Woningmarktmonitor
Economisch Bureau: -Macro Research -Sector & Commodity Research
3 april 2012 •
Meeste lidstaten eurozone kampen met een kwakkelende woningmarkt
•
Nederlandse woningmarkt in de greep van een vertrouwenscrisis
•
Daling huizenprijzen in 2012 en 2013 geraamd op 5 en 3%
Correctie op huizenmarkt nog niet voltooid De
prestaties
van
de
Nederlandse
huizenmarkt
omvangrijke woningvoorraad. De opleving van de huizenmarkt zijn
is enerzijds een teken van kracht. De economie draait goed.
teleurstellend. De prijzen dalen en het aantal transacties
De uitvoer vaart wel bij de stevige vraag in het zich snel
neemt af. Net als in diverse landen van de eurozone staat de
ontwikkelende China. De arbeidsmarktperspectieven zijn
huizenmarkt onder druk. Het gemiddelde prijspeil in de
gunstig en de werkloosheid staat op het laagste niveau in twee
eurozone is vorig jaar verder gedaald. In nominale termen was
decennia. Dat trekt huizenkopers over de streep. Anderzijds
er nog sprake van een stijging. De huizenprijzen namen
valt de prijsstijging ook te duiden als een teken van zwakte.
gemiddeld met 1,1% toe, net als in het jaar ervoor. Maar indien
Veel internationale beleggers stallen sinds het oplaaien van de
voor de inflatie wordt gecorrigeerd, daalden de prijzen vorig
Europese schuldencrisis hun vermogen in het veilig geachte
jaar met 1,4% versus 0,4% het jaar ervoor. Het is door de
Duitsland. De ruime beschikbaarheid van kapitaal en de mede
verschillen in berekeningsmethodiek lastig om de prijsindices
daardoor lage hypotheekrente moedigen de aankoop van
van de uiteenlopende landen met elkaar te vergelijken. Toch
woningen aan. De koopbereidheid wordt nog eens extra
maakt een grove inspectie duidelijk dat de waardeontwikkeling
gevoed door de angst voor inflatie. De hyperinflatie van de
in de diverse Europese lidstaten danig uiteenloopt. Terwijl in
jaren twintig staat in het Duitse collectieve geheugen gegrift.
sommige lidstaten de nominale huizenprijzen stegen, kampten
Menig Duitser is bang dat inflatie opnieuw de kop zal opsteken
andere lidstaten juist met prijsdalingen.
nu de Europese Centrale Bank een onorthodox beleid voert en volop liquiditeit in het financiële stelsel pompt. Het vermogen
Prijsontwikkeling varieert sterk binnen de eurozone % j-o-j
wordt daarom uit voorzorg in de voor inflatie minder gevoelig geachte woningmarkt belegd. Het valt te bezien of deze de duurzaamheid van de prijshausse worden nog eens
Ie rie rl a ke nd nl an Sp d a N ed nje er la nd Ita Po lië rt eu uga ro l z D on ui e t O s lan os te d nr ij B k el Fr g ië an kr Fi ijk nl an d
factoren de prijsontwikkeling blijven voeden. De twijfels over 10 5 0 -5 -10 -15
acceptatiecriteria, die er mede toe bijdragen dat Duitsland
versterkt door de nog altijd royale woningvoorraad. Het aanbod zal met een door vergrijzing krimpende bevolking naar verwachting ruim blijven. Hier komt bij dat de toegang tot
G
hypothecair
2010
2011
krediet
gelimiteerd
is
door
behoudende
eerder een huurders- dan een koperscultuur kent. De combinatie van een groot woningaanbod en beperkingen op de kredietverlening zal naar verwachting de prijsontwikkeling aan banden leggen.
Bron: BIS
Stimuleringsbeleid werpt vruchten af in Frankrijk Duitse huizenprijzen in de lift
In Frankrijk was de prijsontwikkeling zelfs nog gunstiger dan in
Duitsland is een van de landen waar de huizenprijzen vorig
Duitsland. De huizenprijzen stegen daar vorig jaar met 6,1%,
jaar nominaal fors zijn gestegen. De huizenprijzen gingen daar
na het jaar ervoor ook al met 5,1% te zijn gestegen. Parijs lag
met 5% omhoog, na een stijging van 2% in 2010. De situatie is
aan kop met een prijsstijging van liefst 12%. Het prijspeil is
daarmee sterk verbeterd ten opzichte van de malaise die de
dankzij de forse waardestijging meer dan volledig hersteld van
Duitse huizenmarkt jarenlang kenmerkte. Het prijspeil rees na
de dip in 2009, toen de prijzen nog met 7,1% daalden. Ook het
de hereniging in 1989 aanvankelijk de pan uit, waarop een
aantal transacties lag vorig jaar weer op het niveau van vóór
bouwwoede volgde. Maar vanaf 1995 raakte de markt in het
de kredietcrisis. Een bijdrage aan het herstel van de afgelopen
slop. De prijzen daalden jaren achtereen, mede vanwege de
jaren is geleverd door de banken. Die hielden de kredietkraan
2
Woningmarktmonitor - 3 april 2012
open. Een nog substantiëlere bijdrage kwam van de overheid.
afgenomen in de landen waar de prijzen eerder nog het hardst
Er is onder de vlag van diverse stimuleringsprogramma’s een
stegen, zoals Ierland en Spanje. Daar daalden de prijzen vorig
reeks maatregelen doorgevoerd om de woningmarkt weer op
jaar met respectievelijk 13,2% en 5,6%. Het prijspeil in Ierland
gang te helpen. De huizenmarkt is een traditioneel belangrijk
is bijna gehalveerd ten opzichte van het hoogtepunt in 2007.
beleidsinstrument
sturen.
De totale aanpassing in Spanje is met een daling van 20%
grondbeleid
en
minder rigoureus. De prijsdaling in Griekenland kwam onder
arsenaal
de
invloed van de ingrijpende economische krimp uit op 5,1%,
beleidsmakers tot hun beschikking staat. Deze instrumenten
waarmee de prijsindex ruim 15% onder het niveau van 2008
hebben ook bij de recente crisis hun nut bewezen. De
staat. In Portugal bleef de prijsdaling met 0,2% relatief beperkt
middelen om de huizenmarkt nog langer te ondersteunen
en ligt het prijspeil zelfs boven het niveau van voor de
raken
de
kredietcrisis. Het risico van verdere prijsdalingen in de
begrotingsdiscipline vereisen dat de regering het opgelopen
Europese periferie blijft groot. Hoewel de bouwactiviteit
begrotingstekort
dramatisch is teruggevallen, is het overschot aan leegstaande
Subsidies,
om
de
conjunctuurcyclus
belastingontheffingen,
huurregulering
echter
behoren
uitgeput.
alle
tot
het
Europese
terugdringt.
te
afspraken
Daarnaast
dat
over
staan
de
overheidsfinanciën in het vizier van de kredietbeoordelaars,
nieuwbouwwoningen
die de rating voor Frankrijk al hebben verlaagd. Verder
omvangrijk.
in
bijvoorbeeld
Spanje
nog
altijd
saneren zal echter een lastige opgave zijn, zeker als ook de matige economische groeivooruitzichten in beschouwing
Stemming Nederlandse woningmarkt op dieptepunt
worden genomen. Daar komt bij dat het Franse bankwezen relatief veel moet afboeken op de uitzettingen in de Europese
Index (100 = neutraal)
100
periferie en tegelijkertijd hogere kapitaalbuffers dient aan te houden om aan de strengere Basel III regelgeving te voldoen.
90
Het gevaar bestaat dat de banken de kredietkraan zullen dichtdraaien. Al met al ligt voor 2012 een minder florissante
80
ontwikkeling van de huizenprijzen in het verschiet.
70
Diverse landen kampen met leegstand
60
Het herstel op de huizenmarkt verloor vorig jaar al aan kracht in België, Oostenrijk en Finland, waar de prijzen duidelijk
50 04
minder hard stegen dan in 2010. De oplaaiende onzekerheid rondom de Europese schuldencrisis en de terugval van de
06
08
10
12
Bron: Eigen Huis Marktindicator
economische activiteit in de tweede helft van het jaar speelden deze huizenmarkten parten. Maar de nadelige gevolgen van
Vertrouwenscrisis in Nederland
de schuldencrisis waren er lang niet zo ernstig als in de
Nederland is binnen de eurozone een buitenbeentje. De
Europese periferie, waar de huizenprijzen daalden. Spanje,
economische groei bleef de afgelopen jaren redelijk intact. De
Ierland, Griekenland en - in mindere mate - Portugal kampen
overheid hoeft er minder straf te bezuinigen dan de
alle vier met kwijnende huizenmarkten als gevolg van de
evenknieën in de periferie. Ook de kapitaalmarktrente bleef
zwakke economische situatie. Er wordt stevig bezuinigd door
laag. Deze daalde zelfs toen de Europese schuldencrisis
de overheden om de financiën weer op orde te krijgen.
oplaaide en beleggers zekerheid zochten in landen die te boek
Bedrijven schuiven hun investeringen vooruit en consumenten
staan als veilige haven. De kapitaalmarktrente daalde zelfs
houden de hand op de knip in verband met de gestegen
zodanig dat de overheid gratis kon lenen, althans gecorrigeerd
werkloosheid. De onzekere arbeidsmarktsituatie laat weinig
voor inflatie. Verder was de arbeidsmarkt robuust. De
ruimte voor grote aankopen zoals de aanschaf van een
werkloosheid daalde alweer in 2010, na een relatief beperkte
woning. Afgezien daarvan is het voor potentiële kopers lastig
stijging na de uitbraak van de kredietcrisis in september 2008.
om aan betaalbare financiering te komen. De rente op
Ondanks deze op zichzelf hoopgevende elementen dalen de
overheidsleningen, en in het verlengde daarvan hypothecair
huizenprijzen nu al drie jaar op rij. De woningwaarde-indicator
krediet, is fors gestegen. Bovendien hebben banken de
van het Kadaster staat ruim een tiende lager dan in augustus
acceptatiecriteria aangescherpt. Terwijl het aantal transacties
2008, toen de waardering nog een recordhoogte bereikte. Er is
in alle vier landen sterk is teruggevallen, is er variatie in de
weinig vertrouwen dat de situatie op de huizenmarkt snel
omvang van de waardedaling. De recente prijsmutaties
verbetert. Dat is onder andere terug te zien aan de
hangen nauw samen met de waardeontwikkeling in de jaren
marktindicator van Verenging Eigen Huis. Die veerde in juli
voorafgaand aan de crisis. De waarderingen zijn het sterkst
2011
op
na
de
beslissing
van
het
kabinet
om
de
3
Woningmarktmonitor - 3 april 2012
transactiebelasting tijdelijk te verlagen. Het positieve effect op
de eerste twee maanden van het jaar. Er staan meer dan
het sentiment van deze maatregel, die de aandacht van de
220.000 woningen te koop, een recordaantal. De combinatie
aanhoudende discussie over de hypotheekrenteaftrek diende
van een groot aantal te koop staande woningen en een laag
af te leiden, was echter snel uitgewerkt. De stemming kantelde
transactievolume dwingt degenen die hun huis van de hand
in oktober en bereikte in maart een nieuw dieptepunt. De
willen doen om langer te wachten op een geïnteresseerde
indicator staat met een waarde van 54 drie punten onder het
koper. Het vergt bij het huidige transactievolume in theorie 23
vorige dieptepunt van juni 2011. Het gebrek aan vertrouwen
maanden om de volledige voorraad te koop staande woningen
draagt bij aan de verwachting dat de huizenprijzen verder
te verkopen. Dat is flink langer dan in februari 2011 toen het
zullen dalen.
theoretisch nog zeventien maanden vergde om de voorraad weg te werken, of in vergelijking met het jaar 2004 toen het
Aantal transacties en huizenprijzen dalen
gemiddeld slechts om acht maanden ging. Steeds meer verkopende partijen zullen de afweging moeten maken of zij
Aantal transacties op jaarbasis, prijsstijging % j-o-j
hun vraagprijs naar beneden aanpassen of dat zij het bordje te 220.000
8
koop van de gevel verwijderen naarmate de verkooptijd langer
190.000
4
wordt. De gemiddelde vraagprijs daalt al sinds januari 2010.
160.000
0
130.000
-4
100.000
-8
De gemiddelde vraagprijs bedroeg toen nog EUR 330.000. Nu is dat EUR 310.000. Daarmee is de gemiddelde vraagprijs sterker gedaald dan de gemiddelde transactieprijs, die in dezelfde periode met EUR 3.000 is afgenomen tot EUR 08
09
10
Aantal transacties (l.a.)
11
237.500.
12
Woningbouw is hard getroffen
Huizenprijs (r.a.)
De daling van het aantal transacties manifesteert zich ook in het aantal nieuwbouwwoningen dat van de hand gaat. Er
Bron: CBS, Kadaster
werden vorig jaar 19.000 nieuwbouwwoningen verkocht, zowat
Aantal transacties teleurstellend laag
30% minder dan in 2010. Desondanks werden er vorig jaar 7%
De verwachting dat de Nederlandse huizenprijzen verder
nieuwbouwwoningen meer opgeleverd dan het jaar ervoor. De
zullen dalen, wordt gevoed door de recente ontwikkeling van
toename van de productie tot 60.000 valt toe te schrijven aan
het transactievolume. Een verslechtering van de situatie op de
de relatief warme winter van 2010-2011en de relatief gunstige
woningmarkt is doorgaans eerst in het aantal transacties terug
economische situatie in 2010. Verder hebben project-
te zien, en pas later in de prijsontwikkeling. Het aantal
ontwikkelaars hun prijs-kwaliteitverhouding aangescherpt en
transacties nam in 2009 met een derde af. De twee jaren
kleinere en goedkopere woningen aangeboden. Maar de
daarop bleef het transactievolume afkalven - zij het in een
animo om extra woningen te bouwen neemt af door de
bescheidener tempo - tot 120.000 in 2011, 90.000 minder dan
terugval van de conjunctuur in de tweede helft van 2011 en
in recordjaar 2006. De terugval van het transactievolume ten
door het aanhoudend lage aantal transacties. Het aantal
opzichte van 2006 is bij woningen nog groter dan bij
gereedgekomen woningen zal naar verwachting dalen tot
appartementen. Het aantal transacties in de eerste categorie is
57.000 dit jaar en 58.000 volgend jaar. De verminderde
met ruim 40% afgenomen versus ruim 30% in de tweede
instroom van nieuwe opdrachten bij architecten, de dalende
categorie.
orderportefeuilles bij bouwbedrijven en de daling vorig jaar van
Appartementen,
waarvan
de
gemiddelde
transactieprijs in 2011 met EUR 190.000 ruim EUR 70.000
het
lager
aantal
afgegeven
bouwvergunningen
vormen
de
dan
voorbodes van de zwakkere bouwactiviteit. Het woningtekort
eengezinswoningen. Het tempo van de terugval is in de eerste
zal de komende jaren door de te lage woningbouwproductie
twee maanden van 2012 opnieuw versneld. Het totaal aantal
stijgen. De structurele vraag bedraagt naar schatting 75.000
transacties bedroeg in januari en februari 2012 nog geen
woningen per jaar, rekening houdend met de groei van het
15.000, ruim 3.000 minder dan in dezelfde maanden in 2011.
aantal huishoudens en de sloop van bestaande woningen in
Het teleurstellend lage aantal transacties in de eerste twee
de periode 2011-2013. Dit, in combinatie met het al bestaande
maanden van het jaar laat zien dat de huizenmarkt volledig is
woningtekort, leidt tot de schatting dat Nederland eind volgend
verkrampt.
sommige
jaar om 70.000 woningen verlegen zit in de economisch
huizenbezitters die eigenlijk willen verhuizen, hun plannen
sterkere regio’s en dat er na 2013 een inhaalslag nodig is wat
laten varen en ervan afzien om hun huis te koop aan te
betreft het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen. Hierbij is
bieden. Het aantal te koop staande woningen stabiliseerde in
wel de kanttekening op zijn plaats dat het aantal huishoudens
lag,
blijken
De
iets
kramp
is
meer
zelfs
courant
zodanig
te
dat
zijn
4
Woningmarktmonitor - 3 april 2012
niet vast ligt. Kinderen gaan langer bij hun ouders wonen
een daling ten opzichte van 2010 (0,81%). Hoewel het aantal
wanneer de economische situatie daar aanleiding toe geeft.
betalingsachterstanden
Verder beweegt het aantal scheidingen mee met de
gedwongen veilingen in 2011 ten opzichte van 2010 met meer
conjunctuur. Paren blijven tegenwoordig niet alleen bij elkaar
dan een derde gestegen tot 2811. Ondanks deze op het oog
omwille van de kinderen, maar ook vanwege het huis en de
forse stijging, is het aantal gedwongen veilingen relatief laag.
dreiging van restschuld. Het aantal woningbezitters waarvan
Het beleid van kredietverstrekkers om gedwongen veilingen zo
het huis minder waard is dan het uitstaande hypotheekbedrag
veel mogelijk te voorkomen via budgetcoaching werpt zijn
groeit door de recente prijsdalingen. Vooral kopers die laat zijn
vruchten af. En in het uiterste geval krijgt onderhandse
ingestapt behoren tot deze categorie.
verkoop via een makelaar de voorkeur, omdat dat tot een
is
afgenomen,
is
het
aantal
hogere opbrengst en een lagere restschuld leidt.
Hypotheekverstrekking aan banden gelegd Het lage aantal woningtransacties valt deels terug te voeren
Het aantal gedwongen veilingen neemt toe
op de minder ruimhartige verstrekking van hypotheken.
Aantal op jaarbasis
Potentiële huizenkopers komen op hun beslissing om te verhuizen terug wanneer zij erachter komen dat zij minder
3.000
kredietruimte hebben dan gedacht. De beperkingen op de
2.500
leencapaciteit vanuit de regelgeving, zoals de strengere 2.000
Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de verlaagde Nibud-woonquote, zijn deels verantwoordelijk voor de minder
1.500
ruimhartige kredietverlening. De belangrijkste aanpassing van 1.000
de nieuwe gedragscode is dat de hypotheek nog maar voor
05
maximaal de helft van de waarde van de woning aflossingsvrij
06
mag zijn. Dit ter beperking van het restschuldrisico. De Nibudin
verband
met
het
door
hogere
zorg-
en
08
09
10
11
12
Aantal onvrijwillige verkopen
woonquote, die het maximale hypotheekbedrag bepaalt, is verlaagd
07
Bron: Kadaster
pensioenpremies beperkte budget voor wonen. Daarnaast zijn er beperkingen op de leencapaciteit vanuit de internationaal
Potentiële kopers kijken kat uit de boom
aangescherpte kredietvoorwaarden van banken. Banken in de
De belangrijkste oorzaak van het geringe transactievolume is
gehele eurozone zien zich genoodzaakt een hogere risico-
de
opslag in rekening te brengen vanwege het turbulente klimaat
Doorstromers verkopen liever eerst hun eigen huis alvorens
op de financiële markten en de daaruit voortvloeiende hogere
zelf toe te slaan. Slechts enkele huizenbezitters durven het
kosten van financiering. Daar komt voor de Nederlandse
aan om de lasten van twee woningen te dragen in een
banken
hun
economisch onzekere omgeving, waarbij er onduidelijkheid
hypotheekportefeuille meer dan andere Europese banken
bestaat over de oplossing van de Europese schuldencrisis en
afhankelijk zijn van securitisaties. Een derde van het in
over de gevolgen van de bezuinigingen voor de BBP-groei en
Nederland uitstaande hypotheekbedrag is verpakt en wordt
de arbeidsmarkt. De Nederlandse economie krimpt en de
verkocht
werkloosheid loopt op. Starters zien zich op hun beurt
bij
dat
als
zij
voor
schuldpapier
de
aan
financiering
beleggers.
van
Maar
de
terughoudendheid
bij
potentiële
huizenkopers.
securitisatiemarkt staat sinds het Amerikaanse subprime
geconfronteerd
fiasco in een slechte reuk bij regelgevers. Securitisaties
huizenmarkt, waardoor het voor hen lastig is om een eerste
dreigen onder Basel III niet langer tot de liquide buffer van
huis te kopen. Historische vergelijkingen met huurprijzen,
banken
besteedbare
te
worden
gerekend.
Verzekeraars
zien
zich
met
een
inkomens
en
relatief
hoog
bouwkosten
gewaardeerde
wijzen
uit
dat
bovendien mogelijk verplicht om onder Solvency II meer
huizenprijzen hoog zijn. Het relatief hoge prijspeil wordt deels
kapitaal aan te houden als zij beleggen in securitisaties. Deze
verklaard door het ingrijpen van de overheid, die een stevige
voorgenomen aanpassingen, die overigens nog niet zeker zijn,
vinger aan de pols van de woningmarkt houdt. De beperking
kunnen een hindernis opwerpen voor de Nederlandse
op de gronduitgifte vormt samen met de hypotheekrenteaftrek
securitisatiemarkt. Dit ondanks het feit dat deze markt geen
een
enkele overeenkomst vertoont met die van de Amerikaanse
Eventuele beleidsaanpassingen kunnen daarom van grote
subprime-kredieten. Zo maakte kredietbeoordelaar Moody’s
invloed zijn. Het kabinet heeft al meerdere pogingen gedaan
onlangs bekend dat bij Nederlandse securitisaties vorig jaar
om de mineurstemming op de woningmarkt te doorbreken. Zo
slechts 0,65% van de onderliggende hypotheekgevers met
heeft het besloten om de tijdelijk verruimde voorwaarden voor
een betalingsachterstand van meer dan zestig dagen kampt,
de Nationale Hypotheek Garantie pas later terug te draaien en
belangrijk
fundament
onder
het
huidige
prijspeil.
5
Woningmarktmonitor - 3 april 2012
de overdrachtsbelasting tijdelijk te verlagen. Omdat deze maatregelen tot dusver weinig soelaas bieden, klinkt steeds vaker de roep om de vastgelopen woningmarkt integraal aan te pakken, zowel het huur- als het koopsegment te hervormen en de hypotheekrenteaftrek niet langer te ontzien. Bij dat laatste punt weigert het kabinet tot dusver gehoor te geven. Het heeft in het regeerakkoord vastgelegd dat het de aftrekregeling ongemoeid zal laten. Het is echter lang niet zeker dat de regering zich aan deze afspraak zal houden. Naar verluidt liggen er momenteel toch plannen op tafel bij de besprekingen in het Catshuis om de regeling, of de mogelijkheden om ervan gebruik te maken, te beperken. De meeste oppositiepartijen dringen al langer aan op een aanpassing. Ook bij de regeringspartijen krijgt dat standpunt meer aanhangers, in het bijzonder bij het CDA. Zolang er geen politieke eensgezindheid bestaat over de structurele inrichting van de woningmarkt zal de onzekerheid aanhouden.
Vooruitzichten blijven pover Wij houden er rekening mee dat de huizenmarkt voorlopig vast blijft zitten, gegeven het gebrek aan politieke eensgezindheid over de woningmarkt. Hoewel de beperkte omvang van de woningvoorraad een prijsval helpt voorkomen, dient rekening te worden gehouden met een verdere daling van de huizenprijzen. We schatten dat de huizenprijzen dit jaar met 5% en volgend jaar met 3% dalen. Ook het aantal transacties blijft laag, met naar schatting 110.000 in 2012 en 115.000 in 2013. De lichte verbetering in 2013 is gebaseerd op de verwachting dat het algehele economische klimaat in de loop van 2012 iets aangenamer wordt; 2011 werd gekenmerkt door een in economisch opzicht gunstig eerste halfjaar, en een zwakke tweede helft. In 2012 gaat het vermoedelijk andersom: eerst een zwakke helft en daarna herstel. Deze lichte verbetering werkt positief door op de huizenmarkt, maar volstaat niet om de markt uit het slop te halen.
Huizenprijzen Aantal transacties
2011
2012
2013
-2¼%
-5%
-3%
121.000
110.000
115.000
6
Woningmarktmonitor - 3 april 2012
Economisch Bureau | Macro Research Philip Bokeloh tel: +31 20 38 32 657
[email protected]
Economisch Bureau | Sector & Commodity Research Otto Schell tel: +31 20 38 32 694
[email protected]
Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Teksten zijn afgesloten op 3 april 2012.
© ABN AMRO, april 2012 Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen van ABN AMRO.
