on point Prague City Report Q4 2010 Trh s nemovitostmi v Praze 4. čtvrtletí 2010
2 On Point • Q4 2010
Economy/Investment
Ekonomika/Investice
In 2010, the export oriented Czech economy has been pulled by the positive economic development in Germany.
V roce 2010 táhl exportně orientovanou českou ekonomiku pozitivní ekonomický vývoj v Německu.
The real estate investment market has been dominated by local investors; CPI Group has been the key player on the market. For 2011, we expect an increase in activity from foreign investors.
Trhu realitních investic dominovali domácí investoři, klíčovým hráčem na trhu se stala CPI Group. V roce 2011 očekáváme zvýšenou aktivitu ze strany zahraničních investorů.
Pulled by the growing German economy, the target country for a huge portion of Czech exports, the economy showed some positive results in 2010. While the official figures for Q3 are already available and show positive growth of 2.8%, 2010 figures are only preliminary forecasts which estimate growth of up to 2.3%, more than 100 basis points above the original forecasts. Strong exports have reflected in industrial production as well, when in November the year on year growth reached 15.9%. The strongest part of both exports and industrial production remained to be the automotive industry in 2010; with more than one million passenger vehicles produced for the first time in the history. Economic growth has been supported by domestic retail sales, which after insignificant performance throughout 2010 have been boosted by Christmas sales. Political Situation The centre-right oriented government which has got a majority in parliament is slowly introducing various reforms of governmental finances, healthcare system, pensions and other core parts of the state expenditures. In spite of the general consensus in the time of government appointment, the reforms cause disputes within the coalition. So far the government withstood the disputes, yet the first true reforms are to be introduced.
7.0
7.0
6.1
5.0 3.0
2.3
Investment Climate The total volume of investment transactions in 2010 in the Czech Republic is estimated to have reached almost €800 million (25% of the CEE volume) which was more than 40% higher than the respective figure in 2009. The most active sector was offices, accounting for around 48% of the total volume, followed by the retail sector representing 22%. The most active investor in 2010 was the Czech, CPI Group who accounted for approximately 40% of the total investment volume. Major transactions in Q4 2010 included the Intercontinental Hotel, City West, IGY shopping centre and the Melantrich Building on Wenceslas Squire which was acquired by the Reico fund. There has been number of transactions that did not close in 2010 which are expected to be completed in Q1 2011. We are aware that a number of owners have decided to bring their assets to the market in 2011 and as such we predict transaction volumes to reach at least last year figures and potentially to be above €1 billion for the entire year.
3.1
2.3
1.0
2.2
-4.1
-1.0 -3.0 2006
-5.0
2007
2008
2009
2010P 2011F 2012F
P-preliminary data/předběžné údaje, F-forecast/předpověď
Source/Zdroj: CZSO, Consensus Economic Forecast Unemployment rate Míra nezaměstnanosti 9.6
10.0 8.0
7.2 5.4 4.4
4.0 2.0 0.0 2006
2007
2008
2009
2010
In %/ v procentech
Source/Zdroj: CZSO
6.3
6.0 4.0 2.8
Investiční prostředí
1.0
0.0 2008
2009
2010F
2011F
Source/Zdroj: CZSO, Consensus Economic Forecast Prime Yields Výnosy z nejlepších nemovitostí
Sector
Yield (%)
Sektor
Výnos
Offices
Changes on previous quarter Změna oproti předchozímu čtvrtletí
6.75
Ø
6.75
Ù
8.00 - 8.25
Ø
Kanceláře
Retail Maloobchod
Warehouses
Středopravá vláda, která má v parlamentu většinovou podporu, začíná pomalu představovat různé podoby reforem veřejných financí, zdravotnictví, důchodů a dalších klíčových součástí státních výdajů. I přes shodu, které koalice dosáhla při sestavování vlády, vyvolávají reformy rozpory. Prozatím vláda tyto rozpory překonala, ale reformy jsou stále jen v obrysech a je nutné je zavést.
2.7 1.7
2.0
2007
Ekonomický růst byl ke konci roku podpořen i růstem maloobchodních tržeb, po nevýrazném výsledku během roku došlo k oživení předvánočními prodeji.
Na konci prosince 2010 se znovu vrátil růst nezaměstnanosti. Současná míra nezaměstnanosti je 9,6 % a je pravděpodobné, že v prvních měsících roku 2011 bude růst a atakovat hranici 10 %, jelikož se v krátkodobém až střednědobém horizontu neočekává zásadní změna v politice zaměstnanosti.
8.0
2006
Silné vývozy se odrazily rovněž na rostoucí průmyslové výrobě, jež v listopadu dosahovala meziročního růstu o 15,9 %. Nejvýznamnější částí jak exportu, tak i průmyslové výroby zůstává automobilový průmysl, který dosáhnul poprvé v historii výsledku více než milionu vyrobených osobních aut.
Zaměstnanost
CPI Inflace
2.5
V roce 2010 vykazovala česká ekonomika pozitivní výsledky, taženy rostoucí německou ekonomikou, jež je cílovou destinací velké části českého exportu. Zatímco oficiální čísla za třetí čtvrtletí jsou již k disposici a ukazují růst o 2,8 %, celková čísla za rok 2010 jsou zatím jen předběžná a odhadují růst až o 2,3 %, což je o více než 100 procentních bodů nad původní předpovědí.
Politická situace
6.8
6.0
Employment By the end of December 2010, the unemployment rate in the country has returned to growth. The current level of 9.6% is likely to further decline in the first months of 2011 and might be attacking the 10% level, as no major shift in employment policy is expected in the short to medium term.
Česká ekonomika
GDP Growth (%) Růst HDP (%)
Czech Economy
Sklady
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
Celková úroveň investičních transakcí v roce 2010 dosáhla v České republice odhadovaných téměř 800 milionů € (25 % celkového objemu za střední a východní Evropu), což je 40% nárůst oproti roku 2009. Nejaktivnějším segmentem trhu byly kanceláře, které tvořily téměř 48 % z investic, následovány maloobchodními nemovitostmi s 22 %. Nejaktivnějším investorem v roce 2010 byla česká skupina CPI Group, která vydala zhruba 40 % celkového objemu investic. Mezi nejvýznamnější transakce čtvrtého čtvrtletí patřili Hotel Intercontinental, City West, nákupní centrum IGY a budova Melantrich na Václavském náměstí, kterou získal fond Reico V roce 2010 nedošlo k uzavření několika transakcí, a tak jejich dokončení předpokládáme v prvním čtvrtletí 2011. Je nám známo, že vše rozhodlo několik vlastníků, kteří se rozhodli uvolnit své nemovitosti v roce 2011 k prodeji, a tak můžeme předpovídat objem transakcí minimálně na úrovni roku 2010, s určitou možností že bude překonán objem transakcí v úrovni 1 miliardy € za celý rok.
On Point • Q4 2010 3
Office
Kanceláře
In spite of the limited supply, the vacancy rate decreases mildly. For 2011, no major vacancy decrease is expected.
I přes omezenou novou nabídku poklesla neobsazenost jen mírně. V roce 2011 žádný zásadní pokles neobsazenosti neočekáváme.
The pipeline for 2011 remains relatively limited, however relocations Nová nabídka je i pro rok 2011 relativně omezená, avšak očekáváme, and renegotiations are expected to account for a large part of take- že relokace a přejednání stávajících smluv bude tvořit velkou část up. Therefore the market is going to be sensitive to new completions. poptávky. Trh tak bude citlivý na dodání nově dokončených prostor. Supply Only 12,434 m2 of modern office space was delivered to the market in the fourth quarter of 2010. As some projects have postponed their completion to 2011, the whole year ended with a record low completions level of 41,794 m2. In spite of the limited supply, the vacancy decrease was minimal. Current vacancy stands at 13.15%, only 3 basis points below the Q3 level.
Nabídka
Total Stock ( ‘000 m2) Celkový objem kancelářských ploch (tisíce m2)
Ve čtvrtém čtvrtletí 2010 bylo dodáno na trh 12 434 m2 moderních kanceláří. Jelikož u některých projektů bylo odloženo dokončení na rok 2011, skončil tak rok rekordně nízkou úrovní nově dokončených prostor s pouhými 41 794 m2.
3,000 2,500 2,000
I přes omezenou novou nabídku poklesla neobsazenost jen minimálně. Současná neobsazenost je 13,15 %, pouhé tři procentní body pod úrovní třetího čtvrtletí.
1,500 1,000 2006
2007
2008
2009
2010
Poptávka
Demand In the fourth quarter, gross take-up reached 71,427 m . This is 54% up on the previous quarter. Renegotiations remained strong in the last quarter and reached 39% of the gross take-up. For the whole 2010, renegotiations formed 42% of take-up. Another strong field of demand were relocations, representing 27% and 20% of take-up in Q4 and 2010 respectively. 2
Demand is expected to continue with current levels. The advantage in negotiations still stands on the tenants’ side, however the vacancy remains very submarket specific and therefore the conditions vary across the city
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, PRF Take-up 2010(‘000 m2) Objem pronájmů za rok 2010 (tisíce m2) 300 250 200 150 100 50 0 2005
Rents Prime rental levels have been stable throughout most of 2010. Current prime rents stand at €20.0-21.0 m2/month. Prime product in the city centre as well as in the most attractive inner city submarkets remains scarce, therefore no movement in prime rents are anticipated. Rental levels on non-prime buildings have also remained stable: Inner City projects have asking rents between €14.9-17.5 m2/month and Outer City locations ranging between €13-14.5 m2/month. Second hand products in all submarkets stand at approximately €1.5 below the above mentioned ranges. The pressure on landlords to provide incentives persists across noncentral locations in order to attract new tenants and prevent the current tenants from leaving. Forecast In 2010, only a few projects commenced speculative construction. As a result, the year 2011 should see completions reach no more than 95,000 m2., of which more than 34% is already pre-let and the new available product will thus be limited to approximately 65,000 m2, only marginally above 2010 figures. The pipeline for 2012 still remains uncertain: approximately 65,000 m2 is already under construction, but the total figure will increase with commencement of each new project, as the standard delivery time is approximately 18 months. The vacancy is expected to stay stable or to mildly decline, with a significant difference on take-up on second hand buildings and new product. Relocations are expected to continue and take a large part of the take-up and secondary product will thus limit the vacancy decrease.
Ve čtvrtém čtvrtletí dosáhla hrubá úroveň nových pronájmů 71 427 m2. To představuje 54% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí. Přejednavání stávajících smluv bylo nadále časté a představovalo 39 % z hrubé poptávky. Za celý rok 2010 tak tvořili přejednané smlouvy 42 % celkové poptávky. Dalším silným segmentem poptávky byly relokace, které tvořili 27 %, respektive 20 % poptávky za čtvrtletí a celý rok.
2006
2007
2008
2009
2010
Očekáváme, že poptávka bude pokračovat na stejné úrovni. Výhoda v jednání je stále na straně nájemníka, avšak neobsazenost se značně liší mezi jednotlivými dílčími trhy, a tak i podmínky se v rámci města liší. Nájemné
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, PRF Vacancy and prime rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory 25
14 12 10 8 6 4 2 0
20 15 10 5 0 2005
2006
2007
2008
Prime monthly rent
2009
2010
Vacancy rate
€/m2/month
%
European Office Clock Q4 2010
Rents Falling
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Zurich London
Oslo Dusseldorf Moscow Berlin Paris Kiev, Warsaw, Zagreb
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
Stabilní úroveň nájemného je rovněž u kanceláří mimo nejlepší lokality: ve vnitřním městě je nájemné ve výši 14,9-17,5 €/ m2/měsíc a ve vnějším městě pak od 13 do 14,5 €/m2/měsíc. Prostory již dříve používané se pronajímají o cca 1,5 € níže, než je výše uvedené rozpětí. Zejména v oblastech dále z centra města jsou pronajímatelé vystaveni tlaku na poskytovaní nájemních pobídek novým nájemníkům nebo pro udržení stávajících. Předpověď vývoje trhu
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, PRF
Rental Growth Slowing
Nájemné za nejlepší prostory v nejlepších lokalitách zůstalo stabilní během většiny roku 2010. V současné době je na úrovni 20-21 €/m2/měsíc. Nejlepší budovy v centru města mají omezené množství dostupných ploch, stejně jako nejaktivnější části vnitřního města, a tak neočekáváme zásadní změnu tohoto nájemného.
Athens Barcelona, Lisbon, Madrid Brussels, Budapest Amsterdam, Bucharest Frankfurt Prague, St. Petersburg
V roce 2010 zahájilo výstavbu jen málo spekulativních projektů. Důsledkem toho bude, že v roce 2011 se dokončí jen něco málo přes 95 000 m2 nových prostor, z nichž je již více jak 34 % předem pronajato a nová nabídka tak bude omezená na cca 65 000 m2, pouze o málo více než bylo dokončeno v roce 2010. Nabídka na rok 2012 je zatím nevyčíslitelná: cca 65 000 m2 je již ve výstavbě, ale celkové číslo narůstá s každým nově zahájeným projektem, jelikož standardní doba výstavby je cca 18 měsíců. Očekává se, že neobsazenost zůstane stabilní nebo mírně poklesne, významný rozdíl bude v poptávce po nových prostorách a budovách již dříve obsazených. Relokace rovněž budou tvořit značnou část poptávky a tak bude pokles neobsazenosti omezován přílivem uvolněných, v minulosti obsazených prostor.
4 On Point • Q4 2010
Retail
Maloobchod
Galerie Harfa, which opened in November, indicates the emphasis developers start to put on leisure in order to differentiate, offering more than just a good tenant mix.
Galerie Harfa, která otevřela v listopadu, ukazuje důraz, který developeři začínají klást na zábavu, aby odlišili svá obchodní centra a nabídli víc než jen dobrou skladbu nájemců
Development activity will now focus on extensions of existing shopping centres, retail park development in smaller towns and the high street whether it be Prague, Brno or Karlovy Vary. The break in activity is a great opportunity to reposition existing schemes.
Aktivita ve výstavbě se nyní bude soustřeďovat na rozšiřování stávajících center, výstavbu obchodních parků v menších městech a rozvoj hlavních obchodních ulic, ať už v Praze, Brně či Karlových Varech. Přestávka ve výstavbě dává možnost změny strategie center.
Supply
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle Prague Shopping Centre Vacancy Neobsazenost pražských nákupních center 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
V posledním čtvrtletí 2010 bylo v Praze dokončeno více než 53 000 m2 maloobchodních ploch.Galerie Harfa (49 000 m2) s rozsáhlými plochami věnovanými zábavě naznačuje důraz, který budou developeři a provozovatelé center klást na volnočasové aktivity. Chtějí nabídnout příjemnější nákupní prostředí, neboť potřebují více než jen dobrou skladbu nájemců, aby vytvořili jedinečné nákupní zkušenosti a přilákali dostatek zákazníků. Zbytek obchodních ploch v Praze tvořila poslední fáze rekonstrukce Hlavního nádraží (4 000m2). Někteří developeři přesunují svou pozornost na centrum města. Podél hlavních obchodních ulic je ve výstavbě či rekonstrukci několik projektů. Až budou dokončeny, oživí značně nabídku ploch v centru a posílí jeho pozici v maloobchodě. Mimo Prahu developerská aktivita rovněž zpomaluje, většina nových ploch bude v menších obchodních parcích v regionálních městech a v rozšiřovaných stávajících nákupních centrech. Poptávka
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle Retail Sales and GDP Growth Forecast 2011 (% pa) Předpověď vývoje HDP a maloobchodního prodeje pro 2011 (v procentech za rok) 6 5 4 3 2 1 0 -1
Vstup nových značek na trh zůstává řídkým jevem. Maloobchodníci poptávají prostory v nejlépe fungujících centrech a na hlavních obchodních ulicích. Jelikož budoucí nabídka je na trhu poměrně omezená, počet obchodníků, kteří rychle expandují, se rovněž snížil, což podporuje značky v tom, aby uvažovaly rovněž o regionálních městech. Obchodníci, kteří již jsou v dobře fungujících centrech, se nyní poohlížejí po možnostech expanze na hlavní obchodní ulice nebo do míst s velkou koncentrací lidí, jako jsou nádraží. Objevilo se několik potenciálních provozovatelů, kteří zvažují vstup na trh, zejména v sektoru levnější až středně drahé konfekce, což je dlouhodobě úspěšný koncept na českém trhu.
Retail Sales
Slovakia
Hungary
Poland
Croatia
Czech Republic
Germany
Nájemné
GDP
Růst prodeje HDP
Source/Zdroj: IHS Global Insight Retail Stock per 1,000 inhabitants in Major Czech Cities Obchodní plochy v nákupních centrech v ČR na 1,000 obyvatel
Nájemné za jednotky v nejlepších pražských obchodních centrech bylo v posledním čtvrtletí stabilní a je na úrovni 85 EUR/m2/měsíc. Ostatní dobře fungující centra mají nejlepší nájmy v rozmezí 65-75 EUR. Hůře fungující centra mohou dosahovat nájmů i o 50 % nižší než výše uvedené, aby si udrželi nájemce. Nadále přetrvává tlak zejména ze strany kotevních nájemců a silných značek pro poskytování příspěvků na vybavení jednotek nebo na nastavení skokového nájemného či nájemného z obratu.
m2
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
Hradec Králové
Liberec
Olomouc
Předpověď vývoje trhu 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 Plzeň
Market consolidation continues. Traditional retailers are finally planning to launch their e-shops in 2011: Tesco has announced the launch of its new e-shop and online food shopping will thus become more convenient. Another segment to enter the online shopping world is furniture: while Asko has already made its steps on the web, Sconto Nábytek is planning to launch its web shop in the spring. The retail market will continue its stabilization and the non-performing centres will, thanks to a limited pipeline, have the opportunity to revive the space, either with refurbishment or complete makeovers.
200
Ostrava
Forecast
400
Romania
Prime shopping centre rents in Prague remain unchanged at a level of €85 m2/per month (for a 100 m2 unit). Other well performing shopping centres have rents ranging between €65-75. Weaker performing schemes may achieve as much as 50% below these levels to maintain and attract tenants. Similarly, the trend of large fit-out contributions continues, mainly required by key anchor tenants and well recognised brands, together with requirements for step-rents or pure turnover rents.
600
Brno
Rents
800
Russia
Demand New market entries are relatively limited. Retailers continue to inquire about space in the best performing shopping centres or on the high street. As the pipeline contracts, the range of significantly expanding retailers narrows encouraging brands to consider smaller regional cities. Retail operators who are already in well performing shopping centres are now looking for further expansion to high street or to high traffic locations such as train stations. A number of retail operators are considering market entries for 2011, especially new fashion brands in the medium to lower price range; these concepts have been particularly successful on the Czech market in the past.
1,000
Prague
In the last quarter of 2010, over 53,000 m2 of modern retail space was delivered to Prague’s market. Galerie Harfa (49,000 m2) with its strong entertainment element indicates the emphasis developers and landlords are starting to put on leisure to offer a more attractive shopping environment, they need to go beyond a good tenant mix to offer a special experience and generate footfall. The remainder of the new retail space was the completion of the 3rd phase refurbishment of Prague’s main train station (4,000 m2). Several developers have shifted their attention to the city centre. Numerous retail redevelopments are taking place along the main high street. Once completed, all these properties will refresh the retail offer and strengthen the city centre as a shopping destination. Outside of Prague, the activity is also slowing down; the majority of new retail space will be available in smaller retail parks in regional towns and extensions of existing shopping centres.
Nabídka
Shopping Centre Stock & (‘000 m2) Celkové plochy nákupních center (tisíce m2)
Konsolidace trhu pokračuje. Tradiční obchodníci konečně oznámili své plány na spuštění online obchodů v roce 2011. Tesco oznámilo spuštění e-obchodu a nabídka potravinářského zboží online se tak stane dostupnější. Další segment, který se přesouvá na web, je nábytek: Asko již první kroky na webu učinilo, Sconto Nábytek plánuje spuštění obchodu na jaře. Maloobchodní trh se bude dále stabililizovat a hůře fungující centra tak dostanou díky omezenému množství plánovaných center možnost oživit svůj prostor, ať již pomocí dílčí čí celkové rekonstrukce.
On Point • Q4 2010 5
Industrial
Průmysl a logistika
Two main trends were characteristic for the Czech logistics market in 2010. These were limited construction activity and increased demand.
Český a moravský logistický trh by šlo v roce 2010 charakterizovat dvěma základními trendy: velmi nízkou nabídkou nových hal a zvýšenou poptávkou.
What started as a shock to the overheated Czech logistics market at the end of 2008 is slowly turning to a quiet, but pleasant surprise that the market might recover faster than originally expected. The improved economic situation, combined with strong restrictive measures of local players, are the main reasons behind the change.
Šok, který způsobil tuzemskému přehřátému trhu skladových a výrobních prostor konec roku 2008, se pomalu přetavuje ve zdrženlivé, nicméně příjemné překvapení. Pravděpodobně dojde k zotavení rychleji, než se původně předpokládalo. Nejvíce se na tom podílí zlepšující se ekonomika a tvrdá restriktivní opatření místních aktérů.
Supply Despite growing demand since the beginning of 2010, the uncertainty of the stability of recovery combined with a higher vacancy rate kept supply levels very low. In Prague, a historical minimum of 17,000 m2 were completed in 2010 and another 18,000 m2 is currently under construction. The total stock of modern logistics space reached 2.2 mil m2 (including A and B-class properties and owner-occupier stock). In the regions, developers delivered 177,000 m2 in 2010 on a pre-let or built to suit basis. At the end of December the vacancy rate in Prague decreased to 11.9%. The vacancy rate also decreased in the regional cities. Pilsen and Ostrava that were struggling with vacancy of over 20% at the beginning of 2010 are now at 12.7% and 8.4% respectively. Hradec Králové, Pardubice, Ústi nad Labem and Brno remain the regions with the lowest vacancy for A-Class stock.
2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 05
07
08
09
10
Koncem prosince 2010 poklesla míra neobsazenosti v Praze na 11.9 %. Míra neobsazenosti se snižovala i v dalších městech. Plzeňsko a Ostravsko, kde neobsazenost na začátku roku přesahovala 20 %, mají momentálně 12.7 % a 8.4 % volných ploch. Hradecko, Pardubicko, Ústecko, Brno a okolí zůstávají oblastmi s nejnižší mírou neobsazenosti u skladů třídy A.
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle Warehousing Vacancy Rates (%) Neobsazenost průmyslových ploch (%) 20.0
Demand activity slowed down slightly in the last quarter of 2010, however, overall for the entire 2010, the trend of rising demand remained unchanged and as a result Prague registered a 50% y-o-y increase in take-up representing 326,000 m2 in total. Another 460,000 m2 was leased in the regional cities in the same period, with the most active markets being Pilsen with more than 200,000 m2 leased and Ostrava with over 100,000 m2. Increased demand of manufacturing companies, mainly from the automotive and electronics sectors, is projecting into rising importance of secondary locations with good traffic connections.
10.0
Poptávka
5.0
I když došlo v posledním čtvrtletí k mírnému poklesu, celkově trend silné poptávky od začátku roku 2010 zůstal nezměněn. V Praze bylo pronajato 326,000 m2, což představuje 50% narůst oproti roku 2009. Dalších 460,000 m2 se pronajalo mimo Prahu, přičemž nejvíc ploch bylo pronajato na Plzeňsku (víc než 200,000 m2) a na Ostravsku (100,000 m2). Rostoucí poptávka výrobních společností, zejména těch spojených s automobilovým průmyslem a elektrotechnických, se začíná promítat do vzrůstající důležitosti druhořadých lokalit s dobrou dopravní dostupností.
0.0 05
06
07
08
09
10
Soudce/Zdroj: Jones Lang LaSalle Prague Warehousing Take-up Objem nově pronajatých ploch v Praze 500 400
Rents
300
During Q4 2010 prime headline industrial rents in Prague remained stable reaching €3.70- €4.25 sq m/month for Class A properties. Smaller projects or smaller leased space can secure rents in the range of €4.50-€6.00 sq m/month.
Although the supply pipeline is very restricted and demand proved to be on the rise in 2010, the vacancy rate is still relatively high. If the trend of stronger demand continues in 2011 it is expected the market in some locations will turn from a tenants’ to a landlords’ market. This could be accompanied by some potential rental increase. Nevertheless, it will be applicable only to the most demanded areas with very low vacancy and stronger demand resulting from good highway connections and a proactive approach from developers offering top logistics space for realistic prices.
06
m2 millions / v milionech m2
15.0
Forecast
I přesto, že poptávka po nových skladech roste od začátku roku 2010, nejistota ohledně stability zotavení a vyšší míra neobsazenosti pozdržely nadále výstavbu nových hal. V Praze bylo loni dokončeno pouze 17,000 m2, což představuje jeden z nejnižších přírůstků v historii. Pouze dalších 18,000 m2 se momentálně staví. Celkový objem moderních skladových ploch v Praze dosahuje 2.2 milionu m2 (včetně skladů třídy A a B a skladů vlastněných nájemníky.) Mimo Prahu bylo dokončeno na základě předpronájmu nebo postaveno na míru 177,000 m2 nových ploch.
2.5
Demand
Outside of Prague, in Brno, Ostrava, Pilsen and Pardubice, prime rents in modern distribution parks range between €3.50 - 4.50 m2/month.
Nabídka
Warehousing Stock Objem průmyslových ploch
Nájemné
200
V posledním čtvrtletí roku 2010 nominální nájemné za nejlepší prostory v Praze zůstalo nezměněno mezi 3,804,50 € /m2/měsíc. U menších projektů či pronájmu menších jednotek je nadále možné dosáhnout nájmů mezi 4,50-5,50 €/m2/měsíc.
100 0 05
06
07
08
09
10
‘000 m2
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle Warehousing Prime Rents & Mid-point yields Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů 70 60 50 40 30 20 10 0
Předpověď
10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 2005
2006
2007
2008
Prime Rent
€/ m2/pa
Nájemné v moderních distribučních parcích v dalších městech se pohybuje v rozmezí 3,50-4,50 €/m2/měsíc.
2009
2010
Mid-Point Yield
nájwmné za nejlepší prostory střední hodnota výnosů
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
%
Ačkoli je výstavba nových hal velmi omezená a poptávka jde od začátku roku 2010 nahoru, míra neobsazenosti zůstává relativně vysoká. Vydrží-li silná poptávka také v roce 2011, v některých lokalitách dojde postupně ke změnám tržních podmínek ve prospěch pronajímatelů. V této souvislosti by bylo možné očekávat mírný růst cen. Bude se to týkat ale pouze oblastí s velmi nízkou neobsazeností, silnou poptávkou, s dobrým dopravním přístupem a zároveň s developeři, kteří nabídnou špičkové plochy za rozumnou cenu.
6 On Point • Q4 2010
Residential market
Rezidenční trh
Recently announced projects can be expected to be Očekáváme, že nedávno ohlášené nové projekty priced at lower levels than the existing offer and budou nabízet nižší ceny, než má stávající thus impact on prices and sales level of the entire nabídka a ovlivní tak cenotvorbu celého trhu. market. Optimismus na trhu je patrný jak na straně realitních agentů, tak i developerů, kteří uvádějí nárůst prodeje, respektive ohlašují nové plány na výstavbu. Nabídka na trhu je však stále rozsáhlá a ne všechny nabízené byty reflektují současné očekávání ze strany kupujících. Pokud bude pokračovat pozitivní trend prodejů, můžeme u nových projektů očekávat jejich zahájení.
Optimism on the market can be seen both on the side of real estate agents and developers, who declare an increase in sales and announce new housing construction plans. Still, the market offer is large and not all apartments offered for sale are reflecting actual buyer pricing expectations. If the positive sales trend continues, the launch of new development projects can be expected.
Number of dwellings started in new constructions in Prague, 2006 – 2010 Počet zahájených obydlí v Praze 2006-2010 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2006
2007
2008
2009
Dwellings started between Jan-Nov Byty zahájené leden-listopad
2010
Dwellings started in Dec byty zahájené v prosinci
Source/Zdroj: CZSO, REAS
Residential Mortgage Growth in the Czech Republic 11/2007-11/2010 Růst hypoték v České republice 11/2007-11/2010 750,000 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000
25000 20000 15000 10000 5000
Monthly change of total value
Nov-10
Aug-10
Feb-10
May-10
Nov-09
Aug-09
Feb-09
May-09
Nov-08
Aug-08
Feb-08
May-08
Nov-07
0
Lending for house purchase
měsíční změna celkové hodnoty
půjčky na koupi bydlení
Distribution of average gross asking pricesin the market offer in Prague, in CZK Rozložení průměrných katalogových cen za nabízené byty v Praze v Kč 2,500
median
2,000 1,500
average
1,000
155,000
145,000
135,000
125,000
115,000
95,000
105,000
85,000
75,000
65,000
55,000
45,000
500 0
medián průměrná cena
Source/Zdroj: REAS Index of completed dwellings vs. started dwellings and building permits in Prague 2006 – 2010 Počet dokončených obydlí a vystavených povolení na rezidenční projekty v Praze 200 150 100 50 0 2006
2007
Dwellings completed Dokončené byty
Source/Zdroj: CZSO
2008
2009
Building permits stavební povolení…
Nabídka Na konci roku začali mnozí developeři ohlašovat nové residenční projekty ve větším rozsahu, než se očekávalo. Objevily se i zprávy o lavině nových investorů. Většina těchto projektů se však zatím neobjevuje ve statistikách o vydaných stavebních povoleních či zahájené výstavbě, protože jsou pouze v přípravné fázi. Statistiky o výstavbě ukazují pravý opak, jak je patrné pokud analyzujeme pokles zahájených jednotek v roce 2010 ve srovnání se stejným obdobím předchozích let: mezi lednem a listopadem byl zaznamenán pokles o 56 % oproti roku 2009, respektive o 67 % oproti aktivnímu roku 2007 Poptávka Celkově jsme zaznamenali v roce 2010 mírný růst v prodejích residenčních jednotek ve srovnání s rokem 2009. Předběžná čísla odhadují růst hypotečního trhu, jelikož banky uvádějí výši poskytnutých hypoték domácnostem v úrovni 82 miliard Kč, tedy 10% meziroční růst. Rovněž většina realitních kanceláří uvádějí nárůst počtu transakcí, což se však neodrazilo přímo v zlepšení prodejů u developerů. Zdá se, že kupující preferují nákup z druhé ruky před nákupem z primárního developerského trhu. Navíc skutečná poptávka byla v nižší cenové úrovni v obou těchto segmentech trhu. Ceny
Source/Zdroj: Czech National Bank, REAS
35,000
Supply As of year’s end, developers started publicly stating plans for many more new residential projects than one might have expected. There was even news about an avalanche of new investments. However, most of the planned projects do not appear in statistics on building permits or on construction starts but, are in their preparation stage. Actual construction statistics show the very opposite, as can be observed when analyzing the decrease in the number of dwellings started in 2010 compared to the previous years: between January and November 2010 a fall of 56% was registered compared to the level of 2009 and by 67% to the peak of 2007. Demand Overall, 2010 showed a moderate growth in sales of residential units compared to 2009. Estimates state that the mortgage market improved, as banks recorded some CZK 82 billion worth of mortgage loans to households – i.e. a 10% increase year on year. Also an increase in the number of transactions was noted by most real estate agencies. However, this fact did not directly convert into improved sales for developers. Homebuyers tended to have a visible preference for homes from the secondary market over those from the primary market. Furthermore, effective demand was apparently targeting lower priced dwellings in both market segments Pricing An analysis of price segmentation on Prague’s primary market reveals that 75% the market offer in mid-2010 was priced below CZK 75,000 and half of the offer cost less than CZK 60,000 per m2, gross. While the mode – i.e. the price that occurred most frequently on the market – was below CZK 55,000 per m2, the average price on the market was as high as CZK 65,000 per m2 gross. This was due to the extended high end portion of the market offer. Since the foremost lower priced dwellings were sold in H2 2010, the average price on Prague’s market rose accordingly. On the other hand, new projects are likely to be better adjusted price-wise, to households’ current financial standings, meaning that these new developments may be priced lower and be more competitive than projects designed during the last years. Forecast In spite of developers’ announcements of new residential projects, it is unlikely that construction activity will quickly rebound to pre-crisis levels. Nonetheless, based on a moderate growth in sales and stabilizing price levels, we may be observing a turning point towards a slow upward tendency in new constructions starting from this year. We should however keep in mind that the increase will commence from a very low level of residential starts and permits. Also there is a visible difference in investment optimism between different developers depending on their level of sales success and financial situation.
2010 JanNov
Dwellings started zahájené byty
Analýza segmentace pražského primárního trhu ukazuje, že v polovině roku 2010 bylo 75 % nabídky v cenách pod 75 000 Kč/m2 a polovina nabídky v cenách pod 60 000 Kč/m2. Zatímco medián, tedy nejčastější cenová nabídka byla pod úrovní 55 000 Kč/m2, průměrná cena byla na úrovni 65 000 Kč/m2. To je díky rozsáhle nabídce ve vyšším cenovém pásmu. Jelikož se v roce 2010 prodávaly zejména levnější byty, průměrná nabídková cena v Praze tak rostla. Na druhou stranu se očekává, že nové projekty budou mít lépe nastavené ceny a budou odpovídat finančním možnostem domácností, což znamená, že tyto nové projekty nabídnou nižší ceny a budou konkurenceschopnější než projekty uvedené na trh v minulých letech. Předpověď vývoje trhu I přes nově ohlašované projekty neočekáváme, že by se úroveň výstavby rychle navrátila na předkrizovou úroveň. I tak však vzhledem k mírnému růstu prodeje a stabilizaci cen pozorujeme bod zlomu ve směru mírného růstu výstavby od tohoto roku. Musíme mít na vědomí, že růst nastává z velmi malé úrovně nově zahajovaných a povolovaných jednotek. Rovněž je patrný rozdíl v investičním optimismu jednotlivých developerů v závislosti na úspěšnosti prodeje jejich projektů a jejich finanční situace.
On Point • Q4 2010 7
Hotels
Hotely
Prague’s central location makes the city popular Umístění Prahy ve středu Evropy je důvodem with leisure and business tourists. Total arrivals pro popularitu města mezi turisty. Mezi roky 2002 a 2009 se zvýšil jejich počet o 8 % increased by 8% between 2002 and 2009. Prior to going into recession in 2009, Prague had seen strong growth Před začátkem recese v roce 2009 vykazovala Praha silný růst in the MICE sector, the accessibility of the Czech Republic made the v oblasti kongresové turistiky, pro delegáty byla dostupnost České city a prime location for foreign delegates. republiky klíčovým faktorem. Prague Hotels Performance Supply Výkonnost pražských hotelů Prague’s hotel supply currently comprises approximately 340 properties and 26,000 rooms. 4-star and 5-star establishments dominate, accounting for 51.8% of all 80 120 hotels. Expansion of the budget and limited service 100 60 80 sector has been subdued with the latest opening 60 40 (Express by Holiday Inn) back in 2005. In spite of recent 40 20 economic challenges, new properties have been added 20 to the market with a total of six hotels having opened in 0 0 2009 and three hotels in 2010. Four of the new 2005 2006 2007 2008 2009 YTD YTD Nov 09 Nov 10 openings were 5-star, making the deluxe hotel market even more competitive. Nevertheless, some new ARR (€) Yield (€) Occupancy (%) developments have been brought to a halt and no dates Průměrná cena za pokoj výnos ….obsazenost are known for projects to resume. Despite this, the Source/Zdroj: STR Global market is fiercely aggressive due to the oversupply of hotels and lower visitation levels. Prague Tourism Demand Turismus v Praze Overall, the global downturn in 2008/09 has had a significant impact on Prague’s tourist industry; 14,000 international visitors accounted for approximately 88% 5,000 12,000 of all travellers to the city in 2009. In 2009 the number of 4,000 10,000 8,000 foreign arrivals to the city fell by 6.3% while domestic 3,000 6,000 arrivals remained relatively stable. Bed nights saw a 2,000 4,000 1,000 decline of 7.9% in 2009. Arrivals to the airport also 2,000 0 0 decreased by 7.8%. Some signs of improvement were 2005 2006 2007 2008 2009 YTD YTD experienced at year-to-date Q3 2010, when arrivals rose Q3 09 Q3 10 by 8.4%. The increase was largely driven by domestic Visitor Arrivals (‘000s) Bed Nights (‘000s) travellers, although the number of foreign guests in Prague saw an improvement of 7.5% during the period. Příjezdy turistů… Počet přenocování However, the city is still struggling to reach the inbound Source/Zdroj: CSO toursist levels achieved before the economic crash. Arrivals to the airport continue to lag, at year-to-date Hotel Supply - Rooms August 2010 there was a 0.7% decline compared to the Nabídka hotelů - pokoje same period in 2009. Performance 26,000
Trading fundamentals have faced pressure in recent 24,500 years in terms of falling occupancy rates and a 23,000 saturated quality segment. Since 2007, hoteliers have been forced to lower average room rates on a yearly 21,500 basis. The average price for a room fell to €75.41 in 2009, the lowest price recorded in the last 10 years. 20,000 Room yields fell significant in 2008 and 2009, by 14.9% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 and 29.0% respectively. However, market conditions Existing Developments began to improve during 2010 with occupancy at yearStávající Plánované to-date November 2010 having increased by 10.3%. Source/Zdroj: CSO, Jones Lang LaSalle Hotels Average room rates continued to decline by 4.6% in the same period, as hoteliers remain nervous about raising Transaction Volumes (€ millions) prices. Objem transakcí (v milionech €) Investment Climate
2011f 2012f
Nabídka Nabídka hotelů v Praze sestává z cca 340 nemovitostí s 26 000 pokoji, 4 a 5ti hvězdičkové hotely převažují s podílem 51,8 %. Růst segmentu levnějších hotelů s menší nabídkou služeb byl omezený, poslední v tomto segmentu otevřel v roce 2005 (Express of Holiday Inn). I přes nedávnou nepříznivou ekonomickou situaci přišlo na trh v roce 2009 šest nových hotelů a v roce 2010 tři. Čtyři z těchto nově otevřených jsou 5ti hvězdičkové hotely, což ještě zvýšilo konkurenci v luxusním segmentu trhu. Každopádně na trhu došlo k pozastavení řady projektů nových hotelů a zatím není známo, zda dojde k jejich oživení. I tak je trh díky převisu nabídky a poklesu návštěvnosti města i nadále velmi agresivní. Poptávka Pokles globální ekonomiky v letech 2008-2009 měl výrazný dopad na turistický průmysl v Praze. V roce 2009 tvořili zahraniční návštěvníci zhruba 88 % všech návštěvníků města. V roce 2009 rovněž došlo k poklesu příjezdů do města o 6,3 %, zatímco domácí poptávka byla relativně stabilní. V počtu přenocování se to projevilo v roce 2009 poklesem o 7,9 %. Rovněž na letišti byl zaznamenán pokles počtu cestujících o 7,8 %. Ke konci třetího čtvrtletí byly zaznamenány známky mírného oživení, kdy počet příjezdů vzrostl o 8,4 %. Nárůst byl tvořen zejména domácí poptávkou, i když i u zahraničních návštěvníků byl nárůst o 7,5 % ve stejném období. Město však stále nedosahuje počtu turistů, kterého dosahovalo před začátkem krize. Počet cestujících na letišti stále zaostává, ke konci srpna 2010 byl ve srovnání se stejným obdobím roku 2009 pokles o 0,7 %. Výkonnost Obchodní základy trhu byly v uplynulých letech pod tlakem ze strany poklesu obsazenosti a nasycenosti luxusního segmentu trhu. Od roku 2007 byli hoteliéři nuceni snížit průměrné roční sazby za pokoj. Průměrná cena za pokoj se v roce 2009 snížila na 75,41 €, což je nejnižší cena za posledních 10 let. Výnosy za pokoj výrazně klesaly v roce 2008 i 2009, o 14,9 % respektive o 29,0 %. Během roku 2010 se podmínky na trhu začaly zlepšovat, obsazenost ke konci listopadu stoupla o 10,3 %. Ve stejném období však průměrné sazby za pokoj nadále klesaly, hoteliéři jsou ve zvyšování cen nadále opatrní. Investice
200
Prague has attracted a significant amount of foreign 150 investment since 2004. Transactional activity has largely been concentrated in Prague, although secondary 100 markets are also attracting interest. Investment levels peaked in 2006 at €175 million. There were no 50 documented sales in 2009 but 2010 saw the sale of the 0 Intercontinental Prague, for €111 million, and the 2004 2005 2006 2007 2008 Mandarin Oriental, for approximately €39 million. Although both count as transactions, the deals involved a transfer of debt as opposed to new equity entering the Source/Zdroj: CSO, Jones Lang LaSalle Hotels market. As investors regain confidence and debt becomes more available and less risk averse, Prague should see an increase in transactional activity.
2009
2010
Od roku 2004 přitáhla Praha značné množství zahraničního kapitálu. Transakce se soustředily zejména v Praze, ačkoliv regiony rovněž přitahují pozornost. Nejvyšší úrovně investic bylo dosaženo v roce 2006 s objemem 175 milionů €. V roce 2009 jsme nezaznamenali žádný obchod, avšak v roce 2010 se uskutečnil prodej hotelu Intercontinental za 111 milionů € a Mandarín orientál za cca 39 milionů €. Ačkoliv obojí počítáme jako transakce, jednalo se z velké části o převod dluhu spíše než vstup nového kapitálu na trh. Jak poroste důvěra investorů, zvýší se dostupnost financování a sníží se rizika, měli bychom v Praze zaznamenat růst obchodních aktivit.
8 On Point • Q4 2010
Market Practice
Obvyklé nájemní podmínky
Leasing Market Practice
Obvyklé nájemní podmínky
Lease Length • The average lease length is 5 years. • 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year break options are becoming more common
Doba nájmu • Průměrná doba nájmu je 5 let. • U kanceláří v centru města je standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech.
Payment Terms • Rents are quoted in € or CZK and paid quarterly in advance in either € or CZK Rental Deposit • It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee equal to 3 months rent. (office and industrial) • The Deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) • Indexation is annually in line with European CPI. Other Charges • Other charges consist of Service and energy charges. (Utilities and direct consumption are paid separately)(offices and industrial) • Other charges consist of Service charges and marketing • Costs (retail) Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives • Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions.
Platební podmínky • Nájmy jsou uváděné buď v € nebo Kč a placené čtvrtletně předem buď v € nebo Kč. Záloha na nájemné • Poměrně běžná je záloha v bance ve výši nájemného na 3 měsíce (kanceláře a průmyslové nemovitosti) • Záloha může být nájemné za 3 nebo 6 měsíců složené v bance nebo bankovní záruka (maloobchod) • Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (úroveň CPI) Další poplatky • Další poplatky se skládají ze Servisních poplatků a spotřeby energií (přímá spotřeba je hrazena zvlášť) (kanceláře a průmyslové nemovitosti) • Další poplatky sestávají ze Servisních poplatků a nákladů na propagaci (maloobchod) Pojištění • Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění • Pronajímatel může nabízet i další výhody. Tyto jsou obecně ve formě nájemních prázdnin nebo příspěvkem na dovybavení interiéru.
On Point •Q2 2009 9
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга
Map 1: Retail in Prague
Mapa 1: Maloobchod v Praze
10 On Point • Q4 2010
Map 2: Prague Office Submarkets Mapa 2: Pražské dílčí kancelářské trhy
Contacts Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic
Ondřej Vlk Head of Research Czech Republic & Slovakia Jones Lang LaSalle Czech Republic
Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland
Alister McCutchion Senior Vice President Jones Lang LaSalle Hotels London, UK
+420 224 234 809
[email protected] www.joneslanglasalle.cz
+420 224 234 809
[email protected] www.joneslanglasalle.cz
+48 22 380 2105
[email protected] www.reas.pl
+44 207 399 5295
[email protected] www.joneslanglasallehotels.com
Prague City Report – Q4 2010 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.com
The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects, based in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors.
www.reas.pl COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. .
