NÁLEZ
Znalecký úkol Znalecký posudek ve věci odhadu aktuální tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitosti zapsané na LV č. 1087 : rodinného domu č.p. 1167 v obci Dobřichovice,
ulice Na vyhlídce, s pozemky č.parc.2966/2-zast.pl.a č.parc. 2966/1-ost.pl.-zeleň, kat. území Dobřichovice, okres Praha-západ, jako podklad pro jednání o finančním úvěru . V odhadu obvyklé ceny pouze nemovitého majetku se vychází z její prohlídky, ze studia předložené výkresové a majetkoprávní dokumentace, z tržní hodnoty pozemků, z věcné a porovnávací hodnoty. Tyto propočtené hodnoty jsou porovnávány v závěrečném vyhodnocení odhadu obvyklé ceny, s přihlédnutím k současnému stavu nabídky a poptávky v daném segmentu nemovitého majetku obdobných rod. domů v dané lokalitě a blízkém okolí . Odhad obvyklé hodnoty (ceny) nemovitosti je proveden dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a použití vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 22.7.2012 . Specifikace oceňovaného nemovitého majetku je uvedena dále v ocenění . SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou
-2-
OCENĚNÍ Podklady pro vypracování posudku: - informace o stavbě a parcelách z LV č. 1087 pro kat. území Dobřichovice, okres Praha-západ - geometrický plán - kopie katastrální mapy - schematická stavební dokumentace - studium předložené dokumentace - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - prohlídka na místě - fotodokumentace - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhl.č. 387/2011 Sb. - průzkum nabídkových cen obdobných nemovitostí na serverech Realit a vlastní zkušenosti s tržním oceňováním nemovitostí - Směrnice pro odhady WALDVIERTLER SPARKASSE VON 1842 AG
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Ing. Peter Schier, , vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ing. Peter Schier, , vlastnictví: výhradní Viz přiložené informace o stavbě a parcelách z LV č. 1087 pro kat. území Dobřichovice, okres Praha-západ .
6. Dokumentace a skutečnost Zjednodušená stavební dokumentace předložená vlastníkem objektu odpovídá skutečnému provedení . V posudku a ocenění se vychází z předložené stavební dokumentace a dokladů, ze skutečností zjištěných při místním šetření, z informací vlastníka a z průzkumu nabídkových cen na trhu s nemovitostmi obdobného charakteru v daném místě a čase .
7. Celkový popis nemovitosti Situační umístění rodinného domu se zastavěným pozemkem a přilehlým pozemkem je vyznačené na kopii katastrální mapy a výřezech ze základní a letecké mapy v příloze posudku. Exteriérové a interiérové řešení rod. domu – viz přiložené fotografie a fotografie na titulní straně posudku. Dispoziční a konstrukční řešení – viz přiložené půdorysy a řez domem . Celková užitná plocha rod. domu činí 740,- m2. Moderní atypická vila po kolaudaci, s užitnou plochou 740 m2 a obestavěným prostorem 3430,m3, se nachází v obci Dobřichovice, vzdálené jen 26 km od centra Prahy. Vzdušné prostory nechal arch. Ivan Kraus osvětlit množstvím velkých oken, která v přízemí přechází ve francouzské dveře vedoucí na zahradu. Pozemek o velikosti 5.324 m2 je částečně zalesněný a nabízí možnost jak venkovního posezení, tak dětského hřiště. Součástí domu je krytý bazén o rozměrech 9,5 x 13,5 m. K SV štítu budovy přiléhá garáž o velikosti 95 m2. Nízkoenergetická novostavba je svou jednoduchostí, nejmodernějším technickým vybavením ve špičkové kvalitě a krásným velkým pozemkem ideální příležitostí vytvořit si bydlení přesně podle svých představ. -3-
Dobřichovice patří k nejžádanějším lokalitám v Praze – západ a jsou vzdáleny od centra města cca 22 km. Skvělá dopravní dostupnost a výborná poloha z nich činí jedinečné místo pro trvalé i sezónní bydlení. Město Dobřichovice, které má momentálně 3181 stálých obyvatel, disponuje základní občanskou vybaveností. Nedaleko od sebe se nachází mateřská, základní a základní umělecká škola. Potraviny a smíšené zboží zajišťuje přímo v místě velký supermarket, Lidl a 6 menších prodejen, přičemž speciální zboží a služby uspokojí 20 km vzdálené nákupní centrum Nový Smíchov. I. NP - hlavní vstup přes garáž do ložnicové části, každá ložnice vybavena vlastní koupelnou. Zimní zahrada přístupná z kuchyně pro letní stolování. Velkoryse řešený obývací pokoj, který přechází v prostornou pracovnu, obě místnosti mají výhled do údolí Berounky. Na druhé straně obývacího prostoru je velkoplošný vytápěný bazén. I. PP je řešeno jako samostatná bytová jednotka. Dále je v I. PP prostor pro hobby a je vybudován vinný sklep (zahloubený do svahu tak, aby si udržoval konstantní teplotu pro uskladnění vína apod., dále je zde řešena technická místnost (technologie bazénu, VZT) . Dům je napojen na elektrickou energii, vodovod, plynovod a splaškovou kanalizaci. Dešťové vody jsou jímány do jímky o objemu cca 20m3 a využity na zalévání. Architektonické řešení rod. domu Dům je navržen jako solitérní stavba s půdorysem ve tvaru písmene L o jednom nadzemním podlaží (přízemí), jednom podzemním podlaží a vinným sklepem. Hlavní obytné místnosti jsou situované do přízemí s výhledem do zahrady (jihovýchod) a do údolí Berounky (severozápad) Je kladen maximální důraz ne výhledy do krajiny. Fasáda na straně do ulice je obložená zdivem z přírodní opuky, fasáda do údolí Berounky je obložená přírodním dřevem. Střešní plášť je osázen extenzivní zelení pro zajištění příjemného klimatu v domě v letních měsících. Technické řešení Základové konstrukce Pro založení domu byl proveden inženýrsko-geologický průzkum. Vzhledem k tomu, že se skalní podloží nachází ve velké hloubce, je dům založen na hlubinných základových pasech propojených žel. bet deskami zajišťujícími stabilitu objektu i přilehlého svahu. Svislé nosné konstrukce Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze systémových vápenopískových bloků tl. 200mm s vynikajícími akustickými a tepelně akumulačními schopnostmi. Stěny v podzemním podlaží jsou železobetonové monolitické. Stěny v přízemí jsou vyzděny na tepelné izolaci z pěnového skla. Vodorovné nosné konstrukce Stropní konstrukce nad podzemním podlažím je železobetonová monolitická. Bazénová vana je provedena ze železobetonu a od okolních konstrukcí je oddilatována. Konstrukce krovu Je tvořena dřevěnými, vzájemně zavětrovanými systémovými vazníky. Střecha Střecha je téměř plochá, nad částí obytného prostoru pultová se sklonem 12 stupňů.
-4-
Výplně fasádních otvorů Jsou použita dřevěná okna ve standardu pro pasivní domy se zasklením o hodnotě součinitele prostupu tepla Ug = 0,5W/m2K nebo nižším. Schodiště Je železobetonové monolitické. Podlahy Podlahy jsou lité samonivelační (anhydritové) na kročejové a tepelné izolaci z pěnového polystyrenu o tloušťce min 150mm. Nášlapné vrstvy budou parketové nebo dlažby. Povrchy stěn a stropů Stěny jsou omítnuty, v koupelnách a WC obloženy keramickým obkladem. Stropy jsou opatřeny sádrokartonovým obkladem. Koncepce TZB Pro vytápění domu jsou použita celkem čtyři teplovzdušné vytápěcí a od fy Atrea o různém výkonu a provedení (do bazénové haly je provedení). Dům je dělen na obytnou část v přízemí, noční část v podzemním podlaží a bazénovou halu. Podlahy v koupelnách temperovány.
větrací jednotky DUPLEX jednotka v celonerezovém v přízemí, obytnou část a v bazénové hale jsou
Jako zdroj tepla bude sloužit zásobník tepla napájený splitovým tepelným čerpadlem vzduch/voda, případně elektropatronami. Příprava TUV je centrální s cirkulací. Většina technologie je umístěna v technické místnosti pod bazénovou halou. Dvě vytápěcí jednotky pro přízemí jsou umístěny v malé technické místnosti v přízemí. V garáži je umístěn centrální vysavač a náhradní zdroj elektrické energie. Základní chlazení domu v létě je zajištěno zemním solankovým výměníkem tepla přímo do VZT jednotek v přízemí v kombinaci s předokenními žaluziemi. Za extrémního tropického počasí je uvažováno s využitím standardních spritových chladících jednotek ve vybraných místnostech (obytný prostor, pracovna, kuchyň a hlavní ložnice). Dům je vybaven elektronickým zabezpečením s kamerovým systémem. Energetická náročnost Dům je navržen se stavebními konstrukcemi ve standardu energeticky pasivního domu. Dům jako celek lze zařadit jako nízkoenergetický blížící se hranici standardu pasivního domu. Celkové roční náklady na vytápění domu jsou vypočítány na cca 17 až 23 tis. Kč ročně (vztaženo k cenám 09/2010) při průměrné teplotě 22º C ve všech místnostech v domě, (s výjimkou garáže, která není vytápěná a bazénové haly, která představuje vlastní provoz). Celkové roční náklady na vytápění bazénové haly a ohřev vody pro bazén jsou vypočítány na cca 25 až 30 tis. Kč ročně (vztaženo k cenám 09/2010). Náklady byly počítány pro provoz při teplotě bazénové vody 27º C, teplotě vzduchu v hale 30º C s poklesem v době mimo provoz bazénu na 24º C (v topné sezóně). Průměrná doba provozu bazénu byla uvažována 2 hod denně po celý rok, v případě jiného počtu provozních hodin budou náklady úměrně odlišné. Bylo uvažováno s důsledným zakrýváním vodní hladiny v době mimo provoz bazénu. -5-
Napojení na infrastrukturu Dům je napojen na elektrickou energii, vodovod, plynovod a splaškovou kanalizaci. Dešťové vody jsou jímány do jímky o objemu cca 20m3 a využity na zálivku. Mimo vegetační období budou vsakovány na pozemku.
Obsah znaleckého posudku: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1
rodinný dům č.p. 1167
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1
venkovní úpravy
3. Ocenění pozemků 3.1
pozemky
4. Porovnávací ocenění 4.1
porovnávací hodnota
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům č.p. 1167 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ C zděná podsklepená nemá podkroví s plochou střechou s jedním nadzemním podlažím 1121
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 589-24,12*11-13,20*4 1.PP 1.NP 589
= =
[m2] 270,88 589,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,30 m 270,88 m2 4,30 m 589,00 m2
Název 1.PP 1.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP (589-24,12*11-13,20*4)*(3,30) 1.NP (589)*(4,30)
-6-
= =
[m3] 893,90 m3 2 532,70 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP NP
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení Obj. podíl standardu [%] N 5,40 N 23,40 S 9,10 N 5,40 N 3,30 N 0,80 S 6,10 N 2,80 N 0,50 N 2,20 S 2,30 N 3,20 N 5,10 N 2,10 N 1,30 N 5,30 N 4,20 S 0,60 S 2,90 S 1,70 S 0,50 S 2,70 S 0,50 N 4,30 S 0,30 N 4,00 A 17,49
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: 27. technologie bazénu, vtduchotechnika, klimatizace, tepelné čerpadlo Součet upravených objemových podílů
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,54 1,54 1,00 1,54 1,54 1,54 1,00 1,54 1,54 1,54 1,00 1,54 1,54 1,54 1,54 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00
Obestavěný prostor 893,90 m3 2 532,70 m3 3 426,60 m3
Upravený obj. podíl 8,32 36,04 9,10 8,32 5,08 1,23 6,10 4,31 0,77 3,39 2,30 4,93 7,85 3,23 2,00 8,16 6,47 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 6,62 0,30 6,16 17,49 157,07
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP [%] [%] [%] [%] 1. Základy: N 5,40 100 1,54 8,32 5,30 2. Zdivo: N 23,40 100 1,54 36,04 22,95 3. Stropy: S 9,10 100 1,00 9,10 5,79 4. Střecha: N 5,40 100 1,54 8,32 5,30 5. Krytina: N 3,30 100 1,54 5,08 3,23 -7-
Roz Dok [%] [%] 100,00 5,30 100,00 22,95 100,00 5,79 100,00 5,30 100,00 3,23
6. Klempířské konstrukce: N 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: N 9. Vnější obklady: N 10. Vnitřní obklady: N 11. Schody: S 12. Dveře: N 13. Okna: N 14. Podlahy obytných místností: N 15. Podlahy ostatních místností: N 16. Vytápění: N 17. Elektroinstalace: N 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: N 25. Záchod: S 26. Ostatní: N 27. technologie bazénu, A vzduchotechnika, klimatizace, tepelné čerpadlo Součet upravených objemových podílů:
0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 17,49
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,54 1,23 1,00 6,10 1,54 4,31 1,54 0,77 1,54 3,39 1,00 2,30 1,54 4,93 1,54 7,85 1,54 3,23 1,54 2,00 1,54 8,16 1,54 6,47 1,00 0,60 1,00 2,90 1,00 1,70 1,00 0,50 1,00 2,70 1,00 0,50 1,54 6,62 1,00 0,30 1,54 6,16 1,00 17,49
0,78 3,88 2,74 0,49 2,16 1,46 3,14 5,00 2,06 1,27 5,20 4,12 0,38 1,85 1,08 0,32 1,72 0,32 4,21 0,19 3,92 11,14
100,00 0,78 100,00 3,88 80,00 2,19 90,00 0,44 0,00 0,00 80,00 1,17 100,00 3,14 100,00 5,00 50,00 1,03 50,00 0,64 80,00 4,16 80,00 3,30 100,00 0,38 100,00 1,85 100,00 1,08 100,00 0,32 100,00 1,72 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 80,00 3,14 100,00 11,14
157,07 Rozestavěnost: 87,92
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 3 426,60 m * 7 863,80 Kč/m3
= =
7 863,80 26 946 097,08 Kč
Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,8792 23 690 469,63 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 80 = 1,250 %
-
2 320,1,5707 1,0000 2,1580
2 96 130,87 Kč
Rodinný dům č.p. 1167 - zjištěná cena
=
-8-
23 394 338,76 Kč
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb: Název stavby rodinný dům č.p. 1167 Celkem:
Cena stavby 23 394 338,76 23 394 338,76 Kč
Ocenění: Cena staveb celkem: Venkovní úpravy - zjištěná cena
*
23 394 338,76 0,0350
=
818 801,86Kč
3. Ocenění pozemků 3.1 pozemky Obvyklá hodnota pozemků : Pozemky jsou oceněny srovnávací metodou dle nabídkových cen v dané lokalitě a okolí a v daném čase. U předmětné nemovitosti je možno uvažovat s hodnotou 3 000,- Kč/m2 . V místě je možnost připojení na na rozvod elektro, kanalizace, vody a plynu. Svažitá část pozemku č.parc. 2966/1 (severní strana) je oceněna cenou 1 000,- Kč/m2.
-9-
Ocenění: Stavební pozemky: Typ
Název
Obvyklá cena
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
Obvyklá cena
Obvyklá cena ostatní plocha Obvyklá cena pozemků - celkem
Parcelní číslo 2966/2
Výměra [m2] 589,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 1 767 000,-
2966/1 horní část 2966/1
2 400,00
3 000,00
7 200 000,-
2 334,00
1 000,00
2 334 000,11 301 000,-
=
11 301 000,- Kč
Pozemky - obvyklá cena
4. Porovnávací ocenění 4.1 porovnávací hodnota Na základě průzkumu a zhodnocení nabídkových cen obdobných rodinných domů v daném místě a blízkém okolí, je možno uvažovat s průměrnou cenou obdobných rod. domů v intervalu 40.000 – 55 000 Kč/m2 podlahové (užitné) plochy . S přihlédnutím k atypickému modernímu provedení rod. domu ak jeho atraktivní poloze je uvažováno s cenou 47 000,- Kč/m2 užitné plochy. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti: Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
47 000 Kč/m2 740,00 m2 34 780 000 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
Současný stav 34 780 000 Kč 0 Kč 34 695 339 Kč 11 301 000 Kč
34 500 000 Kč
- 10 -
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Závěr : S přihlédnutím k výše použitým oceňovacím metodám a po zvážení všech kladných a záporných aspektů stanovuji aktuální tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitostí -
rodinného domu č.p. 1167 v obci Dobřichovice, ulice Na vyhlídce, s pozemky č.parc. 2966/2-zast.pl. a č.parc. 2966/1-ost.pl.-zeleň, kat. území Dobřichovice, okres Praha-západ,ve výši :
34 500 000,- Kč slovy : třicetčtyřimiliónůpětsettisíc Kč
Ocenění je provedeno v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a v souladu se směrnicí pro odhady WALDVIERTLER SPARKASSE VON 1842 AG . Výše uvedená obvyklá hodnota je hodnotou současnou a tedy časovou a může doznat změn s vývojem legislativy, ekonomiky či společenských vztahů. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 20.8.2012
- 12 -
