VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií
Stavební spoření bakalářská práce
Autor: Kateřina Šmejkalová Vedoucí práce: Ing. Ema Symonová Jihlava 2015 1
2
Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ . Byl/a jsem seznámen/a s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne ................................................... Kateřina Šmejkalová
3
Poděkování Na tomto místě bych chtěla poděkovat vedoucí bakalářské práce ing. Emě Symonové za cenné rady a připomínky. Můj dík také patří obchodním zástupcům stavebních spořitelen za poskytnutí důležitých informací. V neposlední řadě děkuji své rodině, která mě po celou dobu mého studia podporovala.
4
Anotace Bakalářská práce je zaměřena na porovnání finančního produktu úvěru ze stavebního spoření všech stavebních spořitelen v České republice podle aktuální nabídky a provedení následného vyhodnocení. Určení cílových skupin stavebního spoření a vypracování bonity – kontroly příjmů pro jednotlivé skupiny. V poslední části bakalářské práce jsou uvedeny modelové příklady úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru. Následně je provedeno vyhodnocení a doporučení, pro které klienty jsou jednotlivé produkty vhodné. Klíčová slova Stavební spoření, překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření, přidělení cílové částky, účastníci stavebního spoření, úroková sazba, státní podpora, cílové skupiny stavebního spoření, bonita, hypoteční úvěr Anmerkung Meine Bakalararbeit ist auf Vergleich von Finanzprodukt – Bausparkredit – von allen Bausparkassen in der Tschechischen Republik nach aktuellem Angebot und auf die Durchführung der Nachauswertung gerichtet – Bestimmung der Zielgruppen des Bausparens und Erstellung der Bonität – Einkommenkontrolle von einzelnen Gruppen. Im letzten Teil meiner Bakalararbeit sind Modellbeispiele des Bausparkredits und des Hypothekenkredits genannt. Anschließend ist die Auswertung und Empfehlung durchgeführt, für welche Klienten einzelne Produkte verwendbar sind. Schlüsselwörter
Bausparen, Zwischenkredit, Bausparkredit, Zuteilung des Zielbetrags, Teilnehmer des Bausparens, Zinssatz, staatliche Unterstützung, Zielgruppen des Bausparens, Bonität, Hypothekenkredit
5
Obsah Úvod .........................................................................................................................................8 Teoretická část ..........................................................................................................................9 1
Vznik a vývoj stavebního spoření .......................................................................................9
2
Historie stavebních spořitelen v ČR.................................................................................. 10
3
Stavební spoření.............................................................................................................. 12
4
Fáze spoření ................................................................................................................... 13 4.1
Smlouva o stavebním spoření ................................................................................. 13
4.2
Předsmluvní informace o stavebním spoření ........................................................... 16
4.3
Všeobecné obchodní podmínky ............................................................................... 16
4.4
Účastníci stavebního spoření ................................................................................... 17
4.4.1 4.5
Cílová částka stavebního spoření ............................................................................. 17
4.5.1 4.6
Nezletilí účastníci stavebního spoření............................................................... 17
Složení cílové částky ......................................................................................... 18
Státní podpora ......................................................................................................... 18
4.6.1
Postup při nárokování státní podpory .............................................................. 19
4.7
Možnosti spoření na smlouvu .................................................................................. 19
4.8
Úrokové sazby ......................................................................................................... 20
4.9
Poplatky spojené se stavebním spořením ................................................................ 20
4.9.1 4.10
Ukončení smlouvy o stavebním spoření ................................................................... 21
4.10.1 5
Jednotlivé poplatky .......................................................................................... 21
Výpověď smlouvy o stavebním spoření .......................................................... 21
Fáze úvěrová ................................................................................................................... 22 5.1
Přidělení cílové částky .............................................................................................. 22
5.1.1
Přidělení cílové částky do 6 let ......................................................................... 23
5.1.2
Přidělení cílové částky po 6 letech .................................................................... 23
5.2
Úvěr ze stavebního spoření...................................................................................... 24
5.3 Překlenovací úvěr .......................................................................................................... 25 6 Vývoj stavebního spoření v jednotlivých letech v ČR ............................................................. 27 Praktická část .......................................................................................................................... 30 7
Základní údaje stavebních spořitelen v ČR ....................................................................... 30
8
Podmínky stavebního spoření ......................................................................................... 31
9
Podmínky pro překlenovací úvěr ..................................................................................... 33
10
Podmínky úvěru ze stavebního spoření........................................................................ 33 6
11 11.1 12
Srovnání stavebních spořitelen .................................................................................... 34 Vyhodnocení stavebních spořitelen ......................................................................... 37 Cílové skupiny stavebního spoření ............................................................................... 42
12.1
Rodina s dětmi ......................................................................................................... 43
12.2
Manželé bez dětí ..................................................................................................... 45
12.3
Jednotlivec .............................................................................................................. 47
13 Srovnání úvěru ze stavebního spoření od ČMSS a hypotečního úvěru od Hypoteční banky…. .................................................................................................................................. 49 13.1
Modelový příklad úvěru ze stavebního spoření od ČMSS .......................................... 49
13.2
Modelový příklad hypotečního úvěru od Hypoteční banky ....................................... 51
13.3
Vyhodnocení úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru .............................. 53
14
Závěr ........................................................................................................................... 57
15
Seznam použité literatury ............................................................................................ 59
16
Seznam příloh............................................................................................................. 60
7
Úvod Většina mladých lidí by se ráda osamostatnila. Často se však dostávají do těžké situace, kdy musí řešit financování svého bydlení, ale to není tak jednoduché, jak to vypadá. Každý nemá naspořené finanční prostředky, které by mu stačily na pořízení svého domu či bytu. Má však své představy o rodinném bydlení, které by si rád splnil. Často stojí před zásadní otázkou: jak budou své budoucí bydlení financovat? Jednou z možností je poskytnutí úvěru. Na výběr mají mnoho možností. Lidé si oblíbili překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr. Ovšem rozdíly mezi těmito úvěry jsou velké a spousta lidí o nich ani neví. Toto téma bakalářské práce jsem si vybrala proto, neboť bych v tomto oboru ráda zůstala a rozšířila své obzory do budoucna. Práce se skládá z teoretické části a praktické části. Teoretická část je zaměřena na historii stavebního spoření. Dále v této části popisuji fázi spoření a náležitosti smlouvy a výpovědi o stavebním spoření. V této práci také uvádím základní pravidla, průběh stavebního spoření a následné podmínky pro přidělení cílové částky. V poslední části popisuji výhody a nevýhody překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Praktická část je zaměřena na srovnání finančního produktu úvěru ze stavebního spoření všech stavebních spořitelen v České republice podle aktuální nabídky a provedení následného vyhodnocení, která stavební spořitelna má nejvýhodnější úvěr ze stavebního spoření. Určení cílových skupin stavebního spoření a následné vypracování bonity – kontroly příjmů pro jednotlivé skupiny a vyhodnocení, která cílová skupina dopadla v bonitě nejlépe a která nejhůře. V poslední části bakalářské práce jsou uvedeny modelové příklady úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru. V závěru provedu vyhodnocení, který finanční produkt je pro klienty výhodnější.
8
Teoretická část 1
Vznik a vývoj stavebního spoření
Vznik stavebních spořitelen zasahuje již do druhé poloviny 19. století v Německu i v sousedním Rakousko-Uhersku. Dříve nahrazovaly stavební spořitelny svépomocná družstva a spolky, které se postupně vyvinuly ve stavební družstva a stavební spořitelny. Postupně vznikaly kampeličky a raiffeisenky, které fungovaly rozdílně. První stavební spořitelnou bylo „Společenství přátel Wüstenrot“, kterou v roce 1924 založil Georg Kropp. Tato spořitelna sice připomínala spolek, ale snažila se pomoci lidem, kteří chtěli financovat své bydlení. Na tomto základě se začalo výrazně rozvíjet stavební spoření v Německu, kde toto spoření pevně souvisí s financováním bydlení. Následně vznikala podobná stavební družstva a začala být velice oblíbená. Postup byl stejný jako je u dnešních stavebních spořitelen - nejdříve museli spořit a poté mohli požádat o úvěr. V prvních šesti letech se losovalo, kdo dostane úvěr a v jaké výši. Záleželo na štěstí, zda dostane účastník úvěr. Postupem času to začalo být problematické, a tak ve 30. letech 20. století byl vytvořen systém, který využíval hodnotící číslo. V roce 1934 se objevily první daňové výhody. Účastníci si mohli určitou část vložených finančních prostředků odečíst od daňového základu. Další rozvoj nastal opět v Německu po druhé světové válce, kdy lidé potřebovali obnovit své domy, které následně financovali stavebním spořením a úvěrem ze stavebního spoření. V roce 1952 byla zavedena státní podpora ve výši 25% - 35%, kvůli které si lidé oblíbili stavební spoření spoření, a od té doby už není pochyb, že stavební spoření pevně souvisí s financováním bydlení. Od devadesátých let minulého století se stavební spoření rozšiřuje v několika zemích. Nejen v České republice je stavební spoření velice oblíbené, ale také na Slovensku, Maďarsku, v Chorvatsku a Rumunsku. Další země mají zájem o stavební spoření např. Bulharsko, Kazachstán a Rusko. [1]
9
2
Historie stavebních spořitelen v ČR
Stavební spoření se dostalo do České republiky počátkem 90. let 20. století. Poprvé byl zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření projednáván v roce 1992, ovšem v platnost vstoupil až v roce 1993, tedy po vzniku České republiky. Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření nalezneme pod číslem 96/1993. Následně vzniklo 6 stavebních spořitelen, které vlastnily německé a rakouské stavební spořitelny. Lidé si celkem rychle oblíbili stavební spoření a to mělo brzy své zastoupení mezi ostatními bankovními produkty. V České republice je nyní 5 stavebních spořitelen, protože v roce 2008 došlo ke sloučení dvou stavebních spořitelen Raiffeisen a HYPO. Stavební spořitelny v České republice byly založeny v letech 1993 -1994. Stavební spořitelny byly založeny na základě zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který byl již několikrát novelizován. [2] V roce 2006 byla založena Asociace českých stavebních spořitelen, která má 5 členů a tím jsou stavební spořitelny v ČR. Stavební spoření se řídí určitými pravidly, které musí stavební spořitelny dodržovat a zároveň tato asociace chrání a podporuje zájmy účastníků stavebního spoření a také chrání zájem i podporu stavebních spořitelen. Dále stavební spořitelny spolupracují s Evropským sdružením stavebních spořitelen a v roce 2005 se staly členy tohoto sdružení. Toto sdružení si zakládá na podpoře zájmů jednotlivých členů, které se zabývají financováním bydlení. (1) Stavební spořitelny v ČR Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Akcionáři jsou Československá obchodní banka a.s. (ČSOB), která má 55 % kapitálový podíl a Bausparkassee Schwäbisch Hall AG (BSH), která má 45 % kapitálový podíl. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Akcionáři jsou Česká spořitelna, a.s., která má 95 % kapitálový podíl a Bausparkasse der Őesterreichischen Sparkasen, která má 5 % kapitálový podíl. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Akcionář je Komerční banka, a.s., která má 100 % kapitálový podíl. 10
Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Akcionáři jsou Raiffeisen Bausparkass. Holding GmbH Wien s 90 % kapitálovým podílem a Raiffeisenbank, a.s., Praha s 10 % kapitálovým podílem. Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s. Akcionáři jsou Wüstenrot & Württembergische AG, Stuttgart s 55,92 % kapitálovým podílem a Wüstenrot Verwaltungs – und Dienstleistungen GmbH, Salzburg s 43,5 % kapitálovým podílem. [2]
11
3
Stavební spoření
Bydlení je základní potřebou člověka. Každý člověk chce mít hezké a kvalitní zázemí, kam se bude rád vracet. Stavební spoření slouží k tomu, aby si mohl pořídit takové bydlení, po kterém touží a aby si své stávající bydlení co nejvíce zpříjemnil. Stavební spoření je vhodné pro každého člověka, který si chce spořit a poté peníze využít na bydlení nebo finanční prostředky zhodnotit. Je vhodné především pro účastníky, kteří následně chtějí využít úvěr ze stavebního spoření. Úvěr ze stavebního spoření poskytují stavební spořitelny, které mají širokou nabídku i dalších finančních produktů. V případě, že účastník nesplňuje podmínky pro přidělení řádného úvěru, může požádat o překlenovací úvěr. V tomto případě je možné využít i státní podporu. Je to tedy určitý způsob, jak ukládat finanční prostředky s nízkým rizikem. Klient stavební spořitelny může spořit neomezeně dlouhou dobu, přičemž jeho vklady jsou pojištěny. Výhody stavebního spoření -
Každá stavební spořitelna nabízí různé akce, bonusy a prémie (např. za
vysoké vklady). -
Velká výhoda stavebního spoření spočívá v bezpečnosti. Banky, které
chtějí nabízet stavební spoření, musí mít zvláštní oprávnění a na základě tohoto oprávnění mohou nabízet finanční produkt stavební spoření. -
Účastník finanční prostředky zhodnocuje a následně po splnění
podmínek si může požádat o řádný úvěr. -
Spořit může účastník neomezeně dlouhou dobu.
-
Vklady klienta jsou pojištěny.
-
Klient si může zažádat o státní podporu.
-
Účastník si může odepisovat úroky z úvěru a překlenovacího úvěru od
základu daně. -
Po 6 letech trvání smlouvy (současná vázací doba) může účastník
libovolně nakládat s naspořenou částkou, která je včetně státní podpory.(2) 12
4
Fáze spoření
Stavební spoření má dvě fáze. V první fázi pouze ukládá účastník peníze na vkladový účet, ty jsou úročeny úrokovou sazbou podle zvoleného tarifu a zároveň získává státní podporu ve výši10 % z ročně naspořené částky, ovšem maximálně 2000 Kč, což odpovídá ročně naspořené částce 20 000 Kč. Spořící fáze stavebního spoření končí dvěma způsoby. Buďto účastník podá výpověď smlouvy o stavebním spoření nebo přidělením cílové částky a následným čerpáním úvěru ze stavebního spoření. V případě nečerpání úvěru může spořit až do výše cílové částky. Spořící fázi absolvují všichni účastníci stavebního spoření. Účastníci, kteří mají zájem o úvěr ze stavebního spoření, požádají o přidělení cílové částky a následně čerpají úvěr a tím absolvují fázi úvěrovou.
4.1
Smlouva o stavebním spoření
Stavební spořitelna a účastník stavebního spoření uzavírají smlouvu o stavebním spoření, která se řídí zákonem o stavebním spoření. Účastník stavebního spoření se zavazuje, že bude spořit na vkladový účet. V případě, že splní podmínky pro přidělení cílové částky, může požádat o úvěr ze stavebního spoření. Ve smlouvě o stavebním spoření jsou uvedeny základní údaje o úvěru, kdyby se účastník do budoucna rozhodl, že bude úvěr čerpat. Účastník stavebního spoření ví, co úvěr obnáší, což je velkou výhodou. Na druhou stranu to nemají stavební spořitelny vůbec jednoduché, protože se zavázaly k podmínkám, které musí splnit i v případě, že se účastník stavebního spoření opravdu rozhodne o úvěr požádat. Obsah smlouvy o stavebním spoření -
Údaje o účastníkovi stavebního spoření
-
Za nezletilé dítě musí být uvedeny údaje o zákonném zástupci nebo
opatrovníkovi -
Průkaz totožnosti účastníka stavebního spoření
-
Čestné prohlášení účastníka stavebního spoření
-
Podmínky stavebního spoření (volba cílové částky a tarifu) 13
-
Prohlášení o státní podpoře
-
Prohlášení a potvrzení účastníka
Účastník stavebního spoření / Právnická osoba V této kolonce se vyplňují základní údaje o účastníkovi stavebního spoření nebo právnické osobě. Zákonný zástupce, opatrovník nebo osoba zastupující právnickou osobu V této kolonce se vyplňují základní údaje o zákonném zástupci, tedy rodičích, o opatrovníkovi nebo o osobě, která zastupuje právnickou osobu. Průkaz totožnosti účastníka stavebního spoření Uzavřít stavební spoření může: -
občan ČR,
-
občan EU s povolením k trvalému pobytu na území ČR a přiděleným
rodným číslem dále je RČ, -
občan EU s povolením k přechodnému pobytu na území ČR a
přiděleným RČ a -
cizinec s povolením k trvalému pobytu a přiděleným RČ.
U nezletilého účastníka stavebního spoření musí být ověřena totožnost zákonného zástupce nebo opatrovníka podle průkazu totožnosti, který musí být platný. Druhy průkazů: -
Občanský průkaz
-
Cestovní pas
-
Průkaz o povolení k pobytu
Čestné prohlášení účastníka stavebního spoření Účastník musí čestně prohlásit, zda je nebo není politicky exponovanou osobou
14
Jednotlivé veřejné funkce v České republice: -
Prezident České republiky
-
Předseda vlády České republiky,
-
Poslanec a senátor,
-
Soudce Nejvyššího soudu, Nejvyššího správního soudu nebo Ústavního
soudu, -
Člen Nejvyššího kontrolního úřadu,
-
Člen bankovní rady České národní banky,
-
Vysoký armádní či policejní důstojník,
-
Člen správního řídícího nebo kontrolního orgánu podniku ve vlastnictví
státu, -
Velvyslanec a
-
Obdobná funkce v orgánech Evropské unie nebo jiných mezinárodních
organizací.
Podmínky stavebního spoření Tato kolonka obsahuje cílovou částku, kterou si zvolil účastník. Minimální cílová částka se pohybuje mezi 20 000 až 50 000 Kč. Každá stavební spořitelna si stanovuje minimální cílovou částku. Dále tam musí být uvedeno, kolik bude činit úhrada za uzavření smlouvy. Volba tarifní varianty a programu Jednotlivé stavební spořitelny mají své tarify stavebního spoření, které se liší. Státní podpora Toto prohlášení je o státní podpoře, zda ji účastník žádá nebo nežádá. Účastník ho může v průběhu stavebního spoření 1x změnit. 15
Prohlášení a potvrzení účastníka Každá smlouva o stavebním spoření musí obsahovat souhlas se zpracováním osobních údajů, s předáváním osobních údajů osobám jednajícím za stavební spořitelnu, obchodním zástupcům a dalším smluvním partnerům. Všechny informace musí být uvedeny ve Všeobecných obchodních podmínkách.
4.2
Předsmluvní informace o stavebním spoření
Předsmluvní informace o stavebním spoření musí účastník stavebního spoření obdržet dříve než smlouvu, aby si mohl pročíst, co smlouva bude obsahovat, a aby měl informace předem, než návrh na uzavření smlouvy o stavebním spoření stvrdí podpisem. Předsmluvní informace o stavebním spoření obsahují 4 části.
4.3
-
První část údaje o poskytovateli stavebního spoření
-
Druhá část popis základních vlastností stavebního spoření
-
Třetí část náklady spojené se stavebním spořením
-
Čtvrtá část další důležité právní aspekty
Všeobecné obchodní podmínky
Součástí smlouvy o stavebním spoření jsou Všeobecné obchodní podmínky, které jsou platné pro jednotlivé stavební spořitelny. Všeobecné obchodní podmínky slouží především k vymezení základních práv a povinností účastníka stavebního spoření a stavební spořitelny. Všeobecné obchodní podmínky musí obsahovat: -
postup a podmínky uzavření smlouvy o stavebním spoření,
-
podmínky pro přidělení cílové částky a následně získání úvěru ze
stavebního spoření, -
postup a podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření,
-
postup a podmínky při výpovědi a změny stavebního spoření a následně
úvěru ze stavebního spoření, -
podmínky pro získání státní podpory a
16
-
4.4
v případě zániku stavební spořitelny musí být uveden postup. {1}
Účastníci stavebního spoření
Podle novely zákona o stavebním spoření s účinností od 1. 1. 2004 může smlouvu o stavebním spoření uzavřít jakákoliv fyzická nebo právnická osoba. U fyzických osob není stanoveno žádné věkové omezení.
4.4.1 Nezletilí účastníci stavebního spoření Za nezletilého účastníka uzavírá smlouvu jeho zákonný zástupce. Zákonným zástupcem je rodič nebo osoba, která byla určena soudem, jako je opatrovník nebo poručník. Ovšem u výpovědi nezletilého účastníka musí být přítomni oba zákonní zástupci, kteří se musí prokázat platným průkazem totožnosti.
4.5
Cílová částka stavebního spoření
Cílová částka vyjadřuje celkové finanční prostředky, které by chtěl účastník získat na financování bytových potřeb. Podle cílové částky se určuje, kolik bude měsíční vklad účastníka, kdy dojde k přidělení cílové částky a tedy možnosti čerpání úvěru. Toto však závisí na podmínkách jednotlivých stavebních spořitelen. Účastník si může cílovou částku zvolit a jeho volbu ovlivňuje rozhodnutí, na co chce své stavební spoření využít. Kolik peněz klient potřebuje na realizaci bytové potřeby. Kolik peněz účastník může měsíčně spořit a kolik peněz si chce účastník naspořit, aby uspokojil a pokryl svou plánovanou potřebu. Minimální výše cílové částky je omezena a u stavebních spořitelen se liší a pohybuje se od 20 000 do 50 000 Kč. Její volba odráží potřebu, cíle a přání klienta. Jedná-li se o účastníka, který chce financovat své bydlení, odpovídá cílová částka výši plánované bytové potřeby. Jestliže se jedná o účastníka, který chce zhodnotit své finanční prostředky, odráží výši měsíčního vkladu, který chce účastník dlouhodobě pravidelně spořit nebo výši mimořádných vkladů, které chce klient vložit jednorázově nebo průběžně vkládat. Cílová částka může být navýšena nebo rozdělena, ale nikdy nesmí být přespořena. 17
4.5.1 Složení cílové částky CÍLOVÁ ČÁSTKA = USPOŘENÁ ČÁSTKA + STÁTNÍ PODPORA + ÚVĚR USPOŘENÁ ČÁSTKA se skládá z 5 položek = VKLADY + ÚROKY Z VKLADŮ + ÚROKY Z PŘIPSANÝCH ZÁLOH STÁTNÍ PODPORY DAŇ Z ÚROKŮ ÚHRADY ÚČTOVANÉ STAVEBNÍ SPOŘITELNOU (např. úhrada za vedení účtu, úhrada za uzavření smlouvy, úhrada za zvýšení cílové částky apod.) {1}
4.6
Státní podpora
Podle zákona o stavebním spoření přispívá stát účastníkům stavebního spoření na realizaci jejich bytových potřeb. „Státní podporu může získat a)
občan České republiky,
b)
občan Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu
na území České republiky, c)
fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným
číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky.“ {1}
18
Právnické osoby nemají nárok na státní podporu. Aktuálně je poskytovaná záloha státní podpory 10 % z ročně uspořené částky podle novely zákona o stavebním spoření v účinnosti od 1.1.2011. Ročně může účastník stavebního spoření získat státní podporu ve výši maximálně 2000 Kč, což odpovídá ročně uspořené částce 20 000 Kč. Státní podporu je možné nárokovat na více smlouvách bez rozdílu data jejich uzavření. Státní podpora se přiznává podle výše úspor postupně podle data uzavření od nejdříve uzavřených smluv k nejpozději uzavřeným smlouvám. Smlouva o stavebním spoření musí obsahovat prohlášení účastníka, zda žádá či nežádá o státní podporu. Toto prohlášení může účastník 1x změnit. Částka úspor, které přesahují 20 000 Kč v jednom roce, se z hlediska posuzování nároku účastníka na státní podporu převádí do následujícího kalendářního roku. Po vyplacení státní podpory do 6 ti let od uzavření smlouvy, tedy čerpání překlenovacího úvěru, musí být vždy doloženo její účelové použití. Podmínky pro získání státní podpory musí být splněny po celý kalendářní rok.
4.6.1 Postup při nárokování státní podpory 1.
Nárok na státní podporu vzniká k 31. 12. každého roku.
2.
Další krok probíhá v lednu následujícího roku, kdy probíhá roční
uzávěrka. 3.
Následně ministerstvo financí určí stavebním spořitelnám určitý termín,
kdy dojde k předání nároků na zálohy státní podpory. 4.
Od termínu předání nároku nabíhá ministerstvu financí dvouměsíční
lhůta na zpracování a následné přiznání záloh státní podpory jednotlivým stavebním spořitelnám. 5.
Poslední krok je, že přijaté zálohy státní podpory musí stavební
spořitelny do jednoho měsíce rozúčtovat na vkladové účty účastníků.
4.7
Možnosti spoření na smlouvu
Účastník si může sám zvolit formu a četnost spoření, která mu bude nejlépe vyhovovat. Měla by však odpovídat tomu, čeho chce dosáhnout. Zda chce čerpat překlenovací úvěr, či řádný úvěr ze stavebního spoření a financovat své bydlení, nebo zda chce maximálně zhodnotit své finanční prostředky. 19
V případě uzavření smlouvy nezletilého účastníka stavebního spoření je třeba zvážit, jaká bude výše vkladů, doba spoření (věk účastníka) a přizpůsobit cílovou částku s výhledem možnosti financování bydlení. Účastník stavební spoření by měl spořit tak, aby měl nárok na plnou státní podporu. Spořit může klient stavební spořitelny několika způsoby, ale musí vždy dodržovat podmínky smlouvy o stavebním spoření, ke kterým se zavázal podpisem smlouvy. Jednotlivé smlouvy se mezi sebou liší podle aktuálních podmínek. Účastník se zavazuje ukládat vklady ve výši, periodě a dále uvedených podmínek a pravidel stavebního spoření. Všeobecně můžeme říci, že klient může spořit pravidelně, kvartálně, posílat vklady jednou ročně, dávat vklady mimořádně, ale musí vždy dodržovat podmínky a pravidla stavebního spoření, kterými se zavázal podpisem smlouvy. Jsou tři způsoby, jak ukládat peníze na účet stavebního spoření: -
převodem z účtu u jiných peněžních ústavů
Účastník si zadá příkaz k jednorázové úhradě nebo trvalý příkaz k úhradě. -
srážkami ze mzdy
Účastník si sráží pravidelné částky od svého zaměstnavatele. -
4.8
poštovní poukázkou typu A SIPO
Úrokové sazby
Připsané úroky jsou od roku 2011daněny sazbou 15%. Úrok se nevyplácí samostatně, ale připisuje se na účet stavebního spoření vždy k poslednímu dni v roce. (3)
4.9
Poplatky spojené se stavebním spořením
Každá stavební spořitelna má svůj sazebník poplatků, který upravuje zákon. Stavební spořitelny musí mít uvedené poplatky za vedení účtu stavebního spoření ve smlouvě o stavebním spoření. Kdyby účastník vypověděl smlouvu o stavebním spoření během vázací doby, byla by mu odečtena státní podpora a musel by uhradit mimořádný poplatek za předčasnou výpověď. 20
4.9.1 Jednotlivé poplatky Když účastník podepíše smlouvu o stavebním spoření, musí uhradit první poplatek za uzavření smlouvy, který činí obvykle 1% z cílové částky. Stavební spořitelna využije tyto poplatky na následující náklady, které jsou spojené se založením nové smlouvy a část tohoto poplatku získá zprostředkovatel stavebního spoření, jako finanční odměnu, která je spojená s administrativními náklady nové smlouvy. Další poplatek je úhrada za vedení vkladového účtu, kterou účastník platí ročně, čtvrtletně nebo měsíčně. Ten si každá stavební spořitelna stanovuje sama. Stavební spořitelny si účtují úhradu za změnu tarifu. Každá stavební spořitelna má uvedené i mimořádné úhrady např. vypovězení smlouvy během vázací doby. Jestliže účastník odstoupí od smlouvy do 6ti let, dostane vyplacené vklady, připsané úroky snížené o daň, ovšem ztratí připsané zálohy státní podpory, které budou vráceny Ministerstvu financí České republiky. Dále je mu odečtena úhrada za mimořádný požadavek účastníka stavebního spoření, je to určité procento z cílové částky stanovené stavební spořitelnou. [3]
4.10 Ukončení smlouvy o stavebním spoření „Smlouva o stavebním spoření může být ukončena: -
výpovědí smlouvy účastníkem nebo stavební spořitelnou,
-
splácením úvěru ze stavebního spoření,
-
odstoupením od smlouvy účastníkem nebo stavební spořitelnou,
-
úmrtí účastníka,
-
dohodou o ukončení smlouvy mezi účastníkem a stavební spořitelnou
nebo -
zánikem právnické osoby, která byla účastníkem.“ [4]
4.10.1 Výpověď smlouvy o stavebním spoření Výpověď smlouvy o stavebním spoření musí obsahovat základní údaje o smlouvě, do které spadá číslo smlouvy, údaje o účastníkovi stavebního spoření a o zákonných zástupcích. V případě, že jde o výpověď peněžních prostředků nezletilého účastníka
21
stavebního spoření, musí proběhnout prostřednictvím opatrovnického soudu. Stojí za pozornost, že při výpovědi nezletilého účastníka stavebního spoření musí být přítomni oba zákonní zástupci a při uzavření smlouvy o stavebním spoření stačí pouze jeden ze zákonných zástupců. Dále musí obsahovat cílovou částku, datum uzavření smlouvy a datum ukončení platnosti smlouvy o stavebním spoření. Ve výpovědi smlouvy o stavebním spoření musí být uveden účet, kam požaduje účastník finanční prostředky převést, a i účet pro zaslání dodatečné státní podpory, místo sepsání výpovědi, datum sepsání a podpis účastníka. Podpis musí být ověřen, buď úředně, nebo obchodním zástupcem stavební spořitelny, který má k tomuto kroku příslušné oprávnění.
5
Fáze úvěrová
Ve fázi úvěrové splácí účastník čerpaný úvěr ze stavebního spoření. Účastník musí pro získání úvěru ze stavebního spoření splnit podmínky pro přidělení cílové částky. Jestliže tyto podmínky splní, může podat žádost o poskytnutí úvěru a následně tento úvěr čerpat.
5.1
Přidělení cílové částky
Účastník musí splnit tři podmínky, aby mu byla přidělena cílová částka: -
musí dodržet minimální dobu spoření, což je 24 měsíců,
-
musí mít naspořeno určité procento z cílové částky a
-
musí dosáhnout určitého hodnotícího čísla.
22
Obrázek č. 1: Modelový vývoj stavebního spoření, přidělení cílové částky a úvěru Zdroj: http://stavebko.info/
5.1.1 Přidělení cílové částky do 6 let Vklady Připsané úroky snížené o daň
Bytové
Úvěr
potřeby
Státní podpora V případě, že účastník požádá o přidělení cílové částky do 6 let, musí mít splněné podmínky pro přidělení cílové částky. Pokud účastník splněné podmínky nemá, může požádat o překlenovací úvěr. V případě, že účastník stavebního spoření splňuje podmínky pro přidělení úvěru, dostane vyrozumění od stavební spořitelny.
5.1.2 Přidělení cílové částky po 6 letech Úvěr
bytové potřeby
Vklady Připsané úroky snížené o daň
Volné finanční prostředky
Státní podpora Jestliže žádá účastník stavebního spoření o přidělení cílové částky po 6 letech a splňuje podmínky, poskytne mu pak stavební spořitelna úvěr ze stavebního spoření. Jestliže 23
nemá účastník zájem o úvěr ze stavebního spoření, může naspořené finanční prostředky ze stavebního spoření po 6 letech spoření využít na cokoliv. Přidělení cílové částky v praxi představuje určitý cíl, s nímž účastník tuto smlouvu o stavebním spoření uzavřel. Jestliže jeho cílem bylo získání úvěru ze stavebního spoření a jeho využití pro vlastní bytové potřeby, je přidělení cílové částky jeho naplněním. Po přidělení cílové částky účastníkovi vzniká nárok na získání prostředků, které plánoval využít na bytové potřeby. Získává své vlastní vložené prostředky zhodnocené o státní podporu a úroky a zároveň úvěr ze stavebního spoření. (4)
5.2
Úvěr ze stavebního spoření
Úvěr ze stavebního spoření se musí použít vždy účelově a je určen na financování bytových potřeb např. koupě domu, bytu nebo jejich rekonstrukce apod. Výhody úvěru ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření má mnoho výhod: -
podmínky úvěru ze stavebního spoření jsou předem dané a při splácení
úvěru se nemění, -
nízké úrokové sazby, které jsou po dobu splácení pevné,
-
účastník si může odepisovat úroky z úvěru a překlenovacího úvěru od
základu daně, -
možnost předčasného splacení úvěru bez postihu,
-
nízký poplatek za vedení účtu oproti hypotečním úvěrům,
-
účastník má možnost mimořádných splátek kdykoli a bez sankcí.
Nevýhody úvěru ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření má i své nevýhody: -
úvěr ze stavebního spoření lze použít pouze na bytové potřeby např. na
koupi domu nebo bytu, na koupi stavebního pozemku, na rekonstrukce apod., -
musí být vždy účelově doložen pomocí faktur,
-
účastník čeká relativně dlouhou dobu na poskytnutí řádného úvěru,
protože musí mít splněné podmínky.(5) Jak urychlit poskytnutí úvěru ze stavebního spoření 24
-
Provést mimořádný vklad na vkladový účet.
-
Změnit variantu stavebního spoření, která bude rychlejší a tím pádem
dojde dříve k přidělení cílové částky. Varianta stavebního spoření může být vázaná úrokovou sazbou, výší měsíčních vkladů, výší splátek úvěru nebo možností čerpání překlenovacího úvěru. Každá stavební spořitelna nabízí jiné varianty a jiné podmínky, podle kterých se uzavírá smlouva o stavebním spoření. -
Snížit nebo rozdělit cílovou částku.(6)
5.3 Překlenovací úvěr Spořitelna půjčí peníze z jiné hromádky, klient z ní platí úroky. Peníze klienta jsou zatím na vkladovém účtu a vydělávají pomocí úroků a státních podpor, až do doby splnění podmínek pro přidělení úvěru. Následně se naspořené finanční prostředky uvolní z vkladového účtu, zaplatí část meziúvěru a klient splácí zbytek formou úvěru. Pokud účastník splněné podmínky nemá, může požádat o překlenovací úvěr. Překlenovací úvěry nejsou dlouhodobou záležitostí. Stavební spořitelny překlenovací úvěr poskytují teprve několik let. Oproti hypotečním bankám jsou většinou překlenovací úvěry výhodnější. Úvěr stavební spořitelna poskytne celkem rychle a účastník může čerpat překlenovací úvěr až do výše cílové částky.(7)
25
Obrázek č. 2: Modelový vývoj překlenovacího úvěru Zdroj: KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010.19 s. ISBN 978-80-86929-63-7 Výhody překlenovacího úvěru -
V době překlenovacího úvěru se klientovi připisuje státní podpora.
-
O překlenovací úvěr může klient požádat ihned po uzavření smlouvy o
stavebním spoření. -
Nízký poplatek za vedení účtů.
-
Možnost předčasného splacení v mimořádných případech bez sankce.
-
Financování 100% potřebné částky.
-
Možnost čerpat finanční prostředky bez zajištění nemovitostí.
-
Poskytnutí překlenovacího úvěru cizincům.
-
Klient má možnost vkládat vyšší částky, čímž urychlí přidělení úvěru a
tím celkově ušetří. Nevýhody překlenovacího úvěru -
Překlenovací úvěry mají ve většině případech vyšší úrokové sazby než u
úvěrů od hypotečních bank. -
U některých typů překlenovacích úvěrů je požadována akontace, účastník
musí mít naspořeno určité procento z cílové částky. -
Podle zákona spadá překlenovací úvěr do spotřebitelských úvěrů.(8)
26
6 Vývoj stavebního spoření v jednotlivých letech v ČR
Graf 1 Počet smluv ve fázi spoření k uvedenému datu 31. 12. 2014 Zdroj: www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/grafy-stavebniho-sporeni V roce 2014 byl počet smluv o stavebním spoření ve spořící fázi 3 825 367. Oproti roku 2013 bylo ve spořící fázi v roce 2014 o 241 317 smluv méně.
Graf 2 Počet nově uzavřených smluv v roce 2009 – 2014 Zdroj: www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/grafy-stavebniho-sporeni Počet nově uzavřených smluv stále stoupá. Lidé mají velký zájem o stavební spoření. V roce 2014 bylo uzavřeno 481 439 smluv o stavebním spoření.
27
Graf 3 Počet poskytnutých úvěrů v jednotlivých letech v České republice Zdroj: www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/grafy-stavebniho-sporeni Naopak počet úvěrů o stavebním spoření, které poskytují stavební spořitelny, se snižuje. V roce 2014 bylo poskytnuto 69 172 úvěrů.
Graf 4 Objem poskytnutých úvěrů za příslušný rok (v mld. Kč.) Zdroj: www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/grafy-stavebniho-sporeni
28
Graf 5 Vklady klientů ve stavebním spoření (v mld. Kč) Zdroj: www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/grafy-stavebniho-sporeni I přesto, že se uzavírá méně smluv než v předešlých letech, pohybují se vklady účastníků ve stavebním spoření téměř ve stejné rovině.
29
Praktická část 7
Základní údaje stavebních spořitelen v ČR
Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Svou činnost zahájila 8. 9. 1993 Jejich slogan zní „Pomáháme vám vytvářet domov“ a „Na těchto základech můžete stavět“ Symbol společnosti je liška. Základní jmění společnosti činní 1,5 mld. Kč. Akcionáři jsou Československá obchodní banka a.s. (ČSOB), která má 55 % kapitálový podíl a Bausparkassee Schwäbisch Hall AG (BSH), která má 45 % kapitálový podíl. (9) Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Svou činnost zahájila 1. 7. 1994. Jejich slogan zní „Financujeme lepší bydlení pro každého“. Symbol společnosti je buřinka. Základní jmění činí 750 mil. Kč. Akcionáři jsou Česká spořitelna, a.s., která má 95 % kapitálový podíl a Bausparkasse der Őesterreichischen Sparkasen, která má 5 % kapitálový podíl. (10) Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Svou činnost zahájila 16. 12. 1993. Jejich slogan zní „Váš rádce na finance“. Symbol společnosti je pyramida. Základní jmění činí 500 mil. Kč. Akcionář je Komerční banka, a.s., která má 100 % kapitálový podíl. (11) Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. 30
Svou činnost zahájila 7. 9. 1993. Slogan spořitelny zní „K bydlení jednoduše“ Symbol spořitelny je specialista. Základní jmění činí 650 mil. Kč. Akcionáři jsou Raiffeisen Bausparkass. Holding GmbH Wien s 90 % kapitálovým podílem a Raiffeisenbank, a.s., Praha s 10 % kapitálovým podílem. (12) Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s. Svou činnost zahájili 11. 11. 1993. Slogan spořitelny zní „přijde vhod“ Symbol spořitelny aktuálně nemají. Základní jmění činí 1,07 mld. Kč. Akcionáři jsou Wüstenrot & Württembergische AG, Stuttgart s 55,92 % kapitálovým podílem a Wüstenrot Verwaltungs – und Dienstleistungen GmbH, Salzburg s 43,5 % kapitálovým podílem. (13)
8
Podmínky stavebního spoření Podmínky stavebního spoření
ČMSS Minimální cílová částka (CČ) Tarify
50 000 Kč
Garant
stavebního spoření
Multi
StS ČS
MPSS
RAIFEISEN
Wüstenrot
40 000 Kč
50 000 Kč
50 000 Kč
50 000 Kč
0,5%/ 3,49%
1% Varianty: R, S, P
31
ProSpořeníO 1% S 141 – spořící
F-S
0,5 % z CČ Minimální
Min.
0,5 % z
0,5 % z
měsíční vklady
vklad
CČ
CČ
Ano
Ano
Ano
1.3%p.a./
0,5%
4,14%
p.a./3,49%
0,5 % z CČ
Min. 1 200 Kč ročně
1 000 Kč/rok Možnost mimořádných
ano
ano
vkladů
Úrok z vkladů
Sankce při výpovědi do 6 let Možnost zvýšení CČ Změna varianty a tarifu Možnost rozdělení CČ Poplatek za snížení CČ
0,5 % z
1% p.a. Tarif
1% p.a.
OPTIMAL
1% p.a. ProSpoření
1 % z CČ
1 % z CČ
1 % z CČ
0,9 % z CČ
ano
ano
ano
ano
ano
Lze
Nelze
Lze
změnit
změnit
změnit
variantu i
variantu
variantu i
tarif
ani tarif
tarif
ano
ne
ne
ne
ano
ne
ne
ano
ano
ano
CČ
Tabulka 1 Podmínky stavebního spoření Zdroj: vlastní zpracování
32
Lze změnit variantu i tarif
Lze změnit variantu i tarif
9
Podmínky pro překlenovací úvěr Podmínky pro překlenovací úvěr
Bez
StS ČS
MPSS
Do 500 000
Do 800 000
Do 500 000
Do 700 000
Do 500 000
Kč
Kč
kč
Kč
Kč
Nad
Nad
Až do
800 000 Kč
500 000 Kč
Nad 700 000
nad 500 000
900 000 Kč
zástava
zástava
Kč
Kč
nemovitosti
nemovitosti
1%
1%
zajištění
Se zajištěním
N
Wüstenrot
Zdarma -
Úhrada za poskytnutí
RAIFEISE
ČMSS
0,5 % až 1%
Rychloúvěr
1%
2 900 Kč –
meziúvěru
Hypoúvěr
Úhrada za vedení meziúvěrov
330 Kč
310 Kč
25 Kč
90 Kč
27 Kč
ročně
ročně
měsíčně
čtvrtletně
měsíčně
ého účtu
Tabulka 2 Podmínky pro překlenovací úvěr Zdroj: Vlastní zpracování
10
Podmínky úvěru ze stavebního spoření Podmínky úvěru
Úrok z poskytnutého
ČMSS
StS ČS
MPSS
RAIFEISEN
Wüstenrot
Garant
3,99% p.a.
R – 3,99%
4,50% S 141
3,99%
2,95% p.a.
úvěr ze SS
p.a. S –
3,90% U 142
ProSpoření
33
úvěru
2,99% U 143
Multi
6,85 %
3,89% p.a.
4,3% p.a.
p.a. úvěr
P – 3,89%
ProÚvěr
od
p.a.
3,49%
Buřinky
1,99%
ProÚvěr
Maximální
Není
Není
Není
60% až 65%
výše úvěru
omezená
omezená
omezená
z CČ
35%
40%
35% a 40%
40% a 50%
zdarma
zdarma
zdarma
zdarma
zdarma
330 Kč
310 Kč
325 Kč
90 Kč
27 Kč
ročně
ročně
měsíčně
čtvrtletně
měsíčně
Naspořená % z CČ
35% a 45%
900 000 Kč
Úhrada za uzavření úvěrové smlouvy Úhrada za vedení úvěrového účtu (ročně
Tabulka 3 Podmínky úvěru ze stavebního spoření Zdroj: vlastní zpracování
11
Srovnání stavebních spořitelen Srovnání stavebních spořitelen
Stavební spořitelna
ČMSS
StS ČS
MPSS
RSTR
Wüstenrot
Název produktu
Meziúvěr
Úvěr od Buřinky
Rychloúvěr
REKOpůjčka
Půjčka ProBydlení
100 000 Kč
100 000 Kč
100 000 Kč
100 000 Kč
100 000 Kč
12 let 9 měsíců
18 let
14 let 8 měsíců
12 let 4 měsíce
14 let
Cílová částka Doba trvání spotřebitelského úvěru
34
Zajištění Akontace
Bez zajištění Bez akontace
Bez zajištění Bez akontace
Bez zajištění Bez akontace
Bez zajištění
Bez zajištění
Bez akontace
Bez akontace
Překlenovací úvěr Úroková sazba překlenovacího úvěru Splátka překlenovacího úvěru Fixace překlenovacího úvěru Úhrada za zpracování překlenovacího úvěru Úhrada za vedení účtů
6,90% p.a.
6,85% p.a.
4,99% p.a.
6,30% p.a.
6,1% p.a.
1 025 Kč
895 Kč
833 Kč
1 030 Kč
923 Kč
ne
ne
ano
ne
ne
1 000 Kč
1 000 Kč
ne
1 000 Kč
1 000 Kč
25 Kč měsíčně
80 Kč čtvrtletně SS 90 Kč čtvrtletně PÚ
27 Kč měsíčně
330 Kč ročně
310 Kč ročně
Úvěr Úroková sazba úvěru
4,30% p.a.
6,85% p.a.
3,99% p.a.
3,50% p.a.
6,1% p.a.
Splátka úvěru
1 025 Kč
895 Kč
833 Kč
1 000 Kč
923 Kč
8,26%
8,53%
5,15%
6,60%
6,95%
330 Kč ročně
310 Kč ročně
25 Kč měsíčně
90 Kč čtvrtletně
27 Kč měsíčně
ano
ano
Ano sankce 1% z CČ
ano
ano
ano
ano
ano
ano
ano
151 356 Kč
193 204 Kč
148 894 Kč
157 442 Kč
158 595 Kč
Roční procentuální sazba nákladů (RPSN) za Úhrada vedení účtu Možnost předčasného splacení Doložení účelovosti Celkové náklady
Tabulka 4 Srovnání stavebních spořitelen Zdroj: vlastní zpracování Detailně jsem porovnala nabídky na překlenovací úvěr stavebních spořitelen k datu 5. dubna 2015, které jsem získala od jejích obchodních zástupců. Získané modely jsem 35
aplikovala do výše uvedených tabulek. Dále jsem porovnala údaje z tabulky s údaji, které jsem získala z internetové stránky www.měšec.cz. Z porovnání jsem zjistila, že na těchto stránkách nelze zadat splátky úvěrů a tedy ani nezjistíme celkové náklady a RPSN. Na výše uvedených stránkách pouze uvádí, že tyto údaje jsou jen orientační a tedy s mým detailním porovnáním se liší. Porovnání úvěrů z internetových stránek www.měšec.cz Stavební spořitelna
ČMSS
StS ČS
MPSS
RSTR
Wüstenrot
Tarif
Multi
Stavební
Moudré
Úvěrový
Stavební
spoření
spoření
tarif
spoření
1%
1%
1%
1%
1%
Poplatek za vedení
27,5 Kč
25,83 Kč
25 Kč
26,33 Kč
27 Kč
Poplatek za zvýšení CČ
1%
1%
1%
1%
1%
Sankce za předčasnou
0,5%
0,5%
1%
0,5%
0,9%
Úroková sazba
1,3%/1,3
1%/1%
1,5%/1,5
1%/1%
1%/0,1%
z vkladů při nečerpání
%
Poplatek za uzavření smlouvy
výpověď smlouvy
%
nebo čerpání úvěru Úroková sazba řádného 4,3%
3,99%
3,89%
2,99%
2,99%
27,5 Kč
59 Kč
0 Kč
30 Kč
25 Kč
40%
35%
40%
35%
30%
Řádný úvěr – výše
500 000
800 000
Bez
Bez
Bez omezní
úvěru bez zajištění
Kč
Kč
omezení
omezení
úvěru Poplatek za vedení úvěru Řádný úvěr – minimální naspořená částka
36
Hodnotící číslo
Úroková sazba
33
220
Údaj
Údaj
není
není
znám
znám
600
3,8%
6,85%
6,34%
5,5%
5,5%
0,5%
1%
1%
1%
1%
100%
100%
100%
100%
100%
překlenovacího úvěru Poplatek za poskytnutí překlenovacího úvěru Překlenovací úvěr maximální výše % CČ
Tabulka 5 Porovnání úvěrů ze stavebního spoření z internetových stránek www.měšec.cz Zdroj: http://www.mesec.cz/produkty/stavebnisporeni/porovnani/?vybrane%5B0%5D=1368&vybrane%5B1%5D=2001&vybrane%5 B2%5D=2303&vybrane%5B3%5D=1715&vybrane%5B4%5D=986
11.1 Vyhodnocení stavebních spořitelen Určila jsem základní parametry, které jsou stejné pro všechny stavební spořitelny. Navštívila jsem jednotlivé pobočky stavebních spořitelen, vystupovala jsem v roli klienta, který má zájem o poskytnutí úvěru, a poprosila jsem o vypracování nabídky na jeho poskytnutí. Získané údaje jsem sjednotila do výsledné tabulky a následně je porovnám. Základní parametry, které jsem určila pro porovnání překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření jsou: -
výše cílové částky 100 000 Kč,
-
poskytnutí úvěru bez akontace a bez zajištění nemovitostí.
V každé spořitelně mi bohužel namodelovali překlenovací úvěr na jinou měsíční splátku. Splátku jsem si určila 1 000 Kč, ovšem obchodní zástupci mi řekli, že mají jen pár možností, na jakou splátku úvěr namodelovat. Následně jsem zjišťovala, jestli by 37
nešlo namodelovat úvěr na určitý počet let. Bohužel to také nejde. Každá stavební spořitelna má svůj software a styl, takže sjednotit tyto údaje je celkem těžké. Splátka úvěru se pohybuje mezi 833 - 1030 Kč.
Splátka úvěru ze stavebního spoření (v Kč) Výše splátky úvěru
1 200 1 000
1 025
800
1 000 895
833
923
600 400 Splátka úvěru ze stavebního spoření
200 0
Stavební spořitelna
Graf 6 Splátka úvěru ze stavebního spoření (v Kč) Zdroj: vlastní zpracování Celková doba splacení úvěrů se liší. Nejdříve by byl splacen úvěr u RSTR za 12 let 4 měsíce, poté následuje ČMSS s 12 lety a 9 měsíci. Třetí příčku obsadil Wüstenrot se 14 lety a u MPSS by klient splácel úvěr ještě o 8 měsíců déle a poslední je StS ČS s rovnými 18 lety. Mezi těmito údaji je velký rozestup a tím pádem se liší i náklady a poplatky.
38
Srovnání úrokových sazeb (v %) 9
8
8,53
8,26
Úrokové sazby
7
6,6
6,95
6 Úroková sazba překlenovacího úvěru Úroková sazba úvěru
5,15
5 4 3
RPSN
2 1 0 ČMSS
StS ČS
MPSS
RSTR
WÜSTENROT
Stavební spořitelny
Graf 7 Srovnání úrokových sazeb (v %) Zdroj: vlastní zpracování Nejnižší úrokovou sazbu překlenovacího úvěru má MPSS. Nutno dodat, že celkové finanční náklady nelze předem přesně určit, protože je zadána doba fixace úrokové sazby překlenovacího úvěru na 6 let a tedy RPSN nelze přesně určit. V době fixace se s největší pravděpodobností úroková sazba změní podle toho, jak se budou vyvíjet úrokové sazby na trhu. Celkové finanční náklady jsou spočítány s touto úrokovou sazbou. Já si osobně myslím, že úroková sazba v době fixace se zvýší a tím se zvýší celkové finanční náklady úvěru. Vyhodnocení úrokových sazeb ostatních stavebních spořitelen je v grafu 7. Z celkových finančních nákladů úvěru je vidět, že se nemůžeme řídit úrokovými sazbami, ale je nutné přihlížet k RPSN. Fixaci úrokové sazby překlenovacího úvěru má pouze MPSS, ostatní stavební spořitelny fixaci nemají.
39
Srovnání poplatků úvěrových účtů (v Kč) 370
360
360 350
Poplatky
340 330
330 324
320
310
310
300
300 290 280 270 ČMSS
StS ČS
MPSS
RSTR
WÜSTENROT
Stavební spořitelny
Graf 8 Srovnání poplatků úvěrových účtů (v Kč) Zdroj: vlastní zpracování Mění se i výše poplatků za vedení účtů. U ČMSS a StS ČS se platí poplatek ročně u MPSS a Wüstenrotu klient platí poplatek měsíčně a u RSTR činí poplatek 90 Kč a platí se čtvrtletně. Výše z grafu vidíme, že poplatky za účty stavebních spořitelen se pohybují mezi 300 až 360 Kč ročně. Úhrada za zpracování úvěru se také liší. U ČMSS úhrada činí 1000 Kč za jakýkoliv překlenovací úvěr (mají dlouhodobou akci). StS ČS, RSTR, Wüstenrot mají stejný poplatek a to ve výši 1% z cílové částky. MPSS poskytuje dle aktuální nabídky překlenovací úvěr zdarma. Ze zákona je dáno, že překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření se musí dokládat fakturami, že byl úvěr použit účelově na bytové potřeby.
40
Srovnání celkových nákladů (v Kč) 200 000
193 204
180 000 160 000
151 356
157 442
158 595
RSTR
WÜSTENROT
148 894
Celkové náklady
140 000
120 000 100 000 80 000 60 000
40 000 20 000 0 ČMSS
Sts ČS
MPSS Stavební spořitelny
Graf 9 Srovnání celkových nákladů (v Kč) Zdroj: vlastní zpracování Celkové finanční náklady se hodně liší. Klient MPSS celkově zaplatí 148 894 Kč, tj. přeplatí 48894 Kč. Tam je ovšem fixace úrokové sazby překlenovacího úvěru, a tak nemůžu přesně určit, kolik budou činit přesné celkové finanční náklady. Hned po MPSS se umístila ČMSS s částkou 151 356 Kč, tj. s celkovým přeplacením 51356 Kč, a dále RSTR a Wüstenrot jsou s celkovým přeplacením skoro stejně. Poslední se umístila StS ČS s částkou 193 204 Kč, tj. s celkovým přeplacením 93204 Kč. Rozdíl mezi stavebními spořitelnami je velký, protože každá spořitelna má své úrokové sazby a jinou výši poplatků a každá stavební spořitelna má i svůj software, ve kterém vytvářejí obchodní zástupci modely a nabídky stavebního spoření nebo úvěru pro klienta.
41
Cílové skupiny stavebního spoření
12
V této části mé bakalářské práce se zaměřím na 3 cílové skupiny, o kterých si myslím, že jsou nejdůležitější: -
rodina s dětmi,
-
rodina bez dětí a
-
jednotlivec. Příklad úvěru pro cílové skupiny Stavební spořitelna
ČMSS Meziúvěr
Název produktu
1 300 000 Kč
Cílová částka
16 let 3 měsíce
Doba trvání spotřebitelského úvěru Zajištění
Se zajištěním – zástava nemovitosti
Akontace
Bez akontace Překlenovací úvěr
Úroková sazba překlenovacího úvěru
3,1% p.a.
Splátka překlenovacího úvěru
7 258 Kč
Fixace překlenovacího úvěru
ne
Úhrada za zpracování překlenovacího úvěru
1 000 Kč
Úhrada za vedení účtů
330 Kč ročně Úvěr ze stavebního spoření
Úroková sazba úvěru
4,30% p.a. 8 840 Kč
Splátka úvěru
42
Roční procentuální sazba nákladů (RPSN)
3,83% 330 Kč ročně
Úhrada za vedení účtu Možnost předčasného splacení
ano
Doložení účelovosti
ano
Celkové náklady
1 661 883 Kč
Tabulka 6 Příklad úvěru pro cílové skupiny Zdroj: vlastní zpracování Pro toto porovnání mi obchodního zástupce ČMSS vymodeloval detailní úvěr s výše uvedenými parametry, které byly předem připravené. Pro předem určené cílové skupiny byly vypracovány bonity – kontrola příjmů bez dalších závazků a s dalšími závazky pro jednotlivé cílové skupiny. Parametry: -
příjem dlužníka 17 000 Kč
-
příjem spoludlužníka 7 600 Kč
-
výše měsíční splátky úvěru ČMSS 8 840 Kč
-
výše dalších závazků 1 050 Kč
12.1 Rodina s dětmi Tato cílová skupina je nejrozsáhlejší. Rodiče by měli myslet na zabezpečení sebe samých, ale i svých dětí. Když se rodiče rozhodnou založit svému dítěti stavební spoření, aby dítě v budoucnu zajistili, měli by zvážit a přizpůsobit cílovou částku tomu, co bude pro dítě nejvhodnější - zda bude chtít například koupit starší dům a následně provést jeho rekonstrukci nebo jestli se rozhodne pro stavbu nového domu. To samé platí pro rodiče. Jestliže se rodiče rozhodnou stavět nový dům nebo pro nějakou rozsáhlejší rekonstrukci domu či bytu, musí přizpůsobit výši cílové částky stavebního spoření podle toho, kolik finančních prostředků si představují na danou stavbu nebo rekonstrukci. Když si nestihnou naspořit dané finanční prostředky ve výši cílové částky, mohou si vzít od stavební spořitelny překlenovací úvěr, a jestliže splňují podmínky pro 43
přidělení cílové částky, tak poté stavební spořitelna poskytne klientovi řádný úvěr ze stavebního spoření. Dále rodiče mohou spořit svým dětem na studium, ale opět si musí rozmyslet, kolik budou potřebovat finančních prostředků na zajištění jejich vzdělání. Rodiče by si měli také spočítat, kolik let budou spořit do plnoletosti dítěte a tomu přizpůsobit měsíční vklad, který vloží na vkladový účet a následnou dobu spoření. Rodiče by měli také myslet na to, aby byli v budoucnu zajištěni a měli nějakou finanční rezervu. V případě, že jeden z rodičů ztratí práci, tak budou moci vykrýt tuto nečekanou událost finančními prostředky ze stavebního spoření, protože po uplynutí doby spoření zpravidla šesti let si může klient naložit se svými finančními prostředky podle svého uvážení. Modelový příklad rodiny s dvěma dětmi Bonita – kontrola příjmů Rodina s dvěma dětmi
Bez závazků
Se závazky
Dospělí
2
5 380 Kč
2
5 380 Kč
Děti do 6 let
1
1 970 Kč
1
1 970 Kč
Děti od 6 do 10 let
0
0
0
0
Děti od 10 do 15 let
0
0
0
0
Děti od 15 do 26 let
1
2 840 Kč
1
2 840 Kč
Náklady na domácnost
4
3 660 Kč
4
3 660 Kč
13 850 Kč
13 850 Kč
ČMSS
8 840 Kč
8 840 Kč
Jiné závazky
0
1 050 Kč
Celkem měsíční závazky klienta
8 840 Kč
9 890 Kč
Životní minimum Závazky klienta
44
Měsíční příjmy klienta Příjmy dlužníka
17 000 Kč
17 000 Kč
Manžel/ka dlužníka
7 600 Kč
7 600 Kč
Finanční rezerva dlužníků
2 460 Kč
2 460 Kč
Celkem měsíční příjmy
22 140 Kč
22 140 Kč
Zbývající finanční prostředky na obživu
13 300 Kč
12 250 Kč
Koeficient životního minima
0,96
0,9
Jsou příjmy klienta dostatečné?
NE
NE
Tabulka 7 Bonita – kontrola příjmů pro rodinu s dětmi Zdroj: vlastní zpracování Z tohoto vyhodnocení vyplývá, že tato rodina má nízký příjem a na poskytnutí úvěru nedosáhne, protože koeficient životního minima se pohybuje pod 1,00. Stálo by za úvahu porovnat koeficienty v případě, kdy rodina je bez jiných závazků (koeficient životního minima je vyšší) než u rodiny s dalšími závazky. Pro porovnání, aby rodina s dětmi měla dostatečné příjmy pro poskytnutí úvěru v prvním případě, tedy bez jiných závazků, potřebovala by mít příjem o 400 Kč vyšší a v druhém případě, kdy má rodina i další závazky, museli by mít o 1 500 Kč vyšší příjem.
12.2 Manželé bez dětí Stavební spoření by měl mít každý člen rodiny, protože zhodnocuje své finanční prostředky a poté si za naspořené peníze včetně státní podpory, tedy po šesti letech, může pořídit to, po čem touží a může si splnit svá přání. Každé auto má svou životnost a musí se udržovat, aby něco vydrželo a následně, když už bude čas na výměnu auta, klient může nové auto a následnou údržbu financovat ze stavebního spoření. Je skvělé, že nezáleží na věku účastníka spoření, tedy spořit může úplně každý, což považuji za velkou výhodu. Partneři, kteří nemají děti, by měli uvažovat nad zajištěním bydlení a
45
zajištění na stáří. Dále naspořené peníze mohou použít na své koníčky, dovolenou nebo další jejich přání. Bonita – kontrola příjmů Manželé bez dětí
Bez závazků
Se závazky
Dospělí
2
5 380 Kč
2
5 380 Kč
Děti do 6 let
0
0
0
0
Děti od 6 do 10 let
0
0
0
0
Děti od 10 do 15 let
0
0
0
0
Děti od 15 do 26 let
0
0
0
0
Náklady na domácnost
2
2 950 Kč
2
2 950 Kč
Životní minimum
2
8 330 Kč
2
8 330 Kč
Závazky klienta 8 840 Kč
8 840 Kč
0
1 050 Kč
8 840 Kč
9 890 Kč
Příjmy dlužníka
17 000 Kč
17 000 Kč
Manžel/ka dlužníka
7 600 Kč
7 600 Kč
Finanční rezerva dlužníků
2 460 Kč
2 460 Kč
Celkem měsíční příjmy
22 140 Kč
22 140 Kč
Zbývající fin. Prostředky na obživu
13 300 Kč
12 250 Kč
1,59
1,47
ČMSS Jiné závazky Celkem měsíční závazky klienta Měsíční příjmy klienta
Koeficient životního minima
46
Jsou příjmy klienta dostatečné?
ANO
ANO
Tabulka 8 Bonita – kontrola příjmů pro manžele bez dětí Zdroj: vlastní zpracování Do tohoto případu jsou zapojeni pouze manželé bez dětí. Příjmy zůstaly stejné jako v předchozím případě. Oni na poskytnutí úvěru dosáhnou bez dalších závazků nebo i se závazky. Koeficient životního minima se pohybuje mezi 1,47 až 1,59. Manželům na obživu zůstává nejvíce finančních prostředků, protože manželé nemají děti. Pravidelný měsíční příjem mají oba dva a nejsou zatíženi potřebou pro obživu dětí. Z výše uvedených cílových skupin tento případ vychází nejlépe.
12.3 Jednotlivec Bonita – kontrola příjmů Jednotlivec
Bez závazků
Se závazky
Počet
Kontrola
Počet
Kontrola
osob
příjmů
osob
příjmů
Dospělí
1
2 690 Kč
1
2 690 Kč
Děti do 6 let
0
0
0
0
Děti od 6 do 10 let
0
0
0
0
Děti od 10 do 15 let
0
0
0
0
Děti od 15 do 26 let
0
0
0
0
Náklady na domácnost
1
2 270 Kč
1
2 270 Kč
Životní minimum
1
4 960 Kč
1
4 960 Kč
Závazky klienta 8 840 Kč
ČMSS
47
8 840 Kč
0
1 050 Kč
8 840 Kč
9 890 Kč
17 000 Kč
17 000 Kč
0
0
Finanční rezerva dlužníků
1 700 Kč
1 700 Kč
Celkem měsíční příjmy
15 300 Kč
15 300 Kč
Zbývající fin. prostředky na obživu
6 460 Kč
5 410 Kč
1,3
1,09
ANO
ANO
Jiné závazky Celkem měsíční závazky klienta Měsíční příjmy klienta Příjmy dlužníka Manžel/ka dlužníka
Koeficient životního minima Jsou příjmy klienta dostatečné?
Tabulka 9 Bonita – kontrola příjmů pro jednotlivce Zdroj: vlastní zpracování Třetí cílovou skupinou je jednotlivec. Do tabulky jsem zadala příjem stejný jako u dlužníka v předchozích případech a porovnávala jsem jednotlivce bez dalších závazků a s nimi. Koeficient životního minima se pohybuje mezi 1,09 až 1,3. Jednotlivec na poskytnutí úvěru dosáhne. Mladý dlužník (jednotlivec do 30 let), který nemá děti, spadá pro banky do rizikové skupiny. Může se stát, že mu banka úvěr neposkytne a je nutné použít přistupitele k závazku. Vím, že se toto může stát, protože jsem se o tom bavila s obchodními zástupci stavebních spořitelen při modelování jednotlivých úvěrových případů.
48
13
Srovnání úvěru ze stavebního spoření od ČMSS a
hypotečního úvěru od Hypoteční banky 13.1 Modelový příklad úvěru ze stavebního spoření od ČMSS Úvěr ze stavebního spoření od ČMSS Meziúvěr
Název produktu
500 000 Kč
Cílová částka
18 let 8 měsíců
Doba trvání spotřebitelského úvěru
Se zajištěním – zástava nemovitosti
Zajištění
Bez akontace
Akontace
Překlenovací úvěr Úroková sazba překlenovacího úvěru
3%
Splátka překlenovacího úvěru
1 250 Kč
Fixace překlenovacího úvěru
Ne
Úhrada za zpracování překlenovacího úvěru
1 000 Kč 10 989 Kč
Úroky z vkladů
1 648 Kč
Odvedená daň z úroků
16 020 Kč
Státní podpora
1 099 Kč
Dodatečná státní podpora
330 Kč
Úhrada za vedení účtů
Úvěr 4,30%
Úroková sazba úvěru
3 400 Kč
Splátka úvěru
49
Roční procentuální sazba nákladů (RPSN)
3,48% 330 Kč ročně
Úhrada za vedení účtu Možnost předčasného splacení
Ano
Doložení účelovosti
Ano 663 148 Kč
Celkové náklady
Tabulka 10 Modelový příklad úvěru ze stavebního spoření od ČMSS Zdroj: vlastní zpracování Klient má možnost čerpat finanční prostředky z úvěru na bytové potřeby, tedy na koupi domu nebo bytu a na různé rekonstrukce týkající se nemovitostí určených k bydlení. Úvěr ze stavebního spoření je bez fixace úrokové sazby, ale hypoteční úvěr má pravidelnou fixaci úrokové sazby, ve které se může změnit úroková sazba. Klient má možnost mimořádných splátek, ovšem nejvýše 15% ročně z výše úvěru. Na vkladový účet může klient vkládat libovolné splátky a k tomu dostává státní podporu a úroky z vkladů. Úvěr stavební spořitelna poskytuje i cizincům. Klient si může uzavřít další spořící účet a následně si může zhodnocovat další své finanční prostředky. 100% financování až do 2 500 000 Kč. Klient má pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení překlenovacího úvěru i úvěru ze stavebního spoření. Po splnění podmínek, které má stavební spořitelna uvedené v úvěrové smlouvě, (předložení smluvních dokumentů, doklady, které prokazují zajištění, bonitu a že bude úvěr použit účelově) bude klient čerpat úvěr, následně do 9 měsíců musí doložit faktury ve výši cílové částky. Meziúvěr poskytuje ČMSS na dobu do dne přidělení cílové částky stavebního spoření. Překlenovací úvěr splácí od 4/2015 do 7/2024. Klient musí splnit tři podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření: 50
-
musí spořit 24 měsíců,
-
musí mít naspořeno 35% z CČ
-
musí získat hodnotící číslo 64.
Úvěr ze stavebního spoření poskytne ČMSS po splnění podmínek, které jsem uvedla výše, a v tomto případě bude trvat od 7/2024 do 12/2033. Úvěr, který poskytne stavební spořitelna po přidělení cílové částky, tedy po splacení meziúvěru, bude klient splácet až do jeho úplného splacení. V případě, že si klient sjedná meziúvěr, splácí jen úroky z poskytnutého meziúvěru a v tomto případě nedochází k umořování jistiny. Po přidělení cílové částky stavebního spoření bude splacen úvěrem. Klient má právo odstoupit od smlouvy, ve které je sjednán spotřebitelský úvěr a to do 14 kalendářních dnů. Klient má právo na předčasné splacení meziúvěru v mimořádných situacích např. rozvod, úmrtí. V době úvěru může klient kdykoliv splatit celý zůstatek úvěru a to bez sankce. Úhrady za zpracování meziúvěru a vedení meziúvěrového, vkladového a úvěrového účtu si účtuje stavební spořitelna na vrub vkladového účtu. K tomuto úvěru je požadováno zajištění zástavního práva k nemovitosti. Podle získaných údajů spočívá jeho výhoda v tom, že jsou klientovi připisovány státní podpory a úroky z vkladů a po celou dobu splácení zná výši úroků, které bude platit stavební spořitelně za poskytnutí úvěru. Není problém zjistit RPSN a celkové finanční náklady, které klient zaplatí. A tak si může klient obejít stavební spořitelny a zjistit, od jaké stavební spořitelny by získal nejvýhodnější úvěr ze stavebního spoření.
13.2 Modelový příklad hypotečního úvěru od Hypoteční banky Hypoteční úvěr od Hypoteční banky Hypoteční úvěr
Název produktu
500 000 Kč
Cílová částka
18 let 8 měsíců
Doba trvání spotřebitelského úvěru
51
Zástava nemovitosti
Zajištění
Bez akontace
Akontace
2,79% p.a.
Úroková sazba
2 886 Kč
Splátka
Ano 5 let
Fixace úrokové sazby Úhrada za zpracování hypotečního úvěru
3 900 Kč 150 Kč/měsíčně
Úhrada za správu účtu Roční procentuální sazba nákladů (RPSN)
3,91% orientační
Možnost předčasného splacení
ano
Možnost odstoupení od smlouvy
ano 675 889 Kč
Celkové náklady
Tabulka 11 Modelový příklad hypotečního úvěru od Hypoteční banky Zdroj: vlastní zpracování Druhý modelový příklad jsem zaměřila na hypoteční úvěr od Hypoteční banky, která poskytuje hypoteční úvěry. RPSN je pouze orientační, protože v tomto případě by musela zůstat neměnná úroková sazba a další platby spojené s hypotečním úvěrem. Je však velice malá pravděpodobnost, že tomu tak bude. Fixace úrokové sazby je v tomto případě sjednána na 5 let, a poněvadž hypoteční úvěr trvá 18 let a 8 měsíců, dojde ke 3 fixacím po 5 letech. Hypoteční banka bude mít více možností, kdy může klientovi změnit úrokovou sazbu a tím se změní i RPSN, které může být nižší nebo naopak vyšší. Proto nelze přesně určit skutečnou výši RPSN a jaké budou celkové finanční náklady klienta. K tomuto úvěru je požadováno zajištění zástavního práva k nemovitosti. Klient splácí 2885 Kč měsíčně, v této splátce je zahrnuta jistina a úrok a k tomu měsíčně platí poplatek za vedení účtu 150 Kč. 52
Celková doba splácení úvěru činí 18 let 8 měsíců. Uvedená doba splácení úvěru platí pouze v případě, že klient bude splácet měsíčně uvedenou částku. Čerpání úvěru se musí uskutečnit do 6 měsíců od schválení smlouvy. Banka vyžaduje pojištění nemovitosti. Klient má právo na předčasné splacení k datu, kdy se bude měnit úroková sazba, tedy v době fixace úrokové sazby. Klient provede mimořádnou splátku úvěru a tím částečně nebo úplně doplatí úvěr a to bez sankce. Klient má právo na odstoupení od smlouvy ve lhůtě14 dnů od jejího uzavření. Ze získaných informací vyplývá, že hypoteční úvěr je forma financování, která není moc výhodná, protože klient nezjistí, kolik činí celkové náklady. RPSN je pouze orientační, protože její výši ovlivní jakákoliv změna splácení. V případě, že by si klient chtěl uzavřít úvěr, měly by ho zajímat především tyto dvě náležitosti. V době fixace se může úroková sazba snížit nebo naopak zvýšit, a tudíž se změní i hodnota RPSN.
13.3 Vyhodnocení úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru Oba úvěry jsou sjednány na 500 000 Kč a doba splatnosti úvěrů je 18 let 8 měsíců s tím rozdílem, že u hypotečního úvěru může dojít k dvouleté době čerpání. Proto se doba splácení hypotečního úvěru může prodloužit o dva roky, protože v době čerpání se platí pouze úroky z úvěru. RPSN u úvěru ze stavebního spoření činí 3,48% a u hypotečního úvěru 3,91%. Je tam viditelný rozdíl. Ovšem u hypotečního úvěru je RPSN jen orientační, protože při jakýchkoliv změnách se hodnota změní.
53
Výše RPSN (v %) 4 3,9
3,91
Výše RPSN
3,8 3,7 3,6
Úvěr ze stavebního spoření
3,5
Hypoteční úvěr
3,48
3,4 3,3 3,2
Úvěr ze stavebního spoření
Hypoteční úvěr
Úvěry
Graf 10 Výše RPSN (v %) Zdroj: vlastní zpracování Značný rozdíl je v poplatcích za vedení účtu. U úvěru ze stavebního spoření je poplatek 330 Kč za rok, ale u hypotečního úvěru činí poplatek 150 Kč měsíčně.
Poplatky za vedení účtů (v Kč/ročně)
Výše poplatků za vedení účtů
1800 1600 1400 1200 1000
1800
800
Hypoteční úvěr
600 400 200
Úvěr ze stavebního spoření
330
0 Úvěr ze stavebního spoření
Hypoteční úvěr
Úvěry
Graf 11 Poplatky za vedení účtů (v Kč/ročně) Zdroj: vlastní zpracování 54
Rozdíl je také ve splátkách u úvěru ze stavebního spoření. Ve spořící fázi platí klient 2 750 Kč a ve fázi úvěrové 3 400 Kč a u hypotečního úvěru činí zatím splátka 2 886 Kč.
Výše splátek úvěrů (v Kč) 4000 3500
3400
Splátky úvěru
3000 2500
2886
2750
2000 Překlenovací úvěr
1500
Úvěr ze stavebního spoření
1000
Hypoteční úvěr
500 0 Překlenovací úvěr
Úvěr ze stavebního spoření
Hypoteční úvěr
Úvěry
Graf 12 Výše splátek úvěrů v Kč Zdroj: Vlastní zpracování
55
Liší se i poplatky: za uzavření překlenovacího úvěru činí 1 000 Kč, úvěr ze stavebního spoření je poskytován zdarma a u hypotečního úvěru je 3 900 Kč.
Poplatky za uzavření úvěrů (v Kč) Výše poplatků za uzavření úvěrů
4500 4000 3900
3500 3000 2500 2000
Úvěr ze stavebního spoření
1500
Hypoteční úvěr
1000 500
1000
0 Úvěr ze stavebního spoření
Hypoteční úvěr Úvěry
Graf 13 Poplatky za uzavření úvěrů (v Kč) Zdroj: Vlastní zpracování Ve fázi spořící klient dostane úroky z vkladů a při splnění podmínek získá státní podporu, což u hypotečního úvěru není. V obou případech může klient předčasně splatit své závazky, ovšem u překlenovacího úvěru jen v mimořádných situacích, v úvěru ze stavebního spoření kdykoliv a u hypotečního úvěru jen v době fixace úrokové sazby (tj. jednou za pět let). Podle mého názoru je mezi těmito produkty velký rozdíl. Já bych se spíše naklonila k úvěru od stavební spořitelny. Vidím tam více výhod než u hypotečního úvěru, protože pro mě je zásadní, že se nedozvím přesné celkové finanční náklady u hypotečního úvěru, a proto klient neví, kolik činí celkové finanční náklady. Velký rozdíl je i v poplatcích za uzavření smluv a následně i v poplatcích za vedení účtů. U hypotečního úvěru se vše odvíjí od úrokové sazby, kterou může banka několikrát změnit a klient může jen doufat, že se úroková sazba sníží nebo zůstane stejná. V případě, že úroková sazba poroste, porostou i náklady a změní se i RPSN.
56
14
Závěr
Hlavním cílem mé bakalářské práce bylo provést srovnání finančních produktů - úvěr ze stavebního spoření. Pro srovnání jsem vybrala všechny stavební spořitelny v České republice: Českomoravská stavební spořitelna, Stavební spořitelna České spořitelny, Modrá pyramida, Raiffeisen stavební spořitelna a stavební spořitelna Wüstenrot. Stavební spořitelny mají různé akce, jsou konkurenceschopné a nabídku přizpůsobí přímo klientovi. V současné době každá stavební spořitelna nabízí jak překlenovací úvěr, tak i úvěr ze stavebního spoření. Ovšem pro získání úvěru ze stavebního spoření musí klient splnit tři nutné podmínky, aby mu byla přidělena cílová částka a mohl čerpat úvěr. Ze získaných nabídek na úvěr od obchodních zástupců stavebních spořitelen jsem vytvořila tabulku srovnání úvěru ze stavebního spoření od všech stavebních spořitelen. Určila jsem si parametry: cílová částka 100 000 Kč, poskytnutí úvěru bez zajištění nemovitostí a bez akontace. Podle těchto parametrů jsem vyhodnotila, která stavební spořitelna má nejlepší nabídky na překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření. Nejdříve bude mít klient splacený úvěr u RSTR za 12 let a 4 měsíce a nejdéle u StS ČS s 18 lety. U překlenovacího úvěru mají stavební spořitelny různé úrokové sazby. Nejnižší úroková sazba činí 4,99% u MPSS a nejvyšší 6,9% u ČMSS. Poplatky za úvěrový účet se pohybují mezi 300 až 360 Kč. Nejnižší poplatek má MPSS a nejvyšší poplatek činí 90 Kč čtvrtletně u RTSR. Podobné je to s úrokovými sazbami u úvěru ze stavebního spoření. Nejnižší úroková sazba je ve výši 3,99% u MPSS a nejvyšší 6,85% u StS ČS. Ovšem na úrokových sazbách stavebních spořitelen moc nezáleží. Důležité je přihlížet k RPSN. V této sazbě jsou zahrnuty kompletní poplatky za vedení účtů a další náklady spojené se stavebním spořením a úvěrem. Výše RPSN se pohybuje mezi 5,15% až 8,53%. Celkové finanční náklady mají velký rozestup. Nejlépe v hodnocení dopadla Modrá pyramida s celkovým přeplacením 148 894 Kč, ovšem toto přeplacení se může ještě změnit, protože tato spořitelna má jako jediná fixaci úrokové sazby překlenovacího úvěru a u Stavební spořitelny České spořitelny klient přeplatí nejvíce a to 193 204 Kč. Z tohoto porovnání můžu říci, že by se klient neměl řídit pouze úrokovými sazbami, ale především by se měl zajímat o výši RPSN, poplatky za vedení účtů, za jak dlouho bude mít splacený úvěr a především by si měl zjistit celkové přeplacení úvěru.
57
Určila jsem cílové skupiny stavebního spoření, u kterých jsem vypracovala bonitu – kontrolu příjmů, a následně vyhodnotím, jak toto porovnání dopadlo. Nejlépe dopadli manželé bez dětí, protože oba mají určitý příjem a nemusí se starat o děti. Koeficient životního minima se pohybuje mezi 1,59 – 1,47. Jejich příjmy jsou dostatečné a zbývá jim velká rezerva. Nejhůře v hodnocení dopadla rodina s dětmi, protože jejich koeficient životního minima je pod 1, a tudíž nemají dostatečné příjmy a stavební spořitelna jim úvěr neposkytne. V poslední části své bakalářské práce porovnávám úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěr. Úvěr ze stavebního spoření je podle mého názoru výhodnější než hypoteční úvěr. U hypotečního úvěru jsou mnohonásobně vyšší poplatky za vedení účtu. I přesto, že u hypotečního úvěru jsou menší úroky než u úvěru ze stavebního spoření, přeplatí klient u hypotečního úvěru víc. A velká nevýhoda hypotečního úvěru spočívá ve fixaci úrokové sazby, která je u tohoto úvěru stanovena na 5 let, a proto nemůžu přesně určit celkové přeplacení a RPSN.
58
15
Seznam použité literatury
Literatura [1]
LUKÁŠ, Vojtěch. KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 2. vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2014. 14 s. ISBN 978-80-87865-05-7
[2]
KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010.14 s. ISBN 978-80-86929-63-7
[3]
LUKÁŠ, Vojtěch. KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 2. vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2014. 31 s. ISBN 978-80-87865-05-7
[4]
LUKÁŠ, Vojtěch. KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 2. vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2014. 32 s. ISBN 978-80-87865-05-7
Internetové zdroje (1)
Asociace českých stavebních spořitelen [online]. 2011 [cit. 2015-02-08]. Členové ačss. Dostupné z WWW: <www.acss.cz/cz/acss/clenove-acss/>.
(2)
Stavební spoření [online]. 2008 [cit. 2015-02-08]. Stavební spoření Výhody a nevýhody. Dostupné z WWW: <www.stavebnisporeni.com/vyhody-nevyhody/>.
(3)
Stavebky.cz [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Stavebky.cz Úrokové sazby na účtu stavebního spoření. Dostupné z WWW: < www.stavebky.cz/urok-na-uctu-stavebniho-sporeni/ >.
(4)
Stavebky.cz [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Stavebky.cz Přidělení cílové částky. Dostupné z WWW: < http://www.stavebky.cz/prideleni-cilovecastky/>.
(5)
Finance.idnes.cz [online]. 2006 [cit. 2015-02-08]. Finance.idnes.cz Jaké (ne)výhody má úvěr ze stavebního spoření. Dostupné z WWW:
.
(6)
Finance.idnes.cz [online]. 2003 [cit. 2015-02-08]. Finance.idnes.cz Jak si urychlit úvěr ze stavebního spoření. Dostupné z WWW: < 59
finance.idnes.cz/jak-si-urychlit-uver-ze-stavebniho-sporeni-f2h-/stavebni sporeni.aspx?c=A031104_170902_fi_osobni_fnc>. (7)
Měšec [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Překlenovací úvěry. Dostupné z WWW: < www.mesec.cz/bydleni/stavebnisporeni/pruvodce/preklenovaci-uvery/>.
(8)
Finance.cz [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Výhody překlenovacího úvěru. Dostupné z WWW: <www.finance.cz/bydleni/stavebnisporeni/abeceda-preklenovacich-uveru/co-je-to-preklenovaci-uver/>.
(9)
Českomoravská stavební spořitelna [online]. 2014 [cit. 2015-04-02]. Dostupné z WWW. <www.cmss.cz >.
(10)
Stavební spořitelna České spořitelny [online]. 2014 [cit. 2015-04-02]. Dostupné z WWW. <www.burinka.cz >.
(11)
Modrá pyramida [online]. 2014 [cit. 2015-04-02]. Dostupné z WWW. <www.modrapyramida.cz >.
(12)
Raiffeisen stavební spořitelna [online]. 2014 [cit. 2015-04-02]. Dostupné z WWW. <www.rsts.cz >.
(13)
Wüstenrot stavební spořitelna [online]. 2014 [cit. 2015-04-02]. Dostupné z WWW. <www.wuestenrot.cz >.
Zákony {1}
Zákon č. 96/1993 Sb.., Dostupný také z WWW: .
16
Seznam příloh
Příloha č. 1: Základní charakteristiky stavebních spořitelen a jejich produktů
60
