Woningmarktmonitor. Het tij op de woningmarkt keert. 12 september Economisch Bureau

Woningmarktmonitor

Economisch Bureau

Het tij op de woningmarkt keert 12 september 2013 •

De internationale woningmarktcijfers laten zien dat er weer leven komt in de huizenmarkten en dat de waarderingen structureel zijn verbeterd.

•

Ook in Nederland keert de rust op de woningmarkt langzaam terug. Het sterkste signaal hiervoor vormt de kentering in de sentimentsindicator van Vereniging Eigen Huis. Een ander positief signaal is dat de banken verwachten dat zij hun acceptatiecriteria niet langer zullen aanscherpen.

•

Het probleem van de funding gap zal allengs kleiner worden wanneer het Nationale Hypotheek Instituut doorgang vindt, er ruimte komt om in verzekeringsinstrumenten opgepotte besparingen vrij te maken om de hypotheek af te lossen en de transactie van ING, waarbij hypotheken definitief van de balans zijn gehaald, navolging vindt.

•

Banken zullen een betere toegang krijgen tot kapitaalmarktfinanciering wanneer toezichthouders in navolging van de Europese Centrale Bank securitisaties milder behandelen.

•

Huren wint aan populariteit, ondanks het gebrek aan dynamiek op de huurmarkt. De huurmarkt blijft gekenmerkt worden door overheidsinterventies.

•

Het huidige puntenstelsel is lastig te verenigen met het streven naar een neutraal woningmarktbeleid. Het ligt daarom in de lijn der verwachting dat de huur op termijn alsnog wordt gekoppeld aan de WOZ-waarde. Verder verdient de rol van corporaties een duidelijkere afbakening, evenals het toezicht op deze instellingen.

Het tij op de woningmarkt keert De meest recente macro-economische indicatoren geven aan dat de activiteit in de geïndustrialiseerde landen aantrekt. Nauwlettend gevolgde conjunctuurbarometers zoals de PMIindices en de leading indicators van de OESO hinten allemaal op een verbetering van de economisch situatie. Hoewel Nederland achterloopt bij het herstel, stemmen de laatste macro-economische berichten enigszins optimistisch.

monetair beleid intact kan blijven, komt ook omdat het begrotingsbeleid juist minder restrictief wordt. Zowel in Europa als de VS trekken overheden de begrotingsteugels minder hard aan.

Dat het tij keert, is ook terug te zien in de internationale woningmarktcijfers. De Bank for International Settlements publiceert met enige regelmaat de datareeksen van een groot aantal landen. Wanneer de jaarmutaties van alle landen bij elkaar worden opgeteld, blijken de huizenprijzen in het eerste half jaar met gemiddeld 2¼% jaar-op-jaar te zijn gestegen. Dat is bijna een procentpunt hoger dan de gemiddelde prijsstijging over geheel 2012. Dit weliswaar zeer ruwe, ongewogen cijfer suggereert dat er weer leven komt in de internationale huizenmarkt.

Belangrijker voor het herstel van de internationale woningmarkten is dat de structurele situatie is verbeterd. Na de aanhoudende prijsdalingen van de afgelopen jaren zijn huizen weer beter betaalbaar. De OESO houdt jaarlijks bij hoe de huizenprijzen zich in de verschillende lidstaten verhouden tot de huur en tot het besteedbaar inkomen. Het zet vervolgens deze ratio’s af tegen het historisch gemiddelde. De internationale huizenprijzen lagen op basis van deze reeksen in 2008 ongeveer 16% boven het langetermijngemiddelde. In 2012 was dit nog maar 9%. Wanneer in ogenschouw wordt genomen dat de hypotheekrente in historisch perspectief laag staat, ligt het internationale prijspeil momenteel op een geëigend niveau. Bij een laag renteniveau past immers een wat hoger prijspeil.

Fundament internationaal steviger Toegegeven, de economische opleving in de Verenigde Staten is deels toe te schrijven aan het ruime monetaire beleid. Wanneer de Federal Reserve conform plan gas terugneemt, krijgt de Amerikaanse woningmarkt minder wind in de zeilen. Hetzelfde geldt voor Europa, waar de ECB het rentebeleid eveneens zal normaliseren, zij het op veel langere termijn. Dit neemt niet weg dat de aanpassing van het monetair beleid zeer geleidelijk haar beslag krijgt. Een eventuele wijziging van de monetaire koers in de toekomst hoeft het herstel van de diverse nationale huizenmarkten niet in gevaar te brengen. Dat het herstel van de huizenmarkt ondanks een minder ruimhartig

De woningmarkt in Nederland is op basis van de OESOstatistieken nog altijd relatief hoog gewaardeerd. De prijzen zouden met nog eens 20% moeten dalen ten opzichte van het niveau in 2012 om op het historisch gemiddelde uit te komen. Een deel van de aanpassing is met de forse prijsdaling van 2013 al gerealiseerd. De betaalbaarheidsratio is bovendien verbeterd door beleidswijzigingen in het huursegment. Aanpassingen in de huurregulering zorgen ervoor dat de huren tot een meer marktconform niveau stijgen. In aanvulling hierop kan worden opgemerkt dat specifieke factoren -zoals de reeds genoemde lage rente en het restrictieve bouwgrondbeleid- een in historisch perspectief minder gunstige betaalbaarheidsratio

2

Woningmarktmonitor - 12 september 2013

rechtvaardigen. Nauwkeuriger maatstaven dan die van de OESO, waarin ook de hoogte van de rente en de fiscale maatregelen zijn opgenomen, wijzen uit dat de betaalbaarheid van woningen in Nederland inmiddels in de buurt komt van het langetermijngemiddelde.

Huizen internationaal beter betaalbaar

belastingbox 1.2 Het moment van overgang is met oog op de fragiele situatie op de huizenmarkt volgens de commissie pas geschikt wanneer het transactievolume weer op peil is en de huizenprijzen in de lift zitten. De commissie adviseert daarnaast de overgang zeer geleidelijk door te voeren en er ten minste twintig jaar voor uit te trekken. Dit om prijsschokken te voorkomen.

Gemiddelde van ratio prijs versus huur en ratio prijs versus inkomen

Japan Duitsland Ierland VS Zwitserland Oostenrijk Italië Denemarken Spanje Nederland VK Zweden Australië Frankrijk België

0

50

100

150

200

Bezuinigen is volgens de commissie niet de inzet van de voorgestelde aanpassingen. De beperking van de aftrek wordt gecompenseerd via een verlaging van de inkomstenbelastingtarieven en een afschaffing van de transactiebelasting. Deze compensaties zijn gunstig voor de verhuismobiliteit en ondersteunen de betaalbaarheid, maar kunnen de neerwaartse prijsdruk die uitgaat van een lagere renteaftrekfaciliteit niet volledig tegengaan. De kans is groot dat de bestedingsvoorkeuren verschuiven wanneer de relatieve prijs van wonen stijgt ten opzichte van andere consumptieve bestedingen. Een verminderde vraag naar woondiensten zal het prijspeil licht naar beneden duwen.

Bron: OESO

Nieuwe voorstellen Voorwaarde voor een kentering in de prijsontwikkeling is wel dat het economisch herstel daadwerkelijk doorzet en dat het fiscale kader niet ingrijpend wordt gewijzigd. Verdere fiscale wijzigingen zijn echter niet uitgesloten. Een voorbode vormen de voorstellen tot vereenvoudiging van het belastingstelsel van de commissie onder leiding van Kees van Dijkhuizen. Deze commissie beveelt onder andere aan om het eigenwoningbezit minder fiscaal te stimuleren. Zo dient de mogelijkheid om belastingvrij vermogen op te bouwen te worden afgeschaft en de renteaftrek gedurende de looptijd te worden teruggebracht volgens een dertigjarig annuïtair aflossingsschema, zowel voor bestaande als voor nieuwe gevallen. De geleidelijke vermindering van de fiscale subsidiëring zal woningeigenaren prikkelen om hypotheekschuld af te lossen, al acht de commissie het voldoende als de aflossing beperkt blijft tot de helft van de woningwaarde. Huiseigenaren leggen om te beginnen al volop besparingen aan via hun pensioenfondsen. Bovendien zijn huurders niet verplicht naast hun pensioen een vermogen te sparen ter grootte van de waarde van hun woning, zoals nu wel van nieuwkomers op de koopmarkt wordt verlangd. De commissie Van Dijkhuizen vindt het omwille van de eenvoud en de consequente systematiek beter om de eigen woning en de hypotheekschuld op termijn over te hevelen naar belastingbox 3.1 Hoewel de eigen woning voor veel huishoudens de belangrijkste vermogenscomponent vormt, vallen zowel de eigen woning als de hypotheekschuld nu in

1

In box 3 zijn de inkomsten uit eigen vermogen ondergebracht.

De commissie heeft oog voor de groep huishoudens waarvan de waarde van de woning onder de hypotheekschuld ligt. De rente over de restschuld die na verkoop ontstaat, zou wat betreft de commissie gedurende een periode van twaalf jaar fiscaal aftrekbaar moeten zijn. Dat helpt de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren. Ter bevordering van de doorstroming ijvert de commissie verder voor een met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vergelijkbare garantie op restschuld. Deze garantie, die gefinancierd zou kunnen worden via een beperkte opslag op de hypotheekrente, moet de schroom bij banken wegnemen om hypotheken te verstrekken aan huishoudens met een restschuld. Naast de commissie van Dijkhuizen heeft ook de bankencommissie Wijffels zich in het rapport Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen uitgelaten over de woningmarkt. Een van de aanbevelingen van de bankencommissie betreft de hoogte van de hypotheek. Kopers dienen zelf geld in te brengen wanneer zij een woning verwerven. De komende jaren wordt de maximale hypotheek al met 6 procentpunt verlaagd naar 100% van de woningwaarde. De bankencommissie opteert voor een verdere verlaging tot 80%, een internationaal meer gangbaar percentage. Hoewel er rekening mee moet worden gehouden dat een verdere verlaging van de maximale hypotheek een neerwaartse druk op het prijspeil genereert, is minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem voorstander van een dergelijke verlaging op termijn. Meer rust Ondanks de aanhoudende discussie over de fiscale inrichting van de woningmarkt, lijkt de rust op de woningmarkt weer

2

In box 1 zijn de inkomsten uit werk ondergebracht

3


enigszins terug te keren, al is dit nog niet heel duidelijk terug te zien in de laatste marktcijfers. De prijzen daalden in de eerste zeven maanden van 2013 in totaal met 8% jaar-op-jaar. Maar die daling is vooral ingegeven door de gewijzigde regelgeving omtrent aftrekbaarheid van de hypotheekrente voor toetreders. Ook het aantal transacties lag in die periode ruim 11% lager dan in dezelfde maanden een jaar geleden. Hier past echter de kwalificatie dat de tijdelijke verlaging van de transactiekosten in juni 2012 dreigde te worden ingetrokken, wat destijds een incidentele verkoophausse veroorzaakte. Iets meer comfort geeft de ontwikkeling van het aantal woningen dat te koop staat. Dit aantal is met gemiddeld 227.000 woningen min of meer gelijk gebleven aan het gemiddelde aantal in dezelfde periode een jaar eerder. Het belangrijkste signaal dat het vertrouwen kentert, komt van de sentimentsindicator van Vereniging Eigen Huis. Die tekent al maanden een stijging op. Een minder negatieve beoordeling van de economische omstandigheden en de eigen financiële situatie, in combinatie met een gunstiger inschatting van de hypotheekrente en de betaalbaarheid zijn de belangrijkste factoren achter de verbetering van de indicator.

Huizenkopers minder negatief over huizenmarkt Index

100 90 80 70 60 50 04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

Bron: Vereniging Eigen Huis

Een ander positief signaal is dat de banken verwachten dat zij hun acceptatiecriteria niet langer zullen aanscherpen en dat zij een toename van het aantal hypotheekaanvragen voorzien. De gemiddelde hypotheekrente inclusief kostenopslagen op nieuw hypotheken stond in juni met 3¾% op een historisch laag niveau, zowat een procentpunt lager dan het gemiddelde niveau van de afgelopen veertien jaar. Ten opzichte van de omringende landen ligt de hypotheekrente relatief hoog. Het verschil kan naar verwachting afnemen, zodra de concurrentie toeneemt. SNS heeft al aangegeven dat zij staat te popelen om marktaandeel naar zich toe te trekken. Verzekeraars zijn al langer actief. Zodra er meer duidelijkheid is over de Europese bankenunie en de financiële markten in rustiger vaarwater zijn, zullen misschien ook buitenlandse toetreders zich weer melden.

Ondanks dat een groeiende groep huiseigenaren door de aanhoudende prijsdalingen met een potentiële restschuld kampt, blijft het aantal huishoudens met een betalingsachterstand internationaal gezien laag. Volgens Bureau Krediet Registratie (BKR) telt Nederland 82.000 huiseigenaren met serieuze betalingsproblemen, op een totaal van 3½ miljoen huishoudens met een hypotheek en 4¼ miljoen huishoudens met een eigen woning. Banken slagen er bovendien steeds beter in om in geval van betalingsachterstanden veiling te voorkomen. In de twaalf maanden tot en met juni vonden slechts 2.150 transacties via veilingen plaats tegen 2.600 in dezelfde periode een jaar terug. De prijzen die via reguliere transacties tot stand komen, zijn duidelijk gunstiger dan de prijzen die via veilingen worden gerealiseerd. Een veiling voorkomen helpt de uiteindelijke restschuld te beperken. Funding gap omlaag De omvang van het totale hypotheekvolume is in het eerste half jaar blijven steken op EUR 650 mld. Het lage aantal transacties is hier mede debet aan. Daar komt bij dat een groeiend aantal hypotheekgevers vervroegd aflost. Nu de rente op spaartegoeden laag staat, kiest een grotere groep huizenbezitters ervoor zijn buffers aan te spreken om zijn hypotheek te verlagen. Een korte financiële balans is wel zo overzichtelijk. De mogelijkheden om de hypotheek verder te verlagen, worden waarschijnlijk verruimd. Als de regering haar zin krijgt, worden huishoudens in staat gesteld om hun in verzekeringsproducten opgepotte spaartegoeden fiscaal gunstig op te nemen, zodat zij hun hypotheek kunnen verlagen. Daarnaast wil het kabinet ouders in staat stellen hun kinderen fiscaal aantrekkelijk geld te schenken ten behoeve van de eigen woning. De exacte inhoud van de plannen is nog onbekend. Daarom is niet in te schatten hoeveel extra hypotheek er kan worden afgelost als gevolg van de maatregelen. Wel is duidelijk dat de in internationaal perspectief hoge bruto-hypotheekschuld kan dalen. Een daling van de nationale hypotheekschuld stelt banken in staat de funding gap te reduceren. Dit gat tussen het uitstaande kredietenvolume en het toevertrouwde spaargeld wordt al verkleind wanneer de oprichting van het Nationale Hypotheek Instituut (NHI) daadwerkelijk doorgang vindt. De kans daarop is flink toegenomen met de toezegging van de overheid dat het de financiële risico’s wil garanderen van een mogelijke mismatch tussen de looptijd van de door het NHI uit te geven obligaties en de onderliggende hypotheken. De garantie zorgt ervoor dat de NHI-obligaties een aantrekkelijk beleggingsinstrument worden voor institutionele beleggers. De ambitie is dat pensioenfondsen over enkele jaren EUR 50 mld in de hypotheekmarkt investeren. De bal ligt nu in Brussel. Het plan kan alsnog sneuvelen als de Europese Commissie de

4


borgstelling van de overheid als oneigenlijke staatsteun aanmerkt. Nu wil het toeval dat de urgentie van een Nationale Hypotheekbank enigszins is afgenomen. Om te beginnen heeft ING onlangs een omvangrijk pakket hypotheken ter waarde van EUR 2 mld bij beleggers ondergebracht. De transactie is zo vormgegeven dat ING na geen call meer hoeft uit te oefenen, zoals gebruikelijk. Behalve dat ING het papier niet meer na een bepaalde termijn hoeft af te lossen, liggen ook de eerste risico’s op hypotheken niet meer bij de bank maar bij de beleggers. Dit omdat ING niet alleen de veiligste tranches heeft verkocht, maar ook de meer risicovolle, achtergestelde tranches. Als resultaat hiervan heeft ING het pakket hypotheken volledig van de balans gehaald. Dit gebeurt wel in ruil voor een hogere vergoeding aan beleggers. Wanneer de methode van ING navolging krijgt en de banken grotere hoeveelheden hypotheken van hun balans halen, slinkt de funding gap zonder dat het NHI er aan te pas hoeft te gekomen. Het valt echter te bezien of beleggers dit papier grootschalig willen opnemen. Hier komt bij dat de ECB een lagere haircut3 op securitisaties toepast wanneer banken deze in Frankfurt willen belenen. Deze versoepeling maakt securitisaties extra waardevol voor banken als instrument om de liquiditeit te bewaken. De coulantere opstelling van de ECB markeert een wijziging in de beoordeling van Europese securitisaties door regelgevers. De regelgeving ten aanzien van securitisaties is na de problemen met de subprime securitisaties in de Verenigde Staten fors aangescherpt. Nu blijkt dat de Europese securitisaties lang niet zo risicovol zijn als de Amerikaanse subprime securitisaties, komen regelgevers tot de conclusie dat zij wellicht te streng zijn geworden en zij zich milder mogen opstellen. De beslissing van de ECB om de haircut te verlagen is hier een voorbode van. Het valt niet uit te sluiten dat de regels ten aanzien van securitisaties ook op andere terreinen, zoals Basel III, minder stringent zullen uitvallen dan eerder voorzien. Een soepelere behandeling van securitisaties vergroot de toegang tot kapitaalmarktfinanciering. De funding gap wordt daarmee vanzelf een minder urgent probleem. De combinatie van een voorzichtig economisch herstel, een verbeterde betaalbaarheid, een afnemende zorg over de funding gap en een makkelijkere toegang tot financiering wekt het vertrouwen dat de bodem van de huizenmarkt nabij is. Een stabilisatie van de prijzen ligt in het verschiet en het aantal transacties zal volgend jaar vermoedelijk weer licht stijgen, al blijft het aantal transacties vermoedelijk ver achter bij het aantal vóór de crisis. Makelaarsvereniging NVM houdt voor de komende tien tot vijftien jaar rekening met jaarlijks 125.000 tot 150.000 transacties.

De ECB past een haircut toe door het in onderpand gegeven schuldpapier lager te waarderen dan de marktwaarde. 3

Verkoop vergt meer tijd Duizend

250 200 150 100 50 0 2008

2009

2010

Woningen te koop

2011

2012

2013

Transacties (afgelopen 12 maanden)

Bron: Kadaster, huizenzoeker.nl

Interventies huursegment Huren wordt bij gebrek aan dynamiek op de koopmarkt populairder. Een groeiende groep huishoudens verkiest een huur- boven een koopwoning. Terwijl het aantal verhuizingen in het koopsegment de afgelopen jaren onder druk staat onder invloed van de toenemende restschuldproblematiek, is het aantal verhuizingen in het huursegment juist gestegen. Dit wil nog niet zeggen dat de huurmarkt erg dynamisch is. De huurmarkt is aan stringente overheidsregulering onderhevig. Politici beschouwen wonen als een merit good, een goed waarvan de consumptie aanmoediging behoeft. Goede behuizing heeft immers gunstige externe effecten. Een plezierige woonomgeving straalt positief af op de volksgezondheid en de arbeidsproductiviteit. Daarnaast hecht de politiek er belang aan het hold up probleem te beheersen. Verhuizen is duur en huurders kunnen emotioneel gehecht raken aan hun woning. Dit ondergraaft hun positie in de onderhandeling met verhuurders. Enige bescherming is daarom op zijn plaats. Verder zijn politici waakzaam voor te sterk oplopende inkomensverschillen en maatschappelijke segregatie. Moeizame toegang tot de woningmarkt voor mensen met een laag en onzeker inkomen of een zwakke sociale achtergrond vormt een rechtvaardiging voor overheidsingrijpen in het huursegment. De Nederlandse overheid intervenieert in de huurmarkt op verschillende manieren. Huurwoningen moeten om te beginnen aan minimale kwaliteitseisen voldoen. Die kwaliteitseisen zijn noodzakelijk om gezondheidsproblemen en eventuele burenoverlast door gehorigheid tot een minimum te beperken. De kwaliteitseisen geven de huurder bovendien enige zekerheid over het comfort van de woning. Die zekerheid drukt de transactiekosten omlaag. Dan is er de huurregulering, die het hold up probleem moet beperken. Eén aspect van de huurregulering is dat de aanvangshuur voor de woningen in het gereguleerde huursegment, dat met een aandeel 92½% de hoofdmoot van

5


de huurwoningvoorraad vormt, aan de hand van een puntensysteem wordt vastgesteld. Een woning krijgt afhankelijk van het woningoppervlak en de voorzieningen een puntenaantal toegekend. De locatie van de woning is bij de puntentelling minder van belang. Een tweede aspect van de huurregulering is dat ook de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging begrensd is. Jarenlang was de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend en bleven de huren ver achter bij de prijsontwikkeling van koopwoningen. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging weer hoger dan de inflatie. Het percentage is inkomensafhankelijk gemaakt. Al met al is er een fors bedrag met de huurregulering gemoeid. Berekeningen van het Centraal Plan Bureau (CPB) wijzen uit dat het financiële voordeel voor huurders in 2005 in totaal EUR 8 mld groot was. Voor zover wij kunnen nagaan is dit bedrag sindsdien weinig veranderd.

van de woning bij de vaststelling van de aanvangshuur niet wordt meegenomen, staat de huur in sommige regio’s nauwelijks in verhouding tot de marktwaarde van de woning. Starters komen op wachtlijsten en moeten veel geduld uitoefenen. De wachttijden kunnen zo hoog oplopen dat zij noodgedwongen moeten uitwijken naar een huurwoning in het geliberaliseerde huursegment of naar een woning in het koopsegment. Deze gedwongen keuzeaanpassing leidt tot welvaartsverlies. Het is bovendien de vraag of de inkomensondersteunende maatregelen de doelgroep bereiken. Het zijn vooral de zittende huurders die profiteren. Wanneer hun inkomen in de tussentijd zodanig stijgt dat zij eigenlijk niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, is sprake van scheefhuur.

Ontwikkeling prijs huur versus prijs koop Index (1982 = 100)

Een andere interventie in de huurmarkt vormt de huurtoeslag. Huishoudens met een laag inkomen en een beperkt vermogen die een zelfstandige woonruimte huren, hebben recht op een tegemoetkoming in de huurlasten. De hoogte van de toeslag varieert. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de huur wel lager zijn dan de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens ligt momenteel op EUR 681 per maand.4 Met 15% ontvangt een relatief groot deel van de huishoudens een huurtoeslag. Er was volgens het CPB in 2005 met de huurtoeslag in totaal een bedrag gemoeid van EUR 2 mld.

300 250 200 150 100 50 0 90

92

94

96

98

00

02

04

06

08

10

Huurprijs nieuwbouwwoning (EUR per maand) Koopprijs nieuwbouwwoning (EUR 1.000)

De overheid intervenieert tot slot via de woningbouwcorporaties. Deze instellingen beheren het leeuwendeel van de voorraad huurwoningen en bedienen een brede groep huurders. Zowat negen van de tien huurwoningen is in het bezit van woningbouwcorporaties. Een belangrijke taak van de corporaties is te voorzien in betaalbare huisvesting. Deze doelstelling komen zij na door woningen relatief goedkoop te verhuren. In veel gevallen ligt de huur zelfs onder het op basis van het puntensysteem vigerende maximumtarief. Volgens het CPB was met deze impliciete subsidie in 2005 een bedrag gemoeid van EUR 5 mld. In totaal kwamen de subsidies voor het sociale huursegment daarmee uit op EUR 15 mld. Dit betekende een gemiddelde tegemoetkoming van 50% van de marktconforme huur. Ter vergelijking: de tegemoetkoming voor huizenbezitters bedroeg eveneens EUR 15 mld, wat neerkwam op een tegemoetkoming van 25% van de huurwaarde. Aanpassingen huurbeleid De interventies brengen diverse nadelen met zich mee. De huurregulering stimuleert de vraag naar huurwoningen. Hierdoor ontstaan vraagoverschotten, temeer ook omdat het woningaanbod om allerlei redenen traag reageert. Het vraagoverschot noopt tot rantsoenering, in het bijzonder voor gewilde woningen in populaire regio’s. Aangezien de locatie

4

Voor jongeren tot 23 ligt de grens op EUR 374 per maand.

Bron: Woononderzoek 2012, Monitor Nieuwe Woningen, ABN AMRO Bank

Het is zaak om de huren op een meer marktconform niveau te krijgen. De regering is vlot teruggekomen van haar aanvankelijke besluit om de huren te koppelen aan de WOZwaarde. De wijziging bleek praktisch lastig uitvoerbaar, onder meer omdat er felle discussie was over het percentage waarmee de huur aan de WOZ-waarde gekoppeld hoorde te worden. De hoogte van de aanvangshuur blijft daarom vastgesteld worden op basis van het puntenstelsel. Toch is het puntenstelsel lastig te verenigen met het streven naar een neutraal woningmarktbeleid, waarbij het weinig uitmaakt of iemand een koop- of een huurhuis bewoont. Het ligt daarom in de lijn der verwachting dat de huur op termijn alsnog wordt gekoppeld aan de WOZ-waarde. De overgang naar een dergelijk systeem wordt makkelijker naarmate het huurniveau door de forsere jaarlijkse, inkomensafhankelijke huuraanpassingen dichter in de buurt van de marktwaarde komt te liggen. Net als de huurregulering brengt ook de huurtoeslag welvaartsverliezen met zich mee in de zin dat het de keuze van inkomensbesteding verstoort. Aangetekend dient te worden dat deze verstoring precies in overeenstemming is met het doel van de maatregelen bij merit goods, namelijk de consumptie ervan bevorderen. De huurtoeslag is een

6


objectsubsidie, die door een tegemoetkoming in de huur aanzet tot extra woonconsumptie. De woonconsumptie zou waarschijnlijk lager uitvallen indien de inkomensondersteuning de vorm zou aannemen van een subjectsubsidie, waarbij de ontvanger een aanvulling krijgt op het inkomen. Een voordeel van de huidige huurtoeslag is dat deze goed is gericht. De huurtoeslag komt nagenoeg volledig terecht bij huishoudens met een laag inkomen. Wijzigingen ten aanzien van de huurtoeslag zijn niet uitgesloten. De kans bestaat dat de objectsubsidie plaats maakt voor een subjectsubsidie. Daarbij krijgen huishoudens met een laag inkomen een tegemoetkoming. Het is aan hen of zij deze toelage aan wonen besteden of aan iets anders. Een dergelijke aanpassing, die huishoudens meer keuzevrijheid geeft met betrekking tot hun bestedingen, impliceert dat het merit good principe aan glans heeft verloren. Dat er op het terrein van de huurtoeslag veranderingen op til zijn, blijkt onder meer uit het voorstel van de commissie van Dijkhuizen om de zorg-, kinderen huurtoeslag te om te zetten in een huishoudenstoeslag met een uniform afbouwpercentage. Rol corporaties Een evaluatie van de interventie via de corporaties vereist meer context. Het is zinvol om eerst in de geschiedenis te duiken om beter zicht te krijgen op de rol van corporaties. In reactie op de woningnood en de slechte woningen zijn medio negentiende eeuw de eerste corporaties opgericht met als doel de woonsituatie van de minder welgestelden te verbeteren. De corporaties kwamen met de ondertekening van de Woningwet in 1901 scherper in beeld van de overheid, die er vanaf dat moment bij wet naar streefde om slechte woningen uit te bannen. Hoewel corporaties voortaan financiële steun voor woningbouw kregen, bleef hun aandeel in de woningvoorraad bescheiden. Dat veranderde na de Tweede Wereldoorlog. De corporaties waren tijdens de wederopbouw samen met de gemeentelijke woningbedrijven verantwoordelijk voor een belangrijk gedeelte van de nieuwbouw. De gemeentelijke woningbedrijven verdwenen vanaf 1968 als opdrachtgever. Vanaf 1974 werden alle sociale huurwoningen door corporaties gebouwd, waardoor het aandeel van de corporatiewoningen in de woningvoorraad uitgroeide naar 40% eind jaren tachtig, een vier keer zo groot aandeel dan kort na de oorlog. Een belangrijk moment in de historie van de corporaties is de bruteringsoperatie van 1995. De sociale huursector drukte door alle huursubsidies en financiële ondersteuning aan de corporaties begin jaren negentig met 10% zwaar op de rijksbegroting. Dit terwijl de Europese beleidsmakers met het oog op de eenwording steeds sterker aandrongen op fiscale discipline. Ook omdat de tijdgeest er naar was om meer vrijemarktwerking toe te staan, werd het tijd voor verandering. Na intensief overleg werd besloten de beloofde toekomstige subsidies en de leningen die de overheid bij de corporaties

had uitstaan, tegen elkaar weg te strepen. Deze uitruil leverde de overheid een begrotingsmeevaller op. De overheid hoopte met de grotere autonomie van de sociale huursector bovendien te zijn verlost van een financiële zorg voor de toekomst. Toch viel de financiële ondersteuning niet geheel weg na de bruteringsoperatie. Corporaties zijn vrijgesteld van btw op de woningverhuur. Ook hoeven zij geen vennootschapsbelasting af te dragen. Verder profiteren zij van goedkope financiering. Zo hebben zij toegang tot krediet van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), die dankzij de overheidsgarantie een hoge rating heeft en goedkoop kapitaal kan aantrekken. Daarnaast profiteren corporaties van de sanerings- en projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de financieel toezichthouder voor woningcorporaties. Corporaties hebben verder voordeel van de borgstelling op de rente- en aflossingsverplichtingen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat naast een eigen reserve van EUR ½ mld en de garantie van corporaties ter waarde van EUR 3¾ mld kan bogen op een garantie van de overheid. Corporaties kunnen dankzij deze borgstelling van WSW een half tot een vol procentpunt goedkoper lenen voor de bouw van woningen. Bij een uitstaand gegarandeerd bedrag van EUR 87½ mld aan leningen komt dit neer op een jaarlijks financieringsvoordeel van omstreeks EUR 430-880 mln.5 De Europese Commissie schat het uiteindelijke voordeel een stuk lager in. Volgens hun berekeningen bedraagt het slechts EUR 300 mln. Daarnaast profiteren de corporaties van de kortingen die gemeenten verlenen bij de aanschaf van bouwgrond. Deze korting, door het CPB geschat op EUR 40.000 per nieuwbouwwoning, is een compensatie voor de sociale doelstellingen die de corporaties in opdracht van de gemeenten realiseren. De totale ondersteuning via de kortingen op de bouwgrond beliep in 2011 met 20.000 door corporaties gerealiseerde nieuwbouwwoningen zo’n EUR ¾ mld. Tegenover de financiële ondersteuning van de overheid staan wel verplichtingen. Corporaties beloven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) voor passende huisvesting te zorgen, de woonkwaliteit te waarborgen, huurders bij het beleid te betrekken, de leefbaarheid van de woonomgeving te bevorderen, een bijdrage te leveren aan de huisvesting in de zorg, en de eigen financiële continuïteit te waarborgen. Hoewel de taakomschrijving vaag is en er geen prioriteit is aangebracht in de doelstellingen zijn er grofweg twee hoofddoelstellingen te onderscheiden: passende huisvesting

Vanaf 2007 is het WSW overgestapt op een eenvoudiger manier van krediet beoordelen. Het WSW neemt niet het projectplan als leidraad, maar de algehele conditie van de corporatie. De leningenportefeuille is gestegen van EUR 60 mld eind 2006 naar EUR 87½ mld in 2012. 5

7


verzorgen en een bijdrage leveren aan de leefbaarheid. Deze taakomschrijving laat weinig ruimte voor extern toezicht, aangezien de genoemde doelstellingen lastig te meten zijn bij gebrek aan geschikte indicatoren. Het toezicht op de corporaties is al lang een punt van discussie. Terwijl de sector vanaf de bruteringsoperatie zelfregulering hoog in het vaandel heeft staan, hebben de opeenvolgende bewindslieden tevergeefs geprobeerd meer grip te krijgen op de corporaties. Het externe toezicht is versnipperd. Het WSW, het CFV, het Rijk en de gemeenten spelen allemaal een rol. De coördinatie tussen deze verschillende partijen is gebrekkig. Ook het interne toezicht is onderontwikkeld. De corporaties hebben op instigatie van koepelorganisatie Aedes een raad van commissarissen, een raad van toezicht en een ondernemingsraad gevormd, die het bestuur tegenwicht moeten bieden. Maar de bepalingen zijn niet stringent, met als gevolg dat corporatiebestuurders relatief veel autonomie genieten. Corporaties ondervinden ook nauwelijks de tucht van de markt. Zij hoeven immers geen verantwoording af te leggen aan aandeelhouders. Wanneer het oogmerk is de financiële continuïteit te waarborgen, dan kunnen corporaties volstaan met een totaal rendement van 2%. In combinatie met de toegang tot goedkoop krediet is een in verhouding tot commerciële partijen mager rendement op het eigen vermogen van naar schatting 1½-2% al afdoende. Mochten de resultaten onverhoopt tegenvallen, dan hebben corporaties nog altijd een omvangrijk vermogen achter de hand. De woningvoorraad staat voor een laag bedrag in de boeken. Dit komt door de gehanteerde waarderingsmethode. Wanneer de woningen tegen het historisch aankoopbedrag in de boeken staan, is er dankzij de waardestijgingen sinds de oplevering een royaal financieel surplus. Ook als de portefeuille op basis van bedrijfswaarde is gewaardeerd, dus op basis van de toekomstige huurinkomsten, is er door de relatief lage huren sprake van een fors financieel surplus. Het is betrekkelijk eenvoudig om in geval van tegenvallende resultaten woningen tegen de huidige marktwaarde van de hand te doen, het surplus te verzilveren, en het financiële gat te dichten. Er is bij gebrek aan disciplinerende marktwerking slechts een beperkte stimulans om de efficiëntie te verhogen. Het aantal corporaties is sinds de bruteringsoperatie meer dan gehalveerd tot minder dan 400 corporaties. Ondanks de schaalvergroting is het personeelsbestand in verhouding tot de woningvoorraad eerder toe- dan afgenomen. Het gebrek aan doelmatigheid is onder meer het gevolg van de vele rollen die de corporaties in de vastgoedkolom vervullen. Ofschoon de integratie van rollen voordelen met zich meebrengt, zijn de nadelen van diffuus afgebakende verantwoordelijkheden waarschijnlijk nog groter.

De recente afschrijvingen op avontuurlijke, de doelgroep overstijgende investeringen in onder andere glasvezelnetwerken, jachthavens en cruiseschepen en de problemen gerelateerd aan de handel in derivaten wijzen uit dat de autonomie van de corporatiebesturen niet altijd goed heeft uitgepakt. Bovendien hebben corporaties met hun lage huren andere aanbieders uit de markt gedrukt en de bouw van nieuwe huurwoningen door particuliere verhuurders ontmoedigd. Het aandeel van de corporaties in de totale woningvoorraad is sinds eind jaren tachtig overigens gedaald van 40% naar 34%. Deze daling heeft vooral te maken met de sterke opkomst van het koopsegment, dat is uitgegroeid van 40% van de woningvoorraad in de jaren tachtig tot 60% nu. Terwijl het aantal woningen in beheer van corporaties min of meer stabiel is gebleven rondom 2½ miljoen woningen, is het aantal koopwoningen sterk gestegen. Over een langere periode beschouwd heeft het particuliere huursegment de grootste terugval beleefd. Vlak na de oorlog bezaten verzekeringsmaatschappijen en particuliere beleggers, die huurhuizen destijds veelal als pensioenvoorziening beschouwden, samen nog 60% van de woningvoorraad. Tegenwoordig is hun aandeel nog een bescheiden 7%. Aanpassingen corporatiesector De corporaties hebben ondanks hun gebrek aan efficiëntie en hun verstorende effect op de verhuurdersmarkt ook wezenlijke verdiensten. Zij hebben een voorname rol gespeeld tijdens de wederopbouw. Daarnaast zijn zij medeverantwoordelijk voor een in internationale vergelijking kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad. Ook de prestaties op sociaal vlak zijn onmiskenbaar. De meeste huishoudens zijn content met hun wijk. Verder is de sociale segregatie relatief beperkt gebleven. Rellen zoals recent in de Franse en Zweedse voorsteden komen in Nederland niet voor. Toch is er ruimte voor verbetering. Minister Stef Blok zou de leefbaarheid uit het takenpakket van corporaties willen schrappen en bij gemeenten willen onderbrengen. Deze aanpassing past in de trend om steeds meer sociale taken bij gemeenten neer te leggen, zoals bijvoorbeeld de uitvoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). De gemeenten zijn waarschijnlijk beter in staat om de verbanden tussen de verschillende beleidsterreinen te overzien dan de corporaties. Verder wil Blok de corporaties verkleinen. De huidige doelgroep is naar zijn oordeel te breed. De corporaties zouden zich meer moeten richten op huurders met een laag inkomen, de oorspronkelijke doelgroep. Een eerste stap daartoe is overigens al gezet met de vanaf 1 januari 2011 geldende Europese verplichting dat corporaties 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met

8


een inkomen onder EUR 34.000. Op last van Brussel is alleen staatssteun geoorloofd voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), oftewel sociale huisvesting. De minister had graag gezien dat corporaties hun niet-DAEB portefeuille (commercieel vastgoed en duurdere huurwoningen) zouden afstoten. Deze eis heeft hij echter ingeslikt. Een afscheiding van de niet-DEAB portefeuilles van de rest van de organisatie is afdoende. Het is echter de vraag of het thema splitsing van het corporatievermogen daarmee definitief van de baan is.

2017 structureel uit de huurinkomsten worden betaald. Gedurende de periode 2014-2016 is er echter een tekort. De mismatch kan volgens de minister worden opgevangen door de overschotten van 2013 en 2017. Mocht er alsnog een tekort ontstaan, dan kan dit volgens hem worden opgevangen door efficiencyverbeteringen in de bedrijfsvoering en door extra woningen te verkopen.

Ook ten aanzien van het toezicht worden veranderingen doorgevoerd. Het financieel toezicht gaat van het CFV naar het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, dat ook al het toezicht op het maatschappelijk beleid van corporaties in haar portefeuille heeft. Deze combinatie is ongelukkig gekozen, want de twee toezichtstaken herbergen conflicterende belangen. Het takenpakket van het CFV wordt verder uitgekleed doordat het WSW, ondanks de matige prestaties in het verleden, een grotere rol krijgt bij de sanering van corporaties. De afspraak is dat het risico voor de overheid als borgsteller van het WSW, niet mag toenemen. Het toezicht is minder versnipperd nu de rol van het CFV is uitgekleed. Desondanks blijft het thema toezicht de volle aandacht verdienen. Zo lang de corporaties kunnen rekenen op de financiële ondersteuning van de overheid en nauwelijks zijn blootgesteld aan de disciplinerende werking van de markt, is stringent toezicht geboden met duidelijk afgebakende verantwoordelijkheden tussen de verschillende toezichthouders.

2013

50

364

2014

1.165

721

2015

1.335

1.073

2016

1.520

1.448

2017

1.700

1.810

Verhuurdersheffing Corporaties stemmen in ruil voor de coulante opstelling van Blok ten aanzien van de omvang van de corporaties en de vormgeving van het toezicht in met de verhuurdersheffing. Eerder verzetten zij zich nog fel tegen het voorstel waarmee de overheid de inkomsten uit extra huurverhogingen afroomt. De corporaties betwijfelen of de extra baten van de huurverhogingen opwegen tegen de verhuurdersheffing, zoals Blok beweert. Blok baseert zijn berekeningen op het bestaande woningwaarderingstelsel en de in het Woonakkoord overeengekomen inkomensafhankelijke huurverhogingen en gaat ervan uit dat de corporaties de huur maximaal zullen verhogen. Uit cijfers van het CBS over juli 2013 blijkt dat dit laatste niet is gebeurd. Er waren geluiden dat de Belastingdienst niet in alle gevallen de benodigde informatie kon leveren. De huur is bij circa 80% van de lage inkomens maximaal verhoogd, bij 47% van de middeninkomens en bij 53% van de hoge inkomens. Hierdoor zullen de beoogde huurinkomsten waarschijnlijk niet worden opgehaald. Daarnaast is er volgens de corporaties sprake van een mismatch. Zoals in de onderstaande tabel te zien is, kan de verhuurdersheffing volgens de berekeningen van Blok vanaf

Verhuurdersheffing en huurinkomsten 2013-2017 Verhuurdersheffing (in mln) Huurinkomsten (in mln)

Bron: Rijksoverheid

De corporaties zijn echter niet overtuigd van Bloks argumenten. Hun twijfel wordt nog eens versterkt door de kanttekeningen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) bij de aanname dat de verhuurdersheffing vanaf 2017 structureel uit de huurinkomsten kan worden betaald. De corporaties vrezen dat zij minder kunnen investeren door de verhuurdersheffing. Maar Blok denkt dat er voldoende mogelijkheden zijn om het investeringsniveau op peil te houden. Hij wordt daar in gesteund door berekeningen van het Centraal Planbureau (CPB) op basis van het Regeerakkoord. Er is echter kritiek op de CPB-berekeningen. Een veelgehoord kritiekpunt is dat de huuropbrengsten op basis van oude, te hoog ingeschatte WOZ-waarden zijn berekend. Daardoor zijn de huurinkomsten positief vertekend. Het CFV komt op basis van meer recente WOZ-waarden tot de conclusie dat de corporaties als gevolg van de verhuurdersheffing een negatief vermogen zullen krijgen. Het CFV erkent dat de uitslag op basis van het Woonakkoord minder negatief uitpakt, maar blijft van mening dat de mogelijkheden van corporaties om te investeren onder druk staan. Daling investeringsactiviteit Het EIB heeft berekend dat corporaties goed zijn voor een bouwproductie van jaarlijks EUR 5 mld. Zij berekenen dat de bouwproductie in totaal met EUR 300 mln per jaar zal dalen door de verhuurdersheffing. Ter vergelijking, de woningbouwproductie inclusief renovaties bedroeg EUR 21 mld in 2012. Een lagere investeringsactiviteit van woningcorporaties zal zeker een nadelig effect hebben op de bouwproductie. Deze bedragen zijn met veel onzekerheden omgeven, omdat het nog onduidelijk is hoe de corporaties zich in de praktijk gaan gedragen. De trendanalyse van het WSW laat zien dat de corporaties al naar de nieuwe situatie handelen. Corporaties zullen minder woningen bouwen dan zij eerder voorspelden. Het WSW heeft de meerjarenprognoses voor de periode 2013-2017 van 370

9


corporaties die aan het WSW deelnemen bekeken. Zij verwachten de komende vijf jaar in plaats van 146.000, slechts 105.000 woningen te bouwen. WSW houdt rekening met eerst nog een lichte stijging van de nieuwbouwproductie in verband met de reeds in gang gezette productieplannen. WSW voorspelt dat de nieuwbouwproductie in 2017 echter zal dalen naar 12.000 huurwoningen, nog minder dan de helft van de productie in 2012. De geplande investeringen in renovatie en onderhoud blijven volgens het WSW op peil. De cijfers van het aantal afgegeven vergunningen aan corporaties over het eerste halfjaar van 2013 laten in ieder geval al een duidelijke afname zien ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het aantal vergunningen is met 34% afgenomen. Dit terwijl het aantal vergunningen dat is afgegeven aan commerciële marktpartijen met 2% steeg.

Aantal afgegeven vergunningen nieuwbouwwoningen Naar opdrachtgever

7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 09

10 Corporaties

11

12

13

Commerciële marktpartijen

Bron: CBS

Verschillende onderzoeken komen tot de conclusie dat de verhuurdersheffing een negatieve invloed op de bouwsector zal hebben, doordat de corporaties minder financiële ruimte hebben om te investeren. Hoewel de verhuurdersheffing op dit moment beperkt is, daalt het aantal afgegeven vergunningen. Terwijl de investeringen in het onderhoud van woningen voorlopig op peil blijven, treft de terugval in investeringsactiviteit voornamelijk de nieuwbouw van woningen, wat toch al een van de zwaarst getroffen branches in de bouw is. Naast de verhuurdersheffing zijn er nog meer factoren die de investeringscapaciteit van de woningcorporaties beperken. De corporaties krijgen te maken met de Vestia-heffing als gevolg van het saneren van de derivatenportefeuille van Vestia. Deze heffing bedraagt EUR 2,2 miljard, die over een periode van vijf jaar door de corporaties aan het CFV moet worden betaald. In 2013 zal deze heffing EUR 508 miljoen bedragen. In mindere mate zullen corporaties worden geraakt door het saneringsbesluit voor Woningstichting Geertruidenberg, dat in 2011 in financiële problemen kwam, onder andere als gevolg van onrendabele investeringen in grondposities. Dit zal de gezamenlijke corporaties EUR 118 mln gaan kosten.

Het potentiële effect van de verhuurdersheffing en de mogelijke daling van de investeringskracht van corporaties als gevolg hiervan kan groot zijn op de woningbouwproductie in Nederland. De corporaties waren in 2011 goed voor 35% van de nieuw gebouwde woningen. De verminderde investeringsactiviteit vindt juist plaats op een moment dat er grote behoefte is aan de ontwikkeling van een middensegment binnen de huursector. Het is de vraag of andere partijen deze leemte kunnen opvullen. Het gevaar voor een aanhoudend rigide huursegment blijft daarmee levensgroot, terwijl de behoefte aan dynamiek juist sterk is bij gebrek aan mobiliteit in het koopsegment.

10


Economisch Bureau | Macro Research Philip Bokeloh tel: 020 38 32 657 [email protected]

Economisch Bureau | Sector & Commodity Research Madeline Buijs tel: 020 38 38 201 [email protected]

Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Teksten zijn afgesloten op 13 september 2013

© ABN AMRO, september 2013 Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen van ABN AMRO.

Woningmarktmonitor. Het tij op de woningmarkt keert. 12 september Economisch Bureau

Recommend Documents