Prague City Report 3 3 Q3

Prague City Report 3

3

Q3

Prague City Report – Q3 2014

Economy/Investment Economy (based on Oxford Economics) The outlook for the Czech economy remains strong over the

which changed hands in July as part of a larger, cross-border Panattoni portfolio.

short term. Survey data points to solid growth in Q3. Despite that,

The largest office transaction of the third quarter was the sale of

however, the forecast for GDP growth in 2014 has been revised

River Gardens I, a recent development in Prague 8 which

down from the original 2.6% to 2.5%. The suprising y-o-y decline

changed hands between 2 Slovak firms, the developer HB

of industrial production in August by 5.2% after growing by 8.6%

Reavis and investor IAD Investments. The property sold for

in July coincided with a significant deceleration in Czech

approximately €50 million.

manufacturing export growth and weak industrial production in Germany. One of the main drags on GDP growth this year remains unemployment which is hurting household disposable income and consumption. It is forecasted to fall decisively only when GDP growth approaches 3% y-o-y, which is unlikely to happen before 2015.

A similar volume was also recorded for the largest High Street/CBD sale of the quarter, where the mixed-use, Wenceslas square development known as ‘Diamant Building’, was acquired by GLL. Going forward, the outlook for the market is positive with a significant amount of large volume transactions scheduled to

Investment Market

close in Q4 2014 and an even greater amount scheduled to

In the third quarter of 2014, the Czech real estate investment

exchange in early 2015. We are registering continuous interest in

market has continued to fulfil initial predictions and is presently on-track to become the second most active year in history,

prime product across the sectors and across CEE; we expect that interest will focus not only on large industrial portfolios but

behind the pre-crisis year of 2007.

also on retail (high street and shopping centres) in late 2014 and

Considering those transactions at advanced stages of

interest of traditional sector investors, with investment volumes

negotiations and signed deals scheduled to close in Q4 2014 (including the VGP portfolio sale for €523 million which has frequently and incorrectly been attributed to Q3 figures), we predict total investment volumes to exceed €2 billion for the full year. Excluding the VGP sale, which is scheduled for closing in Q4 2014, total investment volumes in Q3 2014 amounted to

early 2015. The prime office sector will continue to attract the largely dependent on the availability of prime product. Over the forthcoming quarters we expect the core-plus segment to follow the prime end of the market, where the continuing weight of capital and yield compression will lead to improved liquidity for core-plus and secondary property. Our views on prime office yields are at 6.00% (heading sub

approximately €336.5 million.

6.00%), prime logistics are at 7.00%, whilst prime retail yields are

Even without the VGP portfolio, logistics and industrial was still

We expect continuous yield compression over the next 12

the most active sector and main driver of investment volumes. The logistics and industrial sector recorded more than €173 million over 6 individual transactions ranging from €6 million to almost €100 million. This demonstrates the depth and liquidity of the current investment market. It also illustrates how smaller and domestic investors are following the example set by large international investors. The largest transaction of the quarter was the long-awaited sale of Heitman’s Rudná Business Park for an undisclosed amount to Prologis. This was followed by another logistics transaction closed between Logicor (the industrial platform owned by another North American investment giant, Blackstone) and Panattoni; namely the property known as Panattoni Park Prague Airport

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved

expected to re-benchmark in 2014 at significantly below 6.00%. months. Prime Yields

Výnosy z nejlepších nemovitostí

Sector

Yield (%)

Changes on previous quarter

Sektor

Výnos (%)

Změna oproti předchozímu čtvrtletí

Offices Kanceláře Shopping Centres Nákupní centra High Street Nákupní třídy Warehouses Sklady

6.00 - 6.25



6.00 - 6.25



5.00 - 5.25



7.00 - 7.25



Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014

2


Ekonomika/Investice Ekonomika (na základě Oxford Economics) V krátkodobém horizontu zůstává výhled pro českou ekonomiku pozitivní. Data poukazují především na solidní ekonomický růst ve 3. čtvrtletí. I přesto byla revidována předpověď růstu HDP pro letošní rok z původních 2,6 % na 2,5 %. Po červencovém

Největší transakcí na trhu kancelářských nemovitostí byl prodej nedávno dokončené administrativní budovy River Garden I na Praze 8, kterou od slovenského developera HB Reavis koupil rovněž slovenský investor IAD Investments. Nemovitost byla prodána přibližně za 50 milionů eur.

meziročním nárůstu průmyslové produkce o 8,6 % došlo

Největší transakce uzavřená v rámci high street/CBD trhu,

k překvapivému srpnovému poklesu o 5,2 %. Pokles byl dán

dosáhla přibližně stejného investičního objeu. Prodán byl

především značným zpomalením růstu českého průmyslového

multifunkční projekt na Václavském náměstí známý jako

exportu a slabé průmyslové produkci v Německu. Jednou

“Diamant”, který koupila společnost GLL.

z hlavních brzd růstu HDP zůstává nezaměstnanost, která negativně ovlivňuje disponibilní důchod domácností i jejich spotřebu. Podle předpovědi by měla nezaměstnanost výrazněji poklesnout pouze pokud meziroční růst HDP dosáhne 3 %, což není dříve než v roce 2015 pravděpodobné.

I do budoucna je výhled investičního trhu pozitivní, jelikož je zde stále velké množství transakcí, které by měly být uzavřeny ve 4. čtvrtletí a dokonce ještě větší množství transakcí, jejichž uzavření je plánováno na začátek roku 2015. Stále registrujeme nepřetržitý zájem o prime produkty napříč všemi sektory i napříč

Trh realitních investic

celou střední Evropou. Rovněž očekáváme, že koncem roku

Trh realitních investic naplnil ve 3. čtvrtletí původní očekávání a

industriální portfolia, ale rovněž o retail, a to jak v rámci

trh tak směřuje i nadále k tomu stát se co do objemu investic druhým nejúspěšnějším rokem, po předkrizovém roce 2007.

2014 a začátkem roku 2015 bude zájem nejen o velká nákupních tříd tak nákupních center. Sektor nejlepších kancelářských nemovitostí bude i nadále přitahovat zájem

Bereme-li v úvahu transakce v pokročilém stádiu jednání, jejichž

tradičních investorů s tím, že investiční objemy budou značně

uzavření je plánováno na 4. čtvrtletí (včetně prodeje VGP

závislé na dostupnosti prime produktů.

portfolia za 523 mil eur, který je často nesprávně zařazován do 3.

V následujících čtvrtletích očekáváme, že core plus segment

čtvrtletí), můžeme očekávat, že celkový objem investic přesáhne v roce 2014 dvě miliardy eur.

bude postupně následovat vývoj na trhu prime produktů. Pokračující přiliv kapitálu a jeho narůstající objem doprovázený

Nepočítáme-li prodej portfolia VGP, který by měl být dokončen až

postupným poklesem yieldů povede k zlepšující se likviditě právě

ve 4. čtvrtletí, dosáhl celkový objem realitních investic ve

core plus produktů a postupně i secondary produktů.

3. čtvrtletí 2014 přibližně 336,5 milionů eur.

V následujících 12-ti měsících očekáváme souvislý tlak na

I bez prodeje VGP portfolia byl sektor logistiky a skladových

snižování výnosů. Dle našeho názoru dosahují v současnosti

nemovitostí nejaktivnějším segmentem a hlavní hnací silou

výnosy z nejlepších kanceláří 6,00 % (s dalším možným

investičních objemů. Tento sektor zaznamenal nákupy v objemu

poklesem) a z nejlepších industriálních nemovitostí 7,00 %.

více jak 173 milionů eur v rámci 6 individuálních transakcí

Výnosy z nejlepších maloobchodních nemovitostí se v roce 2014

v rozmezí 6 až téměř 100 milionů eur, což demonstruje hloubku a

dostanou díky chystaným transakcím výrazně pod 6,00 %.

likviditu současného trhu realitních investic. Je patrné jak menší a domácí investoři následují příkladu zahraničních investorů.

Czech Investment Volumes (in mil EUR) / Objem investic v ČR (v mil EUR) 1,200

Největší transakcí 3.čtvrt. byl dlouho očekávaný prodej Business

1,000

parku Rudná, který koupil Prologis od společnosti Heitman. Další

800

významná transakce na trhu průmyslových nemovitostí byla

600

uzavřena mezi Panattoni a Logicor (industriální platforma vlastněná dalším severoamerickým gigantem – společností Blackstone), která koupila v červenci od prvně jmenované nemovitost známou jako Panattoni Park Prague Airport. Prodej byl součástí většího zahraničního prodeje Panattoni portfolia.


400 200 0 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014

3


Office Market Supply

leases were strongest in Prague 8 (31.5% of net take-up in

Following a strong second quarter, with completions exceeding 73,000 m2, no new office buildings were completed within the

Prague) and Prague 1 (30.5%). Gross Take-up (m2)

Prague office market in Q3 2014.

Hrubý objem pronájmů v m2

350 300

Currently, there is almost 290,000 m2 of office space under

250

construction. Out of this number, approximately 70,300 m2 is scheduled for completion during Q4. Altogether, approximately 147,000 m2 of office space should be completed in 2014,

200 150 100

representing a ca. 88% increase in comparison to last year’s

50

volume and the strongest result since 2009.

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

The share of A class projects stood at 67%. Top quality projects on the market, i.e. AAA class buildings, reached approximately

2013 Q1-Q3 2014

Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, October / říjen 2014

9% of the total stock, calculated in square meters, and 3% based on the number of buildings.

Vacancy

Total Stock (m2) Celkový objem kancelářských ploch v m2

As predicted, the vacancy rate has decreased. Thanks to zero completions in Q3 2014, the market absorbed some vacant

3,000

space and the vacancy rate in Prague declined by 58 basis

2,500

points to its current 14.04%. A bigger hike of vacancy is expected in the three upcoming quarters with the completion of more,

2,000

mainly speculative projects on the market. In Q3, the lowest

1,500

vacancy rate remained in the biggest office district of Prague 4

1,000

(6.3%), followed by Prague 10 (7.3%) and Prague 3 (11.9%).

500

Conversely, the largest share of available space remained in Prague 7 (26.6%) and Prague 9 (24.4%).

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Q3 2014

Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, October / říjen 2014

Rents Due to strong competition, the perception of the highest achievable rents in Prague registered a mild drop over the last 12

Demand

months. During Q3 2014, prime headline rents in the city centre

In Q3 2014, we have recorded very strong demand. Despite the

remained stable in the range of €18.5 – 19.5 m2 / month. Inner

generally weaker third quarter results, Q3 gross take-up reached

city rents were at €15.0 – 16.0 m2 / month in Pankrác (Prague 4)

92,445 m2 which represents q-o-q and y-o-y increases of 54%

and at €15.0 – 17.0 m2 / month in Smíchov (Prague 5) and Karlín

and 76% respectively. Such a result has been possible largely

– Florenc (Prague 8). Rents in the Outer City remained at €13.0

thanks to the large renegotiations of Česká Pojišťovna in CPI’s

– 14.5 m² / month.

premises in Pankrác which exceeded 32,000

m2 .

In Q3, we have

therefore recorded an increase in the share of renegotiations as approximately 55.7% of all transactions were renewals of contracts. The majority of leases in Q3 2014 were signed by insurance companies (34.9% of all transactions, but again strongly influenced by the ČP deal), followed by manufacturing companies (14.6%) and professional services (14.5%). New


Net Absorption and Forecast In Q3, the Prague office market absorbed 17,149 m2 of office space. After a negative result from the first quarter, net absorption returned to positive figures. Between Q1 – Q3 2014, absorption reached ca. 35,000 m2. We expect net absorption to remain positive and to reach ca. 45,000 – 55,000 m2 in 2014. 4


Kancelářský trh Objem ploch a nová nabídka

Neobsazenost

Po silném 2. čtvrtletí, kdy bylo dokončeno více jak 73 000 m2,

Míra neobsazenosti podle očekávání poklesla. Díky tomu, že ve

nebyla ve 3. čtvrtletí v Praze dokončena žádná kancelářská

3. čtvrtletí nebyla dokončena žádná kancelářská budova trh

budova.

absorboval volné místo a míra neobsazenosti klesla o 58 bazických bodů na současných 14,04 %. K většímu nárůstu

V současné době je ve výstavbě téměř 290 000 m2 kanceláří.

neobsazenosti by podle očekávání mělo dojít v následujících

Z nich by mělo být přibližně 70 300 m2 dokončeno v průběhu 4. čtvrtletí. Celkově by tak v roce 2014 mělo být dokončeno cca 147 000 m2, což představuje meziroční nárůst přibližně o 88 % a nejvyšší novou nabídku od roku 2009.

třech čtvrtletích, a to kvůli většímu množství nových, zejména spekulativních, projektů, které mají být dokončeny. Nejnižší míra neobsazenosti zůstala v největším kancelářském distriktu v Praze 4 (6,3 %), dále potom v Praze 10 (6,6 %) a Praze 3

Podíl kanceláří třídy A dosahuje 67 %. Nejlepší budovy na trhu tj.

(11,9 %). Naopak největší podíl volných kancelářských ploch

budovy třídy AAA představují přibližně 9 % z celkového objemu

zůstává i nadále v Praze 7 (26,6 %) a v Praze 9 (24,4 %).

kanceláří a přibližně 3 % z celkového počtu moderních kancelářských budov v Praze.

Cena pronájmů

Vacancy and Prime Rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory

V důsledku silné konkurence jsme v posledních 12-ti měsících zaznamenali mírný pokles nejvyššího dosahovaného nájemného.

24

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

23 22 21 20 19 18 17 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Q3 2014

Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory €/m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014

Ve 3. čtvrtletí zůstalo nejvyšší dosahované nájemné v rozmezí 18,5 – 19,5 €/m2/měsíc. Ve vnitřním městě jsou nájmy na úrovni: na Pankráci (Praha 4) na úrovni 15 – 16 €, na Smíchově (Praha 5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni 15 – 17 €. Ve vnějším městě zůstávají v rozmezí 13 – 14,5 €/m2/měsíc. Čistá absorpce ploch a předpověď Ve 2. čtvrtletí absorboval pražský kancelářský trh 17 149 m2 kancelářských ploch. Po negativním výsledku z 1. čtvrtletí se čistá absorpce ploch vrátila do kladných čísel. Za první tři čtvrtletí roku 2014 dosáhla přibližně 35 000 m2. Očekáváme, že i nadále zůstane absorpce kladná. V roce 2014 by mohla dosáhnout cca

Poptávka Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali silnou poptávku. I přes obecně slabší výsledky třetích čtvrtletí, dosáhla hrubá realizovaná poptávka ve 3. čtvrtletí 92 445 m2, což představuje jak mezičtvrtletní, tak meziroční nárůst o 54 %, respektive o 76 %.

45 000 – 55 000 m2.acancy Forecast 22% 20% 18% 16% 14%

České Pojišťovny ve dvou budovách CPI na Pankráci, které

12%

přesáhly 32 000 m2. Ve 3. čtvrtletí jsme tudíž zaznamenali nárůst

10%

transakcí. Většina smluv byla podepsána společnostmi z oblasti pojišťovnictví (34,9 % z celkového objemu, což bylo silně ovlivněno renegociacemi České Pojišťovny), výrobními firmami (14,6 %) a poradenskými společnostmi (14,5 %).


Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 Q4-12 Q1-13 Q2-13 Q3-13 Q4-13 Q1-14 Q2-14 Q3-14 Q4-14 (f) Q1-15 (f) Q2-15 (f) Q3-15 (f) Q4-15 (f)

Tento dobrý výsledek byl umožněn zejména renegociacemi

renegociací, které tvořily přibližně 55,7 % z celkového objemu

Psazenosti

Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/Optimistická předpověď Pesimistic forecast/Pesimistická předpověď Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014

5


Retail Market For the remainder of this year and during 2015, we expect ca. 49,400 m2 of new shopping centres and 42,600 m2 in retail parks

Supply In Q3, we registered the opening of a small retail park in Mohelnice, operating under the brand name “Vendo Park”. This park with approximately 4,000 m2 of leasable area was developed by TREI Real Estate. A larger amount of retail space should be delivered in the last quarter of 2014 when shopping cente Quadrio in Prague and OC Frýda in Frýdek Místek will open. The highest shopping centre density of 1,440 m2 per thousand inhabitants is currently in Teplice. This is followed by Liberec where the shopping centre density also exceeds 1,400 m2 per thousand inhabitants. Existing Shopping Centre Stock per Capita – City Level Hustota nákupních center v m2 na tisíc obyvatel v městech ČR

to be delivered to the Czech retail market. The major schemes to be opened are: CTP Retail Park Brno (35,000 m2), Crestyl’s Central Kladno (26,000 m2) and OC Frýda (15,000 m2) by TK Development. New additions are also about to be delivered to Prague’s city centre. Along the high street, CPI’s mix-used project, Quadrio, situated at Vladislavova/Spálená, is expected to add an additional ca. 8,500 m2 of retail space to Prague’s city centre. Quadrio will open at the end of October. Over the last few years, we have seen a gradual change in regional retail space distribution in the Czech Republic. While in 2000 the market was dominated by Prague and regional cities with population’s exceeding 100,000 inhabitants (recording a ca. 65% share of the total retail stock), the current stock and supply is more in favour of smaller regional cities. As the larger cities

Teplice Liberec Zlín Olomouc Plzeň Hradec Králové Karlovy Vary Brno České Budějovice Opava Ostrava Jihlava Praha Ústí nad Labem Kladno Pardubice Děčín Karviná Most Frýdek-Místek Havířov

become more saturated, new opportunities are opening for cities with less than 50,000 inhabitants, whose importance and share on total stock is growing. Demand The Czech Republic remains the 2nd most sought after market in CEE after Poland. It registers a healthy retail demand, which is focused on Prague, its high street and the best performing shopping centres with proven track records. For the vast majority of new markets entries, franchising remains the preferred business model. The number of retailers having opened direct operations remained limited to brands such as Tosca Blu and Gerry Weber, just to mention a few. Franchising remains attractive for smaller concepts as it requires a lower initial input of 0

200

400

Existing

600

800

1000 1200 1400 1600

Under construction

Source/Zdroj: JLL, September / září 2014

Currently, there is more than 110,000 m2 of retail space under construction, predominantly in shopping centres and retail parks. The largest portion of space is being prepared in the South Moravian region (36% of the total space under construction), Prague (26%) and the Central Bohemian region (25%). Despite the new completions planned for 2014 and 2015, the development pipeline remains constrained. With the exception of Prague and some regional cities, such as Brno, new larger projects are scarce.


capital. The Golden Cross and Pařížská Street remain high on retailers’ shopping lists, whether already established or entering the market. Retailers are actively monitoring Na Příkopě or the lower part of Václavské Náměstí for the mainstream brands whilst the luxury brands remain faithful to Pařížská. Rents Prime shopping centre rents in Prague remain at a level of €95 m2 / month (for a 100 m2 unit). Prime High street rents in Prague are stable at a level of €180 m2 / month. However, demand levels, combined with an undersupply of suitable space, are in favour of a rental increase.

6


Trh maloobchodních ploch Nabídka

Mezi největší projekty, které by měly být otevřeny, patří: CTP

Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali otevření menšího retail parku v Mohelnici spadajícího do sítě Vendo Parků. Tento retail park s pronajímatelnou plochou cca 4 000 m2 byl postaven společností TREI Real Estate. Větší objem nově dokončených ploch očekáváme v následujícím čtvrtletí, kdy budou otevřeny nákupní centra Quadrio v Praze a OC Frýda ve Frýdku Místku. Největší hustota nákupních center v přepočtu na obyvatele je v současnosti v Teplicích, kde hustota dosahuje 1 440

m2

na tisíc

Retail Park Brno (35 000 m2), Central Kladno (26 000 m2) společnosti Crestyl a OC Frýda (15 000 m2) společnosti TK Development. Nové projekty budou dokončeny také v centru Prahy. Poblíž obchodních ulic bude otevřen multifunkční projekt Quadrio společnosti CPI situovaný mezi ulicemi Vladislavova a Spálená, který do centra Prahy přidá dalších cca 8 500 m2 retailových ploch. Otevření Quadria je plánováno na konec října.

obyvatel. Teplice jsou následovány Libercem, kde hustota nákupních center rovněž přesahuje 1 400 m2 na tisíc obyvatel. Regional distribution of Retail Space in the Czech Republic Regionální rozdělení retailových ploch v ČR

V průběhu posledních let jsme zaznamenali postupnou změnu rozložení maloobchodních ploch v České republice. Zatímco v roce 2000 dominovala trhu Praha a regionální města s populací přesahující 100 000 obyvatel (představující cca 65 % z celkové nabídky maloobchodních ploch), je současné rozložení spíše ve

2013 + under construc…

prospěch menších regionálních měst. S postupnou saturací větších měst se nové možnosti otevírají pro menší města s méně jak 50 000 obyvately, jejichž důležitost a podíl na celkové

2013

maloobchodní nabídce narůstá. Poptávka

2010

Česká republika zůstává 2. nejvyhledávanějším trhem ve Střední Evropě hned po Polsku. Zaznamenává zdravou maloobchodní

2005

poptávku, která se soustředí zejména na Prahu, její obchodní třídy a přední nákupní centra s ověřenými výsledky. Pro valnou většinu nově příchozích obchodníků zůstává preferovaným

2000

obchodním modelem franšízing. Počet obchodníků, kteří otevřeli 0%

20%

40%

60%

80%

100%

své obchody napřímo, zůstává omezený na značky jako např. Tosca Blu nebo Gerry Weber. Franšízing je naopak atraktivní

Cities <50 000

Cities 50 000 - 100 000

Cities >100 000 Prague excluded

Prague

Source/Zdroj: JLL, Setpember / září 2014

V současné době je ve výstavbě více jak 110 000 m2 obchodních ploch s převahou nákupních center a retail parků. Největší část maloobchodních ploch se připravuje v Jihomoravském kraji (36 % z celkové maloobchodní výstavby), v Praze (26 %) a Středočeském kraji (25 %). I přes plánované projekty pro rok 2014 a 2015, zůstává plánovaná nabídka omezená. S výjimkou

zejména pro menší koncepty, jelikož nevyžaduje tak velký počáteční vklad. Tzv. Zlatý kříž (lokalita mezi Muzeem, Můstkem a Náměstím Republiky) a ulice Pařížská zůstávají v hledáčku zavedených i nově příchozích maloobchodníků. Ti aktivně monitorují ulici Na Příkopě a spodní část Václavského náměstí pro mainstreamové značky, zatímco ty luxusní zůstávají věrné ulici Pařížská. Nájemné

Prahy a dalších regionálních měst jako např. Brno jsou větší

Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze zůstává na

plánované projekty spíše výjimečné.

úrovni 95 €/m2/měsíc (za 100 m2 jednotku). U prvotřídních obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni

Do konce roku 2014 a v průběhu roku 2015 očekáváme

180 €/m2/měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou

dokončení 49 400 m2 nákupních center a 42 600 m2 retail parků.

nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného.


7


Industrial Market Supply

decreased to 7.5% (-53 bps q-o-q and -98 bps y-o-y), the lowest

The total, modern, A-class industrial stock (owned by developers and investors) in the Czech Republic reached 4.79 million m2 at the end of Q3 2014. Strong construction activity also continued in the third quarter when new completions amounted to 103,500 m2, out of which, 66% were let at the time of completion. For the first three quarters of 2014, new supply reached almost 278,300 m2, which is 20% stronger than the same period in the record year of 2013. The market is still driven by non-speculative construction,

rate in the last eight quarters. In Greater Prague, vacancy declined even more sharply, from 8.1% in Q2 to 6.4% in Q3. On annual terms, the decrease is 356 bps. It is the lowest recorded vacancy rate in Prague in the last nine years. In Brno, the vacancy rate is currently stable at 7.5%. After an increase in Q2, vacancy in the Pilsen region slightly decreased to 6.7%. Demand

although the number of speculatively built spaces is increasing.

Q3 2014 was one of the strongest quarter in the market’s history

Out of all of the premises delivered between January and

in take-up terms. Gross take-up, which includes renegotiations,

October 2014, ca. 80% were leased prior to completion.

amounted to 357,200 m2. This is up 39% on Q2 levels and a 31%

The highest levels of completions were delivered to the Greater Prague area with a 26% share of the total, followed closely by Central Bohemia and the Pilsen regions.The largest new delivery in Q3 2014 includes the fourth building of D+D Park Kosmonosy

increase on the same period of last year. The highest leasing activity was registered in Prague and the Pilsen region. Prague also recorded the largest transaction of the quarter; when almost 30,000 m2 were pre-let to Červa in Prologis Park Prague Airport. Net take-up reached 219,100 m2 and surpassed the last quarter

with 26,000 m2, partially let to Škoda Auto. In Q3 2014, space under construction increased to over 221,300 m2. Approximately 35,000 m2 of this space is due in Q4 2014.

results by a robust 72%. Year-on-year it rose by 20%. The highest share of Q3 net take-up was accounted for by retail and wholesale companies who leased nearly 35% of the total volume.

The rest will be delivered during the first nine months of 2015. Almost 83% of the projects are being built non-speculatively. One

During Q1 – Q3 2014, gross take-up reached 875,200 m2 and is

of the few speculative projects is the first building of Prologis

approximately 13% higher in comparison to the same period of

Park Prague Airport (29,900 m2).

last year. Therefore, we expect that 2014 is set to attack last year’s record take-up of 1,176 million m2.

Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR m2 140,000

Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014

m2 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014

Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, October / říjen 2014

The largest project under construction is a new warehouse for Amazon which is being built near to Prague Airport and will comprise ca.100,000 m2. In Q3 2014, the vacancy rate in the Czech Republic registered a decrease, both at a country level and in Prague. Pushed by strong take-up, the average vacancy rate for the country


New Lease / Nová smlouva

Prelease / Předpronájem

Expansion / Expanze

Renegotiation / Renegociace

Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, October / říjen 2014

Rents In Q3 2014, prime headline rents in Prague remained stable at €3.80 - 4.25 m2 / month. Prime rents in the Brno region are also stable at €3.90 - 4.25 m2 / month.

8


Trh průmyslových a logistických parků Nabídka

v Praze, kde z červnových 8,1 % klesla na současných 6,4 %.

Celkový objem skladových a průmyslových prostor třídy A určených k pronájmu v České republice dosáhl na konci 3.čtvrt. 4 790 000 m2. Také v Q3 pokračovala velká stavební aktivita a nově bylo uvedeno na trh 103 500 m2, z čehož 66% bylo v době dokončení pronajato. Za první tři čtvrtletí letošního roku bylo postaveno 278 300 m2, což ve srovnání se stejným obdobím zatím rekordního roku 2013 představuje nárůst o 20 %. Na trhu

Oproti Q3 2013 je pokles ještě výraznější, o 356 b.b. Jedná se o nejnižší míru neobsazenosti, která byla za posledních devět let v Praze zaznamenána. V Brně a okolí zůstala neobsazenost na úrovni 7,5 %. V Plzeňském kraji došlo po zvýšení, které proběhlo v Q2, k jejímu mírnému poklesu na 6,7 %. Poptávka

nadále převládá výstavba na základě předpronájmu, ikdyž objem

Uplynulé čtvrtletí zaznamenalo jednu z nejvyšších realizovaných

spekulativní výstavby pozvolna roste. Od ledna do října 2014

poptávek v historii českého trhu skladových prostor. Hrubá

bylo z celkové nové nabídky 80 % pronajato před dokončením.

realizovaná poptávka, která zahrnuje renegociace, dosáhla v Q3

Nejvíc ploch bylo ve třetím kvartále dokončeno v Praze (26%). V těsném závěsu následují Středočeský a Plzeňský kraj. Největším dokončeným projektem 3. čtvrtletí je čtvrtá budova logisticko-výrobního areálu, D+D Park Kosmonosy. Část haly, která celkově nabízí 26 000 m2, si pronajala Škoda Auto. Současný objem ploch ve výstavbě vzrostl na 221 300 m2. Z toho přibližně 35 000 m2 bude dodáno na trh v posledním čtvrtletí 2014 a zbylé prostory budou postupně dokončeny v prvních devíti měsících následujícího roku. Téměř 83 % ploch ve výstavbě se staví pro konkrétního nájemce. Jedním z mála oficiálně oznámených spekulativních projektů je první budova Prologis Parku Prague Airport se skladovou plochou 29 900 m2.

4%

3%

39% 8%

14% 16%

srovnání s předchozím kvartálem. Meziročně se poptávka zvedla o 31 %. Nejvíce prostor se pronajalo v Praze a Plzeňském kraji. Praha si také připsala největší transakci uplynulého čtvrtletí. Společnost Červa podepsala předpronájem cca 30 000 m2 v Prologis Parku Prague Airport. Čistá realizovaná poptávka se vyšplhala na 219 000 m2a překonala tak předchozí čtvrtletí o výrazných 72 %. Meziročně vzrostla o 20 %. Nejvyšší podíl na čisté realizované poptávce připadá maloobchodním a velkoobchodním firmám, které si pronajaly 35 % z celkového objemu pronájmů. Za prvních devět měsíců roku 2014 bylo v ČR celkem pronajato 875 000 m2, což je zhruba o 13 % více než v minulém roce.

Czech Industrial Supply by Region Objem skladových ploch podle krajů 2% 1%

2014 objemu 357 200 m2, což představuje 39 % nárůst ve

Z tohoto důvodu se očekává, že rok 2014 pravděpodobně atakuje loňský rekordní výsledek 1.176 milionů m2. Greater Prague Brno region Pilsen region Ostrava region Central Bohemia region Ústí nad Labem region Liberec region Pardubice region Olomouc region Vysočina region Hradec Králové region Zlín region South Bohemia region

Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, October/ říjen 2014

Prime Rent and Mid-Point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0%

60 € 55 € 50 € 45 € 40 € 35 € 2009

Míra neobsazenosti poklesla v průběhu Q3 2014 jak v ČR, tak i v Praze. Podporovaná silnou poptávkou, se neobsazenost v ČR

2011

2012

2013

Q3 2014

Prime Annual Rent / Roční nejvyšší nominální nájemné Mid-Point Yield / Střední hodnota výnosu

Největším projektem ve výstavbě je hala pro Amazon u pražského letiště, která po dokončení nabídne cca 100 000 m2.

2010


Nájemné

snížila mezičtvrtletně o 53 bazických bodů na 7,5 %. Meziročně

V průběhu 3. čtvrtletí 2014 zůstalo nominální nájemné za

poklesla o 98 b.b. a dosáhla nejnižší úroveň za posledních osm

nejkvalitnější prostory v Praze na 3,80 – 4,25 €/m2/měsíc a

čtvrtletí. Ještě k výraznějšímu poklesu neobsazenosti došlo

v Brně na 3,90 – 4,25 €/m2/měsíc.


9


Residential Market Supply

Record low interest rates for mortgages in the past few years

In H1 2014, a total of 1,653 apartments in 33 projects were commenced in Prague. This represents an approximate 9% increase compared to the same period of 2013. Comparing this to the very high sales volumes, we believe that the development pipeline is still rather conservative, but reflects the fact that the economy is still in a recovery period. From a location perspective, the strongest supply was once again recorded in Prague 10 and Prague 9. These 2 markets combined recorded more than a 60% share of the total volume of commenced units. There are currently more than 6,300 apartments under construction in Prague, with completion expected mainly in 2014 and 2015. Once again, Prague 10 and Prague 9 dominate these statistics with 51% of all apartments under construction being located in these two districts. Apartment Construction in Prague

Výstavba bytů v Praze

total, 2,768 units were sold in new apartment buildings and villa houses in the first half of 2014. This represents an increase compared to the first, as well as the second half of the previous year. Since mid-2012, more than 2,500 units were sold in new developments in Prague in every half year period. Volume of Granted Mortgages (in ths CZK) Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (v tis. Kč) 20,000,000 18,000,000 16,000,000 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 2007/1 2007/6 2007/11 2008/4 2008/9 2009/2 2009/7 2009/12 2010/5 2010/10 2011/03 2011/08 2012/01 2012/06 2012/11 2013/04 2013/09 2014/02 2014/07

5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0

were mirrored by increasing sales on the residential market. In

Source/Zdroj: Fincentrum Hypoindex, October / říjen 2014

The majority of apartments were sold in relatively cheap projects, located mainly on the outskirts of Prague, such as Horní Měcholupy (Prague 10), Hrdlořezy, Kyje (both Prague 9), Stodůlky and Hlubočepy (Prague 5). The dominance of the 2010

2011 2012 2013 Completed apartments / Dokončené byty Commenced apartments / Zahájené byty

2014 F


In H1 2014, we have recorded the completion of 1,322 units in apartment buildings and villa houses in Prague. Compared to the previous year, this is a decrease of 12%. In 2014, we expect over 4,400 apartments to be completed. Sales and loan market In H1 2014, the mortgage market continued its strong results. According to Fincentrum Hypoindex, a total of ca. CZK 109.96 billion of mortgages has been granted to households between Q1 and Q3 2014. Compared to the same period of 2013, this represents a 4.4% decrease. From the perspective of the total number of granted mortgage loans, Fincentrum Hypoindex

outskirt locations has been apparent for the past few quarters and is driven by the current major development spots of the largest local developers. Price levels At the end of H1 2014, the average price of available apartments in new apartment buildings and villa housing developments in Prague was at ca. CZK 49,424 per m2 (excl. VAT). This represents a 3.7% decrease in comparison to 2013. Overall, pricing has been very stable for the last 3 years. The price development in particular districts is also relatively stable. Over the past six months we have recorded an increase of average price levels for available apartments in Prague 4 and Prague 5 in the range of 5% – 6%. On the other hand, we have recorded a decrease of average prices in Prague 7.

recorded a 7% decline. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved

10


Rezidenční trh Nabídka

Rekordně nízké hypoteční úroky v posledních letech se odrazily

V prvním pololetí 2014 bylo v Praze zahájeno pouze 1 653 bytových jednotek v rámci 33 projektů, což představuje cca 9% nárůst ve srovnání se stejným obdobím roku 2013. V porovnání s vysokými prodeji nových bytů zůstává výstavba stále relativně konzervativní, částečně i proto, že ekonomika se zatím nachází ve fázi zotavování. Z pohledu lokality byla většina zahájených bytů zaznamenána v Praze 10 a Praze 9. Tyto dvě lokality se na celkovém objemu zahájené výstavby podílely více jak 60 %.

ve zvýšení prodeje nových bytů. Celkově bylo v průběhu 1. pololetí prodáno 2 768 bytových jednotek v bytových domech a viladomech. Tento výsledek tak představuje nárůst jak oproti prodejům v prvním pololetí tak i ve druhém pololetí 2013. Od poloviny roku 2012 tak na pražském trhu nebylo za jednotlivá pololetí prodáno méně než 2 500 bytových jednotek. Volume of Sold Apartments 4,500

V současné době je v Praze ve výstavbě více jak 6 300 bytových

4,000

jednotek, jejichž dokončení je očekáváno zejména v letech 2014

3,500

a 2015. Praha 10 a Praha 9 opět dominují těmto statistikám,

3,000

jelikož téměř 51 % ze všech bytových jednotek, které jsou ve

2,500

výstavbě, je lokalizováno právě v těchto distriktech.

2,000

Average Pricing in Prague

Průměrné ceny v Praze

Objem prodaných bytů

1,500 1,000

Prague 10

500

Prague 9

0

Prague 8 Prague 7 Prague 6


Prague 5

Většina prodaných bytů se nacházela v relativně levných

Prague 4

projektech umístěných především na okraji Prahy, v lokalitách

Prague 3

jakými jsou Horní Měcholupy (Praha 10), Hrdlořezy, Kyje (oboje

Prague 2

Praha 9), Stodůlky a Hlubočepy (oboje Praha 5). Dominance

Prague 1

těchto lokalit na krajích města je patrná v posledních několika

0 50,000 100,000 150,000 200,000 Average price in Prague / Průměrná cena v Praze Average price in districts / Průměrná cena v pražských obvodech

čtvrtletích a je dána umístěním současných významných rozvojových oblastí vlastněných největšími tuzemskými developery.


V první polovině 2014 bylo v Praze dokončeno přibližně 1 322 bytových jednotek v rámci bytových domů a viladomů. Toto číslo představuje 12% pokles ve srovnání s loňským rokem. V roce 2014 očekáváme dokončení více jak 4 400 bytů.

Ceny Na konci prvního poleletí letošního roku dosahovala v Praze průměrná cena volných bytů v bytových domech a viladomech přibližně 49 424 Kč/m2 (bez DPH), což představuje pokles o pouhé 3,7 % oproti roku 2013. Cena je tak v posledních letech

Prodeje a hypoteční trh Hypoteční trh v prvním pololetí 2014 zůstal i nadále velice silný. Podle Fincentrum Hypoindex dosáhl celkový objem nových poskytnutých hypoték v prvních třech čtvrtletích 2014 výše 109,96 miliard Kč. To představuje meziroční pokles o 4,4 %. Z hlediska počtu vydaných hypoték pak došlo za stejné období dle dat Fincentrum Hypoindex k poklesu o 7%. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved

relativně stabilní. Rovněž vývoj cen v jednotlivých městských distriktech je víceméně stabilní. V posledních šesti měsících jsme zaznamenali nárůst průměrných cen nabízených nových bytů na Praze 4 a Praze 5 (šlo o nárůst o 5 – 6 %). Naopak k poklesu průměrných cen došlo například na Praze 7.

11


Market Practice Leasing Market Practice

Obvyklé nájemní podmínky

Lease Length

Doba nájmu









Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer

standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých

leases can be agreed. 3 year break options are becoming more

případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává

common, mainly in case of renegotiations.

možnost přerušení nájmu po 3 letech, zejména v případě renegociací.

Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5 years.



Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností prodloužení o

Longer leases are common for big size retailers. Break options are

dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté u větších jednotek.

becoming more common especially in the secondary locations.

Standardem se stává možnost přerušení nájmu, a to zejména

Industrial - The average lease length is 5 years. Manufacturing

v sekundárních lokalitách.

tenants are usually requested to sign longer leases, due to the amount



Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U výrobních

of investment required e.g. 7 years, usually up to 15 years. Common is

společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány delší smlouvy, a

3 year break options for 5 year leases, 5 year break for 10 year leases.

to od 7 do 15 let. Standardem je možnost přerušení nájmu po 3 letech u 5 letých smluv a po 5 letech u 10 letých smluv.

Payment Terms 

Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je

Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are available

Platební podmínky

for some properties owned by local investors. Rents are paid quarterly



in advance.

Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou požadovány u některých nemovitostí, které mají českého vlastníka. Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi.

Rental Deposit 

Indexation is annually in line with European CPI.

Záloha na nájemné



In case contractual rent in CZK, landlords prefers to use Czech CPI.



Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI).

(office)



U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace.



It is common to agree on a cash deposit / bank guarantee equal to 3 months’ rent or, a parent company guarantee. (office and industrial)





Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši 3 měsíčních

The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank

nájmů nebo či zároveň i garance mateřské společnosti. (kanceláře a

guarantee (retail)

průmyslové nemovitosti)

Other Charges 

(kanceláře)



Tato záloha může být rovněž ve výši 3 – 6 měsíčních nájmů. (maloobchod)

Other charges consist of service and energy charges. Utilities and direct consumption are paid separately. (offices and industrial)

Další poplatky



Other charges consist of service charges and marketing costs (retail)





Service charges are carried out on fixed price or open book policy

kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a průmyslové

(industrial) Insurance 

nemovitostí) 

Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené s propagací a marketingem (maloobchod)

The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and

Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby energií,



Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na základě vyúčtování (průmyslové nemovitosti)

civil liabilities. Incentives

Pojištění

 Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the



Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor,

form of rent free periods or fit-out contributions.

včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění



Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o nájemní prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru.


12

JLL Office Myslbek Na Prikope 21 Praha 1 Czech Republic 100 00

Contacts Tewfik Sabongui

Ondřej Novotný

Managing Director JLL Czech Republic

Head of Research JLL Czech Republic

+420 224 234 809 [email protected] www.jll.cz

+420 224 234 809 [email protected] www.jll.cz

Prague City Report – Q3 2014 www.jll.cz

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Prague City Report 3 3 Q3

Recommend Documents