WOONSERVICE MEANDER Klaproos 2 4251 JD Werkendam Postbus 7 4250 DA Werkendam Telnr. 0183 - 508788 Fax 0183 - 505190 e-mail:
[email protected] Website www.woonservicemeander.nl
Opgericht op 1 januari 2004 Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Waalwijk d.d. 04-11-2003 nr. 18115871
INHOUDSOPGAVE A. JAARVERSLAG.........................................................................................1 1.
VOORWOORD .....................................................................................1
2.
VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN .....................................................3
3.
VERSLAG RAAD VAN BESTUUR ............................................................... 11
4.
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG .............................................................. 15 4.1. Kwaliteit en instandhouding woningbezit 15 4.2. Toewijzing van woningen 22 4.3. Wonen en zorg 25 4.4. Betrekken van huurders bij beheer en beleid 26 4.5. Leefbaarheid 27 4.6. Financieel beheer 29
5.
KENGETALLEN .................................................................................. 32 5.1. Toelichting op de kengetallen 33
B. JAARREKENING ..................................................................................... 34 6.
JAARREKENING ................................................................................ 34 6.1. Balans per 31 december 2007 34 6.2. Winst en verliesrekening over 2007 36 6.3. Waarderings- en resultaatbepalingsgrondslagen 37 6.4. Toelichting op de balans per 31 december 2007 41 6.5. Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2007 51 6.6. Kasstroomoverzicht 53 6.7. Mutatie bedrijfswaarde 55
C. OVERIGE GEGEVENS ................................................................................ 56 D. BIJLAGE ............................................................................................. 58
A. JAARVERSLAG 1. VOORWOORD Voor u ligt het jaarverslag over het jaar 2007 van Woonservice Meander. Als maatschappelijk ondernemer blijft Woonservice Meander alert en probeert in haar werkgebied de maatschappelijke doelstellingen te realiseren die geformuleerd zijn in onze Strategische Visie. Een goede samenwerking op het brede maatschappelijk middenveld, waarbij daadkracht en gezamenlijk enthousiasme voorop staan, geven niet alleen een goed gevulde orderportefeuille, maar is ook zichtbaar in de lokale woonomgeving. De afgelopen vier jaar is er in de landelijke politiek fors gediscussieerd over de positie van onze sector. De zelfstandigheid, gecombineerd met een gezonde financiële basis van de sector, veroorzaakt zoveel (politieke) ruis, dat echte afspraken over de sturingsmogelijkheden van de rijksoverheid nog steeds onduidelijk zijn. Het ‘Antwoord aan de samenleving’, zoals begin 2007 door de gezamenlijke woningcorporaties is afgegeven, is door de rijksoverheid nog steeds niet adequaat opgepakt. De afrondende politieke discussie kabbelt door, terwijl er wel schade wordt toegebracht aan het imago van de woningcorporaties.
De inhoud van het ‘Antwoord aan de samenleving’
Door alle corporaties, die aangesloten zijn bij Aedes, is een belangrijke beslissing genomen door in te stemmen met het ‘Antwoord aan de samenleving’. Het is een reactie aan het kabinet en houdt in, dat corporaties een belangrijke bijdrage willen leveren aan het oplossen van de vraagstukken op de woningmarkt. Op hoofdlijnen komt het erop neer, dat de corporaties zich gaan inzetten om de betaalbaarheid van de huurwoningen te verbeteren. Daarnaast wordt er extra geïnvesteerd in herstructurering van wijken en zal er een substantiële bijdrage worden geleverd aan het toepassen van energiebesparende maatregelen in de huurwoningen. Dit geeft aan, dat de sector zich bewust is van haar verantwoordelijkheid. Niet alleen de sector maar ook Woonservice Meander deelt deze betrokkenheid zowel landelijk als regionaal. Om mede het landelijke standpunt te bepalen participeren wij in landelijke overleggroepen.
De Vaststellingsovereenkomst: van een hoogtepunt naar een dieptepunt
Een andere opvallende gebeurtenis is de fiscalisering van onze branche. De vaststellingsovereenkomst, zoals die in een werkgroep van woningcorporaties, belastingdienst en adviseurs is uitgewerkt, voorziet in een sectorale regeling waarin is vastgelegd welke activiteiten fiscaal belast en welke fiscaal onbelast zijn. Het was een hoogtepunt om, in een relatief korte tijd, gezamenlijk tot een landelijke regeling te komen. Maar wat schetst een ieders verbazing? Bij het verschijnen van het Belastingplan 2008 is door het kabinet besloten om de woningcorporaties VPB-plichtig te maken. Ondanks stevige politieke debatten is het belastingplan eind 2007 door de politiek aangenomen. Als sector wordt er een bijdrage aan het sluitend maken van de begroting van de rijksoverheid geleverd. Een samenhangend beleid is niet waar te nemen. Het is een dieptepunt in de besluitvorming van de rijksoverheid. Ondanks dat, is het een uitdaging om, als lokale woningcorporatie, hier op verantwoorde en gepaste wijze mee om te gaan.
Strategische doelstellingen Woonservice Meander
Binnen ons werkgebied heeft Woonservice Meander zich toegelegd op het ontwikkelen en realiseren van projecten op het snijvlak van wonen, zorg, welzijn en onderwijs. Van seniorenwoningen naar levensloopbestendige woningen, vastgoed voor zorginstellingen, gezondheidszorg en kinderopvang tot specifiek op starters gerichte projecten.
1
Daarnaast zijn er in het strategisch voorraadbeleid projecten benoemd waar herstructurering zal gaan plaatsvinden. Dit doen we op grond van prestatieafspraken met de gemeenten in ons werkgebied. Hierin zijn ook afspraken over leefbaarheid, het in stand houden van de kernvoorraad, duurzaamheid, woonruimteverdeling, de WMO en de startersproblematiek opgenomen. De mate waarin Woonservice Meander erin is geslaagd om haar strategische doelstellingen te realiseren, wordt in het voorliggende jaarverslag toegelicht. In het bijzonder wordt er door onze corporatie een inspanning geleverd om tegemoet te komen aan de ‘wensen’ van o.a. VROM, CFV en Aedes. De Governancecode is voor ons hierin het uitgangspunt.
Tot slot
De woningbranche is enerverend. Mede door de diversiteit van de nieuwbouwprojecten die Woonservice Meander in portefeuille en gerealiseerd heeft, is het een uitdaging om optimaal gebruik te maken van de veranderende regelgeving om zodoende onze maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Wij hopen dat dit verslag een goede indruk geeft van de inzet en de realisatie van de maatschappelijke taken waar onze corporatie voor staat.
2
2. VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN Aan de belanghebbenden van Woonservice Meander Hierbij bieden wij u de door de Raad van Bestuur (RvB) opgestelde jaarrekening over 2007 aan. Deze bestaat uit de balans, de winst- en verliesrekening en de daarbij behorende toelichting en het volkshuisvestingsverslag over het afgelopen jaar. De jaarrekening is door BDO CampsObers Audit & Assurance B.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u onder ‘overige gegevens’ aantreft. De Raad van Commissarissen (RvC) kan zich verenigen met de jaarrekening en het daarbij behorende volkshuisvestingsverslag. Zij verleent de Raad van Bestuur décharge voor het gevoerde beleid over 2007.
Werkwijze Raad van Commissarissen
De taak van de RvC bestaat uit het toezicht houden op: ▪ het beleid van de RvB; ▪ de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en de daarbij horende procedures opgesteld door de RvB; ▪ de solvabiliteit van de stichting; ▪ de rechtsgeldigheid van de uitgaven; ▪ de maatschappelijke bijdrage aan de volkshuisvesting; ▪ de integriteit en het functioneren van de directeurbestuurders. Daarnaast fungeert de RvC als klankbord en adviseur voor de directeurbestuurders. De RvB is belast met het besturen van Woonservice Meander. Zij is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving die behoren bij het besturen van de organisatie. Door middel van voortgangsrapportages hebben de commissarissen inzicht in de mate van risicobeheersing binnen de corporatie. De statutaire verantwoordelijkheden en bevoegdheden voor de leden van de RvB zijn vastgelegd in een reglement voor Toezicht en Bestuur. De operationele verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn vastgelegd in het directiestatuut.
Governancecode
De RvC staat voor een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle betrokken partijen op een zorgvuldige wijze worden afgewogen. Daarom is de RvC van mening, dat de Governancecode een adequaat instrument is om de bedrijfsvoering en de beeldvorming van de corporaties te verbeteren. De door Aedes ontwikkelde basis-Governancecode is aangepast voor onze organisatie en daarna goedgekeurd. Het maatwerk ten behoeve van de aanpassing van de Governancecode is uitgevoerd door een werkgroep uit de RvC en RvB. De code is op de website geplaatst. Thans is een werkgroep aan de slag om de Governancecode verder te implementeren. Het gaat om een aantal kleine onderdelen waar nog niet helemaal aan is voldaan. Geconstateerd is dat er in het afgelopen jaar geen wijzigingen in de governancestructuur heeft plaatsgevonden.
3
Ten op zichte van de aanbeveling van de landelijke code, zijn enkele afwijkingen toegelicht in de eigen Governancecode. Op het gebied van de arbeidsvoorwaarden is onder andere geregeld, dat de bestuurders een benoeming hebben voor onbepaalde tijd. Daarnaast worden de verantwoordelijkheden en bevoegdheden voor de controller in 2008 ingevuld.
Inhoud van het toezicht Strategieontwikkeling
De Strategische Visie, die is beschreven in ‘Wonen in Beweging’, geeft voor de komende jaren de uitgangspunten weer waaraan genomen besluiten worden getoetst. De Raad van Commissarissen heeft besloten om, in de loop van 2008, de strategische visie opnieuw te beoordelen. Een onderdeel van deze beoordeling is om dit in samenspraak met de Adviesraad Wonen te laten plaatsvinden. In dit orgaan zitten 15 personen die via een openbare werving zijn benoemd. Zij worden gezien als ‘denktank en sparring partner’ om, vanuit de samenleving, nieuwe ideeën in te brengen. Een toetsingsmiddel om de voortgang van strategische keuzes, en het gevoerde beleid te beoordelen, wordt geleidelijk opgebouwd. Thans dient hiervoor de managementrapportage. Er wordt geleidelijk toegewerkt naar een Balanced Scorecardmodel.
Toezichtkader
Het toezichtkader wordt gevormd door de Strategische Visie, het Treasurystatuut en de financiële meerjarenbegroting. De voortgang wordt bewaakt via een actielijst welke is opgesteld door de RvB. Regelmatig wordt deze actielijst geagendeerd.
Financiële risicobeheersing
De RvB heeft, aan de hand van de Strategische Visie, een financiële meerjarenbegroting opgesteld. In deze meerjarenbegroting worden de operationele en financiële doelstellingen beschreven. Deze meerjarenbegroting is taakstellend voor de directie. Een belangrijke doelstelling is het handhaven van de vastgestelde solvabiliteitsnorm. In het kader van risicobeheersing is de meerjarenbegroting over 2007 extern beoordeeld. Na beoordeling is deze goedgekeurd door de RvC.
Frauderisicoanalyse
Er is opdracht verstrekt aan een extern deskundige om, op onderdelen van bedrijfsprocessen, een frauderisicoanalyse te verrichten. Uitvoering zal medio 2008 plaatsvinden. De betreffende onderdelen zijn, in overleg met de commissarissen, vastgelegd.
Financiële continuïteit
De RvB heeft de leningenportefeuille laten doorlichten door een adviesbureau. Dit advies is medio 2007 onderwerp van gesprek geweest met de commissarissen. De RvC heeft kennis genomen van de ontwikkelingen rondom de invoering van de vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2006 en de Vaststellingsovereenkomst (VSO) tussen Aedes en de Belastingdienst. De RvB is geïnformeerd over de recente ontwikkelingen en heeft met hen de gevolgen van de VSO uitgebreid besproken. Als Raad van Commissarissen is gekozen voor model I. Om deze keuze te kunnen maken heeft er een gezamenlijke bijeenkomst plaatsgevonden van RvB, RvC en de fiscaaladviseurs.
4
Administratieve organisatie en interne controle
Op basis van de Managementletter 2006 is, als hoogste prioriteit, het actualiseren van de procedures opgepakt. Ter bewaking van de opgestelde procedures is een intern controleplan opgesteld. Eind 2007 is deze in de organisatie geïmplementeerd. Daarnaast is er dit jaar gewerkt aan de verbetering van de Managementrapportages. Door deze verbetering heeft de RvC beter inzicht in de risico’s, de omvang en de voortgang van de diverse projecten.
Volkshuisvestelijke opgaven
De RvB heeft met de gemeenten Werkendam en Woudrichem prestatieafspraken gemaakt. In de gemeente Aalburg wordt momenteel een woonvisie opgesteld waaraan Woonservice Meander meewerkt. Deze visie is begin 2008 afgerond en nieuwe prestatieafspraken zijn het gevolg. De afspraken hebben veelal betrekking op het invullen van de woonzorgzones waarbij de koppeling wonen, zorg, welzijn en onderwijs veel aandacht krijgt. Opvallende projecten waarover prestatieafspraken lopen zijn onder andere: Andel : het gebied rondom De Notenhoff. Dit zal als een woonzorgzone ingevuld gaan worden. Werkendam : de woonzorgzones De Burcht en Kerckelant. Sleeuwijk : het verplaatsen van het winkelcentrum. Gekoppeld aan deze verplaatsing is de bouw van een woonzorgcomplex aan de Transvaal. Wijk en Aalburg : hier wordt gewerkt aan de realisatie van vervangende nieuwbouw van verzorgingshuis Wijkestein. Genoemde ontwikkelingen worden door de RvC getoetst aan de leefbaarheid binnen de kleine kernen. Ook vindt afstemming plaats over de gemaakte prestatieafspraken met de gemeenten. De overige prestatievelden vanuit het BBSH krijgen binnen de RvC ook regelmatig aandacht. Gezien het risicoprofiel van verschillende projecten, heeft het geheel grote aandacht van de RvC.
Verbindingen en toezicht van de Raad van Commissarissen
Woonservice Meander kent een verbinding die wordt toegelicht in paragraaf 4.6 (Financieel Beheer). Het deelnamekapitaal bedraagt € 20.000,00. In het kader van de fiscalisering is in 2005 Meander Holding BV opgericht. Te zijner tijd worden hieronder werkmaatschappijen opgericht waarin de commerciële activiteiten worden ondergebracht. De directeurbestuurders van Woonservice Meander vormen de directie van de holding. In 2007 zijn nauwelijks activiteiten binnen deze BV ontplooid. Mede door de landelijke en politieke discussies van de afgelopen 2 jaar rondom het fiscale regime voor woningcorporaties, die een warrige en wazige uitstraling heeft veroorzaakt, zijn de ontwikkelingen en risico’s van de verbindingen regelmatig in de vergaderingen van de RvC onderwerp van gesprek geweest.
Interne informatievoorziening
De managementrapportage is afgestemd op de vergaderdata van de RvC. De nadruk van de verantwoording ligt op de financiële cijfers en de voortgangsrapportage van de nieuwbouwprojecten. Momenteel worden kerncijfers verzameld die gebruikt gaan worden om de eigen gegevens te spiegelen aan die van vergelijkbare corporaties. De rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ van het Centraal Fonds, biedt een goede basis.
Werving en selectie
In het afgelopen jaar zijn er twee commissarissen aftredend geweest binnen de RvC. Beide waren op grond van het reglement herbenoembaar. Onafhankelijk van de aftredende leden, heeft de RvC beoordeeld of herbenoeming gewenst was. Dit heeft plaatsgevonden met inachtneming van de profielschets voor commissarissen en de totale
5
deskundigheden die binnen de RvC nodig is. De huidige samenstelling van de RvC is zodanig, dat voor de diverse terreinen waarop Woonservice Meander werkzaam is, voldoende kennis en bestuurlijke deskundigheid aanwezig is om de hoofdtaken van de Raad uit te oefenen. De RvC bestaat nu uit acht leden die voor een periode van vier jaar benoemd zijn. Per 31 december 2007 ziet de samenstelling van de RvC er als volgt uit: Naam
Dhr. W. Timmermans
Dhr. drs. W. Visser
Deskundigheid
Functie
Volkshuisvesting Algemeen Maatschappelijk Financieel fiscaal
Benoemd
Aftredend
Hernoemd
HerbenoemHoofdfunctie baar
Voorzitter
2004
2008
n.v.t.
Nee
Gepensioneerd directeur Thuiszorg en verzorgingshuis
Vicevoorzitter
2004
2007
2007
Ja
Econoom Aannemersbedrijf
Dhr. B.R. Bouman
Organisatieontwikkeling Maatschappelijk
Lid
2006
2009
n.v.t.
Ja
Freelance docent organisatiekunde
Dhr. N. van Rijswijk
Personeelszaken
Lid
2004
2010
2006
Ja
Hoofd P & O Aannemersbedrijf
Mw. A. Reemst-Kurpershoek
Wonen Zorg Maatschappelijk
Lid
2004
2007
2007
Ja
Directiesecretaresse scholengemeenschap
Lid
2005
2009
n.v.t.
Ja
Oud ondernemer installatiebedrijf
Dhr. G. van Tilborg *
Bouwtechnisch Commercieel
Dhr. mr. A. de Groot
Juridisch
Lid
2006
2008
n.v.t.
Ja
Jurist
Dhr. drs. C.D. van Gammeren *
Financieel Organisatie Maatschappelijk
Lid
2006
2010
n.v.t.
Ja
Docent Nederlands / Ondernemer Adviesbureau
* Op voordracht van de huurderbelangenvereniging.
De omvang van de RvC is ter sprake gekomen en er is besloten om, met in achtneming van de totale deskundigheid binnen de RvC, het aantal leden terug te brengen van acht naar minimaal vijf commissarissen.
Integriteit
Woonservice Meander heeft een integriteitsscode. In het derde kwartaal 2007 heeft de RvC deze code goedgekeurd. Implementatie van de code is in gang gezet. De inhoud van deze code is op de website geplaatst.
Leningen of garanties
Woonservice Meander verstrekt geen leningen of garanties aan leden van de RvC, RvB en aan medewerkers.
Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen
In het reglement van de RvC is opgenomen, dat de leden onafhankelijk dienen te zijn en dat er geen onverenigbaarheden of tegenstrijdige belangen mogen zijn. In één van de vergaderingen hebben de leden verklaard geen belangen te vertegenwoordigen die strijdig zijn met het doel van Woonservice Meander.
6
Dit houdt onder andere in dat: ▪ geen van de commissarissen ooit in dienst is geweest van, of diensten verleend heeft aan, Woonservice Meander; ▪ er rondom de besluitvorming van de RvC geen transactie geweest zijn waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. In het afgelopen jaar zijn er geen meldingen van onregelmatigheden geweest.
Zelfevaluatie en verantwoording Activiteiten van de Raad van Commissarissen
De RvC heeft in het verslagjaar zeven keer vergaderd. De RvC vergadert volgens een vooraf vastgesteld schema met, daarin opgenomen, een aantal vaste onderwerpen. Bij alle vergaderingen was de RvB aanwezig. Er was meer dan voldoende aandacht voor de inbreng van het bestuur. De agendapunten die regelmatig, volgens een vaste format, geagendeerd werden zijn: ▪ voortgangsrapportage landelijke en lokale ontwikkelingen; ▪ nieuwbouwprojecten; ▪ managementrapportage; ▪ organisatiestructuur; ▪ vastgoedportefeuille. Om kennis te nemen van de diversiteit van nieuwbouwprojecten, hebben de commissarissen lopende projecten bezocht. De RvC heeft haar eigen functioneren beoordeeld. Gebleken is dat geen der commissarissen frequent afwezig was. De RvC heeft in 2007 het functioneren van de huidige accountant besproken. Voor verstrekking van een nieuwe meerjarenopdracht heeft een ander accountantsbureau een presentatie verzorgd. De keuze is, na vergelijking en advies van de Raad van Bestuur, gevallen op BDO CampsObers Audit & Assurance B.V.
Maatschappelijk ondernemerschap en visitatie
Gedurende het jaar 2006 heeft Woonservice Meander zich ingezet om als pilot-organisatie het KWHmaatschappijlabel mede te ontwikkelen. De resultaten van het maatschappijlabel zijn bekend en besloten is, om dit label als visitatiemethodiek te gaan gebruiken. Gedurende de komende jaren wordt aan een aantal verbeterpunten gewerkt.
Externe begeleiding
De RvC heeft zich bij verschillende onderwerpen c.q. ontwikkelingen laten adviseren door externe deskundigen. Dit waren experts op het gebied van het maatschappijlabel, de risicoanalyse leningenportefeuille en de fiscale advisering organisatiestructuur.
Goedkeuring bestuursbesluiten
De Raad van Commissarissen heeft in 2007 zijn goedkeuring verleend aan onder andere de volgende bestuursbesluiten: ▪ bezoldigingsvoorstel commissarissen per januari 2007; ▪ het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over het jaar 2006; ▪ de meerjarenbegroting 2008-2012 en het activiteitenplan voor het jaar 2008; ▪ huurprijsaanpassing per 1 juli 2007 met 1,1%; ▪ het opstarten van een aanvraag uitbreiding statutair werkgebied;
7
▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
ten behoeve van het realiseren van twee woonzorgzones is overgegaan tot ruiling van een deel van een ‘aanleunproject’ uit Werkendam met een aantal woningen in Andel; grondaankoop Wijk en Aalburg; grondaankoop ten behoeve van project Nieuwendijk; verdere onderhandelingen ten behoeve van realisatie bouwproject in Almkerk; realisatie bouwproject Werkendam waaronder een school, een peuterspeelzaal en 10 appartementen; realisatie van appartementen in Sleeuwijk; het invoeren van de Integriteitscode; het komen tot een plan van aanpak voor een medewerkerstevredenheidonderzoek; functioneren en belonen Raad van Bestuur over het jaar 2006, inclusief nieuwe prestatieafspraken notitie strategische grondverwervingen; een fiscaal stappenplan inclusief wijziging juridische documenten.
Daarnaast zijn de volgende onderwerpen ter sprake gekomen: ▪ managementletter accountantsonderzoek; ▪ samenstelling Raad van Commissarissen; ▪ management rapportages; ▪ voortgang nieuwbouwprojecten; ▪ aanpassingen organisatiestructuur; ▪ nieuwbouw kantoorpand; ▪ terugkoppeling Adviesraad Wonen; ▪ terugkoppeling netwerkbijeenkomsten.
Raad van Bestuur
Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie wat inhoudt, dat het bestuur verantwoordelijk is voor: ▪ realisatie van de doelstellingen van de corporatie; ▪ de strategie; ▪ de financiering; ▪ het beleid. Het bestuur heeft hierover verantwoording afgelegd aan de RvC. Geheel conform de statuten, bestaat de RvB uit twee directieleden. Er is een algemeen directeur en een adjunct-directeur. Beiden hebben een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De directeur is voornamelijk actief op het gebied van projectontwikkeling en nieuwbouw. Hij geeft leiding aan de afdelingen Projectontwikkeling en aan de hoofden Verhuur & Bewonerszaken en Onderhoud. De adjunct directeur is voornamelijk belast met de financiële zaken, onderhoudt de overige externe contacten en geeft leiding aan de afdelingen Financiële administratie, FrontOffice, BackOffice en Automatisering. De bestuurders hebben verklaard, dat er geen tegenstrijdige belangen en nevenfuncties zijn zoals in 3.3 van de Governancecode is vastgesteld.
8
Remuneratie commissie
Er is binnen de RvC een remuneratiecommissie samengesteld. Deze bestaat uit de heren B.R. Bouman, C.D. van Gammeren en W. Timmermans. Voor het jaar 2007 zijn voor de RvB prestatiedoelen vastgesteld. Er heeft evaluatie over de doelen 2006 plaatsgevonden. Aan de hand van het beoordelingsreglement vindt er jaarlijks een beoordeling plaats. Verder zijn er beloningsafspraken gemaakt. In 2007 bedroeg de gemiddelde bezoldiging van beide bestuurders, exclusief pensioenpremie, totaal € 105.000,- per persoon. De pensioenregeling is conform de CAO Woondiensten vastgesteld. Omdat het genoemde bedrag ruimschoots onder de gemiddeld gestelde norm blijft, is uitsplitsing achterwege gebleven. De arbeidsvoorwaarden en bezoldiging van bestuurders zijn mede gegrond op de binnen de sector geldende adviesregeling van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (commissie Izeboud).
Beloning toezichthouders
De bezoldiging van de RvC is geregeld in een presentievergoeding per vergadering. De bezoldiging voor alle acht leden bedroeg op jaarbasis € 15.000.
Auditcommissie
De taken van de auditcommissie worden door de gehele RvC uitgevoerd.
GeschillenAdviesCommissie
Conform artikel 16 van de BBSH heeft de Geschillen adviescommissie (GAC) verslag uitgebracht over 2007. Er zijn 2 geschillen behandeld en 2 adviserende uitspraken gedaan. De verstrekte adviezen zijn overgenomen en door de Raad van Bestuur.
9
Verklaring Raad van Commissarissen
De RvC heeft kennis genomen van het verslag van de RvB over het boekjaar 2007. De door de RvB opgemaakte jaarstukken 2007, omvattende de jaarrekening en het daarbij behorende jaarverslag, zijn door BDO CampsObers Audit & Assurance BV gecontroleerd en van een verklaring voorzien. Na kennisneming van de bevindingen van de accountant, heeft de RvC de jaarrekening en het jaarverslag over 2007 goedgekeurd. De genoemde documenten geven een helder inzicht in de inspanningen en activiteiten. Met de vaststelling van de jaarrekening, en de in de jaarrekening verwerkte resultaatbestemming, zal het resultaat over het verslagjaar € 2.697.000 positief bedragen. De RvC heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit aan bestuurders en alle medewerkers. Getekend door de Raad van Commissarissen te Werkendam op 19 mei 2008.
10
W. Timmermans
drs. W. Visser
G. van Tilborg
A. Reemst- Kurpershoek
N. van Rijswijk
B. Bouman
Drs. C.D. van Gammeren
mr. A. de Groot
3. VERSLAG RAAD VAN BESTUUR De druk van overheidswege om meer woningen te realiseren voor specifieke doelgroepen, en de betaalbaarheid van de woningen te handhaven, vergt veel inspanning en creativiteit van de branche. Ook de fiscalisering van de woningbranche heeft een behoorlijke impact op de bedrijfsvoering. Daarnaast speelt de veranderende houding van de klanten een rol. Er worden meer eisen aan het voorzieningenniveau van de woningen gesteld. De huurders willen vaker hun eigen inbreng bij de materiaalkeuze voor hun woning en er wordt meer inzet van de corporatie gevraagd om het energieverbruik te beperken. Rekening houdend met de financiële randvoorwaarden spannen wij ons tot het uiterste in om te voldoen aan deze vraag.
Organisatie Statutair werkgebied
Het werkgebied is op dit moment het Land van Heusden en Altena. De Raad van Bestuur is overgegaan tot het aanvragen van een bredere toelating.
Waardering door klanten
In het kader van het behouden van het KWH-kwaliteitslabel, is Woonservice Meander in 2007 opnieuw getoetst. Het resultaat was positief. We voldeden weer aan de gestelde eisen met betrekking tot de kwaliteit van de dienstverlening. Uiteraard zijn er nog verbeterpunten gesignaleerd en daar zal in de komende periode extra aandacht aan worden geschonken. Dit gebeurt aan de hand van een opgesteld actieplan. Een van de acties is het herschrijven van een aantal promotiebrochures. Het geheel is afgerond in 2007 met als resultaat een nieuw huurders-informatieboek.
Waardering door de maatschappij
Woonservice Meander heeft in 2006 meegewerkt aan een onderzoek door KWH-maatschappijlabel. Het doel hiervan was inzicht te krijgen in de wijze waarop men tegen Woonservice Meander, en haar manier van werken, aankijkt. Er zijn bij belanghebbenden en samenwerkende partijen zoals gemeenten, zorgaanbieders, politieke partijen, ouderenbonden en andere maatschappelijke organisaties interviews of enquêtes gehouden. De uitkomsten zijn positief. Dit betekent niet dat er achterover geleund kan worden. KWH-maatschappijlabel is het ‘visitatie-resultaat’ van onze corporatie. Zo’n visitatie houdt allen scherp en dit betekent meer werken aan de presentatie zodat de alle belanghebbenden nog beter weten wat men van onze corporatie kan verwachten.
Vastgoedsturing en voorraadbeleid.
Het opgestelde Strategische Voorraad Beleidsplan zal in 2008 geactualiseerd en verder geïmplementeerd worden in de organisatie. De hoofdpunten uit de portefeuillestrategie zijn onder andere dat: ▪ er een evenwichtig huurbeleid is waarbij de ondergrens van de streefhuur op 65% van de maximaal redelijke huur uitkomt maar wel zodanig dat de kernvoorraad in tact blijft; ▪ de eenzijdigheid van ons bezit doorbroken dient te worden, waardoor het aantal eengezinswoningen wordt vervangen door starters- en levensloopbestendige woningen; ▪ er meer aanbod komt voor de starters en de lagere inkomens op de woningmarkt; ▪ er een integratie van wonen en zorg in nieuwbouwprojecten komt; Na aanpassing van de SVB zal opnieuw bekeken worden of er voldoende financiële ruimte overblijft om deze plannen uit te voeren.
11
Huisvesting
Vorig jaar is gemeld dat het huidige kantoor te klein is. Momenteel kunnen we iedereen nog huisvesten, maar er is een tekort aan vergaderruimte en spreekkamers. Uitbreiding op de huidige locatie is niet mogelijk en daarom is er, in samenwerking met gemeente Werkendam, intensief gezocht naar vervangende ruimte. Na het afvallen van enkele locaties is er in het afgelopen jaar een bouwkavel toegewezen in een uitbreidingsgebied in Werkendam.
Procesmanagement
In het afgelopen jaar is veel aandacht besteed aan het optimaliseren van interne procedures rondom de administratieve organisatie en de interne controle. Veel procedures zijn herschreven en / of getoetst aan de dagelijkse gang van zaken. Een belangrijke procedure had betrekking op het beheer van Verenigingen van Eigenaren (VvE). Afdelingshoofden zijn eindverantwoordelijk voor hun procedure. Om de interne controle te optimaliseren is een groot aantal activiteiten opgezet. Geleidelijk aan zullen interne controlemaatregelen binnen de organisatie worden geïmplementeerd.
Adviesraad Wonen
In 2007 is de Adviesraad Wonen drie maal bij elkaar geweest. De taak van de adviesraad is, de RvB gevraagd en ongevraagd advies te geven. De nadruk ligt op het maatschappelijk ondernemerschap, waarbij er input komt vanuit de samenleving op het te ontwikkelen beleid.
VvE-beheer
Koopwoningen maken steeds meer onderdeel uit van nieuwbouwcomplexen. Als het appartementen betreffen heeft dit als gevolg, dat er een VvE opgericht moet worden. Woonservice Meander kiest er voor om de VvE’s zelf te beheren. Inmiddels hebben wij 6 VvE’s in beheer. Dit aantal zal de komende periode gestaag uitbreiden. Mede doordat er nu ook gemengde complexen, met zowel koop- als huurwoningen, bij zijn gekomen zijn er interne procedures opgesteld. Hierdoor vindt er een betere afstemming plaats tussen de afdelingen die betrokken zijn bij een VvE.
Personeel en organisatie Beoordeling en beloning
Nadat de invoering van het CATS beoordelingsysteem in 2006 was afgerond, is er in 2007 begonnen met het voeren van de start-, plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken. Na een jaar met deze systematiek gewerkt te hebben is, eind 2007, een start gemaakt met de evaluatie van deze systematiek. Naar verwachting zullen de resultaten in 2008 bekend zijn.
Personeelszaken
Ondanks dat het aantal nieuwbouwprojecten groot is, de ontwikkelingen op het gebied van het huurbeleid toenemen en de branche fiscaliseert, constateren we een geleidelijke stabilisering van de vrij hoge werkdruk bij de collegae. Door de grote betrokkenheid en inzet van het personeel lukt het nog steeds om vooruitgang te boeken in efficiency. Ook is zichtbaar dat de servicegerichtheid naar klanten, zowel in mondelinge als in schriftelijke communicatie, toeneemt. Wij zijn het personeel hiervoor veel dank verschuldigd.
12
Ten gevolge van de dynamiek in de werkzaamheden is het noodzakelijk, voordurend aandacht te besteden aan personele en menselijke elementen. De groei van de organisatie is zodanig, dat personeelsuitbreiding nodig is. Eind 2007 is hiervoor een hoofdlijnennotitie opgesteld, waarin de knelpunten van diverse afdelingen inzichtelijk zijn gemaakt. Hieruit zijn voorstellen gekomen tot wijzigingen van de organisatiestructuur die in 2008 geëffectueerd zullen worden.
Medewerkerstevredenheidsonderzoek.
Gekoppeld aan bovengenoemde ontwikkeling, is ook een medewerkerstevredenheidsonderzoek opgestart. In het kader van de kwaliteitsmeting van de gehele organisatie is dit onderzoek gewenst omdat: ▪ de klant gemeten wordt via de methodiek van het KWH-label; ▪ de maatschappij gemeten wordt via de methodiek van het KWH-maatschappijlabel; ▪ de medewerker ‘gemeten’ wordt via een medewerkerstevredenheidsonderzoek. De voorbereiding voor dit onderzoek zijn bijna afgerond en het onderzoek start in april 2008.
Ondernemingsraad
Enkele onderwerpen die bestuurder en ondernemingsraad (OR) in 2007 hebben behandeld zijn: ▪ Calamititeitenplan Woonservice Meander. ▪ Wijzigingen in regeling (over)uren i.c.m flexibele werktijden en aanstelling / einde dienstverband i.c.m. aannamebeleid. ▪ Jaarrekening 2006 en Meerjarenbegroting 2007. ▪ Instemming tot het afsluiting van het arbo-contract en PAGO. ▪ Instemming op de Integriteitscode. ▪ Invoeren van de levensloopregeling. ▪ Behandeling jaarverslag ondernemingsraad 2006. ▪ Voorbereidingen voor het uitvoeren van een medewerkerstevredenheidsonderzoek. ▪ Notitie wijziging organisatiestructuur. ▪ Cats-sytematiek.
Arbeidsomstandigheden
Woonservice Meander is aangesloten bij de ArboUnie in Dordrecht. De taken van de ArboUnie zijn gericht op het beschermen en bevorderen van de gezondheid van medewerkers, voor zover deze samenhangt met hun arbeid en het arbeidsmilieu. De dienst is een adviesorgaan voor werkgever, medewerkers en OR. De arbeidsomstandighedenwet brengt een aantal verplichtingen voor de werkgever met zich mee. De organisatie heeft gecertificeerde bedrijfshulpverleners en een gecertificeerde preventiemedewerker. Verder wordt voldaan aan de gestelde eisen in de regelgeving. Het is de bedoeling dat de aanwezige werkprocedures rondom de arbeidsomstandigheden opnieuw worden afgestemd op de vernieuwde arbo-regelgeving.
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuim is in 2007, ten opzichte van 2006, toegenomen. Een persoon heeft gedurende een half jaar onder begeleiding van de arbodienst 50% gewerkt. Een andere collega is na een aantal maanden van ziek zijn weer arbeidstherapeutisch gaan werken. De hoogte van het verzuimpercentage blijft een belangrijk aandachtpunt en is tevens een aandachtspunt geweest tijdens een gesprek met de accountmanager van de arbodienst.
13
Ziektepercentage Jaar
2007
2006
2005
2004
Percentage
5,36
4,21
7,22
4,04
* Exclusief zwangerschapsverlof.
Overzicht ziekmeldingen Jaar
Te werken uren
Uren ziek
Aantal ziekmeldingen
2007
36.721
1.970
40 (was 39)
* Exclusief zwangerschapsverlof
Overzicht ziekteperiode Ziekteperiode
Aantal meldingen 2007 (2006)
Percentage 2007
Percentage 2006
Percentage 2005
Tot 1 maand
36 (37)
1,93
1,81
1,69
Van 1 tot 6 maanden
3
(1)
2,08
0,42
1,23
Langer dan 6
0
(1)
1,35
1,98
4,30
Totaal
39 (39)
5,69
4,21
7,22
* Exclusief zwangerschapsverlof.
Bestuursverklaring
De RvB van Woonservice Meander verklaart dat de jaarstukken zijn opgemaakt met inachtneming van de bepalingen in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek alsmede de voorschriften van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie. Onder verwijzing naar artikel 2, lid 2 sub N van Het Besluit Beheer Sociale Huursector verklaren wij dat de middelen van Woonservice Meander in 2007 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Werkendam, 15 mei 2008 Namens de Raad van Bestuur De directeurbestuurders
C.A. van Toor
14
W. Bijl
4. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 4.1.
Kwaliteit en instandhouding woningbezit
Ontwikkelingen woningbezit
Net als in voorgaande jaren heeft Woonservice Meander in 2007 een behoorlijk aantal woningen verkocht. Het betreft voornamelijk eengezinswoningen die aangeboden zijn onder de ‘KoopVoordeelregeling’. Begin van het jaar ging het vooral nog om verkoop aan zittende huurders, maar daarna werden de woningen, na vertrek van de huurders vooral verkocht aan starters. Door deze verkopen ontstaat er meer differentiatie in de wijken en wordt voldaan aan de vraag naar starterswoningen. De ‘KoopVoordeel-regeling’ houdt in, dat de woning met korting wordt verkocht gekoppeld aan de voorwaarde, dat de woning te zijner tijd verplicht aangeboden wordt aan Woonservice Meander. De waardestijging of –daling wordt gedeeld tussen de verkoper en Woonservice Meander. Doordat de woning daarna opnieuw met korting verkocht wordt, blijft deze bereikbaar voor de lagere inkomens. Ten behoeve van de herstructurering van verouderde seniorenwoningen in Andel hebben wij woningen, die grenzen aan ons bezit, door woningruil verkregen. Hierdoor kan het complete gebied heringericht worden. Daar staat tegenover dat wij woningen in Werkendam hebben afgestoten waarmee een andere corporatie in staat wordt gesteld een nieuwbouwproject te ontwikkelen. Woonservice Meander streeft naar meer diversiteit in haar bezit. Zo wordt er, conform het verkoopbeleidsplan, verder doorgegaan met de verkoop van ééngezinswoningen en worden in de nieuwbouwprojecten onder andere meer zorg- en levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Een belangrijke doelstelling, die ook is vastgelegd in de prestatieafspraken met de gemeenten in ons werkgebied, is dat er vastgehouden wordt aan het aantal woningen in de kernvoorraad. Dat wil zeggen dat het percentage woningen onder de huurtoeslaggrens, zoveel mogelijk gelijk houden wordt. De stichtingskosten van de in 2007 gerealiseerde woningen zijn beneden de € 200.000 gebleven.
Overzicht woningen Jaar 2004 2005 2006 2007
Beginstand Nieuwbouw huurwoningen 2170 2205 2194 2168
36 16 43 21
Sloop 0 9 23 0
Aankoop Verkoop 4 1 0 10
5 19 46 61
Eindstand huurwoningen
Koopvoordeel woningen
2205 2194 2168 2138
0 25 69 92
Uit bovenstaande tabel blijkt, dat het aantal huurwoningen weliswaar afneemt maar dat, als wij het aantal Koopvoordeelwoningen hierin betrekken, het aantal woningen voor de sociale doelgroep licht stijgt. De projecten in ontwikkeling zullen bijdragen aan het omvormen van het voornamelijk éénzijdige woningbezit naar meer diversiteit. Hierbij kan gedacht worden aan begeleidwonen, levensloopbestendige zorgwoningen, dienstencentra enz.
15
Indeling bezit naar type Woningtype
Aantal 1.600 1.400 1.200
eengezinswoning
1.000
seniorenwoning
800
steunpuntwoning
600
begeleidwonen
400 200 2004
2005
2006
2007
Jaartal
Nieuwbouwprojecten Opgeleverde complexen
Doktershoek te Werkendam
Dit complex omvat op de begane grond een medisch dienstencentrum met diverse 1e-lijns zorgaanbieders zoals tandartsen, huisartsen, apotheek, consultatiebureau, fysiotherapie en dergelijke en een assurantiekantoor. Op de bovenliggende verdiepingen zijn 50 appartementen gelegen waarvan 41 koop- en 9 huurappartementen. Het gehele complex is uitgevoerd met luxe materialen.
De Rank in combinatie met Zonnestraal
Het appartementencomplex van 5 koopwoningen, gecombineerd met 12 wooneenheden voor begeleid wonen, is in september feestelijk geopend. Zorgaanbieder Philadelphia ondersteunt 12 bewoners, met een licht verstandelijke handicap, om zoveel mogelijk zelfstandig te wonen.
16
Bakkerskilstraat
Begin 2007 zijn 2 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Het betreft hier een project waarbij verouderde eengezinswoningen gesloopt zijn en nieuwe starterswoningen voor in de plaats zijn gekomen. Deze woningen zijn met de KoopVoordeelregeling verkocht.
Projecten in uitvoering Masterplan Wijkestein
In Wijk en Aalburg vindt momenteel vervangende nieuwbouw plaats van het verzorgingshuis Wijkestein. Daarnaast komen er 16 wooneenheden voor begeleid wonen waarbij Prisma de zorgaanbieder is. In het hoofdgebouw wordt er ook plaats geboden aan een tandartsen-, een fysio-, een pedicure-, een podo- en twee logopediepraktijken. Daarnaast komt er ook een instelling voor algemeen maatschappelijk werk, een consultatiebureau, een thuiszorg- en een welzijninstelling en een Vereniging voor Ouderenvervoer. In het hoofdgebouw maakt een restaurant onderdeel uit van het geheel. Na deze 3e fase van het totale Masterplan, zal in de 2e helft van 2009 de 4e fase, die bestaat uit 34 appartementen en een peuterspeelzaal, gerealiseerd gaan worden.
17
De Bijtelshof te Sleeuwijk
Dit nieuwbouwcomplex bestaat uit 2 woonblokken. Een blok bestaat uit 6 seniorenappartementen, in de huursector, en het andere blok bestaat uit 9 eenheden waar bewoners met een licht verstandelijke handicap met begeleiding zoveel mogelijk zelfstandig wonen. De zorgaanbieder is Prisma.
Projecten in ontwikkeling Hieronder een overzicht van projecten in ontwikkeling. Projectnaam
Babyloniënbroek
Babyloniënbroek
2008
8 huur- en koopwoningen
Grote Kerkstraat
2009
8 koopappartementen
De Kroon
2009
2/1-kap koopwoningen
Perzikstraat
2009
6 koopwoningen
Tjalmastraat fase 3
2008
27 huur- en koopappartementen
Tjalmastraat fase 4
2010
14 koop- en huurwoningen
Woonboerderij
2009
4 huurappartementen 9 koopwoningen
Brandweerkazerne
2009
huur
Bronckhorst
2009
nulenergiewoningen - huur
Notenhoff
2010
wozoco, dienstencentrum - huur
Drie Zalmen
2008
31 huur- en koopwoningen
Brandweerkazerne
2009
pm
CPO
2009
8 starterskoopwoningen
Singelwoningen
2008
23 eenheden begeleid wonen - huur
Wijk en Aalburg
Veen
Genderen Andel Rijswijk Giessen Nieuwendijk
18
Geplande start bouw
Plaats
Sector / type
Projectnaam
Geplande Sector / type start
De Roef
2008
27 koop- en huurappartementen
K. v.d. Sandeplein
2008
6 huurappartementen
Nulenergiewoning
2009
huur en koop
Transvaal
2009
Wozoco: appartementen - huur en koop
Transvaal
2010
winkelcentrum
Transvaal
2010
vrije sector koopwoningen
Sigmondschool
2008
basisschool en peuterspeelzaal 10 koopappartementen
Werkensepolder
2009
11 starterskoopwoningen, 2 koopwoningen
De Burcht, fase 1
2008
8 2/1-kap koopwoningen, 17 huurappartementen
De Burcht, fase 2
2009
Wozoco: ca. 30 appartementen - huur en koop
De Burcht, fase 3 Woonservice Meander
2010 2008
appartementen, grondgebonden won., kantoren kantoor en koopappartementen
Schoonrewoerd
Schoonrewoerd
2009
pm
Vlijmen
Begeleid wonen
2009
12 eenheden begeleid wonen - huur
Plaats
Sleeuwijk
Werkendam
Onderhoud Onderstaand treft u een specificatie aan van de totale onderhoudsuitgaven ten behoeve van het in stand houden van het woningbezit.
Onderhoudsuitgaven
bedragen x € 1.000
Begroting 2007 362 520 15 897
Werkelijk 2007 387 707 43 1137
Werkelijk 2006 295 572 36 903
821 450 40 117 20 27 298 518 41
824 431 37 617 26 48 73 103 44
1010 481 11 400 19 7 291 232 49
Totaal PO Totaal Overloop
2332 3229 0
2203 3340 0
2500 3403 383
Totaal onderhoudsuitgaven
3229
3340
3786
Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Overig niet planmatig Totaal NPO Planmatig onderhoud Cascoherstel/schilderwerk CV-onderhoud en -vervanging Ventilatie systeem Keukenblokken Leefbaarheid Drainageaanleg en onderhoud Diversen Opfrissen badkamers Groenonderhoud
19
Niet planmatig onderhoud Reparatieverzoeken
In 2007 zijn de kosten van de reparatieverzoeken met € 100.000 toegenomen. Dit werd met name veroorzaakt door: Diverse kelderlekkages € 45.000 Rotte houten vloeren € 35.000 Daklekkages € 30.000 Onderstaand een grafiek waarin de ontwikkeling van de reparatieverzoeken inzichtelijk is gemaakt. Reparatieverzoeken Bedrag
Aantal 2500
450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0
2000 1500 1000 500 0 2003
2004
2005
2006
aantal bedrag
2007
Jaartal
In de afgelopen periode werd geconstateerd dat de doorlooptijd van de reparatieverzoeken te lang was. Hieraan lagen 2 oorzaken ten grondslag namelijk: ▪ Een verouderd systeem van het doorzenden en gereed melden van reparatieverzoeken naar de aannemers. ▪ Het vele werk dat de aannemers aangeboden krijgen. Woonservice Meander heeft ervoor gekozen om het proces van afwikkeling van reparatieverzoeken te automatiseren waardoor, naar verwachting, de doorlooptijd aanzienlijk korter zal worden. Daarnaast zal nauwkeurig het afmelden van de opdracht bewaakt worden.
Mutatieonderhoud
Net als in voorgaande jaren is het aantal mutaties nauwelijks gewijzigd. Daarbij dient vermeld te worden dat het soort mutaties behoorlijk afwijkt van 2006. Waren er in dat jaar veel mutaties als gevolg van sloop waardoor de kosten laag bleven, in 2007 betrof het meer reguliere mutaties. Onderstaand de verklaring van de gestegen mutatie kosten: ▪ Door 3 uitzettingen met extra hoge kosten € 54.000 ▪ Meer reguliere mutaties i.p.v. sloopmutaties € 20.000 ▪ Meer planmatige werkzaamheden uitgevoerd tijdens mutatie € 11.000 ▪ Mutatie overloopposten € 50.000 Planmatige onderhoudswerkzaamheden, die voor de komende vijf jaren ingepland staan voor de betreffende mutatiewoning, worden gelijk met de mutatiewerkzaamheden uitgevoerd. Daardoor zijn in 2007 17 badkamers opgeknapt en 36 keukens geplaatst. Een deel van de kosten worden geactiveerd, maar de overige kosten komen ten laste van het mutatiebudget.
20
Planmatig onderhoud
Enkele opvallende posten in het planmatig onderhoud: Soort onderhoud
bedragen x € 1.000
Begroot
2007
2006
2005
Schilderwerk
407
251
418
353
Dakvervanging
640
695
0
119
Casco
414
403
592
695
Badkamers
518
212
232
32
Keukenblokken
117
617
400
19
Toelichting: ▪ Schilderwerk Op het totale budget schilderwerk is € 156.000 niet uitgegeven. De reden hiervan is dat er bij enkele complexen gekozen is om kunstofkozijnen toe te passen. Daarnaast is een geplande schilderbeurt niet uitgevoerd omdat dit nog niet nodig bleek te zijn. ▪ Dakvervanging In het afgelopen jaar zijn er, exclusief de koopwoningen, 65 daken vervangen. Besloten is hier geen extra huur voor te vragen, terwijl dit een wel een energiebesparende maatregel is. Deze post is niet ten laste van de exploitatie geboekt, maar geactiveerd. ▪ Badkamers In 2007 was € 518.000 begroot om de badkamers te vervangen. Een groot aantal huurders heeft niet van het aanbod gebruik gemaakt. Daarnaast is begin 2008 nog opdracht gegeven voor € 134.000 aan badkamerrenovaties ten laste van budget 2007. Incidenteel waren al diverse badkamers opgeknapt tijdens mutatie. Een deel van de uitgaven zijn geactiveerd. ▪ Keukenblokken In 2007 is voor € 601.000 aan keukenblokken vervangen die oorspronkelijk in 2006 waren begroot. Door de grote hoeveelheid werk kon van het budget van 2007 niet meer dan € 16.000 uitgevoerd worden. Het resterende deel zal begin 2008 in uitvoering worden genomen. Bij keukenvervanging wordt in de meeste gevallen ook het wandtegelwerk vervangen en de gas-, water- en elektrainstallaties aangepast. De huurders, waarvan de keukens worden vervangen, kunnen deze naar keuze samenstellen.
CV-onderhoud en CV-vervanging
Woonservice Meander heeft een CV-onderhoudskontrakt afgesloten waarin is vastgelegd dat, naast het preventief onderhoud en het oplossen van storingen, ook veiligheidscontroles worden uitgevoerd op gastoestellen en –leidingen. Net als in 2006 zijn in het afgelopen jaar veel CV-ketels vervangen. Het betreft hier voornamelijk de 1e generatie HR-ketels die veel storingen veroorzaken.
21
Dakkapellen
Huurders van enkele eengezinswoningen hebben bij ons een verzoek ingediend om een dakkapel op hun woning te plaatsen. Omdat daarmee het woongenot van deze huurders verhoogd wordt, is aan dit verzoek gehoor gegeven. In 2007 zijn deze aangebracht tegen een huurprijsverhoging.
Woningverbeteringen in aantallen Aangebrachte woningverbetering Nieuwe cv-installaties
2007 2
2006 5
2005 14
2004 5
HR-ketels incl. warmwatervoorz. Warmwatervoorziening Dakramen Vaste trappen Badkamerverbetering Toiletverbetering Spouwmuurisolatie
22 10 7 1 30 19 25
11 0 4 3 52 19 31
38 7 1 1 26 25 23
52 19 5 4 50 28 45
De hierboven genoemde woningverbeteringen zijn aangebracht waarbij een huurverhoging voor de betreffende bewoner is doorgevoerd.
Energie- en milieubeleid
Woonservice Meander voert actief beleid om energiebesparende maatregelen toe te passen in de woningen. Dit blijkt o.a. uit het aanbrengen van HR-ketels, spouwmuurisolatie, dakisolatie, isolatieglas, waterbesparende stortbakken en kranen en korte waterleidingen. In onderstaande tabel is weergeven wat de stand van de toegekende energielabels begin 2006 was en wat onze doelstelling is voor 2011. Ons doel zal voor een belangrijk deel worden gerealiseerd door herstructurering en door tijdens mutatiewerkzaamheden en planmatig onderhoud extra energiebesparende maatregelen te treffen. Energiebesparing over 5 jaar Energielabel per 01-01-2007 Gemeente Gemeenten Woudrichem en Werkendam Aalburg Label A en B Label C Label D, E, F
20 % 26 % 54 %
23 % 36 % 41 %
Energielabel 2012 Gemeenten Werkendam, Woudrichem en Aalburg > 50 % < 45 % <5%
In diverse nieuwbouwprojecten worden warmtepompen toegepast. Hiermee wordt niet alleen energie bespaard, doordat van de aardwarmte gebruik wordt gemaakt, maar het verhoogt ook het wooncomfort in de zomerperiode doordat dezelfde installatie als koeling gebruikt kan worden.
4.2.
Toewijzing van woningen
Woonruimteverdeling
De drie woningcorporaties in het Land van Heusden en Altena wijzen hun woningen toe door middel van het woonruimteverdelingsysteem Wonen in Altena. De aangeboden woningen worden aangeboden via een regionaal huis-aan-huisblad en via de website van Wonen in Altena. De klanten kunnen via internet zelf hun inschrijving regelen en reageren op de aangeboden woningen.
22
Gemiddeld reageert circa 80% van de actief woningzoekenden via internet. De woningen worden aangeboden door middel van het aanbodmodel, het lotingmodel of het optiemodel. Woonservice Meander maakt gebruik van het aanbod- en lotingsmodel. De hieronder weergegeven tabellen hebben betrekking op alle aangeboden woningen van de drie corporaties. Bij vergelijking van cijfers 2007 met 2006 moet rekening gehouden worden met het feit, dat de gegevens over 2006, betrekking hebben op de periode 1 april tot en met 31 december. Mutaties per gemeente - aanbodmodel 2007 aantallen
2006 aantallen
2007 2006 percentages percentages
Gemeente Aalburg Gemeente Werkendam Gemeente Woudrichem
45 122 106
33 111 70
16,5 44,7 38,8
15,4 51,9 32,7
Totaal
273
214
100,0
100,0
Reacties
2007
2006
Aantal reacties aanbod en loting Aantal opties (actief)
7.543 192
5.061 11
Aanbodmodel Lotingmodel Optiemodel
Gemiddeld aantal reacties / opties naar selectiemethode 2007 2006 26 23 35 26 96 11
In 2007 had bijna 63% van de verhuringen betrekking op eengezinswoningen. Ook de reacties op deze woningen was zeer groot. Van alle reacties had 66% betrekking op dit type woning.
Verhuringen
Bijna de helft (46%) van de verhuurde woningen is toegewezen aan een woningzoekende uit de gemeente Werkendam. In totaal is 7% van de nieuwe huurders afkomstig van buiten de regio. Het aanbiedingsresultaat is het aantal keren dat een woning moet worden aangeboden alvorens deze wordt geaccepteerd. Het aanbiedingsresultaat is voor alle selectiemethoden laag. Het aanbiedingsresultaat voor woningen in het aanbodmodel bedraagt 1,5, voor woningen in het lotingmodel 1,3 en voor woningen via het optiemodel 2,0. Verhuringen per huurklasse <491 (< 485 in 2006) 491-621 (485-615 in 2006) > 621 (> 615 in 2006) Gemiddelde wachttijden (jaren) Aanbodmodel Lotingmodel Optiemodel
2007 316 72 9
2006 183 11 1
2007 aantal jaren 4,3 1,1 2,0
2006 aantal jaren 4,5 0,8 6,7
23
Toewijzing koopwoningen
De toewijzing van nieuwe koopwoningen aan woningzoekenden gebeurt in de gemeenten Aalburg en Werkendam op basis van inschrijving bij de gemeenten, waarna door loting de daadwerkelijke toewijzing plaatsvindt. In verband met de grote vraag naar starterswoningen heeft Woonservice Meander tijdelijk extra mutatiewoningen met ‘Koopvoordeelregeling’ beschikbaar gesteld. Het betreft hier woningen die al in het verkoopbeleidsplan zijn benoemd. Daarnaast gaan wij een nieuw project starten door cascowoningen te bouwen die door de starters zelf, naar eigen inzicht, afgebouwd kunnen worden.
Huurverhoging 2007 De maximale huurverhoging was bijzonder laag nl. 1,1% (in 2006 2,2%) waarbij, voor de korte termijn, op de te slopen woningen 0 % is toegepast.
Woningzoekenden
In de regio Land van Heusden en Altena is het aantal woningzoekenden in 2007 toegenomen. Stond er eind 2006 nog 4.654 woningzoekenden ingeschreven, eind 2007 stonden er 5.043 ingeschreven. Zoals uit onderstaande tabel blijkt is het aantal urgenten gedaald naar 101. De reden hiervan is een streng toegepast urgentiebeleid. Alle urgentieaanvragen worden beoordeeld en geïndiceerd door een externe organisatie, nl. stichting Trema. In 2007 hebben zich 1344 nieuwe woningzoekenden ingeschreven. Binnen het aanbod model zijn 1172 woningzoekenden actief geweest (1% meer dan in 2006). Woningzoekenden Totaal woningzoekenden (31/12/2007) Actieve woningzoekenden Aanbodmodel Lotingmodel Optiemodel Aantal urgenten
HuurToeslag
2007 5.043
2006 4.654
1172 208 96
938 117 11
101
143
De uitvoering van de Huurtoeslagwet ligt in handen van de Belastingdienst. Het merendeel van de toekenningen van de Huurtoeslag verloopt middels automatische continueringen. De corporatie streeft ernaar om bij toewijzing een zo gering mogelijk beroep op de Huurtoeslag te doen. Wanneer bewoners vragen hebben over de Huurtoeslag maken ze veelal gebruik van het Huurtoeslag Informatiepunt (HIP).
24
4.3.
Wonen en zorg
Loket Altena
Indicaties, voor specifieke woningen, worden verzorgd door het loket Altena. De regionale woningcorporaties, de gemeenten Werkendam en Woudrichem en enkele zorgaanbieders dragen financieel bij in de exploitatie van het loket.
Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)
De Wet Voorziening Gehandicapten is opgenomen in de WMO. Thans zijn onderhandelingen gaande met gemeenten en woningcorporaties om vast te stellen, welke investeringen nog voor vergoeding in aanmerking komen. De verstrekkingen die, op grond van WVG, werden gedaan worden nu veelal als normaal algemeen gebruikelijke voorzieningen voor ouderen en gehandicapten beschouwd. Dit betekent dat de kosten die gemoeid zijn met deze aanpassingen, niet meer door de gemeente worden vergoed. De WMO vergoedt in ieder geval nog de grote aanpassingen voor bewoners met een ernstige lichamelijke handicap.
Samenwerkingsverbanden
Woonservice Meander heeft diverse samenwerkingsverbanden met zorgaanbieders te weten: ▪ Prisma, Philadelphia en Siloah voor begeleidwonen projecten. ▪ St. Zorgcentra Pro Seniore voor de zorg aan ouderen in de zorgcentra Wijkestein en Notenhoff. Er zijn ook onderhandelingen met GGZ, Prisma en NSWAC gaande voor het huisvesten van een specifieke doelgroep in de woonzorgzone Werkendam te weten het project Kerckelant.
Zorgnetwerk
In het Zorgnetwerk werken regionale zorgaanbieders samen met gemeenten en woningcorporaties. Zij hebben tot doel vanuit een gezamenlijke visie, een samenhangende zorginfrastructuur op te zetten en te onderhouden waarbij de integratie van zorg en wonen centraal staat. Als woningcorporatie leveren wij de voorzitter van het Zorgnetwerk. Het Zorgnetwerk stuurt 2 werkgroepen aan die onder andere als doel hebben om de gegevens van de woonzorgzones te actualiseren door het opnieuw inventariseren van de basisgegevens en het bieden van zorg-op-maatprodukten. Door het actualiseren van de gegevens van de woonzorgzones kunnen de prognoses, rekening houdend met de nieuwe inzichten in gedifferentieerd bouwen, bijgesteld worden. Daarnaast is een werkgroep bezig met het ontwikkelen van nieuwe zorgconcepten. Het Zorgnetwerk is een orgaan dat steeds meer organisaties ‘dwingt’ tot samenwerking waarbij de zorgvrager, de huurder of de cliënt een centrale positie in neemt.
Woningcorporaties
De 3 woningcorporaties uit het Land van Heusden en Altena werken goed samen. Dit blijkt uit het gezamenlijk maken van prestatieafspraken met de diverse gemeenten in het werkgebied, maar ook op directie niveau vindt er regelmatig overleg plaats. In de afgelopen periode is met woningcorporatie Land van Altena uit Nieuwendijk nauw samengewerkt bij de totstandkoming van het muziekcentrum Xinix in Nieuwendijk en met Woonlinie uit Woudrichem zijn, uit strategisch oogpunt, woningen geruild. Er wordt in gezamenlijkheid nog met diverse andere partijen gewerkt aan de herontwikkeling van het winkelcentrum de Es te Sleeuwijk en het project Kerckelant te Werkendam.
25
Taakstelling Nieuwkomers Vluchtelingen Altena
Met Vluchtelingenwerk, gemeenten en collega-corporaties wordt regelmatig overleg gevoerd over het tijdig voldoen aan onze taakstelling. Er zijn onderling afspraken gemaakt over de wijze waarop de taakstelling gerealiseerd kan worden.
Investeringen buitenland
Woonservice Meander heeft ook in 2007 niet geïnvesteerd in buitenlandse instellingen.
4.4.
Betrekken van huurders bij beheer en beleid
Huurdersbelangenvereniging
Met de Huurdersbelangvereniging Land van Heusden en Altena (HBV) wordt regelmatig overleg gevoerd. Naast de vaste onderwerpen zoals de begroting, het jaarverslag en de jaarlijkse huurverhoging is er het afgelopen jaar ook gesproken over het energiebesparingsbeleid van Woonservice Meander en diverse andere huurders gerelateerde onderwerpen. Namens de HBV zijn 2 leden van de RvC van Woonservice Meander benoemt. Naast het overleg met de HBV vindt er ook overleg plaats met diverse bewoners- en beheercommissies van diverse complexen. Ook aan de door de gemeente Werkendam georganiseerde wijktafels wordt door onze corporatie een actieve bijdrage geleverd.
Informatie en communicatie ▪
▪ ▪
26
In 2007 is onze website geactualiseerd en verder verbeterd. Hierop kunnen onze huurders en woningzoekenden, informatie vinden over allerlei praktische zaken. Daarnaast worden ook hier onze nieuwbouwprojecten getoond en bestaat er de mogelijkheid om reparatieverzoeken in te dienen en zich in te schrijven als woningzoekende. Tevens wordt in het regionale huis-aan-huis blad Altenanieuws informatie verstrekt over onze organisatie en over zaken die van belang zijn voor de huurders en woningzoekenden. Op initiatief van de gemeente hebben wij, samen met collegae corporaties en een projectontwikkelaar, deelgenomen aan de woonmarkt. Doel van deze markt was om de bevolking van de gemeente Werkendam en, met name senioren en starters, te informeren over de lopende projecten van Woonservice Meander.
Geschillen advies Commissie (GAC)
Op 31 december 2007 was de samenstelling als volgt: Naam Dhr. F.A.M. van Lit Dhr. C.W. van Tilborg Dhr. L. van Oord Dhr. J.C. Blankers
Namens Huurdersbelangenvereniging bestuur Woonservice Meander
Functie voorzitter lid lid ambtelijk secretaris
De werkwijze van de GAC is in een reglement vastgelegd. In 2007 heeft de GAC in twee zaken uitspraak gedaan. Het bestuur van Woonservice Meander heeft de uitgebrachte adviezen overgenomen en opgevolgd. Daarnaast heeft de commissie het reglement aangepast. In 2008 zal dit door de HBV behandeld worden waarna de RvB het reglement kan goedkeuren.
Verhuiskostenregeling
Aan huurders, die op ons verzoek moeten gaan verhuizen, wordt een verhuiskostenvergoeding toegekend van minimaal door VROM bepaalde norm € 5.055,00. In aanvulling daarop wordt in veel gevallen nog een aanvullend bedrag vergoed volgens een interne opgestelde vergoedingslijst.
4.5.
Leefbaarheid
Ten aanzien van leefbaarheid worden door Woonservice Meander diverse kleinschalige projecten financieel ondersteund. Voorbeelden daarvan zijn financiële bijdrages aan onder andere:
Instandhouding van de buurtbussen
Loket Altena: wonen, zorg en welzijn
Ouderenbijeenkomsten: ouderengym
27
Inrichting atrium seniorencomplex Eijkenhof
Dorpsactiviteiten: timmerdorp
Kinderboerderij
Naast de hierboven genoemde financiële bijdrage komt betrokkenheid, met betrekking tot leefbaarheid, ook tot uitdrukking door deelname in het Netwerk Maatschappelijke Steunsysteem. Dit netwerk fungeert als overleg orgaan van woningcorporaties, maatschappelijk werk, politie, gemeenten en GGZ waarbij overlastsituaties en extreme maatschappelijke problemen van huurders behandelt worden en gezamenlijk wordt gezocht naar oplossingen. Tevens worden preventieve maatregelen genomen om bovenstaande situaties te voorkomen. Er wordt door ons ook een bijdrage geleverd door deelname in beheercommissies van complexen, een rol bij het beheer van kleine VvE’s en aandeel in het wijktafeloverleg. Dit wijktafeloverleg vergt veel tijd van de organisatie. Vaste deelnemers aan dit overleg zijn politie, gemeenten en welzijnsinstellingen.
28
In een breder kader draagt Woonservice Meander bij aan de leefbaarheid door het herstructureren van bepaalde wijken. Een voorbeeld daarvan is het Masterplan Wijkestein waarin verouderde seniorenwoningen zijn vervangen door nieuwbouw in combinatie met het samenbrengen van diverse zorg- en welzijnsinstellingen. Ook het ontwikkelen van een nieuwbouwproject in een kleine kern draagt bij aan de leefbaarheid. Hierdoor krijgen jongeren en ouderen de mogelijkheid om in deze kern te blijven wonen. Bij het uitwerken van de woonzorgzones, zoals die zijn opgezet door het Zorgnetwerk, wordt rekening gehouden met de leefbaarheid. Zo zullen zorgwoningen dusdanig gesitueerd worden, dat deze centraal bij de voorzieningen worden gebouwd. Wij menen dat er ook een bijdrage geleverd wordt aan de leefbaarheid door het creëren van ontmoetingscentra in de herstructureringswijken. In deze centra wordt geprobeerd diverse welzijnsactiviteiten op te zetten.
4.6.
Financieel beheer
Financieren
In het treasurystatuut zijn de kaders vastgelegd waaraan het financiële beleid van Woonservice Meander getoetst kan worden. Dit beleid is erop gericht om de financiële continuïteit, en de toegang tot de financiële markten tegen acceptabele condities, te waarborgen. Het uitgangspunt is het vermogens- en renterisico’s tot een minimum te beperken. Er wordt door Woonservice Meander een ondergrens van de solvabiliteit gehanteerd van 10%. In 2007 heeft BNG Consultancy Services (BCS) onze totale leningenportefeuille geanalyseerd en de financiële risico’s in beeld gebracht. Aan de hand van deze rapportage is een advies opgesteld hoe onze organisatie het beste de risico’s kan beheersen met betrekking tot de financiering van het Masterplan Wijkestein. Op basis van dit advies hebben 2 partijen offertes uitgebracht en hebben wij per 17 december, 3 leningen met verschillende voorwaarden afgesloten voor in totaal € 25 miljoen. Het betreft 2 leningen van € 10 miljoen en 1 lening van € 5 miljoen. Deze 3 leningen zijn weer verdeeld in 3 renteperioden en hebben verschillende looptijden. Door deze constructie toe te passen blijft het renterisico binnen de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en ons treasurystatuut gestelde kaders. In 2007 heeft het WSW, op basis van de jaarcijfers 2006 en de prognoses tot en met 2011, een beschikking afgegeven waarin zij aangeven, dat onze faciliteringsruimte voor de komende 5 jaren, € 52 miljoen bedraagt. Na het afsluiten van de hierboven genoemde leningen resteert per balansdatum nog € 27 miljoen financieringsruimte.
Beleggen
In 2007 heben wij, net als in het voorgaande jaar, een deel van de overtollige liquiditeiten middels een kasgeldlening uitgezet. Mede door efficiënt liquiditeitsbeheer, en de vrijkomende liquiditeiten uit de verkoop van woningen, is een hogere renteopbrengst gerealiseerd. Aan Stichting Trema heeft Woonservice Meander een kredietfaciliteit beschikbaar gesteld. Ter meerdere zekerheid heeft Stichting Trema hypotheek gevestigd op het pand Kinderopvang Dribbel gelegen aan de Rijksstraatweg 103a te Sleeuwijk.
29
Financieel resultaat
Het jaar 2007 is afgesloten met een positief resultaat van € 2,7 miljoen (was € 3,3 Hieronder volgt een analyse van het resultaat ten opzichte van de begroting.
miljoen).
bedragen x € 1.000
Begroting
Werkelijk
Verschil
Baten
12.378
13.022
-644
Lasten
7.859
7.853
6
Rentebaten
128
681
-553
Rentelasten
3.890
3.153
737
Projecten
1.683
0
1.683
Winst
2.440
2.697
-257
bedragen x € 1.000 Analyse van de verschillen Baten * Hogere opbrengst verkoop woningen Er zijn in 2007 meer woningen (12) verkocht dan begroot. * Lagere overige bedrijfsopbrengsten De doorbelaste kosten nieuwbouw zijn in de jaarrekening verwerkt in de lonen en salarissen. Overige kleine verschillen. Lasten * Hogere kosten onderhoud De onderhoudskosten zijn hoger dan begroot doordat een groot deel van de overloop uit 2006 in dit jaar is uitgevoerd. * Lagere Personeelslasten Lagere personeelskosten doordat de doorbelaste nieuwbouwkosten in mindering zijn gebracht op deze post. * Overig Financiële baten en lasten * Rentebaten hoger. Door een intensiever liquiditeitsbeheer hebben we hogere opbrengsten gegenereerd dan begroot, en door meer verkochte woningen meer liquide middelen. * Rentekosten lager. Leningen later afgesloten dan gepland. Projecten * De verkoopopbrengst van de projecten Tjalmastraat te Veen en fase 2b te Wijk en Aalburg waren begroot voor 2007 maar de transacties hebben eind 2006 plaatsgevonden. De verkoopopbrengst van de Rank is gesaldeerd met de bouwkosten van de Zonnestraal.
30
Bedrag 1219 -386 -189 644
111
-308 191 -6 553
-715 -1675
Financieel meerjarenperspectief Ontwikkeling balansposten
2007
2008
2009
2010
20.360
20.918
22.284
23.502
783
0
0
0
Langlopende schulden
85.501
81.600
87.957
99.585
Materiële Vaste Activa
80.901
102.116
115.835
125.391
Financiële Vaste Activa
180
126
100
0
30.092
15.724
5.021
6.060
4.529
15.448
10.715
8.364
18,31
17,73
18,42
17,88
Eigen Vermogen Voorzieningen
Vlottende Activa Kortlopende schulden Financiële kengetallen Solvabiliteit
Voor woningcorporaties is op fiscaal gebied 2007 een hectisch jaar geweest. Terwijl wij begin 2007 werkten aan het implementeren van de Vaststellingsovereenkomst (VSO) in onze organisatie werd, tijdens de verkiezingsperiode, bekend dat er, met ingang van 2008, mogelijk een integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting opgelegd zou worden. Ondanks stevige reacties van WSW, CFV, Aedes, gemeenten en provincies heeft het kabinet besloten om de VSO per 1 januari 2008 éénzijdig op te zeggen. Daarom zijn wij, met ingang van 2008, belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Naast de verwachte bijdrage aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor de financiering van de 40 ‘prachtwijken zal dit behoorlijk van invloed zijn op onze investeringscapaciteit.
Verbindingen
Het volledige aandelenkapitaal van Meander Holding B.V. is in handen van Woonservice Meander. Gestort aandelenkapitaal bedraagt € 18.000. Daarnaast is er een belang van € 2.000 in Woningnet B.V. wat neerkomt op 0,0001 % en dus minimaal risico inhoudt.
31
5. KENGETALLEN Kengetallen Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen in exploitatie in aanbouw Verzorgings- en verpleeghuis Wijkestein Onroerende zaken niet zijnde woningen Totaal Verzekerde waarde x € 1.000 Mutaties woningbezit Opgeleverd Verkocht Gekocht voor verhuur Gekocht voor sloop Sloop
2.138 15 110 64 2.327 171.000
2006
2005
2004
2.168 2.194 2.205 9 53 59 32 32 32 50 29 29 2.259 2.308 2.325 159.000 158.306 158.306
21 61 10 0 0
43 46 0 0 23
16 19 1 9
36 5 4 -
677 1.454 7
747 1.421 7
744 1.453 7
660 1.545 -
Prijs- / kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto huurprijs per woning
132 384
133 384
128 366
131 359
Het verhuren van woningen Mutatiegraad Huurachterstand in % jaarhuur (netto) Huurderving in % jaarhuur
6,6 0,77 0,25
6,6 0,82 0,48
7,3 0,77 0,42
5,6 0,76 0,50
Financiële continuïteit Solvabiliteit (nà toepassing RJ 645) Current ratio Rentabiliteit totaal vermogen (in %) Cash-flow per woning
18,31 664,4 13,1 2.090
19,9 1,5 7,2 2.322
17,3 0,4 5,7 1.442
17,4 0,2 8,7 1.119
Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen per woning (na toepassing RJ 645) Totaal opbrengsten per woning Kapitaalslasten per woning Overige bedrijfslasten per woning Resultaat per woning
9.523 6.091 2.303 809 1.261
8.161 6.476 2.236 814 1.534
6.552 5.637 2.108 610 703
5.817 4.625 1.937 546 454
Gemiddelde personeelsbezetting
20,6
18,4
17,2
16,9
Aantal woningen naar huurprijs klasse Laag (goedkoop < € 331,78) (2004 < € 317,00) Overig (betaalbaar > € 331,78 en < € 615,00)) (2004 > € 317,00) Duur (> € 615,00)
32
2007
5.1.
Toelichting op de kengetallen
Aantal verhuureenheden (VHE)
Het begrip verhuureenheid is gedefinieerd als een eenheid die ‘zelfstandig’ verhuurd kan worden. Met andere woorden, een woning waar een garage bij kan horen en die door middel van één contract wordt verhuurd.
Verzekerde waarde
Hier wordt de waarde van de opstalverzekering (inclusief storm en glas) van de woningen bedoeld.
Prijs kwaliteitsverhouding
Gemiddeld aantal punten WWS. De kwaliteit van een woning is uitgedrukt in punten volgens het woningwaarderingssysteem.
Mutatiegraad
Het aantal leegkomende woningen gerelateerd aan het totaal aantal woningen is uitgedrukt in een percentage (tussen 3 - 6 = gemiddeld)
Huurachterstand in %
Huurachterstand van de zittende bewoners volgens de balans (dus na vermindering met de individuele huursubsidie) uitgedrukt in een percentage van de som van de te ontvangen netto jaarhuur en vergoedingen voor leveringen en diensten, conform de toelichting op de winst- en verliesrekening.
Huurderving in %
De huurderving wordt uitgedrukt in een percentage van de som van de te ontvangen netto jaarhuur en vergoedingen voor levering en diensten. Onder de huurderving is ook de derving van vergoedingen voor leveringen en diensten begrepen. De huurderving betreft zowel de huurderving wegens leegstand als oninbaarheid, conform de toelichting op de winst en verliesrekening.
Solvabiliteit
Dit kengetal wordt berekend als het quotiënt van het Eigen Vermogen t.o.v. het Totale Vermogen. In formule: (Eigen Vermogen/Totaal Vermogen) x 100
Liquiditeit
Dit kengetal wordt berekend als het quotiënt van de vlottende activa en de kortlopende schulden (current ratio), uitgedrukt in een getal. In formule: (vlottende activa/kortlopende schulden)
Rentabiliteit van het eigen vermogen (REV)
De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotiënt van het jaarresultaat en het eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage. In formule: (jaarresultaat/eigen vermogen) x 100%
Rentabiliteit van het totale vermogen (RTV)
Bij de rentabiliteit van het totale vermogen wordt het jaarresultaat vóór aftrek van betaalde en/of verschuldigde interest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (=balanstotaal). In formule: (jaarresultaat vóór aftrek van interest op vreemd vermogen / totaal vermogen) x 100%
Cashflow per woning
Jaarresultaat en afschrijving per woning.
Eigen vermogen per VHE
Eigen vermogen einde boekjaar, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.
Totale opbrengsten per woning
Het totaal van de bedrijfsopbrengsten uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.
Kapitaalslasten per woning
Het totaal van de afschrijving en rente uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.
Overige bedrijfslasten per woning
Het totaal van de overige bedrijfslasten uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.
Resultaat per woning
Het jaarresultaat uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.
33
B. JAARREKENING 6. JAARREKENING (bedragen x € 1.000)
6.1.
Balans per 31 december 2007
Activa
2007
2006
Vaste Activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa
71.292 8.609
63.440 10.815
1.000
1.102
80.901
75.357
160 20 0 180
181 20 0 201
Totaal Vaste Activa
81.081
75.558
Vlottende Activa Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal Vlottende Activa
Totaal Activa
34
2
2
73 48 7 3.532 57 3.717
77 55 8 5.333 78 5.551
26.373
5.133 30.092
10.686
111.173
86.244
Passiva Eigen Vermogen Overige reserves Totaal Eigen Vermogen
Voorzieningen Voorziening nieuwbouw Voorziening huur Totaal voorzieningen
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Overige schulden Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal Passiva
2007
2006
20.360
17.701 20.360
725 58
17.701
725 0 783
95 85.404 2 0
725
121 64.275 0 0 85.501
0 0 2.639 33 47 1.810
64.396
0 0 1.420 143 41 1.818 4.529
3.422
111.173
86.244
35
6.2.
Winst en verliesrekening over 2007 2007
2006
10.177 188 6 2.596 55 13.022
10.027 141 24 3.631 217 14.040
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
1.772 0 726 109 177 3.340 1.729 7.853
1.707 0 621 96 156 3.786 1.764 8.130
Bedrijfsresultaat
5.169
5.910
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
681 0 0 3.153 2.697
555 0 0 3.139 3.326
Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
0 0 2.697
0 0 3.326
Aandeel derden Nettoresultaat na belastingen
0 2.697
0 3.326
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
36
6.3.
Waarderings- en resultaatbepalingsgrondslagen
Algemeen
De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld volgens de bestendige gedragslijn. De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH, aangevuld met de door de voor de branche van toepassing zijnde richtlijnen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.
Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360.
Balanswaardering Materiële vaste activa
De onroerende zaken met daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen, dan wel, indien die naar verwachting duurzaam lager is, de (benaderde) bedrijfswaarde. Met ingang van 2006 is het bezit voor de bepaling van de bedrijfswaarde ingedeeld in PMC’s. Er zijn 3 PMC’s bepaald op grond van een indeling die het Zorgnetwerk heeft toegepast op basis van een rapportage van het SOAB. Het betreffen A – B – C kernen waarbij het voorzieningen niveau in een kern de leidraad is. Een A-kern staat voor een hoog voorzieningen niveau en een C-kern voor een laag voorzieningenniveau. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire dan wel lineaire systeem. Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur, toename van de restwaarde of een gevolg zijn van wettelijke verplichtingen. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investeringen. Met een eventuele hogere bedrijfswaarde wordt in de balans geen rekening gehouden. Bij een eventuele duurzaam lagere bedrijfswaarde vindt afwaardering plaats op PMC-niveau.
Bedrijfswaardeberekeningen
De uitkomst van de bedrijfswaardeberekeningen (incl. grond) per 31 december 2007 is hoger dan de boekwaarde op basis van historische kostprijs minus afschrijvingen.
37
Interne parameters voor het berekenen van de bedrijfswaarde: ▪ exploitatieduur van de woningen ligt tussen de 40 – 50 jaar; ▪ grond op basis van historische kostprijs, ▪ geen rentabiliteitswaardecorrectie, ▪ inflatie variabele lasten 2,00 %; ▪ inflatie onderhoud 2,25 %, ▪ huurverhoging in het 1e jaar 1,6%, het 2e 2,0%, het 3e t/m het 7e 2,25%, het 8e en verder 2,5 %; ▪ discontovoet 6 %, ▪ norm klachtenonderhoud € 174,50 per woning, het planmatig onderhoud is gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting, norm algemeen beheer(verzekeringen, belastingen etc.) € 245,- per woning,
Onroerende zaken in ontwikkeling
De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen onder aftrek van éénmalige subsidies en het eventueel onrendabel deel van de investering.
Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. De investeringen worden als volgt afgeschreven: ▪ telefooninstallatie 5 jaar, ▪ kantoorinventaris 10 jaar, ▪ kantoorpand 50 jaar. Er vindt geen rentetoerekening plaats. Gezien de voortschrijdende technische ontwikkelingen in de automatisering is de afschrijvingstermijn van computerapparatuur en software bepaald op 5 jaar.
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies
In het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) worden vooraf de exploitatietekorten (d.m.v. parameters) ingeschat en de contante waarde van de te ontvangen subsidies vastgesteld. ▪ De contante waarde van de te ontvangen subsidies wordt als langlopende vordering op de balans opgenomen. ▪ De BWS-subsidies worden als exploitatiesubsidies beschouwd. ▪ Jaarlijks worden de ontvangen subsidies ten laste van de egalisatierekening gebracht. ▪ De waardering van de egalisatierekening vindt plaats tegen contante waarde. Jaarlijks vindt een rentetoevoeging plaats.
Debiteuren
De vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde na aftrek van een te vormen voorziening voor dubieuze debiteuren.
Eigen Vermogen ▪ ▪
38
Het Eigen Vermogen dient ter dekking van onvoorziene risico's en/of verliezen. Het Eigen Vermogen muteert door gerealiseerde jaarresultaten en staat permanent ter beschikking. Naast de dekkingsfunctie van de overige reserves dient dit als waarborg voor de financiering met vreemd vermogen.
▪
Ook kunnen de overige reserves aangewend worden voor interne financiering. Dit is afhankelijk van de marktomstandigheden.
Voorziening Pensioenen
In de balans is geen voorziening pensioenen opgenomen. De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde-pensioenregeling. De corporatie heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
Leningen
De leningen worden opgenomen tegen nominale waarde. In geval het zogenaamde klimleningen betreft, worden de voorgecalculeerde exploitatieverliezen op grond van de vigerende bijdrageregeling aan de hoofdsom toegevoegd.
Aangegane verplichtingen
Als gevolg van wijziging van RJ 252 is het niet langer toegestaan aangegane verplichtingen inzake nieuwbouwprojecten te verwerken in de balans. Met ingang van het boekjaar 2007 worden de door de corporatie aangegane (restant) verplichtingen vermeld onder de niet uit de balans blijkende informatie. De presentatie van de balans over het boekjaar 2006 is, hoewel geen sprake is van wijzigingen in het eigen vermogen en resultaat over het boekjaar, voor vergelijkingsdoeleinden aangepast. Het balanstotaal is als gevolg van de stelselwijziging afgenomen met € 3,8 miljoen. De effecten die van de aangegeven correcties uitgaan zijn ook doorgevoerd in de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2006 van de kengetallen.
Resultaatbepaling
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij ontstaan of voorzienbaar zijn.
Huren
Verantwoord zijn de netto ontvangen huren.
Vergoedingen
Dit betreft de vergoedingen die de huurders - naast de netto huur - verschuldigd zijn voor energielevering, huismeester, schoonmaakkosten etc. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van werkelijke kosten afrekening c.q. verrekening plaats.
Overheidsbijdragen
De bijdragen hebben betrekking op de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies en de Wet Voorziening Gehandicapten.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hierin worden verantwoordt de opbrengsten die niet bij een andere rubriek zijn onder te brengen.
39
Afschrijvingen
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode en lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur.
Overige waardeveranderingen
Indien de bedrijfswaarde van de materiele vaste activa duurzaam lager is dan de boekwaarde, wordt het verschil afgeboekt. Indien de bedrijfswaarde voor in het verleden afgeboekte materiele vaste activa duurzaam hoger is, mag er worden bijgeboekt.
Lasten onderhoud
Hieronder zijn onderhoudsuitgaven voor klachten-, mutatie- en jaarlijks terugkerend preventief onderhoud verantwoord.
Belastingen
Niet opgenomen is de ultimo verschuldigde vennootschapsbelasting uit hoofde van de VSO over de boekjaren 2006 en 2007. Op basis van deze VSO is vennootschapsbelasting verschuldigd over commerciële activiteiten voor zover deze niet vrijgesteld zijn in de buffers. Op peildata 1 januari 2006 en 1 januari 2007 beschikten wij over de volgende activa die zijn ondergebracht in de bufferruimte en derhalve bij de bepalingen van de verschuldigde vennootschapsbelasting zijn vrijgesteld.
Buffer dure woningen(100): Buffer parkeervoorzieningen(100): Buffer bedrijfsmatig O/g < 1.000 m2: Buffer diensten < € 100.000:
01-01-2007 7 23 1.000 21.813
01-01-2006 7 12 225 6.717
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Rentebaten
Onder rentebaten zijn verantwoord de opbrengsten uit vorderingen en beleggingen, geactiveerde rente indien aan derden verschuldigde rente aan de vervaardiging kan worden toegerekend evenals de te vorderen rente op BWS-subsidies.
Rentelasten
Hieronder vallen de betaalde en verschuldigde rentelasten inzake kort- en langlopende schulden en de toegevoegde rente aan de egalisatierekening subsidies BWS.
40
6.4.
Toelichting op de balans per 31 december 2007
Activa
Vaste Activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie
31 december 2006 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2007 Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2007 Mutaties 2007 Investeringen Verwerving Sociaal Centrum de Boerderij Desinvesteringen (sloop / verkoop) Herwaardering Afschrijvingen Subsidies Afschrijving desinvestering Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties 2007 31 december 2007 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2007
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Totaal
79.561 0
10.815 0
1.586 0
91.962 0
-16.121
0
-484
-16.605
63.440 0 63.440
10.815 0 10.815
1.102 0 1.102
75.357 0 75.357
2.688 0 -2.198 0 -1.641 0 538 0 8.465 7.852
6.259 0 0 0 0 0 0 0 -8.465 -2.206
55 0 0 0 -160 0 3 0 0 -102
9.002 0 -2.198 0 -1.801 0 541 0 0 5.544
88.516 0
8.609 0
1.641 0
98.766 0
-17.224
0
-641
-17.865
71.292
8.609
1.000
80.901
41
Onroerende en roerende zaken in exploitatie Specificatie mutaties Woningverbetering Aankoop bezit Aanleg cv-installaties Isolatiewerkzaamheden Vaste trappen Dakramen Totaal Investeringen
1.391 1.088 135 63 9 2 2.688
De grond wordt gewaardeerd op basis van historische kostprijs. Afschrijvingsmethode en -termijnen Grond : geen afschrijving Woningen : annuïtair 50 jaar CV-installatie en Warmwaterinstallatie : annuïtair 15 jaar Lift, woningverbetering, woningaanpassing, isolatie, dakraam, vaste trap : annuïtair 20 jaar Verzekering Materiële Activa De materiële activa is verzekerd tegen brand- en stormschade, de verzekerde waarde wordt jaarlijks met een index verhoogd. Overzicht verzekerde waarden x € 1.000 2007 2006 Woningbezit Opstalverzekering incl. glas (index) 171.318 159.000 Kantoor Opstal 757 806 Inventaris 227 227 Instrumenten 16 16 Overige verzekeringen Aansprakelijkheidsverzekering (W.A) 454 454 Reconstructieverzekering 454 454 Fraudeverzekering 454 454 Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering 1.134 1.134 Opruimingskosten 250 250 Naast het genoemde verzekeringspakket is er een collectieve ongevallenverzekering voor de Raad van Bestuur, Raad van Commissarissen en personeel. Voor bouwrisico's is er een doorlopende CARverzekering voor (nieuwbouw)projecten. Herziening van het verzekeringspakket is in behandeling. Zekerheden Materiële Activa Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Onroerende zaakbelasting (OZB) Het bezit van Woonservice Meander is op grond van de WOZ als volgt gewaardeerd: (geldend voor belastingjaar 2007) Gemeente Aalburg : € 38 miljoen Gemeente Werkendam : € 313 miljoen Gemeente Woudrichem : € 23 miljoen
42
Specificatie verloop bedrijfswaarde: Bedrijfswaarde Grondwaarde Ongecorrigeerde bedrijfswaarde 31 december Mutaties boekjaar Ongecorrigeerde bedrijfswaarde 1 januari
2007
2006 87,5 11,6 75,9 -12,1 63,8
75,4 10,0 65,4 -1,3 64,1
De belangrijkste mutaties over 2007: meerjarenonderhoudsbegroting is geoptimaliseerd, betaalbaarheidsheffing is vervallen en nieuwbouwprojecten. Voor detailgegevens zie de waarderingsgrondslagen in paragraaf 5.3. In de bedrijfswaarde is de rentabiliteitswaardecorrectie ad € 6.017.000 niet meegenomen. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling saldo mutaties mutaties saldo 31-12-2006 bij af 31-12-2007 Onroerende zaken in ontwikkeling Cpl. 66 Bijtelshof 262 1.126 1.388 Cpl. 67 Medisch Dienstencentrum + 3.842 2.616 -6.458 0 appartementen Cpl. 68 Singelwoningen 56 4 60 Cpl. 69 De Rank / Zonnestraal 1.231 528 -1.759 0 Cpl. 70 Kastanjelaan 38 10 48 Cpl. 71 K. v.d. Sandeplein 32 21 53 Cpl. 73 Bakkerskilstraat 18 -18 0 Cpl. 74 De Roef 1.230 200 1.430 Cpl. 76 Brandweerkazerne Giessen 1 1 Cpl. 680 De Burcht fase 1a 0 27 27 Cpl. 910 Sigmondschool 0 64 64 Cpl. 77 De Burcht fase 1b 0 47 47 Cpl. 78 De Burcht fase 2 0 0 Cpl. 79 De Burcht fase 3 0 19 19 Cpl. 112 Tjalmastraat fase 2 156 156 Cpl. 113 Tjalmastraat fase 3 1 105 106 Cpl. 114 Tjalmastraat fase 4 1 6 7 Cpl. 281 Drie Zalmen 131 111 242 Cpl. 340 Notenhoff 489 14 503 Cpl. 503 Masterplan fase 3 885 1.561 -1.254 1.192 Cpl. 504 Masterplan fase 4 472 138 610 Cpl. 510 Masterplan fase 2b 162 162 Infrastructuur / Interimfase 199 369 568 Wijkestein Oudbouw Wijkestein 0 529 529 Panden Hoogstraat 395 -246 149 Grond Sleeuwijk 1.214 1.214 Plan de Es 0 34 34 Totaal (on)roerende zaken in 10.815 7.529 -9.735 8.609 ontwikkeling
43
Financiële vaste activa Boekwaarden per 1 januari 2007
Te vorderen BWS-subs. 181
Deelneming
Overige
Totaal
20
0
201
Mutaties 2007 Correcties voorgaande jaren Toevoegingen Afschrijvingen / aflossingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Resultaat deelnemingen Dividend deelnemingen Totaal mutaties 2007
0 14 -35 0 0 0 0 -21
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 14 -35 0 0 0 0 -21
Boekwaarden per 31 december 2007
160
20
0
180
Aandeel in kapitaal: Meander Holding BV Woningnet BV
100% 0,0001%
Vlottende Activa
2007
Voorraden Voorraad papier Vorderingen Huurdebiteuren tot 2 maanden achterstand Betalingsregeling WSNP Deurwaarder Overig Huurachterstand Huurvoorstand Totaal huurdebiteuren
Bedragen 33 1 7 22 10 73 -14 59
2006 2
2
Aantallen 81 1 6 11 6
Bedragen 43 2 14 15 3 77 -6 71
32
Aantallen 108 6 9 10 1 23
Het vergt elk jaar meer om de totale huurachterstand te beheersen, een strak beleid hierin is noodzakelijk. Intern is per 31 december 2007 een analyse van de huurachterstand voorhanden.
44
2007 Gemeenten Wet Voorziening Gehandicapten BWS-subsidie jaarlijkse bijdrage complex 59 BWS-subsidie jaarlijkse bijdrage complex 60 Subsidie complex 330 Huurderving Totaal Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Te ontvangen BTW Overige vorderingen Uitgeleend geld Te ontvangen afrekening pensioen, sociale lasten Te ontvangen creditnota's Afrekening servicekosten Trema / St. Land van Altena inzake Xinix Rekening Courant Meander Holding Rekening Courant VvE's Vorderingen VvE inzake Beheer St. ZC Pro Seniore huurafrekening St. ZC Pro Seniore afrekening gas/water/elektra St. ZC Pro Seniore afrekening schilderwerk Te ontvangen schadeuitkeringen verzekering Woonlinie inzake project Genderen Advertentiekst. Wonen in Altena te ontv. van Woonlinie en St. Land van Altena Derden inzake plan De Es te Sleeuwijk Meerwerk participanten Doktershoek Verkoop woningen Facturen 2008 Vorderingen mutatie-/verhuiskosten Vorderingen SCB Overige debiteuren Voorziening dubieuze vorderingen Totaal Overige vorderingen
2006 12 13 23 0 0 48
1 13 23 18 0 55
7
8
3.250 0 3 27 0 1 49 21 0 0 13 13 0
4.350 0 4 10 4 0 0 0 65 6 0 3 150
12
16
17 0 0 71 9 18 40 3.544 -12 3.532
0 8 627 62 0 15 23 5.343 -10 5.333
Op het deel van € 350.000 is het pand van Kinderdagverblijf Dribbel als zekerheid ingezet. Per 31 december is de stand van de voorziening € 12.000. In 2007 zijn 5 vorderingen afgeboekt.
45
2007 Overlopende activa Niet vervallen exploitatiebijdragen BWS Rente deposito valutadatum t/m 31 december Overlopende activa SCB Totaal Overlopende activa Liquide middelen Postbank Banken Bank SCB Kas Deposito- / spaarrekening Totaal Liquide middelen
46
2006 0 57 0 57
0 25 53 78
239 6.108 25 1 20.000 26.373
67 5.060 3 3 0 5.133
Passiva Eigen Vermogen Overige reserves Saldo 1 januari Reserve SCB Resultaat boekjaar Saldo Eigen Vermogen 31 december Voorzieningen Voorziening nieuwbouw Tjalmastraat Veen Voorziening huur Raadhuislaan 2-208 Totaal Voorzieningen
2007
2006
17.701 -38 2.697 20.360
14.368 7 3.326 17.701
725 58 783
725 0 725
De voorziening nieuwbouw Tjalmastraat te Veen bestaat uit de opbrengst van de verkoop van bouwnummer 1 t/m 10 en zal ten gunste van fase 2 en 3 worden gebracht bij de financiële afwikkeling van de bouwfasen. De voorziening huur Raadhuislaan 2-208 betreft de huur welke t/m 2017 vooruit betaald is. Jaarlijks wordt hiervan rente verrekend en de huur ten gunste van de rekening courant van de huurder gebracht. Langlopende schulden Leningen overheid Saldo 1 januari Aflossingen Saldo 31 december Waarvan leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar
121 -26 95 95
179 -58 121 99
Leningen kredietinstellingen Saldo 1 januari Nieuwe leningen Aflossing Bijschrijving klimleningen Vervroegde en totale aflossingen Saldo 31 december Waarvan leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar
64.275 25.000 -2.498 47 -1.420 85.404 73.369
59.632 7.000 -2.450 93 0 64.275 51.040
5,1%
5,2%
16,8 jaar
18,5 jaar
Rentevoet en aflossingssysteem Gewogen gemiddelde rentevoet van uitstaande leningen van kredietinstellingen Gewogen gemiddelde rentevastperiode van leningen van kredietinstellingen
47
De leningen van overheid en kredietinstellingen worden op basis van het annuïteiten-, lineaire-, dan wel het dynamische kostprijssysteem of ineens (fixe-leningen) afgelost. Het reguliere aflossingsbestanddeel in het komende boekjaar bedraagt circa € 2,5 miljoen, terwijl de laatste klimlening volledig zal worden afgelost voor € 1,5 miljoen volgens aflossingsschema. In 2008 vindt geen vervroegde aflossing plaats maar is er wel een renteherziening voor een lening met een schuldrest van € 0,6 miljoen tegen 7,2 %. De leningen zijn gegarandeerd door de Gemeente en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Behoudens de gemeentelijke leningen en negen kapitaalmarktleningen zijn de garanties overgedragen aan het WSW. Er is een hypotheek gevestigd op het pand van Sociaal Centrum de Boerderij. 2007 Waarborgsommen Waarborgsom Hoogstraat 21 Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Schulden aan leveranciers SCB Rekening Courant Stichtingen Rekening Courant Zorgnetwerk Overige schulden
2006 2
0
2.639 33
1.420 143
10 0 30 7 47
10 31 0 0 41
Overlopende passiva Transitorische rente * 1.675 1.725 Huurtoeslag 67 68 Diversen 52 6 Overlopende passiva SCB 16 19 Totaal overlopende passiva 1.810 1.818 * Dit betreft de verschuldigde rente van de leningen over de periode tussen vervaldatum lening tot en met 31-12-2007. Niet uit de balans blijkende informatie Voorwaardelijke verplichtingen In 2002 is een perceel grond aangekocht. Zodra op deze grond een bouwbestemming wordt verkregen of uiterlijk 2017, zal het restant aankoopbedrag van € 1,2 miljoen worden betaald. Niet uit de balans blijkende vorderingen - Nog te ontvangen dkp-leningen over het tijdvak valutadatum-balansdatum (= niet vervallen bijschrijvingen dkp-leningen) - Woonlinie, project Hoefstraat / Doeverenstraat
48
0
38
0
126
2007 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting inzake nieuwbouwprojecten waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag van de aangegane verplichtingen heeft betrekking op de volgende projecten: - 066 Project Bijtelshof - 503 Masterplan fase 3 - 504 Masterplan fase 4 Totaal aangegane verplichtingen nieuwbouw
2006
700 16.000 4.500 21.200
0
Daarnaast is er sprake van een restant verplichting van: inzake onderhoudsprojecten die het jaar overlopen en derhalve de werkzaamheden nog niet geheel zijn afgerond.
527
956
MGE-verkoop Woonservice Meander heeft de terugkoopverplichting op een aantal verkochte woningen via koopvoordeelregeling. Terugkoop vindt plaats op basis van taxatie, waarbij verlies of winst na aankoop wordt gedeel tussen verkoper en Woonservice Meander. De woningen zijn sinds verkoop niet in waarde gedaald.
P.M.
P.M.
Verkochte woningen koopvoordeel (cumulatief): Bestaand bezit Nieuwbouw Tjalmastraat, Veen Nieuwbouw Mariënkroon, Wijk en Aalburg Totaal aantal woningen
72 8 12 92
49 8 12 69
Leefbaarheid plan De Bijl II
23
23
Bij het nieuwbouwplan de Doktershoek is integratieheffing toegepast. In 2006 is € 587.000 ontvangen. In 2008 vindt definitieve afrekening plaats met de belastingdienst.
57
587
Voorziening jubileumuitkering Voor een jubileumuitkering is geen voorziening gevormd, omdat de omvang gering is.
49
Consequenties integrale vennootschapsbelastingplicht Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Woonservice Meander een fiscale openingsbalans op te maken, waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels zullen gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Woonservice Meander een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen en belastbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op kasstroomgenererende eenheid niveau) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie moet worden gevormd tot het bedrag, waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2007 bestaat er geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingbalans. Evenmin is er duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Dientengevolge zijn er in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties betrekking hebbend op de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 gevormd.
50
6.5.
Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2007 2007
Huren Te ontvangen netto huur Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Subtotaal Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal Huren Specificatie huren De huurontvangsten in 2007 zijn ten opzichte van 2006 toegenomen met 150. Dit bedrag is als volgt te specificeren: Huur nieuwbouw / aankoop / tijdelijke verhuur Huurverhoging per 1 juli Huurverhoging t.g.v. individuele woningverbetering Huur sloopwoningen Huur verkochte woningen Huurafrekening verpleeghuisafdeling
Vergoedingen Vergoedingen (servicekosten) Te verrekenen Totaal Vergoedingen Overheidsbijdragen Vrijval egalisatierekening rijksbijdragen Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie Overige rijksbijdragen Totaal Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Totaal Verkoopresultaat
2006
9.723 480 10.203 25 1 10.177
9.750 327 10.077 47 3 10.027
225 203 10 0 -266 -22 150
118 147 5 -40 -34 -155 41
189 -1 188
130 11 141
0 0 6 6
0 0 24 24
4.256 -1.660 2.596
5.023 -1.392 3.631
In totaal zijn 60 woningen verkocht in 2007. Conform verkoopbeleidsplan zijn 22 woningen uit het bestaande bezit verkocht, waarvan 21 via MGE-constructie. Daarnaast zijn 24 woningen verkocht aan een andere woningcorporatie en 9 andere woningen teruggekocht, met het oog op nieuwbouwplannen van beide partijen. Ten behoeve van fase 2B van het Masterplan te Wijk en Aalburg zijn 14 woningen verkocht, welke gesloopt gaan worden. Van de opgeleverde nieuwbouwwoningen zijn in 2007 twee woningen via MGE-constructie verkocht.
51
2007 Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengsten voorgaande jaren (voornamelijk servicekosten / energie) Opbrengsten huidig boekjaar (voornamelijk servicekosten/energie) Totaal Overige bedrijfsopbrengsten
24
210
31 55
7 217
1.638 134 1.772
1.582 125 1.707
0 0
0 0
780 211 -265 726 20,6
677 179 -235 621 18,4
Sociale lasten
109
96
Pensioenlasten
177
156
2.246 707 387 3.340
2.919 572 295 3.786
246 106 72 137 34 35 124 53 40 26 873
220 62 63 198 33 71 0 0 38 34 719
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Afboeking onrendabele top nieuwbouw Totaal Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Bruto salarissen Bezoldiging bestuurders Doorbelast naar nieuwbouwprojecten Totaal Lonen en salarissen Gemiddelde personeelsbezetting (fte)
Lasten onderhoud Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Totaal Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Beheerkosten Algemene beheer Voorlichting / PR / advertentiekosten Advieskosten Automatiseringskosten Detachering GO-personeel Detachering Verhuur & Bewonerszaken Detachering Directie / administratief Detachering Technische Dienst Overige personeelskosten Vergoeding commissarissen Subtotaal Beheerskosten
52
2006
2007
2006
Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes Subtotaal Heffingen
432 87 20 539
398 89 20 507
Overige bedrijfslasten Servicekosten Kosten projectontwikkeling Mutatie overige voorzieningen Huisvestingskosten Corr. voorg. jaren afrek VPA Fusie SCB Overige exploitatielasten, zoals gas, water, elektra en overige Overige bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten
159 0 0 32 0 0 69 57 317
143 0 0 76 172 37 98 12 538
1.729
1.764
268 14 50 349 681
347 15 41 152 555
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
0
0
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
0
0
Totaal Overige bedrijfslasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente tijdens de bouw Rente te vorderen subsidies Rente op overige vorderingen Rente liquide en uitgezette middelen Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
53
6.6.
Kasstroomoverzicht 2007
Kasstroomoverzicht Bedrijfsresultaat Reserve SCB Afschrijvingen Mutatie voorziening Mutatie waarborgsom Vrijval voorziening / egalisatierekening Mutatie kortlopende schulden excl. aflossingsplicht Mutatie debiteuren en overige vorderingen Kasstroom uit operationele activiteiten (A)
54
2006
2.697 -38 1.260 58 2 0 1.108 -33 5.054
3.326 7 1.108 0 0 -2 -1.784 -397 2.258
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Desinvesteringen Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa in aanbouw Investeringen in zaken t.d.v. exploitatie Toe- / afname financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten (B)
2.198 -2.688 -6.259 -55 21 -6.783
2.051 -390 -1.793 -281 19 -394
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen nieuwe geldlening Lening SCB Bijschrijving klimlening Aflossing geldlening Mutatie verstrekte kasgeldlening Kasstroom uit financieringsactiviteiten (C )
25.000 0 47 -3.944 1.100 22.203
7.000 174 93 -2.508 -4.350 409
Stand liquide middelen begin boekjaar Resultaat kasstroomoverzicht (A+B+C) Kasstroom uit financieringsactiviteiten
5.133 20.474 25.607
2.860 2.273 5.133
6.7.
Mutatie bedrijfswaarde
Bedragen x € 1.000.000 Bedrijfswaarde per ultimo 2007 Bedrijfswaarde per ultimo 2006 Mutatie bedrijfswaarde
87,5 75,4 12,1
De toename van de bedrijfswaarde in het verslagjaar ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar laat zich als volgt verklaren: Autonome ontwikkeling - Vrijval kasstromen -3,8 - Effect een jaar opschuiven 4,0 - Nieuwe (des)investeringen binnen -0,1 horizon Subtotaal 0,1 Voorraadmutaties verslagjaar - Verkoop (realisatie vs prognose) - Nieuwbouw - Sloop - Grond - Aankoop - Overige mutaties woninggegevens - Verbetering - Uit exploitatie Subtotaal
-1,9 7,0 0,3 1,0 -0,1 0,0 -0,4 0,0
Nieuw beleid en niveauwijzigingen - Huurbeleid - Onderhoudsuitgaven - Overige exploitatielasten - Sloop - Verkoop - Verbetering - Nieuwbouw + aankoop Subtotaal
2,7 0,9 -0,5 -3,2 2,0 -0,4 0,0
Parameter- en modelwijzigingen - Economische parameters - Mutatiekansen - Huren - Disconteringsmethodiek - Discontovoet - Levensduur Subtotaal
1,3 -0,3 -0,1 2,0 0,0 1,7
5,9
1,5
Totale mutatie bedrijfswaarde
4,6 12,1
In de bedrijfswaarde is de rentabiliteitswaardecorrectie ad € 6.017.000 niet meegenomen.
55
C. OVERIGE GEGEVENS
56
57
D. BIJLAGE Overzicht rente Rentelasten Toegevoegde rente egalisatierekeningen: - Rijksbijdragen - Overig Rente langlopende schulden: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Overige schulden Rente kortlopende schulden - Kredietinstellingen - Gemeenten - Leveranciers - Overige schulden Totaal rentelasten Rentebaten Materiële vaste activa Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Financiële vaste activa Rente op te vorderen subsidies BWS Rente op overige vorderingen Liquide middelen Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten Saldo rentelasten en rentebaten Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten Materiële vaste activa Renteresultaat
58
2007
2006
0 0
0 0
5 3.139 0
7 3.105 21
1 0 0 8 3.153
0 0 0 6 3.139
268
347
14 50
15 41
349 681
151 554
2.472
2.585
3.491
3.265
1.019
680
