on point Budapest City Report Q1 2013 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 2013. első negyedév
Q1 2013
BUDAPEST
TENANT MIX
REAL ESTATE
2 On Point • Budapest City Report – Q1 2013•
Economy/Investment According to our view, the annual transaction volume in 2013 will be
Hungarian Economy
The Hungarian economy contracted in 2012 and GDP fell by 1.7%. Potential hopes for a recovery in 2013 remain fragile because of the continuous Eurozone crisis and the unpredictable local political and macroeconomic environment. The unemployment rate remained unchanged on 2011 and averaged at 10.9% over the course of 2012. The recovery of the rate is not expected in 2013, which is already reflected in the 11.8% unemployment ratio which was recorded for Q1 2013. As labour markets will remain weak, household consumption will be minimal with wage and inflationary pressures low. Inflation in 2012 remained well above 2011 levels at 5.7% but, started to decelerate in 2013 and fell to 2.2% by March. As the CPI is expected to remain below 3% this year, the National Bank continued its monetary easing cycle and brought the policy rate to 4.25% by the end of April, which is a new historic low.
around €300 million, reflecting a growth year-on-year. However, it is
GDP growth (%)
industrial properties by 25 bps which mainly reflected the lack of
transactions to the value of ~ €150 million. Besides the wobbly and volatile Hungarian macroeconomic environment, which is highly exposed to the changes of the international economic climate, the startling market fundamentals discourage most investors who would rather focus on safe-haven locations such as Poland in the CEE region and, with the exception of some high net worth individuals, value-add investors or local players, the country is largely off the radar for more traditional institutional buyers. We keep our views unchanged with prime office yields at around 7.50%-7.75%, prime logistics at 9.25%-9.50 and prime retail at 7.257.50%. At the end of 2012, we recorded a yield shift for retail and proper, open-market transactional evidence for several quarters in a
6.0
row. We also see a clear re-pricing of non-core assets (secondary
4.0
locations, class-B assets). While transactional evidence for this
2.0
class is thin, certainly no more abundant than for prime assets, the
0.0 -2.0
important to point out that this volume includes two large off-market
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
-4.0 -6.0 -8.0
Source/Forrás: IHS Global Insight, April 2013
Investment Climate During the first quarter of 2013 the total investment volume reached almost €73 million. This volume was made up of only two transactions, out of which, one was not an institutional investment while the other was an off-market deal. The disposal of the Match and Profi retail units continued and, as a result, more than 60 units were transacted at a value of around €15 million for mainly local, private food retailers or investors. ProLogis and Norges Bank Investment Management formed a joint venture at the end of 2012 and as part of the deal, the 50% of ownership of several Hungarian properties were sold to Norges. Altogether 18 distribution centres were involved in the deal with a value of €57.7 million.
feedback of investors and banks is clear on this matter. Real estate yields in Hungary since Q1 2006 (%) 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 Q1 2006
Q1 2007
Office Source: Jones Lang LaSalle
Q1 2008
Q1 2009
Q1 2010
Shopping centre
Q1 2011
Q1 2012
Q1 2013
Warehouse
On Point • Report Title •
3
Gazdaság/Befektetési Piac Gazdasági Környezet
Előrejelzéseink szerint az éves befektetési volumen nagyjából 300
A magyar gazdaság teljesítménye 2012 során 1,7%-kal romlott és
millió euró körül fog alakulni 2013-ban, ami növekedést jelent éves
2013 során sem remélhető jelentősebb javulás az eurozóna
szinten. Fontos ugyanakkor megemlíteni, hogy ezen volumenen
folytonos válsága illetve a helyi politikai és makrogazdasági
belül két “off-market” adásvétel közel 150 millió eurót tesz ki.
környezet kiszámíthatatlanságai következtében. A munkanélküliségi
A nemzetközi gazdasági környezetnek rendkívül kitett változékony
ráta gyakorlatilag nem változott 2011-hez képest és 10,9% maradt
magyar makrogazdasági helyzeten túl a gyengélkedő ingatlanpiaci
2012 során. Jelentősebb javulás ezen a területen sem várható, amit
fundamentumok is elbizonytalanítják a befektetőket, akik inkább az
jól mutat az is, hogy 2013 első negyedévében már 11,8%-on állt a
olyan biztonságos piacokra koncentrálnak a régióban mint
mutató. Mivel a munkaerőpiac gyenge marad, a háztartások
Lengyelország. Csupán néhány jelentősebb magánvagyonnal
fogyasztása nem tud erősödni, így pedig a bér és inflációs nyomás
rendelkező, helyi vagy hozzáadott értéket igénylő lehetőségeket
elenyésző lesz. Míg az infláció 2012 során bőven a 2011-es átlag
kereső befektetők érdeklődnek magyar ingatlanok iránt.
felett volt 5,7%-kal, addig 2013 során erős csökkenésbe kezdett és
Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak tartjuk
márciusra már 2,2%-on állt. Mivel az előrejelzések szerint 2013
az elérhető legmagasabb hozamokat irodák (7,50-7,75%), a
során folyamatosan 3% alatt fog maradni, a Nemzeti Bank tovább
logisztikai ingatlanok (9,25-9,50%), továbbá kiskereskedelmi
folytatta a monetáris enyhítést és április végére már 4,25%-ra
ingatlanok esetében is (7,25-7,50%). A tavalyi év végén 25
csökkentette az alapkamatot, ami történelmi mélypont a magyar
bázispontos emelkedést regisztráltunk a kiskereskedelmi és ipari
piacon.
hozamoknál , ami leginkább az elmúlt negyedévekben tapasztalható
GDP alakulása (%)
tranzakciók hiányát tükrözte. Mindamellett a másodlagos lokációkon
6.0
található, alacsonyabb minőségű (B kategóriás) ingatlanok esetében
4.0
is az árazás változását tapasztaljuk. Bár a tényleges tranzakciók
2.0
száma ezen ingatlanok esetében rendkívül alacsony, a befektetők
0.0 -2.0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
illetve bankok visszajelzései alapján egyértelmű, hogy az ilyen típusú ingatlanok esetében a hozamok emelkednek.
-4.0 -6.0 -8.0 Forrás: IHS Global Insight, 2013. április
Ingatlanpiaci hozamok alakulása 2006-tól (%) 10.00 9.00 8.00
Befektetési Piac 2013 első negyedévében a teljes befektetési volumen 73 millió eurót ért el Magyarországon. Fontos megjegyezni, hogy csupán két nagyobb tranzakció tette ki a 73 millió eurót, melyek közül az egyik nem intézményi befektetés volt, míg a másik nem nyílt-piaci tranzakció. A Match és Profi boltok értékesítése tovább folytatódott, melynek során több, mint 60 üzlet cserélt gazdát 15 millió euró értékben elsősorban helyi magánbefektetők illetve kereskedők felé. 2012 végén a ProLogis és a Norges Bank Investment Management vegyesvállalatot hozott létre, melynek során számos magyar ingatlan 50%-os tulajdonrészét szerezte meg a Norges. Összesen 18 raktárat értékesítettek a tranzakció keretén belül nagyjából 57,7 millió euró értékben.
7.00 6.00 5.00 Q1 2006
Q1 2007
Irodák Forrás: Jones Lang LaSalle
Q1 2008
Q1 2009
Q1 2010
Bevásárlóközpontok
Q1 2011
Q1 2012
Q1 2013
Ipari ingatlanok
4 On Point • Budapest City Report – Q1 2013•
Office Market Supply
transaction was concluded in Corvin Offices for 4,860 m2 by
During its annual data revision process, the Budapest Research
Systemax in Pest Central South, while finally, a larger deal was also
Forum reviewed the overall office stock and decided to exclude
secured in Krisztina Palace for 3,790 m2 in Central Buda.
some buildings as they no longer meet the necessary technical
In total, 172 transactions were signed with an average deal size of
requirements. In addition, based on new information from landlords,
415 m2, which is in line with the size recorded in Q1 2012. Of these,
the Forum also made changes to the GLA of several buildings. Due
15 transactions were concluded above 1,000 m2. It is especially
to these changes, the volume of the office stock decreased by
interesting that 80% of the deals were signed below 500 m2 totalling
54,200 m2 on Q4 2012.
24,450 m2 (equalling 34% of total take-up).
In Q1 2013, the modern office stock stood at 3,145,470 m2 in the
Rents
Budapest office market. Out of this space, 2,571,900
m2
are
We keep our view on prime office rents unchanged at 20
speculatively built offices with the remaining 573,560
m2
being
€/m2/month. According to our experience, the asking rental range is
owner occupied offices. In the first quarter of the year, only one smaller office building of 3,300
m2 was
handed over, namely BUD
narrowing. While there are lower priced submarkets such as the Periphery, asking rents vary from building to building. As new
Office Centre, located in the vacinity of the Budapest Airport, in the
developments become occupied, those landlords are under less
Periphery submarket. The building was 40% occupied upon
pressure to reduce headline rents. Average asking rents in A and B
completion.
class buildings are in the range of 10 - 11 €/m2/month.
Similarly to the previous quarter, availability kept on shrinking and
Forecast
stood at 19.6% which is the lowest ratio since Q4 2011. Not taking
The level of new supply will be very limited in the Budapest office
into account the office headquarters, the speculative vacancy rate
market during 2013, as apart from BUD Office Centre, we expect
equated to 24%. Availability shrank in almost every submarket, with
only two buildings to be handed over by year end. These are: Váci
the exception of Buda North and Pest Non Central. The highest ratio
Greens of 15,500 m2 in Váci Corridor and Eiffel Palace of 14,500 m2
is still registered in the Periphery submarket (31.8%) while a record
in the CBD . With these additions, the level of annual completions
low overall vacancy rate is registered in the Buda South submarket
will reach 33,300 m2, somewhat higher than in 2012. During Q1
(13.8%). According to our calculations, availability in class A office
2013, the construction of Corvin Corner was kicked off by Futureal
buildings stood at 19.85%, while in class B office buildings it shrank
of 6,200 m2, which means that there are currently 3 buildings in the
to 18.8%. The sharp decrease of the later is due to the fact that
pipeline totalling 50,300 m2, with planned completion in 2014.
mainly older, B class buildings, were excluded from the stock by the
Although the first quarter started out promising in terms of occupier
Research Forum, hence their stock decreased.
activity, we do not expect a major recovery for 2013. According to our expectations, demand will reach similar levels to those in 2012,
Demand
but, the share of renewals and renegotiations will be lower.
We recorded strong occupier activity at the beginning of 2013. In total, 71,410 m2 of office space was leased between January and
Largest transactions Q1 2013 /
March, which was 34% higher than the same period of 2012.
A legnagyobb szerződéskötések 2013. I.né.
Although this volume was 29% less than the volume recorded at
Bldg./Épület
Tenant/Bérlő
Size/Méret (m2)
Type/Szerződés
the end of 2012, renewals represented only 24.6%, which is a
Corvin Offices Krisztina Palace Bank Center
Systemax
4,860 (m2)(m2)
New/Új típusa szerződés
Confidential
3,790
New/Új szerződés
Magyar Ker.és Ipari Kamara
2,350
New/Új szerződés
net take-up recorded at the end of last year. In this quarter, the five
Merkúr Palota
Prezi
2,300
New/Új szerződés
largest transactions were made up of one owner occupation and
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
record low quarterly ratio during the past 3 years . Therefore, the amount of new leases, expansions and owner occupation reached 53,830
m2,
which in fact was almost 12% higher than the volume of
four new leases covering 27% of the total demand. The largest new
On Point • Report Title •
5
Irodapiac Kínálat
Corvin Irodákban 4.800 m2-en a Pest-Központ-Dél részpiacon, míg
Az év elején a Budapest Research Forum ismét felülvizsgálta az irodaállományt, és
Bel-Budán egy 3.800 m2-es ügyletet írtak alá a Krisztina Palace
úgy döntött, hogy meghatározott épületeket kivesz az irodapiaci állományból, mivel
irodaházban. Összesen 172 tranzakció lett aláírva, melyek átlagos
műszaki állapotuk már nem felel meg a modern piaci követelményeknek. A fórum az
mérete 415 m2 volt, ami megegyezik az egy éve rögzített mérettel.
ingatlantulajdonosoktól kapott frissített adatok alapján bizonyos épületek bruttó
Ezekből összesen 15 tranzakció volt 1.000 m2-nél nagyobb és a
méretét is módosította, így a változtatások következtében a teljes irodaállomány
tranzakciók 80%-át 500 m2 alatti szerződések tették ki 24.450 m2-en
54.200 m2-el csökkent.
(a teljes kereslet 34%-át adva).
2013 első negyedévében a modern irodapiaci kínálat elérte a 3.145.470 m2-t a budapesti irodapiacon. Ebből 2.571.900 m2-t a spekulatív irodapiaci kínálat, míg a fennmaradó 573.560
m2-t
a
Bérleti díjak A legmagasabb bérleti díjak változatlanul 20 euró/m2/hó körül
tulajdonosok által használt irodák tettek ki. Az év első negyedében
maradtak. Tapasztalataink szerint az ajánlati árak egyre
mindössze egy kisebb irodaházat adtak át; ez a 3.300 m2 nagyságú
keskenyebb sávban mozognak, bár alsó szintjük változatlan maradt.
BUD Office Center, mely a repülőtér területén helyezkedik el az
Bár vannak alacsonyabb árkategóriájú részpiacok, a bérleti díjak
Agglomerációban. Az épület 40%-os bérbeadottsággal került
jellemzően az épülettől függnek. Az átlagos ajánlati ár A és B
átadásra. Hasonlóan az előző negyedévhez a kihasználatlanság
kategóriás épületeket is figyelembe véve 10-11 euró/m2/hó között
tovább csökkent és a 2011 negyedik negyedéve óta mért
mozog.
legalacsonyabb szinten, 19,6%-on áll a teljes piacot tekintve, míg csupán a spekulatív irodaállományra vetített üresedési ráta mértéke
Előrejelzés
24%-ra süllyedt. A kihasználatlanság Észak-Buda és a Nem-
A budapesti irodapiacon az új kínálat limitált marad 2013-ban is,
Központi Pest részpiacok kivételével mindenhol csökkent. Az előző
mivel BUD Office Center mellett csak két épület átadása várható év
negyedévekhez hasonlóan a legmagasabb üresedést az
végéig : a Váci Greens-é 15.500 m2-en a Váci úti folyosón és az
Agglomerációban regisztráltuk (31,8%), míg rekord alacsony rátát a
Eiffel Palace-é 14.500 m2-en a Belvárosban. Az új kínálat éves
Dél-Buda részpiacon jegyeztük (13,8%). Számításaink szerint az „A”
volumene így összesen 33.300 m2 lesz 2013-ban, ami valamivel
kategóriás irodaházak üresedése 19,85%-on áll, míg a „B”
magasabb a 2012-es volumennél. 2013. első negyedévében
kategóriás irodaházak kihasználatlansága 18,8%-ra csökkent.
elkezdődött a Futureal legújabb fejlesztésének, a Corvin Corner-nek
Utóbbi jelentős visszaesésének oka elsősorban az, hogy a BRF által
a kivitelezése 6.200 m2-en, így jelenleg 3 épület átadása esedékes
kizárt épületek többsége „B” kategóriás ingatlan volt, így az
2014-re összesen 50.300 m2-en. Habár 2013 első negyedévében
állományuk jelentősen lecsökkent.
erős bérlői aktivitás jelentkezett, nem számítunk a kereslet jelentősebb fellendülésre 2013 során. Várakozásaink szerint a
Kereslet
bérbeadás hasonlóan fog alakulni, mint 2012 során, ugyanakkor a
2013 első negyedévében erősödő bérlői aktivitást tapasztaltunk.
szerződéshosszabbítások volumene alacsonyabb lesz. Az új kínálat (m2) és üresedés (%) alakulása / New supply (m2) and vacancy (%)
Január és március között összesen 71.410 m2 irodaterületet adtak bérbe, mely 34%-kal volt magasabb 2012 ugyanezen időszakához képest. Habár ez a volumen 29%-kal kevesebb az előző
400,000
25%
negyedévben rögzített szintnél, a szerződés hosszabbítások
300,000
20%
csupán 24,6%-át tették ki, ami az elmúlt 3 év során tapasztalt
200,000
legalacsonyabb szint. Ennek következtében az új tranzakciók,
100,000
5%
0
0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 F F Új kínálat/New supply (m2) Üresedés/Vacancy rate (%)
bővülések és székhely vásárlások volumene elérte a 53.830 m2-t , ami így 12%-kal magasabb volt, mint a nettó bérbeadás 2012 negyedik negyedévében rögzített értéke. Ebben a negyedévben az öt legnagyobb szerződéskötést egy székhely vásárlás és négy új bérleti tranzakció jelentette, melyek volumene a teljes kereslet 27%át tette ki. A legjelentősebb új tranzakciót a Systemax kötötte a
15% 10%
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
6 On Point • Budapest City Report – Q1 2013•
Retail Market Shopping centre stock in Budapest (m2)
part of the modern retail stock. After the changes, the retail stock is as follows: The total shopping centre stock of the capital stands at
800,000 750,000 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000
771,500 m2 in 26 assets (phased shopping centres account for one property). The shopping centre density is equal to 443 m2 / per 1,000 inhabitants in Budapest. On top of this, strip malls and outlet centres comprises an additional 211,800 m2. The current regional shopping centre stock equals 538,500 m2 in 33 centres, while the total volume 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F F Budapest SC stock (m2)
New supply (m2)
Source: Jones Lang LaSalle
of strip malls and outlets totals 444,700 m2. Demand Generally speaking, we can say that even the largest retailers are holding back on their expansions, however, in some exceptional
Supply Development activity on the Hungarian retail market has been
cases they are ready to open new stores. The most successful
significantly cut back in recent years. As consumer spending and
there are several examples of new openings such as Van Graaf in
retail sales have not managed to improve since 2007, many
Árkád 2 or, Zara in Westend Shopping Centre, which is about to
projects were put on hold, not only on the countryside but also in the
open a new unit of more than 2,000 m2 during Q2 2013. There are
capital. There were only a few developers that were able to hand
many retailers which simply rule out countryside locations and those
over some carefully planned projects, but leasing was challenging,
who consider the idea have very strict conditions including full-fit
even for them, as most of the international anchor tenants held back
out, turnover rent and early break-options. Providing such conditions
expansions.
is challenging to most landlords, however as anchor tenants are
shopping centres remain in the focus of international brands and
necessary to attract visitors, they tend to compromise. During the first quarter of 2013, the Budapest shopping centre stock expanded by 20,000 m2 after ECE opened the expansion of its wellknown and successful Árkád Shopping Centre in district 10. With the new wing, Árkád became one of the largest shopping centres in Hungary with 65,000 m2 of leasable space. New retailers in Árkád 2 include: Van Graaf and IStyle, while other shops such as Intersport, Deichmann, Telenor, NewYorker, Marionnaud, Librit and Hervis relocated from the first phase, occupying larger floorplates. The opening of these shops is yet to happen, similarly to Starbucks, Gap and Budapest Bank. The opening was highly anticipated, especially because Árkád 2 might be the only new retail completion in 2013, not just in Budapest but, in Hungary overall. The old part of the shopping centre is also undergoing refurbishment . New design elements will be implemented, several shops will be enlarged and new openings are expected during the second half of 2013. As at Q1 2013, Jones Lang LaSalle revised the retail stock of Budapest and Hungary and decided to exclude buildings which do not meet the necessary technical requirements to be considered
Rents Typical shopping centre rents range between 20 and 50 €/m2/month while, prime downtown high street rents at Váci utca are around 60 to 90 €/m2/month. Prime rents in Andrássy Street still vary between 40 and 50 €/m2/month, although, availability is high. Retail park rents range from 6 to 8 €/m2/month while factory outlets have rents of 22 to 25 €/m2/month in Budaörs and 16 €/m2/month in the countryside. Pipeline Apart of the second phase of Árkád, there was only one retail schemethat was expected to open during spring, namely Il Bacio di Stile. The department store type of project, with luxurious brands is located along Andrássy Street and according to the latest communications, its opening is postponed until further notice. As refurbishment works have been ongoing on the project site since last year, potential leasing challenges are setting back the opening.
On Point • Report Title •
7
Üzlethelyiségek Bevásárlóközpont állomány Budapesten (m2)
szerint alakul Magyarországon: Jelenleg Budapesten 26 modern bevásárlóközpont található összesen 771.500 m2-en, míg az ezer
800,000 750,000 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000
lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 443 m2. Ezen felül a strip mall-ok és outlet-ek állománya további 211.800 m2-t tesz ki. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány 538.500 m2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további 444.700 m2-en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F F Budapesti bevásárlóközpont állomány (m2)
Új kínálat (m2)
Forrás: Jones Lang LaSalle
Kereslet Általánosságban továbbra is elmondhatjuk, hogy a nemzetközi márkák nem kívánnak terjeszkedni néhány kivételes esettől eltekintve. A legsikeresebb bevásárlóközpontok továbbra is a figyelem központjában vannak, amire jó példa a Van Graaf Árkád 2-
Kínálat Az utóbbi években drasztikus visszaesést tapasztaltunk az ingatlan fejlesztések volumenében a magyarországi kiskereskedelmi piacon. A lakossági fogyasztás és a kiskereskedelmi forgalom 2007 óta nem tudott jelentősen javulni, ami negatívan befolyásolta mind az országos mind pedig a fővárosi fejlesztéseket is. Csupán néhány fejlesztő tudott alapos megfontolás után új projektet indítani, de még ezek esetében sem volt zökkenőmentes a bérbeadás mivel a mágnes bérlők többsége nem volt hajlandó terjeszkedni. 2013 első negyedévében 20.000 m2-rel bővült a budapesti bevásárlóközpontok állománya. Az ECE tovább bővítette a X. kerületben található jól ismert Árkád bevásárlóközpontot, ami így Magyarország egyik legnagyobb bevásárlóközpontja lett összesen 65.000 m2-rel. Több új üzlet is nyitott az új szárnyban mint például a Van Graaf vagy a IStyle, míg számos üzlet (Interspart, Deichmann, Telenor, NewYorker, Marionnaud, Librit, Hervis) nagyobb területre költözött át az első fázisból. Utóbbi üzletek megnyitása egyelőre még várat magára a kialakítási munkák következtében, de hasonló a helyzet a Stabucks a Gap illetve a Budapest Bank esetében is. Az első fázis továbbra is felújítás alatt van, melynek során új design elemekkel fognak kihelyezni, számos üzlet alapterületét megnövelik illetve új üzlet nyitások is várhatóak 2013 második felében. A Jones Lang LaSalle 2013 első negyedévében felülvizsgálta a magyarországi kiskereskedelmi ingatlanállományt, melynek során úgy találta, hogy bizonyos ingatlanok már nem felelnek meg a modern technikai elvárásoknak, így azokat kizárta az állományból. A változások után a kiskereskedelmi ingatlanállomány a következők
ben történő nyitása illetve az, hogy a Zara is új üzletet nyit több, mint 2.000 m2-en a Westend-ben. Ugyanakkor továbbra is számos kereskedő teljesen kizárja a vidéki lokációkon történő terjeszkedést vagy csak igen szigorú feltételek mellett hajlandó elgondolkodni a nyitáson (teljes kialakítás fedezése, forgalomarányos bérleti díj, korai szerződésfelmondás lehetősége). Ezen feltételek biztosítása a legtöbb tulajdonos számára igen megterhelő, de mivel a megfelelő látogatószám eléréséhez szükségesek a mágnes bérlők, így hajlandók kompromisszumokat kötni. Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja 20-60 euró/m2/hó körül mozog, míg a belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai a Váci utcában 60-90 euró/m2/hó között vannak. Az Andrássy úton a bérleti díjak 40-50 euró/m2/hó között mozognak, de sok a bérbe adó üres üzlethelyiség. A bérleti díjak a retail parkok esetében 4-6 euró/m2/hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon 22-25 euró/m2/hó és vidéken 16 euró/m2/hó között állnak. Fejlesztések Az Árkád bővítésén kívül csupán egyetlen luxus áruház megnyitása volt beharangozva a tavasz folyamán Budapesten. Az Il Bacio di Stile az Andrássy úton található, de a jelenlegi információk alapján megnyitása határozatlan időre eltolódott. Mivel az épület felújítási munkái tavaly év vége óta folytak, így valószínűleg a problémás bérbeadási piac akadályozza a megnyitást.
8 On Point • Budapest City Report – Q1 2013•
Industrial Market During its annual data revision process, the Budapest Research
Spar‟s former logistics centre, which totals 41,400 m2. Other than
Forum reviewed the overall industrial stock. Based on new
this, there are six parks with a total available industrial space above
information from landlords, the Forum made minor changes in the
20,000 m2 and seven other with above 10,000 m2.
GLA of some buildings and decided to expand the stock with one warehouse of 13,250 m2. Due to these changes, the overall volume of the industrial stock increased by 2,440
m2
on Q4 2012.
Demand The disappointingly weak occupier activity, which was witnessed at the end of 2012, did not manage to pick up by the beginning of
Similar to the beginning of last year, the first quarter of 2013 was
2013. In Q1 2013, total take-up reached a mere 31,430 m2.
characterised by the fluctuation of occupiers, in parallel with weak
Although it was 41.7% higher than the Q4 2012 volume, it was
demand, therefore the vacancy rate increased sharply.
34.2% lower than the volume recorded in the same period of 2012. The amount of new leases, pre-leases and expansions reached 24,770 m2, while we recorded an additional five renewals totalling
Industrial stock (m2) and vacancy (%) 2,000,000
25.0 20.0
1,500,000
15.0
1,000,000
10.0
500,000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Stock (m2)
6,660 m2. The largest transaction of the quarter was concluded by DHL for 10,800 m2 as a pre-lease in Budapest Airport Business Park, a new industrial development in the vicinity of the Budapest Airport in Vecsés. The new headquarters of DHL will comprise approximately 7,800 m2 of warehouse space and an additional
5.0
3,000 m2 of office space. The physical move will take place in the
0.0
summer. Other important transactions include the 3,000 m2
Q1 2013
Vacancy rate (%)
Source: Jones Lang LaSalle
Supply In Q1 2013, the modern industrial stock stood at 1,825,370 m2 and no new warehouses were completed. Out of this space, logistics parks represent cca. 90% (1,640,130 m2) and city logistics schemes
expansion of Agility in Aiport City and the renewal of Cerva in Nagytétényi Industrial Park for 2,360 m2. In total, 20 transactions were signed with an average size of 1,571 m2. Rents Due to the increasing availability and disappointing occupier activity, rents remain under pressure. Asking rents in logistics parks are now around 2.8 to 3.9 €/m2/month, while in the more centrally located, city centre logistics, rents are around 4.5 to 5.0 €/m2/month.
much sharper rate than at the end of last year. It stood at 21.7% in
Forecast In case occupier activity does not pick up markedly, the availability
Q1 2013, which is the highest ratio since Q3 2011. Besides the fact
will increase further and at a rapid pace, especially during the
that the ratio increased as BRF amended the industrial stock with a
second and third quarters, when one larger occupier is expected to
completely empty building, several larger tenants also left WestLog
cease operation and another is about to relocate and leave its
DC, ProLogis Park Budapest Gyál and ProLogis Harbor Park. Since
former headquarters empty. According to our calculations, the
demand was weak, the volume of net absorption reached a negative
vacancy is likely to reach a record high in the middle of the year.
10% (185,250 m2). The vacancy rate continued to increase but, at a
figure of -29,200 m2, which is the lowest volume since Q1 2011. The single largest vacant space in the Budapest industrial market is
On Point • Report Title •
9
Ipari ingatlanok Az év elején a Budapest Research Forum ismét felülvizsgálta az ipari ingatlan
41.300 m2. Ezen kívül már hat olyan logisztikai park van,
állományt. A fórum az ingatlantulajdonosoktól kapott frissített adatok alapján bizonyos
amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m2
épületek bruttó méretét módosította, illetve bővítette az állományt egy raktárral
fölött van , és további 10 olyan, ahol 10.000 m2 felett.
13.250 m2 –en. A változtatások következtében az ipari ingatlanállomány összesen 2.440 m2-el nőtt.
Kereslet
Hasonlóan az előző év azonos időszakához, 2013 első negyedévét
A 2012 utolsó negyedéve során tapasztalt alacsony bérlői aktivitás
a bérlők fluktuációja és a mérsékelt kereslet jellemezte, így az
2013 első negyedévére sem tudott mérvadóan felerősödni. 2013
üresedési ráta erősen megnőtt.
első negyedévében a bérbeadások volumene 31.430 m2 volt, mely 34,2%-kal kevesebb, mint a 2012 azonos időszakában rögzített
Ipari ingatlan állomány
(m2)
és üresedés (%)
volumen. Az új tranzakciók, előbérletek és bővülések volumene
2,000,000
25.0
24.770 m2 volt, míg tovább 5 hosszabbítást is regisztráltunk
1,500,000
20.0
összesen 6.660 m2-en. A negyedév legnagyobb tranzakciója a DHL
15.0
előbérlete volt a Budapest Airport Business Park-ban 10.800 m2-en,
10.0
500,000
mely egy új ipari ingatlanfejlesztés a repülőtér területén Vecsésen. A
5.0
DHL új székhelye összesen 7.800 m2 raktárral és 3.000 m2 irodával
0
0.0
az év közepére fog elkészülni. További jelentős tranzakció volt az
1,000,000
Agility 3.000 m2-es bővülése az Airport City-ben illetve a Cerva hosszabbítása a Nagytétényi Ipari Park-ban 2.360 m2-en. Összesen Állomány (m2)
Üresedés (%)
20 tranzakciót kötöttek, melyek átlagos mérete 1.571 m2 volt.
Forrás: Jones Lang LaSalle
Bérleti díjak Az üresedés emelkedése és a gyenge bérlői aktivitás következtében Kínálat
a bérleti díjak továbbra is nyomás alatt vannak. Az átlag bérleti díjak
2013 első negyedévében a modern raktárpiaci állomány 1.825.370
3,0-4,0 euró/m2/hó között mozognak, míg a központibb
m2 volt, új raktárat nem adtak át. Ebből a logisztikai parkok mintegy
elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai 4,5-5,0
90%-ot (1.640.130 m2) a városi logisztikai területek pedig 10%-ot
euró/m2/hó között ingadoznak.
(185.250 m2) képviselnek. Az üresedési ráta emelkedése tovább folytatódott, de sokkal erősebb ütemben, mint az előző
Előrejelzés
negyedévben. 2013 első negyedévében 21,7%-on állt, ami 2011
Amennyiben a bérlői aktivitás nem kezd érzékelhetően erősödni, az
harmadik negyedéve óta a legmagasabb szint. Az erős
üresedés tovább fog emelkedni. Különösen a második és harmadik
emelkedésben közrejátszott az a tény, hogy a BRF egy teljesen
negyedévek során lesz ez feltűnő, amikor várhatóan egy nagyobb
üres épülettel bővítette az ipari állományt, ugyanakkor az is, hogy
bérlő leállítja működését míg egy másik új helyre költözik.
számos nagyobb bérlő kiköltözött a WestLog DC, a ProLogis Park
Előrejelzésünk szerint a kihasználatlanság akár rekord magasságon
Budapest Gyál és ProLogis Harbor Park épületeiből. Mivel a
is tetőzhet év közepére.
kereslet alacsony volt, a nettó abszorpció -29.200 m2 lett, ami a legalacsonyabb abszorpciós volumen 2011 első negyedéve óta. A budapesti ipari ingatlanok piacán a legnagyobb üresen álló terület még mindig a Spar korábbi logisztikai központja, mely összesen
10 On Point • Budapest City Report – Q1 2013•
Office submarkets
Iroda részpiacok
On Point • Report Title •
Shopping centres in Budapest
Budapesti bevásárlóközpontok
Pólus Center Acquincum Centre
Duna Plaza
Mundo Mammut I-II
Westend City Center Sugár Váci I. III1II1111
Hegyvidék MOM Park
ALLEE
Aréna Plaza ECE Árkád I-II
Lurdy Ház Europark
KÖKI Terminal
Etele tér Új Buda Center
Campona
Csepel Plaza
Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok
11
12 On Point • Budapest City Report – Q1 2013•
Logistics developments in Greater Budapest
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.
M1 Business Park Agrogate WestLog DC Rozália Park Tulipan Park West Gate Business Park Euro Business Park ProLogis Park Budapest-Batta C-Moll Logistics ProLogis Harbor Park ProLogis Park Budapest- Sziget M0 Central Business Park BILK Logistics Centre ProLogis Park Budapest- Gyál Goodman Gyál Logistics Akácliget Logistics Park
Logisztikai központok Budapesten és környékén
17. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31.
M5 Gyál Business Park Viktória Industrial Park Goodman Üllő Airport Aerozone Business Park Airport City East Gate Business Park Európa Center Acquincum Logistics Park Innove Business Park Citypoint 9 Dél-Pesti Business Park Bravos Business Park Nagytétényi Industrial Park South Base Business Park
On Point • Report Title •
13
Market Practice/Piaci Gyakorlat Leasing market practice
Bérbeadási piaci gyakorlat
Lease length • The average lease length is 5 years in class „A‟ office buildings
Bérleti időtartam
with a break option after 3 years • In class „B‟ buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too
• Az átlagos bérleti időtartam 5 év ‟A‟ kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással • "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak
Payment terms • Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance • Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP • Initial standard fit-out is done and paid by the landlords • VAT 27 % • Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer
Fizetési feltételek • A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy Forintban fizetendő • Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján • Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett • ÁFA 27 % • Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően
Rental deposit • 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT) Other charges • Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption
Biztosíték • 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA) Egyéb költségek • A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását
• Other costs are included in service charges
• Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban
Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by
Biztosítás • Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az
service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives • Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions.
üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Bérleti ösztönzők • A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg
Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary
Rita Tuza Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary
+36 1 489 02 02
[email protected] www.joneslanglasalle.hu
+36 1 489 02 02
[email protected] www.joneslanglasalle.hu
Budapest City Report – Q1 2013 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.hu
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.
