Woningmarktmonitor
Economisch Bureau -Macro Research -Sector & Commodity Research
Meer grip op problemen woningmarkt 14 mei 2013 •
De regering sluit Woonakkoord met de coalitie. De voor de koopsector belangrijkste aanpassingen uit het Regeerakkoord blijven van kracht.
•
Zowel de commissie Huizenprijzen als de SER pleit voor meer ruimte voor de commerciële huursector. De ontwikkeling daarvan vergt tijd, maar kan op termijn rust brengen op de woningmarkt.
•
Verbetering van de transparantie van securitisaties is noodzakelijk om de interesse van beleggers te behouden. Het voorstel van Kees van Dijkhuizen om een Nationale Hypotheekbank op te richten kan helpen de financieringslasten te verlagen.
•
De meerderheid van de gezinshuishoudens is nog altijd goed in staat de betalingsverplichtingen na te komen. Het aantal huiseigenaren met een betalingsachterstand blijft beperkt tot 1,6%.
•
De correctie van de huizenmarkt was achteraf gezien onvermijdelijk. Overwaardering, recessie, vermindering van de beschikbaarheid van hypothecair krediet en politieke onzekerheden rond de woningmarkt vormden een krachtige combinatie waardoor de huizenprijzen wel moesten dalen.
•
De bodem van de markt begint in zicht te komen. Wij verwachten dat het transactievolume volgend jaar weer zal toenemen.
Regering moet koorddansen
De onevenwichtigheden op de huurmarkt worden bestreden
De regering onder leiding van premier Mark Rutte wil op tal
door inkomensafhankelijke huuraanpassingen in het sociale
van beleidsterreinen structurele hervormingen doorvoeren. Het
huursegment ruim boven de inflatie. Dit is een behoorlijke
kabinet heeft echter ook rekening te houden met de wensen
verandering ten opzichte van de voorgaande jaren, toen de
van de oppositie. De coalitieregering van VVD en PvdA kan
huren nog gelijke tred hielden met de inflatie. Huishoudens die
weliswaar bogen op een meerderheid in de Tweede Kamer, in
in een voor hun inkomen te goedkoop huis wonen, worden
de Eerste Kamer beschikt het over een minderheid. Terwijl de
door de huurverhogingen aangespoord om op te schuiven
Eerste Kamer zich voorheen hoofdzakelijk richtte op de
naar het duurdere huursegment en ruimte te maken voor
toetsing van nieuwe wetsvoorstellen op hun juridische
huishoudens met een minder hoog inkomen.
houdbaarheid, nemen de leden van de Eerste Kamer tegenwoordig een veel politiekere positie in. Compromissen
De maximale huur blijft gebaseerd op het puntenaantal dat een
met de oppositie zijn in de huidige politieke context dus meer
woning volgens het woningwaarderingstelsel heeft. Daarmee
dan ooit noodzakelijk. En dat terwijl een kabinet van VVD en
vervalt de afspraak uit het Regeerakkoord om de maximale
PvdA zich per definitie ook al kenmerkt door compromissen.
huur
te
koppelen
aan
de
WOZ-waarde,
een
waarderingsmaatstaf die de marktwaarde met enige vertraging De noodzaak tot vergaand overleg met de oppositie leidt tot
volgt. Deze wijziging beperkt de mogelijkheden om meer
onzekerheid. En als er uiteindelijk overeenstemming is bereikt,
marktwerking in het sociale huursegment te introduceren.
kan de uitkomst verrassend uitpakken. Oorspronkelijke plannen blijken plotseling te zijn uitgesteld, afgezwakt of zelfs
De regering acht met het oog op de extra huuropbrengsten
afgesteld. Ook komt het voor dat er nieuwe maatregelen zijn
een extra heffing voor verhuurders gerechtvaardigd. De
toegevoegd aan het Regeerakkoord. Het is niet gezegd dat
verhuurdersheffing, die dit jaar een bescheiden EUR 50 mln in
deze nieuwe maatregelen even gedetailleerd zijn uitgewerkt.
het laatje moet brengen, zal uitgroeien naar EUR 1,7 mld in
Het komt regelmatig voor dat nadere tekst en uitleg
2017. Verhuurders betwijfelen of de extra huurinkomsten
noodzakelijk blijken.
opwegen tegen dit bedrag. Woningbouwcorporaties verzetten zich tegen de heffing en waarschuwen dat zij nauwelijks
Het begin februari gesloten Woonakkoord vormt hierop geen
middelen overhouden om te investeren. Dat is een dreigend
uitzondering. Het pakket dat het kabinet met D66, de
vooruitzicht voor de bouwers, die voor hun opdrachten sterk
Christenunie en SGP is overeengekomen, zal volgens minister
afhankelijk zijn geworden van woningbouwcorporaties.
Stef Blok de onevenwichtigheden op de huurmarkt bestrijden, de investeringen in de woningbouw aanjagen en meer ruimte
De regering hoopt de investeringen in de woningbouw aan te
geven voor kopers.
jagen met behulp van een revolverend fonds van EUR 150 mln. Aangevuld met middelen uit de markt moet dit op
2
Woningmarktmonitor - 14 mei 2013
energiebesparende investeringen gerichte fonds uitgroeien tot
groep niet. Tevens strekken de maatregelen ten aanzien van
EUR 600 mln. Verder is besloten de btw op arbeid voor
de beperking van de aftrekfaciliteit minder ver dan dat de
verbouwingen en renovatiewerken per 1 maart voor een jaar te
opstellers van ‘Wonen 4.0’ en de 22 economen met hun
verlagen naar 6%. Hoewel deze maatregelen allicht enige
‘Zesstappenplan’ bepleiten. De economen vinden in hun
impulsen geven aan de bouwsector, is het effect op de totale
alternatieve plan dat het tarief waartegen de hypotheekrente
bouwactiviteit waarschijnlijk beperkt.
mag worden afgetrokken niet naar 38% maar naar 30% zou moeten
worden
verlaagd.
Tegelijkertijd
zou
het
eigen
Tot slot geeft de regering met het Woonakkoord kopers meer
woningforfait verhoogd moeten worden tot een tarief van 1,2%
ruimte. De regering wil nieuwe kopers de mogelijkheid bieden
van de WOZ-waarde. Na die aanpassingen is het moment rijp
om naast de eerste hypotheek een tweede lening af te sluiten,
om de eigen woning fiscaal over te hevelen van box 1 naar
de zogenaamde Blokhypotheek. Met behulp van deze tweede
box 3. De opstellers van het plan Wonen 4.0 stellen zelfs voor
lening kan maximaal de helft van de aflossing van de eerste
de hypotheekrenteaftrek volledig uit te faseren.
hypotheek worden voldaan. Maar de rente op deze tweede lening
komt
niet
in
aanmerking
voor
aftrek
bij
de
Er is niettemin een mijlpaal bereikt in de lastige discussie over
inkomstenbelasting. De mogelijkheid om een extra lening af te
de
sluiten moet de maandelijkse hypotheeklasten helpen drukken.
beleidsdoelstellingen vaak tegenstrijdig zijn. Zo is een stabiele
Nieuwe kopers zien zich namelijk sinds 1 januari van dit jaar
prijsontwikkeling gewenst. Maar die situatie is niet te bereiken
geconfronteerd
de
zonder prijsdaling vooraf wanneer de waardering op een hoog
maandlasten. Vanaf die dag geldt de mogelijkheid om rente af
niveau ligt. Ook is het van belang dat de balansverhoudingen
te trekken alleen voor hypotheken die binnen dertig jaar
bij gezinnen gezond zijn. Hier staat tegenover dat een
volledig worden afgelost op tenminste annuïtaire basis.
inperking
met
een
substantiële
stijging
van
woningmarkt.
van
de
Die
discussie
schuldopbouw
is
lastig,
de
omdat
toegang
tot
de
de
woningmarkt belemmert. Ondanks deze dilemma’s zijn er Het is niettemin de vraag of de Blokhypotheek gretig aftrek zal
belangrijke doorbraken gerealiseerd. Na jaren van stroeve
vinden. De minister stelt zelf dat hypotheekadviseurs rekening
besprekingen is de impasse doorbroken en zijn er bovendien
horen te houden met onder andere de kennis, ervaring en
diverse heilige huisjes gesloopt. De PvdA gaat akkoord met
risicobereidheid van de consument. De Blokhypotheek zal qua
een ingrijpende aanpassing van het sociale huursegment,
risico’s en kosten een relatief complex product vormen en voor
terwijl de VVD instemt met een vergaande vermindering van
slechts een beperkte groep consumenten geschikt zijn.
de hypotheekrenteaftrek. Ofschoon op korte termijn niet veel
Verzekeraars Delta Lloyd en Aegon hebben al aangekondigd
verandert in de fiscale subsidie op de eigen woning, zal deze
het product niet op de markt te brengen. Ook de meeste
op lange termijn zowat halveren.
banken stellen zich terughoudend op. Nieuwe beleidsinzichten Mijlpaal in discussie woningmarkt
De hervormingsmaatregelen liggen deels in lijn met de
Hoe uitvoerig de wijzigingen in het Woonakkoord ook mogen
conclusies en aanbevelingen in het eindrapport van de
zijn, de invloed ervan op het koopsegment is waarschijnlijk
tijdelijke Parlementaire Commissie Huizenprijzen onder leiding
gering. Het belangrijkste is dat met dit akkoord de eerdere
van
hervormingen ten aanzien van overdrachtsbelasting en
leencapaciteit van huishoudens. Deze commissie stelt dat
hypotheekrenteaftrek worden bekrachtigd. De overdrachts-
vraagfactoren dominant zijn geweest op de woningmarkt en
belasting gaat omlaag en de hypotheekrenteaftrek wordt
dat de groeiende leencapaciteit heeft geleid tot stijgende
beperkt. Het laatste gebeurt onder andere door het maximale
huizenprijzen. Volgens de commissie vormde niet zozeer de
aftrektarief in stappen van een half procent per jaar te verlagen
hypotheekrenteaftrek aanleiding voor de prijsstijging, maar de
tot uiteindelijk 38% en de aftrekbaarheid van de hypotheek-
nieuwe hypotheekproducten die gericht waren op de maximale
rente voor nieuwe gevallen te verbinden aan de voorwaarde
benutting ervan. Aan die situatie is een eind gekomen nu
dat de lening in maximaal 30 jaar en ten minste op annuïtaire
nieuwe kopers alleen hypotheekrenteaftrek genieten op
basis wordt afgelost.
voorwaarde dat zij gebruik maken van annuïtaire en lineaire
Kees
Verhoeven,
in
ieder
geval
wat
betreft
de
hypotheken. Het algehele hervormingspakket verdient wellicht niet op alle fronten de schoonheidsprijs. Zo is het onderscheid tussen
Daarnaast pleit de commissie ervoor de beschikbaarheid van
bestaande en nieuwe kopers enigszins arbitrair. De laatste
hypothecair krediet te sturen en een maximum te stellen aan
groep is gehouden aan een annuïtaire of lineaire hypotheek
de Loan to Income (LTI) en de Loan to Value (LTV) ratio’s. Ten
om in aanmerking te komen voor belastingvoordeel, de eerste
aanzien van de LTI ratio volgen hypotheekverstrekkers de
3
Woningmarktmonitor - 14 mei 2013
laatste jaren de Gedragscode Hypotheken nauwgezet. Sterker
belangrijkste
nog,
blijken
bouwlocaties ter beschikking moet stellen. Daarbij dient
regelmatig op te stringente beperkingen te stuiten. De LTV’s
rekening te worden gehouden met de lokale behoefte. Indien
zijn daarentegen internationaal vergeleken relatief hoog. Maar
de gemeente zeggenschap heeft over de grond, moet de bouw
ook hier geldt een neerwaartse tendens. De komende jaren
van woningen openbaar worden aanbesteed. Ook zouden de
wordt de maximale LTV geleidelijk met zes procentpunten
prijzen van woningen meer transparant gemaakt mogen
verlaagd tot 100%.
worden. Particulier opdracht-geverschap en experimenteren
kopers
met
riante
inkomensvooruitzichten
is
dat
het
Rijk
meer
en
kleinschaligere
met regelvrij bouwen moeten worden bevorderd. Ten slotte Ook legt de commissie een deel van de oorzaak van de
stelt de commissie dat de keuzes in het grondbeleid en de
stijgende huizenprijzen bij aanbodfactoren. De productie van
waardering, afboeking en verdeling van grondopbrengsten
nieuwe woningen heeft onvoldoende voorzien in de vraag naar
moeten kunnen worden gecontroleerd door de gemeenteraad.
woningen. Het aantal nieuwbouwwoningen liep in de periode 1995-2012 terug van 94.000 per jaar in 1995 tot circa 52.000
Deze aanbevelingen zijn in tegenstelling tot een aantal
per jaar in 2012. Het aantal nieuwe huishoudens steeg in deze
aanbevelingen over de vraagfactoren nog niet omgezet in
periode veel constanter. In 1995 kwamen er nog 49.000
beleid. Dit zijn dan ook ambitieuze aanbevelingen die het
huishoudens bij, in 2012 waren dit er 60.000. Het totaal aantal
aanbod meer moeten afstemmen op de vraag. De commissie
huishoudens overtreft het totaal aantal woningen nog altijd met
concludeert dat dit de afgelopen jaren niet is gebeurd. Door de
omstreeks 240.000.
sterke regie van de overheid, waarbij de verantwoordelijkheden bij de lagere overheden werden gelegd, is er minder
Woningvoorraad te klein, schaarste neemt weer toe
gebouwd dan de behoefte en kwamen alle financiële risico’s bij de lagere overheden te liggen. Hun financiering haalden zij in
Aantal
belangrijke mate uit de grondexploitatie. Het werd door de
110000
gecreëerde schaarste vanuit het Rijk ook steeds interessanter voor projectontwikkelaars om grond te verwerven. Doordat zij
90000
daarmee vaak het recht verwierven om de woningbouw ook voor hun rekening te nemen, werden lagere overheden en
70000
projectontwikkelaars sterk afhankelijk van elkaar. Tezamen 50000
met het berekenen van de grondprijs op basis van de residuele grondwaarde zorgde dit ervoor dat er geen prikkels meer
30000
bestonden om de woningen goedkoop en efficiënt in de markt 94
96
98
00
02
Gereedgekomen woningen
04
06
08
10
12
Nieuwe huishoudens
Bron: CBS
te zetten.1 De gevolgen van dit beleid worden nu duidelijk. Gemeenten en bouwbedrijven hebben grondposities voor veel te hoge
De woningmarkt is een voorraadmarkt. Het percentage nieuwe
bedragen in de boeken staan. Grote bouwbedrijven zijn
woningen ten opzichte van de bestaande woningen is zeer
begonnen om deze posities af te waarderen, wat tot gevolg
beperkt (ongeveer 1%), waardoor het aanbod zich niet
heeft dat zij vorig jaar deels in de rode cijfers zijn gedoken.
eenvoudig aanpast aan de vraag. Alleen op de lange termijn
Steeds meer gemeenten realiseren zich dat ook zij moeten
kunnen nieuwe woningen schaarste op de woningmarkt
afwaarderen. Dit zorgt er voor dat veel nieuwbouwprojecten
verminderen. Dit is in Nederland niet gebeurd. De commissie
worden afgeblazen. Zo heeft de gemeente Amsterdam
legt de oorzaak hiervan bij de bouwpolder. Die is in Nederland
besloten om slechts 10% van de nieuwe projecten op korte
ontstaan en in stand gebleven, omdat alle betrokken partijen
termijn door te laten gaan. De overige projecten worden op de
hiervan profiteerden, behalve de consument die doorgaans
lange baan geschoven. Hierdoor heeft het overheidsbeleid als
niet vertegenwoordigd was bij besprekingen over de structuur
neveneffect dat de toch al schaarse bouwproductie nog verder
van de markt. Grondprijzen stegen in de periode 1995-2002
zal dalen.
met 400%. Het aandeel van de grondprijs in de prijs van een nieuwbouwkoopwoning is opgedreven van gemiddeld 13% naar 31%. De commissie geeft een aantal aanbevelingen om het aanbod van bouwgrond meer op de vraag te laten aansluiten. De
1
De grondprijzen voor woningen in de marktsector, worden bepaald aan de hand van de 'residuele waarde methodiek'. Voor koopwoningen is de grondprijs gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de bouwkosten.
4
Woningmarktmonitor - 14 mei 2013
Een andere bevinding van de commissie is dat de afstand
SER pleit voor verlaging LTV-ratio Gemiddelde hypotheeksom als percentage gemiddelde koopsom 2
tussen huur en koop te groot is geworden. De gereguleerde huren in het sociale huursegment zijn laag gebleven, terwijl de
125
koopwoningen alsmaar in prijs zijn gestegen. Hierdoor is de stap naar koop onaantrekkelijk voor huurders met een stijgend
120
inkomen. Met de recent doorgevoerde huurverhogingen is 115
volgens de commissie een belangrijke eerste aanzet gegeven om de huren in het sociale segment meer marktconform te
110
maken.
105
De commissie maakt zich sterk om het geliberaliseerde
05
07
huursegment nieuw leven in te blazen. In tegenstelling tot
11
13
Loan to Value
huurders in het sociale huursegment hebben huurders van geliberaliseerde huurwoningen de stap naar koop juist wel
09
Bron: Kadaster
gemaakt. Een eigen koopwoning is in fiscaal opzicht immers aantrekkelijker dan een geliberaliseerde huurwoning. De
Banken oogsten kritiek
commerciële huursector is door dit fiscale verschil in omvang
Tegenover het risico van een afwaardering staat dat lagere
geslonken. Dat is spijtig, want de commerciële huursector
LTV’s bijdragen aan een versterkt vertrouwen van beleggers
biedt voordelen in een maatschappij die wordt gekenmerkt
en een vermindering van de herfinancieringsrisico’s van
door flexibilisering. De commissie opteert daarom voor een
banken. In de haussejaren van de huizenmarkt heeft de groei
ingrijpende wijziging van het beleid. In plaats van het eigen
van bancaire deposito’s geen gelijke tred gehouden met de
woningbezit actief te stimuleren, zou de overheid een meer
hypotheekverstrekking. In de aanloop naar de kredietcrisis
woonvorm-neutraal beleid moeten voeren.
steeg de Loan to Deposit (LTD) ratio onder Nederlandse banken tot ruim 200%. Dit mede onder invloed van de royale
De Sociaal Economische Raad (SER) sluit zich in haar
hypotheekverstrekking. Als gevolg van de kritischer blik van
publicatie ‘Nederlandse economie in stabieler vaarwater’ aan
ratinginstellingen ten aanzien van de LTD-ratio, de zuinige
bij de stelling van de commissie Huizenprijzen dat een meer
kredietgroei en de groeiende belangstelling voor Banksparen
woonvormneutraal beleid wenselijk is. Het stelt dat er geen
als wenkend alternatief voor verzekeringsproducten is de LTD-
bewijs is dat eigenaarbewoners hun huis beter onderhouden
ratio sindsdien met twintig procentpunten gedaald.
en zich meer verantwoordelijk voelen voor hun buurt. Verder voert het aan dat eigen woningbezit in een neergaande markt
Op lange termijn ligt een verdere daling van de LTD-ratio in het
tot onverkoopbare woningen leidt. Dit frustreert de mobiliteit op
verschiet wanneer de LTV’s dalen en de fiscale stimulans voor
de
werkloosheid
schuldvorming vermindert. Voor de korte en middellange
veroorzaken. Een omvangrijk commercieel huursegment voor
termijn blijven Nederlandse banken door hun relatief hoge
middeninkomens is noodzakelijk voor de doorstroming op de
LTD-ratio’s afhankelijk van alternatieve financieringsbronnen.
arbeidsmarkt.
De beschikbaarheid van externe financiering is erg gevoelig
arbeidsmarkt
en
kan
een
hogere
voor het grillige sentiment op internationale financiële markten. Een commerciële huursector geeft jongeren volgens de SER bovendien de gelegenheid om een financiële buffer aan te
Nu de toegang tot marktfinanciering vanwege de economische
leggen door eerst een woning te huren en dan pas tot koop
crisis enigszins moeizaam is, rekenen banken met hogere
over te gaan. Met een spaarpot achter de hand komt een
risico-opslagen voor hypotheken. De hypotheektarieven liggen
hypotheek tegen een lagere LTV voor jongere huishoudens
in Nederland beduidend hoger dan in de omringende landen.
binnen handbereik. Dat maakt hen minder kwetsbaar voor
Berekeningen van De Nederlandsche Bank (DNB) in de
waardeverlies. De huidige LTV-ratio’s zijn naar het oordeel van
publicatie ‘Financieringsproblemen in de hypotheekmarkt’
de SER te hoog. Het ziet liever een verlaging naar het
wijzen uit dat de hogere tarieven voortvloeien uit hogere
internationaal meer gangbare niveau van 80%. Toch is hier
financieringskosten.
terughoudendheid op zijn plaats. Empirische studies wijzen uit dat een verlaging van de LTV-ratio met 10 procentpunten gepaard gaat met een huizenprijsdaling van 8 tot 13%.
De Kadastrale hypotheeksom is doorgaans hoger dan het daadwerkelijk verstrekte kredietbedrag. Dit om de toekomstige administratieve lasten te drukken, bijvoorbeeld bij een verhoging van het kredietbedrag voor een verbouwing. 2
5
Woningmarktmonitor - 14 mei 2013
Hypotheekrente daalt minder hard dan in buitenland
het uitgebreide distributienetwerk van financiële intermediairs op zichzelf eenvoudig is, concentreren buitenlandse banken
Gemiddelde hypotheekrente
zich liever op hun thuismarkt. Dit heeft deels te maken met de 6
volatiliteit op financiële markten, en deels met nationale toezichthouders,
5
die
banken
in
hun
bewegingsvrijheid
beknotten om te voorkomen dat spaargeld over de grens vloeit. Hier komt bij dat buitenlandse banken met het oog op
4
de doorgevoerde structurele hervorming van de huizenmarkt liever de kat uit de boom kijken.
3 03
05
07 België
09
11
Duitsland
13
De derde verklaring vormt de verplichting om een hogere kapitaalbuffer aan te houden. Op zichzelf hoeven banken
Nederland
vanwege het lage risicogewicht van hypotheken relatief weinig eigen vermogen achter de hand te houden om hypotheken te
Bron: ECB
verstrekken.
Dit
neemt
niet
weg
dat
een
hogere
Het Centraal Planbureau (CPB) plaatst echter kanttekeningen
solvabiliteitsbuffer noodzakelijk is in verband met de vereiste
bij de hoogte van de risico-opslagen. In een vergelijkende
leverage ratio, de ongewogen ratio van het eigen vermogen en
studie naar de financieringslasten van Nederlandse banken
het balanstotaal.
vindt het geen bewijs dat de kosten voor gedekte en een
Die hogere buffer kan worden gerealiseerd door vers kapitaal
gemiddeld 1 procentpunt hogere hypotheekrente dan in de
op te halen via de emissie van aandelen. Weinig banken
omringende landen rechtvaardigen. Indien de hypotheekrente
vinden dit bij het huidige koersniveau echter aantrekkelijk.
hier op hetzelfde niveau zouden liggen als in het buitenland,
Daar komt bij dat banken de bestaande aandeelhouders niet
zouden de huizenprijzen volgens het CPB 5% hoger kunnen
voor het hoofd willen stoten met een verwatering van de winst.
uitvallen.
Een meer beproefde methode om de solvabiliteit te verbeteren
ongedekte
obligaties,
securitisaties
en
deposito’s
is daarom een verbetering van de winstgevendheid via Het CPB komt met drie mogelijke verklaringen voor de relatief
kostensaneringen.
De
extra
winst
wordt
vervolgens
hoge spread op hypotheken. Het toegenomen risico op de
toegevoegd aan het eigen vermogen. Dit is echter zeer
Nederlandse huizenmarkt is er een van. De huizenprijzen
tijdrovend. Banken zien zich daarom ook gedwongen tot de
staan de laatste jaren onder druk, het transactievolume is
laatste optie: voorzichtig zijn met krediet verstrekken en de
geslonken, een groot aantal huizen staat te koop, en een
balans verkorten, opdat de solvabiliteit verbetert.
groeiende groep huishoudens kampt met een potentiële restschuld. Hier staat tegenover dat het aantal achterstallige
Sinds de uitbraak van de kredietcrisis is het balanstotaal van
betalingen internationaal gezien nog altijd laag is, dat de
het geconsolideerde Nederlandse bankwezen met omstreeks
Nationale Hypotheekgarantie (NHG) het risico van wanbetaling
een zesde geslonken. Deze krimp is grotendeels het gevolg
beperkt,
voor
van de splitsing van ABN AMRO bank en de door Brussel
bestaande
afgedwongen verkoop van ING onderdelen. Daarnaast is het
en
nieuwkomers
–nog
belangrijker–
dat
veel
geringer
dan
hypotheekgevers. bovendien
op
zijn
Nieuwkomers een
duidelijk
lossen
de
risico’s
voor af
aantrekkelijker
kunnen
balanstotaal gekrompen doordat de vraag naar krediet is
prijsniveau
afgenomen. Dit laat onverlet dat banken terughoudend zijn om
en
instappen.
krediet te verstrekken. Die schroom valt onder andere af te lezen aan de alsmaar verscherpte kredietcondities. Ook voor
Een tweede verklaring voor de hoge hypotheekspread zou het
hypotheken hanteren banken striktere leenvoorwaarden. De
gebrek aan concurrentie kunnen zijn. Dit gebrek zou onder
bereidheid om de hypotheekportefeuille uit te breiden is
andere kunnen voortvloeien uit de staatssteun voor banken.
beperkt. De concentratierisico’s zijn tegen de achtergrond van
De banken die steun hebben ontvangen, mochten geruime tijd
balansverkorting eenvoudig te hoog.
niet op prijs concurreren van Brussel. Nu een aanzienlijk deel van de staatssteun is terugbetaald, is deze restrictie echter nog slechts beperkt van toepassing. Een meer aannemelijke oorzaak van het veronderstelde gebrek aan concurrentie is dat buitenlandse partijen de Nederlandse markt hebben verlaten. Hoewel de marges hier aantrekkelijk zijn en toetreding dankzij
6
Woningmarktmonitor - 14 mei 2013
Banken strenger met hypothecair krediet verstrekken
Hypotheekverliezen overzichtelijk Ondanks de relatief hoge hypotheeklasten is de meerderheid
Positieve uitkomst wijst op verscherping leenvoorwaarden
van
de
gezinshuishoudens
goed
in
staat
de
80
betalingsverplichtingen na te komen, wat de vraag opwerpt
60
hoe groot de noodzaak is om de LTV’s en LTI’s haastig en fors
40
te
20
betalingsachterstand op de hypotheek is volgens Bureau
0
Kredietregistratie (BKR) het afgelopen jaar weliswaar met een
verlagen.
Het
aantal
huishoudens
met
een
kwart toegenomen tot 82.000. De problemen zijn vooralsnog
-20 04
06
08
10
overzichtelijk. Van het totaal aantal huiseigenaren heeft slechts
12
1,6%
Afgelopen kwartaal (12 maands gemiddelde)
een
betalingsachterstand.
Het
aantal
onvrijwillige
verkopen is in 2012 met 300 gedaald tot 2.500 veilingen. Hier
Komend kwartaal (12 maands gemiddelde)
staat wel tegenover dat banken er beter in slagen om veiling te
Bron: DNB
vermijden en huizen onderhands te verkopen.
De Autoriteit Consument en Markt (ACM) stelt dat de aard van
De afschrijvingen op hypotheekleningen behoren met minder
de concurrentie verandert wanneer aanbieders hun balans
dan 0,1% van de hypotheekportefeuille nog altijd tot de laagste
verkorten. In het verleden was er weinig samenhang tussen de
van de Europese Unie. Dit bescheiden percentage valt terug te
hoogte van de hypotheektarieven en de relatief hoge
voeren op verschillende factoren, onder meer het feit dat het
concentratiegraad in Nederland. Maar dat is volgens ACM niet
de hypotheekschuld grotendeels is aangegaan door de hoogst
langer
verdienende huishoudens. Het risico om werkloos te raken is
het
geval.
Het
is
in
een
omgeving
met
capaciteitsbeperkingen relatief gemakkelijk om marktaandeel
voor deze groep minder groot.
te winnen. Een hypotheekverstrekker zal immers veel nieuwe klanten mogen begroeten wanneer hij een lagere prijs hanteert
Wat ook tot voordeel sterkt, is dat de gemiddelde looptijd
dan zijn naaste concurrenten. De verstrekker zal echter niet in
relatief
alle vraag kunnen voorzien, omdat hij zelf ook op een
renteschommelingen beperkt is. Uit cijfers van DNB volgt dat
capaciteitstekort stuit. De verstrekker moet daarom kiezen
in de periode van 2003 tot en met 2011 ongeveer 25% van het
tussen klanten teleurstellen of de aanwas van nieuwe klanten
volume nieuwe hypotheken een rentevaste looptijd heeft van
een halt toeroepen via prijsverhogingen. Het laatste is volgens
korter dan een jaar. In bijna 20% van de gevallen is de rente
ACM mogelijk aan de orde in Nederland, ook al omdat de
van een tot vijf jaar vastgezet. Tegen 40% heeft een
dreiging van nieuwe markttoetreders beperkt is. Die schroom
rentevaste looptijd van vijf tot tien jaar. Bij de rest is het langer
om toe te treden zou wel eens kunnen verdwijnen, zodra de
dan
Europese Bankenunie gestalte krijgt.
kortlopende rentevaste looptijden duurt het ongeveer zes jaar
hoog
tien
jaar.
is
en
dat
Ondanks
de
de
gevoeligheid
gegroeide
voor
voorkeur
voor
voordat een eenmalige renteschok volledig is verwerkt in de gemiddelde
Concentratiegraad hypotheekmarkt neemt toe Voor kredietcrisis
2012
Rabobank
26,1
28,1
ING
20,1
20,1
ABN AMRO
12,6
21,8
rentevoet
van
de
totale
Nederlandse
hypotheekportefeuille. Deze vertraging biedt weinig voordeel wanneer de rente daalt, zoals de afgelopen jaren. Maar in tijden dat de rente stijgt, biedt het wel degelijk bescherming. Door de geringe verliezen behouden Nederlandse hypotheken
Fortis
7,8
SNS Reaal
9,4
2,3
hypotheekpapier goed te vinden. Dit wordt momenteel nog
Aegon
1,8
12,3
eens versterkt doordat de Britse centrale bank een nieuw
BNP Paribas
0,7
0,1
stimuleringsbeleid voert, het zogenaamde Funding for Lending
Argenta
2,8
5,3
programma. Daarbij verleent de Bank of England banken
Overig
18,9
10,1
Bron: ACM
hun
aantrekkingkracht.
goedkope
financiering
Beleggers
op
weten
voorwaarde
dat
Nederlands
zij
krediet
verstrekken. Omdat de Britse banken op grote schaal gebruik maken van deze faciliteit, hoeven zij de laatste maanden nauwelijks tot geen securitisaties en gedekte obligaties in de markt te zetten om zich te financieren. Beleggers die interesse hebben voor dit papier wijken daarom uit naar Nederlandse
7
Woningmarktmonitor - 14 mei 2013
alternatieven. Dit is terug te zien aan de daling van de
NHG-grens naar de gemiddelde woningwaarde (nu EUR
rentespreads op Nederlandse securitisaties.
220.000)
zou
volgens
Van
Dijkhuizen
conform
de
oorspronkelijke doelstelling van NHG zijn. Die doelstelling
Securitisaties profiteren van Bank of England beleid
bestaat eruit het eigen woningbezit toegankelijk te maken voor de lagere inkomensgroepen.
Spread in basispunten op secundaire markt
200
Een verlaging van de NHG-grens zal de blootstelling van de
175
Staat aan NHG verminderen. Het risico voor de Staat zou
150
volgens
125
teruggebracht wanneer de eenmalige premie op een meer
100
kostendekkend niveau van 1½ à 2% wordt gebracht. Dat zou
75
een forse verhoging betekenen ten opzichte van de het huidige
50
Van
Dijkhuizen
nog
verder
kunnen
worden
niveau van 0,85%. Toch blijft NHG ook tegen de hogere 11
12
RMBS AAA 5 Yr (Nederland)
13
premie aantrekkelijk voor de consument. De investering is al na vier jaar terugverdiend dankzij de rentekorting die de
RMBS AAA GBP FL 5 Yr (VK)
consument van de bank krijgt wanneer hij een hypotheek met
Bron: JP Morgan International ABS & CB Research
NHG afsluit.
Plan van Van Dijkhuizen
De details van het voorstel van Van Dijkhuizen zijn nog niet
Een blijvende goede toegang tot goedkope financiering is
volledig uitgewerkt. Op basis van de nu bekende gegevens
echter niet gewaarborgd. De ‘assistentie’ van de Britse
zullen banken louter de securitisatietranches met de hoogste
centrale bank zal op enig moment verdwijnen. Verdere
rating aan de Nationale Hypotheekbank overdragen en zelf de
verbetering
is
tranches met een lagere rating behouden. Daarmee verwerft
noodzakelijk om beleggers te blijven interesseren. Een
de Nationale Hypotheekbank alleen het veiligste deel van de
probleem is bijvoorbeeld dat de door de overheid geborgde
NHG-hypotheken en dragen banken de eerste 5 tot 10% van
NHG niet altijd wordt begrepen door internationale beleggers.
een eventueel verlies zelf. Dat is een zeer veilige marge, want
Zo loopt het verzekerde bedrag annuïtair af voor de bank. Ook
tijdens de huizenmarktcrisis van de jaren tachtig bedroeg het
kan de schadeclaim worden afgewezen als de bank bij de
uiteindelijke verlies slechts 1½%.
van
de
transparantie
van
securitisaties
intake een vergissing heeft gemaakt. Het feit dat de verzekering onvolledig is en niet altijd uitkeert, maakt
De staatsgarantie op de door de Nationale Hypotheekbank
beleggers onzeker.
uitgegeven obligaties is additioneel. Naast het feit dat de belangrijkste kredietrisico’s zijn afgedekt doordat banken de
Kees van Dijkhuizen heeft een voorstel geschreven dat dit
minder veilige tranches in eigendom houden, staat de overheid
euvel kan verhelpen. Banken brengen volgens zijn voorstel
sowieso al garant via de borgstelling van het NHG-stelsel.
hun NHG-leningen onder bij een Nationale Hypotheekbank, obligaties
De staatsgarantie is echter niet volledig risicovrij. De Nationale
uitgeeft. Deze staatsgarantie maakt dat de obligaties een
Hypotheekbank loopt liquiditeitsrisico. Wanneer een bank in
aantrekkelijke
problemen komt, dreigen de betalingen aan de Nationale
die
gestandaardiseerde, belegging
pensioenfondsen.
De
staatsgegarandeerde vormen oprichting
voor van
verzekeraars een
en
Nationale
Hypotheekbank
in
gevaar
te
komen.
De
Nationale
Hypotheekbank zal de afhankelijkheid van marktfinanciering
Hypotheekbank riskeert bovendien een mismatch tussen de
verminderen voor banken.
activa
en
de
passiva.
Ofschoon
de
looptijd
van
hypotheekleningen contractueel dertig jaar is, is de feitelijke De totale NHG-portefeuille heeft een omvang van EUR 150
levensduur korter omdat de meeste leningen voortijdig worden
mld. Ongeveer 80% van de nieuwe hypotheekleningen heeft
afgelost.
tegenwoordig een NHG-garantie. De huidige forse omvang vloeit voort uit het regeringsbesluit in 2009 de grens tijdelijk te
Banken zullen een marktconforme premie moeten betalen in
verhogen van EUR 265.000 naar EUR 350.000. Vorig jaar juli
ruil voor de staatsgarantie. Het is nog onduidelijk hoe hoog
is dit teruggebracht naar EUR 320.000 en juli dit jaar gaat de
deze premie zal uitvallen. Het blijft dus gissen in welke mate
grens naar EUR 295.000. De grens dient volgend jaar weer op
de financieringslasten uiteindelijk kunnen dalen indien het
het oorspronkelijke niveau te liggen. En mogelijk ligt zelfs een
voorstel van Van Dijkhuizen doorgang vindt.
verdere verlaging in het verschiet. Een aanpassing van de
8
Woningmarktmonitor - 14 mei 2013
Hoe groot het financieringsvoordeel als gevolg van een
Het aantal te koop staande woningen slinkt. In maart stonden
Nationale Hypotheekbank ook mag uitvallen, een daling van
er nog 227.000 woningen te koop, 8.000 minder dan in
de risico-opslag voor hypotheken is allicht gunstig voor de
november. Deze daling is allerminst een teken van kracht. De
huizenmarkt. En niet alleen de huizenmarkt zal profiteren, ook
daling wordt veroorzaakt doordat woningen van de markt
de algehele economie. Het huidige prijspeil staat bijna een
worden gehaald en de instroom van nieuw aanbod laag is.
vijfde lager dan tijdens de piek in augustus 2008, wat een fors
Huiseigenaren besluiten steeds vaker hun verhuiswens uit te
vermogensverlies van de huidige huizenbezitters impliceert.
stellen. Uit ‘Woononderzoek Nederland 2012’ blijkt dat uitstel
Hun verlies is bij benadering EUR 180 mld groot. Stel dat dit
nog geen afstel hoeft te betekenen. Liefst 2.150.000
verlies over dertig jaar wordt afgeschreven, dan wordt de
huishoudens geeft aan binnen twee jaar te willen verhuizen
jaarlijkse consumptie langdurig gehinderd. De stevige rem op
(huur en koop), 264.000 meer dan drie jaar terug. Het aantal
de consumptie zal de economische groei belemmeren. Hier
dat actief op zoek is, is echter met 50.000 gekrompen naar
staat tegenover dat de toekomstige kopers minder diep in de
1.060.000 huishoudens.
buidel hoeven te tasten. Omdat deze groep meer te besteden krijgt, is het haast onvermijdelijk dat de consumptie op termijn
De neiging om de verhuiswens uit te stellen is vooral sterk
weer terugveert.
onder eigenwoningbezitters. De dreiging van restschuld vormt een grote belemmering om de verhuiswens door te zetten. De
Prognoses huizenmarkt
groep met een potentiële restschuld groeit. De precieze
De huizenmarkt beleeft als gevolg van de structurele
omvang van deze groep is nog altijd onduidelijk. Het CBS
aanpassingen een turbulent jaar. Het aantal transacties is in
kwam onlangs uit op 1.000.000 huishoudens. Op basis van de
het eerste kwartaal verder gedaald. Er vonden volgens de
enquêteresultaten van het ‘Woononderzoek Nederland 2012’
cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het
ligt het aantal met 570.000 huishoudens beduidend lager.
Kadaster ruim 23.000 transacties plaats. Het aantal transacties
Hoeveel het er ook zijn, het is tegen deze achtergrond
ligt een derde lager dan het kwartaal ervoor. Dit cijfer is echter
onwaarschijnlijk dat het aantal transacties weer snel terugkeert
niet erg representatief, want veel kopers hebben hun aanschaf
naar het niveau van vóór de crisis. Er is niettemin een sterke
naar voren gehaald in verband met de wijziging van het fiscale
latente verhuiswens. Het transactievolume zal toenemen zodra
regime op 1 januari. Vergelijking met het aantal transacties in
de indruk ontstaat dat de huizenprijzen de bodem hebben
hetzelfde kwartaal van vorig jaar geeft daarom een meer
bereikt.
accuraat beeld. Ook hier is sprake van een daling, van 3½%. De verwachting is gerechtvaardigd dat het aantal transacties
Het moment dat de prijsontwikkeling het kantelpunt bereikt,
dit jaar nog lager komt te liggen dan vorig jaar. Een
komt naderbij. Onder andere de bescheiden uitbreiding van de
bevestiging
woningvoorraad legt een bodem onder de prijsontwikkeling. De
hiervan
transactiecijfers
van
komt de
van
de
Nederlandse
meest
recente
Vereniging
van
woningproductie stagneert door de aanhoudende malaise in
Makelaars (NVM), die enigszins voorlopen op die van het CBS
de
Kadaster en eveneens een neerwaartse tendens vertonen.
nieuwbouwvergunningen wijst vooruit op een verdere terugval
bouwsector.
De
daling
van
het
aantal
afgegeven
van de woningproductie in de komende jaren, vooral van
Nauwelijks activiteit op huizenmarkt
koopwoningen. De woningschaarste neemt dus eerder toe dan af. De bouwsector moet leren goedkoper te bouwen.
Aantal
Standaardisatie zal bijdragen aan een hogere efficiëntie.
250000
Daarnaast zal de voor gemeenten onvermijdelijke afboeking op 200000
de
waarde
van
de
bouwkavels
de
prijzen
van
nieuwbouwwoningen naar beneden duwen. Amsterdam heeft als een van de eerste gemeenten een belangrijke stap gezet en de prijzen verlaagd met meer dan 10%.
150000
Er zijn de laatste tijd bovendien wel degelijk lichtpuntjes te
100000 09
10
Woningen te koop Bron: Kadaster, huizenzoeker.nl
11
12
13
Transacties (afgelopen 12 maanden)
melden. Zo vertoont de marktindicator van Vereniging Eigen Huis de laatste maanden een aanmerkelijke verbetering. De vertrouwensindicator, die is gebaseerd op de inschattingen en verwachtingen omtrent de huizenprijzen, de hypotheekrente en de omstandigheden om te kopen in het algemeen, staat met een waarde van 57 in april 6 punten boven het dieptepunt van
9
Woningmarktmonitor - 14 mei 2013
december.
verbeterde
Een belangrijke kwalificatie is echter op zijn plaats. Het
betaalbaarheid geen verbazing wekken. De combinatie van
Dit
herstel
mag
gezien
de
economisch herstel moet wel doorzetten. Wanneer de huidige
prijsdaling, lage rente en huurstijging maakt de aanschaf van
vertraging van de activiteit niet tijdelijk blijkt te zijn maar
een koopwoning langzaam weer interessant.
voortduurt, zal de arbeidsmarkt nog harder achteruitgaan dan de nu al zorgwekkende prognoses aangeven. De werkloosheid
Lichte verbetering sentiment biedt hoop
stijgt al sinds medio 2011. Vanaf najaar 2012 is het aantal werklozen versneld toegenomen. Het volgens internationale maatstaven gedefinieerde werkloosheidspercentage zal naar
100
verwachting verder stijgen tot ruim 7% volgend jaar, meer dan
90
2½ procentpunt boven het niveau van 2011. Een nog forsere
80
stijging zal negatief uitpakken voor de huizenmarkt. Weinig mensen durven het aan een huis te kopen wanneer hun werk
70
en hun inkomen op de tocht staat. De woningmarkt zal nog
60
langer in de put blijven zitten wanneer de arbeidsmarkt verder
50
verzwakt. 04
06
08
10
12
Eigen Huis Marktindicator Bron: Vereniging Eigen Huis
Verder herstelde de prijsindex bestaande woningen in februari en in maart enigszins van de dramatische daling in januari, toen de prijzen op maandbasis met bijna 3% daalden. Het Nederlandse prijspeil ligt nu vergeleken met andere Europese landen op een alleszins acceptabel niveau. De prijzen in Amsterdam reiken ver uit boven het gemiddelde van Nederland. Internationaal loopt de hoofdstad echter niet uit de pas. Zo ligt de vierkante meterprijs voor nieuwbouwwoningen duidelijk onder de prijs in Parijs, Rome en Milaan, nipt lager dan die in Londen, min of meer gelijk aan die Kopenhagen en net hoger dan die in Hamburg, Frankfort en Wenen. De correctie van onze huizenprijzen was achteraf gezien onvermijdelijk. Overwaardering, recessie, vermindering van de beschikbaarheid
van
hypothecair
krediet
en
politieke
onzekerheden rond de woningmarkt waren tezamen een probaat middel om huizenprijzen te laten dalen. Hoewel niet al deze problemen zijn opgelost, begint de bodem van de markt toch in zicht te komen. Wij verwachten dat dit in de loop van 2014 het geval zal zijn. Er gaapt nog een flink gat tussen de prijs die verkopers verlangen en de prijs die kopers bereid zijn te betalen. Bovendien vergt het bij het huidige lage transactievolume nog veel tijd voordat de huidige voorraad te koop staande woningen is weggewerkt. Kopers kunnen scherp op de prijs onderhandelen zo lang het aanbod ruim is. Er is voorlopig dus weinig ruimte voor een prijsstijging. Het herstel van de woningmarkt zal zich in eerste instantie in het aantal transacties manifesteren.
10
Woningmarktmonitor - 14 mei 2013
Economisch Bureau | Macro Research Philip Bokeloh tel: 020 38 32 657
[email protected]
Economisch Bureau | Sector & Commodity Research Madeline Buijs tel: 020 38 38 201
[email protected]
Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Teksten zijn afgesloten op 14 mei 2013
© ABN AMRO, mei 2013 Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen van ABN AMRO.
