Jaarverslag volkshuisvestingsverslag

Jaarverslag 2010 volkshuisvestingsverslag

INHOUD VOORWOORD ........................................................................................................................................ 2 1.

Organisatie ....................................................................................................................................... 3 Algemeen ......................................................................................................................................... 3

2.

Wonen .............................................................................................................................................. 6 2.1 Huurbeleid ............................................................................................................................... 6 2.2 Woningzoekenden ................................................................................................................... 7 2.3 Verhuringen ............................................................................................................................. 9 2.4 Bijzondere toewijzingen ......................................................................................................... 12 2.5 Huurtoeslag en huurincasso .................................................................................................. 13 2.6 Verkoopbeleid ........................................................................................................................ 15

3.

Kwaliteit woningbezit ...................................................................................................................... 16 3.1 Opbouw woningbezit ............................................................................................................. 16 3.2 Strategisch Voorraadbeleid en onderhoud ............................................................................ 17 3.3 Onderhoud- en verbeteringswerkzaamheden ....................................................................... 18

4.

Nieuwbouw ..................................................................................................................................... 21 4.1 Algemeen............................................................................................................................... 21 4.2 Plannen in uitvoering ............................................................................................................. 22 4.3 Planinitiatieven ...................................................................................................................... 24 4.4 Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. ................................................................................. 26 5. Leefbaarheid .................................................................................................................................. 28 6.

Samenwerking met bewoners en partners .................................................................................... 30

7.

Governance Volksbelang ............................................................................................................... 33 7.1 Maatschappelijke visitatie ...................................................................................................... 33 7.2 Ondernemingsplan 2011-2015 .............................................................................................. 34 7.3 Risicomanagement ................................................................................................................ 36 7.4 Verslag Raad van Toezicht ................................................................................................... 37 7.4.1 Governance ....................................................................................................................... 37 7.4.2 Toetsingskaders ................................................................................................................ 40 7.4.3 Belangrijkste activiteiten in 2010 ....................................................................................... 41

8.

Presteren naar vermogen .............................................................................................................. 43 8.1 Continuïteit............................................................................................................................. 43 8.2 Financieringen en beleggingen ............................................................................................. 45 8.3 Eigen vermogen en maatschappelijk rendement .................................................................. 46

KENGETALLEN .................................................................................................................................... 47 JAARREKENING ................................................................................................................................... 49 1. Geconsolideerde balans per 31 december 2010 .................................................................. 49 2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 ......................................................... 51 3. Grondslagen van opstelling, waardering en resultaatbepaling ............................................. 52 4. Toelichting op de geconsolideerde balans ............................................................................ 58 5. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening ............................................... 66 6. Geconsolideerd kasstroomoverzicht ..................................................................................... 71 7. Enkelvoudige jaarrekening .................................................................................................... 72 8. Controleverklaring accountant ............................................................................................... 75 9. Verklaring Raad van Toezicht en Bestuur ............................................................................. 77

VOORWOORD In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over onze prestaties in 2010. Onze rol in de gemeente Drimmelen is divers. De basis ligt bij het zijn van een goede huisbaas voor onze huurders. We hebben in 2010 fors geïnvesteerd in onderhoud en verbetering van onze woningvoorraad en geprobeerd zo optimaal mogelijk diensten te verlenen. We zijn ook erg actief geweest in het Dorpsgericht werken. Samen met bewoners en partners zijn allerlei activiteiten ondernomen en plannen uitgewerkt. Het samen werken aan de leefbaarheid van de dorpen heeft daarmee nu definitief zijn plek verworven. Het meest in het oog springend zijn onze nieuwbouwprojecten. In 2010 zijn veel projecten in een realisatiefase gekomen. Zo zijn in Made de plannen Prinsenpolder, Plukmadehof en in Terheijden de plannen Oranjeplein en F-Veld gestart. Zeker in deze economisch lastige tijden is dat goed nieuws. Ook is het verheugend om te constateren dat in deze plannen ook veel starters, vaak met een koperskorting, hun eerste woning hebben gekocht. De economische crisis en de crisis in de bouw hebben impact. Het nieuwe kabinet heeft ervoor gekozen niet fundamenteel de woningmarkt te gaan hervormen. Als gevolg van Europese regelgeving worden de mogelijkheden voor middeninkomens om een huurwoning te huren beperkt. Banken hebben de leencapaciteit voor starters beperkt waardoor zij nu moeilijker op de koopmarkt terecht kunnen. Woningeigenaren denken langer na en verkopen eerst hun eigen woning alvorens een aankoopbeslissing te nemen. Begin 2010 hebben we een maatschappelijke visitatie afgerond waarin een onafhankelijke commissie samen met onze partners terug heeft gekeken op de periode 2006-2009. Volksbelang sluit een roerige periode af. Dat was een conclusie van de visitatiecommissie. Met deze terechte constatering zijn we ook in 2010 hard aan het werk gegaan om onze organisatie verder te professionaliseren en in te richten volgens de huidige maatschappelijke inzichten. Begin 2011 hebben we een helder en duidelijk Ondernemingsplan gemaakt waarin de koers voor de jaren 2011 tot en met 2015 is vastgelegd. Onze ambities blijven stevig maar zijn gefundeerd. We zullen duidelijk zijn in wat we wel en wat we niet doen en kunnen. We blijven echter, met beide benen op de grond, hard werken om ook de komende jaren onze bijdrage te leveren aan het prettig wonen in onze gemeente. Made, mei 2011 drs. Eric van den Einden Directeur-Bestuurder

Volkshuisvestingsverslag Woningstichting Volksbelang

2

1. ORGANISATIE Algemeen Volksbelang is een toegelaten instelling bij Koninklijk Besluit van 4 juni 1965, onder nummer 16. Verlenging heeft plaatsgevonden op 1 november 1980, onder nummer 52. Volksbelang is ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel Zuid West Nederland te Breda onder nummer 18113959. Volksbelang is gevestigd in Made aan de Middelmeede 40. Volksbelang is lid van Aedes, een vereniging van woningcorporaties. Volksbelang kent een tweelaagse bestuursstructuur met een Raad van Toezicht (RvT) en een Directeur-Bestuurder: de heer drs. Eric van den Einden. Organisatiestructuur De woningstichting kent momenteel de volgende organisatiestructuur:

Raad van Toezicht Directeur Bestuurder

Medewerker Planmatig Onderhoud

Teamleider

Management

Vastgoed

Assistente

Medewerkster

Projectleider

Bedrijfsbureau

Nieuwbouw

Allround vakmedewerker Mutatie opzichter

Manager

Manager

Wonen

Bedrijfsvoering

Medewerkster Wonen

Medewerkster

Opzichter

Klantenservice

Mutatie en beheer

Medewerkster

Financieel en economisch medewerker

Administratief medewerkster

Administratief medewerkster

Klantenservice

Volksbelang had in 2010 14,5 fte en er werkten 16 medewerkers. De organisatie werkt met een Woondienstenmodel. Uitgangspunt is dat binnen de afdeling Wonen (5,1 fte) de bewonerscontacten plaatsvinden en vanuit klantperspectieven keuzes gemaakt worden ten aanzien van Strategisch Voorraadbeleid, verkoop, woon-zorgconcepten en andere aanvullende dienstverlening. De afdeling Bedrijfsvoering (3,5 fte) faciliteert als het ware de Directie (1,9 fte) en de afdeling Wonen om de bedrijfsdoelstellingen te realiseren. De afdeling is met name gericht op de interne financiële vraagstukken en heeft contacten met leveranciers, geldverstrekkers en toezichthouders als Centraal Fonds, Waarborgfonds en ministerie. Daarnaast is de verantwoordelijkheid gericht op de bedrijfsvoering. Tevens is de controle taak hier ondergebracht.


3

De teamleider Vastgoed geeft leiding aan het Team Vastgoed (4 fte) en is verantwoordelijk voor aansturing van de Vastgoedprocessen en beleidsmatige Vastgoedzaken. Ook de projectleider nieuwbouw valt onder dit team. De teamleider coördineert samen met de Directeur-Bestuurder de nieuwbouwprojecten en de aansturing van externe projectmanagers. Mede gezien de grote financiële en maatschappelijke belangen van de nieuwbouwprojecten stuurt de directeur mede de nieuwbouw aan. Het inhuren van extern projectmanagement is afhankelijk van het aantal projecten in ontwikkeling en in uitvoering en de diversiteit en intensiteit van de verschillende werkzaamheden. Met name in de initiatieffasen van plannen kiezen we ervoor externe expertise in te huren. Het management, directievoering en toezicht in de realisatiefase doen we bij voorkeur zelf. Besluitvorming De managers Wonen en Bedrijfsvoering vormen samen met de directeur het Managementteam. Tevens is er twee wekelijks een projectenoverleg. Daaraan nemen deel de Directeur-Bestuurder, de teamleider Vastgoed en de projectleider Nieuwbouw en indien gewenst de MT-leden en externe projectmanagers. Uit beide overleggen kunnen formele Bestuursvoorstellen komen waar de Bestuurder formeel een besluit over dient te nemen en wellicht in het verlengde formeel ter advisering moet worden voorgelegd aan de Huurdersbelangenvereniging of ter goedkeuring worden gebracht van de Raad van Toezicht. De RvT bestaat uit 5 leden en 4 leden zijn per 1 juli 2010 nieuw benoemd. Op basis van interne reglementen en richtlijnen wordt de RvT geïnformeerd en worden besluiten ter goedkeuring voorgelegd. De interne richtlijnen zijn gebaseerd op de richtlijnen van de Governancecode Woningcorporaties. Werknemersoverleg Volksbelang kent geen Ondernemingsraad. Circa vier keer per jaar vindt er een werknemersbespreking plaats. In dit overleg wordt met de gehele organisatie gesproken over zaken die voor het werk van belang zijn. Daarnaast worden de medewerkers uitvoerig geïnformeerd, op basis van de kwartaalrapportage, over alle lopende zaken en de stand van zaken van de nieuwbouwprojecten. In 2010 zijn bepalingen zoals die golden na vaststelling van de nieuwe CAO Woondiensten ook besproken. Er zijn enkele bedrijfsregelingen voor onkostenvergoedingen vastgesteld wat ook heeft geleid tot aanschaf van een bedrijfsauto. Met de werknemers is ook stil gestaan bij onze eigen Integriteitscode en Klokkenluiderregeling omdat deze aspecten in de sector erg actueel zijn. Ook hebben we in 2010 een vertrouwenspersoon benoemd. Ziekteverzuim In 2010 bedroeg het ziekteverzuim 3,6%, tegenover 3,3% in 2009. Met name een langdurig ziektegeval was van invloed. Het ziekteverzuimbeleid richt zich op een directe begeleiding door de managers en we hebben een contract met de Arbo Unie. Opleidingen Volksbelang wil haar medewerkers de kans geven zich verder te ontwikkelen. Ook in 2010 hebben diverse medewerkers actief deelgenomen aan opleidingen gericht op vakbekwaamheid en competentieontwikkeling. Ook hebben we in het kader van het Ondernemingsplan enkele sessies gewijd aan onze strategie en ambities en bedrijfscultuur.


4

Veiligheid In het kader van de verantwoordelijkheid voor de veiligheid en gezondheid van werknemers van aannemers die in opdracht van Woningstichting Volksbelang werkzaam zijn, is een Risico Inventarisatie en Evaluatie opgesteld van alle door Woningstichting Volksbelang op te dragen werkzaamheden. Alle voor Woningstichting Volksbelang werkzame aannemers dienen zich te conformeren aan deze Risico Inventarisatie en Evaluatie. Hierdoor wordt de gezondheid en de veiligheid van de werknemers gewaarborgd. Werkzaamheden inkopen We zijn een relatief kleine, slagvaardige organisatie. Als we het zelf kunnen doen we het ook zelf. Soms zijn we echter te klein om het zelf te kunnen en te groot om het niet te organiseren. Op dat moment kiezen we voor inkopen van kennis. Inkopen doen we ook als de kwaliteit er onder gaat leiden of de kwetsbaarheid te groot wordt als we het zelf doen. De coördinatie ligt bij de afdeling Bedrijfsvoering. Volksbelang participeert in enkele Verenigingen van Eigenaren (VvE). We hebben begin 2010 besloten de administratie over de VvE over te dragen aan Stravast B.V. Het behartigen van ons (huurders)belang in de VvE is gewaarborgd via onze stemmen in de VvE. Volksbelang heeft een treasurycommissie waarin het treasurybeleid en het eventueel aantrekken van geldleningen wordt besproken. Deze commissie wordt begeleid door een externe treasurer. Aan de bijeenkomsten nemen verder deel de Directeur-Bestuurder en de Manager Bedrijfsvoering. In 2010 hebben we besloten met een andere treasury-adviseur verder te gaan. We worden nu begeleid door Thesor Advies. Met betrekking tot ICT, uitvoering helpdesk en ondersteuning automatisering is het netwerkbeheer ingehuurd bij Datamex B.V. Ook ten aanzien van Personeel & Organisatie is de ontwikkelkennis niet altijd aanwezig. Op onderdelen zal wanneer noodzakelijk deze worden ingekocht. Zo wordt de salarisadministratie verzorgd door het NCCW. Ook de begeleiding van de werving van nieuwe leden van de Raad van Toezicht en het opstellen van enkele nieuwe functieprofielen voor medewerkers is uitbesteed. Met vier Westbrabantse corporaties is in 2010 enkele malen overlegd over P&O-beleidszaken en is de dienstverlening van de Arbo-unie gezamenlijk ingekocht. Ook zijn samen cursussen georganiseerd (onder andere enkele technische en Arbo cursussen). De dagelijkse zaken en het personeelsbeheer doen we wel zelf.


5

2. WONEN 2.1 HUURBELEID Huurverhoging In 2010 was er, net als voorgaande jaren, sprake van inflatievolgend huurbeleid vanuit de Rijksoverheid. Het vastgestelde percentage geeft weinig ruimte voor differentiatie. Daarom is ook dit jaar gekozen om de huur van alle woningen integraal te verhogen met 1,2%. Dit percentage is gelijk aan het maximaal toegestane huurverhogingpercentage. Huurharmonisatie Sinds 2009 worden de huren bij mutatie geharmoniseerd naar 70% van de maximaal redelijk huurprijs. De opgave op het gebied van nieuwbouw en de forse investeringen in de kwaliteit van het woningbezit en de te treffen energiemaatregelen, zijn de aanleiding geweest om over te gaan tot harmonisatie van de huren bij mutaties. Per 1 januari 2010 lag het gemiddelde percentage van de maximaal redelijke huurprijs op 62,5%. Dit is zowel landelijk als regionaal aan de lage kant. Op 31 december 2010 was dit gestegen naar 63,4%. Een evenwichtige en goede prijs/kwaliteitsverhouding en het behoud van voldoende aanbod in het betaalbare segment, zijn de belangrijke uitgangspunten in ons huurbeleid. Ruim 80% van de voorraad behoort ook na volledige doorvoering van de harmonisatie tot de kernvoorraad met een huurprijs tot de aftoppingsgrens voor 3 en meerpersoonhuishoudens (€ 550). De gehele woningvoorraad blijft met de huurprijs onder de maximale huurgrens (€ 653). Woningvoorraad naar prijsklasse De opbouw van de woningen per 31-12-2010 naar prijsklasse is als volgt: Tabel: woningvoorraad naar prijsklasse per 31-12-2010 Prijsklasse Goedkoop < € 357,37 Betaalbaar € 357,37 - € 548,18 Duur > € 548,18 Totale voorraad


Aantal verhuureenheden

Percentage van totale bezit

363 1.397

20,0% 76,9%

57 1.817

3,1% 100,0%

6

2.2 WONINGZOEKENDEN Woningzoekenden Het werkgebied van Woningstichting Volksbelang is de Gemeente Drimmelen. Alle woningen staan in deze gemeente en zijn verdeeld over de kernen Made, Terheijden, Wagenberg en Drimmelen. De woonruimteverdeling verloopt via het aanbodmodel, een gezamenlijk systeem met Woningstichting Goed Wonen. Al het vrijkomende aanbod wordt wekelijks gepresenteerd op de website www.woneninnoordbrabant.nl, en ook de verantwoording van de toewijzingen staat op de website. Woningzoekenden moeten zelf reageren op woningen, maximaal 3 per editie. Er wordt veel gebruik gemaakt van de website voor het reageren op woningen. Het gemiddelde aantal reacties per woning ligt hoog. Circa 90 woningzoekenden hebben een abonnement op de schriftelijke editie van het woningaanbod en ontvangen wekelijks een overzicht van het aanbod. Reacties op de beschikbare woningen verloopt via een woonbon. Het totale aantal inschrijvingen is in 2010 wederom fors gestegen van 2012 per 1 januari naar 2.581 op 31 december. 1.633 Woningzoekenden staan specifiek voor bezit van Volksbelang ingeschreven (in 2009 waren dit er 1.410) en 579 woningzoekenden hebben geen voorkeur voor een corporatie opgegeven. De overige woningzoekenden staan ingeschreven voor Woningstichting Goed Wonen. De stijging van het aantal woningzoekenden is evenredig verdeeld over de groep tot 55 jaar en ouder dan 55 jaar. Het aantal woningzoekenden dat actief heeft gereageerd op een of meerdere advertenties blijft ongeveer gelijk, 529 woningzoekenden heeft in 2010 gereageerd op een advertentie. Het aantal eenpersoonshuishoudens vormt de grootste groep met 248 reagerende woningzoekenden, gevolgd door 186 tweepersoonshuishoudens en 95 gezinnen bestaande uit drie of meer personen. Wanneer we kijken naar leeftijd dan hebben 484 woningzoekenden < 65 jaar en 45 > 65 jaar, in 2010 gereageerd op een advertentie. Het overgrote deel van de reacties wordt geplaatst door een– en tweepersoonshuishoudens. Daarom wordt er voor gekozen om voor het beschikbare aanbod geen minimale bezettingsnorm te hanteren. Op deze manier kunnen alle woningzoekenden, ongeacht de gezinssamenstelling, op vrijkomende woningen reageren via de website. Onderstaand een verdeling naar huidige woonsituatie. Tabel: huidige woonsituatie ingeschreven woningzoekenden voor een woning van Volksbelang Huidige woonsituatie Koopwoning Huurwoningen Onzelfstandige woonruimte Andersoortige woonsituaties Totaal

Aantal

< 55 jaar

> 55 jaar

625 364 491 153 1.633

152 168 486 127 933

473 196 5 26 700

De effecten van invoering van de EU regelgeving per 1 januari 2011 worden door ons in kaart gebracht. Strekking van dit beleid is dat we vanaf 2011 voor de beoordeling van de borgstelling via het Waarborgfonds minimaal 90% van de vrijkomende huurwoningen met een huurprijs tot € 653 jaarlijks


7

moeten verhuren aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 33.614. Anders volgen er financiële sancties. Welke dat zijn is nu nog niet bekend. Circa 25% van onze woningzoekenden vallen met hun inkomens boven de grens van € 33.614. Op dit moment hebben wij geen aanbod voor deze groep en hier zal op korte termijn ook geen verandering in optreden. Wij zullen ons maximaal inspannen om deze groep toch te kunnen huisvesten. Enerzijds gaan wij de 10% beleidsruimte hiervoor benutten, anderzijds bekijken we ook de mogelijkheden om het aantal woningen dat wordt verkocht onder Slimmer Kopen of met een Starterslening, uit te breiden.


8

2.3 VERHURINGEN Onderstaand een overzicht van de toegewezen woningen naar doelgroep: Tabel: toegewezen woningen naar doelgroep Doelgroep Starters Senioren Overige Totaal

Aantallen

Percentage

30 31 75 136

22% 23% 55% 100%

In 2010 zijn er 136 nieuwe huurcontracten afgesloten. Het betrof 102 contracten voor een bestaande huurwoning (deels overloop uit 2009) en 34 contracten voor een nieuwbouwwoning (Beukenhof en Prinsenpolder). Bij het toewijzen en verhuren van woningen worden de uitgangspunten gehanteerd zoals deze zijn vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector en de Woningwet. Het overgrote deel, ruim 70%, van het beschikbare aanbod valt in de betaalbare categorie, onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag, 20% hiervan valt onder de aftoppingsgrens voor jongeren tot 23 jaar en is daarmee goedkoop. De aftoppingsgrens is de maximale huurprijs waarover de hoogte van de huurtoeslag wordt berekend. Wanneer de huurprijs boven de aftoppingsgrens valt wordt hier geen huurtoeslag over berekend en dient de huurder het meerdere zelf te betalen. Huurders ouder dan 65 jaar en gehandicapten krijgen nog wel 50% huurtoeslag voor dat deel van de huur dat valt tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurgrens.

Aantal eenpersoonshuishoudens in de periode 01-01-2010 t/m 31-12-2010 Leeftijd

Inkomen

< 65 jaar

<= € 21.450 > € 21.450 <= € 20.200 > € 20.200 55

> 65 jaar Totaal

<= € 357,37 11 9 2 0 22

€ 357,37 € 511,50 8 12 8 0 28

> € 511,50 1 1 0 3 5

Aantal tweepersoonshuishoudens in de periode 01-01-2010 t/m 31-12-2010 Leeftijd

Inkomen

< 65 jaar

<= € 29.125 > € 29.125 <= € 27.575 > € 27.575 47

> 65 jaar Totaal


<= € 357,37 0 0 0 0 0

€ 357,37 € 511,50 8 6 4 1 19

> € 511,50 2 15 5 6 28

9

Aantal drie en meerpersoonshuishoudens in de periode 01-01-2010 t/m 31-12-2010 Leeftijd

Inkomen

< 65 jaar

<= € 29.125 > € 29.125 <= € 27.575 > € 27.575 34

> 65 jaar Totaal

<= € 357,37 0 0 0 0 0

€ 357,37 € 548,18 16 2 0 0 18

> € 548,18 5 11 0 0 16

Doordat woningzoekenden zelf reageren op het beschikbare aanbod is de weigeringgraad laag, in 2010 ligt het percentage op 1,36%. Mutatiegraad De mutatiegraad in 2010 komt uit op 5,23%. Een lichte daling ten opzichte van de 5,4% in 2009. De gevolgen van de stagnatie in de bouwproductie van de afgelopen jaren zijn merkbaar. In 2011 leveren wij een fors aantal huuren koopwoningen op. De verwachting is dat de mutatiegraad weer licht gaat stijgen in het komende jaar. In 2010 zijn er in totaal 95 huuropzeggingen ontvangen, waarvan 4 woningen te koop zijn aangeboden conform ons verkoopbeleid. De belangrijkste verhuisredenen in 2010 waren; verhuizing naar een andere huurwoning en woning gekocht.


10

Leegstand Er is geen sprake van structurele leegstand door verhuurproblemen. Bij 32 woningen was er sprake van leegstand langer dan een maand. Deze leegstand is veroorzaakt door ingrijpend mutatieonderhoud vanuit het Strategisch Voorraadbeleid. Daarnaast is er huurderving ten gevolge van verkoop van woningen. De gemiddelde leegstandsduur tot het passeren van de akte bij verkoop is circa 3,5 maanden. Tabel: leegstand naar oorzaak

Leegstand onderhoud Leegstand verhuurbaar Leegstand bij verkoop Leestand bij sloop Totale huurderving


2010

2009

€ 25.819 € 2.659 € 8.276 € 11.022 € 47.863

€ 26.560 € 1.855 € 10.803 € 3.562 € 42.780

11

2.4 BIJZONDERE TOEWIJZINGEN Urgentie Woningzoekenden kunnen een aanvraag indienen voor een urgentie. Urgenties worden alleen in bepaalde situaties gegeven, de criteria hiervoor zijn duidelijk omschreven in ons beleid. Het aantal aanvragen voor urgenties is in 2010 stabiel ten opzichte van voorgaande jaren. De urgentie is een half jaar geldig en woningzoekenden moeten zelf reageren op een woning. Wanneer er geen geschikt aanbod is geweest, wordt de urgentie verlengd. 21 urgent woningzoekenden hebben op een woning gereageerd en geaccepteerd. Overzicht: aanvraag, toekenning en toewijzing urgenties

Aantal urgenties in 2010 51

Urgenties aangevraagd

Urgenties toegekend

22

Toegewezen woningen aan urgenten

21 0

10

20

30

40

50

60

Taakstelling huisvesting vergunninghouders In onderstaand overzicht staat onze taakstelling en de geleverde prestatie in 2010 vermeld. Tabel: overzicht taakstelling vergunninghouders (personen)

Vergunninghouders (personen) Nog te plaatsen per 31-12-2009 Taakstelling 2010 Geplaatst in 2010 Nog te plaatsen per 31-12-2010

4 13 12 5

In februari 2010 is van het ministerie van Justitie bericht ontvangen dat de taakstelling speciale regeling is vervallen. Deze speciale regeling, naast de jaarlijkse taakstelling huisvesting vergunninghouders (asielzoekers), gold voor de verwachte extra toename van vergunninghouders vanuit de generale pardonregeling. Bijzondere aandachtsgroepen Tot de bijzondere aandachtsgroepen van ons behoren: - Senioren met een zorgvraag - Personen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking Vooral voor deze groepen klanten willen wij extra inspanning leveren. Zo verhuren wij aan Stichting Prisma een drietal complexen: elf woningen in de Prinsenpolderstraat, zes woningen in de Fazantenlaan en de locatie aan de Veestraat. De locatie aan de Veestraat wordt momenteel verbouwd van groepswoningen naar negen zelfstandige appartementen. Aan stichting MEE worden zes woningen aan de Waterbies verhuurd. Zorgcentrum “de Wijngaerd” huurt 87 woningen voor senioren met een zorgvraag en wijst deze toe aan cliënten.


12

2.5 HUURTOESLAG EN HUURINCASSO Huurtoeslag In 2010 hebben 314 huurders huurtoeslag ontvangen door matiging. Het gemiddelde gematigde bedrag aan huurtoeslag in 2010 bedroeg € 158. Over het werkelijke aantal gebruikers van huurtoeslag zijn geen cijfers bekend. Het aantal huurders dat rechtstreeks huurtoeslag ontvangt via de Belastingdienst is bij ons niet bekend. Huurincasso/-aanzegging Een groot deel van onze huurders betaalt de huur maandelijks via een automatische incasso, 90% (2009: 90%). Dit is in vergelijking, met het landelijke percentage, erg hoog. De totale huurachterstand is gestegen ten opzichte van 2009. De totale huurachterstand bedroeg eind 2010 € 87.298. Deze achterstand heeft betrekking op 82 dossiers, waarvan 9 dossiers van vertrokken huurders. Uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur bedraagt de totale achterstand 0,96%. Tabel: stand van zaken huurincasso 2010 Ter invordering bij deurwaarder Schuldsanering Betalingsregeling Restant (w.o. slepers) Totale huurschuld per ultimo

€ 26.223 € 27.624 € 14.485 € 18.966 € 87.298

%

2009

%

0,96 %

€ 15.613 € 26.484 € 12.408 € 19.160 € 73.665

0,84%

Het aantal huurders met betalingsproblemen blijft nagenoeg gelijk maar de hoogte van de schuld is toegenomen. Het betreft hier vooral huurders die meerdere schulden hebben en niet toegelaten worden tot de schuldhulpverlening. Dit kan diverse oorzaken hebben zoals, eerder in traject gezeten of niet nakomen van afspraken gemaakt in het intaketraject. Wij proberen met een actief en streng aanmaningsbeleid te voorkomen dat schulden hoog oplopen. We benaderen huurders actief en proberen tot een oplossing te komen door het afsluiten van een betalingsregeling of om ze door te verwijzen naar schuldhulpverlening. Wanneer huurders de gemaakt afspraken niet nakomen wordt het dossier overdragen aan de deurwaarder. In 2010 is voor € 9.244 afgeboekt. De huurachterstand van de zittende huurders bedraagt, bijna € 72.000 verdeelt over 73 dossiers. Uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur is dit 0,79% (2009: 0,67%).


13

Overzicht: huurachterstanden zittende en vertrokken huurders

Huurachterstanden 1,20% 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00%

4e kw. 2009

4e kw. 2010

Vertrokken huurders

0,17%

0,17%

Zittende huurders

0,67%

0,79%

Huisuitzetting In 2010 zijn er vier aanzeggingen tot ontruiming geweest, vanwege betaalachterstanden. Dit heeft uiteindelijk niet geleid tot huisuitzettingen maar is in overleg een oplossing gevonden. Ook hebben we geen situaties aangetroffen van woonfraude. De sociale controle in de kernen is redelijk groot en bewoners die onrechtmatigheden vermoeden vinden gemakkelijk de weg naar de corporatie of gemeente.


14

2.6 VERKOOPBELEID In het verlengde van het Strategisch Voorraadbeleid is een lijst vastgesteld van circa 125 bestaande huurwoningen die in de komende jaren worden verkocht. Eind 2010 hebben we onze verkoopvoorraad uitgebreid met 80 woningen. Momenteel hebben we dus 11% van onze voorraad aangewezen voor verkoop aan zittende huurders of indien de woningen beschikbaar komen aan een ieder. We willen gemiddeld acht woningen per jaar gaan verkopen. In 2010 zijn 3 huurwoningen verkocht op de vrije markt. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg € 203.000. Daarnaast zijn in 2010 113 nieuwbouwwoningen verkocht. In Made een appartement in de Blasiuskerk, 17 starterswoningen in de Plukmadehof (waarvan 15 onder Slimmer Kopen®), 72 woningen en kavels in de Prinsenpolder (waarvan 2 onder Slimmer Kopen®) en 1 appartement in de Beukenhof. In Terheijden zijn 20 starters koopwoningen (met Slimmer Kopen®) en 2 vrije sector woningen in het plan F-veld verkocht. Door de tegenvallende verkoopresultaten bij de Blasiuskerk is eind 2010 besloten de resterende 7 appartementen uit de verkoop te halen en te gaan verhuren. Ook het laatste koopappartement in de Beukenhof is uit de verkoop gehaald en verhuurd.


15

3. KWALITEIT WONINGBEZIT 3.1 OPBOUW WONINGBEZIT Algemeen In 2010 zijn er geen grote wijzigingen opgetreden in de woningvoorraad. Op basis van ons verkoopbeleid en Strategisch Voorraadbeleid zijn er 3 woningen verkocht. Daarnaast hebben wij 20 appartementen opgeleverd en verhuurd aan de Beukenhof. Tabel: opbouw aantal verhuureenheden per 31-12-2010 Woningbezit 2010 Aantal woningen in bezit 01-01-2010 Toevoeging: Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen Totaal aantal woningen toegevoegd aan voorraad Onttrokken: Aantal woningen dat is verkocht aan zittende huurders Aantal woningen verkocht op de vrije markt Aantal woningen uit exploitatie gehaald Totaal aantal woningen onttrokken aan voorraad Aantal woningen in bezit op 31-12-2010: Aantal overige verhuureenheden in bezit op 31-12-2010: Garages Kinderdagverblijf Gezondheidscentrum Totaal aantal overige verhuureenheden Totaal aantal verhuureenheden in bezit op 31-12-2010

1.800 20 20 0 3 0 3 1.817

57 1 12 70 1.887

In 2008 zijn de 24 woningen in Langeweg verkocht aan het Woon Investeringsfonds (WIF). In 2009 zijn door het WIF 2 woningen verkocht en in 2010 is er door het WIF 1 woning verkocht. Het beheer van de overige 21 woningen is nog in onze handen maar zal medio 2011 overgedragen worden aan het WIF.


16

3.2 STRATEGISCH VOORRAADBELEID EN ONDERHOUD Algemeen Voor het verbeteren van de functionele kwaliteit, het comfort en het beter afstemmen van het aanbod op de vraag en ontwikkelingen op de woningmarkt, is er een Strategisch Voorraadbeleid (SVB). Hierin zijn voor alle complexen specifieke scenario‟s en maatregelen opgenomen om de woningen beter te laten aansluiten op de wensen en eisen van deze tijd. In 2010 is het SVB geactualiseerd. Bij een aantal complexen zijn de maatregelen uitgebreid. Energiemaatregelen zijn ondergebracht in een apart plan van aanpak zodat wij de voortgang kunnen monitoren van onze ambities, om te komen tot gemiddeld een B label voor ons hele bezit in 2018. In het SVB zijn tal van verbetermaatregelen opgenomen die worden uitgevoerd bij mutatie, planmatig onderhoud of op verzoek van huurders. De maatregelen variëren van het verplaatsen van bergingen, aanpassen van plattegronden, verplaatsen van badkamers tot het aanbrengen van een vaste trap naar zolder. Wij verwachten binnen zeven jaar een belangrijk deel van de verbeteringen uitgevoerd te hebben. Daarnaast passen wij, daar waar mogelijk, bestaande woningen aan zodat deze nog beter voldoen aan de eisen en wensen van senioren. In 2010 zijn er in diverse seniorencomplexen gerichte aanpassingen uitgevoerd om de bereikbaarheid en veiligheid van zowel het complex als de woningen te verbeteren. Maatregelen die zijn genomen zijn onder andere het beter bereikbaar maken van postboxen, het plaatsen van elektrische deuropeners, het verhogen van de galerijvloer en het plaatsen van videofooninstallaties. De onderhoudsbegroting, waarin is opgenomen niet-planmatig onderhoud, planmatig onderhoud en SVB-maatregelen wordt jaarlijks opgesteld op basis van de meerjarenplanning onderhoud. Op basis van jaarlijks uitgevoerde conditiemetingen vindt zo nodig bijstelling plaats van de meerjarenplanning onderhoud. Ook de maatregelen en aanpassingen, die voortkomen uit het SVB worden verwerkt. Signalen uit het niet planmatig onderhoud met een structureel karakter worden onderzocht en afhankelijk van de aard van de gebreken opgenomen als planmatig onderhoud in de jaar- en meerjarenbegroting. Energiemaatregelen Het energieverbruik van een woning is naast het verbeteren van de functionele kwaliteit en het comfort van de woningen een belangrijk aandachtsveld. Woningstichting Volksbelang heeft zich als doel gesteld om voor 2018 ons woningbezit gemiddeld op energielabel B te hebben. Dit houdt in dat in de komende jaren een forse inspanning wordt verricht in het investeren in energiebesparende maatregelen. Dit levert een positieve bijdrage aan het milieu maar met het terugdringen van energieverbruik kan ook een belangrijke bijdrage worden geleverd aan het beperken van de woonlasten van onze huurders. Wij verwachten dat de komende jaren de energiekosten, door de stijging van de prijzen, een steeds groter deel gaan uitmaken van de woonlasten. Duurzaam woningbeheer is een aspect dat verankerd ligt in de organisatie. Bij zowel onderhoud- als nieuwbouwprojecten wordt gelet op milieu- en energiebesparende maatregelen in combinatie met het toepassen van onderhoudsarme en levensduur verlengende materialen. Bijvoorbeeld door toepassing van kunststof of aluminium kozijnen met een recyclingverklaring. Hierdoor kan het schilderwerk beperkt blijven waardoor het milieu minder wordt belast.


17

3.3 ONDERHOUD- EN VERBETERINGSWERKZAAMHEDEN In 2010 hebben we in totaal ruim € 3,0 miljoen besteed aan onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden. Tabel: Onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden 2010 Uitgaven Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Serviceonderhoud Planmatig onderhoud Contractonderhoud Woningverbeteringen op verzoek huurders Woningaanpassingen Leefbaarheid Totaal

€ 571.247 € 436.378 € 40.365 € 1.347.265 € 347.436 € 139.729

Inclusief € 216.886 planmatig gepland onderhoud Inclusief € 207.126 woningverbeteringen

€ 36.929 € 127.008 € 3.046.357

Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken pakken we zo snel mogelijk op. Wij hebben een onderhoudsmedewerker in dienst en daardoor kunnen wij snel reageren en vooral de kleinere en spoedklussen snel oplossen voor onze huurders. Door gestructureerd en planmatig onderhoud uit te voeren maar ook woningen bij mutatie goed aan te pakken, proberen wij het aantal reparatieverzoeken te beperken. Bij het uitvoeren van reparatieonderhoud wordt in een aantal situaties ook gelijk een kwaliteitsverbetering doorgevoerd. Wanneer het bijvoorbeeld samenvalt met planmatig onderhoud of vanwege verbeterde technieken (modernere CV-ketels en waterbesparende kranen e.a.). De uitgaven voor reparatieverzoeken in 2010 zijn € 571.247 (2009: € 457.346), dit komt neer op gemiddeld € 300 per woning. De stijging van de totale uitgaven worden onder andere veroorzaakt door de strenge winter en veel wortelgroei in rioleringen. Mutatieonderhoud In 2010 zijn 95 woningen gemuteerd, waarvan 91 opnieuw worden verhuurd en vier woningen worden verkocht. Mutatie is een moment waarop wij een kwaliteitslag willen maken met een woning. Er wordt kritisch gekeken naar de kwaliteit van onder andere de keuken, badkamer maar ook naar de indeling en bruikbaarheid van de woning. De woning wordt volledig geïnspecteerd. De maatregelen die uitgevoerd worden in de woning worden bepaald aan de hand van de kwaliteitseisen vanuit verhuuroogpunt, maatregelen vanuit het Strategisch Voorraadbeleid en eventuele maatregelen vanuit planmatig onderhoud. Ook komen bij mutatie vaak niet eerder gemelde kleine gebreken aan het licht.


18

De kosten als gevolg van mutatieonderhoud (€ 436.378) worden afhankelijk van de uit te voeren werkzaamheden geboekt op mutatieonderhoud, planmatig onderhoud (€ 216.886) of Strategisch Voorraadbeleid. Service onderhoud Huurders kunnen een serviceabonnement afsluiten. Circa 75% van onze huurders heeft een serviceabonnement. Tegen een vaste vergoeding per maand kan de huurder het onderhoud, dat normaal voor hun rekening is, door ons laten uitvoeren. De uitgaven voor serviceonderhoud bedroegen € 40.365 in 2010. De opbrengsten vanuit de bijdragen waren in 2010 dekkend. Planmatig onderhoud Bij de planmatige werkzaamheden van 2010 is ook rekening is gehouden met de eisen van Duurzaam Bouwen en , Milieu- en Energiebesparing. Binnen het planmatig onderhoud zijn onder meer de volgende zaken uitgevoerd: - Buiten schilderwerk; schilderwerken worden uitgevoerd volgens KWS 2000. - Onderhoudswerkzaamheden aan kunststof gevelelementen - Vervangen van asbesthoudende daken op bergingen - Verbeteren en optimaliseren van mechanische ventilatiesystemen - Vervangen van CV-installaties - Aanbrengen van inbraakvertragende voorzieningen - Vervangen van dakgoten en hemelwaterafvoeren - Plaatsen van HR++ isolatieglas (in combinatie met schilderwerk). In 2010 waren de uitgaven voor planmatig onderhoud, inclusief maatregelen in kader van het SVB ( € 207.126) in totaal € 1.347.265. Contractonderhoud We sluiten diverse contracten af om onder andere onderhoud van installaties periodiek bij te houden. In 2010 bedroeg het contractonderhoud € 347.436. Woningverbeteringen op verzoek In 2010 is door onze huurders veel gebruik gemaakt van de mogelijkheid om verbeteringen op verzoek uit te laten voeren. Verzoeken worden altijd beoordeeld en getoetst aan het Strategisch Voorraadbeleid en het huurbeleid. Het verbeteren van de kwaliteit en het wooncomfort in een woning vinden wij belangrijk maar ook het behoud van voldoende betaalbare woningen speelt een rol in de afweging of er aan het verzoek tegemoet gekomen kan worden. Woningaanpassingen in verband met beperkingen De meeste mensen geven er de voorkeur aan om zolang mogelijk in hun eigen huis te blijven wonen. Wanneer dit door fysieke beperkingen moeilijker wordt kan er via de gemeente een aanvraag ingediend worden voor een woningaanpassing. Wij ondersteunen dit en verlenen altijd de nodige medewerking. De kosten worden gedekt vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Woningstichting Volksbelang verzorgt het offerte traject en begeleidt en ondersteunt de uitvoering. De kleine aanpassingen zoals een hoge toiletpot, handgrepen, beugels etc. nemen wij voor onze rekening, als zijnde niet-planmatig onderhoud (in 2010 voor € 36.929). Bewoners kunnen dit rechtstreeks bij ons aanvragen en de werkzaamheden worden snel, vaak al binnen een à twee weken, uitgevoerd. Voor onze klanten is het prettig dat kleine aanpassingen door Volksbelang worden uitgevoerd. Laagdrempelig en een snelle afwikkeling. In het afgelopen jaar hebben circa 55 bewoners gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Leefbaarheid Voor leefbaarheid en het wijkgericht werken is in 2010 € 127.008 besteed. Voorbeelden van een aantal projecten zijn de voortzetting van het project van het plaatsen van verlichting in brandgangen, het voorzien van woningen van inbraakwerend hang- en sluitwerk, het veiliger en beter bereikbaar maken van diverse complexen maar ook het opknappen en uitbreiden van speelvoorzieningen in diverse buurten.


19

Zelfaangebrachte voorzieningen Wij vinden het belangrijk dat bewoners, wanneer zij dat willen, hun woning kunnen aanpassen aan de eigen smaak, wens en behoefte. Bewoners moeten wel toestemming vragen. In beginsel is Woningstichting Volksbelang bereid medewerking te verlenen. Een voorwaarde is dat de aanpassingen veilig en vakkundig worden uitgevoerd. Ook kijken we naar de gevolgen voor de verhuurbaarheid op termijn. De mogelijkheden en voorwaarden zijn vastgelegd in het beleid voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Hierin staat ook omschreven welke vergoeding bewoners eventueel kunnen ontvangen voor de door hun aangebrachte verandering (verbetering), wanneer zij de woning opzeggen. De meeste aanvragen worden bij een verhuizing gedaan. Het gaat dan vaak om uitbreidingen van de keuken, het plaatsen van douchecabines en luxer sanitair. Deze veranderingen worden vaak gecombineerd met werkzaamheden die in opdracht van Volksbelang worden uitgevoerd. Op deze manier kunnen klanten de woning aanpassen aan hun eigen wensen en behoefte. In 2010 hebben wij circa 150 aanvragen ontvangen.


20

4. NIEUWBOUW 4.1 ALGEMEEN In 2010 is stevig gewerkt aan de doorontwikkeling van diverse nieuwbouwprojecten. Onze nieuwbouwplannen zijn ambitieus. In de periode 2011 -2015 verwachten wij circa 240 koopwoningen en 230 huurwoningen op te gaan leveren indien alle plannen doorgang vinden. Daarnaast is er nog een aantal grondposities ingenomen waar nog geen planvorming plaatsvindt. De komende jaren zullen we overwegen welke ontwikkelingsstrategie we zullen gaan volgen mede in het licht van de afnemende woningbehoefte. Een aantal majeure projecten zijn definitief geworden en aanbesteed. De economische crisis en de gewijzigde marktomstandigheden zijn voelbaar. De verkoop van woningen staat onder druk. Niet vanwege de kwaliteit van de nieuwbouw maar vooral door de onzekerheid of men het eigen huis wel krijgt verkocht. In de gemeente zijn we bezig met een inhaalslag in de bouwproductie. Met name in het omvangrijke nieuwbouwplan Prinsenpolder zijn deze effecten merkbaar. Een belangrijk deel van de verkopen zijn gerealiseerd maar met name in de laatste fasen staat de verkoop van duurdere koopwoningen onder druk. In onze overige plannen hebben we met name ingezet op de realisatie van huurwoningen en goedkope koopwoningen voor starters. Enerzijds omdat we vinden dat we deze doelgroepen moeten huisvesten anderzijds ook om dat de afzetproblemen daarmee beperkter zijn. Medio 2010 werden ook de besluiten ten aanzien van de huisvesting van middeninkomens (inkomen > € 33.614) in sociale huurwoningen zoals deze vanaf 2011 gaan gelden bekend. Aangezien we juist in de fase zitten dat we definitieve huurprijzen van de nieuwbouwwoningen en de toewijzing moeten gaan vastleggen voor woningen die voorjaar 2011 worden opgeleverd hebben we daarop geanticipeerd. In een aantal plannen heeft dit er in geresulteerd dat we de aanvangshuren hebben teruggebracht onder de € 650 per maand. Op deze wijze kunnen deze woningen met geborgde leningen worden gefinancierd. Ook hebben we inkomenseisen gesteld aan de toewijzing van deze nieuwbouwwoningen.


21

4.2 PLANNEN IN UITVOERING In onderstaande tabel zijn de in uitvoering genomen plannen weergeven. Tabel: Lopende nieuwbouwplannen Nieuwbouw

Huur

Doelgroep

Senioren Blasiuskerk Beukenhof Prinsenpolder Plukmadehof Totaal Made F-Veld Oranjeplein fase 1 Totaal Terheijden Wagenberg Postweg Totaal

7 21 55 29 112 10 18 28 140

21 16 37

Starter s

10 9 19 8

Koop /kavels Zorg

20 20 2

4 7 137 17 166 24

Doelgroep

Senioren

Starter s

8

12 17 29 20

8

18 24 12 202

8

Made Blasiuskerk (4 koop, 7 huur) De verkoop van woningen in de Blasiuskerk is in 2010 verder gestagneerd. Er is uiteindelijk nog een woning verkocht ondanks forse bijstelling van de verkoopprijzen. Besloten is de 7 resterende appartementen te gaan verhuren. Daarvoor moeten wel definitief o.a. badkamers en keukens worden aangebracht. Duidelijk is dat ook voor het huren (huurprijzen tot € 650) in dit specifiek kerkgebouw de animo nog niet groot is. Beukenhof (21 huuren 5 koopappartementen en 2 twee-onder-een-kapwoningen) In 2010 is het plan Beukenhof definitief opgeleverd en zijn alle woningen verkocht dan wel verhuurd. Plukmadehof (verbouwing Veestraat, 11 zorgappartementen Prisma, 9 huur en 17 koop) Voor alle bouwdelen zijn inmiddels bouwvergunningen verleend. De Veestraat is na verbouwing reeds opgeleverd aan Prisma. De nieuwbouw vordert gestaag. We verwachten medio 2011 de eerste huuren koopwoningen op te kunnen leveren. Alle woningen zijn aan starters verkocht waarvan 15 met Slimmer Kopen.


22

Prinsenpolder (Carré 43 huur woningen en Prinsentuin 12 huurwoningen) De Bouwcombinatie Prinsenpolder realiseert het nieuwbouwplan Prinsenpolder (zie paragraaf 4.4). In 2010 zijn 2 turnkey overeenkomsten afgesloten voor de levering van 43 en 12 huurwoningen aan Volksbelang door de Bouwcombinatie. Alle huurwoningen zullen nog voor de zomer van 2011 worden verhuurd.

Terheijden Oranjeplein (fase 1 18 huur) Fase 1 van het Oranjeplein betreft de realisatie van een school, bibliotheek en achttien appartementen. Het vormt onderdeel van een totaalaanpak in 4 plandelen in de omgeving Oranjeplein. De school en bibliotheek wordt ontwikkeld door de gemeente Drimmelen. Het plan is in 2010 scherp aanbesteed. De start bouw is rond 1 april 2011. De verwachte oplevering uiterlijk juni 2012 (in verband met start nieuwe schooljaar september 2012). F-veld (10 huur, 20 starterskoop (collectief particulier opdrachtgeverschap) en 4 vrije sectorkoop Ook de plannen voor het F-veld zijn in 2010 definitief geworden. De Raad van State heeft de bezwaren van omwonenden tegen de ontsluiting van deze nieuwe woonbuurt verworpen. Hiermee kwam de weg vrij om met de nieuwbouw te starten. De aanbesteding heeft in 2010 plaatsgevonden en de uitvoering is direct na de weerlegging van de bezwaren opgepakt. De 20 starters koopwoningen zijn binnen de Startersvereniging Dynamisch Jong Drimmelen verloot en verkocht. De 4 vrije sectorwoningen zijn eind 2010 in verkoop gebracht en begin 2011 waren er 2 verkocht. De woningen zullen voorjaar 2012 worden opgeleverd. Door het overnemen van een aantal plankosten en planrisico‟s en door het ondersteunen van de Startersvereniging Dynamisch Jong Drimmelen met een koperskorting via Slimmer Kopen en met inbreng van onze kennis heeft Volksbelang het mede mogelijk gemaakt dit startersproject te realiseren. Wagenberg Postweg (12 koop) Voor de locatie Postweg in Wagenberg is in 2010 definitief besloten dat de oorspronkelijke plannen voor een woonzorgcomplex ter plaatse geen draagvlak vinden bij de bevolking en de gemeenteraad. De in 2008 gepresenteerde plannen werden als te massaal en te ingrijpend ervaren gezien de locatie. Volksbelang heeft dit geconstateerd en haar koers gewijzigd. Voor de locatie is inmiddels een plan met 12 grondgebonden woningen ontwikkeld. Acht van deze woningen worden specifiek voor en samen met een groep starters via workshops uit Wagenberg ontwikkeld met inzet van de kopersregeling Slimmer Kopen. De plannen zijn door de Dorpsraad en de gemeenteraad zeer positief ontvangen.


23

4.3 PLANINITIATIEVEN In onderstaande tabel zijn de diverse planinitiatieven weergeven. Tabel planinitiatieven Nieuwbouw Nieuwbouw

Rozenbloemhof Prinsenpolderstraat (Duplexlocatie) Burg. Smitsplein Totaal Made Terheijden (Oranjeplein overige planfases) Wagenberg (Centrumplan) Totaal

Huur

Koop /kavels

Totaal

10 21 42

14 11

20 ntb

16 ntb

24 21 53 Ca. 95 Ca. 36 Ca. 20 Ca. 150

Made Rozenbloemhof (10 huur en 14 koop) In 2010 is dit plan verder uitontwikkeld. Het bestemmingsplan zal medio 2011 naar verwachting vastgesteld gaan worden en dan is ook de start verkoop gepland. Het plan richt zich met o.a. patiowoningen met een volledig woonprogramma op de begane grond, op de groeiende groep senioren in Made. De verwachting is dat een deel van die groep ook een seniorengeschikte woning wil kopen. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor deze groep in de huursector (door de Europese regelgeving) vanaf 2011 beperkt. Echter ook voor andere doelgroepen zijn deze woningen interessant. De ligging en inrichting van de locatie is voor alle doelgroepen erg aantrekkelijk. Dit plan zal pas uitgevoerd gaan worden als 70% is voorverkocht. Burgemeester Smitsplein (indicatief: 42 huur en 11 koopappartementen) In 2010 heeft Volksbelang zich verder beraden op de mogelijkheden om te komen tot herontwikkeling van de oorspronkelijke plannen op het Smitsplein. Van het vorige plan, waarvoor reeds een nieuw bestemmingsplan was gemaakt, is al in 2009 geconstateerd dat deze financieel onhaalbaar waren. Medio 2011 zal Volksbelang definitief beslissen of men in samenwerking met de gemeente, een alternatief plan, in het verlengde van het nieuwe bestemmingsplan kan realiseren. Uitgangspunt is 42 huur – en 11 koopappartementen in 3 appartementengebouwen. De realisatie hangt sterk af van de financiele haalbaarheid van deze plannen a.g.v. de grondbieding aan de gemeente. Duplexlocatie Prinsenpolderstraat (indicatief: circa 20 senioren geschikte appartementen) Stichting De Wijngaerd heeft in 2010 verder gewerkt aan haar nieuwbouwplannen voor het zorgcentrum. Dit heeft nog niet tot definitieve plannen en besluiten geleid. Wij hebben aan de bewoners van de duplexwoningen, die grenzen aan De Wijngaerd, aangegeven dat we op deze locatie in samenhang met de plannen van De Wijngaerd appartementen geschikt voor senioren willen realiseren. We hebben ook aangeven dat dit op zijn vroegst in 2014 aan de orde is. De woonkwaliteit van deze duplexwoningen heeft weinig toekomstwaarde. Terheijden Oranjeplein vervolgfasen In 2011 gaan we visies voor de vervolgfasen van de plannen in de omgeving van het Oranjeplein uitwerken. Ook zal het uitplaatsingsplan met de bewoners van de Brabantstraat worden opgestart. Een deel van de bewoners zal willen verhuizen naar de nieuwbouwappartementen in fase 1.


24

Wagenberg Centrumplan (indicatief in totaal 20 seniorenappartementen en grondgebonden woningen) Volksbelang heeft samen met de gemeente het initiatief genomen om een ontwikkelingsvisie voor Wagenberg op te stellen. Belangrijk onderdeel vormt het mogelijke centrumplan rond de kerk van Wagenberg. In de ontwikkelingsvisie heeft het College van B&W de voorkeur uitgesproken om het gebouw Plexat te slopen en de activiteiten onder te brengen in verschillende andere accommodaties. Het College is van mening dat er voldoende alternatieven zijn voor de activiteiten van de diverse verenigingen in onder andere de school en sporthal en in de nieuwbouw van het seniorencomplex. Begin 2011 is de ontwikkelingsvisie besproken in gemeenteraad en is de visie van het College van B&W ter discussie gesteld. Ook de Dorpsraad Wagenberg is zeer terughoudend over de gemeentelijke visie. Volksbelang is van mening dat een integrale ontwikkeling van een nieuw dorpshart (met inbreng van locatie Plexat) de enige oplossing is om te komen tot een bruisend nieuw dorpshart met een nieuw senioren huurcomplex en dorpshuisfuncties. Daarnaast zijn we van mening dat een samenhangende ontwikkeling (in overleg met gemeente, Surplus, Thebe, en school) op de langere termijn voor alle partijen meerwaarde biedt.


25

4.4 BOUWCOMBINATIE PRINSENPOLDER V.O.F. Organisatie In 2008 is een Vastgoed B.V. opgericht ter voorbereiding op het scheiden van toegestane activiteiten van de toegelaten instelling en ontwikkelactiviteiten. In 2009 is deze B.V.in het kader van de activiteiten van de opgerichte “VOF Bouwcombinatie Prinsenpolder” actief geworden. In de Bouwcombinatie participeren Volksbelang en Woningstichting WSG uit Geertruidenberg. In de VOF zijn de aangekochte gronden van WSG en Volksbelang ingebracht, zijn de historische rentekosten verrekend en zijn door de VOF gemeentelijke gronden verworven. Het plangebied is circa 8,5 hectare groot. De Vennoten van de vennootschap zijn WSG Projectontwikkeling B.V. en Volksbelang Vastgoed B.V.

Doelstellingen De vennootschap heeft ten doel het voor gezamenlijke rekening en onder gemeenschappelijke naam ontwikkelen en realiseren van het plan Prinsenpolder met de volgende uitgangspunten: -

Maken stedenbouwkundig plan, bouwen woonrijpmaken en uitvoeren werkzaamheden grondexploitatie. Ontwikkelen en realiseren woningen en bouwkavels. Sluiten van overeenkomsten met gemeente en derden. Het lenen van gelden al dan niet onder hypothecair verband. Het afzetten van gerealiseerde woningen aan vennoten en/of derden. Delen van winst of verlies, elke vennoot voor 50%.

Financiële opzet Door de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is een kredietarrangement verstrekt voor de financiering van het project. Het maximum van het krediet bedraagt € 10,7 miljoen met een looptijd tot mei 2011. De doorlooptijd zal moeten worden verlengd vanwege de doorlooptijd van het plan. De BNG heeft een bankhypotheek op de onroerende zaken met een pandrecht op de roerende zaken. Per verkochte woning/kavel wordt de kredietfaciliteit verminderd. Medio december 2010 bedroeg de kredietfaciliteit maximaal € 4 miljoen. In de vennotenvergadering van 10 februari 2011 is de jaarrekening over 2010 goedgekeurd. Besloten is het gerealiseerde resultaat over boekjaar 2010 ad. € 947.045 toe te voegen aan het kapitaal van de vennootschap. De resultaten zijn opgenomen in onze geconsolideerde jaarrekening.


26

Voortgang De nieuwe woonwijk voor Made omvat 192 woningen en bouwkavels waarvan 55 huurwoningen (12 in het deelplan Prinsentuin en 43 in het deelplan Prinsenhof). Deze huurwoningen worden via twee turnkey-overeenkomsten overgedragen aan Volksbelang. De koopwoningen en kavels zijn in voorjaar 2010 in verkoop gebracht. Medio 2010 is ook de nieuwbouw voor een aantal deelfasen gestart. In 2010 zijn ook een aantal vrijstaande woningen omgezet in bouwkavels. Tabel verkoop Prinsenpolder; eind 2010 Planomvang

In verkoop gebracht

(Juridisch) geleverd

Percentage

100 37 55 192

76 37 55 168

52 19 55 126

68% 51% 100% 75%

Koopwoningen Bouwkavels Huurwoningen Totaal

Het plan kent in totaal 137 aan particulieren te verkopen woningen en bouwkavels. Van deze 137 te verkopen woningen en kavels zijn er 77 verkocht (56%) waarvan er reeds 71 juridisch zijn geleverd aan de eigenaren, 36 woningen en kavels zijn nog te koop (26%) en er zijn 24 woningen nog niet in verkoop gebracht (18%).

Tabel voortgang bouw Prinsenpolder; eind 2010

Koopwoningen Huurwoningen Totaal

Verkocht

In aanbouw

52 55 107

70 55 125

Van de 70 woningen in aanbouw zijn er 52 verkocht (74%) en nog achttien in verkoop. Voor deze woningen is er dus een risico van voorfinanciering. Het niet bouwen van deze achttien woningen leidt tot terugtrekking van kopers van de overige woningen in dit plandeel (terugval in grondwaarde), ook lopen er opties op enkele woningen en het zien bouwen kan ook verkoopstimulerend werken. Daarnaast betreft het een aantal tussenwoningen die in de bouwstroom moeten worden meegenomen. Daarom is besloten deze woningen toch te gaan bouwen. De planning is dat de laatste woningen in 2013 worden opgeleverd.


27

5. LEEFBAARHEID Wijkgericht werken In 2010 is het wijkgericht werken, in samenwerking met de gemeente, verder uitgebreid. In alle kernen zijn één of meerdere actieve bewonersgroepen. Hierin zijn zowel huurders als eigenaar bewoners vertegenwoordigd. Er zijn weer diverse wijkavonden en wijkschouwen gehouden waarbij alle betrokken partners aanwezig waren. De avonden worden zeer goed bezocht en voor een deel mede voorbereid door een groep actieve bewoners. Dit sluit goed aan bij de filosofie van het wijkgericht werken, waarbij we bewoners meer willen betrekken bij hun wijk en mee willen laten praten en denken over toekomstige ontwikkelingen. Op dit moment betreft dit vooral zaken over de woonomgeving, onderhoud groen en verkeersveiligheid. Maar doordat de bewoners intensief werken aan hun buurt op nu nog fysieke aspecten, draagt dit enorm bij aan de betrokkenheid onderling en dus aan de sociale cohesie van buurten. Per kern is er een wijkoverleg. Het wijkoverleg heeft als doel om beleid af te stemmen tussen de verschillende betrokken partijen en daardoor gerichter en effectiever resultaat te bereiken. Hiervoor is een stuurgroep geformeerd waarin onder andere de gemeente, politie, welzijnsinstelling en de woningcorporaties vertegenwoordigd zijn. Vanzelfsprekend worden ook de bewoners hierbij betrokken en gestimuleerd actief bij te dragen aan het verbeteren van de leefbaarheid in hun omgeving. Naast het wijkoverleg is er in de meeste kernen ook een wijkspreekuur. Gemeente, politie en corporatie zijn gezamenlijk aanwezig om individuele bewoners informatie te geven en te ondersteunen bij vraagstukken over o.a. woonomgeving, veiligheid en overlast. Daarnaast is door de betrokken partijen intensief samengewerkt bij het aanpakken van overlast van hangjongeren. Hierbij waren ook het jongerenwerk en de scholen betrokken. Door deze integrale aanpak zijn de problemen effectiever aangepakt. Project Dorpssignaal In het najaar van 2010 zijn we begonnen met de voorbereidingen van een project Dorpssignaal in de kernen Terheijden en Hooge Zwaluwe. Dorpssignaal is een methode om de beleving van inwoners in beeld te krijgen op het gebied van veiligheid en de sociale cohesie in de buurt/kern waarin zij wonen. Door middel van interviews onder een groot aantal inwoners wordt aan de hand van een lijst vragen gesteld over het veiligheidsgevoel, het wonen, de sociale contacten en de eigen betrokkenheid bij allerlei activiteiten. Het project is een goede verbinding tussen de fysieke en sociale leefbaarheid omdat beide aspecten uitgebreid aan de orde komen. In het voorjaar van 2011 worden de eerste resultaten verwacht vanuit de interviews die januari en februari 2011 zijn gehouden. Het project is breed gedragen door alle partners in het Dorpsgericht werken. Afhankelijk van de resultaten zal het project eventueel in alle dorpen worden uitgevoerd.


28

Sponsoring bewonersinitiatieven Wij sponsoren een groot aantal initiatieven en activiteiten die worden georganiseerd vanuit de dorpskernen, zoals de jaarlijkse zomerfeesten in Terheijden en allerlei (verenigings)activiteiten. Deze activiteiten zijn toegankelijk voor alle inwoners van de betreffende dorpskern en dragen daarom naar onze mening bij aan de leefbaarheid en het versterken van de sociale cohesie van de dorpen. De Heemkundekring heeft nog steeds haar tijdelijke huisvesting in een leegstand kantoorpand van ons. Zij organiseren regelmatig tentoonstellingen of lezingen waar alle inwoners van de gemeente Drimmelen naar toe kunnen komen. Ook de computerclub voor ouderen heeft een leslokaal in dit kantoorpand. Vrijwilligers geven les aan ouderen in het gebruik en het vertrouwd raken met computers. Door het intensieve gebruik van dit leegstaande pand is er sprake van een win win situatie voor alle partijen. Het kantoorpand is in gebruik en verloederd niet, wat heel prettig is voor de omwonenden. De gebruikers betalen een symbolische vergoeding voor enkele kosten.

Aanpak overlast De leefbaarheid in buurten en kernen is ook gebaat bij een prettige manier van samenleven. Het aanpakken van overlast tussen bewoners onderling is dan ook erg belangrijk. Wanneer er overlastsituaties zijn worden de betrokken partijen eerst geadviseerd om met elkaar in gesprek te gaan om de problemen te bespreken. Wanneer dit niet lukt, organiseren wij een bemiddelingsgesprek. Deze gesprekken hebben in bijna alle gevallen een positieve invloed en geleid tot een betere verstandhouding tussen de betreffende personen. Soms is er sprake van meervoudige problematiek bij klanten. Soms komt dit aan het licht doordat wij in gesprek raken over een huurachterstand of bemiddelen in een overlastsituatie. Volksbelang participeert in het Mass overleg dat op gemeentelijk niveau wordt gehouden. Iedere zes weken is er een overleg waarin onder andere GGZ, gemeente, politie, bemoeizorg, het Algemeen Maatschappelijk Werk en nog andere hulpverlenende instanties zijn vertegenwoordigd. Met deze samenwerking zijn wij in staat klanten met een meervoudige problematiek beter, sneller en adequater te helpen. Dit is belangrijke bijdrage aan het oplossen van de problemen van de individuele klant maar veelal ook voor de omwonenden.


29

6. SAMENWERKING MET BEWONERS EN PARTNERS Onze bredere maatschappelijke doelstellingen betekent ook intensief samenwerken met huurders, partners en inwoners. Een goede samenwerking is essentieel om resultaten te bereiken op volkshuisvestelijk gebied. Overleg Huurdersvereniging Woonbelang In het voor- en najaar hebben we overleg met het voltallige bestuur van de Huurdersvereniging. In deze bijeenkomsten komen de jaarrekening, begrotingen en beleidmatige onderwerpen aan de orde. Daarnaast is er tweemaandelijks overleg met een afvaardiging van het bestuur en wordt de voortgang en nieuwe ontwikkelingen besproken. Wij hebben een actieve Huurdersvereniging die ook betrokken is bij informatieavonden voor en de voorlichting naar bewoners. Het overleg verloopt altijd zeer constructief. In het gevoerde overleg met de Huurdersvereniging Woonbelang zijn aan de orde gekomen: - De jaarrekening - De begroting en MJOB - De voorgenomen onderhoudsactiviteiten - Nieuwbouwprojecten en de voortgang - Huurbeleid 2010 en de toekomst - EU richtlijnen vanaf 1 januari 2011 - Sociaal statuut bij herstructurering - De nieuwe overlegwet - Voorlichting bewoners bij groot onderhoud - Servicekostenbeleid/afhandelen reparatieverzoeken - Prestatieafspraken met de gemeente Drimmelen - Opstellen samenwerkingsovereenkomst die in 2011 getekend zal worden - Het nieuwe ondernemingsplan 2011 – 2014 Overleg met bewoners Wij vinden het belangrijk om bewoners tijdig te betrekken bij uit te voeren onderhoud of andere zaken die hen direct aangaan. Op die manier ontstaat direct duidelijkheid of de voorgenomen maatregelen aansluiten op hun wensen. Met bewoners afzonderlijk of tijdens bijeenkomsten is overleg gevoerd over: - Plan- en projectmatige werkzaamheden - Voorlichting- en informatiebijeenkomsten over nieuwbouwprojecten - Afstemmingsoverleg met Dorpsraad Wagenberg - Informatie en brainstormbijeenkomsten over het project Postweg in Wagenberg - Informatiebijeenkomsten over ontwikkelingen in het centrum van de kern Wagenberg - Maandelijks overleg met de voorzitter van de bewonerscommissie van de Kloosterhof. - Tweemaandelijks overleg met de activiteitencommissie Patrijsflat - Overleg met diverse individuele bewoners en vertegenwoordigers van complexen over leefbaarheid en de woonomgeving - Participeren in wijkgericht werken tijdens de maandelijkse wijkspreekuren, wijkavonden en wijkschouwen. - Diverse informatiebijeenkomsten over de pilot van het project Dorpssignaal dat in 2011 in uitvoer gaat. - Verkoopinformatie bijeenkomsten voor projecten Prinsenpolder, Plukmadehof en de Vlieren


30

Samenwerking partners Met de gemeente Drimmelen, onze belangrijkste partner, is structureel overleg op bestuurlijk en ambtelijk niveau. Vaak gaat het over de te realiseren nieuwbouwprojecten. Ook is in 2010 diverse malen overleg gevoerd over het actualiseren van de Woonvisie en prestatieafspraken. In 2011 zullen deze worden vastgesteld. In de nieuwe Woonvisie en afspraken wordt de samenwerking tussen de gemeente en Volksbelang ten aanzien van de volkshuisvestelijke opgaven en ieders rol daarin vastgelegd. Ook de samenwerking met onze collega corporatie Goed Wonen (o.a. gezamenlijke woonruimteverdelingssysteem) en WSG (nieuwbouwplan Prinsenpolder) is constructief. Een goede balans in wonen en zorg (en welzijn) vinden wij zeer belangrijk in het kader van ons streven naar voldoende vitale kernen en dorpen. Uit demografische gegevens blijkt dat wij in ons werkgebied te maken krijgen met een sterke vergrijzing. Een sterkere vergrijzing dan het landelijk gemiddelde. Daarop moeten wij samen met onze partners (de gemeente en de zorginstellingen) tijdig anticiperen. Naast de bouw van woningen die geschikt zijn voor ouderen moet ook kritisch gekeken worden naar de voorzieningen in de kernen. Kunnen deze blijven behouden, moeten en kunnen ze worden uitgebreid of zijn er voldoende voorzieningen in de nabije omgeving die ook nog bereikbaar zijn. Belangrijke vraagstukken die met de partners besproken worden. Met diverse organisaties zoals De Wijngaerd, Surplus, Thebe, en Prisma en de Stichting Welzijn Ouderen werken we samen aan nieuwe plannen en dienstconcepten om de groeiende groep senioren en mensen met een beperking fijn te laten wonen en de leefbaarheid voor de inwoners van de dorpen te garanderen. Op gemeentelijk niveau is er een Beleidsgroep Welzijn/Ouderenproof. Een groot aantal onderwerpen op het gebied van wonen/welzijn en zorg worden besproken in deze groep. De volgende partners zijn vertegenwoordigd, de gemeente, zorg- welzijninstellingen (Surplus, de Wijngaerd, Thebe, Home), corporaties, Stichting Welzijn Ouderen) en diverse ouderenplatforms en de verankeringsgroep. Vanuit de beleidsgroep wordt voorgesteld beleid beoordeeld en van advies voorzien en beleidsvoorstellen gemaakt. Door de betrokkenheid van veel disciplines is er sprake van een optimale uitwisseling en inbreng van ieders kennis. Ook met andere organisaties zoals politie, Vluchtelingenwerk, notarissen, makelaars, deurwaarder, leveranciers en aannemers wordt constructief samengewerkt.


31

Geschillen Advies Commissie (GAC) De GAC bestaat uit vier leden en een onafhankelijk secretaris. Hiermee is de onafhankelijkheid van de GAC gewaarborgd. De GAC behandelt geschillen van huurders met Volksbelang of Goed Wonen. De Geschillen Advies Commissie bestaat uit de leden: - De heer A. Weterings, onafhankelijk voorzitter, - De heer A. Braat, lid namens woningstichting Volksbelang - De heer N. de Moei, lid namens woningstichting Goed Wonen - De heer W. Geppaart, lid namens de Huurders Vereniging Woonbelang. Mevrouw Gerry Butter is per 1 juni 2010 benoemd als onafhankelijk secretaris van de GAC. Begin 2010 is de heer de Moei herkozen als lid namens woningstichting Goed Wonen. In 2010 is er een voorjaarsoverleg gevoerd met woningstichting Goed Wonen en een najaarsoverleg met Volksbelang. Hierin zijn beleidsvoornemens en resultaten, alsmede lopende zaken binnen en buiten de organisatie aan de orde geweest. De GAC heeft daarmee een actueel beeld van Volksbelang. De GAC hanteert het Reglement Geschillen Advies Commissie. In 2010 is er geen geschil behandeld vanuit Volksbelang.


32

7. GOVERNANCE VOLKSBELANG Eind 2009 zijn de richtlijnen van de Governancecode Woningcorporaties uitgewerkt en door de Raad van Toezicht (RvT) vastgelegd in interne richtlijnen en reglementen. Begin 2010 zijn op basis daarvan de nieuwe statuten goedgekeurd door het Centraal Fonds en het Ministerie van WWI. De nieuw aangetreden RvT staat voor de opdracht om, in overleg met de Directeur-Bestuurder, op een goede wijze invulling te blijven geven aan het intern toezicht.

7.1 MAATSCHAPPELIJKE VISITATIE Begin 2010 is een maatschappelijke visitatie afgerond. Deze heeft als basis gediend voor het nieuwe ondernemingsplan dat eind 2010 is afgerond. Samen met onze maatschappelijke partners heeft een onafhankelijke commissie de visitatie uitgevoerd. De commissie heeft vooral terug gekeken naar de periode 2006-2009. Op basis daarvan zijn aanbevelingen gedaan voor de toekomst. De belangrijkste zijn: - Stel een ondernemingsplan op met een heldere missie, visie en ambities en doelstellingen en vertaal dit naar jaarplannen en prestatieafspraken met medewerkers. Ons nieuwe Ondernemingsplan, werkplan 2011 en de daarvan afgeleide nieuwe opzet van de managementrapportage die nadrukkelijker is gericht op meten van prestaties voorziet hierin. - Volksbelang kan beter communiceren over haar rol en positionering naar belanghouders. Begin 2011 hebben we in het kader van het nieuwe Ondernemingsplan een belanghoudersbijeenkomst gehouden, verder heeft de communicatie een plek in ons werkplan gekregen en de continue aandacht o.a. via het bewonersblad, populaire uitgaven van ons Ondernemingsplan en jaarverslag en andere media. - Koester de lokale positie. Thuis in Drimmelen is het leidmotief van ons Ondernemingsplan. We zullen aandacht blijven besteden aan het betrekken van de Belanghouders bij onze beleidscyclus (o.a. jaarlijkse bijeenkomst). - Voer een kwaliteitsmeting in; dit werken we in 2011 verder uit. - Werk aan risicobeheersing; met name ten aanzien van de ambitieuze projectenportefeuille. Sinds 2009 is hieraan, ook in de visie van de commissie, een belangrijke professionaliseringsslag gemaakt (o.a. introductie fasedocumenten, helder besluitvormingsproces organisatie-bestuurder-RvT, inrichten projectadministraties; scherpere focus op kasstromen, treasury). Ook wordt over de risico‟s gerapporteerd aan de RvT. Zie ook paragraaf 7.3. - Ga meer projectmatig te werk en richt vooral de bedrijfsprocessen meer uniform in en formaliseren beslismomenten (fases nieuwbouw). In 2010 zijn alle relevante bedrijfsprocessen geactualiseerd en vastgelegd in samenspraak met medewerkers. Fasedocumenten zijn ingevoerd en Investeringsbesluiten worden voorgelegd ter goedkeuring aan de RvT. - Ontwikkel een afwegingskader ten aanzien het maken van investeringskeuzes wat aansluit op toetsingskader RvT, ook gezien de forse grondaankopen in het verleden zonder duidelijke financiële afwegingskaders. In het Ondernemingsplan zijn toetsingscriteria bepaald ten aanzien van solvabiliteit (aansluitend op Centraal Fonds), kasstromen (aansluitend op WSW) en nieuwe projectinvesteringen (gekoppeld aan type vastgoed). Inmiddels wordt in de projectanalyse gewerkt met rendementseisen die gekoppeld zijn aan type vastgoedinvestering (maatschappelijk vastgoed, goedkope huur, dure huur, goedkope koop, dure koop, commercieel vastgoed). Dit wordt in de Investeringsbesluiten van de RvT, naast de te verwachte onrendabele toppen, inzichtelijk gemaakt.


33

7.2 ONDERNEMINGSPLAN 2011-2015 Volksbelang heeft de laatste jaren een sterke ontwikkeling doorgemaakt. In 2010 is er, onder begeleiding van een extern adviseur, een nieuw concept ondernemingsplan voor de periode 2011 – 2015 ontwikkeld door directie, managementteam en werknemers. In de vergadering van december 2010 heeft de RvT ingestemd met het conceptondernemingsplan 2011-2015. De nieuwe missie van de woningstichting laat zich samenvattend omschrijven als: Volksbelang is actief in de gemeente Drimmelen. We voelen ons er thuis, kennen de lokale situatie en de mensen. We willen invulling geven aan de woonwensen van inwoners en voelen ons mede verantwoordelijk voor de leefbaarheid van de dorpen. Om dit te realiseren zijn we actief in het aangaan van verbindingen met inwoners en betrokken partijen op het gebied van wonen, zorg en welzijn.

De komende jaren verandert de omgeving waarin we werken. De bevolking van Drimmelen zal qua omvang krimpen en ouder worden. Door de vergrijzing zijn er straks veel meer een- en tweepersoonshuishoudens. Onze klanten stellen meer eisen aan de kwaliteit van de woning en de leefbaarheid van de woonomgeving. De Drimmelse samenleving verwacht dat we een bredere maatschappelijke rol vervullen dan louter verhuur van woningen. Anderzijds worden we door de overheden meer als een zakelijke ondernemer behandeld waardoor onze investeringsmogelijkheden worden beperkt. Deze ontwikkelingen hebben we vertaald in 6 strategische opgaven voor de periode 2011 tot en met 2015: - De klant centraal. - Bouwen en beheren in balans. - Investeren in duurzaamheid. - Werken aan leefbaarheid. - Maatschappelijk ondernemen. - Presteren naar financieel vermogen. In het najaarsoverleg met de Huurdersvereniging is het conceptondernemingsplan besproken. De Huurdersvereniging heeft ingestemd met het conceptondernemingsplan. Belangrijkste opmerkingen die men heeft gemaakt zijn: - Positief dat Volksbelang veel aandacht besteedt aan nieuwbouw en onderhoud. - Positief dat men maatregelen neemt ten aanzien van modernisering en energiebeheersing. - Men ondersteunt de visie dat we aandacht moeten besteden aan de middeninkomens maar dat dit niet ten koste moet gaan van de primaire doelgroep. Men onderschrijft de bezwaren die Volksbelang heeft ten aanzien van de Europese regelgeving in het bijzonder de vastgestelde inkomensgrenzen voor niet-scheef toewijzen. - De Huurdersvereniging onderkent de bredere taakstelling van Volksbelang en de onderbouwing op welke wijze we daarin positie nemen. Men zal blijven bewaken dat Volksbelang niet oneigenlijke verantwoordelijkheden op zich neemt die anderen laten liggen.


34

Begin 2011 is in een Belanghoudersbijeenkomst het Ondernemingsplan nader toegelicht en zijn de belanghouders geconfronteerd met onze dilemma‟s. Belangrijkste conclusies waren: - in grote lijnen worden onze keuzes in het Ondernemingsplanplan onderschreven - op onze kernwaarden duidelijk, actief, betrokken en verbindend scoren we goede voldoendes. - indien we moeten gaan prioriteren dan moeten de accenten liggen op nieuwbouw (vooral voor senioren, echter ook voor starters), verbeteren van huurwoningen (nadrukkelijk focus op energiemaatregelen), leefbaarheid (ook gericht op sociale aspecten). De discussie over onze rol in het realiseren van maatschappelijk vastgoed leverde erg wisselende beelden op. Geconcludeerd kan worden dat dit erg dorps- en projectspecifiek uitgewerkt zal moeten worden.


35

7.3 RISICOMANAGEMENT Ook in 2010 hebben we ons gericht op betere financiële beheersing van de projectenportefeuille en de bedrijfsvoering verbeterd. Daarnaast is de omvangrijke projectenportefeuille inzichtelijk gemaakt en de projectontwikkeling verder geprofessionaliseerd. Risicomanagement is van eminent belang, zeker gezien de huidige onzekere economische tijden en de ontwikkelingen op de woningmarkt. In 2010 is ook gewerkt aan het meer verankeren van besluitvorming en het vastleggen op gewenst niveau. Op basis van notities en fasedocumenten (voor de projecten) worden strategische besluiten genomen en vastgelegd in bestuursbesluiten en projectadministraties. Alvorens verplichtingen worden aangegaan worden Investeringsbesluiten ter goedkeuring voorgelegd aan de RvT. We hebben financiële toetsingskaders waarmee we zicht houden op de verwachte ontwikkeling van de financiële positie en kasstromen van onze organisatie en de financieringsmogelijkheden van onze plannen. Op basis van het nieuwe ondernemingsplan maken we vanaf 2011 werkplannen met doelstellingen en activiteiten en vertalen we deze in meetbare prestaties (indicatoren). Ook vormen de geformuleerde strategische opgaven de kapstok om over de voortgang, inspanningen en bereikte resultaten te rapporteren. Zodat het onderdeel wordt van de planning- en controlcyclus. De belangrijkste processen binnen de organisatie zijn in 2009 beschreven en in 2010 is daarop onze werkwijze gebaseerd. Ons nieuwe Procuratie- en autorisatiereglement en in het verlengde daarvan het Directiereglement en het RvT-reglement waarin taken, bevoegdheden en mandaten zijn vastgelegd is op deze processen gebaseerd. Uitgangspunt is een heldere functiescheiding en de verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie leggen.


36

7.4 VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT De Raad van Toezicht (RvT) is verantwoordelijk voor het intern toezicht bij Volksbelang. De RvT heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de DirecteurBestuurder en op de gang van zaken van de woningstichting en de met haar verbonden onderneming, te weten de VOF Prinsenpolder. De RvT hanteert als uitgangspunt de vraag of het beleid wordt gevoerd overeenkomstig de elementaire beginselen van verantwoord maatschappelijk ondernemerschap. Daarvoor ziet de RvT erop toe dat het beleid in ieder geval in overeenstemming is met wettelijke, statutaire en andere voorschriften en dat de continuïteit van de woningstichting gewaarborgd is.

7.4.1

Governance

De wijze waarop invulling wordt gegeven aan de Governance-richtlijnen binnen de sector heeft ook in 2010 landelijk regelmatig de aandacht gekregen. De RvT is zich daar terdege van bewust. Leidend voor de RvT zijn de uitgangspunten en bepalingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties. In 2009 is een intensief traject doorlopen om te komen tot een actualisatie van de interne reglementen en de daaruit voortvloeiende documenten op basis van de Governancecode. Eind 2009 zijn deze documenten vastgesteld. Op basis hiervan zijn begin 2010 de aangepaste statuten door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het (voormalige) Ministerie van WWI goedgekeurd. De belangrijkste documenten zijn ook op de website geplaatst. Werving en selectie leden Raad van Toezicht In 2010 is veel aandacht besteed aan de werving van nieuwe leden gebaseerd op het Rooster van aftreden. Op basis van dat vastgestelde rooster zijn de oude leden vanaf 2009 tot medio 2011 aan het aftreden. Vanuit de overtuiging dat Volksbelang haar legitimiteit moet vinden in de lokale gemeenschap, is een onafhankelijke selectiecommissie benoemd bestaande uit leden uit die gemeenschap en zonder enige binding met Volksbelang. Met een advertentie in de regionale dagbladen zijn nieuwe kandidaten opgeroepen te solliciteren op de vacante functies. De basis voor deze selectie zijn de vastgestelde profielschetsen voor de leden van de RvT. Uiteindelijk zijn er 4 nieuwe leden voor de RvT voorgedragen en per 1-7-2010 benoemd. Op 1-7-2010 zijn de leden van Gils en Raes afgetreden. Vanwege hun jarenlange betrokkenheid en inzet voor Volksbelang is hen een passend afscheid aangeboden en door een vertegenwoordiger van Aedes de Aedeserepenning uitgereikt. Per 31-12-2010 is de heer Beulens afgetreden waarvan nog afscheid zal worden genomen.


37

In de vergadering van 25 februari 2011 is de heer G. Verton benoemd als nieuw lid. Zijn benoeming gaat in op 1-7-2011. Hij heeft een financieel-economische achtergrond. Per 1 juni 2010 zijn 4 nieuwe toezichthouders tegelijk benoemd. Voor de continuïteit is het niet verstandig alle 4 de leden weer tegelijk te laten aftreden en (wellicht) weer te herbenoemen. In de vergadering van 22 april 2011 heeft de RVT besloten dat per 1-7-2011 de heer Weggen de huidige aftredende voorzitter opvolgt. Mevrouw van Goch wordt dan vicevoorzitter. Tevens is besloten een rooster van aftreden vast te stellen wat recht doet aan de continuïteit van de RvT. Dit betekent dat de voorzitter en vicevoorzitter en beide vertegenwoordigers namens de Huurdersvereniging niet tegelijkertijd aftreden. Tabel: samenstelling en rooster van aftreden Raad van Toezicht per 31-12-2010: Naam

Functie

Lft

Beroep/ Deskundigheid

Benoemd / Herbenoeming

Drs. dhr. H. van den Noort

Voorzitter

57

Belastingadviseur, Fiscalist Financieel-economisch

Drs. dhr. H.J. Weggen MHA

Vice voorzitter

59

Drs. mevr. M. van Goch*

Lid

57

Ing. dhr. H. Figge

Lid

56

Algemeen Directeur/Bestuurder Zorgorganisatie Toezicht, management van organisaties, wonen en zorg Manager woningcorporatie Organisatiekunde, management, volkshuisvesting, bewonersparticipatie Planeconoom Financieel-economisch, vastgoed en projectontwikkeling Zelfstandig adviseur Bedrijfskunde, volkshuisvesting, wijkontwikkeling en bewonersparticipatie

1994/ 1-7-2011 (aftredend) 1-7-2010/ 1-7-2014

Ir. mevr.H.P.M. Lid 42 BraksLangenkamp* *op voordracht Huurdersvereniging

1-7-2010/ 1-7-2013 1-7-2010/ 1-7-2013 1-7-2010/ 1-7-2014

Zelfevaluatie Begin 2011 heeft de nieuwe RvT in een zelfevaluatie teruggeblikt op 2010. Geconstateerd is dat 2010 sterk in het teken heeft gestaan van de wisseling van oude en nieuwe leden, de onderlinge kennismaking en een introductieprogramma. Vastgesteld is dat geen van de RvT-leden een nevenfunctie vervult die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad. Er is ook geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvT of de Directeur-Bestuurder betrokken waren. De onafhankelijkheid van de leden van de RvT is in overeenstemming met de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties. Honoreringen Leden Rvt De honorering van de Raad van Toezicht bestaat uit een maandelijkse vaste vergoeding. De hoogte van de vergoeding is gebaseerd op het advies van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Er worden hiernaast geen faciliteiten zoals persoonlijke leningen of anderszins beschikbaar gesteld. Binnen Woningstichting Volksbelang zijn in 2010 geen kerncommissies ingesteld.


38

Directeur-Bestuurder De Raad van Toezicht heeft eind 2010 het functioneren van de directeur/bestuurder beoordeeld en schriftelijk vastgelegd. De Raad heeft zijn waardering uitgesproken over zijn functioneren en de wijze waarop er in 2010 qua beleidsvorming, projectontwikkeling en beleidsvoering verbeterslagen zijn gemaakt. Ook is op een prima wijze geïnvesteerd in de relatie richting de belanghouders. De Raad heeft in 2010 de arbeidsvoorwaarden en honorering van de heer van den Einden getoetst aan de herziene Izeboudregeling zoals deze is vastgesteld door de vereniging van toezichthouders en corporatiebestuurders. Met de heer van den Einden is, bij zijn aanstelling, een 40-urig arbeidscontract overeengekomen. In het remuneratierapport over 2010 (vastgesteld door de RvT op 25-2-2011) zijn de conclusies ten aanzien van de beoordeling van de heer van den Einden vastgelegd. De belangrijkste is dat het salaris van de heer van den Einden passend is binnen de Izeboudregeling (functiezwaartegroep D; maximumsalaris per 1-7-2010 € 109.988). De arbeidspositie van Directeur-Bestuurders valt niet onder de CAO Woondiensten. Wel is het salaris van de heer van den Einden passend binnen de loonschalen van de CAO-Woondiensten. De Raad concludeert daarmee dat zijn salaris past binnen het totale loongebouw van de organisatie. Het betreft een vast salaris en er is afgezien van het maken van prestatiegerelateerde salarisafspraken. De secundaire arbeidsvoorwaarden (zoals ziektekosten, pensioen en verlof ) zijn conform de CAO Woondiensten en daarover zijn geen afwijkende afspraken gemaakt. De heer van den Einden heeft een auto van de zaak ter beschikking. Met hem zijn geen afspraken gemaakt over tegemoetkomingen bij beëindiging van het dienstverband en ook zijn aan hem geen leningen of garanties verstrekt. De RvT concludeert dat de honorering van de Directeur-Bestuurder past binnen de vastgestelde kaders en als zodanig maatschappelijk verantwoord is. Tabel: honorering Directeur-Bestuurder Honorering Directeur-Bestuurder Vast bruto jaarinkomen Variabel bruto jaarinkomen Fiscale bijtelling auto Uitkering einde contract Pensioenlasten (werkgevers en werknemersbijdrage) Sociale lasten (werkgeversbijdrage)

€ 106.872 n.v.t. € 8.471 n.v.t. € 34.157 € 5.095

Tabel: vergoeding leden Raad van Toezicht Brutovergoedingen (volledig jaar) leden Raad van Toezicht Voorzitter Leden

€ 9.414 € 6.276

Onafhankelijkheid De heer van den Einden vervult een onbezoldigde nevenfunctie. Hij is voorzitter van het Bestuur van de Stichting Huis van de Wereld in Tilburg. Het Huis van de Wereld is een plek waar inhoudelijke en culturele activiteiten plaatsvinden op het terrein van de multiculturele samenleving en internationale samenwerking. Binnen het Huis van de Wereld werken de organisatie Stichting Nieuwkomers Vluchtelingen (SNV), Centrum voor Ontwikkelingssamenwerking (COS) en het Missionair Servicecentrum Tilburg (MST) samen.


39

7.4.2

Toetsingskaders

Maatschappelijke Visitatie Begin 2010 is de maatschappelijke visitatie afgerond. De uitkomsten van de visitatie vormen een belangrijke input voor het nieuw op te stellen Ondernemingsplan. Als zodanig is het ook voor de Raad van Toezicht een belangrijk toetsingsinstrument van het bestuurlijke beleid. De Raad heeft kennis genomen van de conclusies en aanbevelingen van de visitatiecommissie en de wijze waarop afgelopen jaar hieraan nader invulling is gegeven zoals verwoord in hoofdstuk 1. De Raad onderschrijft de visie van de commissie dat Volksbelang een roerige periode heeft afgesloten en er, ook in 2010, op diverse onderdelen verbeterslagen zijn gemaakt waardoor de professionaliteit van de organisatie is toegenomen, de risico‟s scherper in beeld zijn gebracht en de relatie met belanghouders is verbeterd. Ondernemingsplan ‘Thuis in Drimmelen’ Vanaf eind 2010 is gewerkt aan een nieuw Ondernemingsplan opgesteld voor de periode 2011-2015. In haar vergadering op 26 oktober heeft de Directeur-Bestuurder met ondersteuning van een externe adviseur de hoofdlijnen van zijn voorgestelde beleid gepresenteerd. De raad heeft met name gesproken over de gevolgen van de Europese regelgeving met als conclusie dat Volksbelang ook iets wil betekenen voor de categorie huurders die een inkomen van net boven 34.000 euro. Tevens is gesproken over de verbindende rol van regievoerder als het om de maatschappelijke taak van Volksbelang gaat. Op basis van de herijking van de missie en kernwaarden van de organisatie zijn daarin 6 strategische opgaven geformuleerd. Het Ondernemingsplan is in samenwerking met de medewerkers, Directeur-Bestuurder, Managementteam en RvT opgesteld. Eind 2010 heeft ook de Huurdersvereniging Woonbelang ingestemd met de gemaakte keuzes, doelstellingen en activiteiten. Begin 2011 hebben ook de belangrijkste Belanghouders in een bijeenkomst de hoofdlijnen van het nieuwe Ondernemingsplan onderschreven en heeft de Raad het Ondernemingsplan vastgesteld. Het vormt de basis voor de activiteiten in de periode 2011 tot en met 2015. Treasurystatuut De leningenportefeuille vormt een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering van Volksbelang. Eind 2010 heeft de RvT zich, door de externe treasury-adviseur, uitvoerig laten informeren over de stand van zaken van de leningenportefeuille en de (beheersing van) renterisico‟s. Ook is in december een nieuw, actueel treasurystatuut vastgesteld waarin de kaders waarbinnen uitvoering wordt gegeven aan de treasuryactiviteiten zijn vastgelegd evenals de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de RvT, de bestuurder en de werkorganisatie. De RvT heeft met name aandacht gevraagd voor de risico‟s van het werken met rentederivaten. Op basis hiervan is het statuut enigszins aangepast. Het actuele statuut vormt het toetsingskader voor de RvT om het treasurybeleid te beoordelen. Planning en controlcyclus Schriftelijke informatie, mondeling toegelicht, zijn een belangrijke bron voor de Raad van Toezicht om zich een beeld te vormen of de vastgelegde afspraken nagekomen worden. Het bestuur voorziet de Raad van Toezicht ieder kwartaal van de nodige bedrijfsinformatie, waarbij de financiële situatie en de ontwikkeling van de projecten alsmede analyses van de belangrijkste risico‟s vaste belangrijke items zijn. Ook de kwaliteit van de dienstverlening is onderdeel van deze rapportage. In 2010 is reeds de verantwoording aan de RvT via kwartaalrapportages verbeterd. De Raad heeft aangegeven welke managementrapportage zij graag zou ontvangen en in welke frequentie. Ook zijn vanuit risicomanagement gerelateerd aan de forse nieuwbouwopgave nadrukkelijker de risico‟s inzichtelijk gemaakt en wordt binnen de organisatie gewerkt met fasedocumenten, projectadministratie en Investeringsbesluiten. In 2010 zijn door de RvT voor de projecten Plukmadehof, F-veld, Prinsenpolder en Oranjeplein op deze basis investeringsbesluiten genomen.


40

Voor 2011 is het Ondernemingsplan vertaald in een werkplan en begroting en wordt op basis van de Balanced scorecard en prestatie-indicatoren de voortgang van de resultaten en activiteiten van het ondernemingsplan en werkplan bewaakt. De Raad benoemt de accountant voor de controle van de jaarrekening. De accountant beoordeelt eveneens mogelijke risico‟s en rapporteert hierover via de managementletter aan Bestuur en RvT. De conclusies van de Managementletter zijn besproken met de RVT.

7.4.3

Belangrijkste activiteiten in 2010

De Raad van Toezicht is lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De Raad van Toezicht heeft in 2010 6x regulier vergaderd en heeft 2 extra vergaderingen gewijd aan de benoeming van nieuwe leden en het ondernemingsplan. De meest relevante onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn: - Kwartaalrapportages - Beloning Directeur-Bestuurder i.r.t. Izeboudregeling - Investeringsbesluiten Plukmadehof, Prinsenpolder (huurwoningen), F-veld, Oranjeplein - Visitatie - Aanstelling en introductieprogramma nieuwe leden Raad van Toezicht - Solvabiliteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting, Oordeelsbrief ministerie van WWI - Treasurystatuut - Zelfevaluatie - Jaarrekening en accountantsverslag 2009, managementletter 2010 - Ondernemingsplan 2011-2015, Werkplan en Begroting 2011, Jaarplanning RvT 2011. Door de bijzondere omstandigheid dat 4 nieuwe leden tot de Raad van Toezicht zijn toegetreden is in 2010 veel aandacht besteed aan een gedegen introductieprogramma. In 5 bijeenkomsten, begeleid door externe adviseurs, is met de nieuwe leden uitvoerig ingegaan op: - de rollen en taakopvattingen van de RvT en de individuele leden - actuele ontwikkelingen binnen de sector - financiële opzet, verantwoording, risico‟s en inrichting van de corporatie - de hoofdlijnen van het treasurybeleid - kennismaking Huurdersvereniging en personeel - kennismaking met woningbezit en de projecten. Maandelijks is er een bilateraal gesprek tussen de voorzitter van de Raad van Toezicht en de Directeur-Bestuurder. De heren J.A.M. Beulens en P.H. van Gils, die op voordracht van de Huurdersvereniging zijn benoemd in de Raad van Toezicht, hebben periodiek informeel overleg gevoerd met de Huurdersvereniging. Na hun aftreden is deze taak overgenomen door de nieuwe leden Mw. L. Braks en Mw. M. van Goch. Ook in 2010 heeft de voorzitter overleg gevoerd met collega-voorzitters van in de regio actieve woningcorporaties. In deze bijeenkomsten worden ervaringen met toezicht uitgewisseld. Deelneming (Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F.) In 2008 is een Vastgoed B.V. opgericht ter voorbereiding op het scheiden van toegestane activiteiten van de toegelaten instelling en ontwikkelactiviteiten. De Directeur-Bestuurder van Woningstichting Volksbelang is bevoegd bestuurder van de vennootschap. De Raad van Toezicht ziet toe op een correcte werking van hetgeen in de statuten is vastgelegd. In 2009 is deze B.V. in het kader van de activiteiten van de opgerichte “VOF Bouwcombinatie Prinsenpolder” actief geworden. In de Bouwcombinatie participeren Volksbelang en Woningstichting WSG uit Geertruidenberg. De Bouwcombinatie realiseert het nieuwbouwplan Prinsenpolder. De voortgang en resultaten van deze VOF worden gerapporteerd in de managementrapportages van Volksbelang. De RvT heeft


41

geconstateerd dat de opzet en uitwerking van de plannen binnen aanvaardbare financiële kaders zijn uitgewerkt. Ook over de overwegingen en mogelijke risico‟s als gevolg van het voorfinancieren van de in aanbouw zijnde maar nog niet verkochte woningen is de RvT geïnformeerd. In 2010 heeft Volksbelang via 2 turnkey-overeenkomsten respectievelijk 12 en 43 huurwoningen gekocht van de Bouwcombinatie. Deze Investeringsbesluiten zijn door de RvT goedgekeurd omdat de aankoop passend is binnen de financiële kaders van Volksbelang. De RvT concludeert eveneens dat de start van de plannen, en de grote animo vanuit consumenten bevestigt dat er behoefte was aan dit plan. De RvT is zich bewust van het gegeven dat de huidige marktomstandigheden, met name de verkoop van het eigen huis, invloed heeft op de afzetbaarheid van de koopwoningen in de laatste planfasen en heeft zich door de Bestuurder hierover laten informeren. De RvT heeft tevens geconcludeerd dat in het financiële meerjarenperspectief van Volksbelang de mogelijke uitkering vanuit de VOF realistisch is ingerekend en is zich bewust dat de definitieve afronding van de plannen door de langere doorlooptijd van verkoop langer zal duren en daarmee ook de mogelijke resultaatsuitkering vanuit de VOF later in de tijd zal plaatsvinden.


42

8. PRESTEREN NAAR VERMOGEN 8.1 CONTINUÏTEIT Financieel beleid Belangrijke kaders van ons financieel beleid zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Ook hebben we in 2010 onze financiële toetsingskaders en stuurelementen verder ontwikkeld. Een belangrijk stuurelement is het stellen van rendementseis per type vastgoed voor investeringscalculaties. We toetsen aan solvabiliteit, liquiditeit en rendement. Het monitoren van de liquiditeit doen we door te sturen op positieve operationele kasstromen. Daarnaast houden we ondermeer rekening met de eisen die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan onze financiële positie stellen. De basis voor de beoordeling van onze financiële positie wordt gevormd door de jaarlijks opgestelde meerjarenbegroting over een periode van 10 jaren en de kwartaalrapportages. De meerjarenbegroting, inclusief de consequenties van het nieuwbouw-, onderhouds- en SVB-beleid zijn doorgerekend, waarbij we de nodige voorzichtigheidsprincipes hebben ingebouwd. Uit analyse blijkt dat we beschikken over een solide financiële positie, ook als we alle ambities waarmaken. Het CFV heeft bij haar beoordeling over het verslagjaar 2009 geconstateerd dat Volksbelang over voldoende solvabiliteit beschikt. Op basis van de prognosegegevens 2010-2014 concludeert het CFV dat de voorgenomen activiteiten van Volksbelang in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie (een zogenaamd A-oordeel). Volgens het WSW voldoet Volksbelang aan de eisen van kredietwaardigheid. Dit betekent dat Volksbelang gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW, indien en voor zover aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. In 2010 heeft het WSW ons faciliteringsvolume toegekend voor een bedrag ad. € 16,8 miljoen. We hebben besloten dit volledige volume maximaal te lenen in verband met onze concrete nieuwbouwplannen en de momenteel gunstige financieringsvoorwaarden. In ons ondernemingsplan is de opgave voor de komende periode vastgelegd, waarbij als voorwaarde is gesteld, dat de continuïteit en financierbaarheid gewaarborgd blijft. Interne beheersing De maatregelen voor interne beheersing van Volksbelang alsmede onze verbindingen, zijn gericht op het beheersen en beperken van risico‟s, het realiseren van strategische, operationele en financiële doelstellingen en het waarborgen van de naleving van weten regelgeving. In 2010 is een nieuw treasurystatuut vastgesteld door de RvT. De belangrijkste wijzigingen zijn: - Voor de treasuryonderwerpen in het statuut (financieren, beleggen, rentemanagement en liquiditeitenbeheer) zijn overzichtelijke randvoorwaarden opgenomen die zijn aangepast aan de huidige marktomstandigheden en regelgeving. Het vorige treasurystatuut dateerde van begin 1998. Ook is in het statuut per functie opgenomen welke taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden elke functionaris heeft. Het proces voor treasurytransacties tot en met de besluitvorming en verantwoording is eveneens vastgelegd in het treasurystatuut. Tenslotte is een treasuryprotocol voor verbindingen bij het statuut opgenomen. In dit verbindingen protocol zijn de treasuryregels opgenomen voor verbindingen (onder een verbinding wordt verstaan een 100% dochter van Volksbelang, dan wel een meerheids- of minderheidsdeelneming of een andere vorm van samenwerking). - Er heeft een actualisering van voorwaarden ten aanzien van rentemanagement plaatsgevonden. Zowel qua tegenpartijen als qua aan te gane transacties zijn actuele randvoorwaarden opgesteld. - In het nieuwe statuut wordt vanuit liquiditeitenbeheer dieper ingegaan op randvoorwaarden verbonden aan tegenpartijen (bij uitzettingen) en regelgeving van het WSW. Een van de belangrijkste aspecten is het sturen op kasstromen. Verder sturen we ook op een rendementseis (op basis van een Internal Rate of Return).


43

Jaarlijks stellen we deze rendementseisen op basis van actuele bedrijfsgegevens vast. Besluitvorming van nieuwe investeringen vindt plaats op basis van fasedocumenten waarin veel aandacht wordt besteed aan marktontwikkelingen, financieel rendement, maar waar ook getoetst wordt aan de kaders van onze begroting, toetsingskaders en rendementseisen. Risico‟s worden beschreven en gekwantificeerd indien mogelijk. Verder besteden we in een vroeg stadium aandacht aan de fiscale aspecten (BTW, overdrachtsbelasting en Vennootschapsbelasting). Verantwoording vindt plaats in de jaarrekening en kwartaalrapportages. De quick-ratio is een kengetal waarmee de liquiditeit (mate waarin een onderneming in haar vaste verplichtingen kan voldoen) van een onderneming kan worden vastgesteld. Het geeft dus de mate aan waarin verschaffers van kort vreemd vermogen uit de vlottende activa betaald kunnen worden. Bij de quick ratio wordt de waarde van de voorraden buiten beschouwing gelaten. Als de quick ratio daarbij minimaal 1 is dan zal het bedrijf de kortlopende verplichtingen kunnen voldoen uit de lopende vorderingen en de liquide middelen. Bij Volksbelang bedraagt de quick-ratio ultimo 2010 0,7. In 2010 heeft Volksbelang twee leningen aangetrokken voor de geplande investeringen en een lening voor een herfinanciering in 2012. De operationele kasstromen minus de aflossingsfictie zijn nog steeds positief. Waardering van het bezit Het bezit van Volksbelang wordt gewaardeerd op basis van historische kostprijs, verminderd met afschrijvingen, dan wel op basis van lagere bedrijfswaarde, voor zover structureel (minimum waarderingsregel). De totale bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt ultimo 2010 € 87,5 miljoen (exclusief rentabiliteitswaardecorrectie) tegenover een boekwaarde van € 56,3 miljoen. Voor de beoordeling van de boekwaarde versus bedrijfswaarde en toepassing van de minimum waarderingsregel is het woningbezit in 8 product-markt-combinaties (PMC‟s) ingedeeld. Deze indeling is gebaseerd op de geografische ligging (wijken) en woningtypologie.


44

8.2 FINANCIERINGEN EN BELEGGINGEN Het financieringsbeleid richt zich onder andere op het structureel voorzien van financiële middelen waardoor de continuïteit van de operationele activiteiten wordt gewaarborgd en voorgenomen investeringen worden gegarandeerd. Ook het beperken van de risico‟s bij zo laag mogelijk gemiddelde rentelasten is aandachtspunt. Het financieringsbeleid is te verdelen in drie onderdelen: - Streven naar maximale interne financiering. De operationele kasstroom is in 2010 geheel ingezet om de financieringsbehoefte te dekken. In 2010 bedroeg dit € 1,5 miljoen. - Externe langlopende financiering (kapitaalmarkt > 2 jaar). In 2010 zijn drie leningen aangetrokken voor een bedrag van € 16,8 miljoen. De rentepercentages bedragen respectievelijk 3,68%, 3,87% en 3,76%. Twee nieuwe leningen zijn flexibele roll-overs met terugplaatsfaciliteit en een nieuwe fixe lening ten behoeve van een herfinanciering in 2012. - Externe kortlopende financiering (geldmarkt < 2 jaar). Het (tijdelijk) overschot van liquide middelen is belegd conform het treasurystatuut. In 2010 heeft Volksbelang gebruik gemaakt van direct opvraagbare depots. Ultimo 2010 stond bij de Abn-Amro € 2,3 miljoen en bij de Rabobank € 2,2 miljoen uit. Deze bedragen waren direct opvraagbaar en kenden een variabele rentevergoeding. De leningenportefeuille is zodanig opgebouwd dat een maximaal renterisico van 15% van de totale leningportefeuille per jaar niet wordt overschreden. De leningenportefeuille bedraagt per 31 december 2010 € 62,8 miljoen (2009: € 67,6 miljoen). De gemiddelde rentevoet bedraagt 4,8% (2009: 4,9%). Volksbelang maakt gebruik van rente-instrumenten (derivaten). Volksbelang voldoet aan de eisen voor kredietwaardigheid van het WSW. Dit betekent dat we in principe toegang hebben tot de kapitaalmarkt om de geprognosticeerde financieringsbehoefte aan te trekken. Om schommelingen in de liquiditeitsbehoefte op te vangen beschikken we over een kredietfaciliteit van € 2,5 miljoen. Hiervoor zijn geen zekerheden afgegeven.


45

8.3 EIGEN VERMOGEN EN MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT De heffing van vennootschapsbelasting, bijdragen aan het „Vogelaar-investeringsfonds‟ en het inflatievolgend huurbeleid doen een zwaar beroep op het vermogen van Volksbelang. De komende jaren ontwikkelt de nominale omvang van het vermogen van Volksbelang zich in negatieve zin. Dit heeft onder andere te maken met geplande onderhoudsuitgaven op basis van het Strategisch Voorraadbeleid. Hierbij valt te denken aan allerlei energiebesparende maatregelen voor een gemiddeld bedrag van ongeveer € 600.000 per jaar. Daarnaast besteedt Volksbelang jaarlijks ruim € 3,1 miljoen aan regulier onderhoud voor het bestaand bezit. Ook bouwen we de komende jaren diverse nieuwbouwprojecten voor sociale verhuur met forse onrendabele toppen. Voor 2010 zag onze maatschappelijke bijdrage vanuit financiële optiek er als volgt uit: -

-

-

-

-

Nieuwbouw sociale huurwoningen. Nieuwbouw in de sociale huursector brengt exploitatieverliezen met zich mee. Volksbelang wendt haar vermogen hier bewust voor aan. In 2010 zijn uiteindelijk 21 huurwoningen (20 verhuringen in 2010 en 1 verhuring in 2011) opgeleverd aan de Beukenhof, hiermee is een onrendabele investering gemoeid van € 2,2 miljoen. De gemiddelde stichtingskosten van deze 21 huurwoningen en 7 koopwoningen bedroeg gemiddeld circa € 220.000 per eenheid. Ook heeft Volksbelang in 2010 diverse bouwprojecten in ontwikkeling genomen waarvan we een bedrag van € 6,9 miljoen als voorziening voor toekomstige onrendabele investeringen hebben opgenomen. Leefbaarheid. In totaal is in 2010 voor een bedrag van € 127.000 uitgegeven aan leefbaarheid Maatschappelijk vastgoed. Het ontwikkelen van activiteiten op het vlak van maatschappelijk vastgoed rekent Volksbelang tot een belangrijke taak. Ieder mogelijk project wordt op zijn bijdrage aan onze doelstellingen beoordeeld. Als voorbeeld noemen we het nog te bouwen zorgcomplex van Prisma. Hiervoor hebben we reeds een voorziening getroffen van ruim € 900.000 in het boekjaar 2009. De oplevering staat gepland in het najaar van 2011. Slimmer Kopen®: Voor de nieuwbouwwoningen in het goedkope koopsegment is gekozen voor de verkoopvariant Slimmer Kopen®. In deze verkoopvariant wordt een terugkooprecht vastgelegd voor de corporatie. Afhankelijk van de marktontwikkelingen kan de woning door de corporatie worden teruggekocht. De korting die bij aankoop van de woning is verstrekt aan de koper moet worden terugbetaald en een deel van de, eventuele, winst vloeit ook terug naar de corporatie. Hierdoor kan de woning wederom voor een lagere verkoopprijs worden aangeboden en zodoende beschikbaar blijven voor de doelgroep. In 2010 zijn er 37 woningen verkocht met Slimmer Kopen®. Bij het F-veld (20 starters), Prinsenpolder (2 starters) en Plukmadehof (15 starters). In totaal hebben we in 2010 voor circa € 0,8 miljoen voor deze regeling ingerekend. Ook in 2011 zullen woningen worden aangeboden met Slimmer Kopen®. Starterslening: Om de verkoop van bestaand bezit te stimuleren is de Starterslening geïntroduceerd. Deze lening biedt starters op de koopmarkt de kans om toch een woning te kopen wanneer het inkomen net niet toereikend is. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale verwervingskosten van een woning en het maximale bedrag dat, op basis van het inkomen, kan worden geleend. De maximale verwervingskosten van een woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt is vastgesteld op € 220.000. De hoogte van de lening bedraagt maximaal 20% van de totale verwervingskosten. In 2010 is geen gebruik gemaakt van de Starterslening. Overbruggingsgarantie®: Met de Overbruggingsgarantie® worden de eventuele dubbele woonlasten voor 1 of 2 jaar door Volksbelang gecompenseerd. Zolang de oude woning niet is verkocht ontvangt de koper maandelijks een compensatie. Dankzij de Overbruggingsgarantie® kan een koper de nieuwe woning met een geruster hart aankopen. In 2010 heeft één persoon gebruik gemaakt van de Overbruggingsgarantie®.


46

KENGETALLEN Kengetallen over de afgelopen 5 jaar Aantal verhuureenheden Ultimo boekjaar: Woningen en woongebouwen vooroorlogs na-oorlogs Garages Overige objecten: gezondheidscentrum kinderdagverblijf

In het boekjaar: Woningen en woongebouwen gekocht verkocht gesloopt In exploitatie genomen

In het boekjaar Overige objecten in exploitatie: in exploitatie genomen garages in exploitatie genomen gezondheidscentrum in exploitatie genomen kinderdagverblijf

Ultimo boekjaar: Woningen in aanbouw Gezondheidscentrum in aanbouw Kinderdagverblijf in aanbouw Garages in aanbouw

Totaal verzekerde waarde (x € 1.000)


2010

2009

2008

2007

2006

9 1.808 57

9 1.791 57

10 1.791 57

10 1.815 57

10 1.806 57

12 1 1.887

12 1 1.870

12 1 1.871

12 1 1.895

12 1 1.886

-

-

-

-

-

3 -

6 -

20 17

-

5 1-

-

92 -

32 8 24-

-

28 -

2 11 9

-

5 -

5 5-

-

8 -

11 -

92

28

5

8

11

178.000

178.000

176.000

159.000

156.000

47

2010 Personeelsbezetting (voltijds, per einde boekjaar) Directie Financieel-economische zaken Secretariaat / balie Technisch toezichthoudend Technisch uitvoerend Verhuur en bewonerszaken Vanaf 2009 een nieuwe indeling: Directie, secretariaat, projectontwikkeling Bedrijfsvoering Vastgoed Wonen

-

2009

-

2008

2007

2006

3,60 2,10 6,00 1,00 1,90

1,00 3,60 2,90 6,00 1,00 1,90

3,40 1,80 5,00 1,00 1,90

1,89 3,56 4,00 5,06 14,51

2,89 6,56

-

-

-

5,06 14,51

14,60

16,40

13,10

Verhuur en incasso Woningzoekenden bij woningcorporatie Toewijzingen woningen Verhuringen (bestaand bezit) Huurders met huurtoeslag Leegstaande woningen (> 3 maanden) Goedkope woningen (< € 357,37) Betaalbare woningen (€ 357,37 tot € 548,18) Dure woningen (> € 548,18)

1.633 136 91 314 2 363 1.397 57

1.410 121 89 314 383 1.385 32

1.400 115 86 339 459 1.318 24

1.214 237 125 391 452 1.349 24

1.124 204 105 462 442 1.355 19

Continuïteit Current ratio Quick ratio Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV)

1,13 0,70 11,16 71,934,22-

1,63 1,09 16,71 1,992,15

1,39 1,03 18,30 10,22 5,02

0,07 0,06 19,19 40,11 11,28

0,180,2012,89 45,061,93-

938 456 22 70

809 469 27 94

998 393 23 64

1.202 507 23 75

718 459 18 10

4.801 1.156 590 786 1.8173.453-

8.332 2.039 563 978 1.073 165-

8.493 1.524 576 812 2.355 868

7.525 310 517 826 4.425 3.018

4.529 2.704 527 750 6782.041-

Kwaliteit woningbezit per woning Planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud Service onderhoud Leefbaarheid Balans en winst- en verliesrekening per woning Eigen vermogen Voorzieningen Salarissen en sociale lasten Overige bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Jaarresultaat


48

JAARREKENING

1. GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2010 ACTIVA (alle bedragen x € 1.000)

31-12-2010

31-12-2009

56.285 7.789

54.444 13.696

5.358 69.432

5.526 73.666

-

94

69.432

73.760

48

55

3.268

6.578

432 13 319 20 20 804

75 2 519 85 303 984

Liquide middelen

4.655

12.389

Totaal vlottende activa

8.775

20.006

78.207

93.766

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Totaal vaste activa

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen (Huur)debiteuren Gemeente Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

Totaal


49

PASSIVA (alle bedragen x € 1.000) Eigen vermogen Overige reserves Resultaat

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

Totaal


31-12-2010

31-12-2009

14.999 -6.275 8.724

15.297 -298 14.999

2.100 2.100

3.670 3.670

59.610 59.610

62.847 62.847

1.871 866 3.553 1.483 7.773

1.010 137 9.480 1.623 12.250

78.207

93.766

50

2. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2010 (alle bedragen x € 1.000)

2010

2009

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Verkopen Totaal bedrijfsopbrengsten

9.293 178 120 1.074 10.665

8.954 215 25 99 1.050 10.343

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

1.158 7.608 810 262 2.700 1.428 13.966

1.126 1.994 771 242 2.518 1.766 8.417

Bedrijfsresultaat

-3.301

1.926

145 -3.119 -2.974

948 11 -3.183 -2.224

-6.275

-298

-

-

-6.275

-298

Financiële baten en lasten Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen


51

3. GRONDSLAGEN VAN OPSTELLING, WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. Alle bedragen luiden in euro‟s. Activiteiten De activiteiten van Woningstichting Volksbelang, statutair gevestigd en kantoor houdende in Made, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken en dorpen. Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst-en-verliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Volksbelang zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt uitgevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woningstichting Volksbelang. De financiële gegevens van Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. zijn proportioneel (voor een evenredig deel) in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd: Volksbelang Vastgoed B.V. (100%), projectontwikkeling Proportioneel geconsolideerd: Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. (50%), projectontwikkeling Geconsolideerde grondslagen voor de waardering van activa en passiva Activa en passiva worden indien niets vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde. Vergelijking met vorig jaar De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van voorgaand jaar, tenzij anders vermeld onder „stelselwijzingen‟. Transacties verbonden partijen Met de meeste deelnemingen heeft Woningstichting Volksbelang naast een aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.


52

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van de boekwaarde versus de bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem, gebaseerd op een rentepercentage van 7%, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven op het moment van ingebruikneming. Op de grond wordt niet afgeschreven, de historische aanschafprijs van de grond bedraagt € 11,6 miljoen. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt per complex berekend als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten, aangevuld met 100% van de oorspronkelijke grondwaarde. Bij de bedrijfswaardeberekening voor 2011 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - huurstijging 2011 2,00% - verwachte jaarlijkse huurstijging vanaf 2011 gemiddeld 2,00% - jaarlijkse variabele lastenstijging gemiddeld 2,00% - jaarlijkse onderhoudslastenstijging gemiddeld 3,00% - planmatig onderhoud volgens de onderhoudsbegroting 2011 t/m 2020 - Strategisch Voorraadbeleid volgens de onderhoudsbegroting 2011 t/m 2020 - disconteringsvoet 5,25% - verwachte restant levensduur van het woningbezit: 24,9 De rentabiliteitswaardecorrectie is nog meegenomen in de bedrijfswaarde. In de jaarrekening 2011 mag de rentabiliteitswaardecorrectie niet meer worden meegenomen in de bedrijfswaarde. De parameters zijn vastgesteld conform de parameters van het WSW en het CFV. Behalve de restwaarde van de grond is vastgesteld op basis van het contant maken van de boekwaarde van de grond. Het CFV gaat uit van een restwaarde van € 5.000 per verhuureenheid. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn woningcomplexen in aanbouw gewaardeerd tegen de nominale waarde van de tot en met balansdatum gedane investeringen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten/voorraden, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen)


53

wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De BWS subsidie is in 2010 door de overheid afgekocht. Deelneming De deelneming in Volksbelang Vastgoed BV wordt gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. Vlottende activa Voorraden Voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijs. Hierbij wordt rekening gehouden met een voorziening voor mogelijke incourantheid. Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Vorderingen Huurdebiteuren De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid, welke statisch is bepaald. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito‟s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. Groepsvermogen en aandeel derden Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het nettobelang van derden in de nettovermogenswaarde van de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappijen een negatieve nettovermogenswaarde hebben, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de


54

verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegerekend aan het aandeel derden. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale/contante waarde opgenomen. Verwerking verplichtingen: In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Voorziening deelneming De voorziening deelneming betreft de negatieve netto vermogenswaarde van de deelneming in Volksbelang Vastgoed BV. Langlopende- en kortlopende schulden De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Geconsolideerde grondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2010 bedroeg dit maximumpercentage 1,2%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Vergoedingen De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: - Vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen. - Overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen, is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.


55

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn voornamelijk verantwoord de opbrengst van serviceabonnementen en de aan derden doorberekende kosten voor administratie en onderhoud. Verkopen De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering (veelal passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Afschrijvingen op materiële vaste activa Historische kostprijs: De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie (annuïtair): Grond Woningen 40-50 C.V.- installaties 20-25 Warmwaterinstallaties 20 Liftinstallaties 20 Garages 50 Woningaanpassingen 20 Woningverbetering 20 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (lineair): Kantoorgebouw 40 Aanpassingen/verbouwing kantoorgebouw 10 Inventarissen 5-10 Automatiseringsapparatuur 5 Vervoermiddelen 5 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Kosten uitbesteed werk Projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als kosten verwerkt in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief.


56

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningstichting Volksbelang heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Woningstichting Volksbelang heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2010 en het fiscale resultaat 2010 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen.


57

4. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS Het verloop van de post onroerende en roerende zaken is als volgt:

Stand per 1 januari 2010 Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijving Boekwaarde per 1 januari 2010 Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Overboeking van in ontwikkeling naar exploitatie - Overboeking van onderhanden werk naar in ontwikkeling - Afschrijvingen desinvesteringen - Afschrijvingen - Afwikkeling voorziening Stand per 31 december 2010 Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijving Boekwaarde per 31 december 2010

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie

71.884 -17.440 54.444

14.172 -476 13.696

6.624 -1.098 5.526

347 -19 4.652

4.248 -4.652

42

-

730

-

14 -948 -2.204

-6.233

-210 -

74.660 -18.374 56.286

7.789 7.789

6.666 -1.308 5.358

-

Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur in jaren: Onroerende en roerende zaken in exploitatie (annuïtair): Grond Woningen 40-50 C.V.- installaties 20-25 Warmwaterinstallaties 20 Liftinstallaties 20 Garages 50 Woningaanpassingen 20 Woningverbetering 20 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (lineair): Kantoorgebouw 40 Aanpassingen/verbouwing kantoorgebouw 10 Inventarissen 5-10 Automatiseringsapparatuur 5 Vervoermiddelen 5 Zekerheden Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard.


58

Verzekeringen De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 178 miljoen. Onderstaande risico's voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn verzekerd: Soort Magazijninventaris/voorraad Kantoorgebouw/kantoorinventaris Automatiseringsapparatuur Vervoermiddelen Reconstructie administratie Wettelijke aansprakelijkheid Transport en verblijf voorraad/gereed Aansprakelijkheid bestuurders inclusief RVT

Dekking Uitgebreide gevaren/opstal Uitgebreide gevaren/opstal Uitgebreide computerverzekering Casco/uitgebreide WA/rechtsbijstand/ongeval Uitgebreide verzekering Uitgebreide verzekering Uitgebreide verzekering Uitgebreide verzekering

Verzekerde som 29.800 6.773.700 214.400 56.911 181.512 1.134.451 17.600 1.134.451

Verkopen Door Woningstichting Volksbelang is een verkoopplan opgesteld waarin ongeveer 200 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. De reële waarde van deze onroerende zaken bedraagt ongeveer € 4 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar ongeveer € 0,6 miljoen. Samenstelling bedrijfswaarde (x € 1.000) Bedrijfswaarde op basis van kasstromen Rentabliliteitswaardecorrectie

31-12-2010

31-12-2009

87.493 4.504 91.997

85.786 7.911 93.697

De boekwaarde van de verhuureenheden in exploitatie bedraagt eind 2010 ruim € 56 miljoen. De mutaties in de bedrijfswaarde zijn als volgt te verklaren: Bedrijfswaarde 1 januari 2010 (exclusief grond) Rentabiliteitscorrectie

93,6 7,9 85,7

Autonome ontwikkeling: Vrijval kasstroom Effect een jaar opschuiven

- 4,0 4,9

Voorraadmutaties: Verkoop Nieuwbouw Overige nieuwe VHE‟s Overige mutaties woninggegevens Indexaties Disconteringsvoet (van 6% naar 5,25%) Levensduur

- 0,1 2,4 0,3 - 0,9 - 0,4 8,2 - 0,7


59

Wijzigingen exploitatiebeleid (conform begroting 2011): Huren (van 2,25% naar 2%) Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatie-onderhoud Belastingen en verzekeringen Personeelskosten Bedrijfskosten Restwaarde

- 7,5 - 5,0 - 0,7 1,6 0,4 0,6 2,7 - 0,1 87,4

Rentabiliteitswaardecorrectie 2010 Bedrijfswaarde 31 december 2010 (inclusief grond)

4,5 91,9

Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Bij: rente - Af: onttrekkingen - Af: afkoop Stand per 31 december

2010

2009

94

122

94 -

11 39 94

31-12-2010

31-12-2009

48

55

6.578 4.787 -7.512 -730 145 3.268

2.612 5.009 -1.043 6.578

Vlottende activa

Voorraad Onderhoudsmaterialen

Onderhanden projecten Stand per 1 januari - geactiveerde kosten - geactiveerde opbrengsten - overboeking naar in ontwikkeling - resultaat boekjaar Stand per 31 december

Het betreft de projecten Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F., Plukmadehof, Postweg en Hoefkensstraat.

Vorderingen Debiteuren Zittende huurders Vertrokken huurders Overige debiteuren

Gemeente Woningaanpassing


72 16 344 432

61 14 75

13

2

60

Belastingen Voorlopige aanslag vennootschapsbelasting 2008 Berekende vennootschapsbelasting 2008 Voorlopige aanslag vennootschapsbelasting 2009 Berekende vennootschapsbelasting 2009; carryback 2008 Voorlopige betaalde aanslag vennootschapsbelasting 2010 Betaalde voorlopige aanslag vennootschapsbelasting 2008 Berekende vennootschapsbelasting 2009 Berekende vennootschapsbelasting 2010; carryback 2009

Overige vorderingen Te vorderen exploitatiebijdragen Debiteuren Doorberekening aan huurders Goed Wonen, inschrijving 2010 Overige vorderingen

Overlopende activa Vooruit ontvangen facturen Rente bank Afrekening servicekosten huurders Rente Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. Diversen

Liquide middelen Kas Rabobank ABN AMRO

31-12-2010

31-12-2009

-

260 -60 259

-

60

254

-

65 -38

-

38 319

519

5 1 6 8 20

64 9 3 6 3 85

17 3 20

82 89 1 120 11 303

2.335 2.320 4.655

1 2.723 9.665 12.389

2010

2009

14.999 -6.275 8.724

15.297 -298 14.999

2.200

2.200

Eigen vermogen Overige reserves Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

Voorzieningen Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Beukenhof


61

Blasiuskerk Plukmadehof Stand per 1 januari

545 925 3.670

545 2.745

4 621 2.677 601 951 798 1.215 6.867

925 925

2010

2009

-2.204

-

1.166 2.140 2.677 601 951 798 8.333 6.233 2.100

2.200 545 925 3.670 3.670

793 626 681

-

-

33 33 -

Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Bij: verstrekkingen Af: aflossingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december

67.558 4.711 3.237 59.610

62.966 9.500 4.908 4.711 62.847

Totaal langlopende schulden ultimo boekjaar

62.847

67.558

Dotatie: Beukenhof Blasiuskerk Prinsenpolder (Carré) Prinsenpolder (Prinsentuin) F-veld Oranjeplein Plukmadehof

Onttrekking: Beukenhof (oplevering) Saldo per 31-12 Beukenhof Blasiuskerk Plukmadehof Prinsenpolder (Carré) Prinsenpolder (Prinsentuin) F-veld Oranjeplein Saldo per 31 december Af: afwikkeling voorziening Stand per 31 december De stand per 31 december bestaat uit de volgende projecten: Plukmadehof Oranjeplein F-veld

Langlopende schulden Leningen overheid Stand per 1 januari Bij: verstrekkingen Af: aflossingen Stand per 31 december

Rentevoet en aflossingssysteem


62

De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 4,78% (2009: 4,5%). De leningen worden ineens afgelost (fixe-leningen) of op basis van annuïteiten- dan wel het dynamisch kostprijshuursysteem. Marktwaarde leningenportefeuille Per 31 december 2010 is de marktwaarde van de leningportefeuille berekend uitgaande van een actueel rentepercentage. De marktwaarde van de leningen bedraagt circa € 78.379.918 (2009: € 74.041.031). De marktwaarde van de SWAP‟s per 31 december 2010 bedraagt negatief € 980.040 (2009: negatief € 1.497.094). In de bedrijfswaardeberekening wordt gerekend met een rentabiliteitscorrectie gebaseerd op 5,25% conform WSW-normen. Borgstelling Het WSW staat borg voor de leningen tot een bedrag van € 75 miljoen, waarvan 16,8 miljoen nog niet gestort is. De corporatie heeft zich verplicht de woningcomplexen waarvan de financiering door het WSW is geborgd, niet te bezwaren of te vervreemden zonder toestemming van het WSW.


63

Kortlopende schulden Bankkrediet De in rekening-courant verleende kredietruimte bedraagt per 31 december 2010 € 2.500.000 (2009: € 2.500.000).

Schulden aan leveranciers Totaal Belastingen en premies sociale verzekering Loonheffing Pensioenfonds Omzetbelasting Suppletie omzetbelasting

Overige schulden Kortlopende aflossingsverplichting Bankkrediet Prinsenpolder Huurtoeslag januari 2011/2010 Te verrekenen servicekosten huurders Controlekosten Nog te ontvangen facturen Verloftegoed Visitatie Centraal Fonds Volkshuisvesting „Wijkaanpak‟ Diversen

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huur Diversen

31-12-2010

31-12-2009

1.871

919

54 22 822 -32 866

55 23 669 747

3.237 65 50 90 10 66 21 14 3.553

4.711 4.516 46 26 15 9 33 105 19 9.480

1.449 28 6 1.483

1.548 29 1.577

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woningstichting Volksbelang vormt met de volgende verbinding een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting: Volksbelang Vastgoed B.V. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor investeringen in huurwoningen voor het project Prinsenpolder € 4,5 miljoen, Oranjeplein € 2,7 miljoen en Plukmadehof € 3,8 miljoen. Het betreft aangegane verplichtingen die nog niet gefactureerd zijn. WSW obligoverplichting WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjaren liquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans van Woningstichting Volksbelang.


64

Aangetrokken leningen In 2010 hebben we drie leningen aangetrokken voor respectievelijk een bedrag van € 6 miljoen, € 5 miljoen en € 5,8 miljoen. Aanspraken tekorten pensioenvoorzieningen Woningstichting Volksbelang is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW). De door pensioenuitvoerder SPW geschatte dekkingsgraad lag eind 2010 op ongeveer 102% (2009:106%) Financiële instrumenten Woningstichting Volksbelang maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningstichting Volksbelang met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. Derivaten waarbij op het moment van afsluiten van het instrument niet exact te bepalen is, welk mogelijk verlies geleden kan worden (open eind derivaten), zijn niet toegestaan. De marktwaarde van de derivaten, gebaseerd op de opgave van de banken, is ultimo 2010 € 0,98 miljoen negatief. Ultimo 2009 bedroeg de marktwaarde € 1,50 miljoen negatief. Het betreft 2 leningen die in 2012 en 2014 afgelost gaan worden.


65

5. TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING Bedrijfsopbrengsten

Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid

Vergoedingen Leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand Te verrekenen met huurders

Overheidsbijdragen BWS subsidies

Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie: - afsluiten huurcontracten en administratie - inschrijvingen woningzoekenden blad - doorberekende administratiekosten aan derden - vergoedingen serviceabonnement - bijdrage uit steunpunten - doorberekende administratiekosten leveringen en diensten - doorbelastingen vereniging van eigenaren

Verkoop (on)roerende zaken Verkoopresultaat bestaande woningen Verkoopresultaat nieuwbouwwoningen (Prinsenpolder)

2010

2009

9.081 260

8.743 254

-43 -5 9.293

-38 -5 8.954

279 -11 268 -90 178

250 -10 240 -25 215

-

25 25

8 2 22 47 13

14 2 22 44 6

13 15 120

11 99

592 482 1.074

1.050 1.050

948

924

210 1.158

202 1.126

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie


66

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Ten behoeve van vorming voorziening: Beukenhof Blasiuskerk Plukmadehof Prinsenpolder (Carré) Prinsenpolder (Prinsentuin) F-veld Oranjeplein Afboekingen/verliezen van materiële vaste activa: Plukmadehof Burgemeester Smitsplein Postweg Oranjeplein Wilgenstraat Beukenhof (koop) Blasiuskerk (koop) Prinsenpolder Hoefkensstraat

Lonen en salarissen Salarissen/vergoedingen werknemers Ultimo 2010 had de corporatie 16 werknemers in dienst (14,51 FTE) Sociale lasten Sociale lasten/vroegpensioen Pensioenlasten

Lasten onderhoud Kosten planmatig onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud Service onderhoud Leefbaarheid

Overige bedrijfslasten Directe bedrijfskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten (Raad van Toezicht) Overige personeelskosten Algemene kosten

Directe bedrijfskosten Belastingen Verzekeringen Leveringen en diensten

Huisvestingskosten Onderhoud kantoorgebouw en werkplaats Belastingen Gas, water en elektra


2010

2009

4 621 1.215 2.677 601 951 798

926 -

223 135 182 201 7.608

110 75 52 237 594 1.994

810

771

102 160 262

91 151 242

1.705 828 40 127 2.700

1.456 844 49 169 2.518

613 104 69 170 472 1.428

647 104 108 289 618 1.766

391 39 183 613

381 36 230 647

19 15 27

24 7 29

67

Schoonmaakkosten Overige huisvestingskosten

Raad van Toezicht Presentie- en vacatiegelden Vergader- en representatiekosten Advieskosten Bestuursaansprakelijkheidsverzekering Overige kosten

Overige personeelskosten Reis- en verblijfkosten Uitzendkrachten Werving en selectie Overige personeelskosten

Algemene kosten Bankkosten Verzekeringen Porti en telefoon Drukwerk en kantoorbenodigdheden Bewonersblad Advertentiekosten Contributies en abonnementen Kantinekosten Controle van de jaarrekening (BDO) Andere controle opdrachten (BDO) Fiscale adviesdiensten (BDO) Andere niet-controle diensten (BDO) Advieskosten Automatiseringskosten Onderhoud inventaris Representatie- en vergaderkosten Exploitatiekosten vervoermiddelen Klein materiaal Geschillenadviescommissie Herziening omzetbelasting Bijdrage wijkenaanpak Huurdersvereniging Kopieerkosten Sponsoring Doorbelasting onderhoud Overige algemene kosten

Totaal overige bedrijfslasten

32 11 104

33 11 104

2010

2009

36 1 20 3 9 69

33 3 42 2 28 108

33 25 6 106 170

26 137 7 119 289

10 9 25 29 12 4 30 4 23 3 8 1 93 119 3 6 12 1 2 -32 108 11 19 3 -37 6 472

7 7 26 19 5 8 23 4 38 21 11 131 122 4 53 9 2 4 -19 105 11 17 7 -34 37 618

1.428

1.766

Financiële basten en lasten Rentebaten


68

Rente liquide middelen Rente op overige vorderingen

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rente BWS-subsidies

Rentelasten Rente lening overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden

128 17 145

199 733 932

-

11

2010

2009

3.119 3.119

1 3.182 3.183

Belastingen Volksbelang is met ingang van 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In 2006 en 2007 waren woningcorporaties partieel belastingplichtig, dus alleen voor hun commerciële activiteiten. Acute vennootschapsbelasting 2008 Acute vennootschapsbelasting 2009; carryback 2008 Acute vennootschapsbelasting 2009 Acute vennootschapsbelasting 2010; carryback 2009

38 -38 -

60 -60 -

Het fiscale resultaat over 2010 is negatief. Derhalve is de acute vennootschapsbelasting nihil. Het belastbare bedrag is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Bij: Lagere afschrijvingen Overige waardeveranderingen Niet aftrekbare kosten

-6.275

958 7.608 113 8.679

Af: Lagere fiscale winst verkoop woningen Mutatie marktwaarde leningen Onderhoudskosten Belastbaar bedrag

3.124 53 196 3.373 -969

Het fiscale resultaat en de acute vennootschapsbelasting zijn naar beste weten, op basis van de huidige kennis, bepaald. De werkelijke acute vennootschapsbelasting kan nog (materieel) afwijken van de berekende vennootschapsbelasting. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in afschrijving op vastgoed, in de boekwaarde van verkochte woningen, de waardering van gemengde projecten en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.


69

Met het oog op de onzekerheid in de prijsontwikkeling van het vastgoed (ontwikkeling WOZ-waarde) is het onduidelijk of het fiscaal verlies als gevolg van de lagere WOZ-waarde in de komende jaren door een waardestijging van de vastgoed gecompenseerd kan worden. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat woningcorporaties in de toekomst als Algemeen Nut Beogende Instellingen (ANBI) beschouwd gaan worden. In dit kader loopt nog een procedure bij de Belastingdienst, waarbij de Hoge Raad nog een standpunt moet innemen. Door deze onzekerheden heeft Woningstichting Volksbelang voor het fiscaal verrekenbare verlies geen actieve belastinglatentie in de jaarrekening 2010 gevormd.

Het overzicht belastbare bedragen en berekende vennootschapsbelasting ziet er als volgt uit: Belastbaar Vennootschapsbedrag belasting Belastbaar bedrag 2008 (definitief) -135 Belastbaar bedrag 2009 (definitief) 327 192 38 Belastbaar bedrag 2010 (voorlopig) -969 -38 Te verrekenen verliezen -777 -

Jaarresultaat Jaarresultaat Het jaarresultaat 2010 is onttrokken aan de overige reserves.


2010

2009

-6.275

-298

70

6. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Bedragen x € 1.000 Geconsolideerd 2010 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Waardeveranderingen materiële vaste activa - Afwikkeling voorziening Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie voorraden - Mutatie onderhanden werk - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden - Mutatie voorzieningen - Mutatie egalisatierekening Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/betaalde rente Resultaat deelneming Buitengewone baten Buitengewone lasten

-3.301

1.932

1.158 2.204 6.233 7 3.310 180 -4.477 -1.570 -

1.126 1.068 11 73 85 518 931 3.744

-2.974 -

-2.224 -6 -

-5.366 5 94

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename van langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

5.744

-2.974 770

Kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Toename financiële vaste activa Afname financiële vaste activa

Enkelvoudig 2009

-2.230 3.514

-4.927 2.560 28 -5.267

-3.237

-2.339

9.500 -4.742

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-3.237

4.758

Netto kasstroom

-7.734

5.933


71

7. ENKELVOUDIGE JAARREKENING ACTIVA (alle bedragen x € 1.000)

31-12-2010

31-12-2009

56.285 7.426

54.444 13.335

5.358 69.069

5.526 73.305

412 412

94 94

69.481

73.399

48

55

1.445

2.539

88 13 435 319 51 20 926

75 2 406 519 85 303 1.390

Liquide middelen

4.640

12.372

Totaal vlottende activa

7.059

16.356

76.540

89.755

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelneming Vastgoed BV

Totaal vaste activa

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Rekening-courant verhoudingen Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

Totaal


72

PASSIVA (alle bedragen x € 1.000) Eigen vermogen Overige reserves Resultaat

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening deelneming

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

Totaal


31-12-2010

31-12-2009

14.999 -6.275 8.724

15.297 -298 14.999

2.100 2.100

3.670 32 3.702

59.610 59.610

62.847 62.847

850 291 3.488 1.477 6.106

919 747 4.964 1.577 8.207

76.540

89.755

73

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2010 (alle bedragen x € 1.000)

2010

2009

9.293 178

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Verkopen Totaal bedrijfsopbrengsten

120 592 10.183

8.954 215 25 99 1.050 10.343

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

1.158 7.608 810 262 2.700 1.420 13.958

1.126 1.994 771 242 2.518 1.760 8.411

Bedrijfsresultaat

-3.775

1.932

174 -3.118 -2.944

932 11 -3.167 -2.224

-6.719

-292

444 -

-6 -

-6.275

-298

Financiële baten en lasten Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Resultaat deelneming Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen


74

9. VERKLARING RAAD VAN TOEZICHT EN BESTUUR In dit jaarverslag wordt een getrouwe weergave gegeven van de prestaties en financiële positie van Woningstichting Volksbelang over het jaar 2010. Alle bestede middelen zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Met dit jaarverslag leggen wij verantwoording af over de door ons bereikte maatschappelijke en financiële resultaten. De Raad van Toezicht spreekt haar waardering uit voor de open en constructieve wijze waarop de Directeur-Bestuurder in samenspraak met de medewerkers leiding geeft aan de organisatie en daardoor op een prettige wijze weet toe te werken naar het realiseren van de doelstellingen. De Raad van Toezicht heeft in de vergadering van 16 mei 2011 het door de Directeur-Bestuurder vastgestelde jaarverslag 2010 goedgekeurd. Het jaarverslag en het accountantsrapport 2010 zijn in de vergadering van 16 mei 2011 met de externe accountant besproken.


77

Woningstichting Volksbelang Middelmeede 40 4921 BZ Made Telefoon 0162 - 67 98 00 [email protected] www.volksbelang-made.nl

Jaarverslag volkshuisvestingsverslag

Recommend Documents