ZNALECKÝ POSUDEK č. 626-45-2014 O ceně pozemků parc.č.87/3, 144, 146, 147, 152, 155, 195, 413/4, 448/1, 636, 823, 843/2, zapsaných na LV č. 261 v KÚ651320 Chlistov, obec Chlistov, okres Klatovy
Objednatel znaleckého posudku:
Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci Karlovarská 7 252 61 Jeneč
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé jako podklad pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 8.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Včelné 14.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé pozemků parc.č.87/3, 144, 146, 147, 152, 155, 195, 413/4, 448/1, 636, 823, 843/2, zapsaných na LV č. 261 v KÚ651320 Chlistov, obec Chlistov, okres Klatovy , podle stavu ke dni 8.4.2014
2. Základní informace Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Plzeňský Klatovy Chlistov Chlistov 113
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.4.2014 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN pro LV č. 261 Místní šetření ze dne 8.4.2014 Informace podané majitelem nemovitosti Informace z Regionálního Informačního Servisu Informace realitních kanceláří
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č.261 je : Česká Republika. Právo hospodařit s majetkem státu má : Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč, 252 61
6. Dokumentace a skutečnost Jiná, než výše uvedená nebyla k dispozici.
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemky nacházející se v obci Chlistov ( p.č.87/3 ), a mimo zastavěné území obce, vše evidované jako ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda.. Bližší popis je u výpočtové části. Oceňované pozemky nejsou zastavěny cizími stavbami. Výše jmenované pozemky nemají žádné omezení vlastnického práva.
-2-
8. Obsah znaleckého posudku LV č.261 v obci Chlistov 1. Ocenění pozemků 1.1. Poz.parc.č.87/3
LV č.261 mimo obec Chlistov 1. Ocenění pozemků 1.1. Poz.parc.č.144,146,147,152,155,195,413/4,448/1,636,823,843/2
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
LV č.261 v obci Chlistov 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.87/3 poz.parc.č.87/3 ostatní plocha/zeleň 280,00 m2 Jedná se o pozemek v zastavěné části obce, při místní komunikaci, zatravněný, rovinnatý, trojúhelníkovitého tvaru. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 280,00
ostatní plocha 87/3 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 280,00 m2
JC [Kč/m2] 2,30
Poz.parc.č.87/3 - zjištěná cena
60 % 60,00 % Úprava [%] 60,00
UC [Kč/m2] 3,68
Cena [Kč] 1 030,40 1 030,40
=
1 030,40 Kč
LV č.261 mimo obec Chlistov 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.144,146,147,152,155,195,413/4,448/1,636,823,843/2 poz.parc.č.144, 146, 147, 152, 155 Jedná se o pozemky v obtížně dostupné oblasti, svažité, zarostlé náletovými dřevinami, tvořící remízy okolo luk, polí, při okraji smrkového lesa, nacházející se severně od obce Chlistov. poz.parc.č.195 Jedná se o pozemek svažitý, zarostlý náletovými dřevinami, tvořící remízy okolo polí, , nacházející se severně od obce Chlistov, nad objektem bývalého mlýna. poz.parc.č.448/1 Jedná se o pozemek částečně svažitý, zarostlý náletovými dřevinami, tvořící remízy okolo polí, nacházející se v těsné blízkosti místního koupaliště ( též sport. rybářský rybník ) poblíž rekreační -4-
oblasti jižně od obce Chlistov. poz.parc.č.413/4 Jedná se o pozemek částečně svažitý, zarostlý náletovými dřevinami, olšemi, nacházející se v blízkosti místního koupaliště ( též sport. rybářský rybník ) poblíž rekreační oblasti jižně od obce Chlistov. poz.parc.č.636 Jedná se o pozemek částečně svažitý, zarostlý náletovými dřevinami, tvořící remízy okolo polí, luk, nacházející se jižně od obce Chlistov. poz.parc.č.823, 843/2 Jedná se o pozemky částečně svažité, zarostlé náletovými dřevinami, tvořící remízy okolo pastvin, luk, uvnitř el. ohradníku, poblíž vodárenského zařízení, nacházející se západně od obce Chlistov. Ocenění Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 4 2,30 0,25 60 % Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. Typ § 9 odst. 4
Název
Parcelní číslo 144
Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 3 143,00 0,92
ostatní plocha/neplodná půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. § 9 odst. 4 ostatní 146 604,00 plocha/neplodná půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. § 9 odst. 4 ostatní 147 187,00 plocha/neplodná půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. § 9 odst. 4 ostatní 152 320,00 plocha/neplodná půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. § 9 odst. 4 ostatní 155 278,00 plocha/neplodná půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. § 9 odst. 4 ostatní 195 627,00 plocha/neplodná půda -5-
Upr. cena [Kč/m2] 0,92 1,Cena [Kč] 3 143,-
1,0,92
604,-
1,0,92
187,-
1,0,92
320,-
1,0,92
278,-
1,0,92
627,-
Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. § 9 odst. 4 ostatní 413/4 1 306,00 plocha/neplodná půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. § 9 odst. 4 ostatní 448/1 173,00 plocha/neplodná půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. § 9 odst. 4 ostatní 636 323,00 plocha/neplodná půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. § 9 odst. 4 ostatní 823 384,00 plocha/neplodná půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. § 9 odst. 4 ostatní 843/2 1 515,00 plocha/neplodná půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. Jiné pozemky - celkem
1,0,92
1 306,-
1,0,92
173,-
1,0,92
323,-
1,0,92
384,-
1,0,92
1 515,-
1,8 860,-
Ocenění porostů na pozemcích Porosty na p.č.413/4 Nelesní porosty: § 44. olše lepkavá (olše lepkavá) stáří S = 25 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 3 srovnávací bonita: 5 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 1 306 m2 * 16,23 Kč/m2 = součinitel srovnávací bonity * podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * Koeficient sadovnického významu KSV: * Koeficient typu zeleně KZ: * Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * olše lepkavá celkem = Celkem - nelesní porosty dle § 44
=
Porosty na p.č.413/4 - zjištěná cena
21 196,38 0,60 100,00 % 1,000 0,80 1,00 0,25 0,60 1 526,14 Kč 1 526,14 Kč 1 526,14 Kč
Cena porostů celkem
=
1 526,14 Kč
Poz.parc.č.144,146,147,152,155,195,413/4,448/1,636,823,843/2 zjištěná cena
=
10 386,14 Kč
-6-
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV č.261 v obci Chlistov 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.87/3
1 030,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 030,40 Kč
LV č.261 v obci Chlistov celkem
1 030,40 Kč
LV č.261 mimo obec Chlistov 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.144,146,147,152,155,195,413/4,448/1,636,823,843/2
10 386,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
10 386,10 Kč
LV č.261 mimo obec Chlistov celkem
10 386,10 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
11 416,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen LV č.261 v obci Chlistov 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.87/3
1 030,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 030,40 Kč
LV č.261 v obci Chlistov celkem
1 030,40 Kč
LV č.261 mimo obec Chlistov 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.144,146,147,152,155,195,413/4,448/1,636,823,843/2
10 386,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
10 386,10 Kč
LV č.261 mimo obec Chlistov celkem
10 386,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
11 416,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenácttisícčtyřistadvacet Kč -7-
11 420,- Kč
Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice v § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): ”Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např.tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim.” Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V současné době se pro odhad obvyklé ceny ve smyslu tržní hodnoty používají tři základní metody - oceňovací přístupy, po jejichž aplikaci a vyhodnocení lze na základě odborného úsudku znalce odhadnout předpokládanou - odhadovanou obvyklou cenu ( tržní hodnotu ) nemovitosti. Jedná se o přístup nákladový (věcná hodnota ), metodu výnosovou a metodu porovnávací (komparativní). Porovnávací metoda Ocenění pozemků je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Věcná hodnota ( časová cena ) Jedná se o metodu tzv.nákladového ocenění, tj.stanovení nákladů na pořízení věci ( nemovitosti ), v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Uplatňuje se zejména u staveb, Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu lze za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů ( např.z pronájmů ) přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.
-8-
Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito metody srovnávací
K porovnání bylo použito 5 druhů pozemků inzerce realitních kanceláří 1.1. Milčice Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej lesního pozemku v katastrálním území Milčice, okres Klatovy. CP 8058 m2. Pozemek je po těžbě, uklizen, nová kultura nezajištěna. cena celkem 4,00 Kč/m2 1.2. Rabí Popis: Jedná se o pozemky parc. č. 316 (lesní pozemek) a parc. č. 319 (lesní pozemek) v kat. území Rabí, obec Rabí, okres Klatovy, zapsáno na LV 563. cena celkem 7,00 Kč/m2 1.3. Mochtín Popis: Pozemky: zemědělské pozemky v KN stavu p.č.229 o výměře 1906 m2, p.č. 230/1 o výměře 478 m2, p.č. 232/1 o výměře 2.428 m2, p.č.276/3 o výměře 1024 m2, p.č. 275 o výměře 3.274 m2, lesní pozemky v KN stavu p.č. 230/2 o výměře 313 m2, p.č. 231/2 o výměře 252 m2, Popis nemovitosti: Zemědělské pozemky o celkové výměře 9.164 m2 a lesní pozemky o celkové výměře 565 m2 se nacházejí v k.ú. Těšetiny, obec Mochtín. cena celkem
9,00 Kč/m2
1.4. Dehtín Popis: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o rozloze 13 427 m2 v Dehtíně. Dehtín je malá vesnice, část okresního města Klatovy. Nachází se asi 6 km na sever od Klatov. Nabízené pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS cena celkem 15,00 Kč/m2 1.5. Kamýk u Švihova Popis: Nabízíme prodej zemědělských pozemků (orná půda) v katastrálním území Kamýk u Švihova, obec Švihov, okres Klatovy. Jedná se o pozemky o výměře 9798 m2. Pozemek je s nájemní smlouvou na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou na 1 rok. Při koupi možno zařídit nájem u místních zemědělských společností cena celkem
21,00 Kč/m2
-9-
Na základě porovnání s nemovitostmi z nabídek realitních kanceláří, po odečtu jejich provizí o cca 10%, vzhledem k jejich poloze, velikosti a využití byla porovnávací hodnota posuzovaných pozemků stanovena ve výši: poz.parc.č.87/3 280*15 4 200 Kč poz.parc.č.144+146+147+152+155+195+823+843/2+636+448/1 7 554*6 45 324,00 Kč poz.parc.č.413/4 1 306*10 13 060 Kč
____________________________________________________________ celkem 62 584 Kč celkem zaokr. 63 000 Kč
Rekapitulace zjištěných hodnot Administrativní cena dle vyhl.č.441/2013 Sb. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ( tržní hodnota )
11 420,00 Kč 63 000,00 Kč 63 000,00 Kč
Závěr hodnocení Při stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé se vycházelo z těchto metod výpočtu : 1) Z administrativní ceny nemovitosti dle vyhlášky č.441/2013 Sb. 2) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Výsledky obou metod se liší a z tohoto důvodu byla obvyklá cena stanovena pouze z výsledku zjištěného srovnávací metodou, která lépe vystihuje situaci na realitním trhu.
Cena v místě a čase obvyklá parc.č.87/3, 144, 146, 147, 152, 155, 195, 413/4, 448/1, 636, 823, 843/2, zapsaných na LV č. 261 v KÚ 651320 Chlistov, obec Chlistov, okres Klatovy , podle stavu ke dni 8.4.2014 činí 63 000,00 Kč
Cena obvyklá
63 000,00 Kč
Tj. slovy šedesáttřitisícKč Jde o odhad tržní hodnoty vycházející ze známých skutečností ke dni zpracování odhadu. Dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty mohou se změnami tržních podmínek doznat změn. Ve Včelné 14.4.2014
Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail:
[email protected] - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 23.6.2010 č.j. Spr527/2010 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 626-45-2014 znaleckého deníku.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 8 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.261 Snímek katastrální mapy - Ortofoto Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
p.č.87/3
p.č.144
p.č146
p.č.413/4
p.č.448/1
p.č.636
p.č.195
p.č.823, 843/2 - 12 -
- 13 -
