on point Budapest City Report Q Budapesti Ingatlanpiaci Körkép második negyedév

on point Budapest City Report Q2 2010 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 2010. második negyedév

2 On Point • Q2 2010

Economy / Investment

Gazdaság / Befektetés

The new government has been inaugurated and Az új kormány beiktatását követően nekilátott a munkának és felfedte reformterveit published their reform plans Following the 2009-2010 crisis, the Hungarian economy shows positive outlook and GDP growth in the second quarter of 2010. The new government must stay in the line with the spirit of the austerity programme put in place by its predecessor and renew the commitment of the country for a target public deficit of 3.8% of GDP by the end of 2010. Hungarian Economy The economic outlook has been positive since the end of 2009, however, Hungary’s recovery from the 2008-09 crisis is a slow one. In fact, at the begining of the year IHS Global Insight’s baseline forecasted that growth in GDP cannot be expected until 2011, although other institutes foresee growth as early as 2010 with a modest 0.5% GDP growth. The Fidesz party, having won the Hungarian elections with a clear majority, have now outligned their new economic and political plans. The new government aims to reform the parliament and the local municipalities, as well as change the personal income tax law and cancel the super grossing of incomes. The new government further plans to introduce the bank tax as published in their 29-point economic programme. The National Bank of Hungary (MNB) was able to cut the key interest rate from 9.50% to 5.25%. The national debt to GDP ratio is anticipated to start declining mid 2010, unless Fidesz chooses to revise the deficit target up to around 5.00% of GDP (from 3.80%) and negotiates with the IMF in exchange for reform plans.

A 2008-2009-es válságot követően a magyar gazdasági kilátások pozitívak, a GDP pozitívan növekedett az év második felében. Az új kormánynak tartania kell magát az előző kormánytól örökölt megszorító programhoz és megújítani elkötelezettségét az államadósság csökkentésére, melynek célja, hogy a GDP 3,8%-a legyen az 2010-es év végéig. Magyarországi gazdaság

GDP Growth (%) GDP növekedés (%)

Source/Forrás: IHS Global Insight, July 2010 Real Estate Yields Hungary 2006-2010 Ingtalnpiaci hozamok alakulása 2006-2010

Real Estate Investment The second quarter of the year did not fulfill the expectations created by the level of activity of the first quarter, mainly due to the closing of the Allee Shopping Centre and K3 Office Building. Investment transactions have been limited to a Tesco big box unit in the countryside and the sale by BFI of the Ü48 Office Building to Évgyűrűk Private Pension Fund for an amount of €13.8 million at a yield of 9.1%. The total investment activity recorded in Q2 2010 in Hungary was limited to some €30 million, bringing the yearly total for 2010 to roughly €190 million so far. Similar to the European trend, investor demand is focused on prime assets and core market segments. The current level of vacancy is the main impediment for the trading of assets. The rise in vacancy is an issue in all CEE capitals, however, Budapest is the worst performer on this level, with a total vacancy around 20%. This average does mask strong differences between sub-markets and particular properties. Nevertheless, we have to acknowledge the fact that even the best office buildings in the city, with few exceptions, have a significant level of vacancy. There seems to be significant activity and talks going on below the surface, yet the market remains illiquid. As a result, the evolution of the market yield is highly dependent upon which buildings transact next. At this stage our views remain unchanged. As of the end of Q2 2010 we place prime office yield at 7.75%, prime retail at 7.50% and logistics at 9.25%. Yields should be significantly higher for shorter leases, older assets or assets with a vacancy above 10%. The change in the stamp duty system in 2010 may puts further stress on the current market, as buyers clearly lobby for asset deals instead of SPV transactions.

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Investment Volume in Hungary 2001-H1 2010 Befektetési volumen Magyarországon 2001-2010 első félév

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Real Estate Yields Q1 2009-Q2 2010 Ingatlanpiaci hozamok 2009. és 2010. második negyedévében

Sector

Yield Q2 2009 (%)

Yield Q2 2010 (%)

Offices

8.00 – 8.50

7.75 – 8.00

Retail

7.75

7.50

Warehouses

9.25

9.25

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

A magyarországi gazdasági kilátások már 2009. vége óta pozitívak, bár a 2008-09-es válságból való kilábalás lassúnak ígérkezik. Az IHS Global Insight év eleji előrejelzése szerint a GDP növekedés nem indul meg 2011-ig, azonban más gazdaságkutatók már mérsékelt, 0,5%-os GDP növekedést jósolnak 2010-re. A tavaszi választásokat kétharmados többséggel megnyerő Fidesz feltárta a nyilvánosság előtt új gazdasági és politikai terveit. Az új kormány tervei között szerepel a parlament és a helyi önkormányzatok megreformálása, a személyi jövedelemadó törvény megváltoztatása, a szuperbruttósítás eltörlése, valamint a bankadó bevezetése, melyeket 29 pontos programjukban közöltek. A Magyar Nemzeti Bank 9,5%-ról 5,25%-ra csökkentette a banki alapkamatot. A várakozások szerint az államadósságnak el kell kezdenie csökkenni 2010. közepén, hacsak a Fidesz nem dönt úgy, hogy újratárgyalja az IMF-fel a reformterveket és megváltoztatja a költségvetési hiánycélt a GDP 3,8%áról 5%-ára. Ingatlan befektetés Az év második felében nem folytatódott az a befektetési aktivitás, ami az első negyedévet jellemezte. Két befektetési tranzakció zárult le a második negyedévben; egy vidéki Tesco hipermarket adásvétele és a BFI tulajdonában álló Ü48 irodaház eladása az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár számára megközelítőleg 13,8 millió Euró értékben, 9,1%-os hozammal. A második negyedév során a teljes befektetési érték 30 millió Euró volt, így az első félév során összesen körülbelül 190 millió Euró tranzakciós értéket ért el a befektetési piac. Az európai trendet követve nálunk is a főbb ingatlanszektorokra és a minőségi ingatlanokra összpontosítanak a befektetők. A jelenlegi magas kihasználatlanság a legfőbb akadálya az ingatlanok adás-vételének. A kihasználatlanság emelkedése minden közép-kelet európai fővárosban gondot jelent, de közülük Budapest teljesít a legrosszabbul 20% körüli kihasználatlansági mutatóval. Az átlagos kihasználatlanság azonban elrejti az alpiacok és egyes ingatlanok közötti különbségeket. Ugyanakkor el kell ismernünk, hogy kevés kivétellel ugyan, de még a legjobb ingatlanok esetében is számolni kell kihasználatlan területekkel. Úgy tűnik, jelentős aktivitás és mozgás van jelen a befektetési piacon, de a piac még mindig meglehetősen illikvid. Ennek következtében a hozamok alakulása függ attól, hogy mely ingatlanok kerülnek eladásra és így a mi megítélésünk változatlan: a második negyedévben a minőségi irodák hozama 7,75%, a kiskereskedelmi ingatlanok hozama 7,5%, míg az ipari ingatlanok esetében 9,25% hozam érhető el a legjobb ingatlanok esetében. A hozamok jelentősen magasabbak lehetnek rövidebb bérleti szerződések, régebbi épületek vagy 10%-nál magasabb kihasználatlansággal rendelkező épületek esetén. Az illetéktörvényben bekövetkezett 2010-es változások következtében az eladók újabb nehézségekkel nézhetnek szembe, a vevők várhatóan inkább az ingatlan vásárlást fogják előnyben részesíteni a projekttársaság megvásárlásával szemben.


Office

Irodapiac

Rental stabilisation started, new supply in 2010 will be lower than expected

A bérleti díjak stabilizációja elkezdődött, a 2010es új kínálat a vártnál alacsonyabb lesz

In H1 2010 approximately 145,000 m2 of new office space was delivered to the market. The rents and rental incentives are showing signs of stabilisation; however, effective rents remain at lower levels than before the crisis. Take-up reached 137,000 m2 by the end of H1, with an increasing share of new leases and expansions. These trends begin to substantiate the former forecasts for market stabilisation.

2010. első félévében hozzávetőlegesen 145,000 m2 új irodaterület jelent meg a piacon. A bérleti díjak és bérleti ösztönzők stabilizálódását figyelhetjük meg, azonban az effektív bérleti díjak még mindig alacsonyabbak, mint a válság előtt. Az irodapiaci kereslet 137,000 m2 volt az első félévben, és az új bérleti szerződések és bővülések aránya növekszik. Ezek a trendek bizonyítják a piac regenerálódására vonatkozó korábbi előrejelzéseket.

Supply

Kínálat

Office Completions and Future Supply (m2) Átadások és jövőbeli új kínálat (m2)

A budapesti irodapiaci kínálat elérte a 3,060,006 m2-t, beleértve a tulajdonosok által használt területeket. 2010. második negyedévében 53,125 m2 új irodaterületet adtak át, melyből 22,425 m2 volt saját tulajdonban álló irodaterület. A kihasználatlansági mutató 20,7%-on stabilizálódott, ami a viszonylag kevés új irodakínálatnak a következménye. A legalacsonyabb kihasználatlansági mutatót Pest nem-központi alpiacán regisztrálták (14,2%), míg a legmagasabb kihasználatlanság a külváros irodapiacán volt. Összességében a már piacon lévő irodakínálat kihasználtsága mérsékelten ugyan, de növekedett a negyedév alatt. Kereslet

The Budapest office market stock reached 3,060,006 m2 including owner occupied buildings. In Q2 2010 53,125 m2 of new office space was completed, including two owner occupied buildings with 22,425 m2 total office space. The vacancy rate has stabilised at 20.7% which is due to the relatively low level of new supply. The lowest vacancy rate is registered in the Pest NonCentral submarket (14.2%), while the highest rate (30.5%) appears on the Periphery’s office market. The overall occupancy of the existing stock has slightly increased over the quarter. Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Structure of Take-up A bérbeadások struktúrája

Demand The total demand was 60,970 m in the second quarter which is 20% lower than the first quarter’s take-up. Nevertheless, the ratio of net take-up remained stable, with an increasing share of new transactions and expansions. The largest transaction of the quarter was a lease renewal in Graphisoft Park (SAP, 8,500 m2) which was followed by the relocation of Ericsson to the new building of Népliget Center for 6,370 m2. Two other major office occupiers renewed their leases: EGI in Science Park on 2,700 m2 and Convergys in Dorottya Udvar on 2,390 m2. A significant expansion was concluded by IBM in Infopark ‘A’ on 2,180 m2. 2

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2005

2006 New

Expansion

2007 Pre-lease

2008 Renewal

2009

H1 2010

Owner occupied

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Office Rental Bands Q2 2010 Iroda bérleti díjak 2010. második negyedévében

Rents In H1 2010 prime office rents stood at €20/m2/month. Such rental levels can only be achieved by the best projects within the CBD. Generally, office rents started to decline in the second half of 2008, when the global crisis reached the Budapest market. Prime rents in Budapest then fell slightly and reached €20 in Q1 2010, however effective rents showed a more significant decline with different patterns by sub-markets. Based on our forecasts the prime rent may have already hit the lowest level in Q2 2010 and it is expected to slightly increase in the second half of the year. Forecasts

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Take-up, Completion and Vacancy Rate Bérbeadás, iroda átadás és kihasználatlansági mutató

Az irodapiaci kereslet 60,970 m2 volt a második negyedév során, ami 20%-kal kevesebb, mint az első negyedévben volt. A nettó bérbeadások aránya stabil maradt, míg az új bérbeadások és az irodabővülések aránya növekedett. A negyedév legnagyobb tranzakciója az SAP 8,500 m2-es bérleti szerződés hosszabbítása volt a Graphisoft Parkban. Ezt követte az Ericsson székházának átköltözése a Népliget Center új épületének 6,370 m2–es irodájába. Két nagy irodaterületű bérlő is megújította a szerződését: az EGI a Science Parkban 2,700 m2-en és a Convergys a Dorottya Udvarban 2,390 m2-en. Az IBM 2,180 m2-rel növelte az Infopark ’A’ épületében bérelt irodaterületét. Bérleti díjak 2010. első félévében a legmagasabb kínálati bérleti díj 20 Euró/m2/hó volt. Ez a bérleti díj szint csak a belvárosi minőségi irodaházak esetében érhető el. Az iroda bérleti díjak 2008. második felében kezdtek csökkeni, amikor a globális válság elérte a budapesti irodapiacot. A legmagasabb bérleti díjak csak enyhén csökkentek egészen 2010. első negyedévéig, amikor is elérték a 20 Eurós értéket. Az effektív bérleti díjakban sokkal látványosabb csökkenést tapasztalunk, bár ez is alpiaconként eltérő mértékű volt. Előrejelzéseink alapján a legmagasabb bérleti díjak 2010. második negyedévében elérték a legalacsonyabb szintet és mérsékelt emelkedés várható az év végéhez közeledve. Előrejelzés

Expected office completions amount to 25,600 m2 during the remainder of 2010, bringing the annual total to 170,652 m2. This completion level is lower than what has been previously forecasted and may help to reach the healthy balance of supply and demand sooner than we expected. Effective rents are expected to remain under pressure throughout 2010 though asking rents will probably stabilise in this year. Rental growth cannot be expected until the oversupply is absorbed by increasing occupier demand. There are a number of substantial requirements active on the market and if these lead to relocation than this will be another positive step forward for the market.


A 2010-re várható irodaátadások összege 25,600 m2, így az éves új kínálat összesen 170,652 m2 lesz. Ez az átadási volumen alacsonyabb, mint azt az előrejelzések mutatták és talán segíthet elérni az egészséges kereslet-kínálat szintet előbb, mint vártuk. Az effektív bérleti díjak továbbra is nyomás alatt maradnak az év folyamán, de a kínálati bérleti díjak várhatóan már idén stabilizálódnak. Bérleti díj növekedés nem várható, amíg a túlkínálatot a növekvő bérlői kereslet fel nem szívja. Az irodapiacon számos nagybérlői igény mutatkozik, amelyek új irodabérleti szerződés esetén már egyértelműen jelzik a piac fellendülését.


Retail

Üzlethelyiségek

Supply oriented market – landlords to get ready Kínálat által vezérelt piac: bérleti díj to offer incentives for retailers ösztönzőkkel készülhetnek a bérbeadók The leasing of the two new shopping centres in Budapest is ongoing however the retailers’ expansion plans are still very cautious. The turnover of the stores is still far behind pre-crisis levels, however it is more optimistic compared to the second half of 2009. Retail rents decreased significantly during the last quarters and in addition to low rental levels, further incentives are available for tenants. Supply There are 25 shopping centres in Budapest with a total retail GLA of 674,289 m2. In 2010 two shopping centres are under construction. The leasing of the 34,000 m2 Corvin Shopping Centre reached 65% occupancy in Q2. The opening is planned for Q4 2010. The leasing and the construction of the 56,000 m2 KÖKI Terminal shopping centre, which is planned to be opened in 2011, are also underway. A new commercial and entertainment centre, the CET is under construction in the 9th District at the riverbank and due to be opened by the end of the year. A new department store, Váci1 is under construction and expected to open in Váci utca at the end of 2011, depending on its leasing status.

Az új bevásárlóközpontok bérbeadása zajlik, de még mindig óvatosak a kereskedők az új üzletnyitásokat illetően. Az üzletek forgalma még messze nem érik el a válság előtti időket, de 2009. második félévéhez képest javult a helyzet. A bérleti díjak még mindig alacsonyabb szinten mozognak és a csökkentett bérleti díjakon felül egyéb bérleti ösztönzőket is kaphatnak a bérlők.

Kínálat Prime Shopping Centre Rents in Hungary EUR / m2 / month Budapesten jelenleg 25 bevásárlóközpont van, melyek Legmagasabb bevásárlóközpont bérleti díjak Magyarországon 2

összes bérbeadható területe 674,289 m . 2010-ben két bevásárlóközpont építése folyik. A 34,000 m2-es Corvin Bevásárlóközpont bérbeadása jól halad, a második negyedévben elérte a 65%-ot. A nyitás az év negyedik negyedévében várható. Az 56,000 m2-es KÖKI Terminál bevásárlóközpont bérbeadása is zajlik, ez a központ 2011től várja a vásárlókat. A 9. kerületben épül egy új kereskedelmi-, szóraktoztató és kulturális központ, a CET (Central European Time). A létesítmény megnyitása idén év végén várható. A Váci utcában épül a Váci1 üzletház, amelynek az átadása a bérbeadástól függően 2011. végére tehető.


Demand Due to the financial crisis, the retail demand in Hungary decreased over the last year. The sales reports clearly reflected the decline of customer spending. During the crisis local businesses have suffered the most, which created opportunities for international brands to enter top shopping centres, where the opportunity was limited in the past. Retailers are monitoring the market closely, in order to be able to decide on their further expansion strategies. Most of them remain very cautious and are prepared for a challenging 2010. New brands are expected to enter at the end of the year the earliest or rather in 20112012. Rents Rents remained stable compared to Q1 2010 in all sectors on a much lower level than before the crisis. Still, during the retailer’s decision making process the overall package counts the most, including several other commercial conditions, such as contribution on their fit out, length of lease, turn over, and stepped rent opportunities. The rents of shopping centres are between 20-50 EUR/m2/month. Downtown prime high street rents have also decreased: rents at Váci utca are around 60-120 EUR/m2/month and retail units along Andrássy út vary between 40-50 EUR/m2/month. Retail park rents range from 6-8 EUR/m2/month and factory outlets have rents of 15-18 EUR/m2/month. Forecast Due to the summer holiday season we do not expect much progress on the retail market before September 2010. Retailers are still mainly focusing on Budapest, especially on the top shopping centres e.g.: WestEnd, Mammut and ECE Árkád. The few new incoming brands are also concentrating on these existing shopping centres, where the footfalls and turnovers are more predictable. Still the mid and lower category retailers, discount stores and hypermarkets are operating with the best turnover, which is given by the fact that costumers are still price-sensitive.

Shopping Centre Density (m2 / capita) Bevásárlóközpont sűrűség (m2 / fő)


Prime Monthly Retail Rents Legmagasabb kiskereskedelmi bérleti díjak


Shopping Centre Stock in CEE Közép-kelet európai bevásárlóközpont kínálat


Kereslet A gazdasági válság hatására a vásárlóerő erősen visszaesett az elmúlt egy évben. A vásárlók továbbra is visszafogták a költéseiket és ezt a tényt a vásárlási statisztikák is alátámasztják. A válságot leginkább a helyi kereskedők szenvedik meg, így egyes nemzetközi márkák olyan felső kategóriás bevásárlóközpontokban is bérleti lehetőséghez juthatnak, ahol ez korábban korlátozott volt. A kereskedők továbbra is közelről figyelik a piac alakulását, és mérlegelik az expanziós lehetőségeket. A többség még mindig nagyon óvatos, kihívásokkal teli évre készül 2010ben is. Új márkák megjelenésére ez év végétől, de leginkább 2011-2012-től számíthatunk. Bérleti díjak A bérleti díjak a válság előttinél jóval alacsonyabb szinten stagnáltak minden kiskereskedelmi szektorban. A kereskedők döntését azonban jobban befolyásolja az összköltségvetés, mely egyéb kereskedelmi kondíciókat is tartalmaz, mint például a kiépítési hozzájárulás, a bérleti jogviszony időtartama, forgalom arányos bérleti díjak mértéke és lépcsőzetes bérleti díj lehetőségek. A bevásárlóközpontok bérleti díjai 20-50 Euró/m2/hó körül mozognak. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai is csökkentek: a Váci utcában 60-120 Euró/m2/hó, az Andrássy úton 40-50 Euró/m2/hó között mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 Euró/m2/hó, míg a factory outlet-ekben 15-18 Euró/m2/hó körül várhatóak. Előrejelzés A nyári szabadságolások miatt szeptemberig nem várunk nagy változásokat a kiskereskedelmi piacon. A kereskedők továbbra is főleg Budapestre koncentrálnak és itt is csak a legkedveltebb központok kelendőek: a WestEnd, a Mammut és az Árkád. A néhány piacon lévő új márka is ezekre a központokra fókuszál, mivel ezekben stabil a látogatottság és a megtérülés is sokkal inkább előre jelezhető. A közép- és alacsonyabb kategóriás kereskedők, diszkont áruházak és hipermarketek üzemelnek a legjobb megtérüléssel ami azt bizonyítja, hogy a vásárlók továbbra is árérzékenyek.


Industrial

Ipari ingatlanok

The leasing market witnessed temporary improvement

Átmeneti fellendülés a raktár bérbeadások piacán

The industrial market registered a total of 54,500 m2 take-up in Q2 2010, which shows a strong increase in demand compared to the same period in 2009 but still lagging behind levels prior to the economic crisis. The new supply level remained low; the total size of completed warehouse space was 32,837 m2. Most of the planned developments are postponed for an indefinite period.

2010. második negyedévében az ipari ingatlanok piacán összesen 54,500 négyzetméternyi modern raktárterület került bérbeadásra, ami jelentős javulást mutat a 2009-es év hasonló időszakához illetve az első negyedévhez képest, de még mindig elmarad a válság előtti kereslethez képest. Az új kínálat alacsony; mindössze 32,837 m2 raktárterületet adtak át eddig 2010-ben és továbbra is megfigyelhető a tervezett spekulatív beruházások elhalasztása.

Supply

Warehouse Stock and Vacancy Rate Ipari ingatlan állomány és kihasználatlansági ráta

The Budapest industrial market stock remained relatively stable during Q2 2010 as the market reacted quickly to the changed market conditions in 2009. A total of 11,000 m2 of modern warehouse space was completed in Q2 2010. This is only a half of the new supply volume of Q1 (21,757 m2). Preleases were the driver for the new developments in H1 2010 and speculative development has practically disappeared from the market. Despite the lack of new speculative development, the vacancy rate slightly increased to 19.78% (19.5% in Q1 2010), which is mainly due to the vacancy of significant spaces of the logistics parks.

Kínálat A Budapest és környéki modern raktárpiaci kínálat az év második negyedévében gyakorlatilag alig változott. Az elmúlt három hónapban 11,000 m2 új terület került átadásra, ami körülbelül a fele a 2010-es év első negyedévéhez képest (21,757 m2). Mindkét negyedévben előszerződések alapján kerültek az épületek fejlesztésre, a spekulatív beruházások gyakorlatilag teljesen megszűntek. Mindezek ellenére a kihasználatlansági ráta minimális mértékben emelkedett (19,5%-ról 19,78%-ra) amelynek fő oka az, hogy jelentős területek üresedtek meg a parkokban az elmúlt időszak folyamán. Kereslet

Demand Following the average demand level of Q1 2010 (36,500 m2), the market registered a total of 54,500 m2 industrial take-up in Q2 2010. This demand level is close to the pre-crisis levels, however the ratio of new leases is still low; only 29% covered new transactions and the majority of the demand was lease renegotiation. The majority of the lease transactions were signed for 1,000-2,500 m2 of warehouse space. Although we see evidence of the recovery on the industrial market, many occupiers will have to absorb their existing overcapacity before considering further expansions. During Q2 2010 over 35% of the demand was given by the manufacturing sector, 33% by the retail sector and 22% by the logistics sector.


Take-up and Completion Statistics Q2 2010 Bérbeadások és átadások statisztikái 2010. második negyedévében

Pricing Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

Rents still remain under increasing pressure, as occupiers aggressively look to reduce their costs. This trend has been proven by the significant volume of lease renegotiations as occupiers still look to take advantage of the market conditions, to lower their lease contract costs. In logistics parks around Budapest prime rents are now around EUR 3.5-3.9/m2/month. The more centrally located city centre logistics rents are around EUR 4.5-5.5/m2/month.

Warehouse Rental Bands Q2 2010 Ipari ingatlan bérleti díjak 2010. második negyedévében

A közepesnek mondható 2010-es első negyedév után (36,500 m2) 2010 második 3 hónapjában 54,500 m2 modern raktárterületet adtak bérbe, ami már a válság előtti szinteket idézi. Ám ennek csupán 29%-a volt új bérleti szerződés, nagyobb részét a már meglévő szerződések meghosszabbítása illetve újratárgyalása adta. A második negyedéves bérbeadások számát tekintve az 1,000–2,500 m2 közötti bérlők a legjellemzőbbek. Habár a javulásnak bizonyos jelei már mutatkoznak a piacon, a bérlők még mindig inkább jelenlegi bérleményük kihasználtságát fogják maximalizálni a további bővülések előtt. A 2010-es második negyedéves kereslet több mint 35%-át a gyártó, míg körülbelül 33, illetve 22%-át a kereskedelmi és logisztikai szektor adta. Árak A bérleti díjak a bérlők költségcsökkentési igényeinek eredményeképpen továbbra is nyomás alatt állnak. Ennek egyik jele, hogy jelentős számú bérleti szerződés került még mindig újratárgyalásra, ahol a bérlők tovább kihasználva a válság hatásait csökkenteni szeretnék bérleti terheiket. A városon belüli, kisebb alapterületű egységeket kínáló parkokban jelenleg az 4,5-5,5 Euró/m2/hó bérleti díjak jellemzőek, míg a főváros körüli nagylogisztikai parkok 3,5-3,9 Euró/m2/hó körüli szinteken kínálják bérleményeiket.

Forecast We are not expecting significant changes on the market in H2 2010 in terms of either new developments or leasing transactions. New speculative developments have been suspended, only built-to-suit projects can generate new completions in Q3 and Q4 of 2010. We expect a slight decline in demand during the following quarter, which will probably be followed by an upward movement till the end of the year. Due to the low new supply level forecasted for this year, the vacancy rate is expected to start declining. The rents are expected to remain under pressure, as tenants are still focusing on cost efficiency.

Piaci előrejelzések Source/ Forrás: Jones Lang LaSalle

Prime Warehousing Rents in greater Budapest 1996-2010 Legmagasabb ipari ingatlan bérleti díjak Budapesten és A 2010-es év második félévében nem számítunk jelentős környékén 1997-2010 változásra a piacon sem a fejlesztések, sem a

bérbeadások tekintetében. Az új, spekulatív fejlesztések gyakorlatilag teljesen leálltak, csak a built-to-suit tranzakciók nyomán várható néhány ipari ingatlan átadás. 2010. harmadik negyedévében bizonyos mértékű visszaesésre számítunk, míg a negyedik negyedévben ismét kisebb fellendülés jöhet a bérbeadások tekintetében. A fejlesztések elmaradása miatt a kihasználatlansági ráta csökkenése valószínűsíthető az idei évben. A bérleti díjakon továbbra is marad a nyomás a bérlők költségcsökkentésre irányuló törekvései miatt.



Residential Market

Lakóingatlan piac

In spite of these tough times, construction statistics reveal A jelenlegi nehéz idők ellenére az építőipari statisztika the existence of a supply of new multi-family housing, azt mutatja, hogy számos többlakásos lakóingatlan covered by issued building permits projekt kapott építési engedélyt Limited growth potential in the mortgage market and lacking confidence are still hampering development on Budapest’s residential market in the short- to mid-term perspective. However, housing affordability is relatively favourable compared to other CEE markets. This is most likely one of the factors keeping developers convinced in investing in the Hungarian capital city. Although the construction output in 2010 is likely to decline year on year, there is new potential supply covered by building permits in the pipeline.

Number of dwelling completions in Budapest 2000 – Q1 2010 Lakóingatlan átadások Budapesten, 2000 – Q1 2010

Supply

Market Development Forecast

8

8 000

6

6 000

4

4 000

2

2 000 0

0 2 000 200 1 2 002 200 3 2 004 20 05 2006 20 07 2008 20 09 2010 Q1

Source/Forrás: Central Statistics Office (KSH)

Residential mortgage growth in Hungary 2007 – May 2010 Lakóingatlan jelzálog növekedése 2007- 2010. május 4 5 00 4 0 00 3 5 00 3 0 00 2 5 00 2 0 00 1 5 00 1 0 00

H ousin g loan s, in HU F billi ons

5 00

o f wh ich deno minated i n fore ign currency

A 2010-es év első negyedévében regisztrált lakóingatlan átadások száma kb. 20%-kal volt kevesebb az előző év hasonló időszakához képest. Ez alátámasztja azt az előrejelzést, mely szerint jelentős csökkenés várható a lakás átadások számának tekintetében. Másrészről ez ellentmond annak a legtöbb közép-kelet európai országban megfigyelhető trendnek, mely szerint az egyes építési engedélyt megszerzett lakóingatlanokban továbbra is nő a lakások száma. A 2010-es év első negyedéve 30%-os növekedést mutatott a kiadott építési engedélyek tekintetében Budapesten. Azonban ezek az építőipari tendenciák csak a jövőbeli átadások statisztikájában fognak megmutatkozni. Kereslet 2010. májusában mérték a legnagyobb mértékű növekedést a magyarországi lakáshitelek terén. Azonban túl korai lenne a kereslet fellendüléséről beszélni. A Magyar Nemzeti Bank adatai rávilágítanak arra, hogy a hitelállomány növekedését a külföldi valutában történő eladósodottság okozza, ami a lakásállományokra kivetített eladósodottságot nem mutatja. A 2010-es év korábbi hónapjaiban nem történt jelentős változás a hitelpiacon, ami rámutat, hogy az értékesítési aktivitás továbbra is szinte mozdulatlan Budapesten és Magyarország-szerte.

04/2010

01/201 0

10 /20 09

0 7/2 009

04/2009

01/200 9

10 /20 08

0 7/2 008

04/2008

01/200 7

01/200 8

0

Pricing Compared to its CEE peers, home purchases on Budapest’s residential market appear to be more affordable for local households. Statistically it takes a household of two average earners in Budapest 3 years and 7 months to pay for a 60 m2 apartment, priced on the local average price.

10

1 0 000

10/20 07

May 2010 noted the highest monthly growth rate in the amount of housing loans in Hungary in more than one year. However, it is far too early to speak about any recovery of demand. Data from the Hungarian National Bank reveal that the growth was made by mortgages in foreign currency, which is likely to mean a growth in indebtedness without its translation into new home sales. The earlier months of 2010 have not shown any significant movements on the mortgage market, indicating a continuation of the sales standstill on the Hungarian market and its driving force, the capital city of Budapest.

Kínálat

12

Dwel lin gs co mp leted pe r 1,000 i nhab itants

1 2 000

0 7/2 007

Demand

Number of dwel lin gs co mp leted

1 4 000

04/2007

The number of dwellings put into use in Q1 2010 was about 20% lower than in the analogous period of the previous year. Thus, it confirms expectations that this year will see a significant decrease in the number of dwelling completions compared to the previous years. On the other hand, it is against the overall trend in most CEE markets that the number of units in projects for which a building permit was issued continues to rise. Q1 2010 showed 30% growth in issued building permits in Budapest year-on-year. However, these construction tendencies will only be reflected in future completion statistics.

Csak korlátozott növekedés feltételezhető a jelzáloghitelek piacán. A bizalomhiány még mindig akadályozza a fejlődést Budapest lakóingatlan piacán rövid- és középtávú kilátásban. Azonban a lakóingatlanok megfizethetősége viszonylag kedvező más közép-kelet európai országok piacához hasonlítva. Ez egyike azon tényezőknek, ami még képes Budapesten tartani a fejlesztőket. Habár az építőipari teljesítmény 2010-ben is hanyatlani látszik, van még potenciális kínálat, amely már rendelkezik építési engedéllyel.

Source/Forrás: Hungarian Central Bank

Price-to-income ratio in selected CEE capitals A háztartások bevételéhez viszonyított átlag lakásárak Közép-Kelet Európában 8 7 6

Since 2004 the residential construction output is quite stable 5 on a relatively high level, ranging between 8,000 and 12,000 4 completed dwellings per annum. Although there are first signs 3 that 2010 will see a decrease in completions compared to 2 2009, statistics on new building permits still show a fairly high 1 interest in the construction of new homes. The number of 0 units in the category of multi-family buildings especially Warsaw Prague Buda pest Bu ch arest increased, from less than 1,700 units permitted in Q1 2009 to Source/ Forrás: REAS 2,500 units permitted in the first quarter of this year. At the same time, the number of multi-family buildings covered by Number of completed vs. permitted dwellings in Budapest 2005 – Q1 2010 permits decreased, which indicates a higher number of midLakóingatlan átadások és kiadott építési engedélyek to large-scale developments planned by developers. Budapesten 2005 – Q1 2010 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

Building permits Dwelling completions

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q1

Source/Forrás: Central Statistics Office (KSH)

Árak A többi közép-kelet európai piaccal összehasonlítva a budapesti lakóingatlan piac kínálata egyre jobban megfizethető a helyi háztartások számára. Statisztikai adatokat nézve két átlag kereső Budapesten egy átlagos árú 60m2-es lakást 3 év és 7 hónap alatt ki tud fizetni. Piaci előrejelzések 2004. óta a lakóingatlan fejlesztések átadásai viszonylag magas volumenen stagnáltak; 8,000 és 12,000 közötti lakóingatlan átadást regisztráltak évente. Bár az első jelek szerint 2010-ben csökkenés tapasztalható az átadott lakások számában a 2009-es évhez képest, az újonnan kiadott építési engedélyek statisztikái szerint még mindig meglehetősen nagy az érdeklődés az új lakás építése iránt. Főleg a többlakásos ingatlanfejlesztések száma növekedett. Míg 2009. első negyedévében kevesebb, mint 1,700 lakás jutott átadási engedélyhez, addig idén 2,500 lakást adtak át. Ugyanakkor csökkent a többlakásos fejlesztések részére kiadott építési engedélyek száma, ami azt mutatja, hogy több közepes- és nagyméretű ingatlan fejlesztés van tervbe véve.


Hotels

Hotelpiac

Average room rates show decreases and occupancy increased in Budapest

Az átlagos szobaárak csökkentek, a foglalások száma nőtt Budapesten

Budapest has been a popular destination for leisure tourists since the 1990s. The majority of visitors to the Hungarian capital are foreign guests, which in 2009 made up 83% of total arrivals. Until the economic downturn, Budapest enjoyed a moderate growth in foreign guests. The number of international visitors increased by 2% per annum between 2002 and 2009; whilst domestic travellers decreased by nearly 2% per annum over the same period.

Budapest keresett úticél a turisták számára az 1990-es évek óta. A magyar főváros legtöbb látogatója külföldi vendég, akik az idelátogatók 83%-át teszik ki. Budapesten a külföldi vendégek száma növekedett egészen a gazdasági visszaesésig. A nemzetközi látogatók száma évi 2%-kal nőtt 2002. és 2009. között, amíg a hazai utazók száma 2%-kal csökkent ugyanezen időszak alatt.

Performance

Budapest’s tourist trade was given a boost after its accession to the European Union in 2004 and the privatisation of the airline industry. The city enjoyed notable growth in performance until a surge of new hotel openings in 2007 halted room yield growth for hoteliers. This was accompanied by a dip in international visitors due to political unrest. By 2008 the affect on occupancy became apparent, and levels fell by 6%. With no improvement in consumer confidence and economic conditions in sight, room yield continued to fall by 27% in 2009, while occupancy slipped by nearly 10%.

Euro

80 60 40 20 0

Occupancy %

80 70 60 50 40 30 20 10 0

100

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 YTD YTD May May 09 10 ARR (€) Yield (€) Occupancy (% )

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Hotels Budapest Tourism Budapesti turizmus

3 000

7 000

2 500

6 000

2 000

5 000 4 000

1 500

3 000

1 000

2 000

500

1 000

0

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 YTD YTD May May Visitor Arrivals (‘000s) Bed Nights (‘000s) 09 10

Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Hotels

Supply

Budapest Hotel Supply ( m2) Budapesti hotel Kínálat (m2)

€ millions

f

f

12 20

10

09

11 20

20

20

07

08

20

20

05

04

03

02

01

00

06

20

20

20

20

20

20

20

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Apart from some transactions between 2000 and 2004, no single hotel transaction above €10 million was reported until 2008. In 2008, the transaction volume reached €60 million, with two hotels sold, one for an undisclosed sum. In 2009, two transactions have been recorded in regional locations, Hévíz and Gyula, for a total volume of €61 2000 2001 2002 2003 2004 2005 million. Generally, transaction activity has remained subdued due to a lack of transparency and product on the Source/Forrás: Jones Lang LaSalle market, as the majority of the tourism establishments in Hungary, particularly in the mid- to budget market, are still privately owned and operated.

A budapesti turista forgalom fellendült a légiközlekedés privatizációja és az Európai Unióhoz való 2004-es csatlakozás következtében. A város egészen 2007-ig az új hotelnyitási hullámig jelentős növekedésnek örvendhetett, de az új kínálat megállította a hozamok emelkedését. Ez ráadásul a politikai zavargásoknak köszönhetően együtt járt a nemzetközi látogatók számának visszaesésével. 2008-ra nyilvánvalóvá vált ennek a foglaltságra gyakorolt hatása: 6%-kal csökkentek a szobafoglalások. Mivel a gyenge fogyasztói kereslet nem javult és a gazdasági helyzet is változatlan volt, a szobahozamok 27%-kal csökkentek 2009-ben és a foglaltság közel 10%-kal esett vissza. Kínálat

Number of rooms

Hotel supply in Budapest has grown constantly throughout the last decade, but 2005, which has not been matched by a significant growth in visitor arrival levels. At June 2010, 25 000 Budapest offered 162 graded hotels comprising around 20 000 18,000 guest rooms, of which the majority are concentrated 15 000 in the 3- and 4-star segment, with the latter accounting for 10 000 approximately 45% of all graded hotel rooms in the city. 5 000 This level of supply had been enhanced in 2009 with the opening of nine hotels or more than 1,000 rooms. Whilst the global reduction in debt availability has dampened the Existing Developments supply pipeline to an extent, a total of 4 hotels have already opened in 2010, with a further 5 due to open during the Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Hotels remainder of the year. If all currently anticipated projects Transaction Volume (EUR) Tranzakciók volumene (EUR) are realised, hotel supply will increase by 3% and a further 1% in 2010 and 2011 respectively. Investment

2009-ben a főváros 16%-kal kevesebb látogatót vonzott az előző évhez képest a nemzetközi és a hazai látogatások csökkenésének következtében. A 2010-es év már egy kicsivel optimistábban indult. 2010. májusáig 9%-os és 6%-os növekedés mutatkozott a látogatók és a szobaéjszakák számában 2009. ugyanezen időszakához képest. Budapest, mint más kelet-európai város is arra törekszik, hogy az átlag szobaárak csökkentésével jobban vonzza a turistákat, ami segített stabilizálni a foglaltsági szinteket. 2010. májusáig a szobafoglalások 3,6%-kal nőttek, az átlagos szobaárak 17,5%-kal, a hozamok pedig 11,1%-kal csökkentek. Turizmus

Bed nights (000s)

Tourism

120

Arrivals (000s)

In 2009 the city attracted 16% less visitors compared to the previous year, due to a decline in both international and domestic visitation. 2010 has started on a slightly more optimistic note. Year to date figures for May 2010 show an increase of 9% and 6% in visitation and bed nights respectively compared to the same period in 2009. Budapest, like other Eastern European cities, has strived to attract tourists back by lowering the average room rates, which has helped stabilise occupancy levels. At year-to-date May 2010, occupancy grew by 3.6%, while average room rate and room yield continued to decrease by 17.5% and 11.1% respectively.

Piaci teljesítmény Budapest Hotel Performance A budapesti hotel piac mutatói

A budapesti hotel kínálat folyamatosan növekedett egészen 2005-ig, ez azonban nem járt együtt a látogatók számának növekedésével. 2010. júniusában Budapesten 162 osztályozott hotel kínált összesen 18,000 szállodai szobát, melyek többsége a 3- és 4 csillagos kategóriába sorolható. Ez a budapesti osztályozott hotelkínálatnak körülbelül 45%-át teszi ki. 2009-ben 9 új szálloda magnyitásával több, mint 1000 új szobával bővült a hotel kínálat a fővárosban. Míg a globális hitelpiaci válság bizonyos mértékig visszaszorította a kínálat bővülését, összesen 4 hotel nyílt meg 2010-ben és további 5 megnyitása várható az év végéig. Ha a jelenleg előrejelzett projektek mindegyike időben megvalósul, a hotel kínálat 3%-kal fog nőni 2010-ben és további 1%-kal 2011-ben. Befektetési piac

2006

2007

2008

2009

Néhány 2000 és 2004 között lezajlott tranzakció kivételével nem történt 10 millió Euró értéket meghaladó tranzakció egészen 2008-ig. 2008-ban a befektetési érték két hotel eladásával elérte a 60 millió Eurót. 2009-ben mindössze két tranzakció zajlott le, egy Hévízen és egy Gyulán, összesen 61 millió Euró értékben. Általánosságban elmondható, hogy a befektetési kedv gyenge a kínálat és a tranzakciók átláthatóságának hiánya miatt. Továbbá az is hátrány, hogy Magyarországon a legtöbb turizmushoz kapcsolódó egység saját üzemeltetésű és magántulajdonban áll.


Market Practice

Piaci gyakorlat

Leasing market practice

Bérbeadási piaci gyakorlat

Lease length • The average lease length is 5 years in class ‘A’ office buildings with a break option after 3 years • In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too

Bérleti időtartam

Payment terms • Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance • Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP • Initial standard fit-out is done and paid by the landlords • VAT 25 % • Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer

Fizetési feltételek

Rental deposit • 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT)

Biztosíték • 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA)

Other charges • Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption • Other costs are included in service charges

Egyéb költségek • A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását • Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban

Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities.

Biztosítás • Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni.

Incentives • Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions.

• Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással • "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak

• A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj Euróban meghatározott és Euróban vagy Forintban fizetendő • Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján • Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett • ÁFA 25 % • Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően

Bérleti ösztönzők • A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg


Office Submarkets

Iroda alpiacok

10 On Point • Q2 2010

Shopping Centres in Budapest

Budapesti bevásárlóközpontok

SÜBA / Csillagvár Árpád Üzletház

EuroCenter Óbuda Rózsadomb Flórián Üzletközpont

Pólus Center

Duna Plaza Asia Center

Rózsakert

Új Udvar Mundo Mammut I-II Westend City Center Récsei Center Budagyöngye

CET

MOM Park

Sugár

Aréna Plaza ECE Árkád Corvin Shopping Centre

Eleven Center

ALLEE

Neo Center Lurdy Ház Europark

KÖKI Terminal

Etele tér Új Buda Center

Campona

Csepel Plaza

Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok

11 On Point • Q2 2010

Logistics Development in greater Budapest

Logisztikai központok Budapesten és környékén

30

31

32

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

M1 Business Park Agrogate WestLog Rozália Park Tulipan Park West Gate Euro Business Park ProLogis Park Batta C-Moll Logistics ProLogis Harbor Park Prologis Park Sziget Bleckeer BILK Logistics Centre Prologis Park Gyál HOPI Logistics Centre Akácliget

17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32.

Goodman Park Gyál M5 Gyál Business Park Viktória Industrial Park Goodman Park Üllő Anvil Business Centre Airport Business Park Airport City East Gate Business Park Europa Center Acquincum Logistics Park Innove Business Park City Point 9 Dél-Pesti Business Park Bravos Nagytétényi Industrial Park South Base

Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary

Andrea Marian Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary

Paweł Sztejter Partner, Head of Advisory REAS Residential Advisors Poland

Alister McCutchion Senior Vice President Jones Lang LaSalle Hotels London

+36 1 489 02 02 [email protected] www.joneslanglasalle.hu

+36 1 489 02 02 [email protected] www.joneslanglasalle.hu

+48 22 380 2105 [email protected] www.reas.pl

+44 207 399 5295 [email protected] www.joneslanglasallehotels.com

Budapest City Report – Q2 2010 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends.

The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects based in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors.

www.reas.pl

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

on point Budapest City Report Q Budapesti Ingatlanpiaci Körkép második negyedév

Recommend Documents