Budapest City Report Q Budapesti Ingatlanpiaci Körkép negyedik negyedév

Budapest City Report Q4 2012 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 2012. negyedik negyedév

2 On Point • Budapest City Report • Q4 2012

Economy/Investment Economy

In 2012, the total investment activity reached a level of less than

The Hungarian government initiated a loan agreement with the IMF

€150 million, the lowest volume of transactions since 2002. The

in November 2011, when the cost of financing the state budget and

market was characterised by a lack of liquidity. The momentum,

renewing debt began to rise. The negotiations progressed very

created by the pick-up of activity at the end of 2011, did not

slowly and although an IMF delegation visited the country at the end

transform into a sustained improvement in transaction volumes. The

of January 2013, the topic of the credit agreement was not part of

largest transaction of the year was the sale of the 5-star Le Meridien

the discussions. While the government maintains that such an

Hotel, which was purchased by the Al Habtoor Group for

agreement would serve as a mere “insurance” against external

approximately €55 million. The most important office transaction

market shocks, delays in its negotiation could send the wrong

was the sale of Infopark E, while AIB Bank also transacted its share

signals, destabilize markets and threaten the growth prospects of

(less than 10% of the total ownership) in the AIB Polonia Fund along

the country which is very sensitive to external deteriorations due to

with the CEE asset management platform. As part of this deal, East-

its open economy.

West Business Center and Óbuda Gate were partially transacted to Peakside in Q3. Several retail assets, including two Family Center‟s,

The Hungarian economy contracted in 2012. Through the first three

and various SPAR, Match and Profi units were also transacted for

quarters of 2012, GDP fell 1.4% year-on-year. The weak domestic

around €40 million in 2012.

demand was the main cause of the negative overall economic performance. In 2013, internal demand will remain depressed,

The drop in the annual investment volume clearly reflects investors‟

leaving external demand as the primary engine for growth. However,

cautiousness towards the Hungarian market, partly due to the

as the economic performance of Germany, by far the main export

uncertain macroeconomic situation, but above all, due to the

market of the country, is also negatively affected by the ongoing

perceived unpredictability of government policy. At the same time,

Eurozone debt crisis, it is likely that the slowdown of external

the current market offers a window of opportunity for long term

demand will further penalise the 2013 potential for GDP growth.

buyers to secure good assets at appealing yields, as despite financing spreads around 300 bps, low interest rates generate an attractive carry.

GDP growth (%) / A GDP alakulása (%) 6.0

We keep our views unchanged with the prime office yield* at 7.50%

4.0 2.0

- 7.75%, but we see a yield shift for prime logistics from 9.00% -

0.0

9.25% to 9.25% - 9.50 and prime retail from 7.00 - 7.25% to 7.25 -

-2.0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

7.50%. The rises mainly reflect the lack of transactional evidence for

-4.0

several quarters in a row. We also see a clear re-pricing of non-core

-6.0

assets (secondary locations, B class assets). While transactional

-8.0

evidence for this class is thin and is certainly no more abundant than

Source/Forrás: IHS Global Insight, January 2013

Investment After very limited activity in Q3, we recorded a stronger interest for office and retail assets during the last quarter of 2012. The largest transaction of the period was the sale of Infopark E by IVG. The “A” category office building was purchased by Bluehouse for an undisclosed amount. According to Jones Lang LaSalle estimations, the value was around €33 million. The last few months of the year witnessed the disposal of significant retail unit portfolios by food retailers Match and Profi as part of their exit from the Hungarian market. With these transactions the quarterly investment volume reached approximately €54 million, the second highest quarterly volume of 2012.

for prime assets, the feedback of investors and banks is clear on this matter. * The Prime Yield represents Jones Lang LaSalle‟s “market view”, based on a combination of market evidence where available and a survey of expert opinion. It is the best “rack-rented” yield estimated to be achievable for a notional office property of the highest quality and specification in the best location in a market, as at the survey date.

On Point • Budapest City Report • Q4 2012 • 3

Gazdaság/Befektetési Piac Gazdasági Környezet A magyar kormány 2011 novemberében hitel tárgyalásokat kezdett

részlegével párhuzamosan. A tranzakció keretén belül a Peakside

a Nemzetközi Valutaalappal (IMF), miután az államháztartás illetve

Gate irodaházakban. Az év során közel 40 millió euró összértékben

a lejáró hitelek finanszírozása költségessé kezdett válni. A tárgyalások azóta igen lassan haladnak, és a legutóbbi, 2013 januárjában történt IMF látogatás alkalmával már nem is érintették a témát a tárgyalófelek. Habár a magyar kormány ragaszkodik ahhoz, hogy a hitel csupán biztonsági hálóként szolgálna az ország számára a külső gazdasági környezetben történő sokkokkal szembe, a tárgyalások halogatása negatív hatással van a piacokra és veszélyezteti az ország már egyébként is igen sérülékeny gazdasági kilátásait. Magyarország gazdasága 2012-ben recesszióban volt, az első három negyedév során a GDP 1,4%-al esett vissza éves szinten. Elsősorban a gyenge belső kereslet eredményezte a romló teljesítményt, és mivel 2013-ban sem várható fellendülés, ezért a növekedés egyedüli mozgatója a külső kereslet marad. Mivel azonban Magyarország legfontosabb gazdasági partnerére, Németországra is igen negatívan hat az európai adósságválság, valószínű, hogy a lassuló külső kereslet tovább rontja a 2013-as gazdasági növekedés esélyeit.

szerzett részesedést az East-West Business Center és az Óbuda több kiskereskedelmi egységet is értékesítettek: két Family Center-t továbbá Spar, Match és Profi üzleteket. Az éves befektetési volumen visszaesése jól mutatja, hogy a befektetők továbbra is óvatosak a magyarországi tranzakciókkal kapcsolatban, aminek oka elsősorban a makro környezet bizonytalansága és a kormányzati döntéseket kísérő kiszámíthatatlanságok. Ugyanakkor a jelenlegi környezet jó lehetőséget biztosít az olyan hosszú távú befektetésekben gondolkodó vevők számára, akik vonzó hozamokkal szeretnének jó minőségű ingatlanokhoz jutni. Annak ellenére, hogy a magyarországi bankok kamata jellemzően 300 bázisponttal magasabb az európai átlagnál, a magas ingatlanpiaci hozamok következtében továbbra is kedvező megtérülést biztosítanak az ingatlanok a befektetőknek. Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak tartjuk az elérhető legmagasabb hozamokat irodák (7,50-7,75%) esetében, de emelkedést tapasztalunk a logisztikai ingatlanok esetében (9,00-

Befektetési Piac

9,25%-ról 9,25-9,50%-ra), továbbá kiskereskedelmi ingatlanoknál is

A harmadik negyedévben tapasztalt igen gyenge befektetői

(7,00-7,25%-ról 7,25-7,50%-ra). Az emelkedés leginkább az elmúlt

aktivitást követően 2012 utolsó hónapjaiban erősödő érdeklődést

negyedévekben tapasztalható tranzakciók hiányát tükrözi.

tapasztaltunk irodák és kiskereskedelmi ingatlanok iránt. A

Mindamellett a másodlagos lokációkon található, alacsonyabb

negyedév legnagyobb tranzakciója az IVG tulajdonában álló

minőségű (B kategóriás) ingatlanok esetében is az árazás

Infopark E irodaház értékesítése volt. Az “A” kategóriás irodaházat a

változását tapasztaljuk. Bár a tényleges tranzakciók száma ezen

Bluehouse vásárolta meg egy meg nem erősített összegért, de a

ingatlanok esetében rendkívül alacsony, a befektetők illetve bankok

Jones Lang LaSalle becslései alapján a tranzakció értéke 33 millió

visszajelzései alapján egyértelmű, hogy az ilyen típusú ingatlanok

euróra tehető. Október és december között elkezdődött a Match és

esetében a hozamok emelkednek.

Profi élelmiszerláncok portfoliójának értékesítése is, miután úgy döntöttek, hogy kivonulnak Magyarországról. A negyedik negyedév során ennek következtében a befektetési volumen nagyjából 54 millió eurót ért el, ami a második legerősebb negyedéves volumennek számított 2012 során. Az év egészét tekintve a teljes befektetési volumen kevesebb mint

Real estate yields in Hungary since Q4 2007 (%) / A prémium hozamok (%) alakulása Magyarországon 2007.IV.né-től 10 9

150 millió euró volt, ami a 2002 óta rögzített legalacsonyabb érték,

8

és a piacra jellemző likviditási hiányt mutatja. A 2011 év végén

7

tapasztalt fellendülés sajnos nem folytatódott 2012-ben. A legnagyobb adás-vétel az 5 csillagos Le Meridien szálloda értékesítése volt, mely az Al Habtoor Group tulajdonába került 55 millió euró értékben. Az irodaházakat tekintve a legjelentősebb tranzakció a már említett Infopark E épület eladása volt, melyen kívül csupán a harmadik negyedévben történt értékesítés: az AIB

6 5 Q4 2007

Q4 2008

Q4 2009

Q4 2011

Office/Irodák Shopping centre/Bevásárló központok Warehouse/Ipari ingatlanok

Bank értékesítette az AIB Polonia Alap-on belül kevesebb, mint 10%-os részesedését a közép-kelet-európai asset management

Q4 2010

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

Q4 2012


Office Market Supply In Q4 2012, the modern office stock in Budapest stood at 3,196,400

The largest transaction of the quarter was the renewal of Raiffeisen

m2 .

Bank in Akadémia Bank Center for 11,880 m2, followed by the

Out of this space, 2,642,820

m2

are speculatively built offices,

with the remaining 553,580 m2 are owner occupied offices.

renewal of Morgan Stanley in Millennium Tower III for 11,050 m2. The largest new lease was signed by Strabag in Infopark D for

Between October and December 2012, two properties were delivered totalling 20,600

m2.

Green House, Skanska‟s latest

nearly 7,520 m2 office space. The drop back of occupier activity was clearly reflected in the annual demand figures. In line with our

development, located in district 13 at Kassák Lajos Street,

forecast, the annual volume of total leasing activity reached only

comprises 17,800 m2 office space. The project was delivered with

344,980 m2, which was 13% less than the recorded volume of 2011

nearly 60% occupancy as several pre-lease agreements had been

(394,650 m2). The amount of new leases, expansions and pre-

signed for it during the year, including AVIS and ABB. Besides

leases comprised 174,080 m2, which was 27% less than in 2011

Green House, Hungarian developer- Proform, also completed the

(240,000 m2).

third phase of Madarász Park, which is located at Madarász Street in district 13. Although the latest phase of the development is a 4-

Rents

star Park Inn by Radisson hotels, it also includes an office

We keep our view on prime office rents unchanged at 20

component on nearly 2,800

m2.

The developer managed to sign a

€/m2/month. Asking rents also remained stable during the quarter.

pre-lease agreement for nearly 55% of the office area before

While there are lower priced submarkets such as the Periphery,

delivery to the market.

asking rents vary from building to building. As new developments become occupied, those landlords are under less pressure to

With these latest additions, the annual volume of completions

reduce headline rents. Average (non CBD) asking rents are in the

reached 22,950 m2 in Budapest. Apart from Green House and

range of 10.50 - 12.50 €/m2/month.

Madarász Park, the only other property that was delivered was IQ Offices (2,350 m2 in district 6 at Vörösmarty Street at the beginning

Forecast

of the year). In 2012, the annual volume of new supply reached an

We expect only Váci Greens (15,500 m2) to be delivered in 2013,

historic low in the Hungarian capital, which clearly reflects the

which means that the volume of new supply will reach a historic low.

depressed activity of development.

Currently, there are three buildings under construction totalling 58,100 m2 and are due in 2014. In the Váci Corridor, Vision Towers

Net absorption reached a positive quarterly figure between October

is expected to be delivered by Futureal as well as Váci Corner by

and December 2012. The vacancy rate managed to decrease by

HB Reavis. In the CBD, Eiffel Palace is due for completeion by

nearly 50 bps quarter on quarter and stood at 21% at the end of the

Horizon Development. We do not expect a major recovery in terms

year. Unfortunately, the annual volume of net absorption became

of occupier activity for 2013. According to our expectations renewals

negative, therefore the year end vacancy rate was still 176 bps

and renegotiations will remain the main drivers of demand and

higher, than in the same period of 2011 (19.2%). The highest

reach similar levels to those in 2012.

availability is still registered in the Periphery submarket (32.7%) while the lowest overall vacancy rate is registered in the Buda South

Largest transactions 2012 / A legnagyobb szerződéskötések

submarket (15.2%). According to our calculations, availability in

2012-ben

class A office buildings decreased by 70 bps q-o-q to 20.2%, while

Bldg./Épület

Tenant/Bérlő

Size/Méret

Type/Szerződés típusa

Infopark B Raiffeisen Bank Morgan Stanley

IT Services Raiffeisen Bank Millennium Tower III

16,000 (m2)

Renew.+exp./Hossz.+bőv.

(m2)(m2) 11,880

bővülés Renewal/Hosszabbítás

11,050

Renewal/Hosszabbítás

were the main drivers of demand. In total, 100,310 m2 of office

River Estates

Citibank

9,745

Renewal/Hosszabbítás

space was leased between October and December, which was 5%


in class B office buildings it remained at around 23.3%. Demand The strongest occupier activity was recorded at the end of 2012, however, similarly to previous quarters, renewals and renegotiations

higher than in the previous period of 2012 but, was 16% weaker than the volume recorded in Q4 2011. Again, renewals had a high share of 52% (52,180 m2) while new transactions represented 44% (44,390 m2). Expansions accounted for only 4% (3,740 m2).


Irodapiac Kínálat

A negyedév legnagyobb irodabérleti tranzakciója a Raiffeisen Bank

2012 negyedik negyedévében a budapesti modern irodapiaci kínálat

11.880 m2-es szerződéshosszabbítása volt az Akadémia Bank

3.196.400 m2 volt, melyen belül 2.642.820 m2 a spekulatív céllal

Center-ben, melyet a Morgan Stanley szerződéshosszabbítása

épült irodaházak területe és 553.580

m2

a saját tulajdonban lévő

követett a Millennium Tower III irodaházban 11.050 m2-en. A legnagyobb új bérleti tranzakciót a Strabag kötötte az Infopark D

székházak területe. Október és december között összesen 20.600

m2-en

adtak át új

A bérlői aktivitásban történt visszaesés jól látható a kereslet éves

irodákat. A Skanska legújabb fejlesztése, a XIII. kerületben a Kassák Lajos utcában található Green House összesen 17,800

épületében 7.520 m2-re.

m2

mutatóiban. Előrejelzéseinknek megfelelően a teljes éves kereslet

bérbeadható irodával rendelkezik. Az épületet közel 60 százalékos

volumene 344.390 m2 volt, ami 13%-os csökkenést jelent a 2011-es

telítettséggel adták át, miután számos előbérleti szerződést sikerült

éves volumenhez képest (394.980 m2). Az új szerződések,

kötnie a fejlesztőnek olyan bérlőkkel mint például az AVIS vagy az

bővülések és előbérletek volumene 27%-ot csökkent a 2011-es

ABB, hogy csak a legnagyobbakat említsük. A magyar hátterű

értékükhöz képest (240.000 m2) és 174.080 m2-t ért el.

Proform szintén átadta a Madarász Park III. fázisát. Az épület egy 4 csillagos Park Inn by Radisson hotel, mely 2.800 m2 irodát is

Bérleti díjak

tartalmaz. Ebben az esetben is sikerült a fejlesztőnek előbérleti

A legmagasabb bérleti díjak változatlanul 20 euró/m2/hó körül

szerződést kötni a terület egy részére, így a telítettség itt közel 55

maradtak és az ajánlati árak szintén stabilak maradtak a negyedév

százalékos volt.

során. Bár vannak alacsonyabb árkategóriájú részpiacok, a bérleti nőtt az irodaházak

díjak jellemzően az épülettől függnek. Az átlagos ajánlati ár (a

állománya, így az új kínálat elérte a valaha mért legalacsonyabb

belvárost nem tekintve) 10,50-12,50 euró/m2/hó között mozog.

2012 során Budapesten csupán 22.950

m2-el

volumenét, ami jól tükrözi a fejlesztői aktivitás drasztikus visszaesését. A Green House-on és a Madarász Park-on kívül egyetlen épületet adtak át az év elején, a 2,350

m2-es

IQ Offices-t a

Előrejelzés 2013-ban csak a 15.500 m2-es Váci Greens átadása várható, ami

VI. kerületben.

azt jelenti, hogy az új kínálat még a 2012-es szintnél is alacsonyabb

A nettó abszorpció október és december között pozitív volt, így a

lesz. Jelenleg összesen három épület van fejlesztés alatt 58.100 m2

kihasználatlanság 50 bázispontot csökkenve negyedéves szinten

összterületen, melyek átadása 2014-ben esedékes. A Váci úti

21%-on állt az év végén. Mivel azonban a nettó abszorpció éves

folyósón a Futureal fejlesztésében a Vision Towers, míg a HB

volumene negatív lett, ez a ráta 176 bázisponttal magasabb volt a

Reavis fejlesztésében a Váci Corner átadása várható. A

2011 negyedik negyedévében rögzített kihasználatlanságnál

Belvárosban a Horizon Development az Eiffel Palace irodaházat

(19,2%). Továbbra is az Agglomerációban regisztráltuk a

fogja várhatóan átadni.

legmagasabb üresedést (32,7%), míg a legalacsonyabb üresedés a

A keresletet tekintve nem számítunk fellendülésre 2013-ban. A

Dél-Buda részpiacon van (15,2%). Számításaink szerint az „A”

szerződéshosszabbítások és újratárgyalások hasonlóan az elmúlt

kategóriás irodaházak üresedése 70 bázisponttal csökkent az előző

évekhez 2013-ban is nagy szerepet fognak játszani, és a kereslet

negyedévhez képest és 20,2%-on áll, míg a „B” kategóriás

összességében a 2012-es szintnek megfelelően fog alakulni.

irodaházak kihasználatlansága változatlanul 23,3%-on áll. Kereslet

Az új kínálat (m2) és üresedés (%) alakulása / New supply (m2) and vacancy (%)

2012 során a legerősebb bérlői aktivitást a negyedik negyedévben

400,000

25%

rögzítettük. Hasonlóan az előző negyedévekhez, a

300,000

20%

szerődéshosszabbítások és újratárgyalások generálták a kereslet

200,000

nagy részét. Összesen 100.310 m2 irodaterületet adtak bérbe

100,000

október és december között, ami bár 5%-al volt magasabb az előző negyedévben rögzített volumennél, 16%-al elmaradt a 2011 hasonló időszakában mért szinttől. A szerződéshosszabbítások aránya ismét kiemelkedő volt, 52%-ot értek el a teljes kereslet viszonylatában (52.180 m2), míg 44% volt új szerződéskötés (44.390 m2). A bővülések 4%-ot tettek ki (3.740 m2).

15% 10% 5%

0

0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 F F Új kínálat/New supply Üresedés/Vacancy rate



Retail Market Shopping centre stock in Budapest (m 2) / Budapesti bevásárlóközpontok állománya (m2)

furniture & electronics, books & newspapers, while the sales in nonspecialised stores, textiles & clothing, secondary goods and mail and internet orders increased.

900,000 800,000

Between October and December the luxorious Italian lingerie brand,

700,000

La Perla opened its first store facing the Hungarian Opera House.

600,000

Although the new store is located on Hajós Street, it is visible from

500,000

Andrássy Street. Massimo Dutti also opened its first store in

400,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 F 2014 F Existing stock/Állomány (m2)

New supply/Új kínálat (m2)


Hungary on Fashion Street with nearly 800 m2 at the end of the year. Moreover, British brand - Superdry, also opened its first store in Budapest. The brand chose Aréna Plaza for its first unit but is planning further expansion in the near future. After nearly 2-years of operation, Debenhams, decided to close its store in Westend City

Supply During the last quarter of 2012, one new shopping center was

Center and leave the Hungarian market at the end of 2012.

opened in Budapest. Hegyvidék Központ is the latest retail

expectations, which was probably due to the fact that they did not

development of Hungarian developer WING, located in district 12 in

succeed to satisfy the Hungarian customers‟ needs and taste.

the area bordered by Apor Vilmos Square, Szendi árok and

During 2012, several new brands entered the Hungarian market and

Németvölgyi Street. Instead of offering a wide variety of fashion

the presence of the luxurious and high end brands expanded.

brands, the 5,300 m2 complex rather focuses on offering services

Notable entries included: The North Face, Monclear, MaxMara

and special grocery stores to fulfil the needs of local residents. So

Weekend, The body shop, Massimo Dutti, La Perla and Superdry.

Unfortunately, the performance of their store failed to meet

far, it seems that the performance of the scheme is satisfactory as it manages to fill a niche in the market, however, it has still some vacant units. Its main tenants include CBA Príma, Drogerie Markt

Rents Typical shopping centre rents range between 20 and 60 €/m2/month

and OTP Bank.

in Budapest while downtown high street rents at Váci utca are around 60 to 90 €/m2/month. Rents in Andrássy út still vary between

The total shopping centre stock of the capital increased to 777,800

40 and 50 €/m2/month, although, availability is high. Retail park

m2 in 29 assets. Shopping centre density is equal to 457 m2 / per

rents range from 4 to 6 €/m2/month while factory outlets have rents

1,000 inhabitants in Budapest. The current regional shopping centre

of 22 to 25 €/m2/month in Biatorbágy and 16 €/m2/month in the

stock equals 556,700

m2

in 37 centres. No new shopping centres

regions.

were completed in the regions during Q4 2012. Only two new only 13,800 m2. During the first half of the year, ERSTE handed over

Pipeline During 2013, only one new shopping centre will open in Hungary.

Sió Plaza in Siófok with a gross leasable area of 8,500 m2. Sió

The expansion of ECE‟s Árkád is the largest on-going development

Plaza was delivered at the end of June with anchor tenants

in Budapest of 20,000 m2, with expected delivery in spring.

including H&M, Deichmann and Alexandra bookstore. The annual

According to current news, the developer has already agreed with

volume of new completions reflects a weakening in development

several anchor tenants, including a larger department store, which

activity as the result of depressed retail sales and domestic

will open its second unit in Árkád. Another exciting development is

consumption. It is also negatively affected by the commercial

located at Andrássy street. According to the latest announcements,

development ban.

Il Bacio di Stile will open during the spring, comprising nearly 5,000

shopping centres were completed in Hungary during 2012, totalling

m2 of retail space. The new project would bring a much needed Demand Between January and November 2012, retail sales dropped by 2%

change to the Hungarian high street and increase the number of the

year on year in Hungary. With the exception of the first quarter, the

luxurious brands, which have not previously been active on the

volume of retail sales decreased by 2 - 4% year on year in each

Hungarian market.

month, reaching its lowest levels in September and November (4.1% y-o-y). A significant decrease was registered in the field of

luxurious retailers. It is said that it will accommodate several


Üzlethelyiségek Kínálat 2012 utolsó negyedévében egy új bevásárlóközponttal bővült a

üzletek nyitását is tervezi a közel jövőben. Közel 2 éves operáció

budapesti kiskereskedelmi ingatlanállomány. A Hegyvidék

úgy döntött, hogy kivonul a Magyar piacról. Az üzlet forgalma sajnos

Központot a magyar hátterű WING fejlesztette a XII. kerületben az

nem felelt meg a várakozásoknak, ami valószínűleg annak a

Apor Vilmos tér-Szendi árok és Németvölgyi út kereszteződésénél.

következménye volt, hogy nem sikerült a magyar vásárlók

Ruházati márkák helyett az 5.300 m2-es központ széleskörű

igényeinek és ízlésének megfelelni.

szolgáltatások és különleges élelmiszerboltok kínálatával próbálja

2012 során számos új márka nyitott üzletet Budapesten, így bővült a

elnyerni a vásárlók tetszését. Ezzel a koncepcióval gyakorlatilag

felső kategóriás és luxus márkák kínálata is. A jelentősebb új

sikerül betöltenie egy piaci űrt, így annak ellenére, hogy jelenleg

belépők között találjuk például a következő márkákat: The North

még vannak üres területek az épületben, sikeresnek mondható a

Face, Monclear, MaxMara Weekend, The body shop, Massimo

projekt. Nagy bérlőik közé tartozik többek között a CBA Príma, a

Dutti, La Perla, Superdry.

után a Westend City Center-ben bezárta üzletét a Debenhams és

Drogerie Markt és az OTP Bank is. Az új átadás következtében a budapesti bevásárlóközpont kínálat 777.800 m2-re emelkedett 29 ingatlanban, míg az ezer lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 457 m2. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány 556.700

m2

37 kiskereskedelmi

egységgel, új átadás a vidéki városokban nem történt a negyedév során. 2012 során összesen két új bevásárlóközpontot (a Hegyvidék Központtal együtt) adtak át Magyarországon, melyek bruttó bérbevehető területe 13.800 m2 volt. Júniusban az ERSTE

Retail sales in Hungary (%) / Kiskereskedelmi fogyasztás alakulása (%) 104 102 100 98 96 94 92 J F M A M Ju Jl Au S O N D J F M A M Ju Jl Au S O N 2011 2012 Retail sales (previous year=100%)

fejlesztésében került átadásra Siófokon a 8.500 m2-es Sió Plaza, olyan bérlőkkel mint például az H&M, a Deichmann vagy az Alexandra. Az új kínálat eves volumene a kiskereskedelmi forgalom huzamosabb ideje tartó visszaesése és a gyengélkedő helyi


fogyasztás következtében kialakult visszafogott fejlesztői aktivitást

Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja 20-60 euró/m2/hó

tükrözi, amit tovább rontott a kiskereskedelmi egységek fejlesztését

körül mozog, míg a belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai a Váci

akadályozó törvény bevezetése is.

utcában 60-90 euró/m2/hó között vannak. Az Andrássy úton a bérleti díjak 40-50 euró/m2/hó között mozognak, de sok a bérbe

Kereslet 2012-ben január és november között a kiskereskedelmi forgalom

adó üres üzlethelyiség. A bérleti díjak a retail parkok esetében 4-6

2%-kal csökkent éves szinten. Az első negyedévet kivéve a

euró/m2/hó és vidéken 16 euró/m2/hó között állnak.

euró/m2/hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon 22-25

forgalom 2-4%-kal csökkent minden hónapban és a szeptemberi 4,1%-ot csökkenve). Jelentős visszaesést regisztráltak a bútorok és

Ú fejlesztések 2013-ban egy új ingatlannal fog bővülni a magyarországi

elektronikai cikkek illetve az újságok és könyvek forgalmában,

bevásárlóközpontok állománya. Az Árkád 20.000 m2-es bővítésének

ugyanakkora ruházati cikkek, használtáruk illetve csomagküldő

tervezett átadása 2013 tavaszán várható. A hírek szerint a fejlesztő

szolgáltatók forgalma illetve az internetes rendelések volumene

több bérlővel is megállapodott már, beleértve egy nagyobb áruházat

emelkedett.

is, mely második magyarországi üzletét nyitná meg. Az Andrássy

Október és December között több új piaci belépő érkezett a

úton nagy várakozás övezi az Il Bacio Di Stile luxus áruház

fővárosba. Az olasz luxus fehérnemű márka, a La Perla a Hajós

megnyitását, mely a jelenlegi hírek szerint közel 5.000 m2-en nyitja

utcában nyitotta meg első magyarországi üzletét. Az Operaházra

meg kapuit szintén a tavasz folyamán. Az új kiskereskedelmi

néző üzlet bár nem közvetlenül az Andrássy úton található, jól

egység pezsgést hozna a bevásárló utca életébe, hiszen számos

látható Budapest egyik fő bevásárló utcájáról is. Az Inditex csoport

olyan új luxus márkának adna otthont, melyek eddig hiányoztak a

felső kategóriás márkája, a Massimo Dutti szintén megnyitotta 800

magyar piacról.

illetve novemberi hónapokban érte el a legalacsonyabb szintet (-

m2-es üzletét a Fashion street-en, illetve az angol ruházati márka, a Superdry is megjelent az Aréna Plaza-ban. Utóbbi márka további


Industrial Market Demand After a very active third quarter, occupier activity fell back drastically.

Industrial stock (m2) and vacancy (%) / Ipari ingatlanállomány (m2) és üresedési ráta (%) 2,000,000

25 20

1,500,000

15

1,000,000 500,000 0

The total quarterly leasing activity reached only 22,180 m2, which was the lowest quarterly demand since Q1 2009. It reflects a fall of 89% quarter on quarter and 78% year on year. In total, 13 transactions were signed with an average size of 895 m2. The

10

largest transaction was concluded in Dél-Pesti Üzleti Park for 2,350

5

m2.

0 2007

2008

Stock/Állomány (m2)

2009

2010

2011

2012

Vacancy rate/Üresedés (%)

The annual total leasing activity equalled 354,740 m2, which was 8% higher than in 2011. Renewals represented nearly 63% (222,190 m2) while new leases, expansions and pre-leases totalled 132,550


m2. Although we see a pick-up in the total leasing activity year on Supply In Q4 2012, the modern industrial stock in greater Budapest stood at

year, it was mainly due to the increased volume of renewals. The

1,822,930 m2. The majority of industrial space accounts for logistics

similar to the volume of 2009 and 2010. The largest transactions of

parks ca. 90% (1,643,920 m2) while city logistics schemes represent

the year were renewals, out of which, Geodis‟s lease renewal in

a mere 10% (179,010

m2).

volume of net take-up indicates a fall of 13% year on year and was

ProLogis Park Budaörs of 29,140 m2 accounted for the largest. The most significant new transactions were Auchan‟s expansion in

Three new industrial sheds were completed between October and December. The third phase of Airport City (6,890

m2) was

delivered

Viktória Park (15,150 m2) and Törley‟s lease in Dunaharaszti for 11,930 m2.

by Ablon of. The new warehouse was 90% pre-let by Benteler Logistics. WING also expanded its city-logistics project, Dél-Pesti Üzleti Park. The new building comprises 5,820 1,650

m2 was

m 2,

out of which only

vacant upon completion. Finally, a smaller, 3,750 m2

Rents Due to the fluctuating availability and weak occupier activity, rents are still under pressure. Apart from renegotiations, occupier activity

building was also delivered in Európa Center, fully vacant. Although

is still modest and tenants remain price sensitive. Average rents are

the annual completion volume reached only 16,450 m2, this volume

now around 3.0 to 4.0 €/m2/month, while in the more centrally

was still 62% higher than the volume of 2011, when there was only

located, city centre logistics rents are around 4.5 to 5.0 €/m2/month.

one new industrial building of 10,100 m2 delivered in Budapest. The vacancy rate increased by 36 bps quarter on quarter and stood at 19.4% at year end. As the annual volume of net absorption reached a positive figure, this rate was 155 bps lower than in the

Forecast Development activity will remain very weak in the Budapest industrial market and confined mainly to built-to-suit requirements. We do not expect a positive recovery in occupier activity either as

same period of 2011 (20.9%).

industrial output is struggling and both domestic and external

The largest single vacant space in the Budapest industrial market is

forecasts, the vacancy rate will fluctuate in the range of 18.5 - 20%

Spar‟s former logistics centre, which totals 43,000 m2. Other than this, there is only one park where contiguous warehouse space reaches nearly 20,000 m2 and twelve parks, each with a total available industrial space above 10,000 m2.

demand are expected to remain weak in 2013. According to our during 2013 as larger warehouse units become vacated in the second half of the year.


Ipari ingatlanok Kínálat

volumenének eredménye volt. A nettó bérbeadás éves szinten 13%-

2012 negyedik negyedévében a modern raktárpiaci állomány 1.822.930

m2

ot csökkent és a 2009-es és 2010-es szintekhez hasonló értéket ért

volt Budapesten és környékén. Az állomány túlnyomó

részét logisztikai parkok teszik ki 90%-ban (1.643.920 m2), míg a városi logisztikai ingatlanok az állomány 10%-át (179.010

m 2)

el. A legnagyobb szerződéskötések kivétel nélkül hosszabbítások voltak 2012 során. A Geodis a ProLogis Park Budaörs-ben 29.140

képviselik.

m2-en hosszabbított, míg a legjelentősebb új tranzakciónak az

A negyedik negyedévben 2012 során először bővült az ipari

Auchan bővülése számított a Viktória Parkban (15.150 m2), amit a

ingatlanok állománya. Átadták az Airport City III. fázisát 6.890 m2-en

Törley új szerződéskötése követett Dunaharasztiban 11.930 m2-en.

az Ablon fejlesztésében, melyre 90%-ban a Benteler Logistics kötött előbérleti szerződést. A WING bővítette a Dél-Pesti Üzleti parkot egy 5.820

m2-es

épülettel, melyből csupán 1.650

m2

volt üresen

átadásokor. Az Európa Center-t szintén tovább bővítették egy kisebb, 3.750

m2-es

Bérleti díjak Az üresedés változékonysága és a gyengülő bérlői aktivitás következtében a bérleti díjak továbbra is nyomás alatt vannak. A

épülettel.

szerződéshosszabbításoktól eltekintve a bérlői aktivitás továbbra is

Habár az új kínálat éves volumene csupán 16.450

m2-t

ért el, ez a

visszafogott és a bérlők igen ár-érzékenyek. Az átlag bérleti díjak

szint így is 62%-al magasabb volt, mint a 2011-es érték, amikor

3,0-4,0 euró/m2/hó között mozognak, míg a központibb

csupán egyetlen új ipari ingatlannal bővült az állomány összesen

elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai 4,5-5,0

10.100

m2-en.

euró/m2/hó között ingadoznak.

Az üresedés 36 bázispontot emelkedett negyedéves szinten és 19,4%-on állt 2012 év végén. Mivel a nettó abszorpció éves

Előrejelzés

volumene pozitív volt, így ez a ráta 155 bázisponttal volt

A fejlesztői aktivitás továbbra is gyenge maradt a budapesti ipari

alacsonyabb a 2011 év végi rátánál (20,9%).

ingatlanpiacon és leginkább built-to-suit fejlesztésekre fog

A budapesti ipari ingatlanok piacán a legnagyobb üresen álló terület

korlátozódni. Nem számítunk a kereslet terén sem érdemi javulásra

még mindig a Spar korábbi logisztikai központja, mely összesen

hiszen az ország ipari kobocsájtása gyengül illetve az előrejelzések

43.000 m2. Ezen kívül csak egy olyan logisztikai park van, ahol az

szerint a belső és külső kereslet is alacsony marad 2013-ban.

egybefüggő raktárterület meghaladja a 20.000

m2-t

illetve 12 olyan

Várakozásaink szerint az üresedési ráta 18,5%-20% között fog

park, amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 10.000

ingadozni az év során mivel a második félévben várhatóan nagyobb

m2

raktárterületek fognak felszabadulni.

fölött van.

Kereslet A bérlői aktivitás rendkívül erős volt 2011 harmadik negyedévében,

Ipari új kínálat (m2) és bérbeadás (m2) alakulása / New supply (m2) and demand (m2)

melyhez képest drasztikus visszaesés történt a negyedik

400,000

negyedévben. A teljes kereslet csupán 22.180 m2 volt, ami 2009

300,000

első negyedéve óta a legalacsonyabb érték és negyedéves szinten 89%-os visszaesést mutat, míg éves szinten 78%-osat. A negyedév során összesen 13 szerződéskötés történt, melyek átlagos területe 895 m2 volt csupán. A legnagyobb tranzakciót a Dél-Pesti Üzleti Park-ban kötötték 2.350

m2-en.

A kereslet éves volumene 354.740 m2 volt 2012-ben, mely 8%-os

200,000 100,000 0 2007

2008

Új kínálat/New supply (m2)

emelkedést mutat éves szinten. Ezen belül a szerződés hosszabbítások közel 63%-ot tettek ki (222.190 m2), míg az új szerződések, a bővülések és az előbérletek volumene 132.550


m2

volt. Habár a bruttó bérbeadás terén erősödést tapasztaltunk éves szinten, ez valójában a szerződés hosszabbítások magas

2009

2010

2011

2012

Bruttó bérbeadás/Total leasing activity (m2)


Hotel Market Performance

Pricing

Budapest is by far the most important tourist destination in Hungary

Hotels have struggled to achieve the performance results reported

and is dominated by international leisure travellers (86% of total bed

before the financial and economic crisis of 2008/09. A strong

nights in 2011); however, it also benefits from corporate demand.

increase in hotel supply and a weak economy have prevented a

Tourists are attracted by Budapest‟s rich cultural history and great

significant rebound in average room rates which remain way below

offerings of authentic spas.

the levels achieved in 2006 and 2007. On the contrary, occupancy has somewhat recovered and stabilised at 64%. After a decline in

From 2002 to 2011, tourism demand in Budapest grew significantly

trading performance in 2008, 2009 and 2010, hotels in the capital

with visitation and bed nights increasing at compound annual

have reported a renewed growth in revenue per available room

average growth (CAAG) rates of 3.9% and 2.8% respectively. This

(RevPAR) in 2011 (+8.2%) and 2012 (+5.5%). Growth was primarily

growth was mainly fuelled by the international market, especially

driven by an increase in occupancy.

following Hungary‟s accession to the EU in May 2004 and the privatisation of the airline industry. Results for 2011 were positive,

Investment

with the capital posting a 10.0% and a 8.9% growth in tourist arrivals

The hotel investment market in Hungary remains comparatively

(in public accommodation establishments) and bed nights to 2.8

illiquid with only a small amount of transactions taking place in

million and 6.6 million respectively. Despite the collapse of the

recent years. The market has been less appealing to risk-averse

Hungarian airline Malév in February 2012, tourism results remained

buyers, who have increasingly sought reliable returns in the more

positive at year-to-date November 2012, with arrivals and bed nights

established markets of western Europe. The higher risk associated

growing by 8.2% and 10.2% respectively. It could be very likely that

with Hungary was reflected in our recent Hotel Investor Sentiment

2012 will be a record in terms of tourism demand. Tourism arrivals

Survey (December 2012), where Budapest posted internal rate of

were fuelled by a weak forint which resulted in a flock of day visitors

return and yield expectations of 18.8% and 8.3% respectively,

from neighbouring countries, particularly from Slovakia.

significantly above the European average. Nonetheless, some hotel transactions were witnessed such as the sale of the Four Seasons

Supply

Hotel Gresham Palace Budapest in 2011 for a rumoured €60 million

As at December 2012, Budapest had approximately 174 hotels with

and the sale of Le Méridien Budapest in May 2012 for €55 million.

about 18,300 hotel rooms. The majority of hotels are concentrated in the 3- and 4-star segment, accounting for approximately 80% of all

Budapest hotel supply/Budapesti szállodai kínálat

graded hotel bed stock in the city. During 2011 and 2012 hotels 20,000

additional eight 4-star hotels and two 5-star hotels entering the

16,000

market during this period. Notable openings included the 5-star,

12,000

102-bedroom Buddha-Bar Hotel Budapest Klotild Palace which opened in June 2012. Other recent openings included the 138 room 4-star Park Inn by Radisson Budapest in the northern part of Budapest and the 80 room 4-star Hotel Nemzeti Budapest, part of the MGallery Collection and situated in the city centre. Both hotels opened in December 2012. The long-delayed opening of the 5-star Rácz Hotel remains uncertain at the time of writing.

Number of rooms

supply has been growing strongly in the upscale segment with an

8,000 4,000 0

Existing Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

Developments


Hotel piac Piaci teljesítmény Számos nemzetközi kapcsolatának köszönhetően turisztikai szempontból Budapest az ország legnépszerűbb városa. A város turizmusában nagy szerep jut a szabadidejüket töltő turistáknak (a szállodai éjszakák számának 86%-át teszik ki) és az üzletei célból érkező vendégeknek is. A turistákat leginkább Budapest gazdag kulturális hagyatéka és a termálfürdők széles kínálata vonzza. A 2002-től 2011-ig tartó időszakban a turizmus forgalma jelentősen javult; a vendégszám évi átlagos növekedése 3,9% volt, míg a vendégéjszakák száma 2,8%-kal nőtt. Ezt az emelkedést főként a nemzetközi piac generálta, különösen Magyarország 2004-es EU csatlakozását követően, valamint a légiközlekedés privatizációja révén. A 2011-es eredmények pozitívak voltak, hiszen a fővárosba érkező turisták száma 2,8 millióra emelkedett (+10% az előző évhez képest), a vendégéjszakák száma pedig 6,6 millióra nőtt (+8,9%). A Malév 2012 februárjában történt összeomlása ellenére 2012 novemberéig pozitív eredményt mutatott a turizmus teljesítménye; a turisták száma 8,2%-kal, a vendégéjszakák száma pedig 10,2%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest. Ezen adatok alapján igen valószínű, hogy a turizmust tekintve 2012 rekord eredményeket fog mutatni. A turizmus növekedését elsősorban a gyenge forint segítette elő, aminek hatására a szomszédos országokból, különösen Szlovákiából, sok napi látogató érkezett az országba.

3,000

8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0

2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011

YTD YTD Nov Nov 11 12

Visitor Arrivals/Turisták száma („000s) Bed Nights/ Vendégéjszakák száma („000s)

Bed nights/Vendégéjszakák száma (000s)

Arrivals/Turisták száma (000s)

Budapesti turizmus alakulása/Budapest Tourism

Kínálat 2012 decemberében Budapesten körülbelül 174 hotel volt összesen 18.300 szállodai szobával. A szállodák többsége a 3 és 4 csillagos kategóriába sorolható, ez a teljes budapesti hotelkínálat 80%-át teszi ki. 2011 és 2012 során jelentősen megnövekedett a felső kategóriás szállodák kínálata, mivel ezalatt az időszak alatt nyolc 4 csillagos és két 5 csillagos szállodát is átadtak. Kiemelkedő szálloda nyitásnak számított a 102 szobás Buddha-Bar Hotel Budapest Klotild Palace júniusi megnyitója; a 4 csillagos 138 szobás Park Inn by Radisson Budapest megnyitása a XIII. kerületben és a 80 szobás 4 csillagos Hotel Nemzeti Budapest megnyitója a MGallery Collection láncon belül a belvárosban az év végén. Az 5 csillagos Rácz Hotel régóta halogatott megnyitására továbbra sem került sor. Árak A szállodák teljesítménye messze elmarad a 2008/2009-es pénzügyi és gazdasági válság előtti időszakban produkált szinttől. A kínálat erős növekedése és a gyenge gazdasági környezet ellehetetlenítette az átlagos szobaárak erősödését, melyek bőven a 2006/2007-es évek szintje alatt van. Ennek ellenére a szállodák telítettsége valamelyest javult és 64% körül stabilizálódott. A 2008 és 2010 között tapasztalt gyengülő keresletet követően az egy szobára eső bevétel (RevPar) 8,2%-kal emelkedett 2011-ben és 5,5%-kal 2012-ben. A növekedést elsősorban a szállodák telítettségének javulása eredményezte. Befektetési piac A magyarországi hotel befektetési piac viszonylag illikvid, kevés tranzakció történt az elmúlt évek során. A piac kevésbé vonzó a kockázatkerülő befektetők számára, akik elsősorban a megbízható forgalommal bíró, fejlett nyugat-európai piacokra koncentrálnak. A Magyarországgal kapcsolatos magas kockázatokat a legújabb Hotel Investor Sentiment Survey elemzésünk (2012. december) is mutatta, mely alapján a belső megtérülési ráta 18,8%-on míg a hozam elvárások 8,3%-on állnak Budapesten, ami jelentősen magasabb az európai átlagnál. Ennek ellenére történtek szálloda értékesítések: 2011-ben a Four Seasons Hotel Gresham Palace Budapest-et értékesítették €60 millió értékben, míg a Le Méridien Budapest-et 2012 májusában €55 millió értékben.


Office submarkets

Iroda részpiacok


Shopping centres in Budapest

Budapesti bevásárlóközpontok

Pólus Center Acquincum Centre

Duna Plaza

Mundo Mammut I-II

Westend City Center Sugár Váci I. III1II1111

Hegyvidék MOM Park

ALLEE

Aréna Plaza ECE Árkád

Lurdy Ház Europark

KÖKI Terminal

Etele tér Új Buda Center

Campona

Csepel Plaza

Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok


Logistics developments in Greater Budapest

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

M1 Business Park Agrogate WestLog DC Rozália Park Tulipan Park West Gate Business Park Euro Business Park ProLogis Park Budapest-Batta C-Moll Logistics ProLogis Harbor Park ProLogis Park Budapest- Sziget M0 Central Business Park BILK Logistics Centre ProLogis Park Budapest- Gyál Goodman Gyál Logistics Akácliget Logistics Park

Logisztikai központok Budapesten és környékén

17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30.

M5 Gyál Business Park Viktória Industrial Park Goodman Üllő Airport Aerozone Business Park Airport City East Gate Business Park Európa Center Acquincum Logistics Park Innove Business Park Citypoint 9 Dél-Pesti Business Park Bravos Business Park Nagytétényi Industrial Park South Base Business Park


Market Practice/Piaci Gyakorlat Leasing market practice

Bérbeadási piaci gyakorlat

Lease length • The average lease length is 5 years in class „A‟ office buildings

Bérleti időtartam

with a break option after 3 years • In class „B‟ buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too

• Az átlagos bérleti időtartam 5 év ‟A‟ kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással • "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak

Payment terms • Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance • Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP • Initial standard fit-out is done and paid by the landlords • VAT 27 % • Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer

Fizetési feltételek • A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy Forintban fizetendő • Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján • Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett • ÁFA 27 % • Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően

Rental deposit • 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT) Other charges • Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption

Biztosíték • 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA) Egyéb költségek • A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását

• Other costs are included in service charges

• Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban

Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by

Biztosítás • Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az

service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives • Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions.

üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Bérleti ösztönzők • A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg

Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary

Rita Tuza Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary

Angus Wade Executive Vice President Jones Lang LaSalle Hotels CEE

+36 1 489 02 02 [email protected] www.joneslanglasalle.hu

+36 1 489 02 02 [email protected] www.joneslanglasalle.hu

+44 (0)20 7399 5063 [email protected] www.joneslanglasallehotels.com

Budapest City Report – Q4 2012 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.hu

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Budapest City Report Q Budapesti Ingatlanpiaci Körkép negyedik negyedév

Recommend Documents