1
Foto
4
Inhoudsopgave ALGEMEEN Jaarverslag van het bestuur Hoofdstuk 1 De organisatie
3
Hoofdstuk 2 Algemeen
11
Hoofdstuk 3 Huurbeleid
14
Hoofdstuk 4 Woningmarkt/woningzoekenden en leefbaarheid
15
Hoofdstuk 5 Woningmarkt/woningvoorraad
21
Hoofdstuk 6 Kwaliteit van het bezit
22
Hoofdstuk 7 Financien
24
Volkshuisvestingsverslag I. Kwaliteit van het woningbezit
27
II. Verhuur van woningen
31
III. Betrekken van huurders bij beleid en beheer
35
IV. Leefbaarheid
37
V. Overleg met gemeente
37
VI. Nevenactiviteiten
37
VII. Wonen en zorg
37
VIII. Wonen met een handicap
37
IX. Financien
38
Verklaring van het bestuur
45
Verklaring van de Raad van Commissarissen
45
JAARREKENING Balans per 31 december 2008
46
Winst - en verliesrekening over het verslagjaar 2009
49
Toelichting waarderingsgrondslagen
50
Toelichting op de balans
55
Toelichting op de winst - en verliesrekening
71
Kasstroomoverzicht
79
Kengetallen
80
Overzicht renteresultaat
83
Overzicht apparaatskosten
84
Toelichting Bedrijfswaarde
86
OVERIGE GEGEVENS Accountantsverklaring
88
Resultaten bestemming
90
Gebeurtenissen na balansdatum
1
90
2
Jaarverslag van het Bestuur Hoofdstuk 1
De Organisatie
Naam van de toegelaten instelling:
Stichting Eelder Woningbouw
Gemeente waar de instelling is gevestigd:
Tynaarlo
Adres:
Industrieweg 2, 9765 BL Paterswolde
Telefoon:
050 – 3095215
Faxnummer:
050 – 3092125
E- Mail:
[email protected]
Homepage:
www.seweelde.nl
Datum van oprichting:
7 augustus 1917
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten:
5 januari 1918 nr. 19, gehandhaafd 18 september 1959 nr. 21 en 4 oktober 1982 nr.16
Datum en nummer van de inschrijving in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Meppel: 18 augustus 1999 nr. 04031659 Datum laatste statutenwijziging:
22 november 2007
3
Governance
Governancecode Stichting Eelder Woningbouw onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Stichting Eelder Woningbouw Stichting Eelder Woningbouw heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties in 2009 opgevolgd.
Organisatieschema
Bestuursstructuur
Als gevolg van de inwerkingtreding van het Besluit Beheer Sociale Huursector( BBSH ) is in 1994 en 1997 de bestuursstructuur aangepast. Gekozen is voor het Bestuur / Directie en Raad van Commissarissen model. De samenstelling hiervan is per 31 december 2009 als volgt: Bestuur / Directie In 2009 is de functie van directeur-bestuurder vervuld door de heer H.J. van Dijk, werkzaam in de huidige functie sinds 2006. De heer van Dijk heeft over 2009 een fiscaal belastbaar loon van € 121.378,Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie • de strategie • de financiering • het beleid • de resultatenontwikkeling • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. • het afhandelen van klachten zoals ingediend bij de klachtencommissie.
4
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 17 van de statuten van de SEW omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het directiestatuut. Tegenstrijdige belangen In 2009 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. Beleidsdoelstellingen De Stichting Eelder Woningbouw wil in al haar activiteiten een klantgerichte en hoogwaardige woningcorporatie zijn. Een transparante werkwijze en een open benadering vervullen hierbij een sleutelrol. Met onze visie en missie wordt de bedrijfsfilosofie van de SEW nog eens extra onderstreept. Missie “De Stichting Eelder Woningbouw biedt als professionele en klantgerichte organisatie een brede groep klanten woonplezier door keuzemogelijkheden op basis van een sterke vastgoedportefeuille.” Uit onze missie kunt u opmaken dat de SEW nadrukkelijk kiest voor een verbreding van haar activiteiten. Wij zijn en blijven een vastgoedorganisatie met een duidelijke meerwaarde. Zo is de SEW meer dan een intermediair in woondiensten. Ook stellen wij alles in het werk om een kwalitatief hoogwaardige en goed renderende woningportefeuille te ontwikkelen. Hiermee biedt de SEW haar klanten aantrekkelijke keuzemogelijkheden. Mogelijkheden waarmee we nog meer invulling kunnen geven aan de woonwensen van klanten. Visie “Ruimte voor klanten, ontwikkeling door ondernemen.” Het begrip ruimte neemt zowel voor onze klanten als voor de SEW een centrale positie in. Een klant mag van een woningcorporatie meer verwachten dan alleen maar woonruimte. Ook kunnen klanten keuzes maken over hoe en waar zij willen wonen. Om u optimaal van dienst te zijn, kiest de SEW op haar beurt voor ruimte om te ondernemen en te groeien. Risicobeheersing Het bestuur van SEW is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren.
5
Raad van Commissarissen Samenstelling De heer H. Temmen. Voorzitter, woonplaats Vries, leeftijd 67 jaar. Functie: directeur bestuurder geweest over de periode 1994 – 2002 van Stichting Zorg- en Dienstverlening 94. Nevenfuncties: Lid Klachtencommissie Stichting Interzorg Noord Nederland. – Lid Klachtencommissie Stichting Zorggroep Drenthe. Mevrouw A. Beving-ten Hove, lid, woonplaats Paterswolde, leeftijd 47 jaar. Functie: medewerker gemeente Tynaarlo. Nevenfunctie: Bestuurlid EHBO Vereniging Eelde – Paterswolde. – Functie gemeente Tynaarlo: Allround Medewerker documentaire informatie voorziening. Mevrouw I. Huisman – Holmersma, lid, woonplaats Paterswolde, leeftijd 66 jaar. Nevenfuncties: Secretaris ANBO Gewest Drenthe – Bestuurslid SBO-D – Vice voorzitter Zorgbelang Drenthe – Secretaris Senioren Zomerschool Drenthe. Op basis van bovenstaande nevenfuncties concludeert de Raad dat zij onafhankelijk is om haar toezichthoudende taak naar behoren uit te voeren. Rooster van aftreden 1 januari 2011 – voorzitter de heer H. Temmen 1 januari 2010 – lid, mevrouw A. Beving-ten Hove 10 april 2011 – lid, mevrouw I. Huisman - Holmersma Beloningsverantwoording Het totale budget van de Raad is begroot op € 7.600,- De vergoedingen zijn getoetst aan de adviesregeling voor honorering van toezichthouders in woningcorporaties van de vereniging van toezichthouders in woningcorporaties. De voorzitter ontvangt een bruto-vergoeding van € 4.000,- en voor de twee overige leden is dit € 1.800,-. Bestuurdersaansprakelijkheid Voor de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten, waarop in het verslagjaar geen beroep is gedaan. Verslag van de Raad van Commissarissen 2009 Als Raad van Commissarissen oefenen wij toezicht uit op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de Stichting Eelder Woningbouw. Daarnaast brengt de Raad als werkgever advies uit aan het bestuur. Het bestuur van de Stichting Eelder Woningbouw wordt gevormd door de directeur-bestuurder. Algemeen In het verslagjaar zijn de corporaties in financieel slecht weer terechtgekomen. Dit is vooral veroorzaakt door een stapeling van kabinetsmaatregelen zoals de integrale Vennootschapsbelasting, de Vogelaarheffing en het inflatievolgend Huurbeleid. Daar bovenop worden de corporaties getroffen door de financiële crisis, waardoor de marktwaarde van het vastgoed is gedaald en woningen moeilijker te verkopen zijn. Corporaties hebben twee geldbronnen, dat zijn de huuropbrengsten en de waarde- ontwikkeling van het vastgoed. Door het inflatievolgend huurbeleid blijven de huuropbrengsten achter terwijl de kosten blijven stijgen. Corporaties kunnen op de lange termijn alleen investeren in sociale woningbouw als ze het
6
rendement uit waardeontwikkeling liquide kunnen maken door woningen te verkopen. De woningmarkt stagneert. Aan de ene kant wil de overheid dat corporaties vooral in deze tijd zoveel mogelijk investeren, maar aan de andere kant maakt diezelfde overheid het de corporaties ook steeds moeilijker om dat te doen. Het afschaffen van de Vennootschapsbelasting zou een enorme impuls zijn om de investeringen in de woningbouw te stimuleren en leiden tot behoud van veel werkgelegenheid in de bouw. Voorheen waren maatschappelijke organisaties als woningbouwcorporaties juist in tijden van crisis in staat en bereid anticyclisch te investeren. Onder de huidige wetgeving is een onverantwoorde toename van risico’s onacceptabel. Als de overheid de beperkende maatregelen niet ongedaan maakt, dan moet ze accepteren dat corporaties minder in sociale woningbouw investeren, want daar zit een behoorlijke onrendabele top en onrendabele toppen zijn onder de huidige regelgeving niet in aftrek te brengen op het resultaat. Ondanks de ongunstige externe omstandigheden is er naar de mening van de Raad van Toezicht in het verslagjaar door het kleine team van de SEW veel werk verzet om de doelstelling van de corporatie waar te maken, n.l. het realiseren van kwalitatief goede woningen voor een betaalbare prijs. Met name een groot project als de wijkvernieuwing Nieuwe Akkers heeft veel inzet gevraagd en zal ook in de komende jaren veel zorg en aandacht vragen. Ook dit verslagjaar was er op lokaal en provinciaal niveau sprake van een positieve waardering voor de geleverde inzet in de nieuwbouw en het sociaal beheer op gebied van wonen en zorg. Wonen is een lokale aangelegenheid en de Raad van Commissarissen vindt de lokale waardering dan ook van groot belang. Wij onderschrijven dan ook een landelijk beleid dat gebaseerd is op lokale toepassingen. Dit gegeven is voor ons als Raad reden te meer om onze toezichthoudende en adviserende taak blijvend serieus te nemen en daaraan de nodige zorg en energie te besteden. De Raad is van mening dat voor goed toezicht persoonlijke betrokkenheid, verantwoordelijkheid en zakelijkheid onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Activiteiten In het verslagjaar zijn zes reguliere vergaderingen gehouden. Daarnaast heeft er een besloten vergadering plaatsgevonden waarin de Raad kritisch naar zijn eigen rol heeft gekeken en het functioneren van de Directeur Bestuurder is beoordeeld. De Raad van Commissarissen was actief betrokken bij de koers van de corporatie. Gezien de hoeveelheid onzekere factoren, is er in de besluitvormingsprocessen veel aandacht geweest voor het vertalen van de maatschappelijke doelstelling van de corporatie in concrete zaken als: wat gaat het kosten, wat gaat het opbrengen en welk rendement is nodig om deze investering verantwoord te kunnen doen. Vaste onderwerpen van overleg in de reguliere vergaderingen waren: • • • • • • • • • •
Jaarverslag en jaarrekening 2008 Begroting 2009 Kwartaalrapportages Management Letter Accountant Het effect van de overheidsmaatregelen op korte- en lange termijn Gevolgen financiële crisis De wijkvernieuwing Nieuwe Akkers Het overleg met de Gemeente Tynaarlo Klanttevredenheid en werknemerstevredenheid Salarissen werknemers en Directeur/Bestuurder
Bij de behandeling van de genoemde jaarrekening, jaarverslag en het accountantsverslag was de accountant aanwezig. Daarnaast is goedkeuring verleend aan directiebesluiten inzake strategisch voorraadbeleid, de verkoop van woningen, het te voeren huurbeleid.
7
De volgende onderwerpen zijn ook aan de orde geweest: •
Risicomanagement en informatievoorziening Een corporatie als de SEW opereert in een snel veranderende omgeving. Daarbij loopt de corporatie risico’s. Hierbij te denken aan: Nieuwe wet en regelgeving in de sociale huisvesting, oplopende overheidstekorten, dalende huizenprijzen, onzekerheden over financieringsmogelijkheden, vastgoedtransacties, integriteit, projecten op gebied van nieuwbouw renovatie en onderhoud. Omdat het voor de SEW van essentieel belang is dat duidelijk is met welke risico’s rekening gehouden moet worden is er met de Directeur/Bestuurder regelmatig en uitvoerig overleg geweest met betrekking tot het identificeren, inschatten en beheersen van denkbare risico’s in de bedrijfsvoering. De informatievoorziening is beoordeeld op tijdigheid, volledigheid, toereikendheid en relevantie, met als resultaat dat volgens de accountant de corporatie “in control” is.
•
Huudersbelangenvereniging In de jaarlijkse vergadering van de HBV met directie en MT van de SEW, is met name gesproken over het huurbeleid en de nieuwbouwplannen.
INTEGRITEIT In het verslagjaar kwam een aantal corporaties helaas op een minder positieve wijze in het nieuws door het niet integer handelen van bestuurders en falend toezicht. Het is te begrijpen dat de roep op verscherpt toezicht dan toeneemt, maar de vraag is of dit alleen afdoende is. Alleen meer regels/procedures leidt immers niet per definitie tot een betere beheersing van de risico’s in de primaire processen. Naar mening van de Raad is vooral een open cultuur belangrijk, waarin gewenst en ongewenst gedrag bespreekbaar is. Het gaat om een goede balans tussen de formele regels en de cultuur van de organisatie. Over een aantal zaken zijn afspraken gemaakt, zoals: • • • • • •
Acties die kunnen leiden tot een afwijking van de vastgestelde begroting dienen vooraf met de R.v.C. te worden besproken. De vastgestelde verkoopnotitie onroerend goed wordt eens per kwartaal in de reguliere vergadering besproken. Onkostendeclaraties worden aan de hand van de kwartaalrapportage verantwoord en besproken in de reguliere vergaderingen. Het prestatieoordeel van de Minister van Volkshuisvesting. De beoordelingsbrief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Governance Code Woningcorporaties.
Integriteit staat bij de reguliere vergaderingen minimaal één keer per jaar op de agenda. Er was al beleid geformuleerd en vastgesteld met betrekking tot integer handelen. In het verslagjaar is aandacht besteed aan de melding misstanden en is een klokkenluidersregeling vastgesteld. Op basis van de aanbevelingen van de nulmeting integriteitbeleid zal de Raad in het komende verslagjaar aandacht besteden aan de analyse met betrekking tot integriteitrisico’s en de inbedding van het integriteitbeleid in de reguliere processen,transacties tegenstrijdig belang en evaluatie accountant. Het continuïteitsoordeel 2009 van het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting is uitvoerig besproken. In deze brief wordt geadviseerd om de wijkvernieuwing meer af te stemmen op de financiële mogelijkheden van de corporatie.
8
Dit heeft er helaas toe geleid dat besloten is om de wijkvernieuwing Nieuwe Akkers over een groter aantal jaren uit te voeren. Onze Stichting voldoet aan de Aedes code. Profiel van de Raad van Commissarissen In overeenstemming met het reglement voor de Raad van Commissarissen brengen zij in dit verslag de algemene profielschets naar voren. De leden van de Raad van Commissarissen worden op basis hiervan benoemd. De algemene profielkenmerken zijn: -affiniteit met de doelstelling van de corporatie. -complexe vraagstukken kunnen overzien. -betrokkenheid bij het tot stand komen van de hoofdlijnen van het te voeren beleid. -gevraagd en ongevraagd het bestuur van advies kunnen dienen. -maatschappelijke en politieke signalen vertalen naar eventueel beleid van de corporatie. Voor de voorzitter gelden aanvullende eisen zoals het leiden van vergaderingen en communiceren met de directeur. Goedkeuring van de jaarstukken 2008 In dit jaarverslag treft u het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening aan. Het verslag is vastgesteld door het bestuur. Vervolgens is de jaarrekening door Deloitte Accountants goedgekeurd. Daarnaast heeft Deloitte het Volkshuisvestingsverslag beoordeeld. De Raad van Commissarissen heeft overleg gehad met de accountant over de jaarrekening, interne informatievoorziening, het interne beheersysteem en het accountantsverslag. De Raad van Commissarissen heeft de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring leidt tot een decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit voor de inzet van bestuur en medewerkers van de Stichting Eelder Woningbouw. Dhr. H. Temmen Voorzitter Raad van Commissarissen
Personeel
De personeelssamenstelling is in het boekjaar ongewijzigd Per 31 december 2009 bedraagt het aantal medewerkers 8. Het aantal FTE’s op full-time bedraagt aan het einde van het verslagjaar 6,8. De werknemers vallen onder de bepalingen van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. De pensioenvoorzieningen zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Er zijn tevens aanvullende pensioenverzekeringen afgesloten bij de ABN/AMRO bank. De allround timmerman is, wegens een sportblessure, een drietal maanden niet inzetbaar geweest.
Administratie
De administratie wordt in eigen beheer verzorgd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het bedrijfsinformatiesysteem van het NCCW-CASA te Almere. Het onderhoud van het interne automatiseringssysteem is uitbesteed aan Smart IT in Groningen. Het samenstellen van de begroting en jaarrekening is in eigen beheer, voor eventuele ondersteuning maken we gebruik van de diensten van Deloitte Management Support.
Controle
De controle van de administratie geschiedt door Deloitte Accountants.
9
10
Hoofdstuk 2
Algemeen
Toenemende vraag
De in 2008 uitgesproken verwachting van een stagnerende markt is in grote lijnen uitgekomen. Ook de huurmarkt in Eelde/Paterswolde was voor veel woonconsumenten met ambitie een volgende stap in hun wooncarrière te maken waarvoor te weinig mogelijkheden bleken te bestaan. Het aantal huuropzeggingen bleef laag en het aantal woningzoekenden nam toe tot 1476. Gelukkig konden we 40 seniorenappartementen in de verhuur geven, hetgeen enige doorstroming in ons woningbestand op gang bracht. De vrijgekomen woningen konden we hierdoor verhuren aan jonge woningzoekenden, waaronder starters. Net als andere gemeenten in Nederland kent onze gemeente een jaarlijkse taakstelling voor het huisvesten van asielzoekers en statushouders. De S.E.W. levert een belangrijke bijdrage aan de realisatie van de taakstelling van de gemeente Tynaarlo. De realisatie van de taakstelling komt onder druk te staan door de geringe aantallen mutaties en de wijkvernieuwing in de woonwijk “Nieuwe Akkers”.
Overleg met de gemeente en beleid
Met de gemeente Tynaarlo worden verschillende contacten onderhouden, zowel ambtelijk als bestuurlijk, gericht op beleidsafstemming en de gewenste uitvoering van projecten op het terrein van locatie en ontwikkeling, nieuwbouw, woningverbetering en leefbaarheid. In 2009 is een belangrijke stap gezet richting de wijkvernieuwing van de woonwijk de “Nieuwe Akkers” in Paterswolde. De S.E.W. bezit in genoemde wijk 219 woningen. Het wijkvernieuwingsproces is erop gericht te komen tot een meer gevarieerd woningaanbod en een betere kwaliteit van de openbare ruimte in de wijk. Hierbij is sloop en nieuwbouw van woningen en woningverbetering van huurwoningen aan de orde. De S.E.W. en de gemeente Tynaarlo hebben overeenstemming over het plan van aanpak voor de wijkvernieuwing. De wijkvernieuwing is een ingrijpend proces, waarbij het belang van de bewoners op een goede wijze gewaarborgd moet worden. De voorbereiding van het wijkvernieuwingsplan zal in samenspraak met de wijkbewoners plaatsvinden. De daarop volgende uitvoering zal gefaseerd plaatsvinden en zeker een aantal jaren in beslag nemen. De S.E.W. hecht grote waarde aan het betaalbaar houden van de huren voor zittende en toekomstige huurders en heeft dit ook uitvoerig besproken met het gemeentebestuur. Eén en ander vraagt verantwoordelijkheid van zowel de gemeente als de S.E.W.
Benchmarking
Ondanks twee geldverslindende herstructureringsoperaties van 80 huurappartementen aan de Stoffer Holtjerweg en 72 huurappartementen aan de Mozartweg kenmerkt de S.E.W. zich als een financieel gezonde woningcorporatie met relatief lage huren en een steeds hogere woonkwaliteit. De gemiddelde huurprijs bedraagt 67% van de maximaal redelijke huurwaarde in 2009. Door de S.E.W. is met belangstelling kennis genomen van de uitkomsten van diverse benchmarks en bedrijfsvergelijkingen. Beoordeeld zijn de onderzoeksuitkomsten van publicaties van Aedes Vereniging van Woningcorporaties en het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Advisering V.A.C. Adviescommissie Wonen
Sinds 2007 is de V.A.C., actief in de gemeente Tynaarlo, opgeheven. De S.E.W. betreurt dit, in het verleden is bij elk bouwproject gevraagd en ongevraagd advies uitgebracht. De adviezen van deze commissie leverden altijd bruikbare tips en nuttige aanwijzingen op voor een hoge gebruikskwaliteit van de woningen en de woonomgeving.
11
Aedes Code
In 2009 stemden de activiteiten van de S.E.W. overeen met de Aedescode. In deze code zijn kwaliteiten over inzet, transparantie en verantwoording opgenomen, die verplicht verbonden zijn aan het lidmaatschap van Aedes Vereniging van Woningcorporaties.
De behoefte aan goede betaalbare huurwoningen en Nieuwbouw en Leefbaarheid
De behoefte aan goede betaalbare huurwoningen is groter dan het aanbod. De S.E.W. heeft inmiddels de nieuwbouw/verbouw van 72 seniorenappartementen aan de Hooiweg, Mozartweg en Händelweg te Eelde afgerond. In 2007 werden 14 appartementen opgeleverd. In maart 2008 zijn nog 40 appartementen opgeleverd. Het project omvat een uitbreiding van 44 appartementen en een verbetering van 28 bestaande appartementen, 20 appartementen zijn gesloopt. Genoemde aanleunwoningen bestaan uit 4 gebouwen in twee en drie bouwlagen. Het project betekent een flinke impuls voor de doorstroming. Ook starters en gezinnen krijgen zo weer een kans op een woning. De gelijkvloerse woningen zijn rolstoeltoegankelijk en hebben genoeg ruimte om zorg te kunnen verlenen als dat nodig is. De huur van een groot aantal woningen in het complex liggen onder de huurtoeslaggrens. Voor het leveren van zorg heeft de S.E.W. een samenwerking met zorggroep Drenthe, een zorginstelling die in de regio onder andere een aantal verzorgingstehuizen beheert, waaronder het nabij gelegen Else van der Laanhuis. De zorggroep heeft elke woning uitgerust met een spreekluisteralarmering en tevens is er een permanent bemenste zorgpost in het woon-zorgcomplex. Door zorggroep Drenthe is een bruin café voor ouderen gerealiseerd in het eerste gebouw aan de Hooiwegzijde e.e.a. in samenwerking met de S.E.W. De bewoners van de woonzorgzone kunnen ook gebruik maken van de faciliteiten in het Else van der Laanhuis, die via een verbindingsgang voor alle bewoners bereikbaar is. Dit project is in een tijdsbestek van 4 jaar het tweede grote project naast het Stoffer Holtjerwegproject, bestaande uit 86 appartementen voor senioren met de mogelijkheid tot zorgverlening.
Wijkplan Nieuwe Akkers in twee delen
Speerpunt voor de komende jaren van de SEW is een upgrading van de woonwijk Nieuwe Akkers. De uitgangspunten voor de wijkvernieuwing Nieuwe Akkers zijn door de gemeente en de SEW op 1 juli 2009 vastgelegd in de nota van uitgangspunten. In de nota van uitgangspunten is de wijk Nieuw Akkers in twee delen opgesplitst. Het wijkvernieuwingsgebied, globaal de woonbuurt met SEW woningen. Het wijkontwikkelingsgebied bestaande uit een basisschool en winkelcentrum. De plannen voor het wijkvernieuwingsgebied, die in deze wijk centraal staan, zijn door de SEW en gemeente in samenspraak met de bewonersoverleg groep gemaakt. Het plan voor het wijkontwikkelingsgebied wordt door de gemeente in overleg met de betrokken partijen gemaakt. Het wijkvernieuwingsplan bestaat uit drie deelplannen, vervangende nieuwbouw voor de beide flats. Groot onderhoudsprogramma voor de grondgebonden woningen, en het herinrichtingsplan voor de openbare ruimte.
De wjk als tuindorpsfeer als vertrekpunt
Bij de start van de wijkvernieuwing stond de SEW voor de keuze om 50 van de 181 grondgebonden woningen in de wijk te slopen. Op grond van een uitgebreide haalbaarheidstudie is in 2009 besloten de sloop te beperken tot de beide flat gebouwen, en deze te vervangen door eigentijdse appartementen bestemd voor de groeiende groep ouderen. De laagbouwwoningen worden verbeterd, waarbij het gevelbeeld zoveel mogelijk wordt behouden. Aansluitend wordt de openbare ruimte heringericht, waarbij de oorspronkelijke tuindorpsfeer van de wijk wordt hersteld. Dit met het inachtneming van de huidige eisen met betrekking tot verkeer, veiligheid, parkeren, groen en verblijf.
12
Nieuwe levensloopbestendige woningen voor ouderen
De twee flatgebouwen in de wijk bestaande uit 36 appartementen worden gesloopt en vervangen door nieuwe appartementen geschikt voor ouderen. De 11 nieuwbouw huurappartementen bestaande uit 3 kamer appartementen worden in 2010 gerealiseerd. Het is de bedoeling daarna te beginnen met fase 2, de aanbouw van een vleugel in twee woonlagen met 9 appartementen ter plaatse van de voormalige kleuterschool gelegen achter de 11 appartementen. Of deze 2e fase te realiseren is hangt af van de grondprijs die de gemeente Tynaarlo de SEW in rekening wil brengen. De vervanging van de 2e flat aan de Geyssendorfferweg is rond 2013 gepland. Om het contact tussen de appartementen in de wijk te verbeteren is voorzien in appartementen met tuin op de begane grond. Dit komt de leefbaarheid ten goede. Ook op deze plaats wordt in lijn met de wijk nieuwbouw gerealiseerd in 2 en 3 woonlagen.
Groot onderhoud 181 woningen
Bij het groot onderhoud van de laagbouw woningen wordt uitgegaan van een levensduur verlenging van 25 jaar. De woningen blijven bestemd voor huishoudens met lagere inkomens. Hierom worden de woningen beneden de huurtoeslaggrens gehouden. Omdat de stookkosten een steeds groter stempel gaan drukken op de totale woonlasten, worden maatregelen genomen om het huidige energielabel F/G op minimaal tot C niveau te brengen. De zittende huurders betalen na de isolerende werkzaamheden voor het groot onderhoud aan de buitenzijde geen huurverhoging. De maatregelen aan de buitenkant van de woningen betreffen de vervanging van kozijnen, het aanbrengen van isolatieglas (ook in de slaapkamers), herstel van metsel- en voegwerk, vervangen van goten/regenwaterafvoer. Na isolatie spouwmuren en vervanging van de gevelplaten door nieuw materiaal. Door genoemde maatregelen treed een besparing op van de totale woonlasten. Genoemd groot onderhoud aan de buitenkant van de woningen wordt projectmatig aangepakt in de periode 2010-2018. Vanwege de hoge kosten voor de SEW is gekozen voor een proces periode van 9 jaar. Het wijkvernieuwingsplan is in nauw overleg met de bewonersoverleg groep Nieuwe Akkers voorbereid. Zij hebben de plannenmakers voorzien van de nodige informatie uit de wijk. Hierdoor sluiten de plannen meer aan op wat er leeft in de wijk. De bewonersoverleggroep heeft zich vooral sterk gemaakt voor groot onderhoud in plaats van sloop van de laagbouwwoningen. Op verschillende avonden heeft de bewonersoverleggroep mee gedacht over de opzet van de plannen en de SEW en de gemeente kritisch bevraagd over hun motivatie en hun voornemens. Dit heeft geleid tot voorstellen waarin de wensen uit de wijk nadrukkelijk aandacht hebben gekregen. Als sluitstuk van de wijkvernieuwing worden alle straten in de wijk na rioolvervanging heringericht en worden de groene pleintjes waar nodig opgeknapt. De herinrichting wordt zoals de zaken er nu voorstaan in één keer uitgevoerd en niet in fasen zoals het groot onderhoud aan de woningen.
13
Hoofdstuk 3
Huurprijsbeleid
Huurprijs ten opzichte van kwaliteit
Met behulp van het aantal punten per woning zijn de maximaal redelijke huurprijzen inzichtelijk gemaakt. Ons beleid is om al onze woningen te verhuren voor een huurprijs die minimaal 70% is van de maximaal redelijke huurprijs grens. Het gemiddeld huurverhoging percentage van al onze huurwoningen bedroeg per 1 juli 2009 – 2,5%.
Individuele huurtoeslag
Circa 17% van alle S.E.W. huurders maakt gebruik van huurtoeslag. Door een toename van senioren, werkloosheid en relatiebreuken is de verwachting dat een beroep op huurtoeslag in de toekomst zal toenemen. De S.E.W. zal nog meer dan voorheen onderzoeken of de kandidaat huurder op een voor hem of haar passende woning reageert, en kijken naar verhouding huur en inkomen.
Huurachterstanden en ontruiming
Bij de S.E.W. heeft het laag houden van de huurachterstand een bijzonder hoge prioriteit. Betaalproblemen leiden gemakkelijk tot uitzichtloze situaties en in het uiterste geval tot woning ontruiming. Door een zeer strakke incassoprocedure wil de S.E.W. de doorlooptijd zo kort mogelijk houden. Tot tevredenheid van de SEW heeft er voor het zesde opeenvolgende jaar geen enkele ontruiming plaatsgevonden, hetgeen ver onder het landelijke gemiddeld ligt. Landelijk zien we juist een toename van ontruimingen. Een lage huurachterstand met een daar aan gekoppelde regeling, tussen huurder en de S.E.W., is door een huurder gemakkelijker en dus minder belastend ongedaan te maken. Ook proberen we het aandeel automatische incasso’s te vergroten en belonen we trouwe betalers in de laatste maand van het jaar met een huurkorting. Ook letten we op een redelijke huur-inkomsten verhouding bij het toewijzen van een woning. Probleemhuurders worden door de S.E.W., Maatschappelijk werk en de Promens Care begeleid. Het resultaat is boven verwachting te noemen.
Toenemende vraag
Door het afnemen van het aantal mutaties is de vraag naar huurwoningen groter dan ooit. Ook is door de toenemende vergrijzing de vraag naar senioren woningen toegenomen. Tevens wordt door het C.O.A. Verslavingzorg Noord Nederland, Humanitas en Promens Care een beroep op beschikbare woonruimte gedaan. Nog steeds is er sprake van een stijging van relatiebreuken met hieraan gekoppeld een dringende behoefte aan woonruimte.
14
Hoofdstuk 4
Woningmarkt/woningzoekenden en leefbaarheid
Nut en noodzaak wijkvernieuwing
De belangrijkste redenen om tot wijkvernieuwing over te gaan zijn tweeledig: maatschappelijke ontwikkelingen en technische staat van woningen en infrastructuur. • Demografische, sociaal-economisch en woningmarkt ontwikkelingen. De Nieuwe Akkers is ontwikkeld voor de sociale verhoudingen van circa 50 jaar geleden, de periode van Wederopbouw. Inmiddels is het welvaartsniveau sterk gegroeid en daarmee is de behoefte aan meer woonkwaliteit toegenomen. Door de vergrijzing neemt in de huursector de behoefte aan gezinswoningen af en die aan moderne seniorenwoningen toe. • Technische kwaliteit en inrichtingskwaliteit openbare ruimte. De welvaartstoename heeft ook gevolgen voor de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte is niet meer toegesneden op het huidige autobezit. Parallel hieraan neemt de behoefte aan veilige langzaam verkeersroutes en speelplekken toe. Herinrichting van de openbare ruimte (als geheel van straten, pleinen, groen en spelen) is noodzakelijk om de woonkwaliteit op een eigentijds peil te brengen en te voorkomen dat de leefbaarheid in de wijk onder druk komt te staan. Bovendien is vervanging van de riolering noodzakelijk en dit is een kans om gelijktijdig bovengrondse maatregelen te treffen. Kortom na 50 jaar is het gewenst de wijk een oppepper te geven om weer 30 jaar mee te kunnen. Gelukkig spelen er op dit moment nog geen acute problemen, maar zover moeten we het ook niet laten komen. Veel van de zittende (oudere) bewoners die al lang in de wijk wonen zijn nog tevreden met hun woonsituatie. Zij zijn hieraan gewend. Dit kan evenwel snel veranderen bij een generatiewisseling. Uit de enquête blijkt dat nu al ruim 40% van de bewoners minder of slecht te spreken is over de verkeerssituatie in de wijk.
Sociaal-economische pijler: • • •
De Nieuwe Akkers moet zich ontwikkelen tot een wijk waar mensen in verschillende levensfasen kunnen (blijven) wonen (generatiebestendige wijk). Naast de differentiatie in woningtypologie wordt gelijktijdig een mix van huur- en koop woningen nagestreefd om ook in sociaal-economisch opzicht een meer gemêleerde wijk tot stand te brengen. Inpassing van een veilige langzaam verkeersroute oost-west.
Fysieke pijler:
Om tegemoet te komen aan het generatiebestendig maken van de wijk worden de beide flats (36 woningen) in de wijk vervangen door moderne appartementen. Bij de vervangende nieuwbouw van de Nieuwe Akkersflat kan de dislocatie van de voormalige kleuterschool worden betrokken. • •
De openbare ruimte wordt, in combinatie met vervanging van de riolering, heringericht waarbij het straatprofiel wordt aangepast aan de hedendaagse eisen wat betreft verkeersveiligheid (30km, duurzaam veilig) en met name parkeren. Vanzelfsprekend exclusief de dorpsvoorzieningen die een eigen parkeerregiem kennen. Bij groot onderhoud van de wijkdelen waar het stratenpatroon ongewijzigd blijft staat optimalisatie centraal. Hierbij dienen kansen voor parkeren op eigen terrein zoveel mogelijk te worden benut.
15
Duurzaamheid • • • • •
De vervanging van de riolering wordt in de vorm van een gescheiden stelsel gerealiseerd. Nieuwbouw dient hierop te worden aangesloten. Bij de renovatie zal worden onderzocht of dit ook voor de bestaande woningen gerealiseerd kan worden. Het is wenselijk dat bij het aanleggen van nieuwe ondergrondse infrastructuur in de nieuwe wijkdelen gezocht wordt naar innovatieve, duurzame concepten, zoals b.v. ondergrondse warmte/koudeopslag. Wellicht kan aansluiting gevonden worden bij het onlangs gesloten convenant “duurzame energie-infrastructuur regio Groningen-Assen”. Versnipperd openbaar groen dient zoveel mogelijk te worden voorkomen. Het verdient de voorkeur het groen in de vernieuwde wijk te concentreren, daar waar mogelijk gekoppeld aan water. Op Nieuwe Akkers zal het (nog te ontwikkelen) waterhuishoudkundig plan van toepassing zijn. Ten aanzien van de waterberging zal, gelet op de beperkte mogelijkheden in de wijk, een relatie worden gezocht met het aangrenzende landgoed De Braak. Het land goed kampt met het probleem van een dalende grondwaterspiegel. In het ontwikkelproces worden de mogelijkheden verkend van innovatieve concepten met een hogere norm. Hierbij is oog voor de balans tussen sober en doelmatig bouwen (woninglasten) en energielasten, die samen de woonlasten bepalen.
Bewonersparticipatie • •
De wijkvernieuwing is binnen de genoemde ambities en randvoorwaarden in een open planproces met de wijk uitgewerkt. Naast een goede communicatie met de wijk hebben bewoners de kans gekregen actief te participeren in het ontwerp van hun eigen woon- en leefomgeving.
Uitwerking
Het programma voor het wijkvernieuwingsplan is op hoofdlijnen gedefinieerd (zie Hoofdstuk 2) en voorzien van een visie op investeringen van gemeente en SEW. Na bestuurlijke instemming is dit plan in samenspraak met de bewoners van het vernieuwingsgebied uitgewerkt.
Kansen voor herhuisvesting
Hier komt bij dat met de oplevering van het SEW project Mozartweg en de daarbij op gang te brengen doorstroming kansen ontstaan voor herhuisvesting van bewoners van woningen die op de nominatie staan gesloopt te worden. De beperkte mogelijkheden voor herhuisvesting vormden tot nu toe een groot struikelblok om tot sloop voorafgaand aan nieuwbouw over te gaan. Nu zich de gelegenheid voordoet is het zaak door te pakken. Ook is het voortschrijdend inzicht ontstaan om bij de sloop/vervangende nieuwbouw van de flat aan de Geyssendorferweg te onderzoeken of uitwisseling met het speelveld naast de kerk mogelijk is. Dit heeft als voordeel dat de speelvoorziening op een meer besloten plek in de wijk komt en dat gestapelde bouw aan de Nieuwe Akkers kan worden gesitueerd. Dit versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de weg als wijkontsluiting. Om tot afspraken tussen de gemeente en de S.E.W. te komen is een voorzet gemaakt met het in kaart brengen van ontwikkelingen op de woningmarkt in de Provincie Drenthe. Speerpunt hierin is het realiseren van senioren- en starters woningen in onder andere Eelde/Paterswolde. Een voorbeeld hiervan is ouderenhuisvesting in de wijk “Spierveen” (thema ouderen huisvesting in een nieuwbouw wijk) Met uitbreiding van het aanbod op meer centrumgerichte locaties is een extra kwaliteitsimpuls gerealiseerd. In een complex aan de Hemstukken is een zorgpost, een bureau voor Promens Care en een atrium als voorziening in de welzijnsfeer tot stand gekomen. Bewoners van genoemd complex en bewoners uit de naaste omgeving maken inmiddels gebruik van deze voorziening.
16
Convenant leerling bouwplaatsen
De gemeente Tynaarlo en de lokale corporaties S.E.W. en Woonborg, hebben een convenant ondertekend met Bouwradius waarin afspraken zijn gemaakt over het beschikbaar stellen c.q. realiseren van leerling bouwplaatsen. Deze plaatsen zijn van belang, om ook in de toekomst van een hoog kwaliteitsniveau in de bouw verzekerd te zijn. Tevens heeft de SEW het Manifest maatschappelijk opdrachtgeversschap van het Noorden ondertekend. Voor de uitvoering van de afspraken uit het manifest helpen de adviseurs van Fundeon bij het leggen van de contacten over stageplekken, leerling bouwplaatsen, docentenstages en gastlessen.
Leefbaarheid
Leefbaarheid is voor de S.E.W. een belangrijk thema. De leefbaarheid bepaalt de staat waarin de wijk verkeert, bepaalt het gevoel van veiligheid en ook de verhuurbaarheid van de woningen. De S.E.W. kiest hierin voor een actieve opstelling en is bereid bij overlast te bemiddelen. Regelmatig zoekt de S.E.W. daarbij samenwerking met andere partijen, zoals politie, maatschappelijk werk, de ambulante verslavingszorg, Promens Care en de G.G.D. Door bemoeizorg streeft de S.E.W. naar een goed woon- en leefklimaat. Probleemhuurders worden op verzoek van de S.E.W. door hulpverleners begeleid. Dit heeft tot op heden goede resultaten opgeleverd. Tevens vindt er overleg plaats met de H.B.V., A.N.B.O., een aantal wijkverenigingen en de directie van de verzorgingstehuizen in Eelde/ Paterswolde.
Doelgroepen
De S.E.W. zet zich op de eerste plaats in voor mensen die door een relatief laag inkomen of een bijzondere behoefte hun woonwens niet zelfstandig kunnen vervullen. Tevens wordt door het C.O.A. Verslavingzorg Noord Nederland, Humanitas en de Regionale instelling beschermende woonvormen Drenthe een beroep op beschikbare woonruimte gedaan. Daarnaast is er ook ruimte voor bijzondere woonvormen, zoals kleine woonvormen voor mensen met dementie. De S.E.W. heeft een samenwerkingsverband met de Zorggroep Drenthe voor het verlenen van eventuele zorg op maat aan haar huurders die hiervoor in aanmerking kunnen en willen komen. De S.E.W. is aanspreekbaar op een verdergaande inzet, ook voor het onrendabele deel voor investeringen. De S.E.W. heeft zich de afgelopen jaren sterk gemaakt voor een meldpunt overlast. In de afgelopen periode zijn er diversen gesprekken gevoerd met de verantwoordelijke wethouder en ambtenaren van de gemeente Tynaarlo. Eén en ander heeft er mede toegeleid dat in de gemeente Tynaarlo een Meldpunt is gestart betreffende overlast zaken in Eelde en Paterswolde, Vries en Zuidlaren. (In Eelde/ Paterswolde wordt al enkele jaren op deze wijze samengewerkt). De samenwerking tussen de S.E.W., Maatschappelijk werk en Politie heeft hierbij als voorbeeld gediend.
Het OGGz staat voor openbare geestelijke gezondheidszorg
Het OGGz netwerk is bedoeld voor mensen die op een bepaald moment in hun leven een helpende hand nodig hebben. Deze mensen kunnen het bijvoorbeeld moeilijk vinden om voor zichzelf te zorgen, of het lukt ze niet om zaken zelf te regelen. Het kan ook zijn dat familie of bekenden zich zorgen maken. Instellingen zien dat het niet goed gaat met iemand of ontvangen klachten. Op dat moment is het tijd voor hulpverleners om deze zorg tijdelijk over te nemen. Het OGGz netwerk zet dan samen met de cliënt de weg naar de gewone zorgverlening weer uit.
17
De meldpunten
Wanneer men zich zorgen maakt over, of overlast ondervindt van, mensen in de omgeving, dan kan men contact opnemen met één van de OGGz meldpunten. Men wordt dan te woord gestaan door een maatschappelijk werker. Deze zal een aantal vragen stellen over de situatie en een meldingsformulier invullen. Naam en telefoonnummer worden genoteerd. Men wordt naderhand geïnformeerd over wat er met de melding wordt gedaan. De meldpunten voeren een geautomatiseerde cliëntenregistratie. Er wordt zorgvuldig omgegaan met gegevens.
Wat gebeurt er met een melding
De melding wordt doorgegeven aan de OGGz zorgconsulent. Deze gaat na of de cliënt al bekend is bij de hulpverlening. Er wordt een huisbezoek afgelegd om een zo compleet mogelijk beeld te krijgen van de problematiek. Het komt voor dat cliënten de hulpverlener niet binnenlaten. Er zullen in dat geval meerdere pogingen gedaan worden om contact te leggen. Soms lijkt het voor de buitenwereld alsof er niets gebeurt. Het kan geruime tijd in beslag nemen voordat het vertrouwen van de cliënt gewonnen is. Pas dan is er een basis om de problemen op te lossen en aan de oorzaken ervan te werken. Eens per 4 à 6 weken vindt er een overleg plaats van het OGGz netwerk. Tijdens het overleg wordt besproken welke hulp nodig is. Het doel van de hulp is om de cliënt te begeleiden naar een voor hem/ haar en de omgeving aanvaardbaar maatschappelijk bestaan. Hiervoor kan langdurige hulp nodig zijn. Wanneer er sprake is van een situatie die mogelijk gevaar oplevert voor de cliënt en/of de omgeving, dan wordt er een procedure gestart die de cliënt dwingt om hulp te aanvaarden. Het OGGz meldpunt is een gezamenlijk initiatief van de volgende organisaties: • Gemeente Tynaarlo • GGD Drenthe GGZ Drenthe GGZ Groningen • Maatschappelijk Werk NoorderMaat • Politie Gemeente Tynaarlo • Promens Care • Stichting Eelder Woningbouw SEW • Verslavingszorg Noord Nederland VNN • Woonborg
Wonen en Zorg
Sinds begin jaren negentig neemt de S.E.W. het voortouw om seniorenwoningen te bouwen, waaraan in deze regio grote behoefte is. In samenwerking met de gemeente heeft de S.E.W. locatie onderzoek verricht. De kern van Eelde (Stoffer Holtjerweg) kwam daaruit naar voren als een geschikte locatie voor senioren appartementen, dichtbij winkels en andere voorzieningen. Dit heeft geresulteerd in de bouw van 86 appartementen. De bewoners van genoemde appartementen kunnen een beroep doen op de zorgverstrekking vanuit de plaatselijke 24 uur bemenste zorgpost. De 24 uur bemenste post is gerealiseerd in een van de vijf gebouwen. Er is sprake van een toenemende vraag aan zorg op maat. De zorgverlening is in staat verzorgingshuiszorg te leveren, alleen voor verpleeghuiszorg zal men gedwongen moeten verhuizen. Alle 86 appartementen zijn voorzien van een alarmering voor direct contact met de verpleger in de zorgpost. Vanwege de grote behoefte zijn in 36 seniorenwoningen, direct gelegen naast de 86 genoemde appartementen, ook alarmeringen geplaatst. Vanuit de genoemde zorgpost zal een eventuele hulpvraag beantwoord worden. Elk woongebouw heeft een plezierig ingericht eigen atrium, waar ruimte is voor verschillende
18
spelactiviteiten. Genoemd project is een voorbeeldproject en is als zodanig gepresenteerd op de bouwrai in het corporatiehuis van Aedes. Tevens heeft de Provincie Drenthe het project benoemd als voorbeeld project van de Provincie 2005 in het kader van Wonen Zorg en Welzijn. Deze uitgekiende combinatie van wonen, zorg en welzijn wordt inmiddels ook elders in Eelde/ Paterswolde gerealiseerd, in de wijk Spierveen heeft de S.E.W. onder andere een complex van 24 appartementen, waaronder een zorgpost. In het voorjaar 2005 is genoemd complex uitgebreid met een gemeenschappelijke ruimte en binnentuin. Hiermee bevordert de S.E.W. de sociale contacten van de bewoners onderling. Tevens heeft de S.E.W. 15 levensloop bestendige huurwoningen aan de Pinksterbloem gerealiseerd. Ook in deze woningen wonen een aantal huurders die een verzorgingshuis indicatie hebben en in hun woning zorg op maat aangeboden krijgen.
Wonen met een handicap
Soms kan een eenvoudige aanpassing er voor zorgen dat iemand met een lichamelijke handicap probleemloos zelfstandig kan blijven wonen. Soms is daar iets meer voor nodig en is een aangepaste woning noodzakelijk. Door het bouwen van gelijkvloerse appartementen zullen de meeste grote aanpassingen voor gehandicapten tot het verleden behoren. Door overleg tussen de S.E.W. en Gemeente vindt hierdoor een aanzienlijke besparing van de W.M.O. kosten plaats. Op deze wijze neemt de S.E.W. haar verantwoordelijkheid om zo doeltreffend mogelijk met W.M.O. gelden om te gaan.
Huurcommissie
Tegen de huurverhoging per 1 juli 2009 is door de één huurder een bezwaarschrift ingediend. In de maand december heeft de huurcommissie het bezwaar ongegrond verklaard.
Betrekken van huurders bij beleid en beheer
Over actuele zaken is regelmatig overleg gevoerd met de Huurders Belangen Vereniging. Het betreft hier zaken zoals de jaarlijkse huurverhoging, nieuwbouw, onderhoud, huuraanpassing bij woningverbetering en herstructureringsplannen. Ook de leefbaarheid in Eelde/ Paterswolde komt aan de orde. In het afgelopen jaar zijn bij de H.B.V. geen klachten gemeld over het woningbezit van de S.E.W. Bij plannen voor nieuwbouw wordt waar mogelijk al in een vroeg stadium gezocht naar betrokkenheid van toekomstige bewoners. Het huurbeleid was en is nog steeds regelmatig onderwerp van politieke discussie en besluitvorming. De S.E.W. heeft steeds als uitgangspunt dat wonen voor alle huurders betaalbaar moet zijn. Ook in 2010 kan de huurders organisatie rekenen op een uitnodiging om mee te praten over het huurbeleid.
Regionale geschillen commissie
In 2005 heeft de SEW zich aangesloten bij de Regionale geschillencommissie Zuidoost Drenthe. Het betreft hier een gezamenlijke commissie voor woningcorporaties voor de behandeling van klachten. Vergaderingen/zittingen worden gehouden in het werkzame gebied van de betreffende corporatie. De regionale geschillen commissie heeft voor de SEW geen klachten hoeven te behandelen omdat er geen klachten waren.
19
20
Hoofdstuk 5
Woningmarkt/woningvoorraad
Nieuwbouw
De vraag naar betaalbare en goede huisvesting neemt alleen maar toe. De vraag naar vooral seniorenwoningen is groot, en zal de komende jaren alleen maar groter worden. Een belangrijk deel van onze nieuwbouwplannen richt zich dan ook op deze doelgroep. Ook is er aandacht voor huisvesting van bijzondere doelgroepen. De volgende nieuwbouwplannen zijn inmiddels uitgevoerd: 72 huurappartementen aan de Mozartweg, 28 appartementen zijn gerenoveerd en 44 nieuwbouwappartementen. In ontwikkeling: 2 levensloopbestendige huurwoningen aan de Zevenhuizerweg. Deze woningen worden in 2010 gerealiseerd. De woningen aan de Hooiweg/Mozartweg/Handelweg zijn uitermate geschikt om na een zorgindicatie zorg op maat te kunnen verstrekken aan haar bewoners. Tevens zijn drie gemeenschappelijke ruimten achter de appartementen gerealiseerd voor welzijnsactiviteiten en een zusterpost.
Verhuiskosten vergoedingsreglement
Bij sloopwoningen wordt met de betrokken bewoners een op de situatie toegesneden vergoedingsreglement overeengekomen conform voorschriften van VROM. Het vergoedingsreglement (sociaal plan) is in 2007 uitvoerig besproken met de RVC van de SEW en de Huuders Belangen Vereniging Eelde/Paterswolde. Beide konden instemmen met het reglement.
21
Hoofdstuk 6
Kwaliteit van het bezit
Projectmatig onderhoud
Projectmatig onderhoud is de grootste post in de onderhoudsbegroting. Aan de hand van de geactualiseerde meerjarenbegroting wordt de planmatige jaarbegroting samengesteld. Doel hierbij is een preventieve aanpak van het onderhoud. Deze preventieve aanpak heeft een positief effect op het klachten- en mutatieonderhoud. Het grootste project wat in 2009 is opgestart is het groot onderhoud in de wijk Nieuwe Akkers. Bij dit project zullen in 9 jaar tijd bij ruim 180 woningen groot onderhoud en energiebesparende maatregelen worden getroffen om de labeling van E/F naar C te brengen. Ook worden de 2 portiekflats in deze wijk vervangen door moderne nieuwbouw galerijflats.
Verbeteren / vernieuwen woningbezit
Ook in 2009 is er weer de nodige aandacht geweest voor het verbeteren van woningen. Hierbij moet je denken aan het moderniseren van douche-, toiletruimten en keukens, het vervangen van goten, hemelwater afvoeren en het vernieuwen van bitumineuze dakbedekking op platte daken. Bij een aantal woningen is centrale verwarming aangebracht of zijn Hr ketels geplaatst in plaats van de conventionele ketels. De voorbereidingen voor de grootschalige onderhoud, nieuwbouw en wijkvernieuwing in Nieuwe Akkers zijn in 2009 afgerond. Er is begonnen met het inpandig aanpakken van de woningen bij mutaties. In 2009 zijn 18 woningen bij mutaties opgewaardeerd. Hierbij is de indeling verbeterd door (half) open keukens te maken, er is een wasmachine ruimte gecreëerd, waarnodig is een cv installatie geïnstalleerd, er is mechanische ventilatie aangebracht en de elektrische installatie is naar de huidige normen aangepast. Bij de meeste woningen is ook de keuken, het toilet en de doucheruimte gemoderniseerd.
Dagelijks onderhoud
Het dagelijks, niet planmatig, onderhoud is arbeidsintensiever dan het projectmatig onderhoud. Hier is de invloed van vernieuwing en verbetering van het woningbezit zoals die in de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden goed merkbaar. De kosten voor klachten en mutatieonderhoud laten een dalende trend zien. Door het grootschalig onderhoud en wijkvernieuwing in Nieuwe Akkers de komende jaren zal deze trend zich doorzetten. Hadden we 5 jaar geleden nog werk voor 2 Fte’s, op dit moment ziet het er naar uit dat er de komende jaren nog slechts voor ± 0,5 Fte werk is. Het onderhoud is deels correctief en deels preventief. Bij mutaties wordt, indien financieel en beleidsmatig mogelijk, met de wensen van de klant rekening gehouden. Ook wordt de “markt” goed in de gaten gehouden omdat woonwensen en –eisen razendsnel wisselen. Om ook in de toekomst de woningen optimaal bezet te houden wordt er met deze facetten rekening gehouden bij de uitvoering van het onderhoud.
Meerjarenplanning
De meerjarenonderhoudsbegroting is in 2009 weer helemaal geëvalueerd en geactualiseerd. Waar mogelijk zijn werken opgeschoven om een betere financiële spreiding te krijgen van de uitgaven Dit is gebeurd aan de hand van de oude meerjarenplanning en inventarisaties in de complexen. De meerjarenbegroting wordt jaarlijks geactualiseerd waardoor het een dynamisch karakter heeft. Door nacalculatie van projecten, inventarisaties van de woningen en analyseren van de onderhoudsadministratie wordt de korte termijn begroting steeds verder verfijnd.
22
Flexibiliteit
Het onderhoudsbeleid moet zo flexibel zijn dat het voortdurend aangepast kan worden op wisselende signalen vanuit de markt, van huurders, van de overheid of de woonomgeving. Bij de SEW is deze flexibiliteit ook aanwezig omdat de beslissingslijnen uitermate kort zijn. Deze flexibiliteit wordt door de partijen dan ook als zeer klantvriendelijk ervaren. Binnen dit kader zijn we dan ook begonnen met het aanbieden van keuzepakketten aan bewoners voor het geval hun keuken, toilet of doucheruimte moet worden gemoderniseerd. De huurder kan kiezen uit diverse kleuren wand- en vloertegels, keukens en aanrechtbladen. Ook is het mogelijk om tegen éénmalige betaling extra luxe aan deze onderdelen toe te voegen. In de P.Soerweg 1 hebben wij hiertoe een woonwinkel ingericht waar de huurders de diverse keuzepakketten kunnen bekijken.
23
Hoofdstuk 7
Financiën
Algemeen
Het waarborgen van de financiële continuïteit is een belangrijk prestatieveld, aangezien het hier gaat om het voortbestaan van de S.E.W. Onder financiële continuïteit wordt verstaan de mate waarin de S.E.W. in staat is aan haar verplichtingen op korte, middellange en lange termijn te voldoen. Het financieringsbeleid van de S.E.W. is erop gericht de rente risico’s te beheersen. Goed inzicht in de verloop van de financieringsverplichtingen is de basis. Spreiding van de risico’s in de tijd (looptijd en management) beperkt de risico’s. Het vervroegd aantrekken van leningen heeft bijgedragen aan het beperken van de risico’s. Alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de sociale volkshuisvesting. De bedrijfseconomische positie van de S.E.W. is naar huidige maatstaven gemeten gezond. De kwaliteit van het woningbezit is in belangrijke mate toegenomen, o.a. door het verjongen van het woningbestand. De ontwikkeling van het eigen vermogen lijkt eveneens voldoende om aan de exploitatie en onderhoud risico’s op middellange termijn het hoofd te bieden.
Woonfraudebeleid
De S.E.W. heeft door de grote sociale controle van haar bewoners en het nemen van steekproeven, indien er twijfel optreedt, in de desbetreffende woning een sluitende controle om woonfraude te voorkomen. Het voordeel van een relatieve kleine corporatie is dat je de klanten (huurders) kent. Door de laagdrempeligheid tussen huurder en corporatie zijn woonfraudezaken te voorkomen. In het afgelopen jaar hebben zich geen woonfraudezaken bij de S.E.W. voorgedaan.
Verkoop van woningen
Bij het uitponden van het bezit van de S.E.W. wordt de desbetreffende woning eerst door twee makelaars getaxeerd. Dit betreft de woningen die vermeld worden in de verkoopnotitie van de S.E.W. Bij publicatie van de in de verkoop staande woning via een makelaar en via de internetsite van de S.E.W. wordt voorrang gegeven aan huurders en woningzoekenden van de S.E.W. gedurende 9 werkdagen. Daarna kan een ieder via de reguliere weg tot aankoop van de woning over gaan. Tot op heden zijn er door de S.E.W. geen woningen verkocht aan andere partijen.
Verkopen
Verkopen van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen is een belangrijk instrument voor de SEW om de onrendabele toppen van onze nieuwbouw mee te bekostigen. In het verslagjaar 2009 zijn 5 bestaande woningen verkocht.
Richtlijn 645
In 2004 is de richtlijn voor de jaarverslaggeving herzien. Deze zo geheten richtlijn 645 bevat een aanbeveling voor een nieuwe bedrijfswaardering op reële waarde. Richtlijn 645 geeft verder regels voor de verwerking en presentatie van een aantal specifieke kosten, zoals de splitsing van koop- en huurwoningen, verwerking van verkoop resultaten en aangegane verplichtingen.
24
Vennootschapsbelasting
Het belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (VpB) te betalen. Aedes en de belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee corporaties vanaf 1 januari 2006 te maken hebben, afgerond. Eén en ander is vastgesteld in een vaststellingsovereenkomst (VSO) die in februari 2007 is gepresenteerd. Wij hebben als S.E.W. besloten de V.S.O. te ondertekenen. De S.E.W. heeft voor model twee gekozen, de zogenaamde administratieve scheiding. Door de overheid is in de december maand van 2007 de V.S.O. eenzijdig opgezegd. Dit betekent dat alle woningcorporaties per 1 januari 2008 volledig Vennootschapsbelastingplichtig zijn. De S.E.W. is ondanks deze onzekerheid voornemens haar volkshuisvestelijke opgave waar te maken. Mogelijk zal de herstructurering van woningen op een versoberde wijze uitgevoerd moeten worden. Dit betreft het gebied de Nieuwe Akkers in Paterswolde.
Vogelaarheffing
Inmiddels is door de overheid de zogenaamde Vogelaarheffing opgelegd aan de woningcorporaties. De SEW heeft de aanslag van de genoemde heffing inmiddels ontvangen en voldaan. Onderzocht wordt of de opgelegde heffing rechtsgeldig is
Accountant
Medio 2008 is Boek 2 BW aangepast op grond van de implementatie van de Europese richtlijn 2006/43/EG (betreffende de wettelijke controles van jaarrekeningen en geconsolideerde jaarrekeningen). Hierbij is artikel 2:382a BW inzake de vermelding van accountantshonoraria ingevoerd. Dit artikel beoogt om, via het vermelden in de jaarrekening van verschillende onderdelen van accountantshonoraria, inzicht te geven in de onafhankelijkheid van de externe accountant. De kosten voor de externe controle bedragen in 2009 € 24.579,-.
25
26
Volkshuisvestingsverslag I. Kwaliteit van het woningbezit
In het verslagjaar is voor een bedrag van € 288,865 aan planmatig onderhoud uitgevoerd. In het verslagjaar is voor een bedrag van € 703,767 aan groot onderhoud Nieuwe Akkers uitgevoerd. Dit onderhoud wordt hoofdzakelijk uitgevoerd door derden. Het klachten - en mutatie onderhoud wordt grotendeels door onze eigen technische dienst uitgevoerd. Dit heeft als voordeel dat we door o.a. deze contacten door onze huurders op de hoogte worden gehouden van hun wensen, en hier zonodig gehoor aan kunnen geven. In het verslagjaar zijn er geen bezwaarschriften tegen de huurverhoging ontvangen. Er is geen sprake van achterstallig onderhoud. In 2009 is de inventarisatie van het onderhoud geactualiseerd.
Woningen in eigendom Aantal woningen in eigendom per 1 januari 2009 (in exploitatie)
962
Aantal aangekochte woningen: Opgeleverde nieuwbouwwoningen: (Fase III - Mozartweg/Handelweg)
0 962
In dit verslagjaar verkochte woningen (uit eigen bezit)
5
In dit verslagjaar verkochte woningen (aangekochte woningen tbv verkoop)
0
Gesloopte woningen (Flat Nieuwe Akkers)
18 23
Aantal woningen in eigendom per 31 december 2009
27
939
Verkoop van woningen In voorgaande jaren zijn er besluiten genomen om een gedeelte van ons woningbezit te verkopen. In het verslagjaar zijn er diverse woningen aan de lijst van mogelijke te verkopen woningen toegevoegd, de gemeente Tynaarlo is hiervan schriftelijk op de hoogte gebracht. In 2009 zijn 29 woningen in de wijk Nieuwe Akkers voor de verkoop aangewezen. Dit om het groot onderhoud en de nieuwbouw te kunnen financieren. Complex 2/3/10(Zevenhuizerweg) voor verkoop beschikbaar
9
inmiddels verkocht/gesloopt
3
nog te verkopen
6
Complex 7/8/9 (Kooiweg en Kooiweg) voor verkoop beschikbaar
57
inmiddels verkocht
43
nog te verkopen
14
Complex Nieuwe Akkers voor verkoop beschikbaar
29
inmiddels verkocht
0
nog te verkopen
29
Complex 14 t/m 18 voor verkoop beschikbaar
78
inmiddels verkocht
18
nog te verkopen
60
Complex 20 (Patrijsweg/Fazantweg) voor verkoop beschikbaar
32
inmiddels verkocht
9
nog te verkopen
23
Als de nog te verkopen woningen bij mutatie vrijkomen zullen ze via een makelaar tegen marktwaarde verkocht gaan worden.
28
29
30
II. Verhuur van woningen Verhuur en bewonerszaken
De huurachterstand bedraagt per 31 december 2009 : € 17,108 dat is van de maandhuur: 0,38% (In 2008: € 13,465,- is 0,31% van de jaarhuur). In de toelichting op de balans is een specificatie van de achterstand opgenomen. Het vrijkomen van een woning wordt gepubliceerd, waarna alle woningzoekenden die ingeschreven staan bij de SEW hierop kunnen reageren. De toewijzing vindt plaats door het Bestuur / Directie op basis van een puntensysteem, waarbij tevens wordt gekeken naar het inkomen, de grootte van het huishouden, huurtoeslag etc. De gemiddelde inschrijvingsduur van in 2009 aan gegadigden toegewezen woningen bedroeg 32,6 maanden. Het gemiddelde aantal reacties per aanbod was in 2009: 10. In het boekjaar zijn 74 woningen toegewezen aan woningzoekenden. De toewijzing van deze woningen aan huishoudens in het boekjaar is als volgt: Huurklasse t/m 30 juni
Huurklasse vanaf 1 juli
< = € 348,99 < € 499,51 > € 499,51 < € 357,37 < € 511,50 > € 511,50
Eenpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar -inkomen <= € 20.975
3
3
0
4
6
2
-inkomen > € 20.975
6
2
0
1
3
0
-inkomen <= € 19.800
0
2
0
0
0
2
-inkomen > € 19.800
0
0
0
0
1
1
65 jaar of ouder
< = € 348,99 < € 499,51 > € 499,51 < € 357,37 < € 511,50 > € 511,50
Tweepersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar -inkomen <= € 28.475
3
1
0
1
9
1
-inkomen >€ 28.475
0
1
0
0
2
0
-inkomen <= € 27.075
0
0
1
0
1
2
-inkomen > € 27.075
0
0
2
0
0
1
65 jaar of ouder
< = € 348,99 < € 535,33 > € 535,33 < € 357,37 > € 548,18 > € 548,18
Drie en meerpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar -inkomen <= € 28.475
0
3
1
1
5
1
-inkomen > € 28.475
0
1
0
0
1
0
-inkomen <= € 27.075
0
0
0
0
0
0
-inkomen > € 27.075
0
0
0
0
0
0
65 jaar of ouder
31
Ook wordt in het BBSH de eis gesteld dat er binnen de corporatie een klachten procedure moet zijn. Dit heeft geleid tot het instellen van een regionale klachtencommissie in de regio Noord en Midden Drenthe. Alle corporaties in het gebied Noord en Midden Drenthe zijn hierbij aangesloten. De commissie bestaat uit drie leden, te weten: • Een lid is huurder van een deelnemende corporatie. • Een lid is werknemer van een deelnemende corporatie. • Een lid is noch huurder noch bestuurder noch werknemer van een deelnemende corporatie. Dit lid is tevens voorzitter van de klachtencommissie. In 2009 zijn bij de SEW geen klachten, ter behandeling door de klachtencommissie, ingediend. Aangezien er alleen vergaderd wordt bij klachten is er niet vergaderd.
Overzicht woningzoekenden per 31 december 2009:
Alleenstaanden
Meer personen
Totaal aantal personen
Leeftijd tot 25 jaar
145
26
171
van 26 tot 40 jaar
153
116
269
van 41 tot 60 jaar
118
220
338
ouder dan 61 jaar
251
447
698
667
809
1.476
Van dit aantal personen zijn: - huurder van de S.E.W. 399 - geen huurder van de S.E.W. 1.077 totaal: 1.476
32
Mutaties in het bestaande woningbezit Voorafgaand boekjaar
Onroerende zaken
Huidig boekjaar
Woongelegenheden: - in exploitatie
962
939
-
-
962
939
- garages
16
16
- winkels
-
-
- parkeerplaatsen Hooiweg - Handelweg
-
30
16
46
- in aanbouw Totaal Onroerende zaken, niet zijnde woningen:
Totaal Opgeleverde nieuwe woongelegenheden
-
Aangekochte woongelegenheden
-
Verkochte woongelegenheden
5
5
Gesloopte woongelegenheden
-
18
26
23
-
-
113
74
Woongelegenheden waaraan voorzieningen zijn getroffen voor: - minder dan € 22.689,-- meer dan € 22.689,-Vrijgekomen woningen door verhuizingen
Huurverhoging
De bruto huurprijzen stegen in dit verslagjaar als gevolg van: • de algemene huurverhoging per 1 juli 2009, de gemiddelde huurverhoging bedroeg 2,50 % per 1 juli 2008 was de verhoging gemiddeld 1,6%. • verhoging als gevolg van het treffen van voorzieningen zoals het aanbrengen van centrale verwarming en isolatie. • verhoging als gevolg van huurharmonisatie. Voor 2010 wordt rekening gehouden met een stijging van 1,2%. Ook voor de jaren daarna is de tendens dat de huurstijging beperkt zal blijven tot een inflatievolgend percentage. In de financiële meerjarenprognoses is hier rekening meegehouden. Aantal bezwaren tegen de verhoging per 1 juli 2009 : 1 ( per 1 juli 2008 : 0).
33
Huurtoeslag
Het aantal huurders dat een beroep doet op Huurtoeslag is behoorlijk gedaald. Het aantal huurders waarvan de huur wordt gematigd op grond van de regeling voor individuele huurtoeslag bedroeg: per 30 juni 1996 : 268 huurders per 30 juni 1997 : 267 huurders per 30 juni 1998 : 293 huurders per 30 juni 1999 : 300 huurders per 30 juni 2000 : 278 huurders per 30 juni 2001 : 300 huurders per 30 juni 2002 : 278 huurders per 30 juni 2003 : 305 huurders per 30 juni 2004 : 317 huurders per 30 juni 2005 : 302 huurders Kalenderjaar 2006 : 236 huurders Kalenderjaar 2007 (meting december) : 174 huurders Kalenderjaar 2008 (meting december) : 169 huurders Kalenderjaar 2009 (meting december) : 148 huurders De gemiddelde bijdrage over het tijdvak 2009 was € 152,- per maand (in 2008 € 146,- per maand). Het gemiddeld aantal huurders dat een beroep doet op huurtoeslag bedroeg in 2009: 17%
34
III. Betrekken van huurders bij beleid en beheer Op grond van het bepaalde in de statuten van de stichting hebben huurders het recht om een deel van de leden van de Raad van Commissarissen bindend voor te dragen voor benoeming. Namens de huurders zit mw. A. Beving-Ten Hove in de Raad van Commissarissen. Regelmatig vindt er overleg plaats met het bestuur van de HuurderBelangenVerening Eelde-Paterswolde. De huurdersbelangenvereniging wordt ingelicht omtrent het gevoerd beleid en de verdere uitvoering hiervan. Dit betreft onder meer: • verkopen • huurverhoging • planmatig onderhoud • wijkvernieuwing • nieuwbouw • huuraanpassing bij woningverbetering en of mutaties • veiligheid in woonwijken Met individuele bewoners en bewonersgroepen wordt overleg gepleegd over zaken als onderhoud, grootonderhoud, het treffen van voorzieningen tegen huurverhoging en in andere gevallen over alle zaken die de bewoners direct betreffen.
35
36
IV. Leefbaarheid Om te zorgen voor een goed woon- en leefklimaat hebben we regelmatig overleg met vertegenwoordigers van de verschillende wijken. Gezien de omvang van de stichting zijn deze lijnen kort. Eventuele problemen worden in onderling overleg opgelost. Tevens vindt er regelmatig overleg plaats met het college van B en W van de Gemeente Tynaarlo, de ANBO, Maatschapppelijk Werk, Politie, verzorgingshuizen, de ambulante verslavingszorg en de R.I.B.W. inzake de leefbaarheid.
V. Overleg met de gemeente In de contacten met de gemeente wordt voortdurend gezocht naar afstemming over zaken en ontwikkelingen die bijdragen aan het passend en betaalbaar wonen van personen die daar op grond van hun inkomen recht op hebben. Hiervoor is er ook een convenant opgesteld.
VI. Nevenactiviteiten In het verslagjaar zijn er geen nevenactiviteiten verricht. Eventuele verbindingen zijn dan ook niet van toepassing.
VII. Wonen en Zorg Hiervoor verwijzen wij u naar het jaarverslag van het bestuur, pagina 18.
VIII. Wonen met een handicap Hiervoor verwijzen wij u naar het jaarverslag van het bestuur, pagina 19.
37
IX. Financiën A. Inleiding
Het waarborgen van de financiële continuïteit is een belangrijk prestatieveld, aangezien het hier gaat om het voortbestaan van de stichting. Onder financiële continuïteit wordt verstaan de mate, waarin de stichting in staat is aan haar verplichtingen op korte -, middellange - en lange termijn te voldoen.
B. Financieel beleid en beheer in 2009 Het verslagjaar 2009 is afgesloten met een resultaat van € 1.391.561,- terwijl een resultaat van € 755.622,- begroot was. Het positive resultaat ad. € 635.939,- ten opzichte van de begroting 2009 is voornamelijk het gevolg van: Voordelige factoren ( x € 1.000 ): Hogere opbrengsten en vergoedingen Hogere overige bedrijfsopbrengsten Hogere rente opbrengsten Lagere te betalen Vennootschapsbelasting Lagere overige waardeverandering materiele vaste activa Lagere rentelasten
9 406 320 111 631 21 1.497
Nadelige factoren ( x € 1.000 ): Lagere overheidsbijdragen Hogere afschrijving Hogere salarissen/sociale lasten/pensioenslasten Hogere lasten onderhoud Hogere bedrijfslaten
33 22 46 676 83 861
Per saldo lager dan begroot
636
Voor nadere analyses van deze uitkomsten verwijzen wij u naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Het eigen vermogen laat met een saldo per 31 december 2009 van €8.620.120,- een toename zien van € 1.391.561,- (het resultaat over het verslagjaar 2009 minus de belastingschuld).
38
C. Bedrijfswaardeberekening.
De bedrijfswaardeberekeningen zijn opgesteld op basis van de balans en verlies - en winstrekening over 2009, de begroting 2010 en de meerjarenbegroting 2011 - 2019 De uitkomst van de bedrijfswaardeberekening ziet er als volgt uit (x € 1.000): Bedrijfswaarde per 31/12/09
Boekwaarde gebouw & grond per 31/12/09
Saldo per 31/12/09
37.330
29.134
8.196
Totaal 2009
Voor een nadere analyse van de bedrijfswaardeberekeningen verwijzen wij u naar pagina 86.
D. Financiële meerjarenprognose De meerjarenprognose is uitgewerkt in het volgens het BBSH vereiste aanhangsel C, dat een gedetailleerd overzicht geeft van het vermogen en de financiering. De kernpunten en de gehanteerde uitgangspunten voor deze prognose zijn als volgt: 1. Ontwikkeling jaarresultaat 1.1 Huurbaten Voor het jaar 2009 is rekening gehouden met een stijging van 2,5%. De jaren daarna met een percentage van 1,2% in 2010 en de jaren daarna 2,5%. De huurderving is de komende jaren gesteld op 1%. Er is rekening gehouden met een jaarlijkse verkoop van 3 woningen uit het bestaande bezit. Tevens is rekening gehouden met de mogelijke verkoop van een 29-tal woningen in de wijk Nieuwe Akkers. 1.2 Rijksbijdragen Er is uitgegaan van de bekende bedragen inzake B.W.S - subsidie en woningaanpassingen van gehandicapten, alsmede afbraak van de egalisatiereserve D.K.P.H - woningen. De nog te ontvangen BWS subsidie van complex 33 is door de gemeente afgekocht in 2008. 1.3 Opbrengst verkoop woningen De komende 5 jaren zullen we naar verwachting 15 woningen uit het bestaande bezit verkopen. De verkoopprijs van deze woningen zal ca. € 150.000,- (per woning)bedragen. De verwachte boekwinst is ca € 130.000,- (per w). Met deze 15 woningen is rekening gehouden in de berekening van de bedrijfswaarde. Ook is rekening gehouden met de verkoop van een 29-tal woningen in de wijk Nieuwe Akkers. Dit is nodig om het groot onderhoud betaalbaar te houden. 1.4 Lonen en sociale lasten / overige bedrijfskosten De prognose is gebaseerd op een jaarlijkse stijging van 2,5 %.
39
1.5 Onderhoudskosten Onderscheid wordt gemaakt naar cyclisch en niet-cyclisch onderhoud. Voor het cyclisch onderhoud is uitgegaan van de cijfers volgens de meerjarenbegroting 2009 e.v. Voor het niet-cyclisch onderhoud is ingaande 2009 een bedrag geraamd van € 283.101,-. Dit betreft de kosten door derden, dus exclusief de loonkosten van eigen personeel. Hierbij is rekening gehouden met 3,25 % prijsstijging per jaar. 1.6 Rente leningen / Opbrengst beleggingen De verwachte rentelasten zijn gebaseerd op de leningscontracten, behorend bij de met de financiers afgesloten leningen. Bij renteaanpassing van leningen in de toekomst is uitgegaan van een rentepercentage van 6%. Inzake de opbrengst van beleggingen / overtollige liquide middelen is rekening gehouden met het gevoerde beleggingsbeleid. 1.7 Afboeking onrendabele top nieuwbouw Op de totale investering van € 1,609,822,- inzake de nieuwbouw van de flat in de wijk Nieuwe Akkers zal een bedrag van totaal (247.327,-) worden afgeboekt als onrendabel. Op de totale investering van € 401,572,- inzake de nieuwbouw van een tweetal woningen aan de Zevenhuizerweg zal geen bedrag worden afgeboekt als onrendabel. Op het project Mozartweg is de onrendabele top over 2009 teruggenomen. 1.8 Resultaat Het geprognostiseerde resultaat voor de komende jaren aan de hand van bovenstaande uitgangspunten bedraagt voor ( x € 1.000,-): Deze resultaten zijn conform de liquiditeitsprognose 2010-2015. Het betreft hier het resultaat na aftrek van te betalen Vennootschapsbelasting. Netto resultaat 2010 € 315 2011 € 378 2012 € 903 2013 € 1.158 2014 € 1.428 2015 € 1.008 2. Financiele kengetallen 2.1 Solvabiliteit Hieronder wordt verstaan het eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage van het totaal vermogen. De egalisatie-rekeningen worden hierbij gerekend tot het eigen vermogen. 2.2 Rentabiliteit totaal vermogen Hieronder wordt verstaan het totaal van het jaarresultaat en de rentelast, uitgedrukt in een percentage van het totaal vermogen. 2.3 Rentabiliteit eigen vermogen Dit is het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen. 2.4 Current ratio Dit kengetal is het totaal van de vlottende activa (= vorderingen op korte termijn + saldo liquide middelen) gedeeld door het totaal van de vlottende passiva.
40
Eigen vermogen
Door de jaarlijkse resultaten over de periode 2010 tot en met 2015 zal het eigen vermogen van € 8.620.120,- per ultimo 2009 toenemen tot € 13.114.650,- per ultimo 2015. Verwachte verloop van het eigen vermogen over de jaren 2009 - 2014(x € 1000) Saldo per 1 januari
Jaarresultaat
Saldo per 31 december
2010
8.620
315
8.935
2011
8.935
378
9.250
2012
9.250
903
9.627
2013
9.627
1.158
10.530
2014
10.530
1.428
11.687
2015
11.687
1.008
13.115
Kengetallen 2010
2011
2012
2013
2014
2015
% Solvabiliteit
17,4%
17,9%
18,3%
18,9%
20,7%
16,3%
% Rentabiliteit TV
5,5%
5,4%
5,1%
5,1%
5,6%
3,4%
% Rentabiliteit EV
8,0%
7,7%
6,3%
6,7%
8,7%
-5,9%
3,1
8,7
4,1
8,7
7,3
7,0
Current Ratio
Deze kengetallen nader beschouwd valt te concluderen dat de solvabiliteit stijgt de komende jaren. De rentabiliteit van het totaal vermogen ligt daalt de komende jaren. De current ratio geeft aan dat de SEW de komende jaren aan haar kortlopende verplichtingen kan voldoen. Bedrijfswaardeberekening Uit de per ultimo 2009 gemaakte bedrijfswaardeberekeningen blijkt dat de toekomstige exploitatieresultaten voldoende zijn om de huidige boekwaarde te kunnen dekken. Uitgegaan is van een voortzetting van de huidige uitgangspunten ten behoeve van beheer, onderhoud, verhuur e.d.
41
E. Financiering verslagjaar Van de financieringspositie per de balansdatum kan het volgende overzicht worden gegeven x € 1.000 2009
2008
29.838
29.613
47
62
29.884
29.675
- Reserves
8.620
7.229
- Leningen
33.051
35.318
192
175
- Waarborgsommen
19
20
- Egalisatierekening
431
463
42.314
43.205
12.429
13.531
1.091
1.367
627
340
12.894
14.558
Op lange termijn vastgelegde middelen: - (Im-) materiële vaste activa - Financiële vaste activa Beschikbare middelen op lange termijn:
- Voorzieningen
Overschot financieringsmiddelen ( werkkapitaal ) Op korte termijn beschikbare middelen: - Overige schulden - Overige vorderingen Liquide middelen ultimo boekjaar
Ter toelichting: In het verslagjaar is het werkkapitaal afgenomen met
1.102
Vrijgekomen middelen - Voordelig resultaat
1.392
- Desinvesteringen
48
- Normale afschrijvingen
508
- Toename voorzieningen
32
- Afname vordering B.W.S
15 1.995
Besteding middelen: - Investeringen (incl. aangegane verplichtingen/onr. top) - Afname egalisatierekening B.W.S.
782 15
- Aflossingen geldleningen
2.266
- Afname waarborgsommen
1
- Latente belastingschuld
15
- Afname egalisatierekening
16 3.096
Per saldo afname werkkapitaal
- 1.102
42
F. Treasury/Beleggingen
In 1999 is het financierings- en beleggingsbeleid vastgelegd in een treasurystatuut. Overtollige liquide middelen worden belegd op grond van marktverwachtingen en actuele liquiditeitsprognoses. Per balansdatum waren de overtollige middelen zoveel als mogelijk op spaarrekeningen belegd. Per balansdatum was de omvang van de liquide middelen circa € 12,8 miljoen. Deze hoge liquiditeitspositie werd hoofdzakelijk veroorzaakt door de verkoop van woningen en het reeds in een eerder stadium aantrekken van een lening van € 12 miljoen. Ter verdere beperking van het renterisico is in 2000 een Cap aangekocht. Voor een bedrag van € 2,5 miljoen is de te betalen korte rente tot en met 1 maart 2010 gemaximeerd op 6,5 %. Er wordt een actief rentemanagement gevoerd. Basis is het beschermen tegen een ongewenste ontwikkeling van de te betalen rentelasten. Ontwikkelingen van de rente op de geld- en kapitaalmarkt worden intensief gevolgd. Voornoemde ontwikkelingen en de ontwikkeling van de beschikbare liquide middelen kunnen aanleiding zijn om de ingenomen positie te doen wijzigen.
43
44
Verklaring van het bestuur Bestuursverklaring Het bestuur verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan (conform artikel 26 BBSH). Vastgesteld door Bestuur / Directie Dhr. H.J. van Dijk, directeur-bestuurder
Verklaring van de Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Comissarissen van de Stichting Eerlder Woningbouw verklaren de inhoud van het door het bestuur ter vaststelling overlegde jaarverslag 2009 te hebben onderzocht. Op basis hiervan heeft de Raad van Commissarissen vervolgens het jaarverslag 2009 goed gekeurd. De heer H. Temmen, voorzitter
Mw. A.F. Beving - ten Hove, lid
Mw. I. Huisman - Holmersma, lid
Paterswolde, 18 mei 2010
45
Jaarrekening Balans Activa Balans per 31 december
2009
2008
-
13.548
-
13.548
29.134.188
28.685.533
38.811
237.659
665.323
675.790
VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Geactiveerde financieringskosten
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
29.838.322 29.598.982
Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidie
Totaal vaste activa
47.061
62.422
47.061
62.422
29.885.384 29.674.952
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Onderhanden projecten
43.703
51.747
-
-
43.703
51.747
17.108
13.465
-
-
2.412
3.923
563.367
270.943
582.886
288.331
12.893.028
14.556.141
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Totaal vlottende activa
13.519.617 14.896.219
Totaal
46
43.405.001 44.571.171
Passiva Balans per 31 december
2009
2008
EIGEN VERMOGEN Kapitaal
5
5
Overige reserves
7.228.554
6.901.631
Resultaat
1.391.561
326.923
8.620.120
7.228.559
431.206
462.701
160.029
175.448
31.792
-
191.821
175.448
-
-
32.599.796
33.051.273
19.433
20.268
EGALISATIEREKENING Egalisatierekening
VOORZIENINGEN Voorziening Latente Belastingverplichting Voorziening vervroegde uittreding personeel
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
32.619.229 33.071.541
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan gemeenten
-
-
Schulden aan kredietinstellingen
451.477
2.266.269
Schulden aan leveranciers
157.426
38.008
-
355.180
933.722
973.465
1.542.625
3.632.922
Belastingen en sociale lasten Overlopende passiva
Totaal
43.405.001 44.571.171
47
48
Winst- en Verliesrekening over 2009 Begroting
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2009
2008
4.460.096
4.500.290
4.364.964
-Vergoedingen
99.000
68.024
66.847
-Overheidsbijdragen
94.285
61.045
275.992
427.500
833.161
725.553
5.080.881
5.462.520
5.433.356
485.782
507.849
464.811
(630.805)
878.132
408.423
437.353
484.716
-Sociale lasten
39.715
40.615
37.349
-Pensioenlasten
87.694
104.275
62.991
-Lasten onderhoud
748.330
1.424.604
732.671
-Overige bedrijfslasten
715.000
798.169
611.010
SOM DER BEDRIJFSLASTEN
2.484.944
2.682.060
3.271.680
EXPLOITATIERESULTAAT VOOR TOEGEREKENDE RENTE
2.595.937
2.780.461
2.161.675
-Rentebaten
343.614
663.170
646.980
-Rentelasten
1.895.961
1.874.878
1.952.676
-1.552.347
-1.211.709
-1.305.696
1.043.590
1.568.752
855.980
Nog te betalen Vennootschapsbelasting
287.968
177.191
529.057
JAARRESULTAAT na belastingen
755.622
1.391.561
326.923
Bedrijfsopbrengsten -Huren
-Overige bedrijfsopbrengsten (incl verkoop woningen) SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Bedrijfslasten -Afschrijvingen op immateriële en materiele vaste activa -Overige waarderveranderingen mat. en fin.vaste activa -Lonen en salarissen
JAARRESULTAAT voor belastingen
49
Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Met de invoering van het BBSH per 1 januari 1993 zijn voorschriften met betrekking tot jaarrekening en waarderingsgrondslagen gewijzigd en is het gestelde in Boek 2, titel 9 BW van toepassing verklaard. In de jaarrekening is rekening gehouden met de richtlijnen zoals gesteld in de RJ645. Balanswaardering
Immateriële vaste activa
De immateriële activa, verschuldigde afkooprente bij het vervroegd aflossen van een klimlening en de aankoopkosten van receiverswaptions en aan- en verkoop van caps op strikes ter beperking van de financiele risico’s bij het gevoerde treasurybeleid (financiering en belegging), zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs. De afschrijvingen zijn als volgt berekend: a. lineaire afschrijving van de verschuldigde afkooprente over het restant van de looptijd van de oorspronkelijke klimlening; b. lineaire afschrijving van de geactiveerde aankoopkosten swaps en caps over de looptijd van de betreffende lening en/of de looptijd van het derivate produkt. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs of tegen lagere bedrijfswaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijving en bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem. De investeringen in woningverbetering zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen. Op gronden wordt niet afgeschreven. Voor de gehanteerde afschrijvingstermijnen wordt verwezen naar de toelichting op de balans, onderdeel materiële vaste activa. Het rentepercentage is met ingang van 1996 voor alle investeringen bepaald op 8%. De bedrijfswaardeberekeningen voor de complexen zijn per 1 januari 2010 geactualiseerd. Met ingang van het boekjaar 2005 wordt een percentage van 6% gehanteerd voor de investeringen. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investering. De navolgende parameters worden bij de bedrijfswaardeberekening gehanteerd: Huurstijging : Huurderving : Planmatig cyclisch onderhoud per woning : Dagelijks - en mutatieonderhoud : Bedrijfskosten :
2009 = 2,5% 2010 = 1,2% 1,0 %
2011 t/m 2014 = 2,5%
Conform de aanwezige (meerjaren) begroting Conform de aanwezige (meerjaren) begroting Conform de aanwezige (meerjaren) begroting
50
Groot onderhoud : Conform de aanwezige meerjaren onderhoudsbegroting Onderhoudsstijging : 2010 en de jaren daarna = 3,25% Lastenstijging : 2010 tot en met 2014 = 2,50 en de jaren daarna = 2,25% Disconteringsvoet : 6% Er is in de berekening geen rekening gehouden met de zogenaamde “Vogelaarheffing”. De SEW heeft haar bezit opgedeeld in twee complexen. De geografische ligging bepaalt tot welk complex een woning behoort. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem.
Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidie Waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdrage. In 2008 is het gemeentelijke deel vercroegd afgekocht door de gemeente Tynaarlo.
Vlottende activa Voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen historische aanschafprijzen. Vorderingen Gewaardeerd tegen nominale waarde. Liquide middelen Deze zijn in overeenstemming met de aanwezige middelen per 31 december 2009.
Eigen vermogen
Hierbij zijn de in het algemeen geldende overheidsvoorschriften voor een toegelaten instelling in acht genomen.
Egalisatierekening
Te verrekenen subsidie BWS Waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van het ten gunste van het resultaat gebrachte traditionele exploitatietekort. In 2008 is het gemeentelijke deel vervroegd afgekocht door de gemeente Tynaarlo. Egalisatierekening D.K.P.H - subsidie In verband met de brutering per 1 januari 1995 is een egalisatierekening gevormd voor de D.K.P.H-complexen met een voordelig saldo. Uit deze reserve wordt jaarlijks een bedrag ten gunste van de exploitatie gebracht op basis van de oorspronkelijke bijdrageregeling. Jaarlijks wordt per 1 januari aan deze egalisatierekening 6,75 % rente toegevoegd, conform de gemaakte afspraken bij de effectuering van de brutering c.q. saldering.
51
Voorzieningen Voorziening voor pensioenen Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens op te leveren die voor de onderneming zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Derhalve worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2009 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op de te betalen premies. Het fonds heeft per balansdatum een dekkingsgraad van 106%. In een dergelijke situatie van onderdekking schrijft de wet voor dat er een herstelplan gemaakt moet worden. Het plan schrijft vooor dat een fonds binnen drie jaar weer op tenminste 105% moet komen. (SPW vereiste niveau is 116%)
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen De leningen zijn opgenomen tegen nominale waarden, verminderd met de daarop afgeloste bedragen c.q. vermeerderd met de zogenaamde klim van de hiermee gefinancierde DKP-complexen.
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers/gemeente/Kredietinstellingen Deze zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Resultaatbepaling
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.
Overheidsbijdragen
Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de navolgende regelingen. -B.W.S regeling -Vrijval egalisatiereserve D.K.P.H - woningen -Woning aanpassing gehandicapten. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten Dit betreft de ontvangen rente op uitgezette middelen en de geactiveerde rente op onroerende en roerende zaken in ontwikkeling.
52
Rentelasten Dit betreft de rente op kort - en langlopende schulden, alsmede toegevoegde rente aan egalisatierekeningen. Vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2008 is er sprake van een integrale vennootschapsbelastingplicht. De belastingdienst, Aedes en een aantal andere partijen hebben begin 2009 het overleg over de nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO-2) afgerond. De Stichting Eelder Woningbouw heeft de VSO-2 ondertekend. Bij het opstellen van deze jaarrekening is uitgegaan van de afspraken uit de VSO-2. Voor een aantal posten komt nog een nadere uitwerking. Door deze onzekerheden alsmede mogelijke interpretatieverschillen is er continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijk materiële consequenties. Stichting Eelder Woningbouw volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening. Ten aanzien van de belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Stichting Eelder Woningbouwintegraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijziging in het te hanteren belastingtarief. Stichting Eelder Woningbouw staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting wordt berekend als ware zij zelfstandig belastingplichtig. Aan de andere vennootschappen die deel uitmaken van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, wordt vennootschapsbelasting doorberekend als waren zij zelfstandig belastingplichtig, met inachtneming van een toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid aan de verschillende vennootschappen. Mbt latentie vordering/voorziening:
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld.
53
Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee de verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden in beginsel gewaardeerd tegen de contante waarde. Daar waar het realisatiemoment van de latentie binnen een beperkt aantal jaren wordt verwacht wordt de latentie gewaardeerd op nominale waarde aangezien de nominale- en contante waarde elkaar dan niet veel ontlopen. Daar waar het realisatiemoment van de latentie onzeker is wordt de latentie uit oogpunt van voorzichtigheid op nihil gewaardeerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Over het jaar 2009 is een bedrag van € 160.029,- opgenomen als latente belastingschuld.
54
Toelichting op de balans ACTIVA
Vaste activa Immateriële vaste activa Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
Geactiveerde financieringskosten Saldo per 1 januari:
Af:
-Aankoop receiverswaptions
-
-
-Aan- verkoop cap op strike
13.548
27.092
13.548
27.092
13.548
13.544
-
13.548
- Afschrijvingen
Saldo per 31 december :
Derivaten
In 1999 is een cap gekocht ter afdekking van de financieringsrente boven de interne rekenrente. De cap geeft een bescherming voor de rentestijging boven de 6,5 % over de periode 1 maart 2000 - 1 maart 2010 over een nominaal bedrag van € 2,54 miljoen. De kosten van de cap worden afgeschreven over de looptijd ofwel 10 jaar. De jaarlijkse afschrijving bedraagt € 13.544,-. Per 31 december 2009 bedraagt de boekwaarde van de van de cap € 0,-. De ontwikkelingen op de kapitaalmarkt worden kritisch gevolgd. Indien besloten wordt de cap te verkopen dan zal het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopprijs als resultaat worden verantwoord. De kans op tussentijdse verkoop is gering, de marktwaarde per 31/12/2009 is namelijk nihil.
55
Materiële vaste activa Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
29.134.188
28.685.533
38.811
237.659
665.323
675.790
29.838.322
29.598.982
Deze post is als volgt samengesteld: 1.
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
2.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
3.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal Het verloop van deze post is als volgt:
Ad.1.Onroerende en roerende zaken in exploitatie Saldo per 1 januari
Woningen/warmtm
-Aanschaffingswaarde -Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde
N/z woningen
Totaal
33.511.965
118.447
33.630.412
4.943.039
1.841
4.944.880
28.568.926
116.606
28.685.533
67.867
-
67.867
Mutaties in het boekjaar: -Investeringen -Terugname Onrendabele Top Mozartweg
878.132
-
878.132
-Desinvesteringen
74.959
-
74.959
-Korrektie afschrijvingen
26.807
-
26.807
448.838
353
449.191
449.009
353
448.656
-Afschrijvingen Saldo
In 2009 heeft een nadere analyse van de servicekosten van het complex Mozartweg plaatsgevonden hieruit blijkt dat een deel van het onderhoud via de servicekosten in rekening gebracht wordt bij de huurders. Het gevolg is dat de bedrijfswaarde hoger is dan in 2008 is berekend, waardoor er geen sprake is van een Onrendabele investering. De in 2008 verantwoorde afwaardering is om die reden in 2009 ten gunste van het resultaat gebracht. Saldo per 31 december -Aanschaffingswaarde -Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde
Specificatie investeringen : -Geriefsverbeteringen Totaal investeringen
56
34.383.005
118.447
34.501.452
5.365.070
2.194
5.367.264
29.017.935
116.253
29.134.188
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
67.867
48.278
67.867
48.278
Specificatie desinvesteringen : -Desinvesteringen verkochte woningen (incl corr. Afschrijvingen)
48.152
284.702
48.152
284.702
29.015.727
28.566.265
116.253
116.606
2.208
2.661
29.134.188
28.685.532
Het saldo aan het eind van het boekjaar is als volgt te specificeren: 1.
Woningen en woongebouwen:
2.
Garages
3.
Overige goederen. Totaal
Afschrijvingsmethoden en -termijnen
De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïtair Woningen en woongebouwen 50 jaar Idem, DKPH-complexen 40 jaar C.v.-installatie 25 jaar Warmwaterinstallatie 25 jaar Buitengewoon onderhoud 25-35 jaar Isolatie 20-25 jaar Renovatie 25 jaar Overige investeringen 10-25 jaar In incidentele gevallen wordt een afwijkende afschrijvingstermijn gehanteerd.
Verzekering
De verhuureenheden zijn per 1 januari 2009 verzekerd bij de Raetsheren van Orden. De premie bedraagt€ 12,87 per verhuureenheid. Het bedrijfspand is verzekerd tot een bedrag van € 785.000,-. De inventarissen alsmede gereedschappen onderhoudsdienst zijn verzekerd tot een bedrag van € 225.000,-.
Actuele waarde
De waarde van de onroerende goederen per 2009 bedraagt ca. € 143,2 miljoen conform aanslag OZB 2009. De bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt rond de € 37,3 miljoen, dit volgens de berekeningen uitgevoerd begin 2010.
57
Ad.2.Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Voorbereidingskosten plan Nieuwe Akkers Investeringen Nieuwbouw Appartementencomplex
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
231.328
50.962
215.535
180.366
af: Groot onderhoud wijk Nieuwe Akkers
(231.328)
af: Onrendabele top nieuwbouw Nieuwe Akkers
(215.535)
Saldo per 31 december
0
231.328
6.332
1.098
32.479
5.234
-
-
38.811
6.332
Beginsaldo:
-
1.974.347
Oplevering - naar materiele vaste activa
-
(2.897.650)
Uitgaven verslagjaar:
-
923.303
-
-
-
-
38.811
237.659
Voorbereidingskosten plan Zevenhuizerweg Investeringen Boekwaarde sloop Zevenhuizerweg Saldo per 31 december Bouw 72 aanleunwoningen aan de Mozartweg:
Totale kosten: Saldo per 31 december
De totale onrendabele top flat Nieuwe Akkers bedraagt € 247.327,-. Van dit bedrag is € 215.535,- direct afgeboekt zijnde de investeringen die tot nu toe zijn gedaan.
58
Ad.3.Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Verslagjaar 2009
Verslagjaar 2008
Saldo per 1 januari -
aanschaffingswaarde
-
cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
Boekwaarde
1.230.403
1.141.072
554.613
514.779
675.790
626.293
Mutaties in het boekjaar: -
investeringen
34.643
89.331
-
afschrijvingen
45.110
39.834
-10.467
49.497
1.265.046
1.230.403
599.723
554.613
665.323
675.790
Saldo Saldo per 31 december -
aanschaffingswaarde
-
cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
Boekwaarde
De investeringen betreffen: Automatisering Transportmiddelen Totaal
175 34.468
34.643
89.331
34.643
89.331
Afschrijvingsmethoden en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Bedrijfspand Annuïtair 50 jaar Werkplaats Annuïtair 15 jaar Inventaris administratie Lineair 5-10 jaar Kantoormachines Lineair 5-10 jaar Machines en gereedschappen technische dienst Lineair 5-10 jaar Transportmiddelen Lineair 5 jaar Automatiseringsapparatuur Lineair 3-5 jaar
59
Financiële vaste activa Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
Deze post is als volgt samengesteld: -Te vorderen subsidie BWS Totaal
47.061
62.422
47.061
62.422
Te verrekenen subsidie BWS
Saldo per 1 januari
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
62.422
320.707
-
-
62.422
320.707
15.361
258.285
47.061
62.422
43.703
51.747
Saldo per 1 januari
51.747
48.974
Inkopen
50.756
50.522
102.503
99.496
Af: Verbruik
36.359
47.749
Af: Correctie voorraad na inventarisatie
22.440
-
43.703
51.747
Mutaties in het boekjaar: Af : Aflossingen Saldo per 31 december
Vlottende activa Voorraden Het verloop is als volgt:
Saldo per 31 december
De voorraden zijn per 31 december gewaardeerd tegen historische aanschafprijzen.
Vorderingen
Deze post is als volgt samengesteld: 1.
Huurdebiteuren
2.
Gemeente te verrekenen
3.
Overige vorderingen
4.
Overlopende activa
Totaal
60
17.108
13.465
-
-
2.412
3.923
563.367
270.943
582.886
288.331
Ad.1.Huurdebiteuren
De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Periode
Aantal huurders
Huurachterstand
2009
2008
2009
2008
20
22
6.891
6.602
1 tot 2 maanden
7
3
6.017
1.727
2 tot 3 maanden
1
-
1.319
-
3 tot 4 maanden
-
1
-
998
> 4 maanden
1
1
1.972
3.041
vertrokken huurders
3
3
908
1.098
32
30
17.108
13.465
< 1 maand
Totaal
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,39% (2008 0,31 %) van de jaarhuur. Ad.2.Gemeente te verrekenen Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
Specificatie: Vervallen BWS-subsidies
-
-
-
-
2.412
3.923
-
-
2.412
3.923
eind 2008 is de subsidie door de gemeente afgekocht
Ad.3.Overige vorderingen Specificatie: - Diverse debiteuren(sub-administraties) - Overige debiteuren Totaal
61
Ad.4.Overlopende activa Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
Deze post is als volgt samengesteld: -
Nog te ontvangen rente depositorekening/internet
363.882
175.130
-
Niet vervallen exploitatiebijdragen
17.893
17.893
-
Verzekeringen
2.769
677
-
VVE Blok 4 S Holtjerweg
20.496
31.297
-
VVE Blok 5 S Holtjerweg
19.697
31.479
-
Belastingdienst te vorderen VPB 2009
123.639
-
-
Diversen
186
225
-
SZD94 - Kapitaalslastenvergoeding
14.806
14.242
563.367
270.943
297
964
Postbank
75
50
Rabobank
27
99
392.601
1.554.254
6.000.000
1.500.000
-
10.000.000
27
774
6.500.000
1.500.000
Totaal
Ad.5.Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld: Kas
ABN/Amro-bank, Rekening Courant ABN/Amro-bank Deposito ING Deposito ING-bank rek.courant Rabobank Deposito Totaal
12.893.028 14.556.141
62
PASSIVA Eigen vermogen Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
Kapitaal Kapitaal
5
5
Saldo per 1 januari
7.228.554
6.901.631
- Bij: jaarresultaat
1.391.561
326.923
8.620.115
7.228.554
47.061
62.422
384.145
400.279
431.206
462.701
62.422
320.707
-
-
62.422
320.707
15.361
258.285
47.061
62.422
400.279
415.488
27.019
28.046
427.298
443.534
43.153
43.255
384.145
400.279
Overige reserves
Saldo per 31 december
Egalisatierekening Deze post is als volgt samengesteld. 1. Te verrekenen B.W.S - subsidie 2. Egalisatierekening D.K.P.H - subsidie
Ad.1. Te verrekenen B.W.S - subsidie Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Af : Vrijval Saldo per 31 december
Ad.2. Egalisatierekening D.K.P.H - subsidie Saldo per 1 januari Bij : Rentetoevoeging 6,75 % Af : Vrijval ten gunste van de exploitatie Saldo per 31 december
63
Voorzieningen Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
Voorziening latente belastingverplichtingen Bij: dotatie voorziening belastinglatentie Af: Vrijval
175.448
175.448
15.419
-
160.029
175.448
31.792
-
31.792
-
Er is in 2008 een latente belastingschuld ontstaan doordat de marktwaarde van de leningenportefeuille hoger is dan de boekwaarde van de leningen. Er is een positieve latentie verrekend op de BWS vordering.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Nieuwbouw Flat Nieuwe Akkers
De totale onrendabele top flat Nieuwe Akkers bedraagt € 247.327,-. Van dit bedrag is € 215.535,- direct afgeboekt zijnde de investeringen die tot nu toe zijn gedaan. Deze voorziening is kortlopend en wordt in 2010 afgewikkeld.
64
Langlopende schulden
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
Deze post is als volgt samengesteld: 1. Leningen overheid 2. Leningen kredietinstellingen 3. Waarborgsommen Totaal
-
-
32.599.796
33.051.273
19.433
20.268
32.619.229 33.071.541
Ad.1. Leningen overheid Saldo per 1 januari
-
33.799
Mutaties in het boekjaar:
-
-
Af: aflossingen
-
33.799
Saldo per 31 december
-
-
33.051.273
35.283.743
-
-
- Overboeking kortlopende schuld
2.266.269
484.619
- aflossingen in lopend boekjaar
2.266.269
450.820
-
33.799
451.477
2.266.269
Ad.2. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Bij: - nieuwe leningen Af: Saldo mutaties Overboeking naar kortlopende schuld Saldo per 31 december
32.599.796 33.051.273
Leningenoverzicht looptijd korter dan 5 jaar restant looptijd
rente %
per 31/12/09 restschuld
Bouwfonds Stim. Lening
3 jaar
0,500%
199.404
Lening BNG 90.276
4 jaar
5.87%
1.815.121 2.014.525
65
Leningenoverzicht looptijd langer dan 5 jaar restant looptijd
rente %
per 31/12/09 restschuld
BNG 102.047
27 jaar
5,11%
10.307.833
BNG 90.277
9 jaar
5,95%
1.922.213
BNG 91.491
5 jaar
5,985%
2.268.901
NWB
6 jaar
5,320%
4.537.802
NWB
20 jaar
5,355%
12.000.000 31.036.749
Totaal
33.051.274
Rentevoet en aflossingssysteem
Het gemiddelde rentepercentage van de in het verslagjaar betaalde rente bedraagt circa 5,40%. (was 5,34%). De leningen van kredietinstellingen worden op basis van het annuïteitensysteem dan wel het dynamischekostprijssysteem afgelost. Recent aangetrokken leningen zijn fixe-leningen, hierop vindt geen aflossing plaats. In het geval van het dynamische kostprijssysteem vindt geen aflossing plaats zolang de exploitaties van de activa die met deze klimleningen worden gefinancierd, voorgecalculeerde exploitatietekorten opleveren. Gedurende die periode worden deze leningen jaarlijks met genoemde tekorten verhoogd. Het renterisico wat aanwezig is als gevolg van financiering met kort geld wordt uitgeschakeld door de matchmet beschikbare middelen en de bescherming door een gekochte Cap. Ontwikkelingen van de rente op de geld- en kapitaalmarkt en de ontwikkeling van de beschikbare liquide middelen kunnen aanleiding zijn om de ingenomen positie te doen wijzigen.
Ad.3. Waarborgsommen
Saldo per 1 januari Ontvangen waarborgsommen Gerestitueerde waarborgsommen Saldo per 31 december
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
20.268
21.938
-
-
20.268
21.938
835
1.670
19.433
20.268
De waarborgsommen zijn bedoeld om kosten, voortvloeiend uit eventuele gebreken aan woningen bijverhuizingen, welke bij het verlaten van de woning door de verhuurder worden geconstateerd, te kunnen dekken. De waarborgsom werd tot en met 1999 geheven op grond van het huurreglement. De hoogte van de waarborgsom varieert van € 11,34 tot € 68,06 per woning. Met ingang van 1 januari 2000 worden geen waarborgsommen meer geïncasseerd. De waarborgsommen zullen bij het verlaten van de woning worden gerestitueerd.
66
Kortlopende schulden Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
1. Schulden aan leverancier
157.426
38.008
2. Schulden aan kredietinstellingen
451.477
2.266.269
-
355.180
933.722
973.465
1.542.625
3.632.922
3. Belastingen en sociale lasten 4. Overlopende passiva Totaal
Ad. 1 Schulden aan leveranciers Dit betreft de volgens de crediteurenadministratie verschuldigde bedragen aan leveranciers per ultimo van het jaar. Ad. 2. Schuld aan krediet instellingen Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
De specificatie is als volgt: -
451.477
2.266.269
451.477
2.266.269
- Nog te betalen BTW op inschrijfgelden
-
1.571
- Vennootschapsbelasting 2008
-
353.609
-
355.180
762.374
799.417
-Vooruitontvangen huren
48.695
44.354
-Nog te verrekenen huurtoeslag
25.150
27.878
-Loonheffing
31.177
29.531
-Last Vennootschapsbelasting 2008
27.172
-
-Arcadis - planvoorbereiding Nieuwe Akkers
39.154
55.228
-Belastingdienst - Rente / BTW op inschrijfgelden
-
12.998
-Diversen
-
4.059
933.722
973.465
Ad. 3 Belastingen en sociale lasten
De specificatie is als volgt:
Ad. 4. Overlopende passiva De specificatie is als volgt: -Niet vervallen rente leningen
Totaal
67
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Vanwege de geringheid van het personeelsbestand van de SEW is er voor 2009 geen bedrag als voorziening gratificatie gereserveerd. In de berekening is geen rekening gehouden met het salaris van de directeur bestuurder omdat hij onder de Izeboudregeling valt. Voorziening voor pensioenen
Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens op te leveren die voor de onderneming zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Derhalve worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2009 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op de te betalen premies. Het fonds heeft per balansdatum een dekkingsgraad van 106%. (SPW vereiste niveau is 116,7%).
68
69
70
Toelichting op de winst- en verliesrekening De winst- en verliesrekening over 2009 sluit met een voordelig resultaat van € 1.391.561,t.o.v. een voordelig resultaat van € 326.923,- over 2008. Het hogere resultaat ten opzichte van 2008 kan als volgt worden verklaard:
Voordelige factoren : Hogere overige bedrijfsopbrengsten
107.608
Lagere overige waardeveranderingen mat. en fin. Vaste activa
1.508.937
Lagere kosten lonen en salarissen en sociale- en pensioenlasten
2.813
Hogere rente baten
16.190
Lagere rentelasten
77.798
Lagere lasten Vennootschapsbelasting
351.866 2.065.212
Nadelige factoren : Lagere huren/vergoedingen/overheidsbijdragen
78.444
Hogere kosten afschrijving
43.038
Hogere overige bedrijfslasten
187.159
Hogere lasten onderhoud
691.933 1.000.574
Per saldo toename resultaat ten opzichte van 2008
1.064.639
Bedrijfsopbrengsten Huren
-Te ontvangen nettohuur -Af: huurderving wegens leegstand / betalingsverschillen Saldo
Begroting
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2009
2008
4.505.196
4.530.835
4.389.404
45.100
30.545
24.440
4.460.096
4.500.290
4.364.964
De huurderving over 2009 bedraagt 0,67 % tegenover 0,56% in 2008. In de begroting is rekening gehouden met een percentage van 1,00%.
71
Vergoedingen goederen, leveringen en diensten Begroting
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2009
2008
Energiekosten Mozartweg
25.000
12.766
11.119
Stookkosten Nieuwe Akkers/Geyssendorfferweg
35.000
10.777
15.542
Overige servicekosten
18.000
11.112
11.112
Portiekverlichting / schoonmaak gemeenschap. ruimten
22.000
26.876
26.130
-
7.584
6.409
100.000
69.115
70.312
1.000
1.090
3.465
99.000
68.024
66.847
51.132
17.893
227.953
-
-
4.783
43.153
43.153
43.255
94.285
61.045
275.991
377.500
746.113
603.355
-
8.558
14.509
-
2.748
7.086
18.000
10.073
8.594
2.000
1.500
1.500
30.000
21.834
52.101
Vrijval Latente Belastingschuld
-
15.419
-
Diversen
-
26.915
38.409
427.500
833.161
725.553
Servicekosten (t.b.v. E vd Laanhuis) Af: Derving Saldo
Overheidsbijdragen Specificatie: Woningwetwoningen (BWS) Woningaanpassing gehandicapten Vrijval egalisatiereserve D.K.P.H - woningen Totaal
Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst verkoop woningen 1) Doorberekende kosten aan derden o.a. WMO aanpassingen Opbrengst vergunningen voor bijgebouwde opstallen etc. Inschrijfgelden Vergoeding administratiekosten VVE Doorberekende onderhoudskosten VVE
Totaal
72
Ad 1)
Opbrengst verkoop woningen
Begroting
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2009
2008
450.000
809.500
905.000
60.000
48.152
284.702
390.000
761.348
620.298
12.500
15.235
16.943
377.500
746.113
603.355
13.548
13.548
13.544
446.000
448.385
410.686
-Garages
353
353
328
-Overige goederen (warmtemeters)
453
453
420
25.428
45.110
39.834
485.782
507.849
464.811
Af: Boekwaarde verkochte woningen Af: Kosten i.v.m. verkoop woningen
Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Te specificeren als volgt: -Immateriële activa -Woningen en woongebouwen
-Activa ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen
Overigo waardeveranderingen materiele- en financiele vaste activa - Onrendabele top nieuwbouw
-
- 630.805
878.132
-
-630.805
878.132
In 2008 is een aanvullende onrendabele top nieuwbouw Mozartweg genomen. De onrendabele top in 2009 betreft de investering in de nieuw te bouwen flat in de wijk Nieuwe Akkers en een terugname van de onrendabele top Mozartweg.
73
Lonen/salarissen en sociale lasten
-Lonen/salarissen
Begroting
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2009
2008
408.423
443.080
430.186
-
-
54.530
-Sociale lasten
39.715
40.615
37.349
-Pensioenpremie
87.694
96.346
62.991
-
7.929
-
535.831
587.970
585.056
-
5.727
-
535.831
582.243
585.056
465.229
431.971
360.608
-Nagekomen salariskosten
-Pensioenpremie oud werknemer Subtotaal Af: Ontvangen ziekengelden Totaal
Lasten onderhoud -Werkelijke onderhoudskosten derden (incl. mat. verbruik) -Groot onderhoud Nieuwe Akkers
703.767
-Werkelijke kosten planmatig onderhoud Saldo
283.101
288.865
372.063
748.330
1.424.604
732.671
De specificatie van de werkelijke onderhoudskosten door derden is als volgt: Niet planmatig-onderhoud: -Klachten- en mutatieonderhoud
190.136
173.138
109.456
-Kontraktonderhoud (c.v en liftinstallaties)
193.233
151.410
166.752
-
4.351
3.648
-Materiaalverbruik eigen dienst
45.000
36.359
47.749
-Planmatig mutatie onderhoud
36.860
124.966
81.281
-EPBD
-
9.615
-
Subtotaal
465.229
499.838
408.886
-
67.867
48.278
465.229
431.971
360.608
55.000
43.563
60.846
520.229
475.535
421.454
-W.V.G. aanpassingen
Af: Geactiveerde kosten Bij: Uren eigen onderhoudsdienst Totaal (derden en eigen dienst) niet-planmatig onderhoud
74
Planmatig onderhoud: Begroting
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2009
2008
-Schilderwerk incl. beglazing
167.593
91.399
146.440
-Ramen, deuren en kozijnen
-
411
-
-Woningrenovatie werkzaamheden
-
-
10.023
-Dakwerk
-
39.330
-
9.830
12.481
106.188
-Voegwerk gevels
-
2.271
19.825
-Reinigingswerk gevels
-
-
12.495
105.678
44.899
33.146
-Timmerwerkzaamheden
-
-
15.297
-Planmatig Mutatieonderhoud Balkons Nieuwe Akkers
-
98.075
-
-Energielabel
-
-
28.649
283.101
288.865
372.063
-Incidentele vervanging cv ketels
-Gotenvervanging
Totaal planmatig onderhoud
75
Overige bedrijfskosten
a. Zakelijke bedrijfslasten begrepen in woningen, woongebouwen en garages
-
Waterschapslasten
-
Onroerende zaakbelasting
-
Begroting
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2009
2008
25.000
67.662
23.560
105.000
112.064
106.478
Brand- en stormschadeverzekering
15.000
13.603
12.436
-
Contributie landelijke federatie
10.000
10.407
9.600
-
CFV - Bijzondere Projectsteun
50.000
48.779
47.938
-
Correctie voorraad na inventarisatie
-
22.440
-
-
Diversen (o.a. oninbaar/deurwaarderskosten)
25.000
9.059
6.487
230.000
284.015
206.499
Subtotaal
Zakelijke lasten begrepen in levering goederen en diensten -
Energiekosten Mozartweg
20.000
32.306
17.476
-
Overige servicekosten Mozartweg
15.000
34.294
3.098
-
Stookkosten Nieuw Akkers/Geyssendorfferweg
30.000
17.754
18.964
-
Portiekverlichting gemeenschappelijke ruimten
10.000
21.001
9.195
-
Overige servicekosten St. Holtjerweg (48 woningen)
-
2.857
2.885
-
Servicekosten VVE Stoffer Holtjerweg
55.000
55.689
55.689
-
Servicekosten VVE Hooiweg 18A - S
25.000
-
-
-
Overige servicekosten
5.000
-
121
Subtotaal
160.000
163.901
107.428
Totaal zakelijke lasten
390.000
447.916
313.927
b. Apparaatskosten -
Overige personeelskosten
60.000
38.784
44.960
-
Huisvestingskosten
25.000
25.600
22.532
-
Bestuurskosten
15.000
9.356
11.153
-
Algemene kosten**
225.000
249.746
205.439
325.000
323.486
284.085
26.500
24.579
26.478
-
-
-
2.500
357
1.398
-
-
29.000
24.936
Totaal apparaatskosten ** in de Algemene kosten is aan de Accountantskosten meegenomen
-
Onderzoek van de jaarrekening
-
Andere controle opdrachten
-
Advieskosten op fiscaal terrein
-
Andere niet controle diensten
76
27.876
c. Diversen Begroting
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2009
2008
-
Vennootschapsbelasting 2009/2008
287.968
177.191
353.609
-
Dotatie Latente belastingschuld VpB
-
-
175.448
-
Rente Vennootschapsbelasting 2009/2008
-
1.440
12.998
Planschade Mozartweg - rente vergoeding
-
25.327
-
287.968
203.958
542.055
1.002.968
975.360
1.140.068
Totaal diversen Totaal overige bedrijfskosten
Het tarief van de Vennootschapsbelasting bedraagt 25,5%. De effectieve belastingdruk is 11%.
Rentebaten Te specificeren als volgt: -
Rente op te vorderen subsidie B.W.S
-
Rente uitgezette middelen (zie transitoria)
-
Rente op overige vorderingen
Totaal
23.614
2.532
25.231
320.000
660.561
621.727
-
77
23
343.614
663.170
646.980
Rentelasten Te specificeren als volgt: -
Toegevoegde rente subsidies B.W.S
23.614
2.532
25.231
-
Toegevoegde rente egalisatierekening brutering
27.019
27.019
28.046
-
Rente leningen overheid
0
-
291
-
Rente leningen kredietinstellingen
1.845.328
1.845.328
1.899.108
1.895.961
1.874.878
1.952.676
Totaal
Voor een specificatie wordt verwezen naar het overzicht renteresultaat (blz. 83).
77
“
We willen u even voorstellen aan een bewoonster uit de wijk Nieuwe Akkers: Nannette de Groot. Nannette is in september 2006 in de wijk komen wonen met haar zoon. Nannette had daarvoor aan de Schultenweg te Eelde gewoond. Haar huidige man heeft Nannette in de wijk leren kennen. Nannette realiseerde zich na de verhuizing pas dat het de wijk van de Rijks Luchtvaart School betrof, de historie van de wijk hangt samen met de RLS en het vliegveld. Nannette haar vader heeft altijd bij de RLS gewerkt, waadoor zij veel gevoel heeft bij de wijk. Naast Nannette haar werk zet ze zich ook in op sociaal gebied. De laatste jaren vooral op het gebied van maatschappelijke bewustwording handicap autisme. Nannette heeft zelf een zoon met een autistische stoornis. Nannette voelt zich in de woning op de Nieuwe Akkers op haar plek, de woning is ook geschikt voor haar zoon zijn handicap. Het viel Nannette op dat oudere bewoners erg bij de wijk betrokken zijn, maar ook dat er een groep minder betrokken is. Een aantal nieuwe bewoners vinden minder vaak aansluiting in de wijk. Door het maken van foto’s probeert Nannette dit te doorbreken, ze is namelijk een fervent fotografe. Ze probeert op deze manier haar steentje bij te dragen. Nannette merkte al gauw dat mensen over de wijkverbetering nogal sceptisch waren omdat het voortraject zo lang heeft geduurd. Nu er in de wijk gestart is met de 11 nieuwbouwappartementen en de woningverbetering van de grondgebonden woningen beginnen de bewoners in het planproces te geloven.
“
Nannette is lid geworden van de bewonerscommissie Nieuwe Akkers en zo kwam ook haar idee om een boek samen te stellen met daarin foto’s van de wijk en haar bewoners. Met de corporatie S.E.W. en de Gemeente Tynaarlo is Nannette overeengekomen dat na de voltooiing van de wijkvernieuwing een boek samengesteld zal worden met daarin de foto’s van Nannette over de wijkaanpak en haar bewoners.
78
Kasstroomoverzicht 2009 Liquide middelen per 1/1
2008
14.556
13.892
4.500
4.365
Ontvangsten - Huren - Vergoedingen
68
67
- Overheidsontvangsten
18
276
- Overige Bedrijfsontvangsten - Rente ontvangsten Saldo ingaande kasstromen
72
122
661
647
5.318
5.477
-
-
437
485
41
37
Uitgaven - Erfpacht - Lonen en Salarissen - Sociale Lasten - Pensioenlasten - Onderhoudsuitgaven - Overige bedrijfsuitgaven - Rente uitgaven - Belastingdienst Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten
104
63
1.425
733
776
611
1.882
1.953
640
-
5.305
3.881
14
1.595
794
888
794
888
85
1.157
(Des)investeringsactiviteiten MVA Ingaande kasstroom - Verkoopontvangsten woningen - Verkoopontvangsten nieuwbouw - Verkoopontvangsten overig Tussentelling ingaande kasstroom MVA
MVA uitgaande kasstroom - Nieuwbouw huurwoongelegenheden - Sloopuitgaven
-
-
35
89
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA
119
1.247
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA
675
358-
15
258
15-
258-
-
-
- Investeringen overig bezit
FVA - Ontvangsten - Uitgaven Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA
Financieringsactiviteiten Ingaand - Nieuwe Leningen Uitgaand - Aflossing leningen Kasstroom uit finacieringsactiviteiten Correctie Mutatie liquide middelen Liquide middelen per 31/12
79
2.266
451
2.226-
451-
70-
136
12.894
14.556
Kengetallen 2009
2008
2007
2006
2005
2004
939
962
927
944
943
958
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie 1.
Woningen/woongebouwen
2.
Idem in aanbouw
0
0
0
0
0
0
3.
Overige gebouwen
16
16
16
16
16
16
Gemiddelde verzekerde waarde per woning (x € 1,000)
n.v.t.
n.v.t.
104
102
101
101
Gemiddelde grondslag OZB per woning (x € 1,000)
152
140
140
120
123
123
Mutaties in het woningbezit 1.
Aantal opgeleverd
0
40
14
18
0
15
2.
Aantal aangekocht
0
0
0
0
1
0
3.
Aantal verkocht
5
5
6
6
4
2
4.
Aantal gesloopt
18
0
25
12
12
0
5.
Aantal in aanbouw
0
0
0
0
0
0
6.
Overgeboekt van in Ontwikkeling
0
0
0
1
Aantal woningen naar huurklasse 1.
Goedkoop( < € 348,99 norm CFV)
270
307
341
417
424
411
2.
Overig
669
655
586
527
519
547
Kwaliteit 1.
Aantal klachtenmeldingen per woning
1.38
1.31
1.43
1.35
1.51
1.58
2.
Aantal gevallen mutatieonderhoud per woning
0.08
0.12
0.10
0.10
0.11
0.08
3.
% woningen grootonderhoud en woningverbetering
-
-
-
-
-
-
4.
Niet-planm. onderh. per won(incl eigen dienst)
506
438
470
372
559
559
5.
Planmatig onderhoud per woning (incl eigen dienst)
1.057
387
569
329
223
306
6.
Totaal lasten onderhoud
1.563
825
1.039
701
782
865
138
133
139
141
134
129
4.825
4.563
4.500
4.259
4.164
4.099
Prijs-kwaliteitverhouding 1.
Gem. aantal punten WWS
2.
Gemiddelde nettohuur prijs per jaar
80
2009
2008
2007
2006
2005
2004
Het verhuren van woningen 1.
Mutatiegraad
8
12
12
8
6
8
2.
Acceptatiegraad
97
97
97
97
97
97
3.
Huurachterstand in % jaarhuur
0.38
0.31
0.31
0.43
0.28
0.44
4.
Huurderving wegens leegstand in % jaarhuur
0.67
0.56
1.56
1.76
1.44
0.27
Financiële continuïteit 1.
Solvabiliteit
19.9
16.2
15.5
11.5
7.5
9.2
2.
Liquiditeit
8.8
4.1
8.7
2.8
2.1
4.1
3.
Rentabiliteit eigen vermogen
16.1
4.5
19.2
29.6
15.5-
3.5-
4.
Rentabiliteit vreemd vermogen
5.7
5.7
5.4
5.7
5.4
4.2
5.
Rentabiliteit totaal vermogen
7.5
5.1
7.4
7.5
2.8
3.0
6.
Renteresultaat in % eigen vermogen
11.7
11.5
7.8
9.1
19.1
19.1
7.
Interne financiering per woning
0
0
0
0
0
0
8.
Cash-flow per woning
2.023
823
1.901
2.363
25
761
9.180
7.514
7.311
5.907
4.164
4.735
Balans en winst&verliesrekening 1.
Eigen vermogen per woning
2.
Voorziening onderhoud per woning
3.
Totale opbrengsten per woning
5.817
5.648
5.624
5.543
6.983
4.528
4.
Kapitaallasten per woning
2.908
2.702
2.667
2.758
2.871
3.032
5.
Lasten onderhoud per woning
1.517
762
961
630
683
1.083
6.
Zakelijke lasten per woning
302
215
204
260
162
166
7.
Overige bedrijfskosten per woning
1.168
990
920
1.155
1.431
1.268
8.
Renteresultaat per woning
1.077
861
571
539
794
905
9.
Jaarresultaat per woning
1.482
340
1.404
1.748
646-
163-
1.619
Personeelsbezetting Aantal personeelsleden per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten
1.
Verhuur- en bewonerszaken
1.03
0.89
0.80
0.83
0.83
0.81
2.
Financieel-economische zaken / Directie
2.94
2.87
2.93
2.92
2.92
2.91
3.
Onderhoud en projecten
2.18
2.13
2.21
3.00
3.00
2.98
4.
Technische dienst uitvoerend
1.06
1.04
1.08
1.06
2.12
2.09
81
“
Een bekend gezicht in de wijk Nieuwe Akkers is mevrouw Geesje Bos, H. Hindriksweg 13. Geesje woont al 41 jaar aan de H. Hindriksweg 13. Ze kan zich het nog goed herinneren. Pas getrouwd, de 1e woning en het was een zeer strenge winter. Geesje is geboren in Musselkanaal, maar haar man is afkomstig uit Eelde/Paterswolde. Geesje is iemand die graag wat voor de gemeenschap wil betekenen, zo ook voor de bewoners van de wijk Nieuwe Akkers. In de loop der jaren is de Nieuwe Akkers een actieve wijk geworden, mede door de inzet van de wijkvereniging, waar Geesje eveneens actief lid is geweest, van 1997 tot 2007. De wijkvereniging organiseert o.a. kerstbingo, kaarten/sjoelen, kinderreisjes en sinterklaasfeest. Mede mogelijk gemaakt door de grote inzet van Geesje. De wijkvereniging heeft momenteel 11 bestuursleden en ca. 100 leden. Dit houdt in dat 50% van de bewoners van de wijk lid zijn. In de toekomst verwacht Geesje een stijging van het aantal leden, aangezien de wijk aantrekkelijk wordt gemaakt voor jong en oud, dus ook voor jonge gezinnen. Eind jaren ’70 heeft er een renovatie in de wijk plaatsgevonden, ook toen was Geesje een aanspreekpunt in haar straat. Mensen uit de wijk moesten in caravans bivakkeren en Groenwold was toentertijd architect. Geesje was gevraagd om als contactpersoon namens de bewoners op te treden. Geesje is sinds 1999 lid van de Huurdersbelangenvereniging. Met de ophanden zijnde woningverbetering in de wijk Nieuwe Akkers, was het voor Geesje een logische stap om lid te worden van de bewonerscommissie Nieuwe Akkers, bestaande uit 14 leden. De vergaderingen ervaart zij als zeer positief.
“
Wat heeft Geesje zelf voor indruk van de bewoners uit de wijk nu de woningverbetering een feit is? “De bewoners zijn algemeen positief en begrijpend. Dit komt mede door de uitgebreide informatie in de nieuwsbrief Nieuwe Akkers”.
82
Overzicht renteresultaat Rentelasten
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2008
Egalisatierekeningen - Toegevoegde rente subsidies B.W.S - Toegev. rente te verrekenen bedragen inz. D.K.P.H complexen - Toegevoegde rente overig
2.532
25.231
27.019
28.046
-
-
-
-
Voorzieningen - Toegevoegde rente
Langlopende schulden - Rente leningen overheid - Rente leningen kredietinstellingen
-
291
1.845.328
1.899.108
- Rente waarborgsommen
-
-
- Rente overige schulden
-
-
- Rente schulden aan kredietinstellingen
-
-
- Rente schulden aan gemeenten
-
-
- Rente schulden aan leveranciers
-
-
1.874.878
1.952.676
- Geact. rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
-
-
- Geact. rente onroerende en roerende zaken t.d.v exploitatie
-
-
2.532
25.231
77
23
660.561
621.727
663.170
646.980
1.211.709
1.305.695
1.084
2.167
2.169.933
2.082.463
213
246
51.742
49.285
Totaal toe te rekenen vermogenskosten ( C )
2.222.972
2.134.162
Renteresultaat ( B + C - A )
1.011.264
828.467
Kortlopende schulden
- Rente overige schulden Totaal rentelasten ( A )
Rentebaten Materiele vaste activa
Financiele vaste activa - Rente op te vorderen subsidie B.W.S - Rente op overige vorderingen
Vorderingen - Rente op overige vorderingen
Liquide middelen - Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten ( B ) Saldo rentelasten en rentebaten ( A - B )
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten Immateriële en materiële vaste activa - Immateriële activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Overige goederen - Activa ten dienste van de exploitatie
83
Specificatie apparaatkosten Omschrijving
Begroting
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2009
2008
I. Personeelskosten Reis - en verblijfkosten
7.500
3.485
4.955
10.000
1.259
1.259
7.500
1.259
7.189
Bijdrage ziektekosten-/verzuimverzekering
20.000
20.855
20.724
Overige personeelskosten
15.000
11.925
10.833
60.000
38.784
44.960
Onderhoud kantoor en werkplaats
7.000
6.713
4.483
Belastingen/verzekeringen
2.500
1.429
1.887
Energiekosten
9.000
9.135
7.976
Schoonmaakkosten
6.000
7.997
8.057
Diverse vergoedingen (telefoon, representatie etc) Kosten opleidingen
Totaal personeelskosten
II.Huisvestingskosten
Overige huisvestingskosten Totaal huisvestingskosten
500
326
129
25.000
25.600
22.532
12.550
7.600
9.400
100
293
290
1.600
1.463
1.463
750
-
-
15.000
9.356
11.153
III. Kosten Raad van Commissarissen Vergoedingen Raad van Commissarissen Reis- en verblijfkosten Bestuurders Aansprakelijkheidsverzekering Overige kosten Totaal bestuurskosten
84
Begroting
Verslagjaar
Verslagjaar
2009
2009
2008
IV. Algemene kosten Automatisering (incl. NCCW-CASA)
60.000
132.852
76.026
Onderhoud kantoorinventaris
500
146
190
Onderhoud machines technische dienst
500
50
-
15.000
10.355
12.065
Kosten vervoermiddelen Drukwerk en kantoorbehoeften
8.000
10.972
9.234
14.000
12.634
13.695
Contributies en abonnementen
5.000
3.445
3.514
Kantinekosten
2.000
3.245
2.616
Advertentiekosten (verhuur)
15.000
8.192
7.520
Advieskosten
30.000
12.769
15.478
2.500
-
-
26.500
24.579
27.697
Klein-materiaal
1.000
56
-
Diverse verzekeringen
5.000
2.679
5.959
Porti/telefoonkosten
begeleiding (incl. extra werkzaamheden) Kosten externe controle (incl. acc.verklaringen)
Bankkosten
3.000
2.986
2.944
Kosten ledigen containers
5.000
3.315
3.589
Vergoeding huurders inz. Automatische incasso
17.000
14.249
14.113
Overige algemene kosten
15.000
7.221
10.800
Totaal algemene kosten
225.000
249.746
205.440
TOTAAL GENERAAL
325.000
323.486
284.085
85
Toelichting mutaties Bedrijfswaarde Bedrijfswaarde 2008
36.681.862
Versieverschil
NVT
Bedrijfswaarde 2008 (6.8.1)
36.681.862
Boekwaarde grond 2008
3.530.057
Rentabiliteitswaardecorrectie 2008
1.943.461
Egalistatierekeningen 2008
475.529
Bedrijfswaarde 2008 (kasstromen)
30.732.815
Specificatie verloop effect per onderdeel AUTONOME ONTWIKKELING Vrijval kasstromen
-3.076.616
Effect een jaar opschuiven
1.659.616
Nieuwe (des)investeringen binnen horizon
0
Subtotaal autonome ontwikkeling
-1.417.000
VOORRAADMUTATIES Verkoop
110.286
Sloop
0
Overig weggevallen vhe’s
33.092
Verbeteringen Nieuwbouw Aankoop Overige nieuwe vhe’s Overige mutatues woninggegevens
48.522
Subtotaal voorraadmutaties
191.900
PARAMETERWIJZIGINGEN Indexaties
104.875
Disconteringsvoet
0
Levensduur
-769.207
Mutatiegraad
0
Subtotaal parameterwijzigingen- en niveauwijzigingen
-644.332
WIJZIGINGEN EXPLOITATIEBELEID Huren
489.448
Huurderving
-4.894
Onderhoud
151.279
Bedrijfskosten
-679.897
86
STELSELWIJZIGINGEN Disconteringsmethodiek
885.685
Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid en stelselwijziging
841.621
WIJZIGINGEN (DES)INVESTERINGSBELEID Verkoop
3.408.338
Sloop
154.673
Verbetering 1 / Nieuwe Akkers
-1.697.912
Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid
1.865.099
Bedrijfswaarde 2009 (kasstromen)
31.550.103
Boekwaarde grond 2009
3.511.932
Rentabiliteitswaardecorrectie 2009
1.837.000
Egalisatierekeningen 2009
431.206
Bedrijfswaarde 2009
37.330.241
VERLOOP RENTABILITEITSWAARDECORRECTIE 2009 Rentabiliteitswaarde-correctie 2008
1.943.000
Autonome ontwikkeling
-106.000
Wijziging in lopende leningen
0
nieuwe leningen
0
Disconto
0
Subtotaal rentabiliteitswaardecorrectie 2009
1.837.000
87
Accountantsverklaring
88
89
Toelichting jaarresultaat
Het jaarresultaat (minus af te dragen VpB) volgens de winst- en verliesrekening zijnde is € 1.391.561,- toegevoegd aan het eigen vermogen.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben geen gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden die van invloed kunnen zijn op het resultaat.
90
91
Colofon: Fotografie: Sake Elzinga Photography Vormgeving: Inspyr Design © Stichting Eelder Woningbouw 2010
94
OMSLAG ACHTERKANT
