Raadsvoorstel Raadsvergadering Agendapunt
: :
24 november 2005 241105-09
Onderwerp
:
Beslissing op bezwaarschrift van mevrouw mr W.W.M. Brabers namens de familie Brabers, gericht tegen het door de raad genomen besluit van 3 maart 2005 om aan de familie Brabers een planschadevergoeding toe te kennen van € 5216,67.
Aan de raad, Aanleiding Bij schrijven van 18 maart 2004 is op 23 maart 2004 een verzoek om vergoeding van planschade op grond van artikel 49 WRO binnengekomen van mr. W.W.M. Brabers, namens de familie Brabers wonende op de Helvoirtseweg 9a te Haaren. Aanleiding voor het verzoek om vergoeding van planschade is de ontwikkeling van het bedrijventerrein ’t Hopveld, waar na de vaststelling van het bestemmingsplan, zowel vestiging van bedrijven als bedrijfswoningen mogelijk is. Daarnaast is de ontsluiting van het bedrijventerrein aan de overzijde van het preceel van de belanghebbenden en is door de ontwikkeling van het bedrijventerrein het agrarische karakter van het gebied verloren gegaan. Dit alles heeft volgens belanghebbenden geleid tot een waardedaling van de woning. De ontwikkeling is mogelijk gemaakt door middel van het op 3 december 1987 vastgestelde bestemmingsplan “’t Hopveld”, dat door Gedeputeerde Staten gedeeltelijk is goedgekeurd d.d. 12 juli 1988 en bij Koninklijk besluit op 28 februari 1990 in werking is getreden en onherroepelijk is geworden. In uw vergadering van 22 april 2004 is besloten advies in deze te vragen aan de schadebeoordelingscommissie, zijnde Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. Deze commissie heeft bij schrijven van 7 december 2004, ingekomen op 10 december 2004, haar deskundigenadvies uitgebracht. De commissie heeft de vraag beantwoord of belanghebbende ten gevolge van de vaststelling van het bestemmingsplan "'t Hopveld" 1987 in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor men schade lijdt. De commissie komt in haar advies tot de conclusie dat de wijziging in het planologische regime voor de familie Brabers heeft geleid tot een nadeliger positie, waaruit de op voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. In uw vergadering van 3 maart 2005 heeft u conform het advies van de stichting Adviesbureau Onroerdende Zaken (SAOZ) en met overneming van haar overwegingen, besloten om aan de familie Brabers een planschadevergoeding toe te kennen van € 5000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 maart 2004 tot de dag van uitbetaling.
Mgr. Bekkersplein 2 Postbus 44 5076 ZG Haaren Tel. (0411) 627282 Fax (0411) 627298 Bankrekening BNG 28.50.03.208 BTWnr. NL8042.59.458.B02 www.haaren.nl email:
[email protected]
Bij brief van 14 april 2005 heeft mevrouw mr. W.W.M. Brabers namens de familie Brabers bezwaar ingediend tegen het door u op 3 maart 2005 genomen besluit. In het bezwaarschrift wordt de hoogte van de planschadevergoeding en de motivering hiervan bestreden. Voor de volledige inhoud van het bezwaar verwijzen wij u maar het bezwaarschrift die voor u ter inzage ligt. procedure Op grond van de Algemene Wet Bestuursrecht en de gemeentelijke verordening behandeling bezwaar- en beroepschriften zal de commissie behandeling bezwaar- en beroepschriften het bestuursorgeaan dat het bestreden besluit genomen heeft, adviseren over de bezwaarschriften. Voordat het bestuursorgaan op de bezwaarschriften beslist, worden de belanghebbenden in de gelegenheid gesteld te worden gehoord. In dit kader heeft de bovenstaande commissie op 13 april 2005 mevrouw mr. W.W.M. Brabers als gemachtigde van de familie Brabers in de gelegenheid gesteld te worden gehoord Hoewel het om een zogenaamd “prematuur bezwaarschrift” gaat, aangezien het bezwaarschrift is gedagtekend voor het eigenlijke besluit is genomen, adviseert de commissie uw raad om reclamant in zijn bezwaren ontvankelijk te verklaren. U bent in uw primaire besluit uitgegaan van het door SAOZ uitgebrachte advies. Naar aanleiding van het bezwaarschrift, waarin het advies van de SAOZ wordt aangevallen, is aan SAOZ gevraagd op die punten die in het rapport worden aangevallen te adviseren. Dit tweede advies is op 27 juni 2005 ingekomen en geeft aan dat in het bezwaar door SAOZ geen aanleiding wordt gezien het eerder gegeven advies aan te passen. Naar aanleiding van dit tweede SAOZ advies is de bezwaarmaker nogmaals de mogelijkheid gegeven te reageren. Hiervan is gebruik gemaakt bij brief van 2 augustus 2005 Ten aanzien van de inhoudelijke behandeling van het bezwaarschrift komt de commissie behandeling bezwaar- en beroepschriften tot de volgende conclusie. Bezwaarmakster heeft in haar reactie op het tweede advies van de SAOZ aangeven dat uw standpunt over de bouw van een pomp- en benzinestation en over de plaatsing van een bedrijfswoning juist is. Ten aanzien van het bezwaar over de grootte en breedte van het bouwblok volgt de commissie het advies van de SAOZ. Ten aanzien van de overige bezwaren, gericht tegen de motivering en waardebepaling van de woning, ziet de commissie geen aanleiding om gegrond te twijfelen aan het SAOZ-rapport. De commissie ziet onvoldoende grond voor de conclusie dat aan het advies van de SOAZ zodanig gebreken kleven, dat dit bij de vaststelling van de hoogte van de planschade niet in redelijkheid tot uitgangspunt had kunnen worden genomen. De commissie stelt vast dat het bestreden raadsbesluit zorgvuldig is voorbereid en in voldoende mate gedragen wordt door een deugdelijke motivering. De commissie behandeling bezwaar- en beroepschriften adviseert uw raad de bezwaren van de familie Brabers ontvankelijk, maar ongegrond te verklaren.
2
Voorstel Het bovenstaande in ogenschouw nememd, stellen wij u voor om met overneming van de adviezen van de commissie behandeling bezwaar- en beroepschriften mevrouw mr. W.W.M. Brabers namens de familie Brabers woonachtig op Helvoirtseweg 9a te Haaren, in haar bezwaar ontvankelijk te verklaren en het bezwaarschrift gericht tegen het genomen besluit om aan de familie Brabers een planschadevergoeding toe te kennen van € 5000,- (te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 maart 2004 tot de dag van uitbetaling) ongegrond te verklaren onder handhaving van het bestreden besluit van 3 maart 2005. Nadere informatie Het concept-besluit ligt samen met de overige van belang zijnde stukken voor u ter inzage. Haaren, Burgemeester en wethouders van Haaren, secretaris, burgemeester,
Mr. B.P.H. van Els.
F.H.G.M. Ronnes.
Behandeld door
: G. Leeuw
Portefeuillehouder
: wethouder P.H. den Ouden
3
Verslag van de openbare hoorzitting van de commissie behandeling bezwaar- en beroepschriften, gehouden op 18 juli 2005, naar aanleiding van het bezwaarschrift van mw. Mr. W.M. Brabers, namens de familie Brabers, wonende aan de Helvoirtseweg 9a, te Haaren, gericht tegen het raadsbesluit van Haaren van 13 april 2005, verzonden op 19 april 2005, betreffende de toekenning van een planschadevergoeding. Aanwezig:
de heer mr. R. Keuken de heer drs. H.M. Slaats de heer mr. A.A.J. Voermans mevrouw mr. F. Özer-Yildirim
voorzitter commissielid commissielid secretaris
Verschenen:
mevrouw Brabers mevrouw mr. W.M. Brabers de heer G. Leeuw de heer R. Mackaij
bezwaarmaker gemachtigde bezwaarmaker gemachtigde gemeenteraad gemachtigde gemeenteraad
De voorzitter opent de hoorzitting. Hij heet iedereen welkom en zet de doelstelling van de hoorzitting uiteen. De voorzitter geeft aan dat in dit geval sprake is van een “prematuur bezwaarschrift”, waarbij bezwaarmaker eerder bezwaar heeft gemaakt dan het besluit is verzonden. De voorzitter geeft aan dat degene die ermee bekend is dat een (schriftelijk) besluit tot stand is gekomen in zijn bezwaren ontvangen kan worden, ook al heeft verzending of uitreiking van dat besluit nog niet plaatsgevonden. De voorzitter geeft het woord aan mevrouw Brabers. Op meerdere punten is mevrouw Brabers het niet eens met het advies van SAOZ. Deze zijn als volgt aan te geven: 1. De maximale planologische mogelijkheden zijn niet aangekaart, zoals vrijstellingsmogelijkheden. 2. Het kunnen oprichten van pomp/tankstations is onduidelijk. 3. De mogelijkheid dat er bedrijfswoningen kunnen komen is niet terug te vinden in het advies. 4. De verslechterde functionele situatie. Er kunnen zware bedrijven komen welke veel overlast en hindernis zullen veroorzaken. De verkeerssituatie wordt ook verslechterd door op- en aangereden auto’s, vrachtwagens e.d. 5. Tenslotte is het advies onvoldoende gemotiveerd. Het is onduidelijk hoe de gemeente de planschadevergoeding van € 5000,00 heeft berekend. Er zijn geen taxatierapporten en in soortgelijke gevallen waarbij geluidstoename te verwachten is van 10 decibel is een planschadevergoeding van 7 á 8 % van de waarde van de woning redelijk. Dit blijkt uit de jurisprudentie. De voorzitter geeft het woord aan de heer Leeuw. De heer Leeuw overhandigt een pleitnotitie. Deze is aan het verslag gehecht en maakt integraal deel uit van het advies. Er is aan SAOZ opnieuw, voor de tweede maal, advies gevraagd omtrent de argumenten van bezwaarmaakster in het bezwaarschrift. De voorzitter vraagt of bezwaarmaakster in de gelegenheid is gesteld om hierop te reageren. De heer Leeuw antwoordt dat het niet het geval is geweest. De voorzitter geeft aan dat bezwaarmaakster de gelegenheid moet krijgen om op het nieuwe advies te reageren. 4
De voorzitter geeft aan dat mevrouw Brabers de waarde van het pand en de berekening van de planschadevergoeding betwist. Hij vraagt of er een taxateur is benaderd om dit te bewijzen. Mevrouw Brabers geeft aan dat er bij het SAOZ advies ook geen taxatierapport zit. Daarnaast spelen de kosten ook een rol voor het niet aanvragen van een taxatierapport, omdat het onzeker is of het bezwaar gegrond zal worden verklaard. De voorzitter geeft aan dat er zonder een weerleggend taxatierapport een dilemma ontstaat omtrent de beoordeling van het SAOZ advies. Mevrouw Brabers geeft aan dat zij in het geheel het motiveringsgebrek van het SAOZ advies betwist. Bij planschaderisico’s behoort volgens haar altijd een taxatierapport aanwezig te zijn. Mevrouw Brabers ziet het de taak van de gemeenteraad om een dergelijk rapport op te vragen. De voorzitter vraagt of mevrouw Brabers nu al wil reageren op het tweede SAOZ advies met behoud van de mogelijkheid om na de hoorzitting nog een schriftelijke reactie te geven. Mevrouw Brabers wil alvast reageren op de volgende punten van het tweede advies. Zij heeft art. I niet gehad waar het om gaat. Daarnaast heeft zij de situatie gemeten op 61 meter, dit wil zij nog nameten. Tenslotte is het rekenen met percentages een hulpmiddel wat vaak wordt gehanteerd. Uit de jurisprudentie blijkt dat bij een geluidstoename van 10 decibel sprake is van ernstige schade waarbij een planschadevergoeding wordt toegekend van 7 á 8 %. Mevrouw Brabers wil graag zien hoe de gemeenteraad het schadebedrag heeft berekend. De heer Voermans vraagt aan de heer Leeuw of er geen rapport van de makelaar is, omdat deze betrokken is geweest in het SAOZ advies (zie p. 3). De heer Leeuw geeft aan dat het SAOZ met een aantal makelaars werkt, over de manier waarop wordt gerapporteerd heeft hij geen kennis. De heer Slaats vraagt aan de heer Leeuw hoe het zit met de vastgestelde mogelijkheid dat er tegenover het huis van de familie Brabers nog een boerderij gebouwd zou kunnen worden. De heer Leeuw geeft aan dat het bestemmingsplan van toen deze mogelijkheid bood. De heer Slaats vraagt aan mevrouw Brabers waarom zij niet eerder bezwaar heeft gemaakt. Mevrouw Brabers geeft aan dat zij de ontwikkelingen van het bedrijventerrein hebben afgewacht. Zij willen voorkomen dat er nog meer wordt gebouwd. De commissieleden achten zich voldoende op de hoogte gesteld. De voorzitter spreekt af dat mevrouw Brabers twee weken de tijd krijgt om haar visie op het tweede advies van de SAOZ te geven. Indien de gemeenteraad hierop wil reageren, kan dat binnen twee weken na ontvangst van de reactie van bezwaarmaker. Dit heeft tot consequentie dat het bezwaar inhoudelijk na 4 weken beoordeeld kan worden. De voorzitter sluit de hoorzitting en dankt een ieder voor zijn aanwezigheid. Haaren, 13 september 2005, De commissie behandeling bezwaar- en beroepschriften, de voorzitter
de secretaris
de heer mr. R. Keuken
mevrouw mr. F. Özer - Yildirim
5
ADVIES VAN DE COMMISSIE BEHANDELING BEZWAAR- EN BEROEPSCHRIFTEN Aan de gemeenteraad van Haaren 1. Aanleiding Ter voldoening aan de bepalingen in de Algemene Wet Bestuursrecht en de Verordening behandeling bezwaar- en beroepschriften, delen wij u het navolgende mede. Bij besluit van 13 april 2005, verzonden op 19 april 2005, heeft de gemeenteraad besloten om aan de familie Brabers, wonende aan de Helvoirtseweg 9a, te Haaren, een planschade toe te kennen van € 5216,67. Tegen bovengenoemd besluit heeft mevrouw mr. W.M. Brabers op 12 april 2005, ontvangen op 14 april 2005 een bezwaarschrift ingediend. 2. Procedure Bij brief van 27 juni 2005, verzonden op 28 juni 2005 is door de voorzitter van de commissie behandeling bezwaar- en beroepschriften aan reclamant bericht dat: • tot 5 juli 2005 de mogelijkheid bestond om aanvullende stukken in te brengen; • de op de zaak betrekking hebbende stukken in de periode van 11 juli 2005 tot en met 18 juli 2005 ter inzage lagen; • betrokkene op 18 juli 2005 in de gelegenheid zou worden gesteld te worden gehoord. Bezwaarmaker heeft gebruik gemaakt van de gelegenheid te worden gehoord. Van de hoorzitting is een verslag gemaakt en dit verslag maakt integraal deel uit van dit advies. 3. Advies ten aanzien van de ontvankelijkheid Op grond van artikel 6:7 in samenhang gelezen met artikel 6:8, lid 1 Algemene wet bestuursrecht (hierna te noemen Awb) geldt voor het indienen van een bezwaarschrift een termijn van zes weken, aanvangend vanaf de dag nadat het besluit is bekendgemaakt. Het bestreden besluit dateert van 13 april 2005 en is op 19 april 2005 verzonden. Het bezwaarschrift is gedateerd 12 april 2005 en is op 14 april 2005 ingekomen. In dit geval is er sprake van een “prematuur bezwaarschrift”, waarbij bezwaarmaker eerder bezwaar heeft gemaakt dan het besluit is verzonden. Degene die ermee bekend is dat een (schriftelijk) besluit tot stand is gekomen, kan in zijn bezwaren ontvangen worden ook al heeft verzending of uitreiking van dat besluit nog niet plaatsgevonden. Het bezwaarschrift is voorzien van naam en adres, dagtekening, omschrijving van het besluit, gronden van bezwaar en is ondertekend. Er is conform artikel 6:5 Awb voldaan aan de vormvereisten. Ingevolge artikel 7:1 in samenhang gelezen met artikel 8:1 Awb kan een belanghebbende tegen een besluit bezwaar maken. Op grond van artikel 1:2, lid 1 Awb is belanghebbende: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. De familie Brabers is als geadresseerde van het bestreden besluit rechtstreeks bij het besluit betrokken. 6
De commissie adviseert om reclamant in zijn bezwaren ontvankelijk te verklaren. 4. De bezwaren Ten aanzien van het bestreden besluit: Het besluit berust niet op een deugdelijke motivering en is niet zorgvuldig tot stand gekomen. Hiervoor zijn de volgende redenen op te noemen: • De breedte van het bouwperceel is kleiner dan de in het oude bestemmingsplan vereiste minimale breedte van 66,6m, waardoor ter plaatse geen agrarisch bedrijf had kunnen worden gevestigd en uit vaste jurisprudentie blijkt dat er een uitzondering bestaat op het beginsel van de planologische invulling, namelijk in geval verwezenlijking geen reële mogelijkheid is. • De mogelijkheid van het vestigen van een pomp- en benzinestation en één bedrijfswoning per agrarisch bedrijf niet zijn genoemd in de planvoorschriften behorend bij het oude planologische regime. • Er is onvoldoende rekening gehouden met de verslechterde functionele situatie, zoals een toename van het verkeer en geluidsoverlast en de mogelijkheid van detailhandel onder het nieuwe planologisch regime. • Het schadebedrag is onvoldoende gemotiveerd en de waarde van de woning is te laag getaxeerd, waarbij het taxatiebedrag niet nader is gemotiveerd.
5. Overwegingen ten aanzien van de bezwaren Ten aanzien van bovengenoemde bezwaren overweegt de commissie het volgende: Gemachtigde van de gemeenteraad heeft op de hoorzitting een tweede advies van de SAOZ naar voren gebracht, waarin een reactie stond op het bezwaarschrift. Bezwaarmaker heeft de mogelijkheid gekregen om een reactie te geven op dit tweede advies en heeft hier gebruik van gemaakt. Bezwaarmaker heeft in haar reactie op het tweede advies van de SAOZ aangegeven dat de gemeenteraad gelijk heeft inzake zijn standpunt over de bouw van een pomp-en benzinestation en over de plaatsing van een bedrijfswoning. Deze reactie is bij dit advies als bijlage aangehecht. De door bezwaarmaker gemaakte kanttekeningen zijn al te berde gebracht in het eerste advies van SAOZ. In de uiteindelijke schade zijn deze kanttekeningen derhalve al verdisconteerd. Ten aanzien van het bezwaar over de grootte en breedte van het bouwblok volgt de commissie het advies van de SAOZ, welke op dit punt in het bijzonder voldoende en duidelijk is gemotiveerd op p. 2 van het tweede advies van de SAOZ. Ten aanzien van de overige bezwaren gericht tegen de motivering en waardebepaling van de woning ziet de commissie geen aanleiding om gegrond te twijfelen aan het SAOZ-rapport. De commissie heeft geen taxatierapport van bezwaarmaker ontvangen waaruit blijkt wat uit planologisch oogpunt maximaal had kunnen worden gerealiseerd en wat de waarde van de woning is. De commissie ziet onvoldoende grond voor de conclusie dat aan het advies van de SAOZ zodanige gebreken kleven, dat dit bij de vaststelling van de hoogte van de planschade niet in redelijkheid tot uitgangspunt had kunnen worden genomen. De commissie stelt vast dat het bestreden besluit van de gemeenteraad zorgvuldig is voorbereid en in voldoende mate gedragen wordt door een deugdelijke motivering. 7
De commissie adviseert de bezwaren van reclamant ontvankelijk doch ongegrond te verklaren. Haaren, 13 september 2005, De commissie behandeling bezwaar- en beroepschriften, voorzitter
secretaris
de heer mr R. Keuken
mevrouw mr F. Özer-Yildirim
8
