Inhoudsopgave. Kengetallen 4. Verklaring van het bestuur 6. Jaarverslag 2012 Raad van Commissarissen Jaarplandoelen Stadgenoot 20

Jaarverslag 2012

2

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

3

Inhoudsopgave

Kengetallen

4

Verklaring van het bestuur

6

Jaarverslag 2012 Raad van Commissarissen

10

1 Jaarplandoelen Stadgenoot

20

2 Stadgenoot verhuurt 2.1 Verhuur sociale woningen 2.2 Huurbeleid en huurverhoging 2012 2.3 Huurbeheer en huurzaken 2.4 Commerciële verhuur 3 Stadgenoot verkoopt 3.1 Woningverkoop 3.2 Complexmatige verkoop 3.3 Verkoop bedrijfsonroerend goed

24 24 27 28 30

4 Stadgenoot vernieuwt en (ver-)bouwt 4.1 Andere buurt, andere aanpak 4.2 Wijkaanpak 4.3 Stedelijke vernieuwing per stadsdeel 4.4 Nieuwbouw

34 34 35 38 43

5 Stadgenoot onderhoudt en verbetert 5.1 Service onderhoud 5.2 Mutatieonderhoud 5.3 Planmatig onderhoud 5.4 Vastgoedverbetering 5.5 Duurzaamheid

46 46 47 47 48 49

6 Stadgenoot ondersteunt 6.1 Samenwerking 6.2 Wonen, zorg en dienstverlening 6.3 Overlastbestrijding 6.4 Jongeren- en studentenhuisvesting 6.5 Bewonersparticipatie 6.6 Schoon, heel en veilig

50 50 50 52 53 54 54

32 32 33 33

7 Stadgenoot in bedrijf 7.1 De Opstelling 7.2 De organisatie 7.3 Integriteit 7.4 Risicomanagement 7.5 Dochtermaatschappijen, samenwerkingsverbanden en verbindingen 7.6 Ontmanteling Far West 7.7 De Ombudsman 7.8 Discussieplatforms en onderzoekprogramma's 7.9 De Ondernemingsraad 7.10 IT-ontwikkelingen 7.11 Sponsoring 7.12 Stadgenoot in het nieuws

56 56 58 59 61 65 70 70 71 71 73 73 74

8 Financiën 8.1 Financiële resultaten 2012 8.2 Jaarresultaat 8.3 Solvabiliteit 8.4 Exploitatie Rente Verhouding (ERV) 8.5 Effecten van het regeringsbeleid op de financiële continuïteit 8.6 Waardering vastgoedportefeuille 8.7 Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid 8.8 Enkele posten in detail 8.9 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten 8.10 Toezichthouders 8.11 Rating AA Stable 8.12 Financieel risicomanagement

76 76 76 76 76 77 78 82 84 86 88 88 89

9 Stadgenoot in de maatschappij 9.1 Governance 9.2 Maatschappelijke verankering Verslag van Huurgenoot Verslag van de Maatschappijraad Jaarrekening

92 92 92 96 98 100

Bijlage I. Groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden II. Jaarplandoelen 2012

200 212

4

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

Kengetallen 2012

Bezit 2012, exclusief dochterondernemingen Sociale huurwoningen Vrije sectorhuurwoningen Bedrijfsruimten Parkeerplaatsen Totaal



Toename huureenheden in 2012 Nieuwbouw Aankopen Verkrijging vanuit Far West Splitsing Van voorraad naar in exploitatie Herverdeling (splitsing) Administratieve correcties Totaal



Afname huureenheden in 2012 Verkoop aan zittende huurder Verkoop aan overige particulieren Verkoop aan marktpartijen Sloop Her(project)ontwikkeling Herverdeling (samenvoegen) Interne overdracht Administratieve correcties Totaal Per saldo

2012 2011 2010 30.960 28.575 28.789 1.107 741 661 1.908 1.754 1.626 3.116 2.581 2.486 37.091 33.651 33.562

bedrijfs- parkeerwoning ruimte plaats Totaal 221 20 312 553 1 0 0 1 2.693 203 187 3.083 1 1 31 33 51 0 95 146 0 3 0 3 0 3 0 3 2.967 230 625 3.822

bedrijfs- parkeerwoning ruimte plaats Totaal 12 0 1 13 203 1 5 209 0 72 67 139 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 0 2 0 0 15 15 1 1 2 4 216 76 90 382 2.751 154 535 3.440

Productie koopeenheden in 2012 Aantal Opgeleverde koopwoningen aan particulieren 184 Opgeleverde koopparkeerplaatsen aan particulieren 312

Woningen Woningen Bedrijfs- ParkeerVastgoed Stadgenoot in beheer 2012 sociaal vrije sector ruimten plaatsen Totaal Stadgenoot 30.960 1.107 1.908 3.116 37.091 NV Stadsgoed 30 76 97 0 203 Stadsgoed Monumenten B.V. 32 19 44 0 95 Stadsgoed Fonds B.V. 24 1 22 0 47 Stedenfonds 316 0 17 217 550 Amsterdamse Compagnie NV 0 0 267 95 362 Vesteda 108 0 0 82 190 Rochdale/ Eigen Haard 26 0 0 0 26 0 0 6 0 6 Django B.V. Bebloem exploitatiemaatschappij B.V. 15 0 0 0 15 Totaal 31.511 1.203 2.361 3.510 38.585

Overige kengetallen 2012(1) Verhuur 2012 2011 Mutatiegraad in % (nieuwe verhuringen) 5,6 5,9 Aantal mutaties (woningen) 1.848 1.906 Aantal woningruilen 23 34 (2) Aantal ontruimingen 95 81 Gemiddelde huurprijs sociale huur in € 430 419 Huurachterstand zittende bewoners in % 1,00 0,93

2010 6,29 2.013 47 82 405 1,06

Organisatie 2012 2011 Aantal medewerkers 421 445 Fte 390,9 411 Ziekteverzuim in % 5,10 5,03

2010( 3) 338 304 5,42

Financiële kengetallen 2012 2011 Solvabiliteit in % 48,7 51,7 Jaarresultaat x 1 miljoen -68,1 26 Maatschappelijke investeringen x 1 miljoen 34,6 18,7 Eigen vermogen x 1 miljoen 1941 2009

2010 (4) 27,7 21 40,7 699

1

Betreft huurwoningen in eigendom.

2

Dit is vanwege huurschuld, onrechtmatige bewoning, overlast of een combinatie hiervan.

3

2010 exclusief het vastgoedbedrijf.

4

O.b.v. bedrijfswaarde.

5

6

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

Verklaring van het bestuur Inspelen op veranderende omstandigheden Bijna vijf jaar geleden, op 1 juli 2008, fuseerden de Algemene Woningbouw Vereniging en Het Oosten tot Stadgenoot. De fusie was in veel opzichten een logische stap. Beide corporaties waren in alle stadsdelen van Amsterdam werkzaam. In het streven om meer gebiedsgericht te werken bundelden de beide corporaties hun krachten. De fusie kwam ook voort uit de ambitie om een vooraanstaande stedelijke ontwikkelaar te zijn, niet alleen in de herstructurering, maar ook op nieuwe locaties; niet alleen in de bouw van huur-, maar ook van koopwoningen; niet alleen in de zorg voor het wonen, maar ook in de zorg voor de leefbaarheid. De stad Amsterdam staat er – mede dankzij de inspanningen van woningcorporaties – anno 2013 beter bij dan ooit. Maar de ‘investeringsmachine’ die dit tot stand heeft gebracht, komt tot stilstand. Het begon met de kredietcrisis die in het najaar van 2008 oversloeg op de Nederlandse woningmarkt. De vraag naar koopwoningen viel sterk terug. Hiermee verdween het fundament onder veel nieuwbouwplannen. Ook de verkoop van bestaande huurwoningen nam sterk af. In het jaar voorafgaand aan de fusie behaalden de AWV en Het Oosten een winst van € 53 miljoen op de verkoop van huurwoningen; in het jaar 2012 slechts € 13 miljoen. De investeringsagenda van Stadgenoot is in de afgelopen jaren sterk bijgesteld. We richten ons nu vooral op het afmaken van bestaande posities. Daarbij leggen wij de nadruk op de bouw van (sociale) huur­ woningen en zoeken we marktpartijen voor de bouw van koop- en dure huurwoningen. Ook dit afgeslankte investeringsprogramma komt onder druk te staan. De oorzaak ligt niet meer in de eerste plaats in de marktomstandigheden, maar in de kabinetsplannen. Het vorige kabinet was al van plan een ‘verhuurdersheffing’ op te leggen. Voor Stadgenoot zou dat een jaarlijkse lastenverzwaring van € 11 miljoen betekenen. Volgens de plannen van

het nieuwe kabinet loopt de verhuurdersheffing voor Stadgenoot op tot ongeveer € 30 miljoen in 2017. Minder dan de helft van deze lastenverzwaring wordt gedekt door extra huuropbrengsten. Door de snel veranderende omstandigheden in de afgelopen vijf jaar – de fusie, de crisis en de heffing – is Stadgenoot gedwongen om voortdurend nieuwe prioriteiten te stellen. In 2012 heeft het bestuur haar visie neergelegd in ‘De Opstelling’ en elf projecten benoemd om deze visie uit te werken en te implementeren. Het is geen vijfjarenplan, want we zullen flexibel in moeten blijven spelen op de veranderende omstandigheden. De turbulentie in onze omgeving is en blijft groot.

Nieuwe waarderingsgrondslagen Stadgenoot heeft – gegeven de omstandigheden – in 2012 een goed financieel resultaat behaald. Niettemin staat er onderaan de streep van de winst- en verliesrekening een verlies van ruim € 68 miljoen. De oorzaak is de negatieve waardeverandering. Op basis van de nieuwe richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ645) heeft Stadgenoot besloten om al haar bezit (sociaal en commercieel) te waarderen als vastgoedbelegger. Dit betekent dat de waardering op basis van bedrijfswaarde is vervangen door een waardering op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Het balanstotaal is op basis van deze methodiek weliswaar aanzienlijk hoger dan op basis van bedrijfswaarde, namelijk € 3,98 miljard (ultimo 2012) ten opzichte van € 2,79 miljard (ultimo 2011), maar de waardeontwikkeling wordt bepaald door de markt. In 2012 is er sprake van een negatieve ontwikkeling van bijna € 100 miljoen. Gezien de crisis op de woningmarkt is een waardedaling van 2,5% beperkt, maar wel veel hoger dan het positieve resultaat gewone bedrijfsvoering van € 30 miljoen.

In het Jaarverslag 2012 is de stelselwijziging volledig verwerkt. De nieuwe waarderingsgrondslag sluit goed aan bij de keuze die we hebben gemaakt om sterker te sturen op het directe rendement van onze complexen. In het verleden stuurden we vooral op de waardeontwikkeling in gebieden, dus op het indirecte rendement. In ‘De Opstelling’ hebben we gekozen voor de introductie van assetmanagement, waarbij de nadruk wordt gelegd op het sturen op het directe rendement van complexen. Dit heeft geleid tot een aanpassing van de organisatie van Stadgenoot. De functie van gebiedsmanagers bestaat niet meer. Hun taak was vooral het coördineren van de inzet van de verschillende bedrijfsonderdelen in gebiedsteams. De nieuwe assetmanagers moeten vooral gaan sturen op het directe rendement van complexen en daarmee de kaders stellen waarbinnen verschillende bedrijfsonderdelen handelen. Zij maken deel uit van de nieuwe afdeling Strategie & Portefeuille. In de rendementsdoelstellingen moet het evenwicht worden gevonden tussen het realiseren van de maatschappelijke doelen en de zorg voor de financiële continuïteit. Het betekent dat zorgvuldige keuzes moeten worden gemaakt in de afweging tussen kosten en maatschappelijke doelen.

De basis op orde Een absolute voorwaarde om ons werk goed te doen, is dat Stadgenoot “de basis op orde” heeft. Dit heeft meerdere dimensies. Om te beginnen moet financieel de basis op orde zijn en moet de financiële continuïteit zijn gewaarborgd. Ondanks de tegenvallende inkomsten en draconische lastenverzwaring is dit het geval. Hiervoor was het wel noodzakelijk minder te investeren, te bezuinigen op de bedrijfslasten en de huuropbrengsten te verhogen.

De basis op orde betekent ook dat de organisatie op orde is. In de afgelopen jaren is de organisatie behoorlijk afgeslankt: voor Stadgenoot is de bezetting teruggebracht van ongeveer 450 fte in 2009 naar 390 fte ultimo 2012. Daarnaast zijn de projectontwikkelingsorganisaties Kristal en Far West in dezelfde periode volledig afgebouwd. Niettemin is de kwaliteit van de organisatie in dezelfde periode verbeterd. Gezien de uitkomsten van de cultuurscan zijn de naweeën van de fusie overwonnen; processen en procedures verlopen beter en er wordt stevig geïnvesteerd in een kwalitatieve verbetering van de automatisering. De medewerkers van Stadgenoot verdienen een groot compliment dat zij, ondanks de krimp en de onzekerheden, de prestaties hebben verbeterd. De basis op orde van de organisatie betekent ook een betere dienstverlening aan de klant. In ‘De Opstelling’ hebben we benadrukt dat we vóór alles een goede huisbaas willen zijn. Als er klachten of problemen zijn moeten onze huurders er op kunnen rekenen dat Stadgenoot snel en adequaat reageert. Het kan altijd beter, maar we zien dat de klanttevredenheid op alle fronten omhoog gaat. Voor de huurders zijn uiteraard de kwaliteit en prijs van de woning het allerbelangrijkste. In ons meer­ jarenplan hebben we er voor gekozen om niet te bezuinigen op de uitgaven voor het bestaande vastgoed. Er is een basiskwaliteit voor de woningen gedefinieerd, waar ultimo 2014 het overgrote deel van de woningen aan moet voldoen, simpel samengevat als ‘schoon, heel en veilig’. Dat betekent in concreto dat de open verbrandingstoestellen (geisers e.d.) moeten zijn verwijderd evenals gevaarlijk asbest. De volgende stap is dat ultimo 2020 het overgrote deel van de woningen voldoet aan onze duurzaamheidsdoel­ stellingen (gemiddeld een C-label) en nieuwe eisen ten aanzien van veiligheid en gezondheid. Deze doelen lijken bescheiden, maar voor een corporatie met 32.000 woningen, waarvan een groot deel vooroorlogs en vroeg-naoorlogs, vergt de realisatie

7

8

Jaarverslag 2012

een grote inspanning. Daar komt bij dat een groot aantal complexen op de nominatie stond te worden gesloopt. In de laatste jaren voor de sloop wordt minder geïnvesteerd in het planmatig onderhoud en woningverbetering. Met het temporiseren en bijstellen van de vernieuwingsplannen komen veel complexen weer ‘gewoon in het onderhoud’ en moeten ze ook voldoen aan de nieuwe en hogere eisen.

Meer beweging op de woningmarkt Er voltrekt zich een paradigmawisseling in het denken over de Amsterdamse woningmarkt. Begin jaren negentig deelden de gemeente en de corporaties de analyse dat de Amsterdamse woningvoorraad erg eenzijdig was samengesteld. Amsterdam was over­ wegend een ‘huurstad’. Slechts 10% van de woningvoorraad bestond uit koopwoningen. Maar ook in kwalitatief opzicht was er sprake van een eenzijdig aanbod: veel gestapelde bouw, zonder lift en over­ wegend kleine appartementen. Differentiatie werd het nieuwe toverwoord: naar kwaliteit, prijs en eigendomsvorm. Er was ook een grote vraag naar betere, grotere, duurdere en koopwoningen. Door nieuwbouw, herstructurering van bestaande woonwijken en verkoop van bestaande huurwoningen is de Amsterdamse woningmarkt sterk veranderd. Anno 2013 bestaat 30% van de woningvoorraad uit koopwoningen; in kwalitatief opzicht is het woningaanbod sterk verbeterd, net als de leefbaarheid van buurten. Deze transformatie kon tot stand komen dankzij een groeiende woonconsumptie. Amsterdam werd rijker en de bewoners gingen meer uitgeven aan het wonen. De dynamiek werd voor een belangrijk deel bepaald door de nieuwe toetreders op de woningmarkt. Maar de groei gaat niet ongestoord verder. Zeker, Amsterdam blijft veel nieuwe bewoners aantrekken, maar zij zetten minder makkelijk de stap naar koopwoningen of dure huurwoningen. Jonge mensen kiezen voor flexibiliteit en dan is huren aantrekkelijker dan kopen. Mensen kiezen sinds de crisis niet voor meer luxe, maar voor betaalbaarheid. Daarmee ontstaat er een grote vraag naar goedkope en betaalbare

Stadgenoot

huurwoningen in de sociale huursector (tot € 680) en in het middensegment (tot ongeveer € 900). Dit betekent dat de bestaande woningvoorraad – die ondertussen ook aanzienlijk is verbeterd – steeds aantrekkelijker wordt. Het gaat er niet meer om de voorraad te veranderen, maar om hem beter te benutten. Daar ligt wel een opgave, want er wordt steeds minder verhuisd. Het gevolg daarvan is dat er geen ruimte komt voor starters, niet voor jongeren uit Amsterdam en niet voor nieuwkomers. Wij zoeken naar de mogelijkheden om wel ruimte te bieden voor deze starters. Al een aantal jaren gebruiken we daarvoor de tijdelijke verhuur in complexen die op de nominatie voor sloop staan; we werken met campuscontracten voor studenten en sinds 2012 ook met jongerencontracten. We zijn in 2012 gestart met het gericht aanbieden van woningen in het midden­segment (complex Piri Reis) aan huurders van Stadgenoot, die op die manier een woning vrijmaken in de sociale sector. We willen daarmee verder gaan; we willen meer ruimte om tijdelijke huurcontracten aan te bieden aan huurders die gezien hun inkomensperspectief tijdelijk op de sociale sector zijn aange­ wezen. Het lijkt een paradox, maar in de komende jaren zal de bestaande woningvoorraad in fysieke zin nauwelijks veranderen, maar er moet wel meer beweging in het gebruik komen.

Niet terug, maar vooruit naar de kerntaak De nieuwe regering heeft in oktober 2012 in het regeerakkoord, ‘Bruggen bouwen’, gesteld dat corporaties zich sterker moeten richten op hun publieke taak. Op het eerste gezicht zou je zeggen dat de wens van de regering naadloos aansluit bij de ontwikkeling die Stadgenoot sinds 2008 heeft doorgemaakt. De investeringsactiviteiten zijn vooral gericht op de herstructurering van bestaande woongebieden en meer op het bouwen voor onze doelgroepen dan voor de markt. In het beheer is de nadruk verschoven van een brede gebiedsverantwoordelijkheid naar de rol van goede huisbaas voor onze huurders. Niettemin brengt het regeringsbeleid grote bedreigingen met zich mee.

Stadgenoot

De eerste is de enorme lastenverzwaring door de verhuurdersheffing, die alleen wordt opgelegd aan verhuurders van woningen met een huur onder € 680. Daarmee is er sprake van een perverse prikkel om woningen te liberaliseren: je verhoogt dan niet alleen de huur, maar tegelijkertijd verlaag je de lasten. Het gevolg is dat de investeringen van corporaties drastisch omlaag gaan, terwijl de vraag in Amsterdam naar nieuwe woningen onverminderd groot is. Er vestigen zich jaarlijks 40.000 jonge mensen in de stad, met doorgaans een bescheiden inkomen. Deze groep jonge stedelingen heeft een sterke voorkeur voor huren. In de stad is er voldoende ruimte om die woningen te bouwen, maar als corporaties niet kunnen investeren zal dat maar mondjesmaat gebeuren. De nieuwe regering wil het werkgebied voor corporaties beperken tot de huisvesting van huishoudens met een inkomen tot € 34.000 en daarmee woningen met een huur tot € 680. De segmentering van de woningmarkt wordt hiermee geïnstitutionaliseerd. Het is een onnodig beperkte opvatting van de rol die corporaties kunnen spelen. Corporaties hebben de opdracht om woonruimte te bieden aan huishoudens die belemmeringen ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. In een gespannen woningmarkt als die van Amsterdam, ondervindt een grotere groep belemmeringen dan alleen de huishoudens met een inkomen tot € 34.000. Juist in het middensegment van de huurwoningmarkt zou het goed zijn dat zowel vanuit de sociale sector (door het liberaliseren van een deel van de sociale huurwoningen) als vanuit de markt meer aanbod komt. Het credo in politiek Den Haag is dat corporaties terug moeten naar hun kerntaak, maar dit getuigt van weinig historisch besef. Corporaties zijn altijd actief geweest voor brede lagen van de bevolking. Nog tot eind jaren tachtig wezen de corporaties in Amsterdam de helft van hun woningen toe aan leden, ongeacht hun inkomen. Corporaties zijn in de jaren negentig in toenemende mate gaan beseffen dat prettig wonen niet alleen om een goede woning, maar ook om een leefbare omgeving gaat.

Jaarverslag 2012

Immers, corporaties huisvesten iedereen – zonder risicoselectie. Door de scheiding tussen wonen en zorg wordt het beroep op corporaties alleen maar groter. Dan gaat het niet alleen om het huisvesten van ouderen, maar ook van mensen met gedrags­ problemen. Wij lopen niet weg voor die taak, maar we kunnen die alleen uitvoeren als we ook de verantwoordelijkheid nemen voor de leefbaarheid. Stadgenoot zet veel medewerkers in voor sociaal beheer: huismeesters, medewerkers Zorg en Overlast, medewerkers die zich bezighouden met de bestrijding van onrechtmatige bewoning. In het project ‘Het nieuwe beheren’ is aangegeven dat we niet in alle buurten dezelfde inzet hoeven te blijven leveren, maar in grote delen van de stad is en blijft een zichtbare aanwezigheid van Stadgenoot noodzakelijk. Het is goed dat een organisatie een duidelijke focus heeft. Discussies in het verleden over wat er moest, mocht en kon waren vaak verwarrend. Er is dus niets mis met een kerntaak. Maar, dan moeten we die wel ruim en ruimhartig definiëren en op zo’n manier dat medewerkers worden gestimuleerd om verantwoordelijkheid te nemen voor de kwaliteit van het leven in de stad. Daarom willen we niet terug naar de kerntaak, maar vooruit. Aan de inzet van onze medewerkers zal het niet liggen. Amsterdam, juni 2013 Het bestuur van Stadgenoot, Marien de Langen en Gerard Anderiesen

Verklaring Stadgenoot is in 2012 uitsluitend werkzaam geweest op het gebied van de volkshuisvesting, conform artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stadgenoot heeft zich gehouden aan de Aedes Code. De jaarstukken 2012 zijn opgesteld in overeenstemming met Governance Code. Stadgenoot hanteert eveneens de Neprom-code.

9

10

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

11

Jaarverslag 2012 Raad van Commissarissen Sinds de kredietcrisis in 2008 is er veel turbulentie op het werkterrein van de woningcorporaties. De finan­ ciële, maar ook de woningmarkt is flink getroffen. Ook in 2012 lijkt er maar geen einde te komen aan de stagnatie van de woningverkopen. In de corporatiesector zelf is ook veel onrust ontstaan, o.a. door de problemen bij één corporatie, Vestia in het bijzonder. Het imago van de sector heeft samen met andere voorvallen een gevoelige tik gekregen. Tenslotte zijn de plannen van de nieuwe regering niet goed voor de sociale woningbouw én de woningmarkt. Woningcorporaties worden geconfronteerd met een hoge verhuurdersheffing die betaald moet worden door huurverhogingen voor de bewoners, maar ook zal leiden tot veel minder investeren, en een verdere bezuiniging op de beheer- en organisatiekosten. In deze omgeving was Stadgenoot genoodzaakt een andere opstelling te kiezen om voldoende kwaliteit van woning en leefbaarheid te waarborgen én financieel gezond te blijven. Er is bijgestuurd door investeringen verder terug te schroeven en door scherpere keuzes te maken ten aanzien van de inzet in het sociale beheer en de aanwezigheid in buurten en wijken. Die keuzes zijn soms pijnlijk, niet in de laatste plaats voor de werkorganisatie. Voor het vierde jaar op rij is de personeelsomvang verder teruggebracht. Hierbij zijn gedwongen ontslagen zoveel mogelijk voorkomen. In 2012 heeft Stadgenoot in een turbulente omgeving voorlopig een nieuw evenwicht gevonden tussen haar maatschappelijke doelen en de financiële continuïteit. De Raad van Commissarissen heeft veel waardering voor de wijze waarop het bestuur, de directie en de medewerkers van Stadgenoot hieraan hebben gewerkt en hebben bijgedragen. Zij dragen samen de organisatie en tonen grote betrokkenheid, flexibiliteit en inzet bij de belangrijke maatschappelijke taak die we te vervullen hebben.

De Raad van Commissarissen De samenstelling van de RvC, het rooster van aftreden, de functies en nevenactiviteiten zijn hieronder weergegeven; deze gegevens zijn eveneens op de website van Stadgenoot gepubliceerd. De bevoegdheden van de RvC zijn opgenomen in de statuten van Stadgenoot en in het reglement van de RvC. Ook deze documenten zijn gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

en Laetitia Ederveen hebben bij dezelfde organisatie aan de workshop ‘board dynamics’ deelgenomen.

Jacques Noach heeft in 2012 een regionale thema­ bijeenkomst van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties bijgewoond.

Kitty Roozemond heeft de cursus Financieel Management voor Commissarissen en Toezichthouders bij de Erasmus School of Accounting & Assurance gevolgd.

Vacatures in de RvC Middels een open sollicitatieprocedure heeft de RvC per 1 juli 2012 de heer Wim Kuijken benoemd tot commissaris/beoogd voorzitter. Op voordracht van de maatschappijraad is de heer Willem van Leeuwen per 27 november 2012 benoemd tot commissaris. De RvC meent hiermee twee uitstekende opvolgers te hebben gevonden in de vacatures ontstaan door het vertrek op grond van het rooster van aftreden van Hans van Fulpen respectievelijk Jacob Kohnstamm.

Wisseling vicevoorzitter en voorzitter Door het vertrek van Hans van Fulpen en Jacob Kohnstamm zijn de functies van vicevoorzitter respectievelijk voorzitter in de tweede helft van 2012 beschikbaar gekomen. Hein Blocks is op 16 oktober unaniem benoemd tot vicevoorzitter en Wim Kuijken is op 27 november 2012 voorzitter van de RvC geworden.

Lidmaatschap VTW De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

Deskundigheidsbevordering De leden Pieter Tordoir en Jacques Noach hebben deelgenomen aan de workshop ‘risicomana-gement’ van De Nieuwe Commissaris, een onafhankelijk platform voor vernieuwing van toezicht en verhoging van effectiviteit van toezichthouders. De leden Hein Blocks

Naam de heer mr. Jacob Kohnstamm Geboortejaar 1949 Functie in RvC voorzitter en voorzitter remuneratiecommissie tot 27 november 2012 Expertise kennis en ervaring op bestuurlijk terrein, kennis van grote steden beleid Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 1 juli 2000 tot 1 juli 2008) Afgetreden per 27 november 2012 Beroep voorzitter College Bescherming Persoonsgegevens Nevenfuncties voorzitter Stichting Ipermestra; voorzitter Stichting Internationaal Kamermuziekfestival Schiermonnikoog, lid initiatief- en referendumcommissie gemeente Amsterdam; voorzitter vergadering EU Dataprotectie Autoriteiten WP 29 (vanaf april 2010); voorzitter bestuur van het Mediafonds (vanaf september 2010); lid Raad van Advies College voor de Rechten van de Mens; voorzitter van het bestuur van de privacy wereldconferentie (sinds november 2011) Naam de heer drs. Wim Kuijken Geboortejaar 1952 Functie in RvC voorzitter en voorzitter remuneratiecommissie per 27 november 2012 Expertise openbaar bestuur, bestuur en beleid, economie, ruimtelijke ordening en water Benoemd sinds 1 juli 2012 Aftredend per 2016 Beroep Deltacommissaris Nevenfuncties ABD Top Consultant; lid Raad van Commissarissen De Nederlandsche Bank N.V; lid Raad van Advies van Stichting Het Nationale Park De Hoge Veluwe; lid Bestuur Stichting Hermitage aan de Amstel; lid Foundation en Governing Board Unesco IHE Institute for Water Education

12

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Naam de heer dr. Hans van Fulpen Geboortejaar 1953 Functie in RvC vicevoorzitter, lid remuneratiecommissie tot 16 oktober 2012 Expertise zorg en bestuur Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Algemene Woningbouw Vereniging van 28 maart 2000 tot 1 juli 2008) Afgetreden per 1 oktober 2012 Beroep adviseur/bestuurder Nevenfuncties bestuurder a.i. Stichting Kalorama Naam de heer drs. Hein Blocks Geboortejaar 1945 Functie in RvC vicevoorzitter en lid remuneratiecommissie per 16 oktober 2012 en lid auditcommissie Expertise financiën Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 24 mei 2007 tot 1 juli 2008) Aftredend per 2016 Beroep adviseur, bestuurder Nevenfuncties voorzitter bestuur Stichting Geschillencommissies Consumentenzaken (SGC) en Beroep en Bedrijf (SGB); lid raad van advies Heitma Holding (Maarsen Groep); voorzitter bestuur Stichting Administratiekantoor KLM (SAK2); penningmeester Prinses Beatrix Fonds; lid raad van toezicht Spieren voor Spieren; voorzitter Stichting Vluchtelingenwerk Amstel tot Zaan; lid raad van advies College Bescherming Persoonsgegevens; voorzitter raad van commissarissen Da Vinci Groep; lid Raad van Commissarissen Westland Utrecht Bank; lid Commissie Toegang Notariaat Naam de heer drs. Jacques Noach RA Geboortejaar 1946 Functie in RvC lid, voorzitter auditcommissie Expertise financiën Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 29 september 2005 tot 1 juli 2008) Aftredend per 2014 Beroep financieel adviseur/bestuurder Nevenfuncties lid Raad van Toezicht Sinai Centrum te Amstelveen; voorzitter Raad van Advies Collectieve Israel Actie te Amsterdam; voorzitter Stichting ORT Nederland Naam mevrouw Laetitia Ederveen Geboortejaar 1955 Functie in RvC lid (huurderszetel) Expertise wonen, zorg, welzijn en openbaar bestuur Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Algemene Woningbouw Vereniging van 15 maart 2004 tot 1 juli 2008) Aftredend per 2014 Beroep eigenaar van Ederveen Advies, onderdeel van Public Affairs Groep Nevenfuncties lid Raad van Toezicht Stichting Zorggroep Amsterdam-Oost

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

13

Naam mevrouw drs. Kitty Roozemond Geboortejaar 1955 Functie in RvC lid (huurderszetel) Expertise openbaar bestuur, governance, sociale economie Benoemd sinds 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 28 maart 2007 tot 1 juli 2008) Aftredend per 2016 Beroep directeur Interprovinciaal Overleg Nevenfuncties bestuurslid Nederland-Duitsland comité; lid Raad van Commissarissen GVB tot juni 2012; lid raad van toezicht Progay Naam de heer prof. dr. Pieter Tordoir Geboortejaar 1958 Functie in RvC lid, lid auditcommissie Expertise economische en sociale ontwikkeling, ruimtelijke ordening en volkshuisvesting Benoemd sinds 28 september 2011 Aftredend per 2015 Beroep directeur-eigenaar Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir, Hoogleraar Geografie en Planologie Universiteit van Amsterdam Nevenfuncties docent/onderzoekscoördinator ASRE, geassocieerd lid Raad voor de Leefomgeving Naam de heer mr. Willem van Leeuwen Geboortejaar 1953 Functie in RvC lid (op voordracht van de maatschappijraad van Stadgenoot) Expertise governance, volkshuisvesting, bestuur Benoemd sinds 27 november 2012 Aftredend per 2016 Beroep Directeur CS&G Consultancy bv Nevenfuncties Fellow Wetenschappelijk Instituut CDA; voorzitter Raad van Commissarissen Woning stichting Vivare; voorzitter Raad van Toezicht PO Raad; voorzitter Buurtalliantie; docent Erasmus School of Accounting & Assurance (ESAA); Programma voor Commis sarissen en Toezichthouders

14

Jaarverslag 2012

Begin 2012 heeft de RvC een nieuwe rooster van af­ treden van de leden van de RvC opgesteld. Dit rooster is op de website van Stadgenoot te vinden. Bij de vaststelling van het rooster van aftreden is naast het wenselijke profiel van de RvC als geheel en de afzonderlijke wensen ten aanzien van de individuele leden ook gekeken naar de duur van het eerdere lidmaatschap van de betrokkenen in de RvC van de AWV respectievelijk Het Oosten. Als gevolg van de gemaakte afweging van deze drie soms botsende wensen, gevoegd bij een vierde doel, namelijk om vernieuwing en continuïteit gelijk op te laten gaan bij de samenstelling van de RvC, overschrijdt één van de leden van de RvC van Stadgenoot de in de Governance Code genoemde maximale zittingsduur. De RvC vond het niet in het belang van Stadgenoot als in 2012, naast het aftreden -op grond van het rooster van aftreden- van de voorzitter en vicevoorzitter, nog een derde commissaris zou aftreden. Uitgangspunt bij de overschrijding van de zittingsduur was dat die voor een korte periode zou duren. De RvC heeft goedkeuring gegeven aan het besluit van het bestuur om, op verzoek van de RvC, het alternerend systeem van aftreden, zoals opgenomen in artikel 6 lid 2 van de statuten, in de nabije toekomst te laten vervallen. De praktijk heeft namelijk uitgewezen dat deze bepaling voor de corporatie niet het gewenste effect heeft, namelijk om vernieuwing en continuïteit gelijk op te laten gaan bij de samenstelling van de RvC. Vooruitlopend op deze wijziging heeft de RvC, anders dan het oorspronkelijke rooster van aftreden voorschrijft, de heer Hein Blocks herbenoemd voor een laatste periode. De maximale zittingstermijn zoals opgenomen in de Governancecode wordt daarmee overigens niet overschreden. De Governance Code Woningcorporaties geeft aan dat de Raad van Commissarissen in de profielschets vermeldt welke kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen de Raad ten aanzien van diversiteit hanteert. De Raad van Commissarissen onderschrijft het belang van diversiteit binnen de Raad, maar verbindt daaraan geen aantallen. In een raad met 7 leden is het niet meteen mogelijk alle relevante aspecten van diversiteit (geslacht, leeftijd, beroepsgroepen, kennis en expertise, culturele achtergrond) in zich te verenigen.

Stadgenoot

In geval van vacatures binnen de Raad zal bij de invulling daarvan de voorkeur uitgaan naar kandidaten die de diversiteit kunnen versterken.

De Raad van Commissarissen doet verslag Bij het maken van de jaarstukken is gebruikgemaakt van de Checklist Governance, zoals die in januari 2007 is opgesteld door Aedes. De werkwijze van de RvC is opgenomen in het reglement van de RvC. Dit reglement is openbaar gemaakt op de website van Stadgenoot. Het besluitvormingsproces van de RvC is in principe gericht op het bereiken van onderlinge overeenstemming. Dat gebeurt aan de hand van het reglement van de RvC, waarin verder afspraken en regels zijn opgenomen over de samenstelling en onafhankelijkheid van de RvC, de bevoegdheden en werkwijze, alsmede over de verhouding met andere organen en instanties binnen en buiten de stichting. Bij met name besluiten over financiële onderwerpen heeft de RvC zich laten adviseren door de auditcommissie. Bij de beoordeling van de bestuurders heeft de RvC zich laten adviseren door de remuneratiecommissie.

De Raad van Commissarissen vergadert De RvC van Stadgenoot is in 2012 tien maal bijeengekomen. Bij negen bijeenkomsten waren de beide bestuurders aanwezig, de secretaris van de RvC en tevens de bestuurssecretaris. Afhankelijk van de besproken onderwerpen waren ook directieleden, managers of externen (zoals de accountant) aanwezig. De themavergadering in februari stond geheel in het teken van ‘De Opstelling van Stadgenoot’.

Stadgenoot

maal het overleg bijgewoond dat de huurdersorganisatie Huurgenoot met het bestuur van Stadgenoot voert als bedoeld in de Wet op het overleg huurdersverhuurder. Ook hebben zij in 2012 twee keer de bijeenkomst van de werkgroep integriteit bijgewoond; Jacques Noach deed dit één keer. Daar is gesproken over de inspanningen die Stadgenoot doet om integriteit in de organisatie in te bedden en over de wijze waarop met schendingen ten aanzien van integer handelen wordt omgegaan. De RvC voert regelmatig overleg met de Ondernemingsraad van Stadgenoot. In 2012 zijn de voorzitter van de RvC, meerdere RvC-leden en de OR in het bijzijn van het bestuur twee maal bijeengekomen. RvC-lid Wim Kuijken heeft in 2012 een vergadering van de maatschappijraad bijgewoond. In 2012 is er overleg geweest tussen twee leden van de RvC, Laetitia Ederveen en Wim Kuijken, het bestuur van huurdersorganisatie Huurgenoot en het bestuur van Stadgenoot. De volgende onderwerpen zijn in dit overleg aan de orde geweest: −− de rolopvatting van de verschillende organen; −− de sociale doelstelling van Stadgenoot en de markthuren; −− de beschikbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens; −− de participatie en kwaliteit van de dienstverlening −− de voortgang van projecten uit ‘De Opstelling’; −− het vergroten van het draagvlak onder bewoners voor het verbeteren van energieprestaties.

De Raad van Commissarissen besluit De vergaderingen van de RvC worden in een voorzittersoverleg voorbereid door de voorzitter van de RvC, de voorzitter van het bestuur en de secretaris van de RvC. In dit voorzittersoverleg wordt tevens al die onderwerpen besproken die op dat moment actueel en relevant zijn voor de corporatie. Het voorzittersoverleg is in 2012 zeven maal gehouden. De RvC-leden Laetitia Ederveen en Kitty Roozemond, die in de RvC zijn benoemd op voordracht van huurdersorganisatie Huurgenoot, hebben in 2012 twee

De volgende besluiten van de RvC zijn na intensieve discussie, in consensus genomen: −− Splitsing Far West −− Evaluatie fusie AWV en Het Oosten −− Procedure werving leden RvC −− MJP −− Portefeuilleverdeling en wisseling voorzitterschap −− Rooster van aftreden RvC −− Waarderingsgrondslagen −− Aankoop Storkgebouw Eiland Oostenburg −− Remuneratierapport

Jaarverslag 2012

−− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −−

15

Werkplan bestuur Verkoop Hemweg Vaststelling ‘De Opstelling’ Vaststelling gewijzigde reglementen Goedkeuring jaarrekening en jaarverslag 2011 Benoeming Wim Kuijken tot commissaris/beoogd voorzitter Compliancefunctie Honorering RvC Herbenoeming Hein Blocks Laten vervallen van artikel 6 lid 2 van de statuten Benoeming Hein Blocks tot vicevoorzitter RvC Herbenoeming Kitty Roozemond en Laetitia Ederveen Benoeming Willem van Leeuwen tot commissaris Jaarplan en Begroting 2013 Ontbinding prospect Zuidas Wijziging reglement RvC Treasurystatuut

De Raad van Commissarissen bespreekt en wordt geïnformeerd Naast alle bovengenoemde onderwerpen zijn tevens onder meer de volgende onderwerpen besproken c.q. ter informatie aangeboden: −− Trimesterrapportages −− Evaluatie Kristal −− Zelfevaluatie RvC −− Bestuurskosten −− Desinvesteringen −− Treasury Jaarplan −− Solvabiliteitsoordeel −− Managementletter KPMG −− Contacten tussen bestuur en stakeholders −− Werving lid RvC −− ROC Sara Burgerhart −− Huurbeleidsplan 2012 −− Streefhuurbeleid −− Verbetering Planning & Control-cyclus −− Adviezen OR en Huurgenoot over De Opstelling −− Eindverslag CFV onderzoek naar gebruik derivaten −− Dekking geldswaarden/fraude en bestuurdersaansprakelijheidsverzekeringen −− Intern onderzoeksproctocol −− Jaarverslagen ombudsman −− Verslagen maatschappijraad

16

−− −− −− −− −− −− −− −− −− −−

Jaarverslag 2012

Vestia Profielschets nieuwe commissaris op voordracht maatschappijraad Voortgangsrapportage managementletter Brief ministerie inzake oordeelsbrief, Y-maritiem en Solids Verslagen Auditcommissie Monetarisering streefhuurbeleid Stakeholderonderzoek Continuïteitsoordeel CFV Ambtswoninggesprek Overleg RvC, Huurgenoot en Bestuur

De Raad van Commissarissen is werkgever De heren Gerard Anderiesen (22 april 1954) en Marien de Langen (12 oktober 1955) vormen gezamenlijk het collegiaal bestuur van Stadgenoot. Gerard Anderiesen bekleedde tot 28 februari 2012 de positie van voorzitter. Aangezien in 2012 steeds sterker de nadruk komt te liggen op de verdere ontwikkeling en reductie van de interne organisatie, onderdelen van de portefeuille van Marien de Langen, is hij benoemd tot voorzitter. In het jaarverslag 2011 is opgenomen dat bestuurder Marien de Langen conform de Governance Code voor vier jaar is benoemd. De heer de Langen trad per 1 oktober 2011 in dienst. Indertijd is door de RvC in het arbeidscontract met de heer de Langen bepaald dat, als deze binnen twee jaar voorzitter zou worden van het bestuur, hij tot zijn 65e jaar aan Stadgenoot verbonden is. Daarmee wilde de RvC de heer de Langen, als voorzitter, langer aan Stadgenoot binden. Dat werd van groot belang geacht voor de continuïteit van bestuur. In 2012 is Marien de Langen, via een portefeuillewisseling tussen beide bestuurders, voorzitter geworden van het bestuur, per 1 maart 2012. Daarmee is de desbetreffende bepaling van zijn contract in werking getreden. In retrospect had dit reeds in het Jaarverslag 2011 vermeld dienen te worden. Beide bestuurders vallen onder het overgangsrecht van de WNT en worden jaarlijks beoordeeld door de RvC. Beide bestuurders zijn verantwoording verschuldigd aan de RvC.

Stadgenoot

Beide bestuurders zijn tevens directeur of directievoorzitter van een aantal samenwerkingsverbanden die aan Stadgenoot zijn gelieerd. Gerard Anderiesen bekleedde in 2012 de volgende nevenfuncties: −− lid dagelijks bestuur De Vernieuwde Stad (tot februari 2012); −− lid dagelijks bestuur Nederlandse Vereniging van Bestuurders van Woningcorporaties; −− voorzitter van de Raad van Advies van de Academie van de Bouwkunst; −− lid algemeen bestuur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties; −− lid programmaraad Platform31. Marien de Langen bekleedde in 2012 de volgende nevenfuncties: −− lid dagelijks bestuur Forum voor Stedelijke Vernieuwing; −− lid RvC Stadsvastgoed (Rotterdam); −− voorzitter van de Vernieuwde Stad; De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn vastgelegd in het bestuursreglement dat door de RvC is vastgesteld. Hierin zijn o.a. afspraken vastgelegd omtrent het overleg, financierings- en beleggingsovereenkomsten en (des-)investeringen. Het bestuursreglement is gepubliceerd op de website van Stadgenoot. Conform de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties zijn er geen persoonlijke leningen, garanties, en dergelijke verstrekt aan de bestuurders. Aan de RvC zijn er door de bestuurders geen voornemens voorgelegd tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen aan de orde zijn. In 2012 is door Marien de Langen aan de RvC de nevenfunctie ‘voorzitter van de Vernieuwde Stad’ ter aanvaarding voorgelegd. De bestuurders hebben aan de RvC verklaard dat door de bestuurders geen schenkingen gevraagd of aangenomen zijn dan wel zakelijke kansen van de corporatie benut zijn voor zichzelf of hun gezinsleden.

Stadgenoot

De Raad van Commissarissen is onafhankelijk De leden van de RvC van Stadgenoot zijn onafhankelijk, conform het bepaalde in de Governance Code deel III, 2.2. Tevens ontvangen zij geen persoonlijk financiële vergoedingen van Stadgenoot anders dan de vergoeding voor de als lid van de RvC verrichte werkzaamheden. Ook maken de leden geen deel uit van het bestuur van een vennootschap dan wel rechtspersoon waarin een lid van het bestuur van de corporatie lid van de RvC is. Zowel in de statuten als in het reglement van de RvC zijn bepalingen opgeno­ men over de onafhankelijkheid van de leden van de RvC. De vergoeding van de leden van de RvC, inclusief die van de voorzitter en vicevoorzitter is conform de honoreringscode van de VTW. De vergoeding van de leden van de RvC bedroeg € 10.840 voor de leden, € 12.465,50 voor de vicevoorzitter en € 15.717,50 voor de voorzitter. Vanaf 1 januari 2013 is de WNT van kracht.

De Raad van Commissarissen houdt toezicht De RvC heeft zich laten informeren door mondelinge en schriftelijke rapportages van de bestuurder(s) en de directie. De RvC heeft toezicht gehouden op het bestuur door de verschillende rapportages die aan de RvC zijn verstrekt (zoals de trimesterrapportages). Tevens is informatie verstrekt over de voortgang van processen. De auditcommissie heeft zich specifiek gericht op de financiële continuïteit van de stichting en de interne risicobeheersing. In de reguliere vergaderingen van de RvC is aandacht besteed aan de dochterondernemingen en de BV’s waarin Stadgenoot participeert. Het toezicht van de RvC op de strategieontwikkeling van Stadgenoot kwam tot stand in nauw en uitvoerig overleg met het bestuur. Datzelfde gold voor het toezicht op de financiële risicobeheersing. De maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van Stadgenoot kreeg speciale aandacht van de RvC aan de hand van rapportages van het bestuur waarin de ontwikkelingen op maatschappelijk, economisch en volkshuisvestelijk terrein expliciet aan bod kwamen. Het belangrijkste instrument vanuit de toezichtsrol voor de financiële beheersing (control) is de manage-

Jaarverslag 2012

17

mentrapportage, die eens per vier maanden aan de RvC wordt verstrekt. Deze integrale rapportage omvat sturings- en verantwoordingsinformatie van zowel de volkshuisvestelijke doelstellingen van Stadgenoot als de financiële vertaling ervan. Deze managementrapportage wordt voorzien van een begeleidend schrijven van het bestuur en de directeur Financiën, met een nadere toelichting van de belangrijkste aandachtspunten en ontwikkelingen. Naast deze gestructureerde informatievoorziening is er sprake van ‘management by exception’. Dat wil zeggen dat bij belangrijke financiële vraagstukken de mening van de RvC vooraf wordt getoetst c.q. er separate informatievoorziening richting de RvC plaatsvindt. Belangrijk zijn in dit verband omvang, impact, risico en strategisch belang. De financiële continuïteit van Stadgenoot werd van­ uit de RvC bijgehouden aan de hand van de ontwikkelingen van de solvabiliteit en de kasstromen. De structurele solvabiliteitsnorm die hiervoor is vastgesteld bedraagt dertig procent (EV/TV), met een bandbreedte van plus en min 2,5 procent (groene zone) en plus en min vijf procent (oranje zone). Eind 2012 is de solvabiliteit 30,1 procent en bevindt zich daarmee in de groene zone. Met betrekking tot de kasstromen vindt sturing onder meer plaats aan de hand van de Exploitatie Rente Verhouding (ERV). Deze ratio geeft de mate waarin de rentelasten worden gedekt door de operationele kasstromen aan. Op termijn is de norm voor de ERV gesteld op 110 procent, met een ondergrens van 100 procent. In 2012 bedroeg de ERV 101 procent. Naast de sturing op solvabiliteit en kasstromen worden alle investeringsbeslissingen binnen Stadgenoot getoetst op hun rendement. De rendementseis voor investeringen is bij Stadgenoot gesteld op 5,25% (3,25% reëel rendement plus 2 procentpunt inflatie) voor sociale woningen, 5,5% voor geliberaliseerde woningen, 6,5% voor bedrijfsruimten en 5,75% voor parkeerplaatsen. De RvC zorgt er ook voor dat zelfstandig informatie wordt ingewonnen over de gang van zaken bij Stadgenoot. Zo zijn er gesprekken met de directieleden, de personeelsvertegenwoordiging, de huurdersorganisa-

18

Jaarverslag 2012

tie, de maatschappijraad en de accountant. Een ieder is daarbij uitgenodigd zich tot de Raad te wenden als daartoe aanleiding is. De cultuur binnen Stadgenoot is open en alles kan aan de orde komen, ook in aanwezigheid van het bestuur.

De Raad van Commissarissen heeft commissies Auditcommissie De auditcommissie is een vaste commissie van de RvC. Zij ondersteunt en adviseert de RvC bij het uitvoeren van de verantwoordelijkheden op het terrein van toezicht op de interne controle en risicobeheersing, de naleving van richtlijnen en voorschriften van relevante externe toezichthoudende instanties en overige stakeholders en relevante gedragscodes, de controle door en de relatie met de externe accoun­ tant, de informatieverschaffing ten behoeve van financiële planning, voortgang en verantwoording van resultaten (zowel intern als extern) en andere aspecten binnen de planning en controlcyclus, de continuïteit en betrouwbaarheid van de geautomatiseerde gegevensverwerking. De auditcommissie bestond in 2012 uit Jacques Noach (voorzitter), Hein Blocks en Pieter Tordoir. Standaard zijn tevens de bestuurders aanwezig, de secretaris van de RvC en de directeur Financiën. Afhankelijk van de te behandelen onderwerpen zijn ook één of meerdere financieel specialisten aanwezig, waaronder de externe accountant. De auditcommissie van de RvC is tien keer bijeen geweest en heeft tweemaal in een besloten vergadering (zonder bestuur of anderen) gesproken met de externe accountant. De auditcommissie heeft de volgende onderwerpen behandeld: −− Overzicht bestuursbesluiten −− Verdienmodel −− MJP −− Managementletter KPMG −− Afstemming accountant en interne auditfunctie binnen Stadgenoot −− Auditrapportages 2011 −− Audit Jaarplan 2012 −− Brief CFV betreffende derivaten −− Treasury en Beleggingsstatuut −− Waarderingsgrondslagen

Stadgenoot

−− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −−

Gevolgen van “De opstelling van Stadgenoot” voor jaarplan 2012 Vestia Treasurystatuut Waardering derivaten Trimesterrapportages Concept jaarstukken 2011 Verbetering Planning & Control–cyclus Notulen treasurycommissie Continuïteitsoordeel 2012 Overzicht voorraden Stand van zaken WSW Stad van zaken Standard and Poor's Nieuwe richtlijn derivaten Verslag gesprek Deutsche Bank Audit rapportage declaraties bestuur en directie Artikel in Financieel Dagblad over hypotheekfraude Controleplan en budget KPMG 2012 Jaarplan 2013 en MJP Audit realisatie 2012 Audit jaarplan 2013 Audit werking verbindingenstatuut Treasurystatuut Duiding regeerakkoord Overzicht overige bestuurskosten

Bij de bespreking van de jaarstukken in de commissie is ook de accountant aanwezig geweest, onder meer ter toelichting van diens managementrapportage. De auditcommissie heeft een reglement auditcommissie opgesteld waarin de doelstelling, werkwijze en taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn vastgelegd. In dit reglement zijn de verantwoordelijkheden van de auditcommissie richting de externe accountant expliciet opgenomen. In het kader van de risicobeheersing is vanuit de RvC de auditcommissie het eerste aanspreekpunt als het gaat om het toezicht. De verantwoordelijkheden van deze commissie ten aanzien van risicobeheersing zijn vervat in het reglement van de auditcommissie.

Remuneratiecommissie De RvC kent ook een remuneratiecommissie, die op basis van rapportage van het bestuur en het advies van de auditcommissie een oordeel geeft over de

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

19

prestaties van de bestuurders. De remuneratiecommissie bestaat uit de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC. De remuneratiecommissie heeft in 2012 tweemaal vergaderd, waarbij tijdens één bijeenkomst beide bestuurders aanwezig waren.

een bezoek aan Stichting VoorUit en FOAM. Beide organisaties zijn actief in Amsterdam Nieuw West en dragen met hun activiteiten bij aan de leefbaarheid in de buurt. Stadgenoot ondersteunt daarom deze organisaties in hun huisvestingsbehoefte.

De honorering van de bestuurders is opgenomen in de Jaarrekening 2012. De honorering is conform de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties.

Wim Kuijken heeft, in het kader van zijn benoeming, deelgenomen aan een inwerkprogramma. Daarbij heeft hij kennis gemaakt met de directie en diverse medewerkers en is hij rondgeleid door verscheidene buurten waar Stadgenoot werkzaam is.

De Remuneratiecommissie doet in haar remuneratierapport verslag van de wijze waarop het beoordelingsen bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht en geeft een overzicht van het bezoldigingsbeleid dat het komende boekjaar en de daaropvolgende jaren door de RvC wordt voorzien. Het meest recente remuneratierapport wordt gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

De Raad van Commissarissen evalueert Tijdens een besloten vergadering van de RvC begin 2012 heeft de Raad zich gebogen over een zelfevaluatie en over het functioneren van de bestuursleden in 2011. Hierover is in het jaarverslag 2011 door de Raad van Commissarissen verslag gedaan. Het algemene beeld was dat de raad een goed professioneel niveau heeft, evenwichtig is samengesteld en stabiel en consistent opereert. De belangrijkste documenten zijn op orde en goed toegankelijk op de website; de verantwoording in het jaarverslag is helder en uitgebreid. In de periode van begin 2012 tot de publicatie van dit jaarverslag heeft geen zelfevaluatie plaatsgevonden. Het ligt in de verwachting dat de eerstvolgende zelfevaluatie plaats zal vinden nadat de voorzitter en vicevoorzitter minimaal één jaar in functie zijn (najaar 2013).

De Raad van Commissarissen keurt goed Op 17 juni 2013 hebben de RvC van Stadgenoot en de bestuurders dit jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening besproken. Tevens heeft de RvC met instemming kennis genomen van de over de jaarrekening en het jaarverslag uitgebrachte verklaring van KPMG Accountants. De middelen van Stadgenoot zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de stichting. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. De RvC heeft het jaarverslag en de jaarrekening goedgekeurd. Rest ons om het bestuur, de directie, en de medewerkers van Stadgenoot hartelijk te bedanken voor hun inzet die zij in 2012 hebben geleverd. Amsterdam, 17 juni 2013

De Raad van Commissarissen bezoekt De RvC heeft in het voorjaar 2012 deelgenomen aan de projectendag van Stadgenoot die jaarlijks voor de diverse interne raden wordt georganiseerd. De projectendag bestond in 2012 uit een excursie naar diverse nieuwbouw- en renovatieprojecten. Ook kwamen de deelnemers in contact met huurders van sociale en vrije sector woningen, huurders van bedrijfs onroerend goed en kopers. Tenslotte bracht het gezelschap

de Raad van Commissarissen van Stadgenoot, Wim Kuijken, voorzitter Hein Blocks, vicevoorzitter Laetitia Ederveen Kitty Roozemond Jacques Noach Pieter Tordoir Willem van Leeuwen

20

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

21

1 Jaarplandoelen Stadgenoot Elk jaar stelt Stadgenoot een jaarplan op met meetbare doelstellingen (zie bijlage 6). Elke vier maanden wordt de voortgang gemeten, wordt financieel de balans opgemaakt en worden kansen en risico’s benoemd. Zo nodig sturen het bestuur en de directie bij. Hieronder wordt beschreven of de jaarplandoelen gehaald zijn. De gekleurde vlakjes hebben de volgende betekenis: is gehaald is deels gehaald is niet gehaald In 2012 zijn 19 van de 23 doelen gehaald. Doel 1: Huisvesting middeninkomens Stadgenoot heeft er heel bewust voor gekozen om zich naast de huisvesting van lage inkomens ook nadrukkelijk te richten op de huisvesting van middeninkomens. In 2012 is een portefeuille voor middeninkomens vastgesteld, de wijze van verhuur is georganiseerd en het beleid is afgestemd met Huurgenoot. Daarmee is dit doel gehaald. In het huurbeleid is vastgelegd dat we 20% van het aanbod bestemmen voor middeninkomens en 5% voor de hoge inkomens. Het streefpercentage van 20% is in 2012 (nog) niet gehaald. De sturingsmogelijkheden zijn echter beperkt, we blijven afhankelijk van de woningen die vrijkomen. Dat waren in 2012 relatief veel sociale huurwoningen. Aan de andere kant werden er nog iets teveel woningen verhuurd in het hoge segment van de vrijesectorhuur, wat wil zeggen dat er meer woningen kunnen worden afgetopt voor het middensegment. Doel 2: Huisvesting grote gezinnen Er is veel behoefte aan grote sociale huurwoningen in Amsterdam. Het tekort aan deze woningen leidt tot maatschappelijke problemen. Vandaar dat Stadgenoot de doelstelling heeft opgenomen om het aanbod van grote woningen uit te breiden. Dat is in 2012 niet gelukt. De oorzaak ligt met name in de afgenomen mutatiegraad (en niet in extra veel verhuringen in de vrije sector). Ook de doelstelling om 15% van het nieuwbouwaanbod uit te voeren als grote sociale

huurwoning wordt niet gehaald. Omdat het nieuwbouwtarget moeilijk haalbaar is en de nieuwbouwproductie flink geslonken is, is een proef ontwikkeld om meer grote woningen vrij te spelen in de bestaande voorraad. De proef start begin 2013. Overigens heeft de bedrijfseenheid Wonen in 2012 al te krap wonende gezinnen op complex-niveau bemiddeld. Zo zijn grote gezinnen in De Bosleeuw bemiddeld voor grote woningen in het nieuw opgeleverde Piri Reis. Doel 3: Snel beschikbare eenheden Snel beschikbare eenheden zijn woningen waar met name jonge mensen (bijv. studenten) snel, maar tijdelijke woonruimte kunnen vinden. Het einddoel om uiterlijk ultimo 2014 duizend snel beschikbare eenheden te verhuren is al in 2012 gehaald. Eind 2012 verhuurde Stadgenoot namelijk 1.012 snel beschikbare eenheden. Het halen van de doelstelling is vooral toe te schrijven aan het toekennen van tijdelijke contracten in afgestelde of uitgestelde sloopcomplexen (zoals in de Bakemabuurt, Slotermeer en Platanenweg). In de eerste twee maanden van 2013 volgt nog een forse toevoeging van 260 eenheden, echter van een heel andere kwaliteit omdat het hierbij gaat om nieuw gebouwde eenheden in De Studio, De Leeuw van Vlaanderen (beide eigendom) en De Aak (in beheer). Doel 4 en 5: Klanttevredenheid over woning en dienstverlening Kwaliteit van dienstverlening is te allen tijde cruciaal. Klanttevredenheid omvat twee aspecten van ons werk: de tevredenheid over de woning en de woonomgeving en de tevredenheid over onze dienstverlening. De Woonbench, een door verschillende corporaties gebruikte klanttevredenheidsmonitor, is in 2012 opgeheven en daardoor is er geen actueel beeld van de algemene klanttevredenheid over de dienstverlening. De verschillende klantmetingen die gedaan zijn voor afzonderlijke bedrijfsprocessen (reparatieverzoeken, verhuur, vastgoedverbetering en oplevering nieuwbouw) wijzen echter op tevreden klanten en een stijgende lijn in de tevredenheid.

Doel 6: Basiskwaliteit 2014 Sinds 2011 werkt Stadgenoot aan de realisatie van de Basiskwaliteit 2014, de minimale kwaliteit die we stellen ten aanzien van schoon, heel en veilig. Op dit moment is een derde van de woningen getoetst en voldoet 80% van de woningen. Het doel is dat in 2015 alle woningen aan de Basiskwaliteit 2014 voldoen. Doel 7: verbeteren energieprestatie In 2012 heeft Stadgenoot in 552 woningen een reductie van twee of meer labelstappen gerealiseerd. Daarmee is de doelstelling voor 2012 ruim gehaald. Daarnaast is in 350 woningen één labelsprong gemaakt. Doel 8: ERV van 95% Stadgenoot streeft naar een meer dan kostendekkende exploitatie van de bestaande portefeuille. Dit komt tot uiting in een Exploitatie Rente Verhouding (ERV) van 100%. In het jaarplan werd een ERV van 95% haalbaar geacht. Deze doelstelling is in 2012 gehaald: de ERV kwam uit op 101%. Doel 9: cost accounting Stadgenoot wil meer inzicht krijgen in de kosten en opbrengsten van zijn activiteiten. In 2012 zijn de kosten en opbrengsten per productgroep inzichtelijk geworden. Gaandeweg 2012 is de keuze gemaakt dat assetmanagers gaan sturen op het rendement per complex (in plaats van per productgroep). Om dit mogelijk te maken wordt nu gewerkt aan de introductie van het softwarepakket DREAM. Het gaat nog een tijd duren voordat dit pakket echt gebruikt kan worden. Tot die tijd wordt gewerkt met cijfers die het rendement van het complex zoveel mogelijk benaderen. Doel 10: terugbrengen onrendabels De hoogte van onrendabele investeringen in projecten is in 2012 goed onder controle gebracht. Voor 85% van de onrendabels geldt dat ze de norm niet overschrijden. Voor de overige 15% (grote woningen, woningen met bijzondere voorzieningen) moet een overschrijding vooraf verantwoord worden. Sowieso zijn veel projecten geschrapt die een zeer ongunstig onrendabel op sociale huur lieten zien.

Doel 11: particulier initiatief Het doel om in 2012 aan de slag te gaan met het faciliteren van particulier initiatief door kavels aan te bieden voor co-ontwikkeling, individueel en/of collectief opdrachtgeverschap is deels gehaald. Begin 2013 werd een werkwijze vastgesteld die de bewoners invloed geeft op het ontwerp van hun woning. In 2012 werden al enkele projecten ontwikkeld volgens deze werkwijze, o.a. op IJburg en in het CAN-gebied (Noord). Doel 12: Far West Op 1 januari 2012 nam Stadgenoot een derde deel van de Far West portefeuille en projecten over. Het doel om dit bezit succesvol te integreren in de bedrijfsvoering is gelukt. Op dit moment zijn alle integratiewerkzaamheden afgerond met uitzondering van het in beeld brengen van de erfpachtcontracten. Doel 13: tevredenheid van bewoners over hun buurt De cijfers van het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam over 2011 wijzen uit dat alle gebieden een bewonerswaardering van ‘6’ of hoger scoren. Dat is een bijzonder resultaat van alle bij stedelijke vernieuwing betrokken partijen. Doel 14: reductie fte Het bestuur heeft in ‘De Opstelling’ gekozen voor een scherpere doelstelling met betrekking tot de afname van het aantal formatieplaatsen: 370 fte ultimo 2013. In de begroting is voor 2012 uitgegaan van 410 fte. De stand aan het einde van 2012 was 395 fte. Het doel is dus ruim gehaald. Het overgrote deel van de reductie is tot stand gekomen door natuurlijk verloop en het niet verlengen van tijdelijke contracten. Doel 15: bedrijfscultuur en projectmatig werken De start om te werken aan één gezamenlijk gedragen bedrijfscultuur en –identiteit voor Stadgenoot bestond uit de uitvoering van een ‘cultuurscan’. De uitkomst was dat de medewerkers hun werk bij Stadgenoot over het geheel bezien waarderen met een ‘7,1’. Dit is een behoorlijke verbetering ten opzichte van de uitkomst van het medewerkerson-

22

Jaarverslag 2012

derzoek van twee jaar geleden (6,8). Per afdeling / bedrijfsonderdeel zijn plannen van aanpak gemaakt om verbeteringen te realiseren op de onderdelen die als aandachtspunt aan het licht kwamen. Met de start van de tien projecten van ‘De Opstelling’ is organisatiebreed een begin gemaakt met projectmatig werken op een zelfde manier. Eind 2012 is een plan gemaakt voor verdere uitrol binnen de organisatie in 2013. Doel 16: risicomanagement Stadgenoot wil risicomanagement volledig inbedden in haar bedrijfsvoering en besturing. Dit doel werd gehaald. Dit komt onder meer tot uiting in de maand- en trimesterrapportages en besluitvormingsdocumenten waarin nadrukkelijk aandacht wordt besteed aan de kansen en bedreigingen. Doel 17: integriteit Stadgenoot wil een integere organisatie zijn. Uit een audit blijkt dat Stadgenoot het integer handelen van management en medewerkers goed heeft geborgd. Nagenoeg alle bepalingen uit de Governance Code Woningcorporaties en de Neprom gedragscode zijn verwerkt in het intern integriteitbeleid en procedures. De ingestelde beheersingsmaatregelen in de vorm van beleid, richtlijnen en procedures zijn bekend binnen de organisatie en worden nageleefd. Per juli 2012 is door het bestuur een vertrouwenspersoon benoemd in het kader van de klokkenluidersregeling. Doel 18: de basis op orde Deze doelstelling is gehaald: er is nu sprake van stabiele en betere vastgoedsystemen en de gegevens van elf belangrijke gegevensverzamelingen zijn op orde. Alleen de labeling van energieprestaties en de digitalisering van bouwtekeningen worden als afzonderlijke projecten doorgezet omdat dit meer tijd kost. Ook is een onderzoek afgerond naar de belangrijkste knelpunten voor de komende jaren op het gebied van IT en facilitair management. Op basis hiervan is een projectenlijst voor 2013 opgesteld. Doel 19: duurzaamheid Het doel om in 2012 een duurzaamheidsprogramma te ontwikkelen en uit te voeren is gehaald. In 2012 werd een duurzaamheidsvisie vastgesteld met de vol-

Stadgenoot

gende speerpunten: verbetering van de energieprestatie van de bestaande voorraad (mede in verband met beheersing van energiekosten voor bewoners), duurzaam materiaalgebruik, duurzame wijken en gebouwen en duurzame interne bedrijfsvoering. Naast het woningverbeteringsprogramma dat inzet op verbetering van de energieprestatie is in 2012 een aantal nieuwe projecten gestart: zonne-energie voor bewoners, zonne-energie voor collectieve installaties en verduurzaming van de interne organisatie. Doel 20: DAEB-niet DAEB In de nieuwe regelgeving vanuit Den Haag zouden corporaties als gevolg van de Europese regelgeving over staatssteun, het bezit moeten indelen in DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en nietDAEB. Stadgenoot heeft dit jaar hierin geen vooruitgang geboekt, omdat de invoering weer een jaar is uitgesteld door het ministerie (tot januari 2015). Doel 21: solvabiliteit De solvabiliteit komt op basis van bedrijfswaarde uit op 30,1%. Dit is een toename ten opzichte van de begroting van 29,9% en daarmee is het doel behaald. Op basis van de marktwaarde is de solvabiliteit 48,7%. Doel 22: CFV Op basis van de meerjarenprognose van begin 2012 en de Jaarrekening 2011 heeft Stadgenoot van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting het continuïteitsoordeel B1 en het solvabiliteitsoordeel ‘Positief’ gekregen. Stadgenoot voldoet hiermee niet aan de doelstelling om een oordeel A te krijgen en staat met dit oordeel onder verscherpt toezicht. Doel 23: WSW Stadgenoot heeft van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een positief kredietwaardigheidsoordeel gekregen. Hiermee is de doelstelling behaald.

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

23

24

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

25

2 Stadgenoot verhuurt In 2012 heeft Stadgenoot 1.848 nieuwe huurovereenkomsten gesloten voor woningen, 202 voor bedrijfsruimten, 25 voor eenheden maatschappelijk vastgoed en 382 voor parkeerplaatsen. Naast de verhuur van woningen gaat dit hoofdstuk in op het huurbeleid in 2012, de verhuur van vrijesectorhuurwoningen, bedrijfsonroerend goed en parkeerplaatsen en huur­ beheer en huurzaken.

Toewijzingen via WoningNet

Toewijzingen: relatie huur en inkomen

De 985 woningen die in 2012 via WoningNet zijn verdeeld kunnen als volgt worden onderverdeeld:

De 985 woningen toegewezen via WoningNet, de 177 studentenwoningen (168 verdeeld via Studenten­ WoningWeb), de 354 vrijesectorwoningen en de 3 doorschuifwoningen (totaal 1519) zijn aan de volgende huishoudens verhuurd: Alle bedragen in euro's Eenpersoons- inkomens- <= > 366,37 > 524,37 > 561,98 > huishoudens grens 366,37 <= 524,37 <= 561,98 <= 664,67 664,67 Totaal tot 65 < 22.025 145 159 87 125 516 >= 22.025 8 44 33 52 137 > 34.085 1 6 4 6 92 109 < 20.675 16 21 34 71 65 of ouder >= 20.675 6 10 25 41 > 34.085 2 2 Totaal 154 231 157 242 92 876

Verdeling via WoningNet

528 54%

Kandidaten indicatie/urgentie DWZS

250 25%

Stadsvernieuwingskandidaten

133 14%

Statushouders

2.1

Verhuur sociale huurwoningen

In 2012 heeft Stadgenoot in totaal 1.847 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten, 1.493 in het sociale segment en 354 in de vrije sector. Dit zijn er 59 minder dan in 2011. Het ging hierbij om 163 nieuw opgeleverde huurwoningen en 1.684 verhuringen in de bestaande voorraad. De mutatiegraad (het aantal mutaties uitgedrukt als een percentage van het aantal woningen, exclusief verhuringen van nieuw opgeleverde woningen) bedroeg in 2012 5,6% en is daarmee 0,3% lager dan de mutatiegraad in 2011 (5,9%). De mutaties van 2012 zijn als volgt over de verschillende categorieën verdeeld: Mutatie in aantallen 2012 2011 Woonruimteverdeling (Woningnet)

985 1.203

Studenten (campuscontract (168) en short stay (9))

177 218

Aantal %

Woon-/inschrijfduur

20 2%

Beroepsgroepen

19 2%

Maatwerkregeling

35 3%

Totaal

985 100%

Verhuur nieuwbouwwoningen Van de 163 nieuwbouwwoningen die in 2012 in verhuur zijn genomen zijn er 74 sociaal verhuurd (45%). Het merendeel (70) betreft verhuringen in het Scheepvaartkwartier in Nieuw-West. Bijna een derde hiervan is rechtstreeks toegewezen aan stadsvernieuwings­ kandidaten uit het gebied. De overgebleven woningen zijn via WoningNet verhuurd. In het nieuwbouwproject Piri Reis in West hebben we in 2012 drie vrijesectorwoningen omgezet in sociale huur en ingezet voor stadsvernieuwingskandidaten uit de Kolenkitbuurt en te krap wonende gezinnen uit De Bosleeuw.

Te koop staande woningen opnieuw verhuurd

Door de economische omstandigheden zijn er in 2012 meer voor verkoop bestemde woningen leeggekomen dan er daadwerkelijk verkocht zijn. Omdat de behoefte 110 161 Tijdelijke verhuur (waaronder studenten) aan betaalbare huurwoningen onverminderd groot Antikraak 79 20 is gebleven, heeft Stadgenoot in 2012 87 woningen 23 34 Woningruil die al geruime tijd te koop stonden weer in verhuur 16 5 Gebruiksovereenkomsten genomen en via WoningNet aan woningzoekenden Verhuur begeleid wonen 55 25 toegewezen. Coöptatie (kiezen van huurders door medehuurders) Doorschuif bij woningverbetering

3 9

Vrije sector

354 195

(on)zelfstandige eenheden/woongroepen

33 29

Wisselwoningen 12 5 Totaal aantal nieuwe overeenkomsten

1.847 1.906

<= > 366,37 > 524,37 > 561,98 > Meerpersoons- inkomens- huishoudens grens 366,37 <= 524,37 <= 561,98 <= 664,67 664,67 Totaal tot 65 < 29.900 18 32 72 158 280 >= 29.900 1 2 4 17 24 > 34.085 1 6 25 260 292 < 28.225 2 7 25 34 65 of ouder >= 28.225 1 1 5 7 > 34.085 1 1 2 2 6 Totaal 19 39 91 232 262 643 In totaal zijn er (inclusief vrije sector) 1.110 woningen (73%) verhuurd aan huishoudens met een inkomen < € 34.085 en 409 woningen (27%) aan huishoudens met een inkomen > € 34.085.

Europadossier Met ingang van 1 januari 2011 mogen corporaties van het rijk maximaal 10% van de toegewezen sociale huurwoningen (onder € 664,66) aan huishoudens met een inkomen hoger dan de Europese inkomensnorm (2012: € 34.085) toewijzen. In 2012 heeft Stadgenoot 60 keer een sociale huurwoning aan huishoudens met een inkomen boven deze grens toegewezen. Dit is 4,3% van het totaal aantal toegewezen sociale huurwo­ ningen (inclusief StudentenWoningWeb). Stadgenoot voldoet hiermee ruimschoots aan de toewijzingsnorm.

De redenen voor deze toewijzingen zijn: Reden toewijzing > € 34.085 Stedelijke vernieuwing Doorstromer Starter Geadverteerd via andere media Woongroep met coöptatie Rowo Wisselwoning Maatwerkregeling Sociaal/medische/Voorrang Tijdelijke Verhuur Student Totaal

Aantal 27 4 6 4 1 1 1 5 7 3 1 60

26

Jaarverslag 2012

Studenten In een aantal complexen reserveert Stadgenoot de vrijkomende woningen voor studenten. Voor deze woningen, die we meestal aanbieden via StudentenWoningWeb, worden campuscontracten afgesloten. In 2012 zijn 168 campuscontracten afgesloten in voor studenten gelabelde complexen in Nieuw-West, Oost en Centrum. Een groot aantal woningen dat tijdelijk wordt verhuurd in het kader van de leegstandswet, wordt ook via StudentenWoningWeb aangeboden. Dit jaar zijn 71 tijdelijke huurcontracten met studenten afgesloten.

Jongeren In 2011 heeft Stadgenoot samen met Eigen Haard het jongerencontract geïntroduceerd. Kleine woningen tot 45 m2 worden via WoningNet aangeboden aan jongeren tot 23 jaar. De jongeren kunnen daar blijven wonen tot de leeftijd van 26 is bereikt. De overeenkomst eindigt een half jaar na die datum. Dit jaar zijn 63 jongerencontracten afgesloten.

Maatwerkregeling Sociaal/Medisch Oplossen overlastsituaties Oplossen ongewenste situaties Huisvesten personeel Van Groot naar Beter Huisvesten te krap wonend gezin Overig Totaal

Aantal 9 5 1 2 3 8 7 35

Maatwerkregeling In 2012 zijn 35 woningen via maatwerk toegewezen. Dit is 2,5% van het totaal aantal sociale verhuur toewijzingen waarmee Stadgenoot ruim onder het toegestane maximum van 5% is gebleven. Dit jaar zijn we actief aan de slag gegaan met de bemiddeling van kleine huishoudens met een grote woning die kleiner willen wonen (Van Groot naar Beter). Om vervolgens deze woningen in te kunnen zetten voor grote gezinnen die te krap wonen. We hebben via deze regeling drie huishoudens kunnen helpen. In totaal hebben we acht te krap wonende gezinnen een passende grote woning kunnen aanbieden, zes daarvan binnen het project De Bosleeuw (zie Woonbegeleiding).

Calamiteiten

Jaarverslag 2012

7 tijdelijke uitplaatsingen om technische redenen (o.a. zwam) 1 definitieve uitplaatsing van- wege wateroverlast

In 2012 hebben de Woonbegeleiders twee herhuisvestingsprojecten afgerond. In Nieuwendam-Noord zijn alle vaste huurders van de 1e fase Volendammerweg/Markengouw geherhuisvest. Dit geldt ook voor Dudokhaken fase 3.

Begeleid (on)zelfstandig Wonen In 2012 zijn 55 woningen in het kader van diverse begeleid wonen projecten verhuurd aan o.a. HVO Querido (HVO-Discusproject), het Leger des Heils, De Volksbond, Stichting Blijf Groep, Stichting Spirit, Stichting Philadelphia Zorg en De Heeren van Zorg. De meeste contracten zijn in eerste instantie afgesloten met de instellingen zelf. Voor sommige contracten geldt dat deze na een bepaalde periode worden overgeschreven op naam van cliënt.

Statushouders In 2012 heeft Stadgenoot twintig woningen aan statushouders verhuurd.

Stadgenoot

Stadgenoot

Project grote gezinnen Bosleeuw Midden In Bosleeuw Midden wonen veel grote gezinnen met drie of meer kinderen. Een op de acht huishoudens is een groot gezin. Veel huishoudens wonen in een te krappe woning. Door bijstelling van de oorspronkelijke vernieuwingsplannen is er voor deze gezinnen weinig zicht op verbetering van de woonsituatie. Daarom hebben we het plan opgevat om via het stedelijke samenwerkingsproject van corporaties en gemeente, het huisvesten van 250 ‘te krap wonende gezinnen’ extra aandacht te geven aan De Bosleeuw.

Woonbegeleiding Woonbegeleiding vindt plaats bij de herhuisvesting van huurders van renovatie-, sloop- en woningverbeteringsprojecten. Dit jaar heeft woonbegeleiding plaatsgevonden bij de volgende projecten: Renovatie/sloop Nolensstraat Nieuwendam Noord Dudokhaken fase 3 Kolenkit fase 2 en 4 Bosleeuw Midden Cluster Rust 1e en 2e Oosterparkstraat Platanenweg/Olmenweg Bakemabuurt De Drecht Ten Kateschool Vondelstraat Woningverbetering Marathonbuurt Anders Keesmanblokken Bos en Lommer Asbestsanering Diamantbuurt (afgerond) L. Couperusstraat (opgestart)

De belangrijkste doelstelling van dit project is ‘het verbeteren van de woonsituatie van tenminste vijftien huishoudens in Bosleeuw Midden die te krap wonen’. In 2012 hebben we de 39 meest krap wonende huishoudens benaderd met de vraag of zij willen meewerken aan het project. Vervolgens hebben we deze huishoudens bezocht. In een zeer intensief traject hebben we samen met de gezinnen gekeken naar de mogelijkheden. De doelstelling bleek te ambitieus. De verwachting van de bewoners sloot niet altijd aan op wat we konden bieden. In totaal zijn zeven grote huishoudens geholpen. Zes gezinnen zijn verhuisd naar een andere woning van Stadgenoot en een inwonend volwassen kind heeft een andere woning gekregen, waardoor er meer ruimte kwam en het gezin in de huidige woning kon blijven wonen.

2.2

Huurbeleid en huurverhoging 2012

Leidraad voor het verhuren van de woningen is het streefhuurbeleid. Hierin is vastgelegd voor welke huurprijs een woning na mutatie verhuurd wordt. In 2011 heeft Stadgenoot een nieuw streefhuurbeleid vastgesteld. Het uitgangspunt is uiteraard om voldoende woningen voor lage inkomens aan te bieden, maar ook om meer woningen in het middensegment te brengen, tussen € 665 en € 900. Het eindbeeld, als alle woningen gemuteerd zijn, is als volgt: −− 50% van de woningen heeft een streefhuur onder de aftoppingsgrens (€ 562); −− 25% heeft een huur tussen de € 562 en de grens van de sociale huur (€ 665); −− 20% bevindt zich in het zogenaamde middensegment van de vrije sector (tussen € 665 en € 900); −− 5% van de woningen zit in het dure segment, boven € 900. Voor huurwoningen geldt een maximale huurverhoging, behalve bij geliberaliseerde huurcontracten. Elk jaar stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal omhoog mogen. De regering heeft ook voor 2012 aangegeven dat de maximale huurverhoging gelijk zou zijn aan de inflatie. De inflatie was in 2011 2,3%. Dit betekende dat de huren per 1 juli 2012 met maximaal 2,3% mochten stijgen. Stadgenoot heeft de meeste huurders 2,3% huurverhoging aan­ gezegd. Een klein aantal huurders kreeg geen huur­ verhoging, onder andere vanwege aanstaande sloop. Het kabinet was hiernaast van plan in 2012 voor het eerst voor huurders met een inkomen van meer dan € 43.000 een extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 5% mogelijk te maken. De totale huurverhoging zou voor deze groep dan 7,3% bedragen. Deze groep omvat naar schatting 15% van alle huurders, ook bij Stadgenoot. Verhuurders kregen de mogelijkheid de adressen van hun woningen aan te bieden op een internetportal van de Belastingdienst, waarna de verhuurders verklaringen van de Belastingdienst terug kregen. Deze verklaringen gaven aan of het huishouden onder of boven de grens zat, echte inkomensbedragen werden niet gegeven.

27

28

Jaarverslag 2012

Ook Stadgenoot was van plan deze extra huurverhoging aan te zeggen. Stadgenoot vindt dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen, en Stadgenoot was gelet op de forse verhuurdersheffing die het Rijk van plan was op te leggen welhaast gedwongen deze huurverhoging door te voeren.

De huurachterstand bij vertrokken huurders bedroeg eind 2012 € 1,2 miljoen met een achterstandspercentage van 0,73%. Ook dat is hoger dan eind 2011. Toen werd het jaar afgesloten met een huurachterstand van € 1 miljoen (0,64%).

Ontruimingen De huuraanzeggingen zaten midden april ook al in de enveloppen, de post was ter verzending aangeboden, toen dit op het laatste nippertje allemaal niet doorging. De rechter oordeelde dat zolang het wetsvoorstel geen wet was (aangenomen door Tweede én Eerste Kamer) de Belastingdienst geen inkomensverklaringen mocht verstrekken. Stadgenoot had in de huuraanzeggingsbrieven al een slag om de arm gehouden: als de wet geen wet wordt, wordt het geen 7,3% huurverhoging, maar 2,3%. Veiligheidshalve heeft Stadgenoot een week later in een brief aan de betrokken huurders nogmaals bevestigd dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet doorging en de huurverhoging ook voor hen 2,3% zou bedragen. Alle inkomensverklaringen en bestanden van de Belastingdienst zijn vervolgens vernietigd.

2.3

Huurbeheer en huurzaken

Huurincasso en huurachterstanden sociale huurwoningen De huurachterstand bij zittende huurders bedroeg eind 2012 € 1,7 miljoen met een achterstandspercentage van 1,00%. Dat is helaas hoger dan eind 2011. Toen werd het jaar afgesloten met een huurachterstand van € 1,5 miljoen (0,93%). Nog steeds zitten we echter, vergeleken met andere grote corporaties, laag met onze achterstandscijfers. Deze stijging is het gevolg van de huidige economische omstandigheden. Zo zijn veel huurders hun baan kwijtgeraakt en moesten een uitkering aanvragen. Ook ZZP'ers die geen opdrachten meer krijgen, zien wij steeds vaker terug in de achterstanden. Er wordt meer samenwerking met externe partners (schuldhulpbureaus) gezocht om in het minnelijke traject meer hulp te kunnen bieden aan huurders die het financieel moeilijk hebben. Ook zien we vaker een combinatie van sociale problemen zodat we meer en meer de samenwerking opzoeken met het team van Zorg en Overlast om tot een goede oplossing te komen.

Stadgenoot

Stadgenoot

In 2012 heeft Stadgenoot 95 woningen ontruimd, waarvan 91 woningen met een huurschuldvonnis en vier ontruimingen enkel op overlast. De deurwaarders hebben in totaal 305 ontruimingsvonnissen toegewezen gekregen. Conclusie is dat minder dan één op de drie behaalde vonnissen tot een ontruiming heeft geleid en dus twee van de drie ingeplande ontruimingen uiteindelijk niet doorgaan. Vergeleken met het jaar 2011 heeft Stadgenoot elf woningen meer ontruimd. In deze cijfers zijn zowel de ontruimingen van Stadgenootbezit meegenomen als beheer voor derden en vrije sector. Ontruimingen Huurachterstand Onrechtmatige bewoning Overlast Noorderzon Totaal

2012 2011 2010 30 49 50 37 22 15 6 5 5 22 8 16 95 84 86

spreekuur gehouden op verschillende locaties (Buurt­ entrees en hoofdkantoor). Op deze inloopspreekuren zijn in totaal 182 huurders verschenen. Met hen zijn betalingsregelingen en betaalafspraken gemaakt. Ook hebben huurders, door middel van pinbetaling, de huur voldaan. Ook de actie om huurders die door middel van accept­ girokaart of overboeking betalen, over te halen om een automatische incasso machtiging af te geven, was een succes. In april 2012 hebben we in totaal ruim 6.000 huurders aangeschreven. De actie resulteerde in bijna 550 nieuwe automatische incassomachtigingen.

Jaarverslag 2012

Het aantal gekraakte woningen is flink afgenomen. Preventieve acties en minder leegstand i.v.m. renovatie en sloop hebben hieraan bijgedragen. Ook heeft aangepaste wetgeving het nu mogelijk gemaakt om krakers harder en eerder aan te pakken en dat heeft zeker effect. Aantal afgesloten dossiers Huuropzegging * Huurder teruggekeerd Totaal Ontmantelde hennep Kraak

18 10 3 4 33 50

Overig **

30 10 16

Woonfraude Het afgelopen jaar zijn 229 gevallen van woonfraude opgespoord en afgerond. Van deze 229 gevallen heeft dit 168 keer daadwerkelijk geleid tot een huuropzegging. Wat opvalt, is dat er vaker een advocaat wordt ingeschakeld door de tegenpartij. Ondanks dat zij onrechtmatig de woning gebruiken of doorverhuren, stappen ze toch vaker naar een advocaat en komt het vaker tot een rechtszaak. In samenwerking met de afdeling Juridische Zaken worden deze zaken dan door de rechter behandeld. Op twee zaken na zijn zij allemaal gewonnen door Stadgenoot.

Huurtoeslag Een aanzienlijk deel van de huurders van Stadgenoot ontvangt huurtoeslag. De Belastingdienst biedt huurders al jaren de mogelijkheid om deze huurtoeslag rechtstreeks naar Stadgenoot over te laten maken. Wij werken aan deze service mee. Wij brengen het ontvangen bedrag aan huurtoeslag in mindering op de huur en zorgen dan voor een lager bedrag op de acceptgiro of het incasso. In 2012 lieten 3.906 huurders de huurtoeslag aan ons overmaken.

Bijzondere incasso-acties Het Incassoteam heeft in 2012 in totaal 1.413 huurders bezocht. Deze huisbezoeken vonden zowel overdag als ‘s avonds en in het weekend plaats. Met 453 huurders is er persoonlijk contact geweest. Er wordt goed gekeken naar de oorzaak van de achter­ standen en daarvoor wordt een maatwerkoplossing besproken. Dit kan door een betalingsregeling maar ook door doorverwijzing of aanmelding bij een schuld­hulpbureau of DWI. We proberen huurders ook duidelijk te maken dat zij zelf verantwoordelijk blijven voor de huurbetalingen.

2012 2011 2010 168 175 110 61 86 49 229 261 159

Ook het aantal ontmantelde hennepplantages neemt sterkt toe. Dit komt met name door goede samenwerking met de politie. Het convenant Doorzon geeft de politie de mogelijkheid om de hulp van de corporatie in te schakelen en processen verbaal uit te wisselen. Daarnaast werkt het team Woonfraude nu ook voor de afdeling CMV (Commercieel en Maatschappelijk Vastgoed). In bedrijfspanden en vooral in parkeerboxen of opslagruimtes komen we nu ook hennepteelt tegen.

Ook het houden van inloopspreekuren is voor het team Incasso geen nieuw fenomeen. Wel worden deze sessies voortaan consequent en ver van te voren aangekondigd. In totaal heeft het team op vijftien dagen inloop*

Inclusief hennep- en kraakontruimingen Dit zijn afstandsverklaring, contractoverschrijving, onvoldoende bewijs, wijziging tenaamstelling

**

29

30

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Huurcommissiezaken Huurders kunnen in geval van onenigheid tussen huurder en verhuurder in een aantal gevallen hun zaak voorleggen aan de Huurcommissie. 65% van de uitspraken van de Huurcommissie was in het voordeel van Stadgenoot (58% in 2011). In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de Huurcommissie­ zaken in 2012, uitgesplitst naar onderwerp: Lopende zaken Ingebracht Afgehandeld Lopend Onderwerp begin 2012 in 2012 in 2012 eind 2012 Huurverhoging 8 22 27 3 Woningverbetering 2 0 2 0 Servicekosten 5 19 17 7 Onderhoud 37 99 109 27 WWS 1 0 1 0 Aanvangshuur zonder onderhoud 1 26 17 10 4 16 17 3 Aanvangshuur met onderhoud Totaal 58 182 190 50 Oudere zaken * 50 Totaal bij Stadgenoot 100

Naast de oplopende frictiederving gedurende 2012 zien we hogere derving in de opgeleverde nieuwbouwprojecten zoals Piri Reis, Scheepvaartkwartier, ODE (Jonge stedeling) en Nieuw Argentinië.

Commercieel bedrijfsmatige verhuur In 2012 zijn 202 eenheden bedrijfsmatig onroerend goed verhuurd, 25 eenheden maatschappelijk vastgoed en 382 parkeerplaatsen. De bedrijfsmatige verhuur is ondergebracht bij de afdeling Commercieel en Maatschappelijk Vastgoed. Onderstaande tabel laat de samenstelling van de portefeuille zien. Aantal Aantal 2012* 2011 Soort vastgoed (CBS-tellingen) (CBS-tellingen) Bedrijfsmatig onroerend goed 1.636 1.702 Maatschappelijk vastgoed 1.811 1.785 Parkeren 2.710 2.372 Totaal 6.157 5.859

Jaarverslag 2012

De achterstand van zittende huurders was € 1,9 miljoen. (8,4%), die van vertrokken huurders € 1,5 miljoen. (6,4%). In 2011 bedroeg de achterstand van zittende huurders € 1,3 miljoen. (5,0%) en voor vertrokken huurders € 0,2 miljoen. (0,7%). De toename in de achterstand kan verklaard worden door het afrekenen van de servicekosten over meerdere jaren. Dit heeft geleid tot een toename van de achterstand per ultimo 2012.

Maatschappelijk vastgoed Het maatschappelijk vastgoed betreft eenheden met een specifieke maatschappelijke functionaliteit, zoals verzorgingshuizen. De totale omzet netto huur van de portefeuille maatschappelijk vastgoed bedroeg in 2012: € 12,0 miljoen. De huurderving in dit gedeelte van de portefeuille was € 0,2 miljoen. (1,5%). De mutatiegraad was 1,0%. De achterstand van zittende huurders was € 0,1 miljoen. (1,4%). De achterstand van vertrokken huurders is nihil.

Bedrijven 2.4

Commerciële verhuur

meer woningen beschikbaar om na een mutatie verhuurd te worden als vrijesectorhuurwoning.

Verhuur vrijesectorwoningen In 2012 was er veel vraag naar vrijesectorwoningen. Dit hangt samen met de stagnatie op de koopmarkt en de sociale markt die steeds verder op slot raakt. In 2011 is een strengere inkomensgrens bij verhuur van sociale woningen van kracht geworden. Mensen die qua inkomen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar toch willen huren zijn aangewezen op een huurwoning in de vrije sector. Ook de koopmarkt heeft effect op de verhuur van vrijesectorwoningen. Een groeiende groep woningzoekenden wordt geconfronteerd met allerlei beperkingen en een lagere leencapaciteit. Om toch in hun woonwens te kunnen voorzien steeg de animo voor huurwoningen in de vrije sector. In 2011 zijn de Donner-punten van kracht geworden. Dit houdt in dat woningen in schaarstegebieden afhankelijk van de WOZ-waarde per vierkante meter 15 of 25 extra woningwaarderingspunten krijgen. Amsterdam is zo’n schaarstegebied. Hierdoor komen *

Wegens een groot tekort zet Stadgenoot nadrukkelijk in op het creëren van een middensegment met huren tussen € 652 en € 900. Hiermee kunnen middenin­ komens bediend worden op de Amsterdamse woningmarkt. Ook in 2013 zal er gericht en substantieel in dit segment verhuurd gaan worden. We constateren dat de vraag uit de markt duidelijk toeneemt. Er vinden daardoor meer meerpersoonsbezich­ tigingen plaats, waardoor sneller kan worden verhuurd.

Omzet vrijesectorverhuur De totale omzet van de vrijesectorportefeuille bedroeg in 2012 € 9,0 miljoen. (2011 € 8,4 miljoen). De huurderving in dit deel van de portefeuille was € 1,3 miljoen: 12,3% (in 2011 € 0,6 miljoen en 7,2%). De mutatiegraad was 14,4% (2011 14,7%). De achter­ stand van de zittende huurders was € 0,1 miljoen (0,9%). De achterstand van vertrokken huurders was € 0,2 miljoen. (2,3%).

Dit zijn zaken waarin de Huurcommissie al uitspraak heeft gedaan, maar Stadgenoot de gebreken nog niet heeft verholpen.

De portefeuille bedrijfsmatig onroerend goed bestaat voor het grootste deel uit bezit dat complementair is aan ons woningbezit. Het is veelal gelegen in de plint van de woongebouwen. Op een aantal ontwikkello­ caties voor woningbouw bezitten wij bedrijfsgebouwen. De markt voor bedrijfsmatig onroerend goed is zwak. Dat uit zich in een hogere leegstand en prijzen die onder druk staan. Om de eenheden te kunnen verhuren zijn meer en langduriger inspanningen nodig. We zien vooralsnog geen verbetering van het economische klimaat. De totale omzet netto huur van de portefeuille bedrijven bedroeg in 2012 € 22,6 miljoen. (2011: € 20,0 miljoen.) De toename in de omzet wordt veroorzaakt door de overname van het bezit vanuit Far West. De huurderving in de portefeuille van het bedrijfsmatig onroerend goed bedroeg in 2012 € 2,2 miljoen. (9,7%) (2011: € 1,3 miljoen. (6,5%). De mutatiegraad was 16,6% (2011: 10,1%). De toename in derving wordt vooral veroorzaakt door de in 2012 opgeleverde nieuwbouw die niet direct verhuurbaar was.

*

Parkeren De parkeerplaatsen die wij in bezit hebben, bevinden zich voornamelijk in woongebouwen en zijn ten behoeve van privégebruik. Bij parkeren is nog steeds sprake van een aanzienlijke leegstand. Dit houdt verband met de kosten van het parkeren ten opzichte van de prijs die in de directe omgeving geldt: in grote delen van de stad waar wij parkeerplaatsen exploiteren kan men op straat gratis parkeren. Hierdoor is de animo voor een betaalde parkeerplaats laag. De totale omzet netto huur van de portefeuille parkeren bedroeg in 2012: € 2,5 miljoen. (2011 € 2,4 miljoen) De huurderving in dit gedeelte van de portefeuille was € 0,9 miljoen. (35,6%) (2011: € 0,8 miljoen.) (32,3%). De mutatiegraad was 12,8% (2011: 7,7%). De achterstand van zittende huurders was € 31.000 (1,7%). De achterstand van vertrokken huurders bedraagt € 14.000 (0,8%). In 2011 bedroeg de achterstand van zittende huurders € 103.000 (4,4%) en voor vertrokken huurders € 25.000 (1,2%).

In 2012 heeft een herverdeling van het bezit plaatsgevonden. Alle eenheden zijn verdeeld in nieuwe productgroepen. De vergelijkende cijfers (aantallen) zijn aangepast naar de nieuwe indeling. De financiële cijfers over 2011 zijn niet herrekend, omdat deze gegevens niet beschikbaar zijn. De toename wordt veroorzaakt door het in exploitatie nemen van nieuwbouw.

31

32

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

33

3 Stadgenoot verkoopt 3.1 Woningverkoop Stadgenoot verkoopt huurwoningen om twee redenen. Verkoop is de belangrijkste inkomstenbron voor het doen van investeringen in herstructurering en nieuwbouw. Daarnaast draagt verkoop bij aan de differentiatie van het woningaanbod in de stad en in de buurten.

van een dergelijk woningtype is of als een woning gedurende een periode van zes tot acht maanden te koop staat, wordt de woning weer verhuurd. Hiermee wordt voorkomen dat woningen onnodig lang leegstaan.

Naast de bovenstaande woningen zijn ook twee gerenoveerde woningen verkocht in het complex Dudokhaken (Geuzenveld) en drie gerenoveerde woningen in de Nieuwe Hoogstraat (centrum). Ook zijn er zes parkeerplaatsen verkocht.

Pilot zittende huurders

3.2

Ook in 2012 zijn de gevolgen van de crisis voelbaar op de markt van koopwoningen. Niettemin is 2012 positief afgesloten. Begin 2012 bleven de verkoop­ resultaten achter bij de prognose, maar in het laatste kwartaal van het jaar is een inhaalslag gemaakt, waarbij de verkopen weer op het niveau zijn gekomen van de oorspronkelijke prognose. Aan het eind van het jaar hebben we geprofiteerd van de wijzigingen in de regelgeving per begin 2013. Veel kopers wilden nog in 2012 gebruikmaken van de gunstige voorwaarden met betrekking tot de hypotheekaftrek. Mede door een eindejaarsaanbod en een pilot voor zittende huurders hebben we aan het einde van het jaar veel woningen kunnen verkopen.

Eind 2012 is als pilotproject een groep zittende huurders in complexen waar we nu ook al verkopen, benaderd met de mogelijkheid om hun woning te kopen met een aantrekkelijke korting van twintig procent, gecombineerd met een anti-speculatiebeding. Hiermee passen we binnen de regelgeving van het ministerie ten aanzien van het verkopen van woningen met korting. Wij hebben een aantal complexen geselecteerd in West en in Noord. In deze complexen zijn een kleine 900 huurders benaderd met het aanbod. Een groot gedeelte van de huurders kan of wil niet kopen gezien hun inkomen en/of leeftijd. Niettemin is de pilot succesvol geweest en heeft uiteindelijk geleid tot 29 verkopen. In 2013 gaan wij onderzoeken hoe wij de verkoop aan zittende huurders gericht in kunnen zetten.

De eisen van de verstrekkers van een hypotheeklening zijn in 2012 opnieuw aangescherpt, waardoor mensen minder kunnen lenen. Onze grootste doelgroep bij verkoop, de starters, hebben hier het meeste last van. Daarom hebben wij eind 2012 de Starters Renteregeling geïntroduceerd, waardoor de leencapaciteit van mensen wordt vergroot. Met deze regeling krijgen de kopers een korting op de rente die zij aan hun hypotheekverstrekker betalen. Deze korting wordt omgezet in een lening die afgelost moet worden bij de verkoop van de woning uit de verwachte stijging van de marktprijzen in de toekomst.

Verkoopresultaat 2012

Voordat woningen te koop worden aangeboden worden ze getaxeerd door een externe onafhankelijke (NVM-)makelaar. Dit waarborgt de juiste vraagprijs. Het uitgangspunt bij deze taxatie is een taxatie van het Nederlands Woningwaarde Instituut. De woning wordt op de vrije markt aangeboden. Als een woning beschikbaar komt voor verkoop wordt beoordeeld of de woning verkoopbaar is. Als er al voldoende aanbod

Verkoopprijs < € 150.000 € 150.000 tot € 175.000 € 175.000 tot € 200.000 € 200.000 tot € 225.000 € 225.000 tot € 250.000 Meer dan € 250.000 Totaal

In 2012 hebben we een resultaat geboekt van € 10,3 miljoen tegenover een begroot resultaat van € 13,1 miljoen. In totaal zijn 215 woningen verkocht en getransporteerd. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg € 173.700. Eind 2012 hadden wij ook nog 65 koopovereenkomsten (waarvan 29 uit de pilot zittende huurders) gesloten waarbij de woningen in 2013 worden getransporteerd. Het verkoopresultaat is in 2012 gunstig beïnvloed doordat wij minder complexen hebben gesplitst dan wij voornemens waren. Hierdoor hebben we minder erfpacht af hoeven kopen. Aantal 62 57 58 16 7 15 215

Complexmatige verkoop

Op 21 december 2012 is de verkoopovereenkomst voor het complex Dudokhaken fase 3 (Aalbersestraat/ Leenhofstraat) getekend. Het gaat om 104 appartementen. De verkoopprijs bedraagt € 4.150.000 k.k. Met de koper zijn afspraken gemaakt over de renovatie van het complex. Die zal op een vergelijkbare wijze als de al gerenoveerde blokken 1 en 2 geschieden. De levering heeft in mei 2012 plaatsgevonden.

3.3

Verkoop bedrijfsonroerend goed (BOG)

Stadgenoot heeft in 2012 besloten haar BOG-portefeuille – voor zover zij niet past in de portefeuilledoelstellingen – geleidelijk af te bouwen. In 2012 is het volgende bezit verkocht: −− Vijzelstraat (voormalig ABN AMRO kantoor) en het naastgelegen Prinsengracht 927. Dit bezit is gezamenlijk met Vesteda in 2005 verworven (ieder met een belang van 50%) met als doel om tot herontwikkeling te komen. De gewijzigde marktomstandigheden en het daarmee samenhangende risicoprofiel, heeft Stadgenoot en Vesteda doen besluiten dit bezit te verkopen. In mei 2012 is het pand aan de Vijzelstraat getransporteerd, in december 2012 Prinsengracht 927. −− Op 21 december 2012 is de verkoopovereenkomst van De Klencke gesloten. Levering zal in het voorjaar 2013 plaats vinden. De verkoopomzet van de Vijzelstraat bedroeg € 14,1 miljoen. Afgezet tegen de marktwaarde is een winst op deze verkoop gemaakt van € 4,5 miljoen.

Daarnaast is Stadgenoot in vergevorderde onderhandeling over de verkoop van de bedrijfspanden aan de Hemweg. Naar verwachting zal de grond aan het Havenbedrijf Amsterdam worden verkocht en de opstallen aan een derde partij.

34

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

35

4 Stadgenoot vernieuwt en (ver)bouwt 4.1

Andere buurt, andere aanpak

De kwaliteit van wonen wordt bepaald door woning én omgeving. Dat is voor Stadgenoot de reden geweest om een hoge prioriteit te geven aan het gebiedsgericht werken. Verschillende buurten vragen echter om verschillende inzet. In grote delen van de stad wordt de leefbaarheid door de bewoners hoog gewaardeerd, zonder dat er van ons een extra inzet wordt gevraagd. In die buurten moet Stadgenoot een goede huisbaas zijn en niet veel meer dan dat. Er zijn buurten waar wél een actieve inzet van de corporatie nodig is om de leefbaarheid op het gewenste niveau te brengen. In die buurten zullen we door intensief sociaal beheer en differentiatie van het aanbod moeten zorgen dat de leefbaarheid verbetert. Daarnaast is er een aantal buurten waar de kwaliteit van de woningen matig is en we alles uit de kast moeten halen om de aantrekkelijkheid van de buurt te vergroten. Naast de sociale maatregelen zal moeten worden geïnvesteerd in de kwaliteit van woningen door renovatie en door sloop en vervangende nieuwbouw.

In deze buurten wordt vaak al jarenlang gesproken over de vernieuwing en zijn bewoners in afwachting van een nieuwe of verbeterde woning. Hier moet de vernieuwing worden doorgezet. Weliswaar wordt het tempo aangepast en gaan we er voor zorgen dat de plannen in kleinere stapjes worden uitgevoerd, maar we gaan door. Daarnaast heeft Stadgenoot een groot aantal ontwikkellocaties. In het verleden hebben we deze posities zelf of via de gemeente verworven. Duidelijk is dat we niet de financiële slagkracht hebben om al deze posities zelf tot ontwikkeling te brengen. Daarbij is ook de woningmarkt ingrijpend veranderd. Grootschalige gebiedsontwikkeling is passé en moet worden vervangen door kleinschalig en gefaseerd ontwikkelen. Waar wij voor de door ons gekozen doelgroepen (lage en middeninkomens, jonge stedelingen) kunnen bouwen en de daarvoor noodzakelijke financiering kunnen genereren zullen wij onze posities benutten. Waar dat niet kan, zullen we – mits dit zakelijk verstandig is – partners zoeken of posities verkopen.

4.2 Wijkaanpak In 2007 heeft het vorige kabinet een selectie van veertig wijken met de grootste opeenstapeling van problemen gemaakt. Het lag in de bedoeling deze wijken in tien jaar tijd te veranderen van ‘probleemwijk’ naar ‘prachtwijk’ of ‘krachtwijk’. Het Rijk wilde een impuls geven aan deze wijken en verwachtte vooral van de corporaties extra inspanningen en extra investeringen. Het Rijk ging er van uit dat corporaties tien jaar lang 250 miljoen per jaar extra (additioneel) zouden investeren, waarbij aangenomen werd dat 75 miljoen hiervan onrendabel is. Inmiddels is sinds 2008 vijf jaar verstreken en was 2012 het laatste jaar waarin corporaties een aanvraag om geldelijke steun bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) konden doen: nog maar een derde van het bedrag uit 2008. Door de crisis is er bij corporaties en gemeente minder geld beschikbaar voor activiteiten in het kader van de wijkaanpak. En de wijkaanpak is ook een beetje het kind van de rekening geworden, doordat in Den Haag een andere politieke wind is gaan waaien. Corporaties en gemeente buigen zich inmiddels over de vraag hoe de bedoeling van de wijkaanpak ook in tijden van crisis overeind gehouden kan worden.

Amsterdamse wijkaanpak Amsterdam telt vijf Vogelaarwijken in Nieuw-West, West binnen de ring, Noord, Oost en Zuid-Oost. Ten behoeve van de wijkaanpak zijn door de stadsdelen zogenoemde ‘Buurtuitvoeringsprogramma’s’ (BUP’s) vastgesteld. De plannen omvatten een veelheid aan projecten in de Vogelaarwijken waarin woningcorporaties investeren. Stadgenoot heeft ook in 2012 actief geparticipeerd in het opstellen van de buurtuitvoeringsplannen in de verschillende stadsdelen en wijken.

Bezit Stadgenoot Vernieuwingsgebieden Intensief-beheergebieden Ontwikkellocaties

Stadgenoot heeft bezit in vier van de vijf Amsterdamse aandachtswijken: Nieuw-West, Noord, West binnen de ring en Oost. Eén op de vijf van alle woningen in deze wijken hebben in bezit. Dat betekent dat bijna 14.000 van de woningen van

Stadgenoot in een Vogelaarwijk liggen. Dit is ruim veertig procent van ons totale bezit.

Heffing en Projectsteun Corporaties met bezit in Vogelaarwijken en activiteiten in het kader van de wijkaanpak kunnen voor de financiering van in ieder geval een deel van de extra inspanning projectsteun aanvragen bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Dit fonds wordt gevoed door een heffing bij alle corporaties uit de rest van Nederland die niet actief zijn in Vogelaarwijken. De heffing bedroeg in 2012 nog € 25 miljoen, het fonds is even groot. Stadgenoot is vrijgesteld van de heffing.

Aanvraag projectsteun 2012: longlist en shortlist. De Amsterdamse corporaties hebben in 2012, net als in de vier voorgaande jaren, gezamenlijk een aanvraag bijzondere projectsteun bij het Centraal Fonds gedaan. Daartoe is een overzicht gemaakt van alle extra inspanningen en projecten die worden gedaan in het kader van de wijkaanpak: de longlist. In 2012 investeerden de Amsterdamse corporaties met 355 projecten in totaal € 182 miljoen extra in de vijf Vogelaarwijken. Hiervan was € 58 miljoen onrendabel en waren € 11 miljoen kosten, totaal € 69 miljoen additionele subsidiabele inzet. Net als de voorgaande vier jaar werd ondanks de kredietcrisis de door het Rijk gevraagde additionele inzet van € 64 miljoen investeringen en ruim € 21 miljoen onrendabel dus verre overtroffen. Het aandeel van Stadgenoot in de longlist was met veertig projecten ruim € 20 miljoen, waarvan € 6,5 miljoen onrendabel en € 1,1 miljoen kosten, dus totaal additioneel subsidiabel € 7,6 miljoen. Omdat de totale hoeveelheid subsidiabele kosten de beschikbare subsidie verre overtrof is uit de longlist vervolgens een selectie gemaakt (de shortlist) om daarmee de beschikbare subsidie aan te vragen. Deze selectie is een staalkaart, met daarin projecten van alle corporaties, in alle stadsdelen, en alle soorten projecten, zowel grote fysieke projecten als kleine sociale. Hiermee wordt ook de verantwoordingslast niet al te groot. Het aandeel van Stadgenoot in de shortlist was met elf projecten € 10,4 miljoen, waar-

36

Jaarverslag 2012

van € 4,3 miljoen onrendabel en € 0,3 miljoen kosten, dus totaal additioneel subsidiabel € 4,6 miljoen. De aanvraag projectsteun over 2012 is half 2012 bij het CFV ingediend. Naar verwachting zal Stadgenoot ongeveer € 1,3 miljoen ontvangen. De uitbetaling van bijzondere projectsteun over 2012 zal in de loop van 2013 plaatsvinden. Onderstaande tabel toont de elf projecten van Stadgenoot op de shortlist van 2012 waarvoor bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting bijzondere projectsteun is aangevraagd.

Uitbetaling projectsteun 2011 In 2012 heeft Stadgenoot over 2011 bijzondere project­steun van het C.V.CFV voor de wijkaanpak ontvangen. Stadgenoot ontving ruim € 3 miljoen, waarvan een klein deel bedoeld was voor collegacorporaties en Stadgenoot zelf recht had op € 2,8 miljoen.

Stadgenoot

Toekomst van de wijkaanpak Door het kabinet Rutte I is de Vogelaarheffing afgeschaft. Begin 2011 heeft toenmalig minister Donner laten weten dat in 2011 nog maar tweederde van het oorspronkelijk bedrag van bijzondere projectsteun beschikbaar (landelijk 50 i.p.v. 75 miljoen) zou zijn, en in 2012 nog een derde. Daarna zou financieel gesproken een einde komen aan de wijkaanpak. Ook andere geldstromen rond de wijkaanpak drogen op. De extra Vogelaargelden voor de gemeenten en stadsdelen worden niet voortgezet, en ook voor bewonersparticipatie rest nog slechts een kleine post. Corporaties, gemeente, stadsdelen en bewoners staan voor de vraag hoe de wijkaanpak zonder extra middelen voortgezet kan worden. De problematiek van de wijken is in ieder geval niet, net als het geld verdwenen. In nauwe samenwerking met gemeente, stadsdelenbewoners en andere partners zal Stadgenoot haar inspanningen in de wijkaanpak voortzetten.

Stadgenoot

37

Jaarverslag 2012

Aanvraag Stadgenoot bijzondere projectsteun wijkaanpak bij het CFV, 2012 Vogelaarwijk

Naam project Beleidsthema Totale Investering

Bos en Lommer

Kunstenaarsproject Homeland

integratie en sociale samenhang

Bos en Lommer

Huismeesters

Onrendabel (1) Out-of-pocket Subsidiabele kosten (2) additionele inzet (1+2)

€ 7.500

€0

€ 7.500

€ 7.500

veiligheid

€ 126.000

€0

€ 126.000

€ 126.000

Bos en Lommer

veiligheid Deskundigheidsbevordering huismeesters door Stichting De Bakkerij

€ 10.000

€0

€ 10.000

€ 10.000

Bos en Lommer

Plezierportiers integratie en sociale samenhang

€ 500

€0

€ 500

€ 500

Bos en Lommer

Inbraak­ bestrijding Piggelmeewoningen

veiligheid

€ 6.000

€0

€ 6.000

€ 6.000

Bos en Lommer

Ratten­ bestrijding Bosleeuw

veiligheid

€ 20.000

€0

€ 20.000

€ 20.000

Bos en Lommer

Actiedag integratie en schoon, heel, sociale veilig Bossamenhang leeuw midden

€ 10.000

€0

€ 10.000

€ 10.000

Bos en Lommer

Slotenplan Bosleeuw

€ 10.000

€0

€ 10.000

€ 10.000

Nieuw-West

Eendrachtswonen parkbuurt, Geuzenveld, fase 1A: bouw van 50 sociale huurwoningen

€ 10.126.742

€ 4.323.400

€0

€ 4.323.400

Nieuw-West

Buurtentrees veiligheid Tussenmeer en Geuzenveld

€ 50.000

€0

€ 50.000

€ 50.000

Transvaal

Huismeester

€ 63.000

€0

€ 63.000

€ 63.000

€ 10.429.742

€ 4.323.400

€ 303.000

€ 4.626.400

veiligheid

veiligheid

38

Jaarverslag 2012

4.3. Stedelijke vernieuwing per stadsdeel In 2012 zijn de cijfers van het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA 2011) gepresenteerd. Voor het eerst hadden alle wijken in Amsterdam een voldoende. Alle inspanningen van bewoners, overheden, corporaties en welzijnsinstellingen hebben blijkbaar effect gesorteerd. Nu is het zaak om ondanks de crisis die langzaam doorsluipt, de situatie en de algemene tevredenheid van bewoners over het wonen en leven in hun stad vast te houden. De rijksoverheid heeft inmiddels haar inspanningen naar de stedelijke vernieuwing afgebouwd. 2012 was het laatste jaar van de projectsteun. Daar komt bij dat de gemeente Amsterdam haar inspanningen heeft teruggebracht van 33 naar acht concentratiewijken. In zes van de acht gemeentelijke focusgebieden hebben wij woningbezit. Hieronder worden de belangrijkste ontwikkelingen per stadsdeel beschreven. We beperken ons tot de ontwikkelingen in de belangrijkste buurten, met name gebieden die zijn aangewezen als ‘intensiefbeheer-gebied’ of ‘aan-de-slag-gebied’.

Ontwikkelingen in Nieuw-West In het voorjaar 2012 is inhoudelijk overeenstemming bereikt over de afronding van de evaluatie Parkstad tussen de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties en de gemeente Amsterdam. De oude afspraken zijn financieel afgewikkeld. Er is de keuze gemaakt om binnen het Stimuleringsfonds Volkhuisvesting een grotere autonomie te introduceren voor beide betrokken partijen. De corporaties krijgen binnen de kaders meer zeggenschap over het vastgoeddeel en de gemeente meer zeggenschap over het gronddeel. Binnen het vastgoeddeel is door de corporaties gewerkt aan een premieregeling voor woningverbetering, zodat een inhaalslag gemaakt kan worden wat betreft de kwaliteit van de woningvoorraad in de vernieuwingsgebieden. Stadgenoot kan door deze afspraak in de periode tot 2020 aanspraak maken op ruim € 6 miljoen aan stimulerings­ premies, mits er geïnvesteerd wordt. Er is een

Stadgenoot

minimuminvesteringsbedrag per woning van € 20.000 vastgelegd om te borgen dat er daadwerkelijk verbeteringen worden aangebracht. Deze regeling is met terugwerkende kracht ingegaan vanaf 1 januari 2013. Met medewerkers van het stadsdeel is samengewerkt aan een vernieuwingsplan. Daarbij is gekozen voor een strengere en heldere scheiding van kern­ taken: Stadgenoot draagt zorg voor het vastgoed, de gemeente voor de openbare ruimte en de sociale en economische pijler. In de Borrendammebuurt is dit jaar hard gewerkt aan een inhaalslag met een buitengevelisolatieplan. Dit zou als tweede bouwstroom volgen op een eerder traject waarin o.a. HR-ketels waren geplaatst. Voor de HR-ketels was veel draagvlak, maar voor de buitengevelisolatie hebben we helaas de zeventig procent draagvlak bij de huurders niet gehaald. We zijn iets boven de zestig procent blijven steken. Daarvoor zijn twee oorzaken. Ten eerste was de besparing iets minder dan de huurverhoging, terwijl de huurders al een flinke besparing gemaakt hadden met de installatie van HR-ketels; ten tweede hadden veel bewoners moeite met twee keer bouwoverlast. In de Louis Couperusstraat is het wel gelukt om C.V., buitengevelisolatie en een aantal andere werkzaamheden als pakket aan te bieden. Hier is inmiddels de zeventig procent draagvlak bereikt, waardoor we dit plan in 2013 kunnen uitvoeren. De Wildemanbuurt behoort tot de derde generatie stedelijke vernieuwingsgebieden, waarvan de aanpak is opgeschoven tot minstens na 2020. In Osdorp heeft Stadgenoot van Far West het project Scheepvaartkwartier overgenomen. Het project bestaat uit een parkeergarage met daarboven zeven woongebouwen. Vier hiervan en de parkeergarage waren al in aanbouw en zijn in 2012 opgeleverd. Het vijfde gebouw (Caravella) bestaat uit 59 koopwoningen. Ondanks de moeilijke marktomstandigheden is het na een nieuwe marketingcampagne, een prijsverlaging en twee drukbezochte open dagen gelukt om dit bouwdeel helemaal in de markt af te zetten. Voor de

Stadgenoot

resterende fases zijn we in 2012 in gesprek geweest met diverse partijen. Omdat deze fases met name uit marktwoningen bestaan, liggen hier mogelijkheden om met particuliere of institutionele beleggers de uitvoering te starten. In 2013 zal dit verder vorm moeten krijgen. In Geuzenveld vordert de bouw in de Eendrachtsparkbuurt gestaag. In het voorjaar is de eerste paal geslagen met 173 (vooral sociale huur)woningen. Deze fase van het project is inmiddels omgedoopt tot Hasselaerhof. Op de toekomstige bouwkavel van fase 2 van de Eendrachtsparkbuurt is samen met de bewoners een groenvoorziening ingericht. Aan de overkant van de Alberdagracht zijn 25 nieuwbouw-koopwoningen in De Raak definitief opgeleverd en inmiddels bijna allemaal verkocht. Het project Getijenveld bestaat uit vier fases. De eerste twee zijn door Far West opgeleverd. Van het koopprogramma waren begin 2012 nog zestien woningen onverkocht. Door een prijsverlaging en actief verkoopmanagement zijn er inmiddels nog maar vier onverkochte woningen over. Twee onverkochte vrije kavels zijn door Stadgenoot in aanbouw genomen om de fase af te ronden. Deze zijn in 2012 opgeleverd. De vierde fase van Getijenveld bestond uit een ambitieus programma van vrije kavels, koopwoningen en een hoge woontoren met ondergrondse garage. Stadgenoot zag geen mogelijkheden om binnen afzienbare tijd tot realisatie hiervan te komen. Deze positie is daarom terugverkocht aan de gemeente, die vervolgens zelf gestart is met de verkoop van individuele kavels. Voor de derde fase van het project wordt nu bekeken of we het met externe beleggers kunnen realiseren. Afgelopen jaar hebben we met de bewonerscommissie en de bewoners van de Nolensstraat-Zuid een vergelijk kunnen treffen over een geschil over het energieverbruik van de boiler. De onderhoudswerkzaamheden wegens uitstel van de sloop-nieuwbouw zijn inmiddels afgerond. Ook hebben verschillende bewoners met stadsvernieuwingsurgentie en ver-

Jaarverslag 2012

39

huiskostenvergoeding inmiddels een andere woning gevonden. De leegkomende woningen worden afhankelijk van het type bewoond door studenten of jongeren. Op deze manier wordt de periode tot aan de voorziene sloop in 2018 overbrugd. Eind 2012 is alsnog overeenstemming bereikt over een aangepast plan voor de derde fase van de Dudokhaken. De woningen zijn met verbeterplicht en in overleg met het stadsdeel verkocht aan een investeerder, die het plan in 2013 zal realiseren. Het plan draagt bij aan de kwaliteit van de woningen en de differentiatie in de buurt. In een klein, maar doeltreffend project is, samen met het stadsdeel, een kunstenaar en kinderen van de Goeman Borgesiusbasisschool, gewerkt aan een kunstwerk om de sombere doorgang van Nolensstraat naar Lambertus Zijlplein te verfraaien. Noorderhof Zuid, aan de Sloterplas, is een plan van voormalig Far West met voornamelijk grondgebonden koopwoningen. De start was uitgesteld totdat de koopmarkt weer zou aantrekken. Vanwege de intussen doorlopende kosten is besloten dit plan niet meer zelf uit te voeren, maar het te verkopen aan een derde partij.

Ontwikkelingen in Noord Samen met het stadsdeel Noord, Ymere en Rochdale is in oktober een gebiedspromotiecampagne gestart voor Nieuwendam-Noord. Gezien de geringe bekendheid van de oude buurtnaam en alle vernieuwingen, is besloten tot een nieuwe naam: de Waterlandpleinbuurt. In december is Stadgenoot gestart met de verkoop van de eerste fase van ‘De Binnentuinen van Noord’. In het Breehorngebied Volendam wordt met een grote mate van klantbetrokkenheid een combinatie gerealiseerd van veertig betaalbare koopwoningen en twee sociale huurwoningen. Naast herstructurering is er aandacht voor tijdelijke initiatieven in de Vianneykerk; zo zitten daar de Stichting Duinpan, de Buurtentree en een kinderopvang. Met het stadsdeel is verder overlegd over de condities

40

Jaarverslag 2012

waaronder de Parnassia-locatie ontwikkeld kan worden en over de mogelijkheden voor tijdelijk gebruik op de Katrijplocatie. De Waterlandpleinbuurt is een goed voorbeeld van een gebied waar we met verschillende activiteiten flink aan de slag zijn: verkoop, verhuur, commerciële verhuur, onderhoud, vastgoedverbetering en projectontwikkeling. In het CAN-gebied, nabij het Buikslotermeerplein, is ook gestart met de verkoop van nieuwe eengezinswoningen in ‘Elzenhagen’. De voorverkoop van 57 woningen is geslaagd en er zal spoedig gestart worden met de bouw. Dit is een mijlpaal in het verder afronden van het CAN-gebied. Bovendien was Stadgenoot op grond van afspraken gehouden aan het afnemen van bouwgrond voor het einde van het jaar. Verschillende buurten in Amsterdam-Noord zijn onderdeel van het project ‘Broedstraten’ van de gemeente Amsterdam. Er zijn vijf thema’s en iedere buurt heeft haar eigen thema. In de Vogelbuurt is het thema Muziekstraat, waarbij Stadgenoot ruimtes beschikbaar stelt voor muzieklessen aan kinderen. Een groot succes was de verkoop van woningen aan de muzikanten die daardoor ook echt hun wortels hebben en houden in de buurt. In de Waterlandpleinbuurt is het thema Modestraat en in de Banne de Kleurenstraat. In De Banne is er geen grote fysieke investeringsopgave. Veel van de benodigde maatregelen liggen in deze buurt op het gebied van actief beheer: schoon, heel en veilig. In 2012 heeft zich een grote koolmonoxidecalamiteit voorgedaan. Vernieuwde rookgaskanalen bleken door de aannemer verkeerd te zijn geïnstalleerd. Stadgenoot en Eneco hebben vervolgens een 100%-controle uitgevoerd van alle rookgaskanalen in het complex. Vanaf 2013 zal het complex daarnaast een planmatig onderhoudsbeurt ondergaan. Dit moment wordt aangegrepen om de uitstraling en kleurstelling van de woongebouwen in Banne-Zuid te verbeteren.

Stadgenoot

profiteren van haar ligging binnen de ring. Stadgenoot streeft naar een veelzijdiger woningaanbod. De herontwikkeling van de Parooldriehoek, de Eerste Oosterparkstraat en de Tweede Oosterparkstraat zouden hieraan bijdragen. Vanwege de moeilijke marktsituatie echter staan alle projecten ter discussie en wordt meer gekeken naar de mogelijkheden voor transformatie of renovatie van bestaande gebouwen. Voor het pleintje tussen de Parooltoren en het Trouwgebouw zijn samen met belanghebbenden plannen ontwikkeld om het functioneren en de veiligheid te verbeteren; de uitvoering volgt spoedig. Daarnaast wordt al enige jaren verkocht in de Oosterparkbuurt. In het kader van de wijkaanpak en samenwerking met partners is er regelmatig afstemming geweest, waarbij Stadgenoot aandacht heeft gevraagd voor de aanpak van Krugerplein en Beukenplein en in het bijzonder de verbinding tussen beide. In Oostpoort is Stadgenoot actief als partner in OCP (33% aandeel, samen met Ymere en Bouwfonds). Blok 12B is opgeleverd (negen huurwoningen en 1.457 m² BOG). De Volksbond huurt de woningen en zet ze in voor het begeleid zelfstandig wonen van jongeren in het kader van hun re-integratietraject. Aan Blok 12A (73 sociale huurwoningen voor Stadgenoot) en Oostpoort-West (235 koopwoningen, 16.000 m² winkelruimte en 874 koopparkeerplaatsen) wordt nog volop gewerkt. Een ander groot project in Oost is Argentinië, bestaande uit twee in neo-klassieke stijl opgetrokken bouwblokken langs de Oostelijke Handelskade. Onder de bouwblokken ligt een drielaagse parkeergarage (359 parkeerplaatsen) die in 2011 al is opgeleverd. Het project bestaat uit 152 koopwoningen, 64 huurwoningen in het middensegment en 3.047 m² BOG. Medio 2012 is het woningprogramma nog gewijzigd, waarbij de sociale huurwoningen nu in de laatste projectfase (blok 3/fase 5) zullen worden gerealiseerd. De voorbereidingen voor de ontwikkeling van deze fase zijn eind 2012 gestart.

Ontwikkelingen in Oost De Oosterparkbuurt en Transvaal hebben de afgelopen jaren een flinke verbetering van de leefbaarheidscijfers laten zien. Het is duidelijk een gebied dat kan

Op IJburg wordt onderzocht in hoeverre de reeds afgenomen grondposities op Blok 43A en 50 met minimale voorinvesteringen kunnen worden ontwik-

Stadgenoot

keld via kaveluitgifte of met kant-en-klaarproducten, om zodoende een groot deel van de grondkosten te kunnen goedmaken.

Ontwikkelingen in Zuid-Oost In Holendrecht heeft Stadgenoot 1.400 woningen in bezit en met de diversiteit aan maatregelen is het een goed voorbeeld van een buurt waar we gebiedsgericht werken. Leidraad voor de ingrepen en een houvast voor de ambities is het gebiedsplan uit 2011. Het gebied was de laatste jaren in een negatieve spiraal terechtgekomen, maar inmiddels krijgen steeds meer ingrepen en projecten hun beslag. In 2012 is in progamma- en stuurgroepverband verder samengewerkt met de partners: stadsdeel Zuid-Oost, Eigen Haard, AMC en de eigenaar van het winkelcentrum Hoorne B.V. Er is doorgewerkt aan plannen voor uitbreiding van het winkelcentrum, vestiging van een gezondheidscentrum in woongebouw De Drecht en herinrichting van het openbaar gebied rond het Holendrechtplein, waarbij iedere partij zich richt op zijn eigen kerntaak. Als gevolg van de samenwerking met het AMC worden sinds oktober vrijesectorwoningen verhuurd aan studenten van het AMC. Daarnaast worden drie woningen bij wijze van proef verhuurd als logeerwoning aan patiënten en familieleden van het naastgelegen AMC. Ook op sociaal vlak zijn vorderingen gemaakt, onder meer door een zelfstandige business case op te stellen voor buurthuis Casa Jepi Makandra en door extra hulptrajecten die worden aangeboden als onderdeel van het huurcontract bij een nieuwe sociale verhuring. Ook fysieke verbeteringen vinden plaats: De Drecht heeft een nieuwe verfbeurt gekregen. Ook is gestart met de vernieuwing van de eerste vier portieken die Holendrecht een sterk verbeterde uitstraling moeten geven en moeten leiden tot een betere verhuurbaarheid van de vrije­ sectorwoningen.

Jaarverslag 2012

41

De sloop-nieuwbouw in het Zuidelijk Veld is voortvarend begonnen met Scala en Lommerrijk. In mei was er een feestelijke dag met de opening van de eerste nieuwe straat in de Kolenkitbuurt, georganiseerd door buurtbewoners. Door de economische recessie en het uitvallen van de vraag naar nieuwbouwwoningen wordt de beoogde planning echter niet gehaald. Dit vereist aanpassingsvermogen en creativiteit. Met het stadsdeel zijn afspraken gemaakt over flexibiliteit in fasering: langzamer vernieuwen waar en wanneer het moet, sneller waar het kan. Dit is vastgelegd in een allonge bij de realisatieovereenkomst voor fase 2 van het Zuidelijk Veld. De woningen die intussen vrijkomen worden ingezet om de leefbaarheid en de differentiatie te bevorderen. Kunstenaars en studenten krijgen een tijdelijk contract en maken in ruil voor huurkorting verbindingen tussen nieuwe en huidige bewoners. THE BOOKSTORE, een kunstenaarscollectief in de buurt, stelt bedrijfsruimten open voor buurt­ activiteiten. Een oud pand van een zorginstelling is in 2012 omgezet naar studentenhuisvesting. Zo verandert tijdelijk beheer in beherend ontwikkelen. Het stadsdeel heeft daarnaast een intensief programma met onder meer achter-de-voordeur-aanpak en versterking van het basisonderwijs door onder andere de bouw van een nieuwe basisschool. In het GAK-gebouw zijn op de grens van 2012 en 2013 320 koop- en huurstudio’s opgeleverd, terwijl aan de 1.750 m² bedrijfsruimte in de plint nog wordt gewerkt. Hier is een succesvol koopproduct gerealiseerd: er zijn 170 studio’s verkocht voor een gemiddelde verkoopprijs van € 110.000. Het project is een samenwerking met vastgoedontwikkelaar AM, waarbij Stadgenoot de onverkochte koopstudio’s als huurwoning heeft uitgenomen, in totaal 150 stuks. Ook hier blijkt de jonge stedeling een interessante doelgroep.

Ontwikkelingen in West De Kolenkitbuurt blijft voorlopig een kwetsbaar gebied, al geven bewoners in het bewonersonderzoek WiA de buurt in 2011 een 6,0. Dat geeft aan dat bewoners positiever zijn geworden over de woonomgeving en de veiligheid. De kwaliteit van de woningen scoort nog onvoldoende.

In Bosleeuw Midden is begin 2012 met het stadsdeel definitieve overeenstemming bereikt over de plannen voor de komende jaren. Deze zijn vastgelegd in een nieuwe samenwerkingsovereenkomst. Doel is het gezamenlijk werken aan plannen voor de sloopnieuwbouw van de Piggelmee-woningen en de

42

Jaarverslag 2012

woningverbetering van de portieketagewoningen. De vernieuwing van de Bosleeuw is inmiddels volop bezig en is gericht op het verhogen van de woningkwaliteit, de differentiatie in zowel bewonerssamenstelling en eigendom, verbeteren van de woon- en leefproblematiek van grote gezinnen en het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid in de buurt. Bosleeuw Midden scoort een 6,3 en de buurt kent nagenoeg dezelfde problemen als de Kolenkitbuurt. De bewoners zijn negatief over de criminaliteit en het gevoel van onveiligheid, het onderhoud van de woningen en het vertrouwen in de toekomst. De belangrijkste activiteiten van het afgelopen jaar zijn: • In het woongebouw tussen de Jephtastraat en de Gulden Winckelstraat is dit jaar in tachtig procent van de woningen centrale verwarming met mechanische ventilatie aangebracht. • In het woongebouw tussen de Hofwijckstraat en Lucellestraat is deze zomer in vier portieken het sluitplan vernieuwd; bewoners voelen zich hierdoor veiliger. • In 2012 zijn dertig grote gezinnen bezocht die in een kleine woning wonen. In overleg met de bewoners is geïnventariseerd welke woonproblemen er zijn en welke oplossing daarvoor gevonden kan worden. • Probleem in de Bosleeuw is de vervuiling van algemene ruimten. Door een intensief programma van handhaving, gesprekken met bewoners en wijkactiedagen zijn de algemene ruimtes schoner aan het worden. • De BOOKSTORE HOMELAND heeft zijn intrek genomen in een van de Piggelmee-woningen. Met buurtactiviteiten door kunstenaars voor volwassenen en kinderen zorgt dit project voor positieve energie in de buurt. Het stadsdeel is trekker van een sociaal programma in de buurt. Zwakke huishoudens krijgen ondersteuning bij het zelf oplossen van hun problemen thuis (Samen Doen), met jongeren en kinderen op straat wordt gezocht naar herstel van verhoudingen en vertrouwen (Buurt Praktijkteam) en er wordt uitvoering gegeven aan een ‘Schoon-, heel- en veilig-plan’.

Stadgenoot

Met de Mercatorpleinbuurt gaat het de goede kant op. De waardering voor de buurt is nu ruim voldoende: 7,0. We zien dat investeringen werken. Het horecapaviljoen Zurich floreert op het prachtig heringerichte Mercatorplein en is een aanwinst voor de wijk. Ook andere horecaondernemers denken na over het concept en de uitstraling van hun horeca. De Cabral/ Vespuccistraat wordt opnieuw ingericht. Bewoners, ondernemers en Stadgenoot praten mee. Het belooft een prachtige straat te worden met goede parkeeroplossingen en een groene uitstraling. Stadgenoot voert ook gesprekken met ondernemers/huurders van bedrijfsruimten over de verbetering van de uitstraling van hun panden. Met de Stichting Geef om de Jan Eef, een bewonersinitiatief ter versterking van het beeld van de Jan Evertsentraat en omgeving, is in 2012 een aanzet gegeven voor intensievere samenwerking in de buurt. Dit leidt in 2013 onder meer tot de Jan Eef PopUpKanToren met een tiental betaalbare kantoor- en werkruimtes. Met politie en stadsdeel is samengewerkt aan de aanpak van de top vijf van onveilige plekken van de wijk en de opsporing van drugspanden.

Stadgenoot

bewoners­commissie opgericht die o.a. een gezamenlijke eerste tuinendag heeft georganiseerd. Verder heeft Stadgenoot in deze buurt een omvangrijke asbestsanering uitgevoerd. In de zolderbergingen zijn de wanden van 385 soortgelijke bergingen vernieuwd met inbegrip van verhuizing, opslag, reiniging, (soms) vernietiging en terugplaatsing van zolderspullen van de 385 huurders. Dit heeft veel gevergd van de bewoners, maar er was ook veel waardering voor de kordate aanpak van dit acute probleem.

Ontwikkelingen in Centrum In blok 2 van het Oosterdokseiland zijn 35 woningen en 375 m² bedrijfsruimte gerealiseerd voor Stadgenoot. Aanvankelijk bedoeld als dertig sociale huurwoningen en vijf vrijesectorhuurwoningen is de programmering op een laat moment in overleg met de gemeente aangepast. De sociale huurwoningen zijn omgezet naar middeldure huur (€ 750,-), met als doelgroep de jonge stedeling en de vrijesectorhuurwoningen zijn omgezet naar koopappartementen in het topsegment. De verhuur is eind 2012 zeer succesvol verlopen en de woningen waren in no-time verhuurd. Ook de verkoop van de (grote) koopwoningen met dakterras verloopt goed. In 2012 zijn drie van de vijf woningen verkocht.

Ontwikkelingen in Zuid De Diamantbuurt is een aantal jaren slecht in het nieuws geweest vanwege criminaliteit en overlast. Na gerichte samenwerkingsacties van stadsdeel, politie en corporaties (uitplaatsingen van gezinnen, top-600 aanpak, camerabeveiliging) is de buurt nu al geruime tijd rustig en wordt gewerkt aan het versterken van de sociale ruggengraat. Stadgenoot wil in deze buurt zorgen voor instroom van koopkrachtiger bewoners, de participatie bevorderen, de uitstraling van de buurt verbeteren en het imago verbeteren. De tevredenheid in de buurt is gelijk gebleven met een ruime voldoende: 7,4. Op bestuurlijk niveau is met het stadsdeel en Eigen Haard de strategie afgestemd en zijn concrete acties afgesproken. Een woongebouw is gesplitst vooruit­ lopend op verkoop, andere blokken woningen zijn aangewezen voor vrijesectorhuur en er is een

Voor het Oostenburgereiland is in maart een ontwikkelstrategie gerealiseerd, het Werkboek Stadswerf Oostenburg. Op basis hiervan zijn buurtbewoners en overige belanghebbenden in april geïnformeerd over de plannen om dit gebied - samen met partners - geleidelijk te transformeren naar een gemengd woon-werkgebied. Uitgangspunt is een flexibele invulling door particulieren, collectieven of kleine ontwikkelaars/bouwers en/of beleggers. Stadgenoot zal een beperkt deel zelf ontwikkelen. In de tussentijd moet de tijdelijke exploitatie van het terrein worden geoptimaliseerd en moet de plek bekendheid krijgen: onder Amsterdammers en onder potentiële investeerders. Met onder meer het stadsstrand bij Club Roest en de activiteiten van Mediamatic in de Van Gendt­ hallen begint dit goed te lukken. Eind 2012 heeft het stadsdeelbestuur de stadsdeelraad voorgesteld om op basis van het Werkboek een nieuw bestemmingsplan op te gaan stellen, waarmee de basis wordt gelegd

Jaarverslag 2012

43

voor wonen op het terrein. Wanneer de financiële middelen het toelaten zal Stadgenoot een contingent sociale woningen realiseren voor specifieke doelgroepen, zoals voor de jonge stedeling. Ook wordt er ruimte geboden aan alternatieve woonvormen, bijvoorbeeld voor ouderen of CPO’s.

4.4 Nieuwbouw Net als in 2011 drukten de crisis op de woningmarkt en de geringe financieringsmogelijkheden hun stempel op zowel de nieuwbouwproductie als de projecten in voorbereiding. De sanering van de projectenportefeuille en de ontwikkelposities is in 2012 onverminderd voortgezet. Daarbij zijn met de gemeente afspraken gemaakt over herprogrammering, teruggave of beëindiging van een aantal projecten, zoals Nieuw Argentinië blok 3, Houthaven Blok 0 en Fase 4 Van Tijenbuurt, om zodoende het risicoprofiel voor Stadgenoot te verlagen en het vermogensbeslag te beperken.

44

Jaarverslag 2012

Projecten in 2012 opgeleverd

Stadgenoot

Huurwoningen

Koopwoningen

Eenheden BOG

m² BOG (gbo)

Parkeerplaatsen (huur en koop)

Totaal aantal eenheden

Argentinië fase 1-4

64

152

15

2.866

Oosterdokseiland (New Chinatown)

30

5

4

375

36

Oostpoort 12B (in V.O.F. OCP-verband)

24

1.457

10

Scheepvaartkwartier A1 – A4 en parkeergarage

103

1

359

265

590

368

Van Tijenveld kavel 8 & 9

2

2

Bakema Noord (De Raak)

25

25

Totaal

Projecten: start bouw in 2012

Eendrachtsparkbuurt fase 1

221

Huurwoningen

158

184

Koopwoningen

15

20

Eenheden BOG

4.698

m² BOG (gbo)

2

624

Parkeerplaatsen (huur en koop) 176

1.031

Totaal aantal eenheden 62

237

Omdat het stadsdeel West in Blok 0 geen bouw van sociale woningen meer wenste om het particulier initiatief maximale ruimte te geven, heeft Stadgenoot in de zomer van 2012 besloten haar positie terug te geven aan haar partner V.O.F. Synchroon. Een aantal ontwikkelposities is verkocht, zoals de Vijzelstraat (een samenwerking met Vesteda) en het Volkskrantgebouw. Er is een begin gemaakt met de voorbereiding van de verkoop van meer posities. De afdeling Projectontwikkeling is zich in 2012 in toenemende mate gaan bezighouden met desinvesteren. Naast risicobeperking door desinvesteren van posities is ook gezocht naar andere partners. Zo werden bij veel projecten risico­dragende aannemers gezocht, die bereid zijn om een fors deel van de ontwikkeling voor te financieren, zoals in het project Breehorngebied Volendam. Ook hebben we geprobeerd om voor enkele locaties op IJburg, waarvoor de grond al lang is afgenomen, via een combinatie van vrije kaveluitgifte en ‘bouwpakket­ woningen’ een risicoarme ontwikkelstrategie in te zetten, om zo in ieder geval de grondkosten goed te maken. Tot slot werd gezocht naar nieuwe allianties, bijvoorbeeld met de beleggingsmaatschappijen van pensioenfondsen, die op zoek zijn naar beleggingen in woningvastgoed. Deze vormen van het zogenaamde nieuwe ontwikkelen zijn ook toegepast op andere projecten in voorbereiding, zoals de Kolenkit­buurt fase 2 of CAN Deelgebied II blok 3. Projecten worden daarmee steeds meer klantgericht, kleinschalig en in onafhankelijke bouw­delen te realiseren. Zo ontstaat een betaalbaar en financierbaar product, uit te werken in ketensamenwerking met de aannemer.

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

45

46

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

47

5 Stadgenoot onderhoudt en verbetert Onderhoud en verbetering van het vastgoed is een belangrijk onderdeel van het werk van Stadgenoot. In dit hoofdstuk worden de onderhoudswerkzaam­ heden van 2012 belicht. Stadgenoot werkt aan de realisatie van de Basiskwaliteit 2014 en van de Basiskwaliteit 2020. De eisen van Basiskwaliteit 2014 zijn de minimumeisen op het gebied van schoon, heel en veilig die Stadgenoot stelt aan alle woningen. Sinds 2011 werkt Vastgoed aan de realisatie van de doelstelling om medio 2015 alle woningen te laten voldoen aan deze normen. Dit leidt niet tot hogere huren. In 2012 werden de eisen van de Basiskwaliteit 2020 vastgelegd. Dit zijn aanvullende eisen bovenop de Basiskwaliteit 2014. De basiskwaliteit 2020 geldt voor die woningen die we langer dan vijftien jaar in exploitatie houden en moet gerealiseerd zijn voor 2020, mits de huurders instemmen met de plannen. De woningen worden verbeterd op het gebied van energieprestatie, veiligheid en gezondheid. In de meeste gevallen leidt dit wel tot een huurverhoging. De belangrijkste onderwerpen m.b.t. de veiligheid zijn de brandwerendheid van de woningscheidende elementen (zachtboard plafonds) en op brandoverslag overdaks. Naast de brandveiligheid zijn andere belangrijke onderwerpen de doorvalbeveiliging en constructieve veiligheid (spouwankers en balkons), asbest en open verbrandingstoestellen. Stadgenoot staat voor een gezond en veilig binnenklimaat van zijn woningen. Dat vereist goede installaties: goede ventilatie en geen open verbrandingstoestellen. In de Basiskwaliteit 2014 worden vocht- en schimmelklachten aangepakt, in de Basiskwaliteit 2020 worden structurele maatregelen getroffen zodat de ventilatie voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit en Huurcommissie. Dat vereist een aanzienlijke investering in duurventilatie en/of mechanische ventilatie. Mechanische ventilatie is vaak niet haalbaar in vooroorlogse woningen. Daar moet goede duurventilatie een uitkomst bieden.

Open verbrandingstoestellen (geisers, gaskachels en gevelkachels die niet direct op de buitenlucht ventileren) zijn niet alleen onveilig, maar zijn ook een bedreiging voor een gezond binnenklimaat. Met de Basiskwaliteit 2014 wordt het grootste risico weggenomen door de eis dat open geisers niet gemonteerd mogen zijn in de WC of de badkamer en dat er minimaal twee deuren zijn tussen de opstelplaats van de open geiser en de badkamer. Dit wordt jaarlijks gecontroleerd door onze installateur. In de komende drie jaar gaat Vastgoed alle open gas- en gevelkachels die van Stadgenoot zijn (3 á 4000 stuks in uitgestelde projecten) vervangen door HR-C.V. (levensduur langer dan tien jaar) of een boiler (levensduur korter dan tien jaar). Het plaatsen van HR-ketels is onderdeel van de Basiskwaliteit 2020.

schade). Naast het afhandelen van de reparatieverzoeken, zijn er bijna 700 zelf aangebrachte verbeteringen (ZAV’s), verbeteringen op verzoek van de bewoner en kleine woningaanpassingen (met name douchezitjes en verhoogde toiletpotten) aangebracht. Tijdens de APK’s zijn de woningen ook getoetst op de Basiskwaliteit 2014 en waar nodig zijn er opdrachten aangemaakt om manco’s te verhelpen.

De eisen in de Basiskwaliteit 2020 m.b.t. duurzaamheid zijn gericht op het verbeteren van de energieprestatie. Het gestelde doel is om alle F- en G-labels te elimineren en de E-labels te halveren. Gemiddeld komt het energie­ label van de portefeuille daarmee uit op C.

In 2012 hebben vier leermeesters tweemaal een viertal leerlingen begeleid in hun leer-werktraject van het ROC van Amsterdam. De leerlingen volgen de opleiding servicemedewerker Gebouwen. Gebleken is dat het meelopen met de onderhoudsdienst prima aansluit bij de leergang. Daarnaast hebben we ook samen met het ROC twee klussenbussen (re-integratie jongeren) uitgerust voor een vergelijkbaar leer-werktraject.

5.1 Serviceonderhoud Serviceonderhoud bestaat uit het afhandelen en verwerken van alle reparatiemeldingen aan het bezit van Stadgenoot en zijn dochters en partners. De reparatieverzoeken hebben betrekking op een individuele woning of bedrijfsruimte of op een heel gebouw en kunnen uiteenlopen van het vervangen van een kraantje tot het herstellen van een fundering. Daarnaast vinden er woningaanpassingen voor mindervaliden plaats en worden Algemene Periodieke Keuringen (APK) uitgevoerd in woningen waar de bewoners een serviceabonnement hebben. In 2012 zijn ruim 51.000 orders afgehandeld. Deze orders bestonden naast reguliere klachten (28.000) ook uit het uitvoeren van 12.900 APK’s, het verhelpen van klachten waar bewoners een serviceabonnement voor hebben (6.400) en het verhelpen van bijna 1.300 schade­gevallen (inbraak-, water-, brand- en storm-

Het aantal technische klachten met betrokkenheid van de Huurcommissie is flink teruggebracht. Klanten worden steeds positiever over de dienstverlening bij reparatieverzoeken. De tevredenheid wordt maandelijks gemeten en enkele maanden kwam het gemiddeld rapportcijfer uit op een ‘8’.

5.2 Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud behelst het plannen, uitvoeren en zo nodig uitbesteden van bouw- en woontechnische aanpassingen in woningen bij mutaties. Het gaat zowel om woningen die na beëindiging van een huurcontract opnieuw worden verhuurd, als om bestaande woningen die worden verkocht. In 2012 zijn ongeveer 2.600 mutaties verwerkt. Bij ruim 2.200 objecten (woningen en bedrijfsruimten) betrof het verhuurmutaties en bij zo’n 400 objecten een verkoopmutatie. De afgehandelde verhuurmutaties hebben geleid tot € 3,5 miljoen aan kosten en € 0,4 miljoen aan inkomsten (rekening vertrekkende bewoners), resulterend in een post mutatieonderhoud van € 3,1 miljoen. Daar-

naast is van de uitgaven in het kader van mutatieonderhoud een bedrag van € 5,5 miljoen geactiveerd voor het verbeteren van de woningen bij mutatie. Dat bedrag is hoger dan in 2011 omdat in 2012 een groot aantal woningen in het voormaling Far West bezit (Bakemabuurt) en de Platanenweg een ingrijpende opknapbeurt nodig hadden. In 2012 zijn alle uitvoerders mutatieonderhoud uitgerust met een iPad. Daarmee kunnen we de voor- en eindinspectie, alsmede de energielabels en de woningplattegronden digitaal opnemen en verwerken.

5.3

Planmatig onderhoud

Planmatig onderhoud houdt zich bezig met de voorbereiding en uitvoering van cyclisch onderhoud aan het casco en de algemene ruimten van gebouwen. Vastgoed werkt met een meerjaren onderhoudsbegroting (hierna MJOB), die gebaseerd is op een conditiemeting van het hele bezit. Herinspecties zorgen voor het actuele beeld. In 2012 is er weer veel planmatig onderhoud uitgevoerd, maar zijn er ook stappen gezet met het risicomanagement, in de vorm van veiligheidsonderzoek. Hieronder lichten we er enkele opvallende projecten uit. Tetterode Tetterode is een rijksmonument gelegen tussen de Bilderdijkstraat en de Da Costakade. In 1981 werd het pand gekraakt en sinds 1986 is het voor bewoning in gebruik. Stadgenoot heeft in het verleden opzien gebaard door de wijze waarop de verhuring van het pand tot stand komt. Het pand wordt casco verhuurd aan de vereniging Tetterode. Stadgenoot is verantwoordelijk voor de buitenkant en de vereniging is ver­ antwoordelijk voor de binnenkant. De afgelopen jaren spraken Stadgenoot en het bestuur van vereniging Tetterode veelvuldig over het uitgevoerde en uit te voeren (planmatig) onderhoud. Ook de gemeentelijke afdelingen Welstand en Monumenten werden betrokken. Afgelopen jaar is er een MJOB opgesteld die ook

48

Jaarverslag 2012

als onderlegger wordt gebruikt bij het bepalen van de (nieuwe) huurovereenkomst. Stadgenoot heeft met het bestuur gesproken over prioriteiten in het onderhoud. In 2012 zijn er onderhoudswerkzaamheden aan het monumentale Merkelbachgebouw uitgevoerd. Hierbij is op verzoek van de vereniging isolerend enkelglas geplaatst en zijn de kleuren weer gewijzigd naar de oorspronkelijke kleurstelling. Hiervoor zijn alle stalen onderdelen, waaronder de kozijnen, gestraald en gedeeltelijk hersteld, vervolgens geconserveerd en op kleur geschilderd. Het beton en stucwerk in de gevels is hersteld. Het gevelmetselwerk is gereinigd en gedeeltelijk hersteld. Jacob van Lennepstraat 79, Bilderdijkkade 105-107 Voor dit complex aan de Jacob van Lennepstraat 79 en de Bilderdijkkade 105-107, waren lang renovatieplannen, maar door mogelijke funderingsproblemen en het ontbreken van draagkracht bij de huurders is het nooit zover gekomen. Afgelopen jaar heeft Planmatig Onderhoud het onderhoudsproject opgepakt omdat het pand dusdanig in verval was geraakt dat er ingegrepen moest worden. Zo werden de kozijnen vervangen en kregen huurders hierbij de mogelijkheid om dubbelglas te plaatsen tegen een huurverhoging. Het gevelmetselwerk werd gereinigd en gedeeltelijk hersteld. Beton en stucwerk werden hersteld en/of vervangen. En omdat er lekkages op zolder waren en er constructieve problemen zaten in de kapconstructie is de gehele dakconstructie vervangen en is er een nieuwe zolderindeling gemaakt. Tenslotte is het trappenhuis opgeknapt en is er binnen geschilderd. VROM-Inspectie In 2007 verscheen het rapport ‘Constructieve veiligheid gevels en glazen overkappingen, analyse van achttien incidenten van de VROM-Inspectie’. Hierin werd gewaarschuwd voor de slechte kwaliteit van gevels van gebouwen van vier bouwlagen of hoger en ouder dan 25 jaar. Bij Stadgenoot meten we de conditie van gevels visueel, bij de conditiemeting. Dit is echter onvoldoende om de veiligheid helemaal te kunnen garanderen. Daarom zijn eind 2012 preventief de gevels van alle appartementencomplexen in de risicocategorie geïnspecteerd. De uitkomst was dat er geen noemenswaardige gebreken zijn, behalve wat

Stadgenoot

kleine ingrepen die uitgevoerd kunnen worden tijdens het reguliere planmatig onderhoud.

5.4 Vastgoedverbetering Vastgoedverbetering behelst de projectmatige verbetering (en in het verlengde daarvan ook onderhoud) van woningen en gebouwen. Hierbij wordt de waarde van het vastgoed verhoogd door levensduurverlenging en/ of door verhoging van de huur (en vaak ook de woningwaarderingspunten). In voorkomende situaties worden bij vastgoedverbetering complexen splitsingsgereed gemaakt. De focus bij verbetering ligt enerzijds op verbetering van de energieprestatie, veiligheid en gezondheid en daarmee op de realisatie van de Basiskwaliteit 2020; anderzijds gaat het vooral om verbetering van het wooncomfort en de uitstraling om zo de klant­ tevredenheid en de verhuurbaarheid te verbeteren. In 2012 heeft in 1.346 eenheden vastgoedverbetering plaatsgevonden. De onderstaande belangrijke verbeterprojecten willen we met name noemen. Asbestsanering Diamantbuurt (Amsteldijk) Begin 2012 heeft zich een asbestcalamiteit voorgedaan in de Diamantbuurt. Vastgoed heeft daar direct gehandeld door een ingrijpend asbestsaneringsplan uit te laten voeren. Het resultaat is dat van ruim 500 woningen alle asbesthoudende beplating van de zolderberging is verwijderd. Verbetering Solebaystraat In 2012 startte voor dit complex een ingrijpend woningverbeteringsplan. Inmiddels is vijftig procent van de woningen voorzien van een C.V., mechanische ventilatie, betere isolatie en voor een groot deel nieuwe riolering. Het complex heeft een monumentenstatus. Daarom wordt er met zorg verbeterd binnen de richtlijnen van de gemeentelijke instanties. Bijzonder is dat er ondanks de beperkingen door de monumentenstatus toch een forse sprong in het energielabel wordt behaald. Cluster Rust 3 en 4 Nieuwe Hoogstraat Dit zijn twee zeer ingrijpende renovatie-/restauratie­pro­ jecten. De woningen en bedrijfsruimten worden vol­ledig gerestaureerd onder regime van Monumentenzorg.

Stadgenoot

De panden worden aangepakt van fundering tot woning­ inrichting. Na de aanpak voldoen de woningen aan nieuwbouwkwaliteit en kunnen ze weer ruim vijftig jaar mee. De woningen worden allemaal te koop aangeboden met uitzondering van een paar woningen, die weer worden verhuurd aan de huidige bewoners. Ook voor de bedrijfsruimten wordt nagedacht over verkoop. Van der Kunbuurt Stadgenoot heeft besloten om deze woningen door te exploiteren in plaats van te slopen en opnieuw op te bouwen. In 2012 is gestart met het wegwerken van achterstallig onderhoud en met het aanbrengen van verbeteringen, zoals de aanleg van C.V. en het verbeteren van de isolatie.

49

Jaarverslag 2012

In 2012 heeft Stadgenoot met 550 woningen minimaal twee labelstappen gemaakt, en met 350 woningen één labelstap. Onderstaande grafiek laat de opbouw van de energielabels van eind 2012 zien. In de grafiek is rekening gehouden met 2.600 A-labels voor niet-gelabelde nieuwbouwwoningen en 500 G-labels voor sloopwoningen. Zodra energielabeling voor nieuwbouw verplicht wordt gesteld, worden de betreffende complexen definitief opgesteld.

Aantal woningen per energie-label 10000 9000 8000 7000

5.5 Duurzaamheid

6000

In 2012 heeft de directie een nieuwe duurzaamheidsvisie vastgesteld. Stadgenoot kiest voor de volgende speerpunten: • Verbetering van de energieprestatie van de bestaande voorraad (mede in verband met beheersing van energiekosten voor bewoners); • Duurzaam materiaalgebruik; • Duurzame wijken en gebouwen; • Duurzame interne bedrijfsvoering.

4000

5000

De eisen met betrekking tot duurzaamheid in de in 2012 vastgestelde Basiskwaliteit 2020 zijn gericht op het verbeteren van de energieprestatie. Dit is geen wettelijke verplichting, maar er zijn wel stevige argumenten, zoals de beperking van het gebruik van fossiele brandstoffen, het beperken van woonlasten en daarmee ook het behouden van de marktpositie en tenslotte het rendabel uitvoeren van deze maatregel. Het doel is om alle F- en G-labels te elimineren en de E-labels te halveren. Gemiddeld komt het energielabel van de portefeuille daarmee uit op C. Deze doelstelling is minder ambitieus dan het in juli mede door Aedes ondertekende convenant om te streven naar een gemiddelde van label B. Deze ambitie is voor Stadgenoot op dit moment echter financieel gezien niet haalbaar. In 2013 wordt onderzocht of Vastgoed nog efficiënter kan gaan werken dan nu voorgenomen wordt. Als dit reëel is, kan de ambitie worden verhoogd naar label B.

3000 2000 1000 0 A

B

C

D

E

F

G

In november is Stadgenoot gestart met de uitwerking van de duurzaamheidsvisie en de uitvoering van enkele nieuwe projecten. Zo is begonnen met het inventariseren van de kansen voor het rendabel aanleggen van zonnepanelen, zowel voor collectieve installaties als voor bewoners. Ook is een plan van aanpak ontwikkeld voor de verdere verduurzaming van de interne organisatie. Denk hierbij aan het in­ voeren van elektrische scooters, LED-verlichting en het beïnvloeden van het gedrag van medewerkers.

50

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

51

Jaarverslag 2012

6 Stadgenoot ondersteunt De missie van Stadgenoot is het bieden van kwaliteit van wonen en leven voor iedereen, met name aan mensen die een extra steuntje in de rug kunnen gebruiken, zoals ouderen met een zorgbehoefte, mensen met een psychiatrische achtergrond, tienermoeders, gehandicapten en jongeren die dreigen te ontsporen. Dit doet Stadgenoot gebiedsgericht en zoekt daarbij de samenwerking met andere partijen.

6.1 Samenwerking Stadgenoot werkt aan goede woongebieden voor zijn huurders en daar horen goede voorzieningen bij als onderwijs, winkels, ruimte voor ontmoeting, openbaar vervoer, etc. Bij de realisatie werkt Stadgenoot met verschillende partners samen. Dit zijn vitale coalities waarin iedereen verantwoordelijk is voor zijn of haar eigen werkterrein. Er worden afspraken gemaakt om ervoor te zorgen dat de juiste voorzieningen in een gebied aanwezig zijn. Soms zorgt Stadgenoot voor het noodzakelijke vastgoed.

6.2

Wonen, zorg en dienstverlening

Er zijn groepen mensen die voor hun huisvesting blijvend steun nodig hebben. Soms omdat ze het zelf niet kunnen regelen, soms omdat ze afhankelijk zijn van een zorgaanbieder of omdat ze heel specifieke woonruimte nodig hebben. Vaak is een gewone huurwoning dan geen optie. Veranderingen in de financiering van de zorg en het welzijn maken echter dat mensen steeds langer in een ‘gewone’ woning wonen voor ze verhuizen naar een speciale zorgwoning in een intramurale instelling. En het feit dat wij als corporatie minder financiële ruimte hebben om te bouwen, ondersteunt deze ontwikkeling nog eens extra. Er wordt minder bijzonder zorgvastgoed gebouwd en er is minder speciaal vastgoed nodig doordat mensen langer thuis wonen. Deze ontwikkelingen hebben het afgelopen jaar zeker hun neerslag gehad op onze inzet op dit gebied. Maar er is wel een nieuwbouwproject opgeleverd in Oostpoort, een voorziening van de Volksbond voor dak- en

thuisloze jongeren tussen de 18 en 23 jaar. In totaal gaat het om dertig plekken intramuraal en negen zelfstandige woningen. In 2012 is een punt gezet achter de nieuwbouwplannen voor Cordaan in de Kolenkitbuurt. Stadgenoot moest de plannen herzien als gevolg van de financiële crisis. Hierdoor liep de planning zo uit dat wij naar een andere oplossing moeten zoeken. Cordaan heeft vervolgens het oude gebouw aan de Leeuw van Vlaanderenstraat 117 opgeleverd aan Stadgenoot. Dit gebouw was te verouderd om goede zorg te kunnen leveren. De bewoners zijn verhuisd. Met Cordaan is afgesproken dat zij vanaf half 2013 het gehele Foyergebouw (ook in de Kolenkitbuurt) gaat huren zodat er in dezelfde buurt een goed alternatief ontstaat. In 2012 is gestart met het omvormen van het gebouw aan de Leeuw van Vlaanderenstraat 117 tot huisvesting voor studenten. De oplevering zal in 2013 plaatsvinden. Over het geheel zien we een verschuiving van nieuwbouw naar bestaande voorraad. Met verschillende zorgpartijen zijn er gesprekken gestart om te kijken hoe groot de verschuiving zal zijn van intramuraal naar zelfstandig wonen en wat dat vraagt van de voorraad en misschien ook van in beheer. In 2013 moet dit een vervolg hebben en leiden tot concrete afspraken. In Zuid-Oost is een werkgroep en een bestuurlijk overleg van corporaties, stadsdeel en zorgpartijen actief. Het doel is vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Er zullen uiteindelijk keuzes gemaakt moeten worden om in bepaald zorgvastgoed te investeren en voor bepaald zorgvastgoed een andere bestemming te vinden. De verhuur van seniorenwoningen gaat niet overal in de stad even goed. In Nieuw-West zien we een groot aanbod van nieuwe seniorenwoningen waardoor er extra moeite moet worden gedaan vrijkomende seniorenwoningen te verhuren. In Zuid-Oost is er zelfs behoorlijke leegstand ontstaan in de Venser en in De Drecht. Met grote inspanning van de afdeling

Verhuur is de leegstand teruggedrongen. Met Osira worden gesprekken gevoerd over de toekomst van de Venser. Om de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van De Drecht te vergroten is een apart plan opgesteld om andere partijen aan te trekken. Met GAZO (Gezondheidscentra Zuid-Oost) is een intentieovereenkomst getekend voor de vestiging van het gezondheidscentrum in de plint van De Drecht. Ook zijn er als pilot drie logeerkamers gerealiseerd voor patiënten van het AMC. Verder is er een locatiemanager voor drie dagen aangesteld in De Drecht die optreedt als gastvrouw en ervoor zorgt dat activiteiten en de receptie goed lopen. Het ziet er naar uit dat de leegstand hiermee wordt opgelost en er weer een aantrekkelijk gebouw staat waar we de toekomst mee in kunnen. Dat is ook te danken aan het feit dat er in de hele wijk aan leefbaarheid wordt gewerkt, en er afspraken zijn gemaakt over instroom in de wijk en hulp en begeleiding aan bewoners. Er wordt een aantal woningen verhuurd aan studenten via het AMC en het winkelcentrum naast De Drecht wordt aangepakt.

Nieuw beleid voor begeleid wonen: Met de gemeente hebben we afspraken gemaakt over het beschikbaar stellen van woningen voor begeleid wonen. In 2012 heeft Stadgenoot zelf ook beleid vastgesteld op dit vlak. We willen een bijdrage leveren aan de uitstroom vanuit de maatschappelijke opvang. Het is belangrijk dat mensen op een gegeven moment kunnen terugkeren in een normale woning. Maar we stellen wel eisen aan de begeleiding, en spreken partijen erop aan als deze begeleiding onder de maat is. Om deze zelfde reden hebben we een raamovereenkomst afgesloten met de gemeente en de federatie voor woningcorporaties voor het huisvesten van (overlastgevende) multiprobleemgezinnen (O)MPG). In samenwerking met onze juridische afdeling is een standaard huurcontract opgesteld voor het gebruik bij het huisvesten van (O)MPG bewoners. Dit contract is goedgekeurd door alle corporaties in Amsterdam.

Woningen verhuurd aan instellingen begeleid wonen

Samenwerking met andere partijen wordt dus steeds belangrijker. Door bezuinigingen op welzijn worden veel buurthuizen en ontmoetingsruimtes met sluiting bedreigd. Door het wegvallen van deze subsidies van het stadsdeel zoeken de gebruikers en welzijnspartijen naar alternatieve financiering. Op de grens van 2011 en 2012 heeft Stadgenoot zo buurthuis Da Costa kunnen helpen bij het opzetten van een nieuwe vorm van beheer, waarbij Stichting Philadelphia een deel van het beheer doet, en de bewoners uit de buurt ook een groot deel van het beheer op zich hebben genomen. Het afgelopen jaar bleek dat deze combinatie erg goed werkt, en het buurthuis nog meer bezoekers trekt dan voorheen. Ook bij andere buurthuizen merken we de gevolgen van de bezuinigingen. Hierbij ondersteunt Stadgenoot in het opzetten en versterken van het zelfbeheer, maar de verantwoordelijkheid voor het vinden van een oplossing ligt altijd bij de gebruikers.

33

28

27 3

18 17 13 10

75

1

6 160

MVO Querido (160)

Blijf Groep (27)

Spirit (3)

Cordaan (75)

Philadelphia (18)

Altra (1)

Arkin/Mentrum (33)

Volksbond (17)

Osira (6)

Leger des Heils (28)

Heeren van Zorg (13)

52

Jaarverslag 2012

Verzoeken derden Elk jaar worden we benaderd door verschillende partijen met verzoeken voor woningen om bepaalde projecten te realiseren. Zo hebben we één woning geleverd voor de 3H’s, een ‘kamers-met-kansen-project’ van Ymere en Spirit waar Stadgenoot zich bij heeft aangesloten. Jongeren die anders dreigen uit te vallen op school krijgen een intensief traject aangeboden waarin het ROC, Spirit en de corporatie samenwerken om de boel weer op de rit te krijgen en de jongere een nieuwe start te geven. Het doel is dat de student een startkwalificatie behaald en leert zelfstandig te wonen. Eind 2012 heeft Stadgenoot besloten het project uit te breiden naar jaarlijks drie woningen. Met Philadelphia zijn afspraken gemaakt dat zij vier eengezinswoningen in het Noorderhof inruilen voor twintig duplexwoningen aan de Willem Kloosstraat. De eengezinswoningen passen niet meer bij de vraag van Philadelphia. De klanten van Philadelphia worden steeds ouder en kregen moeite met de trap. Verder wil een grootaantal klanten doorgroeien naar meer zelfstandigheid en daar is een kleine woning meer geschikt voor. Er zijn nu vijf woningen geleverd waarvan de eerste is ingericht als ontmoetingsruimte.

6.3 Overlastbestrijding Nieuwe werkwijze In 2012 is het team Overlast en Zorg gestart met een vernieuwde werkwijze. Er zijn afspraken gemaakt over het wel of niet in behandeling nemen van klachten, de manier waarop de overlastklachten behandeld worden en over het sluiten van dossiers. Uitgangspunt van de vernieuwde werkwijze is dat bewoners die overlast ervaren eerst zelf proberen de overlast te beëindigen. Een belangrijke stap daarbij is het gesprek met de buren aangaan. Veel mensen vinden dat lastig. In die gevallen kan Beterburen hulp bieden en bewoners met elkaar in gesprek brengen. Als praten met de buren niet helpt en de overlast blijft aanhouden, kan een bewoner Stadgenoot om hulp vragen. Via de huismeester of, als dat niet lukt, bij het team Overlast en Zorg. Wij werken bij het oplossen van overlast intensief samen met instanties, zoals de politie, de GGD en de meldpunten Zorg en Overlast van de stadsdelen.

Stadgenoot

De cijfers van Stadgenoot Gesloten zaken Lopende zaken Stadsdeel 2012 op 31-12-2012 Centrum 20 6 Nieuw West 84 89 Noord 36 30 Oost 36 43 152 74 West Zuid 97 33 Zuidoost 45 15 6 1 Diemen Onbekend 18 18 Totaal 494 309

Gesloten zaken In 2012 hebben wij, als gevolg van de nieuwe werkwijze, 494 dossiers afgesloten. Aan de meeste van deze dossiers hebben wij tussen de vier en twaalf maanden gewerkt. In 113 gevallen nam de behandeling meer dan twaalf maanden in beslag. Verreweg de meeste dossiers hadden te maken met geluidsoverlast (268). Lopende zaken Op 31 december 2012 hebben wij 309 zaken in behandeling: 271 overlastdossiers en 38 zorgdossiers. De meeste dossiers zijn actueel in Nieuw West (89), gevolgd door West (74). Centrum en Zuid-Oost kennen de minste dossiers, respectievelijk zes en vijftien. De meeste dossiers zijn korter dan vier maanden in behandeling (121). Langer dan een jaar werken we aan 81 dossiers. Geluidsoverlast is de meest gehoorde klacht. Harde vloeren zonder geschikte ondervloer zijn vaak debet aan de klachten, maar ook harde vloeren met een goede ondervloer geven problemen in combinatie met luidruchtig gedrag. In 2013 onderzoeken we mogelijkheden om aan deze klachten preventief iets te doen. Beterburen In 2012 hebben over heel Amsterdam 1.035 bewoners (kopers en huurders) zich gemeld bij Beterburen voor bemiddeling. Iets meer dan de helft van deze bewoners heeft zichzelf aangemeld. Stadgenoot heeft 48

Stadgenoot

gevallen gemeld bij Beterburen. Overige meldingen komen van andere verhuurders, politie, welzijn en overige instanties. In totaal huren 104 melders een woning van Stadgenoot. Verreweg de meeste meldingen hebben te maken met geluidsoverlast, op afstand gevolgd door bedreiging/intimidatie/lastig vallen. Diamantbuurt In de Diamantbuurt hebben drie gezinnen in voorgaande jaren zeer ernstige overlast veroorzaakt. Zo ernstig dat burgemeester Van der Laan heeft aangestuurd op uitplaatsen van deze families uit de buurt. Eén van de families huurde een woning van Stadgenoot. In mei 2012 is deze familie uiteindelijk, als laatste van de drie, door bemiddeling van Stadgenoot in nauwe samenwerking met de burgemeester uit de buurt vertrokken. De ervaringen in de Diamantbuurt zijn aanleiding geweest tot het formuleren van de Amsterdamse Treiteraanpak. Met deze aanpak werken verschillende instanties intensief samen bij het opsporen en aanpakken van treiteraars die het leven van hun buren zuur maken. Uitgangspunt is dat de treiteraar verhuist en niet de slachtoffers. De treiteraanpak start formeel in januari 2013.

6.4

Jongeren- en studentenhuisvesting

In 2012 heeft Stadgenoot haar portefeuille voor jongeren en studenten die behoefte hebben aan een snel beschikbare woning voor bepaalde tijd verder uitgebreid. Ultimo 2012 bestaat de portefeuille uit circa 900 woningen. Stadgenoot biedt met deze portefeuille een start aan kansrijke groepen die bijdragen aan de toekomstwaarde van Amsterdam én aan de kwaliteit van wonen en leven in bepaalde gebieden.

Studentenhuisvesting De portefeuille studentenhuisvesting bestaat voornamelijk uit zelfstandige eenheden, woningen met een eigen keuken en badkamer. Alle woningen worden verhuurd met een campuscontract; een contract voor de duur van de studie. De uitbreiding van het aantal studenteneenheden in 2012 is vooral gerealiseerd door labelen. Labelen

Jaarverslag 2012

53

betekent dat bij mutatie de woning bestemd wordt voor een specifieke doelgroep, in dit geval studenten. Stadgenoot heeft een aantal complexen aangewezen waar bij mutatie de woningen aan studenten worden verhuurd. Afhankelijk van de grootte van de woning, wordt deze aan een of twee personen verhuurd. Het gaat om woningen in het ATVA-complex, Louise Wenthuis, duplexwoningen in Slotermeer, aan de Platanenweg en de grotere vier kamerwoningen in de Nolensstraat Zuid. Ook in de Van der Kunbuurt huisvesten we al jaren studenten. In 2012 is besloten het aantal studenten hier echter niet verder uit te breiden. Dit was een wens van stadsdeel Oost. In 2012 is in samenwerking met mede-eigenaar AM, de eerste fase – noordvleugel – van het GAK-gebouw gerealiseerd. Dit voormalige kantoorgebouw wordt getransformeerd naar studio’s voor jongeren en studenten. De eerste fase omvat de realisatie van 320 studio’s. Hiervan zijn er 170 verkocht, de overige 150 zijn door Stadgenoot uitgenomen en worden verhuurd aan jongeren en studenten. Woningen die op termijn gesloopt of gerenoveerd gaan worden, verhuren we voor een groot deel ook aan studenten. Deze woningen worden verhuurd met een tijdelijk huurcontract op basis van de Leegstandswet. Ultimo 2012 worden circa 800 eenheden verhuurd aan studenten.

Jongerenhuisvesting Ook de portefeuille jongerenhuisvesting is gegroeid door labelen. Jongerenwoningen zijn relatief klein en betaalbaar; bij het vaststellen van de huurprijs houden we rekening met de huurtoeslaggrens voor jongeren tot 23 jaar. De woningen zijn niet geclusterd, maar liggen verspreid door ons bezit. Een uitzondering hierop vormt de Nolenstraat Zuid, waar alle 2- en 3-kamerwoningen in verband met het uitstel van de stedelijke vernieuwing bestemd zijn voor jongeren. Jongerenwoningen worden verhuurd met een jongeren­contract. Dit contract is een experiment van Stadgenoot en Eigen Haard en wordt ondersteund door de gemeente Amsterdam. In 2012 heeft ook

54

Jaarverslag 2012

woningcorporatie Rochdale zich aangesloten bij het experiment. Het jongerencontract is bedoeld voor woningzoekenden tussen de 18 tot 23 jaar die staan ingeschreven bij WoningNet Amsterdam. Het jongerencontract geeft Stadgenoot de mogelijkheid woningen te behouden voor deze doelgroep. Een huurder met een jongerencontract moet namelijk uiterlijk een half jaar na zijn 26e verjaardag plaatsmaken voor een jongere tot 23 jaar. De kleine, goedkope woningen blijven zo beschikbaar voor wie ze bedoeld zijn: jongeren. Het experiment wordt met grote belangstelling gevolgd door de stad Amsterdam en het Rijk. Ultimo 2012 zijn door Stadgenoot 95 woningen met een jongerencontract verhuurd. In 2012 zijn de voorbereidingen gestart voor de verhuur van twee grote complexen met jongeren- en studentenhuisvesting die per januari 2013 in beheer zijn gekomen; de Studio en de Aak. Met de in exploitatie name van deze complexen is de portefeuille snel beschikbare eenheden uitgebreid met circa 240 eenheden.

Werkhotel In het Werkhotel wonen veertig jongeren die begeleiding krijgen bij het wonen, leren en werken. De jongeren komen vanuit een moeilijke thuissituatie en leren hier zelfstandig te wonen. Doordat dit soms gepaard gaat met overlast voor de omwonenden zit Stadgenoot hier bovenop en hebben we goede afspraken gemaakt met het Werkhotel over de begeleiding en de aanpak. Dit lijkt zijn vruchten af te werpen; jongeren die het laatste jaar zijn ingestroomd vertonen minder vaak overlastgevend gedrag, met dank aan het Werkhotel en onze huismeester in de buurt. Inmiddels zijn al ongeveer zeventig jongeren met succes op weg geholpen naar een betere toekomst.

6.5 Bewonersparticipatie Betrokken bewoners zijn voor Stadgenoot essentieel. Betrokken bewoners leveren een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de buurt. Het is daarom van belang om afspraken te maken over wat bewoners van Stadgenoot kunnen verwachten en wat wij van bewoners vragen. Een van de manieren om

Stadgenoot

dat bespreekbaar te maken is via bewonerscommissies. Afspraken met een bewonerscommissie kunnen worden vastgelegd in een maatwerkovereenkomst. In 2012 hebben alle bewonerscommissies een aanbod gehad van Stadgenoot om te komen tot een maatwerkovereenkomst. Ook faciliteren en stimuleren we bewoners zelf activiteiten te organiseren voor de buurt. Onze Buurtentrees zijn daar bij uitstek geschikte locaties voor. In Holendrecht is in 2012 Buurtkamer Casa Jepie Makandra (Huize helpt elkander) tot wasdom gekomen. Volgens het principe ‘voor bewoners, door bewoners’ organiseren bewoners hier zaken die zij zelf nodig vinden zoals een ontbijtcafé, een klussenhulp, computerlessen, huiswerkbegeleiding, avondmaaltijden en schuldhulpverlening door ervaringsdeskundigen. Casa Jepie Makandra is inmiddels een vertrouwde plek in de buurt geworden en wordt ondersteund door Stadgenoot en Eigen Haard. Een van de aandachtspunten bij de afspraken tussen bewoners en Stadgenoot betreft de kwaliteit van wonen. We gebruiken daarvoor onder andere de uitkomsten van de enquête uit 2011 onder de bewoners naar de dienstverlening van Stadgenoot. Gebiedsbeheer heeft in 2012 verdere stappen gezet om middels doelmatig beheer in onze wijken de aandachtspunten aan te pakken.

6.6

Schoon, heel en veilig

Planmatig en projectmatig werken Stadgenoot zal in de toekomst afhankelijk van het soort gebied, aandacht besteden aan het beheer van haar complexen en de directe woonomgeving (schoon, heel, veilig). We noemen dit gebiedsgericht beheer; intensiever en gerichter beheren waar het noodzakelijk is, en minder beheer door Stadgenoot in wijken waar het goed gaat. Deze manier van beheren vereist soms een meer planmatige en projectmatige manier van werken. Alle medewerkers binnen gebiedsbeheer hebben daarom in 2012 een cursus Projectmatig werken gevolgd. Omdat binnen het reguliere beheer keuzes moeten worden gemaakt en we soms onze inzet willen intensiveren kan dit alleen

Stadgenoot

samen met een actieve sturing op plannen en projecten. Als onderdeel van de cursus zijn per wijk projectplannen opgesteld, resultaten benoemd én gerealiseerd om samen met bewoners en partners de wijken schoner, heler en veiliger te krijgen. Voorbeelden zijn buurtactiedagen, vuilprikacties, leeghalen van zolders en inbraakpreventiemaatregelen.

Beheerplannen en budgetsturing Om op de lange termijn te blijven werken aan de juiste plannen zijn in 2012 voor circa tien wijken beheerplannen opgesteld. In een beheerplan wordt de wijk met het bezit van Stadgenoot beschreven. Op basis van een analyse zijn speerpunten benoemd om de leefbaarheid te verbeteren. De komende (drie tot vijf) jaren moet hieraan gewerkt worden. In 2012 is niet alleen aandacht besteed aan het goed begroten van plannen, maar is extra focus gelegd op het vervolgens ook volgens planning en budget uitvoeren van de plannen. Omdat we verdere stappen willen maken in de doelgerichte inzet van gebiedsbeheer is een goed onderbouwing van de noodzakelijke werkzaamheden van belang in het beheerplan.

Projecten in de buurt Ook in 2012 vonden verschillende activiteiten en projecten plaats om de kwaliteit van wonen te verbeteren. Enkele voorbeelden zijn het sturen op instroom en de aanpak van (privé) tuinen. Zo spannen we ons in voor gevarieerde buurten door het huisvesten van studenten, kunstenaars en muzikanten in kwetsbare buurten. Voorbeelden zijn de Vogelbuurt, de Kolenkitbuurt, Holendrecht en Geuzenveld. Als tegenprestatie voor de (soms tijdelijke) huisvesting organiseren de nieuwe buurtbewoners sociale of culturele activiteiten in hun nieuwe buurt. In de Kolenkitbuurt gebeurt dit onder andere met Rietveld-studenten, in de Vogelbuurt met muzikanten en in Geuzenveld met studenten van de VU. Daarnaast hebben we op diverse plekken in de stad projectmatig gewerkt aan het verbeteren van privétuinen. In Slotermeer is samen met bewoners gestart met het opknappen van verwaarloosde tuinen en erfafscheidingen. Daarmee ontstaat een mooiere en veiligere buurt en een basis om goed te kunnen handhaven. In de Diamantbuurt zijn geveltuinen tijdens een

Jaarverslag 2012

55

buurtactiedag aangepakt en vrijwilligers geworven om bewoners te helpen hun tuin op orde te houden. Tuingereedschap werd door Stadgenoot gefaciliteerd en de hapjes werden verzorgd door bewoners.

Basiskwaliteit In 2012 zijn de uitgangspunten voor de basiskwaliteit vastgelegd met betrekking tot het beheer. Met de beschrijving van de basiskwaliteit geven we duidelijkheid, intern en extern, over wat men op dit gebied kan verwachten van Stadgenoot. In dit document gaat het met name over de inrichting, het gebruik en het beheer van gemeenschappelijke ruimtes en privétuinen. De verdere implementatie van het document zal plaatsvinden in 2013.

56

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

57

7 Stadgenoot in bedrijf 7.1

De Opstelling

De afgelopen jaren zijn de omstandigheden waarbinnen Stadgenoot zijn werk doet flink in beweging. De crisis op de vastgoedmarkt heeft erin gehakt. Door teruglopende verkopen van bestaand bezit hebben we drastisch moeten snijden in de investeringsplannen. Daarnaast kondigde het Rijk in 2012 een verhuurdersheffing aan voor woningcorporaties die onze financiële positie verder onder druk zet. Intussen is de woningmarkt helemaal vastgelopen en is er onvoldoende aanbod voor nieuwkomers in de stad. Vanwege deze veranderingen vroeg de Raad van Commissarissen in oktober 2011 het nieuwe bestuur van Stadgenoot, bestaande uit Gerard Anderiesen en Marien de Langen, een visie te formuleren met een aangescherpte stip op de horizon. Daarbij moest een schets van de organisatorische ontwikkeling worden gegeven en van de route hiernaartoe. Het bestuur ging in gesprek met de belangrijkste stakeholders, de ondernemingsraad, medewerkers, managers, directeuren, Huurgenoot en Maatschappijraad om deze visie te formuleren en te zorgen voor draagvlak binnen heel Stadgenoot. In juli presenteerde zij het visiedocument ‘De Opstelling’. In ‘De Opstelling’ kiest Stadgenoot voor een financieel solide koers die volkshuisvestelijk relevant is en bestand is tegen turbulenties in de omgeving. Deze koers kent drie sporen: 1. De basis moet op orde zijn – zowel in onze primaire rol als verhuurder van woningen als in organisatorische en financiële zin. 2. De herstructurering moet worden afgemaakt – we zijn in heel veel buurten begonnen met vernieuwen; we moeten met minder geld doorgaan om perspectief te bieden aan bewoners. 3. We moeten meer dynamiek op de woningmarkt brengen – we moeten onze middelen gericht inzetten voor de mensen die voor kortere of langere tijd zijn aangewezen op een corporatiewoning. Dat betekent dat er meer moet worden verhuisd.

Om uitvoering te geven aan deze koers startten in 2012 tien projecten, die hieronder kort worden beschreven.

1.

Toekomst Vastgoed

In 2012 beraadde Stadgenoot zich over de gewenste kwaliteit van het bezit, de opgave en het bedrijfsonderdeel dat deze moet realiseren, de bedrijfseenheid Vastgoed. In november 2012 is het project Toekomst Vastgoed afgerond, één van de tien projecten van ‘De Opstelling’. Het eindresultaat is een vastgestelde ambitie de kwaliteit (duurzaamheid, gezondheid, veiligheid) van de bestaande woningportefeuille te verbeteren en een haalbaar plan voor de organisatie van de bedrijfseenheid Vastgoed te realiseren voor 2020.

2.

Portefeuillesturing en assetmanagement

Een heldere portefeuillesturing is van belang om te zorgen dat het vastgoed optimaal bijdraagt aan de maatschappelijke en financiële doelstellingen van Stadgenoot. Met behulp van een portefeuillestrategie en het invoeren van assetmanagement zorgen we dat voor elk complex heldere kaders en doelstellingen gelden: op het gebied van de te huisvesten doelgroepen, onderhoud, rendement en leefbaarheid. De assetmanager krijgt de ‘eigenaarsrol’, die voorheen bij verschillende afdelingen lag. Hij/zij heeft het totaaloverzicht en kan directer sturen op het halen van de doelstellingen. Invoering van het assetmanagement gaat gepaard met een organisatorische aanpassing: de afdelingen Strategie & Beleid en de afdeling Gebiedsmanagement zijn in maart 2013 samengevoegd tot de bedrijfseenheid Strategie & Portefeuille.

3.

4.

Het nieuwe beheren

Tot nu toe heeft Stadgenoot veelal gekozen voor een generieke aanpak voor iedereen en alle gebieden. In ‘De Opstelling’ wordt meer focus aangebracht door onderscheid te maken in verschillende typen klanten en vier verschillende gebiedstypen. Naast een algemene visie op het nieuwe beheren worden beheermaatregelen onderscheiden voor gebieden waar we alleen een ‘goede huisbaas’ zijn, voor de gebieden waar we fysiek ‘flink aan de slag’ moeten en voor de gebieden waar we ‘actief inzetten op leefbaarheid’. Dit wordt gekoppeld aan het invoeren van een bijpassende beheerorganisatie en een strategische visie op de dienstverlening van Stadgenoot aan haar verschillende soorten klanten. Ook zal er bewuster worden gestuurd op een goede match van het type klant en het type woning via klant-product-combinaties (KPC’s).

5.

Projectontwikkeling blijft een belangrijk instrument om de kwaliteit en samenstelling van het bezit te verbeteren. De traditionele manier van ontwikkelen (aanbodgericht, voor de anonieme koper of huurder, grootschalig, op voorraad) werkt echter niet of niet goed meer; de markt heeft behoefte aan het al ‘aan de voorkant’ invloed uitoefenen op de woning. Het nieuwe ontwikkelen is een werkwijze voor een andere, eigentijdse manier van ontwikkelen die past bij de positie van Stadgenoot in de stad en bij haar maatschappelijke doelstellingen: door vraaggericht te bouwen, in kleine deelprojecten, in samenwerking met de eindgebruiker, in ketensamenwerking. De strategische visie op het nieuwe ontwikkelen wordt vertaald naar de projecten en in een handreiking voor de medewerkers en de organisatie.

6.

7.

Introductie Projectmatig werken

Om de effectiviteit en efficiëntie te vergroten gaat Stadgenoot organisatiebreed projectmatig werken. Het plan van aanpak dat hier in 2012 voor is gemaakt zal uitgerold worden in een projectenlijst (welke projecten doen we wel en welke niet?) en een eenduidige projectmanagementmethode voor de organisatie. Ook komen er voorstellen om de cultuur, organisatiestructuur en ondersteunende faciliteiten aan te passen, alsmede drie soorten trainingen: voor opdrachtgevers, voor projectleiders en voor projectmedewerkers.

Het nieuwe ontwikkelen

Het middensegment

Op dit moment verhuren we drie procent van onze woningen in de vrije sector. Dat gaat drastisch veranderen. Twintig procent van ons bezit willen we naar het middensegment brengen (huren tussen € 660 en € 900), vijf procent naar het duurdere huursegment. In oktober 2012 is de verhuur van vrijesectorhuur verplaatst van de afdeling Commercieel en Maatschappelijk Vastgoed naar de bedrijfseenheid Wonen.

mobiliteitsbeleid, het telefoniebeleid (waaronder de mogelijkheid van bring your own device). Daarnaast is gekozen voor een flexibeler kantoorconcept, een introductieprogramma voor nieuwe medewerkers en de invulling van het concept Change Management.

De basis op orde

Veranderingen bij Stadgenoot vragen ook om bijbehorende aanpassingen in de IT en de facilitaire zaken. De organisatie moet als een geoliede machine werken, met een heldere inrichting van de processen, ondersteund door een goede IT en facilitaire organisatie. Nieuwe technieken die de markt biedt helpen daarbij. Er wordt gewerkt aan vernieuwing van het

8. Desinvesteren Om meer dynamiek op de Amsterdamse woningmarkt te krijgen én meer inkomsten voor Stadgenoot te genereren, wordt onderzocht welk deel van het Stadgenoot-bezit zonder problemen verkocht zou kunnen worden. De opbrengst kan vervolgens worden ingezet voor het aflossen van leningen, verbeteren van bestaand bezit en investeringen in nieuwbouw. Belangrijk onderdeel van dit project is het in kaart brengen van de ‘markt’ van potentiële investeerders en de wensen en eisen die ze stellen. Het resultaat is een lijst van te verkopen posities, op te stellen voor de korte termijn (een à twee jaar). Dit vormt belangrijke input voor het assetmanagement dat Stadgenoot opzet (zie project 2). We peilen zowel de interesse voor de aankoop van woningen (individueel en complexgewijs) als voor bedrijfsruimtes en ontwikkelposities.

9.

Aanpak Geuzenveld / Confuciusbuurt

Sinds de opheffing van Far West zijn Geuzenveld en de Confuciusbuurt voor Stadgenoot bij uitstek ‘flink-aande-slag-gebieden’ met een herstructureringsopgave. De schaal en urgentie zijn aanleiding om hier een apart project van te maken. Er wordt gewerkt aan

58

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

een aanpak die uitgaat van minder sloop en meer woningverbetering, het opknippen en faseren van nieuwbouwprojecten, maar met behoud van continuïteit van de vernieuwing. Het betekent verder dat er helderheid komt in de beheer- en investeringsstrategie voor alle complexen en duidelijkheid over welke locaties Stadgenoot wil teruggeven aan het stadsdeel. Tot slot is draagvlak voor de plannen bij het stadsdeel van groot belang.

10.

De Jonge Stedeling

Er is een grote groep jonge mensen - laag- en hoogopgeleid - uit Amsterdam en van daarbuiten, die veel moeite heeft een betaalbare huurwoning te vinden. Ze staan achteraan voor een sociale huurwoning en hebben te weinig inkomen om op eigen kracht een woning te huren of te kopen. Als jonge mensen geen fatsoenlijke huisvesting vinden is dat slecht voor henzelf, maar het schaadt ook de economische vitaliteit van de stad. Daarom maakt Stadgenoot zich hard voor de Jonge Stedeling. De Jonge Stedeling is tussen de 18 en 30 jaar oud, heeft een inkomen onder € 43.000

(meestal onder € 34.085), heeft geen kinderen en is snel op zoek naar een betaalbare huurwoning. Veel Jonge Stedelingen – maar niet alle – maken na enkele jaren een inkomensstijging door. Veel zijn dus maar tijdelijk op een sociale huurwoning aangewezen. We bieden deze groep met verschillende producten een snelle en betaalbare woonstart zolang dat nodig is, maar willen voorkomen dat de Jonge Stedeling de nieuwe scheefwoner wordt. Het motto is dus ‘Van een steuntje in de rug naar een liefdevolle schop onder je kont’.

7.2

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

De medewerkers van de Amsterdamse Compagnie zijn in dienst bij Stadgenoot. Deze medewerkers hebben ook werkzaamheden verricht voor Stadgenoot. Over 2012 is besloten om een vaste beheervergoeding door te belasten in plaats van alle salariskosten, huisvestingslasten en bijkomende kosten. Van alle medewerkers is de meerderheid man (58%). Tweederde van de medewerkers werkt voltijds. De leeftijdsverdeling van onze personeelsleden is te zien in onderstaande figuur.

De organisatie Leeftijdsverdeling in %

Personeel In totaal waren er op 31 december 2012, exclusief de dochterondernemingen, 416 medewerkers in dienst van Stadgenoot verdeeld over 386 fte. Vergeleken met 2011 is er sprake van een slankere organisatie: toen had Stadgenoot 445 medewerkers en 411 fte. Dit houdt verband met de doelstelling uit ‘De Opstelling’ om het aantal fte terug te brengen tot 370 per 1-1-2014.

17%

19%

Peildatum 31-12-2012

Stadgenoot

A'damse Stadsgoed Compagnie

27%

Totaal

Aantal FTE 386,1 4,6 4,8 395,5 Aantal medewerkers 416 5 5 426 Mannen 58% 80% 40% 58% Vrouwen 42% 20% 60% 42% Fulltime 67% 20% 80% 67% Parttime 33% 80% 20% 33% Aantal stagiaires heel 2012 17 0 0 17 10

7.3 Integriteit Integer handelen is voor Stadgenoot een belangrijke norm. Om het integriteitsbeleid in de praktijk te bevorderen en om er zeker van te zijn dat eventuele risico’s tijdig gemeld worden, is in 2011 een commissie Integriteit in het leven geroepen. Deze commissie bestaat uit de bestuurder (voorzitter), de manager Auditing en Verbetermanagement, de manager Communicatie, de manager Juridische Zaken en de manager Personeelsmanagement & Ontwikkeling. De commissie vergadert één keer per kwartaal en bepaalt de te nemen acties en de voortgang. Verder vindt twee keer per jaar een overleg plaats met een delegatie van de Raad van Commissarissen. Gesproken is over de inspanningen van Stadgenoot ten aanzien van de inbedding van integriteit in de organisatie en de wijze waarop we met integriteitschendingen omgaan.

Inbedding in de organisatie

35%



2%

59

<25 jaar

35-45 jaar

25-35 jaar

45-55 jaar

>55 jaar

In 2012 had Stadgenoot zeventien stagiaires in dienst (2011: ook 17). In totaal waren er 33 inleenkrachten in dienst, in 2011 waren dat er nog 29.

Ziekteverzuim Stadgenoot streeft naar een ziekteverzuimpercentage van vijf procent. Het percentage is in 2012 uitgekomen op 5,1 procent (2011: 5,03). In 2012 waren 32 medewerkers langdurig ziek.

Begin 2012 is in het directieoverleg, de MT’s van de bedrijfseenheden en de werkoverleggen van de afdelingen gesproken over het beleid ten aanzien van het omgaan met elkaar, klanten en derden en ten aanzien van het gebruik van bedrijfsmiddelen. Uit de reacties blijkt dat het onderwerp leeft en serieus wordt opgepakt. Zo is o.a. afgesproken de naleving van de bepalingen over het gebruik van de mobiele telefoon en parkmobile te benadrukken. De door Interne Service verstrekte overzichten waarop het verbruik per persoon staat aangegeven zijn een goed hulpmiddel voor de leiding om bij overschrijding van de norm de betreffende medewerkers aan te spreken. Sinds het najaar 2012 wordt periodiek op intranet aandacht gevraagd voor onderwerpen uit de gedragscode van Stadgenoot. Medewerkers wordt aan de hand van stellingen een spiegel voorgehouden (‘wat zou jij doen?’) en vervolgens worden de betreffende bepalingen uit de gedragscode aangehaald. Alle documenten over integriteit die de medewerkers nodig hebben in hun werk staan op een aparte, herkenbare plek op intranet. Evenals in 2011 is in de Planning & Beoordelingscyclus 2012 van Stadgenoot integriteit als kerncompe-

60

Jaarverslag 2012

tentie opgenomen. Uit de beoordelingsronde over het afgelopen jaar komt als algeheel oordeel dat medewerkers hier voldoende tot goed op scoren. Door regelmatig met elkaar in gesprek (discussie) te gaan over dit onderwerp is het meer gaan leven. Het onderwerp ‘integer handelen’ maakte onderdeel uit van de cultuurscan die onder alle medewerkers van Stadgenoot is uitgezet. Gevraagd is naar de onderwerpen: integriteit binnen de afdeling en de organisatie, respect van collega’s, elkaar aanspreken op gedrag, collega’s komen afspraken na en respectvolle communicatie. De resultaten geven aan dat we goed op weg zijn. Het onderdeel ‘respectvolle communicatie’ behoeft verbetering. Dit pakken we op in 2013.

Stadgenoot

opstellen van het investeringsstatuut, het screeningsbeleid contractpartijen en het toepassen van integriteitclausules in inkoop/ aanbestedingsvoorwaarden, het benoemen van risicovolle functies en het periodiek op intranet publiceren van onderwerpen uit de gedragscode om het onderwerp integer handelen levendig te houden. Een deel van deze punten zijn al opgepakt en in 2013 ronden we deze af.

Klokkenluidersregeling

In het Werving- en Selectiebeleid Stadgenoot, opgesteld in het najaar 2011, is opgenomen dat alle nieuwe medewerkers, ongeacht functie (dus ook stagiaires en vrijwilligers), worden gescreend.

In de Klokkenluidersregeling staat dat een melding van een vermoeden van een ernstige misstand o.a. gedaan kan worden bij een externe vertrouwenspersoon. Deze externe vertrouwenspersoon is ook lid van de onderzoekscommissie. In juli 2012 is deze vertrouwenspersoon door het bestuur benoemd. Binnen de onderzoekscommissie is afgesproken dat de externe vertrouwenspersoon tevens de voorzitter van de onderzoekscommissie is. In 2012 is geen beroep gedaan op de Klokkenluidersregeling.

Audit Integer handelen

Incidentenmanagement

Omdat Stadgenoot risico’s loopt bij onvoldoende integer handelen van zijn medewerkers heeft het bestuur de afdeling Auditing & Verbetermanagement opdracht gegeven een audit uit te voeren op dit terrein. Uit het onderzoek blijkt dat Stadgenoot het integer handelen van management en medewerkers goed heeft geborgd. Nagenoeg alle bepalingen uit de Governance Code Woningcorporaties en de Neprom gedragscode zijn verwerkt in het intern integriteitbeleid en procedures. Het management en medewerkers kennen het belang van integriteit voor de bedrijfsvoering van Stadgenoot en zijn bekend met het integriteitbeleid en procedures. De medewerkers geven aan dat het voor zich spreekt dat het werk op een eerlijke en rechtvaardige wijze uitgevoerd wordt. Verder toont het management voorbeeldgedrag, maakt integriteit bespreekbaar en weet medewerkers te coachen en aan te spreken op het integer handelen. De ingestelde beheersingsmaatregelen in de vorm van beleid, richtlijnen en procedures zijn bekend binnen de organisatie, worden nageleefd en dragen – waar aan de orde - bij aan de handhaving van integer handelen. Verbeteringen zijn nog mogelijk t.a.v. onder andere het

In 2012 zijn er geen integriteitschendingen geconstateerd. Wel zijn tien situaties in behandeling genomen waarin sprake was van ongewenste houding en gedrag. Het betrof onder andere: het niet opvolgen van de verzuimprocedure bij ziekte, bovenmatig gebruik van de mobiele telefoon voor privédoeleinden, onjuist gebruik van parkmobile, het verstrekken van negatieve informatie over een oud-collega en ongewenste communicatie richting klanten (afwijkende afspraken) of collega’s (verstoorde arbeidsverhoudingen). De leiding heeft in deze gevallen disciplinair gesprekken met betrokkenen gevoerd waarbij de kosten voor privégebruik van de mobiele telefoon in rekening zijn gebracht bij de medewerker. Ook is een (laatste) officiële waarschuwing afgegeven of is via bemiddeling van de kantonrechter het dienstverband beëindigd. Het bestuur en de commissie Integriteit zijn geïnformeerd over de incidenten en de maatregelen die hierop zijn gevolgd, dan wel zijn hierbij zelf betrokken geweest.

Ongewenste omgangsvormen In 2012 heeft de vertrouwenspersoon ongewenste omgangsvormen één melding behandeld met een medewerker. De vertrouwenspersoon heeft deze mede-

Stadgenoot

werker hulp geboden, een aantal gesprekken gevoerd en tips gegeven hoe om te gaan met de ongewenste omgangsvorm. Deze melding heeft niet geleid tot het indienen van een klacht en is door de betreffende medewerkers (met ondersteuning van de vertrouwenspersoon) op een bevredigende manier opgelost. Uit de eerder genoemde cultuurscan is naar voren gekomen dat pesten op het werk een aandachtspunt is. Pesten beschouwen wij als een ongewenste omgangsvorm waarvoor medewerkers de hulp van de vertrouwenspersoon kunnen inschakelen. Dat gebeurt tot nu toe weinig. Het is ons niet bekend wat hiervan de oorzaak is. Wij gaan in 2013 meer bekendheid geven aan de hulp die de vertrouwenspersoon kan bieden en we hebben besloten een tweede vertrouwenspersoon aan te stellen.

Integriteit en derden Stadgenoot hanteert inkoopvoorwaarden waarin ook integriteits- en gedragsregels zijn opgenomen. In het Verbindingenstatuut is opgenomen dat voor dochtermaatschappijen onverminderd hetzelfde integriteitbeleid geldt als voor Stadgenoot. Voor samenwerkingsverbanden zal dit in de praktijk niet altijd haalbaar zijn. In de afzonderlijke aandeelhoudersovereenkomsten met de partners worden nadere afspraken gemaakt voor de wederzijdse verantwoordelijkheden ten aanzien van integer handelen. Een eerste aanzet voor een handleiding over screening van contractspartijen is door Juridische Zaken opgesteld. In deze handleiding staat aangegeven aan welke voorwaarden de screening van contractspartijen moet voldoen en welk niveau van screening moet worden toegepast bij verschillende groottes van vastgoedtransacties. De verwachting is dat deze handleiding begin 2013 gereed is. Stadgenoot is aangesloten bij Aedes, de koepelorganisatie voor woningcorporaties, en de Neprom, Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen. Wij onderschrijven de Governance Code Woningcorporaties en de Neprom gedragscode voor zover van toepassing binnen de context van de woningcorporaties. Stadgenoot beschikt over een

Jaarverslag 2012

61

deugdelijk registratiesysteem waarin de relevante gegevens van vastgoedtransacties (investeren en desinvesteren) worden gedocumenteerd en vastgelegd. Deze registratie is een belangrijk middel om transparantie van handelen te bevorderen en te bereiken. Ook kunnen we de transacties achteraf toetsen op wettelijkheid en correctheid.

7.4 Risicomanagement Stadgenoot brengt op gestructureerde wijze de risico’s in kaart die de realisatie van onze doelen bedreigen. Daar waar nodig treffen we maatregelen om deze risico’s te verkleinen of te beheersen. Daarnaast benoemen we nadrukkelijk de kansen die benut kunnen worden en die positief uitwerken op onze doelrealisatie. Het consequent en expliciet benoemen van kansen en bedreigingen is onderdeel van onze P&C cyclus en besluitvormingsdocumenten. We willen niet dat risicobeheersing verwordt tot een afvinkcultuur. In 2012 hebben wij het beleid van de rijksoverheid, de structurele rentedaling en de stagnatie op de verkoopmarkt benoemd als strategische risico’s. Hierop anticipeerden wij door de impact van de risico’s over de jaren 2013 en verder nader uit te werken in scenario’s en na te gaan of er een set van bijstuurmaatregelen denkbaar is om schade uit die risico’s te compenseren. De resultaten hiervan zijn meegenomen in de begroting 2013 en het Meerjarenplan (MJP). Bij het huidige MJP is rekening gehouden met een verhoging van de verhuurdersheffing voor de branche van 0,6 naar € 2,0 miljard (de verhuurdersheffing moest toen nog worden aangenomen door de Tweede Kamer en de Eerste Kamer). De verhoging van de verhuurdersheffing is gecompenseerd door verhoging van de huren, een verlaging van de organisatiekosten en een verdere verlaging van de nieuwbouwproductie. Wat betreft het huurbeleid hebben wij de in het regeerakkoord opgenomen inkomensafhankelijke huurstijging gevolgd, waarbij we zijn uitgegaan van het huidige woningwaarderingstelsel (inclusief Donner-punten). De herbevestigde AA rating die wij najaar 2012 van Standards & Poor ontvingen zien wij als een kans om tegen relatief gunstige rentetarieven te kunnen lenen op de kapitaalmarkt.

62

Jaarverslag 2012

Stadgenoot heeft meegewerkt aan een onderzoek binnen de corporatiesector naar de mate waarin risicomanagement is ingebed in de organisatie. Hieruit is naar voren gekomen dat Stadgenoot dit bovengemiddeld heeft geregeld. Verbetering is nog mogelijk in het proactief benoemen van risico’s en de bijsturing hiervan zowel op strategisch niveau als op het niveau van de bedrijfseenheden. Vandaar dat risicomanagement structureel onderdeel is van de trimesterbesprekingen en monitoring door afgevaardigden van S&B en Control plaatsvindt. We realiseren ons dat zich - ondanks alle maatregelen - risico’s kunnen aandienen die niet voorzien waren. Hieronder gaan we in op de beheersing van de operationele risico’s. De beheersing van de financiële risico ’s komt aan bod in paragraaf 8.12.

Beheersingsmaatregelen t.a.v. operationele risico’s Cultuuraspect RvC, bestuur en management van Stadgenoot hebben uitdrukkelijk uitgesproken een open en aanspreekbare cultuur voor te staan. Het belang van de ‘tone of the top’ wordt onderkend. We willen leren van ons handelen door effectieve reflectie. Van medewerkers wordt verwacht dat zij eventuele risico’s, die het realiseren van de doelstellingen in de weg staan, melden zodat Stadgenoot tijdig kan bijsturen. Integer handelen Stadgenoot hanteert een medewerkersgedragscode (geactualiseerd in 2011) en onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en de Neprom gedragscode. Zie verder 7.3. Klantencontact In onze contacten met klanten is het van belang duidelijk te communiceren wat zij van ons kunnen verwachten. Tijdens communicatietrainingen hebben onze medewerkers handvatten gekregen hoe zij in de dialoog met klanten tot betere resultaten kunnen komen. In het project ‘Het nieuwe beheren’ zijn de primaire processen gericht op de kwaliteit van de dienstverlening aan de individuele klanten uitgewerkt; doel, resultaat, verantwoordelijkheden, afhankelijkheden

Stadgenoot

en overdrachtsmomenten zijn beschreven om zo onze klanten beter van dienst te kunnen zijn. Inrichting administratieve organisatie Ter beheersing van de risico’s en ter sturing van de primaire en secundaire processen beschikt Stadgenoot over een stelsel van administratief organisatorische maatregelen en interne controlemaatregelen. Zo is er sprake van functiescheiding, worden processen gestandaardiseerd ingericht, is de IT-omgeving beveiligd enz. Al deze maatregelen leiden uiteindelijk tot een effectieve en efficiënte uitvoering van processen en optimale risicobeheersing. Hierbij merken we op dat we spreken over optimale risicobeheersing en niet over maximale beheersing, omdat nooit voor honderd procent kan worden gegarandeerd dat materiële verliezen, fraude en misbruik van wet- en regelgeving bij Stadgenoot niet voor zullen komen. Daarnaast is het altijd nodig om de kosten van het vermijden van risico’s af te wegen tegen mogelijke (financiële) schade. Stadgenoot heeft een functioneel ingerichte organisatiestructuur met zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Bevoegdheden zijn vastgelegd in een delegatieregeling met toepassing van het ‘vier ogen principe’. Er is een autorisatiematrix voor het gebruik van Wocas. Alle functies zijn beschreven en afdelingsoverschrijdende bedrijfsprocessen zijn vastgelegd. Voor het aangaan van verbindingen en samenwerkingsverbanden en het op transparante wijze afleggen van verantwoording is een Verbindingenstatuut opgesteld. Om zeker te stellen dat de beheersingsmaatregelen opgenomen in deze bedrijfsprocessen voldoende effectief zijn en worden toegepast, laat Stadgenoot door de afdeling Auditing en Verbetermanagement (AVM) hier onderzoek naar verrichten. De afdeling is in hoofdlijnen verantwoordelijk voor het doen van interne audits en het adviseren bij het inrichten, verbeteren en beheersen van de bedrijfsprocessen.

Stadgenoot

Interne audits In 2012 heeft de afdeling Auditing en Verbetermanagement de volgende audits uitgevoerd: −− Verhuur Sociaal inclusief het mutatieproces −− Delegaties en volmachten −− Integer handelen −− Declaraties bestuur- en directieleden −− Werking Verbindingenstatuut −− Desinvesteren −− Huurprijswijzigingen Algemene conclusie is dat de ingestelde beheersingsmaatregelen toereikend zijn. Verbeteringen zijn nog mogelijk ten aanzien van communicatie en informatie-uitwisseling tussen de betrokken medewerkers, het systematisch vastleggen van de basisgegevens, handelingen en overwegingen, het formaliseren van verstrekte delegaties van bevoegdheden en het opstellen van een investeringsstatuut en richtlijnen t.a.v. screening van contractpartijen en t.a.v. onkostenvergoedingen. De verantwoordelijke directeuren en managers pakken de aanbevelingen op. De auditrapportages zijn vastgesteld door het bestuur en besproken met de leden van de auditcommissie. De accountant ontvangt ter informatie de auditrapportages. In het auditplan 2013 worden zes bedrijfsprocessen geaudit waaronder verkopen nieuwbouw, afhandeling huurcommissiezaken, huurprijsbepaling bij mutatie en toekenning energielabel. Beheersing schades en aansprakelijkstellingen t.g.v. calamiteiten De financiële risico’s ten gevolge van schade aan ons bezit en in geval van aansprakelijkstelling hebben wij met verzekeringen afgedekt. Het afgelopen jaar is gewerkt aan het labelen van het bezit met betrekking tot bijzondere objecten, de glaspolis en VvE’s. Verder zijn met de intern betrokkenen de wettelijke kaders en richtlijnen van het proces ‘afhandelen aansprakelijkstelling door huurder’ uitgewerkt en is een procesbeschrijving opgesteld. De dekkingen van de bestuurdersaansprakelijkheid en fraude,- en geldswaardenverzekering zijn beoordeeld. Op grond hiervan is de dekking van de laatste verzekering verhoogd.

Jaarverslag 2012

63

64

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Onderhoudsrisico’s Het bieden van veilig vastgoed aan onze klanten is voor Stadgenoot een belangrijke verantwoordelijkheid. In 2011 is het risicobeleid van Stadgenoot door het bestuur vastgesteld en zijn tien onderwerpen benoemd

waar Stadgenoot zich in eerste instantie op richt. In onderstaande tabel is per risico aangegeven wat de staat is van het huidige beleid en welke specifieke acties in 2012 ondernomen zijn.

Risico

Stand van zaken

2012

1. constructieve gebreken

Geen calamiteiten in 2012

Onderzoek naar constructieve veiligheid van spouwmuren uitgevoerd; hierbij zijn geen relevante risico’s geconstateerd

2. brand

Vigerend beleid is het aanbrengen van rook- Onderzoek naar brandoverslag voorbereid; melders bij mutatie en vastgoedverbetering uitvoering 2013 en het controleren van aarding

3. legionella

Meerdere complexen zijn inmiddels aangesloten op een online database waarin de activiteiten worden bijgehouden

In 2012 is overleg opgestart tussen CMV en Vastgoed om de contracten met zorgpartijen scherper te maken; dit traject wordt in 2013 afgerond

4. asbest

Sinds 2012 heeft Stadgenoot twee asbestmedewerkers in dienst die werkzaamheden bij mutatie coördineren en als opdracht­ gever naar inventariseerders en saneerders fungeren.

In 2012 is een aanzet gemaakt voor nieuw draaiboek waarin de gehele lijn van visie tot proces wordt beschreven. In 2013 wordt dit traject voortgezet

5. koolmonoxide­ vergiftiging

Calamiteit bij complex Overslaghof; kanaOpen toestellen worden consequent bij mutatie en vastgoedverbetering vervangen len worden vervangen. Calamiteitenplan blijkt goed te werken; evaluatie begin 2013 voor boilers of gesloten toestellen

6. werken op hoogte en arbozaken

Voor alle daken zijn risico- inventarisaties gemaakt

7. explosiegevaar

Het beleid is dat bij mutatie altijd gecontroleerd wordt of de woning voldoet aan de NEN 1010

8. vocht, schimmel en binnenmilieu

Dit is een belangrijk onderdeel bij vastgoed- In 2012 vijfhonderd woningen vastgoed­ verbetering en onderdeel van de basiskwa- verbetering uitgevoerd, waarbij dit onderdeel een belangrijk aspect is liteit

9. ontbreken van Vigerend beleid is dat bij elke mutatie en doorvalbeveiliging bij elke schilderbeurt gekeken wordt of deze aanwezig is en zo nodig wordt deze aangebracht 10. gevolgen van inbraakschade

Vigerend beleid loopt goed

Eind 2012 in samenwerking met politie gekeken naar preventiemaatregelen NieuwWest; uitvoering 2013

Stadgenoot

In 2012 is een onderzoek gedaan naar de constructieve veiligheid van spouwmuurgevels naar aanleiding van een rapport van de VROM-inspectie. Hierin werd gewaarschuwd voor de slechte kwaliteit van een bepaald type gevels. Het gaat daarbij met name om spouwmuurgevels van circa 25 jaar oud met minimaal vier bouwlagen, waarbij gevelankers gecorrodeerd kunnen zijn. Het onderzoek bij Stadgenoot vond eind 2012 plaats. Er zijn geen noemenswaardige problemen geconstateerd. Enkele kleine aanpassingen zijn opgenomen in de onderhoudsbegroting voor de komende jaren. In 2012 is gestart met de voorbereiding van een onderzoek naar brandoverslag. Er is gekeken welke complexen binnen het risicoprofiel vallen en er zijn offertes aangevraagd en vergeleken. De uitvoering van het onderzoek start in 2013. In 2012 heeft zich een calamiteit voorgedaan met een koolmonoxidevergiftiging in ons complex aan de Overslaghof. Hierbij zijn twee personen opgenomen in het ziekenhuis. Bij dit complex is enkele jaren geleden de installatie vervangen, maar heeft de aannemer de kanalen niet deugdelijk bevestigd. Er is direct gestart met de volledige vervanging van de kanalen. Vanzelfsprekend hanteert Stadgenoot de wet- en regelgeving die van toepassing is voor genoemde risico’s. Voor alle risico’s zijn maatregelen opgenomen in de generieke kwaliteitseisen van de Basiskwaliteit 2014 en Basiskwaliteit 2020 (zie hoofdstuk 5).

7.5

Dochtermaatschappijen, samenwerkings- verbanden en verbindingen

Om onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen bereiken is samenwerking met andere partijen vanzelfsprekend. Dat gebeurt onder andere via verschillende dochterondernemingen en samenwerkings­ verbanden, op verschillende terreinen. De redenen om voor dochterondernemingen te kiezen zijn verschillend. In het algemeen betreft het onder­ nemingen met een eigen doelstelling en een eigen administratie. Verder zijn het ondernemingen met een eigen klantengroep, die door de eigen positio-

Jaarverslag 2012

65

nering en herkenbaarheid goed te benaderen zijn in de markt waarin zij opereren. Voor alle verbindingen geldt dat de activiteiten vanuit volkshuisvestelijke overwegingen worden uitgevoerd. De wijze waarop de verbindingen zijn gewaardeerd op de balans, respectievelijk geconsolideerd zijn opgenomen, is in het hoofdstuk Jaarrekening 2012 van dit jaarverslag vermeld.

66

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

In het schema zijn alle deelnemingen en verbindingen van Stadgenoot in 2012 opgenomen. Bijlage 1 bevat een overzicht met de bijbehorende omschrijvingen.

Jaarverslag 2012

67

Stichting Stadgenoot

Situatie per 31-12-2012

33,33%

4,2%

Eerste Amsterdamse Gebieds­ onderneming BV

100%

100%

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV

Stedenfonds Amsterdam NV

100%

66,6%

NV Stadsgoed

Amsterdamse Compagnie NV

Stadgenoot Projecten BV

Stichting Brasa

50%

11,06%

100%

100%

100%

Stadgenoot Vastgoed­bedrijf BV (leeg)

VvE Beheer Amsterdam BV

Stadsgoed Monumenten BV

49%

100%

Stadsgoed Fonds BV

100%

Stadgenoot Ontwikkeling BV (leeg)

100%

Gershwin Ontwikkeling BV

100%

Polderweg Ontwikkeling BV

36%

33,3%

CAN DLG II Beheer BV

Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied VOF

4%

100%

Houthavens Ontwikkeling BV

50%

VOF Houthavens

100%

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV

25%

Django BV

100%

Stadgenoot Maritiem BV

16,67%

Waterstad Beheer BV

33,3%

1%

Ontwikkelings­ combinatie Nieuw Amerika VOF

Waterstad IJburg CV

33,33%

NCT Beheer BV

1,1%

New China Town CV

20%

CzanBeheer BV

2%

CzanOntwikkeling CV

16,5%

37,5%

19,6%

Stichting Inzet (stille vennoot)

Stichting Inzet II (stille vennoot)

Stichting Inzet IV (stille vennoot)

50%

Forum Bos en Lommer Beheer BV

2%

Forum Bos en Lommer CV

5% CAN DLG II Grondbedrijf CV

100%

Stadgenoot Participaties BV

100%

100%

Stadgenoot Diensten BV

Stichting Duurzaamheid­ barometer

Woningnet NV

BLP 1 Properties BV

43,1%

34,56%

Stadgenoot Energie BV

Vof KolenkitbuurtZuid

18,75%

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV

30%

Glasvezelnet Amsterdam BV

68

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Dochtermaatschappijen NV Stadsgoed NV Stadsgoed is een volle dochter van Stadgenoot met als missie: het aankopen, restaureren en herontwikkelen van panden die verwaarloosd zijn en/of die een ongewenste invulling hebben voor de ontwikkeling van de Amsterdamse binnenstad. In 2012 zijn geen nieuwe panden aangekocht. Wel is een aantal panden opgeknapt. De Wallen is een gebied waar NV Stadsgoed sinds 2007 investeert door het aankopen van prostitutiepanden en het opknappen en herbestemmen van deze gebouwen. In 2012 werden Oudezijds Voorburgwal 97 en Heintje Hoekssteeg 24 opgeleverd. Op de Oudezijds Achterburgwal werden verschillende panden verhuurd aan nieuwe ondernemingen die een positief effect hebben op de leefbaarheid in het gebied. Door een uitruilovereenkomst op de Wallen heeft NV Stadsgoed 2012 een positieve impuls gegeven aan een nieuw aandachtsgebied, namelijk het Sint Annenkwartier. Dit is de buurt ten zuiden van de Oude Kerk. Vijf voormalige prostitutiepanden werden geruild tegen drie panden waar ook de bestemming prostitutie op rustte. Door een nieuw bestemmingsplan is prostitutie hier in de toekomst onmogelijk geworden. De verbouw van de drie panden startte meteen. In 2012 kreeg NV Stadsgoed in het gebied ook een pand geleverd waar een peepshow en sekswinkel in huisde. De herontwikkeling van dit pand zal de uitstraling van het kwetsbare Sint Annenkwartier verbeteren. De transformatie van het Damrak en Rokin tot de Rode Loper van de binnenstad kreeg in 2009 een impuls met de aankoop door Stadsgoed van negen panden. Deze volledig verwaarloosde en uitgemolken panden werden na aankoop voortvarend aangepakt. In 2012 werd Damrak 53 opgeleverd waarbij de boven­ ruimtes tot woonruimte waren getransformeerd. Stadsgoed zet zich al jaren in voor het bewoonbaar maken van ruimtes boven winkels en bedrijven. Hiermee wordt de veiligheid en leefbaarheid in de Amsterdamse binnenstad bevorderd en wordt schaarse ruimte benut als woonruimte.

Stadgenoot

Glasvezel Over 2012 heeft Stadsgoed een positief resultaat behaald van € 2,8 miljoen positief voor waardeveranderingen/onrendabels, en een positief resultaat van € 0,4 miljoen na waardeverandering.

De Amsterdamse Compagnie De Amsterdamse Compagnie (AC) richt zich op het kleinschalig verhuren van bedrijfsmatig onroerend goed. De AC heeft ruim 19.000 m2 in eigendom en beheert ruim 6.000 m2 voor Stadgenoot. De Amster­ damse Compagnie is een samenwerking tussen Stadgenoot (67%) en de gemeente Amsterdam (33%). Gezien de financiële crisis is de doelstelling om uit te breiden losgelaten en ligt de focus nu op het beheer. De Amsterdamse Compagnie heeft een omzet van € 2,8 miljoen. (2011 € 2,7 miljoen.). De totale marktwaarde van de Amsterdamse Compagnie op basis van de waarderingsgrondslagen en parameters van Stadgenoot bedraagt € 22,5 miljoen (2011 € 22,0 miljoen).

VVE Beheer Amsterdam VvE Beheer Amsterdam B.V. is een zakelijke dienstverlener voor het beheer van Verenigingen van Eigenaren en een dochterbedrijf (50/50) van Woonstichting De Key en Stadgenoot. Eind 2012 werden ca. 850 VvE’s beheerd met circa 40.000 appartementsrechten. Evenals in voorgaande jaren is 2012 voor VvE Beheer Amsterdam een jaar van groei geweest (in 2011 was het aantal beheerde VvE’s ca. 750). Vooral het vergroten van de splitsingsvijvers voor de verkoop van huurwoningen leidde in 2012 tot groei. Het resultaat over 2012 bedroeg € 341.388.

Bijzondere verbindingen Stichting Brasa Stichting Brasa is opgericht om samen met de zuster­ stichting Sekrepatu de woon- en leefsituatie van de mensen in Paramaribo te verbeteren, door betaalbare en goede woningen te bouwen en te beheren. In 2011 heeft Stichting Brasa, die de Raad van Toezicht is van Woningstichting Sekrepatu besloten om Woningstichting Sekrepatu te verzelfstandigen en de aangegane garantieverplichtingen af te bouwen. Gerard Anderiesen is voorzitter van Stichting Brasa.

De Stadgenoot neemt vanaf 2006 deel in het glasvezelproject Amsterdam. Sinds 2009 is Stadgenoot aandeelhouder van Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. (GGA B.V.) met een aandeelpercentage van 18,75%. Deze B.V., waarvan ook drie andere Amsterdamse woningcorporaties aandeelhouder zijn evenals de gemeente Amsterdam, bezit voor 30% aandelen in Glasvezelnet Amsterdam B.V. (GNA B.V.), waarin ook Reggefiber ttH B.V. (een samenwerkingsverband tussen Reggefiber en KPN) participeert. GNA B.V. heeft tot doel de aanleg van een glasvezelnetwerk naar alle woningen in Amsterdam te realiseren. Binnen GGA B.V. hebben de aandeelhouders (corporaties en gemeente) de krachten gebundeld voor wat betreft hun inbreng in GNA B.V. In 2012 is er slechts beperkt sprake van uitbreiding van het aantal huisaansluitingen in Amsterdam. Er is vooral aandacht besteed aan een strategische verkenning voor een vervolguitrol in Amsterdam waarbij met name is gekeken naar efficiëntere aanlegmethodes, kostenreductie en financiering van toekomstige investeringen. Per 1 januari 2010 hebben de in GGA B.V. participerende woningcorporaties een gewijzigde toestemming van het ministerie voor hun deelname in de aanleg van dit open glasvezelnetwerk. Deze nieuwe toestemming is gebaseerd op het zogenaamde proportionaliteitsbeginsel (het aandeel van de investeringen van corporaties in een glasvezelnetwerk mag niet hoger zijn, dan de kosten die zouden zijn gemaakt als de corporaties zelf glasvezel hadden aangelegd van de wijkcentrale tot in de meterkast van de woningen). Stadgenoot voldoet in 2012 aan de door het ministerie gestelde voorwaarden voor participatie in een glasvezelnetwerk. De controleverklaring inzake het proportionaliteitsbeginsel heeft Stadgenoot in mei 2013 van een onafhankelijk accountant ontvangen. Over 2012 werd door GNA B.V. verlies geleden en daardoor behaalde GGA B.V. een negatief resultaat.

Jaarverslag 2012

69

Lidmaatschappen Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) De AFWC is een samenwerkingsverband van Amsterdamse corporaties. Stadgenoot is in verschillende commissies van de federatie vertegenwoordigd. Gerard Anderiesen is lid van het algemeen bestuur.

Aedes Stadgenoot is lid van Aedes, de landelijke koepelorganisatie van woningcorporaties.

De Vernieuwde Stad De Vernieuwde Stad is een platform van grote, maatschappelijk betrokken woningcorporaties die midden in de grootstedelijke problematiek staan. Samen vertegenwoordigen de 22 deelnemende corporaties bijna dertig procent van de sociale huursector. Marien de Langen werd in 2012 voorzitter van het dagelijks bestuur van De Vernieuwde Stad.

Neprom Stadgenoot is lid van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). Gerard Anderiesen en Piet van der Horst zijn betrokken namens Stadgenoot.

Nationaal Renovatie Platform Stadgenoot is partner van de stichting Nationaal Renovatie Platform. Dit Platform stelt zich ten doel het duurzaam gebruik van de bestaande gebouwde omgeving te bevorderen door renovatie en transformatie. Daarnaast wordt er gewerkt aan een opleidingsprogramma. Vanuit Stadgenoot zijn betrokken: Marien de Langen, Piet van der Horst en Stephan Verhoeven.

Forum Stedelijke Vernieuwing De stichting Forum voor Stedelijke Vernieuwing stelt zich ten doel een bijdrage te leveren aan het inzicht in de specifieke positie en de sterke en zwakke punten van de stad. Marien de Langen is namens Stadgenoot deelnemer aan dit forum. Stadgenoot is zowel lokaal als landelijk verbonden met andere woningcorporaties. Samenwerking en

70

Jaarverslag 2012

overleg komen tot stand door lidmaatschap van enkele overkoepelende organisaties.

7.6

Ontmanteling Far West

Op 1 januari 2012 heeft de overdracht van het bezit van Far West aan de deelnemende corporaties plaatsgevonden. In 2011 is een uitgebreide projectorganisatie opgezet om de overdracht van Far West en tussen de corporaties in goede banen te leiden en is veel aandacht besteed aan de communicatie met de huurders. Huurders hebben op meerdere momenten informatie gekregen over de overdracht van het beheer en de consequenties die dit voor hen met zich meebracht. Deze waren overigens niet groot. Slechts op een enkel punt is er verschil in dienstverlening tussen De Key, Rochdale en Stadgenoot (niet alle corporaties bieden bijvoorbeeld een serviceabonnement aan). De overdracht van het beheer is succesvol verlopen. Er zijn geen noemenswaardige knelpunten geweest en de incidentele vragen op het niveau van individuele klanten of woningen zijn in goed overleg tussen de corporaties opgelost. Met de overdracht van het bezit is Stadgenoot tevens eigenaar geworden van de Bakemabuurt, een buurt in Geuzenveld waar herstructurering zal plaatsvinden. In 2012 heeft Stadgenoot diverse scenario’s voor herstructurering onderzocht. We verwachten in 2013 te beslissen welke acties we gaan ondernemen. Naast het bestaande bezit van Far West heeft Stadgenoot ook een aantal projecten overgenomen: het Scheepvaartkwartier in Osdorp, het Getijenveld en De Raak in Geuzenveld en Noorderhof-Zuid in Slotermeer. Meer informatie over deze projecten is te vinden in hoofdstuk 4.

7.7

De Ombudsman

In 2012 heeft de Ombudsman in totaal 99 klachten ontvangen (2011: 113). Hiervan waren 26 klachten direct ontvankelijk. Van de overige 73 klachten waren er 27 niet ontvankelijk, bijvoorbeeld omdat een andere instantie bevoegd was om over de kwestie

Stadgenoot

te oordelen. Deze indieners zijn doorverwezen naar de Huurcommissie, rechter of de Klachtencommissie Toewijzing Corporatiewoningen Amsterdam (KTCA). Twee klachten zijn niet-ontvankelijk verklaard vanwege verjaring. In 44 gevallen was de klacht nog niet voldoende bekend bij Stadgenoot. Deze klachten zijn doorgeleid naar de betreffende afdeling binnen de organisatie. In veel gevallen heeft dat alsnog tot een oplossing geleid. In 2012 heeft de Ombudsman zesmaal een zitting gehouden, waarop in totaal achttien klachten zijn behandeld en met partijen besproken (2011: 38 klachten op zeven zittingen). Een klacht is tweemaal ter zitting besproken. De Ombudsman onderzoekt ter zitting of het mogelijk is om tussen partijen praktische afspraken tot stand te brengen, waarmee de klacht afgesloten kan worden. In vijf gevallen zijn dergelijke afspraken gemaakt, waardoor het niet tot een advies van de Ombudsman is gekomen. In dertien gevallen is wel een advies uitgebracht. (2011: 16 x afspraken, 22 x advies) Van de dertien adviezen is in zes gevallen de klacht gegrond verklaard en in vijf gevallen ongegrond. In één geval is de klacht deels gegrond, deels ongegrond verklaard en in één geval deels gegrond en deels nietontvankelijk. De overige klachten die niet ter zitting zijn behandeld zijn om diverse redenen afgesloten. In de meeste gevallen zijn klager en Stadgenoot alsnog tot een oplossing gekomen, waardoor het niet tot een zitting kwam.

Stadgenoot

met Huurgenoot. Ook heeft een gesprek plaatsgevonden met het bestuur van Stadgenoot.

7.8 Discussieplatforms en onderzoek­- programma’s Om gebruik te kunnen maken van de meest actuele inzichten op maatschappelijk en wetenschappelijk gebied, werkt Stadgenoot samen met verschillende onderzoeksgroepen. Naast actieve participatie in onderzoek, neemt Stadgenoot regelmatig deel aan maatschappelijke discussies.

Rooilijn Kenniskring Stadgenoot participeert in de Rooilijn Kenniskring. Deze Kenniskring richt zich in het bijzonder op ontmoeting en kennisuitwisseling tussen jonge professionals in de ruimtelijke sector. Actuele onderwerpen in de ruimtelijke planning worden behandeld in goedbezochte discussie- en debat­bijeenkomsten, ingeleid door aansprekende sprekers.

Corpovenista Stadgenoot neemt deel in het kennisplatform Corpovenista. In Corpovenista werken elf corporaties en Aedes samen aan het ontwikkelen en delen van praktische en fundamentele kennis over effectieve en efficiënte ingrepen in de stad en de wijk. In 2013 wordt gestart met de derde fase van Corpovenista. De blik wordt hier verbreed van wijkvernieuwing naar het duurzaam functioneren van de stedelijke en regionale woningmarkt, en in het bijzonder de rol van de corporaties daarin.

7.9 Conform artikel 8.8 van het klachtenreglement kunnen zowel de organisatie als de klager zich tot het bestuur van Stadgenoot wenden wanneer zij het niet eens zijn met een uitspraak van de Ombudsman. Van deze mogelijkheid is in 2012 tweemaal gebruik gemaakt, beide keren door klager. Het bestuur van Stadgenoot heeft de betreffende adviezen van de Ombudsman overgenomen. Naast de behandeling van klachten heeft de Ombudsman in 2012 het jaarlijkse evaluatiegesprek gevoerd

De Ondernemingsraad

De samenstelling van de ondernemingsraad (OR) van Stadgenoot is sinds het aantreden na de verkiezingen van 1 december 2011 ongewijzigd gebleven: • Kiesgroep Algemeen: Jeroen van Ammers, Willy de Looper, Hans Rietdijk (vicevoorzitter) en Joke Sietses. • Kiesgroep Vastgoed: Frans Labout, Robert Bleker en Hans Bouwman. • Kiesgroep Wonen: Willeke Drevijn (voorzitter), Virgil Heller, Cheryl van Coblijn en Martin Hordijk.

Jaarverslag 2012

71

De ondernemingsraad werd in 2012 ondersteund door ambtelijk secretaris Ilona Verheul die met ingang van 1 juni 2012 werd opgevolgd door Saskia Molendijk. De ondernemingsraad van Stadgenoot boog zich in 2012 over de volgende onderwerpen:

De Opstelling De OR is gevraagd een advies te geven over ‘De Opstelling’, het visiedocument over de nieuwe richting die Stadgenoot opgaat. In dit document zijn tien projecten benoemd die de komende tijd zullen worden uitgewerkt. De ondernemingsraad heeft het als positief ervaren om al in een vroeg stadium betrokken te zijn geweest bij de totstandkoming van dit document. Omdat veel punten uit ‘De Opstelling’ nog moesten worden uitgewerkt, stelt de OR zich zeer kritisch op ten aanzien van het vervolg. De OR verbindt daarom aan zijn positieve advies een reeks van aandachtpunten en voorwaarden. Zo wil de raad ten aanzien van de tien procent personeelskrimp die moet plaatsvinden, maar waarvan nog niet duidelijk is welke keuzes er nu daadwerkelijk worden gemaakt, graag weten welke prioriteiten gesteld worden en welke gevolgen dat heeft voor afdelingen en functies. De OR wil ook eerst de uitkomsten van de tien projecten afwachten en geeft aan deeladviezen te willen ontvangen als daar gevolgen uit voortvloeien t.a.v. de fte-reductie.

Projectvoorstel Cultuurscan De OR heeft ingestemd met het projectvoorstel Cultuurscan. Op uitnodiging van het bestuur nam een delegatie van de OR zitting in het projectteam; de OR heeft zodoende mee kunnen bepalen waar de zwaartepunten liggen en welke vragen worden gesteld. Vervolgens is de OR betrokken bij het Plan van Aanpak dat belangrijke verbeterpunten wil oppakken.

Fte-reductie 2012-2014 Het advies dat het bestuur vroeg aan de OR over de fte-reductie 2012-2014 volgde op de eerdere adviesaanvraag over ‘De Opstelling’. Voor de OR is het een voorwaarde dat er vooraf sociale spelregels worden afgesproken met de vakbonden die ook minimaal gelden voor de uitkomst van de tien projecten. De OR adviseert na vaststelling van de spelregels onder

72

Jaarverslag 2012

voorwaarden - waaronder een evaluatie in maart 2013 - tot uitvoering van de fte-reductie over te gaan. Nadat vervolgens die reductie in gang is gezet, volgt de OR kritisch de uitvoering van het plan en bewaakt de afgesproken procedures.

Inrichtingsplan Verhuurservice en Verhuur­ makelaars Deze organisatiewijziging vloeit voort uit ‘De Opstelling’ en het bestuur vraagt daarom zoals afgesproken de OR om een aanvullend advies over het inrichtingsplan. De OR vindt het in het algemeen een goed doordacht en onderbouwd plan, maar vraagt in zijn advies onder andere aandacht voor de mogelijk toenemende werkdruk en voor verbetering van de samenwerking met andere afdelingen. Aan het advies om over te gaan tot uitvoering van het plan verbindt de OR de voorwaarde dat de sociale afspraken, zoals vastgesteld in het kader van de fte-reductie 2012-2014, ook hier in acht zullen worden genomen.

Stadgenoot

waarmee zij de gezondheid en inzetbaarheid van haar medewerkers tracht te waarborgen en verbeteren. De OR heeft ingestemd met de notitie, maar vraagt daarbij aandacht voor zijn opmerkingen en vragen onder andere ten aanzien van het terugdringen van het ziekteverzuim, het creëren van stilteplekken voor medewerkers en het invoeren van Levensfasebewust Personeelsbeleid. In zijn besluit roept de OR het bestuur tevens op de notitie te beschouwen als een ontwikkeldocument dat waar nodig verder wordt uitgewerkt en aangepast.

Uitvoering RI&E Het bestuur heeft de instemming van de OR gevraagd voor het uitvoeren van de Risico-Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) 2012/2013. De OR stemt omwille van de voortgang in met de uitvoering van de RI&E maar verzoekt daarbij het bestuur om uitbreiding van het projectplan onder andere i.v.m. het relatief grotere gezondheidsrisico van extern werkende collega’s.

Inrichtingsplan Strategie & Portefeuille

Mobiliteitsbeleid

Zoals al in ‘De Opstelling’ aangekondigd, wordt in het najaar de OR gevraagd om advies over de samenvoeging van de afdelingen Strategie en Beleid en Gebiedsmanagement tot een nieuwe afdeling Strategie en Portefeuille. Deze samenvoeging is de uitkomst van project 2 van ‘De Opstelling’: assetmanagement. De OR staat in het algemeen positief tegenover het invoeren van deze nieuwe sturingsmethode, maar plaatst een aantal kritische kanttekeningen. Na een uitgebreide vragenronde adviseert de OR uiteindelijk om het plan nog op een tweetal punten uit te werken voordat tot uitvoering over wordt gegaan: de borging van het assetmanagement in de rest van de organisatie en het mandaat en de zeggenschap van de assetmanager. Om de betreffende medewerkers niet langer in onzekerheid te laten, adviseert de OR hen wel vast te informeren en daarbij het advies van de OR mee te nemen.

Hoewel dit onderwerp noch instemmings- noch adviesplichtig is, heeft de OR zich er in 2012 intensief mee bemoeid. De OR heeft zich kritisch opgesteld en veel kanttekeningen geplaatst bij het nieuw te vormen beleid waaraan in 2013 verder richting wordt gegeven.

Beleid Gezondheid en Inzetbaarheid De beleidsnotitie Gezondheid en Inzetbaarheid is voor instemming voorgelegd aan de OR. In deze notitie geeft Stadgenoot een visie op Gezondheid en Inzetbaarheid en een overzicht van alle regelingen

Mobiliteit is een gevoelig onderwerp. Al in 2011 kondigde het bestuur van Stadgenoot het nieuwe leasebeleid (onderdeel van het Mobiliteitsbeleid) aan dat in 2012 werd vastgesteld. De bedoeling van het bestuur was om de uit de hand gelopen kosten van een omvangrijk leaseautopark terug te dringen. Dat wagenpark was kostentechnisch en maatschappelijk niet meer aan de buitenwereld uit te leggen. Dit was het directe gevolg van de economische malaise en de daaruit voorvloeiende noodzaak om de organisatiekosten van Stadgenoot bij te stellen. Ook de beeldvorming van de corporaties droeg bij aan de noodzaak tot bezuinigen op dit vlak. Veel mensen wisten het afgelopen jaar de ondernemingsraad te vinden met vragen over dit nieuwe beleid. De ondernemingsraad constateert terugkijkend op 2012 dat het bestuur, hoewel het onderwerp

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

73

zoals gezegd niet advies- of instemmingsplichtig is, toch enkele punten van advies van de OR op het nieuwe leasebeleid heeft overgenomen. Zo is er wat meer ruimte gekomen om de eigen auto voor zakelijke doeleinden te gebruiken en zijn er voor enkele functiegroepen mogelijkheden tot het verkrijgen van een leaseauto gebleven. Ook bij het overleg tussen het bestuur en de onder­ nemingsraad over het ‘overkoepelende’ mobiliteits­ beleid zijn enkele suggesties van de OR overgenomen, zoals de OV-kaart voor algemeen gebruik en de veiligheid van het gebruik van elektrische scooters. Tenslotte heeft de OR ingestemd met de wijziging kostenvergoeding gereedschapsgeld en heeft de OR zich - conform de CAO - in een overleg met het bestuur uit kunnen spreken over de vast te stellen verplichte snipperdagen voor 2013.

nog meer IT-projecten afgerond: −− Opschoning en herinrichting van de digitale archieven en de categorisering van documenten; −− Nieuwe techniek voor gegevensuitwisseling tussen de belangrijkste systemen; −− Opschoning basisbestanden zoals klanten­ bestand, adressen en woninggegevens; −− Automatisering woninginspecties; −− Uitbreiding gegevenssets voor vastgoed- en waardesturing; −− Systeem voor geautomatiseerde factuur­ behandeling; −− Opwaardering van de kantoorautomatisering programmatuur; −− Beleid voor het gebruik van eigen tablets en smartphones in combinatie met bedrijfs­ gegevens.

7.10 IT-ontwikkelingen

7.11 Sponsoring

In 2012 is een aantal belangrijke stappen gezet in de verdere ontwikkeling van de IT. De doelstellingen voor 2012 ‘stabiele ICT-omgeving’ en ‘de basis(gegevens) op orde’ zijn beide gerealiseerd. Hiermee is de grondslag gelegd voor de fundamentele herijking eind 2013 van onze primaire IT-systemen: −− De directie heeft de beleidsuitgangspunten en principes voor toekomstige veranderingen binnen de bedrijfs- en IT-architectuur van Stadgenoot vastgesteld. −− Er is een analyse gemaakt van de in CORA vastgelegde standaardbedrijfsprocessen voor woningcorporaties en de inrichting van deze processen binnen Stadgenoot. −− Er is een besluitvormingsstructuur voor de ITprojectportefeuille beschreven en vastgesteld. Dit draagt bij aan de aansluiting tussen bedrijfsvoering en IT, maar is ook bedoeld om de capaciteit en uitgaven voor projecten te besturen.

Stadgenoot heeft voor € 47.000 aan projecten gesponsord. Grootste begunstigden waren het Architectuurcentrum Amsterdam (ARCAM) (€ 12.000), de Gulden Fenix (€ 12.000), JINC (€ 10.850) en de Open Monumentendagen (€ 9.000). De rest, een kleine € 15.000 was voor diverse projecten gericht op het verbeteren van de leefbaarheid en sociale cohesie in buurten waar Stadgenoot relatief veel woningen verhuurt.

In de ‘IT-Roadmap’ zijn belangrijke mijlpalen voor de ontwikkeling van IT in de komende jaren vastgelegd. In 2012 is onder meer gewerkt aan het ontwikkelen van een huurdersportaal (mijnstadgenoot.nl), de aanleg van een intern WIFI-netwerk en de opwaardering van de werkplekautomatisering (Citrix). Maar er zijn

Stadgenoot sponsort ARCAM omdat we het belangrijk vinden het draagvlak en de waardering voor architectuur bij het grote publiek te verbreden. De Gulden Fenix van het Nationaal Renovatie Platform richt zich op hergebruik van bestaande gebouwen en past daarmee heel goed bij de filosofie van Stadgenoot: hergebruik als het kan, sloop/nieuwbouw als het moet. Ook de Open Monumentendagen gaan over hergebruik van bestaande gebouwen en onderstrepen daarmee het belang dat Stadgenoot aan dit thema hecht. De buurtgerichte projecten die steun kregen waren zeer divers: feestverlichting in de Jan Evertsenstraat, kunst op het WG-terrein, een filmproject in de zomer voor scholieren in Noord, het Tuinstadtheater, de culturele zondagen in Westerpark van Podium Mozaïek en het buurtbewonersproject Kunst onder één Vlag in Bos en Lommer.

74

Jaarverslag 2012

7.12 Stadgenoot in het nieuws Stadgenoot was het hele jaar door weer veelvuldig in het nieuws, zowel in de landelijke media, de vakbladen als in de lokale pers. De teneur was overwegend positief. De verbouwing van het voormalige GAK-gebouw tot studio's voor de jonge stedeling scoorde het hoogst. Bijna wekelijks was er aandacht voor het project zelf of werd eraan gerefereerd als het over kantorenleegstand in de stad ging. Een tweede onderwerp dat het heel goed deed waren de activiteiten van dochter Stadsgoed in het 1012-gebied, om van De Wallen en omgeving een leefbaar gebied te maken. Op nummer drie staan de zelfbouwkavels in de Houthaven, een project waar Stadgenoot zich uiteindelijk uit heeft teruggetrokken. Daarnaast popte geregeld aandacht op voor het nieuws over de Westermoskee en voor buurtactiviteiten (met name in Nieuw-West) gericht op leefbaarheid en sociale cohesie. Verder was Stadgenoot met de volgende onderwerpen in het nieuws: −− Verkoop van gebouw Duijntjer op de Vijzelstraat; −− Nieuwbouw Oostpoort, Scheepvaartkwartier, Argentinië, Hasselaarhof; −− Solid 11 genomineerd voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs; −− Asbestsanering Diamantbuurt die eind 2011 begon en tot half 2012 doorging; −− AA-rating door Standard and Poor's; −− Aandacht voor derivatenportefeuille naar aan­ leiding van Vestia-affaire; −− Herverdeling Far West; −− Jongerencontract als nieuwe huurvariant; −− Man overlijdt in Saffierstraat en wordt een jaar na dato ontdekt; −− De plannen met Oostenburg; −− Marien de Langen nieuwe voorzitter Vernieuwde Stad; −− Nieuwe commissarissen in RVC; −− Onze plannen voor de jonge stedeling; −− Parooldriehoek: tijdelijke contractanten moeten toch verhuizen; −− Oplevering jongerenwoningen in De Aak;

Stadgenoot

−− −− −− −− −− −−

Verbouwing in bewoonde staat van Sollebaystraat; Koolmonoxide-aanpak en aanpassing rookgasafvoer Overslaghof; Ketensamenwerking en BIM; Verscherpt toezicht CFV; Wim Kuijken volgt Jacob Kohnstamm op als voorzitter van de raad van Commissarissen; Willem van Leeuwen benoemd als lid van de Raad van Commissarissen.

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

75

76

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

77

Jaarverslag 2012

8 Financiën 8.1

Financiële resultaten 2012

De recessie in Nederland snijdt steeds dieper in de Nederlandse samenleving. In lijn hiermee gaat de crisis op de woning- en kantorenmarkt nog in alle hevigheid verder. De consequenties hiervan zijn nadrukkelijk merkbaar binnen de woningcorporaties, vooral als het gaat om de investeringsactiviteiten. Er is nauwelijks sprake van verkopen van nieuwbouwwoningen en de verkopen van het bestaande bezit verlopen uiterst moeizaam. Daarnaast duurt de onzekerheid over het werkdomein van woningcorporaties nog steeds voort en wordt een deel van de bezuinigingen zoals de verhuurdersheffing rechtstreeks afgewenteld op de corporatiesector. Al met al een zeer onstabiele omgeving gecombineerd met een grote lastenverzwaring waarbij noodzakelijkerwijs sprake moet zijn van een zeer prudent financieel beleid. Zoals bekend, is al meerdere jaren binnen Stadgenoot sprake van een sober en strak financieel beleid, gericht op een structurele verbetering van de operationele kasstroom en een permanente afstemming van het investeringsprogramma op de gerealiseerde verkopen. Dit prudente beleid heeft ook in 2012, ondanks de zware economische crisis, zijn vruchten afgeworpen. Het bedrijfsresultaat bedraagt ruim € 96,4 miljoen, hetgeen ruim € 30 miljoen hoger is dan het saldo van financiële baten en lasten. Wel is sprake van een negatieve “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” € 100,3 miljoen. Echter ten opzichte van de totale waarde van onze vastgoedportefeuille ad € 3,6 miljard is de waardedaling zeer beperkt en marktconform. In het licht van de huidige economische situatie in het algemeen en wat betreft het vastgoed in het bijzonder is deze daling zeer goed te verklaren. Door deze waardedaling is er per saldo sprake van een netto verlies van € 68 miljoen hetgeen ook een licht negatief effect heeft op de solvabiliteit.

8.2 Jaarresultaat Het resultaat over 2012 bedraagt € 68 miljoen verlies, een verslechtering van € 77 miljoen ten opzichte van het resultaat in 2011. Deze afname is geheel het gevolg van de waardeverandering van de materiële vaste activa van € 100,3 miljoen. Het bedrijfsresultaat stijgt met € 7,7 miljoen van € 88,7 miljoen ultimo 2011 naar € 96,4 miljoen in 2012. Het financieringsresultaat is € 22,3 miljoen minder negatief dan in 2011 (ultimo 2012 -/- € 64,2 miljoen; 2011 -/- € 86,5 miljoen. Dit heeft een positief effect op het resultaat, dit wordt vooral veroorzaakt door de waardeverandering van de derivaten, in 2011 een verlies van € 31 miljoen. In de volgende paragrafen lichten wij de belangrijkste posten en de verschillen in vergelijking met vorig jaar toe.

dat zij bij voortduring in staat is om de huidige omvang en kwaliteit in stand te houden (hun eigen broek ophouden). Het monitoren van de operationele kasstromen van het beheerbedrijf vindt plaats via de ExploitatieRente-Verhouding (ERV). De ERV is gebaseerd op de ICR (Interest Coverage Ratio), waarbij echter naast de reguliere onderhoudskosten, ook de uitgaven voor vastgoedverbetering ten laste van de operationele kasstroom worden gebracht. In 2012 is er een substantieel bedrag afgekocht aan erfpacht, wat een direct negatief effect heeft op de ERV. Er is met name op de onderhoudsuitgaven en de organisatielasten gestuurd om de operationele kasstroom in evenwicht te houden. Al met al heeft dit in 2012 geresulteerd in een ERV van 101% (2011 100%), iets boven het break-even punt van de exploitatie.

8.5

Effecten van het regeringsbeleid op de financiële continuïteit

Daar waar relevant hebben we additioneel ook de effecten van het Woonakkoord berekend. Gezien de onzekerheden en het geringe effect op totaalbasis heeft dit niet geleid tot een herziening van het MJP. Uit ons financieel meerjarenplan blijkt dat het de komende tien jaar niet mogelijk zal zijn om de lastenverzwaring, als gevolg van de (ver)huurders- en saneringsheffing, te dekken uit de extra huuropbrengsten. Terwijl de lastenverzwaring volgens het Regeerakkoord oploopt naar € 36 miljoen per jaar vanaf 2017 (Woonakkoord € 32 miljoen), lopen de extra huuropbrengsten op naar € 23 miljoen in 2021 (Woonakkoord € 21 miljoen) en de daaropvolgende jaren. In totaal komen we voor deze periode van tien jaar € 130 miljoen tekort (Woonakkoord € 109 miljoen) als we alleen kijken naar het effect van de (ver)huurdersheffing en € 163 miljoen (Woonakkoord € 142 miljoen) als we ook de saneringsheffing meerekenen. Een en ander is weer te geven in navolgende grafieken.

8.3 Solvabiliteit De solvabiliteit zijnde de verhouding eigen vermogen t.o.v het totale vermogen, is een belangrijke indicator voor de financiële continuïteit van Stadgenoot. Uiteraard blijft het van cruciaal belang dat wij financieel gezond zijn. De solvabiliteit eind 2011 kwam uit op 51,7 procent, de solvabiliteit eind 2012 is uitgekomen op 48,7 procent. De daling van de solvabiliteit in 2012 van 3,0 procentpunt is gedeeltelijk te verklaren uit het negatief jaarresultaat van € 68,1 miljoen (1,8 procentpunt negatief). Daarnaast heeft er echter een balans­ verlenging plaatsgevonden. Deze balansverlenging van € 98,4 miljoen heeft op zichzelf een negatief effect op de solvabiliteit (1,2 procentpunt negatief).

Stadgenoot wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Het regeringsbeleid was op balansdatum nog onderdeel van wetsvorming. Op 13 februari 2013 is het Woonakkoord tussen kabinet en een aantal oppositiepartijen gesloten. Op 16 maart 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de verruiming van het huurbeleid voor de jaren 2013 en 2014. Het wetsvoorstel inzake de verhuurderheffing is op dit moment nog niet gereed. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun.

Verhuurders- en saneringsheffing in relatie tot extra huurverhogingen Regeerakkoord 40 35 30 25 20 15 10 5

+

+

+

+

+

+

+

+

+

2021

2022

0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Verhuurders heffing obv 760 miljoen

Verhuurders heffing aanvullend naar 800

Verhuurders heffing aanvullend naar 2 miljard

miljoen

Extra huurverhoging

Saneringsheffing

Verhuurders- en saneringsheffing in relatie tot extra huurverhogingen Woonakkoord 40 35 30 25

8.4

Exploitatie Rente Verhouding (ERV)

De beleidslijn binnen de beheeractiviteiten is dat het beheerbedrijf (Wonen, Commercieel Maatschappelijk Vastgoed en Vastgoedbedrijf) een dusdanige omvang aan operationele kasstromen uit exploitatie genereerd

Al deze zaken hebben een materiele impact op de financiële huishouding van Stadgenoot. Voor zover bekend zijn deze maatregelen verwerkt in het finan­ cieel meerjarenplan dat begin 2013 is vastgesteld in de Raad van Commissarissen. In de vastgestelde MJP, zijn de uitkomsten van het Regeerakkoord verwerkt.

20 15 10 5

+

+

+

+

+

+

+

+

+

2021

2022

0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Verhuurders heffing obv 760 miljoen

Verhuurders heffing aanvullend naar 800

Verhuurders heffing aanvullend naar 1,7 miljard

miljoen

Extra huurverhoging

Saneringsheffing

78

Jaarverslag 2012

Stadgenoot kan voldoen aan de eisen die we stellen aan de financiële continuïteit, maar betaalt daarvoor een hoge prijs. Op grond van onze primair volkshuisvestelijke missie is het streefhuurbeleid van eind 2011, als gevolg van de regeringsmaatregelen niet aangepast, maar in stand gehouden. Door de ruimere (inkomensafhankelijke) huurverhogingen wordt de streefsituatie echter wel eerder bereikt. Vasthouden aan ons huurbeleid heeft echter wel de consequentie dat de extra heffingen ten koste zullen gaan van voorgenomen investeringen. Er is in dit MJP wel rekening gehouden met het jaarlijks verkopen van 200 woningen, maar de opbrengsten daarvan staan sterk onder druk en kunnen niet worden geherinvesteerd. De nieuwbouwinvesteringen lopen in meerjarig perspectief terug naar nul. Alleen de nu reeds aangegane verplichtingen zullen worden nagekomen. Aanvullende nieuwbouwinvesteringen zijn alleen mogelijk als we ook aanvullend kunnen verkopen. Verkopen vinden wij vanuit beleidsmatig perspectief acceptabel, maar het moet wel mogelijk zijn op een financieel verantwoorde wijze. In Amsterdam is gelukkig nog vraag naar verschillende soorten onroerend goed (wonen en niet-wonen), maar de ervaring leert dat er alleen resultaten kunnen worden geboekt na langlopende en intensieve onderhandelingstrajecten. Naast het terugschroeven van de investeringen zal Stadgenoot ook verder moeten bezuinigen op de kosten van de organisatie. In 2011 was al voorzien in een structurele verlaging van de bedrijfslasten met € 3 miljoen op jaarbasis per ultimo 2013. In de periode 2014 -2017 zullen we aanvullend per jaar 2% extra moeten reduceren. Wij verwachten dat dit mogelijk is, maar het dwingt ons wel prioriteiten te stellen en het zal van invloed zijn op onze dienstverlening. Vanuit het gezichtspunt van financiële continuïteit achten wij het noodzakelijk dat er binnen Stadgenoot de komende jaren structureel sprake is van: • Een positieve operationele kasstroom (uitgedrukt in de ERV) • Voldoende solvabiliteit • Een positief resultaat normale bedrijfsuitoefening (Winst- en Verliesrekening)

Stadgenoot

•

Een vermindering van het vreemd vermogen zowel nominaal als per VHE

Aan al deze vier criteria wordt voldaan, hetgeen inhoudt dat in meerjarig perspectief, op basis van de nu bekende maatregelen, de financiële continuïteit is gewaarborgd. We verwachten dat onze toezichthouders tot een positief oordeel komen over onze kredietwaardigheid en financiële continuïteit. Volgens de WSW-methodiek zijn de uitkomsten positief. De uitkomsten van de rating zijn nog onzeker maar, blijven echter ruim voldoende. Wat betreft het oordeel van Centraal Fonds Volks­ huisvesting is ten tijde van de totstandkoming van de jaarrekening nog geen duidelijkheid.

8.6

Waardering vastgoedportefeuille

In het kader van de vernieuwde richtlijn RJ645 heeft Stadgenoot gekozen zich te kwalificeren als vastgoedbelegger (RJ213), met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Een vastgoedbelegging is een onroerende zaak, die wordt aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging of beide te realiseren. Deze belegging is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. Uitgangspunt voor de waarde is de prijs die het vastgoed bij onderhandse verkoop (in verhuurde staat) naar schatting zal kunnen opbrengen, nadat de verkoper het- na beste voorbereiding en op de gebruikelijke wijze- op de markt heeft gebracht. Daarbij aanvaardt de koper het object onder gestandhouding van de lopende huurverplichtingen, met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Het eigen voorgenomen financieel beleid dat wordt gevoerd over de portefeuille is niet van invloed op de waarde van de portefeuille. Het gaat om het rendement dat met een dergelijk object normaal gesproken op de beleggersmarkt zou kunnen worden gerealiseerd. Er wordt bij de marktwaarde in verhuurde staat geheel

Stadgenoot

geabstraheerd van het door de corporatie voorgenomen complexbeleid. De te verwachten invloed van de markt op het vastgoed wordt daarentegen geheel meegewogen. Het effect van het door de corporatie in het verleden daadwerkelijk gevoerde complexbeleid komt eveneens geheel tot uitdrukking, omdat dit als vertrekpunt van deze waardering wordt genomen.

Waarderingsmethodiek De vastgoedmarkt wordt in het algemeen niet getypeerd als een actieve markt. Dit heeft tot gevolg dat dan (conform RJ 213.509) de marktwaarde moet worden benaderd aan de hand van informatie uit verschillende bronnen, zoals: −− Courante prijzen van OG-transacties van af­ wijkende aard met aanpassingen; −− Recente prijzen op minder actieve markten; −− Contante waarde van geprognosticeerde betrouwbare kasstromen Omdat er géén actieve markt bestaat voor sociaal vastgoed in verhuurde staat, noch dat deze direct van een actieve markt kan worden afgeleid, geeft RJ 645.209 aan dat de waardering van sociaal vastgoed dient te geschieden op basis van een modelmatige benadering om te komen tot een adequate invulling van de bepaling van de marktwaarde van de vastgoed­ objecten van Toegelaten Instellingen. Basis hiervoor is RJ 213.509 c, waarbij de gehanteerde modellering een Discounted Cashflow (DCF) benadering is uitgaande van genormeerde kasstromen: “de contante waarde van de kasstromen zijn gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en (waar mogelijk) extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruik makend van een disconteringsvoet, die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt”. RJ 645.209 geeft aan dat: “de reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH”.

Jaarverslag 2012

79

Daarnaast bepaalt RJ 213.507: “de waarde van de vastgoedbelegging dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet die op enige datum in het verleden of toekomst.” De waardering van de sociale vastgoedportefeuille, gekwalificeerd als vastgoedbelegging, is gebaseerd op een DCF (discounted cashflow) model. Voor de input van het DCF-model dient de actuele marktsituatie per balansdatum als uitgangspunt. Hierbij dient te worden uitgegaan van het huurcontract van de corporatie, met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen en genormeerde jaarlijkse exploitatiekasstromen die op balansdatum zijn afgeleid van de ‘marktgegevens’ en door de corporatie worden onderbouwd. Dit betekent dat als waardebegrip “de marktwaarde in verhuurde staat” wordt gehanteerd. De marktwaarde in verhuurde staat dient te worden bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op balansdatum tussen ter zake goed geïnformeerde, tot transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de marktwaarde in verhuurde staat worden twee verschillende scenario’s onderscheiden, het scenario doorexploiteren en het uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat dient te worden bepaald als hoogst realiseerbare waarde die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is (i.c. de meest waarschijnlijke prijs), berekend op basis van een doorexploitatie en uitpond scenario. Indien uitponden op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen binnen de beschouwde periode (15 jaar) niet mogelijk is, dient de marktwaarde van de vastgoedportefeuille te worden bepaald op basis van het scenario doorexploiteren. Het waarderingsproces geschiedt via een vast protocol en wordt ondersteund via het geautomatiseerde systeem Reasult TMS, waarbij de (generieke) parameters voor de waardering vooraf worden getoetst door een externe taxateur. Na het interne taxatieproces wordt een derde deel van het getaxeerde bezit getoetst en gevalideerd door twee beëdigde externe taxateurs.

80

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Ontwikkeling marktwaarde in verhuurde staat

Jaarverslag 2012

81

€ 3.588.385

De aankopen betreffen het aan Stadgenoot herverdeelde bezit van Far West. De verdeling hiervan is geëffectueerd in 2012, waarbij de marktwaarde van het aandeel van Stadgenoot € 232 miljoen omvatte. De investeringen in het Vastgoed in exploitatie van ruim € 53 miljoen, omvat de uitgaande kasstromen aangaande het bezit dat in exploitatie is, die echter niet als kosten, maar als investeringen dienen te worden aangemerkt. Daarnaast betreft het de omzetting van een deel van een oorspronkelijk koopproject (Piri Reis) in de verhuur en de daarmee samenhangende investeringen. De bedragen betreffen:

€ 11.095 € 3.599.480

−− −− −−

De vastgoedportefeuille van Stadgenoot is in de jaarrekening gerubriceerd onder “vastgoedbeleggingen (nr. 2), met een totale waarde ultimo 2112 van nagenoeg € 3,6 miljard. E.e.a nader te specificeren als volgt (bedragen x € 1.000):

In exploitatie • Waarvan Commercieel € 580.454 • Waarvan Sociaal € 3.007.931 In ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie Totaal marktwaarde 2012

Stadgenoot

In de jaarrekening wordt een verplicht onderscheid gemaakt tussen de commerciële vastgoedportefeuille (Niet-Daeb) en de sociale portefeuille (Daeb). In de dagelijks sturing van de exploitatie vindt sturing plaats naar woningen, bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) en separaat binnen de dochterondernemingen. Deze onderverdelingen sluiten niet precies op elkaar aan. De ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille in exploitatie is als volgt (bedragen x € 1.000): Vastgoedbeleggingen in exploitatie 2012 geconsolideerd Marktwaarde Stadsgoed € 142.399 Marktwaarde woningen € 2.942.445 Marktwaarde BOG € 287.237 Marktwaarde in verhuurde staat 1 januari 2012 € 3.372.081

Vastgoedverbetering bestaand bezit Afkoop erfpacht Ombouw van koop naar huur

€ 32 miljoen € 10 miljoen € 12 miljoen

De belangrijkste opgeleverde projecten voor de exploitatie in 2012, ad € 56 miljoen, zijn: −− Scheepsvaartkwartier −− Nieuw Argentinië −− ODE New Chinatown −− Oostpoort De desinvesteringen ad € 30,578 miljoen betreffen de marktwaarde van de gerealiseerde verkopen bestaand bezit. De waardedaling bedraagt € 96,9 miljoen (2,9%) en vindt zijn belangrijkste redenen in de lagere leegwaarde van de woningen (-/- 4,9%) en de hogere exit-yield (rendementseis in het 15e jaar) zowel bij BOG als bij woningen. Deze negatieve effecten op de marktwaarde worden deels gecompenseerd door het ruimere huurbeleid dat mag worden toegepast vanuit de overheid. Het systeem van de Donner-punten heeft een positief effect op de gemiddelde contracthuur in 2012, die per saldo met 4,9 % is toegenomen naar € 451 per vhe (2011 € 430). De belangrijkste kengetallen van de marktwaarde in verhuurde staat zijn in de beide navolgende tabellen samengevat.

Mutaties in het boekjaar: Aankopen in vastgoed in exploitatie € 192 Uitname Far West € 232.727 € 54.689 Investeringen in vastgoed in exploitatie Overboeking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden – Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie € 56.138 € -30.578 Desinvesteringen Waardeveranderingen € -96.865 Saldo € 216.304

Stadgenoot Geconsolideerd woningen 2012 2011 2 Gemiddelde marktwaarde per m 1.439 1.451 -0,8% Gemiddelde leegwaarde per m2 2.406 2.529 -4,9% Gemiddelde taxatie/leegwaardeverhouding 59,8% 57,4% 4,2% Gemiddelde marktwaarde per VHe 103.424 103.984 -0,5%

Marktwaarde Stadsgoed € 142.931 € 3.142.259 Marktwaarde woningen € 303.195 Marktwaarde BOG Marktwaarde in verhuurde staat per 31-12-2012

Gemiddelde contracthuur per vhe Gemiddelde mutatiehuur per vhe Gemiddelde contract/mutatiehuur

Gemiddelde disconteringsvoet Gemiddelde exit yield uitponden

7,9% 7,9% 0,0% 5,3% 5,1% 3,9% 451 430 4,9% 617 618 -0,2% 73,1% 69,6% 5,1%

€ 3.588.385

Hoewel er per saldo sprake is van een toename van de totale marktwaarde in verhuurde staat is er, analoog aan de totale vastgoedmarkt sprake van een waardedaling van € 96,9 miljoen, gelijk aan 2,9%.

BAR (von) Gemiddelde GBO in m2 Leegstand Gemiddelde mutatiegraad (1e jr)

5,1% 4,8% 5,9% 72 72 0,6% 2,7% 2,1% 28,6% 7,0% 7,0% 0,0%

82

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot Geconsolideerd BOG 2012 2011 Aantal contracten 2.228 2.268 -1,8% Gemiddelde marktwaarde per contract 170.319 168.666 1,0% Aantal vvo's 340.308 339.596 0,2% Gemiddelde marktwaarde per m2 1.115 1.126 -1,0% Aantal parkeercontracten Gemiddelde marktwaarde per pp

3.123 2.776 12,5% 9.647 10.109 -4,6%

Gemiddelde disconteringsvoet Gemiddelde exit yield uitponden

8,5% 8,4% 1,2% 10,2% 10,0% 2,0%

Gemiddelde contractduur per m2 Gemiddelde mutatieduur per m2 Gemiddelde contract/markthuur

118 116 1,7% 114 115 -0,9% 103,5% 100,9% 2,6%

BAR (von) Leegstand % tov marktduur Restant looptijd contract

Als gevolg van de grotere onzekerheid in de markt is in de bovenstaande tabellen duidelijk zichtbaar dat het vereiste bruto-aanvangsrendement (BAR) sterk stijgt. Bij woningen bedraagt de Bar ultimo 2012 5,1% en bij BOG 10%. Daarnaast daalt op dit moment binnen het BOG de markthuur/mutatiehuur, hetgeen impliceert dat de huurprijzen in dit segment verder onder druk komen en hier de komende tijd geen groei aanstaande is.

8.7 Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid Onze maatschappelijke investeringen, enerzijds in onrendabels en anderzijds in leefbaarheidsprojecten, omvatten in totaal € 34,6 miljoen: −− onrendabels: investeringen in aankopen, in de nieuwbouw van huurprojecten en in renovatieprojecten, waarbij op grond van de maatschappelijke doelstelling verliezen worden geleden (sociale huur). In 2012 hebben we hierin in totaal € 29,4 miljoen geïnvesteerd.

10,0% 9,7% 3,1% 10,7% 9,7% 10,3% 58 64 -9,4%

−−

de externe kosten van leefbaarheidsprojecten vanuit het beheerbedrijf, al dan niet in de vorm van samenwerkingsverbanden (portiekmanagement, huismeesterdiensten en dergelijke). Hierin hebben we in totaal € 5,2 miljoen geïnvesteerd. De externe uitgaven in het kader van leefbaarheid in 2012 waren: • beheer openbare ruimte € 0,8 miljoen • sociaal beheer € 3,3 miljoen • schoonmaken € 0,3 miljoen • sociale, culturele, buurt en welzijn voorzieningen € 0,8 miljoen

Onrendabels Het totaal van onrendabels bedraagt in 2012 € 29,4 miljoen. In de jaarrekening zijn deze bedragen verwerkt onder ‘afschrijvingen op bijzondere waardeverandering van vlottende activa en waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie. Deze onrendabels zijn maatschappelijke uitgaven, waarvan we bewust het verlies nemen. Op grond van onze statutaire doelstellingen zijn we er immers juist voor deze activiteiten. Deze maatschappelijke uitgaven betreffen zowel sociale huurwoningen

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

is voor vrijwel alle voorraadposities het geval, totale toevoeging € 2,9 miljoen.

die in 2012 zijn opgeleverd als investeringen in projecten met sociale woningen die in de komende jaren worden opgeleverd. −− De componenten die de post ‘onrendabels’ bepalen, zijn: 1. vastgoed bestemd voor de verkoop € 19,5 miljoen; 2. vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop -/- € 2,9 miljoen; 3. grond- en ontwikkelposities € 9,4 miljoen; 4. vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie € 3,4 miljoen; 5. aankopen Nihil.

•

Toelichting −− Vastgoed bestemd voor de verkoop Deze dotatie wordt veroorzaakt door de projecten Argentinië, Scheepvaartkwartier parkeergarage en Piri Reis. Omdat de marktwaardering van de woningen en parkeerplaatsen onder de stichtingskosten ligt, dient een voorziening te worden gevormd. Overigens betreft het hier in belangrijke mate een verschuiving: er was reeds een voorziening gevormd voor het huurprogramma, door de omzetting naar koopprogramma verschuift de voorziening van ‘nieuwbouw in ontwikkeling’ naar ‘voorraadpositie opgeleverde nieuwbouw’.

•

−−

−−

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Voor het project IJburg blok 13A is een stopbesluit genomen. De eerder getroffen voorziening kan hierdoor vrijvallen. Voorraad grond/ontwikkelposities Deze ontwikkellocaties worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. Eind 2012 zijn de ontwikkellocaties opnieuw getaxeerd door een externe makelaar. Hieruit is naar voren gekomen dat de waardering van met name Y-Maritiem neerwaarts moest worden bijgesteld: een aanvullende voorziening van € 6,4 miljoen is getroffen. Daarnaast wordt het tekort op de tijdelijke exploitatie van de grondposities toegerekend aan deze posities. Omdat het exploitatieresultaat niet tot uitdrukking komt in de taxatiewaarde, moet een voorziening ‘onrendabel’ worden gevormd. Dit

83

•

•

−−

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (huur) Bij de nieuwbouwprojecten is het aantal mutaties omvangrijk; het totaalbedrag van € 3,4 miljoen is opgebouwd uit: Genomen onrendabels bij investeringsbeslissingen (€ 4,9 miljoen): In 2012 is het investeringsbesluit genomen voor de Eendrachtparkbuurt 1B (€ 3,7 miljoen). Door met name wijziging in de marktwaardering is voor het in 2012 opgeleverde project ODE New Chinatown een voorziening van € 1,5 miljoen getroffen, ook voor het in uitvoering zijnde project Oostpoort 12A/12B leidt de lagere marktwaardering tot een aanvullende voorziening van € 0,9 miljoen. Voor het GAK-gebouw treedt een vrijval op van € 1,2 miljoen. Voorziening van gedane uitgaven vóór het investeringsbesluit (€ 2,2 miljoen) Dit betreft een groot aantal projecten waarvoor uitgaven zijn gedaan vóór het investeringsbesluit. Deze kosten betreffen externe kosten, toegerekende interne uren en toegerekende rentekosten. Kosten voor genomen stopbesluiten: voor diverse projecten – Parooldriehoek, IJburg Solids 2, 3 en 4 – zijn stopbesluiten genomen. Onder ‘nieuwbouw in ontwikkeling’ is hiervoor een last opgenomen van € 3,0 miljoen; Voor het project Argentinië treedt binnen deze categorie een vrijval op van € 7,2 miljoen: dit betreft een verschuiving van huur naar koop en maakt derhalve ook onderdeel uit van de post ‘vastgoed bestemd voor de verkoop’ (€ 19,5 miljoen). Aankopen Er zijn in 2012 geen aankopen gedaan waarvoor een voorziening noodzakelijk was.

84

Jaarverslag 2012

8.8

Enkele posten in detail

Bedrijfsopbrengsten De opbrengsten van Stadgenoot, zoals genoemd in onze geconsolideerde Jaarrekening 2012, bedroegen € 245,6 miljoen. In 2011 was dit € 226,5 miljoen. Deze stijging is hoofdzakelijk te danken aan een hogere huuromzet doordat de eenheden van Far West in exploitatie zijn gekomen en een hogere opbrengst ‘verkoop bestaand bezit’. In de volgende paragrafen lichten wij de verschillende opbrengsten kort toe.

Stadgenoot

verkocht (2011: 214). Het nettoresultaat uit ‘verkoop bestaand bezit’ bedraagt € 10,3 miljoen (€ 47.900 per woning). Om de verkoop te stimuleren zijn bijna alle woningen vrij-op-naam verkocht met een extra korting van 4%. Die extra korting hebben wij gegeven om onze concurrentiepositie te behouden en omdat wij het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting volledig ten gunste van de koper wilden laten komen. Tevens zijn wij in 2012 gestart met het aanbieden van de Starters Rente Regeling. Hiernaast zijn er in 2012 drie bedrijfspanden verkocht met een nettoresultaat van € 4,5 miljoen.

Omzet en resultaat van onze verkopen De omzet over 2012 uit de verkopen bedroeg ruim € 74,1 miljoen, te verdelen in: −− verkoop nieuwbouw € 24,4 miljoen (€ 13,4 miljoen in 2011) −− verkoop bestaand bezit € 51,7 miljoen (€ 44,9 miljoen in 2011) Nieuwbouw De omzet van verkochte nieuwbouwwoningen wordt verantwoord op het moment van oplevering. Gedurende de jaren van bouw komt de omzet tot uitdrukking via de wijziging onderhanden werk. De wijziging in onderhanden projecten is, € 23,6 miljoen positief versus € 47,1 miljoen positief, beduidend lager dan in 2011. Dit wordt veroorzaakt door de daling van het aantal koopwoningen in huidige nieuwbouwprojecten. De omzet uit nieuwbouw is hoger dan in 2011. Was in dat jaar de omzet nog € 13,5 miljoen, dit jaar bedraagt deze € 24,4 miljoen. De stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de verkopen vanuit de nieuwbouwprojecten Piri Reis, Getijenveld en Argentinië. Het resultaat uit de ‘verkoop nieuwbouw’ is € 5 miljoen positief. Met name de projecten Piri Reis en Getijenveld hebben tot een positief resultaat geleid, daarnaast wordt de rente niet geactiveerd op de koopprojecten. Dit leidt eveneens tot een positief koopresultaat. Verkoop bestaand bezit, 14,8 miljoen (13,7 miljoen in 2011) Ook in 2012 stond de verkoopmarkt onder druk. Het behalen van onze verkoopdoelstelling van 221 woningen is bijna gehaald. In 2012 zijn 215 woningen

Omzet uit huur

Stadgenoot

(3,55 procent in 2011). De toename komt met name door Far West. De huurderving bij NV Stadsgoed en Stadsgoed Monumenten BV is gedaald van 12,3 procent naar 3,6 procent. Deze daling is voornamelijk te wijten aan minder derving als gevolg van herontwikkeling.

Huurachterstand De totale geconsolideerde huurachterstand in 2012 bedroeg € 7,2 miljoen, onder te verdelen in: −− huidige huurders € 4,1 miljoen (€ 4,0 miljoen in 2011) −− vertrokken huurders € 3,1 miljoen (€ 2,0 miljoen in 2011) De specificatie van de achterstanden over 2012 is als volgt: (in miljoenen euro’s)

De stijging komt door een combinatie van factoren, waaronder harmonisatie /component wijziging van huurprijzen van ongeveer € 3,1 miljoen, de jaarlijkse huurverhoging van € 1,8 miljoen, de in exploitatie name van enkele projecten van ongeveer € 1 miljoen en de omzet van voorheen Far West van € 17,5 miljoen.

Huidige huurders Vertrokken huurders Woonruimte 1,7 1,2 Bedrijfsruimte 2,0 1,5 0,3 0,2 Dochters Beheer derden 0,1 0,3 Totaal 4,1 3,1

Per 1 juli 2012 werden de sociale huurprijzen aangepast aan het inflatiepercentage over het jaar 2011. Dat betekende dat op die datum sociale huurprijzen met ten hoogste 2,3% mochten stijgen. Gemiddeld genomen werden de vrijesectorhuurwoningen met 2,9% verhoogd. De parkeerplaatsen werden met 2,3% verhoogd. Bedrijfsmatig onroerend goed wordt met een maandindexering verhoogd.

Om de risico’s van deze vorderingen af te dekken, hebben we in 2012 een voorziening opgenomen van € 3,4 miljoen. Per saldo resteert een vordering huurdebiteuren van € 3,8 miljoen (€ 2,9 miljoen in 2011).

Bedrijfslasten De bedrijfslasten zijn in 2012 gestegen van € 137,8 miljoen naar € 149,2 miljoen. Hieronder volgt een aantal oorzaken.

Overige opbrengsten −−

Huurderving door leegstand De geconsolideerde huurderving door leegstand van woningen en bedrijfsruimte bedroeg in 2012 € 9,8 miljoen (€ 6,5 miljoen in 2011). Gemeten in een percentage van de huur was de derving in 2012 4,71 procent

• • •

−−

De bijzondere waardeverandering van vlottende activa betreft het onrendabel op voorraadposities en bedraagt dit jaar € 26 miljoen (2011 € 10,5 miljoen). Deze toename heeft met name te maken met een voorziening op de projecten Scheepvaartkwartier, Argentinië en Y Maritiem. De lasten van het onderhoud zijn € 38,7 miljoen, € 1 miljoen hoger dan in 2011. De overige bedrijfs­ lasten zijn van € 36,9 naar € 31,4 miljoen gedaald. Deze daling wordt voornamelijk veroorzaakt door:

85

een voorziening voor Stichting Sekrepatu in 2011; daling van de communicatie en PR/promotiekosten; daling van de kosten van productontwikkeling.

Het financieringsresultaat bedraagt € 64,2 miljoen negatief en is daarmee € 22,3 miljoen beter dan het financieringsresultaat van 2011. Het verschil tussen 2011 en 2012 is grotendeels te wijten aan de waardering van de derivaten. In 2011 was er € 31 miljoen op de derivatenpositie afgewaardeerd. In 2012 heeft er een positieve waardeverandering plaatsgevonden van € 0,8 miljoen. Voor het overige zijn de belangrijkste mutaties als volgt te verklaren: −−

De totale huuromzet (inclusief de huuromzet uit dochterondernemingen) bedroeg in 2012 € 208,2 miljoen. Dit is 11,9 procent hoger dan de huuropbrengst van 2011 (€ 183,5 miljoen).

De overige bedrijfsopbrengsten zijn € 8,1 miljoen, € 9,0 miljoen lager dan in 2011. Deze daling komt met name door de opbrengsten uit Pro Rata in 2011 en doordat het beheer van Far West is gestopt.

Jaarverslag 2012

−−

De rente op langlopende leningen is € 6,0 miljoen toegenomen, dit komt doordat de leningen van Far West zijn overgenomen. De daling € 3,3 miljoen van de rentebaten en soortgelijke opbrengsten wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de rente opbrengsten van Far West zijn weggevallen.

Stortingen verstrekt aan buitenlandse instellingen In 2012 heeft Stadgenoot € 200.000 gestort in het Brasafonds. De gelden in dit fonds worden aangewend voor de exploitatieverliezen van Stichting Sekrepatu in Suriname. Daarnaast hebben wij € 35.000 gedoneerd aan Stichting Brasa in Nederland als bijdrage aan de kosten van het werkapparaat. Stichting Dutch International Guarantees for Housing heeft een kredietovereenkomst gesloten met NV Bank Nederlandse Gemeenten ter financiering van activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting, in het bijzonder de bouw en exploitatie van huurwoningen in Suriname. Stadgenoot heeft zich garant gesteld voor de jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting van zeven annuïtaire geldleningen verstrekt aan Woningstichting Sekrepatu (restant hoofdsom van de geld­ leningen bedroeg ultimo 2012 € 3,7 miljoen). In 2012 bedroeg de rente en aflossing € 0,27 miljoen.

86

Jaarverslag 2012

De totale omvang van de steunverlening aan Stichting Sekrepatu in 2012, zijnde de storting van € 200.000 en de garantstelling voor de rente en aflossing € 270.000, is 0,1 promille van het geconsolideerde balanstotaal van Stadgenoot en voldoet hiermee aan MG 2008-03. Stichting Brasa, de Raad van Toezicht van Woningstichting Sekrepatu, heeft in 2011 besloten om Woningstichting Sekrepatu te verzelfstandigen en de aangegane garantieverplichtingen af te bouwen. Om dit te realiseren zal de gegarandeerde leningenportefeuille lokaal worden hergefinancierd. Voor de afbouw van de afgegeven garanties is in 2011 reeds een voorziening in de jaarrekening opgenomen. Deze voorziening is in 2012 niet gewijzigd. Naar verwachting zal de herfinancieringoperatie in 2013 worden afgerond.

Investeringen in woningen boven € 200.000,Stadgenoot heeft in 2012 159 koopwoningen opgeleverd waarvan de stichtingskosten boven de grens van € 200.000,- lagen. Het gaat om woningen in het project Argentinië (152), ODE New Cinatown (5) en Getijenveld 8&9. Tevens zijn er 169 huurwoningen opgeleverd met stichtingskosten net boven de € 200.000,-. Dit zijn huurwoningen van de projecten Scheepvaartkwartier, New Chinatown en Argentinë. Deze opleveringen passen in het beleid van Stadgenoot dat uitgaat van gedifferentieerd bouwen en bewonen: wij richten ons op menging van koop, vrijesectorhuur en sociale huur binnen complexen. Dit draagt in wijken rechtstreeks bij aan de kwaliteit van wonen en leven.

8.9 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten Het financiële systeem stond eind 2011, begin 2012, weer eens aan de rand van de afgrond. Weer bracht de ECB redding met toewijzing van twee Long Term Refinancing Operations (LTRO), onbeperkt geldig voor drie jaar tegen een rente van 1%. De financieringsproblemen van de banken werden voor een langere periode opgelost. Mede door de opluchting hierover, verbeterde het beursklimaat en steeg het vertrouwen,

Stadgenoot

waardoor in het eerste kwartaal van 2012 de indruk ontstond dat de recessie in de Eurozone misschien wel kort en mild zou zijn. Ondertussen werd Nederland begin 2012 geconfronteerd met de gebeurtenissen rond Vestia. Door liquiditeitsproblemen die ontstonden omdat Vestia wegens de lage rente voor een groot deel van haar derivaten verplicht was geld te storten bij haar tegenpartijen (margin calls), dreigde de corporatie failliet te gaan. De weg naar een oplossing was lang en verstoorde de relatie tussen overheid, corporatie en financiers zo, dat sommige financiële partijen en producten onbereikbaar werden voor corporaties. Deze gebeurtenissen rond Vestia hebben in belangrijke mate bijgedragen aan een slechte beeldvorming van ondernemingen met een maatschappelijke doelstelling. Dat resulteerde in strenge wet- en regelgeving, verschuiving in risicoperceptie bij onze relaties en heffingen die een ongekende impact hebben op corporaties. Financieringsmogelijkheden en instrumenten om renterisico’s af te dekken zijn in 2012 afgenomen. Europese rente De al eerder genoemde LTRO van de ECB zorgde in het eerste kwartaal voor lucht in zowel de obligatiemarkten als in de stroef functionerende geldmarkt. Vooral de rente op 10-jaars leningen van Italië en Spanje zakte weer terug naar hanteerbare niveaus van rond de 5% vlak na de tweede LTRO. De Duitse 10-jaars rente bleef redelijk stabiel net iets onder de 2%. Daarna begonnen de Italiaanse en Spaanse rente gestaag op te lopen tot respectievelijk 6½ en 7½ %. De toenemende spanningen hadden, als gevolg van het veilige haven effect, een tegengesteld effect op de rentes van de core-landen. De Nederlandse rente profiteerde in mindere mate door de val van het kabinet, waardoor ook de betrouwbaarheid van Nederland als debiteur ter discussie kwam. Het snel daaropvolgende Lente-akkoord herstelde het vertrouwen en de rest van het jaar liep het renteverschil met Duitsland terug. De Duitse 10-jaars rente zakte eind mei zelfs onder de 1,15%, totdat Draghi eind juli zijn inmiddels befaamde uitspraak deed en begon daarna weer op te lopen, hoewel de rente niet meer boven de 1,65% kwam.

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

87

Transacties De nieuwe leningen die in 2012 zijn gestort (totaal € 294,2 miljoen, inclusief de opname van een laatste tranche van € 10,7 miljoen van een bestaande lening met variabele hoofdsom), hebben allemaal een eenmalige aflossing aan het einde van de looptijd en vallen in drie categorieën uiteen. −− Ongeborgde leningen met een vaste coupon (fix), dat zijn de leningen die wij door onze rating zonder borging door het WSW en zonder onderpand konden aantrekken. −− Leningen met een variabele rente en variabele opslag (roll-over) die aangetrokken zijn onder de bestaande derivatenportefeuille. −− Leningen met een vaste rente en een variabele opslag (basisrente) die aangetrokken zijn als onderdeel van de herstructurering van twee af­ gebroken derivaten.

buffers aan moeten houden voor het geval dat de 5-jaarsrente 1,5% negatief wordt. Om dat ‘risico’ af te dekken moet Stadgenoot leningen gaan afsluiten en vervolgens het geld op een rekening gaan zetten die alleen voor margin calls aangewend mag worden (met alle rentederving en tegenpartij­ risico’s van dien). Hiermee legt de overheid dwingend op dat middelen uit de volkshuisvesting richting banken weglekken. Ter voorkoming van het onnodig moeten lenen of bankfaciliteiten beschikbaar te moeten houden, hebben wij als prioriteit voor 2013 gekozen om derivatenposities te herstructureren waar naast toezicht hinderende bepalingen (prioriteit van de overheid), sprake is van een contract (CSA) waarbij Stadgenoot verplicht is negatieve marktwaarde van de derivaten middels het storten van een geldbedrag (margin) te vereffenen.

Derivaten Stadgenoot heeft ook in 2012 geen derivatentransacties afgesloten. De omvang van de portefeuille is door natuurlijk verloop en door beëindiging van twee transacties afgenomen. Bij het beëindigen van de twee swaps speelden de overwegingen een rol dat de contracten bepalingen bevatten strijdig met art. 5.1 volkshuisvesting (contracten mogen geen toezicht hinderende bepalingen bevatten) van de beleidsregels financiële derivaten bij toegelaten instellingen en omdat de looptijd langer is dan toegestaan volgens art. 7.2 van dezelfde beleidsregels. Een belangrijk argument was eveneens dat de contracten meetelden voor de stress-test van het CFV en bij een rentedaling met 200 basispunten een buffer vereisten van € 50 miljoen. Bovendien was de tegenpartij bereid een premie te betalen om de contracten te beëindigen.

Het financieringsbeleid van Stadgenoot en daaruit voortvloeiende transacties in leningen en derivaten, alsmede evaluatie van de bijbehorende risico’s, staan bij elk treasury-overleg op de agenda, en periodiek op de agenda van de auditcommissie. De RvC ontvangt de verslagen hiervan.

Actualiteit Door de cumulatieve werking van gebeurtenissen en maatregelen heeft Stadgenoot evaluatie en sturing van de derivatenportefeuille moeten wijzigen. Waar voorheen volstond om de eigen normen en veiligheidsratio’s van de portefeuille te bewaken, moeten we nu normen conform overheidsvoorschriften naleven die er bijvoorbeeld toe leiden dat wij

Duration en portefeuille Langlopende Derivaten

leningen

Rente

Duration

2011

€ 642,7 miljoen

€ 1.575 miljoen

3,92%

12,74

2012

€ 502,7 miljoen

€ 1.789 miljoen

3,82%

13,77

De integratie van de leningen van Far West is de hoofdreden voor de groei van onze leningenportefeuille. De gemiddelde rente van Stadgenoot enkelvoudig is licht gedaald, de duration is gestegen naar 13,77 door omzetting van kortlopende laagrentende ongeborgde lening in langlopende leningen. De mix van opgenomen kapitaalmarktleningen en kasgeldleningen leidde uiteindelijk tot en lagere gemiddelde rentepercentage. Door de rentestructuur en samenstelling voor de portefeuille zullen wij in 2013 overwegen de duration iets te laten teruglopen, hetgeen een lagere gemiddelde rente tot gevolg zal hebben.

88

Jaarverslag 2012

8.10 Toezichthouders De belangrijkste externe toezichthouders van Stadgenoot – het ministerie van BZK, het CFV (Centraal Fonds voor Volkshuisvesting) en het WSW – geven vanuit hun verantwoordelijkheid jaarlijks een oordeel over de geleverde prestaties door Stadgenoot. Bij het jaarlijks beoordelen van de financiële positie van corporaties heeft het CFV een adviserende taak (op grond van het Besluit Beheer sociale huursector, in het kader van het Rijkstoezicht). Dit advies komt tot stand via een solvabiliteitsoordeel aan de hand van het jaarverslag en de daarvan afgeleide digitale verantwoordingsinformatie. Daarnaast toetst het CFV via een jaarlijks continuïteitsoordeel ook de financiële haalbaarheid van de meer­ jaren investeringsplannen. Zo hebben we conform afspraak de digitale prognose-informatie ingeleverd, gebaseerd op het financieel meerjarenplan 2013-2021. Over het verslagjaar 2012 zijn zowel het continuïteitsoordeel als het solvabiliteitsoordeel nog niet beschikbaar. Het solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds (d.d. 22 november 2012) over verslagjaar 2011 luidt ‘voldoende solvabiliteit’. Ultimo 2011 ligt het volkshuisvestelijk vermogen boven het voor onze corporatie berekende risico plus vermogensbeklemming, hetgeen leidt tot het voornoemde oordeel. Als gevolg van de gemaakte afspraken met het Centraal Fonds is het verscherpt toezicht gehandhaafd. Het continuïteitsoordeel d.d. 16 oktober 2012, betrekking hebbend op de periode 2011-2016, luidt: ‘B1-oordeel’. Dit houdt in dat in een nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de financiele positie in het derde jaar in gevaar brengen, terwijl in de laatste jaren de balans weer wordt gevonden tussen de activiteiten en de vermogenspositie. Het WSW beoordeelt de financiële positie en toetst (conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het WSW) of de corporatie voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en de voorwaarden voor borging. WSW heeft de beoordeling van de krediet-

Stadgenoot

waardigheid eind 2012 nog niet afgerond. De uitkomst 2011 is dat Stadgenoot ‘onveranderd kredietwaardig’ is. De minister van BZK vormt zich op grond van artikel 33 van het BBSH jaarlijks voor 1 december een oordeel over de werkzaamheden van de individuele corporaties in het voorafgaande verslagjaar. Op basis van artikel 43a BBSH wordt de Tweede Kamer geïnformeerd over de voorgenomen activiteiten in het lopende jaar; ook wordt op basis van dit artikel een samenvattende rapportage verstrekt over de werkzaamheden van de corporatie. Hierbij wordt een oordeel gevormd over de rechtmatigheid (naleven van de wet en regelgeving) en de financiële positie. Het oordeel over het verslagjaar 2012 is nog niet beschikbaar. Het oordeel over 2011 sluit, als het gaat om de financiële positie, aan bij de hiervoor genoemde rapportage van het CFV. Wat betreft de rechtmatigheid worden in de oordeelsbrief over 2011 geconstateerd dat door de accountant is vastgesteld dat de toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot € 652,52 voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van € 33.614,=. Hiermee voldoet Stadgenoot aan de staatssteunregeling.

8.11 Rating AA Stable In oktober 2011 heeft de internationale kredietbeoordelaar Standard & Poor’s aan Stadgenoot de rating ‘AA stable’ toegekend. Deze buitengewoon hoge rating levert inmiddels een belangrijke bijdrage aan de continuïteit van de financiering van Stadgenoot. Naast de evaluaties van het WSW en het CFV is er nu dus ook de jaarlijkse beoordeling door het rating­bureau. Het hele jaar wordt S&P door Stadgenoot op de hoogte gehouden van gebeurtenissen en ontwikke­lingen binnen en buiten het bedrijf die van invloed kunnen zijn op de rating, zoals interne bijsturingsmaatregelen, de nieuwe Woningwet, de Vestia-affaire, nieuwe beleidsregels op het gebeid van derivaten en het regeerakkoord. Naast deze doorlopende updates vindt iedere twaalf maanden een review van de rating plaats.

Stadgenoot

Bij de herbeoordeling 2012 concludeerde Standard & Poor’s dat Stadgenoot wederom voor het predicaat ‘AA stable’ in aanmerking kwam, een herbevestiging van de financiële gezondheid en kredietwaardigheid van Stadgenoot. Opnieuw werd het sterke management van Stadgenoot geprezen. Er wordt bijgestuurd als dat nodig is en daarmee laat het bedrijf zien ‘in control’ te zijn. Ook onderstreepte S&P de kracht van het volkshuisvestingssysteem in Nederland. Ondanks het tumult van de afgelopen tijd is het systeem overeind gebleven. Door de rating heeft Stadgenoot toegang gekregen tot de internationale kapitaalmarkten en hebben we een duidelijkere positie op de Nederlandse markt. In 2012 zijn twee onderhandse leningen in de vorm van een Namenschuldverschreibung (NSV) onder Duits recht afgesloten van in totaal € 113 miljoen tegen iets meer dan 4% rente en, belangrijk, zonder onderpand. Deze leningen zijn uiteindelijk bij elf Duitse institutionele beleggers terechtgekomen. Per 31 december 2012 was het totale schuldrestant aan ongeborgde langlopende financiering € 213 miljoen.

8.12 Financieel risicomanagement Beheersingsmaatregelen t.a.v. financiële risico’s Voorwaarde voor het realiseren van onze doelstellingen is de financiële continuïteit. Met behulp van het proces van planning en control (P&C-cyclus) kunnen we sturing geven en ons verantwoorden. Bij Stadgenoot is de P&C-cyclus, met de daarbinnen op te leveren producten, er vooral op gericht om te sturen en slechts ten dele om te verantwoorden. Hierdoor zijn de managementrapportages inhoudelijk sterk gericht op de prognoses in relatie tot de doelstellingen (begroting). De realisatie dient ‘slechts’ om deze prognose nader te analyseren en vast te stellen. De verantwoordelijkheid voor de P&C-cyclus is neergelegd bij de bedrijfseenheden Financiën en Strategie & Beleid. De inhoudelijke behandeling van alle output van het planning-en-controlproces vindt plaats via het bestuur en de directie.

Jaarverslag 2012

89

Een belangrijke indicator voor de financiële gezondheid is de Exploitatie Rente Verhouding (ERV). Deze ratio geeft aan in hoeverre de kasstromen met betrekking tot exploitatie groot genoeg zijn om de rentelasten te kunnen dragen. Stadgenoot heeft, analoog met de gebruikelijke normen in de vastgoed- en corporatiemarkt, de ERV-norm vastgesteld op 1,1, met een ondergrens van 1,0. Verder is belangrijk dat investeringen in nieuwbouw worden gedekt door verkopen van bezit. Op deze wijze is er altijd sprake van een positieve kasstroom ontwikkeling binnen Stadgenoot. De ontwikkeling van de solvabiliteit is een andere belangrijke indicator voor de financiële continuïteit. Op basis van de typologie van onze organisatie, de vermogensstructuur en de externe financieringsvereisten hebben we de structurele solvabiliteitsnorm op basis van bedrijfswaarde vastgesteld op 30 procent, met een bandbreedte van plus en min 2,5 procent en een ondergrens van 25 procent. (In de Jaarrekening 2012 is Stadgenoot overgestapt van een waardering van het vastgoed op basis van bedrijfswaarde naar marktwaarde. De solvabiliteitsnorm zal hier de komende tijd voor worden aangepast.) Eind 2012 hebben we het MJP 2012 - 2022 opgesteld. In de jaren 2010 en 2011 is als gevolg van de economische crisis het MJP aangepast aan de economische realiteit en is het investeringsvolume sterk verminderd. In het laatste MJP is aanvullend hierop rekening gehouden met de verhoging van de verhuurdersheffing van 0,6 naar 2,0 miljard per jaar voor de branche. Deze heffing wordt vanaf 2013 in vijf jaar tijd gefaseerd ingevoerd. Dit MJP vormt onder meer de basis voor de oordelen over de financiële continuïteit door CFV en de kredietwaardigheid door WSW. In het vastgestelde MJP wordt voldaan aan zowel de kasstroom normen (ERV-norm en investeringen versus desinvesteringen) als de solvabiliteitsnorm op basis van bedrijfswaarde.

90

Jaarverslag 2012

Treasury Het beroep dat onze organisatie doet op financiering met vreemd vermogen is zowel relatief als absoluut groot. Daarom is het cruciaal beschikbaarheid en kosten van deze financiering te optimaliseren. Stadgenoot sluit regelmatig grote leningencontracten af om deze kasstromen te beheersen, en om (her) financieringsmomenten op een effectieve manier te laten aansluiten op aflossingen van bestaande leningen en financiering van nieuwe investeringen. In ons Treasury- en beleggingsstatuut is vastgelegd hoe de daarmee samenhangende planning, uitvoering en administratie procesmatig moeten verlopen. Daarbij wordt veel aandacht besteed aan aspecten als: −− organisatorische inrichting; −− controletechnische functiescheiding; −− mandaatregelingen/procuratiebevoegdheden; −− procedures en instructies. Door de gebeurtenissen rond Vestia verschoof in 2012 de focus bij financiële afdelingen bij ondernemingen, overheid en publieke sector van het beheren van renterisico naar de risico’s die gelopen worden bij dat beheer. Waar voorheen de desastreuze gevolgen van rentestijging voorkomen dienden te worden, ontstond nu de gewaarwording dat de tegengestelde rentebeweging een even grote bedreiging kan vormen. In de loop van 2012 werden stresstests op corporaties uitgevoerd en werden beleidsregels voor derivaten opgesteld die tot doel hadden liquiditeitsrisico’s van derivatenportefeuilles te meten indien de rente met 2 procentpunten zou dalen. Gemeten werd de impact van derivaten met bijstortverplichtingen of afbreekclausules binnen een jaar. De corporaties dienen voldoende buffers te hebben om zo een renteschok op te vangen. Stadgenoot kon in alle gevallen ruimschoots de toetsen doorstaan. Beheersingsmaatregelen tav projectrisico’s Door de sterke vermindering van het investerings­ volume voor de komende vijf jaar heeft Stadgenoot ultimo 2012 een beperkte projectontwikkelingsportefeuille. De beperkte hoeveelheid projectontwikkelingsactiviteiten rond nieuwbouw en herstructurering resulteert in een aantal financiële risico’s.

Stadgenoot

Desalniettemin blijven de volgende risico beheersingsmaatregelen ingesteld: −− De inrichting van het besluitvormingsproces projecten kent vier stappen, te weten een start-, een project-, een investerings- en een opleverbesluit. De besluiten worden voorbereid door het MT van Projectontwikkeling in samenwerking met Concerncontrol en besluitvorming vindt plaats in het directieoverleg. −− Aanscherpen van de P&C-cyclus voor de projecten die in samenwerkingsverband met derden worden ontwikkeld. −− In de trimesterrapportages is een paragraaf ‘kansen en risico’s’ opgenomen. −− Implementatie van de geïntegreerde projectenadministratie. −− Hanteren eenduidige mandaatregeling.

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

91

92

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

93

9 Stadgenoot in de maatschappij 9.1 Governance Stadgenoot hecht grote waarde aan een goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance). De steunpilaren waarop Governance rust zijn goed maatschappelijk ondernemerschap (waaronder inbegrepen integer en transparant handelen door het bestuur) en scherp toezicht hierop (waaronder begrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht). Aedes en de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) hebben een Governance Code ontwikkeld. Doel van deze code is het vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Stadgenoot wijkt niet af van de voor de sector geldende aanbevelingen en codes en daar waar dit het geval is geldt: ‘Leg uit’. De reglementen en statuten van Stichting Stadgenoot zijn conform de Governance Code Woningcorporaties opgesteld en gepubliceerd op de website. De stichting wordt bestuurd door een bestuur, dat uit twee leden bestaat: Marien de Langen en Gerard Anderiesen. Gerard Anderiesen is voor onbepaalde tijd benoemd. Zijn arbeidsovereenkomst is geruime tijd voor de inwerkingtreding van de Governance Code aangegaan, en om die reden wordt op dit punt afgeweken van de Governance Code, die bepaalt dat een bestuurder voor een periode van vier jaar wordt benoemd, met de mogelijkheid van herbenoeming door de Raad van Commissarissen (RvC) na die vier jaar. Verder staat in het jaarverslag 2011 dat bestuurder Marien de Langen conform de Governance Code voor vier jaar is benoemd. Marien de Langen trad per 1 oktober 2011 in dienst. Indertijd is door de RvC in zijn arbeidscontract bepaald dat, wanneer hij binnen twee jaar voorzitter zou worden van het bestuur, hij tot zijn 65e jaar aan Stadgenoot verbonden is. Daarmee wilde de RvC Marien de Langen, als voorzitter, langer aan Stadgenoot binden. Dat werd van groot belang geacht voor de continuïteit van bestuur. In 2012 is Marien de Langen, via een portefeuillewisseling tussen beide bestuurders, voorzitter geworden van het bestuur per 1 maart 2012. Daarmee is de desbetreffende bepaling van zijn contract in werking

getreden. Terugkijkend had dit al in het jaarverslag 2011 vermeld moeten worden. De besluitvorming door het bestuur vindt plaats op basis van unanimiteit. De statuten stellen regels over onder meer de samenstelling van het bestuur, de taken en bevoegdheden van het bestuur en de verantwoording door het bestuur. De statuten geven ook informatie over welke voorgenomen besluiten het bestuur ter goedkeuring moet voorleggen aan de Raad van Commissarissen. De werkwijze van het bestuur is nader beschreven in het bestuursreglement dat ook op onze website staat. De samenstelling van het bestuur met vermelding van nevenfuncties is eveneens vermeld op de website. Jaarlijks bespreekt het bestuur de missie, visie en doelstellingen met de Raad van Commissarissen. Dit is in 2012 gebeurd aan de hand van het jaarplan en de begroting 2012 en het strategisch document ‘De Opstelling’. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur. Daarnaast adviseert de Raad het bestuur en beschikt zij over een aantal specifieke verantwoordelijkheden. De statuten geven regels over de samenstelling en de taken en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen. De statuten, het reglement en de samenstelling van de Raad zijn op de website geplaatst. De Raad van Commissarissen benoemt de accountant van Stadgenoot. Deze accountant controleert jaarlijks het jaarverslag en de jaarrekening van Stadgenoot.

9.2

Maatschappelijke verankering

De Maatschappijraad Stadgenoot heeft in 2011 besloten een Maatschappijraad in het leven te roepen, een overleg- en adviesorgaan. De samenstelling moet een afspiegeling zijn van de maatschappelijke omgeving van Stadgenoot. De Raad heeft tot taak het gevraagd en ongevraagd adviseren van het bestuur bij de beleidsvorming, de uitvoering van het maatschappelijk beleid, het oplossen van maatschappelijke problemen rondom het wonen en het functioneren als maatschappelijk

klankbord voor het bestuur. De Maatschappijraad heeft geen controlerende, maar een stimulerende en initiërende taak. Zowel de gang van zaken binnen de Raad als de verhoudingen tussen Stadgenoot en de Maatschappijraad zijn gereglementeerd. Daarmee is de Maatschappijraad een statutair verankerd orgaan dat de maatschappelijke omgeving een formele plaats geeft in de governancestructuur van Stadgenoot. Het reglement is gepubliceerd op de website van Stadgenoot. De samenstelling van de Maatschappijraad moet een representatieve en evenwichtige afspiegeling vormen van de verschillende deskundigheden uit de maatschappelijke praktijk van de stichting. De Raad bestaat uit elf leden en een onafhankelijke voorzitter. Voor de selectie van kandidaten is een profielschets opgesteld. In deze profielschets zijn de domeinen benoemd waarbinnen de kandidaten zijn geworven. Vijf leden uit de voormalige ledenraad hebben de overstap gemaakt naar de Maatschappijraad, zes leden zijn extern geworven en er is een onafhankelijk voorzitter benoemd. De samenstelling van de Maatschappijraad was in 2012 als volgt: • • • • • • • • • • • •

dhr. Harry ter Braak - voorzitter dhr. Jaap van der Baan (domein: welzijn) dhr. Egbert Fransen (cultuur) mevr. Ingrid Horvath (cultuur en welzijn) dhr. Evert Krist (volkshuisvesting) dhr. Kenneth Lalji (financiën) dhr. Evert van Nass (financiën) mevr. Nazmiye Oral (cultuur) dhr. Kees van Ruyven (stedelijke vernieuwing) mevr. Marrit van der Schaar (stedelijke vernieuwing) mevr. Renée Wilke (gezondheidszorg) mevr. Hella de Zwart (gezondheidszorg)

De Maatschappijraad legt over zijn werkzaamheden verantwoording af in een eigen jaarverslag, waarvan de tekst is opgenomen achterin dit Jaarverslag van Stadgenoot.

Overleg met Huurgenoot Het overleg met Huurgenoot is in 2012 geïntensiveerd. Het reguliere overleg met het bestuur van Stadgenoot heeft drie keer plaatsgevonden. Tijdens deze overleggen zijn strategische onderwerpen, zoals ‘De Opstelling’, het huurbeleid en het project De Jonge Stedeling besproken. Daarnaast is er een aantal keer tussentijds overleg geweest tussen het dagelijks bestuur van Huurgenoot en de bestuurder van Stadgenoot, omdat er ofwel knelpunten waren in de voortgang van zaken (het verkoopbeleid), ofwel een extra toelichting gewenst was (de begroting 2013). Tweemaal in 2012 hebben de RvC-leden Laetitia Ederveen en Kitty Roozemond, benoemd op voordracht van Huurgenoot, het overleg tussen Huurgenoot en het bestuur van Stadgenoot bijgewoond. Ook heeft er een overleg plaatsgevonden met het bestuur en twee leden van de RvC, Laetitia Ederveen en Wim Kuijken: over een aantal inhoudelijke thema’s en de onderlinge manier van werken. De Werkgroep Beleid, waarin allerlei beleidsthema’s worden besproken, is tien keer bijeen geweest. Tijdens de vergaderingen is onder andere gesproken over het verkoopbeleid, het huurbeleid, de projecten uit ‘De Opstelling’, Basiskwaliteit beheer algemene ruimten, de evaluatie van de samenwerkingsovereenkomst met Huurgenoot en de maatwerkovereenkomsten met bewonerscommissies, het beleid m.b.t. participatie van huurders in VvE’s en het woongroepenbeleid. Bij de drie laatstgenoemde onderwerpen is een werkgroep gevormd, bestaande uit vertegenwoordigers van Huurgenoot, bewonerscommissies en Stadgenoot waarin de uitwerking van het beleid uitgebreid is bediscussieerd. Deze werkwijze gaan we vaker hanteren voor onderwerpen, die zich daarvoor lenen. De intensivering van het overleg en het gebruikmaken van de mogelijkheid om tussentijds te overleggen bij knelpunten of behoefte aan nadere informatie, heeft een goede invloed op de samenwerking tussen Huurgenoot en Stadgenoot. Deze is in 2012 een stuk

94

Jaarverslag 2012

verbeterd. De communicatie verloopt beter en er is meer begrip en respect voor elkaars standpunten.

Overleg met de gemeente Stadgenoot overlegt op verschillende manieren met de gemeente Amsterdam en de stadsdelen. Daarnaast vindt er intensief overleg plaats via de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Er is één keer per jaar een overleg met een ambtelijke afvaardiging over het geheel van beleidsvoornemens van Stadgenoot. Daarnaast is er met de Wethouders voor Wonen (F. Ossel) en Ruimtelijke Ordening en Grondzaken (M. van Poelgeest) uitvoerig overlegd over de omzetting van sociale huurwoningen naar middensegmenthuurwoningen in een aantal complexen die wij in de loop van 2012 en 2013 oplever(d)en (Piri Reis, Oosterdokseiland en Argentinië). Over de inzet en de condities is overeenstemming bereikt. Voor het complex Argentinië betekent dit dat de omzetting wordt gecompenseerd door in de laatste fase van het project alsnog een programma sociale huur te realiseren. Met alle stadsdelen is er een regulier bestuurlijk overleg met de portefeuillehouder Wonen. De agenda van deze overleggen wordt vooral bepaald door de concrete projecten die in de verschillende stadsdelen worden uitgevoerd. Met de gemeente Amsterdam, een afvaardiging van de stadsdelen en de Huurdersvereniging Amsterdam worden vooral beleidsmatige kaders en prestatieafspraken overlegd in het verband van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. In 2011 zijn deze partijen een set van prestatieafspraken, ‘Bouwen aan de Stad II’, overeengekomen. De voortgang van deze afspraken wordt periodiek gemonitord. In 2012 is er veel gesproken over de gevolgen van de invoering van de zogenaamde Donner-punten voor het huurbeleid en de aanbiedingsafspraken. Daarnaast zijn in 2012 door de gezamenlijke corporaties, de gemeente Amsterdam en het stadsdeel Nieuw-West afspraken gemaakt over hoe onder de nieuwe omstandigheden verder wordt gewerkt aan de vernieuwing in dit stadsdeel. Een belangrijk

Stadgenoot

onderdeel van deze afspraak is de inzet van de middelen vanuit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Amsterdam. In mei 2012 is er overeenstemming bereikt om de middelen meer in te zetten op woningverbetering dan op ingrijpende herstructurering. Voor Stadgenoot is dat een belangrijke afspraak omdat we na de opheffing van Far West en de uitname van dat bezit, de grootste corporatie in Nieuw-West zijn geworden.

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

95

96

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Verslag van Huurgenoot In 2012 werd tweemaal een Algemene Ledenvergadering gehouden. Op 22 februari werden naast de gebruikelijke jaarlijkse vaste punten, zoals de herbenoeming van de bestuursleden Nyamad Moenna en Chris Vonk, de jaarrekening en het jaarverslag 2011 ook het werkplan 2012, het huurbeleid en het thema ‘Huismeesters’ besproken. Op de vergadering van 15 oktober werd kandidaat bestuurslid Frans Vermij voorgesteld en benoemd. Verder werden de begroting 2013, de benoeming van de kascommissieleden en het jaarplan 2013 besproken. Na de pauze werd het thema 'Verkoop' behandeld.

•

•

• •

Het bestuur vergaderde in 2012 tienmaal, driemaal vond overleg plaats met de directie van Stadgenoot. In oktober was er een overleg met de Raad van Commissarissen en de directie. Daarnaast vond met Stadgenoot nog achtmaal overleg plaats in de werkgroep Beleid waarin alle zaken betreffende adviesaanvragen van Stadgenoot worden behandeld. Naast het overleg met Stadgenoot maken wij ook deel uit van de Huurdersvereniging Amsterdam en vindt regelmatig overleg plaats met de Wijk Steunpunten Wonen. Het bestuur verwelkomde Frans Vermij als nieuw bestuurslid en nam afscheid van Marianne Henning. In 2012 werden de verhoudingen met Stadgenoot een stuk beter, zeker toen er met de directie nieuwe afspraken werden gemaakt over het traject waarin de adviesaanvragen worden behandeld. In het afgelopen jaar heeft Huurgenoot advies gegeven over de volgende onderwerpen: • Jaarplan 2012 van Stadgenoot. • Streefhuurbeleid (inclusief verwerking Donnerpunten en energielabelpunten) Door invloed van het adviestraject is er een gedifferentieerd huurbeleid ontstaan. • Huurverhoging 2012 (inclusief inkomensafhankelijke huurverhoging). Helaas heeft Stadgenoot het advies van Huurgenoot niet overgenomen om in elk geval in 2012 geen gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het punt is

•

•

• • •

achterhaald door de uitspraak van de rechter over het beschikbaar stellen van de inkomensgegevens. Waarborgsommen. Helaas is het advies van Huurgenoot om tot gedifferentieerde waarborgsommen te komen niet overgenomen. Wel is het mogelijk om de waarborgsom in termijnen te betalen. Loslaten 49 procent verkoop per complex. Ons advies is meegenomen in de werkgroep Gemengd Beheer die de positie van de huurders in gemengde complexen probeert te regelen. Dit onderwerp is nog niet afgerond. Uitbreiding verkoopvijver. Dit advies is meegenomen naar de werkgroep Gemengd Beheer. ‘De Opstelling’ van Stadgenoot. Vanuit het overleg zijn zorgen en aandachtspunten van Huurgenoot meegenomen in ‘De Opstelling’. Huismeesters. De nieuwe taakomschrijving en afrekenmethode zijn de uitkomsten van intensief overleg tussen Huurgenoot, Stadgenoot en de bewonerscommissies. Basiskwaliteit. Op de technische basiskwaliteit heeft Huurgenoot positief geadviseerd. De basiskwaliteit Beheer is uitgebreid besproken, onder meer in de klankbordgroep. Het uiteindelijke resultaat is de uitkomst van die overleggen. Begeleid Wonen. Wijziging algemene verhuurvoorwaarden. Stadgenoot heeft het advies overgenomen. Verhuurkosten. Stadgenoot heeft het advies overgenomen.

Huurgenoot vindt de betaalbaarheid van het wonen en de verhouding tussen eigenaren en huurders in een gemengd complex zeer belangrijk. Huurgenoot merkt op dat er soms nog wat knelpunten zijn in de samenwerking die meestal verband houden met de communicatie met of binnen Stadgenoot. Huurgenoot maakt voor haar vergaderingen gebruik van de ruimtes van het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW) en betrekt daarvan tevens de secretariële onder­steuning. Ook voor het beleid doen wij een beroep op ondersteuning via het ASW.

De in 2010 in gang gezette gesprekken van het bestuur van Huurgenoot met de bewonerscommissies stonden ook in 2012 op een laag pitje. Door de vele overleggen met Stadgenoot kwamen deze bijeenkomsten onder druk te staan. Inmiddels is na goedkeuring van de Algemene Ledenvergadering van oktober 2012 een mogelijkheid geboden door het ASW om een aantal van deze gesprekken te coördineren. In 2012 werden drie nieuwsbrieven voor alle bewoners­ commissies uitgebracht en twee nieuwsbrieven voor alle huurders van Stadgenoot. Door de opheffing van Far West gingen enerzijds enkele bewonerscommissies over naar andere coöperaties en anderzijds kwamen er bij Huurgenoot enkele nieuwe bewonerscommissies bij. Onze vereniging telt nu tachtig leden (bewonerscommissies). De opkomst op onze Algemene Ledenvergaderingen is hoog: gemiddeld komen er zeventig mensen van ongeveer 38 bewonerscommissies. Chris Vonk Secretaris

Het bestuur had op 31 december 2012 de volgende samenstelling: André Kroon, voorzitter Chris Vonk, secretaris Erwin Vleerlaag, penningmeester Riwka Cohen Ger Holland Hanny Jonker Annemiek van Koolwijk Nyamad Moenna Hans Schouten Frans Vermij

Jaarverslag 2012

97

98

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

99

Verslag van de Maatschappijraad ‘Het eerste jaar van de Maatschappijraad was zeker geen aanloopjaar.’ In het eerste jaar van de Maatschappijraad hebben de leden met elkaar, de organisatie en het werk van de corporatie kennisgemaakt. De Maatschappijraad heeft adviezen aan het bestuur gegeven die de zichtbaarheid van Stadgenoot als maatschappelijke organisatie moet vergroten. Ook heeft Raad een voordracht gedaan voor een commissaris in de RvC van Stadgenoot die de maatschappelijke verankering in het vizier houdt. Het eerste jaar was hiermee zeker geen aanloopjaar, maar een jaar waarin de Maatschappijraad direct haar meerwaarde heeft kunnen laten zien.

Themavergaderingen Begin 2012 is de Maatschappijraad voor het eerst bijeengekomen in een ingelaste themavergadering die in het teken stond van ‘Het 100 dagen document’. De crisis en nieuwe regelgeving uit Den Haag waren redenen voor Stadgenoot om na te denken over de missie en visie van Stadgenoot voor de komende jaren. Het bestuur van Stadgenoot heeft ons uitgenodigd om actief hieraan mee te werken. De uitwerking van deze discussie is verwoord in het beleidsstuk ‘De Opstelling’. De voortgang van de projecten die daaruit voort zijn gevloeid, zijn in de andere bijeenkomsten van de Maatschappijraad veelvuldig behandeld. Het Oostenburgereiland is onderwerp geweest van de tweede themabijeenkomst. Dit eiland is een unieke plek, vlak tegen het Amsterdamse centrum aan. Eeuwenlang was het gebied afgesloten, eerst omdat de VOC er haar schepen bouwde, later omdat Werkspoor en Stork er locomotieven en zware motoren produceerden. De historie is bewaard gebleven in onder andere de monumentale Van Gendthallen. De gebouwen bepalen voor een groot deel de identiteit van het eiland, dat straks een levendig gebied moet zijn dat werken, cultuur en wonen met elkaar verbindt. De vraag is niet langer wát er moet gebeuren, want dat wil en kan Stadgenoot niet alleen bepalen. De centrale vraag is nu ‘Hoe krijgen we het proces op gang om samen met anderen Oostenburgereiland geleidelijk te transformeren naar een woonwerkgebied?’

Samen met diverse deskundigen heeft de Maatschappijraad zich in verschillende sessies gebogen over deze vraag. Uiteindelijk hebben wij acht suggesties gedaan die in 2013 nader zullen worden uitgewerkt. Centraal staat de gedachte dat meerdere partijen een rol moeten kunnen pakken om vervolgens als Stadgenoot de eigen bijdrage maatschappelijk verantwoord te kunnen leveren.

Adviezen Naar aanleiding van de behandeling van de jaarstukken 2011 heeft de Maatschappijraad het bestuur geadviseerd om in het vervolg apart verslag te doen over wat Stadgenoot gedaan heeft aan maatschappelijke activiteiten. Het bestuur heeft dit advies overgenomen en brengt in 2013, naast de reguliere jaarstukken, een verslag uit waarin de maatschappelijke activiteiten en bijdragen van Stadgenoot staan beschreven.

Daarbij is samenwerking met ander maatschappelijke partners essentieel.

Bindende voordracht voor zetel in de RvC De Maatschappijraad heeft ook het recht een bindende voordracht te doen voor een zetel in de Raad van Commissarissen van de stichting. Via een open sollicitatieprocedure heeft de Raad de heer Willem van Leeuwen voorgedragen voor benoeming. Willem van Leeuwen heeft een lange staat van dienst in de volkshuisvesting en bovendien aantoonbaar grote maatschappelijke belangstelling en vele capaciteiten om als lid van de Raad van Commissarissen bij te dragen aan de maatschappelijke betekenis van Stadgenoot. Dat mag ondermeer blijken uit het recente boek van zijn hand mede over dat onderwerp. Op 27 november 2012 is hij unaniem door de Raad van Commissarissen van Stadgenoot benoemd tot commissaris.

Overige behandelde onderwerpen Het bestuur van Stadgenoot heeft de Maatschappij­ raad, zoals reglementair is afgesproken, advies gevraagd over het Jaarplan en de begroting 2013. Over het Jaarplan en de begroting 2013 heeft de Maatschappij­raad positief geadviseerd en het bestuur gevraagd om meer zichtbaar te maken wat Stadgenoot doet, welke keuzes zij maakt en wat er door de maatschappij van Stadgenoot verwacht mag worden. Te gemakkelijk kan wel verondersteld worden dat duidelijk is wat Stadgenoot voor zijn omgeving doet. Het bestuur heeft dit advies overgenomen en zal de genoemde punten in het maatschappelijk verslag verwerken. Het beleid van dit kabinet maakt het extra noodzakelijk kritisch te zijn omdat Stadgenoot anders zijn maatschappelijke betekenis onvoldoende waar kan maken. De vele paradigmawisselingen die plaats­ vinden vragen om een serieuze herpositionering van de ambities. De context zal beter benut moeten worden omdat vernieuwing niet echt betaalbaar meer is. Passende huisvesting is het maximaal haalbare. De dynamiek in de voorraad en de benutting ervan, zal meer als hefboom gebruikt moeten worden om doelen te realiseren. Al met al staat de maatschappelijke opgave in zijn kern meer centraal dan voorheen.

In 2012 heeft de Maatschappijraad de volgende overige onderwerpen behandeld: −− Reglementaire zaken −− Rolverdeling binnen de Maatschappijraad −− Rooster van aftreden −− Werkplan Maatschappijraad −− Voordracht benoeming lid RvC −− Visie rol commissaris Maatschappijraad

Projectendag Een delegatie van de Maatschappijraad heeft in het voorjaar 2012 deelgenomen aan de projectendag van Stadgenoot die jaarlijks voor de diverse interne raden wordt georganiseerd. De projectendag bestond in 2012 uit een excursie naar diverse nieuwbouw- en renovatieprojecten. Ook kwamen de deelnemers in contact met huurders van sociale en vrijesectorwoningen, huurders van bedrijfsonroerend goed en kopers. Tenslotte bracht het gezelschap een bezoek aan Stichting VoorUit en FOAM. Beide organisaties zijn actief in Amsterdam Nieuw-West en dragen met hun activiteiten bij aan de leefbaarheid in de buurt. Stadgenoot ondersteunt daarom deze organisaties in hun huisvestingsbehoefte. De leden vonden de projecten-

dag geslaagd door het gevarieerde programma van stenen en sociale projecten en de ontvangsten door en toelichtingen van bewoners en gebruikers van het vastgoed van Stadgenoot.

Vooruitblik In 2013 maakt Stadgenoot een begin met de (poten­ tiële) klant als uitgangspunt te nemen voor haar huisvestingsproducten en dienstverlening. Voor Stadgenoot is het onder de huidige omstandigheden van levensbelang dat zij weet voor wie ze bestaat en wat die klant nodig heeft. Stadgenoot moet daar een passende en betaalbare oplossing voor bieden en bekend staan als goede verhuurder. De Maatschappijraad wil samen met de werkorganisatie inhoud geven aan dit ‘van buiten naar binnen-denken’, vanuit de maatschappij en met de medewerker. Op welke manier kan Stadgenoot het beste maatschappelijk betekenisvol bij worden gedragen? De Maatschappijraad zal in haar volgende verslag vertellen over de bijdrage die zij hieraan heeft geleverd. Amsterdam, mei 2013 De leden van de Maatschappijraad (De samenstelling van de ledenraad is opgenomen in hoofdstuk 9.2).

100

Jaarverslag 2012

Jaarrekening 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

101

Inhoud jaarrekening Jaarrekening Geconsolideerd 2012 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2012 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 Toelichting geconsolideerde jaarrekening Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Toelichting op afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening

102 104 105 106 122 146 148

Jaarrekening Enkelvoudig 2012 Enkelvoudige balans per 31 december 2012 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2012 Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2012 Toelichting enkelvoudige jaarrekening Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening

154 156 157 158 160 185 186

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Gebeurtenissen na balansdatum Na statutaire bepaling inzake resultaatbestemming

194 195 195 195 195

Kerncijfers Overzicht aantallen verhuureenheden Financieel overzicht groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Voor verklaring van het bestuur, zie jaarverslag

197 198 6

102

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

103

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Activa

2012 2011

*)

In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Passiva

2012 2011*)





Vaste activa

8 Groepsvermogen





Wettelijke reserve deelnemingen

1.107 8.459

1

Materiële vaste activa



Overige reserves

1.939.958 2.000.687

1.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste



Totaal eigen vermogen 1.941.066 2.009.146



van de exploitatie



49.136 47.911



9

Voorzieningen

2 Vastgoedbeleggingen

9.1

Voorziening onrendabele investeringen en

2.1

Commercieel vastgoed in exploitatie

herstructureringen 15.857 10.079

2.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd



als vastgoedbelegging

2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor



eigen exploitatie

580.454 495.058



3.007.931 2.877.023 11.095 36.298

9.2

Voorziening latente belastingverplichtingen

353 3.131

9.3

Overige voorzieningen



Totaal voorzieningen 29.256 27.193

13.046 13.983



3.599.479 3.408.379

10

Langlopende schulden

3

10.1

Schulden/leningen overheid

10.1

Schulden/leningen kredietinstellingen

Financiële vaste activa

3.1 Deelnemingen

33.070 113.366

26.530 34.186 1.686.553

10.2 Waarborgsommen

1.434.949

3.1

Vorderingen op maatschappijen waarin

11.246 10.625



wordt deelgenomen

55.728 79.763



3.2

Latente belastingvorderingen

60.123 58.115



3.3

Leningen u/g

0 0

3.1

Overige vorderingen

15 17

Totaal langlopende schulden 1.724.329 1.479.760

11

Kortlopende schulden

11.1

Schulden aan kredietinstellingen

183.899 257.909

148.936 251.260

11.2

Schulden aan overheid

7.656 13.379

3.797.551 3.707.550 Totaal vaste activa



Schulden aan leveranciers

11.237 11.137



11.3

Schulden aan maatschappijen waarin wordt

Vlottende activa

deelgenomen



11.4

Belastingen en premies sociale verzekeringen

4 Voorraden

11.5

Overlopende schulden

11.6 Overlopende passiva

4.1

Vastgoed bestemd voor de verkoop

39.726 23.790

4.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

5.123 18.809

4.3

Overige voorraden

79.318 72.876



13

415

7.101 3.565 35.885

37.111

41.710 44.183

Totaal kortlopende schulden 287.502 367.699

124.167 115.474 5

Onderhanden projecten 2.846



3.061

6

Vorderingen

6.1 Huurdebiteuren Gemeenten 6.2

Overige vorderingen

6.3

Overlopende activa

3.789 2.875 0 5 4.048 6.735 42.312 25.897

35.512 50.150 7

Liquide middelen 7.439 22.200

184.601 176.247 Totaal vlottende activa



Totaal activa 3.982.152 3.883.798

Totaal passiva 3.982.152 3.883.798

*)

aangepast voor vergelijkingsdoeleinden zie noot stelselwijziging

*)

aangepast voor vergelijkingsdoeleinden zie noot stelselwijziging

104

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2012

Stadgenoot



2012 2011*)

Bedrijfsopbrengsten

14.1 Huuropbrengsten

198.434 176.998

14.2 Opbrengsten servicecontracten

15.715 15.044

14.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

19.873 12.992

Geactiveerde productie eigen bedrijf 3.512 4.372



14.4 Overige bedrijfsopbrengsten

8.082 17.110

Som der bedrijfsopbrengsten 245.615 226.515



Bedrijfslasten

15.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

2.405 2.168

Erfpacht 2.741 2.972 15.2

Lonen en salarissen

23.642 23.184



Sociale lasten

3.354 3.189

15.3

Pensioen lasten

4.003 3.955

15.4 Onderhoudslasten

38.716 37.722

Leefbaarheid 1.915

1.623



Lasten servicecontracten

15.068

15.499

15.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa

26.004 10.532

15.6 Overige bedrijfslasten

31.354 36.912

Som der bedrijfslasten 149.202 137.757



Bedrijfsresultaat 96.413 88.759 16.1

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -100.293 11.886



Financiële baten en lasten

17.1

Waardeveranderingen derivaten

17.2

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

6.719 10.093

17.3

Rentelasten en soortgelijke kosten

-71.785 -65.631



Totaal financiële baten en lasten -64.220 -86.547

847 -31.008

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen -68.100 14.097 18.1 Belastingen 4.540 15.323

Resultaat deelnemingen

-4.521 -20.434



Netto resultaat -68.080 8.986 *)

aangepast voor vergelijkingsdoeleinden zie noot stelselwijziging

105

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012

In duizenden euro's



Jaarverslag 2012

In duizenden euro's



2012 2011*)

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 96.413 88.759 Aanpassingen voor: - afschrijvingen 2.524 2.281 - waardeveranderingen vastgoedbeleggingen en vlottende activa 26.004 10.532 - Dotatie/vrijval voorzieningen -937 4.072 Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden -27.206 -60.815 - mutatie vorderingen -15.095 3.270 - mutatie kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) -4.231 -9.617 -18.941 -50.277 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 77.472 38.482 Ontvangen rente 6.719 10.093 Betaalde rente -71.785 -65.631 Dividend uit deelnemingen 0 0 Ontvangen/betaalde belastingen 246 187 -64.820 -55.351 Saldo kasstroom uit operationele activiteiten 12.652 -16.869 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - onroerende zaken t.d.v. de exploitatie -3.749 -24.022 Investeringen in vastgoedbeleggingen: - Commercieel vastgoed in exploitatie -11.079 -1.217 - Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging -42.534 -30.290 - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 127 -3.501 Desinvesteringen in materiële vaste activa 29.310 30.666 Mutatie financiële vaste activa -29.981 -104 Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten -57.906 -28.468 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie waarborgsommen 621 779 Ontvangsten langlopende schulden 235.971 139.000 Aflossingen langlopende schulden -161.570 -103.189 Mutatie kasgeldleningen -86.000 39.100 Terugbetaling kapitaal 0 -16 Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten -10.978 75.674 Netto kasstroom -56.232 30.337 Mutatie liquide middelen Saldo begin boekjaar -5.496 -35.833 Saldo einde boekjaar -61.728 -5.496 Totaal mutatie liquide middelen -56.232 30.337 *)

aangepast voor vergelijkingsdoeleinden zie noot stelselwijziging

106

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

107

Toelichting geconsolideerde jaarrekening ALGEMEEN Toegelaten instelling Stichting Stadgenoot, gevestigd te Amsterdam, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 2 van de statuten: Noord-Holland en Flevoland.

De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Stadgenoot op van € 0,7 miljoen in 2013 naar € 35,6 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 6,6 miljoen. Voor de jaren 2013 tot en met 2017 houdt de toegelaten instelling in de kasstroomprognose rekening met een totale heffing saneringssteun van € 22,9 miljoen.

Toegepaste standaarden: Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van Boek 2 Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de aangepaste Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2011.

Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar.

Om toegang tot de kapitaalmarkt te behouden en te blijven voldoen aan de daarbij relevante financiële kengetallen heeft het bestuur een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. De kostenbesparingen voor de jaren tot en met 2017 heeft het bestuur begroot op € 8,7 miljoen en zien toe op personeel en organisatiekosten. Dit zal een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. Voor onze maatschappelijke prestaties zal dit een negatieve impact hebben. Het bestuur heeft in haar projecties tot 2017, zoals vastgelegd in een financieel meerjarenplan (MJP) rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld 0,9 % boven inflatie en ligt daarmee duidelijk boven het jaarlijkse stijgingspercentages zoals dit tot nu toe werd gehanteerd. De gewenste eindsituatie, zoals geformuleerd in het streefhuurbeleid eind 2011, waarbij 75 % van de huren binnen het sociale domein blijven, 20% naar het middensegment worden geharmoniseerd en 5% in de daadwerkelijke vrije markt worden verhuurd, blijft vooralsnog gehandhaafd.

Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Stadgenoot wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaat­ regelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun.

Het bestuur heeft in haar projecties tot en met 2017 rekening gehouden met een investeringsvolume voor nieuwbouw in de komende jaren van gemiddeld € 15,4 miljoen per jaar. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2012 liggen onder dit bedrag. Het bestuur heeft de afgelopen jaren een beleid ter vermindering van de nieuwbouw-investeringen in vastgoed ingezet.

Het hierbij gehanteerde uitgangspunt is dat structureel niet meer nieuwbouwinvesteringen worden gepleegd dan de kasstroom die vanuit disposities worden gerealiseerd, waarbij geen voorfinanciering zal plaatsvinden (eerst verkopen, dan investeren). De investeringen op het bestaande bezit (vastgoed­ verbeteringen) zijn budgettair gelimiteerd op gemiddeld € 33,5 miljoen per jaar, passend binnen de operationele kasstroomdoelstelling van Stadgenoot.

Vergelijkende cijfers

Met deze maatregelen kan Stadgenoot in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Deze aanpassingen zijn inmiddels geeffectueerd in het financiële meerjarenplan dat begin 2013 door de Raad van Commissarissen is vastgesteld. Wij verwachten blijvend te kunnen voldoen aan de in de sector gebruikelijke kengetallen van financiële continuïteit (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt.

De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten, tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle

Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat Stadgenoot de reeds gepleegde aanpassingen in de bedrijfsvoering verder kan doorzetten. De verruiming van het huurbeleid leidt niet tot een aanpassing van het eind 2011 vastgestelde streefhuurbeleid, echter door de ruimere huurverhogingsmogelijkheden zal het streefhuurbeleid sneller worden bereikt. Om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen is het beleid niet aangepast, vergt alleen een strakkere handhaving. Het bestuur concludeert dat de hiervoor beschreven gebeurtenissen of omstandigheden niet leiden tot een onzekerheid van materieel belang die gerede twijfel kan doen ontstaan over het vermogen van de toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven in de voorzienbare toekomst. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

De vergelijkende cijfers op de balans zijn aangepast in verband met het waarderen van het vastgoed op de beleggingswaarde en het wijzigen van de consolidatiekring. De consequenties worden nader toegelicht bij de paragraaf stelselwijzigingen.

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemeen

108

Jaarverslag 2012

of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.

Stadgenoot

•

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien de onderneming alle belangrijke risico’s heeft overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle financiële informatie is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen • Commercieel vastgoed in exploitatie / Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze

•

•

veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in de besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen, de waardering van de afschrijvingslatentie, alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Stadgenoot

Grondslagen voor de verwerking van de juridische splitsing Far West De toegelaten instelling heeft per 31 december 2011 een 32,33% belang in Far West. Dit belang is verantwoord onder de post Deelnemingen. Op 28 februari 2012 heeft een juridische splitsing van Far West plaatsgevonden. Als gevolg van de juridische splitsing houdt Far West op te bestaan en verkrijgen de comparanten in Far West elke hun aandeel in het gehele vermogen van Far West onder algemene titel. De financiële gegevens betreffende de vermogensbestanddelen (activa en verplichtingen) van Far West die op de verkrijgende toegelaten instelling zijn overgegaan worden met ingang van 1 januari 2012 in de jaarrekening verantwoord. De bestaande boekwaarden van de door de splitsing verkregen vermogensbestanddelen (zoals besloten in de netto­ vermogenswaarde van de deelneming) worden naar analogie van een ruiltransactie van vergelijkbare zaken voortgezet. In de ter vergelijking toegevoegde cijfers over voorafgaande verslagjaar is het belang in Far West opgenomen onder de post Deelnemingen en de post Resultaat deelnemingen. De verwerking van de juridische splitsing van Far West heeft derhalve geen invloed op het eigen vermogen per 1 januari 2012 en op het resultaat 2011.

Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Stichting Stadgenoot en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de onderneming een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.

Jaarverslag 2012

109

In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn: • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters:, NV Stadsgoed (met dochters Stadsgoed Monumenten BV en Stadsgoedfonds BV), Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV. • Stadgenoot Diensten BV met dochters: Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties BV • Stadgenoot Projecten BV met dochters: Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV, Stadgenoot Maritiem BV. Allen gezeteld in Amsterdam.

Stelselwijziging Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening. • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie. • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed hetgeen doorwerkt bij impairments en voorzieningen voor onrendabele investeringen. • Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen. • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting. • De methode van afschrijvingen. • De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (V.o.V.). • Positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwproducten kunnen niet langer gesaldeerd worden.

110

Jaarverslag 2012

De Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. In 2012 zijn naast de overgang naar de herziene RJ645, ook de grondslagen voor de consolidatie gewijzigd. Tot 2011 consolideerde Stadgenoot joint-ventures proportioneel. Vanaf 2012 worden joint-ventures niet meer proportioneel geconsolideerd. Toegelaten instelling blijft evenals voorgaande jaren het vastgoed waarderen tegen actuele waarde. Toegelaten instelling kwalificeert naast het commercieel vastgoed ook het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging. Om die reden wordt met ingang van dit jaar de actuele waarde van beide categorieën bepaald tegen marktwaarde in verhuurde staat volgens RJ 213. De kwalificatie van het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging wordt nader toegelicht onder het hoofd ‘Kwalificatie sociaal vastgoed’ van deze toelichting.

Stadgenoot

Voorheen was de actuele waarde van het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. De actuele waarde voor het commercieel vastgoed was voorheen ook de bedrijfswaarde. In het nieuwe stelsel is de actuele waarde de marktwaarde in verhuurde staat. Deze grondslag is voor zowel sociaal vastgoed als voor commercieel vastgoed nader toegelicht bij de grondslagen voor waardering bij ‘Vastgoedbeleggingen’. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 1.128.019. De toename van het eigen vermogen per 1 januari 2012 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd.

Stadgenoot

Overige balansposten De mutaties in de overige posten zijn het gevolg van het niet meer consolideren van de joint-ventures.

Eigen vermogen per 1 januari 2012, voor stelselwijziging: 881.127

111

Het resultaat over 2011 is als gevolg van de stelsel­ wijziging afgenomen met € 155,8 miljoen tot een bedrag van € 26 miljoen. De afname van het resultaat over 2011 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd.

Resultaat over 2011, voor stelselwijziging: 181.764 Bedrijfsopbrengsten -8.683 Bedrijfslasten -2.914 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -135.494 Financiële baten en lasten 1.259 Resultaat deelnemingen -28.274 Belastingen 1.328 Resultaat over 2011, na stelselwijziging 8.986

Indien het effect van de stelselwijziging op het eigen vermogen en resultaat van het huidige boekjaar significant is, dient dit tevens in de toelichting te worden opgenomen en uiteengezet. Materiële vaste activa (model oud): Onroerende en roerende zaken in exploitatie -2.348.036 Onroerende zaken in ontwikkeling -34.522 Presentatiewijzigingen -2.382.558 In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen Vastgoedbeleggingen (model nieuw): voor de balans en resultatenrekening voorgeschreCommercieel vastgoed in exploitatie 495.058 ven. In de balans is een aantal posten toegevoegd, Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 2.877.023 zoals commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 36.298 vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbe 3.408.379 legging (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende zaken in exploitatie) en vastgoed in ontwikFinanciële vaste activa 76.753 keling bestemd voor eigen exploitatie (voorheen onroerende zaken in ontwikkeling). Ook is een nieuwe Voorzieningen 5.682 categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de 19.763 Overige balansposten activa, waar de hiervoor genoemde posten onderdeel Eigen vermogen per 1 januari 2012, na stelselwijziging 2.009.146 van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een uitgebreider categoraal model tevens een functio neel model als optie voorgeschreven Stadgenoot kiest voor het categorale model. Voorzieningen Financiële vaste activa De voorziening voor onrendabele investeringen wordt Onder het nieuwe stelsel wordt - zoals hiervoor bepaald aan de hand van de gewijzigde actuele toegelicht - de actuele waarde voor het sociaal vastSchattingswijzigingen waarde (zoals hiervoor toegelicht). Daarnaast worden goed en voor commercieel vastgoed bepaald met de Bij de bepaling van de bedrijfswaarde welke nu nog joint-ventures niet meer geconsolideerd. marktwaarde in verhuurde staat, hetgeen ook invloed uitsluitend als aanvullende informatie is opgenomen heeft op de belastinglatentie. Daarnaast worden jointin de toelichting is de schatting van de levensduur ventures niet meer geconsolideerd. en de restwaarde bepaald aan de hand van de good

Jaarverslag 2012

practice uit de Handreiking voor het toepassen van de RJ 645 (2011). Voor verdere toelichting wordt verwezen naar de noot Bedrijfswaarde in de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden, afgeleide instrumenten (derivaten) en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële

112

Jaarverslag 2012

waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen Verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderings-verliezen.

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.

Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toe-

Stadgenoot

komstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst-en-verliesrekening zijn verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winsten-verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. Dan dient het financiële instrument tegen kostprijs of lagere marktwaarde te worden verwerkt. De onderneming documenteert de hedgerelaties in generieke hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat geen sprake is van overhedges. Een verlies als gevolg van een overhedge wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Voorwaarden aan hedge accounting De onderneming documenteert de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het af­ dekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en verlies­ rekening verwerkt. Afgeleide instrumenten (die niet in een hedgerelatie zijn opgenomen) worden gewaardeerd tegen reële waarde. De in contracten besloten derivaten worden gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat

Stadgenoot

niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat voldoet en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. In contracten besloten afgeleide instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract omdat niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.

Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst- en-verliesrekening wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan de onderneming toekomend bedrag onder voorwaarden die de onderneming anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door de onderneming worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleg-

Jaarverslag 2012

113

gingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt de onderneming historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de ondernemingsleiding van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de lagere marktwaarde van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief. Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden direct ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-en-verliesrekening.

114

Jaarverslag 2012

Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

Stadgenoot

Door een goede samenwerking met de Gemeenten waarin Stadgenoot werkzaam is het beleid uitvoerbaar. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als vastgoedbelegging.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Casco: 50 jaar. 10 - 20 jaar. Installaties: Overige roerende zaken: 5 – 10 jaar.

Kwalificatie sociaal vastgoed Het beleid van de toegelaten instelling is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement ten behoeve van volkshuisvestelijke doelen. Relevante aspecten van het beleid ten behoeve van de kwalificatie zijn: • Een belangrijke randvoorwaarde bij het gevoerde financieel beleid is waardecreatie binnen de vastgoedportefeuille; • Er is sprake van een actief verkoopbeleid als onderdeel van het portefeuille –transformatie­ beleid. Dit beleid resulteert erin dat een sub­ stantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als ‘verkoopvijver’; • Als gevolg van het verkoopbeleid wordt bij mutatie een leegstaande woning binnen de verkoop­ vijver te koop aangeboden; • Het gevoerde financieel beleid is gericht op het versterken en een goede allocatie van het eigen vermogen; • Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast naar hetgeen maximaal mogelijk en passend is voor de bewoner;

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aan­ names aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie

Stadgenoot

zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’1. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

1

Jaarverslag 2012

115

Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de

Indien dit aan de orde is, is sprake van een commercieel verlieslatende activiteit

116

Jaarverslag 2012

winst-en-verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woning­verbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onroerende zaken in ontwikkeling aan de creditzijde van de balans.

Stadgenoot

Stadgenoot

In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

Financiële vaste activa Deelnemingen

Bijzondere waardeverminderingen

Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-vermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrond-slagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogens-waarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten.

De onder de financiële vaste activa opgenomen obligaties (beursgenoteerd en niet-beurs-genoteerd) die niet behoren tot een handelsportefeuille en die worden aangehouden tot het einde van de looptijd, worden gewaardeerd tegen reële waarde.

Vaste activa, niet zijnde vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op moment dat grond- en ontwikkelposities daad­ werkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt

Jaarverslag 2012

117

over­heveling plaats van voorraad grond- en ontwikkel­ posities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.

Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengst waarde.

Voorraad Grond- en ontwikkelposities De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

118

Jaarverslag 2012

Onderhanden projecten Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor verkoop, die daadwerkelijk zijn verkocht. In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van constructie­ materialen, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en overheadkosten van projectactiviteiten en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden projecten. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geacti­ veerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.

Stadgenoot

onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Wettelijke reserve deelnemingen Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor (cumulatieve) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet kan worden bewerkstelligd.

Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: • sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.

Groepsvermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd

Opbrengstverantwoording Hurenopbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Stichting Stadgenoot.

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten.

Verkoopresultaat bestaand bezit

Overige voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Langlopende en kortlopende schulden

Verkoopresultaat koopprojecten

De grondslagen voor de waardering van langlopende en kortlopende schulden zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.

De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk.

Voorzieningen voor onrendabele investeringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen wordt verwezen naar de post ‘onroerende zaken in ontwikkeling’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde.

Overige voorzieningen Vorderingen

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

119

Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

120

Jaarverslag 2012

Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Stadgenoot

kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellings­overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Stadgenoot

per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.

Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de

Jaarverslag 2012

121

zicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.

Bepaling reële waarden financiële instrumenten Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaar­ rekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoel­einden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

Handels- en overige vorderingen De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen.

Derivaten Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillentussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er inde toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomover-

De reële waarde van rentederivaten is gebaseerd op de verwachte kasstromen, gedisconteerd tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s, contant te maken.

Niet-afgeleide financiële activa en verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële activa en verplichtingen is berekend op basis van de contante waarde van toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de actuele risicovrije rentevoet ultimo 2011. In deze berekening is geen rekening gehouden met een opslag voor kredietrisico.

122

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

123

Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans In duizenden euro's



Overige



Bedrijfs-

Onroerende

gebouwen installaties

roerende

1

Materiële vaste activa

zaken

Totaal

1.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2.1

Commercieel vastgoed in exploitatie



Stand 1 januari 2012:



Stand per 1 januari 2012:

2 Vastgoedbeleggingen

Verkrijgingprijzen 45.705 1.332 9.316 56.353

Aanschafprijs 567.316





Cumulatieve waardeveranderingen



Marktwaarde 495.058

Cumulatieve afschrijvingen



(inclusief bijzondere waardeverminderingen)



Boekwaarde 43.312 1.243 3.356 47.911

-2.393

-89

-5.959

-8.442

-72.258







Mutaties in het boekjaar:





Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie

192

Mutaties in het boekjaar: 0 1.813 3.749



Uitname Far West in commercieel vastgoed in exploitatie

23.395

Desinvesteringen 0 0 0 0

Investeringen 1.935



Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie

12.155

Afschrijvingen



Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

40.856

-839

-119 -1.566 -2.524

Bijzondere waardeverminderingen 0 0 0 0

Desinvesteringen -12.703



Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Saldo 1.096 -119 248 1.225

0





Overboeking van NIET DAEB naar DAEB

-674





Overboeking van DAEB naar NIET DAEB

40.743

Stand per 31 december 2012:

Verkrijgingprijzen 47.621 1.538 9.724 58.883

Waardeveranderingen -18.569





Cumulatieve afschrijvingen



(inclusief bijzondere waardeverminderingen)



Boekwaarde 44.408 1.124 3.604 49.136



-3.213

-414

-6.120

-9.747

Saldo 85.396



Stand per 31 december 2012:

Aanschafprijs 666.052

Cumulatieve waardeveranderingen



-85.599

Marktwaarde 580.454



Som van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

-85.599

Actuele waarde commercieel vastgoed (niet-DAEB) Geconsolideerd De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 580.454.000 (2011: € 495.058.000). De toename is het saldo van enerzijds in 2012 uitname Far West, gerealiseerde investeringen en de desinvesteringen en anderzijds van de (negatieve) waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De negatieve waardeverandering van dit deel van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2012 € 18,6 miljoen (3,33 %). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde

124

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

125

kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De ove-

De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free rendement, met een opslag voor het specifiek risico

rige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop

van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee in de ingerekende (genormeerde)

de toegelaten instellingen actief zijn.

kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden.

De actuele waarde is berekend met Reaturn TMS (Taxatie Management Systeem), waarbij daarnaast 1/3 deel van de

Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden.

portefeuille door een externe (beedigd en onafhankelijk) taxateur is gewaardeerd. De uitkomsten hiervan zijn vastgelegd

Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en

in taxatieverklaringen. Met dit systeem wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille bepaald. De

de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met:

marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en

•

Een vastgoed sectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;

uitvoeringsrichtlijnen. •

risico;

ting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten

Een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed

Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schat•

En een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico.

met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3 % overdrachtskostenwoningen en 7% BOG) in mindering gebracht.

Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage.

Voor het bepalen van de marktwaarde maakt Reaturn TMS gebruik van een Discounted Cash Flow (DCF). Dit betekent dat voor

Voor Stadgenoot is de uiteindelijke disconteringsvoet afhankelijk van het imago van de omgeving van het betreffende com-

een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een discon-

plex, de omvang van het complex, het type woning, het bouwjaar, en het energielabel.

teringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Onderdeel van de kasstromen is ook de eindwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode van 15 jaar.

Bij Stadgenoot wordt als risicoloze rentevoet de IRS 10 jaars (Interest Rate Swap voor het interbancair ruilen van variabele met voor tien jaar vaste rentepercentages) genomen, zoals deze geldt op het moment van de waardebepaling. Dit percentage

Het inschatten van inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden.

wordt generiek voorgeschreven.

Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide

Voor 2012 bedraagt de basis IRS 2,54 % (2011 3,15 %)

scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in

Deze rentevoet wordt verhoogd met: •

Een risico-opslag ter compensatie van het onroerend goed risico;

•

Een risico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s die specifiek voortvloeien uit het gebied waar het object in is gelegen;

het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen beleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst.

•

En een risico-opslag voor het segment waartoe het object behoort.

Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De opslagen voor het vastgoedrisico , worden generiek vastgesteld met alle deelnemers aan deze waarderingssystematiek en De belangrijkst gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn:

de externe taxateurs. Deze opslag geldt dus voor alle deelnemers en er kan dus niet van worden afgeweken.

•

disconteringsvoet

Deze opslag bedraagt voor 2012 3,96 procentpunt (2011 3,25 procentpunt)

•

exit yield na 15 jaar

•

vrije verkoopwaarde per m2

•

Contracthuur per eenheid per maand

•

Beheerkosten per eenheid per jaar

De opslag marktsegment en complexspecifieke opslag is bij woningen gecombineerd tot één. Hier wordt een modelmatige

•

Onderhoudskosten per eenheid per jaar

benadering gehanteerd die uiteindelijk kan leiden tot een verdere verhoging van de van de disconteringsvoet tussen 0 en 5

•

Zakelijke lasten per m

procentpunten.

2

De generiek vastgestelde basisdisconteringsvoet bedraagt voor 2012 aldus 6,5 % (2011 6,4%).

In de huidige markt voor commerciële woningbeleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 7,0% en 8,75%. De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt.

Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties , is de uiteindelijke bandbreedte voor

Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen.

de disconteringsvoet voor woningen van Stadgenoot 7,00% en 11,00%.

126

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

127

De opslag marktsegment wordt bij BOG modelmatig bepaald en is een combinatie van het soort BOG en de locatie (wijk/

Overzicht overige parameters

buurt) waar het BOG gepositioneerd is.



2011

2012

De Objectgewijze op- c.q. afslag BOG komt ook tot stand via een modelmatige benadering. Afhankelijk van enkele specifieke

Gemiddelde inflatie

Consensus Forecast IPD/ROZ

Consensus Forecast IPD/ROZ

kwaliteitskenmerken van BOG is het mogelijk dat voor een specifiek complex een wijziging worden aangebracht in de discon-

Bouwkostenstijging

Gemiddelde inflatie +0,5%

Gemiddelde inflatie +0,5%

teringsvoet. Dit kan als gevolg van een eventuele monumentenstatus, specifieke kwaliteiten, specifieke kenmerken.

IRS (basis disconteringsvoet)

24-maandsgemiddelde

24-maandsgemiddelde

In de huidige markt voor commerciële BOG-beleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 7 % en 12 %. Op



10 jaars EURO IRS

10 jaars EURO IRS

basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de

Mutatiegraad

3-jaarsgemiddelde 3-jaarsgemiddelde

disconteringsvoet voor Bedrijfsmatig onroerend Goed van Stadgenoot eveneens 7% en 12%.

Beheernorm woningen per vhe

€ 370

€ 370

Beheernorm BOG

3,7% van Theoretische huur

3,7% van Theoretische huur

De eindwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode.

Waardeveranderingen Binnen Stadgenoot is voor 2012 vooralsnog een berekende exit-yield gehanteerd. Deze wordt berekend door na afloop van

De waardeverandering over 2012 bedraagt -/- € 18,6 miljoen, hetgeen overeenkomt met en een percentage van 3,33 %. Deze da-

de beschouwingsperiode van 15 jaar, alle positieve en negatieve kasstromen in de volgende 50 jaren contant te maken. Dit

ling ligt in lijn met de algemene tendens binnen de vastgoedmarkt. De daling wordt in hoofdzaak verklaard door een sterke da-

geschiedt zowel voor het doorexploitatie scenario als voor het uitpondscenario.

ling van de gemiddelde leegwaarden van de woningen met 4,9 %, de daling van de markthuren binnen bedrijfsmatig onroerend

Hierbij wordt een opslag gehanteerd op de disconteringsvoet. De reden hierachter is de veroudering van het bezit. De veroude-

goed en de toename van de leegstand.

ring komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode

De waardedaling is minder sterk dan de algemene prijstendens doordat de gemiddelde contracthuur is gestegen als gevolg van

wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode, e.e.a. vertaald in de opslag.

de verruiming van het huurbeleid (woonakkoord en donnerpunten).

Deze opslag wordt autonoom vastgesteld voor de gehele portefeuille en is vastgelegd in de generieke parameters. Over 2012

De gemiddelde disconteringsvoet in 2012 is nagenoeg gelijk gebleven aan de disconteringsvoet 2011, zijnde 7,9 % voor wonin-

bedroeg de opslag 15% (2011 idem).

gen en 8,5 % voor BOG en parkeren. Gezien de grotere onzekerheid over de toekomst is de exit-yield met 0,2 procentpunt verhoogd.

Door de externe taxateurs vindt ook nog een inhoudelijke toetsing plaats van de exit-yield. Hierbij wordt o.a. gekeken naar

Een nadere toelichting op de waardeontwikkeling van de gehele portefeuille en een opgave van de belangrijkste kengetallen is

de verhouding tussen de disconteringsvoet en de exit-yield. Indien de berekende exit-yield naar de mening van de externe

opgenomen in paragraaf 8.6 van het jaarverslag.

taxateur (als inhoudelijk deskundige) te veel afwijkt wordt deze overschreven met een gestelde exit-yield.

Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn vastgelegd in de ge-

Het aantal woningen behorend tot het vastgoed in exploitatie (sociaal en commercieel), welke zijn geclassificeerd voor de ver-

nerieke parameters. Deze parameters zijn tot stand gekomen in samenwerking met alle Amsterdamse gebruikers van Reasult

koop bedraagt 9.514. Door het afgrenzen van verkopen per complex op 50% is het werkelijke aantal te verkopen woningen lager.

TMS en alle betrokken extern taxateurs.

Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zullen worden, bedraagt 200. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 35,6 miljoen; de boekwaarde van deze woningen bedraagt € 20,7 miljoen.

Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen. Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de marktwaarde in

Hypothecaire zekerheden

verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op

Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds

gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen.

Sociale Woningbouw. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 318,9 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard.

De effecten van het woonakkoord d.d. 13 februari 2013 zijn niet separaat qua kasstroom verwerkt in de marktwaarde in verhuurde staat, maar vindt wel zijn weerslag in de uiteindelijk vastgestelde marktwaarde in verhuurde staat. De effecten zijn impliciet in geprijsd in de waarde. De onzekerheid die hierdoor ontstaat vind zijn weerslag in de gehanteerde disconteringsvoeten per complex.

128

Jaarverslag 2012

2.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Waardeveranderingen



Stand per 1 januari 2012:

De waardeverandering over 2012 bedraagt -/- € 78,3 miljoen, hetgeen overeenkomt met een percentage van 2,7 %.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

129

Deze daling ligt in lijn met de algemene tendens binnen de vastgoedmarkt. De daling wordt in hoofdzaak verklaard door een

Aanschafprijs 1.233.529

sterke daling van de gemiddelde leegwaarden van 4,9 %, de daling van de markthuren binnen bedrijfsmatig onroerend goed



Cumulatieve waardeveranderingen



Marktwaarde 2.877.023

1.643.494

en de toename van de leegstand. De waardedaling is minder sterk dan de algemene prijstendens doordat de gemiddelde contracthuur is gestegen als gevolg



van de verruiming van het huurbeleid (woonakkoord en donnerpunten).



Mutaties in het boekjaar:



Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie

0



Uitname Far West in sociaal vastgoed in exploitatie

209.332



Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

42.534

Gezien de grotere onzekerheid over de toekomst is de exit-yield met 0,2 procentpunt verhoogd.



Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

15.282

Een nadere toelichting op de waardeontwikkeling van de gehele portefeuille en een opgave van de belangrijkste kengetallen

De gemiddelde disconteringsvoet in 2012 is nagenoeg gelijk gebleven aan de disconteringsvoet 2011, zijnde 7,9 % voor woningen en 8,5 % voor BOG en parkeren.

is opgenomen in paragraaf 8.6 van het jaarverslag.

Desinvesteringen -17.875 Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0



Overboeking van NIET DAEB naar DAEB

674



Overboeking van DAEB naar NIET DAEB

-40.743

Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn Hiervoor verwijzen wij naar punt 2.1 van de toelichting.

Waardeveranderingen -78.296

Saldo 130.908

Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds



Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstel-

Stand per 31 december 2012:



Hypothecaire zekerheden

Aanschafprijs 1.410.326

ling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende



en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De

Cumulatieve waardeveranderingen

1.597.605

Marktwaarde 3.007.931

ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.



Som van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

1.597.605

Bedrijfswaarde geconsolideerd Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. Het betreft hier de gehele bedrijfswaarde, waarbij geen splitsing is aangebracht tussen commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie.

Actuele waarde sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB) geconsolideerd

Samengevat is de actuele waarde van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde € 2.376,7 miljoen (2011:

De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt

€ 2.142,5 miljoen).

€ 3.007.931.000 (2011: € 2.877.023.000). Bedrijfswaarde in expl. X € miljoen

Jaarrekening 2012

Jaarrekening 2011

Verschil 2012 - 2011

2.214,6

2.016,0

198,6

162,0

141,7

20,3

2.376,6

2.157,7

218,9

De toename is het saldo van enerzijds in 2012 uitname Far West, gerealiseerde investeringen en de desinvesteringen en ander-

Stadgenoot enkelvoudig

zijds van de (negatieve) waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De negatieve waardeverandering van dit deel van

NV Stadsgoed

de vastgoedportefeuille bedroeg in 2012 € 78,3 miljoen (2,7 %)

Stadgenoot geconsolideerd

De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en

De bedrijfswaarde Stadgenoot enkelvoudig is toegelicht bij de enkelvoudige balans.

omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De ove-

Bedrijfswaarde NV Stadsgoed

rige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop

De actuele waarde van het vastgoed in exploitatie van NV Stadsgoed gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 162,0 miljoen

de toegelaten instellingen actief zijn.

(2011: € 141,7 miljoen).

Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat wordt verwezen naar punt 2.1 van de

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie in-

toelichting.

komsten en toekomstige exploitatie uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroom genererende eenheden.

130

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

131

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de direc-

2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

tie weergeven. Deze hebben betrekking op de economische omstandigheden gedurende de resterende levensduur van



Stand per 1 januari 2012:

de kasstroom genererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde begroting, die ook



Onroerende zaken in ontwikkeling

36.298

in meerjarenperspectief is gehanteerd. Voor de verwachte kosten van planmatig onderhoud geldt na het begrotingsjaar an-



Voorziening onrendabele investeringen

-10.079

dere uitgangspunten in meerjarenperspectief. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren

26.219

onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Er zijn geen verkopen ingerekend in de bedrijfswaarde, aangezien dit



ook niet in de planning ligt.

Aanschafprijs 97.510 Cumulatieve waardevermindering -71.291

De restwaarde betreft de eigen grond. Er is geen sprake van afgekochte, dan wel af te kopen, erfpacht. De restwaarde van de



grond is gebaseerd op de aanschafwaarde die ter bepaling van de restwaarde geïndexeerd is naar het eind van de exploitatie-



duur. Er is geen sloop ingerekend in de bedrijfswaarde, aangezien deze ook niet gepland is. De totale restwaarde aan het eind



van de exploitatieduur bedraagt € 5,5 miljoen.

Investeringen 28.586

Boekwaarde per 1 januari

26.219

Mutaties in het boekjaar:

Waardeveranderingen -3.428 Er is geen verhuurdersheffing ingerekend. De reden hiervoor is dat het effect nihil is. Het is alleen voor 2013 en daarnaast be-



Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

-40.856

staat een substantieel deel van de verhuureenheden uit vrije sector, dan wel bedrijfsruimte. Verhuurdersheffing wordt alleen



Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-15.282

geheven over de reguliere sociale woningen.



Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen

0

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters:



Saldo -30.980

•

jaarlijkse huurverhoging: 2013 2,50%, 2014 2,75%, 2015 en verder 2,0%;



•

jaarlijkse huurderving van 1,0%



•

gemiddelde mutatiegraad van 6,0%

Aanschafprijs 43.020

•

huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar: Bij NV Stadsgoed 0,0% alle jaren

Cumulatieve waardeverminderingen -47.781

•

jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten vanaf 2014 2,0% (2013 is 2,75%) , onderhoudslasten vanaf 2014 3,0% (2013



is 2,0%) en beheerkosten vanaf 2014 3,0% (2013 is 3,75%);



verwacht restant economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van



Verantwoord onder:

12 jaar; 41,3 jaar.



Onroerende zaken in ontwikkeling

11.095

disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming



Voorziening onrendabele investeringen

-15.857

van de bepalingen van RJ 121;



Boekwaarde -4.761

• • •

Stand per 31 december 2012:

Boekwaarde -4.761

kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model.

Bedrijfswaarde NV Stadsgoed scenario

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 5,5 miljoen (2011: € 7,0 miljoen) aan

Tevens is een scenario opgesteld van de bedrijfswaarde, waarbij gebeurtenissen en uitgangspunten worden meegenomen na

bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van

ultimo boekjaar jaarverslag, die relevant zijn voor de uitkomst.

4,23% (2011: 4,23%).

Het Woonakkoord d.d. 13 februari, waarbij ook de verhuurdersheffing oplopend tot € 1,7 miljard In 2017 is meegenomen, leidt tot een bedrijfswaarde van € 160,3 miljoen. De effecten zijn per saldo € 1,7 miljoen negatief: •

huurontvangsten inkomensafhankelijk geen effect

•

huurderving i.v.m. inkomensafhankelijk geen effect

•

heffing huurtoeslag € 1,7 miljoen negatief

•

Bezuiniging beheer niet ingerekend bij NV Stadsgoed

De inkomensafhankelijke huurverhoging is niet ingerekend, aangezien het uitgangspunt is dat alle huidige huren feitelijk al streefhuren zijn en dus geen extra stijging krijgen door de inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurderving is derhalve ook niet gewijzigd. De verhuurdersheffing is gebaseerd op de laatst bekende opgave, waarover nog geen besluit door de Eerste Kamer is genomen. Voor 2018 en verder is deze geïndexeerd met prijsindex. Of en hoe de overheid dit uiteindelijk in rekening gaat brengen is onduidelijk. Vooralsnog is er nog geen bezuiniging organisatiekosten bij NV Stadsgoed overwogen.

132

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Vorderingen op









De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen zijn als volgt onderverdeeld:



Stichting Inzet 1 (Waterstad)



Stichting Inzet IV (CZAN)

maatschappijen

waarin wordt

Overige

Deelnemingen deelgenomen vorderingen

Totaal

2012 2011

3

Financiële vaste activa

3.1

Deelnemingen en vorderingen op maatschappijen



Stichting Inzet II



waarin wordt deelgenomen



Far West (32,33% deeneming)



Stand per 1 januari 2012: 113.366 79.763



BLP 1 Properties BV/AM Grondbedrijf BV



Forum Bos en Lommer CV



Ontwikkelcombinatie Polderweggebied VOF

17 193.146



Mutaties 2012:

Investeringen/verstrekkingen 2.030 24.815

133

Jaarverslag 2012

33

33

887

887

3.145

3.145

0

42.631

23.139

7.596

5.859

5.780

18.021

14.708

-2 26.843



VOF Houthavens

2.130

2.088

Desinvesteringen/aflossingen -3.750 -6.219 -9.969



Django BV

5.838

0



-118.899



Stichting Woonbench

Overige 0

Uitname Far West

-76.268



Prospect Zuidas BV (25% deelneming)



Aandeel in resultaat deelnemingen



Stichting Brasa



Ontvangen dividend deelnemingen

-2.232

-42.631 0

-2.232

-76

-76

Waardeveranderingen 0

Stand per 31 december 2012 33.070 55.728

80

80

0

6.219

628

628

Voorziening

-4.032 -4.032



55.728 79.763

Totaal vorderingen op andere deelnemingen

15 88.813 Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz. 198.



2012 2011



De andere deelnemingen zijn als volgt onderverdeeld:



Woningnet NV (11,06% deelneming)



Stedenfonds Amsterdam NV (4,2% deelneming)



Far West (32,33% deeneming)



VOF Kolenkitbuurt Zuid (43,1 % deelneming)



Eerste Amsterdamse gebiedsonderneming BV (33,3% deelneming)



Ontwikkelcombinatie Polderweggebied VOF



Ontwikkelcombinatie Nieuw Amerika VOF



De Amsterdamse Compagnie (66,67% deelneming)



VVE-Beheer Amsterdam BV (50% deelneming)



Aandeel onderhoudsvoorziening VVE



Cooperatieve Herverzekeringsmaatschappij (9,5 % deelneming)



Gemeenschappelijk Glas (18,75 %)



VOF Maritiem (financiering)

Overige

Totaal andere deelnemingen

796

754

2.576

2.774

0

76.268

1.299

7.567

Het kortlopende deel van de overige vorderingen op deelnemingen bedraagt € 0 (2011: € 0).

2012 2011

3.2

Latente belastingvorderingen



Latente belastingvorderingen

60.123 58.115



60.123 58.115

118

118



1.353

898



Latente belastingvorderingen

588

763



Stand 1 januari 2012: 58.115

0

0





1.015

910



Mutaties in het boekjaar:

23.408

21.378



Vrijval ten laste van de winst-en-verliesrekening

-657

0

0



Dotatie ten gunste van de winst-en-verliesrekening

2.665

1.628

1.635



Overboeking naar kortlopende vorderingen

0

0

290

301



Stand per 31 december 2012:

60.123

33.070 113.366

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. De contante waarde van deze vordering bedraagt € 60,1 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,95% (2011: 2,94%). Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. (2011: € 0). De nominale waarde van de post belastingvorderingbedraagt ultimo 2012 € 240 miljoen.

134

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

135

Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig:

3.3

Leningen u/g

−−

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd



Stand 1 januari 2012:

Onroerende en roerende zaken in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht (voor-

Aanschaffingsprijs

ziening latente belastingverplichting)



Cumulatieve waardeverminderingen

Boekwaarde 0

−−

0 0

−−

Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie



−−

Leningen- en derivatenportefeuille



Mutaties in het boekjaar:

De voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd en bedraagt € 24,3 miljoen.

Verstrekkingen

De verliezen zijn niet volledig tot waardering gebracht. Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1

Aflossingen

jaar mogelijk. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2012 € 143 miljoen (2011: € 159 miljoen).

Waardeveranderingen

De niet tot waardering gebrachte verliezen bedragen ultimo 2012 € 9 miljoen.



218 0 -218

Saldo 0

Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: •



Stand per 31 december 2012:

Aanschaffingsprijs

218

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd.



Cumulatieve waardeverminderingen

-218

Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 381 miljoen (2011: € 338 miljoen). Dit heeft betrekking op onroe-



Boekwaarde

0

rende en roerende zaken in exploitatie die naar verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. De reden hiervoor is dat deze woningen fiscaal niet afwikkelen. De fiscale waarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 4.946 miljoen. De beleggingswaarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 3.425 miljoen. De

4 Voorraden 2012 2011

niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 381 miljoen (zijnde 25% over het verschil tussen fiscale waarde en

4.1

Vastgoed bestemd voor de verkoop

boekwaarde).



Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

Voorziening •

Het tijdelijke verschil inzake afschrijvingen op onroerende goederen bedraagt nominaal € 5,6 miljoen (2011: € 6 miljoen),



55.041 28.112 -15.315 -4.322

39.726 23.790

en is gewaardeerd tegen contante waarde € 5,1 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,95%. De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn •

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 11,3 miljoen (2011: € 11 miljoen), en is ge-

verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende

waardeerd tegen contante waarde € 8,2 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de

kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel

leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,95%.

lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.

•

Het tijdelijke verschil inzake de onroerende zaken in exploitatie waarvan wordt verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt nominaal € 15,8 miljoen (2011: € 15,4 miljoen), en is gewaardeerd tegen contante waarde



€ 14,9 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegen-

4.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

woordigd) van 2,95%.



Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Voorziening •

Het tijdelijke verschil inzake de waardering van de derivaten bedraagt (nominaal) € 7,5 miljoen (2011 € 7,7 miljoen). De

2012 2011

14.932 30.107 -9.809 -11.298

5.123 18.809

derivaten waar geen hedge accounting toegepast kan worden, zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen de marktwaarde. Fiscaal wordt dit niet gevolgd waardoor een tijdelijk verschil ontstaat.

Voor een toelichting van de geactiveerde rente wordt verwezen naar onderhanden projecten.



2012 2011

4.3

Overige voorraden



Kosten grond- en ontwikkelposities



Voorziening grond- en ontwikkelposities

Onderhoudsmaterialen

126.067 110.341 -47.088 -37.736 340 271

79.318 72.876

136

Jaarverslag 2012

5

Onderhanden projecten 2012 2011

Nog te amortiseren kostprijs derivaten betreft voor een bedrag van € 5,7 miljoen (2011: € 6,1 miljoen) de kostprijs van



Geactiveerde kosten

derivaten die onderdeel zijn van een hedge relatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende



Toegerekende winsten

52 0



Ontvangen termijnen kopers

-4.065 -3.101

Stadgenoot

6.273 5.527

2.259 2.426

Stadgenoot

137

Jaarverslag 2012

derivaat. De afschrijving over de Cap bedraagt € 1,3 miljoen (2011: € 1,3 miljoen). Daarnaast zijn er twee swaps afgekocht. De afkoopsom € 19 miljoen wordt over de looptijd van de swaps afgeschreven. Voor deze swaps is ook de rente afgekocht, dit bedrag van € 1,8 miljoen wordt ook over de gehele looptijd afgeschreven.

De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere opbrengstwaarde.

7

Liquide middelen 2012

De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo



Vrij opneembare banktegoeden

boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmoge-

Deposito's

lijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc).

7.439 22.200





2011

7.434 22.195 5 5



2012 2011



Verantwoord onder:

8 Groepsvermogen



Onderhanden projecten

2.846 3.061



Voor een toelichting op de overige reserves en wettelijke reserve deelnemingen wordt verwezen naar de toelichting



Vooruitontvangen bedragen

-587 -634



behorende tot de enkelvoudige jaarrekening.

2.259 2.426 In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten is ultimo 2012 voor een

9 Voorzieningen

bedrag van € 3,2 miljoen (2011: € 2,8 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,23%.

9.1

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen



Stand per 1 januari 2012

10.079

6 Vorderingen 2012 2011



Mutaties in het boekjaar

6.1 Huurdebiteuren



Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie



Stand per 31 december 2012 15.857

Huurdebiteuren 7.232

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

5.967

-3.442 -3.092

5.778



3.789 2.875 De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. De vorderingen op huurdebiteuren hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar.

Wij verwijzen naar punt 2.3.

6.2

Overige vorderingen





In de overige vorderingen is een bedrag begrepen ad € 0 miljoen (2011: € 0 miljoen)





met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

9.2

Voorziening latente belastingverplichtingen



Stand per 1 januari 2012

3.131



2012 2011



Mutaties 2012:

6.3

Overlopende activa



Toevoegingen te laste van resultaat



Vooruitbetaalde / nog te ontvangen bedragen

14.489 18.459

Onttrekkingen 0



Nog te amortiseren kostprijs derivaten

27.823 7.438



Vrijval te gunste van resultaat

42.312 25.897



Stand 31 december 2012 353

In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 31,1 miljoen (2011: € 10,1 miljoen) met een resterende looptijd

De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en

langer dan 1 jaar.

fiscale winstbepaling. Voor een nadere toelicting wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting. De voorziening latente belastingverplichting is nominaal gewaardeerd.

0 -2.778

138

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

139

Jaarverslag 2012

Vanwege de wijziging van waardering is de voorziening latente belastingverplichting inzake de o nroerende zaken in exploitatie

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

vrijgevallen. De vordering is opgenomen bij de latente belasting vorderingen.



9.3

Overige voorzieningen



Stand per 1 januari 2012

13.983

Schulden/ leningen

Schulden / leningen

overheid

krediet instellingen







Vastrentende leningen



Variabel rentende leningen



Extended leningen



Basisrenteleningen



Mutaties 2012:





Toevoeging ten laste van resultaat

34.186

1.003.356

0

518.300

0 0

68.200 211.429

Stand per 31 december 2012 34.186 1.801.285

-387

Onttrekkingen -550

Vrijval ten gunste van resultaat



Stand per 31 december 2012 13.046

0

Het totaal door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.576 miljoen (2011: € 1.425 miljoen). De duration van de leningportefeuille (inclusief de aflossingsverplichtingen komend boekjaar) bedraagt 13,77 jaar (2011: 12,74 jaar). Deze is toegenomen door de lange looptijd van nieuw opgenomen leningen en de gedaalde marktrente ten

De overige voorzieningen heeft onder andere betrekking op de afbouw van de verstrekte zekerheden inzake stichting Brasa/

opzichte van ultimo 2011.

Woningstichting Sekrepatu en een schatting van de verplichting inzake de sloop bestaand gebouw en opleveren bouwrijp grond. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 3,11 %

Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt nihil.

(2011: 3,31 %). Het gemiddelde rentepercentage is berekend op de uitstaande hoofdsom ultimo 2012, inclusief de aflossingsverplichtingen komend boekjaar. Het gemiddeld rentepercentage incl. derivaten bedraagt 3,82% (2011: 3,90%).

Schulden/ leningen

Schulden / leningen

overheid

krediet instellingen

10

Langlopende schulden

10.1

Schulden/leningen overheid en schulden/



leningen kredietinstellingen



Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

47.565

1.580.662



Af: aflossingsverplichting komend jaar

13.379

145.713



Stand per 1 januari 2012

Over het boekjaar beliep de rentelast inzake de renteswaps € 12,9 miljoen (2011: € 9,2 miljoen). De totale rentelasten bedragen € 70,1 miljoen. (2011: € 64,7 miljoen)

34.186

Hypothecaire zekerheden 1.434.949

De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek.



Mutaties in het boekjaar:

Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hier-



Nieuw opgenomen leningen

0

294.200

van zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire



Uitname Far West

0

129.615

zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en



Bijgeschreven klim

0

0

Aflossingen

verplichtingen” opgenomen.

-13.379 -145.713 0

Van de leningen zijn per balansdatum € 236,4 miljoen hypothecair verbonden. Hiervoor is hypotheek gegeven voor een



Overige mutaties



Saldo -13.379 220.623

-57.479

bedrag van € 318,9 miljoen van de onroerende zaken in exploitatie.



Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

34.186

1.801.285



Af: aflossingsverplichting komend jaar



Stand per 31 december 2012 26.530 1.686.553

7.656

114.732

10.2 Waarborgsommen

Stand per 1 januari 2012

10.625



Mutaties 2012:

Vermeerderingen waarborgsommen 2.630



Looptijd van:



1-5 jaar

15.038

429.352



> 5 jaar

11.492

1.257.201



Verminderingen a.g.v. terugbetaling

-2.082

Rente 73

Stand per 31 december 2012 11.246

140

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

11

Kortlopende schulden

11.1

Schulden aan kredietinstellingen

Bankkrediet Kasgeldleningen

Kortlopend deel langlopende schulden (krediet inst)



2012 2011

69.167 27.696 0 84.500 114.732 145.713

Stadgenoot

Jaarverslag 2012



141

2012 2011

11.5

Overige schulden



Derivaten niet in hedgerelatie

35.885 37.111

35.885 37.111

183.899 257.909 Voor een toelichting op de derivaten niet in een hedgerelatie wordt verwezen naar de waardeverandering derivaten punt 12.

De bankkredieten bestaan uit de volgende faciliteiten: •

•

•

2012 2011

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij De Bank Nederlandse Gemeente bedraagt per 31 december 2012 € 60 miljoen



(2011: € 60 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2012 een bedrag van € 51,9

11.6

Overlopende passiva

miljoen opgenomen (2011: € 9,1 miljoen). Daarnaast is er sprake van een kasgeld­leningfaciliteit van € 40 miljoen. Hier-



Niet vervallen rente op leningen

van is per 31 december 2012 geen bedrag opgenomen (2011: € 0). De einddatum van de faciliteit is 31 december 2018.



Vooruitontvangen bedragen onderhanden projecten

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraagt per 31 december 2012 € 30 miljoen (2011: € 30 miljoen), de



Vooruitontvangen huren

rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is 31 december 2012 een bedrag van € 0,5 miljoen opgenomen (2011: € 0).

Overige

De looptijd van de faciliteit wordt jaarlijks bezien.

41.710 44.183

19.999 23.535 587 634 3.572 3.500 17.553 16.514

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ABN Amro Bank bedraagt per 31 december 2012 € 20 miljoen (2011: € 20 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is 31 december 2012 een bedrag van € 16,8 miljoen opgenomen (2011: € 18,6 miljoen). De looptijd van de faciliteit bedraagt 10 jaar.

12

Financiële instrumenten

Het financieringsarrangement met de BNG bevat het convenant dat bepaalt dat voorafgaande aan een opname, Stadgenoot

Algemeen

moet aantonen dat de interest coverage ratio (ICR) minimaal 1,2 is.

Stadgenoot maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de organisatie

Voor de berekening van de ICR worden de de gemiddelde verkoopopbrengst over de laatste 5 jaar van bestaand bezit in het

blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen, alsmede

exploitatieresultaat opgenomen. Bij de meest recente berekening kwam de ICR op 2,72.

interest derivaten om toekomstige onzekere kasstromen af te dekken. Stadgenoot handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietri-



sico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan Stadgenoot verschuldigde



betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumen-

2012 2011

11.2

Schulden aan overheid

ten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin



Kortlopende deel langlopende schulden (overheid)

van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

7.656 13.379

7.656 13.379

Kredietrisico Stadgenoot loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste



2012 2011

11.3

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen



Amsterdamse Compagnie NV



Ontwikkelcombinatie Nieuw Amerika VOF

13 13 0 402



13 415

activa en vorderingen bedraagt € 96 miljoen (zijnde vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen en huurdebiteuren). De vorderingen van Stadgenoot uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 7,2 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders en is voor € 3,4 miljoen voorzien. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langlopend en kortlopend) € 88,8 miljoen en heeft betrekking op de meerdere deelnemingen, zoals toegelicht onder punt 3.1.

In de schulden aan andere deelnemingen is een bedrag begrepen ad € 0 (2011: € 0)

Renterisico

met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd danwel tot het contractueel overeengekomen renteher­ zieningsmoment gefixeerd. Voor een overzicht van deze renteherziening momenten wordt verwezen naar de paragraaf rente-

11.4

2012 2011

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting

4.319 2.087



2.783 1.478

Premies sociale verzekeringen en loonheffing



7.101 3.565

herzieningen van de toelichting. Het risico van deze leningen betreft: •

het verschil in marktrente en de oude contractrente op het moment van de renteherziening

•

het herfinancieringsrisico van de tussentijdse en eindaflossingen van de vastrentende leningen tegen de dan geldende marktrente

142

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

143

Jaarverslag 2012

De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle gebaseerd op 1, 3 of 6-maands Euribor. De

De geschreven swaption wordt verantwoord op reële waarde onder de overlopende passiva. De reële waarde van de deriva-

rente van de roll-over leningen kent een opslag van minus 3,5 basispunten tot en met 135 punten boven Euribor.

ten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting bedraagt € 35,9 miljoen negatief. (2011: € 37,1 miljoen negatief) De waardeveranderingen van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting zijn in

Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 419,5 miljoen ingedekt met renteswaps (2011: € 436,7 miljoen). In totaal

de winst- en verliesrekening verantwoord onder de financiële baten en lasten. Bij een daling van de marktrente van 1% is de

is € 98,8 miljoen (2011: € 40,4 miljoen) niet afgedekt middels rente instrumenten. Van deze niet afgedekte positie heeft € 50

reële waarde van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting € 66,2 miljoen negatief.

miljoen een resterende looptijd korter dan 6 maanden. Een rentecap is een rente-instrument waarmee het renteniveau tot een plafond wordt afgetopt. Stadgenoot is in het bezit De leningen met eenzijdige rente-aanpassing betreffen vastrentende leningen tot het contractueel overeengekomen herzie-

van 1 rentecap met een contractwaarde van € 18,2 miljoen met een marktwaarde van € 1,2 miljoen positief.

ningsmoment. In de leningovereenkomst is opgenomen dat geldgever eenmalig het recht heeft de vastrentende lening in een roll-over lening om te zetten. Het risico van deze lening betreft:

Renterisico’s uit hoofde van renteherzieningen en herfinancieringsrisico

•

het renterisico op het moment van herziening, op dat moment kan de rente van vast in variabel veranderen

Het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot is erop gericht de looptijd van de verplichtingen zo goed mogelijk op de loop-

•

het herfinancieringsrisico van de tussentijdse en eindaflossingen van de vastrentende leningen tegen de dan geldende

tijd van de bezittingen te laten aansluiten bij de levensduur van het geëxploiteerde bezit en investerings- en desinvesteringsbeleid.

marktrente Het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot is er tevens op gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinancieDe basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsop-

ring te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aan-

slag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen en ligt tussen de 2,545% en de 4,73 %. De liquiditeitsop-

vang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:

slag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de minimale looptijd van de herzieningstermijn bij afsluiten varieert tus-

•

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

sen de 2 en 5 jaar. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0 % en 0,56 %. Voor alle leningen

•

de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én

geldt dat indien de partijen geen akkoord bereiken, de lening wordt afgekocht.

•

de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen.

Rentederivaten Stadgenoot heeft tot 2010 haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. De portefeuille

Op 31 december 2012 is op basis van de huidige leningportefeuille inclusief de rentederivaten het renterisico uit hoofde van

op 31 december 2012 is in de volgende tabel nader toegelicht.

herfinanciering maximaal 11% in 2014.



In de onderstaande grafiek is het herfinancieringsrisico van de huidige leningportefeuille van Stadgenoot grafisch weergege-

Contract- Markt- Gemiddelde Gemiddelde

ven, exclusief het effect van rentederivaten. Dit risico is gesplitst in de contractuele aflossingen en de renteherzieningen. De

Type

aflossing is gebaseerd op de eerste mogelijkheid van de geldgever om contractueel de lening op te eisen. De renteherzienin-

Renteswap

Aantal

waarde

12 334.475

Hedge

waarde

rente%

0 - 5 jaar

> 5 jaar

looptijd

Deels 100.345- 4,08% 45.000 289.475

21

gen zijn gebaseerd op het eerstvolgende moment waarop de rente contractueel wordt aangepast.

Deels 90.972- 4,73%

38

Voor basisrenteleningen die de gehele looptijd een vaste rente hebben is de renteherziening van de krediet- en liquiditeitsop-

23

slag niet meegenomen in onderstaande grafiek aangezien de basisrente vaststaat voor de gehele looptijd van het contract.

Swaps met optionaliteit Cap Totaal

5 150.000 1

18.200

Ja

1.179- 4,95%

- 150.000 - 18.200

18 502.675 190.139- 4,30% 45.000 457.675

26

De reële waarde van de effectieve renteswaps per 31 december 2012 bedraagt € 190,1 miljoen negatief (2011: € 174,2 miljoen

600.000

negatief). Conform de uitwerking van de stresstest van het CFV ultimo 2012 daalt bij een 1% parallelle renteverlaging de reële

500.000

waarde van de derivaten tot € 310,0 miljoen negatief. Bij een 2% parallelle renteverlaging daalt de reële waarde naar € 479,1 miljoen negatief.

400.000 300.000

relatie en wordt derhalve verantwoord op kostprijs onder de overlopende activa. Op basis van de waarderingsgrondslag kostprijs is een geamortiseerde kostprijs van € 7,0 miljoen (2011: € 7,4 miljoen) opgenomen onder de overlopende activa.

Aflossingen

Renteherzieningen

2059

2057

2055

2053

2051

2049

2047

2045

2043

2041

2039

2037

2035

2033

2031

2029

2027

2025

2023

2021

0 2019

gesplitst in een marktconforme renteswap en een geschreven swaption. De renteswap is opgenomen in een kostprijs hedge

100.000

2017

De swaps met een geschreven optie komen deels in aanmerking voor hedge-accounting. Stadgenoot heeft deze instrumenten

200.000

2015

Deze instrumenten zijn aan elkaar gespiegeld en hebben daarmee op balansdatum in totaal een reële waarde van nihil.

2013

Van de renteswaps zijn 4 derivaten met een totale contractwaarde van € 90 miljoen niet opgenomen in een hedge relatie.

144

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

145

Het renterisico uit hoofde van herfinanciering van de portefeuille als gevolg van contractuele aflossingen bedraagt € 120,5

Daarnaast wordt liquiditeitsrisico gelopen uit hoofde van in afgeleide financiële instrumenten-contracten opgenomen break-

miljoen voor 2013 en maximaal € 193,6 miljoen in 2014. Dit risico van Stadgenoot blijft de komende 50 jaar binnen de norm van

clausules. Deze niet ongebruikelijke breakclausules geven partijen het recht en soms de plicht op bepaalde momenten tijdens

15%, daarmee neemt Stadgenoot in enig jaar geen onverantwoorde herfinancieringsrisico’s.

de contractduur de overeenkomst op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van deze breakclausules wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer de breakclausules in werking treden, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor de

De contractuele renteherzieningen zijn met name het gevolg van de variabel rentende leningen (€ 518 miljoen) en de leningen

onderneming (bij een negatieve marktwaarde). De onderneming heeft derivatencontracten met een notional bedrag van

met eenzijdige renteherziening (€ 68,2 miljoen) waarbij voor de laatste categorie periodiek de rente wordt herzien op basis van

€ 384,5 miljoen met een negatieve waarde van € 173,1 miljoen waarbij sprake is van breakclausules. De eerste breakclausule

de dan geldende marktrente tot een contractueel overeengekomen maximum tarief. Het renterisico op de variabel rentende

is op 23 oktober 2018. De onderneming streeft ernaar de breakclausules zo veel mogelijk te spreiden in de tijd, zodat het

leningen is door Stadgenoot voor 81% gemitigeerd door het afsluiten van rentederivaten. Voor een overzicht van de derivaten-

risico in enig jaar beperkt blijft.

portefeuille zie opgenomen toelichting bij Rentederivaten.

Reële waarde Valutarisico

De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een discon-

Stadgenoot loopt geen valutarisico’s.

teringsvoet gebaseerd op actuele marktrente exclusief opslagen voor krediet- en liquiditeitsrisico voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. Indien dergelijke opslagen zouden zijn meegenomen zou de reële waarde lager uitkomen.

Prijsrisico Stadgenoot heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico.

De reële waarde van de leningenportefeuille bedraagt € 2.212 miljoen, ofwel € 376 miljoen lager de huidige boekwaarde.

Liquiditeitsrisico

De reële waarde van de derivatenportefeuille bedraagt € 190,1 miljoen. Van dit bedrag komt € 35,9 miljoen tot uitdrukking in

Per 31 december 2012 zijn de niet contante gemaakte contractuele betalingsverplichtingen (rente en aflossing) als volgt:

de balans onder overlopende passiva aangezien deze niet zijn opgenomen in een hedge relatie. Daarnaast is onder de over­ lopende activa een bedrag opgenomen van € 7,0 miljoen die betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van derivaten







Korter Tussen Tussen Langer dan 1 jaar

1 en 2 jaar

2 en 5 jaar

dan 5 jaar



Leningen

177.994 248.608 396.776 2.343.545



Rente interest rate swaps (netto)

15.886

15.471

29.644

145.105

die opgenomen zijn in de kostprijs hedge accounting relatie. In de toelichting “rentederivaten” zijn andere details vermeld over de derivatenportefeuille van Stadgenoot. De reële waarde van de overige financiële instrumenten op de geconsolideerde balans van Stadgenoot benaderen de boekwaarde.



Overlopende activa Algemeen is het liquiditeitsbeheer binnen Stadgenoot erop gericht altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen, de

Nog te amortiseren kostprijs renteswaps betreft voor een bedrag van € 5,7 miljoen (2011: € 6,1 miljoen) de kostprijs van

cashflow mutaties worden dagelijks bijgehouden en maandelijks wordt een liquiditeitsprognose voor 12 maanden opgesteld.

derivaten die onderdeel zijn van een hedge relatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende

Daarnaast hanteert Stadgenoot de stelregel dat er altijd liquiditeit of liquiditeitsvoorzieningen beschikbaar moeten zijn, om

derivaat. De nog te amortiseren kostprijs over de Cap bedraagt € 1,3 miljoen (2011: € 1,3 miljoen).

een periode van twee maanden te overbruggen. Daarnaast zijn er twee swaps afgekocht. De afkoopsom van € 19 miljoen wordt over de looptijd van de swaps afgeschreven. Het bedrag dat Stadgenoot jaarlijks door het WSW geborgd mag lenen, faciliteringsvolume geheten, wordt op basis van

Voor deze swaps is ook de rente afgekocht, dit bedrag van € 1,8 miljoen wordt ook over de gehele looptijd afgeschreven.

onze kasstroom en financieringsbehoefte bepaald. Naast de reguliere facilitering heeft het WSW aanvullende instrumenten tot haar beschikking om acute liquiditeitsproblemen bij corporaties te ondervangen. Deze mechanismes worden uitgebreid

De nog te amortiseren kostprijs onder de overlopende activa is € 27,8 miljoen.

toegelicht op de website van het WSW.

Waardeverandering derivaten Stadgenoot beschikt ook over kredietfaciliteiten, zie toelichting 11.1. Voor de langere termijn heeft het aantrekken van de

Niet alle elementen begrepen in een aantal derivaten komen in aanmerking voor kostprijs hedge accounting. Vanaf 2011wor-

rating gezorgd voor continuïteit in het niet door het WSW te borgen deel van de financiering van Stadgenoot.

den deze elementen tegen reële waarde gewaardeerd. Als gevolg van de afsplitsing van deze elementen is per 31 december 2012 een bedrag van € 35,9 miljoen (2011: € 37,1 miljoen) opgenomen onder de overlopende passiva, alsmede een bedrag

Stadgenoot loopt ook liquiditeitsrisico inzake de onderpandverplichting inzake renteswaps. Een 1% parallelle renteverlaging

van € 5,7 miljoen nog te amortiseren kostprijs van derivaten opgenomen onder overlopende activa die wel blijvend onder-

leidt niet tot een margin call-verplichting. Een 2% parallelle renteverlaging zou leiden tot een margin call-verplichting van

deel zijn van een hedge relatie. De verantwoordde baat voor waardeverandering derivaten in 2012 bedraagt daarmee € 0,8

€ 12,8 miljoen. Conform de voorwaarden van het CFV wordt een liquiditeitsbuffer aangehouden voor dit scenario.

miljoen (2011: een last voor waardeverandering derivaten van € 31,0 miljoen).

Met betrekking tot de renteswap is bij één tegenpartij een CSA afgesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin-call verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan € 15 miljoen negatief. In 2012 heeft geen storting plaats gevonden.

146

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

147

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 1 Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen aangegane verplichtingen ter zake van nieuw- en verbouw van huur-en koopwoningen tot een bedrag van circa € 35,5 miljoen.

2.

Erfpachtverplichtingen bestaand bezit

Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpacht-verplichtingen. Voor woningen nieuw gebouwd vanaf 1976 is de erfpacht afgekocht. De jaarlijkse canonverplichtingen van de overige erfpachtcontracten bedraagt € 2,4 miljoen.

3. Koophuur De totale koophuurverplichting van verkochte koophuurwoningen op basis van terugkoopprijzen 2012 bedraagt ultimo 2012 ruim € 5,9 miljoen.

Het winstrecht betreft een deel van de verkoopwinst bij verkoop van de Vesteda woningen in het project. Aangezien het winstrecht afhankelijk is van besluitvorming over de verkoop door Vesteda en het tijdstip van mogelijke verkoop niet met enige zekerheid kan worden ingeschat, is dit winstrecht niet gewaardeerd in de balans.

10. Claims 7.

Aansprakelijkheid

Stadgenoot draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid en in de vorm van vennootschappen onder firma.

8. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Stichting Dutch International Guarantees for Housing heeft een kredietovereenkomst gesloten met NV Bank Nederlandse Gemeenten ter financiering van activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting, in het bijzonder de bouw en exploitatie van huurwoningen, in Suriname. Stadgenoot heeft zich garant gesteld voor de jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting van 7 annuïtaire geldleningen verstrekt aan Woningstichting Sekrepatu (restant hoofdsom van de geldleningen bedroeg ultimo 2012 € 3,7 miljoen). In 2012 bedroeg de rente en aflossing € 0,27 miljoen.

De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2012 € 60,7 miljoen (2011: € 54,9 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indient blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

6.

9.

4.

Rentederivaten

Voor een toelichting op de rentederivaten in een hedgerelatie en waarop hedge-accounting wordt toegepast wordt verwezen naar punt 12 van de toelichting.

5.

Borgtocht lening DIGH

Winstrecht op Vesteda

In 2005 heeft Stadgenoot in het project Drie Wachters woningen economisch geleverd aan Vesteda zijnde 108 sociale huurwoningen. Als onderdeel van deze levering heeft Stadgenoot een winstrecht op Vesteda.

pij Stadgenoot BV garandeert voor 19% de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit een lening met een maximale hoofdsom € 70 miljoen (garantstelling Stadgenoot € 13,3 miljoen) aangetrokken door New China Town C.V. Op 31 december 2011 is € 9,5 miljoen van de financieringsfaciliteit opgenomen.

Garantieverklaring NCT-Beheer

Stichting Stadgenoot heeft voor zijn aandeel (19%) in New China Town C.V. een garantie afgegeven. Deze garantie is op 25 mei 2010 overgenomen door Houdstermaatschappij Stadgenoot BV. Houdstermaatschap-

Tegen de toegelaten instelling zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt – mede op grond van ingewonnen juridisch advies – aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie.

11.

Garantstelling vve’s

Vanaf 2012 wordt er gewerkt met een garantstelling bij oprichting van de vve’s voor de onderhoudsvoorziening. Het totaal bedrag waar Stichting Stadgenoot garant voor staat per 31-12-2012 is € 1,4 miljoen.

12.

Starters Rente Regeling

Stadgenoot past sinds 2012 het product Starters Rente Regeling toe. Ultimo 2012 zijn 16 woningen verkocht met de Starters Rente Regeling. Stadgenoot verkoopt een woning uit bestaand bezit en schiet daarbij voor een periode van 10 jaar 20% van de hypotheeklasten van de koper voor. De koper hoeft deze voorgefinancierde rente alleen terug te betalen bij verkoop indien sprake is van een winst op de verkooptransactie. 50% van deze winst wordt dan aangewend om de vooruit gefinancierde hypotheeklasten terug te betalen. Na tien jaar zal een inkomenstoets plaatsvinden. Indien het inkomen voldoende is gestegen stopt Stadgenoot met de betaling van de hypotheeklasten. Indien de hypotheeklasten na 10 jaar boven de NHG norm uitkomen heeft Stadgenoot de verplichting de voorfinanciering met een periode van vijf jaar te verlengen tot een maximum van 30 jaar. De vooruitbetaalde hypotheeklasten voor de eerste tien jaar zijn op basis van de huidige

marktverwachtingen als verkoopkosten verantwoord in de jaarrekening.

13. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties. De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aanspra­ kelijkheid voor samenwerkings­verbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. De verplichtingen van de betreffen samenwerkingsverbanden bedraagt ultimo 2012 € 30 miljoen. Daarnaast is Stadgenoot commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen, waarbij de aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag in de vennoot­ schapovereenkomst. Dit betreft ultimo 2012 een bedrag van € 0 (2011: € 0). Ultimo 2012 zijn er geen (bank)garanties verstrekt vanuit Stadgenoot.

148

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

149

Toelichting op afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening In duizenden euro's

In duizenden euro's

14 Bedrijfsopbrengsten





Alle opbrengsten zijn in Nederland gerealiseerd

2012 2011



2012 2011

14.4

Overige bedrijfsopbrengsten

14.1 Huuropbrengsten



Doorberekend aan derden:



Netto Huur

208.244 183.519



Doorberekende bedrijfslasten



Derving wegens leegstand en oninbaarheid

-9.810 -6.521



Doorberekende onderhoudslasten

198.434 176.998



Verenigingen van Eigenaars, beheer voor derden





Overige opbrengsten



Huurderving in % van de netto huur

4,71%

3,55%



Huurachterstand in % van de netto huur

3,29%

2,74%

519 1.091 1.357 1.560 323 2.895 5.882 11.564

8.082 17.110

15 Bedrijfslasten

de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2012: 67,1% (2011: 66,8%) De huurverhoging wordt nader toegelicht in

15.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

het jaarverslag.



Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie



2.405 2.168

14.2

Opbrengsten servicecontracten



Opbrengsten servicecontracten



Derving wegens leegstand en oninbaarheid





2012 2011

2.405 2.168

16.415 15.748 -701 -704

15.715

15.044

2012 2011

15.2

Lonen en salarissen



Personeelsbestand



Ultimo 2012 waren 426 medewerkers in dienst (2011: 456), waarvan 179 vrouwen en 247 mannen.



Het aantal fte ultimo 2012 bedraagt 395,5 (2011: 421,3)



De lonen en salarissen zijn als volgt onder te verdelen naar verschillende personeelscategorieën:



14.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille



Verkoopresultaat bestaand bezit

14.803 13.664



Verkoopresultaat koopprojecten

5.070 -673





2012 2011

De sociale huurprijzen zijn 1 juli 2012 verhoogd met 2,3% (2011: 1,3%). De gemiddelde sociale huurprijs als percentage van



Management

19.873 12.992

Exploitatie

2012 2011

1.922 1.888 21.203

21.144



Projectontwikkeling

1.709 1.759



Verkoopresultaat bestaand bezit

Administratie

3.487 3.013



Verkoopopbrengst bestaand bezit



51.748

44.898

Overige

923 952

Actuele waarde bestaand bezit

-30.578

-27.119

Deelnemingen

850 809



Verkoopkosten bestaand bezit

-6.367

-6.757





Resultaat verkoop voorraad posities 

0

2.642







14.803 13.664





30.094 29.565

Ingehuurd personeel

904 763

30.998 30.328

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.



Verkoopresultaat koopprojecten





Netto omzet koopprojecten





Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop



en Onderhanden projecten



Uitbesteed werk

24.408

13.488

23.567

47.147

-42.905

-61.307

De bestuurdersbeloningen worden in zijn geheel toegelicht in de enkelvoudige winst- en verliesrekening.

15.3 Pensioenlasten

5.070 -673

De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft



een voorwaardelijk g eïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspra-



Aantal verkochte eenheden bestaand bezit

356

234

ken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfondsdaartoe ruimte laten en het



Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

210

56

pensioenfonds daartoe heeft besloten.

150

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van

151

In duizenden euro's

aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.



2012 2011

Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106 % (2011 - 101%). Het minimum vereist eigen vermogen

16.1

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

(dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

vastgoedportefeuille

In duizenden euro's



Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

78.296 -23.478



Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd



als vastgoedbelegging 18.569 8.467



Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3.428 3.126



2012 2011



15.4

Lasten onderhoud

100.293 -11.886



Dagelijks onderhoud

Mutatieonderhoud

Planmatig onderhoud

8.247 7.205 3.539 3.159 26.930 27.358

17

Financiële baten en lasten

38.716 37.722

17.1

Waardeveranderingen derivaten





Waardeveranderingen derivaten



2012 2011

-847 31.008



-847 31.008



2012 2011

15.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa





Vastgoed bestemd voor de verkoop

19.524 6.487



2012 2011 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten



Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

-2.872 0

17.2



Grond- en ontwikkelposities

9.352 4.045



Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd



voor eigen exploitatie

5.546 6.992



Rente op overige financiële vaste activa

1.173 3.101

26.004 10.532

6.719 10.093

2012 2011

15.6

Overige bedrijfslasten





Zakelijke lasten

11.628 11.003



2012 2011



Overige lasten

19.726 25.909

17.3

Rentelasten en soortgelijke kosten

31.354 36.912



Rente langlopende schulden

70.286 63.808





Rente kortlopende schulden

1.500 1.823



71.785 65.631

Zakelijke lasten:

Belastingen Verzekeringen

Contributie landelijke federatie

10.230 9.576 1.077 1.090 321

336

18.1 Belastingen

11.628 11.003



De onderneming vormt samen met Stichting Stadgenoot, Houdstermaatschappij Stadgenoot BV, Stadsgoed Monumenten BV,





Stadsgoed Fonds BV, Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV, Stadgenoot Diensten BV, Stadgenoot Energie BV,



Overige lasten:



Stadgenoot Participaties II BV, Stadgenoot Projecten BV, Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika BV,



Huisvesting en inventaris

1.682

2.098



Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV en Stadgenoot Maritiem BV



Algemene bedrijfslasten

6.095

11.575



een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen

Automatiseringskosten

2.533 2.629



opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou



Overige personeelskosten

1.393

1.804



zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten.



Bestuurs- en toezichtskosten

465

501





Advieslasten

1.851

2.475



Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 6,7% (2011: 108,7 %). De belastinglast in de



Diverse bedrijfslasten

5.707

4.826



winst- en verliesrekening 2012 bedraagt € 76.000 negatief, ofwel 0,1% van het resultaat voor belastingen



(2011: 1,4%) en bestaat uit de volgende componenten.

19.726 25.909

152

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

In duizenden euro's

Acute belastingen boekjaar



Acute belastingen voorgaande jaren



Mutatie latente belastingen

2012 2011

-76 -204 0 0 -4.464

-15.119

-4.540 -15.323 De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Onrendabele investeringen

-68.100

29.432

Afschrijvingen -5.735 Verkoop nieuwbouw

-5.142

Verkoopresultaat bestaand bezit

-10.656

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

78.296

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

18.569

Overige tijdelijke en permanente verschillen

-14.478

Totaal permanente en tijdelijke verschillen

90.286

Belastbaar bedrag

22.186

Af: Herbestedingsreserve

0

Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar

22.186

verrekenbaar met compensabele verliezen

22.492

Belastbaar bedrag

-306

Acute belastingen boekjaar

-76

In de fiscale eenheid resteert na verliesverrekening 30,4 miljoen (2011 30,2 miljoen) als verrekenbaar verlies met toekomstige winsten. Verwezen wordt naar punt 3.2 van de toelichting. De acute belastingen boekjaar zijn afkomstig van dochterondernemingen niet in de fiscale eenheid. 19

Transacties met verbonden partijen

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

153

154

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

155

Enkelvoudige balans per 31 december 2012 In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Activa

2012 2011*)

Passiva



2012 2011*)





Vaste activa 20 Materiële vaste activa 20.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 48.546 47.250 21 Vastgoedbeleggingen 21.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 437.524 352.659 21.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 3.007.931 2.877.023 21.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.681 28.572 3.447.136 3.258.254

27 Groepsvermogen

Wettelijke reserve deelnemingen



Overige reserves

1.107 8.459 1.939.958 2.000.687

Totaal eigen vermogen 1.941.066 2.009.146 28 Voorzieningen 28.1

Voorziening deelneming

28.2

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

28.3

Voorziening latente belastingverplichtingen

28.4

Overige voorzieningen

0 0 11.009 10.023 0 2.644 4.306 3.693

Totaal voorzieningen 15.315 16.360 Financiële vaste activa 22 22 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 71.971 70.460 22 Vorderingen op groepsmaatschappijen 62.815 50.674 22 Andere deelnemingen 28.196 108.882 22 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 16.056 53.389 22.1 Latente belastingvorderingen 59.116 57.295 22.2 Leningen u/g 0 0 22 Overige vorderingen 15 17 238.169 340.718 Totaal vaste activa 3.733.851 3.646.221

29

Langlopende schulden

29.1

Schulden/ leningen overheid

29.1

Schulden/ leningen kredietinstellingen

29.2 Waarborgsommen

0 1.611 1.673.353 1.421.148 10.352 9.949

Totaal langlopende schulden 1.683.705 1.432.708 30

Kortlopende schulden

30.1

Schulden aan kredietinstellingen

157.284 229.613

30.2

Schulden aan overheid

Vlottende Activa 23 Voorraden 23.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 39.726 23.790 23.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 1.704 18.693 23.3 Overige voorraden 68.160 55.278 109.590 97.761 24 Onderhanden Projecten 2.846 0 25 Vorderingen 25.1 Huurdebiteuren 3.581 2.779 Gemeenten 0 5 25.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen 679 686 25.3 Overige vorderingen 3.990 6.952 25.4 Overlopende activa 35.687 17.094 43.937 27.516 26 Liquide middelen 2.583 17.807 Totaal vlottende activa 158.955 143.084



Schulden aan leveranciers

30.3

Schulden aan groepsmaatschappijen

31 31

30.4

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

13 13

30.5

Belastingen en premies sociale verzekeringen

30.6

Overige schulden

35.885 37.111

30.7

Overlopende passiva

39.429 42.232

Totaal activa 3.892.806 3.789.305

3.892.806 3.789.305 Totaal passiva

*)

aangepast voor vergelijkingsdoeleinden zie noot stelselwijziging

1.610 7.533 10.985 10.721

7.482 3.837

Totaal kortlopende schulden 252.720 331.091



*)

aangepast voor vergelijkingsdoeleinden zie noot stelselwijziging

156

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2012

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2012

In duizenden euro's



2012 2011

157

*)

In duizenden euro's



2012 2011*)





Bedrijfsopbrengsten

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 95.617 87.252 Aanpassingen voor: - afschrijvingen 2.452 2.231 waardeveranderingen vastgoedbeleggingen en - 19.560 6.767 vlottende activa - Dotatie/vrijval voorzieningen 613 2.143 Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden -26.529 -44.632 - mutatie vorderingen -16.878 2.133 - mutatie kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) -3.826 -14.326 -24.608 -45.684 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 71.009 41.568 Ontvangen rente 9.062 13.008 Betaalde rente -70.106 -63.608 Dividend uit deelnemingen 0 0 -61.044 -50.600 Saldo kasstroom uit operationele activiteiten 9.965 -9.032 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - onroerende zaken t.d.v. de exploitatie -3.749 -23.969 Investeringen in vastgoedbeleggingen: - Commercieel vastgoed in exploitatie -14.336 -985 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als - -42.534 -30.290 vastgoedbelegging - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.971 -14.526 Desinvesteringen in materiële vaste activa 30.578 30.666 Mutatie financiële vaste activa -35.521 -8.919 Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten -63.591 -48.023 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie waarborgsommen 403 736 Ontvangsten langlopende schulden 235.971 139.000 Aflossingen langlopende schulden -155.124 -96.935 Mutatie kasgeldleningen -86.000 39.100 Terugbetaling kapitaal 0 -16 Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten -4.750 81.885 -58.376 24.830 Netto kasstroom Mutatie liquide middelen Saldo begin boekjaar 17.807 -7.023 -40.569 17.807 Saldo einde boekjaar

32.1 Huuropbrengsten

190.092 169.466

32.2

Opbrengsten servicecontracten

15.435 14.805

32.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

19.107 12.354



Geactiveerde productie het eigen bedrijf

3.512 4.372

32.4

Overige bedrijfsopbrengsten

8.574 17.303

Som der bedrijfsopbrengsten 236.719 218.299

Bedrijfslasten

33.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Erfpacht 33.2

Lonen en salarissen



Sociale lasten

33.3

Pensioen lasten

33.4 Onderhoudslasten Leefbaarheid

2.405 2.168 2.734 2.972 23.642 23.184 3.354 3.189 4.003 3.955 38.188 37.182 1.915 1.623



Lasten servicecontracten

14.803 15.192

33.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa

19.560 6.767

33.6

Overige bedrijfslasten

30.499 34.815

Som der bedrijfslasten 141.102 131.047 Bedrijfsresultaat 95.617 87.252 34.1

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille



-97.865 12.113



Financiële baten en lasten

35.1

Waardeveranderingen derivaten

35.2

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

35.3

Rentelasten en soortgelijke kosten

847 -31.008 9.062 13.008 -70.106 -63.608

Totaal financiële baten en lasten -60.197 -81.608 Resultaat normale bedrijfsuitoefening vóór belastingen -62.445 17.757 36.1 Belastingen 4.464 15.119 38.1

Resultaat deelnemingen -10.099 -23.890



Netto resultaat -68.080 8.986 *)

aangepast voor vergelijkingsdoeleinden zie noot stelselwijziging

Totaal mutatie liquide middelen -58.376 24.830 *)

aangepast voor vergelijkingsdoeleinden zie noot stelselwijziging

158

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Toelichting enkelvoudige jaarrekening Algemeen

Wettelijke reserve deelnemingen

Voor zover posten uit de balans en winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

Er wordt een wettelijke reserve deelneming gevormd voor (cumulatieve) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan worden bewerkstelligd.

Vergelijkende cijfers

Financiële instrumenten

De presentatie van de vergelijkende cijfers op de balans is aangepast voor de splitsing van Onderhanden werk en Onderhanden projecten. Daarnaast is de verstrekte financiering aan deelnemingen met een langlopend karakter opgenomen onder Financiële vaste activa in plaats van Vorderingen. De kasgeldleningen zijn opgenomen onder Schulden aan kredietinstellingen in plaats van onder Overige schulden. In 2011 is voor het eerst een enkelvoudig kasstroom­ overzicht opgenomen.

In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm.

Grondslagen voor waardering en resultaat­ bepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

159

160

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans

20

Materiële vaste activa

20.1

Overige Bedrijfs- Onroerende



roerende

gebouwen installaties

zaken

Totaal



Stand per 1 januari 2012:

Aanschafprijs

419.525



Cumulatieve waardeveranderingen

-66.866



Marktwaarde

352.659



Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie.

Stand 1 januari 2012:



Uitname Far West in commercieel vastgoed in exploitatie

23.395



Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie

14.144



Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

waardeverminderingen

-2.393

-38 -5.754 -8.186



43.312 581 3.356 47.250

Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere Boekwaarde

Mutaties in het boekjaar:

Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Bijzondere waardeverminderingen Saldo

1.935

0 1.813 3.749

0 0 0 0 -839

-47 -1.566 -2.452

0 0 0 0 1.096 -47 248 1.296



Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 620 9.111 55.435



21.1

Mutaties in het boekjaar:

45.705



161



Verkrijgingprijzen

Jaarverslag 2012

21 Vastgoedbeleggingen

In duizenden euro's



Stadgenoot

Stand per 31 december 2012:

Verkrijgingprijzen

Cumulatieve afschrijvingen



(inclusief bijzondere waardeverminderingen)



Boekwaarde

47.621

876 9.724 58.222

-3.213

-343

Desinvesteringen

44.408

37.518 -12.703



Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie



Overboeking van NIET DAEB naar DAEB



Overboeking van DAEB naar NIET DAEB

40.743



Waardeveranderingen

-17.751

0



Saldo 84.865

-674



Stand per 31 december 2012:

Aanschafprijs

520.230



Cumulatieve waardeveranderingen

-82.707



437.524 Marktwaarde



-6.120

192

Som van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

-82.707

-9.676

534 3.604 48.546

Actuele waarde commercieel vastgoed (niet-DAEB) Enkelvoudig De actuele waarde van de commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 437.524.000 (2011: € 352.659.000) De toename is het saldo van enerzijds in 2012 uitname Far West, gerealiseerde investeringen en de desinvesteringen en anderzijds van de (negatieve) waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De negatieve waardeverandering van dit deel van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2012 € 17,8 miljoen (5,03 %) De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is berekend met Reaturn TMS (Taxatie Management Systeem), waarbij daarnaast 1/3 deel van de portefeuille door een externe (beedigd en onafhankelijk) taxateur is gewaardeerd. De uitkomsten hiervan zijn vastgelegd in taxatieverklaringen. Met dit systeem wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille bepaald. De

162

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en

Stadgenoot

•

Jaarverslag 2012

163

En een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico.

uitvoeringsrichtlijnen. Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schat-

Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage.

ting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten

Voor Stadgenoot is de uiteindelijke disconteringsvoet afhankelijk van het imago van de omgeving van het betreffende com-

met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de

plex, de omvang van het complex, het type woning, het bouwjaar, en het energielabel.

kopers kosten (genormeerd op 3 % overdrachtskostenwoningen en 7% BOG) in mindering gebracht. Bij Stadgenoot wordt als risicoloze rentevoet de IRS 10 jaars (Interest Rate Swap voor het interbancair ruilen van variabele Voor het bepalen van de marktwaarde maakt Reaturn TMS gebruik van een Discounted Cash Flow (DCF). Dit betekent dat voor

met voor tien jaar vaste rentepercentages) genomen, zoals deze geldt op het moment van de waardebepaling. Dit percentage

een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een discon-

wordt generiek voorgeschreven.

teringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Onderdeel van de kasstromen is ook de eindwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode van 15 jaar.

Voor 2012 bedraagt de basis IRS 2,54 % (2011 3,15 %)

Het inschatten van inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden.

Deze rentevoet wordt verhoogd met:

Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij

•

Een risico-opslag ter compensatie van het onroerend goed risico;

uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide

•

Een risico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s die specifiek voortvloeien uit het gebied waar het object in is gelegen;

scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s.

•

En een risico-opslag voor het segment waartoe het object behoort.

Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in

De opslagen voor het vastgoedrisico , worden generiek vastgesteld met alle deelnemers aan deze waarderingssystematiek en

het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening

de externe taxateurs. Deze opslag geldt dus voor alle deelnemers en er kan dus niet van worden afgeweken.

gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen beleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per

Deze opslag bedraagt voor 2012 3,96 procentpunt (2011 3,25 procentpunt)

complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De belangrijkst gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn:

De generiek vastgestelde basisdisconteringsvoet bedraagt voor 2012 aldus 6,5 % (2011 6,4%).

•

disconteringsvoet

•

exit yield na 15 jaar

•

vrije verkoopwaarde per m

•

contracthuur per eenheid per maand

procentpunten.

•

markthuur per eenheid per maand

In de huidige markt voor commerciële woningbeleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 7,0% en 8,75%.

•

beheerkosten per eenheid per jaar

Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties , is de uiteindelijke bandbreedte voor

•

onderhoudskosten per eenheid per jaar

de disconteringsvoet voor woningen van Stadgenoot 7,00% en 11,00%.

•

zakelijke lasten per m2

De opslag marktsegment en complexspecifieke opslag is bij woningen gecombineerd tot één. Hier wordt een modelmatige 2

benadering gehanteerd die uiteindelijk kan leiden tot een verdere verhoging van de van de disconteringsvoet tussen 0 en 5

De opslag marktsegment wordt bij BOG modelmatig bepaald en is een combinatie van het soort BOG en de locatie (wijk/ De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Deze

buurt) waar het BOG gepositioneerd is.

disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen.

De Objectgewijze op- c.q. afslag BOG komt ook tot stand via een modelmatige benadering. Afhankelijk van enkele specifieke

De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free rendement, met een opslag voor het specifiek risico

kwaliteitskenmerken van BOG is het mogelijk dat voor een specifiek complex een wijziging worden aangebracht in de discon-

van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee in de ingerekende (genormeerde)

teringsvoet. Dit kan als gevolg van een eventuele monumentenstatus, specifieke kwaliteiten, specifieke kenmerken.

kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden.

In de huidige markt voor commerciële BOG-beleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 7 % en 12 %. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de

Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden.

disconteringsvoet voor Bedrijfsmatig onroerend Goed van Stadgenoot eveneens 7% en 12%.

Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met:

De eindwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroude-

•

ring en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode.

Een vastgoed sectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;

•

Een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied

Binnen Stadgenoot is voor 2012 vooralsnog een berekende exit-yield gehanteerd. Deze wordt berekend door na afloop van

en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico;

de beschouwingsperiode van 15 jaar, alle positieve en negatieve kasstromen in de volgende 50 jaren contant te maken. Dit

164

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

165

geschiedt zowel voor het doorexploitatie scenario als voor het uitpondscenario.

21.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Hierbij wordt een opslag gehanteerd op de disconteringsvoet. De reden hierachter is de veroudering van het bezit. De veroude-



Stand per 1 januari 2012:

ring komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode

Aanschafprijs 1.233.529

wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode, e.e.a. vertaald in de opslag.



Cumulatieve waardeveranderingen

Deze opslag wordt autonoom vastgesteld voor de gehele portefeuille en is vastgelegd in de generieke parameters. Over 2012



Marktwaarde 2.877.023

bedroeg de opslag 15% (2011 idem)



1.643.494



Mutaties in het boekjaar:

Door de externe taxateurs vindt ook nog een inhoudelijke toetsing plaats van de exit-yield. Hierbij wordt o.a. gekeken naar



Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie.

0

de verhouding tussen de disconteringsvoet en de exit-yield. Indien de berekende exit-yield naar de mening van de externe



Uitname Far West in sociaal vastgoed in exploitatie

209.332

taxateur (als inhoudelijk deskundige) te veel afwijkt wordt deze overschreven met een gestelde exit-yield.



Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

42.534



Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

15.282

De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn vastgelegd in de ge-

Desinvesteringen -17.875

nerieke parameters. Deze parameters zijn tot stand gekomen in samenwerking met alle Amsterdamse gebruikers van Reasult



Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

TMS en alle betrokken extern taxateurs.



Overboeking van NIET DAEB naar DAEB

674



Overboeking van DAEB naar NIET DAEB

-40.743

Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen.



Waardeveranderingen

Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de marktwaarde in



Saldo 130.908

verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op



gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen.



0

-78.296

Stand per 31 december 2012:

Aanschafprijs 1.410.326 De effecten van het woonakkoord d.d. 13 februari 2013 zijn niet separaat qua kasstroom verwerkt in de marktwaarde in



Cumulatieve waardeveranderingen

verhuurde staat, maar vindt wel zijn weerslag in de uiteindelijk vastgestelde marktwaarde in verhuurde staat. De effecten zijn



Marktwaarde 3.007.931

1.597.605

impliciet in geprijsd in de waarde. De onzekerheid die hierdoor ontstaat vind zijn weerslag in de gehanteerde disconterings-



voeten per complex.



Som van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

1.597.605

Waardeveranderingen De waardeverandering over 2012 bedraagt -/- € 17,8 miljoen, hetgeen overeenkomt met een percentage van 5,03 %. Deze daling ligt in lijn met de algemene tendens binnen de vastgoedmarkt. De daling wordt in hoofdzaak verklaard door een sterke daling van de gemiddelde leegwaarden van 4,9 %, de daling van de markthuren binnen bedrijfsmatig onroerend goed en de toename van de leegstand.

Actuele waarde sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB) enkelvoudig

De gemiddelde disconteringsvoet in 2012 is nagenoeg gelijk gebleven aan de disconteringsvoet 2011, zijnde 7,9 % voor wonin-

De actuele waarde van de sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt

gen en 8,5 % voor BOG en parkeren.

€ 3.007.931.000 (2011: € 2.877.023.000).

Gezien de grotere onzekerheid over de toekomst is de exit-yield met 0,2 procentpunt verhoogd. Een nadere toelichting op de waardeontwikkeling van de gehele portefeuille en een opgave van de belangrijkste kengetallen

De toename is het saldo van enerzijds in 2012 uitname Far West, gerealiseerde investeringen en de desinvesteringen en an-

is opgenomen in paragraaf 8.6 van het jaarverslag.

derzijds van de (negatieve) waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De negatieve waardeverandering van dit deel van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2012 € 78,3 miljoen (2,7 %)

Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn Het aantal woningen behorend tot het vastgoed in exploitatie (sociaal en commercieel), welke zijn geclassificeerd voor de

De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en

verkoop bedraagt 9.514. Door het afgrenzen van verkopen per complex op 50% is het werkelijke aantal te verkopen wonin-

omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde

gen lager. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zullen worden, bedraagt 200. De verwachte

kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De ove-

opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 35,6 miljoen; de boekwaarde van deze woningen bedraagt € 20,7 miljoen.

rige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.

Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborg-

Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat wordt verwezen naar punt 21.1 van de

fonds Sociale Woningbouw. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 264,4 miljoen met hypothecaire zekerheden

toelichting.

bezwaard.

166

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

167

Waardeveranderingen

De restwaarde betreft eigen grond en afkoop erfpacht. De restwaarde van de eigen grond is gebaseerd op de aanschafwaarde,

De waardeverandering over 2012 bedraagt -/- € 78,3 miljoen, hetgeen overeenkomt met een percentage van 2,7 %.

die ter bepaling van de restwaarde geïndexeerd is naar het eind van de exploitatieduur. De restwaarde van gedane afkopen

Deze daling ligt in lijn met de algemene tendens binnen de vastgoedmarkt. De daling wordt in hoofdzaak verklaard door een

erfpacht vóór het eind van de exploitatieduur, betreft de waarde aan het eind van de exploitatieduur, inzake de resterende

sterke daling van de gemiddelde leegwaarden van 4,9 %, de daling van de markthuren binnen bedrijfsmatig onroerend goed

looptijd van de afkoop. Bij de voor de bedrijfswaarde gehanteerde slooplijst, is de restwaarde eigen grond, dan wel afkoop

en de toename van de leegstand.

erfpacht, onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting bepaald. De totale restwaarde aan

De waardedaling is minder sterk dan de algemene prijstendens doordat de gemiddelde contracthuur is gestegen als gevolg

het eind van de exploitatieduur, verminderd met de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting van de sloop-

van de verruiming van het huurbeleid (woonakkoord en donnerpunten).

lijst, bedraagt € 107,3 miljoen.

De gemiddelde disconteringsvoet in 2012 is nagenoeg gelijk gebleven aan de disconteringsvoet 2011, zijnde 7,9 % voor woningen en 8,5 % voor BOG en parkeren.

De verhuurdersheffing is alleen ingerekend voor 2013. De reden hiervoor is dat de Eerste Kamer ultimo 2012 alleen voor 2013 haar

Gezien de grotere onzekerheid over de toekomst is de exit-yield met 0,2 procentpunt verhoogd.

akkoord heeft gegeven. Het betreft 0,014% van de WOZ-waarde, wat een negatief effect heeft op de bedrijfswaarde van € 0,7 miljoen.

Een nadere toelichting op de waardeontwikkeling van de gehele portefeuille en een opgave van de belangrijkste kengetallen is opgenomen in paragraaf 8.6 van het jaarverslag.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: •

jaarlijkse huurverhoging: 2013 2,50%, 2014 2,75%, 2015 en verder 2,0%;

Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn

•

jaarlijkse huurderving: 2013 3,88% en vanaf 2014 3,75%

Hiervoor verwijzen wij naar punt 21.2 van de toelichting.

•

gemiddelde mutatiegraad voor alle jaren van 6,1%

•

huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar: 2013 1,34%, 2014 1,27%, 2015 1,19%, 2016 0,96% en 2017 0,97% van de huur-

Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds

som ultimo vorig jaar •

Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de

jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten vanaf 2014 2,0% (2013 is 2,75%) , onderhoudslasten vanaf 2014 3,0% (2013 is 2,0%) en beheerkosten vanaf 2014 3,0% (2013 is 3,75%);

•

onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden

Op de toekomstige kasstromen onderhoudslasten en beheerskosten zijn besparingen ingerekend conform het meerjarenperspectief;

bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtin-

•

verkoopprijzen bestaand bezit ontwikkeling: 2013 -10,0%, 2014 -5,0%, 2015 -2,0%, 2016 -1,0% en 2017 0,0%.

gen” opgenomen.

•

verwacht resterende economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 12 jaar: 26,6 jaar.

Bedrijfswaarde Stadgenoot enkelvoudig

•

De actuele waarde van het vastgoed in exploitatie van Stadgenoot enkelvoudig gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt

disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121;

€ 2.214,6 miljoen (2011: € 2.016,0 miljoen).

•

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie in-

Bedrijfswaarde Stadgenoot enkelvoudig scenario

komsten en toekomstige exploitatie uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroom genererende eenheden.

Tevens is een scenario opgesteld van de bedrijfswaarde, waarbij gebeurtenissen en uitgangspunten

kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model.

worden meegenomen na ultimo boekjaar jaarverslag, die relevant zijn voor de uitkomst. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven. Deze hebben betrekking op de economische omstandigheden gedurende de resterende levensduur van

Het Woonakkoord d.d. 13 februari, waarbij ook de verhuurdersheffing oplopend tot € 1,7 miljard in 2017 is meegenomen,

de kasstroom genererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde begroting, die ook

leidt tot een bedrijfswaarde van € 2.176,5 miljoen. De effecten zijn per saldo € 38,1 miljoen negatief:

in meerjarenperspectief is gehanteerd. Voor de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpachtuitgaven en verkoop

•

huurontvangsten inkomensafhankelijk € 289,2 miljoen positief (voor restant levensduur ingerekend)

bestaand bezit, gelden na het begrotingsjaar andere uitgangspunten in meerjarenperspectief. De kosten van planmatig on-

•

huurderving i.v.m. inkomensafhankelijk € 7,1 miljoen negatief (voor restant levensduur ingerekend)

derhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. De uitgaven voor

•

verhuurdersheffing € 352,6 miljoen negatief

erfpacht, canons en afkopen, zijn gebaseerd op de huidige erfpachtcontracten. Het verkoop bestaand bezit is gebaseerd op

•

bezuiniging organisatiekosten 2% per jaar t.o.v. voorgaand jaar 2014 t/m 2017 € 32,4 miljoen positief.

intern bepaalde inschattingen op basis van verwachtingen inzake de ontwikkeling van de markt hiervoor.

Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging is de indeling in de inkomensafhankelijke groepen gebaseerd op een rapport Wonen in Amsterdam en generiek toegedeeld. Deze is voor restant levensduur ingerekend. De werkelijke verdeling bij

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het

Stadgenoot zal hiervan afwijken, maar dat zal naar verwachting relatief weinig effect hebben. De huurderving is hiervan een

bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoop-

afgeleide en daar geldt hetzelfde voor. De verhuurdersheffing is gebaseerd op de laatst bekende opgave, waarover nog geen

kosten die niet door de koper worden gedragen. De verkoopprijzen zijn bepaald op basis van de waardes ultimo 2011, die

besluit door de Eerste Kamer is genomen. Voor 2018 en verder is deze geïndexeerd met prijsindex. Of en hoe de overheid dit

geïndexeerd zijn naar ultimo 2012 aan de hand van opgave NVM.

uiteindelijk in rekening gaat brengen is onduidelijk. De ingerekende bezuiniging op de organisatiekosten betreft maatregelen waar we zelf over beslissen. Dat hebben we dus zelf in de hand en kunnen we dus uitvoeren.

Jaarverslag 2012

21.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Stadgenoot

Stadgenoot





Stand per 1 januari 2012:

22

Financiële vaste activa



Onroerende zaken in ontwikkeling

28.572



Stand per 1 januari 2012 70.460 50.674 108.882 53.389



Voorziening onrendabele investeringen

-10.023



18.549



al ta To



169

Jaarverslag 2012

e ig er n Ov ge in er rd vo op n ge in in ar er a n rd n w e Vo je om pi n e ap lg re ch ee de ts d An gen aa dt m wor in m ne el de op n ge n in ije er pp rd ha Vo tsc aa m in n ps ge n oe in je gr m pi ne ap el ch De aats m ps oe gr

168

17 283.423

Mutaties 2012:



Investeringen/verstrekkingen 46.385 2.030 11.517

Aanschafprijs 83.780

Desinvesteringen/aflossingen -26.297 -3.750 -6.219 -36.267



Cumulatieve waardevermindering

Uitname Far West -76.268 -42.631 -118.899



Boekwaarde per 1 januari

-65.231 18.549

-2 59.930

Overige 0







Ontvangen dividend deelnemingen -76 -76

Mutaties in het boekjaar:

Aandeel in resultaat deelnemingen

-6.437

Investeringen 26.742



Correctie negatieve waarde deelneming

7.947

Waardeveranderingen -1.818



Stand per 31 december 2012

71.971



Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

-37.518



Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-15.282



Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen

0



Saldo -27.877

-2.622

0

-9.058

-7.947 62.815

28.196

16.056

15

0 179.053

Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz. 198.



2012 2011

22.1

Latente belastingvorderingen

Aanschafprijs 32.943



Latente belastingvorderingen



Cumulatieve waardeverminderingen

59.116 57.295



Boekwaarde -9.328



Stand per 31 december 2012: -42.271

59.116

57.295



Latente belastingvorderingen



Verantwoord onder:



Stand 1 januari 2012:



Onroerende zaken in ontwikkeling

1.681





Voorziening onrendabele investeringen

-11.009



Mutaties in het boekjaar:



·     Vrijval ten laste van de winst-en-verliesrekening



·     Dotatie ten gunste van de winst-en-verliesrekening



Stand per 31 december 2012:







-9.328

57.295

-657 2.478 59.116

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 5,5 miljoen (2011: € 7,0 miljoen) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,23% (2011 4,23%).

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. De contante waarde van deze vordering bedraagt € 60,1 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,95% (2011: 2,94%). Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. (2011: € 0) De nominale waarde van de post belastingvordering bedraagt ultimo 2012 € 240 miljoen. Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: −−

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd

−−

Onroerende en roerende zaken in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht (voorziening latente belastingverplichting)

−−

Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie

−−

Leningen- en derivatenportefeuille

170

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

171

De voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd en bedraagt € 24,3 miljoen.

22.2

De verliezen zijn niet volledig tot waardering gebracht. Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1



jaar mogelijk. De totale verreknbare verliezen bedragen ultimo 2012 € 143 miljoen (2011: 159 miljoen).



De niet tot waardering gebrachte verliezen bedragen ultimo 2012 € 9 miljoen.

Aanschaffingsprijs

0



Cumulatieve waardeverminderingen

0



Boekwaarde 0

Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen:

Leningen u/g

Stand 1 januari 2012:

•

•

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd.



Mutaties in het boekjaar:

Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 370 miljoen (2011: € 344 miljoen). Dit heeft betrekking op onroeren-

Verstrekkingen

de en roerende zaken in exploitatie die naar verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. De reden

Aflossingen

hiervoor is dat deze woningen fiscaal niet afwikkelen. De fiscale waarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag

Waardeveranderingen

218 0 -218

Saldo 0

van € 4.801 miljoen. De beleggingswaarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 3.321 miljoen.



De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 370 miljoen (zijnde 25% over het verschil tussen fiscale waarde



en boekwaarde).



Stand per 31 december 2012

Aanschaffingsprijs

218

Het tijdelijke verschil inzake afschrijvingen op onroerende goederen bedraagt nominaal € 5,6 miljoen (2011: € 6 miljoen),



Cumulatieve waardeverminderingen

-218

en is gewaardeerd tegen contante waarde € 5,1 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente



0 Boekwaarde

van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,95%. •

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 11,3 miljoen (2011: € 11 miljoen), en is ge-

23 Voorraden 2012 2011

waardeerd tegen contante waarde € 8,2 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de

23.1

Vastgoed bestemd voor de verkoop

leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,95%.



Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

Voorziening •

Het tijdelijke verschil inzake de onroerende zaken in exploitatie waarvan wordt verwacht dat deze in de komende vijf jaar



55.041 28.112 -15.315 -4.322

39.726 23.790

worden verkocht bedraagt nominaal € 15,8 miljoen (2011: € 15,4 miljoen), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 14,9 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,95%.

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende

•

Het tijdelijke verschil inzake de waardering van de derivaten bedraagt (nominaal) € 7,5 miljoen (2011 € 7,7 miljoen). De

kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel

derivaten waar geen hedge accounting toegepast kan worden, zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen de marktwaar-

lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden

de. Fiscaal wordt dit niet gevolgd waardoor een tijdelijk verschil ontstaat.

aangeboden.

2012 2011

23.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop



Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Voorziening

8.231 27.368 -6.527 -8.675

1.704 18.693 Voor een toelichting van de geactiveerde rente wordt verwezen naar onderhanden projecten.

2012 2011

23.3

Overige voorraden



Kosten grond- en ontwikkelposities

104.699 88.977



Voorziening grond- en ontwikkelposities

-36.879 -33.970

Onderhoudsmaterialen

340 271

68.160 55.278

172

Jaarverslag 2012

24

Onderhanden projecten



Geactiveerde kosten



Toegerekende winsten



Ontvangen termijnen kopers

Stadgenoot



2012 2011

Stadgenoot

173

Jaarverslag 2012



2012 2011

25.4

Overlopende activa

52 0



Vooruitbetaalde / nog te ontvangen bedragen

-4.065 -2.558



Nog te amortiseren kostprijs derivaten

6.273 1.924

2.259 -634

7.864 9.656 27.823 7.438

35.687 17.094 In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 27,8 miljoen (2011: € 7,4 miljoen) met een resterende looptijd

De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog

langer dan 1 jaar.

niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo

Nog te amortiseren kostprijs derivaten betreft voor een bedrag van € 5,7 miljoen (2011: € 6,1 miljoen) de kostprijs van

boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmoge-

derivaten die onderdeel zijn van een hedge relatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende

lijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.).

derivaat. De afschrijving over de Cap bedraagt € 1,3 miljoen (2011: € 1,3 miljoen). Daarnaast zijn er twee swaps afgekocht. De afkoopsom € 19 miljoen wordt over de looptijd van de swaps afgeschreven. Voor



2012 2011



Verantwoord onder:



Onderhanden projecten



Vooruitontvangen bedragen

deze swaps is ook de rente afgekocht, dit bedrag van € 1,8 miljoen wordt ook over de gehele looptijd afgeschreven.

2.846 0 -587 -634

2.259 -634

26

Liquide middelen



Vrij opneembare banktegoeden

Deposito's



2012 2011

2.583 17.807 0 0

2.583 17.807

In de kostprijs van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten is ultimo 2012 voor een bedrag van € 2,4 miljoen (2011: € 2,8 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,23 %. Wettelijke reserve deel- 25 Vorderingen 2012 2011

Overige

27

Eigen vermogen nemingen reserves

25.1 Huurdebiteuren



Stand per 1 januari 2012

Huurdebiteuren

6.920 5.615





-3.339 -2.836



Voorziening dubieuze huurdebiteuren





3.581 2.779

Totaal

8.459 2.000.687 2.009.146

Mutaties 2012:

Aflossingen 0 Overboekingen -7.352 7.352

De vorderingen op huurdebiteuren hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar.





Resultaat boekjaar



Stand per 31 december 2012

-68.080

1.107 1.939.958 1.941.065

2012 2011

25.2

Vorderingen op groepsmaatschappijen waarin

In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het



wordt deelgenomen

gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.



B.V. Huismeesters van Het Oosten



Vastgoedbedrijf BV

0 7 679 679



679 686

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € -82.707 miljoen (2011: € -66.866 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting.

25.3

Overige vorderingen

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie gekwali-



In de overige vorderingen is een bedrag begrepen ad € 0 miljoen (2012: € 0 miljoen) met een resterende

ficeerd als vastgoedbelegging bedraagt € 1.597.605 miljoen (2011: € 1.643.494 miljoen). Voor de bepaling van de latente



looptijd langer dan 1 jaar.

belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting.

0

-68.080

174

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

175

Wettelijke reserve deelnemingen

28.4

Overige voorzieningen

De wettelijke reserve deelnemingen heeft voor € 1.107 miljoen (2011: € 8.459 miljoen) betrekking op het verschil tussen het



Stand per 1 januari 2012 3.693

aandeel in de op basis van de grondslagen van de toegelaten instelling berekende ingehouden winsten en rechtstreekse



vermogensmutaties van de deelneming enerzijds (sinds de eerste waardering volgens de nettovermogenswaarde) en het deel



Mutaties 2012:

daarvan dat de toegelaten instelling zonder beperkingen zou kunnen laten uitkeren anderzijds. De wettelijke reserve wordt op



Toevoeging ten laste van resultaat

individuele basis bepaald.

Onttrekkingen -550

1.163



Vrijval ten gunste van resultaat



Stand per 31 december 2012 4.306

0

28 Voorzieningen 28.1

Voorziening deelnemingen



Stand per 1 januari 2012 0

De overige voorzieningen heeft onder andere betrekking op de afbouw van de verstrekte zekerheden inzake stichting Brasa/



Woningstichting Sekrepatu en een schatting van de verplichting inzake de sloop bestaand gebouw en opleveren bouwrijp grond.



Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt nihil.

Mutaties 2012:

Onttrekkingen 0 Toevoegingen 7.947

Overboeking naar financiele vaste activa



Stand per 31 december 2012 0

-7.947

28.2

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen



Stand per 1 januari 2012 10.023







Schulden/leningen overheid

Schulden/leningen

29

Langlopende schulden

krediet instellingen

29.1

Schulden/leningen overheid en schulden/



leningen kredietinstellingen



Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

9.144

1.566.261



Af: aflossingsverplichting komend jaar

7.533

145.113



Stand per 1 januari 2012

1.611 1.421.148





Mutaties in het boekjaar



Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

986



Mutaties in het boekjaar:



Stand per 31 december 2012 11.009



Nieuw opgenomen leningen

0

294.200



Uitname Far West

0

129.615

Bijgeschreven klim

0

0



De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten.





Wij verwijzen naar punt 2.3

Aflossingen



-7.533 -145.113



Overige mutaties



Saldo -7.533 221.223

0

-57.479

28.3

Voorziening latente belastingverplichtingen





Stand per 1 januari 2012 2.644



Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

1.610

1.787.485



Af: aflossingsverplichting komend jaar

1.610

114.132

Stand per 31 december 2012 0 1.673.353



Mutaties 2012:





Toevoegingen te laste van resultaat

0



Onttrekkingen 0





Vrijval ten gunste van resultaat





Stand per 31 december 2012 0

-2.644

Vanwege de wijziging van waardering is de voorziening latente belastingverplichting inzake de o nroerende zaken in exploitatie vrijgevallen. De vordering is opgenomen bij de latente belasting vorderingen.

Looptijd van:



1-5 jaar

0

426.953



> 5 jaar

0

1.246.400

176

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Schulden/leningen



overheid

Stadgenoot

30

Kortlopende schulden

30.1

Schulden aan kredietinstellingen

Schulden/leningen

Bankkrediet

krediet instellingen

Kasgeldleningen

Vastrentende leningen

1.610

1.003.356

Variabel rentende leningen

0

504.500

Extended leningen

0

68.200

Basisrenteleningen

0 211.429

Stand per 31 december 2012 1.610 1.787.485

Jaarverslag 2012



Kortlopend deel langlopende schulden (krediet inst.)



177

2012 2011

43.152 0 0 84.500 114.132 145.113

157.284 229.613

De bankkredieten bestaan uit de volgende faciliteiten: •

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij De Bank Nederlandse Gemeente bedraagt per 31 december 2012 € 60 miljoen (2011: € 60 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2012 een bedrag van € 42,7 miljoen opgenomen (2011: € 0). Daarnaast is er sprake van een kasgeldleningfaciliteit van € 40 miljoen. Hiervan is per 31

Het totaal door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.576 miljoen (2011: € 1.425 miljoen).

december 2012 geen bedrag opgenomen. (2011: € 0) De looptijd van de faciliteit duurt tot 31 december 2018. De duration van de leningportefeuille (inclusief de aflossingsverplichtingen komend boekjaar) bedraagt 13,77 jaar (2011: 12,74 jaar). Deze is toegenomen door de lange looptijd van nieuw opgenomen leningen en de gedaalde marktrente ten

•

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraagt per 31 december 2012 € 30 miljoen (2011: € 30 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is 31 december 2012 een bedrag van € 0,5 miljoen opgenomen. (2011: € 0)

opzichte van ultimo 2011.

De looptijd van de faciliteit wordt jaarlijks bezien. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 3,10 % (2011:3,33 %). Het gemiddelde rentepercentage is berekend op de uitstaande hoofdsom ultimo 2012, inclusief de aflossings-

Het financieringsarrangement met de BNG bevat het convenant dat bepaalt dat voorafgaande aan een opname, Stadgenoot

verplichtingen komend boekjaar. Het gemiddeld rentepercentage incl. derivaten bedraagt 3,82% (2011: 3,92%).

moet aantonen dat de interest coverage ratio (ICR) minimaal 1,2 is. Voor de berekening van de ICR worden de de gemiddelde verkoopopbrengst over de laatste 5 jaar van bestaand bezit in het

Over het boekjaar beliep de rentelast inzake de renteswaps € 12,9 miljoen (2011: € 9,2 miljoen). De totale rentelasten bedra-

exploitatieresultaat opgenomen. Bij de meest recente berekening kwam de ICR op 2,72.

gen € 68,4 miljoen. (2011: € 61,8 miljoen)

Hypothecaire zekerheden



De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het

30.2

Schulden aan overheid

Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek.



Kortlopende deel langlopende schulden (overheid)

Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hier-



van zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire



2012 2011

1.610 7.533

1.610 7.533

zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.



2012 2011

30.3

Schulden aan groepsmaatschappijen

Van de leningen zijn per balansdatum € 190 miljoen hypothecair verbonden. Hiervoor is hypotheek gegeven voor een bedrag



Stadsgoed Monumenten BV

van € 264,4 miljoen van de onroerende zaken in exploitatie.



31 31 31 31

In de schulden aan andere deelnemingen is een bedrag begrepen ad € 0 (2011: € 0) 29.2 Waarborgsommen



met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

Stand per 1 januari 2012 9.949







Mutaties 2012:

2012 2011

30.4

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Vermeerderingen waarborgsommen 2.350



Amsterdamse Compagnie NV





Verminderingen a.g.v. terugbetaling

-2.015

13 13 13 13

Rente 69

Stand per 31 december 2012 10.352

In de schulden aan andere deelnemingen is een bedrag begrepen ad € 0 (2011: € 0) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

178

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

30.5

2012 2011

Stadgenoot

31

Jaarverslag 2012

179

Financiële instrumenten

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting

4.700 2.359

Algemeen



2.783 1.478

Stadgenoot maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten

Premies sociale verzekeringen en loonheffing

7.482 3.837

instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken.



2012 2011

Stadgenoot handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan Stadgenoot verschuldigde

30.6

Overige schulden

betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumen-



Derivaten niet in hedgerelatie

ten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin

35.885 37.111

35.885 37.111

van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.



Kredietrisico

Voor een toelichting op de derivaten niet in een hadgerelatie wordt verwezen naar de waardeverandering derivaten punt 31.

Stadgenoot loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste



activa en vorderingen bedraagt € 51,2 miljoen (zijnde vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen en huurdebiteuren).

30.7

Overlopende passiva



Niet vervallen rente op leningen



Vooruitontvangen bedragen onderhanden projecten



Vooruitontvangen huren

Overige

2012 2011

De vorderingen van Stadgenoot uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 6,9 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders en is voor € 3,3 miljoen voorzien. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langlopend en kortlopend)

19.788 22.139

€ 44,3 miljoen en heeft betrekking op de meerdere deelnemingen, zoals toegelicht onder punt 22.

587 634 3.469 3.654 15.586 15.805

39.429 42.232

Renterisico De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd danwel tot het contractueel overeengekomen renteherzieningsmoment gefixeerd. Voor een overzicht van deze renteherziening momenten wordt verwezen naar punt paragraaf renteherziening van de toelichting. Het risico van deze leningen betreft: •

het verschil in marktrente en de oude contractrente op het moment van de renteherziening

•

het herfinancieringsrisico van de tussentijdse en eindaflossingen van de vastrentende leningen tegen de dan geldende marktrente

De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle gebaseerd op 1, 3 of 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van minus 3,5 basispunten tot en met 50 punten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 419,5 miljoen ingedekt met rente renteswaps (2011: € 436,7 miljoen). In totaal is € 85 miljoen (2011: € 12,0 miljoen) niet afgedekt middels rente instrumenten. Van deze niet afgedekte positie heeft € 50 miljoen een resterende looptijd korter dan 6 maanden. De leningen met eenzijdige rente-aanpassing betreffen vastrentende leningen tot het contractueel overeengekomen herzieningsmoment. In de leningovereenkomst is opgenomen dat geldgever eenmalig het recht heeft de vastrentende lening in een roll-over lening om te zetten. Het risico van deze lening betreft: •

het renterisico op het moment van herziening, op dat moment kan de rente van vast in variabel veranderen

•

het herfinancieringsrisico van de tussentijdse en eindaflossingen van de vastrentende leningen tegen de dan geldende marktrente

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen en ligt tussen de 2,545% en de 4,73 %. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd bij afsluiten varieert tussen de 2 en 5 jaar. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0 % en 0,56 %. Voor alle leningen geldt dat indien de partijen geen akkoord bereiken, de lening wordt afgekocht.

180

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Rentederivaten

Stadgenoot

•

Stadgenoot heeft tot 2010 haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. De portefeuille

Jaarverslag 2012

181

de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen.

op 31 december 2012 is in de volgende tabel nader toegelicht. Op 31 december 2012 is op basis van de huidige leningportefeuille inclusief de rentederivaten het renterisico maximaal 11%

in 2014.

Contract- Markt- Gemiddelde Gemiddelde

Type Renteswap

Aantal

waarde

12 334.475

Hedge

waarde

rente%

0 - 5 jaar

> 5 jaar

looptijd

In de onderstaande grafiek is het herfinancieringsrisico van de huidige leningportefeuille van Stadgenoot grafisch weergege-

21

ven, exclusief het effect van rentederivaten. Dit risico is gesplitst in de contractuele aflossingen en de renteherzieningen. De

Deels 100.345- 4,08% 45.000 289.475

Swaps met

aflossing is gebaseerd op de eerste mogelijkheid van de geldgever om contractueel de lening op te eisen. De renteherzienin-

optionaliteit

5 150.000

Cap

1

Totaal

18.200

Deels 90.972- 4,73% Ja

1.179- 4,95%

- 150.000

38

- 18.200

23

18 502.675 190.139- 4,30% 45.000 457.675

26

gen zijn gebaseerd op het eerstvolgende moment waarop de rente contractueel wordt aangepast. Voor basisrenteleningen die de gehele looptijd een vaste rente hebben is de renteherziening van de krediet- en liquiditeitsopslag niet meegenomen in onderstaande grafiek aangezien de basisrente vaststaat voor de gehele looptijd van het contract.

De reële waarde van de effectieve renteswaps per 31 december 2012 bedraagt € 190,1 miljoen negatief (2011: € 174,2 miljoen negatief). Conform de uitwerking van de stresstest van het CFV ultimo 2012 daalt bij een 1% parallelle renteverlaging de reële waarde van de derivaten tot € 310,0 miljoen negatief. Bij een 2% parallelle renteverlaging daalt de reële waarde naar € 479,1 miljoen negatief.

600.000 500.000

Van de renteswaps zijn 4 derivaten met een totale contractwaarde van € 90 miljoen niet opgenomen in een hedge relatie. Deze instrumenten zijn aan elkaar gespiegeld en hebben daarmee op balansdatum in totaal een reële waarde van nihil.

400.000 300.000

De swaps met een geschreven optie komen deels in aanmerking voor hedge-accounting. Stadgenoot heeft deze instrumenten gesplitst in een marktconforme renteswap en een geschreven swaption. De renteswap is opgenomen in een kostprijs hedge

200.000 100.000

relatie en wordt derhalve verantwoord op kostprijs onder de overlopende activa. Op basis van de waarderingsgrondslag kost-

De geschreven swaption wordt verantwoord op reële waarde onder de overlopende passiva. De reële waarde van de deriva-

Aflossingen

2059

2057

2055

2053

2051

2049

2047

2045

2043

2041

2039

2037

2035

2033

2031

2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

2015

0 2013

prijs is een geamortiseerde kostprijs van € 7,0 miljoen (2011: € 7,4 miljoen) opgenomen onder de overlopende activa.

Renteherzieningen

ten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting bedraagt € 35,9 miljoen negatief. (2011: € 37,1 miljoen negatief) De waardeveranderingen van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting zijn in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de financiële baten en lasten. Bij een daling van de marktrente van 1% is de reële waarde van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting € 66,2 miljoen negatief.

Het renterisico uit hoofde van herfinanciering van de portefeuille als gevolg van contractuele aflossingen bedraagt € 114 miljoen voor 2013 en maximaal € 193 miljoen in 2014. Het herfinancieringsrisico van Stadgenoot blijft de komende 50 jaar

Een rentecap is een rente-instrument waarmee het renteniveau tot een plafond wordt afgetopt. Stadgenoot is in het bezit

binnen de norm van 15%, daarmee neemt Stadgenoot in enig jaar geen onverantwoorde herfinancieringsrisico’s.

van 1 rentecap van in totaal € 18,2 miljoen met een marktwaarde van € 1,2 miljoen positief. De contractuele renteherzieningen zijn met name het gevolg van de variabel rentende leningen (€ 505 miljoen) en de lenin-

Renterisico’s uit hoofde van renteherzieningen en herfinancieringsrisico

gen met eenzijdige renteherziening (€ 68,2 miljoen) waarbij voor de laatste categorie periodiek de rente wordt herzien op

Het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot is erop gericht de looptijd van de verplichtingen zo goed mogelijk op de

basis van de dan geldende marktrente tot een contractueel overeengekomen maximum tarief. Het renterisico op de variabel

looptijd van de bezittingen te laten aansluiten bij de levensduur van het geëxploiteerde bezit en investerings- en desinveste-

rentende leningen is door Stadgenoot voor 83% gemitigeerd door het afsluiten van rentederivaten. Voor een overzicht van de

ringsbeleid.

derivatenportefeuille zie opgenomen toelichting bij Rentederivaten.

Het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot is er tevens op gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinancie-

Valutarisico

ring te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aan-

De toegelaten instelling loopt geen valutarisico’s.

vang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: •

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

Prijsrisico

•

de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én

De toegelaten instelling heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico.

182

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

183

Liquiditeitsrisico

De reële waarde van de derivatenportefeuille bedraagt € 190,1 miljoen. Van dit bedrag komt € 35,9 miljoen tot uitdrukking in

Per 31 december 2012 zijn de niet contante gemaakte contractuele betalingsverplichtingen als volgt:

de balans onder overlopende passiva aangezien deze niet zijn opgenomen in een hedge relatie. Daarnaast is onder de overlopende activa een bedrag opgenomen van € 7,0 miljoen die betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van derivaten die opgenomen zijn in de kostprijs hedge accounting relatie. In de toelichting “rentederivaten” zijn andere details vermeld over





Leningen

Rente interest rate swaps (netto)

Korter Tussen Tussen Langer dan 1 jaar

1 en 2 jaar

2 en 5 jaar

169.795 246.653 376.627 2.320.107 15.886

15.471

29.644

de derivatenportefeuille van Stadgenoot.

dan 5 jaar 145.105

De reële waarde van de overige financiële instrumenten op de geconsolideerde balans van Stadgenoot benaderen de boekwaarde.



Overlopende activa Algemeen is het liquiditeitsbeheer binnen Stadgenoot erop gericht altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen, de

Nog te amortiseren kostprijs renteswaps betreft voor een bedrag van € 5,7 miljoen (2011: € 6,1 miljoen) de kostprijs van

cashflow mutaties worden dagelijks bijgehouden en maandelijks wordt een liquiditeitsprognose voor 12 maanden opgesteld.

derivaten die onderdeel zijn van een hedge relatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende

Daarnaast hanteert Stadgenoot de stelregel dat er altijd liquiditeit of liquiditeitsvoorzieningen beschikbaar moeten zijn, om

derivaat. De nog te amortiseren kostprijs over de Cap bedraagt € 1,3 miljoen (2011: € 1,3 miljoen).

een periode van twee maanden te overbruggen. Daarnaast zijn er twee swaps afgekocht. De afkoopsom van € 19 miljoen wordt over de looptijd van de swaps afgeschreven. Het bedrag dat Stadgenoot jaarlijks door het WSW geborgd mag lenen, faciliteringsvolume geheten, wordt op basis van

Voor deze swaps is ook de rente afgekocht, dit bedrag van € 1,8 miljoen wordt ook over de gehele looptijd afgeschreven.

onze kasstroom en financieringsbehoefte bepaald. Naast de reguliere facilitering heeft het WSW aanvullende instrumenten tot haar beschikking om acute liquiditeitsproblemen bij corporaties te ondervangen. Deze mechanismes worden uitgebreid

De nog te amortiseren kostprijs onder de overlopende activa is € 27,8 miljoen.

toegelicht op de website van het WSW.

Waardeverandering derivaten Stadgenoot beschikt ook over kredietfaciliteiten, zie toelichting 29.1. Voor de langere termijn heeft het aantrekken van de

Niet alle elementen begrepen in een aantal derivaten komen in aanmerking voor kostprijs hedge accounting. Vanaf 2011wor-

rating gezorgd voor continuïteit in het niet door het WSW te borgen deel van de financiering van Stadgenoot.

den deze elementen tegen reële waarde gewaardeerd. Als gevolg van de afsplitsing van deze elementen is per 31 december 2012 een bedrag van € 35,9 miljoen (2011: € 37,1 miljoen) opgenomen onder de overlopende passiva, alsmede een bedrag

Stadgenoot loopt ook liquiditeitsrisico inzake de onderpandverplichting inzake renteswaps. Een 1% parallelle renteverlaging

van € 5,7 miljoen nog te amortiseren kostprijs van derivaten opgenomen onder overlopende activa die wel blijvend onder-

leidt niet tot een margin call-verplichting. Een 2% parallelle renteverlaging zou leiden tot een margin call-verplichting van

deel zijn van een hedge relatie. De verantwoordde baat voor waardeverandering derivaten in 2012 bedraagt daarmee € 0,8

€ 12,8 miljoen. Conform de voorwaarden van het CFV wordt een liquiditeitsbuffer aangehouden voor dit scenario.

miljoen (2011: een last voor waardeverandering derivaten van € 31,0 miljoen).

Met betrekking tot de renteswap is bij één tegenpartij een CSA afgesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin-call verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan € 15 miljoen negatief. In 2012 heeft geen storting plaats gevonden. Daarnaast wordt liquiditeitsrisico gelopen uit hoofde van in afgeleide financiële instrumenten-contracten opgenomen breakclausules. Deze niet ongebruikelijke breakclausules geven partijen het recht en soms de plicht op bepaalde momenten tijdens de contractduur de overeenkomst op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van deze breakclausules wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer de breakclausules in werking treden, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor de onderneming (bij een negatieve marktwaarde). De onderneming heeft derivatencontracten met een notional bedrag van € 384,5 miljoen met een negatieve waarde van € 173,1 miljoen waarbij sprake is van breakclausules. De eerste breakclausule is op 23 oktober 2018. De onderneming streeft ernaar de breakclausules zo veel mogelijk te spreiden in de tijd, zodat het risico in enig jaar beperkt blijft.

Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente exclusief opslagen voor krediet- en liquiditeitsrisico voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. Indien dergelijke opslagen zouden zijn meegenomen zou de reële waarde lager uitkomen. De reële waarde van de leningenportefeuille bedraagt € 2.156 miljoen, ofwel € 367 miljoen lager dan de huidige boekwaarde.

184

Jaarverslag 2012



Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

185

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 1. Leninglastengarantie Stichting Stadgenoot heeft zich voor de lening die door de FGH Bank N.V. verstrekt is aan BLP 1 Properties B.V. bij het aangaan van de lening garant gesteld voor 25% van de rente- en aflossingsverplichtingen. Op 30 december 2010 heeft Stadgenoot de positie van Woningstichting Rochdale overgenomen in Forum Bos en Lommer Beheer B.V. en hierbij tevens de garantieverplichting van Rochdale in BLP 1 Properties B.V. overgenomen waardoor Stadgenoot vanaf 30 december 2010 voor in totaal 50% garant staat voor de rente- en aflossingsverplichtingen. De lening heeft een totale hoofdsom van € 11,8 miljoen en heeft een looptijd tot 1 juli 2013.

2.

Fiscale eenheid

Stichting Stadgenoot vormt met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting.Elk der ondernemingen is volgens de standaard voorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid horende ondernemingen. De fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen; • Stichting Stadgenoot. • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: met dochter Stadsgoed Monumenten BV, Stadsgoed Fonds BV en Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV. • Stadgenoot Diensten BV met dochters: Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties II BV • Stadgenoot Projecten BV met dochters: Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV en Stadgenoot Maritiem BV.

De fiscale eenheid voor de omzetbelasting van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen; • Stichting Stagenoot. • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: NV Stadsgoed met dochter Stadsgoed Monumenten BV, Stadsgoed Fonds BV, Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV. • Stadgenoot Ontwikkeling BV. Voor verdere toelichtingen wordt verwezen naar de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen in de geconsolideerde jaarrekening.

186

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening In duizenden euro's

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit

356

234

Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

115

34



2012 2011

32 Bedrijfsopbrengsten

32.4

Overige bedrijfsopbrengsten





Doorberekend aan derden:

32.1 Huuropbrengsten



Doorberekende bedrijfslasten

1.236 1.891



Netto Huur

199.628 175.059



Doorberekende onderhoudslasten

1.359



Derving wegens leegstand en oninbaarheid

-9.537 -5.594



Verenigingen van Eigenaars, beheer voor derden

326 2.898



Overige opbrengsten

5.654 10.959

Alle opbrengsten zijn in Nederland gerealiseerd





2012 2011

190.092 169.466



187

1.555

8.574 17.303



Huurderving in % van de netto huur

4,78%

3,20%



Huurachterstand in % van de netto huur

3,28%

2,58%





33 Bedrijfslasten



De sociale huurprijzen zijn 1 juli 2012 verhoogd met 2,3% (2011: 1,3%). De gemiddelde sociale huurprijs



Afschrijvingen op materiële vaste activa



als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2012: 67,1% (2011: 66,2%)

33.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

2012 2011

2.405 2.168

2.405 2.168

De huurverhoging wordt nader toegelicht in het jaarverslag.

33.2

Lonen en salarissen

Opbrengsten servicecontracten



Personeelsbestand



Opbrengsten servicecontracten

16.124 15.494



Ultimo 2012 waren 426 medewerkers in dienst (2011: 456), waarvan 179 vrouwen en 247 mannen.



Derving wegens leegstand en oninbaarheid

-689 -690



Het aantal fte ultimo 2012 bedraagt 395,5 (2011: 421,3)



De lonen en salarissen zijn als volgt onder te verdelen naar verschillende personeelscategorieën:

32.2



2012 2011

15.435 14.805



2012 2011



Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Management 1.922 1.888



Exploitatie 21.203 21.144



Verkoopresultaat bestaand bezit

14.803 13.665

Projectontwikkeling 1.709



Verkoopresultaat koopprojecten

4.304 -1.311

32.3

1.759

Administratie 3.487 3.013

19.107 12.354

Overige

923 952



Deelnemingen

850 809



Verkoopresultaat bestaand bezit





Ingehuurd personeel

30.094 29.565



Verkoopopbrengst bestaand bezit

51.746

44.898





Actuele waarde bestaand bezit

-30.578

-27.119





Verkoopkosten bestaand bezit

-6.366

-6.756





Resultaat verkoop voorraad posities 

0

2.642





904 763 30.998 30.328

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.

14.803 13.665

33.3 Pensioenlasten



Verkoopresultaat koopprojecten

De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling



Netto omzet koopprojecten

betreft een voorwaardelijk g eïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toege-



Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor



24.408

13.488

de verkoop en Onderhanden projecten

22.600

45.117

Uitbesteed werk

-42.703

-59.916

kende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfondsdaartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de

4.304 -1.311

Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.





188

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106 % (2011 - 101%). Het minimum vereist eigen



vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfond-

34.1

sen maatregelen treffen.

vastgoedportefeuille



2012 2011

Jaarverslag 2012

2012 2011

Niet gerealiseerde waardeveranderingen



Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie



Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als

78.296 -25.167

33.4

Lasten onderhoud

vastgoedbelegging 17.751 8.467



Dagelijks onderhoud

8.108 7.082



Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd

Mutatieonderhoud 3.528 3.061



voor eigen exploitatie



Planmatig onderhoud

26.552

27.040

189

1.818 4.587

97.865 -12.113

38.188 37.182 35.1

2012 2011

Financiële baten en lasten 2012 2011

35.1 Waardeveranderingen derivaten

33.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa





Vastgoed bestemd voor de verkoop

19.524 6.487





Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

-2.872 0





Grond- en ontwikkelposities

2.908 280

19.560 6.767

Waardeveranderingen derivaten

-847 31.008 -847 31.008

Niet alle elementen begrepen in een aantal derivaten komen in aanmerking voor kostprijs hedge accounting. Vanaf 2011 worden deze elementen tegen reële waarde gewaardeerd. Als gevolg van de afsplitsing van deze elementen is per 31 december 2012 een bedrag van € 35,9 miljoen (2011: € 37,1 miljoen) opgenomen onder de overlopende passiva, alsmede een

2012 2011

bedrag van € 5,7 miljoen nog te amortiseren kostprijs van derivaten opgenomen onder overlopende activa die wel blijvend

33.6

Overige bedrijfslasten

onderdeel zijn van een hedge relatie. De verantwoordde baat voor waardeverandering derivaten in 2012 bedraagt daarmee



Zakelijke lasten

11.378

€ 0,8 miljoen (2011: een last voor waardeverandering derivaten van € 31,0 miljoen).



Overige lasten

19.121 24.092







10.724

Zie verder ook punt 25.7 en 30.6 van de toelichting.

30.499 34.815





Zakelijke lasten:

2012 2011

Belastingen 9.988 9.341

35.2

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Verzekeringen 1.079 1.052



Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd





voor eigen exploitatie

5.546 6.949



Rente op overige financiële vaste activa

3.516 6.059

Contributie landelijke federatie



311

330

11.378 10.724

9.062 13.008

Overige lasten:



Huisvesting en inventaris

1.537

1.980



Algemene bedrijfslasten

6.166

11.042



2012 2011

Automatiseringskosten 2.533 2.629

35.3

Rentelasten en soortgelijke kosten



Overige personeelskosten

1.380

1.784



Rente langlopende schulden

68.584 61.788



Bestuurs- en toezichtskosten

465

481



Rente kortlopende schulden

1.523 1.820



Advieslasten

1.648

2.367



Diverse bedrijfslasten

5.392

3.808

19.121

70.106 63.608 24.092

190

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

36.1 Belastingen

191

In duizenden euro's



Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 7,1% (2011: 85,1 %). De belastinglast in de



winst- en verliesrekening 2012 bedraagt € 0. (2011: € 0)









bestuurder

bestuurder

37.1

Het aantal bestuursleden is 2 F. Bijdendijk F. Bijdendijk



De bezoldiging is als volgt:

Acute belastingen voorgaande jaren



Vast inkomen

34.069

171.815

mutatie latente belastingen



Variabel inkomen / eindejaarsuitkering *1)

43.484

26.195



Totaal jaarinkomen



Acute belastingen boekjaar



2012 2011

0 0 -4.464

-15.119

-4.464 -15.119

2012 2011

77.553

198.010









Inkomen op termijn (pensioen)



Werkgeversdeel sociale lasten

-

-



Belaste kosten vergoedingen

106

16.420

onrendabele investeringen 21.378



Onbelaste kosten vergoedingen

523

3.957

afschrijvingen -5.735



Totaal inkomen op termijn en vergoedingen

629

20.377

verkoop nieuwbouw -4.377



Totaal bezoldiging

78.182

218.387



verkoopresultaat bestaand bezit

-10.656





Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

78.296





Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

17.751



overige tijdelijke en permanente verschillen

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald:



Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening

-62.445

-14.478

-

Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage)

-

53.350

53.350





voorzitter bestuur



totaal permanente en tijdelijke verschillen

M. de Langen M. de Langen



Belastbaar bedrag 19.734

82.180



bestuurder

2012 2011

Af: Herbestedingsreserve 0



Vast inkomen

154.800





Variabel inkomen / eindejaarsuitkering *2)



Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar

19.734



Totaal jaarinkomen



verrekenbaar met compensabele verliezen

19.734



37.391

28.828

183.628





Inkomen op termijn (pensioen)

35.934

9.773

37.391

Belastbaar bedrag 0



Werkgeversdeel sociale lasten

8.919

1.301





Belaste kosten vergoedingen

425

-



0



Onbelaste kosten vergoedingen

2.400

600





Totaal inkomen op termijn en vergoedingen

47.677

11.674



Totaal bezoldiging

231.305

49.065





Acute belastingen boekjaar Verwezen wordt naar punt 22.1 van de toelichting.



Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage)

53.166

*1) In 2012 inclusief een retention bonus *2) In 2012 eindejaars uitkering ontvangen van 2011 en 2012

53.166

192

Jaarverslag 2012

Stadgenoot



bestuurder



Vast inkomen



Variabel inkomen / eindejaarsuitkering *3)



Totaal jaarinkomen

voorzitter bestuur

G.P. Anderiesen

G.P. Anderiesen

2012 2011 163.478 24.333

162.221



193

Jaarverslag 2012

39.1

Honoraria accountant



De volgende honoraria van KPMG Accountants en overige KPMG entiteiten zijn ten laste gebracht van de onderneming





(en haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert), een en ander bedoeld in artikel



2:382a BW.



24.333

187.811

Stadgenoot

186.554

KPMG Overig Totaal Accountants



KPMG

KPMG

netwerk



Inkomen op termijn (pensioen)

39.231

39.432



Werkgeversdeel sociale lasten

7.865

5.438

2012 2012 2012



Belaste kosten vergoedingen

1.274

1.076



Onderzoek van de jaarrekening



Onbelaste kosten vergoedingen

2.400

2.400



Andere controleopdrachten

24 0 24

255

0 255



Totaal inkomen op termijn en vergoedingen

50.770

48.346



Adviesdiensten op fiscaal terrein

0 0 0



Totaal bezoldiging

238.581

234.900



Andere niet controlediensten

0 109 109





Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage)

55.996

55.996

279 109 387







Zoals aangegeven in de jaarrekening 2004 is de regeling van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties



(Commissie Izeboud) vanaf 2005 toegepast.

Accountants

Conform deze regeling is de bezoldiging van de voorzitter van bestuur gebaseerd op basis van schaal H.

netwerk

Conform deze regeling is de bezoldiging van de bestuurder gebaseerd op basis van schaal I, dit berust op oude rechten.

2011 2011 2011





Onderzoek van de jaarrekening

170 0 170





Andere controleopdrachten

12 0 12

*3) In 2012 eindejaaruitkering ontvangen van 2011



Adviesdiensten op fiscaal terrein

0 0 0

Andere niet controlediensten

KPMG Overig Totaal





Voor de specificatie van de brutovergoedingen van de voorzitter, vice-voorzitter en de leden verwijzen wij naar het verslag van de



Raad van Commissarissen op pagina 10.







38.1

2012 2011

KPMG

KPMG

0 13 13 182 13 195

Amsterdam, 17 juni 2013

Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen





Resultaat Stadgenoot Houdstermaatschappij

-1.510 436

Het bestuur:



Resultaat Stadgenoot Projecten BV

7.401 5.715

Marien de Langen



Resultaat Stadgenoot Diensten BV

546 -173

Gerard Anderiesen









Resultaat andere deelnemingen





VOF Kolenkitbuurt-Zuid

2.541 273

De Raad van Commissarissen:



Stichting Inzet II

1.018 1.379





Stedenfonds Amsterdam BV



Far West

123 -102



Overige deelnemingen



Totaal 10.099 23.890

16.352 -19 9

Voorzitter Raad van Commissarissen drs. W.J. Kuijken

drs. H.G.M. Blocks

mr. W.D. van Leeuwen

L.M.L. Ederveen

drs. J.D.G. Noach RA

drs. C.E. Roozemond

prof. dr. P.Tordoir

194

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

195

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Stadgenoot

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Stichting Stadgenoot te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-enverliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaam­ heden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandig­ heden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, lid 4, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

nerpunten, leidt naar verwachting tot een additionele huurbate over de periode 2013 tot en met 2017 van € 80 miljoen. Daarnaast houdt de toegelaten instelling over de jaren 2013 tot en met 2017 rekening met € 23 miljoen aan heffing inzake saneringssteun.

Amstelveen, 17 juni 2013 KPMG Accountants N.V. K.G.P. Tegel RA

Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van toegelaten instelling. In paragraaf “Continuiteitsveronderstelling” van de jaarrekening zijn de consequenties van voornoemde financiële effecten uiteengezet. In het jaarverslag is in paragraaf 8.5 een toelichting van de effecten van het (voorgenomen) regeringsbeleid opgenomen.

Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Amsterdam, 17 juni 2013 Het Bestuur

Gebeurtenissen na balansdatum Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Stadgenoot per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van

Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Het regeringsbeleid was op balansdatum nog onderdeel van wetsvorming. Op 13 februari 2013 is het Woonakkoord tussen kabinet en een aantal oppositiepartijen gesloten. Op 16 maart 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de verruiming van het huurbeleid voor de jaren 2013 en 2014. Het wetsvoorstel inzake de verhuurderheffing is op dit moment nog niet gereed. De verhuurderheffing voor toegelaten instelling zou voor de jaren 2013-2017 circa € 99 miljoen kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling, zijnde het Woonakkoord d.d. februari 2013. Het inkomensafhankelijke verhuurbeleid, inclusief de reeds ingevoerde verruiming op grond van de Don-

Na statutaire bepaling inzake resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het negatieve resultaat ad € 68.082.406.is onttrokken aan de overige reserves.

196

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

197

Kerncijfers tat loi Exp

Aantal eenheden in beheer

em blo V. Be ij N. pp ha tsc aa V iem oB ng Dja

ale chd rd Ro nhaa e Eig

da ste Ve

e ms rda nie ste ag Am omp C s nd nfo de Ste d oe dsg BV Sta onds f

d oe dsg BV Sta nten me nu Mo

d oe dsg Sta

st We Far

t oo en dg Sta

Stand per 1-1-2012 Totaal Woongelegenheden

29.316 2.605 128 46 0 277 0 108 26 0 0 32.517

Bedrijfspanden

1.754 258 117 43 0 11 267 0 0 6 0 2.445

Parkeerplaatsen

2.581 345 0 0 0 175 95 82 0 0 0 3.278





33.651 3.208 245 89 0 463 362 190 26 6 38.240

Stand per 31-12-2012 Woongelegenheden Bedrijfspanden Parkeerplaatsen

32.067 0 106 51 25 316 0 108 26 0 15 32.714 1.908 0 97 44 22 17 267 0 0 6 0 2.361 3.116 0 0 0 0 217 95 82 0 0 0 3.510 37.091 0 203 95 47 550 362 190 26 6 15 38.585

Verschil

3.440 -3.208 -42 6 47 87 0 0 0 0 15

345

Verklaring verschil Bij



Nieuwbouw

553 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

553

Aankoop

1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1

Aankoop van Dochters

0 0 0 0 47 0 0 0 0 0 0

47

Uitname Far West

3.083 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.083

Her(project)ontwikkeling

0 0 5 6 0 0 0 0 0 0 0

Herverdeling (splitsing)

3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

3

33 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

33

In beheer derden

0 0 0 0 0 87 0 0 0 0 15

102

Interne overdracht

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Van onderhanden naar in exploitatie 146 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

146

Splitsen

11

Administratie correctie (cbs 0 naar 1)

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Omzetting classificatie

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Administratie correctie

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Af



Herverdeling (samenvoegen)

-2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Her(project)ontwikkeling

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

-13 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-13

Verkoop aan overige particulieren

-209 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-209

Verkoop aan marktpartijen

-139 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-139

Verkoop aan Dochters

0 0 -47 0 0 0 0 0 0 0 0

-47

Verkoop nieuwbouw

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

-15 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-15

Verkoop aan zittende huurder

Interne overdracht

-2

Uit beheer derden

0 -3.208 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -3.208

Samenvoegen

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Functiewijziging

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Sloop

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Administratieve correctie (cbs van 1 naar 0) -1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-1

Omzetting classificatie

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Administratie correctie

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

3.440 -3.208 -42 6 47 87 0 0 0 0 15

345

Verschil

198

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

199

Financieel overzicht groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Bedragen x € 1.000

Bedragen x € 1.000

Eigen Jaar- Rekeningcourant Naam

Aandeel vermogen

Omzet resultaat Leningen1 faciliteit1

Eigen Jaar- Rekeningcourant Naam

Aandeel vermogen

Omzet resultaat Leningen1 faciliteit1

Deelnemingen Stadgenoot

Deelneming Gemeenschappelijk

Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming BV 4 33,3%

Glas Amsterdam B.V.

Stedenfonds Amsterdam NV

4,2%

353

0

61.322

3.541

-14 -2.609

Glasvezelnet Amsterdam BV 4

30,0% 28.530

884 -2.420

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV

100%

71.970

0

1.510

4.842



Stadgenoot Projecten BV

100%

-23.382

0

-7.401

72.112

Overige financiele belangen

-633

0

-546

9.875

Stadgenoot Diensten BV

100%

Woningnet NV 4

11,1% 7.195 15.770

VOF Kolenkitbuurt Zuid

43,1%

3.013

11.004

137 -5.895

VOF Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied

3.930

12.595

1.236

-1.054 -88 VOF Ontwikkelingsmij. Houthavens 4 1.905 -933 VOF Ontwikkelcombinatie Nieuw Amerika 4



CAN DLG II Beheer BV 4

24

16

3

Deelnemingen Houdstermaatschappij

CAN DLG II Grondbedrijf CV 971 6.045 112

Stadgenoot BV

CZAN Ontwikkeling CV 4 -131 380 150

4

NV Stadsgoed

100%

53.863

3.729

376

Waterstad IJburg CV 4 427 63 13

De Amsterdamse Compagnie NV

66,7%

3.306

2.693

206

New Chinatown CV 3 4.426 63.546 -3.512

50%

2.031

4.461

341

Forum Bos en Lommer CV

-14.275

0

100%

-679

0

0

BLP 1 Properties BV

-14.284

20.497

VvE-beheer Amsterdam BV Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV

-1 0

15.315



Stichting Brasa 2.963

Deelnemingen Stadgenoot Diensten BV

69 0 0 33 Stichting Inzet

Stadgenoot Participaties BV

100%

-402

0

-272

Stichting Inzet II 4 -2.040

Stadgenoot Energie BV

100%

194

123

-181

-890 0 0 887 Stichting Inzet IV

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. 4

18,8% 8.682

0 -778

4

0 745 628

4

0 -574 3.145

4

Stichting Woonbench 80

Deelnemingen Stadgenoot Projecten B.V.

¹ Alleen de leningen en rekeningcourant faciliteiten die door WBV Stadgenoot beschikbaar worden gesteld, zijn hier vermeld.

Stadgenoot Ontwikkeling BV

100%

1.356

0

0

Gershwin Ontwikkeling BV

100%

-3.586

0

-109

Polderweg Ontwikkeling BV

100%

7

0

-12

2

Cijfers Jaarrekening 2009

Houthavens Ontwikkeling BV

100%

-547

0

-14

3

Cijfers Jaarrekening 2010

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV

100%

-655

0

-170

4

Cijfers Jaarrekening 2011

25%

78

1.478

29

100%

-11.246

986

-6.715

Django BV Stadgenoot Maritiem BV Waterstad Beheer BV

16,7% 74 0 0

NCT Beheer BV 2

33,3% 29 37 33

4

CZAN Beheer BV 4

20% -61 0 2

Forum Bos en Lommer BV

50%

-14.302

0

-24

Deelneming N.V. Stadsgoed Stadsgoed Monumenten BV

100%

-1.878

1.957

1.343

Stadsgoed Fonds BV

100%

2.128

0

2.065

Stadgenoot hanteert een marktconforme rente, rekeninghoudend met het risico.

Algemene toelichting: De gepresenteerde cijfers zijn uit de enkelvoudige jaarrekening van de betreffende deelnemingen. De resultaten zijn naar rato van het aandeel verwerkt in de jaarrekening van Stadgenoot.

200

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

I Bijlage Groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Om onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen bereiken is samenwerking met andere partijen vanzelfsprekend. Wij kennen een groot aantal dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden, op verschillende terreinen. De redenen om voor dochterondernemingen te kiezen zijn verschillend. In het algemeen betreft het ondernemingen met een eigen (groei-)doelstelling en een eigen winst- en verliesrekening. Verder zijn het ondernemingen met een eigen klantengroep, die door de eigen positionering en herkenbaarheid goed te benaderen zijn in de markt waarin deze onderdelen opereren. Voor alle verbindingen geldt dat de activiteiten vanuit volkshuisvestelijke overwegingen worden uitgevoerd. De wijze waarop de verbindingen zijn gewaardeerd in de balans, respectievelijk geconsolideerd zijn opgenomen, is in het hoofdstuk Jaarrekening 2012 van dit jaarverslag vermeld. Voor het clusteren van gelijksoortige activiteiten heeft Stadgenoot drie holdings: Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V., Stadgenoot Projecten B.V. en Stadgenoot Diensten B.V. Naast de drie holding-B.V.’s vallen onder Stichting Stadgenoot op 31-12-2012 nog de volgende verbindingen:

Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming B.V. Oprichting 2006 Activiteiten De Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming (EAG) coördineerde in het verleden de werkzaamheden die het Stedenfonds uitgevoerd wil zien. Eind 2009 is besloten de werkzaamheden van de EAG te staken. De EAG is blijven bestaan zolang rechten en verplichtingen uit bestaande overeenkomsten (garanties) nog doorlopen. In 2013 zal de vennootschap naar verwachting worden opgeheven. Stichting Stadgenoot (33,3%), Woonstichting Lieven de Key (33,3%) en Bouwfonds Aandeelhouders Ontwikkeling B.V. (33,3%) Bestuurders Woonstichting Lieven de Key, Bouwfonds Ontwikkeling B.V. en Stichting Stadgenoot. Stedenfonds Amsterdam N.V. Oprichting 2005 Activiteiten Het Stedenfonds is een vastgoedbeleggingsfonds, opgericht door De Key, Stadgenoot en Rabo Vastgoed. Stadgenoot beheert voor het Stedenfonds de complexen Basiushof, Parkrand, Ripperdahof, IJburg Blok 41 en IJburg Blok 56. Gelet op de beperkte participatie (4,2%) is Stedenfonds formeel geen verbinding, maar een belegging. Gezien de positie van Stadgenoot als oprichter en het feit dat Stadgenoot een groot aantal woningen voor het Stedenfonds beheert is toch gekozen voor opname van deze samenwerking in het overzicht. Stichting Stadgenoot (4,2%), Woonstichting De Key, Rabo Vastgoed B.V. en negen Aandeelhouders pensioenfondsen. J.C.L. Severens Bestuurder Interne toezichthouder RvC bestaande uit: H.G. Hilverink, J.M.F.X. van Veggel, S. Kalkman en A.M.E. Thewessen

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

201

Stichting Brasa Oprichting 2000 Activiteiten Stichting Brasa is in 2005 opgericht om samen met de zusterstichting Sekrepatu de woon- en leefsituatie van de mensen in Paramaribo te verbeteren, door goede en betaalbare huurwoningen te bouwen en beheren. Brasa is een initiatief van Stadgenoot en het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam. In 2005 is Rochdale toegetreden en in 2006 De Key. In 2011 heeft Stichting Brasa besloten om Woningstichting Sekrepatu te verzelfstandigen en de aangegane garantieverplichtingen af te bouwen. Bestuurders Stichting Stadgenoot, Woonstichting Lieven de Key, Woningstichting Rochdale en B.A. van der Zande Woningnet N.V. Oprichting 2001 Activiteiten WoningNet helpt woningzoekenden bij het vinden van een woning. Bij WoningNet zijn meer dan honderd corporaties aangesloten. Stadgenoot houdt 11,06% van de aandelen. Aandeelhouders J.M.W. Temme Bestuurders R.v.C. bestaande uit: J. Kamminga, H.E. van Baasbank, C.G. Koedijk, M.F.M. JoosInterne toezichthouder(s) ten en S. de Vries Stichting Duurzaamheidsbarometer Oprichting 2009 De Stichting is opgericht door vijf corporaties (Woonbron, Tiwos, HaagWonen, Activiteiten SWZ en Stadgenoot) die de Barometer, een instrument voor duurzaamheidmeting, hebben ontwikkeld in samenwerking met de Stichting Natuur & Milieu. Met dit instrument kan de status en de ontwikkeling van de duurzaamheid van de woningvoorraad in beeld worden gebracht. De methodiek is opgebouwd rondom de vijf duurzaamheidthema's: toekomstwaarde, gezondheid, energie, materiaalgebruik en water. Het afgelopen jaar zijn er geen activiteiten verricht in deze vennootschap. Stichting Stadgenoot, Woningstichting SWZ en Stichting Woonbron Bestuurders V.O.F. Kolenkitbuurt-Zuid Oprichting 2005 Activiteiten De Kolenkitbuurt is een vernieuwingsgebied, waarbij in de oorspronkelijke plannen uitgegaan werd van de sloop van alle in totaal ruim 700 woningen. De positie van Far West in de V.O.F. is na de splitsing van Far West voortgezet door Rochdale. Van de vijf geplande fasen van het UWP Zuidelijk veld is fase 1 gesloopt en is de nieuwbouw in 2011 opgeleverd. Voor de fasen 2 tot en met 5 wordt met Stadsdeel West overlegd over een aangepaste ontwikkelstrategie gelet op de economische omstandigheden en woningmarkt. De vennoten zijn nog steeds overtuigd van de kwaliteit van de ontwikkeling en willen onverkort vasthouden aan het stedenbouwkundig concept van het UWP, maar wel met een getemporiseerde uitvoering. Stichting Stadgenoot (43,1%) en Woningstichting Rochdale (56,9%) Vennoten

202

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

203

Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. Oprichting 2002 Activiteiten Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. is een holdingmaatschappij. Hieronder zijn alle bedrijven van Stadgenoot ondergebracht. Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurders G.P. Anderiesen en M. de Langen N.V. Stadsgoed Oprichting 1999 Activiteiten Het werkgebied van NV Stadsgoed omvat een belangrijk deel van de Amsterdamse binnenstad, tussen de Singelgracht en het IJ. Hierbinnen bevinden zich kwetsbare gebieden waar de leefbaarheid soms zwaar onder druk staat. In deze gebieden koopt Stadsgoed verpauperd onroerend goed op of onroerend goed met ongewenste bestemmingen en/of brancheringen, vaak uit handen van criminogene partijen. Voorbeelden hiervan zijn de Geldersekade, Prins Hendrikkade, Nieuwendijk, Amstel/Amstelstraat, Vijzelstraat en de Wallen. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (100%) Bestuurder J.A. Wiggers (werkzaam bij Stadgenoot) Interne toezichthouder RvC bestaande uit: M. de Langen (voorzitter), G. Anderiesen en I.J. Cohen

De Amsterdamse Compagnie N.V. Oprichting 2005 Activiteiten Doel van deze organisatie is het realiseren van kleinschalige bedrijfsruimte om de leefbaarheid in de wijk waar mogelijk en nodig te verbeteren. Per 1 januari 2011 heeft de afdeling Economische Zaken van de gemeente Amsterdam de investeringssubsidie voor de realisatie en transformatie van kleinschalige bedrijfsruimte stopgezet. Dit heeft gevolgen voor mogelijke aankopen/de investeringshorizon van de AC. Aandeelhouders Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (66,66%) en gemeente Amsterdam (33,33%) Bestuurder A.S. de Vos (werkzaam bij Stadgenoot)

Stadsgoed Monumenten B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Stadsgoed Monumenten B.V. is sinds januari 2005 actief ten behoeve van de aankoop en exploitatie door Stadsgoed van rijksmonumenten. Aandeelhouder N.V. Stadsgoed (100%) Bestuurder N.V. Stadsgoed Stadsgoed Fonds B.V. Oprichting 2001 Activiteiten In 2012 zijn de statuten van Het Oosten Monumenten B.V. gewijzigd in Stadsgoed Fonds B.V. Om fiscale redenen zijn een aantal complexen van Stadsgoed aan deze vennootschap overgedragen. Het beheer van deze complexen blijft bij NV Stadsgoed. Aandeelhouder N.V. Stadsgoed (100%) Bestuurder N.V. Stadsgoed

Stadgenoot Vastgoedbedrijf B.V. (geen activiteiten) Oprichting 2006 Activiteiten Per 31 december 2010 zijn de activiteiten en het personeel van het Vastgoedbedrijf overgegaan naar Stichting Stadgenoot. Op dit moment zijn geen activiteiten meer in de B.V. ondergebracht. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (100%) Bestuurder P.N.L. van der Horst (werkzaam bij Stadgenoot)

VvE Beheer Amsterdam B.V. Oprichting 2001 Activiteiten VvE Beheer Amsterdam B.V. geeft een fullservice pakket aan verenigingen van eigenaren. Aandeelhouders Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (50%) en Woonstichting Lieven de Key (50%). Bestuurder B. Burgers

Stadgenoot Projecten B.V. Oprichting 2006 Activiteiten Stadgenoot Projecten B.V. is een holdingvennootschap waarin alle projecten met derden zijn ondergebracht. Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurder P.J.C. Kramer (werkzaam bij Stadgenoot) Interne toezichthouder(s) RvC van Stichting Stadgenoot Stadgenoot Ontwikkeling B.V. (geen activiteiten) Oprichting 2003 Activiteiten De lopende projecten van Stadgenoot Ontwikkeling B.V. zijn per 1 juli 2011 overgedragen aan Stadgenoot. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder P.J.C. Kramer (werkzaam bij Stadgenoot)

204

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Gerschwin Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten De besloten vennootschap is opgericht met als doel het ontwikkelen en realiseren van koop- en huurwoningen en bedrijfspanden gelegen in het zogenaamde deelgebied Gershwin in het Zuidas-gebied te Amsterdam. Ultimo 2010 participeren Gerschwin Ontwikkeling B.V. en Ymere, ieder voor vijftig procent in het consortium De Complete Stad. Na een langdurige discussie met de gemeente heeft De Complete Stad de ontwikkelovereenkomsten, wegens niet nakomen door de gemeente, ontbonden en vordert nu schade op basis van toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V. Polderweg Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Polderweg Ontwikkeling B.V. participeert als vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.O.F. Aandeelhouder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V. Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.O.F. Oprichting 2005 Activiteiten Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.O.F. is opgericht voor de ontwikkeling van Oostpoort (voorheen: Polderweggebied). Dit nieuwe centrumgebied in stadsdeel Oost moet een levendige, stedelijke, autoluwe buurt met intieme pleinen en straten worden en uitnodigen tot een ontdekkingstocht. Het eerste gebouw (blok 12b) is in 2012 opgeleverd en wordt door Stadgenoot geëxploiteerd.



De ontwikkeling van Oostpoort bestaat uit drie deelgebieden: −− Oostpoort plandeel West (in aanbouw) −− Oostpoort plandeel Midden −− Oostpoort plandeel Oost (in ontwikkeling) In Oostpoort plandeel West is in aanbouw een grote ondergrondse parkeergarage voor circa 874 auto’s, met daar bovenop een winkelcentrum en circa 350 woningen. De parkeergarage bevat openbare en privéparkeerplaatsen, fietsenstallingruimten en bergingen. De bovenbouw betreft gebouwen met op de begane grond en deels op de eerste verdieping commercieel onroerend goed, en in de bovengelegen verdiepingen koop- en sociale huurappartementen. Het commercieel onroerend goed in plandeel West is verkocht aan de belegger van het winkelcentrum en het openbare deel van de parkeergarage. De sociale huurappartementen met bijbehorende parkeerplaatsen worden respectievelijk uitgenomen door Stadgenoot en Ymere tegen stichtingskosten. De verkoop van de koopappartementen met bijbehorende parkeerplaatsen door O.C.P. loopt. De vennoten zijn (ieder voor 33%) achtervang, in geval er appartementen één jaar na oplevering onverhoopt nog onverkocht zijn.

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

205



In Oostpoort plandeel Midden is een groot aantal voorzieningen gesitueerd zoals het stadsdeelkantoor Oost, de MUZYQ studio’s, een grote sporthal en een basisschool.



Om het oostelijk deel in aanbouw te kunnen nemen, is het oorspronkelijk plan aangepast op een meer gefaseerde verkoop en realisatie. O.C.P. wil in plandeel Oost het niet concurrerend aanbod met Oostpoort plandeel West (zoals eengezinswoningen) tezamen met de sociale huurwoningen ontwikkelen en realiseren.

Vennoten

Polderweg Ontwikkeling B.V. (33,33%), Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VI B.V. (33,33%) en Bouwfonds Polderweg B.V. (33,33%)

Houthavens Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Houthavens Ontwikkeling B.V. participeert als vennoot in V.O.F. Houthavens. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V. V.O.F. Houthavens Oprichting 2001 Activiteiten Stadgenoot heeft zomer 2012 aan haar V.O.F.-partner Synchroon te kennen gegeven de samenwerking te willen beëindigen. Reden daarvoor is dat het stadsdeel West bij de ontwikkeling van het Middenblok van Bouwblok 0 aangegeven heeft geen sociale woningbouw te willen hebben, in tegenstelling tot hetgeen tot dan toe de afspraak was. Deze uitspraak, gekoppeld aan de uitgifte van bouwkavels aan C.P.O.’s in het Middenblok, betekende voor Stadgenoot dat er geen duidelijk reden meer was voor haar participatie in de ontwikkeling Houthavens. Stadgenoot is met het O.G.A. overeengekomen om haar positie in de Houthavens op te geven, onder de voorwaarde dat Synchroon de volledige positie van de V.O.F. zou mogen overnemen. Zodra hierover definitief overeenstemming is bereikt, zal de V.O.F. worden ontbonden. Sinds juli 2012 ontplooit Stadgenoot geen activiteiten meer binnen de V.O.F. Houthavens Ontwikkeling B.V. (50%) en Vaartpoort VII B.V. (50%) Vennoten Nieuw Amerika Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Nieuw Amerika Ontwikkeling B.V. participeert als vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika V.O.F. Aandeelhouder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V.

206

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika V.O.F. Oprichting 2000 Activiteiten Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika heeft aan de Oostelijke Handelskade in Amsterdam drie losse gebouwen ontwikkeld en gerealiseerd die ondergronds verbonden zijn door een parkeergarage. De gebouwen Detroit, Boston en Chicago zijn enkele jaren geleden opgeleverd. Op dit moment loopt er nog een juridische procedure. Na afronding hiervan wordt de V.O.F. opgeheven. Vennoten Nieuw Amerika Ontwikkeling B.V. (33,3%), Vaartpoort X B.V. (33,3%) en Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere I B.V. (33,3%).

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

207

Stichting Inzet IV Oprichting 2003 Activiteiten Stichting Inzet IV participeert als stille vennoot in Czan-Ontwikkeling C.V. en neemt voor 19,1% deel in het kapitaal. Bestuurders P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot)

CAN DLG II Beheer B.V. Oprichting 2005 Activiteiten CAN DLG II Beheer B.V. is de beherende vennoot in CAN DLG II Grondbedrijf C.V. Aandeelhouders Stadgenoot Ontwikkeling B.V. (36%), AM Grondbedrijf B.V. en Blauwhoed Participaties B.V. Bestuurders Stadgenoot Ontwikkeling B.V., AM Grondbedrijf B.V. en Blauwhoed Participaties B.V.

Django B.V. Oprichting 2012 Activiteiten Django B.V. is eigenaar van de markthuurwoningen en het bedrijfsmatig onroerend goed in blok 8 (Django Building) aan de Zuidas. De sociale huurwoningen uit Django Building zijn overgedragen aan Eigen Haard, Rochdale en Stadgenoot in mede-eigendom. De aandeelhouders zijn in gesprek om blok 8 te verdelen of aan derden te verkopen. Aandeelhouder(s) Stadgenoot Projecten B.V. (25%), Woningstichting Eigen Haard (50%) en Woningstichting Rochdale (25%) Bestuurder(s) Woningstichting Eigen Haard, Stadgenoot Projecten en Woningstichting Rochdale.

CAN DLG II Grondbedrijf C.V. Oprichting 2005 Activiteiten CAN DLG II Grondbedrijf C.V. is opgericht ten behoeve van de grondexploitatie van deelgebied II in het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord). Stille vennoten Stadgenoot Participaties B.V. (34,56%), AM Deelnemingen Grondbedrijf B.V. en Bilzekruid B.V. Beherend vennoot/Bestuurder(s) CAN DLG II Beheer B.V. (4%)

Stadgenoot Maritiem B.V. Oprichting 2007 Activiteiten De vennootschap is eigenaar van de ontwikkellocatie Nieuwendammerdijk 530 en 538-542 (Oranjewerf). In de structuurvisie Amsterdam 2010-2040 worden de Oostelijke IJ-oevers in Amsterdam Noord als wonen/werken omschreven. Stadgenoot heroverweegt de plannen om op termijn op deze locatie woningbouw te realiseren. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V.

Czan-Beheer B.V. Oprichting 1995 Activiteiten Czan-Beheer B.V. is de beherend vennoot in CZAN Ontwikkeling C.V. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten B.V. (16,7%), Blauwhoed Participaties B.V. en AM B.V. Bestuurders F.P. Bijdendijk, N. Mol, AM B.V. en Blauwhoed Participaties B.V.

Waterstad Beheer B.V. Oprichting 1996 Activiteiten Waterstad Beheer B.V. is de beherende vennoot van de Waterstad IJburg C.V. en neemt voor 1% deel in het kapitaal van de C.V. Aandeelhouder(s) Stadgenoot Projecten B.V. (16,67%), AM Wonen B.V, AMVEST Exploitatie Eigen Beheer B.V., Eurowoningen Ontwikkelingsmaatschappij B.V., Stichting de Alliantie, VolkerWessels Vastgoed B.V. Stichting Ymere en Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Bestuurders M.A. Schaap, H.H.C. Sanders en D.D.M. van Noort Interne toezichthouder RvC bestaande uit: P.J.C. Kramer, H.D. Werner, R.R. Huikeshoven, S.S. Schuwer, R.A. Willems, J.F.P. Houben, J.W. van Barneveld en W.J. Bodewes

Czan-Ontwikkeling C.V. Oprichting 1995 Centrale zone Amsterdam Noord (CZAN) is een nieuwe woonwijk naast het cenActiviteiten trum van Amsterdam Noord en bestaat uit Elzenhagen Noord, Stationsgebied, Noorderkwartier en Elzenhagen Zuid. Het gebied moet samen met het vernieuwde winkelcentrum het hart van Amsterdam Noord worden en een regionale functie krijgen. Het totale project bestaat uit ruim 2.500 woningen en ruim 175.000m2 commercieel vastgoed. Stadgenoot ontwikkelt op dit moment 57 woningen in CAN fase 5/Hart van Elzenhagen in deelgebied Elzenhagen Noord. Eind 2012 is de verkoop van de eerste fase hiervan gestart. Stille vennoten Stichting Inzet IV (19,1%), Bronsmos B.V., Gordiaan Vastgoed B.V., Dalkruid B.V. en Amstelland Deelnemingen NH B.V. Beherend vennoot/Bestuurder Czan-Beheer B.V. (1,7%)

208

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Waterstad IJburg C.V. Oprichting 1997 Activiteiten De commanditaire vennootschap Waterstad IJburg C.V. is opgericht met als doel (woning)bouwontwikkeling op IJburg. De bouwactiviteiten van Waterstad op IJburg zijn gereed. Tijdens de laatste vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 7 oktober 2008 is daarom besloten om Waterstad IJburg C.V. en Waterstad Beheer B.V. zoveel mogelijk te laten ‘inslapen. Dit houdt in dat de vennootschappen geen eigen activiteiten meer verrichten, maar slechts rentmeester worden van een aantal gezamenlijke activiteiten van de bij Waterstad betrokken partijen en/of aandeelhouders. Stille vennoten Stichting Inzet (16,5%), Vestam Participaties B.V., Stichting IJburg-PWV, Stichting DAGA Beheer, Ontwikkelingsmaatschappij BWB N-W B.V., Beleggingsmaatschappij Wijde Gront B.V., Volker Wessels Stevin Deelnemingen B.V., AM Deelnemingen Noord Holland B.V. en Nieuwe Land B.V. Beherend vennoot/Bestuurder Waterstad Beheer B.V. (1%) Stichting Inzet Oprichting 1995 Activiteiten Stichting Inzet participeert als stille vennoot in Waterstad IJburg C.V. en neemt voor 16,5% deel in het kapitaal. Bestuurder P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) NCT Beheer B.V. Oprichting 2001 Activiteiten NCT Beheer B.V. is beherend vennoot bij New China Town C.V. (Project New China Town). NCT Beheer B.V. neemt voor 1,1% deel in het kapitaal van New ChinaTown C.V. en is aandeelhouder van 50% van de aandelen in New China Town Beheer B.V. Deze laatste vennootschap is de beherende vennoot van New China Town Amsterdam C.V. Aandeelhouder(s) Stadgenoot (33,3%), New Century Dragon B.V. (33,3%) en Krytoned B.V. (33,3%) (Rabo Vastgoed) Bestuurder(s) Kryptoned B.V. Interne toezichthouder(s) P.J.C. Kramer New China Town C.V. Oprichting 2001 Activiteiten New China Town C.V. opgericht voor de ontwikkeling, realisatie en afzet van het project East Plaza op de kavels 1 en 2 op het Oosterdokseiland. East Plaza maakt deel uit van het totale project op Oosterdokseiland. Beherend venoot/Bestuurder NCT Beheer B.V. (1,1%) Stille vennoten Stichting Inzet II (37,5%), Rabo Vastgoed B.V. (37,5%) en Dragon C.V. (23,9%)

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

209

Stichting Inzet II Oprichting 2001 Activiteiten Stichting Inzet II is commanditair vennoot in New China Town C.V. Bestuurder(s) P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot). Forum Bos en Lommer Beheer B.V. Oprichting 2004 Forum Bos en Lommer Beheer B.V. is beherend vennoot van Forum Bos en LomActiviteiten mer C.V. Stadgenoot heeft eind 2010 het aandeel van Rochdale overgenomen een heeft nu vijftig procent van de aandelen in de deze vennootschap. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten B.V. (50%) en AM B.V. (50%) Bestuurders AM B.V. en Stadgenoot Projecten B.V. Forum Bos en Lommer C.V. Oprichting 2004 Activiteiten Herontwikkeling van het GAK-gebouw. De C.V. is aandeelhouder van alle gewone aandelen van BLP 1 Properties B.V. Stille vennoten Stadgenoot Participaties (49%) en Amstelland Deelneming NH B.V. (49%) Beherend vennoot/Bestuurder Forum Bos & Lommer Beheer B.V. (2%). BLP 1 Properties B.V. Oprichting 2004 Activiteiten De vennootschap heeft het GAK-gebouw eind december 2004 gekocht. De eerste fase bestaat uit de herontwikkeling van de Noordvleugel van het GAK-gebouw en het vernieuwen van de gevel van het gehele gebouw. In de Noordvleugel zijn 320 studio’s en 1.927 m² B.V.O bedrijfsruimte gerealiseerd. Circa 170 studio’s zijn verkocht aan derden, 150 studio’s zijn gekocht door Stadgenoot en verhuurd aan jongeren en studenten. De bouw is eind 2011 gestart en de woningen zijn januari 2013 opgeleverd. De bedrijfsruimte is door Stadgenoot gekocht en wordt in maart 2013 opgeleverd. Met de gemeente is een overeenkomst gesloten om de grond aan de gemeente te verkopen, die het in erfpacht gaat uitgeven. Gekoppeld aan deze overeenkomst is het recht van de gemeente om tussen het gebouw en de A10 een parkeergarage te realiseren zodat de bestaande parkeerplaatsen in het plantsoen, kunnen worden opgeheven. In 2012 heeft Forum Bos en Lommer C.V. de aandelen overgenomen van AM Grondbedrijf B.V., waarna deze aandelen zijn omgezet in gewone aandelen. Hierdoor participeren AM en Stadgenoot nu ieder voor een gelijk aandeel in de B.V. Aandeelhouder(s) Forum Bos en Lommer C.V. (100%). Bestuurder(s) Forum Bos en Lommer Beheer B.V.

210

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

Stadgenoot Diensten B.V. Oprichting 2004 Activiteiten Stadgenoot Diensten B.V. is een holdingmaatschappij. Hieronder zijn alle vennootschappen ondergebracht die diensten verrichten ten behoeve van Stadgenoot Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurder(s) G.P. Anderiesen en M. de Langen Stadgenoot Participaties B.V. Oprichting 1959 Activiteiten Stadgenoot Participaties B.V. is een commanditaire vennoot in CAN DLG II Grondbedrijf C.V. en Forum Bos en Lommer C.V. Deze B.V. zal in de toekomst mogelijk in meerdere C.V.’s als stille vennoot participeren. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (100%) Bestuurder P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) Stadgenoot Energie B.V. Oprichting 2007 Activiteiten Deze vennootschap is juridisch eigenaar van de WKO installatie op Oostenburgereiland. In de toekomst zullen er naar verwachting meer energievoorzieningen in deze vennootschap worden ondergebracht. Aandeelhouder Stadgenoot Diensten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Diensten B.V. Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. Oprichting 2009 Activiteiten De samenwerking binnen de B.V.’s heeft als doel het ontwikkelen en borgen van een open, vrij toegankelijke, hoogwaardige en toekomstvaste communicatieinfrastructuur gebaseerd op glasvezel, met een maximale keuzevrijheid aan elektronische diensten en voorzieningen voor de gebruikers in Amsterdam. Aandeelhouders Stadgenoot Diensten B.V. (18,75%), Rochdale E&P B.V. (6,25%), Diensten De Key B.V. (12,5%), Ymere Markten B.V. (12,5%) en Amsterdam Participatie Glasvezelnet Holding B.V. (50%) Bestuurders D.J. Tijl en R.B. de Haas Glasvezelnet Amsterdam B.V. Oprichting 2006 Activiteiten Gelijke doelstelling als Gemeenschappelijke Glas Amsterdam B.V. Aandeelhouders Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. (30%) en Reggefiber B.V. (70%) Bestuurders L.M. Meijerink en Reggefiber Group B.V. Interne toezichthouder R.v.C. bestaande uit M. van der Horst, H. Draaisma, P.G. Diercks, J.F. Nieuwenhuis en J. Davids

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

211

In 2012 zijn de volgende verbindingen ontbonden:

Far West Op 28 februari 2012 zijn de activiteiten van Far West door middel van een splitsing overgegaan op De Key, Rochdale en Stadgenoot, waarna Far West ophield te bestaan.

Exploitatiemaatschappij Kadehotel B.V. B.V. Huismeesters van Het Oosten Binnen deze vennootschappen vonden de afgelopen jaren geen activiteiten meer plaats. Zij zijn in 2012 opgeheven en uitgeschreven uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.

Buurtleven.nl B.V. De in 2008 opgerichte vennootschap had als doel via een website de sociale cohesie in buurten te versterken. Aangezien deze website te weinig bezoekers trok en hierdoor de doelstelling niet kon worden verwezenlijkt, is de vennootschap in 2012 weer opgeheven.

212

Jaarverslag 2012

Stadgenoot

II Bijlage Jaarplandoelen 2012 Nr

thema

JAARPLANDOEL

1

volkshuis­ vesting

Stadgenoot geeft een substantiële impuls aan een woning-portefeuille voor middeninkomens (het derde segment) door de ruimte te benutten die de kaders van het Europees en nationaal huurbeleid bieden. Voorjaar 2012 zijn de beleidskaders voor het derde segment vastgesteld. In 2012 hebben we een portefeuille voor het middensegment samengesteld, hebben we de verhuur van deze woningen georganiseerd en hebben we hierover afspraken gemaakt met onze partners.

2

volkshuis­ vesting

Stadgenoot gaat het aanbod van grote sociale huurwoningen in 2012 uitbreiden. We kunnen de doelstelling om 15% van de nieuw te bouwen sociale huurwoningen groot te bouwen, niet helemaal waarmaken. We gaan daarom langs verschillende wegen de doelmatigheid van de bestaande voorraad voor grote huishoudens verbeteren, zodat daar meer vrijkomend aanbod aan grote woningen ontstaat.

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

213

11

portefeuille- Stadgenoot gaat in 2012 aan de slag met het faciliteren van particulier initiatief / Het ontwikkeling Nieuwe Ontwikkelen door kavels aan te bieden voor co-ontwikkeling, individueel en/of collectief opdrachtgeverschap.

12

portefeuille- 2012 wordt het jaar van de integratie, per 2012 zijn het vastgoed en de projecten van Far ontwikkeling West onderdeel geworden van Stadgenoot. Alle daarvoor benodigde integratiewerkzaamheden zijn naar tevredenheid afgerond.

13

gebieden

De tevredenheid van bewoners over de marktgebieden waar Stadgenoot veel bezit heeft (meer dan circa 200 eenheden, voorheen ook wel aangeduid als de A- en B-gebieden) is minimaal voldoende (‘6,0’) en als deze lager is dan ‘7,0’ blijft deze minimaal gelijk.

14

personeel

Het streven is om de formatie van 423,3 fte ultimo 2011 via natuurlijk verloop terug te brengen tot 410 fte ultimo 2012. Vacatures worden in principe niet ingevuld door het aantrekken van externen. Als er daadwerkelijk behoefte is aan capaciteit bij een afdeling wordt de oplossing gezocht in interne verschuivingen van medewerkers.

15

personeel

In 2012 werken we aan veranderingen die maken dat er één gezamenlijk gedragen bedrijfscultuur en –identiteit is voor Stadgenoot. We gaan in dat kader ook werken aan de competenties van medewerkers op het vlak van – projectmatig – samenwerken.

16

bedrijfs­ voering

Aan het eind van 2012 is risicomanagement volledig ingebed in de bedrijfsvoering en besturing van Stadgenoot. Strategische risico’s en kansen zijn benoemd in de rapportages (begroting, kwartaalverslag, jaarverslag en meerjarenplan) van Stadgenoot. In besluitvormingsdocumenten worden risico’s en kansen consequent en expliciet benoemd.

3

volkshuis­ vesting

Stadgenoot gaat de portefeuille ‘snel beschikbare eenheden’ verder uitbreiden tot 938 eenheden zodat we ultimo 2014 uitkomen op het ondernemingsplandoel (1.000 eenheden).

4

klant

Er is een stabiel patroon in klanttevredenheid over de woning.

5

klant

Er is een aanwijsbaar stijgend patroon in klanttevredenheid over de dienstverlening.

6

kwaliteit

De kwaliteit van onze bestaande portefeuille haalt niet overal de basiskwaliteit die we nastreven. In januari 2012 gaan we beginnen met de uitvoering van een programma om in vier jaar de achterstand 100% in te lopen.

17

bedrijfs­ voering

Stadgenoot zet in al haar geledingen integriteit consequent op de agenda. Als er integriteitsincidenten plaatsvinden, wordt er effectief tegen opgetreden en wordt er consequent afdoende intern en extern verantwoording over afgelegd.

7

kwaliteit

In 2012 realiseert Stadgenoot in tenminste 348 woningen een reductie van twee of meer labelstappen, onder de voorwaarden van subsidieverlening vanuit het Stimuleringsfonds.

18

bedrijfs­ voering

8

rendement

Doel 2012: Stadgenoot streeft in 2012 naar een meer dan kostendekkende exploitatie van haar bestaande portefeuille. Dit komt tot uiting in het streven naar een Exploitatie Rente Verhouding (ERV) van 110%. In deze begroting is dit niet gelukt. We sturen daarom op een minimale ERV van 95%.

In 2012 brengt Stadgenoot de basis van de bedrijfsvoering beter op orde. De vastgoedgegevens en systemen die primaire processen ondersteunen zijn eind 2012 substantieel stabieler en beter van kwaliteit.

19

duurzaamheid

Eind 2011 start Stadgenoot met een concernbreed traject om ondernemingsdoelen te formuleren op het gebied van duurzaamheid. In het eerste kwartaal van 2012 hebben we een duurzaamheidsprogramma gereed m.b.t. de stedenbouw en nieuwbouw, de bestaande voorraad en de eigen bedrijfsvoering. Daarna gaan we uitvoeren.

20

bedrijfs­ voering

De aankomende regelgeving ten aanzien van DAEB en niet-DAEB heeft ingrijpende gevolgen voor onze organisatie, administratie en financiële situatie. In de eerste helft van 2012 komt een projectgroep met een analyse en een advies.

21

financieel

De solvabiliteit van Stadgenoot beweegt in 2012 tussen de 27,5% en 32,5%.

22

financieel

Stadgenoot verkrijgt in 2012 een gunstig continuïteitsoordeel (A-status) en een positief solvabiliteitsoordeel.

23

financieel

Het kredietwaardigheidsoordeel voor Stadgenoot in 2012 is positief.

9

10

rendement

rendement

In 2012 gaat Stadgenoot verder met het doorvoeren van de normexploitatie. Het systeem van costaccounting wordt in 2012 niet alleen onderhouden (per 1-1-12 in­gevoerd) maar aanwijsbaar en nuttig gebruikt bij het evalueren en sturen op normexploitaties. In 2012 wordt de norm voor het onrendabel op huurwoningen – medio 2010 gesteld op €100.000 voor een sociale huurwoning van 75m2 - aangepast aan de actuele maatstaven en parameters, en gekoppeld aan een gegeven kwaliteit (vastgoedtype en metrage). De hoogte van onrendabels in projecten is in 2012 goed onder controle. Voor 85% van de onrendabels geldt dat ze de norm niet overschrijden. Alleen voor de overige 15% (grote woningen, woningen met bijzondere voorzieningen) is een overschrijding van de norm bespreekbaar.

214

Jaarverslag 2012

Colofon Tekst: Stadgenoot Vormgeving / DTP: MediaTraffic, Amsterdam Uitgave: Juni 2013

Jaarverslag over het boekjaar lopend van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 van Stadgenoot, Sarphatistraat 370 te Amsterdam. De Stichting Stadgenoot is toegelaten in de zin van de Woningwet. De Stichting is ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Amsterdam onder nummer 33011078.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2012

215