Prague City Report Q1 2012 Trh s nemovitostmi v Praze 1. čtvrtletí 2012
2 On Point • Prague City Report Q1 2012
Economy/Investment Economy The Czech economy gradually slowed down quarter-by-quarter in 2011, both in year-on-year and quarter-on-quarter comparisons. The quarter-on-quarter slowdown occurred sooner than in the EU economy. The loss of dynamics was affected only partially by
was increased by 400 basis points to 14%. An increase of 100 basos points for both VAT rates is expected in 2013, which will further contribute to CPI growth.
external demand, however the major cause for slowdown is a
Employment The labour market in the Czech Republic remains relatively stable.
slowdown in both household and governmental consumption, which
By the end of Q1 2012, the unemployment rate reached 8.9%. In Q2
form 70% of the Czech GDP. Furthermore, investment also
and Q3 we expect to see a decline in unemployment with the start of
decreased throughout the year. Foreign trade thus represented the
seasonal work in agriculture and to lesser extent in construction.
only growth factor in 2011, yet was affected by the fluctuation of the exchange rate. In 2011, GDP grew by 1.7 %, year-on-year
According to Eurostat, which uses the unified methodology, the
compared to 2.6 % in 2010. Slow down of the growth rate was
unemployment rate in the Czech Republic in March 2012 was only
gradual throughout the year, similarly to the European economy,
6.7%, 350 bps below EU level and the fifth lowest within the Union.
with an increased pace in the second half of the year. GDP Growth and forecast (%)
Růst HDP a předpověď(%)
8
Endurance Fund. There are however currently more than €1 billion
4
in real estate investment product currently being marketed in the
2
-2
billion, the start of 2012 was slow with only one transaction closing. This was sale of office project 4D Kodanská Office Center by Orco’s
6
0
Investment Climate After a very active 2011 when investment volumes exceeded €2
Czech Republic. The more active investors are relatively busy 2007
2008
2009
2010
2011 2012F 2013F 2014F 2015F
-4 -6 Source/Zdroj: Oxford Economic Forecast
Industry The industrial production in 2011 increased by 6.9 % with a significant slow down of the growth rate during the year. The production of motor vehicles formed half of this growth, which confirms the dependence of the Czech Republic on the automotive industry. Construction has continued to decline for three years in a row, with a negative outlook for 2012 and onwards. Retail sales
reviewing new opportunities and undertaking due diligence. The limited activity in Q1 has been a result of a number of factors including the fact that the banks are highly selective and conservative on who they will finance, on which projects and on the terms / levels of debt. Projects without any transferable debt or where new financing is required are more difficult to win investor focus unless absolutely prime. Investors are extremely selective on what they will seriously consider and revert to the fundamentals of location, location, location. Unemployment rate 12.0% 10.0%
were driven mainly by the sale of motor vehicles and petrol prices,
8.0%
otherwise they were stable in 2011. In Q1 2012, a minor increase in
6.0%
expenditures in both retail and services was recorded, however consumers remain cautious.
Míra nezaměstnanosti
4.0% 2.0%
CPI Consumer prices went up by 1.9 % ranging significantly in growth rates for individual consumption items (the price of food went up by 4.6 %). This is mainly a result of VAT changes, where reduced rate
0.0%
2006
2007
Source/Zdroj: CZSO, MPSV
2008
2009
2010
2011
2012 Q1
On Point • Report Title •09 May 2012 3
Ekonomika/Investice Ekonomika V průběhu roku 2011 česká ekonomika postupně stále více zpomalovala, a to jak v meziročním, tak i v mezičtvrtletním srovnání. Mezičtvrtletní zpomalení se objevilo dříve než v ekonomice EU.
14 %. Další zvýšení obou sazeb DPH o jeden procentní bod, je navíc očekáváno v roce 2013, což přispěje k dalšímu růstu inflace.
Ztráta dynamiky byla částečně ovlivněna externí poptávkou, ale
Zaměstnanost Trh práce v České republice je relativně stabilní. Na konci 1. čtvrtletí
hlavní příčinou poklesu bylo omezení výdajů domácností i vlády,
dosahovala míra nezaměstnanosti 8,9 %. Ve 2. a 3. čtvrtletí
které tvoří 70 % českého HDP. Navíc v průběhu roku klesaly
očekáváme pokles nezaměstnanosti, a to díky začátku sezónních
investice. Zahraniční obchod tak představoval jedíný růstový faktor,
prací v zemědělství a v menší míře i ve stavebnictví.
navíc ovlivněný kurzovými změnami. V roce 2011 rostlo HDP o 1,7 % v meziročním srovnání oproti 2,6 % v roce 2010.
Podle Eurostatu, který používá unifikovanou metodologii, byla
Zpomalování růstu postupně v průběhu roku gradovalo, společně
nezaměstnanost v České republice v březnu pouhých 6,7 %, což je
s evropskou ekonomikou, a v druhé polovině roku byla rychlost
3,5 procentního bodu pod průměrem EU a zároveň pátá mejmižší
poklesu ještě patrnější.
nezaměstnanost v rámci EU.
Průmysl V roce 2011 rostla průmyslová výroba o 6,9 %, rovněž s výrazným
Investiční prostředí Po velmi aktivním roce 2011, kdy celková výše investic do realit
zpomalením v průběhu roku. Výroba motorových vozidel tvořila
přesáhla 2 miliardy €, byl začátek roku 2012 velmi pomalý s pouhou
polovinu tohoto růstu, což jen potvrzuje závislost České republiky na
jednou uzavřenou transakcí. Jednalo se o prodej projektu 4D
automobilovém průmyslu. Stavebnictví je v poklesu již tři roky po
Kodaňská Office Center od Endurance Fund firmy Orco. Na trhu
sobě a rovněž pro rok 2012 a dále u něj přetrvává negativní výhled.
v České republice jsou však momentálně v jednání nemovitosti v
Maloobchodní statistiky táhnul prodej motorových vozidel a ceny
investiční hodnotě více než 1 miliardy €. Aktivnější investoři jsou tak
benzínu, jinak v roce 2011 maloobchodní trh stagnoval. V 1. čtvrtletí
zaneprázdněni zhodnocováním nových příležitostí a procházejí tzv.
2012 se objevilo mírné zvýšení ve výdajích jak v maloobchodě, tak i
due dilligence. Omezená aktivita na trhu v 1. čtvrtletí je souhrn
ve službách, spotřebitelé však nadále zůstávají opatrní.
několika faktorů, včetně skutečnosti že banky jsou velmi vybíravé a
Consumer Price Index (% change) Index spotřebiteslkých cen (%změna)
konzervativní při rozhodování, komu poskytnou financování, na které projekty a za jakých podmínek či výše dluhu. Projekty bez jakéhokoliv převoditelného dluhu nebo takové, které vyžadují nové
7
financování, obtížněji získají pozornost investorů, pokud nejsou
6
opravdu nejlepší (tzv. prime). Investoři jsou rovněž extrémně vybíraví v tom, jaké přiležitosti budou vážněji zhodnocovat a vrací
5
se ke starému základu investic do nemovitostí: lokalita, lokalita,
4
lokalita.
3 2
Prime Yields
1 0
2008
2009
2010
2011 2012F 2013F 2014F 2015F 2016F
Source: IHS Global Insight
Inflace Spotřebitelské ceny vzrostly o 1,9 %, přičemž míra růstu cen se značně liší dle skupin zboží (cena potravin vzrostla o 4,6 %). To je dáno zejména nárůstem nižší sazby DPH, která vzrostla z 10 % na
Sector Sektor Offices Kanceláře
Výnosy z nejlepších nemovitostí Yield (%) Výnos (%)
Changes on previous quarter Změna oproti předchozímu čtvrtletí
6.25-6.50
Retail Maloobchod
6.25
Warehouses Sklady
8.00-8.25
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
4 On Point • Prague City Report Q1 2012
Office Stock and Supply In the first quarter of 2012, two new office buildings were completed with an area of ca. 28,919 m2. These office completions included; project Keystone, located in the emerging Prague 8 submarket and
Prague 4 and Prague 5 have a long term vacancy below 10% in spite of new completions within the submarkets.
the B3 Pankrác scheme, which is situated in Prague 4 at the
Rental levels The highest rents achieved in prime office buildings in the city centre
Pankrác metro stop.
remain in the range of 20 to 21 €/m2/month. Inner city rents were also stable: Pankrác (Prague 4) at 15 to 16 €/m2/month and
At the end of the first quarter of 2012, a total of ca. 178,000 m2 was
Smíchov (Prague 5) and Karlín (Prague 8) at 16 to 17.5 €/m2/month.
under construction. Out of this number, approximately 83,500 m2
Rents in the Outer City are at 13 to 14.5 €/m²/month.
should be completed within the next 9 months. We estimate that in 2012 a total of 112,000 m2 of modern office space will be completed in Prague. This represents an approximate 12% increase in comparison to last year. The majority of new office space in 2012 will be delivered to Prague 4 (34% of the 2012 estimated supply in 2 projects), Prague 8 (33% of total supply in 4 projects) and Prague 5 (21% of total supply in 3 projects). Total Stock Celkový
Hrubý objem pronájmů
350 300 250 200 150 100
Objem kancelářských ploch
3000 2500
50 0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 Q1
m2 thousands / tisíce m2
2000
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum
1500 1000
Net Absorption In Q1 2012, net absorption was again positive at 4,467 m2. Positive
500 0
Gross Take-Up
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 Q1
m2 thousands/tisíce m2 Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum
Demand In Q1 2012, gross take-up once again remained very strong, with 79,746 m2 of leasing transactions closed. In Q1, approximately 47.7% of all transactions were renegotiations of contracts. In comparison to last year’s annual rate of 29.7%, this is quite a significant increase. Net take-up in Q1 2012 amounted to 41,700 m2. This might be considered as a slightly worse result compared to
net absorption has been recorded on the Prague market for the last seven consecutive quarters. However, in the first quarter of this year we have recorded a slow-down of net absorption compared to the previous quarter (-75%) as well as y-o-y (-77%). We believe net absorption will remain in positive figures during 2012 and due to significant pre-leases we estimate the volume to be stronger in the remaining quarters of 2012. Forecast With increased levels of completion in Q2 2012 we expect the vacancy to increase further, peaking up to 12.35%. However, in the remainder of 2012, the market will continue to absorb the vacant
average volumes from last year.
space and the vacancy should start to decrease. Over the course of
Vacancy As predicted at the beginning of this year, the Q1 2012 vacancy rate
100,000 m2 in comparison to 110,000 m2 of expected office completions. Thanks to that, the vacancy rate is predicted to reach
has experienced a slight increase compared to the end of 2011. The
10.75% at the end of 2012. In terms of rents, we do not expect
average vacancy rate in Prague increased by 25 bps to the current
prime rent to grow before the end of 2013.
level of 12.26%. The largest and most active submarkets, i.e.
2012, we believe that net absorption could reach approximately
On Point • Report Title •09 May 2012 5
Kanceláře Objem ploch a nová nabídka V prvním čtvrtletí 2012 byly dokončeny dvě nové kancelářské budovy s celkovou plochou cca 29 919 m2. Jsou to budovy Keystone v dynamicky rostoucí kancelářské lokalitě Prahy 8 - Karlín a B3 Pankrác v Praze 4 v blízkosti metra Pankrác.
Praha 4 a Praha 5 mají dlouhodobě neobsazenost pod úrovní 10 %, a to i přesto, že jsou v těchto částech dokončovány nové prostory. Cena pronájmů Nejvyšší dosahované nájemné v kancelářích v centru města zůstává nezměněné na úrovni 20-21 €/m2/měsíc. Ve vnitřním městě
Na konci 1. čtvrtletí 2012 bylo ve výstavbě cca 178 000 kanceláří. Z tohoto objemy by mělo být téměř 83 500
m2
m2
jsou nájmy rovněž stabilní: na Pankráci (Praha 4) v úrovni 15-
dokončeno
16 €/m2/měsíc a na Smíchově (Praha 5) a v Karlíně (Praha 8)
v dalších devíti měsících. Celkový objem dokončených moderních
v úrovni 16-17,5 €/m2/měsíc. Ve Vnějším městě jsou nájmy na
kanceláří v Praze v roce 2012 by tak podle našich odhadů měl
úrovni 13-14,5 €/m2/měsíc.
dosáhnout 112
000m2.
Ve srovnání s rokem 2011 se jedná o 12%
nárůst. Většina těchto prostor bude dokončena v Praze 4 (34 % z celkového objemu plánovaného na 2012 ve 2 projektech), Praze 8
Čistá absorpce ploch V prvním čtvrtletí 2012 byla absorpce kancelářských ploch kladná
(33 %ve 4 projektech) a Praze 5 (21 % ve 3 projektech).
na úrovni 4 467 m2. Pozitivní absorpci jsme tak zaznamenali v Praze
Vacancy and prime rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory
zpomalení absorpce ve srovnání s předchozím čtvrtletím (-75 %), a
24 23 22 21 20 19 18
2006
2007
2008
2009
2010
2011 2012 Q1
již sedm po sobě jdoucích čtvrtletí. V 1. čtvrtletí však došlo ke
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory €/m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
stejně tak i meziročně (-77 %). Věříme však, že absorpce zůstane v kladných číslech i během roku 2012 a vzhledem k výrazným objemům předpronájmů odhadujeme ve zbývajících čtvrtletích i vyšší objem absorpce. Vacancy Forecast 15% 13% 11% 9% 7% 5%
Poptávka V 1. čtvrtletí byl hrubý objem pronájmů opět relativně vysoký,
Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/Optimistická předpověď Pesimistic forecast/Pesimistická předpověď
s celkovým objemem transakcí 79 746 m2 uzavřených transakcí. V 1. čtvrtletí tvořily cca 47,7 % z celkového objemu přejednané
Předpověď vývoje neobsazenosti
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
smlouvy. Ve srovnání s průměrnem loňského roku ve výši 29,7 % jde o výrazný nárůst. Čistý objem pronájmů za 1. čtvrtletí 2012 dosáhnul 41 700
m2,
což je ve srovnání s průměrem čtvrtletí
v minulém roce mírné zhoršení. Neobsazenost Jak jsme předpovídali na počátku roku, v prvním čtvrtletí 2012 došlo k mírnému zvýšení neobsazenosti ve srovnání s koncem roku 2011. Průměrná výše neobsazensto v Praze vzrostla o 0,25 procentního bodu na 12,26 %. Největší a nejaktivnější městské části, tedy
Předpověď Se zvýšeným objemem dokončených prostor ve 2. čtvrtletí 2012 očekáváme další nárůst neobsazenosti až na úroveń cca 12,35 %. Ve zbytku roku 2012 však bude trh absorbovat volné prostory a neobsazenost by měla klesat. V průběhu roku 2012 podle našich odhadů dosáhne absorpce 100 000m2 ve srovnání se 110 000 m2 očekávaných nově dokončených prostor. Díky tomu očekáváme pokles neobsazenosti na cca 10,75 % ke konci roku 2012. Do konce roku 2013 neočekáváme žádný růst u nájemného za nejlepší kancelářské prostory.
6 On Point • Prague City Report Q1 2012
Retail Supply The total shopping centre stock in Prague remains unchanged at
Rents Prime shopping centre rents in Prague remain unchanged at a level
778,900 m2, while in other regions of the Czech Republic we have
of €95 m2/per month (for a 100 m2 unit). Other well performing
seen new completions. The most significant new completions were
shopping centres have rents ranging between €70 and 80. Weaker
in Ostrava: first, an extension of Avion Shopping Park Ostrava
performing schemes may achieve rents 30 to 50% lower to maintain
opened to confirm its position as the largest regional shopping destination. Later, Forum Karolina opened and with its 58,000
and attract tenants. The trend of large fit-out contributions continues m2 ,
it
with key anchor tenants and well recognised brands, together with
is the largest shopping centre built in a single phase in the country.
requirements for step-rents or pure turnover rents. In the case of
Other completions in Q1 2012 include a small retail park by CPI in
non-performing centres, turnover rents are becoming a necessity.
Beroun and new hypermarkets by Tesco in Ivančice near Brno and in Nový Jičín. Together with Albert Hypermarket in Forum Nová
Prime High street rents in Prague are stable at a level of
Karolína, the total number of hypermarkets increased to 284.
€180 m2/month. However, demand levels combined with an undersupply of suitable space is in favour of a rental increase.
There are prospects of new high street units coming to the market in 2012 on Na Příkopě Street, where UniCredit has left the old bank building and CPI as the new owner is likely to dedicate the space to prime retail. Similarly, Lordship proceeds with its Na Příkopě 14 building, also formerly a bank, which will supply additional prime retail space. Together with the space in the ČNB building, which is now waiting for new tenants and the planned openings of Carpisa and Pandora, 2012 is going to be a year of significant changes for Prague’s prime high street tenant mix. Wenceslas Square is not lagging behind, with the recent opening of the flagship store of
Forecast In spite of new completions planned for the remainder of 2012, the development pipeline remains constrained. New projects are scarce, especially in larger cities, where extensions are now more common. In spite of the recently recorded new market entries and the expected store openings in Q2 and onwards, retailer demand will continue to be limited. Due to the expected economic development in the EU in 2012, retailers are cautious and are postponing expansions to the East, with the exception of more rapidly
Polish brand Reserved
developing markets such as Romania and Turkey.
Demand Prague’s prime high street and luxury high street remain the most
Household Disposable Income (% y-o-y change) Disponibilní příjmy domácností (% meziroční změna)
sought after locations from both new market entries and established brands without flagship stores in downtown Prague, however we have recorded new market entries even outside of the prime
5 4
locations. New comers alongside the high street remain focussed on
3
Prague’s top performing shopping centres. The most notable market
2
players in terms of new brands or flagship stores on the market is Centrum Chodov, which saw the opening of Aldo Footwear, Karen
1
Millen, the return of Palmers to the market and Crocs brand store.
0
T.M.Lewin has selected Myslbek for their first store in the country, while Pietro Brunelli opened in Platnéřská Street. British frozen goods retailer, Iceland, is testing the market with an opening in
-2
Plzeň. Ostrava has seen new openings of brands such as
-3
Reserved, Mohito, Home&You and House.
2007
2008
2009
2010
-1
Source/Zdroj: Oxford Economic Forecast
2011 2012 F 2013 F 2014 F 2015 F
On Point • Report Title •09 May 2012 7
Maloobchod Nabídka Celková plocha obchodních center v Praze zůstává nezměněná na
Poptávka Hlavní obchodní ulice a luxusní nákupní třída v Praze zůstávají
778 900m2, zatímco v regionech České republiky jsme zaznamenali
nejvyhledávanější lokalitou jak pro nové vstupy na trh, tak i pro
nově dokončené budovy. Nejvýraznější nárůst byl v Ostravě:
otevírání vlajkových obchodů jinak zavedených značek, které je
nejdříve bylo otevřeno rozšíření Avion Shopping Parku Ostrava, což
ještě nemají. I tak jsme zaznamenali nové vstupy na trh mimo tyto
dále posílilo jeho pozici největší regionální nákupní lokality. Později
lokality. Nově příchozí značky se soustředí kromě hlavních ulic i na
otevřelo Forum Nová Karolina, které je se svými 58 000
m2
největší
nejlepší centra v Praze. Nejvýznamnějším hráčem na trhu je v tomto
nákupní centrum v republice postavené v jediné fázi. Další
ohledu Centrum Chodov, kde došlo k otevření jednotek Aldo
dokončené maloobchodní nemovitosti byly menší nákupní park
Footwear, Karen Millen, návratu Palmers na trh či otevření
firmy CPI v Berouně a nové hypermarkety firmy Tesco v Ivančicích
značkového obchodu Crocs. T.M.Lewin si vybrali pro svůj první
u Brna a Novém Jičíně. Společně s Albert Hypermarketem v Nové
obchod v zemi Myslbek, zatímco Pietro Brunelli otevřeli
Karolině narostl jejich celkový počet na 284.
v Platnéřské. Britský řetězec mražených potravin Iceland testuje trh otevřením obchodu v Plzni. V Ostravě byly otevřeny nové jednotky
Pokud jde o hlavní obchodní ulice, jsou vyhlídky že na trh přijdou v roce 2012 nové jednotky Na Příkopě, kde UniCredit opustili své bývalé sídlo a CPI jako nový vlastník pravděpodobně věnuje část prostor pro maloobchod. Stejně tak Lordship rekonstruuje budovu bývalé banky Na Příkopě 14, kde rovněž vzniknou nové obchodní prostory. Společně s prostory v budově ČNB, které čekají na nového nájemce a s plánovaným otevřením jednotek firem Carpisa a Pandora bude rok 2012 znamenat významné změny pro skladbu nájemců na hlavní obchodní ulici. Václavské náměstí nezůstává pozadu a nedávno se zde otevřel vlajkový obchod polské značky
značek jako je Reserved, Mohito, Home&You či House. Nájemné Nájemné za jednotky v nejlepších pražských obchodních centrech bylo stabilní a je na úrovni 95 €/m2/měsíc (za 100 m2 jednotku). Ostatní dobře fungující centra mají nájmy v rozmezí 70-80 €. Hůře fungující centra mohou dosahovat nájmů i o 30-50 % nižší, aby si udržela či přilákala nájemce. Přetrvává tlak od kotevních nájemců a silných značek pro poskytování příspěvků na vybavení jednotek nebo na platbu skokového či obratového nájemného. U center, jež
Reserved.
se potýkají s problémy, je čisté obratové nájemné nutností.
Supply Comparison –m2 per 1,000 inhabitants Porovnání obchodních ploch v nákupních centrech v m2 na tisíc obyvatel
U nejlepších obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na 180 €/m2/měsíc. Kombinace úrovně poptávky a omezené nabídky by však mohly vést k dalšímu nárůstu nájemného.
1,800
Předpověď vývoje trhu I přes nově dokončované prostory ve zbytku roku 2012 bude nová
1,600 1,400 1,200
vystavba spíše omezená. Nové projekty jsou výjimkou, zejména ve
1,000
větších městech, kde bude docházet spíše k rozšiřování stávajících
800
center. I přes nedávno zaznamenané vstupy na trh a očekávané
600
otevření nových jednotek ve 2. čtvrtletí a dále, poptávka ze strany
400
obchodníků bude omezená. Vzhledem k očekávanému
200
ekonomickému vývoji v EU v roce 2012 jsou obchodníci opatrní a
0
expanzi směrem na východ odkládají, s výjimkou rychleji se rozvíjejících trhů jako je Rumunsko nebo Turecko Existing / Stávající plochy
Under Construction / Ve výstavbě
Source/Zdroj: CZSO, Consensus Economic Forecast
8 On Point • Prague City Report Q1 2012
Industrial Supply The total stock of modern A class industrial premises (excluding
Central Bohemian region due to two large transactions in Mladá
ancillary office space and owner occupiers) in the Czech Republic
Greater Prague with 25%, followed by the Brno region in third place
as at Q1 2012 totalled 3,927,872 m2. The largest industrial region remains to be Greater Prague with 42% of the total stock, followed by the Brno region (17%) and the Pilsen region (15%). In the first quarter of 2012, a total of 75,551
m2
Boleslav. The second most active region in terms of take-up was with 15%. The largest leasing transaction in Q1 2012 was the renegotiation of
was completed in six
industrial parks in the Czech Republic. This represents an increase of 265% y-o-y in development activity. All completed schemes were built on a pre-let basis. In respect to regional distribution, the largest supply was delivered to the Prague market (38.6%), the Liberec market (22.5%) and the Central Bohemian market (17.4%).
33,000 m2 in Škoda Parts Centrum Plazy owned by D+D Real and leased by Škoda Auto. The second largest deal was a pre-lease to SAS Autosystemtechnik in Goodman’s Mladá Boleslav Plazy, totalling almost 22,000 m2. Net take-up, excluding renegotiations, amounted to ca. 86,000 m2 (67% of total take-up). Approximately 60% of net leases were
Currently, there is almost 132,500 m2 of industrial space under construction with expected completion in 2012. This also includes
signed by manufacturing tenants.
several speculative developments where it is expected that
Rents Prime headline rents traditionally achieved in Prague, are currently
construction will not be completed without securing a major tenant.
at €3.80 to 4.50 m2/month and at €4.00 to 4.50 m2/month in Brno.
Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR 20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0
Rents of up to €5.00 m2/month might be achieved in some regions under specific market conditions due to the predominance of built to suit projects. As the balance of the market is turning in favour of landlords, we expect to see a pressure on rental levels through the decreased number of incentives offered and increased pressure for longer term leases. Forecast We revised our forecast for the year end and expect to see the vacancy rate fall to a level of 6.5% within the next 3 quarters.
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, March / březen 2012
After ten consecutive quarters of decline, the vacancy rate in the Czech Republic experienced a slight increase in the first quarter of 2012. While at the end of 2011 we had an average vacancy rate of 6.72%, at the end of Q1 2012 it was almost 50 bps higher at 7.29%. The largest proportion of available space remains in the Central Bohemian region (16.8%), in Brno (9.8%), expected to be only temporary and in Prague (8.4%). Demand For the first quarter of 2012, gross take-up reached over 127,743
m2.
Nearly 44% of the gross take-up was leased in the
Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 New Lease / Nová smlouva
Renegotiation / Renegociace
Prelease / Předpronájem
Expansion / Expanze
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, March / březen 2012
On Point • Report Title •09 May 2012 9
Průmysl a logistika Nabídka Celková nabídka moderních skladových a průmyslových prostor
díky dvěma velkým transakcím v Mladé Boleslavi. Druhým
(vyjma kanceláří a budov ve vlastnictví samotných uživatelů)
se umístilo Brno a okolí s 15 %.
dosáhla na konci první čtvrtletí roku 2012 celkem 3 927 872 m2. Nejvíc průmyslových ploch třídy A se nachází v hlavním městě Praze (42 %). Na druhém místě je brněnský región se 17 % následován Plzeňským krajem (15 %).
nejaktivnějším regionem byla Praha s 25 % všech transakcí a třetí
Největší nájemní transakcí prvního čtvrtletí 2012 byla renegociace 33 000 m2 Škody Auto v průmyslovém parku společnosti D+D Real, Škoda Parts Centrum Plazy. Druhou největší transakcí byl
Za první tři měsíce roku 2012 bylo v České republice dokončeno v rámci šesti průmyslových parků celkem 75 551 m2 nových ploch. Jde o 265% více než za stejné období minulého roku. Všechny nové budovy byly dokončeny na základě předpronájmu. Nejvíce nových ploch bylo dokončeno v Praze (38,6 %), na druhém místě se umístil Liberec (22,5 %) a třetí byl Středočeský kraj (17,4 %). Ve výstavbě s plánovaným dokončením na rok 2012 se v současné
předpronájem 22 000 m2 společnosti SAS Autosystemtechnik v industriálním parku Goodman Mladá Boleslav Plazy. Čistá realizovaná poptávka bez renegociací dosáhla za první tři měsíce roku 2012 celkem 86 000 m2 (67 % hrubé poptávky). Přibližně 60 % z tohoto objemu si pronajali výrobní společnosti. Prime Rent and Mid-point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů
době nachází přibližně 132 500 m2. V rámci této výstavby je také několik projektů, které byly započaty na spekulativní bázi, ale budou
56
10.00%
dokončeny až poté, co bude podepsána nájemní smlouva.
54
8.00%
52
Czech Industrial Supply by Region Objem průmyslových ploch podle krajů 3%
2%
0%
5%
42%
8%
15% 17%
Greater Prague South Moravia region Pilsen region Moravia-Silesia region Central Bohemia region Usti nad Labem region Pardubice region Liberec region Vysocina region Olomouc region Hradec Králové region Zlín region South Bohemia region
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, March / březen 2012
6.00%
50
4.00%
48
2.00%
46 44
2007
2008
2009
2010
Prime Annual Rent
2011
Q1 2012
0.00%
Mid-Point Yield
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, March / březen 2012
Nájemné Nejvyšší nominální nájemné je tradičně dosahováno v Praze, kde se v současnosti pohybuje mezi 3,80 až 4,50 €/m2/měsíc a v Brně 4,00 až 4,50 €/m2/měsíc. V regionech se specifickými tržními podmínkami, zejména s převažující výstavbou na míru, dosahují
Po deseti po sobě jdoucích čtvrtletích poklesu míry neobsazenosti
nájmy až 5,00 €/m2/měsíc.
došlo na začátku roku 2012 k jejímu mírnému růstu. Zatímco na konci roku 2011 byly průměrná míra neobsazenosti 6,72%,
S klesajícím počtem volných skladů dochází pozvolna ke snižování
koncem prvního čtvrtletí se vyšplhala o 50 bazických bodů výše
počtu pobídek ze strany pronajímatelů a tlaku na delší nájemní
na 7,29 %. Nejvíc volných ploch se nachází ve Středočeském kraji
smlouvy.
(16,8 %), dále dočasně v Brně a okolí (9,8 %) a v Praze (8,4 %). Poptávka Hrubá realizovaná poptávka dosáhla v prvním čtvrtletí 127 743 m2. Nejvíce, celkem 44 %, bylo pronajato ve Středočeském kraji a to
Předpověď Zrevidovali jsme předpověď vývoje míry neobsazenosti a předpokládáme, že se tato do konce roku 2012 stabilizuje na 6,5 %.
10 On Point • Prague City Report Q1 2012
Residential market Supply Construction statistics for 2011 reveal that new housing supply in Prague remained at a similar level to 2010. The number of dwellings started in new constructions amounted to 2,313 units and, thus, was only half the volume of 2009 and one third of what was supplied to the market in 2007. However, these statistics do not show the strong market sentiment that dominated the first half of the year.
economic prospects. Against worse expectations, the sales result of Q1 2012 was relatively good, though partly due to lowered margins. Development of the average interest rate Vývoj průměrné úrokové míry u hypoték 5%
Encouraged by improving sales and anticipating the impact of the announced VAT change, developers commenced to introduce a fairly large number of new projects. Yet, these projects were overall
4%
small in size, seldomly surpassing 150 apartments per phase. New investments were largely price-wise better adjusted to contemporary demand patterns. Also, new developments essentially focused on
3%
small residential floor spaces. H2 2011 saw lesser supply dynamics. Results of REAS’ market monitoring in Q1 2012 indicate renewed investment spirits, with more than 1,800 flats launched for sale. Number of dwellings started in new constructions in Prague Počet zahájených obytných jednotek v Praze 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
Source/Zdroj: Hypoindex
Pricing The price development in Q1 2012 continued the stabilizing trend that started at the end of 2011. For the second time in a row, the average price recorded positive growth, though at a insignificantly high level. The development of prices was chiefly attributable to price corrections that happened earlier and to a statistical effect rather than real increases. Since sales were mainly noted in lowprice segments, more expensive apartments remained in the market offering which in turn heaved the average price slightly up. These
2006
2007
2008
2009
2010
Jan-Nov 2011
Source/Zdroj: CZSO
Demand In terms of sales, Prague revealed a strong performance in 2011 compared to the past two years. Year on year, the sales volume noted a remarkable growth rate of 32%. However, the market offering remained high and the overall sales performance unequally affected particular projects. In other words, there are still many developers that face troubles due to unsatisfying sales levels. Homebuyers’ demand focused on apartments of the low-end market segment and relatively inexpensive units of the lower-middle market segment with smaller floor spaces, which were not available in all developments. In contrast, sales in the pricier upper-middle market segment were particularly problematic. Buyers were not willing to pay above-average prices and indebt themselves, given uncertain
two effects saw the average price balance again at around CZK 62,000 per m2, while the median was at CZK 58,000 per m2. Forecast Due to the fact that the offering still holds a large number of units that do not match current demand patterns, it can be expected that there is still room for price corrections in projects which are available for sale. At the same time, some developers were successful in introducing new supply and might continue to follow their strategy, thus putting very competitive products on the marketplace. So far, the beginning of 2012 was not as bad as expected for the market as a whole, in spite of meagre macroeconomic growth prospects. Supply and demand remained in a balance on a fairly high level, and even prices remained stable. This trend may well continue through Q2 2012, though a slight worsening of the situation in the next few months would not be unlikely. Dwelling completions for 2012 are expected to reach the 2010 level above 5,000 units
On Point • Report Title •09 May 2012 11
Rezidenční trh Nabídka Podle statistik výstavby za rok 2011 byl objem nově dokončených jednotek stejný jako v roce 2010. Počet nově zahájených jednotek v nových projektech dosáhnul hodnoty 2 313, tedy jen poloviny objemu z roku 2009 a třetiny toho, co było dodáno na trh v roce
zadlužovat se. Oproti špatným očekáváním byly prodejní výsledky v 1. čtvrtletí 2012 relativně dobré, zejména díky cenovým úpravám v neprospěch provizí.
2007. Statistiky však neodrážejí pozitivní náladu, která na trhu
Ceny Vývoj cen v 1. čtvrtletí ukázal pokračující stabilizaci, která byla
převládala v první polovině roku. Povzbuzení zlepšujícími se prodeji
nastartována na konci roku 2011. Podruhé za sebou jsme u
a v očekávání dopadu změn DPH představili na trhu developeři
průměrných cen zaznamenali růst, i když jen nepatrný. Vývoj cen
relativně velký počet nových projektů. Tyto projekty jsou ve velké
lze připisovat spíše úpravám cen, ke kterým došlo již dříve a ke
většině menší, zřídkakdy obsahující více jak 150 bytů v jedné fázi.
statistickému efektu spíše než reálnému růstu. Jelikož k prodejům
Tyto nové investiční záměry jsou lépe cenově přizpůsobeny
docházelo zejména v nižším cenovém segmentu, dražší byty
současné poptávce. Nové projekty se rovněž zaměřují na menší
zůstávají i nadále v nabídce, což má vliv na mírný nárůst
byty z hlediska celkové velikosti. V druhém pololetí nová výstavba
průměrných cen. Tyto dva efekty způsobily, že průměrná cena se
zpomalovala. Podle výsledků průzkumu trhu firmy REAS došlo v
pohybuje kolem 62 000 Kč/m2, zatímco cenový median je na
1. čtvrtletí 2012 ke zlepšení nálady na trhu a k prodeji bylo uvolněno
58 000 Kč/m2.
1 800 bytů. Poptávka Z hlediska prodejů był výkon trhu v Praze v roce 2011 lepší než v předchozích dvou letech. Meziročně jsme zaznamenali silný nárůst
Předpověď Vzhledem k tomu, že na trhu je stále velké množství neprodaných jednotek, které nesplňují očekávání současné poptávky, lze předpokládat, že u nabízených projektů je stále ještě prostor pro
prodejů o 32%. Celkový počet nabízených jednotek však zůstává
korekci cen. Někteří developeři byli úspěšní v představení nových
vysoký a celkové prodeje byly nerovnoměrně ovlivněny některými
projektů na trhu a mohou tak pokračovat ve své strategii a dodávat
projekty. Jinak řečeno je zde stále mnoho developerů, kteří mají
na trh další konkurenční produkty. Prozatím se zdá, že výsledky za
problémy kvůli neuspokojivým prodejům.
1. čtvrtletí 2012 nedopadly tak špatně, jak se původně očekávalo, a
Average gross asking price development Vývoj průměrné nabídkové ceny
Q1 2012
Q4 2011
-5%
Q3 2011
-4%
50
Q2 2011
60 Q1 2011
-3%
Q4 2010
70
Q3 2010
-2%
Q2 2010
80
Q1 2010
-1%
Q4 2009
90
Q3 2009
0%
Q2 2009
1%
100
Q1 2009
110
Source/Zdroj: REAS
Ze strany kupujících přetrvává poptávka po nižším segmentu trhu a relativně levných jednotkách nižšího středního segmentu s malými plochami, které však nejsou k dispozici ve všech projektech. Oproti tomu je prodej výše naceněných jednotek z vyššího středního segmentu trhu problematický. Vzhledem k ekonomickým předpovědím nejsou kupující ochotni platit nadprůměrné ceny a
to i přes nepříznivé makroekonomické předpovědi. Nabídka a poptávka zůstaly v rovnováze a oboje na relativně vysoké úrovni, a rovněž ceny zůstaly stabilní. Tento trend lze očekávat i ve 2. čtvrtletí, i když mírné zhoršení situace v dalších několika měsících není stále nereáalné. Celkově očekáváme pro rok 2012, že počet nově dokončených bytů dosáhne úrovně roku 2010 a překročí tak 5 000 jednotek. Number of dwellings completed vs. forecast* Počet dokončených jednotek a předpověď vývoje 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
2007
2008
2009
2010
Source: CZSO; * units in multi-dwelling buildings
2011
2012
2013
12 On Point • Prague City Report Q1 2012
Market Practice Leasing Market Practice
Obvyklé nájemní podmínky
Lease Length • The average lease length is 5 years.
Doba nájmu • Průměrná doba nájmu je 5 let.
• 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the
• U kanceláří v centru města je standardní nájemní doba 3-5 let,
outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year
na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout
break options are becoming more common
delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení
Payment Terms • Rents are quoted in € or CZK and paid quarterly in advance in either € or CZK Rental Deposit • It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee equal to 3 months rent. (office and industrial) • The Deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) • Indexation is annually in line with European CPI. Other Charges • Other charges consist of Service and energy charges. (Utilities and direct consumption are paid separately)(offices and industrial) • Other charges consist of Service charges and marketing • Costs (retail) Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives • Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions.
nájmu po 3 letech. Platební podmínky • Nájmy jsou uváděné buď v € nebo Kč a placené čtvrtletně předem buď v € nebo Kč. Záloha na nájemné • Poměrně běžná je záloha v bance ve výši nájemného na 3 měsíce (kanceláře a průmyslové nemovitosti) • Záloha může být nájemné za 3 nebo 6 měsíců složené v bance nebo bankovní záruka (maloobchod) • Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (úroveň CPI) Další poplatky • Další poplatky se skládají ze Servisních poplatků a spotřeby energií (přímá spotřeba je hrazena zvlášť) (kanceláře a průmyslové nemovitosti) • Další poplatky sestávají ze Servisních poplatků a nákladů na propagaci (maloobchod) Pojištění • Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění • Pronajímatel může nabízet i další výhody. Tyto jsou obecně ve formě nájemních prázdnin nebo příspěvkem na dovybavení interiéru.
Contacts Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic
Ondřej Novotný Head of Research Czech Republic & Slovakia Jones Lang LaSalle Czech Republic
Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland
+420 224 234 809
[email protected] www.joneslanglasalle.cz
+420 224 234 809
[email protected] www.joneslanglasalle.cz
+48 22 380 2105
[email protected] www.reas.pl
Prague City Report - Q1 2012 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.com
The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects, based in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors.
www.reas.pl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.
