Znalecký posudek č. 6133

Znalecký posudek č. 6133 Ve věci :

ocenění nemovitosti bytové jednotky č. 635/4 ve Ždánicích v budově č.p. 635 na pozemku parc.č. 285 s příslušenstvím a s podílem na pozemku parc. č. 285 v katastrálním území Ždánice, okres Hodonín, Jihomoravský kraj.

Adresa nemovitosti: Katastrální údaje :

Příční č. 635, 696 32 Ždánice Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Ždánice, kú.: Ždánice, kód 794961, LV č. 2462,2145 venkovní úpravy a přípojka elektro p.č. : 285 Rybková Miroslava ..................... vlastnictví : výhradní

Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník majetku :

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Vyškov, p. Mgr. Zuzana Komínková Nerudova 8 682 01 Vyškov

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny nemovité věci bytu pro potřebu exekučního řízení podle usnesení čj. 114 EX 1054/10-77

Podle OZ, OSŘ, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 6.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Vladimír Knap Pustiměř 133, 683 21 Pustiměř telefon: 603219840 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Pustiměři 10.11.2014

Výtisk číslo : 2

ZP 033_2014 Byt 635/4 Ždánice

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol je dán písemnou objednávkou v usnesení : vypracovat posudek o ceně nemovité věci bytu č. 635/4 ve Ždánicích v domě č.p. 635 na pozemku p.č. 285 s příslušenstvím a podílem pozemku p.č. 285 v okrese Hodonín, vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, pracoviště v Kyjově na LV číslo 2462 a 2145 pro obec a k.ú. Ždánice jako bytovou jednotku, pro potřebu exekutorského úřadu ve Vyškově podle usnesení č.sp. 114 EX 1054/10-77. Znalecká otázka je formulována v usnesení : úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostí ( § 66, odst. 5 Ex.řádu). Jedná se o tyto nemovitosti a jejich příslušenství: - byt č. 635/4 s podílem 5730/22580 na budově bydlení č.p. 635 a na pozemku parc.č. 285 o výměře 456 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, jež jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Kat.úřadem pro Jihomoravský kraj, kat.pracoviště Kyjov, pro obec a katastr.území Ždánice na listu vlastnictví číslo 2462 a 2145. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Bytová jednotka č. 635/4 Příční 635 696 32 Ždánice Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Ždánice Katastrální území: Ždánice Počet obyvatel: 2 596 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. II IV V I

Pi 0,85 0,60 0,80 1,00

II II

0,95 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 512,79 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.11.2014 za přítomnosti p. a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6.

usnesení EÚ Vyškov výpis z katastru u KÚ Kyjov, kat.mapa, územ.plán obce, místní šetření, předpisy a literatura k oceňování.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

595612/1226, p. Miroslava Rybková, Příční 635, 69632 Ždánice, vlastnictví: výhradní 595612/1226, p. Miroslava Rybková, Příční 635, 69632 Ždánice, vlastnictví: výhradní

LV 2145/2462 ŽDÁNICE

794961/586803 -2-


6. Dokumentace a skutečnost původní dokumentace od postavení domu se nedochovala a dle informace vlastníka není k dispozici. Přeměřeno el.pásmem Leica DISTO a ultrazvukovým měřičem. Stavba i pozemky jsou v katastru identifikovány, věcné břemeno - nezjištěno, zástavní práva - zjištěno zást.právo exekutorské, nařízení exekuce, exek.příkaz - viz LV č. 2462 a listiny. 7. Celkový popis nemovité věci jedná se o bytovou jednotku č. 635/4 ve vlastnictví v bytovém domě č. 635 v lokalitě bytových domů menšího obytného souboru ulice Příční městečka Ždánice, který je ve 2.podlaží zděného bytového domu na rohu ulice Příční a Zahradní. Dům je třípodlažní s valbovou střechou, tradiční zděné technologie, v technickém podlaží jsou sklepy a domovní vybavenost, ve dvou nadzemních podlažích jsou byty. Dům je ve stáří cca 49 let, stavební stav domu je jen průměrný, vybavenost bytu je převážně původní, technický stav bytu i domu je průměrný se značnou zanedbaností, vyměněna pouze okna, dům není revitalizován, oceňovaný byt je užíván vlastníkem a není pronajímán. Městečko Ždánice leží na jižním okraji Ždánického lesa asi 10 km na severozápad od Kyjova. Již ve 12. století byla zeměpanským střediskem obvodu Ždánického lesa a chřibského polesí. V letech 1497-1544 tady byla na místě zničeného hradu postavena opevněná tvrz, která byla v roce 1569 za Oldřicha z Kounic přestavěna na renesanční zámek - nyní soukromý majetek. V zámeckém parku se nachází Laudonova vila, postavena ve stylu biedermeier na počátku 20. století. K dalším dominantám města patří raně barokní kostel Nanebevzetí Panny Marie z roku 1700 a starobylá radnice, která byla poprvé zmíněna roku 1565. Ve Vrbasově muzeu, které je umístěno v budově zámku, je expozice s napoleonskými památkami, habánskou keramikou a kolekcí lidových maleb na skla z místní historické dílny. Obec Ždánice je známá výrobou černé keramiky a kovovýrobou. Je zde naučná stezka Ždánickým lesem s délkou 12 km, ždánický les má rozlohu okolo 2700 ha a je ceněn pro zachovalé dubové, javorové a bukové porosty. Jeho nejzachovalejší část - 36 ha pralesa, je chráněna jako přírodní rezervace. Ve městě působí několik firem, největší je Narex Ždánice a KOVO družstvo, dále několik živnostenských provozoven a zem.družstvo. Poloha domu s bytem je příznivá, je v pěším dosahu centra městečka a autobusových zastávek. Vlak je cca 300m. Umístění domu je v boční ulici v mírně svažité poloze orientované jihovýchodně s dobrým příjezdem. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Byt č. 635/4 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek (podíl k bytu)

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu -3-

č. I IV

Pi -0,03 0,00

I

0,00


4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zóna 1.stupně

II II IV

0,00 0,00 1,00

5 Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I I

Pi 1,00 0,04

I I

0,02 0,00

I

0,00

I

0,00

I

0,00

I

-0,01

I I I

0,00 0,00 0,00

11 Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,050 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,019 a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Byt č. 635/4 jedná se o hlavní součást nemovitosti - bytovou jednotku č. 635/4 v os. vlastnictví v bytovém domě č.p. 635 v lokalitě bytových domů a rodinných domů v ulici Příční města Ždánice jako byt 2+1 v patře zděného bytového domu. Dům je třípodlažní s valbovou střechou, tradiční zděné technologie, v technickém podlaží jsou sklepy a domovní vybavenost, ve dvou podlažích jsou byty. Stavební stav domu je průměrný. Vlastní byt je ve II.np a zahrnuje byt I.kategorie velikosti 1+2 s podílem SP 5730/22580. Pozemek p.č. 285 je ve spoluvlastnictví. Byt je dispozičně řešen tak, že má vstup z podesty schodiště do předsíně, dále je pokoj, ložnice, na boku kuchyně, koupelna a WC. K bytu přísluší podíl na SP a domě a v tech.podlaží (suterén polozapuštěn) má sklepní boxy. Vybavenost bytu je vesměs standardní, původní, v kuchyni je linka s dřezem a sporák, v koupelně vana s umyvadlem a splachovací WC. Stavebně-technický stav domu je průměrný až zanedbaný, rovněž byt, byla by vhodná modernizace. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu:

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda -4-


Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Jihomoravský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 49 let 19 328,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 57,30 * 1,00 = 57,30 m2 57,30 m2

Podlahové plochy bytu byt 1+2: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 49 let: s = 1 - 0,005 * 49 = 0,755 Index vybavení

IV = (1 +

9 i=1

č. IV II II II II

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00

III II

0,00 -0,01

III III IV

0,00 0,00 0,65

Vi) * V10 * 0,755 = 0,535

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 19 328,- Kč/m2 * 0,535 = 10 340,48 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 57,30 m2 * 10 340,48 Kč/m2 * 0,970 * 1,050= 603 470,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

603 470,93 Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemek jedná se o pozemek vedený na LV č. 2145 v kat.území Ždánice jako parc.č. 285 zastavěná plocha a nádvoří ve výměře 456 m2 jako pozemek zastavěný zčásti domem č.p. 635 s dvorkem tvořící jednotný celek se stavbou domu. Pozemek je v dosahu místních inženýrských sítí, odsazen od komunikace předzahradou a chodníkem, vstup přes chodník. Průměrná poloha, parcela je odpovídající, není parkoviště, parkování na komunikaci. Pozemek tvoří funkční celek se stavbou. Obec o velikosti přes 2 do 5 tis. obyvatel, cenová mapa není vydána. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání -5-


Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nejsou

č. I IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV zóna 1.stupně

Pi 0,00 0,00

Index omezujících vlivů

6 IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

0,00 0,00 0,00 1,00

5 Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 1,000 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,030 i=2

-6-

č. I I

Pi 1,03 0,00

II I

0,00 0,00

I

0,00

VI

0,00

V

0,00

I

0,00

I I II

0,00 0,00 0,00


Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 512,79

Zatřídění

Typ

Název

Parcelní číslo

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a 285 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 456,00

Index

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

1,030 Jedn. cena [Kč/m2] 528,17

528,17 Cena [Kč] 240 845,52 240 845,52

Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití II Možnost komerčního využití 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,450 i=1

Pi -0,55 0,00 0,00 0,00 1,00

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Koeficienty [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejná a nekomerční § 4 odst. 3 veřejná 512,79 0,450 1,000 230,76

Zatřídění

Typ

Název

Parcelní číslo 277/8

Výměra [m2] 23,00

§ 4 odst. 3 veřejná ostatní plocha Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena

Jedn. cena [Kč/m2] 230,76 = * =

-7-

Cena [Kč] 5 307,48 5 307,48 246 153,- Kč 5 730 / 22 580 62 464,87 Kč


C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Byt č. 635/4

603 470,90 Kč

a) Ocenění staveb celkem

603 470,90 Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemek

62 464,90 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

62 464,90 Kč

Celkem

665 935,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

665 935,80 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

665 940,- Kč

slovy: Šestsetšedesátpěttisícdevětsetčtyřicet Kč Zjištěná cena je určena podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění k datu převodu a tato cena je dle § 2 a 4 zákona pro převod a daňové účely cenou obvyklou. Tato cena v daném místě a čase nemusí korespondovat s cenou aktuálně tržní. Dle ustanovení zák.č. 235/2004 Sb., § 36 je zjištěná cena cenou včetně DPH.

Vyhodnocení obecné ceny : Stav trhu v lokalitě: V současném období je prodejnost bytů ve zděných domech v obcích okresu Hodonín stabilizovaná s poměrně nízkou až stagnující poptávkou, lepší je v lokalitách u okresního města nebo poblíž Brna. V důsledku pokračující recese došlo i v tomto segmentu trhu s nemovitostmi k určitému poklesu úrovně cen. Tímto je ovlivněn i současný rating prodeje. Daná lokalita je jen průměrně dopravně dostupná, předmětný dům nemá zahradu ani možnost garážování či parkování. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití (Highest and Best Use, HABU): Hodnota nemovitého majetku je dána jeho využitím a proto analýza nejvyššího a nejlepšího využití je součástí odhadu hodnoty majetku. Stanovení nejvyššího a nejlepšího využití majetku slouží k následnému výběru srovnatelných dat jak v nákladovém a srovnávacím, tak i výnosovém přístupu. Ke splnění analýzy nejvyššího a nejlepšího využití je nutno, aby nejvyšší a nejlepší využití bylo: - dostatečně pravděpodobné, fyzicky možné, legálně přípustné, finančně opodstatnitelné a pro daný účel maximálně výnosné.

Při tomto ocenění bylo zjištěno, že stávající využití bytu odpovídá využití v souladu s určením kolaudací a územ.plánem. Současný technický stav však kvalitu a bytu i domu určitou zanedbanosti negativně ovlivňuje. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 11-2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha Cena za nemovitost 1 260 000 Kč Redukce ceny

1 108,9

m2 11 600 Kč/m2

5 % Stav, lokalita

Redukovaná cena

1 197 000 Kč

-8-

10 990 Kč/m2


Porovnání s nemovitostí oceňovanou Předmětná budova je zapsaná jako obytný dům s byty ve vlastnictví, oceňovaná bytová jednotka je v patře (2.np) domu jako jednotka č. 4 a má podíl na obyt.domě na 1/4 včetně podílu na příslušenství na pozemku pod budovou p.č. st.343/1 a p.č. 2154 má podíl upravený rozšířením jednotky na podíl 1186/3568. Jedná se o pěkný byt ve zděné stavbě s podl.plochou 108,9 m2, dům má v polozapuštěném suterénu sklepy a domovní vybavenost, ve zvýšeném přízemí a v patře jsou byty. Budova je zděné technologie, zastřešení je sedlovým krovem s taškovou krytinou, základy jsou beton.pásy, zdivo je z cihelných tvarovek CDKL v tl. 44cm, příčky z cihel, stropy keramické povaly s rovným podhledem, schodiště betonové s teracem, dveře jsou dřevěné plné a prosklené, okna jsou měněná plastová, podlahy jsou plovoucí a část jsou ker.dlažby, vybavení je běžné ale měněné zánovní - v koupelně je sprchová kabina a umyvadlo, vytápění je ústřední z plyn.kotle umístěném v podstřeší, ohřev TUV je centrální z boileru u kotle. K bytu jsou dva sklepy v suterénu. Budova je napojena na inženýrské sítě - el.vedení, kanalizaci dešťovou a splaškovou, vodovod a zemní plyn. Budova byla kolaudována v r. 1969, stavební stav domu je dobrý, provedeny dílčí opravy - výměna oken, vst.dveří, oprava střechy, krytina, oprava stoupaček a menší část zateplena.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 03-2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 61.2 Cena za nemovitost 660 000 Kč Redukce ceny 4% Redukovaná cena 633 600 Kč Porovnání s nemovitostí oceňovanou

m2 10 784 Kč/m2 10 353 Kč/m2

Bytová jednotka Ivanovice na Hané, zděný volně stojící dům s valbovou střechou, okrajová část městečka. Dům má vyměněná plastová okna, vytápění je etáž. s kotlem v bytě, v r. 2009 byla provedena modernizace bytu, nové podlahy, nové vybavení koupelny sprch.kabina, nová linka, pěkné provedení lepší standard. Srovnatelný byt ve zděném domě, blízko vlak.zastávka, velmi podobná poloha. Podobný byt, podobná lokalita – redukce ceny za garáž.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 09-2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Podlahová plocha 56,3 Cena za nemovitost 870 000 Kč Redukce ceny 8 % Kvalita, místo Redukovaná cena 800 400 Kč Porovnání s nemovitostí oceňovanou

m2 15 450 Kč/m2 12 360 Kč/m2

Předmětná budova je zapsaná jako obytný dům s byty ve vlastnictví, oceňovaná bytová jednotka je v přízemí domu jako jednotka č. 7 a má podíl na obyt.domě na 513/7528 včetně podílu na příslušenství a pozemcích. Jedná se o dvoupokojový byt běžné dispozice, orientace oken jihovýchod a severozápad, je v 2.np zděného domu, umístění v malém obytném souboru asi 180m od návsi u hřiště. Stávající byt je v dobrém stavu, provedena dílčí modernizace s výměnou vybavenosti kuchyně, nové podlahy, rozvody elektro a opravy omítek. Garáž u domu není, před domem jsou parkovací stání, za domem jsou menší zahrádky. Přístup a příjezd k nemovitosti je po veřejné silnici, od silnice pak k domu po obecním pozemku

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

10 350 - 12 360 Kč/m2

593 000 - 708 200 Kč 10 500 Kč/m2

POROVNÁNÍ : Pro určení porovnávací hodnoty se podobné byty v regionu běžně obchodují a dosahované ceny se pohybují podle velikosti v druhu zděných domů v obchodovaných cenách od 10 000 do 13 000 Kč/m2 pp. Rating prodeje ovlivňuje poloha, technický stav domu a pozemek. Převzat aktualizovaný podklad z databáze AZO POSN pro Jihomoravský kraj. Propočet: 57,3 m2 x 10 500,- Kč/m2 = 601 650,- Kč 3. Odpovědi na zadané otázky: Úkolem je podle usnesení zodpovědět : stanovit obvyklou cenu nemovitosti vedené u Katastrálního úřadu v Kyjově na LV čís. 2462 jako nemovité -9-


věci bytu č. 635/4 ve Ždánicích v domě č.p. 635 na pozemku p.č. 285 s příslušenstvím a podílem pozemku p.č. 285 v okrese Hodonín, vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, pracoviště v Kyjově na LV číslo 2462 a 2145 pro obec a k.ú. Ždánice jako bytovou jednotku, pro potřebu exekutorského úřadu ve Vyškově podle usnesení č.sp. 114 EX 1054/10-77. Znalecká otázka je formulována v usnesení : úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostí ( § 66, odst. 5 Ex.řádu). Jedná se o tyto nemovitosti a jejich příslušenství: - byt č. 635/4 s podílem 5730/22580 na budově bydlení č.p. 635 a na pozemku parc.č. 285 o výměře 456 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, jež jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Kat.úřadem pro Jihomoravský kraj, kat.pracoviště Kyjov, pro obec a katastr.území Ždánice na listu vlastnictví číslo 2462 a 2145.

Odpověď : Obvyklá cena nemovité věci, tedy cena bytu č. 635/4 ve Ždánicích v místě a čase obvyklá přihlížející k přednostem a vadám majetku vedeného na LV č. 2462 a 2145 v k.ú. Ždánice je odhadnuta na částku 600 000 Kč, slovy šestsettisíckorunčeských. Závěr : Vzhledem k tomu, že znalci nepřísluší vyslovovat právní závěry ani subjektivní nevyžádaná stanoviska, je výše uvedená odpověď na otázku zadání z usnesení považována za závěr posudku. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Odpovědná osoba pro stvrzení posudku při soudním řízení ve smyslu zák..č. 36/1967 Sb. – hlavní zpracovatel – Ing.Knap Vladimír, Pustiměř č.133, 68321 Pustiměř, tel.:517356502, e-mail: [email protected]

V Pustiměři 10.11.2014

Ing. Vladimír Knap Pustiměř 133, 683 21 Pustiměř telefon: 603219840 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 21.9.1984, č.j. Spr.3462/84 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6133 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 33-14.

E. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy :

počet stran A4 v příloze:

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Lokalizace Usnesení

5 1 1 1 2

- 10 -


FOTO :

Byt č. 4 v domě č.p. 635 Ždánice

pohled z boční ulice

pohled ke vstupu

pohled boční

kuchyně

pokoj

koupelna s wc

ložnice

sklep - 17 -


LOKALIZACE : mapa okolí

místo stavby

- 18 -

Znalecký posudek č. 6133

Recommend Documents