Kengetallen 4. Verklaring van het bestuur 6. Beschouwing van de raad van commissarissen over Jaarplandoelen Stadgenoot 12

Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014

2

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Inhoudsopgave Kengetallen

4

Verklaring van het bestuur

6

Beschouwing van de raad van commissarissen over 2014

10

1 Jaarplandoelen Stadgenoot

12

2 Stadgenoot verhuurt 2.1 Huurbeleid 2.2 Woningverhuur 2.3 Sociale verhuringen 2.4 Verhuur vrijesectorwoningen 2.5 Verhuur aan specifieke doelgroepen 2.6 Huurverhoging 2.7 Huurzaken 2.8 Bedrijfsruimte, maatschappelijk vastgoed en parkeren 3 Stadgenoot verkoopt 3.1 Woningverkoop 3.2 Woningverkoop aan particulieren 3.3 Complexmatige verkoop 3.4 Verkoop bedrijfsonroerendgoed (BOG)

18 18 18 20 22 23 28 30 33 36 36 36 37 38

4 Stadgenoot onderhoudt en verbetert 4.1 Basiskwaliteit 4.2 Dagelijks onderhoud 4.3 Planmatig onderhoud 4.4 Vastgoedverbetering 4.5 Duurzaamheid

40 40 41 42 43 44

5 Stadgenoot beheert en vernieuwt 5.1 Andere buurt, andere aanpak 5.2 Werken aan leefbaarheid 5.3 Overlastbestrijding 5.4 Bewonersparticipatie 5.5 Stedelijke vernieuwing per stadsdeel 5.6 Nieuwbouwoverzicht

46 46 47 49 50 51 56

6 Stadgenoot in bedrijf 6.1 De organisatie

58 58

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

3

6.2 Organisatieontwikkelingen 6.3 Integriteit 6.4 Compliance 6.5 Risicomanagement 6.6 Governance 6.7 Dochtermaatschappijen, samenwerkingsverbanden en verbindingen

59 62 64 65 70 72

7 Financiën 7.1 Financiële resultaten 2014 7.2 Jaarresultaat 7.3 Solvabiliteit 7.4 Exploitatie Rente Verhouding (ERV) 7.5 Waardering vastgoedportefeuille 7.6 Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid 7.7 Enkele posten in detail 7.8 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten 7.9 Toezichthouders 7.10 Rating AA Stable 7.11 Vooruitblik 2015 (en verder)

80 80 80 81 81 81 85 87 89 89 90 91

8 Stadgenoot in de maatschappij 8.1 Relatie met de omgeving 8.2 De maatschappijraad 8.3 Huurgenoot 8.4 Overleg met de gemeente 8.5 Discussieplatforms en onderzoekprogramma's 8.6 Ondersteuning 8.7 Aedes Benchmark Verslag van de Raad van Commissarrissen Verslag van Huurgenoot Verslag van de Maatschappijraad Verslag van de ondernemingsraad Verslag van de Ombudsman Jaarrekening

94 94 94 95 96 97 97 98 100 112 116 120 124 126

Bijlage I. Dochtermaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden

230

4

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Kengetallen 2014

Bezit 2014, exclusief dochterondernemingen Sociale huurwoningen Vrijesectorhuurwoningen Bedrijfsruimten Parkeerplaatsen Totaal

2014 2013 2012 2011 2010 2009 29.916 30.480 30.960 28.575 28.789 29.377 1.485 1.371 1.107 741 661 530 1.901 1.920 1.908 1.754 1.626 2.449 3.170 3.113 3.116 2.581 2.486 1.579 36.472 36.884 37.091 33.651 33.562 33.935

Toename huureenheden in 2014 Nieuwbouw Aankopen Her(project)ontwikkeling Functiewijziging Herverdeling (splitsing) Administratieve correcties Totaal

Afname huureenheden in 2014

bedrijfs- parkeerwoning ruimte plaats Totaal 202 0 80 282 1 0 0 1 1 1 0 2 0 2 0 2 0 1 0 1 0 1 8 9 204 5 88 297

bedrijfs- parkeerwoning ruimte plaats Totaal

Verkoop aan zittende huurder Verkoop aan overige particulieren Verkoop aan marktpartijen Verkoop aan toegelaten instelling Sloop Her(project)ontwikkeling Herverdeling (samenvoegen) Naar voorraad onverkocht Interne overdracht Administratieve correcties Totaal

59 1 0 60 312 0 9 321 36 10 10 56 8 0 0 8 158 4 8 170 64 1 0 65 17 0 0 17 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 4 12 654 24 31 709

Per saldo

-450 -19 57 -412

Productie koopeenheden in 2014 Aantal Opgeleverde koopwoningen aan particulieren Opgeleverde koopparkeerplaatsen aan particulieren

102 30

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

5

Woningen Woningen Bedrijfs- ParkeerVastgoed Stadgenoot in beheer 2014 sociaal vrije sector ruimten plaatsen Totaal Stadgenoot 29.916 1.485 1.901 3.170 36.472 NV Stadsgoed 32 85 97 0 214 Stadsgoed Monumenten BV 29 28 49 0 106 Stadsgoed Fonds BV 22 3 23 0 48 Vesteda 108 0 0 82 190 Bebloem exploitatiemaatschappij BV 158 0 0 0 158 BLP 1 Properties 0 0 1 79 80 Totaal 30.265 1.601 2.071 3.331 37.268

Overige kengetallen 2014(1) Verhuur 2014 2013 2012 2011 2010 2009 Mutatiegraad in % (nieuwe verhuringen) 4,8 5,5 5,6 5,9 6,29 7,05 Aantal mutaties (woningen) 1718 1.928 1.847 1.906 2.013 2.261 Aantal woningruilen 18 39 23 34 47 37 Aantal ontruimingen (2) 71 84 95 81 82 109 Gemiddelde huurprijs sociale huur in € 480 454 430 419 405 394 Huurachterstand zittende bewoners in % 0,95 1,12 1,00 0,93 1,06 0,99

Organisatie 2014 Aantal medewerkers 368 Fte 340,1 Ziekteverzuim in % 3,8

Financiële kengetallen Solvabiliteit in % Jaarresultaat x 1 miljoen Maatschappelijke investeringen x 1 miljoen Eigen vermogen x 1 miljoen

2013 398 367,4 5,5

2014 2013 52,1 50,3 128,5 19,2 4 12 2.080 1.960

Betreft huurwoningen in eigendom. Dit is vanwege huurschuld, onrechtmatige bewoning, overlast of een combinatie hiervan. 3 2009-2010 exclusief het vastgoedbedrijf. 4 O.b.v. bedrijfswaarde. 1 2

2012 421 390,9 5,10

2012 48,7 -68,1 34,6 1.941

2011 2010 ( 3) 2009 ( 3) 445 338 378 411 304 344 5,03 5,42 5,9

(4) 2011 2010 51,7 27,7 26 21 18,7 40,7 2.009 699

2009 (4) 27,4 -14,1 56,2 678

6

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Focus Verklaring van het bestuur In 2014 is Stadgenoot verder doorgegaan op de koers die in 2012 is ingezet met het visiedocument De Opstelling. In deze koers streven we naar het behouden van het evenwicht tussen het verbeteren van de financiële en de volkshuisvestelijke prestaties. Op basis hiervan worden jaarplandoelen geformuleerd. In het eerste hoofdstuk van dit verslag laten we zien dat deze doelen in grote mate zijn gehaald. We hebben vastgehouden aan ons streefhuurbeleid. We blijven eraan werken dat op termijn al onze woningen een basiskwaliteit hebben. Een bijzondere inzet is gepleegd om de open verbrandingstoestellen uit onze woningen te verwijderen, zodat het risico op slachtoffers als gevolg van koolmonoxide sterk wordt verminderd. De energieprestatie van de woningen wordt verbeterd. Er wordt geïnvesteerd in het afmaken van de herstructurering. Als een van de grootste eigenaren van zorgvastgoed gaan we in gesprek met zorgaanbieders om ervoor te zorgen dat ouderen op een verantwoorde manier zelfstandig kunnen wonen. We hebben die prestaties geleverd tegen de achtergrond van een forse lastenverzwaring die is opgelegd door de overheid. In 2014 is meer dan € 24 miljoen betaald aan heffingen. Vanwege de verhuurdersheffing hadden we begroot dat in 2014 het exploitatieresultaat onvoldoende zou zijn om de rentelasten te dekken. Hiervoor hanteren wij als norm de exploitatie-rente-verhouding (ERV), die tenminste 100 moet zijn. Tot onze tevredenheid is de ERV uiteindelijk toch boven 100 uitgekomen. Hierdoor hebben we een belangrijke stap gezet in onze dubbelstrategie om tegelijkertijd te werken aan het reduceren van de schuld én het tot ontwikkeling brengen van de ontwikkelen herstructureringsposities. Veel plannen hebben in de afgelopen jaren vertraging opgelopen. Gelukkig worden er weer eerste palen geslagen. De verbetering van de financiële positie wordt erkend door onze toezichthouders. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft aangegeven vertrouwen te hebben in de koers van Stadgenoot en in het najaar besloten om het verscherpt toezicht in te trekken. Het Waar-

borgfonds Sociale Woningbouw heeft nieuwe normen geformuleerd waar Stadgenoot op dit moment nog niet aan voldoet. Maar we hebben een plan opgesteld waarmee we in 2016 voldoen aan de normen van het WSW. Tot slot laten we ons beoordelen door een internationale kredietbeoordelaar, Standard and Poor’s. Voor het vierde jaar op rij is het oordeel AA.

Nieuwe woningwet Gezien de noodzaak tot bijsturen moeten we onze focus richten op onze kerntaak. Alles wat we doen, moet direct bijdragen aan het betaalbaar en kwalitatief goed huisvesten van mensen die een steuntje in de rug nodig hebben. Om die reden kijken we kritisch naar de ontwikkelposities en verkopen we complexen met dure huurwoningen en bedrijfsonroerend goed. Deze keuze past ook in de door de politiek gewenste aanscherping van het werkdomein van woningcorporaties. In 2014 heeft de Parlementaire Enquête Woningcorporaties plaatsgevonden. Eind oktober is het eindrapport gepubliceerd. In december passeerde de Herziening van de Woningwet de Tweede Kamer, die unaniem heeft ingestemd. Na meer dan vijftien jaar discussies over de herziening van de Woningwet, is het signaal niet mis te verstaan dat de woningcorporaties zich moeten richten op hun kerntaak. Er is politiek geen draagvlak meer voor de brede taakopvatting uit de jaren negentig en tweeduizend. Wij plaatsen twee kanttekeningen bij de nieuwe wet. De eerste is de bepaling voor welke inkomensgroepen corporaties actief mogen zijn. Stadgenoot wil huisvesting bieden aan woningzoekenden die een steuntje in de rug nodig hebben. Doordat de woningmarkt in Amsterdam gespannen is, kunnen huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 45.000 in grote delen van de stad moeilijk een goede woning vinden. De kansen op de woningmarkt laten in Nederland grote regionale verschillen zien. De wetgever hanteert echter voor heel Nederland dezelfde norm, namelijk dat huishoudens met een inkomen van € 34.000, tijdelijk verhoogd tot € 38.000, in aanmerking komen voor

Stadgenoot

woningen met een huur tot € 710. Voor hogere inkomens geldt de vrije markt. De schaarste in Amsterdam drijft de prijzen daar flink op; net boven de inkomensgrens is de stedelijke markt voor velen onbetaalbaar. Gezien de grote verschillen zou een regionale differentiatie van deze normen gewenst zijn. Een tweede kanttekening betreft de mogelijkheid om bij herstructurering ook koop- en duurdere huurwoningen te bouwen. Na veel discussie in de Tweede Kamer is besloten dat woningcorporaties op eigen grond (lees: herstructurering) behalve sociale huurwoningen ook marktwoningen mogen bouwen. Dat is een belangrijke voorwaarde voor corporaties om gemengde wijken te kunnen realiseren. Maar, de Minister beschouwt grond die is uitgegeven in erfpacht niet als eigen grond. Hierdoor krijgen corporaties in Amsterdam niet hetzelfde speelveld als corporaties in de rest van het land. Het is jammer dat deze discussies er nog zijn, omdat er veel instemming en draagvlak is voor de scherpere definitie van het werkdomein.

De markt De woningmarkt heeft in 2014 te maken gehad met wind in de rug. Het heeft lang geduurd, de crisis was diep, maar het voorzichtige herstel in 2013 heeft in het afgelopen jaar echt doorgezet. We hadden in ons jaarplan de verkoop van 220 bestaande huurwoningen opgenomen. Uiteindelijk verkochten we er 364. Daarmee komen meer financiële middelen vrij voor onze dubbelstrategie van schuldreductie en investeren. De aantrekkende markt zorgde er ook voor dat een aantal posities, die jarenlang stil hebben gelegen, tot ontwikkeling is gebracht. In het voorjaar werd de eerste fase van Oostpoort opgeleverd, waar alle koopwoningen zijn verkocht. Op IJburg en in de Waterlandpleinbuurt lukte het om voor alle woningen in de voorverkoop een koper te vinden. Er wordt weer gebouwd én het geïnvesteerde geld kan worden terugverdiend.

Jaarverslag 2014

7

De keerzijde van de aantrekkende woningmarkt is dat de druk op de markt van sociale huurwoningen onverminderd hoog blijft. Amsterdam werkt als een magneet voor jonge mensen. In de afgelopen tijd spraken we over de sponswerking van de stad. Zonder veel te bouwen, bleef de stad doorgroeien. Voor het eerst sinds de Tweede Wereldoorlog steeg de gemiddelde woningbezetting. Er is veel vraag naar woonruimte, ook in de sociale sector. In 2014 werd gelukkig gestart met de bouw van meer dan 5.000 woningen. Dat is naar Amsterdamse maatstaven een zeer goed resultaat.

De kernvoorraad De filosofie achter het rijksbeleid is dat er meer dan voldoende sociale huurwoningen zijn in Nederland. Maar in Amsterdam begint de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen een nijpend probleem te worden. Ten eerste, de beschikbaarheid. Vanaf begin jaren negentig was er in Amsterdam sprake van een overmaat in de kernvoorraad (de voorraad van betaalbare huurwoningen afgezet tegen het aantal huishoudens met een laag inkomen). Het aandeel lagere inkomens is in de jaren negentig en tweeduizend sterk afgenomen van ruim 50% naar 30% van alle huishoudens. De overmaat in de kernvoorraad gaf de ruimte om de woningvoorraad kwalitatief te verbeteren en te differentiëren naar koop en huur. In de laatste twintig jaar is de koopsector toegenomen van ongeveer 10% naar 30%. Maar, het aandeel van de primaire doelgroep (huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag) stabiliseert sinds 2009. Wij verwachten verder geen sterke daling, want er is een continue instroom van jonge mensen. Als corporaties duurzaam voldoende ruimte op de woningmarkt willen bieden voor al die verschillende woningzoekenden met een bescheiden inkomen, dan kan de kernvoorraad niet veel verder krimpen. Stadgenoot heeft samen met het bureau van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties uit gerekend dat, als een buffer van 10% van het aantal

8

Jaarverslag 2014

woningen met een huur tot € 710 ten opzichte van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.000 wordt aangehouden, de grens in 2020 wordt bereikt. Ten tweede, de betaalbaarheid. Onder de huidige regels komt een huishouden met een netto-inkomen van € 1.950 en meer niet in aanmerking voor woning met een huur tot € 710. Het probleem is echter dat er weinig woningen zijn met een iets hogere huur. Met andere woorden, veel van deze woningzoekenden met een middeninkomen zijn aangewezen op woningen met een huur van € 900 en meer. Stadgenoot heeft onderzocht wie onze woningen kopen en in de vrije sector huren. Het zijn vooral de huishoudens met een inkomen tussen € 40.000 en € 55.000 die reageren op de koopwoningen en vrije sectorhuurwoningen. Er is een groep huishoudens met inkomens tussen € 34.000 en € 40.000 die nauwelijks in de cijfers is terug te vinden. Het kabinet heeft besloten dat de inkomensgrens voor de sociale sector tijdelijk wordt verhoogd tot € 38.000. Gezien de betaalbaarheid is dit een verstandig besluit, maar het zou geen tijdelijke maatregel moeten zijn.

Prestatieafspraken In Amsterdam is er in juni 2014 een nieuw College van Burgemeester en Wethouders aangetreden. Het nieuwe college heeft een coalitieakkoord gesloten onder de titel “Amsterdam is van iedereen”. Het belangrijkste punt in de paragraaf wonen is de stelling dat er voldoende sociale huurwoningen moeten zijn voor Amsterdammers die dat nodig hebben. Dit heeft ook te maken met het soort stad dat Amsterdam wil zijn. Minder sociale huurwoningen betekent meer marktwerking en betekent in een populaire stad meer segregatie. Dat wil het nieuwe stadsbestuur niet. Wij vinden het noodzakelijk om over de kernvoorraad een prestatieafspraak te maken met alle corporaties, de gemeente en de huurdersorganisaties. Die afspraak zal de mogelijkheden om woningen te kunnen liberaliseren en te verkopen uiteraard beperken en daarmee de toekomstige inkomsten. Daarom moet die afspraak met realisme worden gemaakt. De rijksoverheid heeft een stevige lastenverzwaring

Stadgenoot

opgelegd; de toezichthouders hebben de financiële normen verscherpt. De financiële eisen beperken de mogelijkheden van corporaties om de gewenste volkshuisvestelijke prestaties te leveren.

Organisatie In de afgelopen jaren is de organisatie van Stadgenoot sterk afgeslankt. Tegelijkertijd is hard gewerkt om de dienstverlening aan de klanten te verbeteren. Onze dienstverlening scoort gemiddeld een 7 of meer in de waardering van de klanten. Dit is onder het sector-gemiddelde, maar de situatie is in Amsterdam, met veel oude en gestapelde bouw (nog afgezien van de kritische Amsterdammers!), sterk afwijkend van het landelijke gemiddelde. Een belangrijke prioriteit is het beter inrichten van de belangrijkste klantprocessen. Een goed georganiseerd proces draagt zowel bij aan de reductie van kosten als aan het verhogen van de klanttevredenheid. Speerpunt is het verhuisproces. De relatief hoge frictieleegstand leidt tot meer huurderving dan wenselijk. Een voorbeeld van een succesvolle aanpak is de huurincasso. Ondanks de voor veel huurders moeilijke tijden is het gelukt om het aantal gedwongen huisuitzettingen terug te dringen. Een belangrijke stap is in het afgelopen jaar gezet door van vijf naar vier bedrijfsonderdelen te gaan. We hebben nu twee bedrijfsonderdelen die zorgen voor de sturing en de ondersteuning van de organisatie (Financiën & Bedrijfsvoering en Strategie & Portefeuille) en twee operationele bedrijfsonderdelen (Klant & Woning en Vastgoed & Ontwikkeling). De directie is verder afgeslankt: sinds de fusie zijn we van zeven naar vier directeuren gegaan. Het totale aantal fte is ultimo 2014 340. Dit was in 2009 nog 435 (inclusief Vastgoedbedrijf). Met deze aanpassingen van de organisatie willen we voldoende capaciteit hebben voor de dienstverlening aan de klanten. Onze medewerkers bij de klanten service, de huismeesters, de gebiedsbeheerders weten dat dit nodig is om de klanttevredenheid en de leefbaarheid te verbeteren.

Stadgenoot

Verklaring Stadgenoot is in 2014 uitsluitend werkzaam geweest op het gebied van de volkshuisvesting, conform artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stadgenoot heeft zich gehouden aan de Aedes Code. De jaarstukken 2014 zijn opgesteld in overeenstemming met de Governance Code. Stadgenoot hanteert eveneens de Neprom-code. Amsterdam, 30 april 2015 Het bestuur van Stadgenoot Marien de Langen, Gerard Anderiesen

Jaarverslag 2014

9

10

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Beschouwing van de raad van commissarissen over 2014 Vorig jaar schreef de RvC van Stadgenoot dat 2013 een jaar in een onzekere omgeving was en dat geen verwachting werd gekoesterd dat de omgeving snel weer stabiel zou zijn. Tot eind 2014 was het onzeker tot welk beleid de novelle van Minister Blok uiteindelijk zou leiden. De onzekerheid betrof de weten regelgeving ten aanzien van het werkterrein van de corporatie en de organisatie en het functioneren van het interne en externe toezicht. Het is dan ook niet verwonderlijk dat in de interne risico-analyse van Stadgenoot de turbulente politieke omgeving reeds enige jaren als een van de grootste risico’s wordt benoemd. Binnen die onzekere omgeving houdt Stadgenoot standvastig en doelgericht koers. In de nu voorliggende wet ligt in het opnieuw gedefinieerde speelveld de nadruk op huisvesting van de lage inkomens, maar is er ook ruimte voor maatschappelijk vastgoed, gemengde wijken en leefbaarheid. Op de eerste plaats is dat voor onze huurders goed nieuws, omdat Stadgenoot de ingeslagen weg kan voortzetten. Goed nieuws voor onze huurders is ook dat Stadgenoot met het realiseren van haar streefhuurbeleid haar kerntaak, het huisvesten van mensen die daarin niet zelfstandig kunnen voorzien, goed heeft ingevuld. Met het streefhuurbeleid zorgt Stadgenoot er voor dat er een redelijk aanbod voor woningzoekenden met een bescheiden inkomen is. Het bestuur van Stadgenoot heeft, met de volle steun van de RvC, binnen het streefhuurbeleid gekozen voor optimalisatie en niet voor maximalisatie. Dit laat onverlet dat woningzoekenden met een inkomen (net) boven € 34.000 het moeilijk hebben. Zij komen niet in aanmerking voor huurtoeslag en er worden weinig huurwoningen aangeboden net boven de liberalisatiegrens. Met het streefhuurbeleid wordt getracht aan deze vraag tegemoet te komen, maar dat kan maar in zeer beperkte mate door de lage mutatiegraad. Een substantieel middensegment in de stad zorgt voor doorstroommogelijkheden voor zittende huurders.

Het creëren van zo’n segment is daarom voor Amsterdam erg belangrijk. Het punt is echter, dat enerzijds het Rijk van mening is dat het huisvesten van de middeninkomens niet behoort tot de kerntaken van corporaties. Anderzijds ziet Stadgenoot andere partijen niet aan de slag gaan met het middensegment. Hier ligt voor Stadgenoot een dilemma waarover in het nieuwe ondernemingsplan in 2015 meer duidelijkheid moet komen. In “De Opstelling” koos Stadgenoot ervoor om zich te gaan richten op de huisvesting van de jonge stedeling. Het gaat hierbij om jonge woningzoekenden met beperkt inkomen van binnen of buiten de stad, op zoek naar snel beschikbare en betaalbare huisvesting, en die nauwelijks mogelijkheid hebben om via de reguliere woningtoewijzing aan woonruimte te komen. Stadgenoot wil een fors deel van de woningen aan deze groep toewijzen: snel beschikbaar, maar wel tijdelijk. Ondanks dat de doelstelling voor 2014 niet is gehaald heeft de RvC er vertrouwen in dat de doelstelling op termijn (2020) 5.000 woningen te verhuren aan jonge stedelingen, zal worden gehaald. Het vijfjarencontract, dat door Stadgenoot is bedacht om de tijdelijke verhuring aan deze doelgroep mogelijk te maken, is in 2014 breed omarmd. De initiatiefwet Flexhuren voor jongeren waardoor het vijfjarencontract mogelijk wordt gemaakt, is inmiddels ingediend en zal naar alle waarschijnlijkheid worden aangenomen door de Eerste en Tweede Kamer. De RvC is blij met dit mooie resultaat. In 2014 is de woningmarkt in vergelijking met de jaren daarvoor behoorlijk opgeleefd, waardoor Stadgenoot meer dan begroot heeft kunnen verkopen. De verkoop betrof niet alleen woningen, maar ook grote gebouwen en ontwikkelposities. De RvC heeft aan die verkopen haar goedkeuring gegeven, waarbij een afweging is gemaakt tussen het volkshuisvestelijk en het financiële belang. Door deze verkopen ontstaat

Stadgenoot

de mogelijkheid om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren en te investeren in renovatieprojecten. Maar ook leiden deze verkopen tot een reductie van risico’s en het -nog meer dan voorzien- verkleinen van de schuldpositie van Stadgenoot. Naast het toezicht op de volkshuisvestelijke taak van Stadgenoot, ziet de RvC erop toe dat de financiële huishouding en de werkorganisatie in evenwicht is met de maatschappelijke opgave waarvoor Stadgenoot zich gesteld ziet. De met “De Opstelling” ingezette prudente strategie, namelijk investeren, aflossen en bijsturen, heeft erin geresulteerd dat de volkshuisvestelijke opgave en financiële positie beter in balans zijn gekomen. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, de externe toezichthouder, heeft haar vertrouwen uitgesproken over het de ingezette strategie en besloten om het verscherpt toezicht te beëindigen. De RvC heeft in 2013 uitgebreid met het bestuur gesproken over de ontwikkeling van de organisatie, wat geleid heeft in een aanpassing die in 2014 zijn beslag heeft gekregen. Om bedrijfsprocessen beter op elkaar te laten aansluiten is de werkorganisatie teruggebracht van vijf naar vier bedrijfseenheden. De omvang van het personeelsbestand is daarmee ook verder gereduceerd, waardoor deze meer en meer in een gezonde verhouding staat met de omvang van het woningbezit. Samen met het bestuur is de RvC zich er terdege van bewust dat deze krimp hier en daar pijnlijk was, maar voor Stadgenoot was het noodzakelijk. De RvC heeft in 2014 besloten om ook de omvang van de RvC, bij de eerstvolgende mogelijkheid, terug te brengen van zeven naar zes leden nu de complexiteit en omvang van de organisatie kleiner is geworden. De RvC zorgt er voor dat de kwaliteit van het interne toezicht hierdoor niet zal afnemen.

Jaarverslag 2014

11

De RvC heeft met genoegen geconstateerd dat de ambitieuze doelstellingen van het Jaarplan en de Begroting 2014 vrijwel allemaal zijn gehaald. Stadgenoot gaat verder met het investeren in de herstructurering in de Kolenkitbuurt, Geuzenveld en Nieuwendam Noord en verder met het investeren om de kwaliteit van de woningen op orde te brengen. De klant komt centraler te staan en de dienstverlening wordt verbeterd. Het gebruik van de sociale huursector moet doelmatiger en de toewijzing passender zodat de voorraad betaalbare sociale huurwoningen daadwerkelijk wordt bewoond door huishoudens die gezien hun inkomen hierop zijn aangewezen. Stadgenoot zal hard blijven werken om een corporatie te zijn waar deze tijd om vraagt. De RvC zal op afstand, maar nauw betrokken als kritische vriend, het bestuur bij de ontwikkeling naar een moderne corporatie bijstaan, in het vertrouwen dat Stadgenoot kan bogen op professionele en gemotiveerde medewerkers. De RvC bedankt het bestuur, de directie, de medewerkers en de ondernemingsraad voor hun grote inzet en betrokkenheid. Het bestuur van Huurgenoot en de maatschappijraad van Stadgenoot bedanken wij voor de constructieve en prettige wijze van samenwerking. Amsterdam, 30 april 2015 De raad van commissarissen van Stadgenoot, Wim Kuijken, voorzitter Hein Blocks, vicevoorzitter Pieter Tordoir Willem van Leeuwen Ingrid Hissink Amma Grapperhaus

12

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

1 Jaarplandoelen Stadgenoot Elk jaar stelt Stadgenoot een jaarplan op met meetbare doelstellingen. Elke vier maanden wordt de voortgang gemeten, wordt financieel de balans opgemaakt en worden kansen en risico’s benoemd. Zo nodig sturen het bestuur en de directie bij. Hieronder wordt beschreven of de jaarplandoelen voor 2014 zijn gehaald. De gekleurde vlakjes hebben de volgende betekenis: is gehaald is deels gehaald is niet gehaald In 2014 zijn 15 van de 22 doelen gehaald, vijf doelen zijn deels gehaald en slechts één doel is niet gehaald. Voor één doel is begin 2014 besloten dat dit een andere invulling krijgt. Hieronder gaan we kort in op elk van de doelen. Doel 1: Huisvesten van lage en middeninkomens Stadgenoot staat voor de huisvesting van lage en middeninkomens in Amsterdam. Om dit zo goed mogelijk te doen worden de voor verhuur vrijkomende woningen verhuurd conform het streefhuur beleid: 50% sociaal tot de eerste aftoppingsgrens (tot € 596,75), 25% sociaal boven de aftoppingsgrens (tot € 699,48), 20% middensegment (tot € 955) en maximaal 5% duur (> € 955). Omdat we afhankelijk zijn van welke woningen vrijkomen, is het lastig hier strikt op te sturen. Toch is dit in 2014 grotendeels gelukt: 53,5% werd tot de eerste aftoppingsgrens aangeboden, 25,1% in het segment tot € 699,48, 15,3% in het middensegment en 6,1% in dure huur. Het streefhuurbeleid is dus vooral in het sociale domein goed gelukt. Doel 2: Jonge stedelingen De doelstelling om in 2014 1.600 woningen (500 nieuwe verhuringen) te verhuren aan jonge stede lingen was te ambitieus en is met 274 nieuwe ver huringen niet gehaald. Dit komt door vertraging in de oplevering van De Studio en minder mutaties in de bestaande bouw. De langetermijndoelstelling is om 5.000 woningen aan deze doelgroep te verhuren.

Om deze doelstelling te kunnen halen, zijn dit jaar extra woningen gelabeld voor de jonge stedeling. Stadgenoot heeft om de dynamiek op de woningmarkt te stimuleren en de beschikbaarheid van woonruimte voor jonge stedelingen te vergroten, een succesvolle lobby gevoerd om een vijfjarencontract mogelijk te maken. In het najaar van 2014 is de wet die dit mogelijk maakt ter consultatie aangeboden. De verwachting is dat de wet in 2015 verder wordt behandeld en wordt ingevoerd. Doel 3: Grote huishoudens Het doel voor 2014 was om uit het bestaande bezit van Stadgenoot minimaal 46 grote sociale huurwoningen met voorrang aan grote gezinnen aan te bieden (10% meer woningen ten opzichte van 2012, 42 woningen). Dit doel is met 37 woningen niet helemaal gehaald. De belangrijkste oorzaak is dat we onvoldoende kunnen sturen op het vrijkomen van grote woningen. Daarnaast was het doel om ook in de nieuwbouw te letten op de toewijzing van de grote woningen. Alle nieuw opgeleverde grote woningen 37 in het project Eendrachtsparkbuurt - zijn met voorrang aan grote gezinnen aangeboden. Doel 4: Wonen en zorg Met het oog op alle veranderingen die worden doorgevoerd rondom wonen, zorg en welzijn, heeft Stadgenoot het afgelopen jaar een nieuwe visie op wonen en zorg en een strategie ten aanzien van het (grote) zorgvastgoed vastgesteld. Ook is opnieuw gekeken naar de woningen die Stadgenoot heeft gelabeld voor senioren en is een pilot gestart om ouderen toekomstbestendig en passend te huisvesten. Stadgenoot is ook in druk overleg met de partners in de stad over het beheer in de wijken als het gaat om wonen en zorg (zie ook doelstelling 5). Doel 5: Relatie met de omgeving Om invulling te geven aan een andere relatie met onze omgeving startte Stadgenoot in 2014 de volgende vier projecten: 1. Stadgenoot wil bewoners meer betrekken bij on-

Stadgenoot

derhoud en beheer. Bewoners van vier complexen waar in 2015 een vastgoedproject start, zijn in een vroeg stadium benaderd met de vraag hoe zij het wonen in hun complex ervaren en welke zaken zij in het onderhoud en beheer belangrijk vinden. Het doel is de reikwijdte en de grenzen van meer klantsturing helder te krijgen en te ontdekken op welke terreinen meer wederkerigheid tussen Stadgenoot en bewoners mogelijk is. Intern is in dit kader gewerkt aan het verbeteren van de processen en de samenwerking. 2. Stadgenoot wil de gemeente invloed geven op belangrijke beleidskeuzes. De gemeente is betrokken bij het opstellen van de jaarplandoelen van Stadgenoot voor 2015. 3. Stadgenoot wil op het gebied van beheer intensiever gaan samenwerken met gemeente, zorgen welzijnsinstellingen en andere corporaties. Het afgelopen jaar is ingezet op samenwerking met de wijkzorgteams. Stadgenoot kan signalen uit de buurten en van onze huurders oppakken en doorgeven aan de wijkzorgteams. In 2015 moet dit geborgd worden in de werkprocessen. 4. Stadgenoot wil bewuster omgaan met haar stakeholders. Sommige stakeholders verdienen meer aandacht en hebben meer invloed dan andere. Om hier meer grip op te krijgen hebben we onze stakeholders goed in kaart gebracht. Doel 6: Klanttevredenheid Het doel is dat onze klanten onze dienstverlening minimaal beoordelen met een 7. De scores voor de in 2014 gemeten klantprocessen waren als volgt: • Nieuwe verhuringen woningen: 7,4 • Afhandelen van reparatieverzoeken: 7,0 • Vastgoedverbetering: 6,7 • Planmatig onderhoud: 7,5 • Verkoop bestaande bouw: 7,7 • Nieuwe verhuringen BOG: 6,4 • Nieuwe verhuringen parkeren: 7,7 Van de zeven processen scoren er twee lager dan een 7. Hiermee hebben we het doel grotendeels gehaald. Per proces zijn op basis van de uitkomsten de belangrijkste aandachtspunten en verbeteracties benoemd.

Jaarverslag 2014

13

Stadgenoot heeft dit jaar ook meegedaan aan de nieuwe Aedes-benchmark. Eén van de gemeten onderwerpen is het huurdersoordeel. Stadgenoot scoort gemiddeld een 7,0 als het gaat om tevredenheid. Doel 7: Basiskwaliteit 2014 Het doel dat 95% van onze woningen aan deze basiskwaliteit voldoet, wordt medio 2015 bereikt. Er is nog een kleine restopgave. Ongeveer 2.000 huishoudens waren niet thuis op het afgesproken moment en hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om zelf een nieuwe afspraak te maken. Zij worden in 2015 nogmaals benaderd. Een belangrijk onderdeel van de Basiskwaliteit 2014 is veilige verwarming en warmwaterbereiding. Stadgenoot wil dan ook alle open verbrandingstoestellen vervangen. Eind 2014 was 85% van de toestellen gecontroleerd of vervangen. Een aantal bewoners weigert echter mee te werken. Stadgenoot is een juridische procedure gestart om alle open verbrandingstoestellen te kunnen verwijderen. Inmiddels is Stadgenoot in hoger beroep in het gelijk gesteld en kunnen we verder met het vervangen van de resterende open verbrandingstoestellen. Doel 8: Basiskwaliteit 2020 De Basiskwaliteit 2020 wordt grotendeels gerealiseerd via woningverbetering. In 2014 zijn in 1.826 woningen verbeteringen doorgevoerd in het kader van de Basiskwaliteit 2020. De meest ingrijpende en kostbare eis uit de Basiskwaliteit 2020 betreft het verbeteren van het energielabel. Het doel voor 2014 om tenminste 1.600 labelstappen te maken werd ruim gehaald (bijna 5.100 labelstappen), dankzij een aantal grote renovatieprojecten, de labelstappensubsidie uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en slimme maatregelen (extra kwaliteit tegen weinig extra kosten door technische ontwikkelingen en efficiency). We zijn dus goed op weg, maar het doel dat 40% van onze woningen eind 2014 volledig aan de Basiskwaliteit 2020 voldoet hebben we niet gehaald. In 2015 wordt op een rijtje gezet wat de opgave nog is om de Basiskwaliteit 2020 te bereiken en wat de kosten hiervan zijn.

14

Jaarverslag 2014

Doel 9: Efficiënter bouwen en onderhouden Doelstelling voor 2014 was om in het bouwen en onderhouden meer te doen met minder geld. Om dit te bereiken is er een nieuw inkoopbeleid vastgesteld. Verder zijn er nieuwe rendementseisen vastgesteld per vastgoedtype. Door een slimmer inkoopbeleid en door het hanteren van rendementseisen is een belangrijke randvoorwaarde vervuld om efficiënter te werken. Er zijn drie pilots afgerond: Bosleeuw, Kolenkit (nieuwbouw), Bakemabuurt. Hiermee is een basis gelegd voor onze manier van omgaan met aannemers. Volgend jaar gaan we daar de resultaten van zien. Doel 10: Huurderving terugdringen De huurderving als percentage van de huursom bij het beheerbedrijf is 3,4% en is daarmee binnen de begroting van 3,5% gebleven. Per vastgoedtype is de begroting niet altijd gehaald. Het huurdervingspercentage van het sociale segment is met 2,4% gelijk aan de begroting. De derving als gevolg van verkoop en sloop is lager dan begroot, maar de frictie- en mutatieleegstand van het sociale segment is nog niet gedaald. De derving in het vrije segment komt uit op 6,8%, een verslechtering van 0,5%-punt ten opzichte van begroot. Dit wordt veroorzaakt doordat er meer woningen in het vrije segment zijn verhuurd. Voor BOG bedraagt het dervingspercentage 6,4% (begroot 7,5%). Deze verbetering is gerealiseerd doordat in het voortraject meer aandacht geschonken wordt aan de bedrijfsruimte die leegkomt en hoe deze op de markt aangeboden moet worden en door de hulp van externe makelaars, waardoor het netwerk van potentiële huurders is vergroot. De derving van het maatschappelijk vastgoed is 1,8%, een verslechtering van 0,4%-punt ten opzichte van begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door de renovatie van het complex Schippersinternaat, waar geen derving was begroot. Tot slot is de derving van parkeren 31,5%, een verbetering van 0,5%-punt ten opzichte van de begroting. Doel 11: Voorraadposities Na de verkoop dit jaar van Parool/Trouw en de Van Gendthallen, resteren nog twee voorraadposities: Oostenburg en Oranjewerf. Onze inzet is duidelijk. Voor Oostenburg is het kaderbesluit Oostenburger

Stadgenoot

eiland vastgesteld door bestuur en RvC. Dit is de kapstok om de ontwikkelingen verder uit te werken. Het plan is herontwikkeling door middel van uitgifte van kavels. Voor Oranjewerf wordt verkoop onderzocht. Doel 12: Assetmanagement In 2014 is het assetmanagement verder versterkt en vormgegeven door de volgende ontwikkelingen: 1. Een aantal belangrijke prestaties en normen is nu op complexniveau vastgelegd. 2. Voor vrijwel alle complexen zijn complexplannen gereed (doel van 90% dekking is ruimschoots gehaald). 3. Bij investeringen bepalen we nu consequent wat de maatschappelijke prestatie en afslag is. 4. De overstap naar het werken met complexbegrotingen vergt veel veranderingen in het proces van begroten. Daarom is besloten om de invoering van complexbegrotingen in twee stappen te doen. In 2015 kiezen we voor een concernbegroting die we achteraf uitsplitsen naar complexen (topdown); in 2016 bouwen we de concept-concernbegroting op vanuit complexbegrotingen (bottomup). 5. Het sturen op marktwaarde in verhuurde staat is nu going concern geworden. Deze sturing is goed ingebed in de investerings- en desinvesterings beslissingen. 6. Er zijn rendementseisen per vastgoedtype vastgesteld voor investeringsbeslissingen. Doel 13: Verkoop Door de aantrekkende markt is de doelstelling voor 2014 om een netto inkomende kasstroom van € 48 miljoen. te realiseren met de verkoop van woningen, bedrijfsruimtes, voorraadposities en complexen ruim gehaald. In 2014 hebben we een netto inkomende kasstroom gerealiseerd van € 85,6 miljoen. Doel 14: Resultaat ; Solvabiliteit In 2014 was de doelstelling een positief resultaat uit normale bedrijfsvoering te halen van € 20 miljoen. Het resultaat komt uit op € 53,1 miljoen1 en daarmee is deze doelstelling ruimschoots gehaald. De verbetering ten opzichte van de begroting wordt met name veroorzaakt door een hoger verkoopresultaat op verkopen bestaand bezit (€ 14,4 miljoen), lagere on-

Hierbij volgen we de definitie van de interne rapportages. In dit resultaat wordt geen rekening gehouden met de waardeverandering op het MVA en de derivaten, in tegenstelling tot de definitie in de jaarrekening.

1

Stadgenoot

rendabels (€ 13,1 miljoen) en een lager financieringsresultaat (€ 4,8 miljoen). Niet gedekte servicekosten zorgen voor een negatief effect op het resultaat. De solvabiliteit was begroot op een stijging van 0,3%punt ten opzichte van 2013, naar 50,6%. De solvabiliteit komt uit op 52,1% een stijging van 1,5%-punt ten opzichte van de begroting. Deze verbetering wordt veroorzaakt door het positieve resultaat van € 148,5 miljoen en de afname van het vreemd vermogen. Doel 15: ERV ; Investeringsbedrijf ; Dochters & deelnemingen ; Aflossen De Exploitatie Rente Verhouding (ERV) geeft aan in hoeverre de exploitatie van de bestaande portefeuille sluitend is. Stadgenoot streeft naar een meer dan kostendekkende exploitatie van 110%, met een ondergrens van 100%. In de begroting 2014 was de doelstelling 93%: door de verhuurdersheffing was de verwachting dat de exploitatie niet sluitend zou zijn. Het is echter gelukt om deze doelstelling, en zelfs de ondergrens van 100%, te halen. De ERV komt in 2014 uit op 109%. Dit resultaat is vooral bereikt door lagere organisatiekosten, een lagere verhuurdersheffing (als gevolg van lagere WOZ-waarden) en lagere rentelasten als gevolg van de lage rentestand en het aflossen van leningen. Het investeringsbedrijf is verantwoordelijk voor de verkopen en investeringen in nieuwbouw. In 2014 was de doelstelling een positieve kasstroom van € 21,1 miljoen te behalen. Met andere woorden meer verkoopopbrengsten te genereren dan te investeren, met als doel leningen af te lossen. De kasstroom van het investeringsbedrijf komt in 2014 uit op € 67,8 miljoen, waarmee de doelstelling ruimschoots is gehaald. Deze verbetering wordt voornamelijk veroorzaakt door de positieve ontwikkelingen op de koopmarkt, waardoor er meer woningen (bestaand én nieuwbouw) en complexen verkocht konden worden dan begroot. In de begroting was de kasstroom van dochters en deelnemingen € 1,9 miljoen positief. Het resultaat in 2014 komt uit op € 4,1 miljoen. De exploitatie van N.V. Stadsgoed is positief en ook zorgt de hogere winstuitkering vanuit de Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied voor een positief effect op de kasstromen. De doelstelling voor 2014 was om 1,5% af te lossen op basis van het schuldrestant 2012, in totaal een bedrag

Jaarverslag 2014

15

van € 27,6 miljoen. Door de positieve kasstromen van de ERV en het investeringsbedrijf is het gelukt om de doelstelling van 1,5% te behalen, in totaal is het schuldrestant in 2014 met € 56,8 miljoen afgenomen, dit komt neer op 3,2%. Doel 16: Externe beoordelingen CFV ; WSW ; S&P Stadgenoot heeft een positief oordeel ontvangen van het CFV en staat niet langer onder verscherpt toezicht. Ook de rating van Standard en Poor’s is positief, namelijk AA/Stable. Het door het WSW aan Stadgenoot voor 2014 toegekende borgingsplafond past binnen de financiering van 2014. Naar aanleiding van de nieuwe toetsingscriteria hebben er gesprekken plaatsgevonden met het WSW over de nieuwe borgbaarheidsverklaring. Het beoordelingstraject voor de borgbaarheidsverklaring was eind 2014 nog niet afgerond. In maart 2015 heeft het WSW besloten de borgbaarheidsverklaring aan Stadgenoot te geven en deze hebben we inmiddels ontvangen. Doel 17: Driekamermodel De doelstelling om te werken volgens de principes van het driekamermodel (maatschappelijke kamer, vastgoedkamer en vermogenskamer) heeft een andere invulling gekregen. Stadgenoot omarmt de principes, maar gaat de organisatie hier niet verder op aanpassen. We sturen aan de voorkant en verantwoorden achteraf. We bieden transparantie in de allocatie van maatschappelijk vermogen. De assetmanagers sturen tegelijkertijd op maatschappelijk én financieel rendement. We zijn nu in de fase van inzicht: definities, meetresultaten, ambities en normen. De volgende stap is dat we kiezen hoe we hierop kunnen en willen sturen. Daarin speelt ook een rol hoe de discussie rond de prestatieafspraken met de gemeente verloopt. Daar bepalen we in overleg met andere partijen op welke maatschappelijke prestaties we ons willen vastleggen. Zie kader over Maatschappelijk rendement. Doel 18: Van vijf naar vier bedrijfseenheden Stadgenoot is in 2014 teruggegaan van vijf naar vier bedrijfseenheden om de samenwerking te verbeteren en de efficiency te vergroten.

16

Jaarverslag 2014

Doel 19: 1012 INC Stadgenoot onderzoekt samen met de gemeente of de N.V. Stadsgoed kan opgaan in een nieuwe onderneming - 1012 INC - waarvan naast Stadgenoot ook andere partijen aandeelhouder zijn. Dit neemt meer tijd in beslag dan verwacht. Streven is om hier in 2015 duidelijkheid over te hebben. Doel 20: Efficiënter werken Het is Stadgenoot gelukt om de organisatiekosten nominaal gelijk te houden en de inflatie (2%) op te vangen door strakke budgetsturing. Doel 21: Effectiever werken Stadgenoot heeft in 2014 het projectmatig werken verder ingevoerd om de effectiviteit te verhogen. Een deel van de medewerkers is getraind in het projectmatig werken en er is een interne overlegstructuur vastgelegd om het projectmatig werken te bewaken

Stadgenoot

en te ondersteunen. Verder is het doel gesteld om het verhuur-mutatieproces anders in te richten om de effectiviteit en de efficiency te vergroten. Dit wordt projectmatig opgepakt. In 2014 is het plan van aanpak vastgesteld. Doel 22: Bedrijfscultuur Het afgelopen jaar zijn diverse activiteiten met succes afgerond om de interne samenwerking te verbeteren. Zo zijn alle medewerkers op feedbacktraining geweest, hebben de medewerkers twee interne stages gelopen, loopt het Managers Development Programma om de rol van de managers te versterken en is het Directie Managers Overleg ingevoerd. Ook aan het contact met onze klanten is gewerkt. Op een buurtdag in Holendrecht zijn met alle medewerkers activiteiten voor en met bewoners georganiseerd. Medewerkers met veel klantencontact hebben een cursus klantgericht communiceren gevolgd.

Maatschappelijk rendement Stadgenoot investeert in betaalbaar wonen. Dat doen we letterlijk door te bouwen en renoveren. Maar voor een veel groter bedrag doen we dat door onze huurwoningen tegen een betaalbare prijs te verhuren, vaak onder de marktprijs. We laten dan bewust geld liggen om woningen betaalbaar te verhuren. Die korting op de markthuur is - naast investeringen in renovatie en leefbaarheid - verreweg het grootste deel van onze maatschappelijke investering. De maximale huuropbrengst die we in de sociale huur zouden kunnen boeken bedroeg in 2014 rond de € 230 miljoen, terwijl de werkelijke huuropbrengst in 2014 € 160 miljoen bedroeg. De maatschappelijke investering in betaalbare huren bedroeg in 2014 dus ca. € 70 miljoen, oftewel gemiddeld € 210 korting op de markthuur per woning. We zijn een woningcorporatie, dus die maatschappelijke investering doen we bewust. Maar we willen wel dat die investering terechtkomt bij de mensen die dat echt nodig hebben. Anders gezegd: de maatschappelijke investering moet wel leiden tot maatschappelijk rendement. En daar valt nog een hoop te winnen. We weten uit onderzoek dat ongeveer een kwart van de Amsterdamse sociale huurwoningen wordt bewoond door huurders die daar qua inkomen eigenlijk niet meer voor in aanmerking komen. Een conservatieve schatting is dan dat een kwart van onze maatschappelijke investering (ca. 18 miljoen per jaar) niet effectief is. In deze tijd waarin de corporaties onder toenemende financiële druk staan en - terecht - worden opgeroepen om zo efficiënt mogelijk te werken, vinden we dat dus ook op dat maatschappelijk rendement gestuurd moet worden. Om die reden zullen we er de komende jaren steeds meer op sturen dat de juiste klant in de juiste woning woont: niet te duur en niet te goedkoop, niet te krap en niet te ruim. Dat doen we al bij toewijzing van de woning, maar we kijken ook steeds meer naar het passend wonen bij zittende huurders. We roepen het Rijk en Gemeente op het instrumentarium om daarop te sturen te vergroten. Te denken valt bijvoorbeeld aan een inkomenstoets waarbij elke vijf jaar bekeken wordt of iemand nog steeds in aanmerking komt voor een sociale huurprijs.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

17

18

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

2 Stadgenoot verhuurt 2.1 Huurbeleid

2.2 Woningverhuur

Het streefhuurbeleid legt vast voor welke huurprijs een woning in de toekomst, na mutatie, opnieuw verhuurd zal gaan worden. Het huidige streefhuurbeleid van Stadgenoot dateert van begin 2012. In 2014 hebben zich hierin geen majeure wijzigingen voorgedaan. De uitkomsten voldoen nog aan de uitgangspunten.

In 2014 heeft Stadgenoot in totaal 1.718 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten: 1.374 in het sociale segment en 344 in de vrije sector. Dit zijn er 210 minder dan in 2013. Het ging hierbij om 1.495 verhuringen in de bestaande voorraad en 223 nieuw in exploitatie genomen huurwoningen waarvan 188 in het sociale segment en 35 in de vrije sector.

Vanwege onze taak om vooral lage inkomens te huisvesten gaan we uit van optimalisatie van huuropbouw en huurinkomsten en niet van maximalisatie daarvan. Dat leidt tot een streefhuurbeleid met een balans tussen een betaalbaar woningaanbod en voldoende huurinkomsten. Het eindbeeld van het streefhuurbeleid is dat als alle woningen gemuteerd zijn, 50% van de woningen een streefhuur heeft onder de aftoppingsgrens (in 2014 € 596), 25% een huur tussen € 596 en de grens van het sociale segment (€ 699), en 25% in de vrije sector valt. Binnen de 25% vrije sector wordt gestuurd op een verdeling van 20% middensegment (€ 699 - € 955) en 5% hoger segment (boven € 955). Dit kan soms betekenen dat bij leegkomst met name in marktgebied 1 (het meest gewilde marktgebied: Amsterdam Centrum en omgeving) de huur wordt afgetopt om binnen het middensegment te vallen, en dat is precies de bedoeling. Per 31-12-2014 had 81% van de voorraad een huur onder de aftoppingsgrens, 13% een huur tussen € 596 en € 699, en 6% een huurprijs boven € 699.

Onderstaande tabel laat zien dat de verhuurde woningen grotendeels volgens de verhoudingen van het streefhuurbeleid zijn verhuurd2. streefHuursegment 2014 huur Tot aftoppingsgrens hoog € 596,75 53,5% 50% Sociaal overig tot € 699,48 25,1% 25% Middensegment tot € 955 15,3% 20% Dure segment vanaf € 955 6,1% 5% Totaal 100% 100% De mutatiegraad op basis van het aantal opzeggingen bedroeg in 2014 6,9%, en is daarmee 0,5% hoger dan in 2013 (6,4%). Het percentage opnieuw verhuurde woningen in 2014 bedroeg 4,8% en is daarmee 0,7% lager dan in 2013 (5,5%). In 2014 heeft Stadgenoot voor 2.177 woningen een opzegging ontvangen en 1.718 woningen opnieuw verhuurd. Het verschil komt doordat een aantal vrijgekomen woningen bestemd is voor sloop/herontwikkeling, voor verkoop en doordat een aantal woningen nog leeg staat in afwachting van verhuur of verkoop.

Het gaat hier om alle woningen die zijn toegewezen, m.u.v. bruikleenovereenkomsten/antikraak, tijdelijke verhuur en wisselwoningen.

1

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

19

Verdeling verhuurde en verkochte woningen 2014 2013 2012 Woonruimteverdeling (Woningnet) 971 953 985 Studenten (waarvan 7 via coöptatie) 194 303 177 Doorschuif bij woningverbetering 9 14 3 Vrije sector 344 382 354 Tijdelijke verhuur (waaronder studenten) 51 77 110 Antikraak 45 49 79 Woningruil 18 39 23 Gebruiksovereenkomsten 12 21 16 Verhuur begeleid wonen 41 56 55 Coöptatie (kiezen van huurders door medehuurders) (on)zelfstandige eenheden/woongroepen 29 31 33 Wisselwoningen 4 2 12 Atelierwoning 0 1 0 Totaal verhuur 1.718 1.928 1.847 Verkoop 364 274 215 Totaal verhuur en verkoop 2.082 2.202 2.062

Verdeling verhuurde en verkochte woningen in 2014:

364

670

344

96

4 29 41 12

18

45

131 51

9

194

40

34

Woningnet: Woon- of inschrijfduur 670 Woningnet: Indicatie & urgentie 96 Woningnet: Stadsvernieuwingskandidaten 131 Woningnet: Statushouders 34 Woningnet: Maatwerkregeling 40 Studenten (waarvan 7 via coöptatie) 194 Doorschuif bij woningverbetering 9 Tijdelijke verhuur (waaronder studenten) 51 Antikraak 45 Woningruil 18 Gebruiksovereenkomsten 12 Verhuur begeleid wonen 41 Coöptatie (kiezen van huurders door medehuurders) (on)zelfstandige eenheden/woongroepen 29 Wisselwoningen 4 Atelierwoning 0 Vrije sector 344 Verkocht 364

20

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Verhuurde en verkochte woningen in de afgelopen jaren 3000

Verkochte woningen

2500

Verhuurde vrijesectorwoningen

2000

Sociale huurwoningen verhuurd buiten WoningNet (incl. studenten)

1500 Sociale huurwoningen verhuurd aan 1000

voorrangskandidaten via WoningNet

500

Sociale huurwoningen verhuurd aan 'gewone woningzoekenden' via WoningNet

0 2009

2010

2011

2012

2013

Klanttevredenheid nieuwe huurders woningen Stadgenoot meet al enige jaren doorlopend de tevredenheid over onze dienstverlening onder nieuwe huurders. Het proces werd in 2014 met gemiddeld een 7,4 en 10% onvoldoendes goed beoordeeld. Wel is er een verschil in het oordeel van sociale huurders en huurders in de vrije sector (tevredenheid onder huurders in de vrije sector is hoger). Zij beoordelen het proces gemiddeld met respectievelijk een 7,3 en een 7,7. Er zit een brede opwaartse tendens in de cijfers. Deze is met name terug te vinden bij de sociale huurders. Het verschil tussen de twee groepen huurders wordt dan ook kleiner. In 2014 zijn op basis van de uitkomsten in ieder geval twee concrete verbeteracties benoemd. De technische staat bij de oplevering wordt wisselend beoordeeld: 20% van de ondervraagden geeft hier een onvoldoende voor. Met behulp van kwaliteitscontroles wordt hier extra op gelet. De informatievoorziening bij bezichtigingen kan beter: 26% van de ondervraagden geeft aan informatie te missen. Binnen Woningverhuur wordt op dit moment gewerkt aan het verbeteren van de advertentieteksten, ook om het aantal mensen dat niet komt opdagen bij bezichtigingen (‘no-shows’) en weigeringen te verminderen. Hierbij verwijzen we door naar online informatie over de woning en managen de verwachtingen door de uitnodigingsbrief te verbeteren.

2014

2.3

Sociale verhuringen

Hieronder zijn de belangrijkste financiële kengetallen te zien voor de sociale sector huur.

Omzet netto huur Huurderving

2014

2013

€ 162,5 mln.

€ 154,9 mln.

€ 3,9 mln. (2,4%) € 4,0 mln. (2,6%)

Mutatiegraad o.b.v. opzeggingen

6,9% 6,1%

Mutatiegraad o.b.v. verhuringen

4,2% 4,6%

Huurachterstand zittende huurders

€ 1,6 mln. (0,98%) € 1,9 mln. (1,16%)

Huurachterstand vertrokken huurders

€ 0,8 mln. (0,48%) € 0,9 mln. (0,53%)

Toewijzingen via WoningNet De 971 woningen die in 2014 via WoningNet zijn verhuurd, kunnen als volgt worden onderverdeeld: Verdeling via WoningNet Woon/Inschrijfduur Kandidaten indicatie/urgentie DWZS Stadsvernieuwingskandidaten

Aantal % 670 69 96 9,9 131 13,5

Statushouders

34 3,5

Maatwerkregeling

40 4,1

Totaal

971 100

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

21

Verhuur nieuwbouwwoningen/nieuw in exploitatie In 2014 zijn twee complexen nieuw in verhuur genomen met in totaal 188 nieuwe sociale huurwoningen: • Oostpoort: in dit nieuwbouwproject zijn 74 sociale huurwoningen via WoningNet verhuurd aan senioren en aan reguliere huishoudens. • Hasselaerhof: in dit nieuwbouwproject zijn koop woningen, vrije sector en sociale huurwoningen gerealiseerd. Een deel van de 114 verhuurde sociale huurwoningen was gereserveerd voor stadsvernieuwingskandidaten (een aantal daarvan keerde terug in het complex). De overige sociale huur woningen zijn via WoningNet verhuurd aan reguliere huishoudens en aan jongeren tot 26 jaar.

Toewijzingen: relatie huur en inkomen De 971 woningen toegewezen via WoningNet, de 187 studentenwoningen (verdeeld via StudentenWoningWeb), de 344 vrijesectorwoningen3 en de negen doorschuifwoningen (in totaal 1.511) zijn aan de volgende huishoudens verhuurd. Alle bedragen in euro's Eenpersoons- inkomens- ≤ 389,06 - 556,83 - 596,76 - > Eindhuishoudens grens 389,05 556,82 596,75 699,48 699,48 totaal tot 65 t/m 21.600 92 227 54 108 481 21.601- 34.678 2 67 22 45 136 > 34.678 1 3 3 84 91 vanaf 65 t/m 21.600 52 12 28 92 21.601 - 34.678 19 4 12 35 > 34.678 1 2 3 Totaal 95 368 92 197 86 838

Meerpersoons- inkomens- ≤ 389,06 - 556,83 - 596,76 - > Eindhuishoudens grens 389,05 556,82 596,75 699,48 699,48 totaal tot 65 t/m 29.325 8 84 83 137 312 29.325 - 34.678 12 16 13 41 > 34.678 1 9 16 253 279 vanaf 65 t/m 29.325 8 6 11 25 29.325 - 34.678 3 2 3 8 > 34.678 1 1 1 5 8 Totaal 8 109 117 181 258 673

De vrijesectorwoningen zijn allemaal in de inkomenscategorie > € 34.678 geplaatst. Door de verschillende inkomensbronnen (garantstellingen, vermogens, Friends met individuele inkomens, enz.) zou het opnemen van bedragen een vertekend beeld geven.

3

22

Jaarverslag 2014

In totaal zijn er (inclusief vrije sector, dus niet te verwarren met de toewijzingseisen van de EU) 1.130 woningen (75%) verhuurd aan huishoudens met een inkomen ≤ € 34.678 en 381 woningen (25%) aan huishoudens met een inkomen > € 34.678. In het huidige systeem hebben huurders nog een grote mate van keuzevrijheid in het accepteren van een woning die eigenlijk te goedkoop of te duur is. Door toegenomen financiële druk op corporaties, druk op betaalbaarheid bij huurders, het stijgende beroep op huurtoeslag en het gestaag dalend aantal sociale huurwoningen, is de noodzaak om passend te huisvesten toegenomen. Waar eerst keuzevrijheid het adagium was – wie zijn wij om te bepalen hoe mensen moeten wonen – willen we de juiste klant weer in de juiste woning huisvesten: passend en zo lang als nodig. We onderzoeken hoe we hier op kunnen sturen. Hoe dan ook zal via de nieuwe Woningwet op passend huisvesten gestuurd worden.

Stadgenoot

Categorieën toewijzing Maatwerkregeling Sociaal/Medisch Oplossen overlastsituaties Oplossen ongewenste situaties Huisvesten personeel Huisvesten te krap wonend gezin Overig4 Woonfraude Totaal

Aantal 8 4 1 3 10 13 1 40

Te koop staande woningen opnieuw verhuurd In 2014 zijn 76 woningen, die voor verkoop bestemd waren, opnieuw in verhuur genomen. Er zijn drie redenen om woningen opnieuw te verhuren: • Er staan reeds diverse woningen in het betreffende complex/de buurt te koop; • De kwaliteit van de woning is slecht, waardoor de investering om deze verkoopklaar te maken niet opweegt tegen de verkoopopbrengst; • De woning heeft acht maanden te koop gestaan.

Europadossier Sinds 2011 mogen corporaties van het Rijk maximaal 10% van de toegewezen sociale huurwoningen (onder € 699,48) aan huishoudens met een inkomen hoger dan de Europese inkomensnorm (2014: € 34.678) toewijzen. In 2014 heeft Stadgenoot (inclusief StudentenWoningWeb) in ongeveer 4% van de gevallen gebruik gemaakt van de 10% ruimte. Stadgenoot voldoet hiermee ruimschoots aan de toewijzingsnorm. De toewijzingen zijn verdeeld over een aantal categorieën. Toewijzingen aan stadsvernieuwingskandidaten hebben hierin het grootste aandeel.

2.4

Verhuur vrijesectorwoningen

In het streefhuurbeleid is vastgelegd dat 20% van de woningen bij mutatie in het middensegment (huurprijs tussen € 699 en € 955) wordt verhuurd en 5% in het dure segment (> € 955). We doen dit om nieuwkomers in Amsterdam met een middeninkomen de mogelijkheid te bieden snel een woning te kunnen huren én om sociale huurders met een middeninkomen de mogelijkheid te bieden om door te stromen, zodat die sociale huurwoningen weer vrijkomen voor lagere inkomens.

Maatwerkregeling In 2014 zijn veertig woningen via maatwerk toegewezen. Dit is 2,9% van het totaal aantal sociale verhuurtoewijzingen (niet te verwarren met het aantal verhuringen via WoningNet), waarmee Stadgenoot ruim onder het toegestane maximum van 5% is gebleven.

We streven er dan ook naar de woningen in het middensegment toe te wijzen aan huurders met een inkomen van € 35.000 tot € 45.000. Er gaapt namelijk een gat tussen de huur- en de koopsector en een gat tussen de gereguleerde en de vrije huursector, waar het middensegment een oplossing voor kan bieden. De woningen in het dure segment wijzen we, vanuit de doelstelling om jonge stedelingen te huisvesten, zoveel mogelijk toe met het zogenaamde Friendscontract aan jonge stedelingen (vrienden) die een gezamenlijke huishouding voeren.

Betreft onder andere huurders die onterecht van de kandidatenlijst waren gehaald en individuele gevallen zoals een nieuwe woonruimte voor zoon (18 jaar) na overlijden ouder en een jongerenwoning voor zoon van een te krap wonend gezin waardoor het gezin niet langer te krap woont.

4

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

In 2014 zijn er in totaal 344 woningen in de vrije sector verhuurd. Hiervan behoorde 72% tot het middensegment en 28% tot het hogere segment. In het totaal aantal verhuringen is 15% van de woningen in het middensegment verhuurd en 6% in het hogere segment. Het aantal verhuringen in de vrije sector is in 2014 iets lager geweest dan onze doelstelling. De oorzaak hiervan ligt vooral in het grote aantal nieuwbouw sociale huurwoningen (Oostpoort en Hasselaerhof) dat in 2014 is verhuurd. Het blijkt dat veel woningen in het middensegment verhuurd worden aan huurders met een inkomen boven € 45.000. Stadgenoot onderzoekt in hoeverre de betaalbaarheid voor de middeninkomens een rol speelt en of de huidige inkomensgrenzen wel aansluiten bij de gevraagde prijzen. Hierbij speelt de huishoudensgrootte een belangrijke rol. Met name gezinnen kunnen veel minder betalen dan alleenstaanden of eenoudergezinnen. De woningen in het dure segment hebben wij voornamelijk toegewezen aan jonge stedelingen en Friends: 84% is aan deze doelgroep toegewezen. Onderstaande tabel laat de belangrijkste financiële kengetallen zien voor de vrijesectorhuur.


2014

2013

€ 15,8 mln.

€ 13,7 mln.

€ 1,1 mln. (6,8%) € 1,2 mln. (8,9%)


13,0% 11,8%


11,1% 18,9%


€ 0,1 mln. (0,57%) € 0,1 mln. (0,65%)


€ 0,2 mln. (1,44%) € 0,2 mln. (1,64%)

23

2.5 Verhuur aan specifieke doelgroepen Jongeren- en studentenhuisvesting De jonge stedeling is van groot belang voor Amsterdam, maar heeft grote moeite woonruimte te vinden. Het is belangrijk dat jonge Amsterdammers hier kunnen blijven wonen en zich kunnen ontplooien, en dat jonge nieuwkomers met een beperkt inkomen de stad in kunnen komen: als student, maar steeds vaker ook als afgestudeerde die hier wil komen werken. Dit is noodzakelijk voor de dynamiek, creativiteit en vernieuwing van Amsterdam als economische motor van Nederland. Stadgenoot wil het jonge stedelingen mogelijk maken snel een betaalbare woning te vinden in Amsterdam, maar dan wel zolang het nodig is. Voor deze groep geldt de slogan: ‘van een steuntje in de rug, naar een liefdevolle schop onder de kont’. Dit kan door een tijdelijk contract of een kwalitatieve prikkel om na verloop van tijd weer te verhuizen. We bieden ze een kans om een start te maken op de woningmarkt, om vervolgens op eigen kracht - via inkomensstijging, samenwonen en anders door opgebouwde woonduur - hun weg te vinden en weer plaats te maken voor de volgende groep. Stadgenoot richt zich bij verhuur op jonge stedelingen met een laag (tot € 34.678) en middeninkomen (tot € 44.361). Wie meer verdient, kan zichzelf grotendeels redden op de woningmarkt en is voor ons geen doelgroep meer. Een deel van de jonge stedelingen blijft als ze ouder worden aangewezen op goedkope huurwoningen. Voor deze groep blijft het steuntje in de rug. Een jonge stedeling: • is tussen 18 en 30 jaar; • verdient minder dan € 44.361 en meestal minder dan € 34.678; • is alleenstaand of samenwonend, geen kinderen; • zoekt snel een woning; • accepteert tijdelijkheid in ruil voor snelle beschikbaarheid.

24

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Het gaat vooral om: • laagopgeleide jongeren uit Amsterdam en de regio; • studenten; • (afgestudeerde) starters die economisch gebonden zijn aan Amsterdam.

Amsterdam. In 2012 is Rochdale aangehaakt. Het jongerencontract is bedoeld voor woningzoekenden tussen de 18 en 22 jaar die staan ingeschreven bij WoningNet Amsterdam. Het jongerencontract geeft corporaties de mogelijkheid de woningen te behouden voor deze doelgroep.

We kunnen het aantal woningen voor jonge stedelingen splitsen in woningen die worden verhuurd in het sociale huur en in de vrije sector. De woningen in het sociale segment worden aan studenten verhuurd met campuscontracten (voor de duur van de studie) en aan jongeren met jongerencontracten (een leeftijdgebonden contract). In de vrije sector hebben jonge stedelingen voorrang op het huren van 1- en 2-kamerappartementen en het huren van 3- en 4-kamerwoningen met een Friends-contract

We constateren dat de meeste jongeren die met een jongerencontract gaan huren, de leeftijd van 23 jaar bijna bereikt hebben op het moment van tekenen van het huurcontract. Dat betekent dat zij over een hogere huur huurtoeslag zouden kunnen aanvragen. De maatschappelijke investering die Stadgenoot doet om de woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep is in veel gevallen dus niet altijd nodig. Wij hebben dit punt meegenomen in de evaluatie van het jongerencontract begin 2014. Stadgenoot is een kortingsregeling bij aanvang van de huur aan het opzetten voor jongeren tot 23 jaar, zodat zij toch huurtoeslag kunnen aanvragen. In 2015 wordt deze ingevoerd.

Eind 2013 bestond de portefeuille uit 1.112 woningen. In 2014 is de portefeuille toegenomen tot 1.386 woningen, een toename van 274 woningen. Hiermee is de groei van de portefeuille minder groot dan beoogd. Dit heeft voornamelijk te maken met de latere oplevering van de huurwoningen in De Studio. Die is uitgesteld van eind 2014 naar medio 2015. In de Van der Kunbuurt is het maximale aantal woningen dat volgens de afspraken met het stadsdeel aan studenten mocht worden verhuurd inmiddels bereikt. Daarnaast zien we dat de groei van de portefeuille in het sociale segment vooral beperkt is, omdat er minder mutaties zijn in de bestaande bouw. Portefeuille jonge stedelingen per 31-12-2014

31-12-2014

31-12-2013

Campuscontract Stadgenoot verhuurt studentenwoningen met een campuscontract. Dit is een contract voor de duur van de studie. Iedereen die een studentenwoning van Stadgenoot huurt met een campuscontract krijgt te maken met een campuscontrole, waarbij we controleren of studenten nog steeds een voltijdstudie aan een mbo, hbo of universitaire instelling volgen. Als dit niet het geval is, zeggen we de huurovereenkomst op, zodat de woning vrijkomt en we deze opnieuw kunnen verhuren aan een student met een campuscontract. Hiermee houden we de woningen beschikbaar voor de doelgroep.

Verhuringen in het sociale segment Campuscontracten

728 717

Jongerencontracten

364 299

Verhuringen in het vrijesectorsegment Jonge stedeling 1/2 persoonshuishouden Friends-contracten Totaal

136 36 158 60 1.386 1.112

Jongerencontract In 2011 is Stadgenoot samen met Eigen Haard een experiment gestart met een tijdelijk jongerencontract. Dit experiment wordt ondersteund door de gemeente

Omdat we zien dat het voor studenten steeds lastiger is om direct na het einde van de studie werk te vinden, bieden we in een aantal complexen en onder bepaalde voorwaarden studenten de mogelijkheid om nog tot maximaal twee jaar na het einde van de studie in de studentenwoning te blijven wonen. Wanneer zij een baan vinden kunnen zij met een hoger inkomen doorstromen naar een nieuwe passende woning. We bieden deze studenten een ‘beëindigingsovereenkomst campuscontract’ aan.

Stadgenoot

Vijfjarencontract Omdat lang niet alle jonge stedelingen in aanmerking komen voor een jongeren- of campuscontract is Stadgenoot in 2013 een lobby gestart om landelijk een vijfjarencontract mogelijk te maken. Hiermee willen we de dynamiek op de woningmarkt stimuleren en de beschikbaarheid van betaalbare woonruimte voor jonge stedelingen vergroten. Stadgenoot wil een dergelijk contract inzetten voor het huisvesten van jonge stedelingen in kleine woningen.

Jaarverslag 2014

25

Beheer derden Stadgenoot verhuurt en beheert namens Bebloem Onroerend Goed Exploitatiemaatschappij BV 181 woningen in wooncomplex De Aak in Amsterdam NieuwWest. Vanwege het grote tekort aan huisvesting voor jongeren in Amsterdam is besloten de woningen beschikbaar te stellen voor deze doelgroep. Cocon Vastgoed Management BV is de technisch beheerder van het complex.

Wonen, zorg en dienstverlening In februari 2015 heeft de ChristenUnie een wetsvoorstel gedaan om het vijfjarencontract voor jongeren tussen 18 en 28 jaar mogelijk te maken. We verwachten dat de wet in 2015 wordt vastgesteld en we het contract kunnen inzetten. Over de precieze manier waarop we dat doen gaan we afspraken maken met de gemeente, de huurdersvereniging en collegacorporaties. Friends Wat bij veel verhuurders niet kan, kan bij Stadgenoot wel: een woning delen met vrienden. Het is bij Stadgenoot mogelijk om 3- en 4-kamerwoningen in het vrijesectorsegment met twee of drie vrienden te huren. Dit gaat in een zogenaamde ‘Friends’-constructie, genoemd naar de populaire televisieserie. Jonge stedelingen krijgen hier voorrang. Tijdelijke verhuur Woningen die op termijn gesloopt of gerenoveerd gaan worden, verhuren we voor een groot deel ook aan jonge stedelingen. Deze woningen worden verhuurd met een tijdelijk huurcontract op basis van de Leegstandswet. Stadgenoot verhuurt circa 70% van de woningen die in tijdelijke verhuur komen aan jonge stedelingen via Studentenwoningweb. De overige 30% houden we beschikbaar voor bijzondere projecten en urgente situaties. Ultimo 2014 werden circa tweehonderd woningen in tijdelijke verhuur aan jonge stedelingen verhuurd. Omdat hier sprake is van tijdelijke verhuur zijn deze aantallen niet meegenomen in de totaaltelling van de portefeuille jonge stedelingen.

Stadgenoot is van oorsprong een belangrijke speler op het gebied van huisvesting voor mensen met een zorgbehoefte. We hebben negentien (grote) gebouwen die we aan zorginstellingen verhuren ten behoeve van zorgdoelgroepen. Hiernaast verhuren we ongeveer 330 woningen aan instellingen die deze weer verhuren aan mensen met een lichamelijke en/ of verstandelijke handicap of mensen met psychische problemen. Ook hebben we bijna 2.100 woningen exclusief gelabeld voor ouderen (55+). En tot slot verhuren we bedrijfsruimten aan maatschappelijke huurders zoals welzijnsinstellingen. Er vinden op dit moment veel veranderingen plaats in het landschap van zorg en welzijn, met name als gevolg van rijks- en gemeentelijke bezuinigingen. Er wordt een tweetal verschuivingen zichtbaar. Het aantal plekken in instellingen neemt af (de oude verzorgingshuizen verdwijnen) en de vraag naar gewone woningen neemt toe. Stadgenoot voelt de verantwoordelijkheid om zijn huidige huurders goed te huisvesten en wil een bijdrage leveren aan het oplossen van de stedelijke problematiek als gevolg van het feit dat veel mensen (langer) zelfstandig thuis blijven wonen. Om goed te kunnen reageren op deze veranderingen heeft Stadgenoot in 2014 een visie en projectplan opgesteld voor wonen en zorg en een strategie voor zorggebouwen. Hierbij kiest Stadgenoot voor de rol van verhuurder: wij zorgen voor de stenen en andere partijen leveren de zorg en aanvullende diensten. Om de hele keten van wonen, zorg en welzijn goed invulling te geven werken we daarom samen met collega-corporaties, de gemeente en zorgen welzijns-

26

Jaarverslag 2014

instellingen: • Wij bieden woonruimte aan mensen die vanwege een lichamelijke of verstandelijke beperking aangewezen zijn op passende huisvesting en zorg. • Wij faciliteren zorgaanbieders die zorgen welzijnsdiensten aan onze huurders leveren; • Wij faciliteren bewoners die dit zelf willen organiseren. Wij kiezen hierbij voor een strategie van actieve consolidatie: • Wij zien geen grote opgave om nieuwe woningen en voorzieningen te realiseren. We maken vooral gebruik van onze bestaande voorraad (woningen en zorgvastgoed). • We doen dit actief en zijn zuinig op het zorgvastgoed dat we hebben. Want de bestaande voorraad moet beter worden benut en nieuw specifiek zorgvastgoed zullen we de komende jaren niet bouwen. In de visie op wonen en zorg zijn ook de uitgangspunten ten aanzien van het beheer en de inzet van individuele woningen vastgesteld. Het afgelopen jaar zijn de volgende acties opgepakt: • De verhuurbaarheid van seniorenwoningen is niet overal goed, met name buiten de ring. Tegelijkertijd komen veel senioren (55+) via reguliere verhuur aan een woning: bijna 50%. Stadgenoot gaat dan ook de labeling van seniorenwoningen herzien. • Stadgenoot is in 2014 begonnen om senioren die niet passend wonen - te hoog, te groot, geen lift, te ver bij winkels vandaan - aan te bieden te verhuizen naar woningen waar ze langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit heeft als doel langer thuis wonen mogelijk te maken en tegelijkertijd grote woningen vrij te maken voor de verhuur aan gezinnen. In 2015 evalueren we de uitkomsten van de pilot en bepalen aan de hand hiervan de inzet op dit punt. • Er zullen de komende jaren steeds meer kwetsbare mensen in onze huurwoningen wonen. Dit is het gevolg van het feit dat mensen steeds langer thuis moeten blijven wonen, minder begeleiding krijgen en er meer verwacht wordt van het informele netwerk. Stadgenoot heeft veel mensen in

Stadgenoot

•

•

de buurt aan het werk, zoals onze huismeesters en vaklieden die eventuele problemen kunnen signaleren en doorgeven. Het afgelopen jaar hebben we daarom ingezet op samenwerking met de wijkzorgteams. Stadgenoot heeft besloten de leeftijdsgrens voor seniorenwoningen te verhogen naar 65 jaar (is nu 55 jaar). Mensen worden steeds ouder en staan langer actief in het leven, Stadgenoot wil de leeftijdsgrens voor seniorenwoningen hierop aanpassen. Voor rolstoelwoningen is gekozen deze blijvend voor de doelgroep beschikbaar te houden. Tot nu toe deden we dat alleen bij de toewijzing van de woningen. Het huurcontract is aangepast, zodat nieuwe huurders verplicht zijn de woning te verlaten op het moment dat de persoon die in de rolstoel zit niet meer in de woning woont, bijvoorbeeld als gevolg van overlijden. Stadgenoot zal de achterblijvende huurder een aanbod doen voor een meer geschikte woning binnen de maatwerkregeling.

Ten aanzien van het zorgvastgoed is een inventarisatie gemaakt van de eventuele risico’s. Alle complexen zijn doorgelopen op technische staat (verouderd of niet), lopende huurcontracten, plannen van de huidige huurder en mogelijkheden om het gebouw voor andere groepen te gebruiken. Aan de hand hiervan zijn voor een aantal gebouwen startbesluiten genomen om deze in te zetten voor andere doelgroepen. Dit is gedaan voor het Schippersinternaat en het gebouw aan de Ruys de Beerenbrouckstraat. Voor De Venser is het huurcontract voor vijf jaar verlengd en is de besluitvorming voor de langere termijn uitgesteld. Voor De Boeg zijn we in gesprek met Cordaan over de invulling van het gebouw voor de langere termijn. Scheiden van wonen en zorg is hier een goede optie. Stadgenoot loopt tweemaal per jaar alle zorgcomplexen door op risico’s en de huidige ontwikkelingen. Zo nodig worden plannen gewijzigd.

Toewijzingen bijzondere doelgroepen Het blijft dringen om een sociale huurwoning te vinden in Amsterdam voor woningzoekenden. Ook voor de verschillende bijzondere doelgroepen met urgentie,

Stadgenoot

zoals asielzoekers met een verblijfsstatus, medisch en sociaal urgenten en mensen die uitstromen uit een begeleidwonentraject is de wachttijd flink opgelopen. De geringe nieuwbouwproductie en het lage aantal mutaties zorgt ervoor dat er nog steeds absoluut weinig woningen vrijkomen. Ons streven is om maximaal 30% van de sociale huurwoningen bij mutatie met voorrang toe te wijzen aan bijzondere doelgroepen. De overige woningen willen we aanbieden aan reguliere woningzoekenden. Dit is onze inzet voor de stedelijke afspraken op dit punt, die in 2015 opnieuw worden gemaakt tussen corporaties en gemeente. In 2014 zijn 342 woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen. Dit is bijna 25% van het totaal aantal verhuringen in de sociale huur (1.374). Stadsvernieuwingsurgenten 131 Sociaal/medisch urgenten 96 Statushouders 34 Maatschappelijke opvang 41 Maatwerkregeling 40 Totaal 342 Er is een forse stijging in het aantal asielzoekers met een verblijfsstatus die we in Amsterdam moeten huisvesten. In 2014 was de opgave voor statushouders ongeveer negenhonderd personen voor heel Amsterdam. Deze opgave is niet gehaald. De gemeente is daarom samen met alle corporaties en verhuurders in gesprek hoe we deze doelgroep sneller een plek kunnen geven en zo de ontstane achterstand kunnen inhalen. In 2014 heeft Stadgenoot 34 woningen aan statushouders verhuurd. Daarnaast hebben we extra aandacht voor de begeleiding van deze groepen. We willen voorkomen dat deze mensen aan hun lot worden overgelaten. Daarom zijn er gesprekken opgestart met Vluchtelingenwerk en andere vrijwilligersorganisaties om deze mensen te begeleiden bij het zelfstandig wonen.

Jaarverslag 2014

27

projecten op te starten. Met alle corporaties onderling is afgesproken dat deze verzoeken in eerste instantie via de gemeente moeten lopen, om zicht te houden op vraag en aanbod. Twee verzoeken zijn opgepakt: • In december 2014 is er een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Bebloem en de Volksbond in het kader van sobere huisvesting voor jongeren die klaar zijn met hun traject binnen de maatschappelijke opvang. Stadgenoot beheert in opdracht van Bebloem jongeren- en studentenwoningen in het wooncomplex de Aak in stadsdeel Nieuw-West. In totaal gaat het om maximaal zes jongerenwoningen, te beginnen met een. De eerste woning wordt naar verwachting in januarifebruari 2015 aan de Volksbond verhuurd. • Er is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Indaad. Zij gaan twee woningen huren voor jongeren met verschillende problematieken. Indaad doet de woonbegeleiding en Spirit doet de zorg. Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over toewijzingen aan voorrangsdoelgroepen in de maatschappelijke opvang. Binnen deze afspraken zijn in 2014 veertig woningen verhuurd voor begeleidwonenprojecten, onder andere aan HVO Querido (HVO-Discusproject), het Leger des Heils, Stichting Philadelphia Zorg en de Volksbond.

Te krap wonende gezinnen In ‘Bouwen aan de Stad II’ hebben gemeente en corporaties afspraken gemaakt over de inspanningen die corporaties zullen leveren om gezinnen die te krap wonen beter te huisvesten. Stadgenoot heeft ervoor gekozen om deze problematiek gebiedsgericht aan te pakken. We zijn in enkele gebieden, zoals de Bosleeuw, proactief aan het bemiddelen om deze gezinnen te faciliteren. In 2014 konden tien te krap wonende gezinnen door de inzet van woonbegeleiding verhuizen naar een grotere woning.

Flexibel huren Begeleid (on)zelfstandig Wonen Doordat de woningmarkt krap is, zijn we ook in 2014 erg terughoudend geweest met het honoreren van verzoeken van verschillende instellingen om nieuwe

Stadgenoot is eind 2013 gestart met de pilot flexibel huren, een experiment met de verhuur van huurwoningen aan huishoudens tegen een inkomensafhankelijke huur. De woning wordt bij aanvang met korting

28

Jaarverslag 2014

verhuurd. Wanneer het inkomen van de huurder boven een bepaalde grens komt, stijgt de huur in drie jaarlijkse stappen naar een meer marktconform niveau. Wanneer het inkomen onverhoopt daalt, wordt de huur naar beneden bijgesteld tot maximaal het niveau van de aanvangshuur. Op deze manier proberen we huurders te stimuleren om door te stromen naar een meer passende woning. Eén van de voorwaarden om in aanmerking te komen is dat de huurder een sociale huurwoning achterlaat. De pilot wordt uitgevoerd samen met Eigen Haard en Ymere op verzoek van de gemeente Amsterdam. In totaal worden er in drie jaar maximaal duizend woningen verhuurd. Dit aantal wordt verdeeld over de drie corporaties. In 2014 hebben we 32 woningen aangeboden en hebben we zestien woningen daadwerkelijk verhuurd met een flexibel huurcontract. De overige woningen zijn teruggegaan naar de reguliere verhuur. Bij Eigen Haard en Ymere zijn de resultaten vergelijkbaar. Het resultaat blijft achter bij de verwachtingen. Er reageren weinig mensen en niet iedereen die reageert is een passende kandidaat, omdat men niet aan de inkomensvoorwaarden voldoet, of geen sociale huurwoning achterlaat. Om meer bekendheid te geven aan het product en de voorwaarden is eind 2014 een marketingcampagne gestart. Begin 2015 vindt een eerste evaluatie van de pilot plaats met de samenwerkende partijen.

2.6 Huurverhoging Voor huurwoningen geldt een wettelijke maximale huurverhoging, behalve bij geliberaliseerde huurcontracten. Elk jaar stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal omhoog mogen. Net als voor 2013 heeft de regering ook voor 2014 aangegeven dat de maximale huurverhogingen 1,5% boven inflatie mochten liggen, en dat inkomensafhankelijke huurverhogingen mogelijk zouden zijn. Dat was een breuk met het inflatievolgend huurbeleid tot en met 2012. De inflatie over 2013, de basis voor de huurverhoging in 2014, was volgens het CBS 2,5%.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

29

Onderstaand schema toont de huurverhogingspercentages per 1 juli 2014. Opslag op Inflatie inflatie Inkomen onder € 34.085 2,5% 1,5% Inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 2,5% 1,5% Inkomen boven € 43.602 2,5% 1,5%

Inkomens- afhankelijke huurverhoging n.v.t. 0,5% 2,5%

Totaal huurverhoging per 1 juli 4% 4,5% 6,5%

7,00% 6,5%

6,5%

inkomen onder € 34.085 6,00% inkomen € 34.085 - € 43.602 5,00%

4,5%

inkomen > € 43.602 4,00%

4,5%

4,0%

4,0%

3,00% 2,5%

2,3%

2,00% 1,2%

1,3%

1,00%

0,00% 2009

2010

2011

Het afgelopen jaar had ongeveer 15% van de huurders van Stadgenoot een inkomen van meer dan € 43.600 euro, en ongeveer 10% een inkomen tussen de tussen € 34.000 en € 43.600. Bij 6% van het bezit bleek geen huishoudinkomen bekend of kon de Belastingdienst de gegevens niet koppelen. Een klein aantal huurders kreeg in het geheel geen huurverhoging, onder andere vanwege aanstaande sloop van hun woning. Stadgenoot heeft de huurders uitgebreid voorgelicht over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Bij de huuraanzeggingsbrief is een apart inlegvel met toelichting op de huurverhoging en bezwaargronden meegestuurd, met daarin ook een verwijzing naar een uitgebreidere brochure op internet. Huurders konden

2012

2013

2014

uiteraard ook bellen, mailen of schrijven, wat - zeker de eerste weken na verzending van de huuraanzeggingsbrieven - ook door veel huurders werd gedaan. In totaal hebben 680 huurders na ontvangst van de huuraanzeggingsbrief en vóór 1 juli bezwaar gemaakt tegen een huurverhoging: 259 huurders tegen de reguliere huurverhoging van 4%, en 421 huurders tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit was iets minder dan het jaar ervoor, maar aanmerkelijk meer dan in 2012, het laatste jaar zonder inkomensafhankelijke huurverhoging. De dossiervorming, beoordeling en afhandeling van deze bezwaren heeft Stadgenoot veel werk gekost.

30

Jaarverslag 2014

Van de groep inkomensafhankelijke bezwaren heeft Stadgenoot 288 bezwaren erkend, omdat zij daadwerkelijk konden aantonen dat hun bezwaargrond terecht was. Van deze groep is de huurverhoging verlaagd. Bij de andere groep kon Stadgenoot niet goed beoordelen of het bezwaar terecht was, of was Stadgenoot het niet eens met de aangevoerde bezwaren. Deze bezwaren zijn ter beoordeling naar de Huurcommissie gestuurd. Deze bezwaren zijn daar op het moment van schrijven van dit jaarverslag nog niet allemaal behandeld, maar van de zaken waar intussen door de Huurcommissie wél uitspraak gedaan is, is Stadgenoot in vrijwel alle gevallen in het gelijk gesteld. Afgezien van dit laatste plukje gegevens heeft Stadgenoot alle overige inkomensverklaringen en bestanden van de Belastingdienst intussen vernietigd.

2.7 Huurzaken Huurincasso en huurachterstanden De totale huurachterstand van de zittende huurders bedroeg € 1,7 miljoen. (voor zowel de sociale sector als de vrije sector). Het huurachterstandspercentage bedroeg 0,95% van de bruto jaaromzet. Met dit achterstandspercentage zitten we onder het (Amsterdamse) streefpercentage van 1% en heeft Stadgenoot hard gewerkt om zoveel mogelijk achterstand betaald te krijgen, met inachtneming van onze maatschappelijke verantwoordelijkheden. Ten opzichte van 2013 is de totale achterstand met bijna 13% gedaald. In 2013 sloten we het jaar af met een totaal saldo van € 2,0 miljoen en een achterstandspercentage van 1,12%. De totale huurachterstand bij vertrokken huurders bedroeg € 1,0 miljoen (voor zowel de sociale sector als de vrije sector) met een achterstandspercentage van 0,56%. We zien hier een dalende trend ten opzichte van de voorgaande jaren. Ten opzichte van 2013 is de totale achterstand met bijna 4% gedaald. In 2013 bedroeg het achterstandspercentage 0,61%. Door de hoogte van de vordering en de persoonlijke situaties van huurders (sociale huurders die veelal op bijstandsniveau leven) zijn vorderingen soms moeilijk te innen/incasseren. Zo is er in 2014 in totaal ruim € 0,5 miljoen afgeboekt wegens oninbaarheid. Deze

Stadgenoot

€ 0,5 miljoen bestond voor 38% uit schade en 62% uit huurachterstand. Reeds afgeboekte vorderingen blijven nog wel in het schuldbewakingstraject. De deurwaarder zal gedurende een periode van drie jaar nog regelmatig kijken of de voormalige huurder weer ingeschreven staat of een uitkering heeft aangevraagd, zodat de vordering alsnog geïnd kan worden. Bovenstaand bedrag is exclusief inmiddels geïnde bedragen bij huurders waarvan het saldo in het verleden was afgeboekt. We hebben in heel 2014 bijna € 83.000,- ontvangen van wederom getraceerde vertrokken huurders met schuld. In 2014 zijn de volgende bijzondere incasso-acties uitgevoerd. Samenwerking DWI De Dienst Werk en Inkomen (DWI) is met Stadgenoot en Rochdale een pilot gestart. De afspraak is dat wij huurders aanmelden die bij de deurwaarders lopen (zowel in de minnelijke als in de gerechtelijke fase) en de DWI zorgt voor directe inhouding van de lopende huur. Waar nodig worden ook de afgesproken betaaltermijnen ingehouden. Zo hebben wij ongeveer vijftig huurders aangemeld voor directe huurinhouding. De pilot is succesvol gebleken, we voorkomen dat huurders verder in de problemen raken, en zal daarom verder worden uitgerold. Het maatschappelijke doel, het belang van de huurder, staat hierbij voorop. Huisbezoeken In november heeft huurincasso een grote actie door heel de stad gehouden waarbij heel veel huurders met een achterstand door ons zijn bezocht (herfstactie). Als de huurder niet thuis werd aangetroffen, dan werd er niet alleen maar een ‘Ik heb u gemist’-kaart in de bus gegooid, maar ook een uitnodiging voor één van de geplande inloopspreekuursessies. Op deze manier zijn de huisbezoeken optimaal benut. De actie was een groot succes: er zijn in totaal 665 huisbezoeken afgelegd en er is met 242 huurders persoonlijk contact geweest. We hebben in 2014 in totaal 1.185 huurders bezocht. Van deze huisbezoeken is er met 502 huurders persoonlijk contact geweest. Deze aantallen zijn

Stadgenoot

inclusief de huisbezoeken die afgelegd zijn tijdens de herfstactie. Naast reguliere huisbezoeken worden ook soms gecombineerde huisbezoeken met bijvoorbeeld Woonfraude en/of Overlast verricht. Soms is het namelijk efficiënter om de verschillende disciplines te combineren om zo een huishouden te helpen. Inloopspreekuursessies We hebben twee dagen inloopspreekuursessies gehouden, waar in totaal achttien huurders zijn verschenen. Met deze huurders zijn er betalingsregelingen en betaalafspraken gemaakt.

Jaarverslag 2014

31

2013. In 2013 hadden we 18 ontruimingen (van de 84) in combinatie met onrechtmatige bewoning en in 2014 waren dat er 24 (van de 71). Naast de 71 ontruimingen op grond van huurschuld hebben we ook nog negen ontruimingen gehad op grond van woonfraude, twee op grond van overlast en zes ontruimingen bij commerciële verhuringen.

Woonfraude Het afgelopen jaar zijn 280 gevallen van woonfraude opgespoord en afgerond. Van deze 280 gevallen heeft dit 188 keer daadwerkelijk geleid tot een huuropzegging, waarvan 9 met een ontruiming.

Ontruimingen In 2014 heeft stadgenoot 71 woningen ontruimd5 door middel van een ontruimingsvonnis wegens huurschuld. De deurwaarders hebben in totaal 296 ontruimingsvonnissen toegewezen gekregen. Geconcludeerd kan worden dat ongeveer een op de vier behaalde vonnissen tot een ontruiming heeft geleid en dus 75% van de aangezegde ontruimingen (in samenwerking met deurwaarder en schuldhulpinstanties) is voorkomen. Het betreft hier zowel de ontruimingen van Stadgenoot als woningen die wij in beheer hebben voor derden. Ten opzichte van 2013 hebben we een flinke daling (15%) in het aantal ontruimingen gerealiseerd (71 ten opzichte van 84 in 2013). Onze intensieve benadering heeft ervoor gezorgd dat het aantal ontruimingen in Zuidoost gehalveerd is ten opzichte van 2013. Toen hadden we twintig woningen ontruimd, in 2014 waren dat tien woningen. Dit is gebeurd in samenwerking met de Dienst Werk en Inkomen (DWI). De redenen van de 71 ontruimingen zijn als volgt te classificeren: • 38 woningen ontruimd op enkel huurachterstand; • 24 woningen ontruimd in combinatie met onrechtmatige bewoning; • 3 woningen ontruimd in combinatie met overlast; • 6 woningen ontruimd omdat de huurders met de noorderzon waren vertrokken. We signaleren in 2014 meer ontruimingen in combinatie met onrechtmatige bewoning ten opzichte van

Aantal afgesloten dossiers 2014 2013 2012 2011 Huuropzegging 188 188 168 175 Huurder teruggekeerd 92 53 61 86 Totaal 280 241 229 261 Het jaar 2014 kenmerkt zich door de ruime variatie aan woonfraude, zoals kraak, hennep, prostitutie en Airbnb, met en zonder overlast. De verhuur via Airbnb is in 2014 sterk toegenomen. Het betrof hier veelal sociale huurwoningen verhuurd aan studenten met een campuscontract. Ook hebben we veel hennepdossiers behandeld. De volgende noemenswaardigheden hebben zich in 2014 afgespeeld. Minister Stef Blok Bij een werkbezoek van Minister Stef Blok aan Stadgenoot werd zijn interesse gewekt voor de afdeling Woonfraude, waarna hij in de loop van 2014 mee is geweest op huisbezoek. Projecten Zoeklicht De afdeling Woonfraude heeft opnieuw geparticipeerd in een tweetal Zoeklicht-projecten, in NieuwWest en Bos en Lommer. Hennep In totaal zijn er 38 hennepgevallen behandeld. In vele gevallen was de elektra op amateuristische wijze aangelegd met een groot risico voor de brandveiligheid. De meeste gevallen hebben tot huuropzegging geleid.

Ontruimingen alleen op basis van incasso & woonfraude. Dus exclusief ontruimingen op basis van overlast en bedrijfsruimtes.

5

32

Jaarverslag 2014

Grootschalige hennepteelt/drugs in garageboxen Bij de afdeling Bedrijfsonroerendgoed kwam een anonieme gedetailleerde brief binnen over grootschalige hennepteelt/drugs. Na overleg met de afdeling Bedrijfsonroerendgoed heeft de afdeling Woonfraude een plan van aanpak gemaakt waarna alle garageboxen in Nieuwendam en de Banne I zijn bekeken en onderzocht. Ook externe partners, zoals de politie en Liander zijn hiervoor benaderd. Gelukkig bleek na onderzoek dat er in ons bezit geen sprake was van grootschalige hennepteelt/drugs. Planmatig onderhoud & woonfraude In juni zijn er veel huisbezoeken gedaan als gevolg van het project Open verbrandingstoestellen, waarbij van 193 huurders geen enkele reactie was gekomen op brieven, telefoontjes en/of huisbezoeken. Deze 193 woningen hebben we meerdere keren bezocht, wat heeft geresulteerd in inzicht in de woonsituatie van de stelselmatige weigeraars en de aanpak van de woonfraude als dat van toepassing was. Verkoop teruggehaalde woningen Opnieuw heeft de afdeling Woonfraude dit jaar een positieve bijdrage kunnen leveren aan de verkoop van woningen. In 33 gevallen is er na onderzoek door Woonfraude een woning vrijgekomen en verkocht. Kraak en justitie In totaal zijn er 11 woningen/bedrijfsruimtes gekraakt. Het overgrote deel daarvan is inmiddels ontruimd. Wij hebben de samenwerking met de officier van justitie aangehaald. Hierdoor zijn de duur en de inkomstenderving als gevolg van kraak aanzienlijk verminderd.

Huurcommissiezaken Huurders kunnen in geval van onenigheid tussen huurder en verhuurder in een aantal gevallen hun zaak voorleggen aan de Huurcommissie. In 2014 hebben wij 368 nieuwe zaken ontvangen en er zijn 373 zaken afgehandeld. 85% van de uitspraken van de Huurcommissie was in ons voordeel. We sluiten het jaar af met 86 lopende huurcommissiezaken. Het merendeel betreft huurverhogingszaken. Daarnaast zijn er nog vijftien oudere zaken waarin wel uitspraak

Stadgenoot

is gedaan, maar waarbij de gebreken nog niet zijn opgelost. Over het hele jaar is er € 0,1 miljoen aan huurkorting gegeven. Dit is een daling ten opzichte van 2013. Het afgelopen jaar zijn er opnieuw veel bezwaarschriften tegen de huurverhoging ingediend. Stadgenoot ontving 680 bezwaarschriften. Hiervan waren 421 zaken betreffende de inkomensafhankelijke huurverhoging. Van 288 bezwaarschriften heeft Stadgenoot geoordeeld dat op terechte gronden bezwaar gemaakt is, en dat huurders dit ook konden aantonen. Bij 211 bezwaren kon niet eenduidig worden vastgesteld of huurders terecht bezwaar maakten. Deze bezwaren zijn voorgelegd aan de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft het merendeel van de zaken reeds afgehandeld, waarbij het bezwaar van huurders in vrijwel alle gevallen is afgewezen. De overige 181 bezwaren hebben we afgewezen of heeft de huurder zelf, na onze uitleg, weer ingetrokken.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

33

Lopend Ingebracht Afgehandeld Lopend Huurcommissiezaken 2014 begin 2014 2014 2014 eind 2014 * Huurverhoging 37 220 216 41 Woningverbetering 0 4 2 2 Servicekosten 9 35 30 14 Onderhoud 35 95 104 26 Woningwaardering 0 3 3 0 Aanvangshuur zonder onderhoud 7 4 9 2 Aanvangshuur met onderhoud 3 7 9 1 Totaal bij Huurcommissie 91 368 373 86 Oudere zaken ** 15 Totaal bij Stadgenoot 101 Dit zijn de 211 zaken die door Stadgenoot zijn ingebracht en negen zaken waarbij de huurder zelf de Huurcommissie heeft ingeschakeld. Dit zijn zaken waarin de Huurcommissie al uitspraak heeft gedaan, maar Stadgenoot de gebreken nog niet heeft verholpen.

*

**

Servicekosten Het afrekenen van de servicekosten is één van de momenten in het jaar dat Stadgenoot met alle huurders contact heeft. Het is daarom uitermate belangrijk dat dit proces goed verloopt, fouten worden geminimaliseerd en op een transparante wijze wordt gecommuniceerd met de klant. Sinds de fusie kent het afrekenproces diverse knelpunten, wat heeft geleid tot een onacceptabele achterstand en ontevreden klanten. Voor Stadgenoot was dit aanleiding om het gehele proces tegen het licht te houden. Na een intensief traject is dit proces herzien, zijn taken en verantwoordelijkheden benoemd en vastgelegd en is de administratieve inrichting verbeterd. Enkele verbeteringen die zijn doorgevoerd worden in 2015 deels merkbaar. Bij de afrekening van 2015 (in 2016) wordt het resultaat verwacht. In 2014 zijn alle achterstanden van de afgelopen jaren ingelopen. De afrekeningen van het jaar 2013 zijn verstuurd. In totaal zijn er ruim 54.000 afrekeningen gerealiseerd. In totaal heeft Stadgenoot circa € 0,5 miljoen aan te veel geïnde voorschotten uitgekeerd. Dit betreft een deel uit voorgaande jaren, maar ook een deel dat veroorzaakt wordt door lagere kosten, omdat Stadgenoot de diensten goedkoper heeft kunnen inkopen. Ook de komende jaren verwacht Stadgenoot een inkoopvoordeel voor haar huurders te kunnen realiseren.

2.8

Bedrijfsruimte, maatschappelijk vastgoed en parkeren

De portefeuille van het bedrijfsmatig vastgoed laat de volgende samenstelling zien: Aantal Aantal 2014 2013 Soort vastgoed (CBS-tellingen) (CBS-tellingen) Bedrijfsmatig onroerend goed 1.436 1.453 Maatschappelijk vastgoed 1.870 1.871 Parkeren 2.953 2.894 Totaal 6.259 6.218

Bedrijven De portefeuille van het bedrijfsmatig onroerend goed bestaat voor het grootste deel uit bezit dat complementair is aan ons woningbezit. Het is veelal gelegen in de plint van de woongebouwen. In 2013 en begin 2014 was de markt voor bedrijfsmatig onroerend goed nog zwak. Dat uitte zich in leegstand en huurprijzen die onder druk stonden. Om de eenheden te kunnen verhuren zijn meer en langduriger inspanningen nodig geweest, alsmede ruime incentives (zoals huurvrije periodes). Vanaf de tweede helft van 2014 zagen we een afname in de incentives. Het gehuurde wordt in de basis in betere staat opgeleverd waardoor partijen geen (hoge) investeringen hoeven te doen en er minder incentives worden overeengekomen.

34

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

De totale omzet netto huur van de portefeuillebedrijven bedroeg in 2014 € 18,3 miljoen (2013 € 19,6 miljoen). Dat is ruim € 1 miljoen minder dan in 2013. Deze afname wordt veroorzaakt door de verkoop van een aantal grote bedrijfsmatig onroerend goed posities. De huurderving in de portefeuille van het bedrijfsmatig onroerend goed bedroeg in 2014 € 1,1 miljoen (6,3%) (2013: € 2,2 miljoen en 11,1%). Mede door de verhuur van de in eerdere jaren opgeleverde nieuwbouw is de huurderving flink gedaald. De huurachterstand nam in 2014 af door het voeren van een strakker incassobeleid en opschoning van de achterstanden. Er waren 178 opzeggingen en 210 nieuwe verhuringen.

Hieronder zijn de belangrijkste financiële kengetallen te zien voor maatschappelijk vastgoed.


2014

2013

€ 12,6 mln.

€ 12,4 mln.

€ 0,2 mln. (1,8%) € 0,2 mln. (1,8%)


1,0% 1,0%


1,3% 0,5%


€ 67.000 (0,5%) nihil


nihil nihil

Parkeren Hieronder zijn de belangrijkste financiële kengetallen te zien voor bedrijven.


2014

2013

€ 18,3 mln.

€ 19,6 mln.

€ 1,1 mln. (6,3%) € 2,2 mln. (11,1%)


8,2% 13,6%


10,5% 10,7%


€ 0,7 mln. (3,3%)


€ 0,4 mln. (1,7%) € 1,1 mln. (4,73%)

€ 1,7 mln. (7,1%)

Onze parkeerplaatsen bevinden zich voornamelijk in woongebouwen en zijn voor de helft uitsluitend ten behoeve van gebruik door huurders. Bij parkeren is nog steeds sprake van een aanzienlijke leegstand. Dit houdt verband met het feit dat veel parkeerplaatsen gerealiseerd zijn vanwege gemeentelijke eisen en niet zozeer vanwege een manifeste vraag. Ook beperkingen voor gebruik en goedkopere alternatieven spelen een rol: in grote delen van de stad waar wij parkeerplaatsen exploiteren kan men op straat gratis parkeren. Hierdoor is de animo voor een betaalde parkeerplaats laag. Er waren in 2014 338 opzeggingen en 327 nieuwe verhuringen. Hieronder zijn de belangrijkste financiële kengetallen te zien voor parkeren.

Maatschappelijk vastgoed Het maatschappelijk vastgoed omvat eenheden met een specifieke maatschappelijke functie, zoals verzorgingshuizen. Er waren in 2014 37 opzeggingen en 43 nieuwe verhuringen.


2014

2013

€ 3 mln.

€ 2,9 mln.

€ 0,9 mln. (31,5%) € 1,1 mln. (36,3%)


10,7% 10,4%


10,3% 17,5%


€ 29.000 (1,3%)

€ 29.000 (1,3%)


€ 21.000 (0,9%)

€ 31.000 (1,7%)

Stadgenoot

Klanttevredenheid bedrijven en parkeren In 2014 is gestart met het meten van de tevredenheid over onze dienstverlening onder nieuwe huurders van bedrijfsruimtes en parkeerplaatsen. Hoewel deze meting nog in opbouw is en de respons nog niet optimaal, heeft dit al wel inzicht gegeven in wat goed gaat en wat beter kan. Hoewel het oordeel over het proces van verhuur van bedrijfsruimtes met een 6,4 onder de door ons gewenste 7 ligt, laten de cijfers over de verschillende onderdelen zoals de bezichtiging, informatievoorziening en contractonderhandelingen betere resultaten zien. Eén van de aandachtspunten is de technische staat bij oplevering. De meting onder nieuwe huurders van parkeergelegenheden is eind 2014 opgestart. Er hebben dan ook nog slechts 6 nieuwe huurders meegedaan. Deze geven het gehele proces gemiddeld het cijfer 7,7. Omdat beide metingen nog niet zo lang lopen worden concrete verbeteracties in 2015 benoemd, als we meer reacties binnen hebben.

Jaarverslag 2014

35

36

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

3 Stadgenoot verkoopt 3.1 Woningverkoop Stadgenoot verkoopt huurwoningen om een aantal redenen. Verkoop voorziet in de behoefte aan koop woningen op de Amsterdamse woningmarkt, met name in het betaalbare segment, en het draagt bij aan de differentiatie van het woningaanbod in de stad en in de buurten. Daarnaast is verkoop voor Stadgenoot een belangrijke inkomstenbron voor het doen van investeringen in herstructurering en nieuwbouw en het realiseren van de beoogde schuldreductie. Stadgenoot verkoopt bestaande huurwoningen uit de portefeuille aan particulieren (waaronder zittende huurders) en soms complexgewijs aan een andere vastgoedpartij. Daarnaast verkopen we nieuwbouwwoningen. De aantallen verkochte woningen zijn in onderstaande tabel te zien. Aantallen Aantallen Woningverkoop in 2013 2014 2013 Verkoop van bestaande woningen aan particulieren 364 274 Verkoop van bestaande woningen complexgewijs 44 156 Verkoop van bestaande woningen die verbeterd zijn (Cluster Rust) 7 14 Verkoop van nieuwgebouwde woningen 72 239 Totaal

zij aan hun hypotheekverstrekker betalen. Deze korting wordt omgezet in een lening die bij de verkoop van de woning afgelost moet worden uit de verwachte stijging van de marktprijzen in de toekomst. In 2014 hebben 45 mensen van deze regeling gebruik gemaakt.

Verkoop aan zittende huurders Het verkopen aan zittende huurders is ook in 2014 succesvol gebleken. In 2014 zijn circa 1.000 zittende huurders benaderd om hun huurwoning te kunnen kopen. Huurders krijgen gemiddeld 10% korting op de koopprijs, gecombineerd met een anti-speculatiebeding. Dit past binnen de regelgeving van het ministerie voor het verkopen van woningen met korting. In 2014 heeft dit tot 59 verkopen aan zittende huurders geleid.

400 350 300 250 200 150 100 50 0 2009

2010

Verkocht aan zittende huurders

3.2

2011

2012

2013

2014

487 683 Verkocht aan overige particulieren

683

Woningverkoop aan particulieren Verkoopresultaat bestaand bezit

Oorzaak van de sterk stijgende verkoopaantallen in 2014 is dat het vertrouwen op de koopmarkt is gegroeid, en ook het consumentenvertrouwen. Daarbij is de consument inmiddels gewend aan het verplicht minimaal 50% aflossen van de hypotheekschuld. In het bijzonder heeft de zeer lage rentestand bijgedragen aan de toenemende koopbereidheid. Om onze grootste doelgroep bij verkoop - de starters - te faciliteren, bieden wij kopers de mogelijkheid om gebruik te maken van de Starters Renteregeling, waardoor hun leencapaciteit wordt vergroot. Met deze regeling krijgen de kopers een korting op de rente die

In 2014 hebben we een resultaat geboekt op de verkoop van bestaande woningen van € 17,8 miljoen (kasstroom € 55,5 miljoen) tegenover een begroot resultaat van € 5,6 miljoen. Het verschil in resultaat wordt veroorzaakt door het grotere aantal verkopen, de hogere gerealiseerde prijs en het verder terugbrengen van de kosten. In de begroting gingen wij uit van 220 verkopen. Er zijn er 364 gerealiseerd. Ook het resultaat per verkoop is positief ten opzichte van de begroting. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt in 2014 € 180.000 tegen een begrote prijs van € 163.000. Ten tijde van het opmaken van de begroting 2014 in september 2013 was het herstel van de woningmarkt nog pril.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

Naar nu blijkt waren de aannames ten aanzien van de prijs en de aantallen zeer voorzichtig. De totale verkoopkosten zijn hoger dan begroot, maar per verkochte eenheid zijn de gemiddelde kosten gedaald van € 35.000 naar € 29.000. De afname in de verkoop kosten wordt veroorzaakt door een daling in de kosten van mutatieonderhoud. Eind 2014 hebben wij ook nog 41 koopovereenkomsten gesloten waarbij de woningen in 2015 worden getransporteerd. Verkoopprijs < € 150.000 € 150.000 tot € 175.000 € 175.000 tot € 200.000 € 200.000 tot € 225.000 € 225.000 tot € 250.000 Meer dan € 250.000 Totaal

Aantal 100 95 78 29 20 42 364

Naast de bovenstaande woningen zijn zeven gerenoveerde woningen in de Nieuwe Hoogstraat (Centrum) verkocht. Ook zijn er negen parkeerplaatsen verkocht.

Verkoop nieuwbouw In 2014 is door Stadgenoot voor € 10,7 miljoen aan nieuwbouwwoningen verkocht. Het gaat om 72 woningen en één grondpositie. In 2014 is ook voor de nieuwbouwprojecten een duidelijke kentering zichtbaar: voor het eerst sinds jaren worden projecten weer vanaf ‘tekening’ verkocht. Onderstaand het overzicht van de gerealiseerde verkopen in 2014. De verkoop van de grondpositie betreft het Scheepvaartkwartier blok B. Daarnaast participeert Stadgenoot in een tweetal samenwerkingsverbanden: Oostpoort (voor 33%) en BLP 1/GAK-gebouw (50%). Via deze samenwerkingsverbanden zijn 222 woningen verkocht in 2014.

37

Verkoop nieuwbouw - woningen 2014 aantal

resteert

verkopen leveringen

aantal te

nog te

2014

Projecten opgeleverd ODE New China Town van Tijenbuurt kavel 8 & 9 Projecten in uitvoering Hart van Elzenhagen fase 2 Hasselaerhof (EDP) Binnentuinen v Noord fase 1 Ijburg blok 50 fase 1 Totaal

2014 leveren

1 1 0 1 1 0 12 12 0 45 28 17 40 18 22 60 12 48 159 72 87

Verkoop nieuwbouw - woningen 2014

aantal te aantal aantal

verkopen leveringen opties/

2014 2014 reserv.

Oostpoort BLP1/GAK-gebouw Totaal

99 93 6 185 129 56 284 222 62

Klanttevredenheid kopers bestaande bouw Eind 2013 is Stadgenoot gestart met het meten van de tevredenheid over onze dienstverlening onder kopers van bestaande woningen. De resultaten zijn goed en laten geen duidelijke en noodzakelijke verbeterpunten zien. Op alle onderdelen werd in de tweede helft van 2014 gemiddeld een 7 of hoger gescoord. Het proces wordt als geheel beoordeeld met een 7,7. Hiermee voldoen we ruimschoots aan onze doelstelling om minimaal een 7 te scoren.

3.3

Complexmatige verkoop

In 2014 zijn twee complexen verkocht. In februari is de Tweede Oosterparkstraat (sociale huurwoningen en bedrijfsruimtes) verkocht voor € 2,2 miljoen. Daar-

38

Jaarverslag 2014

naast is in oktober de Ruysdaelstraat (vrijesectorhuurwoningen) verkocht voor € 3,9 miljoen. In december hebben wij ons aandeel in de sociale huurwoningen van het Djangogebouw verkocht aan Eigen Haard voor € 500.000,-.

3.4

Verkoop bedrijfsonroerendgoed (BOG)

In 2014 is met succes invulling gegeven aan de doelstelling om de bedrijfsruimte-portefeuille af te bouwen. In totaal is voor € 23,2 miljoen aan bedrijfsruimte verkocht. De belangrijkste verkopen waren de Parooltoren en het Trouwgebouw (€ 15 miljoen), de Van Gendthallen (€ 6 miljoen), de Muiderstraatweg (€ 0,9 miljoen), de Papaverweg (€ 0,2 miljoen) en een aantal kleinere bedrijfsruimtes.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

39

40

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

4 Stadgenoot onderhoudt en verbetert 4.1 Basiskwaliteit Stadgenoot werkt aan de realisatie van de Basiskwaliteit. Binnen de Basiskwaliteit onderscheiden we eisen die we eind 2014 en eisen die we eind 2020 willen halen. De eisen van de Basiskwaliteit 2014 zijn de minimum eisen op het gebied van schoon, heel en veilig, die Stadgenoot stelt aan alle woningen die we langer dan vijf jaar in exploitatie houden. Het doel was om aan het einde van 2014 95% van alle woningen op dit niveau te hebben; 100% is niet haalbaar omdat we ook woningen hebben die we gaan slopen en omdat we afhankelijk zijn van de medewerking van de huurders. De Basiskwaliteit 2020 stelt eisen op het gebied van energieprestatie, veiligheid en gezondheid. Deze eisen gelden voor woningen die we langer dan vijftien jaar in exploitatie houden. Stadgenoot wil in 2020 90% van deze woningen op het niveau van de Basiskwaliteit gebracht hebben; ook hier is 100% niet haalbaar omdat we niet alle woningen kunnen controleren en afhankelijk zijn van de medewerking van huurders. De eisen voor de Basiskwaliteit zijn generieke eisen die we stellen aan alle woningen die we verhuren. Afhankelijk van de doelgroep, de kwaliteit van het complex en de prijs (de klant-product-combinatie) kunnen specifieke kwaliteitseisen worden benoemd die hier bovenop komen. De definitieve invulling van de kwaliteit op complexniveau wordt gedaan door de assetmanagers.

goede staat verkeren. Goede verlichting en deugdelijk hang- en sluitwerk ter voorkoming van inbraak horen er ook bij. Afvoerkanalen moeten goed functioneren en de woning moet schoongehouden kunnen worden door goed tegelwerk in badkamer en keuken. Sinds 2012 wordt er gecontroleerd op de Basiskwaliteit en worden achterstanden aangepakt. Eind 2014 is de doelstelling om 95% van de woningen te laten voldoen aan de Basiskwaliteit 2014 niet gehaald. Het was langer bekend dat het iets langer zou gaan duren: medio 2015 is het naar verwachting zover. Na de eerdere inspecties in 2012 van alle woningen met een serviceabonnement hebben we in 2013 en 2014 alle resterende woningen aangeschreven in het kader van een BKK (Basis Kwaliteit Keuring). Na filtering op verzorgingstehuizen, sloop, nieuwbouw en mutaties bleven er 12.664 woningen over die bezocht moesten worden. Hiervan zijn er 10.240 bezocht. Bij 118 woningen – waar geen open verbrandingstoestel aanwezig is - heeft de huurder te kennen gegeven geen inspectie te wensen en ons de toegang geweigerd. Huurders zijn niet verplicht mee te werken. In 2.306 gevallen waren de bewoners niet thuis op het aangegeven moment en hebben zij geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om zelf een nieuwe afspraak te maken. Eind 2014 was er nog een lijst van 702 actiepunten (in ongeveer evenveel woningen). Het gaat vooral om verbeteringen van keukens, badkamers, toiletten en stucwerk en niet om onveilige situaties.

Verwijderen open verbrandingstoestellen Werken aan Basiskwaliteit 2014 De belangrijkste eis van de Basiskwaliteit 2014 heeft betrekking op het veilig verwarmen en warm water bereiden in de woning, zodat koolmonoxidevergiftiging en legionellabesmetting worden voorkomen. Het uitbannen van vocht- en schimmelklachten door voldoende ventilatie van de woning is ook een aandachtspunt. Daarnaast moet een woning voorzien zijn van veilige elektrische installaties en in algehele

Veilige verwarming en warmwaterbereiding is onderdeel van de Basiskwaliteit 2014. Open verbrandingstoestellen (geisers, gaskachels en gevelkachels die niet direct op de buitenlucht ventileren) zijn onveilig en een bedreiging voor een gezond binnenklimaat. Medio 2013 is naar aanleiding van een dodelijk ongeval besloten om versneld structurele maatregelen te nemen. Besloten werd om vóór 2015 alle open verbrandingstoestellen - zowel de toestellen die eigen-

Stadgenoot

dom zijn van Stadgenoot als de eigen toestellen van huurders - te vervangen door ca. 3.500 cv-installaties. In 2013 is met de vervanging gestart en in 2014 is het project voortvarend voortgezet. Eind 2014 waren er 2.929 installaties gecontroleerd of vervangen. Een deel van de resterende toestellen zal in 2015 vervangen worden in het kader van vastgoedverbeteringsprojecten (88 stuks). De overige 483 woningen zullen door planmatig onderhoud gefaseerd worden aangepakt. Hierbij wordt bij weigeraars zo nodig een juridische procedure in gang gezet. Een belangrijke stap hierbij is dat Stadgenoot inmiddels in hoger beroep in het gelijk is gesteld.

Werken aan Basiskwaliteit 2020 De duurzaamheidseisen van de Basiskwaliteit 2020 zijn gericht op het verbeteren van de energieprestatie. Het gestelde doel is om alle F- en G-labels te elimineren en de E-labels te halveren. Ook hier geldt: Stadgenoot staat ook voor een gezond en veilig binnenklimaat van zijn woningen. Dat vereist goede installaties. Bijna alle vocht- en schimmelklachten zijn inmiddels aangepakt, maar structurele maatregelen, die aanzienlijke investeringen in duurventilatie en/ of mechanische ventilatie vereisen, moeten eind 2020 gereed zijn. Mechanische ventilatie is vaak niet haalbaar in vooroorlogse woningen. Daar moet goede duurventilatie een uitkomst bieden. Daarnaast willen we ultimo 2020 de brandwerendheid en brandoverslag hebben aangepakt. Andere veiligheidseisen hebben betrekking op de doorvalbeveiliging en constructieve veiligheid (spouwankers en balkons). De Basiskwaliteit 2020 wordt grotendeels gerealiseerd via woningverbetering. In 2014 zijn in 1.826 woningen verbeteringen doorgevoerd in het kader van de Basiskwaliteit 2020. De meest ingrijpende en kostbare eis uit de Basiskwaliteit 2020 betreft het verbeteren van het energielabel. Het doel voor 2014 om ten minste 1.600 labelstappen te maken werd ruim gehaald (bijna 5.100 labelstappen). We zijn dus goed op weg. In 2015 ontstaat een compleet beeld van de achterstand per complex. Met deze informatie worden daarna alle kosten in beeld gebracht en gere-

Jaarverslag 2014

41

lateerd aan het beschikbare budget. Mogelijk wordt de ambitie ten aanzien van de Basiskwaliteit 2020 op grond hiervan herzien.

4.2

Dagelijks onderhoud

In 2014 zijn de afdelingen Mutatieonderhoud en Serviceonderhoud samengevoegd tot de afdeling Dagelijks Onderhoud met als doel verbetering van de samenwerking en efficiency. In 2014 is de inkoop van bouwmaterialen aanbesteed, wat heeft geresulteerd in een completer contract met betere leveringscondities en een besparing van ca. € 0,2 miljoen per jaar. Voor het mutatieonderhoud is een enorme exercitie doorlopen om te komen tot een netto-netto prijsstelling; alle (verborgen) opslagen zijn uit de uurlonen van aannemers gehaald en separaat benoemd, zodat alleen wordt betaald voor wat werkelijk is uitgevoerd. Dit levert een daling van gemiddeld 17% in kostprijs op.

Serviceonderhoud Serviceonderhoud bestaat uit het afhandelen van alle reparatiemeldingen aan het bezit van Stadgenoot en haar dochters en partners. Dit leidde tot € 8,7 miljoen aan kosten in 2014. De reparatieverzoeken hebben betrekking op een individuele woning, bedrijfsruimte of op een heel gebouw en kunnen uiteenlopen van het vervangen van een kraantje tot het herstellen van een fundering. Daarnaast vinden er woningaanpassingen voor mindervaliden plaats en worden Algemene Periodieke Keuringen (APK’s) uitgevoerd in woningen waar de bewoners een serviceabonnement hebben, en Basiskwaliteit Keuringen (BKK’s) in woningen zonder serviceabonnement. In 2014 zijn er 54.216 serviceverzoeken afgehandeld. Het aantal reguliere reparatieverzoeken is flink toegenomen ten opzichte van 2013. Dit komt door de Basiskwaliteit Keuringen die zijn uitgevoerd. Alle items die in dit kader worden gerepareerd worden als aparte melding in ons systeem vastgelegd om de stand van zaken goed te kunnen monitoren.

42

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Soort Reguliere reparatieverzoeken Algemene Periodieke Keuringen en Basiskwaliteit Keuringen Schadegevallen (inbraak-, water, brand- en stormschade) Kleine verbeteringen (op verzoek van de huurder) en woningaanpassingen (vooral douchezitjes en verhoogde toiletpotten) Totaal

Zowel op het gebied van schades (onder andere door de enorme regenval in augustus) als in de Basiskwaliteit hebben we veel meer kosten moeten maken dan we op basis van een meerjarig gemiddelde hadden verwacht. Daarnaast hebben we meer klachten afgehandeld en zijn door efficiënter werken de kosten ten opzichte van 2013 afgenomen.

Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud behelst het plannen, uitvoeren en zo nodig uitbesteden van bouwen woontechnische aanpassingen in woningen bij nieuwe verhuringen. Het gaat zowel om woningen die na beëindiging van een huurcontract opnieuw worden verhuurd, als om bestaande woningen die worden verkocht. In 2014 zijn er 2.759 opzeggingen ontvangen. Het betrof 2.169 woningen, 228 bedrijfsruimten en 362 parkeerplaatsen. In 2014 hebben we kosten gemaakt op 2.330 objecten (woningen en bedrijfsruimten) als gevolg van mutaties en kosten die overliepen uit 2013. De afgehandelde verhuurmutaties hebben geleid tot € 4,8 miljoen aan kosten en € 0,3 miljoen aan inkomsten (rekening vertrekkende bewoners), resulterend in een post mutatieonderhoud van € 4,5 miljoen. Daarnaast is van de uitgaven in het kader van muta tieonderhoud een bedrag van € 4,6 miljoen geactiveerd voor het verbeteren van de woningen bij mutatie. Dat bedrag is aanzienlijk lager dan in 2013, maar hoger dan wij in de begroting voor 2014 hadden gebudgetteerd. De overschrijding heeft voor een deel te maken met het feit dat we meer in de woning doen in verband met de Basiskwaliteit.

Aantal Aantal 2014 2013 42.288 30.421 7.665 11.445 3.524 1.803 739 592 54.216 44.261

Klanttevredenheid dagelijks onderhoud Kwaliteit van dienstverlening staat voorop in ons werk. We meten dan ook doorlopend de tevredenheid van onze klanten over het afhandelen van reparaties. Dit proces werd in 2014 gemiddeld beoordeeld met een 7,0. De kwaliteit van de uitgevoerde reparaties werd met een 7,4 beoordeeld. Ondanks deze goede cijfers is er ook aandacht voor wat er beter kan. Binnen het proces van nieuwe verhuringen werd de technische staat beoordeeld met een 6,9.

4.3

Planmatig onderhoud

Planmatig onderhoud is verantwoordelijk voor de instandhouding van het vastgoed van Stadgenoot en houdt zich in hoofdzaak bezig met de voorbereiding en uitvoering van cyclisch onderhoud aan het casco en de algemene ruimten van gebouwen. Daarnaast worden de meerjarenonderhouds-begrotingen (MJOB’s) opgesteld op basis van conditiemetingen en herinspecties. De totale kosten voor planmatig onderhoud voor Stadgenoot in 2014 zijn € 21,7 miljoen (2013: € 30,7 miljoen). Het planmatig onderhoud bestond in 2014 hoofdzakelijk uit schilderwerk, dakwerkzaamheden en voeg- en metselwerkherstel voor een totaal van € 14,5 miljoen. Daarnaast heeft er onderhoud en contractonderhoud aan installaties plaatsgevonden voor € 2,7 miljoen en is er een bijdrage geleverd aan contracten planmatig onderhoud aan VvE’s voor € 3,3 miljoen. De investeringsuitgaven door planmatig onderhoud voor het CO1-project bedroeg € 5,6 miljoen.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

43

De afdeling Planmatig Onderhoud heeft werkzaamheden verricht in ongeveer duizend bouwblokken. Onderstaande tabel laat de top 10 zien van complexen waar in 2014 het meest onderhoud is verricht. Complex Dorus Rijkershof e.o. Bernissestraat e.o. Eerste Helmersstr/Ite Boeremastr (Pav. 14/15) Bullepad/Braak en Bosch Veenendaalplein e.o. Pentagon StAntonbreestr/NweHoog/Kloveniersbrg/Nieuwmarkt NB Amsteldijk Da Costaplein zuidwest Tollensstr/Bilderdijkkde/J van Lennepstr/Kinkerstr

Klanttevredenheid planmatig onderhoud Dit jaar is er één project gemeten in de Kinkerbuurt. Het proces als geheel is met een 7,5 goed beoordeeld. De afgelopen jaren heeft Planmatig Onderhoud, in samenwerking met de verschillende co-makers, veel tijd en energie gestoken in de onderlinge communicatie maar zeker ook in de communicatie naar de huurders. Daarnaast worden onderhoudsbedrijven nauwer betrokken bij de voorbereiding van onderhoudsprojecten door een integrale en strategische samenwerking. Dit is terug te zien in de resultaten (hogere cijfers en minder onvoldoendes). Deze aanpak werkt en wordt breder ingezet.

4.4 Vastgoedverbetering Binnen de vastgoedverbeterprojecten worden projectmatig onderhoud en verbetermaatregelen aan woningen, woongebouwen, woonomgeving en bedrijfsruimten uitgevoerd. Medio 2014 zijn de afdelingen Vastgoedverbetering en Projectontwikkeling samengevoegd tot de nieuwe afdeling Projectontwikkeling met als doel verbetering van de samenwerking en de efficiency.

VHE bedrag 286 1.167.862,66 284 581.320,72 61 543.180,04 161 498.487,34 391 443.490,78 88 433.671,38 69 375.827,65 579 371.012,72 56 311.562,41 155 297.339,33 2.416 5.023.755,03

De focus bij verbetering ligt enerzijds op verbetering van de energieprestatie, veiligheid en gezondheid en daarmee op de realisatie van de Basiskwaliteit, anderzijds gaat het ook om verbetering van het wooncomfort en de uitstraling om zo de klanttevredenheid en de verhuurbaarheid te verbeteren. Ook wordt gewerkt aan waardevermeerdering en bijgedragen aan de portefeuillestrategie. In hoofdstuk 5 worden de belangrijkste projecten genoemd.

44

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

In 2014 is de afdeling Vastgoedverbetering in ca. duizend eenheden actief geweest. Er zijn in 2014 in totaal 720 woningen gereedgekomen (zie onderstaande tabel). Naam complex Louis Couperusstraat J. van Lennepkade 42 Kanaalstraat 44 De Drecht (8676) Botteskerksingel Louise Wenthuis (8214) Van der Kunbuurt (8204) Bakemabuurt Ookmeerweg/Reinveen/Sonderbuur Wildeman/Notweg/Sonderbuur cx 8003 2e Helmersstr.104-116 Leeuw van Vlaanderen 117 Duurzaamheids- en PV-projecten Foyer, Jacob van Arteveldstraat Botteskerksingel 1e fase Bosleeuw blok 1 Marathonbuurt Solebaystraat West Botteskerksingel 2e fase Hoekenes Holendrecht totaal

Aantal VHE 84 1 2 17 7 21 25 15 87 128 5 1 38 1 7 158 16 8 10 37 52 720

Klanttevredenheid vastgoedverbetering Er zijn dit jaar twee vastgoedverbeteringsprojecten gemeten. Gemiddeld geven de bewoners van deze twee projecten een 6,7 voor het gehele proces van vastgoedverbetering. Belangrijkste verbeterpunten die uit deze metingen naar voren komen, hebben te maken met duidelijke communicatie over het wat, hoe en wanneer van werkzaamheden. Hier zal de komende tijd extra aandacht aan worden besteed.

4.5 Duurzaamheid De verbetering van de energieprestatie van de bestaande voorraad is voor Stadgenoot een belangrijk onderdeel van het duurzaamheidsbeleid. Hiervoor zijn meerdere argumenten: het beperken van het gebruik van fossiele brandstoffen, het beheersbaar houden van de woonlasten van onze huurders en het behouden van de marktpositie van onze complexen. De eisen met betrekking tot het verbeteren van de energieprestatie zijn vastgelegd in de Basiskwaliteit 2020, die we voor 2020 willen realiseren in alle woningen die we langere tijd blijven verhuren. Het doel is om alle F- en G-labels te elimineren en de E-labels te halveren. Gemiddeld komt het energielabel van de portefeuille daarmee uit op C. Deze doelstelling is minder ambitieus dan het medio 2012 -mede door Aedes ondertekende- convenant om te streven naar een gemiddelde van label B. Stadgenoot heeft een relatief grote opgave gezien de ouderdom van onze woningportefeuille en het streven naar een B-label is op dit moment financieel gezien niet haalbaar. Niettemin ligt Stadgenoot goed op koers. In de jaarplandoelen hadden we gedefinieerd dat we in 2014 tenminste 1.600 labelstappen maken. Met meer dan 5.000 labelstappen is dat aantal ruimschoots behaald. We hebben deze doelstelling voorzichtig ingeschat, maar hebben ook meer labelstappen gemaakt door renovaties van het Louise Wenthuis, de Bosleeuw, en de Louis Couperus- en Van de Kunbuurt, dankzij de labelstappensubsidie uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, het vervangen van open verbrandingstoestellen en slimme maatregelen (extra kwaliteit tegen weinig extra kosten door technische ontwikkelingen, efficiency en meer gecertificeerde producten voor een labelstap).

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

45

Aantal Totaal aantal Totaal aantal labelstappen woningen labelstappen 1 labelstap 439 439 2 labelstappen 931 1.862 3 labelstappen 94 282 4 labelstappen 223 892 5 labelstappen 300 1.500 6/7 labelstappen 18 108 Totaal 2.005 5.083

Onderstaande grafiek laat de opbouw van de energielabels van eind 2014 zien vergeleken met die van 2013 en 2011. Zichtbaar is de verdere afname van F- en G-labels, maar een lichte toename van E-labels. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door kleine ingrepen bij woningen met een F- of een G-label die daardoor in een D- of E-label terecht zijn gekomen. Ook zijn drie grote monumentencomplexen voorzien van een energielabel (Amstelveenseweg, Amsteldijk en ATVA) en in deze categorieën terecht gekomen. Daarnaast is een toename van B- en C-labels te zien, met name ten gevolge van meerdere vastgoedverbeteringsprojecten.

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0 A

2011

B

2013

C

D

2014

E

F

G

In 2013 startte een project voor het plaatsen van zonnepanelen bij individuele bewoners. In 2014 is dat beleid voortgezet. Dit heeft geleid tot 38 huurders die gebruik hebben gemaakt van het aanbod. Hier zijn in totaal 298 zonnepanelen geplaatst. Daarnaast zijn er bij het Louise Wenthuis 432 panelen geplaatst voor 171 woningen en de centrale voorzieningen. De opgewekte energie wordt verdeeld over de deelnemende bewoners. Het is voor het eerst dat dit in Nederland op zo’n grote schaal is toegepast. Per 2015 wordt de systematiek voor het berekenen van de energieprestatie van woningen behoorlijk gewijzigd. De koppeling tussen de berekende energieindex en het energielabel wordt daarbij losgelaten. Daarnaast zorgen nieuwe rekenregels ervoor dat voor veel woningen de theoretische energieprestatie de komende jaren gaat verschuiven. In 2015 zal duidelijker worden wat dit voor de totale voorraad gaat betekenen.

46

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

5 Stadgenoot beheert en vernieuwt 5.1

Andere buurt, andere aanpak

Wonen gaat om meer dan alleen de woning. Ook de kwaliteit van de leefomgeving bepaalt of men prettig woont: een buurt die veilig en schoon is, met voldoende voorzieningen, waar verschillende bewoners zonder grote problemen samenleven. De leefbaarheid van Amsterdamse buurten is de afgelopen tien jaar bijna overal verbeterd, soms in spectaculaire mate. In ‘Wonen in Amsterdam’, de grootschalige tweejaarlijkse enquête, krijgt sinds 2011 geen enkele buurt meer een onvoldoende als rapportcijfer van de bewoners. Die ontwikkeling heeft zich doorgezet: ook in 2013 scoorde elke buurt een 6 of hoger en is de gemiddelde tevredenheid met de buurt weer gestegen van een 7,3 in 2011 naar een 7,4 in 2013. In 2015 vindt een nieuwe meting plaats. Ondanks dat blijven er gebieden waar nog werk aan de winkel is: buurten waar de woningkwaliteit onvoldoende of te eenzijdig is, of waar de leefbaarheid onder druk staat. Wij beschouwen het als onze taak om te blijven werken aan een goede woonomgeving. De inzet is echter niet in elke buurt hetzelfde. In delen van de stad waar de leefbaarheid op orde is, beperken we ons tot de rol van ‘gewoon een goede huisbaas’. Ook in buurten waar de leefbaarheid onder druk staat, maar waar Stadgenoot nauwelijks bezit heeft, kiezen we voor die rol. Er zijn buurten waar wél een actieve inzet nodig is om de leefbaarheid op het gewenste niveau te brengen. In die buurten zullen we door intensief sociaal beheer en differentiatie aan huur- en koopwoningen moeten zorgen dat de leefbaarheid verbetert. We besteden hier extra aandacht aan het bereiken en betrekken van de bewoners. Ook is er een aantal buurten waar de kwaliteit van de woningen matig is en waar we flink aan de slag moeten om de aantrekkelijkheid van die buurt te vergroten. Hier investeren we in de kwaliteit van woningen: door vastgoedverbetering, renovatie of sloop en vervangende nieuwbouw.

Stadgenoot heeft een aantal ontwikkellocaties in portefeuille. Verminderde financiële slagkracht en een veranderde woningmarkt maken dat deze posities op een andere manier ontwikkeld worden: kleinschaliger, gefaseerd en meer in samenwerking met partners. Op de plekken waar we voor belangrijke doelgroepen (lage en middeninkomens, jonge stedelingen) kunnen bouwen en de daarvoor noodzakelijke financiering kunnen genereren, zullen wij onze posities benutten. Waar dat niet kan, zullen we - mits dit zakelijk verstandig is - partners zoeken of posities verkopen.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

47

Bezit Stadgenoot Vernieuwingsgebieden Intensief-beheergebieden Ontwikkellocaties

Bezit van Stadgenoot en indeling in type gebieden

5.2

Werken aan leefbaarheid

Van wie is de buurt? In 2014 organiseerden de Amsterdamse corporaties een manifestatie onder de titel ‘Van wie is de buurt?’ De corporaties moeten terug naar hun kerntaak en dat doet bij velen de vraag rijzen of leefbaarheid daar ook nog onder valt. Het antwoord van de gezamenlijke Amsterdamse corporaties is: ja. In de buurten die er matig of slecht aan toe zijn, wil Stadgenoot nu en in de toekomst blijven investeren in leefbaarheid. Investeren in leefbaarheid beschouwen we als kerntaak, om ervoor te zorgen dat onze huurders niet alleen een dak boven hun hoofd hebben, maar ook wonen in een veilige en prettige woonomgeving. Bovendien kan investeren in leefbaarheid kosten besparen doordat het voorkomt dat de buurt verder afglijdt en grotere ingrepen nodig zijn. We onderscheiden drie

manieren van investeren in leefbaarheid: • Basisbeheer waarbij het gaat om schoon, heel en veilig; • Het ondersteunen van kwetsbare bewoners; • Het vergroten van eigenaarschap van bewoners. Het basisbeheer gaat over primaire taken op het gebied van leefbaarheid, zoals het verwijderen van graffiti, het opruimen van ernstig vervuilde portieken, het aanpakken van veroorzakers van overlast en het inzetten van wijkbeheerders en huismeesters. Kwetsbare huurders verdienen extra aandacht: zodat ze hun buren niet tot last zijn, geen huurachterstanden oplopen, zich houden aan het huurcontract en misschien kunnen opklimmen uit hun benarde sociale positie. Op deze manier heeft Stadgenoot met partners de afgelopen jaren buurtwerkkamers

48

Jaarverslag 2014

opgericht in Holendrecht en de Vogelbuurt, waar buurtbewoners gestimuleerd worden om vrijwilligerswerk te doen in en voor de buurt, soms ook als opstap naar betaald werk in de buurt of daarbuiten. In Holendrecht toetsen we kandidaat-huurders op zelfredzaamheid en het risico op woonoverlast, zodat we kwetsbare huurders kunnen voorzien van goede woonbegeleiding. Meer dan voorheen is Stadgenoot in 2014 gaan investeren in meer verantwoordelijkheid (eigenaarschap) van bewoners. Het doel hiervan is om bewoners in de buurt weer te laten ervaren dat ze medeverantwoordelijk zijn voor de kwaliteit van hun eigen omgeving, zodat ze zelf actie ondernemen in plaats van te wachten tot professionals dat doen. Om dit te bereiken moeten wij leren meer los te laten. Want alleen als bewoners daadwerkelijk verantwoordelijkheid hebben, zullen ze die nemen.

Woninginbraken Woninginbraken komen in heel Amsterdam voor, maar Nieuw-West en Noord springen er in negatieve zin uit. Voor deze gebieden heeft de politie een Masterplan Woninginbraken gemaakt waar Stadgenoot ook in participeert. Zo zijn in Slotermeer in de Louis Couperusbuurt 330 bewoners van duplexwoningen benaderd voor extra hang- en sluitwerk aan de woning. Stadgenoot betaalt de helft van de kosten, de andere helft wordt door bewoners betaald via een eenmalige machtiging of een huurverhoging. Na huisbezoeken en nabelrondes deed uiteindelijk 20% mee aan het project. De mensen die niet meededen, hadden zelf al hang- en sluitwerk aangebracht of vonden dat Stadgenoot dit moest doen en wilden er niet aan meebetalen. Bij senioren zijn gratis deurspionnen en kierstandhouders geplaatst.

Konijnen Na een traject van anderhalf jaar zijn in Osdorp zeven vernieuwde binnentuinen in de Borrendammerbuurt opgeleverd. De tuinen waren verwoest door honderden konijnen. De konijnen zijn uiteindelijk in een enerverend traject op diervriendelijke wijze gevangen en elders uitgezet. De Dierenbescherming Amsterdam sprak in een nieuwsbericht van een primeur en heeft

Stadgenoot

Stadgenoot gecomplimenteerd met de aanpak. De vernieuwde tuinen zijn zodanig diep omheind dat in de toekomst geen konijnen meer binnen kunnen komen.

Verwilderde privétuinen Naast gemeenschappelijke binnentuinen met konijnen, pakt Stadgenoot op diverse plekken in de stad ook verwilderde privétuinen aan. In Oosterpark was in zeven privéachtertuinen aan de Olmenstraat een soort oerbos ontstaan waar geen doorkomen aan was. In overleg met de bewoners heeft Stadgenoot de tuinen gerooid en ingekort waardoor een kleine gemeenschappelijke binnentuin is ontstaan. Deze wordt nu beheerd door omwonenden die geen tuin hebben, maar wel belangstelling hebben voor tuinieren. De omwonenden worden daarbij ondersteund door leerlingen van het nabij gelegen Cygnus College die een tiental moestuinen onderhouden. Door de opschoningsactie hebben tientallen omwonenden er een zonnige en goed onderhouden binnentuin bijgekregen. Ook op andere plekken in de stad constateert Stadgenoot een grote belangstelling van bewoners voor moestuinen en moesbakken. Het spreekt zowel milieubewuste bewoners aan als migrantengezinnen die deze ervaring meenemen uit hun thuisland.

Brandveiligheid Het werken aan verbetering van de leefbaarheid gebeurt in toenemende mate projectmatig. Een goed voorbeeld hiervan is het brandveiligheidsproject dat in voorjaar 2014 in de Transvaalbuurt is uitgevoerd samen met de brandweer en het stadsdeel. Meerdere huismeesters van Stadgenoot hebben toen samen met een aantal speciaal voor dit project opgeleide werkloze buurtbewoners in een periode van tien weken driehonderd huisbezoeken afgelegd bij huurders van Stadgenoot, rookmelders aangebracht en brandveiligheidstips gegeven. Deze wijze van werken begint steeds meer gemeengoed te worden in de organisatie.

Stadgenoot

Vergroting financiële dekking van diensten Vergroting van de financiële dekking van diensten als huismeesterinzet, schoonmaak en tuinonderhoud via de servicekosten was een speerpunt in 2014. In principe vraagt Stadgenoot van bewoners een bijdrage voor deze diensten via de servicekosten. Maar daar waar het nodig is en de buurt kwetsbaar is neemt Stadgenoot haar verantwoordelijkheid. In 2014 zijn met name op het terrein van de dekking van de schoonmaakdiensten grote stappen gezet.

Schoonmaken Het schoonhouden van algemene ruimtes in een complex is juridisch gezien een verantwoordelijkheid van bewoners, maar bewoners kunnen ervoor kiezen dit door een schoonmaakbedrijf te laten uitvoeren. Dan worden de kosten verrekend via de servicekosten. Ook als professionele schoonmaakbedrijven worden ingezet, worden bewoners steeds meer betrokken bij de uitvoering. Dit heeft in 2014 geleid tot betere schoonmaakprogramma’s en meer controle op de uitvoering. Eind 2014 vond een grote aanbesteding van het schoonmaakwerk van een derde van alle schoonmaakcontracten in het beheer van Stadgenoot plaats. Hierbij zijn veel schoonmaakprogramma’s vernieuwd en is een kostenbesparing bereikt van meer dan 25% (0,1 miljoen op een omvang van 0,4 miljoen) die ten gunste komt van de bewoners van de betreffende complexen. Tegelijkertijd is ook een andere tendens zichtbaar, namelijk dat steeds meer bewoners ervoor kiezen het schoonmaken zelf uit te voeren. Stadgenoot ondersteunt dit soort bewonersinitiatieven zolang het eindresultaat maar hetzelfde is: schone portieken. Het maatwerk leidt wel tot meerwerk binnen de organisatie, omdat contracten moeten worden opgezet en de administratie goed op orde moet zijn.

Tuinonderhoud In 2014 heeft de landelijke Huurcommissie haar beleid ten aanzien van kijktuinen aangepast. Sinds juli kunnen de onderhoudskosten van een kijktuin niet zonder meer aan de huurder worden doorberekend. Stadgenoot heeft een reservering opgenomen voor het eventueel wegvallen van een deel van de inkomsten van deze servicekosten. Daarnaast wordt ingezet op een succesvolle samenwerking met bewoners en bewonersgroepen bij het al dan niet omvormen van

Jaarverslag 2014

49

kijktuinen naar gebruikstuinen. Bij drie tuinen zijn de gesprekken met bewoners inmiddels gevoerd.

Taken huismeesters Stadgenoot heeft in 2014 gekozen voor een meer verbindende en sociale rol van de huismeester in onze buurten. De veranderingen in de zorg - drie grote decentralisaties van het Rijk - zullen ertoe leiden dat Stadgenoot te maken krijgt met meer kwetsbare huurders die ondersteuning vragen. Dit betekent voor de huismeesters dat zij in toenemende mate aangesproken zullen worden op signalerende en bemiddelende kwaliteiten.

5.3 Overlastbestrijding De systematische benadering van overlastmeldingen is voortgezet in 2014. Overlastmeldingen worden pas in behandeling genomen als huurders eerst zelf actie hebben ondernomen. Voor hulp hierbij wijzen we huurders op de mogelijkheid van burenbemiddeling door vrijwilligersorganisatie Beterburen. In 2014 is Beterburen ingeschakeld bij circa 150 burenconflicten tussen huurders van Stadgenoot. Steeds vaker melden huurders zich zelfstandig bij Beterburen. Bij de overlastmeldingen die Stadgenoot in behandeling neemt, wordt planmatig gewerkt aan een oplossing, waarbij goede samenwerking met netwerkpartners als de Meldpunten Zorg en Overlast, psychosociale hulpverleners en wijkagenten essentieel is.

Overlastdossiers 2014 Lopende Lopende Lopende zaken op zaken op zaken op Stadsdeel 31-12-2014 31-12-2013 31-12-2012 Centrum 2 3 6 Nieuw West 56 38 89 Noord 24 19 30 Oost 19 21 43 West 60 42 74 Zuid 25 15 33 Zuidoost 14 12 15 Diemen 0 1 1 Onbekend 0 0 18 Totaal 200 151 309

50

Jaarverslag 2014

In 2014 is het aantal zaken in absolute zin toegenomen, maar ook is er een duidelijke verschuiving naar zorggerelateerde (overlast)zaken: van 30 in 2013 naar 82 in 2014. Het oplossen van deze zaken vraagt meer aandacht en tijd van de overlastmedewerkers, met name vanwege de samenwerking met netwerkpartners. Geluidsoverlast blijft de voornaamste bron van overlast. Verder valt op dat er in 2014 weer veel meldingen zijn geweest van vervuilde woningen (25). Een belangrijke reden hiervoor is de uitvoering van het project ‘Open verbrandingstoestellen’, waarbij ook werkzaamheden waren gepland in woningen van huurders die voorheen vrijwel onzichtbaar voor onze organisatie waren. In een aantal van deze woningen konden de werkzaamheden niet worden uitgevoerd, voordat er opgeruimd en schoongemaakt was. Met veel geduld en in samenwerking met hulpverleners en/of de GGD lukte het vaak om uiteindelijk ook in die woningen de open verbrandingstoestellen te vervangen door moderne verwarming- en warmwatersystemen. De doorlooptijd van dossiers blijft goed op orde. Het aantal dossiers dat langer dan twaalf maanden in behandeling is, is relatief klein en toegenomen van 21 in 2013 naar 25 in 2014, terwijl het absolute aantal openstaande zaken met 30% is toegenomen.

Stadgenoot

Treiteraanpak In 2012 is de Treiteraanpak gestart, waarbij de gemeente, corporaties, politie en het Openbaar Ministerie samenwerken op basis van het uitgangspunt dat niet het slachtoffer, maar de treiteraar verhuist bij ernstige overlastproblematiek. In 2014 zijn er twee nieuwe treiterdossiers bijgekomen en zijn er zes afgesloten. Eén zaak loopt al sinds 2013. Ervaringen vanuit de Treiteraanpak hebben ook hun diensten bewezen bij de samenwerking met netwerkpartners bij de minder zware overlastzaken.

Zorg Het aantal dossiers waarbij overlastklachten veroorzaakt worden door huurders met verslaving/ psychiatrische problematiek neemt toe. Ook neemt het aantal dossiers toe waarbij niet zozeer sprake is van overlast, maar vooral van huurders die niet in staat zijn zonder woonbegeleiding te wonen en/of de woning ernstig verwaarlozen. De samenwerking met de gemeentelijke Meldpunten Zorg en Overlast heeft in 2014 ernstig onder druk gestaan vanwege de gemeentelijke, bestuurlijke en organisatorische veranderingen, waardoor veel personele wijzigingen hebben plaatsgevonden.

5.4 Bewonersparticipatie

In 2014 heeft Stadgenoot twee huurovereenkomsten ontbonden wegens overlast (zeven in 2013). Daarnaast zijn er drie overeenkomsten ontbonden wegens huurschuld, waarbij ook sprake was van overlastproblematiek.

Het speelveld van de corporaties, en dus ook van Stadgenoot, verandert en vraagt om een andere relatie met de gemeente en huurders. In 2014 zijn stappen gezet om de organisatie meer klantgericht en in verbinding met de huurder te laten werken.

(O)MPG-contracten

Meer klantgericht in beheer en onderhoud

Sinds 2012 worden jaarlijks door alle Amsterdamse corporaties gezamenlijk maximaal 25 woningen beschikbaar gesteld voor ‘multiproblem’- gezinnen. In 2014 zijn er door Stadgenoot vier nieuwe (O)MPG-contracten gesloten, waarbij één gewone huurovereenkomst is omgezet naar een (O)MPG-contract waarbij het gebruik van de woning gerelateerd is aan een zorgovereenkomst voor woonbegeleiding.

In vier vastgoedprojecten heeft Stadgenoot in het kader van het project ‘Betrekken Huurders bij Onderhoud en Beheer’, huurders gevraagd hoe zij het wonen in het complex ervaren en aan welke zaken zij in het onderhoud en beheer van hun complex prioriteit geven. Willen huurders meer invloed op het onderhoud, de toewijzing van woningen, de aanpak van overlast of de algemene dienstverlening van Stadgenoot? Voor de begeleiding van de vier vastgoedprojecten zijn ‘meedenk-groepen’ gevormd van

Stadgenoot

medewerkers van meerdere afdelingen. Op deze manier wordt intern ook direct gewerkt aan kennisdeling en draagvlak voor een toekomstige werkwijze. Tijdens de rit is gebleken dat medewerkers onvoldoende op de hoogte zijn van welke participatie-instrumenten er allemaal zijn. Daarvoor zijn workshops georganiseerd om de kennis te verbreden. In de vier pilotprojecten zijn daarnaast de belanghouders (stakeholders) systematisch in kaart gebracht, waaronder de klantgroepen. Dit is van belang om later tot goede communicatieplannen te kunnen komen. De aanbevelingen die tijdens de vier pilots naar boven komen zijn verwerkt in een nieuw werkproces.

In verbinding met de bewoner Binnen Stadgenoot hebben huismeesters en gebiedsbeheerders een bijzondere positie in het contact met bewoners. Zij zijn voor bewoners vaak het eerste aanspreekpunt binnen Stadgenoot en omgekeerd zijn zij voor veel collega’s vaak de eerste toegang naar bewoners. Om deze verbindingsrol nog beter te kunnen waarmaken zijn de huismeesters en gebiedsbeheerders getraind in effectief contact maken met bewoners. Hierbij is ook aandacht besteed aan de vraag hoe je bewoners meer verantwoordelijkheid kunt geven in het beheer. De training is in 2014 gestart en wordt in 2015 afgerond.

Jaarverslag 2014

5.5

51

Stedelijke vernieuwing per stadsdeel

Hieronder staan de belangrijkste ontwikkelingen in 2014 per stadsdeel beschreven.

Ontwikkelingen in Nieuw-West Voor twee complexen in de Wildemanbuurt in Osdorp, tezamen 266 woningen, is in overleg met bewoners een verbeteraanpak uitgewerkt, gericht op de Basiskwaliteit 2020. Deze aanpak is inmiddels afgerond. In 2014 heeft Stadgenoot kavel B van het project Scheepvaartkwartier aan aannemer HSB uit Volendam verkocht. Er is een plan ontwikkeld voor dertig koopwoningen en veertien appartementen. Alle koopwoningen zijn inmiddels verkocht. HSB start begin 2015 met de bouw van het project. Stadgenoot zal de veertien appartementen uitnemen en gaan verhuren in de sociale sector. Gebouwen A6 en A7 van het Scheepvaartkwartier zullen gebouwd worden op het moment dat Stadgenoot overeenstemming heeft met een marktpartij voor de uitname van de appartementen. Het Vernieuwingsplan 2.0 voor Geuzenveld en de Confuciusbuurt is begin 2014 in de vorm van een actiekaart door de stuurgroep met de bestuurders van Stadgenoot en stadsdeel Nieuw-West vastgesteld.

Bewoners aan het stuur Naast medewerkers worden ook bewoners in toenemende mate getraind in hoe zij effectief contact kunnen maken met medebewoners. Zo zijn in de Waterlandpleinbuurt in Noord in twee buurtjes bewoners geworven als ‘buurtambassadeurs’. De buurtambassadeurs lopen op tijden dat de huismeester niet aanwezig is door de buurt (’s avonds en in de weekenden). Zij spreken bewoners aan op ongewenst gedrag en sluizen de problemen die zij zelf niet kunnen oplossen door naar medewerkers van Stadgenoot en het stadsdeel. Voor hun inzet krijgen de buurtambassadeurs een kleine beloning. Het experiment wordt in 2015 uitgebreid naar andere buurten.

Voor de Bakemabuurt was al een nieuwe stedenbouwkundige visie en ontwikkelstrategie opgesteld. Voor de renovatie van de eerste twee blokken zijn de laatste bewoners geherhuisvest en starten de renovatiewerkzaamheden begin 2015. Voor de Dudokbuurt, bestaande uit de complexen Goeman Borgesiusstraat, Bart van Hovestraat en Nolensstraat Zuid, is nu ook een stedenbouwkundige visie en programma opgesteld. De inzet is om het complex Goeman Borgesiusstraat grondig te renoveren. Hiervoor zullen de bewoners worden uitgeplaatst. De uitplaatsing van bewoners start in 2015, waarna in 2016 de werkzaamheden voor de renovatie kunnen starten. Het complex Bart van Hovestraat wordt ook gerenoveerd, maar in bewoonde staat. De start van deze renovatie staat in 2015 gepland en

52

Jaarverslag 2014

maakt deel uit van het project ‘Betrekken Huurders bij Onderhoud en Beheer’. Bewoners krijgen in het project inspraak bij de uit te voeren werkzaamheden. Bij het complex Nolensstraat Zuid is de ambitie sloopnieuwbouw. Voor de renovatie van de atelierwoningen in de Van Karnebeekstraat is een investeringsbesluit genomen. De werkzaamheden kunnen in bewoonde staat plaatsvinden. Er zijn hierover verschillende overleggen met de bewoners geweest. In 2015 zal de renovatie van start gaan en ook worden afgerond. In Getijenveld heeft het stadsdeel een deel van een nog te ontwikkelen bouwveld van ons overgenomen en deels als vrije kavels uitgegeven. Voor een ander deel is een plan ontwikkeld voor 25 woningen die eind december in verkoop zijn gebracht. In 2014 is het project ‘Hasselaerhof’ in de Eendrachtsparkbuurt (Geuzenveld) opgeleverd, waarbij 114 sociale huurwoningen, 14 vrijesectorwoningen en 45 koopwoningen zijn gerealiseerd. Van de koopwoningen zijn er 28 in 2014 verkocht. De verkoop van de overige woningen loopt tot eind februari 2015. De onverkochte woningen worden daarna in de vrije sector aangeboden. Het naastgelegen braakliggende terrein is samen met stadsdeel en bewoners ontworpen en wordt tijdelijk ingericht met onder andere een moestuin. In complex Louis Couperusstraat in Slotermeer is de renovatieaanpak, gericht op Basiskwaliteit 2020, van de woningen en bedrijfsplint afgerond. In complex Dorus Rijkershof op de kop van de Sloterplas zijn onderhoudswerkzaamheden voor een deel van de bouwblokken afgerond. Een groot deel van de huurders heeft gebruik gemaakt van de aanbieding om isolatiemaatregelen te laten uitvoeren tegen een kostendekkende huur. In 2015 zullen voor de laatste blokken ook deze onderhoudswerkzaamheden plaatsvinden. Deze bewoners krijgen dezelfde aanbieding om isolatiemaatregelen te laten uitvoeren. Het Van Eesterenmuseum is gestart met een haalbaarheidsonderzoek voor de ontwikkeling van een

Stadgenoot

paviljoen aan de Sloterplas. Er wordt gekeken naar de ruimtelijke inpassing en naar de haalbaarheid van het museum om op eigen kracht het paviljoen te exploiteren. Stadgenoot en stadsdeel Nieuw-West werken aan dit onderzoek mee, omdat we denken dat activering van de noordzijde van de Sloterplas een sterkere verbinding kan opleveren tussen Nieuw-West en Amsterdam binnen de ring. Het grootste deel van de investering zal voor rekening komen van het Stimuleringsfonds. Stadgenoot heeft toestemming van de Inspectie Leefomgeving en Transport gekregen om ook een financiële bijdrage te leveren.

Ontwikkelingen in West In Bosleeuw Midden wordt na jaren van voorbereiding en intensief beheer de vernieuwing meetbaar en zichtbaar. In de laatste leefbaarheidscijfers (WIA 2013) was Bosleeuw de grootste stijger. De bewoners waardeerden hun buurt met een 6,9 (twee jaar daarvoor was dit nog een 6,3). De drie portieketageblokken die bestemd zijn voor verhuur krijgen over meerdere jaren één voor één een onderhouds- en verbeterbeurt. In 2014 werd blok 1 opgeleverd. Bijna alle woningen zijn in bewoonde staat opgeknapt en dat vergde veel van de bewoners. Maar ze zijn tevreden over het verbeterde wooncomfort. De geïsoleerde buitengevel heeft een nieuwbouw-uitstraling die de aantrekkelijkheid van de buurt vergroot. Zestien lege woningen zijn omgezet naar vrijesectorhuur waardoor er meer verscheidenheid ontstaat in de bewonerssamenstelling. De gemeenschappelijke tuin wordt heringericht en wordt voor een deel aan bewoners in gebruik gegeven als moestuin. In de drooglopen bewaken camera’s de veiligheid en de rust. De Piggelmee-woningen worden gesloopt en vervangen door eengezinswoningen die voor een deel aan te krap wonende gezinnen uit de buurt worden verhuurd. Voor de sloop heeft Stadgenoot enkele juridische procedures gevoerd en gewonnen. In 2015 start de herhuisvesting. In een van de ‘Piggelmees’ biedt Stadgenoot huisvesting aan de ‘Bookstore HOMELAND’. Deze ruimte fungeert als huis van de buurt: buurtbewoners kunnen hier koffie drinken

Stadgenoot

en gebruikmaken van de gemeenschappelijke tuin. Kunstenaars hebben beurtelings de verantwoordelijkheid om de projectruimte open te houden en de sfeer te verzorgen. In de Kolenkitbuurt zijn eind 2014 de woningen van fase 2 gesloopt: het complex bestaat uit 118 woningen en 2 bedrijfsruimtes. De uitplaatsing van de laatste bewoners is soepel verlopen en de sloop heeft weinig overlast gegeven voor de omwonenden. Medio 2015 worden hier 76 nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd en 28 koopwoningen. Daarmee heeft Stadgenoot een verdere stap gezet in de fysieke vernieuwing van de buurt. Dit is belangrijk, omdat er van de oorspronkelijke zeshonderd gezinnen nog ongeveer zeventig huishoudens met SV-urgentie wachten op een nieuwe woning. Fase 4 is ook onderdeel van de herstructurering van de Kolenkitbuurt en is voor Stadgenoot het laatste blok waarvoor de planvorming plaatsvindt. Met het stadsdeel is in 2014 overeenstemming bereikt over wijziging van de aanpak van deze fase. In plaats van sloop-nieuwbouw wordt ingezet op renovatie. De herhuisvesting voor dit complex is in volle gang. In de tussentijd is het complex extra beveiligd tegen inbraken: cilinders zijn vervangen, in de binnentuin is het overtollig groen gesnoeid en extra verlichting is aangebracht. In de twee winkelpanden in de plint van het Ernest Staesplein zijn twee ontmoetingspunten gevestigd. The Novel is een winkel waar mensen gratis kleding kunnen halen en tegelijkertijd koffie kunnen drinken en een krantje kunnen lezen. De Projectspace is een galerie en dient als centrum voor lezingen, exposities en presentaties. Het nieuw opgeknapte Ernest Staesplein functioneert prima in deze context. De transformatie van het voormalig GAK-gebouw van kantoorlocatie naar complex De Studio, voor studenten en jongeren, verloopt succesvol. Samen met mede-eigenaar AM zijn in 2012/2013 reeds 320 studio’s in de noordvleugel gerealiseerd, waarvan 170 appartementen verkocht en 150 door Stadgenoot uitgenomen zijn. Deze woningen zijn verhuurd aan

Jaarverslag 2014

53

jongeren en studenten. De commerciële ruimte (1.700 m²) in de plint en het souterrain zal worden gebruikt en verhuurd als locatie waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, kennis kunnen delen en elkaar kunnen inspireren. In 2014 is gestart met de realisatie van de volgende fase: 331 studio’s in de zuidvleugel. Hiervan zullen 185 appartementen verkocht worden en 146 door Stadgenoot uitgenomen worden. De woningen worden verhuurd aan diverse groepen jongeren. Van de 185 koopappartementen zijn er in 2014 inmiddels 160 verkocht. Medio 2015 worden de studio’s opgeleverd.

Ontwikkelingen in Zuid In de Diamantbuurt werkt Stadgenoot met Eigen Haard en Stadsdeel Zuid aan vergroting van de leefbaarheid en meer verscheidenheid in bewoning om de buurt te versterken. Een bouwblok is aangewezen voor verkoop: daar zijn in 2014 negen woningen verkocht aan zittende huurders of - bij leegkomst - aan nieuwe bewoners. In de andere blokken worden de woningen doorverhuurd: een deel in de sociale huur en een kleiner deel in de vrijesectorhuur. Een deel van de trappenhuizen wordt grondig opgeknapt. Bewoners worden aangesproken op verloedering en goederen worden verwijderd. Ook schotelantennes worden op verzoek van Stadgenoot verwijderd. Dit alles geeft een nette en veilige uitstraling van de algemene ruimtes en de woongebouwen. Het stadsdeel geeft extra aandacht aan de openbare ruimte. De frequentie van straatvegen is opgevoerd. Stadgenoot verwijdert graffiti. Sommige bewoners hebben een afvalbak geadopteerd. De bewonerscommissie houdt regelmatig een plantenactiedag en bewoners verzorgen hun eigen geveltuin. De eigen buurtruimte Plan C is geopend en floreert. Bewoners organiseren leesmiddagen, plantenruildagen, kerstmiddagen en allerlei andere activiteiten voor en met elkaar.

Ontwikkelingen in Centrum Voor de planontwikkeling rond Oostenburg was 2014 een belangrijk jaar. Stadgenoot heeft het kaderbesluit Oostenburgereiland vastgesteld. Dit is de kapstok om de ontwikkelingen verder uit te werken. Stads-

54

Jaarverslag 2014

deel Centrum heeft het concept-bestemmingsplan in procedure gebracht. Met het bestemmingsplan wordt de transformatie mogelijk van het huidige industriegebied naar een gemengd woon-werkgebied, zoals beschreven in het Stadgenoot-Werkboek Stadswerf Oostenburg: de ontwikkeling op weg, van maart 2012. Naar verwachting zal medio 2015 de gemeenteraad het bestemmingsplan definitief vaststellen. Daarnaast heeft Stadgenoot in 2014 de grondexploitatie geactualiseerd, op basis waarvan de voorbereiding en realisatie van de transformatie kan worden gestuurd en de uiteindelijke kavelverkoop kan worden voorbereid. De in 2013 voorgenomen verkoop van de Van Gendt hallen is in 2014 geëffectueerd: in december 2014 heeft de levering plaatsgevonden.

Ontwikkelingen in Noord De herstructurering in de Waterlandpleinbuurt (voorheen Nieuwendam-Noord) is voortgezet. In 2014 is een deel van de portieketagewoningen van het complex Hilversumstraat e.o. gesloopt. Na een succesvolle voorverkoop is eind 2014 gestart met de bouw van 42 nieuwbouw eengezinswoningen, waarvan veertig koopwoningen en twee sociale huurwoningen onder de naam ‘Binnentuinen van Noord’. De gezamenlijke gebiedspromotiecampagne voor de Waterlandpleinbuurt, samen met stadsdeel Noord, Ymere en Rochdale, heeft een bijdrage geleverd aan de succesvolle verkoop. De Kubus/Katrijplocatie is door het stadsdeel tijdelijk ingericht als groenvoorziening voor omwonenden. Op termijn zal ook deze locatie ontwikkeld gaan worden. Op de Parnassia-locatie heeft Stadgenoot een ontwikkelrecht (compensatie voor sloop Kubus/Katrijplocatie). Momenteel is hier nog een openbare school gevestigd. Na oplevering van de nieuwbouw Amstelmeerschool wordt het schoolgebouw gesloopt. Op verzoek van de moskeevereniging heeft stadsdeel Noord een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de bouw van een moskee op een deel van de locatie. In het kader van de vernieuwing is tussen alle partijen afgesproken dat deze vereniging moest kunnen terugkeren.

Stadgenoot

In de Centrumzone Amsterdam Noord (CAN), nabij het Buikslotermeerplein, is het project CAN Fase 5 met 57 eengezinswoningen onder de verkoopnaam ‘Hart van Elzenhagen’ afgerond. Alle woningen zijn inmiddels verkocht. Het is een belangrijke vervolgstap in de afronding van deelgebied Elzenhagen Noord van CAN. In het CAN-gebied heeft Stadgenoot nog CAN Fase 3 (‘de Zuidkavel’) als ontwikkellocatie op de projectenlijst staan. In De Banne ligt de nadruk op inzet van maatregelen in het kader van actief beheer: schoon, heel en veilig. Zo is in Banne Zuid met inspraak van bewoners en onder begeleiding van een architect de kleurstelling en uitstraling van woongebouwen verbeterd. Daarbij is samenwerking gezocht met het broedstratenproject in Noord, dat voor De Banne als thema ‘kleurenstraat’ heeft. De kunstenaars hebben samen met bewoners kunstuitingen geplaatst op garage- en boxdeuren.

Ontwikkelingen in Oost In de Oosterparkbuurt heeft grootschalige gebiedsontwikkeling plaatsgemaakt voor kleinschaligere aanpak. Inmiddels zijn de bestaande complexen van de Tweede Oosterparkstraat (O2) en de Parooltoren en het Trouwgebouw verkocht. Voor de Eerste Oosterparkstraat (O1) is in oktober 2013 een optimalisatieplan op basis van het projectbesluit met sloop/nieuwbouw vastgesteld. In de plint van deze detailhandelsstraat voor de buurt komen winkelunits, waaronder een AH-supermarkt, met daarboven koop- en sociale huurappartementen. De bouw start op basis van 70% voorverkoop. Voor het bouwblok aan de Wibautstraat, een resterend deel van het complex Eerste Oosterparkstraat, is een Startbesluit genomen. De strategie is vastgoedverbetering gericht op Basiskwaliteit 2020 en aanpak van de plint met bedrijfsruimtes. Doel is een andere groep huurders en ondernemers te trekken. De werkzaamheden zullen in 2015 van start gaan. Voor de Derde Oosterparkstraat is een Startbesluit genomen en is vastgoedverbetering in voorbereiding. In de aanpak, die gericht is op Basiskwaliteit 2020, wordt ook rekening gehouden met een aantal huurderswensen die tegen een huurverhoging uitgevoerd worden. De realisatie vindt in 2015 plaats.

Stadgenoot

In het Louise Wenthuis is de vastgoedverbetering afgerond. Het woongebouw is na vijftig jaar weer geheel opgeknapt met nieuwe gevelkozijnen, installaties, vernieuwde uitstraling en entree. Het gebouw voldoet aan onze Basiskwaliteit 2020. Daarnaast is op het dak het grootste zonnepanelenveld op een collectief woongebouw in Nederland geplaatst. Bewoners kunnen ervoor kiezen om tegen een gereduceerd tarief stroom af te nemen. De woningen worden verhuurd aan de doelgroep ‘Jonge stedeling’. In het eerste kwartaal van 2014 zijn de woningen in het westelijke deel van het project Oostpoort opgeleverd. Dit betreft een samenwerkingsverband met Ymere en het Bouwfonds waarbij 235 koopappartementen, 117 sociale huurwoningen, 16.007 m² VVO aan commerciële ruimte en 874 parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. De commerciële ruimten zijn door een belegger uitgenomen en in 2014 is het winkelcentrum geopend. Van de sociale woningen zijn in 2014 74 woningen door Stadgenoot in verhuur genomen in blok 12A. De 235 koopappartementen zijn eind 2014 allemaal verkocht. In 2014 is gestart met het oostelijk deel van Oostpoort. De verkoop van de eerste twee fases (23 en 33 woningen) is succesvol verlopen. Eind 2014 is met de start bouw van deze woningen aangevangen. Eind 2014 is het laatste blok van het project Nieuw Argentinië in aanbouw genomen. Blok 3 bestaat uit 93 sociale huurwoningen en 400 m² bedrijfsruimte ten behoeve van broedplaatsen. Daarnaast worden in dit blok 66 markthuurwoningen gerealiseerd die verkocht zijn en nu worden verhuurd door een belegger. Oplevering zal medio 2016 plaatsvinden. Het project vormt het sluitstuk van de bebouwing aan de zuidelijke IJ-oever op een plaats waar oorspronkelijk pakhuizen stonden. Op IJburg hebben we nog twee grondposities op Blok 43A en 50. In 2014 is blok 50 succesvol in verkoop gebracht. Het blijkt dat de locatie- en productkwaliteiten (eengezinswoningen in rij en 2/1 kap) goed aansluiten op de actuele marktvraag. Eind 2014 zijn 57 van de 60 woningen verkocht, waarvan er inmiddels twaalf zijn geleverd, de overige volgen in 2015. In

Jaarverslag 2014

55

december 2014 is gestart met de bouw van de eerste fase, bestaande uit twintig woningen. In 2015 zal gestart worden met de bouw van de overige woningen. In 2014 is een onderhandeling gestart over de verkoop van een deel van de grondpositie 43A aan stichting Rigpa Nederland. Zij willen op deze locatie een meditatiecentrum ontwikkelen. Voor de resterende grondpositie is in samenwerking met aannemer BAM Woningbouw een verkavelingsopzet gemaakt en zijn woonproducten ontwikkeld. Beoogd wordt in 2015 gefaseerd in verkoop te gaan.

Ontwikkelingen in Zuidoost Al enige jaren is Stadgenoot met Eigen Haard, het stadsdeel en de eigenaar van het winkelcentrum bezig om Holendrecht te verbeteren en daarvan beginnen de eerste positieve effecten zichtbaar te worden. Met de woningen is weinig mis: deze voldoen aan de hedendaagse woonwensen. De aanpak is meer gericht op verbetering van de (sociale) veiligheid en het veiligheidsgevoel, het beheer van de woonomgeving en de algemene ruimten, de leegstand in het seniorencomplex De Drecht, de eenzijdigheid van de bewonerssamenstelling (uitsluitend sociale huur) en de totale uitstraling van de buurt. Fasegewijs wordt een deel van de algemene toegangen ingrijpend verbeterd. Entrees worden doorzichtig, licht en veilig gemaakt. Een klein aantal bergingen wordt naar de tuin verplaatst. In overleg met stadsdeel en bewoners worden de voortuinen en de openbare ruimte ook opgeknapt. Verder worden asbesthoudende gevelpanelen vervangen, de trappenhuizen geschilderd en kozijnen van de woningen tochtvrij gemaakt. De aanpak in de eerste fase is inmiddels afgerond en is positief ontvangen door de bewoners. In overleg met bewoners is om te beginnen één groen openbaar hof afgesloten met een hek; zo is een veilige binnentuin gecreëerd, waartoe alleen nog de direct omwonenden toegang hebben. Als dit bevalt, worden meer openbare hoven omgezet tot binnentuinen.

56

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Om meer verscheidenheid in bewonerssamenstelling te creëren, wordt een deel van de sociale huurwoningen bij leegkomst omgezet naar vrijesectorhuur. Dat is inmiddels gebeurd bij 39 woningen. Verder wordt de diversiteit in de buurt gestimuleerd door verhuur van woningen aan studenten van het AMC. Ook worden via het AMC logeerwoningen verhuurd aan patiënten die langdurig moeten revalideren of aan familieleden van patiënten die langdurig in het ziekenhuis verblijven. In seniorenflat De Drecht is de benedenvleugel verbouwd tot gezondheidscentrum met huisartsen, fysiotherapeuten, een apotheek en andere zorgverleners. Deze toevoeging versterkt de kwaliteit van het seniorencomplex en het aanbod van toegankelijke gezondheidszorg in Holendrecht. Het winkelcentrum heeft een vrolijker, frissere en nettere uitstraling gekregen. Er is een meer divers winkelaanbod gekomen en het stadsdeel heeft de bestrating, verlichting en overige openbare ruimte aangepakt. Daarmee is het gehele openbare gebied rond het Abcouderpad opgeknapt.

5.6 Nieuwbouwoverzicht Onderstaand het overzicht van de in 2014 gerealiseerde nieuwbouwwoningen voor verhuur en verkoop, alsmede de bedrijfsruimtes en parkeerplaatsen.

Opgeleverde nieuwbouw huur 2014

sociale huurvrije sector parkeer Project woningen woningen BOG plaatsen Oostpoort 12A 74 48 Hasselaerhof 114 14 32 GAK-gebouw 1.700 m² Totaal 188 14 1.700 m2 80

Verkoop nieuwbouw - deelnemingen Leveringen 2014 koopwoningen koop BOG Project (te verkopen) woningen (m2) Oostpoort 99 93 16.007 BLP1/GAK-gebouw 185 129 Totaal 284 222 16.007

parkeer plaatsen 874 874

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

57

Verkoop nieuwbouw Leveringen 2014 koopwoningen koop BOG Project (te verkopen) woningen (m2) Projecten opgeleverd ODE New China Town 1 1 van Tijenbuurt kavel 8 & 9 1 1 Projecten in uitvoering Hart van Elzenhagen fase 2 12 12 Hasselaerhof (EDP) 45 28 Binnentuinen v Noord 40 18 IJburg blok 50 fase 1 60 12 Totaal 159 72

parkeer plaatsen

10

10

58

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

6 Stadgenoot in bedrijf 6.1

De organisatie

In totaal waren er op 31 december 2014, inclusief dochteronderneming Stadsgoed, 368 medewerkers in dienst, verdeeld over 340,1 fte (2013: 367.4 fte). Met het oog op een efficiëntere bedrijfsvoering heeft in 2014 een verdere reductie van het aantal fte plaatsgevonden. Als uitgangspunt voor 2014 gold kostenreductie waar mogelijk op de bedrijfs- en personeelslasten. De reductie kwam tot stand door natuurlijk verloop, het beëindigen van tijdelijke contracten, herplaatsingen van medewerkers en een beperkt aantal gedwongen ontslagen.

Stadgenoot Stadsgoed Totaal

Aantal fte 335,5 4,6 340,1 Aantal medewerkers 363 5 368 Mannen 58% 80% 58% Vrouwen 42% 20% 42% Fulltime 66% 40% 65% Parttime 34% 60% 35% Aantal stagiaires heel 2014 25 0 25 10 Van alle medewerkers is de meerderheid man (58%). Tweederde van de medewerkers werkt fulltime. De leeftijdsopbouw van ons personeelsbestand is in Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van het onderstaande figuur weergegeven. aantal fte in de afgelopen vier jaar zien.

Aantal fte, incl. dochters

Leeftijdsverdeling in % 1%

450 21%

400

12%

350 300 250 200 150 100 32%

34%

50 0 2011 Aantal fte (incl. dochters)

2012

2013

2014

<25 jaar

35-45 jaar

25-35 jaar

45-55 jaar

>55 jaar

Stadgenoot

In 2014 had Stadgenoot 25 stagiaires in dienst (2013: 22). De doelstelling om per vijftig medewerkers twee stagiaires in dienst te hebben, werd hiermee gehaald. Stadgenoot streeft naar een ziekteverzuimpercentage van 5%. Het percentage is in 2014 uitgekomen op 3,8% exclusief bevallings- en zwangerschapsverlof (2013: 5,5%), een flinke verlaging van ons verzuimpercentage. Dit percentage is ruimschoots binnen de gestelde doelstelling. Door onder andere een meer zakelijke benadering van het ziekteverzuim is het gelukt om hier meer op te sturen. In 2014 waren er 42 medewerkers langdurig arbeidsongeschikt (62 in 2013).

6.2 Organisatieontwikkelingen Van vijf naar vier bedrijfseenheden In 2014 is het nieuwe hoofdontwerp voor de organisatie, getiteld ‘Eén Stadgenoot, slank en lenig’, ingevoerd. Deze organisatieaanpassing heeft als doel de samenwerking binnen Stadgenoot te verbeteren en de efficiency te vergroten. De grootste verandering is de teruggang van vijf naar vier bedrijfsonderdelen. Klant & Woning en Vastgoed & Ontwikkeling zijn de twee uitvoerende bedrijfseenheden. Daarnaast zijn er twee bedrijfseenheden voor beleidsvorming en ondersteuning. Dat zijn Financiën & Bedrijfsvoering en Strategie & Portefeuille. Bij de bedrijfseenheid Klant & Woning zijn de belangrijkste standaardprocessen ondergebracht: verhuur, beheer en onderhoud van onze woningen en de Klantenservice. Bij Vastgoed & Ontwikkeling is het meer projectmatige werk ondergebracht: de verkoop van woningen, de ontwikkeling van nieuwbouw, verbetering en planmatig onderhoud van ons vastgoed. Het onderdeel Bedrijven en Parkeren valt ook onder Vastgoed & Ontwikkeling, omdat de komende jaren het accent ligt op het verkopen van bedrijfsruimtes. De ondernemingsraad heeft over alle adviesaanvragen in dit proces positief geadviseerd. Wel waren er kritische kanttekeningen, gebaseerd op zorgen die geuit waren door het personeel. Het advies om de

Jaarverslag 2014

59

medewerkers bij de verdere uitwerking van de plannen nauw te betrekken is door het bestuur overgenomen. Wat de organisatieontwikkelingen na 2015 zullen zijn, en wat die voor het personeel kunnen betekenen, is nog niet uitgewerkt. Dit is mede afhankelijk van de veranderende omgeving en regelgeving. Deze tijd vraagt om flexibiliteit in de organisatie. Op initiatief van de ondernemingsraad zijn daarom afspraken gemaakt en vastgelegd in een ondernemingsovereenkomst. De betrokkenheid van de ondernemingsraad is hierin gegarandeerd.

60

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Organogram en sturingsmodel Raad van Commissarissen Maatschappijraad Huurgenoot

Bestuurssecretariaat Bestuur

Ondernemingsraad

Personeelsmanagement & Ontwikkeling Marketing & Communicatie

Directie

Financiën & Bedrijfsvoering

Strategie & Portefeuille

Klant & Woning

Vastgoed & Ontwikkeling

Concerncontrol

Strategie

Klantenservice

Bedrijven en Parkeren

Concernadministratie

Assetmanagement

Woningverhuur

Verkoop

Treasury

Huurzaken

Planmatig Onderhoud

Juridische zaken

Gebiedsbeheer

Projectontwikkeling

Interne Services

Dagelijks Onderhoud

Bedrijfsbureau

Informatietechnologie

Bedrijfsbureau

Auditing & Verbetermanagement

Financiële sturing

Volkshuisvestelijke sturing

Vastgoedsturing In 2014 zijn de vastgoedsturing en het assetmanagement verder versterkt. Hieronder benoemen we de belangrijkste onderdelen. Er is een hold-sell-analyse gemaakt waarin de financiële en maatschappelijke prestaties per complex en zelfs per bouwblok in kaart zijn gebracht. Gekoppeld aan onze streefportefeuille en beleidsmatige kaders is dit de basis voor desinvesteringsbeslissingen voor

Klantgerichte processen

Vastgoedgerichte projecten

complexgewijze verkoop van woningen en bedrijfsruimtes en het uitponden van woningen. Er zijn financiële normen (IRR-eisen) vastgesteld voor investeringsbeslissingen. Bij sloop-nieuwbouw of renovatieprojecten worden investeringen getoetst aan deze normen. De normen zijn bepaald voor verschillende vastgoedtypen (sociale huur, markthuur, maatschappelijk onroerend goed en commercieel onroerend goed.

Stadgenoot

Voor onderhoud en beheer hebben we in 2014 belangrijke stappen gezet: per complex is in de complexrapportages aangeduid hoe de beoordeling is van de onderhouds- en beheerkosten. Voor onderhoud is die beoordeling gebaseerd op complexspecifieke normen, voor beheerlasten is er wel complexspecifieke informatie, maar zijn er nog geen normen om die informatie op te beoordelen. De beoordeling is tot die tijd gedaan op eigen indrukken over het complex. Stadgenoot heeft een format ontwikkeld en gevuld voor complexplannen. In het complexplan is vastgelegd wat het label is voor het betreffende complex (bijvoorbeeld doorexploiteren, verkoop, renovatie, sloop-nieuwbouw), en wordt dit vertaald in normen voor onderhoud, beheer, verkoop, enzovoorts. Op dit moment is 99,9% van de complexen voorzien van een complexplan. Gekoppeld aan het complexplan gaan we ook op complexniveau begroten en sturen. Om dit mogelijk te maken is in 2014 in overleg met Reasult een bestaande assetmanagementmodule aangepast naar de behoeften van corporaties. Naast een instrument in het begrotingsproces, wordt de module de basis voor hold-sell-analyses en what-if-analyses. In 2014 is ook de rendementsmodule geïmplementeerd. We kennen nu de gerealiseerde rendementen van onze bouwblokken in 2012 en 2013. De kennis van realisaties is van belang om te bepalen of we onze eigen doelstellingen realiseren en is belangrijke input bij afwegingen voor (des)investeren en optimalisatie van de portefeuille. Het taxatieproces voor bepaling van de marktwaarde verhuurde staat is nu going concern. De assetmanagers hebben hierbij de rol van vastgoedmanager. Het Taxatie Management Systeem levert steeds meer precisie. Dit is van belang omdat de ‘marktwaarde verhuurde staat’ een belangrijke onderlegger is bij beslissingen rond investeren en desinvesteren.

IT-ontwikkelingen Bij Stadgenoot zorgt de afdeling Informatie Technologie voor een efficiënte en effectieve informatie-

Jaarverslag 2014

61

voorziening en de continuïteit en integriteit van de informatievoorziening. Daarbij wordt gewerkt vanuit standaarden uit de sector. Op strategische vlak heeft IT een toekomstvisie opgesteld waarmee het geheel aan ICT-systemen en onderlinge koppelingen de komende jaren wordt vereenvoudigd en de kosten voor gebruik en onderhoud worden beperkt. Een dergelijke investering is gewenst in de management letter (accountant) en is nodig om ruimte te maken voor meer en snel op elkaar volgende vernieuwingen die zowel intern als extern geïnitieerd worden. IT doet dus meer dan het opzetten en in stand houden van de technische infrastructuur, de toepassingsprogrammatuur en de gegevensverzamelingen. Het gaat ook, of juist, om het uitvoeren van de strategische visie en het actief helpen bij het stroomlijnen en verbeteren van de bedrijfsprocessen, en het ervoor zorgen dat de aanwezige standaard programmatuur hier goed op aansluit. Daaruit voorkomend is gestart met het overbrengen van de administratie voor planmatig onderhoud naar het centrale systeem. Voor de afdeling Bedrijven en Parkeren is een standaard werkproces uitgewerkt en in het administratiesysteem opnieuw ingericht. Een ander strategisch project dat in 2014 is afgerond is de introductie van MijnStadgenoot.nl. Dit is een persoonlijke digitale omgeving waar huurders gemakkelijk online allerlei zaken kunnen regelen, zoals het indienen van een reparatieverzoek, en ook de status van een eerdere melding kunnen bekijken. Dit kan wanneer het de huurder het beste uitkomt, 24 uur per dag, zeven dagen per week. Privacy, gegevensintegriteit en de bescherming van gegevens zijn hierbij van groot belang en dus is het Informatie Beveiligingsbeleid ge-update en zijn de firewalls en webfilters vernieuwd. De systemen voor vastgoed- en waardesturing zijn verder geoptimaliseerd en worden uitgebreid met voor iedere medewerker toegankelijke complexinformatie. Op het vlak van vastgoedinformatie is een methodische steekproef uitgevoerd waarmee de digitale vastgoedinformatie van ruim vijfhonderd gebouwen gevalideerd kan worden. IT levert ook een grote bijdrage aan de invoering van projectmatig werken volgens een standaardmethode. Daarvoor zijn onder andere procedu-

62

Jaarverslag 2014

reafspraken gemaakt, is er lesmateriaal ontwikkeld en is een trainingsprogramma uitgevoerd. Op vlak van de continuïteit van de informatievoorziening zijn standaard testprocedures en testverslagen opgesteld die vervolgens zijn toegepast op diverse systeemupdates. Omdat de groei van gegevens gestaag doorgaat zijn nieuwe backup- en uitwijkvoorzieningen en vervanging van de server voor de centrale klantenadministratie in voorbereiding. We worden als organisatie steeds afhankelijker van specifieke toepassingen en ICT voorzieningen. Het zorgen voor beheersing en bewaken van de samenhang van techniek en bedrijfsprocessen wordt steeds belangrijker.

6.3 Integriteit Integer handelen is voor Stadgenoot een belangrijk uitgangspunt. Om het integriteitsbeleid in de praktijk te bevorderen en om er zeker van te zijn dat eventuele risico’s tijdig worden gemeld, heeft Stadgenoot een commissie Integriteit in het leven geroepen. Deze commissie bestaat uit de bestuurder (voorzitter), de manager Auditing en Verbetermanagement (secretaris), de manager Communicatie, de manager Juridische Zaken en de manager Personeelsmanagement & Ontwikkeling. De commissie vergadert één keer per kwartaal en bepaalt de te nemen acties en de voortgang. Verder vindt twee keer per jaar een overleg plaats met een delegatie van de raad van commissarissen. In 2014 is gesproken over de inspanningen van Stadgenoot ten aanzien van de inbedding van integriteit in de organisatie en de wijze waarop we met integriteitschendingen omgaan.

Inbedding in de organisatie Op intranet wordt periodiek aandacht gevraagd voor onderwerpen uit de gedragscode van Stadgenoot. Medewerkers wordt aan de hand van stellingen een spiegel voorgehouden (‘wat zou jij doen?’) en vervolgens worden de betreffende bepalingen uit de gedragscode aangehaald. Zo is in 2014 aandacht besteed aan het meenemen van voorzieningen van het personeelsrestaurant en kantoorartikelen voor privédoeleinden, het omgaan van Stadgenoot met het verhuren van vrijesectorhuurwoningen aan

Stadgenoot

personeel en het omgaan met kerstattenties. Tijdens de Kerstperiode 2014 zijn geen bijzonderheden over de naleving van de afspraken over kerstattenties naar voren gekomen. Alle documenten over integriteit die de medewerkers nodig hebben in hun werk staan op een aparte, herkenbare plek op intranet. Van alle functies binnen Stadgenoot met een hoog financieel afbreukrisico is geconstateerd dat de ingestelde beheersingsmaatregelen zoals functiescheiding, delegatieregeling, het vierogenprincipe, systeemafgedwongen autorisaties, procedures ten aanzien van inkoop, aanbesteding, aankoop, desinvesteren en financiering en standaardcontracten voldoende zijn om de risico’s af te dekken, onder voorbehoud van samenspanning met in- en extern betrokkenen. Gewerkt is aan het opstellen van screeningsbeleid waarin is aangegeven de diverse vormen om personen (bijvoorbeeld medewerkers, inleenkrachten, huurders, kopers) en contractpartijen (bijvoorbeeld aannemers, financiers, beleggers, makelaars, leveranciers, adviseurs) te toetsen aan de door ons gestelde voorwaarden. Dit alles om mogelijke integriteitsrisico’s af te dekken. In het Werving- en Selectiebeleid Stadgenoot is opgenomen dat alle nieuwe medewerkers, ongeacht functie (dus ook stagiaires en vrijwilligers), worden gescreend.

Audits bedrijfsprocessen Omdat Stadgenoot risico’s loopt bij onvoldoende integer handelen van zijn medewerkers wordt dit aspect - waar aan de orde - meegenomen bij de audits naar bedrijfsprocessen. Uit de in 2014 gehouden audits zijn geen bevindingen aangaande integriteit aangetroffen.

Klokkenluidersregeling In de Klokkenluidersregeling staat de procedure aangegeven hoe melding kan worden gedaan van een vermoeden van een ernstige misstand. De melding wordt onderzocht door een onderzoekscommissie bestaande uit een externe vertrouwenspersoon en twee daartoe aangewezen functionarissen van Stadgenoot.

Stadgenoot

Binnen de onderzoekscommissie is afgesproken dat de externe vertrouwenspersoon tevens de voorzitter van de onderzoekscommissie is. De Klokkenluidersregeling en naam en telefoonnummer van de in- en externe vertrouwenspersonen staan vermeld op intranet. In 2014 is geen beroep gedaan op de Klokkenluidersregeling.

Incidentenmanagement In 2014 heeft Stadgenoot een anonieme integriteitsmelding ontvangen over een softwareleverancier. De melding is door Stadgenoot onderzocht. Op basis van de bevindingen is de conclusie dat er geen redenen zijn om de samenwerking te beëindigen. Hiermee is de melding door Stadgenoot als afgehandeld beschouwd.

Jaarverslag 2014

63

port concludeert het bestuur en de RvC dat er geen onrechtmatigheden zijn geconstateerd.

Ongewenste omgangsvormen In 2014 hebben de twee aangestelde vertrouwenspersonen ‘Ongewenste omgangsvormen’ geen meldingen gehad. Het protocol Vertrouwenspersoon en naam en telefoonnummer van de vertrouwenspersonen staan vermeld op intranet.

Integriteit en derden Stadgenoot hanteert inkoopvoorwaarden waarin ook integriteits- en gedragsregels zijn opgenomen. Een handleiding over screening van contractpartijen is door Juridische Zaken opgesteld. Deze handleiding wordt begin 2015 door het bestuur vastgesteld en tegelijk met het herziene inkoopbeleid geïmplementeerd.

Verder zijn elf situaties in behandeling genomen waarin sprake was van ongewenste houding en gedrag. Het betrof: het onheus bejegenen van collega’s (4x), het onvoldoende nakomen van de afspraken over personele voorzieningen (1x) en ziekteverzuim (1x), escalerend gedrag van een medewerker richting management (1x), het op oneigenlijke wijze inzetten van een aannemer voor privédoeleinden (1x), het op onvoldoende transparante wijze inhuren van een cotrainer voor een opleiding (1x) en het onterecht aanvaarden van een aanbod van een leverancier voor een seminar (1x). De leiding heeft de kwesties met betrokkenen aan de orde gesteld en maatregelen genomen zoals een (laatste) formele schriftelijke waarschuwing. Het bestuur en de commissie Integriteit zijn geïnformeerd over de incidenten en de maatregelen die hierop zijn gevolgd, dan wel zijn hierbij zelf betrokken geweest.

In het Verbindingenstatuut is opgenomen dat voor dochtermaatschappijen onverminderd hetzelfde integriteitbeleid geldt als voor Stadgenoot. Voor samenwerkingsverbanden zal dit in de praktijk niet altijd haalbaar zijn. In de afzonderlijke aandeelhoudersovereenkomsten met de partners worden nadere afspraken gemaakt voor de wederzijdse verantwoordelijkheden ten aanzien van integer handelen. Voor het jaarverslag 2014 is bij de uitvraag aan dochterondernemingen die zelfstandig de administratie verzorgen of door derden laten verrichten, gevraagd aan te willen geven of zij kunnen bevestigen dat er geen bijzonderheden in het kader van integer handelen of integriteit in bredere zin te melden zijn. Dit is bevestigd. De resultaten neemt Stadgenoot op in de jaarlijkse interne evaluatie Verbindingen conform het Verbindingenstatuut.

September 2014 heeft Stadgenoot van het CFV het verzoek gehad een onderzoek te laten verrichten naar de rol van tussenpersonen en externe treasuryadviseurs die in het verleden betrokken waren bij het afsluiten van derivatencontracten. Na afstemming met het CFV heeft de RvC in overleg met het bestuur besloten tot een onafhankelijk preventief forensisch onderzoek. De schriftelijke rapportage van het externe bureau dat dit forensisch onderzoek heeft uitgevoerd is eind april 2015 uitgebracht. Op basis van dit rap-

Stadgenoot is aangesloten bij Aedes, de koepel organisatie voor woningcorporaties, en de Neprom, Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen. Wij onderschrijven de Governance Code Woningcorporaties (zie 6.6) en de Neprom gedragscode voor zover van toepassing binnen de context van de woningcorporaties. Zo beschikt Stadgenoot over een deugdelijk registratiesysteem waarin de relevante gegevens van vastgoedtransacties (investeren en desinvesteren) worden gedocumenteerd en

64

Jaarverslag 2014

vastgelegd. Deze registratie is een belangrijk middel om transparantie van handelen te bevorderen en te bereiken. Ook kunnen we de transacties achteraf toetsen op wettelijkheid en correctheid.

6.4 Compliance Stadgenoot verstaat onder compliance het implementeren en naleven van de in- en externe regelgeving. Hieronder vallen de weten regelgeving opgelegd door de overheid en de interne regels en normen die Stadgenoot zelf opstelt. Het onderwerp compliance is in 2014 binnen Stadgenoot nadrukkelijk aan de orde geweest. Uitgangspunten van het compliancebeleid, rolverdeling en verantwoordelijkheden, speelveld en meldingsstructuur zijn benoemd en vastgesteld.

Uitgangspunt compliancebeleid Binnen Stadgenoot is in beginsel iedereen zelf verantwoordelijk voor de naleving van relevante regels. Daarmee is iedere afdelingsmanager verantwoordelijk voor de beheersing van de compliancerisico’s binnen het vakgebied waarmee die afdeling te maken heeft door: • op de hoogte te blijven c.q. monitoren van wijzigingen in relevante weten regelgeving; • het vertalen van deze regelgeving in interne regels en beleidslijnen; • het verankeren van deze regels en beleidslijnen in de bedrijfs- en/of afdelingsprocessen; • en het periodiek bespreken van de wijzigingen in regelgeving met de medewerkers.

Rolverdeling en verantwoordelijkheden Stadgenoot hanteert het ‘Four Lines of Defense’ model. De inrichting van dit model bestaat uit vier ‘verdedigingslinies’, waarlangs Stadgenoot de risico’s beheerst: De eerste linie De eerste linie wordt gevormd door de afdelingen. Uitgaande van een efficiënte inrichting is het management van de afdelingen zelf verantwoordelijk voor de tijdige signalering, monitoring, afweging en beheersing van compliancerisico’s.

Stadgenoot

De tweede linie Daarnaast is er een functie die de eerste lijn ondersteunt, adviseert, coördineert en bewaakt of het management zijn verantwoordelijkheden ook daadwerkelijk neemt. Dit is de tweede lijn. Deze tweede lijn wordt formeel en inhoudelijk vormgegeven via het compliance-overleg, waarin zitting hebben: • Directeur Financiën en Bedrijfsvoering (voorzitter tevens compliance officer) • Strategie & Portefeuille • Juridische Zaken • Audit en Verbetermanagement (vanuit de derde linie) De derde linie De derde linie is de afdeling Auditing en Verbetermanagement. Deze vervult de functie van ‘interne auditor’ die de inrichting en de werking van de eerste en tweede linie toetst. De vierde linie De vierde linie wordt gevormd door de externe accountant. Deze controleert in het kader van zijn interim- en jaarrekeningcontrolewerkzaamheden conform het controleprotocol van de overheid, ten minste jaarlijks of Stadgenoot de compliance risico’s voldoende inzichtelijk heeft en beheerst en rapporteert hierover o.a. in diverse assurance-rapporten.

Speelveld Compliance Van die weten regelgeving met een hoge mate van materialiteit en bedrijfsbrede impact is een inventarisatie gemaakt, aangegeven welke afdeling(en) een verantwoordelijkheid heeft/hebben op naleving en welke beheersingsmaatregelen van Stadgenoot hierbij ingezet worden. Jaarlijks, na vaststelling van de begroting voor het komende jaar, wordt het overzicht geactualiseerd.

Compliance issues 2014 In 2014 heeft het compliance-overleg één compliance issue in behandeling genomen, te weten het voorgestelde plan van aanpak om tot ontruiming van een bedrijfsruimte te komen na het overlijden van de huurder. Het ging om een eenmansbedrijf. Alle voor zover bekend mogelijke erfgenamen verwierpen de

Stadgenoot

erfenis. Hoewel er in dit geval wettelijk geen basis was om tot ontruiming over te gaan heeft het compliance-overleg het bestuur geadviseerd met ontruiming in te stemmen, zodat het bedrijfspand weer opnieuw verhuurd kan worden. Het bestuur heeft dit advies overgenomen. Daarnaast zijn in 2014 vragen gesteld aan het compliance-overleg over het aanhouden van de delegatieregeling bij het ondertekenen van een contractverlenging en het naleven van artikel 13 van het BBSH. Het compliance-overleg heeft de melders een afdoende reactie kunnen geven. Verder is melding gedaan van twee complianceonderwerpen die door de verantwoordelijke afdelingen opgepakt/geactualiseerd gaan worden. Het gaat om het implementeren van de weten regelgeving over het testen en certificeren van hijsbalken en het actualiseren naleving privacywetgeving. Het compliance-overleg zal de uitwerking van deze onderwerpen monitoren.

6.5 Risicomanagement Stadgenoot brengt op gestructureerde wijze de risico’s in kaart die de realisatie van onze doelen bedreigen. Waar nodig treffen we maatregelen om deze risico’s te verkleinen of te beheersen. Daarnaast benoemen we nadrukkelijk de kansen die benut kunnen worden en die positief uitwerken op onze doelrealisatie. Het consequent en expliciet benoemen van kansen en bedreigingen is onderdeel van onze P&Ccyclus en besluitvormingsdocumenten. We willen niet dat risicobeheersing verwordt tot een afvinkcultuur. Monitoring vindt plaats door afgevaardigden van S&P en Control. We realiseren ons dat zich - ondanks alle maatregelen - risico’s kunnen aandienen die niet voorzien waren. In 2014 hebben wij onderscheid aangebracht tussen enerzijds risico’s en kansen die zich concreet aandienen en direct ingrijpen op de realisatie van de jaarplandoelen en anderzijds risico’s en kansen op de (midden-)lange termijn met impact op het beleid en de sturing van het bedrijf.

Jaarverslag 2014

65

Voor de (midden-)lange termijn hebben wij de volgende risico’s gesignaleerd: • de uitwerking van de novelle (impact van de indeling daeb/niet-daeb en de manier van scheiden, maakbaarheid van nieuwbouwplannen en zaken met betrekking tot passendheid en slagingskans); • het niet kunnen realiseren van ons streefhuurbeleid en de huurstroom (toenemende problemen rond de betaalbaarheid, veranderingen in de woningwaarderingspunten, overgang naar huursombenadering); • de veranderingen in de woon-zorg-sector. Als kansen signaleerden wij: • de verder aantrekkende koopmarkt, niet alleen voor woningen maar ook voor bedrijfsonroerend goed en grondposities. Ook complexgewijze verkoop van woningen en bedrijfsonroerend goed behoort tot de mogelijkheden. De omzet van de verkopen kan daardoor verder worden opgevoerd; • de herbevestigde AA-rating die wij najaar 2014 van Standard & Poor’s ontvingen, waardoor wij tegen relatief gunstige rentetarieven kunnen lenen op de kapitaalmarkt; • het handhaven van de nullijn van de cao-loonindex over 2014 waardoor een extra besparing in de salariskosten gerealiseerd is. Hierop anticipeerden wij door de impact van de risico’s over de jaren 2014 en verder waar mogelijk nader uit te werken in scenario’s en na te gaan of er een set van bijstuurmaatregelen denkbaar is om schade uit die risico’s te compenseren. De resultaten hiervan zijn meegenomen bij het afwegen en prioriteren van investeren/desinvesteren, in de begroting 2015, het Meerjarenplan (MJP) en in het kaderplan dat is vastgesteld door het bestuur om te voldoen aan de WSW-criteria (zie 7.11). Ook de komende tijd zal Stadgenoot actief blijven sturen op risico’s en kansen. Zo is er een plan van aanpak voor de volledige uitwerking van de Novelle, komen bij het opstellen van het ondernemingsplan thema’s met betrekking tot het streefhuurbeleid nadrukkelijk aan de orde, en worden in een vroegtijdig stadium

66

Jaarverslag 2014

verschillende scenario’s uitgewerkt voor het komende meerjarenplan. Ook voor de veranderingen in de woon-zorg-sector is een plan van aanpak gemaakt. Ook voor jaarplandoelen waar risico’s op rusten is bijgestuurd. Vier belangrijke voorbeelden: • In 2014 werden wij concreet geconfronteerd met het feit dat een deel van de huurachterstanden bij bedrijfsruimten niet in control was. Hiervoor is een verbetertraject gestart tussen de afdelingen Bedrijven & Parkeren en Huurincasso dat heeft geresulteerd in samenwerkingsafspraken en een SLA bedrijfsruimtedeurwaarders. • Halverwege het jaar kwam aan het licht dat we niet goed konden aantonen wat de feitelijke voortgang was in het bereiken van de Basiskwaliteit 2020. Kort daarna is een werkgroep aan de slag gegaan om te kijken hoe we dit alsnog kunnen bewijzen.. We verwachten in de loop van 2015 dit probleem te hebben opgelost. • Al vroeg in het jaar bleek dat de mutatiekosten bij verkoop langdurig flink boven budget lagen, en daarmee het verkoopresultaat aantastten. Met gerichte maatregelen in het proces hebben we de kosten in een aantal stappen weten terug te dringen tot een aanvaardbaar niveau. • Verder bleek bij de splitsing van Far West een claim tussen Far West en BAM te liggen die door partijen voor gemene rekening is genomen. De eenmalige uitgave van 0,4 miljoen is voor 2014 in de jaarrekening verwerkt. Stadgenoot heeft een aantal algemene beheersingsmaatregelen ingesteld om de kans op risico’s te verkleinen. Hieronder lichten we deze maatregelen nader toe. Cultuuraspect RvC, bestuur en management van Stadgenoot hebben uitdrukkelijk uitgesproken een open en aanspreekbare cultuur voor te staan. Het belang van de ‘tone at the top’ wordt onderkend. We willen leren van ons handelen door effectieve reflectie. Van medewerkers wordt verwacht dat zij eventuele risico’s, die het realiseren van de doelstellingen in de weg staan, melden zodat Stadgenoot tijdig kan bijsturen.

Stadgenoot

Integer handelen Stadgenoot heeft Integriteitsbeleid geformuleerd en hanteert een medewerkersgedragscode (geactualiseerd in 2011). Wij onderschrijven de Governance Code Woningcorporaties (zie 6.6) en de Neprom gedragscode voor zover van toepassing binnen de context van de woningcorporaties. Compliance In de memo Werking Compliance van november 2014 heeft Stadgenoot de uitgangspunten van het compliancebeleid, de rolverdeling en verantwoordelijkheden, speelveld en meldingsstructuur uitgewerkt. Klantencontact In onze contacten met klanten is het van belang duidelijk te communiceren wat zij van ons kunnen verwachten. Tijdens communicatietrainingen hebben onze medewerkers handvatten gekregen hoe zij in de dialoog met klanten tot betere resultaten kunnen komen. In de primaire processen gericht op de kwaliteit van de dienstverlening aan de individuele klanten zijn doel, resultaat, verantwoordelijkheden, afhankelijkheden en overdrachtsmomenten uitgewerkt en beschreven om zo onze klanten beter van dienst te kunnen zijn. Inrichting administratieve organisatie Ter beheersing van de risico’s en ter sturing van de primaire en secundaire processen beschikt Stadgenoot over een stelsel van administratief organisatorische maatregelen en interne controlemaatregelen. Zo is er sprake van functiescheiding, worden processen gestandaardiseerd ingericht en is de IT-omgeving beveiligd. Al deze maatregelen leiden uiteindelijk tot een effectieve en efficiënte uitvoering van processen en optimale risicobeheersing. Hierbij merken we op dat we spreken over optimale risicobeheersing en niet over maximale beheersing, omdat nooit voor honderd procent kan worden gegarandeerd dat materiële verliezen, fraude en misbruik van weten regelgeving bij Stadgenoot niet voor zullen komen. Daarnaast is het altijd nodig om de kosten van het vermijden van risico’s af te wegen tegen mogelijke (financiële) schade.

Stadgenoot

Organisatie Stadgenoot heeft een functioneel ingerichte organisatiestructuur met zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Bevoegdheden zijn vastgelegd in een delegatieregeling met toepassing van het vier-ogen-principe. De gebruikte softwarepakketten beschikken over een autorisatiematrix. Alle functies zijn beschreven en afdelingoverschrijdende bedrijfsprocessen zijn vastgelegd. Voor het aangaan van verbindingen en samenwerkingsverbanden en het op transparante wijze afleggen van verantwoording is een Verbindingenstatuut opgesteld. Om zeker te stellen dat de beheersingsmaatregelen opgenomen in deze bedrijfsprocessen voldoende effectief zijn en worden toegepast, laat Stadgenoot door de afdeling Auditing en Verbetermanagement (AVM) hier onderzoek naar verrichten. De afdeling is in hoofdlijnen verantwoordelijk voor het doen van interne audits en het adviseren bij het inrichten, verbeteren en beheersen van de bedrijfsprocessen. Interne audits In 2014 heeft de afdeling Auditing en Verbetermanagement de volgende audits uitgevoerd: • Onderhoudsrisico’s open verbrandingstoestellen (doorloop uit 2013) • Ketensamenwerking bij Vastgoedverbetering en Projectontwikkeling • Declaraties bestuurs- en directieleden over 2013 • Energielabel • Integriteitsmelding softwarebedrijf (audit op verzoek) • In exploitatie name • Taxatieproces • Huurincasso woningen en BOG • Treasury-proces Het algehele beeld is dat Stadgenoot in toenemende mate haar bedrijfsprocessen ‘in control’ heeft. Het belang van ingestelde beheersingsmaatregelen zoals het vier-ogen-principe, het vastleggen van handelingen en het onderkennen van onderlinge afhankelijkheden wordt onderkend en overwegend nageleefd. Bij een aantal bedrijfsprocessen kan naleving verder worden aangescherpt om zo nog beter ‘in control’ te zijn.

Jaarverslag 2014

67

De verantwoordelijke directeuren en managers pakken de aanbevelingen op. De auditrapportages zijn vastgesteld door het bestuur en besproken met de leden van de auditcommissie. De accountant ontvangt ter informatie de auditrapportages. In het auditplan 2015 staan acht bedrijfsprocessen ingepland voor een audit waaronder afhandelen reparatieverzoeken, declaraties bestuurs- en directieleden, uit exploitatie name, huurprijsbepaling, Energie Prestatie Afspraken (EPA), btw-afdracht, servicekosten en complexplannen en –begroting. Het auditplan komt jaarlijks risk base tot stand. Er heeft een risicoanalyse plaatsgevonden om tot een selectie van onderwerpen te komen. Beheersing schades en aansprakelijkstellingen t.g.v. calamiteiten De financiële risico’s ten gevolge van schade aan ons bezit en in geval van aansprakelijkstelling hebben wij met verzekeringen afgedekt. Het afgelopen jaar hebben wij de schaderegistratie voor de brand/opstalverzekering geoptimaliseerd, waardoor wij nog beter managementinformatie kunnen genereren die gebruikt kan worden bij het sturen van onderhoudskosten en het opstellen van preventieve onderhoudsmaatregelen. Ten behoeve van het afhandelen van aansprakelijkstellingen door huurders zijn wettelijke kaders en richtlijnen opgesteld.

68

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Onderhoudsrisico’s Het bieden van veilig vastgoed aan onze klanten is voor Stadgenoot een belangrijke verantwoordelijkheid. In 2011 is het risicobeleid van Stadgenoot door het bestuur vastgesteld en zijn tien onderwerpen benoemd waar Stadgenoot zich in eerste instantie op

richt. Dit beleid is in 2014 aangepast aan de actualiteit. In onderstaande tabel is per risico aangegeven wat de staat is van het huidige beleid en welke specifieke acties in 2014 ondernomen zijn.

Risico

Stand van zaken

2014

1.Constructieve gebreken

Geen calamiteiten in 2014.

Onderzoek naar constructieve veiligheid van spouwmuren uitgevoerd; hierbij zijn geen relevante risico’s geconstateerd.

2. Brand

Vigerend beleid is het aanbrengen van rook- Onderzoek naar brandoverslag is begin 2014 melders bij mutatie en vastgoedverbetering afgerond; de aandachtspunten zijn in de en het controleren van de aarding. onderhoudsbegroting opgenomen. Het controleren van de aarding is onderdeel van de Basiskwaliteit 2014.

3. Legionella

Aandacht voor de contracten met de zorgIn 2014 is nog een aantal complexen aangesloten op een online database waarin de partijen inzake de verantwoordelijkheden, beheersmaatregelen worden bijgehouden. verplichtingen en rollen. In 2015 zal hier nog nader overleg over moeten plaatsvinden.

4. Asbest

In 2015 wordt het handboek Asbest bijgeIn 2014 zijn de twee asbestdeskundigen voor zichzelf begonnen en koopt Stadgenoot werkt. deze deskundigheid bij hen in. Binnen Stadgenoot is één SC-570 gecertificeerde medewerker aanwezig.

5. Koolmonoxide vergiftiging

In 2014 is het merendeel van de open toestellen vervangen. In 2015 zal het restant bij circa 500 woningen worden vervangen, afhankelijk van de uitslag van het hoger beroep dat nog loopt.

6. Werken op hoogte Voor de meeste daken zijn risico- inventarien arbo-zaken saties gemaakt. Bij nieuw aan te brengen dakbedekkingen wordt er valbeveiliging op het dak aangebracht. 7. Explosiegevaar

Het beleid is dat bij mutatie altijd gecontroleerd wordt of de woning voldoet aan de NEN 1010.

8. Vocht, schimmel en binnenmilieu

Dit is een belangrijk onderdeel bij vastgoedver In 2014 is hier in vastgoedverbeterings- probetering en onderdeel van de Basiskwaliteit. jecten nadrukkelijk aandacht aan besteed.

9. Ontbreken van Vigerend beleid is dat bij elke mutatie en bij doorvalbeveiliging elke schilderbeurt gekeken wordt of deze aan wezig is en zo nodig wordt deze aangebracht. 10. Gevolgen van inbraakschade

Vigerend beleid loopt goed.

Stadgenoot

Beheersingsmaatregelen financiële risico’s Om de financiële continuïteit en de financierbaarheid van de onderneming te waarborgen vindt er financiële sturing plaats. De sturing van de onderneming bestaat uit twee hoofdzaken. • Financiële sturing • Volkshuisvestelijke sturing Hoewel in het ene geval de financiële sturing en in het andere geval de volkshuisvestelijke sturing meer leidend zal zijn, geldt in het algemeen dat beide van even groot belang zijn. De twee elementen zijn ook sterk met elkaar verweven. Het één kan niet zonder het ander en omgekeerd. Meestal geldt dat de lengte van de financiële polsstok bepaalt hoever er maatschappelijk kan worden gesprongen. Met behulp van het proces van planning en control (P&C-cyclus) kunnen we sturing geven en ons verantwoorden. Bij Stadgenoot is de P&C-cyclus, met de daarbinnen op te leveren producten, er vooral op gericht om te sturen en slechts ten dele om te verantwoorden. Hierdoor zijn de managementrapportages inhoudelijk sterk gericht op de prognoses in relatie tot de doelstellingen (jaarplan). De realisatie dient ‘slechts’ om deze prognose nader te analyseren en vast te stellen. De verantwoordelijkheid voor de P&C-cyclus is neergelegd bij de bedrijfseenheden Financiën & Bedrijfsvoering en Strategie & Portefeuille. De inhoudelijke behandeling van alle output van het planning-en-controlproces vindt plaats via het bestuur en de directie. Beheersingsmaatregelen treasury Stadgenoot is zoals alle woningcorporaties een kapitaalintensief bedrijf, en maakt als gevolg daarvan gebruik van financiering met vreemd vermogen. Het is cruciaal beschikbaarheid en kosten van deze financiering te optimaliseren. Stadgenoot sluit regelmatig leningen af om (her-)financieringskasstromen op een effectieve manier te laten aansluiten op aflossingen van bestaande leningen en financiering van investeringen. In ons Treasury- en beleggingsstatuut is vastgelegd, conform artikel 9 van de Beleidsregels

Jaarverslag 2014

69

gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting, hoe de daarmee samenhangende planning, uitvoering en administratie procesmatig moeten verlopen. Daarbij wordt veel aandacht besteed aan aspecten als: • organisatorische inrichting; • controle technische functiescheiding; • mandaatregelingen/procuratiebevoegdheden; • procedures en instructies. Door de gebeurtenissen rond Vestia verschoof de afgelopen jaren de focus bij financiële afdelingen van ondernemingen, overheid en publieke sector van het beheren van renterisico naar de risico’s die gelopen worden bij dat beheer. Waar voorheen de negatieve gevolgen van rentestijging voorkomen dienden te worden, ontstond nu het besef dat de tegengestelde rentebeweging een even grote bedreiging kan vormen. In 2014 is wederom door het Centraal Fonds Volkshuisvesting een stresstest op corporaties uitgevoerd die tot doel had liquiditeitsrisico’s van derivatenportefeuilles te meten indien de rente met twee procentpunten zou dalen. Gemeten werd de impact van derivaten met bijstortverplichtingen of afbreekclausules binnen een jaar. De corporaties dienen voldoende buffers te hebben om zo een renteschok op te vangen. Stadgenoot kon in alle gevallen ruimschoots de toets doorstaan. De wijze waarop het CFV invulling geeft aan het derivatentoezicht ligt vast in de CFV-beleidsregels. Artikel 3 van de beleidsregels derivaten voor toegelaten instellingen luidt: Toegelaten instellingen die bij hun financiële beleid en beheer financiële derivaten gebruiken, dienen hun interne organisatie op adequate wijze daarop te hebben ingericht. Dit betekent dat in elk geval moet zijn geborgd dat er voldoende aandacht is voor: a. de wijze waarop en de mate waarin het gebruik van financiële derivaten bijdraagt aan het beperken van risico’s bij het financiële beleid en beheer; Derivaten mogen uitsluitend afgesloten worden om renterisico te beheersen (hedging), derhalve zal de netto derivatenportefeuille per saldo nooit de

70

Jaarverslag 2014

omvang van de leningenportefeuille overstijgen. Derivaten dienen altijd één op één aan te sluiten op de financieringsactiviteiten van de onderneming. In het Treasury Jaarplan wordt jaarlijks een limiet voor derivatentransacties vastgesteld. Het verkopen van financiële derivaten, anders dan voor het beëindigen van derivaatposities, is niet toegestaan. b. de interne organisatiestructuur inzake aanschaf en gebruik van financiële derivaten, waaronder in elk geval regels inzake bevoegdheden en mandatering, interne controle, interne verantwoording, rol en betrokkenheid van de externe accountant, en rol en betrokkenheid van het orgaan waaraan het toezicht op het bestuur is opgedragen; Gezien het verhoogde risicoprofiel van derivatentransacties is voor deze transacties aanvullend op de al geldende mandaatregeling het systeem van dubbele handtekening ingevoerd. Concreet betekent dit dat voor het aangaan van derivaatverplichtingen de Manager Treasury niet zelfstandig bevoegd is, maar ook een bestuurder of een in de Treasurycommissie zitting hebbend directielid akkoord moet zijn en dit schriftelijk moet bevestigen. Het evalueren van het aangaan van derivaten transacties en het rapporteren daarover geschiedt in de treasurycommissie, de notulen van de vergadering worden aan de RvC verzonden. In het jaarlijks door de minister op te stellen accountantscontroleprotocol zijn de door de accountant te verrichten werkzaamheden, inclusief rapportage met betrekking tot de naleving van de beleidsregels, vastgelegd. c. waarborging van voldoende interne professionaliteit inzake financiële derivaten, ook bij het orgaan, bedoeld in onderdeel b; Het CFV heeft in 2014 gerapporteerd naar aanleiding van het onderzoek bij woningcorporaties en geen opmerkingen gemaakt over de wijze waarop Stadgenoot invulling geeft aan dit onderdeel van artikel 3 van de beleidsregels derivaten.

Stadgenoot

d. beheersingsstructuren rond de risico’s van financiële derivaten, onder meer gericht op de marktwaarde, de omvang en de samenstelling van de derivatenportefeuille en de monitoring van de marktwaarde en de liquiditeitsbuffer in relatie tot het liquiditeitsrisico. Deze risico’s worden door de afdeling treasury gemonitord met ondersteuning van een extern bureau. De Treasurycommissie krijgt maandelijks, of zo vaak als het nodig is, rapportages over marktwaarde, buffervereisten en liquiditeitsrisico’s. Verantwoording en rapportage vindt tevens plaats in het Treasury jaarplan, de tertaalrapportages en het jaarverslag. Beheersingsmaatregelen projectrisico’s Door de sterke vermindering van het investeringsvolume voor de komende vijf jaar heeft Stadgenoot ultimo 2014 een beperkte projectontwikkelingsportefeuille. Ook een beperkte hoeveelheid project-ontwikkelingsactiviteiten rond nieuwbouw en herstructurering kent een aantal financiële risico’s. Derhalve zijn de volgende risicobeheersingsmaatregelen ingesteld: • De inrichting van het ‘besluitvormingsproces projecten’ in vier stappen, te weten een start-, een project-, een investerings- en een opleverbesluit. De besluiten worden voorbereid door Projectontwikkeling in samenwerking met Assetmanagement en Concerncontrol. De besluitvorming vindt plaats in het directieoverleg. • Een heldere P&C-cyclus (o.a. kwartaalrapportages) voor de projecten die in samenwerkingsverband met derden worden ontwikkeld. • In de maanden trimesterrapportages worden de projecten gemonitord en worden zo nodig ‘kansen en risico’s’ opgenomen. • Het hanteren van een eenduidige mandaat regeling.

6.6 Governance Stadgenoot hecht grote waarde aan een goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance). De steunpilaren waarop governance rust zijn goed maatschappelijk ondernemerschap (waarbij inbegrepen integer en transparant handelen door het bestuur) en scherp toezicht hierop (waarbij inbegrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht).

Stadgenoot

Aedes en de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) hebben een governancecode ontwikkeld. Doel van deze code is het vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Stadgenoot wijkt in principe niet af van de voor de sector geldende aanbevelingen en codes en daar waar dit wel het geval is geldt: ‘leg uit’. De reglementen en statuten van Stichting Stadgenoot zijn conform de Governance Code Woningcorporaties 2011 opgesteld en gepubliceerd op de website.

Toepassen Governance Code Volgens de Governance Code Woningcorporaties uit 2011 zijn het bestuur en de raad van commissarissen (hierna: RvC) verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van de woningcorporatie en de naleving van de Governance Code. In 2014 hebben bestuur en RvC een vergelijking gemaakt tussen de inhoud van de Governance Code en het vigerend beleid op de onderwerpen uit deze code. Op basis van deze vergelijking is vastgesteld op welke onderdelen van de code wordt afgeweken en waarom. De Governance Code beveelt aan dat een bestuurder voor een periode van vier jaar wordt benoemd, met de mogelijkheid van herbenoeming door de RvC na die vier jaar. De stichting wordt bestuurd door Marien de Langen en Gerard Anderiesen. Marien de Langen is sinds 2012 voorzitter van het bestuur en is destijds, om de continuïteit van het bestuur te waarborgen, voor onbepaalde tijd benoemd. Omwille van die continuïteit is bewust afgeweken van de Governance Code. Gerard Anderiesen is voor onbepaalde tijd benoemd. Zijn arbeidsovereenkomst is geruime tijd voor de inwerkingtreding van de Governance Code aangegaan, en de code is om die reden hier niet van toepassing. De Governance Code beveelt aan dat bij de woningcorporatie als één van de instrumenten van het interne risicobeheersings- en controlesysteem een op de woningcorporatie en haar bedrijfsvoering toegesneden kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie aanwezig is (Governance Code deel II.1.4c). Daarnaast beveelt de Governance Code aan dat het toezicht van de RvC op het bestuur in ieder

Jaarverslag 2014

71

geval het kwaliteitsbeleid omvat. Naar de mening van zowel RvC als bestuur wordt impliciet aan deze twee aanbevelingen voldaan. Kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie en een kwaliteitsbeleid is als opzichzelfstaand instrument niet aanwezig, maar maakt in algemene zin onderdeel uit de van de Planning & Control-cyclus. Voor al het overige hebben RvC en bestuur in 2014 vastgesteld dat Stadgenoot voldoet aan de aanbevelingen van de Governance Code Woningcorporaties 2011, met inbegrip van de principes dan wel bepalingen die dwingend zijn opgenomen in de Governance Code.

Governance-structuur Woningcorporatie Stadgenoot kent de rechtsvorm van een stichting. De stichting is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet en werkzaam in de volkshuisvesting. In de statuten staan de belangrijkste bepalingen opgenomen die ten grondslag liggen aan de stichting. De statuten zijn gepubliceerd op de website van Stadgenoot. De stichting heeft een twee-laags besturingsmodel. Er is een raad van commissarissen en een bestuur. De RvC houdt toezicht op het bestuur. De samenstelling van het huidige bestuur en de RvC met vermelding van nevenfuncties is te vinden in het in dit jaarverslag opgenomen verslag van de RvC en op de website van Stadgenoot. De statuten, het bestuursreglement en het reglement van de RvC stellen regels over onder meer de samenstelling van het bestuur en RvC, de taken en bevoegdheden van het bestuur, de verantwoording door het bestuur, de samenstelling van de RvC en de taken en bevoegdheden van de RvC. De voornoemde documenten zijn allen gepubliceerd op de website van Stadgenoot. De besluitvorming door het bestuur vindt plaats op basis van unanimiteit. De statuten geven informatie over welke voorgenomen besluiten het bestuur ter goedkeuring moet voorleggen aan de RvC. Jaarlijks bespreekt het bestuur de missie, visie en doelstellingen met de RvC. Dit is voor 2014 gebeurd

72

Jaarverslag 2014

aan de hand van het jaarplan en de begroting 2014 en in een vergadering van de Raad die geheel gewijd was aan de strategie van Stadgenoot. De huurdersbelangen worden behartigd door huurdersorganisatie Huurgenoot. De Maatschappijraad adviseert het bestuur rondom maatschappelijke thema's. De belangen van de medewerkers worden behartigd door de Ondernemingsraad. Op de website van Stadgenoot is schematisch weergegeven hoe de diverse organen zich tot elkaar verhouden. In dit jaarverslag zijn de verslagen van de diverse raden opgenomen en/of zijn de diverse organen nader toegelicht. De RvC benoemt de externe accountant van Stadgenoot. Deze accountant controleert jaarlijks het jaarverslag en de jaarrekening van Stadgenoot.

6.7

Dochtermaatschappijen, samenwerkingsverbanden en verbindingen

Om onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen bereiken is samenwerking met andere partijen vanzelfsprekend. Dat gebeurt onder andere via verschillende dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden, op verschillende terreinen. De redenen om voor dochterondernemingen te kiezen zijn verschillend. In het algemeen betreft het ondernemingen met een eigen doelstelling en een eigen administratie. Verder zijn het ondernemingen met een eigen klantengroep, die door de eigen positionering en herkenbaarheid goed te benaderen zijn in de markt waarin deze onderdelen opereren. Voor alle verbindingen geldt dat de activiteiten vanuit volkshuisvestelijke overwegingen worden uitgevoerd. De wijze waarop de verbindingen zijn gewaardeerd op de balans, respectievelijk geconsolideerd zijn opgenomen, is in het hoofdstuk Jaarrekening 2014 van dit jaarverslag vermeld. In het schema op de volgende pagina zijn alle deelnemingen en verbindingen van Stadgenoot in 2014 opgenomen.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

73

74

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

De gearceerde verbindingen worden naar verwachting in 2015 opgeheven, de gestippelde zijn leeg. Dit past bij de doelstelling om onze belangen in deelnemingen te verminderen (zie 7.11). Bijlage I bevat een overzicht met de bijbehorende omschrijvingen. Situatie per 31-12-2014

4,2%

100%

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV

Stedenfonds Amsterdam NV

100%

66,6%

NV Stadsgoed

Amsterdamse Compagnie NV

100%

Stadsgoed Monumenten BV

100%

Stadsgoed Fonds BV

11,06%

Stichting Brasa

50%

Woningnet NV

100%

Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV (leeg)

VvE Beheer Amsterdam BV

100%

Houthavens Ontwikkeling BV (leeg)

100%

Gershwin Ontwikkeling BV (leeg)

100%

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV

33,3%

Ontwikkelings Combinatie Nieuw Amerika VOF

rode schaduw: fiscale eenheid btw

groen: fiscale eenheid vpb

gearceerd: naar verwachting opgeheven in 2015

gestippeld: leeg/geen activiteiten

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

75

Stichting Stadgenoot

100%

100%

Stadgenoot Projecten BV

Stadgenoot Diensten BV

Stichting Duurzaamheidbarometer

100%

100%

Stadgenoot Participaties BV

49%

100%

Stadgenoot Maritiem BV

100%

100%

Hempoint Beheer BV

0,01%

Hempoint BV

0%

16,67%

Polderweg Ontwikkeling BV

33,3%

Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied VOF

33,33%

Stadgenoot Ontwikkeling BV (leeg)

36%

20%

CzanBeheer BV

2%

CAN DLG II Beheer BV

CzanOntwikkeling CV

4%

25,6%

50%

Forum Bos en Lommer Beheer BV

2%

Forum Bos en Lommer CV

100% De Weiden BV (leeg)

CAN DLG II Grondbedrijf CV

Stichting Inzet IV (stille vennoot)

BLP 1 Properties BV

43,1%

34,56%

Stadgenoot Energie BV

Vof KolenkitbuurtZuid

18,75%

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV

30%

Glasvezelnet Amsterdam BV

76

Jaarverslag 2014

Dochtermaatschappijen N.V. Stadsgoed N.V. Stadsgoed is een volle dochtermaatschappij van Stadgenoot en heeft als missie: het aankopen, restaureren en herontwikkelen van panden die verwaarloosd zijn en/of die een ongewenste invulling hebben voor de ontwikkeling van de Amsterdamse binnenstad. Het doel blijft behoud en verbetering van de leefbaarheid en aantrekkelijkheid. Bij N.V. Stadsgoed werken vijf mensen, die zelfstandig aankopen, verbouwen en beheren. In 2014 bestond deze onderneming 15 jaar. Ontwikkelingen 2014 In dit jaar werden weer meerdere panden verbouwd en opgeleverd (onder andere de Rijksmonumenten Sint Annendwarsstraat 3, Oude Hoogstraat 20 en Oudezijds Achterburgwal 80 en 82). Bij het uitvoeren van de plannen voor het Damrak-project is gebruik gemaakt van geld uit het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). De bedoeling van de EFROsubsidie is om bepaalde regio’s in Europa een sociaal economische impuls te geven. Ook zijn er weer panden aangekocht in het Sint Annenkwartier (naast de Oude Kerk). Deze dienen ingrijpend herontwikkeld/gerenoveerd te worden. Het betreft panden die een grote toegevoegde waarde zullen hebben in de transformatie die Stadsgoed in dit gebied samen met onder andere de gemeente nastreeft. Door de hele binnenstad zijn meerdere kleine en grote kantoorruimtes verhuurd. Daar komen telkens weer creatieve bedrijven op af, die vaak bij Stadsgoed blijven huren, ook als ze groeien. In dit segment wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de economie omdat er werkgelegenheid gecreëerd wordt. In het Wallengebied zijn er geheel andersoortige huurders gehuisvest. Een poppenmuseum en een Red Light Secrets museum (voorlichting over prostitutie), winkels, mengformules en een Hangover Information Repair Centre (een plek waar informatie wordt gegeven over dronkenschap en waar een drankje wordt verkocht om katers te voorkomen). N.V. Stadsgoed

Stadgenoot

blijft bewust verhuren, zo ook aan Not for Sale, een organisatie die winkelruimte benut om een wereldwijd project tegen mensenhandel onder de aandacht te brengen door onder andere de verkoop van producten uit de herkomstlanden van slachtoffers. Uit onderzoek van de gemeente Amsterdam blijkt dat de veiligheid op de Wallen met reuzensprongen vooruit is gegaan, zowel in objectief als subjectief opzicht. Daar heeft Stadsgoed een belangrijke bijdrage aan mogen leveren. Resultaat 2014 Over 2014 heeft N.V. Stadsgoed geconsolideerd een positief resultaat behaald van €3,0 miljoen voor waardeveranderingen en onrendabels. Inclusief waardeveranderingen en onrendabels bedraagt het resultaat € 6,0 miljoen positief. Verwachtingen 2015 We streven ernaar om in 2015 Stadsgoed op te laten gaan in een nieuwe onderneming, tot nu toe 1012 Inc. genoemd. Met andere aandeelhouders en nieuw kapitaal zal dat een geheel andere toekomst worden, maar wel met dezelfde doelen en missie.

De Amsterdamse Compagnie De Amsterdamse Compagnie (AC) richt zich op het kleinschalig verhuren van bedrijfsmatig onroerend goed. De AC heeft ruim 19.000 m2 in eigendom. De Amsterdamse Compagnie is een samenwerking tussen Stadgenoot (67%) en de gemeente Amsterdam (33%), waarbij de zeggenschap 50/50 is verdeeld, en heeft een omzet van € 2,4 miljoen (2013 € 2,6 miljoen). De totale marktwaarde van de Amsterdamse Compagnie op basis van de waarderingsgrondslagen en parameters van Stadgenoot bedraagt € 21,2 miljoen (2013 € 22,0 miljoen)

VvE Beheer Amsterdam VvE Beheer Amsterdam B.V. is een zakelijke dienstverlener in de markt voor VvE Beheer en een dochterbedrijf (50/50) van Woonstichting De Key en Stadgenoot. In 2014 is het aantal beheerde VvE’s licht gegroeid. Eind 2014 werden ca. 1.030 VvE’s (2013: 950) beheerd met circa 42.000 (2013: 42.000) appartementsrechten. In 2014 zijn enkele VvE’s met

Stadgenoot

veel appartementsrechten vertrokken en zijn hiervoor meerdere VvE’s met minder appartementsrechten in de plaats gekomen. Het resultaat over 2014 bedroeg € 272.902. Hiervan is ons aandeel 50%.

Bijzondere verbindingen Stichting Brasa Sinds 2000 maakt Stadgenoot deel uit van Stichting Brasa. Samen met de Amsterdamse woningcorporaties Rochdale en De Key vormen wij het bestuur van Brasa. Brasa is in 2000, samen met de gemeente Amsterdam opgericht met als belangrijkste doelstelling het helpen opzetten van een lokale woningcorporatie in Suriname. Hiertoe is in Paramaribo in 2000 Woningstichting Sekrepatu opgericht, naar Nederlands model. Sekrepatu en Brasa hebben zich de afgelopen jaren gezamenlijk ingezet voor de ontwikkeling van betaalbare huurwoningen, in het bijzonder voor ouderen en remigranten. Vanuit Nederland wordt specialistische kennis met betrekking tot volkshuisvesting en de ontwikkeling en het beheer van woningen ter beschikking gesteld. Woningstichting Sekrepatu heeft een lokaal bestuur en Stichting Brasa vormt de Raad van Toezicht. Sekrepatu heeft haar eerdere ambities van 500 huurwoningen te stichten naar beneden bijgesteld en heeft in totaal 258 huurwoningen opgeleverd, verdeeld over een viertal complexen. Sekrepatu heeft daarmee een omslag gemaakt van een ontwikkelende, naar een voornamelijk beherende woningstichting. Deze 258 woningen en het beheer voor derden (voornamelijk wooncomplexen die door de Surinaamse overheid zijn ontwikkeld) vormen voor Sekrepatu de basis om als zelfstandige woningcorporatie verder te gaan. De voorgenomen herfinanciering in het kader van de financiële verzelfstandiging van Sekrepatu kon in 2014 nog niet tegen de door Brasa gestelde condities worden gerealiseerd. Brasa heeft in afwachting van de lokale herfinanciering nadruk gelegd op de governance en haar toezichthoudersrol. Op verzoek van Sekrepatu heeft Brasa de annuïteiten aan DIGH voorgeschoten in afwachting van toestemming van de Deviezencommissie in Suriname om het geld naar Nederland te kunnen overmaken. De Neder-

Jaarverslag 2014

77

landse Ambassade is ingeschakeld om dit proces zo mogelijk te bespoedigen. In 2014 heeft de gemeente Amsterdam zich vanwege de veranderde politieke situatie teruggetrokken uit Brasa. Eind 2014 is de voorgenomen opheffing van DIGH aan de garantiegevende corporaties bekendgemaakt. Sekrepatu zet zich in om lokale herfinanciering alsnog te regelen om hiermee de positie als financieel zelfstandige organisatie te kunnen borgen en het gedachtegoed te kunnen behouden. Stadgenoot heeft in 2014 € 285.000 naar de Stichting Brasa overgemaakt. Dit bedrag heeft te maken met de afrekening van de jaarlijkse storting in het Brasafonds voor € 140.000 over het jaar 2013, de dekking van de apparaatskosten € 45.000 over 2014 en een aanvullende storting van € 100.000. Stadgenoot heeft in 2014 voldaan aan de bepaling voor steunverlening aan buitenlandse corporaties. De eisen hiervoor staan gesteld in de MG 2005-04 van 17 maart 2005 waarin wordt aangegeven dat de steun maximaal 0,3 promille van het balanstotaal van de corporatie mag zijn. Met de storting in 2014 blijven we binnen deze norm. Voor de waardering van de verbindingen verwijzen wij naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. Informatie over de voorwaarden voor verstrekte geldleningen en de verstrekte garanties staan eveneens vermeld in de jaarrekening. Respectievelijk is een toelichting opgenomen bij de post leningen en bij de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.

Glasvezel Stadgenoot neemt vanaf 2006 deel in het glasvezelproject Amsterdam. Sinds 2009 is Stadgenoot aandeelhouder in Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. (GGA B.V.) met een aandeelpercentage van 18,75. Deze B.V., waarin ook drie andere Amsterdamse woningcorporaties aandeelhouder zijn, alsmede de gemeente Amsterdam, bezit voor 30% aandelen in Glasvezelnet Amsterdam B.V. (GNA B.V.), waarin ook Reggefiber ttH B.V. (een samenwerkingsverband tussen Reggefiber en KPN) participeert. GNA B.V. heeft tot doel de aanleg van een glasvezelnetwerk naar alle woningen in Amsterdam te realiseren. Binnen

78

Jaarverslag 2014

GGA B.V. hebben de aandeelhouders (corporaties en gemeente) de krachten gebundeld voor wat betreft hun inbreng in GNA B.V. Per 1 januari 2010 hebben de in GGA B.V. participerende woningcorporaties een gewijzigde toestemming van het ministerie voor hun deelname in de aanleg van dit open glasvezelnetwerk. Deze nieuwe toestemming is gebaseerd op het zogenaamde proportionaliteitsbeginsel (het aandeel van de investeringen van corporaties in een glasvezelnetwerk mag niet hoger zijn, dan de kosten die zouden zijn gemaakt indien de corporaties zelf glasvezel hadden aangelegd van wijkcentrale tot in de meterkast van de woningen). Stadgenoot voldoet in 2014 aan de door het ministerie verbonden voorwaarden voor participatie in een glasvezelnetwerk. Over 2014 wordt voor GNA B.V. een negatief resultaat verwacht. Het verwachtte resultaat in GGA B.V. wordt hierdoor ook negatief.

Lidmaatschappen Stadgenoot is zowel lokaal als landelijk verbonden met andere woningcorporaties. Samenwerking en overleg komen tot stand door lidmaatschap van enkele overkoepelende organisaties.

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) De AFWC is een samenwerkingsverband van Amsterdamse corporaties. Stadgenoot is in verschillende commissies van de federatie vertegenwoordigd. Gerard Anderiesen is lid van het algemeen bestuur.

Aedes Stadgenoot is lid van Aedes, de landelijke koepelorganisatie van woningcorporaties.

Stadgenoot

De Vernieuwde Stad De Vernieuwde Stad is een platform van grote, maatschappelijk betrokken woningcorporaties die midden in de grootstedelijke problematiek staan. Samen vertegenwoordigen de 22 deelnemende corporaties bijna 30% van de sociale huursector. Marien de Langen werd in 2012 voorzitter van het dagelijks bestuur van De Vernieuwde Stad.

Neprom Stadgenoot is lid van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). Marien de Langen en Peter Kramer zijn betrokken namens Stadgenoot.

Forum Stedelijke Vernieuwing De stichting Forum voor Stedelijke Vernieuwing stelt zich ten doel een bijdrage te leveren aan het inzicht in de specifieke positie en de sterke en zwakke punten van de stad. Marien de Langen is namens Stadgenoot deelnemer aan dit Forum.

De Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties De Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) is een ontmoetingsplaats voor directeur-bestuurders van woningcorporaties. De NVBW stelt zich ten doel de professionaliteit van de bestuurder van de woningcorporatie te bevorderen. Dit gebeurt door inzicht te verstrekken in recente ontwikkelingen op het terrein van de volkshuisvesting en door middel van discussie verdieping aan te brengen in kennis van de directeur-bestuurder. Daarnaast behartigt de NVBW de belangen van de bestuurder als werknemer in brede zin. Gerard Anderiesen is bestuurslid van de NVBW.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

79

80

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

7 Financiën 7.1

Financiële resultaten 2014

In het verslagjaar 2014 is het voorzichtige herstel van de Amsterdamse woningmarkt duidelijk zichtbaar. Zowel de koopmarkt als ook de huurmarkt vertoonden een duidelijk stijgende lijn. Dit heeft ook een positief effect gehad op de resultaten die in de afgelopen periode door Stadgenoot zijn behaald. Daarnaast is in 2014 ook nadrukkelijk zichtbaar dat het prudente financieel beleid van Stadgenoot zijn vruchten heeft afgeworpen. Het strakke financieel beleid is primair gericht op een structurele verbetering van het bedrijfsresultaat en een actieve vermindering van de schuldpositie. Op alle twee de fronten zijn de resultaten in 2014 bevredigend. Stadgenoot sluit het verslagjaar 2014 dan ook af met zeer mooie uitkomsten. Het bedrijfsresultaat bedraagt € 115 miljoen (2013 € 103 miljoen), hetgeen 45,4% van de bedrijfsopbrengsten is (2013: 41,2%). Hieruit blijkt dat Stadgenoot, ondanks de enorme stijging van de overheidsbijdragen richting de Staatskas (verhuurders- en saneringsheffing van € 7,7 miljoen naar € 24,3 miljoen), in staat is geweest haar bedrijfslasten dusdanig te beheersen dat per saldo meer kasstromen beschikbaar zijn voor onze volkshuisvestelijke taak en onze primaire doelgroep. Daarnaast is in 2014 een positieve ’niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ ad € 99,1 miljoen. Dit is ten opzichte van de totale waarde van onze vastgoedportefeuille ad € 3,7 miljard een waardestijging van 2,7 %, hetgeen in lijn is met de algemene marktontwikkelingen in Amsterdam. Wel is als gevolg van de extreem sterke rentedaling sprake van een waardedaling van onze derivatenportefeuille. Deze wordt daarnaast versterkt door het met ingang van dit jaar tot waardering brengen van onze embedded derivaten (RJ 290). De totale waardedaling van onze derivatenportefeuille bedraagt € 51,2 miljoen.

Mede als gevolg van per saldo een waardestijging is het netto resultaat over 2014 € 128 miljoen positief. Dit heeft een positief effect op onze solvabiliteit. De solvabiliteit ultimo 2014 bedraagt 52,1 % (2013 50,3%). De solvabiliteit is ook, naast de groei van het eigen vermogen, gestegen door een verdere afname van ons vreemd vermogen. Het lang vreemd vermogen, inclusief de schulden aan kredietinstellingen is gedaald met € 62 miljoen tot € 1.1760 miljoen, een daling van ruim 3 %. Dit is wederom meer dan de meerjarige doelstelling voor de schuldvermindering van 1,5% per jaar. De vermindering van deze lange schulden is grotendeels gerealiseerd door verkopen van bestaand bezit en van dat deel van onze ontwikkelposities, waarvan is besloten ze niet binnen redelijke termijn tot ontwikkeling te brengen. Al met al kan 2014 door het voortzetten van de in 2011 ingezette koers, gecombineerd met een licht marktherstel voor Stadgenoot worden geduid als een zeer goed jaar uit financieel oogpunt.

7.2 Jaarresultaat Het resultaat over 2014 bedraagt € 128,5 miljoen positief, een verbetering van € 109,3 miljoen ten opzichte van het resultaat in 2013. Deze toename is voor een groot deel het gevolg van de positieve waardeverandering van de materiële vaste activa van € 99,1 miljoen, vorig jaar moesten we nog een bedrag van € 19,6 miljoen afwaarderen. Het bedrijfsresultaat stijgt met € 11,8 miljoen van € 103,3 miljoen ultimo 2013 naar € 115,1 miljoen in 2014. Deze toename wordt met name verklaard door de toename van de huuropbrengsten met € 5,8 miljoen en een “positief” onrendabel op de voorraadposities (vlottende activa) van € 4,3 miljoen. Door het herstel van de woningmarkt is de waarde van deze posities verbeterd.

Stadgenoot

Het financieringsresultaat in 2014 is € 110,2 miljoen negatief, ten opzichte van 2013 een verslechtering van € 52,5 miljoen. Deze verslechtering wordt vooral veroorzaakt door een negatieve waardeverandering van de derivaten van € 51,2 miljoen als gevolg van de lage rentestand. Tegenover deze waardedaling van de derivaten staat een cash-flow verbetering van € 4,8 miljoen op jaarbasis door lagere rentelasten, als gevolg van het aflossen van leningen en de gedaalde rentestand. In de volgende paragrafen lichten wij de belangrijkste posten en de verschillen in vergelijking met vorig jaar toe.

7.3 Solvabiliteit De solvabiliteit, oftewel de verhouding eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen, is een belangrijke indicator voor de financiële continuïteit van Stadgenoot. Uiteraard blijft het van cruciaal belang dat wij financieel gezond zijn. Waar de solvabiliteit eind 2013 uitkwam op 50,3%, is de solvabiliteit eind 2014 uitgekomen op 52,1%. De stijging van de solvabiliteit in 2014 van 1,8 procentpunt is te verklaren door de daling van het schuldrestant als gevolg van de opbrengsten uit verkopen bestaand bezit en het positieve jaarresultaat.

7.4

Jaarverslag 2014

81

uitgaven voor vastgoedverbetering ten laste van de operationele kasstroom worden gebracht. Het saldo van de operationele kasstroom wordt in 2014 sterk beïnvloed door de verhuurdersheffing. Om deze extra last te kunnen betalen uit het beheerbedrijf is het onderhoudsbudget in 2014 ten opzichte van voorgaande jaren scherp gekort, net als de organisatiekosten. Daarnaast draagt de toename van de huursom bij aan het in balans houden van de exploitatie. In de begroting gingen we er nog vanuit dat het in balans houden van de exploitatie in 2014 net niet gehaald kon worden, we dachten uit te komen op 93%. De uitgaven ten aanzien van onderhoud en organisatiekosten zijn binnen de budgeten gebleven, daarnaast zijn er nog een aantal positieve effecten opgetreden zoals lagere verhuurdersheffing en zakelijke lasten, als gevolg van lagere WOZ-waarde. Bij de servicekosten is helaas nog een negatief effect zichtbaar, we hebben dit jaar extra verliezen moeten nemen. In totaal is de operationele kasstroom uitgekomen op € 59,2 miljoen. Dat is € 4,5 miljoen hoger dan begroot. De rentelasten zijn sterk afgenomen als gevolg van het aflossen van leningen, maar ook de lage rentstand heeft geholpen deze lasten te verlagen. In totaal is het saldo van rentelasten uitgekomen op € 54,2 miljoen een verbetering van € 4,8 miljoen ten opzichte van de begroting.

Exploitatie Rente Verhouding (ERV)

De beleidslijn binnen de beheeractiviteiten is dat het beheerbedrijf (alle afdelingen die te maken hebben met exploitatie van het vastgoed inclusief onderhoud en vastgoedverbetering) een dusdanige omvang aan operationele kasstromen uit exploitatie genereert, dat zij bij voortduring in staat is om de huidige omvang en kwaliteit in stand te houden (hun eigen broek ophouden). Het monitoren van de operationele kasstromen van het beheerbedrijf vindt plaats via de exploitatie-rente-verhouding (ERV). De ERV is gebaseerd op de ICR (Interest Coverage Ratio), waarbij echter naast de reguliere onderhoudskosten, ook de

Door de verbeterde operationele kasstroom enerzijds en de lagere rentelasten anderzijds is de ERV significant hoger uitgekomen dan begroot, namelijk op 109% (2013: 102%) en daarmee is de exploitatie meer dan sluitend.

7.5 Waardering vastgoedportefeuille In het kader van de in 2012 vernieuwde richtlijn RJ645 kwalificeert Stadgenoot als vastgoedbelegger (RJ213), met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBsh.

82

Jaarverslag 2014

Een vastgoedbelegging is een onroerende zaak, die wordt aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging of beide te realiseren. Deze belegging is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. Uitgangspunt voor de waarde is de prijs die het vastgoed bij onderhandse verkoop (in verhuurde staat) naar schatting zal kunnen opbrengen, nadat de verkoper het- na beste voorbereiding en op de gebruikelijke wijze- op de markt heeft gebracht. Daarbij aanvaardt de koper het object onder gestandhouding van de lopende huurverplichtingen, met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Het eigen voorgenomen financieel beleid dat wordt gevoerd over de portefeuille is niet van invloed op de waarde van de portefeuille. Het gaat om het rendement dat met een dergelijk object normaal gesproken op de beleggersmarkt zou kunnen worden gerealiseerd. Er wordt bij de marktwaarde in verhuurde staat geheel geabstraheerd van het door de corporatie voorgenomen complexbeleid. De te verwachten invloed van de markt op het vastgoed wordt daarentegen geheel meegewogen. Het effect van het door de corporatie in het verleden daadwerkelijk gevoerde complexbeleid komt eveneens geheel tot uitdrukking, omdat dit als vertrekpunt van deze waardering wordt genomen.

Waarderingsmethodiek De marktwaarde in verhuurde staat wordt gedefinieerd als: “Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld” De marktwaarde in verhuurde staat dient te worden bepaald op basis van een doorexploitatie en uitpond scenario. Indien uitponden op basis van actuele

Stadgenoot

juridische en feitelijke verplichtingen binnen de beschouwde periode (15 jaar) niet mogelijk is, dient de marktwaarde van de vastgoedportefeuille te worden bepaald op basis van het scenario door exploiteren. Het waarderingsproces geschiedt via een vast protocol en ondersteund via het geautomatiseerde systeem Reasult TMS, waarbij de (generieke) parameters voor de waardering vooraf worden getoetst door een externe taxateur. Na het interne taxatieproces wordt een derde deel van het getaxeerde bezit getoetst en gevalideerd door twee beëdigde externe taxateurs

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

83

Ontwikkeling marktwaarde in verhuurde staat De vastgoedportefeuille van Stadgenoot is in de jaarrekening gerubriceerd onder “vastgoedbeleggingen (nr. 2), met een totale waarde ultimo 2014 van afgerond € 3,7 miljard. Een en ander nader te specificeren als volgt (bedragen x € 1.000): In exploitatie • Waarvan Sociaal Vastgoed € 2.991.084 • Waarvan niet-Sociaal- vastgoed € 696.574

€ 3.687.568

In de jaarrekening wordt een verplicht onderscheid gemaakt tussen de commerciële vastgoedportefeuille en de sociale portefeuille. In de dagelijks sturing van de exploitatie vindt sturing plaats naar Woningen, Bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) en de dochterondernemingen. Deze onderverdelingen sluiten vanwege geringe definitieverschillen qua aantallen en marktwaarde niet precies op elkaar aan. De totale waarde blijft uiteraard wel gelijk. De ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille in exploitatie is als volgt (bedragen * € 1.000): Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari 2014: Marktwaarde Stadsgoed € 150.800 Marktwaarde woningen € 3.116.529 Marktwaarde BOG € 293.439

€ 3.560.767

Mutaties in het boekjaar: Aankopen in vastgoed in exploitatie € 286 Investeringen in vastgoed in exploitatie € 34.814 Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie € 32.193 Overboeking van Activa ten Dienste van exploitatie € 4.134 Desinvesteringen € -49.221 Waardeveranderingen € 104.684 Saldo € 126.891 Stand per 31 december 2014: Marktwaarde Stadsgoed € 156.832 Marktwaarde woningen € 3.207.244 Marktwaarde BOG € 323.583 Marktwaarde in verhuurde staat per 31-12-2014

€ 3.687.658

De totale Marktwaarde van Stadgenoot is in 2014 toegenomen met bijna € 127 miljoen, ongeveer 3,6%. De waarde verandering, zonder rekening te houden met investeringen en desinvesteringen bedroeg € 104,6 miljoen ofwel 2,9%. In 2014 is, in het complex van der Kunbuurt één woning aangekocht. Het betreft een complex woningen dat in het verleden is aangekocht ter exploitatie, maar waar de verkopende partij aan het uitponden was. De investeringen in het Vastgoed in exploitatie van bijna € 35 miljoen omvat de uitgaande kasstromen aangaande het bezit dat in exploitatie is, welke echter niet als kosten, maar als investeringen dienen te worden aange-

84

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

merkt. Belangrijkste posten zijn de reguliere afkopen van erfpacht en de vastgoedverbeteringen aan het bestaande bezit. In 2014 is de BOG in Oostpoort uitgenomen en is voor het eerst een inbouwpakket in Solid11, Furore overgenomen van een vertrekkende huurders. Daarnaast zijn er weer een aantal koophuurwoningen gemuteerd, waardoor we de inbouwpakketten hebben moeten overnemen. Een gedeelte van de Sarphatistraat 370 dat in 2014 in eigen gebruik was is leeggekomen voor verhuur. De Studio's in het voormalige GAK-gebouw, de tweede Oosterparkstraat, Oostpoort blok 1a, Hasselaerhof en Cluster Rust zijn opgeleverd en dus overgeboekt van vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie. De desinvesteringen van € 44,5 miljoen betreft de marktwaarde van de gerealiseerde verkopen bestaand bezit. Ook zijn er drie complexen uit exploitatie genomen ten behoeve van herontwikkeling. De positieve verandering van de marktwaarde met € 104.6 miljoen (2,9%) wordt in belangrijke mate veroorzaakt door het gestegen vertrouwen in de markt wat tot uitdrukking komt in gestegen leegwaardes, een positiever verwachting van op de leegwaardeontwikkeling de komende jaren. De markt laat ook zien genoegen te nemen met lagere disconteringsvoeten. Wat een belangrijk drukkend effect op de marktwaardeontwikkeling heeft gehad is de nadere duiding die aan de bestaande regelgeving met betrekking tot erfpacht bij complexgewijze verkoop gegeven moet worden. Vanwege gewijzigde marktomstandigheden lijken de meest gerede kopers voor corporatiebezit de (commerciële) vastgoedbeleggers te zijn. Bij verkoop van een complex aan dergelijke partijen dient de erfpacht voor langere termijn afgekocht te zijn en dient er een aanvullend bedrag voor omzetting van sociale woning naar marktwoning te worden betaald aan de Gemeente Amsterdam. Dit staat niet met zoveel woorden in de regelgeving beschreven, maar de afdeling Grond en Ontwikkeling van de Gemeente Amsterdam heeft verklaard dat de regelgeving als zo danig geduid moet worden. Hierdoor hebben we een (negatieve) correctie van € 240 miljoen in moeten rekenen. De belangrijkste kengetallen van de marktwaarde in verhuurde staat zijn in de beide navolgende tabellen samengevat.

Stadgenoot Geconsolideerd woningen 2013 2014 mutatie Gemiddelde marktwaarde per m2 1.472 1.538 4,5% Gemiddelde leegwaarde per m2 2.392 2.444 2,2% Gemiddelde taxatie/leegwaardeverhouding 61,5% 62,9% 2,3% Gemiddelde marktwaarde per vhe 103.319 107.660 4,2% Gemiddelde disconteringsvoet Gemiddelde exit yield uitponden Gemiddelde contracthuur per vhe Gemiddelde mutatiehuur per vhe Gemiddelde contract/mutatiehuur

8.0% 5,9%

7,9% -1,3% 5,5% -6,8%

477 689 69,2%

504 5,7% 709 2,9% 71,1% 2,7%

BAR (von) 5,4% 5,5% 1,9% 2 Gemiddelde GBO in m 70 70 0,0% Leegstand 2,3% 2,6% 13,0% Gemiddelde mutatiegraad (1e jr) 6,9% 6,9% 0,0%

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

85

Stadgenoot Geconsolideerd BOG Kengetallen BOG totaal 2013 2014 mutatie Marktwaarde BOG totaal 405.047.703 415.866.316 2,7% Aantal m2 BOG 355.442 344.962 -2,9% DOF 8,0% 7,9% -1,3% BAR (von) 9,3% 8,6% -7,5% NAR (von) 8,1% 7,1% -12,3% Exit yield 9,3% 9,2% -1,1% Leegstand % tov marktduur 9,0% 8,3% -7,8% Restant looptijd contract 55 56 1,8%

Kengetallen BOG excl. parkeren 2013 2014 mutatie Marktwaarde BOG 373.823.295 377.204.468 0,9% Aantal contracten 2.144 2.104 -1,9% Gemiddelde marktwaarde per contract 174.358 179.280 2,8% Aantal vvo's 302.109 289.505 -4,2% Gemiddelde disconteringsvoet 8,0% 7,9% -1,3% Gemiddelde exit yield uitponden 9,4% 9,2% -2,1% Gemiddelde contractduur per m2 123 121 -1,6% Gemiddelde mutatieduur per m2 119 121 1,7% Gemiddelde contract/markthuur 103,4% 100,0% -3,3% 2 Gemiddelde marktwaarde per m 1.237 1.303 5,3%

Kengetallen parkeren Marktwaarde parkeren Aantal parkeercontracten Gemiddelde marktwaarde per pp Gemiddelde contractduur per parkeercontract Gemiddelde markthuur per parkeercontract Gemiddelde contract/markthuur

2013 31.224.408 3.159 9.884 1.029 999 103,0%

2014 mutatie 38.661.830 23,8% 3.212 1,7% 12.037 21,8% 1.023 -0,6% 1.109 11,0% 92,2% -10,4%

7.6 Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid

deze maatschappelijk investeringen en het rendement hierop nauwkeuriger in beeld te brengen.

Stadgenoot investeert in betaalbaar wonen. Dat doen we letterlijk door te bouwen en renoveren. Maar voor een veel groter bedrag doen we dat door onze huurwoningen tegen een betaalbare prijs te verhuren, vaak onder de marktprijs. We laten dan bewust geld liggen om woningen betaalbaar te verhuren. Die korting op de markthuur is - naast investeringen in renovatie en leefbaarheid - verreweg het grootste deel van onze maatschappelijke investering. In de toekomst gaan we

Onze maatschappelijke investeringen, enerzijds in onrendabels en anderzijds in leefbaarheidsprojecten, omvatten in totaal € 4,0 miljoen: • onrendabels: investeringen in aankopen, in de nieuwbouw van huurprojecten en in renovatieprojecten, waarbij op grond van de maatschappelijke doelstelling verliezen worden geleden (sociale huur). In 2014 heeft hierin in totaal € 1,3 miljoen vrijval plaats gevonden.

86

•

Jaarverslag 2014

de externe kosten van leefbaarheidsprojecten vanuit het beheerbedrijf, al dan niet in de vorm van samenwerkingsverbanden (portiekmanagement, huismeesterdiensten en dergelijke). Hierin hebben we in totaal € 5,3 miljoen geïnvesteerd. De externe uitgaven in het kader van leefbaarheid in 2014 waren: • beheer openbare ruimte € 1,3 mln. sociaal beheer € 2,9 mln. • schoonmaken € 0,4 mln. • sociale, culturele, buurten welzijnsvoorzieningen € 0,7 mln.

Onrendabele investeringen In de jaarrekening 2014 valt van de voorziening ‘onrendabels’ € 1,3 miljoen vrij ten gunste van de verlies & winstrekening. In de jaarrekening zijn deze bedragen verwerkt onder ‘bijzondere waardeverandering van vlottende activa en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Een voorziening onrendabel wordt gevormd als de verwachte marktwaarde van een nieuwbouwproject in ontwikkeling lager is dan de geprognosticeerde stichtingskosten. De componenten die de post ‘Onrendabels’ in 2014 bepalen, zijn: • gronden ontwikkelposities: € 0,2 mln. • vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (huur): -/- € 1,5 mln. • vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (huur) als gevolg van overheveling: € 4,5 mln. • vastgoed bestemd voor de verkoop (voorraad onverkocht) € 1,3 mln. • vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop -/- € 5,8 mln. Toelichting • grond/ontwikkelposities: € 0,2 miljoen. Deze dotatie volgt uit: • Een tekort op tijdelijke exploitatie van de voorraadposities Parooltoren, Trouwgebouw en Van Gendthallen ad € 2,3 miljoen. Eind 2014 zijn deze posities inmiddels verkocht. • De herziening van de overige posities op basis van taxatie eind 2014 door een externe

Stadgenoot

makelaar. Deze taxaties leiden tot een positieve bijstelling van € 2,1 miljoen. •

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (huur): -/- € 1,5 miljoen. De vrijval ad € 1,5 miljoen. wordt met name veroorzaakt doordat bij investeringsbesluit dan wel bij oplevering is gebleken dat de reeds getroffen voorziening ten dele kan vrijvallen. Dit betreffen met name de projecten Eendrachtsparkbuurt/ Hasselaerhof (vrijval € 2,7 miljoen), Argentinië fase 3/Costa Rica (vrijval € 0,8 miljoen) en de panden van Stadsgoed (dotatie € 0,4 miljoen). Daarnaast is per saldo € 1,6 miljoen toegevoegd aan de voorziening onrendabel voor die projecten die nog in ontwikkeling zijn.

•

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (huur) als gevolg van overheveling € 4,5 miljoen. In 2014 heeft Stadgenoot haar eigen huisvesting in The Bell (Sarphatistraat 370) verlaten. Deze ruimte wordt nu op commerciële basis verhuurd, vergelijkbaar met de overige ruimtes in The Bell. Omdat de eigen huisvesting tegen boekwaarde wordt gewaardeerd, treedt een waarde-verandering op zodra het pand ten behoeve van exploitatie wordt verhuurd en tegen marktwaarde verhuurde staat wordt gewaardeerd. Dit waarderingsverschil bedraagt € 4,5 miljoen negatief.

•

vastgoed bestemd voor de verkoop (voorraad onverkocht): € 1,3 miljoen. Dit betreft met name de voorziening voor de onverkochte woningen (17) en parkeerplaatsen (220) in het project Eendrachtsparkbuurt/Hasselaerhof ad € 1,1 miljoen. Daarnaast is € 0,2 miljoen toegevoegd aan de voorziening als gevolg van rentekosten over de bestaande voorraad.

•

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop: -/- € 5,8 miljoen. Een bedrag van € 4,4 miljoen kan vrijvallen omdat enkele koopprojecten in uitvoering zijn genomen en de gemaakte grondkosten in belangrijke

Stadgenoot

mate kunnen worden terugverdiend. Dit betreffen de projecten: IJburg blok 50 (vrijval € 3,4 miljoen) en Argentinië blok 3 (vrijval € 1,0 miljoen). Daarnaast is de voorziening Oostenburg (€ 1,7 miljoen) verschoven naar de grond/ontwikkel posities. Tot slot wordt per saldo € 0,3 miljoen gedoteerd als gevolg van wijziging in marktwaarderingen, verschuivingen tussen huur en koop binnen projecten en kosten tijdens de ontwikkeling.

7.7

Enkele posten in detail

Bedrijfsopbrengsten De opbrengsten van Stadgenoot, zoals genoemd in onze geconsolideerde jaarrekening 2014 bedragen € 253,7 miljoen. In 2013 was dit € 251 miljoen In de volgende paragrafen lichten wij de verschillende opbrengsten kort toe.

Omzet uit huur De totale huuromzet (inclusief de huuromzet uit dochterondernemingen en derving) bedroeg in 2014 € 221,1 miljoen. Dit is 2,37% hoger dan de huuropbrengst van 2013 (€ 215,8 miljoen). De stijging komt door een combinatie van factoren met name bij woningen, waaronder harmonisatie/ componentwijziging van huurprijzen van ongeveer € 1,5 miljoen, de jaarlijkse huurverhoging van € 3,7 miljoen, de in exploitatie name van enkele projecten van ongeveer € 1,2 miljoen en een daling door verkoop van € -1,6 miljoen.

Huurderving door leegstand De geconsolideerde huurderving door leegstand van woningen en bedrijfsruimte bedroeg in 2014 € 9,5 miljoen (€ 9,8 miljoen in 2013). Gemeten in een percentage van de huur was de derving in 2014 4,19% (4,53% in 2013). Voor een toelichting over de derving verwijzen wij naar het hoofdstuk ‘Stadgenoot verhuurt’.

Jaarverslag 2014

87

Huurachterstand De totale geconsolideerde huurachterstand in 2014 bedroeg € 5,1 miljoen, onder te verdelen in: • huidige huurders € 3,4 miljoen (€ 4,5 miljoen in 2013) • vertrokken huurders € 1,7 miljoen (€ 2,5 miljoen in 2013) De specificatie van de achterstanden over 2014 is als volgt: (in miljoenen euro’s) Huidige huurders Vertrokken huurders Woonruimte 1,7 1,0 Bedrijfsruimte 0,8 0,4 Dochters 0,2 0,2 Beheer derden / overige 0,7 0,1 Totaal 3,4 1,7 Om de risico’s van deze vorderingen af te dekken, hebben we in 2014 een voorziening opgenomen van € 3,0 miljoen. Per saldo resteert een vordering huurdebiteuren van € 2,1 miljoen (€ 3,7 miljoen in 2013).

Omzet en resultaat van onze verkopen De omzet over 2014 uit de verkopen bedroeg ruim € 85,4 miljoen, te verdelen in: • verkoop nieuwbouw € 10,1 miljoen (€ 44,6 miljoen in 2013) • verkoop bestaand bezit € 75,3 miljoen (€ 98,6 miljoen in 2013) Nieuwbouw De omzet van verkochte nieuwbouwwoningen wordt verantwoord op het moment van oplevering. Gedurende de jaren van bouw komt de omzet tot uitdrukking via de wijziging onderhanden werk. De omzet uit nieuwbouw is lager dan in 2013. Was in dat jaar de omzet nog € 44,6 miljoen, dit jaar bedraagt deze € 10,1 miljoen. In 2014 zijn nieuwbouwwoningen verkocht in de projecten Hasselaerhof, Hart van Elzenhage en Scheepvaartkwartier. Het resultaat uit de verkoop nieuwbouw is € 0,3 miljoen negatief.

88

Jaarverslag 2014

Verkoop bestaand bezit, 20,5 miljoen (19,2 miljoen in 2013) In 2014 is de verkoopmarkt in Amsterdam flink aangetrokken. Het behalen van onze verkoopdoelstelling van 220 woningen is ruimschoots behaald: er zijn 364 woningen verkocht (2013: 274). Het nettoresultaat uit ‘verkoop bestaand bezit’ bedraagt € 17,4 miljoen (€ 48.901 per woning). 45 kopers hebben gebruik gemaakt van de startersrenteregeling, 59 woningen zijn verkocht aan zittende huurders. Hiernaast zijn er in 2014 bedrijfspanden verkocht met een nettoresultaat van € 0,1 miljoen. Ook hebben er complexmatige verkopen plaatsgevonden met een nettoresultaat van € 2,6 miljoen. Er zijn eveneens zeven woningen vanuit een renovatie project verkocht met een nettoresultaat van € 0,4 miljoen.

Overige opbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten zijn € 4,7 miljoen, € 2,7 miljoen lager dan in 2013. In deze rubriek worden diverse opbrengsten verantwoord. Een aantal is jaarlijks terugkerend zoals, beheer derden en omzet uit huismeesterdiensten. Andere zijn incidenteel. Het belangrijkste verschil tussen de jaren 2013 en 2014 is het wegvallen van de projectsteunbijdrage (de Vogelaargelden) en minder opbrengst door het afschaffen van de BTW integratieheffing.

Bedrijfslasten De bedrijfslasten zijn in 2014 gedaald van € 147,7 miljoen naar € 138,6 miljoen. Hieronder volgen een aantal oorzaken. De bedrijfslasten kunnen we onderverdelen in diverse categorieën onder andere, lonen en salarissen, onderhoud, lasten servicecontracten, overheidsbijdragen en bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa. • De bijzondere waardeverandering van vlottende activa betreft het onrendabel op voorraadposities en bedraagt dit jaar € 4,3 miljoen positief. (2013 € 7,8 miljoen last). We verwijzen naar de paragraaf ‘Onrendabele investeringen’ voor een toelichting op dit bedrag. • De lasten van het onderhoud zijn € 35,4 miljoen, € 10 miljoen lager dan in 2013. • De lonen en salarissen zijn € 21,2 miljoen, € 2,0

Stadgenoot

•

lager dan in 2013. De daling is hoger dan verwacht de stand van de fte’s ultimo 2014 ligt onder de begrote stand van de fte’s 2014. De post overheidsbijdragen. Dit betreft de verhuurdersheffing en saneringssteun deze zijn 24,3 miljoen, 16,5 miljoen hoger dan in 2013. De verhuurdersheffing is fors toegenomen vanwege de stijging van het percentage.

Financieringsresultaat Het financieringsresultaat bedraagt € 110,2 miljoen negatief en is daarmee € 52,5 miljoen slechter dan het financieringsresultaat van 2013. Het verschil tussen 2013 en 2014 is grotendeels te wijten aan de marktwaarde van de derivaten. In 2013 was er een positieve waardeverandering van € 5,7 miljoen In 2014 heeft er een negatieve waardeverandering plaatsgevonden van € 51,2 miljoen. Tegenover deze waardedaling van de derivaten staat een cash-flow verbetering van € 4,8 miljoen op jaarbasis door lagere rentelasten, als gevolg van het aflossen van leningen en de gedaalde rentestand.

Stortingen verstrekt aan buitenlandse instellingen Stadgenoot heeft in 2014 een bedrag van € 285.000 naar Stichting Brasa overgemaakt. Dit bedrag heeft betrekking op de afrekening van de jaarlijkse storting in het Brasafonds van € 140.000 over het jaar 2013, de dekking van de apparaatskosten € 45.000 en een aanvullende storting van € 100.000 over 2014. Dit bedrag is verantwoord bij de overige bedrijfslasten. Stadgenoot heeft in 2014 voldaan aan de bepaling voor steunverlening aan buitenlandse corporaties. Stadgenoot heeft zich garant gesteld voor de jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting van zeven annuïtaire geldleningen verstrekt aan Woningstichting Sekrepatu (restant hoofdsom van de geldleningen bedroeg ultimo 2014 € 3,5 miljoen). In 2013 bedroeg de rente en aflossing € 0,27 miljoen. Er zijn vergaande overleggen gevoerd met banken en financiers om de herfinanciering van de leningportefeuille lokaal mogelijk te maken en daarmee de financiële verzelfstandiging van Woningstichting Sekrepatu.

Stadgenoot

Investeringen in woningen boven € 200.000,Stadgenoot heeft in 2014 86 huurwoningen en 25 koopwoningen opgeleverd waarvan de stichtings kosten boven de grens van € 200.000 lagen.

7.8 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten Algemeen In 2013 steeg de rente op de gelden kapitaalmarkt. Voor zowel de lange als de korte rente was in 2014 sprake van een neerwaartse trend. Door incidentele gebeurtenissen was soms een kortstondige stijging van de rente te zien, maar de trend was dalend. De 3-maands Euribor startte op 0,28% en eindigde op 0,08%. Op de kapitaalmarkt daalde de rente voor 30-jaars leningen van 3,96% naar 2,39%. Eind 2014 kondigde de ECB aan om vanaf maart 2015 elke maand voor € 60 miljard staatsobligaties op te gaan kopen. Op deze manier hoopt de ECB haar doelstelling, de inflatie zo dicht mogelijk 2% te krijgen, te bereiken. De vraag is of deze maatregel het gewenste effect heeft. De verwachting is dat de rente voorlopig niet zal stijgen. Opwaartse beweging zal pas optreden op het moment dat het zichtbaar wordt dat het beleid van de ECB succesvol is. Schuldportefeuille Het schuldrestant van onze portefeuille langlopende leningen is met € 50 miljoen afgenomen van € 1,710 tot € 1,660 miljard. Het totale vreemd vermogen (schuld langlopende leningen plus rekening courant krediet instellingen en kasgeldleningen) nam met € 56,8 miljoen af. In de begroting werd rekening gehouden met een afname van € 16,8 miljoen. Voor 2015 hebben we een totale schuldreductie van € 41,2 miljoen begroot. Transacties In 2014 zijn 2 leningen afgesloten van in totaal € 45 miljoen onder borging van het WSW ter financiering van een deel van de leningen onder borging WSW die in 2014 vervielen. Twee vervallende ongeborgde leningen totaal groot € 100 miljoen zijn met een jaar verlengd, tot 1 juni en 1 juli 2015.

Jaarverslag 2014

89

Derivaten Stadgenoot heeft sinds 2010 geen derivatentransacties afgesloten. De omvang van de portefeuille is niet gewijzigd. De verwijdering van toezichtbelemmerende bepalingen uit onze derivatencontracten is voltooid. Hiermee voldoet Stadgenoot aan artikel 10 van de Beleidsregels Derivaten. De overheid heeft dit artikel prioriteit gegeven, dientengevolge heeft het CFV in 2013 de betreffende corporaties een plan van aanpak gevraagd om deze bepalingen te verwijderen. Stadgenoot heeft de in het plan van aanpak gestelde doel behaald. Het financieringsbeleid van Stadgenoot en daaruit voortvloeiende transacties in leningen en derivaten, alsmede evaluatie van de bijbehorende risico’s, staan bij elk treasury-overleg op de agenda, en periodiek op de agenda van de auditcommissie. De RvC ontvangt de verslagen hiervan. Duration en renteontwikkeling Duration en

Derivaten

Langlopende

portefeuille

(nominaal)

leningen

Rente

Duration

2013

€ 502,7 miljoen

€ 1.710 miljoen

4,02%

13,19

2014

€ 502,7 miljoen

€ 1.660 miljoen

3,87%

13,00

De gemiddelde rente van Stadgenoot enkelvoudig is gedaald met 0,15%. Het gemiddelde rentepercentage wordt bepaald aan de hand van het schuldrestant op 31 december. De duration is, door autonome terugloop, gedaald van 13,19 naar 13,00.

7.9 Toezichthouders Algemeen De belangrijkste externe toezichthouders van Stadgenoot – het CFV, het WSW en het ministerie van BZK – geven vanuit hun verantwoordelijkheid jaarlijks een oordeel over de geleverde prestaties door Stadgenoot. De oordelen worden voor een belangrijk deel ge baseerd op de verantwoordingsinformatie (dVi), de jaarrekening, het jaarverslag en de stukken van de

90

Jaarverslag 2014

accountant. Het CFV en WSW maken verder gebruik van de prognose informatie (dPi) en het meerjarenplan 2014 – 2023. Tot slot maakt het WSW gebruik van aanvullende prognose informatie (dPi Plus.) CFV Bij het jaarlijks beoordelen van de financiële positie van corporaties heeft het CFV een adviserende taak (op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector, in het kader van het Rijkstoezicht). Dit advies komt tot stand via een kwalitatief oordeel. Over het verslagjaar 2014 is het oordeel nog niet beschikbaar, dit wordt verstrekt voor 1 november 2015. Over het verslagjaar 2013 is het oordeel wel beschikbaar. Aangezien het oordeel tegenwoordig kwalitatief van aard is, waarbij op meerdere prestatie-indicatoren wordt gelet, is dit niet meer uit te drukken in één cijfer of letter. Het oordeel kan het beste als volgt worden geduid: De gerealiseerde voortgang op de zes overeengekomen herstelmaatregelen, de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen en het totaalbeeld op de overige toezichtvelden is voor het CFV aanleiding om het verscherpt toezicht op te heffen. In het kader van het regulier toezicht heeft het CFV twee verbetermaatregelen geformuleerd die in het verlengde liggen van het voormalig herstelplan: 1. Het continueren van het staande financieel beleidskader Meerjarenplan Stadgenoot 2014 – 2023. 2. Het verder verbeteren van de portefeuillesturing op strategisch en tactisch (en operationeel) niveau. WSW Het WSW beoordeelt de financiële positie en toetst (conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het WSW) of de corporatie voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en de voorwaarden voor borging. Over het verslagjaar 2014 is het oordeel nog niet beschikbaar, dit wordt verstrekt na 30 juni 2015.

Stadgenoot

Het door het WSW aan Stadgenoot voor 2014 toegekende borgingsplafond past binnen de financiering van 2014. Vanwege de nieuwe toetsingscriteria hebben er in 2014 gesprekken plaatsgevonden met het WSW over de borgbaarheidsverklaring. Naar aanleiding hiervan is een “WSW kaderplan” opgesteld (zie verder de Financiële toekomst paragraaf). Inmiddels is door het WSW op 16 maart 2015 het “WSW kaderplan” goedgekeurd en is de borgbaarheidsverklaring ontvangen. BZK De minister van BZK vormt zich op grond van artikel 33 van het BBSH jaarlijks voor 1 december een oordeel over de werkzaamheden van de individuele corporaties in het voorafgaande verslagjaar. Op basis van artikel 43a BBSH wordt de Tweede Kamer geïnformeerd over de voorgenomen activiteiten in het lopende jaar; ook wordt op basis van dit artikel een samenvattende rapportage verstrekt over de werkzaamheden van de corporatie. Hierbij wordt een oordeel gevormd over de rechtmatigheid (naleven van de weten regelgeving) en de financiële positie. Over het verslagjaar 2014 is het oordeel nog niet beschikbaar. Over 2013 is het oordeel ontvangen onder referentie van BZK, Directoraat-Generaal Bouwen en Wonen, kenmerk 20140000491783.

7.10 Rating AA Stable In oktober 2011 heeft de internationale kredietbeoordelaar Standard & Poor’s aan Stadgenoot de rating ‘AA stable’ toegekend. Deze buitengewoon hoge rating levert inmiddels een belangrijke bijdrage aan de continuïteit van de financiering van Stadgenoot. Bij de herbeoordeling 2014, d.d. 28 november, concludeerde Standard & Poor’s dat Stadgenoot wederom voor het predicaat ‘AA stable’ in aanmerking kwam, een herbevestiging van de financiële gezondheid en kredietwaardigheid van Stadgenoot. Opnieuw werd het sterke management van Stadgenoot geprezen. Stadgenoot is in staat bij te sturen als het nodig is,

Stadgenoot

daarmee laat het bedrijf zien ‘in control’ te zijn. Ook onderstreepte S&P wederom de kracht van het volkshuisvestingssysteem in Nederland. Het schuldrestant aan ongeborgde langlopende financiering bleef ongewijzigd op € 213 miljoen. In 2015 vervalt hiervan € 100 miljoen. De voorbereidingen van herfinanciering zijn al gestart.

7.11 Vooruitblik 2015 (en verder) Begin maart 2015 is de Novelle in stemming gebracht in de Eerste Kamer en goedgekeurd, waarmee de Herziene Woningwet per 1 juli 2015 in werking zal treden. Hierdoor ontstaat er na vele jaren van onduidelijkheid eindelijk helderheid en zekerheid over het werkgebied van de woningcorporatie en het daarmee verbonden toezicht. Deze helderheid heeft echter ook verregaande financiële, organisatorische en administratieve consequenties voor Stadgenoot. Zo moet binnen een termijn van twee jaar de administratieve, dan wel juridische, scheiding daeb/niet-daeb worden gerealiseerd, de organisatiestructuur moet novelle-proof zijn en, niet in het allerminst, de financiële continuïteit en financierbaarheid van beide nieuwe onderdelen moet zijn gewaarborgd. De (negatieve) financiële consequenties zijn daarnaast materieel, zeker door de acceptatie van het amendement over het passend toewijzen. Gecombineerd met de steeds hoger wordende druk op de corporaties om de jaarlijkse huurverhogingen zo veel mogelijk te temperen, zal, om de financiële continuïteit blijvend te waarborgen, ook de komende jaren sprake moeten zijn van een heel prudent financieel beleid, met een beperkte ruimte voor investeringen. Ons beleid voor de komende jaren is erop gericht om de schuldpositie verder terug te dringen, zodat ultimo 2016 op alle onderdelen wordt voldaan aan de beoordelingscriteria van het WSW. Het voldoen aan de WSW-criteria en het behouden van de borgstellingsverklaring is van essentieel belang voor de financiering van de organisatie. De hiervoor te nemen

Jaarverslag 2014

91

stappen zijn vastgelegd in een eind 2014 door Bestuur vastgesteld kaderplan. Dit kaderplan vormt ook de basis voor het in december door de RvC goedgekeurde financiële meerjarenplan, waarin het financiële beleid en resultaten voor de periode 2015 – 2019 zijn vastgelegd. De speerpunten van het financiële beleid voor de komende jaren zijn: • Een intensivering van de verkopen, gericht op het niet-daeb bezit dat geen nadrukkelijke toe gevoegde waarde heeft voor onze portefeuillestrategie. Onder andere bedrijfsruimten en voorraadposities. Deze verkoop omvat zowel uitponden van individueel bezit, als ook complexgewijze uitponding. • Verdere optimalisatie van het beheerproces leidend tot een verbetering van het saldo van de operationele kasstroom en daarmee van de ICR. • Verdere implementatie van het strategisch portefeuille- en tactisch assetmanagement leidend tot een optimalisatie van de financiële en volkshuisvestelijke rendementen van de complexen. • Vermindering van onze belangen in deelnemingen met daaraan gekoppeld kapitaalonttrekking, gebaseerd op de verdere versobering van de verbindingenstructuur. • Een evenwichtig investeringsprogramma, dat qua volume ten hoogste aansluit bij de gerealiseerde verkoopopbrengsten. • Een verdere optimalisatie van de reeds lopende investeringsplannen, waarbij als uitgangspunt geldt dat het project slechts dan wordt uitgevoerd indien het bijdraagt aan een verbetering van de financiële positie. • Optimalisatie van onze financiering, gericht op een verdere verlaging van onze vreemd vermogenspositie. • Nauwgezette montering van onze derivatenportefeuille. De belangrijkste financiële uitkomsten die hieruit voortvloeien zijn: • Een consolidatie van het resultaat normale bedrijfsuitoefening op ruim 17% van de omzet, hetgeen een gezonde marge is.

92

• •

• •

Inleiding

Een verdere vermindering van onze schuld met 10%. Een positieve kasstroomontwikkeling, resulterend in een stijging van de Exploitatie Renteverhouding (ERV: ICR inclusief investeringsuitgaven vastgoedverbetering) van 112% in 2015 tot 156% in 2019. Groei van de solvabiliteit tot boven de norm van 55%. Een bruto volume aan nieuwbouwinvesteringen van ruim € 200 miljoen in vijf jaar.

Overigens heeft Stadgenoot voor de jaren 2015-2019 op grond van de vastgestelde hoogte van de verhuurdersheffing en de prognose van het bezit en een inschatting van de saneringsheffing, een bedrag van € 124 miljoen aan te betalen verhuurders- en saneringsheffingen ingerekend in haar financiële meer jarenprognose. Om de impact van de verhuurders- en saneringsheffing op te vangen heeft Stadgenoot een huurbeleid ontwikkeld dat optimaal gebruik maakt van de gestelde mogelijkheden, en waarin rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid. Dit nu nog geldende huurbeleid houdt in dat op de verhuringen dusdanig wordt gestuurd dat minimaal 75% van de verhuringen binnen de sociale huurgrenzen kan worden aangeboden en maximaal 25% wordt aangeboden in de geliberaliseerde huur. De consequenties voor Stadgenoot van de nieuwe woningwet zullen in 2015 worden vertaald in een nieuw ondernemingsplan, waarin naast de betaalbaarheidsvraag van de huren, ook het verwachte huurbeleid, de investeringen, onze maatschappelijke rol en de ontwikkeling van de organisatie worden opgenomen. Ten aanzien van de efficiency zet Stadgenoot voor de periode 2015-2019 in op een verdere bedrijfslastenverlaging. Naast het opvangen van de krimp in onze portefeuille wordt ernaar gestreefd, eventuele prijsstijgingen in zijn geheel op te vangen voor de eerste drie jaar, zodat de nominale bedrijfslasten per VHE minimaal gelijk blijven. Activiteiten om de ingerekende kostenbesparingen te realiseren zijn reeds in 2011 gestart. Ze hebben de afgelopen jaren al tot

grote resultaten geleid, onder andere tot een afname van het aantal fte van 411 fte ultimo 2011 tot 340 fte ultimo 2014. Deze trend zetten we de komende jaren verder door. Al met al staan we met ingang van 2015 voor een nieuw tijdperk binnen de volkshuisvesting, waarvan de contouren steeds helderder zijn. De komende twee jaar blijven staan in het teken van de aanpassing aan de nieuwe werkelijkheid (o.a. daeb/niet-daeb) en de verdere verbetering van de financiële positie.

Inleiding

93

94

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

8 Stadgenoot in de maatschappij 8.1

Relatie met de omgeving

Als Stadgenoot hebben we de laatste jaren kritisch naar onszelf gekeken. Waar staan we voor, wat doen we wel en wat doen we niet (meer)? Stadgenoot is zich er van bewust dat onze omgeving aan het veranderen is en dat ook wij moeten veranderen. Alle partijen trekken zich verder terug op de eigen kerntaak. Er wordt daarnaast steeds meer verwacht van de zelfredzaamheid van mensen. Om te voorkomen dat er gaten gaan vallen is goed overleg van groot belang. Om onze doelen te kunnen realiseren in de stad is samenwerking essentieel. De relatie met onze omgeving is dan ook een belangrijk onderwerp voor Stadgenoot. In 2014 is een eerste stap gemaakt om dit te meer te structureren door goed te kijken naar wie onze belangrijkste belanghouders zijn, ook wel stakeholders genoemd, en hoe wij ons tot hen willen verhouden. Stadgenoot heeft te maken met een breed scala aan stakeholders, die allemaal een eigen positie en eigen belangen hebben. Heel algemeen kan worden gesteld dat iedereen die belang heeft bij de activiteiten van Stadgenoot stakeholder is. Denk aan de huurders, de gemeente, collega-corporaties en zorgen welzijnspartijen, maar ook potentiële huurders. Het is belangrijk om te realiseren dat niet al onze stakeholders op dezelfde manier betrokken hoeven te worden. Sommige stakeholders verdienen meer aandacht en hebben meer invloed dan andere. We zijn bewuster gaan nadenken over hoe en wanneer we onze stakeholders betrekken. Vanuit welke rol en belang is de stakeholder betrokken, hoeveel invloed heeft de stakeholder, en hoeveel invloed willen we geven? Om hier meer inzicht in te krijgen hebben we het afgelopen jaar onze stakeholders in kaart gebracht. Dit hebben we gedaan door te kijken naar de mate van invloed die een stakeholder heeft op het handelen van Stadgenoot en de mate van interesse die een stakeholder heeft in wat Stadgenoot doet. Dit overzicht geeft meer richting aan het soort contact dat we met de verschillende groepen stakeholders onderhouden. Van intensief samenwerken tot monitoren met minimale inzet.

We realiseren ons dat we er met het maken van dit overzicht nog niet zijn. Een volgende stap is om helder te krijgen hoe we ons tot deze stakeholders willen verhouden, welke onderwerpen we voorleggen en hoeveel invloed we willen geven. Dat doen we niet zelf. Dit is bij uitstek een onderwerp om verder uit te werken in goed overleg met onze stakeholders. Een goede relatie met onze stakeholders en een levendige dialoog in deze tijden van verandering is in ons wederzijds belang.

8.2 De maatschappijraad De maatschappijraad is een overleg- en adviesorgaan. De maatschappijraad heeft tot taak het gevraagd en ongevraagd adviseren van het bestuur bij de beleidsvorming, de uitvoering van het maatschappelijk beleid, het oplossen van maatschappelijke problemen rondom het wonen en het functioneren als maatschappelijk klankbord voor het bestuur. De maatschappijraad heeft geen controlerende, maar een stimulerende en initiërende taak. Zowel de gang van zaken binnen de maatschappijraad als de verhoudingen tussen Stadgenoot en de maatschappijraad zijn gereglementeerd. Daarmee is de maatschappijraad een statutair verankerd orgaan dat de maatschappelijke omgeving een formele plaats geeft in de governance-structuur van Stadgenoot. Het reglement is gepubliceerd op de website van Stadgenoot. In 2014 heeft het bestuur van Stadgenoot, tezamen met specialisten uit de organisatie, indringend met de leden van de maatschappijraad gesproken over de thema’s ‘Wonen en Zorg’, ‘Coöperatie en Corporatie’ en ‘Gemeente en Corporatie’, die op initiatief van de maatschappijraad waren geagendeerd. In het verslag van de maatschappijraad, dat verderop in dit jaarverslag is opgenomen, staan deze thema’s beschreven. De adviezen die de maatschappijraad aan het bestuur heeft gegeven betreffende deze thema’s zijn bij de verschillende bedrijfsonderdelen in behandeling genomen en in 2015 wordt daar een terugkoppeling over gegeven. Conform het reglement van de maatschappijraad worden ook onderwerpen ter advisering van

Stadgenoot

het bestuur aan de maatschappijraad voorgelegd. Zo heeft de maatschappijraad positief geadviseerd over de begroting en jaarplan 2015, met inbegrip van het maatschappelijk en strategisch beleid. In 2014 is de maatschappijraad vanaf het begin betrokken bij het nieuwe Ondernemingsplan van Stadgenoot (voor de jaren 2015-2019). De samenstelling van de maatschappijraad moet een evenwichtige afspiegeling vormen van de verschillende deskundigheden uit de maatschappelijke praktijk van de stichting. De raad bestond in 2014 uit 12 leden en een onafhankelijke voorzitter. Voor de selectie van kandidaten is een profielschets opgesteld. In deze profielschets zijn de domeinen benoemd waarbinnen de kandidaten zijn geworven (vastgoed, financiën, zorg en welzijn, stedelijke vernieuwing, onderwijs, cultuur). De samenstelling van de maatschappijraad was in 2014 als volgt: • • • • • • • • • • • •

dhr. Harry ter Braak - voorzitter mevr. Ineke van der Wolff – vicevoorzitter (domein: gezondheidszorg) dhr. Jaap van der Baan (welzijn) dhr. Egbert Fransen (cultuur) mevr. Ingrid Horvath (cultuur en welzijn) dhr. Evert Krist (volkshuisvesting) dhr. Kenneth Lalji (financiën) dhr. Evert van Nass (financiën) mevr. Nazmiye Oral (cultuur) dhr. Kees van Ruyven (stedelijke vernieuwing) mevr. Hanneke Schreuders (stedelijke vernieuwing) mevr. Hella de Zwart (gezondheidszorg)

De maatschappijraad legt over zijn werkzaamheden verantwoording af in een eigen jaarverslag, dat verderop in dit jaarverslag is opgenomen.

Jaarverslag 2014

95

8.3 Huurgenoot Stadgenoot en (het bestuur van) Huurgenoot overleggen over alle onderwerpen die voor de huurders van belang kunnen zijn en betrekking hebben op het beheer en beleid ten aanzien van het gehele woningbezit van Stadgenoot. Dit overleg vindt plaats in het bestuurlijk overleg, de werkgroep Beleid en het praktijkoverleg. Stadgenoot overlegt met erkende bewonerscommissies en complexvertegenwoordigers over onderwerpen die op complexen gebiedsniveau aan de orde zijn en het huurdersbelang raken. Bij het ontbreken van een erkende bewonerscommissie treedt het bestuur van Huurgenoot zo nodig op als vertegenwoordiger voor dit complex. Het regulier bestuurlijk overleg met het bestuur van Stadgenoot heeft in 2014 vier keer plaatsgevonden. Tijdens deze overleggen zijn naast de jaarlijks terugkerende bespreking van jaarplan, begroting en jaarrekening en jaarverslag van Stadgenoot en Huurgenoot de volgende onderwerpen besproken: huurbeleid, Warmtewet, complexgewijze verkoop, beleid kijktuinen, beleid reiniging dakgoten en bewonersparticipatie bij onderhoud. Twee van de vier bijeenkomsten zijn bijgewoond door de RvC-leden benoemd op voordracht van Huurgenoot. In december is er voorafgaand aan het bestuurlijk overleg informeel met elkaar van gedachten gewisseld over zelfbeheer en gedeelde verantwoordelijkheid. De werkgroep Beleid, waarin diverse beleidsthema’s worden besproken, is acht keer bijeengeweest. Tijdens de vergaderingen is onder andere gesproken over portefeuillesturing, betaalbaarheid, complexgewijze verkoop, wonen en zorg, bewonersparticipatie bij onderhoud, servicekostenbeleid, Warmtewet, regeling tijdelijke huurkorting en het ondernemingsplan. Het praktijkoverleg is een overleg om strubbelingen in de uitvoering van beleid en procedures naar aanleiding van signalen die Huurgenoot ontvangt onder de aandacht te brengen. In 2014 is het praktijkoverleg eenmaal bij elkaar geweest.

96

Jaarverslag 2014

In 2014 is wederom op een constructieve wijze met Huurgenoot overleg gevoerd. We weten elkaar op steeds meer onderwerpen in een eerder stadium te vinden. Dit is voor beide partijen prettig samenwerken. Regelmatig zijn werkgroepen gevormd om een bepaald beleidsonderwerp gezamenlijk voor te bereiden, zoals voor complexgewijze verkoop. Ook bij de uitwerking van pilots op het gebied van wonen en zorg en bewonersparticipatie bij onderhoud is het bestuur van Huurgenoot aangehaakt. In het najaar van 2014 is door Stadgenoot een scheiding aangebracht in het beleidsmatig overleg, dat wordt getrokken door de accountmanager Huurgenoot binnen Stadgenoot en de praktische afstemming op gebiedsniveau. Omdat we merkten dat bewonerscommissies en bestuursleden van Huurgenoot regelmatig op verschillende niveaus insteken om knelpunten in het beheer of de uitvoering van beleid kenbaar te maken, was een heldere rolverdeling gewenst om te voorkomen dat problemen gaan zwerven. Managers Gebiedsbeheer en gebiedsbeheerders treden door deze scheiding vaker rechtstreeks in overleg met bestuursleden van Huurgenoot dan voorheen. We verwachten dat door de lijnen kort te houden en meer afstemming op te zoeken, escalaties (met extra overleggen als gevolg) vaker voorkomen kunnen worden. Huurgenoot legt in een eigen verslag verantwoording af over de werkzaamheden dat verderop in dit jaarverslag is opgenomen.

8.4 Overleg met de gemeente Stadgenoot voert gedurende het gehele jaar intensief overleg met zowel de gemeente als de stadsdelen. Het overleg met de centrale stad vindt plaats op bestuurlijk en op ambtelijk niveau. Een belangrijke rol in het overleg over het volkshuisvestingsbeleid wordt gespeeld door de Amsterdamse Federatie van Woning corporaties. Stadgenoot speelt zowel binnen het Algemeen Bestuur als de commissies van de Federatie een actieve rol.

Stadgenoot

Het jaar 2014 stond op lokaal niveau in het teken van de gemeenteraadsverkiezingen en de komst van een nieuw college van burgemeester en wethouders. Voor het eerst sinds de Tweede Wereldoorlog is er een college geformeerd zonder Partij van de Arbeid. D66, SP en VVD hebben een coalitieakkoord gesloten onder de titel ‘Amsterdam is van iedereen’. De SP levert de nieuwe wethouder Wonen, Laurens Ivens. In de paragraaf over Wonen wordt veel belang gehecht aan het behoud van een sociale woningvoorraad (woningen met een huur tot € 700 van zowel corporaties als particulieren) van 187.000 woningen verspreid over de hele stad. In de loop van 2014 is er een aantal besprekingen geweest tussen de wethouder, de ambtelijke staf en de corporaties met als doel om gezamenlijk te verkennen wat de komende jaren de volkshuisvestelijke opgave in de stad is en welke bijdrage wordt verwacht van de woningcorporaties. In de eerste helft van 2015 zullen de partijen met elkaar in overleg gaan om te komen tot nieuwe prestatieafspraken. Vooruitlopend daarop is afgesproken om in 2015 bij de huurverhoging, net als in 2014, de huishoudens met kinderen met een (zeer) laag inkomen en een huur tussen € 600 en € 700 te ontzien. Stadgenoot heeft, naast de gesprekken met de Federatie, op ambtelijk en bestuurlijk niveau gesproken over ons jaarplan en begroting voor 2015. Daarnaast is er regelmatig contact met het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente over onze investeringsplannen. Over de concrete investeringsplannen en inzet in buurten wordt vooral met de bestuurscommissies in de verschillende stadsdelen gesproken: • Met het stadsdeel Centrum is er intensief contact over de ontwikkeling van Oostenburg. Er wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld, waardoor het voor Stadgenoot mogelijk wordt om op dit eiland een gemengd woon-werkmilieu te realiseren. • Met het stadsdeel West en Rochdale is overeenstemming bereikt over de aanpassing van het vernieuwingsplan voor het zuidelijk veld van de Kolenkitbuurt. In december is de eerste paal geslagen voor de vervangende nieuwbouw aan de

Stadgenoot

•

•

•

• •

Jacob van Arteveldstraat. Daarnaast is met dit stadsdeel en de zorgen welzijnsorganisaties Cordaan en Combiwel uitvoerig overlegd over het scheiden van wonen en zorg in het complex De Boeg. In het stadsdeel Nieuw-West zijn afspraken gemaakt over het afmaken van de herstructurering in Geuzenveld. De nieuwbouw in de Eendrachtsparkbuurt is opgeleverd. In de Bakemabuurt is overeenstemming bereikt over de stedenbouwkundige inpassing van onze renovatieplannen. Ook hier is de uitvoering in 2014 begonnen. Verder zijn met het stadsdeel afspraken gemaakt over de tijdelijke bestemming van de ontmoetingsruimte De Wachter in Osdorp. In het stadsdeel Oost wordt door Stadgenoot veel geïnvesteerd en gedesinvesteerd. In maart vond de oplevering plaats van de eerste fase van Oostpoort; in september is de nieuwbouw van de laatste fase van Argentinië gestart. Bij de verkoop van het Parool- en Trouwgebouw is intensief overleg geweest met het stadsdeel, zodat de nieuwe kopers in staat zijn hun plannen te realiseren. Verder is er een afspraak gemaakt met het stadsdeel, Amstelring en Rochdale over de sluiting van het Willem Dreeshuis. In het najaar zijn de bewoners geïnformeerd dat op 1 juli 2016 het verzorgingshuis definitief dicht gaat. In Noord is de meeste bestuurlijke aandacht voor het afmaken van de herstructurering in de Waterlandpleinbuurt. De voorverkoop voor onze locatie aan de Volendammerweg verloopt zeer voorspoedig. De oude bebouwing is gesloopt en de nieuwbouw is gestart. Er is discussie ontstaan over de laatste fase, omdat Rochdale overweegt een deel van de oude bebouwing te laten staan. In het stadsdeel Zuid is nauwelijks bestuurlijk overleg geweest. Tot slot werken wij in Zuidoost samen met het stadsdeel en Eigen Haard aan het verbeteren van de leefbaarheid in Holendrecht. Het winkelcentrum is vernieuwd; het stadsdeel heeft flink geïnvesteerd in het openbaar groen; Stadgenoot gaat de portieken vernieuwen en we overwegen om, met behulp van subsidie uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, daar een versnelling tot stand te brengen. In het complex De Drecht is

Jaarverslag 2014

97

een gezondheidscentrum geopend. Het stadsdeel heeft daar haar volle medewerking aan gegeven.

8.5 Discussieplatforms en onderzoekprogramma’s Om gebruik te kunnen maken van de meest actuele inzichten op maatschappelijk en wetenschappelijk gebied, werkt Stadgenoot samen met verschillende onderzoeksgroepen. Naast actieve participatie in onderzoek, neemt Stadgenoot regelmatig deel aan maatschappelijke discussies.

Kennisplatform Corpovenista Stadgenoot neemt deel in het kennisplatform Corpo venista. In Corpovenista werken twaalf corporaties en Aedes samen aan het ontwikkelen en delen van praktische en fundamentele kennis over effectieve en efficiënte ingrepen in de woningmarkt, de stad, de wijk. In 2014 is een drukbezocht congres georganiseerd en zijn diverse publicaties verschenen: onder andere over dynamiek op de woningmarkt, verantwoording van de corporatiesector en de nieuwe rol en relatie met de gemeente.

Rooilijn Kenniskring Stadgenoot participeert in de Rooilijn Kenniskring. De Kenniskring richt zich in het bijzonder op ontmoeting en kennisuitwisseling tussen jonge professionals in de ruimtelijke sector. Actuele onderwerpen in de ruimtelijke planning worden behandeld in goedbezochte discussie- en debatbijeenkomsten, ingeleid door aansprekende sprekers. Sinds 2014 vinden de bijeenkomsten plaats in Pakhuis de Zwijger. Dit jaar zijn vier bijeenkomsten gehouden: ‘De Jonge Stedeling’ (3 maart), ‘Baas over eigen Energievoorziening’ (16 juni), ‘ICT-tools en Participatie bij Gebiedsontwikkeling’ (10 september) en ‘Zuidas tussen mondiaal en lokaal’ (15 oktober).

8.6 Ondersteuning Stadgenoot verleende in 2014 financiële steun aan diverse maatschappelijke projecten die de missie van Stadgenoot ondersteunen, voor een bedrag van in totaal € 63.000.

98

Jaarverslag 2014

€ 12.000 voor Arcam, dat het draagvlak en de waardering voor architectuur bij het grote publiek wil verbreden. € 12.000 voor het Nationaal Renovatie Platform. Het NRP stimuleert hergebruik van bestaande gebouwen. € 12.000 voor Pakhuis De Zwijger, platform voor burgers, ondernemers, maatschappelijke organisaties en overheden die willen samenwerken aan een leefbare en vitale stad. € 11.000 voor JINC dat jongeren op weg helpt naar een goede start op de arbeidsmarkt, door beroeps oriëntatie op de werkvloer, het aanleren van (sociale) vaardigheden en workshops over ondernemerschap. € 9.000 voor de Open Monumentendagen, die mensen de gelegenheid geven monumenten van binnen te bekijken en zich te laten informeren over de geschiedenis van gebouwen en de stad. € 3.500 voor de Rooilijn Kenniskring die zich richt op ontmoeting en kennisuitwisseling tussen jonge professionals in de ruimtelijke sector. € 2.300 voor het Forum voor Stedelijke Vernieuwing, opgericht voor alle organisaties en personen die bij stedelijke vernieuwing zijn betrokken. € 1.000 voor Daklozenkrant Z die mensen zonder vast dak boven hun hoofd de kans geeft eigen inkomsten te verwerven. € 95 voor Sarphati, de studievereniging voor studenten Sociale Geografie en Planologie aan de Universiteit van Amsterdam.

8.7 Aedes Benchmark In 2014 is de Aedes Benchmark geïntroduceerd. Met een goede benchmark kunnen woningcorporaties hun prestaties meten, vergelijken en verbeteren. Bovendien zorgt deze voor transparantie en kan de sector tegenover maatschappij en politiek met harde cijfers zijn prestaties onderbouwen. De benchmark bestaat

Stadgenoot

dit jaar uit twee onderdelen: de tevredenheid van de huurders en de bedrijfsvoering. In totaal werkten 312 corporaties mee aan één of beide onderdelen. Dit aantal representeert 85%van alle verhuureenheden - in de gehele branche (zoals woningen, appartementen en garages). De resultaten zijn in november 2014 gepresenteerd. Het huurdersoordeel gaat over drie onderwerpen: het betrekken van een nieuwe woning, het afhandelen van reparatieverzoeken en het vertrekken uit een gehuurde woning. Stadgenoot scoort gemiddeld een 7 als het gaat om tevredenheid (het totale gemiddelde van alle corporaties was een 7,3). Wij komen hiermee in de zogenaamde categorie C. Onze 'geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid' bedragen € 970 (gemiddeld € 1.035). Hiermee zitten we in categorie B. Met een totaalscore van CB behoren we in Amsterdam tot de middenmoot.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

99

100

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Verslag van de Raad van Commissarissen De raad van commissarissen (hierna: RvC) is conform de statuten van Stichting Stadgenoot belast met het interne toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de stichting en de met haar verbonden ondernemingen. De RvC staat het bestuur met raad ter zijde.

Samenstelling RvC De samenstelling van de RvC, het rooster van aftreden, de functies en nevenactiviteiten zijn hierna weergegeven; deze gegevens zijn eveneens op de website van Stadgenoot gepubliceerd. De Governancecode Woningcorporaties geeft aan dat de RvC in de profielschets vermeldt welke kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen de RvC ten aanzien van diversiteit hanteert. De RvC onderschrijft het belang van diversiteit binnen de RvC, maar verbindt daaraan geen aantallen. In een RvC met 7 leden is het niet mogelijk bij een enkele mutatie direct alle relevante aspecten van diversiteit (geslacht, leeftijd, beroepsgroepen, kennis en expertise, culturele achtergrond) in zich te verenigen. In geval van vacatures binnen de RvC gaat bij de invulling daarvan de voorkeur uit naar kandidaten die de diversiteit versterken.

Taken en bevoegdheden De taken en bevoegdheden van de RvC zijn opgenomen in de statuten van Stadgenoot en in het reglement van de RvC. Ook deze documenten zijn gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

Vacatures in de RvC Op voordracht van Huurgenoot is, na een open sollicitatieprocedure, Amma Grapperhaus 1 juli 2014 benoemd tot commissaris in de RvC. De RvC meent met haar benoeming een uitstekende opvolger te hebben gevonden voor Laetitia Ederveen, die na acht jaar op grond van het rooster van aftreden de RvC eind 2013 heeft verlaten.

Lidmaatschap VTW De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

Deskundigheidsbevordering De leden van de RvC woonden verschillende bijeenkomsten bij in het kader van deskundigheidsbevordering, waaronder die van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De RvC heeft bij de zelfevaluatie geconstateerd dat de RvC als geheel kennis neemt van de volle breedte van vakliteratuur op terreinen van volkshuisvesting, vastgoed en governance.

Onafhankelijkheid commissarissen De leden van de RvC van Stadgenoot zijn onafhankelijk, conform het bepaalde in de Governance Code deel III, 2.2. Tevens ontvangen zij geen persoonlijk financiële vergoedingen van Stadgenoot anders dan de vergoeding voor de als lid van de RvC verrichte werkzaamheden. Ook maken de leden geen deel uit van het bestuur van een vennootschap dan wel rechtspersoon waarin een lid van het bestuur van de corporatie lid van de RvC is. Zowel in de statuten als in het reglement van de RvC zijn bepalingen opgenomen over de onafhankelijkheid van de leden van de RvC. In 2014 zijn door de leden van de RvC geen meldingen gedaan aan de voorzitter van de RvC over een (potentieel) tegenstrijdig belang dat van betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor het betreffende lid van de RvC.

Vergoeding De honorering van de leden van de RvC is opgenomen in de Jaarrekening 2014. De honorering is conform het overgangsrecht, zoals vastgelegd in artikel 7.3. van de Wet Normering Topinkomens (WNT) die in 2014 vigeerde. Op 1 januari 2015 is de aangepaste Wet Nor-

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

mering Topinkomens (WNT2) ingegaan. Met de WNT2 is er een mogelijkheid ontstaan voor verruiming van de honorering. Het verschil tussen de honorering in 2013 en de honorering conform de WNT is gradueel.

101

Om schommelingen te voorkomen heeft de RvC in 2014 de honorering ten opzichte van het jaar 2013 niet bijgesteld in perspectief van de WNT2.

In 2014 bestond de RvC uit de volgende personen:

Naam Geboortejaar Functie in RvC Expertise Benoemd per Benoemd tot Beroep Nevenfuncties

De heer drs. Wim J. Kuijken 1952 Voorzitter, Lid Remuneratiecommissie Openbaar Bestuur, (Ruimtelijke) Economie, Water 1 juli 2012 1 juli 2016 (herbenoembaar) Deltacommissaris, Regeringscommissaris voor het Deltaprogramma Voorzitter Raad van Toezicht Stichting VU-VUmc; Lid RvC De Nederlandsche Bank N.V., commissaris van overheidswege; Lid Raad van Advies Stichting Het Nationale Park De Hoge Veluwe; Decaan Leernetwerk NSOB; Lid Evaluatiecommissie Politiewet


De heer drs. Hein G.M. Blocks 1945 Vice Voorzitter, Lid Auditcommissie, Voorzitter Remuneratiecommissie Financiën 1 juli 2008 (daarvoor Lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 24 mei 2007 tot 1 juli 2008) 24 mei 2015 Adviseur, Bestuurder Voorzitter Stichting Geschillencommissies Consumentenzaken (SGC) en Geschillencommissies Beroep en Bedrijf (SGB); Voorzitter Bestuur Stichting Administratiekantoor KLM (SAK2); Penningmeester Prinses Beatrix Spierfonds; Lid Raad van Toezicht Spieren voor Spieren; Voorzitter Stichting Vluchtelingenwerk Amstel tot Zaan; Lid Raad van Advies College Bescherming Persoonsgegevens; Voorzitter RvC Da Vinci Groep; Voorzitter RvC Nationale Nederlanden Bank; Lid Commissie Toegang Notariaat; Lid Raad van Toezicht Elisabeth Otter Knoll Stichting; Bestuurder Stichting Elah Nederland.

102

Jaarverslag 2014

Naam Geboortejaar Functie in RvC Expertise Benoemd per Afgetreden per Beroep Nevenfuncties

Stadgenoot

Mevrouw drs. Kitty C.E. Roozemond 1955 Lid (op voordracht van huurdersorganisatie Huurgenoot), Lid Integriteitcommissie Openbaar Bestuur, Governance, Sociale Economie 1 juli 2008 (daarvoor Lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 28 maart 2007 tot 1 juli 2008) 28 maart 2015 Toezichthouder en Bestuurder Lid Onderzoeksraad Integriteit Overheid; Lid Raad van Toezicht ABP

Naam De heer prof. dr. Pieter Tordoir Geboortejaar 1958 Functie in RvC Lid, Lid Auditcommissie Expertise Economische en Sociale Ontwikkeling, Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting Benoemd per 28 september 2011 Benoemd tot 28 september 2015 (herbenoembaar) Beroep Directeur-Eigenaar Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir; Hoogleraar Geografie en Planologie Universiteit van Amsterdam Nevenfuncties Docent/Onderzoekscoördinator ASRE; Geassocieerd lid Raad voor de Leefomgeving Naam De heer mr. Willem van Leeuwen Geboortejaar 1953 Functie in RvC Lid (op voordracht van de Maatschappijraad van Stadgenoot) Expertise Governance, Volkshuisvesting, Bestuur Benoemd per 27 november 2012 Benoemd tot 27 november 2016 (herbenoembaar) Beroep Directeur CS&G Consultancy bv Nevenfuncties Fellow Wetenschappelijk Instituut CDA; Voorzitter RvC Woningstichting Vivare; docent Erasmus School of Accounting & Assurance (ESAA); Programma voor Commissarissen en Toezichthouders; Voorzitter SWV Rijn & Gelderse Vallei; Voorzitter Renumeratie- commissie PO Raad; Associé BMC Advies Naam Mevrouw drs. Ingrid Hissink RC Geboortejaar 1967 Functie in RvC Lid, Voorzitter Auditcommissie Expertise Financiën Benoemd per 20 december 2013 Benoemd tot 20 december 2017 (herbenoembaar) Beroep Directeur Financiën Flevoziekenhuis Nevenfuncties -

Stadgenoot


Jaarverslag 2014

Mevrouw mr. drs. Amma Maria C.C. Grapperhaus-Vos 1960 Lid (op voordracht van huurdersorganisatie Huurgenoot) Volkshuisvestingsrecht, Vastgoedrecht, Omgevingsrecht en Handhavingsrecht 1 juli 2014 1 juli 2018 (herbenoembaar) Advocaat–Partner NGNB Advocaten Lid Raad van Toezicht Casa Nederland. Lid Commissie voor Administratieve Geschillen van de provincie Gelderland

103

104

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

De RvC doet verslag

De RvC voert regelmatig overleg met de ondernemingsraad en de directie van Stadgenoot. In 2014 is de RvC en de OR in het bijzijn van het bestuur eenmaal bijeengekomen en met de directie, tevens in het bijzijn van het bestuur, tweemaal bijeengekomen.

Bij het maken van de jaarstukken is gebruikgemaakt van het Hulpinstrument Evaluatie Governancecode Woningcorporaties (juli 2011), een uitgave van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De werkwijze van de RvC is opgenomen in het reglement van de RvC. Dit reglement is openbaar gemaakt op de website van Stadgenoot. Het besluitvormingsproces van de RvC is in principe gericht op het bereiken van onderlinge overeenstemming. Dat gebeurt aan de hand van het reglement van de RvC, waarin verder afspraken en regels zijn opgenomen over de samenstelling en onafhankelijkheid van de RvC, de bevoegdheden en werkwijze, alsmede over de verhouding met andere organen en instanties binnen en buiten de stichting. Bij met name besluiten over financiële onderwerpen heeft de RvC zich laten adviseren door de auditcommissie. Bij de beoordeling van de bestuurders heeft de RvC zich laten adviseren door de selectie- en remuneratiecommissie.

De RvC vergadert De RvC van Stadgenoot is in 2014 negenmaal bijeengekomen. Bij deze vergaderingen was de secretaris van de RvC aanwezig. Bij acht bijeenkomsten waren de beide bestuurders en de bestuurssecretaris aanwezig. Afhankelijk van de besproken onderwerpen waren ook directieleden, managers, medewerkers of externen (zoals de accountant) aanwezig. De vergaderingen van de RvC worden voorbereid door de voorzitter van de RvC, de voorzitter van het bestuur en de secretaris van de RvC. Hiervoor hebben zij onderling frequent contact. In een voorzittersoverleg worden tevens al die onderwerpen besproken die op dat moment actueel en relevant zijn voor de corporatie. Het voorzittersoverleg is in 2014 viermaal gehouden. De RvC-leden Kitty Roozemond en Amma Grapperhaus, die in de RvC zijn benoemd op voordracht van huurdersorganisatie Huurgenoot, hebben in 2014 tweemaal, respectievelijk eenmaal het overleg bijgewoond dat de huurdersorganisatie Huurgenoot met het bestuur van Stadgenoot voert als bedoeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder.

Commissaris Willem van Leeuwen, die op voordracht van de Maatschappijraad van Stadgenoot benoemd is in de RvC, heeft viermaal een vergadering van de Maatschappijraad bijgewoond. Het RvC-lid Kitty Roozemond heeft in 2014 tweemaal een vergadering van de integriteitscommissie bijgewoond.

De RvC besluit De volgende besluiten en goedkeuringen van de RvC zijn na intensieve discussie, in consensus genomen respectievelijk gegeven aan: • Verkoop Parooltoren en Trouwgebouw • Verkoop Van Gendthallen • Accountant controlewerkzaamheden verslagjaar 2014 • Portefeuilleverdeling Bestuur • Investeringsbesluit Argentinië • Wijziging Statuten Stichting Stadgenoot • Kapitaalstorting Amsterdamse • Compagnie • Volmacht WSW • Wijziging bestuursreglement • Jaarstukken 2013 en Financiën • Verbindingen • Verkoop Django • Verkoop BOG Argentinië • Benoeming Amma Grapperhaus • Decharge Bestuur • Toezichts- en toetsingskader RvC 2014 • Onderpand WSW • Treasury Jaarplan 2014 • Werkplan Bestuur 2014/2015 • Remuneratierapport • Reglement Selectie- en Remuneratiecommissie • Wijziging reglement RvC • Kaderplan WSW • Jaarplan en Begroting 2015 • MJP 2015-2024

Stadgenoot

• •

Treasurystatuut Visitatie 2011 – 2014

De RvC bespreekt en wordt geïnformeerd Naast alle bovengenoemde onderwerpen heeft de RvC onder meer de volgende onderwerpen besproken c.q. kennisgenomen van de volgende onderwerpen: • Derde Tertaalrapportage 2013 • Eerste en Tweede Tertaalrapportage 2014 • Profiel en werving commissaris op voordracht van Huurgenoot • 1012 Inc. • Voorzittersregister • Novelle • Corporatie in Perspectief • Benchmark bedrijfskosten • Maandrapportage December 2013 • Managementletter KPMG • Oordeelsbrief en reactie bestuur • Reactie Oordeelsbrief Ministerie en reactie daarop van Stadgenoot • Zelfevaluatie beleidsregels derivaten • Ziekteverzuim 2013 • Projectbesluit Piggelmee • Huurbeleidsplan 2014 • Wonen en Zorg • Sturing van de Organisatie • Proces Jaarverslag • Jonge Stedeling • Vijfjarencontract • Ontwikkel- en verkoopstrategie Eiland Oostenburg • (Des)investeren grondpositie Blok 50 IJburg • Artikel Stadgenoot in Corporatiegids • Ombudsman Jaarverslag 2013 • Verslagen Auditcommissie • Verslagen Maatschappijraad • Herfinanciering • Volmacht WSW • Toezichtsbelemmerende bepalingen derivatencontractien • Y-maritiem • Solids • Accountantsverslag KPMG • Maatschappelijk verslag 2013 • Proces en aanpak Ondernemingsplan 2015-2019 • Zelfevaluatie RvC

Jaarverslag 2014

• • • • • • • • • • • • • • • • •

105

Governance Compliance Ontwikkelingsstrategie Eiland Oostenburg Stages commissarissen Afvaardiging commissaris t.b.v. overleg Integriteit Koers Ondernemingsplan 2015-2019 Controleplan 2014 KPMG Assetmanagement Gemengd Woningfonds Verslag Remuneratiecommissie Omvang RvC Honorering RvC PE-puntensysteem Planning Jaarstukken 2014 Uitbesteding Rapport Parlementaire Enquêtecommissie Toezichtsbrief CFV

De RvC is werkgever De heren Marien de Langen (12 oktober 1955) en Gerard Anderiesen (22 april 1954) vormen gezamenlijk het collegiaal bestuur van Stadgenoot. Marien de Langen bekleedt de positie van voorzitter. Beide bestuurders zijn verantwoording verschuldigd aan de RvC. Beide bestuurders zijn tevens directeur of directievoorzitter of hebben zitting in een RvC van een aantal samenwerkingsverbanden die aan Stadgenoot zijn gelieerd. Gerard Anderiesen bekleedde in 2014 de volgende nevenfuncties: • lid dagelijks bestuur Nederlandse Vereniging van Bestuurders van Woningcorporaties; • voorzitter van de Raad van Advies van de Academie van de Bouwkunst; • lid algemeen bestuur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties; • lid programmaraad Platform31. Marien de Langen bekleedde in 2014 de volgende nevenfuncties: • lid dagelijks bestuur Forum voor Stedelijke Vernieuwing;

106

• • •

Jaarverslag 2014

lid RvC Stadsvastgoed (Rotterdam); voorzitter van de Vernieuwde Stad; bestuurslid Stichting Vastgoed Anne Frank Stichting.

De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn vastgelegd in het bestuursreglement dat door de RvC is vastgesteld. Hierin zijn o.a. afspraken vastgelegd omtrent het overleg, financierings- en beleggingsovereenkomsten en (des-)investeringen. Het bestuursreglement is gepubliceerd op de website van Stadgenoot. Conform de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties zijn er geen persoonlijke leningen, garanties, en dergelijke verstrekt aan de bestuurders. Er zijn door de bestuurders geen tegenstrijdige belangen gemeld aan de voorzitter van de RvC die van betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of het betreffende lid van het bestuur. In 2014 zijn door het bestuur geen nevenfuncties ter aanvaarding voorgelegd. De bestuurders hebben aan de RvC verklaard dat door de bestuurders geen schenkingen gevraagd of aangenomen zijn dan wel zakelijke kansen van de corporatie benut zijn voor zichzelf of hun gezinsleden.

De RvC houdt toezicht De RvC heeft zich laten informeren door mondelinge en schriftelijke rapportages van de bestuurder(s) en de directie. De RvC heeft toezicht gehouden op het bestuur door de verschillende rapportages die aan de RvC zijn verstrekt (zoals de tertaalrapportages). Tevens is informatie verstrekt over de voortgang van processen. De auditcommissie heeft zich specifiek gericht op de financiële continuïteit van de stichting en de interne risicobeheersing. In de reguliere vergaderingen van de RvC is aandacht besteed aan de dochterondernemingen en de BV’s waarin Stadgenoot participeert. Het toezicht van de RvC op de strategieontwikkeling van Stadgenoot kwam tot stand in nauw en uitvoerig overleg met het bestuur. Datzelfde gold voor het toezicht op de financiële risicobeheersing. De maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van Stadgenoot kreeg speciale aandacht van de RvC aan de hand van

Stadgenoot

rapportages van het bestuur waarin de ontwikkelingen op maatschappelijk, economisch en volkshuisvestelijk terrein expliciet aan bod kwamen. Het belangrijkste instrument vanuit de toezichtsrol voor de financiële beheersing (control) is de tertaalrapportage, die eens per vier maanden aan de RvC wordt verstrekt. Deze integrale rapportage omvat sturings- en verantwoordingsinformatie van zowel de volkshuisvestelijke doelstellingen van Stadgenoot als de financiële vertaling ervan. Deze managementrapportage wordt voorzien van een visie van het bestuur en een begeleidend schrijven van de directeur Financiën en Bedrijfsvoering met een nadere toelichting op de belangrijkste aandachtspunten en ontwikkelingen. Naast deze gestructureerde informatievoorziening is er sprake van ‘management by exception’. Dat wil zeggen dat bij belangrijke financiële vraagstukken de mening van de RvC vooraf wordt getoetst c.q. er separate informatievoorziening richting de RvC plaatsvindt. Belangrijk zijn in dit verband omvang, impact, risico en strategisch belang. De financiële continuïteit van Stadgenoot werd vanuit de RvC bijgehouden aan de hand van de ontwikkelingen van de solvabiliteit en de kasstromen. De structurele solvabiliteitsnorm die hiervoor voorlopig is vastgesteld bedraagt 55 procent (EV/TV), met een bandbreedte van min 5 procentpunten (groene zone) en min 10 procentpunten (oranje zone). Eind 2014 is de solvabiliteit 52,1% en bevindt zich daarmee in de groene zone. Met betrekking tot de kasstromen vindt sturing onder meer plaats aan de hand van de Exploitatie Rente Verhouding (ERV). Deze ratio geeft de mate waarin de rentelasten worden gedekt door de exploitatie kasstromen aan. Op termijn is de norm voor de ERV gesteld op 110 procent, met een ondergrens van 100 procent. In 2014 bedroeg de ERV 109% en bevindt zich daarmee in de groene zone. Naast de sturing op solvabiliteit en kasstromen worden alle investeringsbeslissingen binnen Stadgenoot getoetst op hun rendement. De rendementseis voor investeringen verschilt per project.

Stadgenoot

De RvC zorgt er ook voor dat zelfstandig informatie wordt ingewonnen over de gang van zaken bij Stadgenoot. Zo zijn er gesprekken met de directieleden, de ondernemingsraad, de huurdersorganisatie, de Maatschappijraad en de accountant. Eenieder is uitgenodigd zich tot de RvC te wenden als daartoe aanleiding is. De cultuur binnen Stadgenoot is open en alles kan aan de orde komen. In 2014 heeft de RvC besloten dat de leden van de RvC individueel eens per jaar stage zullen lopen bij een bedrijfsonderdeel van de organisatie om zodoende het beeld te versterken van het functioneren van de organisatie in het algemeen en van het werk en werksituaties in verschillende lagen van de organisatie in het bijzonder. Ook wordt hierdoor een antenne gecreëerd voor het opvangen van eventuele ‘weak signals’. De zichtbaarheid van de RvC in de organisatie zal door het lopen van stages worden vergroot. De leden van de RvC koppelen hun stage-bevindingen terug in de vergaderingen van de RvC.

Vooruitblik toezicht op de financiële positie In 2015 en de jaren daarna gaat Stadgenoot verder met het versterken van haar financiële positie. Dit wordt gedaan aan de hand van het financieel beleid (uitgewerkt in “financiële sturing”) en de financiële strategie (uitgewerkt in het meerjarenplan) van de onderneming. De RvC zal in 2015 toezicht houden op de financiële positie van Stadgenoot aan de hand van de tertaalrapportages, waarin de financiële kaders (het behalen van de gestelde normen van de kpi’s in een bepaalde tijd) worden gemonitord. Ook bij het opstellen van (meerjaren) investeringsplannen, beleidsplannen, een ondernemingsplan en/ of andere zaken die van materiële invloed kunnen zijn op de uitkomsten van de verschillende normen zal het financiële beleid als kader worden gehanteerd.

Externe accountant De externe accountant KPMG is per verslagjaar 2014 benoemd voor een periode van vier jaar. Het bestuur en de auditcommissie maken ten minste één maal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert.

Jaarverslag 2014

107

De RvC houdt toezicht op het volgen van de procedures die zijn opgesteld in het kader van het opstellen en de publicatie van het jaarverslag, de jaarrekening en eventuele andere financiële berichten die worden gepubliceerd. Het jaarrekeningproces 2014, bezien vanuit de relatie met de externe accountant, zal worden beoordeeld indien de werkzaamheden van de accountant rondom de jaarstukken 2014 zijn afgerond. Deze beoordeling zal daarna besproken worden in de RvC.

De RvC heeft commissies Auditcommissie De auditcommissie is een vaste commissie van de RvC. Zij ondersteunt en adviseert de RvC bij het uitvoeren van de verantwoordelijkheden op het terrein van toezicht op de interne controle en risicobeheersing, de naleving van richtlijnen en voorschriften van relevante externe toezichthoudende instanties en overige stakeholders en relevante gedragscodes, de controle door en de relatie met de externe accountant, de informatieverschaffing ten behoeve van financiële planning, voortgang en verantwoording van resultaten (zowel intern als extern) en andere aspecten binnen de planning en controlcyclus en de continuïteit en betrouwbaarheid van de geautomatiseerde gegevensverwerking. Compliance is een vast onderwerp op de agenda van de Auditcommissie. Met de behandeling van compliance worden met name aangelegenheden betreffende voor de corporatie relevante interne- en externe weten regelgeving besproken. De auditcommissie bestond in 2014 uit Ingrid Hissink (voorzitter), Hein Blocks en Pieter Tordoir. Standaard zijn tevens de bestuurders aanwezig, de secretaris van de RvC en de directeur Financiën en Bedrijfsvoering. Afhankelijk van de te behandelen onderwerpen zijn ook één of meerdere financieel specialisten aanwezig, waaronder de externe accountant. De auditcommissie van de RvC is tienmaal bijeen geweest en heeft tweemaal in een besloten vergadering (zonder bestuur of anderen) gesproken met de externe accountant.

108

Jaarverslag 2014

De auditcommissie heeft de volgende onderwerpen behandeld: • Derde Tertaalrapportage 2013 • Eerste en tweede Tertaalrapportage 2014 • Jaarplan en Begroting 2014 • MJP 2014-2023 • Evaluatie KPMG jaarrekeningtraject 2012 • Overzicht besluiten bestuur 2014 • Overzicht bestuurskosten 2014 • Verslagen Treasurycommissie • Maandrapportage december 2013 • Managementletter KPMG • Oordeelsbrief en reactie bestuur • Zelfevaluatie beleidsregels derivaten • Audit jaarplan • Brief aan dhr. Koolmees • Kapitaalstorting Amsterdamse Compagnie • Visie Verbindingen • WSW kaderplan • Voortgangsrapportage actiepunten managementletter 2013 • Compliance • Jaarstukken 2013 • Accountantsverslag KPMG • Verkoop Django • Verkoop BOG Argentinië • Herfinanciering • Volmacht WSW • Toezichtsbelemmerende bepalingen derivatencontracten • Y-maritiem • Solids • Compliance • Onderpand WSW • Automatisering • Tussentijdse rapportage Audits 2014 • Treasury Jaarplan 2014 • Beoordeling opdrachtomschrijving en effectiviteit AuditCie • Jaarplan en Begroting 2015 • MJP 2015 – 2024 • Treasurystatuut • Conceptrapportage initial audit Bij de bespreking van de jaarstukken in de auditcommissie is de accountant aanwezig geweest, onder

Stadgenoot

meer ter toelichting van diens accountantsverslag. De RvC heeft een reglement voor de auditcommissie opgesteld waarin de doelstelling, werkwijze en taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn vastgelegd. In dit reglement zijn de verantwoordelijkheden van de auditcommissie richting de externe accountant expliciet opgenomen. Dit reglement is gepubliceerd op de website van Stadgenoot. In het kader van de risicobeheersing is vanuit de RvC de auditcommissie het eerste aanspreekpunt als het gaat om het toezicht. De verantwoordelijkheden van deze commissie ten aanzien van risicobeheersing zijn vervat in het reglement van de auditcommissie.

Selectie- en Remuneratiecommissie De RvC kent een selectie- en remuneratiecommissie die bestaat uit de voorzitter en vicevoorzitter van de RvC. De vicevoorzitter van de RvC bekleedt de functie van voorzitter in de Selectie- en Remuneratiecommissie. De taken van de Selectie- en Remuneratiecommissie staan opgenomen in reglement dat op de website van de corporatie is gepubliceerd. De selectie- en remuneratiecommissie heeft in 2014 tweemaal vergaderd, in aanwezigheid van (een lid van) het bestuur en de secretaris van de RvC. De volgende onderwerpen zijn besproken: • Werkplan Bestuur • Aanstellingsbrief commissarissen • Honorering RvC • Woningtoewijzing personeel • Versobering pensioenregeling bestuur De Remuneratiecommissie heeft, namens de RvC, beoordelingsgesprekken gevoerd met de bestuurders afzonderlijk en met het bestuur als geheel. De vigerende weten regelgeving ten aanzien van de bezoldiging van de bestuurders is leidend voor het te voeren bezoldigingsbeleid. In 2014 gold de Wet Normering Topinkomens (WNT). Per 1 januari 2014 is conform de WNT, op basis van het aantal eenheden en de omvang van de gemeente, de bezoldigingsklasse “I” van toepassing voor Stadgenoot met een bezoldigingsmaximum van € 203.400. Ten aanzien van zowel de bestuursvoorzitter als de bestuurder is er in 2014 sprake van een overschrijding van dit bezoldigings-

Stadgenoot

maximum. Het overgangsrecht, zoals vastgelegd in artikel 7.3. van de WNT en de regeling van de minister voor wonen en Rijksdienst van 22 november 2013, staat deze afwijking van de WNT norm echter toe. De Remuneratiecommissie doet in haar remuneratierapport verslag van de wijze waarop het beoordelingsen bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht en geeft een overzicht van het bezoldigingsbeleid dat het komende boekjaar en de daaropvolgende jaren door de RvC wordt voorzien. Het meest recente remuneratierapport is gepubliceerd op de website van Stadgenoot. De honorering van de bestuurders is opgenomen in de Jaarrekening 2014.

Jaarverslag 2014

109

De RvC bezoekt en ontvangt Op uitnodiging van de RvC heeft een afvaardiging van de RvC Tweede Kamerlid de heer drs. Wouter Koolmees, financieel specialist namens de D’66-fractie, ontvangen om te spreken over de financiële gezondheid van corporaties op de langere termijn en het op peil brengen en houden van woningen- en wijkinvesteringen in de stad door corporaties en marktpartijen. Dit waren (en zijn) twee belangrijke en actuele onderwerpen voor de sector. Belangrijk, gezien de impact ervan op de financiën van de corporatie; actueel, aangezien in 2014 in de novelle van minister Blok uitwerking is gegeven aan de visie van het kabinet ten aanzien van het werkveld en de activiteiten van woningcorporaties.

De RvC evalueert De RvC houdt jaarlijks gestructureerde en goed voorbereide zelfevaluaties. Het doel is zelfreflectie en elkaar kritisch en constructief aanspreken op het eigen functioneren. De aanpak en de zwaarte van deze zelfevaluaties varieert jaarlijks. In 2014 is een onafhankelijke externe deskundige gevraagd de begeleiding van de zelfevaluatie te verzorgen. Voorafgaand aan de zelfevaluatie is individueel gesproken met de leden van de RvC, de secretaris van de RvC, het bestuur en de bestuurssecretaris. De uitkomsten van deze gesprekken zijn besproken in een bijeenkomst van de RvC, buiten de aanwezigheid van het bestuur. Geconcludeerd is dat in het algemeen de organisatie goed op orde is. Er is een stevige en professionele RvC. Er zijn goede en relatief effectieve onderlinge relaties en er is een open cultuur. De relatie met de bestuurders is professioneel. De RvC is tevreden over het functioneren van het bestuur en tevens over de relatie tussen RvC en bestuur. Ook qua proces en structuur zijn de zaken op orde. De aandachtspunten die zijn gesignaleerd betreffen de versterking van de rol van de RvC bij de strategievorming, de informatievoorziening, de maatschappelijke focus in het toezicht en de invulling van het horizontaal toezicht. In dit kader zijn acties benoemd en afspraken onderling en met het bestuur en de secretaris gemaakt. De opvolging van de acties wordt door de RvC met belangstelling gevolgd.

Een delegatie van de RvC heeft in het voorjaar 2014 deelgenomen aan de projectendag van Stadgenoot die jaarlijks voor de diverse interne raden wordt georganiseerd. De projectendag bestond in 2014 uit een excursie naar Osdorp en de Oosterparkbuurt in Amsterdam. Centraal deze dag stonden de thema’s Wonen en Zorg en Bewonersparticipatie. Zorgaanbieders Nieuw Amstelrade en Cordaan hebben de deelnemers verteld over hun werk en hun visie gegeven op de ontwikkelingen in de zorg. Enkele woningen zijn bezichtigd en er is gesproken met bewoners. In de BuurtEntree Tussenmeer in Osdorp heeft een gebiedsbeheerder van Stadgenoot een presentatie geven over de ontwikkelingen in de bewonersparticipatie en hebben enkele in de buurt actieve bewoners verteld over hun bevindingen van zelfbeheer door bewoners. In september heeft de RvC een bezoek gebracht aan het Oostenburgereiland, een grote ontwikkellocatie van Stadgenoot. Via een rondleiding op het terrein, een korte presentatie en aan de hand van een achttal thema’s, is een discussie gevoerd door de RvC met het bestuur en de directie over de ontwikkelstrategie voor deze locatie. Op basis van deze discussie heeft het bestuur begin 2015 een kaderbesluit ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd. Dit kaderbesluit is de zogenaamde kapstok om de ontwikkelstrategie verder uit te werken binnen de kaders van een positief sluitende grondexploitatie.

110

Jaarverslag 2014

De RvC keurt goed Op 30 april 2015 hebben de RvC van Stadgenoot en de bestuurders dit jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening besproken in bijzijn van de externe accountant en de directeur Financiën en Bedrijfsvoering. Tevens heeft de RvC met instemming kennis genomen van de over de jaarrekening en het jaarverslag 2014 uitgebrachte controleverklaring van KPMG Accountants. De middelen van Stadgenoot zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de stichting. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. De RvC heeft het jaarverslag en de jaarrekening 2014 goedgekeurd. Rest de RvC om het bestuur, de directie, en de medewerkers van Stadgenoot hartelijk te bedanken voor hun inzet die zij in 2014 hebben geleverd. Amsterdam, 30 april 2015 De raad van commissarissen van Stadgenoot, Wim Kuijken, voorzitter Hein Blocks, vicevoorzitter Pieter Tordoir Willem van Leeuwen Ingrid Hissink Amma Grapperhaus

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

111

112

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Verslag van Huurgenoot In 2014 heeft Huurgenoot tweemaal een Algemene Ledenvergadering (ALV) gehouden; op 24 februari vond de eerste vergadering plaats waarbij de verslagen van de twee vorige bijeenkomsten werden besproken, de jaarverslagen van 2013 en de herverkiezing van de bestuursleden André Kroon en Hans Schouten. Het themagedeelte ging over de toepassing van de samenwerkingsbijeenkomst in de praktijk. Op 3 november vond de tweede ALV plaats waarbij naast de begroting 2015 het werkplan 2015 en de samenstelling van het bestuur en de kascommissie werden besproken. Na de pauze werd door Jan Willem Kluit van Stadgenoot een presentatie gehouden over het planmatige onderhoud. Naast deze beide bijeenkomsten vond nog een themavergadering plaats op 27 mei bij Stadgenoot. Deze bijeenkomst die was georganiseerd door Stadgenoot en Huurgenoot samen zette een aantal actieve bewoners in het zonnetje en had als thema bewonersparticipatie. In 2014 moesten we helaas afscheid nemen van ons bestuurslid Hanny Jonker. Nieuw is het kandidaat bestuurslid Mario Chaves. Op 31 december 2014 waren er 85 bewonerscommissies lid van Huurgenoot. In de loop van het jaar zijn er vier nieuwe commissies welkom geheten. Voor de vergaderingen maakt Huurgenoot gebruik van het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW). Wij gebruiken deze locatie als vergaderruimte, als postadres en betrekken van het ASW de secretariële ondersteuning en een beleidsmedewerker. Huurgenoot is ook lid van de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) en neemt deel aan het koepeloverleg en de Algemene Ledenvergaderingen. Huurgenoot houdt zich namens de bewonerscommissie bezig met het beleid. Hiertoe vindt maandelijks overleg plaats in de werkgroep beleid met Stadgenoot. Deze vergaderingen vonden in 2014 negenmaal plaats, waarbij Huurgenoot vooraf zelf over de inhoud vergaderde. Het overleg met de directie/bestuurders

van Stadgenoot vond in 2014 viermaal plaats. Daarnaast werden er enkele malen per maand nog bilaterale overleggen gehouden over een enkel onderwerp. Daarnaast werd een aantal werkgroepen ingesteld, te weten: Werkgroep Gemengd beheer Deze werkgroep heeft pogingen gedaan om verschillende pilots op te zetten naar aanleiding van het vastgestelde beleid Gemengd beheer. Dat is in 2014 niet gelukt. De opzet was te groot en te zwaar en vroeg te veel van de organisatie van Stadgenoot. Voor 2015 wordt nu met een eenvoudiger model gewerkt. Ook is intussen een aantal nieuwe VvE‘s, met name in de Nieuwmarktbuurt, steviger geworden. Waar voorheen nog slechts een enkele woning was verkocht zijn er nu meerdere eigenaar/bewoners. Hierdoor is de verhouding eigenaren - huurders voor een pilot beter. Werkgroep Woongroepen Deze werkgroep heeft in september de werkzaam heden afgerond. Er is een woongroepenbeleid vastgesteld door Stadgenoot dat zeer tot tevredenheid van veel woongroepen is. Er is ingezet op maatwerk per woongroep. Zowel Stadgenoot als Huurgenoot zijn tevreden over het verloop van dit proces. Overleg Warmtewet Een onderwerp waarmee Stadgenoot duidelijk worstelt. In het voorjaar heeft Huurgenoot een ongevraagd advies uitgebracht om te komen tot overleg op korte termijn om de uitvoering van de wet zo soepel mogelijk te laten verlopen voor huurders en Stadgenoot. Helaas is het overleg met horten en stoten gegaan. Stadgenoot is wel bezig met het nemen van stappen. Het vooruitzicht is dat in 2015 het overleg zal worden voortgezet.

Adviezen Door Huurgenoot werden in 2014 de volgende adviezen uitgebracht: Huurverhoging 2014 Huurgenoot adviseert om voor grote groepen

Stadgenoot

huurders de huurverhoging te beperken tot inflatie. Daarnaast stelt Huurgenoot een aantal maatregelen voor om de scherpte van het huurbeleid af te halen. Stadgenoot blijft bij de maximale huurverhoging, maar wil wel meegaan met enkele flankerende maatregelen. Daarnaast verhoogt Stadgenoot de huren niet voor een bepaalde groep met extreem lage inkomens, volgens een stedelijke afspraak. Ook zal er worden gekeken naar de situatie van mensen met een gereguleerde huur van voor 1993 die in feite een vrijesectorhuur is. Het is onterecht om deze huren inkomensafhankelijk te verhogen. Vervanging open verbrandingstoestellen Ook in 2014 heeft dit de gemoederen nog beziggehouden. Huurgenoot heeft zich niet meer actief beziggehouden met de keuzes die Stadgenoot maakte. Wel is er in een aantal individuele gevallen bemiddeld en is er, naar aanleiding van een kort geding waar Stadgenoot niet in het gelijk is gesteld, aan Stadgenoot gevraagd om alle zaken die lopen op te schorten totdat het beroep van Stadgenoot in die zaak is afgehandeld. Uiteindelijk heeft Stadgenoot, op aandringen van de rechter in een ander kort geding, hieraan voldaan. De uitspraak wordt begin 2015 verwacht. Harde vloeren Huurgenoot gaat akkoord met de wijziging in het beleid ten aanzien van harde vloeren. Dakgoten Stadgenoot heeft besloten de dakgoten van eengezinswoningen niet meer te reinigen. Dat is voor de huurder zelf. Dit valt veel oudere huurders koud op het dak. Na overleg met Huurgenoot wordt afgesproken dat Stadgenoot dakgoten blijft reinigen als die hoger dan zes meter van het maaiveld zijn, daaronder is de rekening voor de huurder. Huurgenoot had liever gezien dat de hoogte op 2,75 meter kwam te liggen. Kijktuinen Naar aanleiding van een uitspraak van het gerechtshof over de betaling van servicekosten voor een kijktuin moet het beleid hiervoor worden aangepast.

Jaarverslag 2014

113

Er is door Stadgenoot een plan ontwikkeld. In overleg met de huurders van de betreffende complexen wordt overlegd over de status van de tuin en afhankelijk daarvan worden de servicekosten vastgesteld. Huurders die vinden dat zij onterecht hebben betaald voor een kijktuin kunnen naar de huurcommissie en krijgen, als zij gelijk krijgen bij de huurcommissie, terugbetaald over 2013, 2012 en 2011, hoewel de termijn voor 2011 om beroep aan te tekenen tegen de servicekosten al verstreken is (per 1 juli 2014). Er zal maatwerk worden geleverd en gesprekken die nu gaande zijn over tuinen worden hierdoor niet doorkruist. Huurgenoot adviseert positief. Jaarplan Stadgenoot Huurgenoot heeft net als vorig jaar een inbreng gehad in de voorgenomen jaarplandoelen voor 2015. De manier waarop hiermee gewerkt is, is erg bevredigend en geeft een goed inzicht in de denkwijze en beleidsontwikkeling bij Stadgenoot. Tijdelijke verhuur Huurgenoot heeft, in samenwerking met de andere koepels in Amsterdam en deels in de regio, gereageerd in de consultatieronde met betrekking tot de Wet tijdelijke verhuur van minister Blok. Op verschillende gronden wijst Huurgenoot een grote uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur af. De belangrijkste grond is dat er geen duidelijkheid is over de mogelijkheden voor huurders om na tijdelijke huur door te stromen naar een woning met een contract voor onbepaalde tijd. Huurgenoot is zich bewust van het feit dat zij met dit standpunt lijnrecht tegenover Stadgenoot staat dat juist meer uitbreiding van tijdelijke verhuur wenst. Hijsbalken In het late najaar is Huurgenoot het gesprek gestart over het voornemen van Stadgenoot om de hijsbalken van woningen in Amsterdam niet langer te onderhouden en af te sluiten. Huurgenoot gaat ervan uit dat het onderhoud van de hijsbalken onderdeel is van het regulier onderhoud van het gebouw en dat dit gewoon uitgevoerd moet worden door de verhuurder.

114

Jaarverslag 2014

Aanpassing beleid servicekosten Op een aantal punten is het beleid servicekosten aangepast. Buiten de Warmtewet om is op veel punten al overeenstemming bereikt. De laatste versie van het stuk ligt nu voor. Herijken verkoopvijver 2014 Stadgenoot stelt voor om de verkoopvijver aan te passen. Een aantal woningen zal uiteindelijk toch niet verkocht worden en een aantal zal aan de vijver worden toegevoegd. Voor de duidelijkheid, het gaat hier om verkoop per woning aan particulieren die zich in de woning vestigen. Huurgenoot kan zich in grote lijnen vinden in de verkoop, het gaat merendeels om complexen die gebouwd zijn voor verkoop of in de vrije sector vallen.

Voordrachten Raad van commissarissen In 2014 werd een nieuwe commissaris voorgedragen voor de raad van commissarissen. Letitia Ederveen is afgetreden, haar termijn was verstreken. In goed overleg met Stadgenoot en de RvC is een werving en selectieproces doorlopen. Daaruit is een goede opvolger voor mevrouw Ederveen gekozen: mevrouw Amma Grapperhaus. Huurgenoot dankt mevrouw Ederveen voor haar inzet. Ombudsman In 2014 verliep ook de zittingstermijn van het lid van de ombudsman dat zitting heeft op voordracht van Huurgenoot. Huurgenoot heeft het plaatsvervangend lid Henny van Rijn voorgedragen als lid en een nieuw plaatsvervangend lid voorgedragen, mevrouw Monica Gogna. Huurgenoot bedankt mevrouw Lies Eikelenboom voor haar inzet.

Publicaties In 2014 werden door Huurgenoot vijf publicaties uitgebracht; drie nieuwskranten voor de bewonerscommissies en twee nieuwskranten voor alle huurders van Stadgenoot. Chris Vonk Secretaris

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

115

116

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Verslag van de Maatschappijraad Inzicht zichtbaar Als er nieuwe inzichten in de discussie tussen de leden van de Maatschappijraad, bestuur en medewerkers ontstaan waarmee Stadgenoot haar maatschappelijke doelen beter kan realiseren, is de taak van de Maatschappijraad geslaagd. Die inzichten moeten leiden tot vergroting van de maatschappelijke prestaties en resultaten van de corporatie. Zo wordt zichtbaar dat de Maatschappijraad van meerwaarde is voor de huurders, de klanten en de spelers in de maatschappelijke omgeving van Stadgenoot. De themabijeenkomsten van 2014 hebben geleid tot nieuwe inzichten met name op het gebied van wonen en zorg en in de rolverdeling tussen gemeente en corporatie. In 2015 wordt de concrete uitwerking daarvan gemonitord door ambassadeurs uit de Maatschappijraad. In dit verslag legt de Maatschappijraad verantwoording af over haar werkzaamheden in 2014 en maakt de nieuwe inzichten zichtbaar.

extramuralisering, de afbouw van het aantal bedden in instellingen, de scheiding van wonen en zorg, bezuinigingen op AWBZ en WMO en bezuinigingen op onder meer het welzijnsbudget bij de gemeente, zorgpartijen en ook bij woningcorporaties zelf. Stadgenoot heeft in 2014 de visie op haar inzet ten aanzien van het huisvesten van mensen met een zorgvraag herijkt. De agendering van dit thema voor de Maatschappijraad was daarom evident. Bij de behandeling ervan heeft de Maatschappijraad zich gericht op de rol van Stadgenoot in het netwerk van partijen die samenwerken op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Naast het leveren van stenen vindt de Maatschappijraad dat Stadgenoot een actieve sociaalmaatschappelijke rol op zich zou moeten nemen. Zo heeft de Maatschappijraad het bestuur geadviseerd om aansluiting te zoeken bij wijkteams en binnen die samenwerking het initiatief te nemen. Het bestuur heeft in de loop van 2014 dit advies overgenomen in haar hernieuwde visie.

Vacatures Eind 2013 zijn in de Maatschappijraad twee posities vacant gekomen door het vertrek van Renée Wilke en Marrit van der Schaar. Na een open sollicitatieprocedure zijn Ineke van der Wolff (profiel: zorg) en Hanneke Schreuders (profiel: stedelijke vernieuwing) benoemd tot lid van de Maatschappijraad. De raad meent met hun benoemingen uitstekende opvolgers te hebben gevonden. Ineke van der Wolf is in de loop van 2014 tevens benoemd tot vicevoorzitter.

Themavergaderingen In 2014 heeft de Maatschappijraad drie thema’s behandeld: ‘Wonen en Zorg’, ‘Coöperatie en Corporatie’ en ‘Corporatie en Gemeente’.

Thema ‘Wonen en Zorg’ Een groot deel van de woningen van Stadgenoot wordt verhuurd aan senioren en mensen met een zorgbehoefte, handicap of psychische problemen. Er speelt een groot aantal veranderingen in de zorg dat van invloed is op het vastgoed (grote complexen maar ook individuele woningen) en het beheer in de wijken. Deze veranderingen zijn onder meer de

Het is de verwachting dat met het toenemen van het aantal kwetsbare mensen die zelfstandig wonen, de problematiek in buurten zal toenemen. Een groot deel daarvan zal zich achter de voordeur afspelen: eenzaamheid en verwaarlozing. Op dit moment ontbreekt een vangnet voor wanneer het mis gaat met die mensen. Stadgenoot komt, onder andere in de hoedanigheid van huismeesters en servicemedewerkers, achter die voordeur waardoor zij een vroegsignaleringsfunctie zou kunnen hebben. De Maatschappijraad heeft het bestuur geadviseerd een dergelijke functie nader te onderzoeken.

Thema ‘Coöperatie en Corporatie’ Gemeenschapsvorming is een begrip dat in deze tijd in toenemende mate centraal staat. Mensen willen specifieke waarden delen op cultureel, sociaal, economisch of religieus vlak. Die ontwikkeling zien we ook terug in vormen van collectief opdrachtgeverschap. Het is een reactie op de doorgeslagen individualisering en het wantrouwen in de politiek. Deze trend kan goede aanknopingspunten bieden om de rol van de traditionele woningcorporatie een meer eigentijdse

Stadgenoot

plaats te geven in de volkshuisvesting. Op uitnodiging van de Maatschappijraad heeft een aantal (ervarings)deskundigen op dit gebied diverse voorbeelden laten zien van succesvolle coöperaties. Na discussie in de raad is geconcludeerd dat Stadgenoot een belangrijke rol kan vervullen bij het faciliteren van initiatieven van onderop. In de koopsector zou Stadgenoot ontwikkelingsposities en gebouwen actief aan kunnen bieden voor particuliere initiatieven. In de huursector kan Stadgenoot faciliteren als ontwikkelaar en verhuurder in samenspraak met toekomstige gebruikers.

Thema ‘Gemeente en Corporatie’ Het speelveld van de corporaties is sinds de economische crisis sterk veranderd. Terwijl de druk op de Amsterdamse woningmarkt blijft toenemen, hebben corporaties minder investeringsvermogen. De financiële ruimte die er was tussen de jaren ’90 tot en met het begin van de financiële crisis in 2008, is de afgelopen jaren sterk geslonken. Waar toen bijvoorbeeld de focus lag op sloop-nieuwbouw bij stedelijke herstructurering, is die verschoven naar renovatie van de bestaande woningvoorraad. De minister van Wonen en Rijksdienst heeft veel invloed met de verhuurdersheffing en de voorgenomen herziening op de Woningwet waar het inperken van corporatietaken onderdeel van zijn. Daarbij komt de veranderende rol van stakeholders van de corporaties door de drie decentralisaties in het sociale domein (jeugdzorg, maatschappelijke ondersteuning en participatie/ werk). Tenslotte is het Amsterdamse grondbeleid in beweging door druk op de grondprijzen en discussie over het erfpachtstelsel. Momenteel ervaart zowel de gemeente als de corporatie dat door deze veranderingen bij gemeenten en corporatie beide partijen in de kramp schieten bij samenwerking. Dit resulteert in beperkte ambitie, visie en nieuwe plannen. Wie initieert nieuwe plannen? Wie nodigt wie uit om te participeren in een project? Wat is wiens verantwoordelijkheid? En hoe verhouden, maatschappelijke, bestuurlijke en zakelijke belangen zich tot elkaar? De antwoorden op deze vragen zijn niet eenduidig. En hierdoor komt nieuwe samenwerking lastig van de grond en lopen processen stroperig.

Jaarverslag 2014

117

Op verzoek van de Maatschappijraad heeft Arjan van Gils, gemeentesecretaris van de gemeente Amsterdam, zijn persoonlijke visie gegeven op de rol van de gemeente en op de samenwerking tussen de gemeente en de corporaties. De leden van de Maatschappijraad hebben vervolgens gediscussieerd over twee concrete casussen: het maar niet tot uitvoering komen van een woon-zorgplan voor zorgcentrum De Boeg in Amsterdam-West en het niet kunnen afmaken van de herstructurering in de Waterlandpleinbuurt in Amsterdam Noord. Ten aanzien van de eerste casus adviseerde de raad voor dergelijke situaties een regiemodel te creëren waarin iedereen vertrouwen heeft, waar professionals aan werken met een zekere beslissingsbevoegdheid en waarbij risico’s worden gedeeld. Voor wat betreft de tweede casus verwacht de Maatschappijraad van de gemeente dat zij een verbindende rol pakt, zowel intern als extern. Intern kan de gemeente zorgen dat de processen voor sloopen bouwvergunningen vlot en transparant worden doorgelopen. Extern moet de gemeente actief op zoek gaan naar marktpartijen die zouden kunnen participeren in de herstructurering. Daarbij moet de gemeente breed kijken naar ontwikkelaars, beleggers en private investeerders.

Projectendag Een delegatie van de Maatschappijraad heeft in het voorjaar 2014 deelgenomen aan de Projectendag van Stadgenoot die jaarlijks voor de diverse interne raden wordt georganiseerd. De Projectendag bestond in 2014 uit een excursie naar Osdorp en de Oosterparkbuurt in Amsterdam. Centraal stonden deze dag de thema’s Wonen en Zorg en Bewonersparticipatie. Zorgaanbieders Nieuw Amstelrade en Cordaan hebben de deelnemers verteld over hun werk en hun visie gegeven op de ontwikkelingen in de zorg. Enkele woningen zijn bezichtigd en er is gesproken met bewoners. In de Buurtentree Tussenmeer in Osdorp heeft een gebiedsbeheerder van Stadgenoot een presentatie geven over de ontwikkelingen in de bewonersparticipatie en hebben enkele in de buurt actieve bewoners verteld over hun bevindingen van zelfbeheer door bewoners.

118

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Zelfevaluatie Maatschappijraad

Vergoeding

De leden van de Maatschappijraad hebben intensief gereflecteerd op het functioneren van de Maatschappijraad als klankbord en adviesorgaan van Stadgenoot. Tevens was het na bijna drie jaar tijd om te bezien of de verwachtingen, die bij de oprichting van de Maatschappijraad bij haar leden en het bestuur van de stichting leefden, bewaarheid zijn. Geconcludeerd is dat over het algemeen de raad goed functioneert. Er zijn de afgelopen drie jaar relevante thema’s behandeld en adviezen gegeven die aanwijsbaar tot positieve verandering van beleid en werken van Stadgenoot hebben geleid. Het ‘van buiten naar binnen-denken’ (de klant als uitgangspunt nemen voor de huisvestingsproducten en dienstverlening van Stadgenoot) is daarvan het meest significante voorbeeld. Maar ook is geconstateerd dat niet alle behandelde onderwerpen een directe relatie met het werk van de corporatie hebben, waardoor de meerwaarde van adviezen over die onderwerpen niet altijd zichtbaar is. Om ervoor te zorgen dat de balans in het spanningsveld van enerzijds zelf de agenda bepalen en anderzijds aansluiting blijven houden bij de relevante thema’s van de organisatie, is afgesproken om in 2015 de te behandelen thema’s vooraf te toetsen op nut en noodzaak. Daarnaast zou de kracht van de Maatschappijraad versterkt kunnen worden door een informelere setting, minder bureaucratie rondom de raad, de onderwerpen met een kleiner aantal leden te behandelen en het vergroten van de betrokkenheid van de werkorganisatie bij de Maatschappijraad. In 2015 zal een eerste aanzet hiertoe worden gedaan.

De leden van de Maatschappijraad ontvangen maandelijkse een netto (vrijwilligers)vergoeding van € 100,00 en de voorzitter € 125,00.

Overige behandelde onderwerpen In 2014 heeft de Maatschappijraad de volgende overige onderwerpen behandeld: • Het nieuwe ontwikkelen / Eiland Oostenburg • Novelle / Herzieningswet • Ondernemingsplan Stadgenoot • Vijfjarencontract • Jaarstukken 2013 • Maatschappelijk verslag Stadgenoot 2013 • Hoofdontwerp Organisatie Stadgenoot • Stad in transitie • Buurtdag Stadgenoot • Stakeholdersspel • Reglementaire zaken

De Maatschappijraad dankt medewerkers, bestuur en raad van commissarissen voor de prettige en constructieve samenwerking in 2014. Amsterdam, april 2015 Harry ter Braak (voorzitter) Ineke van der Wolff (vice voorzitter) Jaap van der Baan Egbert Fransen Evert Krist Kenneth Lalji Evert van Nass Nazmiye Oral Kees van Ruyven Hanneke Schreuders Hella de Zwart

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

119

120

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Verslag van de ondernemingsraad De samenstelling van de ondernemingsraad (OR) van Stadgenoot bleef ten opzichte van 2013 nagenoeg ongewijzigd. In 2014 ontstond in de kiesgroep Algemeen een vacature door de beëindiging van het OR-lidmaatschap door Willy de Looper. De OR besloot in de aanloop naar de verkiezingen in 2014 in verband met de afname van het aantal in de onderneming werkzame personen deze vacature niet op te vullen. Samenstelling per 31 december 2014: • Kiesgroep Algemeen: Jeroen van Ammers, Hans Rietdijk (vicevoorzitter) en Joke Sietses. • Kiesgroep Vastgoed: Frans Labout, Robert Bleker en Hans Bouwman. • Kiesgroep Wonen: Willeke Drevijn (voorzitter), Virgil Heller, Cheryl van Coblijn en Rico Mijsen.

Tegelijkertijd met de adviesprocedure over het Hoofdontwerp organisatie Stadgenoot voerden bestuur en vakbonden besprekingen over het verlengen van de Sociale Afspraken 2012 -2014. De OR zat hier als toehoorder bij en leverde input richting de vakbonden. De Sociale Afspraken werden onder nagenoeg dezelfde voorwaarden verlengd met twee jaar, tot 1 januari 2016. Voor wat betreft de personele consequenties van de nieuwe inrichting gaf het bestuur mee dat de formatieomvang in de begroting 2014 is gesteld op 360 fte, hetgeen voor nu het ijkpunt voor de formatie van Stadgenoot blijft. Mocht dit niet, zoals verwacht, met natuurlijk verloop bereikt kunnen worden, dan kan teruggevallen worden op de Sociale Afspraken.

De ondernemingsraad werd in 2014 ondersteund door de ambtelijk secretaris Saskia Molendijk.

Adviesaanvraag Hoofdontwerp organisatie Stadgenoot Eind 2013 ontving de OR de adviesaanvraag over het Hoofdontwerp organisatie Stadgenoot. Voordat de OR eind januari 2014 advies uitbracht, werd de achterban uitgebreid geraadpleegd door middel van lunchbijeenkomsten en koffiegesprekken. Dit heeft waardevolle input opgeleverd die de OR voornamelijk als aandachtspunten in zijn advies heeft meegegeven. Het betreft o.a. de efficiency. Er zijn onder de medewerkers veel ideeën over waar nog efficiency te behalen is. De ondernemingsraad geeft het bestuur mee dit ook echt op te halen bij de medewerkers. De OR vindt het een logische keuze om de organisatie niet al te drastisch aan te passen, de klant centraal te stellen en het verhuur- en mutatieproces in één hand te brengen. Sommige keuzes vindt de OR echter niet meteen logisch en consequent en de OR stelt dan ook de nodige vragen in zijn advies. Zo is volgens de OR ten behoeve van de efficiency een goede samenwerking nodig binnen de werkprocessen. Hoe zorg je ervoor dat deze bijv. tussen de afdeling Onderhoud en Verhuur en tussen Dagelijks onderhoud en Planmatig onderhoud, geborgd is? De OR mist verder in de adviesaanvraag in zijn geheel de algemene uitgangspunten ten aanzien van de personele consequenties en geeft al bij voorbaat in zijn advies om tot uitwerking van de inrichtingsplannen over te gaan, aan geen advies uit te kunnen brengen

De ondernemingsraad van Stadgenoot heeft zich in 2014 gebogen over een aantal adviesaanvragen en een instemmingsverzoek. De adviesaanvragen in 2013 betroffen wijzigingen van de organisatie die voortvloeien uit ‘De Opstelling’ en de daarbij voorgenomen personeelsreductie van 410 naar 370 fte. Om zo goed mogelijk in staat te zijn om de ambities uit ‘De Opstelling’ te realiseren, kiest het bestuur in 2014 vervolgens voor een nieuwe hoofdstructuur van de organisatie, dit op basis van de strategische uitgangspunten uit ‘De Opstelling’ en de analyse van de dan bestaande organisatie. Het Hoofdontwerp organisatie Stadgenoot beschrijft de gewenste inrichting van Stadgenoot op hoofdlijnen, waarbij Stadgenoot van vijf naar vier bedrijfseenheden gaat. Dit document vormt – na afronding van de adviesprocedure met de OR - de leidraad voor de nadere uitwerking van de gewenste organisatieinrichting in inrichtingsplannen per bedrijfseenheid. In die plannen wordt beschreven hoe de organisatie er in detail uit komt te zien inclusief de functies en formatie per onderdeel. Deze plannen zijn gelijktijdig ter advisering aan de OR voorgelegd.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

121

over de inrichtingsplannen zonder de gevraagde informatie ten aanzien van een sociaal plan en de te volgen procedure bij gewijzigde en nieuwe functies, de span of control en nieuwe en vervallen functies, inschaling en gevolgen voor personeel.

met het bestuur afgesloten Ondernemingsovereenkomst, adviseert de OR het bestuur over te gaan tot uitvoering van de inrichtingsplannen maar daarbij serieus rekening te houden met de ideeën en adviezen en geuite zorgen van de medewerkers.

Adviesaanvraag Inrichtingsplannen In april 2014 ontving de OR de adviesaanvraag over de door het bestuur vastgestelde inrichtingsplannen van de bedrijfseenheden Klant & Woning, Vastgoed & Ontwikkeling en Financiën & Bedrijfsvoering. De OR voerde gesprekken met directeuren en managers van de toekomstige bedrijfseenheden. En om een breed gedragen advies te kunnen geven, raadpleegde de OR wederom uitgebreid de achterban door middel van koffietafelgesprekken. De OR handhaaft zijn eerdere standpunt met betrekking tot de gekozen hoofdrichting van de nieuwe organisatie, maar concludeert uit de inrichtingsplannen dat de organisatieaanpassing uiteindelijk toch behoorlijk drastisch is en feitelijk meer wegheeft van een reorganisatie. Duidelijk is ook dat de organisatieaanpassing op korte termijn weliswaar geen grote gevolgen heeft voor de fte-omvang maar voor de langere termijn is dit niet duidelijk. Dit laatste is voor de OR reden om met het bestuur een Ondernemingsovereenkomst ex. artikel 32 WOR af te sluiten. Door de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de komende periode met elkaar vast te leggen, krijgt de OR meer grip op de onzekerheden voor de toekomst. De uitwerking van deze Ondernemingsovereenkomst wordt gekoppeld aan het door het bestuur op te stellen ondernemingsplan voor de periode 2015-2020. In een Plan van aanpak bij het ondernemingsplan wordt door bestuur en OR het adviesrecht van de OR over het ondernemingsplan uitgewerkt en worden afspraken gemaakt over een van de aandachtsgebieden in het ondernemingsplan: het vergroten van de employability van de medewerkers. Met de afgesloten Ondernemingsovereenkomst heeft de OR het vertrouwen dat er ook in de toekomst zorgvuldig met het personeel wordt omgegaan en de betrokkenheid van de OR is gegarandeerd. Alles in overweging nemende en in aanmerking nemende de

In 2014 is een begin gemaakt met de uitvoering van de Ondernemingsovereenkomst. Er is een brainstormsessie geweest met het bestuur over employability. Begin 2015 zal een voortzetting plaats vinden van deze sessie met de OR over onderwerpen vanuit employability, waaronder demotiebeleid. •

Instemmingsverzoek Handboek Personele Regelingen De ondernemingsraad heeft zich hiernaast gebogen over het instemmingsverzoek betreffende een aantal wijzigingen in het Handboek Personele Regelingen. De ondernemingsraad kon met een aantal wijzigingen niet instemmen. In afwachting van de reactie van het bestuur, krijgt dit nog een vervolg in 2015.

•

Ziekteverzuimbeleid bleef ook in 2014 regelmatig onderwerp van bespreking met het bestuur. In 2014 vond het Periodiek Medisch Onderzoek plaats. De OR vindt het van belang dat door middel van de op te stellen vragenlijst meer bekend wordt over de werkdruk. De OR haakt aan bij het nader bepalen van de exacte inhoud van de vragenlijsten via de VGWM-commissie waarin twee OR-leden zitting hebben. De OR wacht de rapportage van de uitkomsten van het PMO nog af.

•

OR-reglement en verkiezingen Eind 2014 liep de zittingstermijn van de ORleden af. In de aanloop naar de verkiezingen in december werd het OR-reglement aangepast aan de wijziging in de inrichting van de organisatie. In verband met de afname van het aantal in de onderneming werkzame personen, werd ook besloten het aantal OR-leden terug te brengen naar negen. Van de zittende OR-leden besloten vier leden om af te treden; de andere leden stelden

122

Jaarverslag 2014

zich herkiesbaar. De verkiezingen resulteerden erin dat drie van de zittende OR-leden herkozen werden en er zes nieuwe leden aantreden per 1 januari 2015. De ondernemingsraad concludeert dat het afgelopen jaar veel tijd en aandacht is uitgegaan naar de wijziging in de inrichting van de organisatie, de hiervoor door de OR ontvangen adviesaanvragen, het betrekken van de achterban hierbij en het afsluiten van de Ondernemingsovereenkomst. De ondernemingsraad van Stadgenoot heeft zich hierbij zeer kritisch en constructief opgesteld en hoopt met het gevolgde traject ook voor de toekomst de betrokkenheid van de OR bij het vormgeven van de vervolgstappen in de verdere herinrichting en de daarbij behorende investering in het toekomstperspectief van het personeel gewaarborgd te hebben.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

123

124

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Verslag van de Ombudsman Samenstelling en personele wijzigingen Op grond van artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is elke woningcorporatie verplicht om een klachtencommissie in te stellen, die tot taak heeft om naar aanleiding van klachten van huurders advies uit te brengen over de manier van optreden van de corporatie. Bij Stadgenoot heet deze commissie de Ombudsman. De Ombudsman bestaat uit een voorzitter en vier leden; een lid en plaatsvervangend lid op voordracht van Huurgenoot en een lid en plaatsvervangend lid op voordracht van Stadgenoot. De leden en plaatsvervangende leden nemen beurtelings deel aan de zittingen, zodat alle leden hun kennis en ervaring op peil kunnen houden. De Ombudsman was in 2014 als volgt samengesteld: Naam de heer mr. J.G. Cnossen mevrouw drs. E.F. Eikelboom de heer mr. P.J. Verberne mevrouw mr. H. van Rijn de heer mr. E.T.J. Menagé MRE

De dames Eikelboom en Van Rijn zijn voorgedragen door Huurgenoot, de heren Verberne en Menagé zijn voorgedragen door het bestuur van Stadgenoot. Secretaris van de Ombudsman is mevrouw mr. drs. E. Hollink (afdeling Juridische Zaken). Per 31 december 2014 zijn mevrouw drs. E.F. Eikelboom en de heer mr. P.J. Verberne afgetreden omdat hun laatste benoemingstermijn was geëindigd. Mevrouw Eikelboom wordt in 2015 opgevolgd door mevrouw mr. M. Gogna en de heer Verberne door de heer mr. D. Damsma.

Werkzaamheden In 2014 heeft de Ombudsman in totaal 120 klachten ontvangen (2013: 90). Hiervan waren 32 klachten

functie

lid sinds

jaar van aftreden

voorzitter lid lid plv lid plv lid

2008 2008 2008 2008 2008

2015 2014 2014 2016 2016

direct ontvankelijk. Van de overige 88 klachten waren er 56 niet ontvankelijk omdat een andere instantie bevoegd was om over de kwestie te oordelen. Deze klagers zijn doorverwezen naar de Huurcommissie, rechter of de Klachtencommissie Toewijzing Corporatiewoningen Amsterdam (KTCA). Bij klachten over derden, bijvoorbeeld de buren, werd doorgeleid of doorverwezen naar de afdeling Gebiedsbeheer/Zorg & Overlast van Stadgenoot. In 32 van de 88 gevallen was de klacht nog niet voldoende bekend bij Stadgenoot en daarom nog niet ontvankelijk. Deze klachten zijn doorgeleid naar de betreffende afdeling binnen de organisatie. In veel gevallen is de klacht daarna alsnog opgelost. Dat laatste geldt overigens ook voor een groot deel van de klachten die wel direct ontvankelijk waren.

Stadgenoot

Zittingen Jaarlijks plant de Ombudsman verdeeld over het jaar zes zittingen om openstaande klachten te behandelen en met partijen te bespreken. In 2014 hebben uiteindelijk vijf zittingen plaatsgevonden, waarop in totaal vijftien klachten zijn behandeld en met partijen zijn besproken (2013: veertien klachten op zes zittingen). Een klacht is tweemaal op zitting besproken, zodat in totaal zestien gesprekken zijn gevoerd. De Ombudsman onderzoekt ter zitting of het mogelijk is om tussen partijen praktische afspraken tot stand te brengen, waarmee de klacht afgesloten kan worden. In zeven gevallen zijn ter zitting dergelijke afspraken gemaakt waardoor het op dat moment niet tot een advies van de Ombudsman is gekomen. In negen gevallen is wel een advies uitgebracht (2012: zeven x afspraken, zes x advies). Van de negen adviezen is in vijf gevallen de klacht gegrond verklaard; drie klachten waren ongegrond, en een klacht was deels gegrond en deels niet-ontvankelijk. Conform artikel 8.8 van het klachtenreglement kunnen zowel de organisatie als de klager zich tot het bestuur van Stadgenoot wenden wanneer zij het niet eens zijn met een uitspraak van de Ombudsman. Van deze mogelijkheid is in 2014 eenmaal gebruik gemaakt, door de vertegenwoordiging van Stadgenoot. Het bestuur van Stadgenoot heeft het advies overgenomen.

Conclusies en aanbevelingen In vergelijking met 2013 kwamen in 2014 meer klachten binnen (120 in plaats van 90), maar dit leidde niet tot meer zittingen (vijf, met vijftien klachten op zitting, tegenover zes zittingen met veertien klachten in 2013). Mogelijke reden daarvan is het relatief hoge aantal klachten dat niet ontvankelijk was. Daarnaast werden ook dit jaar weer veel klachten gedurende de procedure bij de Ombudsman alsnog door Stadgenoot naar tevredenheid van de klager afgehandeld.

Jaarverslag 2014

125

Verder vraagt de Ombudsman aandacht voor twee onderwerpen. Allereerst de positie van huurders in complexen met een Vereniging van Eigenaren. Aan de hand van de binnengekomen klachten signaleert de Ombudsman mogelijke risico’s met betrekking tot de reactiesnelheid en de (duidelijke) communicatie met huurders over de afhandeling van hun reparatieverzoeken. Daarnaast vraagt de Ombudsman aandacht voor de communicatie met huurders over de vraag voor wiens rekening reparaties komen (de zgn. kleine herstellingen). De Ombudsman signaleert een toenemend aantal klachten dan wel geschillen die hieruit voortvloeien. Hoewel hij niet inhoudelijk in dergelijke juridische kwesties kan treden, adviseert hij Stadgenoot om haar standpunt tegenover huurders goed te onderbouwen, teneinde latere geschillen te voorkomen. De Ombudsman van Stadgenoot, 2 februari 2015

126

Jaarverslag 2014

Jaarrekening 2014

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

127

Inhoud jaarrekening Jaarrekening Geconsolideerd 2014 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 Geconsolideerd kasstroomoverzicht conform directe methode Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2014 Toelichting geconsolideerde jaarrekening Ontwikkeling vastgoedportefeuille Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Toelichting op afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening

128 130 131 132 133 148 149 174 176

Jaarrekening Enkelvoudig 2014 Enkelvoudige balans per 31 december 2014 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2014 Enkelvoudig kasstroomoverzicht conform directe methode Toelichting enkelvoudige jaarrekening Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening

184 186 187 188 190 215 216

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Gebeurtenissen na balansdatum Voorstel tot resultaatbestemming

224 225 225 225 225

Kerncijfers Financieel overzicht groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Overzicht aantallen verhuureenheden

227 228

Vóór verklaring van het bestuur, zie jaarverslag

6

128

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Geconsolideerde balans per 31 december 2014 In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Activa

2014 2013

Vaste activa 1

Materiële vaste activa

1.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste

van de exploitatie

38.148 48.503

2 Vastgoedbeleggingen 2.1

Commercieel vastgoed in exploitatie

2.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd

als vastgoedbelegging

2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

eigen exploitatie

696.574 613.962

2.991.084 2.946.805 14.967 28.096

3.702.625 3.588.863 3

Financiële vaste activa

3.1 Deelnemingen

37.450 33.203

3.1

Vorderingen op maatschappijen waarin

wordt deelgenomen

10.627 38.485

3.2

Latente belastingvorderingen

79.776 54.308

3.3

Leningen u/g

1.394 0

3.1

Overige vorderingen

10 5

129.257 126.001 Totaal vaste activa 3.870.030 3.763.367 Vlottende activa 4 Voorraden 4.1

Vastgoed bestemd voor de verkoop

3.815 1.443

4.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

115 4.433

4.3

Overige voorraden

51.477 72.189

55.407 78.065 5

Onderhanden projecten 8.102

0

6

Vorderingen

6.1 Huurdebiteuren Gemeenten 6.2

Overige vorderingen

6.3

Overlopende activa

2.095 3.672 0 12 1.940 4.173 43.489 41.035

47.524 48.892 7

Liquide middelen 10.480 5.907

Totaal vlottende activa 121.513 132.864 Totaal activa 3.991.543 3.896.231

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

129

In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Passiva

2014 2013

8

Totaal groepsvermogen 2.080.388 1.960.290

9

Voorzieningen

9.1

Voorziening onrendabele investeringen en

herstructureringen

373 3.624

9.2

Voorziening latente belastingverplichtingen

9.3

Overige voorzieningen

353 353

Totaal voorzieningen 7.005 18.177

6.279 14.200

10

Langlopende schulden

10.1

Schulden/leningen overheid

10.1

Schulden/leningen kredietinstellingen

10.2 Waarborgsommen

21.706 26.511 1.486.249

1.527.429

13.046 12.195

Totaal langlopende schulden 1.521.001 1.566.135

11

Kortlopende schulden

11.1

Schulden aan kredietinstellingen

11.2

Schulden aan overheid

Schulden aan leveranciers

11.3

Belastingen en premies sociale verzekeringen

11.4

Overige schulden

11.5 Overlopende passiva

239.147 256.186 4.804 19 10.155 13.817 4.107 6.772 90.896

29.792

34.040 45.043

Totaal kortlopende schulden 383.149 351.629

Totaal passiva 3.991.543 3.896.231

130

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 In duizenden euro's

2014 2013

Bedrijfsopbrengsten

14.1 Huuropbrengsten

211.812 206.051

14.2 Opbrengsten servicecontracten

13.625 13.854

14.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

20.256 20.184

Geactiveerde productie eigen bedrijf 3.233 3.424

14.4 Overige bedrijfsopbrengsten

4.731 7.478

Som der bedrijfsopbrengsten 253.657 250.991

Bedrijfslasten

15.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

2.408 2.440

Erfpacht 2.955 2.586 15.2

Lonen en salarissen

Sociale lasten

3.154 3.229

15.3

Pensioen lasten

3.527 3.845

15.4 Onderhoudslasten

21.164 23.116

35.421 45.434

Leefbaarheid 1.759

1.887

Overheidsbijdragen 24.280

7.766

Lasten servicecontracten

14.088

14.317

15.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa

-4.289 7.827

15.6 Overige bedrijfslasten

34.102 35.207

Som der bedrijfslasten 138.569 147.654

Bedrijfsresultaat 115.088 103.337 16

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 99.056 -19.624

Financiële baten en lasten

17.0

Waardeveranderingen derivaten

-51.242 5.714

17.1

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

7.688 8.021

17.2

Rentelasten en soortgelijke kosten

Totaal financiële baten en lasten -110.188 -57.724

-66.634 -71.459

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 103.956 25.989 18 Belastingen 25.468 -5.815 19

Resultaat deelnemingen

-943 -949

Netto resultaat 128.481 19.225

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

131

Geconsolideerd kasstroomoverzicht conform directe methode 2014 2013

In duizenden euro's

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen huren 214.911 207.899 Ontvangen servicecontracten 13.625 13.853 Overheidsontvangsten 0 1.301 Overige bedrijfsontvangsten 5.360 13.374 Betaalde erfpacht -2.955 -2.586 Betaalde lonen en salarissen -21.164 -23.115 Betaalde sociale lasten -3.374 -3.229 Betaalde pensioenlasten -3.527 -3.845 Betaalde onderhoud -44.130 -44.141 Betaalde servicecontracten -14.088 -14.317 Betaalde overige bedrijfsuitgaven -39.742 66.58-27.437 Betaalde sectorspecifieke heffing -6.277 -7.041 Betaalde verhuurdersheffing -18.002 -725 Betaalde leefbaarheid (externe uitgaven niet investerings-gebonden) -1.759 -3.596 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 78.878 106.395 Betaalde interest -69.952 -71.459 Ontvangen interest 42 796 Ontvangen dividend 0 0 Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst 0 0 -69.910 -70.663 Kasstroom uit operationele activiteiten 8.968 35.732 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen, voorraden en onderhanden werk: - Nieuwbouw huur -17.379 -34.406 - Woningverbetering -32.341 -37.437 - Leefbaarheid (externe uitgaven projectgebonden) 0 0 - Aankoop -286 -1.002 - Nieuwbouwverkoop -6.748 -2.527 - Aankoop voor doorverkoop (verkocht onder voorwaarden) 0 0 - Aankoop grond -2.257 -3.280 - Overige investeringen -570 -6.411 Overige uitgaven: - Sloopuitgaven 0 0 - Externe kosten bij verkoop -10.830 -10.899 Desinvesteringen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen, voorraden en onderhanden werk: - Verkoopontvangsten bestaand bezit 75.294 99.927 - Verkoopontvangsten na inkoop (verkocht onder voorwaarden) 0 0 - Verkoopontvangsten nieuwbouw 11.435 46.706 - Verkoopontvangsten grond 21.004 1.844 - Verkoopontvangsten overig 0 0 Kasstroom uit financiële vaste activa - Ontvangsten verbindingen 31.056 14.794 - Overige ontvangsten 0 0 - Uitgaven verbindingen -15.386 -1.597 - Overige uitgaven 0 0 Kasstroom uit investeringsactiviteiten 52.992 65.712 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden 145.000 36.900 Aflossing langlopende schulden -195.514 -122.908 Opname verplichting verkocht onder voorwaarden 0 0 Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden 0 0 Ontvangsten schulden kredietinstellingen 0 0 Terugbetaling schulden kredietinstellingen -7.724 -16.968 Ontvangen waarborgsommen 2.588 0 Betaalde waarborgsommen -1.737 0 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -57.387 -102.976 Nettokasstroom 4.573 -1.532 Aansluiting geldmiddelen 01-jan 5.907 7.439 31-dec 10.480 5.907 Toename / afname geldmiddelen 4.573 -1.532

132

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2014 In duizenden euro's

2014 2013

Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toekomend aan de toegelaten instelling

128.481 19.225

Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen

-8.383 0

Totaalresultaat 120.098 19.225

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

133

Toelichting geconsolideerde jaarrekening ALGEMEEN Toegelaten instelling Stichting Stadgenoot, gevestigd Sarphatistraat 410 te Amsterdam, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 2 van de statuten: Noord-Holland en Flevoland.

Toegepaste standaarden: Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van Boek 2 Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar.

Ter vastgelegd in het, door het bestuur vastgestelde, beleidsdocument “financiële sturing”. Hierin zijn de relevante strategische, tactische en operationele financiële prestatie indicatoren (kengetallen) vastgelegd, waaraan blijvend aan moet worden voldaan om de financiële continuïteit te waarborgen. In de “financiële sturing” zijn ook de normen van WSW en CFV als randvoorwaarden opgenomen. Deze financiële prestatie-indicatoren vormen ook de basis voor onze begrotingen de meerjarenplannen, zoals die jaarlijks worden opgesteld. In de eind 2014 door RvC vastgestelde jaarplan 2015 en het meerjarenplan 2015 - 2024, wordt voldaan aan alle strategische en tactische financiële prestatie indicatoren, waarbij aan het eind van de prognoseperiode zelfs sprake is van een ruime overmaat ten opzichte van de eisen. De, in deze plannen, vermelde doelstellingen ten aanzien van de exploitatie, de (des)investeringen, kostenbesparingen en de vermindering van onze financieringspositie, worden nadrukkelijk als realistisch aangemerkt, hetgeen ook is bevestigd door ons bewezen track-record van de afgelopen jaren. Met dit geheel aan maatregelen verwacht Stadgenoot blijvend te kunnen voldoen aan de relevante financiële kengetallen en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt.

Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling Stadgenoot wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing. Om toegang tot de kapitaalmarkt te behouden en te blijven voldoen aan de daarbij relevante financiële kengetallen heeft het bestuur in het verleden reeds een beleid ingezet van kostenbesparing, verminderen van de schuldpositie, intensiveren van de verkopen en beperking van de investeringen.

Bovenstaand betekent dat het de verwachting van het bestuur is dat Stadgenoot zonder wezenlijke aanpassing in de huidige bedrijfsvoering structureel kan blijven voldoen aan de in de sector relevante financiële kengetallen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemeen De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten, tenzij anders vermeld.

134

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.

financiële informatie is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien de toegelaten instelling alle belangrijke risico’s heeft overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen • Commercieel vastgoed in exploitatie / Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toe-

Stadgenoot

•

•

komstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in de besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad gronden ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en gronden ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen, de waardering van de afschrijvingslatentie, alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Stichting Stadgenoot en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten

Jaarverslag 2014

135

deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. Joint ventures worden als deelneming verwerkt en niet geconsolideerd. De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn: • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters:, NV Stadsgoed (met dochters Stadsgoed Monumenten BV en Stadsgoedfonds BV), Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV. • Stadgenoot Diensten BV met dochters: Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties BV • Stadgenoot Projecten BV met dochters: Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV, Stadgenoot Maritiem BV. Allen gezeteld in Amsterdam.

Stelselwijziging kasstroomoverzicht Tot 1 januari 2014 vond het opstellen van het kasstroomoverzicht plaats op basis van de indirecte methode. Aangezien de toegelaten instelling in de methodiek van opstellen van het kasstroomoverzicht aansluiting wil zoeken bij de verantwoordingsstaten voor de toezichthouder, is overgegaan op de directe methode. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2013 zijn herzien op basis van de nieuwe presentatiegrondslag. De wijziging in presentatiegrondslag heeft geen effect op het vermogen per 1 januari 2014, het resultaat over 2013 en de kasstromen over 2013.

Stelselwijziging in contracten besloten afgeleide instrumenten Tot 1 januari 2014 werden alle in financiële en nietfinanciële contracten besloten afgeleide instrumenten verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Vanaf 1 januari 2014 worden in contracten besloten afgeleide instrumenten afgescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien:

136

•

•

•

Jaarverslag 2014

de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn; een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen; en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening.

Stadgenoot

•

•

•

Vorengenoemde afgescheiden afgeleide instrumenten zijn, in overeenstemming met de waarderingsgrondslag voor derivaten waarop geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, gewaardeerd tegen kostprijs of lagere reële waarde.

•

Op basis van de stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2014 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 8,4 miljoen.

•

Conform RJ 290.1013 zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast.

Schattingswijzing erfpacht Ten aanzien van de verwerking van de erfpachtkasstromen in de waardering van het materieel vast actief is in 2012 sprake van een schattingswijziging. Gewijzigde marktomstandigheden en andere inzichten hebben geleid tot een nadere duiding van de erfpachtafspraken met de gemeente Amsterdam.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden, afgeleide instrumenten (derivaten) en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de toegelaten instelling gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien: • de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet

nauw verwant zijn; een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen; en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. Vorengenoemde derivaten zijn, in overeenstemming met de waarderingsgrondslag voor derivaten waarop geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, gewaardeerd tegen kostprijs of lagere reële waarde. In contracten besloten afgeleide instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract omdat niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Financiële activa en verplichtingen worden gesaldeerd en het resulterende nettobedrag wordt in de balans gepresenteerd uitsluitend indien de toegelaten instelling een wettelijk afdwingbaar recht heeft op deze saldering en indien zij voornemens is om af te wikkelen op nettobasis dan wel het actief en de verplichting gelijktijdig af te wikkelen.

Financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis) agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten bij de vervolgwaardering worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst –enverliesrekening, worden in afwijking hiervan de direct toerekenbare transactiekosten direct in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Stadgenoot

Verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen Verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de lineaire methode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de lineaire methode.De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden wordenopgenomen onder kortlopende schulden.

Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-enverliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-enverliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winsten-verliesrekening zijn verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve

Jaarverslag 2014

137

winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. De vervolgwaardering van het afgeleide financiële instrument is dan tegen kostprijs of lagere marktwaarde. Stadgenoot documenteert de hedgerelaties in generieke hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van effectieve hedge. Een verlies als gevolg van een overhedge wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Voorwaarden aan hedge accounting Stadgenoot documenteert de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en verliesrekening verwerkt. Afgeleide instrumenten (die niet in een hedgerelatie zijn opgenomen) worden gewaardeerd tegen reële waarde. De in contracten besloten derivaten worden gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat voldoet en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. In contracten besloten afgeleide instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract omdat niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.

138

Jaarverslag 2014

Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van een toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies door middel van een overlopende post in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De toegelaten instelling documenteert in generieke hedgedocumentatie de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge. De toegelaten instelling bepaalt op elke balansdatum de mate van ineffectiviteit van de combinatie van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie (de hedgerelatie). De mate van ineffectiviteit van de hedgerelatie wordt vastgesteld door het vergelijken van de kritieke kenmerken van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie in de hedgerelatie. De toegelaten instelling hanteert voor deze vergelijking voor rente-instrumenten de volgende kritieke kenmerken: het referentiebedrag en de hoofdsom, de looptijd, de renteherzieningsdata, de data van ontvangst en betaling van rente en aflossingen, en de basis voor het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instrument en de afgedekte positie. Indien de kritieke kenmerken, beoordeeld in de context van de hedgerelatie, aan elkaar gelijk zijn (geweest), is geen sprake (geweest) van ineffectiviteit. Indien de kritieke kenmerken niet aan elkaar gelijk zijn (geweest), is sprake (geweest) van ineffectiviteit. In dat geval vindt de effectiviteitstest plaats door vergelijking van de cumulatieve verandering in reële waarde van een op afsluitdatum gedefinieerd hypothetisch afgeleid instrument, met een reële waarde

Stadgenoot

van nihil op afsluitdatum (als proxy van de afgedekte positie), met de cumulatieve waardeverandering van het werkelijke afgeleide instrument. Indien het laatste een hogere negatieve waarde heeft dan het hypothetisch afgeleide instrument, wordt het verschil als ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen (1) reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst- en-verliesrekening of (2) geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde, wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan de toegelaten instelling toekomend bedrag onder voorwaarden die de toegelaten instelling anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door de toegelaten instelling worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardever-

Stadgenoot

mindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt de toegelaten instelling historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de ondernemingsleiding van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de lagere marktwaarde van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief. Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden direct ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-en-verliesrekening.

Jaarverslag 2014

139

Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overig sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

Kwalificatie sociaal vastgoed Het beleid van de toegelaten instelling is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement ten behoeve van volkshuisvestelijke doelen. Relevante aspecten van het beleid ten behoeve van de kwalificatie zijn: • Een belangrijke randvoorwaarde bij het gevoerde financieel beleid is waardecreatie binnen de vastgoedportefeuille; • Er is sprake van een actief verkoopbeleid als onderdeel van het portefeuille –transformatiebeleid. Dit beleid resulteert erin dat een substantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als ‘verkoopvijver’; • Als gevolg van het verkoopbeleid wordt bij mutatie een leegstaande woning binnen de verkoopvijver te koop aangeboden; • Het gevoerde financieel beleid is gericht op het versterken en een goede allocatie van het eigen vermogen; • Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast naar hetgeen maximaal mogelijk en passend is voor de bewoner;

140

Jaarverslag 2014

Door een goede samenwerking met de Gemeenten waarin Stadgenoot werkzaam is het beleid uitvoerbaar. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als vastgoedbelegging.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Casco: 50 jaar. Installaties: 10 - 20 jaar. Overige roerende zaken: 5 – 10 jaar. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.

1

Stadgenoot

Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ 1. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

Indien dit aan de orde is, is sprake van een commercieel verlieslatende activiteit

Stadgenoot

Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Jaarverslag 2014

141

Waardemutatie De waardemutaties in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het pro-

142

Jaarverslag 2014

ject per saldo opgenomen onder de post voorziening onroerende zaken in ontwikkeling aan de creditzijde van de balans. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling echter geheel of ten dele garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming dan wel de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen betaling van haar schulden, wordt een voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door de toegelaten instelling te behoeve van haar deelneming. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde.

1

Stadgenoot

De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de lineaire methode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa, niet zijnde vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Als het niet mogelijk is de realiseerbare waarde te bepalen voor een individueel actief, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Terugneming van een eerder verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies vindt alleen plaats als sprake is van een wijziging van de gehanteerde schattingen bij het bepalen van de realiseerbare waarde sinds de verantwoording van het laatste bijzonder waardeverminderingsverlies. In dat geval wordt de

Indien dit aan de orde is, is sprake van een commercieel verlieslatende activiteit

Stadgenoot

boekwaarde van het actief (of kasstroomgenererende eenheid) opgehoogd tot de geschatte realiseerbare waarde, maar niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn (na afschrijvingen) als in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief (of kasstroomgenererende eenheid) zou zijn verantwoord.

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

Jaarverslag 2014

143

Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengst waarde.

Voorraad Grond- en ontwikkelposities De voorraad gronden ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat gronden ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/onderhanden projecten. Als de gronden ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op moment dat gronden ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad gronden ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.

Onderhanden projecten Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor verkoop, die zijn verkocht. In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van constructiematerialen, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en overheadkosten van projectactiviteiten en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk

144

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden projecten. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.

Voorzieningen

Vorderingen

Voorzieningen voor onrendabele investeringen

De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.

Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen wordt verwezen naar de post ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde.

Groepsvermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeverandering wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief.

Wettelijke reserve deelnemingen Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor (cumulatieve) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet kan worden bewerkstelligd.

Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: • sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Overige voorzieningen Overige voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen.

Langlopende en kortlopende schulden De grondslagen voor de waardering van langlopende en kortlopende schulden zijn beschreven onder het hoofdstuk Financiële instrumenten.

Opbrengstverantwoording Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Stichting Stadgenoot.

Stadgenoot

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten.

Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen

Jaarverslag 2014

145

worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van

146

Jaarverslag 2014

verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Stadgenoot

sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillentussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er inde toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Stadgenoot

De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De directe methode ter splitsing van de operationele kasstromen geeft een beeld van de ontvangsten en uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten voordoen. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijs hedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt

Jaarverslag 2014

147

toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.

Bepaling reële waarden financiële instrumenten Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als nietfinanciële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

Handels- en overige vorderingen De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen.

Derivaten De reële waarde van rentederivaten wordt bepaald door discontering van de rente kasstromen, tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s.

Niet-afgeleide financiële activa en verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële activa en verplichtingen is berekend op basis van de contante waarde van toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de actuele risicovrije rentevoet ultimo 2014.

148

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Ontwikkeling vastgoedportefeuille Onderstaand is een overzicht van de ontwikkeling en de samenstelling van de vastgoedportefeuille opgenomen. De vastgoedportefeuille is opgenomen onder Materiële vaste activa en Vastgoedbeleggingen.

a ta To l

e ig er ov en e d ig he nd en ta e n lfs oo ze w n ve On bo ns ur re Du g-g la es to ur hu

t to ur s Du ren g g-

r

p

a ba al ta Be

o ko ed Go

Ontwikkeling portefeuille geconsolideerd

la es to ur hu

Stand per 1 januari 2014 6.939 16.914 4.773 1.861 1.551 32.038 Nieuwbouw huur 174 0 0 28 0 202 Aankopen 1 0 0 0 0 1 Verkoop aan toekomstige bewoners

-79

-185

-67

-76

0

-407

Verkoop aan andere instellingen -8 0 0 0 0 -8 Sloop -126 -32 0 0 0 -158 Overige mutaties

352

-598

-209

371

16

-68

Eindstand 31 december 2014

7.253

16.099

4.497

2.184

1.567

31.600

Aantal in

Aantal in

Totaal

eigendom eigendom aantal in

Samenstelling vastgoedportefeuille geconsolideerd

Daeb Niet-Daeb eigendom

Zelfstandige huurwoningen: Goedkoop 7.189

64 7.253

Betaalbaar

16.049

50

16.099

Duur tot huurtoeslaggrens

4.467

30

4.497

Duur boven huurtoeslaggrens

12

2.172

2.184

Totaal zelfstandige huurwoningen

27.717

2.316

30.033

Onzelfstandig overige woongelegenheden

1.564

3

1.567

Totaal woongelegenheden

29.281

2.319

31.600

Garages 3.170 Bedrijfsruimtes/winkels 2.068 Overig bezit 2 Totaal niet-woongelegenheden 5.240 Totaal verhuureenheden

36.840

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

149

Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans In duizenden euro's

Overige

Bedrijfs-

Onroerende

roerende

1


gebouwen installaties

zaken

1.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Stand 1 januari 2014:

Totaal

Verkrijgingprijzen 47.995 1.535 10.365 59.895

Cumulatieve afschrijvingen

(inclusief bijzondere waardeverminderingen)

Boekwaarde 43.858

-4.137

-696

-6.559

-11.392

839 3.806 48.503

Mutaties in het boekjaar:

Investeringen

376

0

774 1.150

-8.611 0 0 -8.611 Overboeking naar Commercieel vastgoed in exploitatie *)

Desinvesteringen 0 0 0 0

Desinvesteringen (verkrijgingsprijs)

0

Afschrijvingen -1.140 0

-41

-3.328

-3.369

-485 -1.269 -2.894

Desinvesteringen (afschrijvingen)

Saldo -9.375 -485 -495 -10.355

41

3.328

3.369

Stand per 31 december 2014:

Verkrijgingprijzen 39.760 1.494

7.810 49.064



Boekwaarde 34.484 353 3.311 38.148

) dit betreft een overboeking van een kantoorpand die naar de verhuur is gegaan.

*

-5.276

-1.141

-4.499

-10.916

150

Jaarverslag 2014

Stadgenoot



Stand per 1 januari 2014:

Aanschafprijs 647.347

Cumulatieve waardeveranderingen

Marktwaarde 613.962

-33.385


Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie

Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie

2.976

Overboeking van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie *)

4.134

Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0

10.385

Desinvesteringen --12.266 Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2

Overboeking van commercieel naar sociaal

-2.835

Overboeking van sociaal naar commercieel

50.513

Waardeveranderingen 29.703

Saldo 82.612




9.014

Marktwaarde 696.574

Som van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

9.014

Actuele waarde commercieel vastgoed geconsolideerd De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 696.574.000 (2013: € 613.962.000). De toename is enerzijds het saldo van de gerealiseerde investeringen en desinvesteringen en anderzijds van de waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De (niet gerealiseerde) waardeverandering over 2014 bedraagt € 29,7 miljoen, hetgeen overeenkomt met een 4,8%. Deze stijging wordt onder andere veroorzaakt doordat de markt een beperkt lagere disconteringsvoet en beperkt lagere exityields dan in voorgaande jaren vereist. Bij de parkeerplekken zijn gering hogere markthuren ingerekend. De gemiddelde leegwaarden voor de woningen zijn met 2,2% gestegen. De generieke disconteringsvoet van de niet Daeb woningen is met 0,3%-punt afgenomen. Voor BOG en parkeren is de disconteringsvoet met ongeveer 0,1% punt naar beneden bijgesteld tot 7,9%. (2014 8%)

Waarderingssystematiek met behulp van Reasult TMS De marktwaarde in verhuurde staat wordt gedefinieerd als:

) dit betreft een overboeking van 8,6 en een bijzondere waardeverandering van 4,5 mio.

*

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

151

“Het geschatte bedrag waartegen een object (veelal een complex) tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld” Het waarderingsproces geschiedt via een vast protocol en ondersteund via het geautomatiseerde systeem Reasult TMS, waarbij de (generieke) parameters voor de waardering vooraf worden getoetst door een externe taxateur. Na het interne taxatieproces wordt een derde deel van het getaxeerde bezit getoetst en gevalideerd door twee beëdigde externe taxateurs. De uitkomsten hiervan zijn vastgelegd in aannemelijkheidsverklaringen. De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een doorexploitatie en uitpond scenario. Indien uitponden op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen binnen de beschouwde periode (15 jaar) niet mogelijk is, wordt de marktwaarde bepaald op basis van het scenario doorexploiteren. De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kosten koper (genormeerd op 3% overdrachtskosten voor woningen en 7% BOG) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt Reaturn TMS gebruik van een Discounted Cash Flowmethode (DCF). Dit betekent dat voor een beschouwingsperiode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Onderdeel van de kasstromen is ook de eindwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode van 15 jaar. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex op balansdatum zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Op het moment van verkoop op balansdatum wordt ook de noodzakelijke erfpachtafdracht richting de gemeente ineens afgerekend. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF-berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen beleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat zijn: •

Disconteringsvoet

•

Exit yield na 15 jaar

•

Vrije verkoopwaarde per m2

•

Contracthuur per eenheid per maand

•

Markthuur per eenheid per jaar

152

Jaarverslag 2014

•

Beheerkosten per eenheid per jaar

•

Onderhoudskosten per eenheid per jaar

•

Zakelijke lasten per m2

Stadgenoot

Basis disconteringsvoet De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free-rendement, met een opslag voor het specifieke risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee in de ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met: •

een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerendgoedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;

•

een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerendgoedrisico;

•

en een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico.

Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. Voor 2014 bedraagt de basis-IRS 1,8% (2013 1,9%) De opslagen voor het vastgoedrisico worden generiek vastgesteld met alle deelnemers van deze waarderingssystematiek en de externe taxateurs. Deze opslag geldt voor alle deelnemers en er kan niet van worden afgeweken. De opslag bedraagt voor 2014 4,4 procentpunt (2013: 4,6 procentpunt) In de DCF-berekening wordt de verhuurdersheffing als kasstroom meegenomen tot en met 2017. Vanaf dit jaar lijkt het wel is waar duidelijk dat de heffing doorgezet zal worden, een tarief is echter nog niet bekend. De generiek vastgestelde basisdisconteringsvoet bedraagt voor 2014 aldus, 6,4% (2013 4,5%)

Opslag Wonen De uiteindelijke disconteringsvoet voor woningen is afhankelijk van het imago van de buurt en de ligging daarbinnen van het betreffende complex, de grondsituatie, de mutatiegraad, het type woning, het bouwjaar en het energielabel. Hier wordt een modelmatige benadering gehanteerd die met uitsluiting van enkele incidentele correcties uiteindelijk leidt tot een opslag op de basisdisconteringsvoet tussen de 0,3 en 2.8 procentpunten. (2013: 0,6 en 2,9 procentpunten) In de huidige markt voor commerciële woningbeleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 6,2% en 10,5%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met uitsluiting van enkele incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor woningen van Stadgenoot tussen de 6,7% en 9,2%. (2013: 7,1% en 9,4%)

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

153

Opslag BOG Ook de opslag marktsegment wordt bij BOG modelmatig bepaald en is een combinatie van het soort BOG en de locatie (wijk/buurt) waar het BOG gepositioneerd is. De objectgewijze op- c.q. afslag BOG komt ook tot stand via een modelmatige benadering. Afhankelijk van enkele specifieke kwaliteitskenmerken van BOG is het mogelijk dat voor een specifiek complex een wijziging wordt aangebracht in de disconteringsvoet. Dit kan als gevolg van een eventuele monumentenstatus, specifieke kwaliteiten en kenmerken. In de huidige markt voor commerciële BOG-beleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 6,2% en 12%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met enkele incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor BOG van Stadgenoot 6,4% en 11,6% (2013: 6,7% en 12%).

Eindwaarde Wonen De eindwaarde geeft aan welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode, rekening houdend met alle kansen en risico’s. De eindwaarde wordt in de uitpond variant berekend door na afloop van de beschouwingsperiode van 15 jaar, alle positieve en negatieve kasstromen in de volgende 50 jaren contant te maken. Bij het bepalen van de NCW voor de restant levensduur wordt een opslag gehanteerd op de disconteringsvoet in verband met het verhoogde risico die de veroudering van het bezit met zich meebrengt. Bij de doorexploitatievariant wordt de eindwaarde berekend conform de richtlijn door de netto huuropbrengst minus de kosten ultimo jaar 15 te delen door de complex specifieke disconteringsvoet minus het inflatiepercentage. Door de totale netto opbrengsten ultimo jaar 15 te delen door de eindwaarde wordt de exit yield verkregen. Binnen Stadgenoot wordt een exit yield gehanteerd van gemiddeld 5,5%. De bandbreedte ligt tussen de 2% en 9,3%. (2013: 1,8% en 8,6%)

Beklemmingen Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen. Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de marktwaarde in verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen. De beklemmingen hebben voor Stadgenoot betrekking op met de gemeente overeengekomen huur- en verkoopafspraken.

Verhuurdersheffing en extra huurverhoging De invloed van de verhuurderheffing en extra huurverhoging is op termijn moeilijk in te schatten. Vanuit de markt zijn er nog geen signalen waarneembaar waaruit blijkt dat een en ander grote invloed heeft op de marktwaarde. Stadgenoot heeft bij haar waardering, net als de andere corporaties, de huidige wet en regelgeving ingerekend. Dit betekent een (oplopende) verhuurderheffing van 2013 tot en met 2017. Alleen voor 2013 en 2014 is gerekend met een boveninflatoire huurverhoging. Een globale berekening geeft aan dat de extra huurverhoging ongeveer € 42,6 miljoen marktwaarde oplevert. De verhuurdersheffing heeft een marktwaarde drukkend effect van ongeveer € 65 miljoen.

Erfpacht In ReaturnTM worden de kasstromen die verband houden met toekomstige erfpachtbetalingen ingerekend. Hierbij is de afgelopen jaren uitgegaan van de veronderstelling dat de koper van het complex in de rechten kan treden van Stadgenoot. In 2014 is hierover een ander inzicht ontstaan.

154

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Op het moment dat een complex overgedragen wordt aan een marktpartij, niet zijnde een corporatie vervallen de speciale corporatie bepalingen. Voordat een complex geleverd kan worden moet het erfpachtrecht worden omgezet naar de algemene bepalingen die gelden voor marktpartijen. Dit betekent dat op dat moment een substantieel bedrag per woning afgedragen moet worden aan de gemeente Amsterdam. Daarentegen kan Stadgenoot pas leveren op het moment dat de afkoopsommen zijn betaald. Deze systematiek staat niet geheel helder en eenduidig beschreven in de verschillende bepalingen die van toepassing zijn, maar kan hieruit wel worden geconcludeerd. Waar in het verleden corporaties wellicht de meest gerede partijen waren voor de aankoop van ons bezit, is meer en meer duidelijk dat commerciële partijen geïnteresseerd zijn in corporatiebezit. Dit heeft ook daadwerkelijk tot transacties geleid. Deze nadere duiding van regelgeving en marktomstandigheden hebben tot de schattingswijziging met betrekking tot de erfpacht in ReaturnTM geleid.

Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 286,6 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard.

2.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging


Aanschafprijs 1.414.321


1.532.484

Marktwaarde 2.946.805


Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie

286

Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

32.184


24.048

Desinvesteringen -32.256

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

-4.700


2.835


-50.513

Waardeveranderingen 72.395

Saldo 44.279




1.556.422



1.556.422

Stadgenoot

155

Jaarverslag 2014

Actuele waarde sociaal vastgoed geconsolideerd De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 2.991.084.000 (2013: € 2.946.805.000). De afname is enerzijds het saldo van de gerealiseerde investeringen en desinvesteringen en anderzijds van de waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De waardeverandering van dit deel van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2014 € 72.395 miljoen (2.5%) Deze stijging is verklaarbaar binnen de algemene tendens van de vastgoedmarkt. De stijging wordt in hoofdzaak veroorzaakt door een stijging van de gemiddelde leegwaarden met 2,2% en het toegenomen vertrouwen in de vastgoedmarkt hetgeen tot uitdrukking komt in een positiever verwachting van de ontwikkeling van de leegwaarde in de komende 2 jaar. De disconteringsvoet is generiek verlaagd met 0,3%-punt. Ten behoeve van de onzekerheden rond de verhuurdersheffing na 2017 is een opslag van 0,2%-punt ingerekend. De gemiddelde disconteringsvoet van de woningen is daardoor gedaald met 0,1%-punt naar 7,9% (2013 was 8%). De gemiddelde contracthuur is gestegen als gevolg van de inkomens afhankelijke huurverhoging en de harmonisatie naar een meer conforme markthuur bij mutatie. In 2014 heeft een schattingswijziging plaatsgevonden met betrekking tot de verwerking van de erfpacht in de marktwaarde plaatsgevonden. Dit heef een waarde dalend effect gehad op de marktwaarde van de woningen van in totaal ongeveer € 143 miljoen (-/-4,2%) Voor de toelichting op dit punt wordt verwezen naar de systematiek van waarderen met behulp van Reasult TMS zoals deze in paragraaf 2.1 wordt beschreven.

Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. In 2014 heeft Stadgenoot het WSW een volmacht tot het vestigen van hypotheek op een deel van het vastgoed gegeven.

Bedrijfswaarde geconsolideerd Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. Het betreft hier de gehele bedrijfswaarde, waarbij geen splitsing is aangebracht tussen commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie. Samengevat is de actuele waarde van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde € 2.095,1 miljoen (2013: € 2.029,4 miljoen). Bedrijfswaarde in expl. X € miljoen Stadgenoot enkelvoudig NV Stadsgoed Stadgenoot geconsolideerd

Jaarrekening 2014

Jaarrekening 2013

Verschil 2014 - 2013

1.931,6

1.867,0

64,6

163,5

162,5

1,0

2.095,1

2.029,5

65,6

De bedrijfswaarde Stadgenoot enkelvoudig is toegelicht bij de enkelvoudige balans.

Bedrijfswaarde NV Stadsgoed De actuele waarde van het vastgoed in exploitatie van NV Stadsgoed gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 163,5 miljoen (2013: € 162,5 miljoen).

156

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie inkomsten en toekomstige exploitatie uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroom genererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven. Deze hebben betrekking op de economische omstandigheden gedurende de resterende levensduur van de kasstroom genererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde begroting, die ook in meerjarenperspectief is gehanteerd. Voor de verwachte kosten van planmatig onderhoud geldt na het begrotingsjaar andere uitgangspunten in meerjarenperspectief. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Er zijn geen verkopen ingerekend in de bedrijfswaarde, aangezien dit ook niet in de planning ligt. De restwaarde betreft de eigen grond. Er is geen sprake van afgekochte, dan wel af te kopen, erfpacht. De restwaarde van de grond is gebaseerd op de aanschafwaarde die ter bepaling van de restwaarde geïndexeerd is naar het eind van de exploitatieduur. Er is geen sloop ingerekend in de bedrijfswaarde, aangezien deze ook niet gepland is. De totale restwaarde aan het eind van de exploitatieduur, verminderd met de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting, bedraagt € 4,7 miljoen. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: •

jaarlijkse huurverhoging: 2015 1,0%, 2016 1,0%, 2017 en verder 2,0%

•

jaarlijkse huurderving van 1,0%

•

gemiddelde mutatiegraad van 6,0%

•

huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar: Bij NV Stadsgoed 0,0% alle jaren

•

jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten 2015 1,0% en vanaf 2016 2,0%, onderhoudslasten vanaf 2015 3,0% en beheerkosten vanaf 2015 3,0%

•

op de toekomstige kasstromen onderhoudslasten en beheerskosten zijn besparingen ingerekend conform het meerjarenperspectief; Dit houdt in dat beheerskosten teruggerekend zijn tot een jaarlijkse stijging met 2,0%. De onderhoudskosten zijn eveneens alle jaren teruggerekend tot een stijging met 2,0%

•

verwacht restant economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 12 jaar; 39,6 jaar

•

disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121

kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Het effect van het inrekenen van saneringsheffing is, zoals gemeld bij enkelvoudig CFV, negatief € 6,2 miljoen. (2013: 15,5 miljoen)

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie


Onroerende zaken in ontwikkeling

28.096

Voorziening onrendabele investeringen

-3.624

157

24.472 Aanschafprijs 64.076 Cumulatieve waardevermindering -39.604

Boekwaarde per 1 januari

24.472


Investeringen 23.119 Waardeveranderingen 1.436

Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

-10.385

Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-24.048

Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen

0

Saldo -9.878


Aanschafprijs 33.292 Cumulatieve waardeverminderingen -18.698

Boekwaarde 14.594

Verantwoord onder:


14.967


-373

Boekwaarde 14.594

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 2,1 miljoen (2013: € 1,5 miljoen) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,24% (2013: 4,05%).

158

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Vorderingen op

maatschappijen

waarin wordt

Overige

3


Deelnemingen deelgenomen vorderingen

3.1

Deelnemingen en vorderingen op maatschappijen

waarin wordt deelgenomen

Stand per 1 januari 2014: 33.203 38.485

Totaal

5 71.693

Mutaties 2014:

Investeringen/verstrekkingen 1.874 9.486

5 11.365

Desinvesteringen/aflossingen 0 -37.377 0 -37.377 Overige 0 0 0 0

Aandeel in resultaat deelnemingen

2.286

33

0

2.319

Ontvangen dividend deelnemingen

87

0

0

87

Waardeveranderingen 0 0 0 0

Stand per 31 december 2014 37.450 10.627

10 48.087

2014 2013

De andere deelnemingen zijn als volgt onderverdeeld:

Woningnet NV (11,06% deelneming)

770

741

2.516

2.440

17

9

Stedenfonds Amsterdam NV (4,2% deelneming)

VOF Kolenkitbuurt Zuid (43,1 % deelneming)

Ontwikkelcombinatie Polderweggebied VOF (33,3%)

578

1.951

Ontwikkelcombinatie Nieuw Amerika VOF (33,3%)

527

407

De Amsterdamse Compagnie (66,67% deelneming)

VVE-Beheer Amsterdam BV (50% deelneming)

2.416

0

981

1.064

26.635

24.673

1.456

1.628

Aandeel onderhoudsvoorziening VVE

Gemeenschappelijk Glas (18,75 %)

0 CAN DLG 2 Grondbedrijf CV ) 1.523 *

Overige

Totaal andere deelnemingen

31

37.450 33.203

) zat in 2013 onder de post overige (voor 0,2 mio). In 2014 apart opgenomen en betreft resultaat 2012, 2013 en 2014.

*

290

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen zijn als volgt onderverdeeld:

Stichting Inzet I (Waterstad)

Stichting Inzet IV (CZAN)

Stichting Inzet II

BLP 1 Properties BV/AM Grondbedrijf BV

159

2014 2013 0

33

984

984

0

0

9.486

8.522

Forum Bos en Lommer CV

433

5.909

Ontwikkelcombinatie Polderweggebied VOF

0

17.441

Django BV

0

5.905

Stichting Woonbench

Stichting Brasa

Voorziening

Totaal vorderingen op andere deelnemingen

80

80

628

628

-984

-1.017

10.627 38.485

Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz. 228. Het kortlopende deel van de overige vorderingen op deelnemingen bedraagt € 0 (2013: € 0).

2014 2013

3.2



79.776 54.308

79.776 54.308


Stand 1 januari 2014: 54.308


Vrijval ten laste van de winst-en-verliesrekening

-542

Dotatie ten gunste van de winst-en-verliesrekening

26.010

Overboeking naar kortlopende vorderingen

0


79.776

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De belastingvordering is gewaardeerd op contante waarde, behoudens de waardering van de verrekenbare verliezen en derivaten, die voor € 37,7 miljoen tegen nominale waarde gewaardeerd zijn. De waarde van de totale vordering bedraagt € 85 miljoen. De contante vordering is gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,90% (2013 3,02%). Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. (2013: € 0) De nominale waarde van de post belastingvordering bedraagt ultimo 2014 € 340 miljoen.

160

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: •

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd

•

Onroerende en roerende zaken in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht (voorziening latentebelastingverplichting)

•

Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie

•

Leningen-derivatenportefeuille

De voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd en bedraagt € 23,5 miljoen. De verliezen zijn niet volledig tot waardering gebracht. Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. De totale verreken bare verliezen bedragen ultimo 2014 € 234 miljoen (2013: € 192 miljoen). De niet tot waardering gebrachte verliezen bedragen ultimo 2014 € 31 miljoen. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: •

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 354 miljoen (2013: € 388 miljoen). Dit heeft betrekking op onroerende en roerende zaken in exploitatie die naar verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. De reden hiervoor is dat deze woningen fiscaal niet afwikkelen. De fiscale waarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 4.831 miljoen. De beleggingswaarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 3.416 miljoen. De niet verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 354 miljoen (zijnde 25% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

•

Het tijdelijke verschil inzake afschrijvingen op onroerende goederen bedraagt nominaal € 7,1 miljoen (2013: € 6,4 miljoen) en is gewaardeerd tegen contante waarde € 6,6 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,90%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 10,2 miljoen (2013: € 11,0 miljoen) en is gewaardeerd tegen contante waarde € 7,4 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,90%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de onroerende zaken in exploitatie waarvan wordt verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt nominaal € 25,8 miljoen (2013: € 14,2 miljoen) en is gewaardeerd tegen contante waarde € 23,7 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,90%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de waardering van de derivaten bedraagt (nominaal) € 18,9 miljoen (2013 € 6,2 miljoen). De derivaten waar geen hedge accounting toegepast kan worden, zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen de marktwaarde. Fiscaal wordt dit niet gevolgd waardoor een tijdelijk verschil ontstaat.

Stadgenoot

161

Jaarverslag 2014

3.3

Leningen u/g


Aanschaffingsprijs

984

Cumulatieve waardeverminderingen

-984

Boekwaarde 0


Verstrekkingen

430

Aflossingen

0

Waardeveranderingen

964

Saldo 1.394


Aanschaffingsprijs


Boekwaarde

1.414 -20 1.394

Betreft Starters Rente Regeling, hierover wordt geen rente ontvangen. Voor verdere toelichting van de Starters Rente Regeling zie ook de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen onder punt 11.

4 Voorraden 2014 2013 4.1


Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

Voorziening

8.854 5.242 -5.039 -3.799

3.815 1.443

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.

2014 2013

4.2


Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Voorziening

5.622 15.351 -5.507 -10.918

115 4.433

Voor een toelichting van de geactiveerde rente wordt verwezen naar onderhanden projecten punt 5.

162

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

4.3

2014 2013

Overige voorraden

Kosten gronden ontwikkelposities

79.107 124.392

Voorziening gronden ontwikkelposities

-27.800 -52.503

Onderhoudsmaterialen

170 300

51.477 72.189 De post ‘gronden ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc). 5

Onderhanden projecten 2014 2013

Geactiveerde kosten

14.152 4.647

Toegerekende winsten

337 150

Ontvangen termijnen kopers

-5.677 -4.826

Voorziening voor te verwachten verliezen

-717 0

8.095 -29

2014 2013

Verantwoord onder:

Onderhanden projecten

8.102 0

Vooruitontvangen bedragen

-7 -29

8.095 -29 In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten is ultimo 2014 voor een bedrag van € 1,6 miljoen (2013: € 2,1 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,24%. 6 Vorderingen 2014 2013 6.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren 5.125

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

6.955

-3.030 -3.283

2.095 3.672 In de vorderingen huurdebiteuren is een bedrag begrepen ad € 0 (2013: € 0) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. 6.2

Overige vorderingen

In de overige vorderingen is een bedrag begrepen ad € 0 miljoen (2013: € 0 miljoen) met een resterende looptijd

langer dan 1 jaar.

2014 2013

6.3

Overlopende activa

Vooruitbetaalde / nog te ontvangen bedragen

15.824 14.220

Nog te amortiseren kostprijs derivaten

27.665 26.815

43.489 41.035

Stadgenoot

163

Jaarverslag 2014

In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 28 miljoen (2013: €: 31,1 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Voor de toelichting op de nog te amortiseren kostprijs derivaten wordt verwezen naar note 12 toelichting financiële instrumenten, onderdeel overlopende activa. 7

Liquide middelen 2014

Vrij opneembare banktegoeden

Deposito's

2013

10.475 5.902 5 5

10.480 5.907 De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.

8 Groepsvermogen

Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige

jaarrekening.

9 Voorzieningen 9.1

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Stand per 1 januari 2014

3.624

Mutaties in het boekjaar

Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Stand per 31 december 2014 373

-3.251

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten waarvan op projectniveau de opgenomen voorziening de kosten overschrijdt. Wij verwijzen naar punt 2.3 9.2

Voorziening latente belastingverplichtingen


353

Mutaties 2014:

Toevoegingen ten laste van resultaat

0

Onttrekkingen 0

Vrijval ten gunste van resultaat

0

Stand 31 december 2014 353

De belastingvoorziening heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering van de activa. De voorziening is berekend naar het contante belastingtatief van 13%. De voorziening heeft overwegend een lang lopend karakter.

164

Jaarverslag 2014

9.3



Stadgenoot

14.200

Mutaties 2014:

Toevoeging ten laste van resultaat

2.058

Onttrekkingen -355


Stand per 31 december 2014 6.279

-9.624

De overige voorzieningen heeft onder andere betrekking op de afbouw van de verstrekte zekerheden inzake stichting Brasa/ Woningstichting Sekrepatu en een schatting van de verplichting inzake de sloop bestaand gebouw en opleveren bouwrijp grond. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 0. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt bedraagt € 0.

Schulden/ leningen

Schulden / leningen

overheid

krediet instellingen

10


10.1

Schulden/leningen overheid en schulden/

leningen kredietinstellingen

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

Af: aflossingsverplichting komend jaar


26.530

1.722.932

19

195.503

26.511

1.527.429


Nieuw opgenomen leningen

Bijgeschreven klim

Aflossingen

0

145.000

0

0

-19 -195.503

Overige mutaties

Saldo

0

8

--19 -50.495


26.510

1.672.437


4.804

186.188

Stand per 31 december 2014 21.706 1.486.249

Looptijd van:

1-5 jaar

21.297

213.827

> 5 jaar

409

1.272.422

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

165

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Schulden/ leningen

Schulden / leningen

overheid


Vastrentende leningen

Variabel rentende leningen

Extended leningen

26.510

835.708

0

557.100

Basisrenteleningen

0 0

68.200 211.429

Stand per 31 december 2014 26.510 1.672.437

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd danwel tot het contractueel overeengekomen renteherzieningsmoment gefixeerd. De rente voor variabel rentende leningen is gefixeerd tot het renteherzieningsmoment. Extended leningen zijn vastrentende leningen tot het herzieningsmoment dat verder in de toekomst ligt. In de leningovereenkomst is opgenomen dat geldgever eenmalig het recht heeft de vastrentende lening in een roll-over lening om te zetten. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen en ligt tussen de 2,545 % en 4,73 %. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste looptijd bij afsluiten varieert tussen de 1 en 5 jaar. Na die periode wordt een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0 % en 0,56 %. Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van afgeleide financiële rente-instrumenten, bedraagt 2,97 % (2013: 3,11 %). Het gemiddelde rentepercentage is berekend op de uitstaande hoofdsom ultimo 2014, inclusief de aflossingsverplichtingen komende boekjaar. Het gemiddeld rentepercentage incl. derivaten bedraagt 3,86 % (2013: 4,02 %). De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle gebaseerd op 1, 3 of 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van minus 0,5 basispunten tot en met 135 basispunten boven Euribor. Deze laatste opslag geldt voor een commerciële lening zonder borging WSW. De extendible leningen (leningen waarbij geldgever het recht heeft op rente conversie) hebben tot aan conversiemoment een maximale renterisico tussen de 3,98% en 4,25%. Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.447 miljoen (2013: € 1.497 miljoen). Stadgenoot beschikt over een kredietfaciliteit (lang geld) € 150 miljoen (2013: € 150 miljoen), hiervan is € 100 miljoen (2013: € 100 miljoen) opgenomen. Over het boekjaar 2014 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 15,1 miljoen (2013: € 15,9 miljoen). De totale rentelasten bedragen € 65,5 miljoen (2013: € 70,3 miljoen)

Looptijd De duration van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 12,80 jaar (2013: 12,95 jaar).

166

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Van de leningen is per balansdatum € 139,1 miljoen (2013: € 139,7 miljoen) hypothecair verbonden, daarnaast is kort geld € 40 miljoen (2013: € 40 miljoen) hypothecair verbonden. Hiervoor is hypotheek gegeven voor een bedrag van € 286,6 miljoen (€ 294,5 miljoen) van de onroerende zaken in exploitatie. Op dit onderpand geldt het pandrecht eerste in rang op vorderingen uit hoofde van en nog af te sluiten huurovereenkomsten.

10.2 Waarborgsommen


12.195

Mutaties 2014:

Vermeerderingen waarborgsommen 2.535

Verminderingen a.g.v. terugbetaling

-1.737

Rente 53


11


11.1


Bankkrediet Kasgeldleningen

Kortlopend deel langlopende schulden (krediet inst.)

2014 2013

37.959 60.683 15.000 0 186.188 195.503

239.147 256.186

De bankkredieten bestaan uit de volgende faciliteiten: •

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij De Bank Nederlandse Gemeente bedraagt per 31 december 2014 € 60 miljoen (2013: € 60 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2014 een bedrag van € 17,8 miljoen opgenomen (2013: € 50,2 miljoen). Daarnaast is er sprake van een kasgeldleningfaciliteit van € 40 miljoen. Hieronder is per 31 december 2014 niet getrokken. (2013: € 0) De looptijd van de faciliteit duurt tot 31 december 2018.

•

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraagt per 31 december 2014 € 30 miljoen (2013: € 30 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2014 een bedrag van € 0,7 miljoen getrokken. (2013: € 0 miljoen) De looptijd van de faciliteit wordt jaarlijks bezien.

•

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ABN Amro Bank bedraagt per 31 december 2014 € 20 miljoen (2013: € 20 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is 31 december 2014 een bedrag van € 10,6 miljoen opgenomen (2013: € 10,5 miljoen). De looptijd van de faciliteit bedraagt 10 jaar.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

167

Het financieringsarrangement met de BNG bevat het convenant dat bepaalt dat voorafgaande aan een opname, Stadgenoot moet aantonen dat de interest coverage ratio (ICR) minimaal 1,2 is. Bij de meest recente berekening, realisatie 2014, kwam de ICR op 2,6.

2014 2013

11.2

Schulden aan overheid

Kortlopende deel langlopende schulden (overheid)

4.804 19

4.804 19 11.3

2014 2013


Omzetbelasting

1.771 4.216

2.336 2.556

Premies sociale verzekeringen en loonheffing

4.107 6.772

2014 2013

11.4

Overige schulden

Derivaten niet in hedgerelatie

90.896 29.792

90.896 29.792 Voor een toelichting op de derivaten niet in een hedgerelatie wordt verwezen naar de waardeverandering derivaten punt 12.

2014 2013

11.5

Overlopende passiva

Niet vervallen rente op leningen

Vooruitontvangen bedragen onderhanden projecten

Vooruitontvangen huren

5.888 4.366

Nog te ontvangen facturen

5.264 13.705

te betalen rente derivaten

Overige

15.227 18.591 7 29

2.354 2.937 5.300 5.415

34.040 45.043

Onder de overlopende passiva is een bedrag van € 0 (2013: € 0) begrepen met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

168

Jaarverslag 2014

12

Financiële instrumenten

Stadgenoot

Algemeen Stadgenoot maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die Stadgenoot blootstelt aan markt-, rente- en kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Stadgenoot zet afgeleide financiële instrumenten in, waaronder interest rate swaps, om risico’s te beheersen. Afgeleide instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan Stadgenoot verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de eventuele positieve marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het belang van de krediet- of marktrisico’s. Stadgenoot heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken, dit is uitgewerkt in het Treasury- en Beleggingsstatuut.

Kredietrisico Stadgenoot loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa en vorderingen bedraagt € 26,5 miljoen (zijnde vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen, leningen u/g, liquide middelen en huurdebiteuren). De vorderingen van Stadgenoot uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 5,1 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders en is voor € 3,0 miljoen voorzien. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langen kortlopend) € 48,1 miljoen en hebben betrekking op meerdere deelnemingen, zoals toegelicht onder punt 3.1. De overige vorderingen bedragen € 1,9 miljoen, leningen u/g € 1,4 miljoen en liquide middelen € 10,5 miljoen. Daarnaast loopt Stadgenoot risico over de positieve waarde van niet in de balans opgenomen afgeleide instrumenten ad € 15,5 miljoen (2013: € 11,4 miljoen). In het Treasury-en Beleggingsstatuut is het beleid omtrent de liquide middelen opgesteld.

Renterisico en kasstroomrisico Stadgenoot loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Het renterisico van de variabel rentende leningen (zo geheten roll-over leningen) is voor € 419,5 miljoen ingedekt met rentederivaten (2013: € 419,5 miljoen). In totaal is € 137,6 miljoen (2013: € 48,2 miljoen) niet afgedekt. Van deze niet afgedekte positie heeft € 100 miljoen een resterende looptijd korter dan 7 maanden. Het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot is erop gericht dat de looptijd van de verplichtingen zo goed mogelijk op de looptijd van de bezittingen te laten aansluiten bij de levensduur van het geëxploiteerde bezit en investerings- en desinvesteringsbeleid. Tevens is het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot er op gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. Het renterisico (in% van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: •

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

•

de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én

•

de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

•

de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten, én

•

de positieve kasstromen die aangewend worden voor aflossen.

169

Op 31 december 2014 is op basis van de huidige leningportefeuille inclusief de rentederivaten het renterisico maximaal 10,7% in 2048. In de onderstaande grafiek is het herfinancieringsrisico van de huidige leningportefeuille van Stadgenoot grafisch weergegeven, inclusief het effect van rentederivaten. Dit risico is gesplitst in de contractuele aflossingen en de renteherzieningen. De aflossing is gebaseerd op de eerste mogelijkheid van de geldgever om contractueel de lening op te eisen. De renteherzieningen zijn gebaseerd op het eerstvolgende moment waarop de rente contractueel wordt aangepast. Voor basisrenteleningen die de gehele looptijd een vaste rente hebben is de renteherziening van de krediet- en liquiditeitsopslag niet meegenomen in onderstaande grafiek aangezien de basisrente vaststaat voor de gehele looptijd van het contract.

200.000

150.000

100.000

50.000

Aflossingen

2060

2058

2056

2054

2052

2050

2048

2046

2044

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

0

Renteherzieningen

Het renterisico uit hoofde van herfinanciering van de portefeuille als gevolg van contractuele aflossingen bedraagt € 151 miljoen voor 2015, in 2048 is dit € 177 miljoen. Het herfinancieringsrisico van Stadgenoot blijft de komende 50 jaar binnen de norm van 15%, daarmee neemt Stadgenoot in enig jaar geen onverantwoorde herfinancieringsrisico’s. Het renterisico op de variabel rentende leningen is door Stadgenoot voor 75% (2013: 90 %) gemitigeerd door het afsluiten van rentederivaten. Voor een overzicht van de derivatenportefeuille zie opgenomen toelichting bij Rentederivaten.

170

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Rentederivaten Stadgenoot heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. De portefeuille op 31 december 2014 is in de volgende tabel nader toegelicht. Contract- Markt- Gemiddelde Gemiddelde

Type Renteswap

Aantal

waarde

Hedge

12 334.475

waarde

Ja 144.542-

rente%

0 - 5 jaar

> 5 jaar

looptijd

4,01% 55.000 279.475

19

Swaps met optionaliteit Cap Totaal

5 150.000 1

Deels 136.443- 4,72%

18.200

Ja

912- 4,95%

18 502.675 280.073-

- 150.000 - 18.200

4,26% 55.000 447.675

36 21 24

Indien de rente in 2014 met 1% zou zijn gestegen, waarbij alle andere variabelen constant zijn gebleven, zou de rentelast met € 0,4 miljoen in 2014 (2013: € 0,5 miljoen) zijn toegenomen. Het reële waarde-renterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vaste rente (inclusief derivaten) verandert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De rentegevoeligheid wordt gemeten door middel van de duration (gewogen gemiddelde van de contante waarde van de kasstromen). De duration geeft de mate van gevoeligheid van de reële waarde van de lening bij wijziging van de marktrente. Op balansdatum is de duration van de opgenomen leningen exclusief afgeleide rente-instrumenten 11,15 (2013: 9,58) en inclusief afgeleide instrumenten 12,80 (2013: 12,95). Dit betekent dat bij een rentestijging van 1% de waarde van leningen met € 244,2 miljoen (2013: € 191,8 miljoen) daalt. De reële waarde van de effectieve renteswaps per 31 december 2014 bedraagt € 280,1 miljoen negatief (2013: € 144,8 miljoen negatief). Bij een parallelle renteverlaging van 1% daalt de reële waarde van de derivaten tot € 409,7 miljoen negatief. Bij een 2% parallelle renteverlaging daalt de reële waarde naar € 538,7 miljoen negatief. Van de renteswaps zijn 4 derivaten met een totale waarde van € 90 miljoen niet opgenomen in een hedge relatie. Deze instrumenten zijn aan elkaar gespiegeld, twee derivaten met een positieve en twee met een negatieve waardering. De swaps met een geschreven optie komen deels in aanmerking voor hedge-accounting. Stadgenoot heeft deze instrumenten gesplitst in een marktconforme renteswap en een geschreven swaption. De renteswap is opgenomen in een kostprijs hedge relatie en wordt derhalve verantwoord op kostprijs onder de overlopende activa. Op basis van de waarderingsgrondslag kostprijs is de geamortiseerde kostprijs € 6,1 miljoen (2013: € 6,5 miljoen). Met ingang van jaarrekening 2014 moeten leningen met een optionele component, indien ze geen nauw verband houden met het basiscontract, gewaardeerd worden. De geamortiseerde kostprijs van deze embedded derivaten bedraagt € 1,9 miljoen. In totaal wordt € 8,0 miljoen onder de overlopende activa opgenomen. De geschreven swaption wordt verantwoord op kostprijs of lagere marktwaarde onder de overlopende passiva. De reële waarde van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijshedge-accounting bedraagt € 67,1 miljoen negatief (2013: € 29,8 miljoen negatief). De waardeveranderingen van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijshedge-accounting zijn in de winst- en verliesrekening verwantwoord onder de financiële baten en lasten. De reële waarde van de embedded derivaten, die met ingang van de jaarrekening 2014, gewaardeerd moeten worden, bedraagt € 23,8 miljoen negatief.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

171

Een rentecap is een rente-instrument waarmee het renteniveau tot een plafond wordt afgetopt. Stadgenoot is in het bezit van 1 rentecap van in totaal € 18,2 miljoen met een marktwaarde van € 0,9 miljoen positief (2013: € 1,4 miljoen positief). De wijzigingen in reële waarde van renteswaps waarop kostprijs hedge accounting wordt toegepast en de in de winst-enverliesrekening verwerkte ineffectiviteit, is ultimo boekjaar als volgt:

Wijziging in reële

waarde sinds eerste

verwerking € 1.000

Renteswaps in een hedgerelatie

-103.220

Effectieve deel van de hedgerelatie

-75.859

Ineffectieve deel van de hedgerelatie (totale ineffectiviteit)

-30.031

In de winst- en verliesrekening 2014 verwerkte ineffectiviteit

-31.169

Valutarisico Stadgenoot loopt geen valutarisico’s.

Prijsrisico Stadgenoot heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

Liquiditeitsrisico Per 31 december 2014 zijn de niet contant gemaakte contractuele betalingsverplichtingen als volgt:

Leningen

Rente interest rate swaps (netto)

Korter Tussen Tussen dan 1 jaar

1 en 2 jaar

2 en 5 jaar

Na 5 jaar

240.196 127.599 275.146 2.132.794 14.008

13.346

36.059

253.953

Algemeen is het liquiditeitsbeheer binnen Stadgenoot erop gericht altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen, de cashflow mutaties worden dagelijks bijgehouden en maandelijks wordt een liquiditeitsprognose voor 12 maanden opgesteld. Daarnaast hanteert Stadgenoot de stelregel dat er altijd liquiditeit of liquiditeitsvoorzieningen beschikbaar moeten zijn, om een periode van twee maanden te overbruggen. Het bedrag dat Stadgenoot jaarlijks door het WSW geborgd mag lenen, faciliteringsvolume geheten, wordt op basis van onze kasstroom en financieringsbehoefte bepaald. Naast de reguliere facilitering heeft het WSW aanvullende instrumenten tot haar beschikking om acute liquiditeitsproblemen bij corporaties te ondervangen. Deze mechanismes worden uitgebreid toegelicht op de website van het WSW. Stadgenoot beschikt ook over kredietfaciliteiten, zie toelichting 11.1. Voor de langere termijn heeft het aantrekken van de rating gezorgd voor continuïteit in het niet door het WSW te borgen deel van de financiering van Stadgenoot. Met betrekking tot de renteswap is bij één tegenpartij een CSA afgesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin-call verplichting) op het moment dat de marktwaarde meer dan € 15 miljoen negatief is. In 2014 heeft geen storting plaats gevonden.

172

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Daarnaast wordt liquiditeitsrisico gelopen uit hoofde van in afgeleide financiële instrumentencontracten opgenomen breakclausules. Deze niet ongebruikelijke breakclausules geven partijen het recht en soms de plicht op bepaalde momenten tijdens de contractduur de overeenkomst op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van deze breakclausules wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer de breakclausules in werking treden, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor Stadgenoot (bij een negatieve marktwaarde). Stadgenoot heeft derivatencontracten met een notional bedrag van € 364,5 miljoen (2013: € 384,5 miljoen) met een negatieve waarde van € 271,0 miljoen (2013: € 131,4 miljoen) waarbij sprake is van breakclausules. De eerste breakclausule is op 26 februari 2020. De negatieve marktwaarde van de breakclausules in 2020 is € 13,2 miljoen. De toegelaten instelling streeft ernaar de breakclausules zo veel mogelijk te spreiden in de tijd, zodat het risico in enig jaar beperkt blijft. Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en de toegelaten instelling geen overeenstemming bereiken over de opslag wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient de toegelaten instelling het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen. Conform de beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties is een liquiditeitsbuffer benodigd om een renteschok van 200 basispunten te kunnen voldoen. Stadgenoot beschikt per 31 december 2014 over faciliteiten met een totaalwaarde van € 132,0 miljoen (2013: € 132,8 miljoen). De totale margin call bij een renteschok van 200 basispunten op 31 december 2014 bedraagt € 15,0 miljoen (2013: € 6,6 miljoen). De aanwezige buffer is derhalve genoeg om deze renteschok op te vangen. Hiermee voldoet de toegelaten instelling ultimo 2014 aan de stresstest in de genoemde beleidsregels. Ultimo 2014 bedraagt de basispuntgevoeligheid van het CSA-deel van de derivatenportefeuille € 92.000 (2013: € 62.000). De basispuntgevoeligheid van het niet-CSA-deel van de derivatenportefeuille bedraagt € 1,2 miljoen (2013: € 1,0 miljoen). Hiermee bedraagt de totale basispuntgevoeligheid van de derivatenportefeuille € 1,3 miljoen (2013: € 1,1 miljoen).

Concentratie liquiditeitsrisico De toegelaten instelling zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

730.693

Nationale Waterschapsbank N.V.

721.969

Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)

102.415

Financiële instellingen (niet zijnde banken)

Overige

4.361 139.510

1.698.948

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het liquiditeitsrisico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en Nationale Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

173

Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. De reële waarde van de leningenportefeuille bedraagt € 2.196 (2013: € 2.002 miljoen) ofwel de reële waarde is € 496,9 miljoen negatiever dan de huidige boekwaarde (nominale waarde). De reële waarde van de derivatenportefeuille bedraagt € 280,1 miljoen. Van dit bedrag komt € 67,1 miljoen tot uitdrukking in de balans onder overlopende passiva, aangezien deze niet zijn opgenomen in een hedge relatie. Daarnaast is onder de overlopende activa een bedrag opgenomen van € 6,1 miljoen die betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van derivaten die opgenomen zijn in de kostprijshedge-accounting relatie. In de toelichting “rentederivaten” zijn nadere details vermeld over de derivatenportefeuille van Stadgenoot. De reële waarde van de in leningen embedded derivaten bedraagt € 23,8 miljoen, dit bedrag komt tot uitdrukking in de balans onder overlopende passiva. Daarnaast is onder de overlopende activa een bedrag opgenomen van € 1,9 miljoen die betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van deze embedded derivaten. De reële waarde van de overige financiële instrumenten op de geconsolideerde balans van Stadgenoot benaderen de boekwaarde.

Overlopende activa Nog te amortiseren kostprijs renteswaps betreft voor een bedrag van € 5,0 miljoen (2013: € 5,3 miljoen) de kostprijs van derivaten die onderdeel zijn van een hedge relatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende derivaat. De nog te amortiseren kostprijs over de Cap bedraagt € 1,2 miljoen (2013: € 1,2 miljoen). De nog te amortiseren kostprijs over de embedded derivaten bedraagt € 1,9 miljoen. In 2012 zijn twee derivaten afgekocht. De afkoopsom wordt over de oorspronkelijke looptijd van de swaps afgeschreven. De nog te amortiseren kostprijs hierover is € 18,0 miljoen (2013: € 18,5 miljoen) Voor deze swaps is, op een eerder moment, ook de rente afgekocht, de nog te amortiseren kostprijs hierover is € 1,7 miljoen. (2013: € 1,8 miljoen) De totale nog te amortiseren kostprijs onder de overlopende activa is € 27,7 miljoen (2013: € 26,8 miljoen).

Waardeverandering derivaten niet in afdekkingsrelatie Het optionele deel van een aantal derivaten komt niet in aanmerking voor kostprijshedge-accounting. Vanaf 2011 worden deze elementen tegen kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd. De verantwoorde last voor waardeverandering derivaten in 2014 bedraagt daarmee € 37,7 miljoen (2013: baat € 5,7 miljoen). De embedded derivaten worden vanaf 2014 gewaardeerd. De verantwoorde last voor waardeverandering derivaten bedraagt daarmee € 13,5 miljoen voor 2014.

174

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 1. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen aangegane verplichtingen ter zake van nieuw- en verbouw van huur-en koopwoningen tot een bedrag van circa € 24,7 miljoen.

2.

Erfpachtverplichtingen bestaand bezit

Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpacht-verplichtingen. Voor woningen nieuw gebouwd vanaf 1976 is de erfpacht afgekocht. De jaarlijkse canonverplichtingen van de overige erfpachtcontracten bedraagt € 2,8 miljoen.

Het winstrecht betreft een deel van de verkoopwinst bij verkoop van de Vesteda woningen in het project. Aangezien het winstrecht afhankelijk is van besluitvorming over de verkoop door Vesteda en het tijdstip van mogelijke verkoop niet met enige zekerheid kan worden ingeschat, is dit winstrecht niet gewaardeerd in de balans.

7. Aansprakelijkheid Stadgenoot draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid en in de vorm van vennootschappen onder firma.

3. Koophuur De totale koophuurverplichting van verkochte koophuurwoningen op basis van terugkoopprijzen 2014 bedraagt ultimo 2014 ruim € 4,4 miljoen.

8. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Stichting Dutch International Guarantees for Housing heeft een kredietovereenkomst gesloten met NV Bank Nederlandse Gemeenten ter financiering van activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting, in het bijzonder de bouw en exploitatie van huurwoningen, in Suriname. Stadgenoot heeft zich garant gesteld voor de jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting van 7 annuïtaire geldleningen verstrekt aan Woningstichting Sekrepatu (restant hoofdsom van de geldleningen bedroeg ultimo 2014 € 3,5 miljoen). In 2014 bedroeg de rente en aflossing € 0,27 miljoen.

De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2014 € 55,7 miljoen (2013: € 57,6 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

6.

9. Claims

4. Rentederivaten Voor een toelichting op de rentederivaten in een hedgerelatie en waarop hedge-accounting wordt toegepast wordt verwezen naar punt 12 van de toelichting.

5.

Borgtocht lening DIGH

Winstrecht op Vesteda

In 2005 heeft Stadgenoot in het project Drie Wachters woningen economisch geleverd aan Vesteda zijnde 108 sociale huurwoningen. Als onderdeel van deze levering heeft Stadgenoot een winstrecht op Vesteda.

Tegen de toegelaten instelling zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt – mede op grond van

Stadgenoot

ingewonnen juridisch advies – aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie.

10.

Garantstelling vve’s

Vanaf 2012 wordt er gewerkt met een garantstelling bij oprichting van de vve’s voor de onderhoudsvoorziening. Het totaal bedrag waar Stichting Stadgenoot garant voor staat per 31-12-2014 is € 14,3 miljoen.

11.

Starters Rente Regeling

Stadgenoot past sinds 2012 het product Starters Rente Regeling toe. Ultimo 2014 zijn 130 woningen verkocht met de Starters Rente Regeling. Stadgenoot verkoopt een woning uit bestaand bezit en schiet daarbij voor een periode van 10 jaar 20% van de hypotheeklasten van de koper voor. De koper hoeft deze voorgefinancierde rente alleen terug te betalen bij verkoop indien sprake is van een winst op de verkooptransactie. 50% van deze winst wordt dan aangewend om de vooruit gefinancierde hypotheeklasten terug te betalen. Na tien jaar zal een inkomenstoets plaatsvinden. Indien het inkomen voldoende is gestegen stopt Stadgenoot met de betaling van de hypotheeklasten. Indien de hypotheeklasten na 10 jaar boven de NHG norm uitkomen heeft Stadgenoot de verplichting de voorfinanciering met een periode van vijf jaar te verlengen tot een maximum van 30 jaar.

12. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties. De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aanspra kelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. De verplichtingen van de betreffen samenwerkingsverbanden bedraagt ultimo 2014 € 10,7 miljoen.Ultimo 2014 zijn er geen (bank)garanties verstrekt vanuit Stadgenoot.

Jaarverslag 2014

13.

175

Uitname overeenkomsten

Stichting Stadgenoot heet een turn-key overeenkomst afgesloten met BLP 1. Stadgenoot zal 131 studio’s van BLP 1 (GAK gebouw) uitnemen voor het bedrag van € 9,4 mio.

14.

Fiscale eenheid

Stichting Stadgenoot vormt met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Elk der ondernemingen is volgens de standaard voorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid horende ondernemingen. De fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen; • Stichting Stadgenoot. • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV, NV Stadsgoed met dochters Stadsgoed Monumenten BV en Stadsgoed Fonds BV. • Stadgenoot Diensten BV met dochters: Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties II BV • Stadgenoot Projecten BV met dochters: Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV en Stadgenoot Maritiem BV. De fiscale eenheid voor de omzetbelasting van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen; • Stichting Stagenoot. • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV, NV Stadsgoed met dochters Stadsgoed Monumenten BV en Stadsgoed Fonds BV. • Stadgenoot Ontwikkeling BV.

176

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Toelichting op afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening In duizenden euro's

14 Bedrijfsopbrengsten

Alle opbrengsten zijn in Nederland gerealiseerd

2014 2013


Netto Huur

Derving wegens leegstand en oninbaarheid

221.071 215.829 -9.259 -9.778

211.812 206.051

Huurderving in % van de netto huur

4,19%

4,53%

Huurachterstand in % van de netto huur

1,99%

3,12%

De sociale huurprijzen zijn 1 juli 2014 verhoogd met: 4,0% bij inkomens onder € 34.085 4,5% bij inkomens tussen € 34.085 en € 43.602 6,5% bij inkomens boven € 43.602 De gemiddelde sociale huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2014: 70,5% (2013: 69,4%) De huurverhoging wordt nader toegelicht in het jaarverslag. 14.2

Opbrengsten servicecontracten



2014 2013

14.489 14.749 -864 -895

13.625

13.854

2014 2013

14.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Verkoopresultaat bestaand bezit

20.531 19.199

Verkoopresultaat koopprojecten

-275 985

Verkoopresultaat voorraad posities

0 0

20.256 20.184


Verkoopopbrengst bestaand bezit

75.295

98.577

Actuele waarde bestaand bezit

-44.500

-68.478

Verkoopkosten bestaand bezit

-10.264

-10.900

20.531 19.199

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

177


Netto omzet koopprojecten

10.119

44.632

Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

en Onderhanden projecten

Uitbesteed werk

685

1.565

-11.079

-45.212

-275 985


Verkoopopbrengst voorraad posities

21.005

0

Actuele waarde voorraad posities

-21.005

0

0 0

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit

445

615

Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

102

258

2014 2013

14.4

Overige bedrijfsopbrengsten

Doorberekend aan derden:

Doorberekende bedrijfslasten

Doorberekende onderhoudslasten

Verenigingen van Eigenaars, beheer voor derden

Overige opbrengsten

293 653 1.307 1.422 304 536 2.827 4.867

4.731 7.478

15 Bedrijfslasten 15.1


Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

2014 2013

2.408 2.440

2.408 2.440

178

Jaarverslag 2014

15.2

Lonen en salarissen

Personeelsbestand

Ultimo 2014 waren 368 medewerkers in dienst (2013: 398), waarvan 153 vrouwen en 215 mannen.

Het aantal fte ultimo 2014 bedraagt 340,1 (2013: 367,4)

Stadgenoot

Het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) omgerekend naar fte bedroeg 346,1 (2013: 380,8).

De personeelsomvang is als volgt onder te verdelen naar de verschillende bedrijfsonderdelen:

2014 2013 1

Bestuur

16,2 19,7


74,4

Klant & Woning


11,1 10,5


58,8 82,7

Dochters

79,5

181,0 184,1

4,6 4,3

346,1 380,8

2014 2013

Salarissen Stadgenoot

Ingehuurd personeel

26.402 30.094 1.443 904

27.845 30.998

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.

De bestuurdersbeloningen worden in zijn geheel toegelicht in de enkelvoudige winst- en verliesrekening.

15.3 Pensioenlasten De pensioenregeling van de medewerkers is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfondsdaartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Het uitvoeringsreglement treedt in werking met ingang van 1 januari 2008 en is voor het laatst gewijzigd per 1 januari 2014. Voor werkgevers die aangesloten waren voor 1 januari 2008 geldt het reglement met ingang van 1 januari 2008. Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114% (2013 - 114%). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

2014 2013

15.4

Lasten onderhoud

Dagelijks onderhoud

Mutatieonderhoud

Planmatig onderhoud

8.824 9.219 4.917 5.517 21.680 30.698

35.421 45.434

In 2014 is de transitie van vijf naar vier bedrijfseenheden afgerond. De cijfers van 2013 zijn aangepast naar de indeling van 2014.

1

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

179

2014 2013

15.5



1.326 -3.211


-5.826 3.164

Grond- en ontwikkelposities

211 7.874

-4.289 7.827

2014 2013

15.6

Overige bedrijfslasten

Zakelijke lasten

11.647 12.120

Overige lasten

22.455 23.087

34.102 35.207

Zakelijke lasten:

Belastingen Verzekeringen

Contributie branche verenigingen

10.101 10.515 1.046 1.089 500

516

11.647 12.120

Overige lasten:

Huisvesting en inventaris

1.583

1.768

Algemene bedrijfslasten

4.506

5.430

Automatiseringskosten

2.571 2.170 1.200

2.223

486

609

Overige personeelskosten

Bestuurs- en toezichtskosten

Advieslasten

2.405

2.290

Beheerkosten gemengde VvE's

1.667

1.610

Resultaat afrekening servicekosten

3.310

1.510

Diverse bedrijfslasten

4.727

5.477

22.455 23.087

2014 2013

16

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

29.703 8.042

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd

als vastgoedbelegging 72.395 -28.725

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor eigen exploitatie -3.042 1.059

99.056 -19.624

180

Jaarverslag 2014

16.9


17



Stadgenoot

2014 2013

-51.242 5.714

-51.242 5.714

2014 2013

17.1


Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor eigen exploitatie

Rente op overige financiële vaste activa

7.646 7.225 42 796

7.688 8.021

2014 2013

17.2


Rente langlopende schulden

66.258 70.965

Rente kortlopende schulden

376 494

66.634 71.459

18 Belastingen De onderneming vormt samen met Stichting Stadgenoot, Houdstermaatschappij Stadgenoot BV, NV Stadsgoed, Stadsgoed Monumenten BV, Stadsgoed Fonds BV, Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV, Stadgenoot Diensten BV, Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties II BV, Stadgenoot Projecten BV, Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV en Stadgenoot Maritiem BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% (2013: 25,0%). De effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt -24,5% (2013: 22,4 %). De belastinglast in de winst- en verliesrekening 2014 bedraagt € 0. (2013: € 0)

2014 2013

Acute belastingen boekjaar

0 0

Acute belastingen voorgaande jaren

0 0

Mutatie latente belastingen

25.468

-5.815

25.468 -5.815

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

181

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening

103.956

Verkoopresultaat 44.815 Onderhoud 16.794 Saneringssteun -6.277 Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

29.703

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

72.395

waardeveranderingen derivaten

-51.242

Deelnemingen -8.641 Overige tijdelijke en permanente verschillen

15.394

Totaal permanente en tijdelijke verschillen

112.941

Belastbaar bedrag

-8.985

Af: Herbestedingsreserve

0

Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar

-8.985

verrekenbaar met compensabele verliezen

-8.985

Belastbaar bedrag

0


0

Ultimo 2014 resteert in de fiscale eenheid na verliesverrekening 220 miljoen (2013: 192 miljoen) als verrekenbaar verlies met toekomstige winsten. Verwezen wordt naar punt 3.2 van de toelichting. 19

Resultaat andere deelnemingen 2014 2013

VOF Kolenkitbuurt-Zuid

Stedenfonds Amsterdam BV

De Amsterdamse Compagnie NV

VvE Beheer Amsterdam BV

Forum Bos & Lommer CV

Houthavens Ontwikkeling BV

Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika VOF

120 -183

Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied VOF

998 1 0

Can DLG II Grondbedrijf CV

Overige deelnemingen

-944 -949 Totaal

1 2

8 -14 163 -47 -2.677 -130 124 219 -1.001 -1.394 0 761

1.263 2 0 58 -161

min correctie OHW Polderweg Ontwikkeling BV. Het resultaat zonder correctie OHW bedraagt 3,6 miljoen positief. in 2013 opgenomen onder overige deelnemingen en het betreft resultaat 2012, 2013 en 2014. Cijfers 2012 en 2013 waren niet bekend ultimo 2013.

182

Jaarverslag 2014

20

Transacties met verbonden partijen

Stadgenoot

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden. 21

Honoraria accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants en overige KPMG entiteiten zijn ten laste gebracht van de onderneming

(en haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert), een en ander bedoeld in artikel 2:382a BW.

KPMG Overig Totaal Accountants

KPMG

KPMG

netwerk 2014 2014 2014

Onderzoek van de jaarrekening

Andere controleopdrachten

11 0 11

Adviesdiensten op fiscaal terrein

0 0 0

Andere niet controlediensten

0 171 171

145

0 145

156 171 327

KPMG Overig Totaal

Accountants

KPMG

KPMG

netwerk 2013 2013 2013

Onderzoek van de jaarrekening

Andere controleopdrachten

21 0 21

Adviesdiensten op fiscaal terrein

0 0 0

Andere niet controlediensten

206

0 206

0 58 58 227 58 285

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

183

184

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Enkelvoudige balans per 31 december 2014 In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Activa

2014 2013

Vaste activa 22 Materiële vaste activa 22.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 37.857 47.962 23 Vastgoedbeleggingen 23.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 539.742 463.162 23.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 2.991.084 2.946.805 23.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 13.198 24.317 3.544.024 3.434.284 24 Financiële vaste activa 24 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 86.799 82.185 24 Vorderingen op groepsmaatschappijen 37.483 57.402 24 Andere deelnemingen 29.938 27.863 24 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 10.194 4.288 24.1 Latente belastingvorderingen 80.206 54.738 24.2 Leningen u/g 1.394 0 24 Overige vorderingen 10 5 246.024 226.481 Totaal vaste activa 3.827.905 3.708.727 Vlottende Activa 25 Voorraden 25.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 3.815 1.443 25.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 115 2.153 25.3 Overige voorraden 44.102 64.689 48.032 68.285 26 Onderhanden Projecten 8.102 0 27 Vorderingen 27.1 Huurdebiteuren 1.933 3.107 Gemeenten 0 8 27.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen 679 679 27.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 47 27.4 Overige vorderingen 1.894 4.081 27.5 Overlopende activa 37.964 34.602 42.470 42.524 28 Liquide middelen 1.745 3.651 Totaal vlottende activa 100.349 114.460 Totaal activa 3.928.254 3.823.187

Stadgenoot

Passiva

Jaarverslag 2014

185

2014 2013

29

Totaal Eigen Vermogen 2.080.388 1.960.290

30 Voorzieningen 30.1

Voorziening deelneming

30.2


30.3


0 0 373 3.624 5.855 4.504

Totaal voorzieningen 6.228 8.128 31


31.1

Schulden/ leningen kredietinstellingen

31.2 Waarborgsommen

1.474.249 1.514.829 12.036 11.276

Totaal langlopende schulden 1.486.285 1.526.105 32


32.1


Schulden aan leveranciers

32.2

Schulden aan groepsmaatschappijen

32.3


32.4

Overige schulden

90.896 29.792

32.5

Overlopende passiva

31.345 42.826

219.028 235.237 9.913 13.706 32 31 4.139 7.072

Totaal kortlopende schulden 355.353 328.664

3.928.254 3.823.187 Totaal passiva

186

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2014 In duizenden euro's

2014 2013

Bedrijfsopbrengsten


202.683 196.918

34.2


13.346 13.564

34.3


19.940 19.328

Geactiveerde productie het eigen bedrijf

3.233 3.424

34.4


5.243 8.003

Som der bedrijfsopbrengsten 244.445 241.237

Bedrijfslasten

35.1


Erfpacht 35.2

Lonen en salarissen

Sociale lasten

35.3

Pensioen lasten

35.4 Onderhoudslasten Leefbaarheid

2.408 2.440 2.955 2.586 21.162 23.115 3.154 3.229 3.527 3.845 34.742 44.922 1.759 1.887

Overheidsbijdragen

24.280 7.766

Lasten servicecontracten

13.793 14.015

35.5


-4.426 4.163

35.6


32.077 39.267

Som der bedrijfslasten 135.431 147.235 Bedrijfsresultaat 109.014 94.002 36

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

96.039 -25.266


37.0


37.1


37.2


-51.242 5.714 10.397 11.289 -65.341 -70.003

Totaal financiële baten en lasten -106.186 -53.000 Resultaat normale bedrijfsuitoefening vóór belastingen 98.867 15.736 38 Belastingen 25.468 -4.378 40

Resultaat deelnemingen 4.146 7.867

Netto resultaat 128.481 19.225

Stadgenoot

Enkelvoudig kasstroomoverzicht conform directe methode

Jaarverslag 2014

187

In duizenden euro's

2014 2013

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen huren 205.302 198.765 Ontvangen servicecontracten 13.346 13.563 Overheidsontvangsten 0 1.301 Overige bedrijfsontvangsten 4.965 13.900 Betaalde erfpacht -2.955 -2.586 Betaalde lonen en salarissen -21.162 -23.114 Betaalde sociale lasten -3.374 -3.229 Betaalde pensioenlasten -3.527 -3.845 Betaalde onderhoud -43.451 -43.629 Betaalde servicecontracten -13.793 -14.015 Betaalde overige bedrijfsuitgaven -38.778 -31.683 Betaalde sectorspecifieke heffing -6.277 -7.041 Betaalde verhuurdersheffing -18.002 -725 Betaalde leefbaarheid (externe uitgaven niet investeringsgebonden) -1.759 -3.596

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 70.535 94.066 Betaalde interest -68.650 -70.002 Ontvangen interest 2.751 796 Ontvangen dividend 0 0 Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst 0 0 -65.899 -69.206 kasstroom uit operationele activiteiten 4.636 24.860 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen, voorraden en onderhanden werk: - Nieuwbouw huur -16.722 -34.406 - Woningverbetering -31.994 -35.404 - Leefbaarheid (externe uitgaven projectgebonden) 0 0 - Aankoop -286 -1.002 - Nieuwbouw verkoop -6.748 -2.527 - Aankoop voor doorverkoop (verkocht onder voorwaarden) 0 0 - Aankoop grond -2.245 -3.280 - Overige investeringen -570 -6.411 Overige uitgaven: - Sloopuitgaven 0 0 - Externe kosten bij verkoop -10.829 -10.899 Desinvesteringen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen, voorraden en onderhanden werk: - Verkoopontvangsten bestaand bezit 75.294 99.927 Verkoopontvangsten na inkoop (verkocht onder voorwaarden) 0 0 - - Verkoopontvangsten nieuwbouw 11.118 46.706 - Verkoopontvangsten grond 21.004 1.844 - Verkoopontvangsten overig 0 0 Kasstroom uit financiële vaste activa - Ontvangsten verbindingen 26.851 17.944 - Overige ontvangsten 0 0 - Uitgaven verbindingen -15.386 -11.286 - Overige uitgaven 0 0 Kasstroom uit investeringsactiviteiten 49.487 61.206 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden 145.000 36.900 Aflossing langlopende schulden -194.895 -116.262 Opname verplichting verkocht onder voorwaarden 0 0 Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden 0 0 Ontvangsten schulden kredietinstellingen 0 0 Terugbetaling schulden kredietinstellingen -6.894 -5.636 Ontvangen waarborgsommen 2.409 0 Betaalde waarborgsommen -1.649 0 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -56.029 -84.998

-1.906 1.068 Netto kasstroom Aansluiting geldmiddelen 1-jan. 3.651 2.583 31-dec. 1.745 3.651 Toename / afname geldmiddelen -1.906 1.068

188

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Toelichting enkelvoudige jaarrekening Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2014 van de toegelaten instelling. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt de toegelaten instelling gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de balans en winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening, met uitzondering van de volgende:

Wettelijke reserve deelnemingen Er wordt een wettelijke reserve deelneming gevormd voor (cumulatieve) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan worden bewerkstelligd.

Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet-gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

Financiële instrumenten In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

189

190

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans In duizenden euro's

Overige

Bedrijfs- Onroerende

roerende

gebouwen installaties


22.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie


Verkrijgingprijzen

Totaal

47.995

874 10.365 59.234

-4.137

-575 -6.560 -11.272

Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere

waardeverminderingen

zaken

22

Boekwaarde

43.858 299 3.805 47.962


Investeringen

376

774 1.150

-8.611 0 0 -8.611 Overboeking naar Commercieel vastgoed in exploitatie )

Desinvesteringen

0

*

Desinvetseringen (verkrijgingsprijs)

Afschrijvingen

Desinvesteringen (afschrijvingen)

Saldo

0 0 0 0 0 -1.140 0

-41

-3.328

-3.369

-235 -1.269 -2.644 41

3.328

3.369

-9.375 -235 -495 -10.105


Verkrijgingprijzen

39.760

833 -770



-5.276

Boekwaarde

34.484

*

dit betreft een overboeking van een kantoorpand die naar de verhuur is gegaan.

7.810 48.403 -4.500

-10.546

63 3.310 37.857

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

191




Aanschafprijs

498.347


-35.185

Marktwaarde

463.162


Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie.

Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie

2.629

Overboeking van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie *)

4.134


Desinvesteringen

0

8.145 -12.266

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2



50.513

Waardeveranderingen

26.258

Saldo 76.580

-2.835


Aanschafprijs

533.325


6.417

539.742 Marktwaarde


6.417

Actuele waarde commercieel vastgoed enkelvoudig De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 539.742.000 (2013: € 463.162.000). De toename is het saldo van de gerealiseerde investeringen en de desinvesteringen en anderzijds van de waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De (niet gerealiseerde) waardeverandering van dit deel van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2014 € 26,2 miljoen (5,7%) Deze stijging wordt onder andere veroorzaakt doordat de markt een beperkt lagere disconteringsvoet en beperkt lagere exityields dan in voorgaande jaren vereist. Bij de parkeerplekken is een realistischer beeld van de markthuren ingerekend. De gemiddelde leegwaarden voor de woningen zijn gemiddeld met 2,2% gestegen. De generieke disconteringsvoet van de niet Daeb woningen is met 0,3%-punt afgenomen. Voor BOG en parkeren is de disconteringsvoet met ongeveer 0,1% punt naar beneden bijgesteld tot 7,9%. (2014 8%)

*

dit betreft een overboeking van 8,6 en een bijzondere waardeverandering van 4,5 mio.

192

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Waarderingssystematiek met behulp van Reasult TMS De marktwaarde in verhuurde staat wordt gedefinieerd als: “Het geschatte bedrag waartegen een object (veelal een complex) tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld” Het waarderingsproces geschiedt via een vast protocol en ondersteund via het geautomatiseerde systeem Reasult TMS, waarbij de (generieke) parameters voor de waardering vooraf worden getoetst door een externe taxateur. Na het interne taxatieproces wordt een derde deel van het getaxeerde bezit getoetst en gevalideerd door twee beëdigde externe taxateurs. De uitkomsten hiervan zijn vastgelegd in aannemelijkheidsverklaringen. De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een doorexploitatie en uitpond scenario. Indien uitponden op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen binnen de beschouwde periode (15 jaar) niet mogelijk is, wordt de marktwaarde bepaald op basis van het scenario doorexploiteren. De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kosten koper (genormeerd op 3% overdrachtskosten voor woningen en 7% BOG) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt Reaturn TMS gebruik van een Discounted Cash Flow-methode (DCF). Dit betekent dat voor een beschouwingsperiode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Onderdeel van de kasstromen is ook de eindwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode van 15 jaar. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex op balansdatum in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Op het moment van verkoop op balansdatum wordt ook de noodzakelijke erfpachtafdracht richting de gemeente ineens afgerekend. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF-berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen beleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat zijn: •

Disconteringsvoet

•

Exit yield na 15 jaar

•

Vrije verkoopwaarde per m2

Stadgenoot

•

Contracthuur per eenheid per maand

•

Markthuur per eenheid per jaar

•

Beheerkosten per eenheid per jaar

•

Onderhoudskosten per eenheid per jaar

•

Zakelijke lasten per m2

Jaarverslag 2014

193

Basis disconteringsvoet De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk freerendement, met een opslag voor het specifieke risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee in de ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met: •

een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerendgoedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;

•

een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerendgoedrisico;

•

en een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico.

Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. Voor 2014 bedraagt de basis-IRS 1,8% (2013 1,9%) De opslagen voor het vastgoedrisico worden generiek vastgesteld met alle deelnemers van deze waarderingssystematiek en de externe taxateurs. Deze opslag geldt voor alle deelnemers en er kan niet van worden afgeweken. De opslag bedraagt voor 2014 4,4 procentpunt (2013: 4,6 procentpunt) In de DCF-berekening wordt de verhuurdersheffing als kasstroom meegenomen tot en met 2017. Vanaf dit jaar lijkt het wel is waar duidelijk dat de heffing doorgezet zal worden, een tarief is echter nog niet bekend. De generiek vastgestelde basisdisconteringsvoet bedraagt voor 2014 aldus, 6,4% (2013 4,5%)

Opslag Wonen De uiteindelijke disconteringsvoet voor woningen is afhankelijk van het imago van de buurt en de ligging daarbinnen van het betreffende complex, de grondsituatie, de mutatiegraad, het type woning, het bouwjaar en het energielabel. Hier wordt een modelmatige benadering gehanteerd die met uitsluiting van enkele incidentele correcties uiteindelijk leidt tot een opslag op de basisdisconteringsvoet tussen de 0,3 en 2.8 procentpunten. (2013: 0,6 en 2,9 procentpunten) In de huidige markt voor commerciële woningbeleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 6,2% en 10,5%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met uitsluiting van enkele incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor woningen van Stadgenoot tussen de 6,7% en 9,2%. (2013: 7,1% en 9,4%)

194

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Opslag BOG Ook de opslag marktsegment wordt bij BOG modelmatig bepaald en is een combinatie van het soort BOG en de locatie (wijk/buurt) waar het BOG gepositioneerd is. De objectgewijze op- c.q. afslag BOG komt ook tot stand via een modelmatige benadering. Afhankelijk van enkele specifieke kwaliteitskenmerken van BOG is het mogelijk dat voor een specifiek complex een wijziging wordt aangebracht in de disconteringsvoet. Dit kan als gevolg van een eventuele monumentenstatus, specifieke kwaliteiten en kenmerken. In de huidige markt voor commerciële BOG-beleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 6,2% en 12%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met enkele incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor BOG van Stadgenoot 6,4% en 11,6% (2013: 6,7% en 12%)

Eindwaarde Wonen De eindwaarde geeft aan welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode, rekening houdend met alle kansen en risico’s. De eindwaarde wordt in de uitpond variant berekend door na afloop van de beschouwingsperiode van 15 jaar, alle positieve en negatieve kasstromen in de volgende 50 jaren contant te maken. Bij het bepalen van de NCW voor de restant levensduur wordt een opslag gehanteerd op de disconteringsvoet in verband met het verhoogde risico die de veroudering van het bezit met zich meebrengt. Bij de doorexploitatievariant wordt de eindwaarde berekend conform de richtlijn door de netto huuropbrengst minus de kosten ultimo jaar 15 te delen door de complex specifieke disconteringsvoet minus het inflatiepercentage. Door de totale netto opbrengsten ultimo jaar 15 te delen door de eindwaarde wordt de exit yield verkregen. Binnen Stadgenoot wordt een exit yield gehanteerd van gemiddeld 5,5%. De bandbreedte ligt tussen de 2% en 9,3%. (2013: 1,8% en 8,6%)

Beklemmingen Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen. Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de marktwaarde in verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen. De beklemmingen hebben voor Stadgenoot betrekking op met de gemeente overeengekomen huur- en verkoopafspraken.

Verhuurdersheffing en extra huurverhoging De invloed van de verhuurderheffing en extra huurverhoging is op termijn moeilijk in te schatten. Vanuit de markt zijn er nog geen signalen waarneembaar waaruit blijkt dat een en ander grote invloed heeft op de marktwaarde. Stadgenoot heeft bij haar waardering, net als de andere corporaties, de huidige wet en regelgeving ingerekend. Dit betekent een (oplopende) verhuurdersheffing van 2013 tot en met 2017. Alleen voor 2013 en 2014 is gerekend met een boveninflatoire huurverhoging. Een globale berekening geeft aan dat de extra huurverhoging ongeveer € 42,6 miljoen marktwaarde oplevert. De verhuurdersheffing heeft een marktwaarde drukkend effect van ongeveer € 65 miljoen.

Erfpacht In ReaturnTM worden de kasstromen die verband houden met toekomstige erfpachtbetalingen ingerekend. Hierbij is de afgelopen jaren uitgegaan van de veronderstelling dat de koper van het complex in de rechten kan treden van Stadgenoot. In 2014is hierover een ander inzicht ontstaan.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

195

Op het moment dat een complex overgedragen wordt aan een marktpartij, niet zijnde een corporatie vervallen de speciale corporatie bepalingen. Voordat een complex geleverd kan worden moet het erfpachtrecht worden omgezet naar de algemene bepalingen die gelden voor marktpartijen. Dit betekent dat op dat moment een substantieel bedrag per woning afgedragen moet worden aan de gemeente Amsterdam. Daarentegen kan Stadgenoot pas leveren op het moment dat de afkoopsommen zijn betaald. Deze systematiek staat niet geheel helder en eenduidig beschreven in de verschillende bepalingen die van toepassing zijn, maar kan hieruit wel worden geconcludeerd. Waar in het verleden corporaties wellicht de meest gerede partijen waren voor de aankoop van ons bezit, is meer en meer duidelijk dat commerciële partijen geïnteresseerd zijn in corporatiebezit. Dit heeft ook daadwerkelijk tot transacties geleid. Deze nadere duiding van regelgeving en marktomstandigheden hebben tot de schattingswijziging met betrekking tot de erfpacht in ReaturnTM geleid.

Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 244,4 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard.

23.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging





1.532.484


Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie

286

Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

32.184


24.048

Desinvesteringen -32.256


-4.700


2.835


-50.513

Waardeveranderingen

Saldo 44.279

72.395




1.556.422



1.556.422

196

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Actuele waarde sociaal vastgoed enkelvoudig De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 2.991.084.000 (2013: € 2.946.805.000). De afname is enerzijds het saldo van de gerealiseerde investeringen en desinvesteringen en anderzijds van de waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De niet gerealiseerde waardeverandering van dit deel van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2014 € 72.395 miljoen (2.5%) Deze stijging is verklaarbaar binnen de algemene tendens van de vastgoedmarkt. De stijging wordt in hoofdzaak veroorzaakt door een stijging van de gemiddelde leegwaarden met 2,2% en het toegenomen vertrouwen in de vastgoedmarkt hetgeen tot uitdrukking komt in een positiever verwachting van de ontwikkeling van de leegwaarde in de komende 2 jaar. De disconteringsvoet is generiek verlaagd met 0,3%-punt. Ten behoeve van de onzekerheden rond de verhuurdersheffing na 2017 is een opslag van 0,2%- punt ingerekend. De gemiddelde disconteringsvoet van de woningen is daardoor gedaald met 0,1%-punt naar 7,9% (2013 was 8%). De gemiddelde contracthuur is gestegen als gevolg van de inkomens afhankelijke huurverhoging en de harmonisatie naar een meer conforme markthuur bij mutatie. In 2014 heeft een schattingswijziging plaatsgevonden met betrekking tot de verwerking van de erfpacht in de marktwaarde plaatsgevonden. Dit heef een waarde dalend effect gehad op de marktwaarde van de woningen van in totaal ongeveer € 143 miljoen (-/-4,2%) Voor de toelichting op dit punt wordt verwezen naar de systematiek van waarderen met behulp van Reasult TMS zoals deze in paragraaf 23.1 wordt beschreven.

Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. In 2014 heeft Stadgenoot het WSW een volmacht tot het vestigen van hypotheek op een deel van het vastgoed gegeven.

Bedrijfswaarde Stadgenoot enkelvoudig CFV De actuele waarde van het vastgoed in exploitatie van Stadgenoot enkelvoudig gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 1.931,6 miljoen (2013: € 1.867,0 miljoen). Met ingang van deze jaarrekening nemen we alleen de bedrijfswaarde op conform richtlijnen CFV. Dit geldt ook voor de vergelijkende waardes vorige jaarrekening. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie inkomsten en toekomstige exploitatie uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroom genererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven. Deze hebben betrekking op de economische omstandigheden gedurende de resterende levensduur van de kasstroom genererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde begroting, die ook in meerjarenperspectief is gehanteerd. Voor de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpachtuitgaven en verkoop bestaand bezit, gelden na het begrotingsjaar andere uitgangspunten in meerjarenperspectief.. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. De uitgaven voor erfpacht, canons en afkopen, zijn gebaseerd op de huidige erfpachtcontracten. Het verkoop bestaand bezit is gebaseerd op intern bepaalde inschattingen op basis van verwachtingen inzake de ontwikkeling van de markt hiervoor, waarbij alleen

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

197

DAEB verkopen zijn meegenomen, conform richtlijnen CFV. In de bedrijfswaarde 2013 waren nog geen verkopen opgenomen, omdat het pas na oplevering van de jaarrekening bekend was, dat dit benodigd was. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De verkoopprijzen zijn ontleend aan de gehanteerde waardes in de jaarrekening 2014 in de Vastgoedbeleggingen. De restwaarde betreft eigen grond en afkoop erfpacht. De restwaarde van de eigen grond is gebaseerd op de aanschafwaarde, die ter bepaling van de restwaarde geïndexeerd is naar het eind van de exploitatieduur. De restwaarde van gedane afkopen erfpacht vóór het eind van de exploitatieduur, betreft de waarde aan het eind van de exploitatieduur, inzake de resterende looptijd van de afkoop. Bij de voor de bedrijfswaarde gehanteerde slooplijst, is de restwaarde eigen grond, dan wel afkoop erfpacht, onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting bepaald. De totale restwaarde aan het eind van de exploitatieduur, verminderd met de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting, bedraagt € 4,1 miljoen. De verhuurdersheffing is ingerekend voor restant levensduur. Bij de verhuurdersheffing is uitgegaan van de verdeling Daeb en Niet Daeb in de jaarrekening. Voor de komende jaren is rekening gehouden met de mutaties van Daeb naar Niet Daeb, als gevolg van huurmutaties. De harmonisatie en de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn conform het vastgestelde streefhuurbeleid gehanteerd. Er is geen rekening gehouden met eenheden die in de komende jaren tussen de inkomensgroepen verschuiven, aangezien hier onvoldoende zicht op is. Deze verhogingen zijn alleen voor de eerste 5 jaren ingerekend, conform de richtlijnen van het CFV. Daarna is alleen het door CFV voorgeschreven percentage gehanteerd. In het streefhuurbeleid wordt her en der afgetopt, om woningen onder de huurgrens of aftoppingsgrens te houden, om woningen voor de doelgroep bereikbaar en betaalbaar te houden. Het streefhuurbeleid, met inbegrip doelgroepenbeleid, bestaat in zijn huidige vorm sinds begin 2012. Het streefhuurbeleid is er, bestaat, werkt, onafhankelijk van verhuurdersheffing of inkomensafhankelijke huurverhoging. Een nieuw streefhuurbeleid was eind 2011 nodig geworden door de systeemwijziging veroorzaakt door de introductie van de Donner-punten. Die er mede gekomen zijn met het oog op de verhuurdersheffing. Het streefhuurbeleid is ontwikkeld met het oog op de verhuurdersheffing, in de wetenschap dat niet de hele heffing opgebracht kan worden door een ander streefhuurbeleid of de huurverhogingen (inkomensafhankelijk of niet). Doordat aftoppen en dergelijke, deel uitmaakt van het streefhuurbeleid, is het niet onderhevig aan jaarlijkse schommelingen veroorzaakt door welke huurverhoging dan ook. Het streefhuurbeleid bezit een zekere robuustheid die maakt dat onafhankelijk van de toevalligheid van de jaarlijkse parameters het beleid uitgevoerd kan worden, en daarmee zowel de betaalbaarheid en bereikbaarheid als de financiele continuiteit kan dienen. Stadgenoot handelt prudent en beperkt het inrekenen van de inkomensafhankelijke huurverhogingen tot de komende 5 jaar, conform de richtlijnen van het CFV. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: •

jaarlijkse huurverhoging: 2015 0,18%, 2016 1,85%, 2017 2,76%, 2018 2,67% en 2019 2,66%, rekening houdende met het streefhuurbeleid. Daarna 2,0%

•

jaarlijkse huurderving: 2015 3,37%, 2016 3,14% en vanaf 2017 2,95%

•

gemiddelde mutatiegraad voor alle jaren van 5,90%

•

huurharmonisatie voor alle jaren: 2015 1,26%, 2016 1,09%, 2017 0,93% 2018 0,81% en 2019 0,81% van de huursom ultimo vorig jaar. Loopt daarna verder geleidelijk af naar nihil

•

jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten 2015 1,0% en vanaf 2016 2,0%, onderhoudslasten vanaf 2015 3,0% en beheerkosten vanaf 2015 3,0%

198

•

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

op de toekomstige kasstromen onderhoudslasten en beheerskosten zijn besparingen ingerekend conform het meerjarenperspectief; Dit houdt in dat beheerskosten tot en met 2017 nominaal gelijk blijven en daarna teruggerekend tot een jaarlijkse stijging met 2,0%. De onderhoudskosten zijn alle jaren teruggerekend tot een stijging met 2,0%

•

verkoopprijzen bestaand bezit ontwikkeling: vanaf 2015 2,0%

•

verwacht resterende economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 12 jaar: 25,8 jaar

•

disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121

Kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Het WSW en CFV geven aan dat zij de saneringsheffing zelf inrekenen in de bedrijfswaarde die benodigd is voor het berekenen van bepaalde kengetallen. Dit dient de corporatie zelf niet te doen. Vandaar dat in de hier gepresenteerde bedrijfswaarde hiervan is afgezien. Uitgaande van het inrekenen van 5 jaar saneringsheffing, analoog aan de verkopen, is het waarde effect negatief € 6,2 miljoen. (2013: 15,5 miljoen)

23.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie



24.317


-3.624

20.693 Aanschafprijs 55.977

Cumulatieve waardevermindering

-35.284

Boekwaarde per 1 januari

20.693


Investeringen 22.462 Waardeveranderingen 1.863

Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

-8.145

Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-24.048

Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen

0

Saldo -7.868




-16.598

Boekwaarde 12.825

Verantwoord onder:


13.198


-373

12.825

Stadgenoot

199

Jaarverslag 2014

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 2,1 miljoen (2013: € 1,5 miljoen) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,24% (2013 4,05%).

24


Stand per 1 januari 2014 82.185 57.402 27.863 4.288

al ta To

e ig er n Ov ge in er rd vo op n ge in in ar er a n rd n w e Vo ije nom p e ap lg re ch ee de ts d An gen aa dt m wor in m ne el de op n ge n in ije er pp rd ha Vo tsc aa m in n ps ge n oe in je gr m pi ne ap el ch De aats m ps oe gr

5 171.743

Mutaties 2014:

Investeringen/verstrekkingen

800 18.269 1.874 9.486

5 30.434

Desinvesteringen/aflossingen 0 -38.286 0 -3.613 0 -41.899 Overige 0 0 0 0 0 0

Aandeel in resultaat deelnemingen

3.912

0

114

33

0

4.059

Ontvangen dividend deelnemingen 0 0 87 0 0 87

Correctie negatieve waarde deelneming

-98

98

0

0

0

0

Stand per 31 december 2014

86.799

37.483

29.938

10.194

10

164.424

Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz. 228.

2014 2013

24.1



80.206

54.738

80.206 54.738



54.738

Mutaties in het boekjaar: −− Vrijval ten laste van de winst-en-verliesrekening −− Dotatie ten gunste van de winst-en-verliesrekening

-542 26.010


80.206

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De belastingvordering is gewaardeerd op contante waarde, behoudens de waardering van de verrekenbare verliezen en derivaten, die voor € 37,7 miljoen tegen nominale waarde gewaardeerd zijn. De waarde van de totale vordering bedraagt € 85,5 miljoen. De contante vordering is gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,90% (2013 3,02%). Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. (2013: € 0) De nominale waarde van de post belastingvordering bedraagt ultimo 2014 € 342 miljoen.

200

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: •

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd

•

Onroerende en roerende zaken in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar wordenverkocht (voorziening latentebelastingverplichting)

•

Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie

•

Leningen-derivatenportefeuille

De voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd en bedraagt € 23,5 miljoen. De verliezen zijn niet volledig tot waardering gebracht. Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2014 € 229 miljoen (2013: € 192 miljoen). De niet tot waardering gebrachte verliezen bedragen ultimo 2014 € 31 miljoen. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: •

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 356 miljoen (2013: € 390 miljoen). Dit heeft betrekking op onroerende en roerende zaken in exploitatie die naar verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. De reden hiervoor is dat deze woningen fiscaal niet afwikkelen. De fiscale waarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 4.687 miljoen. De beleggingswaarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 3.259 miljoen. De niet verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 356 miljoen (zijnde 25% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

•

Het tijdelijke verschil inzake afschrijvingen op onroerende goederen bedraagt nominaal € 7,1 miljoen (2013: € 6,4 miljoen) en is gewaardeerd tegen contante waarde € 6,6 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,90%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 10,2 miljoen (2013: € 11,0 miljoen) en is gewaardeerd tegen contante waarde € 7,4 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,90%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de onroerende zaken in exploitatie waarvan wordt verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt nominaal € 25,8 miljoen (2013: € 14,2 miljoen) en is gewaardeerd tegen contante waarde € 23,7 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,90%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de waardering van de derivaten bedraagt (nominaal) € 18,9 miljoen (2013 € 6,2 miljoen). De derivaten waar geen hedge accounting toegepast kan worden, zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen de marktwaarde. Fiscaal wordt dit niet gevolgd waardoor een tijdelijk verschil ontstaat.

Stadgenoot

24.2

Jaarverslag 2014

201

Leningen u/g


Aanschaffingsprijs

984


-984

Boekwaarde 0


Verstrekkingen

430

Aflossingen

0

Waardeveranderingen

964

Saldo 1.394


Aanschaffingsprijs

1.414


1.394 Boekwaarde

-20

Betreft Starters Rente Regeling, hierover wordt geen rente ontvangen. Voor verdere toelichting van de Starters Rente Regeling zie ook de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen onder punt 11. 25 Voorraden 2014 2013 25.1


Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

Voorziening

8.854 5.242 -5.039 -3.799

3.815 1.443

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.

2014 2013

25.2


Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Voorziening

5.622 11.120 -5.507 -8.967

115 2.153

Voor een toelichting van de geactiveerde rente wordt verwezen naar onderhanden projecten punt 26.

2014 2013

25.3

Overige voorraden

Kosten gronden ontwikkelposities

Voorziening gronden ontwikkelposities

Onderhoudsmaterialen

57.721 103.018 -13.789 -38.629 170 300

44.102 64.689

202

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

De post ‘gronden ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc).

26


Geactiveerde kosten

Toegerekende winsten

Ontvangen termijnen kopers

Voorziening voor te verwachten verliezen

2014 2013

14.152 4.647 337 150 -5.677 -4.826 -717 0

8.095 -29

2014 2013

Verantwoord onder:


Vooruitontvangen bedragen

8.102 0 -7 -29

8.095 -29 In de kostprijs van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten is ultimo 2014 voor een bedrag van € 1,6 miljoen (2013: € 1,2 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,24 %. 27 Vorderingen 2014 2013 27.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren

4.811 6.192

-2.878 -3.085

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

1.933 3.107

In de vorderingen huurdebiteuren is een bedrag begrepen ad € 0 (2013: € 0) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

2014 2013

27.2

Vorderingen op groepsmaatschappijen waarin

wordt deelgenomen

Vastgoedbedrijf BV

679 679

679 679

2014 2013

27.3

Vorderingen op maatschappijen waarin

wordt deelgenomen

Amsterdamse Compagnie NV

0 47

0 47

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

203

27.4

Overige vorderingen

In de overige vorderingen is een bedrag begrepen ad € 0 miljoen (2013: €: 0 miljoen) met een resterende looptijd

langer dan 1 jaar.

2014 2013

27.5

Overlopende activa

Vooruitbetaalde / nog te ontvangen bedragen

10.299 7.787

Nog te amortiseren kostprijs derivaten

27.665 26.815

37.964 34.602 In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 28 miljoen (2013: EUR: 26,8 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Voor de toelichting op de nog te amortiseren kostprijs derivaten wordt verwezen naar note 31 toelichting financiële instrumenten, onderdeel overlopende activa.

28

Liquide middelen

Vrij opneembare banktegoeden

Deposito's

2014 2013

1.745 3.651 0 0

1.745 3.651

De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar. Overige 29

Eigen vermogen reserves Totaal

Stand per 1 januari 2014 1.960.290 1.960.290

Mutaties 2014:

Correctie stand per 1 januari *) -8.383 -8.383

Aflossingen

0

0

Overboekingen

0

0

Resultaat boekjaar

128.481

128.481

Stand per 31 december 2014 2.080.388 2.080.388

In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 6,4 miljoen (2013: € -35,2 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderings verschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging bedraagt € 1.556,4 miljoen (2013: € 1.532,5 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting.

*

Correctie als gevolg van RJ 290, betreft de embedded derivaten.

204

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

30 Voorzieningen 30.1

Voorziening deelnemingen

Stand per 1 januari 2014 0

Mutaties 2014:

Onttrekkingen 0 Toevoegingen -98

Overboeking naar financiele vaste activa

98


30.2


Stand per 1 januari 2014 3.624

Mutaties in het boekjaar

Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie


-3.251

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten.

Wij verwijzen naar punt 22.3

30.3



Mutaties 2014:

Toevoegingen ten laste van resultaat

1.978

Onttrekkingen -355


-272


De overige voorzieningen heeft onder andere betrekking op de afbouw van de verstrekte zekerheden inzake stichting Brasa/ Woningstichting Sekrepatu en een schatting van de verplichting inzake de sloop bestaand gebouw en opleveren bouwrijp grond. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 0. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt bedraagt € 0.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

205

Schulden/leningen

31



31.1

Schulden/leningen kredietinstellingen


1.709.732


194.903

Stand per 1 januari 2014 1.514.829


Nieuw opgenomen leningen

145.000

Bijgeschreven klim

0

Aflossingen -194.903

Overige mutaties

Saldo -49.895

8


1.659.837


185.588

Stand per 31 december 2014 1.474.249

Looptijd van:

1-5 jaar 201.827

> 5 jaar

1.272.422

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Schulden/leningen


Vastrentende leningen 835.708 Variabel rentende leningen

544.500

Extended leningen 68.200 Basisrenteleningen 211.429 Stand per 31 december 2014 1.659.837

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd danwel tot het contractueel overeengekomen renteherzieningsmoment gefixeerd. De rente voor variabel rentende leningen is gefixeerd tot het renteherzieningsmoment. Extended leningen zijn vastrentende leningen tot het herzieningsmoment dat verder in de toekomst ligt. In de leningovereenkomst is opgenomen dat geldgever eenmalig het recht heeft de vastrentende lening in een roll-over lening om te zetten. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen en ligt tussen de 2,545 % en 4,73 %. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste looptijd bij afsluiten varieert tussen de 1 en 5 jaar. Na die periode wordt een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0 % en 0,56 %.

206

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van afgeleide financiële rente-instrumenten, bedraagt 2,96 % (2013: 3,10 %). Het gemiddelde rentepercentage is berekend op de uitstaande hoofdsom ultimo 2014, inclusief de aflossingsverplichtingen komende boekjaar. Het gemiddeld rentepercentage incl. derivaten bedraagt 3,87 % (2013: 4,03 %). De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle gebaseerd op 1, 3 of 6- maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van minus 0,5 basispunten tot en met 65 basispunten boven Euribor. De extendible leningen (leningen waarbij geldgever het recht heeft op rente conversie) hebben tot aan conversiemoment een maximale renterisico tussen de 3,98% en 4,25%. Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.447 miljoen (2013: € 1.497 miljoen). Stadgenoot beschikt over een kredietfaciliteit (lang geld) € 150 miljoen (2013: € 150 miljoen), hiervan is € 100 miljoen (2013: € 100 miljoen) opgenomen. Over het boekjaar 2014 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 15,1 miljoen (2013: € 15,9 miljoen). De totale rentelasten bedragen € 64,2 miljoen (2013: € 68,4 miljoen)

Looptijd De duration van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 13,00 jaar (2013: 13,19 jaar).

Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd.. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Van de leningen is per balansdatum € 100 miljoen (2013: € 100 miljoen) hypothecair verbonden, daarnaast is kort geld € 40 miljoen (2013: € 40 miljoen) hypothecair verbonden. Hiervoor is hypotheek gegeven voor een bedrag van € 244,4 miljoen (2013: € 251,7 miljoen) van de onroerende zaken in exploitatie. Op dit onderpand geldt het pandrecht eerste in rang op vorderingen uit hoofde van en nog af te sluiten huurovereenkomsten.

31.2 Waarborgsommen


Mutaties 2014:

Vermeerderingen waarborgsommen 2.359

Verminderingen a.g.v. terugbetaling

-1.649

Rente 50


Stadgenoot

Jaarverslag 2014

32


32.1


2014 2013

Bankkrediet

18.440 40.334

Kasgeldleningen

15.000 0

Kortlopend deel langlopende schulden (krediet inst.)

207

185.588 194.903

219.028 235.237

De bankkredieten bestaan uit de volgende faciliteiten: •

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij De Bank Nederlandse Gemeente bedraagt per 31 december 2014 € 60 miljoen (2013: € 60 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2014 een bedrag van € 17,8 miljoen opgenomen (2013: € 40,3 miljoen). Daarnaast is er sprake van een kasgeldleningfaciliteit van € 40 miljoen. Hieronder is per 31 december 2014 niet getrokken. (2013: € 0) De looptijd van de faciliteit duurt tot 31 december 2018.

•

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraagt per 31 december 2014 € 30 miljoen (2013: € 30 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2014 een bedrag van € 0,7 miljoen getrokken. (2013: € 0) De looptijd van de faciliteit wordt jaarlijks bezien.

Het financieringsarrangement met de BNG bevat het convenant dat bepaalt dat voorafgaande aan een opname, Stadgenoot moet aantonen dat de interest coverage ratio (ICR) minimaal 1,2 is. Bij de meest recente berekening, realisatie 2014, kwam de ICR op 2,6.

2014 2013

32.2

Schulden aan groepsmaatschappijen

Stadsgoed Monumenten BV

32 31

32 31

In de schulden aan andere deelnemingen is een bedrag begrepen ad € 0 (2013: € 0) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

32.3

2014 2013


Omzetbelasting

1.803 4.516

2.336 2.556

Premies sociale verzekeringen en loonheffing

4.139 7.072

2014 2013

32.4

Overige schulden

Derivaten niet in hedgerelatie

90.896 29.792

90.896 29.792 Voor een toelichting op de derivaten niet in een hadgerelatie wordt verwezen naar de waardeverandering derivaten punt 32.

208

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

2014 2013

32.5

Overlopende passiva

Niet vervallen rente op leningen

Vooruitontvangen bedragen onderhanden projecten

Vooruitontvangen huren

5.669 4.224

Nog te ontvangen facturen

5.264 12.277

Te betalen rente derivaten

2.354 2.937

Overige

15.069 18.424 7 29

2.982 4.935

31.345 42.826 Onder de overlopende passiva is een bedrag van € 0 (2013: € 0) begrepen met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

33

Financiële instrumenten

Algemeen Stadgenoot maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die Stadgenoot blootstelt aan markt-, rente- en kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Stadgenoot zet afgeleide financiële instrumenten in, waaronder interest rate swaps, om risico’s te beheersen. Afgeleide instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan Stadgenoot verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de eventuele positieve marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het belang van de krediet- of marktrisico’s. Stadgenoot heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken, dit is uitgewerkt in het Treasury- en Beleggingsstatuut.

Kredietrisico Stadgenoot loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa en vorderingen bedraagt € 54,5 miljoen (zijnde vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen, leningen u/g, liquide middelen en huurdebiteuren). De vorderingen van Stadgenoot uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 4,8 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders en is voor € 2,9 miljoen voorzien. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langen kortlopend) € 47,6 miljoen en hebben betrekking op meerdere deelnemingen, zoals toegelicht onder punt 23. De overige vorderingen bedragen € 1,9 miljoen, leningen u/g € 1,4 miljoen en liquide middelen € 1,7 miljoen. Daarnaast loopt Stadgenoot risico over de positieve waarde van niet in de balans opgenomen afgeleide instrumenten ad € 15,5 miljoen (2013: € 11,4 miljoen). In het Treasury-en Beleggingsstatuut is het beleid omtrent de liquide middelen opgesteld.

Stadgenoot

209

Jaarverslag 2014

Renterisico en kasstroomrisico Stadgenoot loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Het renterisico van de variabel rentende leningen (zo geheten roll-over leningen) is voor € 419,5 miljoen ingedekt met rentederivaten (2013: € 419,5 miljoen). In totaal is € 125 miljoen (2013: € 35 miljoen) niet afgedekt. Van deze niet afgedekte positie heeft € 100 miljoen een resterende looptijd korter dan 7 maanden. Het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot is erop gericht dat de looptijd van de verplichtingen zo goed mogelijk op de looptijd van de bezittingen te laten aansluiten bij de levensduur van het geëxploiteerde bezit en investerings- en desinvesteringsbeleid. Tevens is het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot er op gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. Het renterisico (in% van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: •

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

•

de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én

•

de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met

•

de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten, én

•

de positieve kasstromen die aangewend worden voor aflossen.

Op 31 december 2014 is op basis van de huidige leningportefeuille inclusief de rentederivaten het renterisico maximaal 10,9% in 2048. In de onderstaande grafiek is het herfinancieringsrisico van de huidige leningportefeuille van Stadgenoot grafisch weergegeven, inclusief het effect van rentederivaten. Dit risico is gesplitst in de contractuele aflossingen en de renteherzieningen. De aflossing is gebaseerd op de eerste mogelijkheid van de geldgever om contractueel de lening op te eisen. De renteherzieningen zijn gebaseerd op het eerstvolgende moment waarop de rente contractueel wordt aangepast. Voor basisrenteleningen die de gehele looptijd een vaste rente hebben is de renteherziening van de krediet- en liquiditeitsopslag niet meegenomen in onderstaande grafiek aangezien de basisrente vaststaat voor de gehele looptijd van het contract.

200.000

150.000

100.000

50.000

Aflossingen

Renteherzieningen

2060

2058

2056

2054

2052

2050

2048

2046

2044

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

0

210

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Het renterisico uit hoofde van herfinanciering van de portefeuille als gevolg van contractuele aflossingen bedraagt € 146 miljoen voor 2015, in 2048 is dit € 177 miljoen. Het herfinancieringsrisico van Stadgenoot blijft de komende 50 jaar binnen de norm van 15%, daarmee neemt Stadgenoot in enig jaar geen onverantwoorde herfinancieringsrisico’s. Het renterisico op de variabel rentende leningen is door Stadgenoot voor 77% (2013: 92 %) gemitigeerd door het afsluiten van rentederivaten. Voor een overzicht van de derivatenportefeuille zie opgenomen toelichting bij Rentederivaten.

Rentederivaten Stadgenoot heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. De portefeuille op 31 december 2014 is in de volgende tabel nader toegelicht. Contract- Markt- Gemiddelde Gemiddelde

Type Renteswap

Aantal

waarde

Hedge

12 334.475

waarde

Ja 144.542-

rente%

0 - 5 jaar

> 5 jaar

looptijd

4,01% 55.000 279.475

19

Swaps met optionaliteit

5 150.000

Cap

1

Totaal

Deels 136.443- 4,72%

18.200

Ja

912- 4,95%

18 502.675 280.073-

- 150.000

36

- 18.200

21

4,26% 55.000 447.675

24

Indien de rente in 2014 met 1% zou zijn gestegen, waarbij alle andere variabelen constant zouden zijn gebleven, dan zou de rentelast met € 0,3 miljoen in 2014 (2013: € 0,4 miljoen) zijn toegenomen. Het reële waarde-renterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vaste rente (inclusief derivaten) verandert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De rentegevoeligheid wordt gemeten door middel van de duration (gewogen gemiddelde van de contante waarde van de kasstromen). De duration geeft de mate van gevoeligheid van de reële waarde van de lening bij wijziging van de marktrente. Op balansdatum is de duration van de opgenomen leningen exclusief afgeleide rente-instrumenten 11,33 (2013: 9,74) en inclusief afgeleide instrumenten 13,00 (2013: 13,19). Dit betekent dat bij een rentestijging van 1% de waarde van leningen met € 244,0 miljoen (2013: € 190,6 miljoen) daalt. De reële waarde van de effectieve renteswaps per 31 december 2014 bedraagt € 280,1 miljoen negatief (2013: € 144,8 miljoen). Bij een parallelle renteverlaging van 1% daalt de reële waarde van de derivaten tot € 409,7 miljoen. Bij een 2% parallelle renteverlaging daalt de reële waarde naar € 538,7 miljoen. Van de renteswaps zijn 4 derivaten met een totale waarde van € 90 miljoen niet opgenomen in een hedge relatie. Deze instrumenten zijn aan elkaar gespiegeld, twee derivaten met een positieve en twee met een negatieve waardering. De swaps met een geschreven optie komen deels in aanmerking voor hedge-accounting. Stadgenoot heeft deze instrumenten gesplitst in een marktconforme renteswap en een geschreven swaption. De renteswap is opgenomen in een kostprijs hedge relatie en wordt derhalve verantwoord op kostprijs onder de overlopende activa. Op basis van de waarderingsgrondslag kostprijs is de geamortiseerde kostprijs € 6,1 miljoen (2013: € 6,5 miljoen). Met ingang van jaarrekening 2014 moeten leningen met een optionele component, indien ze geen nauw verband houden met het basiscontract, gewaardeerd worden. De geamortiseerde kostprijs van deze embedded derivaten bedraagt € 1,9 miljoen. In totaal wordt € 8,0 miljoen onder de overlopende activa opgenomen.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

211

De geschreven swaption wordt verantwoord op kostprijs of lagere marktwaarde onder de overlopende passiva. De reële waarde van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijshedge-accounting bedraagt € 67,1 miljoen negatief (2013: € 29,8 miljoen negatief). De waardeveranderingen van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijshedge-accounting zijn in de winst- en verliesrekening verwantwoord onder de financiële baten en lasten. De reële waarde van de embedded derivaten, die met ingang van de jaarrekening 2014, gewaardeerd moeten worden, bedraagt € 23,8 miljoen negatief. Een rentecap is een rente-instrument waarmee het renteniveau tot een plafond wordt afgetopt. Stadgenoot is in het bezit van 1 rentecap van in totaal € 18,2 miljoen met een marktwaarde van € 0,9 miljoen positief (2013: € 1,4 miljoen positief). De wijzigingen in reële waarde van renteswaps waarop kostprijs hedge accounting wordt toegepast en de in de winst-enverliesrekening verwerkte ineffectiviteit, is ultimo boekjaar als volgt:

Wijziging in reële

waarde sinds eerste

verwerking € 1.000

Renteswaps in een hedgerelatie

-105.890

Effectieve deel van de hedgerelatie

-75.859

Ineffectieve deel van de hedgerelatie (totale ineffectiviteit)

-30.031

In de winst- en verliesrekening 2014 verwerkte ineffectiviteit

-31.169

Valutarisico Stadgenoot loopt geen valutarisico’s.

Prijsrisico Stadgenoot heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

Liquiditeitsrisico Per 31 december 2014 zijn de niet contant gemaakte contractuele betalingsverplichtingen als volgt:

Leningen

Rente interest rate swaps (netto)

Korter Tussen Tussen dan 1 jaar

1 en 2 jaar

2 en 5 jaar

Na 5 jaar

233.469 120.883 245.464 2.132.333 14.008

13.346

36.059

253.953

Algemeen is het liquiditeitsbeheer binnen Stadgenoot erop gericht altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen, de cashflow mutaties worden dagelijks bijgehouden en maandelijks wordt een liquiditeitsprognose voor 12 maanden opgesteld. Daarnaast hanteert Stadgenoot de stelregel dat er altijd liquiditeit of liquiditeitsvoorzieningen beschikbaar moeten zijn, om een periode van twee maanden te overbruggen. Het bedrag dat Stadgenoot jaarlijks door het WSW geborgd mag lenen, faciliteringsvolume geheten, wordt op basis van onze kasstroom en financieringsbehoefte bepaald. Naast de reguliere facilitering heeft het WSW aanvullende instrumenten tot haar beschikking om acute liquiditeitsproblemen bij corporaties te ondervangen. Deze mechanismes worden uitgebreid toegelicht op de website van het WSW.

212

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Stadgenoot beschikt ook over kredietfaciliteiten, zie toelichting 32.1. Voor de langere termijn heeft het aantrekken van de rating gezorgd voor continuïteit in het niet door het WSW te borgen deel van de financiering van Stadgenoot. Met betrekking tot de renteswap is bij één tegenpartij een CSA afgesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin-call verplichting) op het moment dat de marktwaarde meer dan € 15 miljoen negatief is. In 2014 heeft geen storting plaats gevonden. Daarnaast wordt liquiditeitsrisico gelopen uit hoofde van in afgeleide financiële instrumentencontracten opgenomen breakclausules. Deze niet ongebruikelijke breakclausules geven partijen het recht en soms de plicht op bepaalde momenten tijdens de contractduur de overeenkomst op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van deze breakclausules wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer de breakclausules in werking treden, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor Stadgenoot (bij een negatieve marktwaarde). Stadgenoot heeft derivatencontracten met een notional bedrag van € 364,5 miljoen (2013: € 384,5 miljoen) met een negatieve waarde van € 271,0 miljoen (2013: € 131,4 miljoen) waarbij sprake is van breakclausules. De eerste breakclausule is op 26 februari 2020. De negatieve marktwaarde van de breakclausules in 2020 is € 13,2 miljoen. De toegelaten instelling streeft ernaar de breakclausules zo veel mogelijk te spreiden in de tijd, zodat het risico in enig jaar beperkt blijft. Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en de toegelaten instelling geen overeenstemming bereiken over de opslag wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient de toegelaten instelling het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen. Conform de beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties is een liquiditeitsbuffer benodigd om een renteschok van 200 basispunten te kunnen voldoen. Stadgenoot beschikt per 31 december 2014 over faciliteiten met een totaalwaarde van € 132,0 miljoen (2013: € 132,8 miljoen). De totale margin call bij een renteschok van 200 basispunten op 31 december 2014 bedraagt € 15,0 miljoen (2013: € 6,6 miljoen). De aanwezige buffer is derhalve genoeg om deze renteschok op te vangen. Hiermee voldoet de toegelaten instelling ultimo 2014 aan de stresstest in de genoemde beleidsregels. Ultimo 2014 bedraagt de basispuntgevoeligheid van het CSA-deel van de derivatenportefeuille € 92.000 (2013: € 62.000). De basispuntgevoeligheid van het niet-CSA-deel van de derivatenportefeuille bedraagt € 1,2 miljoen (2013: € 1,0 miljoen). Hiermee bedraagt de totale basispuntgevoeligheid van de derivatenportefeuille € 1,3 miljoen (2013: € 1,1 miljoen).

Concentratie liquiditeitsrisico De toegelaten instelling zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

730.693

Nationale Waterschapsbank N.V.

721.969

Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige

89.815 4.361 113.000 1.659.837

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

213

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het liquiditeitsrisico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en Nationale Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt.

Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. De reële waarde van de leningenportefeuille bedraagt € 2.154 (2013: € 1.957 miljoen) ofwel de reële waarde is € 493,9 miljoen negatiever dan de huidige boekwaarde (nominale waarde). De reële waarde van de derivatenportefeuille bedraagt € 280,1 miljoen. Van dit bedrag komt € 67,1 miljoen tot uitdrukking in de balans onder overlopende passiva, aangezien deze niet zijn opgenomen in een hedge relatie. Daarnaast is onder de overlopende activa een bedrag opgenomen van € 6,1 miljoen die betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van derivaten die opgenomen zijn in de kostprijshedge-accounting relatie. In de toelichting “rentederivaten” zijn nadere details vermeld over de derivatenportefeuille van Stadgenoot. De reële waarde van de in leningen embedded derivaten bedraagt € 23,8 miljoen, dit bedrag komt tot uitdrukking in de balans onder overlopende passiva. Daarnaast is onder de overlopende activa een bedrag opgenomen van € 1,9 miljoen die betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van deze embedded derivaten. De reële waarde van de overige financiële instrumenten op de geconsolideerde balans van Stadgenoot benaderen de boekwaarde.

Overlopende activa Nog te amortiseren kostprijs renteswaps betreft voor een bedrag van € 5,0 miljoen (2013: € 5,3 miljoen) de kostprijs van derivaten die onderdeel zijn van een hedge relatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende derivaat. De nog te amortiseren kostprijs over de Cap bedraagt € 1,2 miljoen (2013: € 1,2 miljoen). De nog te amortiseren kostprijs over de embedded derivaten bedraagt € 1,9 miljoen. In 2012 zijn twee derivaten afgekocht. De afkoopsom wordt over de oorspronkelijke looptijd van de swaps afgeschreven. De nog te amortiseren kostprijs hierover is € 18,0 miljoen (2013: € 18,5 miljoen) Voor deze swaps is, op een eerder moment, ook de rente afgekocht, de nog te amortiseren kostprijs hierover is € 1,7 miljoen. (2013: € 1,8 miljoen) De totale nog te amortiseren kostprijs onder de overlopende activa is € 27,7 miljoen (2013: € 26,8 miljoen).

Waardeverandering derivaten niet in afdekkingsrelatie Het optionele deel van een aantal derivaten komt niet in aanmerking voor kostprijshedge-accounting. Vanaf 2011worden deze elementen tegen kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd. De verantwoorde last voor waardeverandering derivaten in 2014 bedraagt daarmee € 37,7 miljoen (2013: baat € 5,7 miljoen). De embedded derivaten worden vanaf 2014 gewaardeerd. De verantwoorde last voor waardeverandering derivaten bedraagt daarmee € 13,5 miljoen voor 2014.

214

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

215

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 1.

Fiscale eenheid

Stichting Stadgenoot vormt met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting.Elk der ondernemingen is volgens de standaard voorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid horende ondernemingen. De fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen; • Stichting Stadgenoot. • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV, NV Stadsgoed met dochters Stadsgoed Monumenten BV en Stadsgoed Fonds BV. • Stadgenoot Diensten BV met dochters: Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties II BV • Stadgenoot Projecten BV met dochters: Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV en Stadgenoot Maritiem BV.

De fiscale eenheid voor de omzetbelasting van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen; • Stichting Stadgenoot. • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV, NV Stadsgoed met dochters Stadsgoed Monumenten BV en Stadsgoed Fonds BV. Stadgenoot Ontwikkeling BV.

216

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening In duizenden euro's

34 Bedrijfsopbrengsten

Alle opbrengsten zijn in Nederland gerealiseerd

2014 2013


Netto Huur

211.486 206.508


-8.803 -9.590

202.683 196.918

Huurderving in % van de netto huur

4,16%

4,64%

Huurachterstand in % van de netto huur

1,94%

2,89%

De sociale huurprijzen zijn 1 juli 2014 verhoogd met:

4,0% bij inkomens onder € 34.085

4,5% bij inkomens tussen € 34.085 en € 43.602

6,5% bij inkomens boven € 43.602

De gemiddelde sociale huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2014:

70,1% (2013: 69,1%)

De huurverhoging wordt nader toegelicht in het jaarverslag.

2014 2013

34.2



14.192 14.450


-846 -886

13.346 13.564

34.3

2014 2013



20.532 19.200


-592 128


0 0

19.940 19.328


Verkoopopbrengst bestaand bezit

75.295

98.577

Actuele waarde bestaand bezit

-44.500

-68.478

Verkoopkosten bestaand bezit

-10.263

-10.899

20.532 19.200

Stadgenoot

Jaarverslag 2014


Netto omzet koopprojecten

Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

de verkoop en Onderhanden projecten

322

723

Uitbesteed werk

-11.033

-45.227

10.119

44.632

-592 128


Verkoopopbrengst voorraad posities

21.005

0

Actuele waarde voorraad psosities

-21.005

0

217

0 0

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit

445

615

Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

102

195

2014 2013

34.4


Doorberekend aan derden:

Doorberekende bedrijfslasten

Doorberekende onderhoudslasten

Verenigingen van Eigenaars, beheer voor derden

304 537

Overige opbrengsten

2.671 4.734

964 1.322 1.304

1.410

5.243 8.003 35 Bedrijfslasten


35.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

2014 2013

2.408 2.440

2.408 2.440 35.2

Lonen en salarissen

Personeelsbestand

Ultimo 2014 waren 368 medewerkers in dienst (2013: 398), waarvan 153 vrouwen en 215 mannen.

Het aantal fte ultimo 2014 bedraagt 340,1 (2013: 367,4)

Het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) omgerekend naar fte bedroeg 346,1 (2013: 380,8).

De personeelsomvang is als volgt onder te verdelen naar de verschillende bedrijfsonderdelen:

Bestuur

2014 2013 1

16,2 19,7


74,4 79,5

Klant & Woning

181,0 184,1


11,1


58,8 82,7

Dochters

4,6 4,3

346,1 380,8

Salarissen Stadgenoot

Ingehuurd personeel

10,5

2014 2013 26.402 30.094 1.441 904 27.843 30.998

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. In 2014 is de transitie van vijf naar vier bedrijfseenheden afgerond. De cijfers van 2013 zijn aangepast naar de indeling van 2014.

1

218

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

35.3 Pensioenlasten De pensioenregeling van de medewerkers is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfondsdaartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Het uitvoeringsreglement treedt in werking met ingang van 1 januari 2008 en is voor het laatst gewijzigd per 1 januari 2014. Voor werkgevers die aangesloten waren voor 1 januari 2008 geldt het reglement met ingang van 1 januari 2008. Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114% (2013 - 114%). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

2014 2013

35.4

Lasten onderhoud

Dagelijks onderhoud

8.667 9.056

Mutatieonderhoud 4.820 5.449

Planmatig onderhoud

21.255

30.417

34.742 44.922

2014 2013

35.5



1.326 -3.211


-5.826 3.164

Grond- en ontwikkelposities

74 4.210

-4.426 4.163

2014 2013

35.6


Zakelijke lasten

11.309

Overige lasten

20.768 27.423

11.844

32.077 39.267

Zakelijke lasten:

Belastingen 9.829 10.278 Verzekeringen

991 1.060

489

Contributie branche verenigingen

506

11.309 11.844

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

Overige lasten:

Huisvesting en inventaris

1.441

1.612

Algemene bedrijfslasten

4.370

5.321

219

Automatiseringskosten 2.571 2.170

Overige personeelskosten

1.198

2.222

Bestuurs- en toezichtskosten

470

560

Advieslasten

2.263

2.195

Beheerkosten gemengde VvE's

1.692

1.610

Resultaat afrekening servicekosten

3.321

1.500

Diverse bedrijfslasten

3.442

10.233

20.768

27.423

36

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014 2013

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als

26.258 2.372

vastgoedbelegging 72.395 -28.726

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd


-2.614 1.088

96.039 -25.266 Financiële baten en lasten 37

Waardeveranderingen derivaten 2014 2013


-51.242 5.714

-51.242 5.714 Niet alle elementen begrepen in een aantal derivaten komen in aanmerking voor kostprijshedge accounting. Vanaf 2011 worden deze elementen tegen reële waarde gewaardeerd. Als gevolg van de afsplitsing van deze elementen is per 31 december 2014 een bedrag van € 67,1 miljoen (2013 € 29,8 miljoen) opgenomen onder de overlopende passiva, alsmede een bedrag van € 5 miljoen (2013: € 5,3 miljoen) nog te amortiseren kostprijs van derivaten opgenomen onder overlopende activa die wel blijvend onderdeel zijn van een hedge relatie. De verantwoorde last voor waardeverandering derivaten in 2014 bedraagt € 37,7 miljoen (2013: baat € 5,7 miljoen) De reële waarde van de embedded derivaten, die met ingang van jaarrekening 2014 gewaardeerd moeten worden, bedraagt € 23,8 miljoen negatief, dit wordt opgenomen onder de overlopende passiva. Het bedrag van De geamortiseerde kostprijs van deze embedded derivaten bedraagt € 1,9 miljoen en wordt onder de overlopende activa opgenomen. De verantwoordde last voor waardeverandering derivaten in 2014 bedraagt € 13,5 miljoen. Zie verder ook punt 25.7 en 32.6 van de toelichting.

2014 2013

37.1


Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd


7.646 7.225

Rente op overige financiële vaste activa

2.751 4.064

10.397 11.289

220

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

2014 2013

37.2


Rente langlopende schulden

64.968 69.512

Rente kortlopende schulden

373 491

65.341 70.003

38 Belastingen

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% (2013: 25,0%). De effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt

door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt -25,8% (2013: 27,8 %). De belastinglast in de winst- en

verliesrekening 2014 bedraagt € 0. (2013: € 0)

2014 2013


0 0

Acute belastingen voorgaande jaren

0 0

mutatie latente belastingen

25.468

-4.378

25.468 -4.378

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald:

Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening

98.867

verkoop resultaat 44.815 onderhoud 16.794 saneringssteun -6.277 waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

26.258

waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

72.395

waardeveranderingen derivaten

-51.242

deelnemingen -8.641

overige tijdelijke en permanente verschillen

15.959

totaal permanente en tijdelijke verschillen

110.061

Belastbaar bedrag -11.194

Af: Herbestedingsreserve 0

Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar

-11.194

verrekenbaar met compensabele verliezen

-11.194

Belastbaar bedrag 0


0

Verwezen wordt naar punt 22.1 van de toelichting.

Stadgenoot

221

Jaarverslag 2014

39

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector

Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens

(WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

De informatie in het kader van de WNT is als volgt: Uitkering Beloning wegens Datum Datum Deeltijd betaalbaar beëindiging Naam

Functie

in dienst

uit dienst

factor

Beloning

op termijn dienstverband

Totaal

dhr. M. de Langen

bestuursvoorzitter

1

191.774

37.449 229.223

dhr. G.P. Anderiesen

bestuurder

1

179.587

43.693 223.280

dhr. R.P.A.M. Doomen

dir. financiën en bedrijfsvoering

1

159.653

32.344 191.997

dhr. P.J.C. Kramer

dir. projectontwikkeling

1

159.132

32.344 191.476

mevr. J.J.A.M. van Ham dir. strategie & portefeuille

1

112.189

21.333 133.522

dir. wonen

1

160.337

32.344 192.681

dhr. P.N.L. van der Horst dir. vastgoed 28-02-2014

1

30.017

dhr. F.C.B. Storm gewezen topfunctionaris

4.453

Benoemd

Afgetreden Deeltijd

per

per

factor

Beloning

Beloning

90.262 124.732

3

Uitkering wegens

betaalbaar beëindiging

Naam

Functie

op termijn dienstverband

Totaal

dhr. W.J. Kuijken

voorzitter RvC 1 15.984 15.984 1

dhr. H.G.M. Blocks

vice voorzitter RvC 1 11.024 11.024 1

dhr. W.D. van Leeuwen

lid RvC 1 11.024 11.024 1

mevr. C.E. Roozemond

lid RvC 1 11.024 11.024 1

dhr. P.P. Tordoir

lid RvC 1 11.024 11.024 1

mevr. I.J. Hissink

lid RvC 20-12-2013 1 11.358 11.358 1/2

mevr. M.M.C.A. Grapperhaus-Vos

lid RvC 01-07-2014 1 5.085 5.085 1

Per 1 januari 2015 bedraagt volgens de WNT het maximum salaris € 178.000. Voor vijf functionarissen is er sprake van een overschrijding. De oorzaak van deze overschrijding is gelegen in de bestaande arbeidsovereenkomsten, welke zijn gebaseerd op de toen geldende sectorale Beloningscode Bestuurders woningcorporaties, waarbij het maximale bruto salaris werd geregeld. Het bruto salaris van de bestaande arbeidsovereenkomsten is passend binnen deze sectorale beloningscode. Per 1 januari 2014 is conform de WNT, op basis van het aantal eenheden en de omvang van de gemeente, de bezoldigingsklasse “I” van toepassing voor Stadgenoot met een bezoldigingsmaximum van € 203.400. Ingevolge het specifieke overgangsrecht in artikel 7.4 van de Wet verlaging bezoldigingsmaximum WNT blijft in 2015 voor de woningcorporaties de regeling uit 2014 nog van kracht.

1) 2) 3)

De beloning van de commissarissen betreft de beloning exclusief btw Inclusief beloning 2013 Per 1-10-2013 geen topfunctionaris meer

222

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is conform het overgangsrecht, zoals vastgelegd in artikel 7.3. van de Wet Normering Topinkomens (WNT) die in 2014 vigeerde. Op 1 januari 2015 is de aangepaste Wet Normering Topinkomens (WNT2) ingegaan. Met de WNT2 is er een mogelijkheid ontstaan voor verruiming van de honorering. Het verschil tussen de honorering in 2013 en de honorering conform de WNT is gradueel. Om schommelingen te voorkomen heeft de RvC in 2014 de honorering ten opzichte van het jaar 2013 niet bijgesteld in perspectief van de WNT2. Als definitie voor de opstelling conform Titel 9 BW2 is de totale bezoldiging ten laste van de toegelaten instelling gehanteerd:

2014 2013

M. de Langen - voorzitter bestuur Inkomen

227.832 227.198

Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage)

53.166 53.166

G.P. Anderiesen - bestuurder Inkomen

237.581 245.364

Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage) *1

0 0

*1

Leaseauto m.i.v. 1-7-2013 overgegaan in privé bezit.

Als gevolg van de verschillende definities van het begrip "bezoldiging" zijn de bedrag volgens WNT en conform opstelling Titel 9 BW 2 niet met elkaar vergelijkbaar.

2014 2013

40

Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

Resultaat Stadgenoot Houdstermaatschappij

4.576 10.214

Resultaat Stadgenoot Projecten BV

-959 -1.676

Resultaat Stadgenoot Diensten BV

295 -425

Resultaat andere deelnemingen

VOF Kolenkitbuurt-Zuid

Stedenfonds Amsterdam BV

163 -47

Overige deelnemingen

63 -185

Totaal 4.146 7.867

8 -14

Amsterdam, 30 april 2015 Het bestuur:

De Raad van Commissarissen:

dhr. M. de Langen

Voorzitter Raad van Commissarissen

dhr. G.P. Anderiesen

dhr. drs. W.J. Kuijken

dhr. drs. H.G.M. Blocks

mw. mr. drs. M.M.C.A. Grapperhaus-Vos

mw. drs. I.J. Hissink RC

dhr. mr. W.D. van Leeuwen

dhr. prof. dr. P. Tordoir

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

223

224

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen en het bestuur van Stichting Stadgenoot

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Stadgenoot te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons gel-

dende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Stadgenoot per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Stadgenoot

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Amstelveen, 30 april 2015 KPMG Accountants N.V. D.Th.J. Maas RA

Jaarverslag 2014

225

op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen ontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet-DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. De voor Stadgenoot uit de Herzieningswet voorkomende wijzigingen zullen moeten passen binnen de door toezichthouders aangegeven randvoorwaarden. Stadgenoot zal hierop blijven sturen zodat de continuïteit van de organisatie gewaarborgd blijft.

Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Amsterdam, 30 april 2015 Het Bestuur

Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer heeft dinsdag 17 maart 2015 unaniem ingestemd met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze wet beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn

Voorstel tot resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het positieve resultaat ad € 128,5 miljoen is toegevoegd aan de overige reserves.

226

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

227

Kerncijfers tat loi Exp

Aantal eenheden in beheer

1 BLP .V. sB rtie pe Pro em blo V. Be ij N. pp ha tsc aa iem

da ste Ve

e ms rda nie ste ag Am Comp

s nd nfo de Ste

d oe dsg BV Sta onds f

d oe dsg BV Sta nten me nu Mo

d oe dsg Sta

t oo en dg Sta

Stand per 1-1-2014 Totaal Woongelegenheden Bedrijfspanden Parkeerplaatsen

31.851 111 51 25 316

0 108 105 0 32.567

1.920 98 44 22 17 267 0 0 1 2.369 3.113 0 0 0 217 95 82 0 79 3.586 36.884 209 95 47 550 362 190 105 80 38.522

Stand per 31-12-2014 Woongelegenheden Bedrijfspanden Parkeerplaatsen

31.401 117 57 25 0 0 108 158 0 31.866 1.901 97 49 23 0 0 0 0 1 2.071 3.170 0 0 0 0 0 82 0 79 3.331 36.472 214 106 48

0

0 190 158 80 37.268

Verschil

-412 5 11 1 -550 -362 0 53 0 -1.254

Verklaring verschil Bij Nieuwbouw

282 0 0 0 0 0 0 0 0 282

Aankoop

1 0 0 0 0 0 0 0 0

1

Aankoop van Dochters

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Uitname Far West

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Her(project)ontwikkeling

2 6 11 0 0 0 0 0 0

19

Herverdeling (splitsing)

1 0 0 0 0 0 0 0 0

1

Splitsen

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Functiewijziging

2 2 0 0 0 0 0 0 0

4

In beheer derden

0 0 0 0 0 0 0 53 0

53

Interne overdracht

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Van onderhanden naar in exploitatie 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Administratie correctie (cbs 0 naar 1) 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Omzetting classificatie

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Administratie correctie

2 0 0 1 0 0 0 0 0

3

Af

Herverdeling (samenvoegen)

-17 0 0 0 0 0 0 0 0

Her(project)ontwikkeling

-65 0 0 0 0 0 0 0 0 -65

-17

Verkoop aan zittende huurder

-60 0 0 0 0 0 0 0 0 -60

Verkoop aan overige particulieren -321 0 0 0 0 0 0 0 0 -321 Verkoop aan marktpartijen

-56 0 0 0 0 0 0 0 0 -56

Verkoop aan TI

-8 0 0 0 0 0 0 0 0

-8

Verkoop aan Dochters

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Verkoop nieuwbouw

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Interne overdracht

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Uit beheer derden

0 0 0 0 -550 -362 0 0 0 -912

Samenvoegen

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Functiewijziging

0 -2 0 0 0 0 0 0 0

-2

Sloop

-170 0 0 0 0 0 0 0 0 -170

Naar voorraad onverkocht

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Administratieve correctie (cbs van 1 naar 0)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Omzetting classificatie

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Administratie correctie

-5 -1 0 0 0 0 0 0 0

-6

Verschil

-412 5 11 1 -550 -362 0 53 0 -1.254

228

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Financieel overzicht groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Bedragen x € 1.000

Eigen Jaar- Rekeningcourant Naam

Aandeel vermogen

Omzet resultaat Leningen1 faciliteit1

Deelnemingen Stadgenoot Stedenfonds Amsterdam NV

4,2%

59.901

3.710

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV

100%

86.761

0

4.576

16.765

Stadgenoot Projecten BV

100%

-26.017

0

-959

42.054

Stadgenoot Diensten BV

100%

38

0

295

4.681

Woningnet NV

11,1% 6.940 14.399

VOF Kolenkitbuurt Zuid

43,1%

3

114

0

4.219

146 19

Deelnemingen Houdstermaatschappij Stadgenoot BV NV Stadsgoed

100%

68.186

5.136

6.030

Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV

100%

-679

0

0

De Amsterdamse Compagnie NV

66,7%

3.654

2.392

-4.016

50%

1.962

5.999

273

VvE-beheer Amsterdam BV

679

Deelnemingen Stadgenoot Participaties BV Forum Bos & Lommer CV

50%

50

0

-2.051

CAN DLG II Grondbedrijf CV

35%

4.406

3.521

704

Deelnemingen Stadgenoot Diensten BV Stadgenoot Participaties BV

100%

504

0

1.127

Stadgenoot Energie BV

100%

169

52

-685

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. 3

18,8% 7.685

0 441

Deelnemingen Stadgenoot Projecten BV Stadgenoot Ontwikkeling BV

100%

1.356

0

0

Gershwin Ontwikkeling BV

100%

147

0

0

Polderweg Ontwikkeling BV

100%

1.005

0

998

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV

100%

-924

0

81

Houthavens Ontwikkeling BV

100%

99

0

-22

Stadgenoot Maritiem BV

100%

-15.495

957

CZAN Beheer BV

20%

-80

0

Forum Bos & Lommer BV

50%

49

0

-360

1.626 22.031

-2 -2.020

Deelneming N.V. Stadsgoed Stadsgoed Monumenten BV

100%

-1.023

2.206

-796

Stadsgoed Fonds BV

100%

3.472

1.114

1.343

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

229

Bedragen x € 1.000

Eigen Jaar- Rekeningcourant Naam

Aandeel vermogen

Omzet resultaat Leningen1 faciliteit1

Deelneming Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV Glasvezelnet Amsterdam BV

30,0%

24.960

3.182

-846

Overige financiele belangen VOF Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied

1.780

99.745

10.555

-185 4 VOF Ontwikkelcombinatie Nieuw Amerika 3 CAN DLG II Beheer BV 3

135

11

23

CZAN Ontwikkeling CV

-488

0

-65

BLP 1 Properties BV

18

155.158

Stichting Brasa 3 4.231

-2.051

9.486

0 561 628

-954 0 0 984 Stichting Inzet IV Stichting Woonbench 80 1

Alleen de leningen en rekeningcourant faciliteiten die door WBV Stadgenoot beschikbaar worden gesteld, zijn hier vermeld.

Stadgenoot hanteert een marktconforme rente, rekeninghoudend met het risico. 3

Cijfers Jaarrekening 2013

Algemene toelichting: De gepresenteerde cijfers zijn uit de enkelvoudige jaarrekening van de betreffende deelnemingen. De resultaten zijn naar rato van het aandeel verwerkt in de jaarrekening van Stadgenoot.

230

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

I Bijlage Dochtermaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Om onze doelstellingen te kunnen bereiken is samenwerking met andere partijen in een groot aantal gevallen vanzelfsprekend. Wij kennen een groot aantal dochtermaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden op verschillende terreinen. De redenen om voor een samenwerking te kiezen zijn verschillend. In het algemeen betreft het ondernemingen met een eigen (groei-)doelstelling en een eigen winst- en verliesrekening. Verder zijn het ondernemingen met een eigen klantengroep, die door de eigen positionering en herkenbaarheid goed te benaderen zijn in de markt waarin deze onderdelen opereren. Daar waar de samenwerking complex is en een meer langdurig karakter heeft, is het in praktijk wenselijk om voor een samenwerking een aparte entiteit op te richten. Voor alle verbindingen geldt dat de activiteiten vanuit volkshuisvestelijke overwegingen worden uitgevoerd. De wijze waarop de verbindingen zijn gewaardeerd in de balans, respectievelijk geconsolideerd zijn opgenomen, is in het hoofdstuk Jaarrekening 2014 van dit jaarverslag vermeld. Op grond van artikel 26 van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) moet een corporatie jaarlijks in het jaarverslag een overzicht en een uiteenzetting geven over haar verbindingen. Een verbinding kan zijn een dochtermaatschappij als bedoeld in artikel 24a van boek 2 Burgerlijk Wetboek (BW), een deelneming in de zin van artikel 24c boek 2 BW of een andere rechtspersoon of vennootschap die door de corporatie is opgericht op een zodanige wijze dat daarbij een duurzame band met die rechtspersoon of vennootschap is ontstaan. Voor het clusteren van gelijksoortige activiteiten heeft Stadgenoot drie holdingvenootschappen: Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V., Stadgenoot Projecten B.V. en Stadgenoot Diensten B.V. Onder de Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. vallen alle verbindingen met een eigen onderneming met een structureel karakter. Onder Stadgenoot Projecten B.V. vallen alle verbindingen die zijn opgericht om een project te realiseren met derden en die in principe een tijdelijk karakter hebben. Onder Diensten B.V. vallen een drietal verbindingen die diensten verlenen aan derden of aan het concern zelf. Naast de drie holdingvennootschappen vallen onder Stichting Stadgenoot op 31-12-2014 nog de volgende verbindingen:

Stedenfonds Amsterdam N.V. Oprichting 2005 Activiteiten Het Stedenfonds is een vastgoedbeleggingsfonds, opgericht door De Key, Stadgenoot en Rabo Vastgoed. Het beheer van de complexen Basiushof, Parkrand, Ripperdahof, IJburg Blok 41,48,56, Luycks en Albatros is per 1 januari 2014 van Stadgenoot over gegaan op een commerciële beheerder (Actys Beheer B.V.). Gelet op de beperkte participatie (4,2%) is Stedenfonds formeel geen verbinding, maar een belegging. Gezien de betrokkenheid van Stadgenoot bij de oprichting is toch gekozen voor opname van deze samenwerking in het overzicht. De aandeelhouders van het Stedenfonds hebben in november 2012 besloten tot een geleidelijke en beheerste afbouw van de vastgoedportefeuille op voorwaarde van een acceptabele opbrengst. In 2014 zijn nog geen complexen verkocht.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

231

Aandeelhouders Stichting Stadgenoot (4,2%), Woonstichting De Key, Rabo Vastgoed B.V. en negen pensioenfondsen. Bestuurder J.C.L. Severens Interne toezichthouder RvC bestaande uit: H.G. Hilverink, J.M.F.X. van Veggel, S. Kalkman en A.M.E. Thewessen Stichting Brasa Oprichting 2000 Activiteiten Stichting Brasa is in 2005 opgericht om samen met de zusterstichting Sekrepatu de woon- en leefsituatie van de mensen in Paramaribo te verbeteren, door goede en betaalbare huurwoningen te bouwen en beheren. Brasa is een initiatief van Stadgenoot en het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam. In 2005 is Rochdale toegetreden en in 2006 De Key. In 2011 heeft Stichting Brasa, de raad van toezicht van Woningstichting Sekrepatu, besloten om Woningstichting Sekrepatu te verzelfstandigen en de aangegane garantieverplichtingen af te bouwen. Per 1 januari 2014 is de heer B.A. van der Zande (vertegenwoordiger vanuit het Ontwikkelbedrijf Amsterdam) afgetreden als bestuurder. Bestuurders Stichting Stadgenoot, Woonstichting Lieven de Key en Woningstichting Rochdale. WoningNet N.V. Oprichting 2001 Activiteiten WoningNet helpt woningzoekenden bij het vinden van een woning. Bij WoningNet zijn meer dan 100 corporaties aangesloten. Aandeelhouders Stadgenoot houdt 11,06% van de aandelen. Bestuurders J.M.W. Temme Interne toezichthouder(s) R.v.C. bestaande uit: J. Kamminga, H.E. van Baasbank, C.G. Koedijk, M.F.M. Joosten en S. de Vries Stichting Duurzaamheidsbarometer Oprichting 2009 Activiteiten De stichting is opgericht door vijf corporaties (Woonbron, Tiwos, HaagWonen, SWZ en Stadgenoot) die de Barometer, een instrument voor duurzaamheidmeting, hebben ontwikkeld in samenwerking met de Stichting Natuur & Milieu. De afgelopen jaren zijn er geen activiteiten verricht in deze vennootschap. Stadgenoot heeft de penvoerder SWZ verzocht de stichting te ontbinden. Bestuurders Stichting Stadgenoot, Woningstichting SWZ en Stichting Woonbron

232

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

V.O.F. Kolenkitbuurt-Zuid Oprichting 2005 Activiteiten De Kolenkitbuurt is een vernieuwingsgebied, waarbij in de oorspronkelijke plannen uitgegaan werd van de sloop van alle in totaal ruim 700 woningen. Van de vijf geplande fasen van het UWP Zuidelijk Veld is fase 1 gesloopt en is de nieuwbouw in 2011 opgeleverd. Voor fase 2 is de renovatie medio 2014 van start gegaan en zal voor 1 juli 2015 worden opgeleverd. Voor de fasen 3 tot en met 5 is met Stadsdeel West overeenstemming bereikt over een aangepaste ontwikkelstrategie gelet op de economische omstandigheden en woningmarkt. Begin 2015 zal de ‘Vaststellingsovereenkomst Zuidelijk Veld’ worden getekend waarin deze overeenstemming is vastgelegd. Vlak daarna zal de V.O.F. worden ontbonden. Vennoten Stichting Stadgenoot (43,1%) en Woningstichting Rochdale (56,9%). Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. Oprichting 2002 Activiteiten Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. is een holdingmaatschappij. Hieronder zijn de bedrijven van Stadgenoot ondergebracht. Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurders M. de Langen en G.P. Anderiesen N.V. Stadsgoed Oprichting 1999 Activiteiten Het werkgebied van N.V. Stadsgoed omvat een belangrijk deel van de Amsterdamse binnenstad, tussen de Singelgracht en het IJ. Hierbinnen bevinden zich kwetsbare gebieden waar de leefbaarheid soms zwaar onder druk staat. In samenwerking met de gemeente wordt actief gewerkt aan de omvorming van de N.V. tot 1012 inc. waarbij het belang van Stadgenoot drastisch zal worden afgebouwd. Tot moment van omvorming is het beleid van Stadsgoed gericht op optimalisatie van de exploitatie van de bestaande portefeuille. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (100%) Bestuurder J.A. Wiggers (werkzaam bij Stadgenoot) Interne toezichthouder RvC bestaande uit: M. de Langen (voorzitter), G.P. Anderiesen en I.J. Cohen Stadsgoed Monumenten B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Stadsgoed Monumenten B.V. is sinds januari 2005 actief ten behoeve van de aankoop en exploitatie door Stadsgoed van rijksmonumenten. Aandeelhouder N.V. Stadsgoed (100%) Bestuurder N.V. Stadsgoed

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

233

Stadsgoed Fonds B.V. Oprichting 2001 Activiteiten In 2012 zijn de statuten van Het Oosten Monumenten B.V. gewijzigd in Stadsgoed Fonds B.V. Om fiscale redenen zijn een aantal complexen van Stadsgoed aan deze vennootschap overgedragen. Het beheer van deze complexen blijft bij N.V. Stadsgoed. Aandeelhouder N.V. Stadsgoed (100%) Bestuurder N.V. Stadsgoed De Amsterdamse Compagnie N.V. Oprichting 2005 Activiteiten Doel van deze organisatie is het realiseren en beheren van kleinschalige bedrijfsruimte om de leefbaarheid in de wijk waar mogelijk en nodig te verbeteren. Mede door de actuele markt en de gewijzigde visie van de aandeelhouders is afstand genomen van het groeiscenario (elk jaar 5.000 m2 toevoegen in Amsterdam). De komende drie à vier jaar zal nadrukkelijk sprake zijn van beheer van de huidige portefeuille. Het beheer van de portefeuille is per 1 januari 2014 uitbesteed aan een derde. Aandeelhouders Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (66,66%) en gemeente Amsterdam (33,33%) Bestuurder P.J.C. Kramer (werkzaam bij Stadgenoot) VvE Beheer Amsterdam B.V. Oprichting 2001 Activiteiten VvE Beheer Amsterdam B.V. is een beheerder voor VvE’s en levert diensten ten behoeve van het bestuurlijk, technisch, financieel en administratief beheer. Naast het ondersteunen van de VvE’s waar Stadgenoot en De Key eigenaar zijn, ondersteunt VvE Beheer Amsterdam ook externe VvE’s. Aandeelhouders Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (50%) en Woonstichting Lieven de Key (50%). Bestuurder B. Burgers Stadgenoot Vastgoedbedrijf B.V. (geen activiteiten) Oprichting 2006 Activiteiten Per 31 december 2010 zijn de activiteiten en het personeel van het Vastgoedbedrijf overgegaan naar Stichting Stadgenoot. Op dit moment zijn geen activiteiten meer in de vennootschap ondergebracht. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (100%) Bestuurder Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. Stadgenoot Projecten B.V. Oprichting 2006 Activiteiten Stadgenoot Projecten B.V. is een holdingvennootschap waarin alle projecten met derden zijn ondergebracht. Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurder P.J.C. Kramer (werkzaam bij Stadgenoot)

234

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Houthavens Ontwikkeling B.V. (geen activiteiten) Oprichting 2001 Activiteiten De besloten vennootschap is opgericht met als doel het ontwikkelen en realiseren van koop- en huurwoningen en bedrijfspanden gelegen in het zogenaamde deelgebied Gershwin in het Zuidas-gebied te Amsterdam. Deze activiteiten zijn voortijdig beëindigd. Op dit moment zijn geen activiteiten in de vennootschap ondergebracht. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V. Gerschwin Ontwikkeling B.V. (geen activiteiten) Oprichting 2001 Activiteiten De besloten vennootschap is opgericht met als doel het ontwikkelen en realiseren van koop- en huurwoningen en bedrijfspanden gelegen in het zogenaamde deelgebied Gershwin in het Zuidas-gebied te Amsterdam. Deze activiteiten zijn voortijdig beëindigd. Op dit moment zijn geen activiteiten in de vennootschap ondergebracht. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V. Stichting Inzet (geen activiteiten) Oprichting 1995 Activiteiten Stichting Inzet participeerde als stille vennoot in Waterstad IJburg C.V. en neemt voor 19,1% deel in het kapitaal. De vennoten hebben het besluit genomen de C.V. per 28 oktober 2014 te ontbinden. Na publicatie zal de C.V. begin 2015 worden uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel. In 2015 kan ook Stichting Inzet worden opgeheven en uitgeschreven. Bestuurder P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) Nieuw Amerika Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Nieuw Amerika Ontwikkeling B.V. participeert als vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika V.O.F. Aandeelhouder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V.

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

235

Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika V.O.F. (OCNA) Oprichting 2000 Activiteiten Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika heeft aan de Oostelijke Handelskade in Amsterdam drie losse gebouwen ontwikkeld en gerealiseerd die ondergronds verbonden zijn door een parkeergarage. De gebouwen Detroit, Boston en Chicago zijn enkele jaren geleden opgeleverd. In 2014 zijn alle juridische procedures afgerond. In de eerste helft van 2015 zal de V.O.F. worden ontbonden. Vennoten Nieuw Amerika Ontwikkeling B.V. (33,3%), Vaartpoort X B.V. (33,3%) en Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere I B.V. (33,3%. Stadgenoot Maritiem B.V. Oprichting 2007 Activiteiten De vennootschap is eigenaar van de ontwikkellocatie Nieuwendammerdijk 530 en 538-542 (Oranjewerf). In 2014 zijn met de gemeente verkennende gesprekken gevoerd om te starten met het maken van een bestemmingsplan ten behoeve van de functie wonen. Hierbij wordt uitgegaan van een geleidelijke transformatie van het huidige industrieterrein naar een gemêleerd woongebied. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V. Hempoint Beheer B.V. Oprichting 2013 Activiteiten Hempoint Beheer B.V. participeert als beherend vennoot in Hempoint C.V. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Heren 2 Vastgoed Management B.V. Hempoint C.V. Oprichting 2013 Activiteiten Hempoint C.V. is eigenaar en beheerder van het vastgoed op het Hempoint terrein. Beherend vennoot Hempoint Beheer B.V. De Weide B.V. Oprichting 2013 Activiteiten De Weide B.V. heeft het eigendom van het vastgoed op het Hempoint terrein ingebracht in de C.V., waarna de participatie is overgedragen aan vier stille vennoten. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Heren 2 Vastgoed Management B.V. Polderweg Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Polderweg Ontwikkeling B.V. participeert als vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.O.F. Aandeelhouder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V.

236

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.O.F. Oprichting 2005 Activiteiten Ontwikkelcombinatie Polderweggebied V.O.F. is opgericht voor de ontwikkeling van Oostpoort (voorheen Polderweggebied). Dit nieuwe centrumgebied in stadsdeel Oost moet een levendige, stedelijke en autoluwe buurt worden met wonen (deels boven winkel- en horecavoorzieningen) aan intieme pleinen en straten. Het westelijk deel van Oostpoort met het nieuwe winkelcentrum, horeca, de ondergrondse parkeergarage (in twee lagen) en bovengelegen koop- en sociale huurappartementen (onder meer in Blok 12A) is opgeleverd. Alle koopwoningen in dit deel van Oostpoort zijn verkocht. De gebiedsontwikkeling spitst zich toe op het oostelijk deel van Oostpoort. Het oostelijk deel bestaat vrijwel uitsluitend uit commerciële woningbouw. De woningen (overwegend grondgebonden) worden in fasen en stapsgewijs ontwikkeld. Deze ontwikkeling neemt nog circa twee tot drie jaar in beslag. De koopwoningen worden op basis van geslaagde voorverkoop en gesplitste koop/aanneemovereenkomsten gefinancierd. Om deze reden zijn hier de komende jaren geen grote (voor)investeringen te verwachten. Vennoten Polderweg Ontwikkeling B.V. (33,33%), Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VI B.V. (33,33%) en Bouwfonds Polderweg B.V. (33,33%) Stadgenoot Ontwikkeling B.V. (geen activiteiten) Oprichting 2003 Activiteiten De lopende projecten van Stadgenoot Ontwikkeling B.V. zijn per 1 juli 2011 overgedragen aan Stadgenoot. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder P.J.C. Kramer (werkzaam bij Stadgenoot) CAN DLG II Beheer B.V. Oprichting 2005 Activiteiten CAN DLG II Beheer B.V. is de beherende vennoot in CAN DLG II Grondbedrijf C.V. Aandeelhouders Stadgenoot Ontwikkeling B.V. (36%), AM Grondbedrijf B.V. en Blauwhoed Participaties B.V. Bestuurders Stadgenoot Ontwikkeling B.V., AM Grondbedrijf B.V. en Blauwhoed Participaties B.V. CAN DLG II Grondbedrijf C.V. Oprichting 2005 Activiteiten CAN DLG II Grondbedrijf C.V. is opgericht ten behoeve van de grondexploitatie van deelgebied II in het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord). Aangezien de werkzaamheden van de C.V. nagenoeg zijn afgerond zijn partijen in overleg over de ontbinding van de C.V. en beherende vennootschap (CAN DLG II Beheer B.V.). Stille vennoten Stadgenoot Participaties B.V. (34,56%), AM Deelnemingen Grondbedrijf B.V. en Bilzekruid B.V. Beherend vennoot/Bestuurder(s) CAN DLG II Beheer B.V. (4%)

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

237

Czan-Beheer B.V. Oprichting 1995 Activiteiten Czan-Beheer B.V. is de beherend vennoot in CZAN Ontwikkeling C.V. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten B.V. (20%), Blauwhoed Projectontwikkeling B.V., Vesteda Project Development B.V. en AM B.V. Bestuurders Stadgenoot Projecten B.V., N. Mol, AM B.V. en Blauwhoed Participaties B.V. Czan-Ontwikkeling C.V. Oprichting 1995 Activiteiten Centrale zone Amsterdam Noord (CZAN) is een nieuwe woonwijk naast het centrum van Amsterdam Noord en bestaat uit Elzenhagen Noord, Stationsgebied, Noorderkwartier en Elzenhagen Zuid. Het gebied moet samen met het vernieuwde winkelcentrum het hart van Amsterdam Noord worden en een regionale func tie krijgen. Het totale project bestaat uit ruim 2.500 woningen en ruim 175.000 m2 commercieel vastgoed. Stille vennoten Stichting Inzet IV (22,8%), Bronsmos B.V., Gordiaan Vastgoed B.V., Dalkruid B.V. en AM Deelnemingen Noordwest B.V. Beherend vennoot/Bestuurder Czan-Beheer B.V. (2%) Stichting Inzet IV Oprichting 2003 Activiteiten Stichting Inzet IV participeert als stille vennoot in Czan-Ontwikkeling C.V. en neemt voor 22,8% deel in het kapitaal. Bestuurders P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) Forum Bos en Lommer Beheer B.V. Oprichting 2004 Activiteiten Forum Bos en Lommer Beheer B.V. is beherend vennoot van Forum Bos en Lommer C.V. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten B.V. (50%) en AM B.V. (50%) Bestuurders AM B.V. en Stadgenoot Projecten B.V. Forum Bos en Lommer C.V. Oprichting 2004 Activiteiten Herontwikkeling van het GAK-gebouw. De C.V. is aandeelhouder van alle gewone aandelen van BLP 1 Properties B.V. Stille vennoten Stadgenoot Participaties (49%) en Amstelland Deelneming NH B.V. (49%) Beherend vennoot/Bestuurder Forum Bos & Lommer Beheer B.V. (2%)

238

Jaarverslag 2014

Stadgenoot

BLP 1 Properties B.V. Oprichting 2004 Activiteiten In deze vennootschap is de herontwikkeling van het GAK-gebouw ondergebracht waar in samenwerking met AM ruim 660 studio’s worden gerealiseerd. Hiervan is begin 2013 de eerste fase, namelijk de noordvleugel met ruim 320 studio’s opgeleverd. Begin 2014 is gestart met de tweede fase die naar verwachting eind 2015 succesvol wordt afgerond. Aandeelhouder(s) Forum Bos en Lommer C.V. (100%). Bestuurder(s) Forum Bos en Lommer Beheer B.V. Stadgenoot Diensten B.V. Oprichting 2004 Activiteiten Stadgenoot Diensten B.V. is een holdingmaatschappij. Hieronder zijn alle vennootschappen ondergebracht die diensten verrichten ten behoeve van Stadgenoot. Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurder(s) G.P. Anderiesen en M. de Langen Stadgenoot Participaties B.V. Oprichting 1959 Activiteiten Stadgenoot Participaties B.V. is een commanditaire vennoot in CAN DLG II Grondbedrijf C.V. en Forum Bos en Lommer C.V. Deze B.V.zal in de toekomst mogelijk in meerdere C.V.’s als stille vennoot participeren. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (100%) Bestuurder P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) Stadgenoot Energie B.V. Oprichting 2007 Activiteiten Deze vennootschap is juridisch eigenaar van de WKO installatie op Oostenburgereiland. In de toekomst zullen er naar verwachting meer energievoorzieningen in deze vennootschap worden ondergebracht. Aandeelhouder Stadgenoot Diensten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Diensten B.V. Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. Oprichting 2009 Activiteiten De samenwerking binnen de B.V.’s heeft als doel het ontwikkelen en borgen van een open, vrij toegankelijke, hoogwaardige en toekomstvaste communicatie-infrastructuur gebaseerd op glasvezel, met een maximale keuzevrijheid aan elektronische diensten en voorzieningen voor de gebruikers in Amsterdam. Aandeelhouders Stadgenoot Diensten B.V. (18,75%), Rochdale E&P B.V. (6,25%), Diensten De Key B.V. (12,5%), Ymere Markten B.V. (12,5%) en Amsterdam Participatie Glasvezelnet Holding B.V. (50%) Bestuurders D.J. Tijl en R.B. de Haas

Stadgenoot

Jaarverslag 2014

239

Glasvezelnet Amsterdam B.V. Oprichting 2006 Activiteiten Gelijke doelstelling als Gemeenschappelijke Glas Amsterdam B.V. Aandeelhouders Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. (30%) en Reggefiber B.V. (70%) Bestuurder Reggefiber Group B.V. Interne toezichthouder R.v.C. bestaande uit M. van der Horst, H. Draaisma, P.G. Diercks, J.F. Nieuwenhuis en J. Davids

In 2014 zijn de volgende verbindingen ontbonden:

Stichting Inzet II In 2013 is New China Town C.V. ontbonden en zijn de aandelen in NCT Beheer B.V. verkocht. In 2014 is de stille vennoot vanuit Stadgenoot: Stichting Inzet II opgeheven.

Django B.V. Django B.V. is eigenaar van de markthuurwoningen en het bedrijfsmatig onroerend goed in blok 8 (Django Building) aan de Zuidas. De sociale huurwoningen uit Django Building waren eigendom van Eigen Haard, Rochdale en Stadgenoot (in mede-eigendom). Eind 2014 is het gehele complex verkocht en overgedragen aan Eigen Haard. De markthuurwoningen en het bedrijfsmatig onroerend goed zijn middels een aandelentransactie in Django B.V. overgegaan naar Eigen Haard. Hierdoor is Eigen Haard 100% aandeelhouder van de B.V. geworden.

Waterstad Beheer B.V./Waterstad IJburg C.V. Al een aantal jaren worden er binnen Waterstad Beheer B.V. en Waterstad IJburg C.V. geen feitelijke bedrijfsactiviteiten meer verricht. Eind 2014 hebben de aandeelhouders van Waterstad Beheer B.V. en de vennoten van Waterstad IJburg C.V. de vennootschappen per 28 oktober 2014 te ontbinden. Na publicatie kunnen de vennootschappen dan in 2015 uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel worden uitgeschreven.

240

Jaarverslag 2014

Colofon Tekst: Stadgenoot Vormgeving / DTP: MediaTraffic, Amsterdam Uitgave: Juni 2015

Jaarverslag over het boekjaar lopend van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 van Stadgenoot, Sarphatistraat 370 te Amsterdam. Stichting Stadgenoot is toegelaten in de zin van de Woningwet. De stichting is ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Amsterdam onder nummer 33018874.

Stadgenoot

Stadgenoot Postbus 700 1006 AG Amsterdam T 020 - 511 80 00 W stadgenoot.nl E [email protected]

Juni 2015

Kengetallen 4. Verklaring van het bestuur 6. Beschouwing van de raad van commissarissen over Jaarplandoelen Stadgenoot 12

Recommend Documents