INHOUDSOPGAVE
I
JAARVERSLAG VAN HET BESTUUR 2009 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Algemene beschouwingen Overleg met stakeholders Het huurbeleid Ontwikkelingen in de woningvoorraad Het kwaliteitsbeleid ten aanzien van de woningvoorraad Investeringen in leefbaarheid Wonen en zorg Overige dienstverlening Het financieel beleid De organisatie Belangrijke verenigingsbesluiten Verklaring besteding en middelen
Bijlage: overzicht kerncijfers en kengetallen
1 6 8 13 17 19 20 21 22 24 27 28 29
II JAARREKENING 1. 2. 3. 3.1 3.2 3.3 4. 5. 6.
Balans per 31 december 2009 Winst- en verliesrekening over 2009 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht 2009 Ondertekening van de jaarrekening Overige gegevens
33 35 36 36 41 52 58 59 60
III VERKLARINGEN Verslag van de Raad van Commissarissen over 2009 Accountantsverklaring
61 64
I
VERSLAG VAN HET BESTUUR OVER HET JAAR 2009
In dit verslag geven wij aan waaraan wij in het afgelopen jaar gewerkt hebben en welke resultaten we daarmee hebben bereikt. De volgende thema’s komen in dit verslag aan bod: 1. Algemene beschouwingen 2. Het overleg met stakeholders 3. Het huurbeleid 4. Ontwikkelingen in de woningvoorraad 5. Het kwaliteitsbeleid ten aanzien van de woningvoorraad 6. Investeringen in leefbaarheid 7. Wonen en zorg 8. Overige dienstverlening 9. Het financieel beleid 10. De organisatie 11. Belangrijke besluiten 12. Verklaring besteding middelen 1.
Algemene beschouwingen
Positionering. Woningvereniging Nederweert is uitsluitend werkzaam in de gemeente Nederweert. Nederweert is een landelijke gemeente met ca. 17.000 inwoners en met een woningbestand van ca. 6.300 woningen waarvan ongeveer 2.100 huurwoningen. Woningvereniging Nederweert heeft er daarvan bijna 1.500 in eigendom. De gemeente bestaat uit de hoofdkern Nederweert-dorp en de kernen Budschop, Ospel, Eind en Leveroy. Op de woningmarkt is er een duidelijke relatie met de gemeente Weert. Missie en visie In het beleidsplan 2007- 2010 hebben we onze missie en visie beschreven, die vervolgens in concrete doelstellingen verder zijn uitgewerkt. De missie van Woningvereniging Nederweert luidt als volgt: “Het is onze missie om in de gemeente Nederweert in het bijzonder en, daar waar maatschappelijke ontwikkelingen dit vereisen, ook in de regio Weerterkwartier en Cranendonck de best mogelijke dienstverlening te bieden op het terrein van wonen in brede zin. Hierbij wordt gestreefd naar een optimale inzet van de beschikbare middelen gericht op het behalen van een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement.” Onze visie op middellange termijn is een invulling en uitwerking van de missie waarin de volgende aspecten aan de orde komen: welke doelstellingen streven we na; hoe willen we deze doelstellingen bereiken; welke normen en waarden streven we daarbij na in de uitvoering ervan; hoe zorgen we ervoor dat we deze rol kunnen blijven vervullen in de toekomst.
Pagina 1 van 65
De visie is als volgt geformuleerd: “Wij stellen ons vanuit de geformuleerde missie als doel, binnen het kader van de ons vanuit het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (hierna: BBSH) opgedragen taakvelden, de behoeften van onze huidige en toekomstige cliënten op het gebied van wonen in brede zin zo optimaal mogelijk in te vullen. Aan deze doelstelling geven we invulling door ons woningbestand in kwalitatief en kwantitatief opzicht te laten beantwoorden aan de behoeften van haar huidige en toekomstige cliënten, ons in te zetten voor een aantrekkelijke leefomgeving, te investeren in (de ontwikkeling van) nieuwe integrale zorg- en woonconcepten en de daarmee samenhangende dienstverlening en services. Om dit doel te verwezenlijken wordt gecommuniceerd en, daar waar nodig en gewenst, ook samengewerkt met belanghebbenden zoals: • • • •
huurders; overheidsinstellingen, zoals gemeenten; zorg- en welzijnsinstellingen en collega-woningcorporaties.
Wij willen in de uitvoering van ons doel functioneren als een ondernemende en initiërende organisatie met respect voor de normen en waarden, zoals deze binnen onze brancheorganisatie Aedes gelden (de Aedescode en de Governance Code). Om ervoor te zorgen dat we ook in de toekomst deze rol kunnen vervullen zullen we zorgdragen voor continuïteit in de organisatie (bestuur en werkorganisatie) en continuïteit in financiële zin.” In het vervolg van dit jaarverslag vindt u de resultaten die we in het afgelopen jaar op de verschillende beleidsterreinen hebben geboekt. Externe ontwikkelingen. Economische ontwikkelingen als gevolg van de kredietcrisis De vastgoedsector is in 2009 hard geconfronteerd met de gevolgen van de kredietcrisis. Het duurt langer voor woningen verkocht zijn en verkoopprijzen staan onder druk. Dit heeft ook zijn effect op de huursector. Er komen meer private verhuurders op de markt, zittende huurders stappen minder gemakkelijk over naar de koopsector en doorstroming van koop naar huur (bijv. bij ouder worden) komt onder druk te staan. Dit heeft ook zijn weerslag op de mutatiegraad binnen ons bezit, die lager is dan gebruikelijk. Voor wat betreft de financiering van onze nieuwbouwprojecten zijn de gevolgen van de kredietcrisis beperkt nu wij al in een eerder stadium financiering hebben aangetrokken voor de thans in uitvoering zijnde projecten. Voor de in voorbereiding zijnde projecten noodzaken de externe ontwikkelingen tot temporisering en bezinning op het ambitieniveau. Overheidsbeleid Medio 2009 is het wetsvoorstel maatschappelijke onderneming bij de Tweede Kamer ingediend. Ook woningcorporaties zouden daaronder moeten vallen. Door de val van het kabinet en gelet op de weerstand vanuit de sector is invoering van de wet onzeker. De val van het kabinet Balkenende IV zorgt ook voor vertraging in de omzetting in regelgeving van de uitspraak van de Europese Commissie inzake staatsteun aan de corporatiesector in de vorm van de garantiestelling van het WSW met achtervang door rijk en gemeenten. Onderdeel daarvan is met name dat 90% van de woningtoewijzingen aan personen Pagina 2 van 65
met een inkomen onder de € 33.000 zou moeten plaatsvinden. Verwachting is dat nieuwe wet en regelgeving niet vóór 1 januari 2011 van kracht zal worden. Demografische ontwikkelingen in relatie tot woningvoorraad Macro-economische en politieke ontwikkelingen zijn van grote invloed op de omgeving waarin we als woningcorporatie opereren, maar DE factor is toch "de behoefte aan woonruimte" en dan vooral in de huursector. Die hangt in sterke mate samen met de ontwikkelingen in de bevolking. Zo weten we dat de bevolking in Nederland – Limburg voorop - krimpt en vergrijst. Onze woningvoorraad en dienstverlening zullen moeten beantwoorden aan de behoeften van de woningzoekenden in de diverse doelgroepen.
Bevolkingscijfers Nederweert (bron Etill 2009)
10000 8000 6000 4000 2000 0 2010 0-24 jr
2020 25-65 jr
2030
2040
65 plus
Vandaag is Nederweert een minder vergrijsde gemeente dan gemiddeld in Nederland. Het aandeel 75-plussers is 6.2% van de bevolking (6.8% landelijk). Tegen 2020 is Nederweert een meer dan gemiddeld vergrijsde gemeente. Het aandeel 75-plussers is dan 9.5% van de bevolking (8.3% landelijk). Het aantal 75-plussers stijgt met bijna 60% van ruim 1.000 naar ruim 1.600. Als gevolg van verdunning in de gezinsomvang groeit de woonruimtebehoefte tot ± 2025 heel licht. Daarna zakt ze hard. Tegen deze achtergrond is in 2008 het strategisch voorraadbeleid opgesteld waarin we hebben onderzocht hoe onze woningvoorraad er in 2018 zou moeten uitzien. Daarbij zijn allereerst de doelgroepen die we willen bedienen bepaald en vervolgens bepaald wat de gewenste kwaliteit van de betreffende woningen zou moeten zijn, evenals de hoeveelheid woningen voor de benoemde doelgroepen. Dit “wensscenario” is afgezet tegen de huidige woningvoorraad. Ouderen gaan een aanzienlijk prominentere plaats innemen ten opzichte van de huidige situatie. Er komen minder gezinnen en minder kinderen. Het is daarom verstandig om in te zetten op het behouden van de huidige inwoners en voorkomen dat deze wegtrekken. Dit onder andere door het zorgdragen voor goede woningen en een mooie woonomgeving. De ligging van het "landelijke" Nederweert langs de A2 kan er toe leiden dat mensen die in de Eurregio en Z-O-Brabant hun werk vinden zich hier vestigen. De concurrentie op dit gebied met andere gemeenten langs deze as zal echter groot zijn. Pagina 3 van 65
De conclusies die we uit het strategisch voorraadbeleid onderzoek hebben getrokken zullen in 2010 hun verdere doorvertaling vinden in het nog op te stellen meerjarenbeleidsplan 2011-2014 en het woningvoorraad beleid (hoofdstuk 4), kwaliteitsbeleid (hoofdstuk 5), onze inzet op het gebied van leefbaarheid (hoofdstuk 6), wonen en zorg (hoofdstuk 7) en overige dienstverlening (hoofdstuk 8). Toezicht op het functioneren van woningcorporaties Van oudsher wordt er extern toezicht op woningcorporaties gehouden door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Beide toezichtorganen beoordelen vooral de financiële huishouding van woningcorporaties. De extern verlangde versterking van de rol van het intern toezicht houdend orgaan (Raad van Commissarissen) heeft bij de WvN extra aandacht gekregen in de vereiste versterkte rol van de Raad van Commissarissen bij de overgang van een "vrijwilligers" bestuur naar een directeur-bestuurder. Vanuit de maatschappij wordt de wens geuit om naast de financiële toetsing ook aandacht te besteden aan de wijze waarop woningcorporaties hun rol als maatschappelijk ondernemer invullen. Vanuit de Governance Code, die op alle woningcorporaties van toepassing is, als middel om maatschappelijke prestaties in kaart te brengen en de efficiency van de organisatie te meten, een periodieke visitatie voorgeschreven. Wij zullen ons in 2010 laten visiteren. Regionale en lokale ontwikkelingen. Regionale woonvisie Weerterkwartier 2010-2014 De WvN is zijdelings betrokken bij het opmaken van de opvolger van de woonvisie 20062009. De demografische ontwikkelingen noodzaken tot een omslag in denken. Van nog een lichte groei thans naar echte krimp over 20 jaar. En dit tegen de achtergrond van een sterk vergrijzende bevolking. Nog meer dan in de woonvisie 2006-2009 zal de nadruk in de derde regionale woonvisie liggen op de kwaliteit van wonen en op de woonomgeving. Om al te grote (neerwaartse) prijsdruk op de bestaande woningvoorraad te voorkomen is het belangrijk dat zowel in het Weerterkwartier als bovenregionaal uitbreidings-nieuwbouw wordt getemperd en afspraken worden gemaakt over nieuw voor oud. Wonen is een benoemd onderdeel van het GOML (GebiedsOntwikkeling Midden-Limburg) met als doel te komen tot een gezamenlijke aanpak (in termen van beleid, uitvoering en financiering) van de regionale herstructureringsopgave in het komende decennium met als doel een evenwichtige (in termen van aantallen en kwaliteit) ontwikkeling van de regionale woningmarkt. Het is belangrijk om ontwikkelingen in breed verband regionaal af te stemmen. Ontwikkeling uitleg-locaties Nederweert De gemeente Nederweert voorziet in de periode 2009-2018 op 6 uitleglocaties de bouw van ca. 800 woningen waarvan ca. 1/3 voor starters. De economische situatie tempert de belangstelling voor nieuwbouw. De WvN heeft ervoor gekozen niet als ontwikkelaar van starterswoningen op deze uitleglocaties te opereren. Vanuit het strategisch vooraadbeheer is er voor gekozen 125 woningen voor verkoop in aanmerking te laten komen. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan ons streven om starters op de koopwoningmarkt te huisvesten. Pagina 4 van 65
Centrumplan Nederweert-Budschop Medio 2009 heeft de gemeenteraad van Nederweert het Centrumplan Nederweert-Budschop vastgesteld. Het plan streeft de ontwikkeling na van een compacter en aantrekkelijk winkelcentrum Nederweert, een multifunctionele accommodatie op Budschop voor heel Nederweert en een langzaam verkeersbrug Budschop-Nederweert. De Woningvereniging Nederweert zal deze ontwikkeling zo mogelijk aangrijpen om op termijn tot herontwikkeling van het woongebied Julianastraat /Ospelseweg te komen.
Pagina 5 van 65
2.
Overleg met stakeholders
Leden van Woningvereniging Nederweert Woningvereniging Nederweert is een vereniging waarvan elke inwoner, ouder dan 18 jaar, van de gemeente Nederweert lid kan worden. De leden vormen in de vereniging het hoogste orgaan en kunnen dan ook invloed uitoefenen op het beleid in algemene zin. Tijdens de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering spreken de leden zich onder andere uit over dit verslag, de jaarrekening en benoeming van leden van de Raad van Commissarissen. Betrekken van bewoners/huurders bij beleid en beheer Vereniging Huurdersplatform Regio Weert Het Huurdersplatform vertegenwoordigt de huurders in het contact met de Woningvereniging over beleidsmatige aangelegenheden. In het verslagjaar hebben wij 2 keer overleg met het Huurdersplatform gevoerd. In april van het verslagjaar hebben wij overleg gevoerd over het huursombeleid 2009, de onderwerpen genoemd in artikel 19 Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) en Wet op het overleg huurders verhuurder, het activiteitenplan 2009. In het najaarsoverleg zijn de onderwerpen genoemd in het BBSH en Wet op het overleg huurders verhuurder, alsmede de instelling van een rioolfonds en collectieve glasverzekering aan de orde geweest. Het overleg en de samenwerking met Huurdersplatform werd wederzijds als prettig en opbouwend ervaren. Omwonenden In het kader van de planontwikkeling van inbreidingslocaties organiseren we, samen met de gemeente, informatiebijeenkomsten. Omwonenden kunnen zo in een vroeg stadium kennis nemen van de plannen en kunnen op- of aanmerkingen maken. Bij de verdere uitwerking van de plannen houden we zoveel mogelijk rekening met de gemaakte opmerkingen. Bewonerscommissies Binnen de gemeente Nederweert zijn, voor wat betreft het woningbezit van Woningvereniging Nederweert, vier bewonerscommissies actief. Het betreft de bewonersverenigingen “De Drie Lelies” en Burg. Hobusstraat die als doel hebben het beheren van de algemene ruimte in de seniorencomplexen aan de Schoolstraat en de Burg. Hobusstraat te Nederweert en de bewonersverenigingen “Aan Stad-Thoês” en “Domus Bona Ventura” die als doel hebben het mede invulling geven aan welzijnsactiviteiten in de algemene ruimte van het woonzorgcomplex aan Stad te Ospel en de algemene ruimte van het woongebouw aan de Kapelaniestraat te Nederweert. In woongebouwen zonder algemene ruimte wordt ernaar gestreefd één van de huurders als vaste contactpersoon te hebben met betrekking tot het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen van het woongebouw. Overleg met andere partijen betrokken bij de volkshuisvesting Overleg met de gemeente Nederweert De gemeente Nederweert en Woningvereniging Nederweert zijn voor wat betreft de sociale volkshuisvesting elkaars voornaamste partners.
Pagina 6 van 65
Op bestuurlijk niveau vindt in beginsel één maal per kwartaal overleg plaats tussen de gemeente Nederweert en Woningvereniging Nederweert. Belangrijke onderwerpen, die in het verslagjaar in dit overleg aan bod zijn gekomen, zijn: • Voortgang lopende projecten; • Tussentijdse evaluatie prestatie-afspraken 2007-2010; • Ontwikkelingen in het kader van het Dorpsontwikkelingsplan (DOP) Leveroy en dorpsontwikkelingsvisie (DOV) Nederweert-Eind; • Huisvesting van statushouders; • Nieuwe woongebieden/uitleglocaties; • Het Centrumplan Nederweert-Budschop; • Ontwikkelingen binnen de woningcorporatiesector. Overleg met de Stichting Land van Horne De samenwerking met de Stichting Land van Horne ten behoeve van de bewoners van 23 woningen voor ouderen aan de Schoolstraat, de bewoners van de aanleunwoningen, en de bewoners van het woonzorgcomplex “Aan Stad Thoês” te Ospel, in Agneshof en in Domus Bona Ventura verliep in het verslagjaar wederom naar volle tevredenheid. De Stichting Land van Horne biedt een volledig pakket zorg aan. Dit impliceert dat de aanleunwoningen ook geschikt zijn voor bewoning door zorg-geïndiceerden. Met Stichting Land van Horne werkten we in het verslagjaar intensief samen aan de voorbereiding en realisatie van de woon-servicezone in het gebied St. Willibrordusstraat - Pastoor van der Steenstraat in de kern Nederweert. Met het openen van een tandartsenpraktijk en een huisartsenpraktijk is het gezondheidscentrum volledig bezet. Overleg op bestuurlijk niveau vindt regelmatig plaats. In het verslagjaar hebben we met Stichting Land van Horne met name gesproken over ontwikkelingen binnen de zorgsector (marktwerking) en huisvestingsaangelegenheden. In het bijzonder is gesproken over de ontwikkelingen in het kader van het DOP in Leveroy en de toekomst van Ouderencentrum St. Joseph. Overleg met de stichting Pedagogisch Sociaal Werk (PSW) Midden-Limburg In de loop van het verslagjaar is gestart met de nieuwbouw aan de Geenestraat in Nederweert van 28 appartementen voor cliënten van deze stichting. De samenwerking met PSW is in 2005 in een samenwerkingsovereenkomst geformaliseerd. Overleg met overige stakeholders Met andere stakeholders, die in de gemeente Nederweert actief zijn, vindt incidenteel overleg plaats. Daarin bespreken we met name de huisvesting van cliënten van deze organisaties. Regelmatig vindt bilateraal overleg plaats met de collega-corporaties Wonen Weert en Woningstichting St. Joseph. Woningvereniging Nederweert participeert actief in het samenwerkingsverband vereniging DOMAAS, waarin 19 kleine Limburgse woningcorporaties kennis en kunde uitwisselen met behoud van hun eigen identiteit en zelfstandigheid. Op een aantal terreinen worden schaalvoordelen met elkaar gedeeld door gezamenlijke inkoop. De corporatie is verder lid van het Platform Limburgse Woningcorporaties (voorheen Aedes kieskring Limburg) waarin dit jaar o.a. aan de orde kwamen de verhouding van de woningcorporaties en de Provincie en de gezamenlijke beroepsprocedure Vogelaarheffing. Er wordt naar gestreefd om 1 à 2 maal per jaar met de vaste leveranciers de ontwikkelingen in de markt en het niveau van dienstverlening te bespreken.
Pagina 7 van 65
3.
Het huurbeleid
Woningvereniging Nederweert zet zich bij voorrang in om haar primaire doelgroepen te huisvesten. Als primaire doelgroep benoemen we de laagste inkomenscategorieën, senioren, zorgbehoevenden, gehandicapten en starters op de woningmarkt. Woningvereniging Nederweert hanteert voor woningzoekenden het zogenaamde inschrijfsysteem. Belangrijk voordeel van dit systeem is dat wij steeds in beeld hebben hoeveel mensen in de verschillende doelgroepen een woning zoeken. Onderstaand lichten we ons toewijzingsbeleid nader toe. In 2009 is besloten nog nadrukkelijker de kwaliteit van onze dienstverlening centraal te stellen. Daarom is besloten per 1 januari 2010 aansluiting te zoeken bij KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Deze organisatie meet de klantgerichtheid en klanttevredenheid en rapporteert daar medio 2010 over. Doel is het behalen van het KWH-huurlabel. Toewijzingsbeleid In principe worden woningen toegewezen aan inwoners van de gemeente Nederweert en aan personen met een sociale of economische binding met Nederweert. Woningzoekenden die niet voldoen aan deze criteria komen slechts dan in aanmerking voor een woningtoewijzing indien geen andere kandidaten aanwezig zijn. In het verslagjaar zijn 11 woningen (in 2008: 17) toegewezen aan woningzoekenden die behoorden tot deze laatste categorie. Ten aanzien van het toewijzingsbeleid blijft de verwachting dat gezien de aanstaande wijzigingen in de regelgeving (aanpassing Huisvestingswet / staatssteuncriteria) verdere aanpassing van de toewijzingscriteria zal moeten plaatsvinden. Uitvoering van het toewijzingsbeleid De toewijzing van woningen volgens de criteria van het BBSH kan als volgt gespecificeerd worden: Overzicht toewijzing woningen volgens passendheidscriterium: Eenpersoonshuishoudens Goedkoop Leeftijd Inkomen = < 348,99 < 65 jaar < 20.975,00 1 > 20.975,00 0 > 65 jaar < 19.800,00 1 > 19.800,00 0 Tweepersoonshuishoudens Goedkoop Leeftijd Inkomen = < 348,99 < 65 jaar < 28.475,00 0 > 28.475,00 0 > 65 jaar < 27.075,00 0 > 27.075,00 0 Drie- en meerpersoonshuishoude Goedkoop Leeftijd Inkomen = < 348,99 < 65 jaar < 28.475,00 0 > 28.475,00 0 > 65 jaar < 27.075,00 0 > 27.075,00 0 Totaal alle huishoudens 2 (*0 + 2)
Betaalbaar Duur > 348,99 - = < 499,51 > 499,51 5 0 *1 1 11 0 *4 0 Betaalbaar Duur > 348,99 - = < 499,51 > 499,51 3 *1 *2 1 6 0 *1 0 Betaalbaar Duur > 348,99 - = < 535,33 > 535,33 11 0 *2 0 0 0 0 0 46 (*10 + 36) 3 (*1 + 2)
Pagina 8 van 65
Totaal 6 2 12 4 Totaal 4 3 6 1 Totaal 11 2 0 0 51 (*11 + 40)
Bij de toekomstige toetsing van passende toewijzing in het kader van staatssteuncriteria, is als criterium genoemd dat 90% van de toewijzingen aan personen met een belastbaar inkomen beneden € 33.000 moet plaatsvinden. Over 2009 voldeed 86,3% van onze toewijzingen aan dit criterium. Er waren in totaal 51 mutaties. Er zijn twee woningen aangeboden via de gemeente Nederweert in het kader van de huisvesting van statushouders, één woning via “Blijf van mijn lijf” in het kader van huisvesting van vrouwen uit opvanghuizen en twee woningen via Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) in het kader van maatschappelijke opvang. Daarnaast zijn vier woningen van Wonen Weert verhuurd aan woningzoekenden van Woningvereniging Nederweert. De met * weergegeven aantallen, totaal 11, geven het aantal niet passende toewijzingen aan (in 2008: 16). Er zijn geen goedkope woningen die niet toegewezen zijn aan de primaire doelgroep (in 2008: 2). De toewijzing van 10 (in 2008: 7) qua huurprijs betaalbare woningen aan de niet primaire doelgroep is met name een gevolg van het ontbreken van dure woningen in de woningvoorraad. De toewijzing van 1 dure woning aan de primaire doelgroep is toegewezen op basis van echtscheidingsurgentie met kinderen (in 2008: 7). Mutaties In 2009 werden 51 woningen als gevolg van mutaties toegewezen die als volgt zijn verdeeld: Overzicht woningmutaties naar type woning: Mutaties Gezinswoningen Seniorenwoningen 1-2 woningen Aanleunwoningen Zorgwoningen Woonwagen/standpl Totaal
2009 19 18 1 3 9 1 51
2008 39 24 11 3 9 2 88
2007 47 21 12 4 8
2006 24 20 11 5 2
2005 41 6 10 3 3
92
62
63
De mutatiegraad ligt al jaren beneden het gemiddelde in de sector. Recente economische ontwikkelingen als gevolg van de kredietcrisis hebben een zichtbaar negatieve invloed op de mutatiegraad over 2009. Naar verwachting zal in de komende jaren een hogere mutatiegraad optreden doordat wij diverse nieuwbouwprojecten in ontwikkeling hebben. Het ontbreken van voldoende doorstroommogelijkheden in de koopsector blijft onze aandacht vragen. Hierbij speelt de sterke prijsontwikkeling in de koopsector ook een rol, waardoor de bereikbaarheid van een koopwoning voor starters beperkt is. In hoofdstuk 4 geven we aan hoe we op deze problematiek inspelen. De vrijkomende woningen (51 mutaties) hebben we aangeboden aan 83 woningzoekenden waarvan er 32 de aanbieding niet hebben geaccepteerd. Dit betekent een weigeringpercentage van 38,6% (in 2008: 46,4%). Reden van het hoge weigeringpercentage is gelegen in het feit dat de acute vraag voor een groot deel is ingevuld. In het verslagjaar is huurderving geleden wegens leegstand, onderhoud en renovatie voor €20.644 (2008: € 24.948). De huurderving van panden in afwachting van sloop of verkoop bedroeg € 45.557 (2008: € 10.418). Pagina 9 van 65
Woningzoekenden Overzicht aantal ingeschrevenen naar soort woning per ultimo: Per einde Gezinswoningen Seniorenwoningen 1-2 woningen Aanleunwoningen Zorgwoningen Totaal
2009 133 291 95 0 62 581
2008 152 297 105 37 62 653
2007 147 283 110 46 73 659
2006 135 262 110 73 49 629
2005 126 279 130 70 22 627
De categorie aanleunwoningen is toegevoegd aan de categorie zorgwoningen. Hiermee is een groot aantal dubbele inschrijvingen komen te vervallen. De vraag naar woningen voor senioren- en zorgwoningen blijft onveranderd groot (60,8% van de woningzoekenden). Ondanks het feit dat er diverse projecten in ontwikkeling zijn, blijft er op termijn onvoldoende capaciteit om de sterke groei op te vangen. Bij de toewijzing van seniorenwoningen moet derhalve steeds meer worden gelet op leeftijd en (medische) urgentie. Overzicht aantal nieuwe inschrijvingen naar inkomen (doelgroep / niet doelgroep):
Gez.w. Sen.w. 1-2 w. A.l.w. Zorgw. Totaal
2009 Doelgroep Niet doelgroep 2009 51 27 78 38 31 69 33 10 43 0 0 0 13 4 17 135 72 207
Totaal 2008 2007 2006 99 116 88 74 96 85 61 67 48 9 9 15 23 35 52 266 323 288
2005 93 76 76 15 14 274
Bijzondere aandachtsgroepen Gehandicapten Van het woningbezit zijn 27 woningen voorzien van grotere aanpassingen (kosten meer dan € 4.500) ten behoeve van bewoners met een functiebeperking. Daarnaast is in een groot aantal woningen kleinere aanpassingen aangebracht op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). In het verslagjaar zijn géén grote aanpassingen gerealiseerd. Met de gemeente Nederweert is, met het oog op een zo snel mogelijke uitvoering van aanvragen, afgesproken dat de gemeente de kleinere aanpassingen zelf laat uitvoeren. Asielzoekers en statushouders In het verslagjaar zijn twee woningen rechtstreeks verhuurd aan statushouders. Vrouwenopvang (Blijf van mijn Lijf) In het verslagjaar is één woning rechtstreeks verhuurd aan vrouwen uit opvanghuizen. Begeleid wonen OGGZ In het verslagjaar zijn twee woningen rechtstreeks verhuurd aan instellingen begeleid wonen / maatschappelijke opvang. Pagina 10 van 65
Senioren De doelgroep senioren kent een forse groei en geeft in toenemende mate de voorkeur aan huren indien kleiner wonen aan de orde is. Bovendien bestaat er binnen deze doelgroep een sterke voorkeur voor de kern Nederweert in verband met de aanwezigheid van voor deze groep belangrijke voorzieningen. Door invulling te geven aan deze behoefte ontstaat doorstroming in zowel de huur- als de koopsector en kunnen ook de woonwensen van starters en doorstromers gerealiseerd worden. De noodzaak tot uitbreiding van het aantal geschikte woonruimten voor de oudere senioren blijkt ook bij de toewijzing van de aanleunwoningen. In de praktijk komt het steeds vaker voor dat aanleunwoningen toegewezen worden aan zorggeïndiceerde ouderen die vanwege het beperkte aantal zorgplaatsen vooralsnog niet opgenomen kunnen worden in een verpleegcentrum. Om het tekort aan zorgplaatsen op te vangen is, in het kader van de samenwerkingsovereenkomst met de Stichting Land van Horne, besloten om bij mutaties in het complex aanleunwoningen voorrang te geven aan zorggeïndiceerde ouderen met somatische klachten. Huurprijsbeleid Huurprijsaanpassingen De huursomaanpassing per 1 juli 2009 bedroeg 2,5%. Er is geen differentiatie toegepast. De gemiddelde huur- en puntprijzen per 1 juli 2009 bedroegen voor gezinswoningen € 426,62/ € 2,62; voor seniorenwoningen traditioneel € 375,98/ € 2,96 stapelbouw € 432,75/ € 3,70 en voor 1-2 woningen € 289,47/ € 3,19. Bij mutatie wordt huurharmonisatie toegepast naar een huurprijsniveau van 70% van de maximaal redelijke huur volgens het Woning Waardering Stelsel (WWS). Tegen de huuraanpassing per 1 juli 2009 zijn geen bezwaren gemaakt. Daar waar grote comfortverhogende investeringen in bestaand bezit worden uitgevoerd wordt een huurprijsaanpassing overeengekomen (bijv. vergrote en winddichte balkons complex Schoolstraat). Huren van commerciële ruimtes worden jaarlijks geïndexeerd met het ConsumentenPrijsindexcijfer. Huurtoeslag (HT) Het toewijzingsbeleid is en blijft gericht op het zoveel mogelijk passend toewijzen (inkomenscriterium) en daarmee op het beperken van de mate waarin huurders een beroep kunnen doen op HT. Het aantal aanvragen huurtoeslag in januari 2009 bedroeg 266 (2008: 270). Het uit te betalen bedrag huurtoeslag per maand bedroeg € 45.699,- (2008 € 42.079,-). Het gemiddelde bedrag huurtoeslag per aanvraag kwam hierdoor uit op € 171,80 (2008 € 155,85). Vanwege de te verwachten hoge onrendabele investeringen bij nieuwbouw, met name complexen met zorginfrastructurele voorzieningen, zijn in het overleg met de gemeente de lokale aftoppingsgrenzen afgeschaft en gelden de hiervoor vastgestelde landelijke grenzen.
Pagina 11 van 65
Huurbetaling en incasso. Overzicht huurbetaling: (In duizenden Euro's) Huuromzet (bruto) Toename Achterstand Vooruitbetaling
2009 7.440 251 40 46
2008 7.189 283 53 25
2007 6906 651 55 20
2006 6255 216 56 12
2005 6.039 205 52 9
De huur is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd met uitzondering van 84 oudere huurovereenkomsten, destijds overeengekomen met de gemeente Nederweert. De huurinning verloopt over het algemeen goed. Ultimo 2009 maakte 79% van de huurders van de mogelijkheid van automatische incasso gebruik. Bij huurachterstanden wordt een actieve en oplossingsgerichte houding aangenomen. Er wordt overleg gepleegd met de betreffende huurders en eventueel bijstandsorganisaties. Het percentage huurachterstand is afgenomen van 0,71% ultimo 2008 tot 0,53% ultimo 2009. Het aantal invorderingen via de deurwaarder bedraagt 9 in 2009 (19 in 2008). Soms kan dit leiden tot ontruiming van de woning (1 in 2008, 2 in 2009).
Pagina 12 van 65
4.
Ontwikkelingen in de woningvoorraad
Het huidig bezit Het woningbezit naar type en kerkdorp is in het verslagjaar licht gewijzigd als gevolg van de verkoop van 14 woningen uit het verkoopprogramma. Er zijn geen panden aangekocht. Overzicht naar wijk en type woning:
Gez.w. Sen.w. Nederweert 548 291 Ospel 133 49 Budschop 95 21 Eind 46 23 Leveroij 13 6 Ospeldijk 1 1 Totaal 836 391
• • •
1-2 w. 74 14 6 94
Wooneenheden A.l.w. begeleid w. Zorgw. wagens Totaal 24 49 44 3 1.033 39 235 2 124 69 19 2 24 49 83 5 1.482
De gezinswoningen kunnen omschreven worden als traditionele woningen met drie of vier slaapkamers gebouwd in de vorm halfvrijstaand (561) of in geschakelde vorm (264). De 1-2 woningen, bedoeld voor alleenstaanden, zijn voornamelijk gesitueerd in gestapelde bouw tot maximaal drie bouwlagen. De seniorenwoningen betreft voor een groot deel gelijkvloerse woningen met twee slaapkamers, halfvrijstaand (191) of geschakeld (75). Gestapelde woningen voor senioren betreffen: - 12 won. Julianastraat in twee bouwlagen zonder lift.(geleidelijke omlabeling naar 1-2 huishoudens) - 14 won. P. Holtenstraat in twee bouwlagen zonder lift. (geleidelijke omlabeling naar 1-2 huishoudens). - 23 won. Schoolstraat in drie bouwlagen met lift en algemene ruimte. - 24 won. Burg. Hobusstraat in drie bouwlagen met lift. - 8 won. Pastorieweg twee bouwlagen met lift boven de bibliotheek. - 44 won. Kapelaniestraat in drie bouwlagen met lift en algemene ruimten. - 17 won. Agneshof twee bouwlagen met lift boven commerciële ruimten.
Het woningbezit naar huurklasse is als volgt verdeeld: Overzicht naar huurklasse (in euro) en type woning: Huurklasse Gez.w. Sen.w. < 357,37 26 72 > 357,37 en < 548,18 764 310 > 548,18 en < 647,53 44 8 > 647,53 2 1 Totaal 836 391
1-2 w. 78
A.l.w -
16
24
-
94
Wooneenheden begeleid w. Zorgw. wagens 20 1 18
77
11
6
24
49
83
Totaal 197
4
1.213
5
69 3 1.482
-
Van de 1482 woningen zijn er 206 voorzien van een garage. In het wooncomplex “Domus Bona Ventura” hebben we een parkeergarage gerealiseerd met 84 parkeerplaatsen. Pagina 13 van 65
Overig bezit Per ultimo 2009 waren 94 garageboxen en 89 parkeerplaatsen in exploitatie. De garageboxen verhuren we bij voorkeur aan huurders. Verder verhuren we 17 standplaatsen aan woonwagenbewoners, exploiteren we 5 (huur)woonwagens en exploiteren we 7 commerciële ruimten. Strategisch voorraadbeleid Uit analyses in het kader van het strategisch voorraadbeleid in 2008 bleek dat er op middellange termijn nog een toenemende behoefte zal zijn aan passende huisvesting voor senioren maar dat ook Nederweert niet gespaard wordt in de krimp van de bevolking. Vergrijzing en krimp zorgen ervoor dat Woningvereniging Nederweert niet in een “rustiger” vaarwater komt. (Her)ontwikkelingsactiviteiten zullen nodig zijn om de aantrekkelijkheid van ons bezit in een zich wijzigende markt te behouden. Duurzaamheid en energielasten (als component van de woonlasten) zullen nadrukkelijk aandacht vragen in het aantrekkelijk houden van ons bezit in een "krimpende" markt. In het kader van de dit strategisch voorraadbeleid hebben we ook onze doelgroepen nader gespecificeerd. Dit leidt tot de volgende verdeling: • Jongeren/alleenstaanden • Meerpersoonshuishoudens • Senioren, zelfstandige grondgebonden woningen • Senioren, zelfstandige appartementen • Senioren, zelfstandige woningen met zorgvoorzieningen in de directe nabijheid • Senioren, intramuraal • Gehandicapten, zelfstandige woningen met zorgvoorziening in de directe nabijheid • Gehandicapten intramuraal • Woonwagenbewoners • Mensen met hogere inkomens Mede door de kredietcrisis duurt het langer voor woningen verkocht zijn en verkoopprijzen staan onder druk. Dit heeft ook zijn effect op de huursector. Er komen meer private verhuurders op de markt, zittende huurders stappen minder gemakkelijk over naar de koopsector en doorstroming van koop naar huur (bijv. bij ouder worden) komt onder druk te staan. Dit heeft ook zijn weerslag op de mutatiegraad binnen ons bezit, die lager is dan gebruikelijk. Voor de financiering van onze nieuwbouwprojecten zijn de gevolgen van de kredietcrisis beperkt nu wij al in een eerder stadium financiering hebben aangetrokken voor de thans in uitvoering zijnde projecten. Voor de in voorbereiding zijnde projecten noodzaakt de externe ontwikkelingen tot temporisering en bezinning op het ambitieniveau.
Nieuwbouwplannen Wij hebben ultimo 2009 een behoorlijk aantal projecten in voorbereiding c.q. in uitvoering. • Projectontwikkeling “Woonservicezone” in het gebied OuderenCentrum / St. Willibrordus- / Past. v.d. Steenstraat. Ultimo 2009 is de 2e fase, een woongebouw van ca. 66 appartementen, in uitvoering. In de plannen is ook de vernieuwbouw van het Ouderencentrum St. Joseph door de Stichting Land van Horne opgenomen. In samenwerking met de gemeente wordt de infrastructuur in het gebied aangelegd. De oplevering van fase 2 is gepland in het 4e kwartaal 2010. Pagina 14 van 65
•
• •
•
• •
Het project “Carisplan”. Dit plan omvat de bouw van 24 appartementen (koop/vrije sector huur) op de beide hoeken Carisstraat / Mgr. Kreijelmansstraat, in combinatie met één grondgebonden woning. Dit plan bevindt zich door beroepsprocedures nog steeds in de vergunningsfase. Project “Spes Nostra”/WBC. Dit plan omvat de bouw van een woongebouw met 28 appartementen voor verstandelijk gehandicapten. Bouw is gestart in maart 2009 en opgeleverd in mei 2010. Project “Rabobank Ospel”. Op de locatie aan het Aerthijsplein wordt een woongebouw van 10 appartementen in de vrije huur sector gerealiseerd. Eind 2009 is het vergunningtraject afgerond en in december zijn de bouwwerkzaamheden gestart. Oplevering voorzien 1e kwartaal 2011. Project “’t Huitje” te Leveroy. Samen met Wonen Weert zijn we 2006 met de planvoorbereiding voor de ontwikkeling van een kleinschalig woonzorgcomplex en een woongebouw voor 24 psycho-geriatrische cliënten van Stichting Land van Horne op de locatie “t Huitje” en een aantal starterswoningen op de locatie Barbarastraat. In 2009 is besloten de woningen aan de Barbarastraat niet te slopen. De locatie "'t Huitje" komt eerst tegen 2011 beschikbaar (vertraging in realisatie verenigingsaccomodatie). Wijziging in de financieringsstromen in de zorgsector en de effecten van de kredietcrisis op de woningmarkt maken dat het gehele project sinds december 2009 op alle onderdelen wordt heroverwogen (beperktere opzet, fasering ed). In de 1e fase Hoebenakker zal een locatie voor 8 standplaatsen voor woonwagens worden gerealiseerd (2011-2012). Aan de Bredeweg is een aanvang gemaakt met de sloop van 10 voor-oorlogse gezinswoningen nadat in goed overleg met de zittende huurders voor ieder van hen een passend alternatief was gevonden. Op de locatie wordt ingezet op de ontwikkeling van duurzame en zeer energie-zuinige woonruimten voor senioren (patiobouw) en lichtgehandicapten (woongebouw). De plannen bevinden zich in de ontwerpfase.
Met de realisatie van de projecten “Carisplan” en “Rabobank Ospel” kunnen we eigentijdse en comfortabele huur- en koopappartementen in het duurdere segment aanbieden, zodat we kunnen voldoen aan de toenemende vraag naar huisvesting in dit segment van de markt. Bij de 25 appartementen in de vrije huursector komen de stichtingskosten (incl. grond) boven € 200.000 per wooneenheid uit (art.26 lid 2 onderdeel g van het BBSH). Wij achten deze ontwikkeling echter gewenst en zinvol tegen de achtergrond van nieuwe woonwensen op het gebied van energie, duurzaamheid en huisautomatisering in combinatie met vergrijzing en individualisering. Realisatie van woningbouw voor de doelgroep medioren/senioren op inbreidingslocaties (hoge grondprijs) nabij bestaande voorzieningen voor de doelgroep is gepaard gegaan met langlopende procedures (renteverlies). Het hoge kwaliteits- en afwerkingsnivo is de belangrijkste oorzaak voor stichtingskosten boven € 200.000 per woning. Verkopen van bestaand bezit Het belangrijkste criterium om woningen al dan niet te verkopen aan huurders of derden is de vraag of de woningen als middel (nog) inzetbaar zijn voor de realisatie van de taakstelling, het passend huisvesten van de primaire- en andere doelgroepen. Naast het voorzien in huurwoningen voor starters op de woningmarkt wordt ook het voorzien in koopwoningen voor starters op de woningmarkt als een opgave voor woningcorporaties gezien. Op basis van strategisch voorraadbeleid is in 2008 een verkoopprogramma vastgesteld voor 125 woningen (119 gezinswoningen en 6 woonwagens) naast de nog resterende 12 woningen uit het verkoopprogramma uit 1998, tezamen 137 woningen. Daarmee kan verder uitvoering worden gegeven aan ons streven om starters op de woningmarkt te huisvesten. In 2009 zijn 14 woningen, waaronder 1 woonwagen, verkocht. Thans resteren nog 123 woningen waaronder 5 woonwagens. Pagina 15 van 65
Bouw van woningen, bestemd voor verkoop Het bouwen van woningen voor de verkoop is geen onderdeel van de strategie van Woningvereniging Nederweert omdat hiervoor doorgaans voldoende particulier initiatief voor is. In sommige projecten kan het echter noodzakelijk zijn verkoopwoningen te bouwen vanwege stedenbouwkundige eisen en /of de grondexploitatie. Besloten is om een 9-tal woningen in het project “Carisplan” als verkoopappartement aan te bieden. Aankoop van woningen Het beleid is niet gericht op het verwerven van bestaand bezit van derden tenzij dit noodzakelijk is voor het realiseren van nieuwbouw op herontwikkelingslocaties. In 2009 hebben we in dat kader géén woningen aangekocht.
Pagina 16 van 65
5.
Het kwaliteitsbeleid ten aanzien van de woningvoorraad
Uitgangspunten kwaliteit onderhoud en renovatie van ons bestaand bezit Teneinde de kwaliteit van het woningbezit op peil te houden, het wooncomfort te verbeteren en de bijkomende woonlasten zoveel mogelijk te beperken door energiebesparende voorzieningen, hanteren we bij onderhoud en/of renovatie van woningen onder andere de volgende algemene uitgangspunten: • vervanging van c.v.-ketels door HR-combi-ketels; • het aanbrengen van waterbesparende stortbakken, hendelmengkranen en thermostaatkraan op de douche; • bij vernieuwing van keukens worden zo mogelijk hoekkeukens geplaatst (240x120 cm). Tevens wordt het tegelwerk vernieuwd en uitgebreid; • douches worden geheel betegeld en voorzien van een verlaagd douchegedeelte; • indien een woning beschikt over 4 slaapkamers wordt bij renovatie in principe de kleine slaapkamer ingericht als douche / badkamer; • bij het vernieuwen van gevelelementen wordt gestreefd naar realisatie van de eisen van het keurmerk veilig wonen (hang- en sluitwerk, buitenverlichting) en het aanbrengen van isolerende beglazing (HR++glas). Voor al onze woningen zijn EPA-certificaten opgesteld. Ons woningbezit heeft gemiddeld een groen C-label. Omdat wij ons als doel stellen om in 2018 gemiddeld een B-label te behalen hebben we maatregelen benoemd om die verdere verbetering te bereiken. In principe worden bij het uitvoeren van planmatig en mutatieonderhoud de volgende maatregelen genomen: - ombouwen warmte-terugwin(WTW)-installaties en verlichting gemeenschappelijke ruimten naar zwakstroom; - HR++-glas en dubbele kierdichting bij kozijnvervanging - versnelde vervanging (VR-)verwarmingsketels door HR-ketels - (na)isolatie begane grond vloeren vanuit kruipruimte De geraamde investeringen belopen circa € 2,5 miljoen. In 2009, het eerste jaar, is hier ruim € 550.000 aan uitgegeven (met name naar voren halen VR-ketelvervanging en kozijnvervanging, waarbij HR++ glas wordt aangebracht). Uit de monitoring rapportage over 2009 blijkt dat ten tijde van de nulmeting (2008) 54% van onze woningen het groene label (A, B of C) bezat. In 2009 is dat gestegen naar 61,7%. De doelstelling is dat tegen 2018 95,4% van alle woningen een groen label bezit. Uitgangspunten kwaliteit van de nieuwbouw Het nieuwbouwbeleid is gericht op het bouwen van multifunctionele woningen, die in ieder geval geschikt zijn voor ouderen (levensloopbestendig). Binnen de mogelijkheden bouwen we woningen met twee slaapkamers volgens de regels van aanpasbaar bouwen / seniorenlabel / woonkeur. Ten aanzien van het kwaliteitsniveau besteden we, naast HR++-glas, HR-combi c.v. en gebalanceerde ventilatie, bijzondere aandacht aan een ruime en functionele indeling van woningen alsmede aan het kwaliteitsniveau van de voorzieningen in en bij de woningen. Vanaf 2005 brengen we basisvoorzieningen op het gebied van woningautomatisering (domoticavoorzieningen) aan. Uitgangspunt is dat de woningen nu maar ook op termijn verhuurbaar moeten zijn. Vanaf 2007 kijken we uitdrukkelijk naar de mogelijkheden om alternatieve energiebronnen toe te passen (het zogenaamde warmte-koudeopslag systeem). Bij de opzet en uitwerking van plannen is de realisatie van een veilige en leefbare woonomgeving eveneens een belangrijk uitgangspunt. Pagina 17 van 65
Onderstaand treft u in de tabel een overzicht aan van de gemaakte kosten van onderhoud, waarbij een vergelijking is gemaakt met de kosten in 2008 en de begrotingen. Kosten onderhoud (excl. kosten toezicht) Overzicht kosten onderhoud naar kostencategorie: Soort onderhoud Planmatig Klachten Mutatie Leefbaarheid
*
€ € € €
Kosten (*) 2009 2008 2.701 € 1.327 376 € 381 115 € 106 196 € 475
€ € € €
Begroting (*) 2009 2010 1.617 € 2.096 256 € 352 92 € 92 32 € 33
x €. 1000,=
Op gebied planmatig onderhoud is meer uitgegeven aan onderhoud en aanpassingen van brandmeldinstallaties, kozijnvervanging, schilderwerk en boeiboord/trespa vervanging. Van de uitgaven voor 2009 heeft € 805.200 betrekking op onderhoud dat voor 2008 gepland was Klachtenonderhoud Het aantal klachtmeldingen over 2009 is gestegen ten opzichte van voorgaand jaar (een melding kan resulteren in meerdere opdrachten). Overzicht klachtmeldingen:
Aantal meldingen Af: opgelost via inspectie Afgehandeld Opdracht eigen dienst Opdracht derden
2009 3.325 225 3.100
2008 3.207 178 3.029
2007 3.159 83 3.076
2006 2.951 133 2.840
2.084 1.413
1.907 1.335
2.072 1.450
2.096 1.183
Het klachtenpatroon is vrij stabiel. De uitbesteding van werkzaamheden betreft hoofdzakelijk het verhelpen van c.v.-storingen , sanitairklachten en rioolontstoppingen. Gemiddeld zijn 2,1 (2008: 2,1) meldingen per woning behandeld. De met ingang van 15 september 2009 gewijzigde bereikbaarheid voor het melden van reparatieverzoeken -op werkdagen tussen 08.00 – 10.00- is over het algemeen positief ontvangen door onze huurders. Doordat men rechtstreeks met de opzichter klachten en mutatieonderhoud wordt verbonden is er sprake van een betere intake van de meldingen en wordt er meteen een afspraak voor het verhelpen van de klachten ingepland. Renovatie Door het tijdig uitvoeren van planmatig onderhoud zullen in de nabije toekomst geen grote renovaties meer behoeven plaats te vinden. Daar waar de renovatie op verzoek van de zittende huurder niet of gedeeltelijk is uitgevoerd, zal bij mutatie de woning alsnog worden gerenoveerd.
Pagina 18 van 65
6.
Investeringen in leefbaarheid
Door een goede differentiatie in woningtype en soort in de diverse wijken en kernen kent de gemeente Nederweert geen eentonige of probleemwijken. Wel staat het voorzieningenniveau in de kleine kernen onder druk. Door het verhogen van de kwaliteit van met name het oudere bezit (renovatie), het aanpassen van de ruimtelijke inrichting (bouw garages en herinrichten binnenterreinen) in deze kernen kunnen we de verhuurbaarheid op peil houden en dragen we bij aan het op niveau houden van de leefbaarheid. In 2009 hebben we in dat kader vooral aandacht besteed aan achterpaden. In het kader van de leefbaarheid is besteed 2009 2008 Onderhoud omgeving (tuinonderh./alg. ruimte/huismeester) 36.000 34.400 Achterpaden 93.800 Energie bespaar aktie 6.800 Fietsen/containerberging Kloosterhof 34.000 Bijdrage welzijn 1.800 1.600 Verlichting achterpaden 5.200 Tuinmuren en bestrating 18.200 437.100 Diversen 400 2.200 Totaal 196.200 475.300
Pagina 19 van 65
7.
Wonen en zorg
Bij het thema wonen en zorg moet worden gedacht aan de huisvesting van ouderen en andere zorggeïndiceerden. In de gemeente Nederweert is de komende jaren sprake van een meer dan gemiddelde vergrijzing van de bevolking. Ook het afgelopen jaar hebben we daarom weer extra aandacht besteed aan de invulling van huisvestingsbehoeften van de groeiende doelgroep ouderen. Zo zal, parallel met nieuwbouw van St.Joseph door Land van Horne, in ieder geval de buitenschil van de aangrenzende aanleunwoningen van de Woningvereniging opgeknapt worden. De mogelijkheden om een aantal appartementen in te zetten als "zorg-hotelaccommodatie" voor revaliderende senioren na ziekenhuisopname zal nader worden onderzocht. Alle levensloopbestendige woningen worden voorzien van een basispakket domotica (huisautomatisering) mede ook om het leveren van zorg in thuissituaties voor zelfstandig wonende senioren te faciliteren. Appartementen voor de vrije-sector verhuur worden voorzien van een domotica plus pakket waarin ook beeld en geluidsvoorzieningen zijn geïntegreerd. Ook een ringleiding is daarbij voorzien. Met het aanbrengen van een gesloten wifi-netwerk in fase II woon-servicezone en door een appartement als gemeenschappelijke ruimte in te richten worden de communicatie en ontmoetingsmogelijkheden van de bewoners vergroot. Samenwerking met zorgleveranciers en belangenorganisatie In het verslagjaar hebben we met diverse zorgleveranciers overleg gevoerd aangaande het zolang mogelijk zelfstandig kunnen laten wonen van (potentiële) zorgbehoevenden en het aanpasbaar bouwen van nieuwe woningen. Wij overleggen op het gebied van wonen en zorg onder andere met Stichting Land van Horne (verzorging voor senioren) die vanuit verzorgingshuis St. Joseph zorg verleent naar de aanleunwoningen en de seniorencomplexen Kloosterhof, Domus Bona Ventura en Agneshof. Ook vanuit het woonzorgcomplex Ospel wordt zorg verleend in de wijk. Met PSW (begeleid wonen verstandelijk gehandicapten), die vanuit het Woonbegeleidingscentrum Nederweert (WBC) begeleiding verzorgt voor haar cliënten, wordt intensief samengewerkt. Met andere zorgleveranciers en belangenorganisaties vindt incidenteel overleg plaats. In de regio Weerterkwartier vindt, onder regie van de gemeenten, gestructureerd overleg plaats tussen zorgvragers, zorgverleners en woningcorporaties in de z.g. Regionale Overleg Tafel “Wonen, Welzijn, Zorg”. Daarnaast zijn er in iedere gemeente lokale overleggroepen Wonen-Welzijn-Zorg actief. Begeleid wonen voor lichamelijk en verstandelijk gehandicapten Samen met instellingen, actief in het begeleid wonen, werkt Woningvereniging Nederweert aan het opzetten van projecten voor begeleid wonen. De activiteiten betreffen onder andere het nieuw ontwikkelen van wooncomplexen voor verhuur en het faciliteren van de benodigde begeleiding door de betreffende instellingen. Wet maatschappelijke ondersteuning Naast de aandacht voor zowel senioren als begeleid wonen voor gehandicapten bestaat er ook een convenant met de gemeente Nederweert waarin woningaanpassingen en voorzieningen voor gehandicapten worden geregeld. Dit kan variëren van een enkele beugel, douchezitjes, trapliften tot woningen met complete nieuw aangebouwde voorzieningen. In overleg met betrokkenen, gemeente en woningvereniging komt er een woningaanpassing tot stand al dan niet gebaseerd op medische adviezen met als uitgangspunt het leveren van maatwerk. Pagina 20 van 65
8.
Overige dienstverlening
Dienstverlening De diensten die werden verleend aan de huurders en bewoners zijn tegen kostprijs verrekend met de huurders. Het betreft het via Woningvereniging Nederweert aanbieden van een gezamenlijke glasverzekering alsmede het leveren van een servicepakket aan de huurders van de aanleunwoningen en de appartementen voor ouderen aan de Schoolstraat, Burg. Hobusstraat, Pastorieweg, in “Domus Bona Ventura”, “Aan Stad Thoês” in Ospel en aan Agneshof. Informatieverstrekking De stukken voor de Algemene Vergadering worden aan de leden toegezonden alsook op kantoor ter inzage gelegd voor de huurders en bewoners. Daarbij worden ook de statuten, huishoudelijk reglement, de reglementen Huurdersoverleg (Huurdersplatform) en Klachtenadviescommissie en de verantwoordingsstukken en begrotingen ter inzage gelegd. De website van Woningvereniging Nederweert is operationeel (www.wvnederweert.nl) en wordt regelmatig geactualiseerd. In december 2009 is de huisstijl vernieuwd. Het stilistische huis in blauwe lijnen maakte plaats voor de stilistische woning in fuchsia / lime groen. Wat we doen, binnen welke organisatievorm en ons werkgebied bleef nadrukkelijk aanwezig in het logo door de volledige vermelding van "Woningvereniging Nederweert". Oud logo:
Nieuw logo:
De onderwerpen die in de nieuwsbrief “GEHUURTJ” aan bod zijn gekomen hadden betrekking op EPA-certificering, tips voor energiebesparing, een stimulerende actie (aanbieding bespaarbox met daarin een spaarlamp en een douchecoach om de douchetijd te verkorten) naar de huurders om te komen tot energiebesparende maatregelen, een interview met de voorzitter van het Huurdersplatform Regio-Weert en de wijziging van de bestuurlijke structuur van Woningvereniging Nederweert. Energie Bedrijf Nederweert BV In 2009 is besloten een (100%) dochtermaatschappij op te richten voor het beheer van de gemeenschappelijke warmte- koude- opslag installaties voor complexen van de Woningvereniging. Op 13 januari 2010 zijn de statuten gepasseerd bij de notaris. Als eerste wordt de warmte-koude opslag installatie in het complex OC fase 2 in exploitatie genomen. De huurders krijgen daarbij op basis van het principe "niet meer dan anders" de energiekosten verbonden aan de opwekking van warmte en koeling en warm tapwater in rekening gebracht door EBN BV. Ook de draadloze toegang tot het internet via een gesloten wifi-netwerk in dat gebouw zal door EBN BV worden geëxploiteerd. Vanaf 1 januari 2010 geldt een collectieve glasverzekering en bestaat de mogelijkheid tot aansluiten bij het rioolfonds. Pagina 21 van 65
9.
Het financieel beleid
De effecten van de kredietcrisis samen met enkele jaren geleden genomen overheidsbesluiten als integrale belastingplicht (25%) , de bijdrageheffing wijkaanpak (Vogelaar heffing) (± € 80.000 p/jr voor WvN) EN inflatievolgend huurbeleid maken de investeringsruimte naar de toekomst toe, beperkt. Al met al zijn het maatregelen die onze vermogenspositie en investeringskracht verslechteren. Bij het nemen van beslissingen om te investeren zullen we steeds nadrukkelijker het maatschappelijk rendement in Nederweert van onze keuzes laten meewegen. De vermogenspositie De werkelijke cijfers over 2009 worden vergeleken met de medio 2008 in de financiële meerjarenbegroting geprognosticeerde cijfers voor 2009 (afgerond) Overzicht vermogenspositie: Balanspost x € 1.000,-) Eigen vermogen Schulden lange termijn Materiële vaste activa Financiële vaste activa
Werkelijk ultimo 2009 7.951 74.888 74.695 3.265
Geraamd voor 2009 10.052 74.905 77.275 1.156
De belangrijkste factor van invloed op het resultaat en eigen vermogen is de omvang van – en verschuivingen in – geraamde onrendabele investeringen in nieuwbouwprojecten, onderhoudskosten en het verloop van het verkoopplan. De financieringspositie Gezien de op grond van de renovatie- en nieuwbouwplannen geraamde financieringsbehoefte, moet externe financiering worden aangetrokken. In het verslagjaar is het restant van de in 2008 afgesloten lening ad € 15 miljoen opgenomen (borgstelling WSW, rentepercentage 5%, 30 jaar annuïtair). Met deze lening en de verkoop van woningen uit het verkoopprogramma worden de nieuwe investeringen gefinancieerd. Overzicht kengetallen: Financiële kengetallen Solvabiliteit Rentabiliteit totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen Current ratio
Werkelijk ultimo 2009 9,24% -10,03% -71,73% 3,01
Geraamd voor 2009 9,85% -9,05% -59,52% 3,08
Mede op grond van de meerjarenraming vermogen en financiering wordt gesteld dat de financiële positie van de Woningvereniging Nederweert adequaat is en ondanks aanmerkelijke investeringsopgaven adequaat zal blijven. In de jaren 2009 en 2010 zal de solvabiliteit enigszins onder druk staan wegens de aanzienlijke nieuwbouwopgaaf. Na realisatie van deze opgaaf (vanaf 2011) zal de solvabiliteit zich herstellen. Er wordt gestreefd naar een solvabiliteit rond het gemiddelde van corporaties van gelijke omvang (2008 23%).
Pagina 22 van 65
De liquiditeitspositie In het verslagjaar is het saldo van de liquiditeit afgenomen van € 14.048.758 naar € 6.359.362. De daling is vooral het gevolg van investeringen in materiële vaste activa Door gebruik te maken van de faciliteiten van het WSW kunnen we ook op termijn relatief goedkoop in de financieringsbehoefte voorzien. Door de ontwikkelingen als beschreven hierboven zullen we onze investeringscapaciteiten goed in het oog moeten houden. Investeringen in vrije-sector huur en verkoop zullen uit eigen middelen moeten worden gefinancierd. Beleggingen Tijdelijk overtollige liquide middelen worden risicomijdend belegd in een BedrijfsTeleRekening. Verder is € 1,0 miljoen belegd in certificaten van het Woning Investerings Fonds (WIF). Onrendabele investeringen In het verslagjaar is een bedrag van € 267.427 afgewaardeerd op materiële vaste activa in exploitatie omdat de bedrijfswaarde lager is dan de voortbrengingskosten. Tevens is in het verslagjaar een bedrag van € 5.102.703 ten laste van het jaarresultaat gebracht i.v.m. onrendabele investeringen voor nieuwbouwprojecten. Dit betreft drie projecten t.w. Rabobank Ospel (afwaardering € 1.147.000), Woonservicezone - Oc, fase2 (afwaardering € 4.467.000) en Spes Nostra/WBC (terugname € 511.297). Vennootschapsbelasting Vanaf 2008 zijn wij vennootschapsbelastingplichtig voor al onze activiteiten. In 2009 is het fiscale resultaat negatief. Verrekening van dit verlies met de winst over 2008 (Carry back), leidt voor het verslagjaar tot een vennootschapsbelastingbate van circa € 52.000. Meerjarenperspectief In de financiële kerngegevens en prognoses 2010 zijn de effecten van de toekomstige nieuwbouw, het verkoopprogramma en het op peil brengen c.q. houden van de kwaliteit van het bestaande woningbezit doorgerekend. Door het nieuwbouwprogramma van de komende twee jaar zal, als gevolg van de geraamde onrendabele investeringen, de vermogenspositie afnemen. De jaarresultaten staan verder onder druk als gevolg van afdracht van vennootschapsbelasting en de zogenaamde “Vogelaarheffing”. Per saldo is vanaf 2011 een positief resultaat voorzien leidend tot een gestage verbetering van de solvabiliteit.
Pagina 23 van 65
10.
De organisatie
De organisatie van Woningvereniging Nederweert kunnen we het duidelijkst weergegeven door middel van een organigram, waarin de diverse organen in onderling verband zijn terug te vinden. Onderstaand treft u dit organigram aan. Leden
Huurders/bewoners
Algemene Vergadering
Huurdersplatform
RvC Bestuur KAC Werkapparaat KAC RvC
= de Klachtenadviescommissie. = de Raad van Commissarissen.
Leden Op 31 december 2009 heeft Woningvereniging Nederweert 126 leden (2008: 124 leden), bestaande uit 62 leden-huurders en 64 leden-niet huurders. Samenstelling bestuur en functieverdeling Aan het einde van het verslagjaar was het bestuur als volgt samengesteld:
H.C. Steuten, O.L Vrouwestraat 63 M.T.C. Brouns, Bloemerstraat 14
(leeftijd)/functie/jaar van aftreden (48) voorzitter 2010* (39) secretaris 2010*
* In de jaarvergadering van 18 juni 2009 is besloten tot statutenwijziging om invulling te geven aan de overgang van een meerhoofdig 'vrijwilligers' bestuur naar een directeur-bestuurder model. De gewijzigde statuten zijn, na verkregen goedkeuring van het Ministerie van VROM op 12 november 2009 gepasseerd bij notaris Verlinden met als ingangsdatum 1 januari 2010. De Raad van Commissarissen heeft de heren Steuten en Brouns per die datum benoemd tot bestuurders onder de nieuwe statuten tot het moment van benoeming van een directeurbestuurder. Geen van de bestuursleden heeft een arbeidsovereenkomst met de vereniging. Geen van de bestuursleden heeft zitting in het college van B&W van de gemeente Nederweert. In het verslagjaar zijn aan het bestuur vergoedingen verstrekt tot een bedrag van € 109.544 incl. vergoeding aan secretaris * (voorzitter € 11.224 en secretaris € 98.320). Pagina 24 van 65
*) Vanwege een toename van de bestuurlijke werkzaamheden en de behoefte aan versterking van de coördinerende functie van de organisatie heeft het bestuur besloten de secretaris deze taken op te dragen.
De Klachtenadviescommissie Woningvereniging Nederweert (KAC) De leden van de Klachtenadviescommissie worden benoemd door het Bestuur. De Klachtenadviescommissie adviseert het Bestuur ten aanzien van bij de commissie ingediende klachten. De Klachtenadviescommissie is een intern beroepsorgaan voor huurders en woningzoekenden. De Klachtenadviescommissie bestaat uit de volgende leden: Dhr. J. Dohmen, P. Holtenstraat 33 Dhr. P. Hermans, Beukenstraat 26 Dhr. P. Knapen, Beukenstraat 6 Dhr. J. Moors, Lemmenhoek 14 Dhr. P. Theunissen, Ospelseweg 20
voorzitter lid lid lid lid
Als ambtelijk secretaris is benoemd de heer W. de Bruin. In het verslagjaar zijn géén klachten ingediend bij de klachtenadviescommissie. De commissie is van oordeel en constateert, gezien dat zij in 2009 geen klachten heeft hoeven te behandelen, dat het algemeen beleid van Woningvereniging Nederweert er op gericht is om klachten op een zorgvuldige en correcte wijze te behandelen en adequaat af te handelen. Zij blijft opteren, mag dit nodig zijn, bij te dragen aan de verbetering van het functioneren van Woningvereniging Nederweert. Het Huurdersplatform Regio-Weert Het Huurdersplatform is een zelfstandige, statutaire vereniging met als voornaamste doel het behartigen van de belangen van alle huurders in de gemeenten Weert en Nederweert. Het Huurdersplatform treedt in overleg met het bestuur ten aanzien van zaken van beleid en beheer die van belang kunnen zijn voor onze huurders. Het overleg met het Huurdersplatform is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst huurdersoverleg. In dit verslagjaar heeft er twee keer overleg plaatsgevonden tussen Huurdersplatform en het bestuur van Woningvereniging Nederweert. In de statuten van Woningvereniging Nederweert is bepaald dat het voordrachtrecht, zoals bedoeld in artikel 7.1.e van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), om bindende voordrachten uit te brengen aan de Algemene Vergadering voor twee zetels in de Raad van Commissarissen is voorbehouden aan de huurders c.q. huurdersorganisaties. De ondernemingsraad De ondernemingsraad bestond aan het einde van 2009 uit drie leden, te weten: mevrouw D. Nijssen voorzitter de heer C. Reijnen plv. voorzitter mevrouw R. Daniëls secretaris
Pagina 25 van 65
Vergaderingen Algemene Vergaderingen De Algemene Vergadering d.d. 18 juni 2009 werd bezocht door 72 leden. In de Algemene Vergadering werd vooral aandacht besteedt aan de aanpassing van de statuten in verband met wijziging van de bestuurlijke structuur en benoeming van bestuursleden en leden Raad van Commissarissen. Tijdens de Algemene Vergadering werden tevens de verantwoordingsstukken 2008 en de begrotingen 2010 goedgekeurd en vastgesteld. In de ledenvergadering is stilgestaan bij het afscheid van de voorzitter van de Raad van Commissarissen dhr.Thieu Greijmans. Hij is vanaf 1982 in diverse toezichtsgremia van de Woningvereniging Nederweert, actief geweest, waarvan de afgelopen 7 jaar als voorzitter. De vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen mevrouw Maria Jacobs schetste in haar toespraak de werkwijze van Thieu en op voorstel van de voorzitter werd de heer Thieu Greijmans voor zijn verdiensten door de ledenvergadering benoemd tot erelid. Bestuur Het bestuur vergaderde twee-wekelijks waarbij de meest voorkomende agendapunten waren: beleidsvoorbereiding, nieuwbouw- en verbeteringsplannen, rapportages vanuit het management over onderhoud en klachten, verzoeken van huurders en personeelsaangelegenheden. Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen vergaderde in het verslagjaar 7 maal met het bestuur inzake de reguliere onderwerpen (o.a. toetsing begrotingen 2009 en investerings- nieuwbouwprojecten, verantwoordingsstukken 2007, activiteitenplan 2009, begrotingen 2010 en diverse beleidsvoornemens). Bijzondere aandacht is besteed aan de wijziging van de bestuursstructuur. Voor een uitgebreid verslag wordt verwezen naar het verslag van de Raad van Commissarissen. De ondernemingsraad De ondernemingsraad is in het verslagjaar 2 maal bijeengekomen en heeft 1 maal een overlegvergadering met de heer M. Brouns (secretaris bestuur) en een maal een overleg met mevrouw M. Jacobs (lid Raad van Commissarissen) gehad. Het overleg had voornamelijk betrekking op het maken van reglementen en op de arbeidsomstandigheden, integriteitsbeleid en benoeming directeur-bestuurder. Er was steeds sprake van een open en constructieve houding over en weer. Lidmaatschappen Woningvereniging Nederweert is als lid aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties. Verder is de vereniging lid van de Vereniging “Ons Limburg” en lid van de samenwerkende woningcorporaties Noord- en Midden Limburg, DOMAAS en het Platform Limburgse Woningcorporaties In 2009 heeft de WvN zich aangesloten bij de Stichting De Glazen Lift in een claim tegen liftfabrikanten nadat de Europese Commissie in 2007 ongeoorloofde prijsafspraken had vastgesteld.
Pagina 26 van 65
11.
Belangrijke verenigingsbesluiten • • • • • • • • • • • • • •
Goedkeuring van de Verantwoordingsstukken 2008 en de Begrotingen 2010 door de Algemene Vergadering. Wijziging statuten in kader omschakeling naar directeur-bestuurder model. Verdere investeringen in de ontwikkeling van een woonservicezone op de herstructureringslocatie Oc / Willibrordusstraat / Past. v.d. Steenstraat. Verdere uitwerking van plannen in Leveroy en Nederweert-Eind in het kader van DOP respectievelijk DOV. Uitvoering van de bouwplannen aan de Geenestraat ten behoeve van huisvesting van cliënten van Stichting PSW. Start van de bouw van 10 appartementen op de locatie Rabobank te Ospel. Voor deze locatie werd een bijdrage vanuit de stimuleringsregeling stimulering woningbouw verkregen. Voorbereiding van de nieuwbouwplannen aan de Bredeweg in Nederweert; Het vaststellen/actualiseren van diverse interne procedures. Het uitvoering geven aan het strategisch voorraadbeleid en energie prestatiemaatregelen voor de periode 2008-2018. De uitvoering van het verkoopbeleid en het verkoopprogramma. De oprichting van Energie Bedrijf Nederweert BV. Goedkeuring uitgifte publicatie in kader 40-jarig bestaan / geschiedschrijving. Instelling per 1 januari 2010 van een rioolfonds. Deelname aan KWH en het besluit om de klanttevredenheid door KWH te laten toetsen met als doel om uiteindelijk het “huurlabel” te verkrijgen.
Pagina 27 van 65
12.
Verklaring besteding middelen
Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Nederweert, 14 mei 2010
Het bestuur van de Woningvereniging Nederweert,
H.C. Steuten, voorzitter
M.T.C. Brouns, secretaris
Pagina 28 van 65
Overzicht kerncijfers en kengetallen Kengetallen over de afgelopen 5 jaar
2009
2008
2007
2006
2005
GEGEVENS WONINGBEZIT Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen en woongebouwen: * vooroorlogse woningen * na oorlogse woningen Garages Totaal
10 1.472 94 1.576
10 1.486 94 1.590
10 1.468 94 1.572
10 1.394 92 1.496
10 1.363 50 1.423
Gemiddeld verzekerde waarde/woning
85.000
84.000
101.000
93.000
95.000
151.000
147.000
151.000
144.500
147.000
-14 0
18 0
74 2
31 42
-11 -1
1.032 236 124 69 19 2
1.032 241 126 70 23 4
1.015 241 125 70 23 4
938 242 126 70 24 4
918 234 123 70 24 4
836 391 24 83 49 94 5
848 392 24 83 49 94 6
847 392 24 66 49 94 6
854 387 24 0 49 84 6
850 383 24 0 32 84 0
197 1.285
222 1.274
226 1.252
219 1.185
238 1.135
2,24 0,04
2,14 0,05
2,14 0,06
2,10 0,04
1,99 0,05
254 1.823 132 0 2.209
255 707 318 59 1.339
266 899 299 84 1.547
231 360 666 98 1.355
247 820 313 338 1.717
142 408 2,50 14
137 394 1,60 11
139 383 1,10 14
146 369 2,50 4
145 365 1,60 15
Gemiddelde grondslag onroerend zaakbelasting/woning MUTATIES IN HET WONINGBEZIT Woningen Garageboxen SAMENSTELLING WONINGBEZIT Naar locatie: * Nederweert * Ospel * Budschop * Nederweert-Eind * Leveroy * Ospeldijk Naar type: * gezinswoningen * seniorenwoningen * aanleunwoningen * zorgwoningen * eenheden begeleid wonen * 1-2 woningen * woonwagens Naar huurprijsklasse: * lager dan € 357,37 (goedkoop) * hoger dan € 357,37 (betaalbaar) KWALITEIT Aantal reparatieverzoeken/woning Aantal gevallen mutatieonderhoud/woning Aantal woningen grootonderhoud en woningverbetering/woning Kosten niet-planmatig onderhoud/woning Kosten planmatig onderhoud/woning Kosten leefbaarheid/woning Kosten grootonderhoud en woningverbetering/woning Totaal kosten onderhoud/woning PRIJS/KWALITEITSVERHOUDING Gemiddeld aantal punten WWS/woning Gemiddelde netto-huurprijs per maand/woning Huurstijging in percentage Huurstijging in euro's per maand/woning
Pagina 29 van 65
Overzicht kerncijfers en kengetallen Kengetallen over de afgelopen 5 jaar
2009
HET VERHUREN VAN WONINGEN Totaal aantal nieuwe verhuringen Aantal toewijzingen conform passendheidscriteria Acceptatiegraad bij toewijzingen in % Mutatiegraad (incl. nieuwbouw) Huurachterstanden in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur
BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING Totaal opbrengsten/woning Kapitaalslasten/woning Overige bedrijfslasten/woning Renteresultaat/woning Jaarresultaat/woning PERSONEELSBEZETTING Algemeen beheerzaken Verhuur- en bewonerszaken Financieel-economische zaken Onderhoud: * toezichthoudend * uitvoerend
2007
2006
2005
51 40 61 4,79 0,53 0,88
105 86 54 6,79 1,07 0,45
92 68 55 6,22 0,78 0,58
62 49 70 4,42 0,87 0,14
63 47 68 4,59 0,88 0,37
0 0 2 0
0 0 2 0
0 0 2 0
1 1 2 0
0 0 2 0
9,24 3,01 71,733,9110,03102,30 311-
14,55 5,82 2,30 4,133,0870,0164
17,38 0,59 6,95 4,562,4427,50 105
16,80 0,67 23,104,29 0,5019,19 269-
21,49 1,83 51,274,64 7,7415,92 248-
4.917 4.021 4.188 5.489 3.848-
4.871 4.027 4.149 6.390 210
5.563 791 2.884 2.483 613
4.498 4.106 4.131 1.697 2.042-
4.550 4.112 7.915 1.772 5.706-
0,51 2,12 1,18
0,50 1,88 1,17
0,51 1,90 1,18
0,53 1,60 1,25
0,36 1,43 1,27
1,56 2,02
1,44 2,01
1,46 2,03
1,54 2,14
1,46 2,18
BETREKKEN VAN HUURDERS/BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER Aantal afgehandelde klachten door klachtencommissie Aantal geschillen waarbij huurder in gelijk is gesteld Aantal malen overleg met huurdersorganisatie Aantal door huurcommissie behandelde geschillen FINANCIËLE CONTINUÏTEIT Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen Rente vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % eigen vermogen Operationele cash flow/woning
2008
Pagina 30 van 65
JAARREKENING 2009 Woningvereniging Nederweert
Gutjesweg 6 6031 ET Nederweert T + 31(0)495-632050 F + 31(0)495-634719 I - http://www.wvnederweert.nl
Pagina 31 van 65
II.
JAARREKENING 2009
1.
Balans per 31 december 2009
2.
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2009
3. 3.1. 3.2. 3.3.
Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening Grondslagen van waardering en van bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening
4.
Kasstroomoverzicht
5.
Ondertekening van de jaarrekening
6.
Overige gegevens
Pagina 32 van 65
1. BALANS PER 31 DECEMBER 2009 (na resultaatbestemming)
ACTIVA
in euro's
in euro's
31-dec-2009
31-dec-2008
68.347.041 5.393.821 953.977
69.886.495 3.624.979 967.412
74.694.839
74.478.887
139.555 1.974.901 1.150.500
170.860 2.477.096 1.105.500
3.264.956
3.753.456
1.297.944
1.296.189
0
0
54.337 24.250 235.047 26.538 66.647
83.465 24.250 0 7.398 160.515
406.819
275.628
6.359.362
14.048.758
86.023.920
93.852.918
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Actieve belastinglatentie Overige
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
Onderhanden projecten
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
TOTAAL ACTIVA
Pagina 33 van 65
BALANS PER 31 DECEMBER 2009 (na resultaatbestemming)
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN Overige reserves
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
Pagina 34 van 65
in euro's
in euro's
31-dec-2009
31-dec-2008
7.951.232
13.654.680
508.298
30.713
0 74.737.500 150.450
23.910 77.290.726 149.982
74.887.950
77.464.618
539.589 157.121 141.929 1.837.802
253.459 469.664 39.072 1.940.712
2.676.440
2.702.906
86.023.920
93.852.918
2. WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2009 in euro's
in euro's
2009
2008
Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen
7.374.142 140.275 771 1.321.878
7.159.254 124.036 3.409 0
Som der bedrijfsopbrengsten
8.837.068
7.286.700
1.102.547 5.370.130 543.326 81.424 120.510 2.892.112 1.381.164
1.101.316 2.344.791 509.034 69.631 98.834 1.799.345 1.385.657
Som der bedrijfslasten
11.491.214
7.308.608
BEDRIJFSRESULTAAT
-2.654.146
-21.909
296.882 53.693 2.948.908
1.442.225 58.808 3.203.595
-5.252.480
-1.724.471
-450.968
2.038.650
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN
-5.703.448
314.179
RESULTAAT NA BELASTINGEN
-5.703.448
314.179
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN Belastingen
Pagina 35 van 65
3. TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING 3.1. GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN VAN BEPALING VAN HET RESULTAAT De jaarrekening is opgesteld met inachtneming van het Bbsh en dientengevolge de wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving met in het bijzonder Richtlijn 645. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregeling respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. De balans en de winst- en verliesrekening worden na resultaatbestemming bepaald, waarbij het jaarresultaat aan het eigen vermogen wordt toegevoegd. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto-resultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. ALGEMEEN Activiteiten Woningvereniging Nederweert, statutair gevestigd te Nederweert, is uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Nederweert. Het adres van de woningvereniging is Gutjesweg 6, 6031 ET te Nederweert. BALANSWAARDERING Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De woningcomplexen met de daarbij behorende installaties, de garages, de investeringen in woningverbetering en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen bepaald op basis van de economische levensduur danwel tegen bedrijfswaarde indien deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn. Als kasstroomgenerende eenheid wordt hierbij de complex-indeling gehanteerd aangezien deze indeling aansluit bij het strategisch voorraadbeleid van Woningvereniging Nederweert. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem. De grond is gewaardeerd tegen historische kostprijs, hierop wordt niet afgeschreven. Tot de verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt tevens gerekend de rente tijdens de bouwperiode op vreemd vermogen als direct toerekenbare interne kosten. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen woningen in aanbouw en zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met het eventueel voorcalculatorisch onrendabele deel van de investering. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur danwel tegen lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn bepaald volgens het annuïtaire danwel het lineaire systeem.
Pagina 36 van 65
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden eenmalig vastgesteld op basis van de contante waarde van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse-exploitatietekorten, rekening houdend met veronderstelde toekomstige huur- en exploitatielasten-stijgingen over de periode totdat de exploitatietekorten omslaan in voorgecalculeerde exploitatie-overschotten. De vordering is rentedragend en wordt maximaal gedurende 30 jaar jaarlijks verminderd met de door de budgethouder beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met de rente, over het jaarlijks resterend saldo. Actieve belastinglatentie Actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed Voor in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een actieve belastinglatentie getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermeningvuldigd met het geldende belastingtarief. De actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed heeft betrekking op de verschillen tussen de commerciële waarde van de vaste activa in exploitatie en de fiscale waarde per ultimo boekjaar. De fiscale waarde van het vastgoed is gebaseerd op de meest actuele WOZ-waarde. De actieve belastinglatentie is gebaseerd op het geldend vennootschapstarief en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. Het onroerend goed bestaat uit een drietal categorieën onroerend goed: - onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie - onroerend goed bestemd voor verkoop (op termijn) - onroerend goed bestemd voor sloop/herstructurering (op termijn) Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop/herstructurering onvoldoende informatie beschikbaar is om tot een betrouwbare schatting van de latentie te komen beperkt de latentie zich tot het onroerend goed bestemd voor verkoop. Actieve belastinglatentie leningenportefeuille De actieve latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningportefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van de fiscale winst wordt gebracht. De actieve belastinglatentie die hiervoor wordt gevormd is gebaseerd op het geldend tarief van de vennootschapsbelasting en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief.
Pagina 37 van 65
Overige financiële vast activa De overige financiële vaste activa zijn opgenomen tegen nominale waarde. Voorraden Voorraden onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen gemiddelde inkoopprijs. Voorraad grond Onder de voorraad grond zijn (strategische) grondposities verantwoord waarop nog geen concrete bouwbestemming rust. De waardering van deze grondposities vindt plaats tegen verkrijgingsprijs. Indien de actuele waarde van deze gronden naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats. Voorraad woningen Onder de voorraad woningen zijn (aangekochte) woningen verantwoord welke op balansdatum niet aangemerkt zijn voor (duurzame) exploitatie. De waardering van deze woningen vindt plaats tegen verkrijgingsprijs danwel vervaardigingsprijs. Indien de actuele waarde van deze woningen naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats. Voorraad onderhanden werk Onder de voorraad onderhanden werk is het onverkochte deel van koopwoningen in ontwikkeling opgenomen. De waardering van deze projecten vindt plaats tegen nominale waarde van de tot en met balansdatum betaalde kosten. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten. Onderhanden projecten Onder de onderhanden projecten is het verkochte deel van de koopwoningen in ontwikkeling opgenomen. De waardering van deze projecten vindt plaats tegen nominale waarde van de tot en met balansdatum betaalde kosten minus de ontvangen termijnen van kopers. Winstname geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten op basis van de 'percentage-of-completion methode' waarbij de voortgang van het project bepaald wordt naar rato van de gerealiseerde bouwkosten versus de totale verwachte bouwkosten. Eventuele voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten. Vorderingen De vorderingen zijn opgenomentegen nominale waarde onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling. De vorderingen hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, vrij ter beschikking.
Pagina 38 van 65
Eigen vermogen Overige reserves Aan de overige reserves wordt het saldo van het jaarresultaat toegevoegd. Deze post is tegen nominale waarde opgenomen. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Deze voorziening dient ter dekking van de feitelijke verplichtingen van onrendabele investeringen van nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. De dotatie aan de voorziening vindt plaats nadat het besluit voor de investering is genomen. De reeds gedane betalingen worden tot maximaal de hoogte van de voorziening aan de voorziening onttrokken. De voorziening heeft een kortlopend karakter. Onttrekkingen vinden naar verwachting plaats binnen één jaar na vorming van de voorziening. Indien er meer betaald is dan voorzien, wordt het meerdere geactiveerd onder de materiële vaste activa in ontwikkeling. Schulden Langlopende schulden De aangetrokken leningen van kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde, verminderd met de aflossingen op basis van het annuïtaire, lineair danwel fixe-systeem danwel dynamische kostprijssysteem. De schulden hebben een resterende looptijd van meer dan één jaar met dien verstande dat het aflossingsbestanddeel van de langlopende schulden dat in het volgend verslagjaar vervalt eveneens als langlopende schuld is verantwoord. Dit aflossingsdeel volgend verslagjaar wordt wel toegelicht. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde en hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar.
Pagina 39 van 65
RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfskosten wordt, waar mogelijk de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico's die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Huren Betreft de te ontvangen nettohuren exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving.
Vergoedingen Betreft van huurders (boven de netto-huurprijs) en derden ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten onder aftrek van gederfde vergoedingen. Verkoop onroerende zaken Betreft de resultaten uit de verkoop van huurwoningen. De opbrengsten zijn verminderd met alle daarop betrekking hebbende kosten. Wijziging onderhanden werk Betreft de resultaten uit de verkoop van koopwoningen. Winstname geschiedt met inachtneming van de gerealiseerde verkoopcontracten op basis van de 'percentage-of-completion methode' waarbij de voortgang van het project bepaald wordt naar rato van de gerealiseerde bouwkosten versus de totale verwachte bouwkosten. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder zijn de onrendabele investeringen opgenomen inzake nieuwbouw alsmede de waardeverandering van de materiële vaste activa op basis van de toetsing aan de bedrijfswaarde. Lonen, salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de lonen en salarissen en de sociale lasten met betrekking tot in het boekjaar werkzame medewerkers opgenomen. Lasten onderhoud Hierop worden verantwoord de jaarlijkse uitgaven wegens planmatig-, dagelijks- en mutatie-onderhoud. Overige bedrijfslasten Hierop worden verantwoord de overige kosten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten en overige personeelskosten en voorts belastingen, verzekeringen en kosten die samenhangen met de levering van goederen en diensten. Rentebaten en lasten De rentebaten betreffen de werkelijke rente ontvangsten uit hoofde van (tijdelijke) belegging van onder de vlottende activa begrepen liquide middelen en effecten alsmede geactiveerde bouwrente over het geïnvesteerd vreemd vermogen. Onder de rentelasten zijn de verschuldigde rentelasten verantwoord alsmede de toegerekende rente aan de waarborgsommen.
Belastingen De vennootschapsbelasting wordt berekend op basis van het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening voor belastingen, rekeninghoudend met niet in de belastingheffing betrokken bestanddelen, (gedeeltelijk) niet aftrekbare kosten alsmede de mutaties in de belastinglatenties.
Pagina 40 van 65
3.2. TOELICHTING OP DE BALANS
ACTIVA VASTE ACTIVA
31-dec-2009
31-dec-2008
68.347.041 5.393.821 953.977 74.694.839
69.886.495 3.624.979 967.412 74.478.887
MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Het verloop in 2009 is als volgt: Onroerende zaken in exploitatie
Boekwaarde per 1 januari 2009: Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde
Investeringen Overboekingen naar MVA in exploitatie Overboekingen van en naar Voorraad Desinvesteringen Afboeking projecten geen doorgang Correctie afschrijvingen Afschrijvingen Overige waardeveranderingen
Boekwaarde per 31 december 2009: Aanschafwaarde inclusief mutaties Afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde
Onroerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie
80.957.514 11.071.01969.886.495
3.624.979 3.624.979
1.536.919 569.507967.412
339.182 696.698-
6.388.742 5.217 -
24.834 -
914.511267.4271.539.454-
4.625.1181.768.842
360.846360.846 38.26913.435-
80.599.998 12.252.95768.347.041
5.393.821 5.393.821
1.561.753 607.776953.977
WOZ-waarde Per 31-12-2009 heeft het bezit een totale WOZ-waarde van € 226.013.000,Investeringen Het bij 'onroerende zaken in exploitatie' vermelde bedrag betreft voornamelijk het aanpassen van de balkons in complex 38 (Schoolstraat) en overige investeringen (geactiveerde renovatiekosten en geriefsverbeteringen). In 2008 is het complex OC fase 1 in exploitatie genomen (OC fase 1 / Agneshof, 17 appartementen en 5 bedrijfsruimtes). In 2009 hebben zijn nog enkele investeringen met betrekking tot dit complex geactiveerd. Desinvesteringen De desinvesteringen van 2009 betreft de verkoop van 13 huurwoningen en 1 woonwagen (onroerende zaken in exploitatie) en het uit de exploitatie genomen zaken (roerende goederen ten dienste van de exploitatie).
Pagina 41 van 65
Woningvereniging Nederweert heeft haar verkoopbeleid verankerd in een verkoopplan. In 2010 is dit verkoopplan gewijzigd. In totaal zijn per ultimo 2009 123 woningen geclassificeerd voor de verkoop, waarbij de verkoopverwachting voor 2010 is vastgesteld 8 woningen en voor volgende jaren op 5 woningen. De verwachte verkoopopbrengst voor 2010 bedraagt € 1.076.000,Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren): - Onroerende zaken in exploitatie: Bouw/cv Lift Renovaties
annuïtair 40/50 jaar 50 jaar 25 jaar
- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Kantoorgebouw Werkplaats Inventarissen Vervoersmiddelen
annuïtair 50 jaar 50 jaar -
lineair 3/5 jaar 5/7 jaar
Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Verzekeringen De onroerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2009 voor € 126.465.500,- verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden in 2009. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde waarden op de premievervaldatum automatisch worden aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie is als volgt: soort verzekering
Kantoorgebouw/Werkplaats Kantoor- en magazijninv. Kantoorbescheiden/archief Hardware Vervoermiddelen Fraude/geldtransport
U.G.V. U.G.V. Brand rekonstruktie WA/CASCO
verzekerd bedrag
1.182.815 158.600 400.000 62.700 69.300 454.000
Bedrijfswaarde De gecorrigeerde bedrijfswaarde van het woningbezit (inclusief garages) per 31 december 2009 bedraagt € 82.190.421 (ultimo 2008: € 82.699.562). De bedrijfswaarde wordt complexgewijze bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten inclusief rentabiliteitswaardecorrectie. In de bedrijfswaardeberekening 2009 is het verkoopplan opgenomen.
Pagina 42 van 65
laatstelijk vastgesteld
2009 2009 2009 2009 2009 2009
Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd, gebaseerd op de door het WSW bepaalde parameters: 2009
2008
- jaarlijkse huurstijging eerste jaar: 1,20% 2,50% - jaarlijkse huurstijging volgende jaren: 2,25% 2,25% - jaarlijkse variabele lastenstijging: 2,25% 2,25% - jaarlijks stijging onderhoudskosten 3,25% 3,25% - jaarlijkse huurderving 0,50% 0,50% cf meerjarenbegroting - variabele exploitatie-uitgaven (per woning) - disconteringsvoet externe financieringsrente (tot renteconversie werkelijke percentage): 6,00% 6,00% In de bedrijfswaardeberekening 2009 en in 2008 is de onderhoudsbegroting per complex opgenomen.
MUTATIE BEDRIJFSWAARDE De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 509.141 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: (a) Autonome ontwikkeling - vervallen jaarschijf en opschuiven kasstromen (b) Voorraadmutaties - nieuwbouw - aankoop bezit - verkocht bezit
5.643.320-
549.141 549.141
(c) Parameterwijzigingen - in de huurparameter - in de inflatie / lastenstijging - in de levensduur - in de mutatiegraad / huurbeleid - in de vermogenskostenvoet / methode van contant maken (d) Wijzigingen in de uitgangspunten / niveauwijzigingen - huren - onderhoudsuitgaven - overige exploitatieuitgaven - voorgenomen sloop - voorgenomen verkopen (e) Rentabiliteitswaardecorrectie - invloed nieuwe leningen - (eind)aflossingen - renteconversies - herfinancieringen
835.6342.8656.093.213 1.171.768 6.426.482 755.474 1.738.169150.11240705.5971.838.4443.0003.000-
Totale mutatie bedijfswaarde
509.141-
Pagina 43 van 65
FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies
31-dec-2009
Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - rente - ontvangen bijdragen - afkoop BWS subsidie door Senter Novem Stand per 31 december
31-dec-2008
170.860
246.441
6.668 37.972-
13.222 45.73243.071170.860
139.555
Het in het komend verslagjaar beschikbaar te stellen deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt € 37.307.
Actieve belastinglatentie
31-dec-2009
31-dec-2008
Latente belastingvordering
1.974.901 1.974.901
2.477.096 2.477.096
De actieve belasting latentie bestaat enerzijds uit een latente belastingvordering gevormd voor het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed Daarnaast is een actieve belastinglatentie gevormd gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningenportefeuille. Het verloop van deze posten is als volgt: Belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Stand per 1-1-2009 Mutatie latentie verkoop bestemd vastgoed Stand per 31-12-2009
2.214.092 -510.499 1.703.593
De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Woningvereniging Nederweert heeft voor de periode 2010-2032 123 woningen voor verkoop aangemerkt. Commerciële waarde voor verkoop bestemd onroerend goed per 31 december 2009 Fiscale waarde voor verkoop bestemd onroerend goed per 31 december 2009 Verschil Contante waarde van dit verschil uitgaande van netto-disconteringsvoet 4,47% Berekende latentie op basis van het huidige vennootschapsbelastingtarief 25,5% Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 180.000.
Pagina 44 van 65
4.435.329 14.723.100 10.287.771 6.680.756 1.703.593
Belastinglatentie voor leningenportefeuille Stand per 1-1-2009 Mutatie latentie leningenportefeuille Stand per 31-12-2009
263.004 8.304 271.308
De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille. Contante waarde verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 4,47% gerekend Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief ad. 25,5%
1.063.954 271.308
Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 3.000. Overige financiële vaste activa
31-dec-2009
Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds Te vorderen subsidies
1.045.000 105.500 1.150.500
31-dec-2008 1.000.000 105.500 1.105.500
Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds Rentevoet en looptijd De lening heeft een vaste (fixed) jaarlijkse rentevergoeding over de hoofsom van 4,5%. De looptijd van de lening is onbepaald (perpetueel karakter) en eindigt als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop van alle of gedeelte van uitstaande certificaten (zogenaamde "call-optie") uitoefent. Achtergesteld karakter: De vordering jegens het Wooninvesteringsfonds strekkende tot betaling van enig bedrag uit hoofde van de hoofdsom en/of rente zijn: - achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidig en toekomstige schuldeisers van het Wooninvesteringsfonds. - onderling gelijk in rang tussen houders van certificaten, ongeacht de datum waarop de certificaten zijn uitgegeven of de tranche waartoe de certificaten behoren. Te vorderen subsidies Betreft nog te vorderen subsidies in verband met de ontwikkeling van het nieuwbouwgebied Agneshof / OC. Het deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar ontvangen zal worden bedraagt € 8.500. VLOTTENDE ACTIVA 31-dec-2009
Voorraad Voorraad - onderhoudsmaterialen
31-dec-2008
51.189 51.189
44.217 44.217
103.658 103.658
103.658 103.658
337.304 41.240296.064
294.819 42.485 337.304
Voorraad - gronden Ospelseweg Stand per 1-1 Overgeboekt vanuit MVA in ontwikkeling Totaal voorraad - gronden per 31-12 Voorraad - woningen Bredeweg Stand per 1-1 Investering Totaal voorraad - woningen per 31-12
Pagina 45 van 65
Voorraad - onderhanden werken
31-dec-2009
31-dec-2008
Carisplan - 9 koopappartementen Stand per 1-1 Investering Stand per 31-12
612.764 27.217 639.981
612.764 612.764
Carisplan - Stadswoning Stand per 1-1 Overgeboekt vanuit MVA in ontwikkeling Investering Stand per 31-12
198.247 5.217 3.589 207.053
198.247 198.247
Totaal voorraad - onderhanden werken per 31-12
847.034
811.011
1.297.944
1.296.189
31-dec-2009 -
31-dec-2008 -
Totaal voorraad
Onderhanden projecten
Per ultimo boekjaar zijn er geen onderhanden projecten waarbij reeds een deel verkocht is. Overeenkomstig de gewijzigde verslaggevingsregels is het onverkochte deel van de onderhanden projecten bestemd voor de verkoop gerubriceerd onder de voorraad - onderhanden werk. Voor het inzicht in de jaarrekening zijn de vergelijkende cijfers van voorgaand verslagjaar hierop aangepast. Vorderingen Huurdebiteuren Zittende huurders: - te vorderen huren - te vorderen herstelkosten - te vorderen incassokosten Vertrokken huurders: - te vorderen huren - te vorderen herstelkosten - te vorderen incassokosten
31-dec-2009
31-dec-2008
39.746 1.162 90
74.919 209 -
9.705 754 2.880 54.337
5.219 238 2.880 83.465
De van 'zittende' huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren:
Aantal huurders
Bedrag achterstand
Achterstand 2009 tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden 5 mnd. Of meer
2008 73 13 4 2 0 3 95
81 12 5 4 3 3 108
2009 16.687 9.012 4.479 2.845 6.723 39.746
2008 51.380 7.335 4.674 4.173 5.687 6.554 79.803
De van 'zittende' huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,53 % van de bruto jaarhuur (12x huur over december 2009).
Pagina 46 van 65
De van vertrokken huurders te vorderen huren, herstelkosten en vervolgingskosten zijn naar jaar van ontstaan als volgt samengesteld: 31-dec-2009 31-dec-2008 2009 2008 2007 2006 2004 2003 2001
5.395 1.453 3.077 2.676 385 133 221 13.339
Gemeente
31-dec-2009
Te vorderen exploitatie bijdragen
24.250 24.250
Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting
31-dec-2009 235.047 235.047
Overige vorderingen Te vorderen subsidies complex 41 en 111 Overige posten
1.846 3.077 2.676 385 133 221 8.337 31-dec-2008 24.250 24.250 31-dec-2008 -
31-dec-2009
31-dec-2008
26.538 26.538
7.398 7.398
Naar verwachting zullen de 'te vorderen subsidie's niet in het komend verslagjaar ontvangen worden. Dientengevolge zijn deze vanaf huidge boekjaar verantwoord onder de 'overige financiële vaste activa'. Voor het inzicht in de jaarrekening zijn de vergelijkende cijfers van voorgaand verslagjaar aangepast. Overlopende activa
31-dec-2009
Nog niet bijgeschreven rente deposito's Nog te ontvangen rente Wooninvesteringsfonds Nog te ontvangen vergoeding kosten nieuwbouw Afrekening kosten Humanitas (50 / 50 Wonen Weert) Nog te ontvangen bijdrage BWS afkoop Nog te ontvangen ziekengeld 4e kwartaal 2008 Overige posten
Liquide middelen
13.309 47.025 6.313 66.647 31-dec-2009
Direct opvraagbaar Kas Postbank Rekening courant rabobank Spaarrekening banken
Op termijn uitgezet Deposito BNG Totaal liquide middelen
Pagina 47 van 65
48.061 45.000 5.850 3.757 43.071 7.736 7.040 160.515 31-dec-2008
210 14.848 6.132.396 211.908 6.359.362
964 11.839 135.949 6 148.758
-
13.900.000 14.048.758
6.359.362
De liquide middelen staan ter vrije beschikking aan de corporatie.
31-dec-2008
PASSIVA EIGEN VERMOGEN Overige reserves
31-dec-2009
31-dec-2008
Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december
13.654.680 5.703.4487.951.232
13.340.501 314.179 13.654.680
31-dec-2009
31-dec-2008
30.713
-
5.102.703 4.625.118508.298
1.253.545 1.222.83230.713
VOORZIENINGEN Onrendabele investeringen nieuwbouw Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - dotatie in het boekjaar - onttrekking in het boekjaar Saldo per 31 december Het verloop van deze post in 2009 is als volgt:
Complex:
Saldo 01-01
Dotatie/terugn emen boekjaar
Onttrekking boekjaar
Saldo per 31-12
WBC Geenestraat (28 appart.) OC Fase 2 (67 appartementen) Aerthijsplein (10 appartementen)
30.713 -
511.2974.467.000 1.147.000
480.584 4.467.000638.702-
508.298
Totaal
30.713
5.102.703
4.625.118-
508.298
Op grond van Richtlijn 645 is een voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw gevormd. Deze voorziening is gevormd voor een nieuwbouwproject waarvan feitelijk verplichtingen zijn aangegaan. De reeds gedane betalingen zijn tot maximaal de hoogte van de voorziening ten laste van deze voorziening gebracht. Indien er meer betaald is dan voorzien, wordt het meerdere geactiveerd onder de materiële vaste activa in ontwikkeling (huurwoningen). De voorziening heeft een kortlopend karakter. Ontrekkingen vinden naar verwachting plaats binnen één jaar na vorming van de voorziening.
Pagina 48 van 65
LANGLOPENDE SCHULDEN De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: 31-dec-2009
31-dec-2008
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen subtotaal Waarborgsommen Totaal
74.737.500 74.737.500 150.450 74.887.950
23.910 77.290.726 77.314.636 149.982 77.464.618
Waarvan langer dan 5 jaar
66.353.043
60.895.311
Van het totaal der langlopende schulden vervalt een bedrag ad. € 5.781.402 in het volgend boekjaar 2010. Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 4,52% (2008 : circa 4,58%). De leningen van overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem danwel het dynamisch kostprijssysteem. Zekerheden Voor leningen van kredietinstellingen is een wsw- of gemeentegarantie afgegeven. Leningen overheid 23.910
Saldo per 1 januari 2009 Mutaties in het boekjaar: Af: - aflossingen Saldo per 31 december 2009
23.910-
Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari 2009 Mutaties in het boekjaar: Af: - aflossingen Bij: Nieuw afgesloten leningen Saldo per 31 december 2009
77.290.726 2.553.22674.737.500
Waarborgsommen
31-dec-2009
Waarborgsommen Rente waarborgsommen
93.113 57.337 150.450
31-dec-2008 94.114 55.869 149.982
De uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde mutatiekosten en achterstallige huur. De te betalen waarborgsom per woning bedraagt € 75,-. De waarborgsom inclusief 5 % enkelvoudige rente per jaar wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.
Pagina 49 van 65
Rente waarborgsommen 2009
2008
Saldo per 1 januari Bijgeschreven rente AF: uitgekeerd in dit boekjaar aan vertrokken huurders
55.869 4.478 3.010-
53.880 4.283 2.294-
Saldo per 31 december
57.337
55.869
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers
31-dec-2009
Nieuwbouwcrediteuren Onderhoudscrediteuren
406.080 133.508 539.589
Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing Vennootschapsbelasting
31-dec-2009 127.021 30.100 157.121
Overige schulden
31-dec-2009
Waarborgsommen vertrokken huurders Personeel Servicekosten (Ouderencentrum/Essent) Rente en kosten Rabobank Bijdrageheffing bijzondere projectsteun Overige posten
1.957 21.642 13.447 731 75.392 28.759 141.929
Overlopende passiva Niet vervallen rente lening Vooruitontvangen huur Kosten externe controle en administratieve ondersteuning Vooruitontvangen huurtoeslag Afrekening servicekosten met huurders Nog te ontvangen facturen Vooruitbetaalde huur Nog te betalen kosten complex 41 en 111 Overige posten
Pagina 50 van 65
31-dec-2008 119.345 134.114 253.459
31-dec-2008 21.749 29.927 417.988 469.664
31-dec-2008 1.626 17.315 8.292 58 11.781 39.072
31-dec-2009
31-dec-2008
1.450.377 45.621 18.630 73.570 4.581 15.234 227.000 2.790 1.837.802
1.498.678 24.688 53.214 77.008 13.492 13.925 22.000 234.483 3.224 1.940.712
NIET UIT DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 1. Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het Fonds te dekken. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 2. Overige aangegane verplichtingen Voor het nieuwbouwproject WBC Geenestraat en OC, fase 2 zijn per balansdatum voor respectievelijk € 811.990,en € 5.231.486,- verplichtingen aangegaan.
Pagina 51 van 65
3.3 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren
2009
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen
7.205.432 234.911 7.440.342
Af: - huurderving wegens leegstand - huurderving wegens onderhoud - huurderving wegens oninbaarheid - huurderving wegens renovatie - huurderving wegens sloop - huurderving wegens verkoop - Nagekomen huur 2007
7.1538.8074.68435.9809.57766.2007.374.142
Vergoedingen
2008 6.994.312 194.816 7.189.128 8.58812.4063.9545.9741.6982.746 29.8747.159.254 2008
2009
Leveringen en diensten Af: vergoedingsderving: - wegens leegstand
140.520
124.184
244140.275
147124.036
De post leveringen en diensten betreft vergoedingen die huurders boven de (netto-)huurprijs betalen voor o.a. premie glasverzekering, stroomlevering, gemeenschappelijke voorzieningen en service seniorenwoningen. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Overheidsbijdragen
2009
Bijdragen van de gemeenten in de exploitatietekorten: - bijdragen woningaanpassing mindervaliden
Verkoop onroerende goederen Overig Boekverlies verkoop woonwagen (Gutjeszijweg 1) Boekwinst verkoop Kapelstraat 14 Boekwinst verkoop Kapelstraat 24 Boekwinst verkoop Kapelstraat 28 Boekwinst verkoop Klumpenstraat 12 Boekwinst verkoop Lemmenhoek 17 Boekwinst verkoop Merefeltstraat 34 Boekwinst verkoop Peelveldje 4 Boekwinst verkoop Peelveldje 8 Boekwinst verkoop Sillenhoek 15 Boekwinst verkoop Pastoor Vullersstraat 8 Boekwinst verkoop Pastoor Vullersstraat 16 Boekwinst verkoop Pastoor Vullersstraat 38 Boekwinst verkoop St. Willibordusstraat 29
Pagina 52 van 65
771 771
2008
3.409 3.409
2009
2008
49.6212.666105.557 95.266 94.816 123.869 115.899 138.952 63.152 92.402 119.211 90.556 118.234 112.139 104.112 1.321.878
-
Wijzigingen in onderhanden werk Boekwinst verkoop koopwoning Klimop Boekwinst verkoop grond koopwoningen Upke Dupke Boekwinst verkoop grond koopwoningen Agneshof
2009
2008
-
-
2009
2008
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Dotatie voorziening onrendabele investeringen Afwaardering wegens lagere bedrijfswaarde dan verkrijgingsprijs materiële vaste activa
Lonen en salarissen Salarissen Ziekengeld (ZW)
1.062.133 2.144 38.269 1.102.547
1.052.725 3.252 45.340 1.101.316 2008
2009 5.102.703
1.253.545
267.427 5.370.130
1.091.246 2.344.791
2009
2008
561.022 17.696543.326
542.728 33.694509.034
Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Woningvereniging Nederweert heeft geen medewerkers in dienst waarvan de som van het belastbaar loon en de voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn boven de WOPT-grens (Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, grens 2009: €188.000) komt. Werknemers Gedurende het boekjaar had de corporatie gemiddeld 12,25 werknemers in dienst. Het aantal is daarbij herleid op full-time basis. De indeling is als volgt: 2009 2008 0,00 - Directie 0,00 - Financiële Zaken 2,00 2,00 - Verhuur en Bewoners Zaken 3,97 3,97 - Technische Zaken toezichthoudend 2,92 2,92 - Technische dienst uitvoerend 3,00 3,00 - Huishoudelijke dienst 0,36 0,36 12,25 12,25
Sociale lasten
2009
Sociale lasten
81.424 81.424
Pagina 53 van 65
2008 69.631 69.631
Pensioenlasten
2009
Pensioenlasten
120.510 120.510
2008 98.834 98.834
Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/ salarissen van de werknemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.130 voldaan is aan de voorwaarden dat: a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast; en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2009 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106% (ultimo 2008: 96%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Er zijn geen aanvullende regelingen voor individuele werknemers of het bestuur afgesloten. 2009
2008
491.610 228.899262.711 22.101 284.813
487.596 232.705254.891 25.371 280.263
Lasten planmatig onderhoud Totale lasten t.l.v. exploitatie AF : lasten eigen werkapparaat Totale lasten planmatig onderhoud
2.897.810 290.5102.607.300
1.801.919 282.8371.519.082
Totale onderhoudslasten
2.892.112
1.799.345
Lasten onderhoud Lasten niet planmatig onderhoud Totale lasten t.l.v. exploitatie AF : lasten eigen werkapparaat BIJ: Verbruik klein materiaal Totale lasten niet planmatig onderhoud
Pagina 54 van 65
Overige bedrijfslasten Directe bedrijfskosten
2009
Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Servicekosten complex 22 Servicekosten complex 38 Servicekosten complex 40 Servicekosten complex 41 Stroomverbruik Premie glasverzekering Overige
665.329 19.567 16.023 24.486 53.760 43.393 9.474 2.855 7.708 235 842.829 2009
Huisvestingskosten Onderhoud kantoorgebouw en werkplaats Belastingen/Verzekeringen Gas, water en elektra Schoonmaakkosten Overige huisvestingskosten
2.104 2.454 14.098 3.131 5.305 27.091 2009
Bestuurskosten Presentie- en vacatiegelden Bestuur Presentie- en vacatiegelden Raad van Commissarissen Presentie- en vacatiegelden Klachtenadvies commissie Opleidings- en excursiekosten Overige bestuurskosten
109.544 6.482 1.134 356 31.872 149.388
2008 602.145 16.704 13.767 23.303 41.955 45.738 4.080 2.035 7.955 225 757.905 2008 3.440 2.456 12.537 3.099 5.576 27.108 2008 110.061 6.391 1.134 752 17.284 135.622
Bezoldiging bestuur De bezoldiging van het bestuur over boekjaar 2009 bedraagt € 109.544,- (2008: € 110.061,-): Specificatie: voorzitter € 11.224,- en secretaris € 98.320,-. Bezoldiging toezichthouder De bezoldiging van de (gewezen) commissarissen over boekjaar 2009 bedraagt € 6.482,-- (2008: € 6.391,-). De hierin opgenomen vergoeding van de voorzitter bedraagt € 2.014,- op jaarbasis. 2009
Overige personeelskosten Gereedschapsvergoeding enz. Opleidingskosten Autokostenvergoeding Overige
1.394 10.349 2.046 8.105 21.893
Pagina 55 van 65
2008 1.161 5.069 1.084 8.991 16.306
Algemene kosten
2009
Onderhoud machines Onderhoud kantoorinventaris Onderhoud, belastingen, verzekeringen en brandstof vervoermiddelen Drukwerk en kantoorbenodigdheden Kosten catering Advertentiekosten Bankkosten Porti en telefoon Contributies en abonnementen Kosten automatisering WA-verzekering Fraudeverzekering Reconstructie- en computerverzekering Ongevallenverzekering CAR-verzekering Brand verzekering Kosten externe controle en administratieve ondersteuning Advieskosten Oninbare vorderingen op vertrokken huurders Financieringskosten Kosten website EPA, strategisch voorraadbeheer, woningkarthotheek Vergoeding huurders Bijdrageheffing wijkaanpak Planschade Agneshof Afboeking bijdrage BWS Afboeking projectkosten Overige algemene kosten
Totaal
2008
2.199 1.204
749 1.223
9.164 18.691 2.828 1.651 4.230 17.473 13.996 89.860 3.860 1.065 283 269 3.440 936 23.306 10.567 1.480 4.925 2.612 11.606 75.392 11.222 12.635 15.070 339.963
10.423 22.448 2.999 1.585 3.818 13.260 9.348 78.264 285 1.065 261 269 3.840 917 65.549 20.966 2.118 17.594 146 35.034 81 78.350 12.348 12.063 35.411 18.301 448.716
1.381.164
1.385.657
Honorarium accountant De honoraria van de accountant zijn als volgt: 1. Onderzoek van de jaarrekening 2. Andere controleopdrachten 3. Adviesdiensten op fiscaal terrein 4. Andere niet-controlediensten
Pagina 56 van 65
2009
2008
24.125 7.000 31.125
17.874 6.874 44.429 69.176
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2009
Rente liquide middelen Rente deposito BNG Rente onroerend goed in aanbouw
2008
17.481 127.630 151.770 296.882
94.182 263.323 1.084.720 1.442.225
6.668 47.025 53.693
13.222 45.586 58.808
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rente vordering BWS-subsidie Rente Wooninvesteringsfonds
Rentelasten en soortgelijke lasten Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Heffingsrente Rentekosten kortlopende schulden kredietinstellingen Rente waarborgsommen
Belastingen Vennootschapsbelasting 2008 Te verrekenen vennootschapsbelasting 2009 Nagekomen vennootschapsbelasting 2006 en 2007 Mutatie actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Mutatie actieve belastinglatentie leningenportefeuille
2009
2008
1.549 2.921.367 21.513 4.478 2.948.908
1.044 3.197.861 407 4.282 3.203.595
2009
2008
51.227 510.4998.304 450.968-
433.7344.7122.214.092 263.004 2.038.650
Toelichting vennootschapsbelasting: Fiscaal resultaat 2009:
200.891-
Het fiscaal verlies 2009 kan volledig worden verrekend met het positieve fiscale resultaat uit het jaar 2008 (25,5% * -/- 200.891)
51.227-
Het toepasselijke vennootschapsbelastingtarief over 2009 bedraagt over het fiscale resultaat tot € 200.000 20% en voor het meerdere 25,5%. Het effectieve vennootschapsbelastingtarief is 9%.
Pagina 57 van 65
4. KASSTROOMOVERZICHT (bedragen X € 1.000) 2009
2008
2.654-
22-
Kasstroom uit operationele activiteiten Saldo bedrijfsopbrengsten - bedrijfslasten Aanpassingen voor: * Afschrijvingen * Waardeveranderingen materiële vaste activa * Verandering in werkkapitaal - mutatie voorraden en onderhanden projecten - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden
1.103 4.892 2131136-
* Mutatie egalisatierekening * Mutatie voorzieningen Kasstroom uit bedrijfsoperaties * Ontvangen rente * Betaalde rente * Belasting
491243 221 269-
27-
478
31
351 2.839602-
1.501 3.2042.039 3.090-
Kasstroom uit operationele activiteiten
1.101 2.314
336
460
3.733
Investeringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa
6.061488
3.8582.381-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
5.573-
6.239-
Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
2.577-
20.000 3.469-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
2.577-
16.531
Mutatie liquide middelen
7.690-
14.025
6.359 14.049 7.690-
14.049 24 14.025
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Liquide middelen ultimo boekjaar Liquide middelen aanvang boekjaar Mutatie liquide middelen in boekjaar
Pagina 58 van 65
5. ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING 5.1 Ondertekening door het bestuur De jaarrekening is door het bestuur opgemaakt op 14 mei 2010. Steuten H.C. Voorzitter
Brouns M.T.C. Secretaris
5.2 Ondertekening door de Raad van Commissarissen De jaarrekening is door de Raad van Commissarissen vastgesteld op 17 juni 2010.
Jacobs M.J.G. Voorzitter Raad van Commissarissen
Kluskens H.G.M. Lid Raad van Commissarissen
Geerts P.M. Lid Raad van Commissarissen
Nierop van J.A. Lid Raad van Commissarissen
Sentjens E. Lid Raad van Commissarissen
Pagina 59 van 65
6. OVERIGE GEGEVENS 6.1 Statutaire regeling resultaatbestemming In de statuten van Woningvereniging Nederweert is geen statutaire regeling aangaande de resultaatbestemming vastgelegd. 6.2 Resultaatbestemming Door de directie wordt voorgesteld om het behaalde resultaat de volgende bestemming te geven: Resultaat na belastingen: Ten laste brengen aan de overige reserves:
€ €
Bovengenoemd voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt. 6.3 Accountantsverklaring De accountantsverklaring bij deze jaarrekening is opgenomen in de bijlage.
Pagina 60 van 65
5.703.4485.703.448-
Verslag Raad van Commissarissen over 2009 Algemeen De Raad van Commissarissen (RvC) dient zich in hoofdzaak bezig te houden met drie zaken, te weten: • Functioneren als klankbord en daarmee bijdragen aan strategieontwikkeling door het bestuur • Toezien op een adequaat risicomanagement/-beheersing bestuurder • Instemmen met of afwijzen van majeure besluiten Daarenboven verleent de RvC gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur en staat deze met raad en daad terzijde. De RvC is pluriform samengesteld om integraal toezicht te houden. Er geldt een collectieve verantwoordelijkheid. Tijdens de jaarvergadering op 18 juni 2009 is door de ledenvergadering ingestemd met het voorstel om de bestuursstructuur van de vereniging ingrijpend te wijzigen en tot komen tot de benoeming van een directeur-bestuurder. Naast de reguliere taken heeft dit proces in 2009 de permanente aandacht van de Raad van Commissarissen gevraagd. Tijdens de jaarvergadering is afscheid genomen van de voorzitter van de Raad, dhr. M. Greijmans en zijn als nieuwe leden benoemd de heren E. Sentjens, J. van Nierop en H. Steuten. De benoeming van dhr. Steuten gaat in bij het eindigen van zijn bestuurslidmaatschap bij de benoeming van een directeurbestuurder. In afwijking van de governance code is gekozen om een oud bestuurder tot commissaris te benoemen om de bestuurlijke continuïteit op met name financieel gebied te waarborgen. Hij is als zodanig ook lid van het auditcommittee. Op het einde van het verslagjaar was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: Naam
(Leeftijd)
Einde termijn
Mevr. M.J.G. Stultiens-Jacobs, Strateris 69 (voorzitter ***)
(50)
2012
Dhr. H.G.M. Kluskens, Laurierstraat 7 (lid *)
(61)
2010
Dhr. P.M. Geerts, Windmolen 24, Weert (lid * + **)
(47)
2011
Dhr. J.A. van Nierop, Staat 59, Nederweert (lid***)
(53)
2013
Dhr. E. Sentjens, Hortensiastraat 20, Nederweert (lid **)
(45)
2013
*) vertegenwoordigt huurdersplatform. **) lid auditcommittee ***) lid remuneratiecommissie Geen van de commissarissen heeft een arbeidsovereenkomst met de vereniging of zitting in het college van B&W van de gemeente Nederweert.
Pagina 61 van 65
Werkwijze De RvC kwam in 2009 8 maal bijeen. Zeven bijeenkomsten betroffen overlegvergaderingen met het bestuur. Aan de orde kwamen o.a. het jaarplan 2009 in relatie tot het beleidsplan 2007-2010, de jaarplanningen en kwartaalrapportages, aspecten van strategisch voorraadbeheer. In het kader van de statutenwijziging kwamen aan de orde het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen , de vorming van een remuneratie-commissie, de benoemingen in het auditcommitee, het actualiseren van de bestaande afspraken met het bestuur en de vaststelling van een bestuursstatuut, integriteitcode en klokkenluidersregeling. Deze laatste twee zijn openbaar gemaakt via de website van de vereniging. Het auditcommittee heeft tweemaal overleg gevoerd met de controlerend accountant waarbij o.a. de invloed van externe ontwikkelingen, de opdracht voor de interimcontrole, de controlebevindingen en het jaarverslag 2008 zijn besproken. De remuneratie-commissie is in 2009 drie maal bij elkaar geweest in het kader van het aantrekken van een directeurbestuurder. Een lid van de raad van commissarissen had in 2009 een maal overleg met de Ondernemingsraad. Inhoudelijk toezicht Naast de statutaire bepalingen en wettelijke kaders vormen de het beleidsplan 20072010 en de uitkomsten van het in 2008 opgemaakte strategisch voorraadbeheer 2008-2018 de belangrijkste beleidskaders. Op basis van het daarvan afgeleide jaarplan en de kwartaalrapportages wordt toezicht gehouden op de voortgang en de werking van interne risico-beheersing- en controlesystemen. Belangrijk kader voor de financiële toetsing is de CFV/WSZ normering teneinde tegen de meest gunstige voorwaarden toegang tot de kapitaalmarkt te verzekeren. Er is een treasury statuut waarin o.a. is aangegeven dat een solvabiliteit wordt nagestreefd van het gemiddelde niveau van corporaties van gelijke omvang als de Woningvereniging Nederweert. Daarnaast worden benchmark-rapportages door de RvC met het bestuur besproken. Naast deze periodieke rapportages stemde de RvC o.a. in met de oprichting van een dochtermaatschappij (EnergieBedrijfNederweert BV) die de warmtekrachtcentrales in gebouwen van de vereniging beheert, werden de prestatieafspraken met de gemeente tussentijds geëvalueerd, en de samenwerkingsafspraken tussen bestuur en RvC geactualiseerd. Over de maatschappelijke en volkshuisvestelijke rol van de corporatie in Nederweert zijn in 2007 prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Nederweert voor de periode 2007-2010. Een aantal incidenten bij collega-corporaties hebben de aandacht van de (landelijke en Europese) politiek voor de rol van corporaties versterkt. Daarbij wordt sterk de nadruk gelegd op het verstevigen van de rol van toezichthoudende organen (zowel intern als extern). Voor de RvC vormt de bestaande wet- en regelgeving en de opgaven van de vereniging binnen Nederweert (primair) en het Land van Weert en Cranendonck (secundair) het primaire toetsingskader. Naast mogelijke wijzigingen in wet en regelgeving, worden de kansen en bedreigingen die externe ontwikkelingen hebben voor Nederweert, Limburg en de corporatiesector als geheel en de invloed daarvan op de Woningvereniging Nederweert besproken.
Pagina 62 van 65
Professionalisering governance De RvC wordt benoemd door de ledenvergadering op basis van functieprofielen, waarbij twee commissarissen worden voorgedragen door de huurdersorganisatie "Huurdersplatform Regio Weert". Als lid van de koepelorganisatie voor woningcorporaties AEDES, is de woningvereniging gebonden aan de governance code woningcorporaties waarin bepalingen over transparantie enverantwoording zijn opgenomen. Onderdeel van de code is ook een externe visitatie. Deze vindt plaats medio 2010. Verantwoording aan belanghouders De verenigingsstructuur en het lokale en regionale netwerk van de commissarissen vormen het kader waarbinnen door de commissarissen met belanghebbenden bij de vereniging wordt gecommuniceerd. Integriteit Sinds november 2009 kent de vereniging een op de website gepubliceerde integriteitscode en klokkenluidersregeling. Er hebben in 2009 geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur en/of de RvC met de vereniging hebben gespeeld die van materiële betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen. In statuten en reglementen is aangegeven hoe in dergelijke gevallen te handelen. Verantwoording van het beleid met betrekking tot de beloning van bestuurders en honorering van commissarissen De vergoeding aan bestuurders en commissarissen is opgenomen in de door de leden-vergadering goed te keuren begrotingsstukken. In het verslagjaar zijn aan de leden van de RvC in vergoedingen verstrekt van in totaal € 6.482 (waarvan € 2.014 aan de voorzitter).
Nederweert, 20 mei 2010
De Raad van Commissarissen,
M.J.G. Stultiens-Jacobs, voorzitter H.G.M. Kluskens P.M. Geerts J.A. van Nierop E. Sentjens
Pagina 63 van 65
Pagina 64 van 65
Pagina 65 van 65
