Jaarbericht 2014
1
Mozaïek Wonen Goedgekeurd door de RvC op 12 mei 2015 Vastgesteld door de directie op 12 mei 2015
Jaarbericht 2014: - Volkshuisvestingsverslag - Jaarverslag - Jaarrekening - Overige gegevens
Bezoek- en postadres: Bachstraat 1 2807 HZ Gouda 0182-692969 E-mail: info@mozaïekwonen.nl Website: www.mozaïekwonen.nl
Mozaïek Wonen
Jaarbericht 2014
2
Mozaïek Wonen
Enkele kerngegevens 2014 Woningvoorraad aantal woningen totaal, in Gouda, Bodegraven en Moordrecht
8.877
aandeel goedkoop (tot € 389,05) (percentage / aantal)
15,1% / 1.337
aandeel bereikbaar (aftoppingsgrens € 596,75) (percentage / aantal)
65,1% / 5.774
aandeel betaalbaar (tot huurtoeslaggrens € 699,48) (percentage / aantal)
15,2% / 1.345
aandeel vrije sector (percentage / aantal)
4,7% /
421
gemiddelde netto huurprijs (van 8.877 huurwoningen)
€ 492
gemiddelde huurstijging %
3,6%
aandeel en aantal eengezinswoningen (percentage / aantal)
44,4% / 3.941
aandeel en aantal meergezinswoningen (percentage / aantal)
55,6% / 4.936
Verhuur en verkoop mutatiegraad en aantal verhuringen (percentage / aantal)
6,7% / 631(593)
aantal actief woningzoekenden en gemiddelde slaagkans % huurachterstand actieve contracten - totaal bezit % leegstand - totaal bezit % leegstand - woningen
3.449 – 16,0% 1,37% 0,26% 0,73%
aantal huisuitzettingen vanwege huurschuld en overlast/woonfraude aantallen verkoop woningen – overige eenheden
5-3 44 – 9
Beheer en investeringen totaal bedrag dagelijks onderhoud totaal bedrag planmatig onderhoud totaal bedrag milieu onderhoudsuitgaven totaal aan bijdrage leefbaarheid technisch en sociaal totaal aan investering milieu
€ 4.322.000 € 2.742.000 € 840.000 € 121.000 / € 770.000 € 840.000
totaal aan verbetering basiskwaliteit
€ 2.177.000
huurwoningen nieuwbouw opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding
103 – 40 – 0 15– 0 – 0
koopwoningen nieuwbouw opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding commercieel en maatschappelijk vastgoed opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding in m2
0-0 -0
Financiën solvabiliteit
57,8%
loan to value
41,3%
rentedekkingsratio
1,93
debt service coverage ratio
1,29
eigen vermogen jaarresultaat
€ 510.629.000 € 27.551.000
Organisatie ziekteverzuim
2,42%
Jaarbericht 2014
3
Mozaïek Wonen
Voorwoord jaarverslag 2014
Woningcorporaties in de spotlights Het jaar 2014 is in veel opzichten het jaar geweest waarin woningcorporaties veel in de spotlights hebben gestaan. Helaas, veelal vanwege de incidenten van de afgelopen jaren en natuurlijk vanwege de parlementaire enquête woningcorporaties. De commissie heeft haar werk goed gedaan. De Novelle en de Herziene Woningwet zijn in 2015 door de Tweede- en Eerste Kamer aangenomen. Daarmee is de basis gelegd voor de toekomst van de corporatiesector voor de komende tien jaar. Positief vind ik dat er meer invloed van huurders komt en dat huurdersvertegenwoordigers een belangrijke rol krijgen bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten. Een punt van zorg is wel de toenemende regeldruk die er vanuit de Woningwet en Algemene Maatregelen van Bestuur op ons afkomt. Enerzijds worden corporaties geacht goedkoper te gaan werken, anderzijds leidt de stringentere regelgeving tot een stijging van de kosten. De financiële middelen van woningcorporaties worden daarnaast beperkt door de Verhuurdersheffing en – voor Mozaïek Wonen in de gemeente Gouda – door een stijging van de gemeentelijke heffingen. Mozaïek Wonen op koers In 2013 is een heroriëntatie uitgevoerd op de positie en taken van Mozaïek Wonen, dit met het oog op de borging van de volkshuisvestelijke- en financiële continuïteit en het terugwinnen van het investerend vermogen van Mozaïek Wonen. In vervolg hierop zijn keuzes gemaakt voor nieuw beleid en een andere - sobere en doelmatige – bedrijfsvoering. Met het ondernemingsplan “Mozaïek Wonen, Krachtig naar 2018” wordt gekoerst op een toekomstbestendige volkshuisvesting en een corporatie die midden in de samenleving staat, lokaal nauw verbonden is met haar huurders en maatschappelijke omgeving. Mozaiek Wonen wil een financieel- en maatschappelijk duurzame corporatie zijn, gericht op haar kerntaak, namelijk: “Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen – van jong tot zeer oud – met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben”. Begin 2014 hebben we intern de nodige veranderingen doorgevoerd, waardoor we de komende jaren substantieel (22%) besparen op onze personeels- en bedrijfskosten. De nieuwe organisatiestructuur en krimpende personele formatie hebben voor 20 medewerkers helaas ingrijpende gevolgen gehad. Het doet pijn dat wij gedwongen afscheid hebben moeten nemen van collega’s, van wie sommigen al vele jaren aan Mozaïek Wonen verbonden waren. Vanaf 1 januari 2014 werkt Mozaïek Wonen vanuit rayons, waardoor een aantal functies – zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie - gebiedsgericht uitgevoerd worden vanuit één rayon. Het werken vanuit rayons zorgt ervoor dat we dicht bij onze huurders staan, deze nog beter kunnen bedienen en dat er minder tijd en informatie verloren gaan. Mijn conclusie is dat we op de goede weg zijn als het gaat om het verbeteren van onze financiële positie, de afbouw van onze bedrijfskosten en het focussen op onze kerntaak. Hierdoor is iets meer ruimte ontstaan om ook de komende jaren de huurverhogingen voor onze huurders te matigen. Daarbij zijn we in staat om onze investeringen in milieumaatregelen de komende vier jaar te verdubbelen ten opzichte van wat we ons eind 2013 hadden voorgenomen. Zo heeft de ingezette koers van soberheid en doelmatigheid direct een gunstig effect op de betaalbaarheid van de woonlasten van onze huurders met een smalle beurs. Eind 2014 zijn de resultaten van de eerste Aedes Benchmark bekend gemaakt. Onze huurders waardeerden onze dienstverlening met een 7,4. Onze bedrijfslasten kwamen uit op € 978 per woning. In beide categorieën scoren we iets beter dan de gemiddelde woningcorporatie en behoren wij tot de groep corporaties die vlak achter de kopgroep zitten. De reorganisatie van 2014 zal onze toekomstige positie nog verder verbeteren. Mozaïek Wonen en Woningbouwvereniging Reeuwijk hebben in 2014 besloten te onderzoeken of een fusie tussen beide woningcorporaties wenselijk en mogelijk is. In maart 2015 zijn de uitkomsten van dit onderzoek bekend geworden. Vanwege de maatschappelijke- en volkshuisvestelijke meerwaarde hebben het bestuur en de raad van commissarissen zich uitgesproken voor het aangaan van een fusie met Woningbouwvereniging Reeuwijk. In het najaar van 2015 nemen de leden van Woningbouwvereniging Reeuwijk een besluit over de omzetting van de vereniging naar een stichting. Dit omzettingsbesluit is noodzakelijk om het traject tot een fusie tussen Mozaïek Wonen en Woningbouwvereniging Reeuwijk te kunnen vervolgen.
Jaarbericht 2014
4
Mozaïek Wonen
2015: Mozaïek Wonen op zoek naar een nieuwe directeur-bestuurder In maart 2014 trad ik aan als nieuwe directeur-bestuurder. Mijn opdracht was om de koers, zoals vastgelegd in ons ondernemingsplan 2014-2018, samen met onze medewerkers op te pakken. Werken voor mensen met een laag inkomen of een bijzondere zorgvraag hebben hierbij onze absolute prioriteit gekregen. Helaas heb ik om privéredenen besloten om Mozaïek Wonen alweer te gaan verlaten. Per 1 juni 2015 word ik directeur-bestuurder van WBO in Oldenzaal en keer ik daarmee terug naar de plaats waar mijn hart ligt. Het doet mij pijn om de huurders, belanghouders en medewerkers zo snel al in de steek te laten. Maar ik kijk met trots en waardering terug op wat we in dit jaar hebben bereikt. Op 21 mei 2015 volgt de heer Ron de Haas mij op als directeur-bestuurder a.i. Met zijn benoeming is de bestuurlijke continuïteit van Mozaïek Wonen gewaarborgd.
Dankwoord Ik wil alle huurdersvertegenwoordigers, belanghouders en medewerkers van Mozaïek Wonen bedanken voor hun fijne en betrokken manier van samenwerken in 2014. Alleen door de inzet van ons allen is het gelukt om in een tijd van financiële tegenwind, toch zo optimaal mogelijk te presteren, dit in het belang van onze huidige- en toekomstige huurders. En daar mogen we trots op zijn!
Dick Mol directeur-bestuurder
Gouda, 12 mei 2015
Jaarbericht 2014
5
Mozaïek Wonen
Jaarbericht 2014 Mozaïek Wonen Volkshuisvestingsverslag, bestuursverslag en jaarrekening in één jaarbericht In dit jaarbericht 2014 Mozaïek Wonen verantwoorden wij ons over de door ons geleverde prestaties en behaalde resultaten. Behalve het op grond van artikel 26 lid 2 BBSH vereiste volkshuisvestingsverslag, dienen corporaties op grond van artikel 26 lid 1a BBSH tevens een bestuursverslag (jaarverslag) op te stellen, waarop artikel 2:391 BW van toepassing is. Volgens laatstgenoemd artikel moeten in het bestuursverslag de volgende elementen aan de orde komen: a. Gang van zaken en gevoerd beleid tijdens het verslagjaar; b. Bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening behoeft te worden gehouden; c. Verwachte gang van zaken; d. Activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling; e. Doelstellingen en beleid risicobeheer in verband met financiële instrumenten. In het onderhavige jaarbericht zijn in overeenstemming met de aanbevelingen van de Raad voor de Jaarverslaglegging de specifieke elementen van het volkshuisvestingsverslag en het bestuursverslag 2014 van Mozaïek Wonen tot één stuk gecombineerd. In deel twee volgt de jaarrekening 2014.
Jaarbericht 2014
6
Mozaïek Wonen
Inhoudsopgave Deel 1: Volkshuisvestings- en jaarverslag 1. Jaarbericht 2014: inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4
Missie en visie De omgeving Belangrijkste doelstellingen en prestaties in 2014 van Mozaïek Wonen Financiën: het jaarresultaat 2014
2. Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10
4.2
51
Investeren in leefbaarheid Wijkontwikkeling Woongedrag en buurtbetrokkenheid Uitgaven voor fysieke leefbaarheidsvoorzieningen
6. Wonen, welzijn en zorg 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
48
Periodiek overleg met huurdersverenigingen, de Koepel en bewonerscommissies Overleg met belanghouders
5. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten 5.1 5.2 5.3 5.4
43
Portefeuille-/Assetmanagement Onderhoud Duurzaam bouwen, onderhoud en milieu
4. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid 4.1
23
Sociale huurmarkt Gouda en Bodegraven Het bezit van Mozaïek Wonen Nieuwbouw Huurprijsbeleid Verhuringen Verhuurbaarheid Bestrijden onrechtmatige bewoning Huurincasso Verleende diensten (servicekosten) Verkoop van vastgoed
3. Het kwalitatief in stand houden van het bezit 3.1 3.2 3.3
9
Nieuwbouw Bestaande voorraad Samenwerkingen Bijzondere aandachtsgroepen Individueel welzijn
60
Jaarbericht 2014
7
7. Het waarborgen van de financiële continuïteit 7.1 7.2. 7.3 7.4 7.5
75
De werkorganisatie Medewerkers Leveranciersportaal en DMS Beheer derden Verbindingen Ondernemingsraad Personeelsvereniging Intern beheersysteem en Risicomanagement Kwaliteitszorg
10. Governance 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9
72
Woonservicepunt Rayons Huurdersportaal Communicatie Marketing Trainingen medewerkers
9. De organisatie van Mozaïek Wonen 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9
64
Over het jaar 2014 Financieel dashboard Mozaïek Wonen Financiering en treasury Kaders sectorinstituten Borging financiële positie naar de toekomst
8. Klantrendement Mozaïek Wonen 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6
Mozaïek Wonen
84
Bestuur Governancestructuur Overleg en samenwerking met belanghouders Klachtencommissie Toezicht houden en klankborden Besluiten raad van commissarissen Bevindingen raad van commissarissen Corporate governance en zelfevaluatie Ontwikkelpunten, te realiseren in 2015
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Colofon Profielschets raad van commissarissen (samenvatting) Samenstelling raad van commissarissen Besluitenlijst raad van commissarissen Samenstelling klachtencommissie Verhuringen in 2014 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht 7. Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers 8. Voorbeelden van uitgaven leefbaarheidsfonds in 2014 9. Overzicht overlegonderwerpen tussen Huurderskoepel en Mozaïek Wonen 2014.
Jaarbericht 2014
8
Mozaïek Wonen
Deel 2: Jaarrekening 2014 10. Balans (na resultaatbestemming)
2
11. Winst- en verliesrekening
4
12. Kasstroomoverzicht
5
13. Grondslagen voor waardering
6
14. Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling
8
15. Toelichting op de balans
20
16. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
43
17. Toelichting op de winst- en verliesrekening
45
18. Kengetallen
56
19. Verklaringen van het bestuur en van de raad van commissarissen
57
Deel 3: Overige gegevens Overige gegevens
61
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
63
Jaarbericht 2014
9
Mozaïek Wonen
Deel 1: Volkshuisvestings- en jaarverslag 1. Jaarbericht 2014: Inleiding 1.1. Missie en visie In 2013 schreef Mozaïek Wonen een nieuw ondernemingsplan “Krachtig naar 2018”, waarin we de koers voor de jaren 2014 t/m 2018 van Mozaïek Wonen beschrijven. Politieke keuzes en economische en maatschappelijke ontwikkelingen hebben het speelveld, de omgeving en de mogelijkheden van woningcorporaties sindsdien verder veranderd. Concreet heeft Mozaïek Wonen haar missie voor de komende jaren als volgt geformuleerd: “Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen -van jong tot zeer oud- met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben 1”. Mensen, die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben, zijn bijvoorbeeld huurders met een zorgvraag en dak- en thuislozen. Wij streven hierbij naar een doelmatige inzet van de betaalbare voorraad. Mozaïek Wonen zet hierbij in op: 1. Het leveren van woningen en bijbehorende producten met een voor de doelgroepen van beleid passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau. 2. Een toonaangevende volkshuisvestelijke speler in de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, dat is wie Mozaïek Wonen wil zijn. Vanuit verschillende rollen -op creatieve en innovatieve wijze- proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. 3. Een financieel gezonde woningcorporatie zijn om de continuïteit voor nu en in de toekomst te kunnen waarborgen. 4. Een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van de woonlasten ѐn aan het milieu door het toepassen van energiebesparende maatregelen, daar waar mogelijk en effectief/rendabel. 5. Een klantgerichte corporatie zijn, die haar klanten -middels meerdere kanalen- zakelijk en adequaat bedient en hierbij duidelijk is over de inhoud, reikwijdte en beperkingen van haar service en dienstverlening. 6. Een zakelijke organisatie zijn met een solide en doelmatige bedrijfsvoering, waarin medewerkers professioneel handelen met oog voor de klant, samenwerking en kosten. Dit betekent concreet, dat wij ons de komende jaren vooral zullen richten op: Voldoende betaalbare woningen voor onze doelgroepen van beleid Meer accent op de bestaande voorraad Minder nieuwbouw Doorstroming woningmarkt Sober en doelmatig onderhoud en kwaliteits- en uitrustingsniveau Gematigd huurbeleid voor doelgroep lage inkomens (< € 34.768 prijspeil 1-1-2014) en inkomensafhankelijke huurverhoging voor de huishoudens met een inkomen > € 34.768 Innovatieve samenwerking met gemeenten en partners op het gebied van wonen, zorg, welzijn en duurzaamheid (o.a. ketensamenwerking, co-creatie- en –financiering) Snellere en adequate dienstverlening (o.a. door middel van rayonering en huurders- en leveranciersportaal) Sobere en doelmatige bedrijfsvoering Een slankere organisatie
Met “betaalbare huisvesting” en “mensen met een smalle beurs” duidt Mozaïek Wonen de DAEB-voorraad en – doelgroep t.w. DAEB-voorraad = sociale voorraad < € 699,49, DAEB-doelgroep = doelgroep met huishoudinkomen < € 34.768 (prijspeil 1-12014). DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang. 1
Jaarbericht 2014
10
Mozaïek Wonen
1.2. De omgeving: een veranderende maatschappelijke context 1.2.1. Woningmarkt de opgave De afgelopen jaren is over de volle breedte te zien geweest, dat de woningmarkt mede door de economische ontwikkelingen een moeilijke periode doormaakt. Het aantal huishoudens is – conform verwachting – toegenomen. Vanaf 2009 zijn er ruim 200.000 huishoudens bijgekomen, terwijl het aantal huishoudens in een zelfstandige woning met 140.000 toenam. De huishoudens die geen zelfstandige woning hebben, vinden op een andere manier een plekje: in een wooneenheid, op kamers, inwonend bij anderen of in vakantiewoningen. Oudere kinderen wonen langer of opnieuw bij hun ouders. Verhuizen is voor (echt-)paren in scheiding minder eenvoudig. Als gevolg van alle brandhaarden in de wereld blijft het aantal vluchtelingen dat een Nederlandse verblijfsvergunning krijgt groeien. Deze zogenoemde statushouders vinden bijna allemaal een plekje in een corporatiewoning. In 2014 waren dit er bijna 14.000 wat leidt tot een toenemende druk op de sociale woningmarkt. Verhuiswens meer dan ooit / effect langer thuis wonen De afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe, dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. De niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Slechts een kleine groep laat zijn plannen verdampen. Daarbij komt, dat door de per 1 januari 2013 ingezette beleidslijn om mensen met een zorgvraag langer dan voorheen thuis te laten wonen (extramuralisering), minder woningen beschikbaar komen. Veel zoekers zijn tamelijk realistisch en geven aan pas over een jaar of twee te willen verhuizen. In het stuwmeer zijn eigenaar-bewoners en mensen boven 45 jaar sterk vertegenwoordigd. Dit betekent overigens niet, dat deze huishoudens allemaal willen kopen. Juist de huursector is meer in trek. Starters en huurders willen iets minder vaak verhuizen naar een koopwoning dan vroeger. Evenzo geven eigenaar bewoners meer dan vroeger aan na verkoop te opteren voor een huurwoning. De vergrijzing zet door. Alleenstaanden zijn nog altijd oververtegenwoordigd binnen de lage inkomensgroepen. 70% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen, 90% van de gezinnen met kinderen woont in een eengezinswoning, tegen 43% van de alleenstaanden. Jonge mensen onder de dertig jaar wonen gemiddeld nog steeds minder dan vijf jaar in een woning, terwijl ouderen boven 65 jaar gemiddeld meer dan twintig jaar in hun woning blijven wonen. Het aantal kleine huishoudens neemt toe, terwijl het aantal gezinnen verder afneemt. Hoewel de koopmarkt voorzichtig herstelt is de druk op m.n. de sociale huurmarkt onverminderd groot. De afname van het aantal verhuizingen in de afgelopen jaren heeft ertoe geleid, dat het aantal mensen dat wil(de) verhuizen is toegenomen. De vraag naar goedkope huurwoningen blijft groot en steeg van +43% in de goedkoopste prijscategorie en +22% in de categorie tot de aftoppingsgrens. De minister stuurt aan op een meer passende toewijzing (huur i.r.t. inkomen). De huursector: meer aanbod in het hogere huursegment De huur in de totale huurvoorraad steeg de laatste 3 jaar met gemiddeld 2% per jaar boven inflatie. De oorzaken zijn divers: de nieuwe verhuurdersbelasting, woningverbetering, energetische maatregelen en sloop/nieuwbouw, alsmede huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen, waarbij de huren dichter bij de maximaal toegestane huur worden gebracht. Langzamerhand verandert ook de samenstelling van de huursector zelf. Meer en meer bestaat de sector tegenwoordig uit appartementen in plaats van eengezinswoningen: 56% in 2012 tegen 48% in 1986. Aanzienlijk sneller is de prijsopbouw veranderd. Na 2006 nam het aandeel woningen tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens toe van 15 naar 21% en het aandeel boven de liberalisatiegrens verdubbelde bijna van 7 naar 12%. Ondanks de hogere huren wordt de huursector meer en meer het domein van lage inkomensgroepen en oudere alleenstaanden. De huurstijging tussen 2009 en 2012 (6% > inflatie) werd bij de lage inkomens voor een deel opgevangen door de huurtoeslag. Daardoor is de stijging van de netto huuruitgaven beperkt gebleven (+4%). Daarnaast namen de bijkomende lasten voor gas, licht, water en lokale belastingen licht af (-4%).
Jaarbericht 2014
11
Mozaïek Wonen
De totale woonuitgaven in de huursector stegen daarmee in 3 jaar tijd met 2% (2012 t.o.v. 2009). Door de gestegen woonuitgaven en de daling van het huishoudinkomen liep de huurquote op van 23 naar 26% en de totale woonquote van 34 naar 36%; een toenemend deel van het inkomen wordt besteed aan het wonen. De goedkope scheefheid (hogere inkomensgroepen in het sociale huursegment) is met 12% aanzienlijk gereduceerd. De invoering van het strengere toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen heeft de instroom van hogere inkomensgroepen teruggedrongen. Daarnaast daalden de inkomens in reële termen, terwijl de prijsgrens voor de sociale huurvoorraad met inflatie steeg. Huishoudens met een hoger inkomen vinden vaker buiten de sociale huursector een woning. Scheiding wonen/zorg en vergrijzing Het ministerie van VWS is in 2013 gestart met de extramuralisering van de zorg. Dit houdt in, dat de instroom van mensen met een zorgbehoefte naar instellingen wordt omgebogen naar het zelfstandig (blijven) wonen. Dit gebeurt door het stellen van hogere eisen aan de zorgbehoefte van de cliënt. Zorg en ondersteuning zullen in de wijk georganiseerd moeten worden. Iets wat aansluit bij de maatschappelijk tendens, waarbij men het liefst zo lang mogelijk in de eigen vertrouwde omgeving blijft wonen. De effecten op de woningmarkt van deze transitie in de zorg zijn fors. Het Planbureau voor de Leefomgeving becijfert, dat het aantal ouderen (65+) tot 2014 blijft toenemen tot circa 4.7 miljoen in 2040. Het aantal 75-plussers, de leeftijd waarop gemiddeld genomen de beperkingen beginnen, verdubbelt van 1.2 miljoen nu tot 2.6 miljoen in 2040. De 80-plussers onder hen hebben vaker fysieke beperkingen, zijn vaak alleenstaand en hebben vaker dan de jongere ouderen een laag inkomen. Deze mensen zullen dus langer op de woningmarkt blijven. Het merendeel van de mensen met een lichte zorgvraag, die voorheen naar een zorginstelling ging, zal gewoon in de huidige woning (kunnen) blijven en daar zorg op maat (moeten) krijgen. Soms zullen daarvoor aanpassingen aan de woning nodig zijn. Een ander deel zal vanwege beperkingen of om sociale redenen (bijvoorbeeld vereenzaming, zwak sociaal netwerk) wensen te verhuizen naar een meer passende woning. Dit kan bijvoorbeeld een nultredenwoning zijn, een specifieke ouderenwoning of een geclusterde, meer beschermde woonvorm. Daarnaast leidt de extramuralisering op korte termijn tot een verdere verstopping van de woningmarkt.
1.2.2. Herzieningswet/Novelle De eerste kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de Herzieningswet. In februari 2015 verscheen de lang verwachte Algemene Maatregel van Bestuur bij deze Herzieningswet (t.w. het ontwerpbesluit toegelaten instellingen), welke bij het schrijven van dit jaarverslag ter behandeling bij de Tweede Kamer lag. De minister stuurt aan op inwerkingtreding van de Herzieningswet per 1 juli 2015. De Herzieningswet omschrijft nauwkeurig de taken van de woningcorparaties, versterkt de positie van gemeenten en huurders en biedt handvatten voor het maken van afspraken tussen partijen, o.a. in de vorm van prestatieafspraken met gemeenten. Onderstaand wordt de essentie van de Herzieningswet toegelicht: 1.2.2.1. De invulling van de taakstelling van de toegelaten instelling Alleen sociale huurwoningen en strikt omschreven maatschappelijk vastgoed. In het Regeerakkoord is ten aanzien van het werkterrein van toegelaten instellingen opgenomen: “Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed”. In de Herzieningswet is dit zo vertaald, dat het taakgebied van woningbouwcorporaties wordt beperkt tot het bouwen, verhuren, beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed Ten aanzien van het investeren in Maatschappelijk Vastgoed worden de volgende restricties aangegeven: moet onlosmakelijk verbonden zijn met het (DAEB-)woongebouw; heeft een wijk, buurt of buurtschap gerichte functie; vindt plaats in een gebied waar de woongelegenheden zijn van de TI.
Jaarbericht 2014
12
Mozaïek Wonen
Leefbaarheid Het Burgerlijk Wetboek kent verplichtingen voor Woningbouwcorporaties als het gaat om het woongenot van hun huurders. Daarbij kan inzet van Woningcorporaties op leefbaarheid de waarde van hun vastgoed in wijken op peil houden en daarom bedrijfseconomisch wenselijk zijn. Ook kan het om die reden gewenst zijn om tijdig problemen te signaleren en zo bijvoorbeeld, door inschakeling van schuldhulpverlening, huisuitzettingen te voorkomen. Vanuit beide perspectieven gezien is een bepaalde inzet op leefbaarheid van Woningcorporaties toegestaan, echter wel binnen een strikte afbakening, te weten: inzet op leefbaarheid is niet toegestaan wanneer woningcorporatie in gemeente/gebied geen noemenswaardig bezit heeft; inzet op leefbaarheid is niet toegestaan als de omvang van de investering maatschappelijk en bedrijfseconomisch niet verantwoord is; inzet op leefbaarheid is niet toegestaan als de leefbaarheidsactiviteit primair de verantwoordelijkheid van een andere partij is en inzet op leefbaarheid is niet toegestaan om religieuze stromingen te faciliteren. 1.2.2.2. Toegestane niet-DAEB activiteiten Een woningcorporatie mag alleen nog nieuwe niet-DAEB activiteiten oppakken als deze ten dienste staan van haar DAEB-werkzaamheden en alleen in het gebied waar de woningcorporatie al DAEB-bezit heeft. Daarbij is het alleen toegestaan wanneer deze specifieke activiteiten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De gemeente heeft de verplichting haar volkshuisvestingsbeleid, en dus de noodzaak van de niet-DAEB activiteit, eerst af te stemmen met omliggende gemeenten. Voorts dient de gemeente eerst marktpartijen in de gelegenheid te stellen om de niet-DAEB activiteit op te pakken, de zogenaamde markttoets. Wanneer een woningcorporatie al niet-DAEB bezit heeft moet dit deel van de portefeuille administratief of jurisch afgescheiden worden naar een niet-DAEB-tak. Woningen met een gereguleerd huurcontract blijven in de DAEB-tak van de woningcorporatie, evenals het toegestane maatschappelijke vastgoed e.d. 1.2.2.3. Scheiding en splitsing In het wetsvoorstel is voorgesteld de woningcorporatie (administratief of juridisch) op te splitsen in twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen, zijnde de DAEB-tak, die de kerntaken van de woningcorporatie uitvoert en de niet-DAEB-tak die belast is met alle overige werkzaamheden. In het geval van zo’n scheiding kan de DAEB-tak aan de niet-DAEB-tak geld lenen tegen marktconforme rente de niet-DAEB-tak vervangt deze lening door een marktlening zodat de interne lening binnen vijftien jaar kan worden afgelost aan de DAEB-tak. Nieuwe activiteiten dienen altijd gefinancierd te worden met een marktlening DAEB-vastgoed kan niet aangewend worden ter zekerheidsstelling (onderpand) van marktlening ter fianciering van niet-DAEB Ter voorkoming van onevenredige toename van administratieve kosten en regeldruk zijn woningcorporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en met een klein aandeel niet-DAEB bezit uitgezonderd van zo’n verplichte scheiding. Mozaïek Wonen voldoet niet aan deze vrijstellingsvoorwaarden en zal haar scheidings- en splitsingsvoorstellen in de loop van 2016 bij de toezichthouder ingediend moeten hebben. 1.2.2.4. Rol gemeenten De postitie van gemeenten wordt versterkt waar het gaat om de bijdrage die woningcorporaties moeten leveren aan de gemeentelijke volkshuisvestingsopgave. Dit komt onder meer tot uitdrukking in een vergroting van de mogelijkheden van gemeenten om (financiële) informatie over de woningcorporatie(s) in hun gemeente op te vragen, een betere aansluiting tussen het gemeentelijke begrotingsproces en de aanlevering van informatie door de woningcorporatie voor te schrijven en de gemeente een grotere rol te geven waar het gaat om het bepalen van de wenselijkheid van niet-DAEB investeringen. De gemeenten uit ons werkgebied maken momenteel samen met Mozaïek Wonen en de andere in het werkgebied werkzame corporaties nieuwe woonvisies op weg naar nieuwe prestatieafspraken. De huurders (-organisaties) zijn daarbij vertegenwoordigd.
Jaarbericht 2014
13
Mozaïek Wonen
1.2.2.5. Rol van de huurders Huurdersorganisaties worden een volwaardige partij bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten en corporaties. Daarnaast krijgen huurdersorganisaties instemmingsrecht over fusies en verbindingen, het recht om minimaal een derde van de Raad van Commissarissen voor te dragen en meer geld om trainingen te volgen of deskundig advies en onderzoek in te huren. Ook krijgen huurdersorganisaties meer informatie over de financiën en investeringskracht van woningcorporaties en mogen zij informatie opvragen bij toezichthouders. 1.2.2.6. Bedrijfslasten Woningcorporaties werken hard aan het verbeteren van de efficiëntie van hun bedrijfsvoering zodat zij hun financiële middelen optimaal kunnen inzetten voor hun maatschappelijke opgave. Ook de nieuwe verhuurdersbelasting maakt dat noodzakelijk. Om tot meer inzicht te komen in de ontwikkeling van die bedrijfslasten ontwikkelt Aedes samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgsfonds Sociale Woningbouw (WSW) de Aedes Benchmark. Dit zal tot meer inzicht leiden in de post bedrijfslasten van woningcorporaties en op deze manier individuele woningcorporaties – op basis van de vergelijking met andere corporaties – aansporen om hun bedrijfslasten hiermee in lijn te brengen. In de Herzieningswet is opgenomen dat de minister de mogelijkheid heeft om – zo nodig - met een Algemene Maatregel van Bestuur regels aan de kosten van bedrijfsvoering van woningcororaties te stellen. Zo nodig, want in zijn toelichting op de Herzieningswet geeft hij aan er waarde aan te hechten, dat de sector in eerste instantie zelf invulling geeft aan deze verantwoordelijkheid. Tegelijkertijd wordt aangegeven, dat mocht er sprake zijn van teveel vrijblijvendheid, de mogelijkheid wordt open gehouden om via een Algemene Maatregel van Bestuur nadere regels te stellen aan hoogte en ontwikkeling van de bedrijfslasten van woningcorporaties. 1.2.2.7. Intern toezicht Eén van de doelen van de Herzieningswet is het versterken van het interne en externe toezicht op woningcorporaties. In het besluit worden veel zaken uit de Governance Code Woningcorporaties van Aedes en de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) van toepassing verklaard op alle corporaties. Dit laatste impliceert o.a. dat bij inwerktreding van de Herzieningswet de educatie- en zelfevaluatieverplichtingen voor RvT’s wettelijk verankerd zijn. Er wordt een “geschiktheidstoets” ingevoerd voor de leden van de RvT’s. Zowel bij de benoeming als bij de herbenoeming of tijdens de uitoefening van hun taak kan de minister besluiten dat een kandidaat (of RvT-lid) niet geschikt is voor de toezichthoudende functie. De RvT krijgt de verplichting om de minister in bepaalde gevallen te informeren over de uitoefening van zijn taak. Hierbij kan worden gedacht aan situaties waarbij de RvT twijfelt aan de rechtmatigheid van handelen of integriteit van de TI of aan situaties waarbij de corporatie financieel in de problemen zou kunnen raken. De bestuurder had al de verplichting om over dergelijke situaties de minister te informeren. De Herzieningswet legt daar bovenop een eigen verantwoordelijkheid neer bij de RvT. In de Herzieningswet is bepaald dat in veel gevallen toestemming van de RvT nodig is bij besluiten. Alleen bij besluiten die betrekking hebben op de instandhouding van woningen (beheer en onderhoud) of de verkoop van woningen aan natuurlijke personen geldt die verplichting niet. In een aantal gevallen is ook voorafgaand toestemming nodig van de minister. Het gaat daarbij ondermeer om besluiten ten aanzien van:
het aangaan van fusie of splitsing; verkoop van onroerend goed (anders dan aan natuurlijke personen); investeringen in niet-DAEB vastgoed; het aangaan van verbindingen.
1.2.3. De lokale woningmarkt/opgave; het werkgebied van Mozaïek Wonen De huidige economische situatie heeft uiteraard ook effect op de woningmarkt in het werkgebied van Mozaïek Wonen. De slaagkansen in Gouda en Bodegraven in het sociale huursegment zijn het afgelopen jaar licht toegenomen, maar voor sommige doelgroepen nog steeds relatief laag. Deze toename van de slaagkansen wordt veroorzaakt doordat het aantal actief woningzoekenden het afgelopen jaar stabiel is gebleven en het woningaanbod (door nieuwbouw) is toegenomen. Het aandeel lokaal woningzoekenden is in Gouda stabiel gebleven (68%),
Jaarbericht 2014
14
Mozaïek Wonen
Voornamelijk onder doorstromers is het aandeel lokaal woningzoekenden groot (86%). In Bodegraven is sprake van een andere ontwikkeling. Het aantal woningzoekenden is in 2013 (1.182) groter dan in 2012 (1.139). Voor zowel Gouda als Bodegraven gaat Mozaïek Wonen dan ook uit van een groei van het aantal huishoudens. Daarbinnen constateert zij ook een lichte groei van het aantal lage inkomens. Binnen de lage inkomens (waar Mozaïek Wonen zich op focust) zien we een verdere afname van het aandeel gezinnen (ouders met kinderen) en een toename van het aandeel kleine huishoudens (inclusief 1-oudergezinnen), in alle leeftijdsklassen. Dat vertaalt zich in een toename van het aantal benodigde sociale huurwoningen. Naast een kwantitatieve toename concludeert Mozaïek Wonen dat in kwalitatieve zin de voorraad moet toenemen met levensloopbestendige woningen (geschikt voor senioren). Overwegend 3-kamerwoningen (appartementen) die geschikt zijn voor kleine huishoudens van alle leeftijden en voor startende gezinnen. Afhankelijk van de mogelijkheden van een locatie kunnen dat ook eengezinswoningen zijn. Voor alle woningen geldt een sobere, doelmatige en duurzame kwaliteit. De verhuurbaarheid van een woning op de lange termijn neemt toe als deze breed inzetbaar is. Specifieke huisvesting voor specifieke groepen kan, als daar ook door organisaties specifiek om wordt gevraagd en er extra financiering beschikbaar is voor eventuele specifieke eisen. Het tempo van het aanpassen van de omvang van de voorraad wordt bepaald door de veranderingen in het aantal huishoudens met een laag inkomen. Niet door de vergrijzing. Het merendeel van de senioren zal in de reguliere huur- of koopwoning blijven wonen. De vergrijzing vraagt dan ook meer om (kleine) aanpassingen van die woningen, aanpassingen in de zorg en ondersteuning/begeleiding. Samenvattende conclusies: De gevolgen van de crisis zullen nog lang na-ijlen. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van een minimaal gelijk blijvend aandeel huishoudens met een laag inkomen. Ook de vergrijzing en de bezuinigingen bij de overheid zijn oorzaak van een groeiend aandeel lage inkomens. De verhuurdersbelasting maakt een efficiënte organisatie noodzakelijk om de woonlasten enigszins te beheersen. Daarbij blijven ouderen, al dan niet met een lichte zorgvraag, langer dan voorzien aangewezen op een “reguliere” woning. Op de korte termijn leidt de extramuralisering tot een verdere verstopping van de woningmarkt. Hoewel de prijzen in de koopsector zijn gedaald, komt een koopwoning niet sneller in bereik van de lage inkomens, o.a. door de striktere hypotheekregels. Er zal daarom geen woningvraag verschuiven van huur- naar koopsector. De ontwikkeling rond energieprijzen is ongewis. Vanuit een langetermijn verwachting zijn we van mening, dat investeringen in energiemaatregelen noodzakelijk zijn voor het beheersen van de woonlasten. De nieuwe Woningwet beperkt het taakveld van de woningcorporaties. De administratieve regelgeving wordt zeer complex. Het bouwen van duurdere huurwoningen moet, na toestemming, van de gemeente aan strikte eisen voldoen. Financiering dient op commerciële basis plaats te vinden.
Jaarbericht 2014
15
Mozaïek Wonen
1.3. Belangrijkste doelstellingen en prestaties in 2014 van Mozaïek Wonen Onderstaand een overzicht van onze belangrijkste voorgenomen en gerealiseerde prestaties in 2014: Acht speerpunten bedrijfsplan 2014 Mozaïek Wonen 1
Voorgenomen: Gematigd huurbeleid Mozaïek Wonen maakt gebruik van de mogelijkheid de huren voor huishoudens met een inkomen > € 34.768 extra te verhogen. Bij de uitwerking van ons huurbeleid zullen wij onze primaire doelgroep (< € 34.678) zoveel als mogelijk ontzien. In 2014 beraden wij ons op ons huurbeleid en de (differentiatie van) huurniveaus. Dit doen we onder meer vanwege de aangekondigde gewijzigde regelgeving - o.a. huursombenadering – en onderzoeken wij in hoeverre wij de investeringen in het kader van energiebesparende maatregelen door gaan berekenen in de huurprijs. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2014) In 2014 zijn de huren voor de lage inkomens verhoogd met 3%, hetgeen 1% lager is dan was toegestaan. Aangezien de eerder aangekondigde ministeriële aanpassingen, zoals aanpassen WWSpunten en invoering van de huursombenadering, zijn vertraagd hebben we even pas op de plaats gemaakt met betrekking tot het vernieuwen van ons huurbeleid. In 2015 wordt dit weer opgepakt.
2
Voorgenomen: Doorstroming door toewijzingsexperimenten Samen met gemeenten onderzochten wij in 2014 de mogelijkheden met betrekking tot toewijzings-experimenten “op maat” voor specifieke doelgroepen. Hiermee beogen wij de doorstroming te stimuleren; bijvoorbeeld door senioren in een (te) grote woning en/of huurders met een wat hoger inkomen de kans te bieden om met voorrang te verhuizen naar een woning die beter past bij hun specifieke omstandigheden en wensen, waardoor de woning die vrij komt weer beschikbaar komt voor doelgroepen van beleid. Of via gerichte loting jonge starters wat meer kans te bieden op een passende woning. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2014) Doorstroomexperimenten, zoals loting, zijn verankerd in nieuwe huisvestingsverordening van zowel gemeente Gouda als Bodegraven-Reeuwijk.
3
Voorgenomen: Oplevering nieuwbouw In Gouda leveren wij in 2014 20 appartementen voor senioren en 34 zorgeenheden voor onzelfstandig wonen aan het Olympiadeplein op. De verhuur van de zorgeenheden loopt via Vierstroom. In Bodegraven leveren wij in 2014 in het kader van de herstructurering Noordrand 32 vrije sector huurappartementen op binnen project Graafse Waard. In Nieuwerbrug leveren wij negen sociale huur eengezinswoningen op in de ontwikkeling Wijde Wiericke. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2014) In Gouda zijn in oktober 2014 20 appartementen voor senioren en 34 zorgeenheden voor onzelfstandig wonen aan het Olympiadeplein opgeleverd. In Gouda zijn in oktober 2014 5 woningen aan de Wachtelstraat (nieuwbouw/renovatie) opgeleverd.
In Bodegraven zijn 32 woningen in het kader van de herstructurering Noordrand (Graafse Waard) opgeleverd, waarvan 22 verhuurd, 8 verkocht en nog 2 te koop. In Bodegraven zijn in november 2014 18 sociale huurappartementen aan de Schoutendreef opgeleverd. In Nieuwerbrug zijn in december 2014 in het ontwikkelingsplan Wijde Wiericke 9 sociale huur eengezinswoningen opgeleverd.
Jaarbericht 2014
4
16
Mozaïek Wonen
Voorgenomen: Nieuwbouw/renovatie Rijngaarde, Bodegraven Voor de locatie Rijngaarde in Bodegraven ontwikkelen we momenteel een uitbreidingsplan, waarbij het de bedoeling is, dat Mozaïek Wonen circa 50 zelfstandige 2- en 3-kamerwoningen zal realiseren. Met Vierstroom onderzoeken we of het mogelijk is om de 24uurs zorg op afroep te leveren. Daarnaast is besloten de 63 woningen Rijngaarde in de lange vleugel niet te slopen maar levensduur verlengende maatregelen uit te voeren. In 2014 wordt een éénmalige ingreep verricht, waarbij o.a. de entree wordt aangepakt en schilderwerk en kozijnherstel worden uitgevoerd. Bij mutatie worden de woningen voorzien van een nieuwe badkamer en keuken en wordt de toegankelijkheid verbeterd. Renovatie Heemskerkstraat, Gouda Bij deze woningen worden in 2014 eveneens levensduur verlengende maatregelen uitgevoerd. Hierbij worden schilderwerk, kozijnherstel en gevel- en vloerisolatie aangepakt. Ook wordt mechanische ventilatie aangebracht. Bij mutatie wordt de plattegrond van de woningen gewijzigd, waarbij de badkamer ruimer wordt gemaakt. De keuken wordt eveneens vervangen. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2014) In de verslagperiode is samen met partijen verder gewerkt aan het mogelijk maken van de ontwikkeling van Rijngaarde. Het oorspronkelijk bouwprogramma van circa 50 zelfstandige 2- en 3- kamerwoningen is in 2014 gewijzigd in een bouwprogramma van 40 zelfstandige 3-kamerwoningen. In de complexen Heemskerkstraat (Gouda) en (lange vleugel) Rijngaarde (Bodegraven) zijn respectievelijk 10 woningen (Heemskerkstraat) en 10 woningen (Rijngaarde) gerenoveerd.
5
6.
Voorgenomen: Onderhoudsbeleid versoberd De druk op onze financiële middelen maakt dat wij ons onderhoudsbeleid vanaf 2014 zullen versoberen. Uitgangspunt hierbij blijft uiteraard, dat onze voorraad woningen schoon, heel en veilig moeten zijn. Maar tegelijkertijd beseffen wij ook, dat de balans tussen de kosten van de geleverde kwaliteit en het onderhoudsniveau van onze woningen niet altijd en als vanzelfsprekend in gezonde relatie staat met de huurprijs, hetgeen veelal een negatief exploitatieresultaat met zich meebrengt. Wij zetten daarom in op: sober en doelmatig onderhoud een goed evenwicht tussen inkomsten en uitgaven meer differentiatie in onderhoudsbeleid en uitrustingsniveau. Voor meer ruimte en/of kwaliteit dient men te betalen De belangrijkste aanpassingen: Het onderhoudsbeleid van het interieur schakelen we om van preventief (planmatig) naar correctief (bij mutatie en op klacht). Concreet betekent dit, dat keukens en badkamers alleen nog vervangen worden wanneer deze vanuit technische noodzaak aan vervanging toe zijn en niet omdat zij aan een bepaalde “levensduur” zijn. De onderhoudscycli van buitenschilderwerk en c.v.-ketels worden opgerekt. Wanneer er een technische noodzaak is om eerder onderhoud te plegen, dan wordt hierop tijdig en adequaat bijgestuurd. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2014) Aanpassingen zijn gerealiseerd en geborgd via (meerjaren-)onderhoudsbegroting. Voorgenomen: Vastgoedbeslissingen verzakelijken Mozaïek Wonen gaat vanaf 2014 haar portefeuillemanagement vorm geven door middel van asset- en propertymanagement. Doel hiervan is het verzakelijken van onze vastgoedbeslissingen, waarbij een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen het zo rendabel mogelijk exploiteren van het vastgoed aan de ene kant en de maatschappelijke opgave aan de andere kant. Het realiseren van financieel rendement ten behoeve van het maatschappelijke rendement staat hierbij centraal. Essentieel onderdeel hierbij is de waardering van ons vastgoed – naast bedrijfswaarde - op marktwaarde, zodat wij een goede en objectieve vergelijking kunnen maken met het te behalen rendement bij marktconforme exploitatie. Het verschil met het gerealiseerde rendement is vervolgens aan te merken als onze maatschappelijke prestatie, oftewel het maatschappelijk rendement van Mozaïek Wonen. Het resultaat toetsen wij aan Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en de Corporatie Benchmark Centrum (CBC).
Jaarbericht 2014
17
Mozaïek Wonen
Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2014) Werkwijze en proces assetmanagement verder uitgewerkt en geïmplementeerd. Sturing op marktwaarde verkend en (deels) geïmplementeerd. Scheiding DAEB/ niet-DAEB portefeuille verkend. Met een aantal regiocorporaties regelmatig overleg om resultaten Corporatie Benchmark Centrum onderling met elkaar te vergelijken. Resultaat score Aedes Corporatie Benchmark voor Mozaïek Wonen: Een B op klantwaardering (7.4) en een B op Bedrijfskosten (€ 978), hetgeen voor Mozaïek Wonen een positie “net achter de kopgroep” oplevert. 7.
Voorgenomen: Samenwerking Wonen, Welzijn en Zorg Het vraagstuk van extramuralisatie is te groot voor de individuele gemeente, corporatie of zorgaanbieder. Mozaïek Wonen zet in 2014 in op innovatieve manieren van samenwerking om vanuit het principe van co-creatie invulling te geven aan de thema’s wonen, zorg en leefbaarheid. Hiermee beogen we om met elkaar en ieder vanuit zijn eigen kracht en competenties, informatie, expertise en middelen bijeen te brengen om zo te faciliteren dat oudere en/of kwetsbare huurders langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Hierbij denken wij o.a. ook aan het samenbrengen van informatiekanalen (linken van portals en/of infowebsites) op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn, waardoor de informatie, die nu nog verspreid is over de organisaties, makkelijker en vollediger toegankelijk is voor de klant, zijn/haar familie of hulpverlener. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2014) In de ontwikkeling van woonvisies en Prestatieafspraken in de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas hebben de gevolgen van de transities in het sociale domein nadrukkelijk de aandacht. O.a. gaat het dan over vraag en opgave rond beschut en beschermd wonen, hoe de bestaande voorraad aan te passen, bewustwording bij huurders/kopers v.w.b. het aanbod woon- en zorgproducten om langer zelfstandig thuis te blijven wonen, e.d. Diverse interne (o.a. met RvC) en externe (o.a. met regionale en/of lokale gemeenten, zorg- en welzijnspartijen, zorgberaad) themabijeenkomsten verhelderen aard en omvang van deze transitie. Het vertalen naar regionale woonvisie en van daaruit naar lokale woonvisies stagneert echter. Op lokaal niveau wordt getracht hierin te voorzien en te versnellen (zie eerste punt). Digitaal platform (infowebsites WWZ-partners) gekoppeld aan Website Mozaïek Wonen.
8.
Voorgenomen: We blijven werken aan onze klantgerichtheid Vanaf 1 januari 2014 gaat Mozaïek Wonen werken met rayons, waarbij een aantal functies zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie, die tot nu toe vanuit verschillende afdelingen plaatsvinden, gebiedsgericht worden opgepakt vanuit het rayon. Hiermee beogen wij onze klanten nog gerichter te bedienen omdat er minder tijd en informatie verloren gaat, hetgeen ook de bedrijfsefficiency ten goed komt. Daarnaast wordt in 2014 onze website uitgebreid met een huurdersportal. In een huurdersportal kunnen huurders zelfstandig en eenvoudig zelf zaken regelen, zoals het wijzigen van persoonlijke gegevens of gegevens over betalingen en huurachterstanden inzien. De huurder kan deze gegevens zelf inzien en indien nodig wijzigen, waardoor de gegevens altijd up-do-date zijn. Huurders kunnen in het huurdersportal 24/7 hun persoonlijke gegevens inzien, vragen stellen en reparatieverzoeken indienen. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2014) Rayonnering succesvol geïmplementeerd. Door korte lijnen wordt er efficiënter gewerkt. Klantwaardering blijft op niveau. Implementatie van het huurdersportaal heeft vertraging opgelopen. Verwachte oplevering is nu voorzien in september 2015. Implementatie leveranciersportaal eveneens vertraagd. Verwachte oplevering begin 2015.
Jaarbericht 2014
18
Mozaïek Wonen
1.4. Financiën: het jaarresultaat 2014 1.4.1. Ontwikkeling kasstromen 2014 Mozaïek Wonen stuurt actief op de kasstromen. Gedurende het jaar stuurt Mozaïek Wonen op de kasstromen mede door het bewaken van de kasstroomgerelateerde budgetten als onderdeel van de periodieke rapportage, zowel per budget als op totaalniveau. Hierbij maakt Mozaïek Wonen onderscheid tussen de operationele kasstromen, investeringskasstromen en financieringskasstromen. Operationele kasstroom In 2014 zijn diverse bezuinigingen doorgevoerd, gericht op het versterken van de operationele kasstroom. Het gaat hierbij ondermeer om de bezuinigingen op personeelskosten en bedrijfslasten door een reorganisatie van Mozaïek Wonen en bezuinigingen op onderhoudslasten. Naast deze bezuinigingen heeft Mozaïek Wonen in 2014 meevallers gehad in de onderhoudsuitgaven. Gunstige aanbestedingen van planmatige werken en de mogelijkheid om ook in 2014 het lagere BTW tarief toe te kunnen passen op arbeid bij onderhoudswerkzaamheden hebben geleid tot € 1,7 miljoen aan besparingen ten opzichte van de voor 2014 geraamde onderhoudsuitgaven. Tabel 1.4.1. Analyse kasstromen 2014 en begroting; de belangrijkste posten (x € 1.000) Begroting Realisatie Realisatie 2014 2014 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten
13.331
11.327
10.353
Verkopen bestaand bezit Opbrengst verkoop overige panden Verkopen nieuwbouw Verkopen grondposities Verkoopkosten Subtotaal verkopen
6.927 1.287 2.504 184 -190 10.712
3.730 1.528 433 0 -379 5.312
3.918 1.292 1.853 2.047 -177 8.933
-12.844 -1.652 -3.875 0 -501 0 -18.872
-14.600 -707 -2.551 -500 -613 305 -18.666
-23.894 -2.001 -7.646 -404 -166 9 -34.102
-8.160
-13.354
-25.169
17.200 -16.234 -1.987 -5.694 800 -5.915
23.477 -16.123 -2.042 -5.694 0 -382
30.500 -14.925 -1.783 0 0 13.792
-744
-2.409
-1.024
Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Woningverbeteringen Aankopen Overige investeringen (Des)investering financieel vaste activa Subtotaal investeringen Kasstroom uit (des)investeringen Nieuwe leningen Finale aflossingen Reguliere aflossingen Aflossing lening variabele hoofdsom Opname lening variabele hoofdsom Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen
Investeringskasstroom De ontvangsten uit verkopen over 2014 zijn ruim € 5,4 miljoen hoger dan verwacht. Voor een belangrijk deel is dit toe te schrijven aan de hogere aantallen verkochte huurwoningen uit de bestaande voorraad. De verkoop van 8 appartementen gebouw Maxima heeft geleid tot extra ontvangsten van € 2,0 miljoen. De verkoop van 4 winkels van het complex Akkerborgh heeft in 2014 € 1 miljoen opgeleverd. Doordat het in 2014 niet gelukt is om het kantoor aan de Beursstraat te verkopen is € 0,5 miljoen minder ontvangen dan verwacht.
Jaarbericht 2014
19
Mozaïek Wonen
In de kasstromen over 2014 is rekening gehouden met de liquidatie van de Ontwikkelingsmaatschappij Maatschappij Binnenstad Gouda (OMB), een 50% deelneming van Mozaïek Wonen. Vooruitlopend op de liquidatie zou Mozaïek Wonen in 2014 de resterende woningen kopen van de OMB, waarvoor € 0,5 miljoen is gereserveerd. In 2014 is besloten om de liquidatie uit te stellen naar 2015 en tracht de OMB resterende 5 panden aan derden te verkopen. Voor Mozaïek Wonen betekent dit dat wij de panden niet hoeven te kopen, maar ook dat we de verwachte opbrengst van deze deelneming in 2015 zullen ontvangen. Door verschuiving van de geplande oplevering van het project Rijngaarde naar 2016 is in 2014 € 3 miljoen minder betaald aan investeringen in de nieuwbouw van huurwoningen. Deze uitgaven worden nu in 2015 en 2016 verwacht. Financieringskasstroom Mozaïek Wonen heeft in 2014 voor € 17,2 miljoen aan nieuwe langlopende leningen aangetrokken voor de herfinanciering van reguliere aflossingen en finale aflossingen van vervallen leningscontracten. De leningen zijn aangetrokken met borging door het WSW. Mede door deze borging heeft de toegang tot de kapitaalmarkt in 2014 geen problemen opgeleverd. Door deze meevallers in de operationele kasstromen, extra verkopen en verschuivingen in de investeringskasstromen heeft Mozaïek Wonen in 2014 per saldo € 5,5 miljoen minder aan leningen aangetrokken dan begroot.
1.4.2 Ontwikkeling van de marktwaarde en de leningenportefeuille in 2014 Mozaïek Wonen waardeert haar sociale vastgoed en het commerciële vastgoed tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat geeft inzicht in de geschatte opbrengstwaarde van ons bezit bij complexgewijze verkoop in verhuurde staat. Hiermee neemt het inzicht van marktpartijen in de marktpotentie van ons vastgoed toe en wordt het voor deze partijen makkelijker om de financiële positie van Mozaïek Wonen te beoordelen. Om de solvabiliteit en de loan to value te verbeteren streeft Mozaïek Wonen ernaar om een deel van de leningenportefeuille af te lossen. De ontwikkeling in 2014 van de twee belangrijke balansposten wordt in deze paragraaf toegelicht. 1.4.2.1. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat geeft inzicht in de waarde van het bezit bij complexgewijze verkoop aan een marktpartij. De koper moet de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten gestand doen houden. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de proces- en uitvoeringsrichtlijnen die Mozaïek Wonen heeft toegepast in samenwerking met taxateurs. Doordat er voor een groot deel van het bezit van Mozaïek Wonen geen courante of recente marktprijzen beschikbaar zijn, wordt de marktwaarde berekend door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen. De contante waarde van de toekomstige kasstromen worden berekend op basis van marktconforme uitgangspunten waarbij rekening wordt gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. De marktwaarde wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft. Bij het uitpondscenario wordt uitgegaan van de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop wordt overgegaan. De marktwaarde van het sociaal en commercieel vastgoed stijgt in 2014 met € 12,6 miljoen door de oplevering van nieuwe verhuureenheden en met € 2,1 miljoen als gevolg van verbeteringen uitgevoerd in het bestaande bezit. Door verkopen van sociaal en commercieel vastgoed in 2014 daalt de marktwaarde met 3,6 miljoen. Het sociaal en commercieel vastgoed dat op balansdatum te koop staat wordt in de jaarrekening gepresenteerd onder Vastgoed bestemd voor verkoop en wordt gewaardeerd tegen de verwachte verkoopopbrengst. Vanwege deze herclassificatie daalt de marktwaarde met 1,6 miljoen.
Jaarbericht 2014
20
Mozaïek Wonen
Tabel 1.4.2.1. Mutatie marktwaarde in verhuurde staat per 1-1-2014 (x € 1.000) Commercieel Sociaal vastgoed Totaal vastgoed Marktwaarde per 01-01-2014 776.633 52.676 Opleveringen nieuwbouw 8.372 4.263 Investeringen in woningverbeteringen 2.176 0 Desinvesteringen wegens verkopen -2.328 -1.298 Desinvesteringen wegens sloop -27 0 Herclassificatie van sociaal naar commercieel -10.870 10.870 Herclassificatie van voor verkoop leegstaande panden -1.615 -61 Effect mutaties woningbezit op marktwaarde -4.292 13.774 Overige waardeveranderingen 9.158 133 Marktwaarde per 31-12-2014 781.499 66.583
829.309 12.635 2.176 -3.626 -27 0 -1.676 9.482 9.158 847.949
De overige waardeveranderingen in de marktwaarde ontstaan door het verloop van de tijd. Door het voorzichtige economische herstel is de vrije verkoopwaarde van de woningen minder gedaald, dan eerder werd verondersteld. Ook een verdere optimalisatie van de kasstroomprognoses leidden tot een stijging van de marktwaarde in 2014. 1.4.2.2 Ontwikkeling leningenportefeuille in 2014 Om ook in de toekomst de financiële continuïteit te kunnen waarborgen willen we de omvang van onze leningenportefeuille verlagen. Mozaïek Wonen streeft ernaar haar leningenportefeuille te af te bouwen van € 360 miljoen ultimo 2013 (€ 38.600 per eenheid) tot € 322 miljoen in 2018 (€ 34.000 per eenheid). Daarmee verminderen we onze rentegevoeligheid en tegelijkertijd de omvang van risico’s voor de gemeenten, omdat zij als achtervang voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw optreden. Tabel 1.4.2.2. Verloop leningenportefeuille (x € 1.000) Realisatie 2014 Begroting 2014 Realisatie 2013 A. Leningen vaste hoofdsom Stand per 1 januari 354.152 354.152 340.367 Nieuwe leningen 17.200 23.477 30.500 Eindaflossingen -16.234 -16.123 -14.925 Reguliere aflossingen -1.987 -2.042 -1.790 Stand per 31 december B. Leningen variabele hoofdsom Stand per 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen Stand per 31 december Totaal leningenportefeuille per 31 december
353.131
359.464
354.152
5.694 4.800 -9.694
5.694 0 -5.694
5.694 0 0
800
0
5.694
353.931
359.464
359.846
Mozaïek Wonen heeft in overleg met de gemeente Gouda de door deze gemeente verstrekte leningen in 2014 vervroegd afgelost. Ook is in 2014 de borgstelling door de gemeente Gouda overgedragen aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Hierdoor staat het WSW borg voor de totale leningenportefeuille van Mozaïek Wonen. Door meevallers in de operationele kasstromen, extra verkopen en verschuivingen in de investeringskasstromen heeft Mozaïek Wonen in 2014 per saldo € 5,5 miljoen minder aan leningen aangetrokken dan begroot. Ultimo 2014 heeft Mozaïek Wonen twee overeenkomsten van geldleningen afgesloten waarbij de storting na 31 december 2014 zal plaatsvinden. Met deze transacties heeft Mozaïek Wonen kunnen profiteren van de gunstige rentestanden in 2014 en zijn de renterisico’s voor 2015 grotendeels afgedekt.
Jaarbericht 2014
21
Mozaïek Wonen
Tabel 1.4.2.3. Leningen met stortingsdatum 2015 (x € 1.000) Naam geldgever StortingsHoofdsom datum Bank Nederlandse Gemeenten 27-02-15 10.000 Bank Nederlandse Gemeenten 27-02-15 5.000
Soort Fixe Fixe
Looptijd 10 jaar 10 jaar
Rente % 1,638% 1,419%
Om fluctuaties in de financieringsbehoefte op te vangen heeft Mozaïek Wonen twee faciliteiten tot haar beschikking. De kort geld limiet wordt gevormd door de vrije ruimte in de rekening-courant faciliteit en het niet opgenomen deel van de lening met een variabele hoofdsom opgenomen van de lening variabele hoofdsom. Tabel 1.4.2.4. Kredietfaciliteiten Mozaïek Wonen (x € 1.000) Bank Kredietfaciliteit Soort Rabobank
4.500
Bank Nederlandse Gemeenten Totaal
4.800 9.300
Tarief
Exploitatiekrediet Lening variabele hoofdsom
1M-Euribor + 50bp Opgenomen krediet: 1M-Euribor + 0,72%
1.4.2.3. Ontwikkeling jaarresultaat 2014 Mozaïek Wonen heeft 2014 afgesloten met een positief jaarresultaat van € 27,5 miljoen (2013: € 33.000). In de begroting over 2014 werd uitgegaan van een positief jaarresultaat van € 10,6 miljoen. De stijging van het jaarresultaat ten opzichte van 2013 is mede het gevolg van de ingrijpende beleidswijzigingen die Mozaïek Wonen in 2014 heeft ingezet. Door de jaarlijkse huurverhoging en de doorgevoerde bezuinigingen op bedrijfslasten en onderhoudslasten stijgt het bedrijfsresultaat in 2014 met € 4,1 miljoen. Een positieve ontwikkeling in 2014 van de marktwaarde in verhuurde staat leidt tot een baat van € 8,9 miljoen (indirect rendement 0,79%), terwijl Mozaïek Wonen in 2013 nog voor € 10,5 miljoen op haar marktwaarde moest afwaarderen als gevolg van dalende verkoopprijzen en de verplichting tot het betalen van de verhuurdersheffing. Tabel 7.1.3 Analyse verschil tussen resultaat en begroting; de belangrijkste posten (x € 1.000) Realisatie Begroting Realisatie 2014 2014 2013 Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
57.945 -29.792
59.228 -31.567
54.839 -30.815
28.153
27.661
24.024
8.933
-2.873
-10.458
62 -14.011
63 -14.226
101 -14.433
23.138
10.625
-766
Vennootschapsbelasting
4.478
0
1.040
Resultaat deelnemingen
-64
0
-241
27.551
10.625
33
Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Jaarresultaat na belastingen
Ten opzichte van de begroting is het bedrijfsresultaat over 2014 € 0,5 miljoen hoger. Tegenover de lagere onderhoudslasten voor planmatig en niet-planmatig onderhoud van € 1,7 miljoen als gevolg van de toepassing van het lagere BTW tarief (6%) op arbeid en gunstige aanbestedingen van planmatig onderhoud, staan lagere netto verkoopresultaten. Ondanks dat er meer woningen verkocht zijn dan begroot, is het netto verkoopresultaat in jaarrekening 2014 € 1,2 miljoen lager dan begroot.
Jaarbericht 2014
22
Mozaïek Wonen
Bij de bepaling van het netto verkoopresultaat wordt de actuele waarde (boekwaarde) van het verkochte bezit in mindering gebracht op de verkoopopbrengsten. De actuele waarde wordt gevormd door de marktwaarde in verhuurde staat voor woningen die aan het begin van het jaar nog verhuurd werden, dan wel de taxatiewaarde voor woningen die op dat moment te koop stonden. In de begroting is de kostprijs verkopen gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. Op pagina 46 van de jaarrekening wordt een nadere specificatie gegeven van het netto verkoopresultaat. In de begroting van 2014 werd een fiscale winst verwacht van € 9 miljoen. De verwachte te betalen vennootschapsbelasting is in de begroting verrekend met de compensabele verliezen uit voorgaande jaren. Over 2014 bedraagt de fiscale winst € 3,6 miljoen waardoor er een belastingverplichting ontstaat van € 0,9 miljoen. Doordat Mozaïek Wonen over de jaren 2012 en 2013 in totaal voor € 20 miljoen heeft afgeschreven op de fiscale boekwaarde kan er over deze jaren € 5,6 miljoen aan vennootschapsbelasting worden teruggevorderd. Per saldo is er over 2014 in de jaarrekening een baat opgenomen van € 4,5 miljoen. In de begroting was nog geen rekening gehouden met de effecten van fiscale afschrijvingen op de fiscale winst. Hierdoor lopen de fiscaal compensabele verliezen op tot € 12,3 miljoen ultimo 2014. Op pagina 53 van de jaarrekening wordt een nadere specificatie gegeven van het fiscale resultaat.
Jaarbericht 2014
23
Mozaïek Wonen
2. Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep Strategisch doel: Woningen en bijbehorende producten leveren met een voor de doelgroepen passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau. Inzet van middelen
De belangrijkste resultaten/doelstellingen 2014
Geraamde uitgaven nieuwbouw in 2014: - Gouda: € 6.2 milj. - Bodegraven: € 7.7 milj.
Nieuwbouw kwantitatief: Gouda
B’graven
Resultaten
M’drecht
Gouda
Oplevering in 2014 Huur woningen Koopwoningen
59
Buurtservicecentrum
1
-
31
31
Garages en parkeerplekken
41
0
54 5
B’graven
M’drecht
49 10
In uitvoering: Huur woningen
0
68
0
40
Sloop van woningen
0
18
0
18
0
In uitvoering
A-projecten, in productie, start of aan het bouwen in 2014, oplevering na 2014. In ontwikkeling A-projecten, ontwikkelbesluit genomen of in 2014 te nemen. In voorbereiding B-projecten, voorbereidingsbesluit genomen of in 2014 te nemen. Verkoop bestaande bouw.
Gedifferentieerd en gematigd huurbeleid. Streefhuren lager dan maximaal redelijk.
Werken aan een effectieve woonruimteverdeling en doorstroming op de woningmarkt.
* Verkoop: - DAEB woningen : 21. - Niet DAEB woningen: 3. * Verkenning (cluster-) verkoop aan belegger. - betreft 2 niet-DAEB clusters. * Gematigd huurbeleid voor lagere inkomens.(< € 34.768) * Inkomensafhankelijk huurbeleid midden- en hogere inkomens. (> € 34.768). * Herzien huurbeleid. Betreft systematiek en (differentiatie) huurniveaus. - t.g.v. gewijzigde regelgeving (o.a. huursombenadering) - uitkomst onderzoek of MW investeringen in het kader van energiebesparende maatregelen door gaat berekenen in huurprijs. * Huisvestingsverordening Gemeente Gouda geactualiseerd.
* Woningnet geoptimaliseerd. Betreft o.a.: - Informatie uitbreiden. - Verkennen maatregelen om vertraging (door niet reageren van kandidaten) terug te dingen. * Doorstroomexperimenten Gouda en Bodegraven- Reeuwijk geïmplementeerd. O.a. - maatregelen om doorstroming ouderen te bevorderen. - maatregelen om doorstroming midden- en hogere inkomens te bevorderen. - spijtoptantenregeling. - loting jonge starters. * Labeling – voor zover wenselijk – geactualiseerd (via portefeuillemanagement) * Slaagkansen gemonitord. * > 90% van vrijkomende sociale huurwoningen aan doelgroep < € 34.768).
- DAEB woningen: 43 - niet-DAEB woningen: 1 - niet gerealiseerd. * Gerealiseerd. * Gerealiseerd. * Niet gerealiseerd i.v.m. uitstel wijziging regelgeving.
*
Actualisatie verordening Gouda, BodegravenReeuwijk en Zuidplas voorbereid. Vaststelling 2015. * Gerealiseerd.
* (Deels) gerealiseerd.
* Gerealiseerd
* Gerealiseerd * 95,9% toegewezen DAEBdoelgroep
aan
Jaarbericht 2014
24
Mozaïek Wonen
2.1. Sociale huurmarkt Gouda en Bodegraven Hoe heeft de lokale sociale huurwoningmarkt zich in 2014 ontwikkeld? Is de in de voorgaande jaren opgelopen druk verder toegenomen? Hoe pakt de voortdurende en toenemende stagnatie in de koopmarkt uit voor de kans op een sociale huurwoning? Wie zoeken een sociale huurwoning? Wat is het effect geweest van de nieuwe regels rond inkomenstoetsing die de toegang van de middeninkomens tot de sociale huursector beperken? De beschrijving van de vraag naar sociale huurwoningen in 2014 in deze paragraaf is gebaseerd op de reacties van woningzoekenden op het woningaanbod van de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland. Tabel 2.1.1 Aantal en slaagkans woningzoekenden2 naar plaats 2014, gezamenlijke corporaties, Gouda en Bodegraven (bron: Woningnet) Gouda 2014
Doorstromers binnen plaats Starters binnen plaats Zelfstandig wonenden binnen plaats Totaal binnen plaats Doorstromers buiten plaats Starters buiten plaats Zelfstandig wonenden buiten plaats Totaal buiten plaats Totaal 1 persoon 2 personen 3 t/m 5 personen 6 personen en meer Totaal 18 t/m 23 jaar 24 t/m 30 jaar 31 t/m 45 jaar 46 t/m 55 jaar 56 t/m 65 jaar 66 t/m 75 jaar vanaf 76 jaar Totaal € 0 - € 21.600 € 21.600 - € 29.400 € 29.400 - € 34.678 > € 34.678 Onbekend (4) Totaal
(1) (2) (3) (4)
Bodegraven 2014
Aantal Aantal Slaagkans Aantal Aantal Slaagkans actieven geslaagden actieven geslaagden (1) (2) (3) (1) (2) (3) 723 110 15,2% 50 23 46,0% 1.427 312 21,9% 222 44 19,8% 104 16 15,4% 36 16 44,4% 2.254 438 19,4% 308 83 26,9% 101 4 4,0% 198 18 9,1% 868 96 11,1% 496 22 4,4% 226 14 6,2% 99 3 3,0% 1.195 114 9,5% 793 43 5,4% 3.449 552 16,0% 1.063 126 11,9% 1.838 326 17,7% 482 67 13,9% 839 106 12,6% 300 39 13,0% 751 119 15,8% 276 20 7,2% 21 1 4,8% 5 0,0% 3.449 552 16,0% 1.063 126 11,9% 664 94 14,2% 205 13 6,3% 1.112 118 10,6% 379 30 7,9% 954 145 15,2% 291 26 8,9% 375 92 24,5% 102 12 11,8% 175 46 26,3% 38 13 34,2% 112 38 33,9% 30 18 60,0% 57 19 33,3% 18 14 77,8% 3.449 552 16,0% 1.063 126 11,9% 2.132 395 18,5% 631 52 8,2% 701 77 11,0% 239 39 16,3% 362 47 13,0% 160 30 18,8% 165 13 7,9% 13 1 7,7% 89 20 22,5% 20 4 20,0% 3.449 552 16,0% 1.063 126 11,9%
woningzoekenden met minimaal 1 reactie op een aangeboden woning in het betreffende jaar woningzoekenden aan wie een woning is toegewezen aantal geslaagden gedeeld door aantal actieven de categorie ‘onbekend’ betreft een onbekend inkomen bij Woningnet
Toelichting Gouda In Gouda is het aantal woningzoekenden in 2014 (3.449) gedaald ten opzichte van 2013 (3.553). Een mogelijke verklaring voor deze afname is dat een woningzoekende voordat hij reageert kan zien op welke plek hij op de lijst eindigt. Hierdoor zullen woningzoekenden met een verwachte lage score mogelijk niet reageren. De afname van het aantal woningzoekenden is voornamelijk te zien bij doorstromers, zelfstandig wonenden, tweepersoonshuishoudens en gezinnen. Ook is er een afname te zien onder woningzoekenden met een inkomen boven € 29.400 (huurtoeslaggrens) en boven € 34.678 (EU-inkomensgrens).
2
Vrije sectorwoningen, woningen die verhuurd zijn via Stichting Welzijn Ouderen Bodegraven, woningen die via bemiddeling verhuurd zijn en woningen die tijdelijk verhuurd zijn, worden niet via Woningnet aangeboden en zijn niet in deze tabel opgenomen.
Jaarbericht 2014
25
Mozaïek Wonen
Door de geringere toegankelijkheid van het sociale segment voor midden- en hogere inkomens is de groep woningzoekenden boven de EU-inkomensgrens afgenomen van 8% in 2013 naar 5% in 2014. De grootste groep woningzoekenden wordt nog steeds gevormd door starters, woningzoekenden in de leeftijdscategorie 24 t/m 30 jaar, alleenstaanden en inkomens in de laagste inkomenscategorie. Er is een toename te zien van het aantal woningzoekenden in deze categorieën. Het aandeel lokale woningzoekenden in Gouda is licht afgenomen, 68% in 2013 tegenover 65% in 2014. Deze afname wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er meer starters zijn van buiten Gouda die een woning in Gouda zoeken. In 2014 kwam 38% van de starters van buiten Gouda tegenover 34% van de starters in 2013. Het totale aanbod van sociale huurwoningen in Gouda – dat via Woningnet verhuurd werd – nam in 2014, vergeleken met 2013, met 14% (90 woningen) af. Dit is te verklaren door een afgenomen mutatiegraad en een afname in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Doordat het aanbod harder is gedaald dan het aantal woningzoekenden, is de slaagkans gedaald naar 16,0% (2013: 18,1%). Ook in 2014 hadden starters een betere slaagkans dan doorstromers. Lokale starters hebben de beste slaagkans (21,9%). Lokale woningzoekenden hebben nog steeds een betere slaagkans dan woningzoekenden van buiten Gouda.
Bodegraven: Ook in Bodegraven is er sprake van een afname van het aantal woningzoekenden. In 2014 waren er in Bodegraven 1.063 woningzoekenden, tegenover 1.182 in 2013. In Bodegraven is eveneens de afname voornamelijk te zien bij doorstromers, zelfstandig wonenden, tweepersoonshuishoudens en gezinnen. Dit betreft een afname in het aantal doorstromers en zelfstandig wonenden zowel van binnen als van buiten Bodegraven. In Bodegraven is er in de allerlaagste inkomenscategorie een toename te zien van het aantal woningzoekenden, de overige inkomensgroepen laten een daling zien van het aantal woningzoekenden. Opvallend is ook de toename in het aantal woningzoekenden in de leeftijdscategorie 18 t/m 23 jaar. Het aandeel lokale woningzoekenden is in Bodegraven fors kleiner dan de groep woningzoekenden van buiten Bodegraven (vooral uit Gouda). Het aandeel woningzoekenden binnen Bodegraven is in 2014 verder afgenomen naar 28% (31% in 2013). Het totale aanbod van woningen in Bodegraven is in 2014 iets gestegen, 126 woningen in 2014 tegenover 124 woningen in 2013. Doordat het aanbod licht is toegenomen en het aantal woningzoekenden is gedaald, is de slaagkans in 2014 toegenomen, van 10,5% in 2013 naar 11,9% in 2014. Ondanks het feit dat lokale woningzoekenden in Bodegraven geen voorrang meer krijgen, is de slaagkans voor lokale woningzoekenden constant gebleven (26,9%). Voor lokale starters en zelfstandig wonenden zijn de slaagkansen zelfs verbeterd.
2.1.2. Doorstromingsexperimenten In de nieuwe huisvestingsverordeningen voor Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas is ruimte gecreëerd voor het mogelijk maken van doorstroomexperimenten, zoals loting.
Jaarbericht 2014
26
Mozaïek Wonen
2.2. Het bezit van Mozaïek Wonen In de volgende tabel wordt aangegeven hoe de woningvoorraad van Mozaïek Wonen zich in 2014 heeft ontwikkeld Tabel 2.2.1 Samenstelling woningvoorraad naar huurprijs per 31 december 2013 en 2014 en ontwikkeling in 2014 (netto huren) De verschuivingen worden gedeeltelijk veroorzaakt door de inkomens afhankelijke huurverhoging. tot 1e aftoppingsgrens >€ 389,05 <= € 556,82
tot 2e aftoppingsgrens > € 556,82 <= € 596,75
tot huurtoeslaggrens > € 596,75- <= € 699,48
1.355 1.345 10 15,2%
4.975 4.974 1 56,3%
830 826 4 9,4%
1.390 1.370 20 15,5%
319 316 3 3,6%
8.869 8.831 38 100%
-1 -18
-8
-6
-28
-1
+34
+47
+22
-44 -18 +103
-1 +6
+1 -52
+11
-48
+83
1.341 1.337 4 15,1%
4.916 4.908 8 55,3%
869 866 3 9,8%
1.361 1.345 16 15,2%
423 421 2 4,7%
8.910 8.877 33 100%
310 1.027
1.778 3.130
648 218
998 347
207 214
3.941 4.936
1.083 15,5%
3.944 56,5%
691 9,9%
931 13,3%
326 4,7%
6.975 100%
143 8,5%
921 54,9%
163 9,7%
386 23,0%
66 3,9%
1.679 100%
111 49,8%
43
12 5,4%
28 12,6%
29 13,0%
223 100%
tot kwaliteitskortingsgrens <= € 389,053
per 31-12-2013 woningvoorraad huurwoningen te koop (leegstaand) % huurwoningen Ontwikkeling: aankoop verkoop sloop nieuwbouw overig huurbeleid* per 31-12-2014 woningvoorraad huurwoningen te koop (leegstaand) % huurwoningen Woningtypen: eengezins meergezins Gouda aantal % Bodegraven aantal % Moordrecht aantal %
Totaal > € 699,48
19,3% Overig bezit
Wooneenheden
Standplaatsen en woonwagens
garages / park.plaatsen/ bergingen
bedrijfsruimten / winkels
maatschappelijk vastgoed
Overig
51
11
290
22
46
85
Toelichting: Uit bovenstaande tabel blijkt, dat we onze portefeuille zelfstandige eenheden per saldo hebben uitgebreid door:
3
In de bovenstaande tabel is te zien dat Mozaïek Wonen op 31 december 2014 8.910 woningen in haar bezit heeft. Hiervan staan er op 31 december 2014 33 leeg voor verkoop en zijn er dus 8.877 woningen bestemd voor de verhuur. Van deze 33 woningen zijn er 13 woningen die tot een project in Korte Akkeren behoren. Voor een aantal woningen is reeds een koper gevonden maar vindt de overdracht in 2015 plaats. Mozaïek Wonen heeft het beleid om vooral haar duurdere huurwoningen te verkopen. De woningen die te koop staan in het goedkopere segment behoren voornamelijk tot het project in Korte Akkeren Huurprijzen op basis van netto huur.
Jaarbericht 2014
27
Mozaïek Wonen
Er zijn in 2014 103 huurwoningen opgeleverd. Van deze 103 opgeleverde huurwoningen bevinden zich 54 appartementen in Gouda aan het Olympiadeplein (waarvan 34 zorgeenheden), 9 eengezinswoningen in Nieuwerbrug en 40 woningen in Bodegraven, t.w. 22 appartementen in de Graafse Waard en 18 appartementen aan de Schoutendreef. Daarentegen zijn er 44 bestaande huurwoningen verkocht, waarvan 40 woningen in Gouda en 4 woningen in Bodegraven. Van deze 44 verkochte woningen zaten er 23 in de voorraad verkoopwoningen4 op 31 december 2013. Begin 2014 zijn er 18 etagewoningen gesloopt. Dit betreft de woningen aan de Schoutendreef in Bodegraven. Zoals eerder beschreven zijn er in 2014 18 appartementen voor teruggebouwd. In 2014 heeft er een administratieve correctie plaatsgevonden voor een winkel, aan de Herenstraat in Gouda, die als woning geregistreerd stond. Daarnaast zijn er drie kamers, aan de Koninginneweg in Bodegraven, samengevoegd tot een woning. Daarnaast heeft Mozaïek Wonen op 31 december 2014 6 woningen in haar bezit die na ontwikkeling direct voor verkoop bestemd zijn.
Ten opzichte van 2013 is het aantal overige wooneenheden met 3 wooneenheden afgenomen. Dit wordt veroorzaakt doordat er drie kamers aan de Koninginneweg zijn samengevoegd tot één woning. Conclusies: Doordat er afgelopen jaar meer woningen zijn bijgebouwd dan gesloopt en verkocht, is de omvang van de huurvoorraad toegenomen met 46 woningen. Het aandeel huurwoningen boven de DAEB-grens is door nieuwbouw en huurbeleid toegenomen van 3,6% in 2013 naar 4,7% in 2014. Gedeeltelijk wordt dit veroorzaakt door de inkomensafhankelijke huurverhoging, waardoor woningen een huur kunnen krijgen boven de DAEB-grens. Indien deze woningen muteren zullen deze woningen weer onder de DAEB-grens verhuurd worden. De verdeling naar prijs van onze voorraad is in Gouda in grote lijnen gelijk aan die in Bodegraven, met uitzondering van het middeldure segment dat in Bodegraven groter is. Het aandeel woningen tot de kwaliteitskortingsgrens is daarentegen in Gouda groter. Verkoop vindt in alle prijssegmenten plaats, maar met name in de prijsklasse tussen de DAEB-grens en de tweede aftoppingsgrens. Sloop heeft in 2014 alleen plaatsgevonden in de prijsklasse tot de kwaliteitskortingsgrens. Nieuwbouw heeft daarentegen alleen plaatsgevonden in de prijsklassen boven de tweede aftoppingsgrens. 56% van onze huurwoningen is een meergezinswoning. Het aandeel meergezinswoningen is het afgelopen jaar iets toegenomen (2013: 55%). Er zijn voornamelijk meergezinswoningen bijgebouwd en voornamelijk eengezinswoningen verkocht.
2.3. Nieuwbouw 2.3.1 Samenvattend de resultaten Ondanks de economische crisis en daardoor teruglopende investeringen heeft Mozaïek Wonen 118 nieuwbouw woningen in 2014 gerealiseerd. De doelstelling voor 2014 was het opleveren van 100 woningen, waarvan 95 nieuwbouw- en 5 renovatiewoningen (59 woningen in Gouda en 41 in Bodegraven). Daarnaast beoogden we nog 68 woningen in Bodegraven in uitvoering te hebben. Het aantal opgeleverde woningen in 2014 ligt met 118 stuks 18 boven de doelstelling. Dit wordt veroorzaakt doordat Mozaïek Wonen de 18 appartementen aan de Schoutendreef in 2014 heeft opgeleverd in plaats van in 2015. Het in uitvoering nemen van de overige 50 geplande woningen is niet doorgegaan. Het project Rijngaarde (50 appartementen) is aangepast naar 40 appartementen en in ontwikkeling. Overige nieuwbouw: In de plint van het nieuwbouwcomplex Olympiadeplein (Gouda) zijn 2 bedrijfsruimtes en een ontmoetingsruimte opgeleverd. Deze worden verhuurd. Aan de Wachtelstraat (Gouda) zijn 21 parkeerplaatsen en 10 garages opgeleverd. Zowel de parkeerplaatsen als de garages zijn voor de verkoop bestemd.
4
Voorraad verkoopwoningen: woningen die op 31 december 2014 leeg staan met als doel om de woning te verkopen.
Jaarbericht 2014
28
Mozaïek Wonen
Onze financiële inzet ten behoeve van de nieuwbouwprojecten staat vermeld in de jaarrekening, paragraaf 1.1.3. In de hierna volgende tabel zijn al onze nieuwbouwplannen opgenomen en geordend naar fase, aantal woningen, segment, doelgroep, woningtype en (mogelijk) opleveringsjaar. Tabel 2.3.1.1 Nieuwbouwprojecten Aantal Gouda woningen
Segment
Doelgroep
Olympiadeplein
vrije sector NietNiet specifiek huur/koop DAEB 20 sociale huur DAEB Senioren
Olympiadeplein
34 sociale huur
Subtotaal Gouda (a)
59
Wachtelstraat
Bodegraven
5
Aantal woningen
Graafse Waard Blok A
20
Graafse Waard Blok A
12
Schoutendreef Wijde Wiericke Rijngaarde
18 9 40
Subtotaal Bodegraven (b) Totaal Mozaïek Wonen (a + b)
99 158
DAEB Zorg
Segment vrije sector huur vrije sector huur/koop sociale huur sociale huur sociale huur
Niet DAEB NietDAEB DAEB DAEB DAEB
Woningtype
Opleverings jaar
eengezins
2014
meergezins
2014
meergezins
2014
Doelgroep
Woningtype
Opleverings jaar
Niet specifiek
meergezins
2014
Niet specifiek
meergezins
2014
Niet specifiek Niet specifiek Ouderen
meergezins eengezins meergezins
2014 2014 2016
Jaarbericht 2014
29
Mozaïek Wonen
2.3.2. Hoogtepunten nieuwbouwprojecten 2014 Op 12 maart is gestart met de sloop van de 18 appartementen aan de Schoutendreef te Bodegraven. De woningen voldeden niet meer aan de eisen van deze tijd. Het complex aan de Schoutendreef was 48 jaar en opwaardering naar (senioren) woningen van deze tijd bleek niet haalbaar. Daardoor is besloten tot sloop-/vervangende nieuwbouw.
In april zijn de 32 appartementen aan de Graafse Waard blok A (Maxima) opgeleverd door Klokbouw. 22 appartementen zijn verhuurd en 12 in de verkoop gegaan. Het betreft luxe drie- en vierkamerappartementen van circa 100m² met een royaal terras en een eigen parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage ontworpen door Dp6. De koopprijzen variëren van € 240.000,- tot € 415.000,-. Huurprijzen zijn vanaf € 852,- exclusief service kosten De appartementen hebben een mooi uitzicht over de Meije of over het Stadshart van Bodegraven. De keuze voor de bouw van deze royale huur- en koopwoningen is in een andere tijd gemaakt dan waarin we nu leven. Mozaïek Wonen richt zich nu bij nieuwbouw op de bouw van betaalbare huurwoningen.
Op 16 april is de eerste paal geslagen voor de 9 eengezinswoningen aan de Wijde Wiericke in Nieuwerbrug.
Op 5 mei is de eerste paal geslagen voor de 18 appartementen aan de Schoutendreef te Bodegraven
Jaarbericht 2014
30
Mozaïek Wonen
In oktober zijn door Vink Ontwikkeling aan het Olympiadeplein 34 zorgeenheden (eerste vier verdiepingen) en 20 sociale huurwoningen opgeleverd. De verhuur van de 20 appartementen heeft extra inzet gevraagd, vanwege doelgroep (55plussers staan niet in de rij), prijs en locatie. Vierstroom verhuurt de zorgwoningen aan mensen die veel zorg nodig hebben. Verder zit er op de begane grond een praktijk voor fysiotherapie, een ontmoetingsruimte en Zorgpartners Midden Holland huurt de laatste ruimte. De appartementen hebben nagenoeg alle dezelfde afmetingen en indelingen. De huurprijzen liggen rond de € 650,- exclusief servicekosten. Het gebouw is ontworpen door Architecten bureau Weeda van der Weijden.
In oktober zijn de 5 woningen aan de Wachtelstraat opgeleverd. Het casco is in zijn geheel opgeknapt door aannemersbedrijf Th.J. van Dijk B.V. en in de woning is een badkamer en keuken aangebracht. De woningen hebben eerst een jaar te koop gestaan. Na een moeizame start zijn er nu 3 woningen verkocht en hopen we nu de markt iets aantrekt de laatste 2 woningen snel te verkopen.
In november zijn aan de Schoutendreef 18 sociale huur appartementen opgeleverd en verhuurd. Het pand is ontworpen door venster architecten. De realisatie is zeer voorspoedig verlopen door Bouwbedrijf Van Wijnen. Begin mei 2014 is gestart met de bouw en nu na ruim een half jaar zijn de woningen opgeleverd. De appartementen hebben verschillende afmetingen en indelingen. De huurprijzen variëren tussen de € 670,- en € 700,-
In december zijn aan de Wijde Wiericke 9 sociale huur eengezinswoningen opgeleverd door ontwikkelaar N459. De woningen hebben drie kamers (woonkamer en twee slaapkamers) en een ruime zolder. De Wijde Wiericke is een wijk in aanbouw aan de rand van het karakteristieke dorp Nieuwerbrug. De huurprijs is € 690,-. De woningen zijn ontworpen door Venster Architecten.
Jaarbericht 2014
31
Mozaïek Wonen
2.3.3. Verwerving en vervreemding grond ten behoeve van nieuwbouwprojecten Ten behoeve van haar nieuwbouwprojecten heeft Mozaïek Wonen in 2014 diverse grondaankopen en grondverkopen gedaan: Gouda: Op 10 februari zijn vier grondkavels overgedragen aan Van Wijnen Projectontwikkeling B.V., voor een totaalbedrag van € 184.132,- exclusief BTW. Deze grondoverdracht hield verband met de verkoop van vier woningen door de ontwikkelaar in de laatste twee woonblokken, blok 6 en 7, van het nieuwbouwproject “Gouwe Akkeren”. In 2013 hadden ook enkele grondoverdrachten plaatsgevonden ten behoeve van deze woonblokken. Helaas verliep de verkoop van de woningen in de laatste twee woonblokken van dit project (in totaal bestaande uit 67 eengezinswoningen) minder voortvarend, waarna Mozaïek Wonen zelf 8 woningen heeft afgenomen om te verhuren. Er waren in 2014 ook enkele grondoverdrachten aan de Wachtelstraat, te weten een kavel en parkeerplaatsen. Dit is nader beschreven in de paragraaf 2.10 Verkoop van woningen. Op 19 augustus vond de levering plaats “om niet” van een grondperceel aan de “Vereniging van Eigenaars parkeerplaatsen Parkwijk aan de Kanaalstraat en Parkstraat te Gouda”. Het ging om een pad naast een parkeerterrein. De reden was dat dit perceel eerder bij de herverkaveling wegens de aanleg van de nieuwbouwwijk Parkwijk door het Kadaster ten onrechte aan Mozaïek Wonen was toegekend, terwijl het een onderdeel van het parkeerterrein had moeten zijn. Dit is dus hersteld. Op 7 oktober vond de levering plaats van een klein stukje grond aan de gemeente. Het betrof een stukje grond van 13 m2 aan de Prins Hendrikstraat naast een parkeerterrein aan de Wachtelstraat. De gemeente nam deze grond in gebruik voor de plaatsing van een ondergrondse afvalcontainer. De koopsom bedroeg € 2.890,- exclusief BTW. Op 6 februari 2014 is gebouw Akkerborch, gelegen aan de Constantijn Huygensstraat /Herenstraat in Gouda, gesplitst in twee appartementen. Mozaïek Wonen behoudt de 27 etagewoningen, doch leverde op dezelfde dag de bedrijfsruimte, de winkelruimte en de binnenplaats op de begane grond aan Plus Vastgoed B.V. gevestigd te De Bilt. De koopprijs bedroeg € 1.050.000. Deze verkoop was niet alleen van belang voor de kasstoom van Mozaïek Wonen en voor het focussen op haar kerntaken: enkele maanden na deze levering voltooide Plus Van Ee een uitbreiding en verbouwing ter plaatse waardoor een aantrekkelijke supermarkt in dit centrumgebied van Korte Akkeren nieuw leven werd ingeblazen. Vanwege nieuwbouw heeft Mozaïek Wonen op 23 juni 2014 voor € 400.000 (excl. BTW) grond verkocht aan Vink Ontwikkeling B.V., gevestigd te Moordrecht (gemeente Zuidplas). Dit perceel, gelegen aan de Herenstraat/Walvisstraat in Gouda, moet door Vink worden bebouwd met appartementen en een multifunctionele accommodatie – voorlopig Buurtservicecentrum genoemd (grootte van 450 m2). Mozaïek Wonen koopt dit BSC na gereedkomen voor € 392.500 (excl. BTW), tenzij Vink besluit gebruik te maken van zijn optie op behoud ervan (deze optie loopt af op 30 april 2015). De levering en betaling van deze grond kreeg eerst z’n beslag op 12 februari 2015. Uiterlijk op 1 juli 2016 moet de bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn. Bodegraven: In Nieuwerbrug aan den Rijn (gemeente Bodegraven-Reeuwijk) ging het nieuwbouwproject “De Wijde Wiericke” van start. Bij dit project wordt gefaseerd een nieuwe woonwijk gerealiseerd bestaande uit koop- en huurwoningen. Op 24 april 2014 heeft Mozaïek Wonen grond geleverd gekregen van de ontwikkelaars van De Wijde Wiericke, Vergeer Bouw B.V. en Boer Bouw B.V. als beherend vennoten van N459 Planontwikkeling v.o.f.. Van de totale koop/-aanneemsom is een bedrag ad € 317.752,- exclusief BTW voldaan als koopsom voor de grond. Op deze grond zijn na de levering overeenkomstig de afspraken negen sociale huurwoningen gebouwd door de ontwikkelaar. Ten behoeve van sloop/nieuwbouw van ons complex aan de Schoutendreef te Bodegraven (gemeente Bodegraven-Reeuwijk) zijn enkele snippers grond geruild: Mozaïek Wonen verkocht circa 4,5 m2 tegen € 1.375 (exc. BTW). Mozaïek Wonen kocht ca. 3 m2 tegen € 420 (excl. BTW). De levering vond plaats op 23 juli 2014. Eind 2014 zijn de 18 galerijwoningen met lift door huurders in gebruik genomen: een aanwinst naast het NS-station en het centrum van Bodegraven.
Jaarbericht 2014
32
Mozaïek Wonen
2.4. Huurprijsbeleid Tabel 2.4.1 Huurprijsbeleid 2012 t/m 2014 Inflatie Gemiddelde huuraanpassing in % per 1 juli Jaarhuursom (x € 1000) Toename jaarhuursom in % Gemiddelde huuropbrengst per woning per maand (x € 1) Gemiddelde puntprijs (x € 1)
2014 2,5 3,6 53.683 5,7%
2013 2,5 3,73 50.839 5,8%
2012 2,3 1,96 48.040 2,9%
492 3,6
489 3,6
461 3,4
Per 1 juli 2014 zijn de huren verhoogd. Mozaïek Wonen heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. De volgende huurverhogingspercentages zijn door Mozaïek Wonen toegepast: Inkomen lager dan € 34.085 Inkomen > € 34.085 en < € 43.602 Inkomen hoger dan € 43.602
: huurverhoging van 3,0% (variërend door aftoppingen op maximale huur van 0 tot 3,0%) : huurverhoging van 4,5% : huurverhoging van 6,5%
De wettelijk mogelijke basis huurverhoging is 4% (bestaande uit 2,5% inflatie + 1,5%). Mozaïek Wonen heeft huishoudens met een laag inkomen (lager dan € 34.085) ontzien door een lagere huurverhoging door te rekenen, namelijk geen 4,0% maar 3,0%. Daarbij is voor deze huishoudens de huurverhoging afgetopt op de DAEB-grens. Voor de andere twee inkomenscategorieën is met deze grenzen geen rekening gehouden. Uit bovenstaande tabel blijkt, dat de totale jaarhuursom in 2014 licht is toegenomen met 5,7%, hetgeen iets lager is dan in het voorgaande jaar 2013. De stijging wordt merendeels veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging van gemiddeld 3,6%. De overige stijging wordt verklaard door de harmonisatie van de huur naar de geldende streefhuur die soms bij mutatie wordt toegepast en door de nieuwbouwhuren die boven het gemiddelde huurniveau liggen. Naar aanleiding van de aanzegging zijn 246 bezwaarschriften ontvangen. Een bezwaar is gegrond verklaard als aan de volgende voorwaarden is voldaan: Het huishoudinkomen is in 2013 t.o.v. 2012 aantoonbaar gedaald De samenstelling van het huishouden is per 1 juli 2014 aantoonbaar gewijzigd Uiteindelijk heeft dit in 93 gevallen geleid tot een aanpassing in het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging. Vergoeding voor toekennen beschikking en huisvestingsvergunning urgenten Door Mozaïek Wonen worden werkzaamheden verricht in het kader van de informatieverstrekking aan woningzoekenden, de intake en bemiddeling van urgenten en de afgifte van huisvestingsvergunningen. In de “Uitvoeringsafspraken taken woonruimteverdeling gemeente Gouda en de corporatie”, is overeengekomen dat de gemeente Gouda Mozaïek Wonen betaalt per afgegeven stadsvernieuwings – en herstructureringsurgentie. Er wordt afgerekend op basis van werkelijk gemaakte kosten. In 2014 is € 1.346,gefactureerd voor deze urgenties.
2.5. Verhuringen In 2014 heeft Mozaïek Wonen 631 woningen verhuurd. Dat is een daling t.o.v. 2013 waarin 734 woningen werden verhuurd. Het merendeel van deze woningen is op de reguliere wijze via advertenties verhuurd. Die staan in Woningnet geregistreerd. In Woningnet worden ook de via bemiddeling verhuurde woningen, bijvoorbeeld aan urgenten of via woningruil, en de verhuurde nieuwbouw vastgelegd. Verhuur van vrije sector woningen worden niet in Woningnet vastgelegd. De woningen, die via collectieve huurcontracten met zorgorganisaties verhuurd worden aan mensen met een AWBZ-zorgindicatie, zijn niet bij de verhuringen meegeteld. Indien een mutatie plaatsvindt in één van deze woningen, wijst de zorgorganisatie de woning toe. Daarnaast is er een beperkt aantal woningen, dat buiten WoningNet om beschikbaar wordt gesteld voor tijdelijke verhuur via Interveste of Adhoc (bij woningen die wachten op sloop of verkoop, geldt geen inkomenstoets). Deze tellen hier niet mee als verhuringen. In 2014 ging het om 1 woning.
Jaarbericht 2014
33
Mozaïek Wonen
Tabel 2.5.1 Verhuringen woningen in 2014 naar specifieke indicatie voor Mozaïek Wonen totaal, in Gouda, Bodegraven, Nieuwerbrug en Moordrecht Doelgroep
Gouda
Bodegraven
Moordrecht
Totaal
Begeleiding / Zorgdak
4
4
Fokus / MIVA
4
4
Regulier Medische urgentie
351
142
5 24
Stadsvernieuwingsurgent
31
Statushouder
14
7
433
150
37
1
470
151
Instellingen Totaal verhuringen
503 5
Sociale urgentie
Subtotaal verhuringen
10
1
25 31 21 10
593 38
10
631
Jaarbericht 2014
34
Mozaïek Wonen
Tabel 2.5.2 Verhuringen naar passendheid
Inkomen tot Vanaf (<) huurtoeslaggrens) huurtoeslag-grens* tot ≤ € 34.678
totale aanbod
> € 34.678 > € 43.602 Totaal ≤ € 43.602
totaal sociale segment vrije sector > € 699,48 Totaal
aantal
416
102
10
12
540
% aantal % aantal %
77,0% 2 3,8% 418 70,5%
18,9% 6 11,3% 108 18,2%
1,9% 17 32,1% 27 4,6%
2,2% 28 52,8% 40 6,7%
100% 53 100% 593 100%
aantal
324
60
10
11
405
% aantal % aantal %
80,0% 1 3,6% 325 75,1%
14,8% 4 14,3% 64 14,8%
2,5% 11 39,3% 21 4,8%
2,7% 12 42,9% 23 5,3%
100% 28 100% 433 100%
Gouda totaal sociale segment vrije sector > € 699,048 Totaal Gouda Bodegraven totaal sociale segment vrije sector > € 699,48 Totaal Bodegraven
aantal
87
37
0
1
125
% aantal %
69,6% 1 4,0%
29,6% 2 8,0%
0,0% 6 24,0%
0,8% 16 64,0%
100% 25 100%
aantal
88
39
6
17
150
58,7%
26,0%
4,0%
11,4%
100%
5
5
0
0
10
50,0%
50,0%
0,0%
0,0%
100%
0
0
0
0
0
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
5
5
0
0
10
% Moordrecht totaal sociale segment
aantal %
Vrije sector > €699,48
aantal %
Totaal Moordrecht
aantal
% *inkomen tot huurtoeslaggrens: alleenstaand < 65 jaar <= € 21.600,alleenstaand >= 65 jaar <= € 21.600,meerpersoons < 65 jaar <= € 29.325,meerpersoons >= 65 jaar <= € 29.400,-
50,0%
50,0% 0,0% 0,0% 100,0% N.B. Cf huurdefinitie EU-beschikking (kale/netto huur)
Mozaïek Wonen heeft in 2014 de ministeriële regeling DAEB, welke in ging per 1-1-2011, uitgevoerd en de ministeriële norm om minimaal 90% van haar vrijkomende woningen met een huurprijs < € 699,48 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen < 34.678,- ruimschoots gehaald: in 2014 werd 95,9% van de te verhuren woningen verhuurd aan de DAEB-doelgroep. De overige 4,1% valt binnen de maximaal toegestane 10% ruimte om woningen met een huurprijs < € 699,48 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen > € 34.678,-, waarbij prioriteit is gegeven aan urgenten en senioren. Een klein aantal huishoudens met een laag inkomen heeft een vrije sector woning gehuurd. Van de toegewezen huishoudens die recht hebben op huurtoeslag is in 2014 88% terecht gekomen in een huurwoning onder de 2e aftoppingsgrens. Daarmee scoren wij beter dan het gemiddelde voor ZuidHolland en ruim boven het landelijk gemiddelde. Het is echter wel onder de norm die binnenkort gaat gelden in kader van nieuwe Woningwet, te weten 95%.
Jaarbericht 2014
35
Mozaïek Wonen
Tabel 2.5.3 Verhuringen in 2014 naar aantal personen, leeftijd en aantal kamers en woningtype voor Mozaïek Wonen totale aanbod
Verhuringen 2014
Totaal 1 of 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 of meer kamers eengezins meergezins
alleenstaand
alleenstaand tweepersoons
tweepersoons
tot 65 jaar (< 65)
vanaf 65 jaar tot 65 jaar
vanaf 65 jaar
(>= 65)
(>=65)
(< 65)
3 of meer personen
Totaal
aantal % aantal % aantal
251 42,3% 106 71,1% 89
71 12,0% 26 17,4% 31
114 19,2% 14 9,4% 47
42 7,1% 3 2,0% 20
115 19,4% 0,0% 23
593 100% 149 100% 210
% aantal
42,6% 51
14,8% 14
22,5% 50
9,6% 19
11,0% 70
100% 204
% aantal
25,0% 5
6,9% -
24,5% 3
9,3% -
34,3% 22
100% 30
% aantal
17,2% 46 29,4%
-
10,3% 39
1
75,9% 70
100% 156
71 16,2%
25,0% 75 17,2%
0,6% 41 9,4%
44,9% 45 10,3%
100% 437 100%
% aantal %
205 46,9%
Toelichting: In 2014 was 26,3% van het aanbod een eengezinswoning. Dit aandeel is hoger dan in 2013 (22%). De eengezinswoningen zijn voor 44,9% verhuurd aan 3 of meer personen. Daarnaast is 29,4% van de eengezinswoningen verhuurd aan alleenstaanden. 42,3% van de toewijzingen betreft een alleenstaande jonger dan 65 jaar. Het aantal toewijzingen aan tweepersoonshuishoudens (26,5%) en gezinnen (19,4%) is lager. Van de 115 gezinnen die gehuisvest zijn, zijn er 45 gezinnen in een meergezinswoning gehuisvest (39%). In 2013 was dit aandeel vergelijkbaar (37%). 60,5% van het totale aanbod bestaat uit woningen met 3 of minder kamers. 39,5% van het woningaanbod bestaat uit 4- of 5 kamers. In 2013 waren deze percentages ongeveer gelijk, respectievelijk 61,2% en 38,7%.
Jaarbericht 2014
36
Mozaïek Wonen
2.6 Verhuurbaarheid De verhuurbaarheid van ons woningbezit komt tot uitdrukking in de mutatiegraad, leegstand en het gemiddeld aantal ingestuurde reacties op een geadverteerde woning. Tabel 2.6.1 Verhuurbaarheid in 2014 naar aantal kamers, type, prijs en locatie (excl. zorginstellingen) Aantal mutaties
Totaal 2013 Totaal 2014
710 593
8,1% 6,7%
0,41% 0,34%
Verhuurd via Woningnet (totaal, incl. bemiddeld) 559 501
1 of 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 of meer kamers
149 210 205 29
9,4% 9,5% 4,9% 3,2%
0,53% 0,34% 0,24% 0,12%
143 163 167 28
112 131 134 26
45 51 84 61
Eengezins Meergezins
156 437
3,9% 8,9%
0,12% 0,46%
138 363
120 284
85 51
77
6,0%
0,22%
74
66
67
293
5,7%
0,24%
278
231
72
54
6,1%
0,28%
49
44
70
116
9,3%
0,31%
98
60
16
53
15,2%
1,73%
2
2
19
433 150 10
6,2% 8,6% 4,5%
0,31% 0,32% 0,19%
377 124 -
329 74 -
68 24 -
tot kwaliteits-kortingsgrens <= € 389,05 tot 1e aftoppingsgrens > € 389,05 - <= € 556,82 tot 2e aftoppingsgrens > € 556,82 - <= € 596,75 tot huurtoeslaggrens > € 596,75 - <= € 699,48 vrije sector > € 699,48 Gouda Bodegraven Moordrecht
Mutatiegraad
Leegstandsgraad vanwege verhuurbaarheid
Verhuurd via advertentie Woningnet5 433 403
Gemiddeld aantal reacties op advertenties 80 58
Uit bovenstaande tabel blijkt dat de mutatiegraad in 2014 is gedaald naar 6,7%. Zowel in Gouda, Bodegraven als Moordrecht ligt de mutatiegraad in 2014 lager dan in 2013. De woningen met een huur boven de DAEB-grens kennen een fors hogere mutatiegraad (15,2%). Ook het gemiddeld aantal reacties op een woning is fors gedaald, namelijk naar 58 (80 in 2013). In Gouda is het gemiddeld aantal reacties op een woning nog steeds fors hoger dan in Bodegraven. Daarnaast valt op dat de woningen boven de tweede aftoppingsgrens relatief weinig reacties hebben. Ook hebben eengezinswoningen (85) gemiddeld meer reacties dan meergezinswoningen (51). De leegstandsgraad vanwege verhuurbaarheid is in 2014 teruggelopen naar 0,31% (2013: 0,41%). Dit kan verklaard worden doordat er in 2013 veel woningen tegelijkertijd op de markt kwamen door renovatie. Op dat moment was het niet mogelijk om de woningen snel te adverteren en te verhuren, waardoor er meer leegstand was. Dit was in 2014 niet het geval. Daarnaast is meer ingezet op beheersen van de leegstand.
5
Vrije sectorwoningen en woningen die via bemiddeling verhuurd zijn, worden niet via Woningnet aangeboden en zijn niet in deze tabel opgenomen.
Jaarbericht 2014
37
Mozaïek Wonen
Tabel 2.6.2 Reden leegstand in percentage
Reden leegstand % Mozaïek Wonen 2013 Mozaïek Wonen 2014
Verhuur Onderhoud Verkoop Sloop Overig 0,41 0,61 0,29 0,19 0,01 0,34 0,33 0,35 0,01 0,01
De leegstand is t.o.v. van 2013 fors omlaag gegaan. Er wordt zo efficiënt mogelijk gewerkt om zoveel mogelijk bij een mutatie aansluitend te kunnen verhuren. Daarnaast staan minder woningen langdurig leeg i.v.m. planmatig onderhoud. In 2014 stonden er in Gouda minder woningen leeg vanwege sloopplannen
2.7 Bestrijden onrechtmatige bewoning Mozaïek Wonen bestrijdt onrechtmatig gebruik van woningen, opdat de schaarse woonruimte beschikbaar is voor rechtmatige verhuur of verkoop. Bovendien beogen we de veiligheid en het woongenot te bevorderen van huurders en woningzoekenden, die zich netjes aan de regels houden. Samenwerking tussen verhuurders, gemeente, politie, energiebedrijven, uitkeringsinstanties en belastingdienst is bij deze aanpak noodzakelijk. Voor melding van woonfraude heeft Mozaïek Wonen een afzonderlijk e-mailadres: woonfraude@Mozaïekwonen.nl. Tabel 2.7.1. Resultaten onrechtmatige bewoning Woonfraudecijfers Gouda
Bodegraven
Moordrecht
Totaal
2014
2013
2014
2013
2014
2013
2014
2013
Aantal dossiers
29
21
5
4
0
0
34
25
Aantal nieuwe zaken
40
59
2
6
1
0
43
65
Aantal afgehandelde zaken
51
51
3
5
1
0
55
56
Totaal in behandeling
18
29
4
5
0
0
22
34
Analyse afgehandelde woonfraudezaken Gouda
Bodegraven
Moordrecht
Totaal
2014
2013
2014
2013
2014
2013
2014
2013
Geen fraude
16
15
0
2
0
0
16
17
Huuropzegging
17
17
2
0
0
0
19
17
1
3
0
0
0
0
1
3
17
16
1
3
1
0
19
19
Ontruiming Situatie hersteld
In 2014 zijn 55 woonfraudeonderzoeken afgehandeld. Dit is nagenoeg gelijk aan 2013. In totaal zijn 20 woningen na huuropzegging of ontruiming weer beschikbaar gekomen voor de reguliere woningmarkt. Dit ligt op hetzelfde niveau als voorgaande jaren
2.8 Huurincasso Landelijke trend is dat steeds meer mensen te maken krijgen met huurachterstand. In 2013 nam het aantal huisuitzettingen door corporaties met 8 procent toe, blijkt uit een onderzoek dat Aedes deed onder huurders voor wie huisuitzetting dreigde. De directe aanleiding voor huurachterstanden is vaak een daling van inkomen, bijvoorbeeld door baanverlies of teruglopen van opdrachten. In tegenstelling tot deze landelijke trend zien we, dat bij Mozaïek Wonen het percentage huurachterstand gemiddeld genomen nagenoeg gelijk blijft. (2014 1.37%, 2013 1.40%) In Gouda is het percentage huurachterstand iets afgenomen, in Bodegraven neemt het iets toe.
Jaarbericht 2014
38
Mozaïek Wonen
De inzet van X-pact en verdeling van incassowerkzaamheden over rayons heeft geresulteerd in een meer gestructureerde en gefocuste aanpak. (hierover meer zie 6.5.2.). Voorafgaand aan deze samenwerking heeft een opschoonactie plaatsgevonden. Dit heeft met name begin 2014 geresulteerd in het uit handen geven van relatief veel dossiers aan deurwaarders met als gevolg dat er ten opzichte van 2013 meer ontruimingen zijn aangezegd. De huurschuld bij vertrokken huurders wordt in de 1e helft 2015 opgepakt. Tabel 2.8.1 Huurachterstand zittende huurders woningen in percentage van de jaarhuur Jaar /Gemeente Bodegraven Gouda 2014
1,44%
1,30%
2013
1,26%
1,55%
2012
1,02%
0,98%
Deurwaarderszaken Mozaïek Wonen heeft 462 zaken (vertrokken huurders 121, zittende huurders 341) in behandeling bij een deurwaarder. Hiervan zijn in 2014 van zittende huurders 293 dossiers uit handen gegeven. Dankzij de nieuwe aanpak is er nu een afname te zien. Nieuwe deurwaarder dossiers zittende huurders
Jan 79
Feb 16
Mrt 20
Apr 21
Mei 39
Jun 18
Jul 19
Aug 26
Sep 17
Okt 13
Nov 13
Dec 12
Eind 2014 heeft Mozaïek Wonen 262 lopende betalingsregelingen met huurders. Ontruimingen In 2014 zijn 96 (2013, 49 keer) ontruimingen aangezegd. In 14 (Gouda 11, Bodegraven 2, Moordrecht 1 ) gevallen heeft de ontruiming werkelijk plaatsgevonden. In de andere gevallen is er op het laatste moment betaald of een regeling getroffen. In paragraaf 6.5. wordt meer ingezoomd op preventie van huurachterstanden en ontruimingen.
2.9. Verleende diensten (servicekosten) Mozaïek Wonen levert een aantal servicediensten en voorzieningen, welke als servicekosten zijn opgenomen in de huur. Eenmaal per jaar wordt per complex een afrekening opgesteld. Dit kan leiden tot terugbetaling van teveel betaalde voorschotten, maar ook tot verhoging van het maandelijkse voorschotbedrag. In 2014 bedroegen de totale kosten afgerond € 2 miljoen. De meest omvangrijke zijn: Tabel 2.9.1 “Top 5” van de servicekosten (x € 1.000) 1 2 3 4 5
Stookkosten Schoonmaakkosten Elektra gemeenschappelijke ruimten en poorten (100% groen) Water Glasfonds
2014 765 463
2013 1.065 438
2012 1.066 450
434 143 95
446 117 98
421 127 100
Enkele toelichtende opmerkingen met betrekking tot gas en elektra: Elektriciteit koopt Mozaïek Wonen duurzaam in bij Greenchoice. Het gas (grijs) wordt ingekocht bij Dong (inmiddels onderdeel van Eneco). Er worden 847 woningen verwarmd door zogenaamde blokverwarming. Blokverwarming wil zeggen dat er water in een centraal ketelhuis wordt verwarmd en vervolgens met behulp van circulatiepompen naar de radiatoren in de woning wordt getransporteerd. Aan de radiatoren in de woning zijn verbruiksmeters gemonteerd. Deze meters registreren de hoeveelheid warmteafgifte per vertrek en het verbruik wordt vervolgens verrekend met de huurder. Het effect van de zachte winters de afgelopen twee jaar is duidelijk zichtbaar in de realisatie van de stookkosten over het jaar 2014.
Jaarbericht 2014
39
Mozaïek Wonen
Toelichtende opmerkingen met betrekking tot schoonmaak Mozaïek Wonen heeft contracten met verschillende bedrijven voor het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes, entrees, trappenhuizen, liften en beglazing. Voor elk complex geldt een werkschema waarover met de bewonerscommissie afstemming plaatsvindt. In 2014 is € 0,4 miljoen aan schoonmaakonderhoud gerealiseerd die zijn verrekend in de servicekosten.
2.10 Verkoop van vastgoed 2.10.1 Verkoop regulier bezit Ten opzichte van voorafgaande jaren is 2014 voor wat betreft de verkoop een succesvol jaar geweest. In totaal zijn er in 2014 namelijk 44 reguliere woningen verkocht waarvan 1 vrije sector woning. Begroot waren 24 verkopen. De doelstelling is gedurende het jaar vanwege de achtergebleven belangstelling voor bedrijfspanden en bijzondere verkooppanden aangepast naar een aantal van 29. De doelstelling voor 2014 was een bruto verkoopresultaat van € 3.730.000,-. De aangepaste doelstelling was € 4.500.000,-. In totaal is de bruto verkoopopbrengst in 2014 € 6.927.203,-. Dit is een positief verschil van € 2.432.153,- ten opzichte van de aangepaste doelstelling. Van de 44 verkochte woningen zijn er 12 woningen verkocht met huurderskorting; dit waren enkel woningen in Gouda. Het ging hier om kopers die de eigen huurwoningen gekocht hebben of een lege te koop staande huurwoning. In voorafgaande jaren waren dit slechts enkele woningen op jaarbasis. In dit segment is dus een flinke stijging te zien. De verklaring hiervoor zijn de inkomens afhankelijke huurverhoging, de dalende verkoopprijzen en de lage hypotheekrente. In Gouda zijn hiernaast in 2014 28 lege woningen verkocht en in Bodegraven 4. Verkoop woningen en overig vastgoed in bestaande voorraad (aantallen) Totaal Gouda Bodegraven Aantal in 2014 verkochte woningen Aan zittende huurders met huurderskorting 12 12 0 Aan zittende huurders met Koopgarant 0 0 0 Leeg verkocht, kosten koper 32 28 4 Overige verkopen 9 9 0
Verkoop woningen (opbrengst) Opbrengst verkoop bestaand bezit Opbrengst verkoop overige panden Totaal opbrengst verkopen
Totaal € 6.927.203 € 1.286.650 € 8.213.853
Gouda Bodegraven € 6.238.203 € 689.000 € 1.286.650 €0 € 7.524.853 € 689.000
In de tabel is ook de verkoop van overige panden opgenomen. De toelichting daarvan is opgenomen onder 2.10.2. 2.10.2 verkoop overige panden Naast de 44 woningen uit de reguliere voorraad, zijn er in 2014 9 overige panden verkocht. In één transactie werden er 4 panden aan de C. Huijgenstraat 112, 114 en 116 en de Herenstraat 157 verkocht aan Plus vastgoed. Er werden 3 garages verkocht gelegen aan de Prins Hendrikstraat 151 en 157 en de garage behorende bij de woning A. van Hensbeeksingel 254 Verder werd het gerenoveerde pand aan de Wachtelstraat 47 verkocht en de in 2013 teruggekochte, voormalige koopgarantwoning, aan de Boterbloem 22. Vooruitzichten verkoop bestaande bouw De verwachting is dat in het jaar 2015 de verkoop goed zal blijven lopen. Verder heeft Mozaïek Wonen besloten om in 2015 het bestaande verkoopprogramma bij te stellen in die zin dat het accent meer komt te liggen op verkoop van duurdere woningen.
Jaarbericht 2014
40
Mozaïek Wonen
Er zullen meer woningen met een duurdere huurprijs te koop worden aangeboden en van het bestaande verkoopprogramma zal een aantal woningen met een sociale huur uit het verkoopprogramma worden gehaald. Hierdoor blijven er meer sociale huurwoningen beschikbaar voor de primaire doelgroep. Dit zal nog nader worden bepaald in 2015. Meldingsplicht Mozaïek Wonen is verplicht om bij verkoop van woningen aan kopers die niet zelf in de gekochte woning gaan wonen, de procedure te volgen die volgt uit artikel 11d BBSH en MG 2013-02. De woning moet openbaar worden aangeboden ter bevordering van vrije marktwerking. Bij verkoop van een woning met een maximale huur onder de liberalisatiegrens moet de woning bovendien aangeboden worden aan de zittende huurders, aan een lokale corporatie en aan het WIF. Verder moet de zienswijze van de gemeente over de voorgenomen verkoop aan een derde worden gevraagd. Vervolgens moet de goedkeuring van het ministerie worden gevraagd. Deze procedure werd in 2014 gevolgd voor de verkoop van het pand Wachtelstraat 25 Dit pand was in het verleden aangekocht in het kader van de wijkontwikkeling, maar die strategie werd aangepast toen de woningmarkt verslechterde. Het pand stond al geruime tijd te koop. Op 16 juni verleende het ministerie goedkeuring voor de verkoop van het pand Wachtelstraat 25 aan een aannemer uit de regio, die in 2013 ook enkele nabij gelegen panden heeft aangekocht . De koopovereenkomst werd op 26 juni getekend en de eigendomsoverdracht vond plaats op 25 augustus.
Stand van zaken overige verkoop panden Wachtelstraat Het project Wachtelstraat bestaat uit twee delen, fase 1 en fase 2. Fase 1 bestaat uit de verkoop van de Wachtelstraat 43, 44, 45, 46, 50 en 51. De woningen verschillen van elkaar, waardoor de prijzen dan ook zeer uiteen lopen. De Wachtelstraat 45 is verkocht en getransporteerd in 2013. In 2014 zijn kopers gevonden voor de Wachtelstraat 46 en 50. De Wachtelstraat 43 is verhuurd in 2014. De Wachtelstraat 44 en 51 staan nog te koop. Fase 2 bestaat uit de verkoop van de Wachtelstraat 47 en de grondkavels 48 en 49 (als geheel) en de garage/opslagruimten van de Prins Hendrikstraat 151 en de Prins Hendrikstraat 157. Fase 2 is in 2014 geheel verkocht en getransporteerd. Centrumplan Korte Akkeren In het Centrumplan Korte Akkeren zijn in totaal 10 bestaande woningen te verkopen. Deze woningen zijn in het verleden aangekocht door de gemeente en Mozaïek Wonen in het kader van een wijkontwikkelingsplan. Dit plan is echter tussentijds gewijzigd. In 2013 is gestart met de verkoop. In 2013 is de Gerard Leeustraat 17 verkocht. Omdat de verkoop dermate stroef verlopen is, is medio 2014 besloten de tuinen op te hogen en schuren te plaatsen in de achtertuin om zodoende het aanzicht te verbeteren. De woningen zijn compleet leeg en schoon opgeleverd. De Gerard Leeustraat 11 is opgeknapt aan de hand van een afbouwpakket (nieuwe keuken en badkamer). Voor deze woning geldt één vraagprijs, in afgebouwde staat. De overige woningen worden nu aangeboden met twee vraagprijzen. Een vraagprijs in de huidige staat en een vraagprijs inclusief het afbouwpakket. Het resultaat is dat er op dit moment 5 woningen zijn verkocht (1 daarvan is getransporteerd in 2013, 1 in 2015 en 3 wachten op het transport) en 5 woningen nog te koop staan. Commercieel vastgoed Constantijn Huygenstraat In 2013 heeft Mozaïek Wonen overeenstemming bereikt met Plus Vastgoed BV omtrent de verkoop van 1.295 m2 winkelruimte aan de Constantijn Huygenstraat. Het transport van de panden heeft plaatsgevonden in 2014, te weten op 29-01-2014. Deze transactie maakt deel uit van de herstructurering van het centrumgebied van Korte Akkeren.
Jaarbericht 2014
41
Mozaïek Wonen
2.10.3 Verkoop nieuwbouw Graafse Waard Maxima Dit project omvat 32 dure appartementen in Bodegraven. Geïnteresseerden hadden de mogelijkheid een appartement te kopen of te huren. De 6 duurste appartementen zijn niet beschikbaar voor verhuur. Er zijn in 2014 8 appartementen verkocht en getransporteerd. Verder zijn er 22 appartementen verhuurd. Twee appartementen staan nog te koop, deze behoren tot de duurste appartementen en zijn daarom niet te huur. Indien de zoektocht naar een koper te lang gaat duren zal bekeken worden of de appartementen alsnog in de verhuur aangeboden worden. De verkoopopbrengst van de 8 verkochte appartementen bedraagt € 2.003.000,- (exclusief BTW). Wachtelstraat garageboxen en parkeerplaatsen Het achterliggende parkeerterrein is opgeleverd in 2014. Dit betreft 10 garageboxen en 21 parkeerplaatsen. In 2014 zijn alle 10 garageboxen verkocht en getransporteerd. Hiernaast zijn 7 van de 21 parkeerplaatsen verkocht en getransporteerd in 2014. In 1 verkoop zijn 8 parkeerplekken verkocht aan een derde. De overige parkeerplaatsen worden in 2015 verhuurd of verkocht. Er is een vereniging van eigenaren opgestart voor het beheer van dit parkeerterrein. Totale verkoop opbrengst bedraagt € 268.000 (exclusief BTW).
2.10.4 Verkoop en verhuur bedrijfsruimten Beursstraat 2-6 Sinds 2011 staat dit kantoorpand aan de Beursstraat te koop en te huur, echter zonder resultaat. In 2014 is het kantoor leeggekomen en zijn de gebruikers van het pand (t.w. medewerkers van Mozaïek Wonen) verhuisd naar het Evertshuis (momenteel genaamd: Bij Everts). Voorts is de huurovereenkomst met de kinderopvang in september 2014 geëindigd. In 2014 zijn er een paar serieus geïnteresseerden geweest voor het pand. Tot op heden heeft dit echter nog niet het gewenste resultaat opgeleverd. Meridiaan 19-21 In 2014 is het bedrijfspand verhuurd aan Stichting De Kring Gouda. Stichting De Kring Gouda is een Goudse vrijwilligersorganisatie die praktische hulp verleent aan die inwoners van Gouda en omstreken die dat kunnen gebruiken. In eerste instantie heeft Mozaïek Wonen het pand om-niet in gebruik gegeven aan De Kring Gouda en later werd een maatschappelijke huurovereenkomst afgesloten. Nieuwehaven 312 Dit pand is per 1 september 2014 verhuurd aan Mirakel. Dit bedrijf geeft groepslessen theater aan kinderen van 3 tot 18 jaar. Willem de Zwijgersingel 114 A In april 2014 is dit pand leeggekomen en is er gezocht naar een geschikte huurder. Het pand biedt gezien de indeling, staat van onderhoud en ligging niet zo veel gebruiksmogelijkheden. Op dit moment is het pand tijdelijk om niet in gebruik gegeven aan Stichting Musecology. Dit bedrijf biedt ondersteuning aan alle vormen van professionele podiumkunsten ten bate van een sterke en onafhankelijke culturele sector. Indien een huurder of koper gevonden is zal de gebruiksovereenkomst ontbonden worden. Lekkenburg 83 De huurdersvereniging Bewogo is verhuisd van de Lekkenburg 83 naar de Jan Ligthartschool. De Lekkenburg 83 is een voormalig appartement in een appartementencomplex en staat inmiddels geruime tijd in de verhuur als bedrijfsruimte voor een huurprijs van circa € 550. Begin 2015 wordt bekeken of de ruimte verbouwd kan worden tot een reguliere sociale huurwoning. Als bedrijfsruimte is deze ruimte moeilijk te verhuren. De ruimte is klein voor een bedrijf en ligt niet in het zicht. Olympiadeplein 144 In dit nieuwbouwcomplex beschikt de begane grond over een kleine bedrijfsruimte. Voor deze ruimte was lange tijd een potentiele huurder bekend. Echter, de huurder heeft zich teruggetrokken. De ruimte is vervolgens verhuurd aan Stichting Zorgpartners Midden-Holland. Per 1 februari 2015 zal de huurovereenkomst ingaan.
Jaarbericht 2014
42
Mozaïek Wonen
Bachstraat Op dit moment staat op de tweede etage een groot gedeelte al geruime tijd leeg. Omdat de huidige huurder van de derde verdieping (Stichting Koninklijke Auris Groep) binnen afzienbare tijd het pand verlaat wordt begin 2015 onderzocht wat Mozaïek Wonen met de beschikbare ruimte kan gaan doen.
Jaarbericht 2014
43
Mozaïek Wonen
3. Het kwalitatief in stand houden van het bezit Strategisch doel: Woningen en bijbehorende producten leveren met een voor de doelgroepen passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau. Inzet van middelen (begroot)
De belangrijkste doelstellingen 2014
Bestaande voorraad: De begroting onderhoud voor 2014 bedraagt €11.4 miljoen, waarvan: * € 5.6 milj. Correctief onderhoud (meldings-, mutatieonderhoud en contracten). * € 3.2 milj. Planmatig onderhoud (waarvan € 137.000 leefbaarheid) * € 2.6 milj. Investeringen bestaand bezit, Totaal (fysieke) maatregelen leefbaarheid: € 137.000,-
Renovatie bestaande voorraad: - Heemskerkstraat (Gouda), betreft o.a. - levensduur verlengende maatregelen. - Rijngaarde lange vleugel (Bodegraven) betreft o.a. - levensduur verlengende maatregelen.
Portefeuillemanagement: - Aanpassen kwaliteit voorraad. - Verbeteren energetische kwaliteit. - Milieubeleid.
- Investeringsstatuut.
* Versoberd en gedifferentieerd onderhoudsbeleid en uitrustingsniveau vastgesteld. * ZAV-beleid e.d. naar aanleiding van versoberde inzet heroverwogen en vastgesteld. * Monitor beleidswijziging switch van planmatig onderhoud naar correctief onderhoud, oprekken cycli ed. ontwikkeld. * Herbezinning milieubeleid gerealiseerd.. Betreft o.a. - sturen op labels of CO2 uitstoot. - investeringen wel/niet doorberekenen in huurprijs - inzet van innovatieve energieconcepten. - gebruik mogelijkheden energieakkoord. * Asset management uitgewerkt. * Investeringscriteria (nieuwbouw en bestaande bouw) aangepast. Betreft o.a. - rendementseisen. - aanpassing kwaliteit en woninguitrusting.
Resultaten * Gerealiseerd * Gerealiseerd
* Gerealiseerd
* Gerealiseerd
* Gerealiseerd
* (Deels) gerealiseerd
* Gerealiseerd * Niet gerealiseerd.
3.1. Portefeuillemanagement/ assetmanagement In 2014 is assetmanagement een onderdeel geworden van de bedrijfsvoering van Mozaïek Wonen. Assetmanagement draagt bij aan de portefeuillesturing, waarbij de integrale verbinding wordt gelegd tussen de maatschappelijke doelstellingen, de gewenste omvang en samenstelling van de woningportefeuille en de financiële kaders. Daarbij worden drie niveaus onderscheiden, namelijk: Portefeuillemanagement op strategisch niveau Assetmanagement op tactisch niveau Propertymanagement op operationeel niveau Per 2014 werkt Mozaïek Wonen met drie assetmanagers die elk verantwoordelijk zijn voor een rayon. In 2014 lag de focus vooral op het implementeren van assetmanagement. O.a. zijn de processen en rapportages uitgewerkt en vastgesteld.
Jaarbericht 2014
44
Mozaïek Wonen
Portefeuille-/asset- en propertymanagement Assetmanagement beweegt zich vooral tussen het strategisch niveau (portefeuillemanagement) en het operationele niveau van property management. Schematisch ziet dit er als volgt uit:
Binnen het assetmanagement wordt zowel op het direct als op het indirect rendement gestuurd. Bij direct rendement wordt gestuurd op de kasstromen van het vastgoed: de huren aan de inkomstenkant, en beheer-, onderhouds- en andere vastgoedgerelateerde kosten aan de uitgavenkant, tezamen het exploitatieresultaat. Bij indirect rendement gaat het om de waardeontwikkeling van het vastgoed. De rendementsdoelstelling wordt op strategisch niveau bepaald. Er kan aanleiding zijn om de rendementseis per deelportefeuille te differentiëren, afhankelijk van de doelgroep/gebruiker, het type vastgoed, de samenstelling van de portefeuille of de locatiefactor.
3.2 Onderhoud Het beleid In 2013 is het onderhoudsbeleid van Mozaïek Wonen herzien. De nadruk van het onderhoudsbeleid is verschoven naar “sober en doelmatig” waarbij de technische noodzaak leidend is geworden. Concreet betekent dit dat bijvoorbeeld badkamers en keukens niet meer op basis van leeftijd preventief worden vervangen. Deze beleidswijzigingen zijn structureel vanaf de begroting van 2014 doorgevoerd. Zo is het planmatig vervangen van keukens en badkamers in een aantal complexen geschrapt. Realisatie onderhoud Voor 2014 was € 11,4 miljoen begroot waarvan € 9,4 miljoen daadwerkelijk is uitgegeven. Met name in het mutatie onderhoud en planmatig onderhoud zijn fors minder kosten gemaakt dan was begroot. In het planmatig onderhoud is door het schrappen van enkele maatregelen en door aanbestedingsresultaat ook minder uitgegeven dan begroot. Ook het verlaagde BTW-tarief heeft in 2014 een positief effect gehad op de onderhoudsuitgaven. Energiebesparende maatregelen In 2014 is € 840.000 geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Hiervan is € 70.000 uitgegeven aan isolerende maatregelen zoals dak- en vloerisolatie. Er is € 770.000 uitgegeven aan energiezuinige hoog rendement verwarmingsketels. In 2014 zijn in 364 woningen de oude verwarmingsketels vervangen door een nieuwe hoog rendement ketel en zijn drie collectieve installaties vervangen.
Jaarbericht 2014
45
Mozaïek Wonen
Tabel 3.1.1 Alle onderhoudsuitgaven en verbeteringen gespecificeerd naar soort (x € 1.000 - deze afronding veroorzaakt in deze tabel soms kleine verschillen in optellingen)
Soort on- Totaal 2014 derhoud: Melding Mutatie Preventief (contracten) Serviceabonnement Planmatig Overig onderhoud Totaal onderhoud Planmatig, woonomgeving Melding, woonomgeving Totaal onderhoud omgeving (leefb.) Totale onderhoudsuitgaven woningverbetering/woonomgeving woningverbetering bij mutatie woningverbetering bij PO totale investeringen totale gaven
Gouda 2014
BodegraMoordrecht 2014 ven 2014
Totaal 2013
2.063 970
1.685 729
355 218
24 23
2.331 1.728
1.143
914
207
22
1.198
146 2.742
131 2.294
14 418
1 30
113 5.289
-
-
-
-
99
7.064
5.752
1.212
100
10.758
104
92
12
-
57
17
15
2
0
54
121
108
13
0
111
7.185
5.859
1.225
100
10.869
65
65
-
-
110
686
447
239
-
1.079
1.426
857
569
-
6.456
2.177
1.369
808
-
7.646
9.362
7.228
2.033
100
18.515
uit-
De totale uitgaven in het onderhoud zijn met € 9,4 miljoen bijna gehalveerd ten opzichte van 2013.
Jaarbericht 2014
46
Mozaïek Wonen
In het mutatieonderhoud werd in 2013 nog € 1,7 miljoen besteed, nu ligt de realisatie onder de € 1 miljoen. In 2014 vond besluitvorming plaats over het al dan niet uitvoeren van maatregelen op basis van technische kwaliteit. In 2013 werden badkamers en keukens nog gerenoveerd bij mutatie als deze in onderhoudsprojecten niet waren uitgevoerd. Tabel 3.1.2 Groot en planmatig onderhoud, de omvangrijkste werken in 2014 (x € 1.000) Complexnaam
Omschrijving werkzaamheden Kosten
Gouda Heemskerkstraat
Gevelonderhoud, schilderwerk, isoleren, liftonderhoud Renovatie bij mutatie (10 won.) Totaal
753 180 933
Gevelonderhoud, schilderwerk en nieuwe entree. Opplussen bij mutatie (10 won.) Totaal
624 156 780
Vervangen verwarmingsketels
770
Bodegraven Rijngaarde
Gouda & Bodegraven Diverse complexen
Bovenstaande drie projecten zijn met een totale realisatie van € 2,5 miljoen verantwoordelijk voor 50% van de totale planmatige onderhoudsuitgaven.
Opvallendste projecten:
Heemskerkstraat Gouda
gemiddelde investering per woning
€ 9.021,-
In de 103 woningen aan de Heemskerkstraat zijn verschillende werkzaamheden uitgevoerd. Voor een beter binnenmilieu is in de woningen mechanische ventilatie aangebracht. Aan de buitenzijde zijn alle kozijnen, ramen en deuren geschilderd. Tevens zijn de galerijvloeren voorzien van een nieuwe antislip coating. De zonwering en de kunststof panelen in de kozijnen zijn gereinigd. In de entrees zijn nieuwe postkasten geplaatst en in de algemene ruimtes zijn de wanden gesausd en zijn de linoleum vloeren geboend en in de was gezet. De woningen zijn na-geïsoleerd door middel van kruipruimte isolatie waarna de woningen voorzien zijn van een nieuw energielabel. Het label in dit complex is gestegen van gemiddeld C/D naar B/A. Bij mutatie worden de woningen voorzien van een nieuwe plattegrond waarbij de badkamer groter wordt en de keuken wordt vervangen. In 2014 zijn bij mutatie 10 woningen opgeplust voor totaal € 180.000. Deze verscheidenheid aan maatregelen hebben ertoe geleid dat de exploitatie van dit cluster is verlengd naar 2046.
Jaarbericht 2014
Rijngaarde Bodegraven
47
gemiddelde investering per woning
Mozaïek Wonen
€ 6.908,-
Nieuwe hoofdentree in de stijl van Mondriaan In 2014 zijn de kozijnen, ramen en deuren van de 113 woningen van het seniorencomplex aan de Rijngaarde geschilderd. Daarnaast zijn de entrees van dit complex geheel vernieuwd. In nauw overleg met Stichting Welzijn Ouderen Bodegraven (SWOB), die vanuit dit complex haar diensten verzorgt, is er een nieuwe entree ontworpen en gerealiseerd. De nieuwe entrees zijn geheel in de stijl van Mondriaan uitgevoerd, dit is een verwijzing naar de reeds bestaande recreatiezaal ‘De Mondriaanzaal’ in het complex. Bij mutatie worden deze woningen voorzien van een nieuwe badkamer en keuken. Tevens wordt bij mutatie een aantal binnendeuren vervangen door schuifdeuren om de toegankelijkheid te verbeteren. In 2014 zijn bij mutatie 10 woningen opgeknapt en toegankelijker gemaakt voor in totaal € 156.000.
Vervangen verwarmingsketels
gemiddelde investering per woning
€ 1.395,-
Er is in 2014 € 770.000 uitgegeven aan energiezuinige hoog rendement verwarmingsketels. In 2014 zijn in 364 woningen de oude individuele verwarmingsketels vervangen door een nieuwe hoogrendement ketel. Daarbij zijn 430 rookgasafvoeren vervangen (ook in woningen waarbij de ketel niet werd vervangen) en maar liefst 2.622 nieuwe radiatorkranen geplaatst. In drie complexen in Gouda zijn de collectieve verwarmingsinstallaties vervangen door een nieuwe hoog rendement installaties. Dit betrof in het groepswonen complex aan de Turfsingel, het Sociaal Pension (Leger des Heils) aan de Livingstonelaan en de galerijflat aan de Han Hollanderweg.
3.3. Duurzaam bouwen, onderhoud en milieu Milieu-investeringen op lange termijn De noodzaak tot versobering heeft geleid tot het gedeeltelijk schrappen van milieu-investeringen, die Mozaïek Wonen eerder in haar onderhoudsbegroting vanaf 2013 had opgenomen. Voorts is besloten het investeringsbeleid met betrekking tot energiemaatregelen in 2014 en 2015 nog eens goed tegen het licht te houden. Vragen die hierbij aan de orde zijn gekomen zijn o.a. de effectiviteit van maatregelen, welke investering levert het meeste op (b.v. met betrekking tot CO2 reductie, woonlastenreductie etc.) en is het mogelijk een deel van de benodigde investering in de huur door te berekenen. Eind 2014 is bovendien besloten het investeringsbedrag voor het verbeteren van de energieprestatie bestaande voorraad, voor de komende drie jaar te verdubbelen van € 2.5 miljoen naar € 5 miljoen. Duurzaam onderhoud 2014 In het kader van duurzaam onderhoud past Mozaïek Wonen de volgende materialen/maatregelen toe; - waterbesparende keuken, wastafel- en douchekranen - waterbesparende stortbakken toiletten - woningen voorzien van dubbel glas (tot nu toe zonder huurverhoging of bijbetaling voor de bewoner) - na -isoleren van daken en begane grond vloeren en gevels - alle geplaatste keukenblokken zijn van FSC hout - alle te vervangen ramen, deuren en kozijnen zijn van FSC hout. Ook bij reparatie (deelvervanging) wordt uitsluitend FSC hout voorgeschreven Woonadviescommissie (WAC) Mozaïek Wonen hecht waarde aan de gebruikskwaliteit van de woning en woonomgeving bij bouw- en renovatieplannen en laat zich hierbij adviseren door de Woonadviescommissie in Gouda en de Woonadviescommissie in Bodegraven. In 2014 is het (woon-)technisch programma van eisen voorgelegd aan het WAC. De adviezen van het WAC hierop zijn merendeels verwerkt in het programma van eisen.
Jaarbericht 2014
48
Mozaïek Wonen
4. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid Strategisch doel: Een toonaangevende volkshuisvestelijk speler in de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, dat is wie MW wil zijn. Vanuit verschillende rollen – op creatieve en innovatieve wijze – proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid Inzet van middelen Jaarlijks worden volumeafspraken/ prestatieafspraken geëvalueerd en zo nodig geactualiseerd. Daarnaast actualiseren we jaarlijks het strategische voorraadbeleid. Beiden op basis van (geactualiseerd) marktonderzoek en in overleg met Gemeente Gouda en Bodegraven-Reeuwijk, huurdersvereniging en bewonerscommissies. In 2014 zet Mozaïek Wonen € 145.000 in op transparante verantwoording, openheid en het betrekken van stakeholders bij het ontwikkelen van haar strategie en beleid, t.w.: * Communicatiebudget: € 76.000 * Bewonersparticipatie: € 7.000 * Huurdersverenigingen: € 62.000
Belangrijkste doelstellingen 2014
Resultaten
- Nieuwe prestatieafspraken met gemeente Zuidplas. - Nieuwe prestatieafspraken met gemeente Gouda -Consultatie stakeholders bedrijfsplan 2015 -Visitatie gerealiseerd.
- Prestatieafspraken Zuidplas
* Huurdersvereniging; - > 3 thema bijeenkomsten (b.v. huurbeleid, ZAV-beleid e.d.) - Samen met huurdersvereniging vormen van zelfbeheer clusters/ woonomgeving verkend. * Bewonerscommissies: - > 3 complexschouwen. * Bewonerscommissies/huurders: - Visie en Plan van aanpak efficiëntere en effectievere participatie vastgesteld.
* Gerealiseerd
voorbereid. Afronding medio 2015 - Prestatieafspraken Gouda in Voorbereiding. - Gerealiseerd. - (Deels) gerealiseerd.
* Gerealiseerd * Samenwerkingsovereenkomst met Huurdersverenigingen geactualiseerd.
4.1. Periodiek overleg met huurdersverenigingen, de Koepel en bewonerscommissies De huurdersverenigingen en de Koepel In 2014 heeft de directie van Mozaïek Wonen in totaal viermaal overleg gevoerd met de huurderskoepel en haar adviseur. Aan het begin van het kalenderjaar is in goed overleg de adviesagenda voor 2014 vastgesteld. Met de besturen van de afzonderlijke huurdersverenigingen Beter Wonen Gouda en Huurdersvereniging Bodegraven zijn lokale overleggen gevoerd, respectievelijk in Gouda zeven en in Bodegraven vier. Tijdens deze lokale overleggen zijn voornamelijk de lokale aangelegenheden, (plan)ontwikkelingen en klachten van huurders besproken. Soms leidt het tot agendering in koepelverband en tot herziening van eerdere besluitvorming. Het alsnog coaten van de galerijvloer van De Akkerborch in 2016 is daar een goed voorbeeld van. Er zijn in 2014 door de huurderskoepel adviezen uitgebracht over de jaarlijkse huurverhoging, het huurincassoproces, beleid zendmasten, het serviceabonnement, invoering warmtewet en de woonwijzer. In enkele aparte bijeenkomsten is over deze onderwerpen met de Koepel gesproken. Daarnaast is nog een themabijeenkomst over wonen en zorg gehouden. Op 10 september heeft de jaarlijkse studiedag met de Koepel plaatsgevonden. Tijdens deze studiedag waren niet alleen de bestuursleden van de beide huurdersverenigingen aanwezig, maar ook leden van de Raad van Commissarissen en medewerkers van Mozaïek Wonen en wethouders en ambtenaren van de gemeente Gouda en Bodegraven-Reeuwijk. Er is een bezoek gebracht aan twee projecten in Amsterdam Oost, namelijk de Cruquius bedrijvenbroedplaats en de Meevaart, een ontmoetingsplek in de Indische Buurt, voor en gerund door bewoners. Vervolgens zijn de deelnemers ontvangen door bestuurders en ambtenaren van het stadsdeelkantoor Amsterdam Oost om in gesprek te gaan over de opstelling en ervaringen met de buurtbegroting en de ontwikkelingen in het sociale domein.
Jaarbericht 2014
49
Mozaïek Wonen
De bewonerscommissies In 2014 hebben de gebruikelijke jaarlijkse overleggen met de bewonerscommissies plaatsgehad. Er zijn in 2014 3 nieuwe bewonerscommissies in Bodegraven opgericht. Hierbij ging het om commissies van nieuw opgeleverde complexen. In 2014 hebben we afscheid genomen van een aantal bewonerscommissieleden. Het geografisch opschalen van de overleggen is verder doorgezet. De ervaringen zijn daarover wisselend. In de Korte Akkeren (Gouda) ervaart men het als positief, terwijl men in Bloemendaal (Gouda) bij voorkeur juist op complexniveau wil blijven vergaderen. Anticiperen op zaken en signalen die zich spontaan aandienen, zoals de handtekeningenactie in de Herenstraat, is wellicht nog veel belangrijker dan de ‘verplichte nummers’. Immers, mede door die handtekeningenactie is alsnog beslist om een groot aantal portieken en voorportalen in de Herenstraat en omgeving af te sluiten en was dit een mooie kans en aanleiding om samen met gemeente en politie met de bewoners in gesprek te gaan. Dit gesprek krijgt in het voorjaar van 2015 een vervolg.
Overzicht overlegonderwerpen tussen huurderskoepel en Mozaïek Wonen 2014 Huurincasso
Nieuwe werkwijze, waarop via X-pact een eerste contact wordt gelegd en onderscheid kan worden gemaakt tussen niet-willers en niet-kunners. Voorstel om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren
Huurbeleid 2014
Spoorboekje voor bewonerscommissies en flyer “Raat, denk en doe mee” Invoering Warmtewet
ZAV / Woonwijzer
Tijdens de evaluatie van de samenwerkingsovereenkomst is door de Koepel de wens geuit tot het opstellen van een spoorboekje voor bewonerscommissies Op basis van de nieuwe wetgeving is een voorstel gedaan. Aanpassingen in het ZAV-beleid en de inhoud van de Woonwijzer.
Koepel kan zich in deze werkwijze vinden.
Dit voorstel is niet overgenomen omdat Mozaïek Wonen de inkomsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging nodig heeft. Daarnaast stellen deze extra huurinkomsten Mozaïek Wonen in staat om de huishoudens met een laag inkomen bij de jaarlijkse huurverhoging te ontzien. Boekje is in coproductie tot stand gekomen.
Koepel kan zich hierin niet vinden, met name vanwege de extra kosten die dit voor huurders met zich mee brengt. In een aparte bijeenkomst is dit besproken.
Adviezen van Koepel zijn merendeels overgenomen. Koepel kan zich vinden in de wijzigingen. Bedrijfsplan 2015
Input leveren voor het bedrijfsplan
Fusie-onderzoek Woningbouwvereniging Reeuwijk Studiedag 2014
Informeren.
Uitkomsten onderzoek parlementaire enquêtecommissie Beleid plaatsen zendmasten
Zorgen om de corporatiesector
Adviesaanvraag aanpassing abonnement
Het abonnement is geactualiseerd service-
In een aparte besproken.
Vaststellen van het hoofdonderwerp en locatie van het werkbezoek.
toekomst van
Het beleid is geactualiseerd.
bijeenkomst
is
dit
Studiedag heeft op 10 september 2014 plaatsgevonden, waarbij een bezoek is gebracht aan projecten in AmsterdamOost en ook overleg heeft plaatsgevonden met bestuurders en ambtenaren.
de
Koepel kan zich vinden in het beleid. Bij nieuwe plaatsingen moet ten minste 70% van de bewoners van het betreffende cluster akkoord gaan. Koepel kan zich vinden in de wijzigingen.
Jaarbericht 2014
50
Mozaïek Wonen
4.2. Overleg met belanghouders6 Ook in 2014 heeft Mozaïek Wonen haar belanghouders intensief betrokken bij haar strategie- en beleidsvorming. Zo zijn themabijeenkomsten over specifieke onderwerpen, zoals de gevolgen van de transities in sociale domein, met de huurdersvereniging gehouden en zijn met gemeenten overleggen gevoerd over de beleidsvoornemens voor 2015.
1
Voor een uitgebreider overzicht over hoe Mozaïek Wonen haar belanghouders betrekt bij haar strategie- en beleidsvorming wordt verwezen naar hoofdstuk 9. Governance.
Jaarbericht 2014
51
Mozaïek Wonen
5. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten Strategisch doel: Een toonaangevende volkshuisvestelijk speler in de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, dat is wie MW wil zijn. Vanuit verschillende rollen – op creatieve en innovatieve wijze – proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid.
Inzet van middelen
Belangrijkste doelstellingen 2014
Resultaten
* Wijkvisies - Deelname aan wijknetwerken.
* Gerealiseerd
* Buurtbeheer - Operationele doelstellingen gerealiseerd (zie beheerplannen)
* Gerealiseerd
In 2014 investeren we € 788.000 aan wijkgebonden sociale en fysieke leefbaarheidsprojecten en – activiteiten, t.w. Sociaal: € 651.000 Fysiek: € 137.000 Waarvan in: Gouda: € 643.000 Bodegraven: € 145.000 Van de totale personele kosten is € 462.000 direct aan leefbaarheidsactiviteiten toe te rekenen: Gouda: € 445.000 Bodegraven: € 107.000 Integrale wijkaanpak. - Wijkvisies - Buurtbeheer - Leefbaarheidsfonds - Participatie - Overlast - Huismeesters.
* Leefbaarheidsfonds - Budget € 60.000 gerealiseerd t.b.v. kleinschalig leefbaarheidsbevordering. * Huismeesters - Taken huismeesters heroverwogen en vastgesteld. - Kostenverdeling kosten huismeester heroverwogen en vastgesteld.
* € 26.028 (43%) gerealiseerd.
* Gerealiseerd.
5.1. Investeren in leefbaarheid Mozaïek Wonen is gebaat bij sterke en leefbare kernen. Wij overleggen regelmatig met gemeenten en overige wijkpartners over de woonomgeving en leefbaarheid in de wijken. Tabel 5.1.1 Leefbaarheid: overzicht van beleidsmatige en ondersteunende activiteiten 2014 Gebiedsgerichte In Gouda en Bodegraven zijn de wijknetwerkoverleggen bijgewoond en zijn aanpak de activiteiten uit de diverse wijkjaarprogramma’s in samenwerking met de partners uitgevoerd; In de Raambuurt is met de initiatiefgroep nader afgestemd om de betrokkenheid van de bewoners in het aandachtsgebied rondom de Regulierenhof te verbeteren. Dit zal in 2015 concreter vorm krijgen; Eind 2014 is een bewonersavond georganiseerd voor de huurders van de Herenstraat en Scheltemastraat naar aanleiding van een handtekeningenactie die door de bewoners is opgezet. Naast een aanpassing in de uitvoering van het planmatig onderhoud krijgt ook dit in 2015 een vervolg. Planning / af- De nieuwbouw aan het Olympiadeplein is in de tweede helft van 2014 opgestemming van leverd; investeringen Jaarlijks overleggen we met gemeenten om de planning van ingrepen in voorraad en openbaar gebied op elkaar af te stemmen; In 2014 is de laatste nieuwsbrief wijkontwikkeling uitgebracht waarin bewoners en partners werden geïnformeerd over de stand van zaken en de uitvoering van projecten in het kader van de wijkontwikkeling in Korte Akkeren en Gouda-Oost.
Jaarbericht 2014
52
Veiligheid verbeteren
Actieve wijkaanpak
Participatie bevorderen
Mozaïek Wonen
In 2014 is met maatschappelijke organisaties het overleg gestart om in de in 2013 aangekochte Jan Ligthartschool aan de Snoystraat 4 een aanvullend maatschappelijk programma te ontwikkelen voor de bewoners van de wijk. Eind 2014 waren 6 van de 8 te verhuren lokalen daadwerkelijk verhuurd en maakten meer gebruikers dan huurders gebruik van de school. Huurdersbelangenorganisatie Beter Wonen Gouda, Stichting wijkteam Korte Akkeren, buurtvaders Korte Akkeren, Promen (Amy’s Kitchen) en Gemiva-SVG (2 x) zijn de vaste huurders van de leslokalen. Organisaties als Steunpunt OOG (formulierenbrigade); MEE; Kwintes; Kwadraad; Parnassia; Stichting JONG en de taallessen onder de vleugels van het wijkteam liften mee op het succes. In 2015 zal de aula van de Jan Ligthartschool een transformatie tot ‘huiskamer van de wijk’ ondergaan. In de Krant van Mozaïek Wonen is net als voorgaande jaren aandacht geschonken aan de vraag op welke wijze de huurder zelf eenvoudig maatregelen om de veiligheid te verbeteren kan treffen; Promen is in 2014 op regiebasis van Mozaïek Wonen gestart met het leveren van mensuren voor groenonderhoud in en rond de complexen in de Korte Akkeren als tegenprestatie voor de huur van het lokaal van Amy’s Kitchen en de extra investeringen die daarmee gepaard gingen; In Plaswijck zijn er verschillende bewonersavonden georganiseerd door wijkteam Plaswijck in samenwerking met politie en MW. Doelstelling o.a.: wat kunnen bewoners zelf nog doen en/of organiseren. I.o.m. met bewoners, politie en Mozaïek Wonen werd aan de Han Hollanderweg de veiligheid verbeterd door het aanpassen van het hang- en sluitwerk. Voorbereiden van uniforme woonregels in complexen waar leefbaarheid onder druk staat, is afgerond. Uitvoering vindt plaats in 2015. Verplaatsen van lampen naar de voordeur bij de Walraven van Halllaan op de galerij. Verlichting en veiligheidsniveau is daardoor verhoogd. In samenwerking met bewoners, politie, wijkteam en welzijnswerk zijn er acties opgestart om de leefbaarheid in de Polderbuurt te verbeteren. De uitvoering van de acties vindt plaats in 2015. In 2014 zijn de gemeentelijke wijkjaarprogramma’s uitgevoerd; In 2012 zijn door gemeente en wijkteams een aantal aandachtsgebieden benoemd waarvoor de komende jaren extra middelen worden gereserveerd om te anticiperen op deze ontwikkelingen. Voor zover deze aandachtsgebieden betrekking hebben op het woningbezit van Mozaïek Wonen, heeft ook in 2014 nader overleg en afstemming met Mozaïek Wonen plaatsgevonden. Zo is de in 2013 tijdelijk uit de verhuur onttrokken woning in de Herenstraat 23, die diende als uitvalsbasis voor de buurtvaders korte Akkeren, in de loop van 2014 weer normaal verhuurd. Medio 2014 is de poort tussen de Herenstraat en de Scheltemastraat middels een vast hek gecompartimenteerd om zo een veelgebruikte vluchtroute voor de jeugd op te heffen en vooral de veiligheid(-sbeleving) voor onze huurders te vergroten. Aan deze maatregel ging een enquête onder de bewoners vooraf. In het derde kwartaal van 2014 hebben bewoners van de Herenstraat een handtekeningenactie gehouden in verband met de door hen ervaren overlast in de portieken. Dit heeft niet alleen geleid tot een bewonersavond in samenwerking met gemeente en politie, maar ook tot het besluit om voor de afsluiting van de betreffende portieken alsnog financiën te reserveren en deze werkzaamheden in te passen in de geplande reguliere schildercyclus. Met de voetbalkooi op de Graafse Waard is het probleem van spelende kinderen tussen de huizen in de Vijverwijk opgelost. Het wijkteam heeft het initiatief genomen om de opening van de voetbalkooi in de Graafse Waard te organiseren met een voetbal toernooi met een bekende voetballer. Ook in 2014 is de samenstelling van enkele bewonerscommissies gewijzigd. Sommige leden hebben om diverse redenen opgezegd; er zijn nieuwe leden geworven en er zijn initiatieven gestart om nieuwe bewonerscommissies op te richten; Er zijn 3 nieuwe bewonerscommissies opgericht in de Graafse Waarden (Bodegraven). De platforms ‘Ouderen en eenzaamheid’ zijn in 2014 actief geweest. In de ‘Week tegen eenzaamheid’ zijn in Gouda tal van activiteiten georganiseerd. Met name onze oudere huurders hebben baat bij deze ontwikkeling;
Jaarbericht 2014
53
Activiteiten stimuleren
Mozaïek Wonen
Mozaïek Wonen heeft in de verslagperiode met partijen als MEE, GemivaSVG, Promen, REAKT, Participe en de gemeente Gouda verkennende gesprekken gevoerd om vanuit de Jan Ligthartschool maatschappelijke activiteiten te ontwikkelen. Dit wordt in 2015, net als de verhuizing van de huurdersvereniging Beter Wonen Gouda naar deze school, verder uitgewerkt; In 2014 heeft de www.wijksportclubkorteakkeren.nl haar aanbod aan activiteiten verder vergroot. Langzaam maar zeker maken steeds meer bewoners gebruik van deze dienst(en); In 2014 is door de huurderskoepel en Mozaïek Wonen het Spoorboekje vastgesteld en is de folder ‘Praat, denk en doe mee’ ontwikkeld. Huurders worden hierin nadrukkelijk verzocht om ‘mee te doen’; In 2014 is op initiatief van Mozaïek Wonen overleg gevoerd met de directies van de collega’s van Woonpartners Midden-Holland, de gemeente Gouda en Wonen en Werken in de Wijk, om Social Return On Investment (SROI) als sociale paragraaf in de bestekken op te nemen. De uitwerking hiervan zal in 2015 verder vorm krijgen; In 2014 is met Stichting De Kring overeenstemming bereikt voor de verhuur van het pand aan de Meridiaan. De Kring ondersteunt Gouwenaars (dus huurders) die door uiteenlopende redenen ernstig verlegen zitten om huisraad, kleding en administratieve ondersteuning. De Kring zelf krijgt 5 jaar de tijd om voldoende inkomsten te gaan genereren om de huursom van het pand te kunnen opbrengen; In 2014 is intern afstemming gezocht om voor nader te bepalen clusters pictogramborden te ontwikkelen. De implementatie zal in 2015 zijn beslag krijgen. Schouw Riet- en Veenzoom, samen met leden van de bewonerscommissie, Cyclus en MW. Hier zijn een aantal zaken naar voren gekomen waarmee partijen aan de slag gaan. Het betreft o.a. onderhoud van tuinen en straatwerk, veiligheid verkeer. Tijdens de Opschoondag Burgen en Lusten heeft MW een bijdrage aan de plantjes geleverd. MW heeft de op initiatief van gemeente Bodegraven ronde Tafel Gesprekken, armoede beleid en burgerparticipatie, bijgewoond. Bij burgerparticipatie zijn ook de bewonerscommissies betrokken. Op het Gloriantplantsoen zijn voor de kinderen schoolborden aangebracht. Hiermee worden schoonmaakkosten om de gevels schoon te maken verminderd. Daarnaast zijn er diverse portiek-schoonmaakacties met bewoners georganiseerd. Bij de huismeesterpost aan de Marathonlaan is een vet-verzamelcontainer geplaatst. Daarbij is voorlichting gegeven over de gevolgen van grote hoeveelheid vet in het riool. Dit ter voorkoming van hoge kosten vanwege verstopping en schade. Het stopzetten van relatief grote bijdragen aan bijvoorbeeld buurtsport, Gouda Bruist, Goudse weekendschool en Mentorproject Brede School voor het kalenderjaar 2014 was in 2013 al aangekondigd. Een aantal langduriger verplichtingen loopt door t/m 2015. Onthulling kunstobject “de vuurbal” bij gebouw Beatrix (Bodegraven) met hapje en drankje. De vuurbal is gemaakt en geschonken door huurder Bertus Broekhuis. Voorbereidingsgesprekken met SWOB, stichting Duurzaam BodegravenReeuwijk en de Scholen Willibrord en Beatrix voor lokaal moestuinieren. Maatjes project tussen oudere bewoners van Rijngaarde. Oplevering Recreatieruimte en de oprichting van Bewonersvereniging “De Ring” aan het Olympiadeplein. De eerste activiteiten zijn gestart. De vereniging telt eind 2014 ongeveer 70 leden (108 huishoudens totaal).
Jaarbericht 2014
54
Mozaïek Wonen
5.2. Wijkontwikkeling Korte Akkeren De afspraken uit de gebiedsovereenkomst Korte Akkeren met de gemeente Gouda zijn in 2014 grotendeels afgehandeld. Onderdeel is het Centrumplan Korte Akkeren waarvoor in november 2013 een overeenkomst met de gemeente is getekend voor de overdracht van gronden, het inrichten van het openbaar gebied en het realiseren van een buurtcentrum. Dit buurtcentrum maakt onderdeel uit van het centrumplan dat door Vink Ontwikkeling wordt gerealiseerd. Dit plan bestaat naast het Buurtservice Centrum uit de realisatie van 12 eengezinswoningen en 18 appartementen in het (goedkope) koop segment. De grond wordt voorafgaand aan de bouw begin 2015 geleverd. Oplevering van dit deelplan wordt verwacht in de tweede helft van 2016. Samen met het realiseren van een nieuwe gymzaal naast ONA in 2015/2016 wordt met dit plan een verbetering en versterking van het centrum van Korte Akkeren bereikt. De nieuwe woningen (18 app. en 3 eengezinswoningen) van Vink Ontwikkeling aan de Van Baerlestraat zijn eind 2014 opgeleverd. Deze ontwikkeling maakt onderdeel uit van de verbetering van de entree van Korte Akkeren. De plannen voor de Gunningmavo zijn gezien de huidige marktsituatie uitgesteld. De 8 eengezinswoningen in het bouwplan “Erasmusplein” van Vink Ontwikkeling zijn in 2014 verkocht en opgeleverd. Samen met het vestigen van het Cultuurhuis in de Garenspinnerij is de entree van Korte Akkeren vanuit de Binnenstad sterk verbeterd. Oost In oktober 2014 is het project Olympiadeplein in de wijkontwikkelingswijk Oost opgeleverd. Voor ons complex Eendrachtsweg/Verzetslaan is eerder besloten dit door te exploiteren. Vanaf eind 2014 wordt opnieuw gekeken naar de strategie van dit cluster.
Bodegraven-Noord In april 2014 is het laatste woongebouw Graafse Waard, t.w. Máxima, met 32 vrije sector huur- en koopappartementen opgeleverd. In de loop van het jaar zijn 22 appartementen verhuurd en 8 appartementen verkocht. Voor de 2 nog te koop staande appartementen wordt verhuur overwogen. In november 2014 is ook de herinrichting van het openbaar gebied afgerond, waardoor een gedifferentieerd woongebied is gerealiseerd. Mozaïek Wonen heeft de ontwikkeling van koopwoningen in de blokken D, M, S geschrapt. Samen met de gemeente wordt onderzocht of de ontwikkeling van deze blokken in de sociale huur kan worden opgepakt. De verwerving van de grond voor deze blokken is contractueel overeengekomen in de Raamovereenkomst met de gemeente (2009) en zal in 2015 definitief worden afgewikkeld. Eind augustus 2014 hebben de Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland de ISV-subsidie van totaal € 836.688,- definitief toegekend. De maatschappelijke doelstellingen die met deze prestaties door de provincie werden beoogd, zijn gerealiseerd. Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda (OMB) Mozaïek Wonen is voor 50% aandeelhouder van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda. In paragraaf 8.5 Verbindingen is weergegeven welke activiteiten de OMB in 2013 heeft verricht. Het vastgoed in de OMB is in 2014 deels verkocht en deels gerenoveerd ter voorbereiding op verkoop.
5.3. Woongedrag en buurtbetrokkenheid 5.3.1. Actieve wijkaanpak Sinds 2009 wordt er in Gouda vanuit de wijkaanpak gewerkt met 13 wijken. Iedere wijk heeft een eigen wijknetwerk dat bestaat uit verschillende partners zoals gemeente, politie, corporaties, welzijnsorganisatie Participe, Brede School, Sport Gouda, het CJG en andere maatschappelijke organisaties (waaronder Vierstroom en Zorgpartners) met verschillende disciplines. Gezamenlijk maken deze partners periodiek een visie voor hun wijk. Op basis van zo’n visie wordt een wijkjaarprogramma gemaakt. Hierin wordt vastgelegd wat de partners het komende jaar willen bereiken en met wie. Thema’s in de programma’s lopen uiteen. Denk aan: beter burencontact, minder zwerfafval, verkeersveiligheid, voorkomen eenzaamheid, inbraakveiligheid, tegengaan overlast hangjongeren, meer speeltuinen, sociale activiteiten enz.
Jaarbericht 2014
55
Mozaïek Wonen
In 2015 wordt Gouda opgedeeld in drie stadsdelen, namelijk Noord, West en Oost. Ieder gebied krijgt een sociaal team. Dit sociaal team wordt de spin in het web van het gebiedsgerichte zorgnetwerk, waarin Mozaïek Wonen ook haar bijdrage levert door signalen over een zorg- of hulpvraag te geven. Belangrijk aandachtspunt voor ons is dat het goed functionerende wijknetwerk op het gebied van schoon heel en veilig ook blijft bestaan.
5.3.2. Buurtbeheer Met ingang van 1 januari 2014 werkt Mozaïek Wonen met rayons, waarbij een aantal functies zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, handhaving, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie gebiedsgericht worden opgepakt. 5.3.3. Huismeesters en flatconciërges Sinds oktober 2014 heeft ook het nieuwe gebouw "De Tribune" aan het Olympiadeplein in Gouda met 20 sociale huurwoningen en 34 zorgwoningen een huismeester. De huismeester is hier 3 uur per week actief. VvE “de Jonker” heeft de overeenkomst voor levering van 2 huismeesteruren per week, per 31 december 2014 beëindigd. PortiekPortiers In 2014 is in Oud Goverwelle en Gouda Oost het project portiekportiers gecontinueerd. De portiekportiers zijn kinderen uit de buurt, die onder leiding van onze huismeesters samenwerken op het gebied van schoon, heel, veilig en sociaal. Iedere woensdagmiddag worden er activiteiten georganiseerd. Zo hebben de PortiekPortiers in de wijk Oud Goverwelle in Gouda woensdagmiddag 17 december de bewoners van de Estafetteflat en De Tribune verrast met zelfgemaakte Kerststukjes. Een andere activiteit betrof een voorlichting, gegeven door de politie.
Onderzocht is of uitbreiding van het project naar De Hoefs in Plaswijck mogelijk was, hetgeen echter helaas niet van de grond gekomen. Mogelijke reden hiervoor is wellicht een andere bewonerssamenstelling. De kinderen die in Plaswijck wonen zitten vaker op sportclubjes enz. 5.3.4. Sociale overlast We zien een afnemende trend in het aantal overlastdossiers welke in behandeling worden genomen. Reden hiervoor is dat er meer verantwoordelijkheid van de huurders wordt verlangd. Van huurders wordt verlangd dat ze eerst zelf in gesprek gaan met overlastgevende buren. Daarbij wordt op de mogelijkheid tot het gebruik maken van buurtbemiddeling gewezen. Het is vervolgens aan de huurder of ze hier ook gebruik van maken. Buurtbemiddeling heeft vrijwilligers die getraind zijn in het hanteren van conflicten. Ze luisteren naar beide partijen, dragen geen oplossing aan, maar helpen de partijen om zelf een oplossing te vinden. Bemiddeling kan voorkomen dat ruzies escaleren.
Jaarbericht 2014
56
Mozaïek Wonen
De dossiers welke wel in behandeling worden genomen zijn de meer complexe dossiers waarbij bijvoorbeeld sprake is van psychische problematiek of verslaving e.d.. De ervaring leert dat dit soort overlastproblematiek vaak complex is vanwege de vele partijen die hierbij betrokken zijn, zoals GGZ, meldpunt Zorg en Overlast en de politie. Tabel 5.3.4.1 overzicht sociale overlast in Gouda Gouda Sociale Overlast 2014 Totaal Overlast Zorg Aantal nieuwe dossiers 108 80 21 Aantal afgesloten dossiers 112 79 18 Lopende zaken einde jaar 93 45 42 Totaal aantal zaken in jaar * 191 122 60 Aantal zaken met agressie 3 3 0 * lopende zaken eind vorig jaar plus aantal nieuwe dossiers
Buurt 7 15 6 9 0
2013
2012
Totaal 117 133 83 235 2
Totaal 159 152 97 249 3
2013
2012
Tabel 5.3.4.2 Overzicht sociale overlast in Bodegraven. Sociale overlast
Bodegraven (incl. Nieuwerbrug) 2014
Aantal nieuwe dossiers
Totaal 19
Overlast 7
Zorg 12
Buurt 0
Totaal 20
Totaal 28
Aantal afgesloten dossiers
25
16
8
1
20
26
0 1 0
21 41 0
23 49 0
Lopende zaken einde jaar 16 5 11 Totaal aantal zaken in jaar * 41 21 19 Aantal zaken met agressie 1 1 0 * lopende zaken eind vorig jaar plus aantal nieuwe dossiers
Tabel 5.3.4.3 Overzicht afhandeling overlastdossiers Onderstaande tabel geeft de hoofdreden aan waarom een dossier is afgesloten. Bij een ontruiming zijn ook de zaken geteld waar men onder dwang de huur heeft opgezegd. Slechts in één situatie is het daadwerkelijk tot een ontruiming gekomen. Afhandelingsreden Extern Geen zaak Hersteld Huur opgezegd Ontruiming Opgelost Overig Eindtotaal
Gouda 2014
2013 2 2 27 4 1 23 20 79
2 4 11 5 3 78 1 104
2012 2 10 25 5 2 64 4 114
Bodegraven 2014 2013 1 0 0 1 8 4 1 1 2 0 2 7 2 1 16 14
2012 0 5 1 0 0 12 1 19
Jaarbericht 2014
57
Mozaïek Wonen
Tabel 5.3.4.4 Overzicht dossiers buurtbemiddeling Begin 2014 is Participe failliet gegaan. De werkzaamheden in het kader van buurtbemiddeling zijn in eerste instantie overgenomen door Kwadraad. Met de partners (gemeente, corporaties, politie en Kwadraad zijn nieuwe afspraken gemaakt en wordt Buurtbemiddeling binnen de gemeenten Gouda en Bodegraven gecontinueerd. Verwijzers naar Buurtbemiddeling
Bodegraven
Gouda
Politie
30
37%
14
45%
Op eigen initiatief
30
37%
3
10%
Aangemeld door Mozaïek Wonen
9
11%
4
13%
Aangemeld door andere corporatie
9
11%
8
26%
Gemeente
1
1%
1
3%
Maatschappelijke dienstverlening
2
2%
1
3%
Totaal
81
100%
31
100%
Buurtbemiddeling bij
Gouda
Bodegraven
Kopers
51
31%
30
49%
Huurders van Mozaïek Wonen
74
45%
16
25%
Huurders van andere corporatie
31
19%
15
25%
Huurders particuliere verhuurder Totaal
7
4%
0
0%
100%
61
100%
163
5.3.5. Leefbaarheidsfonds In 2014 zijn in totaal 49 aanvragen ingediend voor het leefbaarheidsfonds t.o.v. 80 in 2013. Een beperkt aantal (9) van de aanvragen is afgewezen vanwege de strengere kaders waaraan de aanvragen worden getoetst. In 2014 is, ondanks het op meerdere wijzen pro-actief onder de aandacht brengen van het leefbaarheidsfonds, slechts 43% van het beschikbare budget van € 26.028,14 besteed. De redenen hiervoor zijn dat de leefbaarheidsproblemen vaak niet zo groot zijn dat de bewoners in actie komen en dat de bewoners die dit wel doen, niet altijd ondersteuning nodig hebben of aanvragen. Er zijn tal van uiteenlopende aanvragen ingediend, enkele voorbeelden hiervan zie bijlage 8.
Vervanging plantenbakken daktuin O.v.Noortlaan
Plantenbak entree Robaarstraat
5.3.6 Sponsoring Zoals in het jaarverslag van 2013 is aangekondigd, heeft Mozaïek Wonen in 2014 in het kader van versobering substantieel minder uitgegeven aan sponsoring. Als gevolg van de maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de nieuwe woningwet met nieuwe regels van de overheid voor sponsoring door woningcorporaties, heeft Mozaïek Wonen een pas op de plaats gemaakt. In 2014 zijn er geen sponsoruitgaven gedaan. In 2015 bekijken we wat nog passend en financieel mogelijk is.
Jaarbericht 2014
58
Mozaïek Wonen
5.4. Uitgaven voor fysieke leefbaarheidsvoorzieningen Uitgaven aan fysieke leefbaarheid bedroegen in 2014 € 847.000 (tabel 5.5.1.). Het gaat hierbij o.a. om schoonmaak- en tuinonderhoud, projectmatige inbraakpreventie, uitstralingsverbetering en het herstellen van bestratingen in het openbaar gebied. Tabel 5.5.1 Overzicht van materiële bijdragen aan leefbaarheid in specifieke zin (x € 1.000) Totaal 2014 Schoonmaak: contractonderhoud, voor zover niet in de servicekosten berekend
75
Gouda
Bodegraven Moordrecht Totaal 2013
70
4
70
10
66
Tuinonderhoud: onderhoud aan tuinen en overig openbaar groen
38
28
Inbraakpreventie: verbeteren hangen sluitwerk
70
70
Brandpreventie: onderhoud aan installaties
preventief brandalarm-
21
4
16
23
Terrein: herstellen openbaar gebied
bestratingen
274
260
13
147
274
110
12
40
Portiek: verbeteren uitstraling van portieken en entrees van hoogbouw
274
Uitstraling gevels: wijzigen uitstraling zichtlocaties
88
76
8
8
847
518
reinigen gevels
en op
Poortverlichting: in donkere poorten verlichting aangebracht Totaal
2
7 330
464
Verbeteren uitstraling In het complex Rijngaarde te Bodegraven is de entree vernieuwd. In nauw overleg met Stichting Welzijn Ouderen Bodegraven (SWOB), die vanuit dit complex haar diensten verzorgt, is er een nieuwe entree en binnenruimte ontworpen en gerealiseerd. Daarbij heeft een deel van het kantoor van het SWOB plaatsgemaakt voor de entree. De totale investering hiervan bedroeg € 274.000.
Jaarbericht 2014
59
Mozaïek Wonen
Inbraak preventie en veiligheid portiek oude situatie
portiek nieuwe situatie
In het complex aan de Herenstraat in Gouda zijn bij 31 woningen de voordeurportalen dichtgezet na overlast van hangjongeren. In een deel van de woningen van dit complex ligt de voordeur terug zoals op de foto is te zien. Schoonmaak De schoonmaakkosten die niet in de servicekosten worden verrekend, bedroegen in 2014 € 75.000. Dit betreft voornamelijk kosten voor glasbewassing van ramen, die voor huurders niet bereikbaar zijn en waarvoor de verhuurder van het pand verantwoordelijk is. Tuinonderhoud In 2014 zijn kosten gemaakt voor onderhoud aan tuinen en plantsoenen. Deze kosten bedroegen in 2014 ruim € 38.000. Mozaïek Wonen heeft voor het onderhoud van deze tuinen onderhoudscontacten met hoveniersbedrijven. Terrein, herstellen, bestratingen In 2014 is € 274.000 uitgegeven aan herstel van straatwerk en poorten in eigendom van Mozaïek Wonen. Hiervan is € 114.000 uitgegeven aan incidentele herstelwerkzaamheden gemeld door de huurder of bijvoorbeeld door de huismeester. De overige € 160.000 is projectmatig herstel van bestrating waarbij poorten structureel zijn opgeknapt.
Jaarbericht 2014
60
Mozaïek Wonen
6. Wonen, welzijn en zorg Strategisch doel: Een toonaangevende volkshuisvestelijk speler in de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, dat is wie MW wil zijn. Vanuit verschillende rollen – op creatieve en innovatieve wijze – proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid.
Inzet van middelen
De belangrijkste doelstellingen 2014
Resultaten
In 2014 investeren wij € 589.000 in het opplussen van woningen.
Opplussen Hugo de Vrieslaan Heemkerkstraat Waagpoort/Rijnpoort Rijngaarde Emmakade
* In totaal 23 woningen opgeplust. (G: 13 en B.: 10)
Samenwerking wonen, zorg en leefbaarheid. - innovatieve samenwerking. - co-creatie. Huisvesten bijzondere doelgroepen. - woningen beschikbaar stellen - bijzondere woonvastgoedprojecten. Bestaande voorraad - opplussen Individueel welzijn. - Armoedebeleid - Voorkomen huisuitzetting. - Incassoprocedure
Gouda 2 9
BG
1 18 1
* Samenwerking. - Koppeling huurdersportal aan info-websites partners WWZ gerealiseerd. - Verkenning en plan van aanpak innovatieve samenwerking met partners en vormen van co-creatie. op terreinen wonen, welzijn en zorg gerealiseerd.
* (Deels) gerealiseerd.
* Nieuwbouw. - Gouda: 20 appartementen voor senioren en 34 zorgeenheden voor onzelfstandig wonen aan het Olympiadeplein in samenwerking met Vierstroom opgeleverd.
* Gerealiseerd.
* Huisvesten bijzondere doelgroepen. - Volumeafspraken Prestatieafspraken (bijzondere) doelgroepen Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas geactualiseerd. - Heemskerkstraat (Gouda) (zie 4.2.) - Rijngaarde lange vleugel (Bodegraven) (zie 4.2.) - Alternatieve invulling/gebruik ’t Veerhuis (Sociaal Pension) verkend.
- Gerealiseerd
- Gerealiseerd - Gerealiseerd - Niet gerealiseerd.
* Bestaande voorraad. - 31 vhe’s Bij mutatie opgeplust. (zie boven)
- Zie boven.
* Individueel Welzijn. - Armoedebeleid: participatie min. 1 gezamenlijk project. - Voorkomen huisuitzetting: niet meer dan 14 huisuitzettingen/jaar. - Verbetering incassoproces
- Gerealiseerd - 14 huisuitzettingen - Gerealiseerd.
(G=Gouda / B=Bodegraven)
6.1. Nieuwbouw Concreet hebben we in 2014 gerealiseerd: - In Gouda: Olympiadeflat: huurovereenkomst met Vierstroom is getekend. Het appartementencomplex is in zijn geheel in 2014 opgeleverd en de 34 zorgeenheden zijn verhuurd aan de Vierstroom. -
In Bodegraven: Voor de locatie Rijngaarde in Bodegraven ontwikkelt Mozaïek Wonen momenteel een uitbreidingsplan, waarbij het de bedoeling is, dat Mozaïek Wonen circa 40 zelfstandige 3kamerwoningen zal realiseren. Met Vierstroom onderzoeken we of het mogelijk is om de 24uurs zorg op afroep te leveren. Daarnaast is eerder besloten de 63 woningen Rijngaarde in de lange vleugel niet te slopen maar levensduur verlengende maatregelen uit te voeren. In 2014 is daarom een éénmalige ingreep verricht, waarbij o.a. de entree wordt aangepakt en schilderwerk en kozijnherstel worden uitgevoerd. Bij mutatie worden de woningen voorzien van een nieuwe badkamer en keuken en wordt de toegankelijkheid verbeterd.
Jaarbericht 2014
61
Mozaïek Wonen
6.2. Bestaande voorraad In de bestaande voorraad worden bepaalde complexen levensloopbestendig gemaakt als dit technisch en financieel mogelijk is. Concreet hebben we het dan o.a. over maatregelen als: Goede verlichting in en rond de woning/complex (veiligheid); Goede bereikbaarheid en (rolstoel-)toegankelijkheid van cluster en/of woning; Voldoende (beveiligde) ruimte voor scootmobiels; Voldoende oppervlakte badkamer en toilet. Opplussen In 2014 zijn 10 woningen aan de Heemskerkstraat, 10 woningen aan de Rijngaarde en 3 woningen aan de Hugo de Vrieslaan ‘opgeplust’. Dit betekent dat de woningplattegrond zo is aangepast, dat de bewoner, ook wanneer hij beperkingen krijgt, in de woning kan blijven wonen. Deze werkzaamheden worden in deze complexen bij mutatie uitgevoerd. Woningaanpassingen (WMO) In 2010 zijn tussen gemeente, Mozaïek Wonen en diverse leveranciers prijsafspraken gemaakt. Hiermee is bereikt dat WMO verzoeken van onze huurders bij de gemeente, na toestemming van de gemeente, sneller kunnen worden gerealiseerd. Tabel 6.2.1 Woningaanpassingen met toepassing Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), kosten Totaal 2014 Woningen Kosten
Gouda Bodegraven Moordrecht Totaal 2014 2014 2014 2013 50 won. 41 won. 9 won. 0 won. 61 won. € 35.000 € 23.000 € 12.000 €0 € 76.000
Genoemde bedragen heeft Mozaïek Wonen voorgefinancierd en worden/zijn door de gemeenten achteraf terugbetaald.
6.3.Samenwerkingen Mozaïek Wonen werkt samen met gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties op de thema’s wonen, zorg en welzijn. Hieronder enkele voorbeelden van samenwerking: - Mozaïek Wonen heeft met gemeenten volumeafspraken gemaakt over (zelfstandige en onzelfstandige) huisvestingsmogelijkheden voor statushouders en mensen met een verstandelijke psychische- en/of maatschappelijke handicap, waaronder zorgdak, opvang daken thuislozen en doorstroming maatschappelijke opvang; - Mozaïek Wonen participeert in het regionale platform Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Midden-Holland (OGGZ) en andere overleggen met als doel mogelijke probleemsituaties tijdig te signaleren en door te geleiden naar onze netwerkpartners; - Mozaïek Wonen werkt samen met de Vierstroom op basis van een intentieovereenkomst, gericht op de leefbaarheid van wijken en de aanwezigheid van de eerstelijnsgezondheidszorg; - Mozaïek Wonen heeft een convenant met de Reclassering op basis waarvan we jaarlijks een aantal woningen beschikbaar stellen aan ex-delinquenten; - Mozaïek Wonen is partij in het Convenant Sluitende aanpak jeugdwerkloosheid Gouda en in het Convenant Veiligheid; - Mozaïek Wonen heeft samen met o.a. Politie Hollands Midden, alle gemeenten binnen de veiligheids-regio Hollands Midden, het Openbaar Ministerie en energieleverancier Stedin het Convenant bestrijding hennepteelt getekend; - Mozaïek Wonen heeft samen met een groot aantal organisaties rond de jeugdhulpverlening, de Goudse Jeugdagenda voor 2011 – 2014 ondertekend. - Mozaïek Wonen heeft samen met gemeente Gouda, Politie Hollands Midden en woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland een convenant informatie-uitwisseling in het kader van de aanpak van extreme overlast vanuit en rond de woning ondertekend. - Mozaïek Wonen is medeondertekenaar van convenant Aanpak top-60 (criminele) overlast in Gouda; Mozaïek Wonen heeft samen met o.a. Kwadraad, Leger des Heils, GGD Midden Holland, Woonpartners en gemeente Gouda het convenant Voorkomen huisuitzetting als gevolg van Huurschuld 2011 – 2015 ondertekend;
Jaarbericht 2014
-
62
Mozaïek Wonen
Mozaïek Wonen heeft met Promen, Woonpartners, Politie Midden Holland en Gemeente Gouda een Convenant Samen Werken aan de aanpak van woninginbraken gesloten; Mozaïek Wonen heeft op 16 december 2013 een samenwerkingsovereenkomst Buurtbemiddeling gesloten met o.a. Gemeente Bodegraven-Reeuwijk, Woningbouwvereniging Reeuwijk, Participe en Politie Haaglanden.
6.4 Bijzondere aandachtsgroepen Mozaïek Wonen heeft een rol op het gebied van het huisvesten van asielzoekers en statushouders. Ook verhuurt Mozaïek Wonen woningen aan zorginstellingen. Per 31-12-2014 heeft Mozaïek Wonen 266 verhuureenheden in de verhuur ten behoeve van bijzondere aandachtsgroepen. In onderstaande tabel een overzicht. In 2013 jaar was het aantal 164 verhuureenheden. Er zijn in 2014 34 verhuureenheden (Olympiadeplein/Vierstroom) bijgekomen. De toename is daarnaast ontstaan door de administratieve splitsing van een verzamelgebouw naar losse verhuurbare eenheden. Tabel 6.4.1 Verhuureenheden t.b.v. bijzondere aandachtsgroepen per 31 december v/h verslagjaar
Klant Stichting Gemiva Zorgpartners M-H Leger Des Heils* Philadelphia Zorg Stg Welzijn Ouderen Vierstroom Humanitas Stichting Pameijer Lvg Siloah Focus Exploitatie** ASVZ Eleos Stichting Kwintes Totaal
2014 Gouda
Bodegraven 23 50 2 49 35 16 1
5 1
14 1 6 7 2 192
22 1 43
2013 Moordrecht Gouda Bodegraven Moordrecht 31 9 31 33 2 25 6 1 17 1 1 1 6 22 7 2 31 103 30 31
* Staat als 1 verhuureenheid. Omvat echter 30 kamers (Livingstonelaan 52) ** Staat als 1 verhuureenheid geregistreerd. Het gaat echter om 12 verhuureenheden
6.5. Individueel welzijn 6.5.1. Incassoprocedure: preventie huurachterstanden Per maart 2014 is Mozaïek Wonen in het incassoproces gestart met co-sourcing. Met de organisatie Xpact is een samenwerking aangegaan waarmee pro-actief wordt ingezet op de preventie van nieuwe huurachterstanden, waardoor de financiële problemen van huurders niet nog groter worden. Huurders worden vroegtijdig geïnformeerd over hun huurachterstand d.m.v. een servicecall (gemiddeld 540 per maand) en huisbezoek (gemiddeld 40 per maand) bij het niet betalen van de lopende maand. Persoonlijk contact met de huurders is hierin een belangrijk aspect. Mozaïek Wonen behoudt de regie op de activiteiten en krijgt terugkoppeling over de resultaten. Door de in 2014 ingezette verdeling van incassowerkzaamheden over rayons heeft dit geresulteerd in een meer gestructureerde en gefocuste aanpak. Het effect van vroegtijdige signalering heeft als resultaat dat een daling van de huurachterstand tussen de 0 en 3 maanden waarneembaar is. Gezien de landelijke trend dat steeds meer mensen te maken krijgen met huurachterstand lijkt onze nieuwe aanpak effectief te zijn. Daarbij is het onze verwachting, dat de daling van de huurachterstand ook bij de langlopende huurachterstanden zal gaan optreden.
Jaarbericht 2014
63
Mozaïek Wonen
6.5.2. Voorkomen huisuitzettingen Mozaïek Wonen heeft in het kader van vroegtijdig signaleren afspraken met gemeente Gouda, Kwadraad, Meldpunt zorg en overlast, Leger des Heils, en schuldhulpverlening om samen te werken met als doel het voorkomen van huisuitzettingen. Veel huurders hebben al allerlei andere schulden alvorens zij een huurschuld opbouwen. Vaak blijkt het ontstaan van huurschuld samen te hangen met een vermindering van het inkomen, werkloosheid, het verlies van een partner e.d.. Maar er is ook vaak sprake van een samenhang met andere problematiek in het gezin zoals verslaving of een verstandelijke beperking. Huurschuld blijkt veelal een belangrijke indicator voor meervoudige problematiek. Het bijtijds signaleren is daarom belangrijk. Het persoonlijk contact dat onze sociaal beheerders hebben, geeft meer zicht op de problemen en de zorgvragen. Mozaïek Wonen kan het huishouden al in een vroeg stadium preventief doorgeleiden naar een sociaal team/wijkteam van gemeente, of –bij een meer complexe problematiek - naar het meldpunt zorg en overlast. Of contact opnemen met de politie bij acute gevaarlijke en overlastsituaties. Het Sociaal team en/of het Meldpunt Zorg en Overlast stemmen zo nodig af over een gewenste aanpak op maat. Zorgmijders, vervuilers en huishoudens met een meervoudige, complexe problematiek worden altijd gemeld bij het Meldpunt Zorg en Overlast. Het Meldpunt zoekt vervolgens uit of er al zorg is of kan – zo nodig - zorgtoeleiding en/of bemoeizorg inzetten en/ of doorverwijzen. Er zijn voor specifieke multiprobleemgezinnen soms aparte aanpakken zoals voor de Goudse “top 60” vanuit het veiligheidshuis. Hiervan is sprake in het geval van juridische betrokkenheid of wanneer vooral sprake is van benodigde zorgtoeleiding. Deze preventieve aanpak via het sociaal team en de gespecialiseerde aanpak voor de complexe situaties wordt verder uitgewerkt in het convenant voorkomen huisuitzetting 2015, tot die tijd gelden de afspraken in het huidige convenant voorkomen huisuitzetting Gouda.
Jaarbericht 2014
64
Mozaïek Wonen
7. Het waarborgen van de financiële continuïteit Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil een financieel gezonde woningcorporatie zijn om de continuïteit, voor nu en in de toekomst, te kunnen waarborgen. Inzet van middelen
Doelstelling 2014
Resultaten
Balansverhoudingen. - Solvabiliteit - Loan to value - Leningportefeuille.
Normen/prestatie-indicatoren. * monitoren, zo nodig nav actuele ontwikkelingen geherdefinieerd.
Balansverhoudingen. - Solvabiliteit: - Loan to value: - Leningportefeuille:
57,86% 41,32% € 353 miljoen
Kasstromen. - ICR: - DSCR:
1,93 1,29
Kasstromen. - ICR - DSCR. Interne financiële sturing. - Marktwaarde als interne sturing - Rendement als interne sturing. - Deelbegroting budgetten - Periodieke rapportages.
Interne financiële sturing. * Marktwaarde vastgoed als interne sturingsmiddel geïmplementeerd * Norm “te behalen rendement op ondernemingsniveau” bepaald. * Financiële sturing in (deel) begrotingen, budgetten en rapportages geïntegreerd.
Interne financiële sturing. * Marktwaarde en rendement geïmplementeerd bij assetmanagement * Norm ondernemingsniveau nog niet bepaald in afwachting Herzieningswet * Beheersing kasstroomgerelateerde budgetten via bedrijfsrapportage
Sturen op waarden en vermogenspositie. - Aedex/IPD Vastgoed index - Corporatie Benchmark Centrum (CBC)
Sturen op waarden en vermogenspositie. * Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex als toetsingsinstrument verkend. * Corporatie Benchmark Centrum (CBC) als toetsingsinstrument verkend.
Sturen op waarden en vermogenspositie. * Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex verkend, nog geen definitieve keuze * Deelname aan Corporatie Benchmark Centrum (CBC) op gebied van bedrijfskosten en klanttevredenheid.
7.1 Over het jaar 2014 Hoofddoelstelling van het financiële beleid van Mozaïek Wonen is het creëren van financiële mogelijkheden om maatschappelijke prestaties op het gebied van de volkshuisvesting te kunnen blijven leveren. Daarbij wil Mozaïek Wonen in financieel opzicht zoveel mogelijk “op eigen benen staan”. Dat wil zeggen, voor haar financiering minder afhankelijk zijn van overheidsinstanties en bestand zijn tegen (financiële) risico’s. Mozaïek Wonen zet daarom actief in op het versterken van de balans en alternatieve samenwerkings- en financieringsvormen. De financiële sturing binnen Mozaïek Wonen is gericht op het beheersen van de marktwaarde en het directe rendement op de vastgoedexploitatie. Voor het bepalen van het directe rendement op de vastgoedexploitatie worden de exploitatiekasstromen, zoals huuropbrengsten en kosten voor onderhoud en beheer, uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde in verhuurde staat. Mozaïek Wonen heeft in 2014 vorm gegeven aan het portefeuillemanagement door middel van de introductie van het asset- en propertymanagement. Doel hiervan is het verzakelijken van onze vastgoedbeslissingen, waarbij een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen het zo rendabel mogelijk exploiteren van het vastgoed aan de ene kant en de maatschappelijke opgave aan de andere kant. Het realiseren van financieel rendement ten behoeve van het maatschappelijke rendement staat hierbij centraal. Essentieel onderdeel hierbij is de waardering van ons vastgoed – naast bedrijfswaarde - op marktwaarde, zodat wij een goede en objectieve vergelijking kunnen maken met het te behalen rendement bij marktconforme exploitatie. Het verschil met het gerealiseerde rendement is aan te merken als onze maatschappelijke prestatie, oftewel het maatschappelijk rendement van Mozaïek Wonen. In 2014 hebben we nog geen norm op bedrijfsniveau benoemd ten aanzien van het gewenste directe rendement. Vooralsnog hebben we het directe rendement per complex afgezet tegen het gemiddelde directe rendement van de totale vastgoedportefeuille. De complexen die significant lager scoren dan het gemiddelde directe rendement zijn door het assetmanagement onderzocht en er worden voorstellen gedaan om het rendement van deze clusters te verbeteren.
Jaarbericht 2014
65
Mozaïek Wonen
In 2014 hebben we onderzoek gedaan naar de bruikbaarheid van de Aedex/IPD Vastgoed index en de publicatie van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC) als benchmarks bij de verdere ontwikkeling van de marktwaarde en het sturen op rendementen. De grootste meerwaarde van deelname aan de Aedex/IPD voor Mozaïek Wonen is gelegen in de mogelijkheid om de prestaties van het vastgoed af te zetten tegen gelijksoortige prestaties van andere corporaties of vastgoedbeleggers. Deelname aan de Aedex/IPD levert vooralsnog geen extra inzicht in het maatschappelijk rendement. Doordat de kosten van aan de deelname Aedex/IPD aanzienlijk zijn en het CFV concept richtlijnen heeft uitgevaardigd voor de bepaling van marktwaarde in de corporatiesector, hebben we vooralsnog besloten af te zien van deelname aan de Aedex/IPD en verdere ontwikkelingen in de sector af te wachten. Het Corporatie Benchmark Centrum (CBC) heeft in 2014 haar eerste publicatie uitgebracht. Hierbij heeft het CBC aansluiting gezocht bij de Cijfers in Perspectief, zoals deze voorheen door het CFV werden gepubliceerd. Het CBC heeft zich voor 2014 voornamelijk gericht op de bedrijfskosten en klanttevredenheid. Op het onderdeel vastgoed biedt de CBC nog onvoldoende informatie over de marktwaarde en de rendementen in de sector om als benchmark te hanteren bij het beoordelen van onze vastgoedprestaties.
7.2. Financieel dashboard Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen monitort de ontwikkeling van de kasstromen en de balansverhoudingen en bewaakt daarmee haar financiële continuïteit, aan de hand van het financiële dashboard. De belangrijkste ratio’s uit het financiële dashboard van Mozaïek Wonen worden gevormd door de Interest Coverage Ratio (ICR), de Debt Service Coverage Ratio (DSCR), de Loan to value en de solvabiliteit. De onderstaande normen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan Krachtig naar 2018.
Tabel 7.2.1. Kengetallen financieel dashboard volgens Mozaïek Wonen Ratio Norm 2014 2015 2016 Interest Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio Loan to Value Solvabiliteitsratio
> 1,4 > 1,2 < 50% > 50%
1,93 1,29 41,3% 57,8%
2,02 1,34 39,3% 59,5%
2,18 1,43 37,4% 61,2%
2017 1,98 1,31 35,5% 63,0%
2018 2,03 1,36 34,3% 64,5%
2019 2,12 1,43 33,0% 66,0%
Ten opzichte van begroting 2014 – 2018 zijn de uitkomsten op deze indicatoren aanzienlijk verbeterd. Door de gunstige rentestanden heeft Mozaïek Wonen nieuwe leningscontracten kunnen afsluiten met gunstige rentetarieven ten behoeve van de herfinancieringen van leningscontracten, die vervallen in 2014 en voor een deel in 2015. Na overleg met de betreffende gemeenten zijn we tot een meer reële en lagere WOZ-waardering gekomen. Deze lagere WOZ-waardering heeft geleid tot een structureel lagere fiscale boekwaarde. Hierdoor is ruimte ontstaan voor fiscale afwaarderingen. De afwaarderingen hebben over 2012 en 2013 geleid tot € 5 miljoen hogere fiscaal verrekenbare verliezen voor de vennootschapsbelasting. De lagere WOZwaardering leidt er ook toe dat de te betalen verhuurdersheffing over een substantieel lagere grondslag berekend. Een extra meevaller is dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft aangegeven dat er over 2015 geen saneringsheffing betaald hoeft te worden. Deze meevallers zorgen ervoor dat Mozaïek Wonen naast de doelstellingen uit het ondernemingsplan ruimte heeft gevonden voor extra aflossingen op de leningenportefeuille en om invulling te geven aan de betaalbaarheid van onze woningen door een gematigd huurbeleid en vermindering van de verkoop van sociale huurwoningen en de verdubbeling van de investeringen in duurzaamheid.
Jaarbericht 2014
66
Mozaïek Wonen
Mozaïek Wonen ziet zich evenwel geconfronteerd met een opeenstapeling van maatregelen van het rijk, zoals de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing en de saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Deze heffingen kunnen oplopen tot meer dan 25% van de jaarhuur in 2019. Tabel 7.2.2. Te betalen belastingen en heffingen (x € 1.000) 2014 2015 2016 Gemeentelijke belastingen Vennootschapsbelasting Verhuurdersheffing Saneringssteunheffing Totaal te betalen belastingen en heffingen Als percentage van de huuropbrengsten
2017
2018
2019
3.221 4.600 1.798
3.282 5.433 -
3.337 6.056 1.080
3.411 3.422 6.747 540
3.481 3.790 6.860 540
3.552 4.231 6.976 540
9.619
8.715
10.473
14.120
14.671
15.299
18%
16%
19%
25%
25%
26%
De gemeente Gouda heeft aangekondigd de rioolheffing in de komende 6 jaar stapsgewijs te willen verdubbelen. Voor Mozaïek Wonen betekent dit dat de rioolheffing met meer dan € 1 miljoen zal stijgen ten opzichte van 2014. Dit risico is nog niet in onderstaande tabel opgenomen. Dit is geld dat Mozaïek Wonen bij voorkeur zou gebruiken voor financiering van nieuwbouw en renovatieprojecten. Op basis van het concept Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 verwacht Mozaïek Wonen nieuwe risico’s. Door het bevriezen van de huurprijsliberalisatie grens en de aangescherpte eisen om woningen bij nieuwe verhuur passend toe te wijzen, nemen de mogelijkheden voor Mozaïek Wonen om bovenstaande heffingen in de huurprijs door te berekenen verder af.
7.3 Financiering en treasury De beheersing van de kasstromen en de balansverhoudingen is essentieel bij het bewaken van de financiële continuïteit van Mozaïek Wonen. We bewaken de inkomende en uitgaande kasstromen voortdurend om te bepalen of bijstellingen nodig zijn. We onderscheiden daarbij: kasstromen uit de exploitatie van ons bestaande bezit, ofwel de kasstroom uit operationele activiteiten; kasstromen uit vernieuwing van de voorraad (investeringen in de bestaande voorraad en nieuwbouw, aankopen en verkopen); kasstromen uit financieringsactiviteiten (leningen en beleggingen). De kasstroom uit operationele activiteiten vormt een belangrijke buffer om risico’s op te vangen, die met de exploitatie van ons vastgoed samenhangen. Daarnaast moet de kasstroom uit operationele activiteiten voldoende zijn om de toekomstige aflossingen van de leningenportefeuille te kunnen voldoen. 7.3.1 Ontwikkeling kasstromen en financieringsbehoefte Mozaïek Wonen beschikt op basis van de koers die vastgelegd is in het ondernemingsplan “Krachtig naar 2018”, over een positieve operationele kasstroom, die ruimte biedt om aan de eisen te voldoen die het WSW hieraan stelt. Mozaïek Wonen wendt deze positieve operationele kasstroom in eerste instantie aan voor interne financiering van investeringen in het bestaande bezit. Nieuwbouwprojecten willen we zoveel mogelijk financieren uit de opbrengsten uit verkoop van het bezit. Opbrengsten van extra verkopen van niet-DAEB bezit zullen worden aangewend voor de financiering van nieuwbouwprojecten die moeten voorzien in de behoefte aan sociale huurwoningen in Gouda en Bodegraven. Meevallers in de operationele kasstroom worden voor 50% aangewend voor aanvullende investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad of voor financiering van nieuwbouwprojecten.
Jaarbericht 2014
67
Tabel 7.3.1.1 Financieringsbehoefte (x € 1.000) 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten 13.331
Mozaïek Wonen
2015 14.204
2016 15.311
2017 12.495
2018 12.628
2019 13.540
3.915 0 0 -270 3.645
4.041 0 0 -279 3.762
3.988 0 0 -275 3.713
Verkopen bestaand bezit Verkopen nieuwbouw koopwoningen Verkopen overig bezit Verkoopkosten Subtotaal verkopen
8.214 2.504 184 -190 10.712
3.878 1.025 429 -320 5.012
3.844 0 424 -301 3.967
Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Woningverbeteringen Overige investeringen Desinvestering financieel vaste activa Subtotaal investeringen
-12.844 -1.652 -3.875 -501 0 -18.872
-2.947
-3.636
-2.723 -495 302 -5.863
-1.398 -100 15 -5.119
-1.071 -100 15 -1.156
-1.113 -100 14 -1.199
-1.726 -100 0 -1.826
-8.160
-851
-1.152
2.489
2.563
1.887
17.200 -16.234 -1.987 -5.694 800 -5.915
15.000 -28.925 -2.153
-11.946 -2.213
-17.396 -1.883
-5.000 -1.950
-6.500 -2.019
-16.078
-14.159
-19.279
-6.950
-8.519
-744
-540
0
-2.185
0
-4.295
8.241
6.908
Kasstroom uit (des)investeringen Nieuwe leningen Finale aflossingen Reguliere aflossingen Opname lening variabele hoofdsom Aflossing lening variabele hoofdsom Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen Saldo financieringsbehoefte
In bovenstaande kasstroomprognoses zijn, conform de werkwijze van de sectorinstituten, alleen de nieuwbouwprojecten opgenomen die zich in de definitiefase bevinden. Concreet betekent dit dat Mozaïek Wonen alleen het project Rijngaarde als nieuwbouwopgave heeft opgenomen in bovenstaande kasstroomprognoses. Op basis van het ondernemingsplan Krachtig naar 2018 is Mozaïek Wonen voornemens om in de periode 2017 – 2023 op de uitlegwijk Westergouwe in Gouda 150 woningen te bouwen en 175 woningen voor de opgave die Mozaïek Wonen ziet in de gemeenten Gouda en Reeuwijk-Bodegraven. Indien we deze beleidsvoornemens meenemen in bovenstaande kasstroomprognoses ontstaat de onderstaande financieringsbehoefte. Tabel 7.3.1.2 Financieringsbehoefte inclusief zachte projecten (x € 1.000) 2014 2015 2016 Saldo financieringsbehoefte 0 -2.185 0 Nieuwbouw Westergouwe Nieuwbouw in verband met opgave Saldo financieringsbehoefte 0 -2.185 0
2017 -4.295 -3.400 -4.877 -12.572
2018 8.241 -3.400 -4.841 0
2019 6.908 -3.400 -5.171 -1.663
Deze financieringsbehoefte is passend binnen de doelstelling van Mozaïek Wonen om de leningenportefeuille in 2018 af te bouwen tot € 322 miljoen.
Jaarbericht 2014
68
Mozaïek Wonen
7.3.2 Gelaagde aanpak bij beheersen financierings- en renterisico’s Evenals in voorgaande jaren dient Mozaïek Wonen op basis van de mate van (on)zekerheid van de investeringen de financieringsstrategie te bepalen. Daarbij dient ook aandacht besteed te worden aan de wijze waarop renterisico’s worden ingedekt. Bij het beheersen van de renterisico’s zal ook komend jaar uitgegaan blijven worden van de gelaagde aanpak voor het beheersen van financierings- en renterisico’s. Deze gelaagde aanpak wordt weergeven in de volgende tabel. Tabel: Gelaagde aanpak beheersen renterisico’s Gelaagde aanpak beheersen van financierings- en renterisico’s Mozaïek Wonen Onzeker Investeringen (borgbaar en niet- Zekere en onzekere deel investeringsprojecten borgbaar) Definitieve deel investeringsprojecten
Zeker
Aflossingen leningen
Finale aflossingen bestaande leningen
Renteaanpassingen
Renteaanpassingen bestaande leningenportefeuille
7.3.2 Beheersing renterisico In haar treasury statuut hanteert Mozaïek Wonen twee definities voor het renterisico. De eerste definitie betreft die van het WSW. De tweede definitie betreft het bedrijfseconomisch renterisico van de totale exploitatie. Renterisico wordt volgens het WSW gedefinieerd als de jaarlijkse eindaflossingen van langlopende leningen inclusief renteaanpassingen op leningen in enig jaar. In mindering hierop mogen worden gebracht acties om renterisico te verminderen, zoals leningen met uitgestelde storting en hedges (caps, swaps, swaptions, etc.). In alle jaren blijft het renterisico van Mozaïek Wonen binnen de WSW norm van 15%. In de jaren 2017 – 2019 komt het renterisicopercentage wel boven de 10% door renteaanpassingen, eindaflossingen en het renterisico op de lening variabele hoofdsom. In het bedrijfseconomisch renterisico is de gehele exploitatie verwerkt. Dit geeft dan ook het totale renterisico weer. Mozaïek Wonen heeft zich ten doel gesteld om het bedrijfseconomische renterisico evenwichtig te spreiden over de jaren, zodat onverwachte renteschommelingen slechts een beperkte invloed hebben op het resultaat. Voorlopig is voor het bedrijfseconomische renterisico 15% van de restant hoofdsom leningen per 1 januari 2014 aangehouden.
x € miljoen
Bedrijfseconomisch renterisico 2015 t/m 2019 (x € 1miljoen) 30 20 10 0 -10 2015
2016
2017
2018
2019
Operationele + financierings kasstroom
Kasstroom (des)investeringen
Totaal rente aanpassingen
Opgenomen deel LVH
Netto bedrijfseconomisch renterisico
10% dynamisch renterisico
5% dynamisch renterisico
Jaarbericht 2014
69
Mozaïek Wonen
7.4 Kaders sectorinstituten In deze paragraaf toetsen we de meerjarenprognose van Mozaïek Wonen aan de kaders van de sectorinstituten. 7.4.1 Financial Risk volgens Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) WSW: hoeder van de borg Op basis van de missie van het WSW: “Het WSW draagt als “hoeder van de borg” door objectief risicomanagement bij aan de optimale financiering van de volkshuisvesting” lanceerde het WSW in oktober 2013 haar nieuwe beoordelingskader en werkwijze. Dit beoordelingskader is gericht op het Business Risk en het Financial Risk van de corporatie. Het Business Risk wordt bepaald aan de hand van 24 kwalitatieve vragen, gericht op de specifieke risico’s van de corporatie en de beheersing daarvan. Aan de hand van de kwalitatieve en kwantitatieve beoordeling wordt in 2015 door het WSW een risicoclassificatie / rating vastgesteld. De rating èn de omvang van de geborgde leningenportefeuille zijn bepalend voor de toekenning van het borgingsplafond. De kasstromen vormen belangrijke pijlers in het Financial Risk. Het WSW beoordeelt de kasstromen op de middellange termijn met behulp van de ICR en DSCR. De kasstromen op lange termijn beoordeelt het WSW op basis van de bedrijfswaarde, die gevormd wordt door de contante waarde van de exploitatiekasstromen. WSW juli 2014: Borgingsplafond en borgbaarheidsverklaring Het WSW acht Mozaïek Wonen borgbaar en heeft het borgingsplafond voor Mozaïek Wonen vastgesteld conform de financieringsbehoefte voor de jaren 2014 – 2016. Binnen het borgingsplafond heeft Mozaïek Wonen voldoende ruimte om nieuwe leningen aan te trekken voor de herfinanciering van de leningscontracten die in de periode 2014 - 2016 vervallen. Ook kan financiering worden aangetrokken voor de nieuwbouwplannen over de periode 2014 – 2016 die in begroting zijn opgenomen. Gezien de risicoklasse biedt het WSW op voorhand geen ruimte voor de groei van de geborgde leningenportefeuille. Dit houdt in dat Mozaïek Wonen alleen op basis van een individuele leningaanvraag borging kan krijgen voor leningen voor de financiering van nieuwe investeringen. WSW: Financial Risk Voor de berekening van de ICR en DSCR hanteert het WSW definities die enigszins afwijken van de definities die Mozaïek Wonen hanteert in het financiële dashboard. Bij de berekening van de DSCR bepaalt het WSW een aflossingsfictie door op het schuldrestant van de geborgde leningen de geraamde verkoopopbrengsten en restwaarde van het bezit in mindering te brengen. Het WSW gaat er hierbij van uit dat de leningen lineair worden afgelost over de gemiddelde looptijd van het bezit. Ratio’s Financial Risk WSW ten behoeve van de beoordeling van de kasstromen Ratio Norm 2015 2016 2017 2018 WSW – ICR* WSW – DSCR* WSW - Loan to Value WSW - Solvabiliteitsratio WSW - Dekkingswaarde * kengetallen niet gewogen
> 1,4 > 1,0 < 75% > 20% < 50%
2,02 1,26 63,8% 35,6% 26,4%
2,18 1,29 60,4% 38,5% 24,8%
1,98 1,22 57,4% 41,3% 23,3%
2,03 1,28 55,8% 43,6% 22,4%
2019 2,12 1,33 53,8% 46,1% 21,4%
Voor de beoordeling van de vermogenspositie hanteert het WSW de ratio’s Loan to Value, de solvabiliteitsratio en de dekkingswaarde. Omdat de ontwikkeling van de kasstromen centraal staat bij de beoordeling van het Financial Risk, hanteert het WSW de bedrijfswaarde als waarde bij de berekening van de Loan to Value en de solvabiliteitsratio. De schulden bedragen de totale schulden, dus zowel de leningenportefeuille als de kortlopende schulden. Bij de dekkingswaarde drukt het WSW de leningenportefeuille uit in de WOZ-waarde van het totale bezit.
Jaarbericht 2014
70
Mozaïek Wonen
Voor de beoordeling van het Financial Risk hanteert het WSW de laagste uitkomst. De ratio’s in bovenstaande tabellen zijn niet gewogen. Uit bovenstaande tabellen is af te lezen, dat Mozaïek Wonen met deze begroting voldoet aan de normen die het WSW op dit moment stelt aan bovenstaande ratio’s. Op basis van deze begroting verwachten wij, dat het WSW ons borgbaar acht, waardoor Mozaïek Wonen de komende jaren in staat is om te voorzien in de benodigde herfinanciering van finale aflossingen van de leningscontracten. 7.4.2 Kaders Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV heeft in 2014 verdere stappen gezet in het risicogerichte toezicht. Het CFV ziet toezicht als een continu proces. Meer risicogericht toezicht betekent dat het CFV niet over elk onderwerp beoordelingen geeft. Mozaïek Wonen heeft op 16 oktober 2014 de toezichtbrief 2014 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ontvangen. Het CFV geeft hierin aan dat het bij Mozaïek Wonen uitgevoerde onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen. Hieruit trekken wij de conclusie dat de financiële continuïteit van Mozaïek Wonen, zoals gepresenteerd in begroting 2014 – 2018 en jaarrekening 2013, door het CFV als voldoende wordt beoordeeld. In de toezichtbrief 2014 wordt de financiële positie van Mozaïek Wonen beoordeeld aan de hand van de in onderstaande tabel opgenomen ratio’s met bijbehorende signaleringsnormen. In onderstaande tabel hebben we de begroting 2015 – 2019 getoetst aan de signaleringsnormen van het CFV. Ratio’s toetsing CFV Ratio
Signalerings norm
2015
2016
2017
CFV – ICR > 1,4 2,02 2,18 1,98 CFV – DSCR* > 1,0 NB NB NB CFV - Schuld per eenheid < 45.000 38.400 36.700 35.100 CFV - Loan to value* < 85,0% 63,8% 60,4% 57,4% LTV marktwaarde < 55,0% 39,3% 37,4% 35,5% LTV leegwaarde (WOZ) < 40,0% 26,4% 24,8% 23,3% * CFV – Loan to value: Berekend aan de hand van de bedrijfswaarde.
2018
2,03 NB 34.400 55,8% 34,3% 22,4%
2019
2,12 NB 33.500 53,8% 33,0% 21,4%
Omdat het CFV niet expliciet aangeeft op welke wijze zij bovenstaande ratio’s berekent, geeft bovenstaande tabel wel een indicatie over de financiële positie van Mozaïek Wonen ten opzichte van de signaleringsnormen die het CFV hanteert bij het beoordelen van de financiële continuïteit van Mozaïek Wonen. Wij verwachten dat op basis van deze uitkomsten het CFV geen opmerking zal hebben bij het in de begroting 2015 – 2019 doorgerekende beleid.
7.5 Borging financiële positie naar de toekomst We hebben in dit hoofdstuk laten zien hoe Mozaïek Wonen economische en politieke ontwikkelingen scherp volgt. We zijn tot nu toe steeds in staat gebleken om tijdig te reageren op deze ontwikkelingen en hebben daardoor de financiële continuïteit kunnen waarborgen. Mozaïek Wonen heeft de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in het verbeteren van het bestaand bezit en in de nieuwbouw van huurwoningen in de gemeenten Gouda, Bodegraven en Moordrecht. Hiervoor heeft Mozaïek Wonen veel nieuwe leningen aangetrokken. Door de hoge leningenportefeuille is Mozaïek Wonen gevoelig voor rentestijgingen. Deze rentegevoeligheid wordt versterkt doordat Mozaïek Wonen de komende jaren tot ruim € 15 miljoen aan heffingen en belastingen moet betalen. Om de rentegevoeligheid te verminderen moet Mozaïek Wonen de komende jaren aflossen op de leningenportefeuille. Dit wil Mozaïek Wonen bereiken door de komende jaren fors te bezuinigen op de bedrijfslasten en de onderhoudsuitgaven. Mozaïek Wonen beschikt op basis van de koers die vastgelegd is in het ondernemingsplan “Krachtig naar 2018”, over een positieve operationele kasstroom, die ruimte biedt om aan de eisen te voldoen die het WSW hieraan stelt. Mozaïek Wonen heeft in 2014 kunnen profiteren van de lage rentestanden en meevallers v.w.b. de te betalen belastingen en heffingen.
Jaarbericht 2014
71
Mozaïek Wonen
Deze meevallers wil Mozaïek Wonen voor 50% aanwenden voor aanvullende investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad of voor financiering van nieuwbouwprojecten. De resterende 50% reserveren we voor mogelijke tegenvallers of voor extra aflossingen op de leningenportefeuille. Hierdoor kunnen we een beeld laten zien van Mozaïek Wonen als een corporatie die financieel solide is en die de koers uit het ondernemingsplan “Krachtig naar 2018” kan uitvoeren en blijft voldoen aan de beoordelingskaders van de sectorinstituten.
Jaarbericht 2014
72
Mozaïek Wonen
8. Klantrendement Mozaïek Wonen Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil een klantgerichte organisatie zijn, die haar klanten – middels meerdere kanalen – zakelijk en adequaat bedient en hierbij duidelijk is over de inhoud, reikwijdte ѐn beperkingen van haar service en dienstverlening. Inzet van middelen De belangrijkste Resultaten doelstellingen 2014 Woonservicepunt Rayons Huurdersportal Communicatie Marketing
* Woonservicepunt. - Performance gemonitord en – zo nodig – bijgestuurd.
* Gerealiseerd
* Rayons. - 4 rayons geïmplementeerd. - Performance gemonitord en – zo nodig bijgestuurd.
* Gerealiseerd
* Huurdersportal. - Geïmplementeerd. - Performance gemonitord en – zo nodig – bijgestuurd.
* Niet gerealiseerd
* Communicatie - Strategisch communicatie 2014 – 2018 vastgesteld. - Informatie (website, folders, brochures e.d. ) aangepast aan gewijzigd beleid.
* Gerealiseerd
* Marketing. - Diverse (aftersales) metingen gerealiseerd, Verbeterpunten vastgesteld. Betreft o.a.: - Proces nieuwe bewoners. - Proces reparatieverzoeken. - Proces verkoop - Nieuwbouw. - Bewonersscan.
* Gerealiseerd
8.1. Woonservicepunt Het Woonservicepunt is meer dan een callcenter. Het is de plek in de organisatie waar de primaire en meeste klantencontacten plaatsvinden en waar minimaal 80% van de klanten in één contact de juiste informatie krijgen. Wekelijks wordt er bijgehouden hoe de telefonische bereikbaarheid is. In 2014 zijn er 58.780 gesprekken binnen gekomen, dat zijn er circa 230 per dag of 30 per uur. Daarvan hebben er 37.521 (64%) betrekking op algemene vragen van huurders en woningzoekenden, 3.995 (6,7%) betreft relaties als leveranciers, zorg- en welzijnspartijen en gemeente, bij 15.729 (26,8%) gaat het om reparatieverzoeken. Van de binnen komende gesprekken is in 2014 89% direct aangenomen door het WSP. De doelstelling is, dat 80% van de binnenkomende telefoongesprekken wordt afgehandeld door het WSP. In 2014 is deze doelstelling ruimschoots gehaald: 84% van de aangenomen telefoongesprekken zijn direct door WSP-medewerkers afgehandeld.
8.2. Rayons Vanaf 1 januari 2014 is Mozaïek Wonen gaan werken met rayons, waarbij een aantal functies zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie, die tot dan toe vanuit verschillende afdelingen plaatsvonden, gebiedsgericht worden opgepakt vanuit het rayon. Hiermee beoogt Mozaïek Wonen haar klanten nog gerichter te bedienen omdat er minder tijd en informatie verloren gaat, hetgeen ook de bedrijfsefficiency ten goede komt.
Jaarbericht 2014
73
Mozaïek Wonen
8.3. Huurdersportaal Een huurdersportaal is een (afgeschermd) deel van de website waarin klant, relatie of elke andere geautoriseerde persoon diverse transacties geautomatiseerd in gang kan zetten, volgen en doen afhandelen. Men kan informatie ophalen en wijzigen op het moment dat men dat zelf wil, 24/7. Een leveranciersportaal is een online interactie- en communicatieplatform tussen Mozaïek Wonen en haar leveranciers, met name bedoeld voor de 3 aannemers waar Mozaïek Wonen samenwerkt (ketenpartners). Beide portalen hebben als doel meer efficiency (kostenbesparing) en hogere klanttevredenheid. Door de inzet van de portalen beogen we andere interactiekanalen te ontlasten (minder baliebezoek, minder telefoonverkeer). Halverwege 2014 is geconstateerd dat de ontwikkeling en implementatie van beide portalen is vertraagd. De geplande oplevering van het Huurdersportaal in 2014 is doorgeschoven naar 2015. Voor dat het in 2015 in gebruik wordt genomen zal het Huurdersportaal eerst door een testpanel, bestaande uit huurders, worden getest.
8.4. Communicatie Naar aanleiding van het nieuwe ondernemingsplan 2014-2018 “Krachtig naar 2018” van Mozaïek Wonen is er een nieuw communicatiebeleidsplan gemaakt. Naast het communiceren over de gemaakte keuzes in het ondernemingsplan, spelen we in het nieuwe communicatiebeleidsplan in op ontwikkelingen in de maatschappij, zoals de effecten van de toename van digitalisering, social media en het mondiger worden van de consument. De informatie op website, in folders en brochures is aangepast op het beleid van het nieuwe ondernemingsplan. We maken daarin helder wat de huurder kan verwachten van Mozaïek Wonen, waarvoor huurder bij ons terecht kan en wat wij van de huurder verwachten. In het kader van digitalisering richten we ons meer en meer op het communiceren via e-mail en website. De vernieuwde website met huurdersportaal is in ontwikkeling. De verwachting is dat deze in 2015 gereed is. Op social media gebied hebben we een stap gezet in het gebruik van Twitter. Met Twitter willen we snel nieuws over/van Mozaïek Wonen kunnen melden, contacten onderhouden en leggen met huurders en stakeholders en promoten van diensten en projecten van Mozaïek Wonen.
8.5. Marketing 8.5.1 Resultaat metingen Mozaïek Wonen vindt het belangrijk dat haar huurders de dienstverlening van Mozaïek Wonen positief waarderen. In 2014 zijn diverse metingen uitgevoerd naar de klantwaardering met betrekking tot o.a. het aannemen en afhandelen van reparatieverzoeken, het verhuren van woningen (zowel bestaande voorraad als nieuwbouw) alsmede de ervaringen van vertrokken huurders. De enquêtes reparatieverzoeken en nieuwe huurders zijn in 2014 maandelijks uitgevoerd, de enquêtes over de dienstverlening rondom het betrekken van een nieuwbouwwoning worden ongeveer drie maanden na de oplevering van de nieuwbouwcomplexen afgenomen. In 2014 zijn bijvoorbeeld de bewoners van de nieuwbouwcomplexen van de Graafse Waard (Bodegraven) geënquêteerd. Daarnaast is er in 2014 eenmalig een meting uitgevoerd naar de klantwaardering van vertrokken huurders. Deze meting is extra verricht om mee te kunnen doen aan het Aedes Benchmark. De belangrijkste resultaten: De dienstverlening bij een nieuwe verhuring wordt in 2014 door de huurders gemiddeld beoordeeld met een 7,3. Dit is gelijk aan de beoordeling in 2013. De afhandeling van het reparatieverzoek wordt in 2014 beoordeeld met een 7,3. Dit is iets lager dan het gemiddelde rapportcijfer van 2013 (7,4). De dienstverlening rondom het verlaten van een huurwoning door een huurder wordt in 2014 gemiddeld beoordeeld met 7,5. De dienstverlening van het betrekken van een nieuwbouw huurwoning wordt gemiddeld beoordeeld met een 7,6. Dit is een verbetering ten opzichte van 2013 (7,3). De kwaliteit van de nieuwbouw huurwoning wordt gemiddeld beoordeeld met een 7,9. Dit is een lichte verbetering ten opzichte van 2013 (7,8).
Jaarbericht 2014
74
Mozaïek Wonen
8.6. Trainingen medewerkers Nadat er in 2013 twee trainingen georganiseerd zijn voor een brede groep medewerkers met directe klantcontacten, is begin 2014 een vervolgtraining georganiseerd. Op basis van de signalen en ervaringen uit de eerdere trainingen en uit de klachtencommissie, is besloten in de vervolgtraining te focussen op de omgang met onze allochtone klanten. Deze training heeft begin 2014 plaats gevonden. De trainingen passen in het kader van het in 2012 in gang gezette traject klantgerichtheid waarbij we het omgaan met de klant in zijn algemeenheid combineerden met een training omgaan met agressie.
Jaarbericht 2014
75
Mozaïek Wonen
9. De organisatie van Mozaïek Wonen Strategisch doel: Een zakelijke organisatie zijn met een solide en doelmatige bedrijfsvoering, waarin medewerkers professioneel handelen met oog voor de klant, samenwerking en kosten. Inzet van middelen
De belangrijkste doelstellingen 2014
Organisatie en Personeel Intern Beheersysteem Kwaliteitszorg Leveranciersportaal Document Management System (DMS) Planning ondernemingsstrategie
* Organisatie en Personeel. - Nieuwe organisatiestructuur geïmplementeerd. - Omvang Fte 2014: 79.5 Afbouw fte’s voor 2014 gerealiseerd. - Bezuiniging 2014 op personeels- en bedrijfslasten gerealiseerd. - Gewijzigde regelgeving (tgv woningwet ed.) geïmplementeerd. - Integriteitscode – voor zover nodig -aangepast aan nieuwe organisatie. - Klokkenluidersregeling – voor zover nodig - aangepast aan nieuwe organisatie. - Personeelsbeleid (o.a. criteria beoordeling, competenties, functiebeschrijvingen, trainingen e.d.) aangepast aan nieuwe organisatie. - Themabijeenkomsten naar aanleiding van actuele ontwikkelingen. - Aannemersportal geïmplementeerd. - Document Management System (DMS) geïmplementeerd. Intern beheersysteem. - Bestuurlijk informatievoorziening geactualiseerd. - Control plan geactualiseerd. - Functioneren auditcommissie geëvalueerd. - Risico management geactualiseerd. Kwaliteitszorg. - Visitatie gerealiseerd. - Benchmark (Aedex/IPD vastgoed en CBC) verkend. - Beleid en procedures aangepast aan nieuwe werkwijze. - Medewerkers tevredenheidsonderzoek 2014 gerealiseerd. Verbeterpunten vastgesteld. Planning ondernemingsstrategie. - Bedrijfsplan 2015 vastgesteld. - Begroting 2015 e.v. vastgesteld.
Resultaten - Gerealiseerd - Gerealiseerd. - (Deels) gerealiseerd. - Gerealiseerd - Gerealiseerd (zie 10.2.2.) - Gerealiseerd (zie 10.2.2.)
- Gerealiseerd
- Gerealiseerd - Niet gerealiseerd - Gerealiseerd
- Niet gerealiseerd - Niet gerealiseerd - Gerealiseerd - Gerealiseerd.
- (Deels) gerealiseerd - Gerealiseerd - (Deels) gerealiseerd - Gerealiseerd.
- Gerealiseerd.
9.1. De werkorganisatie 9.1.1 Uitgangspunten structuur Een van de belangrijkste doelstellingen van het in 2013 in gang gezette organisatietraject ‘Organisatie In Beweging’ is het herwinnen van investerend vermogen. Onderdeel van dit traject is een substantiële vermindering op de bedrijfslasten, hetgeen o.a. betekent dat de omvang van de organisatie eind 2016 met circa 17 fte’s is verminderd. De organisatie is begin 2014 zo plat mogelijk ingericht met korte hiërarchische lijnen, waarbij de organisatie in de top bedrijfsbreed wordt aangestuurd. Bij deze bedrijfsbrede aansturing gaat het dan bijvoorbeeld om besluiten die de financiële continuïteit raken, het voldoen aan de maatschappelijke opgave, maar ook het terugdringen van huur- en onderhoudsachterstanden, het verkorten van de mutatieleegstand en het aantrekken van financieringen.
Jaarbericht 2014
76
Mozaïek Wonen
De organisatie van Mozaïek Wonen is ingericht volgens de principes van het Drie Kamer Model, waarbij we als bedrijfsstijl kiezen voor een rol als sociale woningbelegger. Het ontwikkelen van deze rol wordt versterkt door actief te sturen op asset- en propertymanagement. Concluderend kunnen we stellen, dat we in 2014 forse stappen gezet hebben en dat we grotendeels op koers liggen met de in 2013 geformuleerde doelstellingen. 9.1.2 Organogram Het organogram van Mozaïek Wonen ziet er per 31 december 2014 als volgt uit
9.1.3 Uitgangspunten inrichting afdelingen Geïnspireerd op het strategisch sturingsmodel Het Drie Kamer Model, de bedrijfsstijl Sociale Woningbelegger en de uitgangspunten van de topstructuur zijn de afdelingen ingericht. Er is scherp gekeken naar de scheiding tussen “richting geven” en “uitvoeren”. Zo ook naar de effectiviteit. Daarom zijn het Woonservicepunt en de rayons dichter naar de overige vastgoedactiviteiten gebracht. Dit om eventuele “snijverliezen” te minimaliseren. In deze inrichting zijn de richtinggevende onderdelen bij de directeur-bestuurder ondergebracht en de uitvoerende onderdelen bij de manager. We komen hiermee dichter bij de principes van het Drie Kamer Model wat de afweging en transparantie in besluitvorming ten goede komt. Enkele afdelingen hebben in 2014 een belangrijke inrichtingswijziging gehad. Die afdelingen lichten we kort toe: - Bij Strategie, innovatie en co-creatie gaat het om adequaat en innovatief in te spelen op de beperktere financiële ruimte en bewegingsvrijheid waarmee we geconfronteerd worden. Dit dwingt ook om meer dan voorheen na te denken over aard en kwaliteit van ons kernproduct, over het aangaan van innovatieve samenwerkingsverbanden en het ontwikkelen van nieuwe verdienmodellen. Co-creatie en co-financiering vormen hier een onderdeel van. Kort gezegd: samen met onze stakeholders en zorg- en welzijnspartners slim omgaan met minder middelen.
Jaarbericht 2014
-
-
77
Mozaïek Wonen
Planmatig onderhoud, groot-onderhoud, renovatie en nieuwbouw vormen samen Vastgoed. Hier is het asset management ondergebracht. Asset management beweegt zich vooral tussen het strategische niveau (portefeuillemanagement) en het operationele niveau ( property management), waarbij gestuurd wordt op vanuit de afdelingen financial planning & control en strategie, innovatie & cocreatie aangegeven kaders. Bij de afdeling Wonen zijn de klantprocessen en de exploitatie ondergebracht, waarbij de medewerkers gebiedsgericht zijn georganiseerd. De gebieden noemen wij rayons. Enerzijds vallen daar de dagelijkse contacten met de individuele klant en de beheeractiviteiten van de woningen onder zoals de verhuur, incasso, onrechtmatige bewoning, mutaties en het dagelijks onderhoud. Anderzijds vallen ook de complex- en groepsgerichte contacten hieronder, zoals de huismeesters, het sociaal beheer en de participatie. Het Woonservicepunt ondersteunt de rayons. Door het rayongericht werken, met de bedoeling de klanten sneller en adequater te bedienen, is een koppeling gemaakt met het propertymanagement.
9.2. Medewerkers De personeelsformatie en de bezetting zijn in 2014 verder afgenomen. Het aantal medewerkers in dienst van Mozaïek Wonen omvat eind 2014 89 personen. Het aantal is met zes verminderd ten opzichte van eind 2013. Tabel 9.2.1 Verloop formatie en bezetting Omschrijving Begrote formatie Feitelijke bezetting Waarvan interim Aantal medewerkers Instroom Doorstroom Uitstroom: (vroeg) pensioen overige reden Stagiaires
2014
2013
2012
82,7 fte 79,5 fte 2,1 te 89 personen 2 personen 6 personen
97,7 fte 85,1 fte 2,1 fte 95 personen 3 personen 0 personen
101,3 fte 100 fte 2,9 fte 114 personen 7 personen 1 persoon
4 personen 4 personen 9 personen
1 persoon 21 personen 9 personen
0 personen 9 personen 9 personen
9.2.1 Opleiden en ontwikkelen Ontwikkeltraject leidinggevenden bij GITP De leidinggevenden bij Mozaïek Wonen hebben in het najaar van 2014 bij GITP uit Rotterdam een ontwikkeltraject gevolgd dat was gericht op het coachen. In dit ontwikkeltraject zijn de nieuwe kernwaarden (klantgerichtheid, samenwerken, solide zijn en zakelijkheid) van Mozaïek Wonen geïntegreerd in het programma en verbonden aan de wijze van leidinggeven. De uitdaging voor de leidinggevenden was om nog meer vaardigheden te ontwikkelen om medewerkers te coachen richting het zelfstandig, efficiënt en resultaatgericht uitvoeren van taken en dit te doen op een voor medewerkers herkenbare coachende leiderschapsstijl. Het resultaat hiervan is een grotere betrokkenheid van medewerkers bij hun eigen werk en de kernwaarden van Mozaïek Wonen. Daarnaast is in 2014 € 125.000 geïnvesteerd in opleidingskosten voor de medewerkers en hebben 21 personen gebruik gemaakt van een persoonlijk ontwikkelingstraject. Bedrijfsbreed zijn trainingen gevolgd met betrekking tot het verder verbeteren van onze klantgerichtheid. Thema voor 2014 was interculturele communicatie. Verder hebben alle medewerkers een training gevolgd ten behoeve van de implementatie van het digitaliseren van de werkprocessen. Stagiaires bij Mozaïek Wonen Als maatschappelijk ondernemer nemen we ook onze verantwoordelijkheid als het gaat om stages. Het aantal stagiaires is met negen personen in 2014 ten opzichte van 2013 hetzelfde gebleven.
Jaarbericht 2014
78
Mozaïek Wonen
9.2.3 Ziekteverzuim Mozaïek Wonen registreert verzuim en besteedt aandacht aan persoonlijke benadering en begeleiding van verzuim. Wanneer dat gewenst is, zoeken we in overleg met de Arbodienst naar een passende oplossing. Tabel 9.2.3.1 Verzuim van medewerkers 2014 Aantal medewerkers Verzuimpercentage Kort verzuimpercentage (< 6 weken) Verzuimfrequentie
2013 89 2,42 1,59 1,3
2012 95 3,63 1,53 1,3
114 5,71 1,43 1,1
Het ziekteverzuim over 2014 bedraagt exclusief zwangerschapsverlof 2,42 %. Ten opzichte van 2013 is dat wederom een flinke daling en ruim onder het landelijk gemiddelde van 4 %. Mozaïek Wonen heeft in 2014 te maken gehad met 1 medewerker met langdurige ziekte. Ondanks dat er tijdig en adequaat is ingezet op re-integratie is deze medewerker medio 2014 voor 100 % in de Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen (WIA) beland. Het korte verzuim concentreert zich al enige jaren rond de door Mozaïek Wonen gedefinieerde norm van 1,5 %. 9.2.4. Medewerkers Tevredenheid Onderzoek 2014 Eind 2014 is weer een Medewerkers Tevredenheid Onderzoek (mto) gehouden. Het doel van dit mto is inzicht te krijgen in de huidige medewerkerstevredenheid. In totaal heeft 74% van de medewerkers meegewerkt aan het mto. Goede score op tevredenheid met functie en Mozaïek Wonen De tevredenheid met de eigen functie en met Mozaïek Wonen scoren beide significant beter dan het gemiddelde van Nederland. 94% van de medewerkers is tevreden met het werken bij Mozaïek Wonen en 88% van de medewerkers is tevreden met de functie. Ook veel andere onderdelen scoren beter dan gemiddeld, zoals: initiatief nemen, actief leren, betrokkenheid en bevlogenheid. Geen organisatiebrede aandachtspunten Naast de positieve scores komen er ook een aantal aandachtspunten uit de resultaten naar voren. Organisatiebreed zijn er geen duidelijke aandachtspunten te noemen. Op de onderdelen kwaliteit en klanttevredenheid wordt minder gescoord dan bij andere woningcorporaties. Dit is te verklaren doordat het beleid van Mozaïek Wonen erop gericht is om sober en doelmatig te werken. Per afdeling zijn er wel een aantal duidelijke aandachtspunten aan te wijzen. Deze aandachtspunten zullen per afdeling besproken worden.
9.3. Leveranciersportaal en DMS In 2014 is veel tijd en energie besteed om met behulp van de mogelijkheden die automatisering biedt primaire werkprocessen te optimaliseren. In juni 2014 is de postverwerking en het archiveren van documenten gedigitaliseerd. Zo’n document management systeem (DMS) maakt het verwerken en het opzoeken van documenten sneller en toegankelijker. In 2014 zijn voorbereidingen getroffen om een leveranciersportaal in te voeren. Door middel van zo’n portaal kunnen leveranciers en Mozaïek Wonen eenvoudiger en sneller met elkaar communiceren over o.a. uit te voeren onderhoud en planning van werkzaamheden. Het is ook de bedoeling om de factuurafhandeling via dit portaal te laten verlopen. Het leveranciersportaal is op 2 februari 2015 in gebruik genomen.
Jaarbericht 2014
79
Mozaïek Wonen
Ten slotte zijn in 2014 voorbereidingen getroffen om een huurdersportaal in gebruik te nemen. Via zo’n portaal kunnen huurders straks allerlei zaken zelf gaan regelen. Zij kunnen dan bepaalde persoonlijke gegevens zelf wijzigen, reparatieverzoeken doen, betaalregelingen afsluiten e.d. Het huurdersportaal zal, zoals het er nu naar uitziet, rond 1 september 2015 in gebruik worden genomen. Het huurdersportaal is het sluitstuk van alle inspanningen op het gebied van automatisering. Met de portalen werkt niet alleen Mozaïek Wonen efficiënter maar zij bieden ook huurders en leveranciers veel gebruiksgemak.
9.4. Beheer derden Stichting Woonmaat Mozaïek Wonen beheert voor Stichting De Woonmaat 836 verhuureenheden (789 woningen, 42 garages, 4 bedrijfsruimten en 1 overig bezit). In 2013 is overleg gevoerd over een andere vorm van samenwerking dan de toen geldende beheerovereenkomst uit 2006. Dit heeft geresulteerd in het per 1 januari 2014 aangaan van een “overeenkomst voor gemene rekening”, waarbij een beheerorganisatie is opgericht die beschikbaar is voor zowel De Woonmaat als Mozaïek Wonen en waarbij deze beheerorganisatie voor gezamenlijke rekening komt. Hiermee wordt een BTW-voordeel behaald voor De Woonmaat. Het team Moordrecht bestond in 2014 uit een manager en acht medewerkers. Op bestuurlijk niveau is regelmatig overleg tussen de beide corporaties. Vanuit Gouda verleent het verkoopteam van Mozaïek Wonen verkoopondersteuning aan De Woonmaat. In 2014 zijn 10 eengezinswoningen verkocht van De Woonmaat. Verder verleent Mozaïek Wonen incidentele ondersteuning aan De Woonmaat.
9.5 Verbindingen
Stichting Mozaïek Wonen Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad BV
Mozaïek Wonen Projecten BV
9.5.1. Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. In 2008 hebben de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen gezamenlijk een besloten vennootschap opgericht: Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. (OMB) De directe aanleiding was dat de Goudse binnenstad in enkele straten te kampen had met verloedering, structurele leegstand en onveiligheid. De OMB heeft in het aanpakken van deze problematiek een rol van betekenis gespeeld door o.a. het bundelen van deskundigheid en ervaring, een integrale aanpak van problemen (fysiek, sociaal en economisch) en het door publieke en private partijen gezamenlijk investeren, waardoor ingrepen om de kwaliteit van het gebied te verbeteren mogelijk werden. Het geplaatst kapitaal van OMB Gouda bedraagt € 2.000.000,- verdeeld in 20.0000 gewone aandelen van € 100,- nominaal. Alle aandelen zijn geplaatst en volgestort. 50 % van de aandelen staan op naam van Mozaïek Wonen. De overige aandelen staan op naam van de Gemeente Gouda. In voorgaande jaren was er een directeur maar sinds 1 januari 2014 ligt de taak van uitvoerend bestuurder bij de beide interne adviseurs van de aandeelhouders. De herstelwerkzaamheden aan de verloederde aardewerkfabriek aan de Vest 81 in het Raam/Vest gebied zijn inmiddels afgerond. De panden aan de Rozendaal 15, 15a, 17 en 21 zijn in juni 2014 verkocht aan Van Zoest Bedrijfshuisvesting uit Reeuwijk, die ze verder gaat renoveren en verkopen. De panden nummer 15 en 21 zijn aan Van Zoest geleverd in juni 2014 en de panden nummer 15a/17 worden in januari 2015 geleverd. Hierna is dit project voor OMB afgerond. OMB, de aandeelhouders en HD Projectrealisatie zijn in 2013 een overeenkomst tot herontwikkeling en renovatie van de panden aan de Wilhelminastraat 13 t/m 21 en de Speldenmakerssteeg 10 t/m 20 aangegaan.
Jaarbericht 2014
80
Mozaïek Wonen
HD Projectrealisatie bouwt voor eigen rekening en risico zeven grondgebonden woningen langs de Wilhelminastraat, elf parkeerplaatsen en negen bergingen op het binnenterrein. Voor rekening en risico van OMB Gouda worden de eenheden aan de Speldenmakerssteeg 12, 14, 16 en 18 gerenoveerd en dan verkocht. Voor enkele van deze panden is interesse getoond, maar in 2014 liep de verkoop vertraging op, mede doordat aan de renovatie van de panden (met beschermd stadsgezicht) van overheidswege aanvullende eisen zijn gesteld. Wel werd in 2014 het pand Speldenmakerssteeg 10 verkocht. Dit pand wordt niet gerenoveerd, maar is in de huidige staat verkocht. De overdracht is medio 2015. Dit is het laatste project van OMB aangezien de aandeelhouders de OMB in de loop van 2015 zullen opheffen. In maart 2015 hebben de aandeelhouders het jaarverslag 2014 van OMB vastgesteld. 9.5.2. Mozaïek Wonen Projecten B.V. Op 21 december 2007 heeft Stichting Mozaïek Wonen een besloten vennootschap opgericht, genaamd: Mozaïek Wonen Projecten B.V. Doel van deze B.V. is o.a. het exploiteren van vastgoed. Het maatschappelijk kapitaal van deze vennootschap bedraagt € 90.000,- ; het geplaatste kapitaal is € 18.000,- en dat is volgestort bij de oprichting. Het gaat om een 100 %-dochter, hetgeen wil zeggen dat Stichting Mozaïek Wonen de enige oprichter en de enige aandeelhouder is. Ook is Stichting Mozaïek Wonen de bestuurder en directie. Er is geen aparte Raad van Commissarissen in de B.V. aangezien de directie van Stichting Mozaïek Wonen majeure besluiten die in de vennootschap worden genomen eerst voorlegt aan de Raad van Commissarissen van de stichting, waarmee intern toezicht indirect gewaarborgd is. Per 1 januari 2010 heeft de vennootschap geen vastgoed meer in eigendom. Er zijn sindsdien geen activiteiten meer uitgevoerd door de vennootschap. Op 27 mei 2014 heeft de directie het jaarverslag en de jaarrekening 2013 vastgesteld. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft de jaarstukken vervolgens ook op 27 mei 2014 vastgesteld. Deze stukken zijn daarna gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam. 9.5.3. Intentieverklaringen/samenwerkingsverbanden/convenanten Naast de in paragraaf 6.3. genoemde samenwerkingen/convenanten participeert Mozaïek Wonen nog in de volgende samenwerkingen: Prestatieafspraken Gouda, Bodegraven-Reeuwijk, Zuidplas (kern: Moordrecht). Zowel in de gemeente Gouda als Bodegraven-Reeuwijk is samen met de gemeenten en de in die gemeenten werkzame andere corporaties in 2014 gestart met het schrijven van een nieuwe Woonvisie, welke interactief met diverse partijen en in verschillende (thema-)bijeenkomsten worden vorm gegeven. Het is de bedoeling dat deze beide woonvisies in de eerste helft van 2015 worden afgerond, waarna in de tweede helft van 2015 op basis van deze nieuwe woonvisies prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties zullen worden gemaakt. De resultaten van reeds eerder uitgevoerde onderzoeken van gemeenten, corporaties en zorg- en welzijnsorganisaties naar de gevolgen van de extramuralisering en overige transities in het sociale domein zullen een plek krijgen in zowel de woonvisies als de prestatieafspraken. In de gemeente Zuidplas zijn eveneens nieuwe prestatieafspraken in voorbereiding, waarbij het de bedoeling was deze in 2014 af te ronden. Uitwerking is echter vertraagd vanwege de complexe situatie rond o.a. Vestia en de wisseling van het College. Verwachting is, dat dit traject voor medio 2015 afgerond zal worden. Voorts is Mozaïek Wonen, samen met de andere in het werkgebied werkzame corporaties nauw betrokken bij de nieuwe huisvestingsverordeningen in Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, die 1 juli 2015 gereed moeten zijn.
Jaarbericht 2014
81
Mozaïek Wonen
9.6. Ondernemingsraad De directie en de ondernemingsraad (OR) hebben in 2014 frequent overleg met elkaar gevoerd. In vijf formele overlegvergaderingen en diverse informele overleggen is met elkaar van gedachten gewisseld over verschillende onderwerpen. De meeste aandacht ging hierbij uit naar het traject “Mozaïek Wonen, organisatie in beweging” en het in voorbereiding zijnde fusie-onderzoek met Woningbouwvereniging Reeuwijk . De aanleiding, keuzes en gevolgen hiervan, de maatregelen in de personele formatie zijn met elkaar gedeeld en intensief besproken. De overleggen hadden altijd een constructief karakter waarbij wederzijdse openheid en respect de boventoon voerde. Dit alles gericht op de volkshuisvestelijke- en financiële toekomstbestendigheid van Mozaïek Wonen. Andere gespreksonderwerpen in de overlegvergaderingen waren o.a.: de wervingsprocedure van een nieuwe directeur-bestuurder, het vaststellen van de verplichte vrije dagen voor 2015, de kengetallen P&O, het ondernemingsplan 2014-2018 en de bedrijfskostenbegroting 2014, de gevolgen van het regeerakkoord/Implementatie regeringsbeleid, niet-planmatig onderhoud, MTO en visitatie.
9.7. Personeelsvereniging Medewerkers van Mozaïek Wonen kunnen lid worden van de personeelsvereniging (PV). De kosten hiervoor bedragen € 6,- per maand. De directie verdubbelt de totale inleg. In 2014 konden de leden deelnemen aan de volgende activiteiten: - Op 4 april is een aantal PV leden gaan bowlen in Party- en conferentiecentrum Dekker in Zoetermeer. Nadat eerst twee spannende rondes op de bowlingbaan waren gespeeld, was er aansluitend een diner. - Op 27 september was er voor de leden de mogelijkheid om aan een middag- en avondprogramma in Leiden deel te nemen. De leden konden kiezen uit een aantal mogelijkheden, waaronder een stadswandeling, een bierproeverij en bezoek aan één van de vele musea die Leiden kent. Aansluitend was er een culivaart, waarbij men per boot langs drie verschillende restaurants voer, waar het voor-, hoofd en nagerecht werden geserveerd. Het mooie weer tijdens de middag en de aangename temperaturen in de avond zorgden ervoor dat alle deelnemers optimaal konden genieten van deze nazomerse activiteit. - De jaarlijkse kerstbijeenkomst was in 2014 niet alleen toegankelijk voor leden van de PV, maar voor alle personeelsleden. De bijeenkomst vond op 18 december in de kantine plaats. De organisatie van deze bijeenkomst was in handen van het bestuur van de PV. De kantine was sfeervol versierd en vrijwel alle personeelsleden waren aanwezig. Tijdens de toespraak van de directeur-bestuurder werd teruggeblikt op 2014 en alvast een doorkijk naar 2015 gegeven. Hierna kom men genieten van een winters buffet. De PV sluit het jaar 2014 af met een reserve van € 16.900,-.
9.8. Intern beheersysteem en Risicomanagement 9.8.1 Interne beheersing Mozaïek Wonen wil transparant te zijn in haar structuur van planning & control en informatievoorziening. Diverse door de directeur-bestuurder vastgestelde nota’s vormen daarvoor het fundament: Nota planning en controlcyclus; Nota bestuurlijke informatievoorziening. Controlplan. Deze nota’s vormen belangrijke bouwstenen voor de interne beheersing en sturing van de organisatie en worden tweejaarlijks, of eerder indien daarvoor aanleiding is, herzien. Binnen Mozaïek Wonen functioneert een systeem van risicobeheersing en interne controle wat gericht is op het realiseren van de belangrijkste bedrijfsdoelstellingen. Deze bedrijfsdoelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan 2014 t/m 2018, met de titel “Krachtig naar 2018” Jaarlijks stelt Mozaïek Wonen een bedrijfsjaarplan op om de uitvoering van het ondernemingsplan te borgen. Op basis van het bedrijfsjaarplan maakt elke afdeling een afdelingswerkplan. Over de uitvoering daarvan rapporteren de verschillende afdelingen per vier maanden aan de directeur-bestuurder.
Jaarbericht 2014
82
Mozaïek Wonen
Deze rapportages vormen, na goedkeuring door de directeur-bestuurder, de basis voor de bedrijfsrapportage die aan directie en raad van commissarissen wordt gepresenteerd. Binnen Mozaïek Wonen toetst de controller op basis van het controlplan of afdelingswerkplannen voldoende zijn afgestemd op het bedrijfsplan en brengt hierover, na afstemming met het management en teamleiding, rapport uit aan de directeur-bestuurder. De controller toetst de periodieke afdelingsrapportages aan de afdelingswerkplannen op voortgang in tijd en geld, gestelde prognoses, verklarende toelichtingen en zo nodig voorgestelde maatregelen. Ook toetst de controller de uitvoering van bedrijfsprocessen. Daarover wordt gerapporteerd aan de directie. De belangrijkste bedrijfsprocessen zijn beschreven in een voorgeschreven format, met behulp van een geautomatiseerde toepassing. Bevindingen uit de verschillende toetsingen worden, zo veel als mogelijk, omgezet in acties en zijn continu verbeteringsgericht. 9.8.2 Risicomanagement In 2014 werd het risicomanagementbeleid geactualiseerd en goedgekeurd door het MT. Er is naast de “harde” (beheers)maatregelen toenemende aandacht voor “zachte” maatregelen. Daarbij kan gedacht worden aan cultuur, normen en waarden, integriteit, openheid en transparantie en risicobewustzijn. In 2015 wordt onder meer een integriteitsworkshop georganiseerd. Mozaïek Wonen zet integraal risicomanagement in als middel om het realiseren van haar doelstellingen te ondersteunen en haar bedrijfsmiddelen veilig te stellen. Met het toepassen van risicomanagement streeft Mozaïek Wonen er naar om een cultuur te bereiken waarin bewust wordt omgegaan met risico’s en t.a.v. risico’s proactief wordt gehandeld in plaats van reactief. Ook wil Mozaïek Wonen dat risico’s in- en extern expliciet en transparant zijn. Naast deze hoofddoelstellingen wil Mozaïek Wonen met integraal risicomanagement bereiken dat: De organisatie in control is; Wordt voldaan aan de wettelijke vereisten; Voldaan wordt aan de beginselen van Governance; Het risicobewustzijn organisatie-breed wordt vergroot; Risico’s transparant zijn en er periodiek over wordt gerapporteerd Elke vier maanden wordt een risicorapportage opgesteld, die onderdeel uitmaakt van de bedrijfsrapportage aan de Raad van Commissarissen. Daarin zijn onder meer geïdentificeerde risico’s, genomen beheersmaatregelen en de mogelijke financiële impact van de risico’s opgenomen. Mozaïek Wonen draagt via Aedes en het Nederlands Adviesbureau Risicomanagement (NAR) bij aan het bevorderen van risicomanagement binnen de sector.
9.9. Kwaliteitszorg 9.9.1. Visitatie In 2014 heeft Mozaïek Wonen opdracht gegeven aan Pentascope om een maatschappelijke visitatie bij Mozaïek Wonen uit te voeren. M.n. de methode van het visitatiebureau om met interne en externe stakeholders uitgebreid in dialoog te gaan over de maatschappelijke prestaties van Mozaïek Wonen was voor ons reden om voor dit bureau te kiezen. De visitatie omvat de periode 2010 tot en met 2014, hetgeen een periode is van vijf jaar in plaats van de volgens de Aedescode voorgeschreven vier jaar. In verband met een in 2013 ingezette reorganisatie en een bestuurswisseling in 2014 heeft Mozaïek Wonen hier dispensatie voor gevraagd bij Aedes en gekregen. In de laatste maanden van 2014 en de eerste maanden van 2015 heeft Mozaïek Wonen het visitatietraject doorlopen. De visitatiecommissie heeft in april 2015 haar eindrapportage met bevindingen uitgebracht. Mozaïek Wonen krijgt als score het cijfer 7 toegekend en is daar uitermate tevreden mee. 9.9.2. Benchmark De branche-organisatie van woningcorporaties Aedes heeft eind 2014 vergelijkend onderzoek gedaan onder 312 corporaties naar de tevredenheid van de huurders en de hoogte van de bedrijfskosten. Mozaïek Wonen scoort met een 7,4 een ruime voldoende voor de huurderstevredenheid. Met € 978 per woning per jaar voor de bedrijfskosten scoren we vlak achter de koplopers. Het is de verwachting dat dit jaar, door de in 2013 ingezette bezuinigingen, de bedrijfskosten verder gaan dalen. Daarnaast blijven we werken aan een goede dienstverlening aan de huurder.
Jaarbericht 2014
83
Mozaïek Wonen
Twee keer een B Om de benchmarkpositie van corporaties weer te geven, zijn er per benchmarkonderdeel –de huurderstevredenheid en de bedrijfskosten- drie klassen: A, B en C. Mozaïek Wonen heeft twee keer een B. Corporaties met twee maal een A behoren tot de kopgroep, corporaties met twee maal een C tot de staartgroep. Op die manier zijn er vijf groepen geformeerd: koplopers, achter de koplopers, middengroep, voor de staartgroep en staartgroep. De scores van Mozaïek Wonen vallen in de klasse B en liggen vlak achter de koplopers.
Jaarbericht 2014
84
Mozaïek Wonen
10. Governance 10.1. Bestuur Met de indiensttreding van de nieuwe directeur-bestuurder, de heer Dick Mol, op 17 maart 2014, eindigde de overeenkomst met de heer ir. Peter Ruigrok. Vanaf 22 oktober 2012 is de heer Ruigrok werkzaam geweest als directeur-bestuurder a.i. Met SAMGA B.V. is hiertoe een overeenkomst van opdracht afgesloten die tweemaal is verlengd. De laatste contractverlenging vond in december 2013 plaats voor de periode 1 januari 2014 – tot het moment van aantreden van de nieuwe directeur-bestuurder, op 17 maart 2014. Voor de beloning van de heer Ruigrok is de vigerende wetgeving toegepast. In 2014 is in dit kader de WNT-norm (Mozaïek Wonen valt in categorie F) voor 2014 van kracht. Na een werving- en selectieprocedure, heeft de RvC in zijn vergadering van 12 december 2013, de heer Dick Mol benoemd tot de nieuwe directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen. Op 17 maart 2014 is de heer Mol in dienst getreden. Voor de beloning van de heer Mol zijn op basis van vigerende wetgeving afspraken gemaakt. In 2014 is in dit kader de WNT-norm (Mozaïek Wonen valt in categorie F) voor 2014 van kracht. Op 22 december jl. heeft de Eerste Kamer de Wet verlaging bezoldigingsmaximum WNT (WNT2) aangenomen. In de WNT2 is opgenomen dat topfunctionarissen in de publieke- en semi-publieke sector niet méér mogen verdienen dan maximaal 100 procent van het ministersalaris. Dat was tot 1 januari 2015 nog 130 procent. Conform het overgangsrecht, blijft in 2015 de staffelregeling voor 2014 van toepassing voor topfunctionarissen, waaronder directeur-bestuurders, bij woningcorporaties. Dit geldt ook voor de bovenkant van de schaalindeling. Onbekend is nog hoe er in een nieuwe staffel wordt omgegaan met de verlaging van 130 naar 100%. Minister Blok moet voor 1 december 2015 met een nieuwe staffel komen en is in overleg met VTW/NVWB. De bezoldigingen van de directeur-bestuurder a.i. en de directeur-bestuurder worden verantwoord op pagina 54 in de jaarrekening. De heer Mol vervult enkele nevenfuncties. Deze zijn gerelateerd aan zijn functie als directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen: Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in de aandeelhoudersvergadering Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in de directie van Mozaïek Wonen Projecten B.V. Ambassadeur Veilige Publieke Taak Veiligheidsregio Hollands Midden Ambassadeur Goudse Maatschappelijke Beursvloer Lid van comité van aanbeveling Mentorproject Brede School Gouda Daarnaast vervult hij nog de volgende nevenfuncties: Directeur van Dick Mol Interim & en Advies B.V. Lid van de Raad van Toezicht van Kjenning B.V. Eind februari 2015 heeft de heer Dick Mol aan de RvC te kennen gegeven, wegens een privé-keuze, per 1 juni 2015 zijn functie als directeur-bestuurder bij Mozaïek Wonen neer te leggen en elders een nieuwe betrekking te aanvaarden. De RvC betreurt het korte dienstverband van de heer Mol bij Mozaïek Wonen, maar respecteert zijn keuze. De RvC heeft op 20 maart 2015 besloten de bestuurlijke continuïteit van Mozaïek Wonen na 1 juni 2015 te waarborgen door het aantrekken van een interim-bestuurder tot de indiensttredingsdatum van de nieuwe directeur-bestuurder. Op 21 mei 2015 treedt de heer Ron de Haas in functie als directeurbestuurder a.i.
10.2. Governancestructuur 10.2.1 Mozaïek Wonen en Governancestructuur Mozaïek Wonen is een stichting met een eenhoofdig bestuur. De raad van commissarissen (RvC) bestaat volgens de statuten uit ten minste vijf en ten hoogste negen leden. In 2014 telde de RvC van Mozaïek Wonen vijf leden.
Jaarbericht 2014
85
Mozaïek Wonen
Mozaïek Wonen houdt zich aan de Governancecode woningcorporaties, vastgesteld door branchevereniging Aedes. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. De Governancecode gaat uit van het 'Pas toe of leg uit'-principe. Dat wil zeggen dat corporaties in hun jaarverslag gemotiveerd uitleggen of en zo ja in hoeverre en waarom zij afwijken van de bepalingen van de Governancecode. Mozaïek Wonen past de code grotendeels toe. Op één onderdeel wijkt Mozaïek Wonen bewust af van deze bepalingen. De motieven hiervoor worden in het volgende overzicht nader toegelicht. Tabel 10.2.1 Uitleg afwijkingen ten opzichte van de Governancecode woningcorporaties Geen Gedelegeerd RvC-lid instellen
De statuten van Mozaïek Wonen en het reglement van de RvC voorzien niet expliciet in de figuur ‘gedelegeerd lid’. Daaraan bestaat vooralsnog geen behoefte. Vertegenwoordiging van de RvC, ten behoeve van het aangaan van een overeenkomst of het voeren van een proces is voorzien in art. 9 lid 2 Statuten. De statuten, het RvC-reglement en het bestuursreglement bevatten voldoende voorzieningen ter borging van het codevereiste III.6.5.
Externe juridische toetsing documenten Mozaïek Wonen, statutenwijziging In de eerste vier maanden van 2014 is een externe juridische toetsing uitgevoerd op de statuten en reglementen van Mozaïek Wonen op het voldoen aan de huidige- en aankomende wetgeving. De rapportage hiervan is besproken in de RvC. In vervolg hierop is de RvC op 26 juni 2014 akkoord gegaan met enkele wijzigingen van de statuten van Mozaïek Wonen. In vervolg op deze goedkeuring van de RvC zijn de nieuwe statuten ter goedkeuring voorgelegd aan de Minister van Wonen en Rijksdienst. Deze heeft zijn goedkeuring aan de statutenwijziging gegeven. Op 1 september 2014 heeft de statutenwijziging daadwerkelijk plaatsgevonden. De notaris heeft gezorgd voor de inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Een afschrift van de nieuwe statuten is verzonden aan de Minister. Diverse relevante partijen (waaronder het CFV en WSW) zijn ook op de hoogte gesteld van deze statutenwijziging. De Herziene Woningwet, die op 1 juli 2015 van kracht wordt, noopt tot een hernieuwde toetsing van de statuten en reglementen. Deze actie wordt binnenkort ter hand genomen. 10.2.2 Integriteitscode en klokkenluidersregeling Mozaïek Wonen beschikt over een Gedragscode, waarin gewenst gedrag, vertrouwelijkheid en integriteit kernbegrippen zijn. Daarmee verwant is onze Klokkenluidersregeling. Beide reglementen leggen een relatie tussen integriteit als begrip en het gedrag dat daarbij hoort. Beide documenten zijn geactualiseerd in 2014 en ter goedkeuring voorgelegd aan het MT en ter advisering aan de OR. Alle medewerkers kennen deze reglementen. Nieuwe medewerkers krijgen deze bij indiensttreding overhandigd. In het jaarlijkse functioneringsgesprek in juni wordt gesproken over integriteit, voorbeeldgedrag onderling en de uitstraling daarvan. Voor een gestructureerde aanpak van fraude en integriteit maakt Mozaïek Wonen gebruik van het format in het handboek “Corporatie Governance: In Controle Statement” van Deloitte. In dit format worden de drie deelgebieden rechtmatigheid, integriteit en fraude(preventie) benoemd en nader uitgewerkt. Eind 2014 is besloten om in 2015 een integriteitsworkshop te gaan houden. Het gaat dan om de bewustwording van het eigen integriteitsgevoel en hanteren van normen en waarden. Eén keer per jaar ontvangt de RvC een rapportage van de jaarlijkse evaluatie van de uitvoering van de integriteitsregels.
Jaarbericht 2014
86
Mozaïek Wonen
10.3 Overleg en samenwerking met belanghouders 10.3.1 Gemeenten en Corporaties in de regio Zowel in de gemeente Gouda als Bodegraven-Reeuwijk is samen met de gemeenten en de in die gemeenten werkzame andere corporaties in 2014 gestart met het schrijven van een nieuwe woonvisie, welke interactief met diverse partijen en in verschillende themabijeenkomsten worden vorm gegeven. Het is de bedoeling dat deze beide woonvisies in de eerste helft van 2015 worden afgerond, waarna in de tweede helft van 2015 op basis van deze nieuwe woonvisies prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties zullen worden gemaakt. De resultaten van reeds eerder uitgevoerde onderzoeken van gemeenten, corporaties en zorg- en welzijnsorganisaties naar de gevolgen van de extramuralisering en overige transities in het sociale domein zullen een plek krijgen in zowel de woonvisies als de prestatieafspraken. In de gemeente Zuidplas zijn eveneens nieuwe prestatieafspraken in voorbereiding waarbij het de bedoeling was deze in 2014 af te ronden. Uitwerking is echter vertraagd vanwege de complexe situatie rond o.a. Vestia en de wisseling van het Collega. Verwachting is dat dit traject voor medio 2015 afgerond zal worden. Voorts is Mozaïek Wonen samen met de andere in het werkgebied werkzame corporaties nauw betrokken bij de nieuwe huisvestingsverordeningen in Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, die 1 juli 2015 gereed moeten zijn. Eind 2014 zijn Mozaïek Wonen en Woningbouwvereniging Reeuwijk gestart met een verkennende onderzoek naar de mogelijke meerwaarde van een fusie tussen beide organisaties. De aanleiding voor dit onderzoek is dat Woningbouwvereniging Reeuwijk weliswaar een kleine en gezonde organisatie is, maar de omvang haar ook kwetsbaar en daardoor gevoelig maakt om op een goede en professionele wijze in de toekomst haar volkshuisvestelijke opgave te kunnen blijven realiseren. Mozaïek Wonen wil haar positie en activiteiten in haar werkgebied verder veranderen en verstevigen. In de eerste helft van 2015 zal duidelijk worden of er voldoende meerwaarde is om te fuseren. Met een aantal regiocorporaties onderzoeken we of samenwerking op een aantal thema’s/ bedrijfsonderdelen mogelijk is, waarbij efficiency uiteraard het doel is. 10.3.2 Betrekken van belanghouders In 2014 heeft Mozaïek Wonen haar belanghouders intensief betrokken bij haar strategie- en beleidsvorming. Een kleine greep: We hebben in 2014 de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, de Huurderskoepel en de Ondernemingsraad geconsulteerd over het bedrijfsplan en de begroting 2015 van Mozaïek Wonen. Voorts informeert en consulteerde de directeur-bestuurder de medewerkers over beleidsvoornemens via personeelsbijeenkomsten en “rondjes langs de afdeling”. De RvC voert regulier overleg met de ondernemingsraad en met de Huurderskoepel. We betrekken de WoonAdviesCommissie Gouda en Bodegraven-Reeuwijk bij de ontwikkeling van projecten. We raadplegen onze huurders periodiek via enquêtering en panels.
10.4 Klachtencommissie Het aantal ingediende klachten in 2014 vertoonde een lichte daling ten opzichte van het aantal klachten in 2013. Dit gold met name voor Bodegraven en in mindere mate voor Gouda. Het merendeel van de klachten wordt door de werkorganisatie opgepakt en opgelost, waardoor zij ook niet behandeld behoeven te worden door de Klachtencommissie. Vaak gaat het hierbij om klachten, waarbij de werkorganisatie nog onvoldoende de gelegenheid heeft gehad om dit samen met de huurder op te lossen. De weg naar de klachtencommissie is in zo’n geval te voorbarig. In 2014 is de commissie acht keer in zitting bijeengekomen, waarbij 13 klachten zijn behandeld. De klachtencommissie heeft 13 keer advies uitgebracht en in alle gevallen heeft de directie dit advies opgevolgd. Bij één klacht luidde het advies een gesprek te arrangeren tussen klager en de directie. Dit gesprek heeft plaatsgevonden.
Jaarbericht 2014
87
Mozaïek Wonen
De klachten hadden o.a. betrekking op: - Onderhoud: oplevering van woning, waaronder muren die niet behang klaar waren, kapotte toiletpot, niet vergoeden van vochtschade ontstaan door kapotte dilatatievoeg - Diversen: onrechtmatige wijze waarop het Hoger Beroep is uitgevoerd; ten onrechte sturen van een nota voor vervanging wandcontactdozen; idem voor herstel intercom; geluidsoverlast door ondergelegen winkel; onterechte mutatiekosten; ontbreken van antislip vloertegels in badkamer. De samenstelling van de klachtencommissie is in 2014 gewijzigd. Eén van de leden, die namens de beide huurdersverenigingen zitting had in de commissie, heeft zich om persoonlijke redenen teruggetrokken. Hierop is – gezamenlijk met de beide huurdersverenigingen – een sollicitatieronde opgestart. Dit heeft geresulteerd in een nieuw lid. Tabel 10.4.1 Door klachtencommissie ontvangen en behandelde klachten 2014
2013
Gouda
Aantal ontvangen klachten Niet ontvankelijk verklaard: - Verwezen naar werkorganisatie - Verwezen naar andere instantie Behandelde klachten door klachtencie. Advies uitgebracht aan directie, - klacht gegrond verklaard - klacht ongegrond verklaard De directie heeft in alle gevallen het advies overgenomen
Bodegraven
Moordrecht
26
7
15
5
11
2
Totaal 11* 2 8
2** 0 1
2012
Gouda
0
0
Bodegraven
Moordrecht
29
16
22
14
7
2
totaal
0
27 19
0
8
Totaal 7
Totaal 7
2 5
4 3
* Bij één klacht heeft de commissie geadviseerd om een gesprek te arrangeren tussen klager directie van Mozaïek Wonen. **Bij één klacht is de klacht gedeeltelijk gegrond en ongegrond verklaard.
10.5. Toezicht houden en klankborden De raad van commissarissen vervult – in gevolg op het wettelijk kader, de AedesCode, de Governancecode Woningcorporaties en de statuten en reglementen van Mozaïek Wonen – drie rollen, namelijk die van toezichthouder, werkgever van het bestuur en klankbord/ adviseur (zie ook: www.mozaïekwonen.nl ). Het toezicht omvat volgens de Governancecode in ieder geval: De realisatie van de doelstellingen van de corporatie; De strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; De opzet en de werking van de interne risicobeheersing en controlesystemen; Het kwaliteitsbeleid; De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording zoals opgenomen in de Governancecode; Het financiële verslaggevingsproces; De naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving. Naast een toezichtkader, behoort iedere woningcorporatie sinds 1 juli 2011 te beschikken over een door de RvC goedgekeurd toetsingskader, waarmee het toezicht kan worden gestructureerd en op een groot aantal onderwerpen kan worden geobjectiveerd. Dit toetsingskader wordt gevormd door de kaders die betrekking hebben op de besturing en de beheersing van de organisatie en gaat minimaal over verbindingen, investeringen en treasury. Ook het ondernemingsplan, de visie en missie, de prestatieafspraken met gemeenten, de financiële kaders, meerjarenbegroting en het risicobeleid zijn onderdeel van het toetsingskader. Zich baserend op het toezichts- en toetsingskader heeft de raad van commissarissen van Mozaïek Wonen in 2014 invulling gegeven aan zijn toezichthoudende functie. Toezichtvisie Professioneel toezicht kenmerkt zich o.a. door het hebben van een duidelijke toezichtvisie. Samen met een toezichtkader, toetsingskader en afspraken over de informatievoorziening vormen zij een gestructureerd en samenhangend geheel van instrumenten om proactief en transparant toezicht te kunnen houden. Hiermee laat de RvC zien aan nieuwe commissarissen, de bestuurder en interne- en externe belanghebbenden wat zij van de RvC kunnen verwachten. Het is ook een middel voor verantwoording.
Jaarbericht 2014
88
Mozaïek Wonen
Een werkgroep, bestaande uit een RvC-lid, de directeur-bestuurder en de bestuurssecretaris, heeft eind 2014 de voorbereiding om te komen tot een toezichtvisie ter hand genomen. In de eerste RvC-vergadering van 2015 is een concept-toezichtvisiedocument besproken. Na het vaststellen van de toezichtvisie, zal een actualisatie plaatsvinden van de andere toezichtinstrumenten: het toezichtkader, het toetsingskader en het informatieprotocol. Samenstelling Raad van Commissarissen in 2014 Tabel 10.3.1 Samenstelling van de raad van commissarissen* Naam Functie in de RvC Dr. P.C. Hermans Lid tot 6 maart 2014 Voorzitter vanaf 6 maart 2014 Drs. I.K.L. de Jong MRE Voorzitter tot 6 maart 2014 Lid vanaf 6 maart 2014 J.H.A. Didden RA Vice-voorzitter G. van Asseldonk** Lid W. van der Hoeven** Lid
* In de bijlage 3 is een nadere specificatie van de samenstelling opgenomen. ** Benoemd op voordracht van huurdersorganisaties. De RvC streeft bij zijn samenstelling naar relevante aspecten van diversiteit: zoals verscheidenheid in geslacht, leeftijd, beroepsgroepen, kennis, expertise, etnische afkomst en persoonlijkheidskenmerken. In de vergadering van 25 september 2014 is een nieuw rooster van aftreden vastgesteld. Dit rooster van aftreden is conform de bepalingen zoals opgenomen in de vigerende statuten van Mozaïek Wonen en de Governancecode woningcorporaties. De commissarissen, mw. I. de Jong en mw. G. van Asseldonk, zijn in 2014 herbenoemd voor een periode van vier jaar. Mw. I. de Jong is, op eigen verzoek, op 6 maart 2014 teruggetreden als voorzitter. De heer P.C. Hermans is per dezelfde datum benoemd tot voorzitter van de raad van commissarissen. Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). De statuten van Mozaïek Wonen bevatten bepalingen over het functieprofiel (pluriforme samenstelling, deskundigheid op bestuurlijk en maatschappelijk terrein) en de zittingsduur: gemaximeerd en in combinatie met een rooster van aftreden. Aan de hand van periodieke rapportages volgt de RvC de prestaties van de organisatie op volkshuisvestelijk-, maatschappelijk- en financieel gebied. Tussen de directie en de voorzitter van de RvC vindt tweewekelijks overleg plaats, deels ter voorbereiding van de vergaderingen van de RvC, deels ter vervulling van de klankbordfunctie. De RvC informeert zich eveneens op basis van bronnen buiten de organisatie: de accountant en door middel van uiteenlopende info van het ministerie van BZK, WSW, CFV, Aedes, VTW, de koepel van huurdersorganisaties, de ondernemingsraad en via informele contacten tijdens bijeenkomsten, al dan niet gezamenlijk met de stakeholders van Mozaïek Wonen. Eén of meer leden van de RvC geven ook acte de présence wanneer in relatie tot projecten van Mozaïek Wonen het bereiken van een mijlpaal is te vieren, zoals in 2014 bij de opleveringen van “de Tribune” aan het Olympiadeplein, de Schoutendreef en Wijde Wiericke. RvC-leden die zijn benoemd op voordracht van de huurdersverenigingen hebben minimaal eenmaal per jaar contact met de huurdersverenigingen. In de praktijk is dit contact frequenter. Tijdens de zelfevaluatiebijeenkomst in januari 2014 heeft de RvC besloten meer zichtbaar en aanspreekbaar te willen zijn, zowel voor de interne organisatie als richting de stakeholders en de maatschappelijke omgeving van Mozaïek Wonen. Over de wijze waarop hier invulling aan wordt gegeven, zijn in 2014 afspraken gemaakt en acties uitgezet. Twee commissarissen hebben deelgenomen aan de jaarlijkse studiedag van de Huurderskoepel op 17 september 2014. De voorzitter van de RvC heeft in juni samen met de directeur-bestuurder een presentatie van Mozaïek Wonen bijgewoond in de Commissie Ruimte van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. In juli heeft de RvC een projectexcursie door Gouda en Bodegraven gemaakt.
Jaarbericht 2014
89
Mozaïek Wonen
Permanente educatie In 2014 hebben leden van de RvC zich geschoold door deelname aan o.a. het Nationaal Symposium Woningcorporaties en themabijeenkomsten op het gebied van zorgvastgoed (Vastgoedjournaal), toezicht en governance (Governance University en Deloitte), de gevolgen van de Novelle (Deloitte), arbeidsvoorwaarden directeur-bestuurders (VTW). Daarnaast werd een bijeenkomst bezocht van het Watertorenberaad en schoolde een commissaris zich bij op het gebied van fiscaliteit (ASRE). Meerdere commissarissen bezochten een regionale bijeenkomst voor toezichthouders van woningcorporaties van het CFV. Drie commissarissen namen deel aan een intern georganiseerde sessie basisfinanciën volkshuisvesting. Een commissaris volgde de Commissarisopleiding ESAA (Erasmus Rotterdam). De raad van commissarissen heeft tijdens de zelfevaluatiebijeenkomst in januari 2014 aangegeven een voorkeur te hebben voor het vergroten van algemene kennis en gerichte ervaringstrainingen. Tijdens de RvC-vergadering van september 2014 zijn de collectieve- en individuele opleidingswensen en voorkeuren voor 2015 aan de orde geweest. Hierover zijn afspraken gemaakt. Per 1 januari 2015 is het door de VTW ontwikkelde PE-systeem voor commissarissen bij woningcorporaties van kracht geworden. Dit in het kader van de verdere professionalisering van interne toezichthouders van woningcorporaties. Hiermee zijn commissarissen verplicht met ingang van 2015 jaarlijks een minimum aantal PE-activiteiten te volgen. Afgesproken is dat de individuele commissarissen van Mozaïek Wonen zelf zorg dragen voor de invulling van hun eigen permanente educatie. Indien gewenst, kunnen zij hierbij ondersteuning krijgen van het bestuurssecretariaat bij het zoeken van een passende opleiding, het verzorgen van aanmeldingen e.d. Daarnaast worden jaarlijks twee collectieve educatiemomenten vastgesteld. De organisatie van deze gezamenlijke bijeenkomsten berust bij de bestuurssecretaris en de directeur-bestuurder. Honorering raad van commissarissen De honorering van de RvC is in 2014 gebaseerd op de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 (WNT). Mozaïek Wonen valt ingaande 1 januari 2014 in de bezoldigingsklasse F (5.000 t/m 10.000 woonaangelegenheden en 60.001 – 100.000 inwoners). De directeur-bestuurder en commissaris worden in dezelfde bezoldigingsklasse ingedeeld. De directeurbestuurder is ingedeeld in klasse F. Dat betekent dat de leden van de RvC ook worden ingedeeld in klasse F. Het bruto honorarium van leden van de RvC bedraagt eind 2014 € 7.240, excl. BTW per jaar. De voorzitter van de RvC ontvangt € 10.860 excl. BTW per jaar. Auditcommissie De auditcommissie ondersteunt en adviseert de RvC bij het uitvoeren van zijn toezichthoudende taken ten aanzien van de onderwerpen: De werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; De financiële en niet-financiële informatieverschaffing aan de interne toezichthouder en externe toezichthouders; De relatie met de externe accountant en controller; Financiering en treasury. De auditcommissie heeft in 2014 tweemaal vergaderd. Gespreksonderwerpen waren o.a.: de jaarrekening en het jaarverslag 2013, de Management Letter 2014, het bedrijfsplan en de begroting 2015 en de FMJB 2015-2019. Daarnaast was er ook aandacht voor de evaluatie van het treasurystatuut en sturing op kasstromen in de bedrijfsrapportage. Tabel 10.3.1.1 Samenstelling van de Auditcommissie Naam G. van Asseldonk J.H.A. Didden RA
Functie in de Auditcommissie Voorzitter Lid
Remuneratiecommissie De renumeratiecommissie heeft tot taak de raad van commissarissen te ondersteunen in en te adviseren bij zijn verantwoordelijkheid het bestuur van Mozaïek Wonen te benoemen, te beoordelen, de arbeidsvoorwaarden vast te stellen en te adviseren bij (her)benoeming van een lid van de RvC. De remuneratiecommissie heeft in 2014 meerdere keren overleg gevoerd met betrekking tot o.a. de aanstelling van en overdracht aan de nieuwe directeur-bestuurder.
Jaarbericht 2014
90
Mozaïek Wonen
De remuneratiecommissie heeft jaarlijks een functioneringsgesprek en een beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder. Begin november 2014 heeft het eerste functioneringsgesprek tussen de remuneratiecommissie en de nieuwe directeur-bestuurder plaatsgehad. Er is door de remuneratiecommissie en de directeur-bestuurder gezamenlijk nagedacht en gesproken over de wijze waarop de voorbereiding en organisatie hiervan gestalte zouden moeten krijgen. De keuze is gemaakt om het functioneringsgesprek mede te voeren op basis van 360 graden feedback. Naast de raad van commissarissen, de directeur-bestuurder en de OR zijn enkele medewerkers gevraagd feedback te geven om het functioneren van de directeur-bestuurder te evalueren. Als uitgangspunt hiervoor zijn de competenties genomen zoals die zijn benoemd in het functieprofiel van de directeur-bestuurder. Wellicht dat in de toekomst ook externe actoren worden betrokken in de systematiek. De conclusie van het functioneringsgesprek was dat de directeur-bestuurder naar tevredenheid functioneert. Er zijn enkele aandachtspunten benoemd. In de RvC-vergadering van 15 mei 2014 is het reglement voor de remuneratiecommissie vastgesteld. Tabel 10.3.1.2 Samenstelling van de Remuneratiecommissie Naam Dr. P.C. Hermans Drs. I.K.L. de Jong MRE
Functie in de Remuneratiecommissie Voorzitter Lid
10.6. Besluiten raad van commissarissen De RvC kwam in 2014 zesmaal bijeen. Vaste onderwerpen zijn belangrijke investeringen, de financiële continuïteit, de begroting, periodieke rapportages, het geldmiddelenbeheer, fiscaliteiten en externe verslaglegging. In 2014 is daarnaast o.a. gesproken over de implementatie van het nieuwe ondernemingsplan en de nieuwe organisatie per 1 januari 2014, de volkshuisvestelijke opgave in relatie tot betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid, de gevolgen van de scheiding van Wonen en Zorg en de decentralisaties in het sociale domein, de volmachtverstrekking aan het WSW, de statuten, de borgbaarheidsverklaring van het WSW, het fusie-onderzoek Wbv. Reeuwijk en Mozaïek Wonen, het visitatietraject 2014, het masterplan Mijn Mozaïek en de koers voor 2015. In 2014 nam de RvC 35 besluiten. Belangrijke besluiten betroffen o.a.: de volmachtverstrekking aan het WSW hypotheek en pandrecht te vestigen op daartoe aangewezen zaken van Mozaïek Wonen, indien het WSW meent dat aan daarvoor geldende criteria is voldaan; het WSW vrijgave te vragen van circa 30 mln aan bij het WSW ondergezette zaken van Mozaïek Wonen; de Rabobank en de gemeente Gouda door hen gevraagde zekerheden te verlenen. Ook verleende de RvC zijn goedkeuring aan: de afwikkeling van claims ten aanzien van de projecten Rijngaarde, Weideveld en Vromade in Bodegraven, een wijziging van de statuten, het jaarverslag en de jaarrekening 2013, het plan van aanpak visitatie Mozaïek Wonen 2014, het plan van aanpak voor een fusieonderzoek Wbv. Reeuwijk en Mozaïek Wonen, het ontwikkelbesluit Nieuw Rijngaarde, het bedrijfsplan en de begroting 2015. Zie voor een compleet overzicht van de besluiten van de RvC in 2014 bijlage 4. Mozaïek Wonen is betrokken bij twee B.V’s: als enig aandeelhouder van Mozaïek Wonen Projecten B.V. (MWP) en als mede-aandeelhouder van de Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad Gouda BV (OMB), samen met de gemeente Gouda. Beide BV’s hebben geen afzonderlijke RvC. Mozaïek Wonen heeft gekozen voor het concernmodel, dus niet voor een decentraal model. Bij het concernmodel is de RvC aanwezig op het niveau van de toegelaten instelling. De corporatie is als aandeelhouder bevoegd tot het geven van aanwijzingen ten aanzien van het te voeren beleid in beide BV’s. Overwegingen zijn: houd het eenvoudig en overzichtelijk, voorkom versnippering en voorkom dilemma’s. In 2013 heeft de RvC zijn goedkeuring verleend aan de opheffing van de OMB en de hiervoor te nemen besluiten en acties. De opheffing van de OMB is uit praktische overwegingen niet in 2014 gerealiseerd maar is voorzien in 2015.
10.7. Bevindingen raad van commissarissen Om de bedrijfsvoering te kunnen sturen én omwille van het interne- en externe toezicht toetst Mozaïek Wonen haar resultaten aan haar hoofddoelstellingen en belangrijkste verplichtingen. Daarbij zoekt Mozaïek Wonen de dialoog met de samenleving: Mozaïek Wonen wil laten zien wat zij doet en voor wie.
Jaarbericht 2014
91
Mozaïek Wonen
10.7.1 Verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken van de RvC In het kader van zijn verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken was de RvC ook in 2014 attent op de versterking, tijdigheid en vergelijkbaarheid van sturings- en verantwoordingsinstrumenten: van begroting en activiteitenoverzicht, naar viermaandenrapportage, balanced scorecard (BSC) en jaarverslag. Met behulp van deze mijlpalen tracht de RvC goed zicht te behouden op het maatschappelijke rendement van Mozaïek Wonen, als ook op haar financiële- en volkshuisvestelijke continuïteit. Implementatie ondernemingsplan 2014–2018 en nieuwe organisatiestructuur In 2013 is een heroriëntatie uitgevoerd op de positie en taken van Mozaïek Wonen, dit met het oog op de borging van de volkshuisvestelijke- en financiële continuïteit en het terugwinnen van het investerend vermogen van Mozaïek Wonen. In vervolg hierop zijn keuzes gemaakt voor nieuw beleid en een andere bedrijfsvoering waarin, naast nieuwe vormen van samenwerking met partners, de uitgangspunten sober en doelmatig centraal staan. Een nieuwe inrichting van de organisatie, de invoering van een huurders- en leveranciersportaal en een DMS maakten onderdeel uit van de gemaakte keuzes. De nieuwe inrichting - met een nieuwe (top)structuur, het werken in rayons, de verdere uitwerking van marktwaarde en assetmanagement, de implementatie van een huurders- en leveranciersportal en een DMS – heeft zijn verdere beslag gekregen in 2014. De raad van commissarissen heeft zich regelmatig op de hoogte gesteld van de verdere verankering van de ingezette koers en veranderingen in de organisatie alsmede de cultuur en kernwaarden van Mozaïek Wonen. De raad van commissarissen heeft met waardering kennis genomen van de wijze waarop de diverse punten ter hand zijn genomen. De raad realiseert zich hierbij dat sommige zaken nog in uitvoering zijn of nog een verdere uitwerking moeten krijgen. De nieuwe organisatiestructuur en krimpende personele formatie hebben voor 20 medewerkers ingrijpende gevolgen gehad. Hoewel de krimp van de personeelsformatie plaatsvindt door o.a. optimaal gebruik te maken van het natuurlijk verloop in de komende jaren en het niet verlengen van tijdelijke dienstverbanden, laat dit helaas onverlet dat er ook gedwongen afscheid moet worden genomen van medewerkers. De raad van commissarissen betreurt de pijnlijke gevolgen hiervan voor de medewerkers die dit treft. De raad van commissarissen heeft waardering voor de afspraken die hierover zijn gemaakt met alle betrokkenen en de werkwijze in dit proces. De raad van commissarissen heeft geconstateerd dat Mozaïek Wonen goed op koers ligt wat betreft de uitvoering van het ondernemingsplan 2014-2018 en het verstevigen van haar financiële positie. Bij de toekenning van het borgingsplafond 2014–2016 en het afgeven van de borgbaarheidsverklaring in juli 2014, constateert het WSW dat de koers uit het ondernemingsplan van Mozaïek Wonen leidt tot een afbouw van de leningenportefeuille en betere scores op de indicatoren van het Financial Risk. Op basis van de risicobeoordeling door het WSW bevindt Mozaïek Wonen zich niet in een gevarenzone. Wel moet Mozaïek Wonen eventuele nieuwe investeringsplannen voorleggen aan het WSW. Mozaïek Wonen is in staat de koers uit het ondernemingsplan “Krachtig naar 2018 uit te voeren, dankzij de effecten van de gemaakte beleidskeuzes en de bezuinigingen op de bedrijfsvoering. De raad van commissarissen is verheugd dat er zelfs wat extra financiële ruimte beschikbaar is die, naast het extra aflossen van leningen, ingezet kan worden voor het blijven voeren van een gematigd huurbeleid in 2015 en extra verduurzamingsmaatregelen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de betaalbaarheid van de woonlasten van de huurders van Mozaïek Wonen. Nieuwe directeur-bestuurder Op 17 maart 2014 is de heer Mol in functie getreden als directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen. Eind februari 2015 heeft de heer Dick Mol aan de RvC te kennen gegeven, wegens een privé-keuze, per 1 juni 2015 zijn functie als directeur-bestuurder bij Mozaïek Wonen neer te leggen en elders een nieuwe betrekking te aanvaarden. De RvC betreurt het korte dienstverband van de heer Mol bij Mozaïek Wonen, maar respecteert zijn keuze. De RvC heeft op 20 maart 2015 besloten de bestuurlijke continuïteit van Mozaïek Wonen na 1 juni 2015 te waarborgen door het aantrekken van een interim-bestuurder tot de indiensttredingsdatum van de nieuwe directeur-bestuurder. Op 21 mei 2015 treedt de heer Ron de Haas in functie als directeurbestuurder a.i. Samenwerking In haar ondernemingsplan heeft Mozaïek Wonen belegd dat zij vanuit verschillende rollen - op creatieve en innovatieve wijze - proactief wil samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid.
Jaarbericht 2014
92
Mozaïek Wonen
Wonen, Welzijn en Zorg Tijdens een themabijeenkomst in september 2014 hebben de RvC en de directie uitgebreid stilgestaan en met elkaar van gedachten gewisseld over de gevolgen van het scheiden van Wonen en Zorg, de verwachte demografische ontwikkelingen, de beschikbaarheid van voldoende geschikte woningen en de rol en inzet van Mozaïek Wonen in deze transitieopgave. De RvC is er voorstander van dat Mozaïek Wonen participeert in samenwerkingsverbanden op het gebied van wonen, welzijn. zorg, leefbaarheid, schuldhulpverlening en het signaleren van overlast. De RvC staat positief tegenover experimenten en het betrekken van partners hierbij als zorgaanbieders, particulieren, huurders, beleggers, etc. Dit met als doel dat partijen - met elkaar en ieder vanuit zijn eigen kracht en competenties - informatie, expertise en middelen bijeenbrengen om zo te faciliteren dat oudere en/of kwetsbare huurders langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Groene Hart corporaties De raad van commissarissen staat positief tegenover het initiatief dat de directies van Mozaïek Wonen en enkele corporaties uit de regio genomen hebben om te onderzoeken of samenwerking mogelijk is op een aantal terreinen en/of projecten. Dit met als doel de bedrijfsefficiency verder te optimaliseren. De RvC ziet de concrete uitwerking van de ambities met veel belangstelling tegemoet. Fusieonderzoek Wbv. Reeuwijk Mozaïek Wonen en Woningbouwvereniging Reeuwijk hebben in 2014 besloten te onderzoeken of een fusie tussen beide woningcorporaties wenselijk en mogelijk is. Uit dit onderzoek moet blijken wat de volkshuisvestelijke meerwaarde van een eventuele fusie is voor de huurders en woningzoekenden in het werkgebied. Ook zal het onderzoek inzicht moeten geven in de meerwaarde voor de beide woningcorporaties, de risico’s, financiële consequenties en organisatorische gevolgen. Op 20 maart 2015 heeft de RvC het onderzoeksrapport naar een fusie tussen Wbv. Reeuwijk en Mozaïek Wonen besproken. Vanwege de maatschappelijke- en volkshuisvestelijke meerwaarde heeft de RvC zich unaniem uitgesproken voor het aangaan van een fusie met Woningbouwvereniging Reeuwijk. In het najaar van 2015 nemen de leden van Woningbouwvereniging Reeuwijk een besluit over de omzetting van de vereniging naar een stichting. Dit omzettingsbesluit is noodzakelijk om het traject tot een fusie tussen Mozaïek Wonen en Woningbouwvereniging Reeuwijk te kunnen vervolgen. De meerwaarde en voordelen van samenwerking met andere partners, corporaties of een fusie met Wbv. Reeuwijk laten onverlet dat Mozaïek Wonen te allen tijde zal blijven staan voor haar doelgroep en missie: “Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen - van jong tot zeer oud - met een smalle beurs en mensen die voor hun huisvesting bijzondere zorg en aandacht nodig hebben. De raad van commissarissen zal hierop toezien.
10.8. Corporate governance en zelfevaluatie De RvC onderschrijft de in 2007 door Aedes vastgestelde en in 2011 geactualiseerde code. Mozaïek Wonen hanteert wat deze code betreft het principe: “Pas toe, of leg uit”. Op 1 mei 2015 wordt de vernieuwde Governancecode van kracht. Deze nieuwe code vervangt die uit 2011 in zijn geheel. De corporaties hebben tot 1 januari 2016 de tijd om de wijzigingen in te voeren. Mozaïek Wonen neemt de uitwerking van de gevolgen van de Governancecode 2015 op korte termijn ter hand. De RvC voert ten minste één keer per jaar overleg met de ondernemingsraad, buiten aanwezigheid van de directie. Dit wettelijk voorziene overleg is wederzijds altijd als informatief en zinvol ervaren. In 2014 is twee keer met elkaar overlegd, onder meer over: de implementatie van “Mozaïek Wonen, organisatie in beweging”, de samenwerking met de directeur-bestuurder, samenwerking in de regio, de missie van de OR en de veranderende rol van de raad van commissarissen. In 2014 heeft de RvC twee keer een gesprek gehad met de manager Wonen en Vastgoed, buiten de aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Ook is twee keer een gesprek gevoerd met de operational controller. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Mozaïek Wonen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuurlijke functies. Geen van de commissarissen is of was ooit in dienst van Mozaïek Wonen of onderhoudt een directe band met leveranciers of afnemers van Mozaïek Wonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan Mozaïek Wonen dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de RvC, of onderhoudt banden met Mozaïek Wonen, hetzij direct of indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten en het reglement van de RvC bevatten bepalingen betreffende mogelijk tegenstrijdige belangen; in het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Mozaïek Wonen heeft als beleid geen leningen te verstrekken aan commissarissen of personeelsleden. Zie voor een overzicht personalia, opleiding en nevenfuncties leden RvC bijlage 3.
Jaarbericht 2014
93
Mozaïek Wonen
10.8.1. Zelfevaluatie De RvC bespreekt minimaal een keer per jaar zijn eigen functioneren en dat van de individuele commissarissen en de conclusies die daaraan moeten worden verbonden’. Zo staat het in de Code Tabaksblat en in vergelijkbare bewoordingen ook in andere (branche)codes. In januari 2014 vond de jaarlijkse zelfevaluatie over 2013 plaats, dit in aanwezigheid van de directeurbestuurder a.i. en de bestuurssecretaris. Naast een terugblik op het functioneren en de samenwerking, is met elkaar van gedachten gewisseld over de invulling van de toezichtstrategie en -agenda voor 2014. Dit in relatie tot interne ontwikkelingen als de indiensttreding van de nieuwe directeur-bestuurder, de uitvoering van het nieuwe ondernemingsplan voor de periode 2014-2018 en de implementatie van de nieuwe organisatiestructuur per 1 januari 2014. Ook is gesproken over de externe ontwikkelingen op het gebied van toezicht die van invloed zijn op de wijze waarop de raad van commissarissen invulling kan en moet geven aan zijn rol als interne toezichthouder. De raad van commissarissen is van mening dat de individuele leden van de raad, alsmede de raad als geheel naar behoren functioneren. Meer aandacht voor een tijdige aanlevering van vergaderstukken wordt wenselijk geacht om tot een verdere optimalisatie van het toezicht te komen. Voorts vindt de raad van commissarissen het belangrijk om meer tijd in te ruimen voor de introductie van nieuwe commissarissen en de permanente educatie van zittende commissarissen. Inmiddels is er een introductieprogramma voor nieuwe commissarissen opgesteld en zijn afspraken gemaakt over permanente educatie en een tijdige en adequate informatievoorziening. De raad van commissarissen is zich bewust van de veranderende rol van toezichthouders. Commissarissen worden steeds meer aangesproken op en verantwoordelijk gehouden voor de prestaties van corporaties. Van commissarissen van woningcorporaties wordt verwacht dat zij actief verbinding zoeken met belanghebbenden en de relevante maatschappelijke omgeving om beter toezicht te kunnen uitoefenen. Deze aanspreekbaarheid stelt andere eisen en vraagt een andere rolinvulling dan die van de “traditionele” toezichthouder. De functie van een commissaris beweegt zich steeds meer in de richting van een adviserende, aanspreekbare en aansprakelijke commissaris. Dit noodzaakt tot een versterking van de professionaliteit van het intern toezicht, het investeren in het maatschappelijk netwerk en in stakeholders, het uitoefenen van proactief toezicht en meer betrokkenheid bij de besluitvorming over de strategie van de organisatie. De RvC is in 2014 gestart met het vormgeven van deze proactieve-, meer zichtbare en aanspreekbare rol door het aangaan van meer contacten met interne- en externe belanghebbenden. In 2015 zal dit een verdere uitwerking krijgen. In september 2015 wordt de volgende zelfevaluatie gehouden. 10.8.2. Interactie RvC en directeur-bestuurder De raad van commissarissen acht voor een goed onafhankelijk toezicht enerzijds een goede interactie met de directeur-bestuurder nodig. Anderzijds realiseert de raad van commissarissen zich dat goed toezicht ook om een zekere distantie tussen het bestuur en de RvC vraagt, waarbij ieder vanuit zijn eigen rol zijn eigen taken en verantwoordelijkheden heeft. Het is een uitdaging hierin met elkaar een goede balans te vinden, dit in het belang van de huurders, stakeholders en medewerkers van Mozaïek Wonen. Zowel de directeur-bestuurder als de leden van de raad van commissarissen zijn tevreden zijn over de interactie in 2014 tussen de RvC en het bestuur. 10.8.3 Bestuurssecretaris Vanaf 1 januari 2014 kent Mozaïek Wonen de functie van bestuurssecretaris. Deze functie heeft als doel tot een verdere professionalisering van het intern toezicht te komen. Door de verbreding van taken, als gevolg van de toenemende eisen die aan intern toezicht gesteld worden en vanwege de nieuwe topstructuur, is er vanuit de raad van commissarissen behoefte aan meer en een betere ondersteuning. De bestuurssecretaris ziet toe op en draagt bij aan een optimaal verloop van het toezichthoudend proces binnen Mozaïek Wonen, een goede samenwerking tussen het bestuur/MT/RvC/OR, transparantie, verantwoording en good governance. De voorzitter van de RvC heeft tweewekelijks overleg met de bestuurssecretaris.
Jaarbericht 2014
94
Mozaïek Wonen
10.9. Ontwikkelpunten, te realiseren in 2015 Het vroegtijdige vertrek van de heer Dick Mol als directeur-bestuurder vraagt van de raad van commissarissen de nodige aandacht om de bestuurlijke continuïteit van Mozaïek Wonen te waarborgen. Dit mede in verband met een zorgvuldige implementatie en afhechting van de reorganisatie, de borging van een goed verloop van de mogelijke fusie met Woningbouwvereniging Reeuwijk, de voorgenomen tussenevaluatie van de topstructuur, het visitatieonderzoek en de komst van de nieuwe Woningwet. De RvC wil bij de wervingsprocedure van de nieuw aan te stellen directeur-bestuurder rekening houden met deze factoren en zal daarom het profiel voor de functie herijken. Gelet op de tijdspanne die hiermee gemoeid is, wil de RvC overgaan tot het aanstellen van een interim-bestuurder. De raad van commissarissen acht het van groot maatschappelijk belang dat de dienstverlenende actoren in ons werkgebied meer gaan samenwerken dan tot op heden het geval is. Juist het feit dat iedere actor meer met minder middelen zal moeten realiseren, noopt daartoe. De aanzet die in 2014 tot samenwerking is gegeven, moet verder worden geconcretiseerd en dient in 2015 te leiden tot ook voor burgers en huurders zichtbare resultaten. De verdere invulling van de samenwerking van vier Groene Hart-corporaties maakt daarvan deel uit en ook de hernieuwing van de prestatieafspraken met gemeenten geeft kansen om tot intensiever samenspel en co-creatie te komen. Dat geldt evenzeer voor de gewenste vergroting van de betrokkenheid van burgers/huurders bij de uitdagingen waar onze corporatie voor staat. In 2015 zal de RvC zich beraden op de gewenste invulling van de governance van Mozaïek Wonen op dit aspect. Waar nodig zal de RvC om samenwerking met partijen te verstevigen intern en extern ook zelf impulsen geven en zo mogelijk verbindend optreden. De RvC zet zich er voor in om minder draagkrachtige burgers een betaalbare woning te bieden. Dit willen wij bewerkstelligen door behoedzaam om te gaan met de wettelijke mogelijkheden voor huurverhoging, te investeren in verduurzaming van ons woningbezit en waar mogelijk passende nieuwbouw te realiseren.
Jaarbericht 2014
95
Mozaïek Wonen
Bijlagen 1. Colofon 2. Profielschets raad van commissarissen 3. Samenstelling raad van commissarissen 4. Besluitenlijst raad van commissarissen 5. Samenstelling klachtencommissie 6. Verhuringen in 2014 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht 7. Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers 8. Voorbeelden van bijdragen uit het leefbaarheidsfonds 2014 9. Overzicht overlegonderwerpen tussen huurderskoepel en Mozaïek Wonen 2014
Jaarbericht 2014
96
Mozaïek Wonen
Bijlage 1
Kerngegevens / Colofon Naam Opgericht:
Vestigingsadres Postadres Telefoonnummer Faxnummer E-mail adres Website Werkgebied
Toelating Kamer van Koophandel Nummer VROM NRV nummer Fiscaal nummer Verslagjaar Raad van Commissarissen
Directie Management
Stichting Mozaïek Wonen Ontstaan op 1 januari 2005, uit een fusie tussen Woonstichting Ter Gouw en Woningstichting Het Volksbelang: Ter Gouw ontstond op 25 september 1990, uit een fusie tussen R.K. Woningbouwvereniging St. Jozef, Gouda, opgericht 21 november 1918 en Algemene Woningbouwvereniging Gouda, Gouda, opgericht 10 december 1919; Woningstichting Het Volksbelang is opgericht op 23 juni 1912. Op 1 januari 2006 is Mozaïek Wonen gefuseerd met Woningstichting Bodegraven (WSB). Bachstraat 1, 2807HZ Gouda Postbus 219, 2800 AE Gouda 0182-692969 0182-692939
[email protected] www.mozaiekwonen.nl Gouda en omliggende gemeenten: Gouda, Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Moordrecht, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en ZevenhuizenMoerkapelle. Dit werkgebied is omschreven in artikel 4 van de statuten van de stichting (akte d.d. 1 september 2014). Bij Koninklijk besluit 67 van 14 september 1912 Inschrijving in het Handelsregister onder nummer 29012913 L 0232 3133 8192.69.128 2014 Mevr. Drs. I.K.L. de Jonge MRE, Voorzitter tot 6 maart 2014, daarna Lid De heer Dr. P.C. Hermans, Lid tot 6 maart 2014, daarna Voorzitter Mevr. G. van Asseldonk, Lid Dhr. J.H.A. Didden RA, Vice-voorzitter De heer W. van der Hoeven, Lid Dhr. Ir. P.S.M. Ruigrok, directeur-bestuurder a.i. tot 17 maart 2014 Dhr. D. Mol, directeur-bestuurder vanaf 17 maart 2014 Dhr. Drs. H. Brückmann, manager Wonen en Vastgoed
Jaarbericht 2014
97
Mozaïek Wonen
Bijlage: 2 Profielschets Raad van Commissarissen (samenvatting) Doelstelling profielschets: Schets van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en van wat de eisen zijn die aan de RvC in totaal en aan de individuele leden worden gesteld. Functie van de RvC: Het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) schrijft voor dat woningcorporaties beschikken over een intern toezichthoudend orgaan. De statuten waarborgen minimumeisen. De RvC houdt primair toezicht. Daarnaast heeft hij advies- en goedkeuringsbevoegdheden. Toezicht houden betekent: • Bewaken dat de corporatie werkt aan haar doelstellingen binnen kaders van regelgeving en statuten; • Bewaken dat zij dit doet op een bedrijfsmatige en financieel-economisch verantwoorde wijze; • Erop toezien dat correcte besluitvormingsprocedures en werkwijzen worden gevolgd ten aanzien van huurders/klanten, medewerkers en derden. Algemeen kwaliteitsprofiel: De RvC bestaat uit generalisten met specifieke kwaliteiten. Gezamenlijk vormen de leden een multidisciplinair team. De leden zijn besluitvaardig en resultaatgericht. Zij zijn in staat scherpe discussies collegiaal te voeren. De leden beschikken over de volgende kwaliteiten: • Affiniteit met de doelstelling van de corporatie; • Algemene interesse voor de samenleving en de volkshuisvesting; • Helikopterview, analytisch vermogen, hoofd- en bijzaken kunnen onderscheiden; • Kennis en ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen; • Inzicht in strategische vraagstukken; • Kunnen werken in teamverband; Beschikken over een collegiale instelling, in combinatie met een onafhankelijke visie; • Discussievaardigheid, vergadervaardigheid, besluitvaardigheid en communicatievaardigheid; • Klankbord voor de directie / het bestuur kunnen zijn voor diverse (deel-)terreinen van beleid; • De bedrijfsvoering, de financiële en volkshuisvestelijke prestaties in algemene zin kunnen beoordelen; Verdere uitgangspunten zijn: • Minimaal twee leden zijn woonachtig in het werkgebied van de woningstichting en dienen als zodanig ingevoerd te zijn in de plaatselijke situatie. • Evenwicht tussen personen afkomstig uit het bedrijfsleven en afkomstig uit de non-profitsector is gewenst. Streven bij samenstelling naar relevante aspecten van diversiteit: zoals verscheidenheid in geslacht, leeftijd, beroepsgroepen, kennis, expertise, etnische afkomst en persoonlijkheidskenmerken. • Geen belangenverstrengeling vanuit dagelijkse werkzaamheden van leden van de RvC, noch anderszins. Voldoende tijd beschikbaar voor vergaderingen en overleggen. Specifieke kwaliteiten leden RvC: Binnen de RvC zijn de volgende meer specifieke affiniteiten / deskundigheden bij voorkeur aanwezig: • Deskundigheid op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; • Betrokkenheid bij de doelgroep en de lokale gemeenschap; • Deskundigheid op financieel-economisch terrein; • Ondernemingsgerichte, bedrijfskundige deskundigheid; • Deskundigheid op het gebied van risicomanagement, waardeontwikkeling en rendementen van vastgoedprojecten; Elk RvC-lid kan ontwikkelingen in zijn kennisgebied vertalen naar de volkshuisvesting en naar de corporatie. Specifieke kwaliteiten voorzitter / vice voorzitter: • Uitstekende sociale en communicatieve vaardigheden; • Kennis van en ervaring met bestuurlijke besluitvormingsprocessen; • Ruime bestuurlijke ervaring, bij voorkeur opgedaan als voorzitter van een bestuur dan wel RvC; • Hbo / academisch werk- en denkniveau; • Oog voor de managementtaken van de directie; • Kunnen omgaan met belangentegenstellingen; • Is motiverend en spreekvaardig; • Brede maatschappelijke belangstelling, is bij voorkeur bekend met de plaatselijke/ regionale politieke en de maatschappelijke verhoudingen en beschikt over toegankelijke bestuurlijke en politieke contacten; • Heeft gevoel voor publiciteitszaken.
Jaarbericht 2014
98
Mozaïek Wonen
Bijlage 3 De samenstelling van de Raad van commissarissen was in het verslagjaar 2014 Voorzitter
Profiel: Benoemd per: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:
Dhr. Dr. P.C. Hermans
Zorg 01-01-2013 31-12-2016 Ja 30-04-1954 Gouda Gehuwd
Vice-voorzitter
Opleiding: Doctoraat Klinische Pedagogiek, promotie Kinderpsychiatrie Beroep: Lid Raad van Bestuur Stichting VitaValley, Ede Nevenfuncties: - Lid van de RvT Stichting Welder - Vice-voorzitter RvT Groene Hart Ziekenhuis (tot feb. ’14) - Lid van de Raad van Advies en moderator Avicenna - INK-auditor Dhr. J.H.A. Didden RA
Profiel: Benoemd per: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat: Lid
Financiën 01-01-2009 31-12-2016 Nee 29-06-1947 Zegveld Gehuwd
Profiel: Benoemd per: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat: Lid
Volkshuisvesting 30-09-2010 29-09-2018 Nee 06-08-1956 Eindhoven Ongehuwd
Profiel: Benoemd per: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:
Lokaal, Vastgoed 01-01-2013 31-12-2016 Ja 24-03-1949 Gouda Gehuwd
Opleiding: HBS-B en HTS-WW Beroep: Directeur grote projecten gemeente Leiden (tot 2012) Nevenfuncties: - Lid RvT Zorgboeren Zuid-Holland - Voorzitter Wijkteam Oost Gemeente Gouda - Lid cliëntenraad Agathos/Curadomi Thuiszorg - Lid Commissie Beroep en Bezwaar Personeelszaken Servicepunt 71 te Leiden Mw. Drs. I.K.L. de Jong MRE
Vastgoed, ruimtelijke ordening 24-06-2010 23-06-2018 Nee 13-12-1964 Bergambacht Gehuwd
Opleiding: Doctoraal geografie met specialisatie economische geografie; Postdoctoraal: Opleiding vastgoedkunde Beroep: Hoofd vastgoedontwikkeling en grondzaken Nevenfuncties: - Lid RvC Wooninc,. Eindhoven - Lid RvC Woonvisie, Ridderkerk - Lid RvT Altrecht, Utrecht - Lid RvC SADC, Schiphol - Lid RvT UFA, Stellendam
Mw. G. van Asseldonk*
Benoemd per: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:
Opleiding: TH-Eindhoven Stadsvernieuwing/Volkshuisvesting, studie niet afgerond. Beroep: Adviseur in de volkshuisvesting Nevenfuncties: - Lid bestuur Temporary Art Centre Eindhoven - Jongerencoach bij Go4it Eindhoven Dhr. W. van der Hoeven*
Lid
Profiel:
Opleiding: Nivra Beroep: Registeraccountant Nevenfuncties: - Lid RvT Stichting Culturalis in Den Haag (in liquidatie)
* Lid op voordracht van de huurdersorganisatie
Jaarbericht 2014
99
Mozaïek Wonen
Bijlage 4. Besluitenlijst Raad van Commissarissen Mozaïek Wonen Vanaf 1 januari 2014 Nr. 14.01.
Datum 06-03-14
14.02.
06-03-14
14.03.
06-03-14
14.04.
06-03-14
14.05.
06-03-14
14.06.
06-03-14
14.07.
06-03-14
14.08.
06-03-14
14.09.
15-05-14
14.10.
15-05-14
14.11.
15-05-14
14.12.
15-05-14
14.13. 14.14.
15-05-14 15-05-14
14.15.
15-05-14
14.16.
15-05-14
14.17.
15-05-14
14.18.
15-05-14
14.19.
26-06-14
14.20.
26-06-14
Besluit De raad van commissarissen gaat akkoord met de uitwerking van de uitgangspunten voor de woningaantallen Westergouwe - met name waar het gaat om de preferente positie van Woonpartners en de bouwoptie van 150 sociale huurwoningen door Mozaïek Wonen - in de nieuwe te ondertekenen overeenkomsten. De raad van commissarissen stelt het jaarlijkse bedrag ingevolge artikel 11, lid 1, sub k van de statuten voor 2014 vast op € 1.000.000,--. De raad van commissarissen besluit zijn goedkeuring te verlenen aan de voornemens tot de drie ondergenoemde besluiten en de uitvoering hiervan: I. Voor 1 maart 2014 de volmacht ondertekenen die het WSW bevoegd verklaart hypotheek en pandrecht te vestigen op daartoe aangewezen zaken van Mozaïek Wonen, indien het WSW meent dat aan daarvoor geldende criteria is voldaan. II. Het WSW vrijgave vragen van circa 30 mln aan bij het WSW ondergezette zaken van Mozaïek Wonen. III. De Rabobank en de gemeente Gouda door hen gevraagde zekerheden te verlenen, tot behoud (mogelijk met gunstiger voorwaarden) van een kredietfaciliteit resp. tot verbetering van onze relatie tot onze gemeentelijke borg. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het bedrijfsplan 2014 van Mozaïek Wonen. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de bedrijfsrapportage 3 e viermaanden 2013. De raad van commissarissen machtigt de directeur-bestuurder tot de procesvoering tegen Synchroon inzake de claims ten aanzien van de projecten Rijngaarde en Weideveld. De raad van commissarissen benoemt de heer P.C. Hermans tot voorzitter van de raad van commissarissen met ingang van 7 maart 2014. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de uitwerking van de actiepunten van de zelfevaluatiebijeenkomst van 17/18 januari 2014 en fasering en stelt de ijkdocumenten Mozaïek Wonen vast. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de jaarlijkse evaluatie integriteit 2013. De raad van commissarissen verleent onder 6 voorwaarden zijn goedkeuring aan de deal met Synchroon, te betalen door Mozaïek Wonen, ter afwikkeling van de claims ten aanzien van de projecten Rijngaarde en Weideveld. De raad van commissarissen machtigt de directeur-bestuurder tot het afsluiten van een overeenkomst met Timpaan ter afwikkeling van de claim ten aanzien van het project Vromade. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de fasering van de wijzigingsvoorstellen, het aanpassen van de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering in 2014 en het ter goedkeuring voorleggen van vernieuwde conceptstatuten in de RvC-vergadering van 26 juni 2014. De raad van commissarissen stelt het reglement van de Remuneratiecommissie vast. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de voorgestelde uitwerking van diverse actiepunten uit de zelfevaluatiebijeenkomst van 17/18 januari 2014. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het jaarverslag en de jaarrekening 2013 van Mozaïek Wonen Projecten B.V De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het jaarverslag, de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag 2013 van Mozaïek Wonen en verleent decharge aan de directeurbestuurder a.i. in 2013: P. Ruigrok. De raad van commissarissen stelt de beloning van de voorzitter en leden van de Raad van Commissarissen per 17 maart 2014 vast. De raad van commissarissen benoemt mw. G. van Asseldonk tot lid van de projectgroep visitatie MW 2014. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de bedrijfsrapportage 1 e viermaanden 2014. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het plan van aanpak visitatie Mozaïek Wonen 2014.
Jaarbericht 2014
Nr. 14.21.
Datum 26-06-14
14.22.
26-06-14
14.23.
08-09-14
14.24.
25-09-14
14.25.
25-09-14
14.26.
25-09-14
14.27.
25-09-14
14.28.
25-09-14
14.29. 14.30.
25-09-14 25-09-14
14.31.
25-09-14
14.32.
27-11-14
14.33.
27-11-14
14.34.
27-11-14
14.35.
27-11-14
100
Mozaïek Wonen
Besluit De raad van commissarissen verleent toestemming aan de directeur-bestuurder tot het uitoefenen van een nevenfunctie, als lid van de Raad van Toezicht van opleidingsbureau Kjenning. Dit met inachtneming van gemaakte interne afspraken en onder enkele voorwaarden. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de statutenwijziging Mozaïek Wonen 2014. De raad van commissarissen besluit opdracht te verstrekken aan Pentascope voor de begeleiding van de visitatie Mozaïek Wonen 2014. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de 2 e viermaandenrapportage 2014. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan: - De verdere uitwerking van het project Nieuw Rijngaarde zoals beschreven in het voorlopigontwikkelbesluit d.d. 17 september 2014 tot de realisatie van 40 driekamerwoningen; - Het (her)starten van de onderhandelingen met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk over de verwerving van de volledige kavel grond zoals opgenomen in de prestatie-overeenkomst met de gemeente d.d. augustus 2012. - Het toepassen van de aangepaste grondslag WOZ-waarde voor het inrekenen van de verhuurdersheffing. Met de afspraak dat alle financiële zaken rond dit project in één transactie worden afgewikkeld met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, gaat de raad van commissarissen akkoord met de aankoop en juridische levering in 2014 van de percelen D, M en S (Graafse Waard) te Bodegraven voor een ontwikkeling in DAEB voor een bedrag van € 196.628,22 incl. BTW. De netto kosten bedragen € 10.623,22. De raad van commissarissen stelt de nadere uitwerking van een aantal nog resterende acties en afspraken uit de zelfevaluatie 2014 vast. De raad van commissarissen stelt de voorgestelde informatievoorziening voor de Auditcommissie vast. De raad van commissarissen stelt het rooster van aftreden d.d. 25 september 2014 vast. De raad van commissarissen herbenoemt, met terugwerkende kracht vanaf 24 juni 2014, mw. I. de Jong als lid van de RvC voor een periode van vier jaar. De raad van commissarissen herbenoemt, per 30 september 2014 mw. G. van Asseldonk als lid van de RvC voor een periode van vier jaar. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het bedrijfsplan en de begroting 2015. De raad van commissarissen gaat akkoord met de keuze voor de heer A. Verwoert van EY ter opvolging van de heer R. Eveleens. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het plan van aanpak voor het fusieonderzoek Mozaïek Wonen en Wbv. Reeuwijk. De raad van commissarissen verleent onder twee voorwaarden, zijn goedkeuring aan het ontwikkelbesluit Nieuw Rijngaarde.
Jaarbericht 2014
101
Mozaïek Wonen
Bijlage 5 Samenstelling van de klachtencommissie in het verslagjaar 2014 Voorzitter, onafhankelijk
Mevr. mr E.R. Dijksma-Potjer
Benoemd op: 06-02-2012 Aftredend op: 06-02-2015 Herbenoembaar: nee
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens Mozaïek Wonen
Mevr. ir. B.C. Cleton-Sassen
Benoemd op: 07-03-2011 Herbenoemd op 07-03-2014 Herbenoembaar: ja
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens Mozaïek Wonen
Dhr. L.P. Hofman
Benoemd op: 07-03-2011 Herbenoemd op 07-03-2014 Herbenoembaar: ja
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens huurdersverenigingen
Mevr. mr. J.P.G. Berkelaar
Benoemd op: 07-03-2011 Herbenoemd op 07-03-2014 Herbenoembaar: ja
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
20-04-1951 Jurist, senior adviseur bij Kjenning Voorzitter geschillenadviescommissie Dudok Wonen Lid bestuur “Weer samen naar school”, openbaar onderwijs Lelystad Lid algemeen bestuur waterschap Zuiderzeeland Lid klachtencommissie Almeerse Scholengroep
10-03-1961 Architect Vrijwilliger Slachtofferhulp Nederland
09-03-1948 Gepensioneerd politieambtenaar Chauffeur bij buurtbus Reeuwijk Vrijwilliger bij belastingservice CNV
09-05-1976 Jurist, manager juridische zaken bij De Geschillencommissie Lid Raad van Toezicht bij de Nederlandse Vereniging van Incasso-ondernemingen
Lid, namens huurdersverenigingen
Dhr. M. Muradjan
Benoemd op: 07-03-2011 Herbenoemd op 07-03-2014 Afgetreden op 20-06-2014
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
04-04-1988 Voltijdstudent aan de Hogeschool Rotterdam, opleiding: Small Business en Retail Management Geen
Lid, namens huurdersverenigingen
Mevr. M. Springer-Snaterse
Benoemd op: 20-06-2014 Herbenoembaar : ja
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
21-12-1972 jurist geen
Jaarbericht 2014
102
Mozaïek Wonen
Bijlage 6 Verhuringen in 2014 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht
tot huurtoeslaggrens* (<= …)
totale aanbod *
Boven (>huurtoeslaggrens) - <= € 34.678,-
> 34.678 <= € 43.602,-
> € 43.602,-
Totaal
tot kwaliteitskortingsgrens <= € 389,05 tot 1e aftoppingsgrens > € 389,05- <= € 556,82
aantal %
79 92,9%
6 7,1%
0 0,0%
0 0,0%
85 100%
aantal %
tot 2e aftoppingsgrens > € 556,82 -- <= € 96,75
aantal %
tot huurtoeslaggrens > € 596,75 - <= € 699,48
aantal %
totaal sociale segment
aantal %
249 84,1% 39 78,0% 49 45,0% 416 77,0%
42 14,2% 7 14,6% 47 42,3% 102 18,9%
2 0,7% 0 0,0% 8 7,2% 10 1,85%
3 3,1% 2 4,2% 7 6,3% 12 2,2%
296 100% 48 100% 111 100% 540 100%
vrije sector > € 699,48
aantal %
Totaal
Aantal %
2 3,8% 418 70,4%
6 11,3% 108 18,2%
17 32,1% 27 4,6%
28 52,8% 40 6,7%
53 100% 593 100%
Jaarbericht 2014
103
Bijlage 7 Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers Tabel 1 Overzicht overlastdossiers in relatie tot wijk Hieronder een overzicht waar de meeste klachten, in Gouda, vandaan kwamen: Top 3 wijken met meeste nieuwe dossiers
2014 1 2 3 4 2013 1 2 3
2012 1 2 3
Hoef- en veldbuurt (Hoefs, Rdr v Cats) Oud-Korte Akkeren Binnenstad Lusten, Burgen en Steinenbuurt
16 15 8 8
Korte Akkeren-oud Korte Akkerennieuw De Hoefs Raambuurt Overig Binnenstad
10
De Hoefs Korte Akkeren-oud Groenhovenkwartier
18 17 8
9 7 7 7
Mozaïek Wonen
Jaarbericht 2014
104
Mozaïek Wonen
Bijlage 8 Voorbeelden van bijdragen uit het Leefbaarheidsfonds 2014 Activiteit Gouda Plaatsen spandraden kopgevel Lazarussteeg t.b.v. blauwe regen Schoolbord Gloriantplantsoen (2e bord betaald door de Bakkerij) Aanvraag vervanging plantenbakken daktuin O.v.Noortlaan Bijdrage inrichting plantenbak entree Robaarstraat Krijtbord Zuidhoef Burgen en Lusten bijdrage opschoondag en poten plantjes Aanschaf spullen voor opschoonacties voor kinderen Bodegraven Opening voetbalkooi Graafse Waard Stichting duurzaam Bodegraven buurtmoestuinieren Stichting vervoer van deur tot deur Moordrecht Bijdrage aanleg jeu de boules baan en opschoonactie Burendag
Uitgaven
€ 550,00 € 372,30 € 250,00 € 25,00 € 372,30 € 220,00 € 650,00 € 150,00 € 134,00 € 2.178,00 € 80,00
Jaarbericht 2014
105
Mozaïek Wonen
Bijlage 9 Overzicht overlegonderwerpen tussen huurderskoepel en Mozaïek Wonen 2014 Huurincasso
Huurbeleid 2014
Spoorboekje voor bewonerscommissies en flyer “Praat, denk en doe mee” Invoering Warmtewet
Nieuwe werkwijze, waarop via X-pact een eerste contact wordt gelegd en onderscheid kan worden gemaakt tussen niet-willers en niet-kunners. Voorstel om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren
Tijdens de evaluatie van de samenwerkingsovereenkomst is door de Koepel de wens geuit tot het opstellen van een spoorboekje voor bewonerscommissies Op basis van de nieuwe wetgeving is een voorstel gedaan.
ZAV / Woonwijzer
Aanpassingen in het ZAV-beleid en de inhoud van de Woonwijzer.
Bedrijfsplan 2015
Input leveren voor het bedrijfsplan
Fusie-onderzoek Woningbouwvereniging Reeuwijk Studiedag 2014
Informeren.
Uitkomsten onderzoek parlementaire enquêtecommissie Beleid plaatsen zendmasten
Zorgen om de corporatiesector
Adviesaanvraag aanpassing serviceabonnement
Het abonnement is geactualiseerd
Vaststellen van het hoofdonderwerp en locatie van het werkbezoek.
toekomst van
Het beleid is geactualiseerd.
Koepel kan zich in deze werkwijze vinden.
Dit voorstel is niet overgenomen omdat Mozaïek Wonen de inkomsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging nodig heeft. Daarnaast stellen deze extra huurinkomsten Mozaïek Wonen in staat om de huishoudens met een laag inkomen bij de jaarlijkse huurverhoging te ontzien. Boekje is in coproductie tot stand gekomen.
Koepel kan zich hierin niet vinden, met name vanwege de extra kosten die dit voor huurders met zich mee brengt. In een aparte bijeenkomst is dit besproken.Adviezen van Koepel zijn merendeels overgenomen. Koepel kan zich vinden in de wijzigingen. In een aparte bijeenkomst is dit besproken.
Studiedag heeft op 10 september 2014 plaatsgevonden, waarbij een bezoek is gebracht aan projecten in AmsterdamOost en ook overleg heeft plaatsgevonden met bestuurders en ambtenaren.
de
Koepel kan zich vinden in het beleid. Bij nieuwe plaatsingen moet ten minste 70% van de bewoners van het betreffende cluster akkoord gaan. Koepel kan zich vinden in de wijzigingen.
Deel 2 Jaarrekening 2014
Deel 2: Jaarrekening 2014 10. Balans (na resultaatbestemming)
2
11. Winst- en verliesrekening
4
12. Kasstroomoverzicht
5
13. Grondslagen voor waardering
6
14. Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling
8
15. Toelichting op de balans
20
16. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
43
17. Toelichting op de winst- en verliesrekening
45
18. Kengetallen
56
19. Verklaringen van het bestuur en van de raad van commissarissen
57
Deel 3: Overige gegevens Overige gegevens
61
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
63
Jaarbericht 2014
2
Mozaïek Wonen
10. Balans (na resultaatbestemming) ACTIVA
Ref.
BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2014
(x € 1.000) 31-12-2013
A. VASTE ACTIVA Materiele vaste activa (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.1 1.1.1
Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5
Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen Overige vorderingen
1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3
Totaal financiële vaste activa Som der vaste activa
5.992
6.349
5.992
6.349
781.499 66.583 4.640 -
776.633 52.676 4.853 3.747
852.722
837.909
286 13.161 432
350 8.683 445
13.879
9.478
872.593
853.736
6.475 440
6.658 2.023
B. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
1.4 1.4.1 1.4.2
Onderhanden projecten
1.5
-
-
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
1.6 1.6.1 1.6.2 1.6.3 1.6.4 1.6.5 1.6.6
399 218 39 425 379 65
617 30 18 2 654 137
Liquide middelen
1.7
1.536
2.280
9.976
12.419
882.569
866.155
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
Jaarbericht 2014
3
Mozaïek Wonen
PASSIVA
Ref.
EIGEN VERMOGEN Overige reserves
2.0
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen
2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3
Totaal voorzieningen
BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2014
(x € 1.000) 31-12-2013
510.629
483.078
1.219 438 254
1.433 801 317
1.911
2.551
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
2.2 2.2.1 2.2.2
353.131
118 354.034
Verplichtingen inzake onroerende zaken verkoop onder voorwaarden
2.2.3
4.773
4.998
357.904
359.150
800 2.187 784 103 81 8.170
5.694 5.670 1.439 90 107 8.376
12.125
21.376
882.569
866.155
Totaal langlopende schulden
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
TOTAAL PASSIVA
2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6
Jaarbericht 2014
4
Mozaïek Wonen
11. WINST- EN VERLIESREKENING Bedragen x € 1.000,Ref.
Jaarrekening 2014 Jaarrekening 2013
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
3.0.1 3.0.2 3.0.4 3.0.5 3.0.6
53.216 2.240 804 309 1.376
50.170 2.465 430 462 1.312
57.945
54.839
49881484.8767398617.0081812.49212.315-
55729371585.27378496310.0632352.5389.386-
Som der bedrijfslasten
29.792-
30.815-
Bedrijfsresultaat
28.153
24.024
8.933
10.458-
1678 14.011-
17118 14.433-
Saldo financiële baten en lasten
13.949-
14.332-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
23.137
Som der bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.1.9 3.1.10 3.1.11
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
3.2
Waardeveranderingen financiële vaste activa Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
3.3.1 3.3.2 3.3.3
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
3.4
Resultaat deelnemingen
3.5
4.478 64-
7661.040 241-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
27.551
33
Resultaat na belastingen
27.551
33
Jaarbericht 2014
5
Mozaïek Wonen
12. KASSTROOMOVERZICHT Bedragen x € 1.000,Jaarrekening 2014 Jaarrekening 2013 Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal ontvangsten
53.244 2.240 1.098 56.582
49.607 2.365 1.020 52.992
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Algemene bedrijfskosten Onderhoudsuitgaven Lasten servicecontracten Belastingen en verzekeringen Verhuurdersheffing Saneringsheffing Leefbaarheid Overige bedrijfslasten Totaal uitgaven
4.8447148482.6467.3122.2013.3034.6001.79818155028.997-
5.2737849632.82110.2662.2533.1861781.95121080828.693-
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
27.585
24.299
Ontvangen rente Betaalde rente Betaalde vennootschapsbelasting Subtotaal rente en belastingen
122 14.37614.254-
186 14.13213.946-
13.331
10.353
Kasstroom uit operationele activiteiten Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen Verkoopkosten Verkoopontvangsten nieuwbouw Verkoopontvangsten grondposities Subtotaal verkopen
8.214 1902.504 184 10.712
5.210 1771.853 2.047 8.933
Investeringen in nieuwbouw huur Investeringen in nieuwbouw koop Investeringen in woningverbeteringen Investeringen in aankopen Investeringen ten dienste van de exploitatie Subtotaal investeringen
12.8441.6523.87550118.872-
23.8942.0017.64640416634.111-
Kasstroom uit Financieel vaste activa
-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
8.160-
25.169-
17.200 18.2215.694800
30.500 16.708-
5.915-
13.792
Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Eindaflossing lening variabele hoofdsom ABN AMRO Opname lening variabele hoofdsom BNG Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen
744-
9
1.024-
Jaarbericht 2014
6
Mozaïek Wonen
13. Grondslagen voor waardering 13.1 Activiteiten Stichting Mozaïek Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Gouda en omliggende gemeenten en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Gouda.
13.2 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (artikel 26, lid1). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Door de Raad voor de Jaarverslaggeving is de RJ Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mozaïek Wonen past de RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) toe. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
13.3 Deelnemingen/lijst van kapitaalbelangen Stichting Mozaïek Wonen kent op balansdatum de volgende deelnemingen: Mozaïek Wonen Projecten BV (MWP), Bachstraat 1, 2807 HZ Gouda. De vennootschap is 100 % dochter van de stichting, waarbij de stichting beslissende zeggenschap heeft op het beleid van de BV. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000. Het door de BV geplaatste en door de stichting gestorte kapitaal bedraagt € 18.000. Er vinden in Mozaïek Wonen Projecten BV geen activiteiten meer plaats. Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. Deze BV is opgericht op 14 februari 2008. De aandeelhouders zijn Mozaïek Wonen en gemeente Gouda, ieder voor 50 % van de aandelen en er is sprake van gelijkwaardigheid in zeggenschap. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 2.000.000. Hiervan zijn alle aandelen geplaatst en volgestort. Het doel van de OMB is het terugdringen van (dreigende) achteruitgang en verloedering in delen van de binnenstad van Gouda (het gebied binnen de singels) door toevoeging van combinaties van economische functies en woonfuncties gericht op verbetering van de veiligheid, vermindering van overlast, vermindering van leegstand, door herontwikkeling en inrichting, door verbetering van de bouwkundige staat van panden en vergroting van de levendigheid (aantal passanten). Vanwege het verwaarloosbare belang worden de deelnemingen niet geconsolideerd.
13.4 Verwerking verplichtingen inzake projecten In de jaarrekening worden in het kader van ontwikkeling van het vastgoed, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Van het laatste is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders over de toekomstige projecten. Een feitelijke
Jaarbericht 2014
7
Mozaïek Wonen
verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de afronding van de haalbaarheidsfase door een directiebesluit is bekrachtigd en het project de ontwerp/ontwikkel fase is ingegaan.
13.5 Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de bepaling van zowel de marktwaarde in verhuurde staat als de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
13.6 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Mozaïek Wonen de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.
13.7 Presentatiewijzigingen Ultimo 2014 heeft Mozaïek Wonen 185 huurwoningen (2013: 104) met een sociaal huurcontract, waarvan de contracthuur op balansdatum 31-12-2014, door toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhogingen, tijdelijk hoger is dan de huurliberalisatiegrens (€ 699,48 prijspeil 2014). In jaarrekening 2013 zijn deze woningen verantwoord als sociale huurwoningen. In jaarrekening 2014 zijn deze woningen geclassificeerd als commercieel vastgoed in exploitatie. Met deze presentatie sluit de jaarrekening van Mozaïek Wonen beter aan bij de informatiebehoefte van de sectorinstituten. Als gevolg hiervan zijn de vergelijkende cijfers uit jaarrekening 2014 op de volgende onderdelen aangepast: Cumulatief effect presentatiewijziging (bedragen x € 1.000) Stand 01-01-2013 voor presentatiewijziging Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 789.614 Commercieel vastgoed in exploitatie 39.695 Totaal 829.309
Stand 01-01-2013 na presentatiewijziging
Cumulatief effect
776.633 52.676 829.309
12.981 -12.981 0
Als gevolg van deze presentatiewijziging zijn de cijfers over 2013 in de toelichting op de bedrijfswaarde van het bezit en de ongerealiseerde herwaarderingsreserve aangepast. De presentatiewijziging heeft verder geen gevolgen voor het jaarresultaat of de omvang van het vermogen.
Jaarbericht 2014
8
Mozaïek Wonen
14. Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling 14.1 Grondslagen voor balanswaardering
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De lineaire afschrijving is gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Rente op schulden wordt niet in de kostprijs meegenomen. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde.
Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Voortvloeiend uit de RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) is het vastgoed in exploitatie op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de huurwoningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens per balansdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed betreft bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage, zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Het commercieel vastgoed omvat de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarop een complex / product-markt combinatie gelijksoortig gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties wordt derhalve rekening gehouden met onderlinge verschillen in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van Mozaïek Wonen. Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie Bij de eerste verwerking wordt het zowel sociaal vastgoed in exploitatie als het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten.
Jaarbericht 2014
9
Mozaïek Wonen
De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd . Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ Richtlijn 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Doordat er geen courante/recente prijzen beschikbaar zijn op het deel van de vastgoedmarkt waarop Mozaïek Wonen opereert, kan de waardering van de vastgoedbeleggingen niet worden afgeleid van courante/recente prijzen en wordt de reële waarde gevormd door de marktwaarde in verhuurde staat. De reële waarde wordt benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode). De marktwaarde in verhuurde staat wordt als volgt gedefinieerd: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille wordt berekend met behulp van het Taxatie Management Systeem (WALS-TMS). De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet. Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de proces- en uitvoeringsrichtlijnen die Mozaïek Wonen heeft toegepast in samenwerking met taxateurs. Jaarlijks wordt de waardering van 1/3 van het vastgoed in exploitatie door een externe onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex c.q. product-markt combinatie aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex c.q. product-markt combinatie vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
Jaarbericht 2014
10
Mozaïek Wonen
Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de reële waarde van de vastgoedbeleggingen opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winsten-verliesrekening. Het positieve verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt op grond van RJ 645 (2011) als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Afschrijvingen Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt niet afgeschreven op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. Buitengebruikstelling Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed dat op termijn buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” wordt op het moment van sloopbesluit afgewaardeerd naar lagere geschatte marktwaarde, gebaseerd op de contant gemaakte huuropbrengsten en kosten berekend over de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwbouw en woningverbetering of herstructurering van bestaand sociaal en commercieel vastgoed. Waardering vindt bij eerste verwerking plaats tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. De waardering na eerste verwerking van het sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling is tegen de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder “Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed in exploitatie” onder “Waardering na eerste verwerking” (marktwaarde in verhuurde staat), onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde in verhuurde staat van het project gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten worden overeenkomstig de richtlijnen voor de jaarverslaggeving beschouwd als vastgoedbeleggingen, zolang nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de reële waarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de reële waarde worden in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
Jaarbericht 2014
11
Mozaïek Wonen
Indien de reële waarde niet realistisch kan worden bepaald, vindt waardering plaats tegen kostprijs of lagere verwachte directe opbrengstwaarde in de huidige bestemming. De waardevermindering wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken in exploitatie, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan derden en waarvoor Mozaïek Wonen een terugkoopverplichting heeft, worden aangemerkt als financieringstransactie. Bij Mozaïek Wonen betreft dit de woningen die onder de koopgarantregeling zijn verkocht. Na de overdracht van het economische eigendom vindt een herclassificatie plaats van vastgoed in exploitatie naar vastgoed verkocht onder voorwaarden. Bij deze herclassificatie worden de woningen gewaardeerd tegen de met de koper overeengekomen verkoopprijs, onder aftrek van de contractuele korting. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de in het koopgarant-contract overeengekomen korting. Voor de in de koopgarantregeling overeengekomen overdrachtswaarde, heeft Mozaïek Wonen een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is gewaardeerd tegen de nominale waarde. De veranderingen in de marktwaarde en de terugkoopverplichtingen van de woningen verkocht volgens de koopgarantregeling worden in het resultaat verantwoord onder de post “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – op moment van herclassificatie gefixeerde – boekwaarde als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.
Jaarbericht 2014
12
Mozaïek Wonen
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op zakelijk en financieel beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mozaïek Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarden van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen, vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contant making geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert.
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Het vastgoed bestemd voor verkoop betreft opgeleverde nieuwbouw koopwoningen, woningen uit de bestaande voorraad die ultimo verslagjaar leegstaan in verband met verkoop en voor verkoop bestemde, teruggekochte woningen met een terugkoopplicht. Opgeleverde nieuwbouw koopwoningen worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel tegen de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Onder deze post is verder begrepen het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie, geherclassificeerd als vastgoed bestemd voor verkoop, nadat deze voor verkoop leeg zijn gekomen. Deze woningen worden gewaardeerd tegen de taxatiewaarde, bepaald door een onafhankelijke en terzake kundig taxateur. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Jaarlijks wordt de verwachte koopprijs geactualiseerd met taxaties van erkende, onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs.
Jaarbericht 2014
13
Mozaïek Wonen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw bestemd voor verkoop, dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Jaarlijks wordt de verwachte koopprijs geactualiseerd met taxaties van erkende, onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs. Op deze wijze worden mutaties in de verkoopprijs in de waardering van de nog te verkopen woningen verwerkt. Onder de post voorraden worden grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.
Onderhanden projecten Een onderhanden project in opdracht van derden is een project dat is overeengekomen met een derde, voor de constructie van een actief of combinatie van activa waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. Hiervan is sprake als Mozaïek Wonen koopwoningen bouwt. De onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst, indien deze betrouwbar is te bepalen, en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). De projectkosten bestaan uit de direct toerekenbare externe kosten en de toerekenbare interne kosten. Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen in de winst- en verliesrekening verwerkt.
Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij rekening wordt gehouden met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Bij het bepalen van de voorziening dubieuze debiteuren wordt iedere vordering op zich beoordeeld.
Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite – zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die naar verwachting langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van Mozaïek Wonen, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.
Jaarbericht 2014
14
Mozaïek Wonen
Bijzondere waardevermindering van financiële activa Mozaïek Wonen beoordeelt op balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor de financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Eigen vermogen De statuten d.d. 10 mei 2010 bevatten bepalingen ten aanzien van ontbinding van de stichting en vereffening (artikel 28 tot en met 31), waarbij artikel 31 lid 4 bepaalt dat overgebleven middelen, na voldoen van de schulden, ten goede komen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en voor het eventueel resterend bedrag wordt een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voorziening reorganisatiekosten De voorziening voor reorganisatiekosten betreft de kosten samenhangend met het afstoten van het Woningonderhoudsbedrijf waartoe is besloten bij de reorganisatie die in 2009 is ingezet. Het reorganisatieplan is per balansdatum in uitvoering genomen en gecommuniceerd met betrokkenen, zodanig dat bij hen de terechte verwachting bestaat dat de reorganisatie zal worden uitgevoerd. Overige voorzieningen De overige voorzieningen van de verplichting uitgestelde jubilea worden gewaardeerd op contante waarde. Bij de bepaling van de voorziening uitgestelde jubilea wordt per werknemer een kansberekening gemaakt voor de omvang van het uit te keren jubilea bedrag bij 12,5; 25; en 40 jarig dienstverband. Hierbij wordt het maandloon, inclusief sociale lasten, jaarlijks verhoogd met de looninflatie en contant gemaakt met 5,25%.
Jaarbericht 2014
15
Mozaïek Wonen
Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Na eerste verwerking worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” van dit hoofdstuk.
Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieverentemethode. Voor Mozaïek Wonen geldt dat de geamortiseerde kostprijs van de kortlopende schulden overeenkomt met de nominale waarde. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.”
Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer: • het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen; • het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is; • analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.
Jaarbericht 2014
16
Mozaïek Wonen
14.2 Grondslagen voor resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Verliezen op transacties worden verantwoord zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, dan worden de opbrengsten als netto omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden doorberekend; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Hieronder worden de inkomsten uit verhuur van sociaal en commercieel vastgoed opgenomen, onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Mozaïek Wonen bepaalt het huurprijsbeleid binnen door het Rijk vast te stellen kaders. Het Rijk geeft kaders voor de maximale huurverhoging per woning en de maximale huurprijsgrens voor sociale huurwoningen. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Jaarbericht 2014
17
Mozaïek Wonen
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt, onder deze post de verkoopopbrengst van sociaal vastgoed en commercieel vastgoed verantwoord, onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde. Tevens wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Het resultaat op Vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt niet in het resultaat verantwoord, omdat de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering. Geactiveerde productie eigen bedrijf Dit betreffen de kosten van het werkapparaat, die direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, vergoedingen voor urgentie aanvragen, inschrijfgelden woningzoekenden en soortgelijke opbrengsten.
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Op vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen de reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat) wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden ondermeer de afwaarderingsverliezen op voorraden koopwoningen en de oninbare vorderingen op (huur)debiteuren verantwoord. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Mozaïek Wonen heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft Mozaïek Wonen geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen,
Jaarbericht 2014
18
Mozaïek Wonen
anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle kosten van onderhoud verantwoord, voor zover daadwerkelijk werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging, maar van instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen, onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken, et cetera.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen marktwaarde gewaardeerde sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie, de woningen verkocht onder voorwaarden en het sociale en commerciële vastgoed in ontwikkeling. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost.
Jaarbericht 2014
19
Mozaïek Wonen
Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Mozaïek Wonen.
14.3 Grondslagen voor kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen zonder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Jaarbericht 2014
20
15. TOELICHTING OP DE BALANS
Mozaïek Wonen
(bedragen x € 1.000) 2014
2013
1.1.1 (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Dit betreft de (on)roerende zaken die worden aangewend voor de reguliere bedrijfsvoering. Het gaat hierbij ondermeer over de waarde van de gebouwen, vervoermiddelen, inventaris en automatisering.
Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden 1 januari
10.281 3.932-
10.373 3.382-
6.349
6.991
19 13 589 -
75 62
Mutaties boekjaar: Investeringen: Inventaris Hardware Huurders- en aannemersportaal WoningNet website Desinvesteringen en buiten gebruik gestelde activa Herclassificatie kantoor Beursstraat naar voorraad vastgoed voor verkoop Afwaardering op de kantoorpanden Beursstraat en Meridiaan Afschrijvingen Correctie op afschrijvingen voorgaande jaren Totaal mutaties Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december
71
7246549857
72935577
357-
642-
10.249 4.257-
10.281 3.932-
5.992
6.349
1.2 Vastgoedbeleggingen Het sociaal vastgoed in exploitatie betreft huurwoningen die op balansdatum een netto huurprijs hebben onder huurliberalisatiegrens (€ 699,48 prijspeil 2014). Tot het sociaal vastgoed behoren tevens het maatschappelijk vastgoed en de aanhorigheden bij de huurwoningen (garages, bergingen, etc.). Het maatschappelijk vastgoed betreft bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties. Ultimo 2014 heeft Mozaïek Wonen 185 huurwoningen (2013: 104) met een sociaal huurcontract, waarvan de contracthuur op balansdatum 31-12-2014, door toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhogingen, tijdelijk hoger is dan de huurliberalisatiegrens (€ 699,48 prijspeil 2014). Deze woningen worden conform de RJ richtlijn 645 geclassificeerd als commercieel vastgoed in exploitatie. De marktwaarde van deze 185 woningen bedraagt op balansdatum € 24,2 miljoen (2013: € 13,0 miljoen). Deze huurwoningen worden bij nieuwe verhuur als sociaal vastgoed verhuurd, met een huurprijs onder de huurprijsliberalisatiegrens. Commercieel vastgoed in exploitatie betreffen huurwoningen die op balansdatum een netto huurprijs hebben boven de huurliberalisatiegrens (€ 699,48 prijspeil 2014). Ook bedrijfsruimten vormen niet-DAEB bezit.
21
Jaarbericht 2014
Mozaïek Wonen
2014
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Boekwaarden per 31 december
2013
781.499 66.583 4.640 -
776.633 52.676 4.853 3.747
852.722
837.909
Verloopstaat sociaal en commercieel vastgoed
Boekwaarde 1 januari
Sociaal Commercieel Vastgoed verSociaal Commercieel vastgoed vastgoed vastgoed kocht onder vastgoed in in exploitatie in exploitatie voorwaarden in ontwikkeling ontwikkeling 3.747 776.633 52.676 4.853
Mutaties boekjaar: (Des)investeringen: Oplevering nieuwbouw Investeringen Verkopen Sloop Herclassificatie: Sociaal-commercieel vastgoed Vastgoed bestemd voor verk. Onderhanden projecten
8.372 2.176 2.32827-
4.263 1.298-
10.8701.615-
10.870 61-
8.3729.386
4.2631.245
67
67531214-
93 10-
Resultaatbepalingen: Afwaardering t.l.v. voorziening Waardeveranderingen
9.158
133
213-
796285-
Totaal van de mutaties
4.866
13.907
213-
-
3.747-
781.499
66.583
4.640
-
-
475.143
10.951
149
-
-
Boekwaarde 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering
Uitgangspunten bepaling marktwaarde in verhuurde staat van sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie Voor de in deze jaarrekening gehanteerde aannames en uitgangspunten, inclusief de gehanteerde disconteringsvoet en exit-yield, is door DTZ Zadelhoff als externe deskundige een aannemelijkheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. De belangrijkste veronderstellingen en schattingen worden hieronder toegelicht. Hierbij gaat het om: • Macro economische uitgangspunten; • Exploitatienormen; • Uitponden; • Discontering; • Exit Yield.
22
Jaarbericht 2014
Macro economische uitgangspunten Jaar 2015 Prijsinflatie 1,50% Looninflatie 1,75% Bouwindex 1,75% Onderhoudsindex 1,75% Marktindex 0,50%
2016 2,00% 2,13% 2,13% 2,13% 2,00%
Mozaïek Wonen
2017 2,00% 2,39% 2,39% 2,39% 2,00%
2018 2,00% 2,57% 2,57% 2,57% 2,00%
2019 2020 en verder 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00%
De prijsinflatie over 2015 is gebaseerd op de inflatiecijfers van het CPB in de juniraming 2014 en is conform advies Ortec-Finance over de economische parameters juli 2014. De lange termijn verwachting van de prijsinflatie is vastgesteld op 2% conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank. De reële groei van de lonen was in het verleden gemiddeld 1%. Er van uitgaande dat dit ook voor de toekomst geldt, komen de looninflatie en onderhoudsindex beiden uit op 3%. De prijsinflatie vormt de basis voor de stijging van de huurinkomsten en overige lasten. De loonindex wordt gehanteerd ten behoeve van de stijging van de beheerkosten, terwijl de onderhoudsindex wordt gehanteerd ten behoeve van de stijging van de onderhoudskosten. De marktindex geeft de verwachte ontwikkeling van de huizenprijzen weer. Voor de korte termijn wordt een licht herstel op de woningmarkt verwacht. Op de lange termijn wordt verwacht dat de prijsstijging voor woningen gelijk is aan de prijsinflatie van 2%. Exploitatienormen De exploitatiekasstromen zijn gebaseerd op marktconforme uitgangpunten. De ingerekende aanvangshuur betreft de huidige contracthuur van het object. De contracthuren worden jaarlijks met 1,5% boven de prijsinflatie verhoogd, gebaseerd op de aanname dat beleggers zullen streven naar het realiseren van marktconforme commerciële huurprijzen. De huidige wetgeving maakt huurverhogingen boven inflatie mogelijk. De verhuurderheffing is als kasstroom ingerekend bij bepaling van de marktwaarde. Tot en met 2017 is de verhuurderheffing ingerekend op basis van de wettelijke vastgestelde percentages. Vanaf 2018 is gerekend met het tarief uit 2017. De onderhoudskosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en betreffen de kosten die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme onderhoudskosten. Deze VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Indien nodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De beheerkosten bedragen € 415 per woning (2013: € 472). Bij de bepaling van deze beheerkosten zijn we uitgegaan van de VEX-norm, verhoogd met 50%. Deze verhoging wordt gehanteerd vanuit de veronderstelling dat de verhuur van sociale huurwoningen aan onze specifieke doelgroepen leiden tot hogere beheerlasten in vergelijking tot commerciële verhuurders. De mutatiegraad is per complex bepaald op basis van historische transactiegegevens van de afgelopen 3 jaar, waarbij een bandbreedte van 5% tot 15% wordt aangehouden. In het scenario doorexploiteren wordt de huurprijs na mutatie aangepast naar de markthuur, waarbij geldt dat de markthuur nooit hoger kan zijn dan de maximaal redelijke huurprijs op basis van de puntenwaardering uit het woningwaarderingsysteem. De markthuur is de huurprijs die uitgaande van optimale marketing en verhuur behaald zou kunnen worden op het moment van waardebepaling. Op basis van een analyse van transactiegegevens door de researchafdeling van Ortec is de markthuur per eenheid modelmatig bepaald. Bij deze modelmatige berekening wordt er rekening gehouden met woningtype, gebruiksoppervlakte, bouwjaar, gemeente (stedelijkheid) en leegwaarde van het vastgoed. In het uitpondscenario wordt uitgegaan van een jaarlijkse daling van de mutatiegraad van 0,25%. Deze daling is gebaseerd op de veronderstelling dat bij uitponden uiteindelijk een vaste kern aan huurders overblijft die een langere periode in hun woning blijven wonen. Na mutatie wordt de woning verkocht tegen de vrije verkoopwaarde. De vrije verkoopwaarde is gebaseerd op de laatst bekende WOZ-waarde aanslag, geïndexeerd met de hierboven genoemde marktindex.
Jaarbericht 2014
23
Mozaïek Wonen
Disconteringsvoet De disconteringsvoet is de rente waartegen inkomsten contant worden gemaakt. Als basis voor de disconteringsvoet dient de risicovrije rentevoet. Voor het bepalen van de marktwaarde is als risicovrije rentevoet gehanteerd de 10 jaars IRS (Interest Rate Swap voor het interbancair ruilen van variabele met voor tien jaar vaste rentepercentages), zoals deze geldt op het moment van de waardebepaling. Deze risicovrije rentevoet wordt verhoogd met : - een risico-opslag ter compensatie van het onroerend goed risico alsmede het vastgoedsegment waartoe het object behoort; - een generieke risico-opslag van 3,5% (2013: 2,5%); - een risico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s die specifiek samenhangen met het object (type vastgoed, locatie, marktsegment, bouwjaar, gedeeltelijk uitgepond, etc.). De gehanteerde disconteringsvoet varieert bij de woningen met een bandbreedte tussen 6,45% en 8,30% (2013: tussen 6,70 en 8,05%). Exit yield De exit yield is het verwachte rendement aan het einde van de beschouwingsperiode van 15 jaar en is gebaseerd op de huur/leegwaarde verhouding aan het einde van de beschouwingsperiode. De Exit yield wordt gehanteerd om de eindwaarde van het object aan het einde van de beschouwingsperiode te bepalen. Aan het einde van de beschouwingsperiode wordt ervan uitgegaan dat het complex zal worden verkocht aan een derde belegger die het gaat uitponden. Dit geldt zowel voor het doorverhuur- als het uitpondscenario. De exit yield zijn per taxatiecluster bepaald op basis van de huur-/leegwaardeverhoudingen bij het door exploiteer- en uitpondscenario. De leidraad hierbij vormt het rekenmodel van de extern taxateur, gebaseerd op referentietransacties in de markt. De exit yield ligt bij doorexploiteren gemiddeld op 7,8 en bij uitponden op 6,8% (2013: 7,7% respectievelijk 7%). Gelet op de huidige onzekere marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen afwijken van de aannames en schattingen, die zijn gehanteerd bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal en commercieel vastgoed. Deze afwijkingen kunnen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde in verhuurde staat, is ten aanzien van het sociaal en commercieel vastgoed, gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Effect op marktwaarde %
Gehanteerd in marktwaarde
Mogelijke afwijking
Jaarlijkse huurverhoging Jaarlijkse huurverhoging
3,50% 3,50%
0,5% hoger 0,5% lager
22.728 -21.415
2,70% -2,50%
Exit Yield (gemiddeld) Exit Yield (gemiddeld)
7,60% 7,60%
1% hoger 1% lager
-21.510 37.314
-2,50% 4,40%
6,6% - 8,2% 6,6% - 8,2%
1% hoger 1% lager
-52.803 67.692
-6,20% 7,90%
€ 142.000 € 142.000
1% hoger 1% lager
19.584 -13.801
2,30% -1,60%
5,0% - 15,0% 5,0% - 15,0%
1% hoger 1% lager
23.589 -25.340
2,80% -3,00%
Parameter
Disconteringsvoet Disconteringsvoet Leegwaarde (gemiddeld) Leegwaarde (gemiddeld) Mutatiegraad Mutatiegraad
Effect op markwaarde
24
Jaarbericht 2014
Mozaïek Wonen
2014
2013
Verloop bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt: Sociaal vastgoed Bedrijfswaarde per 1 januari
490.984
Mutaties: Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Parameterwijzigingen Beleidswijzigingen Overige mutaties
9422.567 25.8395.373 3.279-
Bedrijfswaarde per 31 december
468.864
Commercieel vastgoed 53.139
31211.572 5201.468868 63.279
De bedrijfswaarde van het vastgoed wordt gevormd door de netto contante waarden van de toekomstige netto kasstromen over de geschatte resterende exploitatieperiode van het vastgoed. De netto kasstromen worden hierbij gevormd door de huurinkomsten minus de totale exploitatiekosten voor beheer, onderhoud en zakelijke lasten. De belangrijkste factoren in de bedrijfswaarde zijn de aanvangshuur en de huurindex, de exploitatiekosten en de kostenindex, de restwaarde en de disconteringsvoet, waarmee de kasstromen contant worden gemaakt naar balansdatum. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid van Mozaïek Wonen en zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De netto kasstromen bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van (groot) onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van onderhoud worden voor de gehele looptijd van het complex gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Macro economische uitgangspunten Bij de bepaling van de bedrijfswaarde zijn onderstaande macro economische uitgangspunten gedefinieerd: Jaar Prijsinflatie Looninflatie Bouwindex Onderhoudsindex Marktindex Huurindex
2015 1,50% 1,75% 1,75% 1,75% 0,50% 1,50%
2016 2,00% 2,13% 2,13% 2,13% 2,00% 1,75%
2017 2,00% 2,39% 2,39% 2,39% 2,00% 2,50%
2018 2,00% 2,57% 2,57% 2,57% 2,00% 2,50%
2019 2020 en verder 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,50%
De stijgingsparameters voor de jaren vanaf 2012 zijn conform de publicatie van het WSW. Deze parameters worden jaarlijks door het WSW vastgesteld en gepubliceerd. Het WSW heeft in 2014 de stijgingsfactoren ongewijzigd vastgesteld. De sectorinstituten bepalen jaarlijks een disconteringsvoet, die wordt gehanteerd bij de beoordeling van de financiële positie. In 2014 hebben de sectorinstituten de disconteringsvoet bepaald op 5,25%. Dit komt overeen met de disconteringsvoet die Mozaïek Wonen hanteert in deze jaarrekening.
Jaarbericht 2014
25
Mozaïek Wonen
De disconteringsvoet is gebaseerd op de ontwikkeling van de actuele reële rente op 10 jaar staatsleningen, de lange termijninschatting van de inflatie en de inschatting van de specifieke risico's die verbonden zijn aan de exploitatie van het sociaal vastgoed. Deze is zoveel mogelijk gebaseerd op externe bronnen en is als volgt opgebouwd: - De inschatting van de ontwikkeling van de actuele reële rente op 10 jaar staatsleningen: 2,5%; - Een opslag van 2% vanwege de lange termijninschatting van inflatie; - Een risico-opslag van 0,75%. De periode waarover de kasstromen contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, waarbij de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Als moment van contant maken hanteert Mozaïek Wonen de veronderstelling dat de kasstromen gemiddeld gedurende het jaar plaatsvinden (medio numerando). De verhuurdersheffing is gedurende de geschatte resterende levensduur van de complexen ingerekend in de bedrijfswaarde. Op basis van het huurbeleid van Mozaïek Wonen en gebaseerd op de wettelijke mogelijkheden is voor de eerste 5 jaar uitgegaan van een huurverhoging van 0,5% boven inflatie. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Gevoeligheidsanalyse bedrijfswaarde
Parameter Jaarlijkse huurverhoging Jaarlijkse huurverhoging Disconteringsvoet Disconteringsvoet Stijging exploitatielasten (per eenheid)
Gehanteerd in bedrijfswaarde
Effect op Effect op Mogelijke bedrijfswaarde afwijking bedrijfswaarde %
1,50%-2,50% 1,50%-2,50%
0,5% hoger 0,5% lager
13.952 -13.976
2,62% -2,63%
5,25% 5,25%
1% hoger 1% lager
-56.710 69.091
-10,66% 12,98%
€ 2.684
€ 500
-80.943
-15,21%
Vastgoed in exploitatie onder erfpacht Een deel van het vastgoed in exploitatie is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Van deze grond is Mozaïek Wonen geen juridisch maar wel economisch eigenaar door middel van erfpachtcontracten. Voor het grootste deel van dit bezit is de erfpacht afgekocht voor de duur van 50 jaar. Overige informatie met betrekking tot de waarde van het vastgoed in exploitatie De W.O.Z.-waarde van de woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten op 31 december 2014 bedraagt € 1.277.270.000 (2013: € 1.350.059.000). De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen o.a. brand- en stormschade. De verzekering is een zogenaamde eenhedenverzekering, waarin het risico van onder- of oververzekering is uitgesloten.
Jaarbericht 2014
26
Mozaïek Wonen
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het Mozaïek Wonen niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Mozaïek Wonen heeft in 2014, middels de verantwoordingsinformatie, 9.205 eenheden van het totale vastgoed in onderpand gegeven bij het WSW. De Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) waarin ondermeer de splitsing van de balans in DAEB en nietDAEB wordt geregeld, is ultimo verslagjaar nog niet vastgesteld. Zolang deze AMvB niet is vastgesteld, past Mozaïek Wonen bedrijfsfinanciering toe, waarbij de leningenportefeuille aan het sociale vastgoed wordt toegerekend. Uit de commercieel vastgoedportefeuille zijn in het verleden 299 eenheden als onderpand ingezet bij het WSW ten behoeve van de financiering met borgstelling. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Onder verkopen onder voorwaarden (VOV) zijn de 34 woningen opgenomen (2013: 34 woningen), die onder voorwaarden van Koopgarant, aan derden zijn verkocht. Mozaïek Wonen heeft voor deze woningen een terugkoopplicht. De waarde is gebaseerd op de marktwaarde vrij van verhuur, verminderd met het overeengekomen kortingspercentage. De marktwaarde wordt jaarlijks aangepast met de "prijsindex bestaande koopwoningen" (bron: Kadaster en CBS). Ondanks dat de prijsindex in de regio met 1,2% is gestegen in 2014, is de waarde met € 213.000 afgenomen van € 4.853.000 tot € 4.640.000. Op basis van een uitgevoerde taxatie, door een beëdigde onafhankelijke taxateur, is vastgesteld dat de balanswaarde van 21 woningen met de Koopgarant-regeling verkocht in het nieuwbouwproject Weideveld in Bodegraven, aanzienlijk boven deze taxatiewaarde lag. Mozaïek Wonen heeft besloten om de waarde van deze woningen uit het project Weideveld éénmalig aan te passen naar de lagere waarde. De terugkoopverplichting wordt gewaardeerd onder de balanspost "Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden". 2014
2013
1.3 Financiële vaste activa De financiële vaste activa zijn als volgt opgebouwd:
Deelnemingen Latente belastingvorderingen Overige
286 13.161 432
350 8.683 445
Boekwaarden per 31 december
13.879
9.478
Jaarbericht 2014
27
Mozaïek Wonen
1.3.1 Deelnemingen Boekwaarde 1-1-2014
Resultaat
Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda Mozaïek Wonen Projecten BV
332 18
-
Totaal
350
Boekwaarde 31-12-2014
64-
268 18
64-
286
Bij het bepalen van de nettovermogenswaarde van de deelnemingen zijn de waarderingsgrondslagen van Mozaïek Wonen leidend. Het eigen vermogen van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda bedraagt ultimo 2014, na resultaatverwerking, € 536.554. De Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda wend dit vermogen aan voor de renovatie van de eenheden aan de Speldemakersteeg en kan deze opdracht uit eigen middelen financieren. Na verkoop van de panden aan de Rozendaal en de Speldemakersteeg komt het vermogen van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda beschikbaar voor de aandeelhouders. Het aandeel van Mozaïek Wonen in de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda bedraagt 50% op basis van het gestorte kapitaal en heeft deze deelneming gewaardeerd op € 268.277 op basis van de eigendomsverhouding. De Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda wordt naar verwachting in 2015 opgeheven. 2014
2013
1.3.2 Latente belastingvorderingen
Latentie geplande verkopen van woningen Latentie waardering geldleningen o/g Beschikbare verliescompensatie Saldo per 31 december
748 96 12.317
869 191 7.623
13.161
8.683
8.683
7.643
Verloopstaat latente belastingvorderingen:
Stand 1 januari Acute belastingverplichting 2014 Acute belastingvordering 2013 Aanpassingen acute belastingverplichting voorgaande jaren Mutatie latentie op nieuwbouwprojecten Mutatie latentie geplande verkoop van vastgoed Mutatie waardering geldleningen o/g Totaal per 31 december
8975.591 1219513.161
1.267 642 1146521038.683
De actieve latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde, met een disconteringvoet van 3,88%, zijnde de gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen ultimo 2014. De contante waarde van de latenties bedraagt ultimo 2014 € 843.000 (nominale waarde € 1.021.700). De latentie op de verkoop van woningen is berekend op basis van de geplande verkopen voor de eerstkomende vijf jaar. De latentie op de waardering geldleningen vloeit voort uit het resterende agio/disagio van de individuele leningen.
Jaarbericht 2014
28
Mozaïek Wonen
De beschikbare verliescompensatie is opgenomen tegen nominale waarde. Op basis van de fiscale meerjarenbegroting kan het verlies in de komende jaren met de fiscale winsten gecompenseerd worden. De toename van de fiscaal compensabele verliezen is vooral toe te wijzen aan het verplicht afwaarderen op de fiscale boekwaarde bij vastgoed, waarvan de WOZ-waarde meer dan 30% gedaald is ten opzichte van de WOZ-waarde die als uitgangspunt is toegepast bij de fiscale openingsbalans van 1 januari 2008. In totaal is voor circa € 20 miljoen afgewaardeerd op de fiscale boekwaarde. Dit leidt tot een toename van de beschikbare verliescompensatie van circa € 5 miljoen, bij een percentage vennootschapsbelasting van 25,5%.
2014
2013
59 370 3
74 368 3
432
445
1.3.3 Overige vorderingen
Stichting Woonmaat Te verrekenen servicekosten huurders Aandelen WoningNet Saldo per 31 december
De langlopende vordering op Stichting Woonmaat betreft de verrekening van automatiseringskosten over een periode van 10 jaar. De te verrekenen servicekosten betreffen warmtemeters, gigajoule meters, zonweringen, alarmeringssystemen, de inrichting van recreatieruimten en warmte-opwekkingsinstallatie, waarvan de annuïteit jaarlijks via de afrekening service en stookkosten aan de huurder worden doorbelast.
VLOTTENDE ACTIVA 1.4 Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal per 31 december
6.475 -
6.658 -
6.475
6.658
5.059 1.416
5.928 730
6.475
6.658
1.4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Voorraad opgeleverde nieuwbouw Totaal per 31 december
De voorraad vastgoed bestemd voor verkoop is het sociaal en comercieel vastgoed opgenomen dat op balansdatum leeg staat voor verkoop. Op 31 december 2014 worden 35 opstallen (2013: 41) actief aangeboden op de koopmarkt, dan wel de woning is verkocht onder voorbehoud en de eigendomsoverdracht via de notaris volgt in het navolgende boekjaar. Onder de voorraad opgeleverde nieuwbouw is het vastgoed opgenomen dat op balansdatum onverkocht is. Onder dit deel van vastgoed behoren ultimo 2014 4 woningen aan de Wachtelstraat (€ 641.000), 2 appartementen inclusief een parkeerplaats uit het project Graafse Waard blok Maxima (€ 677.000) en 10 parkeerplaatsen op maaiveld gelegen op het terrein achter de Wachtelstraat (€ 98.000).
Jaarbericht 2014
29
Mozaïek Wonen
2014
2013
1.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Onderhanden werk Grondposities Totaal per 31 december
440
1.576 447
440
2.023
Ultimo 2014 zijn er geen nieuwbouwprojecten, bestemd voor verkoop, in ontwikkeling. Onder de grondposities is de waarde opgenomen van de grond van de locatie "Centrumplan Korte Akkeren". Deze grondpositie wordt begin 2015 in eigendom overgedragen aan een projectontwikkelaar. 1.5 Onderhanden projecten Onder de onderhanden projecten wordt het in aanbouw zijnde vastgoed verantwoord waarvoor een kopovereenkomst is afgesloten met een derde. In 2014 zijn 8 appartementen met parkeerplaats aan de Graafse Waard blok Maxima, 10 garageboxen en 7 parkeerplaatsen op terrein achter de Wachtelstraat gerealiseerd en verkocht. Op balansdatum zijn er geen projecten onderhanden. In totaal is een bedrag van € 70.000 (2013: -/- € 32.000) aan opbrengsten uit hoofde van onderhanden projecten over het boekjaar verantwoord in de winst- en verliesrekening. Een nadere specificatie volgt in paragraaf 3.0.4. 1.6 Vorderingen
Huurdebiteuren Gemeenten Te vorderen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
399 218 39 425 379 65
617 30 18 2 654 137
1.525
1.458
Zittende huurders Vertrokken huurders
752 150 902
944 270 1.214
Af: voorziening wegens oninbaarheid
503-
597-
399
617
1 maand 2 maanden 3 maanden > 3 maanden
89 67 63 683
345 84 78 707
Totaal per 31 december
902
1.214
Totaal vorderingen 1.6.1 Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren:
Totaal per 31 december Het verloop van de huurachterstanden naar ouderdom is als volgt:
Jaarbericht 2014
30
Mozaïek Wonen
2014
2013
597
620
Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:
Stand 1 januari Onttrekkingen Dotatie Vrijval Totaal per 31 december
231137 -
5431 -
503
597
12 166 40
-
1.6.2 Gemeenten
Te vorderen inzake woningaanpassingen ISV subsidie nieuwbouwproject Graafse Waard Bijdrage inrichting openbaar gebied Totaal per 31 december
30
218
30
39
18
39
18
425
2
425
2
1.6.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda Totaal per 31 december
1.6.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Te vorderen BTW Totaal per 31 december
1.6.5 Overige vorderingen
Stichting Woonmaat Gefactureerde uren projectleiding Vereniging van eigenaren Te ontvangen termijnen nieuwbouw koop Te ontvangen bijdrage inrichting openbaar gebied Debiteuren inzake eindafrekeningen etc. Af: voorziening dubieuze overige vorderingen AON Nederland Diversen Totaal per 31 december
166 26 41 113 906 117
38 1 11 233 200 168 13657 82
379
654
Jaarbericht 2014
31
Mozaïek Wonen
2014
2013
Te ontvangen rente Diversen
34 31
74 63
Totaal per 31 december
65
137
1.536
2.280
1.536
2.280
1.6.6 Overlopende activa
1.7 Liquide middelen
Liquide middelen Totaal per 31 december
De liquide middelen staan vrij ter beschikking. Er zijn geen middelen uitgezet in het buitenland.
Jaarbericht 2014
32
Mozaïek Wonen
2014
2013
EIGEN VERMOGEN 2.0 Overige reserves
Stand per 1 januari Jaarresultaat Stand per 31 december
483.078
483.045
27.551
33
510.629
483.078
De in de overige reserves begrepen ongerealiseerde waardestijging bedraagt ultimo 2014 € 489.305.000 (2013: € 481.074.000) en bestaat uit:
Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden Ongerealiseerde waardestijging voorraad vastgoed voor verkoop
475.143 10.951 149 3.062
470.498 7.061 131 3.384
Stand per 31 december
489.305
481.074
Vastgoed VOV
Voorraad vastgoed voor verkoop 3.384
Het verloop van de ongerealiseerde waardestijging is als volgt: Sociaal Commercieel vastgoed in vastgoed in exploitatie exploitatie Stand herwaardering 1 januari 2014 470.498 7.061 Mutaties: Opleveringen Investeringen Desinvestering wegens verkopen Desinvestering wegens sloop Herclassificatie Afschrijvingen Waarde mutatie Stand herwaardering 31 december 2014
5.6137251.9456.2289.959 9.197 475.143
1.072648314.839 1.009 9 10.951
131
18
548722.3812.403 77 199
149
3.062
De ongerealiseerde waardestijging op het sociaal en commercieel vastgoed betreft het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de lagere boekwaarde op basis van de historische kosten. De ongerealiseerde waardestijging van het vastgoed VOV (woningen verkocht onder voorwaarden) betreft het verschil tussen de marktwaarde, na aftrek van de in het koopgarant-contract overeengekomen korting, en de op de datum van verkoop gefixeerde boekwaarde. De ongerealiseerde waardestijging van de voorraad vastgoed bestemd voor verkoop verkocht betreft het verschil tussen de verwachte opbrengstwaarde en de lagere boekwaarde op basis van de historische kosten. Er is geen voorziening belastinglatentie gevormd ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen.
Jaarbericht 2014
33
Mozaïek Wonen
2014
2013
2.1 Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening reorganisatie Overige voorzieningen
1.219 438 254
1.433 801 317
Totaal voorzieningen
1.911
2.551
2.1.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Onderstaande tabellen geven inzicht in de mutaties van de verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructureringen. Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering sociaal vastgoed in ontwikkeling
Boekwaarde 1 januari
1.433
4.715
Mutaties boekjaar: Toevoegingen Vrijval Investeringen
1.219 637796-
887 1.0623.107-
Stand per 31 december
1.219
1.433
Op basis van het ontwikkelbesluit d.d. 27 november 2014 is een voorziening getroffen voor het onrendabele deel van de investering op het project Rijngaarde groot € 1.219.000. Door herziene prognoses van stichtingskosten vallen de onrendabele toppen € 637.000 lager uit bij de projecten, die in de loop van 2014 zijn opgeleverd of nog in uitvoering zijn. Hetgeen leidt tot een vrijval van de voorziening. Het saldo van de voorziening per 31 december 2014, zal naar verwachting geheel aangewend worden in 2015.
Voorziening onrendabele investeringen commercieel vastgoed in ontwikkeling
Boekwaarde 1 januari
-
Mutaties boekjaar: Toevoegingen Vrijval Investeringen Stand per 31 december
338
6 9993 -
1.585 121.911-
In 2014 is het onrendabele deel van de investering op project Graafse Waard Blok A met € 99.000 afgenomen als gevolg van herziene prognoses van de stichtingskosten van de vrije sector woningen.
Jaarbericht 2014
34
Mozaïek Wonen
2014
2013
2.1.2 Voorziening reorganisatiekosten Onderstaande tabel geeft inzicht in de mutaties van de verplichtingen met betrekking tot de reorganisatie
Stand per 1 januari
801
201
Mutaties boekjaar: Toevoegingen Vrijval Bestedingen
105258-
817 217-
Stand per 31 december
438
801
In 2013 is het traject "Organisatie In Beweging" ingezet. Een van de belangrijkste doelstellingen hierbij is het herwinnen van het investerend vermogen, waarbij gestreefd wordt naar een substantiële vermindering van de bedrijfslasten. Dit leidt onder andere tot een krimp van de organisatie. Ultimo 2014 resteert een voorziening van € 438.000, die zowel in 2015 en 2016 tot uitstroom van middelen zal leiden.
2.1.3 Overige voorzieningen
Stand per 1 januari
317
Mutaties boekjaar: Verplichting uitgestelde jubilea en vrije dagen Stand per 31 december
63-
306
11
254
317
Stand per 1 januari
118
125
Mutaties in het boekjaar: Eindaflossingen Reguliere aflossingen
1117-
Stand per 31 december
-
2.2 Langlopende schulden 2.2.1 Leningen overheid
7118
Eind 2014 is van de mogelijkheid gebruik gemaakt om de leningen van de gemeente Gouda in zijn geheel, vrij van boete, vervroegd af te lossen.
Jaarbericht 2014
35
Mozaïek Wonen
2014
2013
2.2.2 Leningen kredietinstellingen
Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen Eindaflossingen Reguliere aflossingen Stand per 31 december
354.034
17.200 16.1231.980353.131
340.242
30.500 14.9251.783354.034
Specificatie van de schuldrestant en gemiddelde rentevoet ultimo boekjaar: 2014 Looptijd < 5j Looptijd > 5j Schuldrest Rentevoet Leningen krediet69.752 283.379 353.131 3,88% instellingen
2013 Schuldrest Rentevoet 354.034 4,03%
In 2014 zijn twee fixe leningen van € 8.000.000 en een lening met variabele hoofdsom van € 6.000.000 gestort. Van deze lening variabele hoofdsom is het vaste deel (20%) ad € 1.200.000 opgenomen onder het lang vreemd vermogen. Het variabele deel (80%) wordt verantwoord onder de kortlopende schulden. In 2014 is de borgstelling van negen leningen, op verzoek van de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen, overgeheveld naar het WSW. Het schulrestant van deze leningen is ultimo 2014 groot € 23.414.600 (2013: €23.579.600). De totale leningportefeuille per 31 december 2014 wordt geborgd door het WSW. De aflossingsverplichtingen voor 2015 bedragen € 31.016.000 waarvan € 28.925.000 aan eindaflossingen. Mozaïek Wonen heeft geen derivaten in haar portefeuille.
2.2.3 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onder de verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, zijn de woningen opgenomen, die middels de constructie Koopgarant, zijn verkocht en waarvoor een terugkoopplicht geldt. Boekwaarden 1 januari Mutaties boekjaar: Terugkoop woningen Waardemutatie Stand per 31 december
4.998
2254.773
5.596
1714274.998
Mozaïek Wonen heeft voor 34 woningen een terugkoopverplichting opgenomen (2013: 34 woningen). Op basis van de Koopgarant-regeling is Mozaïek Wonen verplicht de woning binnen 3 maanden terug te kopen, nadat deze woning door de eigenaar aan Mozaïek Wonen aangeboden wordt. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks aangepast met 50% van de waardeontwikkeling, gebaseerd op de "prijsindex bestaande koopwoningen" (bron: Kadaster en CBS). Ondanks dat de prijsindex in de regio met 1,2% is gestegen in 2014, is de waarde met € 225.000 afgenomen. Op basis van een uitgevoerde taxatie, door een beëdigde onafhankelijke taxateur, is vastgesteld dat de balanswaarde van 21 woningen met de Koopgarant-regeling verkocht in het nieuwbouwproject Weideveld in Bodegraven, aanzienlijk boven deze taxatiewaarde lag. Mozaïek Wonen heeft besloten is om de waarde van deze woningen uit het project Weideveld éénmalig aan te passen naar de lagere waarde.
Jaarbericht 2014
36
Mozaïek Wonen
2014
2013
2.3 Kortlopende schulden 2.3.1 Schulden aan kredietinstellingen
Lening variabele hoofdsom Stand per 31 december
800
5.694
800
5.694
Mozaïek Wonen beschikt over een lening met een variabele hoofdsom van € 6.000.000. Het vaste deel van deze lening, groot 20%, is verantwoord onder de langlopende schulden. Van het variabele deel van deze lening, groot € 4.800.000, is ultimo 2014 € 800.000 opgenomen. Van de kredietfaciliteit van de Rabobank, groot maximaal € 4.500.000, is ultimo 2014 geen gebruik gemaakt. 2.3.2 Schulden aan leveranciers
Schulden aan leveranciers Stand per 31 december
2.187
5.670
2.187
5.670
579 205
1.260 179
784
1.439
103
90
103
90
56 25
65 12 30
81
107
6.261 563 820 517 4 5
6.627 453 951 327 9 9
8.170
8.376
2.3.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting Loonheffing en Sociale lasten Stand per 31 december 2.3.4 Schulden ter zake van pensioenen
Pensioenpremies Stand per 31 december 2.3.5 Overige schulden
Glasfonds Gemeente Gouda Overige schulden Stand per 31 december
-
2.3.6 Overlopende passiva
Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huren Te ontvangen facturen inzake opgeleverde nieuwbouwprojecten Te verrekenen service- en stookkosten Waarborgsommen Diverse transitorische posten Stand per 31 december
Jaarbericht 2014
37
Mozaïek Wonen
Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Een belangrijke doelstelling van het treasurybeleid van Mozaïek Wonen is gericht op het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Bij het beheersen van de renterisico’s wordt uitgegaan van de gelaagde aanpak voor het beheersen van financierings- en renterisico’s. De gelaagde aanpak wordt weergeven in onderstaande tabel. Gelaagde aanpak beheersen van financierings- en renterisico’s Mozaïek Wonen Onzeker Investeringen (borgbaar en niet- Zekere en onzekere deel investeringsprojecten borgbaar) Definitieve deel investeringsprojecten Zeker
Aflossingen leningen
Finale aflossingen bestaande leningen
Renteaanpassingen
Renteaanpassingen bestaande leningenportefeuille
Tabel: Gelaagde aanpak beheersen renterisico’s Mozaïek Wonen hanteert twee definities voor het renterisico. De eerste definitie betreft die van het WSW. De tweede definitie betreft het bedrijfseconomisch renterisico van de totale exploitatie. Renterisico wordt volgens het WSW gedefinieerd als de jaarlijkse eindaflossingen van langlopende leningen inclusief renteaanpassingen op leningen in enig jaar. In mindering hierop mogen worden gebracht acties om renterisico te verminderen, zoals leningen met uitgestelde storting en hedges (caps en swaps). Het renterisico mag volgens de norm van het WSW maximaal 15% van de leningenportefeuille bedragen. Uit onderstaande grafiek blijkt dat het renterisico van Mozaïek Wonen in alle jaren binnen de WSW norm van 15% blijft. In de komende jaren komt het renterisicopercentage boven de 10% door renteaanpassingen, eindaflossingen en het renterisico op de lening variabele hoofdsom. WSW renterisico (x € 1.000)
In het bedrijfseconomisch renterisico, dat in de grafiek hieronder is weergegeven, is de gehele exploitatie verwerkt. Dit geeft dan ook het totale renterisico weer. Mozaïek Wonen heeft zich ten doel gesteld om het bedrijfseconomische renterisico evenwichtig te spreiden over de jaren, zodat onverwachte renteschommelingen slechts een beperkte invloed hebben op het resultaat. Het
Jaarbericht 2014
38
Mozaïek Wonen
bedrijfseconomisch renterisico is bepaald als: 15% van de restant hoofdsom leningen per 1 januari 2015. Het bedrijfseconomische renterisico blijft in de jaren 2015 t/m 2019 beneden de 5%.
x € miljoen
Bedrijfseconomisch renterisico 2015 t/m 2019 (x € 1miljoen) 30 20 10 0 -10 2015
2016
2017
2018
2019
Operationele + financierings kasstroom
Kasstroom (des)investeringen
Totaal rente aanpassingen
Opgenomen deel LVH
Netto bedrijfseconomisch renterisico
10% dynamisch renterisico
5% dynamisch renterisico
De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Mozaïek Wonen zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid van Mozaïek Wonen om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Mozaïek Wonen kunnen voldoen. Om dit risico te beperken handelt Mozaïek Wonen enkel met kredietwaardige partijen. Mozaïek Wonen toetst de kredietwaardigheid periodiek om de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Voor Mozaïek Wonen is het risico inzake huurdebiteuren relatief hoog. Hiervoor is een voorziening getroffen en is in 2014 een traject gestart om de huurincasso te optimaliseren. Tegelijkertijd heeft Mozaïek Wonen besloten om de oude vorderingen op de vertrokken huurders te beoordelen. Als gevolg hiervan heeft Mozaïek Wonen in 2014 voor € 0,9 miljoen afgeboekt aan oude huurvorderingen en overige vorderingen op vertrokken huurders. Ultimo 2014 heeft Mozaïek Wonen een vordering op huurdebiteuren van € 0,9 miljoen (2013: € 1,2 miljoen). Hierop is een voorziening wegens oninbaarheid getroffen van € 0,5 miljoen (2013: € 0,6 miljoen). De overige vorderingen op de huurdebiteuren bedragen op balansdatum € 113.000 (2013: € 168.000) waarvoor een voorziening is getroffen van € 90.000 (2013: 136.000). Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Mozaïek Wonen over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Mozaïek Wonen aan haar verplichtingen kan voldoen, heeft Mozaïek Wonen, naast het aantrekken van langlopende leningen, twee faciliteiten tot haar beschikking. De kort geld limiet wordt gevormd door de vrije ruimte in de rekening-courant faciliteit en het niet opgenomen deel van de lening met een variabele hoofdsom opgenomen van de lening variabele hoofdsom. Kredietfaciliteiten Mozaïek Wonen (x € 1.000) Bank Kredietfaciliteit Rabobank 4.500 Bank Nederlandse Gemeenten Totaal
4.800 9.300
Soort Exploitatiekrediet Lening variabele hoofdsom
Tarief 1M-Euribor + 50bp Opgenomen krediet: 1M-Euribor + 0,72%
Jaarbericht 2014
39
Mozaïek Wonen
Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn. Valutarisico Mozaïek Wonen loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s) Mozaïek Wonen loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Om het renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over 2015 af te dekken heeft Mozaïek Wonen ultimo 2014 twee overeenkomsten van geldleningen afgesloten, waarbij de storting na 31 december 2014 plaats vindt. Leningen met stortingsdatum 2015 (x € 1.000) Naam geldgever Stortingsdatum Bank Nederlandse Gemeenten 27-02-15 Bank Nederlandse Gemeenten 27-02-15
Hoofdsom 10.000 5.000
Soort Fixe Fixe
Looptijd
Rente %
10 jaar 10 jaar
1,638% 1,419%
Voor onder de langlopende schulden opgenomen vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Mozaïek Wonen tot een bedrag van € 353,1 miljoen (2013: € 354,1 miljoen) het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Mozaïek Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente ofwel een kasstroomrisico. Ultimo 2014 heeft Mozaïek Wonen dit risico op de hierboven genoemde kredietfaciliteiten tot een totaalbedrag van € 9,3 miljoen. Rentevoet leningen kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat Mozaïek Wonen loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden: Looptijd 2015 - 2019 2020 - 2024 2025 - 2029 2030 - 2034 2035 - 2039 2040 - 2044 2045 - 2049 2055 - 2059 2060 - 2064 Totaal
< 3% 1.210 16.000 2.971 10.000 30.181
3% - 4% 19.000 62.842 10.617 10.000 22.000 25.000 149.459
4% - 5% 48.905 5.000 21.826 17.000 15.123 10.000 15.000 40.000 172.855
7% - 8% 636 636
Totaal 69.752 83.842 24.797 37.617 25.123 10.000 15.000 62.000 25.000 353.131
De effectieve rentevoet van de leningen kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,88%.
Jaarbericht 2014
40
Mozaïek Wonen
Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies :
Jaar 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2042 2048 2056 2057 2058 2059 2060 Totaal
Reguliere aflossingen 2.091 2.174 1.873 1.880 1.947 2.008 1.636 1.696 1.759 1.802 1.231 1.285 1.342 1.215 1.269 1.081 1.134 1.189 1.246 901 943 988 414 434 213 33.753
Eind aflossingen 28.925 11.914 17.339 5.000 5.700 23.000 20.000 10.000 15.000 8.000 10.000 10.000 10.000 7.000 5.500 10.000 10.000 10.000 15.000 12.000 20.000 20.000 10.000 25.000 319.378
Rente conversie 10.000 2.751 10.000 22.751
Aanpassing opslag basisrente leningen 10.000 15.000 10.000 12.000 10.000 10.000 67.000
De gemiddeld gewogen looptijd van de leningenportefeuille kredietinstellingen (duration) bedraagt per balansdatum 10,6 jaar. Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per soort lening toegelicht: – De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings-moment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.
Jaarbericht 2014
– –
41
Mozaïek Wonen
De rente van de variabel rentende lening met variabele hoofdsom is gebaseerd op de één maands Euribor, met een liquiditeitsopslag van 0,72 %. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen de 0,3% en 0,6%.
Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.
Reële waarde Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Mozaïek Wonen het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Mozaïek Wonen luidt als volgt: Boekwaarde 2014 2013 In de balans opgenomen: Financiële activa: Vorderingen onder de financiële vaste activa Vlottende vorderingen Liquide middelen Subtotaal Financiële passiva: Langlopende schulden Kortlopende schulden Derivaten Subtotaal Totaal in de balans opgenomen Niet in de balans opgenomen: Toegezegde leningen Garantstellingen Totaal niet in de balans opgenomen
Reële waarde 2014 2013
13.879 1.525 1.536 16.940
9.478 1.458 2.280 13.216
13.879 1.525 1.536 16.940
9.478 1.458 2.280 13.216
353.131 12.125 0 365.256 382.196
354.152 21.376 0 375.528 388.744
466.576 12.125 0 478.701 495.641
416.562 21.376 0 437.938 451.154
15.000 0 15.000
22.000 0 22.000
15.745 0 15.745
24.125 0 24.125
Jaarbericht 2014
42
Mozaïek Wonen
De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Financiële vaste activa Voor financiële instrumenten van Mozaïek Wonen geldt dat deze niet op een actieve markt worden verhandeld. De reële waarde van de latente belastingvorderingen is bepaald op basis van contant gemaakte kasstromen. Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde. Langlopende schulden De marktwaarde van de leningen bedraagt € 466,6 miljoen (2013: € 416,6 miljoen) . Als rekencurve is de Nederlandse staatscurve gehanteerd. De kasstromen zijn op dagbasis contant gemaakt. De marktwaarde van de 6 basisrenteleningen is berekend tot de einddatum van het contract, waarbij als kredietopslag na contractuele herziening 0,3% gehanteerd is.
Jaarbericht 2014
43
Mozaïek Wonen
16. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 16.1
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Het WSW borgt leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn, zolang de deelnemer aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW voldoet. Het WSW stelt zich borg tegen de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling is Mozaïek Wonen verplicht een obligo aan te houden van 3,85% over het schuldrestant van de met WSW borgstellingen aangetrokken leningen. Per 31 december 2014 heeft Mozaïek Wonen een obligoverplichting van € 13.722.000 (2013: € 13.320.000).
16.2
Bodemverontreiniging
Onder het complex van 125 woningen aan het Plesmanplein is sprake van bodemverontreiniging met minerale olie en aanverwante stoffen. In het verleden is onderzocht of, en in hoeverre de verkoper van de grond hiervoor nog aansprakelijk kan worden gesteld. De kans hierop is zodanig gering, dat Mozaïek Wonen heeft afgezien van een procedure. In 2010 is een aanvullend onderzoek uitgevoerd om de situatie opnieuw te bezien. De sanering is niet als spoedeisend beoordeeld. Om te kunnen vaststellen dat de verontreiniging zich niet verspreidt, is een ring van peilbuizen geplaatst waarmee het grondwater gedurende drie jaar periodiek bemonsterd en geanalyseerd wordt. De uitslag van de controles in de laatste drie jaar laat zien dat de situatie nog steeds stabiel is. Omdat de waarden gelijk zijn gebleven kunnen we spreken van een “stabiele situatie”, die geen gevaar oplevert voor de omgeving. In 2015 wordt aan het bevoegd gezag toestemming gevraagd om de situatie te handhaven zoals deze is.
16.4 Aangegane verplichtingen In overeenstemming met artikel 2:381 BW dient vermeld te worden tot welke belangrijke, financiële verplichtingen Mozaïek Wonen voor toekomstige jaren is verbonden. Hieronder volgt een uiteenzetting van de verplichtingen die met derden zijn aangegaan per 31 december 2014: Nieuwbouwprojecten Buurtservicecentrum Korte Akkeren: € 475.000; Leasecontracten voor kopieerapparaten en printers: € 16.330 per jaar; Leasecontracten voor vervoermiddelen € 17.470 per jaar. Ultimo 2014 heeft Mozaïek Wonen twee overeenkomsten van geldleningen afgesloten waarbij de storting na 31 december 2014 zal plaatsvinden. Naam geldgever Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten
Stortingsdatum 27-02-15
Hoofdsom
Soort
Looptijd
Rente %
10.000.000
Fixe
10 jaar
1,638%
27-02-15
5.000.000
Fixe
10 jaar
1,419%
Jaarbericht 2014
44
Mozaïek Wonen
16.5 Prestatieafspraken Met de gemeente Gouda is in april 2014 overeengekomen om de oorspronkelijke verplichting van te realiseren sociale huurwoningen, in de nieuw te realiseren woonwijk Westergouwe, aanmerkelijk te reduceren. Concreet gaat het om 150 te bouwen sociale huurwoningen na 2017.
16.6 Bijdrage saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft tot taak om minder vermogende toegelaten instellingen financieel te ondersteunen met middelen die uit een heffing over alle toegelaten instellingen worden verkregen. Dit is vastgelegd in het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. In 2015 legt het Centraal Fonds Volkshuisvesting geen saneringsheffing bij woningcorporaties op.
16.7 Claims Circa 25 huurders van het complex Hovenflats hebben aanspraak gemaakt op een ‘Verhuis- en herinrichtingskosten’-vergoeding. Zij stellen dat hun woningen zijn gerenoveerd en dat die renovatie niet in bewoonde staat uitvoerbaar was. Deze aanspraak wijst Mozaïek Wonen rigoureus af. Het verweer van Mozaïek houdt in dat het om groot onderhoud ging, dat zo’n klus altijd met gevarieerde vormen van ongemak en overlast gepaard gaat, doch dat de duur ervan beperkt was en dat de werkzaamheden tijdens de bewoning konden worden uitgevoerd. Mozaïek Wonen heeft niets nagelaten om ervoor te zorgen dat steeds alle woonfuncties op een of andere manier functioneel waren. Het ongemak en de overlast waren niet excessief en kunnen niet gelden als een ‘gebrek’. De huurders hebben zich tot de rechter gewend. Naar verwachting zal deze zaak medio 2015 zover zijn gevorderd dat de rechter vonnis kan wijzen.
Jaarbericht 2014
45
Mozaïek Wonen
17. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000) 2014
2013
BEDRIJFSOPBRENGSTEN: 3.0.1 Huuropbrengsten
Huuropbrengsten Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten
53.683 3947353.216
50.839 6541550.170
Onderstaande tabel geeft inzicht in de opbouw van de huuropbrengsten over 2014:
1. Jaarhuur (12x maandhuur december 2013) 2. Huuraanpassing per 1 juli 2014 (gemiddeld 3,60%) 3. Nieuwbouw 4. Sloop 5. Huurharmonisatie 6. Verkopen 7. Overige redenen Huuropbrengsten
52.608 919 361 474 2136253.683
3.0.2 Opbrengsten servicecontracten
Te ontvangen vergoedingen: Leveringen en diensten Warmte-koude-opslag Overige zaken
2.704 41 37
2.711 44 36
Subtotaal
2.782
2.791
Te verrekenen met de huurders Totaal opbrengsten servicecontracten
5422.240
3262.465
Jaarbericht 2014
46
Mozaïek Wonen
2014
2013
Netto verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopresultaat nieuwbouw koopwoningen Netto verkoopresultaat grondtransacties
605 70 129
14 32448
Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
804
430
Opbrengst verkopen sociaal vastgoed Opbrengst verkopen commercieel vastgoed Opbrengst verkopen voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Totaal opbrengsten
3.642 1.050 3.522 8.214
1.729 340 3.141 5.210
Verkoopkosten Boekwaarde sociaal vastgoed Boekwaarde commercieel vastgoed Boekwaarde voorraad vastgoed bestemd voor verkoop
3502.3281.2983.633-
3411.1872463.422-
3.0.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto verkoopresultaat bestaand bezit
Netto verkoopresultaat bestaand bezit
605
14
In 2014 zijn 53 verhuureenheden (2013: 36) verkocht met een totale verkoopopbrengst van € 8.214.000. Het netto verkoopresultaat bedraagt € 605.000 Netto verkoopresultaat nieuwbouw koopwoningen Opbrengsten Bestedingen 2014 t/m 2014
Aantal eenheden Graafse Waard blok A Wachtelstraat parkeren Totaal
8 17 25
2.003 268 2.271
1.8869442.830-
Totaal project resultaat
Resultaat in 2014
117 676559-
117 4770
Netto verkoopresultaat grondtransacties Opbrengsten 2014
Totaal Boekwaarde
Resultaat in 2014
Westerkade-Snoystraat
184
55-
129
Totaal
184
55-
129
In 2014 zijn de laatste vier van in totaal 53 grondkavels aan de Westerkade-Snoystraat in eigendom overgedragen aan projectontwikkelaars voor de realisatie van koopwoningen.
Jaarbericht 2014
47
Mozaïek Wonen
2014
2013
213 96
369 93
309
462
3.0.5 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
Geactiveerde productie projecten huurwoningen Geactiveerde productie projecten koopwoningen Totaal geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
Onder de geactiveerde productie worden de directe uren verantwoord van medewerkers van de afdeling projectontwikkeling, die aan de nieuwbouwprojecten worden toegerekend.
3.0.6 Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoedingen beheer voor derden Pro Rata regeling BTW BTW op stopgezette projecten Bijdrage inrichting openbaar gebied Vergoeding service abonnement Gefactureerde uren projectleiding Vergoeding woningnet Vergoeding zendmasten Vergoeding servicecontracten Vergoeding urgentieaanvragen en 1e verhuurnota Huismeesters Diversen Totaal overige bedrijfsopbrengsten
557 178 104 126 98 37 40 69 63 69 35
566 128 200 120 34 32 60 73 66 33
1.376
1.312
Jaarbericht 2014
48
Mozaïek Wonen
2014
2013
498
557
498
557
-
293
-
293
215 351 30 137 81
71 161 423 31 29
814
715
BEDRIJFSLASTEN: 3.1.1 Afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoedportefeuille
(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen
3.1.2 Overige waardeveranderingen op materiele vaste activa
Afwaardering materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie Totaal overige waardeverandering op materiele vaste activa
3.1.3 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
Voorraad opgeleverde koopwoningen Afwaardering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Voorraad grondposities Voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid Voorziening overige vorderingen wegens oninbaarheid Totaal bijzondere waardeverandering van vlottende activa
De afwaardering opgeleverde koopwoningen betreft de verlaging van de verkoopprijzen van de woningen van het project Wachtelstraat 43 t/m 51. De afwaardering op het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop heeft betrekking op het project Graafse Waard blokken D, M en S. Op de grondposities in het project Centrumplan Korte Akkeren is in 2014 € 30.000 verlies genomen. Van de openstaande vorderingen op debiteuren wordt in 2014 € 219.000 extra voorzien wegens oninbaarheid.
3.1.5 Lonen en salarissen
Lonen en salarissen af: ontvangen ziekengeld
Inhuur personeel Totaal lonen en salarissen
4.456 184.438
5.131 455.086
438
187
4.876
5.273
739
784
739
784
3.1.6 Sociale lasten
Sociale lasten Totaal sociale lasten
Jaarbericht 2014
49
Mozaïek Wonen
2014
2013
861
963
861
963
3.1.7 Pensioenlasten
Pensioenlasten Totaal pensioenlasten
De bezetting in 2014 bedroeg gemiddeld 82,3 fte waarvan 2,1 fte is ingevuld met tijdelijk personeel. In de bezetting is inbegrepen 1,0 fte voor bestuur. De totale bezoldiging van het bestuur bedraagt € 174.386 waarvan € 32.993 (exclusief BTW) verantwoord wordt onder de bestuurskosten. Mozaïek Wonen heeft de pensioenregeling van haar medewerkers ondergebracht bij het pensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een middenloonregeling. - De pensioenleeftijd loopt geleidelijk op tot 67 jaar in het jaar 2021. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen heeft het bestuur van het pensioenfonds voor 2014 de premie vastgesteld op 31% over de pensioengrondslag (werkgeversdeel 21,31%) voor medewerkers geboren vanaf 1 januari 1950 . Voor medewerkers geboren voor 1 januari 1950 bedraagt deze premie 26% van de pensioengrondslag (werkgeversdeel 14,99%). - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. - De dekkingsgraad van het SPW bedroeg eind 2014 114% (2013: 114%) De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders - Mozaïek Wonen is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. Er is in geen geval een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.
3.1.8 Onderhoudslasten
Meldingsonderhoud Mutatieonderhoud Preventief onderhoud Serviceabonnement Planmatig onderhoud Overig onderhoud Subtotaal onderhoudslasten Kosten werkapparaat eigen onderhoudsdienst Totaal onderhoudslasten
2.063 970 1.143 146 2.742 7.064 567.008
2.331 1.728 1.198 113 5.289 99 10.758 69510.063
Jaarbericht 2014
50
Mozaïek Wonen
2014
2013
60 121
124 111
181
235
3.1.9 Leefbaarheid
Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten Totaal leefbaarheid
De sociale leefbaarheidsactiviteiten hebben betrekking op activiteiten zoals buurtbemiddeling, initiatieven van bewoners en overige partners, burenoverlast, voorkomen van huisuitzettingen en het bestrijden van woonfraude.
De fysieke leefbaarheidsactiviteiten hebben vooral betrekking op de uitgaven voor groen, verbetering uitstraling, veiligheid en openbare ruimten. Onder de posten lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen is voor € 544.000 aan personeelskosten opgenomen voor de sociale activiteiten als bewonersparticipatie, het bestrijden van overlast en de inzet van huismeesters.
3.1.10 Lasten servicecontracten
Leveringen en diensten Warmte-koude-opslag Overige zaken Niet af te rekenen deel servicekosten Totaal lasten servicecontracten
2.162 63 10 257
2.381 53 18 86
2.492
2.538
Jaarbericht 2014
51
Mozaïek Wonen
2014
2013
3.1.11 Overige bedrijfslasten
Beheerkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene beheer- en administratiekosten
281 262 116 1.377
1.370 288 345 1.460
Subtotaal beheerkosten
2.036
3.463
Zakelijke lasten Gemeentelijke belastingen en waterschapslasten Verzekeringen
3.221 203
2.991 207
Subtotaal heffingen
3.424
3.198
Andere bedrijfslasten Contributie landelijke federatie Saneringsheffing Verhuurdersheffing Huurdersverenigingen VVE bijdragen Verhuiskostenvergoedingen Overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten
61 1.798 4.600 59 266 63134
70 1.951 178 65 258 113 11 79
Subtotaal overige bedrijfslasten
6.855
2.725
Totaal overige bedrijfslasten
12.315
9.386
In de bestuurskosten is inbegrepen het honorarium van de RvC. Deze bedraagt over 2014 € 48.182 inclusief BTW (€ 39.820 exclusief BTW). Specificatie mutatie overige voorzieningen:
Vrijval voorziening uitgestelde beloningen Vrijval voorziening vakantiedagen
558-
213
63-
11
Jaarbericht 2014
52
Mozaïek Wonen
2014
2013
3.2 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Waardeveranderingen vastgoed in exploitatie: Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Schattingswijziging commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden: Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden Waardeverandering terugkoopverplichting verkocht onder voorw. Opwaardering teruggekocht vastgoed verkocht onder voorw.
9.158 133 414 -
7.5041.134 1.386 4.127-
213225 -
315427 2
Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling Afgeboekte oude plankosten of stopgezette projecten Afwaardering investeringen projecten oriëntatie- / initiatieffase Afwaardering onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugneming onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Afwaardering onrendabel deel commercieel vastgoed in ontwikkeling Terugneming onrendabel deel commercieel vastgoed in ontwikkeling
2951.219637 699
638871.062 1.58512
Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleg.
8.933
10.458-
3.3.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa
Waardeverandering van financiële vaste activa Totaal waardeverandering van financiële vaste activa
16-
17-
16-
17-
25 11 8 34
27 9 8 74
78
118
5 13.825 141
5 14.084 258
40
86
14.011
14.433
3.3.2 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente op overige financiële vaste activa Rente op koopwoningen Rente op overige vorderingen Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten
3.3.3 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente langlopende schulden: Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente op rente-instrumenten Financieringskosten geldleningen Totaal rentelasten
Jaarbericht 2014
53
Mozaïek Wonen
2014
2013
3.4 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Schattingen
De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Acute belastingverplichting 2014 Acute belastingvordering 2013 Aanpassingen acute belastingverplichting voorgaande jaren Mutatie latentie op nieuwbouwprojecten Mutatie latentie geplande verkoop van vastgoed Mutatie waardering geldleningen o/g Totaal belastingen
8975.591 12195-
1.267 642 114652103-
4.478
1.040
Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25%. Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst- en verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt 3,88%. De aansluiting tussen het effectieve belastingtarief en het toepasselijk belastingtarief is als volgt: Toepasselijk belastingtarief Tijdelijke en permanente verschillen in verband met: Fiscale waardering nieuwbouwprojecten Fiscale afschrijvingen op vastgoed Fiscale boekwaarde verkoop van vastgoed Fiscaal hogere onderhoudslasten Fiscale waardering geldleningen o/g Fiscaal niet-aftrekbare kosten Fiscale investeringsregelingen Effectief belastingtarief
25,0%
-5,10% -2,63% -3,65% -1,75% -0,45% -7,45% -0,08% 3,88%
De effectieve belastingverplichting over 2014 bedraagt € 897.000. Zijn de 3,88% van het jaarresultaat voor belastingen ad € 27.551.000.
3.5 Resultaat deelneming
Resultaat deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda
64-
241-
64-
241-
Jaarbericht 2014
54
Mozaïek Wonen
Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen Bestuurders De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, kostenvergoedingen en te beschikking stellen van een auto), beloningen betaalbaar op termijn, uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. De bezoldiging is naar individuele bestuurder als volgt gespecificeerd (in euro’s): P.S.M. Ruigrok* 2014
D. Mol 2014
P.S.M. Ruigrok* 2013
P. de Klerk 2013
Periodiek betaalde beloning Beloning betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging dienstverband Bonusbetaling Grondslag gelijk aan de WNT
96.879 18.687
30.983 0
201.609 0
55.669 12.167
115.566
30.983
201.609
67.836
Sociale premies Onbelaste vergoedingen Uitkering bij beëindiging dienstverband Bonusbetaling Totaal bezoldiging
11.283 14.544 0 0 141.393
0 2.010 0 0 32.993
0 0 201.609
0 0 67.836
9,5
2,5
12
5
Aantal maanden bezoldiging * bedragen exclusief 21% BTW
Commissarissen De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen voor 2014 bedragen € 39.820 exclusief BTW (2013: € 34.241) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd (in euro’s):
Dr. P.C. Hermans J.H.A. Didden RA Drs. I.K.L de Jong MRE G. van Asseldonk W. van der Hoeven Ing. C. Bremmer Totaal bezoldiging
Voorzitter Vice voorzitter Lid Lid Lid Lid
Bezoldiging 2014 2013 10.188 7240 7.240 7.240 7.912 10.711 7.240 7.240 7.240 0 0 1.810 39.820 34.241
Dr P.C. Hermans is op 6 maart 2014 drs I.K.L. de Jong opgevolgd als voorzitter van de Raad van Commissarissen. Drs I.K.L. de Jong blijft aan als lid van de Raad van Commissarissen. Behoudens de bezoldiging zijn er geen vergoedingen uitgekeerd aan de commissarissen voor verleende adviezen. Mozaïek Wonen diende in 2013 voor haar bestuurder(s) en commissarissen, o.b.v. de regeling en voorwaarden, geen crisisheffing af te dragen aan de Belastingdienst. Aan de bestuurders en commissarissen zijn geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. Voor 2014 is de crisisheffing niet meer van kracht.
Jaarbericht 2014
55
Mozaïek Wonen
Wet Normering Topinkomens Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. De opgave voor 2014 is als volgt (in euro’s):
Naam D. Mol P.S.M. Ruigrok Totaal
Functie Directeur bestuurder Directeur bestuurder a.i.
Lengte dienstverband in dagen 291 76
Belastbaar jaarloon 96.879 30.983 127.862
Voorzieningen betaalbaar op termijn 18.687 0 18.687
Totaal 115.566 30.983 146.549
De heer P.S.M. Ruigrok heeft als gewezen topfunctionaris een bedrag van € 5.103 gedeclareerd voor verrichte werkzaamheden in de periode na zijn vertrek als directeur-bestuurder ad interim. De werkzaamheden betroffen overdracht van dossiers en werkzaamheden aan de nieuwe directeur-bestuurder en de afronding van het jaarverslag 2013.
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen, inclusief BTW, aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht. Honoraria EY 2014 2013 Onderzoek van de jaarrekening 80.550 82.921 Andere controleopdrachten 7.018 0 Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 3.085 Andere niet-controlediensten 0 1.325 0 Totaal bezoldiging 87.568 87.331 Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1 lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
Jaarbericht 2014
56
Mozaïek Wonen
18. KENGETALLEN 2014 1 Aantal verhuureenheden in exploitatie: - woningen - overige wooneenheden - standplaatsen - woonwagens - garages / bergingen - bedrijfsruimten / winkels - maatschappelijk vastgoed - overig bezit - bijzondere woongebouwen Subtotaal vastgoed bestemd voor verkoop - woningen vastgoed bestemd voor verkoop - niet zijnde woningen voorraad opgeleverde koop - woningen voorraad opgeleverde koop - niet zijnde woningen woningen verkocht onder koopgarant Totaal 2 Personeel (ultimo jaar): - aantal medewerkers - aantal formatieplaatsen
2013
8.877 51 10 1 290 22 46 85 0 9.382
8.831 54 10 1 277 25 43 83 0 9.324
33 2 6 16 34
38 3 5 0 34
9.473
9.404
89,0 79,5
95,0 85,1
3 Winst- & Verliesrekening en Balans(x € 1.000) - huren - jaarresultaat - eigen vermogen - voorzieningen
53.216 27.551 510.629 1.911
50.170 33 483.078 2.551
4 Financiën - Solvabiliteit - Loan to value (leningen/marktwaarde) - Rentedekkingsgraad (ICR) - Debt service coverage ratio (DSCR) - Current ratio - Direct rendement - Indirect rendement - Leningomvang i.r.t. huuropbrengst - Marktwaarde i.r.t. huuropbrengst - Gemiddelde schuld per eenheid (x € 1) - Gemiddelde marktwaarde per eenheid (x € 1) - Gemiddelde rentekostenvoet
57,86% 41,32% 1,93 1,29 0,82 3,54% 0,79% 6,64 16,06 37.467 90.669 3,88%
55,77% 42,36% 1,73 1,17 0,58 3,50% -0,46% 7,06 16,66 37.796 89.217 4,03%
Jaarbericht 2014
57
Mozaïek Wonen
19. VERKLARING VAN HET BESTUUR EN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Dit “Jaarbericht 2014”, waarin het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag zijn opgenomen, alsook de jaarrekening van Stichting Mozaïek Wonen, evenals de afzonderlijke stukken van genoemde rechtspersoon, een en ander opgesteld conform de eisen zoals deze zijn vastgesteld in het Burgerlijk Wetboek en in het Besluit beheer sociale huursector, zijn op 12 mei 2015 door het bestuur vastgesteld. Het bestuur verklaart dat alle middelen, waarvan de herkomst en besteding blijkt uit de op het verslagjaar 2014 betrekking hebbende balans en winst- en verliesrekening, zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. In het verslagjaar heeft het bestuur voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Mozaïek Wonen geanalyseerd en beoordeeld. Het bestuur onderschrijft de in hoofdstuk 9 - in het verslag van de raad van commissarissen - genoemde verbeterpunten met betrekking tot de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. De uitvoering daarvan vormt een adequate basis om met redelijke zekerheid te kunnen verklaren dat: Het bestuur voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Mozaïek Wonen worden gerealiseerd; Mozaïek Wonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; De rapportages van Mozaïek Wonen betrouwbaar zijn; Er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. De raad van commissarissen (RvC) heeft opdracht gegeven aan EY Accountants LLP om al deze jaarstukken te onderzoeken. De vereiste verklaringen van de accountant zijn als onderdeel van het jaarverslag, de jaarrekening respectievelijk het volkshuisvestings verslag hierin opgenomen. De RvC heeft de jaarstukken op 12 mei 2015 besproken met het bestuur. Conform artikel 11, lid 1, sub c van de statuten behoeven de jaarstukken de goedkeuring van de RvC. De RvC heeft het jaarverslag, waarin het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekeningen zijn opgenomen op 12 mei 2015 goedgekeurd. Conform artikel 25 lid 5 van de statuten zijn deze stukken ondertekend door de directie en de leden van de raad van commissarissen.
Directeur-bestuurder: w.g. D. Mol
Raad van Commissarissen: w.g. P.C. Hermans (voorzitter)
w.g. W. van der Hoeven
w.g. I.K.L. de Jong
w.g. G.M.M. van Asseldonk
w.g. J.H.A. Didden
Deel 3 Overige gegevens
Jaarbericht 2014
61
Mozaïek Wonen
OVERIGE GEGEVENS Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat na belastingen is toegevoegd aan de overige reserves.
Transacties tussen verbonden partijen Op basis van RJ-330 dient Mozaïek Wonen informatie op te nemen over transacties met verbonden partijen. Hierbij dient vermeld te worden welke van betekenis zijnde transacties niet onder normale marktvoorwaarden met verbonden partijen zijn aangegaan, de omvang van die transacties, de aard van de betrekking met de verbonden partij, alsmede andere informatie over die transacties die nodig is voor het verschaffen van inzicht in de financiële positie. Voor zover er sprake is van transacties met verbonden partijen zijn deze onder normale marktomstandigheden verricht.
Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid van corporaties. Vanuit de herzieningswet worden onder meer restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De herzieningswet kan effecten hebben op het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden. Hoewel Mozaïek Wonen in haar ondernemingsplan Krachtig naar 2018 zoveel mogelijk rekening heeft gehouden met de verwachte effecten van de herzieningswet kan de nadere uitwerking van deze wet alsnog effecten hebben op de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan een weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.
