on point BUDAPEST Q Budapest City Report Q TENANT MIX Budapesti Ingatlanpiaci Körkép Második negyedév REAL ESTATE

on point Budapest City Report Q2 2013 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 2013. Második negyedév

Q2 2013

BUDAPEST

TENANT MIX

REAL ESTATE

2 On Point • Budapest City Report • Q2 2013

Economy/Investment Hungarian Economy The Hungarian macroeconomic environment witnessed several positive changes during the first half of 2013. The most important improvement was the lift of the excessive deficit procedure. The European Union’s Economic and Financial Affairs Council acknowledged that Hungary's general government deficit went below the EU’s 3% threshold in 2012, and it projected that the fiscal deficit would remain below 3% for the next two years. According to the latest statistics Hungary’s economy expanded by 0.7% q/q in Q1 2013, which was significantly better than the EU-27% GDP growth of -0.1%. The economy was stimulated by the expansion of the automotive sector, after several multinational companies located new production lines or expanded services in the country. In the meantime, inflation reached record low levels, mainly due to base affects and utility price cuts. As inflation is expected to remain below the Central Bank’s 3% target, the easing of the interest rate continued, now set at 4% and with further cuts expected before the year end.

The largest transaction in H1 2013 was the disposal of the 29,000 m2 Roosvelt 7/8, a prime Budapest CBD building, by the Accession Fund. There was no public statement for this deal but, we are estimating the volume at € 95 million with a yield close to 7.5%. The last retail and logistic units in the ownership of the retailers Match and Profi were also transacted by Hungarian investors and retailers. The Austrian and German investors that were traditionally active on the Hungarian market, remain on the side line, largely due to the perceived unpredictability of government policy. However,we have witnessed the market entry of new capital from the US, Central Asia, the Middle East and South Africa, actively looking for opportunities. Those investors are attracted by the window of opportunity offered by appealing yield levels and/or low capital values and improving macro-economic indicators. We keep our views unchanged with prime office yields at around 7.50%-7.75%, prime logistics at 9.25%-9.50 and shopping centres at 7.25-7.50%.

GDP growth (%) 6.0

Acccording to our forecast, the annual investment volume will reach

4.0

nearly €400 million, which will be almost twice the volume of 2012,

2.0

but off-market transactions will generate nearly 50% of that volume.

0.0 -2.0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

-4.0 -6.0 -8.0

Source: IHS Global Insight, July 2013

We also see a clear re-pricing of non-core assets (secondary locations, class-B assets). While transactional evidence for this class is thin, certainly no more abundant than for prime assets, the feedback of investors and banks is clear on this matter. Real estate yields in Hungary since Q2 2008 (%) 10.00

Investment Climate In line with the disappointing year in 2012, when less than €260 million was transacted, the market remains characterised by a lack of liquidity. We are reporting a total volume of €170 million for H1 2012, mainly produced by the Hungarian share of the pan-European Prologis/ Norges joint-venture deal and the transaction of the landmark Roosvelt 7/8 office building between two clients of the German Fund Manager, GLL Partners. The market is more and more characterised by off-market approaches and direct negotiations and as a result, the first half of the year did not witness any closing of major assets under an open tender marketing format.

9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 Q2 2008 Q2 2009 Q2 2010 Q2 2011 Q2 2012 Q2 2013 Office

Shopping centre

Source: Jones Lang LaSalle, July 2013

Warehouse

On Point • Budapest City Report • Q2 2013

3

Gazdaság/Befektetési Piac Gazdasági Környezet

2013 első felében a legnagyobb eladás az Accession Fund

A magyar makrogazdasági környezetben számos javulás történt

tulajdonában álló 29.000 m2-es Roosevelt 7/8 Irodaház értékesítése

2013 első félévében. A legjelentősebb változás az ország ellen

volt, amely egy belvárosban található prémium kategóriás irodaház.

folytatott túlzott deficit eljárás megszüntetése volt. Az Európai Unió

A tranzakcióval kapcsolatban nem közöltek hivatalos adatokat, de

gazdasági és pénzügyi tanácsa elismerte, hogy Magyarország

becsléseink szerint értéke 95 millió euró körül volt 7,5 százalékos

költségvetési hiánya a GDP 3 százaléka alá süllyedt 2012-ben,

hozam környékén. A félév során lezárult a Match és Profi

illetve hogy az előrejelzések alapján az elkövetkező 2 évben is

kiskereskedelmi és logisztikai portfoliójának értékesítése is

alatta fog maradni. A legfrissebb adatok alapján a magyar gazdaság

elsősorban magyar befektetők és kereskedők felé.

teljesítménye negyedéves alapon 0,7 százalékkal bővült január és

Míg a kormány kiszámíthatatlan intézkedései következtében az

március hónapok között , ami jelentősen meghaladta az EU-27

osztrák és német befektetők jelenleg az értékesítési oldalon

átlagos GDP növekedését (-0,1%). A pozitív gazdasági teljesítményt

jelennek meg, addig új tőke megjelenését tapasztaltuk Az Egyesült

jelentősen meghatározta az autóipar bővülése miután számos

Államokból, Közép-Ázsiából, a Közel-Keletről és Dél-Afrikából, mely

nemzetközi gyár kezdte meg termelését vagy bővítette szolgáltatási

aktívan vizsgálja a lehetőségeket. Ezeket a befektetőket elsősorban

körét az országban. Ezzel párhuzamosan az infláció rekord szintre

a vonzó hozamok és/vagy az alacsony tőkeérték, illetve a javuló

süllyedt, elsősorban bázis hatások illetve a rezsicsökkentés

makrogazdasági mutatók érdeklik.

következtében. Mivel várhatóan a Nemzeti Bank 3 százalékos célja

Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak tartjuk

alatt fog maradni egész év során, a bank tovább folytatta az

az elérhető legmagasabb hozamokat irodák (7,50-7,75%), a

irányadó kamatráta csökkentését, ami jelenleg 4 százalékon áll.

logisztikai ingatlanok (9,25-9,50%), továbbá kiskereskedelmi

GDP alakulása (%)

ingatlanok esetében is (7,25-7,50%). Mindamellett a másodlagos

6.0

lokációkon található, alacsonyabb minőségű (B kategóriás)

4.0

ingatlanok esetében is az árazás változását tapasztaljuk. Bár a

2.0

tényleges tranzakciók száma ezen ingatlanok esetében rendkívül

0.0 -2.0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

alacsony, a befektetők, illetve bankok visszajelzései alapján egyértelmű, hogy az ilyen típusú ingatlanok esetében a hozamok

-4.0

emelkednek.

-6.0

Előrejelzéseink szerint 2013 során az éves befektetési volumen

-8.0

nagyjából 400 millió euró körül lesz, ami mintegy 65 százalékkal

Forrás: IHS Global Insight, 2013. július

több, mint a 2012-es volumen, ugyanakkor ennek több, mint 50 százalékát nem nyílt piaci tranzakciók fogják kitenni.

Befektetési Piac Hasonlóan a 2012-ben regisztrált alacsony befektetési aktivitáshoz, amikor a teljes befektetési volumen kevesebb, mint 260 millió eurót

Ingatlanpiaci hozamok alakulása 2008-tól (%) 10.00

ért el, a piacot továbbra is a likviditás hiánya jellemzi.

9.00

2013 első félében nagyjából 170 millió eurót ért el a befektetési

8.00

volumen, melynek túlnyomó részét a Prologis és Norges Bank

7.00

Investment Management között létrejött vegyesvállalati tranzakció

6.00

illetve a prémium kategóriás Roosevelt 7/8 irodaház értékesítése

5.00

tette ki. Utóbbit a német befektetési alapkezelő, a GLL Partners értékesítette portfolióján belül. Egyre jellemzőbbek a nem nyílt piaci tranzakciók illetve a közvetlen értékesítések, és január és június között nem is történt nyílt piaci tranzakció.

Q2 2008 Q2 2009 Irodák

Q2 2010

Q2 2011

Bevásárlóközpontok

Forrás: Jones Lang LaSalle, 2013. július

Q2 2012

Q2 2013

Ipari ingatlanok


Office Market Supply

which is 26% stronger than in H1 2012, which means that there was

In Q2 2013, the modern office stock in Budapest stood at 3,164,220 m2 .

Out of this space, 2,594,785

with the remaining 569,440

m2

m2

a stronger occupier appetite for modern office space.

are speculatively built offices

being owner occupied offices. In Q2,

Rents

one office building of 15,500 m2 was handed over, namely Váci

Based on market sentiment the prime office rent is at 19.5

Greens, located in the Váci Corridor submarket. The development of

€/m2/month, 2.5% lower than in the previous quarter. Although there

the Belgian Atenor Group is the first phase of an 85,000 m2 office

are only a limited number of prime buildings in Budapest, and most

complex of 4 buildings.The building was more than 30% occupied

of them have high occupancy rates, there is a very limited number of

upon completion as two large occupiers (Sykes, Enterprise Group)

tenants who are willing and able to pay the price premium for the top

decided to relocate to the brand new building. Although the half year

quality areas within these buildings. Asking rents did not change

completion level reached a mere 18,800

m2

in two buildings (Váci

significantly on the previous quarter. Whilst there are lower priced

Greens, BUD Office Center), this volume was still higher than in the

submarkets, such as the Periphery, asking rents are relatively

same period of 2012, when it comprised only 2,350 m2.

homogenous in the submarkets and vary from building to building. It is noticeable that as new supply is limited, in some cases office

The vacancy rate increased by 27 bps quarter on quarter and

space currently under construction is priced above the market

stands at 19.9%. The speculative vacancy rate equated to 24.2%

average. On the one hand it is justified by the limited supply and on

indicating a small 20 bps increase quarter on quarter. Out of the

the other hand by the very high technical standards.

nine submarkets, vacancy grew in three submarkets from Q1 2013: in Pest Central South (16 bps), Pest Non Central (240 bps) and Váci Corridor (278 bps). The highest ratio is still registered in the

Forecast No new construction has commenced in Q2 and we expect

Periphery submarket (30.2%) while the vacancy rate shrank further

development activity to remain subdued going forward. During the

in the Buda South submarket to 12.9%. According to our

second half of the year, we expect only 2 speculative buildings to be

calculations, availability in both class A and B office buildings stood

handed over: Eiffel Palace of 14,500 m2 in the CBD and Ilka Corner

at 19.9%. While the rate stagnated in class A buildings on a

of 2,700 m2 in Pest Central Noth . There are currently 3 buildings in

quarterly basis, it increased by nearly 100 bps in class B buildings.

the pipeline totalling 50,300 m2, with planned completion in 2014. According to our expectations, annual demand will reach similar

Demand

levels to those in 2012, and no major progress is expected in the

Although occupier activity remained stable and reached a similar

occupier markets.

volume as in Q1 2013 (74,270 m2), this volume was 33% lower than the same period of 2012. Renewals represented 37.4% (27,750 m 2),

Largest transactions H1 2013

while the amount of new leases, expansions and owner occupation

A legnagyobb szerződéskötések 2013. I.félév

reached 46,515

m2,

which in fact was almost 14% lower than the

volume of net take-up recorded in the previous quarter. The three largest transactions were renewals totalling 13,518

m 2,

while the

largest new transaction was signed in the R70 Office Building for 2,600 m2 by Keler (Hungarian Clearing House). In total, 156 transactions were signed with an average deal size of 476 m2. 17 transactions were concluded above 1,000 m2. During the first half of 2013 the total leasing activity reached 145,680 m2, which is in line with the volume recorded in the same period of 2012. On the other hand, net take-up equalled 100,350 m2,

Bldg./Épület

Tenant/Bérlő

Size/Méret

Type/Szerződés

Átrium Park

Confidential

(m2) 5,990

típusa Renewal/Hosszabbítás

Corvin Offices

Systemax

4,860

New/Új szerződés

Eiffel Square

Confidential

4,050

Renewal/Hosszabbítás

Krisztina Palace

Johnson&Johnson

3,790

New/Új szerződés

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle, July 2013


5

Irodapiac Kínálat

156 tranzakció lett aláírva, melyek átlagos mérete 476 m2 volt.

2013 második negyedévében a modern irodapiaci kínálat elérte a

Ezekből összesen 17 tranzakció volt 1.000 m2-nél nagyobb.

3.164.220 m2-t a budapesti irodapiacon. Ebből 2.594.785 m2-t a

2013 első felében a teljes bérbeadás 145.680 m2 volt, ami

spekulatív irodapiaci kínálat, míg a fennmaradó 569.440 m2-t a

megegyezik a 2012 hasonló időszakában rögzített volumennel,

tulajdonosok által használt irodák tettek ki. Az év második

ugyanakkor a nettó bérbeadás 100.350 m2 volt, ami 26%-kal

negyedében a belga Atenor átadta a 15.500

m2-es

Váci Greens

Irodaházat, mely az első fázisa az összesen 4 épületből álló 85.000

magasabb, mint 2012-ben. Ez azt mutatja, hogy erősödött a modern irodaterületek iránti kereslet.

m2-es fejlesztésnek. Az épület több, mint 30 százalékára már sikerült is bérleti szerződést kötni, a Sykes és az Enterprise Group

Bérleti díjak

is az új irodaházba költözik.

A piaci tapasztalatok alapján a legmagasabb bérleti díj 2,5%-ot

Habár az év első felében az új kínálat mindössze 18.800

volt (a

csökkent és 19,5 euró/m2/hó körül áll. Habár a budapesti prémium

Váci Greens Irodaházat és a BUD Office Center-t adták át), még ez

kategóriás épületek üresedése többnyire alacsonyabb az átlagnál,

a volumen is magasabb volt, mint a 2012 hasonló időszakában

kevés olyan bérlő van, aki képes és hajlandó is megfizetni ezen

rögzített új kínálat, amikor csupán egy épületet adtak át összesen

épületek legdrágább irodáit.

2.350

m2-en.

m2

Az üresedés első negyedév során rögzített

Tapasztalataink szerint az ajánlati árak nem változtak jelentősen.

csökkenése megállt és negyedéves alapon 0,27 százalékpontos

Bár vannak alacsonyabb árkategóriájú részpiacok, az átlagos

növekedés után 19,9 százalékra emelkedett. Bár romlott a mutató,

ajánlati árak lényegében homogének a részpiacokon és jellemzően

még így is jobb szinten áll, mint 2012 során, amikor egyetlen

inkább az épülettől függnek. Megfigyelhető az is, hogy ahogy az új

negyedév során sem tudott 20 százalék alá csökkenni. A

kínálat volumene csökken, bizonyos esetekben a jelenleg építés

spekulatív irodaállományra vetített üresedési ráta 0,2

alatt álló irodák ajánlati árai piaci átlag fölé emelkednek, amit a

százalékpontos emelkedés után 24,2%-ra nőtt. A kilenc budapesti

szűkös kínálat és a magas műszaki jellemzőik eredményeznek.

részpiac közül 3 esetében emelkedett az üresedés: Pest Központ Dél-en (0,16 %ponttal), Nem Központi Pesten (2,4%ponttal) és a

Előrejelzés

Váci úti folyosón (2,78%ponttal). A legmagasabb üresedést az

Április és június között nem indítottak új fejlesztéseket, így az új

Agglomerációban regisztráltuk (30,2%), míg rekord alacsony rátát a

kínálat volumene továbbra is alacsony marad. Az év második

Dél-Buda részpiacon jegyeztük (12,9%). Ehhez hasonlóan alacsony

felében 2 irodaház átadása várható: az Eiffel Palace-é 14.500 m2-en

részpiaci üresedést utoljára 2011 harmadik negyedévében

a Belvárosban, illetve az Ilka Corner-é 2.700 m2-en a XIV.

rögzítettünk. Számításaink szerint az „A” és „B” kategóriás

kerületben. Jelenleg 3 épület fejelsztése zajlik, melyek átadása

irodaházak üresedése is 19,9%-on áll, és míg az „A” kategória

2014-ben várható összesen 50.300 m2-en. Előrejelzéseink szerint

esetében nem változott, addig a „B” kategóriás ingatlanok esetében

az éves bérbeadás hasonlóan fog alakulni, mint 2012 során, és

1%pontos emelkedést tapasztaltunk.

nem várható a bérlői aktivitás jelentősebb javulása. Az új kínálat (m2) és üresedés (%) alakulása / New supply (m2) and vacancy (%)

Kereslet Habár a bérlői aktivitás stabil maradt és hasonló volument ért el, mint az előző negyedév során (összesen 74.270

m2-t)

33%-kal

400,000

25%

300,000

20% 15%

alacsonyabb volt, mint 2012 azonos időszakában. A

200,000

szerződéshosszabbítások részesedése 37,4% (27.750 m2) volt, míg

100,000

5%

0

0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 F F Új kínálat/New supply (m2) Üresedés/Vacancy rate (%)

az új tranzakciók, a bővülések és a székhely vásárlások volumene elérte a 46.515 m2-t , ami 14%-kal alacsonyabb volt, mint a nettó bérbeadás 2013 első negyedévében rögzített értéke. Ebben a negyedévben a három legnagyobb szerződéskötés hosszabbítás volt összesen 13.518 m2-en, míg a legnagyobb új bérleti tranzakciót a Keler kötötte az R70 Irodaházban 2.600 m2 területre. Összesen

10%

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle, July 2013


Retail Market Shopping centre stock in Budapest (m2)

Demand Although most of the international anchor tenants are not planning

800,000 750,000 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000

to expand their networks, we are expecting new openings. A German shoe retailer is about to open a 900 m2 store in Corvin Plaza, while a larger post office will widen the range of services of the centre. Moreover, H&M decided to open a new flagship store along Andrássy Street of 3,000 m2, occupying a whole building. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F F Budapest SC stock (m2)

New supply (m2)


According to current plans, the Swedish fast-fashion brand store will open during autumn. The new opening will most probably start to transform the atmosphere of the Hungarian high street, where mainly luxurious brands and restaurants used to be located, therefore attracting tourists and wealthier local customers. H&M’s

Supply

arrival may well be followed by other non-luxorious, fashion retail

Development activity on the Hungarian retail market has been

chains in the future, however we do not expect them to appear

significantly cut back in recent years. As consumer spending and

rapidly as most of them already have good performing shops along

retail sales have not managed to improve since 2007, many

Váci Street, where the retail density is currently higher. Although

projects were put on hold, not only in the regions, but also in the

there were examples of retail chain closures in Hungary (most

capital. There were only a few developers that were able to hand

recently the Match/Profi closure), there were some positive

over some carefully planned projects, but leasing was still a

examples as well, such as Charles Vögele’s case, who announced

challenge, as the majority of international anchor tenants held back

to close its shops in the Czech Republic and Poland but decided to

their expansions.

keep on testing the performance of its Hungarian units. That said,

During the second quarter of 2013, the Budapest shopping centre stock remained unchanged as no new completions were delivered. Therefore, the total shopping centre stock of the capital stands at 771,500 m2 in 26 assets (phased shopping centres account for one property), while the shopping centre density is equal to 443 m2 / per 1,000 inhabitants in Budapest. On top of this, based on the latest information received from landlords, strip malls and outlet centres comprises an additional 196,000 m2, including the capital’s agglomeration. The current regional shopping centre stock equals 541,000 m2 in 33 centres, while the total volume of strip malls and outlets totals 479,910 m2.

we are aware of other brands which are expected to leave the Hungarian retail market by the end of the year. Rents Typical shopping centre rents range between 20 and 60 €/m2/month while, prime downtown high street rents on Váci Street are around 60 to 90 €/m2/month. Prime rents on Andrássy Street still vary between 40 and 50 €/m2/month, although, availability is high. Retail park rents range from 6 to 8 €/m2/month while factory outlets have rents of 22 to 25 €/m2/month in Budaörs and 16 €/m2/month in the regions. Pipeline

Between January and June 2013, only one new sopping centre was delivered in Budapest, the second phase of Árkád by ECE in district 10. After 18 months of construction, the 20,000 m2 expansion opened over 3 floors with brands including Interspar, Van Graaf, New Yorker, Hervis and Deichmann. The fit-out of several units are still on-going, but as soon as it is ready, the refurbishment of the first phase of the centre will commence.

The opening of Il Bacio di Stile, located at the beginning of Andrássy Street, is still pending, however construction works are still ongoing, which indicate that the project hasn’t been stopped. That said, no official opening date has been communicated so far. Apart from this scheme we do not expect any new openings in Budapest or Hungary as a whole.


7

Üzlethelyiségek Bevásárlóközpont állomány Budapesten (m2) 800,000 750,000 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000

Kereslet Annak ellenére, hogy a legtöbb kiskereskedelmi mágnes bérlő nem tervez bővülni, több új üzletnyitás is várható Budapesten. Egy német cipő márka 900 m2-en fog új üzletet nyitni a Corvin Plaza-ban, míg a bevásárlóközpont szolgáltatási köre egy új postával is bővülni fog. A legjelentősebb új nyitás azonban az H&M Andrássy úti zászlóshajó üzletének nyitása lesz, mely 3.000 m2-en egy teljes épületet el fog

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F F Budapesti bevásárlóközpont állomány (m2)

Új kínálat (m2)


elfoglalni. A jelenlegi tervek szerint a svéd fast-fashion márka ősszel fog megnyitni. Ez a nyitás valószínűleg átformálja majd valamelyest a magyar bevásárló utca atmoszféráját, ahol eddig elsősorban luxus márkák, illetve vendéglátóipari egységek voltak a jellemzők, melyek a turistákat, illetve a vagyonosabb helyi vásárlókat vonzották. A H&M nyitását egyéb nem luxus kategóriás ruházati márkák

Kínálat Az utóbbi években drasztikus visszaesést tapasztaltunk az ingatlan fejlesztések volumenében a magyarországi kiskereskedelmi piacon. A lakossági fogyasztás és a kiskereskedelmi forgalom 2007 óta nem tudott jelentősen javulni, ami negatívan befolyásolta mind az országos, mind pedig a fővárosi fejlesztéseket is. Csupán néhány fejlesztő tudott alapos megfontolás után új projektet indítani, de még ezek esetében sem volt zökkenőmentes a bérbeadás, mivel a mágnes bérlők többsége nem volt hajlandó terjeszkedni. 2013 második negyedévében nem adtak át új kiskereskedelmi egységet, így a bevásárlóközpont állomány változatlan maradt. Jelenleg Budapesten 26 modern bevásárlóközpont található összesen 771.500 m2-en, míg az ezer lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 443 m2. Ezen felül a tulajdonosoktól kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek állománya további 196.000 m2-t tesz ki a főváros agglomerációjában. Január és június hónapok között egy új bevásárlóközpont bővült Budapesten az ECE fejlesztésében; a X. kerületben található Árkád bevásárlóközpontot bővítették összesen 20.000 m2-rel. A 18 hónapig tartó építkezés után 3 szinten megnyitott kereskedelmi egységben olyan márkák képviseltetik magukat mint az InterSpar, Van Graaf, New Yorker, Hervis és Deichmann. Számos üzlet megnyitása a kialakítási munkák következtében csak később esedékes, és amint ezekkel elkészülnek, megkezdődnek az első fázis felújítási munkálatai. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány 541.000 m2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további 479.910 m2-en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek.

megjelenése is követheti, ugyanakkor nem számítunk arra, hogy megsokasodna a jelenlétük, hiszen többségük már rendelkezik jól teljesítő üzlettel a Váci utcában is. Habár az utóbbi időben egyes kiskereskedelmi láncok kivonultak az országból (a legutóbbi példa a Match/Profi kivonulása), akadt ellenkező példa is. Míg a Charles Vögele bejelentette, hogy elhagyja a lengyel és cseh piacokat, addig a magyarországi egységeik üzemeltetését tovább folytatják. Ennek ellenére további márkák kivonulására is számítunk az év végéig. Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja 20-60 euró/m2/hó körül mozog, míg a belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai a Váci utcában 60-90 euró/m2/hó között vannak. Az Andrássy úton a bérleti díjak 40-50 euró/m2/hó között mozognak, de sok a bérbeadó üres üzlethelyiség. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 euró/m2/hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon 22-25 euró/m2/hó és vidéken 16 euró/m2/hó között állnak. Fejlesztések Az Andrássy út elején található Il Bacio di Stile átadása tovább húzódik, de az építési munkálatok folyamatosan zajlanak az épületen. Egyéb építés alatt álló kiskereskedelmi egység jelenleg sem Magyarországon, sem Budapesten nem található.


Industrial Market reached a negative figure of almost -25,000 m2. The single largest Industrial stock

(m2)

and vacancy (%)

vacant space in the Budapest industrial market is Spar’s former

1,850,000 1,800,000 1,750,000 1,700,000 1,650,000 1,600,000 1,550,000 1,500,000 1,450,000

27.0 24.0 21.0 18.0 15.0 12.0 9.0 6.0 3.0 2008

2009

2010

Stock (m2)

2011

2012

Q2 2013

Vacancy rate (%)


Supply In Q2 2013, the modern industrial stock stood at 1,822,840 m2 with no new warehouses completed. Logistics parks represent cca. 90% (1,637,590 m2) and city logistics schemes 10% (185,250 m2). Similar to the first half of 2012, there was no increase in the modern

logistics centre, which totals 41,400 m2. Other than this, there are seven parks with a total available industrial space of above 20,000 m2 and eight others with available space above 10,000 m2. Demand Occupier activity remained subdued and in Q2 2013, total take-up reached a mere 21,350 m2, which was 32% lower than in the previous quarter and 26% less than in the same period of 2013. In fact, it is one of the lowest levels of quarterly occupier activity recorded since Q1 2009, straight after the global financial crisis. The amount of new leases and expansions reached 16,150 m2, while we recorded an additional four renewals totalling 5,205 m2. The largest transaction of the quarter was concluded by Raben for 5,190 m2 in ProLogis Park Budapest-Gyál, followed by GSP’s new lease in Aerozone Business Park for 4,640 m2. In total, 12 transactions were signed with an average size of 1,779

industrial warehouse supply in the Greater Budapest in H1 2013. .

m2. During the first half of 2013, total demand amounted to just

The vacancy rate began to increase in Q3 2012 and the trend has

2012. Out of this space, the amount of new leases, expansions and

continued for the third consecutive quarter in Q2 2013. After the food retailer, Match, decided to exit the Hungarian market and dispose its network of units and assets around the country, they did not prolong their lease contract in Aerozone Business Park, where they operated a large regional distribution centre. That said, demand could not absorb the large volume of newly vacated space in the park (above 20,000 m2), which resulted in the sharp jump of the overall vacancy rate, which stood at 22.8% in Q2 2013, the highest ratio ever recorded in Budapest, reflecting a 115 bps growth quarter on quarter and a 139 bps increase year on year.

52,780 m2, which is 60% lower compared to the same period of pre-leases totalled 40,915 m2, which is 29% lower than in H1 2012, which shows that although there was a clear drop back in occupier activity, it was rather the amount of renewals, which decreased significantly (from 78,810 m2 in H1 2012 to 11,860 m2 in H1 2013). Rents Due to the increased availability and disappointing occupier activity, rents remain under pressure. Asking rents in logistics parks are now at around 2.8 to 3.8 €/m2/month, while in the more centrally located, city centre logistics, rents are around 4.5 to 5.0 €/m2/month.

Gyál, M1 Business Park and Prologis Park Budapest-Sziget as well,

Forecast Vacancy will increase further as a large warehouse will be officially

just to mention a few examples. The greatest increase in vacancy

vacated in Q3 2013. Taking into account the subdued industrial

occurred around the Airport, while it remained the lowest in the

demand, it is not expected that the rate will manage to reach the sub

close vicinity of the M5 highway. The volume of net absorption

20% level by the end of the year.

Several larger units became vacated in ProLogis Park Budapest-


9

Ipari ingatlanok Ipari ingatlan állomány (m2) és üresedés (%) 1,850,000 1,800,000 1,750,000 1,700,000 1,650,000 1,600,000 1,550,000 1,500,000 1,450,000

27.0 24.0 21.0 18.0 15.0 12.0 9.0 6.0 3.0

Kereslet A bérlői aktivitás továbbra is alacsony és nem képes javulni. 2013 második negyedévében a bérbeadások volumene 21.350 m2 volt, mely 32%-kal kevesebb, mint az első negyedévben és 26%-kal alacsonyabb, mint a 2012 azonos időszakában rögzített volumen. Ennél alacsonyabb negyedéves bérbeadást utoljára közvetlenül a gazdasági válság kirobbanása után, 2009 első negyedévében rögzítettünk. Az új tranzakciók és bővülések volumene 16.150 m2

Állomány (m2)

Üresedés (%)

volt, továbbá 4 hosszabbítást is regisztráltunk összesen 5.205 m2en. A negyedév legnagyobb tranzakcióját a Raben kötötte a


ProLogis Park Budapest-Gyál-ban 5.190 m2-en, melyet a GSP követett az Aerozone Business Park-ban 4.640 m2-en. A negyedév Kínálat

során összesen 12 tranzakciót kötöttek, melyek átlagos mérete

2013 második negyedévében a modern raktárpiaci állomány

1.779 m2 volt.

1.822.840 m2 volt, új raktárt nem adtak át. Ebből a logisztikai parkok

2013 első felében a teljes bérbeadás csupán 52.780 m2 volt, ami

mintegy 90%-ot (1.637.590 m2) a városi logisztikai területek pedig

60%-kal alacsonyabb a 2012 hasonló időszakában rögzített

10%-ot (185.250 m2) képviselnek. Hasonlóan 2012 azonos

volumennél. Az új szerződések, előbérletek és hosszabbítások

időszakához, a modern raktárpiaci állomány 2013 első felében sem

volumene 40.915 m2 volt, ami 29 százalékkal volt alacsonyabb a

növekedett, mivel nem adtak át új építésű ingatlant.

2012 azonos időszakában regisztrált volumentől. Ez jól mutatja,

Az üresedési ráta 2012 harmadik negyedévében kezdődött

hogy bár a bérlői aktivitás visszaesése egyértelmű, a

emelkedése tovább folytatódott. Miután a Match élelmiszerlánc úgy

szerződéshosszabbítások volumene csökkent le igazán

döntött, hogy kivonul az országból és értékesíti ingatlanjainak

drasztikusan (2012 első félében: 78.810 m2; 2013 első felében:

országos hálózatát, nem hosszabbította meg lejáró bérleti

11.860 m2).

szerződését az Aerozone Business Park-on belül, ahol egy nagyobb disztribúciós raktára volt. Ennek ellenére a kereslet nem tudta

Bérleti díjak

felszívni a parkon belül megüresedett jelentős területet (több, mint

Az üresedés emelkedése és a gyenge bérlői aktivitás következtében

20.000

m2),

aminek következtében az üresedési ráta jelentősen

a bérleti díjak továbbra is nyomás alatt vannak. Az átlag bérleti díjak

megemelkedett, és elérte a valaha regisztrált legmagasabb szintjét

2,8-3,8 euró/m2/hó között mozognak, míg a központibb

22,8%-ot. Ez 1,15 százalékponttal magasabb, mint 2013 első

elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai 4,5-5,0

negyedévében és 1,39 százalékponttal több, mint 2012 második

euró/m2/hó között ingadoznak.

negyedévében. További területek üresedtek meg többek között a ProLogis Park Budapest-Gyál, az M1 Business Park és a ProLogis

Előrejelzés

Park Budapest-Sziget épületeiben is. Az üresedési ráta leginkább a

A harmadik negyedév során ismét egy nagyobb raktárterület

repülőtér környékén nőtt meg , míg az M5-ös autópálya közelében a

megüresedése várható. A visszafogott kereslet miatt az átlagos

legalacsonyabb. A nettó abszorpció -25.000

m2

lett.

A budapesti ipari ingatlanok piacán a legnagyobb üresen álló terület még mindig a Spar korábbi logisztikai központja, mely összesen 41.300 m2. Ezen kívül már hét olyan logisztikai park van, amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m2 fölött van, és további nyolc olyan, ahol 10.000 m2 felett.

üresedési ráta nem valószínű, hogy 20% alá tud süllyedni az év végéig.


Hotel market Performance Budapest is by far the most popular tourist destination in Hungary and has a very strong appeal to foreign travellers, keen to explore the historic buildings, the museums, concert halls and numerous spas on offer. It has a rich and diverse cultural history and an extensive range of World Heritage Sites, such as the Buda Castle Quarter and the banks of the Danube, that continue to draw in large numbers of international leisure tourists. Inbound tourism therefore plays a critical role in the city’s tourism industry and 88% of total bed nights in 2012 were of international origin. Following Hungary’s accession to the EU in May 2004 and the privatisation of the airline industry, international tourist demand has soared between 2004 and 2012 with arrivals and bed nights growing by compound annual average growth (CAAG) rates of 3.6% and 2.6% respectively. In 2012, bed nights grew by 12.4% year on year to a new peak of 7.4 million. Tourism demand was encouraged by a weak Forint which resulted in higher levels of foreign visitation from neighbouring countries.

opened in December 2012. The long-delayed opening of the 5-star Rácz Hotel remains uncertain at the time of writing. Pricing 2012 saw occupancy levels reach 63.9%, the highest level since the global financial crisis of 2008/9 whilst the market wide average daily rate (ADR) had remained at a low €65 which was 21.0% below the ADR of 2008. RevPAR growth for 2012 was at a robust 5.5% year on year. YTD figures for May 2013 suggest a similar positive trend for this year with occupancy currently at around 58.2%, reflecting a year on year growth of 7.6%. This has resulted in a RevPAR growth of 6.9% despite a minor contraction in ADR of 0.6% to €64. Overall, it has been very difficult for hoteliers in Budapest to increase their room rates due to highly competitive market conditions and a fragile corporate market. Budapest Hotel Performance / Hotelpiaci teljesítmény

Transaction Volume / Tranzakciós volumen



Supply As at June 2013, Budapest had approximately 174 hotels with about 18,300 hotel rooms. The majority of hotels are concentrated in the 3- and 4-star segment, accounting for approximately 80% of all graded hotel bed stock in the city. During 2011 and 2012 hotels supply has been growing strongly in the upscale segment with an additional eight 4-star hotels and two 5-star hotels entering the market during this period. Notable openings included the 5-star, 102-bedroom Buddha-Bar Hotel Budapest Klotild Palace which opened on the 5th of June 2012. Other recent openings included the 138 room 4-star Park Inn by Radisson in the northern part of Budapest and the 80 room 4-star Hotel Nemzeti Budapest, part of the MGallery Collection and situated in the city centre. Both hotels

Investment The hotel investment market in Hungary remains relatively illiquid, with only a small amount of transactions taking place in recent years. The market continues to be less appealing to risk-averse buyers, who have increasingly sought more reliable returns in other areas of western Europe. The additional tier of risk has been reflected in our most recent Hotel Investor Sentiment Survey (June 2013) where Budapest posted internal rate of return and yield expectations of 15.0% and 8.1% respectively, significantly above the European average. Nonetheless, some hotel transactions were witnessed such as the sale of the Four Seasons Hotels Gresham Palace in 2011 for a rumoured €60 million and the sale of Le Méridien Budapest in May 2012 for €55 million.


11

Hotel piac Piaci teljesítmény Budapest Magyarország legnépszerűbb helyszíne turisztikai szempontból. A külföldi turisták számára a fő vonzerőt Budapest történelmi épületei, a múzeumok, a számos koncert lehetőség és a gyógyfürdők jelentik. Budapest gazdag és változatos kulturális hagyatéka és a Világörökség részét képező Budai Vár és a Dunapart számos szabadidős turistát vonz. A bejövő idegenforgalom ezért kiemelkedő szerepet játszik a város turizmusában, hiszen 2012-ben a vendégéjszakák 88%-át a nemzetközi turisták adták. Magyarország 2004-es EU-csatlakozása után és a légiközlekedés privatizációja után a nemzetközi turisztikai kereslet emelkedett 2004 és 2012 között; a beérkező vendégek és a vendégéjszakák számának összetett átlagos növekedése (CAAG) 3,6% és 2,6% volt. 2012-ben a vendégéjszakák száma 12,4 százalékkal nőt éves viszonylatban, így elérte a 7,4 milliót. A turisztikai keresletet a forint gyengülése is erősítette, aminek következtében egyre több turista érkezett a környező országokból.

Árak 2012-ben a szállodai szobafoglaltság elérte a 63,9 százalékot, a legmagasabb szintet a 2008-2009-es válság óta. Az átlagos napi szobaára (ADR) viszont továbbra is alacsony maradt, 65 €, ami 21 százalékkal marad el a 2008-as szobaárak mögött. Az egy szobára eső bevétel (RevPAR) növekedése 2012-ben 5,5 százalékos volt az előző évhez képest. Az idei év teljesítménye májusig bezárólag szintén pozitív trendet mutat; a szobafoglaltság 58,2% jelenleg, ami éves viszonylatban 7,6 százalékos növekedést jelent. Ennek eredményeképpen a RevPAR 6,9 százalékkal növekedett, míg az ADR 0,6 százalékkal, 64 euróra csökkent. Összefoglalva elmondható, hogy a budapesti szálloda üzemeltetőknek nagyon nehéz a szobaáraikat emelni, mivel nagy a verseny a piacon és a vállalati igények is bizonytalanok. Budapest Tourism / Budapesti turizmus alakulása

Budapest Tourism / Budapesti turizmus alakulása



Kínálat 2013 júniusában Budapesten 174 szálloda kínálatában körülbelül 18.300 szobát találhatunk. A szállodák többsége a 3 és 4 csillagos kategóriába tartozik, a városban található szállodai szobáknak közel 80 százaléka. 2011 és 2012 során a kínálat jelentősen nőtt a magasabb kategóriájú szállodák piacán; egy 4 csillagos és két 5 csillagos szállodát adtak át ebben az időszakban. Érdemes kiemelni az 5 csillagos, 102 szobával rendelkező Buddha Bar Hotel Budapest Klotild Palace-t, melyet 2012. június 5-én nyitottak meg. Nemrég nyílt a 138 szobás, 4 csillagos Park Inn by Radisson és a 80 szobás, 4 csillagos Hotel Nemzeti Budapest is, mely az MGallery Collection része és a város központjában található. Mindkét hotel 2012 decemberében került átadásra. Az 5 csillagos Rácz Hotel régóta várt megnyitásának időpontja még mindig bizonytalan.

Befektetési piac A magyarországi hotel befektetési piac továbbra is viszonylag illikvid, csak néhány tranzakció zárult le az elmúlt néhány évben. A piac még mindig kevésbé vonzó a kockázatkerülő befektetők számára, akik inkább a megbízható megtérülést ígérő nyugateurópai paicokat keresik. A 2013 júniusában megjelent Hotel Investor Sentiment Survey című kutatás szerint Budapesten a belső megtérülési ráta 15%, az elvárt hozam 8,1%, mindkettő jóval magasabb, mint az európai átlag. Néhány hotel tranzakció azonban sikeresen lezajlott az elmúlt években, például a Four Seasons Hotels Gresham Palace eladása 2011-ben a piaci találgatások szerint 60 millió euró értékben és 2012-ben a Le Meridien Hotel értékesítése 55 millió euró értékben.


Office submarkets

Iroda részpiacok


Shopping centres in Budapest

Budapesti bevásárlóközpontok

Pólus Center Acquincum Centre

Duna Plaza

Mundo Mammut I-II

Westend City Center Sugár Váci I. III1II1111

Hegyvidék MOM Park

ALLEE

Aréna Plaza ECE Árkád I-II

Lurdy Ház Europark

KÖKI Terminal

Etele tér Új Buda Center

Campona

Csepel Plaza

Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok

13


Logistics developments in Greater Budapest

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

M1 Business Park Agrogate WestLog DC Rozália Park Tulipan Park West Gate Business Park Euro Business Park ProLogis Park Budapest-Batta C-Moll Logistics ProLogis Harbor Park ProLogis Park Budapest- Sziget M0 Central Business Park BILK Logistics Centre ProLogis Park Budapest- Gyál Goodman Gyál Logistics Akácliget Logistics Park

Logisztikai központok Budapesten és környékén

17. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31.

M5 Gyál Business Park Viktória Industrial Park Goodman Üllő Airport Aerozone Business Park Airport City East Gate Business Park Európa Center Acquincum Logistics Park Innove Business Park Citypoint 9 Dél-Pesti Business Park Bravos Business Park Nagytétényi Industrial Park South Base Business Park


15

Market Practice/Piaci Gyakorlat Leasing market practice

Bérbeadási piaci gyakorlat

Lease length • The average lease length is 5 years in class ‘A’ office buildings

Bérleti időtartam

with a break option after 3 years • In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too

• Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással • "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak

Payment terms • Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance • Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP • Initial standard fit-out is done and paid by the landlords • VAT 27 % • Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer

Fizetési feltételek • A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy Forintban fizetendő • Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján • Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett • ÁFA 27 % • Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően

Rental deposit • 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT) Other charges • Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption

Biztosíték • 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA) Egyéb költségek • A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását

• Other costs are included in service charges

• Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban

Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by

Biztosítás • Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az

service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives • Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions.

üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Bérleti ösztönzők • A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg

Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary

Rita Tuza Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary

+36 1 489 02 02 [email protected] www.joneslanglasalle.hu

+36 1 489 02 02 [email protected] www.joneslanglasalle.hu

Budapest City Report – Q2 2013 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.hu

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

on point BUDAPEST Q Budapest City Report Q TENANT MIX Budapesti Ingatlanpiaci Körkép Második negyedév REAL ESTATE

Recommend Documents