ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ NEMOVITOSTÍ ------------------------------------------------------------------------------------------------č. 2418-09/16 Předmět ocenění:
Bytová jednotka 822/8 v domě čp. 822, 823 a spoluvlastnický podíl 409/21448 na společných částech domu čp. 822, 823 a spoluvlastnický podíl 409/21448 na pozemku p.č. st. 1215 a st. 1216
Místo:
Obec: Uničov kat.území: Uničov, kód: 774502 kraj: Olomoucký
Vlastník:
Capka Daniel, Plzeňská 822, 78391 Uničov
Objednatel posudku:
Mgr. Renáta Jančová, insolvenční správce dlužníka Capka Daniel, Plzeňská 822, 78391 Uničov
Účel ocenění:
Zjištění ceny pro potřebu insolvenčního řízení
Datum ocenění:
15.2.2016
Použité podklady:
-
Použité právní normy:
Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 11.2.2016.
Počet stran a výtisků:
Posudek obsahuje 6 stran textu a 4 strany příloh, objednateli se předává ve 2 vyhotoveních
Zpracovatel posudku:
Ladislav Byrtus Lichnov 157 793 15 tel.: 723130834 email:
[email protected]
výpis z katastru nemovitostí LV 3089, 2637 snímek katastrální mapy informace podané MěÚ úřadem Uničov informace podané RK vlastní místní šetření dne 11.2.2016
2
I. N Á L E Z
Posuzované nemovitosti se pro účely ocenění skládají z těchto dílčích částí: 1) Podíl na pozemku p.č. st. 1215 a p.č. st. 1216 2) Bytová jednotka 822/8
Celkový popis nemovitostí: Město Uničov spadá do okresu Olomouc a náleží pod Olomoucký kraj. Uničov je také obcí s rozšířenou působností. Obec Uničov se rozkládá asi dvacetčtyři kilometrů severozápadně od centra Olomouce. Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Uničov je jedno ze sedmi moravských královských měst, ležící na přechodu Hané, Hrubého a Nízkého Jeseníku. Jádrem oblasti je povodí řeky Oskavy. Na jih je kraj otevřen k řece Moravě, od které jej odděluje lužní les Doubrava. Z ostatních stran je obklopen podhůřím Jeseníků. O dávném osídlení svědčí četné archeologické nálezy, např. objev pravěké železářské huti u Želechovic. Předmětem ocenění je bytová jednotka 822/8, tj. byt 1+1 s příslušenstvím, byt je umístěný v III. nadzemním podlaží v bytovém domě čp. 822, o celkové výměře 42,26 m2. Byt se skládá z kuchyně, jednoho pokoje, chodby, koupelny, WC a 1 sklepní kóje. Bytový dům je umístěn na pozemku p.č. st. 1215 a st. 1216 v k.ú. Uničov. Bytový dům je umístěn na ulici Plzeňská. Obytný dům je panelový zateplený pětipodlažní . Okna v bytě jsou plastová, dveře v celém bytě chybí, podlahy PVC, textilie a dlažba. Vytápění bytu je ústřední dálkové, radiátor je pouze v pokoji, v kuchyni chybí varná jednotka. V bytě je domácí telefon, rozvod společné antény, žaluzie. Celkově se jeví byt udržovaný. Město Uničov má charakter obce s počtem obyvatel 11581 dle Malého lexikonu obcí ČR. Bytový dům byl dle informací Měst.Ú. Uničov dán do užívání v roce 1965, V letech 2007 až 2012 prošel rekonstrukcí. Jiné skutečnosti mající vliv na ocenění nebyly zjištěny.
3
1) Podíl na pozemku p.č. st. 1215 a p.č. st. 1216 Dle § 3 odst.2 a § 4 odst. 1,2 Pozemek p.č. Pozemek p.č. 2)
St. 1215 St. 1216
k.ú. Uničov o výměře o výměře
297 m2 298 m2
Bytová jednotka 822/8
podlahové parametry bytu byt balkon sklep
18,26+8,87+1,91+0,95+9,36 1,82 * 0,17 1,09 * 0,10
podlahová plocha celkem pro účely ocenění
II.
= 39,35 m2 = 0,31 m2 = 0,11 m2 ----------------------= 39,77 m2
OCENĚNÍ
1) Podíl na pozemku p.č. st. 1215 a p.č. st. 1216
Základní cena stavebního pozemku ve vyjmenovaném okrese Olomouc se vypočte podle vzorce ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 ZCv pro okres Olomouc 2.480,00 Kč/m2 dle § 3 Označení znaku Název znaku O1 - I. Velikost obce – nad 5000 obyvatel O2 - III. Hospodářsko-správní význam obce – nad 5 tis. ob. O3 - V. Poloha obce – nad 5 tis.obyvatel O4 - I. Technická infrastuktůra v obci - elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5 - II. Dopravní obslužnost obce – železniční zastávka a autobusová zastávka O6 – I. Komplexní vybavenost v obci ZC= 1.702,21 Kč/m2 dle § 4 ZCU = ZC x I Kde I = IT x IO x IP
Hodnota koeficientu 0,85 0,85 1,00 1,00 0,95 1,00
5
Index trhu: IT = P6 x (1 + Σ Pi) i=1
Číslo 1
Znak Název znaku Situace na dílčím trhu s nemovitostmi
Číslo I.
Kvalitativní pásma Popis pásma Poptávka nižší než nabídka
Hodnota Ti -0,02
4 2
Vlastnictví vztahy
V.
3 4
Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost Ostatní neuvedené Povodňové riziko
5 6
IT = 0,95 x 0,980 IT = 0,931
0,00
II. II.
Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku Bez vlivu Bez vlivu
II. III.
Bez dalších vlivů Zóna s nízkým rizikem povodně
0,00 0,95
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů pozemků: IO = 1 + Σ Pi Číslo 1 2 3 4 5 6
Znak Název znaku Geometrický tvar pozemku Svažitost pozemku a expozice Ztížené základové podmínky Ochranná pásma Omezení užívání pozemku Ostatní neuvedené
IO = 1,000
i=1
Číslo II. IV. III. I. I. II.
Kvalitativní pásma Popis pásma Tvar bez vlivu na jeho využití Svažitost pozemku do 15%, ostatní orientace Nestižené základové podmínky Mimo chráněné území a ochranné pásmo Bez omezení užívání Bez dalších vlivů
Hodnota Ti 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Kvalitativní pásma Popis pásma Rezidenční stavby v obcích nad 2000 ob.včetně Rezidenční zástavba
Hodnota Ti 1,00 0,04
11
Index polohy pozemků: IP = P1 x (1 + Σ Pi) Číslo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Znak Název znaku Druh a účel užití stavby Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení na IS Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost Hromadná doprava Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti Obyvatelstvo Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené
IP = 1,00 x 1,080 IP = 1,080 I = 0,931 x 1,000 x 1,080 I = 1,001 ZCU = 1.702,21 x 1,001 ZCU = 1.711,54 Kč/m2
i=2
Číslo I. I. II. I. I.
0,02 0,00 0,00
VI. III. II.
Navazující na střed obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce Dobré parkovací možnosti Zastávka do 200 m Bez možnosti komerčního využití
II. II. II.
Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
Výpočet ceny pozemků: p.č. st.1215 297 m2 * 1.711,54 Kč/m2 = p.č. st.1216 298 m2 * 1.711,54 Kč/m2 = Celkem podíl 409/21448
=
508.327,38 Kč 510.038,92 Kč -----------------------------1.018.366,30 Kč 19.419,61 Kč
0,00 0,02 0,00
5
2)
Byt ve vícebytovém domě - § 38 cit.vyhl. – porovnávacím způsobem jednotka 822/8
Cena jednotky se vypočte podle vzorce CBP = PP x ZCU x IT x IP IV – index konstrukce a vybavení Číslo 1 2 3 4 5 6 7
Znak Název znaku Typ stavby Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace obyt.místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu
Číslo III. II. III. II. II. III. III.
8 9
Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Vytápění bytu Kriterium jinde neuvedené
10
Stavebně – technický stav
III.
Index konstrukce a vybavení:
III. II.
Kvalitativní pásma Popis pásma Budova – panelová zateplená Kočárkárna, prádelna, sušárna Venkovní parkovací stání Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany – částečný výhled Příslušenství úplné – standardní provedení Standardní vybavení - balkon, sklepní kóje
Hodnota Vi
0,00 0,00
Dálkové, ústřední, etážové Mírně snižující cenu – chybí dveře a varná jednotka a není delší dobu obydlen Doplnění ohřevných těles 9
IV = (1 + Σ Vi) x V10
Koeficient
s = 1 – 0,005 * y s = 1 – 0,005 * 36 s = 0,820
Výpočet:
ZCU = ZC * IV ZCU = 12.361,00 * 0,732 ZCU = 9.048,25 Kč/m2
i=1
0,00 -0,05 0,85 (1+0,05)x(0,85x0,820)=0,732
CBP = PP x ZCU x IT x IP CBP = 39,77 x 9.048,25 x 0,931 x 1,080 CBP = 361.820,87 Kč
III. R E K A P I T U L A C E 1) Podíl na pozemku p.č. st. 1215 a p.č. st. 1216 2) Bytová jednotka 822/8 Celkem Zaokrouhleno dle § 50 cit.vyhl. Cena nemovitostí tedy činí ke dni 11.2.2016
0,00 0,00 0,10 0,00 0,00
19419,61 361820,87 381240,48 381.240,00 Kč 381.240,00 Kč
Slovy: třistaosmdesátjedentisícdvěstěčtyřicet korun českých
6
IV. OCENĚNÍ – obvyklá cena v místě a čase
Obvyklá cena majetku je definována v § 2 zákona č.151/1997 Sb., kde je konstatováno: „obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění“. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 199/2014 Sb. je prováděcí vyhláškou k některým ustanovením zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tato vyhláška dostala již tržní charakter tím, že do výpočtu ceny nemovitostí jsou zapojeny porovnávací způsoby ocenění. Vyhláškou daná základní cena je přiřazena k jednotlivým druhům staveb s ohledem na lokalitu, která je specifikována počtem obyvatel v jednotlivých obcích v rámci celého okresu. V daném případě se jedná o bytovou jednotku v obci Uničov, k.ú. Uničov. Zjištěná cena nemovitostí podle cenového předpisu není současně, s ohledem na poměry trhu v daném místě a čase cenou obvyklou. Níže uvedený údaj vychází z informací RK. Po zvážení všech aspektů, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb bude realizace prodeje oceňovaných nemovitostí vyjádřena koeficientem 1,050.
V. R E K A P I T U L A C E - závěrečná Věcná hodnota majetku:
381.240,00 Kč
třistaosmdesátjedentisícdvěstěčtyřicet korun českých Obvyklá cena majetku (upravená):
400.000,00 Kč
čtyřistatisíc korun českých
VI. Z Á V Ě R Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitostí – znalecký posudek o ceně předmětu v insolvenčním řízení. Tržní hodnota nemovitostí je stanovena k uvedenému datu ve výši
400.000,00 Kč
slovy: čtyřistatisíc korun českých
V Lichnově dne 15.2.2016
