Kengetallen 4. Verklaring van het bestuur 7. I Volkshuisvestingsverslag

Jaarverslag 2011

Jaarverslag 2011

2

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Inhoudsopgave

Kengetallen

4

Verklaring van het bestuur

7

I

Volkshuisvestingsverslag 2011

13

1 Stadgenoot beschreven 1.1 Het einde van de vereniging 1.2 De maatschappijraad 1.3 Een nieuw bestuur 1.4 Governance 1.5 Integriteit 1.6 Project verbetering klanttevredenheid 1.7 Maatschappelijke verankering 1.8 De organisatie 1.9 De ondernemingsraad 1.10 Dochterondernemingen 1.11 Samenwerkingsverbanden en verbindingen 1.12 Discussieplatforms en onderzoeksprogramma’s 1.13 Jaarlijks overleg met de gemeente Amsterdam 1.14 IT ontwikkelingen 1.15 Marketing en communicatie 1.16 Sponsoring 1.17 Stadgenoot in het nieuws 1.18 De ombudsman

13 13 13 14 14 14 16 17 18 19 20 21 24 25 25 26 26 26 27

2

29 29 32 32 34 36

Stadgenoot verhuurt 2.1 Verhuur sociale woningen 2.2 Huurverhoging 2011 2.3 Huurbeheer en huurzaken 2.4 Commerciële verhuur 2.5 Nieuw streefhuurbeleid

3 Stadgenoot verkoopt 3.1 Verkoop 3.2 Verkoop bedrijfsonroerend goed

38 38 39

4 Stadgenoot ontwikkelt en bouwt 4.1 Stedelijke vernieuwing 4.2 Gebiedsgericht werken 4.3 Nieuwbouw

40 40 42 45

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

3

5 Stadgenoot onderhoudt 5.1 Service onderhoud 5.2 Mutatieonderhoud 5.3 Planmatig onderhoud 5.4 Vastgoedverbetering 5.5 Duurzaamheid

49 49 49 49 50 51

6 Stadgenoot ondersteunt 6.1 Samenwerking 6.2 Wonen, zorg en dienstverlening 6.3 Overlastbestrijding 6.4 Jongeren- en studentenhuisvesting 6.5 Bewonersparticipatie 6.6 Schoon, heel en veilig

52 52 52 53 54 55 56

7 Financiën 7.1 Financiële resultaten 2011 7.2 Jaarresultaat 7.3 Solvabiliteit 7.4 Exploitatie Rente Verhouding (ERV) 7.5 Actuele exogene financiële risico’s 7.6 Waarderingsgrondslagen 7.7 Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid 7.8 Enkele posten in detail 7.9 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten 7.10 Toezichthouders 7.11 Risicomanagement

57 57 57 57 58 58 59 60 61 64 65 66

II. Jaarverslag 2011 Raad van Commissarissen

70

III. Verslag over de Ledenraad

79

IV. Verslag van Huurgenoot

83

Jaarrekening V. Jaarrekening 2011

86

Overige gegevens Bijlage I. Groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden

166

4

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Kengetallen 2011

Bezit 2011, exclusief dochterondernemingen Sociale huurwoningen Vrije sectorhuurwoningen Parkeerplaatsen Bedrijfsruimten Totaal



Toename huureenheden in 2011 Nieuwbouw Aankopen Her(project)ontwikkeling Herverdeling (splitsing) Administratieve correcties Totaal



Afname huureenheden in 2011

2011 2010 2009 28.575 28.789 29.377 741 661 530 2.581 2.486 2.449 1.754 1.626 1.579 33.651 33.562 33.935

bedrijfs- Parkeerwoning ruimte plaats Totaal 73 86 60 219 0 0 0 0 6 51 40 97 2 18 0 20 14 0 0 14 95 155 100 350

bedrijfs- Parkeerwoning ruimte plaats Totaal

Verkoop aan zittende huurder Verkoop aan overige particulieren Sloop Her(project)ontwikkeling Herverdeling (samenvoegen) Administratieve correcties Totaal

4 1 210 14 6 0 6 2 3 4 0 6 229 27

0 5 5 229 0 6 0 8 0 7 0 6 5 261

Per saldo

-134 128 95 89

Productie koopeenheden in 2011 Aantal Opgeleverde koopwoningen aan particulieren Opgeleverde koopparkeerplaatsen aan particulieren

47 10

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

Verdeling woningbezit over de stadsdelen Woningen naar stadsdeel

Centrum West Oost Zuid Noord Nieuw-West Zuidoost Diemen

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

Ouder-Amstel

Verdeling bedrijfsruimten en parkeerruimten over de stadsdelen Bedrijfsruimten en parkeerplaatsen naar stadsdeel

Centrum West Oost Zuid Noord Nieuw-West Zuidoost Diemen Ouder-Amstel

Bedrijfsruimten Parkeerplaatsen

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

0

Westpoort

5

6

Jaarverslag 2011

Vastgoed Stadgenoot in beheer 2011 Stadgenoot Far West NV Stadsgoed Stadsgoed Monumenten BV Stedenfonds Amsterdamse Compagnie NV Vesteda Rochdale/Eigen Haard Prospect Zuidas Totaal

Stadgenoot

Woningen Woningen Bedrijfs- Parkeersociaal vrije sector ruimten plaatsen Totaal 28.575 741 1.754 2.581 33.651 2.565 40 258 345 3.208 61 67 117 0 245 35 11 43 0 89 277 11 0 175 463 0 0 267 95 362 108 0 0 82 190 26 0 0 0 26 0 0 6 0 6 31.647 870 2.445 3.278 38.240

Overige kengetallen 20111 Verhuur 2011 2010 Mutatiegraad in % (nieuwe verhuringen) 5,9 6,29 Aantal mutaties (woningen) 1.906 2.013 Aantal woningruilen 34 47 Aantal ontruimingen 2 81 82 Gemiddelde huurprijs sociale huur in € 419 405 Huurachterstand zittende bewoners in % 0,93 1,06

2009 7,05 2.261 37 109 394 0,99

3 Organisatie 2011 2010  Aantal medewerkers 445 338 Fte 411 304 Ziekteverzuim in % 5,03 5,42

2009 378 344 5,90

Financiële kengetallen 2011 2010 Solvabiliteit in % 31,5 27,7 Jaarresultaat x 1 miljoen 181,7 21,0 Maatschappelijke investeringen x 1 miljoen 43,5 40,7 Eigen vermogen x 1 miljoen 881 699

2009 27,4 -14,1 56,2 678

1

Betreft sociale huurwoningen in eigendom.

2

Dit is vanwege huurschuld, onrechtmatige bewoning, overlast of een combinatie hiervan.

3

2009 – 2010: exclusief het vastgoedbedrijf.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

7

Verklaring van het bestuur Beweging na de crisis Toen in het najaar van 2008 de kredietcrisis de woningmarkt hard raakte, was de grote vraag hoe lang en hoe diepgaand die crisis zou zijn. Nu, ruim drie jaar later, weten we dat de woningmarkt helemaal is vastgelopen. Alle deskundigen zijn het erover eens dat een integrale hervorming van de woningmarkt nodig is om tot een structurele verbetering te komen. Er zijn ingrijpende maatregelen nodig in zowel de huur- als de koopmarkt. Die maatregelen zijn nog niet genomen, want voor de ene partij is de hypotheekrenteaftrek heilig en voor de ander de bescherming van de huren. Maar de eerste scheurtjes in de bastions tekenen zich af. Het kabinet Rutte heeft een aantal maatregelen genomen om een beetje beweging in de markt te krijgen. In de zogenaamde schaarstegebieden, waaronder Amsterdam, krijgen huurwoningen extra punten (de Donnerpunten), waardoor er meer woningen kunnen worden geliberaliseerd bij leegkomst. De overdrachtsbelasting is verlaagd van 6% naar 2%, zodat verhuizen minder kost. De banken zijn echter kritischer geworden bij het verstrekken van hypotheken. In het lenteakkoord tussen VVD, CDA, D66, ChristenUnie en Groen Links (april 2012) wordt aangekondigd dat de hypotheekrenteaftrek beperkt gaat worden voor nieuwe kopers. Het is tot nu toe ‘too little, too late’ om de markt in beweging te krijgen, maar het zijn stapjes in de goede richting. Voordat mensen echter weer weten waar ze aan toe zijn en weer beslissingen durven te nemen, zal er meer moeten gebeuren. Zo is er ook duidelijkheid over de positie van corporaties nodig. Niet alleen voor de corporaties zelf, maar ook voor de woningmarkt. Al meer dan tien jaar lang wordt deze discussie gevoerd, maar er is geen enkel dossier afgerond. De crisis op de woningmarkt en de incidenten (en soms rampen) bij individuele corporaties maken het steeds urgenter dat er duidelijkheid komt over het werkgebied en het toezicht. Er ligt een Herzieningswet klaar, waar corporaties in grote lijnen mee kunnen leven. Maar er moet nog veel worden

ingevuld in een soort super-AMvB (Algemene Maat­ regel van Bestuur). Van die invulling zal het afhangen of corporaties kunnen blijven investeren in sociale woningbouw en in vitale wijken. Amsterdam staat er beter bij dan ooit. Er is geen enkele buurt die nog een onvoldoende van haar bewoners krijgt. Dat is een ongekend succes. Er is de afgelopen twintig jaar enorm geïnvesteerd in de kwaliteitsverbetering en de differentiatie van het woningaanbod in de grote steden. Door jarenlang te investeren in de stad is ze weer voor grote groepen aantrekkelijk geworden om te werken en te leven. Die populariteit zal ook niet verdwijnen. Maar het gaat er wel om de investeringsmotor weer op gang te krijgen.

Herijking De noodzaak tot herijken geldt ook voor Stadgenoot. Sinds de fusie en de crisis in 2008 zijn we bezig om bij te sturen. In 2011 is het bestuur van samenstelling veranderd. Frank Bijdendijk heeft afscheid genomen. Marien de Langen is aangetreden als nieuwe bestuurder en vormt nu samen met Gerard Anderiesen het nieuwe bestuur. De Raad van Commissarissen heeft aan het nieuwe bestuur de opdracht gegeven een visie te bepalen die duidelijk maakt waar Stadgenoot staat en waarheen zij beweegt. Het vorige bestuur had in 2010 al een reorganisatie doorgevoerd en stevig bijgestuurd in de ontwikkelportefeuille. Het nieuwe bestuur zet nu een volgende stap in het herijken van de opgave en de doelen van Stadgenoot. Terwijl we de blik richten op de toekomst, is tegelijkertijd het verleden afgesloten. Op 8 december 2011 is de vereniging omgezet in een stichting. Hiermee is de laatste grote woningbouwvereniging stichting geworden. Met die omzetting is een rijke geschiedenis afgesloten. Ooit was het lidmaatschap van een woningbouwvereniging en het huren van een verenigingswoning voor vele Amsterdammers een stap vooruit. Een goede woning was veel meer dan een

8

Jaarverslag 2011

dak boven het hoofd; het was een bewijs van emancipatie. In het boek ‘Het rode geluk’ heeft Jos van der Lans in 2008 die geschiedenis voor de Algemene Woningbouw Vereniging prachtig beschreven. Maar sinds het lidmaatschap geen recht meer op een woning geeft, is de materiële basis onder het bestaansrecht van de woningbouwvereniging weggevallen. In dit jaarverslag is een grafiek opgenomen over het verloop van het aantal leden. Die grafiek zegt genoeg. De Ledenraad heeft lang getwijfeld over het zetten van deze laatste stap, maar in juli van 2011 is de knoop doorgehakt. Er is een maatschappijraad geïnstalleerd waarin een aantal oud-Ledenraadsleden zitting neemt om de continuïteit te borgen, aangevuld met betrokken deskundigen die gevraagd en ongevraagd het bestuur adviseren over de maatschappelijke koers.

De basis op orde Het verdienmodel van Stadgenoot was sterk geënt op verkoop van bestaande huurwoningen en toekomstige waardeontwikkeling. Deze grondslagen zijn voor een belangrijk deel weggevallen. Toch is het netto financiële resultaat over 2011 met € 181 miljoen niet alleen hoger dan in 2010 (€ 21 miljoen), maar ook beter dan begroot. Voor een goede beoordeling moet dat resultaat wel worden ‘geschoond’ van waardeveranderingen in het ‘materieel vast actief’ (MVA) en onze derivatenportefeuille. Het ‘groepsresultaat’ uit gewone bedrijfsuitoefening was begroot op € 7,5 miljoen en is uiteindelijk afgesloten op € 11,1 miljoen positief. De uitkomst is het resultaat van een optelsom van meer en minder beïnvloedbare plussen en minnen. Desinvesteren en sturen op onderhoudslasten heeft aantoonbaar effect gehad. De uitkering van de Vogelaargelden was een ‘meevaller’, omdat die voorzichtigheidshalve niet was begroot terwijl de uitgaven in de wijkaanpak wel waren gedaan De Nieuwe Koers (opgesteld door het vorige bestuur) heeft resultaat gehad, maar door alle nieuwe ontwikkelingen onvoldoende. Om die reden heeft het nieuwe bestuur met ‘De Opstelling van Stadgenoot’ maatregelen genomen om financieel de basis beter

Stadgenoot

op orde te krijgen. Die maatregelen zijn gedeeltelijk doorgerekend in de bedrijfswaarde en komen tot uitdrukking in de waardeverandering. We hebben rekening gehouden met het nieuwe huurbeleid, maar nog niet met de effecten van het bijsturen in de organisatie. De totale waardeverandering van het materieel vast actief is als gevolg van het inrekenen van het nieuwe huurbeleid € 179,8 miljoen positief. Voor het komende jaar wordt rekening gehouden met een forse negatieve waardeverandering van het MVA, tenzij de heffing huurtoeslag geen doorgang vindt. Het effect van de heffing op de waardeverandering MVA wordt op dit moment geschat op ongeveer € 160 miljoen negatief. Het totaal positief resultaat van Stadgenoot over 2011 bedraagt € 181,8 miljoen. Dat is veel geld, maar daar staat een schuld van € 1,8 miljard tegenover. Het eigen vermogen groeit van € 700 miljoen naar € 873 miljoen. Hierdoor komt de solvabiliteit boven 30% uit en voldoen we aan onze eigen financiële normen. We blijven te maken houden met veel onzekerheden in onze omgeving, maar de financiële basis is voor Stadgenoot een stuk steviger dan twee jaar geleden. De negatieve waardeverandering binnen de derivaten (ten opzichte van 2010) wordt niet veroorzaakt door actief derivatenbeleid van Stadgenoot. Sinds 2010 heeft Stadgenoot geen nieuwe derivatencontracten afgesloten. In het boekjaar is een wijziging doorgevoerd ten aanzien van de verwerking van de derivatenportefeuille. Tot en met 2010 werd voor de gehele derivatenportefeuille het principe van kostprijs hedge accounting toegepast. Bij de meest strikte interpretatie van de regelgeving komt een aantal elementen begrepen in een aantal derivaten niet in aanmerking voor kostprijs hedge accounting. De in 2011 verantwoorde last “waardeveranderingen derivaten” ad € 31,0 miljoen heeft geen impact op onze kasstromen. ‘De basis op orde’ betekent ook dat de organisatie op orde moet zijn. In dat opzicht zijn in het afgelopen jaren belangrijke stappen gezet. Sinds december 2011 is de hele organisatie, inclusief het Servicebedrijf, gehuisvest aan de Sarphatistraat. Alle afdelingen die in de dagelijkse praktijk veel met elkaar te maken heb-

Stadgenoot

ben, zitten nu fysiek dicht bij elkaar. Primaire processen beginnen beter te lopen. De leegstand is gedaald; de afhandeling van klachten verloopt soepeler. Het ziekteverzuim is teruggebracht tot een aanvaardbaar niveau van 5%. Maar ook in dit opzicht geldt dat we er nog niet zijn. Na de fusie is er veel energie gestoken in het aan elkaar knopen van bestaande automatiserings­ systemen, maar dat ging niet snel genoeg. In 2011 hebben we een ‘road map to the future’ vastgesteld om gestructureerd aan een vernieuwing van de automatisering en informatisering te kunnen werken. Behalve de wijziging van de systemen zal veel aandacht worden besteed aan de implementatie in de dagelijkse werkzaamheden. Tot slot betekent ‘de basis op orde’ dat Stadgenoot een efficiënte en betrouwbare verhuurder is. De huurder moet weten waar hij aan toe is;dat er snel en adequaat wordt gereageerd als er problemen zijn. In veel gevallen heeft de frontlijnmedewerker een organisatie achter zich nodig om dat goed te doen. Daarvoor moet ook de organisatie op orde zijn en moeten de (financiële) middelen beschikbaar zijn. Onze rol als verhuurder krijgt weer de aandacht die nodig is. We zullen kritischer zijn ten aanzien van activiteiten die een afgeleide zijn van deze rol. Als het in een buurt nodig is om actief in te zetten op leefbaarheid doen we dat. Als een buurt zich prima zelf kan redden, beperken we ons tot onze rol als goede huisbaas.

Jaarverslag 2011

9

teringsopgave voor de vernieuwing van Nieuw-West ondergebracht. Door de vertraging in de herstructurering is eind 2010 het principebesluit genomen om de activiteiten te beëindigen. Dat betekende dat het bezit moest worden uitgenomen door de drie leden. Eerst zijn het bezit en de posities gewaardeerd en daarna verdeeld. Bij die verdeling is het leidend principe dat de drie corporaties gebiedsgewijze clusters uitnemen. Voor Stadgenoot was dit het bezit dat al in eigendom was (oorspronkelijk AWV). Door deze verdeling heeft Stadgenoot sterke concentraties in Geuzenveld en Osdorp. In Geuzenveld ligt een grote opgave om door te gaan met de herstructurering. De vernieuwing is daar halverwege. In 2011 zijn de laatste oude woningen in de Eendrachtsparkbuurt gesloopt; plannen worden gemaakt om op een aangepaste wijze door te gaan in de Van Tijenbuurt, Dudokbuurt en Bakemabuurt. Na de uitname van het voormalige Far West-bezit is Stadgenoot nu de grootste woningcorporatie in Nieuw-West.

Door de crisis op de woningmarkt zijn veel plannen voor herstructurering op losse schroeven komen te staan. Hierdoor is er veel onzekerheid ontstaan, binnen en buiten de organisatie. Huurders die verwachtten dat hun woning zou worden gesloopt, kregen te horen dat plannen werden uitgesteld. Ook binnen de organisatie was er twijfel, waar wel en niet aan kon worden doorgewerkt. Het is te vroeg om te zeggen dat er voor alle buurten een nieuw perspectief is, maar er zijn belangrijke stappen gezet.

De vertraging van de herstructurering heeft in een aantal complexen tot grote onzekerheid geleid. Bewoners van de Nolensstraat in Geuzenveld (woningen die in 2006 waren overgenomen van Rochdale om tot een integrale gebiedsaanpak te komen) zagen de plannen uitgesteld worden en trokken stevig aan de bel over problemen met schimmel en vochtoverlast. Hetzelfde gebeurde in een complex aan de Slootdorpstraat in Nieuwendam-Noord. Bewoners van de Platanenweg, met een tijdelijke huurcontract dat was verlengd met een gebruikovereenkomst, verzetten zich tegen beëindiging van die overeenkomst, omdat ze hadden verwacht tot de sloop te kunnen blijven wonen. In al deze gevallen hebben we een oplossing gevonden. De bewoners van de Nolensstraat hebben de status van ‘stadsvernieuwingsurgent’ gekregen, los van de sloop. De plannen van de Slootdorpstraat gaan door volgens planning. In het geval van de Platanenweg hebben we de bewoners andere, tijdelijke huisvesting aangeboden. Voor de mensen die daar niet aan mee wilden werken, heeft de rechter ons in het gelijk gesteld.

Stadgenoot was samen met Rochdale en De Key lid van Far West. In deze bijzondere toegelaten instelling was het (oorspronkelijke Oosten-) bezit en de inves-

Bestaande plannen worden heroverwogen en gefaseerd, maar de ontwikkelingsrichting moet wel worden bepaald. Dit geldt zowel voor herstructure-

Herstructurering en transformatie afmaken

10

Jaarverslag 2011

rings- als voor transformatiegebieden. In het verleden heeft Stadgenoot goede posities verworven in de stad, maar door de crisis zal maar een deel op afzienbare termijn tot ontwikkeling worden gebracht. We hebben besloten een aantal posities te verkopen, om op die manier middelen vrij te maken om elders te investeren. In 2011 is het Volkskrantgebouw aan de Wibautstraat verkocht. De voorbereidingen voor de verkoop van de Nieuwe Hemweg en het voormalige bankgebouw aan de Vijzelstraat zijn in volle gang. Het ontwikkelen zal de komende jaren gefaseerd en minder ingrijpend zijn dan in de afgelopen twee decennia. Met de sterk toegenomen onzekerheid in de woningmarkt moeten we vooral de risico’s kunnen beheersen. Bij grootschalige gebiedsontwikkeling, of het nu om herstructurering of transformatie gaat, moeten er grote voorinvesteringen worden gedaan voordat de woningen op de markt kunnen worden gebracht. Die risico’s kunnen we niet meer nemen. Dit betekent dat we uiterst terughoudend moeten zijn met slopen of het wijzigen van de stedenbouwkundige structuur. Koopwoningen zullen in kleine hoeveelheden op de markt moeten worden gezet, als de afzet niet is gegarandeerd. Dit geldt in Amsterdam vooral voor de locaties buiten de ring. Terwijl we volop bezig zijn om deze slag naar het ‘nieuwe ontwikkelen’ te maken, leveren we nog grote projecten op waarvan het initiatief al voor 2008 is genomen. In 2011 is gestart met de oplevering van complex Piri Reis aan de Baarsjesweg, de Solids in de stadsdelen West en Oost en Blok 128 op IJburg. In 2012 komen daar woningen op het Oosterdokseiland en in het complex Argentinië aan de Oostelijke Handelskade bij. Een groot deel van de woningen van Piri Reis waren gelabeld als vrije sectorhuur en zijn vanwege de veranderende financiële omstandigheden aangeboden als koopwoningen. De kant-enklare koopwoning blijkt op deze locatie en met deze kwaliteit een aantrekkelijk product. Dezelfde strategie gaan we volgen bij Argentinië. Daarnaast voeren we met de gemeente gesprekken om de sociale huur om te zetten naar middensegment huur. Op die manier maken we meer middelen vrij om elders in de stad in te zetten voor de herstructurering.

Stadgenoot

Dynamiek op de woningmarkt De stagnatie op de woningmarkt treft alle segmenten. In de sociale huursector is er al jaren sprake van een zeer lage mutatiegraad. In 2011 komen we uit op 5,9%, lager dan in 2010 (6,3%) en 2009 (7,1%) . Een belangrijke oorzaak van de daling is het feit dat woningzoekenden niet makkelijk een volgende stap zetten. Een stap naar een koopwoning wordt bemoeilijkt door de hoge prijzen in Amsterdam en de beperking van de financieringsmogelijkheden. Een stap naar een vrije sectorhuurwoning is moeilijk omdat er nauwelijks woningen worden aangeboden met een huur tussen € 650 en € 900. Het inflatievolgend huurbeleid ‘beloont’ stil zitten en ‘bestraft’ bewegen. Wij vinden dat fundamenteel fout. Goedkope huurwoningen zijn er voor mensen met een bescheiden inkomen. Voor sommigen is dat een vast gegeven. Zij moeten ongestoord en zonder zorgen bij een corporatie kunnen blijven huren. Voor anderen is het bescheiden inkomen een tijdelijk gegeven. Er is niets mee mis dat zij bij het stijgen van hun inkomen meer gaan betalen of een volgende stap zetten. Amsterdam heeft, als een stad met veel opleidingsinstituten en een sterke kennisindustrie, te maken met veel jonge mensen die met een laag inkomen naar de stad komen, maar goede vooruitzichten hebben op inkomensverbetering. De stad moet voor deze jonge mensen toegankelijk zijn en ook corporaties hebben een verantwoordelijkheid om daar voor te zorgen. Maar die zorg is wel tijdelijk. Dit betekent dat corporaties niet alleen voor de doelgroep maar ook voor de dynamiek moeten zorgen. In de afgelopen jaren is Stadgenoot actief geworden in het huisvesten van studenten. In 2011 hebben we 218 woningen toegewezen aan studenten en in de tijdelijke verhuur 161, voor het overgrote deel aan studenten. Dat is een aanzienlijke stijging ten opzichte van 2010. Naast het huisvesten van studenten zijn we in 2011 begonnen met het verhuren van woningen aan jongeren met een specifiek jongerencontract. Dit contract regelt dat zij er tot hun 26e jaar kunnen wonen. Samen met Eigen Haard hebben we dit contract ontwikkeld; het is vergelijkbaar met het campuscontract voor studenten.

Stadgenoot

Naast studenten en jongeren is er een groep in de leeftijd tot ongeveer 35 jaar die de stad instroomt of de studentenhuisvesting uitstroomt, op zoek naar betaalbare woonruimte. Ook die volgende stap op de woningmarkt willen we mogelijk maken. Dat kan door het aanbieden van huurwoningen in het goedkopere middensegment, maar ook door het aanbieden van goedkope koopwoningen. Een bijzonder project in dit perspectief, is de verbouw van het GAK-gebouw. Samen met AM realiseren we in de Noordvleugel van dit gebouw 320 studio’s, zelfstandige wooneenheden van ruim 30 m2. Ze worden zowel te koop als te huur aangeboden. Als er veel woningen worden verkocht, starten we met de verbouw van de Zuidvleugel (nog eens ruim 300 eenheden). Mede door de Donner-punten wordt het mogelijk om voor de hierboven genoemde groep tot ongeveer 35 jaar woonruimte te realiseren, met een beperkte onrendabele top. Voor hen is de snelle beschikbaarheid en het gemak veel belangrijker dan de grootte en de kwaliteit van de woning. Vanwege de toekenning van de Donner-punten heeft Stadgenoot in 2011 haar nieuwe streefhuurbeleid ontwikkeld. Het effect van deze extra punten (25 punten extra binnen de ring en 15 buiten de ring) is aanzienlijk. Ongeveer 35 à 40% van alle woningen zou bij leegkomst kunnen worden geliberaliseerd en dat geldt voor bijna 100% van alle grote woningen. Het onverkort benutten van deze extra ruimte in het huurbeleid vinden wij onwenselijk gezien de vraag naar huisvesting van verschillende inkomensgroepen in de stad. We hebben daarom niet gekozen voor maximalisering, maar voor optimalisering van het huurbeleid. We zullen de helft van alle vrijkomende woningen aanbieden aan huishoudens die zijn aangewezen op huurtoeslag (woningen met een huur tot ongeveer € 560); daarnaast een kwart aan huishoudens met een inkomen tot € 34.000 (grens gereguleerde huursector, € 665) en de overige 25% voor het grootste deel in het middensegment (huur tot € 900). Dit betekent dat we de betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de lage inkomens in de gaten houden en tegelijkertijd woningen willen aanbieden die woningzoekenden in staat stellen een volgende stap in hun wooncarrière te zetten.

Jaarverslag 2011

11

Stadgenoot zorgt voor goede huisvesting voor mensen met een bescheiden inkomen, maar ziet het ook als haar taak er voor te zorgen dat mensen de stad in kunnen komen (jonge stedelingen) en dat ze een volgende stap kunnen zetten (naar het middensegment of een bereikbare koopwoning). De toekenning van de Donner-punten heeft ons meer mogelijkheden gegeven om hier op in te spelen en de grootste winst was misschien wel dat er weer kon worden nagedacht over het huurbeleid. Maar er zijn nog veel meer maatregelen nodig om de woningmarkt echt in beweging te krijgen. Het is onze inzet om de crisis te benutten om beweging in vastgeroeste standpunten te krijgen. Amsterdam, 12 juni 2012 Het bestuur van Stadgenoot, Marien de Langen en Gerard Anderiesen

Verklaring Stadgenoot is in 2011 uitsluitend werkzaam geweest op het gebied van de volkshuisvesting, conform artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stadgenoot heeft zich gehouden aan de Aedes Code. De jaarstukken 2011 zijn opgesteld in overeenstemming met de Governance Code. Stadgenoot hanteert eveneens de Neprom-code.

12

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

13

I Volkshuisvestingsverslag over 2011 1 Stadgenoot beschreven In dit hoofdstuk typeren we het bedrijf Stadgenoot.

1.1 Het einde van de vereniging Na een intensief traject is op 7 december de laatste vergadering van de Ledenraad gehouden. Vanaf 2008 (en nog daarvoor door de rechtsvoorgangers van Stadgenoot) is er gediscussieerd over de toekomst van de vereniging. Het ledental liep sterk terug en de vraag was of er een toegevoegde waarde was van de verenigingsstructuur voor Stadgenoot. Daarnaast liep de discussie omtrent de ontvlechting van Far West. Op woensdag 6 juli 2011 heeft de Ledenraad van Woningbouwvereniging Stadgenoot de omzetting van de vereniging Stadgenoot in een stichting goedgekeurd. En daarbij heeft de Ledenraad besloten dat er een maatschappijraad opgericht zou moeten worden (zie paragraaf 1.2). Er zijn nieuwe statuten en een huishoudelijk reglement opgesteld. De omzetting van vereniging in stichting was op 8 december 2011 een feit.

Hij bestaat uit elf leden en een onafhankelijke voorzitter. Voor de selectie van kandidaten is een profielschets opgesteld, die tijdens de vergadering van de Ledenraad op 28 september 2011 is vastgesteld. In deze profielschets zijn de domeinen benoemd waarbinnen de kandidaten zijn geworven (vastgoed, financiën, zorg en welzijn, stedelijke vernieuwing, onderwijs, cultuur). In oktober 2011 startte de werving van leden. Vijf leden vanuit de Ledenraad hebben de overstap gemaakt naar de maatschappijraad, zes leden zijn extern geworven en er is een onafhankelijk voorzitter benoemd. De samenstelling van de maatschappijraad is daarmee op 31 december 2011 als volgt: Vanuit de Ledenraad zijn benoemd: • dhr. Jaap van der Baan • mevr. Ingrid Horvath • dhr. Evert Krist • dhr. Kenneth Lalji • mevr. Hella de Zwart

1.2 De maatschappijraad De Ledenraad heeft in 2011 besloten een maatschappijraad in het leven te roepen, die tot taak heeft: a. het gevraagd en ongevraagd adviseren van het bestuur bij de beleidsvorming en de uitvoering van het maatschappelijk beleid en het oplossen van maatschappelijke problemen rondom het wonen; b. het functioneren als maatschappelijk klankbord voor het bestuur. De maatschappijraad heeft geen controlerende, maar een stimulerende en initiërende taak.

Extern zijn geworven: • dhr. Egbert Fransen • dhr. Evert van Nass • mevr. Nazmiye Oral • dhr. Kees van Ruyven • mevr. Marrit van der Schaar • mevr. Renée Wilke Als onafhankelijk voorzitter is dhr. Harry ter Braak benoemd. De maatschappijraad is in het eerste kwartaal van 2012 voor de eerste maal bijeen gekomen.

14

Jaarverslag 2011

1.3 Een nieuw bestuur In september 2011 heeft Frank Bijdendijk (1944) afscheid genomen van Stadgenoot. Hij begon in 1982 als directeur van woningcorporatie Het Oosten. Na de fusie met de AWV in 2008 vormde hij samen met Gerard Anderiesen het bestuur van Stadgenoot. Op 1 oktober 2011 is Marien de Langen (1955) als nieuwe bestuurder in dienst getreden bij Stadgenoot. Hij studeerde Civiele Techniek aan de Technische Universiteit in Delft. Vanaf 1979 werkte hij in stedelijke vernieuwing. Sinds 2006 was hij voorzitter van de Raad van Bestuur van woningcorporatie Mitros in Utrecht en omgeving. Vanaf 1 oktober 2011 vormen Marien de Langen en Gerard Anderiesen het bestuur van Stadgenoot.

1.4 Governance Stadgenoot hecht grote waarde aan goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance). De steunpilaren waarop Governance rust zijn goed maatschappelijk ondernemerschap (waarmee bedoeld wordt integer en transparant handelen door het bestuur) en goed toezicht hierop (waarmee bedoeld wordt het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht). Aedes en de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) hebben een Governance Code ontwikkeld. Doel van deze code is het vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Stadgenoot wijkt in de regel niet af van de voor de sector geldende aanbevelingen en codes. Onze reglementen en statuten zijn conform de Governance Code woningcorporaties opgesteld en gepubliceerd op de website.

Stadgenoot

De governancecode beveelt aan bestuurders voor maximaal vier jaar te benoemen. Stadgenoot heeft per 1 oktober 2011 Marien de Langen benoemd conform deze code. Gerard Anderiesen is sinds geruime tijd in dienst en heeft daardoor een dienstverband voor onbepaalde tijd. Besluitvorming door het bestuur vindt plaats op basis van unanimiteit. De statuten geven regels over ondermeer de samenstelling van het bestuur, de taken en bevoegdheden van het bestuur en de verantwoording door het bestuur. De statuten geven ook informatie over welke voorgenomen besluiten het bestuur ter goedkeuring dient voor te leggen aan de Raad van Commissarissen. De werkwijze van het bestuur is beschreven in het bestuursreglement dat wij op onze website hebben geplaatst. De samenstelling van het bestuur met vermelding van nevenfuncties staat eveneens vermeld op onze website. Jaarlijks bespreekt het bestuur de missie, visie en doelstellingen met de Raad van Commissarissen. Dit is in 2011 gebeurd aan de hand van de jaarstukken 2010 en het jaarplan/de begroting 2012. In 2011 is met de raad gesproken over het ondernemingsplan, waarin de missie, visie en doelstelling voor een langere periode zijn opgenomen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur. Daarnaast adviseert de raad het bestuur en beschikt hij over een aantal specifieke verantwoordelijkheden. De statuten geven regels over de samenstelling en de taken en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen. De statuten, het reglement en de samenstelling van de raad zijn op de website geplaatst. De Raad van Commissarissen benoemt o.a. de accountant van Stadgenoot. Deze accountant controleert jaarlijks het jaarverslag en de jaarrekening.

1.5 Integriteit Stadgenoot was tot en met 7 december 2011 een vereniging met een Ledenraad. De samenstelling en bevoegdheden van die Ledenraad waren vastgelegd in de statuten van Stadgenoot. Op 8 december is Stadgenoot een stichting geworden.

Integriteit – inbedding in de organisatie Werkende mensen brengen vaak meer tijd door met collega's dan met familie en vrienden. Alle reden dus om extra aandacht te besteden aan goede onderlinge verhoudingen op het werk. Dat is vooral een kwestie

Stadgenoot

van persoonlijke inzet: de medewerker gaat met collega's om, zoals die ook zelf behandeld wil worden. Open en eerlijk, zakelijk en vriendelijk. Dat is in het belang van de collega's én van de medewerker zelf. Het lastige is dat gedrag niet door iedereen hetzelfde wordt beleefd. Wat voor de één gewoon is, vindt een ander storend. Daarom is het zinvol een aantal uitgangspunten vast te leggen die iedereen duidelijk zijn. Stadgenoot wil normen en omgangsvormen bespreekbaar en helder maken: dat leidt tot integer gedrag en een goede werksfeer. Wij hanteren hierbij de volgende documenten (ze staan ook op intranet en de website): • Integriteitsbeleid • Algemene gedragscode (geactualiseerd in 2011) • Gedragscode e-mail, internet en gsm • Protocol Vertrouwenspersoon • Klokkenluidersregeling Waarden en normen leveren voor iedereen gedragsregels op; rechten én plichten. Deze gedragsregels geven duidelijkheid, zowel in de omgang met elkaar, als met klanten en leveranciers. Op die manier ontstaat een bedrijfsklimaat waarin ruimte is voor bedrijfstrots, loyaliteit, saamhorigheid, eigen initiatief, zelfstandigheid, openhartige discussie en ondernemingszin. Kortom, een bedrijfsklimaat waar alle medewerkers zich prettig bij voelen. Om het integriteitbeleid in de praktijk te bevorderen en te borgen en om er zeker van te zijn dat eventuele risico’s tijdig gemeld worden, is een commissie Integriteit in het leven geroepen. Deze commissie bestaat uit: −− de bestuurder (de voorzitter van de commissie), −− de manager Auditing en Verbetermanagement m.b.t. de werkprocessen/- procedures, −− de manager Communicatie m.b.t. in- en extern communicatie en imago, −− de manager Juridische Zaken m.b.t. de wet- en regelgeving en −− de manager Personeelsmanagement & Ontwikkeling m.b.t. het personeel en het cultuuraspect. De commissie vergadert een keer per kwartaal en bepaalt de te nemen acties en de voortgang.

Jaarverslag 2011

15

Verder vindt twee keer per jaar een overleg plaats met een delegatie van de Raad van Commissarissen. Gesproken is over de inspanningen van Stadgenoot ten aanzien van de inbedding van integriteit in de organisatie en de wijze waarop we met integriteitsschendingen omgaan.

Cultuuraspect integriteit In samenwerking met KPMG Integrity zijn drie workshops georganiseerd om directeuren en managers handvatten te geven bij het aan de orde stellen van het onderwerp ‘integriteit in het werk’. Aan de hand van integriteitsdilemma’s is het onderwerp nader uitgediept. De deelnemers waren enthousiast over de inhoud en vonden het een inhoudelijk goede en zinvolle workshop. Verder is het onderwerp ‘integriteit in het werk’ besproken in verschillende managementteams.

Kerncompetentie integriteit In de Planning & Beoordelingscyclus van Stadgenoot is integriteit als kerncompetentie opgenomen. Uit de beoordelingsronde 2011 komt als algeheel oordeel naar voren dat medewerkers hier voldoende tot goed op scoren. Bij het aangaan van de planningsgesprekken begin 2011 was het even zoeken naar een modus om deze competentie bespreekbaar te maken en te beoordelen. Door regelmatig met elkaar in gesprek (discussie) te gaan over dit onderwerp is het meer gaan leven.

Screening nieuwe medewerkers In het Werving- en Selectiebeleid Stadgenoot, opgesteld in het najaar van 2011, staat dat alle nieuwe medewerkers, ongeacht functie (dus ook stagiaires en vrijwilligers) worden gescreend.

Incidentenmanagement Stadgenoot beschikt over een sanctiebeleid (opgenomen in de gedragscode), een protocol Vertrouwenspersoon Ongewenste omgangsvormen en een Klokkenluidersregeling. Deze documenten zijn gepubliceerd op het intranet. Hoe Stadgenoot bij meldingen van vermeende integriteitsschendingen handelt, is beschreven in het Intern onderzoeksprotocol, dat ter instemming bij de OR voorligt.

16

Jaarverslag 2011

De bewustwording van wat binnen Stadgenoot onder integer handelen verstaan wordt, heeft in 2011 geleid tot een stijging van het aantal meldingen over ongewenste houding en gedrag en van vermeende integriteitschendingen. In 2011 zijn tien situaties in behandeling genomen waarin sprake was van ongewenste houding en gedrag. Het betrof onder andere: onprofessioneel gedrag richting klant / huurder; het niet naleven van de procedures; misbruik van ter beschikking gestelde bedrijfsmiddelen en buitensporig e-mailgedrag. Wat betreft niet-integer handelen hebben zich zes situaties voorgedaan,onder andere: een overboeking naar een frauduleus rekeningnummer (uit extern onderzoek bleek geen betrokkenheid van medewerker(s) van Stadgenoot), fraude met declaraties en rijden onder invloed van alcohol waarbij zowel een bestelbus als een auto van de tegenpartij total loss zijn verklaard. De leiding heeft disciplinaire gesprekken met betrokkenen gevoerd waarbij een (laatste) officiële waarschuwing is afgegeven of heeft via bemiddeling van de kantonrechter het dienstverband beëindigd. Het bestuur is geïnformeerd over de incidenten en de maatregelen, of heeft zelf die maatregelen genomen. Er zijn geen meldingen gedaan of klachten ingediend van ongewenste omgangsvormen. Er zijn twee gevallen geweest, waarbij een slachtoffer van ongewenste omgangsvormen bij de vertrouwenspersoon is gekomen voor hulp. Deze hebben niet geleid tot het indienen van een klacht, maar zijn door de betreffende medewerkers (met ondersteuning van de vertrouwenspersoon Ongewenst omgangsvormen) op een bevredigende manier opgelost. Deze zaken hebben niet geleid tot disciplinaire gesprekken, waarschuwingen of beëindiging van het dienstverband. In 2011 is geen beroep gedaan op de Klokkenluidersregeling.

Integriteit en derden Stadgenoot hanteert inkoopvoorwaarden waarin ook integriteits- en gedragsregels zijn opgenomen. In het Verbindingenstatuut staat dat voor dochter-

Stadgenoot

maatschappijen onverminderd hetzelfde integriteitbeleid geldt als voor Stadgenoot. Voor samenwerkingsverbanden zal dit in de praktijk niet altijd haalbaar zijn. In de afzonderlijke aandeelhoudersovereenkomsten met de partners worden nadere afspraken gemaakt over wederzijdse verantwoordelijkheden ten aanzien van het integer handelen. Stadgenoot is aangesloten bij Aedes, de koepelorganisatie voor woningcorporaties, en de Neprom, Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen. Wij onderschrijven de Governance Code Woningcorporaties en hanteren de Neprom gedragscode voor zover die van toepassing is op woningcorporaties. Stadgenoot beschikt over een deugdelijk registratiesysteem waarin de relevante gegevens van vastgoedtransacties (investeren en desinvesteren) worden gedocumenteerd en vastgelegd. Deze registratie is een belangrijk middel om de transparantie van het handelen te bevorderen en te bereiken. Ook kunnen we de transacties achteraf toetsen op wettelijkheid en correctheid.

1.6 Project verbetering klanttevredenheid In 2011 is het project Verbetering Dienstverlening gestart en zijn wij aan de slag gegaan met het benoemen en doorvoeren van verbeterpunten in klantprocessen. Doel is dat bij de meting in 2014 80% van de klanten een 6 of hoger geeft voor onze dienstverlening. De volgende acties zijn in gang gezet: −− Reparatieverzoeken: verder stroomlijnen van werkprocessen en instrueren medewerkers. Door samenwerking tussen Service Onderhoud, Klantenservice en Bedrijfsbureau Vastgoed wordt informatie vastgelegd in Iris (het klanteninformatiesysteem) en wordt de procedure van schadeafhandeling verkort. −− Planmatig onderhoud: de communicatie wordt gestroomlijnd en de basisadministratie wordt gevuld. −− Zelf aanbrengen van kleine voorzieningen: het vastgestelde beleid wordt doorgevoerd en de huurders worden hierover geïnformeerd. −− Zorg/overlast/woonfraude: de communicatie met de klant wordt verbeterd door betere informatie-

Stadgenoot

−− −− −−

−−

verstrekking op de website van Stadgenoot. Verhuur/ Mutatie: digitaal opzeggen van de huur wordt ingericht. Bereikbaarheid: telefoonetiquette wordt uitgewerkt en geïmplementeerd. Woonomgeving: de verwachtingen van de klant worden gemanaged; wat doen we wel en wat niet. Incassoproces: de automatische incasso wordt gepromoot en het proces servicekostenafrekening wordt gestroomlijnd.

In 2012 verwachten we de volgende acties en resultaten vanuit het project Verbetering Dienstverlening: −− Afhandelen algemene klachten: deze verbetervoorstellen worden in het 1e kwartaal van 2012 verwacht. −− Servicekosten: ook de verbetervoorstellen voor de afhandeling van de servicekosten worden in het 1e kwartaal van 2012 verwacht. −− Strategische klantvisie: een eerste aanzet hiertoe is opgesteld. De uitwerking en invoering van de verbetervoorstellen staan gepland voor eerste helft 2012. Daarnaast zullen eigen klantmetingen uitgevoerd gaan worden.

Jaarverslag 2011

17

lokale opgaven, de beoordeling door stakeholders, de financiële mogelijkheden,de mate van efficiëntie die daarbij aan de orde is en de invulling van de Governance.

Overleg met Huurgenoot Het overleg met Huurgenoot (de huurderskoepel van Stadgenoot) kende drie vormen. Allereerst was er het reguliere overleg met het bestuur en de directeur Wonen. Het reguliere overleg heeft 5 keer plaatsgevonden. In 2011 zijn adviezen aan Huurgenoot gevraagd over onder meer de statutenwijziging,het ZAV-beleid (ZAV: Zelf Aangebrachte Voorzieningen), de ontbinding van Far West, het huurbeleid 2011 en het jongerencontract. Daarnaast was er de Werkgroep Beleid, waarin een delegatie van Huurgenoot zitting had. Deze werkgroep bediscussieerde allerlei beleidsthema’s (huurbeleid, servicekosten, aanpak onrechtmatige bewoning, etc.) die vervolgens ter advies aan Huurgenoot zijn voorgelegd. Deze werkgroep is in 2011 zesmaal bijeen gekomen. Daarnaast is vaak in kleiner verband meer gedetailleerd gesproken over beleidsthema’s. Hierbij waren specialisten van Stadgenoot betrokken. De werkgroep Participatie is in 2011 opgeheven. Onderwerpen die in deze werkgroep zouden worden besproken, worden vanaf 2012 in de beleidsgroep besproken.

1.7 Maatschappelijke verankering Overleg met de Ledenraad Visitatie In 2010 is Stadgenoot gevisiteerd. Daartoe zijn allerlei documenten ter beschikking gesteld aan het visitatiebureau Ecorys, zoals jaarverslagen, notulen van vergaderingen van bestuur en RvC en beleidsdocumenten. Ook zijn er gesprekken gevoerd met het bestuur, de directie en belanghouders. Het visitatierapport is in het tweede kwartaal van 2011 beschikbaar gesteld en is besproken met de Raad van Commissarissen en de huurderskoepel. Het is in te zien op de website van Stadgenoot. De conclusie is ‘dat Stadgenoot in voldoende tot ruim voldoende mate en evenwichtig binnen alle referentiekaders heeft gepresteerd’. De prestaties hebben betrekking op de eigen ambities en doelstellingen, de

Naast het reguliere overleg met de Ledenraad werd door de Ledenraad in 2011 ook gediscussieerd over de toekomst van de vereniging. Meer informatie over het overleg met de Ledenraad is terug te vinden in het verslag over de Ledenraad dat in dit jaarverslag is opgenomen.

18

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

1.8 De organisatie Personeelssamenstelling In totaal waren er op 31 december 2011, exclusief de dochterondernemingen, 445 medewerkers in dienst van Stadgenoot (dit aantal is gelijk aan 2010: 338 + 107 medewerkers van het Vastgoedbedrijf), verdeeld over 411 fte (ook dit aantal is gelijk aan 2010).

A'damse Stadgenoot Stadsgoed Compagnie 4 Totaal





Aantal fte 411,45 4,56 5,31 421,32 Aantal medewerkers 445 5 6 456 Mannen 57% 80% 50% 57% Vrouwen 43% 20% 50% 43% fulltime 66% 20% 67% 66% parttime 34% 80% 33% 34% Aantal stagiaires heel 2011 17 0 0 17 10

In 2011 hadden wij 17 stagiaires in dienst (2010: 12) en 29 inleenkrachten (in 2010 waren dat er nog 40). Verder werkten er in 2011 iets meer mannen, 57% (2010: 51%) dan vrouwen, 43% (2010: 49%) bij Stadgenoot. Het verschil met 2010 ligt in het feit dat de medewerkers van Vastgoed nu in de totalen zijn opgenomen. In dit bedrijfsonderdeel werken meer mannen.

Leeftijdsverdeling in % 12%

5%

22%

32%

Van alle medewerkers werkt 66% fulltime. De leeftijdsverdeling van onze personeelsleden staat in deze figuur.

29%

<25 jaar

35-45 jaar

25-35 jaar

45-55 jaar

Ziekteverzuim Stadgenoot streeft naar een ziekteverzuimpercentage van 5%. Het percentage is in 2011 uit­gekomen op 5,03% (2010: 5,42%). In 2011 waren 21 medewerkers langdurig ziek.

4

Dit zijn alle medewerkers van de Amsterdamse Compagnie, Stadgenoot heeft een aandeel van 66,67%.

>55 jaar



Stadgenoot

Jaarverslag 2011

1.9 Ondernemingsraad De samenstelling van de ondernemingsraad (OR) van Stadgenoot was vrijwel geheel 2011 gelijk aan die van eind 2010: • Kiesgroep Algemeen: Jeroen van Ammers, Willeke Drevijn, Willy de Looper en Harry Dekkers. • Kiesgroep Projectontwikkeling: Hans Rietdijk (voorzitter). • Kiesgroep Vastgoed: John Mayers en Frans Labout. • Kiesgroep Wonen: Rob de Zwart (penningmeester), Robert Bleker (vicevoorzitter), Abdel Ioudiden, en Erik Zantman.

−−

De ondernemingsraad werd in 2011 ondersteund door ambtelijk secretaris Ilona Verheul.

−−

Op 1 december 2011 hebben OR-verkiezingen plaatsgevonden. De opkomst was uitzonderlijk hoog! Maar liefst ca. 75% van de kiesgerechtigden heeft zijn stem uitgebracht. De samenstelling van de OR is na deze verkiezingen gewijzigd: • Kiesgroep Algemeen: Jeroen van Ammers, Willy de Looper, Hans Rietdijk (vicevoorzitter) en Joke Sietses. • Kiesgroep Vastgoed: Frans Labout, Robert Bleker en Hans Bouwman. • Kiesgroep Wonen: Willeke Drevijn (voorzitter), Virgil Heller, Cheryl van Coblijn en Martin Hordijk. De ondernemingsraad van Stadgenoot heeft zich in 2011 over de volgende onderwerpen gebogen: −− Far West. Het bestuur heeft de OR gevraagd een advies te geven over de ontvlechting van Far West. De raad heeft daarbij veel aandacht besteed aan de vraag welke invloed deze ontvlechting heeft op de belasting van het personeel van Stadgenoot. De ondernemingsraad heeft uiteindelijk positief geadviseerd. −− Vertrouwenspersoon. Wij hebben geadviseerd om in het kader van de zogenaamde Klokkenluidersregeling een externe vertrouwenspersoon aan te wijzen en hebben een voordracht voor een interne vertrouwenspersoon gedaan. De OR heeft met de Klokkenluidersregeling

−−

−−

−−

−−

−−

19

en de daaraan gekoppelde vertrouwenspersoon ingestemd. Werken op afstand. In het kader van de flexibilisering van werknemers was het volgens de OR ver¬stan¬dig om de oude regeling ‘Werken op afstand’ (de mogelijkheid om ook op een andere plek of van thuis uit te werken) kritisch onder de loep te nemen. Met een eerder voorstel voor een nieuwe regeling ging de OR overigens niet akkoord. De OR heeft ervoor gepleit om kritisch maar flexibel met de regeling ‘Werken op Afstand’ en de in dat verband aan werknemers beschikbaar te stellen tokens om te gaan. Reorganisatie SO en MO. De OR heeft positief geadviseerd inzake een reorganisatie van de afdelingen Service- en Mutatie Onderhoud. Dit voorstel kwam grotendeels overeen met een eerder in het kader van de Nieuwe Koers over deze afdelingen gegeven advies. Nieuw lid van de RVC. De OR adviseerde ook positief over de benoeming van een nieuw lid van de Raad van Commissarissen. Nieuwe bestuurder. De OR is met regelmaat door de RVC van Stadgenoot geïnformeerd over de selectie van een nieuwe bestuurder als opvolger van Frank Bijdendijk. Aan het slot van de selectieprocedure heeft de OR een kennismakingsgesprek met de voorgestelde bestuurder gevoerd en positief geadviseerd. Agressieprotocol. Wij zijn intensief betrokken geweest bij het tot stand komen van het agressieprotocol. De OR heeft een aantal aanbevelingen gedaan die zijn geïmplementeerd en heeft met het protocol ingestemd. Adviesaanvraag Opheffing afdeling ESA. De OR heeft positief geadviseerd over het opheffen van de afdeling Exploitatie- en Servicekosten Administratie en het onderbrengen van de werkzaamheden van deze afdeling bij andere afdelingen. Leasebeleid. Hoewel dit onderwerp noch instemmings- noch adviesplichtig is,hebben wij ons in 2011 intensief met dit onderwerp bemoeid en van het bestuur

20

−−

−−

−−

Jaarverslag 2011

een vrijblijvend verzoek om advies ontvangen. De OR heeft zich ten aanzien van dit onderwerp kritisch opgesteld en veel kanttekeningen bij het nieuwe beleid geplaatst. Adviesaanvraag opheffen kassiersfunctie. De OR heeft, onder de voorwaarde dat de kassier elders binnen de organisatie zou worden onder¬gebracht, positief geadviseerd op deze aanvraag. Adviesaanvraag van Vereniging naar Stichting. Wij zijn om advies gevraagd over de overgang van Stadgenoot van een vereniging naar een stichting. Rekening houdend met de veranderende samenleving heeft de OR positief op het verzoek geadviseerd. Adviesaanvraag afdelingen Informatisering en ICT. De OR heeft vooral daar waar dit het toekomstige management van deze afdeling betreft kritisch maar positief gereageerd op het verzoek om advies over de samenvoeging van beide afdelingen.

Verder heeft de OR positief geadviseerd over en ingestemd met: • Protocol ziekteverzuim • Opleiding en Ontwikkelbeleid • Gedragscode • Werving en selectiebeleid • Vakantiedagenregeling De ondernemingsraad van Stadgenoot heeft zich het afgelopen jaar kritisch en constructief opgesteld en daarmee aanwijsbare invloed kunnen uitoefenen op het door het bestuur voorgestelde beleid.

1.10 Dochterondernemingen N.V. Stadsgoed NV Stadsgoed, een volle dochter van Stadgenoot, heeft als belangrijkste doel de binnenstad van Amsterdam leefbaarder, veiliger en levendiger te maken. Dit doet zij door verwaarloosde panden op te kopen en in de oorspronkelijke staat te renoveren, waardoor het unieke karakter van de panden wordt bewaard. Vervolgens worden de panden verhuurd aan partijen die het pand - en daarmee op termijn ook een straat op een kwalitatief hoger niveau kunnen brengen.

Stadgenoot

In 2011 heeft Stadsgoed op deze manier weer een stap voorwaarts gezet op het Damrak waar zij in 2010 negen panden aankocht van de Barazani-groep. In drie panden, op de nummers 49, 50 en 51, heeft na een omvangrijke renovatie het spectaculaire fashionhotel The Exchange zijn deuren geopend, met op de begane grond ontbijtrestaurant Stock en miniwarenhuis Options! Een stukje verderop, op nummer 59 is de hippe action sportwinkel Etnies neergestreken. Twee nieuwe invullingen waarmee een bescheiden, maar resolute stap is gezet naar een gevarieerder en meer onderscheidend winkelaanbod op het Damrak. Op de Wallen, een andere locatie binnen postcodegebied 1012 waar Stadsgoed actief is, hebben het afgelopen jaar diverse nieuwe huurders hun intrek genomen in de gerenoveerde panden aan de Oudezijds Achterburgwal. Door een uitruilovereenkomst te sluiten op de Wallen kan Stadsgoed zich in 2012 op een nieuw aandachtsgebied gaan richten, het Sint Annenkwartier. Dit is de buurt ten zuiden van de Oude Kerk. Concreet betekent deze ruilovereenkomst dat Stadsgoed vijf voormalige prostitutiepanden ruilt tegen drie panden waar ook de bestemming prostitutie op rustte. Over 2011 heeft Stadsgoed een positief resultaat behaald van € 3,2 miljoen.

De Amsterdamse Compagnie NV De doelstelling van de Amsterdamse Compagnie NV (AC) is het jaarlijks toevoegen van 8.000 m2 BVO kleinschalige bedrijfsruimtes. De huidige economische situatie laat dit echter niet toe. De directie en aandeelhouders hebben besloten tot een beperkte groei van het bezit van ca. 2.250 m2 per jaar tot 2014. In 2011 heeft de AC zich voornamelijk beziggehouden met de conceptontwikkeling van het project The Bell (Sarphatistraat 370, eigendom van Stadgenoot) en het in de markt zetten van ca. 4.000 m2 kleinschalige bedrijfsruimte en het beheer hiervan.

VvE Beheer Amsterdam BV VvE Beheer Amsterdam BV is een zakelijke dienstverlener in de markt voor VvE Beheer en een dochterbedrijf

Stadgenoot

(50/50) van Woonstichting De Key en Stadgenoot. Eind 2011 werden ca. 750 (2010: 680) VVE’s beheerd met circa 38.000 (2010: 36.500) appartementsrechten. Evenals voorgaande jaren is ook 2011 voor VvE Beheer Amsterdam een jaar van groei geweest. Een belangrijke bijdrage aan deze groei leverde de overname van de portefeuille van Pré Wonen in Haarlem.

1.11 Samenwerkingsverbanden en verbindingen Om onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen bereiken is samenwerking met andere partijen vanzelfsprekend. Wij kennen een groot aantal dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden, op verschillende terreinen. De redenen om voor dochterondernemingen te kiezen zijn verschillend. In het algemeen betreft het ondernemingen met een eigen (groei-)doelstelling en een eigen administratie. Verder zijn het ondernemingen met een eigen klantengroep, die door de eigen positionering en herkenbaarheid goed te benaderen zijn in hun markt. Voor alle verbindingen geldt dat de activiteiten vanuit volkshuisvestelijke overwegingen worden uitgevoerd. De wijze waarop de verbindingen zijn gewaardeerd op de balans, respectievelijk geconsolideerd zijn opgenomen, is in het hoofdstuk Jaarrekening 2011 van dit jaarverslag vermeld.

Jaarverslag 2011

21

22

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

In het schema zijn alle deelnemingen en verbindingen van Stadgenoot in 2011 opgenomen. In bijlage l is een overzicht met de bijbehorende omschrijvingen. Situatie per 31-12-2011

33,33%

4,2%

Eerste Amsterdamse Gebieds­ onderneming BV

Stedenfonds Amsterdam NV

100%

66,6%

NV Stadsgoed

Amsterdamse Compagnie NV

100%

32,33%

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV

50%

VvE Beheer Amsterdam BV

Far West

100%

Stichting Brasa

100%

Stadgenoot Vastgoed­bedrijf BV (leeg)

100%

Exploitatie­ maatsch. Kadehotel BV (leeg)

100%

Het Oosten Monumenten BV (leeg)

BV Huismeesters van Het Oosten BV (leeg)

100%

Stadsgoed Monumenten BV

100%

Stadgenoot Ontwikkeling BV

100%

Gershwin Ontwikkeling BV

100%

Polderweg Ontwikkeling BV

36%

33,3%

CAN DLG II Beheer BV

Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied VOF

4%

CAN DLG II Grondbedrijf CV

100%

Houthavens Ontwikkeling BV

50%

VOF Houthavens

100%

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV

33,3%

Ontwikkelings­ combinatie Nieuw Amerika VOF

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

23

Stichting Stadgenoot

100%

11,06%

Stadgenoot Projecten BV

100%

Stadgenoot Diensten BV

Stichting Duurzaamheid­ barometer

Woningnet NV

100%

100%

Stadgenoot Participaties BV

49%

25%

Prospect Zuidas BV

33,3%

VOF Royaal Zuid

100%

Stadgenoot Maritiem BV

16,67%

Waterstad Beheer BV

1%

Waterstad IJburg CV

33,33%

NCT Beheer BV

1,1%

New China Town CV

20%

CzanBeheer BV

2%

CzanOntwikkeling CV

16,5%

37,5%

19,6%

Stichting Inzet (stille vennoot)

Stichting Inzet II (stille vennoot)

Stichting Inzet IV (stille vennoot)

50%

Forum Bos en Lommer Beheer BV

2%

Forum Bos en Lommer CV

5%

BLP 1 Properties BV

43,1%

34,56%

Stadgenoot Energie BV

Vof KolenkitbuurtZuid

25%

Buurtleven.nl BV

18,75%

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV

30%

Glasvezelnet Amsterdam BV

24

Jaarverslag 2011

Lidmaatschappen Stadgenoot is zowel lokaal als landelijk verbonden met andere woningcorporaties. Wij zoeken samenwerking en overleg door lidmaatschap van enkele overkoepelende organisaties. Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) De AFWC is een samenwerkingsverband van Amsterdamse corporaties. Stadgenoot is in verschillende commissies van de federatie vertegenwoordigd. Aedes Stadgenoot is lid van Aedes, de landelijke koepelorganisatie van woningcorporaties. De Vernieuwde Stad De Vernieuwde Stad is een platform van grote, maatschappelijk betrokken woningcorporaties die midden in de grootstedelijke problematiek staan. Samen vertegenwoordigen de 22 deelnemende corporaties bijna 30 procent van de sociale huursector. Gerard Anderiesen maakt vanaf januari 2010 deel uit van het dagelijks bestuur van De Vernieuwde Stad. Neprom Stadgenoot is lid van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM).

Bijzonderheden deelnemingen Glasvezelnetwerk Amsterdam Stadgenoot neemt vanaf 2006 deel in het glasvezelproject Amsterdam. Sinds 2009 zijn wij aandeelhouder in Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV (GGA BV) met een aandeelpercentage van 18,75%. Deze BV, waarin naast de gemeente Amsterdam ook drie andere Amsterdamse woningcorporaties aandeelhouder zijn, bezit voor 30% aandelen in Glasvezelnet Amsterdam BV (GNA BV). Ook Reggefiber ttH BV (een samenwerkingsverband tussen Reggefiber en KPN) participeert hierin. GNA BV heeft tot doel de aanleg van een glasvezelnetwerk naar alle woningen in Amsterdam te realiseren. Binnen GGA BV hebben de aandeelhouders (corporaties en gemeente) de krachten gebundeld voor wat betreft hun inbreng in GNA BV.

Stadgenoot

In 2011 is ingezet op de aanleg van huisaansluitingen in met name die gebieden, waar al een glasvezelkabel in de straat lag (Osdorp, Oostelijk Havengebied, Indische Buurt en Oosterparkbuurt). Daarnaast is op IJburg het bestaande Trinet gemigreerd naar glasvezel en zijn enkele nieuwbouwprojecten elders in Amsterdam aangesloten op het glasvezelnetwerk. Het glasvezelnetwerk Amsterdam is een open netwerk, waar op dit moment BBned en KPN operator zijn. Met name de marketinginspanningen van KPN hebben in 2011 geresulteerd in een aanzienlijke stijging van het aantal glasvezelnetwerkgebruikers. Per 1 januari 2011 hebben de in GGA BV participerende woningcorporaties een gewijzigde toestemming van het ministerie voor hun deelname in de aanleg van een glasvezelnetwerk. De nieuwe toestemming is gebaseerd op het zogenaamde proportionaliteitsbeginsel (het aandeel van de investeringen van corporaties in een glasvezelnetwerk mag niet hoger zijn, dan de kosten die zouden zijn gemaakt wanneer de corporaties zelf glasvezel hadden aangelegd van wijkcentrale tot in de meterkast van de woningen). Stadgenoot voldoet in 2011 aan de voorwaarden die door het ministerie aan participatie in een glasvezelnetwerk zijn verbonden. Over 2011 werd door GNA BV verlies geleden en daardoor behaalde GGA BV een negatief resultaat van € 740.784. Het aandeel van Stadgenoot hierin bedraagt 18,75 % oftewel € 138.897.

1.12 Discussieplatforms, onderzoeksprogramma’s Om gebruik te kunnen maken van de meest actuele inzichten op maatschappelijk en wetenschappelijk gebied, werkt Stadgenoot samen met verschillende onderzoeksgroepen. Naast actieve participatie in onderzoek, nemen wij regelmatig deel aan maatschappelijke discussies. Rooilijn Kenniskring Stadgenoot participeert in de Rooilijn Kenniskring. Actuele onderwerpen in de ruimtelijke planning zijn hier onderwerp van discussie en debat, ingeleid door aansprekende sprekers. De Kenniskring richt zich in het bijzonder op ontmoeting en kennisuitwisseling tussen

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

jonge professionals in de ruimtelijke sector. Op 22 juni vond in het kantoor van Stadgenoot de zevende Rooilijn Kenniskring-bijeenkomst plaats: ‘Volkshuisvesting door Vlaamse ogen’. De komst van twee Vlaamse experts – Sien Winters en Björn Mallants – bood de kans op een frisse blik, maar was voor velen vooral ook een eerste kennismaking met de Vlaamse volkshuisvesting. Corpovenista Ook neemt Stadgenoot deel in het Platform Corpovenista. Hier werken 14 corporaties en Aedes samen aan het vergroten en delen van kennis op het gebied van wijkvernieuwing. Bij een aantal van de onderzoeken is Stadgenoot actief betrokken: de rol van studentenhuisvesting in de wijkaanpak, up- en downgrading van buurten, de mogelijkheden van selectie op leefstijlen en branding, het in kaart brengen van alternatieve vernieuwingstrategieën tijdens en na de crisis en de ontwikkeling van de tool ‘Wat Werkt in de Wijk’, gericht op het verbeteren van de effectiviteit van ingrijpen in de wijk.

1.13 Overleg met de gemeente Amsterdam Jaarlijks bespreekt Stadgenoot het gevoerde beleid en de beleidsvoornemens voor de komende jaren met een delegatie van de gemeente Amsterdam. In januari 2011 is net als in 2010 gesproken over de gevolgen van de crisis voor de productie in Amsterdam. Ook zijn de afspraken zoals die gemaakt zijn in het document Bouwen aan de Stad II besproken.

1.14 Informatie Technologie (IT) ontwikkelingen In 2011 is een nieuwe IT-strategie en de IT-governance vastgesteld. Daarmee is Informatie Technologie als onderwerp verankerd in een aantal sturende overleggen en is niet meer alleen een puur operationele aangelegenheid binnen Stadgenoot. Er is een visie op IT voor de periode tot 2015. Vijf thema’s staan centraal: • Een stabiele ICT. De stabilisatie van de ICT-omgeving heeft geleid tot een project waarbij de telefonie is gestabiliseerd en storingsvrij gemaakt en een project waarmee e-mail is opgewaardeerd en gestabiliseerd. Daarnaast is een separate integrale IT

•

• • •

25

testomgeving ingericht. Die maakt het invoeren van nieuwe systemen en programma’s minder risicovol. Om verdergaande stabilisatie te kunnen bereiken, moeten de gegevensuitwisselingen tussen de (interne) administratiesystemen worden aangepast. Hiervoor is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd en een snel toepasbare en doeltreffende, oplossing ontworpen. Hiermee is een basis voor uitbreiding van zowel interne - als externe gegevensuitwisselingen gecreëerd. Een betrouwbare basisadministratie. Het kunnen vertrouwen op een actuele, complete en juiste administratie was aanleiding om het project Basis op Orde te starten, waarbij 13 gegevenssoorten in de systemen worden geactualiseerd. Een tweede project is het op orde brengen van het gehele digitale archief van Stadgenoot (zo’n vier miljoen documenten) zodat alle informatie goed vindbaar wordt. Dit project zal in 2012 worden afgerond. Personele en organisatie efficiency; Verbetering klantbeleving; Een sluitende exploitatie.

Op basis hiervan is een IT roadmap samengesteld met de voor Stadgenoot benodigde IT- systemen en de invoering daarvan. De eerste twee van deze vijf thema’s hebben voorrang in de uitwerking gekregen. De wereldwijde aandacht voor tablets heeft ook bij Stadgenoot geleid tot de vraag om zowel de bedrijfsmatige inzet hiervan als de inzet van privé apparatuur te ondersteunen. Daarvoor is een beperkte proef uitgevoerd. Onze conclusie is dat het voor bedrijfsmatige inzet nog te vroeg is en de beveiligingsaspecten het gebruik van privé apparatuur nog in de weg staan. De financiële en capaciteitsbegroting voor IT-beheer en -projecten is dit jaar opgesteld in nauw overleg met diverse bedrijfsonderdelen en afgestemd op de ITroadmap. Hierdoor is een beter afgewogen begroting ontstaan en is de grove jaarplanning realistischer dan voorheen.

26

Jaarverslag 2011

In 2011 is een drietal grootschalige IT-onderhoudsprojecten uitgevoerd: • De ontvlechting van de corporatie Far West heeft tot een complexe uitruil van klanten, verhuureenheden en administratieve gegevens tussen de drie deelnemende corporaties geleid. In totaal zijn daarbij zo’n 7.000 individuele klant-, contracten eenheidgegevens uitgewisseld, herijkt en geautomatiseerd in de administraties verwerkt. • Voordat de uitwisseling kon plaatsvinden moest eerst ons administratiesysteem gelijk worden gestemd met één van beide corporaties. Deze actie is gecombineerd met de jaarlijkse opwaardering van de centrale klanten- en bezitsadministratie om de medewerkers en middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten. • Eerder in het jaar is de wijze van de servicekostenafrekening sterk inhoudelijk gewijzigd en is het binnen de bestaande systemen mogelijk gemaakt deze werkwijze te ondersteunen en kwaliteitscontroles toe te passen.

1.15 Marketing en communicatie Klantgericht werken was een speerpunt in 2011 en blijft dit ook in het beleid van Stadgenoot. De afdeling Communicatie adviseert het bedrijf hierin, biedt actieve ondersteuning bij de uitvoering en faciliteert diverse communicatiekanalen, zoals het huurdersblad Stadleven, een keur aan folders, boekjes, brochures en nieuwsbrieven en een dynamische website, die zo goed mogelijk meebeweegt met de behoeftes van de diverse klantgroepen van Stadgenoot. De afdeling Communicatie adviseerde in 2011 alle afdelingen van Stadgenoot bij hun communicatie: op corporate niveau, intern, in de buurten en met de meest uiteenlopende doelgroepen. De cursus Beter Communiceren met Bewoners, waar bijna één op de drie medewerkers aan heeft meegedaan, was een succes. Op locatie, in de wijk, werd geleerd in de huid van de huurder te kruipen en begrip te krijgen voor zijn woonomstandigheden. De cursus was ook een belangrijk instrument voor de interne communicatie. Collega’s binnen het bedrijf weten elkaar beter te vinden dan voorheen.

Stadgenoot

In 2011 zijn extra commerciële activiteiten ondernomen om de verkoop van nieuwbouw, sociale huurwoningen en de verhuur van vrije sectorwoningen, bedrijfsruimtes en parkeerplaatsen te stimuleren. Die marketinginspanning moest worden opgevoerd, omdat sprake was van een krimpende markt waarin steeds meer aanbieders met elkaar concurreren.

1.16 Sponsoring Stadgenoot sponsorde in 2011 een beperkt aantal kleine en enkele grotere projecten voor in totaal € 50.000. Een bedrag van € 6.000 was voor kleinschalige initiatieven die gericht waren op verbetering van de leefbaarheid en sociale cohesie in buurten waar Stadgenoot veel bezit heeft. Voor de Open Monumenten­dagen trok Stadgenoot een bedrag van € 11.500 uit. Wij waren actief betrokken bij het inhoudelijke programma en organiseerden rondleidingen en lezingen. Stadgenoot benadrukte daarmee het belang dat zij hecht aan hergebruik van bestaande gebouwen. Door actief mee te doen aan de Open Monumentendagen konden we mensen enthousiasmeren voor wat Stadgenoot op dit gebied allemaal doet en te vertellen heeft. In het verlengde daarvan lag een exploitatiesubsidie van € 11.900 voor de Gulden Fenix van het Nationaal Renovatie Platform dat zich ook inzet voor hergebruik van bestaande gebouwen. Arcam, het Architectuurcentrum Amsterdam, ontving ook € 11.900. Stadgenoot steunt Arcam omdat het zich inzet bij een groot publiek het draagvlak voor architectuur te verbreden. Arcam speelt in op actuele thema's en ontwikkelingen die in en om Amsterdam om de aandacht vragen. Contributiebijdragen van € 2.260 en € 5.000 waren er voor respectievelijk het Forum Stedelijke Vernieuwing en de Vereniging Deltametropool, een netwerk voor metropolitane ontwikkeling. Tenslotte was er een donatie van € 3.000 aan de Stichting Wetenschappelijk Onderwijs en Onderzoek in de Vastgoedkunde.

1.17 Stadgenoot in het nieuws In 2011 was Stadgenoot geregeld in het nieuws. Vrijwel dagelijks: in de reguliere kranten en bladen, maar ook op Internet en in de social media. Er werd vooral

Stadgenoot

over Stadgenoot bericht in de vakbladen (Nul20, Building Business, Cobouw, Aedes Magazine, e.a.) en de lokale media (Parool, AT5, Amsterdams Stadsblad, Echo e.a.), maar ook in de landelijke pers. De toon was overwegend positief, op enkele uitzonderingen na. Drie zaken zorgden voor negatieve publiciteit. Allereerst het protest van bewoners aan de Platanenweg (Parooldriehoek) tegen de opzegging van hun tijdelijke huurcontract. Ten tweede klachten van bewoners in de Slootdorpstraat (Noord) en Nolensstraat (Nieuw-West) tegen schimmel in hun woning. En rumoer van bewoners in de Bosleeuw (Nieuw West) omdat het complex niet gesloopt zal worden om plaats te maken voor nieuwbouw, maar gerenoveerd wordt. Positieve berichten waren in de meerderheid. Een selectie die de enorme variëteit in het werk bij Stadgenoot aantoont. • De komst van goedkope koopstudio’s in het GAKgebouw. • De goede afwikkeling van de parkeergaragebrand op IJburg. • De succesvolle veiling van de Solids. • De introductie van het jongerencontract. • Het tipgeld dat Stadgenoot uitloofde voor mensen die een kennis op een koopwoning van Stadgenoot attenderen. • De 1.700 HR-ketels die Stadgenoot en Eigen Haard in Holendrecht plaatsten. • De asbestvondst op zolders in de Diamantbuurt die volgens de media leidde tot een zeer voortvarende aanpak en sanering. • Het nieuws over de uitstekende rating van Stadgenoot. • De zelfbouwkavels in de Houthaven. • De oplevering van het fraaie nieuwbouwcomplex van HVO-Querido voor daklozenopvang. • De installatie, samen met De Key, van 1215 zonnepanelen op wooncomplexen in Nieuw-West. Tenslotte mag de berichtgeving over Stadsgoed niet onvermeld blijven. Met name Het Parool berichtte uitvoerig over onze dochter en haar harmonieuze samenwerking met het gemeentelijke project 1012 om het Wallengebied weer leefbaar te krijgen.

Jaarverslag 2011

27

1.18 De Ombudsman In 2011 heeft de Ombudsman in totaal 113 klachten ontvangen. Hiervan waren 39 klachten direct ontvankelijk. Van de overige 74 klachten waren er 31 niet ontvankelijk, bijvoorbeeld omdat een andere instantie bevoegd was om over de kwestie te oordelen. In 43 van de 74 gevallen was de klacht nog niet voldoende bekend bij Stadgenoot. Zij zijn doorgeleid naar de betreffende afdeling en in de meeste gevallen opgelost. Verder heeft de Ombudsman in 2011 zevenmaal een zitting gehouden, waarop in totaal 38 klachten zijn behandeld en met partijen besproken. Ter zitting wordt onderzocht of het mogelijk is om met partijen praktische afspraken te maken, waarmee de klacht afgesloten kan worden. In 16 gevallen is dit gelukt, waardoor het niet tot een advies van de Ombudsman is gekomen. In 22 gevallen is wel een advies uitgebracht. Van de 22 adviezen is in acht gevallen de klacht gegrond verklaard en in tien gevallen ongegrond. In één geval is de klacht deels gegrond, deels ongegrond verklaard, in twee gevallen deels ongegrond en deels niet-ontvankelijk en in 1 geval is de gehele klacht alsnog niet-ontvankelijk verklaard. De overige klachten die niet op zitting zijn behandeld zijn om diverse redenen afgesloten. In de meeste gevallen zijn klager en Stadgenoot tot een oplossing gekomen, waardoor een zitting niet meer nodig was. Conform artikel 8.8 van het klachtenreglement kunnen zowel de organisatie als de klager zich tot het bestuur van Stadgenoot wenden wanneer zij het niet eens zijn met een uitspraak van de Ombudsman. Van deze mogelijkheid is in 2011 vier maal gebruik gemaakt, steeds door klager. Het bestuur van Stadgenoot heeft de adviezen van de Ombudsman overgenomen.

28

Jaarverslag 2011

In 2011 bestond de Ombudsman van Stadgenoot uit de volgende leden: • de heer mr. J.G. Cnossen, voorzitter • mevrouw drs. E.F. Eikelboom, lid op voordracht van de huurderskoepel • mevrouw mr. H. van Rijn, plaatsvervangend lid op voordracht van de huurderskoepel • de heer mr. P.J. Verberne, lid op voordracht van Stadgenoot • de heer mr. E.T.J. Menagé MRE, plaatsvervangend lid op voordracht van Stadgenoot

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

29

2 Stadgenoot verhuurt In 2011 heeft Stadgenoot 1906 nieuwe huurovereen­ komsten gesloten voor woningen, 387 voor bedrijfsruimten en 575 voor parkeerplaatsen. Naast de ver­huur van woningen gaat dit hoofdstuk in op de huurverhoging in 2011, de verhuur van bedrijfsonroerend goed, Solids en parkeerplaatsen, huurbeheer en huurzaken, en een nieuw streefhuurbeleid van Stadgenoot.

2.1

Verhuur sociale woningen

In 2011 heeft Stadgenoot in totaal 1.906 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten, 1.711 in het sociale segment en 195 in de vrije sector. Dit zijn er 107 minder dan in 2010. Het ging om 114 nieuw opgeleverde huurwoningen en 1.792 verhuringen in de bestaande voorraad. De mutatiegraad (het aantal mutaties uitgedrukt als percentage van het aantal woningen, exclusief verhuringen van nieuw opgeleverde woningen) bedroeg in 2011 5,9% en is daarmee lager dan de mutatiegraad in 2010 (6,3%). De mutaties van 2011 zijn als volgt over de verschillende categorieën verdeeld: Mutatie in aantallen 2011 2010 Woonruimteverdeling (Woningnet) Via StudentenWoningWeb met campuscontract Doorschuif bij woningverbetering

1.203 1.295

Toewijzingen via WoningNet De 1.203 woningen die in 2011 via WoningNet zijn verdeeld, kunnen als volgt worden onderverdeeld: Verdeling via WoningNet

Aantal 2011 Percentage

Woon-/inschrijfduur

642 53%

Kandidaten indicatie/urgentie Dienst Wonen

294 24%

Stadsvernieuwingskandidaten

148 12%

Statushouders

35 3%

Beroepsgroepen

38 3%

Maatwerkregeling

46 4%

Totaal verdeeld via WoningNet

1.203 100%

Verhuur nieuwbouwwoningen Van de 95 nieuwbouwwoningen die in 2011 in verhuur zijn genomen zijn er 70 sociaal verhuurd. Het gaat hierbij om, Blok 128 op Steigereiland (IJburg). Van deze 70 huishoudens komen er 34 uit de Dudokbuurt in Amsterdam (Nieuw West). Deze bewoners hebben als stadsvernieuwingskandidaat of betrokkene gebruik gemaakt van de mogelijkheid om in een vroeg stadium mee te praten over het ontwerp van Blok 128 op Steigereiland. Dit maakte deel uit van het project ‘Van Parkstad naar Waterstad, maak uw woonwensen waar’.

218 99 9 10

Te koop staande woningen opnieuw verhuurd

Door de economische omstandigheden zijn er in 2011 meer woningen leeggekomen die voor verkoop bestemd waren, dan er daadwerkelijk verkocht zijn. Antikraak 20 156 Omdat de behoefte aan betaalbare huurwoningen Woningruil 34 47 onverminderd groot is gebleven, heeft Stadgenoot Gebruiksovereenkomsten 5 10 in 2011 109 woningen die al geruime tijd te koop Verhuur begeleid wonen 25 60 stonden weer in verhuur genomen. Via WoningNet Coöptatie (kiezen van huurders door medehuurders) werden deze aan woningzoekenden toegewezen. (on)zelfstandige eenheden/woongroepen 29 45 Vrije sector

195 183

Tijdelijke verhuur (waaronder studenten)

161 74

Wisselwoningen 5 34 Dienstwoningen 2 0 Totaal aantal nieuwe overeenkomsten

1.906 2.013

30

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Toewijzingen: relatie huur en inkomen De 1.203 woningen toegewezen via WoningNet, de 218 woningen verdeeld via Studentenwoningweb, de 195 vrije sectorwoningen en de negen doorschuifwoningen (totaal 1.625) zijn aan de volgende huishoudens verhuurd: Alle bedragen in euro's Eenpersoons- huishoudens < 361,66 361,66 - 517,64 517,64 - 554,76 554,76 - 652,52 > 652,52 totaal < 65 jaar, inkomen ≤ 21.625 228 243 43 31 545 < 65 jaar, inkomen 21.625 - 33.614 33 128 30 17 208 < 65 jaar, inkomen > 33.614 11 4 2 57 74 > 65 jaar, inkomen ≤ 20.325 4 61 5 19 89 > 65 jaar, inkomen 20.325 - 33.614 12 5 1 18 > 65 jaar, inkomen > 33.614 1 2 3 Totaal 265 456 87 70 59 937 Meerpersoons- huishoudens < 361,66 361,66 - 517,64 517,64 - 554,76 554,76 - 652,52 > 652,52 totaal < 65 jaar, inkomen ≤ 29.350 18 168 104 134 424 < 65 jaar, inkomen 29.350 - 33.614 3 16 13 18 50 < 65 jaar, inkomen > 33.614 10 9 11 136 166 > 65 jaar, inkomen ≤ 27.750 20 9 13 42 > 65 jaar, inkomen 27.750 - 33.614 3 2 5 > 65 jaar, inkomen > 33.614 1 1 Totaal 21 217 135 179 136 688

Europadossier Met ingang van 1 januari 2011 mogen corporaties van het rijk maximaal 10% van de toegewezen sociale huurwoningen (huurprijs onder € 652,52) aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 33.614 toewijzen. In 2011 heeft Stadgenoot 55 keer een sociale huurwoning aan deze huishoudens toegewezen. Dit is 3,2% van het totaal aantal toegewezen sociale huurwoningen (inclusief Studentenwoningweb). Stadgenoot voldoet hiermee ruimschoots aan de toewijzingsnorm. De redenen voor deze toewijzingen zijn:

Reden toewijzing Stedelijke vernieuwing Doorstromer Starter Geadverteerd via andere media Woongroep met coöptatie Rolstoel WMO-indicatie Sociaal/medisch/voorrangs Ingrepen sv-betrokkenen Onderwijs Woningruil Doorschuif bij woningverbetering Totaal

NB De categorieën ‘Woongroep met coöptatie’ en ‘Woningruil’ zijn niet via Woningnet maar door Stadgenoot toegewezen.

Aantal 18 6 5 5 5 4 3 3 2 2 1 1 55

Stadgenoot

31

Jaarverslag 2011

Studenten

Begeleid (on)zelfstandig Wonen

In een aantal complexen reserveert Stadgenoot de vrijkomende woningen voor studenten. Voor deze woningen, die we aanbieden via Studentenwoningweb, worden campuscontracten afgesloten. In 2011 waren dat er 218 voor woningen in Nieuw-West, Oost en Centrum. Een groot aantal woningen dat tijdelijk wordt verhuurd in het kader van de Leegstandswet, worden ook via Studentenwoningweb aangeboden. Dit jaar zijn 110 tijdelijke huurcontracten met studenten afgesloten.

In het kader van diverse begeleid wonen projecten zijn in 2011 25 woningen verhuurd aan o.a. HVO (Querido, HVO-Discusproject), Stichting Philadelphia Zorg, Arkin, Mentrum en het Leger des Heils. De meeste contracten zijn in eerste instantie afgesloten met de instellingen zelf. Voor sommige contracten geldt dat deze na een bepaalde periode worden overgeschreven op naam van de klant.

Jongeren In mei 2011 heeft Stadgenoot samen met Eigen Haard het jongerencontract geïntroduceerd. Kleine woningen tot 45 m2 worden via WoningNet aangeboden aan jongeren tot 23 jaar. Zij kunnen daar blijven wonen tot zij 26 jaar zijn. De overeenkomst eindigt een half jaar na die datum. Dit jaar zijn 25 van deze jongerencontracten afgesloten.

Statushouders In 2011 heeft Stadgenoot 30 woningen aan statushouders verhuurd. Aan asielzoekers die van de pardonregeling gebruik mogen maken, zijn in 2011 vijf woningen verhuurd.

Woonbegeleiding Woonbegeleiding vindt plaats bij de herhuisvesting van huurders van renovatie-, sloop- en woningverbeteringsprojecten. Dit jaar heeft woonbegeleiding plaatsgevonden bij de volgende projecten: Renovatie/sloop Woningverbetering anders Nolensstraat Marathonbuurt Nieuwendam Noord IJburg blok 128, begeleiding Dudokhaken fase 3 SV kandidaten Kolenkit fase 2 en 4 Asbestsanering Diamantbuurt Bosleeuw Midden Cluster Rust 1e en 2e Oosterparkstraat Platanenweg/Olmenweg

Woningtoewijzing in Far West-complexen Maatwerkregeling 46 woningen zijn via maatwerk toegewezen. Dit is 2,4% van het totaal aantal toewijzingen waarmee Stadgenoot ruim onder het toegestane maximum van 5% is gebleven. De maatwerktoewijzingen zijn als volgt verdeeld: Maatwerk Aantal 2011 Ingrepen stadsvernieuwings-betrokkenen 23 Sociaal/medisch 7 Oplossen overlastsituaties 6 Oplossen ongewenste situaties 2 Huisvesten personeel 3 Overig 5 Totaal 46

In 2011 hebben wij binnen de complexen die voor Far West worden beheerd 219 woningen verhuurd. Dit is inclusief 54 nieuwbouwwoningen in de in 2011 opgeleverde complexen De Raak en De Zilverling. De verdeling over de verschillende categorieën is als volgt: Woningtoewijzing Woningruimteverdeling (WoningNet) Vrije sector Tijdelijke verhuur (waaronder studenten) Doorschuif bij woningverbetering Verhuur begeleid wonen Woningruil Coöptatie (kiezen van huurders door mede bewoners) (on)zelfstandige eenheden/ woongroepen Totaal aantal nieuwe overeenkomsten

Aantal 171 33 5 4 4 1

1 219

32

Jaarverslag 2011

2.2

Huurverhoging 2011

Voor huurwoningen geldt een maximale huurverhoging, behalve bij geliberaliseerde huurcontracten. Elk jaar stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal omhoog mogen. Voor 2011 is aangegeven dat de maximale huurverhoging gelijk is aan de inflatie. De inflatie was in 2010 1,3%. Dit betekent dat de huren per 1 juli 2011 met maximaal 1,3% mochten stijgen. Naast de maximale huurverhoging geldt ook een maximale huurprijsnorm. Dat is het percentage waarmee de gemiddelde huurprijs over alle zelfstandige woningen van de corporatie mag stijgen. Ook de maximale huurprijsnorm is 1,3%. Stadgenoot heeft dan ook de meeste huurders 1,3% huurverhoging aangezegd. Een klein aantal huurders kreeg geen huurverhoging, o.a. vanwege aanstaande sloop.

2.3

Huurbeheer en huurzaken

Huurincasso en huurachterstanden sociale huurwoningen De huurachterstand bij zittende huurders bedroeg eind 2011 € 1,5 miljoen met een achterstandspercentage van 0,93%. Dat is lager dan eind 2010. Toen werd het jaar afgesloten met een huurachterstand van € 1,6 miljoen (1,06%). Een streng maar rechtvaardig beleid en een goede samenwerking met externe partners (schuldhulpbureaus/Vroeg Eropaf) zorgden voor deze daling. De huurder wordt in een zo vroeg mogelijk stadium benaderd, zodat de achterstand nog relatief makkelijk op te lossen is. Daarnaast wordt goed gekeken naar de oorzaak van de achterstand en wordt daar een maatwerkoplossing voor bedacht. Zo worden huurders bewust gemaakt van hun financiële verantwoordelijkheden.

Stadgenoot

tie en op hoofdkantoor, overdag en ‘s avonds). Maar ook de onaangekondigde huisbezoeken en extra belavonden hebben zeker positieve resultaten opgeleverd (ook overdag, ‘s avonds en een aantal zaterdagen). In 2011 zijn 728 huisbezoeken afgelegd. De spreekuren in de BuurtEntrees en op de Sarphatistraat trokken 92 bezoekers. In totaal zijn 274 huurders doorverwezen naar schuldhulpverlening. Ook in 2011 is geprobeerd om huurders die niet automatisch betalen over te halen om Stadgenoot te machtigen voor het automatisch afschrijven van de huur. Momenteel betaalt ongeveer 70% van onze huurders door middel van automatische incasso.

Ontruimingen In 2011 vonden in totaal 84 ontruimingen plaats, 2 minder dan in 2010. De meeste ontruimingen waren op grond van huurachterstand. Andere redenen waren onrechtmatige bewoning en overlast. In een aantal gevallen bleek de woning reeds door bewoners verlaten op het moment van de ontruiming. De huurders waren met de noorderzon vertrokken. Stadgenoot poogt het aantal ontruimingen zoveel mogelijk te beperken, door in een vroeg stadium contact op te nemen. Deze aanpak loont, voor ons én voor de huurders. Ontruimingen Huurachterstand Onrechtmatige bewoning Overlast Noorderzon Totaal

2011 2010 2009 49 50 51 22 15 28 5 5 10 8 16 20 84 86 109

Woonfraude De huurachterstanden bij vertrokken huurders bedroeg eind 2011 bijna € 993.000 met een achterstandspercentage van 0,64%. Dit saldo is ten opzichte van eind 2010 licht gestegen. Toen werd het jaar afgesloten met ruim € 967.000 (0,63%). Ook in 2011 heeft Stadgenoot haar proactieve werkwijze doorgezet. Zo hebben de inloopspreekuursessies een vaste vorm gekregen binnen het incassoproces (op loca-

Het afgelopen jaar zijn 314 gevallen van woonfraude opgespoord en afgerond. In 2010 waren dat er 229. De stijging komt onder andere door betere interne en externe samenwerking. Stadgenoot is eind 2011 extra actief geweest in de Dichtersbuurt (voormalige Buurt 1 in Slotermeer). Door 's avonds huisbezoeken te brengen zijn 75 dossiers in deze buurt nu afgerond.

Stadgenoot

Aantal afgesloten dossiers Huuropzegging Huurder teruggekeerd Overig Hennepkwekerijen Kraak Totaal Loze meldingen

Jaarverslag 2011

33

2011 2010 175 110 86 49 10 16 10 3 33 50 314 229 202 149

De bestrijding van woonfraude leverde dus de terug­ keer van 175 woningen voor verhuur of soms ook verkoop op. Dit wil zeggen dat bijna 10% van alle nieuwe verhuringen het resultaat is van de bestrijding van woonfraude!

Huurtoeslag Een aanzienlijk deel van de huurders van Stadgenoot ontvangt huurtoeslag. De Belastingdienst biedt huurders al jaren de mogelijkheid om deze huurtoeslag rechtstreeks naar Stadgenoot over te laten maken. Wij werken aan deze service mee. Wij brengen het ontvangen bedrag aan huurtoeslag in mindering op de huur en zorgen dan voor een lager bedrag op de acceptgiro of het incasso. In 2011 lieten 4.435 huurders de huurtoeslag aan ons overmaken. Deze huurders ontvingen € 9,6 miljoen aan huurtoeslag (2010: 4.829 huurders; € 10,2 miljoen).

Huurcommissiezaken Huurders kunnen in geval van onenigheid tussen huurder en verhuurder in een aantal gevallen hun zaak voorlegen aan de Huurcommissie. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de huurcommissiezaken in 2011 uitgesplitst naar onderwerp: Lopende zaken Ingebracht Afgehandeld In voordeel Lopend Onderwerp begin 2011 in 2011 in 2011 SG eind 2011 Huurverhoging 20 21 33 20 8 Woningverbetering 0 4 2 2 2 Servicekosten 28 16 39 18 5 Onderhoud 62 135 160 95 37 WWS 1 2 2 2 1 Aanvangshuur zonder onderhoud 14 5 18 12 1 Aanvangshuur met onderhoud 7 16 19 13 4 Totaal 132 199 273 162 58 58% van de uitspraken van de Huurcommissie was in het voordeel van Stadgenoot (2010: 61%).

34

Jaarverslag 2011

2.4

Commerciële verhuur

Stadgenoot

woonwens te kunnen voorzien steeg de animo voor huurwoningen in de vrije sector.

Samenstelling portefeuille De portefeuille Commercieel vastgoed bestaat uit bedrijfsonroerend goed, parkeerplaatsen/garages, en woningen geoormerkt voor vrije sectorhuur en verkoop. Onderstaand een overzicht van de samenstelling van de commerciële portefeuille. Aantal Aantal Soort vastgoed 2011 2010 Bedrijfsonroerend goed (incl. Solids) 1.754 1.626 Maatschappelijk vastgoed en bedrijfs- woningen 1.291 1.291 Parkeerplaatsen/garages 2.581 2.486 Vrije sectorhuurwoningen 741 661 Potentiële vrije sectorwoningen 1.991 2.083 Totaal 8.358 7.968

Met potentiële vrije sectorwoningen worden de woningen bedoeld die bestemd zijn om na een mutatie te worden verhuurd met een geliberaliseerd huurcontract. Dit zijn woningen met een puntenaantal volgens het woningwaarderingstelsel groter dan 142. Niet alle woningen met meer dan 142 punten worden na een mutatie geliberaliseerd, veel grote woningen zijn uitgezonderd. De mutatie in de totale portefeuille wordt veroorzaakt door de oplevering van nieuwbouwwoningen. Ook bij bedrijfsruimten en parkeren is sprake van een toename van de portefeuille.

Verhuur vrije sectorwoningen De markt voor vrije sectorwoningen was in 2011 goed. Dit hangt samen met de stagnatie op de koopmarkt en de sociale markt die steeds verder op slot raakt. In 2011 is een strengere inkomensgrens bij verhuur van sociale woningen van kracht geworden. Mensen die qua inkomen niet meer terecht kunnen op de sociale huurmarkt, maar toch willen huren zijn aangewezen op een huurwoning in de vrije sector. Ook de koopmarkt heeft effect op de verhuur van vrije sectorwoningen. Een groeiende groep woningzoekenden wordt geconfronteerd met allerlei beperkingen en een lagere leencapaciteit. Om toch in hun

In 2011 zijn de ‘‘Donner-punten’’ van kracht geworden. Dit houdt in dat woningen in schaarstegebieden afhankelijk van de WOZ-waarde per vierkante meter 15 of 25 extra woningwaarderingspunten krijgen. Amsterdam is zo’n schaarstegebied. Hierdoor komen meer woningen beschikbaar om na een mutatie verhuurd te worden als vrije sectorhuurwoning. Stadgenoot zet daarbij nadrukkelijk in op het creëren van een middensegment met huren tussen € 652 en € 900. Daarmee kunnen ook de middeninkomens goed bediend worden op de Amsterdamse woningmarkt. Het middensegment is een derde segment, naast het sociale en het vrije sectorhuursegment. Over de definitieve omvang en de verhuur van woningen in dit middensegment moeten binnen Stadgenoot nog afspraken gemaakt worden.

Omzet vrije sectorverhuur De totale omzet van de vrije sectorportefeuille bedroeg in 2011 € 8,4 miljoen (2010 € 8,1 miljoen). De huurderving in dit gedeelte van de portefeuille was € 0,6 miljoen (7,2%, in 2010 € 0,9 miljoen en 11,5%). De mutatiegraad was 14,7% (2010 20,0%). De achterstand van de zittende huurders was € 0,2 miljoen (0,9%). De achterstand van vertrokken huurders was € 0,2 miljoen (1,0%). De dalende tendens in de huurderving komt vooral door de proactieve manier van werken. Door tegen het einde van de reguliere huurperiode de huurders te bezoeken wordt in een vroegtijdig stadium duidelijk of een huurder gaat vertrekken. Hierdoor kan een woning vaak sneller worden doorverhuurd. Dit beperkt de leegstandskosten. Wij constateren dat de vraag uit de markt wat toeneemt. Er vinden daardoor meer meerpersoons bezichtigingen plaats, waardoor sneller kan worden verhuurd.

Stadgenoot

Bedrijfsonroerend goed De portefeuille Bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) bestaat voor het grootste deel uit bezit dat aanvullend is aan ons woningbezit. Het is veelal gelegen in de plint van de woongebouwen. Op een aantal ontwikkellocaties voor woningbouw bezitten wij bedrijfsgebouwen. De markt voor BOG is nog steeds zwak. Dat uit zich

Jaarverslag 2011

35

niet in een hogere leegstand, maar er zijn meer en langduriger inspanningen nodig om eenheden verhuurd te krijgen. We zien geen verbetering van het economische klimaat. In 2011 vonden de opleveringen plaats van de bedrijfsruimten in de nieuwbouw Piri Reis in West en van de Solids in West en op IJburg.

Solids Solids zijn multifunctionele, flexibele gebouwen die casco worden verhuurd. De huurder bepaalt zelf hoeveel vierkante meters hij wil huren, op welke verdieping, met welke bestemming en tegen welke prijs. De verhuur vindt plaats door middel van een online veiling. Liepen we de afgelopen jaren nog regelmatig tegen knellende wet- en regelgeving aan, in 2011 stonden alle lichten op groen. De oplevering en de veiling van beide Solids hebben in 2011 plaatsgevonden. De open dagen werden goed bezocht en vele belangstellenden schreven zich in voor de online veiling. Alle kandidaten kregen voorafgaand een persoonlijk gesprek, waarin o.a. het concept werd toegelicht en vragen werden beantwoord. Uiteindelijk kwamen ca. 500 mensen op gesprek. Daarnaast werden er workshops over de veiling gegeven en waren er informatiemiddagen over de inbouwmogelijkheden De veiling van Solid 11 in stadsdeel Oud West was succesvol. Deze eerste veiling vond plaats op 7 mei 2011. Burgemeester Van der Laan opende deze veiling. Het gehele gebouw werd in vijf rondes in één dag geveild en vond plaats onder toezicht van een notaris. Aan het einde van de dag werd de uitslag aan de deelnemers bekend gemaakt. In totaal is16% van het vloeroppervlak verhuurd aan sociale huur, 27% aan vrije sectorhuur en 54% aan bedrijfsruimte. De gerealiseerde m2-prijs is goed, hij komt overeen met de verwachting en is marktconform. Er zijn in Solid 11 zowel sociale als vrije sectorhuurders gehuisvest. De rest is verhuurd aan bedrijven, met name hotelpartijen. Solid 1 en 2 op IJburg zijn niet geveild. Er waren te weinig kandidaten. Uiteindelijk is 40% verhuurd als bedrijfsruimte en woningen. Er worden nieuwe plannen gemaakt om in de resterende ruimte woningen te bouwen.

36

Jaarverslag 2011

Omzet Bedrijfsonroerend goed De totale omzet van de portefeuille BOG bedroeg in 2011 € 20,0 miljoen (2010: € 19,2 miljoen). De huurderving in dit gedeelte van de portefeuille was € 1,3 miljoen (6,5%, 2010: € 0,8 miljoen en 3,1%). De mutatiegraad was 10,1% (2010: 6,1%). De achterstand van zittende huurders was € 1,3 miljoen (5,0%). De achterstand van vertrokken huurders was € 0,2 miljoen (0,7%). De toename in derving wordt vooral veroorzaakt door de in 2011 opgeleverde nieuwbouw die niet direct verhuurbaar was en door het omzetten van de contracten in de Vijzelstraat naar individuele contracten. In 2011 zijn de dienstencontracten met betrekking tot antenneopstelplaatsen op orde gebracht. Wij verhuren deze aan telecomproviders. De actie heeft geleid tot een opschoning en een beter inzicht in de lopende contracten en tot een toename van de inkomsten.

Parkeren De parkeerplaatsen die wij in bezit hebben bevinden zich voornamelijk in of onder de woongebouwen en zijn ten behoeve van privégebruik van de bewoners. Bij parkeren is nog steeds sprake van een aanzienlijke leegstand. Dit houdt verband met de kosten van het gebouwd parkeren ten opzichte van de prijs die in de directe omgeving op straat geldt, die veelal gratis is. Hierdoor is de animo voor een betaalde parkeerplaats laag.

Omzet Parkeren De totale omzet van de portefeuille Parkeren bedroeg in 2011: € 2,4 miljoen (2010 € 2,1 miljoen). De huurderving in dit gedeelte van de portefeuille was € 0,8 miljoen (32,3%, 2010: € 0,8 miljoen en 36,7%). Door extra inzet zijn in 2011 meer parkeerplaatsen verhuurd, waardoor de derving is verkleind. De mutatiegraad was 7,7% (2010: 11,1%). De achterstand van zittende huurders was € 103.000 (4,4%). De achterstand van vertrokken huurders was € 25.000 (1,1%).

2.5 Nieuw streefhuurbeleid Per 1 oktober werden de schaarstepunten (Donnerpunten) aan het WoningWaarderingsStelsel toege-

Stadgenoot

voegd. Afhankelijk van de vraag of de WOZ-waarde per vierkante meter meer of minder dan € 2.900 is werden 25 of 15 extra punten toegekend. Vanwege deze Donnerpunten en vanwege de invoering van de energielabels in de woningwaardering (per 1 juli) was een nieuw streefhuurbeleid noodzakelijk. Het streefhuurbeleid legt vast voor welke huurprijs een woning in de toekomst, na mutatie opnieuw verhuurd zal gaan worden. Het WoningWaarderingsStelsel waardeert de eigenschappen van elke woning met een aantal punten, en bij elk puntental hoort een maximale huur. Verhuur voor méér dan het maximum is in Nederland niet toegestaan. De extra Donnerpunten betekenen dat het in theorie mogelijk is een hogere huurprijs vast te stellen dan in het verleden, de punten komen er immers bij. Ook Stadgenoot zal, gelet op de heffing voor de huurtoeslag die alle verhuurders vanaf 2014 moeten gaan betalen aan het Rijk, gebruik maken van de Donnerpunten, maar niet ten volle. De heffing bedraagt voor Stadgenoot naar schatting € 11 miljoen per jaar. Maar wij zullen niet alles doen wat theoretisch gesproken mogelijk is. Stadgenoot is zich bewust van haar taak laagbetaalden huisvesting te verschaffen. Daarom gaan wij uit van optimalisering van huuropbouw en huurinkomsten, dus niet van maximalisatie daarvan. En Stadgenoot zal zich vooral inzetten voor de vorming van een ‘derde segment’, het eerder besproken middengsegment met huurprijzen tussen € 652 en € 900. Stadgenoot kan bijvoorbeeld afzien van de hoofdprijs door een woning van € 1.000 af te toppen op een huur binnen het derde segment. Nog in 2011 zijn de contouren en spelregels van het nieuwe streefhuurbeleid voorbereid. In korte tijd moesten voor ruim 30.000 woningen nieuwe regels worden ontwikkeld om de nieuwe streefhuurprijs te bepalen. In de regels worden de woningwaardering, de huurprijzen, de Donner-punten en de energielabels met volkshuisvestelijke argumenten en marktover­ wegingen gecombineerd tot een nieuw stelsel. Het eindbeeld van het streefhuurbeleid is dat als alle woningen gemuteerd zijn 50% van de woningen een streefhuur heeft onder de aftoppingsgrens (€ 561),

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

25% een huur tussen € 561 en de grens van het sociale segment (€ 664), en 25% in de vrije sector valt. Binnen de 25% vrije sector wordt gestuurd op een verdeling van 20% middensegment (€ 664 - € 900) en 5% hoger segment (boven € 900). In voorkomende gevallen betekent leegkomst dat met name in marktgebied 1 de huur afgetopt wordt om binnen het middensegment te vallen, en dat is precies de bedoeling. Ter vergelijk: op dit moment heeft 88% van de voorraad een huur onder de aftoppingsgrens, heeft 9% een huur tussen € 561 en € 664, en heeft 3% een huurprijs boven € 664. Begin 2012 is Huurgenoot om advies gevraagd over het nieuwe streefhuurbeleid. In onderstaande grafiek worden naar huursegment vier situaties weergegeven: de vandaag de dag betaalde huur (kolom 1), het oude streefhuurbeleid (kolom 2), het nieuwe streefhuurbeleid (kolom 3) en de huuropbouw indien bij alle woningen 100% van de maximaal redelijke huur gevraagd zou worden en bovendien de Donner-punten waar mogelijk onverkort toegepast zouden worden (kolom 4).

Ontwikkeling streefhuurbeleid 100% 90% 80% PCT huurklasse

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Geldende huur Woningen SGN

Geldende SHB (voor labeling Donner)

Concept SHB 2012

Beleid A 0 - 361

C 517 - 554

B 361 - 517

D 554 - 652

E 652 >

Maximaal obv WWD

37

38

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

3 Stadgenoot verkoopt De effecten van de economische crisis hebben ook in 2011 ons verkoopprogramma hard getroffen. Er zijn 39 woningen minder verkocht dan in 2010. In dit hoofdstuk gaan we in op de verkoop van woningen in 2011.

3.1 Verkoop De stagnatie op de markt voor huurwoningen heeft zich in 2011 doorgezet. Kandidaatkopers stellen hun beslissing tot aankoop uit of zijn niet meer in staat om een woning te kopen. De markt is zeer onbestendig. Er bestaat grote onzekerheid over de mogelijkheid om de hypotheekrente ook in de toekomst te kunnen blijven aftrekken. In 2011 werd hier nog niet aan getornd. Het kabinet heeft medio 2011 de overdrachtsbelasting verlaagd naar 2% om de markt te stimuleren. Deze maat­ regel heeft enig effect gehad, maar heeft niet geleid tot ontspanning van de markt. Veel partijen waaronder Stadgenoot verkopen de woningen vrij-op-naam. De eisen van de hypotheekverstrekkers zijn in 2011 strenger geworden. Hierdoor is het voor kopers minder makkelijk geworden om een hypotheek te krijgen. Het maximaal te lenen bedrag is verlaagd ten opzichte van de getaxeerde waarde en de inkomenseisen zijn aangescherpt. De daling van het aantal verkochte woningen baart zorgen. Makkelijke instrumenten om de verkoop te stimuleren zijn er niet. Stadgenoot gebruikt een mix van maatregelen, zoals marketing, open dagen, een andere prijsstelling en een aangepast aanbod aan zittende huurders.

Prijsbeleid verkoop Alle te verkopen woningen worden voordat ze worden aangeboden getaxeerd door een externe onafhankelijke (NVM) makelaar. Dit waarborgt de juiste vraagprijs. Het uitgangspunt bij deze taxatie is de complex­ taxatie. Daarnaast spelen het woningtype en de ligging een belangrijke rol bij het bepalen van de prijs. De woning wordt op de vrije markt aangeboden. Als

een woning beschikbaar komt voor verkoop wordt beoordeeld of de woning verkoopbaar is. Als er al voldoende aanbod van een dergelijk woningtype is of als een woning gedurende een periode van zes tot acht maanden te koop staat, wordt de woning weer verhuurd. Hiermee wordt voorkomen dat woningen onnodig lang leegstaan. In 2011 zijn geen koopwoningen aan personeelsleden toegewezen.

Verkoopresultaat 2011 In 2011 zijn 214 woningen verkocht. In 2010 werden nog 253 woningen verkocht. Door de economische situatie heeft Stadgenoot de verkoopdoelstelling van 250 woningen niet gehaald. Medio 2011 is die doelstelling naar beneden bijgesteld. Er is een financieel resultaat uit verkoop van bestaande huurwoningen gerealiseerd van € 18,1 miljoen. De gemiddelde bruto verkoopprijs van een woning bedroeg in 2011 € 189.800.

Verkoopprijs < € 150.000 € 150.000 tot € 175.000 € 175.000 tot € 200.000 € 200.000 tot € 225.000 € 225.000 tot € 250.000 Meer dan € 250.000 Totaal

Aantal 37 66 43 25 24 19 214

Naast de bovenstaande woningen zijn ook nog 13 woningen verkocht in het complex Dudokhaken (Nieuw West) en 2 woningen in de Wenslauerstraat (West). Deze woningen zijn eerst gerenoveerd. Ook zijn 5 parkeerplaatsen verkocht. In 2011 zijn 34 nieuwbouwwoningen verkocht, alle in het project Piri Reis/Riva (West). Om onze inkomsten uit de verkoop van bestaande woningen ook in de toekomst te waarborgen heeft Stadgenoot de verkoopportefeuille in 2011 opnieuw beoordeeld. Dit heeft ertoe geleid dat in een aantal interessante marktgebieden woningen worden

Stadgenoot

toegevoegd aan onze verkoopvijver. Deze woningen moeten eerst gesplitst worden alvorens ze in verkoop genomen kunnen worden.

3.2

Verkoop bedrijfsonroerend goed (BOG)

BOG (bestaand bezit) In het verleden heeft Stadgenoot goede posities verworven in de stad, maar door de crisis kan maar een deel op termijn tot ontwikkeling worden gebracht. Heroverweging van de portefeuille heeft er toe geleid dat we in 2011 één positie hebben verkocht; het Volkskrantgebouw. Daarnaast is besloten om ook het pand Vijzelstraat 66-80 in de verkoop te nemen.

Jaarverslag 2011

39

40

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

4 Stadgenoot ontwikkelt en bouwt 4.1

Stedelijke vernieuwing

Vogelaarwijken In 2007 selecteerde het kabinet 40 probleemwijken. Het lag in de bedoeling deze wijken in 10 jaar tijd te veranderen van ‘probleemwijk’ naar ‘prachtwijk’ of ‘krachtwijk’. Het Rijk wilde een impuls geven aan deze wijken, en verwachtte vooral van de corporaties extra inspanningen en extra investeringen. Het Rijk ging ervan uit dat corporaties tien jaar lang 250 miljoen per jaar extra (additioneel) zouden investeren, waarbij aangenomen werd dat 75 miljoen hiervan onrendabel zou zijn. Voor elk van deze wijken is door de verschillende gemeentes, bewoners en corporaties de dominante problematiek beschreven. Er zijn ‘wijkactieplannen’ opgesteld met daarin ambities, oplossingen en prestaties door verschillende partners. De veelal ambitieuze plannen zijn gebaseerd op de door het Ministerie omschreven thema’s: • Wonen (iedereen een plek) • Prettig woon- en leefklimaat (veiligheid) • Elkaar kennen (integreren en sociale samenhang) • Investeren door leren (leren) • Meedoen door werk (werken)

Eén op de zes woningen in Amsterdamse Vogelaarwijken is in bezit van Stadgenoot. Wij hebben bezit in 4 van de 5 Amsterdamse aandachtswijken: Nieuw West, Noord, West binnen de ring en Oost. Ruim 11.000 van de bijna 30.000 woningen van Stadgenoot liggen in een Vogelaarwijk. Dit is 38% van ons totale bezit. Stadgenoot heeft vooral veel bezit in Nieuw West (5.000 woningen), West (3.000) en Noord (2.900). Het bezit van Stadgenoot in Oost is beperkt (500). In de vijfde aandachtswijk (Zuidoost) heeft Stadgenoot geen bezit. Het bezit van Stadgenoot in Nieuw West zal in 2012 nog groeien door de overkomst van woningen van Far West.

Stadgenoot en wijkaanpak De wijkaanpak is voor Stadgenoot zeker geen nieuwe ontwikkeling. Wij ondernemen naast de activiteiten die al gepland waren, dan ook ‘additionele’ activiteiten in het kader van de wijkaanpak, in samenspraak met collega-corporaties, gemeente, stadsdelen en bewoners. Extra investeringen worden gedaan in woningen, in de woonomgeving en in maatschappelijk vastgoed. Ook worden er extra uitgaven ter bevordering van de leefbaarheid in de wijken gedaan, die voornamelijk out-of-pocket worden gefinancierd.

Amsterdamse wijkaanpak

Heffing en Projectsteun

Amsterdam telt 5 Vogelaarwijken, gelegen in NieuwWest, West binnen de ring, Noord, Oost en Zuidoost. De gemeente Amsterdam wilde dat deze wijken in 10 jaar door zouden groeien richting het stedelijk gemiddelde. In Amsterdam is de wijkaanpak vertaald in twee thema’s: ‘Krachtige Mensen’ (leren en opgroeien, integratie en participatie) en ‘Krachtige Buurten’ (werken en economie, wonen en leven, veiligheid).

Corporaties met bezit in Vogelaarwijken en activiteiten in het kader van de wijkaanpak kunnen voor de financiering van in ieder geval een deel van de extra inspanning projectsteun aanvragen bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Dit fonds wordt gevoed door een heffing bij alle corporaties die niet actief zijn in de Vogelaarwijken. De heffing was in 2011 € 50 miljoen. Stadgenoot is vrijgesteld van de heffing.

Ten behoeve van de wijkaanpak zijn door de stadsdelen zogenoemde ‘BuurtUitvoeringsProgramma’s’ (BUP’s) vastgesteld. De plannen omvatten een veelheid aan projecten waarin woningcorporaties investeren. Stadgenoot heeft ook in 2011 actief geparticipeerd in het opstellen van de Buurtuitvoeringsplannen in de verschillende stadsdelen en wijken.

Aanvraag projectsteun 2011: longlist en shortlist De Amsterdamse corporaties hebben in 2011, net als in de drie voorgaande jaren, gezamenlijk een aanvraag bijzondere projectsteun bij het Centraal Fonds gedaan. Daartoe is een overzicht gemaakt van alle extra inspanningen en projecten die worden gedaan in het kader van de wijkaanpak: de longlist. In 2011 investeerden de Amsterdamse corporaties

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

in totaal € 211 miljoen extra in 438 projecten in de vijf Vogelaarwijken. Hiervan was € 57 miljoen onren­­ dabel en waren ruim € 28 miljoen kosten, totaal bijna € 85 miljoen additionele subsidiabele inzet. Net als de voorgaande twee jaar werd ondanks de kredietcrisis de door het Rijk gevraagde additionele inzet van € 64 miljoen investeringen en ruim € 21 miljoen onrendabel dus ver overtroffen. Het aandeel van Stadgenoot in de longlist was met 35 projecten ruim € 15 miljoen, waarvan € 4,5 miljoen onrendabel en € 1,1 miljoen kosten, dus totaal additioneel subsidiabel € 5,5 miljoen. Omdat de totale hoeveelheid subsidiabele kosten de beschikbare subsidie ver overtrof is uit de longlist vervolgens een selectie gemaakt (de shortlist) om daarmee de beschikbare subsidie aan te vragen.

41

Deze selectie is een staalkaart, met daarin projecten van alle corporaties, in alle stadsdelen. Het zijn allerlei soorten projecten, zowel grote fysieke projecten als kleine sociale. Hiermee wordt ook de verantwoordingslast niet al te groot. Het aandeel van Stadgenoot in de shortlist was met 6 projecten € 7,3 miljoen, waarvan € 3,6 miljoen onrendabel en € 0,4 miljoen kosten, dus totaal additioneel subsidiabel € 4 miljoen. De projectsteun-aanvraag over 2011 is medio 2011 bij het CFV ingediend. De uitbetaling van bijzondere projectsteun over 2011 zal naar verwachting in de loop van 2012 plaatsvinden. De onderstaande tabel toont de 6 projecten van Stadgenoot op de shortlist van 2011 waarvoor bij het Centraal Fonds bijzondere projectsteun is aangevraagd.

Aanvraag Stadgenoot bijzondere projectsteun wijkaanpak bij het CFV, 2011 Vogelaarwijk

Naam project Beleidsthema Totale Investering

Bos en Lommer

Kunstenaarsproject

Integratie en sociale samenhang

Bos en Lommer

Renovatie Solebaystraat

Nieuw-West

Onrendabel (1) Out-of-pocket Subsidiabele kosten (2) additionele inzet (1+2)

€ 37.500

€0

€ 37.500

€ 37.500

Wonen

€ 6.873.032

€ 3.628.293

€0

€ 3.628.293

Aanpak Nolensflat

Wonen

€ 220.150

€0

€ 220.150

€ 220.150

Nieuw-West

Buurtentrees Tussenmeer, Notweg en Geuzenveld

Integratie en sociale samenhang

€ 50.736

€0

€ 50.736

€ 50.736

Noord

Vrouwenzaak in vrouwencentrum Vianney

Integratie en sociale samenhang

€ 25.000

€0

€ 25.000

€ 25.000

Noord

Huismeester Nieuwendam Noord

Veiligheid

€ 61.200

€0

€ 61.200

€ 61.200

€ 7.267.618

€ 3.628.293

€ 394.586

€ 4.022.879

42

Jaarverslag 2011

Uitbetaling projectsteun 2010 In 2011 heeft Stadgenoot bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) ontvangen voor de wijkaanpak over 2010. Deze uitkering was vertraagd door juridische procedures. Een groot aantal corporaties maakte bezwaar tegen de heffing. Zij vonden het niet terecht dat zij geld moesten afstaan voor wijken elders, terwijl ze zelf ook in zwaar weer zitten, of in krimpgebieden liggen. Eind 2010 oordeelde de rechtbank Utrecht dat de heffing inderdaad onrechtmatig was. Het Centraal Fonds heeft daarop de uitbetaling van de bijzondere projectsteun over 2010 opgeschort. De uitbetaling van de rondes 2008 en 2009 had allang moeten plaatsvinden. Het CFV en het Ministerie gingen in hoger beroep. In november 2011 oordeelde de Raad van State dat de heffing rechtmatig was, de bezwaren van de corporaties werden verworpen. Daarop betaalde het CFV alsnog de steun over 2010 uit. Stadgenoot ontving € 4,7 miljoen, waarvan een deel bedoeld was voor collegacorporaties. Zelf hadden wij recht op € 3,3 miljoen.

Stadgenoot

plannen opgesteld. Op grond van een analyse en een toekomstperspectief voor het gebied worden doelen en activiteiten benoemd. Het gebiedsgericht werken bestaat uit drie gebiedsteams, een Stadgenootbrede vertegenwoordiging vanuit de bedrijfseenheden. De gebiedsteams zorgen voor het opstellen en monitoren van gebiedsplannen en stemmen activiteiten tussen bedrijfseenheden op elkaar af. Niet voor alle 73 gebieden wordt een gebiedsplan opgesteld, alleen waar dat nodig is. Bij het opstellen van gebiedsplannen concentreren wij ons op gebieden waar het meeste bezit is en in het bijzonder op de ‘pas-op!’- en ‘groei’-gebieden. Daar staat respectievelijk 43% en 20% van het bezit en kan de invloed op de waarde van ons vastgoed substantieel zijn. In de grafiek hiernaast staat voor hoeveel % van het bezit van Stadgenoot er eind 2011 een gebiedsplan is. Voor alle groeigebieden is nu een gebiedsplan. In 2011 zijn plannen opgesteld voor de volgende gebieden:

Toekomst van de wijkaanpak In het Regeerakkoord van het nieuwe kabinet Rutte stond dat de Vogelaarheffing zou worden afgeschaft. Begin 2011 heeft toenmalig minister Donner laten weten dat in 2011 nog tweederde van het oorspronkelijk bedrage van bijzondere projectsteun (landelijk € 50 i.p.v. € 75 miljoen) beschikbaar zou zijn en in 2012 nog een derde. Daarna zal er financieel gesproken een einde komen aan de wijkaanpak. Ook andere geldstromen drogen langzaam op. De extra Vogelaargelden voor de gemeenten en stadsdelen worden niet voortgezet, en ook voor bewonersparticipatie rest nog slechts een kleine post. Corporaties, gemeente/stadsdelen en bewoners staan voor de vraag hoe de wijkaanpak zonder extra middelen moet worden gerealiseerd. De problematiek van de wijken is in tegenstelling tot het geld niet verdwenen. In nauwe samenwerking met de gemeente, stadsdelen, bewoners en andere partners zal Stadgenoot haar inspanningen in de wijkaanpak voortzetten.

4.2 Gebiedsgericht werken Stadgenoot werkt gebiedsgericht. Om de goede dingen in de goede gebieden te doen worden gebieds-

Gebiedsplannen t.o.v. aantal eenheden bezit Gereed 2010 of eerder; 10% Geen plan of niet nodig; 26%

Gereed 2011; 25%

Gepland 2012; 40%

Groeigebied Pas-op! Kansgebied Oppasgebied

• • • • • • • •

Kolenkitbuurt Oosterpark/Transvaal Banne Geuzenveld Nieuwendam-Noord Holendrecht Oostelijke eilanden/Kadijken Buitenveldert/Zuidas-zuid

Stadgenoot

Verruiming verkoopvijver marktgebieden 2 en 3 Nadat in het voorjaar al een aantal complexen uit marktgebied 1 (vooral Centrum en Zuid) was toegevoegd aan de verkoopvijver, is ook voor de marktgebieden 2 en 3 (overige stadsdelen) een aantal complexen voor verkoop aangewezen. Naast financiële overwegingen, verkoopbaarheid en verhuurbaarheid zijn daarbij ook gebiedsoverwegingen meegenomen: onze positie en de groeipotentie.

Gebiedsindeling In Nieuw West wordt per januari 2012 de portefeuille Woningen van Stadgenoot uitgebreid door toevoeging van het bezit van Far West. Stadgenoot krijgt daarmee in Geuzenveld 44% van de woningen in haar bezit en is in dit gebied dan de grootste partij.

Cijfers Wonen in Amsterdam 5 Begin 2012 zijn de WIA-cijfers over 2011 beschikbaar gekomen. De conclusie is dat alle gebieden een bewonerswaardering van 6 of hoger scoren. Op buurtniveau kan dit wel eens anders liggen en scoren niet alle buurten een cijfer 6 of hoger. Daarom zoomt Stadgenoot op bepaalde buurten in. De tevredenheid is toegenomen in de buurten van de wijkaanpak. En voor het eerst in tien jaar WIA-meting is er geen buurt in Amsterdam meer met een onvoldoende als totaaloordeel.

Ontwikkelingen in Noord/ Oost/ Zuid Oost In maart heeft Stadgenoot een projectbesluit herzien voor het Breehorngebied (Nieuwendam Noord). In 2011 is een communicatieplan voor Nieuwendam Noord opgesteld en er is veel energie gestoken in het organiseren van gezamenlijke gebiedspromotie. Naast herstructurering is er in het gebiedsplan aandacht voor tijdelijke initiatieven. Voor de Vianneykerk is een nieuwe gebruiker (stichting Duinpan) gevonden die veel activiteiten organiseert voor de buurt. In de Vianneykerk is ook een tentoonstelling over Amsterdam Noord georganiseerd door de Amsterdam Tourist en Convention Board (ATCB). Met het stadsdeel is overlegd over de Parnassia-locatie en de condities waaronder deze ontwikkeld kan worden. In de overige complexen in dit gebied wordt voornamelijk (op 5

Jaarverslag 2011

43

termijn) verkocht. Het halen van de gebiedsdoelen is voor een groot deel afhankelijk van de herstructurering. Door de economische crisis zal het een uitdaging worden die doelen binnen de gewenste termijn te realiseren. De activiteiten uit het gebiedsplan Vogelbuurt worden grotendeels uitgevoerd. De splitsing van complexen en het opknappen van het casco van het eerste blok voor verkoop zijn afgerond. Daarnaast zijn de tuinen aangepakt en is met succes het Broedstratenproject met muzikanten van start gegaan. De muzikanten leveren bijdragen aan de buurt en geven muzieklessen aan kinderen in een omgebouwde fietsenstalling. Het gebiedsplan in De Banne bevat geen grote fysieke investeringsopgave. Veel van de benodigde maatregelen liggen op het gebied van actief beheer: schoon, heel en veilig. Met name het beheer van de openbare ruimte door het stadsdeel wordt door bewoners negatief beoordeeld. Het gebiedsplan is in 2011 vastgesteld. In het gebied Oosterparkbuurt/Transvaal zijn de Parooldriehoek (uitgesteld), de Eerste Oosterparkstraat en de Tweede Oosterparkstraat is het doel een ander woningaanbod te realiseren. Daarnaast wordt al enige jaren verkocht in de Oosterparkbuurt. Voor het pleintje tussen de Parooltoren en het Trouwgebouw zijn samen met belanghebbenden plannen ontwikkeld om het functioneren en de veiligheid te verbeteren. In het kader van de wijkaanpak en samenwerking met partners is er regelmatig afstemming geweest in programma- en stuurgroepverband. Stadgenoot vroeg aandacht voor de aanpak van Krugerplein en Beukenplein en in het bijzonder de verbinding tussen beide. Veel grootschalige, fysieke projecten uit het gebiedsplan zijn om verschillende redenen vertraagd. Het realiseren van de gebiedsdoelen binnen de gewenste termijn wordt daardoor moeilijk. De WIA-cijfers laten echter een zeer positieve ontwikkeling van het buurtoordeel zien. In 2011 is het gebiedsplan Holendrecht afgerond waar Stadgenoot 1.400 VHE’s in bezit heeft. Het gebied is

Het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) is een onderzoek onder bewoners in Amsterdam over hun woonbeleving, woon- en verhuiswensen. Daarnaast geeft het inzicht in hoe de woningvoorraad zich ontwikkelt naar prijsniveau, hoeveel bewoners te besteden hebben etc.

44

Jaarverslag 2011

de laatste jaren in een negatieve spiraal terecht gekomen. Al enige jaren werden er plannen ontwikkeld die om diverse redenen telkens strandden. Om de uitvoering van het gebiedsplan te sturen is een interne projectgroep gevormd. Daarnaast is er succesvolle samenwerking met de partners in het gebied (Eigen Haard, stadsdeel en eigenaar winkelcentrum). Een gezamenlijke gebiedspromotie is na twee jaar van de grond gekomen, op initiatief van Stadgenoot. Nagenoeg alle projecten en activiteiten uit het gebiedsplan zijn in uitvoering.

Ontwikkelingen in Centrum/Zuid/West In Bos en Lommer Oost is het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel West akkoord gegaan met de aanpassing van het vernieuwingsplan voor Bosleeuw Midden. De gewijzigde aanpak betekent veel minder sloop/nieuwbouw en meer onderhoud en verbetering. Er is inmiddels gestart met de complexmatige aanleg van cv en mechanische ventilatie in blok 4. De bewoners en bewonerscommissie zijn blij met deze verbeteringen. Er wordt gewerkt aan een Uitwerkingsplan waarin de integrale aanpak beschreven staat: vernieuwing en verbetering van de woningvoorraad, oplossing voor te krap wonende gezinnen, verbetering van de leefbaarheid en verhoging van de differentiatie. Voor het GAK-gebouw is een investeringsbesluit genomen voor herontwikkeling en voor de Solebaystraat voor het verbeteren van het complex. Positief is dus dat de beschreven projecten en activiteiten van dit gebiedsplan daadwerkelijk uitgevoerd worden. Aandachtspunt is en blijft de afstemming en samenwerking met het stadsdeel. Voor de Kolenkitbuurt is de gebiedsvisie vastgesteld. Op korte termijn wil Stadgenoot het woon- en leefkwaliteit in het gebied verbeteren door ‘‘slim’’ te verhuren en gerichte buurtinitiatieven te ondersteunen. De te slopen woningen worden zoveel mogelijk verhuurd aan bewoners die een bijdrage kunnen leveren aan de versterking van de buurt. Kunstenaars voeren projecten uit in bedrijfsruimtes van Stadgenoot die de buurtbinding en daarmee de veiligheid kunnen bevorderen. Dit heet The Bookstore. Het beheer van een vernieuwingsgebied wordt hiermee uit de tijdelijk-

Stadgenoot

heid gehaald; het wordt juist een middel om de buurt klaar te stomen voor de volgende fase. Voor de lange termijn gaat Stadgenoot in de Kolenkitbuurt door met de sloop/nieuwbouw, maar de vernieuwing gaat langer duren dan gepland, het tempo zal grotendeels bepaald worden door de afzetmogelijkheden in de markt. Het is dus onzeker hoe lang de vernieuwing gaat duren, maar het gaat zeker door. In de 2e helft van 2011 hebben wij met het stadsdeel overlegd hoe we de vernieuwing kunnen voortzetten. Kleinschaliger ontwikkelen zonder gebouwde parkeervoorziening onder ieder gebouw is daarbij het uitgangspunt. De uitvoering van het gebiedsplan Mercatorpleinbuurt verloopt deels goed, deels niet goed. Positief is dat café-restaurant Zurich in een duidelijke behoefte van huidige en nieuwe bewoners voorziet. Met Zurich krijgt het plein nieuw elan en worden ook andere horecaondernemers aangestoken. Verder maakt Stadgenoot met het luifelproject in de Jan Evertsenstraat duidelijk dat het ons ernst is met de upgrading van deze winkelstraat en de voorzieningen in de buurt. Wat nog aandacht vraagt, is het verbeteren van de veiligheid en het onderhoud en de uitstraling van onze woongebouwen en winkelpanden. In de Diamantbuurt wordt vanwege het besluit om te gaan verkopen intensief samengewerkt, zowel binnen Stadgenoot als met andere partijen, aan de verbetering van de buurt. Doel is om de zwakste buurt van stadsdeel Zuid meer gemengd en sterker te maken. Intern worden alle uiteenlopende Stadgenoot-activiteiten in één projectteam afgestemd: voorbereidingen van de verkoop, aanpak en preventie van de overlast, bevordering van de leefbaarheid, asbestverwijdering en andere onderhoudsprojecten. Met het stadsdeel is op bestuurlijk niveau afgesproken een gezamenlijke inspanning te verrichten om de verbetering van de Diamantbuurt verder door te zetten. Ook Eigen Haard wordt betrokken. Voor Buitenveldert/Zuidas-zuid is ook een gebiedsvisie vastgesteld. Na een grondige analyse is de conclusie dat het goed gaat met Buitenveldert, dat er

Stadgenoot

geen grote investeringen nodig zijn, maar dat wel de vinger aan de pols moet worden gehouden.

Ontwikkelingen in Nieuw West Het stadsdeel en de corporaties hebben gezamenlijk de wijkbewoners de gevolgen van de crisis uitgelegd door een rondje langs de wijken te maken. De huurders van Stadgenoot en de wijkbewoners zijn heel goed op de hoogte van de vertraging die door de crisis optreedt in de voortgang van de stedelijke vernieuwing. De evaluatie van de raamovereenkomst Parkstad tussen corporaties en stadsdeel is nog niet definitief afgerond en dat werkt tot nu toe als een rem op de voortgang. In het eerste kwartaal van 2012 zal dit debat naar verwachting worden afgerond. Met het bekend worden van de complexen die van Far West naar Stadgenoot overgedragen gaan worden is onze focus ten aanzien van stedelijke vernieuwing in Nieuw West meer op Geuzenveld en de Confuciusbuurt komen te liggen. Het gebiedsplan Geuzenveld is in het 4e kwartaal vastgesteld. Er is gekozen om bij de voortgang van de vernieuwing de koers te kiezen van ‘Stedelijk Grondgebonden’ met ruime woningen, vooral eengezinswoningen, in een groene omgeving. Om dit te realiseren is een start gemaakt met een nieuw stedenbouwkundig plan. Punten van aandacht zijn de complexen Nolensstraat Zuid, de overige complexen in de Dudokbuurt en De Bakemabuurt. In Geuzenveld heeft de vernieuwing prioriteit. Stadgenoot heeft zich tot doel gesteld steeds zichtbaar een nieuwbouwproject in aanbouw te hebben dan wel te renoveren. Inmiddels is gestart met de Eendrachtsparkbuurt fase 1. En zijn de voorbereidingen in gang gezet om in 2013 te starten met De Dudokhaken fase 3. Ten behoeve van de voortgang en differentiatie van het woningaanbod worden voor braakliggende terreinen de mogelijkheden onderzocht voor particulier opdrachtgeverschap of consumentgericht bouwen. Een tijdelijke inrichting van deze terreinen moet de leefbaarheid in de buurten ten goede komen. Zo is dat nu het geval voor het terrein van Eendrachtsparkbuurt fase 2.

Jaarverslag 2011

45

Het gebiedsplan Slotermeer West, de Confuciusbuurt zal in 2012 worden vastgesteld. In de Confuciusbuurt ligt de nadruk op het Confuciusplein en in het bijzonder de laatste oudbouw: de Seneca-flat. Op korte termijn wordt versterkt ingezet op schoon, heel en veilig. De sloop is gepland voor 2013.

4.3 Nieuwbouw De beperkte vraag vanuit de markt, de verminderde opbrengsten uit woningverkopen en de geringe financieringsmogelijkheden hebben de afgelopen jaren tot een teruglopende nieuwbouwportefeuille geleid. Het accent van de bestaande projectenportefeuille ligt op: −− voortgang stedelijke vernieuwing (o.a. Eendrachtsparkbuurt, Bakemabuurt, Dudokhaken, Bosleeuw, Nieuwendam Noord, Kolenkit); −− projecten waarvoor verplichtingen zijn afgegeven (inclusief samenwerkingsverbanden). Dit zijn o.a. de projecten Houthavens, GAK-gebouw, CAN en Oostpoort.

Blok 0 De informatiebijeenkomst over Blok 0 in de Houthaven trok in oktober veel belangstellenden. In Blok 0, het meest westelijke gedeelte van de Houthaven, ontwikkelt Stadgenoot met Synchroon en het Projectbureau kavels voor zelfbouw voor groepen. Blok 0 markeert de start van de ontwikkeling van de Houthaven. In dit gebied, nu bekend van onder meer de studentenwoningen, Pont 13, het REM Eiland en Strand West, komen in totaal zeven eilanden omringd door het water van het IJ met elk een eigen smaak en gevoel. In de Houthaven wordt 100% klimaatneutraal gebouwd.

De overige ontwikkelposities zijn geïnventariseerd en staan vooralsnog ‘on hold’: Deze worden of verkocht of tot ontwikkeling gebracht zodra zicht is op een commercieel positief resultaat. In tussentijd wordt met tijdelijke exploitatie getracht de locaties zo rendabel mogelijk te exploiteren.

46

Jaarverslag 2011

Afgelopen jaar is gewerkt aan de overdracht van (ontwikkel)projecten van Far West. Stadgenoot neemt de volgende projecten in uitvoering over: Scheepvaartkwartier A1 – A5 (Osdorp-Centrum), De Raak (Bakemabuurt) en Van Tijenveld. Daarnaast worden enkele ontwikkelposities overgenomen: Noorderhof-Zuid, Van Tijenbuurt 3 & 4 en Scheepvaartkwartier blokken A6, A7, B en C.

Projecten in aanbouw 2011 Oosterdokseiland (New Chinatown) Oostpoort (West) Argentinië Eendrachtsparkbuurt fase 1A GAK-gebouw Scheepvaartkwartier (voormalig Far West) De Raak (voormalig Far West) Van Tijenveld (voormalig Far West)

Projecten in 2011 opgeleverd WG-Oost Furore (solid 11) Piri Reis/Riva Kolenkit zuidelijk veld/Lommerrijk Solid IJburg Blok 128 IJburg Toelichting aan de hand van de gebieden:

Noord/Oost/Zuid-Oost Op IJburg (stadsdeel Oost) is medio 2011 Solid 1/2 opgeleverd. Het gebouw is ontworpen door architectenbureau Baumschlager Eberle. Een Solid is een duurzaam gebouw dat ruimte geeft aan wat mensen willen. Huurders zijn volledig vrij in het gebruik van de ruimte. Wonen, werken in alle denkbare vormen en combinaties is mogelijk. De huurder bepaalt zelf wat hij met de ruimte wil doen, hoeveel m2 hij wil huren en tegen welke huurprijs. Die huurprijs is via een digitale bieding tot stand gekomen. Op deze manier is 40% van het gebouw verhuurd. Het resterende deel van het gebouw wordt op reguliere wijze verhuurd. Oostpoort is een nieuwe centrumgebied in stadsdeel Oost: een levendige, stedelijke, autoluwe buurt met intieme pleinen en straten. De ontwikkeling van Oostpoort ligt in handen van de ontwikkelcombinatie

Stadgenoot

Polderweggebied (OCP) bestaande uit Bouwfonds, Ymere en Stadgenoot. In 2011 was de uitvoering van het westelijk deel in volle gang. Het programma bestaat onder meer uit een parkeergarage, 14.437 m2 BVO commerciële ruimten, 205 koop- en 93 sociale huurappartementen, waarvan 73 worden uitgenomen door Stadgenoot. Ook komt er een wooncentrum voor de opvang van dak- en thuisloze jongeren op een plint van bedrijfsonroerend goed. Stadgenoot neemt het wooncentrum uit en verhuurt het aan de Volksbond. Op de Oostelijke Handelskade in stadsdeel Oost wordt het project Argentinië gebouwd. Het ontwerp is gemaakt door architectenbureau Breitman & Breitman. De verschillende bouwvolumes krijgen elk een eigen identiteit en uitstraling die refereert aan de pakhuizen. De drie-laags parkeergarage (340 plaatsen) is inmiddels opgeleverd. Het gehele complex bestaat uit 3.042 m2 VVO bedrijfsonroerend goed op (voornamelijk) de begane grond, 64 sociale huurappartementen en 152 appartementen in het marktsegment. In het voorjaar van 2012 start de oplevering.

Centrum/West In 2011 is een aantal grote projecten opgeleverd, zoals de bebouwing van het voormalige RIVA-terrein (Piri Reis) met huur- en koopwoningen in de stijl van de Amsterdamse School. Het ontwerp is van de Parijse architect Marc Breitman. Dit project is gebouwd op een ondergrondse parkeergarage en maakte oorspronkelijk deel uit van een plan rond de beoogde Westermoskee. De verkoop van de woningen – die is gestart na de oplevering – verloopt voorspoedig. In een ander deel van stadsdeel West is Solid 11 opgeleverd, onderdeel van het project Furore aan de rand van het voormalige WG-terrein. Dit gebouw, naar een ontwerp van Tony Fretton Architects, is gebouwd op een zeer complexe bouwplaats, bovenop een in gebruik zijnde parkeergarage. Evenals de Solids op IJburg zijn ook hier de ruimtes door middel van een digitale veiling verhuurd. Een groot succes: op één dag is de volledige ruimte – 6.845 m² - verhuurd.

Stadgenoot

Aan de rand van stadsdeel West is gebouwd aan de vernieuwing van de Kolenkitbuurt. Het project Lommerrijk, de 1e fase van de vernieuwing van het zuidelijk deel van de buurt, is in opdracht van de VOF Kolenkit (Stadgenoot-Far West) in 2011 gerealiseerd en bevat huur- en koopwoningen. De verkoop van de woningen in dit complex verloopt door de huidige marktomstandigheden moeizaam: van de 78 koopwoningen zijn er ultimo 2011 23 verkocht. In het centrum, pal naast het Centraal Station, wordt op het Oosterdokseiland al een aantal jaren gewerkt aan de bouw van woningen, kantoren, een enorme

Jaarverslag 2011

47

parkeergarage, een vijf-sterrenhotel en winkels. Stadgenoot participeert in kavel 1 en 2 en neemt daarnaast dertig sociale huurwoningen en vijf vrije sectorwoningen af. Voorjaar 2012 worden de woningen opgeleverd. Eind 2011 is gestart met de transformatie van het GAK-gebouw aan de ringweg-A10 (west). Dit voormalig kantoorgebouw wordt in een 50/50 samenwerking met AM getransformeerd naar een complex met enkele honderden studio’s en bedrijfruimtes, bedoeld voor jongeren, met name studenten.

In de rij voor appartementen in De-Studio Het leegstaande GAK-gebouw moest worden getransformeerd tot een mooi woon- en werkgebouw. Dat we hierin geslaagd zijn, bleek wel op 13 december, toen het voor potentiële kopers mogelijk was een modelwoning van binnen te zien. De animo voor De-Studio zoals het project nu heet, was enorm. Veel mensen bleken geïnteresseerd in een koopappartement onder de € 100.000, in een markant gebouw, binnen de ring en op loopafstand van winkels en horeca.

48

Jaarverslag 2011

Nieuw-West In 2011 is vastgesteld welke projecten en ontwikkelposities wij in 2012 overnemen van Far West. Het gaat om de volgende projecten in uitvoering: • Scheepvaartkwartier A1 t/m A4 :sociale en vrije sector huur • De Raak 25 eengezinswoningen koop • Getijenveld kavels 8 & 9 koop. • Zilverling: 43 sociale huurwoningen en 25 vrije sectorhuurwoningen Stadgenoot heeft daarnaast besloten om in 2011 te starten met de bouw van toren A5 van het Scheepvaartkwartier (59 koopwoningen). In het 4e kwartaal is het investeringsbesluit genomen voor de 1e fase van de Eendrachtsparkbuurt. Dit project - naar een ontwerp van architect Busquets vormt het sluitstuk van de vernieuwing in deze wijk. Het programma omvat 114 sociale huurwoningen, 69 marktwoningen en 62 parkeerplaatsen.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

49

5 Stadgenoot onderhoudt Naast verhuren, kopen, verkopen, bouwen en vervangen, onderhoudt Stadgenoot zijn woningbezit. In dit hoofdstuk worden de onderhoudswerkzaam­ heden in 2011 belicht. In december is de gehele afdeling Vastgoed onder één dak gekomen. De afdelingen die nog op de locatie Den Brielstraat waren gevestigd zijn ook naar de Sarphatistraat verhuisd. Met als resultaat: kortere lijnen en meer samenwerking. In 2011 is de afdeling Dagelijks Onderhoud gesplitst in de afdelingen Service Onderhoud en Mutatie Onderhoud.

5.1

een PDA waarmee opdrachten vanuit Pharos worden uitgevoerd. De leerlingen ontwikkelen niet alleen hun vakkennis, maar ook hun dienstverlenende capaciteiten. De klussenbus begon met APK’s, maar vanwege de goede resultaten voor zowel de klant als de leerlingen horen inmiddels ook reguliere reparatieverzoeken en mutatiewoningen tot het takenpakket. Bovenstaande activiteiten hebben in 2011 geleid tot € 9,1 miljoen aan kosten en € 2,9 miljoen aan inkomsten (opbrengst serviceabonnementen, doorbelastingen dochters en schade-uitkeringen), resulterend in een post dagelijks onderhoud van € 6,2 miljoen.

Service onderhoud 5.2

Service Onderhoud (SO) bestaat uit het afhandelen en verwerken van alle reparatiemeldingen aan het bezit van Stadgenoot en haar dochters en partners. Het gaat om reparatieverzoeken van bewoners aan hun woning of gebouw. Die kunnen uiteenlopen van het vervangen van een kraantje tot het herstellen van een fundering. Daarnaast vinden er woningaanpassingen voor mindervaliden plaats en worden Algemene Periodieke Keuringen (APK) uitgevoerd in woningen waar de bewoners een serviceabonnement hebben. In 2011 zijn ruim 52.000 orders afgehandeld. Deze orders bestonden naast reguliere klachten (28.000) ook uit het uitvoeren van 10.600 APK’s, het verhelpen van klachten waar bewoners een serviceabonnement voor hebben afgesloten (7.100) en het verhelpen van bijna 1.400 schadegevallen (inbraak-, water-, brand- en stormschade). Naast het afhandelen van de reparatieverzoeken, zijn er bijna 500 woningaanpassingen (m.n. douchezitjes en verhoogde toiletten) aangebracht. Stadgenoot heeft in samenwerking met het Esprit/ Nova-College de klussenbus geïntroduceerd. Jongeren die buiten het opleidingssysteem dreigen te raken, worden ingezet in een re-integratietraject van leren en werken. De klussenbus staat onder leiding van een leermeester en biedt ruimte aan twee tot vier leerlingen. Die lopen in Stadgenoot-kleding. De mensen in de klussenbus beschikken – net als de servicemonteurs - over

Mutatie onderhoud

Mutatie Onderhoud (MO) houdt in het plannen, uitvoeren en zo nodig uitbesteden van onderdelen van technische en esthetische aanpassingen in woningen op basis van mutatieverzoeken. Het gaat zowel om woningen die na beëindiging van een huurcontract opnieuw worden verhuurd, als om bestaande woningen die worden verkocht. In 2011 zijn ongeveer 2.300 mutaties verwerkt. Bij ruim 2.000 objecten (woningen en bedrijfsruimten) betrof het verhuurmutaties en bij zo’n 300 objecten een verkoopmutatie. De afgehandelde verhuurmutaties hebben geleid tot € 2,6 miljoen aan kosten en € 1,4 miljoen aan inkomsten (rekening vertrekkende bewoners en doorbelastingen dochters), resulterend in een post mutatieonderhoud van € 1,2 miljoen. Daarnaast is van de uitgaven in het kader van mutatieonderhoud een bedrag van € 5,5 miljoen geactiveerd.

5.3

Planmatig onderhoud

Planmatig Onderhoud (PO) houdt in de voorbereiding en uitvoering van cyclisch onderhoud aan het casco en de algemene ruimten van gebouwen. Daarnaast worden de MJOB’s (meerjaren onderhoudsbegrotingen) van diverse opdrachtgevers opgesteld en up to date gehouden.

50

Jaarverslag 2011

In 2011 is bij veel gebouwen planmatig onderhoud uitgevoerd. Een aantal van deze onderhoudswerkzaamheden, waaronder het onderhoud aan de gevel van Oklahoma, het groot onderhoud op het WG-terrein en het aanbrengen van een waterretentiedak (ook wel waterdak genoemd) springen daarbij in het oog. Deze drie onderhoudswerken worden hierna kort besproken. Oklahoma In de jaren negentig verrees in de Reimerswaalstraat aan de kop van een bestaande strook met ouderenvoorzieningen een bijzonder complex, een woonzorgcomplex, met de naam Oklahoma. De uitzonderlijke vormgeving en het materiaalgebruik hebben de afgelopen jaren gezorgd voor diverse problemen. Het complex heeft de laatste jaren te maken gehad met lekkages, kromtrekkende houten delen en problemen met de lichttoetreding. Om geen inbreuk te maken op het ontwerp heeft Stadgenoot samen met het architectenbureau MVRDV (de oorspronkelijke ontwerper) naar een oplossing voor de problemen gezocht. Er zijn verbeteringen uitgewerkt met een grondige aanpak in 2011 tot gevolg. De cederhouten delen zijn van de gevel verwijderd, de achterliggende hemelwaterafvoeren vervangen, aansluitdetails bij kozijnen aangepast en de gevel is voorzien van nieuwe cederhouten delen. Ook zijn de woningen die onvoldoende lichttoetreding hadden, voorzien van extra kozijnen, is de kleur van het plexiglas van de balkons aangepast door een meer transparante variant te kiezen en is er een ruit in de woningtoegangsdeuren aangebracht. Eén en ander heeft geresulteerd in een minder klachtgevoelig complex dat aan uitstraling en vormgeving niets heeft ingeboet. WG-terrein Medio 2010 speelde bij Stadgenoot een discussie over klanttevredenheid (leefbaarheid) en optimaal (vastgoed)beheer van het WG-terrein. Naar aanleiding hiervan is er overleg geweest tussen bewoners van het WG-terrein en Stadgenoot, met als hoofdonderwerp de onderhoudsstatus van de verschillende woonblokken.

Stadgenoot

Eind 2010 zijn de voorbereidingen gestart voor een grootschalige aanpak van het WG-terrein, waarbij de paviljoens en de woonblokken langs de Nicolaas Beetsstraat zijn opgeknapt onder andere door het reinigen en partieel herstellen van metsel- en voegwerk, houtrotherstel en het schilderen van de houten delen. Daarnaast waren er aanvullende (dak-, loodgietersen/of brandveiligheids-) werkzaamheden, afhankelijk van de noodzaak per complex.

5.4 Vastgoedverbetering Vastgoedverbetering houdt in: projectmatige verbetering van woningen, woongebouwen, woonomgeving, bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed. Hieronder worden de opvallendste projecten uit 2011 genoemd. Niet alle projecten bevinden zich in de uitvoeringsfase, sommige zitten nog in een traject van voorbereiding en besluitvorming. Marathonbuurt Dit project heeft betrekking op 303 woningen en vier bedrijfsruimten. In de woningen worden keukens, badkamers en toiletten verbeterd tegen een kostendekkende huurverhoging. Daarnaast worden duurzaamheidsmaatregelen genomen, zoals gevel-, kruipruimte- en dakisolatie. Ook worden CV- en MV-installaties aangebracht en worden verouderde elektrische installaties vervangen ter bevordering van gezondheid en veiligheid. Tenslotte worden brandgevaarlijke plafondconstructies aangepakt. In dit project is in 2011 ruim drie miljoen euro geïnvesteerd. Watergraafsmeer De basis van deze renovatie is het vervangen van de moederhaarden en geisers door een moderne, zuinige HR-ketel. Naast deze zogenaamde ‘verketeling’ worden ook andere noodzakelijke werkzaamheden verricht, waaronder asbestsanering, gevelvoegwerk en schoorstenen, buitenschilderwerk en vernieuwen van kopgevels en goten. In de woningen wordt, met het oog op veiligheid, de groepenkast vervangen en worden rookmelders aangebracht. Ook kunnen de bewoners, tegen een geringe huurverhoging, kiezen voor nieuwe ramen met dubbel glas en zolderisolatie.

Stadgenoot

Botteskerksingel Dit project staat in stadsdeel Nieuw-West. Het complex bestaat uit 664 woningen en twee bedrijfsruimten en is rond 1960 gebouwd. Het project behelst het aanbrengen van CV- en MV-installaties, ventilatieroosters in de gevel en rookmelders. Daarnaast wordt het hang- en sluitwerk van de gevelkozijnen vervangen en worden de buitengevels en trappenhuizen geschilderd. Ook het dak wordt aangepakt, waarbij de zinken goten worden vervangen.

5.5 Duurzaamheid Energielabeling In 2011 heeft Stadgenoot de implementatie van het werken met energielabels voorbereid. Met ingang van 1 juli 2011 is in het woningwaarderingsstelsel een aantal punten voor het energielabel opgenomen. Er is een medewerker aangesteld om de huidige informatie met betrekking tot energielabels te controleren en bij te werken. Bewoners en duurzaamheid Stadgenoot heeft zitting in de begeleidingscommissie van het Energieteam van de Huurdersvereniging Amsterdam. Daarnaast is met diverse bewonerscommissies overleg gevoerd over mogelijke duurzame maatregelen in hun complexen. Op korte termijn realiseren hiervan is niet eenvoudig, omdat renovatieprojecten een meerjarige planning kennen en omdat de bouwkundige situatie soms erg ingewikkeld is. Duurzame energieopwekking Bij de vervanging van de collectieve installatie in de Ookmeerweg-flat is nadrukkelijk onderzocht wat de beste duurzame oplossing zou kunnen zijn, lettend op CO2-reductie, beheerkosten en comfort voor de bewoners. Er is gekozen voor een combinatie van een hoogrendements gasgestookte ketel met daarbij zonnecollectoren die warm water leveren voor het tapwaterverbruik. Diverse bewonerscommissies en VVE’s zijn geïnteresseerd in toepassingen van zonne-energie. IJburg blok 7 is zo’n voorbeeld. Stadgenoot heeft hier als eigenaar ingestemd met een project waarbij een zonnepa-

Jaarverslag 2011

51

neleninstallatie met een vermogen van 10.800 Watt is geplaatst. Voor individuele huurders die een PV-systeem (zonnepanelen) willen plaatsen zijn criteria uitgewerkt. Deze staan op onze website. Waterretentiedak WG-terrein De afgelopen jaren heeft Stadgenoot al meerdere onderhoudsprojecten met duurzaamheidaspecten tot een goed einde gebracht. Zo was er bijvoorbeeld de deelname aan het landelijk duurzaam vastgoed onderhoudsproject aan de Bilderdijkstraat, de groene daken in de Nieuwmarktbuurt, de Olivijn daken in de Transvaalbuurt en de witte dakbedekking (Derbibrite) aan de Oudeschans. Het afgelopen jaar hebben we aan dit rijtje wederom een geslaagd project toegevoegd: een waterretentiedak, ook wel waterdak genoemd, op het WG-terrein. Waterdaken dragen bij aan het voorkomen van wateroverlast in steden. Bij hevige regenval hebben onze steden regelmatig te kampen met overbelasting van het riool. Door daken te benutten als waterbuffer, kan dat worden voorkomen. Waterdaken houden het overtollige hemelwater tijdelijk vast. Het groen dat op het waterdak is aangeplant, zorgt tezamen met de zonnewarmte voor een natuurlijke wateropname. Zo draagt het waterdak bij aan het voorkomen van overbelasting van het riool. De aangebrachte isolatie is een belangrijk voordeel van het waterdak. Water is goed als geluidsisolatie vanwege de dempende werking en zorgt bij warmte voor verkoeling (door verdamping) en bij kou vormt het water een isolerende laag. Duurzaam onderhoud Aan de Bilderdijkkade werd aan twee identieke panden in samenwerking met Mens-Zeist is een duurzaam onderhoudsproject gerealiseerd. Het ene pand werd op de reguliere manier gedaan en het andere werd op duurzame wijze aangepakt, waardoor we een goede vergelijking konden maken. In beide panden heeft Stadgenoot groot onderhoud gepleegd: het dak, de gevels en de balkonvloeren zijn aangepakt, schilderwerk uitgevoerd en houtrot hersteld.

52

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

6 Stadgenoot ondersteunt De missie van Stadgenoot is het bieden van kwaliteit van wonen en leven voor iedereen, met name ook voor mensen die een extra steuntje in de rug kunnen gebruiken, zoals: ouderen met een zorgbehoefte, mensen met een psychiatrische achtergrond, tienermoeders, gehandicapten en jongeren die dreigen te ontsporen. Dit doet Stadgenoot gebiedsgericht en in samenwerking met andere partijen.

6.1 Samenwerking Stadgenoot werkt aan goede woongebieden voor zijn huurders. En daar horen goede voorzieningen bij: onderwijs, winkels, ruimte voor ontmoeting, openbaar vervoer, etc. Bij de realisatie werkt Stadgenoot met verschillende partners samen. Dit zijn vitale coalities waarin iedereen verantwoordelijk is voor zijn of haar eigen werkterrein. Er worden afspraken gemaakt om ervoor te zorgen dat de juiste voorzieningen in een gebied aanwezig zijn. Soms zorgt Stadgenoot voor het noodzakelijke vastgoed.

6.2

Wonen, zorg en dienstverlening

Er zijn groepen mensen in Amsterdam die blijvend steun nodig hebben, zoals ouderen en mensen met een zorg- en/of begeleidingsvraag. Stadgenoot heeft veel vastgoed voor bijzondere groepen. Voor een deel verhuurt Stadgenoot specifiek vastgoed aan bijvoorbeeld zorginstellingen voor verschillende groepen zoals ouderen, gehandicapten en dak- en thuislozen. Voorbeelden zijn de Klinker in West, Parkhof in Zuidoost en HVO Poeldijkstraat in Nieuw-West. Ook verhuurt Stadgenoot individuele woningen aan mensen die (ambulante) begeleiding krijgen. Soms staat het contract eerst op naam van een instelling voor het huurcontract op eigen naam komt. De klant wordt een huurder en heeft hiermee een wooncarrière gemaakt. Het gaat meestal goed, wat blijkt uit het geringe aandeel van deze doelgroep in de overlastmeldingen, maar Stadgenoot houdt altijd een vinger aan de pols en besteedt extra aandacht aan het beheer. Zo is in 2011 met HVO een wooncontract opgesteld dat klan-

ten samen met HVO ondertekenen. Het doel is zowel bij de klanten als bij de begeleidende zorginstelling te onderstrepen dat goed wonen een essentieel onderdeel is van het begeleidingstraject. Door de toenemende vergrijzing en het scheiden van wonen en zorg neemt de groep huurders met een zorgvraag in een gewone huurwoning toe. Mensen moeten langer thuis wonen voor ze een medische indicatie krijgen om naar een verzorgingstehuis te verhuizen. Hiernaast wordt de zorg en begeleiding voor deze groep minder door bezuinigingen. Stadgenoot heeft oog voor deze ontwikkelingen en is in 2011 hierover het gesprek aangegaan met de gemeente. Ook het komend jaar zal dit weer onderwerp van gesprek zijn. Het vraagt aandacht van beheer om op tijd te signaleren dat zaken niet goed gaan en partners te vinden die kunnen bijspringen. Wanneer dit niet goed wordt opgepakt, komen (beheer)problemen op Stadgenoot af, zoals eenzaamheid, het ontbreken van voorzieningen in de buurt, vervuiling, huurachterstanden, overlast, onveiligheid. De opgave voor de komende jaren ligt niet direct in het bouwen van vastgoed, maar wel in het signaleren van problemen en het aangaan van slimme allianties met partners.

Een van die slimme allianties heeft Stadgenoot in Stadsdeel Oud-West opgezet. Door de bezuinigingen van het stadsdeel op het welzijnswerk kwam het voortbestaan van servicepunt Da Costa op de tocht te staan. Dit is een drukbezocht ontmoetingscentrum voor ouderen in de Kinkerbuurt. Door inzet van onder andere bewoners, Combiwel, Philadelphia en Stadgenoot heeft er een doorstart plaatsgevonden: de bewoners nemen zelf het beheer in handen, ondersteund door Philadelphia. Philadelphia gebruikt de ruimte daarnaast ook als werkervaringsplek voor haar cliënten met een licht verstandelijke beperking.

Steeds meer ouderen blijven langer in gewone woningen wonen. Dit maakt het in een aantal gebieden

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

53

steeds moeilijker om specifieke seniorenwoningen van Stadgenoot te verhuren. Dit resulteert soms in leegstand voor een kortere of langere periode. De problemen concentreren zich met name in Nieuw-West en Zuidoost. In Nieuw-West is het aanbod aan seniorenwoningen de laatste jaren flink toegenomen. Door alle corporaties is er in het kader van de stedelijke vernieuwing veel gebouwd in dit gebied, onder meer voor senioren. Stimuleringsmaatregelen vanuit de centrale stad zoals de Wibo-subsidieregeling hebben hier aan bijgedragen. In dit gebied is er geen sprake van veel en langdurige leegstand, maar de verhuurbaarheid loopt terug. Stadgenoot moet steeds meer moeite doen om die woningen te verhuren. Ook in Zuidoost speelt deze problematiek. Hier is van oudsher een groot aanbod aan seniorenwoningen met name gekoppeld aan verzorgingshuizen of oud verzorgingshuizen. De problemen concentreren zich voor ons in twee gebouwen: de Venser en de Drecht. In deze gebouwen is sprake van veel en langdurige leegstand.

Verzoeken derden: Vanaf juni 2011 verhuurt Stadgenoot (bij mutatie) twintig duplexwoningen aan de Willem Kloosstraat aan Philadelphia. Er worden mensen gehuisvest met een verstandelijke beperking. In ruil daarvoor komen er twee grote eengezinswoningen in het Noorderhof vrij. De doelgroep van Philadelphia wordt steeds ouder waardoor de eengezinswoningen niet meer geschikt zijn.

Het afgelopen jaar hebben we ingezet op het terugdringen van de leegstand, met name door een betere marketing en extra inzet van verhuurmedewerkers. Er wordt ook gewerkt aan een visie op de seniorenwoningen in Nieuw-West. Voor de Drecht en de Venser (verzorgingshuizen in Zuidoost) is veel energie gestopt in het terugdringen van de leegstand door marketing en speciale verhuurmedewerkers voor deze complexen. Daarnaast is voor de Drecht een project gestart om de woningen bij mutatie beter op te leveren, omdat potentiële huurders vaak de aangeboden woningen niet accepteerden.

Naast overlastgevende gezinnen zijn er ook individuele huurders die overlast veroorzaken. Meestal helpt een gesprek tussen buren al enorm om beginnende overlast te stoppen, maar als overlast echt uit de hand loopt is het moeilijk de situatie terug te krijgen naar een normale omgang tussen buren. Als uiterste mogelijkheid kunnen we dan een andere woning aanbieden aan de overlasthebbende of overlastveroorzaker, waarbij het soms buren zijn die beide veroorzaker én overlasthebbende zijn. Als we een andere woning aanbieden aan iemand die overlast veroorzaakt kunnen we als eis stellen dat deze persoon begeleiding accepteert om nieuwe overlast te voorkomen. Hiervoor gebruiken we een speciaal contract, waar de begeleiding aan gekoppeld is, waardoor bewoners niet zomaar hun begeleiding kunnen opzeggen.

De Drecht In 2011 zijn verkenningen gestart om het gezondheidscentrum Holendrecht te vestigen in de plint van de Drecht. Dit project loopt door in 2012. Ook zijn verkennende gesprekken gevoerd met het Academisch Medisch Centrum (AMC) voor een zorghotel in de Drecht. Ook dit loopt door in 2012.

Gehandicapten Stadgenoot heeft vastgoed voor mensen met een lichamelijke, verstandelijke of auditieve handicap. Het afgelopen jaar is samen met Cordaan gewerkt aan nieuwbouw in de Kolenkitbuurt. Ook zijn we met Philadelphia op verschillende locaties bezig om te kijken of er nieuwbouw in Amsterdam Noord zou kunnen worden gerealiseerd of dat Stadgenoot in de bestaande bouw in Slotermeer iets voor Philadelphia zou kunnen betekenen.

6.3 Overlastbestrijding

In 2011 heeft Stadgenoot 429 overlastmeldingen afgehandeld. Dit zijn er bijna 130 minder dan in 2010. Net als in 2010 is Stadgenoot kritisch op de gedane

54

Jaarverslag 2011

meldingen en worden verzoeken tot bemiddeling vaker doorgesluisd naar bijvoorbeeld BeterBuren (burenbemiddeling). Van alle overlastmeldingen waren er 75 zorggerelateerd. In de regel gaat het echter om overlastmeldingen met betrekking tot ongewenst gedrag zoals het plaatsen van vuilniszakken, fietsen en kinderwagens in algemene ruimten. De meeste overlastgevallen kwamen uit West (133), Zuid (92) en Nieuw-West (63). In Oost werden 57 overlastgevallen gemeld, in Noord 30, Zuidoost 29, in Centrum 14 en Diemen is hekkesluiter met één overlastgeval. Bij structurele overlast worden soms bouwkundige maatregelen getroffen, zoals het afsluiten van portieken en het plaatsen van camera’s.

Aanpak overlastgevende multi probleemgezinnen (OMPG) Het afgelopen jaar stonden er regelmatig berichten over overlastgevende gezinnen in de kranten. Op verzoek van de burgemeester hebben de corporaties afspraken gemaakt om jaarlijks 25 (overlastgevende) multi probleemgezinnen (OMPG) te huisvesten. Hierbij investeert de gemeente in een casemanager die deze gezinnen intensief begeleidt. Hierover zijn strenge afspraken gemaakt en vastgelegd in contracten tussen alle partijen, zodat gezinnen die toch overlast blijven veroorzaken hun woning kunnen kwijtraken. Daarmee hebben we een stok achter de deur om de noodzakelijke veranderingen in te zetten.

6.4

Jongeren en studentenhuisvesting

In 2011 is Stadgenoot verder gegaan met de opbouw van een portefeuille woningen voor jongeren en studenten die behoefte hebben aan een snel beschikbare woning voor een bepaalde tijd. Ultimo 2011 bestaat deze portefeuille uit ca. 785 eenheden. Met deze portefeuille bieden we een start aan kansrijke groepen die bijdragen aan de toekomstwaarde van Amsterdam én aan de kwaliteit van wonen en leven in gebieden. Stadgenoot richt zich niet specifiek op één instrument om deze portefeuille uit te breiden, maar maakt gebruik van een mix van maatregelen. Hierbij kijken we zowel naar creatieve mogelijkheden (in bestaande

Stadgenoot

bouw) om op korte termijn de portefeuille snel uit te breiden, als naar mogelijkheden in planvorming op langere termijn.

Uitstel sloop Stadgenoot wil in projecten waar sloop en nieuwbouw uitgesteld worden, woningen verhuren aan studenten en jongeren met campuscontracten en jongerencontracten. Dit kan voor een positieve impuls in het gebied zorgen. Het (tijdelijk) bestemmen van deze woningen voor jongeren en studenten levert eveneens een positieve bijdrage aan het grote tekort aan jongeren- en studentenhuisvesting in de stad. Het complex Nolensstraat Zuid is hiervan een voorbeeld.

Studentenhuisvesting Aan het opbouwen van de portefeuille studentenhuisvesting wordt vooral op een gebiedsgerichte wijze invulling gegeven. De vraag is steeds: waar kunnen studenten een meerwaarde voor een gebied betekenen of welk gebied leent zich uitstekend voor studentenhuisvesting?

Labelen en leefbaarheid In 2011 is Stadgenoot verder gegaan met het bij mutatie verhuren van woningen in het ATVA complex, het Louise Wenthuis en de duplexwoningen in Slotermeer aan studenten; dit wordt labeling genoemd. In deze complexen zijn in het verleden te veel huurders met sociale problemen ingestroomd, waardoor er beheerproblemen ontstonden. Door studenten in te laten stromen, probeert Stadgenoot de concentratie van problemen tegen te gaan.

Tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet Woningen die gesloopt of gerenoveerd gaan worden, verhuren we voor een groot deel aan studenten. Deze woningen worden aangeboden op Studentenwoningweb en verhuurd met een tijdelijk huurcontract. Zo proberen we de leefbaarheid op peil te houden en een straatbeeld van dichtgespijkerde panden te voorkomen.

Jongerenhuisvesting Jongerenhuisvesting vindt ‘‘gespikkeld’’ plaats door het gehele bezit van Stadgenoot. We hebben een vijver woningen gelabeld die bij mutatie verhuurd zul-

Stadgenoot

len worden aan jongeren. Die woningen hebben één ding gemeen; ze zijn klein (< 45m2) en betaalbaar.

Jongerencontract In mei 2011 heeft Stadgenoot het jongerencontract geïntroduceerd. Het jongerencontract is een experiment van Stadgenoot en Eigen Haard en wordt ondersteund door de gemeente Amsterdam. Het jongerencontract is bedoeld voor woningzoekenden tussen de 18 en 22 jaar die staan ingeschreven bij WoningNet Amsterdam. Het geeft Stadgenoot de mogelijkheid woningen te behouden voor deze doelgroep. Een huurder met een jongerencontract moet namelijk uiterlijk een half jaar na zijn 26e verjaardag plaatsmaken voor een jongere tot 23 jaar. De huurder moet vervolgens zelf op zoek naar andere woonruimte. Om de kans op andere woonruimte te vergroten, blijft de inschrijfduur gedurende de looptijd van het jongerencontract doorlopen. Daarmee is de kans groot dat die huurder op z’n 26e kan doorstromen naar een andere woning. De kleine goedkope woningen blijven zo beschikbaar voor wie ze bedoeld zijn: jongeren. Het experiment wordt met grote belangstelling gevolgd door de stad Amsterdam en het Rijk. Ultimo 2011 zijn door Stadgenoot 25 woningen met een jongerencontract verhuurd.

Werkhotel In 2007 is het Werkhotel van start gegaan, een initiatief van Amarantis, HVO-Querido en Stadgenoot. Het Werkhotel is een woon-leer-werk project voor jongeren tussen de 17 en 27 jaar die voortijdig van school dreigen te gaan. In het Werkhotel kunnen jongeren werken aan het behalen van een startkwalificatie en leren zij zelfstandig te wonen. De veertig jongeren wonen in twintig woningen verspreid over een buurt in Bos en Lommer. De begeleiding wordt verzorgd door HVO-Querido vanuit de Hendrick de Keyserschool. Het project is succesvol: er is weinig uitval en de jongeren stromen succesvol door. Het project voorziet daarmee in een behoefte. Er bestaat een wachtlijst en de verwijzende partijen weten het Werkhotel goed te vinden. De gemeente heeft de positieve resultaten beloond en er zijn structureel financiële middelen beschikbaar gesteld voor het project.

Jaarverslag 2011

55

Maar de afgelopen jaren zijn er ook situaties geweest waarin de jongeren van het Werkhotel voor overlast in de buurt hebben gezorgd. Gezien de kwetsbaarheid van de buurt heeft Stadgenoot gekozen voor een intensieve aanpak van het sociaal beheer. Dit heeft tot de volgende acties geleid: • Er is intensief contact tussen de huismeester en de coördinator en woonbegeleiders van HVO. • Er is structureel overleg met de manager ambulante zorg van HVO en Stadgenoot om de huidige gang van zaken te bespreken en zo nodig bij te sturen. • Er is een wooncontract opgesteld dat HVO met de jongeren tekent en waarbij ook van de woonbegeleiders van HVO gevraagd wordt om de jongeren te begeleiden bij het wonen. Het gaat om afspraken over de woning, woonomgeving en omgang met buren. Het beheer in de wijk blijft ook het komende jaar een punt van aandacht. Hiernaast gaat Stadgenoot onderzoeken of de jongeren uit het Werkhotel een positieve bijdrage aan de buurt kunnen leveren.

6.5 Bewonersparticipatie De initiatieven en inzet van bewoners voor een betere omgeving zijn van onschatbare waarde voor Stadgenoot. Bewoners zien hun omgeving tenslotte dagelijks en hebben soms een andere kijk op die omgeving en op de mogelijkheden die een gemeenschappelijke ruimte, een plantsoen of grasveld bieden. Door hun ideeën bij de bewonerscommissie in te brengen of in de BuurtEntree met medebewoners en onze huismeester te bespreken, komen soms verrassende initiatieven tot stand. Om deze bewonersparticipatie verder vorm te geven zijn, in overleg met Huurgenoot in 2011 maatwerkovereenkomsten afgesloten met bewonerscommissies. Verder is er eind 2011 een representatieve enquête gehouden onder bewoners naar de dienstverlening van Stadgenoot. De enquete ging met name over schoonmaak, tuinonderhoud en huismeesterdiensten. De uitkomsten zullen in 2012 leiden tot een meer gebiedsgerichte aanpak van deze diensten en tot maatwerkaanpassingen in schoonmaakcontracten, tuincontracten en huismeesterdiensten.

56

Jaarverslag 2011

In 2014 moeten deze aanpassingen ertoe leiden dat 80% van onze klanten een positief oordeel heeft over onze dienstverlening (6 of hoger) en 60% een goed oordeel.

6.6

Schoon, heel en veilig

Schoon Een schone woonomgeving bieden aan bewoners vinden wij belangrijk, Naast de in schoonmaakcontracten geregelde periodieke schoonmaak organiseert Stadgenoot daarom ook actiedagen in samenwerking met bewoners en stadsdelen. Tijdens deze dagen worden algemene ruimten vrijgemaakt van grofvuil, achtergelaten fietsen en andere zaken die daar niet thuishoren. Deze actiedagen worden vaak gecombineerd met activiteiten voor de kinderen. Op deze wijze probeert Stadgenoot samen met bewonerscommissies de betrokkenheid van alle bewoners met hun complex te vergroten. Verder worden in sommige stadsdelen in overleg met andere woningcorporaties maandelijkse prikacties gehouden om zwerfvuil te verminderen.

Heel en veilig Net als vorig jaar heeft Stadgenoot zich in 2011 ingespannen om de woonomgeving te verbeteren. Zo zijn er boxgangen en drooglopen afgesloten en camera’s geplaatst om vandalisme tegen te gaan en de veiligheid te vergroten. Met de stadsdelen werken we samen aan het vergroten van de veiligheid in de omgeving van onze woningen.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

57

7 Financiën 7.1

Financiële resultaten 2011

Het lichte herstel van de Nederlandse economie in 2010 heeft in 2011 niet verdere doorgezet. Integendeel, de recessie snijdt harder in de Nederlandse samenleving dan ooit tevoren. In lijn hiermee gaat de crisis op de woning- en kantorenmarkt nog in alle hevigheid verder. De consequenties hiervan zijn nadrukkelijk merkbaar binnen de woningcorporaties, vooral als het gaat om de investeringsactiviteiten. Er is nauwelijks sprake van verkopen van nieuwbouwwoningen en de verkopen van het bestaande bezit verlopen uiterst moeizaam. Daarnaast duurt de onzekerheid over het werkdomein van woningcorporaties nog steeds voort, waarbij de politieke discussie niet echt wil vlotten. Al met al een zeer onstabiele omgeving waarbij noodzakelijkerwijs sprake moet zijn van een zeer prudent financieel beleid. Al vanaf 2009 is bij Stadgenoot, zoals bekend, sprake van een sober en strak financieel beleid, gericht op een structurele verbetering van de operationele kasstroom en een permanente afstemming van het investeringsprogramma op de gerealiseerde verkopen. Dit prudente beleid heeft in 2011, ondanks de zware economische crisis, zijn vruchten afgeworpen. Zowel qua resultaat van de W&V-rekening, alsook wat betreft de solvabiliteit is sprake van een positieve ontwikkeling. Het nettoresultaat groeide van € 21 miljoen in 2010 naar € 182 miljoen in 2011, in hoofdzaak veroorzaakt door een positieve mutatie van de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie. Door dit positieve resultaat is in 2011 ook weer sprake van een stijging van de solvabiliteit van 27,7 procent eind 2010 naar 31,5 procent, waardoor we qua solvabiliteit aan de bovenzijde zitten van de genormeerde bandbreedte van 27,5 – 32,5 procent (groene zone).

7.2 Jaarresultaat Het resultaat over 2011 bedraagt nagenoeg € 182 miljoen winst, een verbetering van € 160 miljoen ten opzichte van het resultaat in 2010. Een groot gedeelte van deze toename is het gevolg van de waardeverandering van de materiële vaste activa van € 179,8 miljoen. Het groepsresultaat exclusief de mutatie van de actuele waarde onroerende zaken in exploitatie bleef steeg met € 8,8 miljoen (ultimo 2011 € 1,9 miljoen; 2010 -/- € 6,9 miljoen) en was daarmee positief. In het boekjaar is een wijziging doorgevoerd ten aanzien van de verwerking en waardering van de derivatenportefeuille. Tot en met 2010 werd voor de gehele derivatenportefeuille het principe van kostprijs hedge accounting toegepast. Bij de meest strikte interpretatie van de regelgeving komt een aantal elementen begrepen in een aantal derivaten niet in aanmerking voor kostprijs hedge accounting. De verantwoorde last voor “waardeverandering derivaten” ad € 31,0 miljoen hangt samen met deze wijziging en de rentedaling en heeft geen impact op onze kasstromen. De waardeverandering derivaten is verantwoord onder de financiële bate en lasten. Abstraherend van deze wijziging is er sprake van een substantiële verbetering van het groepsresultaat van -/- € 6,9 miljoen in 2010 naar € 32,9 miljoen in 2011. Deze uitkomst geeft aan dat de Nieuwe Koers en de bijsturingmaatregelen die vorig jaar in gang gezet zijn, ook in 2011 hun vruchten afwerpen. In de volgende paragrafen lichten wij de belangrijkste posten en de verschillen in vergelijking met vorig jaar toe.

7.3 Solvabiliteit De solvabiliteit is een zeer belangrijke indicator voor de financiële continuïteit van Stadgenoot. Uiteraard blijft het van cruciaal belang dat wij financieel gezond zijn.

58

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Het algemene financiële beeld voor de toekomst is dat de kansen op lange termijn liggen. Dit komt tot uitdrukking in de sterk gestegen solvabiliteit. De risico’s (met name de heffing voor de huurtoeslag) liggen echter op de korte termijn, waardoor bijsturing noodzakelijk blijft. Door deze bijsturing zal de solvabiliteit op peil blijven.

vastgoedgebonden kosten zijn ook sterk in de hand gehouden, wat leidde tot een verbetering van het financieel resultaat. Maar ook tot een grotere spanning tussen het beschikbaar en gewenst onderhoudsbudget. Al met al resulteert dit in 2011 in een ERV van 100% (2010 120%), gelijk aan het break-evenpunt van de exploitatie.

De solvabiliteit eind 2010 kwam uit op 27,7 procent, de solvabiliteit eind 2011 is uitgekomen op 31,5 procent. De stijging van de solvabiliteit in 2011 van 3,8 procentpunt is te verklaren uit het positief jaarresultaat van € 182 miljoen (7,2 procentpunt positief). Deze winst leidt, tezamen met een aantal andere factoren, ook tot een balansverlenging van € 269,9 miljoen, die op zichzelf een negatief effect heeft op de solvabiliteit (3,4 procentpunt negatief).

7.5

De intern vastgestelde solvabiliteitsnorm bedraagt 30 procent met een bandbreedte van plus en min 2,5 procentpunt. De solvabiliteit eind 2010 en 2011 blijft binnen deze bandbreedte. Hierbij is het prettig te constateren dat de solvabiliteit in 2011 wel is gestegen van de onderkant naar de bovenkant van deze bandbreedte.

7.4

Exploitatie Rente Verhouding (ERV)

De beleidslijn binnen de beheeractiviteiten is dat het beheerbedrijf (Wonen, Commercieel Maatschappelijk Vastgoed en Vastgoedbedrijf) een dusdanige omvang aan operationele kasstromen uit exploitatie genereren dat zij bij voortduring in staat zijn om de huidige omvang en kwaliteit in stand te houden (hun eigen broek ophouden). Het monitoren van de operationele kasstromen van het beheerbedrijf vindt plaats via de exploitatierente-verhouding (ERV). De ERV is gebaseerd op de ICR (Interest Coverage Ratio), waarbij echter naast de reguliere onderhoudskosten, ook de uitgaven voor vastgoedverbetering ten laste van de operationele kasstroom worden gebracht. De verbetering van de operationele kasstromen is in 2011 vooral gericht geweest op een verdere verbetering van de efficiëntie van de organisatie. De

Actuele exogene financiële risico’s

De economische situatie in Nederland en Europa en de bezuinigingsmaatregelen die waarschijnlijk in de nabije toekomst door de Nederlandse politiek ten aanzien van woningcorporaties zullen worden genomen, zijn van materiële invloed op de financiële positie van Stadgenoot. Zo is er enerzijds de heffing met betrekking tot de bijdrage aan de huursubsidie. Deze heffing bedraagt voor Stadgenoot circa € 11 miljoen per jaar en zal ingaan in 2014, waarbij op dit moment al het demissionair kabinet de optie openhoudt de heffing te vervroegen naar 2013. Om deze heffing op te kunnen vangen zijn door Stadgenoot bijstuurmaatregelen getroffen, waardoor de bezuinigingsmaatregelen van de overheid grotendeels worden gecompenseerd. Echter de mogelijke vervroeging levert een additioneel vraagstuk op. Daarnaast is de verwachting gerechtvaardigd dat door de economische situatie en het derivatenvraagstuk binnen de sector een hogere bijdrage voor saneringssteun zal moeten worden betaald. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft al aangekondigd dat zij verwacht deze voor 2012 substantieel te moeten verhogen van 1% van de huuromzet naar mogelijk 5% van de huuromzet. Naast de feitelijke kasstroomopgave voor de komende jaren die hieruit voortvloeit hebben al deze zaken ook invloed op de actuele waardering van het materieel vast actief in exploitatie. Beide zaken zouden tot uitdrukking komen in de waardering van het MVA in exploitatie en in ontwikkeling. Echter, aangezien de heffing nog geen staand beleid is, is deze, evenals de bijsturingmaatregelen, niet in de jaarrekening 2011 opgenomen.

Stadgenoot

Het geprognosticeerde effect van de heffing zal een negatieve waardeverandering van ruim € 160 miljoen ceteris paribus tot gevolg hebben. Een uitgebreide toelichting op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde vindt u in de Jaarrekening, op pagina 124.

7.6 Waarderingsgrondslagen Stadgenoot waardeert zijn bezit op actuele waarde. Dit biedt naar onze mening het beste inzicht en vormt een goede basis voor beleidsdiscussies, voor risicoanalyses, om investeringsplannen te beoordelen en om te bepalen welke ruimte er is voor huur-, onderhouds- en investeringsbeleid in de toekomst. De grondslagen zijn niet wezenlijk veranderd ten opzichte van 2008, het jaar waarin de nieuwe grondslagen van Stadgenoot zijn vastgesteld.

Jaarverslag 2011

59

worden ze gerubriceerd als: −− onroerende zaken in exploitatie, die worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde; −− onroerende zaken in ontwikkeling, die worden gewaardeerd tegen bestede kosten of lagere bedrijfswaarde; −− onderhanden werk en ontwikkelposities, waarbij wordt gewaardeerd tegen bestede kosten of aankoopprijs, of tegen de lagere realiseerbare waarde (veelal vertaald in de directe opbrengstwaarde).

Bedrijfswaarde (onroerende zaken in exploitatie)

Belangrijke component bij de waardering van Stadgenoot zijn onze onroerende zaken (het vastgoed). Deze komen in verschillende hoedanigheden voor op de balans. Afhankelijk van hun ontwikkelingsstadium

De bedrijfswaarde is een belangrijk instrument om op complexniveau de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille bij te sturen. Een bedrijfswaarde van een complex geeft in principe de toekomstige ‘verdiencapaciteit’ weer. De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Deze onroerende zaken omvatten nagenoeg 85 procent van het balanstotaal van Stadgenoot; de bedrijfswaarde hiervan is daarmee in grote mate bepalend voor de waarde van de corporatie. Samengevat was de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie in 2010 en 2011 als volgt:

Materiële vaste activa in exploitatie X € miljoen Stadgenoot vennootschappelijk N.V. Stadsgoed Amsterdamse Compagnie Stadgenoot geconsolideerd

Jaarrekening Jaarrekening Verschil 2011 2010 2011 -/- 2010 2.182,3 1.939,2 243,1 144,0 120,3 23,6 21,8 21,7 0,1 2.348,0 2.081,2 266,8

Verschillenanalyse bedrijfswaarde

De belangrijkste factoren die hebben geleid tot deze positieve waardemutatie zijn: • Huurbeleid Donner inzake schaarstegebieden; • Levensduur is per saldo nagenoeg gelijk gebleven (o.a. i.v.m. minimale levensduur verkoopvijver 30 jaar); • Prijsindexaties zijn verhoogd; • Energielabeling zorgt voor gemiddeld hogere Woningwaardering en streefhuur.

Waardering onroerende zaken

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie zich gedurende 2011 heeft ontwikkeld van € 2.081,2 miljoen tot € 2.348,0 miljoen. Dit is een toename van € 266,8 miljoen. Los van de investeringen gedurende 2011 van € 108,9 miljoen en de desinvesteringen van € 22,0 miljoen, was er in de winst- en verliesrekening van Stadgenoot geconsolideerd sprake van een positieve mutatie van de actuele waarde van het materieel vast actief van € 179,8 miljoen.

60

Jaarverslag 2011

Zoals aangegeven mag de heffing huurtoeslag nog niet in de bedrijfswaarde van het materieel vast actief tot waardering worden gebracht omdat de wet nog niet is aanvaard.

Stadgenoot

• • • • •

Toekomst bedrijfswaarde 2011 zal het laatste jaar zijn dat Stadgenoot haar bezit waardeert tegen bedrijfswaarde. Met ingang van 2012 is de nieuwe richtlijn 645 van kracht. Stadgenoot heeft gekozen om haar onroerend goed te waarderen onder richtlijn 213. Deze wijziging zal in de jaarrekening van 2012 geëffectueerd zijn.

Onroerende zaken in ontwikkeling, onderhanden werk en ontwikkelposities Onroerende zaken in ontwikkeling en ontwikkelposities worden in principe gewaardeerd tegen de bestede kosten. Net als de vorige jaren zijn ook ultimo 2011 alle bestede kosten tegen het licht gehouden en is de totale projectenportefeuille kritisch doorgelopen: hoe realistisch zijn de projecten gewaardeerd? Dit heeft geleid tot een verdere opschoning van de onderhandenwerkstanden en tot aanpassing van de voorzieningen. In de onderstaande paragraaf (bij de onrendabels) worden de voorzieningen nader toegelicht.

7.7 Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid Onze maatschappelijke investeringen, enerzijds in onrendabels en anderzijds in leefbaarheidsprojecten, omvatten in totaal € 43,5 miljoen: −− onrendabels: investeringen in aankopen, in de nieuwbouw van huurprojecten en in renovatieprojecten, waarbij op grond van de maatschappelijke doelstelling verliezen worden geleden (sociale huur). In 2011 hebben we hierin in totaal € 38,5 miljoen geïnvesteerd. −− de externe kosten van leefbaarheidsprojecten vanuit het beheerbedrijf, al dan niet in de vorm van samenwerkingsverbanden (portiekmanagement, huismeesterdiensten en dergelijke). Hierin hebben we in totaal € 5,0 miljoen geïnvesteerd. De externe uitgaven in het kader van leefbaarheid in 2011 waren:

beheer openbare ruimte sociaal beheer veiligheid schoonmaken sociale, culturele, buurt en welzijnvoorzieningen

€ 1,4 miljoen € 3,0 miljoen € 0,1 miljoen € 0,4 miljoen € 0,1 miljoen

Onrendabels Het totaal van onrendabels bedraagt in 2011 € 40,9 miljoen. In de jaarrekening zijn deze bedragen verwerkt onder ‘afschrijvingen op (im)materiële vaste activa’ en ‘bijzondere waardeverandering van voorraden’. Deze onrendabels zijn maatschappelijke uitgaven, waarvan we bewust het verlies nemen. Op grond van onze statutaire doelstellingen zijn we er immers juist voor deze activiteiten. Deze maatschappelijke uitgaven betreffen zowel sociale huurwoningen die in 2011 zijn opgeleverd als investeringen in projecten met sociale woningen die in de komende jaren worden opgeleverd. De componenten die de post ‘onrendabels’ bepalen, zijn: 1. aanvullende voorziening voorraadposities € 8,4 miljoen 2. getroffen voorzieningen t.b.v. nieuwbouw € 10,6 miljoen 3. onrendabels als gevolg van woningverbetering € 21,9 miljoen 4. onrendabels als gevolg van aankopen Nihil Bij 1 De onrendabels op de voorraadposities bestaan uit: −−

Ontwikkellocaties in tijdelijke exploitatie (€ 1,9 miljoen onrendabel). Deze ontwikkellocaties worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde (taxatiewaarde). Eind 2011 zijn de ontwikkellocaties opnieuw getaxeerd door een externe makelaar. Hieruit is naar voren gekomen dat de waardering van met name Oostenburg naar boven is bijgesteld (van € 28,4 miljoen naar € 38,4 miljoen). Voorzichtigheidshalve is deze hogere taxatiewaarde niet meegenomen in de uiteindelijke waardering ultimo 2011.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

Anderzijds worden voorzieningen getroffen voor de projecten waarvoor nog geen investeringsbesluit is genomen en waarbij het ‘voorcalculatorisch onrendabel’ hoger is dan het tot op heden uitgegeven bedrag. De grootste voorzieningen zijn in 2011 getroffen voor de projecten IJburg blok 50 (€ 1,4 miljoen), Argentinië fase 5 (0,9 miljoen), IJburg Solids 1 – parkeergarage (€ 1,6 miljoen), Kolenkit fase 2 (€ 0,9 miljoen).

Wanneer de tijdelijke exploitatie van de voorraadposities niet kostendekkend is, wordt het jaarlijks tekort aan de voorziening ‘onrendabel’ toegevoegd. De toegerekende rentekosten zijn hierbij een belangrijke factor. Het exploitatieresultaat komt niet tot uitdrukking in de taxatiewaarde. Er moet daarom een voorziening ‘onrendabel’ worden gevormd. Dit is voor vrijwel alle voorraadposities het geval, totale toevoeging € 1,9 miljoen. −−

Onverkochte nieuwbouw (€ 6,5 miljoen onren­ dabel). Dit wordt veroorzaakt door de onverkochte woningen van het project Piri Reis. Omdat een deel van deze woningen in 2012 in exploitatie (verhuur) wordt genomen, is een voorziening gevormd voor het verschil tussen de marktwaarde (verkoopwaarde) en de bedrijfswaarde. Het betreft overigens een verschuiving van de voorziening, die in de jaarrekening 2010 was opgenomen onder ‘nieuwbouw huur’ (zie ad 2).

Bij 2 Bij de nieuwbouwprojecten is het aantal mutaties omvangrijk; het totaalbedrag van € 10,6 miljoen is opgebouwd uit: −−

Genomen onrendabels bij investeringsbeslissingen (€ 8 miljoen): In 2011 zijn investeringsbesluiten genomen voor de Eendrachtparkbuurt 1A (€ 2,8 miljoen), Argentinie (€ 2,4 miljoen) en het GAK-gebouw Noordvleugel (€ 3,8 miljoen).

−−

Mutatie van de voorziening bij financiële afwikkeling (€ 0,1 miljoen vrijval) In 2011 zijn vijf projecten opgeleverd en financieel afgewikkeld, zes projecten zijn stopgezet. Voor deze projecten zijn in het verleden voorzieningen gevormd. Bij de financiële afwikkeling kan per saldo € 0,1 miljoen vrijvallen.

−−

Voorziening van gedane uitgaven vóór het investeringsbesluit (€ 1,7 miljoen) Enerzijds is er sprake van een vrijval van € 6,6 miljoen door de verschuiving van het onrendabel van Piri Reis naar de voorraadpositie (zie ook ad 1).

61

Bij 3 De grote hoeveelheid woningverbeteringsprojecten (renovatie zonder uitplaatsing) hebben geleid tot een onrendabel van € 21,9 miljoen. Bij 4 Er zijn in 2011 geen aankopen gedaan waarvoor een voorziening getroffen hoefde te worden.

7.8

Enkele posten in detail

Bedrijfsopbrengsten De opbrengsten van Stadgenoot, zoals genoemd in onze geconsolideerde Jaarrekening 2011, bedroegen € 312,5 miljoen. In 2010 was dit € 234,7 miljoen. Deze stijging is hoofdzakelijke te wijten aan een hogere omzet nieuwbouw en de wijziging van de onderhanden werk koop. In de volgende paragrafen lichten wij de verschillende opbrengsten kort toe.

Omzet en resultaat van onze verkopen De omzet over 2011 uit de verkopen bedroeg ruim € 74,5 miljoen, te verdelen in: −− verkoop nieuwbouw € 29,6 miljoen (€ 12,2 miljoen in 2010) −− verkoop bestaand bezit € 44,9 miljoen (€ 57,6 miljoen in 2010) Nieuwbouw De omzet van verkochte nieuwbouwwoningen wordt verantwoord op het moment van oplevering. Gedurende de jaren van bouw komt de omzet tot uitdrukking via de wijziging onderhanden werk. De wijziging in onderhanden projecten is, met € 46,0 miljoen positief versus € 4,2 miljoen negatief, beduidend hoger dan in 2010. Dit hangt samen met het groot aandeel koopwoningen in huidige nieuwbouwprojecten.

62

Jaarverslag 2011

De omzet uit nieuwbouw is hoger dan in 2010. Was in dat jaar de omzet nog € 12,2 miljoen, dit jaar bedraagt deze € 29,6 miljoen. De stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de oplevering van het nieuwbouwproject Piri Reis, waar een aanzienlijk deel koopwoningen met parkeerplaats in is opgenomen. Het resultaat uit de verkoop nieuwbouw is € 1,5 miljoen negatief. Ook dit heeft voornamelijk betrekking op Piri Reis, omdat parkeerplaatsen onder de kostprijs zijn verkocht en er een afwaardering heeft plaatsgevonden op de verkoopprijzen. Naast Piri Reis zijn er nog enkele woningen verkocht van het project Dudokhaken 2 en Wenslauerstraat en stevent het project in de VOF Kolenkit op een negatief resultaat af. Per saldo is dit nihil. Bestaand bezit Het resultaat van de verkopen van bestaand bezit, van € 22,3 miljoen, valt uiteen in een resultaat van de verkopen van voormalige huurwoningen en de verkoop van een voorraadpositie.

Stadgenoot

Omzet uit huur De totale huuromzet (inclusief de huuromzet uit dochterondernemingen) bedroeg in 2011 € 184,6 miljoen. Dit is 3,74 procent hoger dan de huuropbrengst van 2010 (€ 177,7 miljoen). De stijging komt door een combinatie van factoren, waaronder harmonisatie van de huurprijzen van ongeveer € 1 miljoen, de jaarlijkse huurverhoging van € 1 miljoen, de in exploitatiename van enkele projecten, ongeveer € 3,5 miljoen. Per 1 juli 2011 werden de sociale huurprijzen aangepast aan het inflatiepercentage over het jaar 2010. Dat betekende dat op die datum sociale huurprijzen met ten hoogste 1,3% mochten stijgen. Gemiddeld genomen werden de vrije sector huurwoningen met 2,90% verhoogd. De parkeerplaatsen werden met 1,3% verhoogd. Bedrijfsmatig onroerend goed wordt met een maandindexering verhoogd.

Overige opbrengsten Verkoop bestaand bezit, 19,7 miljoen (22,9 miljoen in 2010) Ook in 2011 stond de verkoopmarkt onder druk. Het behalen van onze verkoopdoelstelling van 250 woningen is niet gelukt. In 2011 zijn 214 woningen verkocht (2010: 253). Halverwege 2011 werd al duidelijk dat de doelstelling niet realistisch was in de huidige markt. De doelstelling is toen naar beneden bijgesteld naar 205 woningen. Het nettoresultaat uit ‘verkoop bestaand bezit’ bedraagt € 18,1 miljoen (€ 84.150 per woning). Om de verkoop te stimuleren zijn bijna alle woningen vrij-op-naam verkocht met een extra korting van 4%. Die extra korting hebben wij gegeven om onze concurrentiepositie te behouden en omdat wij het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting volledig ten gunste van de koper wilden laten komen. Hiernaast zijn er in 2011 vijftien bedrijfspanden verkocht met een nettoresultaat van € 1,6 miljoen.

De overige bedrijfsopbrengsten zijn € 16,9 miljoen, € 3,0 miljoen hoger dan in 2010. Deze toename komt met name door de opbrengsten uit Pro Rata.

Verkoop voorraadpositie In 2011 is het markante Volkskrant-gebouw aan de Wibautstraat verkocht. Deze verkoop leverde een resultaat op van € 2,6 miljoen.

De huurderving bij de Amsterdamse Compagnie is 2011 gedaald van 8,4 procent naar 6,6 procent.

Huurderving door leegstand De geconsolideerde huurderving door leegstand van woningen en bedrijfsruimte bedroeg in 2011 € 6,6 miljoen (€ 6,5 miljoen in 2010). Gemeten in een percentage van de huur was de derving in 2011 3,59 procent (3,66 procent in 2010). Procentueel gezien een verdere daling die past bij de maatregelen die genomen zijn bijvoorbeeld om het mutatieproces zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. De huurderving bij NV Stadsgoed en Stadsgoed Monumenten BV is gestegen van 4,3 procent naar 12,3 procent. Deze stijging is voornamelijk te wijten aan derving als gevolg van herontwikkeling.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

Huurachterstand De totale geconsolideerde huurachterstand in 2011 bedroeg € 6,4 miljoen, onder te verdelen in: −− huidige huurders € 4,3 miljoen (€ 3,9 miljoen in 2010) −− vertrokken huurders € 2,1 miljoen (€ 2,2 miljoen in 2010)

−−

De specificatie van de achterstanden over 2011 is als volgt: (in miljoenen euro’s) Huidige huurders Vertrokken huurders Woonruimte 1,5 1,0 Bedrijfsruimte 1,6 0,5 Dochters 0,6 0,2 Beheer derden 0,6 0,4 Totaal 4,3 2,1

Om de risico’s van deze vorderingen af te dekken, hebben we in 2011 een voorziening opgenomen van € 3,2 miljoen. Per saldo resteert een vordering huurdebiteuren van € 3,3 miljoen (€ 3,3 miljoen in 2010).

Bedrijfslasten De bedrijfslasten zijn in 2011 gestegen van € 166,9 miljoen naar € 244,6 miljoen. Hieronder volgen een aantal oorzaken. −− De kosten voor uitbesteed werk zijn € 77,3 miljoen. Ten opzichte van vorig jaar een stijging van € 69 miljoen. −− De overige waardeverandering van de materiële vaste activa (de onrendabels) is gedaald ten opzichte van 2010, namelijk van € 35,9 miljoen naar € 32,5 miljoen in 2011. Het onrendabel op nieuwbouw is € 8,2 miljoen en op vastgoedverbeteringen € 21,9 miljoen. Omdat er minder nieuwbouwprojecten worden opgestart is het onrendabel op nieuwbouw lager dan in 2010. Doordat er meer in vastgoedverbetering geïnvesteerd is, met een relatief hoog onrendabel, neemt het onrendabel op vastgoedverbetering toe. −− De bijzondere waardeverandering van vlottende activa betreft het onrendabel op voorraadposities en bedraagt dit jaar € 8,4 miljoen (2010, € 0,4 miljoen). Deze toename heeft met name

−−

−−

63

te maken met de activering van project Piri Reis, waarvan in 2012 wordt bepaald welk deel in de verhuur gaat. Hiervoor is de voorziening verschoven van de waardeverandering van de materiële vaste activa naar vlottende activa. De lonen en salarissen inclusief sociale lasten en pensioenen zijn € 30,8 miljoen en komen daarmee € 0,7 miljoen lager uit dan in 2010. Dit is het gevolg van de Nieuwe Koers, maar ook van het feit dat het aantal fte aan het eind van het jaar is bevroren. Elke vacature is kritisch tegen het licht gehouden en indien mogelijk intern opgelost. De lasten van het onderhoud zijn € 37,9 miljoen en € 0,7 miljoen hoger dan in 2010. Deze toename heeft met name te maken met hogere planmatige onderhoudskosten, met name bij VVE’s, ook is een voorziening opgenomen voor nog te maken kosten van de asbestsanering in de Diamantbuurt. De overige bedrijfslasten zijn € 52,3 miljoen en € 3,3 miljoen hoger dan 2010. Deze toename wordt met name veroorzaakt door een voorziening voor Stichting Sekrepatu. Daarnaast hebben we een bedrag van € 0,7 miljoen betaald als bijdrage aan het CFV ten behoeve van de saneringssteun.

Het financieringsresultaat bedraagt € 87,8 miljoen negatief en is daarmee € 36 miljoen slechter dan het financieringsresultaat van 2010. De belangrijkste reden hiervoor is de al genoemde verscherpte interpretatie van de regelgeving inzake hedge accounting, waardoor er sprake is van een negatieve waardeverandering op de derivatenpositie van € 31 miljoen. Voor het overige zijn de belangrijkste mutaties als volgt te verklaren. De rente op langlopende leningen is € 1,2 miljoen toegenomen, en de rente op kasgeldleningen met € 1,0 miljoen. Daarnaast is de rente op de rekening courant € 0,5 miljoen hoger dan in 2010. Tenslotte zien we dat de rente toegerekend aan projecten € 1,9 miljoen lager is. Dit wordt veroorzaakt doordat de rente op de voorraadposities deels gedekt wordt door tijdelijke exploitatie.

64

Jaarverslag 2011

Stortingen verstrekt aan buitenlandse instellingen In 2011 heeft Stadgenoot € 205.000 gestort in het Brasafonds. De gelden in dit fonds worden aangewend voor de exploitatieverliezen van Stichting Sekrepatu in Suriname. Daarnaast hebben wij € 44.250,- gedoneerd aan Stichting Brasa in Nederland als bijdrage aan de kosten van het werkapparaat. Stichting Dutch International Guarantees for Housing heeft een kredietovereenkomst gesloten met NV Bank Nederlandse Gemeenten ter financiering van activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting, in het bijzonder de bouw en exploitatie van huurwoningen in Suriname. Stadgenoot heeft zich garant gesteld voor de jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting van zeven annuïtaire geldleningen verstrekt aan Woningstichting Sekrepatu (restant hoofdsom van de geldleningen bedroeg ultimo 2011 € 3,8 miljoen). In 2011 bedroeg de rente en aflossing € 0,65 miljoen. De totale omvang van de steunverlening aan Stichting Sekrepatu in 2011, zijnde de storting van € 205.000 en de garantstelling voor de rente en aflossing € 650.000, is 0,3 promille van het geconsolideerde balanstotaal van Stadgenoot. In 2011 is in de Stichting Brasa besloten om Woningstichting Sekrepatu te verzelfstandigen en de aangegane garantieverplichtingen af te bouwen. In 2011 is een door Stadgenoot geborgde overbruggingslening van € 0,6 miljoen omgezet in een door Stadgenoot tijdelijk verstrekte achtergestelde lening. In de jaarrekening is een voorziening opgenomen voor de totale verplichting voor de afbouw van de aangegane verplichtingen.

Investeringen in woningen boven € 200.000,Stadgenoot heeft in 2011 29 koopwoningen opgeleverd waarvan de stichtingskosten boven de grens van € 200.000,- lagen. Het gaat om woningen in het project Piri Reis. Tevens zijn er 34 huurwoningen opgeleverd met stichtingskosten net boven de € 200.000,-. Dit zijn huurwoningen van de projecten IJburg blok 128 en Piri Reis. De huurwoningen van het project Piri Reis betreffen twee MIVA woningen. Deze opleveringen passen in het beleid van Stadge-

Stadgenoot

noot dat uitgaat van gedifferentieerd bouwen en bewonen: wij richten ons op menging van koop, vrije sectorhuur en sociale huur binnen complexen. Dit draagt in wijken rechtstreeks bij aan de kwaliteit van wonen en leven.

7.9 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten Algemeen Begin 2011 was de ‘Arabische Lente’ symbolisch voor de optimistische wind die door de ontwikkelde en opkomende economieën waaide. Angst voor depressie, landenschulden en chaotisch uiteenvallen van de Europese monetaire unie verdwenen naar de achtergrond. De ECB vond het zelfs een juiste timing de rente te verhogen - in de lente van 2008 midden in de bankencrisis was het deze instelling ook al gelukt redenen te vinden om de rente op te schroeven – om inflatoire gevolgen van de economische groei vóór te zijn. Deze keer is het de ECB zelfs gelukt om het economische herstel vóór te zijn. Aan het einde van het eerste kwartaal werd de afkoeling van de wereldeconomie zichtbaar, waarna de stijgende olieprijs, de ramp in Japan en het verhevigen van de Europese schuldencrisis het proces versterkten. Zowel recessiedreiging als schuldencrisis leidden tot ongekend lage rentes, waarbij een enkele keer overheidsschuldpapier (V.S. bijvoorbeeld) met een negatief rendement kon worden uitgegeven. De lagere rente drukte onze gemiddelde rentelasten, een proces dat nog werd versterkt doordat Stadgenoot een rating heeft aangevraagd bij Standard & Poor’s. Wij hebben eind 2010 een ratingtraject ingezet met als resultaat dat Stadgenoot als eerste corporatie een rating kreeg, een zeer hoge AA rating met de kwalificatie ‘stable’. Het financieringsbeleid en daaruit voortvloeiende transacties in leningen en derivaten, alsmede evaluatie van de bijbehorende risico’s, staan bij elk treasury-overleg op de agenda, en periodiek op de agenda van de auditcommissie. De RvC ontvangt de verslagen hiervan.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

Transacties Wij hebben in totaal voor € 64 miljoen aan langlopende leningen afgesloten onder borging van het WSW, waarvan € 25 miljoen pas in 2012 ingaat. Daarnaast zijn twee ongeborgde leningen, totaal groot € 100 miljoen, gestort. De totale leningportefeuille is met € 42 miljoen gestegen.

Duration Langlopende Derivaten

leningen

Rente

Duration

2010

€ 723,7 miljoen

€ 1.533 miljoen

4,06%

12,41

2011

€ 653,7 miljoen

€ 1.575 miljoen

3,92%

12,74

De duration van onze leningenportefeuille is, gecombineerd met de renteafdekking door bestaande derivaten, naar 12,74 gestegen. Dit is deels het gevolg van het aantrekken van langlopende leningen en renteherzieningen, deels door de daling van de marktrente. De gemiddelde rentecoupon voor de leningenportefeuille, in samenhang met de derivaten, is gedaald naar 3,92%.

Derivaten In 2011 hebben we geen derivatencontracten afgesloten. Door het vervallen van een aantal derivaten is het nominale uitstaande bedrag met € 70 miljoen gedaald. Door de eerder genoemde wijziging in de verwerking en waardering van een aantal elementen begrepen in een aantal derivaten is een last van € 31,0 miljoen verantwoord. Voor een overzicht van de derivatenportefeuille en waardering ervan verwijzen wij naar de betreffende hoofdstukken van de jaarrekening en de verantwoording in het hoofdstuk ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.

7.10 Toezichthouders De belangrijkste externe toezichthouders van Stadgenoot – het ministerie van BZK, het CFV (Centraal Fonds voor Volkshuisvesting) en het WSW – geven vanuit hun verantwoordelijkheid jaarlijks een oordeel over de geleverde prestaties door Stadgenoot.

65

Bij het jaarlijks beoordelen van de financiële positie van corporaties heeft het CFV een adviserende taak (op grond van het Besluit Beheer sociale huursector, in het kader van het Rijkstoezicht). Dit advies komt tot stand via een solvabiliteitsoordeel aan de hand van het jaarverslag en de daarvan afgeleide digitale verantwoordingsinformatie. Daarnaast toetst het CFV via een jaarlijks continuïteitsoordeel ook de financiële haalbaarheid van de meerjaren investeringsplannen. Zo hebben we conform afspraak de digitale prognose-informatie ingeleverd, gebaseerd op het financieel meerjarenplan 2011-2020. Over het verslagjaar 2011 zijn zowel het continuïteitsoordeel als het solvabiliteitsoordeel nog niet beschikbaar. Het solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds (d.d. 30 november 2011) over verslagjaar 2010 luidt ‘‘voldoende solvabiliteit’. Ultimo 2010 ligt het volkshuisvestelijk vermogen boven het voor onze corporatie berekende risico plus vermogensbeklemming, hetgeen leidt tot het voornoemde oordeel. Hierbij is tevens het door Stadgenoot over te nemen deel van Far West betrokken. Als gevolg van de gemaakte afspraken met het Centraal Fonds is het verscherpt toezicht gehandhaafd. Het continuïteitsoordeel d.d. 13 juli 2011, betrekking hebbend op de periode 2009-2015, luidt: ‘‘A2oordeel’’. Dit betekent “De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten tot en met 2013 passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De uitvoering van de voorgenomen activiteiten in 2014 en 2015 brengt de financiële positie in 2015 in gevaar.” Het WSW beoordeelt de financiële positie en toetst (conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het WSW) of de corporatie voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en de voorwaarden voor borging. WSW heeft de beoordeling van de kredietwaardigheid eind 2011 nog niet afgerond. De uitkomst 2010 is dat Stadgenoot ‘onveranderd kredietwaardig’ is. De minister van BZK vormt zich op grond van artikel 33 van het BBSH jaarlijks voor 1 december een oordeel over de werkzaamheden van de individuele

66

Jaarverslag 2011

corporaties in het voorafgaande verslagjaar. Op basis van artikel 43a BBSH wordt de Tweede Kamer geïnformeerd over de voorgenomen activiteiten in het lopende jaar; ook wordt op basis van dit artikel een samenvattende rapportage verstrekt over de werkzaamheden van de corporatie. Hierbij wordt een oordeel gevormd over de rechtmatigheid (naleven van de wet en regelgeving) en de financiële positie. Het oordeel over het verslagjaar 2011 is nog niet beschikbaar. Het oordeel over 2010 sluit, als het gaat om de financiële positie, aan bij de hiervoor genoemde rapportage van het CFV. Wat betreft de rechtmatigheid worden in de oordeelsbrief twee opmerkingen geplaatst: −− de gemiddelde doorgevoerde huurprijsverhoging. −− de werkgebieden van onze 100% dochter NV Stadsgoed.

7.11 Risicomanagement Stadgenoot wil op een gestructureerde wijze risico’s in kaart brengen die de realisatie van onze doelen bedreigen en daar waar nodig maatregelen treffen om deze risico’s te verkleinen of te beheersen. Daarnaast willen we ook kansen die benut kunnen worden en positief uitwerken op onze doelrealisatie nadrukkelijk benoemen. Eén en ander is zo verwoord in de notitie Risicomanagement Stadgenoot. Om het risicobewustzijn op alle niveaus binnen de organisatie te bevorderen en in te bedden in de dagelijkse bedrijfsvoering heeft Financiën, afdeling Auditing en Verbetermanagement (AVM) in 2011 negen workshops gehouden voor RvC, bestuur en directie en binnen de MT’s van de bedrijfseenheden. Bij het uitrollen van het concept Risicomanagement is ons uitgangspunt dat nadrukkelijk voorkomen moet worden dat risicobeheersing verwordt tot een afvinkcultuur. Het consequent en expliciet benoemen van kansen en bedreigingen is onderdeel van onze P&C cyclus en besluitvormingsdocumenten. In 2011 hebben wij het beleid van de rijksoverheid en de stagnatie op de verkoopmarkt benoemd als strategische risico’s. Hierop hebben wij geanticipeerd

Stadgenoot

door de gevolgen van de toekenning van de 15/25 extra punten te verwerken in het streefhuurbeleid. De gevolgen van het toekennen van het energielabel zijn opgenomen in het onderhoudsfonds en het verkrijgen van subsidies is in gang gezet. De heffing van de huurtoeslag is verwerkt in het MJP en is gecompenseerd door verhoging van de huren en verlaging van de organisatie en vastgoedgebonden kosten. De stagnatie op de verkoopmarkt van woningen, grond- en voorraadposities is opgevangen door de investeringen in nieuwbouw te temporiseren. De AA rating die wij najaar 2011 van een kredietbeoordelaar ontvingen zien wij als een kans om tegen relatief gunstige rentetarieven te kunnen lenen op de kapitaalmarkt. We realiseren ons dat zich ondanks deze structuur risico’s kunnen aandienen die niet voorzien waren. De volgende ingestelde beheersingsmaatregelen dragen bij aan het verkleinen van deze risico’s.

Beheersingsmaatregelen tav operationele risico’s Cultuuraspect RvC, bestuur en management van Stadgenoot hebben uitdrukkelijk uitgesproken een open en aanspreekbare cultuur voor te staan. Het belang van de tone of the top wordt onderkend. We willen leren van ons handelen door effectieve reflectie. Bij beleidsvoorbereiding bevorderen we de samenwerking en dragen we zorg dat gevraagd en ongevraagd advies van intern betrokkenen meegenomen wordt. Voorts willen we duidelijk aangeven waar de organisatie voor staat en wat de grenzen zijn waar in het handelen rekening mee gehouden moet worden. Van medewerkers wordt verwacht dat zij eventuele risico’s, die het realiseren van de doelstellingen in de weg staan, melden zodat Stadgenoot tijdig kan bijsturen. Integer handelen Stadgenoot heet een integriteitbeleid dat actief onderhouden wordt. We hanteren gedragscodes (geactualiseerd in 2011) en onderschrijven de Governance code Woningcorporaties en de Neprom code. Om de werking van het integriteitbeleid in de praktijk

Stadgenoot

te bevorderen en te borgen om zo zeker te stellen dat eventuele risico’s tijdig gemeld worden, is een commissie Integriteit in het leven geroepen. Klanten contact In onze contacten met klanten is het van belang duidelijk te communiceren wat zij van ons kunnen verwachten. Tijdens communicatietrainingen hebben onze medewerkers handvatten gekregen hoe zij in de dialoog met klanten tot betere resultaten kunnen komen. In het project ‘’Basisadministratie op orde’’ zetten we de puntjes op de i om alle relevante informatie over huurders en woningen correct in de geautomatiseerde systemen op te nemen en zo onze klanten beter van dienst te kunnen zijn. Inrichting administratieve organisatie Stadgenoot heeft een stelsel van administratieve organisatie (AO) en interne beheersing. Hierbij merken we op dat we spreken over optimale risicobeheersing en niet over maximale beheersing, omdat nooit voor 100 procent kan worden gegarandeerd dat materiële verliezen, fraude en misbruik van wet- en regelgeving bij Stadgenoot niet voor zullen komen. Daarnaast is het altijd nodig om de kosten van het vermijden van risico’s af te wegen tegen mogelijke (financiële) schade. Stadgenoot heeft een functioneel ingerichte organisatiestructuur met zo ver mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Bevoegdheden zijn vastgelegd in een delegatieregeling met toepassing van het vierogenprincipe. Er is een autorisatiematrix voor het gebruik van Wocas. Alle functies zijn beschreven en afdelingsoverschrijdende bedrijfsprocessen zijn vastgelegd. Voor het aangaan van verbindingen en samenwerkingsverbanden en het op transparante wijze afleggen van verantwoording is een Verbindingenstatuut opgesteld. Om zeker te stellen dat de beheersingsmaatregelen voldoende effectief zijn en worden toegepast, laat Stadgenoot door de afdeling Auditing en Verbetermanagement (AVM) hier onderzoek naar verrichten. De afdeling is in hoofdlijnen verantwoordelijk voor het doen van interne audits en het adviseren bij het

Jaarverslag 2011

67

inrichten, verbeteren en beheersen van de bedrijfsprocessen, en voor het ontwikkelen en toepassen van het instrumentarium voor risico- en kwaliteitsmanagement. Interne audits In 2011 heeft de afdeling Auditing en Verbetermanagement de volgende audits uitgevoerd: −− In exploitatiename −− Splitsen en verkoop bestaand bezit −− Verhuur vrije sector en −− Verhuur bedrijfsruimten Algemene conclusie is dat de ingestelde beheersingsmaatregelen toereikend zijn. Verbeteringen zijn nog mogelijk ten aanzien van communicatie en informatie-uitwisseling tussen de betrokken medewerkers, het systematisch vastleggen van handelingen en overwegingen en het structureel inzetten van klanttevredenheidsmetingen. De verantwoordelijke directeuren en managers pakken de aanbevelingen op. De auditrapportages zijn vastgesteld door het bestuur en besproken met de leden van de auditcommissie. De accountant ontvangt ter informatie de auditrapportages. In het auditplan 2012 worden acht primaire bedrijfsprocessen geaudit waaronder verhuur sociaal, verwerken huurprijswijzigingen en verkoop bedrijfsruimten. Beheersing schades en aansprakelijkstellingen tgv calamiteiten De financiële risico’s ten gevolge van schade aan ons bezit en in geval van aansprakelijkstelling hebben wij met verzekeringen afgedekt. Het afgelopen jaar is gewerkt aan het verbeteren van de inkoop van deze verzekeringen, het labelen van het bezit en een efficiënte schadeafhandelingsprocedure. Verder zijn met de intern betrokkenen de wettelijke kaders en richtlijnen van het proces ‘‘afhandelen aansprakelijkstelling door huurder’’ uitgewerkt en is een procesbeschrijving opgesteld. Onderhoudsrisico’s In haar vastgoedbeheer heeft Stadgenoot oog voor de veiligheid van de klant. Risico’s die deze veiligheid in de weg staan zijn geïnventariseerd. Het gaat onder

68

Jaarverslag 2011

andere om bouwconstructies, brandveiligheid, doorval beveiliging, legionella, asbest en het binnenmilieu (vocht/ schimmel/ koolmonoxyde). Wij hanteren de van toepassing zijnde wet- en regelgeving en hebben ten aanzien van de genoemde risico’s maatregelen opgenomen in de meerjaren onderhoudsbegroting. Zo worden woningscheidende constructies dertig minuten. brandwerend gemaakt, worden rookmelders in woningen geplaatst, worden voldoende elektrische groepen en een hoofdschakelaar in de woning aangebracht, worden goede duurventilatie systemen geplaatst en worden doorval beveiligingen herplaatst.

Beheersingsmaatregelen tav financiële risico’s Voorwaarde voor het realiseren van onze doelstellingen is de financiële continuïteit. Met behulp van het proces van planning en control (P&C-cyclus) kunnen we sturing geven en ons verantwoorden. Bij Stadgenoot is de P&C-cyclus, met de daarbinnen op te leveren producten, er vooral op gericht om te sturen en slechts ten dele om te verantwoorden. Hierdoor zijn de managementrapportages inhoudelijk sterk gericht op de prognoses in relatie tot de doelstellingen (begroting). De realisatie dient ‘slechts’ om deze prognose nader te analyseren en vast te stellen. De verantwoordelijkheid voor de P&C-cyclus is neergelegd bij de bedrijfseenheden Financiën en Strategie & Beleid. De inhoudelijke behandeling van alle output van het planning-encontrolproces vindt plaats via het bestuur en de directie. De ontwikkeling van de solvabiliteit is een belangrijke indicator voor de financiële continuïteit. Op basis van de typologie van onze organisatie, de vermogensstructuur en de externe financieringsvereisten hebben we de structurele solvabiliteitsnorm vastgesteld op 30 procent, met een bandbreedte van plus en min 2,5 procent en een ondergrens van 25 procent. Een andere belangrijke indicator voor de financiële gezondheid is de exploitatie rente verhouding (ERV). Deze ratio geeft aan in hoeverre de kasstromen met betrekking tot exploitatie groot genoeg zijn om de rentelasten te kunnen dragen. Stadgenoot heeft, analoog met de gebruikelijke normen in de vastgoed-

Stadgenoot

en corporatiemarkt, de ERV-norm vastgesteld op minimaal 1,1. Eind 2011 hebben we het Financieel Meerjarenplan (MJP) 2011 - 2021 opgesteld. In de jaren 2009 en 2010 is als gevolg van de economische crisis het MJP aangepast aan de economische realiteit en is het investeringsvolume sterk verminderd. In het laatste MJP is aanvullend hierop rekening gehouden met de heffing huurtoeslag, die naar alle waarschijnlijkheid in 2014 zal worden ingevoerd. Hierbij is onder meer gekeken naar het streefhuurbeleid (naar aanleiding van het energiebeleid en de extra Donner punten voor de woningwaardering in schaarstegebieden), maar ook naar de organisatiekosten en vastgoedgebonden kosten. Dit MJP vormt onder meer de basis voor de oordelen over de financiële continuïteit door het CFV en de kredietwaardigheid door WSW. In het vastgestelde MJP wordt voldaan aan zowel de solvabiliteitsnorm als de ERV-norm. Treasury Het beroep dat onze organisatie doet op financiering met vreemd vermogen is zowel relatief als absoluut groot. Daarom is het cruciaal beschikbaarheid en kosten van deze financiering te optimaliseren. Stadgenoot sluit regelmatig grote leningen en incidenteel derivatencontracten af om deze kasstromen te beheersen, en om (her)financieringsmomenten op een effectieve manier te laten aansluiten op aflossingen van bestaande leningen en financiering van nieuwe investeringen. In ons Treasury- en beleggingsstatuut is vastgelegd hoe de daarmee samenhangende planning, uitvoering en administratie procesmatig moeten verlopen. Daarbij wordt veel aandacht besteed aan aspecten als: −− organisatorische inrichting; −− controletechnische functiescheiding; −− mandaatregelingen/procuratiebevoegdheden; −− procedures en instructies. Treasury heeft in 2011 de kredietwaardigheid van Stadgenoot laten beoordelen door Standard and Poor’s, een vooraanstaand ratingbureau. Het bureau heeft een AA rating status afgegeven onder meer

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

omdat zij onder de indruk was van het systeem van sociale woningbouw in Nederland en de woningmarkt in Amsterdam – waar grote druk is - in het bijzonder en omdat Stadgenoot in 2008 tijdig heeft bijgestuurd bij het uitbreken van de bankencrises en het instorten van de markt voor koopwoningen.

−−

Uit een recent onderzoek van het CFV naar de afgesloten derivaten is gebleken dat hier geen onverantwoorde risico’s zijn en dat de ingestelde beheersingsmaatregelen voldoende zijn. Het landelijke onderzoek is in de loop van 2012 afgerond.

−−

−− −−

Beheersingsmaatregelen t.a.v. projectrisico’s Ondanks de sterke vermindering van het investeringsvolume voor de komende vijf jaar heeft Stadgenoot ultimo 2011 een omvangrijke projectontwikkeling­ portefeuille. De verwachte projectinvesteringen voor de komende vijf jaar bedragen gemiddeld € 60 miljoen per jaar. Zo’n grote hoeveelheid projectontwikkelingsactiviteiten rond nieuwbouw en herstructurering resulteert in omvangrijke financiële risico’s. De volgende beheersingsmaatregelen zijn ingesteld:

−−

69

De inrichting van het besluitvormingsproces ‘projecten’ kent vier stappen, te weten een start-, een project-, een investering- en een opleverbesluit. De besluiten worden voorbereid door het MT van Projectontwikkeling in samenwerking met Concerncontrol en besluitvorming vindt plaats in het directieoverleg. Aanscherpen van de P&C-cyclus voor de projecten die in samenwerkingsverband met derden worden ontwikkeld. In de project ‘Kwartaalrapportages’ is een paragraaf ‘‘kansen en risico’s’’ opgenomen. Implementatie van de geïntegreerde projectenadministratie. Hanteren eenduidige mandaatregeling.

Om het risicobewustzijn binnen Projectontwikkeling te bevorderen s er in het 4e kwartaal een workshop Bouwrisico’s georganiseerd waarbijde imagorisico’s die Stadgenoot loopt als opdrachtgever en woningcorporatie,de financiële risico’s ten aanzien van contracten in de pre-ontwerp- en ontwerpfase en de niet gedekte risico’s aan de orde zijn geweest.

70

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

II Verslag Raad van Commissarissen 2011 De Raad van Commissarissen

lidmaatschap VTW

De samenstelling van de RvC, het rooster van aftreden, de functies en nevenactiviteiten zijn hieronder weergegeven; deze gegevens zijn eveneens op de website van Stadgenoot gepubliceerd. De bevoegdheden van de RvC zijn opgenomen in de statuten van Stadgenoot en in het reglement van de RvC. Ook deze documenten zijn gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Enkele leden hebben in 2011 een of meerdere workshops bijgewoond die door de VTW waren georganiseerd.

vacature in de RvC Middels een open sollicitatieprocedure meent de RvC in de heer Pieter Tordoir per 28 september 2011 een uitstekende opvolger te hebben gevonden in de vacature ontstaan door het vertrek op grond van het rooster van aftreden van RvC-lid Petra Koomen.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

71

Naam de heer mr. Jacob Kohnstamm Geboortejaar 1949 Functie in RvC voorzitter, tevens voorzitter remuneratiecommissie Expertise kennis en ervaring op bestuurlijk terrein, kennis van grote steden beleid Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 1 juli 2000 tot 1 juli 2008) Aftredend per 2012 Beroep voorzitter College Bescherming Persoonsgegevens Nevenfuncties voorzitter stichting Ipermestra; voorzitter stichting Internationaal Kamermuziekfestival Schiermonnikoog, lid initiatief- en referendumcommissie Gemeente Amsterdam; voor zitter vergadering EU Dataprotectie Autoriteiten WP 29 (vanaf april 2010); voorzitter bestuur van het Mediafonds (vanaf september 2010); lid Raad van Advies College voor de Rechten van de Mens; voorzitter van het bestuur van de privacy wereldconferentie (sinds november 2011) Naam de heer dr. Hans J.A. van Fulpen Geboortejaar 1953 Functie in RvC vicevoorzitter, lid remuneratiecommissie Expertise zorg en bestuur Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Algemene Woningbouw Vereniging van 28 maart 2000 tot 1 juli 2008) Aftredend per 1 januari 2013 Beroep adviseur/bestuurder Nevenfuncties bestuurder a.i. Stichting Kalorama Naam de heer drs. Jacques D.G. Noach RA Geboortejaar 1946 Functie in RvC lid, voorzitter auditcommissie Expertise financiën Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 29 september 2005 tot 1 juli 2008) Aftredend per 1 juli 2014 Beroep financieel adviseur/bestuurder Nevenfuncties lid Raad van Toezicht Sinai Centrum te Amstelveen; lid Raad van Advies Collectieve Israel Actie te Amsterdam; voorzitter Stichting ORT Nederland Naam mevrouw mr. drs. Petra Koomen (afgetreden volgens het rooster van aftreden op 28 september 2011) Geboortejaar 1961 Functie in RvC lid, lid auditcommissie Expertise juridische zaken Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Algemene Woningbouw Vereniging van 28 maart 2000 tot 1 juli 2008) Beroep directeur bedrijfsvoering Politie Noord-Holland Noord Nevenfuncties commissaris Zonnehuis¬groep Amstelland; commissaris Caland Lyceum Amsterdam

72

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Naam de heer drs. Hein G.M. Blocks Geboortejaar 1945 Functie in RvC lid, lid auditcommissie Expertise financiën Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 24 mei 2007 tot 1 juli 2008) Aftredend per 1 januari 2013 Beroep adviseur, bestuurder Nevenfuncties voorzitter Stichting Vrienden van de Hermitage; lid bestuur Stichting Geschillen commissies Consumentenzaken; lid raad van advies Heitma Holding (Maarsen Groep); voorzitter bestuur Stichting Administratiekantoor KLM (SAK2); penningmeester Prinses Beatrix Fonds; lid raad van toezicht Spieren voor Spieren; voorzitter Stichting Vluchte lingenwerk Amstel tot Zaan; lid raad van advies College Bescherming Persoonsgegevens; lid RvC Welten; lid raad van commissarissen Da Vinci Groep; lid raad van commissarissen Westland Utrecht Bank Naam mevrouw Laetitia M.L. Ederveen Geboortejaar 1955 Functie in RvC lid (huurderszetel) Expertise wonen, zorg, welzijn en openbaar bestuur Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Algemene Woningbouw Vereniging van 15 maart 2004 tot 1 juli 2008) Aftredend per 1 januari 2013 Beroep eigenaar van Ederveen Advies, onderdeel van Public Affairs Groep Nevenfuncties lid raad van toezicht stichting Zorggroep Amsterdam-Oost Naam mevrouw drs. Kitty C.E. Roozemond Geboortejaar 1955 Functie in RvC lid (huurderszetel) Expertise openbaar bestuur, governance, sociale economie Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 28 maart 2007 tot 1 juli 2008) Aftredend per 1 januari 2013 Beroep directeur Interprovinciaal Overleg Nevenfuncties bestuurslid Nederland-Duitsland comité; lid raad van commissarissen GVB; lid raad van toezicht Progay; lid raad van commissarissen MN Services (tot 1 april 2011) Naam de heer prof. dr. Pieter Tordoir (benoemd per 28 september 2011) Geboortejaar 1958 Functie in RvC lid, lid auditcommissie Expertise economische en sociale ontwikkeling, ruimtelijke ordening en volkshuisvesting Benoemd sinds 28 september 2011 Aftredend per 28 september 2015 Beroep directeur-eigenaar Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir, Hoogleraar Geografie en Planologie Universiteit van Amsterdam Nevenfuncties docent/onderzoekscoördinator ASRE, Geassocieerd lid Raad voor de Leefomgeving

Stadgenoot

Bij de vaststelling van het rooster van aftreden in 2008 is naast het wenselijke profiel van de RvC als geheel en de afzonderlijke wensen ten aanzien van de individuele leden ook gekeken naar de duur van het eerdere lidmaatschap van de betrokkenen in de RvC van de AWV respectievelijk Het Oosten. In juli 2011 is de Governancecode aangepast. De introductie van een maximum zittingsduur van ten hoogste twee maal vier jaar heeft voor een aantal zittende commissarissen feitelijk tot gevolg dat zij de maximum zittingsduur reeds bij het van kracht worden van een aanpassing van de Governancecode overschrijden. In de Governancecode is opgenomen dat die commissarissen in staat moeten worden gesteld (een deel van) de lopende benoemingstermijn waarvoor zij bij het van kracht worden van de actualisering van de Governancecode zijn benoemd, uit te dienen. Begin 2012 heeft de RvC een nieuw rooster van aftreden van de leden van de RvC opgesteld. Dit rooster is op de website van Stadgenoot te vinden.

De Raad van Commissarissen doet verslag Bij het maken van de jaarstukken is gebruikgemaakt van de Checklist Governance, zoals die in januari 2007 is opgesteld door Aedes. De werkwijze van de RvC is opgenomen in het reglement van de RvC. Dit reglement is openbaar gemaakt op de website van Stadgenoot. Het besluitvormingsproces van de RvC is in principe gericht op het bereiken van onderlinge overeenstemming. Dat gebeurt aan de hand van het reglement van de RvC, waarin verder afspraken en regels zijn opgenomen over de samenstelling en onafhankelijkheid van de RvC, de bevoegdheden en werkwijze, alsmede over de verhouding met andere organen en instanties binnen en buiten de stichting. Bij met name besluiten over financiële onderwerpen heeft de RvC zich laten adviseren door de auditcommissie. Bij de beoordeling van de bestuurders heeft de RvC zich laten adviseren door de remuneratiecommissie.

Jaarverslag 2011

73

De Raad van Commissarissen vergadert De RvC van Stadgenoot is in 2011 negen maal bijeengekomen. Bij acht bijeenkomsten waren de beide bestuurders aanwezig, de secretaris van de RvC en tevens de bestuurssecretaris. Afhankelijk van de besproken onderwerpen waren ook directieleden, managers of externen (zoals de accountant) aanwezig. De RvC heeft tevens tweemaal telefonisch vergaderd. De RvC is begin 2011 samen met beide bestuurders en de voltallige directie bijeengekomen om met elkaar van gedachten te wisselen over het bestuursmodel na het vertrek van Frank Bijdendijk. De vergaderingen van de RvC worden in een voorzittersoverleg voorbereid door de voorzitter van de RvC, de voorzitter van het bestuur en de secretaris van de RvC. In dit voorzittersoverleg wordt tevens al die onderwerpen besproken die op dat moment actueel en relevant zijn voor de corporatie. Het voorzittersoverleg is in 2011 acht maal gehouden. De RvC-leden Laetitia Ederveen en Kitty Roozemond, die in de RvC zijn benoemd op voordracht van huurdersorganisatie Huurgenoot, hebben in 2011 twee maal het overleg bijgewoond dat de huurdersorganisatie Huurgenoot met het bestuur van Stadgenoot voert als bedoeld in de Wet op het overleg huurdersverhuurder. De RvC-leden Laetitia Ederveen en Kitty Roozemond hebben in 2011 twee keer de bijeenkomst van de werkgroep integriteit bijgewoond. Daar is gesproken over de inspanningen die Stadgenoot doet om integriteit in de organisatie in te bedden en over de wijze waarop met schendingen ten aanzien van integer handelen wordt omgegaan. De voorzitter van de RvC en een tweede RvC-lid vergadert twee maal per jaar, in het bijzijn van het bestuur, met een delegatie van de ondernemingsraad. Een delegatie van de RvC heeft de vergaderingen van de Ledenraad bijgewoond.

74

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

De Raad van Commissarissen besluit

Workshop risicomanagement

De volgende besluiten van de RvC zijn na intensieve discussie, in consensus genomen.

Op 8 februari 2011 heeft de RvC deelgenomen aan een interne workshop over risicomanagement.

−− −− −− −− −− −− −−

De Raad van Commissarissen benoemt

−− −− −− −− −− −− −− −− −− −−

Aanpassing bestuursreglement Werkplan bestuur 2011 Herbenoeming Jacob Kohnstamm Jaarstukken 2010 Verkoop Nieuwe Hemweg 1-7 Benoeming Marien de Langen tot bestuurder Omzetting vereniging in stichting en statuten­ wijziging Overeenkomst Far West Reglement Maatschappijraad Financiering BNG Terugtreden Frank Bijdendijk en verlenen van decharge Voordracht Pieter Tordoir in RvC Benoeming Pieter Tordoir in de Auditcommissie Explicitering taakstelling/bezuiniging Verbindingenstatuut Stadgenoot Beëindiging Far West Jaarplan en Begroting 2012

De Raad van Commissarissen bespreekt Naast alle bovengenoemde onderwerpen zijn tevens onder meer de volgende onderwerpen besproken: −− Kwartaalrapportages −− Oordeelsbrief minister VROM −− Managementletter KPMG −− Bouwen aan de Stad II −− Uitkomsten Ortec-simulatie beoordeling Centraal Fonds van de MJP −− Contacten tussen bestuur en stakeholders −− Rapport onrendabele nieuwbouw −− Toekomst van de vereniging −− Visie RvC en bestuur op visitatierapport −− Jaarverslagen Ombudsman −− ICT −− Financiering BNG −− Herziening woningwet −− Ontbinding Y-Maritiem −− Continuiteitsoordeel CFV −− Rating −− Onderhoudskosten −− Treasury Jaarplan

De heren Gerard Anderiesen (22 april 1954) en Marien de Langen (12 oktober 1955) vormen thans gezamenlijk het collegiaal bestuur van Stadgenoot. Tot 1 oktober 2011 vormden Gerard Anderiesen en Frank Bijdendijk het bestuur. Frank Bijdendijk is op grond van in 2011 gemaakte afspraken teruggetreden als bestuurder per 1 oktober. Middels een open sollicitatieprocedure meent de RvC in Marien de Langen een uitstekende nieuwe bestuurder te hebben gevonden. Bij de wervingsprocedure was de gehele RvC actief betrokken. De heer Anderiesen bekleedde in 2011 de positie van voorzitter. Beide bestuurders zijn verantwoording verschuldigd aan de RvC en (tot 8 december 2011) de Ledenraad. Beide bestuurders zijn tevens directeur of directievoorzitter van een aantal samenwerkingsverbanden die aan Stadgenoot zijn gelieerd. Gerard Anderiesen heeft de volgende nevenfuncties: −− lid Algemeen Bestuur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties; −− lid dagelijks bestuur De Vernieuwde Stad; −− lid dagelijks bestuur Nederlandse Vereniging van Bestuurders van Woningcorporaties; −− voorzitter van de Raad van Advies van de Academie van de Bouwkunst; −− lid Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Amsterdam; −− voorzitter werkgroep Ordening van De Vernieuwde Stad. Marien de Langen heeft de volgende nevenfuncties: −− lid dagelijks bestuur Forum voor Stedelijke Vernieuwing; −− penningmeester Rietveldprijs (Utrecht); −− lid RvC Stadsvastgoed (Rotterdam); −− voorzitter en lid van diverse werkgroepen van de Vernieuwde Stad; −− jurylid van Europan 2011.

Stadgenoot

Frank Bijdendijk heeft de volgende nevenfuncties: −− lid RvC Woningstichting Openbaar Belang te Zwolle; −− lid raad van toezicht Stichting Regionaal Opleidingscentrum (ROC) te Amsterdam; −− voorzitter bestuur Stichting Nationaal Renovatieplatform; −− lid RvC Gerrichhausen & Partners te Dordrecht. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn vastgelegd in het bestuursreglement dat door de RvC is vastgesteld. Hierin zijn o.a. afspraken vastgelegd omtrent het overleg, financierings- en beleggingsovereenkomsten en investering. Het bestuursreglement is gepubliceerd op de website van Stadgenoot. Conform de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties zijn er geen persoonlijke leningen, garanties, en dergelijke verstrekt aan de bestuurders. Aan de RvC zijn er door de bestuurders geen voornemens voorgelegd tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen aan de orde zijn. In 2011 zijn er door de bestuurders aan de RvC geen nieuwe nevenfuncties ter aanvaarding voorgelegd. De bestuurders hebben aan de RvC verklaard dat door de bestuurders geen schenkingen gevraagd of aangenomen zijn dan wel zakelijke kansen van de corporatie benut zijn voor zichzelf of hun gezinsleden.

De Raad van Commissarissen is onafhankelijk De leden van de RvC van Stadgenoot zijn onafhankelijk, conform het bepaalde in de Governance Code deel III, 2.2. Tevens ontvangen zij geen persoonlijk financiële vergoedingen van Stadgenoot anders dan de vergoeding voor de als lid van de RvC verrichte werkzaamheden. Ook maken de leden geen deel uit van het bestuur van een vennootschap dan wel rechtspersoon waarin een lid van het bestuur van de corporatie lid van de RvC is. Zowel in de statuten als in het reglement van de RvC zijn bepalingen opgenomen over de onafhankelijkheid van de leden van de RvC. De vergoeding van de leden van de RvC, inclusief die van de voorzitter en vice-voorzitter is conform de honoreringscode van de VTW. De vergoeding van de

Jaarverslag 2011

75

leden van de RvC bedroeg € 10.656 voor de leden, € 12.254 voor de vicevoorzitter en € 15.451 voor de voorzitter.

De Raad van Commissarissen wordt geïnformeerd De RvC heeft zich laten informeren door mondelinge en schriftelijke rapportages van de bestuurder(s) en de directie. De RvC heeft toezicht gehouden op het bestuur door de verschillende rapportages die aan de RvC zijn verstrekt (zoals de kwartaalrapportages). Tevens is informatie verstrekt over de voortgang van processen. De auditcommissie heeft zich specifiek gericht op de financiële continuïteit van de stichting en de interne risicobeheersing. In de reguliere vergaderingen van de RvC is aandacht besteed aan de dochterondernemingen en de BV’s waarin Stadgenoot participeert.

De Raad van Commissarissen houdt toezicht Het toezicht van de RvC op de strategieontwikkeling van Stadgenoot kwam tot stand in nauw en uitvoerig overleg met het bestuur. Datzelfde gold voor het toezicht op de financiële risicobeheersing. De maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van Stadgenoot kreeg speciale aandacht van de RvC aan de hand van rapportages van het bestuur waarin de ontwikkelingen op maatschappelijk, economisch en volkshuisvestlijk terrein expliciet aan bod kwamen. Het belangrijkste instrument vanuit de toezichtsrol voor de financiële beheersing (control) is de managementrapportage, die per kwartaal aan de RvC wordt verstrekt. Deze integrale rapportage omvat sturingsen verantwoordingsinformatie van zowel de volkshuisvestelijke doelstellingen van Stadgenoot als de financiële vertaling ervan. Deze managementrapportage wordt voorzien van een begeleidend schrijven van het bestuur en de directeur Financiën, met een nadere toelichting van de belangrijkste aandachtspunten en ontwikkelingen. Naast deze gestructureerde informatievoorziening is er sprake van ‘management by exception’. Dat wil zeggen dat bij belangrijke financiële vraagstukken de mening van de RvC vooraf wordt getoetst c.q. er separate informatievoorziening richting de RvC plaatsvindt. Belangrijk zijn in dit verband omvang, impact, risico en strategisch belang.

76

Jaarverslag 2011

De financiële continuïteit van Stadgenoot werd vanuit de RvC bijgehouden aan de hand van de ontwikkelingen van de solvabiliteit en de kasstromen. De structurele solvabiliteitsnorm die hiervoor is vastgesteld bedraagt 30 procent (EV/TV), met een bandbreedte van min 2,5 procent (groene zone) en min 5 procent (oranje zone). Eind 2011 is de solvabiliteit 32,4 procent en bevindt zich daarmee in de groene zone. Met betrekking tot de kasstromen vindt sturing onder meer plaats aan de hand van de Exploitatie Rente Verhouding (ERV). Deze ratio geeft de mate waarin de rentelasten worden gedekt door de operationele kasstromen aan. Op termijn is de norm voor de ERV gesteld op 110%. In 2011 bedroeg de ICR 100%. Naast de sturing op solvabiliteit en kasstromen worden alle investeringsbeslissingen binnen Stadgenoot getoetst op hun rendement. De rendementseis voor investeringen is bij Stadgenoot gesteld op 5,25% (3,25% reëel rendement plus 2 procentpunt inflatie) voor sociale woningen, 5,5% voor geliberaliseerde woningen, 6,5% voor bedrijfsruimten en 5,75% voor parkeerplaatsen.

De Raad van Commissarissen heeft commissies Auditcommissie De auditcommissie is een vaste commissie van de RvC. Zij ondersteunt en adviseert de RvC bij het uitvoeren van de verantwoordelijkheden op het terrein van toezicht op de interne controle en risicobeheersing, de naleving van richtlijnen en voorschriften van relevante externe toezichthoudende instanties en overige stakeholders en relevante gedragscodes, de controle door en de relatie met de externe accountant, de informatieverschaffing ten behoeve van financiële planning, voortgang en verantwoording van resultaten (zowel intern als extern) en andere aspecten binnen de planning en controlcyclus, de continuïteit en betrouwbaarheid van de geautomatiseerde gegevensverwerking. De auditcommissie bestond tot 28 september 2011 uit Jacques Noach (voorzitter), Petra Koomen en Hein Blocks. Per 18 oktober 2011 heeft Pieter Tordoir

Stadgenoot

het lidmaatschap van de Auditcommissie van Petra Koomen overgenomen. Standaard zijn tevens de bestuurders aanwezig, de secretaris van de RvC en de directeur Financiën. Afhankelijk van de te behandelen onderwerpen zijn ook één of meerdere financieel specialisten aanwezig, waaronder de externe accountant. De auditcommissie van de RvC is acht keer bijeen geweest en heeft tweemaal in een besloten vergadering (zonder bestuur of anderen) gesproken met de externe accountant. De auditcommissie heeft de volgende onderwerpen behandeld: −− Beëindiging Far West −− Oordeelsbrief 2010 van VROM −− Financiële kwartaalrapportages −− Jaarrekening 2010 −− Nieuwe verslagleggingrichtlijnen −− Managementletter KPMG −− Audits 2010 −− Verbindingenstatuut −− Verkoop Nieuwe Hemweg 1-7 −− Audit aanbesteding projectontwikkeling −− Beoordeling resultaten 2010 −− ICT −− Interne controle −− Derivaten −− Treasury Jaarplan −− Explicitering taakstelling −− Begroting 2012 −− MJP Bij de bespreking van de jaarstukken in de commissie is ook de accountant aanwezig geweest, onder meer ter toelichting van diens managementrapportage. De auditcommissie heeft een reglement auditcommissie opgesteld waarin de doelstelling, werkwijze en taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn vastgelegd. In dit reglement zijn de verantwoordelijkheden van de auditcommissie richting de externe accountant expliciet opgenomen. In het kader van de risicobeheersing is vanuit de RvC de auditcommissie het eerste aanspreekpunt als het gaat om het toezicht. De verantwoordelijkheden van deze commissie ten aanzien van risicobeheersing zijn vervat in het reglement van de auditcommissie.

Stadgenoot

Remuneratiecommissie De RvC kent ook een remuneratiecommissie, die op basis van rapportage van het bestuur en het advies van de auditcommissie een oordeel geeft over de prestaties van de bestuurders. De remuneratiecommissie bestaat uit de voorzitter en de vice-voorzitter van de RvC. De remuneratiecommissie heeft in 2011 twee maal vergaderd, waarbij tijdens één bijeenkomst beide bestuurders aanwezig waren. De honorering van de bestuurders is opgenomen in de Jaarrekening 2011. De honorering is opgesteld volgens de richtlijnen zoals opgenomen in de Adviesregeling Arbeidsvoorwaarden voor corporatiedirecteuren (commissie Izeboud). De Remuneratiecommissie doet in haar remuneratierapport verslag van de wijze waarop het beoordelingsen bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht en geeft een overzicht van het bezoldigingsbeleid dat het komende boekjaar en de daaropvolgende jaren door de RvC wordt voorzien. Het meest recente remuneratierapport wordt gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

De Raad van Commissarissen evalueert Tijdens een besloten vergadering van de RvC begin 2012 heeft de Raad zich gebogen over een zelfevaluatie en over het functioneren van de bestuursleden in 2011. De zelfevaluatie is conform de leidraad dienaangaande van de VTW voorbereid door de voorzitter met schriftelijke en mondelinge input van alle leden van de RvC en van de leden van het bestuur. De RvC werd hierbij door een externe onafhankelijke adviseur begeleid. De zelfevaluatie zag zowel op het functioneren van de leden afzonderlijk als van de RvC als collectief. Over de bevindingen van de besloten vergadering heeft schriftelijke en mondelinge terugkoppeling aan het bestuur plaatsgevonden. Het algemene beeld is dat de raad een goed professioneel niveau heeft, evenwichtig is samengesteld en stabiel en consistent opereert. De belangrijkste documenten zijn op orde en goed toegankelijk op de website; de verantwoording in het jaarverslag is helder en uitgebreid. De verwachting bestaat dat de samenwerking met

Jaarverslag 2011

77

het bestuur in de nieuwe samenstelling soepel zal verlopen en dat deze zal worden gekenmerkt door wederzijds respect en de gewenste zakelijkheid. Punt van aandacht is dat er de komende tijd weer meer balans moet komen tussen de maatschappelijke taak en de bedrijfseconomische aspecten van de bedrijfsvoering. De economische crisis heeft erg veel aandacht van de RvC gevergd - met uitzonderlijk veel vergaderingen van de Auditcommissie. De verwachtingen wat dit betreft zijn gericht op het eerste beleidsdocument van het bestuur in de nieuwe samenstelling waarin ook de legitimatievraag van de corporatie goed zal worden gedefinieerd.

De Raad van Commissarissen bezoekt en ontvangt De RvC heeft begin 2011 deelgenomen aan het tweede congres van Stadgenoot, met als thema ‘buurten in de jaren ’10’. Op dit interactieve congres werden alle genodigden gevraagd om mee te denken over de wijze waarop Stadgenoot de komende jaren aan de slag kan in de buurt. De resultaten van de denksessies zijn visueel aantrekkelijk gepresenteerd op een informatiekaart (zie illustratie op pagina 82). Een delegatie van de RvC heeft tevens deelgenomen aan de projectendag van Stadgenoot die jaarlijks voor de diverse interne raden wordt georganiseerd. De projectendag bestond in 2011 uit een excursie naar een renovatieproject en drie nieuwbouwprojecten.

De Raad van Commissarissen keurt goed Op 12 juni 2012 hebben de RvC van Stadgenoot en de bestuurders dit jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening besproken. Tevens heeft de RvC met instemming kennis genomen van de over de jaarrekening en het jaarverslag uitgebrachte verklaring van KPMG Accountants. De middelen van Stadgenoot zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de stichting. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen.

78

Jaarverslag 2011

De RvC heeft het jaarverslag en de jaarrekening goedgekeurd. Rest mij om namens de RvC, de Ledenraad, het bestuur, de directie, en de medewerkers van Stadgenoot hartelijk te bedanken voor hun inzet die zij in 2011 hebben geleverd. Amsterdam, 12 juni 2012 Jacob Kohnstamm voorzitter Raad van Commissarissen

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

79

III Verslag over de Ledenraad Stadgenoot is tot 7 december 2011 een vereniging met leden geweest. Vanaf die datum is Stadgenoot een stichting. De leden werden tot de omzetting vertegenwoordigd door de leden van de Ledenraad. De Ledenraad beschikte over een aantal statutaire bevoegdheden zoals het vaststellen en wijzigen van de statuten, het goedkeuren van de jaarrekening en het benoemen van commissarissen. Op woensdag 6 juli 2011 heeft de Ledenraad van Woningbouwvereniging Stadgenoot besloten om Stadgenoot om te zetten van een vereniging naar een stichting. Deze omzetting was op 8 december 2011 een feit. De woningbouwvereniging Stadgenoot is op 1 juli 2008 ontstaan door een fusie tussen de Algemene Woningbouw Vereniging (AWV) en woningbouwver-

eniging Het Oosten. Zowel de AWV als Het Oosten zijn meer dan 100 jaar geleden opgericht door sociaal bewogen belangstellenden en belanghebbenden (huurders en aspirant huurders). Het lidmaatschap van de vereniging droeg bij aan het bouwen van ‘sociale huurwoningen’ en gaf het recht om in aanmerking te komen voor een goede woning, maar met de veranderingen in het systeem van woonruimteverdeling is dit recht in 2006 komen te vervallen. Sociale huurwoningen worden nu aangeboden aan iedereen die daar -gezien het inkomen- voor in aanmerking komt. Sinds in 1996 het lidmaatschap van de woningbouwvereniging geen recht meer geeft op een woning van de corporatie, heeft de Ledenraad gezocht naar nieuwe manieren om invulling te geven aan het lidmaatschap. Zij zag zich daartoe ook genoodzaakt, mede door de sterke afname van het aantal leden:

80000 70000 60000 50000 40000 30000 17000

20000

7528

10000

5853

4218

2010

2011

0 1997

1998

1999

Stadgenoot AWV

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

HO

De Ledenraad is tot de conclusie gekomen dat de rechtsvorm van een vereniging geen toegevoegde waarde meer heeft voor de Amsterdamse- en regionale volkshuisvesting en voor Stadgenoot als organisatie. Daarom heeft de Ledenraad besloten om de vereniging om te zetten naar een stichting. Met het wegvallen van de vereniging ontstaat wel de vraag van wie een organisatie als Stadgenoot is. De maatschappij vormt de basis waaraan de organisatie verbonden zou moeten zijn en waar zij een belangrijk deel van haar legitimatie aan ontleent. De Ledenraad was van mening dat het belang van de maatschappij zodoende gehoord dient te worden binnen de onderneming Stadgenoot. De Ledenraad heeft met het bestuur afgesproken om in plaats van de Ledenraad een zogenaamde Maatschappijraad in het leven te roepen. Een Maatschappijraad

80

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

bestaat uit deskundigen, die een afspiegeling zullen zijn van de samenleving, die het bestuur zullen adviseren over de maatschappelijke opgaven waar Stadgenoot voor staat. De leden van de eerste Maatschappijraad zijn op 7 december 2011 door de Ledenraad, in haar laatste vergadering, geïnstalleerd. In februari 2012 zijn de leden van de maatschappijraad voor het eerst bijeen gekomen. In het jaarverslag 2012 zal de maatschappijraad verslag doen van haar activiteiten.

Samenstelling Ledenraad De negentien ledenraadsleden werden gekozen door de leden van de vereniging. In 2011 is de samenstelling van de Ledenraad ten opzichte van het jaar daarvoor ongewijzigd.

In de Ledenraad hebben de volgende leden zitting en vertegenwoordigen zij het daarachter vermelde kiesdistrict. Ledenraadslid

Kiesdistrict

De heer J.F. van der Baan De heer B.R.V. Fraenk De heer R. Heering Mevrouw I.M. Horvath De heer P.M. IJpma De heer R.J.B. van Kappel De heer E.J. Krist De heer K.C.M. Lalji De heer P.C. Moerman De heer A.H.A. Muller De heer H.G.J. Overmars De heer P.D. Pennekamp De heer B.A. Rückert De heer S.A. Stoffel De heer Th. Tanis Mevrouw V.J.M. Temme Mevrouw C. Warmenhoven Mevrouw S. Werkman-Bronkhorst Mevrouw H. de Zwart

Overig Nederland Osdorp Zuideramstel Overig Nederland Centrum Oost/Watergraafsmeer Almere Oud-West Zeeburg Westerpark Noord Slotervaart/Overtoomse Veld Oud-Zuid Zuidoost Geuzenveld/Slotermeer Bos en Lommer Diemen De Baarsjes Noord

Mevrouw Van Erp Taalman Kip was tot 16 juni 2011 onafhankelijk voorzitter van de Ledenraad. Harry ter Braak heeft vanaf het najaar 2010 de discussie over de toekomst als vereniging in de Ledenraad begeleid. Vanaf 16 juni 2011 tot de opheffing van de Ledenraad op 8 december 2011 was Harry ter Braak vervolgens op verzoek van de Ledenraad onafhankelijk voorzitter van de Ledenraad.

Vergaderingen en voorbereiding In 2011 waren er 11 vergaderingen van de Ledenraad. Deze vergaderingen zijn voorbereid door de voorzitter van de Ledenraad, de voorzitter van het bestuur en de secretaris. Naast de vergaderingen is een aantal leden van de Ledenraad in een werkgroep tien keer bijeen gekomen om over de toekomst van de vereniging en de oprichting van de maatschappijraad te spreken.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

81

Verleende goedkeuring, genomen besluiten en besproken onderwerpen De Ledenraad heeft in haar vergadering van 16 juni 2011 goedkeuring gegeven aan het jaarverslag en de jaar­ rekening van 2010 en heeft decharge verleend aan het bestuur. Naast de jaarstukken van 2010 zijn ondermeer de volgende onderwerpen besproken c.q. besluiten genomen: −− hoogte contributie lidmaatschap vereniging −− vergoeding werkgroep toekomst vereniging −− benoeming leden voordrachtscommissie −− (her)benoeming RvC-leden −− benoeming voorzitter Ledenraad −− omzetting vereniging in stichting −− statutenwijziging −− reglement maatschappijraad −− benoeming leden maatschappijraad −− Kristal −− begroting 2012 −− Bouwen aan de Stad II en betekenis voor Stadgenoot −− Far West −− Nieuwendam Noord −− visitatierapport

Congres De Ledenraad was begin 2011 ook uitgenodigd voor het tweede congres van Stadgenoot, met als thema ‘buurten in de jaren ’10’. Op dit interactieve congres werden alle genodigden gevraagd om mee te denken over de wijze waarop Stadgenoot de komende jaren aan de slag kan in de buurt. De resultaten van de denksessies zijn visueel aantrekkelijk gepresenteerd op een informatiekaart (zie pagina 82).

Projectendag Een delegatie van de Ledenraad heeft tevens deelgenomen aan de projectendag van Stadgenoot die jaarlijks voor de diverse interne raden wordt georganiseerd. De projectendag bestond in 2011 uit een excursie naar een renovatieproject en drie nieuwbouwprojecten.

Stadgenoot haalt financiële middelen op bij private partijen

in opdracht van:

Samen investeren

Woningverdeling op maat

Samenwerking met partners Organische gebiedsontwikkeling

Hoe zorgt Stadgenoot ervoor dat de kwaliteit van buurten de komende jaren verbetert?

Dialoog met de klant

gemaakt door:

Stadgenoot houdt sociale structeren in stand door kleinschalig en gefaseerd te ontwikkelen.

Stadgenoot ontwikkelt gebieden op een andere manier

© 2011

Stadgenoot stelt tegen aantrekkelijke prijzen ruimtes beschikbaar voor verhuur, als werkplek of als klusblok. Stadgenoot stelt grond en leegstaande kantoorruimte beschikbaar voor landbouw in de stad. Stadgenoot pleit voor ruimere regelgeving rond bestemmingsplannen om meer gebruiksflexibiliteit te creëren.

Stadgenoot biedt ruimte voor economische ontwikkeling van de buurt

Stadgenoot benut leegstaande woningen voor collectieve voorzieningen, zoals een werkplaats. Stadgenoot stelt braakliggende terreinen beschikbaar voor voorzieningen als moestuinen en speelplaatsen. Stadgenoot plaatst tijdelijke woongebouwen of hotels op braakliggende grond. Stadgenoot gebruikt daken, bijvoorbeeld voor groene dakterrassen, zonnepanelen, of moestuinen.

Stadgenoot gebruikt onbenutte ruimtes en grond voor (tijdelijke) collectieve voorzieningen

Stadgenoot inventariseert periodiek bij bewoners de top drie gewenste verbeteringen voor de buurt. Stadgenoot inventariseert urgente problemen in de buurt en start een interventieteam om deze op te lossen. Stadgenoot inventariseert of bewoners liever ergens anders wonen, en faciliteert waar mogelijk verhuizing. Stadgenoot gebruikt sociale media om bewoners inzicht en invloed te geven, zoals over bouwplannen en onderhoud.

Stadgenoot maakt plannen op basis van behoeften in de buurt

Stadgenoot delegeert beslissingsbevoegdheid naar bewoners, zoals over de inrichting van binnentuinen. Stadgenoot geeft buurtbewoners inspraak bij verbouwingen en nieuwbouw, bijvoorbeeld over woningindeling. Stadgenoot geeft bewoners inspraak bij het beoordelen van de huismeester.

Stadgenoot geeft bewoners inspraak

Stadgenoot geeft vooral bedrijven uit de buurt opdrachten voor beheer- en onderhoudstaken. Stadgenoot richt buurtbeheerbedrijven op waarin bewoners beheerstaken uitvoeren. Stadgenoot draagt het beheer van een complex over aan een school, zoals een roc. Stadgenoot geeft huurkorting aan bewoners die onderhoudstaken doen, zoals het opknappen van hun portiek. Stadgenoot geeft bewoners de mogelijkheid voorzieningen zoals een stortkoker te adopteren en te beheren. Stadgenoot maakt helder wat de rechten en plichten van bewoners zijn en spreekt bewoners hierop aan.

Stadgenoot legt verantwoordelijkheid voor beheer mede bij partijen in de buurt

Jaarverslag 2011

Deze Informatiekaart biedt een overzicht van manieren waarmee Stadgenoot de kwaliteit van buurten kan verbeteren. De manieren zijn geformuleerd als concrete interventies in de wijk. Organisatorische veranderingen bij Stadgenoot zelf zijn niet op de kaart opgenomen. De kaart is gemaakt op basis van vier denksessies met medewerkers, interne raden en externe relaties van Stadgenoot. Met dank aan alle deelnemers voor hun denkwerk.

Stadgenoot bouwt haar aandeel sociale huurwoningen af en biedt meer vrije sector- en koopwoningen. Stadgenoot sloopt woningen en verkoopt kavels voor bouw van individuele woningen. Stadgenoot biedt de helft van haar woningen aan de langstwachtenden, de rest aan de hoogste bieder. Stadgenoot ontwikkelt woongroepenbeleid, onder meer voor ouderen en alleenstaanden. Stadgenoot biedt woningen aan aan specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld studenten of middeninkomens. Stadgenoot benut de maatwerk-regeling om grote gezinnen te herhuisvesten en overlast te voorkomen.

Stadgenoot bevordert een gemengde samenstelling van buurten

Stadgenoot inventariseert de (vrijwilligers)netwerken in buurten en stelt met hen gezamenlijke doelen. Stadgenoot neemt afstand van kleine (beheer)taken en draagt deze over aan bewonersnetwerken. Stadgenoot verhuurt (via partners) ruimtes zoals sporthallen en parkeergarages aan lokale initiatieven. Stadgenoot bevordert burenhulp, bijvoorbeeld met een smoelenboek op het huismeesterkantoor. Stadgenoot vergroot de betrokkenheid met buurten door meer fysieke aanwezigheid, bijvoorbeeld in buurtentrees.

Stadgenoot versterkt lokale netwerken en initiatieven

Stadgenoot werkt samen met het DWI, scholen en politie bij het oplossen van jongerenproblematiek. Stadgenoot werkt samen met lokale ondernemers om economische kansen voor de buurt te benutten. Stadgenoot vraagt gezamenlijk subsidies aan met partners.

Stadgenoot gaat structurele samenwerking aan met partners

Stadgenoot bouwt goedkoper, en gebruikt het vrijgespeelde budget voor investeringen in de buurt.

Stadgenoot investeert op een andere manier

Stadgenoot richt een fonds op waar startende ondernemers uit de buurt financiering kunnen krijgen. Stadgenoot beloont goede huurders met investeringen. Stadgenoot beloont en bestraft bewoners door middel van huurverlagingen of -verhogingen. Stadgenoot geeft bewoners microkredieten met gunstige voorwaarden om te investeren in hun woning.

Stadgenoot biedt financiële prikkels voor ondernemende buurtbewoners

Stadgenoot geeft gebouwgebonden aandelen of obligaties uit aan bewoners. Stadgenoot biedt contracten voor publiek-private investeringen, zoals met lokale ondernemers of VVE’s. Stadgenoot biedt (institutionele) beleggers de mogelijkheid te investeren in buurten.

Gedeeld beheer

Informatiekaart Ruimte voor de Buurt

82 Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

83

IV Verslag van Huurgenoot Verslag van Huurgenoot 2011 In 2011 werd er drie maal een Algemene Ledenvergadering gehouden; op 21 februari werden naast de gebruikelijke jaarlijkse vaste punten ook het privacyreglement en de maatwerkovereenkomst behandeld. De vergadering van 9 mei stond geheel in het teken van de Huismeesters en op 26 oktober werden het Huishoudelijk Reglement, het privacyreglement (vaststelling) en het thema energiebesparing en duurzaamheid behandeld. De drie vergaderingen werden gemiddeld door 75 mensen bezocht van gemiddeld 45 bewonerscommissies. Voorts werd in 2011 aan iedere bewonerscommissie de informatiemap uitgereikt. Met deze map kunnen de bewonerscommissies op eenvoudige wijze alle zaken betreffende Stadgenoot, Huurgenoot en de bewonerscommissie naslaan. Het bestuur vergaderde in 2011 tien maal en vijf maal vond overleg plaats met de directie van Stadgenoot. Daarnaast vond met Stadgenoot nog overleg plaats in de werkgroepen Beleid en Participatie. De laatste werkgroep werd echter in de loop van 2011 opgeheven wegens gebrek aan voortgang. Inmiddels zijn onderwerpen uit deze werkgroep onderdeel geworden van de werkgroep Beleid. Naast het overleg met Stadgenoot maken wij ook deel uit van de Huurdersvereniging Amsterdam en nemen 6 keer per jaar deel aan het Koepeloverleg. Ook vindt er regelmatig overleg plaats met de Wijk Steunpunten Wonen (WSW’s). Het bestuur kon twee nieuwe bestuursleden verwelkomen: te weten Hanny Jonker en Annemiek van Koolwijk terwijl wij eind 2011 afscheid namen van onze vice-voorzitter Ben Padberg in verband met zijn emigratie naar België. In 2011 loopt de communicatie tussen Stadgenoot en Huurgenoot nog niet goed. Er is te vaak sprake van misverstanden en te lang wachten op elkaar. Dit vertroebelt de samenwerking. Ondanks dat konden we in 2011 het ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Voorzieningen) en de Servicekosten afronden. Bij de Servicekosten hoort echter ook het

onderdeel Huismeesters. Hierover vindt nog altijd overleg plaats omdat gegevens lang op zich laten wachten. Stadgenoot heeft een voorstel gedaan om een experiment te doen met een Jongerencontract. Nadat er is overlegd en het voorstel is aangepast, met name de leeftijdsgrens en de huurhoogte van de aan te bieden woningen, heeft Huurgenoot hierover positief geadviseerd. Ook is gesproken over de opheffing van Far West en de daarbij behorende woningruil binnen de woningcorporaties. Hoewel over de overgang van huurders een overeenkomst was opgesteld, bleek in de praktijk dat bewoners, bewonerscommissies en Huurgenoot zich bij de uitwerking onvoldoende geïnformeerd voelden. Een punt van aandacht blijft de communicatie met en binnen Stadgenoot. Huurders in commissies beginnen hun geduld met Stadgenoot te verliezen. Huurgenoot maakt voor haar vergaderingen gebruik van het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW) en betrekt daarvan tevens de secretariële ondersteuning. Ook voor het beleid doen wij een beroep op ondersteuning van het ASW. In 2011 zijn we op de uren dat er geen secretariële ondersteuning is, overgegaan op een telefonische boodschappendienst, waarbij de klachten of vragen worden verzameld en vervolgens aan het bestuur en secretariaat worden doorgegeven. De in 2010 in gang gezette gesprekken van het bestuur van Huurgenoot met de bewonerscommissies stonden in 2011 op een laag pitje. Door de vele overleggen met Stadgenoot kwamen deze bijeenkomsten onder druk te staan. In 2011 werden voor de bewonerscommissies een paar cursussen aangeboden: waaronder één over de contacten tussen Bewonerscommissies en Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en een paar workshops over Social Media. Helaas bleek hiervoor te weinig belangstelling te zijn, dus de cursussen gingen niet door. Nieuw dit jaar was het cursusaanbod van het ASW.

84

Jaarverslag 2011

Aan de diverse workshops deden veel leden van bewonerscommissies van Huurgenoot mee, wat werd bekostigd door Huurgenoot. Vooral de cursus voor nieuwe leden van een bewonerscommissie bleek een gewilde cursus. In 2011 werden drie nieuwsbrieven voor alle bewonerscommissies uitgebracht en twee nieuwsbrieven voor alle huurders van Stadgenoot. Het bestuur had op 31 december 2011 de volgende samenstelling: André Kroon, voorzitter Chris Vonk, secretaris Erwin Vleerlaag, penningmeester Riwka Cohen Marianne Henning Ger Holland Hanny Jonker Annemiek van Koolwijk Nyamad Moenna Ben Padberg Hans Schouten

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

85

86

Jaarverslag 2011

Jaarrekening 2011

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

87

Inhoud jaarrekening Jaarrekening Geconsolideerd 2011 Geconsolideerde balans per 31 december 2011 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 Toelichting geconsolideerde jaarrekening Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Toelichting op afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening Toelichting op de actuele waarde van de geconsolideerde balans Jaarrekening Enkelvoudig 2011 Enkelvoudige balans per 31 december 2011 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2011 Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2011 Toelichting enkelvoudige jaarrekening Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Gebeurtenissen na balansdatum Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming

88 90 91 92 102 116 118 124

136 138 139 140 142 153 154

162 163 163 163 163

Kerncijfers Overzicht aantallen verhuureenheden

165



Bijlage Financieel overzicht groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden

166

88

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Geconsolideerde balans per 31 december 2011 In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Activa

31-12-11 31-12-10 1

Vaste activa

Materiële vaste activa

1.1

Onroerende zaken in exploitatie

1.2

Onroerende zaken in ontwikkeling

2.348.036 2.081.229 34.522 137.249

1.3

Onroerende en roerende zaken ten dienste



van de exploitatie

48.115 26.489

2.430.673 2.244.967 2

Financiële vaste activa



Andere deelnemingen

18.148 12.863



Vorderingen op andere deelnemingen

54.018 50.759



Overige vorderingen

17 1.437

72.183 65.059 Totaal vaste activa 2.502.856 2.310.026 Vlottende activa 3 Voorraden 163.943 116.767 4

Onderhanden projecten 3.961 1.161



Vorderingen

5.1 Huurdebiteuren Overheid 5.2

Belastingen en premies sociale verzekeringen

5.3

Overige vorderingen

5.4

Overlopende activa

3.252 3.313 5 116 38.541 30.624 7.688 9.720 28.841 22.469

78.327 66.242 6

Liquide middelen 47.501 32.476

Totaal vlottende activa 293.732 216.646

Totaal activa 2.796.588 2.526.672 1

Cijfers 2010 aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

89

In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Passiva

31-12-11 31-12-10 1

7 Groepsvermogen

Eigen vermogen

881.127 699.379



Totaal groepsvermogen 881.127 699.379



Voorzieningen

8.1

Voorziening latente belastingverplichtingen

8.2

Voorziening onrendabele investeringen

8.3

Overige voorzieningen



Totaal voorzieningen 32.875 30.361

3.131 9.013 24.111 19.787 5.633 1.561



Langlopende schulden

9.1 Leningen 1.658.403 1.622.592 9.1 Waarborgsommen

10.753 9.974

Totaal langlopende schulden 1.669.156 1.632.566



Kortlopende schulden

10.1

Schulden aan kredietinstellingen

4

Vooruitbetaalde bedragen ohw



Schulden aan leveranciers

10.2

Belastingen en premies sociale verzekeringen

10.3 Overlopende passiva

112.196 93.215 634 942 12.774 20.622 3.664 3.067 84.161 46.520

Totaal kortlopende schulden 213.429 164.366

Totaal passiva 2.796.588 2.526.672 1

Cijfers 2010 aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.

90

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 In duizenden euro's



2011 2010

Bedrijfsopbrengsten

15.1 Huren 15.2 Vergoedingen

177.960 171.168 15.295 12.435

15.3 Verkoop onroerende zaken

51.976 38.633

15.4 Wijziging in onderhandenwerken en projecten

46.030 -4.163

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

4.376 2.736



15.5 Overige bedrijfsopbrengsten

16.862 13.860

Som der bedrijfsopbrengsten 312.499 234.668



Bedrijfslasten

16.1 Kosten uitbesteed werk

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

77.301 8.087 2.357 2.784

16.2 Overige waardeveranderingen van

(im)materiële vaste activa

32.459 35.876

Erfpacht 3.022 2.853 16.3

Lonen en salarissen



Sociale lasten

16.4 Pensioenlasten 16.5 Lasten onderhoud 16.6

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa

16.7 Overige bedrijfslasten

23.337 24.177 3.338 3.128 4.130 4.180 37.899 37.200 8.418 -471 52.343 49.091

Som der bedrijfslasten 244.603 166.907

Bedrijfsresultaat 67.896 67.761

Financiële baten en lasten

17.1

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

17.2

Rentelasten en soortgelijke kosten

-59.579 -56.126

17.3

Waardeveranderingen derivaten

-31.008 0



Totaal financiële baten en lasten -87.806 -51.842

2.781 4.284

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen -19.910 15.918 18.1 Vennootschapsbelasting

13.995 3.427

Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt

deelgenomen

7.840 -26.217

Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa 1.925 -6.872 1.1

Mutatie actuele waarde onroerende zaken in exploitatie

179.839 27.880



Netto resultaat 181.764 21.008

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

91

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 In duizenden euro's



2011 2010 1

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 67.896 67.761 Aanpassingen voor: - afschrijvingen -

overige en bijzondere waardeveranderingen

-

mutatie voorzieningen

2.357 2.784 40.877 35.405 4.072 -609

Veranderingen in werkkapitaal: -

mutatie vorderingen

-

mutatie kortlopende schulden

3.270 27.253 -26.748 -29.081

23.828 35.752 Saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties 91.724 103.513 Ontvangen rente

2.781 4.284

Betaalde rente

-59.579 -56.126

Dividend uit deelnemingen

0 0

Ontvangen/betaalde belastingen

187 -255

-56.611 -52.097 Saldo kasstroom uit operationele activiteiten 35.113 51.416 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: -

onroerende zaken in exploitatie

-

onroerende zaken in ontwikkeling

-2.760 -113.839

-

onroerende zaken t.d.v. de exploitatie

-24.022 -6.121

-

mutatie onderhanden projecten/voorraden

-58.701 -21.659

Desinvesteringen in materiële vaste activa

22.056 43.784

Mutatie financiële vaste activa

-31.619 -27.878

-716

4.314

Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten -95.762 -121.399 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie waarborgsommen

779 441

Ontvangsten langlopende schulden

139.000 211.240

Aflossingen langlopende schulden

-103.189 -120.654

Mutatie spaarloon Mutatie kasgeldleningen Terugbetaling kapitaal

0 -408 39.100 -19.100 -16 -4

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten 75.674 71.515 Netto kasstroom 15.025 1.532 Mutatie liquide middelen Saldo begin boekjaar

32.476 30.944

Saldo einde boekjaar

47.501 32.476

Totaal mutatie liquide middelen 15.025 1.532 1

Cijfers 2010 aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.

92

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Toelichting geconsolideerde jaarrekening Algemeen Toegelaten instelling Stichting Stadgenoot, gevestigd te Amsterdam, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 2 van de statuten: Noord-Holland en Flevoland. Op woensdag 6 juli 2011 heeft de Ledenraad van Woningbouwvereniging Stadgenoot de omzetting van de vereniging Stadgenoot in een stichting goedgekeurd. En daarbij heeft de Ledenraad besloten dat er een maatschappijraad opgericht zou moeten worden. Er zijn nieuwe statuten en een huishoudelijk reglement opgesteld. De omzetting van vereniging in stichting was op 8 december 2011 een feit.

Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Vergelijkende cijfers De presentatie van de vergelijkende cijfers op de balans is aangepast voor de splitsing van Onderhanden werk en Onderhanden projecten. Daarnaast zijn de kasgeldleningen opgenomen onder Schulden aan kredietinstellingen in plaats van onder Overige schulden. De presentatie van de vergelijkende cijfers op het kasstroomoverzicht is aangepast. De mutatie in Schulden kredietinstellingen is opgenomen in Mutatie kortlopende schulden in plaats van in de Mutatie Liquide middelen. Het Resultaat uit deelnemingen wordt niet apart gepresenteerd, maar gecorrigeerd op de Mutatie financiële vaste activa.

Toegepaste standaarden: Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van Boek 2 Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2005. Dit betekent dat de in 2011 verschenen nieuwe Richtlijn 645 van toepassing voor boekjaren vanaf 1 januari 2012 niet is toegepast.

Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar.

Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten, tenzij anders vermeld. Voorzover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een belangrijk component, de materiële vaste activa in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en

Stadgenoot

communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien de onderneming alle belangrijke risico’s heeft overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle financiële informatie is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

Jaarverslag 2011

93

De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: • Materiële vaste activa: Onroerende en roerende zaken in exploitatie, met name voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeleid waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. • Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van het investeringsbesluit van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers. • Voorraad grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer inschatting van verkoopwaarde aan de hand van referentie-

94

•

Jaarverslag 2011

transacties, kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Stichting Stadgenoot en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de onderneming een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in verbindingen voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten (de zogenaamde joint ventures). Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten. De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn: 1) • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters:, NV Stadsgoed (met dochter Stadsgoed Monumenten BV), BV Huismeesters van het Oosten, VVE Beheer Amsterdam BV (50% - proportioneel), Het Oosten Monumenten BV, De Amsterdamse Compagnie NV (66,6% - proportioneel), Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV en Exploitatiemaatschappij Kadehotel BV.

Stadgenoot

•

Stadgenoot Diensten BV met dochters: Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties BV • Stadgenoot Projecten BV met dochters: Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika VOF (33,33% - proportioneel), Houthavens Ontwikkeling BV, VOF Houthavens (50% - proportioneel), Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV, Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied (33,3% - proportioneel), Stadgenoot Maritiem BV, Forum Bos en Lommer Beheer BV (50% - proportioneel), Forum Bos en Lommer CV (50% - proportioneel) en BLP 1 Properties BV (50% - proportioneel). • VOF Kolenkitbuurt-Zuid (43,1% - proportioneel) • Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming BV (33,3% - proportioneel) Allen gezeteld in Amsterdam. 1) voor zover niet anders vermeld is het belang 100%. In de geconsolideerde jaarrekening zijn ook de verenigingen van eigenaren opgenomen waarin Stichting Stadgenoot een meerderheidsbelang heeft.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden, afgeleide instrumenten (derivaten) en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd

Stadgenoot

tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen Verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderings-verliezen.

Financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieverentemethode.

Jaarverslag 2011

95

te positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst-en-verliesrekening zijn verwerkt. Een verlies voor het percentage groter dan de omvang van het afgeleide instrument ten opzichte van de afge­ dekte positie wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winsten-verliesrekening. De onderneming documenteert de hedgerelaties in specifieke/generieke hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat geen sprake is van overhedges.

Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op reële waarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Dit kan tevens leiden tot splitsing van een derivatencontract in twee of meer marktconforme derivaten waarbij de verantwoording van deze individuele instrumenten plaatsvindt conform de onderstaande grondslagen afhankelijk of het individuele instrument kwalificeert voor kostprijs hedge accounting. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Het betreft in praktijk roll-over leningen met een kortere looptijd dan de derivaten. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien de afgedek-

Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige exploitatieopbrengsten minus de contante waarde van de toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de verhuureenheden. Voor een uitgebreidere toelichting over de berekening van de bedrijfswaarde en de gehanteerde complexindeling wordt verwezen naar de toelichting op de bedrijfswaarde verderop in de jaarrekening. De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de Winst- en Verliesrekening onder "mutatie actuele waarde materiële vaste activa".

Onroerende zaken in ontwikkeling Dit betreft de projecten in ontwikkeling bestemd voor verhuur. De waardering geschiedt tegen bestede kosten, inclusief bouwrente, voorbereidings- en toezichtskosten, onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte

96

Jaarverslag 2011

kosten en voor risico's. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces (het investeringsbesluit) van de toegelaten instelling.

Stadgenoot

methode op basis van de netto-vermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrond-slagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogens-waarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld.

Vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen

Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onroerende zaken in ontwikkeling aan de creditzijde van de balans.

De grondslagen voor de waardering van vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Waardering van voorraad materialen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van de afschrijvingen. Het hoofdkantoor aan de Sarphatistraat wordt volgens de annuïtaire methode afgeschreven op basis van een levensduur van 50 jaar. Onroerende installaties worden volgens de lineaire methode afgeschreven op basis van een levensduur van 10-20 jaar. Roerende zaken worden volgens de lineaire methode afgeschreven op basis van een levensduur van 5-10 jaar.

Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatie-

Voorraden Materialen

Voorraad Grond- en ontwikkelposities De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden werk/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Stadgenoot

Voorraad onverkochte woningen De voorraad onverkochte woningen betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ter verkoop worden aangeboden en daardoor niet meer voor verhuur beschikbaar zijn. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

Onderhanden werk Onderhanden werken betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor verkoop, die nog niet zijn verkocht. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van onderhanden werken worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van constructiematerialen, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en overheadkosten van projectactiviteiten en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op onderhanden werken worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.

Onderhanden projecten Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor verkoop, die daadwerkelijk zijn verkocht. In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van constructiematerialen, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het

Jaarverslag 2011

97

algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en overheadkosten van projectactiviteiten en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt

Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.

Wettelijke reserve deelnemingen Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor (cumulatieve) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet kan worden bewerkstelligd.

Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: • sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Voorzieningen voor onrendabele investeringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen wordt verwezen naar de post ‘onroerende

98

Jaarverslag 2011

zaken in ontwikkeling’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde.

Overige voorzieningen Overige voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

Langlopende en kortlopende schulden De grondslagen voor de waardering van langlopende en kortlopende schulden zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.

Opbrengstverantwoording Huren Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Stichting Stadgenoot.

Vergoedingen Dit betreft van huurders ontvangen vergoedingen inzake levering van energie en doorbelasting van verrichte diensten.

Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de bedrijfswaarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Stadgenoot

De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting.

Wijziging in Onderhanden werk en projecten Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in onderhanden werk en projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden werk.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

99

Kosten uitbesteed werk

Lasten onderhoud

Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden werk en onderhanden projecten toerekenbare kosten.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Hieronder zijn de onrendabele investeringen met betrekking tot onroerende zaken in exploitatie (aankopen en renovatie) en onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord.

Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Financiële basten en lasten Het resultaat wordt gevormd door het saldo van te betalen en te ontvangen rente alsmede te betalen provisies, borgingskosten,rente- en amortisatieresultaten uit derivaten en de geactiveerde rente. Voorts worden waardeveranderingen van derivaten die geen onderdeel vormen van een hedge relatie en opbrengsten uit financiële activa en effecten onder deze post verantwoord.

Vennootschapbelasting De belastingen over de resultaten omvatten zowel de op korte termijn te verrekenen belastingen als de latente belastingen. De op korte termijn te verrekenen belastingen hebben betrekking op de te verwachten belastingschuld over het resultaat voor belastingen rekening houdend met fiscale faciliteiten, waaronder de vaststellingsovereenkomst (VSO) en niet-aftrekbare kosten, gebruik makend van de toepasbare belastingpercentages per balansdatum en eventuele aanpassingen van de belastingschuld met betrekking tot voorgaande jaren. Op verliezen worden belastingen in mindering gebracht, indien compensatie met in voorgaande jaren behaalde winsten mogelijk is en dit leidt tot belastingrestitutie. Tevens worden belastingen in mindering gebracht indien redelijkerwijs mag worden aangenomen dat compensatie van verliezen met

100

Jaarverslag 2011

toekomstige winsten mogelijk is. Latente belastingen worden berekend op basis van de belastingpercentages die naar verwachting van toepassing zijn bij de afloop van de tijdelijke verschillen en de compensabele verliezen, tegen contante waarde (disconteringsvoet 2011 2,94%; 2010 2,97%).

Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.

Stadgenoot

tiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.

Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als nietfinanciële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

Mutatie actuele waarde materiele vaste activa

Derivaten

De waardeverandering van de onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks verantwoord ten gunste of ten laste van het resultaat.

De reële waarde van rentederivaten is gebaseerd op de verwachte kasstromen, gedisconteerd tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s, contant te maken.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsac-

Niet-afgeleide financiële activa en verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële activa en verplichtingen is berekend op basis van de contante waarde van toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de actuele risicovrije rentevoet ultimo 2011. In deze berekening is geen rekening gehouden met een opslag voor kredietrisico.

Stadgenoot



Jaarverslag 2011

101

102

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans In duizenden euro's

1

Materiële vaste activa

1.1

Onroerende zaken in exploitatie



Bedrijfswaarde per 1 januari 2011

2.081.229



Mutaties 2011:



Investeringen



Waardevermindering aankopen/renovatie

-32.275



Overboekingen van in ontwikkeling

109.627

31.619

Desinvesteringen -22.003

Mutatie actuele waarde

179.839



2.348.036 Bedrijfswaarde per 31 december 2011



De boekwaarde op basis van historische kostprijs bedraagt

1.819.477

Voor een uitgebreide toelichting over de berekening van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar de toelichting op de bedrijfswaarde verderop in de jaarrekening.

Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Op een deel van de onroerende zaken in exploitatie is hypotheek gegeven voor een bedrag van € 253 miljoen. Daarnaast is het eerste recht van hypotheek gegeven aan de gemeente Amsterdam voor verstrekte leningen aan NV Stadsgoed.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

103

1.2

Onroerende zaken in ontwikkeling



Stand per 1 januari 2011:



Onroerende zaken in ontwikkeling

137.249



Voorziening onrendabele investeringen

-19.787





117.462

Aanschafprijs

219.344



Cumulatieve waardevermindering

-101.882



Boekwaarde per 1 januari

117.462



Mutaties 2011:

Investeringen

2.760

Waardeverminderingen

-184



Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie

-109.627



Saldo -107.051



Stand per 31 december 2011:

Aanschafprijs

97.862



Cumulatieve waardeverminderingen

-87.451



10.411 Boekwaarde



Verantwoord onder:



Onroerende zaken in ontwikkeling

34.522



Voorziening onrendabele investeringen

-24.111

10.411 In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 6,9 miljoen (2010: € 6,8 miljoen) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,23% (2010: 3,88%).



1.3

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie



Stand 1 januari 2011:

Verkrijgingsprijzen 36.129 Cumulatieve afschrijvingen -9.640

Boekwaarde 26.489



Mutaties 2011:

Investeringen 24.022 Desinvesteringen -53 Afschrijvingen -2.343

Saldo 21.626



Stand per 31 december 2011:

Verkrijgingsprijzen 56.762 Cumulatieve afschrijvingen -8.647

Boekwaarde 48.115



104

Jaarverslag 2011



Stadgenoot

Vorderingen



Andere

op andere

2

Financiële vaste activa



Stand per 1 januari 2011 12.863 50.759 1.437 65.059

deelnemingen deelnemingen

Overige

Totaal



Mutaties 2011:

Investeringen/verstrekkingen 4.665

1 4.666

Desinvestringen/aflossingen 0 0 Overige -5.711 -1.421 -7.132

Aandeel in resultaat deelnemingen

10.996

-1.406

9.590

Ontvangen dividend deelnemingen 0 Waardeveranderingen 0

Stand per 31 december 2011 18.148 54.018

17 72.183

2011

2010

De andere deelnemingen zijn als volgt onderverdeeld:



Woningnet NV (11,06% deelneming)

754

754



Stedenfonds Amsterdam NV (4,2% deelneming)

2.774

2.743



Far West (32,33% deeneming)

12.684

1.948



Cooperatieve Herverzekeringsmaatschappij (9,5 % deelneming)

0

394



Gemeenschappelijk Glas (18,75 %)

1.635

1.322



VOF Maritiem (financiering)

0

5.317

Overige 301 385

Totaal andere deelnemingen 18.148

12.863

De waardetoename in de deelneming Far West wordt voornamelijk veroorzaakt door een toename van de bedrijfswaarde van het onroerend goed in deze deelneming. Met betrekking tot deze deelneming verwijzen wij verder naar Gebeurtenissen na balansdatum. De afname van VOF Maritiem wordt veroorzaakt door het verkrijgen van het gehele aandeel in deze positie in 2011, waardoor deze positie volledig is opgenomen in de consolidatie.

De vorderingen op andere deelnemingen zijn als volgt onderverdeeld:



Stichting Inzet 1 (Waterstad)

33

17



Stichting Inzet IV (CZAN)

887

860



Stichting Inzet II

3.145

3.145



Far West (32,33% deeneming)

42.631

39.428



BLP 1 Properties BV/AM Grondbedrijf BV

4.427

3.674

Stichting Woonbench 80 80

Prospect Zuidas BV (25% deelneming)

6.219

6.181

Stichting Brasa 628 0 Voorziening -4.032 -2.626

Totaal vorderingen op andere deelnemingen 54.018 50.759

Met betrekking tot de vordering op Far West wordt verwezen naar Gebeurtenissen na balansdatum. Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz. 180.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

105

3 Voorraden 2011 2010

Voorraad materialen

271 249



Voorraad grond- en ontwikkelposities en



onverkochte woningen

102.883 85.447



Onderhanden werk

60.789 31.071





163.943 116.767



Voorraad materialen



Aanschafprijs 271 249



271 249



Voorraad grond- en ontwikkelposities en



onverkochte woningen



Grond- en ontwikkelposities

122.693

120.499



Onverkochte woningen

28.216

8.630



Cummulatieve waardevermindering

-48.026

-43.682

102.883 85.447

Onderhanden werken



Geactiveerde kosten

66.308

31.503



Cummulatieve waardevermindering

-5.519

-432

60.789 31.071 In de kostprijs van het onderhanden werk en onderhanden projecten is ultimo 2011 voor een bedrag van € 2,8 miljoen (2010: € 1,1 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,23%. Op het in onderhanden werk opgenomen vastgoed is hypotheek gegeven voor een bedrag van € 14 miljoen. 4

Onderhanden projecten



Geactiveerde kosten

5.528 9.512



Toegerekende winsten

899 0



Ontvangen termijnen kopers

-3.101 -9.293



Voorziening voor te verwachten verliezen

0 0

3.326 219

Verantwoord onder:



Onderhanden projecten

3.961

1.161

Vooruitontvangen bedragen -634 -942



3.326 219

Voor een toelichting van de geactiveerde rente wordt verwezen naar punt 3 onderdeel onderhanden werk.

106

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Vorderingen 2011 2010 5.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren 6.407 6.131

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

-3.155 -2.818

3.252 3.313 De vorderingen op huurdebiteuren hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar. 5.2

Belastingen en premies sociale verzekeringen



Latente belastingvorderingen

38.541 30.624

38.541 30.624

Latente belastingvorderingen



Stand 1 januari 2011: 30.624





Mutaties in het boekjaar:



Vrijval ten laste van de winst-en-verliesrekening

-1.823



Dotatie ten gunste van de winst-en-verliesrekening

9.740



Stand per 31 december 2011: 38.541

De post latente belastingvorderingen ad € 38,5 miljoen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: −−

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd;

−−

Onroerende en roerende zaken in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht (voorziening latente belastingverplichting);

−−

Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie;

−−

Leningen-en derivatenportefeuille.

De voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd en bedraagt € 23 miljoen. De verliezen zijn niet volledig tot waardering gebracht. Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2011 € 135 miljoen (2010: € 159 miljoen). Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: •

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 608 miljoen (2010: € 660 miljoen). Dit heeft betrekking op onroerende en roerende zaken in exploitatie die naar verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. De reden hiervoor is dat deze woningen fiscaal niet afwikkelen. De fiscale waarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 4.593 miljoen. De bedrijfswaarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 2.160 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 608 miljoen (zijnde 25% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

Stadgenoot

•

Jaarverslag 2011

107

Indien de fiscale waarde van de onroerende zaken in exploitatie boven de huidige WOZ waarde ligt is er fiscaal een afschrijvingspotentie aanwezig. Dit komt in principe uitsluitend voor bij onroerende zaken in exploitatie na afsluiten van de VSO waar sloop/nieuwbouw heeft plaatsgevonden en bij bedrijfsonroerend goed. Commercieel vindt er geen afschrijving plaats. Derhalve leidt deze afschrijvingspotentie tot een tijdelijk verschil waarvoor een latentie gevormd kan worden. Deze latentie is niet tot waardering gebracht.

•

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 11 miljoen (2010: € 13,4 miljoen), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 8 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,94%. De gemiddelde gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt 9 jaar. Het bedrag met een looptijd kleiner dan 1 jaar bedraagt € 0,7 miljoen.

•

Het tijdelijke verschil inzake de waardering van de derivaten bedraagt (nominaal) € 7,5 miljoen. De derivaten waar geen hedge accounting toegepast kan worden, zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen de marktwaarde. Fiscaal wordt dit niet gevolgd waardoor een tijdelijk verschil ontstaat.

5.3

Overige vorderingen



In de overige vorderingen is een bedrag begrepen ad € 0 miljoen (2010: €: 0 miljoen)



met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.



2011 2010

5.4

Overlopende activa



Vooruitbetaald planmatig onderhoud VVE'S

2.667 1.336



Vooruitbetaalde / nog te ontvangen bedragen

18.736 21.133



Nog te amortiseren kostprijs derivaten

7.438 0

28.841 22.469 In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 10,1 miljoen (2010: €: 1,3 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. De nog te amortiseren kostprijs derivaten betreft de kostprijs van derivaten die onderdeel zijn van een hedgerelatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende derivaat. 6

Liquide middelen



Vrij opneembare banktegoeden

Deposito's

47.496 32.471 5 5

47.501 32.476

In de liquide middelen zijn deposito's tot een bedrag van 5 duizend euro begrepen, die na een termijn varierend



van 1 week tot 3 maanden aflopen. De overige liquide middelen zijn terstond opeisbaar.

7 Groepsvermogen

Eigen vermogen



Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige

jaarrekening.

108

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

8 Voorzieningen 8.1

Voorziening latente belastingverplichtingen



Stand per 1 januari 2011

9.013



Mutaties 2011:



Toevoegingen ten laste van resultaat

222

Onttrekkingen -6.104

Vrijval ten gunste van resultaat

0



Stand 31 december 2011 3.131

De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling. Het tijdelijke verschil inzake de onroerende en roerende zaken in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt nominaal € 2,8 miljoen. De fiscale waarde van deze woningen is lager dan de boekwaarde. De latente belastingverplichting is contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningpartefeuille vertegenwoordigd) van 2,94% en bedraagt € 2,6 miljoen. De gemiddelde looptijd bedraagt 5 jaar.

.

8.2

Voorziening onrendabele investeringen



Voor een toelichting op de voorziening onrendabele investeringen wordt verwezen naar punt 1.2.

8.3

Overige voorzieningen



Stand per 1 januari 2011

1.561



Mutaties 2011:



Toevoeging ten laste van resultaat

4.072

Onttrekkingen 0

Vrijval ten gunste van resultaat



Stand per 31 december 2011 5.633

0

De overige voorzieningen heeft onder andere betrekking op de afbouw van de verstrekte zekerheden inzake stichting Brasa/ Woningstichting Sekrepatu en een schatting van de verplichting inzake de sloop bestaand gebouw en opleveren bouwrijp grond. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt nihil.

Stadgenoot



109

Jaarverslag 2011

Leningen overheid en

9

Langlopende schulden

9.1

Leningen en waarborgsommen



Stand per 1 januari 2011

Waarborg-

krediet-instellingen

sommen

Totaal

9.974

1.632.566

1.622.592



Mutaties 2011:



Nieuw opgenomen leningen

139.000

139.000

Aflossingen -103.189 -103.189

Overige mutaties

779

779



Stand per 31 december 2011 1.658.403

10.753 1.669.156



Looptijd van:



< 1 jaar



1-5 jaar



> 5 jaar

159.092 452.398 1.046.913

10.753

159.092 452.398 1.057.666

De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Leningen overheid en





krediet-instellingen

Vastrentende leningen

996.115

1.632.5Variabel rentende leningen



477.088

Leningen met eenzijdige rente-aanpassing

93.200

1.632.5Basisrenteleningen



92.000

1

Stand per 31 december 2011

1.658.403

Het gemiddelde rente percentage incl. derivaten bedraagt 3,9% (2010 3,91%). De duration bedraagt 12,74 jaar (2010: 12,41 jaar). Van de leningen zijn per balansdatum € 204 miljoen hypothecair verbonden. Het gemiddeld rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente instrumenten bedraagt 3,31% (2010: 3,36%). Het gemiddelde rentepercentage is berekend op de uitstaande hoofdsom ultimo 2011. Over het boekjaar beliep de rentelast inzake de renteswaps € 9,5 miljoen (2010: € 9,7 miljoen). De totale rentelasten bedragen € 64,7 miljoen (2010: € 63,5 miljoen). De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: −−

op het moment van renteherziening indien de rente hoger danwel lager is dan de oude contractrente;

−−

de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente.

De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op 1, 3 en 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van minus 3,5 tot en met 135 basispunten boven Euribor.

110

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 436,7 miljoen afgedekt met renteinstrumenten (zijnde renteswaps). In totaal is € 40,4 miljoen niet afgedekt middels renteinstrumenten. De leningen met een eenzijdige rente-aanpassing betreffen vastrentende leningen tot het contractuele herzieningsmoment. In de leningovereenkomst is opgenomen dat de geldgever eenmalig het recht heeft de vastrentende lening in een roll-over lening om te zetten. Het risico van deze lening betreft: −−

het renterisico op het moment van herziening, op dat moment kan de rente van vast in variabel veranderen.

−−

het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen en ligt tussen de 3,5% en 4,05%. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd varieert tussen de 2 en 5 jaar. Na die periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrente­ leningen bedraagt tussen 0% en 0,5%.Voor al deze leningen geldt dat indien de partijen geen akkoord bereiken, de lening wordt afgekocht.

Reële waarde De reële waarde is toegelicht bij het onderdeel Financiële instrumenten.

Herfinancieringsrisico Het rente- en looptijdenbeleid van Stadgenoot is erop gericht de looptijd van de verplichtingen zo goed mogelijk op de looptijd van de bezittingen te laten aansluiten bij de levensduur van het geëxploiteerde bezit en investerings- en desinvesteringsbeleid. Het rente- en looptijdenbeleid van Stadgenoot is er tevens op gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: •

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

•

de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, en

•

de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen.

Op 31 december 2011 is op basis van de huidige leningenportefeuille inclusief de rentederivaten het renterisico maximaal 14,3% in 2014. In de volgende grafiek is het herfinancieringsrisico van de huidige leningportefeuille van Stadgenoot grafisch weergegeven, exclusief het effect van rentederivaten. Dit risico is gesplitst in de aflossingen en de renteherzieningen. De aflossing is gebaseerd op de eerste mogelijkheid van de geldgever om contractueel de lening op te eisen. De renteherzieningen zijn gebaseerd op het eerstvolgende moment waarop de rente contractueel wordt aangepast. Voor leningen die de gehele looptijd een vaste rente hebben is de renteherziening niet opgenomen in onderstaande grafiek. Voor de basisrenteleningen is tevens de periodieke herziening van de krediet- en liquiditeitsopslag niet meegenomen in onderstaande grafiek aangezien de basisrente vaststaat voor de gehele looptijd van het contract.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

111

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2060

2058

2056

2054

2052

2050

2048

2046

2044

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

Totaal aflossingen

Renteherzieningen (exclusief geconsolideerde deelnemingen)

Het herfinancieringsrisico van de portefeuille als gevolg van contractuele aflossingen bedraagt € 159 miljoen voor 2012 en maximaal € 187 miljoen in 2014. Met uitzondering van 2014 blijft het herfinancieringsrisico van Stadgenoot de komende 50 jaar binnen de interne norm van 10% daarmee neemt Stadgenoot in enig jaar geen onverantwoorde herfinancieringsrisico’s. De contractuele renteherzieningen zijn met name het gevolg van de variabel rentende leningen (€ 444 miljoen) en de lening met eenzijdige renteherziening (€ 93 miljoen) waarbij voor de laatste categorie periodiek de rente wordt herzien op basis van de dan geldende marktrente tot een contractueel overeengekomen maximum tarief. Het renterisico op de variabel rentende leningen is door Stadgenoot gemitigeerd door het afsluiten van rentederivaten. Met deze rentederivaten is onder andere het gehele renteherzieningsrisico op de variabele leningen ingedekt. Voor een overzicht van de derivatenportfeuille zie opgenomen toelichting bij Rentederivaten.

Tegenpartijrisico Stadgenoot heeft haar langlopende leningen grotendeels afgesloten bij de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank N.V. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.

Rentederivaten Stadgenoot heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. De portefeuille op 31 december 2011 is in de volgende tabel nader toegelicht. Onderdeel Gemiddeld Contract- Contract- Gemiddelde

Type

Aantal

Renteswap

Contract-

van een Reële waarde

waarde hedge relatie op 31-12-2011

rente-

waarde met

waarde met

looptijd

percentage looptijd < 5 jr looptijd > 5 jr

(in jaren)

18 475.475

Deels 100.395-

4,36 97.000 378.475

23

geschreven opties

5 150.000

Deels 77.762-

4,36

42

Cap

2

Renteswaps met

Totaal

28.200

Ja

1.305

25 653.675 176.853-

5,15

0 150.000 10.000

18.200

4,39 107.000 546.675

22 27

112

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Van de renteswaps zijn 4 derivaten met een totale contractwaarde van € 90 miljoen niet opgenomen in een hedge relatie. Deze instrumenten zijn aan elkaar gespiegeld en hebben daarmee op balansdatum in totaal een reële waarde van nihil. De swaps met een geschreven optie komen deels in aanmerking voor hedge-accounting. Stadgenoot heeft deze instrumenten gesplitst in een marktconforme renteswap en een geschreven swaption. De renteswap is opgenomen in een kostprijs hedge relatie en wordt derhalve verantwoord op kostprijs onder de overlopende activa. De geschreven swaption wordt verantwoord op reële waarde onder de overlopende passiva. De reële waarde van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting bedraagt € 37,1 miljoen. De waardeveranderingen van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting zijn in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de financiële baten en lasten. Een cap is een rente-instrument waarmee het renteniveau tot een plafond wordt afgetopt. Stadgenoot is in het bezit van 2 Cap’s van in totaal € 28,2 miljoen met een marktwaarde van € 1,3 miljoen positief. De reële waarde van de effectieve renteswaps en caps per 31 december 2011 bedraagt € 145,8 miljoen negatief (2010: € 68,1 miljoen negatief). Op basis van de waarderingsgrondslag kostprijs die volgt uit de toepassing van kostprijs hedge accounting is een geamortiseerde kostprijs van € 7,4 miljoen opgenomen onder de overlopende activa. De rentegevoeligheid van de renteswaps leidt tot de volgende bedragen: •

0,5% parallelle renteverlaging, de reële waarde van de derivaten daalt met € 61,3 miljoen tot € 238,2 miljoen negatief. Dit zou leiden tot een € 11,3 miljoen margin call-verplichting die Stadgenoot contractueel dient te storten bij haar derivatentegenpartijen.

•

1,0% parallelle renteverlaging, de reële waarde van de derivaten daalt met € 132,4 miljoen tot € 309,3 miljoen. Dit zou leiden tot een € 36,7 miljoen margin call-verplichting die Stadgenoot contractueel dient te storten bij haar derivatentegenpartijen.

Met betrekking tot de renteswaps is bij een tweetal tegenpartijen een CSA gesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan respectievelijk € 15 miljoen en € 25 miljoen negatief. Daarnaast zijn met een derde tegenpartij gesprekken gestart over de nieuwe voorwaarden over 2012. Ultimo 2011 heeft dit niet geleid tot een margin call-verplichting die Stadgenoot contractueel dient te storten bij haar derivatentegenpartijen. 10

Kortlopende schulden



2011 2010

10.1

Schulden aan kredietinstellingen

Rekening-courant

27.696 47.815

Kasgeldleningen

84.500 45.400





112.196 93.215

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij De Bank Nederlandse Gemeente bedraag per 31 december 2011 € 60 miljoen (2010: € 60 miljoen) en de rente 1,1 %. Hiervan is per 31 december 2011 geen bedrag opgenomen. Daarnaast is er sprake van een kasgeldleningfaciliteit van € 40 miljoen. H iervan is per 31 december 2011 geen bedrag opgenomen. De looptijd van de faciliteit duurt tot 31 december 2018. De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraagt per 31 december 2011 € 30 miljoen (2010: € 30 miljoen) en de rente 2,3 %. Hiervan is per 31 december 2011 geen bedrag opgenomen. De looptijd van de faciliteit wordt jaarlijks bezien.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

10.2

113

2011 2010

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting

2.110 818



1.554 2.249

Premies sociale verzekeringen en loonheffing





3.664 3.067

10.3

Overlopende passiva



Niet vervallen rente op leningen



Vooruitontvangen huren



Derivaten niet in hedge relatie

Overige

23.535 22.427 3.859 2.530 37.111 0 19.656 21.563

84.161 46.520 Voor een toelichting op de derivaten niet in een hedgerelatie wordt verwezen naar punt 9.1. 11

Financiële instrumenten

Algemeen De toegelaten instelling maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteen¬lopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken. De toegelaten instelling handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedrags¬lijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan de toegelaten instelling verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instru¬menten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

Liquiditeitsrisico De toegelaten instelling loopt liquiditeitrisico inzake de onderpandverplichting inzake de renteswaps. Zie voor nadere toelichting punt 9.1. De toegelaten instelling beschikt ultimo 2011 over een kredietfaciliteit (inclusief kasgeldleningfaciliteit) van € 130 miljoen, waarvan per 31 december 2011 geen bedrag is opgenomen.

Kredietrisico De toegelaten instellingen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa en vorderingen bedraagt € 65 miljoen (zijnde vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen en huurdebiteuren). De vorderingen van de toegelaten instelling uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 3,3 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langlopend en kortlopend) € 54 miljoen en heeft betrekking op de meerdere deelnemingen. Zie voor een nadere toelichting punt 2.

Renterisico en kasstroomrisico De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot

114

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

bepaalde variabel rentende schulden heeft de toegelaten instelling interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Zie voor een nadere toelichting inzake de renteherzieningsdata- en aflossingsdata, het tegenpartijrisico en de onderpandverplichtingen inzake renteinstrumenten punt 9.1

Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringvoet gebaseerd op actuele marktrente exclusief opslagen voor krediet- en liquiditeitsrisico voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. Indien dergelijke opslagen zouden zijn meegenomen zou de reële waarde lager uitkomen. De reële waarde van de leningenportefeuille bedraagt € 1.881 miljoen, ofwel een € 223 miljoen lager marktwaarde dan de huidige boekwaarde. De reële waarde van de derivatenportefeuille bedraagt € 176,9 miljoen. Van dit bedrag komt € 37,1 miljoen tot uitdrukking in de balans onder overlopende passiva aangezien deze niet zijn opgenomen in een hedge relatie. Daarnaast is onder de overlopende activa een bedrag opgenomen van € 7,4 miljoen die betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van derivaten die opgenomen zijn in de kostprijs hedge accounting relatie. In de toelichting “rentederivaten” zijn nadere details vermeld over de derivatenportefeuille van Stadgenoot. De reële waarde van de overige financiële instrumenten op de geconsolideerde balans van Stadgenoot benaderen de boekwaarde.

Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

115

116

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 1. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen aangegane verplichtingen ter zake van nieuw- en verbouw van huur-en koopwoningen tot een bedrag van circa € 56 miljoen.

2.

Erfpachtverplichtingen bestaand bezit

Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpacht-verplichtingen. Voor woningen nieuw gebouwd vanaf 1976 is de erfpacht afgekocht. De jaarlijkse canonverplichtingen van de overige erfpachtcontracten bedraagt € 2,7 miljoen.

3. Koophuur De totale koophuurverplichting van verkochte koophuurwoningen op basis van terugkoopprijzen 2011 bedraagt ultimo 2011 ruim € 3,9 miljoen.

4. Rentederivaten Voor een toelichting op de rentederivaten in een hedgerelatie en waarop hedge-accounting wordt toegepast wordt verwezen naar punt 9 van de toe­ lichting.

5.

Borgtocht lening DIGH

Stichting Dutch International Guarantees for Housing heeft een kredietovereenkomst gesloten met NV Bank Nederlandse Gemeenten ter financiering van activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting, in het bijzonder de bouw en exploitatie van huurwoningen, in Suriname. Stadgenoot heeft zich garant gesteld voor de jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting van 7 annuïtaire geldleningen verstrekt aan Woningstichting Sekrepatu (restant hoofdsom van de geldleningen bedroeg ultimo 2011 € 3,8 miljoen). In 2011 bedroeg de rente en aflossing € 0,65 miljoen.

6.

Winstrecht op Vesteda

In 2005 heeft Stadgenoot in het project Drie Wachters woningen economisch geleverd aan Vesteda zijnde 108 sociale huurwoningen. Als onderdeel van deze levering heeft Stadgenoot een winstrecht op Vesteda.

Het winstrecht betreft een deel van de verkoopwinst bij verkoop van de Vesteda woningen in het project. Aangezien het winstrecht afhankelijk is van besluitvorming over de verkoop door Vesteda en het tijdstip van mogelijke verkoop niet met enige zekerheid kan worden ingeschat, is dit winstrecht niet gewaardeerd in de balans.

7. Aansprakelijkheid Stadgenoot draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid en in de vorm van vennootschappen onder firma.

8.

Far West

Far West is een gezamenlijk initiatief van de Amsterdamse woningcorporaties Woonstichting De Key, Stichting Stadgenoot, Woningstichting Rochdale en Stichting Woonmaatschappij Amsterdam. De vernieuwingsprojecten van de vier inbrengende corporaties in de Westelijke Tuinsteden, werden voor gezamenlijke rekening en risico van de inbrengende corporaties, door Far West uitgevoerd. Begin 2012 is de vereniging Farwest ontbonden en is het eigendom middels splitsing aan de leden overgedragen.

9. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2011 € 54,9 miljoen (2010: € 59 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2010 : 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft onderzoek uitgevoerd naar liquiditeitsrisico's samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is

Stadgenoot

vastgesteld dat zij ultimo 2011 niet beschikten over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling te kunnen opvangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

10.

Garantieverklaring NCT-Beheer

Stichting Stadgenoot heeft voor zijn aandeel (19%) in New China Town C.V. een garantie afgegeven. Deze garantie is op 25 mei 2010 overgenomen door Houdstermaatschappij Stadgenoot BV. Houdstermaatschappij Stadgenoot BV garandeert voor 19% de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit een lening met een maximale hoofdsom € 70 miljoen (garantstelling Stadgenoot € 13,3 miljoen) aangetrokken door New China Town C.V.. Op 31 december 2010 is € 64 miljoen van de financieringsfaciliteit opgenomen.

Jaarverslag 2011

117

11. Claims Tegen de toegelaten instelling zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt – mede op grond van ingewonnen juridisch advies – aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie.

118

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Toelichting op afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening In duizenden euro's

15 Bedrijfsopbrengsten

Alle opbrengsten zijn in Nederland gerealiseerd

2011 2010

15.1 Huren

Huren



Huurderving, als gevolg van leegstand

184.585 177.676 -6.625 -6.508

177.960 171.168

Huurderving uitgedrukt in % van de huur

3,59%

3,66%



Huurachterstand huidige huurders in % van de huur

2,40%

2,36%



Huurschuld vertrokken huurders in % van de huur

1,07%

1,22%

15.2 Vergoedingen Serviceverlening

Derving wegens leegstand

16.021 13.059 -726 -624

15.295 12.435 15.3

Verkoop onroerend zaken



Verkoopopbrengst bestaand bezit

44.898 57.561



Bedrijfswaarde bestaand bezit

-18.455 -23.940



Verkoopkosten bestaand bezit

-6.757 -7.196



Resultaat verkoop voorraad posities

2.642

22.328 26.424

Omzet verkoop nieuwbouw

29.648 12.209

51.976 38.633 15.4

Wijziging in onderhanden werk en projecten



Uitbesteed werk verkoop nieuwbouw

77.156 8.087



Resultaat verkoop nieuwbouw

-1.478 -42

Productiewaarde 75.678 8.046

Omzet verkoop nieuwbouw



Totaal wijziging in onderhanden werk 46.030 -4.163

-29.648 -12.209

15.5

Overige bedrijfsopbrengsten



Doorberekend aan derden:



Doorberekende bedrijfslasten



Doorberekende onderhoudslasten



Verenigingen van Eigenaars, beheer voor derden

1.509 1.441



Overige opbrengsten

9.635 6.602

5.657 4.564 61 1.253

16.862 13.860

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

119

In duizenden euro's

16 Bedrijfslasten 2011 2010 16.1

Kosten uitbesteed werk



Kosten uitbesteed werk onderhanden projecten



Diverse verkoopkosten

77.156 8.087 144 0

77.301 8.087 16.2

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa



Materiële vaste activa in exploitatie



Materiële vaste activa in ontwikkeling

32.275 18.688 184 17.188

32.459 35.876 De waardeverandering heeft betrekking op voorzieningen ten behoeve van nieuwbouw en woningverbetering van eenheden bestemd voor de verhuur. 16.3

Lonen en salarissen



Personeelsbestand



Ultimo 2011 waren 477 medewerkers in dienst (2010: 473), waarvan 200 vrouwen en 277 mannen.



Het aantal fte ultimo 2011 bedraagt 438,1 (2010: 426,6)



De lonen en salarissen zijn als volgt onder te verdelen naar verschillende personeelscategorieën:

Management Exploitatie

1.886 1.786 21.105 16.469

Projectontwikkeling

1.756 1.479

Administratie

3.007 2.960

Overige Deelnemingen

951 1.370 2.098 7.422

30.804 31.486

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.

16.4 Pensioenlasten De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk g eïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfondsdaartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.

120

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Per 31 december 2011 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 101 procent. De dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 98%. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Dit kan op zijn vroegst in 2013. Ondanks de dekkingsgraad van 31 december 2011 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 nog niet aan de orde. In duizenden euro's



2011 2010

16.5

Lasten onderhoud



Planmatig onderhoud

29.945 21.294

Mutatieonderhoud

1.169 5.806



Dagelijks onderhoud

6.202 8.503



Maatschappelijk / leefbaarheid

582 1.597

37.899 37.200 16.6

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa



Grond- en ontwikkelposities

1.931 -471



Voorraad onverkochte woningen

6.487

8.418 -471

16.7

Overige bedrijfslasten



Zakelijke lasten

11.279 11.656



Overige lasten

25.242 23.143



Kosten leveringen goederen en diensten

15.822 14.293

52.343 49.091

Zakelijke lasten:

Belastingen

9.652 9.874

Verzekeringen

1.291 1.450



Contributie landelijke federatie

336 331

11.279 11.656

Overige lasten:



Algemene bedrijfslasten

11.696 9.608



Overige personeelskosten

2.054 1.292

Uitzendkrachten

Huisvesting en inventaris

Automatiseringskosten

Acquisitie- en voorbereiding projectontwikkeling

Ledenraad

817 1.255 2.126 1.988 2.737 2.363 49 740 154 122



Advieslasten

2.700 2.128



Diverse bedrijfslasten

2.909 3.646

25.242 23.143

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

121

In duizenden euro's

17

Financiële baten en lasten 2011 2010

17.1

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten



Rente op overige financiële vaste activa

2.781 4.284

2.781 4.284 17.2

Rentelasten en soortgelijke kosten



Rente langlopende schulden



Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken

64.686 63.470



in ontwikkeling

-6.974 -8.900



Rente kortlopende schulden

1.867 1.556

59.579 56.126

17.3

Waardeveranderingen derivaten



Waardeveranderingen derivaten

31.008 0

31.008 0

In het boekjaar is een wijziging doorgevoerd ten aanzien van de verwerking en waardering van de derivatenportefeuille. Tot en met 2010 werd voor de gehele derivatenportefeuille het principe van kostprijs hedge accounting toegepast. Bij nadere beschouwing komen een aantal elementen begrepen in een aantal derivaten niet in aanmerking voor kostprijs hedge accounting. Deze in de derivaten begrepen elementen worden vanaf 2011 gewaardeerd tegen reële waarde. Als gevolg van de afsplitsing van deze elementen is per 31 december 2011 een bedrag van € 37,1 miljoen opgenomen onder de Overlopende passiva, alsmede een bedrag van € 6,1 miljoen nog te amortiseren kostprijs van derivaten opgenomen onder Overlopende activa die wel blijvend onderdeel zijn van een hedge relatie. De verantwoorde last voor waardeverandering derivaten in 2011 bedraagt daarmee € 31,0 miljoen, waarvan € 16,0 miljoen betrekking heeft op voorgaande jaren. Zie ook punt 5.4 en 10.3 van de toelichting.

122

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

In duizenden euro's

18 Vennootschapsbelasting 2011 2010

Acute belastingen boekjaar



Acute belastingen voorgaande jaren



mutatie latente belastingen

-187 -332 0 0 -13.808 -3.094

-13.995 -3.427

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald:



Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening



onrendabele investeringen



verkoop nieuwbouw

-2.749



verkoopresultaat bestaand bezit

-23.828



waardeverandering derivaten

31.008



overige tijdelijke en permanente verschillen

-15.390

-19.910

40.877



totaal permanente en tijdelijke verschillen

29.919



Belastbaar bedrag

10.009



Herbestedingsreserve 0



Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar



verrekenbaar met compensabele verliezen 10.758



Belastbaar bedrag

-749



Acute belastingen boekjaar

-187

10.009

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 70,3% ( 2010 21,5 %) . De hoge belastingdruk wordt veroorzaakt doordat een deel van de waardeverschillen niet leidt tot een latente belastingvorderingen. Verwezen wordt naar 5.2. De acute belastingen boekjaar zijn afkomstig van dochterondernemingen niet in de fiscale eenheid. 19

Transacties met verbonden partijen

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

123

124

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Toelichting op de actuele waarde van de geconsolideerde balans 1. Inleiding Binnen Stadgenoot is het materieel vast actief in exploitatie gewaardeerd tegen een vorm van actuele waarde, namelijk de bedrijfswaarde. Deze bedrijfswaarde is voor Stadgenoot een belangrijk instrument om de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille bij te sturen en om goede investeringsbeslissingen te nemen.

daartoe strekkende wetswijziging op 22 december 2011 ingediend bij de Tweede Kamer. Deze wetswijziging is nog niet in wet omgezet. Op grond hiervan heeft in de bedrijfswaarde ultimo 2011 geen inrekening plaatsgevonden van een mogelijke hogere maximale huurstijging voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000.

3. Uitgangspunten Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan: de contante waarde van de toekomstige exploitatie inkomsten verminderd met de toekomstige exploitatie uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de verhuureenheden. De bedrijfswaarde wordt per complex berekend en geeft de toekomstige verdiencapaciteit van dat complex weer.

2. Aanleiding voor wijzigingen in uitgangspunten Stadgenoot heeft voor de openingsbalans 2008 de uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde bepaald. Dit jaar zijn er geen materiële wijzigingen doorgevoerd door Stadgenoot. Het WSW heeft echter wel richtlijnen gegeven voor de te hanteren parameters, wat wel tot aanpassingen heeft geleid. In het regeerakkoord is vanaf 2014 een bijdrage door de woningcorporaties aan de huurtoeslag ingerekend. Dit voornemen is nog niet in beleid/wet omgezet. Tevens is nog onduidelijk hoe de bijdrage kan worden berekend en of deze alsdan kwalificeert om in de bedrijfswaarde te worden opgenomen. Op grond hiervan heeft in de bedrijfswaarde ultimo 2011 geen inrekening van een mogelijke bijdrage huurtoeslag plaatsgevonden. Op basis van globale raming zou er sprake kunnen zijn van een jaarlijkse bijdrage van € 11 miljoen vanaf 2014. In het regeerakkoord is ook bepaald dat de doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000 een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan. De regering heeft het voorstel voor de

In het onderstaande worden de belangrijkste uitgangspunten met betrekking tot de bedrijfswaarde berekening van Stadgenoot weergegeven. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de volgende organisatorische onderdelen van Stadgenoot: −− Stadgenoot vennootschappelijk paragraaf 3.1 t/m 3.7 −− N.V. Stadsgoed (100% dochter) paragraaf 3.8 −− N.V. Amsterdamse Compagnie (66,7% dochter) paragraaf 3.9

3.1 Disconteringsvoet en rentabiliteitswaarde correctie De disconteringsvoet is een weergave van de rendementseis die wordt gesteld ten aanzien van de investeringen in het materieel vast actief, dit is ook als zodanig verwoord in de regelgeving (RJ 121.324). Een disconteringsvoet die de actuele marktrente en de specifieke risico’s van een actief weergeeft, is de rendementseis die investeerders zouden stellen indien zij een investering overwegen die voor wat betreft kasstroom, tijd en risico vergelijkbaar is. Hierbij gelden voor wat betreft Stadgenoot de algemene uitgangspunten: • Hoe hoger het risico hoe hoger de rendementseis; • Naast de markt voor sociale huurwoningen (met eigen investeerders, een eigen risico en een eigen rendement) is binnen de Amsterdamse corporatiesector ook sprake van een separate markt voor commercieel vastgoed (verhuur bedrijfsonroerend goed en verhuur geliberaliseerde woningen). Ten-

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

slotte is een aparte disconteringsvoet met betrekking tot garages en parkeerplaatsen gedefinieerd. Met ingang van jaarrekening 2010 is op aangeven van het WSW de disconteringsvoet verlaagd van 6,00% naar 5,25%. De daarin begrepen inflatie is verlaagd van 2,25% naar 2,00%. Mede gezien de eisen vanuit de regelgeving is gekozen om voor de periode van de eerste 5 jaar uit te gaan van de nominale disconteringsvoet, waarbij rekening wordt gehouden met de inflatie van 2,00%.

Materiële vaste

Sociale verhuur Woongelegenheden, Geliberaliseerd Bedrijfsruimte



Inflatie

Risico Rendement

of reëel

Basis

opslag

Totaal

Nominaal

3,25%

2,00%

0,00%

5,25%

6-50 jaar

Reëel

3,25%

0,00%

0,00%

3,25%

1-5 jaar

Nominaal

3,25%

2,00%

0,25%

5,50%

6-50 jaar

Reëel

3,25%

0,00%

0,25%

3,50%

1-5 jaar Nominaal 3,25% 2,00% 1,25% 6,50% Reëel

Garages

1-5 jaar



6-50 jaar 1-5 jaar

Solids

Tenslotte geldt dat de verwerking van de financieringsrente apart is opgenomen onder een rentabiliteitswaarde correctie. Dit heeft als voordeel dat wordt geabstraheerd van korte termijn invloeden ten gevolge van rente schommelingen en dat zowel de rendementseis op lange termijn als mede de invloed van de actuele rente op de portefeuille separaat worden weergegeven. Het bovenstaande kan als volgt schematisch worden weergegeven:

1-5 jaar

6-50 jaar



Voor de periode vanaf het zesde jaar wordt vervolgens uitgegaan van de reële disconteringsvoet.

Periode Nominaal Rendement

Activa in exploitatie Woongelegenheden,

125

3,25%

0,00%

1,25%

4,50%

Nominaal

3,25%

2,00%

0,50%

5,75%

Reëel

3,25%

0,00%

0,50%

3,75%

Nominaal

3,25%

2,00%

0,00%

5,25%

6-50 jaar Reëel 3,25% 0,00% 0,00% 3,25%

3.2 Parameters De prijsinflatie voor 2012 is bepaald aan de hand van korte-termijnramingen van het CPB. Voor de looninflatie 2012 is dat eveneens gedaan, omdat de CAO voor 2012 nog niet is vastgesteld. Voor de volgende jaren zijn de percentages gehouden op 2,00%. De OG inflatie, die gehanteerd wordt voor de verkoopprijzen bestaand bezit, is voor 2012 -5,0%, vervolgens 3 jaar -1,0% en daarna 0,0%.

De looninflatie wordt de eerste vier jaar hoger en daarna gelijk ingeschat als vorig jaar. De prijsinflatie wordt eveneens de eerste vier jaar hoger en daarna gelijk ingeschat als vorig jaar. De onroerend goed inflatie is alle jaren lager ingeschat dan vorig jaar.

126

Jaarverslag 2011



Stadgenoot

Loon inflatie Loon inflatie Prijs inflatie Prijs inflatie

Jaar

OG inflatie

OG inflatie

2011 2010 2011 2010 2011 2010

2011

n.v.t. 1,50% 2,30% 1,50% n.v.t. 1,00%

2012

1,75% 1,60% 2,00% 1,60% -5,00% 1,10%

2013

2,00% 1,70% 2,00% 1,70% -1,00% 1,20%

2014

2,00% 1,80% 2,00% 1,80% -1,00% 1,30%

2015

2,00% 1,90% 2,00% 1,90% -1,00% 1,40%

2016

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 0,00% 2,00%

2017 en verder

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 0,00% 2,00%

3.3

Investeringen en desinvesteringen

In onderstaande tabel is de netto verkoopopbrengst en het aantal te verkopen woningen per jaar weergegeven. Onder de netto verkoopopbrengst wordt verstaan de verkoopprijs onder aftrek van de te maken kosten, zoals bijvoorbeeld opknapkosten en splitsingskosten. Bij Stadgenoot zijn van de totale hoeveelheid verhuureenheden (33.651) er 8.671 opgenomen in een zogenaamde “verkoopvijver”, waaruit aan zowel zittende huurders als particuliere kopers wordt verkocht. Dat wil echter niet zeggen dat al deze verhuureenheden op termijn worden verkocht, aangezien Stadgenoot overwegend het beleid hanteert dat tot 49% van het aantal eenheden binnen een complex mag worden verkocht. Er worden alleen voor de eerste 5 jaar verkopen ingerekend. Er worden geen verkopen na het 5e jaar opgenomen in de bedrijfswaarde, ook niet als daarover formele besluitvorming heeft plaatsgevonden.

Alle onderhoudsuitgaven, met uitzondering van uitbreidingsinvesteringen, in de bedrijfswaarde worden opgenomen als onderhoudskosten. Er zijn derhalve geen onderhoudsinvesteringen opgenomen in de bedrijfswaarde. Vervangingsinvesteringen zijn in de systematiek niet meer aanwezig, want deze maken nu deel uit van de onderhoudskosten. Deze lopen nu ook mee voor resterende levensduur. In de kasstroombenadering is het onderscheid tussen onderhoudskosten en vervangingsinvesteringen niet relevant. Een deel van de onderhoudskosten wordt gezien hun karakter (zowel van klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud) niet opgenomen in de bedrijfswaarde. Deze worden dus beschouwd als uitbreidingsinvesteringen. Kasstromen inzake verkopen worden conform de richtlijn voor een periode van vijf jaar ingerekend.

Bedragen x € 1.000,-

2012

2013

2014

2015

2016

Netto verkoop opbrengst

30.484

34.257

36.008

40.955

42.213

Verkoop aantal woningen

210

230

240

275

275

Netto verkoop opbrengst per vhe

145

149

150

149

154

3.4 Huurinkomsten, leegstand en mutatiegraad Per 1 juli 2011 werden de sociale huurprijzen aangepast aan het inflatiepercentage over het jaar 2010. Deze systematiek is ook van toepassing voor de huurverhoging voor 2012. Per 1 juli 2012 worden de sociale huurprijzen aangepast aan het inflatiepercentage over het jaar 2011. Dat betekent voor het komende jaar (1 juli 2012 t/m 30 juni 2013) een maximale huur-

verhoging van 2,3 procent voor de sociale huurprijzen. Dit heeft het kabinet besloten. Voor de komende jaren zijn nog geen uitspraken gedaan en hanteert Stadgenoot derhalve hetzelfde uitgangspunt. In paragraaf 5.4 wordt aangegeven hoe dit inflatievolgend huurbeleid is verwerkt. Evenals voorgaand jaar geldt verder dat de restrictie m.b.t. het aantal woningen in de kernvoorraad is losgelaten.

Stadgenoot

Daarnaast is het huurbeleid Donner inzake de verhoging van de maximale huur met 15 of 25 punten in schaarstegebieden in de bedrijfswaarde opgenomen. Daarbij is eveneens rekening gehouden met restricties hierop, waardoor niet voor alle sociale huurwoningen dit onverkort wordt toegepast. Voor de bedrijfswaarde 2011 is voor het te hanteren huurdervingpercentage, evenals voor bedrijfswaarde 2010, een onderscheid gemaakt tussen woningen sociale verhuur, woningen geliberaliseerde verhuur, bedrijfsmatig onroerend goed en parkeerplaatsen. Voor de bedrijfswaarde 2011 is daaraan toegevoegd een onderscheid tussen zorginstellingen en Solids. In bedrijfswaarde 2011 is, evenals in voorgaande jaren, gerekend met een gedifferentieerde mutatiegraad, waarbij een onderscheid wordt gemaakt naar woongelegenheden, garages en bedrijfspanden.

3.5

Onderhoud, restant (economische) levensduur en restwaarde grond

De resterende levensduur ultimo 2011 is 26,5 jaar. Een gemiddelde daling van 0,1 jaar ten opzichte van 2010. Voor een groot deel van het bezit daalt de levensduur met 1 jaar. Nieuwbouw van 232 eenheden en 90 eenheden opgeleverde (her)projectontwikkeling weer in exploitatie genomen, hebben nog een gering dempend effect op de daling levensduur. Voor complexen die in de verkoopvijver zitten, is de minimale levensduur van 30 jaar gehanteerd. Dit is conform bedrijfswaarde 2010. Verder is in de bedrijfswaarde 2011, net als voorgaande jaren, rekening gehouden met de voorgenomen besluitvorming betreffende sloop. Tevens is voor geplande vastgoedverbetering de huidige levensduur heroverwogen en bij afgeronde vastgoedverbetering de levensduur, indien dat van toepassing was, naar boven bijgesteld. Onder voorbehoud van vastgoedverbetering en sloop is een minimale resterende levensduur van 12 jaar gehanteerd. Ook voor 2011 is het planmatig onderhoud gebaseerd op het meerjarig onderhoudsplan per complex. De basis voor dit onderhoudsplan is een visuele controle van de technische staat van een complex (conditieme-

Jaarverslag 2011

127

ting), waarbij wordt bepaald welke onderhoudsuitgaven noodzakelijk zijn om de resterende levensduur te realiseren en vice versa. Zodoende zijn per complex de planmatige onderhoudsuitgaven en de economische levensduur aan elkaar gerelateerd. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur. Bij de bepaling van de restwaarde is tevens rekening gehouden met de waarde van de afgekochte erfpacht na einde exploitatieduur. Solids is een bijzonder product. Het casco is opgetrokken uit duurzame, onderhoudsarme materialen. De verdiepingsvloeren zijn vrij in te delen en worden casco opgeleverd. Alle inbouwvoorzieningen worden door huurders aangebracht en onderhouden. Het gebouw wordt daarmee in zeer onderhoudsarm en is in principe tijdloos. De veronderstelling is dat door regulier onderhoud de huidige investering in het casco haar waarde gedurende tenminste 50 jaar behoudt. Dit is de reden waarom in de waardering van Solids wordt gerekend met een afwijkende restwaarde, zijnde de netto contante waarde van de geïndexeerde huidige investeringen.

3.6

Gemiddelde kasstromen per verhuureenheid

Stadgenoot differentieert haar kasstromen naar bezit. Normbedragen worden alleen gehanteerd indien er nauwelijks een relatie bekend is tussen het bezit en de kosten. Om het inzicht in de bedrijfswaarde te vergroten hebben wij de gemiddelde kasstromen per verhuureenheid berekend. Daarbij wordt een periode van 5 jaar gehanteerd.

128

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Kasstromen gemiddeld per vhe per jaar Stadgenoot enkelvoudig 2011 2010 Huurinkomsten 5.429 5.214

Huurderving 183 152 Planmatig onderhoud

714 703

Klachtenonderhoud 240 219 Mutatieonderhoud 61 99 Maatschappelijk / leefbaarheid

63 82

Zakelijke lasten

404 375

Beheerkosten

1.040 1.046

Toelichting op significante afwijkingen • De gemiddelde huurinkomsten zijn voor een groot deel gestegen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging. Deze komt hoger uit door gemiddeld hogere inflatie. Daarnaast zorgt het huurbeleid Donner inzake schaarstegebieden voor hogere huurinkomsten. • Huurderving is naar boven bijgesteld op basis van verbeterd inzicht. • Planmatig onderhoud en klachtenonderhoud zijn gestegen. Mutatieonderhoud en Maatschappelijk/leefbaarheid zijn gedaald. De daling per saldo van de onderhoudskosten is 2,4%. • Zakelijke lasten zijn verhoogd. De stijging zit in de belasting en verzekering, die naar boven is bijgesteld op basis van begrotingsgegevens. • Beheerskosten zijn per saldo iets lager op basis van gewijzigde inzichten.

3.7

Complex indeling

Bij het opstellen van de jaarrekening dienen corporaties zich onder meer te houden aan het Burgerlijk Wetboek 2, Titel 9, richtlijn 645. Deze richtlijn is aangescherpt en is met ingang van de jaarrekening 2004 effectief. Deze aanscherping houdt onder meer in dat bij het opstellen van de complexindeling in de bedrijfswaarde aansluiting moet worden gezocht bij: • Het interne beleid en bedrijfsvoering • Het beleid gericht op bepaalde product-markt combinaties (gelijkluidend beleid)

Binnen Stadgenoot vindt sturing met betrekking tot de toekomstige waardeontwikkeling plaats op basis van de verschillende marktgebieden binnen Amsterdam. De complexindeling binnen de bedrijfswaarde is hierop aangepast. Voor Stadgenoot is een nieuwe complexindeling opgesteld. Beide voorgangers de AWV en Het Oosten, hanteerden een eigen complexindeling in hun bedrijfswaarde. De in de openingsbalans 2008 gehanteerde complexindeling, is eveneens in 2011 toegepast. Overigens heeft een verandering van complexindeling geen invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde.

3.8

Dochteronderneming N.V. Stadsgoed

De N.V. Stadsgoed is een 100% dochteronderneming Stadgenoot en heeft haar bezit voornamelijk in de binnenstad. De bedrijfswaardeberekening bij Stadsgoed geschiedt op basis van dezelfde uitgangspunten als de bedrijfswaardeberekening bij Stadgenoot. Stadsgoed heeft ingaande jaarrekening 2006 de risicoopslag voor bedrijfsruimtes verlaagd van 1,25% naar 0,75%. Het risicoprofiel van bedrijfsruimte in de binnenstad van Amsterdam is zeer afwijkend van die van bedrijfsruimte elders in de stad of in andere steden. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de relatieve schaarste aan bedrijfsruimte, in het bijzonder in het segment waarin Stadsgoed opereert, die van de kleinschalige ruimtes en bedrijfsverzamelgebouwen. Lage huurderving, goede onderhoudsstaat en lage mutatiegraad door aanvaardbare normale markthuren spelen ook mee bij deze aanpassing van de risico-opslag.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

3.9 Dochteronderneming N.V. Amsterdamse Compagnie De N.V. Amsterdamse Compagnie is een 66,7% dochteronderneming van Stadgenoot. De andere 33,3% is in het bezit van de Gemeente Amsterdam. Doel van deze organisatie is het realiseren van kleinschalige bedrijfsruimte. Daarbij streeft de Amsterdamse Compagnie ernaar de leefbaarheid in de wijk waar mogelijk en nodig te verbeteren. De bedrijfswaarde berekening bij

129

N.V. Amsterdamse Compagnie geschiedt op basis van dezelfde uitgangspunten als de bedrijfswaarde berekening bij Stadgenoot.

4. Totaal overzicht materiële vaste activa in exploitatie Samengevat is de actuele waarde van het materieel vast actief in exploitatie in de jaren 2011 en 2010 volgt:

Materiële vaste activa in exploitatie Jaarrekening Jaarrekening X € miljoen

2011

2010

Verschil 2011-/-2010

Stadgenoot vennootschappelijk

2.182,3 1.939,2 243,1

N.V. Stadsgoed

144,0 120,3 23,6

Amsterdamse Compagnie

21,8 21,7 0,1

Stadgenoot geconsolideerd 2.348,0 2.081,2 266,8

5.

Verschillen analyse

Ten opzichte van 2010 heeft er een mutatie in de materiële vaste activa in exploitatie plaatsgevonden van € 266,8 miljoen. Aan de hand van de verschillenanalyse wordt de mutatie in de bedrijfswaarde inzichtelijk gemaakt. In onderstaande tabel worden oorzaken weergegeven, welke vervolgens worden toegelicht. Stand per 31-12-2010, in miljoenen euro’s Stap 1: autonome ontwikkeling Stap 2: voorraadmutaties Stap 3: parameterwijzigingen Stap 4: beleidswijzigingen Stap 5: rentabiliteitswaarde correctie Stap 6: dochter N.V. Stadsgoed Stap 7: dochter Amsterdamse Compagnie Stand per 31-12-2011

5.1

2.081,2 -19,8 88,5 36,1 133,8 4,5 23,6 0,1 2.348,0

Autonome ontwikkeling - € 19,8 miljoen

In de eerste stap wordt de autonome waardeontwik­ keling in 2011 inzichtelijk gemaakt. In deze stap wordt er 1 jaar opgeschoven in de tijd (naar ultimo 2011). De waardemutatie wordt verklaard, doordat kasstromen uit 2011 wegvallen (€ -111,4 miljoen) en overige kasstromen één jaar dichterbij komen (€ 91,6 miljoen).

De restant levensduur van de complexen is gemiddeld nog 27 jaar. In deze periode van de levenscyclus ziet men over het algemeen dat de bedrijfswaarde stijgt. Echter is dit in dit geval niet te zien. Het wegvallen van de kasstromen uit 2011 heeft meer impact, dan het 1 jaar minder contant maken van alle kasstromen die daarna vallen. Dit komt door een grote wegvallende kasstroom opbrengst verkopen (€ 38,3 miljoen). In totaal daalt de bedrijfswaarde met € 19,8 miljoen door autonome waarde ontwikkeling. Overigens worden in de bedrijfswaarde van 2011 ook de verwachte verkopen voor 2016 (het vijfde jaar) opgenomen. Immers Stadgenoot gaat uit van een zich elk jaar aanvullende verkoopvijver. De aanpassingen in de verwachtingen voor 2012 tot en met 2015 zijn eveneens in de bedrijfswaarde opgenomen. Dit effect is opgenomen in stap 4, beleidswijzigingen.

5.2

Voorraadmutaties; € 88,5 miljoen

Verkopen € 3,5 miljoen In de prognose werden 250 verkopen woningen verwacht, terwijl in werkelijkheid 214 zijn gerealiseerd. Daarnaast zijn er 15 bedrijfsruimtes en 5 parkeerplaatsen verkocht. De werkelijk verkochte woningen, zijn grotendeels niet dezelfde als de geprognosticeerde

130

Jaarverslag 2011

woningen voor verkoop. Dit vindt uiteraard plaats aan de hand van de werkelijke mutaties in het jaar. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde met € 3,5 miljoen. Nieuw in exploitatie € 83,7 miljoen Ook zijn er nieuwe verhuureenheden in exploitatie gegaan in 2011. Het aantal nieuwbouw bedraagt 232 verhuureenheden en het aantal overig nieuw 117 verhuureenheden, waarvan (her)projectontwikkeling 90 verhuureenheden. De bedrijfswaarde van de nieuwbouw en overig nieuw bedraagt respectievelijk € 68,2 en € 15,5 miljoen, waarvan (her)projectontwikkeling € 11,1 miljoen. Verbeteringen € 7,3 miljoen Er zijn in 2011 verbeteringen uitgevoerd, die hebben geleid tot extra huurverhogingen, levensduurverlengingen en/of extra WWS-punten. Dit heeft betrekking op 771 verhuureenheden. Bij de hier vermelde verbeteringen wordt de verhuureenheid niet uit exploitatie genomen. Sloop - € 0,8 miljoen Verwacht werd dat er 17 eenheden zijn gesloopt, terwijl er in werkelijkheid 14 zijn gesloopt. Dit heeft op zich een positief effect op de bedrijfswaarde, echter door andere toewijzing van verkopen worden er minder verkoopopbrengsten gerealiseerd en daalt de bedrijfswaarde. Per saldo daalt de bedrijfswaarde met € 0,8 miljoen. Overige weggevallen verhuureenheden - € 5,2 miljoen Er zijn 12 verhuureenheden om overige redenen weggevallen uit de bedrijfswaarde. Hiervan betreft het 7 verhuureenheden die zijn samengevoegd met andere verhuureenheden. De resterende 5 verhuureenheden zijn uit exploitatie genomen voor eigen gebruik.

5.3

Parameter wijzigingen € 36,1 miljoen

Het waarde-effect dat hier wordt bepaald, is veroorzaakt door een wijziging van toekomstige inzichten met betrekking tot verschillende parameters die van belang zijn voor de bedrijfswaarde berekening. Het gaat hier nog niet om beleid, maar om de inflatie, disconteringsvoet en levensduur.

Stadgenoot

Indexeringen € 12,0 miljoen De loon inflatie wordt de eerste vier jaar hoger en daarna gelijk ingeschat als vorig jaar. De prijsinflatie wordt eveneens de eerste vier jaar hoger en daarna gelijk ingeschat als vorig jaar. De onroerend goed inflatie is alle jaren lager ingeschat dan vorig jaar. De bedrijfswaarde stijgt met € 12,0 miljoen, als gevolg van deze wijzigingen in de indexaties. Disconteringsvoet - € 0,2 miljoen De disconteringsvoet en de risico-opslagen zijn niet gewijzigd. Voor 1.180 verhuureenheden zijn de risicoopslagen als gevolg van gewijzigde classificatie aangepast. De bedrijfswaarde daalt met € 0,2 miljoen, als gevolg van deze aanpassingen. Levensduren € 24,3 miljoen De resterende levensduur ultimo 2011 is 26,5 jaar. Een gemiddelde daling van 0,1 jaar ten opzichte van 2010. Bij het bestaande bezit is in principe de levensduur met 1 jaar gedaald. Nieuwbouw van 232 eenheden en 90 eenheden opgeleverde (her)projectontwikkeling weer in exploitatie genomen, hebben nog een gering dempend effect op de daling levensduur. Heroverweging sloop en geplande vastgoedverbetering zijn eveneens verwerkt. Onder voorbehoud van vastgoedverbetering en sloop is een minimale resterende levensduur van 12 jaar gehanteerd. De bedrijfswaarde stijgt met € 9,0 miljoen als gevolg van deze aanpassingen. Daarnaast is voor complexen die in de verkoopvijver zitten, conform bedrijfswaarde 2010, de minimale levensduur van 30 jaar gehanteerd. De levensduurverlenging van de verkoopvijver heeft een effect van 0,6 jaar op de gemiddelde levensduur. Het betreft 6.156 eenheden waarvan de levensduur gemiddeld 3,1 jaar verlengd is. De overige eenheden in de verkoopvijver, 2.515 eenheden, hebben een reguliere levensduurverkorting van 1 jaar gekregen. De bedrijfswaarde stijgt met € 15,3 miljoen als gevolg van aanpassingen van de levensduur inzake de verkoopvijver. Voor deze eenheden is relatief meer onderhoud ingerekend. Zie hiervoor de toelichting op het onderhoud. In totaal stijgt de bedrijfswaarde met € 24,3 miljoen als gevolg van aanpassingen van de levensduur.

Stadgenoot

5.4

Beleidswijzigingen € 133,8 miljoen

Naast de gewijzigde aannames voor de parameters resulteren tenslotte ook de beleidswijzigingen voor 2012 en verder in een bedrijfswaarde mutatie. Huurbeleid € 137,3 miljoen De werkelijke huren zijn ultimo 2011 hoger dan geprognosticeerd. Daarnaast zijn streefhuren en WWDpunten aangepast, wat per saldo een stijging van de bedrijfswaarde van € 7,2 veroorzaakt. Het huurbeleid van Donner inzake schaarstegebieden, heeft tot een verdere aanpassing van streefhuren en WWD-punten geleid met per saldo een stijging van de bedrijfswaarde van € 130,1 miljoen. Huurderving - € 15,5 miljoen Voor bedrijfswaarde 2011 zijn de gehanteerde huurdervingspercentages aangepast ten opzichte van bedrijfswaarde 2010. De huurderving inzake sociale huurwoningen is verhoogd van 2,21% naar 2,46%, ofwel 0,25%-punt. Voor geliberaliseerde woningen is verhoogd van 4,60% naar 8,40%, ofwel 3,80%-punt. Bedrijfsmatig onroerend goed is verhoogd van 2,45% naar 5,50%, ofwel 3,05%-punt. Parkeerplaatsen zijn daarentegen verlaagd van 38,0% naar 31,70%, ofwel – 6,3%-punt. Per saldo daalt de bedrijfswaarde met € 15,5 miljoen, als gevolg van deze aanpassingen. Exploitatie uitgaven € 13,6 miljoen Met betrekking tot de exploitatie uitgaven wordt het volgende opgemerkt: • Beheerkosten ten laste van de bedrijfswaarde zijn gedaald, in verband met herziene inzichten. De bedrijfswaarde stijgt met € 11,6 miljoen. • Erfpachtcanon: De bedrijfswaarde daalt met € 2,1 miljoen. Er is minder afkoop erfpacht ingerekend, waardoor de erfpachtcanon stijgt. Dit houdt mede verband met wijzigingen in de geplande uitbreiding van de verkoopvijver in de komende jaren. • Belastingen en verzekeringen: er zijn meer kosten ingerekend, wat leidt tot een daling van de bedrijfswaarde met € 11,3 miljoen. Dit houdt verband met een hogere begroting 2012 dan begroting 2011 voor deze kosten. • Onderhoud: de uitgaven voor onderhoud zijn

Jaarverslag 2011

131

lager geprognosticeerd dan voorgaand jaar, hetgeen leidt tot een toename van de bedrijfswaarde met € 15,4 miljoen. Planmatig onderhoud, mutatieonderhoud en maatschappelijk/leefbaarheid zijn lager ingerekend met een positief effect van € 6,3 miljoen, € 8,0 miljoen en € 11,3 miljoen. Klachtenonderhoud is hoger ingerekend met een negatief effect van € 10,2 miljoen. In het planmatig onderhoud is relatief meer ingerekend voor de eenheden die deel uitmaken van de verkoopvijver, ten opzichte van de overige eenheden. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat de eenheden op een minimale onderhoudstoestand van 30 jaar resterende levensduur blijven. Voor de 6.156 eenheden waarvan de levensduur gemiddeld is verlengd met 3,1 jaar, heeft dit een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 10,8 miljoen. Deze methodiek is ook in de bedrijfswaarde 2010 gehanteerd. (Des)investeringen - € 1,6 miljoen • Stadgenoot gaat uit van een zich elk jaar aanvullende verkoopvijver. Er worden verkopen ingerekend voor 5 jaar. Hier wordt dus het bij de autonome ontwikkeling weggevallen eerste jaar van de verkopen toegevoegd, door een jaar toe te voegen aan de verkopen. In bedrijfswaarde 2010 zijn 1455 verkopen ingerekend en in bedrijfswaarde 2011 1411, ofwel 44 minder. De weggevallen verkopen 2011 betreft 250 verkopen, voor 2012 tot en met 2015 zijn 69 verkopen minder ingerekend en voor 2016 275 verkopen ingerekend. In deze stap worden dus 206 verkopen meer opgevoerd. Per saldo vallen er meer exploitatiekasstromen weg dan dat er aan verkoopopbrengsten bijkomen, wat leidt tot een negatief effect van € 8,1 miljoen. In de bedrijfswaarde 2011 zijn, in vergelijking met bedrijfswaarde 2010, ook 114 bedrijfsruimtes en 67 parkeergelegenheden als verkopen ingerekend. Deze zijn in vorenstaande cijfers verwerkt. • Sloopwaarde is gestegen met € 3,9 miljoen. In de bedrijfswaarde 2010 werden 1.961 sloop ingerekend en in bedrijfswaarde 2011 1.421 deels andere. Het lagere sloopaantal leidt tot een hogere bedrijfswaarde door langere levensduur met per

132

•

•

5.5

Jaarverslag 2011

saldo positieve kasstroom. Restwaarde einde levensduur is gedaald met € 4,3 miljoen. Dit houdt mede verband met de naar bededen bijgestelde afkoop erfpacht. Afkoop erfpacht is, zoals hiervoor vermeld, naar beneden bijgesteld. Dit leidt tot een stijging van de bedrijfswaarde met € 6,9 miljoen.

Rentabiliteitswaarde correctie € 4,5 miljoen

De toename van de rentabiliteitswaarde correctie wordt veroorzaakt door renteherzieningen en nieuw aangetrokken leningen (€ 12,8 miljoen). De autonome ontwikkeling (looptijd van de leningen is met één jaar teruggelopen en aflopende leningen zijn afgelost) zorgt voor een afname van € 8,3 miljoen. De disconteringsvoet is met 0,007% gedaald, de afname in de rentabiliteitswaarde correctie hiervan is zo goed als nihil. De rentabiliteitswaarde correctie liep per saldo op van € 161,8 miljoen naar € 166,3 miljoen.

5.6

Dochteronderneming N.V. Stadsgoed; € 23,7 miljoen

Net als Stadgenoot waardeert de 100% dochter de N.V. Stadsgoed haar bezit op actuele waarde. Ten opzichte van 2010 heeft er een mutatie in de materiële vaste activa in exploitatie plaatsgevonden van € 23,7 miljoen. Aan de hand van de verschillenanalyse wordt de mutatie in de bedrijfswaarde inzichtelijk gemaakt. In onderstaande tabel worden oorzaken weergegeven, welke vervolgens worden toegelicht. Stand per 31-12-2010, in miljoenen euro's 120,3 Stap 1 autonome ontwikkeling 1,6 Stap 2 voorraadmutaties 18,3 Stap 3 parameterwijzigingen 2,5 Stap 4 beleidswijzigingen 1,7 Stap 5 rentabiliteitswaardecorrectie -0,4 Stand per 31-12-2011 144,0 Autonome ontwikkeling € 1,6 miljoen De restant levensduur van de complexen is gemiddeld nog meer dan 40 jaar. De autonome waardemutatie wordt veroorzaakt door de verschillende tijdstippen van berekening van de bedrijfswaarde (31-12-2010 en 31-12-2011). Kasstromen tussen deze tijdstippen

Stadgenoot

vallen weg en de overige kasstromen komen één jaar dichterbij. Dus zelfs bij ongewijzigd bezit, beleid en ongewijzigde parameters is er een bedrijfswaardemutatie. De autonome waardemutatie is in 2011 € 1,6 miljoen. Voorraadmutaties € 18,3 miljoen Er zijn in 2011 26 nieuwe verhuureenheden in exploitatie genomen. Dit heeft een positieve bedrijfswaardemutatie van € 18,4 miljoen. Eén verhuureenheid is uit exploitatie genomen in verband met herontwikkeling, wat resulteert in een bedrijfswaardedaling van € 0,1 miljoen. Parameterwijziging € 2,5 miljoen Voor de jaren 2012 en verder is met hogere indexen gerekend dan voorheen. Dit heeft een positief effect op de contante waarde van de huurinkomsten en een verhogend effect op de exploitatielasten. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde met € 2,0 miljoen als gevolg van de nieuwe economische verwachtingen. De gemiddelde levensduur van de verhuureenheden is gestegen, dit heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 0,5 miljoen. Beleidswijzigingen € 1,7 miljoen De werkelijke huren ultimo 2011 zijn hoger dan geprognosticeerd. Dit werkt door in de toekomstige huurontwikkeling en doet de bedrijfswaarde stijgen met € 1,3 miljoen. Voor het planmatig onderhoud is een lagere uitgave begroot voor de komende jaren, hierdoor stijgt de bedrijfswaarde met € 1,7 miljoen. Hogere prognoses voor de overige exploitatielasten zorgen voor een negatieve bedrijfswaardemutatie van € 1,1 miljoen. De netto-restwaarde is uit voorzichtigheid niet geïndexeerd, dit heeft een negatief bedrijfswaarde-effect van € 0,2 miljoen. Rentabiliteitswaardecorrectie - € 0,4 miljoen De rentabiliteiswaardecorrectie is gedaald met € 0,4 miljoen.

Stadgenoot

5.7

Jaarverslag 2011

Dochteronderneming Amsterdamse Compagnie(66,7%); € 0,1 miljoen

Net als Stadgenoot waardeert de Amsterdamse Compagnie N.V. haar bezit op actuele waarde. Stadgenoot heeft een aandeel van 66,7% in de Amsterdamse Compagnie N.V. Ten opzichte van 2010 heeft er een mutatie in de materiële vaste activa in exploitatie plaatsgevonden van € 0,1 miljoen. Aan de hand van de verschillen analyse wordt de mutatie in de bedrijfswaarde inzichtelijk gemaakt. In onderstaande tabel worden oorzaken weergegeven, welke vervolgens worden toegelicht. Stand per 31-12-2010, in miljoenen euro’s Stap 1: autonome ontwikkeling Stap 2: voorraadmutaties Stap 3: parameterwijzigingen Stap 4: beleidswijzigingen Stap 5: rentabiliteitswaarde correctie Stand per 31-12-2011

21,7 0,2 -0,1 0,2 -0,1 -0,1 21,8

Autonome ontwikkeling € 0,2 miljoen De totale netto kasstroom uit 2011 die werd meegenomen in de bedrijfswaarde ultimo 2010 (de wegvallende kasstroom) bedroeg circa € 0,9 miljoen. Het positieve effect van het 1 jaar dichterbij komen van alle (exploitatie)kasstromen na 2011 is € 1,1 miljoen. De autonome ontwikkeling komt overeen met de restant levensduur van de complexen bij voortgezet eigen gebruik. Voorraadmutaties - € 0,1 miljoen Er is in 2011 geen verkoop en sloop gerealiseerd. Er zijn echter wel twee vhe’s die onverhuurbaar zijn verklaard en derhalve uit exploitatie zijn genomen. Deze 2 vhe’s hadden gezamenlijk een bedrijfswaarde van circa € 0,1 miljoen. Parameterwijzigingen € 0,2 miljoen De uitgangspunten t.a.v. de economische indices uit 2010 zijn vervangen door de uitgangspunten uit 2011. Als gevolg van de verhoogde verwachting voor de prijsinflatie stijgt contante waarde van de huurinkomsten met € 0,1 miljoen euro. Verder zijn de loonindex en de marktindex naar boven bijgesteld, wat een

133

positief effect heeft op verkoopopbrengsten van € 0,1 miljoen euro. De overige kosten en opbrengsten stijgen mee, maar de effecten hiervan zijn verwaarloosbaar. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde met € 0,2 miljoen euro als gevolg van de nieuwe economische verwachtingen. Beleidswijzigingen - € 0,1 miljoen De werkelijke huren ultimo 2011 zijn hoger dan geprognosticeerd in 2010. Hierdoor is de huursom ultimo 2011 hoger, wat doorwerkt in de toekomstige huurontwikkeling. Huurderving, personeelslasten en bedrijfskosten zijn hoger ingerekend terwijl de onderhoudslasten en de kosten voor belasting en verzekering juist lager zijn ingerekend. Het totale bedrijfswaarde effect dat optreedt als gevolg van het nieuwe exploitatiebeleid in 2011 is € 0,2 miljoen euro, wat voor een groot gedeelte wordt veroorzaakt door relatief grote positieve bedrijfswaarde effecten uit hoofde van onderhoudskosten en belastingen. De Amsterdamse Compagnie hanteert een verkoopbeleid voor haar portefeuille dat voorziet in verkoop van de panden na 7 jaar exploitatie en rekent deze in wanneer ze binnen 5 jaar worden voorzien. Conform dit beleid worden 56 vhe’s meer verkocht dan in het verkoopbeleid van 2010. De netto contante waarden van de wegvallen huurkasstromen zijn bij deze vhe’s veel hoger zijn dan de netto contante waarde van de verkoopopbrengsten. Gecombineerd leidt dit tot een fors negatief bedrijfswaarde effect van € 0,3 miljoen euro. Rentabiliteitswaardecorrectie - € 0,1 miljoen Door de autonome ontwikkeling daalt de rentabiliteitswaardecorrectie met € 0,1 miljoen.

134

Jaarverslag 2011

Stadgenoot



6. Samenhang tussen de mutatie materiële vaste activa in exploitatie op de balans en de waardeverandering in de winst- en verliesrekening De relatie met hetgeen in de winst- en verliesrekening wordt vermeld als zijnde waardeverandering, namelijk € 179,8 miljoen is als volgt.

MVA in exploitatie X € miljoen Mutaties op de balans

Stadgenoot Amsterdamse Stadgenoot vennootschappelijk N.V. Stadsgoed 243,1

Companie N.V. geconsolideerd

23,6

0,1

266,8

Investeringen

-87,4 -21,4

Desinvestringen

22,0 0,0 0,0 22,0

-0,1 -108,9

Waardeverandering In Winst- & verlies rekening

177,6

2,2

0,0

179,8

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

135

136

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Enkelvoudige balans per 31 december 2011 In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Activa

1 31-12-11 31-12-10 

Vaste activa

Materiële vaste activa

20.1

Onroerende zaken in exploitatie

20.2

Onroerende zaken in ontwikkeling

2.182.258 1.939.186 27.424 91.970

20.3

Onroerende zaken en roerende zaken



ten dienste van de exploitatie

47.250 25.512

2.256.932 2.056.668 21

Financiële vaste activa



Deelnemingen in groepsmaatschappijen



Vorderingen op groepsmaatschappijen

50.674 62.978



Andere deelnemingen

45.298 33.216



Vorderingen op andere deelnemingen

53.389 50.769



Overige vorderingen

80.250 78.099

17 1.433

229.628 226.495 Totaal vaste activa 2.486.560 2.283.163 Vlottende activa 22 Voorraden

107.118 66.944

23

Onderhanden projecten

0 0

Vorderingen 24.1 Huurdebiteuren Overheid Groepsmaatschappijen 24.2

Belastingen en premies sociale verzekeringen

24.3

Overige vorderingen

24.4

Overlopende activa

2.779 2.980 5 116 686 1.135 37.576 29.873 6.952 5.106 17.094 12.874

65.092 52.084 25

Liquide middelen

17.807 4.409

Totaal vlottende activa 190.017 123.437

Totaal activa 2.676.577 2.406.600 1

Cijfers 2010 aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.

Stadgenoot

Passiva

Jaarverslag 2011

137

1 31-12-2011 31-12-10 

26

Eigen vermogen

Kapitaal

Wettelijke reserve deelnemingen



Overige reserve

0 16 8.459 9.039

872.668 690.324

Totaal eigen vermogen 881.127 699.379 Voorzieningen 27.1

Voorziening deelnemingen

27.2

Voorziening latente belastingverplichtingen

27.3

Voorziening onrendabele investeringen

27.4

Overige voorzieningen

0 10.269 2.644 8.748 25.315 16.335 3.693 1.550

Totaal voorzieningen 31.652 36.902

Langlopende schulden

28.1 Leningen 1.575.405 1.533.340 28.1 Waarborgsommen

9.949 9.213

Totaal langlopende schulden 1.585.354 1.542.553

Kortlopende schulden

29.1

Schulden aan kredietinstellingen

23

Vooruitbetaalde bedragen ohw



Schulden aan leveranciers



Schulden aan groepsmaatschappijen

29.2

Belastingen en premies sociale verzekeringen

29.3

Overlopende passiva

84.500 56.832 634 440 10.721 3.718 44 22.040 3.837 4.854 78.708 39.882

Totaal kortlopende schulden 178.444 127.766

Totaal passiva 1

Cijfers 2010 aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.

2.676.577

2.406.600

138

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2011 In duizenden euro's



2011 2010

Bedrijfsopbrengsten 30.1 Huren

169.047 162.928

30.2 Vergoedingen

14.805 12.055

30.3

Verkoop onroerend zaken

35.816 34.347

30.4

Wijziging in onderhanden werken en projecten

45.117 3.905



Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

30.5

Overige bedrijfsopbrengsten

4.372 1.204 15.728 13.017

Som der bedrijfsopbrengsten 284.884 227.455 Bedrijfslasten 31.1

Kosten uitbesteed werk



Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

31.2

Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa

59.916 10.987 2.231 2.656 31.899 35.606

Erfpacht 2.972 2.775 31.3

Lonen en salarissen



Sociale lasten

22.370 18.743 3.189 2.392

Pensioenlasten 3.955 3.205 31.4

Lasten onderhoud

31.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa

31.6

Overige bedrijfslasten

37.308 41.573 4.652 -471 50.262 46.591

Som der bedrijfslasten 218.754 164.057 Bedrijfsresultaat 66.131 63.398

Financiële baten en lasten

32.1

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

32.2

Rentelasten en soortgelijke kosten

-56.658 -53.548

32.3

Waardeveranderingen derivaten

-31.008 0

6.059 4.158

Totaal financiële baten en lasten -81.608 -49.390 Resultaat normale bedrijfsuitoefening vóór belastingen -15.477 14.008 33.1 Vennootschapsbelasting

Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin



wordt deelgenomen

13.808 3.094 5.786 -20.517

Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie 4.116 -3.415 actuele waarde materiële vaste activa



20.1

Mutatie actuele waarde onroerende zaken in exploitatie

177.648 24.423

Netto resultaat 181.764 21.008

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

139

Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2011 In duizenden euro's



2011 2010

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 66.131 63.398 Aanpassingen voor: - afschrijvingen -

overige en bijzondere waardeveranderingen

-

mutatie voorzieningen

2.231 2.656 36.551 35.135 2.143 8.060

Veranderingen in werkkapitaal: -

mutatie vorderingen

-

mutatie kortlopende schulden

2.133 26.924 -25.759 -20.834

17.299 51.941 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 83.430 115.339 Ontvangen rente

6.059 4.158

Betaalde rente

-56.658 -53.548

Dividend uit deelnemingen

0 0

-50.599 -49.390 Saldo kasstroom uit operationele activiteiten 32.831 65.949 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: -

onroerende zaken in exploitatie

-31.275 22.884

-

onroerende zaken in ontwikkeling

-14.526 -120.791

-

onroerende zaken t.d.v. de exploitatie

-23.969 -5.165

-

mutatie onderhanden werk/voorraden

-44.632 10

Desinvesteringen in materiële vaste activa

22.003 43.784

Mutatie financiële vaste activa

-8.919

6.055

Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten -101.318 -111.101 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie waarborgsommen

736 429

Ontvangsten langlopende schulden

139.000 182.000

Aflossingen langlopende schulden

-96.935 -115.187

Mutatie spaarloon Mutatie kasgeldleningen Terugbetaling kapitaal

0 -408 39.100 -20.100 -16 -4

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten 81.885 46.730 Netto kasstroom 13.398 1.578 Mutatie liquide middelen Saldo begin boekjaar

4.409 2.831

Saldo einde boekjaar

17.807 4.409

Totaal mutatie liquide middelen 13.398 1.578

140

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Toelichting enkelvoudige jaarrekening Algemeen Voor zover posten uit de balans en winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

Grondslagen voor waardering en resultaat­ bepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

Vergelijkende cijfers

Wettelijke reserve deelnemingen

De presentatie van de vergelijkende cijfers op de balans is aangepast voor de splitsing van Onderhanden werk en Onderhanden projecten. Daarnaast is de verstrekte financiering aan deelnemingen met een langlopend karakter opgenomen onder Financiële vaste activa in plaats van Vorderingen. De kasgeldleningen zijn opgenomen onder Schulden aan kredietinstellingen in plaats van onder Overige schulden. In 2011 is voor het eerst een enkelvoudig kasstroom­ overzicht opgenomen.

Er wordt een wettelijke reserve deelneming gevormd voor (cumulatieve) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan worden bewerkstelligd.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

141

142

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans In duizenden euro's

20

Materiële vaste activa

20.1

Onroerende zaken in exploitatie



Bedrijfswaarde per 1 januari 2011

1.939.186



Mutaties 2011:



Investeringen

31.275



Waardevermindering aankopen/renovatie

-32.275



Overboekingen van in ontwikkeling

88.427

Desinvesteringen -22.003

Mutatie actuele waarde

177.648



2.182.258 Bedrijfswaarde per 31 december 2011



De boekwaarde op basis van historische kostprijs bedraagt

1.653.054

Voor een uitgebreide toelichting over de berekening van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar de toelichting op de bedrijfswaarde van de geconsolideerde jaarrekening.

Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Op een deel van de onroerende zaken in exploitatie is hypotheek gegeven voor een bedrag van € 253 miljoen.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

143

20.2

Onroerende zaken in ontwikkeling



Stand per 1 januari 2011:



Onroerende zaken in ontwikkeling

91.970



Voorziening onrendabele investeringen

-16.335





75.635

Aanschafprijs

170.219



Cumulatieve waardevermindering

-94.584



Boekwaarde per 1 januari

75.635



Mutaties 2011:

Investeringen Waardeverminderingen

14.526 376



Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie

-88.427



Saldo -73.525



Stand per 31 december 2011:

Aanschafprijs

83.780



Cumulatieve waardeverminderingen

-81.671



2.109 Boekwaarde



Verantwoord onder:



Onroerende zaken in ontwikkeling



Voorziening onrendabele investeringen

27.424 -25.315

2.109 In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 6,9 miljoen (2010: € 5,8 miljoen) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,23% (2010 3,88%).



20.3

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie



Stand 1 januari 2011:

Verkrijgingsprijzen 34.890 Cumulatieve afschrijvingen -9.378

Boekwaarde 25.512



Mutaties 2011:

Investeringen 23.969 Desinvesteringen 0 Afschrijvingen -2.231

Saldo 21.738



Stand per 31 december 2011:

Verkrijgingsprijzen 55.435 Cumulatieve afschrijvingen -8.185

Boekwaarde 47.250

144

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

e ig

al ta To

er Ov

op n ge n in ge er in rd m Vo lne e re de de re An en de g an in m ne el op de n ge n in ije er p rd ap Vo tsch in aa n m ge ps in jen oe m pi gr ne ap el ch De ats a m ps oe gr

In duizenden euro's

21

Financiële vaste activa



Stand per 1 januari 2011 78.099 62.978 33.216 50.769 1.433 226.495



Mutaties 2011:

Investeringen/verstrekkingen 8.348 2.586 4.026

1 14.961

Desinvesteringen/aflossingen -4.844 -1.084 0 -5.928

Overige -1.417 -1.417

Aandeel in resultaat deelnemingen

-3.388

10.580

-1.406

5.786

Ontvangen dividend deelnemingen 0 0

Correctie negatieve waarde deelneming



Stand per 31 december 2011 80.250 50.674 45.298 53.389

5.539

-15.808

-10.269

17 229.628

Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz. 180 22 Voorraden 2011 2010

Voorraad materialen



Voorraad grond- en ontwikkelposities en

271 0



onverkochte woningen

68.674 54.719



Onderhanden werken

38.173 12.225

107.118 66.944

Voorraad materialen

Aanschafprijs

271



0

271 0



Voorraad grond- en ontwikkelposities en



onverkochte woningen



Grond- en ontwikkelposities

78.172

83.121



Onverkochte woningen

28.112

8.630



Cummulatieve waardevermindering

-37.610

-37.032





68.674 54.719



Onderhanden werken



Geactiveerde kosten



Cummulatieve waardevermindering

38.173

12.657

0

-432

38.173 12.225 In de kostprijs van het onderhanden werk en onderhanden projecten is ultimo 2011 voor een bedrag van € 2,8 miljoen (2010: € 1,1 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,23 %.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

145

23

Onderhanden projecten 2011 2010



Geactiveerde kosten



Toegerekende winsten



Ontvangen termijnen kopers



Voorziening voor te verwachten verliezen

1.924 7.741 0 0 -2.558 -8.181 0 0



-634 -440



Verantwoord onder:



Onderhanden projecten



Vooruitontvangen bedragen

0

0

-634

-440



-634 -440



Voor een toelichting van de geactiveerde rente wordt verwezen naar punt 3 onderdeel onderhanden werk.

24 Vorderingen 24.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren

5.615 5.396



-2.836 -2.416

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

2.779 2.980

De vorderingen op huurdebiteuren hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar.

24.2

Belastingen en premies sociale verzekeringen



Latente belastingvorderingen

37.576 29.873

37.576 29.873

Latente belastingvorderingen



Stand 1 januari 2011: 29.873



Mutaties in het boekjaar:



·     Vrijval ten laste van de winst-en-verliesrekening

-1.823



·     Dotatie ten gunste van de winst-en-verliesrekening

9.526



Stand per 31 december 2011: 37.576

De post latente belastingvorderingen ad € 37,5 miljoen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: −−

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd;

−−

Onroerende en roerende zaken in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht (voorziening latentebelastingverplichting);

−−

Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie;

−−

Leningen-derivatenportefeuille.

146

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

De voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd en bedraagt € 22 miljoen. De verliezen zijn niet volledig tot waardering gebracht. Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2011 € 120 miljoen (2010: € 129 miljoen). Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: •

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 612 miljoen (2010: € 660 miljoen). Dit heeft betrekking op onroerende en roerende zaken in exploitatie die naar verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. De reden hiervoor is dat deze woningen fiscaal niet afwikkelen. De fiscale waarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 4.466 miljoen. De bedrijfswaarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 2.016 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 612 miljoen (zijnde 25% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

•

Indien de fiscale waarde van de onroerende zaken in exploitatie boven de huidige WOZ waarde ligt is er fiscaal een afschrijvingspotentie aanwezig. Dit komt in principe uitsluitend voor bij onroerende zaken in exploitatie na afsluiten van de VSO waar sloop/nieuwbouw heeft plaatsgevonden en bij bedrijfsonroerend goed. Commercieel vindt er geen afschrijving plaats. Derhalve leidt deze afschrijvingspotentie tot een tijdelijk verschil waarvoor een latentie gevormd kan worden. Deze latentie is niet tot waardering gebracht.

•

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 11 miljoen (2010: € 13,4 miljoen), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 8 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,94%. De gemiddelde gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt 9 jaar. Het bedrag met een looptijd kleiner dan 1 jaar bedraagt € 0,7 miljoen.

•

Het tijdelijke verschil inzake de waardering van de derivaten bedraagt (nominaal) € 7,5 miljoen. De derivaten waar geen hedge accounting toegepast kan worden, zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen de marktwaarde. Fiscaal wordt dit niet gevolgd waardoor een tijdelijk verschil ontstaat.

24.3

Overige vorderingen



In de overige vorderingen is een bedrag begrepen ad € 0 miljoen (2010: €: 0 miljoen) met een resterende



looptijd langer dan 1 jaar.

24.4

Overlopende activa

2011 2010



Vooruitbetaalde / nog te ontvangen bedragen

9.656 12.874



Nog te amortiseren kostprijs derivaten

7.438 0

17.094 12.874 In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 7,4 miljoen (2010: €: 0 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. De nog te amortiseren kostprijs derivaten betreft de kostprijs van derivaten die onderdeel zijn van een hedgerelatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende derivaat.

Stadgenoot

147

Jaarverslag 2011

25

Liquide middelen 2011 2010



Vrij opneembare banktegoeden

Deposito's

17.807 4.409 0 0

17.807 4.409 Wettelijke reserve deel- 26

Eigen vermogen



Stand per 1 januari 2011

Overige

Kapitaal nemingen reserves 16

9.039

690.324

Totaal 699.379



Mutaties 2011:

Aflossingen

-16 -16

Overboekingen

-580



Resultaat boekjaar



Stand per 31 december 2011

0

580

181.764

0

181.764

8.459 872.668 881.127

De wettelijke reserve deelneming heeft voor € 8,5 miljoen (2010: € 9,0 miljoen) betrekking op het verschil tussen de op basis van de grondslagen van de toegelaten instelling berekende ingehouden winst en rechtstreeks vermogensmutaties van de deelneming enerzijds en het deel daarvan dat de toegelaten instelling zou kunnen laten uitkeren anderzijds. De wettelijke reserve wordt op individuele basis bepaald. 27 Voorzieningen 27.1

Voorziening deelnemingen



Stand per 1 januari 2011

10.269



Mutaties 2011:

Onttrekkingen 0 Toevoegingen 0

Overboeking naar financiele vaste activa



Stand per 31 december 2011 0

-10.269

27.2

Voorziening latente belastingverplichtingen



Stand per 1 januari 2011

8.748



Mutaties 2011:



Toevoegingen te laste van resultaat

0

Onttrekkingen -6.104

Vrijval te gunste van resultaat



Stand 31 december 2011 2.644

De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling.

0

148

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Het tijdelijke verschil inzake de onroerende en roerende zaken in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt nominaal € 2,8 miljoen. De fiscale waarde van deze woningen is lager dan de boekwaarde. De latente belastingverplichting is contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningpartefeuille vertegenwoordigd) van 2,94% en bedraagt € 2,6 miljoen. De gemiddelde looptijd bedraagt 5 jaar. 27.3

Voorziening onrendabele investeringen



Voor een toelichting op de voorziening onrendabele investeringen wordt verwezen naar punt 21.2.

27.4

Overige voorzieningen



Stand per 1 januari 2011

1.550



Mutaties 2011:



Toevoeging ten laste van resultaat

2.143

Onttrekkingen 0

Vrijval ten gunste van resultaat

0



Stand per 31 december 2011 3.693

De overige voorzieningen heeft onder andere betrekking op de afbouw van de verstrekte zekerheden inzake stichting Brasa/ Woningstichting Sekrepatu en een schatting van de verplichting inzake de sloop bestaand gebouw en opleveren bouwrijp grond. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt nihil. Leningen overheid en

krediet- Waarborg-

28

Langlopende schulden instellingen

28.1

Leningen en waarborgsommen



Stand per 1 januari 2011

1.533.340

sommen

Totaal

9.213

1.542.553

139.000

139.000



Mutaties 2011:



Nieuw opgenomen leningen

Aflossingen -96.935 -96.935 Overige mutaties 736 736

Stand per 31 december 2011 1.575.405

9.949 1.585.354



Looptijd van:



< 1 jaar

152.646

152.646

1-5 jaar 434.126 434.126

> 5 jaar

988.633

9.949

998.582

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

149

De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Leningen overheid

en krediet-



instellingen

Vastrentende leningen 946.205 Variabel rentende leningen 444.000

Leningen met eenzijdige rente-aanpassing

93.200

Basisrenteleningen 92.000

Stand per 31 december 2011 1.575.405

Het gemiddelde rente percentage incl. derivaten bedraagt 3,92% (2010 3,91%). De duration bedraagt 12,74 jaar (2010: 12,41 jaar). Van de leningen zijn per balansdatum € 190 miljoen hypothecair verbonden. Het gemiddeld rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente instrumenten bedraagt 3,33% (2010: 3,37%). Het gemiddelde rentepercentage is berekend op de uitstaande hoofdsom ultimo 2011. Over het boekjaar beliep de rentelast inzake de renteswaps € 9,2 miljoen (2010: € 9,4 miljoen). De totale rentelasten bedragen € 61,8 miljoen (2010: € 60,6 miljoen). De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: −−

op het moment van renteherziening indien de rente hoger danwel lager is dan de oude contractrente

−−

de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente.

De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op 1, 3 en 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van minus 3,5 tot en met 23 punten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 432 miljoen ingedekt met rente instrumenten (zijnde renteswaps). In totaal is € 12 miljoen niet afgedekt middels rente instrumenten. De leningen met een eenzijdige rente-aanpassing betreffen vastrentende leningen tot het contractuele herzieningsmoment. In de leningovereenkomst is opgenomen dat geldgever eenmalig het recht heeft de vastrentende lening in een roll-over lening om te zetten. Het risico van deze lening betreft: −−

het renterisico op het moment van herziening, op dat moment kan de rente van vast in variabel veranderen

−−

het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen en ligt tussen de 3,5% en de 4,05%. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd varieert tussen de 2 en 5 jaar. Na deze periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0% en 0,5%. Voor al deze leningen geldt dat indien de partijen geen akkoord bereiken, de lening wordt afgekocht.

150

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Reële waarde De reële waarde is toegelicht bij het onderdeel Financiële instrumenten in de geconsolideerde jaarrekening.

Herfinancieringsrisico Het rente- en looptijdenbeleid van Stadgenoot is erop gericht de looptijd van de verplichtingen zo goed mogelijk op de looptijd van de bezittingen te laten aansluiten bij de levensduur van het geëxploiteerde bezit en investerings- en desinvesteringsbeleid. Het rente- en looptijdenbeleid van Stadgenoot is er tevens op gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: •

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

•

de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, en

•

de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen.

Op 31 december 2011 is op basis van de huidige leningenportefeuille inclusief de rentederivaten het renterisico maximaal 15% in 2014. In de onderstaande grafiek is het herfinancieringsrisico van de huidige leningportefeuille van Stadgenoot grafisch weergegeven, exclusief het effect van rentederivaten. Dit risico is gesplitst in de aflossingen en de renteherzieningen. De aflossing is gebaseerd op de eerste mogelijkheid van de geldgever om contractueel de lening op te eisen. De renteherzieningen zijn gebaseerd op het eerstvolgende moment waarop de rente contractueel wordt aangepast. Voor leningen die de gehele looptijd een vaste rente hebben is de renteherziening niet opgenomen in onderstaande grafiek. Voor de basisrenteleningen is tevens de periodieke herziening van de krediet- en liquiditeitsopslag niet meegenomen in onderstaande grafiek aangezien de basisrente vaststaat voor de gehele looptijd van het contract.

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2060

2058

2056

2054

2052

2050

2048

2046

2044

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

Totaal aflossingen

Renteherzieningen (exclusief geconsolideerde deelnemingen)

Het herfinancieringsrisico van de portefeuille als gevolg van contractuele aflossingen bedraagt € 153 miljoen voor 2012 en maximaal € 187 miljoen in 2014. Met uitzondering van 2014 blijft het herfinancieringsrisico van Stadgenoot de komende 50 jaar binnen de interne norm van 10% daarmee neemt Stadgenoot in enig jaar geen onverantwoorde herfinancieringsrisico’s.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

151

De contractuele renteherzieningen zijn met name het gevolg van de variabel rentende leningen (€ 444 miljoen) en de lening met eenzijdige renteherziening (€ 93 miljoen) waarbij voor de laatste categorie periodiek de rente wordt herzien op basis van de dan geldende marktrente tot een contractueel overeengekomen maximum tarief. Het renterisico op de variabel rentende leningen is door Stadgenoot gemitigeerd door het afsluiten van rentederivaten. Met deze rentederivaten is onder andere het gehele renteherzieningsrisico op de variabele leningen ingedekt. Voor een overzicht van de derivatenportfeuille zie opgenomen toelichting bij Rentederivaten.

Tegenpartijrisico Stadgenoot heeft haar langlopende leningen grotendeels afgesloten bij de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank N.V. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Stadgenoot heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. De portefeuille op 31 december 2011 is in de volgende tabel nader toegelicht. Onderdeel Gemiddeld Contract- Contract- Gemiddelde

Type

Aantal

Renteswap

Contract-

van een Reële waarde

waarde hedge relatie op 31-12-2011

rente-

waarde met

waarde met

looptijd

percentage looptijd < 5 jr looptijd > 5 jr

(in jaren)

17 464.475

Deels 97.726-

4,37 97.000 376.475

23

geschreven opties

5 150.000

Deels 77.762-

4,36

42

Cap

2

Renteswaps met

Totaal

28.200

Ja

1.305

24 642.675 174.183-

5,15

0 150.000 10.000

18.200

4,40 107.000 535.675

22 27

Van de renteswaps zijn 4 derivaten met een totale contractwaarde van € 90 miljoen niet opgenomen in een hedge relatie. Deze instrumenten zijn aan elkaar gespiegeld en hebben daarmee op balansdatum in totaal een reële waarde van nihil. De swaps met een geschreven optie komen deels in aanmerking voor hedge-accounting. Stadgenoot heeft deze instrumenten gesplitst in een marktconforme renteswap en een geschreven swaption. De renteswap is opgenomen in een kostprijs hedge relatie en wordt derhalve verantwoord op kostprijs onder de overlopende activa. De geschreven swaption wordt verantwoord op reële waarde onder de overlopende passiva. De reële waarde van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting bedraagt € 37,1 miljoen. De waardeveranderingen van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting zijn in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de financiële baten en lasten. Een cap is een rente-instrument waarmee het renteniveau tot een plafond wordt afgetopt. Stadgenoot is in het bezit van 2 Cap’s van in totaal € 28,2 miljoen met een marktwaarde van € 1,3 miljoen positief. De reële waarde van de effectieve renteswaps en caps per 31 december 2011 bedraagt € 143,1 miljoen negatief (2010: € 66,9 miljoen negatief). Op basis van de waarderingsgrondslag kostprijs die volgt uit de toepassing van kostprijs hedge accounting is een geamortiseerde kostprijs van € 7,4 miljoen opgenomen onder de overlopende activa.

152

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

De rentegevoeligheid van de renteswaps leidt tot de volgende bedragen:

•

•

0,5% parallelle renteverlaging, de reële waarde van de derivaten daalt met € 60,8 miljoen tot € 235 miljoen negatief. Dit zou leiden tot een € 11,3 miljoen margin call-verplichting die Stadgenoot contractueel dient te storten bij haar derivatentegenpartijen. 1,0% parallelle renteverlaging, de reële waarde van de derivaten daalt met € 131,9 miljoen tot € 306,1 miljoen. Dit zou leiden tot een € 36,7 miljoen margin call-verplichting die Stadgenoot contractueel dient te storten bij haar derivatentegenpartijen.

Met betrekking tot de renteswaps is bij een tweetal tegenpartijen een CSA gesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan respectievelijk € 15 miljoen en € 25 miljoen negatief. Daarnaast zijn met een derde tegenpartij gesprekken gestart over de nieuwe voorwaarden over 2012. Ultimo 2011 heeft dit niet geleid tot een margin call-verplichting die Stadgenoot contractueel dient te storten bij haar derivatentegenpartijen. 29

Kortlopende schulden 2011 2010

29.1

Schulden aan kredietinstellingen

Rekening-courant

0 11.432

Kasgeldleningen 84.500 45.400 84.500 56.832 De kredietfaciliteit in rekening-courant bij De Bank Nederlandse Gemeente bedraag per 31 december 2011 € 60 miljoen (2010: € 60 miljoen) en de rente 1,1 %. Hiervan is per 31 december 2011 geen bedrag o pgenomen. Daarnaast is er sprake van en kasgeldleningfaciliteit van € 40 miljoen. Hiervan is per 31 december 2011 geen bedrag opgenomen. De looptijd van de faciliteit duurt tot 31 december 2018. De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraag per 31 december 2011 € 30 miljoen (2010: € 30 miljoen) en de rente 2,3 %. Hiervan is per 31 december 2011 geen bedrag opgenomen. De looptijd van de faciliteit wordt jaarlijks bezien. 29.2

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting 2.359 3.264

Premies sociale verzekeringen en loonheffing

1.478 1.590

3.837 4.854 29.3

Overlopende passiva



Niet vervallen rente op leningen

22.139 22.059



Vooruitontvangen huren

3.654 2.437



Derivaten niet in hedge relatie

37.111 0

Overige 15.804 15.386 78.708 39.882 Voor een toelichting op derivaten niet in hedgerelatie wordt verwezen naar punt 28.1.

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

153

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 1. Leninglastengarantie Stichting Stadgenoot heeft zich voor de lening die door de FGH Bank N.V. verstrekt is aan BLP 1 Properties B.V. bij het aangaan van de lening garant gesteld voor 25% van de rente- en aflossingsverplichtingen. Op 30 december 2010 heeft Stadgenoot de positie van Woningstichting Rochdale overgenomen in Forum Bos en Lommer Beheer B.V. en hierbij tevens de garantieverplichting van Rochdale in BLP 1 Properties B.V. overgenomen waardoor Stadgenoot vanaf 30 december 2010 voor in totaal 50% garant staat voor de rente- en aflossingsverplichtingen. De lening heeft een totale hoofdsom van € 28 miljoen en heeft een looptijd tot 1 januari 2012.

2.

Fiscale eenheid

Stichting Stadgenoot vormt met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting.Elk der ondernemingen is volgens de standaard voorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid horende ondernemingen. De fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen; • Stichting Stadgenoot. • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: NV Stadsgoed met dochter Stadsgoed Monumenten BV, BV Huismeesters van het Oosten, Het Oosten Monumenten BV, Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV en Exploitatiemaatschappij Kadehotel BV. • Stadgenoot Diensten BV met dochters: Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties II BV. • Stadgenoot Projecten BV met dochters: Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV en Polderweg Ontwikkeling BV, Stadgenoot Maritiem BV.

De fiscale eenheid voor de omzetbelasting van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen; • Stichting Stagenoot. • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: NV Stadsgoed met dochter Stadsgoed Monumenten BV, Het Oosten Monumenten BV, Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV. • Stadgenoot Ontwikkeling BV. Voor verdere toelichtingen wordt verwezen naar de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen in de geconsolideerde jaarrekening.

154

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening In duizenden euro's

30 Bedrijfsopbrengsten

Alle opbrengsten zijn in Nederland gerealiseerd

2011 2010

30.1 Huren

Huren

174.640 169.028



Huurderving, als gevolg van leegstand

-5.594 -6.100

169.047 162.928

Huurderving uitgedrukt in % van de huur

3,20%

3,61%



Huurachterstand huidige huurders in % van de huur

2,10%

2,12%



Huurschuld vertrokken huurders in % van de huur

1,09%

1,07%

30.2 Vergoedingen Serviceverlening 15.494 12.647

Derving wegens leegstand

-690 -592

14.805 12.055 30.3

Verkoop onroerend zaken



Verkoopopbrengst bestaand bezit

44.898 57.561



Bedrijfswaarde bestaand bezit

-18.455 -23.940



Verkoopkosten bestaand bezit

-6.756 -7.364



resultaat verkoop voorraad posities 

2.642 0

22.329 26.257

Omzet verkoop nieuwbouw

13.488 8.090

35.816 34.347 30.4

Wijziging in onderhanden werk en projecten



Uitbesteed werk verkoop nieuwbouw

59.772 10.987



Resultaat verkoop nieuwbouw

-1.167 1.009

Productiewaarde 58.605 11.995

Omzet verkoop nieuwbouw

-13.488 -8.090



Totaal wijziging in onderhanden werk

45.117 3.905

30.5

Overige bedrijfsopbrengsten



Doorberekend aan derden:



Doorberekende bedrijfslasten

6.776 6.454



Doorberekende onderhoudslasten

58 43



Overige opbrengsten

8.894 6.519

15.728 13.017

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

155

31 Bedrijfslasten 2011 2010 31.1

Kosten uitbesteed werk



Kosten uitbesteed werk onderhanden projecten

59.772 10.987



Diverse verkoopkosten

144 0

59.916 10.987 31.2

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa



Materiële vaste activa in exploitatie

32.275 18.688



Materiële vaste activa in ontwikkeling

-376 16.918





31.899 35.606



De waardeverandering heeft betrekking op voorzieningen ten behoeve van nieuwbouw en woningverbetering van

huurwoningen. 31.3

Lonen en salarissen



Personeelsbestand



Ultimo 2011 waren 456 medewerkers in dienst (2010: 346), waarvan 196 vrouwen en 260 mannen.



Het aantal fte ultimo 2011 bedraagt 421,3 (2010: 312,2)



De lonen en salarissen zijn als volgt onder te verdelen naar verschillende personeelscategorieën:





Management 1.886 1.734 Exploitatie 21.105 16.234 Projectontwikkeling 1.756 1.462 Administratie 3.007 2.841 Overige

951 1.352

Deelnemingen

808 716

29.514 24.340

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.

31.4

Lasten onderhoud



Planmatig onderhoud

29.617 24.784

Mutatieonderhoud 1.072 6.186

Dagelijks onderhoud

6.044 9.024



Maatschappelijk / leefbaarheid

575 1.578

37.308 41.573 31.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa



Grond- en ontwikkelposities

-1.835 -471



Voorraad onverkochte woningen

6.487

4.652 -471

156

Jaarverslag 2011

Stadgenoot



2011 2010

31.6

Overige bedrijfslasten



Zakelijke lasten

10.961 11.363



Overige lasten

24.110 20.817



Kosten leveringen goederen en diensten

15.192 14.410

50.262 46.591

Zakelijke lasten:

Belastingen 9.390 9.655 Verzekeringen 1.240 1.381

Contributie landelijke federatie

330 327

10.961 11.363

Overige lasten:



Algemene bedrijfslasten

11.008 8.189



Overige personeelskosten

1.835 1.006

Uitzendkrachten

Huisvesting en inventaris

763 1.115 1.913 1.732

Automatiseringskosten 2.647 2.277

Acquisitie- en voorbereiding projectontwikkeling

Ledenraad

46 725 154 122



Advieslasten

2.540 1.911



Diverse bedrijfslasten

3.202 3.742

24.110 20.817 32

Financiële baten en lasten

32.1

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten



Rente op overige financiële vaste activa

6.059 4.158

6.059 4.158 32.2

Rentelasten en soortgelijke kosten



Rente langlopende schulden



Geactiveerde rente onroerende en roerende



zaken in ontwikkeling

-6.949 -7.882



Rente kortlopende schulden

1.820 857

61.788 60.572

56.658 53.548 32.3

Waardeveranderingen derivaten



Waardeveranderingen derivaten

31.008 0

31.008 0

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

157

In het boekjaar is een wijziging doorgevoerd ten aanzien van de verwerking en waardering van de derivatenportefeuille. Tot en met 2010 werd voor de gehele derivatenportefeuille het principe van kostprijs hedge accounting toegepast. Bij nadere beschouwing komen een aantal elementen begrepen in een aantal derivaten niet in aanmerking voor kostprijs hedge accoun­ ting. Deze in de derivaten begrepen elementen worden vanaf 2011 gewaardeerd tegen reële waarde. Als gevolg van de afsplitsing van deze elementen is per 31 december 2011 een bedrag van € 37,1 miljoen opgenomen onder de Overlopende passiva, alsmede een bedrag van € 6,1 miljoen nog te amortiseren kostprijs van derivaten opgenomen onder Overlopende activa die wel blijvend onderdeel zijn van een hedge relatie. De verantwoorde last voor waardeverandering derivaten in 2011 bedraagt daarmee € 31,0 miljoen, waarvan € 16,0 miljoen betrekking heeft op voorgaande jaren. Zie verder ook punt 24.4 en 29.3 van de toelichting. 33 Vennootschapsbelasting 2011 2010

Acute belastingen boekjaar

0 0



Acute belastingen voorgaande jaren

0 0



mutatie latente belastingen

-13.808 -3.094

-13.808 -3.094

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald:



Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening

-15.477

onrendabele investeringen 36.551 verkoop nieuwbouw -3.060

verkoopresultaat bestaand bezit

-23.829

waardeverandering derivaten 31.008

overige tijdelijke en permanente verschillen

-15.390



totaal permanente en tijdelijke verschillen

25.281





Belastbaar bedrag 9.804

Herbestedingsreserve 0

Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar

9.804



verrekenbaar met compensabele verliezen



9.804



Belastbaar bedrag 0



Acute belastingen boekjaar 0

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 89,2% (2010 22,1 %) De hoge belastingdruk wordt veroorzaakt doordat een deel van de waardeverschillen niet leidt tot een latente belastingvordering. Verwezen wordt naar 24.2.

158

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

In duizenden euro's





bestuurder

bestuurder

34

Het aantal bestuursleden is 2 F. Bijdendijk F. Bijdendijk



De bezoldiging is als volgt:



Vast inkomen

171.815

171.315



Variabel inkomen / eindejaarsuitkering *1)

26.195

26.685



Totaal jaarinkomen

2011 2010

198.010

198.000



Inkomen op termijn (pensioen)

-



Werkgeversdeel sociale lasten

-



Belaste kosten vergoedingen

16.420

24.057



Onbelaste kosten vergoedingen

3.957

4.339



Totaal inkomen op termijn en vergoedingen



Totaal bezoldiging



-

20.377

28.396

218.387

226.396



Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage)

53.350

53.350



Informatie voor de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens is als volgt:



Belastbaar jaarloon



222.795

Pensioenafdracht

Uren per week contractueel

228.328

-

-

36

36





voorzitter bestuur

voorzitter bestuur

G.P. Anderiesen

G.P. Anderiesen



2011 2010



Vast inkomen

162.221

162.221



Variabel inkomen / eindejaarsuitkering *1)

24.333

24.039



Totaal jaarinkomen

186.554

186.260



Inkomen op termijn (pensioen)



39.432

40.295



Werkgeversdeel sociale lasten

5.438

2.689



Belaste kosten vergoedingen

1.076

996



Onbelaste kosten vergoedingen

2.400

2.400



Totaal inkomen op termijn en vergoedingen

48.346

43.691



Totaal bezoldiging

234.900

229.951



Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage)

55.996

55.996



Informatie voor de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens is als volgt:



Belastbaar jaarloon

189.813

189.167

Pensioenafdracht 54.153

55.038



Uren per week contractueel

36

36

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

159

In duizenden euro's





bestuurder

M. de Langen Vast inkomen Variabel inkomen / eindejaarsuitkering *1)

2011 37.391 -

Totaal jaarinkomen

37.391

Inkomen op termijn (pensioen)

9.773

Werkgeversdeel sociale lasten

1.301

Belaste kosten vergoedingen

-

Onbelaste kosten vergoedingen

600

Totaal inkomen op termijn en vergoedingen

11.674

Totaal bezoldiging

49.065

Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage)

53.166



Informatie voor de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens is als volgt: Belastbaar jaarloon

36.272

Pensioenafdracht 13.436 Uren per week contractueel

36

Zoals aangegeven in de jaarrekening 2004 is de regeling van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (Commissie Izeboud) vanaf 2005 toegepast. Conform deze regeling is de bezoldiging van de voorzitter van bestuur gebaseerd op basis van schaal H. Conform deze regeling is de bezoldiging van de bestuurder gebaseerd op basis van schaal I, dit berust op oude rechten. Informatie voor de Wet Openbaarmaking uit Publieke



Directeur financiën

middelen gefinancierde Topinkomens is als volgt: Belastbaar jaarloon

Directeur financiën

2011 2010 151.838



168.366 *2)

Pensioenafdracht 44.397 Uren per week contractueel

36

45.146 36

Informatie voor de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens is als volgt:

Directeur Directeur

Projectontwikkeling Projectontwikkeling

Belastbaar jaarloon

148.925



Pensioenafdracht 44.262 Uren per week contractueel

36



164.003 *2) 45.146 36

160

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

In duizenden euro's

Informatie voor de Wet Openbaarmaking uit Publieke

verhuurmakelaar verhuurmakelaar

middelen gefinancierde Topinkomens is als volgt:

2011 2010

Belastbaar jaarloon





243.757 *3)

Pensioenafdracht 14.382 Uren per week contractueel

36

Motivatie loon beloning is vastgesteld op grond van afspraken bij de arbeidsovereenkomst, welke gesloten werd voor inwer­ kingtreding van de WOPT. Loon is conform de recent nieuw intern vastgestelde regeling voor directieleden, die is onder­bouwd met een extern opgestelde marktconformiteitstoets. *1)

Met ingang van 2009 is de variabele beloning gewijzigd naar een eindejaarsuitkering. In 2010 is de eindejaarsuitkering



ontvangen over 2009. De eindejaarsuitkering wordt betaald in het volgend jaar.

*2)

Dit is inclusief eindejaarsuitkering 2009 en 2010. D e uitkering van 2010 zou in 2011 worden betaald.

*3)

Betreft de afkoop van een contract van een verhuurmakelaar conform sociaal plan vanuit de fusie n.a.v. de reoganisatie



nieuwe koers. Datum in dienst 1-3-1989. Datum uit dienst 30-11-2010. Geboortedatum 23-07-1955.

Voor de specificatie van de brutovergoedingen van de voorzitter, vice-voorzitter en de leden verwijzen wij naar het verslag van de Raad van Commissarissen op pagina 75. 35

Honoraria accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants en overige KPMG entiteiten zijn ten laste gebracht van de onderneming (en haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert), een en ander bedoeld in artikel 2:382a BW.

2011 2011 2011 2010 2010 2010



KPMG Overig Totaal KPMG Overig Totaal



Accountants KPMG KPMG Accountants KPMG KPMG

netwerk netwerk Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten

183 0 183 180

0 180

12 0 12 10 0 10

Adviesdiensten op fiscaal terrein

0 0 0 0 18 18

Andere niet controlediensten

0 13 13 0 26 26



195 13 208 190 44 234

Amsterdam, 12 juni 2012 Namens Het bestuur:

De Raad van Commissarissen:

– Marien de Langen

– mr. J. Kohnstamm, Voorzitter Raad van Commissarissen

– Gerard Anderiesen

– dr. H.J.A. van Fulpen



– drs. J.D.G. Noach RA



– drs. H.G.M. Blocks



– L.M.L. Ederveen



– drs. K.C.E. Roozemond



– prof. Dr. P. Tordoir

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

161

162

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: Bestuur en Raad van Commissarissen van Stichting Stadgenoot

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Stichting Stadgenoot te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-enverliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt

verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Stadgenoot per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het

Stadgenoot

jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Amstelveen, 12 juni 2012 KPMG Accountants N.V. K.G.P. Tegel RA

Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Amsterdam, 12 juni 2012 Het Bestuur

Gebeurtenissen na balansdatum In oktober 2010 heeft het bestuur en de Ledenraad van Far West het besluit genomen om het samenwerkingsverband in Far West eerder te beëindigen dan volgens de oorspronkelijke opzet de bedoeling was. In 2011 zijn alle voorbereidende werkzaamheden verricht. Per 28 februari 2012 zijn alle activiteiten en alle activa en passiva, financieel met terugwerkende kracht naar 1 januari 2012 overgedragen aan de ledenorganisaties. Hiermee wordt de voortgang van activiteiten gegarandeerd. De vereniging Far West is gesplitst en

Jaarverslag 2011

163

daardoor opgehouden te bestaan. De waarde van het verkregen vastgoed/ontwikkelposities bedraagt circa € 190 miljoen en de waarde van de overgedragen leningen circa € 130 miljoen op basis van de waarderingsgrondslagen van Stadgenoot.

Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatbestemming. De vereniging stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het positieve resultaat ad € 181.764.000. is toegevoegd aan de overige reserves.

164

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Stadgenoot

165

Jaarverslag 2011

Kerncijfers Aantal eenheden in beheer Stadsgoed Amsterdamse

Rochdale -

Prospect

Stadsgoed Monum. BV Stedenfonds Compagnie

Vesteda Eigenhaard

Zuidas

Stand per 1-1-2011

Stadgenoot

Far West

Totaal

Woongelegenheden 29.450 2.492 128 36 277 0 108 0 34 32.525 Bedrijfspanden

1.626 255 113 32 11 269 0 0 0 2.306

Parkeerplaatsen

2.486 287 0 0 175 95 82 0 0 3.125



33.562 3.034 241

68 463 364 190

0

34 37.956

Stand per 31-12-2011 Woongelegenheden 29.316 2.605 128 46 288 0 108 26 0 32.517 Bedrijfspanden

1.754 258 117 43 0 267 0 0 6 2.445

Parkeerplaatsen

2.581 345 0 0 175 95 82 0 0 3.278 33.651 3.208 245

89 463 362 190

26

6 38.240

Verschil

89 174 4 21 0 -2 0 26 -28 284

Verklaring verschil Bij



Nieuwbouw

219 193 0 0 0 0 0 0 0 412

Her(project)ontwikkeling 97 0 4 21 0 0 0 0 0 122 Herverdeling (splitsing) 18 0 1 0 0 0 0 0 0 19 Splitsen

2 0 0 0 0 0 0 0 0 2

In beheer derden

0 0 0 0 0 0 0 0 6 6

Interne overdracht

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Van onderhanden naar in exploitatie 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Administratie correctie 8 0 0 0 0 0 0 26 0 34 Af Herverdeling (samenvoegen) -6 0 0 0 0 -2 0 0 0 -8 Her(project)ontwikkeling -8 0 -1 0 0 0 0 0 0 -9 Verkoop aan zittende huurder -5 -1 0 0 0 0 0 0 0 -6 Verkoop aan overige particulieren -229 -14 0 0 0 0 0 0 0 -243 Verkoop aan marktpartijen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Verkoop nieuwbouw

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Uit beheer derden

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Samenvoegen

-1 0 0 0 0 0 0 0 0 -1

Functiewijziging

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Sloop

-6 -4 0 0 0 0 0 0 0 -10

Administratie correctie 0 0 0 0 0 0 0 0 -34 -34 Verschil

89 174 4 21 0 -2 0 26 -28 284

166

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

I Bijlage

Groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Om onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen bereiken is samenwerking met andere partijen vanzelfsprekend. Wij kennen een groot aantal dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden, op verschillende terreinen. De redenen om voor dochterondernemingen te kiezen zijn verschillend. In het algemeen betreft het ondernemingen met een eigen (groei-)doelstelling en een eigen winst- en verliesrekening. Verder zijn het ondernemingen met een eigen klantengroep, die door de eigen positionering en herkenbaarheid goed te benaderen zijn in de markt waarin deze onderdelen opereren. Voor alle verbindingen geldt dat de activiteiten vanuit volkshuisvestelijke overwegingen worden uitgevoerd. De wijze waarop de verbindingen zijn gewaardeerd in de balans, respectievelijk geconsolideerd zijn opgenomen, is in het hoofdstuk Jaarrekening 2011 van dit jaarverslag vermeld. Voor het clusteren van gelijksoortige activiteiten heeft Stadgenoot 3 holdings: Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V., Stadgenoot Projecten B.V. en Stadgenoot Diensten B.V. Naast de 3 holding-BV’s vallen onder Stichting Stadgenoot nog de volgende verbindingen:

Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming B.V. Oprichting 2006 Activiteiten De Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming (EAG) coördineert de werkzaamheden die het Stedenfonds uitgevoerd wil zien. Eind 2009 is besloten de werkzaamheden van de EAG te staken. De EAG is blijven bestaan zolang rechten en verplichtingen uit bestaande overeenkomsten (garanties) nog doorlopen. In 2012 zal de vennootschap naar verwachting worden opgeheven. Aandeelhouders Stichting Stadgenoot (33,3%), Woonstichting Lieven de Key (33,3%) en Bouwfonds Ontwikkeling B.V. (33,3%) Bestuurders Woonstichting Lieven de Key, Bouwfonds Ontwikkeling B.V. en Stichting Stadgenoot. Interne toezichthouder(s) Stedenfonds Amsterdam N.V. Oprichting 2005 Activiteiten Het Stedenfonds is een vastgoedbeleggingsfonds, opgericht door De Key, Stad­ genoot en Rabo Vastgoed B.V. Stadgenoot beheert voor het Stedenfonds de complexen Basiushof, Parkrand, Ripperdahof, IJburg Blok 41 en IJburg Blok 56. Aandeelhouders Stichting Stadgenoot (4,2%), Woonstichting De Key, Rabo Vastgoed BV en negen pensioenfondsen. Bestuurder J.C.L. Severens Interne toezichthouder RvC bestaande uit: H.G. Hilverink, J.M.F.X. van Veggel, S. Kalkman en A.M.E. Thewessen

Stadgenoot

Far West Oprichting Activiteiten

Bestuurder Interne toezichthouder Ledenraad

Jaarverslag 2011

167

2000 (beëindigd 28 februari 2012) Far West was een vereniging, met de status van toegelaten instelling, had drie leden: Stichting Stadgenoot, Woonstichting Lieven de Key en Woningstichting Rochdale. In het kader van gezamenlijke integrale gebiedsontwikkeling van de Westelijke Tuinsteden in de gemeente Amsterdam hadden leden de economische eigendom van hun vastgoed in dit gebied overgedragen aan Far West. Het beheer bleef achter bij de corporatie. Gelet op de ontwikkelingen van de laatste jaren heeft de Ledenraad in oktober 2010 besloten om de vereniging Far West op te heffen en de eigendom middels splitsing over te dragen aan de leden. Het werkapparaat van Far West is grotendeels per 1 april 2011 ontbonden. De daadwerkelijke splitsing heeft plaatsgevonden op 28 februari 2012 en werkt (financieel) terug tot 1 januari 2012. Stichting Stadgenoot heeft een belang van 32,33%. J.J.M. Thielen RvC bestaande uit: M.F. Werkman, R.T.F. Kleipool, E.J.J. van Leeuwen, D.M. Swagerman en P.L. Lahaye Stichting Stadgenoot (voorzitter), Woonstichting Lieven de Key en Woningstichting Rochdale

Stichting Brasa Oprichting 2000 Activiteiten Stichting Brasa is opgericht om samen met de zusterstichting Sekrepatu de woonen leefsituatie van de mensen in Paramaribo te verbeteren. Met hulp van Brasa moet Sekrepatu uitgroeien tot een Surinaamse woningcorporatie gericht op het bouwen en beheren van betaalbare en kwalitatief goede huurwoningen. Brasa is een initiatief van Stadgenoot en het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam. In 2005 is Rochdale toegetreden en in 2006 Woonstichting Lieven de Key. In 2011 is het traject gestart om te komen tot een afbouw van de (financiële) verplichtingen van de participanten aan Sekrepatu met als doel de verdere verzelfstandiging van de organisatie Sekrepatu. Bestuurders Stichting Stadgenoot, Woonstichting Lieven de Key, Woningstichting Rochdale en B.A. van der Zande. Interne toezichthouder(s) Woningnet N.V. Oprichting 2001 Activiteiten WoningNet helpt woningzoekenden bij het vinden van een woning. Bij woningnet zijn meer dan 100 corporaties aangesloten. Aandeelhouders Stadgenoot houdt 11,06% van de aandelen. Bestuurders J.M.W. Temme Interne toezichthouder(s) R.v.C. bestaande uit: J. Kamminga, H.E. van Baasbank, C.G. Koedijk, M.F.M. Joosten en S. de Vries

168

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Stichting Duurzaamheidsbarometer Oprichting 2009 Activiteiten De Stichting is opgericht door vijf corporaties (Woonbron, Tiwos, HaagWonen, SWZ en Stadgenoot) die de Barometer, een instrument voor duurzaamheid­ meting, hebben ontwikkeld in samenwerking met de Stichting Natuur & Milieu. Met dit instrument kan de status en de ontwikkeling van de duurzaamheid van de woningvoorraad in beeld worden gebracht. De methodiek is opgebouwd rondom de vijf duurzaamheidthema's: toekomstwaarde, gezondheid, energie, materiaalgebruik en water. Bestuurders Stichting Stadgenoot, Woningstichting SWZ en Stichting Woonbron Interne toezichthouder(s) V.O.F. Kolenkitbuurt-Zuid Oprichting 2005 Activiteiten De Kolenkitbuurt is een vernieuwingsgebied. Stadgenoot (AWV) en Far West hebben in 2005 het Uitwerkingsplan (UWP) Zuidelijk Veld vastgesteld. Dit plan gaat uit van de sloop van alle in totaal ruim 700 woningen. AWV en Far West hebben in 2005 hun samenwerking voorgezet in een Vennootschap onder Firma (VOF Kolenkitbuurt-Zuid). De VOF heeft de WOM-status. Bij de splitsing van Far West is deze positie overgenomen door Woningstichting Rochdale. Van de vijf geplande fasen van het UWP Zuidelijk veld is fase 1 gesloopt en is de nieuwbouw in 2011 opgeleverd. Een deel van de marktwoningen is nog niet verkocht.

Vennoten

Voor de fasen 2 tot en met 5 wordt met Stadsdeel West overlegd over een aangepaste ontwikkelstrategie gelet op de economische omstandigheden en woningmarkt. De vennoten zijn nog steeds overtuigd van de kwaliteit van de ontwikkeling en willen onverkort vasthouden aan het stedenbouwkundig concept van het UWP, maar wel met een getemporiseerde uitvoering. Inzet is in 2013 te starten met sloop én nieuwbouw van fase 2. Stichting Stadgenoot (43,1%) en Far West (56,9%).

Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. Oprichting 2002 Activiteiten Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is een holdingmaatschappij. Hieronder zijn alle bedrijven van Stadgenoot ondergebracht. Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurders G.P. Anderiesen en M. de Langen Interne toezichthouder RvC van Stichting Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

169

N.V. Stadsgoed Oprichting 1999 Activiteiten Het werkgebied van NV Stadsgoed omvat een belangrijk deel van de Amsterdamse binnenstad, tussen de Singelgracht en het IJ. Hierbinnen bevinden zich kwetsbare gebieden waar de leefbaarheid soms zwaar onder druk staat. In deze gebieden koopt Stadsgoed verpauperd onroerend goed op of onroerend goed met ongewenste bestemmingen en/of brancheringen, vaak uit handen van criminogene partijen. Voorbeelden hiervan zijn de Geldersekade, Prins Hendrikkade, Nieuwendijk, Amstel/Amstelstraat, Vijzelstraat en de Wallen. De medewerkers zijn in dienst van Stadgenoot en worden aan NV Stadsgoed gedetacheerd. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot BV (100%) Bestuurder J.A. Wiggers (werkzaam bij Stadgenoot) Interne toezichthouder RvC bestaande uit: M. de Langen (voorzitter), G. Anderiesen en I.J. Cohen Stadsgoed Monumenten B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Stadsgoed Monumenten BV is sinds januari 2005 actief ten behoeve van de aankoop en exploitatie door Stadsgoed van rijksmonumenten. Aandeelhouder N.V. Stadsgoed (100%) Bestuurder N.V. Stadsgoed Interne toezichthouder RvC van N.V. Stadsgoed De Amsterdamse Compagnie N.V. Oprichting 2005 Activiteiten Doel van deze organisatie is het realiseren van kleinschalige bedrijfsruimte. Daarbij streeft de Amsterdamse Compagnie ernaar de leefbaarheid in de wijk waar mogelijk en nodig te verbeteren. De NV benut de bij de aandeelhouders aanwezige capaciteit en expertise. Om die reden is slechts een kleine staf nodig die vanuit Stadgenoot gedetacheerd wordt. Per 1 januari 2011 heeft de afdeling Economische Zaken van de gemeente Amsterdam de investeringssubsidie voor de realisatie en transformatie van kleinschalige bedrijfsruimte stopgezet. Dit heeft gevolgen voor mogelijke aankopen/de investeringshorizon van de AC. In 2011 heeft de AC zich voornamelijk beziggehouden met de conceptontwikkeling van het project The Bell en het in de markt zetten van ca. 4.000 m2 kleinschalige bedrijfsruimte en het beheer hiervan. Daarnaast heeft de AC een concept ontwikkeld voor de bedrijfsruimten in de plint en de bel-etage van de noordvleugel van het (voormalige) GAK gebouw waarin studio’s voor starters worden gerealiseerd. Aandeelhouders Houdstermaatschappij Stadgenoot BV (66,66%) en gemeente Amsterdam (33,33%) Bestuurder A.S. de Vos (werkzaam bij Stadgenoot) Interne toezichthouder(s) -

170

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

VvE Beheer Amsterdam B.V. Oprichting 2001 Activiteiten VvE Beheer Amsterdam BV geeft een fullservice pakket aan verenigingen van eigenaren. Aandeelhouders Houdstermaatschappij Stadgenoot BV (50%) en Woonstichting Lieven de Key (50%). Bestuurder B. Burgers Interne toezichthouder(s) Stadgenoot Vastgoedbedrijf B.V. (geen activiteiten) Oprichting 2006 Activiteiten Per 31 december 2010 zijn de activiteiten en het personeel van het Vastgoedbedrijf overgegaan naar Stichting Stadgenoot. Op dit moment zijn geen activiteiten meer in de BV ondergebracht. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot BV (100%) Bestuurder P.N.L. van der Horst (werkzaam bij Stadgenoot) Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot Exploitatiemaatschappij Kadehotel B.V. (geen activiteiten) Oprichting 1999 Activiteiten Exploitatiemaatschappij Kadehotel BV is opgericht ten behoeve van de exploitatie van een hotelbedrijf. Sinds 2001 zijn de activiteiten in deze vennootschap gestaakt. Deze vennootschap wordt in de eerste helft van 2012 opgeheven. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot BV (100%) Bestuurder Houdstermaatschappij Stadgenoot BV Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot Het Oosten Monumenten B.V. (geen activiteiten) Oprichting 2001 Activiteiten Het Oosten Monumenten BV is opgericht ten behoeve van alle, als zodanig gedefinieerde, rijksmonumenten binnen het bezit van Stadgenoot. Door wijziging van regelgeving (overdrachtsbelasting) zijn de Rijksmonumenten uit de BV overgedragen aan Stadgenoot. Na deze overdracht zijn de activiteiten in deze vennootschap gestaakt. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot BV (100%) Bestuurder Houdstermaatschappij Stadgenoot BV Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot B.V. Huismeesters van Het Oosten (geen activiteiten) Oprichting 2001 Activiteiten Per 1 juli 2008 zijn de activiteiten in de BV gestaakt. De huismeesterdiensten worden vanuit Stichting Stadgenoot zelf geleverd. Deze vennootschap wordt in de eerste helft van 2012 opgeheven. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot BV (100%) Bestuurder Houdstermaatschappij Stadgenoot BV Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

171

Stadgenoot Projecten B.V. Oprichting 2006 Activiteiten Stadgenoot Projecten B.V. is een holding vennootschap waarin alle projecten met derden zijn ondergebracht. Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurder P.J.C. Kramer (werkzaam bij Stadgenoot) Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot Stadgenoot Ontwikkeling B.V. Oprichting 2003 Activiteiten In november 2010 heeft Stadgenoot Projecten B.V. de aandelen van deze vennootschap overgenomen van Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (95%) en van Kristal N.V. (5%). De lopende projecten van Stadgenoot Ontwikkeling B.V. zijn per 1 juli 2011 overgedragen aan Stadgenoot. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder P.J.C. Kramer (werkzaam bij Stadgenoot) Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot Gershwin Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten De besloten vennootschap is opgericht met als doel het ontwikkelen en realiseren van koop- en huurwoningen en bedrijfspanden gelegen in het zogenaamde deelgebied Gershwin in het Zuidasgebied te Amsterdam. Ultimo 2010 participeert Gershwin Ontwikkeling BV en Ymere, ieder voor 50% in het consortium De Complete Stad. De Complete Stad beschikt over een ontwikkelpositie. Het project bestaat uit circa 600 woningen en 11.500m2 kantoren en stedelijke voorzieningen op de Zuidas in Amsterdam. Na een langdurige discussie met de gemeente heeft De Complete Stad de ontwikkelovereenkomsten, wegens niet nakomen door de gemeente, ontbonden en vordert nu schade op basis van toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In april 2011 zijn de aandelen overgedragen aan Stadgenoot Projecten BV die tevens de bestuurder is geworden van deze vennootschap. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V. Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot Polderweg Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Polderweg Ontwikkeling BV participeert als vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.O.F. In april 2011 zijn de aandelen overgedragen aan Stadgenoot Projecten BV die tevens de bestuurder is geworden van deze vennootschap. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V. Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot

172

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.O.F. Oprichting 2005 Activiteiten Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied VOF is opgericht voor de ontwikkeling van Oostpoort (voorheen: Polderweggebied). Dit nieuwe centrumgebied in stadsdeel Oost moet een levendige, stedelijke, autoluwe buurt met intieme pleinen en straten worden en uitnodigen tot een ontdekkingstocht. De eerste gebouwen zijn al klaar. De ontwikkeling van Oostpoort bestaat uit drie deelgebieden: Oostpoort plandeel West Oostpoort plandeel Midden Oostpoort plandeel Oost In Oostpoort plandeel West wordt een grote ondergrondse parkeergarage voor circa 874 auto’s, met daar bovenop een winkelcentrum en circa 350 woningen gerealiseerd. De parkeergarage bevat openbare en privé parkeerplaatsen, fietsenstallingruimten en bergingen. De bovenbouw betreft gebouwen met op de begane grond en deels op de eerste verdieping commercieel onroerend goed, en in de bovengelegen verdiepingen koop- en sociale huurappartementen. Het commercieel onroerend goed in plandeel West is verkocht aan de belegger van het winkelcentrum en het openbare deel van de parkeergarage. De sociale huurappartementen met bijbehorende parkeerplaatsen worden respectievelijk uitgenomen door Stadgenoot en Ymere tegen stichtingskosten. De koopappartementen met bijbehorende parkeerplaatsen worden door OCP in verkoop genomen, waarbij de vennoten (ieder voor 33%) de achtervang zijn, in geval er appartementen één jaar na oplevering onverhoopt nog onverkocht zijn.

Vennoten

In Oostpoort plandeel Midden is een groot aantal voorzieningen gesitueerd. Naast het nieuwe Stadsdeelkantoor Oost komen hier allerlei functies op het gebied van cultuur, sport en onderwijs. Een deel van deze voorzieningen is al in gebruik. Dit deelgebied vormt het levendige hart van Oostpoort. Polderweg Ontwikkeling B.V. (33,33%), Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VI BV (33,33%) en Bouwfonds Polderweg BV (33,33%)

Houthavens Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Houthavens Ontwikkeling BV participeert als vennoot in Vof Houthavens. In april 2011 zijn de aandelen overgedragen aan Stadgenoot Projecten BV die tevens de bestuurder is geworden van deze vennootschap. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V. Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot V.O.F. Houthavens Oprichting 2001 Activiteiten In de Amsterdamse Houthaven stelt de VOF zelfbouwkavels beschikbaar voor collectief en zakelijk particulier opdrachtgeverschap. Blok 0 ligt in de Houthaven, aan de rand van de Spaarndammerbuurt. De nu nog wat ruige omgeving van Blok 0 moet de komende jaren veranderen in een duurzame nieuwe wijk van Amsterdam. Vennoten Houthavens Ontwikkeling B.V. (50%) en Vaartpoort VII B.V. (50%)

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

173

Nieuw Amerika Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Nieuw Amerika Ontwikkeling BV participeert als vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika V.O.F. In april 2011 zijn de aandelen overgedragen aan Stadgenoot Projecten BV die tevens de bestuurder is geworden van deze vennootschap. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten BV (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten BV Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika V.O.F. Oprichting 2000 Activiteiten Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika heeft aan de Oostelijke Handelskade in Amsterdam drie losse gebouwen ontwikkeld en gerealiseerd die ondergronds verbonden zijn door een parkeergarage. Gebouw Detroit, met 82 koopappartementen en 2.900 vierkante meter kantoor­ ruimte, is volledig nieuw gebouwd. De bouwhoogte van de drie gebouwen bedraagt vijfendertig meter. Gebouw Boston, met 130 koopappartementen en 2.500 vierkante meter commerciële ruimte bestaat ook uit nieuwbouw en is naast en boven een herontwikkeld pakhuis. Gebouw Chicago, met 93 sociale huurwoningen en bedrijfsruimten, is geïntegreerd door middel van een spectaculaire overbouwing met het bestaande pakhuis Wilhemina. Alle gebouwen zijn enkele jaren geleden opgeleverd. Op dit moment loopt er nog een juridische procedure. Na afronding hiervan wordt de VOF opgeheven. Vennoten Nieuw Amerika Ontwikkeling BV (33,3%), Vaartpoort X BV (33,3%) en Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere I BV (33,3%). CAN DLG II Beheer B.V. Oprichting 2005 Activiteiten CAN DLG II Beheer BV is de beherende vennoot in CAN DLG II Grondbedrijf CV. In 2012 zullen de aandelen worden overgedragen aan Stadgenoot Projecten BV die tevens vanuit Stadgenoot de bestuurder zal worden van deze vennootschap. Aandeelhouders Stadgenoot Ontwikkeling BV (36%), AM Grondbedrijf BV en Blauwhoed Participaties BV Bestuurders Stadgenoot Ontwikkeling BV, AM Grondbedrijf BV en Blauwhoed Participaties BV Intern toezichthouder CAN DLG II Grondbedrijf C.V. Oprichting 2005 Activiteiten CAN DLG II Grondbedrijf CV is opgericht ten behoeve van de grondexploitatie van deelgebied II in het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord). Stille vennoten Stadgenoot Participaties BV (34,56%), AM Deelnemingen Grondbedrijf BV en Bilzekruid BV Beherend vennoot/ Bestuurder(s) CAN DLG II Beheer BV (4%)

174

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Czan-Beheer B.V. Oprichting 1995 Activiteiten Czan-Beheer BV is de beherend vennoot in CZAN Ontwikkeling CV. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten BV (16,7%), Blauwhoed Participaties BV en AM BV. Bestuurders F.P. Bijdendijk, N. Mol, AM BV en Blauwhoed Participaties BV Intern toezichthouder(s) Czan-Ontwikkeling C.V. Oprichting 1995 Activiteiten Centrale zone Amsterdam Noord (CZAN) is een nieuwe woonwijk naast het centrum van Amsterdam Noord en bestaat uit Elzenhage-Noord, Stationsgebied, Noorderkwartier en Elzenhage-Zuid. Het gebied moet samen met het vernieuwde winkelcentrum het hart van Amsterdam Noord worden en een regionale functie krijgen. Het totale project bestaat uit ruim 2.500 woningen en ruim 175.000m2 commercieel vastgoed. Het project CAN fase 3 (zuidkavel) in Elzenhage-Noord bevat: 86 sociale huurwoningen 47 marktwoningen 11 eenheden begeleid wonen 115 parkeerplekken waarvan 55 ondergronds en 61 op maaiveld De plannen voor Elzenhage-Noord, het Stationsgebied en Fase 2 vernieuwing winkelcentrum Boven ‘t Y zullen (grotendeels) doorgaan. Als gevolg van de economische crisis wordt de woningbouw in Elzenhage-Zuid voor een aantal jaren uitgesteld. Stille vennoten Stichting Inzet IV (19,1%), Bronsmos BV, Gordiaan Vastgoed BV, Dalkruid BV en Amstelland Deelnemingen NH BV. Beherend vennoot/ Bestuurder Czan-Beheer BV (1,7%) Stichting Inzet IV Oprichting 2003 Activiteiten Stichting Inzet IV participeert als stille vennoot in Czan-Ontwikkeling CV en neemt voor 19,1% deel in het kapitaal. Bestuurders P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) Intern toezichthouder Prospect Zuidas B.V. Oprichting 2003 Activiteiten Prospect Zuidas BV participeert als vennoot in V.O.F. Royaal Zuid. In 2010 is Django Building opgeleverd waarbij de vrije sector huurwoningen, parkeerplaatsen en het bedrijfsmatig onroerend goed eigendom zijn van Prospect. De sociale huurwoningen in dit gebouw zijn van de aandeelhouders van Prospect. Aandeelhouder(s) Stadgenoot Projecten BV (25%), Woningstichting Eigen Haard (50%) en Woningstichting Rochdale (25%) Bestuurder(s) Woningstichting Eigen Haard, Stichting Stadgenoot en Woningstichting Rochdale. Interne toezichthouder(s) -

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

175

V.O.F. Royaal Zuid Oprichting 2007 Activiteiten Zuidas Amsterdam ontwikkelt 270 hectare grond tot hét centrum voor internationaal zakendoen, kennisontwikkeling, wonen en voorzieningen. Een van de deelprojecten is Gershwin, het eerste woongebied van de Zuidas. De omvang van Gershwin is vergelijkbaar met bijvoorbeeld Artis of het KNSM-eiland. Er komen zo’n 1.300 woningen in verschillende prijsklassen. Gershwin bestaat totaal uit vier deelgebieden, waarvan deelgebied 3 door Royaal Zuid wordt ontwikkeld. Deelgebied 3 bevat ondermeer het Miles Building (kavel 7) en het Django Building (kavel 8). De sociale huurwoningen uit de VOF zijn overgedragen aan Stadgenoot, Eigenhaard en Rochdale. Stadgenoot is via Prospect Zuid-As bv mede-eigenaar van het overig vastgoed in Django building. Het technisch beheer en het beheer van de vrije sector huur en de parkeerplaatsen van Django wordt uitgevoerd door Eigen Haard. Het beheer van de sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed wordt uitgevoerd door Stadgenoot. Vennoten Prospect Zuidas BV (33,3%), ERA Contour BV (33,3%) en Bouwfonds Ontwikkeling BV (33,3%) Stadgenoot Maritiem B.V. Oprichting 2007 Activiteiten In 2011 hebben er diverse fusies plaatsgevonden tussen de Y-maritiem BV’s met Stadgenoot Maritiem B.V. als overnemende vennootschap, die uiteindelijk door alle fusies eigenaar is geworden van de onroerende zaken van de inmiddels opgeheven VOF en de daaronder liggende vennootschappen. De vennootschap is eigenaar van de ontwikkellocatie Nieuwendammerdijk 530 en 538-542 (Oranjewerf) welke oorspronkelijk in januari 2008 was gekocht door de VOF. In 2010 is Nieuwendammerdijk 538 D, een bedrijfsruimte aangekocht, om onze positie in het gebied te verstevigen In de structuurvisie Amsterdam 2010-2040 worden de Oostelijke IJ-oevers in Amsterdam Noord als wonen/werken. De deelraad van stadsdeel Amsterdam-Noord heeft in zijn vergadering van 29 september 2010 besloten dat een bestemmingsplan wordt voorbereid voor het gebied waarin de Oranjewerf zich bevindt. Op 27 oktober 2011 is een nieuw voorbereidingsbesluit genomen. Stadgenoot wil op termijn op de locatie van de Oranjewerf woningbouw realiseren. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten BV (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten BV Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot

176

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Waterstad Beheer B.V. Oprichting 1996 Activiteiten Waterstad Beheer BV is de beherende vennoot van de Waterstad IJburg C.V. en neemt voor 1% deel in het kapitaal van de CV. Aandeelhouder(s) Stadgenoot Projecten BV (16,67), AM Wonen B.V, AMVEST Exploitatie Eigen Beheer B.V., Eurowoningen Ontwikkelingsmaatschappij B.V., Stichting de Alliantie, VolkerWessels Vastgoed B.V. Stichting Ymere en Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Bestuurders M.A. Schaap, H.H.C. Sanders en D.D.M. van Noort Interne toezichthouder RvC bestaande uit: P.J.C. Kramer, H.D. Werner, R.R. Huikeshoven, S.S. Schuwer, R.A. Willems, J.F.P. Houben, J.W. van Barneveld en W.J. Bodewes Waterstad IJburg C.V. Oprichting 1997 Activiteiten De commanditaire vennootschap Waterstad IJburg CV is opgericht met als doel (woning)bouwontwikkeling op IJburg. De bouwactiviteiten van Waterstad op IJburg zijn gereed. Tijdens de laatste vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 7 oktober 2008 is daarom besloten om Waterstad IJburg CV en Waterstad Beheer BV zoveel mogelijk te laten ‘inslapen’. Dit houdt in dat de vennootschappen geen eigen activiteiten meer verrichten, maar slechts rentmeester worden van een aantal gezamenlijke activiteiten van de bij Waterstad betrokken partijen en / of aandeelhouders. Stille vennoten Stichting Inzet (16,5%), Vestam Participaties BV, Stichting IJburg-PWV, Stichting DAGA Beheer, Ontwikkelingsmaatschappij BWB N-W BV, Beleggingsmaatschappij Wijde Gront BV, Volker Wessels Stevin Deelnemingen BV, AM Deelnemingen Noord Holland BV en Nieuwe Land BV. Beherend vennoot/ Bestuurder Waterstad Beheer BV (1%) Stichting Inzet Oprichting 1995 Activiteiten Stichting Inzet participeert als stille vennoot in Waterstad IJburg CV en neemt voor 16,5% deel in het kapitaal. Bestuurder P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) NCT Beheer BV Oprichting 2001 Activiteiten NCT Beheer BV is beherend vennoot bij New China Town CV (Project New China Town). NCT Beheer BV neemt voor 1,1% deel in het kapitaal van New China Town CV en is aandeelhouder van 50% van de aandelen in New Chinatown Beheer BV. Deze laatste vennootschap is de beherende vennoot van New Chinatown Amsterdam CV. Aandeelhouder(s) Stadgenoot (33,3%), New Century Dragon BV (33,3%) en Krytoned BV (33,3%) (Rabo Vastgoed) Bestuurder(s) Kryptoned BV Interne toezichthouder(s) P.J.C. Kramer

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

177

New China Town C.V. Oprichting 2001 Activiteiten New Chinatown CV opgericht voor de ontwikkeling, realisatie en afzet van het project East Plaza op de kavels 1 en 2 op het Oosterdokseiland. East Plaza maakt deel uit van het totale project op Oosterdokseiland. In het project wordt samengewerkt met Oosterdokseiland Ontwikkeling Amsterdam CV. New China Town CV en Oosterdokseiland Ontwikkeling Amsterdam CV zijn beide weer commanditaire vennoten in New Chinatown Amsterdam CV (NCA). New China Town CV participeert voor 49,5% in deze vennootschap. In New Chinatown Amsterdam CV wordt het hele project ontwikkeld. Beherend vennoot/ Bestuurder NCT Beheer BV (1,1%) Stille vennoten Stichting Inzet II (37,5%), Rabo Vastgoed BV 37,5% en Dragon CV (23,9%) Stichting Inzet II Oprichting 2001 Activiteiten Stichting Inzet II is commanditair vennoot in New China Town CV. Bestuurder(s) P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) Forum Bos en Lommer Beheer B.V. Oprichting 2004 Activiteiten Forum Bos en Lommer Beheer BV is beherend vennoot van Forum Bos en Lommer CV. Stadgenoot heeft eind 2010 het aandeel van Rochdale overgenomen een heeft nu 50% van de aandelen in de deze vennootschap. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten BV (50%) en AM BV (50%) Bestuurders AM BV en Stadgenoot Projecten BV Forum Bos en Lommer C.V. Oprichting 2004 Activiteiten Herontwikkeling van het GAK-gebouw. De CV is aandeelhouder van alle gewone aandelen van BLP 1 Properties BV. Stille vennoten Stadgenoot Participaties (49%) en Amstelland Deelneming NH BV (49%) Beherend vennoot/ Bestuurder Forum Bos & Lommer Beheer BV (2%) BLP 1 Properties B.V. Oprichting 2004 Activiteiten De vennootschap heeft het GAK-gebouw eind december 2004 gekocht. De eerste fase bestaat uit de herontwikkeling van de Noordvleugel van het GAK-gebouw. Hierin zullen circa 330 koopstudio’s, 1.927 m² BVO bedrijfsruimte en een nog nader te bepalen aantal benodigde parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De niet verkochte studio’s zullen door Stadgenoot worden uitgenomen en als studentenwoningen worden verhuurd. Start bouw in 2011 met geplande oplevering voor aanvang academisch jaar 2012/2013. Aandeelhouder(s) Forum Bos en Lommer CV (5% gewone aandelen) en AM Grondbedrijf BV (95% preferente aandelen). Bestuurder(s) Forum Bos en Lommer Beheer BV.

178

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Stadgenoot Diensten B.V. Oprichting 2004 Activiteiten Stadgenoot Diensten BV is een holdingmaatschappij. Hieronder zijn alle vennootschappen ondergebracht die diensten verrichten ten behoeve van Stadgenoot Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurder(s) G.P. Anderiesen en M. de Langen Intern toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot Stadgenoot Participaties B.V. Oprichting 1959 Activiteiten Stadgenoot Participaties BV is een commanditaire vennoot in CAN DLG II Grondbedrijf CV en Forum Bos en Lommer CV. Deze BV zal in de toekomst mogelijk in meerdere CV’s als stille vennoot participeren. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot BV (100%) Bestuurder P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) Intern toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot Stadgenoot Energie B.V. Oprichting 2007 Activiteiten Begin 2010 zijn de statuten van deze BV gewijzigd in Stadgenoot Energie B.V. Deze vennootschap is juridisch eigenaar geworden van de WKO installatie op Oostenburgereiland. In de toekomst zullen er meer energievoorzieningen in deze vennootschap worden ondergebracht. Aandeelhouder Stadgenoot Diensten B.V. (100%) Bestuurder P.P.M. Roelofs Intern toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. Oprichting 2009 Activiteiten De samenwerking binnen de BV’s heeft als doel het ontwikkelen en borgen van een open, vrij toegankelijke, hoogwaardige en toekomst vaste communicatie-infrastructuur gebaseerd op glasvezel, met een maximale keuzevrijheid aan elektronische diensten en voorzieningen voor de gebruikers in Amsterdam. In 2011 zijn de aandelen van de Houdstermaatschappij (6,25%) overdragen aan Stadgenoot Diensten BV. Hierdoor worden nu alle ‘Stadgenoot’ aandelen door Stadgenoot Diensten BV gehouden. Aandeelhouders Stadgenoot Diensten BV (18,75%), Rochdale E&P BV (6,25%), Diensten De Key BV (12,5%), Ymere Markten BV (12,5%) en Amsterdam Participatie Glasvezelnet Holding BV (50%) Bestuurders D.J. Tijl en R.B. de Haas Interne toezichthouder(s) -

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

179

Glasvezelnet Amsterdam B.V. Oprichting 2006 Activiteiten Gelijke doelstelling als Gemeenschappelijke Glas Amsterdam BV. Aandeelhouders Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV (30%) en Reggefiber BV (70%) Bestuurders L.M. Meijerink en Reggefiber Group BV Interne toezichthouder R.v.C. bestaande uit M. van der Horst, H. Draaisma, P.G. Diercks, J.F. Nieuwenhuis en J. Davids Buurtleven.nl B.V. Oprichting 2008 Activiteiten Het ontwikkelen, beheren, onderhouden en exploiteren van de website Buurtleven.nl. Eind 2010 hebben de aandeelhouders besloten de vennootschap op te heffen. Dit zal verder in 2012 worden geëffectueerd. Aandeelhouders Stadgenoot Diensten BV (25%), Woningstichting Rochdale (25%), Diensten De Key (25%) en Ymere (25%) Bestuurders H.J.G. van Kaam, M. Beerman, Diensten De Key BV en F.C.B. Storm Interne toezichthouder(s) -

180

Jaarverslag 2011

Stadgenoot

Financieel overzicht groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Bedragen x € 1.000

Eigen Jaar- Rekeningcourant Naam

Aandeel vermogen

Omzet resultaat Leningen1 faciliteit1

Deelnemingen Stadgenoot Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming BV Stedenfonds Amsterdam NV

33,3%

353

0

-14

4,2%

66.057

3.567

738

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV

100%

80.250

0

2.151

2.685

Stadgenoot Projecten BV

100%

-15.981

0

-5.712

27.884 13.120

Stadgenoot Diensten BV Far West

100%

-86

0

173

32,3%

58.594

54.095

8.250

42.6316

Woningnet NV 5

11,1% 6.815 16.367

442

VOF Kolenkitbuurt Zuid

43,1%

-634

17.558

3.962

Deelnemingen Houdstermaatschappij Stadgenoot BV NV Stadsgoed

100%

56.131

5.130

3.160

De Amsterdamse Compagnie NV

66,7%

9.691

2.364

-308

50%

1.820

3.967

149

Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV

100%

-679

0

0

Exploitatiemaatschappij Kadehotel BV

100% 5 0 0

Het Oosten Monumenten BV

100%

63

0

3

BV Huismeesters van Het Oosten

100%

46

0

0

VvE-beheer Amsterdam BV

679

Deelnemingen Stadgenoot Diensten BV Stadgenoot Participaties BV

100%

-130

0

Stadgenoot Energie BV

100%

375

489

155

25%

-90

840

-187

18,8%

8.719

0

Buurtleven NL BV 5 Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV

-181

-741

Deelnemingen Stadgenoot Projecten BV Stadgenoot Ontwikkeling BV

100%

1.356

15.543

-20

Gershwin Ontwikkeling BV

100%

-3.478

0

-505

Polderweg Ontwikkeling BV 2

100% 19 0 1

Houthavens Ontwikkeling BV 3

100% -532

0 -11

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV

100% -484

0 -195

4

Prospect Zuidas BV 5

25% -1.038 11.394

Stadgenoot Maritiem BV

100%

Waterstad Beheer BV 5

16,7% 73 0 -1

NCT Beheer BV 5

33,3% -4 0 0

CZAN Beheer BV 8

20% -59 0 -2

Forum Bos & Lommer BV

50% -14.277

8

-4.531

932

-207 6.219

0

-3.716

23.053

-6

1.725

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

181

Bedragen x € 1.000

Eigen Jaar- Rekeningcourant Naam

Aandeel vermogen

Omzet resultaat Leningen1 faciliteit1

Deelneming N.V. Stadsgoed Stadsgoed Monumenten BV

100%

-4.626

1.667

-4.604

Deelneming Stadgenoot Ontwikkeling BV CAN DLG II Beheer BV

36%

25

0

4

Deelneming Prospect Zuidas BV VOF Royaal Zuid 5

33,3% 1.687 927

43

Deelneming Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV Glasvezelnet Amsterdam BV 7

30,0% 30.950

474 -2.654

Overige financiele belangen CAN DLG II Grondbedrijf CV

971

6.045

CZAN Ontwikkeling CV -106 8

112

0 176

Waterstad IJburg CV 414 36 81 5

New Chinatown CV 7 4.426 63.546 -3.512 Forum Bos en Lommer CV 8 -14.269

0

-4

BLP 1 Properties BV 8 -14.279

0

-4 3.798

Stichting Brasa 1.522

0 452 628

5

69 0 0 33 Stichting Inzet 7 Stichting Inzet II 7 -2.040

0 -574 3.145

-818 0 0 887 Stichting Inzet IV 7 Stichting Woonbench 80 1

Alleen de leningen en rekeningcourant faciliteiten die door WBV Stadgenoot beschikbaar worden gesteld, zijn hier vermeld. Stadgenoot hanteert een marktconforme rente, rekeninghoudend met het risico.

2

inclusief VOF Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied

3

inclusief VOF Ontwikkelingsmij. Houthavens

4

inclusief VOF Ontwikkelcombinatie Nieuw Amerika

5

Cijfers Jaarrekening 2009

6

Dit is een achtergestelde lening

7

Cijfers Jaarrekening 2010

8

Cijfers op basis van rapportage 2011

Algemene toelichting: De gepresenteerde cijfers zijn uit de enkelvoudige jaarrekening van de betreffende deelnemingen. De resultaten zijn naar rato van het aandeel verwerkt in de jaarrekening van Stadgenoot.

182

Jaarverslag 2011

Colofon Tekst: Stadgenoot Vormgeving / DTP: MediaTraffic, Amsterdam Uitgave: Juni 2012

Jaarverslag over het boekjaar lopend van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 van Stadgenoot, Sarphatistraat 370 te Amsterdam. De Stichting Stadgenoot is toegelaten in de zin van de Woningwet. De Stichting is ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Amsterdam onder nr. 33108874.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2011

183

Stadgenoot Postbus 9252 1006 AG Amsterdam T 020 - 511 80 00 W stadgenoot.nl E [email protected]

Juni 2012