on point PRAGUE Q Prague City Report Q TENANT MIX Trh s nemovitostmi v Praze 3. čtvrtletí 2013 REAL ESTATE

on point Prague City Report Q3 2013 Trh s nemovitostmi v Praze 3. čtvrtletí 2013

PRAGUE REAL ESTATE

TENANT MIX

Q3 2013

2 On Point • Prague City Report • Q3 2013

Economy/Investment Economy (based on IHS Global Insight)

Another record breaking transaction was the sale of Pařížská 26 by

The Czech Republic’s economic performance was better than

FIM Group to Česká Pojištovna a.s. The transaction recorded the

expected in the second quarter, and preliminary third-quarter results

highest capital value per square metre ever achieved in an arm’s

indicate that the recovery is strengthening amid a rise in demand

length transaction in the Czech Republic. Following the trend from

elsewhere in Europe. The outlook for household consumption is

the past six months, this quarter recorded an increasing amount of

improving, as unemployment rates edge downward and consumer

activity by domestic capital.

confidence recovers from 2012 lows. Although the Czech economy emerged from recession in the second quarter after bottoming out in

Together with the above mentioned transaction, the acquisition of

the first three months of 2013, positive year-on-year (y/y) growth is

the Lindab unit at Karlovarská Business Park (ca. €9m) and the

unlikely to occur until the final quarter of the year. Given the

acquisition of Segro Tulipan Park Ostrava (ca. €11m) shows not

magnitude of the first-half decline, GDP is set to drop for the second

only the increasing appetite of domestic investors, but also

straight year in 2013. The current projection for full-year 2013 GDP

increasing appetite for industrial and logistics assets. Together there

declined to -1.0%.

were four industrial transactions recorded in Q3, totalling €46m.

Recent data indicates that net exports will be the key driver of

The office sector remained the most traded sector volume-wise

second-half growth. Both industrial production and exports

recording €462m, mainly consisting of the aforementioned

increased in year-on-year (y/y) terms during July–August, after

transactions along with a series of smaller transactions.

declines in the first half of 2013. The recent jump in new industrial orders has also been encouraging, which surged to a 13-month high

It appears there is a strong and increasingly growing interest in

in August thanks largely to rising export orders. Any increase in

larger portfolio and platform acquisitions. A frequent theme explored

domestic demand will be more modest due to the government’s

with incoming investors to the Czech Republic recently, was the

continued fiscal austerity measures that were introduced at the start

restriction of investing in to real estate caused by limited transaction

of 2013. A stronger recovery for the Czech economy is though

volume, in comparison to a new pool of investors looking for lot

unlikely before 2014, but even then, a return to growth may be

sizes above €50m and up to €150m.

hindered by the ongoing Eurozone debt crisis. This new wave of predominantly Anglo-Saxon and Sovereign Investment Climate Along with many other European markets, the commercial real estate investment market in the Czech Republic continued its strong performance in to Q3 2013. The total investment volume for first nine months of 2013 reached €960m, which represents a growth of 130% compared to the same period of 2012. The total investment volume recorded in Q3 reached approximately €553m compared

Capital will further increase liquidity in the market in the higher lot size segment. We believe the market will trade more than €1.2bln in Czech Republic in 2013 with a positive outlook to year 2014 as well. Prime Yields

Výnosy z nejlepších nemovitostí

with €161m transacted Q3 last year.

Sector Sektor

The largest transaction of this quarter was the sale of The Park from

Offices Kanceláře

6.25



Shopping Centres Nákupní centra

6.25



High Street Nákupní třídy

5.50 - 5.75



Warehouses Sklady

8.00 - 8.25



Aberdeen to American private equity firm Starwood Capital for approximately €300m, which represents the largest single asset transaction in the Czech office sector ever. This was complemented by another large transaction, the takeover of the assets owned by the Endurance Fund, by the largest domestic investor, CPI.

Yield (%) Výnos (%)

Changes on previous quarter Změna oproti předchozímu čtvrtletí

Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013

On Point • Prague City Report • Q3 2013 3

Ekonomika/Investice Ekonomika (na základě IHS Global Insight)

investiční obchod zaznamenal nejvyšší cenu na metr čtvereční,

Výkonnost české ekonomiky byla ve 2. čtvrtletí lepší než se

která kdy byla v České republice u tržních transakcí dosažena.

očekávalo a předběžné výsledky za 3. čtvrtletí naznačují, že k jejímu

V návaznosti na trend prvních šesti měsíců roku 2013 jsme i ve 3.

oživení dochází díky nárůstu poptávky napříč Evropou. S tím jak

čtvrtletí zaznamenali rostoucí aktivitu domácího kapitálu.

bude klesat míra nezaměstnanosti a růst důvěra spotřebitelů, která dosáhla minima v roce 2012, bude růst i spotřeba domácností. Česká ekonomika ve 2. čtvrtletí vybředla z recese poté, co dosáhla v prvních třech měsících roku 2013 svého dna. Kladný meziroční růst však nelze očekávat dříve než v posledním čtvrtletí letošního roku. Vzhledem k velkému poklesu HDP je zřejmé, že zaznamenáme druhý roční pokles domácího produktu v řadě. Současná předpověď očekává pokles HDP v roce 2013 o 1 %. Poslední data naznačují, že export bude klíčovým faktorem růstu ve druhém pololetí. Po poklesu v prvním pololetí zaznamenala jak průmyslová výroba, tak i vývoz v průběhu července až srpna

Spolu s již zmíněnými transakcemi se také uskutečnila akvizice haly Lindab v projektu Karlovarská Business Park (v ceně cca 9 milionů eur) a akvizice Segro Tulipan Park Ostrava (cca 11 milionů eur), které mimo jiné ukazují na rostoucí investiční apetit a zvyšující se zájem o průmyslové a logistické objekty. Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali celkem čtyři prodeje průmyslových nemovitostí o celkovém objemu 46 milionů eur. Kancelářský trh s objemem investic dosahujících 462 milionů eur zůstává i nadále nejaktivnějším sektorem. Tvořily jej již zmíněné obchody doprovázené několika menšími akvizicemi.

meziroční nárůst. Slibný je rovněž vzestup průmyslových zakázek,

V České republice registrujeme stále sílící zájem o nákupy větších

které v srpnu díky navýšení exportu zaznamenaly prudký nárůst na

portfolií a celých investičních platforem. Častým tématem, které

13-ti měsíční maximum. Jakékoli oživení domácí poptávky bude

zajímá přicházející investory, jsou restrikce způsobené omezeným

mírné vzhledem k závazku české vlády k rozpočtové odpovědnosti,

objemem realitních investic v našem prostředí. Tento typ investorů

která byla deklarována počátkem roku 2013. Silnější oživení české

se zajímá o obchody v rozmezí 50 až 150 milionů eur.

ekonomiky proto není pravděpodobné dříve než v roce 2014, ale i pak může být potenciální nárůst bržděn pokračující evropskou

Tato nová vlna převážně anglosaského kapitálu a kapitálu

dluhovou krizí.

suverénních fondů zvyšuje likviditu na trhu transakcí s vyšším investičním objemem.

Trh realitních investic Obdobně jako jiné evropské trhy, také trh realitních investic v České republice pokračuje v dobrých výsledcích i ve 3. čtvrtletí 2013. V prvních devíti měsících roku 2013 dosáhl celkový objem investic 960 milionů eur, což představuje meziroční nárůst o 130 %. Celkový objem investic dosáhl ve 3. čtvrtletí přibližně 553 milionů eur ve srovnání se 161 miliony eur ve stejném období loňského roku. Největší transakci tohoto čtvrtletí uskutečnila společnost Aberdeen,

Očekáváme, že celkový objem obchodů v České republice by v průběhu roku 2013 mohl přesáhnout 1,2 miliardy eur. Výhled na rok 2014 zůstává rovněž velice pozitivní. Czech Investment Volumes (in mil EUR) Objem investic v ČR (v mil EUR) 1200 1000

která prodala The Park americké investiční skupině Starwood

800

Capital za přibližně 300 milionů eur, což představuje vůbec největší

600

investici v rámci jednoho kancelářského projektu v ČR. Tento prodej

400

dále doplnila rozsáhlá transakce převzetí aktiv společnosti

200

Další rekordní transakcí byl prodej budovy Pařížská 26, kterou koupila Česká Pojišťovna od společnosti FIM Group. Tento

0 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013

Endurance Fund největším domácím investorem CPI.



Office Supply In Q3 2013, BB Centrum G with 5,453 m2 of leasable area was

share of available office space is, for a long period, located in Prague 9 (30.9%) and Prague 7 (25.1%).

added to the market. Altogether, approximately 88,000 m2 should be completed in 2013, which represents a ca. 10% decrease in comparison to last year’s volume and a 44% decrease to the 10

Rents After four consecutive years of stable prime headline rents, a slight

year average. The majority of new office space in Q4 2013 will be

drop in their achievable levels has been observed. The prime

delivered to Prague 1 (71% of the estimated supply), followed by

headline rents in the city centre are, due to strong competition,

Prague 8 (remaining 29%).

currently oscillating in the range of €19.0 – 20.5 m2/month. Inner city rents remained stable: Pankrác (Prague 4) at €15 - 16 m2/month

Currently, there are ca. 311,000 m2 of offices under construction

and Smíchov (Prague 5) and Karlín – Florenc (Prague 8) at €16 - 18

which are to be delivered over the next three years (2013 – 2015).

m2/month. Rents in the Outer City are at €13 - 14.5 m²/month.

Out of this number, ca. 94% is in newly built office schemes with the remaining 6% in quality refurbishments which are being built mainly in Prague’s city centre.

Gross Take-Up

Hrubý objem pronájmů

350 300

Total Stock

Celkový objem kancelářských ploch

250 200

3 000

150

2 500

100

2 000

50 0

1 500

2006

1 000

2007

2008

2009

2010

2011

2012

m2 thousands / tisíce m2

Q1-Q3 2013

Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum, October / říjen 2013

500 0 2006

2007

2008 2009 2010 2011 m2 thousands/tisíce m2

2012 Q3 2013

Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum, October / říjen 2013

Demand In Q3 2013, gross take-up reached 52,065 m2 which represents a 29% decrease in comparison to last quarter’s volume and is in line with the weaker third quarter results in general. In Q3, ca. 38.2% of

Net Absorption In Q3, net absorption recorded a negative figure reaching -176 m2. Despite the negative results from Q1 and Q3 2013, we expect that the overall absorption for 2013 should reach ca. 40,000 – 50,000 m2. New supply will rely mainly on existing tenants which have been occupying their current premises for five or more years.

all deals were renegotiations of contracts. In comparison to last

Forecast Compared to our H1 predictions, we have revised our forecast and

quarter’s volume, we have recorded a significant decline in the

currently estimate that the vacancy rate should significantly increase

share of renegotiations at ca. 9.4 percentage points. Net take-up in

throughout 2014. This would be predominantly caused by new

Q3 amounted to 32,201 m2. New leases were strongest in Prague 1

speculative developments which will be occupied mainly by existing

(25.1% of the net take-up in Prague) and Prague 5 (13.9%).

occupiers upgrading from older or lower quality schemes. The

Vacancy As predicted, the vacancy rate remained relatively stable and we do not expect any major changes by the end of this year. In the third quarter of 2013, it increased by only 14 bps to its current 12.94%. In Q3, the lowest vacancy rate was recorded in Prague 10 (5.7%), followed by Prague 4 (6.3%) and Prague 5 (8.9%). The largest

vacancy rates of A class buildings and B class office schemes will spread further. As net take-up is dominated by relocations and tenants are becoming more and more interested in modern office projects, the vacancy rate in lower quality buildings will swiftly increase. Its actual level will also be influenced by economic development in the Eurozone as well as by the results of the elections in the Czech Republic.


Kanceláře Objem ploch a nová nabídka Ve 3. čtvrtletí bylo dokončeno BB Centrum G o pronajímatelné ploše

zaznamenána tradičně na Praze 10 (5,7 %), Praze 4 (6,3 %) a

5 453 m2. V roce 2013 by mělo být celkově dokončeno přibližně

dlouhodobě na Praze 9 (30,9 %) a Praze 7 (25,1 %).

Praze 5 (8,9 %). Největší podíl volných kancelářských ploch zůstává

88 000 m2, což představuje cca. 10% pokles ve srovnání s loňským objemem a 44% pokles oproti 10-ti letému průměru. V posledním čtvrtletí roku 2013 bude většina kanceláří realizována v Praze 1

Cena pronájmů Po 4 letech stabilní úrovně nejvyššího dosahovaného nájemného

(71 % z celkového objemu očekávané nabídky) a Praze 8 (29 %).

jsme zaznamenali jeho mírný pokles. I díky silné konkurenci se nyní nejvyšší dosahované nájemné v centru města pohybuje v rozmezí

V současné době je ve výstavbě přibližně 311 000 m2 kanceláří,

19 - 20,5 €/m2/měsíc. Ve vnitřním městě zůstavají nájmy stabilní: na

které by měly být dokončeny v průběhu posledního čtvrtletí 2013 a v

Pankráci (Praha 4) na úrovni 15 - 16 €/m2/měsíc, na Smíchově

následujících dvou letech. Z jejich celkového objemu tvoří cca 94 %

(Praha 5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni 16 - 18

nové kancelářské projekty, zbývajících 6 % představují kvalitní

€/m2/měsíc. Ve vnějším městě nájmy dosahují 13 - 14,5 €/m2/měsíc.

rekonstrukce, které jsou realizovány zejména v centru Prahy. Vacancy and Prime Rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory 24

14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

23 22 21 20 19 18 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Q3 2013 Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory €/m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti


Čistá absorpce ploch Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali negativní výsledek čisté absorpce ploch, která dosáhla -176 m2. I přes negativní výsledek z 1. a 3. čtvrtletí 2013 očekáváme, že by měla celková absporpce za rok 2013 dosáhnout 40 000 – 50 000 m2. Nové projekty přicházející na trh pak budou spoléhat zejména na existující nájemce, kteří si pronajímají stejné kancelářské prostory již pět a více let. Vacancy Forecast

Předpověď vývoje neobsazenosti

20% 15% 10% 5%

Poptávka Ve 3. čtvrtletí 2013 dosáhl celkový objem pronájmů 52 065 m2, což představuje 29% pokles oproti minulému čtvrtletí a je v souladu s obecně slabšími výsledky třetích čtvrtletí. Ve 3. čtvrtletí dosahoval podíl renegociací přibližně 38,2 % ze všech uzavřených transakcí.

Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/Optimistická předpověď Pesimistic forecast/Pesimistická předpověď Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013

Ve srovnání s minulým čtvrtletím jsme tak zaznamenali značný

Předpověď Oproti minulému pololetí jsme přehodnotili naši předpověď a

pokles podílu renegociací, a to o 9,4 procentních bodů. Čistý objem

přepokládáme, že míra neobsazenosti v průběhu roku 2014 vzroste

pronájmů dosáhl ve 3. čtvrtletí celkem 32 201

m2 .

Nejvíce nových

výraznějším tempem. To bude převážně způsobeno spekulativními

smluv bylo uzavřeno v Praze 1 (25,1 % z celkového čistého objemu

projekty, do kterých se budou přesouvat zejména stávající nájemci

pronájmů) a Praze 5 (13,9 %).

ze starších či méně kvalitních projektů. Rozdíl mezi mírou

Neobsazenost Jak jsme předpokládali, míra neobsazenosti zůstala relativně stabilní a ani do konce roku neočekáváme žádné velké výkyvy. Ve 3. čtvrtletí narostla míra neobsazenosti o pouhých 14 bazických bodů na současných 12,94 %. Nejnižší míra neobsazenosti byla

neobsazenosti budov třídy A a B se bude stále zvětšovat. Jelikož je čistá poptávka tvořena zejména relokacemi a nájemci se stále více zajímají o moderní kancelářské projekty, můžeme očekávat, že míra neobsazenosti méně kvalitních projektů rychle vzroste. Její skutečná výše však bude ovlivněna rovněž vývojem ekonomiky v Eurozoně a výsledky voleb v České republice.


Retail Supply In Q3 2013, two extensions of existing shopping centres, with a total

28.října. In Q4 2013, the refurbishment of the former ČSOB building

of approximately 9,000 m2 of leasable area, were delivered to the

perceived by retailers as an attractive location, several new projects

Czech retail market. The remodelling of the successful Avion

are planned along Na Příkopě. CPI is weighing up several scenarios

Shopping Park Ostrava shopping centre with an extension of ca.

of how best use the former Unicredit bank head office and

3,000 m2 has been completed and the extension of Centro Zlín, with

Ballymore is planing to build „The Cross“ to substitute the lack of

appromimately 6,000 m2, has been opened. On top of this, JTH

high street retail space between Na Příkopě and Václavské

Group opened three small retail parks in Dobříš, Čelákovice and

Náměstí. New fascias have appeared on the high street in the

Třemošná.

second half of 2013 including the well-known Deichmann or, new

Existing Shopping Centre Stock per Capita – City Level Hustota nákupních center v m2 na tisíc obyvatel v městech ČR

comers such as Harmont & Blaine with their recently opened

at Na Příkopě 14 is expected to be completed. As the city centre is

flagship store on 28 Rijna. On top of this, Tommy Hilfiger is about to open its store on Na Příkopě.

Jihlava Děčín Teplice Karlovy Vary Opava Karviná Most Kladno Zlín Havířov Pardubice Hradec Králové České Budějovice Ústí nad Labem Olomouc Liberec Plzeň Ostrava Brno Praha

Demand The Czech Republic is still the 2nd most sought after market in CEE after Poland with a retail demand that remains volatile. Retailers are focussed primarily on Prague’s high street and the best performing shopping centres with a proven track record. However, the openings of a few shopping centres outside Prague have presented an opportunity for some of the established retailers to either further grow or, optimise their networks. To strengthen their image, both new market entries and retailers operating in the country are keen to secure high street locations. Franchising remains the preferred business model for new market entries and applies mostly to brands operating smaller concepts. It is an attractive option for Czech entrepreneurs with the initial investment being lower and for the brand, is a solution to enter a new market with reduced risk and 0

500 Existing

1 000

1 500

2 000

Under construction


Currently, there are more than 256,000 m2 of new retail schemes under construction, predominantly in shopping centres. The largest portion of space is being prepared in the Ústecký region (26% of total space under construction), Olomouc region (21%) and Prague (19%). In the last quarter of 2013, approximately 104,000 m2 of new shopping centres, 2,500 m2 in retail parks and 9,500 m2 in reconstructed department stores should be delivered to the Czech retail market. The major schemes to be completed in the remainder of 2013 are: Galerie Šantovka in Olomouc (46,000 m2), OC Fontána in Teplice (18,000 m2) and OC Krakov in Prague 8 (13,800 m2).

lower cost. Shopping centres continue to refresh their tenant mixes with the opening of Samsung, Paul Bakery and La Martina in Novy Smichov, whilst Palladium brought in new labels such as Wojas (their first store in the Czech Republic), Alain Delon, Samsung and La Martina. Otherwise, well established retailers such as H&M, C&A, Reserved with their other concepts House, Cropp Town, Mohito and Sinsay have actively opened stores outside of Prague as well as CCC Shoes, Deichmann and Lindex. Rents Prime shopping centre rents in Prague remain at a level of €95 m 2 / month (for a 100 m2 unit). Prime High street rents in Prague are stable at a level of €180 m2 / month. However, demand levels,

Prague’s city centre is going through a facelift due to several

combined with an undersupply of suitable space, are in favour of a

refurbishments taking place along high street Na Příkopě and

rental increase.


Maloobchod Nabídka Ve 3. čtvrtletí byla v České republice rozšířena dvě nákupní centra o

považováno za atraktivní maloobchodní lokalitu, je zde plánováno

celkovou pronajímatelnou plochu cca 9 000 m2. Byla dokončena

možnosti, jak nejlépe využít bývalou centrálu Unicredit banky a

rekonstrukce části úspěšného nákupního centra Avion Shopping

Ballymore plánuje stavbu projektu „The Cross“, která by měla

Park Ostrava, která přinesla rozšíření o 3 000 m2 a Centrum Zlín

nahradit nedostatek maloobchodních prostor mezi obchodními

bylo rozšířeno o přibližně 6 000 m2. JTH Group navíc otevřelo tři

ulicemi Na Příkopě a Václavským náměstím. Ve druhé polovině

menší retail parky v Dobříši, Čelákovicích a Třemošné.

2013 se na obchodní ulici objevily nové značky jako například

několik nových projektů v oblasti ulice Na Příkopě. CPI zvažuje

zavedený Deichmann či nově příchozí Harmont & Blaine, který Selection of New Market Entries in Prague in 2013 Výběr značek, které vstoupily na pražský trh v roce 2013 Shopping Centre

Retailers

otevřel svou vlajkovou prodejnu na ulici 28. října. Na Příkopě navíc chystá otevření nové prodejny Tommy Hilfiger. Poptávka Ačkoli Česká republika zůstává druhým nejvyhledávanějším trhem

Palladium

Smyk, Rindo Squid Kids, Minelli, Aeronautica Militare, Sinsay, Rancheros, Grycan, … Timberland, Michael Kors, SeptWolves, Fjall Raven, Peak Performance, … Wojas, Alain Delon, La Martina, …

Nový Smíchov

Bobbi Brown, La Martina, …

Myslbek

H&M Home, List, …

High Street

Retailers

28. října Staroměstské náměstí Široká

Harmont & Blaine, …

upřednostňovaným obchodním modelem franšízing, který je vhodný

Bell & Ross, Pal Zileri, …

zejména pro značky, které provozují menší koncepty. Jedná se o

Pařížská

Zenith, …

Centrum Černý Most Centrum Chodov

Just Cavalli, …


V současné době je ve výstavbě více než 256 000 m2 nových maloobchodních projektů s převahou nákupních center. Největší část maloobchodních prostor se připravuje v Ústeckém kraji (26 % z celkové maloobchodní výstavby), v Olomouckém kraji (21 %) a v Praze (19 %). V posledním čtvrtletí 2013 by mělo být dokončeno přibližně 104 000 m2 nových nákupních center, 2 500 m2 retail parků a 9 500 m2 ve zrekonstruovaných obchodních domech. Mezi největší projekty, které by měly být dokončeny v posledním čtvrtletí 2013, patří: Galerie Šantovka v Olomouci (46 000 m2), OC Fontána v Teplicích (18 000 m2) a OC Krakov v Praze 8 (13 800 m2). Centrum Prahy rovněž prochází změnami, a to díky několika rekonstrukcím na obchodních třídách Na Příkopě a 28. října. V posledním čtvrtletí 2013 očekáváme dokončení rekonstrukce objektu bývalé ČSOB Na Příkopě 14. Jelikož je centrum města

ve Střední Evropě hned po Polsku, maloobchodní poptávka je zde i nadále nestálá. Obchodníci se zaměřují především na pražské obchodní ulice a přední nákupní centra s ověřenými výsledky. Novou příležitost pro optimalizaci či rozšíření sítě prodejen zavedených značek představuje rovněž několik nově otevřených mimopražských nákupních center. Nově příchozí i obchodníci, kteří již na českém trhu působí, využívají k posílení své image lokalitu obchodních ulic. U nově příchozích obchodníků zůstává

atraktivní příležitost jak pro české podnikatele z důvodu nízké počáteční investice, tak pro značky, které mohou vstoupit na trh s nízkým rizikem a náklady. Nákupní centra pokračují v oživování portfolia svých nájemců. Zatímco v nákupním centru Nový Smíchov byly nově otevřeny prodejny Samsung, Paul Bakery a La Martina, Palladium představilo Samsung, La Martina či nové značky jako například Alain Delon a Wojas, které zde otevřely svou první prodejnu v České republice. Zavedené značky H&M, C&A, Reserved i nové koncepty House, Cropp Town, Mohito a Sinsay otevíraly nové prodejny mimo Prahu, obdobně jako obuv CCC, Deichmann and Lindex. Nájemné Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze zůstává na úrovni 95 €/m2/měsíc (za 100 m2 jednotku). U prvotřídních obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni 180 €/m2/měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného.


Industrial Supply At the end of Q3 2013, the total modern A-class industrial stock (owned by developers and investors) in the Czech Republic stood at 4,421,000 m2. Approximately 1,749,000 m2 of the total is situated in Greater Prague, the Brno region has 728,000 m2 and the Pilsen region has 620,000 m2 of A-class industrial space to let. All three above mentioned regions account for 70% of the total country stock. During the course of Q3 2013, there were 13 new buildings supplied to the market with a total area of 129,000 m2. About one third of the new completions were delivered in the Greater Prague region. Since the beginning of 2013, new supply in the country has amounted to 232,000 m2, which represents an increase of 35% y-o-y. An additional 153,000

m2

end of Q3 2013, out of which cca. 100,000

the Hradec Králové, Liberec and Ústí nad Labem regions. Demand During Q3 2013, both gross and net take-up remained strong, reaching one of the best results in the last three years. Gross takeup which amounted to 272,000 m2 increased by 9% q-o-q and 17% y-o-y. Nearly half of all gross take-up was concluded in Greater Prague. Net take-up reached 181,000 m2, increasing 24% q-o-q and 9% y-o-y. The largest new deals included; 17,400 m2 by Amazon in Panattoni Park Prague Airport, Mountfield preletting nearly 15,000 m2 of distribution space in PointPark Prague D1 and Johnson Controls with over 12,000 m2 of BTS production area in

of space was under construction at the m2

and Olomouc regions. The lowest vacancy rates of below 5% are in

will be completed by

the year end. The current pipeline under constuction is 30% lower than in Q2 2012. Approximately 90% of the space is being built for a specific tenant. The largest new commencement is a 22,500 m2 building in Prologis Park Prague D1 West. The biggest share of the pipeline will be delivered in the Brno, Greater Prague and Ústí nad Labem regions. For year end 2013, we estimate the completion levels will surpass 330,000 m2 which will be the highest supply since 2009.

CTPark Bor. Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 Q3 2013

Q2 2013

Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

Q1 2012

Q4 2011

Q3 2011

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

Q2 2011

1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0

0 Q1 2011

Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR

New Lease / Nová smlouva

Prelease / Předpronájem

Expansion / Expanze

Renegotiation / Renegociace

Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, October / říjen 2013

The highest share of new transactions (41%), once again belonged to the manufacturing sector. Almost two thirds of that space was leased by tenants from the automotive sector. 3PL operators ranked second with a 33% share. The remainder of the newly let area was leased by distribution companies.

New Completions

Vacancy Rate


Rents After a slight decrease at the beginning of the year, prime headline

In Q3 2013, the vacancy rate in the Czech Republic slightly

rents in Prague remained stable in Q3 2013 at €3.80 - 4.25 m2 /

decreased to 8.5%, reaching almost the same level as the previous

month. Prime rents in the Brno region are currently at €4.00 -

quarter and increasing by 62 bps y-o-y. In Greater Prague, the

4.25 m2 / month. Built to suit developments can still achieve higher

vacancy rate dropped quarterly by 47 bps to 9.9%. Year on year, it

rents than those quoted if situated in locations with limited

rose by 117 bps. The highest vacancy rates of above 10% are

competition.

currently registered in the Vysočina, Central Bohemia, Pardubice


Průmysl a logistika Nabídka Na konci 3. čtvrtletí bylo v České republice celkem 4 421 000 m2

ve Stredočeském, Pardubickém a Olomouckém kraji. Nejnižší míru

moderních skladových a průmyslových ploch postavených

a v Ústeckém kraji.

neobsazenosti, pod 5 %, mají na Královehradecku, Liberecku

za účelem pronájmu. Z toho se v Praze nachází 1 749 000 m2 ploch, v Brně a okolí 728 000 m2 a v Plzeňském kraji 620 000 m2. Tyto tři regiony tvoří 70 % celorepublikové nabídky. V průběhu

Poptávka Za 3. čtvrtletí 2013 dosáhla jak hrubá, tak čistá realizovaná

3. čtvrtletí bylo v České republice dokončeno 13 nových hal

poptávka jeden z nejlepších výsledků za poslední tři roky. Celkově

m2 .

bylo pronajato 2729 000 m2 průmyslových ploch. To je o 9 % více

s celkovou plochou 129 000

Přibližně jedna třetina této plochy

byla postavena v Praze a okolí. Od začátku roku 2013 dosáhl

než ve 2. čtvrtletí 2013 a o 17 % více proti stejnému období

celkový objem nové nabídky 232 000 m2, což představuje

minulého roku. Téměř polovina těchto transakcí se uskutečnila

ve srovnání s loňským rokem 35% nárůst.

v Praze a okolí. Čistá realizovaná poptávka dosáhla 181 000 m2 a v porovnání s předchozím kvartálem a rokem zaznamenala nárůst

Czech Industrial Supply by Region Objem průmyslových ploch podle krajů 3% 4%

40%

7% 8%

14% 16%

Greater Prague South Moravia region Plzeň region Moravia-Silesia region Central Bohemia region Usti nad Labem region Liberec region Pardubice region Olomouc Region Vysocina region Hradec Králové region Zlín region South Bohemia region

o 24 %, resp. 9 %. K největším novým transakcím patří 17 400 m2 pro Amazon v Panattoni Parku Prague Airport, dále předpronájem 15 000 m2 distribučních ploch pro Mountfield v PointParku Prague D1 a předpronájem více než 12 000 m2 výrobních prostor na míru pro Johnson Controls v CTParku v Boru. Nejvíce nově pronajatých ploch (41 %) stejně jako v předchozím období obsadily výrobní společnosti, z toho téměř dvě třetiny tvořili dodavatelé pro automobilový průmysl. Logistické firmy (3PL) se umístily na druhé příčce s 33 %. Zbylý podíl čisté poptávky si pronajaly distribuční a maloobchodní společnosti.


Dalších 153 000 m2 je v současné době ve výstavbě a z toho přibližně 100 000 m2 by mělo být dokončeno ještě letos. Proti minulému čtvrtletí se celkový objem výstavby snížil o 30 %. Zhruba

Prime Rent and Mid-Point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů 65

90 % všech ploch ve výstavbě se staví pro předem zajištěného

60

nájemce. Největším novým projektem, který se začal stavět

55

v uplynulém čtvrtletí, je budova o velikosti 22 500 m2 v Prologis Parku Prague D1 West. Nejvíce se momentálně staví na Brněnsku,

50

v Praze a okolí a v Ústeckém kraji. Očekáváme, že celková letošní

45

nabídka nových skladů a průmyslových ploch přesáhne 330 000 m2, což by bylo nejvíce od roku 2009.

9% 9% 9% 8% 8% 8% 8% 8% 2008

2009 2010 2011 2012 Q3 2013 Prime Annual Rent/Roční nejvyšší nominální nájemné Mid-Point Yield/ Střední hodnota výnosu


Ve třetím čtvrtletí roku 2013 míra neobsazenosti v České republice mírně poklesla na 8,5 % a dosáhla tak téměř stejnou hodnotu jako v minulém čtvrtletí. Meziročně vzrostla o 62 bazických bodů. V Praze a okolí se míra neobsazenosti snížila o 47 bazických bodů na 9,9 %. Proti minulému roku vzrostla o 117 bazických bodů. Nejvyšší neobsazenost, nad 10 %, je v současné době na Vysočině,

Nájemné Po mírném poklesu nájemného, ke kterému došlo začátkem letošního roku, zůstalo v průběhu 3. čtvrtletí 2013 nominální nájemné v Praze na €3,80 – 4,25 m2/měsíc a v Brně na €4,00 – 4,25 m2/měsíc. Za vyšší nájmy se mohou pronajímat projekty stavěné na míru v lokalitách, kde je nižší konkurence.


Residential Supply In H1 2013, only 1,224 apartments in 27 projects were commenced

Record low interest rates for mortgages throughout 2012 and 2013

in Prague, which represents approximately the same result as last

2,505 units were sold in new apartment buildings and villa houses in

year. The trend of subdued new development therefore continues.

the first half of 2013. The H1 result more than 55% of last year’s

From a location perspective, the strongest supply was recorded in

total sales. The largest number of sold units in H1 2013 came from small 1+kk up to 2+kk apartments with a 56% share of sales.

Prague 10, Prague 5 and Prague 9. These 3 markets have recorded more than a 75% share of the total volume of commenced units.

were mirrored by increasing sales on the residential market. In total,

Volume of Granted Mortgages (in ths CZK)

Currently, there are more than 5,400 apartments under construction

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (v tis. Kč)

in Prague, with completion expected mainly in 2013 and 2014. Once again Prague 9, Prague 10 and Prague 5 are dominating these statistics with almost 80% of all apartments under construction being located in these three districts. Commenced Construction in Prague Zahájená výstavba bytů v Praze 5 000

2007/1 2007/6 2007/11 2008/4 2008/9 2009/2 2009/7 2009/12 2010/5 2010/10 2011/03 2011/08 2012/01 2012/06 2012/11 2013/04 2013/09

4 000

20 000 000 18 000 000 16 000 000 14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0

3 000 2 000

Source/Zdroj: Fincentrum Hypoindex, October / říjen 2013

1 000

The majority of apartments were sold in relatively cheap projects

0 2010

2011 2012 2013 F Completed apartments / Dokončené byty Commenced apartments / Zahájené byty


In H1 2013, we have recorded the completion of 1,655 units in

located mainly on the outskirts of Prague such as Zličín (Prague 5), Horní Měcholupy (Prague 10), Stodůlky (Prague 5), Vysočany (Prague 9) and Kyje (Prague 9). The dominance of these locations has been apparent for the past few quarters and is driven by the current major development spots of the largest local developers.

apartment buildings and villa houses in Prague. Compared to the previous year, this is an increase of 10%. This completion activity follows a slightly stronger trend of commencements in 2011 and

Price levels In mid-2013, the average price of available apartments in new

2012. In 2013, we expect over 4,000 apartments to be completed.

apartment buildings’ and villa houses’ developments in Prague was

Sales and Loan market In Q1-Q3 2013, the mortgage market continued to strengthen.

increase in comparison to the 2012 year-end result. The average

According to Fincentrum Hypoindex, a total of ca. CZK 115.1 billion

reaching ca. CZK 45,000 per m2 of inner area (excl. VAT). This is

of mortgages has been granted to households in the first nine

caused by changes of the available supply, its structure and

months. Compared to 2012, this represents an almost 31%

significant differences in the pace of sales with regard to various price levels.

increase. Moreover, it is a slightly higher figure than the record result from 2007.

at ca. CZK 51,450 per m2 (excl. VAT) which represents a 3.2% price of sold apartments in new projects remained slightly lower,


Rezidenční trh Nabídka V 1. pololetí 2013 bylo v Praze zahájeno pouhých 1 224 bytových

31 % a navíc jde o mírně lepší výsledek, než jaký byl zaznamenán v prvních devíti měsících rekordního roku 2007.

jednotek v rámci 27 projektů, což představuje obdobný výsledek jako minulý rok. Trend utlumené výstavby tak pokračuje. Z pohledu

Rekordně nízké hypoteční úroky v letech 2012 a 2013 se odrazily ve

lokality byla většina zahájených bytů zaznamenána v Praze 10,

zvýšení prodeje nových bytů. Celkově bylo v průběhu 1. pololetí

Praze 5 a Praze 9. Tyto tři lokality se na celkovém objemu zahájené

prodáno v bytových domech a viladomech 2 535 bytových jednotek.

výstavby podílely více jak 75 %.

Výsledek 1. Pololetí 2013 tak představuje více jak 55% podíl celkových objem loňských prodejů. Nejvíce bytových jednotek bylo

V současné době je v Praze ve výstavbě více jak 5 400 bytových

prodáno v rámci menších 1+kk až 2+kk bytů, jejíž podíl na celkovém

jednotek, jejichž dokončení je očekáváno zejméno v letech 2013 a

prodeji dosáhl 56 %.

2014. Praha 9, Praha 10 a Praha 5 opět dominují těmto statistikám, jelikož téměř 80 % ze všech bytových jednotek, které jsou ve

Volume of Sold Apartments

výstavbě, je lokalizováno právě v těchto distriktech.

4 500

Volume of Sold Apartments

Objem prodaných bytů

2 500

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2 000 1 500 1 000 500

2015 a dále / 2015 and later

2014

2013

2012

2011

2010

2009

do roku 2009 / till 2009

0

Volné byty dokončené v daném období / Available units completed in given period Podíl volných bytů z počtu dokončených v daném období / Share of available units of total completed in given period Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013

V 1. pololetí 2013 bylo v Praze dokončeno přibližně 1 655 bytových jednotek v rámci bytových domů a viladomů. Toto číslo představuje 10% nárůst ve srovnání s loňským rokem. Počet dokončených bytů odráží silnější zahájenou výstavbu v letech 2011 a 2012. V roce 2013 očekáváme dokončení více jak 4 000 bytů.

Objem prodaných bytů

4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0


Většina prodaných bytů se nacházela v relativně levných projektech umístěných především na okraji Prahy, v lokalitách jakými jsou Zličín (Praha 5), Horní Měcholupy (Praha 10), Stodůlky (Praha 5), Vysočany (Praha 9) a Kyje (Praha 9). Dominance těchto lokalit je patrná v posledních několika čtvrtletích a je dána umístěním současných významných rozvojových oblastí vlastněných největšími tuzemskými developery. Ceny V polovině roku 2013 dosahovala v Praze průměrná cena volných bytů v bytových domech a viladomech přibližně 51 450 Kč/m2 (bez DPH), což představuje nárůst o 3,2 % oproti minulému pololetí.

Prodeje a hypoteční trh Hypoteční trh během prvních třech čtvrtletí roku 2013 nadále

Průměrná cena prodaných bytových jednotek v nových projektech

posiloval. Podle Fincentrum Hypoindex dosáhl celkový objem

podlahovou plochu (bez DPH). Rozdíl je způsoben zejména

nových poskytnutých hypoték v prvních devíti měsících roku 2013

změnami v nabídce a její struktuře a rovněž rozdílným tempem

výše 115,1 miliard Kč. To představuje meziroční nárůst o téměř

prodeje projektů různé cenové úrovně.

zůstala nižší a dosahovala přibližně 45 000 Kč/m2 za vnitřní


Market Practice Leasing Market Practice

Obvyklé nájemní podmínky

Lease Length • Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are

Doba nájmu • Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je

common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a

standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V

few cases longer leases can be agreed. 3 year break options

některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah.

are becoming more common, mainly in case of renegotiations.

Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech,

• Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5 years. Longer leases are common for big size retailers. Break

zejména v případě renegociací. • Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností

options are becoming more common especially in the

prodloužení o dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté

secondary locations.

u větších jednotek. Standardem se stává možnost přerušení

• Industrial - The average lease length is 5 years. Manufacturing tenants are usually requested to sign longer

nájmu, a to zejména v sekundárních lokalitách. • Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U

leases, due to the amount of investment required e.g. 7 years,

výrobních společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány

usually up to 15 years. Common is 3 year break options for 5

delší smlouvy, a to od 7 do 15 let. Standardem je možnost

year leases, 5 year break for 10 year leases.

přerušení nájmu po 3 letech u 5 letých smluv a po 5 letech u 10

Payment Terms • Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are available for some properties owned by local investors. Rents are paid quarterly in advance. Rental Deposit • Indexation is annually in line with European CPI. • In case contractual rent in CZK, landlords prefer to use Czech CPI. (office) • It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee equal to 3 months rent. (office and industrial) • The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) Other Charges • Other charges consist of service and energy charges. Utilities and direct consumption are paid separately. (offices and industrial) • Other charges consist of service charges and marketing costs (retail) • Service charges are carried out on fixed price or open book policy (industrial) Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives • Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions.

letých smluv. Platební podmínky • Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou požadovány u některých nemovitostí, které mají českého vlastníka. Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi. Záloha na nájemné • Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI). • U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace. (kanceláře) • Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši 3 měsíčních nájmů. (kanceláře a průmyslové nemovitosti) • Tato záloha může být rovněž ve výši 3 – 6 měsíčních nájmů. (maloobchod) Další poplatky • Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby energií, kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a průmyslové nemovitostí) • Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené s propagací a marketingem (maloobchod) • Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na základě vyúčtování (průmyslové nemovitosti) Pojištění • Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění • Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o nájemní prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru.

Contacts : Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic

Ondřej Novotný Head of Research Jones Lang LaSalle Czech Republic

+420 224 234 809 [email protected] www.joneslanglasalle.cz

+420 224 234 809 [email protected] www.joneslanglasalle.cz

Prague City Report – Q3 2013 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

on point PRAGUE Q Prague City Report Q TENANT MIX Trh s nemovitostmi v Praze 3. čtvrtletí 2013 REAL ESTATE

Recommend Documents