Raadsvoorstel Raadsvergadering : 24 mei 2016 Voorstel : 2016-034 Agendapunt : Zaaknummer : 1894/2012/133028 Documentnummer : 1894/2016/749687 Datum collegebesluit : 29 maart 2016
Onderwerp Toekomstscenario's Camping de Heldense bossen. Voorstel 1. 2. 3. 4.
Kennis te nemen van de mogelijke toekomstscenario's voor camping De Heldense Bossen. Te kiezen voor één van de geschetste scenario's voor de toekomst van de camping. Het college opdracht te geven het door uw raad gekozen scenario uit te werken conform de onder bouwsteen 8 genoemde randvoorwaarden van dit raadsvoorstel Indien besloten wordt te verkopen, het uiteindelijke verkoopdocument ter vaststelling voor te leggen aan de raad.
Inleiding Eerdere besluitvorming Op 15 december 2014 heeft ons college opdracht gegeven te starten met een marktconsultatie voor de camping De Heldense Bossen, die gericht was op het verkennen van de marktwaarde en verkoopmogelijkheden van de camping. Hiertoe is een ontwikkelkader opgesteld en getoetst door experts uit de sector. Uitgangspunt voor deze opdracht was dat het beheren en exploiteren van een camping geen kerntaak is van de gemeente. Anderzijds leefde er bij ons college de zorg dat het zonder voorwaarden afstoten van de camping negatieve effecten heeft op de economische en maatschappelijke spin off van de camping. Op 18 mei 2015 heeft het college het opgestelde verkoopkader vastgesteld en ter consultatie aan de raadsfracties voorgelegd. Naar aanleiding van de consultatie en in afstemming met de raad en in lijn met de uitgangspunten van het nieuwe besturen heeft het college op 21 september opdracht gegeven om fase 2 te starten: Onder begeleiding van een onafhankelijk voorzitter wordt door een raadswerkgroep een richtinggevend advies aan het college opgesteld met daarin een aantal toekomstscenario’s en de daarbij behorende uitgangspunten en voorwaarden. In dit raadsvoorstel is het advies van de raadswerkgroep overgenomen. Het is aan uw raad om een keuze te maken tussen de geschetste toekomstscenario’s. Doelstelling Een toekomstscenario voor de camping De Heldense Bossen vast te leggen met zoveel mogelijk perspectief voor een duurzame exploitatie en economische/maatschappelijke spin off gekoppeld aan een minimalisering van het financieel risico voor de gemeente Peel en Maas.
Bouwstenen Om een zorgvuldige afweging te maken over de toekomstscenario’s voor de camping zijn een aantal bouwstenen opgesteld. Het betreft de volgende bouwstenen: - Proces en rollen - Analyse van de marktsituatie - Actuele stand van zaken (financieel) van de camping - Economische spin off - Ontwikkelkader en conclusies expertteam - Conclusies werkbezoek - Toekomstscenario’s Bouwsteen 1. Proces De raadswerkgroep is acht keer bij elkaar gekomen om te werken aan de scenario’s en de uitgangspunten. Om een beeld te krijgen van de huidige stand van zaken in de recreatiemarkt is tijdens een van de werkgroepen een toelichting gegeven door de Recron. Daarnaast is de raadswerkgroep op excursie geweest naar een tweetal campings. Voor een uitgebreide beschrijving van het proces wordt verwezen naar bouwsteen 1. Bouwsteen 2. Analyse marktsituatie Ten aanzien van de actuele marktsituatie kunnen een aantal conclusies getrokken worden. Voor meer achtergrondinformatie wordt verwezen naar bouwsteen 2. Ten eerste wordt geconcludeerd dat Limburg aantrekkelijk is maar weinig groei kent. Ten tweede blijkt dat toerisme een belangrijke economische drager is maar dat er veel aandacht moet zijn voor sanering van de onderkant van de markt en toevoeging aan de bovenkant. Tot slot wordt geconcludeerd dat er meer toeristisch marktperspectief is, maar dat er grotere uitdagingen voor campinghouders zijn: er is sprake van een groeiend vraag maar ook is er sprake van een verzadigde markt waarbij de belangrijkste uitdagingen liggen in online zichtbaarheid, uniciteit (bijzondere accommodatieconcepten, thematisering & integratie) en samenwerken ketenovername & -samenwerking. Belangrijke succesfactoren: Locatie, concept & online performance; Vakmanschap, creatief vermogen, marktkennis, lobbytalent, bouwcoördinatie & financieel management; Gezonde verhouding tussen eigen & vreemd vermogen (40-60%). Bouwsteen 3. Actuele stand van zaken van de camping In de laatste vijf jaar zijn de opbrengsten fors gestegen terwijl de kosten nagenoeg gelijk zijn gebleven. Door het aflossen van leningen is de solvabiliteit fors toegenomen. Conclusie is dat de camping op dit moment financieel gezond is. Voor een volledige analyse wordt verwezen naar bouwsteen 3. Vanwege de bedrijfsgevoelige informatie van deze bouwsteen is deze niet openbaar en ligt voor raadsleden ter inzage bij de griffie. Bouwsteen 4. Lokale economische spin-off Het toerisme levert een aandeel van circa 6% in het lokaal Bruto Binnenland Product van de gemeente Peel & Maas. Camping Heldense Bossen draagt daar voor een bedrag van naar schatting tussen de € 2,5 - € 3,5 miljoen per jaar aan bij (met circa 30-40 fte aan lokale werkgelegenheid). Zie voor verdere informatie bouwsteen 4.
Gemeente Peel en Maas
1894/2016/749687
Pagina 2 van 7
Bouwsteen 5. Ontwikkelkader De in fase 1 geïnventariseerde gemeentelijke eisen en wensen inzake camping De Heldense Bossen zijn vanuit een breed gebiedsontwikkelingsperspectief samengebracht in een publieke ontwikkelkader. Dit kader is de uitkomst geweest van fase 1 en ter consultatie aan alle fracties voorgelegd:
wettelijke kaders (ruimtelijke wet- en regelgeving die planologische procedures vereisen); beleidskaders (relevante beleidsvereisten met eigenstandige beslissingsbevoegdheid); financiële kaders (private investeringsvereisten gericht op doorontwikkeling en exploitatie); onderzoekkaders (noodzakelijke vooronderzoeken voor eigen rekening en risico marktpartijen); economische kaders (wensen ten aanzien van behoud van economische spin-off lokale middenstand); conceptuele kaders (wensen ten aanzien van eindgebruikers); duurzaam en maatschappelijk ondernemen (wensen ten aanzien van ecologische veerkracht en sociaal welzijn).
Het publieke ontwikkelkader is daarbij getoetst in een expertsessie met als centrale vraagstelling: Is het publieke concept kader voldoende marktconform qua eisen? Daagt het uit tot inhoudelijke creativiteit (qua wensen)? Zo niet, op welke onderdelen ziet men specifieke bedreigingen? Zo ja, is er o.b.v. het huidige economische klimaat potentieel marktinteresse? De conclusie van de experts luidde als volgt: Voldoende marktconformiteit publiek kader bij verkoop? Ja, mits conform advies experts aangepaste kaderstelling; Voldoende gunstig economisch verkoopklimaat? Ja, De Heldense Bossen is een financieel gezonde camping met voldoende ontwikkelperspectief; Aanbeveling voor vervolgtraject bij verkoop: direct onderhandse verkoop (meervoudig onder geheimhouding) aangezien de experts optimistische verwachting hebben over snelle en succesvolle verkoop (o.b.v. uitgewerkt bedrijfsplan, incl. onderbouwde toekomstvisie); Vereist nog echter wel een gedegen inhoudelijke voorbereiding met betrekking tot: o Bereidheid tot afgifte Omgevingsvergunning voor rekening & risico gemeente; o Bepaling van het uitgangspunt voor vervreemding (grondverkoop of langjarige erfpacht); o Bepaling van de selectiecriteria o.b.v. Prestatie-Inkoop (transparante relatie tussen financiële onderhandelingsmarge & private investering in publieke wensen); o Verkenning naar potentieel geïnteresseerde kopers (zowel bekende als onbekende kandidaten). Bij de keuze van één van de scenario’s zal het ontwikkelkader de basis zijn voor het vervolgtraject, aangescherpt met een door de raad aangegeven waardering van de verschillende deelkaders. Bouwsteen 6. Werkbezoek Ten aanzien van het bezoek aan Park Bosbad (Molencaten) zijn een aantal opvallende zaken benoemd: Modern familieketenbedrijf (best managed company 2015 door ING, Deloitte & EUR) Trendsetter met innovatieve duurzame gebouwen; Grootschalige investeringen in eigen ICT en eigen boekingssysteem (jaarlijks circa € 1 miljoen); Conservatieve bedrijfswaardering (alleen gronden met afslag); Groeiambitie; Voor de berekening van de economische spin off gaan zij uit van 17 euro per overnachting; Focus op cultuur en lokale verankering bij overnames. Ten aanzien van het bezoek aan camping De Paal zijn als opvallend benoemd:
Gemeente Peel en Maas
1894/2016/749687
Pagina 3 van 7
Top familiecamping in niche (gezinnen met jonge kinderen (ANWB Best Erkende Camping 2015); Forse investeringen in campingvoorzieningen & animatie; Geen stacaravans & seizoenplaatsen; 50% van camping heeft Landgoedstatus; Vurig pleidooi afschaffing Toeristenbelasting; Geen concrete ambities op overnamepad.
Bouwsteen 7. Toekomstscenario’s Door de raadswerkgroep zijn een zevental toekomstscenario’s voor behoud dan wel verkoop verkend. De onderstaande inhoudelijke argumenten zijn daarbij voor of tegen privatisering van camping de Heldense Bossen genoemd. VOOR privatisering: 1. Campingexploitatie is geen gemeentelijke kerntaak; 2. Netto opbrengst campingverkoop aanwenden voor financiering gemeentelijke kerntaken; 3. Onzekere verwachting over toekomstige marktontwikkelingen; 4. Overheidsgeld niet risicodragend inzetten; 5. Winstgevendheid camping beperkt, met dito effect op dividenduitkering; 6. Door beperkte investeringscapaciteit neemt marktwaarde sneller af dan de afschrijvingen. TEGEN privatisering: 1. Gemeentelijk eigendom geeft invloed op koersbepaling camping en de economische spinoff daarvan; 2. Positieve verwachting over toekomstige marktontwikkelingen; 3. Overheidsinvestering met relatief beperkt risico in toeristisch-recreatieve hotspot; 4. Uitvoeringsorgaan voor sociaal-maatschappelijk beleid (Social Return); 5. Onzekerheid over toekomstig privaat eigenaarschap; 6. Positief uitstralingseffect gemeentelijk (toeristisch) imago. In 1997 is door de gemeente in totaal € 862.182 ingebracht als publiek risicokapitaal (als Eigen Vermogen in de vorm van gronden en opstallen). Bovendien is nog eens € 65.289 als Agio Reserve opgevoerd (deze term beschrijft de financiële reserve van de BV die is ontstaan door emissie van aandelen boven de nominale waarde). Vanuit een zorgvuldig beheer van dit gemeenschapsgeld zijn vervolgens een zevental potentiële toekomstscenario’s benoemd, te weten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Behoud bestaande eigendomsstructuur (100% aandeel BV); Verkoop camping aan private onderneming (alle gronden & opstallen); Gemeentelijke reservevoorziening (ingebracht risicokapitaal); Vreemd vermogen versneld aflossen (kredietverplichtingen); Aandelenemissie (gemeenschapsaandelen als extra investeringskapitaal); Grond in erfpacht (75-99 jaar voortdurend, alleen verkoop opstallen); Exploitatieverkoop (verhuur camping).
Tot slot zijn er een drietal beoordelingscriteria benoemd en per variant in beeld gebracht: 1. RISICO voor publieke middelen (laag/hoog): inzake de nominale waarden van Eigen Vermogen & Agioreserve 1997 (dus niet de actuele taxatiewaarden WOZ/Makelaar); 2. GRIP op maatschappelijke spin-off (weinig/veel): inzake de politiek-bestuurlijke sturing op toekomstig beheer & ontwikkeling camping vanuit breed maatschappelijk kader (dus niet directe sturing primaire bedrijfsproces); 3. MATE van toekomstbestendigheid (klein/groot): m.b.t. de impact op een marktconforme bedrijfsvoering (bij stabiele cq. voorspelbare marktomstandigheden). Op basis van bovenstaande criteria heeft de raadswerkgroep een eerste schifting doorgevoerd waarbij twee scenario’s met een goede totaalscore zijn beoordeeld, twee scenario’s scoorden gemiddeld en drie scoorden minder.
Gemeente Peel en Maas
1894/2016/749687
Pagina 4 van 7
Toekomstscenario 1. Behoud 2. Verkoop 3. Reserve 4. Aflossen 5. Emissie 6. Erfpacht 7. Verhuur
RISICO Publieke middelen laag/hoog ** ** * ** ** ** ****
GRIP maatschappelijke spinoff weinig/veel **** *** ** ** *** *** ***
MATE toekomstbestendigheid klein/groot *** *** * ** *** **** **
GOEDE totaalscore: Behoud & Erfpacht GEMIDDELDE totaalscore: Verkoop & Emissie MINDERE totaalscore: Reserve, Aflossen & Verhuur
Toelichting
* ** *** **** *****
heel laag/weinig/klein laag/weinig/klein gemiddeld hoog/veel/groot heel hoog/veel/groot prima goed minder slecht
Bouwsteen 8. Randvoorwaarden 2 voorkeursscenario’s raadswerkgroep Nadat het raadsbesluit voor een definitieve keuze voor één van de toekomstscenario’s is genomen, zijn een aantal aanvullende randvoorwaarden benoemd voor een nadere ambtelijke uitwerking. Voor de twee voorkeurscenario’s zijn deze globaal benoemd. 1. Behoud publiek eigendom camping (100% aandeel in BV) Indien door de raad besloten wordt tot behoud van de bestaande eigendomssituatie met de gemeente als (enig) aandeelhouder, worden er voor een periode van 5 tot 10 jaar geactualiseerde bedrijfswerkafspraken gemaakt met de directie van camping De Heldense Bossen. Van belang hierbij is dat deze afspraken (op hoofdlijnen) zowel voldoende bedrijfszekerheid geven als flexibiliteit bevatten om zonder politiek-bestuurlijke inmenging in te kunnen spelen op de dynamiek in de verblijfsrecreatiemarkt. De volgende werkafspraken zijn hierbij benoemd: Gemeentelijke eigendom voor langere tijd (> 10 jaar) Actualisering inhoudelijke werkafspraken (> 5 jaar) o Met tijdelijk uitstel rendementsuitkering (t.b.v. solvabiliteit > 40%) o Met concrete kaderstellende doelstelling t.a.v. conceptuele koers o Met concrete kaderstellende doelstelling t.a.v. economisch spin-off o Met concrete kaderstellende doelstelling t.a.v. duurzaamheid o Met concrete kaderstellende doelstelling t.a.v. maatschappelijk-ondernemen Eventuele aanpassing organisatiestructuur (efficiency & effectiviteit operationele zaken) Concretisering gemeentelijke uitvoering publieke ambities vanuit perspectief toeristischrecreatieve gebiedsontwikkeling Er is door de gemeentelijk adviseur Inkoop een positieve inschatting afgegeven over de specifieke mogelijkheid tot een verder uitstel van de gemeentelijke rendementsuitkering gerelateerd aan het 1 bevoordelingsverbod uit de Wet Markt en Overheid : Het is een interne beslissing van overheidsbedrijf (= geen overheidsbeslissing);
1
Deze ambtelijke inschatting is mede gebaseerd op reacties van externe deskundigen bij Kenniscentrum Markt en Overheid (k-mo.nl) en bij Europa Decentraal d.d. 1 februari 2016.
Gemeente Peel en Maas
1894/2016/749687
Pagina 5 van 7
Het bedrijfsbesluit kan als objectief marktconform worden aangemerkt op basis van de actuele aanbeveling van de Rabobank (Thema-update Verblijfsrecreatie 2015) voor het hanteren van een minimale solvabiliteiteis van 40%.
2. Opstalverkoop camping aan private partij De wijze waarop een eventuele verkoop van camping De Heldense Bossen wordt vormgegeven is belangrijk. Een professioneel verkooptraject zorgt niet alleen voor opbrengsten en besparingen, maar geeft ook perspectief op kwaliteitsverbetering door bijvoorbeeld conceptvernieuwing te stimuleren. Bovendien biedt het mogelijkheden om in bredere zin een bijdrage te leveren aan gemeentelijke doelstellingen zoals het stimuleren van de lokale- werkgelegenheid, duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Aan- en verkoop van gemeentelijk vastgoed kent verschillende juridische consequenties. Deze bevinden zich zowel in het publiek- als privaatrecht. Vanuit privaatrecht is met name de juridische relatie met campinggebruikers een belangrijk gegeven waarmee rekening moet worden gehouden (denk bijvoorbeeld aan contractuele verplichtingen met vaste standplaatshouders). Vanuit publiekrecht dient de campingverkoop te geschieden tegen marktconforme voorwaarden en prijzen om ongeoorloofde staatsteun te voorkomen. In de ontwerpfase van de voorgenomen verkoop is het dus essentieel dat er geen strijdigheid met de Europese staatssteunregels optreedt. Vanuit het 2 inkoop- en aanbestedingsbeleid is er veel gemeentelijke praktijkervaring. De volgende werkafspraken zijn hierbij benoemd: Voortdurende erfpacht met looptijd van 75-99 jaar Publiek ontwikkelkader opstallen conform advies experts o Eventuele afgifte Omgevingsvergunning voor rekening & risico gemeente o Conceptuele koers, economische spin-off, duurzaamheid & maatschappelijke ondernemen als visievraag bij selectie toekomstig koper o Op basis van uitgewerkt bedrijfsplan met onderbouwde toekomstvisie Met selectiecriteria conform Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI), waarbij naast prijs worden ook overige publieke wensen meewegen Met privaatrechtelijk kettingbeding bij eventuele doorverkoop Directe meervoudige onderhandse verkoop (onder geheimhouding) Via ervaren recreatiemakelaar en bijbehorend verkoopdocument Concretisering gemeentelijke uitvoering publieke ambities vanuit perspectief toeristischrecreatieve gebiedsontwikkeling Binnen deze aanbestedingsregels biedt een voorgenomen campingverkoop de mogelijkheid om een verkoopmethode te hanteren, die uitgaat van een goede balans tussen de behoeften en beperkingen van zowel gemeente als geïnteresseerde marktpartijen. Hierbij staat de ‘Economisch Meest Voordelige Inschrijving’ (EMVI) centraal staat en kunnen naast de aanbiedingsprijs namelijk ook 3 andere criteria meegewogen worden. De wet beperkt de gemeente daarbij niet in het gebruik van het aantal en soort gunningscriteria. Ook hoeven deze niet van zuiver economische aard te zijn. Gunningscriteria moeten objectief, transparant en proportioneel zijn. Als beoordelingsmethodiek wordt in dat geval voorgesteld om het principe van ‘Gunnen op waarde’ te hanteren. Hierbij wordt kwaliteit vertaald naar Euro's (bonus) en bijgeteld bij de biedingsprijs. Na bestuurlijke instemming met de dan nog op te stellen verkoopdocumentatie en selectie van een ter zake kundig recreatiemakelaar kan uiteindelijk via een ‘Meervoudige onderhandse verkoop’ tot selectie van een aankopende marktpartij worden overgegaan. Daadwerkelijke verkoop vindt doorgaans plaats aan het einde van een kalenderjaar. Voorkeursvariant college Op basis van het advies van de raadswerkgroep heeft ons college een voorkeur uit kunnen spreken voor verkoop van de camping met langjarige erfpacht. Voor de overwegingen van ons college verwijzen we naar de bijlage “voorkeursvariant college”. 2 3
Zie het vigerende gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid uit april 2013. Deze bekende term komt uit inkoop en aanbesteding (ook wel ‘Best Value Procurement’ genoemd) en wordt hier ook
gehanteerd , maar let op nuance verschil tussen inkoop (kosten beperken) en verkoop (opbrengsten verhogen).
Gemeente Peel en Maas
1894/2016/749687
Pagina 6 van 7
Financiële consequenties Vooralsnog zijn er geen financiële consequenties en zullen deze naar aanleiding van de besluitvorming nader moeten worden uitgewerkt. Burgemeester en wethouders van de gemeente Peel en Maas,
de gemeentesecretaris/directeur, drs. H. Mensink
de burgemeester, W.J.G. Delissen-van Tongerlo
Behandelend portefeuillehouder: Paul Sanders Bijlage(n):
Bouwsteen 1 Proces en Rollen Bouwsteen 2 Actuele ontwikkelingen verblijfsrecreatiemarkt Bouwsteen 3 Actuele financiële kerncijfers camping (Geheim) Bouwsteen 4 Lokale economische spin off Bouwsteen 5 Publiek ontwikkelkader Bouwsteen 6 Werkbezoek referentiecampings Bouwsteen 7 Toekomstscenario’s Bouwsteen 8 Randvoorwaarden voorkeursscenario’s Strategische toekomstvisie/bedrijfsplan camping Heldense Bossen (Van Nuland, september 2010) (Geheim) Brief directie camping Heldense Bossen (11 februari 2011);(geheim) Brief directie camping Heldense Bossen (25 november 2011);(geheim) Update strategische toekomstvisie camping Heldense Bossen (Van Nuland, november 2013);(geheim) Brief directie en Raad van Commissarissen camping Heldense Bossen (30 november 2013);(Geheim) Chaletpark De Heldense Bossen (Van Nuland, april 2014);geheim Uitgangspunten marktconsultatie directie & Raad van Commissarissen Heldense Bossen (13 januari 2015) Plattegrond camping Heldense Bossen (april 2015); ‘Municipal’ niet van deze tijd (Dagblad De Limburger/Limburgs Dagblad, 8 januari 2016); Camping de Heldense Bossen door de jaren heen (Dagblad De Limburger/Limburgs Dagblad, 8 januari 2016); De Nederlandse markt voor recreatiewoningen (NVM, december 2014); Economische betekenis toerisme en recreatie regio Venlo (ZKA, januari 2015); Toeristische trendrapportage Limburg 2014-2015 (Provincie Limburg, juli 2015); Thema-update Verblijfsrecreatie (Rabobank Cijfers & Trends, augustus 2015); Inkoop- en aanbestedingsbeleid (gemeente Peel & Maas, april 2013); Presentatie werkbezoek Park Bosbad (Molencaten, 29 februari 2016);(geheim) Jubileumkrant camping De Paal (Personeel De Paal, juli 2009); Voorkeursscenario College.
Gemeente Peel en Maas
1894/2016/749687
Pagina 7 van 7
