on point Prague City Report Q1 2010 Trh s nemovitostmi v Praze 1. čtvrtletí 2010
2 On Point • Q4 2009
Economy/Investment
Ekonomika/Investice
The Czech economy is projected to recover Česká ekonomika by se měla v roce 2010 mírně modestly in 2010, with GDP forecast to reach a zotavit, předpokládá se růst HDP o 1,1% za celý level of 1.1% by the year end. rok. The investment market has continued to show an increase in activity over the first quarter of 2010, with the volume of investment exceeding €100 million, which is an approximate 60% increase compared to Q1 2009 figures.
Neverthelessl, the Czech economy is healthier than most other Emerging Europe countries, and the medium-term impact of the global financial crisis should be limited, outside the fiscal arena.
Česká ekonomika
GDP Growth (%) Růst HDP (%)
Czech Economy After falling faster than expected in 2009, the Czech economy is projected to recover modestly in 2010. GDP is forecast to reach 1.1% in 2010 compared with the 4.1% registered in 2009. Nonetheless, the country faces considerable uncertainty, as the highly exportdependent Czech economy will be influenced by demand elsewhere in Europe.
Trh investic vykazoval i v prvním čtvrtletí 2010 známky zvýšené aktivity, s celkovým objemem investic přesahujícím 100 milionů EUR, což je zhruba šedesátiprocentní nárůst ve srovnání s prvním čtvrtletím 2009.
7.0
7.0
6.1
5.0 3.0
2.8
2.3 1.1
1.0
-4.1
-1.0 -3.0 2006
-5.0
2007
2008
2009
2010F
2011F
F – forecast/předpověď
Source/Zdroj: IHS Global Insight
Large budget deficits will serve as a major stumbling block to the country's Eurozone accession. The initial fiscal-reform package from the previous government took effect in January 2008, but it failed to sufficiently reduce expenditures or simplify the taxation system. The interim government that took office in May 2009 unexpectedly managed to push a fiscal austerity package for 2010 through the parliament in September, but the final budget bill was less restrictive than Prime Minister Jan Fischer had hoped. The government that emerges from the May 2010 elections will need to introduce further reforms.
Employment By the end of 2010, the unemployment rate in the Czech Republic is expected to rise to 8.3%, from ca 7.0% at the end of 2009. Looking at the longer term, economic growth may in fact be hindered by potential labour shortages, which heightened amid the rapid growth in 2005–07 and are likely to re-emerge once the current crisis is over.
6.3
6.0 4.0 2.8
2.5
The investment market has continued to show an increase in activity over the first quarter of 2010, with the volume of investment exceeding €100 million, which is an approximate 60% increase compared to Q1 2009 figures. There are currently several transactions ongoing and we believe that 2010 will see an increased volume of deals. Investors remain highly selective, reviewing not only core office buildings but are also looking at prime development opportunities with experienced development partners. The major institutional transactions in Q1 2010 included the acquisition of Vysehrad Victoria by Austrian investor Hypo Real Invest for ca. €13.5 million and the acquisition of Nestlé HQ by Czech investment group CPI for ca. €25 million.
2.7 1.7 1.0
0.0 2006
2007
2008
2009
2010F
2011F
Source/Zdroj: IHS Global Insight Unemployment Rate Míra nezaměstnanosti
8.3
8.0
7.2
8.0
6.8
6.0
4.4
4.0 2.0 0.0 2008
2009
2010F
Prime Yields Výnosy z nejlepších nemovitostí
Yield (%)
Changes
Offices
7.00 – 7.25
Ø
Retail
7.00
Ù
Warehouses
8.75
Ù
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
2011F
Investiční prostředí Trh investic i prvním čtvrtletí 2010 nadále vykazoval známky zvýšené aktivity, přičemž objem investic přesáhnul 100 milionů EUR, což je zhruba šedesátiprocentní nárůst ve srovnání se stejným obdobím minulého roku.
Source/Zdroj: IHS Global Insight
Sector
Ke konci roku 2010 je v České republice očekáván nárůst nezaměstnanosti na 8,3% ze 7% na konci roku 2009. V dlouhodobém horizontu by ekonomický růst mohl být do jisté míry brzděn nedostatkem potenciální pracovní síly, který se zvýšil během období rychlého růstu v letech 2005-07 a který se pravděpodobně znovu objeví až krize pomine.
5.4
2007
Úřednická vláda, která je u moci od května 2009 neočekávaně prosadila balíček úsporných opatření pro rok 2010 již v září, ale výsledný rozpočet byl méně omezující než premiér Jan Fischer doufal. Vláda, která vzejde z voleb v květnu 2010 bude muset představit další reformy.
Zaměstnanost
10.0
2006
Investment Climate
Vysoké schodky státního rozpočtu budou hlavní překážkou pro přijetí země do Eurozóny. Původní balíček fiskální reformy předešlé vlády byl uveden v platnost v lednu 2008, avšak selhal ve snaze dostatečně omezit výdaje nebo zjednodušit daňový systém.
8.0
2.0
Česká ekonomika je však zdravější než je tomu ve většině zemí ‚nové Evropy‘ a střednědobý dopad globální finanční krize mimo by měl být omezený, mimo fiskální zónu. Politická situace
CPI Růst spotřebitelských cen
Political Situation
Poté co v roce 2009 česká ekonomika poklesla více než se očekávalo, je pro rok 2010 očekáváno mírné zotavení. Na konci roku je předpovídána hodnota 1,1% růstu HDP, ve srovnání s poklesem o 4,1% v roce 2009. Země však stále stojí tváří v tvář jisté nejistotě, jelikož vysoce exportně orientovaná česká ekonomika bude nadále ovlivňována poptávkou v ostatních Evropských zemích.
V současné době je v jednání několik transakcí a věříme že v roce 2010 uvidíme větší množství transakcí. Investoři jsou stále velmi vybíraví, a sledují nejen nejlepší kancelářské budovy, ale i nejlepší možnosti nového developmentu společně se zkušenými partnery na tomto poli. Hlavní institucionální transakcí za první čtvrtletí 2010 byla akvizice budovy Vyšehrad Victoria rakouskou společností Hypo Real Invest za cca 13,5 milionů EUR a akvizice budovy centrály společnosti Nestlé českou investiční skupinou CPI za cca 25 milionů EUR.
On Point • Q4 2009 3
Office
Kanceláře
With zero supply in the first quarter, the vacancy remained stable due to second hand vacant space.
I přesto, že nebyly dokončeny žádné nové budovy, neobsazenost zůstala stabilní díky volným prostorům ‚z druhé ruky‘.
The 2010 office supply pipeline is estimated to reach 55,000 m2. The number of projects announced for completion in 2011 is slowly growing but completions are only marginally expected to exceed 2010 levels.
Objem ploch k dokončení v roce 2010 je odhadován na 55,000 m2. Počet projektů k oznámených k dokončení v roce 2011 pomalu narůstá, ale očekáváme že objem dokončených ploch jen mírně překoná rok 2010.
The economic downturn began to affect the office development pipeline towards the end of 2008. The impact of this could still be felt in the first quarter of 2010, with no new modern office building having been completed. Despite the limited volume of completions the vacancy rate remained stable at 11.80%. The main reason for the vacancy rate not decreasing was the second hand space coming to the market. Tenants who had previously secured their space in new buildings have started moving to their new premises (Citibank – Explora, Prague 5, Siemens – City West, Prague 5).
Gross take-up for the first quarter has exceeded 48,900 m2. Renegotiations continue to be the strongest part of the gross take-up, with a share of over 57%. Although the gross take-up for the first quarter was up 21% yearon-year, the total net take-up is down by 30%, reaching 20,700 m2.
Rents Prime rental levels have remained stable at a level of €20.0-21.0 m2/month. Vacancy levels in some districts are not in favour of a major shift in the current rental levels. As the pipeline for the next 12 months is fairly limited, a minor growth could appear on the prime end towards the end of the year. For non-prime product, rents are below the €20.0 m2/month level: Newly built projects in the Inner City, range from €14.9-17.5 m2/month and Outer City locations range from €13-14.5 m2/month upwards. Second hand products in all submarkets stand at approximately €1.5 below the above mentioned ranges and will remain volatile, as there will be more second hand product coming to the market and increasing pressure on rental levels.
2,500 2,000 1,500 1,000 2006
2007
2008
2009
2010 Q1
I přes omezený objem nově dokončených prostor zůstala neobsazenost stabilní na úrovni 11,80%. Hlavním důvodem pro to, že neobsazenost nepoklesla, je množství dříve obsazených ploch které jdou na trh. Nájemníci, kteří dříve podepsali smlouvy na nové budovy, se začali stěhovat do nových prostor (Citibank – Explora, Praha 5, Siemens – City West, Praha 5). Nejaktivnější dílčí trhy zaznamenaly pokles v neobsazenosti, zatímco méně aktivní trhy jako je Praha 6 prošly značným nárůstem.
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, PRF Take-up2009(‘000 m2) Objem pronájmů 2009 (tisíce m2)
Poptávka
300
Hrubá realizovaná poptávka za první čtvrtletí přesáhla 48,900 m2. Přijednávání smluv je nadále nejsilnější částí hrubého objemu pronájmů, s podílem přesahující 57%. Ačkoliv hrubý objem pronájmů meziročně narostl o 21%, čistý objem pronajatých ploch poklesl o 30%, dosahujíc 20,700m2.
250 200 150 100 50 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010 Q1
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, PRF Vacancy and prime rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory 25
14 12 10 8 6 4 2 0
20 15 10 5 0 2005
2006
2007
2008
Prime monthly rent
2009
2010 Q1
Vacancy rate
€/m2/month
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, PRF European Office Clock Q4 2009
Forecast
%
Nájemné Nájemné za nejlepší prostory v nejlepších lokalitách zůstalo na stejné úrovni 20-21 EUR/m2/měsíc. Neobsazenost v některých městských částích není náklonná výrazným posunům v současné úrovni nájmů. Jelikož je objem projektů plánovaný pro nadcházejících 12 měsíců rovněž omezený, očekáváme že ke konci roku by mohlo dojít i k mírnému zvýšení. U kanceláří mimo nejlepší lokality je nájemné pod úrovní 20 EUR/ m2/měsíc. Nově postavené projekty ve vnitřním městě mají nájemné ve výši 14,9-17,5 EUR/ m2/měsíc a ve vnějším městě pak od 13-14,5 EUR/m2/měsíc výše. Prostory již dříve používané se pronajímají o 1,5 EUR níže, než je výše uvedené rozpětí a budou nadále velmi citlivé, s tím jak další prostory z druhé ruky jdou na trh a zvyšují tlak na úroveň nájmu v tomto segmentu. Předpověď Nabídka na rok 2010 zatím ukazuje možné dokončení 55 000 m2. Na rok 2011 pomalu plánovaný objem prostor k dokončení narůstá, avšak v současné době neočekáváme, že by přesáhnul 65 000m2. Z těchto prostor je již více jak 45% předem pronajato, a tak očekáváme mezeru v nabídce neobsazených prostor.
The current pipeline for 2010 shows potential completions of approximately 55,000 m2. For 2011, the total volume of space due for completion is slowly increasing; however, we do not currently expect completions to exceed 65,000 m2. Out of these, over 45% of the space is already pre-let, therefore a gap will appear in the vacant space. Vacancy will remain stable but, a significant discrepancy will emerge between the prime submarkets (City Centre, Inner City Prague 4 and 5) and the secondary submarkets (Prague 6 and 9). Being small, the secondary submarkets will be sensitive to new completions as well as to second hand vacancy, which remains more difficult to lease than new space.
Ekonomická krize začala ovlivňovat budoucí plochy k dokončení ke konci roku 2008. Důsledek toho trh pocítil v prvním čtvrtletí 2010, kdy nebyla dokončena jediná nová kancelářská budova.
3,000
The prime submarkets have seen a decline in vacancy, while less active submarkets like Prague 6 have experienced a significant increase. Demand
Nabídka
Total Stock ( ‘000 m2) Celkový objem kancelářských ploch (tisíce m2)
Supply
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
Neobsazenost bude stabilní, ale bude se zvyšovat rozdíl mezi nejlepšími dílčími trhy (centrum města, vnitřní město na Praze 4 a 5) a druhotnými dílčími trhy (Praha 6 a 9). Jelikož jsou tyto druhotné trhy malé, budou velmi citlivé k nově dokončeným plochám stejně jako k neobsazenosti z druhé ruky, přičemž tyto prostory jsou i nadále obtížněji pronajatelé než nově dokončené prostory.
4 On Point • Q4 2009
Retail
Maloobchod
In terms of new development, the majority of Nový development a většina nových projektů v new projects in the Czech Republic are on hold České republice je momentálně pozastavena. Retail demand shows signs of recovery, with new market entries as Poptávka maloobchodníků vykazuje známky oživení, a to jak v nových well as expansions. This concerns both high street units and the best vstupech na trh, tak i v expanzích. To se týká jak hlavních obchodních performing shopping centres both in Prague and in regional towns. ulic, tak i nejlepších obchodních center v Praze i regionálních městech.
2006
2010 Q1
7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
V prvním čtvrtletí 2010 nebyly dokončeny nové projekty. Objem maloobchodních ploch v Praze je tak 880 000 m2, což je 28% z celkové nabídky v ČR. Stavební aktivita v Praze i v regionech je omezená a pouze jedno nákupní centrum, Galerie Harfa, je ve výstavbě s plánovaným dokončením na konci roku 2010. Z omezené výstavby těží nejlepší nákupní centra v celé zemi, které si tak mohou osvěžit a odlišit svou skladbu nájemců. V expanzních plánech obchodníků a obchodních strategiích při vstupu na trh letos stojí vysoko hlavní obchodní ulice, pro což jsou tři důvody: viditelnost a exponovanost značky a její dostupnost. Když byl trh na vrcholu, cena nájemného a odstupného dosahovalo takové výše, že jen vybraní obchodníci byli schopni zajistit si místo na hlavní obchodní ulici.
Poptávka
2005
2006
2007
2008
2009
2010 Q1
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle Prime Annual Base Rents Roční nájemné za nejlepší prostory Moscow Munich Berlin Warsaw Prague
Po roku konsolidace nyní obchodníci bedlivě sledují trh a čekají na volné jednotky v nejlepších obchodních centrech i na hlavních obchodních ulicích, což jsou nejvhodnější místa pro nový vstup na trh. Poptávka po hlavních obchodních ulicích a všeobecně nejlepších lokalitách v centrech je silná, s tím jak krize uvolnila kvalitní prostory a otevřela expanzní možnosti obchodníkům. Během posledních několika měsíců jsme zaznamenali nové značky na hlavní obchodní ulici v Praze (Pylones, Mandarina Duck, Hogle, I Am, Carre Blanc, Deliberti, Oilily, Little Foot). Zavedené značky aktivně vstupují na obchodní ulice v regionech, např. v Brně nebo se snaží zajistit si obchody v pražských i regionálních obchodních centrech (Index, H&M, KappAhl). Množství obchodníků vyjádřilo svůj zájem o vstup na trh pomocí franšízy a jsou ve stádiu jednání s potenciálními partnery. Z toho důvodu očekáváme v krátkodobém horizontu vstup více nových značek na trh.
Budapest
500
1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 €/m2/pa
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
Retail Stock per 1,000 inhabitants in Major Czech Cities Obchodní plochy v nákupních centrech v ČR na 1,000 obyvatel 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0
Nájemné Nájemné za jednotky v pražských obchodních centrech bylo v posledním čtvrtletí stabilní a je na úrovni 85 EUR/m2/měsíc. Nově stavěná centra jsou v horší situaci a nájemné je zde sníženo až o 30%. Nadále přetrvává tlak ze strany nájemců pro poskytování příspěvků na vybavení jednotek, jakož i jiné typy pobídek nebo variace plateb nájemného, jako jsou skokové nájemné, nájemné z obratu, apod.
m2
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
Hradec Králové
Liberec
Brno
Předpověď vývoje trhu Prague
Some existing centres are further strengthening their position through extensions, e.g. in Liberec. The trend of city centre department store refurbishment is growing and should contribute to the overall revival of the city centre / high street retail across the country. The continuous restricted pipeline will enable landlords of existing shopping centres to focus on the refreshment of their tenant mix to better cater for their customer profile and differentiate from the competition.
2009
Prague Shopping Centre Vacancy Neobsazenost pražských nákupních center
Rents
Forecast
2008
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
0
Prime shopping centre rent in Prague remains at a level of €85 m2/per month. New retail development is worse off, with rents having been reduced by up to 30%. The pressure to provide large fit-out contributions continues, as well as other types of incentives or rental payments, such as step rents or turnover rents for example.
2007
Olomouc
After a year of consolidation in 2009, retailers are now carefully watching the market for vacancies in the best performing shopping centres or on the high street, which are the most suitable places for new market entries. Demand for high street and prime locations downtown remains strong with the crisis liberating quality space and opening opportunities to retailers in an expansion mode. Over the last few months, we have seen new brand entries on Prague’s high street and in shopping centres (Pylones, Mandarina Duck, Hogle, Nordsee, I Am, Carre Blanc, Deliberti, Oilily, Little Foot). Established brands are also actively securing space on regional high streets such as in Brno or securing stores in both Prague and regional shopping centres (Lindex, H&M, KappAhl). A number of operators have expressed an interest to enter the Czech market through franchising and are in discussions with potential partners. We therefore expect to see more new brands on the market in the short term.
2005
Plzeň
Demand
800 700 600 500 400 300 200 100 0
Ostrava
No developments have completed in the first quarter of 2010. The total stock in Prague remains at 880,000 m2 which represents 28% the existing retail supply in the Czech Republic. Construction activity is very limited in both Prague and in the regions with only one shopping centre, Galerie Harfa, currently under construction and due to open at the end of 2010. The limited pipeline is benefiting the best performing shopping centres across the country as they have been able to refresh and differentiate their tenant mixes. High street locations rank high this year in retailer's expansion plans and market entry strategies, the reason being three fold; the visibility and exposure to the brand, its availability and affordability. At the height of the market, rental costs and key money reached such levels that only a selected few were able to secure space on the prime high street..
Nabídka
Shopping Centre Stock & (‘000 m2) Celkové plochy nákupních center (tisíce m2)
Supply
Stávající centra si upevňují svou pozici a připravují rozšiřování, například v Liberci. Trend znovuoživování obchodních domů v centrech měst narůstá a měl by přispět k celkovému oživení městského jádra a hlavních obchodních ulic v celé zemi. I nadále omezená výstavba umožňuje vlastníkům stávajících center soustředit se na osvěžení skladby nájemců a tak i o lepší péči o své zákazníky a odlišení se od konkurence.
On Point • Q4 2009 5
Industrial
Průmysl a logistika
Some small signs of recovery since the beginning of the year are still not significant enough to overcome the insecurity that blighted the market throughout 2009.
Trh od začátku roku sice vykazuje mírné náznaky oživení, stále to ale nestačí na to, aby se vymanil z opatrnických tendencí, které ho opanovaly v loňském roce.
In spite of some recent positive news developers remain cautious Přestože trhem začaly kolovat pozitivnější zprávy, developeři zůstávají and concentrate on filling vacant space in their existing and turn-key opatrní a proklamují soustředění se na pronájem volných kapacit ve projects rather than undertaking any new speculative construction. stávajících objektech a stavby na klíč před spekulativní výstavbou.
The vast level of construction activity which was typical for the market since 2003 came to an end with the global financial crisis at the end of 2008. Nearly all speculative development was put on hold since then and in most cases only projects with a certain portion of pre-lease were brought to the market. In 2009 the volume of projects completed in Prague decreased by 50% year-on-year to 150,000 m2 bringing the total modern stock to 2.2 million m2. The market is still catching up with the oversupply situation which has arisen largely due to the financial crisis. A significant amount of speculative development could not be absorbed due to the sudden limited demand and therefore the vacancy rate increased. At the end of Q1 2010 the vacancy rate in Prague stabilised at ca. 15.3%. In regional cities the highest vacancy rate of over 20% was registered in the Ostrava and Pilsen regions. Demand The financial crisis that hit the market towards the end of 2008 impacted demand from both production and logistics companies. The uncertainty forced potential tenants to stop expansion plans and even in some cases, to leave premises or the market entirely. Nevertheless, there are some signs of a slow revival of the market with the potential of Western European based companies moving their production to cheaper alternative locations in Europe, including the Czech Republic.
2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 05
07
08
09
Q1 10
m2 millions / v milionech m2
Warehousing Vacancy Rates (%) Neobsazenost průmyslových ploch (%) 20.0
Trh se nadále potýká s přemírou nabídky, kterou má na svědomí z větší části právě finanční krize. Značné množství projektů postavených na spekulativní bázi z důvodu náhlého poklesu poptávky nemohlo najít své nájemce. To mělo vliv na růst míry neobsazenosti. Ke konci března 2010 se míra neobsazenosti v Praze pohybovala kolem 15.3 %. Mimo Prahu je nejvyšší míra neobsazenosti nad 20 % na Plzeňsku a Ostravsku. Poptávka
15.0 10.0 5.0 0.0 05
06
07
08
09
Q1 10
Soudce/Zdroj: Jones Lang LaSalle Prague Warehousing Take-up Objem nově pronajatých ploch v Praze
Finanční krize, která trh zasáhla ke konci roku 2008, se projevila na úbytku zájmu o pronájem prostor jak ze strany výrobců, tak ze strany logistických společností. Celková nejistota vedla k přehodnocení plánu na expanze a v některých případech dokonce k opuštění prostor nebo stáhnutí se z trhu. Přesto však se začínají na trhu objevovat náznaky mírného oživení, související s přesouváním výrobních kapacit západoevropských firem na levnější trhy ve východoevropském regionu, včetně České republiky. Nájemné
Although rents were overall stable in Prague in 2009, recently a small minimal upward pressure was noticed in certain locations as a result of the lack of new speculative development. The current monthly rent for Class A properties in Prague is at €3.60- 4.50 m2/month. Smaller projects or smaller leased space can secure rents in the range of €4.50-6.00 m2/month.
400
Whilst 2009 was a transition year between the pre-crisis period dominated by a boom in construction and demand, we expect 2010 to be a stabilisation year when developers will try to concentrate on securing the tenants and decreasing vacancy in their current projects. The restrictive attitude of the financial institutions that impacted the supply will also influence the vacancy rate and depending on the length of the development pipeline vacuum over the mid to long term, wider spread rental increases will slowly return.
06
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
500
Forecast
Velký rozmach stavebního ruchu, který panoval na trhu od roku 2003, utichl se začátkem celosvětové finanční krize koncem roku 2008. Až na pár výjimek, veškerá spekulativní výstavba byla pozastavena a šanci na výstavbu měly pouze projekty s dostatečně zajištěným předpronájmem. V roce 2009 bylo v Praze dostavěno přibližně 150,000 m2, což představuje 50 % pokles proti roku 2008. Celkový objem moderních skladových prostor v Praze se vyšplhal na 2,2 milionu m2.
2.5
Rents
Outside of Prague, in Brno, Ostrava, Pilsen and Pardubice, prime rents in modern distribution parks range between €2.9 - 4.50 m2/month. Higher rents are registered in Brno whilst lower rents are in Pilsen and Ostrava due to higher vacancy rates.
Nabídka
Warehousing Stock Objem průmyslových ploch
Supply
I když nájmy v Praze se v průběhu roku držely na stabilní úrovni, v určitých lokalitách se vzhledem k nedostatku nové spekulativní výstavby začíná projevovat tlak na úpravu nájemného směrem vzhůru. Současné nájemné za nejlepší prostory v Praze tak dosahuje 3,60-4,50 € /m2/měsíc. U menších projektů či pronájmu menších jednotek je stále možné dosáhnout nájmů v rozmezí 4,50-6,00 €/m2/měsíc.
300 200 100 0 05
06
07
08
09
Q1 10
‘000 m2
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle Warehousing Prime Rents & Mid-point yields Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů 70 60 50 40 30 20 10 0
10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 2005
2006
2007
2008
Prime Rent
€/ m2/pa
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
2009
Q1 10
Mid-Point Yield
%
V mimopražských regionech, konkrétně v Brně, Ostravě, Plzni a Pardubicích nájemné v moderních distribučních parcích se pohybuje v rozmezí 2,90-4,50 €/m2/měsíc. Vyšší nájemné platí v Brně, zatímco Plzeň a Ostrava, které se potýkají s vysokou mírou neobsazenosti, uvádějí nižší ceny pronájmů. Předpověď Zatímco rok 2009 byl rokem přechodu od extenzivní výstavby a silné poptávky předkrizového období, očekáváme, že rok 2010 se ponese v duchu stabilizace. Developeři se spíše soustředí na zaplnění prázdných prostor a snížení míry neobsazenosti v stávajících objektech. Zpřísněné podmínky finančních institucí, které se již odrazily v nabídce nových prostor se následně projeví v poklesu neobsazených jednotek a pokud bude vakuum na poli stavebního ruchu trvat dostatečně dlouho, může se to ve středně až dlouhodobém horizontu projevit také na zvýšení cen nájemného.
6 On Point • Q4 2009
Residential market
Rezidenční trh
At the year end, market facts revealed that 2009 Na konci roku 2009 se vyjevilo že był was characterised by drops in demand, pricing charakterizován propadem poptávky, cen i and supply. nabídky. The activity on Prague’s residential market declined over 2009 in all respects – be it the number of transactions, mortgages, completions, new supply or pricing. Construction decreased significantly, both with respect to new investments and dwellings put into use. A significant improvement is expected in 2010.
Pricing At the end of 2009, the average price in Prague has almost come back to its Q1 2007 level. A steadily declining price level between 3 to 5% per quarter during 2009 has accumulated in an overall drop of nearly 15% year-on-year. Future price development is foremost dependent on activities on the demand side, which in itself is reliant on eased access to mortgages. In case that there will be no significant improvement in sales, further price drops will be necessary in many developments. Hence, it may be expected that the residential development sector will continue to see many market players struggling in 2010 Forecast
6
5,000
4
2,500
2
0
0 2005
2006
2007
2008
2009
Dwelling completions Dwellings completed per 1,000 inhabitants
Residential Mortgage Growth in the Czech Republic 11/2007-11/2009 Růst hypoték v České republice 11/2007-11/2009 750000 700000 650000 600000 550000 500000 450000 400000
12000 10000 8000 6000 4000 2000
Feb-10
Oct-09
Dec-09
Aug-09
Apr-09
Jun-09
Feb-09
Oct-08
Dec-08
0
Monthly volume of mortgages
Total volume of household mortgages
Residential Price Growth in Prague Q1 2008-Q4 2009 Růst cen rezidencí v Praze mezi Q1 2008 – Q4 2009
140
10.00%
120
5.00%
100
0.00%
60
V posledním čtvrtletí 2009 jsme zaznamenali velmi málo nově dokončených jednotek; celkově jich bylo zkolaudováno 650. Roční residenční výroba tak v roce 2009 klesala již druhý rok v řadě od doby svého vrcholu v roce 2007. Rok 2009 byl ve skutečnosti nejhorší od dob přijetí země do Evropské Unie. V nabídce se v roce 2010 neočekává žádné výrazné zlepšení. Vzhledem k současné přesycenosti trhu, nízkým prodejů a omezenému přístupu k financování výstavby je vysoce nepravděpodobné, že by developeři představili na trhu větší množství nových projektů.
Q1, Q2, Q3, Q4, Q1, Q2, Q3, Q4, 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
Během prvních měsíců roku 2010 došlo v České republice k dramatickému poklesu hypoték pro nákup bytů. I tak se nadále zvyšovala celková úroveň zadlužení domácností, avšak nejnižším tempem za poslední léta. Nárůst půjček na bydlení na 900 milionů Kč v lednu 2010 je pouhou jednou čtvrtinou nárůstu zaznamenaného v lednu 2009. Ve srovnání s relativně dobrými výsledky za prosinec 2009 vypadá pokles ještě hrozivěji – meziměsíční pokles je 90%. Nárůst poptávky po bydlení bude možný pouze pokud se stanou dostupnějšími jak hypotéky, tak i bydlení samotné. V případě hypoték je nutné i jejich snadnější poskytování pro kupující. Ceny
Source/Zdroj: Czech National Bank/REAS
80
Nabídka
Poptávka
Source/Zdroj: Czech Statistical Office/REAS
Aug-08
The first few months of 2010 showed a dramatic decrease in mortgage lending for homebuyers in the Czech Republic. The overall indebtedness of households still increased, but, at the slowest pace in years. The growth in lending for house purchases of CZK 900 million in January 2010 represented only one fourth of the growth noted in January 2009. Compared to the fairly good result of December 2009, the drop looks even worse – at minus 90% month-on-month. A rise in housing demand will only be possible when both mortgage credits and dwellings become more affordable and in the case of credits, more accessible for potential home purchasers
8
7,500
Apr-08
Demand
10,000
Jun-08
The last quarter of 2009 noted a very low number of dwelling completions, with about only 650 units put into use. Thus, the annual residential production of 2009 dropped compared to the previous year and the second time in a row from its peak in 2007. The result of 2009 was actually worse than the supply in the first post EU accession years. Still, there is no improvement expected in 2010 in terms of new supply. Due to the current oversupply, low sales levels and restricted access to construction loans, it is highly unlikely that developers will introduce a larger number of new developments on to the market.
Number of dwelling completions in Prague 2005-2009 Q3 Počet dokončených obydlí v Praze 2005-2009 3.čtvrtletí
Feb-08
Supply
Aktivita na pražském residenčním trhu klesala v roce 2009 ve všech ohledech – ať už v množství transakcí, hypoték, nově dokončených jednotek, nové nabídky nebo cen. Výstavba značně poklesla, a to v ohledu nově započatých investic tak i dokončených jednotek. V roce 2010 se očekává výrazné zlepšení.
-5.00% -10.00%
Na konci roku 2009 se průměrné ceny v Praze téměř vrátily na úroveň prvního čtvrtletí roku 2007. Stálý pokles o 3 až 5% za čtvrtletí v roce 2009 se nakumuloval na celkový meziroční pokles o téměř 15%. Budoucí vývoj cen je závislý zejména na aktivitách na staně poptávky, jež je sama závislá na snadném přístupu k hypotékám. Pokud nedojde k výraznému zlepšení prodejů, bude u mnoha projektů nutný další pokles cen. Z toho důvodu očekáváme že pro mnoho hráčů na rezidenčním trhu bude i rok 2010 problematický.
Price Growth Index (Q4, 2006 = 100) index růstu cen Price Growth quarter-to-quarter, in % mezičtvrtletní změna
Source/Zdroj: REAS
With a total of 1,013 permitted dwellings, January and Number of completed and permitted dwellings in Prague Počet dokončených obydlí a vystavených povolení na rezidenční February 2010 recorded the lowest figure in residential projekty v Praze building permits in Prague since 2005. It is very likely 10,000 that 2010 will see a continuation of developers’ strategy 8,000 to lower the level of supply. This is certainly a reaction to 6,000 the current times but, at the same time follows a general 4,000 trend in which building permits, for three years in a row, 2,000 are lower than the number of completed units. The question is when developers will feel confident enough 0 2005 2006 2007 2008 2009 to start investing again and when they will be financially able to do so. Another integral matter is what is the Dwelling completions Residential building permits sustainable level of supply for Prague’s residential Source/Zdroj: CZSO/REAS market.
Předpověď vývoje trhu S celkovým počtem nových stavebních povolení na 1 013 nových bytů a domů v lednu a únoru 2010 zaznamenal rezidenční trh v Praze nejnižší počet nových povolení od roku 2005. Je vysoce pravděpodobné že v roce 2010 bude pokračovat strategie developerů ve snižování nabídky. Je to jak rakce na současný stav trhu, tak i obecný trend, kdy již tři roky po sobě je nižší počet vydaných povolení než dokončených jednotek. Otázkou zůstává, kdy developeři budou mít dostatek důvěry v trh aby obnovili investice a kdy budou finančně schopní tak učinit. Další neopominutelnou otázkou pak zůstává, co je udržitelná míra rozvoje pro pražský residenční trh.
On Point • Q4 2009 7
Market Practice
Obvyklé nájemní podmínky
Leasing Market Practice
Obvyklé nájemní podmínky
Lease Length • The average lease length is 5 years. • 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year break options are becoming more common
Doba nájmu • Průměrná doba nájmu je 5 let. • U kanceláří v centru města je standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech.
Payment Terms • Rents are quoted in € or CZK and paid quarterly in advance in either € or CZK Rental Deposit • It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee equal to 3 months rent. (office and industrial) • The Deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) • Indexation is annually in line with European CPI. Other Charges • Other charges consist of Service and energy charges. (Utilities and direct consumption are paid separately)(offices and industrial) • Other charges consist of Service charges and marketing • Costs (retail) Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives • Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions.
Platební podmínky • Nájmy jsou uváděné buď v € nebo Kč a placené čtvrtletně předem buď v € nebo Kč. Záloha na nájemné • Poměrně běžná je záloha v bance ve výši nájemného na 3 měsíce (kanceláře a průmyslové nemovitosti) • Záloha může být nájemné za 3 nebo 6 měsíců složené v bance nebo bankovní záruka (maloobchod) • Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (úroveň CPI) Další poplatky • Další poplatky se skládají ze Servisních poplatků a spotřeby energií (přímá spotřeba je hrazena zvlášť) (kanceláře a průmyslové nemovitosti) • Další poplatky sestávají ze Servisních poplatků a nákladů na propagaci (maloobchod) Pojištění • Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění • Pronajímatel může nabízet i další výhody. Tyto jsou obecně ve formě nájemních prázdnin nebo příspěvkem na dovybavení interiéru.
8 On Point • Q4 2009
Map 1: Retail in Prague
Mapa 1: Maloobchod v Praze
On Point •Q2 2009 9
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга
Map 2: Prague Office Submarkets Mapa 2: Pražské dílčí kancelářské trhy
Contacts Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic
Ondřej Vlk Head of Research Czech Republic & Slovakia Jones Lang LaSalle Czech Republic
Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland
+420 224 234 809
[email protected] www.joneslanglasalle.cz
+420 224 234 809
[email protected] www.joneslanglasalle.cz
+48 22 380 2105
[email protected] www.reas.pl
Prague City Report – Q1 2010 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.com
The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects, based in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors.
www.reas.pl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. .
