Prague City Report č Q1

Prague City Report č

Q1

Prague City Report – Q1 2014

Economy/Investment Economy (based on Oxford Economics) The Czech Republic is finally emerging from recession.

Building in Prague 4 by REICO České Spořitelny, from Austrian Developer S+B for ca. €34.5m.

According to revised national accounts, GDP grew q-o-q by 1.9%

Other notable transactions included CBD high street property

in Q4 2013, up from the 1.6% reported initially. The PMI rose to

disposals; City Palais (ca. €46.5m) and ARA Building (ca. €18m)

56.5 in February, indicating solid ongoing expansion in key

both acquired by private Austrian investors. Core CBD properties

manufacturing sectors. Moreover, new orders rose at their fastest

remain the focus of established core buyers and private investors

rate since February 2011, suggesting a robust industrial outlook.

active on the Czech market and we expect further transactions to

Despite worse than expected overall Czech economic

be announced in this segment over the coming quarters.

performance in 2013, a GDP growth of 2.6% is expected in 2014.

The industrial sector recorded a number of smaller transactions

It will be mainly a result of less restrictive fiscal policy, rising

such as a Sale and Leaseback of Bang & Olufsen’s production

demand for exports and currency intervention by the CNB, that

facility in Kopřivnice to Palmer Capital for ca. €11.5m and the

could underpin the recovery this year.

acquisition of D1 Zone Nupaky by CTP from Mosaic for

The positive outlook is threatened by a new downside risk to the

approximately €9.5m.

Czech and EU economic performance which has emerged in the

Based on the unprecedented amount of capital available for the

last few months. The deteriorating relationship between the EU

Czech Market and the large number of transactions under offer

and Russia could result in Russia cutting its imports from EU

and in various stages of marketing, we believe that 2014 has the

countries or, cutting its supply of oil and gas, resulting in price

chance to record a similar volume of transaction activity to 2011

jumps of these raw materials. Under this scenario, the Czech

(€2.06bln) or, even 2007 (€2.89bln). The pricing at the

Republic could experience further recession both this year and in

institutional end of the market continues to show yield

2015, accompanied by relatively high inflation.

compression with the delta on secondary and value add assets also beginning to show signs of reduction.

Investment Market

Our views on prime office yields are at 6.00%, prime logistics are

The first quarter of 2014 continued to show increasing levels of

at 7.50%. Prime retail yields are expected to re-benchmark in

investor activity that follows on from the second half of 2013.

2014 at sub 6.00%.

Although the total level of year-on-year investment volume transacted in 2014 presents only a marginal increase, the activity

Prime Yields Q1 2014

of investors and the weight of capital attempting to force itself in

Výnosy z nejlepších nemovitostí v 1.čtvrtletí 2014

to the Czech real estate market is promising substantially increased volumes over the coming quarters. As some predict, possibly a record year in terms of transactional volumes.

Sector

Yield (%)

Changes on previous quarter

Sektor

Výnos (%)

Změna k předchozímu čtvrtletí

Offices

The total investment volume recorded in Q1 2014 amounted to

Kanceláře

6.00 – 6.25

approximately €230 million (up 0.5% y-o-y), compared to the €229m achieved in Q1 2013. The majority of deals unsurprisingly took place within the city of Prague. The largest transaction of Q1 2014 was the sale of Praha City Centre, a multi-leased office building located in the

Shopping Centres Nákupní centra High Street Nákupní třídy

Prague 1 district, from GLL to Tristan Capital in the region of

Warehouses

€50m. This was complemented by two significant office

Sklady

acquisitions by Czech Open Ended Investment Funds - namely

6.25

5.00 – 5.25

7.50 – 8.00

   

Source/Zdroj: JLL, April / duben 2014

the acquisition of Florenc Office Centre (aka KPMG building) by ZFP Invest from DEKA for ca. €34m and the acquisition of Qubix

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved

2


Ekonomika/Investice Ekonomika (na základě Oxford Economics) Česká republika se konečně začíná vymaňovat z recese. Na

Spořitelny od rakouského developera S+B za cca 34,5 milionů eur.

základě revidovaných účtů vzrostlo HDP ve 4. čtvrtletí 2013 mezi

Další významné transakce zahrnují prodej City Palais (cca 46,5

čtvrtletně o 1,9 % oproti původně očekávaným 1,6 %. Index PMI

milionů eur) a Paláce ARA (cca 18 milionů eur) situovaných na

narostl v únoru na 56,6, což naznačuje pokračující solidní

obchodních třídách v centru města. Obě dvě budovy byly

expanzi ve výrobním průmyslu. Počet nových zakázek v

koupeny soukromými rakouskými investory. Budovy v centru

průmyslu navíc rostl nejrychleji od února 2011, což naznačuje

města zůstávají v hledáčku klíčových investorů působících na

dobré vyhlídky do budoucnosti.

českém trhu, a proto očekáváme, že i v následujících čtvrtletích

I přes horší výkonnost české ekonomiky v roce 2013, než byla

budou v této lokalitě uzavřeny další transakce.

původně predikována, očekáváme v roce 2014 nárůst HDP o 2,6

V sektoru skladových nemovitostí bylo zaznamenáno několik

%. Bude to zejména méně restriktivní fiskální politika, rostoucí

menších transakcí jako např. prodej a následní pronájem

poptávka po vývozu a měnová intervence ČNB, která by mohla

produkční haly v Kopřivnici, kterou koupila společnost Palmer

být základem oživení ekonomiky v letošním roce.

Capital od Bang & Olufsen za cca 11,5 milionu eur a prodej D1

Pozitivní výhled pro českou i evropskou ekonomiku je však ohrožen novým rizikem, které se objevilo v posledních měsících. Zhoršující se vztahy mezi EU a Ruskem by mohly vést Rusko k pozastavení dovozu ze zemí EU či k přerušení dodávek plynu a ropy, což by se projevilo výraznějším zvýšením cen těchto surovin. Podle nastíněného scénáře by se Česká republika v letošním i následujícím roce mohla ocitnout v recesi doprovázené relativně vysokou inflací.

Zóny Nupaky, kterou koupilo CTP od společnosti Mosaic za přibližně 9,5 milionů eur. Czech Investment Volumes (in mil EUR) Objem investic v ČR (v mil EUR) 1,200 1,000 800

Trh realitních investic První čtvrtletí 2014 vykázalo rostoucí investiční aktivitu a

600 400 200

celkový objem investic meziročně vzrostl pouze nepatrně, slibuje

0

investorská aktivita a množství kapitálu na českém realitním trhu nárůst objemu investic v průběhu následujících čtvrtletí a jak někteří předpovídají, možná i rok s rekordním objemem investic.

Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

navázalo tak na úspěšné druhé pololetí loňského roku. Přestože

Source / Zdroj: JLL, Q1 2014

V 1. čtvrtletí 2014 dosáhl celkový objem investic přibližně 230

Vzhledem k nebývalému množství kapitálu na českém trhu a

milionů eur, což představuje nárůst o 0,5 % oproti 1. čtvrtletí

velkému množství transakcí pod nabídkou nebo v různém stádiu

2013, kdy bylo dosaženo 229 milionů eur.

rozjednání věříme, že by se v roce 2014 mohla zaznamenat

Většina transakcí byla uzavřena v Praze. Největší transakcí 1. čtvrtletí byl prodej kancelářské budovy Prague City Centre v Praze 1, kterou koupila společnost Tristan Capital od GLL přibližně za 50 milionů eur. Tato transakce byla dále doplněna dvěma významnými akvizicemi českých otevřených investičních

obdobná investiční aktivita jako v roce 2011 (2,06 miliardy euro) nebo dokonce v roce 2007 (2,89 miliardy eur). Objem volného kapitálu bude i nadále působit na snižování yieldů. Sekundární nemovitosti a nemovitosti s možností přidané hodnoty již rovněž začínají naznačovat možný pokles výnosů.

fondů, a to prodej Florenc Office Centre (budova KPMG), kterou

Podle našeho odhadu dosahují výnosy z nejlepších

koupila ZFP Invest od společnosti DEKA za cca 34 milionů eur a

kancelářských nemovitostí 6,00 %, z nejlepších industriálních

prodej budovy Qubix v Praze 4, kterou koupila REICO České

nemovitostí 7,50 %. Výnosy z nejlepších maloobchodních nemovitostí se v roce 2014 dostanou díky chystaným transakcím pod 6,00 %.


3


Office Market Supply

strongest in Prague 4 (36.3% of net take-up in Prague) and Prague 8 (26.0%).

In Q1 2014, one office building was completed. The reconstruction of the Drtinova Office Project situated in Prague 5 added ca. 3,850 m2 of leasable area to the Prague office market.

Gross Take-Up (m2) 350

In 2014, a total of approximately 157,300 m2 of modern office

300

space is expected to be delivered to Prague market which

250

represents an approximate 100% y-o-y increase and a ca. 8% increase on the 10 year average. The majority of new office space will be almost evenly distributed between Prague 8 (25% of the 2014 estimated supply), Prague 1 (24%) and Prague 5

200 150 100 50 0 2006

(22%). Thanks to the large prelease of Avast in Q1, the construction of Enterprise Office Centre in Prague 4 was

Hrubý objem pronájmů v m2

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Q1 2014

Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, April / duben 2014

commenced. Due to the first phase of office reclassification (by the Prague Research Forum), which excluded a few small, inadequate

Vacancy As predicted, the vacancy rate has started to increase. The Q1

projects with less than 1,000 m2, the modern office stock in Prague slightly decreased and at the end of Q1 2014 and stood at 2,902,738 m2. The new division of A and B class stock will shortly will be introduced to correspond with current requirements for modern office buildings.

vacancy rate in Prague increased by 52 bps to its current 13.67%. The lowest vacancy rate was recorded in the biggest office district of Prague 4 (6.1%), followed by Prague 10 (6.7%) and Prague 5 (9.5%). Conversely, the largest share of available space remained in Prague 7 (31.5%) and Prague 9 (24.7%).

Total Stock (m2) Celkový objem kancelářských ploch v m2

Rents

3,000

After the slight drop in prime headline rents in Q3 2013, another

2,500

mild drop was observed in Q1. The highest achievable rents in

2,000

prime office buildings in the city centre are currently oscillating in the range of €19 - 20 m2/month. Inner city rents remained stable:

1,500

Pankrác (Prague 4) at €15 - 16 m2/month and Smíchov (Prague

1,000

5) and Karlín – Florenc (Prague 8) at €16 - 18 m2/month. Rents in

500

the Outer City are at €13 - 14.5 m2/month.

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Q1 2014

Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, April / duben 2014

Net Absorption and Forecast In Q1, net absorption recorded a negative figure of -6,862 m2. Despite the first quarter result, we expect that the overall

Demand In Q1 2014, gross take-up reached 67,372 m2 which represents a

absorption for 2014 should be positive and reach ca. 50,000 – 60,000 m2.

decline of 19.2% on the previous quarter. In Q1, pre-lease deals

Due to new, predominantly speculative office schemes coming to

were strong with pre-completion and pre-construction deals

the market, we expect a significant increase of vacancy in 2014

representing almost 30% of the gross take-up. The level of

and the first half of 2015, with a possible decline in H2 2015. As

renegotiations therefore reached only 28.1%. Net take-up

net-take up is driven mainly by relocations of tenants into modern

amounted to 48,434 m2 representing a q-o-q increase of ca. 68%.

premises within the current stock, vacancy will increase mainly in

Similarly to the gross take-up figures, new leases in Q1 were

lower quality buildings.


4


Kancelářský trh Objem ploch a nová nabídka

Neobsazenost

V 1. čtvrtletí 2014 byla dokončena jedna kancelářská budova.

Podle očekávání začala míra neobsazenosti růst. V 1. kvartále

Rekonstrukce projektu Drtinova v Praze 5 přidala na pražský

narostla o 52 bazických bodů na 13,67 %. Nejnižší míra

kancelářský trh cca 3 850

m2

pronajímatelné plochy.

neobsazenosti byla zaznamenána v největším kancelářském distriktu v Praze 4 (6,1 %), dále potom v Praze 10 (6,7 %) a

V roce 2014 by mělo být v Praze dokončeno cca 157 300 m2 kancelářských ploch, což představuje přibližně 100% meziroční nárůst a cca 8% nárůst oproti 10-ti letému průměru. Většina

Praze 5 (9,5 %). Naopak největší podíl volných kancelářských ploch zůstává i nadále v Praze 7 (34,5 %) a v Praze 9 (24,7 %).

kancelářských ploch bude téměř rovnoměrně rozdělena mezi Prahu 8 (25 % z celkového objemu očekávané nabídky v roce

Cena pronájmů

2014), Prahu 1 (24 %) a Prahu 5 (22 %). Díky značnému

Po mírném poklesu nejvyššího dosahovaného nájemného ve 3.

předpronájmu společnosti Avast byla v 1. čtvrtletí zahájena

čtvrtletí 2013, jsme v 1. čtvrtletí 2014 zaznamenali opět mírný

výstavba projektu Enterprise Office Centre v Praze 4.

pokles. Nejvyšší dosahované nájemné na budovách nejvyšší

Vzhledem k první fázi reklasifikace kancelářských budov

kvality v centru města se tak v současné době pohybuje

připravované Prague Research Forem, během níž byly

v rozmezí 19 – 20 €/m2/měsíc. Ve vnitřním městě zůstaly nájmy

vyloučeny neodpovídající budovy či projekty menší než 1 000 m2,

stabilní: na Pankráci (Praha 4) na úrovni 15 – 16 €, na Smíchově

došlo k mírnému poklesu celkového objemu kancelářských ploch

(Praha 5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni 16 – 18 €. Ve

v Praze na 2 902 738 m2. V blízké době bude představeno

vnějším městě jsou na úrovni 13 – 14,5 €/m2/měsíc.

rovněž nové rozdělení budov třídy A a B tak, aby odpovídalo požadavkům kladeným na moderní kancelářské projekty.

Čistá absorpce ploch a předpověď V 1. čtvrtletí zaznamenala čistá absorpce ploch negativní

Vacancy and Prime Rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory

výsledek. Dosáhla -6 862 m2. I přes záporný výsledek

24

15%

očekáváme, že by celková absorpce ploch v roce 2014 měla být kladná a dosáhnout cca 50 000 – 60 000 m2.

23 22

10%

Vacancy Forecast

20

5%

19 18

0% 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Q1 2014 Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory €/m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti


Poptávka Celkový objem pronájmů dosáhl v 1. čtvrtletí 67 372 m2, což představuje mezičtvrtletní pokles o 19,2 %. V 1.čtvrtletí byly

Předpověď vývoje neobsazenosti

22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 Q4-12 Q1-13 Q2-13 Q3-13 Q4-13 Q1-14 Q2-14 (f) Q3-14 (f) Q4-14 (f) Q1-15 (f) Q2-15 (f) Q3-15 (f) Q4-15 (f)

21

Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/Optimistická předpověď Pesimistic forecast/Pesimistická předpověď Source/Zdroj: JLL, April / duben 2014

hojně zastoupeny předpronájmy, které tvořily téměř 30 % hrubé

Vzhledem k nové, zejména spekulativní výstavbě očekáváme

realizované poptávky. Výše renegociací klesla na pouhých

v roce 2014 a v první polovině roku 2015 větší nárůst

28,1 %. Čistý objem pronájmů dosáhl 48 434 m2, což představuje

neobsazenosti. K poklesu neobsazenosti by mohlo dojít ve

68% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí. Stejně jako v případě

2. polovině 2015. S tím, jak je poptávka tažena převážně

výše hrubé realizované poptávky, bylo v i nejvíce nových smluv

relokacemi stávajících nájemců do moderních projektů, poroste

uzavřeno v Praze 4 (36,3 % z čistého objemu pronájmů) a

míra neobsazenosti zejména v méně kvalitních projektech.

v Praze 8 (26,0 %).


5


Retail Market Supply

one thousand inhabitants. Due to the recent completion of

In the first quarter of 2014, Dandreet’s Galerie Teplice with approximately 21,890 m2 was opened. In addition, Olympia Brno finalised its expansion which added ca. 2,500 m2 of retail space

Galerie Teplice, Liberec is closely followed by the city of Teplice with shopping centre density also exceeding 1,400 m2 per thousand inhabitants.

and several new shop units. Peek & Cloppenburg, Cropp Town

New additions have appeared or, are about to be delivered to

and an extended Reserved can be found in Olympia Brno thanks

Prague’s city centre. Along the high street, the remodelling of

to the extension.

City Palais with anchor tenant Julius Meinl has been completed

Currently, there are more than 155,000 m2 of retail schemes under construction, predominantly in shopping centres and retail parks. The largest portion of space is being prepared for Prague (35% of the total space under construction), the South Moravia region (26%) and the Central Bohemia region (17%). Existing Shopping Centre Stock per Capita – City Level Hustota nákupních center v m2 na tisíc obyvatel v městech ČR Jihlava Děčín Teplice Karlovy Vary Opava Karviná Most Kladno Zlín Havířov Pardubice Hradec Králové České Budějovice Ústí nad Labem Olomouc Liberec Plzeň Ostrava Brno Praha

and in H1 2014, the refurbishment of the former ČSOB building at Na Příkopě 14 is about to be completed. On top of this, CPI’s mix-used project Quadrio situated at Vladislavova/Spálená is expected to add an additional ca. 8,500 m2 of retail space to Prague’s city centre by the end of 2014. As the city centre is perceived by retailers as an attractive location, several new projects are planned including “The Cross” between Na Příkopě and Václavské Náměstí. Demand The Czech Republic remains the 2nd most sought after market in CEE after Poland. It registers a healthy retail demand which is focused on Prague, its high street and the best performing shopping centres with a proven track record. For the vast majority of new markets entries, franchising remains the preferred business model. The number of retailers having opened direct operation remained limited to brands such as Tosca Blu and Gerry Weber to mention a few, whilst franchising remains attractive for smaller concepts as it requires a lower initial input of capital.

-

200

400

Existing

600

800 1,000 1,200 1,400 1,600

Under construction


In the following 9 months, we expect ca. 56,800 m2 of new shopping centres, 43,000 m2 in retail parks and 9,500 m2 in reconstructed department stores to be delivered to the Czech retail market. The major schemes to be opened in the remainder

While the steady inflow of new brands have enabled leading shopping centres in Prague to refresh their tenant mix, the High Street and Pařížská Street remain high on retailers’ shopping lists, whether established or, entering the market. The latest additions to the city centre are Tommy Hilfiger and Deichmann on Na Příkopě, C&A flagship store on Václavské Náměstí, Harmont & Blaine and Julius Meinl flagship store on 28 Října and Tods on Pařížská Street.

of 2014 are: CTP Retail Park Brno (35,000 m2), Centrum Pivovar in Děčín (17,500 m2) and OC Lužiny in Prague (16,000 m2). In

Rents

2014, a total of ca. 134,000 m2 of retail space should be

Prime shopping centre rents in Prague remain at a level of €95

delivered to Czech retail market which is a similar figure to last

m2 / month (for a 100 m2 unit). Prime High street rents in Prague

year’s volume representing a y-o-y decline of 7%.

are stable at a level of €180 m2 / month. However, demand

The highest density of modern retail space per capita remains in

levels, combined with an undersupply of suitable space, are in

Liberec where the shopping centre density reaches 1,484 m2 per

favour of a rental increase.


6


Trh maloobchodních ploch Nabídka

center dosahuje 1 484 m2 na tisíc obyvatel. Díky dokončené Galerii Teplice je Liberec následován Teplicemi, kde hustota

V 1. čtvrtletí 2014 byla otevřena Galerie Teplice společnosti

nákupních center rovněž přesahuje 1 400 m2 na tisíc obyvatel.

Dandreet o pronajímatelné ploše 21 890 m2. Navíc bylo dokončeno rozšíření Olympie Brno o několik nových obchodních

Nové projekty byly dokončeny, anebo budou brzy otevřeny

jednotek na maloobchodní ploše dosahující cca 2 500 m2. Díky

rovněž v centru Prahy. Na obchodní třídě byla dokončena

rozšíření tak můžeme v Olympii Brno nově najít obchody jako

přestavba City Palais s nájemcem Julius Meinl a během 1.

např. Peek & Cloppenburg, Cropp Town či rozšířený Reserved.

poloviny 2014 by měla být dokončena rekonstrukce objektu bývalé ČSOB Na Příkopě 14. Navíc by koncem roku 2014 měl

V současné době je ve výstavbě více jak 155 000 m2 maloobchodních ploch s převahou obchodních center a retail parků. Největší část maloobchodních prostor se připravuje

být dokončen multifunkční projekt Quadrio společnosti CPI situovaný mezi ulicemi Vladislavova a Spálená, který do centra Prahy přidá dalších cca 8 500 m2 maloobchodních ploch. Jelikož

v Praze (35 % z celkové maloobchodní výstavby),

je centrum města považováno za atraktivní maloobchodní

Jihomoravském kraji (26 %) a Středočeském kraji (17 %).

lokalitu, je zde plánováno několik nových projektů jako např. „The

Regional distribution of Retail Space in the Czech Republic Regionální rozdělení retailových ploch v ČR 2013 + under construct…

Cross“ mezi obchodními ulicemi Na Příkopě a Václavským náměstím. Poptávka Česká republika zůstává 2. nejvyhledávanějším trhem ve Střední

2013

Evropě hned po Polsku. Zaznamenává zdravou maloobchodní poptávku, která se soustředí zejména na Prahu, její obchodní třídy a přední nákupní centra s ověřenými výsledky. Pro valnou

2010

většinu nově příchozích obchodníků zůstává preferovaným obchodním modelem franšízing. Počet obchodníků, kteří otevřeli

2005

své obchody napřímo, zůstává omezený na značky jako např. Tosca Blu nebo Gerry Weber. Franšízing je naopak atraktivní zejména pro menší koncepty, jelikož nevyžaduje tak velký

2000

počáteční vklad. 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Cities <50 000 Cities 50 000 - 100 000 Cities >100 000 Prague excluded Source/Zdroj: JLL, April / duben 2014

Do konce roku by mělo být v České republice dokončeno přibližně 56 800 m2 nových nákupních center, 43 000 m2 retail parků a 9 500 m2 ve zrekonstruovaných obchodních domech. Mezi největší projekty, které by měly být otevřeny, patří: CTP Retail Park Brno (35 000 m2), Centrum Pivovar v Děčíně

Zatímco stálý příliv nových značek umožnil předním nákupním centrům v Praze obnovit mix svých nájemců, obchodní třídy a ulice Pařížská jsou i nadále v hledáčku nově příchozích i zavedených značek. Nově byly v centru města otevřeny Tommy Hilfiger a Deichmann v ulici Na Příkopě, vlajková prodejna C&A na Václavském Náměstí, Harmont & Blaine a vlajková prodejna Julius Meinl v ulici 28. Října a Tods v Pařížské. Nájemné

(17 500 m2) a OC Lužiny v Praze (16 000 m2). Celkem by v roce

Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze zůstává na

2014 mělo být dokončeno přibližně 134 000 m2 maloobchodních

úrovni 95 €/m2/měsíc (za 100 m2 jednotku). U prvotřídních

ploch, což představuje meziroční pokles o 7 %.

obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni

Největší hustota moderních maloobchodních prostor v přepočtu na obyvatele zůstává v Liberci, kde celková hustota nákupních


180 €/m2/měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného.

7


Industrial Market Supply

vacancy rate, of above 15%, is currently registered in the South

The total modern A-class industrial stock (owned by developers

Bohemian, Pardubice and Hradec Králové regions.

and investors) in the Czech Republic was 4.53 million m2 at the end of Q1 2014. In the first quarter of 2014, eight new projects totalling approximately 63,000

m2

were completed. This

In Q1 2014, gross take-up amounted to 227,500 m2, which

represents a 77% increase q-o-q and a 33% increase to the same period of last year. The highest levels of completions were delivered to three regions: Greater Prague, Pilsen and Mladá Boleslav in the Central Bohemia region. The largest new project includes the final building of Prologis Park Prague D1 West of 22,000 m2 built for DHL. Approximately 86% of new supply was built on a pre-let basis.

reflected a decrease of 43% on the previous record quarter and 7% y-o-y. The top three regions in both gross and net take-up activity were Greater Prague, followed by the Ostrava and Pilsen regions. The highest activity was registered in Business Park Rudná with 28,500 m2 of gross lettings, followed by Prologis Park Ostrava and Prologis Park Prague D1 East. The largest net transaction was a sale and lease back to Bang & Olufsen in their manufacturing plant in Kopřivnice, in the Ostrava region. The

At the end of Q1 2014, the total amount of space under construction reached over 210,000

Demand

m2 .

It includes 19 different

schemes in 7 regions; the highest share of space under construction is currently in Greater Prague with over 60,000 m2, followed by the Central Bohemia, Brno and Pilsen regions. Out of six newly commenced projects in Q1 2014, the largest are an additional building in D+D Park Kosmonosy and a new project in Panattoni Park Stříbro for Ideal Automotive. By the end of June 2014, we expect a further 120,000 m2 of industrial space to be completed. Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR m2 140,000

10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0

deal comprises approximately 14,800 m2 of production space. During Q1 2014, manufacturers continued to be the leading sector in both net and gross industrial take-up. They leased almost 41% of net and 39% of gross take-up. Logistics operators were close behind with 33% of net and 35% of gross lettings. Retailer and wholesaler companies accounted for approximately 24% of both gross and net take-up. Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce m2 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 Q1 2013

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, May / květen 2014

In Q1 2014, the country vacancy rate increased by 22 bps to 8.2%. Year on year, the increase was 10 bps. In Greater Prague,

Q2 2013

Q3 2013

Q4 2013

Q1 2014

New Lease / Nová smlouva

Prelease / Předpronájem

Expansion / Expanze

Renegotiation / Renegociace

Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, May / květen 2014

Rents

the vacancy rate decreased both quarterly, by 121 bps, and

In Q1 2014, prime headline rents in Prague remained stable at

annually to 7.8% (- 97 bps y-o-y.). In Brno, quarterly vacancy

€3.80 - 4.25 m2 /month. Prime rents in the Brno region are

increased to the same level of 7.8%, however, compared to Q1

currently at €3.90 - 4.25 m2 /month. Built-to-suit developments

last year, it decreased by 160 bps. In the Pilsen region, a minor

command higher rents than those quoted, especially when

increase of 23 bps pushed the vacancy rate to 5.0%. The highest

situated in locations with limited competition.


8


Trh průmyslových a logistických parků Nabídka

tam neobsazenost 5 %. Nejvyšší míra neobsazenosti nad 15 %

V České republice bylo na konci 1. čtvrtletí 4 453 000 m2 skladových a průmyslových prostor třídy A ve vlastnictví

je v současné době registrována v Jihočeském, Pardubickém a Královehradeckém kraji.

developerů a investorů. V 1. čtvrtletí bylo nově dokončeno osm projektů s celkovou velikostí 63 000 m2. To je zhruba o 77 % více než se postavilo v předchozím čtvrtletí a o 33 % více než v Q1 2013. Nejvíce nových skladových hal bylo za uplynulé čtvrtletí dokončeno v Praze, na Plzeňsku a také ve Středočeském kraji v Mladé Boleslavi. Největším dokončeným projektem je poslední budova v areálu Prologis Park Prague D1 West o rozloze 22 000 m2 postavená pro společnost DHL. Přibližně 86 % nových ploch bylo vybudováno na základě předpronájmu. Ve výstavbě se ke konci Q1 2014 nacházelo dalších 19 projektů s celkovou plochou 210 000

m2.

Staví se celkem v 7 krajích a

Poptávka Hrubá realizovaná poptávka dosáhla v 1. čtvrtletí 2014 objemu 227 500 m2, což představuje o 43 % méně ve srovnání s předchozím rekordním kvartálem. Meziročně jde o 7 % pokles. Nejvíce hrubé a čisté realizované poptávky se uskutečnilo v Praze, na Ostravsku a Plzeňsku. Mezi logistickými areály nejvíce hrubé realizované poptávky se uskutečnilo v Business Parku Rudná (28 500 m2), a dále v Prologis Parku v Ostravě a Prologis Parku Prague D1 East. Jedna z největších nových transakcí uplynulého čtvrtletí zahrnuje prodej a zpětný pronájem

největší objem výstavby je momentálně v Praze, kde vzniká

14 800 m2 industriálních ploch pro společnost Bang & Olufsen ve

60 000 m2 nových ploch. Čilý stavební ruch také panuje v kraji

výrobním závodě v Kopřivnici.

Středočeském, Jihomoravském a Plzeňském. Ze šesti nových projektů, jejichž výstavba započala v 1. čtvrtletí 2014, je největším čtvrtá hala v D+D Parku v Kosmonosech a nová budova v Panattoni Parku ve Stříbře stavěná pro společnost Ideal Automotive. Odhadujeme, že do konce června 2014 přibyde na trhu dalších přibližně 120 000 m2 nových průmyslových hal.

nejaktivnějším sektorem jak z hlediska hrubé, tak čisté realizované poptávky. Pronajmuly si 41 % čisté a 39 % hrubé poptávky. Logistické společnosti si nově pronajaly 34 % ploch. Jejich podíl včetně renegociací činil 35 %. Maloobchodní a velkoobchodní společnosti stály za přibližně 24 % jak hrubé, tak čisté poptávky.

Czech Industrial Supply by Region Objem skladových ploch podle krajů 3%

Během 1. čtvrtletí 2014, výrobní společnosti byly nadále

2% 1%

4% 39% 7%

14% 16%

Prime Rent and Mid-Point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů Greater Prague Brno region Pilsen region Ostrava region Central Bohemia region Ústí nad Labem region Liberec region Pardubice region Olomouc region Jihlava region Hradec Králové Zlín region South Bohemia region

Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, May / květen 2014

60 €

9.0%

55 €

8.5% 8.0%

50 €

7.5%

45 €

7.0%

40 €

6.5% 6.0%

35 € 2009

2010

2011

2012

2013

Q1 2014

Prime Annual Rent / Roční nejvyšší nominální nájemné Mid-Point Yield / Střední hodnota výnosu Source/Zdroj: JLL, May / květen 2014

V 1. čtvrtletí 2014 vzrostla míra neobsazenosti v ČR o 22 bazických bodů čtvrtletně a o 10 b.b. meziročně na 8,2 %. V Praze a okolí míra neobsazenosti poklesla jak čtvrtletně (o 121 b.b.), tak meziročně (o 97 b.b.) na úroveň 7,8 %. V Brně se neobsazenost mezikvartálně zvýšila na 7,8 %, ve srovnání se stejným obdobím minulého roku je ale o 160 bazických bodů nižší. V Plzni došlo k mírnému nárůstu o 23 b.b. a momentálně je


Nájemné V průběhu 1. čtvrtletí 2014 zůstalo nominální nájemné za nejkvalitnější prostory v Praze na €3,80 – 4,25 m2 /měsíc a v Brně na €3,90 – 4,25 m2 /měsíc. Za vyšší nájmy, než zde uvedené, se nadále pronajímají projekty stavěné na míru v lokalitách, kde je nižší konkurence. 9


Residential Market Supply

CZK 30 billion in mortgages granted which represents a 4%

In 2013, only 3,602 apartments in 58 projects were commenced in Prague. This represents an approximate 13% decline

Record low interest rates for mortgages throughout 2012 and

compared to 2012, therefore, the trend of subdued new

2013 were mirrored by increasing sales on the residential market.

development continues. From a location perspective, the strongest supply was recorded in Prague 10, Prague 5 and Prague 9. These 3 markets record more than a 75% share of the total volume of commenced units.

In total, 2,577units were sold in new apartment buildings and villa houses in the second half of 2013. The overall annual result represents more than a 13% increase on 2012’s total sales. The positive trend is that more than 2,500 units were sold in new developments in Prague in each of the last three half year

Currently, there are more than 5,500 apartments under construction in Prague, with completion mainly expected in 2014 and 2015. Once again, Prague 10, Prague 9 and Prague 5 are dominating these statistics with 70% of all apartments under construction being located in these three districts. Apartment Construction in Prague

increase y-o-y.

Výstavba bytů v Praze

Volume of Granted Mortgages (in ths CZK) Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (v tis. Kč) 20,000,000 18,000,000 16,000,000 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 2007/1 2007/6 2007/11 2008/4 2008/9 2009/2 2009/7 2009/12 2010/5 2010/10 2011/03 2011/08 2012/01 2012/06 2012/11 2013/04 2013/09 2014/02

5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0

periods.

2010

2011 2012 Completed apartments / Dokončené byty Commenced apartments / Zahájené byty

2013


In 2013, we have recorded the completion of 3,950 units in apartment buildings and villa houses in Prague. Compared to the previous year, this is a decrease of 10%. This completion activity follows a slightly weaker trend of commencements in 2010 and 2011. In 2014, we expect over 4,500 apartments to be completed. Sales and Loan market In 2013, the mortgage market continued to strengthen. According to Fincentrum Hypoindex, a total of ca. CZK 156.1 billion of mortgages has been granted to households in 2013. Compared to 2012, this represents an almost 27% increase. Moreover, it is a slightly higher figure than the record result from 2007. In the first quarter of 2014, a similar trend remained with more than COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved

Source/Zdroj: Fincentrum Hypoindex, April / duben 2014

The majority of apartments were sold in relatively cheap projects, located mainly on the outskirts of Prague, such as Horní Měcholupy (Prague 10), Libeň (Prague 8 and Prague 9), Letňany (Prague 9), Vysočany (Prague 9), Hostivař (Prague 10) and Kyje (Prague 9). The dominance of these locations has been apparent for the past few quarters and is driven by the current major development spots of the largest local developers. Price levels At end of 2013, the average price of available apartments in new apartment buildings and villa housing developments in Prague was at ca. CZK 51,393 per m2 (excl. VAT). This represents just a 0.1% decrease in comparison to mid-2013. This confirms our previous thoughts, that the market has entered the phase of stabilisation / stagnation where we expect only minor changes on sales as well as price levels over the mid-term horizon.

10


Rezidenční trh Nabídka

objemu poskytnutých hypoték více jak 30 miliard Kč, což

V roce 2013 bylo v Praze zahájeno pouhých 3 602 bytových

představuje 4% meziroční nárůst.

jednotek v rámci 58 projektů, což představuje cca 13% pokles ve

Rekordně nízké hypoteční úroky v letech 2012 a 2013 se odrazily

srovnání s rokem 2012. Trend utlumené výstavby tak pokračuje.

ve zvýšení prodeje nových bytů. Celkově bylo v průběhu 2.

Z pohledu lokality byla většina zahájených bytů zaznamenána

pololetí prodáno 2 577 bytových jednotek v bytových domech a

v Praze 10, Praze 5 a Praze 9. Tyto tři lokality se na celkovém

viladomech. Celkový výsledek za rok 2013 tak představuje více

objemu zahájené výstavby podílely více jak 75 %.

jak 13% nárůst oproti celkovému objemu loňských prodejů.

V současné době je v Praze ve výstavbě více jak 5 500 bytových jednotek, jejichž dokončení je očekáváno zejména v letech 2014 a 2015. Praha 10, Praha 9 a Praha 5 opět dominují těmto statistikám, jelikož téměř 70 % ze všech bytových jednotek, které jsou ve výstavbě, je lokalizováno právě v těchto distriktech. Average Pricing in Prague

Průměrné ceny v Praze

Pozitivní je, že v posledních třech pololetích bylo vždy prodáno více jak 2 500 bytových jednotek v rámci nových rezidenčních projektů v Praze. Volume of Sold Apartments

Objem prodaných bytů

4,500 4,000 3,500

Prague 10

3,000

Prague 9

2,500

Prague 8

2,000

Prague 7

1,500

Prague 6

1,000

Prague 5

500

Prague 4

0

Prague 3 Prague 2 Prague 1 0 50,000 100,000 150,000 200,000 Average price in Prague / Průměrná cena v Praze Average price in districts / Průměrná cena v pražských obvodech Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2013


Většina prodaných bytů se nacházela v relativně levných projektech umístěných především na okraji Prahy, v lokalitách jakými jsou Horní Měcholupy (Praha 10), Libeň (Praha 8 a Praha 9), Letňany (Praha 9), Vysočany (Praha 9), Hostivař (Praha 10) a

V roce 2013 bylo v Praze dokončeno přibližně 3 950 bytových

Kyje (Praha 9). Dominance těchto lokalit je patrná v posledních

jednotek v rámci bytových domů a viladomů. Toto číslo

několika čtvrtletích a je dána umístěním současných významných

představuje 10% pokles ve srovnání s loňským rokem. Počet

rozvojových oblastí vlastněných největšími tuzemskými

dokončených bytů odráží slabší zahájenou výstavbu v letech

developery.

2010 a 2011. V roce 2014 očekáváme dokončení více jak 4 500 bytů. Prodeje a hypoteční trh

Ceny Na konci roku 2013 dosahovala v Praze průměrná cena volných bytů v bytových domech a viladomech přibližně 51 393 Kč/m2

Hypoteční trh v roce 2013 nadále posiloval. Podle Fincentrum

(bez DPH), což představuje pokles o pouhé 0,1 % oproti pololetí

Hypoindex dosáhl celkový objem nových poskytnutých hypoték v

roku 2013. To potvrzuje náš původní předpoklad, že trh vstoupil

roce 2013 výše 156,1 miliard Kč. To představuje meziroční

do fáze stabilizace/stagnace, kdy můžeme očekávat pouze

nárůst o téměř 27 % a navíc jde o mírně lepší výsledek, než jaký

nepatrné změny v průměrné ceně prodaných a nabízených

byl zaznamenán v rekordním roce 2007. V 1. čtvrtletí 2014

bytových jednotek..

zmíněný trend pokračoval. V 1. čtvrtletí dosáhla výše celkového COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved

11


Market Practice Leasing Market Practice

Obvyklé nájemní podmínky

Lease Length

Doba nájmu









Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer

standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých

leases can be agreed. 3 year break options are becoming more

případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává

common, mainly in case of renegotiations.

možnost přerušení nájmu po 3 letech, zejména v případě renegociací.

Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5 years.



Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností prodloužení o

Longer leases are common for big size retailers. Break options are

dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté u větších jednotek.

becoming more common especially in the secondary locations.

Standardem se stává možnost přerušení nájmu, a to zejména

Industrial - The average lease length is 5 years. Manufacturing

v sekundárních lokalitách.

tenants are usually requested to sign longer leases, due to the amount



Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U výrobních

of investment required e.g. 7 years, usually up to 15 years. Common is

společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány delší smlouvy, a

3 year break options for 5 year leases, 5 year break for 10 year leases.

to od 7 do 15 let. Standardem je možnost přerušení nájmu po 3 letech u 5 letých smluv a po 5 letech u 10 letých smluv.

Payment Terms 

Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je

Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are available

Platební podmínky

for some properties owned by local investors. Rents are paid quarterly



in advance.

Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou požadovány u některých nemovitostí, které mají českého vlastníka. Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi.

Rental Deposit 

Indexation is annually in line with European CPI.

Záloha na nájemné



In case contractual rent in CZK, landlords prefers to use Czech CPI.



Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI).

(office)



U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace.



It is common to agree on a cash deposit / bank guarantee equal to 3 months’ rent or, a parent company guarantee. (office and industrial)





Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši 3 měsíčních

The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank

nájmů nebo či zároveň i garance mateřské společnosti. (kanceláře a

guarantee (retail)

průmyslové nemovitosti)

Other Charges 

(kanceláře)



Tato záloha může být rovněž ve výši 3 – 6 měsíčních nájmů. (maloobchod)

Other charges consist of service and energy charges. Utilities and direct consumption are paid separately. (offices and industrial)

Další poplatky



Other charges consist of service charges and marketing costs (retail)





Service charges are carried out on fixed price or open book policy

kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a průmyslové

(industrial) Insurance 

nemovitostí) 

Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené s propagací a marketingem (maloobchod)

The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and

Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby energií,



Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na základě vyúčtování (průmyslové nemovitosti)

civil liabilities. Incentives

Pojištění

 Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the



Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor,

form of rent free periods or fit-out contributions.

včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění



Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o nájemní prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru.


12

Contacts

Tewfik Sabongui

Ondřej Novotný

Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic

Head of Research Jones Lang LaSalle Czech Republic

+420 224 234 809 [email protected] www.joneslanglasalle.cz

+420 224 234 809 [email protected] www.joneslanglasalle.cz

Prague City Report – Q1 2014 www.jll.cz

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Prague City Report č Q1

Recommend Documents