on point BUDAPEST Q Budapest City Report Q TENANT MIX Budapesti Ingatlanpiaci Körkép negyedik negyedév REAL ESTATE

on point Budapest City Report Q4 2013 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 2013. negyedik negyedév

Q4 2013

BUDAPEST

TENANT MIX

REAL ESTATE

2 On Point • Budapest City Report • Q4 2013

Economy/Investment Hungarian Economy Hungary came out of recession in 2013 (positive GDP growth in 2009 and 2010 but recession in 2012) and a final GDP growth of 1% is forecast for 2013. The economic rebound is driven by a combination of government consumption and export growth while household consumption remains the main drag in spite of government policies aimed at stimulating local demand (regulated energy price cuts). Lending from banks remains restrictive and the Funding for Growth program was introduced by the National Bank of Hungary (MNB) to address this issue and make credit available to SMEs. This has certainly eased credit conditions and has created liquidity on the real estate market and largely explains the activity of local investors since the summer. The scheme will be expanded and “fine-tuned” in 2014. The MNB made HUF 750 billion of 0% refinancing available to lenders in the first phase of the scheme in June-September. The second phase of the scheme launched in October with HUF 500 billion of refinancing. GDP growth (%) 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

-4.0 -6.0 -8.0

Source: IHS Global Insight, January 2014

Investment Climate The last quarter of 2013 was characterised by small-ticket transactions. Although it was the most active quarter in terms of the number of transactions, the total volume of deals merely reached €38 million, out of which investment deals amounted to less than €7 million, the lowest quarterly volume in 2013. In the countryside four retail properties (Spars and vacant Interfruct units) were sold, while a larger industrial warehouse was also purchased by an end-user in Székesfehérvár. The most notable transactions in Budapest included the sale of Antana Business Park (38,000 m2) and Margit Ház office building in Central Buda. On top of those, numerous distressed assets, mainly vacant office properties, were purchased by end-users and a smaller, high street retail solus unit was also transacted.

The total transaction volume amounted to some €320 million in 2013 showing a significant, 23% improvement on 2012. Out of this total, investment transactions represented a volume of some €240 million. The main deals of the year were the trading of the landmark Roosevelt 7/8 Office Building between 2 clients of the German Fund Manager, GLL Partners, the Hungarian share of the pan-European Prologis/Norges joint venture deal and the Hungarian share of the pan-CEE Endurance Fund take over by CPI. Next to those large deals with an international appeal, the local market has also been active with a significant number of smaller deals (in the €1-5 million range), owner occupier activity for retail premises (ex-Match and Profi units) and logistic / industrial warehouses (Nokia, TDK, TP Vision) throughout the country. The largest office transaction in 2013 was the disposal by the Accession Fund of the 29,000 m2 Roosevelt 7/8, the prime Budapest CBD building. There was no public statement for this deal but we are estimating the volume at €95 million with a yield close to 7.5%. The last retail and logistic units in the ownership of the retailers Match and Profi were also transacted with Hungarian investors and local retailers and investors in the first part of the year. While the traditional Austrian and German investors on the Hungarian market remain on the side line, still not convinced by government policies, we are witnessing increasing interest from new capital. Private equity groups raising money globally and core equity investors looking for prime deals, are attracted by the window of opportunity offered by appealing yield levels and/or low capital values and improving macroeconomic indicators. We keep our views unchanged with prime office yield around 7.50 7.75%, prime logistics at 9.25 - 9.50% and prime retail at 7.25 7.50%. Real estate yields in Hungary since Q4 2008 (%) 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 Q4 2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 2011 Q4 2012 Q4 2013 Office

Shopping centre

Source: Jones Lang LaSalle, January 2014

Warehouse

On Point • Budapest City Report • Q4 2013

3

Gazdaság/Befektetési Piac Gazdasági Környezet

2013 során a tranzakciók volumene nagyjából 320 millió eurót ért el,

A 2012-es negatív gazdasági teljesítmény után 2013-ban

amely 23%-os növekedés a 2012-ben regisztrált volumenhez

Magyarországon véget ért a recesszió, és az előrejelzések szerint a

viszonyítva. Ezen belül a befektetési tranzakciók értéke nagyjából

növekedés 1%-ot ért el. A gazdasági fellendülést leginkább

240 millió eurót ért el. Az év legjelentősebb tranzakciói közé tartozik

kormányzati megrendelések és az export növekedése segítette, míg

a prémium kategóriás Roosevelt 7/8 irodaház értékesítése, melyet a

a háztartások fogyasztása továbbra is alacsony maradt a kormány

német befektetési alapkezelő, a GLL Partners értékesített

erőfeszítései ellenére is (rezsicsökkentés). A korlátozott banki

portfolióján belül; a Prologis és a Norges Bank Investment

hitelezés fellendítése érdekében a Magyar Nemzeti Bank elindította

Management között létrejött vegyesvállalati tranzakció, illetve az

az úgynevezett “Növekedési Hitelprogram” második fázisát, mely a

Endurance Alap régiós ingatlan portfóliójának eladása, melyet a CPI

mikro illetve kis és középvállalatok helyzetét kívánja segíteni. A

vásárolt meg.

program egyértelműen segítette a hitelezést, és az ingatlanpiacon is

Az említett nagy értékű, nemzetközi érdeklődést kiváltó

tapasztalható volt a fellendült likviditás, mely hatására megugrott a

tranzakciókon kívül számos helyi, kisebb értékű ingatlant is

helyi befektetők aktivitása is. Első felében 750 milliárd forintot

értékesítettek 1-5 millió euró között, továbbá végfelhasználók is

helyezett ki a Nemzeti Bank 0%-os kamat mellett, míg a második

vásároltak üzleteket (korábbi Match és Profi egységeket) illetve ipari

felében további 500 milliárd forintot.

ingatlanokat (Nokia, TDK, TP Vision) vidéken. 2013 során a legnagyobb üzletkötést a prémium kategóriás

GDP alakulása (%)

Roosevelt 7/8 irodaház értékesítése jelentette a belvárosban. A

6.0

tranzakcióval kapcsolatban nem közöltek hivatalos adatokat, de

4.0

becsléseink szerint értéke 95 millió euró körül volt 7,5 százalékos

2.0

hozam mellett.

0.0 -2.0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Míg a hagyományos osztrák és német befektetők továbbra is elkerülik a magyar piacot a kiszámíthatatlan kormányzati

-4.0

intézkedések hatására, új tőke megjelenését tapasztaltuk, mely

-6.0

egyre erősödő érdeklődést mutat. A nemzetközi forrásokat

-8.0

használó illetve a prémium ingatlanok iránt érdeklődő magán

Forrás: IHS Global Insight, 2014. január

Befektetési Piac 2013 negyedik negyedévében számos kisebb értékű tranzakciót kötöttek a befektetési piacon. Bár az üzletkötések számát tekintve igen aktív volt ez az időszak, a tranzakciók teljes értéke alig érte el 38 millió eurót (melyből a befektetési tranzakciók összege 7 millió euró volt), ami a legalacsonyabb negyedéves volumen volt az év során. Négy vidéki ingatlant értékesítettek (Spar-okat és üres Interfruct egységeket), továbbá egy nagyobb értékű ipari csarnok is

tőketársaságok számára a vonzó hozamok és/vagy az alacsony tőkeérték és a javuló makrogazdasági mutatók következtében kedvező feltételeket kínál a magyar piac. Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak tartjuk az elérhető legmagasabb hozamokat irodák (7,50-7,75%), a logisztikai ingatlanok (9,25-9,50%), továbbá kiskereskedelmi ingatlanok esetében is (7,25-7,50%). Ingatlanpiaci hozamok alakulása 2008-tól (%) 10.00

eladásra került Székesfehérváron, melyet egy végfelhasználó vett

9.00

meg. Budapesten jelentős tranzakcióként említhető a 38.000 m2-es

8.00

Antana Business Park és a második kerületben található Margit

7.00

Ház irodaház értékesítése. Eladásra került számos

6.00

kényszerértékesítés alatt álló ingatlan is, túlnyomó többségben

5.00

irodaházak, melyeket szintén végfelhasználók vásároltak meg, illetve egy kisebb, belvárosi üzlethelyiség is.

Q4 2008 Q4 2009 Irodák

Q4 2010

Q4 2011

Bevásárlóközpontok

Forrás: Jones Lang LaSalle, 2014. január

Q4 2012

Q4 2013

Ipari ingatlanok


Office Market Supply

During 2013, a strengthening occupier activity was recorded in the

In Q4 2013, the modern office stock in Budapest remained at 3.17

Budapest office market. The total leasing activity reached 396,700

million

m2 as

there were no new completions. During the last quarter

m2, which is 15% higher than the volume recorded in 2012 (344,980

of the year, two speculative office buildings (comprising 42,000 m2)

m2). Net take-up equalled 213,560 m2, which is nearly 23% stronger

were transferred to the owner occupied stock after they were

than in 2012 (174,080 m2) and is a potential sign of a long-awaited

purchased by their end users in 2013. Therefore, the size of the

market recovery. In total, 744 transactions were signed in 2013 with

speculatively built offices decreased to 2.55 million

m2,

while the

an average deal size of 535 m2. 8 transactions were concluded

size of the owner occupied stock increased to 626,340 m2.

above 5,000 m2.

In 2013, the office stock expanded by 30,100 m2 in total, as four new

Rents

buildings were handed over in Budapest. Out of these, only two

Based on market sentiment, the prime office rent is at €19.5

were speculatively built offices comprising 18,800

m2

(BUD Office

m2/month. Asking rents did not change on the previous quarter, they

Center and Váci Greens) while the remaining two were owner

remained depressed. However, we observe that there is a growing

occupied buildings (delivered for Bosch and Geometria Kft.).

pricing margin between first generation offices (with high vacancy

Altough the annual volume of new supply shows a 30% growth on

rates) and new, recently delivered buildings, although at a low level.

2012, when only three properties were completed (22,950

m2),

it still

represents a very limited development activity.

However, rents seems to be stabilized in new buildings, while landlords of first generation offices offer their newly vacated units

The total market vacancy rate shrank modestly by 13 bps quarteron-quarter and stood at 18.4% at year end 2013. On the other hand,

below market the average.

the speculative vacancy rate witnessed a slight increase and

Forecast We expect occupier activity to remain strong and stable in 2014.

equated to 23%. This was mainly due to the large volume of 100%

Renegotiations are likely to continue to represent a significant share

let office space which were transferred to the owner occupied stock.

in the total leasing activity, but we also expect new leases and

The overall market vacancy rate improved substantial by 256 bps

relocations to gain a substantial share in it. Based on our latest

year-on-year and showed a continuous decrease in each quarter.

information, we foresee five speculatively built offices comprising

On the one hand, this was supported by the limited volume of new

approximately 68,000 m2 to be handed over in 2014, while the

supply, so increased occupier activity helped absorption to reach a

construction of the second phase of Váci Greens (18,000 m2), due in

high volume. Also, the speculative vacancy rate improved

2015, also kicked off at the end of 2013. The vacancy rate is likely to

significantly year-on-year from 25.4% to 23%. According to our

decrease continuously at a slow pace but, the constant

calculations, availability in class A buildings stood at 18.1% and

improvement might be hindered as some large occupiers might

19.3% in class B buildings.

decide to relocate into new buildings leaving behind a significant amount of empty office units.

Demand The strongest occupier activity was recorded in the last quarter of 2013 after it reached 153,010

m2,

which was even higher than the

total amount of demand recorded in the first half of the year. That said, it is important to note that demand was mainly generated by renewals, which represented 77% (117,890

m 2)

Selected transactions 2013 / Szerződéskötések 2013 Bldg./Épület

Tenant/Bérlő

Parkway

MÁV

of the total quarterly

Confidential/

Size/Méret

Type/Szerződés

(m2)

típusa

25,800

Renewal/Hosszabbítás

18,750


leasing activity. The amount of new leases, expansions, pre-leases

Center Point

and owner occupation reached a mere 35,120 m2, which was in fact

Haller Garden

BP

11,600


Váci Greens

Confidential/ Bizalmas

7,700

New/Új szerződés

the lowest quarterly volume in 2013. The eight largest transactions were renewals, out of which, the top four transactions represented 47% of the total leasing activity (72,410 m2).

Bizalmas

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle, January 2014


5

Irodapiac Kínálat

2013 során a kereslet fellendülését tapasztaltuk. A teljes éves

2013 negyedik negyedévében nem adtak át új ingatlant a budapesti

bérbeadás 396.700 m2 volt, ami 15%-os emelkedést mutat a 2012-

irodapiacon, így a modern irodapiaci kínálat változatlanul 3.172.400

es volumenhez képest (344.980 m2). A nettó bérbeadás 213.560 m2

m2. Az év végén a spekulatív irodaállományból két ingatlan (42.000

volt, ami 23%-al magasabb volt, mint a 2012-ben regisztrált

m2-en) átkerült a székházak közé miután korábbi bérlői

volumen (174.080 m2) és a régen várt piaci fellendülés jele lehet.

megvásárolták őket. Ennek következtében a spekulatív irodapiaci

2013 során összesen 744 tranzakció lett aláírva, melyek átlagos

kínálat 2.546.060

m2-re

csökkent, míg a tulajdonosok által használt

mérete 535 m2 volt; ezekből összesen csupán 8 tranzakció volt

irodák területe 626.340 m2-re nőtt.

5.000 m2-nél nagyobb.

2013 során a budapesti irodapiacon 4 új ingatlant adtak át 30.100

Bérleti díjak

m2-en. Elkészült két új spekulatív irodaház 18.800 m2-en (BUD

A piaci tapasztalatok alapján a legmagasabb bérleti díj 19,5

Office Center, Váci Greens első fázisa) illetve két székház is a

euró/m2/hó körül áll. Tapasztalataink szerint az ajánlati árak nem

Bosch illetve a Geometria Kft. számára. Habár az új kínálat éves

változtak, de továbbra is alacsony szinten vannak. Egyre

volumene 2013-ban 30%-kal magasabb volt, mint 2012-ben (22.950

érzékelhetőbbé válik ugyanakkor az első generációs illetve a

m2) , ez továbbra is rendkívül alacsony fejlesztői aktivitást jelent.

modern ingatlanok árazási különbsége. Míg a bérleti díjak alacsony

A teljes piaci üresedési ráta 1,3 százalékpontot csökkent

szinten, de stabilizálódtak az új épületek esetében, addig az olyan

negyedéves szinten és 18,4%-ra süllyedt. A spekulatív

első generációs házak esetében, melyek megürülnek, a bérbeadók

irodaállományra vetített üresedési ráta ugyanakkor enyhe

átlagon aluli bérleti díjakat ajánlanak.

növekedés után 23%-on áll. Az emelkedés arra vezethető vissza, hogy 42.000 m2 korábban teljesen bérbeadott épület lett átsorolva a székházak közé, így csökkent a bérbeadott területek aránya. A teljes piaci üresedési ráta az év során folyamatosan csökkent és 2,56 százalékponttal javult 2012 negyedik negyedévéhez képest. Ez a javulás többek között az új kínálat alacsony volumenének illetve a

Előrejelzés 2014 során stabil és erős bérlői aktivitásra számítunk. A szerződéshosszabbítások szerepe továbbra is jelentős marad, ugyanakkor az új szerződések és költözések is meghatározóak lesznek.

fellendülő bérlői aktivitásnak volt köszönhető, melynek

Várakozásaink szerint 2014-ben 5 új ingatlant fognak átadni

következtében a nettó abszorpció pozitív lett. A spekulatív

összesen 68.000 m2-en, továbbá 2013 év végén megkezdődött egy

irodaállomány üresedése szintén javult, hiszen 25,4%-ról 23%-ra

új irodaház fejlesztése is 18.000 m2-en, melynek átadása 2015-re

süllyedt egy év alatt. Számításaink szerint az „A” kategóriás

tehető. Az üresedési ráta lassú, de folytonos csökkenése

irodaházak üresedése jelenleg 18,1%-on áll, míg a „B” kategóriás

prognosztizálható, de a folyamatos javulást megakadályozhatja az,

ingatlanoké 19,3%-on.

hogy számos nagyobb bérlő dönthet az elköltözés mellett.

Kereslet

Az új kínálat (m2) és üresedés (%) alakulása / New supply (m2) and vacancy (%)

A legerősebb bérlői aktivitást 2013 negyedik negyedévében regisztráltuk, összesen 153.010 m2-en írtak alá bérleti

400,000

25%

szerződéseket. Ez a negyedéves volumen magasabb volt, mint a

300,000

20%

2013 első felében regisztrált teljes bérlői aktivitás. Ugyanakkor

200,000

fontos kiemelni, hogy a negyedéves kereslet 77%-át

100,000

5%

0

0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F F Új kínálat/New supply (m2) Üresedés/Vacancy rate (%)

szerződéshosszabbítások tették ki 117.890 m2-en. Az új szerződések, előbérletek, bővülések és székház vásárlások mérete csupán 35.620 m2 volt, ami a legalacsonyabb negyedéves volumen volt 2013 során. A legnagyobb 8 tranzakció szerződéshosszabbítás volt, és a legnagyobb négy tranzakció teljes volumene a negyedéves kereslet 47%-át ( 72.410 m2) tette ki.

15% 10%

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle, 2014. január


Retail Market Shopping centre stock in Budapest (m2)

appeal, it is conceivable that it will slow down the appearances of new brands along the Avenue.

800,000 750,000 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000

The refurbishment works on Váci Street and its surroundings continued. The vehicle traffic at Ferenciek Square was modified, new crosswalks were configured, the full length of Petőfi Sándor Street (parallel to Váci Street) is now usable with a broader 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F F Budapest SC stock (m2)

New supply (m2)


Supply During the fourth quarter of 2013, the Budapest shopping centre stock remained unchanged as no new completions were delivered. Therefore, the total shopping centre stock in Budapest stands at 771,500 m2 in 25 assets (phased shopping centres account for one property), while the shopping centre density is equal to 443 m2 / per

pavement and wider outside retail portals. All of these refurbishment works are expected to strengthen the high street destination’s appeal. Demand Retail sales improved steadily during the second half of 2013 and in November recorded its strongest growth, 4.8% year–on-year. The positive performance is mainly due to the combination of an historic low inflation rate, a wage hike for teachers and utility price cuts. Annual retail sales in 2013 are expected to show a positive growth of around 1%.

1,000 inhabitants. On top of this, based on the latest information

During the last quarter of 2013, the retail units of

received from landlords, strip malls and outlet centres comprises of

Jackpot&Cottonfield were put on the market after the Danish brand

an additional 196,000

m2 ,

including the capital’s agglomeration. The

announced that it would close its operation in the region. The letting

current national shopping centre stock (Excl. Budapest) equals

of the various units are already in progress and, due to their

541,000 m2 in 33 centres, while the total volume of strip malls and

excellent visibility and location, they command strong interest,

outlets totals 479,910 m2.

hence we expect several new brands to appear in the centres in the

At the beginning of the year, the Budapest shopping centre stock was extended by 20,000 m2 after the second phase of Árkád was completed by ECE. This was the only new shopping centre completion of 2013 in Hungary and there are no other on-going construction works. The refurbishment of the first phase was

upcoming months. Another closure included Gulliver, a Hungarian toy store with 27 units, which went under liquidation and closed all of its shops at the end of December 2013. Swedish brand H&M and Polish CCC Shoes continued their strong expansion both in Budapest and in countryside locations.

finished in September and as part of it, the corridors, toilets, lighting

Between October and December 2013, several new openings took

and fire systems have been upgraded. Moreover, a bicycle route,

place on Andrássy Avenue as well including: Hatchapuri Georgian

extra parking spaces and an external camera system have also

restaurant, Silka Hungarian fashion brand, Re/Max real estate

been delivered.

agency while Högl’s new store will open in the former unit of

While the shopping centre stock expanded only modestly in 2013, the high street market witnessed an important opening at the beginning of September. A luxurious new department store, Il Bacio di Stile (5,000 m2) was opened on Andrássy Avenue offering a massive selection of nearly 40 brands - including Giorgio Armani, Bottega Veneta, Saint Laurent, Lanvin, Valentino, Oscar de la Renta and Zadig&Voltaire. Although the quick and strong flow of new, luxury brands was very beneficial for the Avenue’s tourist

Baldinini. Rents Typical shopping centre rents range between €20 and 60 m2/month. Prime downtown high street rents for a 50-150 m2 unit on Váci Street, where vacancy is low, are around €80 to 100 m2/month and €40 to 80 m2/month on Andrássy Avenue, where vacancy is higher. Retail park rents range from €6 to 8 m2/month, while factory outlets have rents of €22 to 25 m2/month in Budaörs and €16 m2/month in the regions.


7

Üzlethelyiségek Bevásárlóközpont állomány Budapesten (m2)

mindenképp előnyös hatással lesz az Andrássy út látogatottságára, ugyanakkor ennek következtében valószínűleg le fog lassulni a

800,000 750,000 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000

további belépő luxus márkák megjelenése. A Váci utca és környezetének felújítása tovább folytatódott. A Ferenciek tere körüli autós forgalmat megváltoztatták, új gyalogos átkelőket alakítottak ki, illetve a Petőfi Sándor utca ismét teljes hosszában használható szélesebb járdával és rakodóterületekkel az 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F F Budapesti bevásárlóközpont állomány (m2)

Új kínálat (m2)


Kínálat 2013 negyedik negyedévében nem adtak át új kiskereskedelmi egységet Budapesten, így a bevásárlóközpont állomány változatlan maradt. A fővárosban jelenleg 25 modern bevásárlóközpont található összesen 771.500 m2-en, míg az ezer lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 443 m2. Ezen felül a tulajdonosoktól kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek állománya további 196.000 m2-t tesz ki a főváros agglomerációjában. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány 541.000 m2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további 479.910 m2-en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek. 2013 év elején a budapesti bevásárlóközpontok állománya 20.000 m2-el bővült miután az ECE átadta az Árkád második fázisát. Ez volt az egyetlen új átadás 2013 során és jelenleg nincs egyéb fejlesztés alatt álló ingatlan. Az Árkád első fázisának felújítási munkálatai szeptember során befejeződtek, melynek keretén belül felújították a közlekedő folyosókat, a mosdókat illetve a világítási és tűzvédelmi

üzletek számára. Mindezek az átalakítások valószínűleg megerősítik a bevásárló utca és közvetlen környékének vonzerejét. Kereslet A kiskereskedelmi forgalom 2013 második felében folyamatosan erősödött és novemberben 4,8%-kal haladta meg a 2012 hasonló időszakában mért szintet. A kimagasló növekedés hátterében a rekord alacsony infláció, a pedagógus bérek emelése illetve a közüzemi díjak csökkentése áll elsősorban, melyek következtében a háztartások elkölthető jövedelme nőtt. A kiskereskedelmi forgalom előzetes becslések alapján várhatóan 1% körül fog növekedni 2013ban. 2013 év végén megkezdődött a Jackpot&Cottonfield márka üzleteinek értékesítése, miután a cég bejelentette, hogy felszámolja tevékenységét a régióban. A rendkívül jó elhelyezkedésű kiskereskedelmi területek bérbeadása már folyamatban van, így az elkövetkező hónapokban új márkák megjelenése várható a dán márka üzleteinek helyén. 2013 decemberében a Gulliver, magyar játékbolt hálózat csődeljárás alá került, így 27 üzletét zárta be az ország területén, ugyanakkor a svéd H&M és a lengyel CCC Cipő tovább folytatta agresszív expanzióját Budapesten és vidéken egyaránt.

rendszereket, bicikli utat, új parkolóhelyeket és külső kamera rendszert alakítottak ki.

Bérleti díjak

Habár 2013 során a bevásárlóközpont állomány csak minimálisan

A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja 20-60 euró/m2/hó körül

bővült, a budapesti belvárosi bevásárló utcákat tekintve jelentős

mozog. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai 50-150 m2-es

átadásnak számított az Andrássy út 19. alatt található Il Bacio di

egységek esetében a Váci utcában (ahol az üresedés rendkívül

Stile (5.000 m2) megnyitása szeptemberben, melyben közel 40

alacsony) 80-100 euró/m2/hó között vannak, míg az Andrássy úton

luxus és prémium márkát értékesítenek – mint például Giorgio

(ahol magasabb a kihasználatlanság), 40-80 euró/m2/hó között

Armani, Bottega Veneta, Saint Laurent, Lanvin, Valentino, Oscar de

mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 euró/m2/hó,

la Renta vagy Zadig&Voltaire. Az új márkák hirtelen megjelenése

míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon 22-25 euró/m2/hó és vidéken 16 euró/m2/hó között állnak.


Industrial Market Industrial stock (m2) and vacancy (%)

the negative absorption volumes between Q1-Q3 2013, hence the

1,900,000 1,850,000 1,800,000 1,750,000 1,700,000 1,650,000 1,600,000 1,550,000 1,500,000 1,450,000

27.0 24.0 21.0 18.0 15.0 12.0 9.0 6.0 3.0 2008

2009

2010

Stock (m2)

2011

2012

2013

Vacancy rate (%)


annual level became negative. The single largest vacant space in the Budapest industrial market is still Spar’s former logistics centre, with 27,190 m2. Other than this, there are nine parks with a total available industrial space of above 20,000 m2 and six others with available space above 10,000 m2. Demand The active occupier market witnessed in Q3, strengthened further and total demand reached 124,705 m2. This was the highest quarterly volume in 2013 and in fact equalled the total sum of takeup recorded between January and September. What is even more noteworthy is the composition of demand. While renewals amounted

Supply There were no new completions on the Budapest industrial market

to 36,890 m2 (29.5% of the quarterly demand) most of the deals

in Q4 2013 therefore, the modern industrial stock remained at 1.83

Such high quarterly demand has not been recorded since Q2 2008

million

m2.

Of the total stock, logistics parks represent cca. 90%

(1.65 million m2) and city logistics schemes 10% (178,980 m2). The development of the Budapest industrial market has slowed down significantly since 2010. Between 2011-2013 the volume of new completions reached only 37,350 m2, which is equal to 55% of the annual new supply in 2010 (68,330 m2). Moreover, out of the 37,350 m2 only 3,750 m2 accounted for speculatively built warehouse space, while the rest comprised built-to-suit properties. These figures clearly reflect the substantial fall back of development activity, as well as the lack of demand, especially in terms of new requirements and tenders.

included new leases, expansions and preleases totalling 87,810 m2. (89,930 m2). The largest transaction of the quarter was signed in Westlog DC, totalling just above 29,000 m2 (a renewal and expansion) while another significant lease agreement was signed in the former Spar warehouse for 14,210 m2 by a logistics company. Moreover, GE Oil and Gas decided to lease a new built-to-suit warehouse of 11,100 m2 in East Gate Business Park which will be delivered in mid-2014. Although the annual volume of take-up reached only 248,860 m2 in 2013, reflecting a 30% decline year-on-year (2012 volume: 354,740 m2), the annual volume of net take-up totalled 163,180 m2, which was 23% stronger than in 2012 (132,560 m2).

After a sharp increase of the vacancy rate in Q3 2013, the rate major improvement of over 200 bps quarter-on-quarter, this level is

Rents Rental pressure is easing as the vacancy rate improves. Asking

significantly higher than the vacancy recorded in the same period of

rents in logistics parks are now at around €2.8 to 3.8 m2/month,

2012 (19.4%). While there were several larger units that were

while in the more centrally located, city centre logistics, rents are

vacated between October and December 2013 ( e.g. Agrogate

around €4.5 to 5.0 m2/month. Although landlords are still flexible in

Business Park and ProLogis Park Budapest-Gyál), we recorded

terms of pricing and lease length, most of them tend to keep their

some positive developments in the former Spar warehouse and in

asking rents flat.

began to decline during Q4 and stood at 21.7%. Although it was a

Rozália Park, where the occupancy rates managed to increase notably. On a submarket level, we witnessed improving rates almost everywhere with the exception of the M7-M5 and M0-M3 sections of the highways. The most significant improvement was recorded in the inner city schemes’ vacancy rate, where the former Spar warehouse is located. The quarterly volume of net absorption became positive for the first time in 2013 and reached 38,300 m2. That said, it could not offset

Forecast Due to the almost non-existent speculative development activity, we expect to record declining vacancy rates in 2014. Occupier activity might pick up and rents will remain stable.


9

Ipari ingatlanok Ipari ingatlan állomány (m2) és üresedés (%)

A negyedéves nettó abszorpció 2013 során először ért el pozitív

1,900,000

27.0

szintet, 38.300 m2-t, ugyanakkor nem tudta ellensúlyozni az év többi

1,850,000

24.0

részében mért negatív változásokat, így az éves abszorpció szintén

1,800,000

21.0

negatív lett.

1,750,000

18.0

1,700,000

15.0

1,650,000

12.0

1,600,000 1,550,000

9.0

1,500,000

6.0

1,450,000

3.0 2008

2009

2010

Állomány (m2)

2011

2012

A budapesti ipari ingatlanok piacán a legnagyobb üresen álló terület még mindig a Spar korábbi logisztikai központja 27.190 m2-rel. Ezen kívül kilenc olyan logisztikai park van, amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m2 fölött van, és további hat olyan, ahol 10.000 m2 felett.

2013

Üresedés (%)


Kereslet A harmadik negyedév során tapasztalt erősödő bérlői aktivitás az év végére tovább emelkedett és 124.705 m2-t ért el. Ez a volumen gyakorlatilag megegyezett a január és szeptember között rögzített

Kínálat 2013 negyedik negyedévében nem adtak át új ingatlant Budapesten, így a modern raktárpiaci állomány változatlanul 1.833.640 m2 volt. A teljes állományon belül a logisztikai parkok

kereslet összegével. A hosszabbítások csupán 29,5%-át tették ki (36.890 m2), vagyis a szerződések többsége új tranzakció, bővülés vagy előbérlet volt összesen 87.810 m2-en. Ilyen erős nettó bérbeadást utoljára 2008 második negyedévében mértünk( 89.930

mintegy 90%-ot (1.654.660 m2), a városi logisztikai területek pedig

m2).

10%-ot (178.980 m2) képviselnek.

A negyedév legnagyobb tranzakcióját a WestLog DC-ben írták alá

Budapesten és környékén 2010 óta drasztikusan visszaesett a

összesen 29.000 m2-en (hosszabbítás és bővülés), illetve további

fejlesztői aktivitás. 2011 és 2013 között az új kínálat volumene mindössze 37.350 m2 volt, ami csupán 55%-a a 2010-ben átadott új ingatlanok összterületének (68.330 m2). Ezen belül spekulatív céllal mindössze 3.750 m2-t fejlesztettek, míg a maradék területet egyedi igényekre épült (built-to-suit) ingatlanok tették ki. Ezek a számok jól tükrözik a fejlesztői aktivitás jelentős visszaesését, továbbá az új

jelentős bérleti tranzakciót kötöttek a korábbi Spar raktárban egy logisztikai céggel összesen 14.210 m2-en. A GE Olaj és Gáz számára az East-Gate Business Park-ban egy 11.000 m2-es built-tosuit épület fejlesztésére kötöttek megállapodást. Habár a teljes éves kereslet (248.860 m2) 30%-os visszaesést mutat 2012-hez képest (354.740 m2) a nettó bérbeadás (163.180 m2)

ipari igények és kereslet hiányát is.

23%-os emelkedést mutat éves szinten (2012: 132.560 m2).

Az üresedési ráta jelentősen megemelkedett a harmadik negyedév

Bérleti díjak

során, de az év végére csökkeni tudott és 21,7%-on állt. Habár 2 százalékponttal csökkent negyedéves szinten, a 2012. év végi üresedési rátánál (19,4%) továbbra is szignifikánsan magasabb. Nagyobb raktárak üresedtek meg október és december között (például az Agrogate Business Park-ban illetve a ProLogis Park Budapest Gyál-ban), ugyanakkor nőtt a bérbeadottsága a Spar korábbi raktárának illetve a Rozália Park-nak is. A részpiacokat vizsgálva azt tapasztaltuk, hogy szinte mindenhol csökkent az üresedés az M7-M5 és M0-M3 autópályák környékétől eltekintve. A városi raktárak kihasználtsága javult a legjobban, ami elsősorban a Spar raktárban történt jelentős bérbeadásnak köszönhető.

Az üresedési ráta javulásával a bérleti díjakon egyre kisebb a nyomás. Az átlagos bérleti díjak 2,8-3,8 euró/m2/hó között mozognak, míg a központi elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai 4,5-5,0 euró/m2/hó között ingadoznak. Habár a bérbeadók továbbra is flexibilisek, többségük már nem csökkenti ajánlati árait. Előrejelzés Mivel nincsenek spekulatív fejlesztések, így az üresedési ráta további csökkenésére számítunk 2014 során is. A bérlői aktivitás fellendülhet és a bérleti díjak stabilizálódni fognak.


Hotel Market

Supply As at January 2014, Budapest had approximately 174 hotels with about 18,300 hotel rooms. The majority of hotels are concentrated in the 3- and 4-star segment, accounting for approximately 80% of all graded hotel bed stock in the city. During 2011 and 2012, hotel supply has been growing strongly in the upscale segment with an additional eight 4-star hotels and two 5-star hotels entering the market during this period. Notable openings included the 5-star, 102-bedroom Buddha-Bar Hotel Budapest Klotild Palace which opened in June 2012. Other openings included the 138 room 4-star Park Inn by Radisson in the northern part of Budapest and the 80 room 4-star Hotel Nemzeti Budapest, part of the MGallery Collection situated in the city centre. Both hotels opened in December 2012. The long-delayed opening of the 5-star Rácz Hotel remains uncertain at the time of writing and there are no other hotels expected to open in Budapest in the short to medium term. Pricing 2013 saw occupancy levels reach 65.8%, the highest level since the global financial crisis of 2008/9,whilst market wide average room rates decreased by a marginal 0.3% to €64.80, 21.0% below 2008 rates. RevPAR growth for 2013 was a steady 2.5%. After a prolonged period of negative growth in Budapest since the global financial crisis, 2013 is the third consecutive year of RevPAR

90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Occupancy/Telítettség ( %)

Hotel performance/Szállodák teljesítménye

Euro/Euró

Following Hungary’s accession to the EU in May 2004 and the privatisation of the airline industry, international tourist demand has soared between 2004 and 2012 with arrivals and bed nights growing by compound annual average growth (CAAG) rates of 3.6% and 2.6% respectively. In 2012, bed nights grew by 12.4% year on year to a new peak of 7.4 million. Tourism demand was encouraged by a weak Forint which resulted in higher levels of foreign visitation from neighbouring countries. 2013 tourism statistics were unavailable at the time of writing.

growth. Overall, it has been very difficult for hoteliers to increase room rates due to the highly competitive market conditions and fragile corporate market.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ADR (€) Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

Investment The hotel investment market in Hungary remains relatively illiquid, with only a small number of transactions taking place in recent years. The market continues to be less appealing to risk-averse buyers, who have increasingly sought more reliable returns in other areas of western Europe. The additional tier of risk has been reflected in our December 2013 Hotel Investor Sentiment Survey where Budapest posted internal rate of return and yield expectations of 14.8% and 7.5% respectively, significantly above the European average. Nonetheless, some hotel transactions were witnessed such as the sale of the Four Seasons Hotel Gresham Palace in 2011 for a rumoured €60 million and the sale of Le Méridien Budapest in May 2012 for approximately €55 million. Budapest hotel supply/Budapesti szállodai kínálat 20,000 16,000 Number of rooms/Szobaszám

Performance Budapest is by far the most popular tourist destination in Hungary and has a very strong appeal to foreign travellers, keen to explore the historic buildings, museums, concert halls and numerous spas. It has a rich and diverse cultural history and an extensive range of World Heritage Sites, such as the Buda Castle Quarter and the banks of the Danube, that continue to draw in large numbers of international leisure tourists. Inbound tourism therefore plays a critical role in the city’s tourism industry and 88% of total bed nights in 2012 were of international origin.

12,000 8,000 4,000 0

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

Existing


11

Hotel piac Piaci teljesítmény Számos nemzetközi kapcsolatának köszönhetően turisztikai szempontból Budapest az ország legnépszerűbb városa. A város turizmusában nagy szerep jut a szabadidejüket töltő turistáknak (a szállodai éjszakák számának 88%-át teszik ki) és az üzletei célból érkező vendégeknek is. A turistákat leginkább Budapest gazdag kulturális hagyatéka és a termálfürdők széles kínálata vonzza. A turizmus forgalma jelentősen javult 2004 és 2012 között miután Magyarország 2004 májusában csatlakozott az Európai Unióhoz illetve privatizálták a légiközlekedést. A vendégszám évi átlagos növekedése 3,6% volt, míg a vendégéjszakák száma 2,6%-kal nőtt. 2012-ben a vendégéjszakák száma 12,4%-kal emelkedett éves szinten és 7,4 millióra nőtt. A turizmus növekedését elsősorban a gyenge forint segítette elő, aminek hatására a szomszédos országokból sok napi látogató érkezett az országba. A 2013-as turizmust érintő statisztikák elemzésünk készítésének időpontjában még nem álltak rendelkezésre.

3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0

8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0

Bed nights/Vendégéjszakák száma ('000)

Arrivals/Vendégszám ('000)

Budapesti turizmus alakulása/Budapest Tourism

Árak 2013-ban a szállodák telítettsége 65,8%-os volt, ami a legmagasabb szint a 2008/2009-es globális válság óta. Az átlagos szobaárak marginálisan, 0,3%-kal 64,8 euróra csökkentek, ami 21%-kal alacsonyabb, mint 2008-ban. Az egy szobára eső bevétel már három éve folyamatosan emelkedik és 2013-ban 2,5%-kal erősödött. A rendkívül erős piaci verseny illetve a gyenge vállalati turizmus következtében a szobaárak növelése igen nehéz. Befektetési piac A magyarországi hotel befektetési piac viszonylag illikvid, kevés tranzakció történt az elmúlt évek során. A piac kevésbé vonzó a kockázatkerülő befektetők számára, akik elsősorban a megbízható forgalommal bíró, fejlett, nyugat-európai piacokra koncentrálnak. A Magyarországgal kapcsolatos magas kockázatokat a legújabb Hotel Investor Sentiment Survey elemzésünk (2013. december) is mutatta, mely alapján a belső megtérülési ráta 14,8%-on míg a hozam elvárások 7,5%-on állnak Budapesten, ami jelentősen magasabb az európai átlagnál. Ennek ellenére történtek szálloda értékesítések: 2011-ben a Four Seasons Hotel Gresham Palace Budapest-et értékesítették 60 millió euró értékben, míg a Le Méridien Budapest-et 2012 májusában 55 millió euró értékben.

Hotel transaction volume/Hotel befektetési volumenek

2003200420052006200720082009201020112012 Visitor Arrivals (‘000s)

Bed Nights (‘000s)

70


60

Kínálat 2014 januárjában Budapesten körülbelül 174 hotel volt összesen 18.300 szállodai szobával. A szállodák többsége a 3 és 4 csillagos kategóriába sorolható, ez a teljes budapesti hotelkínálat 80%-át teszi ki. 2011 és 2012 során jelentősen megnövekedett a felső kategóriás szállodák kínálata, mivel ezalatt az időszak alatt nyolc 4 csillagos és két 5 csillagos szállodát is átadtak. Kiemelkedő szálloda nyitásnak számított a 102 szobás BuddhaBar Hotel Budapest Klotild Palace 2012. júniusi megnyitója; a 4 csillagos 138 szobás Park Inn by Radisson Budapest megnyitása a XIII. kerületben és a 80 szobás 4 csillagos Hotel Nemzeti Budapest megnyitója a MGallery Collection láncon belül a belvárosban 2012 év végén. Az 5 csillagos Rácz Hotel régóta halogatott megnyitására továbbra sem került sor, egyéb szálloda átadása pedig nem várható rövid és közép távon Budapesten.

€ millions/Millió euró

50 40 30 20 10 0 2008

2009


2010

2011

2012

2013


Office submarkets

X

Iroda részpiacok


Shopping centres in Budapest

Budapesti bevásárlóközpontok

Pólus Center Aquincum Centre

Duna Plaza

Mundo Mammut I-II

Westend City Center Sugár

Hegyvidék

Aréna Plaza ECE Árkád I-II

MOM Park

ALLEE

Lurdy Ház Europark

KÖKI Terminal

Etele tér Új Buda Center

Campona

Csepel Plaza

Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok

13


Logistics developments in Greater Budapest

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

M1 Business Park Agrogate WestLog DC Rozália Park Tulipan Park West Gate Business Park Euro Business Park ProLogis Park Budapest-Batta C-Moll Logistics ProLogis Harbor Park ProLogis Park Budapest- Sziget M0 Central Business Park BILK Logistics Centre ProLogis Park Budapest- Gyál Goodman Gyál Logistics Akácliget Logistics Park

Logisztikai központok Budapesten és környékén

17. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31.

M5 Gyál Business Park Viktória Industrial Park Goodman Üllő Airport Aerozone Business Park Airport City East Gate Business Park Európa Center Acquincum Logistics Park Innove Business Park Citypoint 9 Dél-Pesti Business Park Bravos Business Park Nagytétényi Industrial Park South Base Business Park


15

Market Practise/Piaci Gyakorlat Leasing market practice

Bérbeadási piaci gyakorlat

Lease length • The average lease length is 5 years in class ‘A’ office buildings

Bérleti időtartam

with a break option after 3 years • In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too

• Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással • "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak

Payment terms • Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance • Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP • Initial standard fit-out is done and paid by the landlords • VAT 27 % • Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer

Fizetési feltételek • A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy Forintban fizetendő • Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján • Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett • ÁFA 27 % • Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően

Rental deposit • 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT) Other charges • Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption

Biztosíték • 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA) Egyéb költségek • A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását

• Other costs are included in service charges

• Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban

Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by

Biztosítás • Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az

service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives • Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions.

üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Bérleti ösztönzők • A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg

Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary

Rita Tuza Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary

+36 1 489 02 02 [email protected] www.joneslanglasalle.hu

+36 1 489 02 02 [email protected] www.joneslanglasalle.hu

Budapest City Report – Q4 2013 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.hu

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

on point BUDAPEST Q Budapest City Report Q TENANT MIX Budapesti Ingatlanpiaci Körkép negyedik negyedév REAL ESTATE

Recommend Documents