Spoorstraat 2 3881 BW Putten Tel. (0341) 357405 Fax (0341) 361659
[email protected] Correspondentie adres: Postbus 230 3880 AE Putten
2011
Jaarverslag Volkshuisvestingsverslag Jaarrekening
Inhoud 1. Inleiding
4
2. Verslag van de bestuurder 6 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Ontwikkelingen om ons heen 6 2.1.1 Landelijk 6 2.1.2 Regionaal 7 2.1.3 Gemeente Putten 8 Ontwikkelingen bij Woningstichting Putten in 2011 8 2.3.1 Realisatie van onze doelstellingen 8 2.3.2 Belangrijkste bestuursbesluiten in 2011 10 Financiële resultaten 10 Doorkijk naar de toekomst 11 Verklaring bestuur 12
3. Missie, opgave en strategie 14 4. Organisatie, governance en samenwerkingsverbanden 17 4.1 Organisatie 18 4.2 Verbindingen en samenwerking 20 4.3 Governancestructuur 20 4.3.1 Bestuur 20 4.3.2 Raad van Commissarissen 21 4.3.3 De controle van de financiële verslaggeving, de positie van de interne controlefunctie en van de externe accountant. 22 4.3.4 Interne risicobeheersings- en controlesystemen 22 5. Maatschappelijke inbedding 24 6. Maatschappelijke resultaten 28 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
Het huisvesten van de doelgroep 28 6.1.1 Woonruimteverdeling 28 6.1.2 Huurbeleid 32 6.1.3 Huurontvangsten 34 6.1.4 Verkoop van huurwoningen 35 De kwaliteit van het bezit 35 6.2.1 Nieuwbouwprojecten 35 6.2.2 Onderhoud en strategisch voorraadbeheer 38 6.2.3 Geriefverbeteringen en zelf aangebrachte voorzieningen 41 6.2.4 Milieu 41 Betrekken van bewoners bij beheer en beleid 42 6.3.1 Informatie verstrekken 42 6.3.2 Informatie ophalen 43 6.3.3 Kwaliteit dienstverlening 45 Investeren in leefbaarheid 47 Wonen en zorg 48
1
7. Financiële resultaten en risicomanagement 52 7.1 7.2 7.3
Financiële resultaten Financiële continuïteit 7.2.1 Externe beoordeling 7.2.2 Interne beoordeling Risicobeleid en –beheersing
8. Toekomst
52 53 53 55 56 62
9. Verslag van de Raad van Commissarissen 64
Jaarrekening 10. Kerncijfers 70 11. Balans per 31 december 2011 74 12. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2011 78 13. Kasstroomoverzicht 80 14. Toelichting Waarderingsgrondslagen 82 15. Toelichting op de Balans 86 16. Toelichting op de Winst- en Verliesrekening 98 17. Overige gegevens Accountantsverklaring
106 107
1
Inleiding
3
1. Inleiding Voor u ligt het jaarverslag en de jaarrekening 2011 van Woningstichting Putten. Het thema van dit jaarverslag is ‘Aan het werk in Putten’. Op vele fronten wordt er mede door ons gewerkt aan goede woningen en een goede woonomgeving. In dit verslag willen wij u inzicht geven in de ontwikkelingen die ons raken en de maatschappelijke prestaties die wij in 2011 hebben geleverd op het gebied van wonen in Putten. Ook geven wij een doorkijk naar de wijze waarop wij ook in de toekomst inhoud willen geven aan onze voornaamste doelstelling: Het bieden van goede en betaalbare huisvesting in een prettige omgeving, vooral aan diegenen die ons daarvoor nodig hebben. Maar een dorp is meer dan wonen alleen. Putten bruist van activiteiten waarvan we ons niet dagelijks bewust zijn. Zij geven een dorp echter wel zijn bestaansrecht en maken het tot een leefbaar en levendig geheel. En dat willen wij graag laten zien met de foto’s in het jaarverslag. Het jaarverslag is opgebouwd uit verschillende delen. In het hoofdstuk ‘Verslag van de bestuurder’ geven we op hoofdlijnen een schets van de ontwikkelingen in 2011, op landelijk, regionaal en lokaal niveau. Daarbij worden de belangrijkste resultaten over 2011 benoemd. In dat opzicht kunt u het bestuursverslag ook zien als een samenvatting van dit jaarverslag. Vervolgens lichten wij de kaders uit het ondernemingsplan 2008-2012 toe. Deze zijn immers leidend voor ons handelen. Daarna gaan we in op de organisatie, governance en samenwerkingsverbanden. De Raad van Commissarissen legt overigens in een eigen verslag verantwoording af over de wijze waarop het toezicht is vormgegeven. Dit is te vinden aan het einde van dit jaarverslag.
4
Bij ‘Maatschappelijke inbedding’ lichten we toe op welke wijze Woningstichting Putten haar plek in de lokale samenleving heeft, in relatie tot onze belangrijkste stakeholders. Bij ‘Maatschappelijke resultaten’ benoemen we concreet de resultaten die wij hebben bereikt in het afgelopen jaar, op het gebied van de kwaliteit van het bezit, het huisvesten van de doelgroep, het betrekken van bewoners, leefbaarheid en wonen en zorg. Daarna gaan we in op de financiële resultaten over 2011, op de huidige en toekomstige financiële positie en op de wijze waarop wij met risico’s omgaan. We besluiten het jaarverslag met een beleidsmatige doorkijk naar de toekomst. Dan volgt de financiële vertaling van de gerealiseerde activiteiten. In de jaarrekening worden de balans en de winst- en verliesrekening gepresenteerd, alsmede het kasstroomoverzicht. Dit integrale verslag sturen wij naar onze belangrijkste stakeholders, zoals de gemeente, de huurdersorganisatie en instellingen op het gebied van zorg en welzijn, naar het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, naar het Centraal Fonds Volkshuisvesting en naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het volledige verslag is voor alle belangstellenden via de website te downloaden. Daarnaast maken wij een samenvatting van de belangrijkste resultaten over 2011 in ons bewonersblad Inform.
2
Verslag van de bestuurder
5
2. Verslag van de bestuurder 2.1
Ontwikkelingen om ons heen
2.1.1 Landelijk
In 2011 heeft de wereld rond de woningcorporaties niet stilgestaan. Ontwikkelingen op Europees niveau lieten ook in Nederland hun invloed gelden. Ondanks alle pleidooien voor een integrale benadering van de woningmarkt liet de landelijke politiek het afweten. Gevolg was het ontbreken van een duidelijke, samenhangende visie achter een veelheid van voorgenomen maatregelen met soms verstrekkende gevolgen. De discussie over veranderingen in de hypotheekrenteaftrek is in volle gang. Door de onzekerheid op dit punt maken mensen pas op de plaats. Daarnaast wordt het steeds moeilijker om een hypotheek te krijgen door de strengere eisen van de banken. Een combinatie die leidt tot teruglopende woningverkopen. In 2011 is een wetsvoorstel in procedure gebracht, waarin corporaties juist geacht worden om 75% van hun woningbezit aan huurders te verkopen. Een dergelijk wetsvoorstel gaat echter volledig voorbij aan het eigendomsrecht. In een markt met voldoende betaalbare huurwoningen kunnen corporaties zeker woningen verkopen. Dit gebeurt ook op veel plekken. Wanneer het echter uitdraait op een verplichting tot verkoop en het daardoor ook dwars ingaat tegen plannen rond strategisch voorraadbeheer, zal een dergelijk wetsvoorstel op weinig steun vanuit de sector kunnen rekenen. Corporaties moeten vanaf 2013 een forse bijdrage gaan leveren aan de huurtoeslag (jaarlijks ruim € 600 mln.). Door het grote beslag op de kasstroom van corporaties, leidt dit tot een fors dalende investeringscapaciteit. Dit heeft weer zijn weerslag op de bouwproductie. Tenslotte is de ontwerp-Herzieningswet toegelaten instellingen in 2011 in procedure gebracht. In deze wet is onder meer bepaald voor welke activiteiten staatssteun kan worden verkregen. Staatssteun, bijvoorbeeld in de vorm van borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), is alleen toegestaan bij activiteiten in het DAEB-segment, te weten bij de (her) financiering van woningen onder de huurtoeslaggrens en maatschappelijk vastgoed, de zogenaamde Diensten van Algemeen Economisch Belang. In het niet-DAEBsegment (duurdere huurwoningen, koopwoningen en commercieel vastgoed) dienen commerciële leningen te worden aangetrokken. Tevens zijn in de Herzieningswet bepalingen opgenomen ten aanzien van intern en extern
6
toezicht, de rol en positie van de minister en de autoriteit (nu het Centraal Fonds Volkshuisvesting) en de relatie met stakeholders en de gemeente. Het is overigens zeer de vraag of de Herzieningswet in deze vorm wordt ingevoerd, gelet op de huidige politieke onzekerheid. De Herzieningswet bevat ook bepalingen die al vanaf 1 januari 2011 van kracht zijn op grond van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen. Zo moeten wij op grond van deze regeling vanaf 1 januari 2011 al 90% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot de maximale huurtoeslaggrens (€ 652) toewijzen aan mensen met een inkomen van maximaal € 33.614. Als dit niet gebeurt, kunnen nieuwe leningen niet meer met borging van het WSW worden aangetrokken en moeten duurdere, commerciële leningen worden aangetrokken. Door het WSW geborgde leningen zijn alleen nog aan te trekken voor nieuwbouw en herfinanciering in het DAEBsegment. Daarmee beperkt de steun van de overheid zich tot het segment van de woningmarkt waar corporaties geacht worden primair actief te zijn, namelijk het segment tot de maximale huurtoeslaggrens oftewel mensen met de smalle beurs. Ook al beperkt de Herzieningswet het werkterrein van corporaties in formele zin niet, materieel wordt het allemaal wel een stuk lastiger en duurder. Deze ontwikkelingen, in combinatie met de aanhoudende economische crisis, de ingevoerde vennootschapsbelasting en sturing van het WSW op kasstromen, maakt dat de financiële positie van veel woningcorporaties sterk onder druk is komen te staan. Ook op Woningstichting Putten en haar doelgroep hebben deze ontwikkelingen hun effect. Met name de beperking tot de doelgroep van maximaal € 33.614 betekent voor veel huishoudens dat er nauwelijks alternatieven zijn nu zij nog maar heel beperkt voor woningen in het sociale segment in aanmerking komen. Duurdere huurwoningen zijn schaars en niet altijd gewenst en het kopen van een woning is gelet op de onzekerheden rond de hypotheekrenteaftrek, de strenge eisen van de banken en de hoge koopprijzen in het dorp geen reële optie. Als Woningstichting Putten hebben wij ons in de afgelopen jaren altijd sterk geconcentreerd op de bouw en exploitatie van sociale huurwoningen, dus op de DAEB-activiteiten. Ook naar de toekomst toe ligt hier het accent. Dit betekent dat de impact van de landelijke ontwikkelingen op dit punt ons zeker raakt, maar minder zwaar dan bij corporaties die bijvoorbeeld veel
gemengde projecten (met huur- en koopwoningen, zowel in het betaalbare als duurdere segment) in de planning hebben staan. Woningstichting Putten heeft ten opzichte van de omvang van de corporatie een fors investeringsprogramma voor de komende jaren, maar de realisatie ervan levert geen knelpunten op. De bijdrage aan de huurtoeslag is hierbij ook meegenomen. De relevante financiële kengetallen waarop gestuurd wordt passen binnen de gewenste normen. Bij de doorrekening van een aantal scenario’s zien we wel dat er, bij een bepaalde samenloop van ontwikkelingen (hoge investeringen en achterblijvende verkoop), keuzes gemaakt moeten worden om te blijven voldoen aan de eisen rond de rentedekkingsgraad en de positieve kasstroom WSW, om de financierbaarheid op de langere termijn te waarborgen.
7
2.1.2 Regionaal
In het regionale volkshuisvestingsbeleid spelen drie zaken een belangrijke rol: het Kwalitatief Woningbouw Programma 3 (KWP-3), de overeenkomst wonen-welzijnzorg en de regionale woonruimteverdeling. Voor wat betreft het KWP-3 zijn in 2011 geen veranderingen opgetreden. De aantallen nieuwbouwwoningen zijn nog steeds fors lager dan waarop de gemeenten in de regio hadden gerekend. Eind 2012/begin 2013 vindt hierover een evaluatie plaats. Dit gebeurt mede op basis van de resultaten van het landelijke woningbehoefteonderzoek Woon 2012. In regionaal verband is door corporaties en gemeenten in 2011 besloten om gezamenlijk opdracht te verlenen voor een bredere uitvoering van Woon 2012, zodat er een goede cijfermatige basis ligt voor de discussie over de woningbehoefte en nieuwbouwaantallen.
7
De afspraken over het KWP vormen voor de gemeente Putten een beperking bij het realiseren van de geplande nieuwbouw. Niet de gewenste 1300 woningen kunnen worden gebouwd, maar slechts 555 woningen tot 2020. Veel van deze woningen zijn al vastgelegd in bestaande (harde) plannen. Dit betekent dat de ruimte voor Woningstichting Putten om extra nieuwbouw te realiseren buiten de huidige plannen, zeer minimaal blijft. In 2011 is uitvoering gegeven aan de afspraken in de bestuurlijke overeenkomst wonen-zorg-welzijn. In deze overeenkomst hebben vrijwel alle gemeentebesturen, de in de regio werkzame zorg- en welzijnsinstellingen en woningcorporaties zich uitgesproken om tot een op elkaar afgestemd aanbod te komen. Hiermee wordt bevorderd dat ouderen en mensen met beperkingen zelfstandig kunnen (blijven) wonen, ondersteuning en zorg op maat kunnen ontvangen en daardoor (langer) mee kunnen doen in de maatschappij. Ook Woningstichting Putten heeft de bestuurlijke overeenkomst ondertekend en zal zich inspannen om een bijdrage te leveren aan deze nadere afstemming van aanbod. In opdracht van de regio is in 2011 door Companen een onderzoek naar de behoefte aan zorgwoningen uitgevoerd. Daarnaast is door de corporaties gestart met het uniform classificeren van hun woningvoorraad, zodat het helder is hoeveel woningen voor welke doelgroepen in de regio geschikt zijn. Ook Woningstichting Putten heeft deze inventarisatie gedaan. Hieruit blijkt dat er sprake is van een aanzienlijk tekort aan nultredenwoningen. In 2011 heeft een evaluatie van het regionale aanbodmodel en van de regionale urgentieverlening plaatsgevonden. Op basis van de evaluatie van het regionale aanbodmodel zijn vooralsnog geen veranderingen in de systematiek aangebracht, aangezien de Huisvestingswet die op dit moment in de Tweede Kamer ligt, tot forse wijzigingen ten aanzien van bindingseisen zal leiden. In dat licht is ook besloten om in Putten op dit moment geen wijzigingen in de criteria aan te brengen. De overgangsregeling voor de woonruimteverdeling in Putten wordt daarom nog een jaar voortgezet. Er wordt met ingang van 1 januari 2012 echter geen maximum meer gehanteerd voor het aantal toewijzingen aan mensen met een binding aan de regio. Wel is besloten met ingang van 1 januari 2012 de papieren versie van de regionale woonkrant te vervangen door een website. Dit leidt tot een forse kostenbesparing. Op basis van de evaluatie van de urgentieverlening is een nieuwe urgentierichtlijn met strakkere criteria opgesteld. Ook hier wordt een kostenbesparing mee beoogd.
8
2.1.3 Gemeente Putten
In 2011 is de Woonvisie vastgesteld, in nauwe samenwerking tussen Woningstichting Putten en de gemeente. In de Woonvisie is in beeld gebracht welke opgave in welke prijsklassen en woningtypen er ligt voor de komende jaren. Daarnaast zijn doelstellingen op het gebied van verduurzaming van de woningvoorraad benoemd. Voortvloeiend uit de Woonvisie is in 2011 gewerkt aan het opstellen van prestatieafspraken. Deze zijn begin 2012 vastgesteld.
2.2 O ntwikkelingen bij Woningstichting Putten in 2011 2.2.1 Realisatie van onze doelstellingen
In hoofdstuk 3 zijn de doelstellingen benoemd waarop onze activiteiten in 2011 betrekking hebben gehad. Centraal staat de doelstelling het zorgen voor voldoende huisvesting van goede kwaliteit voor de doelgroepen voor wie wij werkzaam zijn. De meest concrete manier waarop we in 2011 hebben gewerkt aan de huisvesting van goede kwaliteit voor mensen met de smalle beurs is via het gerealiseerde nieuwbouw- en onderhoudsprogramma. In 2011 hebben we voor ons doen erg veel woningen en wooneenheden opgeleverd, totaal bijna 100. Het nieuwbouwprogramma was gedifferentieerd. Zo realiseerden wij 22 wooneenheden voor verstandelijk- en lichamelijk beperkten en 21 betaalbare appartementen voor ouderen op een herstructureringslocatie. Maar er kwamen ook 33 appartementen en 22 eengezinswoningen op een uitbreidingslocatie bij, zowel in het betaalbare als in het duurdere segment. De scoringskans voor woningzoekenden werd door de nieuwbouw fors hoger en bedroeg in 2011 ruim 40% (2010: 28%) Dat betekent dat van alle 10 huishoudens die actief reageerden op een woning we er aan 4 daadwerkelijk een woning konden toewijzen, op transparante wijze en binnen de afspraken van de regionale woonruimteverdeling. Van de 162 verhuurde sociale huurwoningen is 91% toegewezen aan een huishouden met een inkomen tot € 33.614. Hiermee is voldaan aan de eis dat minimaal 90% moest worden toegewezen aan lage inkomensgroepen. Eind 2011 waren er 262 woningzoekenden nog actief op zoek naar een woning en stonden er totaal 1.548 woningzoekenden ingeschreven.
In 2011 zijn we ook druk geweest met de voorbereiding van het grote aantal nieuwbouwwoningen dat in 2012 wordt opgeleverd of waarin in 2012 met de bouw wordt gestart. Hierbij gaat het om in totaal 109 woningen, vooral nultredenwoningen en daarmee voor meerdere doelgroepen geschikt.
via het niet-planmatig onderhoud (service-, mutatie-, en contractonderhoud) wordt de kwaliteit van het bezit op peil gehouden. Totaal is een bedrag van € 2,8 mln. aan onderhoudswerkzaamheden besteed en nog eens € 1,0 mln. aan investeringen in het bestaande bezit vanuit het strategisch voorraadbeheer (incl. milieu-investeringen).
We verbeteren de kwaliteit van ons bezit niet alleen door nieuwbouw. Ook in het planmatig onderhoud is het nodige gepresteerd. Zo is ruim € 2,4 mln. uitgegeven aan de verbetering van 82 oudere eengezinswoningen. De energieprestatie en de woonkwaliteit van deze woningen is fors verhoogd. Daarnaast is in diverse complexen op planmatige wijze onderhoud uitgevoerd, zoals schilderwerk, vervanging van cv-ketels en verbetering van keukens, badkamers en toiletten. Ook
In de Pancratiushof is uitvoering gegeven aan een voornemen uit het strategisch voorraadbeheer, om de woningen op de langere termijn nog beter geschikt te maken voor bewoning door ouderen. De entree is verbeterd en in het kader van de veiligheid ook afgesloten en er is een opstelruimte voor scootmobiels gerealiseerd. Daarmee is ook ten aanzien van wonen en zorg een prestatie geleverd, omdat de bewoners door de aanpassingen langer zelfstandig kunnen blijven wonen.
9
In 2011 is gewerkt aan het opstellen van het energiebeleid. De concrete vertaling van dit beleid naar investeringen per complex vindt momenteel plaats. In de begroting van 2013 en latere jaren is dit beleid financieel vertaald. Voortvloeiend uit het strategisch voorraadbeheer is in 2011 de eerste serie woningen aangewezen voor verkoop. In totaal zijn 17 bewoners in de gelegenheid gesteld hun huurwoning te kopen. Eén bewoner heeft hiervan gebruik gemaakt en heeft de woning gekocht. Een andere woning is na mutatie verkocht onder de Koopgarant-regeling. Er is een korting van 25% op de koopsom toegepast en er zijn afspraken gemaakt over de terugkoopverplichting en waardedeling. Op het gebied van wonen en zorg is een intentieovereenkomst getekend met Stichting Careander voor de ontwikkeling van de Brinkstraat/Koesteeg. Er is een huurcontract getekend met Stichting Grensverleggende Talenten voor begeleide huisvesting van hun deelnemers in een deel van een nieuwbouwcomplex. Daarnaast is ParelStaete, een woonvoorziening voor 22 verstandelijk en/of lichamelijk beperkte jonge mensen in gebruik genomen en is gestart met de nieuwbouw naast De Schauw. Een andere belangrijke doelstelling bij ons werk is het streven naar een klantgerichte organisatie. In 2011 is dat streven bekroond met het behalen van het KWH-huurlabel. Als huurders gevraagd wordt welke woorden er het eerst bij hen opkomen als ze denken aan Woningstichting Putten, dan wordt ‘behulpzaam’ het vaakst genoemd. En dat is precies wat wij ook willen uitstralen als organisatie: dicht bij de klanten en meedenken. In dat opzicht sluit de mening van onze huurders uitstekend aan bij ons streven. In 2011 hebben wij het gesprek met onze klanten gezocht via de contacten met de Huurdersorganisatie, de tweejaarlijkse huurdersavond en via het organiseren van bewonersbijeenkomsten in enkele complexen. Hier hebben wij ook de gemeente bij betrokken. Door deze bijeenkomsten hebben wij waardevolle informatie kunnen verkrijgen over de ervaringen van onze huurders omtrent het wonen en de woonomgeving en mogelijke verbeteringen hierbij. Als bijdrage aan de leefbaarheid van wijken en buurten hebben wij het initiatief genomen om te komen tot een verbetering van de woonomgeving aan de Van Dedemstraat, Verbruggenstraat en Van Oldenbarneveltstraat. Er zijn diverse contacten gelegd met bewoners, via bijeenkomsten ter plaatse en via individuele gesprekken. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de aanstelling van twee toezichthouders
10
en in concrete budgettoezeggingen van gemeentelijke zijde voor een gezamenlijke aanpak van de openbare ruimte, in een eerste fase beperkt tot de Van Dedemen Verbruggenstraat. Daarnaast zijn op het terrein van sociaal beheer de nodige activiteiten ondernomen in de sfeer van beperking van overlast, deels rechtstreeks samen met zorgaanbieders en deels via het sociaal vangnetoverleg.
2.2.2 Belangrijkste bestuursbesluiten in 2011
In 2011 zijn bestuursbesluiten genomen over onder meer de volgende onderwerpen: – Opdrachtverlening voor enkele nieuwbouwprojecten (Parel-Staete, Brinkstraat blok A en B, Veldstraat, De Schauw); – (Investerings)beslissingen omtrent enkele nieuwbouwprojecten (Bijsteren, Parel-Staete, Brinkstraat blok A, Brinkstraat/Koesteeg, Hoek Van Damstraat, Veldstraat, Schoolstraat); – Interne organisatie (aanstelling, wijziging en beëindiging contract medewerkers, integriteitsbeleid, calamiteitenplan, hernummering complexen); – Vaststelling jaarverslag 2010, begroting 2012, jaarplannen 2012 en periodieke rapportages; – Relatie met omgeving (convenant VAC, hennepconvenant, vaststelling Woonvisie & prestatieafspraken, Woon 2012, regionale woonruimteverdeling, sponsorbeleid); – Treasurystatuut, (her)financiering van leningen en inbreng onderpand WSW; – Verkoop van woningen (Koopgarant en Overbruggingsgarantie); – Huurbeleid en -gewenning; – Milieubeleid en EPA-cerficificering.
2.3 Financiële resultaten We sluiten 2011 af met een positief boekhoudkundig resultaat van ruim € 4 mln. Dit wordt met name bepaald door de correcties op de onrendabele toppen van vorig jaar (ruim € 3,6 mln.). De financiële positie van Woningstichting Putten is gezond, ook in vergelijking met andere corporaties. Dit blijkt onder meer uit de jaarlijkse analyse Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds. Er is sprake van een relatief lage schuld en lage bedrijfslasten per woning. De verhouding tussen de WOZ-waarde en de huurprijs van de woning is gunstig in vergelijking met andere corporaties. De netto kasstroom per woning is fors hoger. Dit alles draagt bij aan de goede financiële positie van Woningstichting Putten.
Ook het solvabiliteits- en continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds zijn positief. Er is geen aanleiding voor nader onderzoek of aanvullende maatregelen, omdat de geplande activiteiten goed passen bij de financiële positie. Dit geldt tevens voor de operationele kasstromen. Deze zijn de komende jaren positief, zodat er borging van het WSW kan worden verkregen bij het aantrekken van nieuwe leningen. Ook bij het doorrekenen van de financiële gevolgen van enkele scenario’s voor de toekomst (meer nieuwbouw, meer energiebesparende maatregelen en minder verkopen dan gepland in de basismeerjarenbegroting) blijkt dat de financiële continuïteit, gemeten in financiële begrippen als interest coverage ratio, ontwikkeling solvabiliteitsoordeel en operationele kasstromen, geen grote knelpunten zal opleveren. Wel varen we dan scherper aan de wind, hetgeen maakt dat er bepaalde keuzes moeten worden gemaakt, met name ten aanzien van de fasering. In 2011 is actief ingezet op het thema risicomanagement. Ten aanzien van het beperken van financiële risico’s zijn de kaders voor het treasurybeleid vastgelegd in het treasurystatuut. Hierin hebben wij de hoofdlijnen van het financierings-, beleggings-, cashmanagement- en renterisicobeleid beschreven. Dit statuut is op onderdelen aangepast aan de ontwikkelingen en begin 2011 opnieuw vastgesteld.
2.4 Doorkijk naar de toekomst De omgeving van de corporatiesector is volop in beweging en de sector staat onder grote druk. De discussie over meer en anders ingericht toezicht is door de recente gebeurtenissen bij enkele corporaties alleen maar toegenomen. Dit zal ook zijn weerslag op onze corporatie hebben. De corporatiesector moet nog nadrukkelijker duidelijk maken waarom zij de dingen doet die zij doet en wat de effecten daarvan zijn. Wij kennen in Nederland immers geen toestanden zoals in de Parijse banlieu’s (voorsteden), onze grote sociale volkshuisvestingssector heeft ons land veel goeds gebracht. Toch is daarbij de vraag legitiem of voor het huisvesten van lagere inkomensgroepen in totaal 2,4 mln. woningen nodig zijn. Wellicht is een verkleining van de sector een scenario dat past bij de ontwikkeling van de vraag van lagere inkomensgroepen. De discussie over de omvang van de sociale huurwoningenvoorraad hebben wij ook voor Putten gevoerd bij de totstandkoming van de Woonvisie.
Op termijn zou de huidige voorraad aan sociale huurwoningen kleiner kunnen worden, als we kijken naar de ontwikkeling van het aantal huishoudens met een lager inkomen. Echter, veel bestaande eengezinswoningen worden bewoond door huishoudens met een hoger inkomen (scheefheid). De mogelijkheid om hier actief iets tegen te doen, zijn beperkt. Bovendien groeit het aantal huishoudens nog, in tegenstelling tot andere gebieden in Gelderland waar de krimp al is ingezet. Dit betekent dat wij nog steeds inzetten op een beperkte verruiming van de sociale huurwoningenvoorraad. Dit doen wij via de toevoeging van toekomstbestendige woningtypen. Als we zouden willen beantwoorden aan de vraag, zou er in de periode 2010-2020 nog een aantal van circa 290 sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd (plancapaciteit), op een totale plancapaciteit van 980 nieuwe woningen. Dit betekent dat er nog ruim 60 woningen in de meerjarenbegroting extra moeten worden opgenomen, boven op de reeds ingerekende nieuwbouwaantallen. Helaas biedt de huidige KWPafspraak hiervoor geen ruimte en zal Putten het met het toegekende aantal van 555 woningen moeten doen. Deze zijn inmiddels ook allemaal opgenomen in harde plannen. De ruimte om het aantal sociale huurwoningen te vergroten is er zonder medewerking van de provincie en de regio dan ook niet. In beleidsmatige zin gaan we in 2012 aan de slag met het opstellen van een geactualiseerd ondernemingsplan, met de doelstellingen uit de Woonvisie in het achterhoofd. Hierbij zullen we ook onze stakeholders betrekken. In uitvoerende zin is de aandacht van de organisatie voor een groot deel gericht op het realiseren van de voorgenomen nieuwbouw in de periode tot 2015. Daarnaast vraagt ook de vertaling van het energiebeleid in relatie tot het strategisch voorraadbeheer de nodige aandacht. De meerjarenbegroting wordt opnieuw tegen het licht gehouden voor wat betreft de concrete onderhouds- en investeringsplannen. Dit zal ook effect hebben op de bedrijfswaardeontwikkeling. Daarnaast zal er administratief een scheiding moeten plaatsvinden tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten. Ook de wijze waarop wij de doelgroep met een inkomen net boven de € 33.614 kunnen bedienen, vraagt aandacht, mede in relatie tot de discussie rond de woonruimteverdeling onder de nieuwe Huisvestingswet. Deze inkomensgroep valt zonder onze extra aandacht tussen wal en schip. Immers, het aanbod van duurdere huurwoningen is beperkt en het aanbod van koopwoningen is vaak te duur. In samenwerking
11
met de gemeente willen wij investeren in verbetering van de woonomgeving en initiatieven op het gebied van leefbaarheid verder stimuleren. Hierbij hoort ook onze signalerende en agenderende functie voor situaties waar maatschappelijke ondersteuning gewenst is.
2.5 Verklaring bestuurder Als directeur-bestuurder verklaar ik dat Woningstichting Putten in 2011 geen nevenstructuren heeft opgericht en uitsluitend werkzaam is geweest binnen de volkshuisvesting conform het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de Aedescode. Ik spreek mijn waardering uit naar de medewerkers van Woningstichting Putten. Zij hebben ook in 2011 weer een zeer belangrijke bijdrage geleverd aan het goed en betaalbaar wonen in Putten! Putten, mei 2012 Mw. drs. M.C.M. Boeijen
12
3
Missie, opgave en strategie
13
3. Missie, opgave en strategie Wij willen een maatschappelijk actieve volkshuisvester zijn en kiezen daarbij bewust voor een kleine schaal in een lokaal werkgebied, met korte en snelle besluitvormingslijnen, waardoor daadkrachtig kan worden gehandeld. Wij richten onze activiteiten primair op de gemeente Putten en stemmen onze producten en diensten optimaal af op de wensen en de behoeften van de (potentiële) klanten en zoeken dan ook de dialoog met onze klanten. Daarbij staan kernwaarden als klantgerichtheid, duidelijkheid, openheid, betrouwbaarheid, degelijkheid en respect centraal.
14
Missie
De missie voor onze organisatie luidt als volgt: Woningstichting Putten staat voor het bieden van huisvesting aan diegenen die vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf in staat zijn hierin te voorzien. Woningstichting Putten wil ervoor zorgdragen dat deze groep mensen in een goede, voor hen betaalbare woning kan wonen in een prettige woonomgeving. Daarnaast willen wij kwalitatief hoogwaardige woondiensten bieden aan diegenen die bewust kiezen voor het huren.
Onze doelstelling is om een organisatie te zijn die: – haar wortels en doelen heeft in de gemeente Putten; – een schakel is tussen alle organisaties die bijdragen aan goed wonen (zoals zorginstellingen, maatschappelijk werk en welzijnsorganisaties); – weet wat klanten vragen en daarop inspeelt; zodat wij goede woningen in een juiste prijs-kwaliteitverhouding kunnen bieden in een prettige woonomgeving om daarmee een bijdrage te leveren aan het welzijn van onze klanten.
Beleidsdoelstellingen
De missie is uitgewerkt in een vijftal concrete beleidsdoelstellingen voor de periode 2008-2012. 1. Zorgen voor voldoende huisvesting van goede kwaliteit voor de doelgroepen voor wie wij werkzaam zijn. In het ondernemingsplan is als primaire doelgroep geformuleerd de huishoudens met een inkomen tot € 35.000 á € 40.000. Dit ligt hoger dan de primaire doelgroep uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) (maximaal circa € 28.000), maar de praktijk leert dat voor huishoudens met een lager inkomen dan € 45.000 een koopwoning in de gemeente Putten absoluut niet haalbaar is. Daardoor is deze groep ook aangewezen op Woningstichting Putten. Bij deze beleidsdoelstelling zijn onder meer de volgende concrete activiteiten benoemd: – in kaart brengen vraagontwikkeling en kwaliteit van de voorraad;
15
– aanpassen systeem woonruimteverdeling; – investeren in wonen en zorg; – sterkere relatie leggen tussen huur en kwaliteit, eventueel in combinatie met inkomen. Door de wijzigingen in de regelgeving per 1 januari 2011 is het niet meer toegestaan om meer dan 10% van ons bezit met een huurprijs lager dan € 652 toe te wijzen aan mensen met een inkomen hoger dan € 33.614. Deze beleidsdoelstelling komt hierdoor onder druk te staan. Dit benadrukt het belang om ook voor de groep boven € 33.614 passend aanbod te realiseren, in de vorm van duurdere huurwoningen c.q. goedkope koopwoningen. 2. Werken aan een klantgerichte organisatie en verdere uitbreiding van onze dienstverlening. Concreet betekent dit: – Investeren in woningen en woonomgeving om mensen langer zelfstandig te laten wonen; – Onderzoek naar mogelijkheden levering aanvullende diensten; – Onderzoek naar beloning trouwe huurders; – Vergroting keuzevrijheid; 3. Werken aan maatschappelijk ondernemerschap en bijdragen aan leefbare buurten en wijken. Concreet betekent dit: – Actieve benadering van het thema leefbaarheid en versterking van onze signaleringsfunctie; – Onderzoeken van mogelijkheden invoering buurtbemiddeling;
15
– Bieden van ondersteuning bij probleemsituaties; – Opzetten overlegstructuren voor versterken sociale cohesie in de wijk; – Investeren in maatschappelijk vastgoed en ondersteuning van initiatieven in de keten wonenwelzijn-zorg en wonen-leren-werken; – Milieubeleid door investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw; – Vergroting bewustwording omtrent belang energiebesparing bij klanten. 4. Werken aan transparantie en communicatie over onze werkzaamheden. Concreet betekent dit: – Het versterken van de invloed van onze klanten, onder meer door het uitvoeren van klanttevredenheidsonderzoeken en bewonersbijeenkomsten per complex; – Het versterken van de communicatie naar onze klanten via foldermateriaal en website; – Aanpassen woonruimteverdeling van distributienaar aanbodmodel; – Invloed van en relatie met stakeholders versterken; – Met de gemeente Putten tot prestatie-afspraken komen. 5. Verder bouwen aan een professionele organisatie die waar nodig de structurele samenwerking met anderen zoekt. Concreet betekent dit: – Zorgen voor voldoende financiële continuïteit; – Onderzoeken waar samenwerking meerwaarde heeft bij het realiseren van gestelde doelen; – Versterken professionaliteit van de werkorganisatie; De voorgenomen activiteiten uit het ondernemingsplan 2008-2012 zijn per jaar vertaald in concrete activiteiten van de werkorganisatie, zo nodig bijgesteld op basis van nieuwe inzichten en beleidssuggesties van onze stakeholders. Zo spelen wij in op de behoeften van onze omgeving en houden wij onze strategie actueel. In hoofdstuk 6 ‘Maatschappelijke resultaten’ wordt ingegaan op de realisatie van de activiteiten in 2011.
Opgave
In 2011 is gewerkt aan de totstandkoming van de Woonvisie van de gemeente Putten. In de Woonvisie zijn de volkshuisvestelijke doelstellingen voor de periode 2012-2020 geformuleerd.
16
Hieruit komen de volgende hoofddoelstellingen naar voren: – Het voorzien in de lokale behoefte. Dit vraagt om een op de woningbehoefte afgestemd nieuwbouwprogramma en – waar mogelijk – aanpassing van de bestaande voorraad; – Het bevorderen van duurzaamheid, niet alleen voor nieuwbouw maar ook voor bestaande woningen omdat daar de meeste winst te behalen is. De doelgroepen die volgens de Woonvisie specifieke aandacht behoeven zijn starters, senioren, mensen met een beperking en de doelgroep van de corporaties (i.c. de lagere inkomensgroepen). In de Woonvisie is een streefwoningbouwprogramma opgenomen. Doel is om de voorraad in de gemeente met circa 80 woningen per jaar te laten groeien. Dit betekent dat er een plancapaciteit van circa 980 woningen voor de periode 2010-2020 nodig is. Echter, in het KWP3 is de woningbehoefte lager ingeschat. Dit betekent dat in overleg met de regiogemeenten de aantallen nieuwbouwwoningen voor de gemeente Putten moeten worden bijgesteld. In de samenstelling van het nieuwbouwprogramma wordt ervan uitgegaan dat er sprake is van 40% netto toevoegingen in de huursector, waarvan circa 30% in het segment onder de huurtoeslaggrens (betaalbare huurwoningen). Rekening houdend met planuitval en realisatie van betaalbare huurwoningen door andere aanbieders, betekent dit een opgave van 201 sociale huurwoningen voor Woningstichting Putten in de periode 2010-2020. Na aftrek van de gerealiseerde sociale huurwoningen in 2010 en 2011 resteert er nog een opgave van in totaal 129 betaalbare huurwoningen in de periode 2012-2020. In de begroting zijn reeds 68 sociale huurwoningen netto opgenomen (minus sloop). Er resteert derhalve voor deze periode nog een aanvullende opgave van 61 sociale huurwoningen. Woningstichting Putten heeft met de gemeente Putten prestatie-afspraken geformuleerd, die leiden tot een verdere uitwerking van de beleidsuitgangspunten van de Woonvisie. In de prestatieafspraken is opgenomen dat Woningstichting Putten de eerste partij is die de gemeente benadert voor de realisatie van de sociale huurwoningen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de inspanningen ten aanzien van energiebesparing, huurachterstanden, verkoop van huurwoningen, grondprijzen, leefbaarheid e.d.
4 17
Organisatie, governance en samenwerkingsverbanden
4. Organisatie, governance en samenwerkingsverbanden In dit hoofdstuk lichten wij de organisatie van Woningstichting Putten toe. Ook de governancestructuur en de samenwerking met andere organisaties en instellingen komt hierbij aan de orde.
4.1 Organisatie Woningstichting Putten is een woningcorporatie met ruim 1800 woningen, die uitsluitend werkzaam is in de gemeente Putten. Woningstichting Putten is een toegelaten instelling op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), aangesloten bij Aedes vereniging van woningcorporaties en ondertekenaar van de AedesCode. De organisatie is een stichting, het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurder en het interne toezicht
wordt verricht door de Raad van Commissarissen. De eventuele winsten worden uitsluitend ten dienste van de volkshuisvesting ingezet. De werkorganisatie is verdeeld over drie afdelingen, te weten Woondiensten, Vastgoed en Financiën en er werken eind 2011 15 medewerkers (12,3 fte). Eind 2010 waren er nog 17 medewerkers in dienst (13,6 fte). In vergelijking met andere corporaties is dit ten opzichte van het aantal woningen een beperkte bezetting. In 2011 zijn er geen organisatorische veranderingen aangebracht. Wel zijn twee medewerkers met pensioen gegaan en is één tijdelijk contract niet verlengd. Hiervoor is een andere medewerkster aangetrokken. Het ziekteverzuimpercentage was erg laag (< 1%) en behoeft daarom geen specifieke aandacht.
Het organogram ziet er als volgt uit:
Raad van Commissarissen
Directie / Bestuur Mw. drs. M.C.M. Boeijen
Vastgoed A. Born W. Blom D. de Heer
18
Woondiensten Drs. J. van der Meulen Mw. L. Krahulova Mw. I. Schreuder Mw. R. Kleyer Mw. J. Roordink H. de Vries M. Kalkman
Communicatie en sociaal beheer Mw. L. Snapper
Financiën R. van Zeumeren Mw N. Baauw Mw. drs. O. van ‘t Hul AA
Arbo-beleid
De medewerkers van Woningstichting Putten werken in een veilige en gezonde omgeving. Aandachtspunten vanuit de risico-inventarisatie 2008 zijn uitgezet in een arboplan dat jaarlijks wordt geëvalueerd. De meeste aandachtspunten zijn inmiddels geconcretiseerd. Zo is in 2011 het kantoorgebouw voorzien van noodverlichting en zijn er op strategische punten extra brandblussers geplaatst. Verder worden jaarlijks de nodige keuringen van installaties en gereedschappen uitgevoerd door gecertificeerde bedrijven, zo ook in 2011. Alle medewerkers beschikken over het personeelshandboek waarin beleidslijnen zijn vastgelegd rondom de arbo-omstandigheden, het integriteitsbeleid, functioneringsgesprekken, het gebruik van beschermingsmiddelen etc. Ook in 2011 zijn de medewerkers in een persoonlijk gesprek gewezen op het gebruik van persoonlijke beschermingsmiddelen en kunnen medewerkers aangeven of er ergonomische middelen nodig zijn om hun werk zo optimaal en gezond mogelijk te kunnen uitvoeren. Tevens is in het personeelshandboek de overeenkomst vastgelegd met een externe vertrouwenspersoon die voor alle medewerkers op afroep beschikbaar is om bij individuele kwesties als vraagbaak te dienen. Hiervan is in 2011 geen gebruik gemaakt. Verder zijn de medewerkers opnieuw geïnformeerd over mogelijkheden binnen de branche voor individuele coaching, face to face of e-coaching.
Integriteitsbeleid
Woningstichting Putten beschikt over een integriteitcode, met daarin opgenomen een klokkenluidersregeling. In 2011 zijn hierin geen wijzigingen aangebracht. Wel wordt in de plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken expliciet het thema integriteit en mogelijke risico’s die daarbij kunnen optreden, aan de orde gesteld. Er zijn in 2011 geen situaties geweest waarin de integriteit van de bestuurder of van medewerkers in het geding was of waarin tegenstrijdige belangen een rol hebben gespeeld. In 2011 is het contract met de Arbo-Unie voortgezet, waarmee ook een vertrouwenspersoon beschikbaar is voor ondersteuning en advies bij het melden van integriteitkwesties. Ook zijn in het integriteitsbeleid de acties beschreven die intern, dan wel door de vertrouwenspersoon worden ondernomen naar aanleiding van een melding (klokkenluidersregeling). Er zijn in 2011 geen meldingen bij de vertrouwenspersoon binnengekomen op het gebied van integriteitschendingen. Er zijn op geen enkele andere wijze signalen binnengekomen dat er sprake zou zijn geweest van schending van het integriteitsbeleid.
Ondernemingsraad
De Ondernemingsraad (OR) is in 2011 viermaal bijeengeweest. In een open sfeer zijn met de directeurbestuurder diverse onderwerpen besproken, zoals het beloningbeleid, de interne organisatie, agressie en werkdruk etc. De medewerkers zijn door de OR opnieuw
19
attent gemaakt op de mogelijkheden en ontwikkelingen binnen het Fonds Leren en Ontwikkelen Wooncorporaties (FLOW). Daarnaast is er eenmaal in een prettige sfeer overleg geweest met een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen. Aan de orde kwamen o.a.: de organisatie, de financiële draagkracht met betrekking tot de grote bouwopgave en samenwerking met andere organisaties. Indien van toepassing heeft de OR gebruik gemaakt van haar instemmings- en adviesrecht.
Personeelsoverleg
In 2011 heeft drie keer een voltallig personeelsoverleg plaatsgevonden. Hiermee wordt de betrokkenheid van medewerkers bij andere zaken dan hun eigen werk vergroot. Tijdens dit overleg wordt gesproken over lopende zaken binnen de andere afdelingen en over nieuwe ontwikkelingen en projecten. Ook is er ruimte voor het aandragen van verbeteringen die de eigen afdeling overstijgen.
4.2 Verbindingen en samenwerking Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen Woningstichting Putten is in 2011 geen bestuurlijke en/of financiële verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen en/of vennootschappen. Er zijn geen vennootschappen of nevenstructuren binnen de organisatie aanwezig.
Samenwerking regiocorporaties
In de regio Noord-Veluwe werken de corporaties en gemeenten aan afstemming van beleid. Hiertoe heeft een aantal malen overleg plaatsgevonden tussen de corporaties onderling. Daarnaast vindt er ook enkele keren per jaar overleg plaats met de portefeuillehouders volkshuisvesting en ruimtelijke ordening van de regiogemeenten. Het betreft de gemeenten Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Elburg, Oldenbroek, Epe, Hattem en Heerde. In het overleg wordt met elkaar van gedachten gewisseld over landelijke en regionale ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting. Ervaringen kunnen worden gedeeld en er kan gezamenlijk worden geanticipeerd op ontwikkelingen die op ons af komen. De gezamenlijke gemeenten en corporaties zijn gesprekspartner van de provincie bij de totstandkoming van het Kwalitatief Woningbouw Programma voor de regio. Hierin worden afspraken gemaakt rond het te realiseren nieuwbouwprogramma. In 2011 zijn onder meer de volgende thema’s in het corporatieoverleg aan de orde geweest:
20
Evaluatie regionale woonruimteverdeling, wijziging urgentieverlening, realisatie gezamenlijke internetsite voor aanbod huurwoningen, inventarisatie aanbod versus behoefte aan wonen-zorg-welzijn, woningclassificatie en de gevolgen van de EU-beschikking ten aanzien van het passend toewijzen (90%-eis). De samenwerking met Uwoon uit Harderwijk is in 2011 niet verder uitgebouwd, omdat het nieuwbouwproject waar de extra ondersteuning van Uwoon bij gewenst was, voorlopig op de lange baan is geschoven als gevolg van onzekerheden bij de toekomstige gebruiker, de Zorggroep Noord-West Veluwe. In 2011 is actief deelgenomen aan de activiteiten van het platform van Middelgrote en Kleine Woningcorporaties (MKW), via het bestuurslidmaatschap en het bijwonen van deelnemersdagen en de kijk-bij-elkaardag.
4.3 Governancestructuur Woningstichting Putten onderschrijft de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties. Deze is in 2011 geactualiseerd en opnieuw door bestuur en Raad van Commissarissen besproken. De code wordt, op een enkele bepaling na, toegepast en de beginselen worden in hoofdlijnen onderschreven. In het hoofdstuk ‘Verslag van de Raad van Commissarissen’ wordt hierop verder ingegaan. Voor de vertaling van de principes uit de Governancecode zijn de volgende interne documenten opgesteld: – Reglement voor de Raad van Commissarissen; – Profielschets van de Raad van Commissarissen; – Reglement voor het Bestuur; – Integriteitcode met klokkenluidersregeling. In overleg met de Raad van Commissarissen zijn de belangrijkste stakeholders benoemd. Met hen vindt regelmatig overleg plaats, passend bij de aard van de relatie. In 2011 zijn er geen wijzigingen aangebracht in de governancestructuur.
4.3.1 Bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de organisatie. Dit betekent onder meer dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de organisatie, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het
beleid ten aanzien van deelnemingen van de organisatie. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en ook voor het beheersen van de risico’s, verbonden aan de activiteiten van de organisatie. Het bestuur weegt ook de belangen af van andere organisaties die met de werkzaamheden van Woningstichting Putten verbonden zijn (stakeholders).
van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. De bestuurder heeft ook geen nevenfuncties die de onafhankelijkheid of integriteit in gevaar zouden kunnen brengen.
Het bestuur legt over haar werkzaamheden verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verschaft het bestuur de Raad van Commissarissen tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de raad. Het bestuur bespreekt ook de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen.
Taak en werkwijze De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de organisatie. Daarnaast staat hij het bestuur met raad ter zijde. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie. De Raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. In het ‘Verslag van de Raad van Commissarissen’ in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de Raad nader beschreven, evenals de wijze waarop hij hieraan in 2011 invulling heeft gegeven.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Woningstichting Putten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor het bestuur. Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen. De directeur-bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Woningstichting Putten hecht groot belang aan de continuïteit binnen het bestuur en heeft daarom de latere bepaling van de code die uitgaat van een benoeming voor een periode van vier jaar, niet overgenomen. Beloning De beloning van de bestuurder voor de werkzaamheden voor Woningstichting Putten is wat betreft hoogte en structuur zodanig, dat gekwalificeerde bestuurders kunnen worden aangetrokken en behouden. Met ingang van 1 januari 2011 zijn de bestaande salarisafspraken aangepast aan de nieuwe Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties, zodat het salaris het maximum van niveau C niet te boven gaat. De vaststelling van de beloning van de bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. Meer hierover staat dan ook in het hoofdstuk ‘Verslag van de Raad van Commissarissen’. Tegenstrijdige belangen Elke schijn van belangenverstrengeling tussen de organisatie en de bestuurder moet worden vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen die van materiële betekenis zijn voor de organisatie of de bestuurder, behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Omtrent transacties met een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in de bestuursrapportage. In 2011 is geen sprake geweest
4.3.2 Raad van Commissarissen
Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden en is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Hierover zijn in het Reglement voor de Raad van Commissarissen bepalingen opgenomen. Jaarlijks wordt over de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen gerapporteerd in het verslag van de Raad van Commissarissen. Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. De kwalificatievereisten voor leden van de Raad van Commissarissen zijn opgenomen in de ‘Profielschets voor de Raad van Commissarissen’. De randvoorwaarden voor het functioneren van de raad als geheel zijn opgenomen in het ‘Reglement van de Raad van Commissarissen’. Een (her) benoeming van een lid van de Raad van Commissarissen vindt plaats na zorgvuldige overweging waarbij de profielschets en het reglement in acht worden genomen. Benoeming vindt in principe plaats voor een periode van vier jaar, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat commissarissen conform de nieuwe Governancecode maximaal acht jaar zitting kunnen hebben in de raad. Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen De voorzitter van de Raad van Commissarissen bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de raad. Hij ziet toe op het goed functioneren van de raad en draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de commissarissen en zorgt ervoor dat er voldoende
21
tijd bestaat voor besluitvorming. De voorzitter is namens de Raad van Commissarissen het voornaamste aanspreekpunt voor het bestuur en initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en van het bestuur.
4.3.3 D e controle van de financiële verslaggeving, de positie van de interne controlefunctie en van de externe accountant.
Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. Externe accountant De Raad van Commissarissen benoemt de externe accountant, na advies van de directeur-bestuurder. Het bestuur en de Raad van Commissarissen maken ten minste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. In 2011 heeft deze evaluatie plaatsgevonden. Op grond daarvan is besloten om BDO Accountants opnieuw te benoemen voor de controle van de jaarrekening 2011. De kosten hiervan bedragen € 35.000. Daarbij is wel besloten dat de opdrachtverlening voor maximaal drie jaar geldt, met een jaarlijkse evaluatie. Opdrachten van het bestuur voor niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden vooraf besproken in een vergadering van de Raad van Commissarissen. De kosten van enkele fiscale adviezen bedroegen in 2011 iets minder dan € 20.000. Interne controlefunctie Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne beheersings- en controlesystemen. Relatie en communicatie van de externe accountant met de organisatie De externe accountant woont het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) gelijkelijk aan zowel de Raad van Commissarissen als aan het bestuur. De externe accountant is onafhankelijk en kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Commissarissen.
22
4.3.4 I nterne risicobeheersingssystemen
en
controle-
Risicobeheersing neemt een steeds belangrijker plaats in binnen de sector woningcorporaties. Dit is met name ingegeven door een aantal grote negatieve gebeurtenissen bij corporaties, die met beter risicomanagement voorkomen hadden kunnen worden. Bij woningcorporaties spelen diverse typen risico’s een rol. Zo zijn er ontwikkelrisico’s te onderkennen, maar ook bijvoorbeeld marktrisico’s, rente- en financieringsrisico’s, fiscale risico’s (vennootschapsbelasting en btw) en frauderisico’s. De kunst is om een juiste inschatting van risico’s te maken en tijdig maatregelen te nemen om deze te beheersen. Het bestuur van Woningstichting Putten is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. In 2011 is onder begeleiding van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement (NAR) het thema risicomanagement in een tweetal specials binnen het MT besproken. Risicomanagement heeft veel te maken met houding en gedrag. Er kunnen allerlei risicokaarten worden gemaakt, en risico’s kunnen worden berekend en getalsmatig in beeld worden gebracht, maar het belangrijkste is het gesprek erover aan te gaan en risico’s te benoemen. Alleen dan ontstaat er een bewustwording van de risico’s. Al in een eerder stadium hebben wij 25 risico’s benoemd. Tijdens de sessies met de NAR is er een nadere selectie gemaakt van de 5 grootste risico’s: marktontwikkelingen (nieuwbouw/aanbod sluit niet aan bij de klantvraag), grondposities (te weinig betaalbare grondposities), renterisico (onverwachte rentestijgingen), kwaliteit medewerkers (kennisniveau door veranderende regelgeving), en besluitvorming (onvoldoende helder en daardoor verkeerde investeringsbeslissingen). Daarnaast onderkennen wij dat het onverwacht politiek ingrijpen als gevolg van wijzigingen in wet- en regelgeving een grote invloed kan hebben op onze financiële positie. Hierop zijn de sturingsmogelijkheden voor individuele corporaties beperkt. Deze risico’s worden in 2012 periodiek in het MT besproken. Natuurlijk worden andere risico’s die niet in deze selectie zitten, bij signalering hiervan direct besproken. Risicobeheersing heeft intern bij Woningstichting Putten een vertaling gekregen in de prodecurebeschrijvingen. Ook bij de besluitvorming rond projecten wordt een risico-analyse gemaakt. Via periodieke rapportages en notities wordt de Raad van Commissarissen geïnformeerd over de wijze waarop het bestuur omgaat met de gesignaleerde risico’s.
5
Maatschappelijke inbedding
23
5. Maatschappelijke inbedding Woningstichting Putten is verreweg de grootste aanbieder van betaalbaar wonen in Putten. Daarmee zijn veel mensen van onze dienstverlening afhankelijk. Alternatief aanbod van betaalbaar wonen is er slechts beperkt. Weliswaar zijn er meer mogelijkheden ontstaan om ook regionaal voor woonruimte in aanmerking te komen, toch zijn veel van onze klanten exclusief op onze dienstverlening gericht. De binding met het dorp Putten is voor vele klanten sterk. Daarbij komt dat goed wonen ook nauw samenhangt met de kwaliteit van de omgeving. Ook hierbij spelen wij een belangrijke rol. Wij nemen deze maatschappelijke verantwoordelijkheid serieus. Daarom willen wij ook graag in contact treden met belangrijke stakeholders die ons op ontwikkelingen kunnen wijzen en ons signalen kunnen meegeven waardoor wij ons beleid kunnen verbeteren.
Betrekken van stakeholders bij beleidsontwikkeling
Als belangrijkste stakeholders zijn benoemd de gemeente, de Huurdersorganisatie, de zorginstellingen, Stichting Welzijn Putten, het Ouderen Overleg Putten, de Politie en het Maatschappelijk Werk. In 2011 zijn diverse contacten met onze stakeholders geweest, niet in de vorm van één centrale bijeenkomst, maar meer op individuele wijze en bij de totstandkoming van de Woonvisie. Eerder is alle stakeholders in het visitatietraject gevraagd naar hun indruk over Woningstichting Putten. Deze was zeer positief en in de contacten die in 2011 zijn geweest, is dit beeld keer op keer bevestigd. De organisatie staat open voor de klanten, luistert naar signalen en onderneemt daarop ook actie. Kortom, een partij waarmee de stakeholders graag samenwerken.
Gemeente Putten
Doelstelling: Het komen tot prestatieafspraken De gemeente is een belangrijke stakeholder. Op bestuurlijk niveau is in 2011 viermaal overleg gevoerd in het Overleg Volkshuisvesting Putten (OVP). Dit is een structurele overlegvorm tussen de bestuurder van Woningstichting Putten en de wethouders met wonen en ruimtelijke ordening in hun portefeuille. De ontwikkelingen op volkshuisvestelijk gebied worden in dit overleg besproken. In het OVP is in 2011 ondermeer gesproken over het Kwalitatief Woningbouw Programma, (mogelijke) nieuwbouwprojecten, het systeem van woonruimteverdeling, de Woonvisie
24
en prestatieafspraken, de prestatievoornemens voor 2012, investeringen in woonomgeving en verkoop van woningen. Woningstichting Putten en de gemeente Putten zijn voor elkaar belangrijke partijen om de doelstellingen ten aanzien van goed en betaalbaar wonen in een prettige woonomgeving te realiseren. Het belang van de samenwerking wordt door beide partijen erkend. Samen met de gemeente is in 2011 een nieuwe Woonvisie opgesteld en vastgesteld. Daarvoor heeft een Woonforum plaatsgevonden, waarvoor alle partijen betrokken bij het wonen in Putten waren uitgenodigd. De input tijdens deze vergaderingen is gebruikt bij het verder vormgeven van de Woonvisie. Vervolgens zijn in prestatieafspraken de wederzijds te leveren inspanningen benoemd, die leiden tot de concretisering van het geformuleerde beleid. Deze prestatieafspraken hebben wij eind 2011 afgerond waarna zij begin 2012 zijn bekrachtigd door de gemeenteraad. Los van deze prestatieafspraken willen wij als woningcorporatie onze bijdrage leveren aan de sociale huisvesting in Putten op grond van onze eigen voornemens en ambities. Met diverse leden van de gemeenteraad is informeel overleg gevoerd over volkshuisvestelijke ontwikkelingen. Daarnaast is er regelmatig bilateraal contact met medewerkers van de gemeente Putten, ondermeer met de sociale dienst in het kader van gesignaleerde probleemsituaties en met de afdeling Bouwen, Ruimtelijke Ordening en Milieu in het kader van de ontwikkeling van bouwplannen.
Huurdersorganisatie
De Huurdersorganisatie Putten vertegenwoordigt de huurders in Putten en is daardoor voor Woningstichting Putten een zeer belangrijke gesprekspartner. Iedere twee maanden is er overleg met de voorzitter en secretaris en jaarlijks nog circa driemaal met de voltallige Huurdersorganisatie. Ook in 2011 zijn deze overleggen constructief verlopen, zie hiervoor ook de verantwoording bij het prestatieveld betrekken van bewoners bij beheer en beleid. In 2011 is voor alle huurders een thema-avond over leefbaarheid en veiligheid georganiseerd. Hieraan heeft ook Woningstichting Putten een inhoudelijke bijdrage geleverd. De Huurdersorganisatie heeft in 2011 op eigen initiatief een enquête onder huurders uitgevoerd naar de behoefte aan een buurtcentrum. De uitkomst was negatief.
Overige partijen
In het Ouderen Overleg Putten (OOP) spreken de partijen die betrokken zijn bij de zorg voor ouderen elkaar over ontwikkelingen op het gebied van ouderenzorg. Ook het wonen vormt hierbij een belangrijk onderdeel. In het OOP leggen wij onze beleidsvoornemens voor commentaar voor en leveren wij achtergrondinformatie aan over de vraag van ouderen naar woonruimte. Zo kunnen wij gezamenlijk met andere partijen actief in de ouderenzorg werken aan goed wonen en een goede woonomgeving. In 2011 is ook in formele zin het platformkarakter van het OOP benadrukt. Het reglement is zodanig aangepast dat het OOP niet primair een adviescollege is van de gemeente, maar juist een klankbord voor de deelnemende partijen (waaronder de gemeente) onder elkaar. Dit past in de ontwikkelingen van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO), waar de WMO-raad de formele adviesrol vervult.
In 2011 is in nauwe samenwerking met Zorggroep NoordWest Veluwe gestart met de nieuwbouw bij De Schauw. De ontwikkeling van een derde zorglocatie in Putten is in 2011 op verzoek van de Zorggroep in de wacht gezet, in verband met de onzekerheid rond de AWBZ. In de Woonvisie is nadrukkelijk wel rekening gehouden met deze uitbreiding van kleinschalig wonen, die nodig is gelet op de ontwikkeling van de vraag. Aan Careander, Stichting Puttensteyn en Stichting De Pinnenburg verhuren wij enkele complexen voor begeleid zelfstandig wonen. Wij bieden de huisvesting, zij bieden de zorg voor een groep die dit bij het wonen nodig heeft. Daarmee vullen wij elkaar als organisaties goed aan. Careander en Stichting De Pinnenburg willen graag hun zorgverlening verder uitbreiden en wij zoeken met hen naar mogelijkheden om dit te realiseren. Dit gebeurt concreet voor Careander bij de ontwikkeling van een
25
nieuwe centrumlocatie en bij Stichting De Pinnenburg bij het indien mogelijk beschikbaar stellen van reguliere huurwoningen. Stichting Sprank heeft in 2011 Parel-Staete in gebruik genomen. In dit complex voor kleinschalig wonen wordt zorg geboden aan 22 verstandelijk beperkten. Stichting Grensverleggende Talenten (SGVT) heeft in 2011 de 8 appartementen in Bijsteren betrokken. De bewoners
26
hebben een storing in het autistisch spectrum en kunnen van de SGVT zorg en begeleiding krijgen bij het wonen en werken. Daarnaast verzorgen de deelnemers van de SGVT het onderhoud van de kruidentuin. Het sociaal vangnetoverleg (SVO) in Putten is in 2011 zevenmaal bijeengeweest. In dit overleg speelt Woningstichting Putten een belangrijke rol bij de signalering van probleemsituaties, zodat hier de nodige zorg en begeleiding op maat kan worden geboden.
6
Maatschappelijke resultaten
27
6. Maatschappelijke resultaten In dit hoofdstuk geven wij een overzicht van de in 2011 in maatschappelijk opzicht gerealiseerde resultaten. Wij hebben ervoor gekozen om dit te koppelen aan de prestatievelden, zoals deze zijn opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In de per onderdeel genoemde doelstellingen zijn tevens de speerpunten uit het ondernemingsplan verwerkt.
6.1
Het huisvesten van de doelgroep
6.1.1 Woonruimteverdeling
Er is een aparte rapportage beschikbaar over de woonruimteverdeling in 2011. In deze paragraaf behandelen wij de belangrijkste onderwerpen uit deze rapportage.
Regionale woonruimteverdeling
Doelstelling: Kostenbeheersing en verdere verbetering van de regionale woonruimteverdeling. Verbetering Op 1 januari 2012 verhuren wij alweer drie jaar onze woningen in regionaal verband. Een transparante methode die voor alle woningzoekenden controleerbaar is. We hebben de overgangsregeling, die slechts twee jaar van kracht zou zijn, opnieuw verlengd. Met de komst van een nieuwe Huisvestingswet is de kans namelijk groot dat de regels voor de woonruimteverdeling gaan veranderen. Die veranderingen willen we laten samenvallen met het verdwijnen van de overgangsregeling, zodat woningzoekenden maar één keer te maken krijgen met nieuwe regels. Omdat wij het belang van regionale samenwerking inzien, is de voorwaarde uit de overgangsregeling dat maximaal tien huishoudens zonder binding met Putten, maar wel met de regio, een woning mogen huren in Putten, per 1 januari 2012 komen te vervallen. In 2011 heeft de Regionale klachtencommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe 20 klachten van woningzoekenden in behandeling genomen. Van deze klachten gingen er 15 over het niet verlenen van een urgentie aan woningzoekenden. De overige 5 klachten gingen over de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst. Geen van deze 5 klachten waren woningzoekenden uit Putten. Kostenbeheersing In 2011 keken wij kritisch naar de kosten van de regionale woonruimteverdeling. Twee zaken sprongen daarbij in het oog. Ten eerste bleek dat de kosten van de regionale urgentiecommissie niet meer in verhouding stonden
28
tot het aantal toegekende urgenties. In 2011 hebben we daarom de regionale urgentievoorwaarden en de werkwijze geëvalueerd. Dit heeft tot een nieuwe richtlijn urgentieverlening geleid en de werkwijze is aangepast. Dit leidt niet alleen tot een kostenbesparing, maar hiermee scheppen we ook meer duidelijkheid voor de woningzoekenden. Ten tweede vroegen de hoge kosten van het Huurmagazine onze aandacht. Het internet neemt een steeds belangrijkere positie in, wat wij terug zagen in een afnemend aantal woningzoekenden die nog via het Huurmagazine reageerden op het woningaanbod. Het Huurmagazine is daarom in december 2011 voor het laatst gedrukt. Daarvoor in de plaats kwam het huurportaal www.hurennoordveluwe.nl, waarop alle vrijkomende woningen in de regio te vinden zijn.
Woningtoewijzingen
Algemeen In 2011 heeft Woningstichting Putten 175 woningen toegewezen, waarvan 69 nieuwbouw. De nieuwbouw heeft in 2011 duidelijk voor extra doorstroming gezorgd. In 2011 is namelijk sprake van een mutatiegraad (exclusief nieuwbouw) van 5,8% ten opzichte van 4,8% in 2010, toen sprake was van beperkte nieuwbouw. Jaarlijks brengt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ uit. Hiermee kan eenvoudig een beeld worden verkregen van enkele belangrijke kengetallen en hoe deze zich verhouden tot andere corporaties. Uit de rapportage 2011, welke is gebaseerd op cijfers 2010, zijn de volgende gegevens ontleend:
Mutatiegraad
Woningst. Putten
Regio
Landelijk
4,8%
7,4%
8,1%
Uit de lage jaarlijkse mutatiegraad van Woningstichting Putten blijkt dat onze huurders weinig verhuisgeneigd zijn. Op basis van de mutatiegraad 2011 woont een huurder gemiddeld meer dan 17 jaar op hetzelfde adres. Uit de tabel blijkt dat bij andere sociale verhuurders de bewoners veel minder lang op hetzelfde adres wonen, want zij hebben een hogere mutatiegraad. Met de bouwmaatschappijen Kroon en Van de Mheen is afgesproken dat hun sociale huurwoningen (met een huur lager dan € 652) via onze website verhuurd worden. In 2011 hebben we voor hen 6 woningen toegewezen.
Tezamen met de toewijzingen van onze eigen woningen komen we daarmee voor 2011 op een totaal van 181 verhuringen. Deze zijn als volgt nader te classificeren: Aantal verhuringen
%
Regulier urgent
14
8%
Urgent vanwege sloop
24
13%
2
1%
16
9%
Statushouders Tijdelijke verhuur Regulier
125
69%
Totaal
181
100%
Van de woningen die in 2011 (op)nieuw werden verhuurd, werden 14 woningen (2010: 16) toegewezen aan woningzoekenden met een urgentie via de urgentiecommissie. Bij deze urgenties gaat het vrijwel altijd om mensen met minderjarige kinderen. Met de
nieuwe richtlijn die de commissie sinds 2012 hanteert, verwachten wij dat het aantal urgenties komend jaar licht zal dalen. De 24 woningen die in 2011 werden verhuurd met urgentie sloop hebben voornamelijk betrekking op de Brinkstraat. Hier zijn en worden woningen gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. De meeste van deze bewoners hebben in 2011 een nieuwbouwwoning aan de Brinkstraat betrokken. De woningen die zij achterlieten, verhuurden wij weer tijdelijk. In 2011 verhuurden wij met voorrang 2 woningen aan asielzoekers. Het betrof twee gezinnen van drie respectievelijk vier personen. Daarmee voldeden wij niet aan de taakstelling voor de gemeente Putten van 15 personen. Het aanbod van woningen is er, maar de belangstelling voor Putten is onder asielzoekers beperkt.
29
Overzicht toewijzingen op basis van huur- en inkomensgrenzen BBSH Doelstelling: Een breed woningaanbod voor mensen met een laag inkomen. Van de woningen die we in 2011 (op)nieuw hebben verhuurd hebben er 162 een huur onder de maximale huurtoeslaggrens. Het overzicht van deze verhuringen naar huur/inkomen ziet er als volgt uit: Aantal personen
Inkomen
Leeftijd
Huur Huur Huur Huur Huur Totalen < € 361,66 > € 361,66 en > € 517,64 en > € 361,66 en > € 554,76 en < € 517,64 < € 652,52 < € 554,76 < € 652,52
1
< € 21.625
< 65 jaar
10
12
6
1
> € 21.625
< 65 jaar
10
28
10
1
< € 20.325
> 65 jaar
0
1
14
1
> € 20.325
> 65 jaar
0
0
5
20
41
35
Totalen 2
< € 29.350
< 65 jaar
2
12
14
2
> € 29.350
< 65 jaar
1
6
3
2
< € 27.750
> 65 jaar
0
7
0
2
> € 27.750
> 65 jaar
0
0
1
3
25
18
Totalen
96
46
< € 29.350
< 65 jaar
0
8
6
3 of meer
> € 29.350
< 65 jaar
0
5
1
3 of meer
< € 27.750
> 65 jaar
0
0
0
3 of meer
> € 27.750
> 65 jaar
0
0
0
0
13
7
3 of meer
Totalen
Uit de bovenstaande tabel blijkt dat 57% van de nieuwe huurders een inkomen onder de huurtoeslaggrens had (2010: 60%). Daarnaast blijkt ook dat 63% van de (op) nieuw verhuurde woningen een huur onder de tweede aftoppingsgrens (€ 517 respectievelijk € 554) had (2010: 89%). Dat dit percentage aanzienlijk lager uitkomt dan vorig jaar komt door de vele nieuwbouw met een huur boven de tweede aftoppingsgrens. Europese richtlijn Doelstelling: Passend verhuren volgens de Europese richtlijn en de ruimte voor de middeninkomens optimaal benutten. Op 1 januari 2011 is de Europese richtlijn voor de toewijzing van sociale huurwoningen in werking getreden. Deze richtlijn houdt in dat corporaties tenminste 90% van de vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 652) moeten toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 33.614 (prijspeil 2011). Door deze richtlijn zijn sociale huurwoningen nagenoeg onbereikbaar geworden voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614. Voor mensen met een inkomen tussen de € 33.614 en € 45.000,
30
20 162
Totaal
de zogenaamde middeninkomens, zijn bovendien weinig alternatieven beschikbaar. Omdat circa 10% van alle woningzoekenden die bij ons staan ingeschreven een middeninkomen heeft, willen wij deze groep niet in de kou laten staan. Op 1 januari 2011 introduceerden wij daarom een nieuwe huur-inkomenstabel. Voor alle huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens gold daarin een inkomensgrens van € 38.000 bruto per jaar. Halverwege het jaar moesten wij de inkomensgrens echter toch verlagen naar € 33.614, omdat de ruimte van 10 % door de oplevering van relatief dure nieuwbouw reeds was benut. Belastbaar jaarinkomen Tot € 33.614 Van € 33.614 - € 45.000 Vanaf € 45.000 Totaal
Aantal verhuringen
%
147
91%
13
8%
2
1%
162
100%
Van de woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens is in 2011 9% verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven € 33.614 (2010: 15% en 2009:
18%). Door de tabel aan te passen voldeden we in 2011 dus aan de richtlijn, maar konden wij de middeninkomens niet meer bedienen. In 2012 hebben wij de tabel daarom opnieuw aangepast, zodat ook de huishoudens met een jaarinkomen tot € 45.000 aan bod komen.
herziene Woningwet in de maak, waarin regels worden gesteld ten aanzien van de financiering van dergelijke woningen. Omdat nog niet duidelijk is wat dit voor onze bedrijfsvoering gaat betekenen, maakten wij een pas op de plaats.
Gezien onze wens om de middeninkomens te helpen, maar de beperkte mogelijkheden hiertoe op basis van de Europese richtlijn, hebben we in 2011 nieuwe mogelijkheden onderzocht om de middeninkomens te bedienen. Huur op Maat viel af, omdat dit initiatief geen landelijk vervolg krijgt. Ook het Te Woon concept, dat wil zeggen het aanbieden van woningen met voldoende keuzemogelijkheden in contractvormen, omarmden wij niet. We vinden de uitwerking daarvan te complex, mede omdat wij bij verkoop van woningen met een terugkoopverplichting geconfronteerd worden. Tenslotte hebben we overwogen om het aantal woningen boven de huurtoeslaggrens te vergroten. Er is echter een
Samenstelling woningzoekendenbestand
Doelstelling: Inzicht verschaffen in de samenstelling van het woningzoekendenbestand en de samenstelling van de actief en geholpen woningzoekenden, om de scoringskansen beleidsmatig te volgen. In 2011 hebben wij alle woningzoekenden een brief gestuurd met de vraag of hun gegevens nog actueel waren en aan de hand daarvan ons woningzoekendenbestand opgeschoond. Eind 2011 staan er nog 1.548 huishoudens ingeschreven als woningzoekenden. De opbouw van het woningzoekenden bestand naar huishoudgrootte en leeftijdsklasse blijkt uit onderstaande tabel.
Huishoudgrootte Leeftijdsklassen
1
2
3
4
5
6
18 t/m 22
175
32
2
23 t/m 34
269
86
15
9
35 t/m 54
117
57
40
25
8
3
2
1
55 t/m 64
7
Totaal 209
63
102
8
1
65 en ouder
217
307
2
2
Totaal
841
584
67
37
1
380 4
254 177 528
10
5
4
1548
500
Uit deze tabel blijkt dat 92% van de woningzoekenden één- of tweepersoonshuishoudens zijn. Dit hangt enerzijds samen met het feit dat 38% van de woningzoekenden jonger is dan 34. Zij hebben in de meeste gevallen nog geen kinderen. Anderzijds is ruim 45% van hen 55+. Hier zijn eventuele kinderen veelal reeds het huis uit.
400
191
123 181
300 200
278
262
100
Het grootste deel van de woningzoekenden staat uit voorzorg ingeschreven, of heeft nog geen woning gezien waarop men wilde reageren, dit zijn de zogenaamde passief woningzoekenden. Het aantal woningzoekenden dat niet alleen ingeschreven staat, maar ook daadwerkelijk een woonbon heeft ingeleverd, oftewel actief woningzoekenden, bedraagt eind 2011 slechts 262 van de 1.548. Het aantal actief woningzoekenden ontwikkelde zich de afgelopen jaren als volgt:
Geholpen
318
Actief
0
2009
2010
2011
Uit de grafiek blijkt dat het aantal actief woningzoekenden jaarlijks redelijk gelijk blijft en rond de 450 schommelt. Het jaarlijkse aantal actief woningzoekenden dat wij daadwerkelijk een woning hebben kunnen toewijzen, varieert daarentegen sterk. Dit wordt uitgedrukt in de slagingskans: 2009: 41%, 2010: 28% en 2011: 41%. De slagingskans wordt in belangrijke mate beïnvloed door het aantal nieuwbouwwoningen dat in een jaar is opgeleverd. Dat blijkt ook uit de grafiek, want in 2010 was er ten opzichte van de andere twee jaren sprake van beperkte nieuwbouw.
31
De slagingskansen van de actief woningzoekenden in 2011 naar huishoudgrootte en leeftijdsklasse zijn als volgt: Huishoudgrootte Leeftijdsklassen 18 t/m 22
1
2
3
4
5
Totaal
12%
38%
-
-
-
23%
23 t/m 34
45%
53%
63%
50%
-
49%
35 t/m 54
52%
43%
23%
50%
33%
43%
55 t/m 64
67%
33%
-
-
-
48%
65 en ouder
38%
22%
-
-
-
30%
Totaal
44%
38%
36%
48%
25%
41%
Uit de tabel blijkt dat jongeren onder de 23 jaar de kleinste slagingskans hebben. Dit is logisch, want zij kunnen zich pas inschrijven vanaf hun achttiende en de wachttijd voor een woning is tenminste enkele jaren. De relatief lage slagingskans voor 65-plussers heeft onze aandacht. Enerzijds omdat zij meer dan één derde van het woningzoekendenbestand uitmaken en anderzijds vanwege de toenemende vergrijzing. Zij zijn een belangrijke doelgroep voor ons.
6.1.2 Huurbeleid
Beschikbaarheid lage inkomens Doelstelling: Onze woningvoorraad beschikbaar houden voor mensen met een laag inkomen. De hoofddoelstelling van Woningstichting Putten is om mensen met een laag inkomen te voorzien van goede en betaalbare woonruimte. Een gematigd, inflatievolgend huurbeleid past hier bij. Dat is terug te zien in de samenstelling van ons bezit (exclusief wooneenheden) naar huurprijsklassen:
Huurprijzen op 1-1-2012
1.200 1.000 800 600 400 200 0 < € 366
€ 366 - € 524
€ 524 - € 562
Voor 99 % van ons bezit geldt dat zij een huurprijs onder de € 665 heeft en dus voor huurtoeslag in aanmerking komt. Bovendien heeft ruim 90% van onze woningen zelfs een huur onder de tweede aftoppingsgrens voor de een- en tweepersoonshuishoudens van € 524.
32
€ 562 - € 665
€ 665
Dat ons huurbeleid aansluit bij onze doelgroep blijkt ook uit het feit dat er in 2011 bij de huurcommissie geen bezwaren zijn ingediend tegen de voorgestelde huurverhoging.
Prijs-kwaliteitverhouding Doelstelling: Het versterken van de relatie tussen prijs en kwaliteit door het toepassen van huurharmonisatie bij leegkomen van woningen. Het streven is dat de prijs en de kwaliteit van onze woningen met elkaar in evenwicht zijn. Woningen met veel kwaliteit mogen duurder zijn dan (vergelijkbare woningen) met minder kwaliteit. In de praktijk is dit niet altijd het geval en hebben woningen met relatief veel kwaliteit soms een duidelijk lagere huurprijs dan andere woningen van lagere kwaliteit. Door de beperkingen ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging is deze scheve verhouding niet op korte termijn bij te buigen. Pas bij mutatie van de woning ontstaat een moment waarop de huurprijs in overeenstemming met de kwaliteit kan worden gebracht. Het is namelijk toegestaan de huurprijs van een woning te verhogen als de woning leegkomt en opnieuw wordt verhuurd. Dit wordt huurharmonisatie genoemd en wordt door ons vanaf 2008 toegepast. Als uitgangspunt hebben wij gekozen dat naar 65% van de maximaal toegestane huurprijs wordt geharmoniseerd. Er is echter een aantal complexen waar de omgevingskwaliteit en ligging duidelijk beter is, waardoor we harmoniseren naar 70% of 75%.
De maximale huurprijs wordt bepaald met het woningwaarderingsstelsel, dat ook wel puntensysteem wordt genoemd. De punten geven de kwaliteit van een huurwoning weer. Elk onderdeel, zoals oppervlakte en isolatie, krijgt punten op basis van een aantal criteria. Bij elk aantal punten hoort een maximum huurprijs. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. In 2011 werden 15 c.q. 25 extra punten aan de woningwaardering in schaarstegebieden toegevoegd. Onze woningen bevinden zich in zo’n zogenaamd schaarstegebied. Dit betekent dat de maximale toegestane huurprijs verhoogd is. Omdat wij het belangrijk vinden om de huren betaalbaar te houden, hebben wij er voor 2011 voor gekozen om deze extra punten niet mee te tellen bij het bepalen van de nieuwe huurprijs. Jaarlijks brengt het Centraal Fonds de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ uit. Hiermee kan eenvoudig een beeld worden verkregen van enkele belangrijke kengetallen en hoe deze zich verhouden tot andere corporaties. Uit de rapportage 2011 met betrekking tot 2010, zijn de volgende gegevens ontleend:
33
Gemiddelde huurprijs Gemiddeld aantal punten Benutting potentiële huurprijsruimte Huur/Woz woningen in %
De netto huurprijs van ons woningbezit bedroeg op 1 januari 2012 gemiddeld € 418 per woning per maand. Het gemiddeld aantal punten van onze woningvoorraad bedraagt daarbij 167 punten per woning. Het gemiddeld aantal punten voor ons bezit steeg in 2011 van 144 naar 167. Dit komt voornamelijk door de 15 tot 25 schaarstepunten die wij vanaf 2011 aan onze woningen mogen toekennen. Gemiddeld genomen bedraagt de huidige huurprijs 53% van de maximaal toegestane huurprijs. Zoals ook uit de tabel blijkt, is deze benutting van de potentiële huurprijsruimte ten opzichte van andere sociale verhuurders laag. De verhouding tussen de huurprijs en de WOZ-waarde in Putten is laag. Dit betekent dat mensen minder snel de overstap naar koop kunnen/zullen maken.
6.1.3 Huurontvangsten Huurtoeslag
Doelstelling: Bij nieuwe verhuringen wijzen op de mogelijkheden van huurtoeslag en het bieden van service bij het aanvragen en matigen van de huur. Woningstichting Putten wijst nieuwe huurders op de mogelijkheden voor het aanvragen van huurtoeslag. Daarnaast bieden we de mogelijkheid om de maandelijkse huurtoeslag vooraf te verrekenen met de maandhuur. Dit betekent dat men alleen de zogenaamde gematigde huur aan ons betaalt. Circa 250 (2010: 266) van onze huurders maken van deze laatste mogelijkheid gebruik.
Ws. Putten
Regio
Landelijk
€ 388
€ 416
€ 421
144
143
131
59,0%
63,5%
72,0%
2,5%
3,1%
3,2%
Huurincasso
Huurachterstand Doelstelling: Huurachterstanden beperkt houden tot maximaal 0,75% van de jaarhuur, zonder ontruimingen in verband met huurschuld. Woningstichting Putten hanteert een strikte incassoprocedure en we werken goed samen met de gemeente Putten. Dit heeft er in 2011 toe geleid dat er (wederom) geen woningontruimingen hebben plaatsgevonden in verband met huurschuld en dat de huurachterstand eind 2011 onder de norm van 0,75% blijft (zie onderstaande tabel). Huurachterstand t.o.v. bruto jaarhuur 2007
0,91%
2008
0,80%
2009
0,60%
2010
0,58%
2011
0,66%
Uit de tabel blijkt wel dat de dalende trend van de laatste jaren is gestopt. Dit komt vermoedelijk doordat de economische omstandigheden in ons land in 2011 verder zijn verslechterd. Dit zien we ook terug in de stijging van het percentage huurderving als gevolg van oninbaarheid (zie tabel hierna bij ‘huurderving’) . Betalingswijzen Doelstelling: Bevorderen automatische incasso’s van 77% naar 82% en terugdringen contante betalingen van € 70.000 naar € 50.000. Ondanks een mailing naar alle huurders die hun huur niet via een automatische incasso betalen, zijn we er in 2011 niet in geslaagd om het aantal automatische incasso’s substantieel uit te breiden. Het aantal contante betalingen nam in 2011 af naar minder dan € 60.000. Dat is helaas nog meer dan onze doelstelling van € 50.000. We willen voorlopig onze huurders de mogelijkheid blijven bieden om contant te betalen, maar we ontmoedigen dit waar mogelijk.
34
Huurderving
Doelstelling: Streven naar aansluitende verhuur. Niet alle woningen kunnen aansluitend worden verhuurd. Soms ontstaat er huurderving door leegstand, bijvoorbeeld omdat er nog onderhoudswerkzaamheden moeten plaatsvinden. Bij reguliere mutaties was hiervan nauwelijks sprake. Vrijwel alle woningen werden aansluitend verhuurd. De huurderving als gevolg van leegstand bedroeg in 2011 dan ook slechts 0,08% (zie onderstaande tabel) Huurderving t.o.v. bruto jaarhuur Leegstand
Oninbaar
Totaal
2007
0,18%
0,03%
0,21%
2008
0,40%
0,09%
0,49%
2009
0,42%
0,03%
0,45%
2010
0,08%
0,00%
0,08%
2011
0,08%
0,06%
0,15%
Tot en met 2009 was de huurderving als gevolg van leegstand opvallend hoger dan de laatste twee jaar. Dit kwam omdat een aantal woningen leeg stond in afwachting van sloop. Inmiddels zijn deze woningen uit exploitatie gehaald.
6.1.4 Verkoop van huurwoningen
Doelstelling: Verkoop van drie huurwoningen. De argumenten voor verkoop liggen voornamelijk op volkshuisvestelijk terrein. Zo is er in Putten vrijwel geen aanbod van betaalbare koopwoningen, terwijl de vraag hiernaar zonder meer groot is. Ook is de verwachting dat, gelet op de toekomstige bevolkingssamenstelling, het aantal betaalbare huurwoningen van het type eengezinswoning aan de ruime kant is. De Woonvisie die in 2010 werd opgesteld bevestigt deze trend. Bovendien zijn er wijken waar veel huurwoningen bij elkaar staan. Voor de ontwikkeling van die wijken is het verstandig om tot differentiatie over te gaan met huur- en koopwoningen door elkaar. In 2011 hebben wij voor het eerst zittende huurders woningen te koop aangeboden. Het ging daarbij om 17 van de in totaal 57 voor verkoop aangewezen woningen. Slechts één huurder ging op ons aanbod in en kocht de woning voor de marktprijs. Van één van deze woningen werd de huur in 2011 opgezegd, waarna we de woning onder Koopgarant hebben verkocht aan een derde.
In 2011 hebben we nog eens kritisch naar ons woningbezit gekeken en besloten nog eens 4 woningen extra voor verkoop aan te wijzen. Eind 2011 gaat het daarmee om totaal 59 nog te verkopen woningen. Omdat we onze doelstelling in 2011 niet hebben gehaald en wij ook de komende jaren twee tot drie woningen per jaar willen verkopen, hebben we besloten om in 2012 alle 59 woningen aan de zittende huurders te koop aan te bieden.
6.2 De kwaliteit van het bezit Ten aanzien van de kwaliteit van het bezit hebben wij de doelstelling het woningaanbod van goede kwaliteit voor de doelgroep voor wie wij werkzaam zijn, te verruimen. Wij willen deze doelstelling op twee manieren realiseren. Ten eerste investeren wij in de bouw van kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw. Ten tweede plannen we ieder jaar onderhoud aan ons bezit om de kwaliteit op peil te houden en waar mogelijk te verhogen.
6.2.1 Nieuwbouw
Doelstelling: De samenstelling van het bezit via nieuwbouw laten aansluiten op de toekomstige samenstelling van de vraag. Toekomstige vraag In 2009 hebben wij de verwachte huishoudenontwikkeling en de vraag die deze huishoudens aan woonruimte stellen in kaart gebracht. Hieruit bleek allereerst dat, als gevolg van de toenemende vergrijzing, de vraag naar nultredenwoningen de komende jaren sterk zal stijgen. Het betreft hier grondgebonden seniorenwoningen en appartementen op de begane grond of met lift. Onderzoeken van Companen in 2010 (Woonvisie) en 2011 (wonen en zorg) bevestigen deze ontwikkeling. Tevens blijkt dat, als we naar de ontwikkeling van het aantal huishoudens met een lager inkomen kijken, op termijn de huidige voorraad aan sociale huurwoningen kleiner zou kunnen worden. Echter, voorlopig groeit het aantal huishoudens in Putten nog, in tegenstelling tot andere gebieden in Gelderland waar de krimp al is ingezet.
35
Aanpassingen samenstelling bezit In onderstaande tabel is het bezit aan het begin van 2011 onderverdeeld naar woningtype. Woningtype
Aantal
%
1.291
72,5
166
9,3
92
5,2
Appartement zonder lift op verdieping
108
6,1
Appartement zonder lift op begane grond
90
5,1
Te slopen woningen
33
1,9
1.780
100
Reguliere eengezinswoning Grondgebonden seniorenwoning Appartement met lift
Totaal
Op basis van de verwachte ontwikkeling van de vraag zijn vooral appartementen zonder lift (op verdieping), thans bestemd voor startende huishoudens, een kwetsbaar product. Daarom anticiperen we nu reeds met sloop en vervangende nieuwbouw op deze veranderende vraag. Bijna driekwart van ons bezit zijn reguliere eengezinswoningen. Deze eenzijdigheid zou vanuit de vraagontwikkeling ook als kwetsbaar gezien kunnen worden. Als de eengezinswoningen uitsluitend beschikbaar zouden zijn voor de primaire doelgroep zou het aantal voldoende zijn. Echter, veel bestaande eengezinswoningen worden bewoond door huishoudens
36
met een hoger inkomen (scheefheid). De mogelijkheden om hier actief iets tegen te doen, zijn beperkt. Daarom hebben we besloten dit woningtype op dit moment nog verder uit te breiden in plaats van in te krimpen. Een kleine 20% van ons woningbezit bestaat begin 2011 uit nultredenwoningen. Bij deze woningen zijn de primaire vertrekken (woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer) zonder traplopen bereikbaar. Deze woningen zijn daardoor vaak ook geschikt voor bewoning door ouderen. Gezien de toekomstige vraag heeft dit type woningen in de nieuwbouwprogrammering van de afgelopen jaren en voor de komende jaren de nodige aandacht. Nieuwbouw Doelstelling: Het opstarten en realiseren van de nieuwbouwprojecten zoals benoemd in de begroting 2011. In 2011 hebben we diverse nieuwbouwprojecten opgestart en opgeleverd. Daarbij lag de focus op levensloopbestendig bouwen. We willen ons bezit in de toekomst transformeren naar woningen met een goede energetische kwaliteit, die aansluit bij de toekomstige behoeftes van onze bewoners. Dit betekent concreet dat wij woningen willen realiseren van voldoende formaat en goede toegankelijkheid, ook voor mensen die zorg behoeven.
Bijsteren In de uitbreidingswijk Bijsteren leverden wij 22 eengezinswoningen op aan de Wezen- en Muntersgoed en 33 appartementen met lift aan de J. Nijenhuisstraat. Tevens startten wij met de bouw van vier eengezinswoningen aan het Davelaarsgoed (niet in begroting 2011). Veldstraat In 2011 is de laatste verouderde tweekapper aan de Veldstraat 16 en 18 gesloopt en zijn we gestart met de bouw van vier appartementen zonder lift. Hiermee is dit herstructurerings-project van 20 appartementen zijn laatste fase in gegaan. Brinkstraat Aan de Brinkstraat vindt dorpsvernieuwing plaats. De nieuwbouw wordt gefaseerd uitgevoerd. De eerste fase, bestaande uit 21 huurappartementen met lift in de sociale sector, is in juni 2011 opgeleverd. De volgende fase bestaat uit 14 koopappartementen, waarvan de bouw in december 2011 is gestart. Bij de start van de bouw waren reeds zes appartementen verkocht. In 2012 zullen wij de volgende twee fases ten uitvoer brengen, bestaande uit 13 duurdere huurappartementen en 26 sociale huurappartementen. Nieuwbouw De Schauw In 2011 zijn wij gestart met de bouw van 36 sociale huurappartementen met lift bij zorgcentrum De Schauw. De meeste appartementen zullen wij verhuren aan bewoners van de Roosenhof en De Schauw. Hun woningen worden op termijn gesloopt. Met tien appartementen adverteerden wij op onze website voor onze reguliere woningzoekenden. De animo hiervoor was groot. Schoolstraat In 2010 hebben wij een woning met grond aangekocht aan de Schoolstraat en hiervoor, in combinatie met 4 te slopen verouderde woningen, een nieuw plan ingediend bij de gemeente. Dit plan omvat 8 appartementen zonder lift en 4 grondgebonden seniorenwoningen. Inmiddels hebben wij voor alle oud-bewoners passende huisvesting gevonden en zijn de woningen in november 2011 gesloopt. Aansluitend is gestart met de nieuwbouw. Als gevolg van de hiervoor omschreven nieuwbouwactiviteiten bestaat ons bezit per 1 januari 2012 uit 1.832 woningen (en 54 garages en 6 woongebouwen met 79 wooneenheden voor verstandelijk beperkten). De verdeling van de woningen is daarbij als volgt:
Woningtype
Aantal
%
1.307
71,3
Grondgebonden seniorenwoning
166
9,1
Appartement met lift
138
7,5
Appartement zonder lift op verdieping
110
6,0
Appartement zonder lift op begane grond
88
4,8
Te slopen woningen
23
1,3
1.832
100
Reguliere eengezinswoning
Totaal
Als we deze samenstelling vergelijken met die aan het begin van het jaar zien we dat ondanks dat het aantal reguliere eengezinswoningen is toegenomen het aandeel hiervan in het totale bezit een fractie is afgenomen. Het zelfde geldt, zij het in mindere mate, voor appartementen zonder lift op verdieping. Uit de tabel blijkt tenslotte dat in 2011 het accent heeft gelegen op de bouw van appartementen met lift. Deze zijn zowel in aantal als in aandeel zichtbaar toegenomen. We kunnen op grond van het vorenstaande concluderen dat we er in 2011 in zijn geslaagd door middel van nieuwbouw ons woningbezit beter te laten aansluiten op de toekomstige samenstelling van de vraag. Grondaankopen Er is door Woningstichting Putten in 2011 geen grond aangekocht. Dus ook geen grond waar geen zekerheid is dat er binnen 10 jaar een bouwbestemming op zal komen. Wel zijn er aankopen van bestaande woningen gedaan om een toekomstige herontwikkeling mogelijk te maken (project hoek Van Damstraat: Da Costastraat, Garderenseweg).
37
6.2.2 Onderhoud en strategisch voorraadbeheer Onderhoud
In 2011 zijn voor onderhoud de volgende bedragen begroot respectievelijk besteed:
Planmatig onderhoud Service-, mutatie- en contractonderhoud* Totaal
Begroot
Gerealiseerd
Verschil
€ 1.890.000
€ 2.099.000
€ 209.000
€ 713.000
€ 754.000
€ 41.000
€ 2.603.000
€ 2.853.000
€ 250.000
* Bedragen zijn inclusief eigen dienst (begroot € 62.000, gerealiseerd € 55.000)
Planmatig onderhoud Doelstelling: Het op klantgerichte wijze uitvoeren van het planmatig onderhoud conform de begroting planmatig onderhoud. In 2011 zijn alle voorgenomen werkzaamheden van het planmatig onderhoud uitgevoerd. De werkzaamheden bestonden onder meer uit kozijnvervanging, schilderwerk, het vernieuwen van keukens en het vernieuwen van douches en toiletten. In 2011 hebben we hieraan in totaal € 2,1 mln. uitgegeven ten opzichte van een begroting van € 1,9 mln. De overschrijding wordt met name veroorzaakt doordat bij de uitvoering van het groot onderhoud aan de Kelnarijstraat, Paderbornstraat, Acacialaan, Pinnenburgerweg en de Garderenseweg (complex 041) veel onvoorziene zaken aan het licht zijn gekomen. In dit complex, met bouwjaar 1957, moesten meer kozijnen worden vervangen dan begroot en vielen de kosten van
de renovatie van de badkamers en de toiletten hoger uit, omdat veel oud leidingwerk vervangen moest worden. Daarnaast is er ook oude asbestriolering aangetroffen, waarvoor extra maatregelen genomen moesten worden. De overschrijding op dit project is voor een deel gecompenseerd door meevallers op andere projecten. In 2011 heeft het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) opnieuw de kwaliteit van onze dienstverlening gemeten. Het resultaat van deze meting op het onderdeel ‘woning onderhouden’ was goed. Wij scoorden op dit onderdeel gemiddeld een 7,9. Dit is een fractie hoger dan het landelijk gemiddelde van 7,8. Huurders waren vooral zeer positief over de informatie die ze kregen over de uitvoering van het planmatig onderhoud. Hiervoor scoorden wij een 8,5. De conclusie is daarmee gerechtvaardigd dat er sprake is van een klantgerichte aanpak van het groot onderhoud.
Serviceonderhoud Doelstelling: Het uitvoeren van het serviceonderhoud conform de begroting niet-planmatig onderhoud. Begroot
Gerealiseerd
Verschil
€ 383.000
€ 355.000
-€28.000
Aantal verzoeken
1.841
1.773
-68
Kosten per verzoek
€ 208
€ 200
-€ 8
Kosten*
* Bedragen zijn inclusief eigen dienst
In 2011 zijn we binnen de begroting gebleven. Dit komt enerzijds doordat het aantal reparaties lager is en anderzijds de kosten per verzoek iets lager zijn dan begroot. Vanaf 2007 namen de kosten per reparatie toe. In 2011 werd met deze trend gebroken. De kosten per verzoek
38
lagen met € 200 lager dan in 2010, toen een gemiddelde reparatie € 216 kostte. De kosten van serviceonderhoud kunnen worden onderverdeeld in regulier onderhoud en inhaal planmatig onderhoud. Wanneer we de inhaal van het planmatig onderhoud buiten beschouwing laten, bedragen de kosten van een gemiddeld reparatieverzoek € 146 (begroot € 155). In 2007 was dat € 113. De hogere
eisen die wij stellen aan het onderhoudsniveau kan een verklaring zijn voor deze hogere kosten.
veel winst te behalen door huurders beter te informeren als werkzaamheden vertraging oplopen.
Doelstelling: Het op klantgerichte wijze uitvoeren van het serviceonderhoud inclusief een vlotte afhandeling van reparatieverzoeken.
Om beter grip te krijgen op de afhandeling van reparaties hebben wij de duur hiervan in 2011 in kaart gebracht. Van de reparaties werd 96% op tijd uitgevoerd. Dat zien we terug in de cijfers van het KWH, de klant is tevreden.
Op het onderdeel ‘uitvoeren van reparaties’ scoorden wij bij de KWH-meting in 2011 een 7,7. De klant is tevreden over de kwaliteit van het werk en de afspraken die daarover worden gemaakt. Wel is nog verbetering wenselijk in de communicatie als een reparatie niet in één keer kan worden uitgevoerd, of wanneer een afspraak wordt verzet. Onze dienstverlening kan nog verder verbeterd worden door gerichte afspraken met huurders te maken wanneer een reparatie wordt uitgevoerd. Ook is
Ten aanzien van de uitvoering van het serviceonderhoud zijn wij in belangrijke mate afhankelijk van derden. Daarom hebben wij de resultaten van de KWH-meting en het overzicht van de afhandelingsduur geëvalueerd met de belangrijkste aannemers die voor ons werken. Wij hopen hiermee de betrokkenheid van de aannemers te vergroten om te zorgen dat zij hun afspraken (blijven) nakomen.
Mutatieonderhoud Doelstelling: Het op klantgerichte wijze uitvoeren van het mutatieonderhoud conform de begroting nietplanmatig onderhoud. Begroot
Gerealiseerd
Verschil
€ 142.000
€ 221.000
€ 79.000
Aantal mutaties **
90
106
16
Kosten per mutatie
€ 1.553
€ 2.088
€ 535
Kosten *
* Bedragen zijn inclusief eigen dienst, ** aantal is exclusief nieuwbouw
In 2011 was er sprake van een forse overschrijding van de begroting. Niet alleen het aantal mutaties was hoger, maar ook de kosten per mutatie waren aanzienlijk hoger dan begroot. Beide begrotingsposten zijn moeilijk in te schatten. Vooral het aantal oudere woningen deed de kosten stijgen. In oudere woningen voeren we veel vaker dan in nieuwe woningen grote werkzaamheden uit en dat kost geld.
Het mutatieproces verloopt naar tevredenheid van onze klanten. Bij de KWH-meting haalden wij op het onderdeel ‘Woning betrekken’ een 8 en op het onderdeel ‘Woning verlaten’ een 8,4.
Contractonderhoud Doelstelling: Kostenbewust onderhoud conform de begroting niet-planmatig onderhoud. Contractonderhoud Liften CV individueel *
Begroot
Gerealiseerd
Verschil
€ 18.000
€ 15.000
-€ 3.000
€ 133.000
€ 127.500
-€ 5.500
Goten schoonmaken
€ 18.000
€ 21.500
€ 3.500
Legionella bestrijding
€ 10.000
€ 12.000
€ 2.000
Tuinonderhoud
€ 7.500
€ 3.000
-€ 4.500
Diversen
€ 1.500
€ 1.000
-€ 500
€ 188.000
€ 180.000
-€ 8.000
Totaal
* Bedragen zijn inclusief eigen dienst
39
Het totaal aan uitgaven voor contractonderhoud wijkt slechts beperkt af van de begroting. Per saldo blijven we binnen de begroting. Verbeteringen in het kader van het strategisch voorraadbeheer Doelstelling: Het aanbrengen van verbeteringen in het bestaande bezit, zodat de kwaliteit aansluit bij de toekomstige vraag. Voor investeringen in het bestaande bezit in het kader van strategisch voorraadbeheer hadden we € 1,0 mln. begroot (exclusief milieu). Hiervan hebben we slechts de helft gerealiseerd. Dat we ruim binnen de begroting zijn gebleven, zit hem hoofdzakelijk in de woongebouwen aan de Van Oldenbarnevelt- en Van Goltsteinstraat (complex 320). Ten eerste heeft in 2011 de eindafrekening van de renovatie van het jaar ervoor plaatsgevonden. Dit ging om een forse creditering. Ten tweede stond voor 2011 een renovatie van de hoofdentrees en een vernieuwing van de noodtrappenhuizen gepland, met als reden de uitstraling en veiligheid van het complex te verbeteren en daarmee de gewildheid van de woningen. In mei 2011 is er voor de bewoners een informatieavond georganiseerd, waarbij ook de leefbaarheid binnen het complex is besproken.
Door een vertraging in het vergunningentraject en het overleg omtrent de aankoop van grond van de gemeente, heeft dit project vertraging opgelopen. De uitvoering zal daarom begin 2012 plaatsvinden. In het kader van strategisch voorraadbeheer zijn werkzaamheden uitgevoerd in de Margrietlaan en omgeving (complex 060). Er is een complete toilet- en badkamerrenovatie uitgevoerd, waarbij de mogelijkheid werd geboden voor een tweede toilet in de badkamer. Daarnaast is er op de verdieping een opstelplaats voor een wasmachine en wasdroger gerealiseerd. Het doel was om de woontechnische kwaliteit te verbeteren, door meer ruimte in de keuken te creëren. Bovendien zijn de woningen beter geschikt gemaakt om ouderen langer zelfstandig te laten wonen. Het plaatsen van het toilet op de verdieping is hierbij heel belangrijk. Ook aan de Kelnarijstraat, Paderbornstraat, Acacialaan, Pinnenburgerweg en de Garderenseweg (complex 041) is een opstelplaats gecreëerd voor een wasmachine en wasdroger. Een aantal huurders heeft tevens van de mogelijkheid gebruik gemaakt om een badkamer te laten maken in de kleine slaapkamer. Sommige huurders hebben daarnaast tegen een huurverhoging een tweede toilet laten plaatsen (zie verder bij ‘geriefverbeteringen’). In 2011 hebben we aan de Pancratiushof (complex 560) werkzaamheden uitgevoerd, waardoor het pand beter aansluit bij de doelgroep ouderen. Zo is de hoofdentree verplaatst en afsluitbaar gemaakt, hebben de woningen een intercominstallatie gekregen, zijn de brievenbussen naar binnen gebracht en de drempels van de voordeuren verlaagd. De tuin is zodanig aangepast dat een auto de ingang dicht kan benaderen. In het rapport Vastgoedsturing uit 2009 zijn een aantal keuzes gemaakt voor de woningen in de Nieuwe Schoolstraat en omgeving (complex 040). Zo verkopen we een deel van de woningen en van de 40 woningen die binnen ons bezit blijven verlengen we de levensduur met 10 jaar tot 31 december 2040. In het kader van de maatregelen ten aanzien van strategisch voorraadbeheer is per woning € 25.000 gereserveerd en voor energiebesparende maatregelen nog eens € 30.000. Gezien de bouw- en woontechnische staat van de woningen en de als gevolg daarvan hoge investering (totaal € 55.000 per woning) is besloten de gemaakte keuze te heroverwegen. Door een onafhankelijke derde is in 2011 een onderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat we de strategie volgens het rapport Vastgoedsturing kunnen aanhouden, omdat er voorlopig nog voldoende vraag naar dit type woningen bestaat. De vraag blijft
40
Doelstelling: Het doelmatig uitvoeren van geriefverbeteringen, op verzoek van bewoners. Voor geriefverbeteringen en zelf aangebrachte voorzieningen hadden wij in 2011 een bedrag van € 50.000 begroot. We hebben uiteindelijk voor een bedrag van € 187.000 geïnvesteerd. De overschrijding wordt veroorzaakt door de volgende onvoorziene omstandigheden: aanpassingen aan de entree van Het Anker, de overname van een zelfaangebrachte uitbouw en zelfaangebrachte cv-ketels en het aanbrengen van tweede toiletten aan de Kelnarijstraat, Paderbornstraat, Acacialaan, Pinnenburgerweg en de Garderenseweg (complex 041).
6.2.5 Milieu
Doelstelling: Het beleid inzake het energiezuiniger maken van ons woningbezit uitwerken en vertalen in concrete beleidsvoornemens en maatregelen.
echter of de plattegrond en de kwaliteit van de woningen deze grote financiële injectie wel rechtvaardigen. In 2012 wordt een definitieve keuze gemaakt over hoe naar de toekomst toe met dit complex zal worden omgegaan.
6.2.3 G eriefverbeteringen en zelf aangebrachte voorzieningen Doelstelling: Betere informatie aan huurders.
Een huurder die zelf investeert in zijn woning is betrokken en gaat meestal netjes om met zijn woning en woonomgeving. Reden genoeg om deze huurders te faciliteren. Dit kan met een goed advies, maar we bieden huurders ook de mogelijkheid zaken door ons te laten aanbrengen tegen een huurverhoging. Soms krijgen huurders een vergoeding wanneer zij dingen zelf doen. Voor andere zelf aangebrachte veranderingen geldt een afschrijftermijn. Zegt de huurder eerder de huur op dan de afschrijvingstermijn van de zelf aangebrachte voorzieningen, dan krijgt hij het resterende bedrag uitbetaald. Om het beleid hierover transparant te maken voor onze huurders hebben wij in 2011 duidelijke richtlijnen opgesteld. Hiermee is inzichtelijk welke geriefverbeteringen wij wel of niet opnemen in de huur en hoe vergoedingen en afschrijvingstermijnen lopen bij een zelf aangebrachte voorziening.
Beleid(svoornemens) Woningstichting Putten vindt het belangrijk om zorgvuldig om te gaan met fossiele brandstoffen en te werken aan vermindering van de uitstoot van CO²-gassen, in verband met de negatieve gevolgen voor onze leefomgeving in de toekomst. Maar het milieu is niet de enige reden waarom wij willen investeren in energiebesparende maatregelen. Gezien de trend van de afgelopen jaren bestaat de verwachting dat de energielasten de komende jaren fors zullen blijven stijgen. Als wij geen isolerende maatregelen uitvoeren bij onze slecht geïsoleerde woningen, zal de betaalbaarheid van deze woningen onder druk komen te staan. De energielasten kunnen dan de kosten voor de huur gaan overstijgen. Dit is een ontwikkeling die niet wenselijk is. Wij zien het als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid de woonlasten betaalbaar te houden voor mensen uit onze primaire doelgroep. In 2011 hebben wij het beleid inzake het energiezuiniger maken van ons bezit uitgewerkt en vertaald in concrete beleidvoornemens en maatregelen. Deze uitwerking heeft vorm gekregen in het milieubeleidsplan voor Woningstichting Putten. De doelstelling is dat we tot 2020 alle woningen met een energielabel D of lager terug willen brengen naar een energielabel C of hoger. De maatregelen bestaan uit het aanbrengen van dubbelglas, vloer-, muur- en/of dakisolatie en het vervangen van cv-ketels door hoogrendementsketels, eventueel gecombineerd met een warmteterugwininstallatie of een zonnecollector op het dak van de woning. In 2012 worden per complex de maatregelen verder uitgewerkt en verwerkt in de meerjaren onderhoudsbegroting.
41
Energielabels In 2010 is de methodiek voor het vaststellen van het energielabel aangepast. Dit had tot gevolg dat de energielabels van onze woningen niet meer voldeden. Om die reden hebben we in 2011 de energielabels van al onze woningen aan de nieuwe regelgeving aangepast. Maatregelen in 2011 In 2011 hebben wij in concrete situaties al geïnvesteerd in isolerende maatregelen. Aan de Reviusstraat, Tollenspad, Jac. Perkstraat, Tollenstraat en de Bilderdijkstraat (complex 070) is HR++ glas geplaatst. Daarnaast hebben we aan de Acacialaan, Kelnarijstraat, Paderbornstraat, Pinnenburgerweg en de Garderenseweg (complex 041) het energielabel van de woning van F/G teruggebracht naar minimaal label C. We hebben dit gedaan door het aanbrengen van dak- en muurisolatie, HR++ beglazing (in combinatie met nieuwe kozijnen) en zonnecollectoren op het dak. Bij nieuwbouw zijn wij uiteraard verplicht om te voldoen aan de gestelde eisen uit het Bouwbesluit. Op het vlak van energiebesparende maatregelen vormt het Bouwbesluit het basisniveau. Maar als het mogelijk is proberen we extra maatregelen toe te passen. Zo wordt bij de nieuwbouw bij De Schauw een WKO-installatie
42
(warmte-koude-opslag) aangebracht. Bij Parel-Staete maakten een warmtepomp ten behoeve van verwarming en koeling en een zonnecollector met warmtepomp ten behoeve van de verwarming van tapwater, onderdeel uit van het bouwplan. Hiervoor is ook een subsidie van de Provincie Gelderland verkregen.
6.3 B etrekken van bewoners bij beheer en beleid Op diverse manieren betrekken wij onze omgeving bij onze werkzaamheden. Dit gebeurt enerzijds via de informatie die wij verstrekken, anderzijds door de informatie die wij ophalen.
6.3.1 Informatie verstrekken
Doelstelling: Werken aan transparantie communiceren over onze werkzaamheden.
en
Wij zijn erop gericht onze huurders, woningzoekenden en overige relaties zo goed mogelijk te informeren over onze plannen en de realisatie daarvan. Wij doen dit via de informatievoorziening rond het planmatig onderhoud, het bewonersblad Inform, de website, de begroting, het jaarverslag, de rapportage woonruimteverdeling, persberichten, sociale media e.d.
In 2011 besteedden wij specifiek aandacht aan de volgende onderwerpen: – Een alternatief introduceren voor het huurmagazine; – Een overzicht maken van ons volledige woningbezit; – Het aantal bezoekers van onze website laten groeien van 1.300 naar 1.500 per week; – Verbeteren en uitbreiden van onze brochures. Begin december kwam de website www.hurennoordveluwe.nl online. Het geeft een overzicht van alle woningen die te huur zijn in de regio Noord-Veluwe. De website was direct een groot succes. Met ruim 3.000 bezoekers per week voorziet het duidelijk in een behoefte. Tegelijkertijd namen wij afscheid van het gedrukte Huurmagazine. De kleine groep woningzoekenden die hiervan nog gebruik maakte, helpen wij nu persoonlijk op ons kantoor. Onze eigen website breidden wij uit met een overzicht van ons complete woningbezit. Per complex worden de slagingskansen voor woningzoekenden weergegeven, maar ook de huurprijs, woningomschrijving en informatie over de wijk. Onze doelstelling om aan het eind van het jaar 1.500 bezoekers per week te verwelkomen op onze website haalden wij echter niet. In augustus en september steeg
het aantal bezoekers naar 1.700 per week, maar dit aantal zakte in december terug naar 1.300. In 2011 kwamen er gemiddeld 1.370 bezoekers per week op onze website. In 2011 hielden wij al onze brochures opnieuw tegen het licht en herschreven we onze brochure over omgaan met klachten. We besloten de voorgenomen brochure over ons kwaliteitsbeleid toch niet te maken. De vraag onder onze (aspirant)huurders was te gering om hier een volledige brochure voor te maken.
6.3.2 Informatie ophalen
Doelstelling: Spreken met en luisteren naar elkaar. Het voeren van overleg met (een vertegenwoordiging van) bewoners om goed zicht te houden op de wensen en behoeften van onze klanten en hun mening over ons beleid.
Huurdersorganisatie De Huurdersorganisatie Putten vormt de enige erkende en representatieve vertegenwoordiging van de huurders van onze woningen. De Huurdersorganisatie wordt financieel ondersteund door Woningstichting Putten. Voor 2011 is, op basis van het jaarverslag, de begroting en de nog bestaande reserves bij de Huurdersorganisatie, een bedrag van € 7.800 toegekend. Met deze bijdrage is de
43
Huurdersorganisatie in staat om hun werkzaamheden goed uit te voeren en de nodige scholing te volgen. Hierdoor zijn zij een waardevolle gesprekspartner voor ons. In het voorjaar van 2011 heeft het jaarlijks overleg met de Huurdersorganisatie plaatsgevonden. Tijdens dit overleg heeft de Huurdersorganisatie nader kennisgemaakt met de leden die op voordracht van de Huurdersorganisatie in de Raad van Commissarissen zijn benoemd. Tevens kwamen de volgende onderwerpen aan bod: – Visitatie van Woningstichting Putten; – Woonruimteverdeling; – Verkoopbeleid; – Corporatie in perspectief (benchmark); – Huurbeleid 2011; – De begroting van Woningstichting Putten; – De begroting van de Huurdersorganisatie; – Leefbaarheid; – Enquête over een nieuw buurthuis. Wij hebben de Huurdersorganisatie ondersteund bij het organiseren van een bewonersavond over leefbaarheid en veiligheid. Hier hebben wij ook de gemeente en de politie bij betrokken. Tijdens de bijeenkomst is een enquête gehouden over wat de bewoners van hun woning en woonomgeving omgeving vinden. De top drie van
44
ergernissen zijn: 1- Slecht onderhoud openbaar groen. 2- Overlast in de woonomgeving. 3- Slecht onderhouden privétuinen. Dit heeft tot de nodige vervolgacties geleid, in samenspraak met de gemeente. Er was overigens niet alleen kritiek. Meerdere aanwezigen lieten ons weten een heerlijk huis te hebben in een leuke buurt. De enquête over een nieuw buurthuis leverde te weinig respons op.
Bewonerscommissies
Doelstelling: Iedere twee maanden overleg met een vertegenwoordiging van beide bewonerscommissies binnen de Huurdersorganisatie. Er heeft in 2011 structureel eenmaal per twee maanden overleg plaatsgevonden met vertegenwoordigers van beide bewonerscommissies. Hierbij zijn diverse zaken aan de orde gekomen die het wonen in Putten betreffen. In 2011 is in het bijzonder gesproken over: – Visitatie; – Woonruimteverdeling; – Verkoop van woningen; – Openbaar groen; – Huurdersavond; – Woonenergie; – Nieuwbouwprojecten; – Prestatieafspraken.
Daarnaast hebben we in enkele andere complexen bijeenkomsten georganiseerd, specifiek over geplande onderhoudswerkzaamheden aan woning en/of woonomgeving. Op de resultaten van de overleggen wordt bij het hoofdstuk ‘Investeren in leefbaarheid’ ingegaan.
De inbreng van de bewonerscommissies betrekken wij bij onze standpuntbepaling. Zo besteden wij mede op verzoek van de bewonerscommissies veel aandacht aan het tuinenbeleid. Ook zijn enkele zaken door ons aangekaart bij de gemeente Putten, met name met betrekking tot openbaar groen. Tevens hebben we de introductie van een nieuwe dienst aan onze huurders, Woonenergie, met de bewonerscommissies besproken. Zij adviseerden negatief, waarop wij besloten hebben deze dienst niet aan te bieden.
6.3.3 Kwaliteit dienstverlening KWH-huurlabel
Doelstelling: Het behalen van het KWH huurlabel.
Bewonersbijeenkomsten
Het KWH Huurlabel is een kwaliteitskeurmerk van woningcorporaties. Via een vaste meetmethode wordt de kwaliteit van de dienstverlening gemeten, onder meer door enquêtes onder huurders en door mysteryshoppers. In 2011 behaalden wij het KWH huurlabel met een gemiddelde score van 7,8.
Doelstelling: Organisatie van bewonersbijeenkomsten in minimaal twee complexen om te vernemen hoe men het wonen en de woonomgeving ervaart. In 2011 zijn door ons bijeenkomsten georganiseerd voor bewoners van de volgende complexen/straten: – Sparrenhof, een complex met 34 grondgebonden seniorenwoningen; – Vijverhof, een complex met 18 grondgebonden seniorenwoningen.
In de onderstaande tabel zijn onze scores op de negen labelonderdelen vergeleken met de landelijke scores. Op zes van de negen onderdelen scoorden wij hoger dan landelijk gemiddeld.
Resultaten KWH-meting 2011
Woningstichting Putten
de
Kl
ac ht
on g
W on in
ra t
ie
ui
rb Re pa
rh ou de n en af ha nd el W en on in g ve rla te n
n
et
al
tv oe re
en
en uu
g in W on
H
be
tre
ek zo g in
kk
en
n be lle W on
ra tie
Co rp o
Co r
po
ra t
ie
be
zo e
ke
n
Landelijk
45
In 2011 hebben we in het bijzonder aandacht besteed aan hoe wij met klachten omgaan, omdat dit in 2010 de reden was dat wij niet voldeden aan de KWH-eisen. We hebben onze klachtenprocedure en informatievoorziening daarover verbeterd. We spreken elkaar aan op wat goed en fout gaat. Klachten en successen hebben we benoemd om ervan te leren. Hiervoor hebben we een bedrijfsbrede cursus gevolgd. Aan onze klanten is gevraagd welke woorden er het eerst bij hen opkomen als ze aan Woningstichting Putten denken. Zo zijn genoemd: Aandacht, aardig, accuraat, achteraan bellen, attent, behulpzaam, betrokken, betrouwbaar, blijft verbeteren, coöperatief, correct, etc. Opvallend was dat het woord ‘behulpzaam’ het vaakst werd genoemd. Dit past bij het beeld dat wij willen uitstralen.
Klachtenadviescommissie
Doelstelling: Zo min mogelijk klachten bij de klachtenadviescommissie. Op regionaal niveau is een klachtenadviescommissie (op grond van het BBSH) ingesteld door de gezamenlijke corporaties in de regio Noord-Veluwe (Omnia Wonen,
46
Triada Woondiensten, Uwoon en Woningstichting Putten) aangevuld met Woonpalet Zeewolde. Het secretariaat is gevestigd in Harderwijk. In 2011 zijn er twee klachten door de Klachtenadviescommissie behandeld, waarvan er één betrekking had op de dienstverlening van Woningstichting Putten. De huurder was ontevreden over de wijze waarop met tocht- en onderhoudsklachten was omgegaan. De klachtenadviescommissie adviseerde een deskundige op het gebied van tocht en een onderhoudsdeskundige in te schakelen voor een onafhankelijk advies. Woningstichting heeft het advies overgenomen en de deskundigen laten adviseren. Het advies over de tochtklachten gaf geen aanleiding tot nadere maatregelen, het advies over de overige technische gebreken bevatte een aantal kleine aanbevelingen. Ondanks pogingen daartoe heeft de huurder Woningstichting Putten nog niet in de gelegenheid gesteld deze gebreken te verhelpen. Het bestaan van de klachtenadviescommissie maken wij op meerdere wijzen kenbaar. Zo hebben wij een brochure Niet tevreden over Woningstichting Putten? en besteden we regelmatig in ons bewonersblad aandacht aan onze klachtenprocedure. Ook op onze website is uitgebreide informatie te vinden.
6.4 Investeren in leefbaarheid
Doelstelling: Verbetering van leefbaarheid in onze complexen door het onderhouden van nauwe contacten met de gemeente Putten en individuele bewoners, het sociaal vangnetoverleg en door bemiddeling bij burenoverlast. De realisatie van deze doelstelling heeft enerzijds zijn beslag gekregen bij het thema ‘betrekken van bewoners bij beheer en beleid’, anderzijds bij het thema ‘leefbaarheid’. Leefbaarheid, als taakstelling voor corporaties vastgelegd in het BBSH, speelt een steeds belangrijkere rol in straten en wijken. Omdat er steeds minder geld beschikbaar is voor zorg en voorzieningen, wordt een goed sociaal netwerk steeds belangrijker, vooral in de nabije woonomgeving. Waar mogelijk werken we hierin nauw samen met de gemeente Putten. De ambitie voor Woningstichting Putten om ook op het gebied van de beleidsterreinen werkgelegenheid en onderwijs een actieve trekkersfunctie te vervullen, is beperkt. Dit laat onverlet dat wij wel een rol willen spelen als andere partijen ons daarom vragen. Zo bieden wij, als dat mogelijk is, maatschappelijke stages aan middelbare scholieren aan. In Putten kennen we geen specifieke buurt- of wijkgebonden leefbaarheidsproblemen. Maar we onderkennen wel dat er kwetsbare groepen zijn die sociaal en maatschappelijk onvoldoende participeren. Woningstichting Putten vindt het belangrijk om, samen met andere belanghebbenden, eenzaamheid en andere problematiek zo snel mogelijk te signaleren en hiervoor oplossingen te zoeken. Als het om de leefbaarheid en veiligheid in onze wijken gaat willen wij graag een goede en betrokken gesprekspartner zijn. Zo blijven wij met de gemeente in gesprek over de problemen die ontstaan in oudere wijken door onder meer het toenemende autobezit.
In gesprek met bewoners
De bewoners van de Sparrenhof vroegen aandacht voor het wooncomfort met betrekking tot isolerende maatregelen. Wij konden de bewoners meedelen dat er tot 2020 diverse maatregelen staan gepland om het wooncomfort van het oudere bezit te verbeteren en de energielabels op te hogen naar minimaal label C. Ondanks dat de Sparrenhof energielabel C heeft zullen wij het wooncomfort verbeteren en de suggesties van de bewoners zo mogelijk meenemen. De woningen aan de Vijverhof zijn in 2004 grondig gerenoveerd en bieden veel wooncomfort. Een paar huurders houden zich in het hofje zeer actief bezig met de inrichting van de tuin, het onderhouden van de vijver en het aanbrengen van versieringen tijdens diverse feesten. Dit tot grote waardering van de huurders en alle aanwezige partijen. Voor de aanschaf van hiervoor benodigde zaken kan een beroep gedaan worden op het buurtbudget. Enkele kritiekpunten waren er over het onderhoud van het openbaar groen. Deze zijn besproken met de gemeente Putten, die de nodige vervolgacties heeft uitgevoerd.
Sociaal vangnetoverleg
Doelstelling: Vroegtijdig signaleren van probleemsituaties en versterken van onderlinge afstemming hulpverlening. In de overlegstructuur met de diverse gesprekspartners speelt het sociaal vangnetoverleg (SVO) een belangrijke rol. Partners in dit SVO zijn: afdeling Samenleving van de gemeente Putten, Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe, Politie Gelderland-Midden, Tactus Verslavingszorg, MEE-Veluwe, GGZ Centraal, Meldpunt huiselijk geweld, Bureau Jeugdzorg, JeugdPunt en Stichting Welzijn Putten. De groep vergadert iedere zes weken over zeer uiteenlopende problematiek zoals verslavingsproblemen, zorgmijders, psychiatrische problemen, ongewenst gedrag etc. Net als in de regiogemeenten ligt de coördinatie en het voorzitterschap bij de GGD. De privacy in de keten is in een regionale overeenkomst vastgelegd.
Doelstelling: Het verkrijgen van inzicht in de woonkwaliteit van ons bezit in vergelijking tot de behoeftes van onze klanten
Inrichting woonomgeving
Wij willen leren van de ervaringen van huurders in onze woningen en wijken. Daarom gaan wij graag met hen in gesprek. Omdat dergelijke gesprekken ook voor de gemeente belangrijk zijn, schuiven zij hierbij aan. Betreft het een seniorencomplex, dan nodigen wij ook de Stichting Welzijn Putten uit. In 2011 hebben wij gesprekken gevoerd met de bewoners van de Sparrenhof en de Vijverhof.
Een veilige en goed onderhouden woonomgeving is belangrijk voor het welzijn van mensen. Daarom hanteren wij, mede op verzoek van de Huurdersorganisatie, een tuinenbeleid. Ook ten aanzien van de tuinen rond appartementengebouwen zijn wij kritisch.
Doelstelling: Bijdragen aan een veilige en prettige woonomgeving waar mensen zich thuis voelen.
47
In 2011 zijn wij, samen met de gemeente, op bezoek geweest bij de bewoners van de Van Dedemstraat en de Verbruggenstraat. Ter plaatse hebben wij de herinrichtingsplannen van de openbare ruimte voorgelegd, waarin vervolgens de ideeën en wensen van de bewoners zijn verwerkt.
saamhorigheid te bevorderen, lijkt meer draagvlak. In 2011 hebben wij driemaal een aanvraag gehonoreerd.
De plannen voor de openbare ruimte aan de Van Oldenbarneveltstraat en de Van Goltsteinstraat zijn doorgeschoven naar 2012. De gemeente heeft in 2011 nog geen beslissing genomen over de financiering van de noodzakelijke herinrichting van de openbare ruimte in dit complex.
In het kader van de veiligheid voldoet nagenoeg ons hele woningbezit qua hang- en sluitwerk aan de eisen van het politiecertificaat Veilig Wonen. Om bouwtechnische redenen is een enkel complex niet op het niveau van het certificaat te brengen, maar deze woningen zijn wel zo goed mogelijk op niveau gebracht. In 2011 is er voor totaal ca € 26.000 geïnvesteerd in leefbaarheid en veiligheid.
Bij de woonomgeving van de nieuwbouw wordt aan het begrip leefbaarheid invulling gegeven door in de ontwerpfase reeds te kijken naar erfafscheidingen, inen uitwendige bergingen, verloop, lengte en verlichting van achterpaden, bereikbaarheid, parkeergelegenheid e.d. Zo zijn er voor de nieuwbouwwijk Bijsteren in het ontwerp door de gemeente Putten een aantal regels vastgesteld voor de tuinafscheidingen, met de bedoeling het ruimtelijke karakter te behouden en te voorkomen dat er een wirwar van schuttingen ontstaat. Deze eisen zijn meegenomen in de betreffende huurcontracten. De wijk krijgt steeds meer vorm en ook de inrichting van het openbaar groen begint steeds meer zichtbaar te worden.
Betrokkenheid bewoners
Doelstelling: Het stimuleren van betrokkenheid van bewoners ten behoeve van hun buurt Toezichthouders Tijdens de bijeenkomsten met de bewoners van de Van Dedemstraat en Verbruggenstraat hebben wij gesproken over het belang van betrokkenheid van bewoners en goed ‘nabuurschap’. Hiermee kan namelijk in veel gevallen vereenzaming worden voorkomen en kan het een belangrijke bijdrage leveren aan het woonplezier. Tijdens de bijeenkomsten zijn een tweetal huurders aangesteld als toezichthouder. Zij houden een oogje in het zeil, verrichten wat hand en spandiensten bij het beheer van de woonomgeving rond hun complex, verwelkomen nieuwe bewoners etc. Buurtaandeelhouderschap/buurtbudget De leefbaarheid in een buurt kan alleen maar verbeteren als dat door iedereen gewenst en ondersteund wordt. Voor het buurtaandeelhouderschap, waarbij een deel van de huur apart werd gezet voor initiatieven van huurders om de woonomgeving te verbetering en/of veiliger te maken, bleek geen draagvlak. Voor het buurtbudget, beschikbaar gesteld door Woningstichting Putten om de
48
Veiligheid
Doelstelling: Woningen zijn voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen.
Woonfraudebeleid
Doelstelling: Voorkomen van woonfraude door actief te reageren op signalen. Voor zover bekend komt woonfraude (illegale onderhuur) in Putten slechts beperkt voor. Meldingen of verdenkingen worden zo goed mogelijk onderzocht, maar het verkrijgen van het bewijsmateriaal is moeilijk. Concreet is er in 2011 één anonieme melding gedaan waarvoor geen bewijslast was. Eén ander geval uit eigen waarneming is in goed overleg opgelost.
Sponsoring
Het sponsorbeleid is in 2011 opnieuw tegen het licht gehouden. Woningstichting Putten heeft in 2011 een beperkt bedrag besteed aan sponsoring van lokale (sport-) activiteiten, die een bijdrage leveren aan de sociale samenhang. Daarnaast wordt een bijdrage gegeven aan de Hospices van Nijkerk en Ermelo, omdat een dergelijke voorziening in Putten ontbreekt en inwoners van Putten van deze woon- en verblijfsvoorziening in de laatste fase van hun leven gebruik maken. Het gaat om in totaal een bedrag van ca € 1.900.
6.5 Wonen en zorg 6.1.5 B ijzondere aandachtsgroepen en woonvormen
Doelstelling: Verder verruimen van mogelijkheden voor verstandelijk en lichamelijk beperkten en voor senioren om zelfstandig te (blijven) wonen. Verstandelijk en lichamelijk beperkten Woningstichting Putten speelt een belangrijke rol bij de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Met het nieuwbouwproject Parel-Staete slaagden wij er opnieuw in om mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke
beperking een thuis te geven. De oplevering vond plaats in het voorjaar van 2011. Het gebouw wordt in zijn geheel gehuurd door Stichting Sprank, biedt plaats aan 22 mensen en beschikt over diverse algemene ruimten. De locatie bevindt zich midden in het centrum. In Bijsteren realiseerden wij 8 appartementen voor de Stichting Grensverleggende Talenten voor de huisvesting van mensen met een storing in het autistisch spectrum. De oplevering hiervan vond in het najaar van 2011 plaats. Het aantal woonvoorzieningen voor begeleid zelfstandig wonen komt hiermee op 6. In totaal verhuren wij daarmee 79 eenheden. Dat is exclusief begeleid wonen in reguliere woningen. In 2011 hebben wij een intentie-overeenkomst gesloten met Careander voor de ontwikkeling van 15 studio’s en een ruimte voor dagbesteding aan de Brinkstraat/ Koesteeg.
Senioren Met het oog op de toenemende vraag naar seniorenwoningen hebben wij reeds jaren geleden besloten tot dorpsvernieuwing aan de Brinkstraat. Verouderde duplexwoningen maken plaats voor ruime, kwalitatief goede seniorenappartementen. In juni 2011 leverden wij het eerste appartementengebouw met 21 seniorenwoningen op. In december startten wij met de bouw van de volgende fase van het project. In 2011 zijn de nieuwbouwplannen voor 36 zorgappartementen op locatie De Schauw verder geconcretiseerd en is met de bouw gestart. Daarnaast zijn er over de verdeling van de zorgappartementen afspraken gemaakt met De Schauw en het cliëntenservicebureau van de Zorggroep Noordwest Veluwe. Niet alleen in de nieuwbouw houden we rekening met senioren. De meeste senioren kiezen ervoor om niet te verhuizen. Zij blijven tot op hoge leeftijd in een eengezinswoning wonen. Gelijkvloers kunnen we
49
deze woningen niet maken, maar we kunnen wel soms de badkamer vergroten en een tweede toilet op de verdieping plaatsen. Samen met de aanpassingen die vanuit de WMO betaald worden, zoals het plaatsen van een traplift, stelt dit senioren in staat langer zelfstandig te blijven wonen. In 2011 zijn er 33 aanpassingen gerealiseerd voor een totaal bedrag van € 63.000. Het gaat hier om het aanbrengen van kleine aanpassingen, zoals een douchestoel of een steunbeugel, maar er zijn ook 5 trapliften en een tweede toilet geplaatst. Verder verruimen van mogelijkheden Circa 21% van ons woningbezit bestaat aan het eind van 2011 uit nultredenwoningen. Bij nieuwbouw zetten wij
50
in op levensloopbestendig bouwen en houden wij, gelet op de vergrijzing, de aanpasbaarheid en geschiktheid op de langere termijn voor ouderen en beperkten goed in de gaten. In 2011 voerden wij een nieuw woningclassificatiesysteem in. Van alle gelijkvloerse woningen is de mate van toegankelijkheid voor rollator en rolstoel bepaald. De woningen zijn verdeeld in niveaus. Van niveau 1, een kleine gelijkvloerse woning met drempels, tot niveau 4, een ruime gelijkvloerse woning, die aan de eisen van Woonkeur voldoet. Het aanbod aan gelijkvloerse woningen is kleiner dan de vraag in de toekomst. Dit geldt voor alle niveau’s in het woningclassificatiesysteem. Hier ligt, gelet op de veranderende bevolkingssamenstelling, een opgave voor de toekomst.
7 51
Financiële resultaten en risicomanagement
7. Financiële resultaten en risicomanagement 7.1
Financiële resultaten
Jaarresultaat 2011
Het jaarresultaat over 2011 bedraagt circa € 4 mln positief. Begroot was een jaarresultaat van bijna € 0,3 mln positief. Bedragen x € 1.000
Werkelijk 2011
Begroot 2011
Werkelijk 2010
Bedrijfsopbrengsten
9.576
9.618
8.693
-/- 3.501
-/- 6.612
-/- 10.856
6.075
3.006
-/- 2.163
Rentebaten
72
87
69
Rentelasten
-/- 2.021
-/- 2.057
-/- 475
4.126
1.036
-/- 3.569
Belastingen
-/- 48
-/- 763
380
Jaarresultaat
4.078
273
-/- 3.189
Bedrijfslasten
Het verschil tussen het begrote resultaat en het werkelijke resultaat is groot. Hieronder wordt dit nader toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten Hoewel de huurverhoging over 2011 was begroot op 1,5% en uiteindelijk 1,3% bedroeg, is de totale huuropbrengst toch € 44.000 hoger dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt door het moment van opleveren van de nieuwbouwcomplexen. De vergoedingen waren € 50.000 te laag begroot, voor de helft door de onvoorziene verhoging in verband met Parel-Staete. De verkoop van onroerende zaken is ruim € 145.000 lager dan begroot. Dit komt doordat er drie verkochte woningen begroot waren, terwijl er maar één van de daadwerkelijk twee verkochte woningen wordt verantwoord. De andere verkochte woning is verkocht onder Koopgarant en staat op de balans. Het verschil wordt echter beperkt doordat op deze post ook € 173.000 van de toegerekende projectopbrengsten (10% realisatie) van de koopwoningen Brinkstraat blok A is opgenomen die niet waren begroot. Per saldo zijn de totale bedrijfsopbrengsten slechts € 42.000 lager dan begroot.
is verlaagd in verband met de hoge kwaliteit van de nieuwbouw. De afschrijvingen waren in 2011 begroot op € 1,2 mln. Door de wijziging van de afschrijvingsmethodiek (lineair in plaats van op basis van annuïteit) is er uiteindelijk bijna € 0,5 mln. meer afgeschreven. In de jaarrekening 2011 is de post kosten uitbesteed werk ad € 98.000 verantwoord, die niet was begroot. Dit betreft de aan het koopproject Brinkstraat blok A toe te rekenen projectkosten op basis van 10% realisatie. De werkelijke onderhoudslasten voor 2011 zijn ruim € 250.000 hoger dan begroot, met name doordat er in één complex onvoorziene uitgaven voor planmatig onderhoud zijn geweest van ruim € 380.000. Deze overschrijding is voor een deel gecompenseerd door plussen op andere projecten. De overige bedrijfslasten zijn bijna even hoog als begroot, ondanks dat wij een lagere sectorspecifieke heffing hadden begroot dan feitelijk is gerealiseerd (€ 50.000 respectievelijk € 112.000). Dit wordt gecompenseerd door lagere gerealiseerde kosten op andere posten.
Bedrijfslasten Het grote verschil (€ 3,1 mln. lager) in de bedrijfslasten ten opzichte van de begroting 2011 wordt (opnieuw) hoofdzakelijk veroorzaakt door de verwerking van de onrendabele toppen. Begroot was een last van € 0,8 mln. aan onrendabele toppen, terwijl er een opbrengst van € 3,1 mln. is verantwoord. De belangrijkste oorzaak is de parameterwijziging planmatig onderhoud. Deze
Belastingen Aan vennootschapsbelasting is € 763.000 begroot, maar doordat in 2011 een mogelijkheid kwam voor het gebruik van de herbestedingsreseve kan het hele fiscale resultaat hieraan worden toegevoegd. Hierdoor is de belastingdruk nihil. Het gerealiseerde bedrag van € 48.000 betreft alleen de vrijval van latenties.
52
Waarde van ons bezit
Als we kijken naar de waarde van ons bezit, kan dat op verschillende wijzen worden gepresenteerd. De boekwaarde ligt beduidend lager dan de bedrijfswaarde en de bedrijfswaarde beduidend lager dan de WOZ-waarde. Bedragen in € mln.
31-12-2011
31-12-2010
31-12-2009
€ 103,2
€ 87,4
€ 60,9
Boekwaarde huurwoningen (incl. grond)
€ 64,2
€ 49,7
€ 44,3
WOZ-waarde huurwoningen (incl. grond)
€ 341
€ 331
€ 322
Bedrijfswaarde huurwoningen (excl. grond)
De belangrijkste verklaring voor de toename in de bedrijfswaarde van 2009 naar 2010 is levensduurverlenging (€ 16,7 mln.) als uitkomst van het strategisch voorraadbeleid. De stijging in de bedrijfswaarde van 2010 naar 2011 komt door vele opgeleverde nieuwbouwprojecten (€ 13,0 mln.). De vele nieuwbouw zien we ook terug in de stijging van de boekwaarde en de WOZ-waarde in 2011.
Corporatie in Perspectief
Jaarlijks brengt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ uit. Hiermee kan eenvoudig een beeld worden verkregen van enkele belangrijke kengetallen en hoe deze zich verhouden tot andere corporaties.
Uit de rapportage 2011, welke is gebaseerd op cijfers 2010, zijn de volgende gegevens ontleend: Woningstichting Putten
Regio
Landelijk
Netto kasstroom per vhe
€ 1.947
€ 1.179
€ 1.019
Rentedekkingsgraad
3,5
2,1
1,8
Financiering per vhe
€ 21.232
€ 26.183
€ 32.459
Gemiddelde rentelasten Netto bedrijfslasten per vhe
4,29%
4,41%
4,32%
€ 1.081
€ 1.253
€ 1.257
Uit de cijfermatige analyse van Corporatie in Perspectief blijkt dat de netto kasstroom per verhuureenheid hoger is dan gemiddeld, evenals de rentedekkingsgraad. Dit komt door een naar verhouding kleine leningenportefeuille, wat blijkt uit de relatief lage schuld per woning. De gemiddelde rentelasten van de leningenportefeuille zijn inmiddels ook lager dan gemiddeld. Bovendien is sprake van relatief lage bedrijfslasten per woning. Dit alles draagt bij aan de goede financiële positie van Woningstichting Putten.
op onze financiële middelen. Daarnaast moeten we waarschijnlijk al vanaf 2013 een flinke bijdrage leveren aan de huurtoeslag. Tot dusver hebben we de betaling van vennootschapsbelasting kunnen voorkomen door gebruik te maken van de bestaande regelgeving, maar uiteindelijk zullen we moeten gaan betalen. Al met al ontwikkelingen die onze toekomstige kasstromen onder druk zetten. De ontwikkeling van de financiële continuïteit wordt door externen nauwlettend in de gaten gehouden, maar ook door Woningstichting Putten zelf.
7.2 Financiële continuïteit
7.2.1 Externe beoordeling
Doelstelling: Het voeren van een dusdanig financieel beleid dat de continuïteit niet in gevaar komt.
Oordeelsbrief BZK
Om ook op de langere termijn onze maatschappelijke meerwaarde te kunnen leveren, moet de financiële continuïteit gewaarborgd zijn. Onze toekomstige plannen rond nieuwbouw en onderhoud leggen het nodige beslag
Van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) hebben wij in november 2011 de oordeelsbrief over het verslagjaar 2010 ontvangen. In deze brief spreekt de minister zijn oordeel uit over: a. de financiële positie van de corporatie; b. de mate waarin wet- en regelgeving is nageleefd.
53
Het financiële oordeel is gebaseerd op het solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De minister concludeert op basis van het door het Centraal Fonds uitgebrachte oordeel over de vermogenspositie, dat de solvabiliteit, uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit, ultimo 2010 voldoende is. Dit betekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen.
woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen verkoop. Het CFV concludeert op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie 2010 dat het vermogen op 31 december 2010 groter is dan het voor onze corporatie minimaal noodzakelijke volkshuisvestelijke vermogen op basis van de risico-inschatting inclusief vpb-beklemming (59,4% ten opzichte van 10,6%). Dit leidt tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’.
De mate waarin wet- en regelgeving is nageleefd geeft de Minister geen aanleiding tot het maken van nadere opmerkingen.
Met het continuïteitsoordeel wordt bekeken hoe de voorgenomen activiteiten voor de komende 5 jaar zich verhouden tot de financiële mogelijkheden van de corporatie. Het volkshuisvestelijk vermogen bedraagt volgens de berekeningen van het CFV eind 2015 36,2% waar minimaal 14,6% vereist is. Dus ook dit oordeel is, evenals in eerdere jaren, positief, namelijk een A1oordeel. Dit betekent enerzijds dat onze activiteiten voor de periode 2011-2015 passen bij de vermogenspositie van onze corporatie en anderzijds dat wij ons in voldoende mate inzetten om volkshuisvestelijke prestaties te leveren. Uit de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ 2011 van het CFV, gebaseerd op cijfers van 2010, zijn de volgende gegevens ontleend:
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) geeft jaarlijks een solvabiliteitsoordeel en een continuïteitsoordeel. Deze oordelen zijn gebaseerd op een uniforme waarderingsmethodiek van de bedrijfswaarde. Hierdoor is het voor het CFV mogelijk een vergelijking tussen corporaties te maken. Met het solvabiliteitsoordeel wordt vastgesteld of de corporatie financieel gezien in staat is haar bestaande
Woningstichting Putten
Regio
Landelijk
Volkshuisvestelijk vermogen eind 2010
59,4%
38,0%
27,2%
Volkshuisvestelijk vermogen eind 2015
36,2%
33,5%
25,8%
Ons volkshuisvestelijk vermogen ligt boven het vereiste minimum. De financiële positie van Woningstichting Putten is dus gezond, ook in vergelijking met andere corporaties.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is, in tegenstelling tot de hiervoor genoemde twee organen, geen toezichtsorgaan. Het WSW zorgt dat woningcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen door garanties te verstrekken aan hun financiers (borging). Het WSW doet dat op basis van een onderlinge garantiestelling van corporaties met achtervang van de overheid. Het WSW monitort
actief risico’s om vast te stellen of corporaties aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Woningstichting Putten is sinds 2009 aangesloten bij het WSW. Voorheen werden de leningen nog allemaal geborgd door de gemeente Putten. De gemeente Putten heeft een generieke achtervang-overeenkomst gesloten met het WSW. Het WSW hanteert een kasstroommodel op basis waarvan zij bepalen of de aan te trekken leningen kunnen worden geborgd. Zij corrigeert de operationele kasstroom voor een aflossingsfictie van 2% van de leningenportefeuille.
2012
2013
2014
2015
Operationele kasstroom WSP
2.063
2.593
2.360
1.602
1.768
Af: genormeerde aflossing (2%)
1.083
1.105
1.156
1.339
1.522
980
1.488
1.204
263
246
Operationele kasstroom WSW
54
2016
Het WSW stelt als eis dat de gecorrigeerde operationele kasstroom de komende vijf jaar positief moet zijn. Dit is voor onze meerjarenprognose (zie verder paragraaf 7.2.2.) dus het geval. Dit betekent dat de financierbaarheid van DAEB-activiteiten geen problemen geeft en de leningen kunnen worden aangetrokken onder borging door het WSW.
7.2.2 Interne beoordeling Meerjarenprognose
De komende jaren heeft Woningstichting Putten aanzienlijke investeringen ingepland, niet alleen in nieuwbouw maar ook in verbetering van bestaande woningen. Deze investeringen zijn opgenomen en doorgerekend in de meerjarenbegroting. Daarbij zijn de volgende parameters gehanteerd:
– Huurverhoging: vanaf 2012 2%; – Huurderving: 0,3%; – Kosten van beheer en onderhoud: werkelijke kosten en geïndexeerd met 3% per jaar; – Rekenrente: 5,25% In het basisscenario voor de meerjarenbegroting is voor in totaal ruim € 35,7 mln. aan nieuwbouwinvesteringen verwerkt. Deze zijn vanzelfsprekend met de nodige onzekerheden omgeven, maar zijn voor het grootste deel harde projecten. Daarnaast zijn de onderhoudsuitgaven en verbeteringen ingerekend. De noodzakelijke uitgaven aan onderhoud van de schil en aan extra energiemaatregelen worden in 2012 verder geconcretiseerd. Tenslotte is uitgegaan van een beperkt aantal woningen dat jaarlijks wordt verkocht.
Dit leidt voor de komende jaren tot de volgende kasstroomprognose: Kasstromen
2012
2013
2014
2015
2016
Ontvangsten
10.090
10.560
11.057
11.775
12.487
Uitgaven
8.027
7.967
8.697
10.173
10.719
Kasstroom operationele activiteiten
2.063
2.593
2.360
1.602
1.768
Investeringen
-8.174
-5.599
-11.836
-11.251
-26
315
451
328
521
316
-7.859
-5.148
-11.508
-10.730
290
1.095
2.555
9.148
9.128
-1.734
-4.701
0
0
0
324
Verkopen Kasstroom (des)investeringen Kasstroom financieringsactiviteiten Netto kasstroom
Dat in 3 jaren de netto kasstroom nihil is, komt doordat wij sturen op een positieve stand van de liquide middelen. Wanneer dit niet het geval is, wordt het tekort bijgeleend.
Rentedekkingsgraad
Voor de beoordeling van de financiële continuïteit is het belangrijk om te weten of Woningstichting Putten in staat is de toekomstige financieringslasten uit de operationele kasstromen (exploitatie) te kunnen voldoen. Hiervoor
2012
wordt de interest coverage ratio (ICR) gebruikt. Dit is de operationele kasstroom voor rente in relatie tot de betaalde rente. Wij hebben deze norm in het verleden vastgesteld op minimaal 1,25, maar inmiddels wordt extern al een minimale eis van 1,3 gesteld. Toetsing van deze norm aan de verwachte kasstroomprognose geeft het onderstaande resultaat. In alle jaren wordt (ruim) aan de nieuwe externe norm voldaan.
2013
2014
2015
2016
Operationele kasstroom WSP
2.063
2.593
2.360
1.602
1.768
Bij: Betaalde rente
2.207
2.358
2.551
3.049
3.553
4.270
4.951
4.911
4.651
5.321
1,93
2,10
1,93
1,53
1,50
Rentedekkingsgraad (ICR)
55
Loan to Value
Een ander belangrijk kengetal voor de bepaling van de financiële continuïteit is de Loan to Value. Dit is de verhouding tussen de financiering met vreemd vermogen
en de economische waarde van het bezit. De MVA in exploitatie wordt hierbij gewaardeerd op 70% van de WOZ-waarde (= benadering marktwaarde).
Het vorenstaande levert de volgende uitkomsten op:
Loan to Value
2012
2013
2014
2015
2016
21%
22%
25%
27%
26%
De meerjarenbegroting leidt tot een jaarlijkse Loan to Value die ruim onder het gestelde maximum van 75% blijft.
Scenario’s
Ook bij het doorrekenen van de financiële gevolgen van enkele scenario’s voor de toekomst (meer nieuwbouw, meer energiebesparende maatregelen en minder verkopen dan gepland in de basismeerjarenbegroting) blijkt dat de financiële continuïteit, gemeten in financiële begrippen als interest coverage ratio, ontwikkeling solvabiliteitsoordeel en operationele kasstromen geen grote knelpunten zal opleveren. Wel varen we dan scherper aan de wind, hetgeen maakt dat er bepaalde keuzes gemaakt moeten worden, met name ten aanzien van de fasering.
7.3
Risicobeleid en -beheersing
Doelstelling: Verder uitwerken van het thema risicobeheersing. In het kader van het in-control zijn als onderneming is het belangrijk om de risico’s die kunnen optreden en de gevolgen daarvan voor de bedrijfsvoering in kaart te brengen en waar mogelijk te beheersen. In 2011 heeft het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement (NAR) ons in een tweetal sessies ondersteund in de verdere implementatie van risicomanagement. Besloten is dat wij geen gebruik gaan maken van rekenmodellen maar dat de belangrijkste risico’s worden benoemd en iedere zes weken in het Management Team worden besproken. Daarnaast worden uiteraard nieuw gesignaleerde risico’s direct besproken.
Financiële risico’s
De financiële risico’s hebben vooral betrekking op toekomstige investeringsbeslissingen, ontwikkeling van de rentestand en rijksbeleid ten aanzien van de woningcorporaties. Een groot deel hiervan speelt zich buiten onze invloedssfeer af.
56
Investeringsrisico Afhankelijk van de aard van een investering is een minimaal te behalen rendement bepaald. Deze interne opbrengstvoet (Internal Rate of Return, IRR) of effectief rendement geeft het netto rendement van de investeringen in een project weer. Het is de opbrengstvoet (ook disconteringsvoet genoemd) waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten en baten nul is. Omdat bij de bepaling van onrendabele toppen wordt gerekend met een voorgeschreven disconteringsvoet die afwijkt van de gestelde rendementseisen, kan er, ondanks dat de IRR aan de norm voldoet, toch sprake zijn van een onrendabele investering. Ten behoeve van de besluitvorming van een investeringsbeslissing wordt de IRR zowel in de programmafase als ontwerpfase van een project opnieuw berekend. Financieringsrisico De totale leningenportefeuille van Woningstichting Putten bedraagt eind 2011 € 54 mln. Daarvan is € 15,5 mln. geborgd door het WSW, waar wij sinds 2009 bij zijn aangesloten, en de rest door de gemeente Putten. In 2011 zijn er twee nieuwe leningen aangetrokken (van respectievelijk € 5 mln. en € 5,5 mln.) en is een eerder aangetrokken lening (van € 5 mln.) gestort. Er is in 2011 één lening van de BNG geheel afgelost en bij één lening heeft een renteaanpassing plaatsgevonden. Op basis van de prognoses omtrent de financieringsbehoefte heeft het WSW het faciliteringsvolume voor de komende drie jaar bepaald. Dit is het bedrag dat aangeeft hoeveel leningen Woningstichting Putten de komende drie jaar kan aantrekken onder borging van het WSW, voor de financiering van borgbare onroerende zaken en herfinanciering van bestaande leningen. Het faciliteringsvolume is in september 2011 voor de jaren 2011 t/m 2013 vastgesteld op € 24,8 mln., inclusief de forward gefixeerde leningen. Dit betekent dat de resterende financieringsbehoefte, zoals opgenomen in de financiële meerjarenraming 2011-2020, voor de jaren 2011-2013 qua hoofdsom volledig geborgd zal worden
door het WSW nadat zij kennis hebben genomen van de bijgestelde investeringsprognose. Wij zijn voor onze investeringen dus niet afhankelijk van het realiseren van liquide middelen door verkoop van bestaande huurwoningen. Het concept Herziening Woningwet heeft grote gevolgen voor de financierbaarheid van niet-DAEB projecten. Een deel van het financieringsrisico voor niet-DAEB activiteiten is op korte termijn afgedekt door een reeds aangetrokken lening met uitgestelde storting (€ 2,4 mln.). Renterisico De rentelasten over de leningenportefeuille vormen een belangrijk deel van de uitgaven van Woningstichting Putten. Zo werd over 2011 € 2,0 mln. verantwoord aan rentelasten op een huuropbrengst van € 9,1 mln.
Afgerond is dat 22% van de huuropbrengsten. In verhouding tot andere corporaties is dit laag. Landelijk is dit circa 30%. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen bedraagt in 2011circa 4,25% terwijl dit in 2010 4,4% was. De gemiddelde rente is in 2011 gedaald door renteconversies van oude leningen en het aantrekken van nieuwe leningen, tegen een lager rentepercentage dan 4,4%. Het renterisico is het risico dat de netto kasstroom van Woningstichting Putten wordt beïnvloed door schommelingen van de rente. Naast de beweeglijkheid van de rente is de omvang van het renterisico afhankelijk van de omvang van het bedrag dat onder invloed staat van rentefluctuaties, dit wordt exposure genoemd. Onderstaande grafiek toont de rente-exposure in de jaren 2012 t/m 2021 van de bestaande leningenportefeuille.
Rente-exposure huidige leningenportefeuille 2012-2021 (x € 1.000) 12.000 10.000 8.000
eindaflossing
6.000
spreadherziening
4.000
renteconversie
2.000
wsw norm
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Woningstichting Putten voldoet in de periode 2012-2021 voor wat betreft de huidige leningenportefeuille aan de WSW-norm inzake rente-exposure. Deze norm houdt in dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen rente-exposure mag ondergaan. In 2014 en 2016 is sprake van een hoge rente-exposure als gevolg van een spreadherziening. Dit betekent dat de risico-opslag, als onderdeel van het totale rentepercentage, wordt herzien. Bij een renteconversie wordt de basisrente zelf herzien.
Wanneer we de huidige leningenportefeuille verhogen met de toekomstige financieringsbehoefte op basis van onze meerjarenprognose, ontstaat het in de volgende grafiek weergegeven beeld van de rente-exposure in de jaren 2012 t/m 2021. De WSW-norm in deze grafiek is de eerder genoemde norm dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen renteexposure mag ondergaan. Deze is hier gebaseerd op de bestaande leningenportefeuille exclusief aanvullende financieringsbehoefte. Dit betekent dat als wel met deze financieringsbehoefte rekening gehouden wordt, de WSW-norm hoger komt te liggen.
57
Rente-exposure totale bedrijfsvoering 2012 - 2021 (x € 1.000) 20.000 15.000 10.000
financieringsbehoefte 5.000
spreadherziening renteconversie
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
wsw norm
-5.000 -10.000 -15.000
In 2014 lopen we een relatief groot renterisico doordat in dat jaar sprake is van een forse financieringsbehoefte. Het betreft hier echter hoofdzakelijk de financiering van nieuwbouwprojecten (€ 11,4 mln.) waarvan de planning in de tijd nog niet zeker is. Er zijn dan ook nog geen maatregelen genomen om het renterisico van deze financieringsbehoefte af te dekken. Uit de grafiek blijkt dat na 2015 sprake is van een jaarlijkse negatieve financieringsbehoefte. Er ontstaan in die jaren liquiditeitsoverschotten doordat er alleen harde nieuwbouwprojecten in de meerjarenprognose zijn meegenomen waarvan de laatste naar verwachting in 2015 wordt gerealiseerd. Risicobeheersing Wij beschikken over een investeringsstatuut waarin de criteria zijn vastgelegd waarlangs toekomstige investeringsbeslissingen kunnen worden gelegd. Daarbij wordt de traditionele boekhoudkundige benadering in het afwegingskader losgelaten en wordt meer gekeken naar de belangrijke kaders die geboden worden door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Zowel de ontwikkeling van de Interest Coverage Rate alsmede de Internal Rate of Return vormen een belangrijk element bij het ‘financiële dashboard’. In 2011 zijn wijzigingen doorgevoerd in het treasurystatuut. Hierin staat ondermeer dat eventuele overtollige liquide middelen risicomijdend worden uitgezet.
58
In 2011 is, net als voorgaande jaren, geen gebruik gemaakt van derivaten om risico’s ten aanzien van renteontwikkelingen te beheersen. De financierings- en renterisico’s beheersen wij door de inzet van externe deskundigheid. In 2011 is gebruik gemaakt van de gespecialiseerde kennis van Atrivé, onder meer bij het opstellen van het treasury- en financiële beleid, bij het inrichten van het financiële dashboard en bij het aantrekken van leningen.
Administratieve organisatie en interne beheersing (AO/IB)
Als onderdeel van de jaarrekeningcontrole heeft BDO accountants in haar accountantsverslag 2011 de opzet van het interne risico- en beheersingssysteem beoordeeld en de werking hiervan getoetst. Ook in 2011 zijn de procedures waar nodig en mede op advies van de accountant, geactualiseerd. BDO merkt op dat de kwaliteit van de administratieve organisatie en interne beheersing voldoende is. Het AO/IB-risico is beperkt. In 2011 is het wachtwoordenbeleid ten aanzien van de automatisering aangescherpt, zodat er een betere beveiliging is tegen een eventuele inbraak in het automatiseringssysteem door derden. Om goed zicht te houden op de realisatie van de begroting, hebben wij in 2011 het budgethouderschap ingevoerd. Hierdoor houden wij goed grip op de inkomsten en uitgaven.
Woningmarktrisico
Het woningmarktrisico is reeds in 2009 in kaart gebracht bij de discussie rond het strategisch voorraadbeheer. Hier zijn verwachte bevolkingsontwikkelingen en marktontwikkelingen voor de gemeente Putten besproken. De ontwikkelingen zijn in 2011 opnieuw tegen het licht gehouden bij het opstellen van de Woonvisie en bij het onderzoek naar de behoefte aan wonen en zorg. Daardoor wordt de kans kleiner dat wij woningen aanbieden waar klanten geen behoefte aan hebben, zoals op termijn wellicht het geval is bij appartementen zonder lift. Gelet op de grote vraag naar betaalbare woonruimte is dit in Putten vooralsnog een zeer beperkt risico.
Fiscale risico’s
Fiscale risico’s worden verkleind door ze onderdeel te laten zijn van de van toepassing zijnde bedrijfsprocessen. Fiscale risico’s hebben bij ons betrekking op de vennootschapsbelasting, omzetbelasting (inclusief integratieheffing), overdrachtsbelasting en loonbelasting. Vooral bij de procedure ‘Grondaankopen en nieuwbouw’ komen de meeste van deze belastingen terug. Het is dan ook van groot belang dat bij dit bedrijfsproces fiscale risico’s vroegtijdig worden gesignaleerd. In 2012 zullen we, in overleg met BDO Belastingadviseurs, in dit kader een checklist fiscale risico’s opstellen. Deze zal een vast onderdeel uit gaan maken van een projectdossier. Wij huren waar nodig externe expertise in.
Onderhoudsrisico’s
Onderhoudsrisico’s worden ondervangen door het opstellen en actualiseren van de meerjarenonderhoudsbegroting. Hiertoe behoort het periodiek inventariseren van de staat van ons bezit.
Projectrisico’s
Projectrisico’s zijn zeer afhankelijk van het betreffende (nieuwbouw)project en worden per project reeds in een vroegtijdig stadium benoemd, ingeschat en betrokken bij de besluitvorming. Bij de realisatie wordt door middel van rapportages van ieder project met begroting versus realisatie inzicht verkregen in de stand van zaken en worden eventuele afwijkingen tijdig gesignaleerd. In 2011 is de opzet van de stichtingskostenraming aangepast tot een handzaam model.
Frauderisico’s
Met het integriteitsbeleid wordt het risico op fraude verkleind. Hierin zijn afspraken opgenomen omtrent integer handelen. Het is ook een vast onderdeel in de plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken met alle medewerkers.
59
60
8
Toekomst
61
8. Toekomst In dit jaarverslag stonden onze activiteiten in 2011 en de financiële vertaling ervan centraal. Graag kijken we naar de komende jaren. Wat brengen die voor de corporatiesector in het algemeen en voor Woningstichting Putten in het bijzonder? Door een aantal negatieve gebeurtenissen in de sector in de afgelopen jaren is de roep om meer in- en extern toezicht sterk toegenomen. In de voorstellen voor de herziening van de Woningwet is hierover al het nodige opgenomen. Met de parlementaire enquête wordt gepoogd te achterhalen hoe deze misstanden hebben kunnen plaatsvinden en welke gevolgen dit zou moeten hebben voor het toezicht. De uitkomst hiervan is ongewis. De onzekere economische situatie en de sterke noodzaak voor verdere bezuinigingen op rijksniveau zal ook op de corporatiesector zijn effect hebben. Er is tot op heden nog maar weinig gerealiseerd van de ingerekende opbrengst aan de vennootschapsbelasting. Verwacht mag worden dat dit moet worden gecompenseerd. Ook de heffing voor de huurtoeslag, die vanaf 2013 is ingepland, zal niet snel van tafel verdwijnen. En hoe het gaat aflopen met het wetsvoorstel om corporaties te verplichten om 75% van hun woningen te verkopen, is ook nog zeer onduidelijk. Woningstichting Putten heeft de heffing voor de vennootschapsbelasting tot nog toe kunnen vermijden, maar dit zal niet voortdurend het geval blijven. Ook zullen we vanaf 2013 jaarlijks circa € 500.000 moeten afdragen voor de bijdrage aan de huurtoeslag. Middelen die niet meer beschikbaar zijn voor financiering van nieuwe projecten. De minister heeft aangekondigd in Europa opnieuw de discussie over de hoogte van de inkomensgrens aan te gaan. Tot nu toe hebben we met deze regelgeving te maken en zoeken we waar mogelijk de grenzen op om toch de groep met een inkomen boven € 34.085 te helpen, onder meer door een ruimere huur-inkomenstabel dan onze collega’s in de regio te hanteren. Daarnaast hebben we de starterslening ingezet om een betaalbare koopwoning te kunnen aanbieden. De aantallen te verkopen woningen zijn door de lage mutatiegraad echter beperkt en de belangstelling van zittende huurders om te kopen is minimaal.
62
Eind 2012/begin 2013 wordt in regionaal verband de discussie geopend over de KWP-cijfers, zo mogelijk op basis van de woningbehoeftecijfers uit Woon 2012. Dit zou voor Putten moeten leiden tot een hoger aantal nieuwbouwwoningen, waaronder huurwoningen in het betaalbare segment. Onze focus ligt met name op het betaalbare segment, de zogenaamde DAEB-activiteiten. Het duurdere segment is primair een markt voor andere partijen, te meer daar de financieringscondities voor dit type woningen voor corporaties niet gunstiger zijn dan voor andere partijen. De kern van onze activiteiten bevindt zich dus in het segment met een huurprijs tot € 665. Als er in een duurder segment aanbod wordt gerealiseerd, moet dat kostendekkend gebeuren. Er staat de komende jaren nog een fors nieuwbouwprogramma ingepland. In totaal gaat het om een investeringsbedrag van circa € 35,7 mln., waarvan bijna € 7,5 mln. onrendabel. Ook in (regulier) onderhoud en verbetering van het bestaande bezit staan de nodige uitgaven tot 2021 gepland, te weten een bedrag van € 33 mln. Deze projecten vragen de nodige inzet van onze (kleine) werkorganisatie. Duurzaamheid is een thema dat de komende jaren aandacht van ons zal vragen. In het milieubeleidsplan is opgenomen dat we in principe ons woningbezit minimaal op niveau C willen brengen. Voor bepaalde complexen leidt dit bij nadere bestudering tot zeer grote uitgaven. De vraag is of deze wel te rechtvaardigen zijn, gelet op de bouw- en woontechnische kwaliteit van de woningen. Deze investeringen willen wij nog eens kritisch tegen het licht houden en goed afgewogen besluiten hierover nemen. In 2012 gaan we aan de slag om de contouren van een geactualiseerd ondernemingsplan voor de periode 20132017 neer te zetten. Waar liggen onze kerntaken en waar willen wij in de komende jaren meer aandacht aan geven. Dit zal ook samen met onze stakeholders vorm krijgen, met het centrale doel om een goede bijdrage te leveren aan goed wonen in Putten en het welzijn van onze klanten.
9 63
Verslag van de Raad van Commissarissen
9. Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak het houden van toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Woningstichting Putten. Daarnaast staat de RvC het bestuur met raad terzijde. In dit verslag legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop invulling is gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Het toezicht door de RvC omvat in ieder geval: – de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; – de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; – het toezicht op en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; – het kwaliteitsbeleid; – de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; – de financiële verslaggeving; – de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. In de statuten zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC omschreven. Een uitwerking heeft plaatsgevonden in het Reglement voor de RvC.
Toezichtkader
Het kader voor de beoordeling van de werkzaamheden van Woningstichting Putten is voor een belangrijk deel de (meerjaren)begroting. Die biedt zicht op de operationele en financiële doelstellingen van de corporatie. Via de voornemens op de onderscheiden prestatievelden zijn de voorgenomen plannen inzichtelijk gemaakt. Deze voornemens waren op hun beurt gebaseerd op de doelstellingen van het ondernemingsplan 2008-2012. Bij de periodieke rapportage is door de RvC toegezien op de realisatie van de doelstellingen ten aanzien van de verschillende prestatievelden zoals het huisvesten van de doelgroepen van beleid, het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, de leefbaarheid, de kwaliteit van het bezit, de financiële continuïteit en de taken op het gebied van wonen en zorg. Daarbij zijn ook externe ontwikkelingen betrokken. De interne risicobeheersing- en controlesystemen hebben hun weerslag gekregen in de procedurebeschrijvingen. Ook is de raad via het overzicht van (voor)genomen bestuursbesluiten betrokken geweest bij zaken die spelen binnen Woningstichting Putten, niet alleen waar dit besluiten betreft waarvoor expliciet goedkeuring van de RvC nodig was. Tenslotte zijn ook de beoordelingen van het Centraal Fonds en het Ministerie besproken in de RvC.
64
De RvC kan in voorkomende gevallen als klankbord fungeren voor de directeur-bestuurder. Dan wordt de commissaris benaderd die beschikt over de betreffende deskundigheid. In 2011 is de klankbordrol van de commissarissen met name gebruikt bij de ontwikkelingen rond Verkoop onder Voorwaarden en verkoop bij nieuwbouw. Daarnaast heeft de voorzitter van de RvC regelmatig bilateraal overleg gevoerd met de directeur-bestuurder over onderwerpen die strategisch van aard zijn, alsmede ter voorbereiding van de vergaderingen en agenda vorming van de RvC.
Informatievoorziening
De RvC maakt voor de goede vervulling van haar functie gebruik van diverse informatiebronnen. Veel informatie wordt verkregen via de brancheorganisatie Aedes. Daarnaast zijn alle leden van de raad aangesloten bij de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Er zijn in 2011 bijeenkomsten van de VTW bezocht en publicaties bestudeerd. Bovendien kan de RvC indien gewenst externe deskundigen inschakelen om zich te laten adviseren. In 2011 is dit voor het thema renterisicomanagement gebeurd. Door deze informatievoorziening kan de raad de ontwikkelingen binnen de sector monitoren en afzetten tegen de ontwikkelingen binnen Woningstichting Putten. Door gesprekken met de OR en informatie van de accountant wordt ook toezicht gehouden op de interne gang van zaken binnen Woningstichting Putten. Dit als aanvulling op de informatie die door de directeur-bestuurder wordt verstrekt via de periodieke rapportages, specifieke notities, het overzicht van genomen bestuursbesluiten en de daarop gegeven nadere, mondelinge toelichtingen tijdens de vergaderingen. Ook voeren de twee leden die op voordracht van de Huurdersorganisatie zijn benoemd, jaarlijks overleg om de mening van de Huurdersorganisatie Putten over de organisatie en de geleverde prestaties te vernemen.
Vergaderingen
De RvC heeft in 2011 viermaal regulier vergaderd. Eenmaal is een speciale bijeenkomst gewijd aan de besluitvorming rond de voortgang bij een nieuwbouwproject. De vergaderingen zijn, op de zelfevaluatie en de evaluatie van het functioneren van de bestuurder na, altijd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder gehouden. Daarnaast is een aantal commissarissen aanwezig geweest bij de gemeentelijke discussie over de Woonvisie.
Besproken onderwerpen in 2011
Binnen de RvC zijn in 2011 de volgende onderwerpen aan de orde geweest: – de voortgang van de diverse nieuwbouwprojecten, zoals Brinkstraat, De Schauw, Veldstraat, Schoolstraat, hoek Van Damstraat en de nieuwbouw in Bijsteren; – mogelijke nieuwe projecten die zouden kunnen worden gerealiseerd; – de concretisering van de verkoop van woningen; – het jaarverslag 2010; – de begroting 2012-2021 (op kasstroombasis); – de periodieke rapportages en de opzet hiervan; – de managementletter interim controle; – de beoordelingen van het Centraal Fonds (waaronder Corporatie in Perspectief en integriteitsbeleid); – ontwikkelingen bij personeel, organisatie en huurdersraad (w.o. KWH-huurlabel); – het treasurystatuut, met name met betrekking tot de mogelijke beperking van renterisico’s en de taken en verantwoordelijkheden van de diverse functionarissen; – de herziene Governancecode; – de opdrachtverstrekking aan de accountant (op basis van evaluatie); – diverse landelijke ontwikkelingen in de sociale huursector en de mogelijke consequenties; – de herbenoeming van een nieuwe commissaris; – de honorering van bestuur en RvC; – het eigen functioneren van de raad (zelfevaluatie).
De jaarstukken over 2011 zijn goedgekeurd nadat de RvC kennis heeft genomen van de door de accountant uitgebrachte verklaring.
Werkzaamheden Klachtenadviescommissie
Het jaarverslag van de Regionale Klachtenadviescommissie is door het bestuur ter kennis gebracht van de RvC. Deze commissie heeft in 2011 één klacht over de werkwijze van Woningstichting Putten voorgelegd gekregen, in verband met – in de ogen van de klager – voortdurende onderhoudsgebreken. Het advies van de Klachtenadviescommissie is opgevolgd, maar de huurder heeft Woningstichting Putten nog niet in de gelegenheid gesteld de gebreken te verhelpen.
Governance Code
In 2011 is de Governance Code Woningcorporaties aangepast. De raad heeft deze wijzigingen besproken en geconcludeerd dat Woningstichting Putten aan nagenoeg alle gewijzigde regels voldoet. Alleen op het punt van een herbenoeming van een commissaris na een termijn van 8 jaar is (eenmalig) een afwijkend standpunt ingenomen. In de Governance Code Woningcorporaties is vanaf het begin voorzien in een bestuursbenoeming voor maximaal vier jaar. Deze regel is door Woningstichting Putten niet toegepast, mede omdat de arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder is gesloten vóór de inwerkingtreding van de Code en er naar het oordeel van de raad geen
65
aanleiding bestaat op de benoeming voor onbepaalde tijd terug te komen. De raad heeft voorts besloten geen toezichtkader voor verbindingen vast te stellen, omdat deze verbindingen er niet zijn. Zodra hiervan wel sprake is, wordt vooraf een toezichtkader opgesteld.
Samenstelling
De RvC bestond in het verslagjaar uit vijf personen. De RvC waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governance Code Woningcorporaties aangeduide criteria. Er hebben geen voormalige bestuursleden, leden van het college van B&W of van Provinciale Staten zitting in de raad. In de statuten is opgenomen dat de Huurdersraad twee leden van de RvC voordraagt. In het verslagjaar hadden twee leden (mw. Van Sluis en dhr. Bakker) zitting in de raad op voordracht van de Huurdersorganisatie. Mevrouw E. van Sluis-Barto is met ingang van 1 januari 2011 benoemd voor een periode van vier jaar, in de vacature die is ontstaan na het vertrek van de heer H. Pot die acht jaar lid is geweest van de RvC. De benoeming heeft plaatsgevonden op voordracht van de Huurdersorganisatie Putten na een open werving, waarbij het accent lag op het profiel Volkshuisvesting/ Maatschappelijk. In 2011 is de heer E. Kous voor de tweede maal herbenoemd. Gelet op de bepalingen van de nieuwe Governance Code is besloten deze herbenoeming voor twee jaar te laten gelden. Er is tot een tweede herbenoeming besloten omdat de heer Kous de enige commissaris is binnen de huidige RvC, die betrokken is geweest bij de periode van voor de aanstelling van de huidige directeur/bestuurder en alle overige commissarissen. Deze achtergrondkennis acht de RvC zeer waardevol. Daar komt bij dat de continuïteit in de RvC daarmee wordt gediend, gelet op de verschillende wijzigingen in de samenstelling van de raad in de afgelopen jaren. Persoonlijke gegevens van de RvC: De heer mr. dr. D.B. Bijl (voorzitter) – Geboortedatum: 15-03-1946 – Functie: Raadsheer-plaatsvervanger Amsterdam en Breda – Relevante nevenfuncties: geen – Eerste benoeming: 01-01-2007 – Benoemd tot eind 2014 – Mogelijke herbenoeming: nee – Expertise: fiscaal/juridisch
66
De heer E. Kous – Geboortedatum: 25-05-1941 – Huidige functie: gepensioneerd, vh directeur/vennoot van een accountants/ belastingadvieskantoor – Relevante nevenfunctie: geen – Eerste benoeming: 16-01-2003 – Benoemd tot eind 2013 – Mogelijke herbenoeming: nee – Expertise: fiscaal/financieel De heer ir. K. Bakker – Geboortedatum: 31-12-1946 – Huidige functie: gepensioneerd, vh stafdirecteur DHV B.V. – Relevante nevenfuncties: geen – Eerste benoeming: 1 januari 2009 – Benoemd tot eind 2012 – Mogelijke herbenoeming: ja – Expertise: projectmanagement, bouwkundig De heer ir. B.J.W. van der Heijden (vicevoorzitter) – Geboortedatum: 28-05-1955 – Huidige functie: organisatie adviseur/interim manager – Relevante nevenfunctie: geen – Eerste benoeming: 2 februari 2010 – Benoemd tot eind 2013 – Mogelijke herbenoeming: ja – Expertise: management, personeel en organisatie Mevrouw E. van Sluis-Barto – Geboortedatum: 26-03-1948 – Huidige functie: gepensioneerd, vh directeur Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten – Relevante nevenfunctie: lid RvC Woningstichting Nijkerk – Eerste benoeming: 1 januari 2011 – Benoemd tot eind 2014 – Mogelijke herbenoeming: ja – Expertise: volkshuisvestelijk/maatschappelijk Gezien de omvang van de RvC zijn er geen aparte commissies ingesteld.
Werkgeversrol Gerechtshof
De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2010 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Sinds 1 januari 2007 is mevrouw drs. M.C.M. Boeijen (1964) bestuurder bij Woningstichting Putten. Mevrouw Boeijen is bestuurslid van MKW, platform voor middelgrote en kleine woningcorporaties en lid van de kandidaatstellingscommissie voor het
Aedes-bestuur. Deze nevenfuncties leiden niet tot belangenverstrengeling met de uitvoering van de functie als directeur-bestuurder bij Woningstichting Putten. In 2011 heeft een beoordelingsgesprek plaatsgevonden met de directeur-bestuurder. De RvC was zeer tevreden over de wijze waarop de directeur-bestuurder haar taken heeft uitgevoerd. Het fiscaal loon van directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen bedroeg in 2011 € 106.343 (inclusief bijtelling auto) en de pensioenbijdrage € 21.859. Met ingang van 1 januari 2011 is de arbeidsovereenkomst aangepast aan de Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. De eerder gemaakte afspraken omtrent doorgroei en variabele beloning zijn niet voortgezet, omdat hiermee het maximum van niveau C zou worden overschreden. Het salaris is gemaximeerd op het maximum van niveau C. In dit verband zij opgemerkt dat vanaf 1 juli 2010 een bezoldiging van directeuren-bestuurders bij nieuwe aanstellingen conform de Beloningscode verplicht is. Met ingang van 1 januari 2011 is in plaats van de autokostenvergoeding en woon-werkverkeerregeling een bedrijfsauto verstrekt. Hierop zijn de gebruikelijke fiscale bijtellingen van toepassing.
Integriteit en onafhankelijkheid
Woningstichting Putten beschikt over een integriteitsbeleid. Er zijn in 2011 geen meldingen bij de RvC binnengekomen omtrent schending van het integriteitsbeleid. Het integriteitsbeleid met daarin de klokkenluidersregeling is vermeld op de website van de corporatie. De leden van de RvC verklaren dat zij op basis van onafhankelijkheid hun functie vervullen. Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Er zijn ook geen agendapunten behandeld waarbij de onafhankelijkheid in het geding zou kunnen zijn. De raad is van mening dat zij zodanig is samengesteld, dat de taken naar behoren kunnen worden vervuld. De leden kunnen ten opzichte van elkaar onafhankelijk en kritisch opereren. Bij de benoeming van het nieuwe lid van de RvC heeft geen referentiecheck plaatsgevonden, maar is wel beoordeeld of er sprake zou kunnen zijn van onverenigbare nevenfuncties. Dit bleek niet het geval. Ook de accountant heeft geen aanleiding gezien tot het maken van opmerkingen rond het thema integriteitsbeleid.
Benoeming accountant
De RvC is verantwoordelijk voor het aanstellen van de externe accountant. In 2011 heeft een evaluatie van BDO Accountants plaatsgevonden van de wijze waarop de accountant de controlewerkzaamheden
sinds de jaarrekening 2006 inhoud geeft, zowel vanuit het perspectief van de werkorganisatie als vanuit het perspectief van de RvC. Deze evaluatie was positief. Een belangrijk argument was tevens dat naarmate een accountant het bedrijf beter kent, ook de adviserende taak (naast de controlerende) beter tot zijn recht kan komen. Daarom is besloten om het contract voor een periode van maximaal drie jaar voort te zetten, waarbij overigens wel jaarlijks wordt besloten of dit daadwerkelijk gebeurt. BDO Belasting Adviseurs heeft in 2011 enkele adviserende werkzaamheden voor Woningstichting Putten verricht, met name op het gebied van de fiscaliteit.
Risicobeheersing
Er zijn diverse risico’s te benoemen in het werkterrein van Woningstichting Putten. De RvC benoemt de volgende: AO/IB risico’s, woningmarktrisico’s, financiële risico’s, onderhoudrisico’s, projectrisico’s en fiscale risico’s. Er is binnen Woningstichting Putten een notitie risicobeleid opgesteld, waarin de verschillende risico’s zijn benoemd en beoordeeld. Ten aanzien van elk risicoveld zijn mogelijke maatregelen benoemd en waar mogelijk ook genomen om de risico’s te beperken. In 2011 is het risicobeleid binnen de werkorganisatie weer een apart punt van aandacht geweest. Bij de beoordeling van investeringsbeslissingen wordt in de informatievoorziening richting RvC ook specifiek aandacht besteed aan de mogelijke risico’s die de investering met zich brengt en hoe deze kunnen worden gewogen en verkleind.
(Zelf)evaluatie en bezoldiging RvC
Eind 2011 heeft opnieuw een (zelf)evaluatie van het functioneren van de RvC plaatsgevonden. Hierbij is ook de informatie betrokken uit het evaluatiegesprek met de directeur-bestuurder. Uit de zelfevaluatie is gebleken dat de raad zich mede via de cursussen en bijeenkomsten van VTW en het bijwonen van specials (in 2011 bijvoorbeeld ten aanzien van renterisico’s en financieringsproblematiek) voldoende geïnformeerd acht om goed toezicht te kunnen houden. De beheersing van de risico’s zal ook in 2012 de volledige aandacht hebben De leden van de RvC ontvingen in 2011 een bruto vergoeding van € 4.000 per jaar. De voorzitter ontving € 6.000. Er zijn geen aanvullende onkostenvergoedingen verstrekt. De bruto vergoeding is verhoogd ten opzichte van 2010, om door middel van een tussenstap met ingang van 2012 aan te sluiten bij niveau C in de Honoreringscode Commissarissen van de VTW, zijnde € 5.000 voor leden en € 7.500 voor de voorzitter. Opgemerkt zij in dit verband dat een honorering van commissarissen volgens de Honoreringscode vanaf 1 januari 2012 verplicht is.
67
Voor rekening van Woningstichting Putten is ten behoeve van bestuur en RvC een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
Samenvattend oordeel
De omgeving waarin Woningstichting Putten werkzaam is, is aan verandering onderhevig. Er zijn invloeden van buitenaf die niet altijd te voorspellen zijn of vooraf goed in te schatten. Dit heeft met name gevolgen voor het tijdstip waarop begrote investeringen daadwerkelijk kunnen worden gedaan. Ook ontstaan er soms nieuwe inzichten in de boekhoudkundige verwerking van zaken. Gaandeweg leidt dit tot verschillen tussen de begroting en het uiteindelijke resultaat. Ook dit jaar is dit het geval. Het grootste verschil tussen de begroting en het gerealiseerde resultaat wordt bepaald door de wijze waarop onrendabele toppen zijn verwerkt. Andere keuzen ten aanzien van de onderhoudsnorm leiden tot forse aanpassingen van eerder genomen onrendabele toppen en van onrendabele toppen die voor 2011 waren begroot. Daarnaast zijn de afschrijvingen hoger dan begroot door de gewijzigde afschrijvingsmethodiek in het licht van de nieuwe jaarverslaggevingsregels (lineair in plaats van op basis van annuïteit ). Tenslotte was er voor vennootschapsbelasting een behoorlijke uitgave begroot. Door gebruik te maken van mogelijkheden in de wet, is deze belastingplicht voor 2011 en eerdere jaren tot nul teruggebracht. Voor een deel gaat het om uitstel van het in aanmerking nemen van winst.
68
De RvC is van mening dat, ondanks de grote verschillen tussen het begrote en gerealiseerde resultaat, de organisatie in voldoende mate in control is en de prestaties zijn geleverd die verwacht mochten worden. De raad is voornemens het positieve resultaat ad. € 4.078.396 toe te voegen aan de Overige reserve. De raad spreekt zijn grote waardering uit richting bestuur en werkorganisatie voor de geleverde prestaties. Putten, 21 mei 2012
Raad van Commissarissen
mr. dr. D.B. Bijl
E. Kous
ir. K. Bakker
ir. B.J.W. van der Heijden
mw. E. van Sluis-Barto
10 Kerncijfers
69
Boekjaar 2011 2010 2009 2008 2007 Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: – Woningen/woongebouwen 1.826 1.773 1.745 1.721 1.722 – Garages 54 54 54 56 56 – Bedrijfsruimten 1 1 1 1 1 – Overige verhuureenheden 6 8 5 7 8 – Wooneenheden 79 49 49 49 10 Totaal 1.966 1.885 1.854 1.834 1.797 Gemiddelde verzekerde waarde/woning (x 1.000) n.v.t. n.v.t. € 123 € 121 € 84 Gemiddelde grondslag onroerend zaakbelasting/woning (x 1.000) € 179 € 183 € 187 € 180 € 171 Mutaties in het aantal woningen – Aantal opgeleverd 98 32 45 34 33 – Aantal aangekocht 3 3 - - 3 – Aantal verkocht 2 - - - – Aantal gesloopt 17 4 - 2 – Aantal uit exploitatie 1 - 23 - – Administratief overgeheveld - - 2 - Aantal woningen naar huurprijsklasse – Onder kortingsgrens Wht 570 612 635 715 729 – Boven kortingsgrens Wht 1.256 1.161 1.110 1.006 993 Kwaliteit – Aantal reparatieverzoeken/woning 1,0 1,1 0,9 1,2 1,1 – Aantal gevallen mutatie-onderhoud/woning 5,8% 4,8% 8,0% 4,7% 6,9% – Kosten niet-planmatig onderhoud/woning – Kosten planmatig onderhoud/woning – Totaal kosten onderhoud/woning
€ 383 € 396 € 222 € 174 € 165 € 1.149 € 423 € 742 € 1.708 € 1.365 € 1.532
€ 819
€ 964
€ 1.882
€ 1.530
Prijs/kwaliteitsverhouding – Gemiddelde aantal punten WWS 167,0 144,0 146,6 145,8 141,2 – Gemiddelde netto-huurprijs € 418,00 € 399,00 € 387,92 € 365,92 € 357,75
70
Boekjaar 2011 2010 2009 2008 2007 Het verhuren van woningen – Mutatiegraad 5,8% 4,8% 8,0% 4,7% 6,9% – Huurachterstand in % 0,66% 0,58% 0,60% 0,80% 0,91% – Huurderving in % 0,15% 0,08% 0,45% 0,49% 0,21%
Financiële continuïteit – Solvabiliteit (EV/TV) 25,3% 24,9% 38,1% 40,7% 43,5% – Liquiditeit (Current Ratio) 1,2 1,2 0,3 0,3 1,1 – Rentabiliteit eigen vermogen 21,0% -21,0% 1,8% -6,0% 3,2% – Rentabiliteit vreemd vermogen (leningen) 4,5% 4,6% 5,6% 5,7% 5,7% – Rentabiliteit totaal vermogen 7,9% -2,8% 3,4% 0,4% 4,3% – Interne financiering/woning € 6.462 € 5.982 € 10.507 € 10.167 € 9.079 – Cash-flow/woning € 3.025 € (1.206) € 692 € (125) € 852
Balans en winst- en verliesrekening – Eigen vermogen/woning – Voorzieningen/woning – Totaal opbrengsten/woning – Overige bedrijfslasten/woning – Jaarresultaat/woning
€ 10.202 € 8.343 € 10.251 € 10.206 € 11.057 € - € 1.991 € 197 € 85 € 211 € 5.027 € 4.771 € 4.505 € 4.331 € 4.348 € 567 € 612 € 627 € 527 € 503 € 2.141 € (1.750) € 182 € (614) € 359
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten: – Algemeen beheerzaken 0,5 0,5 0,6 0,6 0,6 – Woondiensten 3,4 3,3 3,2 2,8 2,8 – Financieel-economische zaken 1,0 1,1 1,1 1,0 1,0 – Onderhoud 1,6 2,5 2,5 2,6 2,6
Totaal 6,5 7,4 7,4 7,0 7,0
71
Jaarrekening 72
11
Balans per 31 december 2011
73
11. Balans per 31 december 2011 (x € 1,—) Activa
Referentie
31 december 2011
31 december 2010
Vaste activa Materiële vaste activa 15.1 Onroerende zaken in exploitatie 15.1.1 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 15.1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling 15.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 15.1.4
64.212.485 155.625 5.509.932
49.669.262 – 6.709.239
480.100
457.486
Totaal 70.358.142 56.835.987 Totaal vaste activa
70.358.142
56.835.987
Vlottende activa Vorderingen 15.2 Huurdebiteuren 15.2.1 Gemeente Putten 15.2.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 15.2.3 Overige vorderingen 15.2.4 Overlopende activa 15.2.5
60.147 13.933 1.470.339 8.927 149.820
Totaal
Liquide middelen
49.703 35.969 846.503 5.420 38.583
1.703.166
976.178
15.3 4.687.396 3.228.258
Totaal vlottende activa
6.390.562
4.204.436
Totaal activa 76.748.704 61.040.423
74
4 Passiva
Referentie
Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar
15.4 15.4.1 15.4.2
31 december 2011
15.356.968 4.078.396
Totaal eigen vermogen
Voorzieningen Voorziening onrendabele top nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen
15.5 15.5.1 15.5.2
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Onderhanden projecten Overige schulden Overlopende passiva
27.278
51.802.861
38.666.170
15.6.2
155.625
–
15.7 15.7.1 15.7.2 15.7.3 15.7.4 15.7.5 15.7.6 15.7.7
51.958.486
2.363.309 18.758 1.090.852 515.922 294.666 59.210 984.859
Totaal kortlopende schulden
15.201.759
3.586.114 40.917
15.6 15.6.1
Totaal langlopende schulden
18.390.448 -3.188.689
19.435.364
– 27.278
Totaal voorzieningen
31 december 2010
3.627.031
38.666.170
1.706.993 16.421 473.463 480.042 – 29.595 838.949
5.327.576
3.545.463
Totaal passiva 76.748.704 61.040.423
75
76
12 77
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2011
12. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2011 Omschrijving
Referentie
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten
16.1 16.1.1 16.1.2 16.1.3 16.1.4
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten 16.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa 16.2.1 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 16.2.2 Lonen en salarissen 16.2.3 Sociale lasten 16.2.4 Pensioenlasten 16.2.5 Kosten uitbesteed werk 16.2.6 Lasten onderhoud 16.2.7 Overige bedrijfslasten 16.2.8
Verslagjaar 2011
Begroting 2011
Voorgaand verslagjaar 2010
€
€
€
9.132.400 89.170 339.315 15.359
9.088.000 39.000 485.000 6.000
8.499.616 59.661 112.080 21.937
9.576.244
9.618.000
8.693.294
1.238.000 778.000 743.000 84.000 147.000 – 2.541.000 1.081.000
991.190 6.235.393 847.271 84.151 131.434 – 1.451.852 1.114.535
1.684.563 -3.099.131 713.151 95.901 131.591 97.577 2.797.517 1.079.711
Som der bedrijfslasten
3.500.880
6.612.000
Bedrijfsresultaat
6.075.364
3.006.000
-2.162.532
72.307 2.020.776
87.000 2.057.000
68.987 1.475.284
4.126.895
1.036.000
-3.568.829
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
16.3 16.3.1 16.3.2
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen
16.4
Resultaat na belastingen
78
48.499 4.078.396
763.000 273.000
10.855.826
-380.140 -3.188.689
13
Kasstroomoverzicht
79
13. Kasstroomoverzicht (volgens indirecte methode) (bedragen x € 1.000,—) Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: – Afschrijvingen – Waardeverandering materiële vaste activa – Veranderingen in werkkapitaal: mutatie vorderingen mutatie kortlopende schulden – Mutatie voorzieningen
2010
6.075 -2.163 1.685 -3.099 -727 756 -14
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Vennootschapsbelasting
2011
991 6.235 55 725 -14
4.676
5.829
72 69 -2.021 -1.475 -48 380
-1.997
-1.026
Kasstroom uit operationele activiteiten
2.679
4.803
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa
-15.171 2
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen leningen o/g Aflossing langlopende schulden Verplichtingen onroerende zaken VOV
-15.169
15.500 -1.689 156
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-13.598 7 -13.591
15.000 -899 –
13.967
14.101
Netto kasstroom 1.477 5.313
Mutatie liquide middelen: Stand 31 december Stand 1 januari
4.687 3.210
3.210 -2.103
Mutatie boekjaar
1.477
5.313
80
2011
2010
14
Toelichting Waar derings grond slagen
81
14. Toelichting Waarderingsgrondslagen 14.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor fi nanciële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.
Schattingswijziging afschrijvingen mva
Tot en met het boekjaar 2010 is op annuïtaire basis afgeschreven over de materiële vaste activa. Op basis van voortschrijdend inzicht en interpretatie van de huidige wet- en regelgeving is geconcludeerd dat afschrijvingen op annuïtaire basis niet meer gepast is. Met ingang van het boekjaar 2011 worden derhalve de materiële vaste activa afgeschreven op lineaire basis. De boekwaarde van de activa per 1 januari 2011 wordt verdeeld over de resterende looptijd van de activa, rekening houdend met eventuele restwaardes. Het effect hiervan op het resultaat voor belastingen over het boekjaar 2011 bedraagt € 446.000.
Integrale vennootschapsbelasting
Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een Vaststellingsovereenkomst (VSO II). Omdat de interpretatie van de afspraken (VSO II) nog op een aantal punten onduidelijk is wordt het inzicht in de toekomstige verrekenings-mogelijkheden van (latente) belastingen op dit moment nog bemoeilijkt. De verwerking van belastingen in de jaarrekening van de woningcorporaties is uitgewerkt in de nieuwe RJ 645. In de basis zijn de regels zoals omschreven in RJ 272 ‘Belastingen naar de winst’ ook voor woningcorporaties van toepassing. In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering een latente belastingpost dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen,
82
schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de 5 tot maximaal 10 jaren. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen contante waarde waarbij het belastingpercentage een afgeleide is van de realisatietermijn (25%, 20%). Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Ten aanzien van de acute belastinglast en belasting latenties in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 t/m 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360.
14.2 Balanswaardering Materiële vaste activa
Onroerende zaken in exploitatie De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn hoofdzakelijk berekend volgens het lineaïre systeem. Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename van de restwaarde. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden (complexen) is de indeling gebaseerd op de volgende componenten: verhuurbaarheid, onderhoudsbeleid en daarmee sterk samenhangend de levensduurschatting van deze eenheden.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de toekomstige kasstromen over de verwachte economische levensduur van de investeringen. Bij complexen waarbij de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde wordt het verschil afgeboekt. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: – bij de bepaling van de resterende levensduur is rekening gehouden met de reeds uitgevoerde en geplande groot onderhoudswerkzaamheden tot en met het jaar 2011; – een rekenrente van 5,25%; – een jaarlijkse huurstijging van 2% vanaf 2012; – een jaarlijkse huurderving van 0,3% van de huursom; – de kosten van niet-planmatig en planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de begrote posten tot einde levensduur met een lastenstijging van 3% per jaar; – de beheerkosten en de zakelijke lasten zijn opgenomen tegen de begrote posten per woning per jaar met een jaarlijkse lastenstijging van 3%. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen (inclusief betaalde rente), onder aftrek van eenmalige subsidies. De aangegane verplichtingen voor de huur woningen zijn in de toelichting op de balans opgenomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde minus de gecumuleerde afschrijvingen volgens het annuïtaire dan wel lineaire systeem.
Onderhanden projecten
De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de werkelijk bestede kosten onder aftrek van de gefactureerde termijnen aan de kopers en de overige opbrengsten. Op basis van de stand van het project wordt een overeenkomstig deel van de berekende winst geactiveerd. Voorzieningen voor verliezen worden op de waardering in mindering gebracht.
Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-Subsidie Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de te ontvangen bijdrage.
Deelnemingen en effecten Er zijn momenteel geen deelnemingen in andere ondernemingen en er zijn ook geen effecten aangekocht.
Vorderingen
De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarden.
Passiva Voorzieningen
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar is, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
Leningen
Leningen overheid en kredietinstellingen en schulden aan kredietinstellingen In 2004 heeft een stelselwijziging plaatsgevonden ten aanzien van de presentatie van de leningbedragen. Als voortvloeisel uit BW2, titel 9, zijn de aflossingen die in 2011 moeten worden verricht nu onder de Kortlopende schulden opgenomen.
14.3 Winst- en verliesrekening, waarderings- grondslagen Algemeen
De resultaten van beide boekjaren zijn zoveel mogelijk vergelijkbaar gepresenteerd. Als baten worden die op breng sten aangemerkt, die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die kosten die op de balansdatum betaald of voorzienbaar zijn. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die, die in de balans zijn toegepast.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV (deze is bepaald op basis van de waardeontwikkeling in de WOZ-waarde). Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.
83
Overheidsbijdragen
Hieronder vallen de bijdragen voor aangepaste woningen.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder worden verantwoord de doorberekende beheerkosten aan de onderhouds- en nieuwbouwprojecten en de resultaten van de gerea liseerde nieuwbouwprojecten. Tevens wordt hier verantwoord de huuropbrengst van het kantoorgebouw en eventuele energiesubsidies.
Pensioenlasten
De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegdepensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De Pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling, omdat overeenkomstig RJ 271.310 voldaan is aan de voorwaarde dat: - de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toegepast en - de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen ingeval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen, dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden, respectievelijk vorderingen.
84
Lasten onderhoud
Hieronder vallen de kosten voor de in het verslagjaar uitgevoerde onderhoudswerken. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten.
Overige bedrijfslasten
Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen etc.
Rentebaten/rentelasten
De rentebaten bestaan in hoofdzaak uit de rente op uitgezette middelen en overige vorderingen. De rentelasten hebben voornamelijk betrekking op de rente op de langlopende leningen.
Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.
15
Toelichting op de balans
85
15. Toelichting op de balans per 31 december 2011 (bedragen x € 1,—) Vaste activa
15.1
Materiële vaste activa
15.1.1 15.1.2 15.1.3 15.1.4
Onroerende Onroerende Onroerende Onroerende
Totaal
zaken in exploitatie zaken verkocht onder voorwaarden zaken in ontwikkeling en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31-12-2011
31-12-2010
64.212.485 155.625 5.509.932 480.100
49.669.262 – 6.709.239 457.486
70.358.142
56.835.987
15.1.1 Onroerende zaken in exploitatie Grond Saldo begin boekjaar: – aanschafwaarde – cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen Boekwaarde begin boekjaar
Mutaties in boekjaar: – investeringen – desinvesteringen – terugname waardeverminderingen – afschrijvingen – cumulatieve afschrijving desinvesteringen – overboeking van in ontwikkeling – aanschafwaarde overboeking naar in ontwikkeling – cumulatieve afschrijving overboeking naar in ontwikkeling – aanschafwaarde overboeking naar VOV – cumulatieve afschrijving overboeking naar VOV Saldo mutaties boekjaar
Saldo einde boekjaar: – aanschafwaarde – cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen Boekwaarde einde boekjaar
86
9.968.522
Woningen Onroerende en woon- zaken niet zijnde gebouwen woningen
57.822.763
Totaal
141.876
67.933.161
–
-18.225.452
-38.447
-18.263.899
9.968.522
39.597.311
103.429
49.669.262
1.784 -429 – – – 2.074.783 -8.034 –
1.256.382 -6.005 830.326 -1.639.242 6.005 12.039.599 -125.750 118.936
– – – -4.716 – – – –
1.258.166 -6.434 830.326 -1.643.958 6.005 14.114.382 -133.784 118.936
-416 –
-6.005 6.005
– –
-6.421 6.005
2.067.688
12.480.251
-4.716
14.543.223
12.036.210
70.980.983
141.876
83.159.069
–
-18.903.421
-43.163
-18.946.584
12.036.210
52.077.562
98.713
64.212.485
Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode respectievelijk voor:
en
-termijnen
bedragen
Lineair
Woningen 50 jaar Garages 40 jaar Riolering 30 jaar Cv-installatie 15 jaar Warmwaterinstallatie 20 jaar Lift 20 jaar Woningaanpassingen div. Isolatie div.
Zekerheden e.d.
Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 122,6 miljoen ingebracht als onderpand bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor de borging van leningen ter grootte van maximaal 50% van dit bedrag.
Verzekering
De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging heeft plaatsgevonden op 31 december 2011.
Actuele waarde
De waarde van de woningen, woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen bedroeg volgens de aanslag on roe ren de-zaakbelastingen 2011 € 341 miljoen (peildatum 1 januari 2011). Per peildatum 1 januari 2010 was het € 331 miljoen.
Verloop bedrijfswaarde 2011 (x € 1.000) Bedrijfswaarde 2010
87.391
Autonome ontwikkeling vrijval kasstromen effect een jaar opschuiven Subtotaal autonome ontwikkeling
-4.222 4.366 144
Voorraadmutaties verkoop -39 sloop -62 nieuwbouw 13.032 aankoop 45 overige nieuwe vhe’s 89 overige mutaties woninggegevens 685 Subtotaal voorraadmutaties 13.750 Parameterwijzigingen indexaties 1.871 levensduur 632 Subtotaal parameterwijzigingen 2.503 Wijzigingen exploitatiebeleid huren harmonisatie 1.180 planmatig onderhoud -3.282 serviceonderhoud 729 mutatieonderhoud 54 belasting en verzekeringen 160 personeelskosten -1.163 bedrijfskosten 1.123 baten/lasten 654 Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid -545 Bedrijfswaarde 2011 103.243
Bedrijfswaarde
Op basis van de onder de waarderingsgrondslagen ver melde voorlopige uitgangspunten bedraagt de be drijfs waarde van het woningbezit per 31 december 2011 € 103,2 miljoen exclusief grond en exclusief rentabiliteitswaardecorrecties. De boekwaarde van de in exploitatie zijnde woningen bedraagt per 31 december 2011 € 52,2 miljoen (exclusief grond).
87
15.1.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Saldo per 1 januari
2011
2010
–
–
mutaties in het boekjaar: – overboeking van onroerende zaken in exploitatie – waardeverandering bij verkoop
416 155.209
– –
Saldo per 31 december
155.625 –
Per 31 december 2011 is er één woning verkocht onder voorwaarden: – Koopgarant – Kortingspercentage 25% – Verhouding kortingspercentage vs aandeel waardeontwikkeling 1:2
15.1.3 Onroerende zaken in ontwikkeling
Saldo per 1 januari
mutaties in het boekjaar: – investeringen nieuwbouw – overboeking naar mva in exploitatie – overboeking van mva in exploitatie – overboeking naar onderhanden projecten – vrijval voorziening – dotatie voorziening – waardeveranderingen
Saldo per 31 december
88
6.709.239
2.426.302
13.847.360 -14.114.382 14.848 370.176 -3.586.114 – 2.268.805
11.613.301 -3.663.041 – – -298.406 3.586.114 -6.955.031
5.509.932
6.709.239
15.1.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Kantoorpand Inventaris Bedrijfs- Automa- magazijn/garages/ auto’s tisering straatwerk
Saldo begin boekjaar: – aanschafwaarde – cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen Boekwaarde begin boekjaar Mutaties in boekjaar: – investeringen – aanschafwaarde desinvesteringen – afschrijvingen – cumulatieve afschrijving desinvesteringen Saldo mutaties boekjaar Saldo einde boekjaar: – aanschafwaarde – cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen Boekwaarde einde boekjaar
Totaal
554.507 78.741 48.061 37.287 718.596 -193.923 -33.579 -13.833 -19.775 -261.110 360.584 45.162 34.228 17.512 457.486
18.406 – 44.100 2.563 65.069 – – -11.183 -1.473 -12.656 -12.845 -9.093 -14.095 -4.572 -40.605 – 5.561
– -9.093
9.333
1.473
10.806
28.155
-2.009
22.614
572.913 78.741 80.978 38.377 771.009 -206.768 -42.672 -18.595 -22.874 -290.909 366.145 36.069 62.383 15.503 480.100
Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Lineair Kantoorpand/magazijn/garages/appartementen 40 jaar Inventarissen div. Vervoermiddelen 5 jaar Automatiseringsapparatuur 5 jaar Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn verzekerd. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden op 31 december 2011. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand Uitgebreide opstal Werkplaats Uitgebreide opstal Kantoorinventaris Uitgebreide inboedel Automatiseringsapparatuur Uitgebreide dekking Vervoermiddelen All-risk Actuele waarde
De woz-waarde van het kantoorpand de Beukenheg per 1 januari 2011 is € 757.000.
89
Vlottende activa
15.2
31-12-2011 31-12-2010
Vorderingen
15.2.1 Huurdebiteuren 15.2.2 Gemeente Putten 15.2.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 15.2.4 Overige vorderingen 15.2.5 Overlopende activa
60.147 13.933 1.470.339 8.927 149.820
49.703 35.969 846.503 5.420 38.583
Totaal
1.703.166
976.178
15.2.1 Huurdebiteuren Periode
tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden 5 maanden of meer
Totaal
90
Aantal huurders Huurachterstand 31-12-2011 31-12-2010 31-12-2011 100 20 4 3 2 2 131
70 16 6 6 1 1 100
31-12-2010
27.171 14.404 4.030 5.738 2.668 6.136
20.139 9.703 5.819 8.300 1.615 4.127
60.147
49.703
De huurachterstand bedraagt ultimo boekjaar 0,66% (2010: 0,58%) van de bruto jaarhuur.
15.2.2 Gemeente Putten
Projectbijdragen Woningaanpassingen Bijdrage kosten Kruidentuin Exploitatieresultaat woonwagencentrum Huur Overig
31-12-2011
31-12-2010
– 4.426 6.040 – 2.393 1.074
23.700 5.422 5.194 1.653 – –
13.933
35.969
Vennootschapsbelasting 15.2.3.1 Pensioenpremie
1.467.288 3.051
846.503 –
Totaal
1.470.339
846.503
Totaal
15.2.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen
15.2.3.1
Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting 2011 Vennootschapsbelasting 2010 Vennootschapsbelasting 2009 Vennootschapsbelasting 2008 Latentie inzake verrekenbaar verlies
Totaal
15.2.4 Overige vorderingen Deurwaarder Overig Af: voorziening Totaal
Het verloop van de voorziening in het boekjaar is als volgt:
Stand per 1 januari Ontvangsten Afboekingen Dotatie
Stand per 31 december
15.2.5 Overlopende activa
Bankrente Nog te ontvangen subsidie opgeleverde nieuwbouw Nog te ontvangen bedragen Nog te factureren bedragen Vooruitbetaalde bedragen Totaal
490.000 480.002 353.391 143.895 –
– 977.288 -115.527 -77.396 62.138
1.467.288
846.503
1.523 15.122 -7.718
9.202 13.496 -17.278
8.927
5.420
2011 -17.278 168 9.392 – -7.718 31-12-2011
31-12-2010
65.488 65.948 12.837 1.823 3.724
35.231 – 2.815 537 –
149.820
38.583
91
15.3
Liquide middelen
31-12-2011
31-12-2010
Kas Rekeningen-courant bank Internetspaarrekeningen Betalingen onderweg Kruisposten
206 704 74.875 27.554 4.625.000 3.200.000 -13.685 – 1.000 –
Totaal
4.687.396 3.228.258
Alle opgenomen bedragen zijn direct opvraagbaar.
Passiva
15.4 Eigen vermogen 15.4.1 Overige reserves 15.4.2 Resultaat boekjaar
15.356.968 18.390.448 4.078.396 -3.188.689
Totaal
19.435.364 15.201.759
Onder de Overige reserves is een bedrag ad € 155.209 verantwoord aan ongerealiseerde waardestijgingen op onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
15.5
Voorzieningen
15.5.1 Voorziening onrendabele top nieuwbouw 15.5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen
– 27.278
Totaal
27.278 3.627.031
15.5.1 Voorziening onrendabele top nieuwbouw
2011
Stand per 1 januari
Vrijval in verband met oplevering nieuwbouw: - 33 appartementen Bijsteren (fase 2.4) - 22 appartementen Bijsteren (fase 3.1)
-1.552.541 -2.125
Vrijval in verband met voortgang bouw: - 36 seniorenappartementen De Schauw
-2.031.448
Stand per 31 december
92
3.586.114
–
3.586.114 40.917
15.5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: – Vorming – Vrijval
Stand per 31 december
2011 40.917
– -13.639 27.278
De voorziening latente belastingverplichtingen heeft betrekking op het verschil tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van de Leningen kredietinstellingen. De voorziening is gebaseerd op een belastingpercentage van 20%.
31-12-2011
31-12-2010
15.6.1 Leningen kredietinstellingen 15.6.2 Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
51.802.861
38.666.170
155.625
–
Totaal
51.958.486 38.666.170
15.6 Langlopende schulden
15.6.1 Leningen overheid en kredietinstellingen Bank Nederlandse Gemeenten Nederlandse Waterschapsbank Rabobank
37.942.336 34.465.090 9.360.525 4.201.080 4.500.000 –
Totaal
51.802.861 38.666.170
Het verloop van het totaal van de leningen in het boekjaar was als volgt:
2011 2010
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar: – Aflossing -1.688.840 -899.148 – Nieuwe leningen 15.500.000 15.000.000
40.355.010
26.254.158
54.166.170
40.355.010
Aflossing volgend boekjaar
-2.363.309
-1.688.840
Saldo per 31 december
51.802.861
38.666.170
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen van kredietinstellingen ultimo boekjaar bedraagt 4,25% (2010: 4,40%) en de gemiddelde resterende looptijd bedraagt 23,0 jaar. Het schuldrestant met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt totaal € 46.415.631.
93
Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. In 2009 hebben wij ons aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Onder deze regeling zijn tot en met 31 december 2011 twee fix-leningen totaal ad € 10.500.000 en een lineaire lening ad € 5.000.000 opgenomen. De overige leningen worden nog allemaal door de Gemeente Putten geborgd.
15.7
Kortlopende schulden
15.7.1 15.7.2 15.7.3 15.7.4 15.7.5 15.7.6 15.7.7
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Onderhanden projecten Overige schulden Overlopende passiva
Totaal
15.7.1 Schulden aan kredietinstellingen
31-12-2011
2.363.309 18.758 1.090.852 515.922 294.666 59.210 984.859
31-12-2010
1.706.993 16.421 473.463 480.042 – 29.595 838.949
5.327.576 3.545.463
15.7.1.1 Kortlopend deel leningen kredietinstellingen 15.7.1.2 Rekening-courant bank
2.363.309 –
1.688.840 18.153
Totaal
2.363.309 1.706.993
De maximale kredietfaciliteit van de rekening-courant bij de Rabobank bedraagt € 3.000.000. Hiervan wordt per 31 december 2011 geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zekerheden gesteld.
15.7.2 Schulden aan gemeenten
Gemeente Putten: Exploitatieresultaat woonwagencentrum Diversen
10.195 8.563
– 16.421
Totaal
18.758
16.421
Handelscrediteuren
1.090.852
473.463
Totaal
1.090.852
473.463
Omzetbelasting Loonbelasting Pensioenpremies
480.676 35.246 –
438.090 31.682 10.270
Totaal
515.922
480.042
15.7.3 Schulden aan leveranciers
15.7.4 Belastingen en premies sociale verzekering
15.7.5 Onderhanden projecten
Gedeclareerde termijnen Gerealiseerde kosten Toegerekende winst
Totaal
94
552.375 -182.199 -75.510 294.666
– – – –
31-12-2011
15.7.6 Overige schulden
Verplichtingen huurgewenning Diverse huurders
Totaal
31-12-2010
59.210 –
27.979 1.616
59.210
29.595
De post Verplichtingen huurgewenning heeft betrekking op de periode 2012 tot en met 2014.
15.7.7 Overlopende passiva
Niet vervallen rente Nakomende kosten opgeleverde nieuwbouw Reservering vakantiedagen Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Nog te betalen bedragen Reservering accountantskosten Afrekening servicekosten huurders Bankkosten Vooruitgefactureerde bedragen
816.845 47.734 19.475 32.782 36.702 11.559 14.130 3.407 2.225 –
585.009 87.211 54.558 42.022 35.366 11.461 12.000 7.824 2.241 1.257
984.859
838.949
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Afgesloten leningen
NWB storting per 3 juli 2012
2.400.000 2.400.000
De lening bij NWB valt onder de WSW-garantie. Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting ad € 5.684.645 inzake nieuwbouwprojecten waarvoor een opdracht met derden is aangegaan die nog niet (geheel) is afgewikkeld. Dit bedrag is als volgt te specificeren: Project
Aanneemsom
Gefactureerd
Restant
4.560.682 1.727.880 1.234.030 375.445 594.022
2.300.274 – 41.650 187.723 277.767
2.260.409 1.727.880 1.192.380 187.723 316.254
5.684.645
De Schauw Brinkstraat blok A Schoolstraat Veldstraat (4 vhe) Bijsteren 1.4
95
Obligo WSW Obligo aan het WSW uit hoofde van een door het WSW geborgde lening, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio en de achtergestelde lening niet voldoende zijn om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2011 bedraagt het obligo € 689.150. Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkt aantal medewerkers. Overigens gaat het om een bedrag dat niet materieel is.
96
16 97
Toelichting op de Winst- en Verliesrekening
16. Toelichting op de Winst- en Verliesrekening (bedragen x € 1,—)
16.1 Bedrijfsopbrengsten 16.1.1 Huren
Te ontvangen nettohuur Af: huurderving, wegens – leegstand – overige redenen
Totaal
16.1.2 Vergoedingen
Te ontvangen nettovergoedingen Af: vergoedingsderving, wegens – leegstand
Totaal
16.1.3 Verkoop onroerende zaken
2011
Begroting 2011
2010
9.145.827
9.115.346
8.506.436
-7.716 -5.711
-27.346 –
-6.644 -176
9.132.400 9.088.000 8.499.616
89.210 -40
39.000 –
60.181 -520
89.170 39.000 59.661
Verkoop grond Verkoop onroerende zaken in exploitatie Toegerekende projectopbrengsten
– – 112.080 166.228 485.000 – 173.087 – –
Totaal
339.315 485.000 112.080
16.1.4 Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoedingen/verrichte diensten Boekwinst verkopen onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Overige
12.683
Totaal
15.359
2.651 25 6.000
20.635 777 525 21.937
16.2 Bedrijfslasten 16.2.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa
Onroerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
98
1.643.958
956.303
40.605
34.887
1.684.563 1.238.000
991.190
16.2.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling
16.2.2.1 16.2.2.2
Totaal
2011
Begroting 2011
2010
-830.326 -2.268.805
– 778.000
-719.638 6.955.031
-3.099.131
778.000 6.235.393
16.2.2.1 Onroerende zaken in exploitatie
3 seniorenwoningen Esdoornlaan 8 HAT-woningen Veldstraat 21 appartementen Kievitlaan 8 HAT-woningen Garderenseweg/Veldstraat 37 woningen Aaltsengoed
Totaal
-63.396 -140.429 -626.501 – –
– – – – –
– – – -150.518 -569.120
-830.326
–
-719.638
16.2.2.2 Onroerende zaken in ontwikkeling
3 seniorenwoningen Esdoornlaan 8 HAT-woningen Veldstraat 21 appartementen Kievitlaan 36 seniorenappartementen De Schauw 33 appartementen Bijsteren (fase 2.4) 22 woningen Bijsteren (fase 3.1) 21 appartementen Brinkstraat (Blok B) 4 woningen Bijsteren (fase 1.4) 4 HAT-woningen Veldstraat 8 appartementen en 4 seniorenwoningen Schoolstraat
Totaal
16.2.3 Lonen en salarissen
– – – -876.692 -1.148.672 -577.915 -214.356 63.167 116.216 369.447
– – – – – – – – 104.000 674.000
30.262 196.214 -105.107 2.914.972 2.795.079 909.255 214.356 – – –
-2.268.805
778.000 6.955.031
Bruto salarissen Inhuur personeel Mutatie reservering vakantiedagen Beëindigingsvergoedingen Ontvangen ziekengelden
755.330 743.000 719.449 – – 61.136 -35.083 – 54.557 – – 27.800 -7.096 – -15.671
Totaal
713.151 743.000 847.271
16.2.4 Sociale lasten
Sociale lasten
95.901 84.000 84.151
Totaal
95.901 84.000 84.151
16.2.5 Pensioenlasten
Pensioenen
131.591 147.000 131.434
Totaal
131.591 147.000 131.434
99
2011
16.2.6 Kosten uitbesteed werk
Begroting 2011
2010
Toegerekende projectkosten
97.577 – –
Totaal
97.577 – –
16.2.7 Lasten onderhoud
Planmatig onderhoud Service-onderhoud Mutatie-onderhoud Contractonderhoud Overig onderhoud
2.098.606 1.890.000 750.521 352.083 383.000 407.678 221.281 142.000 175.829 180.320 188.000 172.807 – – 3.998
2.852.290 2.603.000 1.510.833
Eigen dienst
-54.773 -62.000 -58.981
Totaal
2.797.517 2.541.000 1.451.852
De kosten inzake Eigen dienst zijn reeds elders in de jaarrekening verantwoord.
16.2.8 Overige bedrijfslasten
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Zakelijke bedrijfslasten Overige directie exploitatiekosten
16.2.8.1 90.994 98.000 130.686 16.2.8.2 42.105 46.000 70.142 16.2.8.3 31.531 32.000 19.313 16.2.8.4 421.496 452.000 407.160 16.2.8.5 342.316 354.000 334.279 16.2.8.6 151.269 99.000 152.955
Totaal
1.079.711 1.081.000 1.114.535
16.2.8.1 Overige personeelskosten Opleidingen Vergoedingen Verzekeringen Bijdrage ziektekosten Werving en selectie Overig
34.245 14.546 21.947 6.250 260 13.746
Totaal
90.994
98.000
130.686
16.2.8.2 Huisvestingskosten Onderhoud kantoorgebouw Gas, water, elektra Tuinonderhoud Schoonmaakkosten Belastingen en verzekeringen Overige huisvestingskosten
4.918 8.533 5.841 9.238 3.511 10.064
29.950 18.215 5.654 3.278 1.709 11.336
Totaal
42.105 46.000 70.142
100
30.505 27.174 19.460 7.543 31.383 14.621
2011
Begroting 2011
2010
22.000 9.531
16.500 2.813
16.2.8.3 Bestuurskosten
Vergoeding Raad van Commissarissen Overige bestuurskosten
Totaal
31.531 32.000 19.313
16.2.8.4 Algemene kosten Automatisering Advieskosten Accountantskosten Leefbaarheid Verkoopkosten Woonruimteverdeling Drukwerk en kantoorbenodigdheden Contributies en abonnementen Autokosten Telefoonkosten Bewonersblad Bewonersparticipatie Portikosten Bankkosten Jubileum Vrijval oude schulden Overige algemene kosten
132.297 52.522 35.000 26.057 25.904 25.783 23.055 15.065 15.022 11.452 10.559 9.930 9.554 8.785 – – 20.511
Totaal
421.496 452.000 407.160
122.794 81.569 32.435 21.933 – 33.019 32.683 17.058 4.625 12.728 9.794 8.850 6.891 7.591 12.200 -30.855 33.845
Onder de accountants- en advieskosten is een bedrag ad € 35.000 (2010: € 32.435) aan accountantskosten BDO en € 19.629 (2010: € 9.954) aan advieskosten BDO opgenomen.
16.2.8.5 Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie
276.566 252.000 271.498 46.318 82.000 43.395 19.432 20.000 19.386
Totaal
342.316 354.000 334.279
16.2.8.6 Overige directie exploitatiekosten Sectorspecifieke heffing Overig
112.379 50.000 105.046 38.890 49.000 47.909
Totaal
151.269
99.000
152.955
101
16.3 Financiële baten en lasten 16.3.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente belastingdienst Rente op uitgezette middelen Rente op overige vorderingen
Totaal
16.3.2 Rentelasten en soortgelijke kosten
2011
Begroting 2011
2010
3.242 66.668 2.397
– 87.000 –
33.154 35.756 77
72.307 87.000 68.987
Rente leningen kredietinstellingen Rente belastingdienst Rente rekeningen-courant bank
2.011.383 2.057.000 1.469.477 9.241 – – 152 – 5.807
Totaal
2.020.776 2.057.000 1.475.284
16.4 Belastingen
Vennootschapsbelasting boekjaar Vennootschapsbelasting voorgaande jaren Vrijval voorziening latente belastingverplichtingen Mutatie actieve belastinglatentie
Totaal
– – -13.639 62.138 48.499
763.000 – – –
-497.286 192.923 -13.639 -62.138
763.000
-380.140
De berekening van het belastbaar resultaat 2011 is als volgt:
Commercieel resultaat 4.126.895 Bij: Fiscaal lagere afschrijving MVA 1.454.520 Toerekening algemene kosten 412.162 Vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen 205.356 Bijdrageheffing CFV 112.379 Beperkt aftrekbare kosten 4.300 Af: Fiscaal geen opbrengst woningverkopen -316.954 en verkochte bedrijfsmiddelen Fiscaal hogere lasten onderhoud -31.545 Fiscaal geen waardeveranderingen -3.099.131 Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek -15.211 Herbestedingsreserve -2.852.771
2.188.717
-6.315.612
102
Belastbaar resultaat 0
Overige informatie
Werknemers Gedurende het verslagjaar 2011 had de corporatie gemiddeld 13,0 werknemers in dienst (2010: 13,6). Dit aantal is gebaseerd op het aantal full-time equivalenten. Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging (exclusief vergoedingen) en ter zake van pensioenen van: – bestuurder € 128.202 (2010: € 125.573) – commissarissen € 22.000 (2010: € 16.500)
103
104
17
Overige gegevens
105
17. Overige gegevens 17.1 Winstbestemming In afwachting van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen is het voordelig resultaat ad. € 4.078.396 nog niet toegevoegd aan de Overige reserve.
17.2 Statutaire winstbepaling In de statuten van Woningstichting Putten wordt in artikel 3 lid 1 en artikel 4 vermeld dat deze zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van volkshuisvesting werkzaam te zijn. Hieruit volgt dat Woningstichting Putten conform artikel 22 van het BBSH (1 juli 2002) batige saldi uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemt. De verwerking hiervan (reserveringen en onttrekkingen) verloopt via de Overige reserve van de stichting.
17.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die vermeld moeten worden.
17.4 Woningstichting Putten in het kort Naam Vestigingsplaats Correspondentieadres Bezoekadres Statutair werkgebied Oprichtingsdatum Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten Nummer inschrijving Handelsregister BTW-nummer Lidmaatschap landelijke federatie Nummer Stichting Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) VROM nummer Bedrijfstakcode
106
: Woningstichting Putten : Putten : Postbus 230, 3880 AE Putten : Spoorstraat 2, 3881 BP Putten : Woningstichting Putten heeft toelating in de gemeenten Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Elburg : 23-jan-1970 : 20 maart 1971, nummer 103 : 08013464 bij de KvK te Harderwijk : 8064.62.127 : Aedes, vereniging van woningcorporaties, Hilversum : 13350 : L 1865 : Woningstichting Putten onderschrijft de Aedescode en de Governance Code Woningcorporaties
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: de Raad van Commissarissen van Woningstichting Putten
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Woningstichting Putten te Putten gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
107
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Putten per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.
Hengelo, 21 mei 2012 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
w.g. R.W. van Hecke RA
108
Spoorstraat 2 3881 BW Putten Tel. (0341) 357405 Fax (0341) 361659
[email protected] Correspondentie adres: Postbus 230 3880 AE Putten
2011
Jaarverslag Volkshuisvestingsverslag Jaarrekening
