on point Prague City Report Q3 2013 Trh s nemovitostmi v Praze 3. čtvrtletí 2013
PRAGUE REAL ESTATE
TENANT MIX
Q3 2013
2 On Point • Prague City Report • Q3 2013
Economy/Investment Economy (based on IHS Global Insight)
Another record breaking transaction was the sale of Pařížská 26 by
The Czech Republic’s economic performance was better than
FIM Group to Česká Pojištovna a.s. The transaction recorded the
expected in the second quarter, and preliminary third-quarter results
highest capital value per square metre ever achieved in an arm’s
indicate that the recovery is strengthening amid a rise in demand
length transaction in the Czech Republic. Following the trend from
elsewhere in Europe. The outlook for household consumption is
the past six months, this quarter recorded an increasing amount of
improving, as unemployment rates edge downward and consumer
activity by domestic capital.
confidence recovers from 2012 lows. Although the Czech economy emerged from recession in the second quarter after bottoming out in
Together with the above mentioned transaction, the acquisition of
the first three months of 2013, positive year-on-year (y/y) growth is
the Lindab unit at Karlovarská Business Park (ca. €9m) and the
unlikely to occur until the final quarter of the year. Given the
acquisition of Segro Tulipan Park Ostrava (ca. €11m) shows not
magnitude of the first-half decline, GDP is set to drop for the second
only the increasing appetite of domestic investors, but also
straight year in 2013. The current projection for full-year 2013 GDP
increasing appetite for industrial and logistics assets. Together there
declined to -1.0%.
were four industrial transactions recorded in Q3, totalling €46m.
Recent data indicates that net exports will be the key driver of
The office sector remained the most traded sector volume-wise
second-half growth. Both industrial production and exports
recording €462m, mainly consisting of the aforementioned
increased in year-on-year (y/y) terms during July–August, after
transactions along with a series of smaller transactions.
declines in the first half of 2013. The recent jump in new industrial orders has also been encouraging, which surged to a 13-month high
It appears there is a strong and increasingly growing interest in
in August thanks largely to rising export orders. Any increase in
larger portfolio and platform acquisitions. A frequent theme explored
domestic demand will be more modest due to the government’s
with incoming investors to the Czech Republic recently, was the
continued fiscal austerity measures that were introduced at the start
restriction of investing in to real estate caused by limited transaction
of 2013. A stronger recovery for the Czech economy is though
volume, in comparison to a new pool of investors looking for lot
unlikely before 2014, but even then, a return to growth may be
sizes above €50m and up to €150m.
hindered by the ongoing Eurozone debt crisis. This new wave of predominantly Anglo-Saxon and Sovereign Investment Climate Along with many other European markets, the commercial real estate investment market in the Czech Republic continued its strong performance in to Q3 2013. The total investment volume for first nine months of 2013 reached €960m, which represents a growth of 130% compared to the same period of 2012. The total investment volume recorded in Q3 reached approximately €553m compared
Capital will further increase liquidity in the market in the higher lot size segment. We believe the market will trade more than €1.2bln in Czech Republic in 2013 with a positive outlook to year 2014 as well. Prime Yields
Výnosy z nejlepších nemovitostí
with €161m transacted Q3 last year.
Sector Sektor
The largest transaction of this quarter was the sale of The Park from
Offices Kanceláře
6.25
Shopping Centres Nákupní centra
6.25
High Street Nákupní třídy
5.50 - 5.75
Warehouses Sklady
8.00 - 8.25
Aberdeen to American private equity firm Starwood Capital for approximately €300m, which represents the largest single asset transaction in the Czech office sector ever. This was complemented by another large transaction, the takeover of the assets owned by the Endurance Fund, by the largest domestic investor, CPI.
Yield (%) Výnos (%)
Changes on previous quarter Změna oproti předchozímu čtvrtletí
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013
On Point • Prague City Report • Q3 2013 3
Ekonomika/Investice Ekonomika (na základě IHS Global Insight)
investiční obchod zaznamenal nejvyšší cenu na metr čtvereční,
Výkonnost české ekonomiky byla ve 2. čtvrtletí lepší než se
která kdy byla v České republice u tržních transakcí dosažena.
očekávalo a předběžné výsledky za 3. čtvrtletí naznačují, že k jejímu
V návaznosti na trend prvních šesti měsíců roku 2013 jsme i ve 3.
oživení dochází díky nárůstu poptávky napříč Evropou. S tím jak
čtvrtletí zaznamenali rostoucí aktivitu domácího kapitálu.
bude klesat míra nezaměstnanosti a růst důvěra spotřebitelů, která dosáhla minima v roce 2012, bude růst i spotřeba domácností. Česká ekonomika ve 2. čtvrtletí vybředla z recese poté, co dosáhla v prvních třech měsících roku 2013 svého dna. Kladný meziroční růst však nelze očekávat dříve než v posledním čtvrtletí letošního roku. Vzhledem k velkému poklesu HDP je zřejmé, že zaznamenáme druhý roční pokles domácího produktu v řadě. Současná předpověď očekává pokles HDP v roce 2013 o 1 %. Poslední data naznačují, že export bude klíčovým faktorem růstu ve druhém pololetí. Po poklesu v prvním pololetí zaznamenala jak průmyslová výroba, tak i vývoz v průběhu července až srpna
Spolu s již zmíněnými transakcemi se také uskutečnila akvizice haly Lindab v projektu Karlovarská Business Park (v ceně cca 9 milionů eur) a akvizice Segro Tulipan Park Ostrava (cca 11 milionů eur), které mimo jiné ukazují na rostoucí investiční apetit a zvyšující se zájem o průmyslové a logistické objekty. Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali celkem čtyři prodeje průmyslových nemovitostí o celkovém objemu 46 milionů eur. Kancelářský trh s objemem investic dosahujících 462 milionů eur zůstává i nadále nejaktivnějším sektorem. Tvořily jej již zmíněné obchody doprovázené několika menšími akvizicemi.
meziroční nárůst. Slibný je rovněž vzestup průmyslových zakázek,
V České republice registrujeme stále sílící zájem o nákupy větších
které v srpnu díky navýšení exportu zaznamenaly prudký nárůst na
portfolií a celých investičních platforem. Častým tématem, které
13-ti měsíční maximum. Jakékoli oživení domácí poptávky bude
zajímá přicházející investory, jsou restrikce způsobené omezeným
mírné vzhledem k závazku české vlády k rozpočtové odpovědnosti,
objemem realitních investic v našem prostředí. Tento typ investorů
která byla deklarována počátkem roku 2013. Silnější oživení české
se zajímá o obchody v rozmezí 50 až 150 milionů eur.
ekonomiky proto není pravděpodobné dříve než v roce 2014, ale i pak může být potenciální nárůst bržděn pokračující evropskou
Tato nová vlna převážně anglosaského kapitálu a kapitálu
dluhovou krizí.
suverénních fondů zvyšuje likviditu na trhu transakcí s vyšším investičním objemem.
Trh realitních investic Obdobně jako jiné evropské trhy, také trh realitních investic v České republice pokračuje v dobrých výsledcích i ve 3. čtvrtletí 2013. V prvních devíti měsících roku 2013 dosáhl celkový objem investic 960 milionů eur, což představuje meziroční nárůst o 130 %. Celkový objem investic dosáhl ve 3. čtvrtletí přibližně 553 milionů eur ve srovnání se 161 miliony eur ve stejném období loňského roku. Největší transakci tohoto čtvrtletí uskutečnila společnost Aberdeen,
Očekáváme, že celkový objem obchodů v České republice by v průběhu roku 2013 mohl přesáhnout 1,2 miliardy eur. Výhled na rok 2014 zůstává rovněž velice pozitivní. Czech Investment Volumes (in mil EUR) Objem investic v ČR (v mil EUR) 1200 1000
která prodala The Park americké investiční skupině Starwood
800
Capital za přibližně 300 milionů eur, což představuje vůbec největší
600
investici v rámci jednoho kancelářského projektu v ČR. Tento prodej
400
dále doplnila rozsáhlá transakce převzetí aktiv společnosti
200
Další rekordní transakcí byl prodej budovy Pařížská 26, kterou koupila Česká Pojišťovna od společnosti FIM Group. Tento
0 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013
Endurance Fund největším domácím investorem CPI.
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013
4 On Point • Prague City Report • Q3 2013
Office Supply In Q3 2013, BB Centrum G with 5,453 m2 of leasable area was
share of available office space is, for a long period, located in Prague 9 (30.9%) and Prague 7 (25.1%).
added to the market. Altogether, approximately 88,000 m2 should be completed in 2013, which represents a ca. 10% decrease in comparison to last year’s volume and a 44% decrease to the 10
Rents After four consecutive years of stable prime headline rents, a slight
year average. The majority of new office space in Q4 2013 will be
drop in their achievable levels has been observed. The prime
delivered to Prague 1 (71% of the estimated supply), followed by
headline rents in the city centre are, due to strong competition,
Prague 8 (remaining 29%).
currently oscillating in the range of €19.0 – 20.5 m2/month. Inner city rents remained stable: Pankrác (Prague 4) at €15 - 16 m2/month
Currently, there are ca. 311,000 m2 of offices under construction
and Smíchov (Prague 5) and Karlín – Florenc (Prague 8) at €16 - 18
which are to be delivered over the next three years (2013 – 2015).
m2/month. Rents in the Outer City are at €13 - 14.5 m²/month.
Out of this number, ca. 94% is in newly built office schemes with the remaining 6% in quality refurbishments which are being built mainly in Prague’s city centre.
Gross Take-Up
Hrubý objem pronájmů
350 300
Total Stock
Celkový objem kancelářských ploch
250 200
3 000
150
2 500
100
2 000
50 0
1 500
2006
1 000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
m2 thousands / tisíce m2
Q1-Q3 2013
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum, October / říjen 2013
500 0 2006
2007
2008 2009 2010 2011 m2 thousands/tisíce m2
2012 Q3 2013
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum, October / říjen 2013
Demand In Q3 2013, gross take-up reached 52,065 m2 which represents a 29% decrease in comparison to last quarter’s volume and is in line with the weaker third quarter results in general. In Q3, ca. 38.2% of
Net Absorption In Q3, net absorption recorded a negative figure reaching -176 m2. Despite the negative results from Q1 and Q3 2013, we expect that the overall absorption for 2013 should reach ca. 40,000 – 50,000 m2. New supply will rely mainly on existing tenants which have been occupying their current premises for five or more years.
all deals were renegotiations of contracts. In comparison to last
Forecast Compared to our H1 predictions, we have revised our forecast and
quarter’s volume, we have recorded a significant decline in the
currently estimate that the vacancy rate should significantly increase
share of renegotiations at ca. 9.4 percentage points. Net take-up in
throughout 2014. This would be predominantly caused by new
Q3 amounted to 32,201 m2. New leases were strongest in Prague 1
speculative developments which will be occupied mainly by existing
(25.1% of the net take-up in Prague) and Prague 5 (13.9%).
occupiers upgrading from older or lower quality schemes. The
Vacancy As predicted, the vacancy rate remained relatively stable and we do not expect any major changes by the end of this year. In the third quarter of 2013, it increased by only 14 bps to its current 12.94%. In Q3, the lowest vacancy rate was recorded in Prague 10 (5.7%), followed by Prague 4 (6.3%) and Prague 5 (8.9%). The largest
vacancy rates of A class buildings and B class office schemes will spread further. As net take-up is dominated by relocations and tenants are becoming more and more interested in modern office projects, the vacancy rate in lower quality buildings will swiftly increase. Its actual level will also be influenced by economic development in the Eurozone as well as by the results of the elections in the Czech Republic.
On Point • Prague City Report • Q3 2013 5
Kanceláře Objem ploch a nová nabídka Ve 3. čtvrtletí bylo dokončeno BB Centrum G o pronajímatelné ploše
zaznamenána tradičně na Praze 10 (5,7 %), Praze 4 (6,3 %) a
5 453 m2. V roce 2013 by mělo být celkově dokončeno přibližně
dlouhodobě na Praze 9 (30,9 %) a Praze 7 (25,1 %).
Praze 5 (8,9 %). Největší podíl volných kancelářských ploch zůstává
88 000 m2, což představuje cca. 10% pokles ve srovnání s loňským objemem a 44% pokles oproti 10-ti letému průměru. V posledním čtvrtletí roku 2013 bude většina kanceláří realizována v Praze 1
Cena pronájmů Po 4 letech stabilní úrovně nejvyššího dosahovaného nájemného
(71 % z celkového objemu očekávané nabídky) a Praze 8 (29 %).
jsme zaznamenali jeho mírný pokles. I díky silné konkurenci se nyní nejvyšší dosahované nájemné v centru města pohybuje v rozmezí
V současné době je ve výstavbě přibližně 311 000 m2 kanceláří,
19 - 20,5 €/m2/měsíc. Ve vnitřním městě zůstavají nájmy stabilní: na
které by měly být dokončeny v průběhu posledního čtvrtletí 2013 a v
Pankráci (Praha 4) na úrovni 15 - 16 €/m2/měsíc, na Smíchově
následujících dvou letech. Z jejich celkového objemu tvoří cca 94 %
(Praha 5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni 16 - 18
nové kancelářské projekty, zbývajících 6 % představují kvalitní
€/m2/měsíc. Ve vnějším městě nájmy dosahují 13 - 14,5 €/m2/měsíc.
rekonstrukce, které jsou realizovány zejména v centru Prahy. Vacancy and Prime Rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory 24
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
23 22 21 20 19 18 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Q3 2013 Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory €/m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013
Čistá absorpce ploch Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali negativní výsledek čisté absorpce ploch, která dosáhla -176 m2. I přes negativní výsledek z 1. a 3. čtvrtletí 2013 očekáváme, že by měla celková absporpce za rok 2013 dosáhnout 40 000 – 50 000 m2. Nové projekty přicházející na trh pak budou spoléhat zejména na existující nájemce, kteří si pronajímají stejné kancelářské prostory již pět a více let. Vacancy Forecast
Předpověď vývoje neobsazenosti
20% 15% 10% 5%
Poptávka Ve 3. čtvrtletí 2013 dosáhl celkový objem pronájmů 52 065 m2, což představuje 29% pokles oproti minulému čtvrtletí a je v souladu s obecně slabšími výsledky třetích čtvrtletí. Ve 3. čtvrtletí dosahoval podíl renegociací přibližně 38,2 % ze všech uzavřených transakcí.
Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/Optimistická předpověď Pesimistic forecast/Pesimistická předpověď Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013
Ve srovnání s minulým čtvrtletím jsme tak zaznamenali značný
Předpověď Oproti minulému pololetí jsme přehodnotili naši předpověď a
pokles podílu renegociací, a to o 9,4 procentních bodů. Čistý objem
přepokládáme, že míra neobsazenosti v průběhu roku 2014 vzroste
pronájmů dosáhl ve 3. čtvrtletí celkem 32 201
m2 .
Nejvíce nových
výraznějším tempem. To bude převážně způsobeno spekulativními
smluv bylo uzavřeno v Praze 1 (25,1 % z celkového čistého objemu
projekty, do kterých se budou přesouvat zejména stávající nájemci
pronájmů) a Praze 5 (13,9 %).
ze starších či méně kvalitních projektů. Rozdíl mezi mírou
Neobsazenost Jak jsme předpokládali, míra neobsazenosti zůstala relativně stabilní a ani do konce roku neočekáváme žádné velké výkyvy. Ve 3. čtvrtletí narostla míra neobsazenosti o pouhých 14 bazických bodů na současných 12,94 %. Nejnižší míra neobsazenosti byla
neobsazenosti budov třídy A a B se bude stále zvětšovat. Jelikož je čistá poptávka tvořena zejména relokacemi a nájemci se stále více zajímají o moderní kancelářské projekty, můžeme očekávat, že míra neobsazenosti méně kvalitních projektů rychle vzroste. Její skutečná výše však bude ovlivněna rovněž vývojem ekonomiky v Eurozoně a výsledky voleb v České republice.
6 On Point • Prague City Report • Q3 2013
Retail Supply In Q3 2013, two extensions of existing shopping centres, with a total
28.října. In Q4 2013, the refurbishment of the former ČSOB building
of approximately 9,000 m2 of leasable area, were delivered to the
perceived by retailers as an attractive location, several new projects
Czech retail market. The remodelling of the successful Avion
are planned along Na Příkopě. CPI is weighing up several scenarios
Shopping Park Ostrava shopping centre with an extension of ca.
of how best use the former Unicredit bank head office and
3,000 m2 has been completed and the extension of Centro Zlín, with
Ballymore is planing to build „The Cross“ to substitute the lack of
appromimately 6,000 m2, has been opened. On top of this, JTH
high street retail space between Na Příkopě and Václavské
Group opened three small retail parks in Dobříš, Čelákovice and
Náměstí. New fascias have appeared on the high street in the
Třemošná.
second half of 2013 including the well-known Deichmann or, new
Existing Shopping Centre Stock per Capita – City Level Hustota nákupních center v m2 na tisíc obyvatel v městech ČR
comers such as Harmont & Blaine with their recently opened
at Na Příkopě 14 is expected to be completed. As the city centre is
flagship store on 28 Rijna. On top of this, Tommy Hilfiger is about to open its store on Na Příkopě.
Jihlava Děčín Teplice Karlovy Vary Opava Karviná Most Kladno Zlín Havířov Pardubice Hradec Králové České Budějovice Ústí nad Labem Olomouc Liberec Plzeň Ostrava Brno Praha
Demand The Czech Republic is still the 2nd most sought after market in CEE after Poland with a retail demand that remains volatile. Retailers are focussed primarily on Prague’s high street and the best performing shopping centres with a proven track record. However, the openings of a few shopping centres outside Prague have presented an opportunity for some of the established retailers to either further grow or, optimise their networks. To strengthen their image, both new market entries and retailers operating in the country are keen to secure high street locations. Franchising remains the preferred business model for new market entries and applies mostly to brands operating smaller concepts. It is an attractive option for Czech entrepreneurs with the initial investment being lower and for the brand, is a solution to enter a new market with reduced risk and 0
500 Existing
1 000
1 500
2 000
Under construction
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013
Currently, there are more than 256,000 m2 of new retail schemes under construction, predominantly in shopping centres. The largest portion of space is being prepared in the Ústecký region (26% of total space under construction), Olomouc region (21%) and Prague (19%). In the last quarter of 2013, approximately 104,000 m2 of new shopping centres, 2,500 m2 in retail parks and 9,500 m2 in reconstructed department stores should be delivered to the Czech retail market. The major schemes to be completed in the remainder of 2013 are: Galerie Šantovka in Olomouc (46,000 m2), OC Fontána in Teplice (18,000 m2) and OC Krakov in Prague 8 (13,800 m2).
lower cost. Shopping centres continue to refresh their tenant mixes with the opening of Samsung, Paul Bakery and La Martina in Novy Smichov, whilst Palladium brought in new labels such as Wojas (their first store in the Czech Republic), Alain Delon, Samsung and La Martina. Otherwise, well established retailers such as H&M, C&A, Reserved with their other concepts House, Cropp Town, Mohito and Sinsay have actively opened stores outside of Prague as well as CCC Shoes, Deichmann and Lindex. Rents Prime shopping centre rents in Prague remain at a level of €95 m 2 / month (for a 100 m2 unit). Prime High street rents in Prague are stable at a level of €180 m2 / month. However, demand levels,
Prague’s city centre is going through a facelift due to several
combined with an undersupply of suitable space, are in favour of a
refurbishments taking place along high street Na Příkopě and
rental increase.
On Point • Prague City Report • Q3 2013 7
Maloobchod Nabídka Ve 3. čtvrtletí byla v České republice rozšířena dvě nákupní centra o
považováno za atraktivní maloobchodní lokalitu, je zde plánováno
celkovou pronajímatelnou plochu cca 9 000 m2. Byla dokončena
možnosti, jak nejlépe využít bývalou centrálu Unicredit banky a
rekonstrukce části úspěšného nákupního centra Avion Shopping
Ballymore plánuje stavbu projektu „The Cross“, která by měla
Park Ostrava, která přinesla rozšíření o 3 000 m2 a Centrum Zlín
nahradit nedostatek maloobchodních prostor mezi obchodními
bylo rozšířeno o přibližně 6 000 m2. JTH Group navíc otevřelo tři
ulicemi Na Příkopě a Václavským náměstím. Ve druhé polovině
menší retail parky v Dobříši, Čelákovicích a Třemošné.
2013 se na obchodní ulici objevily nové značky jako například
několik nových projektů v oblasti ulice Na Příkopě. CPI zvažuje
zavedený Deichmann či nově příchozí Harmont & Blaine, který Selection of New Market Entries in Prague in 2013 Výběr značek, které vstoupily na pražský trh v roce 2013 Shopping Centre
Retailers
otevřel svou vlajkovou prodejnu na ulici 28. října. Na Příkopě navíc chystá otevření nové prodejny Tommy Hilfiger. Poptávka Ačkoli Česká republika zůstává druhým nejvyhledávanějším trhem
Palladium
Smyk, Rindo Squid Kids, Minelli, Aeronautica Militare, Sinsay, Rancheros, Grycan, … Timberland, Michael Kors, SeptWolves, Fjall Raven, Peak Performance, … Wojas, Alain Delon, La Martina, …
Nový Smíchov
Bobbi Brown, La Martina, …
Myslbek
H&M Home, List, …
High Street
Retailers
28. října Staroměstské náměstí Široká
Harmont & Blaine, …
upřednostňovaným obchodním modelem franšízing, který je vhodný
Bell & Ross, Pal Zileri, …
zejména pro značky, které provozují menší koncepty. Jedná se o
Pařížská
Zenith, …
Centrum Černý Most Centrum Chodov
Just Cavalli, …
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013
V současné době je ve výstavbě více než 256 000 m2 nových maloobchodních projektů s převahou nákupních center. Největší část maloobchodních prostor se připravuje v Ústeckém kraji (26 % z celkové maloobchodní výstavby), v Olomouckém kraji (21 %) a v Praze (19 %). V posledním čtvrtletí 2013 by mělo být dokončeno přibližně 104 000 m2 nových nákupních center, 2 500 m2 retail parků a 9 500 m2 ve zrekonstruovaných obchodních domech. Mezi největší projekty, které by měly být dokončeny v posledním čtvrtletí 2013, patří: Galerie Šantovka v Olomouci (46 000 m2), OC Fontána v Teplicích (18 000 m2) a OC Krakov v Praze 8 (13 800 m2). Centrum Prahy rovněž prochází změnami, a to díky několika rekonstrukcím na obchodních třídách Na Příkopě a 28. října. V posledním čtvrtletí 2013 očekáváme dokončení rekonstrukce objektu bývalé ČSOB Na Příkopě 14. Jelikož je centrum města
ve Střední Evropě hned po Polsku, maloobchodní poptávka je zde i nadále nestálá. Obchodníci se zaměřují především na pražské obchodní ulice a přední nákupní centra s ověřenými výsledky. Novou příležitost pro optimalizaci či rozšíření sítě prodejen zavedených značek představuje rovněž několik nově otevřených mimopražských nákupních center. Nově příchozí i obchodníci, kteří již na českém trhu působí, využívají k posílení své image lokalitu obchodních ulic. U nově příchozích obchodníků zůstává
atraktivní příležitost jak pro české podnikatele z důvodu nízké počáteční investice, tak pro značky, které mohou vstoupit na trh s nízkým rizikem a náklady. Nákupní centra pokračují v oživování portfolia svých nájemců. Zatímco v nákupním centru Nový Smíchov byly nově otevřeny prodejny Samsung, Paul Bakery a La Martina, Palladium představilo Samsung, La Martina či nové značky jako například Alain Delon a Wojas, které zde otevřely svou první prodejnu v České republice. Zavedené značky H&M, C&A, Reserved i nové koncepty House, Cropp Town, Mohito a Sinsay otevíraly nové prodejny mimo Prahu, obdobně jako obuv CCC, Deichmann and Lindex. Nájemné Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze zůstává na úrovni 95 €/m2/měsíc (za 100 m2 jednotku). U prvotřídních obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni 180 €/m2/měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného.
8 On Point • Prague City Report • Q3 2013
Industrial Supply At the end of Q3 2013, the total modern A-class industrial stock (owned by developers and investors) in the Czech Republic stood at 4,421,000 m2. Approximately 1,749,000 m2 of the total is situated in Greater Prague, the Brno region has 728,000 m2 and the Pilsen region has 620,000 m2 of A-class industrial space to let. All three above mentioned regions account for 70% of the total country stock. During the course of Q3 2013, there were 13 new buildings supplied to the market with a total area of 129,000 m2. About one third of the new completions were delivered in the Greater Prague region. Since the beginning of 2013, new supply in the country has amounted to 232,000 m2, which represents an increase of 35% y-o-y. An additional 153,000
m2
end of Q3 2013, out of which cca. 100,000
the Hradec Králové, Liberec and Ústí nad Labem regions. Demand During Q3 2013, both gross and net take-up remained strong, reaching one of the best results in the last three years. Gross takeup which amounted to 272,000 m2 increased by 9% q-o-q and 17% y-o-y. Nearly half of all gross take-up was concluded in Greater Prague. Net take-up reached 181,000 m2, increasing 24% q-o-q and 9% y-o-y. The largest new deals included; 17,400 m2 by Amazon in Panattoni Park Prague Airport, Mountfield preletting nearly 15,000 m2 of distribution space in PointPark Prague D1 and Johnson Controls with over 12,000 m2 of BTS production area in
of space was under construction at the m2
and Olomouc regions. The lowest vacancy rates of below 5% are in
will be completed by
the year end. The current pipeline under constuction is 30% lower than in Q2 2012. Approximately 90% of the space is being built for a specific tenant. The largest new commencement is a 22,500 m2 building in Prologis Park Prague D1 West. The biggest share of the pipeline will be delivered in the Brno, Greater Prague and Ústí nad Labem regions. For year end 2013, we estimate the completion levels will surpass 330,000 m2 which will be the highest supply since 2009.
CTPark Bor. Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 Q3 2013
Q2 2013
Q1 2013
Q4 2012
Q3 2012
Q2 2012
Q1 2012
Q4 2011
Q3 2011
20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
Q2 2011
1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0
0 Q1 2011
Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR
New Lease / Nová smlouva
Prelease / Předpronájem
Expansion / Expanze
Renegotiation / Renegociace
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, October / říjen 2013
The highest share of new transactions (41%), once again belonged to the manufacturing sector. Almost two thirds of that space was leased by tenants from the automotive sector. 3PL operators ranked second with a 33% share. The remainder of the newly let area was leased by distribution companies.
New Completions
Vacancy Rate
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, October / říjen 2013
Rents After a slight decrease at the beginning of the year, prime headline
In Q3 2013, the vacancy rate in the Czech Republic slightly
rents in Prague remained stable in Q3 2013 at €3.80 - 4.25 m2 /
decreased to 8.5%, reaching almost the same level as the previous
month. Prime rents in the Brno region are currently at €4.00 -
quarter and increasing by 62 bps y-o-y. In Greater Prague, the
4.25 m2 / month. Built to suit developments can still achieve higher
vacancy rate dropped quarterly by 47 bps to 9.9%. Year on year, it
rents than those quoted if situated in locations with limited
rose by 117 bps. The highest vacancy rates of above 10% are
competition.
currently registered in the Vysočina, Central Bohemia, Pardubice
On Point • Prague City Report • Q3 2013 9
Průmysl a logistika Nabídka Na konci 3. čtvrtletí bylo v České republice celkem 4 421 000 m2
ve Stredočeském, Pardubickém a Olomouckém kraji. Nejnižší míru
moderních skladových a průmyslových ploch postavených
a v Ústeckém kraji.
neobsazenosti, pod 5 %, mají na Královehradecku, Liberecku
za účelem pronájmu. Z toho se v Praze nachází 1 749 000 m2 ploch, v Brně a okolí 728 000 m2 a v Plzeňském kraji 620 000 m2. Tyto tři regiony tvoří 70 % celorepublikové nabídky. V průběhu
Poptávka Za 3. čtvrtletí 2013 dosáhla jak hrubá, tak čistá realizovaná
3. čtvrtletí bylo v České republice dokončeno 13 nových hal
poptávka jeden z nejlepších výsledků za poslední tři roky. Celkově
m2 .
bylo pronajato 2729 000 m2 průmyslových ploch. To je o 9 % více
s celkovou plochou 129 000
Přibližně jedna třetina této plochy
byla postavena v Praze a okolí. Od začátku roku 2013 dosáhl
než ve 2. čtvrtletí 2013 a o 17 % více proti stejnému období
celkový objem nové nabídky 232 000 m2, což představuje
minulého roku. Téměř polovina těchto transakcí se uskutečnila
ve srovnání s loňským rokem 35% nárůst.
v Praze a okolí. Čistá realizovaná poptávka dosáhla 181 000 m2 a v porovnání s předchozím kvartálem a rokem zaznamenala nárůst
Czech Industrial Supply by Region Objem průmyslových ploch podle krajů 3% 4%
40%
7% 8%
14% 16%
Greater Prague South Moravia region Plzeň region Moravia-Silesia region Central Bohemia region Usti nad Labem region Liberec region Pardubice region Olomouc Region Vysocina region Hradec Králové region Zlín region South Bohemia region
o 24 %, resp. 9 %. K největším novým transakcím patří 17 400 m2 pro Amazon v Panattoni Parku Prague Airport, dále předpronájem 15 000 m2 distribučních ploch pro Mountfield v PointParku Prague D1 a předpronájem více než 12 000 m2 výrobních prostor na míru pro Johnson Controls v CTParku v Boru. Nejvíce nově pronajatých ploch (41 %) stejně jako v předchozím období obsadily výrobní společnosti, z toho téměř dvě třetiny tvořili dodavatelé pro automobilový průmysl. Logistické firmy (3PL) se umístily na druhé příčce s 33 %. Zbylý podíl čisté poptávky si pronajaly distribuční a maloobchodní společnosti.
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, October / říjen 2013
Dalších 153 000 m2 je v současné době ve výstavbě a z toho přibližně 100 000 m2 by mělo být dokončeno ještě letos. Proti minulému čtvrtletí se celkový objem výstavby snížil o 30 %. Zhruba
Prime Rent and Mid-Point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů 65
90 % všech ploch ve výstavbě se staví pro předem zajištěného
60
nájemce. Největším novým projektem, který se začal stavět
55
v uplynulém čtvrtletí, je budova o velikosti 22 500 m2 v Prologis Parku Prague D1 West. Nejvíce se momentálně staví na Brněnsku,
50
v Praze a okolí a v Ústeckém kraji. Očekáváme, že celková letošní
45
nabídka nových skladů a průmyslových ploch přesáhne 330 000 m2, což by bylo nejvíce od roku 2009.
9% 9% 9% 8% 8% 8% 8% 8% 2008
2009 2010 2011 2012 Q3 2013 Prime Annual Rent/Roční nejvyšší nominální nájemné Mid-Point Yield/ Střední hodnota výnosu
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013
Ve třetím čtvrtletí roku 2013 míra neobsazenosti v České republice mírně poklesla na 8,5 % a dosáhla tak téměř stejnou hodnotu jako v minulém čtvrtletí. Meziročně vzrostla o 62 bazických bodů. V Praze a okolí se míra neobsazenosti snížila o 47 bazických bodů na 9,9 %. Proti minulému roku vzrostla o 117 bazických bodů. Nejvyšší neobsazenost, nad 10 %, je v současné době na Vysočině,
Nájemné Po mírném poklesu nájemného, ke kterému došlo začátkem letošního roku, zůstalo v průběhu 3. čtvrtletí 2013 nominální nájemné v Praze na €3,80 – 4,25 m2/měsíc a v Brně na €4,00 – 4,25 m2/měsíc. Za vyšší nájmy se mohou pronajímat projekty stavěné na míru v lokalitách, kde je nižší konkurence.
10 On Point • Prague City Report • Q3 2013
Residential Supply In H1 2013, only 1,224 apartments in 27 projects were commenced
Record low interest rates for mortgages throughout 2012 and 2013
in Prague, which represents approximately the same result as last
2,505 units were sold in new apartment buildings and villa houses in
year. The trend of subdued new development therefore continues.
the first half of 2013. The H1 result more than 55% of last year’s
From a location perspective, the strongest supply was recorded in
total sales. The largest number of sold units in H1 2013 came from small 1+kk up to 2+kk apartments with a 56% share of sales.
Prague 10, Prague 5 and Prague 9. These 3 markets have recorded more than a 75% share of the total volume of commenced units.
were mirrored by increasing sales on the residential market. In total,
Volume of Granted Mortgages (in ths CZK)
Currently, there are more than 5,400 apartments under construction
Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (v tis. Kč)
in Prague, with completion expected mainly in 2013 and 2014. Once again Prague 9, Prague 10 and Prague 5 are dominating these statistics with almost 80% of all apartments under construction being located in these three districts. Commenced Construction in Prague Zahájená výstavba bytů v Praze 5 000
2007/1 2007/6 2007/11 2008/4 2008/9 2009/2 2009/7 2009/12 2010/5 2010/10 2011/03 2011/08 2012/01 2012/06 2012/11 2013/04 2013/09
4 000
20 000 000 18 000 000 16 000 000 14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0
3 000 2 000
Source/Zdroj: Fincentrum Hypoindex, October / říjen 2013
1 000
The majority of apartments were sold in relatively cheap projects
0 2010
2011 2012 2013 F Completed apartments / Dokončené byty Commenced apartments / Zahájené byty
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013
In H1 2013, we have recorded the completion of 1,655 units in
located mainly on the outskirts of Prague such as Zličín (Prague 5), Horní Měcholupy (Prague 10), Stodůlky (Prague 5), Vysočany (Prague 9) and Kyje (Prague 9). The dominance of these locations has been apparent for the past few quarters and is driven by the current major development spots of the largest local developers.
apartment buildings and villa houses in Prague. Compared to the previous year, this is an increase of 10%. This completion activity follows a slightly stronger trend of commencements in 2011 and
Price levels In mid-2013, the average price of available apartments in new
2012. In 2013, we expect over 4,000 apartments to be completed.
apartment buildings’ and villa houses’ developments in Prague was
Sales and Loan market In Q1-Q3 2013, the mortgage market continued to strengthen.
increase in comparison to the 2012 year-end result. The average
According to Fincentrum Hypoindex, a total of ca. CZK 115.1 billion
reaching ca. CZK 45,000 per m2 of inner area (excl. VAT). This is
of mortgages has been granted to households in the first nine
caused by changes of the available supply, its structure and
months. Compared to 2012, this represents an almost 31%
significant differences in the pace of sales with regard to various price levels.
increase. Moreover, it is a slightly higher figure than the record result from 2007.
at ca. CZK 51,450 per m2 (excl. VAT) which represents a 3.2% price of sold apartments in new projects remained slightly lower,
On Point • Prague City Report • Q3 2013 11
Rezidenční trh Nabídka V 1. pololetí 2013 bylo v Praze zahájeno pouhých 1 224 bytových
31 % a navíc jde o mírně lepší výsledek, než jaký byl zaznamenán v prvních devíti měsících rekordního roku 2007.
jednotek v rámci 27 projektů, což představuje obdobný výsledek jako minulý rok. Trend utlumené výstavby tak pokračuje. Z pohledu
Rekordně nízké hypoteční úroky v letech 2012 a 2013 se odrazily ve
lokality byla většina zahájených bytů zaznamenána v Praze 10,
zvýšení prodeje nových bytů. Celkově bylo v průběhu 1. pololetí
Praze 5 a Praze 9. Tyto tři lokality se na celkovém objemu zahájené
prodáno v bytových domech a viladomech 2 535 bytových jednotek.
výstavby podílely více jak 75 %.
Výsledek 1. Pololetí 2013 tak představuje více jak 55% podíl celkových objem loňských prodejů. Nejvíce bytových jednotek bylo
V současné době je v Praze ve výstavbě více jak 5 400 bytových
prodáno v rámci menších 1+kk až 2+kk bytů, jejíž podíl na celkovém
jednotek, jejichž dokončení je očekáváno zejméno v letech 2013 a
prodeji dosáhl 56 %.
2014. Praha 9, Praha 10 a Praha 5 opět dominují těmto statistikám, jelikož téměř 80 % ze všech bytových jednotek, které jsou ve
Volume of Sold Apartments
výstavbě, je lokalizováno právě v těchto distriktech.
4 500
Volume of Sold Apartments
Objem prodaných bytů
2 500
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2 000 1 500 1 000 500
2015 a dále / 2015 and later
2014
2013
2012
2011
2010
2009
do roku 2009 / till 2009
0
Volné byty dokončené v daném období / Available units completed in given period Podíl volných bytů z počtu dokončených v daném období / Share of available units of total completed in given period Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013
V 1. pololetí 2013 bylo v Praze dokončeno přibližně 1 655 bytových jednotek v rámci bytových domů a viladomů. Toto číslo představuje 10% nárůst ve srovnání s loňským rokem. Počet dokončených bytů odráží silnější zahájenou výstavbu v letech 2011 a 2012. V roce 2013 očekáváme dokončení více jak 4 000 bytů.
Objem prodaných bytů
4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, October / říjen 2013
Většina prodaných bytů se nacházela v relativně levných projektech umístěných především na okraji Prahy, v lokalitách jakými jsou Zličín (Praha 5), Horní Měcholupy (Praha 10), Stodůlky (Praha 5), Vysočany (Praha 9) a Kyje (Praha 9). Dominance těchto lokalit je patrná v posledních několika čtvrtletích a je dána umístěním současných významných rozvojových oblastí vlastněných největšími tuzemskými developery. Ceny V polovině roku 2013 dosahovala v Praze průměrná cena volných bytů v bytových domech a viladomech přibližně 51 450 Kč/m2 (bez DPH), což představuje nárůst o 3,2 % oproti minulému pololetí.
Prodeje a hypoteční trh Hypoteční trh během prvních třech čtvrtletí roku 2013 nadále
Průměrná cena prodaných bytových jednotek v nových projektech
posiloval. Podle Fincentrum Hypoindex dosáhl celkový objem
podlahovou plochu (bez DPH). Rozdíl je způsoben zejména
nových poskytnutých hypoték v prvních devíti měsících roku 2013
změnami v nabídce a její struktuře a rovněž rozdílným tempem
výše 115,1 miliard Kč. To představuje meziroční nárůst o téměř
prodeje projektů různé cenové úrovně.
zůstala nižší a dosahovala přibližně 45 000 Kč/m2 za vnitřní
12 On Point • Prague City Report • Q3 2013
Market Practice Leasing Market Practice
Obvyklé nájemní podmínky
Lease Length • Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are
Doba nájmu • Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je
common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a
standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V
few cases longer leases can be agreed. 3 year break options
některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah.
are becoming more common, mainly in case of renegotiations.
Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech,
• Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5 years. Longer leases are common for big size retailers. Break
zejména v případě renegociací. • Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností
options are becoming more common especially in the
prodloužení o dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté
secondary locations.
u větších jednotek. Standardem se stává možnost přerušení
• Industrial - The average lease length is 5 years. Manufacturing tenants are usually requested to sign longer
nájmu, a to zejména v sekundárních lokalitách. • Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U
leases, due to the amount of investment required e.g. 7 years,
výrobních společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány
usually up to 15 years. Common is 3 year break options for 5
delší smlouvy, a to od 7 do 15 let. Standardem je možnost
year leases, 5 year break for 10 year leases.
přerušení nájmu po 3 letech u 5 letých smluv a po 5 letech u 10
Payment Terms • Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are available for some properties owned by local investors. Rents are paid quarterly in advance. Rental Deposit • Indexation is annually in line with European CPI. • In case contractual rent in CZK, landlords prefer to use Czech CPI. (office) • It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee equal to 3 months rent. (office and industrial) • The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) Other Charges • Other charges consist of service and energy charges. Utilities and direct consumption are paid separately. (offices and industrial) • Other charges consist of service charges and marketing costs (retail) • Service charges are carried out on fixed price or open book policy (industrial) Insurance • The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives • Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions.
letých smluv. Platební podmínky • Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou požadovány u některých nemovitostí, které mají českého vlastníka. Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi. Záloha na nájemné • Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI). • U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace. (kanceláře) • Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši 3 měsíčních nájmů. (kanceláře a průmyslové nemovitosti) • Tato záloha může být rovněž ve výši 3 – 6 měsíčních nájmů. (maloobchod) Další poplatky • Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby energií, kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a průmyslové nemovitostí) • Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené s propagací a marketingem (maloobchod) • Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na základě vyúčtování (průmyslové nemovitosti) Pojištění • Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění • Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o nájemní prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru.
Contacts : Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic
Ondřej Novotný Head of Research Jones Lang LaSalle Czech Republic
+420 224 234 809
[email protected] www.joneslanglasalle.cz
+420 224 234 809
[email protected] www.joneslanglasalle.cz
Prague City Report – Q3 2013 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.com
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.