on point Budapest City Report Q Budapesti Ingatlanpiaci Körkép negyedik negyedév

on point Budapest City Report Q4 2010 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 2010. negyedik negyedév

2 On Point • Q4 2010

Economy / Investment

Gazdaság / Befektetés

Favourable family taxation and new media law Kedvező családi adózás és új médiatörvény fémjelzi az új kormány munkáját exemplifies the work of the new government Although the Hungarian government is formally committed to meeting deficit targets in 2010 and 2011, economic policy follows risky trends. New income tax rate of 16% was introduced with further tax reductions for families. These tax reductions entailed the requisite of more fiscal space which led to the reform of the pension system. Hungarian Economy Following the induction of the current government in May 2010, leading party officials spooked markets with prospects of loose fiscal policy and sovereign debt troubles. By mid-summer, confidence in the government's commitment to fiscal austerity dropped significantly after the International Monetary Fund (IMF) and European Union suspended discussions after coming to an impasse regarding further spending cuts. Finally, in early autumn, the government publicly committed itself to pursuing more restrictive fiscal policy, once again calming down markets. In December, the public debate around the new media law did not improve the international image of Hungary, even if the government now declares itself open to further consultations about the law and readiness to change if the European commission deems it necessary.

Bár a kormány hivatalosan köti magát a 2010-re és 2011-re előirányzott költségvetési célokhoz, kockázatos gazdaságpolitikát folytat. Új, 16%-os személyi jövedelemadót vezetett be, amely a családok esetében további adókedvezménnyel csökken. Azonban ezt a kieső bevételt csak a nyugdíjrendszer megreformálásával lehetett kiegyensúlyozni. Magyarországi gazdaság

GDP Growth (%) GDP növekedés (%)

Source/Forrás: IHS Global Insight, November 2010 Real Estate Yields Hungary 2006-2010 Ingtalnpiaci hozamok alakulása 2006-2010

Macro economic indicators of the country are significantly improving with 2010 closing on a growth of 1% and 2.3% expected for 2011 by IHS Global Insight (2.8% according to the EU Commission) and consumer spending expected to return to positive territory in 2011. The business confidence index is on a positive trend, showing an improvement on expectations of the private sector. The inflation rate of 2010 stabilised at around 4% however, the govenment aim to target 3.5% in 2011. Source: GKI Gazdaságkutató Zrt., IHS Global Insight

Real Estate Investment

As highlighted before, the limited activity on the market makes any yield estimate difficult. Based on our assessment and relative pricing, we keep our view on yields unchanged with a prime office yield around 7.50%, prime retail at 7.00-7.25% and logistics at 9.00%-9.25%. Yields should be significantly higher for shorter leases, older assets or assets with a vacancy above 10%.

Az ország makrogazdasági mutatói jelentősen javultak: 2010-re 1%-os GDP növekedést míg 2011-re 2,3% emelkedést jelez előre az IHS Global Insight. Az Európa Tanács ennél is magasabb, 2,8%-os GDP növekedést jósol erre az évre. A háztartások költése várhatóan visszatér a pozitív tartományba 2011-ben. Az üzleti bizalmi indexen is megfigyelhető a pozitív változás, amely tükrözi a versenyszféra várakozásainak jelentős javulását is. Az infláció 2010ben 4% körül stabilizálódott, a kormány 2011-re 3,5% körüli elkedést célzott meg. Forrás: GKI Gazdaságkutató Zrt., IHS Global Insight

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Investment Volume in Hungary 2001- 2010 Befektetési volumen Magyarországon 2001-2010

The fourth quarter of the year did not witness any major investment activity as only small assets and value add / redevelopment opportunities were transacted. Total investment activity recorded in Q4 2010 in Hungary was limited to €30 million, bringing the yearly total for 2010 to €300 million. The financial closing of the acquisition of Europolis by CA Immo remains outstanding with some €120 million in Hungary alone in the pipeline and due for closing in Q1 2011. Similar to the European trend, investor demand remains largely focused on prime assets and the core market segment. Equity is available but investors are mainly considering the leading prime assets as potential investment targets. Investment strategies on core+ assets have re-appeared but financing remains an issue for this asset class. A significant change on the market is the appearance of an increasing number of mezzanine funds or new lenders who are trying to position themselves to bridge the debt gap.

Az új kormány 2010. májusi beiktatását követően a kormánypárt laza fiskális politikával és az államadósság problémáival rémítette meg a piacokat. Nyár közepére a kormány pénzügyi megszorítások iránti elkötelezettségébe vetett hit megcsappant az IMF és az Európai Unió zátonyra futott tárgyalási kísérletei következtében. Végül ősszel, a piacok megnyugtatása érdekében a kormány nyilvánosan kötelezte el magát a szigorúbb fiskális politika mellett. Decemberben a nagy port kavart médiatörvény mélyítette el Magyarország kedvezőtlen nemzetközi megítélését, bár a kormány most vállalta, hogy további vizsgálatoknak veti alá az új törvényt és változtat, ha azt az Európa Tanács szükségesnek ítéli.

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Real Estate Yields Q4 2009-Q4 2010 Ingatlanpiaci hozamok 2009. és 2010. negyedik negyedévében

Sector

Yield Q4 2009 (%)

Yield Q4 2010 (%)

Offices

7.75 – 8.50

7.5 – 7.75

Retail

7.50 - 7.75

7.00 - 7.25

Warehouses

9.00 - 9.25

9.00 - 9.25

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

Ingatlan befektetés A negyedik negyedévben nem történt számottevő befektetési tranzakció, csak jelentős hozzáadott értéket igénylő és felújítandó projektek cseréltek gazdát. A negyedik negyedévben a befektetések összértéke mindössze 30 millió euró volt, ezzel a 2010-es teljes évi befektetési összeg 300 millió euró lett. Az Europolis CA Immo általi felvásárlásának pénzügyi zárása 2011. első negyedévében várható. A tranzakciós érték 120 millió euró lesz. Az európai trendnek megfelelően főleg a minőségi ingatlanokra és a központi piacokra koncentrálnak a befektetők. A tőke rendelkezésre áll, de a befektetők legfőképpen a minőségi ingatlanokat tekintik érdemleges befektetésnek. A befektetési szándék a legmagasabb minőségű ingatlanokra irányul, de ezeknél a befektetéseknél még mindig problémát jelent a finanszírozás. Jelentős változást jelent a piacon a mezzanine finanszírozással dolgozó alapok valamint új hitelezők megjelenése, akik a kisebb mértékben rendelkezésre álló senior hitelek miatt keletkező "finanszírozási szakadékot” próbálják áthidalni. Amint arra már előzőleg is rámutattunk, a korlátozott piaci aktivitás nehézkessé teszi a hozamok becslését. Az értékeléseink és a relatív árazás alapján úgy gondoljuk, hogy a hozamok változatlanok maradtak; az irodapiacon 7,5%, a kiskereskedelmi ingatlanok esetében 7-7,25%, míg az ipari ingatlanok piacán 99,25% az elérhető, legalacsonyabb hozam. A 10%-nál magasabb kihasználatlanságú, rövidebb bérleti szerződéssel rendelkező, illetve régebbi ingatlanok esetében jóval magasabb hozamokkal számolhatunk.


Office

Irodapiac

Strong take up in Q4 2010

Erős kereslettel zárult a negyedik negyedév

In Q4 2010 only 4,332 m2 of new office space was delivered to the market. Take-up was relatively strong at 120,825 m2 although a high proportion of this continues to be renewals. Despite this, the level of new lettings and expansions represents a significant improvement on Q4 2009. This coupled with a significant fall in new supply points towards a turning point in the market that will see the vacancy rates begin to fall.

2010. utolsó negyedévében mindössze 4,332 m2 új területtel bővült az irodapiac. A kereslet meglehetősen erős volt; 120,825 m2-t adtak bérbe, azonban ennek még mindig jelentős részét teszik ki a bérleti szerződés megújítások. Ennek ellenére az új kereslet és a bővülések aránya sokat javult 2009. negyedik negyedévéhez képest. Ennek és a visszafogott új kínálatnak köszönhetően a kihasználatlansági mutató folyamatos csökkenésére számíthatunk.

Supply

Kínálat A budapesti irodapiaci kínálat 3,079,914 m2 volt 2010 negyedik negyedévének végén, beleértve a tulajdonosok által használt területeket. 2010. negyedik negyedévében 4,332 m2 új irodaterületet adtak át két épületben. Bár az első három negyedévben nőtt a kihasználatlanság, az utolsó negyedévben 20.5%-ra csökkent. Ez még így is magasabb, mint egy évvel korábban (18,2%) és jóval meghaladja a 2008. év végi kihasználatlanságot (13,9%). A 2011-re várható új kínálat viszonylag magas, 88,300 m2, de ennek körülbelül 60%-a már bérbeadott. A legalacsonyabb kihasználatlanságot az Észak-Buda alpiacon regisztrálták (13,4%), míg a legmagasabb kihasználatlanság a Külvárosban van (33,2%).

Office Completions and Future Supply (m2) Átadások és jövőbeli új kínálat (m2)

The Budapest office stock reached 3,079,914 m2 including owner occupied buildings. In Q4 2010 only 4,332 m2 of new office space was completed, which comprised only two buildings. Despite having increased during the first three quarters of 2010, the vacancy rate registered a fall to 20.53 %. This is still however higher than the 18.2% registered a year earlier, and significantly higher than the 13.9 % at the end of 2008. The level of new supply due to be delivered in 2011remains high at 88,300 m2 but, approximately 60 % of this has already been pre-leased. The lowest vacancy rate is registered in the Buda North submarket (13.41%), while the highest rate (33.18 %) appears on the Periphery’s office market.

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Structure of Take-up A bérbeadások struktúrája

Kereslet Demand

100% 90%

Total demand was 120,825 m in the final quarter which was highest of the year. Despite still being high, the proportion of renewals fell during the quarter to 35% from 47% in Q3. The three largest transactions of the quarter were renewals by Ericsson, Sanoma and Diageo with the largest new letting of 5,500 m2 occurring at BSR Centre. Although the largest transactions were once again dominated by renewals, there were more than 20 new lettings in excess of 1,000 m2. The average deal size for the full year fell to 635 m2 from 788 m2 in 2009. 2

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2005

2006 New

Expansion

2007 Pre-lease

2008 Renewal

2009

2010

Owner occupied

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Office Rental Bands Q4 2010 Iroda bérleti díjak 2010. negyedik negyedévében

Rents In Q4 2010 prime office rents stood at €20/m2/month. Such rental levels can only be achieved by the best projects within the CBD. There continue to be relatively few transactions within the CBD but, there are several developers with available projects that could push prime rents upwards. We have seen a very small number of buildings that are of the highest quality and in the best locations begin to increase their achieved headline rentals. This is confined to a small section of the market but, despite this, effective rents remain under pressure as occupiers continue to seek significant incentives in order to relocate.

Bérleti díjak

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Take-up, Completion and Vacancy Rate Bérbeadás, iroda átadás és kihasználatlansági mutató

Forecasts Despite a relatively large pipeline for 2011, it must be remembered that a significant proportion is already prelet. Much of the letting in 2010 was focussed on the better specified and located buildings which we expect to continue in 2011. There may also be a return to preletting as the shrinking development pipeline has significantly reduced the availability of larger buildings for major occupiers. With the vacancy rate having now peaked and vacancy levels in the best buildings significantly reduced, those buildings are well positioned to be able to strengthen their rental terms, however, within many submarkets relatively high vacancy remains and therefore strong price competition will continue to prevail in these areas.

Az irodapiaci kereslet 120,825 m2 volt az utolsó negyedévben, a legmagasabb 2010-ben. Bár a szerződés megújítások aránya továbbra is magas (35%), mégis csökkent az előző negyedévhez képest (47%). A legrangosabb bérbeadások az Ericsson, a Sanoma és a Diageo hosszabbítása volt, míg a legnagyobb új szerződést a BRS Centerben kötötte egy bank 5,500 m2-en. Bár továbbra is a hosszabbítások tették ki a legnagyobb területű bérbeadásokat, ebben a negyedévben 20 1,000 m2-nél nagyobb területű új bérbeadásról van tudomásunk. 2010-ben a bérleti szerződések átlagos mérete 635 m2 volt, ez csökkent az előző évhez képest (788 m2 2009-ben).

2010. negyedik félévében a legmagasabb kínálati bérleti díj 20 Euró/m2/hó volt. Ez a bérleti díj szint csak a belvárosi minőségi irodaházak esetében érhető el. Ezen az alpiacon továbbra is viszonylag kevés szerződést kötnek, de néhány fejlesztő a tervezett új irodaház projektekkel feljebb vihetik a kínálati bérleti díjakat. Már van példa arra is, hogy a legjobb elhelyezkedésű minőségi irodaházak magasabb bérleti díjakon kínálják a területeket, mint az előző negyedévekben. Ez még csak korlátozott számú irodaházra igaz, a piacon továbbra is általános az effektív bérleti díjakra nehezedő nyomás, mivel a bérlők most is kiemelkedő bérleti ösztönzőket várnak a bérbeadóktól. Előrejelzés


Bár viszonylag magas a 2011-re tervezett új irodakínálat, ennek már jelentős része bérbe van adva. A 2010-ben lezajlott bérbeadások a jó specifikációjú és elhelyezkedésű ingatlanokban köttettek és ez a trend folytatódik idén is. Az előbérleti szerződések is visszatérhetnek, mivel egyre kevesebb a nagybérlők számára ideális iroda a piacon. A kihasználatlanság már tetőzött és néhány épületben le is csökkent annyira, hogy magasabb bérleti díjakat kérhessenek. Ennek ellenére a legtöbb alpiacon a magas kihasználatlanság miatt még mindig szoros a bérleti díjak versenye.


Retail

Üzlethelyiségek

What will the January discounts bring following A karácsonyi időszak pozitív tapasztalatai után the positive experience of the Christmas sales? mit hoznak a januári leértékelések? The Christmas shopping fever temporarily eased the economic difficulties of some retailers although it is only a postponement of unavoidable changes.

Supply Corvin Shopping Centre opened in October 2010 raising the shopping centre stock to 708,289 m2 in 26 schemes. The 58,000 m2 KÖKI Terminal is planned to be opened in fall 2011 while the completion of the multifunctional CET has been postponed to spring 2011. Furthermore the new mixed-use development Europeum will open for public this spring with 6,000 m2 retail space. The new 11,000 m2 department store, Váci1 is due to be completed by autumn 2011. This development is the refurbishment of the former stock exchange palace. In the regions there is only one ongoing development to be opened in 2012; the 41,000 m2 Szeged Árkád, the new development of ECE.

A karácsonyi vásárlási láz átmeneti megoldást nyújtott néhány gazdasági problémával küzdő kereskedőnek, de csak késlelteti az elkerülhetetlen változásokat.

Kínálat Prime Shopping Centre Rents in Hungary EUR / m2 / month A 2010-es év végére az októberben megnyitott Corvin Legmagasabb bevásárlóközpont bérleti díjak Magyarországon 2 2

Bevásárlóközpont 34,000 m alapterületével 708,289 m -re növekedett a 26 modern bevásárlóközpont állománya Budapesten. Az 58,000 m2 alapterületű KÖKI Terminal nyitását 2011. őszére tervezik, míg a multifunkcionális CET átadása 2011. tavaszára tolódott. Szintén idén tavasszal nyitja meg kapuit az Europeum, amely 6,000 m2 kiskereskedelmi területtel rendelkezik. 2011. őszén nyílik Budapest belvárosában a 11,000 m2-es Váci1 a felújított egykori Tőzsdepalota épületében. A vidéki városok tekintetében egyedül az ECE fejlesztését, az Árkád Szegedet tudjuk említeni, mely 41,000 m2-rel 2012-ben nyitja meg kapuit.


Demand Due to the financial crisis, retail demand in Hungary decreased over the last year. Sales reports clearly reflected the long-term decline of consumer spending. Local retailers are affected the most therefore, international brands are able to acquire retail units in those top category shopping centres where availability was previously limited. Retailers are still monitoring the market closely before their expansion and many remain very cautious. We do not expect new brands to enter the market in the short term.

Shopping Centre Density (m2 / capita) Bevásárlóközpont sűrűség (m2 / fő)

Rents Rents remained stable at a level much lower than before the crisis and no significant change is expected. Retailers still focus mainly on the overall package, including several other commercial conditions to minimise their risk, such as fit-out contributions, length of lease, turn over, and stepped rent opportunities. Shopping centre rents are between 20-50 EUR/m2/month. Prime downtown high street rents have also decreased: rents at Váci utca are around 60-120 EUR/m2/month and retail units along Andrássy út vary between 40-50 EUR/m2/month. Retail park rents range from 6-8 EUR/m2/month and factory outlets have rents of 13-16 EUR/m2/month. Forecast Today, stagnation is the main characteristic of the Budapest retail market. Retailers are still focused on Budapest, especially on the top shopping centres with track records such as WestEnd, Mammut and Árkád. The few expanding brands are also concentrating on these existing shopping centres, where footfall and turnovers are more predictable. New schemes under construction are challenged to provide more favourable conditions to be able to compete with the above mentioned factors. The mid and lower category retailers, discount stores and hypermarkets are operating with the best turnovers, which is given by the fact that consumers are still price-sensitive.

Kereslet A gazdasági válság hatására a vásárlóerő erősen visszaesett az elmúlt egy évben. A vásárlók már hosszú távon visszafogták a költéseiket és ezt a tényt a vásárlási statisztikák is alátámasztják. A válság továbbra is a helyi kereskedőket érinti leginkább, ezért egyes nemzetközi márkák olyan felső kategóriás bevásárlóközpontokban is bérleti lehetőséghez juthatnak, ahol ez korábban korlátozott volt. A kereskedők továbbra is jelentős elemzésnek vetik alá a piacot terjeszkedésüket megelőzően, legtöbbjük még mindig nagyon óvatos. Új márkák megjelenésére rövid távon nem számíthatunk. Bérleti díjak


Prime Monthly Retail Rents Legmagasabb kiskereskedelmi bérleti díjak


Shopping Centre Stock in CEE Közép-kelet európai bevásárlóközpont kínálat

A bérleti díjak a válság előttinél jóval alacsonyabb szinten stagnáltak minden kiskereskedelmi szektorban, melyek tekintetében drámai elmozdulás nem várható a közeljövőben. A kereskedők döntését továbbra is jobban befolyásolja az egyes kiskereskedelmi egységek összköltségvetése. Ez nemcsak a bérleti díjat, hanem egyéb kereskedelmi kondíciókat is tartalmaz (kiépítési hozzájárulás, bérleti jogviszony időtartama, forgalom arányos bérleti díjak mértéke, lépcsőzetes bérleti díj), melyekkel a kereskedők kockázatukat igyekeznek csökkenteni. A bevásárlóközpontok bérleti díjai 20-50 Euró/m2/hó körül mozognak. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai is csökkentek: a Váci utcában 60-120 Euró/m2/hó, az Andrássy úton 40-50 Euró/m2/hó között mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 Euró/m2/hó, míg a factory outlet-ekben 13-16 Euró/m2/hó körül várhatóak. Előrejelzés


Napjainkban a stagnálás jellemző leginkább a kiskereskedelmi piacra. A kereskedők továbbra is főleg Budapestre koncentrálnak és itt is leginkább azok a központok kelendőek, ahol eddigi teljesítményekről visszamenőleg adatok beszerezhetőek (WestEnd, Mammut, Árkád). A néhány terjeszkedő új márka is ezekre a központokra fókuszál, mivel ezekben stabil a látogatottság és a megtérülés is sokkal inkább előre jelezhető. A fentiek miatt a fejlesztés alatt álló új központok jelentős kihívással küzdenek, hogy ezeket a hiányzó információkat kedvező ajánlatokkal ellensúlyozzák. A közép- és alacsonyabb kategóriás kereskedők, diszkont áruházak és hipermarketek üzemelnek a legjobb megtérüléssel, ami azt bizonyítja, hogy a vásárlók továbbra is árérzékenyek.


Industrial

Ipari ingatlanok

The vacancy rate increases further

Tovább nőtt a kihasználatlansági ráta

In Q4 2010 take-up in modern warehouse space reached 51,558 m2 which is slightly lower than the demand of the previous quarters of the year. At the same time additional lettable space has been vacated further increasing the vacancy rate. New warehouse deliveries are limited; only one building was completed in Q4 with 18,500 m2 of total lettable space. The trend of postponing new speculative developments continues.

2010. negyedik negyedévében az ipari ingatlanok piacán összesen 51,558 négyzetméternyi modern raktárterület került bérbeadásra, ami kisebb visszaesést mutat az év korábbi negyedéveihez képest. Ezzel párhuzamosan újabb bérlemények kerültek vissza a piacra a bérlőktől, ami tovább növelte az üres területek arányát. Az új fejlesztések is nagyon gyenge teljesítményt mutatnak; mindössze 18,500 m2 raktárterületet adtak át 2010. negyedik negyedévében és továbbra is megfigyelhető a tervezett spekulatív beruházások elhalasztása.

Supply

Warehouse Stock and Vacancy Rate Ipari ingatlan állomány és kihasználatlansági ráta

The Budapest industrial market remained relatively stable in Q4 2010 with 1,805,144 m2 stock. The trend of low completion levels continued; only one new building was completed with 18,500 m2 of warehouse space. Altogether 68,333 m2 of new supply was completed in 2010. Speculative developments have practically disappeared from the market and only one pre-leased building was developed in Q4 2010. Despite the lack of new supply, the vacancy rate increased to 19.5% (18.7% in Q3 2010), which is mainly due to the high levels of vacancy in the logistics parks. Demand In 2010, the warehouse market experienced relatively stable demand with a total of 210,170 m2 leased space. The demand levels of the year were improving until the third quarter of the year (36,497 m2 in Q1, 54,536 m2 in Q2 and 67,679 m2 in Q3). In the fourth quarter the market registered slightly lower demand than in the previous quarter (51,558 m2). However, total demand decreased compared to last year, the ratio of new transactions increased from 30% to 43%. Nonetheless, most occupiers still wish to optimise the occupancy of their existing warehouses before considering any move or expansion. The demand of Q4 2010 was driven by retail occupiers (43%) and the logistics sector (24%). Pricing Rents still remain under increasing pressure, as occupiers still aim to reduce and minimise their occupational costs. This trend has been proven by the significant volume of lease renegotiations as occupiers still look to take advantage of market conditions to lower their lease contract costs. In logistics parks around Budapest prime rents are now around EUR 3.5-3.9/m2/month. The more centrally located city centre logistics rents are around EUR 4.5-5/m2/month. The city logistics prime rent has slightly decreased from 5.5 to 5 EUR/m2/month due to the low demand.


Take-up and Completion Statistics Q4 2010 Bérbeadások és átadások statisztikái 2010. negyedik negyedévében


Warehouse Rental Bands Q4 2010 Ipari ingatlan bérleti díjak 2010. negyedik negyedévében

Source/ Forrás: Jones Lang LaSalle

Forecast We are not expecting significant changes on the market in the next 3-6 months in terms of either new developments or leasing transactions. New speculative developments have been put on hold and only built-to-suit projects can generate new warehouse developments. We predict similar market conditions for the first half of 2011 than in the corresponding period of 2010. In the second half of the year a slight improvement is expected on the leasing market. Due to the lack of new supply in 2011, the vacancy rate is expected to start declining however at a slow pace as further vacant premises may enter the market. Rents are expected to remain under pressure, as tenants are still focusing on cost efficiency.

Prime Warehousing Rents in greater Budapest 1996-2010 Legmagasabb ipari ingatlan bérleti díjak Budapesten és környékén 1997-2010


Kínálat A Budapest és környéki modern raktárpiaci kínálat az év negyedik negyedévében gyakorlatilag alig változott; 1,805,144 m2 a teljes kínálat. Az elmúlt három hónapban egy 18,500 m2-es új épület került átadásra, ami megfelel a 2010-es év gyenge új kínálati trendjének. Ezzel együtt összesen 68,333 m2 új fejlesztés került piacra 2010-ben. Ebben a negyedévben is csak előszerződés alapján került sor épület fejlesztésre, a spekulatív beruházások gyakorlatilag teljesen megszűntek. Mindezek ellenére a kihasználatlansági ráta emelkedett (18,77%-ról 19,52%-ra) amelynek fő oka az, hogy jelentős területek üresedtek meg a parkokban az elmúlt időszak folyamán. Kereslet A 2010-es év közepes teljesítménye után (36,497 m2 Q1ben, 54,536 m2 Q2-ben és 67,679 m2 Q3-ban) a negyedik negyedévben 51,558 m2 modern raktárterületet adtak bérbe, amellyel együtt az egész évet tekintve 210,270 m2re kötöttek szerződést. A tavalyi évhez képest alacsonyabb összkereslet ellenére az új bérleti szerződések aránya emelkedett a korábbi kb. 30%-ról 43%-ra. Ugyanakkor a bérlők még mindig inkább a jelenlegi bérleményük kihasználtságát kívánják maximalizálni. A 2010-es negyedik negyedéves kereslet több, mint 43%-át a kereskedelmi, míg körülbelül 24%-át a logisztikai szektor adta. Árak A bérleti díjak a bérlők költségcsökkentési igényeinek eredményeképpen továbbra is nyomás alatt állnak. Ennek egyik jele, hogy jelentős számú bérleti szerződés került még mindig újratárgyalásra, ahol a bérlők tovább kihasználva a válság hatásait csökkenteni szeretnék bérleti terheiket. A városon belüli, kisebb alapterületű egységeket kínáló parkokban jelenleg az 4,5-5 euró/m2/hó bérleti díjak jellemzőek, míg a főváros körüli nagylogisztikai parkok 3,5-3,9 euró/m2/hó körüli szinteken kínálják bérleményeiket. A gyenge kereslet miatt a városi logisztika legmagasabb bérleti díja 5,5 euróról 5 euró/m2/hó-ra csökkent. Előrejelzés A következő 3-6 hónapban nem számítunk jelentős változásra a piacon sem a fejlesztések, sem a bérbeadások tekintetében. Az új, spekulatív fejlesztések gyakorlatilag teljesen leálltak, csak a built-to-suit tranzakciók nyomán várható ipari ingatlan átadás. 2011. első félévében a 2010. év azonos időszakában tapasztaltakhoz hasonló teljesítményre számítunk, míg az év közepétől kezdve ismét kisebb emelkedés jöhet a bérbeadások tekintetében. A fejlesztések elmaradása miatt a kihasználatlansági ráta csak kisebb mértékű csökkenése valószínűsíthető a jövőben, mivel további területvisszaadások is várhatóak. A bérleti díjakon továbbra is marad a nyomás a bérlők költségcsökkentésre irányuló törekvései miatt.


Residential Market

Lakóingatlan piac

Activity on Budapest’s primary residential market remained weak throughout 2010

2010-ben a budapesti lakóingatlan piac gyenge teljesítményt mutatott

During 2010 developers were not willing, or able, to introduce a larger number of new investments to the market. On the other hand, households were not willing to buy, since they perceived home prices to be unstable. In addition, the mortgage market hampered growth in demand. Prices stabilized in H2 2010 and even grew slightly in the last quarter of the year. However, despite developers’ price growth, expectations for 2011, prices will need to further adjust to buyers’ limited budgets in the short run.

2010-ben a fejlesztők nem akartak, nem is tudtak jelentős befektetéseket kivitelezni. Másrészt a kereslet is gyenge volt, mivel a vásárlók úgy ítélték meg, hogy a lakóingatlan árak nem stabilak. Ráadásul a jelzáloghitel piac is ellehetetlenítette a keresletet. Az árak stabilizálódtak az év második felében, sőt enyhén emelkedtek is az utolsó negyedévben. A fejlesztők áremelkedésre vonatkozó elvárásai ellenére 2011-ben is igazodniuk kell a vásárlók korlátozott költségvetéséhez.

Supply There were only a few developers in a position to introduce new investments to the market in 2010. This is on the one hand is due to problems in sales of ongoing projects and expectations for this situation to change. On the other hand, it is a matter of developers’ lack of equity and access to bank loans. The problematical situation can be observed in statistics which noted building permits at a significantly low level throughout 2009 and 2010. The result will be a breakdown in the number of dwelling completions in 2010, which is already becoming visible, and another weak result for the 2011. Demand In terms of demand for housing, 2010 has been extremely weak. The willingness of households to invest in the primary residential market was very low, as the real market value of a given property was simply uncertain. On top of that, there was uncertainty regarding the exchange rate development’s impact on housing loans denominated in foreign currencies, particularly those in Swiss franc. The indebtedness of households recorded only a minor, 9% year-on-year growth between November 2010 and November 2009 of which a good part may be attributed to changes in the exchange rate.

Number of dwelling completions in Budapest, 2000 – Q3 2010 Lakóingatlan átadások Budapesten, 2000 – 2010. harmadik negyedév N umber of dwel lin gs comp leted

1 4 000

D wel ling s comp leted per 1,000 i nhab itants

1 2 000

10

1 0 000

8

8 000

6

6 000

4

4 000

2

2 000 0

0 20 00 20 01 20 02 200 3 200 4 200 5 200 6 200 7 2008 2009 2010 Q1-3

Source/Forrás: Central Statistics Office (KSH)

Residential mortgage growth in Hungary 2007 – November 2010 Lakóingatlan jelzálog növekedése 2007- 2010. november 5 0 00 4 5 00 4 0 00 3 5 00 3 0 00 2 5 00 2 0 00

Ho using l oans, in HUF bil lio ns of whi ch d enomi nated in forei gn currency

5 00

09/20 10

06/201 0

03/2010

1 2/2009

09 /2 009

06/20 09

03/2009

1 2/2008

09 /2 008

06/200 8

03/2008

12/2007

0 9/2 007

06/20 07

Development of the average gross asking price per sqm between 2008 and 2010 Átlagos négyzetméterenkénti kínálati árak Budapesten 1 7 50 EUR

44 0 000 HUF

1 5 00 EUR

42 0 000 HUF

1 2 50 EUR

40 0 000 HUF

1 0 00 EUR

38 0 000 HUF HU F

7 50 EUR

36 0 000 HUF

EUR Q4 201 0

Q3 2010

Q2 2 010

Q1 2 010

Q4 20 09

Q3 200 9

Q2 2009

Q1 2 009

Q4 20 08

34 0 000 HUF Q3 20 08

5 00 EUR Q2 200 8

For the 12 months to come, key market players anticipate the residential market in Budapest to improve. Developers and real estate agents expect prices on the primary market to rise by 3-5% throughout 2011. Given that the Hungarian National Bank forecasts a rise in inflation, the real increase in prices may though turn out to be zero. Higher employment and the government’s plans to reduce income tax and to cut corporate taxes may form a foundation stimulating new investments in 2011. However, investments in the housing market will not only need an improved macro-economic environment. The weakened banking sector’s lending actions will need to change as well.

Source/Forrás: Hungarian National Bank

Q1 2008

Forecast

03/200 7

0

While the average asking price level on Budapest’s primary market continued to fall during the first half of 2010, the trend halted and even slightly reversed in the second half of the year. Admittedly, the price growth in H2 2010 was rather symbolic, still, it might be a positive sign for the primary residential market’s course within 2011. Essential for the future growth of prices will, ironically, be the readiness of developers to decrease prices of projects which are already in the market offer for a longer period. The unsold-yet-ready apartments in the offer need to be sold before new projects will be launched to the market. New investments are pricewise likely to be better adjusted to households’ financial capacities, though developers’ margins might remain at an attractive level.

2010-ben csak kevés fejlesztőnek volt lehetősége új lakóingatlan építésére. Ez egyrészt annak tudható be, hogy a már meglévő projektek is értékesítési problémákkal küzdenek. Másrészt maguk a fejlesztők is tőkehiánnyal küszködnek és nehezen jutnak banki hitelhez. Ezt a problémát jól lehet látni a statisztikákban is, hiszen 2009-ben és 2010-ben nagyon kevés átadási engedélyt adtak ki. Ez meglátszik a 2010-es év új lakóingatlan átadásainak alacsony számán is és várhatóan a 2011-ben is gyenge eredményre számíthatunk. Kereslet A lakóingatlanok iránti kereslet 2010-ben meglehetősen gyenge volt. A háztartások nagy többsége nem akar lakóingatlant vásárolni, mivel most nagyon bizonytalan az ingatlanok ár-érték aránya. Ezen túlmenően a valutaárfolyamok is kiszámíthatatlanok voltak, ami a háztartások hiteleit tekintve meghatározó, különösen a CHF esetében. A háztartások eladósodottsága csak enyhén, 9%-kal nőtt 2009 és 2010. novembere között. Ennek egy jó része minden bizonnyal az árfolyamváltozásoknak tudható be.

1 5 00 1 0 00

Pricing

12

Kínálat

Source/ Forrás: REAS

Number of completed vs. permitted dwellings in Budapest 2000 – Q3 2010 Lakóingatlan átadások és kiadott építési engedélyek Budapesten 2000–2010 harmadik negyedév 1 8 000

Dwe lli ng comple ti ons

1 6 000

Buil din g permits

1 4 000 1 2 000 1 0 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2000 2001 200 2 200 3 20 04 2 005 2 006 2007 2008 2009 201 0 Q1 -3

Árak 2010. első felében az ingatlanárak csökkentek, de az év vége felé közeledve ez megállt, sőt a visszájára fordult és az árak emelkedését tapasztaltuk. Az igaz, hogy ez az áremelkedés csak szimbolikus volt, de mégis pozitív jel lehet a minőségi lakóingatlanpiac jövőjére nézve. Irónikus, hogy a piac jövőbeni növekedését tekintve az árak csökkenésére lehet szükség azon projektek esetében, amelyek már hosszabb ideje az értékesítési piacon vannak. A már elkészült, de még nem értékesített ingatlanokat értékesíteni kell, mielőtt új fejlesztésekbe fognának. Az új projektek árképzése már valószínűleg közelebb áll majd a vásárlók pénzügyi lehetőségeihez és egyben a fejlesztők haszna is elfogadható szinten marad. Előrejelzés Az elkövetkező 12 hónapra a budapesti lakóingatlan piac elemzői fellendülést várnak. A fejlesztők és az ingatlanügynökségek a minőségi ingatlanok esetében 35%-os áremelkedést várnak 2011-ben. Ugyanakkor, mivel a Magyar Nemzeti Bank emelkedő inflációt vár, így lehetséges, hogy nem is lesz valós áremelkedés. A magasabb foglalkoztatottság és a személyi jövedelemadó és társasági adó csökkentése új alapot adhat a fejlesztők befektetéseinek 2011-ben. Ugyanakkor a lakóingatlanpiacon nem csak makrogazdasági fellendülésre van szükség, hanem a meggyengült banki szektornak is pozitív lépéseket kell tennie a hitelpiac helyreállítására.


Hotels

Hotelpiac

Tourist arrivals to Budapest were up by 10% in 2010

2010-ben 10%-kal nőtt a Budapestet látogatók száma

Following the political changes in eastern Europe in the early 1990s, Budapest developed into a popular destination for leisure tourists. The majority of arrivals to the city are foreign travellers, who are keen to explore the neo-gothic buildings in Budapest and the dynamic nightlife on offer.

Az 1990-es évek elején lezajlott politikai változásokat követően Budapest a szabadidős turizmus kedvelt helyszínévé vált. A látogatók nagy része külföldi turista, akik örömmel fedezik fel a város neogótikus épületeit és a dinamikus éjszakai életet.

Performance

Piaci teljesítmény

As the economic downturn worsened, many holiday makers sacrificed luxuries such as weekend breaks and opted instead to keep longer summer holidays in hotter climates. At year-to-date September 2010, overall arrivals to the city were up by a modest 10%. This improvement in visitation levels has been driven by foreign guests, who showed a year-on-year increase of 12%. Domestic visitors have less affect on visitation levels and account for approximately 8% of total arrivals. Hungarian travellers showed a decline of 10% at year-to-date September and a 16% fall in overnight stays.

A gazdasági válság elmélyülésével egyre több turista áldozta fel a hétvégi kiruccanások luxusát a hosszabb nyári vakáció kedvéért. 2010. szeptemberéig a fővárosba látogatók száma 10%-kal nőtt az előző évhez képest. A látogatók számának javulása a külföldi turisták számának 12%-os emelkedésének köszönhető. A belföldi utazók kevésbé voltak hatással a látogatószám emelkedésére; az összes látogatók 8%át teszik ki. A magyar utazók száma szeptemberig 10%-kal csökkent az előző évhez képest, míg a szobaéjszakáik száma 16%-kal esett.

Budapest Hotel Performance A budapesti hotel piac mutatói

Tourism Turizmus

At January 2011, Budapest has 163 graded hotels, with a total of approximately 17,000 rooms. The majority or Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Hotels rooms are concentrated in the 4-star segment, which Budapest Tourism accounts for 45.3% of all hotel rooms in the city. This Budapesti turizmus sector grew in 2010 with the opening of six 4-star hotels; the largest of which was the Continental Hotel Zara in District VII. The Courtyard by Marriott Budapest City Centre also opened in 2010, adding 235 rooms to the market. The Courtyard demonstrates that large western brands remain keen to expand in eastern Europe. The Spanish company Hotusa Hoteles was also active last year and launched the Eurostars Budapest. Overall, Budapest saw a total of 16 hotels opening in 2009 and 2010, despite the difficult economic situation. 2011 is set to see four new properties becoming operational, which would add another 500 rooms to the city or a 2.8% increase in hotel supply. Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Hotels

2011. januárjában Budapesten 163 osztályozott hotel található. A szobák nagy részét a 4 csillagos kategóriájúak teszik ki, ami a városban található szállodai szobák 45,3%-át teszik ki. Ez a szektor 2010ben hat 4 csillagos szálloda átadásával nőtt, melyek közül a legnagyobb a Continental Hotel Zara volt a VII. kerületben. A Marriott Courtyard Hotel is megnyitott 2010-ben, 235 szobával járulva hozzá a hotelpiaci kínálathoz. Ez a szállodanyitás bizonyítja, hogy a nagy nyugati szállodaláncok továbbra is szívesen terjeszkednek Európa keleti részén. A spanyol Hotusa Hoteles megnyitotta a Eurostars Budapest hotelt 2010ben. A kedvezőtlen gazdasági helyzet ellenére összesen 16 szálloda átadása történt meg 2009-ben és 2010-ben Budapesten. 2011-ben 4 szálloda átadása várható, melyek összesen 500 szobával, 2,8%-kal bővítik a hotel kínálatot Budapesten. Kínálat

Budapest Hotel Supply ( m2) Budapesti hotel Kínálat (m2)

Supply

Hungary’s accession to the EU in 2004 and the privatisation of the airline industry were key incentives for hoteliers to expand in Budapest. However, by 2008 the saturation of the market, coupled with a worsening economic situation, started to have a negative impact on trading performance and a decline in occupancy caused room yields to fall by 6.0%. The situation deteriorated further in 2009, with RevPar falling by 27.7%. At year-todate November 2010, trading fundamentals are showing some signs of recovery; occupancy has strengthened by 9.3% but average room rates have continued to see a year-on-year decline of 7.3%. Nevertheless, RevPar has Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Hotels shown an increase of 1.3% over the same period, although Transaction Volume (EUR) remains 29.4% lower than 2006. In the medium term Tranzakciók volumene (EUR) hoteliers will struggle due to the oversupply of hotels and the weakened demand. Investments

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Investment in Budapest did not become active until 2008, when two hotels were sold but only the price of one was disclosed. In 2009, two assets traded, the Rogner Hotel Spa Lotus Thermal hotel and the Erkel Hotel, for €46 million and €15 million respectively. There have been no 2000 2001 2002 2003 2004 2005 reported transactions above €10 million since 2009. Transactional activity remains subdued in Budapest due to Source/Forrás: Jones Lang LaSalle buyers and sellers being unable to agree on pricing. Buyers look at current trading performance, whereas owners want the price to reflect the potential for a growth in income. € millions

Magyarország 2004-ben történt csatlakozása az Európai Unióhoz és a légiközlekedés privatizációja voltak a szállodaipar budapesti bővülésének fő mozgatórugói. 2008-ban azonban a piac telítettsége és az elmélyülő gazdasági válság hatására gyengült a hotelpiac teljesítménye és csökkent a szobafoglaltság, ami a szoba hozamok 6%-os eséséhez vezetett. 2010. novemberében a kereskedelmi mutatók már némi javulást jeleznek, a foglaltság 7,3%-kal nőtt, de az átlagos szobaárak továbbra is alacsonyak; 7,3%-kal csökkentek az elmúlt év azonos időszakához képest. Ugyanakkor az egy szobára eső bevétel 1,3%-kal nőtt ugyanebben az időszakban, de még mindig 29,4%-kal elmarad a 2006-os értéktől. A szállodaipar középtávon a túlkínálattal és a folytatódó gyenge kereslettel kell megküzdjön. Befektetési piac

2006

2007

2008

2009

A hotel befektetési piac csendes volt 2008-ig, amikor is két szállodát értékesítettek, de csak az egyiknek került nyilvánosságra a vételára. 2009-ben két szállodát adtak el, az egyik a Rogner Hotel Spa Lotus Thermal, a másik az Erkel Hotel 46 millió euró és 15 millió euró értékben. 2009 óta nem történt 10 millió euró értéket meghaladó szállodaértékesítés. A befektetési aktivitás továbbra is gyenge, mivel az eladók és a vásárlók nem képesek megegyezésre jutni az árakat illetően. A vevők a jelenlegi szállodaipari teljesítményt nézik, míg az eladók már olyan árat kérnek, amelyek a piac növekedési potenciálját tükrözik.


Market Practice

Piaci gyakorlat

Leasing market practice

Bérbeadási piaci gyakorlat

Lease length • The average lease length is 5 years in class ‘A’ office buildings with a break option after 3 years • In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too

Bérleti időtartam

Payment terms • Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance • Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP • Initial standard fit-out is done and paid by the landlords • VAT 25 % • Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer

Fizetési feltételek

Rental deposit • 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT)

Biztosíték • 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA)

Other charges • Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption • Other costs are included in service charges

Egyéb költségek • A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását • Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban

Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities.

Biztosítás • Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni.

Incentives • Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions.

• Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással • "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak

• A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj Euróban meghatározott és Euróban vagy Forintban fizetendő • Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján • Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett • ÁFA 25 % • Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően

Bérleti ösztönzők • A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg


Office Submarkets

Iroda alpiacok

10 On Point • Q4 2010

Shopping Centres in Budapest

Budapesti bevásárlóközpontok

SÜBA / Csillagvár Árpád Üzletház

EuroCenter Óbuda Rózsadomb Flórián Üzletközpont

Pólus Center

Duna Plaza Asia Center

Rózsakert

Új Udvar Mundo Mammut I-II Westend City Center Récsei Center Budagyöngye

CET

MOM Park

Sugár

Aréna Plaza ECE Árkád Corvin Shopping Centre

Eleven Center

ALLEE

Neo Center Lurdy Ház Europark

KÖKI Terminal

Etele tér Új Buda Center

Campona

Csepel Plaza

Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok

11 On Point • Q4 2010

Logistics Development in greater Budapest

Logisztikai központok Budapesten és környékén

30

31

32

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

M1 Business Park Agrogate WestLog Rozália Park Tulipan Park West Gate Euro Business Park ProLogis Park Batta C-Moll Logistics ProLogis Harbor Park Prologis Park Sziget Bleckeer BILK Logistics Centre Prologis Park Gyál HOPI Logistics Centre Akácliget

17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32.

Goodman Park Gyál M5 Gyál Business Park Viktória Industrial Park Goodman Park Üllő Anvil Business Centre Airport Business Park Airport City East Gate Business Park Europa Center Acquincum Logistics Park Innove Business Park City Point 9 Dél-Pesti Business Park Bravos Nagytétényi Industrial Park South Base

Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary

Andrea Marian Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary

Paweł Sztejter Partner, Head of Advisory REAS Residential Advisors Poland

Alister McCutchion Senior Vice President Jones Lang LaSalle Hotels London

+36 1 489 02 02 [email protected] www.joneslanglasalle.hu

+36 1 489 02 02 [email protected] www.joneslanglasalle.hu

+48 22 380 2105 [email protected] www.reas.pl

+44 207 399 5295 [email protected] www.joneslanglasallehotels.com

Budapest City Report – Q4 2010 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends.

The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects based in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors.

www.reas.pl

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

on point Budapest City Report Q Budapesti Ingatlanpiaci Körkép negyedik negyedév

Recommend Documents