Volkshuisvestingsverslag 2013
Vastgesteld dd. 26 mei 2014
1
2
Inhoud
1
2
3
Verslag van de bestuurder ............................................................................................................................. 7
1.1
Terugblik op hoofdlijnen ....................................................................................................................... 7
1.2
Vooruitblik ............................................................................................................................................. 9
Missie, opgave en strategie .......................................................................................................................... 11 2.1
Onze missie en strategie ...................................................................................................................... 11
2.2
Samenspel tussen corporatie en samenleving .................................................................................... 11
2.3
Bijstellen van de koers ......................................................................................................................... 13
2.4
Investeren in de organisatie ................................................................................................................ 13
2.5
Strategisch kader ................................................................................................................................. 14
2.6
Schematisch overzicht van doelstellingen en resultaten .................................................................... 14
Governance: maatschappelijke inbedding ................................................................................................... 20 3.1
Participatie van bewoners ................................................................................................................... 20
3.2
Lokale stakeholders ............................................................................................................................. 21
3.3
Externe waardering en beoordeling .................................................................................................... 23
4 Governance: organisatie en interne beheersing ................................................................................................ 27 4.1 Organen en taakverdeling .......................................................................................................................... 27 4.2 5
6
Risicobeheersing en controlesystemen ............................................................................................... 29
Maatschappelijke investeringen: beleid en resultaten ................................................................................ 31 5.1
Verhuur ................................................................................................................................................ 31
5.2
Onderhoud en renovatie ..................................................................................................................... 35
5.3
Nieuwbouw ......................................................................................................................................... 40
5.4
Sloop en nieuwbouw ........................................................................................................................... 41
5.5
Verkoop ............................................................................................................................................... 42
5.6
Bedrijfsonroerend goed ....................................................................................................................... 44
5.7
Leefbaarheid ........................................................................................................................................ 45
5.8
Wonen, welzijn en zorg ....................................................................................................................... 48
5.9
Wonen, leren, werken ......................................................................................................................... 49
5.10
Duurzaamheid ..................................................................................................................................... 50
Financiële resultaten .................................................................................................................................... 52 6.1
Financiële sturing en risico’s................................................................................................................ 52
6.2
Maatschappelijk rendement ............................................................................................................... 54
6.3
Treasury ............................................................................................................................................... 55
6.4
Waardering van het bezit .................................................................................................................... 56
6.5
Verbindingen ....................................................................................................................................... 57
Verslag Raad van Commissarissen ....................................................................................................................... 59 1
Verslag van de Raad van Commissarissen .................................................................................................... 61 1.1
Was 2013 het overgangsjaar? ............................................................................................................. 61 3
2
1.2
Werkwijze van de Raad van Commissarissen ...................................................................................... 61
1.3
Toepassen Governancecode................................................................................................................ 62
1.4
Onafhankelijkheid en integriteit .......................................................................................................... 62
1.5
Werving en selectie ............................................................................................................................. 62
1.6
Auditcommissie ................................................................................................................................... 62
1.7
Remuneratiecommissie ....................................................................................................................... 63
1.8
Zelfevaluatie en deskundigheidsbevordering ...................................................................................... 63
1.9
Overleg met stakeholders ................................................................................................................... 63
1.10
Inhoud van het toezicht....................................................................................................................... 63
1.11
Samenstelling Raad van Commissarissen ............................................................................................ 67
Bestuursverklaringen ................................................................................................................................... 71 2.1
Bestuursverklaring directeur-bestuurder ............................................................................................ 71
2.2
Verklaring Raad van Commissarissen .................................................................................................. 71
Jaarrekening ..................................................................................................................................................... 73 1
Balans per 31 december 2013 ...................................................................................................................... 74
2
Winst- en verliesrekening over 2013............................................................................................................ 76
3
Kasstroomoverzicht 2013 ............................................................................................................................. 77
4
Algemene toelichting ................................................................................................................................... 79
5
6
4.1
Algemeen ............................................................................................................................................. 79
4.2
Schattingswijzigingen .......................................................................................................................... 80
4.3
Presentatiewijziging............................................................................................................................. 80
4.4
Schattingen .......................................................................................................................................... 81
Grondslagen voor waardering van activa en passiva ................................................................................... 82 5.1
Regelgeving.......................................................................................................................................... 82
5.2
Verwerking verplichtingen .................................................................................................................. 82
5.3
Materiële vaste activa (Ref 9.1) ........................................................................................................... 83
5.4
Vastgoedbeleggingen (Ref 9.2) ............................................................................................................ 87
5.5
Financiële vaste activa (Ref 9.3) .......................................................................................................... 88
5.6
Voorraden (Ref 9.4) ............................................................................................................................. 89
5.7
Vorderingen (Ref 9.5) .......................................................................................................................... 89
5.8
Voorzieningen (Ref 9.8) ....................................................................................................................... 90
5.9
Langlopende schulden (Ref 9.9) .......................................................................................................... 90
5.10
Leasing ................................................................................................................................................. 91
Grondslagen voor bepaling van het resultaat .............................................................................................. 92 6.1
Algemeen ............................................................................................................................................. 92
6.2
Bedrijfsopbrengsten ............................................................................................................................ 92
6.3
Bedrijfslasten ....................................................................................................................................... 93
4
7
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling............................................ 100 7.1
Algemeen ........................................................................................................................................... 100
7.2
Verwerking fiscaliteit ......................................................................................................................... 101
8
Kasstroomoverzicht .................................................................................................................................... 102
9
Toelichting op de balans............................................................................................................................. 103
10
9.1
Materiële vaste activa ....................................................................................................................... 103
9.2
Vastgoedbeleggingen ........................................................................................................................ 106
9.3
Financiële vaste activa ....................................................................................................................... 108
9.4
Voorraden .......................................................................................................................................... 110
9.5
Vorderingen ....................................................................................................................................... 110
9.6
Liquide middelen ............................................................................................................................... 111
9.7
Eigen vermogen ................................................................................................................................. 112
9.8
Voorzieningen .................................................................................................................................... 112
9.9
Langlopende schulden ....................................................................................................................... 114
9.10
Kortlopende schulden ....................................................................................................................... 115
9.11
Niet uit de balans blijkende verplichtingen ....................................................................................... 116
Toelichting op de winst- en verliesrekening ............................................................................................... 118 10.1
Huuropbrengsten .............................................................................................................................. 119
10.2
Vergoedingen, leveringen en diensten .............................................................................................. 119
10.3
Overheidsbijdragen ........................................................................................................................... 120
10.4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille ................................................................................... 120
10.5
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf.............................................................. 120
10.6
Overige bedrijfsopbrengsten ............................................................................................................. 120
10.7
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille .................................................. 121
10.8
Overige waardeveranderingen im(materiële) vaste activa en vastgoedportefeuille ........................ 121
10.9
Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten...................................................................... 121
10.10
Onderhoudslasten ............................................................................................................................. 122
10.11
Leefbaarheid ...................................................................................................................................... 122
10.12
Lasten leveringen en diensten ........................................................................................................... 122
10.12 Overige bedrijfslasten ........................................................................................................................... 123
11
12
10.13
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ...................................................... 124
10.14
Financiële baten en lasten ................................................................................................................. 124
10.15
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ...................................................................... 124
Overige informatie ..................................................................................................................................... 127 11.1
Werknemers ...................................................................................................................................... 127
11.2
Bestuurder en toezichthouders ......................................................................................................... 127
Overige gegevens ....................................................................................................................................... 132 5
12.1 13
Voorstel resultaatbestemming .......................................................................................................... 132
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .............................................................................. 133
Bijlage 1a Kengetallen ........................................................................................................................................ 134 Bijlage 1b: definities kengetallen ....................................................................................................................... 136 Bijlage 2: verbindingen ....................................................................................................................................... 137
6
1 Verslag van de bestuurder
1.1
Terugblik op hoofdlijnen
Een ongemakkelijk jaar Het jaar 2013 was niet bepaald het gemakkelijkste jaar in de geschiedenis van de Nederlandse volkshuisvesting. De woningcorporaties werden geconfronteerd met de maatregelen die in hoofdlijnen al waren vastgelegd in het regeerakkoord PvdA-VVD. Later kregen ze nadere uitwerking in het Woonakkoord, en begin oktober volgde een aanvullend akkoord tussen de minister van Wonen en koepelorganisatie Aedes. Een akkoord dat intussen alweer op de tocht staat. Het toezicht op de corporaties is verder verscherpt. De hypotheekrenteaftrek is beperkt, wat direct van invloed is geweest op het vertrouwen van woningkopers. De huur in de sociale sector is (deels) afhankelijk geworden van het inkomen van de huurder, teneinde de verhuurdersheffing te compenseren die woningcorporaties krijgen opgelegd. Eind december 2013 gaf ook de Eerste Kamer zijn fiat aan de regeling, die de sector op den duur € 1,75 miljard zal moeten kosten. Daar komt bij dat woningcorporaties een extra saneringsheffing wordt opgelegd. De heffingen leiden er onvermijdelijk toe dat woningcorporaties minder kunnen investeren. Dat geldt ook voor wonenCentraal. Ook wonenCentraal werd geconfronteerd met afnemende financiële ruimte en investeringsvermogen. Daartegenover staat een sterk toegenomen administratieve last, onder meer door de noodzakelijke controle van huurdersinkomensgegevens en de aangescherpte eisen van toezichthouders. Daarbij moesten wij stappen zetten om onze organisatie aan te passen aan het veranderde getij. We moesten krimpen in personeel, bezuinigen op de bedrijfslasten en onze secundaire arbeidsvoorwaarden. Kortom: we moesten ons bedrijf aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid. Mede dankzij constructief overleg met de ondernemingsraad is dat gelukt. Aan het eind van het jaar stellen wij vast dat we erin zijn geslaagd in een turbulent jaar onze belangrijkste seinen op groen te houden: - Onze vermogenspositie is op orde. De vermogenspositie is in 2013 fors afgenomen, grotendeels veroorzaakt door een waardeverandering van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde daalde fors als gevolg van het inrekenen van de verhuurderheffing tot einde levensduur en het verwerking van vervangingsinvesteringen. Nog altijd kan wonenCentraal investeren in renovatie en onderhoud, en – zij het op bescheidener schaal – in nieuwbouw. Helaas moesten ook wij nieuwbouw schrappen (Nieuwe Sloot, waarvoor we de beslissing begin 2013 definitief hebben genomen). Ook viel de verkoop van ons woningbezit terug. Een radicale koerswijziging was echter niet nodig. Al jaren sturen wij op de kasstromen en zorgen wij voor een gezond eigen vermogen. In 2013 is de sturing op de kasstromen verder versterkt. Dankzij een succesvol woningverkoopprogramma in de voorgaande jaren was een stevig financieel fundament gelegd. - Huurders met lage inkomens hebben wij met een beperkte huurverhoging geconfronteerd. Dankzij prudent beleid zijn we erin geslaagd hen bij de jaarlijkse huurverhoging naar verhouding te ontzien. Wij zullen proberen dat in de toekomst te blijven doen. - WonenCentraal heeft ook in 2013 geslaagde nieuwbouwprojecten opgeleverd, waarin mensen hun thuis hebben gevonden: aan de Gerard Doustraat in Alphen aan den Rijn en de Buitendorpstraat in Zwammerdam. De eerste paal voor de nieuwe woningen in KLOP III is in september geslagen. - WonenCentraal heeft in 2013 aannemers meer verantwoordelijkheid gegeven bij groot onderhoud en renovatie. We leggen meer werkzaamheden bij de aannemer neer, besteden werk anders aan, en doen meer en meer in ketensamenwerking. Dat geldt ook voor de bewonersbegeleiding. We zijn er trots op dat we voor deze aanpak zijn beloond met een nominatie voor vernieuwend opdrachtgeverschap. Tegelijkertijd zijn er nog mogelijkheden om deze aanpak verder te vervolmaken. 7
- Wij hebben geïnvesteerd in de kwaliteit van onze organisatie, hard nodig om sterk te staan de komende jaren. Personeelsbeleid en lean management kregen een nieuwe impuls en dat zal de komende jaren zo blijven. Met de Ondernemingsraad is een gezamenlijke aanpak ontwikkeld om – bij een aanhoudende krimp van de formatie door natuurlijk verloop – met een flexibele inzet van medewerkers collectief gedwongen ontslagen te voorkomen. 1.1.1
Waarde creëren voor de samenleving
De missie constant, de strategie aangepast WonenCentraal wil ook in deze tijd vasthouden aan de missie. Wij willen waarde blijven toevoegen voor de samenleving, zoals we dat de afgelopen jaren altijd hebben gedaan. We blijven ons dus richten op mensen die op de woningmarkt – en vaak ook op andere gebieden – steun nodig hebben. Wij geloven dat een goed thuis een noodzakelijke voorwaarde is voor een goed leven. Onze kerntaak is en blijft: passende, goede en betaalbare huisvesting in leefbare buurten bieden aan mensen met een laag inkomen. Activiteiten die daar niet aan bijdragen, doen we niet. Hetzelfde geldt voor risico’s waarvan we vinden dat ze niet bij deze taakopvatting passen. Het is onze toegevoegde waarde om naar vermogen en behoren een bijdrage te leveren aan de sociale huisvestingsopgave. Deze missie is ook in 2013 overeind gebleven. Wel moesten we daarbij soms pragmatisch opereren. In de komende jaren zullen we een nieuwe visie en strategie moeten ontwikkelen om onze missie goed te verenigen met de elkaar snel opvolgende veranderingen in de samenleving. Om een voorbeeld te noemen: tot nu toe zagen wij wonen als een lokale kwestie, waarop plaatselijke stakeholders in hoge mate invloed moeten hebben. De gemeente Alphen aan den Rijn is echter groter geworden. Ander voorbeeld: wonenCentraal zal een goed antwoord moeten formuleren op de verhuurdersheffing. Welke keuzes moeten we maken, gegeven onze missie? Daarbij rijzen vervolgvragen als: blijft wonenCentraal een corporatie die lokaal opereert en alles wat nodig is zelf kan doen, of niet? We denken ook aan het toegenomen belang van adequaat assetmanagement. Hoe kan onze woningvoorraad gedifferentieerder worden, beter en meer gericht op direct en indirect rendement? Hierover meer in hoofdstuk 2 van dit jaarverslag. 1.1.2
Omringd door professionaliteit
Een stabiel team aan het roer In het turbulente jaar 2013 konden we een stevig beroep doen op de professionaliteit van de mensen die zich aan wonenCentraal hebben verbonden. Het managementteam en de groep leidinggevenden zijn in 2013 niet gewijzigd. Onze huurders en andere stakeholders tonen grote betrokkenheid. Wij weten ons gesteund door hun vertrouwen. WonenCentraal weegt hun mening zwaar mee, zoals ook de visitatie in 2013 liet zien. We zullen dat blijven doen. Daarnaast zoeken en vinden het bestuur, het management en de Raad van Commissarissen van wonenCentraal goede externe sparring partners. We maken dankbaar gebruik van de deskundigheid van anderen om onze strategie te toetsen. De afgelopen jaren spiegelden wij ons bijvoorbeeld aan de expertise van – onder anderen – Coen Teulings, Frank Kalshoven, Jan van der Schaar, Vincent Gruis en Johan Conijn. Daarnaast hebben wij gestructureerde samenwerkingsverbanden met collega-corporaties en wisselden wij regelmatig kennis en ervaring uit met deze collega’s. 1.1.3
Korte en lange termijn
Vooruitzichten voor de lange termijn gunstig Op korte termijn staan onze ambities door de maatregelen uit het regeerakkoord onder druk. Wij hebben moeten schrappen in nieuwbouw- en renovatieprogramma’s, of moesten ze bij- of uitstellen. Hierop was onze begroting voor 2013 ook gebaseerd. Op de middellange en lange termijn blijven er onzekerheden. De Herzieningswet zal naar verwachting voor verdere veranderingen in de volkshuisvesting zorgen. De corporatiesector zal de komende jaren nog te maken krijgen met veel dynamiek. 8
Niettemin zijn de vooruitzichten voor wonenCentraal gunstig. Naar verwachting kunnen wij in de toekomst een huursombenadering gaan volgen, waarmee er een goede basis ligt voor het realiseren van onze ambities in de toekomst, mede aangenomen dat we er in voldoende mate in blijven slagen te bezuinigen op onze bedrijfslasten. Op de lange(re) termijn blijven de vooruitzichten goed. De druk op de woningmarkt is en blijft in de Randstad hoog. De bevolking blijft groeien, het aantal huishoudens neemt toe. Op den duur zal de vraag naar woningen dus weer aantrekken. De eerste tekenen van economisch herstel zijn al gezien. 1.1.4
Financiële continuïteit
Positieve lijn tekent zich af Eind 2013 legde wonenCentraal een realistische begroting op tafel, met redelijke vooruitzichten voor de kasstroom en de vermogenspositie in 2014. De Kaderbrief 2014, opgesteld in het tweede kwartaal van 2013, laat bovendien een naar verhouding positief vergezicht zien voor de komende tien jaar, dankzij een gericht maar prudent huurprijsbeleid, een verantwoord investeringsprogramma en aanhoudende beperking van onze bedrijfslasten. Desondanks is het de vraag of dat zal volstaan. De huursom loopt in die tien jaar naar verwachting op van € 50 miljoen naar € 75 miljoen. Deze stijging zet de betaalbaarheid van het wonen erg onder druk. Daarom moet de herijking van onze missie, visie en strategie in 2014 uitsluitsel geven over de vraag hoe we omgaan met het huurprijsbeleid in de toekomst. Zie voor de financiële resultaten en continuïteit verder in hoofdstuk 6. Daarnaast is het de vraag met wat voor een organisatie (met welke competenties, structuur en schaal) we de toekomstige opgave tegemoet moeten treden.
1.2
Vooruitblik
Externe factoren beïnvloeden ons beleid Een groot aantal externe ontwikkelingen zal de komende tijd van invloed zijn op onze beleidskeuzes: • Per 1 januari 2014 is – zoals hierboven al vermeld – de verhuurdersheffing definitief van kracht. Deze heffing voor woningcorporaties gaat op termijn € 1,75 miljard bedragen. Voor wonenCentraal komt dat neer op € 150.000 in 2013, oplopend tot ruim € 5 miljoen in 2017 en daarna. • Om deze verhuurdersheffing op te vangen, mogen wij de huren in de sociale sector koppelen aan het inkomen van de huurders. Maar er is een grens aan wat van huurders kan worden gevraagd en wat huurwoningen in de praktijk waard zijn. Een groeiende groep mensen met lage inkomens staat voor steeds zwaardere lasten. De problemen aan de onderkant van de woningmarkt nemen toe. Huurders worstelen met hogere lasten op veel gebieden. • De hypotheekrenteaftrek is beperkt. Dat maakt het voor kopers onaantrekkelijker om een woning te kopen. Deze maatregelen en de situatie op de koopwoningmarkt zijn van directe invloed op onze (toch al bijgestelde) verkoopplannen, hoewel de koopwoningmarkt in het laatste kwartaal van 2013 iets lijkt te zijn aangetrokken. • Gemeenten krijgen steeds meer verantwoordelijkheden. Vooralsnog is de indruk dat ze daarbij niet de bijpassende budgetten meekrijgen. Ze zullen daarom nadere samenwerking met corporaties zoeken voor het bereiken van hun doelen. Tegelijkertijd is het niet onwaarschijnlijk dat lokale lasten, die in het afgelopen decennium al met meer dan de inflatie zijn gestegen, ook de komende jaren verder zullen oplopen. • WonenCentraal krijgt een saneringsheffing opgelegd van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarnaast krijgt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een grotere rol. Het WSW beoordeelt de risico’s van corporaties onder andere op het moment dat zij bij banken leningen aangaan. • Het blijft wachten op de Herzieningswet, met wijzigingen voor de Woningwet en andere wet- en regelgeving waarin is aangegeven wat van corporaties wordt verwacht, wat ze mogen en wat niet. De invoering van deze wet is uitgesteld. De Woningwet legt de verhouding tussen gemeenten en woningcorporaties nader vast. Waarschijnlijk krijgen gemeenten een sterkere rol. • De Parlementaire Enquêtecommissie die onderzoek doet naar de woningcorporaties komt in 2014 met haar bevindingen. De consequenties daarvan voor de sector zijn nog onduidelijk. Te
9
• •
• •
voorspellen lijkt evenwel dat er in ieder geval nadere maatregelen op het gebied van toezicht en bestuur uit zullen voortvloeien. De schaalvergroting van de omliggende gemeenten en de fusie tussen Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude heeft consequenties voor de verhoudingen op de lokale sociale huurmarkt. Inefficiëntie en niet-productieve concurrentie liggen daarbij op de loer. De druk om activiteiten op grotere schaal te organiseren loopt al met al op. Niet alleen door de gemeentelijke schaalvergroting, maar ook door de toenemende administratieve last, de behoefte aan verdere standaardisering van basisprocessen uit oogpunt van efficiency, de groeiende noodzaak om over diverse deskundigheden te kunnen beschikken, de huren, en zaken als de scheiding tussen DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. De regio’s Holland Rijnland en Rijnstreek vormen een bestuurlijk samenwerkingsverband van 15 gemeenten uit de regio Leiden, de Bollenstreek (Katwijk) en de Rijnstreek. Per 1 april 2014 komt er een nieuw gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem. Op 1 januari 2014 is het kabinet gestart met de scheiding van wonen en zorg. De huisvestingslasten worden losgemaakt van de zorgkosten en niet langer vergoed door de AWBZ. Deze regeling is van invloed op onze samenwerking met zorgpartijen en op ons beleid voor wonen, zorg en welzijn. De toenemende vergrijzing plaatst de maatschappij voor extra uitdagingen rond de huisvesting van senioren.
Aan het eind van het jaar 2013 leek het stof wat neergedaald. De route die het Kabinet heeft gekozen is vrij helder. WonenCentraal weet beter dan begin 2013 waar het aan toe is en nu de belangrijkste veranderingen in akkoorden zijn vastgelegd, kunnen we het vizier weer richten op de toekomst en het creëren van waarde voor de Alphense gemeenschap.
10
2 Missie, opgave en strategie
2.1
Onze missie en strategie
Met ons vinden mensen hun thuis De missie van wonenCentraal is helder: ‘Met ons vinden mensen hun thuis’. We weten waarom we doen wat we doen. En ook hoe we dat doen. Open en benaderbaar. Betrokken maar resultaatgericht. Met een warm hart en een koel hoofd. Daar houden we ook in deze turbulente tijd aan vast. Wat we doen, is de laatste jaren nog scherper gericht op de kerntaak. WonenCentraal biedt mensen met een laag inkomen een thuis in Alphen aan den Rijn. Dat ‘thuis’ omvat zowel een goede, passende en betaalbare woning als een prettige leefomgeving. De strategie waarmee we deze missie waarmaken, was tot nu toe vooral gericht op doorstroming op de woningmarkt, keuzevrijheid voor huurders, een zo gericht en gedifferentieerd mogelijk huurbeleid, verkoop van huurwoningen en een goed doordacht nieuwbouwprogramma. Woningen die voor onze sociale opgave niet zo hard nodig zijn, verkopen wij. Daarmee bouwen we vermogen op voor het onrendabele deel van een ambitieus renovatieprogramma en voor de nieuwbouw van woningen waaraan een tekort bestaat: met name goede, ruime eengezinswoningen en zorggeschikte of levensloopbestendige appartementen – en dan bij voorkeur op locaties waar sociale huur zo goed als ontbreekt, maar met de benodigde voorzieningen in de buurt. WonenCentraal blijft zich richten op sociale huisvesting: dat is onze kerntaak. De visie en de strategie die nodig is om onze missie ten uitvoer te brengen, zullen wij echter opnieuw bezien. Dat moeten we doen, zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven, als gevolg van vele en uiteenlopende ontwikkelingen, zowel in de corporatiesector als daarbuiten. Allereerst de politieke ontwikkelingen. Het kabinet heeft in 2013 de verhuurdersheffing geïntroduceerd. De komende jaren zal die heffing verder oplopen. We ontkomen er niet aan om die heffing deels op onze huurders af te wentelen. Een ander deel vangen we op door op onze bedrijfslasten te bezuinigen en (nog) efficiënter te werken. Daarnaast zijn er andere ontwikkelingen. Europese regelgeving heeft ons toewijzingsbeleid aan banden gelegd. Een nieuwe Woningwet is op komst. De verhouding tussen gemeenten en corporaties zal veranderen. Intussen is de gemeente Alphen aan den Rijn gefuseerd en daardoor groter geworden. Om al deze uitdagingen het hoofd te bieden, zal wonenCentraal in 2014 haar missie, visie en (vooral) strategie herijken. In 2013 zijn al voorbereidingen getroffen voor een bezinning, die in het eerste halfjaar van 2014 haar beslag zal krijgen. Daarbij komen vragen aan de orde als: Wie zijn eigenlijk onze klanten, nu en straks? Waar wonen zij? Bieden wij hun wel de goede producten aan tegen de juiste prijs? Waarom krijgen wij relatief zo weinig respons van bepaalde klantgroepen, zoals jongeren? Is de doorstroming van onze huurders wel zo groot als wij beogen? Daarnaast komen vragen aan bod als: hoe kunnen wij, gegeven de bezuinigingsopgave, nog zakelijker opereren? En: kunnen wij puur lokaal blijven opereren, of is grensoverschrijdende samenwerking noodzakelijk? Hoe maken we het (financieel en maatschappelijk) rendement beter zichtbaar? En wie zou daar nu eigenlijk wat over te zeggen moeten hebben? Onze heroriëntatie op rendement, efficiency, legitimatie, klantgroepen, economische ontwikkelingen, schaalvergroting, efficiencyverbetering en de betaalbaarheid van het wonen zal leiden tot een aangescherpte visie en (vastgoed)strategie. Deze herijking van onze missie, visie en strategie stemmen we af met de Huurdersraad, de gemeente en andere stakeholders.
2.2
Samenspel tussen corporatie en samenleving
De opgave en het antwoord van wonenCentraal WonenCentraal koos voor een lokale rol. Wij kennen immers de markt en opgave in Alphen aan den Rijn, wij begrijpen de specifieke vraagstukken en weten hoe wij als woningcorporatie de meeste waarde kunnen toevoegen. 11
Per 1 januari 2014 is deze opgave veranderd. De gemeente Alphen aan den Rijn is gefuseerd met de gemeenten Boskoop en Rijnwoude tot een nieuwe gemeente. Inmiddels is een nieuw college van Burgemeester en Wethouders geïnstalleerd met een nieuw collegeprogramma. De fusie heeft gevolgen voor onze volkshuisvestelijke taak en de uitvoering daarvan. Daarbij zullen we samenwerken met de andere woningcorporaties in de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn. Wat ons betreft is meer dan samenwerking niet uitgesloten, waar dat tot meerwaarde leidt en er een manier wordt gevonden om de relatie met buurten en kernen zo goed mogelijk overeind te houden. 2.2.1
Meer evenwicht op de woningmarkt
WonenCentraal brengt vraag en aanbod bij elkaar De grootste knelpunten op de lokale woningmarkt zijn (en blijven) de tekorten aan zorg- en seniorengeschikte woningen en aan eengezinshuurwoningen. Vraag en aanbod lopen hier ver uiteen. Niet iedereen kan daardoor kiezen voor een passende woning. WonenCentraal probeert met de spreiding en variëteit van haar huurportefeuille bij te dragen aan een evenwichtiger woningmarkt. Dat betekent dat wij delen van ons bezit verkopen die relatief zijn oververtegenwoordigd, zij het minder dan voorgaande jaren. De opbrengsten gebruiken wij om de sociale huurwoningen te bouwen die schaars zijn. 2.2.2
Meer dynamiek en doorstroming
Samenhangend beleid om mobiliteit te bevorderen WonenCentraal heeft de afgelopen jaren duidelijk vorderingen gemaakt. De woningmarkt van Alphen aan den Rijn is in beweging gebracht door onze activiteiten op het gebied van verkoop van huurwoningen en nieuwbouw. Door nieuwe woningen te bouwen, hebben we het ontbrekende aanbod gecreëerd. Met onze succesvolle verkoopacties hebben wij onze huurders een alternatieve wooncarrière als koper geboden. De verhuizende huishoudens hebben (goedkope) huurwoningen achtergelaten, die we weer aan starters hebben kunnen verhuren. Toch is dit nog niet in gewenste mate gebeurd. Zittende huurders zijn om tal van redenen terughoudend als het om verhuizen gaat. Gebrek aan nieuwbouw en doorstroming (ook naar de koopsector) maakt de entree tot de woningmarkt onveranderd lastig. Starters komen amper aan bod. Toch blijven we inzetten op gerichte kwalitatieve toevoegingen aan de voorraad, ten behoeve van doorstroming. We denken dat dit op termijn effectiever is en meer blijvende waarde oplevert, dan kostengestuurd (lees ‘klein en met matige kwaliteit’) bouwen. 2.2.3
Steuntje in de rug
Veilig, prettig en betaalbaar wonen Het bestaansrecht van wonenCentraal is gebaseerd op meer dan het exploiteren van huizen alleen. We hebben een maatschappelijk doel. Mensen die dat nodig hebben, geven we een steuntje in de rug. Voor ons begint dat natuurlijk wel met passend en betaalbaar wonen. • We zorgen voor betaalbare woonlasten, zowel door betaalbare huren als door energiebesparende maatregelen. Dat is goed voor de portemonnee, en goed voor het milieu. • We investeren in vastgoed en voorzieningen voor welzijn, zorg, leren en werken. Senioren en mensen met een lichamelijke, geestelijke of psychische beperking kunnen daardoor betrokken blijven bij de samenleving. • Leefbare, prettige wijken zijn belangrijk voor een thuisgevoel. Voor bewoners is dat de basis om mee te doen en vooruit te komen. WonenCentraal neemt daarin haar verantwoordelijkheid door fysieke maatregelen te nemen en bewoners in hun vragen en initiatieven te ondersteunen. 2.2.4
Maatschappelijk ondernemerschap
Samenwerken op een transparante manier Als middelgrote woningcorporatie kozen wij er ook in 2013 voor om lokaal te blijven. We werken in onze maatschappelijke rol graag samen met plaatselijke en regionale partijen. Gezamenlijk stellen we de maatschappelijke agenda voor Alphen aan den Rijn vast en werken we, ieder vanuit de eigen expertise, aan oplossingen die op draagvlak mogen rekenen. 12
WonenCentraal werkt met maatschappelijk bestemd vermogen. Dat betekent dat we transparant zijn over de financiële ontwikkeling van onze organisatie en dat we verantwoording afleggen over de keuzes die we maken. Om te zorgen dat we op koers blijven en dat we als corporatie de juiste dingen doen, hebben we het toezicht strak georganiseerd. We handelen volgens de Aedes- en Governancecode. Tegelijkertijd zoeken we binnen de kaders van transparantie en beheersing naar ruimte voor ondernemerschap, zodat wij de lokale dilemma’s kunnen pareren met passende oplossingen.
2.3
Bijstellen van de koers
Veranderende wet- en regelgeving leidt tot herijking Omdat onze primaire doelgroep bestaat uit mensen met een laag inkomen, voor wie wij relatief lage huren nastreven. Daar moet wel een gezonde financiële bedrijfsvoering tegenover staan. Om trouw te blijven aan dat uitgangspunt, in een context die voortdurend verandert, passen wij onze speerpunten op onderdelen aan. • •
•
•
2.4
Betaalbaar wonen: Om de verhuurdersheffing te kunnen betalen, hebben wij de huren gedifferentieerd moeten verhogen. Over het huurbeleid verderop in dit jaarverslag meer. Middeninkomens: de EU heeft bepaald dat woningcorporaties sociale huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.229 per jaar (prijspeil 1 januari 2013). Lage middeninkomens vallen hierdoor tussen wal en schip. WonenCentraal biedt hun de helpende hand door uit de bestaande voorraad betaalbare woningen te koop aan te bieden. Daarnaast heeft wonenCentraal in de bestaande voorraad op beperkte schaal woningen in de vrije sector. Door deze woningen in de vrije sector te blijven verhuren, is er een klein segment betaalbare huurwoningen voor middeninkomens, terwijl dat tegelijkertijd wat extra inkomsten genereert. Nieuwbouw: wonenCentraal wilde 400 nieuwe eengezinshuurwoningen bouwen. Die doelstelling is in zicht. De teller komt eind 2013 namelijk op 368 nieuwe eengezinswoningen. Daarnaast wilden wij de komende jaren ongeveer 740 betaalbare seniorengeschikte appartementen bouwen. Door de maatregelen die uit het (aangepaste) regeerakkoord voortvloeien, is deze ambitie onder druk komen te staan. Ons nieuwbouwprogramma is bijgesteld. Voor de komende jaren staan nog wel appartementen gepland in Lage Zijde en op de stationslocatie. De teller blijft daarmee hangen op 455 woningen. De vraag is hoe erg dat is. Enerzijds is er in theorie nog steeds een tekort aan voor senioren (optimaal) geschikte woningen. Anderzijds blijken met name senioren in de praktijk niet erg verhuisgeneigd. Bij de herijking van de missie, visie en strategie bepalen we hiervoor een nieuwe lijn. Verkoop: sinds 2008 heeft wonenCentraal ruim 1.000 woningen uit de bestaande voorraad verkocht, met aantrekkelijke kortingen voor huurders en koopstarters. Vanaf de zomer van 2012 is de korting verlaagd naar 10% (voor zittende huurders). Ook met deze lagere korting blijven onze koopwoningen aantrekkelijk voor middeninkomens, aangezien het aanbod in deze prijscategorie in Alphen aan den Rijn beperkt is. Toch verwachten wij de komende jaren minder woningen te verkopen.
Investeren in de organisatie
Lean management kreeg veel aandacht in 2013 WonenCentraal is een gezonde woningcorporatie. Ook in 2013 was dat zo. Noodgrepen als rigoureuze reorganisaties, collectief gedwongen ontslagen, gedwongen fusies, saneringen en afwaarderingen van grondposities waren bij wonenCentraal tot nu toe niet nodig. Wij willen dat graag zo houden. Dergelijke kwesties vragen veel tijd, geld en aandacht die beter aan de kerntaak kunnen worden besteed. Om gezond te kunnen blijven, ook in een tijd waarin de externe druk oploopt, kijken we wel voortdurend kritisch naar onze bedrijfslasten en onze organisatie. Hoe kunnen wij onze klanten optimaal bedienen, terwijl we tegelijkertijd steeds meer op de kleintjes moeten letten? Om de gevolgen van de verhuurdersheffing op te vangen, heeft wonenCentraal in 2013 een bezuinigingsplan gemaakt, dankbaar gebruik makend van vele suggesties van onze medewerkers. De eerste bezuinigingen zijn gerealiseerd door tal van aanpassingen in (secundaire) arbeidsvoorwaarden 13
en het niet (langer) inhuren van derden. Verdere krimp van de formatie door natuurlijk verloop en toenemende flexibiliteit van het huidige personeel zullen een groot deel van de resterende bezuinigingen moeten opleveren. De Ondernemingsraad heeft met die koers ingestemd. Het komende jaar moet blijken of dat volstaat. Een belangrijk instrument om onze activiteiten efficiënt en kosteneffectief uit te voeren, is lean management. Voor wonenCentraal is dit nu topprioriteit. ‘Lean’ wil zeggen dat we onze werkprocessen (met name de repeterende) kritisch doorlichten om verspilling en dubbel werk te voorkomen, bijvoorbeeld bij woningmutaties, dagelijks onderhoud, renovaties en nieuwbouw. De dingen die we doen, pakken we dus waar mogelijk slimmer en efficiënter aan. Met lean management verzakelijken en rationaliseren we onze werkprocessen zo veel mogelijk, om dáár zo weinig mogelijk geld te verspillen. Dat geld zetten we liever in voor onze kerntaak. Medewerkers in de gehele organisatie – op alle niveaus en in alle werkprocessen – moeten zich ervan bewust zijn dat een doel- en procesgerichte, zuinige en beheerste organisatie hoogst noodzakelijk is. In 2013 is dat besef verder doorgedrongen. Ook zijn zichtbare resultaten geboekt, te weten: - WonenCentraal heeft een nieuw mutatieproces ontwikkeld. We voeren het in 2014 in. We bekorten de doorlooptijd van het mutatieproces aanmerkelijk, ook al omdat we onze informatie beter op orde hebben. De overstap naar het nieuwe woonruimteverdeelsysteem (Woningnet) zal de efficiency nog verder verbeteren. - De afhandeling van facturen van onze leveranciers is verbeterd. Tijdverlies door controles en correcties brengen we daarmee zo ver mogelijk terug. - We hebben werk gemaakt van de verbetering van het klachtenmanagement. - De Eerstelijns Service (ELS) voor onze huurders nemen we nader onder de loep. Uit onderzoek blijkt dat veel telefoongesprekken met ELS vermijdbaar zijn. Veel oproepen zijn het directe gevolg van ons eigen handelen (bijvoorbeeld per abuis niet terugbellen). Hier zoeken we naar verbetering en besparingsmogelijkheden. In 2014 gaat wonenCentraal werken met een (digitaal) huurdersportaal.
2.5
Strategisch kader
Missie, visie en beleid getoetst op haalbaarheid en vertaald naar plannen Onze missie, visie en strategie bepalen de richting voor wonenCentraal, maar het tempo en de route zijn mede afhankelijk van de wereld om ons heen. Het aftasten van die werkelijkheid is een voortdurend proces dat gevat is in ons strategisch kader. Om de haalbaarheid en de consequenties van onze plannen vast te stellen, vertalen we de missie, visie en strategie in een ondernemingsplan, een jaarplan, een jaarlijkse Kaderbrief en begroting. Het jaarplan zetten we om in resultaatafspraken per medewerker. De financiële consequenties zijn opgenomen in budgetten die gezamenlijk de jaarbegroting vormen. De jaarbegroting maakt weer onderdeel uit van de meerjarenbegroting, die tien jaar vooruit kijkt. Zowel bij de begroting als bij de Kaderbrief rekenen wij de langetermijneffecten van het beleid door op de financiële positie (waaronder de solvabiliteit en kasstromen) en bepalen we risico’s en bijbehorende beheersmaatregelen. Deze planning- en controlcyclus maakt deze risico’s inzichtelijk en geeft mogelijkheden tot sturing en bijsturing.
2.6
Schematisch overzicht van doelstellingen en resultaten
Doelstellingen staan onder druk Onze doelstellingen en de voortgang zijn gevat in een overzicht, waarmee we de koers van wonenCentraal verantwoorden. Figuur 1: verantwoording koers van wonenCentraal
14
Strategie: producten (2007-2015) Wat willen we doen? Wat willen we hiermee bereiken? 800 nieuwbouw appartementen • Doorstroming, vergroten keuzevrijheid seniorengeschikt senioren • Financiële continuïteit door toekomstvaste portefeuille en spreiding onderhoudslasten
400 nieuwbouw eengezinswoningen
• •
Doorstroming, vergroten keuzevrijheid (jonge) gezinnen Financiële continuïteit door toekomstvaste portefeuille en spreiding onderhoudslasten
10% specials
Meedoen in de samenleving
Verwerving ontwikkellocaties
Vergroting plancapaciteit naar 1.000 woningen
Waar staan we en hoever gaan we komen? • De gerealiseerde en in ontwikkeling zijnde capaciteit is in 2013 gedaald naar 465 appartementen (20 seniorenappartementen in Zwammerdam opgeleverd in 2013). Begin 2013 zijn maatregelen genomen om de verhuurdersheffing en saneringsheffing te kunnen betalen, waaronder het schrappen van 297 appartementen in Nieuwe Sloot. Conclusie: Realisatie van doelstelling is door het Woonakkoord niet meer haalbaar. Dit is daarom een belangrijk onderwerp bij de herijking van de missie, visie en strategie in 2014. • De gerealiseerde capaciteit is 188 nieuwbouw eengezinswoningen en 90 aangekochte bestaande woningen. • In ontwikkeling zijn 80 woningen in KLOP III (oplevering in 2014) en 10 woningen op de plek van het kantoor van wonenCentraal aan de Concertweg (start in 2014). • Door de noodzakelijke maatregelen in de begroting naar aanleiding van het regeerakkoord zijn Lupinesingel en acquisitie komen te vervallen. Conclusie: Realisatie van de doelstelling ligt eind 2013 ruim op koers met 368 woningen. Het Woonakkoord maakt dat de doelstelling vanaf 2013 enigszins onder druk komt. • Met de toevoeging van 6 zorgstudio’s aan de Gerard Doustraat komt het gerealiseerd aantal zorgwoningen in 2013 op 100. Daarnaast bouwt wonenCentraal een school om naar 4 wooneenheden. Hier gaan in totaal 32 jongeren begeleid wonen (oplevering 2014). • Door de noodzakelijke maatregelen naar aanleiding van het Woonakkoord zijn 66 zorgwoningen in Nieuwe Sloot en 27 woningen in Lupinesingel vervallen. De 80 zorgwoningen in KLOP worden nu door ActiVite ontwikkeld. Conclusie: realisatie van doelstelling ligt eind 2012 ruim op koers / is reeds gerealiseerd. Potentiële ontwikkellocaties leveren de volgende extra plancapaciteit (niet ingerekend in nieuwbouwprogramma): 15
Sloop 350 woningen
Aanpassen 200 woningen voor senioren
Renovatie en groot onderhoud 850 woningen
1.400 woningen verkoop
• Appartementen: 280 • Eengezinswoningen: 185 Conclusie: Er zijn voldoende geschikte locaties om nieuwbouw te realiseren. De doelstelling is naar beneden bijgesteld: • Doorstroming, vergroten keuzevrijheid huurmarkt • Complexen aan Leeuwerikstraat en Nachtegaalstraat (totaal 128 woningen) verkopen we aan de gemeente, waarna de • Efficiënt investeren (wanneer renoveren gemeente deze woningen sloopt. minder rendeert dan slopen, dan kiezen we voor sloop) • De Lange Diamantflat (168 woningen) wordt waarschijnlijk over 15 jaar pas gesloopt. • Bijdragen aan stedenbouwkundige Conclusie: Eind 2013 zijn er 52 woningen gesloopt. ontwikkeling Doelstelling is binnen bereik. Doorstroming, vergroten keuzevrijheid senioren We verwachten 280 woningen aan te passen, waarvan 48 gerealiseerd en 241 in ontwikkeling (strategielabel herpositioneren). Conclusie: Maatregelen als gevolg van het Woonakkoord hebben tot gevolg dat de doelstelling mogelijk niet meer geheel binnen de planperiode plaatsvindt. Door de uitwerking van de complexplannen was de doelstelling • Verbetering prijs/kwaliteit en comfort bijgesteld naar onderhoud bij 3.032 woningen. Door het bestaande woningvoorraad regeerbeleid zal dit deels buiten de planperiode gebeuren. • Verbetering energiekwaliteit bestaande Conclusie: Realisatie van doelstelling is eind 2013 binnen woningvoorraad bereik. Maatregelen als gevolg van het woonakkoord hebben tot • Beheersing woonlasten gevolg dat de doelstelling mogelijk niet meer geheel binnen de planperiode plaatsvindt. • Vergroting keuzevrijheid koopmarkt • Doelstelling t/m 2017 is verhoogd naar 1.569 omdat complexen Leeuwerikstraat en Nachtegaalstraat (totaal 128 • Behouden stabiliteit wijken woningen) worden verkocht aan de gemeente. • Financiële continuïteit door verlagen risico’s • Eind 2013 heeft wonenCentraal 1.072 woningen verkocht. onderhoudsuitgaven, toekomstvaste Conclusie: Realisatie van doelstelling is binnen planperiode portefeuille bereikbaar, maar staat wel onder druk door slechte • Genereren geld voor nieuwbouw marktomstandigheden.
Strategie: diensten Wat willen we doen? Verbetering mutatieproces
Wat willen we hiermee bereiken? • Tevredenheid klanten (7,5) • Bedrijfsmatige prestaties op niveau
Waar staan we en hoever gaan we komen? • Klanttevredenheid is gelijk gebleven op gemiddeld 7,3. • In 2013 is het proces geanalyseerd via de principes van lean 16
•
benchmark sector Lean proces
Verbetering afhandeling reparatieverzoeken
Tevredenheid klanten (7,5)
Verbetering klachtenafhandeling
Tevreden klanten, positief imago
Licentie verkoopvorm (Slimmer Kopen)
Verkoop 1.400 huurwoningen met korting
Uitbesteding VvE beheer
Professioneel VvE beheer (100% verkoopcomplexen)
Opstellen dynamisch huurprijsbeleid • (Huur op Maat) •
management. Het nieuwe proces wordt begin 2014 vastgesteld en geïmplementeerd. Ook de overgang naar WoningNet Holland Rijnland zal een positieve invloed hebben op de klanttevredenheid. Conclusie: Voorwaarden voor realisatie van gewenste klantrendement zijn deels gerealiseerd en deels binnen bereik. Conclusie: Uit klanttevredenheidsonderzoek blijkt dat de tevredenheid is gedaald naar een 7,4 (van 7,6 vorig jaar). Doelstelling is binnen bereik. De klachtenafhandeling heeft scherpe aandacht van het management. In 2013 is een medewerker volledig ingezet op de klachtenafhandeling. Dat had een positief effect. Conclusie: Voorwaarden voor realisatie van gewenste klantrendement zijn binnen bereik. De licentie is verkregen en de kortingsconstructie is succesvol geweest. Van de 1.072 verkochte woningen zijn er 853 met korting aan zittende huurders of ingeschreven (koop-)starters verkocht. De gemiddelde korting over alle verkochte woningen is 30% (2006 tot en met 2012). Intussen is verkoop met dergelijke kortingen niet langer nodig en verstandig, aangezien de conjuncturele prijs van de woningen ligt onder wat wij zien als de meerjarige c.q. structurele waarde ervan. Het instrument wordt daarom niet langer toegepast. Conclusie: De doelstelling is bereikt. Beheer van VvE-complexen is per 1-1-2010 overgedragen aan MVGM. Conclusie: De doelstelling is gerealiseerd.
Beheersing woonlasten, zorgvuldig • omgaan met maatschappelijk vermogen Effectieve inzet van middelen •
•
Huur op Maat is op 1 april 2009 ingevoerd met een looptijd tot april 2012. Door Huur op Maat is de toewijzing van woningen aan de doelgroep met 5% gestegen en is de huursom 3,4% hoger. Het verschil komt vooral omdat we minder korting verstrekken dan traditioneel. Het experiment is afgelopen. Ondanks de in alle opzichten positieve resultaten kon het niet de goedkeuring van de Minister wegdragen. WonenCentraal heeft daarom nieuw 17
Leefbaarheidsmaatregelen
Maatschappelijk onroerend goed
Uitvoering klantenpanels
Periodiek overleg bewonerscommissies en HR
huurbeleid opgesteld, mede gebaseerd op de WOZ-waarde. Conclusie: Huur op Maat heeft zijn doelstelling bereikt. Het rijk heeft geen vervolg gegeven aan het experiment. Met inkomensafhankelijke huurverhogingen wordt het effect van Huur op Maat enigszins benaderd. Daarom passen we deze toe. • Hogere klanttevredenheid door prettige WonenCentraal investeert jaarlijks tussen de 0,5 en 1 miljoen euro in leefbaarheid. Het cijfer voor de buurt en de leefbaarheid woonomgeving in het klanttevredenheidsonderzoek is gestegen naar 7,5. • Verhoging waarde bezit Conclusie: De realisatie van de doelstelling is gemiddeld bereikt, maar blijft (met name in sommige buurten) aandacht vragen. Aantrekkelijke woonomgeving met WonenCentraal realiseerde: voorzieningen voor zorg en welzijn in buurt, • huisvesting voor bijzondere doelgroepen in ’t Span, ’t Heem zodat ook senioren en mensen met een en Lupinesingel. beperking gewoon kunnen wonen. • maatschappelijke ruimte in de plint van de Castorflat waar een ruilwinkel, Schuif Aan restaurant (later De Verrassing) een logopedist en Participe zijn gevestigd. De woonservicezone in Nieuwe Sloot is vervallen als gevolg van de maatregelen in het regeerakkoord. Conclusie: De realisatie van de doelstelling is binnen bereik. Toename participatie bewoners, tevreden • In september 2010 is een nieuwe klanten samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersraad ondertekend. • In 2011 heeft wonenCentraal het participatiebeleid verder uitgewerkt. • In 2012 en 2013 is geëxperimenteerd met zeggenschap van huurders in VvE’s. Conclusie De doelstelling is bereikt, verdere uitwerking van invloed, zeggenschap en participatie van huurders is gewenst. Draagvlak voor beleid, input voor beleid Dit realiseren we doorlopend en verloopt goed, zeker sinds de zodat beleid effectief is. Participatie nieuwe samenwerkingsovereenkomst en het participatiebeleid. bewoners en tevreden klanten. Conclusie: De doelstelling is gerealiseerd, maar aandacht blijft nodig.
18
Strategie: organisatie Wat willen we doen? Uitvoering cultuurtraject
Wat willen we hiermee bereiken? Betrokken, ondernemende en voldoende toegeruste medewerkers bij strategie
Waar staan we en hoever gaan we komen? Cultuur is onderdeel van het introductieprogramma en personeelsbijeenkomsten. Conclusie: Voorwaarden voor realisatie van gewenste betrokkenheid zijn binnen bereik. Feitelijke verandering van de huidige cultuur is een meerjarige opgave. MOP & POP Gewenste bedrijfscultuur door middel van Dit loopt voortdurend, maar is ook onderdeel van het passend leiderschap cultuurtraject. Conclusie: Voorwaarden van gewenst leiderschap binnen bereik. Reorganisatie Klant meer centraal, leane bedrijfsprocessen De reorganisatie is afgerond. Een evaluatie heeft plaatsgevonden (met name mutatie) in 2012. De reorganisatie bleek succesvol (hogere waardering door klanten), alleen de functie van de klantconsulenten bleek te breed en is daarom anders ingevuld. Conclusie: De doelstelling is gehaald. Verbetering proces vastgoedsturing Bedrijfsmatige prestaties op niveau We hebben complexplannen gemaakt voor al onze complexen. (MJOB) benchmark sector Deze vormen het uitgangspunt voor al het onderhoud. Hiermee is een professionaliseringslag gemaakt. Ketensamenwerking maakt dat we efficiënter werken en een hogere productie kunnen realiseren. Conclusie: De doelstelling is binnen bereik. Versterking vastgoedontwikkeling Goed risicomanagement, doelmatige en We beheersen de risico’s met het investeringsstatuut dat de basis efficiënte inzet van maatschappelijk is voor investeringsbesluiten en het monitoren van de projecten vermogen, voorspoedige bouw via de BSC. Conclusie: Dit onderwerp blijft permanent onder de aandacht.
19
3 Governance: maatschappelijke inbedding
Hoe wonenCentraal samenwerkt, presteert en verantwoording aflegt WonenCentraal werkt vanuit een duidelijke missie en visie. Deze missie en visie zijn voor iedereen helder en navolgbaar. We willen een natuurlijke samenwerkingspartner zijn voor onze stakeholders. Onze maatschappelijke agenda halen wij bij hen op. We realiseren deze agenda vervolgens in dialoog en samenwerking met deze partners. Over de resultaten leggen wij vervolgens zo transparant mogelijk verantwoording af. Via onze website www.wonencentraal.nl kunnen bewoners en andere stakeholders kennis nemen van onze statuten, reglementen, de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag.
3.1
Participatie van bewoners
Hoe betrekt wonenCentraal haar huurders? Betrokkenheid van de bewoners bij onze plannen en hun eigen leefomgeving vinden wij van groot belang. We hebben er in 2013 daarom weer veel energie in gestoken. De bewonerscommissies, de klankbordgroepen en de Huurdersraad vervullen daarbij een belangrijke intermediaire rol. Samen met de Huurdersraad hebben wij het participatiebeleid opgesteld. Hierin is vastgelegd hoe we klanten en stakeholders betrekken bij projecten, onderhoud, beheer en dienstverlening. Daarnaast zorgen we er ook op andere manieren voor dat onze huurders goed geïnformeerd zijn. Zodra documenten of procedures voor huurders van wezenlijk belang zijn, maken wij ze via de website openbaar. Trefpunt, tot eind 2013 het (papieren) magazine voor huurders van wonenCentraal, is een belangrijke informatiebron. Sinds begin 2014 verschijnt een digitale nieuwsbrief. WonenCentraal geeft ook verschillende nieuwsbrieven uit over specifieke renovatie- en nieuwbouwprojecten en is actief op sociale media, zoals Twitter en Facebook. 3.1.1
Bewonerscommissies en klankbordgroepen
130 bewonerscommissieleden zijn een belangrijke spreekbuis voor alle bewoners De bewonerscommissies zijn de spreekbuis van alle bewoners in een gebouw, straat, buurt of wijk. In die hoedanigheid geven ze aan wonenCentraal belangrijke signalen af. Wij proberen niet eenzijdig gesignaleerde problemen op te lossen, maar stimuleren bewoners om met eigen plannen en initiatieven te komen. In 2013 waren er 27 bewonerscommissies (2012: 29) actief, met in totaal 130 leden. Voor deze commissies organiseerde wonenCentraal op 18 juni een gezamenlijk etentje. In een ontspannen sfeer kon men met onze medewerkers van gedachten wisselen. Op de jaarlijkse thema-avond in november, een gezamenlijk initiatief van Huurdersraad Albanianae en wonenCentraal, presenteerden we de veranderingen in het beleid rond zelfaangebrachte voorzieningen (ZAV) en introduceerden we de nieuwe opzet van complexplannen. Deze plannen zijn ook met de betreffende bewonerscommissies besproken in de najaarsvergaderingen. Ter voorbereiding op de ingrijpende onderhoudsprojecten in de Zoutmanstraat en Westerhove hebben wij met klankbordgroepen van bewoners overleg gevoerd. 3.1.2
Huurdersraad
Intensief overleg met de Huurdersraad De Huurdersraad Albanianae vertegenwoordigt onze huurders en is daarmee een belangrijke stakeholder. In 2013 is er veelvuldig overleg geweest: zes reguliere vergaderingen, acht themabijeenkomsten en tien informele bijeenkomsten. Bovendien is er een introductiedag voor de Huurdersraad georganiseerd, aangezien er een aantal nieuwe leden is. Tijdens de vergaderingen en bijeenkomsten is grondig van gedachten gewisseld over allerlei onderwerpen. Over tien van die onderwerpen heeft de Huurdersraad een gekwalificeerd advies/instemming uitgebracht. Over het algemeen nemen wij deze adviezen grotendeels over, want daarmee verhogen wij de kwaliteit van het beleid.
20
Een goed voorbeeld is het advies van de Huurdersraad over de huurverhoging. Door dit advies en het daarop volgende overleg hebben we uiteindelijk besloten om voor de laagste inkomens (onze primaire doelgroep) die een huur betalen tussen 70-100% van de maximale huur, de huur alleen te verhogen met het inflatiepercentage. WonenCentraal ervaart de samenwerking met de Huurdersraad als constructief. De leden denken actief mee, waardoor sommige belangrijke beleidsstukken in coproductie tot stand komen. Regelmatig overleggen wij met de Huurdersraad buiten de formele vergaderingen om. Dit doen wij om gezamenlijk iets langer stil te staan bij bepaalde onderwerpen, in 2013 bijvoorbeeld bij de serviceabonnementen en participatie. De Huurdersraad is negen keer gevraagd gekwalificeerd advies uit te brengen over voorgenomen beleid. Slechts één keer (inkomensafhankelijk huurbeleid) is dat advies niet geheel gehonoreerd in het vastgestelde beleid. Die beslissing is gemotiveerd en door de Huurdersraad begrepen. Om moverende redenen wilde de Huurdersraad echter niet instemmen met een huurbeleid dat is gebaseerd op (door de fiscus aangegeven) grofmazige inkomensklassen. Eén keer is een instemmingsaanvraag gedaan; dat betrof enkele wijzigingen in de sociale regeling voor groot onderhoud en renovatie. Het gekwalificeerde advies ging over de aanpassing van de algemene huurvoorwaarden, de voorgenomen huurverhoging, het beleid rond serviceabonnementen, de afronding van de herijking van de missie, visie, strategie; het leefbaarheidsbeleid, de toewijzingsvoorwaarden van nieuwbouwcomplexen aan de Gerard Doustraat, Klop III en de Buitendorpstraat, en prestatieafspraken met de gemeente Alphen aan den Rijn. De Huurdersraad is in 2013 geconfronteerd met een aantal bestuurswisselingen. Hierdoor functioneerde de raad gedurende een flink deel van het jaar met een beperkt aantal bestuursleden. Dankzij hun inzet kon de raad ons toch van zinvol advies voorzien. Dat is een compliment waard. Eind 2013 is de Huurdersraad weer (bijna) compleet; dat geeft vertrouwen. 3.1.3
VvE-beheer
Belangenbehartiging van huurders in gemengde complexen Door onze verkoopcampagne heeft wonenCentraal een aantal complexen met zowel koop- als huurwoningen. In die gevallen vertegenwoordigen wij de belangen van onze huurders in de Vereniging van Eigenaren (VvE). Met deze gecombineerde rol van eigenaar-verhuurder-vertegenwoordiger gaan wij actief aan het werk. Op praktisch elke ledenvergadering zijn we aanwezig. We beoordelen de onderhoudsplanningen en beheercontracten. Pilot stemrecht voor huurders binnen de VvE-vergadering Om de belangenbehartiging van onze huurders mogelijk verder te verbeteren, is wonenCentraal in 2010 begonnen met een experiment waarbij huurders in een aantal VvE-complexen een (deel)volmacht krijgen om rechtstreeks namens ons te stemmen in de VvE-vergadering. Na de eerdere uitbreiding en tussentijdse verlenging met een jaar van deze pilot, is deze definitief beëindigd in 2013. Uit de evaluatie van het experiment blijkt dat er weinig animo onder de huurders is voor deze vorm van participatie. Hierdoor zal dit experiment waarschijnlijk geen vervolg krijgen in deze vorm. De evaluatie is onderwerp van gesprek met de Huurdersraad. Mogelijk zal wonenCentraal voor alle onderwerpen binnen de VvE die huurders direct aangaan de individuele stemmen van de huurders één-op-één uitbrengen in de VvE-stemming. Hierdoor nemen alle bewoners de besluiten voor deze onderwerpen, zonder dat er onderscheid is tussen huurders en eigenaren. Daarnaast zal wonenCentraal verder blijven zoeken naar aanvullende mogelijkheden, zoals een digitale enquête/consultatie onder huurders, algemene polls via e-mail, onze website of het nieuwe huurdersportaal, en de publicatie van de VvEnotulen via dat huurdersportaal.
3.2
Lokale stakeholders
WonenCentraal haalt agenda op en legt verantwoording af WonenCentraal hecht veel waarde aan nauw contact met de stakeholders in Alphen aan den Rijn. Met alle relevante lokale partijen onderhouden wij formeel en informeel contact. Daarnaast geven wij vier keer per jaar een nieuwsbrief voor deze groep uit. In 2014 zullen wij vanwege de bezuinigingen een digitale nieuwsbrief uitbrengen.
21
De jaarlijkse stakeholdersbijeenkomst is traditiegetrouw hét moment om ideeën en meningen te oogsten. Het is ook de enige gelegenheid waarbij de Raad van Commissarissen in directe verbinding met onze stakeholders staat. In 2013 stond deze stakeholdersbijeenkomst in het teken van het regeerakkoord en het onderwerp wonen en zorg. WonenCentraal wil de komende jaren een betekenisvolle nieuwe stap zetten. Een stap waarbij we als maatschappelijke organisatie meer ‘van de maatschappij’ worden. We willen ons ontwikkelen tot een organisatie die financieel zo transparant is, dat belanghouders zien waar wordt verdiend en waar wordt bediend. We gaan naar een toekomst waarin onze omgeving – inclusief de bewoners – daadwerkelijk kan deelnemen aan de manier waarop we met het maatschappelijk budget omgaan. Samen met Dudok Wonen, een woningcorporatie uit Hilversum, werken wij hiervoor aan een model, met als doel om onze legitimiteit via de inbreng van onze stakeholders te vergroten. 3.2.1 Gemeente Relatie met de gemeente constructief WonenCentraal heeft een constructieve samenwerking met het College van Burgemeester en Wethouders van Alphen aan den Rijn en met diverse ambtelijke diensten. Er is regelmatig overleg, zowel tijdens het algemene bestuursoverleg als bij projectgebonden besprekingen. Ook op ambtelijk niveau voeren we veelvuldig overleg over de volkshuisvestelijke opgave en nieuwbouwprojecten. Wij delen op hoofdlijnen de analyse van de lokale woningmarkt en van de ontwikkelingen die daar gewenst en nodig zijn. De constructieve samenwerking is in 2013 vastgelegd in hernieuwde prestatieafspraken. 3.2.2
Andere partijen
Samenwerken in het maatschappelijke middenveld WonenCentraal heeft veelvuldig contact met partijen uit het maatschappelijk middenveld en daarbuiten. In het kader van onze wijkgerichte aanpak proberen wij met deze partijen tot een samenhangend aanbod van diensten te komen. Zo werken wij samen met: •
• • • •
Zorg- en welzijnsorganisaties: we nemen deel aan diverse overkoepelende samenwerkingsverbanden op het gebied van wonen, welzijn en zorg, waarin we gezamenlijk de lokale opgave bepalen. We ontmoeten onze partners ook in één-op-één-overleg over de uitvoering van gezamenlijke projecten. Deze stakeholders zijn dan vaak afnemers van onze locaties. Het gaat dus eigenlijk om een bijzonder type klanten. Een greep uit onze samenwerkingspartijen in 2013 met de bijbehorende projecten: o Rijnland Zorggroep: Noorderbrink o GGZ Rijnstreek: Zegerkwartier o Gemiva-SVG Groep: appartementen voor gehandicapten boven inloophuis Open Venster o Stichting De Binnenvest: containerwoningen voor dak- en thuislozen aan Geniepad o Stichting Horizon: huurder van een huis van wonenCentraal voor een pleeggezin o Ipse de Bruggen: samenwerking in de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis en bij de Boterbloemweg o Participe: leefbaarheidsprojecten in de wijk, o Activite: woonservicecentrum Rijnzate, St. Joseph o Stichting iFlow: Ondernemingshuis (Antarctica) o Prodeba (studio’s in Gerard Doustraat en mogelijk Marokkostraat) o Stichting Soeverein: begeleid wonen voor GGZ-cliënten Onderwijsorganisaties, zoals Junis en SCOPE (overleg over onderwijs- en kinderopvanglocaties, mede in het kader van de Brede School) Marktpartijen (lokale makelaars, bouwers en ontwikkelaars) Politie en brandweer (regelmatige uitwisseling over veiligheid van wijken en woningen) Belangenorganisaties, waaronder het OSO (Overleg Samenwerkende Ouderenbonden, samenwerking bij nieuwbouw en renovatie), de VOA (ondernemers) en de Kamer van Koophandel (startende ondernemers in Antarctica).
22
Fusie Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude; samenwerking drie woningcorporaties Op 1 januari 2014 zijn de gemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude gefuseerd. In het licht van deze fusie heeft wonenCentraal samen met de corporaties uit de twee andere gemeenten, respectievelijk Trifolium Woondiensten en Habeko wonen, al in 2012 een verkenning gestart van de volkshuisvestelijke opgave in de nieuwe fusiegemeente. Het verzorgen van sociale huisvesting wordt immers een gezamenlijke opgave. WonenCentraal wilde daarbij ook beoordelen of een samenvoeging verstandig zou zijn, of anders een verregaande vorm van (praktische) samenwerking, bijvoorbeeld met een shared servicecenter of in federatief verband. Ons doel was om tot een gezamenlijke visie en een eensgezind volkshuisvestelijk beleid te komen. Vorm en structuur zouden daarop volgen. Habeko Wonen wenste echter de eigen autonomie te benadrukken en van daaruit te zoeken naar samenwerking. In onze beleving werd het daardoor lastig om exclusieve afspraken met elkaar te maken. In de nieuwe fusiegemeente zijn immers nog meer woningcorporaties werkzaam waarmee wij meer vrijblijvend kunnen overleggen. Trifolium Woondiensten kwam uiteindelijk – met begrip voor beide standpunten – tot dezelfde conclusie: er is onvoldoende basis voor een bijzondere vorm van samenwerking tussen de drie woningcorporaties. Wat wonenCentraal betreft zetten wij de goede samenwerking met Trifolium voort en bouwen we deze uit waar dat nuttig of mogelijk is. Een feit blijft intussen dat de druk oploopt om de activiteiten van woningcorporaties, en dus ook die van ons, op grotere schaal te organiseren. Corporaties krijgen steeds meer taken en steeds meer externe verantwoordingsopgaven, waarvoor deskundigheid benodigd is (intern en/of extern). Deze deskundigheid moet uit efficiencyverbetering en hogere huuropbrengsten worden bekostigd. Er zijn echter grenzen aan de huurverhogingen die wij onze huurders willen en kunnen opleggen. Schaalvergroting – om de kosten te delen – ligt dan voor de hand. Een andere factor die hiertoe noopt is de scheiding tussen DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. Die dwingt op termijn tot een andere financiële structuur, en ook die heeft een grotere kans van slagen in een organisatie met een grotere schaalgrootte. Samenwerking met woningcorporaties in het Groene Hart In het kader van benchmarking, vastgoed en personeelsbeleid werken wij samen met Qua Wonen, Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden Holland, vier grotere corporaties in het Groene Hart. Doel is het verbeteren van de bedrijfsvoering.
3.3
Externe waardering en beoordeling
WonenCentraal leert van de kritische blik van buitenaf WonenCentraal is transparant in wat wij zijn en doen. WonenCentraal stelt zich dus ook graag open voor de kritische blik van buitenaf. Vanuit verschillende invalshoeken is wonenCentraal in 2013 op prestaties beoordeeld. Soms vanuit een wettelijke verplichting, soms op eigen verzoek. In alle gevallen leren wij van de positieve punten en verbeterpunten die uit de onderzoeken naar voren komen. Ze brengen onze organisatie telkens weer een stap verder. 3.3.1
Klanttevredenheidsonderzoeken
WonenCentraal houdt vinger aan de pols Sinds 2008 laten wij een professioneel onderzoeksbureau een geïntegreerd klanttevredenheidsonderzoek doen. Deze onderzoeken hebben betrekking op de klanttevredenheid bij specifieke processen, zoals het betrekken van een nieuwe woning, reparatieverzoeken, nieuwbouw en groot onderhoud. WonenCentraal streeft bij al deze onderzoeken naar een gemiddelde beoordeling van een 7,5 of hoger. Landelijk is een 7 de norm, daarom nemen wij geen sturingsacties als het cijfer hoger is dan een 7. Mede omdat we de benodigde inspanningen beter kunnen inzetten voor andere prestaties. In 2013 is het cijfer 7 of hoger behaald bij de processen ‘nieuwe woning’ en ‘reparatieverzoeken’. Het cijfer is dit jaar niet bij alle renovatieprojecten gehaald (bij 2 van de 3 niet). In 2013 is geen onderzoek gedaan naar de klanttevredenheid rond nieuwbouw; onze twee lopende nieuwbouwprojecten zijn eind 2013 opgeleverd. Het onderzoek vindt daarom in 2014 plaats. -
Betrekken van een nieuwe woning: De klanttevredenheid rond dit proces is ten opzichte van 2012 gelijk gebleven. De algemene tevredenheid met het proces krijgt van de klant een 7,2. De
23
-
-
progressie die vorig jaar met name bij de eerstelijns service was geboekt, heeft wonenCentraal op hetzelfde niveau weten vast te houden. Een aandachtspunt blijft het aantal reparaties na de sleuteloverdracht en de planning hiervan. Binnen een afgesproken termijn moeten de reparaties zijn afgerond. Reparatieverzoeken: De klanttevredenheid is ten opzichte van vorig jaar iets gedaald, naar 7,4. Deze waardering ligt alsnog hoger dan het landelijk gemiddelde van 7,3. De drie betrokken aannemers krijgen wederom hoge beoordelingen. De waardering van het probleemoplossend vermogen en de deskundigheid van de Eerstelijns Service (aan de telefoon) scoort met respectievelijk een 6,8 en 6,9 net onder de norm. Nieuwbouw: In 2013 zijn twee nieuwbouwprojecten aan het eind van het jaar opgeleverd. Het onderzoek voeren we begin 2014 uit; de resultaten vermelden we in het jaarverslag 2014. Renovatie: De klanttevredenheid over het project Fazantstraat voldoet aan de norm van 7,0. De projecten Ruisdaelstraat en Uranusstraat liggen echter met respectievelijk een 6,7 en 6,2 onder de norm. Deze resultaten liggen lager dan bij voorgaande projecten. Het is belangrijk om hier voldoende lering uit te trekken. De productie voor 2013 lag hoger dan voorgaande jaren; er moesten meer renovatieprojecten worden uitgezet, en bovendien werd een nieuwe werkwijze geïntroduceerd. Uit de resultaten komt naar voren dat onze klanten tevreden zijn met het eindresultaat (de gerenoveerde woning), de bewonersbrochure, de nieuwsbrieven, de aangeboden voorzieningen en de contacten met de sociaal begeleider. De renovatie zelf vonden zij echter tegenvallen. Een belangrijke oorzaak voor deze lagere klanttevredenheid is dat een groot deel van de woningen niet volgens planning is opgeleverd. De klanten gaven aan dat zij tijdens het traject beter willen worden geïnformeerd over de voortgang en planning.
Figuur 3: algemene klanttevredenheid processen 2013 3.3.2
Beoordeling CFV
Positief oordeel; geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) geeft het speelveld van een corporatie aan. Binnen dat systeem houdt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) financieel toezicht. Het CFV beoordeelt jaarlijks de financiële positie en continuïteit van wonenCentraal en brengt daarover advies uit aan de betrokken minister. Het CFV heeft wonenCentraal op basis van de ingediende prognosegegevens 2013-2017, de Verantwoordingsinformatie (dVi) en andere gegevens beoordeeld op zes toezichtsterreinen die van invloed kunnen zijn op onze financiële continuïteit: de kwaliteit van onze financiële informatie, het behoud van ons maatschappelijk gebonden vermogen, ons financieel risicobeheer, de liquiditeit, de solvabiliteit en de draagkracht van ons vermogen. Het onderzoek van het CFV gaf geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek, noch tot interventies.
24
3.3.3
Toezichtbrief Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
WonenCentraal is positief beoordeeld In de Oordeelsbrief over 2012 sluit de minister voor Wonen en Rijksdienst zich aan bij het positieve oordeel van het CFV over wonenCentraal. Onze solvabiliteit is per ultimo 2012 in orde. De minister constateert dat in 2013 onze toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot € 664,66 voor 90 procent of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van € 34.085. Daarmee voldoet wonenCentraal aan de staatssteunregeling, wat van groot belang is voor de continuïteit van onze borgbare financiering. De minister vroeg op twee onderwerpen nadere toelichting, omdat er mogelijk niet werd voldaan aan wet- en regelgeving. De eerste vraag betrof een klein perceel dat wonenCentraal langer dan tien jaar in bezit heeft en waar intussen door bestemmingswijzigingen geen woonbestemming meer op rust. De tweede vraag ging over garanties voor de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis. Beide onderwerpen hebben wij in een reactie toegelicht. Voor wat betreft de grond is uiteengezet hoe dat is gekomen, en wat wij doen om het perceel weer een woonbestemming te laten krijgen of anders af te stoten. Aangaande de garanties voor het Schoutenhuis is beschreven hoe deze tot stand zijn gekomen, en dat er van garanties inmiddels geen sprake meer is. In een reactie hierop heeft de minister laten weten van het verloop van de eerste kwestie (de grond) op de hoogte te gehouden te willen worden. Van de tweede kwestie (Het Schoutenhuis) heeft de minister aangegeven dat de zaak als afgedaan kan worden beschouwd, nu wordt voldaan aan de regels. 3.3.4
Borging door WSW
WonenCentraal is kredietwaardig en borgbaar Bij de beoordeling van het functioneren van de woningcorporatie binnen de sfeer van het BBSH hoort ook het oordeel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW stelt vast of een corporatie kredietwaardig is, of er financiering mogelijk is en of de corporatie vanuit dat oogpunt ‘borgbaar’ is. Borging door het WSW maakt relatief goedkope financiering mogelijk. Dat is voor wonenCentraal van groot belang. Op 3 oktober – later dan gebruikelijk, als gevolg van de politieke verwikkelingen rond het Woonakkoord – heeft het WSW op grond van ons meerjarenbeleid vastgesteld dat wonenCentraal voldoende borgingsruimte heeft om haar plannen geborgd te kunnen financieren. WonenCentraal is dus kredietwaardig en beschikt vooralsnog over een toereikend faciliteringsvolume (gebaseerd op de opgegeven investeringsprognose). 3.3.5
Managementletter van de onafhankelijke accountant
WonenCentraal is ‘in control’ De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke accountant. Het bestuur en de auditcommissie evalueren het functioneren van de onafhankelijke accountant tenminste een keer in de vier jaar. De uitkomsten hiervan worden in de voltallige Raad besproken. De accountant controleert de jaarrekening en stelt daarnaast vast of wonenCentraal haar werk in het belang van de volkshuisvesting (binnen de kaders van het BBSH) heeft gedaan. Ook in 2013 bleek dat het geval. De Raad van Commissarissen heeft de managementletter 2012 van de onafhankelijke accountant behandeld op 25 maart 2013. In januari 2014 is de managementletter 2013 besproken. WonenCentraal heeft kennisgenomen van de zaken die zijn gerapporteerd. De belangrijkste bevindingen hebben te maken met de interne beheersing, de impact van externe ontwikkelingen (zoals het Woonakkoord en de gevolgen daarvoor voor de corporatiesector), en de gevolgen van wijzigingen in de wet- en regelgeving. De slotsom is dat sprake is van voldoende interne beheersing, zij het met enkele kleine aandachtspunten voor mogelijke verbeteringen. WonenCentraal is dus ‘in control’. De accountant stelt met instemming vast dat wij de mogelijkheden benutten voor verdere efficiencyverbeteringen. WonenCentraal speelt goed in op de actualiteit, onze ITbeheersingsomgeving groeit in volwassenheid en we zijn aangehaakt bij het toenemend aantal compliance-aspecten. WonenCentraal neemt de kleine aandachtspunten ter harte.
25
3.3.6
Visitatie
WonenCentraal presteert conform de norm WonenCentraal laat conform de Aedescode eenmaal in de vier jaar een visitatie uitvoeren door een onafhankelijke instantie. In 2013 is een visitatie uitgevoerd door Raeflex. Dit bureau is tot de conclusie gekomen dat wonenCentraal (bijna) conform de norm presteert: een 6,9 (de norm is 7). Op onderdelen presteert wonenCentraal hoger. Zo scoort onze governance een 7,2. In gesprekken met Raeflex gaven onze stakeholders – zoals de Huurdersraad, de gemeente en zorg- en welzijnspartijen – ons een beoordeling die hoger lag dan de norm: de gemiddelde score bedroeg 7,3. Op het onderdeel ‘Presteren naar Ambities, Opgaven en Vermogen’ presteert wonenCentraal iets onder de norm. Dat heeft veel te maken met het gestaakte plan Nieuwe Sloot. Wij zijn van mening dat de methodiek van visiteren daarom tot een tijdgebonden waardering leidt. Zowel het visitatierapport als onze reactie daarop zijn op internet integraal te raadplegen. Al met al constateert Raeflex dat wonenCentraal op veel terreinen meer dan voldoende prestaties heeft geleverd. Wij hebben een goede inhaalslag gemaakt met het onderhoud aan onze woningen, maar kunnen nog vooruitgang boeken bij doelmatig en efficiënt(er) werken. 3.3.7
Boekenonderzoek fiscus
Verkoop- en administratie fiscaal in orde De Belastingdienst heeft een landelijk boekenonderzoek gedaan naar vastgoed transacties. Omdat wonenCentraal veel woningen heeft verkocht, is wonenCentraal betrokken in dit boekenonderzoek. Begin 2014 heeft de Belastingdienst in dit verband gerapporteerd dat bij wonenCentraal geen bijzonderheden zijn aangetroffen en dat alles naar behoren is gegaan.
26
4 Governance: organisatie en interne beheersing WonenCentraal handelt conform de Aedes- en Governancecode WonenCentraal handelt volgens de Aedes- en Governancecode. Als onderdeel daarvan leggen wij verantwoording af over onze keuzes en geven we inzicht in de manier waarop de organisatie, het bestuur en het toezicht zijn ingericht.
4.1 Organen en taakverdeling Duidelijke verantwoordelijkheden in een complexe omgeving Woningcorporaties functioneren in een toenemend complexe samenleving, waarbij bestuur en intern toezicht aan steeds kritischer beschouwingen worden onderworpen. Het belang van risicobeheersing, controle en toezicht is de afgelopen jaren, dus ook weer in 2013, fors toegenomen. Goed bestuur en intern toezicht vragen daardoor ieder jaar meer tijd, kennis en inspanning. WonenCentraal is die uitdaging aangegaan. In dit hoofdstuk doen wij daarvan verslag. 4.1.1
Bestuur en interne organisatie
Verantwoordelijkheden van het bestuur De directeur-bestuurder bestuurt de onderneming. Hij is verantwoordelijk voor het formuleren en realiseren van de doelstellingen, de strategie en het beleid van de organisatie. Daarbij wordt hij ondersteund door de afdeling Strategie en Communicatie en de afdeling Personeel en Organisatie. Het bestuur vervult zijn taken in het licht van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van wonenCentraal en weegt daarbij zorgvuldig de verschillende belangen tegen elkaar af. Het bestuur is bovendien verantwoordelijk voor de naleving van wet- en regelgeving, voor de financiering en voor de beheersing van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van wonenCentraal. Hierover rapporteert de directeur-bestuurder aan de Raad van Commissarissen en de auditcommissie. De controller en een medewerker Kwaliteit en Auditing bieden daarbij ondersteuning. Zij rapporteren bovendien op onderdelen rechtstreeks aan de Raad van Commissarissen en de auditcommissie. Deze verdeling van taken en rollen heeft in 2013 afdoende gefunctioneerd. 4.1.2
Toezicht
De balans tussen risicomijding en waardecreatie Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur verschaft tijdig de benodigde informatie, zodat de Raad van Commissarissen zijn toezichthoudende taak naar behoren kan uitoefenen. Dit gebeurt tijdens het regulier overleg met de directeur-bestuurder, maar ook door middel van periodieke rapportages. Deze kunnen zowel generiek (zoals de Balanced Scorecard), specifiek (zoals projectrapportages) als incidenteel (zoals bij grondtransacties) zijn. In de afgelopen jaren is de sector helaas geconfronteerd met incidenten die het algemene imago van woningcorporaties hebben geschaad. Met ieder incident is de druk op het toezicht toegenomen, en daarmee ook de onzekerheid. De commissie-Hoekstra concludeerde begin 2013 dat niet alleen de toezichthouder (het CFV) maar ook het WSW en het Ministerie voor Wonen tekortschieten in hun toezichthoudende rol. Ook stelde deze commissie voor om het toezicht aan te scherpen en anders te organiseren, bijvoorbeeld door de invoering van een aparte inspectie. In reactie op het voorstel van de commissie-Hoekstra heeft minister Blok (Wonen) in maart 2013 voorgesteld om het externe toezicht op woningcorporaties volledig onder te brengen bij het Rijk. Het Rijk gaat daarmee – naast het toezicht dat het al houdt op de volkshuisvestelijke prestaties – ook het financieel toezicht op zich nemen. Een en ander zal de Herzieningswet moeten bekrachtigen. In het licht van deze ontwikkelingen, en zoekend naar een balans tussen risicomijding en waardecreatie, heeft de Raad van Commissarissen van wonenCentraal het toezicht de afgelopen jaren verder verscherpt. Dat heeft tot extra maatregelen geleid, zoals uitbreiding van het risico-inventarisatieinstrumentarium, verdere uitwerking van scenarioplannen in de Kaderbrief, en versteviging van het afwegingskader voor investeringen.
27
4.1.3 Ondernemingsraad WonenCentraal stemt zowel het langetermijnbeleid als de jaarlijkse vertaling daarvan af met de ondernemingsraad. Hetzelfde geldt voor beleidskeuzes en eventuele wijzigingen daarin. De ondernemingsraad heeft in 2013 6 keer een formeel overleg gehad met de directeur-bestuurder. De belangrijkste onderwerpen daarbij waren: • Bezuinigingen. De OR heeft een instemmingsaanvraag ontvangen over de bezuinigingen, de personeelsregelingen en een tweetal zaken van het personeelshandboek. Over de noodzaak van de bezuinigingen, de geleidelijke weg en de randvoorwaarden hebben we een adviesaanvraag ontvangen. Onderling en met de directeur-bestuurder is hier diverse malen over overlegd. Het heeft geresulteerd in een manifest dat gezamenlijk werd ondertekend door de directeurbestuurder en de OR, getiteld Naar een wendbaar wonenCentraal. • Nieuw kantoor. De OR ontving diverse adviesaanvragen over het nieuwe kantoor van wonenCentraal. Het betrof algemene zaken, het programma van eisen en het communicatieplan, de budgetaanvraag voor de verbouwing, de inrichting en verhuizing, en de plattegrond. De verhuizing vond plaats in februari 2014. • Diverse onderwerpen. Naast de gebruikelijke aangelegenheden – begroting, verzuimcijfers, in- en uitstroom – als bijzondere onderwerpen kwamen in 2013 aan de orde: de adviesaanvraag ‘Wij zijn Vastgoed’ (met daarin voorstellen voor een andere organisatie en een andere manier van werken), het lean traject mutatieproces, de evaluatie van agressie-incidenten 2012, de procedure rond de nieuwe bedrijfsarts en het huurdersportaal. 4.1.4
Klachtencommissie
Vijf klachten in behandeling genomen WonenCentraal heeft een onafhankelijke klachtencommissie. De voorzitter van deze commissie voert minstens eenmaal per jaar overleg met de directeur-bestuurder, of er nu klachten zijn of niet. De commissie werkt volgens een openbaar reglement. Een korte introductie van de klachtencommissie en dit reglement staat ook op de website van wonenCentraal. Het jaarverslag van de commissie wordt ter informatie aangeboden aan de bestuurder en de Raad van Commissarissen. In 2013 zijn er bij de Klachtencommissie 27 klachten binnengekomen. Daarvan moeten er 2 als melding en niet als klacht worden beschouwd. Van de ingediende klachten waren er 19 niet ontvankelijk en 5 ontvankelijk. Eén klacht is ingetrokken voordat de commissie de ontvankelijkheid kon vaststellen, vanwege de voortgang die wonenCentraal boekte bij de afhandeling van de problematiek. Bij de 19 niet ontvankelijke klachten ging het in 2 gevallen om niet-huurders die klaagden over of problematiek bij of met huurders. Beide situaties zijn doorgeleid naar wonenCentraal, en vervolgens is met succes actie ondernomen. De resterende 17 niet ontvankelijke klachten zijn naar de directeur-bestuurder doorgeleid. Dat gebeurde 16 keer met het advies de klacht te behandelen als zogenoemde fase 1-klacht (behandeling door de verantwoordelijke teammanager) en 1 keer met het advies de klacht te behandelen als zogenoemde fase 2-klacht (behandeling door de manager Woondiensten). Op één klacht na (over de afrekening servicekosten namens 107 bewoners) heeft de voorzitter van de klachtencommissie met de betreffende klagers telefonisch contact gezocht, teneinde toe te lichten waarom de klacht (in deze fase) niet ontvankelijk was. Deze telefoongesprekken zijn schriftelijk bevestigd. De klachten zijn vervolgens met de bevestiging van de Klachtencommissie doorgeleid naar de directeur-bestuurder van wonenCentraal. In relevante gevallen heeft wonenCentraal de gevolgde aanpak en ondernomen acties teruggekoppeld aan de Klachtencommissie. Naast de 5 ontvankelijke klachten over 2013 resteerde uit 2012 nog één klacht waarover in 2013 advies nodig was. Omdat de indiener van één ontvankelijke klacht deze introk vanwege de voortgang die wonenCentraal boekte, heeft de Klachtencommissie in totaal 5 keer advies uitgebracht. Na ontvangst van de adviezen heeft de bestuurder in alle gevallen besloten het advies van de Klachtencommissie over te nemen. Aan de Geschillencommissie in het kader van het Sociaal Plan Sloopcomplexen is niet één geschil voorgelegd. Eind 2013 loopt een onderzoek naar de mogelijkheid om samen met Woondiensten Aarwoude en woningstichting Nieuwkoop een gezamenlijke klachtencommissie samen te stellen.
28
4.2
Risicobeheersing en controlesystemen
WonenCentraal blijft risicomanagement ontwikkelen Risicomanagement heeft bij wonenCentraal inmiddels een vaste plaats in de organisatie gekregen. In de voorgaande jaren is beleid ontwikkeld en hebben we mensen aangetrokken (onder meer een risicomanager) om dit beleid ook daadwerkelijk uit te voeren. Elk jaar stellen we een controleplan op. Dat vormt de basis voor interne controles op lopende processen. Jaarlijks actualiseren we de vastgestelde strategische risico’s. Ook in 2013 is dat gebeurd. Vervolgens is in oktober een top 6 van strategische risico’s geïdentificeerd die de hoogste prioriteit moeten krijgen. Aan deze top 6 zal wonenCentraal in 2014 dus extra aandacht besteden. Zo brengen we de risico’s rond veiligheid en gezondheid extra goed in beeld. Te denken valt hierbij aan risico’s rond koolmonoxide, brand, asbest en legionella. In 2013 is de aandacht verder met name uitgegaan naar de risico’s rond ICT, informatiebeveiliging en continuïteit. Waar nodig, hebben we passende maatregelen genomen om deze risico’s te beheersen. Al met al zijn stappen gezet naar een zogeheten control framework voor wonenCentraal. Dit zal de komende jaren verder vorm krijgen. Met dit framework kunnen we scherp inzichtelijk maken waar de risico’s binnen de organisatie liggen en hoe we aanvullende controlemaatregelen kunnen nemen. 4.2.1
Procuratieregeling en treasurystatuut
Procuratieregeling efficiënter In de procuratieregeling zijn de bevoegdheden vastgelegd met betrekking tot opdrachtverstrekking, betalingen (goedkeuring van facturen), correspondentie en het innen en afboeken van vorderingen. In 2013 hebben we geïnventariseerd hoe deze procuratieregels in de praktijk functioneren. Dat heeft geleid tot enkele aanpassingen, met name bij Vastgoed en Woondiensten. De regels zijn nu beter werkbaar; de efficiency is toegenomen, zonder dat de effectiviteit in het gedrang is gekomen. Zo verloopt de goedkeuring van inkoopfacturen nu beter. In 2014 zullen we verdere verbeteringen doorvoeren. Het optimaliseren van onze efficiency op dit punt heeft een directe relatie met het streven van wonenCentraal naar lean management (zie paragraaf 2.4). Treasurystatuut In het treasurystatuut van wonenCentraal zijn onder andere de beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden opgenomen voor financieringen, beleggingen en risicomanagement. Jaarlijks stellen wij op basis van het voorgenomen meerjarenbeleid het renterisico en de financieringsbehoefte vast. Dit nemen we op in het treasuryjaarplan van de begroting, waarin maatregelen zijn geformuleerd om renterisico’s en financieringsrisico’s te beperken. Het treasuryjaarplan vormt de leidraad voor de treasurycommissie om de risico’s gedurende het jaar feitelijk te beheersen. In de eerste helft van 2013 is het treasurystatuut aangepast en vervolgens goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Op grond van nieuwe beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (onder meer rond derivaten) is het treasurystatuut begin 2013 wederom aangepast. 4.2.2
Investeringsstatuut
Een handzaam kader voor investeringsbeslissingen WonenCentraal gebruikt het investeringskader (sinds 2012 verplicht volgens de Governancecode woningcorporaties) bij de besluitvorming over de investeringen. Daarnaast hanteren we het investeringsstatuut; dit legt het kader vast dat het bestuur bij investeringen hanteert. Ook legt het op hoofdlijnen een verband met de planning- en controlcyclus, de governance en het risicomanagement. Investeren in vastgoed is een belangrijk instrument om onze doelstellingen te realiseren: het huisvesten van onze doelgroep, tot tevredenheid van onze bewoners. Via onze investeringen realiseren wij huisvesting (woningen), verbeteren we de (gemiddelde) kwaliteit van het wonen en reduceren we het ondernemingsrisico, doordat de gemiddelde resterende levensduur van het bezit toeneemt. Met de investeringen kunnen aanzienlijke bedragen gemoeid zijn. Deze financiële middelen kunnen we slechts één keer inzetten. Naast investeringen in vastgoed, bestemd voor verhuur en verkoop, investeert wonenCentraal ook in de eigen bedrijfsmiddelen.
29
Met het investeringsstatuut geeft het bestuur de Raad van Commissarissen en maatschappelijke organisaties inzicht in de beheersingskaders die garanderen dat het bestuur investeringsbeslissingen op een transparante manier neemt. Ook geven deze kaders de zekerheid dat iedere beslissing een bijdrage levert aan het waarmaken van onze doelstellingen. In 2013 hebben we het afwegingkader aangepast. Op basis van ervaringen zullen we zonodig verdere aanpassingen doorvoeren. 4.2.3
Kwaliteit en auditing
Audits volgens plan verlopen WonenCentraal heeft een medewerker Kwaliteit en Auditing in dienst, die processen en procedures toetst. Dit gebeurt aan de hand van het jaarlijkse auditplan, gebaseerd op de bevindingen van de onafhankelijke accountant bij de controle van de jaarrekening. Ook staan hierin de opvattingen van de bestuurder en/of de controller, alsmede de aandachtspunten die de Raad van Commissarissen heeft vastgesteld. De Raad laat zich daarbij voeden door informatie uit verschillende kanalen en geadviseerd door de auditcommissie, die namens de Raad opdrachtgever is van het auditplan en de accountant. Het auditplan levert een werkplan op voor het volgend jaar. In 2013 is ons verhuurproces per kwartaal geaudit. Voorts was er bij de auditing aandacht voor de beheersing van onze meerjarenopgave bij het renovatieproces (zo is een procedure voor complexplannen uitgewerkt) en de beheersing van de netto bedrijfslasten. 4.2.4
Control
Borging van onafhankelijke control Vanuit de behoefte aan een onafhankelijke control-functie heeft wonenCentraal al in 2011 een aantal maatregelen genomen, zoals het opstellen van een zelfstandig auditplan van de Raad van Commissarissen. De acties die uit dit auditplan voortkomen, worden door de accountant uitgevoerd of ter toetsing aan de onafhankelijke accountant voorgelegd. Door deze werkwijze is control onafhankelijk geborgd. In 2013 was dit wederom het geval. 4.2.5
Klokkenluiderregeling en Integriteitscode
Beide regelingen actief nageleefd WonenCentraal beschikt over een klokkenluiderregeling en een integriteitscode. Beiden zijn integraal terug te vinden op onze website. De regelingen zijn in 2013 wederom actief geïmplementeerd en nageleefd. Zo volgden in 2013 alle medewerkers een digitale dilemmatraining. De dilemma’s die het moeilijkst werden gevonden en de dilemma’s die de meeste spreiding in de antwoorden vertoonden, zijn besproken met alle leidinggevenden en op de afdelingsoverleggen. In de kernwaarden van wonenCentraal neemt integriteit een belangrijke plaats in. In 2013 is hieraan wederom aandacht besteed, onder andere bij de plannings-, voortgangs- en/of beoordelingsgesprekken. Ook beschikt wonenCentraal over een incidentenregister. Over het jaar 2013 is daarover gelukkig niets te melden. 4.2.6
Agressieprotocol en agressieprocedure
Agressieprotocol nageleefd en geëvalueerd Agressie is een van de belangrijkste arbo-risico’s. WonenCentraal werkt daarom al enige tijd met een agressieprotocol, waarin staat aangegeven hoe medewerkers kunnen omgaan met agressie. Uiteraard besteden we ook veel aandacht aan preventie. Gelukkig gedragen de meeste (aankomende) huurders zich beschaafd. Toch zijn er ook in 2013 enkele incidenten gemeld. In vergelijking met 2012 waren er wel minder (en gemiddeld minder heftige) incidenten. De agressie-incidenten in 2013 zijn geëvalueerd om te kunnen beoordelen of we het protocol moeten bijstellen. Daarnaast evalueren we elk afzonderlijk incident, en nemen we zonodig passende maatregelen, zoals een gebieds- of toegangsverbod. Het bewustzijn en adequaat handelen rond agressie bij wonenCentraal is toegenomen. Een bijstelling van het protocol was niet nodig, maar blijvende aandacht is wel noodzakelijk.
30
5 Maatschappelijke investeringen: beleid en resultaten WonenCentraal investeert voortdurend in de lokale samenleving Alle investeringen die wonenCentraal doet, zijn maatschappelijke investeringen. Wij richten ons primair op onze volkshuisvestelijke kerntaken. Daardoor kunnen we zo goed mogelijk tegemoet komen aan de woonopgave in ons werkgebied. Dat betekent dat we weten wat er in de samenleving speelt. We inventariseren behoeften en verwachtingen en stemmen daar onze strategie op af. Met een doordachte mix van verhuur, verkoop, nieuwbouw, onderhoud en renovaties spelen wij in op de veranderingen om ons heen. Bij alles staat voorop dat wij waarde willen toevoegen aan de samenleving.
5.1
Verhuur
Aanpassing van onze woningportefeuille WonenCentraal biedt passende huisvesting aan de mensen die daarvoor van ons afhankelijk zijn. Onze portefeuille bevatte bij de afsluiting van het jaar 8.172 huurwoningen (eind 2012: 8.161). Dat is ongeveer eenderde van de totale woningvoorraad in Alphen aan den Rijn. We werken eraan om onze woningvoorraad beter af te stemmen op de lokale vraag op de woningmarkt. Het afgelopen jaar viel dat niet mee. Het aandeel van appartementen in een (middel)hoogbouwcomplex – oververtegenwoordigd in onze vastgoedportefeuille – nam niet af, doordat de verkoop van dit type woningen terugviel. Ook het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen nam af. De tabel laat een en ander zien.
Type object – zelfstandige huurwoningen
2013
2012
Eengezinswoning Boven/benedenwoning Corridorflat Galerijflat Portiekflat Maisonnette Bijzondere woonvorm
2.775 53 483 3.034 1.374 325 128
2.785 53 482 3.023 1.369 327 122
Totaal
8.172
8.161
Type object – onzelfstandige wooneenheden
2013
2012
Eenheden in verzorgingshuizen Onzelfstandig overige wooneenheden
151 122
151 114
Totaal onzelfstandige wooneenheden
273
265
Figuur 4: woningen per woningtype in aantallen 5.1.1
Beleid
Nieuw huurbeleid Na het beëindigen van Huur op Maat hanteert wonenCentraal een nieuw huurbeleid. De huurprijs baseren wij nu deels op de WOZ-waarde (een indicatie voor de kwaliteit van de woning), daarbij rekening houdend met het WWS-puntenaantal van de woning. De huurprijs bij wonenCentraal bedraagt nu gemiddeld 82 procent van de maximale huur. Het huidige huurbeleid past goed bij onze kerntaak en missie. We benutten de beschikbare ruimte voor huurverhoging, zonder dat onze huurders daardoor in het gedrang komen.
31
Jaarlijkse huurverhoging Bij de jaarlijkse huurverhoging voor de sociale huurwoningen volgt wonenCentraal het beleid van het Rijk. Dit rijksbeleid is aangepast als gevolg van het Woonakkoord. Per 1 juli 2013 mag de hoogte van de huurverhoging inkomensafhankelijk zijn. Het is de bedoeling daarmee scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. WonenCentraal heeft deze inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Dit strookt met ons beleid van de afgelopen jaren, dat er – onder meer via Huur op Maat – op gericht was om mensen passend te laten wonen, tegen een passende prijs. Vanwege de verhuurdersheffing, die deels uit huurverhogingen moet worden opgebracht, was het ook niet mogelijk een andere keuze te maken. Woningcorporaties konden de huren van huurders met een (huishoud)inkomen onder € 33.614 op 1 juli 2013 verhogen met maximaal 4%. In overleg met de Huurdersraad heeft wonenCentraal dat niet gedaan. Omdat het jaar 2013 voor ons nog enige financiële ruimte liet zien, is besloten de laagste inkomens te ontzien. Zij kregen alleen de inflatievolgende huurverhoging van 2,5%, tenzij deze huurders op dat moment een relatief lage huur betalen omdat zij vaak al heel lang in hun woning wonen. In dat geval kregen deze huurders wel 4% huurverhoging. WonenCentraal heeft bij huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 de huur met 4,5% verhoogd. Voor huishoudens boven de € 43.000 (de ‘scheefhuurders’) was de huurverhoging 6,5%, het maximum. In de vrije sector gaan we bij nieuwe contracten uit van de consumentenprijsindex +2 procent. Deze percentages zal wonenCentraal ook in 2014 doorberekenen. Naar verwachting zullen we het huurbeleid – en dus ook de jaarlijkse huurverhoging – in 2015 weer herzien, als wonenCentraal gaat werken met de huursombenadering. 5.1.2
Mutaties
Stoppen van de verkoopactie leidt wederom tot meer verhuringen In 2013 heeft wonenCentraal 690 nieuwe huurcontracten afgesloten (2012: 695). Daarin begrepen zijn de 34 tijdelijke huurcontracten in de Nachtegaalstraat en Leeuwerikstraat. Deze woningen worden binnen enkele jaren gesloopt om de nieuwbouw van de Lage Zijde mogelijk te maken. De mutatiegraad van ons bezit is daarmee nagenoeg gelijk aan 2012. Ook heeft wonenCentraal twee nieuwbouwprojecten opgeleverd. Daarvan zijn 26 woningen verhuurd in de Buitendorpstraat in Zwammerdam en 11 woningen aan de Gerard Doustraat in Alphen aan den Rijn. Verder zijn er aan de Gerard Doustraat nog zes zelfstandige tweekamerwoningen opgeleverd en verhuurd aan Prodeba, een organisatie die onder andere jongvolwassenen met een ontwikkelstoornis begeleidt. Doordat wonenCentraal de woningen in deze nieuwbouwprojecten deels aan doorstromers heeft toegewezen, heeft dat ook in het bestaande bezit tot mutaties geleid. Deze doorstroming op de (lokale) woningmarkt is voor ons een belangrijk strategisch doel. Daarom is het van groot belang dat wij de komende jaren onze voorgenomen nieuwbouwproductie daadwerkelijk realiseren. In 2013 zagen wij – net als in 2012 – een terugval in de woningverkopen, in lijn met het landelijk beeld. In 2013 zijn 121 (2012: 91) woningen verhuurd die oorspronkelijk voor de verkoop waren bestemd.
Jaar 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aantal nieuwe Huurcontracten 678 602 827 647 695 690
Aantal woningen en woongelegenheden 8.882 8.495 8.451 8.263 8.161 8.172
Percentage 7,6% 7,1% 9,8% 7,8% 8,5% 8,5%
Figuur 5: het aantal nieuwe huurcontracten in de afgelopen vijf jaar
32
De 690 nieuwe huurcontracten in 2013 waren als volgt verdeeld: 43 contracten in de nieuwbouw (26 in de Buitendorpstraat in Zwammerdam, 17 in de Gerard Doustraat), 34 contracten in sloopcomplexen (in de Leeuwerikstraat en de Nachtegaalstraat), 121 contracten bij de verkoopwoningen. De overige 492 contracten werden gesloten bij vrijkomen van de huurwoning en verhuur aan een nieuwe bewoner. 5.1.3
Toewijzing
WonenCentraal is duidelijk gericht op de primaire doelgroep In 2013 heeft wonenCentraal 666 woningen verhuurd met een huurprijs lager dan de DAEB-grens van € 681,02. Hiervan zijn 631 woningen verhuurd aan huurders met een gezamenlijk inkomen onder de € 34.229 die voldeden aan alle criteria voor de toewijzing van een sociale huurwoning. Van de 35 woningen die niet aan de noodzakelijke criteria voldoen, zijn er uiteindelijk maar 3 verhuurd aan hogere inkomens. Van 18 woningen kon vanwege een onvolledig dossier het inkomen niet worden vastgesteld, 11 vanwege het vervallen van de overgangsregeling en zijn 3 woningen verhuurd op basis van het sociaal plan voor de Nachtegaalstraat en Leeuwerikstraat. Deze huurders konden – zoals afgesproken in het sociaal plan – een DAEB-woning betrekken, hoewel hun inkomen boven de grens uitkwam. Vanaf januari 2013 gelden twee nieuwe criteria voor de toewijzing van de woningen. Deze werden pas in januari 2013 bekend gemaakt, zodat de eerdere toewijzing van woningen er niet aan voldeed. Aanvankelijk was sprake van een overgangsregeling, maar deze kwam later toch te vervallen. WonenCentraal heeft een herstelactie opgezet, maar het is niet gelukt om alles te herstellen. Kijken we naar de EU-grens (een inkomensgrens van € 34.229) dan is het aandeel van de sociale doelgroep in onze toewijzingen ruim 94%. Hiermee voldoet wonenCentraal ruimschoots aan de EUnorm. Woningen
Inkomen lager dan € 34.229 Inkomen hoger dan € 34.229 Totaal Figuur 6: Toewijzing woningen in 2013 5.1.4
DAEB-woning huur < € 681,02 aantal 631 35 666
percentage 94,75% 5,25% 100%
niet-DAEB-woning huur > € 681,02 aantal 0 24 24
percentage 0 100% 100%
Urgent woningzoekenden en statushouders
WonenCentraal boekt goede resultaten voor bijzondere doelgroepen In het toewijzingsbeleid houdt wonenCentraal nadrukkelijk rekening met bijzondere doelgroepen: mensen die op de woningmarkt extra steun kunnen gebruiken. • WonenCentraal reserveert 15% van alle vrijkomende woningen voor mensen die urgent een woning zoeken. Het gaat dan om mensen die vanwege medische redenen of sociaalmaatschappelijke problemen dringend om andere woonruimte verlegen zitten. De GGD of Kwadraad (maatschappelijk werk) beoordeelt in samenspraak met het Platform Urgenties of iemand als urgent woningzoekende wordt aangemerkt. In 2013 ging het om 52 woningzoekenden. Zij krijgen van ons 6 maanden de tijd om met voorrang te reageren op het hiervoor gereserveerde woningbestand. Lukt het binnen die termijn niet, dan doet wonenCentraal binnen 3 maanden nog eenmalig een passend aanbod. In 2013 hebben wij onze doelstelling – voor minimaal 90% van de urgent woningzoekenden een passende woning vinden – ruimschoots gehaald. Slechts in één geval is dit nog niet gelukt, maar de termijn van de urgentieaanvraag verviel op 30 november 2013. WonenCentraal heeft daarna nog 3 maanden de tijd om een eenmalige passende aanbieding te doen. We zijn voor deze woningzoekende op zoek naar een aangepaste woning. • Mensen die in Nederland asiel aanvragen, kunnen hulp gebruiken bij het vinden van een huis en een baan. Dat helpt om de draad van hun leven weer op te pakken. In 2013 heeft wonenCentraal 17 woningen verhuurd aan 53 statushouders. Hiermee hebben we voldaan aan de taakstelling van
33
de gemeente. Deze taakstelling is verhoogd in 2013 ten opzichte van 2012: hij bedraagt nu 52 statushouders. 5.1.5
Wachttijd
De gemiddelde wachttijd bleef gelijk De gemiddelde wachttijd in Alphen aan den Rijn (exclusief stadsvernieuwingsurgenten) is ten opzichte van 2012 gelijk gebleven: 53 maanden. De wachttijd inclusief stadsvernieuwingsurgenten is gedaald naar 55 maanden. In 2012 was deze wachttijd nog 60 maanden. Een flink percentage van deze groep urgent woningzoekenden heeft dus inmiddels gebruik gemaakt van de extra inschrijftijd en een passende woning gevonden.
Inclusief stadsvernieuwingsurgenten Exclusief stadsvernieuwingsurgenten
2009 69 58
2010 63 58
2011 59 51
2012 60 53
2013 55 53
Figuur 7: gemiddelde wachttijd in Alphen aan den Rijn (in maanden) 5.1.6
Woningtoewijzing binnen de regio
Naar een nieuw woonruimteverdeelsysteem Sinds 2009 werkt wonenCentraal volgens het vernieuwde convenant Woonruimteverdeling. Het biedt woningzoekenden meer keuzevrijheid. Voor 70% van het gezamenlijke woningaanbod wordt namelijk geen verschil meer gemaakt tussen belangstellenden uit de betreffende gemeente of uit de regio. Dankzij het convenant kunnen woningzoekenden uit Alphen aan den Rijn ook gemakkelijker verhuizen naar een andere gemeente in de Rijnstreek. In 2013 maakten 46 woningzoekenden uit Alphen aan den Rijn van deze mogelijkheid gebruik (2012: 38). De Stichting Woonmarkt Rijnstreek verantwoordt de toewijzing in haar jaarverslag. Voor het woningaanbod in de regio is de toetreding van Alphen aan den Rijn tot de gemeentelijke samenwerkingsregio Holland Rijnland een belangrijke ontwikkeling. In dit regionale verband werkt Alphen aan den Rijn op verschillende terreinen intensief samen met andere gemeenten. Gedurende het afgelopen jaar werden de voorbereidingen voor een gezamenlijke woonruimteverdeling voortgezet met de intentie om op 1 april 2014 het nieuwe woonruimteverdeelsysteem WoningNet Holland Rijnland te lanceren. 5.1.7
Ontruimingen
Minder ontruimingen dankzij succesvol beleid WonenCentraal voert een succesvol beleid op het gebied van huurachterstanden en ontruimingen. Als een huurder een betalingsachterstand oploopt, komen we snel in actie. We gaan in gesprek om de achterliggende problematiek te achterhalen en mogelijke betalingsregelingen te bespreken. Door de intensieve samenwerking met de gemeente en de GGD Hollands Midden, onder meer in het zorgnetwerk, kunnen we zonodig snel een hulpverleningstraject starten. Na de flinke stijging van het aantal ontruimingen in 2012 is het gelukt het aantal in 2013 te verminderen. Het aantal ontruimingen daalde licht: van 27 in 2012 naar 22 in 2013. Alle ontruimingen waren het gevolg van een huurachterstand. In sommige gevallen was er daarnaast sprake van overlast of het kweken van hennep. Hoewel we onze uiterste best hebben gedaan, hebben we geen oplossing voor de huurachterstand van deze huurders kunnen vinden. Werkloosheid, echtscheidingen, sociale problemen en de hardnekkige crisis zijn als oorzaken te noemen. Alleen in het uiterste geval was ontruiming noodzakelijk. Het percentage huurachterstand, gerelateerd aan de jaarhuur, vertoonde een lichte stijging: van 1,10% in 2012 tot 1,14% in 2013. Al een aantal jaren is dit achterstandspercentage nagenoeg stabiel. Dankzij onze proactieve aanpak en een flinke inspanning van onze medewerkers lukt het dus om voor het overgrote deel van onze huurders de huurachterstanden te beheersen.
34
5.1.8
Woonfraude
Intensieve aanpak fraude succesvol: 24 gevallen van woonfraude blootgelegd Soms maken mensen helaas onrechtmatig gebruik van onze woningen. Dat is een slechte zaak: woonfraude frustreert de woningmarkt en kan ook de leefbaarheid in de wijken negatief beïnvloeden. Wij proberen deze woonfraude tegen te gaan door belangrijke gegevens over inkomen, gezinssamenstelling en identiteit te verifiëren vóór het afsluiten van de huurovereenkomst. Onze huismeesters spelen daarbij een belangrijke rol. Zij zijn onze ogen en oren in de wijk. Zodra zij ook maar het minste vermoeden hebben van woonfraude, komen zij in actie om de situatie op te nemen. In 2013 hebben we door middel van een projectmatige aanpak extra aandacht besteed aan de bestrijding van woonfraude. Onder begeleiding van een extern deskundige zijn onze medewerkers getraind in het herkennen en onderzoeken ervan. Dit heeft geleid tot onderzoek van 104 meldingen, waarvan 62 adressen zijn bezocht. Het resultaat: 24 huurders zegden de huur vrijwillig op, omdat sprake was van woonfraude. Eind 2013 voerden we tegen nog twee huurders een gerechtelijke procedure. Bij 24 adressen was geen sprake van woonfraude. De overige adressen onderzoeken we in 2014. Deze intensieve aanpak werkt dus zijn vruchten af. Hij is relatief kostbaar, maar levert ook veel geld op (de huur van de vrijgekomen woningen kunnen we namelijk harmoniseren). En minstens zo belangrijk: de aanpak levert een substantiële bijdrage aan een rechtvaardige woonruimteverdeling.
5.2
Onderhoud en renovatie
Een beter eindresultaat door bewonersparticipatie Betaalbaarheid, woongenot, veiligheid en gezondheid, duurzaamheid. Dat zijn belangrijke criteria waaraan het woningbestand van wonenCentraal moet voldoen. Daarom plegen we regelmatig onderhoud aan ons bezit. We realiseren ons terdege dat die onderhoudswerkzaamheden flink ingrijpen in de privésfeer van de bewoners. Wij proberen ze daarom zoveel mogelijk te betrekken bij het onderhoudsproces en op tijd en zo goed mogelijk hun vragen te beantwoorden. Het blijkt dat bewoners het ongemak graag op de koop toe nemen als zij maar het eindresultaat voor ogen hebben. Door onze doelstellingen van te voren inzichtelijk te maken, creëren we dus draagvlak en duidelijkheid. 5.2.1 Beleid Kwaliteitsbeleid is richtinggevend bij onze complexplannen Bij de vaststelling van ons kwaliteitsbeleid zorgen we voortdurend voor afstemming op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Op strategisch niveau bepalen wij de gewenste samenstelling van onze portefeuille. Vervolgens bekijken wij op tactisch niveau hoe wij die doelstellingen kunnen vertalen naar het bestaande bezit. Welke complexen willen wij renoveren of herpositioneren (seniorengeschikt maken)? Welke complexen willen we verkopen? Wat willen wij nog daaraan toevoegen door nieuwbouw? Die keuzes werken we dan uit in operationele complexplannen, waarin we de concrete ingrepen omschrijven en vaststellen. Afhankelijk van de resultaten kunnen wij onze plannen dan weer aanpassen of bijstellen. Door deze werkwijze – die een permanent, cyclisch karakter heeft en die we daarom de beleidsachtbaan noemen – kan wonenCentraal differentiatie in kwaliteit aanbrengen. Daarbij maken wij geen onderscheid op basis van prijsklasse, maar wel naar strategische positie. Een complex dat bestemd is voor de verkoop behandelen we anders dan een complex dat wij willen doorexploiteren. Huurders in een dergelijk complex behandelen we uiteraard niet anders. Voor onderhoud en renovatie onderscheiden wij vijf kwaliteitscriteria: • Technisch noodzakelijk: over deze werkzaamheden bestaat geen discussie, omdat ze noodzakelijk zijn voor de basiskwaliteit van de woning. • Gezond en veilig: dit zijn werkzaamheden die een gezonde en veilige woonomgeving bevorderen, zoals de vervanging van geisers, asbest en zachtboard. • Energiekwaliteit: deze werkzaamheden dragen bij aan de duurzaamheid en energiezuinigheid van de woningen. • Sociaal beheer: deze maatregelen verbeteren de leefbaarheid, aankleding en uitstraling van een complex en bevorderen zo de verhuurbaarheid van onze woningen.
35
•
Geriefsverbetering en herpositionering: deze maatregelen verbeteren het woongerief en/of zorgen voor een mogelijke herpositionering op de woningmarkt. Dit is bijvoorbeeld het geval als we woningen geschikt maken voor senioren. 5.2.2
Planmatig onderhoud
Gepland onderhoud aan 46 complexen van wonenCentraal WonenCentraal voerde in 2013 bij 46 complexen planmatig onderhoud uit. De werkzaamheden bestonden grotendeels uit het vervangen van cv-ketels, het aanbrengen of vervangen van mechanische ventilatie, liften, badkamers, keukens en toiletten, het opfrissen van trappenhuizen, schilderwerk, onderhoud aan dakbedekkingen, het aanbrengen van veiligheidsvoorzieningen en straatwerk. Hiervoor was in totaal € 6,2 miljoen begroot. Uiteindelijk werd opdracht gegeven voor € 5,3 miljoen. Het verschil is als volgt verklaarbaar: een deel is niet uitgevoerd. Dat ging om de voorgenomen legionellabestrijding bij een complex. Bij de uitwerking van de plannen bleek dat aan de installatie geen aanpassing nodig was; we kunnen het beheerplan hier goed uitvoeren in de frequentie van de controle. Daarnaast hebben we niet overal warmtekostenverdeelmeters aangebracht. Dit gebeurt later alsnog, gelijktijdig met de renovatie van de woningen in 2014. Alle andere geplande werkzaamheden zijn wel uitgevoerd. Het budget viel verder lager uit door lagere kosten (scherpere aanbesteding) en door een lagere deelname van bewoners bij onderhoud aan badkamers en keukenrenovatie. Ook heeft het tijdelijk lagere btw-percentage op arbeid bijgedragen aan het verschil tussen begroting en realisatie. 5.2.3
Contractonderhoud
Preventief onderhoud en een snelle opvolging WonenCentraal heeft contracten afgesloten voor preventief onderhoud aan de cv-installaties, liften, mechanische ventilatie, pompen en algemene verlichting, maar ook voor tuinonderhoud en schoonmaakwerk. Preventief onderhoud is bedoeld om tijdig noodzakelijk onderhoud te doen, zodat we voorkomen dat storingen optreden. Hiervoor is in elk contract vastgelegd hoe vaak we onderhoud plegen, wat en hoe we onderhouden en – vooral voor de bewoner van belang – hoe snel en adequaat we reageren als de huurder een storing meldt. WonenCentraal heeft 21 soorten contracten voor preventief onderhoud afgesloten, voor in totaal ruim € 1,4 miljoen. De contactpartij voor het onderhoud van de algemene verlichting is in het tweede kwartaal helaas failliet gegaan. We zijn erin geslaagd een vervangende partij te vinden, die het contract heeft voortgezet. 5.2.4
Groot onderhoud en renovaties
Sociale regeling ingevoerd Sinds 2012 werkt wonenCentraal met een sociale regeling voor groot onderhoud- en renovatieprojecten. Deze regeling, opgesteld in samenwerking met de Huurdersraad, was in 2013 voor diverse projecten van toepassing. De ervaringen zijn positief. Evaluatie aan het einde van het jaar heeft nog geleid tot enkele kleine aanpassingen. Betrokken bewoners krijgen conform deze regeling een ongemakkenvergoeding als compensatie voor overlast. Daar staat tegenover dat wonenCentraal bij een echte verbetering van de woning (bijvoorbeeld bij substantiële energiemaatregelen) een huurverhoging vraagt. Beheerplan en sociaal begeleider om overlast te beperken Groot onderhoud en renovatie van woningen trekken een zware wissel op de bewoners. Deze vorm van onderhoud is ingrijpender dan preventief of correctief onderhoud: we doen verschillende werkzaamheden tegelijkertijd. Daarom maken we voor deze projecten altijd een (beheer)plan waarin we opnemen hoe we de overlast voor bewoners zo klein mogelijk denken te kunnen maken. Ook leggen we vast hoe we bewoners adequaat gaan informeren en bijstaan. Voor en tijdens het werk krijgen huurders – soms vertegenwoordigd in klankbordgroepen, al dan niet gecombineerd met de bewonerscommissie – de ruimte om mee te denken over de verbeteringen en de manier waarop we deze aanbrengen.
36
Renovatieteams: een grotere rol voor de aannemer WonenCentraal heeft in 2013 aannemers meer verantwoordelijkheid en ruimte gegeven bij groot onderhoud en renovatieprojecten. We leggen meer werkzaamheden bij de aannemer neer, besteden werk anders aan en doen meer in ketensamenwerking. Dat geldt ook voor de bewonersbegeleiding. Bij de selectie kijken we dan ook nadrukkelijk naar de mate waarin aannemers dit kunnen. Bovendien verwachten wij een ruime voldoende op het gebied van klanttevredenheid als we de bewoners na afloop van het project naar hun ervaringen vragen. In 2013 zijn op dit vlak de eerste projecten gestart: vier geselecteerde aannemers nemen de renovaties op zich, inclusief de sociale begeleiding. De eerste resultaten laten een voorzichtig positief beeld zien, al komen uit een klanttevredenheidsonderzoek bij de eerste projecten resultaten naar voren die lager zijn dan onze norm. Het grote voordeel van deze aanpak is onder meer dat we meer onderhoudsprojecten tegelijkertijd aanpakken, waardoor we het tempo (dat eigenlijk te laag lag) aanzienlijk hebben verhoogd. Tot 2013 rondden we doorgaans twee ‘traditionele’ renovatieprojecten in drie jaar af; nu doen we er 16 in vier jaar. Ook dalen de kosten omdat faalkosten worden teruggedrongen. WonenCentraal gaat in ieder geval tot 2016 op deze weg verder. Deze innovatieve werkwijze heeft ons in 2013 een nominatie opgeleverd voor vernieuwend opdrachtgeverschap. 5.2.4.1
Renovatie Hoge Diamant
70 appartementen grondig aangepakt Voor de 70 appartementen in de Hoge Diamantflat (Diamantstraat) hebben we in overleg met de bewonerscommissie een lijst opgesteld van aandachtspunten voor de renovatie. Deze punten heeft wonenCentraal gebruikt bij de uitwerking van een renovatieplan, dat vervolgens is gepresenteerd aan de bewonerscommissie en een klankbordgroep. Alle bewoners hebben we uitgenodigd in de modelwoning voor een toelichting op de renovatieplannen. Ook konden zij daar zien welke keuzes ze kunnen maken voor tegels, sanitair en kleurkeuze van het buitenschilderwerk. Zowel de flat als de woningen ondergaan een flinke metamorfose. De woningen krijgen een nieuwe keuken, badkamer en toilet. We vervangen open geisers door een energiezuinige, gesloten geiser. De elektrische installatie wordt veiliger (dankzij een aardlekschakelaar), de woningen krijgen mechanische ventilatie, isolatieglas HR++ met ventilatieroosters, terwijl we draaiende delen vervangen en koudebruggen bekleden. Buiten de woning krijgen de entrees een opfrisbeurt. Bergingen worden gecompartimenteerd met een nieuwe hellingbaan aan de voorkant van de flat, waardoor het gebruik veiliger wordt. Ter afronding laten we de buitenzijde in een nieuwe (blauwe) kleur schilderen. Vanuit sociaal standpunt zijn 5 bewoners tijdelijk op een ander adres gehuisvest. De werkzaamheden zijn in september gestart; we ronden ze half maart 2014 af. De totale uitgaven per woning bedragen € 37.808. 5.2.4.2
Renovatie Ruisdaelstraat
Woningisolatie en andere maatregelen De renovatie van 54 woningen in de Ruisdaelstraat is in 2012 voorbereid. Met de uitvoering hebben we in 2012 een begin gemaakt, in overleg met een klankbordgroep van bewoners. Met een presentatie aan alle bewoners en huisbezoeken hebben we alle werkzaamheden vooraf goed in beeld gebracht. Woningisolatie is een belangrijk onderdeel van dit plan. Voor 51 woningen is isolatie in de spouw van de buitenmuur aangebracht. Bij 3 woningen gebeurde dat aan de buitenzijde van de woning. Omdat deze maatregel een collectief karakter heeft, was instemming van alle bewoners noodzakelijk. De instemming voor de collectieve isolatie in de spouw kregen we wel; voor de isolatie aan de buitenzijde lukte dat niet, op een blokje van drie woningen na. De isolatiewerkzaamheden aan deze woningen zijn in november 2012 gestart en in juli 2013 afgerond. Daarnaast hebben we de woningen voorzien van nieuwe dakpannen, keukens, badkamers en toiletten, hebben we elektrische installaties aangepast, is voor mechanische ventilatie gezorgd, centrale verwarming aangelegd dan wel verbeterd, en hebben we diverse kleinere gebreken weggewerkt. Door de goede isolatie en centrale verwarming zal het woongenot in de woning sterk toenemen. De uitgaven per woning bedragen € 56.123. Voor de resterende 34 woningen zijn we in overleg met de bewoners om te komen tot renovatie naar het voorbeeld van de drie woningen die al klaar zijn. Inmiddels heeft 70% van de bewoners laten weten dat wonenCentraal hun woning ook mag opknappen.
37
5.2.4.3
Renovatie Fazantstraat
Complexgewijze aanpak leidt tot tevredenheid bewoners; veel aandacht voor isolatie en energiebesparing De onderhoudsmaatregelen in de Fazantstraat hebben we tot wederzijdse tevredenheid met de bewonerscommissie afgestemd. Vrijwel alle bewoners hebben zich kunnen vinden in de voorgestelde werkzaamheden, zodat we een complexgewijze onderhoudsaanpak konden starten. Deze werkzaamheden omvatten de vernieuwing van keukens, badkamers en toiletten, aanbrengen van (individuele) mechanische ventilatie, de aanleg van elektrische boilers, aanbrengen van nieuwe draairamen en deuren, nieuwe groepenkasten, verbetering van de brandveiligheid, nieuwe entreekozijnen met deurautomaat, postkasten en opknappen van de trappenhuizen. In verband met de veiligheid hebben we aan de entreekant de onveilige glasbewassingsbalkons laten verwijderen. Deze maatregel voorkomt inklimmen. Vooral aan isolatie en energiebesparing hebben we veel aandacht besteed, in de vorm van gevel- en vloerisolatie en het aanbrengen van isolatieglas. De onderhoudswerkzaamheden in de Fazantstraat zijn direct na de bouwvakvakantie van 2012 gestart. In de woningen hebben we het werk in december van dat jaar afgerond. Eind maart 2013 zijn de werkzaamheden aan het buitenwerk voltooid. De uitgaven per woning bedragen € 56.574. 5.2.4.4
Renovatie Uranusstraat
Onder andere keukens, badkamers en toiletten aangepakt Van het complex aan de Uranusstraat is al een groot aantal woningen verkocht. Bij de overige 42 huurwoningen hebben we werkzaamheden uitgevoerd aan keukens, badkamer en toiletten. Ook hebben we mechanische ventilatie aangebracht, kregen de woningen brandwerende voorzieningen (zoals verwijdering van zachtboard plafonds en maatregelen om brandoverslag op zolder te voorkomen) en is de elektrische installatie aangepast. Bewoners konden kiezen voor het aanbrengen van dubbel glas. We hebben 13 woningen daarvan voorzien. De werkzaamheden vonden plaats van september tot en met november. Er was geen bewonerscommissie; wel hebben we alle woningen bezocht om goede afspraken te maken over de uitvoering. Alle bewoners konden tijdens het werk in de woning blijven, al konden zij overdag gebruik maken van een zogenoemde rustwoning. De totale uitgaven per woning bedragen € 25.089. 5.2.4.5
Renovatie Zoutmanstraat
Renovatie 150 eengezinswoningen In overleg met de bewonerscommissie hebben we een opknapplan ontwikkeld voor de renovatie van 150 eengezinswoningen aan de Zoutmanstraat. In een modelwoning hebben we alle bewoners voorgelicht over de uitvoering en hebben ze keuzes kunnen maken tussen verschillende soorten tegels en sanitair. Een vertegenwoordiger van de bewonerscommissie was tijdens de uitvoering steeds aanwezig bij het overleg met de aannemer. Bij de renovatie hebben we badkamers, toiletten, de elektrische installatie, mechanische ventilatie, brandwerende voorzieningen (verwijderen zachtboard plafonds, voorkomen brandoverslag op zolder), kozijnen en metselwerk aangepakt. In ruil voor een huurverhoging konden bewoners ook kiezen voor plaatsing van dubbel glas. De aanwezige spouwmuurisolatie is gecontroleerd en waar nodig aangevuld. De uitvoering startte in september en loopt door tot en met maart 2014. Eén bewoner heeft gebruik gemaakt van een tijdelijke wisselwoning. Ook hier is een rustwoning beschikbaar. De totale uitgaven per woning bedragen € 20.305. 5.2.4.6
Renovatie Hortensiastraat
Persoonlijke aanpak 10 eengezinswoningen De 10 eengezinswoningen in de Hortensiastraat kregen een persoonlijke aanpak. De bewoners hebben we individueel benaderd, waarbij de opknapbeurt tijdens een huisbezoek aan de orde kwam. Ook hebben we afspraken over de uitvoering gemaakt. Die begon in november en is – op twee woningen na – al voor de kerstdagen afgerond. Voor deze laatste twee woningen bleek het noodzakelijk aangepaste keukenblokken te bestellen; de plaatsing daarvan stond in januari 2014 voorzien. Bij de aanpak hebben we keukens, badkamers en toiletten onderhanden genomen. Ook hebben we mechanische ventilatie en brandwerende voorzieningen aangebracht (verwijderen zachtboard plafonds, voorkomen brandoverslag op zolder) en is de elektrische installatie vernieuwd. Bewoners konden ervoor kiezen om de uitbouw te isoleren, in ruil voor huurverhoging. Van deze optie heeft 1 bewoner
38
gebruik gemaakt. Tenslotte wordt de riolering in de straat hersteld en aansluitend daarop de bestrating. Twee bewoners hebben we op een sociale indicatie tijdelijk elders gehuisvest. De totale uitgaven per woning bedragen € 19.604. 5.2.4.7
Renovatie Albert Verweystraat
Aanpak 27 eengezinswoningen De renovatieplannen voor de huurwoningen in de Albert Verweystraat hebben we voorbereid samen met een afvaardiging van bewoners. De uitvoering omvat de badkamers, toiletten, de elektrische installatie, mechanische ventilatie, brandwerende voorzieningen (verwijderen zachtboard plafonds, voorkomen brandoverslag op zolder), en gevelonderhoud aan kozijnen en metselwerk. Bewoners konden kiezen voor plaatsing van dubbel glas en spouwmuurisolatie, in ruil voor een huurverhoging. Hiervan maakten 17 bewoners gebruik. De uitvoering vond plaats van september tot en met december. Geen van de bewoners maakte gebruik van een tijdelijke wisselwoning. Ook hier was een rustwoning beschikbaar. Bij deze renovatie heeft wonenCentraal ook een experiment gedaan met de woonlastenwaarborg. De uitgaven per woning bedragen € 26.714. 5.2.4.8
Sociale voorzieningen
Maatwerkoplossingen voor bewoners Bij de uitvoering van groot onderhoud kan de bewoner in principe in de woning blijven tijdens de werkzaamheden. Als dat wegens persoonlijke omstandigheden niet mogelijk is, biedt wonenCentraal een oplossing op maat. Als de verbouwing de bewoners te veel wordt, kunnen ze overdag gebruik maken van een rustwoning. Deze kunnen ze ook gebruiken om te douchen. Vaak staat hier ook een wasmachine, een bankstel en een tafel met stoelen, en men kan er koffie en thee zetten. Daarnaast biedt wonenCentraal bewoners desgewenst een logeerwoning aan. Hiervoor moeten ze een medische verklaring overleggen. Hulpbehoevende (oudere) bewoners kunnen nog wel eens uitwijken naar een verzorgingshuis. We zorgen er in ieder geval voor dat er na werktijd een toiletvoorziening en kookgelegenheid in de woning aanwezig is. Bewoners kunnen een vergoeding krijgen voor het ongemak, maar ook als ze bijvoorbeeld nieuwe gordijnen moeten aanschaffen. 5.2.5
Dagelijks onderhoud
Veel mutaties Aan dagelijks onderhoud heeft wonenCentraal in 2013 in totaal € 4,5 miljoen besteed. In onderstaande tabel staat de verdeling van deze uitgaven.
Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Totaal
Begroot 2013
Uitgaven 2013
Kosten 2013
Kosten 2012
€ 2.872.000 € 1.645.000 € 4.517.000
€ 2.738.111 € 1.670.891 € 4.409.002
€233 per woning € 2.543 per mutatie
€ 252 per woning € 2.133 per mutatie
Figuur 8: uitgaven aan dagelijks onderhoud in 2013* * Deze bedragen verschillen ten opzichte van de jaarrekening. Dit heeft te maken met het activeren van een deel van de kosten van keukens en badkamers bij renovatie.
In verband met klachtenonderhoud zijn in 2013 12.270 reparatieverzoeken uitgevoerd. De uitgaven hiervoor bedroegen € 2,7 miljoen; een onderschrijding op de begroting van 5%. Een van de oorzaken voor dit verschil is het gereduceerde btw-tarief op arbeid bij onderhoudswerkzaamheden vanaf maart 2013. Daardoor vallen de werkzaamheden goedkoper uit. Het aantal mutaties lag in 2013 6% hoger dan begroot. De totale uitgaven aan mutatieonderhoud zijn daardoor € 26.000 hoger uitgevallen. De belangrijkste oorzaak is dat we – behalve het standaard mutatieonderhoud – door een beleidswijziging om de woningen schoon op te leveren, veel extra schoonmaakwerkzaamheden moesten doen om onze woningen in de gewenste staat te kunnen
39
verhuren. We geven ook meer aan mutatieonderhoud uit voor woningen die aanvankelijk voor verkoop waren gelabeld, maar werden teruggenomen in de verhuur.
5.3
Nieuwbouw
Minder nieuwbouw WonenCentraal had als strategie om gedurende een bepaalde periode in totaal circa 1.140 nieuwe huurwoningen aan de voorraad in Alphen aan den Rijn toe te voegen: circa 400 eengezinswoningen en ongeveer 740 appartementen. Net als in 2012 bleef ook in 2013 onze nieuwbouwproductie helaas achter bij deze ambitie. De bouw van de 400 eengezinswoningen is redelijk tot goed gelukt. Van de voorgenomen 740 appartementen is echter pas ongeveer de helft gerealiseerd. Een verklaring hiervoor ligt – meer dan in de traag verlopende ruimtelijke procedures – vooral in de politieke ontwikkelingen, die de investeringscapaciteit van woningcorporaties (en dus ook van wonenCentraal) onder druk zetten. Met de oplopende verhuurdersheffing in het verschiet, moesten we het nieuwbouwproject Nieuwe Sloot stoppen. De integrale ontwikkeling van de Lage Zijde verloopt moeizaam. Nieuwbouw op die locatie gaat waarschijnlijk uiteindelijk wel door, net als een tiental nieuwe eengezinswoningen aan de Concertweg, op de locatie van het kantoor van wonenCentraal, dat we in februari 2014 verlieten. WonenCentraal moet de nieuwbouwplannen bijstellen, maar wil wel doorgaan met investeren in Alphen aan den Rijn. 5.3.1 Beleid Doorstroming De nieuwbouwprojecten van wonenCentraal zijn erop gericht om het beperkte aanbod voor senioren en jonge gezinnen te vergroten. Aan woningen voor deze doelgroepen bestaat in Alphen aan den Rijn een grote, zij het vaak latente behoefte. Wanneer senioren en jonge gezinnen verhuizen, laten zij aantrekkelijke woningen achter. De markt komt dan in beweging, omdat verschillende huishoudens opschuiven naar een nieuwe woning en zo een verhuisketen op gang brengen. Daarmee helpen we de lokale woningmarkt beter dan wanneer wij starterswoningen zouden bouwen. 5.3.2
Nieuwbouw KLOP III
80 nieuwe eengezinswoningen In het project KLOP III ontwikkelt wonenCentraal 80 eengezinswoningen aan een autovrij plantsoen, met een ruime woonkamer en 3 of 4 slaapkamers. De eerste paal voor deze eigentijdse, karakteristieke woningen is geslagen op 11 september 2013. De bouw ligt op schema; naar verwachting leveren we de eerste woningen in maart 2014 op. Het hoge bouwtempo – een gemiddelde productietijd van zestig dagen – bereiken we door een innovatief conceptueel bouwsysteem. Alle woningen zijn inmiddels verhuurd. 5.3.3
Nieuwbouw Gerard Doustraat
Alle woningen binnen een jaar opgeleverd In februari 2013 startte de bouw van het nieuwbouwproject Gerard Doustraat. Het gaat om 11 eengezinshuurwoningen, gecombineerd met twee bijzondere hoekwoningen met 6 zelfstandige tweekamerstudio’s. Deze woningen zijn gemakkelijk aanpasbaar voor verschillende doelgroepen, bijvoorbeeld starters of mensen die baat hebben bij een vorm van begeleid wonen. Inmiddels hebben we ze verhuurd aan de Stichting Zorgwonen, een organisatie die zich inzet om onder andere jongvolwassenen met een ontwikkelstoornis te begeleiden. De bewoners krijgen ambulante begeleiding van zorgpartij Prodeba. De comfortabele nieuwbouwwoningen in de Gerard Doustraat hebben een laag energieverbruik dankzij goede isolatie en energiezuinige warmte-installaties. De woningen zijn voorzien van zonnepanelen en een zonneboiler. Deze zorgen voor vloerverwarming en voor de eerste vraag naar warm tapwater. Hierdoor nemen de energielasten voor de huurders af. We hebben alle woningen in december 2013 opgeleverd.
40
5.3.4
Nieuwbouw Toor
Contract getekend Vlakbij het station van Alphen aan den Rijn, op de locatie van voormalig hotel Sandton Toor, vindt de herontwikkeling plaats van het gebied Toor. De plannen gaan uit van 145 woningen en een plint met commerciële voorzieningen. In 2012 heeft wonenCentraal het contract getekend voor de afname van 112 appartementen van de ontwikkelaar. Deze sociale huurwoningen hebben een berging op de begane grond en een parkeerplaats in de parkeergarage. De bouw start naar alle waarschijnlijkheid in 2014, waarna de oplevering en ingebruikname naar verwachting volgt in 2016. WonenCentraal onderzoekt momenteel of de aankoop van de resterende 33 appartementen interessant is.
5.4
Sloop en nieuwbouw
Terughoudend met slopen, goede begeleiding WonenCentraal is altijd terughoudend geweest met het slopen van woningen. Eind 2013 zijn slechts 2% van onze woningen geoormerkt voor sloop (Nachtegaal- en Leeuwerikstraat). Als investeren in aanpassingen duidelijk veel minder oplevert dan nieuwbouw, vinden wij sloop echter acceptabel. Hetzelfde geldt als sloop een evident maatschappelijk belang dient of als zich ernstige leefbaarheidsproblemen voordoen. Naar verwachting zal sloop en nieuwbouw de komende jaren echter aan belang winnen, zeker tegen de achtergrond van de veroudering van delen van de bestaande voorraad. We investeren bij sloop veel tijd en energie in de begeleiding van de huurders. In een Sociaal Plan hebben wij al hun rechten, plichten en afspraken vastgelegd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de procedure en de planning, de herhuisvesting, toewijzingsregels, leefbaarheid, onkostenvergoedingen en participatiemogelijkheden. Voor ieder project kunnen we ook nog aanvullende bepalingen opnemen. Zo proberen wij de overlast voor de bewoners te beperken, met het oog op een eindresultaat dat voor iedereen goed uitpakt: meer dynamiek op de woningmarkt en een goede stedenbouwkundige ontwikkeling. 5.4.1
Zwammerdam
Nieuwbouw Buitendorpstraat opgeleverd In 2013 heeft wonenCentraal 20 nieuwe seniorenappartementen en 7 eengezinswoningen opgeleverd in de Buitendorpstraat in Zwammerdam. Net voor de kerstdagen kregen de nieuwe huurders de sleutel. Veel bewoners hebben hun intrek al genomen in hun nieuwe woning. De straten rondom de woningen zijn in orde gebracht. De straat is een mooi nieuw onderdeel van Zwammerdam geworden. De nieuwe woningen staan op de plaats van 16 verouderde, kleine seniorenwoningen uit 1963, die zijn gesloopt. De plannen voor sloop en nieuwbouw heeft wonenCentraal ontwikkeld in nauwe samenwerking met bewoners, omwonenden en gemeentelijke diensten. 5.4.2
Lage Zijde
Ontwikkeling gaat moeizaam In het centrumgebied Lage Zijde van Alphen aan den Rijn – een integrale gebiedsontwikkeling – ontwikkelt wonenCentraal twee deellocaties. We bouwen 128 sociale huurwoningen op deellocatie 7a en 7b. Daarnaast is wonenCentraal voornemens om 65 appartementen in het Thorbeckegebouw (deellocatie 9a) af te nemen van ontwikkelaar Vorm. De ontwikkeling verloopt moeizaam. Naar verwachting start nu in 2015 de bouw van locatie 7a, in 2016 gevolgd door locatie 7b. WonenCentraal bewandelt bij deze ontwikkeling een nieuwe weg. De plannen voor ontwikkelvlekken 7a en 7b zijn in 2013 uitgewerkt tot en met het voorlopig ontwerp (VO). Daarna nodigen we vijf marktpartijen uit dit VO concurrerend uit te werken. De winnende partij mag het definitief ontwerp (DO) uitwerken en vervolgens de uitvoering ter hand nemen. Voorheen zou wonenCentraal ook de locaties Lage Zijde 3 en 6 ontwikkelen, waar ook duurdere huur en koopwoningen moesten komen. In verband met de geplande overname van deelgebied 9a, de EU-regelgeving én economische omstandigheden is in overleg met de gemeente besloten om definitief hiervan af te zien.
41
5.4.3
Totaaloverzicht nieuwbouw
Zorgunit
Zegerkwartier
Appartement
Nieuwbouwproject
Eengezinswoning
In onderstaand schema is de voortgang van onze nieuwbouwprojecten in beeld gebracht.
15
50
56
Antarctica
KLOP I
t Span Castorflat
Status Opgeleverd
Commerciële ruimte, onder meer voor startende ondernemers
Opgeleverd
Zorgunits en gemeenschappelijke ruimten voor lichamelijk en 22 geestelijk gehandicapten
Opgeleverd
Zorgunits en gemeenschappelijke ruimten voor lichamelijk en 16 geestelijk gehandicapten
Opgeleverd
78
58
Divers
3
Maatschappelijk vastgoed
Opgeleverd
KLOP II
61
Opgeleverd
Bloemhofstraat Buitendorpstraat Zwammerdam
36
Opgeleverd
7
20
Gerard Doustraat
11
6
Lage Zijde 7a en 7b
Opgeleverd Aanpasbare tweekamerstudio’s
128
Lage Zijde 9a
Ontwerpfase
65
Toor
Ontwerpfase Bouwvoor bereidendefase
112
KLOP III
80
Concertweg
10
3
278
465
Totaal
Opgeleverd
Realisatiefase Haalbaarheidsfase 94
Figuur 9: Voortgang realisatie vastgoedstrategie
5.5
Verkoop
WonenCentraal wil meer keuzevrijheid bieden op de woningmarkt WonenCentraal verkoopt al geruime tijd woningen uit de bestaande voorraad. Dit zijn voornamelijk appartementen, een woningcategorie die in onze portefeuille is oververtegenwoordigd. Aan de verkoop verbonden we van 2008 tot 2012 interessante kortingen, zodat het kopen van een woning binnen handbereik kwam van huurders die elders in Alphen aan den Rijn weinig kans maken. Met dit verkoopprogramma willen wij bijdragen aan een grotere keuzevrijheid op de koopmarkt en aan de stabiliteit in wijken. Per 1 juli 2012 is het verkoopbeleid echter aangepast. Daarover meer in de onderstaande paragraaf.
42
5.5.1
Verkoopbeleid
Kansen voor kopers, geld voor nieuwbouw Ons verkoopbeleid, gebaseerd op verkoop met korting (via de licentie Slimmer Kopen) had de afgelopen jaren veel succes. Al geruime tijd geleden, per 1 juli 2012, zijn we ermee gestopt. Dat heeft diverse redenen. Ten eerste willen we niet concurreren met onze eigen kopers die eerder hun woning van ons kochten; de periode van het concurrentiebeding loopt af. Ten tweede hebben we al geruime tijd te maken met een daling van de woningmarktprijzen. Het is maatschappelijk verantwoord om kortingen geven in tijden van hoogconjunctuur. In de al enige tijd heersende laagconjunctuur – waarin bovendien een trek naar de huurmarkt is te zien – is de waarde van de woning lager dan de structurele vastgoedwaarde (gebaseerd op regressieanalyse). Het is dan niet meer verantwoord om dergelijke kortingen op de koopprijs te geven. En tot slot hebben we inmiddels onze verkoopdoelstelling in voldoende mate gehaald. De relatief hoge kortingen zijn niet meer nodig. Wel krijgen onze huurders nog 10% korting op de taxatieprijs. Alle overige kopers betalen nu de marktprijs. Het jaar 2013 was dus het eerste jaar waarin wij het gehele jaar woningen verkochten met maximaal 10% korting. Door het wegvallen van de grote kortingen zijn de verkoopaantallen flink gedaald. Het vermogen dat met de verkoop vrijkomt, wenden wij onder andere aan om nieuwe huurwoningen te bouwen: eengezinswoningen en levensloopbestendige appartementen. 5.5.2
Resultaten
Verkoopdoelstelling helaas niet gehaald De verkoopdoelstelling voor 2013 van 60 woningen is helaas niet gehaald. Gedurende het jaar werd de doelstelling dan ook bijgesteld naar 30 woningen. Met de verkoop van 30 woningen is deze aangepaste doelstelling precies gehaald. Dat de verkoop van huurwoningen minder goed verliep dan wij hadden ingeschat, is vooral te wijten aan de lastige marktomstandigheden en de economische onzekerheid. Die heeft kopers op de woningmarkt terughoudend gemaakt. Dat we onze verkoopdoelstelling niet wisten te behalen, heeft een flink negatieve impact op ons jaarresultaat 2013. 5.5.3
Verkoopcampagne in feiten en cijfers
Een overzicht van kopers, type, prijs, kwaliteit en opbrengsten * Kopers: Er is een verschuiving in koopgedrag waarneembaar. Ons verkoopbeleid heeft tot gevolg dat huishoudens met een middeninkomen zich verbinden aan een eigen woning in wijken die van oudsher een groot tot zeer groot aandeel (sociale) huurwoningen kennen. Na de start van onze verkoopcampagne in 2008 zijn er 1.042 woningen verkocht. In 2009 werden verreweg de meeste woningen nog verkocht aan huurders die hun woning kochten. Vanaf 2011 zien we een verschuiving in die verhoudingen optreden, mede doordat wij twee maal via een actie ook korting boden aan woningzoekenden die ingeschreven staan bij Stichting Woonmarkt Rijnstreek. * Type en prijs: Appartementen maken verreweg het grootste deel uit van onze verkochte woningen. In 2013 werden echter ook 5 eengezinswoningen verkocht. In het goedkope segment (verkoopprijs lager dan € 110.000) zijn 15 woningen verkocht. Dat is 50% van het totaal. We komen daarmee tegemoet aan het grote tekort aan koopwoningen in dit segment. We richten ons dus duidelijk op de inkomens waaraan wij ons bestaansrecht als woningcorporatie ontlenen. * Kwaliteit: De bouwkundige kwaliteit van de verkochte woningen is in orde. Kopers knappen vaak wel de keuken en/of de badkamer op. Bij een deel van de woningen was dit niet nodig, omdat deze recent waren gerenoveerd. * Opbrengsten: Onze verkoopdoelstelling voor 2013 was 60 getransporteerde woningen. Uiteindelijk zijn er 30 transporten geweest waarvan er 9 met 10% korting zijn verkocht. Dat is bijna een derde van alle transacties. De andere woningen verkochten wij zonder korting.
43
Verkopen 2013 naar verkoopprijs (inclusief korting) Verkoopprijs
Appartement
70.000-90.000
1
1
90.000-110.000
14
14
110.000-130.000
9
130.000-150.000
1
150.000-170.000 Totaal
25
Koper
aantal woningen
Geen Huurder
21
Huurder
1
Huurder andere woning
8
Totaal
Eengezinswoning Aantal
9 3
4
2
2
5
30
30
Figuur 10: Verkopen 2013
5.6
Bedrijfsonroerend goed
WonenCentraal biedt ruimte om te ondernemen WonenCentraal heeft bedrijfsonroerend goed alleen in bezit als dit een waarde heeft voor de volkshuisvesting. Als dat niet zo is, streven we het hoogst mogelijke rendement na, waarbij verkoop zeker een optie is. Goede voorbeelden van maatschappelijke invulling zijn de bedrijfsruimten in de plinten van de Castorflat en Antarctica. In de Castorflat zijn buurtlunchroom De Verrassing, een logopediepraktijk, De Ruilwinkel en een welzijnsruimte van Participe gevestigd. In Antarctica is een deel van de plint bedoeld voor startende ondernemers. Zij krijgen hier de kans op een betaalbare bedrijfsruimte via subsidie van de gemeente. Voor het commerciële deel van de plint is in 2013 (na drie jaar leegstand) ook een huurder gecontracteerd: sinds november is hier het Ondernemingshuis van Stichting iFlow gevestigd, een initiatief van de VOA en de gemeente Alphen aan den Rijn. Het Ondernemingshuis is een ontmoetingsplaats van startende en ervaren ondernemers. Op 7 november opende minister Kamp van Economische Zaken het Ondernemingshuis. WonenCentraal draagt financieel bij aan iFlow in de vorm van een inbouwpakket voor de ruimte en een groeihuur. Met deze financiële bijdrage verbeteren we het ondernemingsklimaat en de werkgelegenheid in Alphen aan den Rijn. Het initiatief past bovendien goed bij de startende ondernemers die nu al gehuisvest zijn in de plint van Antarctica. Bovendien is het voor de huurders van de bovengelegen appartementen prettiger als de ruimte is verhuurd. Momenteel is nog een kleine 200 m2 te huur. Sinds december huurt Stichting Zorgwonen zes tweekamerstudio’s in de Gerard Doustraat. De stichting huisvest hier cliënten met een ontwikkelingsstoornis. Deze bewoners krijgen ambulante begeleiding van zorgpartij Prodeba. Sinds maart huurt Adfund Begeleid Werken b.v. een ruimte in de Marsdiep. Op die locatie hebben meerdere cliënten hun dagbesteding. Door samenwerking met het inloophuis voor kankerpatiënten heeft deze partij een mooi thuis gevonden.
44
WonenCentraal verhuurt 86 bedrijfsmatige objecten. Bij de verhuur is ons uitgangspunt dat we deze objecten voor de marktprijs verhuren. Indien de huurder een maatschappelijke partij is of een toegevoegde waarde heeft voor de leefbaarheid in de wijk, berekenen we een maatschappelijke huurprijs. Aangezien we werken met langlopende overeenkomsten, ligt de daadwerkelijke huuropbrengst van al ons bedrijfsonroerend goed 17% hoger dan de huidige markthuur.
5.7
Leefbaarheid
Een schone, veilige en prettige leefomgeving WonenCentraal investeert in een schone, veilige en prettige omgeving met – waar nodig – voorzieningen voor zorg en welzijn in de buurt. Ons beleid steunt op een wijkgerichte aanpak. Huismeesters, wijkconsulenten, bewonerscommissies en partners werken daarbij nauw samen om de leefbaarheid te bevorderen. Daarbij doen we ook een beroep op de bewoners zelf. Wij stimuleren hen om initiatieven te nemen en zelf oplossingen aan te dragen. WonenCentraal kiest daarbij steeds vaker voor een faciliterende rol door de inzet van maatschappelijk vastgoed. In totaal besteedden wij in 2013 € 667.000 aan leefbaarheid, € 18.000 aan buurtbeheer, en € 478.000 aan diverse activiteiten, zoals in dit jaarverslag beschreven. 5.7.1
Beleid
Leefbaarheid gaat vooruit door een wijkgerichte aanpak en samenwerking Het leefbaarheidsbeleid van wonenCentraal steunt op twee pijlers: een fysieke en sociale aanpak. Een prettige omgeving bepaalt het woongenot (en het thuisgevoel). Door daarin te investeren, dragen we bij aan de verhuur- en verkoopbaarheid van ons bezit. Om de fysieke leefbaarheid te verbeteren stimuleren wij initiatieven die de buurt schoon, heel en veilig houden en zetten wij huismeesters en wijkconsulenten in. Zij beschikken over een leefbaarheidsbudget. Ons beleid heeft ook een sociale component. We streven ernaar de betrokkenheid van bewoners bij hun omgeving te vergroten. Daardoor wordt de buurt een ontmoetingsplaats waar mensen op een prettige manier met elkaar samenleven. Op dit vlak speelt wonenCentraal vooral een faciliterende rol. Hier zoeken we samenwerking met bewoners en professionele partners in de wijk. Zodoende ondersteunen we de specifieke wensen en behoeften. Leefbaarheid is dus altijd maatwerk; het is nooit een zaak van ons alleen. 5.7.2
Ogen en oren in de wijk
WonenCentraal is regelmatig in de wijk te vinden Medewerkers van wonenCentraal zijn regelmatig op straat en in de wijk te vinden om voeling te houden met wat er leeft. Zo voerden onze wijkconsulenten van de beheerteams in het kader van (sociaal) beheer samen met de gemeente en andere, professionele wijkpartijen periodiek overleg over gemeenschappelijke beheervraagstukken in de wijken (het zogenoemde professionalsoverleg). Ook vonden in 2013 diverse kleinschalige schouwen plaats door beheermedewerkers van wonenCentraal, leden van bewonerscommissies en gemeentelijk gebiedsbeheerders. Daarbij kwamen de gemeenschappelijke beheersaspecten van de woonomgeving van de wijken en complexen aan bod. Tien huismeesters van wonenCentraal zijn permanent in de wijk actief. Zij zien erop toe dat de buurt schoon, heel en veilig blijft. Doordat zij toezicht houden op vervuiling, vandalisme en verloedering, is de overlast het afgelopen jaar merkbaar afgenomen. Hun taak reikt echter verder. Zij signaleren ook problemen en brengen bewoners in contact met de betrokken instanties. Als het nodig is nemen zij zelf contact op met bijvoorbeeld de afdeling Wijkbeheer van de gemeente, de wijkagent of de milieuwachter. In hun dagelijkse contact met bewoners stimuleren zij hen om samen met de maatschappelijke partners initiatieven te ontplooien, en creëren ze de omstandigheden waarin die kunnen worden verwezenlijkt. In het Groene Dorp en de Zeeheldenbuurt is in 2013 een huismeester voor twee dagdelen gestart als wijkbeheerder in het kader van wijkgericht werken. In totaal besteedden we in 2013 € 171.000 aan loonkosten voor de huismeesters. Het gaat daarbij om het gedeelte dat we niet doorberekenen in de servicekosten.
45
5.7.3
Buurtbeheer
Vrijwilligers zetten zich in voor de buurt Buurtbeheer is een manier om bewoners meer bij hun buurt te betrekken. In acht buurten waren in 2013 in totaal 20 buurtbeheerders actief. Het zijn vrijwilligers die nauw samenwerken met de huismeester van wonenCentraal, de wijkopzichter van de gemeente en de wijkagent. Zij zorgen er gezamenlijk voor dat de woonomgeving schoon blijft en spreken zonodig medebuurtbewoners aan op hun gedrag. Samen met andere bewoners organiseren zij activiteiten die de samenhang en de gezelligheid in de wijk bevorderen; van knutselmiddagen voor kinderen tot workshops voor volwassenen, van kerststukjes tot prikacties door de jeugd. Buurtbeheer vormt zo een stevig sociaal netwerk dat in de wijk een belangrijke functie heeft. Een buurtbeheerder ontvangt maandelijks een onkostenvergoeding van € 45,38. In totaal hebben we in 2013 een bedrag van € 18.000 besteed aan buurtbeheer. Daarnaast zijn er in veel wijken ook vrijwilligers actief die zich inzetten voor specifieke activiteiten. 5.7.4
Ontmoeting van buren
Sociale cohesie belangrijke doelstelling voor leefbaarheid Veel van onze activiteiten in de buurt zijn erop gericht anonieme buren te laten veranderen in bekende gezichten. In 2013 heeft wonenCentraal € 478.000 besteed aan de ondersteuning van leefbaarheidsactiviteiten van bewoners. Een greep uit onze activiteiten: • • • • • • • • • • • •
Nationale burendag: diverse bewonerscommissies sloten aan op dit landelijke initiatief. Waterpret: de huismeester en Participe zorgden voor zomers plezier in het Topaasplantsoen. Running Dinner: een driegangendiner bij de buren in heel Alphen aan den Rijn. Zomerfeest Akkerwinde/Boterbloem: feest georganiseerd door buurtvereniging de Akkerbloem. Fideliohof/Rigolettohof: verschillende creatieve activiteiten onder begeleiding van Kunst in de straat. Kruidentuincomplex Magnolia: feestelijke opening en een bijdrage door wonenCentraal. Hof van Alfen: opening – in samenwerking met ActiVite – van de opgeknapte binnentuin. Koffiedrinken met de buren: informele burenbijeenkomsten in verschillende complexen. Opleverborrels na renovaties of groot onderhoud. Venusstraat: project om onder begeleiding van de Wijkalliantie activiteiten voor bewoners op te zetten met als doel dat bewoners elkaar ontmoeten. Complex Zuiderkeerkring: wonenCentraal heeft een bijdrage geleverd aan de inrichting van een dakterras. Kinderspeeldagen, wijkfeesten, buurtbarbecues, kerst- en nieuwjaarsvieringen: onder andere in Het Groene Dorp, de Horstenbuurt, Akkerwinde/Boterbloemweg, de Herenhof, de Preludeweg, de Oranjestraat, Provinciepassage, Vroonhoevelaan/Eendenkooi en centraal Wonen (Zeelandstraat).
Ook voor deze activiteiten ligt het initiatief bij de bewoners. WonenCentraal heeft een faciliterende rol. 5.7.5
Samen aan de slag
De buurt wordt nog mooier als je het samen doet Samen aan de slag. Onder dat motto hebben we in 2013 weer een aantal voorzieningen aangebracht, opgeknapt en schoongemaakt. Bewoners laten ons weten dat dit soort acties niet alleen nuttig zijn, maar dat het ook een goed gevoel geeft om samen iets voor elkaar te krijgen. Een greep uit de resultaten van 2013: • • •
In het Groene Dorp hebben we schoonmaakacties uitgevoerd in samenwerking met buurtbeheer en de gemeente. In de complexen Eendenkooi en Zegerkwartier zijn in de hal en centrale gangen akoestische panelen aangebracht. Deze verminderen de geluidsoverlast. Bewoners kozen gezamenlijk voor een decoratie en brachten die ook aan. We hebben twee extra huismeesters ingezet om flat de Bezembinder schoon te maken. Ook zijn extra fietsrekken geplaatst.
46
• •
WonenCentraal heeft bijgedragen in de aanschafkosten van een nieuwe voetbalkooi in de Edelstenenbuurt. WonenCentraal heeft de portieken van de Dorus Rijkerstraat, Naereboutstraat en J.P. Coenlaan opgeknapt. De bewonerscommissie van de Zeeheldenbuurt heeft ervoor gezorgd dat voldoende huurders instemden met de opzet van een schoonmaakprogramma. Ook de portieken van de Aardster zijn opgeknapt.
Daarnaast startte wonenCentraal een nieuw project op het gebied van leefbaarheid. In de Nachtegaalen Leeuwerikstraat staan 128 woningen al een aantal jaren op de nominatie voor sloop. Hier wonen nu bewoners met een regulier huurcontract en veel bewoners met een tijdelijk huurcontract. Omdat de leefbaarheid in deze complexen onder druk straat, heeft wonenCentraal in november stichting De Bakkerij gevraagd om samen met de bewoners activiteiten te bedenken die kunnen helpen de leefbaarheid te verbeteren. Hierbij valt te denken aan portiekgesprekken en gezamenlijke (schoonmaak)acties. In de wijk hebben wij een woning beschikbaar gesteld waar bewoners samen activiteiten kunnen organiseren. Het project loopt door tot halverwege 2015. 5.7.6
Sociale veiligheid
Maatregelen om de overlast te beperken Je thuis is waar je je veilig en prettig voelt, zowel binnen als buiten. WonenCentraal neemt in verschillende wijken maatregelen om dat gevoel van veiligheid te waarborgen. • De overlast rond de jaarwisseling 2012-2013 in de Planetenbuurt en de Edelstenenbuurt was ook dit jaar zeer beperkt gebleven. Dat is gelukt door de inzet van een beveiligingsbedrijf. Ook in het Groene Dorp en in de Stromenwijk verliep de jaarwisseling rustig dankzij extra beveiliging. • In de complexen Wederikstraat en Stortemelk hebben we camera’s geplaatst. • In verschillende flats pakken we door cameratoezicht en andere gerichte maatregelen (zoals extra rondes van huismeesters) vandalisme en graffiti aan. • In de Horstenbuurt hebben we in samenwerking met de gemeente achterpadverlichting aangebracht in de toegangspaden naar de speelpleintjes. • Tijdens een maandelijks overleg van alle professionals in de Planetenbuurt en de Edelstenenbuurt stemmen we alle voorkomende zaken in een informeel kader met elkaar af. Zo kunnen we zonodig vroegtijdig ingrijpen. • In 2013 hebben we in de Planetenbuurt een zogenoemde chillroom geopend, als resultaat van een buurtalliantie met de gemeente en Participe. Rondhangende jeugd bleek behoefte te hebben aan eigen ruimte. Wij hebben deze ruimte kosteloos ter beschikking gesteld in de plint van een flat, in ruil voor een maatschappelijke tegenprestatie, zoals opruimen van vuurwerk of computercursussen voor ouderen. • In de Stromenwijk versterkt wonenCentraal samen met de gemeente en de politie de sociale cohesie. Dat doen we met diverse activiteiten. Zo is er meer sociale controle en slagen we erin problemen sneller op te lossen dankzij korte lijnen. • Als conflicten tussen bewoners uit de hand dreigen te lopen, brengen wij ze in contact met de buurtbemiddeling van Participe. De onafhankelijke mediators van deze organisatie proberen de ruziënde partijen weer met elkaar in gesprek te brengen. 5.7.7
Maatschappelijke betrokkenheid
Financiële bijdragen aan lokale initiatieven Onze maatschappelijke betrokkenheid komt ook tot uiting in financiële bijdragen die wij leveren aan maatschappelijk vastgoed en andere voorzieningen in de wijk en in de stad. • In 2013 droegen we € 5.000 bij aan de exploitatie van de boodschappenplusbus. Dit is een initiatief van Participe. Huurders die slecht ter been zijn, kunnen onder begeleiding van vrijwilligers boodschappen doen. • In de plint van de Castorflat hebben organisaties een plek gevonden die met hun bedrijvigheid van grote betekenis zijn voor de buurt, zoals de Ruilwinkel en restaurant de Verrassing. Wij verhuren deze ruimten onder de commerciële marktprijs. • In 2013 hebben wij € 50.000 bijgedragen aan de exploitatie van JOP, het huiskamerproject voor jongeren in de Briljantstraat. Het JOP, gevestigd in een ruimte in het Pluspunt, staat
47
•
•
5.8
midden in een gebied met veel hoogbouw. Jongeren veroorzaakten er in het verleden veel overlast. Het JOP heeft de leefbaarheid in de wijk aanzienlijk verbeterd. Er is veel aanloop van jongens die niet alleen elkaars gezelschap opzoeken, maar er ook, onder begeleiding van professionele jongerenwerkers, met hun toekomst aan de slag gaan. Het oudste monument van Alphen aan den Rijn, het Schoutenhuis, is gerenoveerd en heeft dankzij wonenCentraal een maatschappelijke functie gekregen. De Stichting Vrienden van het Schoutenhuis heeft er een lunchroom gerealiseerd waar mensen met een verstandelijke beperking in de bediening werken. Zij krijgen op deze manier de kans om volwaardig deel te nemen aan de samenleving. Senioren die in de nabijgelegen serviceflat Hof van Alfen wonen, huurders van WonenCentraal, maken veel gebruik van het Schoutenhuis. In 2013 ontving het Schoutenhuis van ons een bedrag van € 35.000. Vanaf 2014 verandert de systematiek. De bijdrage maken we voortaan over aan een stichting die uitsluitend tot doel heeft om middelen te werven voor de openbare maatschappelijke bestemming van de begane grond van het gebouw. Ook andere Alphense activiteiten en organisaties konden in 2013 op onze steun rekenen. WonenCentraal sponsorde deze niet vanuit het oogpunt om naamsbekendheid te genereren. De activiteiten sloten aan bij ons motto ‘meedoen aan de samenleving’, alsmede bij verbetering van de leefbaarheid. Zo sponsorden wij de Alphense Jaarmarkt, het vakantiespel Alphen aan den Rijn, de huttenbouw, de Alphense duckrace en de VOA. Verder kon Scorende Jongens op een bijdrage rekenen. Deze voetbalschool biedt kosteloos voetbaltrainingen aan voor kinderen uit gezinnen met een smalle beurs. Stichting Gilde Alphen aan den Rijn ontving een bijdrage voor de projecten ‘klusjes aan huis’ en ‘veilig wonen’. Ook hebben we een bijdrage geleverd aan het lang gekoesterde skatepark Zegersloot. Daarnaast heeft Horizon Rijnhoven een financiële bijdrage ontvangen voor de aanschaf van een versterker voor een basgitaar. Dit ten behoeve van muziekprojecten voor kinderen met gedragsproblemen die langdurig verblijven bij Horizon. Ten slotte kon Rivierduinen op een bijdrage rekenen. Een aantal medewerkers van Rivierduinen deed mee aan de social run, een hardloopwedstrijd tegen stigmatisering van mensen met een beperking. Aan deze vormen van sponsoring gaven wij in totaal € 4.602 uit.
Wonen, welzijn en zorg
WonenCentraal stimuleert zelfstandig wonen, omringd door goede voorzieningen In de vastgoedportefeuille richt wonenCentraal zich in de eerste plaats op mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Daartoe rekenen we ook bewoners met een geestelijke of lichamelijke beperking. Zowel bij renovaties als bij nieuwbouw houden wij deze doelgroepen altijd in ons achterhoofd. Waar dit enigszins kan, geven wij hun met bijzondere producten een plaats midden in de samenleving. Meedoen is belangrijk. Zeker wanneer dat, door welke beperkingen dan ook, niet vanzelfsprekend is. WonenCentraal zoekt de samenwerking op met veel partners, teneinde de woonvormen te laten aansluiten op de wensen en mogelijkheden van deze doelgroepen. 5.8.1
Woonservicezones en complexen voor ouderen en gehandicapten
Concept onveranderd onder druk Senioren willen zo lang mogelijk thuis, in hun vertrouwde omgeving, blijven wonen. Het beleid van de overheid is hierop ook in toenemende mate gericht. De gemeente Alphen aan den Rijn en wonenCentraal nemen die wens van de doelgroep tot uitgangspunt van het beleid. Het concept van de woonservicezone komt aan deze wens tegemoet. Hierbij kunnen bewoners het genot van hun eigen woning combineren met zorg en voorzieningen vlakbij. Hoewel dit concept staat als een huis, komt het maar moeilijk van de grond. De geplande eerste woonservicezone in Nieuwe Sloot is vanwege de aanstaande verhuurdersheffing helaas geschrapt. We proberen nu combinaties van wonen en zorg(voorzieningen) aan te bieden in bestaande complexen, en onderzoeken momenteel welke van onze woonflats we kunnen aanpassen voor dit doel.
48
5.8.2
Levensloopbestendige woningen
Een antwoord op de vraag van senioren Senioren vormen een snel groeiende doelgroep. Het aanbod op de woningmarkt voldoet echter vaak niet aan hun specifieke wensen. Daarom heeft wonenCentraal in haar missie, visie en strategie opgenomen dat we seniorengeschikte appartementen willen toevoegen door middel van nieuwbouw en aanpassingen. Levensloopbestendigheid is hierbij een belangrijk criterium. WonenCentraal werkt met het keurmerk Woonkeur. We hanteren dit keurmerk als een leidraad. Het stelt niet alleen eisen aan de bouw, maar ook aan de omgeving, bijvoorbeeld de aanwezigheid van voorzieningen in de buurt. Door woningen te bouwen die gemakkelijk aanpasbaar zijn aan de woonwensen van verschillende doelgroepen, kunnen we flexibel reageren op de huidige en toekomstige eisen van de markt. Ook vergroten we zo de keuzevrijheid voor onze huurders. WonenCentraal overlegt regelmatig met de commissie Wonen van OSO, het Overleg Samenwerkende Ouderenbonden. We kregen van het OSO advies over de levensloopbestendigheid bij de plannen voor de 20 seniorenwoningen in Zwammerdam. 5.8.3
Woningaanpassingen
Minder aanpassingen in het kader van de Wmo; nieuw convenant met Participe Woningaanpassingen vinden vaak plaats in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). In Alphen aan den Rijn is een groot deel van de uitvoering daarvan belegd bij Participe. Het gaat dan om zaken als deurmotoren, keukenaanpassingen, douchekoppen en -stoeltjes, trapliften, intercoms en een drempeloverloop. WonenCentraal inventariseert welke bouwkundige aanpassingen nodig zijn en vervult een intermediaire rol tussen Participe en de leverancier en/of aannemer. Tot 1 juli 2013 heeft wonenCentraal weer een aantal van dit soort aanpassingen aangebracht in opdracht van Participe. Per 1 juli is een nieuw convenant van kracht. Vanaf die datum neemt Participe zelf de uitvoering van de aanpassing én het onderhoud voor zijn rekening. Wij doen vanaf die datum alleen nog het onderhoud aan voorzieningen die wij zelf hebben gerealiseerd. Daarbij geldt dat we vanaf het aanbrengen van de voorziening maximaal zeven jaar onderhoudsplichtig zijn. In 2013 zijn 17 woningen aangepast voor een bedrag van € 19.358. Deze kosten zijn een-op-een doorbelast aan Participe. Een Wmo-indicatie kan ook leiden tot een verhuisadvies. Huurders met mobiliteitsproblemen kunnen dan een urgentie aanvragen voor een aangepaste woning. Wanneer een MIVA-woning (mindervalidewoning) vrijkomt, overleggen wij met Participe of er passende aanvragen zijn. Is dit niet het geval, dan biedt wonenCentraal de MIVA-woning alsnog op de reguliere markt aan.
5.9
Wonen, leren, werken
Veel goede initiatieven WonenCentraal streeft ernaar wonen te combineren met leren en werken. Het gaat om de volgende, langer lopende initiatieven: • In eetgelegenheid Het Schoutenhuis, een initiatief van wonenCentraal in samenwerking met Stichting Ipse de Bruggen, werken mensen met een verstandelijke beperking. WonenCentraal is eigenaar van dit historische pand en verhuurt het aan de Stichting voor een nietmarktconforme huurprijs. Deze constructie past goed binnen onze rolopvatting van maatschappelijk onroerend goed. WonenCentraal blijft een bijdrage leveren aan dit maatschappelijk waardevolle initiatief. Een grote groep sponsors en vrienden doet elk jaar hetzelfde. • Al sinds 2011 is via Stichting Ipse de Bruggen een medewerker met een psychosociale beperking bij wonenCentraal werkzaam. Hij helpt twee dagen per week in de kantine en ondersteunt ons met allerlei facilitaire klussen in en om het gebouw. De inzet is een succes.
49
•
Stichting Visie-R ontwikkelt en begeleidt werkervaringsprojecten voor mensen die uit het arbeidsproces zijn geraakt, bijvoorbeeld doordat ze langdurig werkloos zijn, in een blijf-vanmijn-lijfhuis zijn terechtgekomen, verslaafd zijn geweest, een taakstraf hebben of in de gevangenis hebben gezeten. Ook in 2013 heeft wonenCentraal weer werkzaamheden laten uitvoeren door re-integreerders onder begeleiding van Visie-R, zoals onderhoud van portieken en eenvoudig schilderwerk. Het mes snijdt aan twee kanten: de re-integreerders doen werkervaring op en krijgen daarmee een kans op een nieuw leven, terwijl wonenCentraal de flats goedkoper kan opknappen. In 2013 is hier een proef aan toegevoegd: omdat wij de lokale werkgelegenheid willen bevorderen, heeft de gemeente Alphen aan den Rijn erin toegestemd de werkmeesters aan te leveren. Hoewel het tempo van de werkzaamheden vrij laag ligt, zijn wij tevreden over dit project. Bemoedigend is dat wij sommige re-integreerders daadwerkelijk zien doorstromen door naar de reguliere arbeidsmarkt.
5.10 Duurzaamheid Bouwen voor de toekomst WonenCentraal werkt aan de ontwikkeling en onderhoud van duurzaam, waardevast en kwalitatief vastgoed. In al onze activiteiten zit in essentie een duurzaamheidaspect. Duurzaamheid heeft voor wonenCentraal dan ook een meervoudige betekenis. Aan de ene kant nemen we energiemaatregelen en passen we bewezen duurzame technieken toe. Anderzijds richten we ons op flexibele, levensloopbestendige woningen die de uitdagingen van de toekomst aankunnen. 5.10.1 Beleid In bestaande complexen valt de grootste winst te behalen op het gebied van duurzaamheid Al in 2011 heeft wonenCentraal haar duurzaamheidsbeleid op papier gezet. Kernpunt is dat we woningen betaalbaar, veiliger, comfortabeler en energiezuiniger willen maken, waarbij duurzame energieopwekking een optie kan zijn. De toen geformuleerde speerpunten hebben ook in 2013 weer veel aandacht gekregen: • We geven prioriteit aan de kwaliteitsverbetering van bestaande complexen. Daar valt de meeste winst te behalen. Veel woningen stammen uit een tijd waarin nog nauwelijks aandacht was voor energiebesparing. Met de eigentijdse energiemaatregelen dragen we bij aan het milieu en aan de lastenverlichting voor onze huurders. • Duurzaamheid betekent ook dat ons vastgoed aantrekkelijk moet zijn voor diverse doelgroepen. Daardoor kan het langer mee. In ons nieuwbouwprogramma richten we ons op levensloopbestendige woningen die relatief gemakkelijk kunnen worden aangepast aan de levensfase en specifieke wensen van de bewoners. • Qua energiezuinigheid koersen we bij nieuwbouw op de norm van de overheid. Het bouwbesluit is ons uitgangspunt, maar we kijken wel naar extra maatregelen om de EPC verder omlaag te brengen. Daartoe zet regelgeving ons ook steeds vaker aan. Een direct gevolg daarvan is dat bij onze nieuwbouwwoningen in de Bloemhofstraat (opgeleverd in 2012) warmtewisselaars zijn toegepast, en bij de nieuwe woningen in de Gerard Doustraat (opgeleverd in 2013) zonnepanelen. • Een laatste pijler uit ons duurzaamheidsbeleid is – zoals hierboven al opgemerkt – het (tot nu toe) beperkte sloopprogramma. Renoveren is vaak duurzamer dan slopen. Bovendien is het vervangen van redelijk goede en goedkope woningen door iets betere en veel duurdere woningen vanuit het oogpunt van betaalbaarheid minder wenselijk. 5.10.2
Energiemaatregelen
Maatregelen bevorderen de kwaliteit en de energiezuinigheid In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van onze investeringen op energetisch vlak. In dit overzicht zijn alleen de werkzaamheden voor planmatig onderhoud en renovatie in 2013 opgenomen. Nieuwbouw blijft buiten beschouwing.
50
Adres Klepperman Wagenmaker Ouvertureweg Charlotte de Bourbonstraat Louise de Colignystraat Brittenruststraat Tolstraat Dwarsstraat Oranjestraat Nicolaas Beetstraat eo Evenaar Zuiderkeerkring Jacob van Damstraat Kerkvaartsweg Ruisdaelstraat
Uranusstraat Albert Verweijstraat Diverse adressen (dagelijks onderhoud)
Maatregel Aanbrengen HR++ glas Aanbrengen HR++ glas Mechanische ventilatie vervangen Vervangen cv-installaties
Totaal
56.700 12.100 52.500
Vervangen cv-installatie
1.300
Vervangen cv-installaties
7.300
Vervangen cv-installaties
32.500
Vervangen cv-installaties Mechanische ventilatie vervangen Vervangen cv-installaties Mechanische ventilatie vervangen Vervangen cv-installaties Vervangen cv-installaties Vervangen cv-installaties Aanbrengen gevel- en dakisolatie Aanbrengen HR++glas Vervangen cv-installaties Mechanische ventilatie aangebracht Aanbrengen HR++ glas Mechanische ventilatie aangebracht Gevelisolatie Vervangen cv-installaties Mechanische ventilatie aangebracht Aanbrengen HR++glas in 14 woningen Vervangen cv-installaties in 73 woningen TOTAAL
2.700 126.200 21.300 1.300 2.700 499.700
154.100 159.200 338.700 1.468.300
In 2013 zijn al onze woningen voorzien van een definitief energielabel.
51
6 Financiële resultaten Financiële continuïteit gewaarborgd Ook in 2013 heeft wonenCentraal al haar middelen uitsluitend ingezet voor de volkshuisvesting. Hoewel de aanhoudende kredietcrisis en de slechte economische situatie ook op ons van invloed waren, hebben wij onze financiële continuïteit weten te waarborgen. Woningcorporaties werden in 2013 geconfronteerd met een verhuurdersheffing, een saneringsheffing en een nieuw huurprijsbeleid. In het licht van deze veranderde politieke omstandigheden hebben wij onze plannen zodanig aangepast dat wonenCentraal blijft voldoen aan de beoordelingskaders van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn de spelregels voor woningcorporaties uitgewerkt. Op grond van het BBSH beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële continuïteit van corporaties en brengt daarover advies uit aan de minister. Op basis van de ingediende prognosegegevens 2013-2017, de dVi2012 en andere informatie heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op zes toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op onze financiële continuïteit: de kwaliteit van de financiële informatie, het behoud van maatschappelijk gebonden vermogen, het financieel risicobeheer, de liquiditeit, de solvabiliteit en de draagkracht vermogen. Het uitgevoerde bureauonderzoek van het CFV geeft geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. Vergelijk hiervoor paragraaf 3.3.2.
6.1
Financiële sturing en risico’s
WonenCentraal actualiseert het financieel sturingsmodel WonenCentraal heeft in 2013 haar begroting en haar financieel sturingsmodel geactualiseerd. In onze (meerjaren)begroting zijn de kasstromen als uitgangspunt genomen. De winst- en verliesrekening (gebaseerd op de verslaggevingsvoorschriften) is daarmee niet langer het vertrekpunt voor de begroting. Belangrijkste reden is dat hierin posten staan (zoals afschrijvingen en waardeveranderingen) die niet gebaseerd zijn op kasstromen. De financiële sturing heeft voornamelijk als doel vast te stellen dat de financierbaarheid/borgstelling door WSW en de financiële continuïteit van wonenCentraal geborgd is en blijft. Kasstromen zijn daarbij leidend. In haar financiële sturingsmodel toetst wonenCentraal de financiële uitkomsten van het voorgenomen beleid aan de gestelde normen vanuit de volgende invalshoeken: - WSW-ratio’s; - rendement van de investeringen; - vermogensontwikkeling; - waardeontwikkeling; - efficiency. Hierbij vindt toetsing plaats van de financiële uitkomsten van het voorgenomen beleid in relatie tot de gestelde normen. Daarbij is eveneens rekening gehouden met de wijzigingen die het CFV en WSW vanaf 1 januari 2014 in hun beoordelingskaders doorvoeren. Een eerste doorrekening van de nieuwe CFV- en WSW-indicatoren laat zien dat wonenCentraal aan deze normen blijft voldoen. Uit de uitkomsten van het financieel sturingsmodel (de sturingsindicatoren in relatie tot de normen en het risicoprofiel) blijkt dat er sprake is van een financieel haalbaar en verantwoord beleid. 6.1.1
Kengetallen financiële sturing
Hieronder zijn de verschillende kengetallen uit het sturingsmodel opgenomen, gebaseerd op een actuele doorrekening:
52
2014
2015
2016
2017
2018
WSW ratio’s ICR (beleid wonenCentraal)
1,5
1,7
2,0
1,9
1,5
5 jaars gemiddelde
1,7
1,8
1,8
1,8
1,7
Norm (intern)
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
71
2.201
5.387
5.772
665
2.819
4.428
4.537
4.559
4.573
0
0
0
0
0
Debt Service Coverage Ratio (beleid wonenCentraal)
1,0
1,1
1,3
1,3
1,0
Norm (branche)
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Loan to Value (beleid wonenCentraal) (%)
52%
55%
54%
53%
54%
Norm (branche)
75%
75%
75%
75%
75%
29.713
31.968
32.768
32.651
34.001
3,1%
3,5%
4,4%
4,5%
3,5%
Operationele kasstroom – aflossingsfictie (beleid wonenCentraal) (x 1000 €) 5 jaars gemiddelde Norm (WSW)
Lening per normatieve vhe (€) Rendement investeringen Direct rendement (beleid wonenCentraal) (%)
uitwerking 2014
Norm Direct rendement (marktwaarde) (%)
uitwerking 2014
Norm Internal Rate of Return (IRR) (%) / norm Vermogensontwikkeling Solvabiliteit (beleid wonenCentraal) (%)
41,2%
42,5%
41,9%
42,5%
41,2%
Norm (risicoprofiel)
13,5%
13,5%
13,5%
13,5%
13,5%
Solvabiliteit (marktwaarde) (%) uitwerking 2014
Norm Solvabiliteit CFV (%)
35,9%
37,8%
37,4%
38,2%
36,9%
Norm (CFV)
19,6%
19,6%
19,6%
19,6%
19,6%
Bedrijfswaarde (beleid wonenCentraal) (x 1000 €)
498.166
504.066
537.311
542.794
560.284
Volkshuisvestelijke Bedrijfswaarde CFV (x 1000 €)
456.583
465.144
498.467
504.418
522.121
Waardeontwikkeling
Marktwaarde vastgoedportefeuille (x 1000 €) WOZ-waarde portefeuille (x 1000 €)
1.223.232 1.210.211 1.231.072 1.285.559 1.307.791
Efficiency Netto bedrijfslasten per vhe (CFV) (€) Netto bedrijfslasten per vhe (beleid wonenCentraal) (€)
1.177
1.269
1.239
1.274
1.301
760
833
794
813
829
53
Een van de uitgangspunten van de bedrijfsvisie van wonenCentraal is dat de totale waarde van onze vastgoedportefeuille wordt vergroot door de transformatie ervan. De marktwaarde in verhuurde staat is een van de meest relevante waarden voor de (interne) waardering van deze vastgoedportefeuille. Afgezet tegen een investering en de beleidswaarde ontstaat daarbij een duidelijk beeld van de maatschappelijk opgeofferde waarde. In 2013 en 2014 is c.q. wordt het denken en werken op basis van rendementsuitgangspunten (bedrijfseconomisch en maatschappelijk) verder vormgegeven en ingevoerd in ons portfolio- en assetmanagement. Deze uitgangspunten passen we toe bij de herijking van de missie, visie en strategieën en de Kaderbrief 2015. In 2014 zullen de WSW-ratio’s direct rendement (marktwaarde), internal rate of return (%), solvabiliteit (marktwaarde) en marktwaarde vastgoedportefeuille, zoals opgenomen in bovenstaande tabel, verder worden uitgewerkt. 6.1.2
Netto bedrijfslasten volgens CFV
WonenCentraal blijft binnen de norm van het CFV Het CFV monitort jaarlijks de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten per normatieve verhuureenheid. Hiervan doet het verslag in de CIP-rapportage (CIP: Corporatie in Perspectief). Hieruit blijkt dat wonenCentraal binnen de normen van het CFV blijft. In 2013 hebben wij een bezuinigingsplan opgesteld. In de meerjarenbegroting 2014-2023 is een groot gedeelte van de voorgestelde bezuinigingen in formatie en bedrijfslasten geëffectueerd. Eind 2014 zullen wij beoordelen in hoeverre we de voorgestelde bezuinigingen daadwerkelijk hebben gerealiseerd. Via gedefinieerde prestatie-indicatoren kunnen we tussentijds bijsturen. Naar verwachting zullen de netto bedrijfslasten per normatieve verhuureenheid zich de komende jaren positief ontwikkelen als gevolg van de inbedding van het bezuinigingsplan en discipline bij de uitvoering daarvan. Naast de netto bedrijfslasten per normatieve verhuureenheid (CFV) berekent wonenCentraal de netto bedrijfslasten per verhuureenheid ook volgens eigen beleid. De netto bedrijfslasten per normatieve verhuureenheid (CFV) worden gecorrigeerd met de lasten voor met name belastingen en verzekeringen, omdat deze niet als ‘overheadkosten’ moeten worden aangemerkt. 6.1.3
Verkoop huurwoningen
Verkoop huurwoningen is randvoorwaarde voor nieuwbouw WonenCentraal hanteert het uitgangspunt dat vermogen eerst moet worden opgebouwd (onder meer door de verkoop van huurwoningen), alvorens we het kunnen uitgeven aan nieuwbouw en kwaliteitsverbetering. Door deze werkwijze kunnen we ons uitgavenpatroon aanpassen als de verkopen van huurwoningen tegenvallen. Daardoor wordt de financiële continuïteit van wonenCentraal geborgd. Inmiddels is een omslagpunt bereikt. Het verkoopprogramma is voor een groot deel gerealiseerd en de fase is aangebroken waarin het nieuwbouwprogramma en kwaliteitsverbeteringen worden gerealiseerd.
6.2
Maatschappelijk rendement
WonenCentraal is transparant over het rendement van investeringen WonenCentraal stelt haar gehele vermogen ten dienste van haar kerntaken. Wij werken met maatschappelijk vermogen en leggen daarover op een transparante manier verantwoording af. Op die manier borgen we ons beleid, onze missie, de governance en de maatschappelijke en financiële resultaten op een heldere manier, en geven we een doorkijk naar de toekomst. De realisatie van maatschappelijke doelen die voortvloeien uit onze bedrijfsvisie, brengt hoge onrendabele investeringen met zich mee. Zo verhuurden wij in 2013 woningen onder de waarde die volgens WWS mag worden berekend. Hiermee was € 15 miljoen gemoeid. Over de periode 2014-2018 financiert wonenCentraal het onrendabele gedeelte van nieuwbouwinvesteringen ter grootte van € 18 miljoen. Daarnaast is aan leefbaarheid (huismeesters, buurtbeheer en andere maatregelen) in 2013 € 667.000 uitgegeven.
54
6.3
Treasury
EMIR en de gevolgen voor wonenCentraal Naar aanleiding van de kredietcrisis in 2008 en het faillissement van Lehman Brothers hebben de politieke leiders van de G-20 zich ten doel gesteld om onder meer de handel en risico’s in OTCderivaten transparanter te maken, en de afwikkeling deels verplicht via centrale tegenpartijen te laten plaatsvinden. Daartoe heeft de Europese Unie de verordening European Market Infrastructure Regulation (EMIR) opgesteld. Op basis van haar derivatenportefeuille wordt wonenCentraal binnen EMIR geclassificeerd als een nietfinanciële partij. Het gevolg daarvan is dat we moeten voldoen aan de navolgende eisen: • Met de banken overeenkomen dat het derivatenportfolio periodiek wordt gereconcilieerd. • Met de banken procedures overeenkomen ten aanzien van eventuele geschillen. • Transacties tijdig bevestigen. • Voldoen aan de rapportageverplichting aan een Trade Repository. • Inzet van bepaalde risicomitigerende maatregelen. WonenCentraal heeft ervoor gekozen geen bilaterale contracten met de betreffende banken aan te gaan. Daarentegen zijn wij toegetreden tot het ISDA-protocol. Hiermee voldoen wij aan de eis van CFV/BZK dat wijzigingen van de derivatencontracten uitsluitend mogen zien op de verplichtingen vanuit EMIR. Daarnaast heeft wonenCentraal de betreffende banken verzocht de tijdige bevestiging en rapportageverplichting te regelen door middel van een Amendment Agreement. BNG Bank heeft inmiddels aan dat verzoek gehoor gegeven. Kortgeleden heeft onze huisbankier ING Bank aangekondigd dat zij, als gevolg van onder meer wetgeving volgens Basel III, haar portefeuille reviseert. Voor wonenCentraal betekent dit dat de kortgeldfaciliteit van € 18 miljoen zal worden teruggebracht naar € 8 miljoen. De afname heeft te maken met het feit dat wonenCentraal de afgelopen jaren zelden of niet gebruik heeft hoeven maken van deze beschikbare faciliteit. WonenCentraal heeft voor de beheersing van renterisico’s al in 2012 maatregelen getroffen. Deze betreffen drie afgesloten leningen voor de jaren 2013, 2014 en 2015 met een totale waarde van € 55 miljoen. Tevens heeft wonenCentraal met de bank over zeven leningen met renteconversie in de jaren 2013 tot en met 2015 ter grootte van € 24,5 miljoen nieuwe gunstigere renteafspraken kunnen maken. Hiermee heeft wonenCentraal een deel van haar renterisico’s gemitigeerd en financiering zeker gesteld. De netto schuldpositie van de leningenportefeuille bedroeg ultimo 2013 € 242,5 miljoen (2012: € 249,0 miljoen). In paragraaf 6.3.12. van de jaarrekening zijn de financiële instrumenten toegelicht. Ook gaan we daar in op de verschillende risico’s van wonenCentraal. 6.3.1
Stresstest CFV
Ultimo 2013 heeft wonenCentraal bericht van het CFV ontvangen waarin het ten behoeve van een stresstest gegevens opvraagt over de derivatenportefeuille, alsmede over de beschikbare basisrenteleningen. Het CFV wil zodoende een actueel inzicht krijgen in de derivatenportefeuille en de daarmee samenhangende liquiditeitsrisico’s bij woningcorporaties in het algemeen en bij wonenCentraal in het bijzonder. De stresstest is aangepast aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen. Deze zijn op 1 september 2013 in werking getreden. WonenCentraal heeft in haar derivatenportefeuille geen onderpandverplichtingen of break clauses opgenomen. Wij hebben de gevraagde informatie volgens afspraak eind januari 2014 ingestuurd. Het CFV zal de minister in het eerste kwartaal van 2014 over de uitkomsten van de stresstest informeren.
55
6.3.2
Toezichtbelemmerende bepalingen CFV
Uit analyse van de derivatencontracten die wonenCentraal in het verleden met een drietal banken heeft afgesloten, blijkt dat sprake is van toezichtbelemmerende bepalingen in ons derivatencontract met de BNG Bank. Op grond van de beleidsregels financiële derivaten van BZK dient wonenCentraal een plan van aanpak op te stellen om de derivatenportefeuille voor wat betreft deze derivatencontracten binnen een redelijkerwijs haalbaar te achten termijn af te bouwen. Dit plan van aanpak moeten we uiterlijk 1 maart 2014 aan het CFV hebben ingestuurd. Vooruitlopend op de inlevering van dit plan van aanpak heeft wonenCentraal in 2013 diverse acties uitgevoerd en de BNG Bank verzocht de toezichtbelemmerende bepalingen in haar derivatencontracten te schrappen. De BNG bank heeft aangegeven dat zij dit verzoek, op dit moment, niet kan honoreren en dat het de eerder gestelde contractvoorwaarden handhaaft. De BNG bank voert op dit moment overleg met diverse stakeholders, waaronder BZK en WSW. Het plan van aanpak is eind februari 2014 naar het CFV gestuurd.
6.4
Waardering van het bezit
WonenCentraal vergroot transparantie in haar financiële berichtgeving WonenCentraal waardeert haar (on)roerende zaken in exploitatie op basis van het actuele waardemodel. Hiermee vergroten wij de transparantie in de financiële berichtgeving en geven wij beter inzicht in ons resultaat en vermogenspositie. WonenCentraal past hiertoe de herziene RJ 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting toe. Voor de waardering worden verschillende begrippen gehanteerd: •
De actuele waarde: Voor het bezit dat wordt gekwalificeerd als bedrijfsmiddel (DAEB-bezit) wordt de actuele waarde gedefinieerd als de bedrijfswaarde. De actuele waarde van vastgoedbeleggingen (niet-DAEB-bezit) staat bekend als marktwaarde in verhuurde staat. Het belangrijkste verschil tussen bedrijfswaarde en marktwaarde is dat bij bedrijfswaarde het beleid van wonenCentraal in de waardering centraal staat. Bij toepassing van de marktwaarde zijn de marktomstandigheden bepalend voor de waardering.
•
De bedrijfswaarde: Deze drukt het verschil uit tussen de inkomsten en uitgaven van het bezit, gedurende de periode dat we het bezit nog exploiteren, gebaseerd op uitgangspunten van het eigen beleid. Jaarlijks worden de uitgangspunten van beleid vastgesteld en stemmen wij deze zoveel mogelijk af op de uitgangspunten van het CFV. De totale bedrijfswaarde verandert wanneer een complex een andere bestemming krijgt. Ook de overgang van commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed in exploitatie (en vice versa) heeft invloed op de bedrijfswaarde. Van deze woningen waarderen we het bezit niet meer tegen marktwaarde in verhuurde staat, maar tegen bedrijfswaarde (en vice versa). Ook mutaties in externe factoren, zoals inflatie, rente en het huurverhogingspercentage leiden tot een andere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van het totale bezit is in 2013 gedaald van € 543 miljoen ultimo 2012 naar € 455 miljoen ultimo 2013, uitgesplitst in € 373 miljoen voor sociaal vastgoed en € 82 miljoen voor commercieel vastgoed. Voor de berekening van de bedrijfswaarde is uitgegaan van de parameters zoals opgenomen onder de waarderingsgrondslag van onroerende en roerende zaken in exploitatie (zie jaarrekening).
•
De marktwaarde in verhuurde staat: Deze hanteren we voor de waardering van het commercieel onroerend goed (vastgoedbeleggingen). Deze waardering is in 2013 gestegen van € 67 miljoen ultimo 2012 naar € 81 miljoen ultimo 2013. Enerzijds is sprake van een waardedaling door desinvesteringen (verkoop), herclassificaties (30 woningen) en marktontwikkelingen. Anderzijds is sprake van een waardestijging als gevolg van herclassificaties (183 woningen) en investeringen (renovaties en nieuwbouw). De marktwaarde in verhuurde staat van het gehele bezit bedraagt ruim € 800 miljoen.
56
•
De boekwaarde van het bezit van wonenCentraal vertegenwoordigt de prijs waarvoor het bezit destijds is gebouwd, rekening houdend met eventuele ontvangen subsidies, verminderd met een jaarlijkse afschrijving. De boekwaarde per 31 december 2013 bedraagt € 335,9 miljoen.
•
De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, indien ze, vrij van huur, aangeboden zouden worden in de vrije verkoop. In 2013 is de aanslag opgelegd voor het totale bezit, getaxeerd voor € 1.284 miljoen met waardepeildatum 1-1-2012. In 2014 is de geprognosticeerde waarde € 1.201 miljoen met waardepeildatum 1-1-2013. Deze daling hangt vooral samen met de crisis op de woningmarkt.
6.5
Verbindingen
Aantal verbindingen in 2013 gewijzigd WonenCentraal heeft in 2012 een verbindingenstatuut vastgesteld. Dit verbindingenstatuut is het toetsingskader waarin de criteria worden vastgelegd die het bestuur hanteert bij het aangaan, beheersen en beëindigen van verbindingen. Het maakt deel uit van het interne risicobeheersings- en controlesysteem dat is toegesneden op de bedrijfsvoering van wonenCentraal. Er zijn ultimo 2013 geen verbindingen die niet aan de vereisten van het statuut voldoen. Jaarlijks evalueert het bestuur de verbindingen van wonenCentraal aan de hand van een daarvoor vastgesteld toetsingskader. In naleving van het verbindingenstatuut en het bijbehorende toetsingskader zijn in 2013 twee verbindingen beëindigd: Vastgoedland B.V. is per 1 januari 2013 ontbonden en de verbinding met Stichting Vrienden van het Schoutenhuis is per 23 december 2013 beëindigd. Door de komst van een nieuwe wijze van woonruimteverdeling met ingang van 1 april 2014 zijn we in 2013 twee nieuwe verbindingen aangegaan. We zijn lid geworden van de Vereniging Holland Rijnland Wonen die met Woningnet (waarvan wij aandeelhouder zijn geworden) de verantwoordelijkheid heeft om het nieuwe systeem van woonruimteverdeling beschikbaar te stellen en te onderhouden. De bestaande verbinding met Stichting Woonmarkt Rijnstreek wordt vanwege deze nieuwe werkwijze in 2014 beëindigd.
57
58
Verslag Raad van Commissarissen 2013
59
60
1 Verslag van de Raad van Commissarissen 1.1
Was 2013 het overgangsjaar?
In 2013 heeft wonenCentraal goede prestaties geleverd met nieuwbouw- en renovatieprojecten. Daarnaast heeft wonenCentraal wederom aan alle vereisten van de minister van Wonen, het CFV en het WSW voldaan. Uit de vierjaarlijkse review door een visitatiecommissie kwam bovendien naar voren dat wonenCentraal voldoende scoort. Deze goede prestaties zijn het werk van alle medewerkers, het managementteam en de bestuurder van wonenCentraal. Zij zetten zich iedere dag in voor de huurders en een gezonde bedrijfsvoering. De Raad van Commissarissen spreekt daarvoor op deze plaats graag zijn dank en waardering uit. In dit verband dankt de Raad ook Chris de Graaf hartelijk voor zijn inspirerende voorzitterschap van de Raad gedurende de afgelopen lastige jaren. De wereld is de laatste jaren aanzienlijk veranderd. De economische krimp heeft impact op de bestedingskracht van mensen in het algemeen en op die van de minst bemiddelden in het bijzonder. Een belangrijk deel van de veranderingen zal zijn impact nog krijgen op de huurders en corporatiesector. Te denken valt dan aan de verhuurdersheffing, de novelle van minister Blok, de parlementaire enquête die in 2014 wordt afgerond en – dichterbij – de gemeentelijke herindeling van de gemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude. In tijden van crisis komen bovendien de ongerijmdheden aan de oppervlakte. Ook in de corporatiesector is dat zo. Mismanagement bij een aantal woningcorporaties heeft ertoe geleid dat het bestuur van en het toezicht op de woningcorporaties sterk in de aandacht staan. Dat is goed, maar het dreigt nu op sommige vlakken door te slaan. De sector ligt onder het vergrootglas. Dat mag er niet toe leiden dat een corporatie als het spreekwoordelijke konijn in de schijnwerpers van de auto blijft kijken en daardoor niet meer reageert. De bestuurder en de Raad van Commissarissen hebben aangegeven dat het tijd is om de strategie van wonenCentraal, waarvoor de basis is gelegd in 2006/2007, te herijken. Dat gaat in 2014 gebeuren. De huidige strategie is voor een belangrijk deel uitgevoerd en heeft – met bijstellingen – de crisis goed doorstaan. Maar de wereld verandert. Vastgoed bouw je voor lange tijd. De behoeften van dertig jaar geleden zijn anders dan die van nu. Dat betekent dat wat nu wordt gebouwd, toekomstbestendig zal moeten zijn. Het zal aan eisen moeten voldoen die we mogelijk nu nog niet kennen. De strategie van wonenCentraal is de route voor de komende jaren, rekening houdend met de eisen die de maatschappij stelt. Vervolgens zal deze strategie worden vertaald in een plan voor de dagelijkse realiteit. De strategie moet voldoende robuust zijn met een heldere besturingslijn. Was 2013 het overgangsjaar? De toekomst zal het leren.
1.2
Werkwijze van de Raad van Commissarissen
Taakverdeling tussen bestuur en toezicht De Raad van Commissarissen van wonenCentraal houdt toezicht op het bestuur en is verantwoordelijk voor de benoeming, beloning en ontslag van het bestuur. In de statuten is aangegeven voor welke besluiten het bestuur de goedkeuring van de Raad van Commissarissen nodig heeft. In het reglement van de Raad van Commissarissen zijn de spelregels voor het toezicht nader uitgewerkt. De statuten, integriteitscode, klokkenluidersregeling, de beschrijving van de governancestructuur, het reglement van de audit- en remuneratiecommissie, het bestuursreglement, het verbindingenstatuut, de samenstelling en het schema van aftreden voor de Raad van Commissarissen, alsmede de jaarrekening en het jaarverslag zijn gepubliceerd op www.wonencentraal.nl.
61
1.3
Toepassen Governancecode
WonenCentraal leeft de regels van goed bestuur na Het bestuur en de Raad van Commissarissen van wonenCentraal onderschrijven de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties. De principes en uitwerkingen van deze code worden nageleefd.
1.4
Onafhankelijkheid en integriteit
Governancecode nageleefd: geen tegenstrijdige belangen De leden van de Raad van Commissarissen voldoen allen geheel aan de eisen van onafhankelijkheid zoals bedoeld in de Governancecode Woningcorporaties. De Raad van Commissarissen als geheel beschouwt zich daarmee eveneens volstrekt onafhankelijk, zoals bedoeld in de governancecode. In 2013 hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen spelen van leden van de Raad van Commissarissen. Ook ten aanzien van de directeur-bestuurder is de Raad van Commissarissen niet gebleken dat tegenstrijdige belangen in het geding waren. WonenCentraal verstrekt geen leningen dan wel garanties aan leden van de Raad van Commissarissen of aan de directeur-bestuurder. Er zijn geen (potentieel) tegengestelde belangen gemeld door de directeurbestuurder en/of leden van de Raad van Commissarissen. Naar het oordeel van de Raad hebben die zich ook niet voorgedaan. Er is evenmin sprake van nevenfuncties van de directeur-bestuurder die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis zijn voor zijn taak als directeur-bestuurder.
1.5
Werving en selectie
Procedures bij een wijziging van samenstelling van de Raad van Commissarissen; in 2013 een nieuw lid benoemd De Raad van Commissarissen bestond op 31 december 2013 uit zeven leden. Twee van hen zijn benoemd op voordracht door de Huurdersraad en één lid is benoemd op voordracht van de Ondernemingsraad. De werving van leden van de Raad van Commissarissen gebeurt door de remuneratiecommissie. Deze bestaat uit de voorzitter en een tweede lid van de Raad van Commissarissen, ondersteund door een externe deskundige. Daarbij wordt de directeur-bestuurder als adviseur gehoord. Conform artikel 11.4 van de CAO vraagt de directeur-bestuurder de ondernemingsraad advies bij de benoeming van een nieuw lid van de Raad van Commissarissen. De commissie stelt een profiel op, dat wordt vastgesteld door de gehele Raad van Commissarissen, alvorens tot werving en selectie over te gaan. Op grond van dat profiel gaat een extern en onafhankelijk bureau werven. De commissie spreekt vervolgens met de voorgedragen kandidaten, in ieder geval één keer in aanwezigheid van de extern deskundige en de directeur-bestuurder. Geschikte kandidaten worden, in volgorde van voorkeur, voorgedragen aan de voltallige Raad van Commissarissen, die uiteindelijk een besluit neemt. Per 1 januari 2014 is de heer C.M. de Graaf afgetreden als voorzitter van de Raad van Commissarissen. De heer M.W. Post volgde hem op. Mevrouw P.J.M. Brackel-Burgemeester is benoemd als nieuw lid van de Raad van Commissarissen. Een volledig overzicht van de samenstelling van de Raad staat in paragraaf 1.10.
1.6
Auditcommissie
Gespecialiseerd financieel toezicht belegd bij de auditcommissie De Raad van Commissarissen heeft sinds 2006 een auditcommissie. In 2013 bestond deze uit twee personen: de heer de heer A.H.G. van den Doel en de heer A.J. Duijmaer van Twist. De voorzitter van de Raad van Commissarissen maakt geen deel uit van de auditcommissie. De commissie heeft een reglement op grond waarvan van de leden wordt verwacht dat zij kennis hebben van financiële instrumenten en verslaglegging. Ten minste één van beide leden moet daarin bovengemiddeld onderlegd zijn. De commissie heeft de werkzaamheden in 2013 conform de taakopdracht uitgevoerd.
62
1.7
Remuneratiecommissie
Aanstellen, beoordelen en belonen van de directeur-bestuurder De remuneratiecommissie, bestaande uit C.M. de Graaf en S.A. Bentinck, waakt over de aanstelling, beoordeling en beloning van de directeur-bestuurder en verzorgt de werving en selectie van nieuwe leden van de Raad van Commissarissen.
1.8
Zelfevaluatie en deskundigheidsbevordering
Voortdurend verbeteren • Zelfevaluatie: in 2013 heeft de Raad van Commissarissen naar zijn eigen functioneren gekeken onder begeleiding van een extern deskundige. Aan de hand van een vragenformulier is het functioneren van ieder lid van de Raad beoordeeld. Tijdens de zelfevaluatie kwam ook de rol van de Raad van Commissarissen als geheel aan bod, bezien tegen de achtergrond van de herijkte missie, visie en strategie van wonenCentraal. • Tweedaagse bijeenkomst: in de jaarlijkse tweedaagse bijeenkomst van bestuur, management en Raad van Commissarissen is aandacht besteed aan verschillende onderwerpen: de Kaderbrief 2014, de mogelijkheden om het presteren van de organisatie te verbeteren en het bestuur (en vooral) het toezicht in dat licht verder te helpen, het nieuwe kantoor en het profiel van de nieuwe voorzitter. Met inbreng van externe deskundigen is uitvoerig ingegaan op (instrumentarium voor) rendement en efficiency (Driekamermodel, met de heer J. Conijn, van Ortec) en assetmanagement (met de heer H. Touw van Vesteda). • Werkbezoek: de Raad bracht een werkbezoek aan twee collega-woningcorporaties in Dordrecht en Rotterdam (Woonbron en Woonstad). Daarbij bezocht de Raad projecten waar de meerwaarde (en de berekening en verantwoording) van maatschappelijk investeren aan de orde was. • Deskundigheidsbevordering: verschillende leden van de Raad van Commissarissen volgden een workshop bij de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) of andere instanties.
1.9
Overleg met stakeholders
De mening van belanghouders telt De Raad van Commissarissen zoekt regelmatig contact met stakeholders van wonenCentraal om te onderzoeken hoe zij het bestuur en de onderneming beleven. De signalen die de leden zo opvangen, helpen hen bij het vormen van een oordeel over de koers en het bestuur. In 2013 heeft de Raad een stakeholdersbijeenkomst belegd over de ontwikkelingen als gevolg van het regeerakkoord en de scheiding van wonen en zorg. Daarbij kwamen vragen aan bod als: wat betekenen die ontwikkelingen voor wonenCentraal? Waar staat wonenCentraal zes jaar na het formuleren van de bedrijfsvisie? Welke prestaties zijn geleverd op het gebied van verhuur van woningen aan de primaire doelgroep, de leefbaarheid, de nieuwbouw, herstructurering, renovatie en verkoop? Wat is gereed en wat is blijven liggen? Wat vindt u hiervan? Waarin moeten we blijven investeren en wat kan een tandje minder, nu de financiële middelen opdrogen? Wat zijn de gevolgen van de scheiding wonen en zorg voor Alphen aan den Rijn? Een delegatie van de Raad van Commissarissen heeft één keer overlegd met het bestuur van de Huurdersraad. De leden die op voordracht van de Huurdersraad zijn benoemd, hebben een themabijeenkomst van de Huurdersraad en bewonerscommissies bijgewoond. Met de ondernemingsraad van wonenCentraal is twee keer overlegd.
1.10 Inhoud van het toezicht Welke onderwerpen stonden op de agenda? De Raad van Commissarissen heeft in 2013 zes maal vergaderd in aanwezigheid van de directeurbestuurder. Gedurende deze overlegbesprekingen kreeg een aantal onderwerpen extra aandacht: • de Balanced Scorecard (ieder kwartaal); • het jaarverslag 2012, het volkshuisvestingsverslag 2012 en de jaarrekening 2012, plus de managementletter van de onafhankelijke accountant en de managementreactie; • het auditplan 2013; • diverse investeringsbesluiten, zoals die voor de Marokkostraat, Lage Zijde locatie 7a, 7b en 9a, het kantoor aan de Baronie en de bouw van eengezinswoningen in KLOP III, • bezuiniging bedrijfslasten; • visitatie;
63
• • •
de Kaderbrief 2014 en de begroting 2014; risicobeheersing en controlesystemen; het treasurystatuut;
1.10.1 Goedkeuring operationele en strategische doelstellingen Planning- en controlcyclus krijgt veel aandacht In de vergaderingen heeft – conform de statuten – de directeur-bestuurder de onderdelen over de planning- en controlcyclus ter goedkeuring voorgelegd. Dit betreft de Balanced Scorecard, de Kaderbrief, het jaarverslag en de jaarrekening, het beleidsplan, het jaarplan en de begroting 2014, het meerjarenbeleid en de meerjarenbegroting (inclusief een treasury- en risicoparagraaf). 1.10.2 Remuneratierapport Hoe functioneert de directeur-bestuurder? De remuneratiecommissie heeft uit naam van de voltallige Raad van Commissarissen prestatieafspraken gemaakt met de directeur-bestuurder. Zijn functioneren is beoordeeld en besproken in halfjaarlijkse gesprekken. De plannings- en beoordelingsgesprekken betroffen zowel het algemeen functioneren van de directeur-bestuurder als diens presteren in 2013 op basis van ResultaatGerichte Afspraken (RGA). Op 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. Dit is verder uitgewerkt in hoofdstuk 1.10.3. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van en/of toestemming verleend aan de navolgende acties en/of nevenfuncties van de directeur-bestuurder: vanaf april 2012 heeft de directeurbestuurder een nevenfunctie als (onbezoldigd) bestuurslid van de Vereniging van Ondernemingen Alphen aan den Rijn (VOA). 1.10.3 Beloning commissarissen en directeur-bestuurder Op 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT stelt eisen aan de toelichting in de jaarrekening van rechtspersonen en instellingen in de publieke en semipublieke sector over de bezoldiging van zogenoemde (gewezen) topfunctionarissen. Woningcorporaties worden hierbij gerekend tot de semipublieke sector. Daarmee valt wonenCentraal onder het regime van de WNT. De regeling voor topinkomens van woningcorporaties is in 2013 onrechtmatig verklaard door de rechtbank en daarmee niet meer van toepassing in 2013. WonenCentraal is voor 2013 gebonden aan het bezoldigingsmaximum zoals bedoeld in artikel 2.3. eerste lid van de WNT. Dit maximum bedraagt in 2013 € 228.599. De WNT is bij wonenCentraal slechts van toepassing op de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen. De leden van het MT zijn geen topfunctionaris in de zin van de WNT, omdat zij geen leiding geven aan de gehele organisatie (artikel 1.1., onderdeel b van de WNT). De directeurbestuurder neemt namelijk de beslissingen voor de organisatie. Ook de plaatsvervangend directeur valt niet onder de WNT, omdat zijn bevoegdheden alleen zijn bedoeld voor tijdelijke afwezigheid van de directeur-bestuurder (vakantie en ziekte). Hieronder zijn de beloningen van topfunctionarissen in beeld gebracht voor 2013: (x € 1) Totaal bestuurder Totaal toezichthouders
2013 154.121 65.340 219.461
64
Bestuurder Functie
Naam
directeur-bestuurder R.D. Donninger
Functie
Naam
directeur-bestuurder R.D. Donninger
datum vanaf
datum t/m
parttime factor
aantal dagen in jaar
1-1-2013
31-12-2013
100,00%
365
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
127.242
0
Het totaalbedrag van € 154.664 is als volgt opgebouwd: • bruto salaris inclusief 8% vakantiegeld • verplicht werkgeversdeel (pensioen)premies • bruto vergoedingen • bijtelling leaseauto (Volkswagen Passat) • nabetaling i.v.m. correctie over 2012
Beloning en betaalba ar op termijn
Totaal beloning en boekjaar
26.879
154.121
€ 115.516 € 26.879 € 741 € 8.484 € 2.500
Op basis van afspraken van vóór 6 december 2011 heeft de directeur-bestuurder recht op groei van zijn beloning bij voldoende presteren. In 2011 is door hem in overleg met de Raad van Commissarissen besloten daarvan af te zien in 2012 en volgende jaren. Daarop is in 2012 een correctie uitgevoerd, maar per abuis te veel. In 2013 heeft een nabetaling plaatsgevonden van € 2.500 aan de directeurbestuurder vanwege deze foutieve berekening van het salaris over 2012. De nabetaling is verwerkt in de beloning 2013. In 2014 is de beloning weer op het niveau van 2011. Deze componenten leiden tot een jaarinkomen van € 154.121. Dit bedrag is exclusief een vaste onbelaste onkostenvergoeding van € 139 per maand. Dit bedrag is sinds 2011 gelijk en dit was altijd ruim binnen de normen van de governancecode en ver onder de Balkenendenorm. Hoewel het brutosalaris en de vergoedingen sinds 2011 gelijk bleven, blijkt dat niet direct uit de jaarverslagen. De oorzaak daarvan is dat over 2012 in het jaarverslag het inkomen volgens de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) moest worden gepubliceerd. Over 2013 moest publicatie plaatsvinden volgens de WNT. Beide wetten hebben verschillende uitgangspunten. Zo gaat de WOPT bijvoorbeeld uit van fiscaal loon zoals op de jaaropgave vermeld, plus het werkgevers- én werknemersdeel pensioen. De WNT gaat echter uit van de beloning, belastbare vaste en variabele vergoedingen plus het werkgeversdeel van de verplichte (pensioen)premies. Deze verschillen in verslaglegging zijn ook van toepassing op de vergoedingen van de leden van de Raad van Commissarissen.
65
Toezichthouders Functie
Naam
RvC voorzitter RvC vicevoorzitter RvC lid auditcommissie RvC lid auditcommissie RvC lid RvC lid RvC lid RvC lid
C.M. de Graaf S.A. Bentinck A.H.G van den Doel A.J. Duijmaer van Twist T.C.W. Luijben A.A.H.M. de Bresser M.W. Post P.J.M. Brackel-Burgemeester
Functie
Naam
RvC voorzitter RvC vicevoorzitter RvC lid auditcommissie RvC lid auditcommissie RvC lid RvC lid RvC lid
C.M. de Graaf S.A. Bentinck A.H.G van den Doel A.J. Duijmaer van Twist T.C.W. Luijben A.A.H.M. de Bresser M.W. Post P.J.M. BrackelBurgemeester
RvC lid
datum vanaf
datum t/m
parttime factor
aantal dagen in jaar
1-1-2013 1-1-2013 1-1-2013 1-1-2013 1-1-2013 1-1-2013 1-1-2013 9-12-2013
31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
365 365 365 365 365 365 365 23
Beloning
12.282 9.498 9.498 9.498 8.188 8.188 8.188
Belastbare Beloningen Totaal vaste en betaalbaar beloningen boekjaar variabele op termijn onkostenvergoedingen 0 0 12.282 0 0 9.498 0 0 9.498 0 0 9.498 0 0 8.188 0 0 8.188 0 0 8.188
0
0
0
0
In 2013 zijn geen uitkeringen verricht aan topfunctionarissen en (gewezen) topfunctionarissen wegens beëindiging van het dienstverband. Er zijn in 2013 geen functionarissen van wie de bezoldiging de maximale bezoldiging, zoals bedoeld in artikel 2.3. eerste lid van de WNT, te boven is gegaan. Doorkijk naar 2014: corporatiespecifieke beloningsmaxima Vanaf 1 januari 2014 zijn de volgende corporatiespecifieke beloningsmaxima van toepassing voor wonenCentraal. Deze bedragen zijn gebaseerd op indeling in bezoldigingsklasse F, volgens de tabel behorende bij de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 (Staatscourant dd. 29 november 2013). WonenCentraal hanteert de nieuwe maxima bij nieuwe benoemingen in de Raad van Commissarissen. Voor het overige doet zij tijdelijk een beroep op het overgangsrecht. Hiermee voldoet wonenCentraal volledig aan de nieuwe regelgeving.
66
Functie Voorzitter Raad van Commissarissen, benoeming tot voorzitter per 1-1-2014 Leden Raad van Commissarissen, benoemd vóór 2014 Lid auditcommissie of vicevoorzitter Raad van Commissarissen, benoemd vóór 2014 Leden Raad van Commissarissen, benoemd vanaf 2014 Directeur-bestuurder
Beloningsmaximum 2014 11.160
Beloning 2014
Actie
beloning conform maximum 2014
n.v.t.
7.440
8.188
beroep op overgangsrecht
7.440
9.498
beroep op overgangsrecht
7.440
beloning conform maximum 2014
n.v.t.
148.800
circa 152.000
in eerste instantie beroep op overgangsrecht, bij afloop leasecontract in 2015 wordt beloning conform maximum
1.11 Samenstelling Raad van Commissarissen Bundeling van deskundigheid en ervaring in de Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De Raad van Commissarissen streeft naar een evenwichtige spreiding over de leden van de kennis van volkshuisvesting, maatschappelijke ontwikkelingen, politiek-bestuurlijke verhoudingen, financiën, bedrijfsvoering, onroerend goed, projectontwikkeling, juridische zaken, techniek en beheer, ondernemerschap, zorg en welzijn, veiligheid en organisatieontwikkeling. Een onafhankelijke opstelling, aantoonbare adviesvaardigheden en een breed en adequaat netwerk zijn aanvullende vereisten. De Raad van Commissarissen is van mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd en verwijst voor een beschrijving van de achtergronden, expertises en zittingstermijnen van de individuele leden naar onderstaande figuur.
67
Naam
Leeftijd
Functie
Dhr. mr. C.M. de Graaf
64
voorzitter; lid Remuneratiecommissie
Mw. ir. S.A. Bentinck
62
Dhr. drs. A.H.G. van den Doel RA
65
vicevoorzitter; lid Remuneratiecommissie lid op voordracht Huurdersraad; lid Auditcommissie
Deskundigheidsgebie d wet- en regelgeving, bestuur en bestuurlijke verhoudingen
Beroep
Nevenfuncties
eigenaar advies- en interim bureau
vastgoed, project- en gebiedsontwikkeling
Senior onderzoeker bij TU Delft
- Voorzitter Commissie van Bezwaar en beroep van de gemeenten Middelburg, Westland, Spijkenisse en Sliedrecht - Lid Commissie van Beroep Waterschap Hollandse Delta - Lid bestuur rekenkamer provincie Zeeland - lid rekenkamercommissie Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht - lid Raad van Toezicht Warande
financieeleconomisch, bedrijfsen organisatiekunde, bestuurlijke verhoudingen, lokaal netwerk
- interim manager bij Beljon en Westerterp - Docent Economie en Handelswetenschappe n
- Senior Consultant PUM te Den Haag. Adviseren, MKB, in ontwikkelingslanden. - Vice-voorzitter Raad van Toezicht bij het Beatrix Ziekenhuis in Winterswijk. - Voorzitter Audit Committee van de RvT bij het Beatrix Ziekenhuis - 2009-heden vicevoorzitter Raad van Toezicht Stichting Kinderopvang (SKZ) te Zoeterwoude - Voorzitter Raad van Toezicht Regionaal Instituut Beschermd Wonen (RIBW-KAM) te
Benoemd per 2005
Herbenoemd per december 2009
Aftredend per 2013
Onafhankelijk
2006
november 2010
2014
Ja
februari 2011
December 2013
2017
Ja
Ja
68
Naam
Leeftijd
Functie
Deskundigheidsgebie d
Beroep
Nevenfuncties
Benoemd per
Herbenoemd per
Aftredend per
Onafhankelijk
n.v.t
2006
november 2010
2014
Ja
- Voorzitter Raad van Toezicht CNV Publieke Zaak, - voorzitter WMO raad Delft
2007
2011
2015
Ja
2012
2016
Ja
2012
2016
Ja
December 2013
2017
ja
Haarlem - Bestuurslid en penningmeester Vereniging van Eigenaren Madridsingel te Alphen aan den Rijn Dhr. dr. T.C.W. Luijben
53
lid op voordracht Huurdersraad
financieel economisch, bedrijfsen organisatiekunde, maatschappelijk presteren, marketing
manager Lean Six Sigma-team bij Post NL (tot 01-10-2013) partner bij Lean Six Sigma Groep (01-102013-heden)
Dhr. A.J. Duijmaer van Twist
72
lid op voordracht OR ; lid Auditcommissie
personeel & organisatie, HRM, Wet op OR
n.v.t.
Dhr. M.W. Post RA
53
lid
eigenaar advies- en interim bureau
Mevr. A.A.H.M. de Bresser MHCM
56
lid
financieeleconomisch, bedrijfsen organisatiekunde, risicomanagement en vastgoedontwikkeling wonen, zorg en welzijn
Mevr. Mr. P.J.M. BrackelBurgemeester
48
Lid
Juridisch, volkshuisvestelijk, vastgoedontwikkeling
Eigenaar adviesbureau Brackel Juridisch Management (juridisch en interimmanagement(
bestuurder Topaz, zorgorganisatie
- vice-voorzitter Raad van Toezicht Stichting Gezondheidscentra Haarlemmermeer - lid bestuur Stichting Beheer Zorgvastgoed - lid Raad van Commissarissen Elan wonen - bestuurslid serviceflat Belvedère Breda
69
70
2 Bestuursverklaringen 2.1
Bestuursverklaring directeur-bestuurder
De directeur-bestuurder verklaart dat alle middelen van de stichting wonenCentraal uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. WonenCentraal onderschrijft de Aedescode, bevattende de gemeenschappelijke waarden en normen in de bedrijfstak. Alle activiteiten die wonenCentraal heeft ontplooid, zijn getoetst aan die Aedescode en daarmee in overeenstemming bevonden.
R. D. Donninger directeur-bestuurder
2.2
Verklaring Raad van Commissarissen
De Raad onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en verklaart in overeenstemming hiermee te hebben gehandeld. Namens de Raad van Commissarissen,
de voorzitter, M.W. Post
71
72
Jaarrekening 2013
73
1 Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Ref.
2013
2012
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
9.1
373.302
476.994
8.868
2.653
2.666
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
9.2
Financiële vaste activa Deelneming in groepsmaatschappij Latente belastingvordering Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
9.3
2.989 384.836
482.636
81.132
67.022
0 8.826 168 147
0 11.381 252 216 9.141
11.849
106
0
Vlottende Activa Voorraden
9.4
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
9.5 9.5.1 9.5.2 9.5.3 9.5.4 9.5.5
Liquide middelen
9.6
976 64 178 547 392
887 64 178 424 1.102 2.157
2.655
894
13.052
478.266
577.214
74
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Ref.
Eigen Vermogen Overige reserves
9.7 9.7.1
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichtingen
9.8 9.8.1 9.8.2
Langlopende Schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
9.9 9.9.1 9.9.1 9.9.2
Kortlopende Schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
9.10 9.10.1 9.10.2 9.10.3 9.10.4 9.10.5 9.10.6
2013
2012
206.868
8.750 0
301.012
9.886 0 8.750
535 214.187 198
9.886 690 227.587 159
214.920 27.600 270 5.641 5.379 18 8.820
228.436 20.553 366 3.450 5.069 18 8.424
47.728
37.880
478.266
577.214
75
2 Winst- en verliesrekening over 2013
(x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen, leveringen en diensten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille* Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille* Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale Lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten leveringen en diensten Overige bedrijfslasten
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Ref.
begroting 2013
2013
2012
10.1 10.2 10.3 10.4
52.159 5.128 0 4.815
52.131 4.593 0 1.688
50.412 4.188 0 3.713
10.5 10.6
646 426 63.174
588 1.304 60.304
589 1.072 59.974
10.7
18.864
20.234
21.187
10.8 10.9 10.9 10.9 10.10 10.11 10.12 10.12
0 5.389 901 1.084 11.984 803 4.608 11.645 55.278
-343 5.291 759 1.049 12.483 496 4.277 11.187 55.433
6.421 5.420 795 1.041 11.900 326 3.824 18.518 69.432
10.13
3.190
4.902
12.411
4.706
-31
-21.869
10.14
0
216
0
10.14 10.14 10.14
-9.453 -155 10.655 1.047
-9.453 -214 10.199 748
-15.016 -555 10.902 -4.669
3.659
-779
-17.200
0
-2.555
2.053
3.659
-3.334
-15.147
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering* Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
10.15
*De bedragen in de kolom begroting 2013 zijn op onderdelen aangepast. In de begroting 2013 is geen rekening gehouden met de post uit de overige reserves vrijgevallen herwaardering.
76
3 Kasstroomoverzicht 2013 (directe methode) (x € 1.000)
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten: 1.1. Huren 1.1.1. Zelfstandige huurwoningen 1.1.2. Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige woongelegenheden niet-daeb 1.1.3. B. Onzelfstandig overige wooneenheden daeb 1.1.4. Overige niet woongelegenheden daeb 1.1.5. Overige niet woongelegenheden niet-daeb 1.2. Vergoedingen 1.3. Overheidsontvangsten 1.4. Overige bedrijfsontvangsten 1.5. Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: 1.6. Erfpacht 1.7 Personeelsuitgaven 1.7.1. Lonen en salarissen 1.7.2. Sociale lasten 1.7.3. Pensioenlasten 1.8. Onderhoudsuitgaven 1.9. Overige bedrijfsuitgaven 1.10 Renteuitgaven 1.11. a. Sectorspecifieke heffing 1.11. b. verhuurderheffing 1.12. Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 1.13 Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom (des)investeringen MVA ingaande kasstroom A. Daeb en B. niet Daeb activiteiten 2.1. A. Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 2.1. B. Verkoopontvangsten bestaande huur ,woon- en niet woongelegenheden 2.2. A. Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 2.2. B. Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 2.3. A. Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 2.3. B. Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 2.4. A. Verkoopontvangsten grond 2.4. B. Verkoopontvangsten grond 2.5. A. (Des)investeringsontvangsten overig 2.5. B. (Des)investeringsontvangsten overig Tussentelling ingaande kasstroom MVA
Jaarrek. 2013
Jaarrek. 2012
51.788
50.412
43.267
43.348
5.003 326 2.178 1.014
3.550 322 2.182 1.010 4.548 0 1.119 273 57.728
4.188 0 1.072 555 56.227
0 7.159
0 7.256
5.298 804 1.057
5.420 795 1.041 13.677 14.197 10.253 163 1.866
11.900 12.734 10.902 159 0
478 0 47.793 9.935
326 -2.096 41.181 15.046
3.052
13.555
158 0 0
587 0 0
0
0
0 0 0 0 0 3.210
0 0 0 0 0 14.142
77
MVA uitgaande kasstroom A. Daeb en B. niet Daeb activiteiten 2.6. A Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 2.6. B Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 2.7. A Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 2.7. B Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 2.8. A. Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 2.8. B. Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 2.9. A. Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 2.9. B. Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 2.10. A. Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden 2.10. B. Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden 2.11. A. Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 2.11. B. Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 2.12. A. Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 2.12. B. Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 2.13. A. Aankoop grond 2.13. B. Aankoop grond 2.14. A. Investeringen overig 2.14. B. Investeringen overig 2.15 A. Externe kosten bij verkoop 2.15 B. Externe kosten bij verkoop Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA FVA 2.17.1 Ontvangsten verbindingen 2.17.2 Ontvangsten overig 2.18.1. Uitgaven verbindingen 2.18.2. Uitgaven overig 2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des)investeringen
12.146 0 5.675 186 0 0 182 0
8.812 0 3.976 733 0 0 116 0
0
0
0
0
0
0
0 59 0 0 0 312 0 175 0 18.735 -15.525
0 17 0 0 0 661 0 487 0 14.802 -660
0 82 0 -145 -63 -15.588
0 152 0 0 152 -508
Kasstroom financieringsactiviteiten Ingaand 3.1.1. Nieuwe te borgen leningen 3.1.2. Nieuwe ongeborgde leningen daeb-investeringen 3.1.3. Nieuwe ongeborgde leningen niet-daeb investeringen Uitgaand 3.2.1. Aflossing geborgde leningen 3.2.2. Aflossing ongeborgde leningen daeb-investeringen 3.2.3. Aflossing ongeborgde leningen niet-daeb-investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten
14.200 0 0
13.300 0 0
-20.702 0 0 -6.502
-21.827 0 0 -8.527
4.1. Mutatie liquide middelen 4.2. Wijziging kortgeldmutaties
-12.155 -3
6.011 5
13.052 894
7.036 13.052
Liquide middelen 1-1 Liquide middelen 31-12
78
4 Algemene toelichting 4.1
Algemeen
Woningcorporatie wonenCentraal is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeente Alphen aan den Rijn en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. WonenCentraal is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Bedrijven te Den Haag/kantoor Leiden onder nummer 28023102 en is met ingang van 17 februari 2014 statutair gevestigd aan de Baronie 30, 2404 XG in Alphen aan den Rijn. Het vestigingsadres is met ingang van 17 februari 2014 eveneens Baronie 30, 2404 XG in Alphen aan den Rijn. Tot 17 februari 2014 was wonenCentraal gevestigd aan Concertweg 33, 2402 JG in Alphen aan den Rijn. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen. Verbindingen WonenCentraal heeft een belang in de volgende verbindingen: Vastgoedland BV te Alphen aan den Rijn Vastgoedland B.V. is ontbonden per 1 januari 2013. Op 2 januari 2013 is bij de Kamer van Koophandel geregistreerd dat de onderneming is opgeheven met ingang van 1 januari 2013. Tevens is geregistreerd dat de ontbonden rechtspersoon is opgehouden te bestaan, omdat geen bekende baten meer aanwezig zijn met ingang van 1 januari 2013. Stichting Woonmarkt Rijnstreek te Alphen aan den Rijn WonenCentraal participeert samen met vier woningcorporaties in het Rijnstreekgebied in Stichting Woonmarkt Rijnstreek. Doelstelling van deze stichting is om op basis van een convenant tussen gemeenten en woningcorporaties te komen tot een marktgerichte verdeling van, bij de deelnemers en anderen voor verhuur vrijkomende woonruimten. WonenCentraal verricht administratieve en ander beheer handelingen op het gebied van de woonruimteverdeling namens deze stichting en ontvangt hiervoor, ter dekking van de kosten, een vergoeding. Alle deelnemers dragen bij in de kosten, waarbij het aantal geplaatste advertenties als verdeelsleutel wordt gehanteerd. In 2010 is de regio Rijnstreek samengevoegd met de regio Holland Rijnland. Beide regio’s hebben tot op heden een eigen systeem voor de verdeling van sociale huurwoningen. Om te zorgen dat woningzoekenden makkelijker in de gehele regio een woning kunnen huren, hebben de gemeenten een nieuwe Huisvestingsverordening gemaakt. Daarin is een nieuwe wijze van woonruimteverdeling opgenomen die ingaat per 1 april 2014. Om de gezamenlijke woonruimteverdeling goed uit te voeren hebben de corporaties in Holland Rijnland een vereniging opgericht, de Vereniging Holland Rijnland Wonen. In verband met de nieuwe wijze van woonruimteverdeling en de oprichting van de Vereniging Holland Rijnland Wonen, zal de Stichting Woonmarkt Rijnstreek in 2014 ontbonden worden. Het bestuur van de Stichting Woonmarkt Rijnstreek zal hiertoe in 2014 een ontbindingsbesluit nemen. Vereniging Holland Rijnland Wonen te Leiden De Vereniging Holland Rijnland Wonen heeft de verantwoordelijkheid om het nieuwe systeem van woonruimteverdeling per 1 april 2014 beschikbaar te stellen en te onderhouden. De Vereniging Holland Rijnland Wonen wordt volledig gefinancierd door de (te verwachten) opbrengsten uit de inschrijf- en verlengingsgelden, maar de kosten worden eerder gemaakt dan de baten. Er bestaat dus een financieringsbehoefte. Alle leden dragen naar grootte bij aan deze voorfinanciering. Op 1 oktober 2013 heeft wonenCentraal besloten om aan de Vereniging Holland Rijnland Wonen een voorschot te verstrekken van € 145.396. Dit voorschot wordt uiterlijk vijf jaar na datum van verstrekken renteloos terugbetaald, tenzij de algemene ledenvergadering op voorstel van het bestuur anders besluit. Woningnet N.V. te Utrecht Woningnet N.V. verzorgt in opdracht van toegelaten instellingen de inschrijving van woningzoekenden, publiceert het actuele huizenaanbod van woningcorporaties en regelt de verdeling van woningen in
79
verschillende regio's in Nederland. Deze dienstverlening gebeurt geheel via het internet. WonenCentraal gaat per 1 april 2014 gebruik maken van deze dienstverlening. Het is gebruikelijk dat corporaties die diensten van Woningnet N.V. afnemen een aandeel nemen in het kapitaal van Woningnet N.V. WonenCentraal bezit sinds 5 december 2013 100 aandelen met in totaal een uitgifteprijs van € 1.219 (3/4 van totale uitgifteprijs van € 1.625) in de vennootschap. Stichting Vrienden van het Schoutenhuis te Alphen aan den Rijn WonenCentraal heeft in 2007 de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis opgericht. Doelstelling van de stichting is het verrichten van activiteiten waardoor het Schoutenhuis als cultureel erfgoed duurzaam voor de toekomst kan worden behouden en voor mensen die een steuntje in de rug nodig hebben. Dit wordt onder meer gerealiseerd door het Schoutenhuis een maatschappelijke gebruiksfunctie te geven en daarmee toegankelijkheid te realiseren voor een zo breed mogelijk publiek. In het Schoutenhuis werken ook mensen met een verstandelijke beperking. Zij krijgen op deze manier de kans om volwaardig deel te nemen aan de samenleving. WonenCentraal heeft er voor gekozen af te zien van het consolideren van de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis in haar jaarrekening, in verband met de geringe betekenis van deze cijfers ten opzichte van het totaal. Het stichtingskapitaal bedroeg ultimo 2012 € 126.638 negatief. WonenCentraal heeft zich tot en met 2012 garant gesteld voor de continuïteit van de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis. Op 23 december 2013 hebben wonenCentraal en Stichting Vrienden van het Schoutenhuis een vaststellingsovereenkomst getekend. Na ondertekening van de vaststellingsovereenkomst zijn de samenwerkingsovereenkomst en de leningsovereenkomst ontbonden en de verplichtingen over en weer beëindigd. Partijen hebben elkaar over en weer kwijting verleend met betrekking tot alle bestaande verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst en leningsovereenkomst en hebben verklaard dat zij uit dien hoofde niets meer van elkaar te vorderen hebben. Door ondertekening van de vaststellingsovereenkomst is deze verbinding beëindigd. Verenigingen van Eigenaars Voor 2.082 appartementen participeert wonenCentraal als eigenaar in 63 verschillende Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) per ultimo 2013. De werkzaamheden van deze VvE’s betreffen het beheer van gemeenschappelijke zaken en delen van de appartementsgebouwen. De jaarlijks geactualiseerde meerjarenonderhoudsplanning in combinatie met de actuele reserve binnen een VvE bepaalt de benodigde onderhoudsreservering per individuele VvE. Deze benodigde onderhoudsreservering bepaalt samen met de jaarlijkse exploitatiekosten de uiteindelijke hoogte van de VvE bijdrage die door alle gezamenlijke eigenaren jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. Deze huidige voorzieningen worden in relatie tot de actuele meerjarenonderhoudsplanningen en geprognotiseerde inkomsten binnen de afzonderlijke VvE's voor de middellange termijn grotendeels als toereikend geacht. Op de langere termijn zal naar verwachting een verdere stijging van de VvE bijdragen binnen een groot deel van de VvE's noodzakelijk zijn.
4.2
Schattingswijzigingen
In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie is een schattingswijziging doorgevoerd met betrekking tot de vervangingsinvesteringen. In 2013 maken de vervangingsinvesteringen deel uit van de bedrijfswaarde, dit was in 2012 niet het geval.
4.3
Presentatiewijziging
In de herziene RJ645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. WonenCentraal heeft ervoor gekozen de voorgestelde modellen toe te passen in haar jaarrekening, waarbij de resultatenrekening conform het categorale model is opgesteld. Aanvullend op deze modellen is in de resultatenrekening een extra regel opgenomen voor de gerealiseerde herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop. De gerealiseerde herwaardering is in de resultatenrekening verwerkt onder de post Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering. 80
Bij de jaarlijkse opvraag van gegevens door Corpodata (dVi) is tot en met verslagjaar 2012 aangesloten bij de categoriale indeling. De partijen binnen het samenwerkingsverband CorpoData (BZK, CFV en WSW) hebben overleg gevoerd over de toekomstige wijze van gegevensopvraging met betrekking tot de winst- en verliesrekening. Met ingang van het verslagjaar 2013 zullen BZK en CFV gegevens opvragen op basis van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening. Het WSW blijft voorlopig uitgaan van een uitvraag op basis van de categoriale indeling. Bovenstaande betekent dat met ingang van verslagjaar 2013 bij de dVi de resultatenrekening conform het categoriale en functionele model moet worden opgesteld. In de jaarrekening 2013 is uitgegaan van het categorale model omdat de handleiding aan de hand waarvan de kostentoerekening voor de functionele indeling kan plaatsvinden pas in februari 2014 beschikbaar is gesteld. Komend jaar gaat wonenCentraal opnieuw een keuze maken voor het gehanteerde model in de winst- en verliesrekening in de jaarrekeningen vanaf 2014. Met ingang van 2013 heeft wonenCentraal het kasstroomoverzicht opgesteld volgens de directe methode.
4.4
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van wonenCentraal zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de algemene toelichting op de balans in hoofdstuk 9, de algemene toelichting op de winst- en verliesrekening in hoofdstuk 10 en de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in hoofdstuk 9 en 10.
81
5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen specifiek voor de corporatiebranche. Voor verslagjaren vanaf 2013 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. In RJ 645 zijn alleen regels opgenomen voor sectorspecifieke aangelegenheden zoals de invulling van het begrip actuele waarde voor het sociaal en commercieel vastgoed en de specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening. In de herziene RJ 645 zijn ook zaken aangescherpt, zoals de methodiek van afschrijven, het toepassen van de componentenbenadering ten behoeve van het afschrijven, het verwerken van de vennootschapsbelastingdruk en het verwerken van de herwaardering indien de bedrijfswaarde als grondslag voor de actuele waarde wordt toegepast. WonenCentraal past de herziene RJ 645 vanaf het verslagjaar 2011 toe. Ter nadere uitwerking van de herziene RJ 645 heeft de werkgroep RJ 645 in samenwerking met een aantal accountantskantoren en woningcorporaties een handreiking uitgewerkt. Deze Handreiking voor het toepassen van RJ 645 heeft geen formele status maar geeft een breed gedragen interpretatie van de herziene RJ 645. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 boek 2 BW en RJ 645, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de RJ, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Bovendien zijn de gemaakte keuzes met betrekking tot de waarderings- en verslaggevingsvoorschriften getoetst aan de Handreiking voor het toepassen van RJ 645. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs of actuele waarde. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien geen andere waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen verkrijgingsprijs. In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties als verwijzing opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de aan het onderdeel gerelateerde toelichting. De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.2.
5.2
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en
82
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
5.3
Materiële vaste activa (Ref 9.1)
5.3.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De liberalisatiegrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld (per 1 januari 2013 € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De gehele portefeuille sociaal vastgoed dient op basis van regelgeving voor externe verslaggeving te worden geclassificeerd, hetzij als vastgoedbelegging, hetzij als bedrijfsmiddel. De kwalificatie dient plaats te vinden op basis van de positionering en het beleid van wonenCentraal. Indien (beleids-)sturing plaatsvindt op financieel rendement en financierbaarheid wordt het sociaal bezit op marktwaarde gewaardeerd (vastgoedbelegging). Is het maatschappelijke rendement leidend in het toekomstige beleid, past de bedrijfswaarde beter als waarderingsgrondslag (bedrijfsmiddel). Het beleid van wonenCentraal is erop gericht de sociale vastgoedportefeuille (sociale woningen) aan te houden voor de doelgroep. Slechts voor een beperkt deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert wonenCentraal zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Bepaling bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en -lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde jaarschijf 2014 en de intern geformaliseerde meerjarenbegroting 2014-2023. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Bij de bedrijfswaardeberekening 2013 gelden de volgende uitgangspunten:
Reguliere Variabele huurverhoging Huurderving Onderhoud lasten Jaartal Marktindex 2014 2,50% 0,60% 1,50% 1,50% -2,00% 2015 1,75% 0,60% 1,95% 1,95% 2,00% 2016 1,83% 0,60% 2,27% 2,27% 2,00% 2017 1,88% 0,60% 2,49% 2,49% 2,00% 2018 1,91% 0,60% 3,00% 3,00% 2,00% 2019 e.v. 2,00% 0,60% 3,00% 3,00% 2,00%
83
-
-
-
-
voor 2014 is uitgegaan van een inkomensafhankelijk huurbeleid. De toegestane huurverhoging bedraagt 2,5% vermeerderd met een extra huurverhoging van: - 1% voor lage inkomens, 1,5% indien de huidige huurprijs onder 70% maximaal redelijk ligt; - 2% voor middeninkomens; - 4% voor hoge inkomens. voor 2015 en verder is uitgegaan van een huurverhoging van inflatie vermeerderd met een extra huurverhoging van 0,5% als voorlopige invulling van het huurbeleid volgens de nader te definiëren huursombenadering. streefhuur bij harmonisatie van de woning is vastgesteld op een markthuurprijs (per segment gedifferentieerd vastgesteld op basis van een percentage van de WOZ-waarde); planmatig onderhoud is overeenkomstig de meerjarenonderhoudsbegroting berekend op basis van actueel strategisch voorraadbeleid; vervangingsinvesteringen maken onderdeel uit van de bedrijfswaarde; kosten van niet-planmatig onderhoud ingerekend per complex gebaseerd op de feitelijke realisatie van de afgelopen jaren; een verhuurderheffing oplopend van € 4,2 miljoen in 2014 tot € 6,2 miljoen in 2017, ingerekend tot einde levensduur. de verwachte verkoopopbrengst van ruim 250 woningen, verdeeld over 5 jaar; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode conform methodiek Centraal Fonds Volkshuisvesting; investeringen nieuwbouw en herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen, in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; een disconteringsvoet van 5,25% de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (sloopcomplexen); de saneringsheffing en te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bedrijfswaardeberekening 2012 gelden de volgende uitgangspunten: -
-
-
-
inflatievolgend huurbeleid (2013: 2,5%); streefhuur bij harmonisatie van de woning is vastgesteld op een markthuurprijs (per segment gedifferentieerd vastgesteld op basis van een percentage van de WOZ-waarde); planmatig onderhoud is overeenkomstig de meerjarenonderhoudsbegroting berekend op basis van actueel strategisch voorraadbeleid; kosten van niet-planmatig onderhoud, conform een norm gebaseerd op een gemiddeld bedrag per reparatieverzoek van € 247 (klachtenonderhoud) en een gemiddeld bedrag per mutatie van € 1.957 (mutatieonderhoud). een verhuurderheffing van € 149.000 voor 2013. de verwachte verkoopopbrengst van ruim 500 woningen, verdeeld over 6 jaar; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode conform methodiek Centraal Fonds Volkshuisvesting; investeringen nieuwbouw en herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen, in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; een disconteringsvoet van 5,25% de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (sloopcomplexen); de saneringsheffing en te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Het huurbeleid zoals ingerekend in de bedrijfswaardeberekeningen wijkt enigszins af van het werkelijk doorgevoerde huurbeleid in 2013 en 2014. Bij de huurverhoging per 1 juli is een lager % huurverhoging doorgevoerd in het sociale segment wanneer de huurprijs > 70% wws bedraagt. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen.
84
Na-investeringen WonenCentraal maakt het onderscheid in haar onderhoudswerkzaamheden tussen onderhoudskosten, vervangingsinvesteringen en verbeteringsinvesteringen overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ 645). Onderhoudsuitgaven kwalificeren als verbeterings- of vervangingsinvestering voor zover deze betrekking hebben op het aanbrengen dan wel vervangen van afzonderlijke onderkende componenten jaarrekening (componentenbenadering). Zowel de vervangingsinvesteringen als de verbeteringsinvesteringen maken onderdeel uit van de bedrijfswaardeberekeningen. Investeringen worden in de bedrijfswaardeberekeningen (inclusief de eventuele opbrengsten als gevolg van huurverhogingen en levensduurverlengingen) verwerkt in het jaar van realisatie. De lasten van onderhoud worden eveneens in de bedrijfswaardeberekeningen meegenomen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van een mogelijke korting en onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zo nodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke extern deskundigen of vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De bepaling van de restwaarde (grond) komt overeen met grondprijzen zoals overeengekomen in de prestatieafspraken met de gemeente. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten, kosten van uitplaatsing en kosten voor bouwrijp maken (conform de methodiek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting). Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een kasstroomgenererende eenheid enerzijds en de boekwaarde die die kasstroomgenererende eenheid zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op binnen de kasstroomgenererende eenheid worden hierbij gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een kasstroomgenererende eenheid worden als volgt verwerkt: • Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; • Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende kasstroomgenererende eenheid op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Bijzondere waardeverminderingsverliezen WonenCentraal beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
85
Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen De afschrijvingen zijn gebaseerd op de lineaire methode waarbij per component lineair over de geschatte resterende levensduur wordt afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 5.3.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd WonenCentraal beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de aldus bepaalde actuele waarde lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. De herwaardering wordt per complex in ontwikkeling bepaald. Het per saldo positieve verschil tussen de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen in ontwikkeling worden hierbij niet gesaldeerd. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 5.3.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
86
5.4
Vastgoedbeleggingen (Ref 9.2)
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.4.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. WonenCentraal waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. In 2012 is het volledige commercieel vastgoed in exploitatie getaxeerd. Eind 2013 is 1/3 van het commercieel vastgoed voorzien van een hernieuwde taxatie. Voor de bepaling van de marktwaarde is de definitie van de RICS Redbook gehanteerd. Als taxatiewaarde is de marktwaarde in verhuurde staat bij uitponden en bij doorexploiteren per complex berekend. De hoogste waarderingsuitkomst van deze beide taxatiewaarden is de marktwaarde in verhuurde staat. Ten behoeve van de hernieuwde taxatie is het eind 2013 te taxeren commercieel vastgoed opgedeeld in complexen welke geschikt zijn voor taxatiedoeleinden. Hierbij is rekening gehouden met de homogeniteit van de complexindeling, waarbij ligging binnen de gemeente, bouwjaar en woningtype de belangrijkste controleaspecten zijn. 1/3 van het commercieel vastgoed is eind 2013 voorzien van een hernieuwde taxatie. De uitkomsten van de waarderingen zijn doorgetrokken naar het resterend deel van het commercieel vastgoed, rekening houdend met het woningtype. De marktwaarde in verhuurde staat omvat het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak na beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Er is een tweetal taxatiemethodieken gehanteerd: 1. Comparatieve methode Deze methode vergelijkt verkooptransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. 2. Contante waardemethode (DCF) Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de waardepeildatum 31 december 2013. Hierbij zijn de te verwachten kasstromen gedurende de beschouwingsperiode geschat. Vervolgens is de eindwaarde van de onroerende zaak in het laatste jaar geschat. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement (gewenste disconteringsvoet). Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de volgende factoren: - een bepaalde beschouwingsperiode - een geschat gemiddeld huurstijgingspercentage - een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de exploitatie-uitgaven - de eindwaarde (= geschatte opbrengstwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode) - huurbetalingen per kwartaal vooraf - uitgaven worden halverwege het jaar gerealiseerd Op de uitkomsten van de waarderingen heeft de extern taxateur een aannemelijkheidverklaring afgegeven.
87
5.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien een bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten.
5.5
Financiële vaste activa (Ref 9.3)
5.5.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover wonenCentraal in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. 5.5.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen De opgenomen vorderingen worden gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. 5.5.3 Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.5.4 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De opgenomen vorderingen worden gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. 5.5.5 Latente belastingvorderingen Voor een toelichting van de waarderingsgrondslagen van de latente belastingvorderingen wordt verwezen naar paragraaf 5.8.2.
88
5.5.6 Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 5.5.7 Overige vorderingen De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-enverliesrekening. 5.5.8 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook ten aanzien van financiële instrumenten wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen wordt de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen bepaald en direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
5.6
Voorraden (Ref 9.4)
5.6.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Onder de voorraden worden de verkochte huurwoningen opgenomen waarvan per balansdatum de ontbindende voorwaarden zijn vervallen die echter nog niet zijn getransporteerd in het betreffende verslagjaar. Deze woningen worden gewaardeerd tegen opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. De woningen zijn op het moment van het vaststellen van het jaarverslag getransporteerd.
5.7
Vorderingen (Ref 9.5)
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
89
5.7.1 Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de nominale waarde van de vordering. 5.7.2 Liquide middelen (Ref 9.6) Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van wonenCentraal.
5.8
Voorzieningen (Ref 9.8)
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. 5.8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het (nieuwbouw) complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde op balansdatum van het betreffende complex overtreffen, wordt voor het meerdere een voorziening gevormd onder aftrek van de materiële vaste activa in ontwikkeling. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 5.8.2 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de commerciële waarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat toekomstige fiscale winsten beschikbaar zijn, waarmee deze verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,75% (2012: 3,75%).
5.9
Langlopende schulden (Ref 9.9)
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen actuele waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.
90
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
5.10 Leasing 5.10.1 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij wonenCentraal ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening gedurende de looptijd van het contract.
91
6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen direct indien deze voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: - materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen; - onder vlottende activa opgenomen effecten; - afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
6.2
Bedrijfsopbrengsten
6.2.1 Huuropbrengsten (Ref 10.1) De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg het maximumpercentage op grond van inflatie 2,5%. Daar bovenop komt de inkomensafhankelijke huurverhoging van - 1,5% voor lage inkomens (< € 33.614) - 2% voor middeninkomens (€ 33.614 - € 43.000) - 4% voor hogere inkomens (> € 43.000) Bij de huurverhoging per 1 juli 2013 is een lager % huurverhoging doorgevoerd voor lage inkomens wanneer de huurprijs > 70% wws ligt. Ook bij de huurverhoging per 1 juli 2014 zal een lager % huurverhoging voor de lage inkomens worden doorgevoerd. 6.2.2 Vergoedingen, leveringen en diensten (Ref 10.2) Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten van leveringen goederen en diensten. 6.2.3 Overheidsbijdragen (Ref 10.3) Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. 6.2.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (Ref 10.4) De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van het vervallen van de ontbindende voorwaarden uit de koopakte. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 6.2.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf (Ref 10.5) De toe te rekenen interne directe kosten (eigen projectleiders) ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Ook de geactiveerde rentelasten van
92
nieuwbouwprojecten worden onder de geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf verantwoord. 6.2.6 Overige bedrijfsopbrengsten (Ref 10.6) Dit betreffen bedrijfsopbrengsten die niet aan de huuropbrengsten, vergoedingen, leveringen en diensten, overheidsbijdragen, netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille of geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf zijn toe te rekenen.
6.3
Bedrijfslasten
6.3.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Ref 10.7) Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Zie verder hoofdstuk 9.1 en 9.2. De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 6.3.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa (Ref 10.8) De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Ook wordt hier de waardemutatie van de geherclassificeerde woningen tot uitdrukking gebracht. 6.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten (Ref 10.9) Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers van wonenCentraal. 6.3.4 Pensioenlasten (Ref 10.9) WonenCentraal heeft een pensioenregeling (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. WonenCentraal heeft de toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn; - pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling) - afspraken over indexatie - beschrijving belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst - wijze waarop pensioenregelingen zijn ondergebracht bij de pensioenuitvoerder - dekkingsgraad van de pensioenuitvoerder Voor de pensioenregeling betaalt wonenCentraal op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft wonenCentraal geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. WonenCentraal 93
heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. 6.3.5 Onderhoudslasten (Ref 10.10) Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.6 Leefbaarheid (Ref 10.11) De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Kosten van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden, staan verantwoord onder lonen en salarissen. 6.3.7 Lasten leveringen en diensten (Ref 10.12) Hieronder worden de kosten verantwoord van de leveringen en diensten (servicekosten). 6.3.8 Overige bedrijfslasten (Ref 10.12) Hieronder worden de overige kosten verantwoord zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten (servicekosten). De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.9 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (Ref 10.13) De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van het commerciële vastgoed in exploitatie. 6.3.10 Financiële baten en lasten (Ref 10.14) Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering De wetgeving staat niet toe om binnen de overige reserves een splitsing aan te brengen tussen vrij uitkeerbare reserves en niet gerealiseerde herwaardering. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, hierbij rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de transactiekosten van de leningen. Onder deze post zijn tevens de lasten opgenomen in verband met het vervroegd aflossen en herfinancieren van kapitaalmarktleningen. Deze lasten bestaan uit herbeleggingsverliezen (boeterente), provisies en disagio (borgstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw). 6.3.11 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (Ref 10.15) Vanaf 1 januari 2008 is wonenCentraal integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van fiscale resultaatverantwoording. Op 16 november 2013 is besloten de VSO stilzwijgend met één jaar te verlengen.
94
De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscale faciliteiten, zoals compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van veranderingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van de VSO nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting over 2013 (en voorgaande jaren) afwijken van de in de jaarrekening 2013 opgenomen schatting. 6.3.12 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Waardeveranderingen van de volgende financiële instrumenten worden rechtstreeks verwerkt in de winst- en verliesrekening: • Financiële activa en verplichtingen die onderdeel zijn van de handelsportefeuille; • Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) met een beursgenoteerde onderliggende waarde; • Gekochte leningen, obligaties (tenzij aangehouden tot einde looptijd) en aangehouden eigen vermogensinstrumenten die beursgenoteerd zijn; Waardeverminderingen van financiële instrumenten die op reële waarde gewaardeerd zijn, worden verwerkt in de winst- en verliesrekening. Voor gerealiseerde waardevermeerderingen van financiële instrumenten die op reële waarde worden gewaardeerd met verwerking van de waardevermeerderingen rechtstreeks in het eigen vermogen, wordt het cumulatieve resultaat welke voorheen direct in het eigen vermogen werd verantwoord, verwerkt in de winst- en verliesrekening op het moment dat de desbetreffende effecten niet langer in de balans worden verwerkt. 6.3.13 Financiële instrumenten en risicobeheersing Risicobeheersing WonenCentraal heeft ten aanzien van de inzet en gebruik van haar financiële instrumenten en risicobeheersing, de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting die op 1 oktober 2012 van toepassing zijn geworden en per 1 september 2013 gewijzigd, als uitgangspunt genomen. WonenCentraal heeft in 2013 binnen het wettelijk kader van de Beleidsregels gehandeld. Marktrisico Een woningcorporatie loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. WonenCentraal heeft op balansdatum geen effecten en loopt derhalve geen risico. Valutarisico Valutarisico’s worden door wonenCentraal niet gelopen omdat financiële instrumenten slechts worden afgesloten, verstrekt of gegarandeerd in euro’s. WonenCentraal is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Prijsrisico Het prijsrisico is het risico dat het financieringstarief (de prijs) stijgt. Het financieringstarief bestaat uit de optelsom van de marktrente en de opslag. Een woningcorporatie loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. WonenCentraal heeft geen effecten en loopt derhalve geen risico. Renterisico WonenCentraal definieert het renterisico als volgt: het risico dat het toekomstige resultaat en/of vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als gevolg van ontwikkelingen in de rente. Om het renterisico te meten hanteert wonenCentraal twee methodes, de WSW-methode en de
95
bedrijfseconomische methode. Voor beide methodes geldt dat het renterisico genormeerd is op maximaal 15% van het vreemd vermogen op de meest recente achterliggende balansdatum, gerekend over een aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Als gevolg van in 2012 en 2013 genomen maatregelen (afgesloten leningen, waarvan sommige met uitgestelde storting en leningen met renteconversie waarvan de rentevastperiode is vastgelegd) en een gewijzigde planning in nieuwbouw en renovatieprojecten blijft het renterisico in de jaren 2014 tot en met 2017 binnen de norm. In 2018 komt het renterisico met 1,3% boven de grens van 15% uit. Het WSW staat echter niet toe de stortingsdatum van forward start leningen verder dan drie jaar te plannen. Beschikbaarheidsrisico Het beschikbaarheidsrisico is het risico dat geldgevers niet bereid zijn om tegen acceptabele tarieven geld te verstrekken of gelet op specifieke omstandigheden niet bereid zijn geld te verstrekken. Vanwege het risico van de beschikbaarheid van voldoende geborgde financiering is in 2013 bij de besluitvorming van projecten de randvoorwaarde gehanteerd dat een definitieve investeringsbeslissing in DAEB en niet-DAEB activiteiten pas genomen kan worden nadat sluitende afspraken zijn gemaakt over de financiering. WonenCentraal loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt wonenCentraal risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de wonenCentraal risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot langlopende schulden (leningen) heeft wonenCentraal renteswaps afgesloten, waarbij zij vaste rente betaalt en een variabele rente ontvangt. Het doel van deze derivaten is het mitigeren van renterisico’s. De swap contracten bevatten geen break-clausules. Financieringsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering tegen gunstige voorwaarden is wonenCentraal, in lijn met de gehele corporatiesector, sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel van het WSW. Kredietrisico Kredietrisico is het risico dat een tegenpartij niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen. Kredietrisico loopt wonenCentraal bij uitzetting (tot twee jaar) en belegging (langer dan twee jaar). Daarnaast kan wonenCentraal kredietrisico lopen op overeenkomsten met betrekking tot financiële derivaten, beleggingen en leningen u/g. WonenCentraal heeft geen significant kredietrisico. WonenCentraal maakt gebruik van de ING Bank (huisbankier) waarbij zij over kredietfaciliteiten beschikt. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbaar gestelde kredietfaciliteiten. Het kredietrisico gerelateerd aan crediteuren en vooruitbetaalde aanneemsommen is gemitigeerd door ontvangen bankgaranties en het toepassen van de overwaarderegeling. Bankopslagrisico Bankopslagrisico is het risico dat de opslag, die de financier/bank boven de marktrente (Euribor/Swaprente) op financiering in rekening brengt, op het herzieningsmoment hoger is dan op het moment van afsluiten. WonenCentraal heeft ook een aantal basisrenteleningen in haar portefeuille opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald. De bankopslagen die op deze leningen worden betaald worden periodiek herzien.
96
Als op het moment van opslagherziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan voor een nieuw vast te stellen periode is de lening aflosbaar en dient de dan geldende marktwaarde van de lening (de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente) te worden betaald. Liquiditeitsrisico Onder liquiditeitsrisico wordt verstaan het risico dat een partij niet tijdig aan alle betalingsverplichtingen kan voldoen. Overzicht kasstromen 2014 - 2018
* € 1.000 2014
2015
2016
2017
2018
895 4.921 -25.594 -27.755 40.000
0 10.695 -14.226 -37.151 15.000
0 12.729 -7.246 -20.418 0
0 8.704 0 -21.326 0
0 2.803 0 -34.883 0
Beschikbare liquide middelen 31 december (o.b.v. aangegane verplichtingen)
-7.533
-25.682
-14.935
-12.622
-32.080
Verwachte operationele kasstroom (nog geen aangegane verplichtingen) Verwachte (des)investeringskasstromen (nog geen aangegane verplichtingen)
0 2.729
-3.303 -12.065
-1.773 -14.051
2.843 -9.704
3.600 -20.782
-4.804
-41.050
-30.759
-19.481
-49.263
Beschikbare liquide middelen 1 januari Operationele kasstroom (op basis van aangegane verplichtingen) (Des)investeringskasstromen (op basis van aangegane verplichtingen) Contractuele aflossingen leningen Afgesloten nog te ontvangen leningen
Beschikbare liquide middelen 31 december Eventueel te betalen obligo WSW (3,85%) Financieringsbehoefte na aftrek obligo WSW
9.992
10.719
11.118
11.047
11.600
-14.796
-51.769
-41.877
-30.528
-60.863
WonenCentraal heeft in 2014 een financieringsbehoefte van € 4,8 miljoen. In 2015 is de financieringsbehoefte op basis van aangegane verplichtingen € 25,7 miljoen. Indien de projecten waarvoor nog geen verplichtingen zijn aan gegaan doorgang vinden heeft wonenCentraal een additionele liquiditeitsbehoefte van € 15,4 miljoen. WonenCentraal heeft in het jaar 2014 nog een faciliteringsvolume van € 47,5 miljoen beschikbaar. Het WSW heeft het faciliteringsvolume verstrekt tot en met het jaar 2015. WonenCentraal heeft een faciliteringsvolume dat haar in staat stelt het volledige programma voor de jaren 2014 en 2015 uit te voeren. Uiteraard is wonenCentraal voor de uitvoering van haar volledige investeringsprogramma afhankelijk van het blijvend functioneren van het WSW. De tegoeden bij banken en het spaartegoed staan vrij ter beschikking van wonenCentraal. Schommelingen in de liquiditeitenpositie worden opgevangen middels een roll-over lening met een variabele hoofdsom (maximum € 5 miljoen) en een dagelijks opzegbare kredietfaciliteit (maximaal € 4 miljoen). Het Eigen Middelenbeleid biedt wonenCentraal de mogelijkheid een buffer op te bouwen om minder afhankelijk te zijn van geborgde financiering door het WSW. Ultimo 2013 is er sprake van een tijdelijk overschot aan liquide middelen (€ 0,895 miljoen). Deze middelen zijn zoveel als mogelijk op een direct opeisbare spaarrekening belegd. Aangepaste eigen middelenbeleid WSW Het Eigen Middelenbeleid bepaalt welke middelen de corporatie verplicht moet besteden aan bestedingsdoelen die voor WSW borgbaar zijn en/of aan aflossing van door WSW geborgde leningen en welke ingezet kunnen worden om aan de opbouw van de wettelijk geregelde liquiditeitsbuffer te voldoen. WonenCentraal heeft geen margin call verplichtingen en/of breakclauses in haar derivatencontracten opgenomen. Derhalve hoeft wonenCentraal geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Als na de inzet voor de liquiditeitsbuffer nog middelen overblijven wordt langs de volgende toets bepaald hoe deze middelen kunnen worden ingezet. Toets aan de basisnormen WonenCentraal voldoet aan de basisnormen van het Eigen Middelenbeleid en wordt derhalve niet gekort op het faciliteringsvolume.
97
Het WSW verwacht dat de corporatie het deel van de “eigen middelen” naar rato van de verhouding tussen het schuldrestant van de door WSW geborgde leningen en de WOZ waarde van het totale bezit aan: a) aflossing van door WSW geborgde leningen, of b) voor WSW borgbare investeringen te besteden. Dit per jaar met een minimum van 2% van het schuldrestant van de door WSW geborgde leningen (of het totale resterende deel na vulling van de buffer als dat minder is dan genoemde 2%). Dit impliceert dat indien er hierna nog middelen resteren wonenCentraal deze middelen naar eigen inzicht kan besteden en dus ook aan niet borgbare investeringen of aflossing van ongeborgde leningen. Als voorwaarde geldt dat het niet borgbare investeringen en/of aflossingen betreft: niet zijnde investeringen in nieuwbouwkoop voor zo ver die reeds gedekt worden uit de verkoopopbrengsten uit nieuwbouwkoop. die daadwerkelijk in de dPi voor het betreffende jaar of van een van de beide voorgaande jaren zijn opgenomen en die niet reeds gedekt zijn uit het deel van de netto verkoopopbrengsten en/of netto operationele kasstroom van een van beide voorgaande jaren dat aan een niet-Daeb besteed mocht worden. Financiële instrumenten Op grond van de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting die op 1 september 2013 van toepassing zijn geworden heeft wonenCentraal een beperkt aantal toegestane financiële instrumenten ingezet voor het beheersen van het renterisico. Hieronder wordt nadere informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van wonenCentraal is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen. Dit wordt met name gerealiseerd door gebruik te maken van de volgende derivaten: een payer-SWAP (GE Artesia Bank) voor € 5 miljoen tegen 3,7325%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 2 november 2018, en is op 2 november 2006 ingegaan; een payer-SWAP (GE Artesia Bank) voor € 5 miljoen tegen 3,8125%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 2 april 2019, en is op 2 april 2007 ingegaan; een payer-SWAP (BNG) voor € 10 miljoen tegen 4,30%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 1 april 2019, en is op 1 april 2009 ingegaan; een payer-SWAP (ING Bank) voor € 10 miljoen tegen 4,2985%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 3 september 2018, en is op 1 september 2009 ingegaan. De marktwaarde van de swaps bedraagt per 31 december 2013 negatief € 5.038.533 vanwege een lagere swaprente ultimo 2013. WonenCentraal loopt op dit moment geen tegenpartijrisico omdat alle swap contracten een negatieve waarde hebben. In de contracten die afgesloten zijn, zijn bij geen van de contracten break-clauses en/of margin call verplichtingen opgenomen. WonenCentraal kan op grond van het treasurystatuut haar opwaartse renterisico’s op bestaande rollover leningen door middel van Caps en payer Swaps afdekken. Uitgangspunt hierbij is dat is voldaan aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten van de Minister van BZK die zijn ingegaan op 1 september 2013. WonenCentraal heeft ook een aantal basisrenteleningen in haar portefeuille opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald. De bankopslagen die op deze leningen wordt betaald worden periodiek herzien. 6.3.14 WonenCentraal past hedge accounting toe Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultatenbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent: indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd.
98
Perfecte hedge bij kostprijshedge-accounting Bij wonenCentraal is dit laatste van toepassing voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde schulden waarover een variabele rente wordt berekend, worden omgezet in vast rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten. WonenCentraal stelt periodiek de effectiviteit van de hedge-relatie vast. Dit doen wij door vast te stellen dat bij onze renteswaps het referentiebedrag en de hoofdsom, de looptijd, de renteherzieningsdata, de data van ontvangst en betaling van rente en aflossingen, en de basis voor het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instrument en de afgedekte positie gelijk zijn. Gedurende het boekjaar en per jaareinde 2013 is er geen sprake van ineffectiviteit. Embedded derivaten WonenCentraal bezit een aantal basisrenteleningen. Deze leningen worden beschouwd als embedded derivaten. De RJ290 alinea 827 schrijft voor dat een in een contract besloten derivaat (embedded derivative) van het basiscontract dient te worden gescheiden en in overeenstemming met de bepalingen in paragraaf 5 als een derivaat te worden verwerkt indien en alleen als aan alle onderstaande voorwaarden wordt voldaan. a. er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract; b. een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en c. het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat. WonenCentraal voldoet niet aan de voorwaarde zoals genoemd onder a. Derhalve hoeft het derivaat niet te worden gescheiden van het basiscontract. Toelichting van liquiditeits- en kasstroomrisico’s uit hoofde van hedgerelaties Zoals eerder aangegeven is er bij de swaps van wonenCentraal geen sprake van ineffectiviteit. In de contracten die zijn afgesloten zijn bij geen van de contracten break-clauses en /of margin call verplichtingen opgenomen. WonenCentraal loopt over deze contracten dus geen liquiditeits- of kasstroomrisico. Een basisrentelening is een lening waarbij de marktrente voor de gehele looptijd wordt gefixeerd maar de opslag op de lening voor een kortere periode vaststaat. Hierdoor kan het totale rentetarief aantrekkelijker worden. Bij een basisrentelening loopt de corporatie alleen een opslagrisico maar geen risico dat de te betalen marktrente hoger wordt. Op het moment van renteherziening (bijvoorbeeld na 5 jaar) zal de kredietopslag worden herzien. Indien de bank en de corporatie geen overeenstemming bereiken over de aanpassing van de kredietopslag zal de leningovereenkomst worden beëindigd. Er vindt op de herzieningsdatum een verrekening plaats tussen de basisrente en de rente op de kapitaalmarkt over de rest van de looptijd. Dit bedrag en de hoofdsom moeten worden afgerekend. Dit betekent een herfinancieringrisico voor de corporatie.
99
7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 7.1
Algemeen
De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 7.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Het sociaal vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de actuele waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van wonenCentraal. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. WonenCentraal hanteert de binnen de sector gangbare uitgangspunten. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde duurzaam overschrijdt. 7.1.2 Vastgoedbeleggingen, actuele waarde Het commercieel vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens. 7.1.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 7.1.4 Kasstroomgenererende eenheden Binnen het bezit van wonenCentraal worden groepen van gelijksoortige activa onderkend en ingedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (KGE). De indeling van het bezit naar KGE is als volgt: a. woningen DAEB b. woningen niet-DAEB c. overig bezit DAEB d. overig bezit niet-DAEB De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. 100
Voor de verwerking van bijzondere waardeverminderingsverliezen en dotaties aan de voorziening voor onrendabele investeringsverliezen in de winst- en verliesrekening, wordt eerst vastgesteld of het betreffende complex opgenomen is in een kasstroomgenererende eenheid met een (compenserende) overwaarde. Voor het deel dat wordt gecompenseerd met een dergelijke overwaarde vindt rechtstreekse verwerking in het eigen vermogen plaats.
7.2
Verwerking fiscaliteit
Vennootschapsbelasting Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft wonenCentraal een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangiften over de verslagjaren 2008 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - het vormen van een herbestedingsreserve (tot en met 2011). Met betrekking tot de vennootschapsbelasting zijn de aangiften 2006, 2007 en 2008 door de fiscus afgewerkt en is er een definitieve aanslag ontvangen. De aangiften 2009 en 2010 zijn ingediend bij de fiscus maar er is nog geen definitieve aanslag ontvangen.
101
8 Kasstroomoverzicht Bij de weergave van de kasstromen kan zowel de directe als de indirecte methode worden toegepast. Met ingang van 2013 past wonenCentraal de directe methode toe. In het kasstroomoverzicht 2013 zijn de vergelijkende cijfers over 2012 aangepast. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt in operationele, (des)investerings- en financieringsactiviteiten. Kasstroom uit operationele activiteiten De directe methode voor de weergave van kasstromen uit operationele activiteiten houdt in dat de ontvangsten en uitgaven als zodanig worden gerapporteerd. Voor de definities van de operationele activiteiten is aangesloten bij de Verantwoordingsinformatie (dVi) over het verslagjaar 2013. Een uitzondering hierop vormen de vervangingsinvesteringen, deze zijn in het kasstroomoverzicht van de jaarrekening opgenomen onder de kasstroom uit (des)investeringen. Kasstroom uit (des)investeringen De (des)investeringskasstromen vallen uiteen in materiële vaste activa en financiële vaste activa. De (des)investeringskasstromen zijn gesplitst in daeb en niet-daeb activiteiten. Kasstroom uit financieringsactiviteiten De kasstromen met betrekking tot financieringsactiviteiten hebben betrekking op mutaties in de hoofdsom van leningen. De renteuitgaven uit hoofde van de financieringsactiviteiten zijn opgenomen in de kasstroom uit operationele activiteiten. Liquide middelen De liquide middelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. Samenstelling liquide middelen (x € 1.000) Liquide middelen per 31 december 2012 Balansmutatie liquide middelen in 2013 Liquide middelen per 31 december 2013
-/-
€ 13.052 € 12.158 € 894
102
9 Toelichting op de balans 9.1
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: (x € 1.000)
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in Onroerende ontwikkeling en roerende bestemd voor zaken ten eigen dienste van exploitatie de exploitatie
totaal
31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Voorziening onrendabele investering
630.601
4.210
9.126
643.937
-153.607 0
0 -1.557
-6.137 0
-159.744 -1.557
Boekwaarde
476.994
2.653
2.989
482.636
4.854 -12.717 -4.739 887 -82.086 -19.718 0 9.827 -103.692
19.836 0 -179 0 0 0 -2.611 -10.831 6.215
193 0 0 0 0 -516 0 0 -323
24.883 -12.717 -4.918 887 -82.086 -20.234 -2.611 -1.004 -97.800
Mutaties 2013 Investeringen Herclassificatie Desinvesteringen (aanschafwaarde) Desinvesteringen (gecorrigeerde afschr) Herwaardering ultimo 2013 Afschrijvingen Mutatie voorziening onr. investering Overboekingen Totaal mutaties 31 december 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Voorziening onrendabele investering
545.740
13.036
9.319
568.095
-172.438 0
0 -4.168
-6.653 0
-179.091 -4.168
Boekwaarde
373.302
8.868
2.666
384.836
Onder het sociale vastgoed is het bezit opgenomen dat wonenCentraal gebruikt voor het leveren van woondiensten aan de primaire doelgroep van wonenCentraal. Binnen het verloopoverzicht van de materiele vaste activa zijn onder andere de volgende mutaties over 2013 te onderkennen: Investeringen De investeringen bestaan uit uitgaven die vanuit dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud worden geactiveerd. Daarnaast is sprake van geriefsverbeteringen. Deze investeringen leiden tot een mutatie in het sociaal vastgoed in exploitatie. In 2013 is hiervoor bijna € 4,9 miljoen geactiveerd. Herclassificatie Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overig commerciële vastgoed. In 2013 zijn 30 woningen overgegaan van het commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed in exploitatie omdat deze in 2013 verhuurd zijn met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Van deze woningen
103
wordt het bezit niet meer gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat maar tegen bedrijfswaarde. De positieve waardemutatie in het sociaal vastgoed als gevolg van deze herclassificatie is in 2013 € 3,7 miljoen. Ook zijn in 2013 183 woningen overgegaan van het sociaal vastgoed in exploitatie naar het commercieel vastgoed als gevolg van het huurprijsbeleid waardoor de huurprijs van deze woningen boven de liberalisatiegrens uitkomt. Van deze woningen wordt het bezit niet meer gewaardeerd tegen bedrijfswaarde maar tegen marktwaarde in verhuurde staat. De negatieve waardemutatie in het sociaal vastgoed als gevolg van deze herclassificatie is in 2013 € 16,4 miljoen. Per saldo bedraagt de waardemutatie vanwege herclassificatie € 12, 7 miljoen. Desinvesteringen (aanschafwaarde en gecorrigeerde afschrijving) Dit betreft de opgeofferde bedrijfswaarde van verkochte woningen in 2013. Deze post is onderdeel van de actuele waarde onder de post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille in de winst- en verliesrekening en bedraagt € 1,6 miljoen. Gedurende 2013 zijn 30 woningen, 3 garages en 3 kelders verkocht. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld. Voor balansposten moet worden aangegeven welk deel van de balanspost binnen een jaar vervalt. Naar verwachting zullen 25 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt ruim € 2,7 miljoen. Daarnaast is de negatieve waardemutatie in het sociaal vastgoed als gevolg van de onrendabele toppen van de nieuwbouwprojecten Gerard Doustraat en Buitendorpstraat onder deze post opgenomen voor € 1,8 miljoen. Ook zijn de desinvesteringen gedaan in badkamers, toiletten, keukens en CV- en WW- installaties voor een bedrag van € 0,4 miljoen. In 2013 is geen sociaal vastgoed gesloopt. Herwaardering ultimo 2013 Het sociaal vastgoed wordt gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Deze bedrijfswaarde is fors gedaald. Vooral als gevolg van het inrekenen van de verhuurderheffing gedurende de gehele exploitatieperiode van het vastgoed. Daarnaast zijn met ingang van 2013 vervangingsinvesteringen op basis van een beleidswijziging in de bedrijfswaarde berekend. Hiertegenover staat een positief effect van het inrekenen van het bezuinigingsplan dat in 2013 is vastgesteld. Dit betreft de waardemutatie van het sociale vastgoed naar de bedrijfswaarde per ultimo 2013. Deze negatieve herwaardering van ruim € 82 miljoen is rechtstreeks in het eigen vermogen gemuteerd. Afschrijvingen De totale afschrijvingslast over de actuele waarde bedraagt € 20,2 miljoen. Deze afschrijvingslast is inclusief de herwaardering van het vastgoed in 2013 van € 8,4 miljoen. Deze herwaardering wordt gerealiseerd als gevolg van de afschrijving 2013 en wordt gecorrigeerd onder de financiële baten en lasten (Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering). Overboekingen De overboekingen bestaan uit investeringen die vanuit het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden overgeboekt naar sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie. Overboeking vindt plaats zodra een project gereed is. Dit geldt zowel voor nieuwbouw- als renovatieprojecten. In 2013 is voor nieuwbouwprojecten (Gerard Doustraat en Buitendorpstraat) € 7,1 miljoen overgeboekt van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie. Hiervan is € 6,8 miljoen overgeboekt naar sociaal vastgoed in exploitatie en € 0,3 miljoen naar commercieel vastgoed in exploitatie. Voor de Buitendorpstraat is € 4,0 geïnvesteerd, waarvan € 3,6 miljoen sociaal vastgoed en € 0,4 miljoen commercieel vastgoed. Van de € 4,0 miljoen die is geïnvesteerd in sociaal vastgoed is € 0,6 miljoen onrendabel. Voor de Gerard Doustraat is een investering gedaan van € 3,2 miljoen, waarvan € 1,2 miljoen onrendabel.
104
In 2013 is voor het nieuwbouwprojecten Gerard Doustraat en Buitendorpstraat € 88.400 aan rente geactiveerd over de periode start bouw tot en met de oplevering van het project. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5%. Voor renovatieprojecten (Fazantstraat, A. Verweijstraat, Uranusstraat en Ruisdaelstraat) is € 3,0 miljoen overgeboekt naar sociaal vastgoed in exploitatie en € 0,7 miljoen naar commercieel vastgoed in exploitatie. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: – – – – – – – –
Grond Stichtingskosten (incl. onrendabele top) Liften Keuken Badkamer / toilet cv-installaties collectief cv-installaties individueel ( < 2001) cv-installaties individueel ( > 2000)
geen afschrijvingen lineair 50 jaar lineair 25 jaar lineair 21 jaar lineair 30 jaar lineair 21 jaar lineair 21 jaar lineair 15 jaar
De berekening van de afschrijvingen plaats middels de lineaire methode. Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van wonenCentraal. De definitieve WOZ grondslag 2013 van het sociaal vastgoed (bezit per 31 december 2013) bedraagt: € 1.155 miljoen. De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde voor brand- en stormschade. De verzekerde som wordt jaarlijks per de premievervaldag verhoogd of verlaagd overeenkomstig het laatst bekende indexcijfer voor bouwkosten, vastgesteld door een onafhankelijke deskundige instelling. Jaarlijks verstrekt wonenCentraal een gedetailleerde opgave van alle gebouwen en/of inhoud. De voorwaarden volgens het clausuleblad Raetsheren van Orden 2006 Woningcorporaties zijn van toepassing. De boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie per 31 december 2013 bedraagt € 373 miljoen. De historische kostprijs is € 287,3 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar heeft van de herwaardering een realisatie van € 8,4 miljoen plaatsgevonden. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de financiële baten en lasten (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie zijn de projecten in ontwikkeling opgenomen die na oplevering zullen worden toegevoegd aan de (on)roerende zaken in exploitatie of ten dienste van de exploitatie. Het gaat hierbij niet alleen om nieuwbouwprojecten, maar ook om renovatie- en groot onderhoudsprojecten. Nieuwbouwproject Lage Zijde Nieuwbouwproject Klop III Nieuwbouwproject Toor Project Diamantstraat Project Zoutmanstraat Project Hortensiastraat Project Marokkostraat Project Baronie Ontwikkeling huurdersportaal Cyclisch onderhoud
€ 679.700 € 6.920.400 € 411.800 € 1.897.300 € 2.396.600 € 124.200 € 48.600 € 190.000 € 70.800 € 3.400 € 12.742.800
105
Daarnaast is onder het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie ook een tweetal grondposities verantwoord voor een bedrag van € 293.100. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: – Automatisering lineair 3 jaar / 5 jaar – Bedrijfsauto’s/Vervoermiddelen lineair 5 jaar – Inventaris lineair 10 jaar De roerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs opgenomen. De vervaardigingsprijs omvat de aanschaffingskosten en de overige kosten welke rechtstreeks aan de vervaardiging toegerekend kunnen worden. In februari 2014 verhuist wonenCentraal naar een kantoorpand aan Baronie. Per 31 december 2013 is nog geen definitief besluit genomen over de bestemming van het kantoorpand aan de Concertweg. Het eigen kantoorpand aan de Concertweg maakt daarom per 31 december 2013 nog deel uit van de activa ten dienste van de exploitatie. Ter bepaling van de waarde van de Concertweg (verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen of lagere actuele waarde) is door een onafhankelijk taxateur een taxatie uitgevoerd. Per 31 december 2013 is Concertweg gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Begin 2013 is een verbouwing van de balie (€ 77.000) afgerond als gevolg van een agressie incident eind 2012. De balie is verbreed zodat de fysieke afstand tussen bezoekers en medewerkers vergroot is. Daarnaast zijn uitgaven voor inventaris (€ 1.400) en automatisering (€ 114.700) in 2013 geactiveerd en opgenomen onder de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie.
9.2
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie De mutaties in het commercieel vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat: (x € 1.000)
31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
50.261 16.761
Boekwaarde
67.022
Mutaties 2013 Investeringen Herclassificatie Desinvesteringen Waardeveranderingen Overboekingen Totaal mutaties
731 17.463 -186 -4.902 1.004 14.110
31 december 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde
48.549 32.583 81.132
Onder de vastgoedbeleggingen is het bezit opgenomen die volgens de formele vereisten niet voldoet aan het leveren van woondiensten aan de primaire doelgroep van wonenCentraal. Binnen het
106
verloopoverzicht van de vastgoedbeleggingen zijn met name de volgende mutaties over 2013 te onderkennen: Investeringen De investeringen bestaan uit uitgaven die vanuit dagelijks en planmatig onderhoud worden geactiveerd. Deze investeringen leiden tot een mutatie in het commercieel vastgoed in exploitatie. Er is geïnvesteerd in een casco-inrichting, badkamers, toiletten en cv/ww-installaties. In totaliteit is in 2013 ruim € 0,7 miljoen geactiveerd. Herclassificatie Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overig commerciële vastgoed. In 2013 zijn 30 woningen overgegaan van het commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed in exploitatie. Van deze woningen wordt het bezit niet meer gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat maar tegen bedrijfswaarde. De negatieve waardemutatie in het commercieel vastgoed als gevolg van herclassificatie is in 2013 € 4,1 miljoen. Ook zijn in 2013 183 woningen overgegaan van het sociaal vastgoed in exploitatie naar het commercieel vastgoed. Van deze woningen wordt het bezit niet meer gewaardeerd tegen bedrijfswaarde maar tegen marktwaarde in verhuurde staat. De positieve waardemutatie in het commercieel vastgoed als gevolg van deze herclassificatie is in 2013 € 21,6 miljoen. Desinvesteringen Dit betreft de opgeofferde marktwaarde in verhuurde staat van verkochte en gesloopte woningen. De post van de verkochte woningen is onderdeel van de actuele waarde onder de post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille in de winst- en verliesrekening en bedraagt € 0,1 miljoen. Ook zijn de desinvesteringen gedaan in badkamers, toiletten, keukens en CV- en WW- installaties voor een bedrag van € 0,1 miljoen. In 2013 is geen commercieel vastgoed gesloopt. Waardeveranderingen De negatieve waardemutatie van de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen over 2013 bedraagt € 4,9 miljoen. Deze post is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Overboekingen De overboekingen bestaan uit investeringen die vanuit het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden overgeboekt naar sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie. Overboeking vindt plaats zodra een project gereed is. Dit geldt zowel voor nieuwbouw- als renovatieprojecten. In 2013 is voor nieuwbouwprojecten (Gerard Doustraat en Buitendorpstraat) € 7,1 miljoen miljoen overgeboekt van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie. Hiervan is € 6,8 miljoen overgeboekt naar sociaal vastgoed in exploitatie en € 0,3 miljoen naar commercieel vastgoed in exploitatie (Buitendorpstraat). Voor renovatieprojecten (Fazantstraat, A. Verweijstraat, Uranusstraat en Ruisdaelstraat) is € 3,0 miljoen overgeboekt naar sociaal vastgoed in exploitatie en € 0,7 miljoen naar commercieel vastgoed in exploitatie. In 2013 is 1/3 van het commercieel vastgoed voorzien van een hernieuwde taxatie. De uitkomsten van deze waardering zijn doorgetrokken naar het resterend deel van het commercieel vastgoed in exploitatie. In 2012 leidt dit tot een waardedaling van het commercieel vastgoed in exploitatie, rekening houdend met het woningtype. De boekwaarde van het commercieel vastgoed gewaardeerd op historische kostprijs bedraagt € 48,6 miljoen. De waarde gewaardeerd op bedrijfswaarde bedraagt € 80,8 miljoen. De definitieve WOZ waarde ultimo 2013 van het commercieel vastgoed bedraagt: € 120 miljoen (WOZ peildatum 1-12012).
107
9.3
Financiële vaste activa
(x € 1.000)
Deelneming in groepsmaatschappij
Stand per 31 december 2012 Mutaties 2013 Investeringen en rentebijschrijving Desinvesteringen
Stand per 31 december 2013
Latente belasting vordering
Te vorderen BWS subsidies
Overige vorderingen
Totaal
0
11.381
252
216
11.849
0 0 0
0 -2.555 -2.555
0 -84 -84
147 -216 -69
147 -2.855 -2.708
0
8.826
168
147
9.141
Alle financiële vaste activa, met uitzondering van de te vorderen BWS subsidie, hebben een resterende looptijd langer dan een jaar. Van de te vorderen BWS subsidie vervalt € 87.000 binnen een jaar. Deelneming in groepsmaatschappij Vastgoedland B.V. Vastgoedland B.V. is ontbonden per 1 januari 2013. In verband hiermee is de deelneming voor deze B.V. per 31 december 2012 op nihil gewaardeerd. Latente belastingvorderingen De totale contante waarde van actieve belastinglatenties bedraagt ultimo 2013 € 8,8 miljoen (nominaal waarde € 9,8 miljoen). Ultimo 2012 bedroeg de totale waarde van de actieve belastinglatenties, na herrekening wegens de invoering van de actuele waarde grondslag voor het onroerend goed € 11,4 miljoen (nominaal € 13,0 miljoen). Deze latenties zijn berekend uit hoofde van het waarderingsverschil tussen fiscale en commerciële boekwaarde van de materiële vaste activa van de te verkopen woningen per 1 januari 2014, langlopende schulden en derivaten. De belastinglatenties zijn evenals in 2012 contant gemaakt tegen 3,75%. De post belastinglatenties is opgebouwd uit de volgende onderdelen:
(x €1.000) Leningen disagio Leningen agio
Te verkopen woningen SWAPS Ongerealiseerd verkoopverlies Fiscaal compensabel verlies
31-12-2013 nominaal contant
31-12-2012 nominaal contant
791 -28 763
626 -21 605
1.003 -39 964
831 -32 799
3.141 162 3.407 2.363 9.836
2.861 145 3.031 2.184 8.826
5.034 194 3.537 3.266 12.995
4.458 171 3.047 2.906 11.381
De gemiddelde looptijd van de latente belastingvorderingen bedraagt 5 à 6 jaar, met uitzondering van de latente belastingvordering op de leningen. De gemiddelde looptijd van de belastinglatentie op de leningen bedraagt circa 25 jaar. Leningen Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 zijn de leningen fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Dit (dis)agio en daarmee de realisatie van de belastinglatentie valt lineair vrij met de looptijd van de betreffende individuele leningen.
108
MVA Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen in de periode 2014 – 2018 een actieve belastinglatentie opgenomen. Realisatie van de latentie vindt plaats door de feitelijke verkopen in de periode 2014 tot en met 2018. Hierbij is als uitgangspunt gehanteerd dat alle verkopen plaats zullen vinden binnen het sociale vastgoed. Voor overige tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering van de materiële vaste activa is geen actieve belastinglatentie opgenomen. Hiervoor is het onvoldoende waarschijnlijk dat voldoende toekomstige fiscale winsten beschikbaar komen, waardoor verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. SWAPS Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 zijn de SWAPS fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Dit waarderingsverschil en daarmee de realisatie van de belastinglatentie valt lineair vrij met de looptijd van de betreffende individuele SWAPS. Ongerealiseerd verkoopverlies Indien de fiscale inbrengwaarde hoger is dan de verkoopprijs van verkochte woningen ontstaat een fiscaal verlies. Dit verkoopverlies mag fiscaal als gerealiseerd worden beschouwd als de antispeculatietermijn (3 respectievelijk 6 jaar) is vervallen. Deze belastinglatentie wordt dan ook gerealiseerd met het verlopen van de anti-speculatietermijn. De latente belastingverplichtingen zijn toegelicht onder paragraaf 9.8.2. Fiscaal compensabel verlies Ultimo 2013 resteert een fiscaal compensabel verlies van bijna € 9,5 miljoen. Hiervoor is een latentie gevormd. Op basis van de meerjarenbegroting 2014-2023 zal dit fiscaal compensabel verlies in de periode 2014 tot en met 2016 worden gerealiseerd. De verwachting is dat van de latente belastingvordering circa € 460.000 binnen 1 jaar te verrekenen is. Te vorderen BWS-subsidie Op basis van het Besluit woninggebonden subsidies (BWS) kocht het Rijk de negatieve voorcalculaties van de daarvoor in aanmerking komende complexen nieuwbouwwoningen af. Deze regeling is per 2009 beëindigd, echter hierbij zijn lange termijnvorderingen ontstaan op het Rijk. Deze zijn gewaardeerd op de netto contante waarde van de voorcalculatorische resultaten van de nog niet verstreken exploitatiejaren. Het Rijk wikkelt deze vorderingen gedurende een aantal jaren via het Rijnstreekberaad af. Ultimo 2013 is er sprake van drie afzonderlijke vorderingen BWS-subsidie. Overige vorderingen Stichting Vrienden van het Schoutenhuis WonenCentraal heeft per 1 april 2008 een lening verstrekt aan Stichting Vrienden van het Schoutenhuis van € 275.000. Deze lening is als volgt samengesteld: 1 € 90.000 (10 jaar lineair, 4%); 2 € 85.000 (15 jaar lineair, 4%); 3 € 100.000 (tot 11e jaar aflossingsvrij, 4%, daarna 10 jaar lineair, 4%). In 2013 hebben wonenCentraal en Stichting Vrienden van het Schoutenhuis een vaststellingsovereenkomst getekend. Na ondertekening van de vaststellingsovereenkomst is de leningsovereenkomst ontbonden en zijn de verplichtingen over en weer beëindigd. Per 31 december 2013 is er geen schuldrestant meer voor de lening aan Stichting Vrienden van het Schoutenhuis. Vereniging Holland Rijnland Wonen / Federatie De Vereniging Holland Rijnland Wonen wordt volledig gefinancierd door de (te verwachten) opbrengsten uit inschrijf- en verlengingsgelden, maar de kosten worden eerder gemaakt dan de baten. WonenCentraal heeft besloten om aan de Vereniging Holland Rijnland Wonen een voorschot te verstrekken van € 145.396. Dit voorschot wordt uiterlijk vijf jaar na datum van verstrekken renteloos terugbetaald.
109
Woningnet N.V. WonenCentraal bezit sinds 5 december 2013 100 aandelen met in totaal een uitgifteprijs van € 1.219 in de vennootschap. Het is gebruikelijk dat corporaties die diensten van Woningnet N.V. afnemen een aandeel nemen in het kapitaal van Woningnet N.V. Het aandeel van wonenCentraal in het geplaatst aandelenkapitaal van Woningnet N.V. bedraagt 0,02%.
9.4
Voorraden
De voorraden bestaan uit reeds verkochte huurwoningen welke in 2013 onvoorwaardelijk verkocht zijn, echter waarvan het transport in 2014 zal plaatsvinden. (x € 1.000) Vastgoed bestemd voor de verkoop Totaal voorraden
31-12-2013
31-12-2012
106 106
0 0
31-12-2013 1
31-12-2012 0
31-12-2013
31-12-2012
976 64 178 547 392 2.157
887 64 178 424 1.102 2.655
Het betreft de volgende aantallen: Woningen
9.5
Vorderingen
(x € 1.000) Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Vorderingen
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter en omdat voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd, indien noodzakelijk geacht. 9.5.1 Huurdebiteuren (x € 1.000) Huurdebiteuren huidige huurders Huurdebiteuren vertrokken huurders Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren
31-12-2013
31-12-2012
654 1.675 2.329 -1.353 976
619 1.348 1.967 -1.080 887
Bij het bepalen van de voorziening wegens oninbaarheid is rekening gehouden met de ouderdom van individuele vorderingen. Periodiek wordt de inbaarheid van openstaande vorderingen op vertrokken huurders nagegaan. De vorderingen op vertrokken huurders zijn in 2013 fors toegenomen. In 2013 is een traject gestart, samen met een deurwaarderskantoor, om de vorderingen op vertrokken huurders alsnog binnen te krijgen. In 2013 is de voorziening dubieuze huurdebiteuren, wegens een gemiddeld hoger risicoprofiel en toename in ouderdom met € 273.000 toegenomen tot € 1.353.000.
110
(x € 1.000)
Achterstand huren Overige vorderingen Vervallen betalingsregeling Niet vervallen betalingsregeling WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen)
Zittende huurders 2013 2012 461 34 -6 103 62 654
455 8 -7 105 58 619
vertrokken huurders 2013 2012 47 1.483 4 51 90 1.675
62 1.163 1 53 69 1.348
9.5.2 Gemeenten (x € 1.000)
31-12-2013
31-12-2012
Gemeenten
64 64
64 64
31-12-2013
31-12-2012
178 178
178 178
9.5.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) Omzetbelasting
De belastingen en premies sociale verzekeringen bestaan in 2013 geheel uit omzetbelasting, en betreft met name nog te ontvangen omzetbelasting vanuit de pro rata regeling 2008. De suppletieaangifte 2008 is nog niet afgewikkeld door de belastingdienst. 9.5.4 Overige vorderingen (x € 1.000) Debiteuren Nog te ontvangen rente Uitkering verzekeringen Verenigingen van Eigenaren Overige vorderingen
31-12-2013
31-12-2012
324 171 27 0 25 547
122 226 0 1 75 424
31-12-2013
31-12-2012
20 0 372 392
22 44 1.036 1.102
9.5.5 Overlopende activa (x € 1.000) Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente Overlopende activa
De post overlopende activa kosten betreft grotendeels facturen die in 2013 ontvangen zijn, echter waarvan de kosten betrekking hebben op 2014.
9.6
Liquide middelen
(x € 1.000) Spaartegoed Rekening-courant banken Kas
31-12-2013
31-12-2012
1 892 1 894
7.808 5.243 1 13.052
111
9.7
Eigen vermogen
9.7.1 Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: (x € 1.000)
Sociaal Commercieel Vastgoed Vastgoed
Stand per 31 december 2012 Overige reserves Mutaties 2013 rechtstreeks in overige reserve Waardeverandering sociaal vastgoed Waardeverandering commercieel vastgoed Realisatie nieuwbouwprojecten Dotatie voorziening investeringen nieuwbouw
Overig
Totaal
152.748
26.030
122.234
301.012
-82.309 0 471 -3.756 -85.594
0 4.237 0 0 4.237
0 0 0 0 0
-82.309 4.237 471 -3.756 -81.357
-8.439 -892 902 -8.429
0 -122 -4.902 -5.024
0 0 666 666
-8.439 -1.014 -3.334 -12.787
58.725
25.243
Mutaties 2013 via winst- en verliesrekening Realisatie herwaardering a.g.v. afschrijvingen Realisatie herwaardering a.g.v. desinvesteringen Uit resultaatbestemming
Stand per 31 december 2013
122.900 206.868
Het eigen vermogen is in 2013 fors afgenomen, grotendeels veroorzaakt door een waardeverandering van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is fors gedaald vooral als gevolg van het inrekenen van de verhuurderheffing gedurende de gehele exploitatieperiode van het vastgoed. Daarnaast zijn met ingang van 2013 vervangingsinvesteringen op basis van een beleidswijziging in de bedrijfswaarde berekend. Hiertegenover staat een positief effect van het inrekenen van het bezuinigingsplan dat in 2013 is vastgesteld. De waardeverandering van het sociaal vastgoed is rechtstreeks ten laste van de overige reserves gebracht. Het verschil tussen de afschrijvingen op basis van de actuele waarde en historische vervaardigingprijs (€ 8,4 miljoen) is, rekening houdende met effect van uitgestelde belastingen verwerkt in de winst- en verliesrekening onder de post uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering. Overeenkomstig haar statuten dient wonenCentraal het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het Besluit Beheer Sociale Huursector te besteden.
9.8
Voorzieningen
Het verloop van de voorzieningen is als volgt: (x € 1.000)
Voorziening Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Stand per 31 december 2012 Mutaties 2013 Dotaties Onttrekkingen Mutatie in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Voorziening Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Stand per 31 december 2013
Onrendabele Latente investeringen belasting nieuwbouw verplichting
Totaal
11.443 -1.557 9.886
0 0 0
11.443 -1.557 9.886
3.756 -2.281 -2.611 -1.136
0 0 0 0
3.756 -2.281 -2.611 -1.136
12.918 -4.168 8.750
0 0 0
12.918 -4.168 8.750
112
9.8.1 Voorziening onrendabele investeringen In 2012 is een dotatie gedaan aan de voorziening van € 9,1 miljoen voor project Toor. In 2013 is een dotatie gedaan aan de voorziening van € 3,8 miljoen voor het project Klop III. Deze dotatie is rechtstreeks ten laste van de overige reserves gebracht. Per 31 december 2013 bedraagt de voorziening € 12,9 miljoen. De projecten Buitendorpstraat en Gerard Doustraat zijn in 2013 opgeleverd en om deze reden is de voorziening voor deze projecten vrijgevallen (€ 2,3 miljoen). Binnen de kasstroomgenererende eenheid waarin deze woningen zijn opgenomen is een overwaarde aanwezig (verschil tussen actuele waarde en historische kostprijs). Als gevolg van deze overwaarde is de voorziening op basis van RJ645 rechtstreeks onttrokken aan het eigen vermogen in plaats van de winst- en verliesrekening. De voorziening wordt voor zover mogelijk gesaldeerd gepresenteerd met de post vastgoed in ontwikkeling (€ 4,2 miljoen). De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen, waarvoor nog onvoldoende uitgaven zijn gedaan om het voorzieningsbedrag gesaldeerd op te nemen onder de post vastgoed in ontwikkeling van de materiële vaste activa. Er is geen disconteringvoet gehanteerd, dit heeft echter nauwelijks effect op de contante waarde omdat voorziening onrendabele investeringen na circa 1 jaar vrij valt. 9.8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente Belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen wordt gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De belastinglatenties zijn contant gemaakt tegen 3,75%. Herinvesteringsreserve Voor het ultimo balansdatum niet aangewende deel van de herinvesteringsreserve dient een voorziening voor latente belastingen gevormd te worden. Deze voorziening valt vrij met de toekomstige benutting van de herinvesteringsreserve. Een gevormde herinvesteringsreserve dient binnen 3 boekjaren na het jaar van vorming te worden aangewend. De volledige herinvesteringsreserve is gedurende het boekjaar aangewend en bedraagt daardoor ultimo 2013 nihil; derhalve hoeft geen latente belastingverplichting te worden gevormd. Herbestedingsreserve De vorming van een herbestedingsreserve niet meer toegestaan. Waardering sociaal vastgoed (materiële vaste activa) Voor een beperkt gedeelte van de activa is de commerciële boekwaarde hoger dan de fiscale inbrengwaarde. Dit betreft hoofdzakelijk nieuw gebouwd onroerend goed, waarop fiscaal een herinvesteringsreserve in mindering is gebracht. Voor dit tijdelijke verschil is geen voorziening voor latente belastingen gevormd, vanwege de lange looptijd waarmee deze voorziening vrij valt. Verschil fiscale en commerciële waardering commercieel onroerend goed De verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering van het commercieel onroerend goed in de jaarrekening zijn gering. Tevens is geen inschatting te maken omtrent het tijdstip van realisatie van deze verschillen. Om deze reden is geen latente belastingvordering dan wel verplichting opgenomen in de jaarrekening.
113
9.9
Langlopende schulden
(x €1.000) Overheid Kredietinstellingen
Waarborgsommen Totaal
2013
2013
2013
looptijd < vijf jaar
looptijd > vijf jaar
totaal
647
43
118.294 118.941
2014
2013 langlopende
Aflossing
690
123.493 123.536
0 118.941
2013 rente-
2012 langlopende
rente-
schulden
voet
schulden
voet
-155
535
3,5%
690
3,7%
241.787 242.477
-27.600 -27.755
214.187 214.722
3,5%
227.587 228.277
3,7%
198
198
0
198
2,0%
159
2,0%
123.734
242.675
-27.755
214.920
228.436
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Deze aflossingsverplichting bedraagt voor 2014 € 27,8 miljoen. De marktwaarde van de bestaande leningcontracten inclusief roll-over leningen bedraagt € 299,7 miljoen (nominale waarde € 242 miljoen). Voor de toelichting op de financiële instrumenten wordt verwezen naar paragraaf 6.3.12. Financiële instrumenten en risicobeheersing. 9.9.1 Leningen overheid en leningen kredietinstellingen
(x €1.000) Stand per 1 januari 2013 Bij: ontvangsten wegens afgesloten leningen Af: aflossingen 2014 Stand per 31 december 2013
leningen overheid
leningen kredietinstellingen
totaal
690
227.587
228.277
0 -155
14.200 -27.600
14.200 -27.755
535
214.187
214.722
De gemiddelde rente van de hieronder begrepen leningen bedraagt 3,49% (2012: 3,65%). Het betreft hier alle leningen dus ook de roll-over leningen. Het WSW heeft voor een bedrag van € 297.478.000 aan leningen geborgd per 31 december 2013. Het geborgde bedrag is inclusief de aflossingsverplichting van 2014 (€ 27.755.000), de nog niet opgenomen hoofdsom van een lening (€ 20.000.000) en toekomstige leningen (€ 35.000.000). Het WSW heeft in zijn brief van 4 oktober 2013 alle corporaties verzocht over te gaan tot het verstrekken van een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht als bedoeld in het Reglement van Deelneming ("Reglement"). Artikel 30 van het Reglement regelt kort gezegd dat wonenCentraal zich verplicht heeft om op eerste verzoek van het WSW aan het WSW hetzij hypotheek te verstrekken op al het onderpand dat op dat moment geldt als WSW onderpand hetzij een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht te verstrekken aan het WSW, zodat het WSW in staat is om op een later gewenst moment over te gaan tot hypotheekvestiging zonder dat er op dat moment medewerking van wonenCentraal benodigd is (privatieve last). Het verzoek aan wonenCentraal om over te gaan tot het verstrekken van de volmacht houdt niet in dat het WSW direct over gaat tot hypotheekvestiging, echter biedt het WSW wel de mogelijkheid om op een moment in de toekomst, wanneer daar aanleiding toe is, over te gaan tot hypotheekvestiging. Die mogelijkheid bestaat dan zonder de verdere medewerking van wonenCentraal.
114
2012
Op 7 maart 2014 heeft wonenCentraal de volmacht bij de notaris getekend en is de akte daarvan ontvangen. 9.9.2 Waarborgsommen Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: (x € 1.000)
31-12-2013
31-12-2012
152 7 159
135 6 141
2 46 0 -9 39
1 24 0 -7 18
189 9 198
152 7 159
Stand per 1 januari Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Mutaties Toegevoegde rente Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde rente Uitbetaalde waarborgsommen Stand per 31 december Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Het gaat om waarborgsommen voor het sleutelplan, bedrijfsruimten en woningen. Op de waarborgsommen wordt rente uitgekeerd.
9.10 Kortlopende schulden (x € 1.000)
31-12-2013
31-12-2012
27.600 270 5.641 5.379 18 8.820 47.728
20.553 366 3.450 5.069 18 8.424 37.880
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
In de volgende paragrafen worden de afzonderlijke bedragen toegelicht. Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar. 9.10.1 Schulden aan kredietinstellingen Dit betreft de aflossingsverplichtingen voor 2014 van de langlopende schulden kredietinstellingen. 9.10.2 Schulden aan gemeenten (x € 1.000)
31-12-2013
31-12-2012
155 115 270
149 217 366
Aflossingsbestanddeel langlopende schulden volgend boekjaar Nog te betalen aan gemeenten 9.10.3 Schulden aan leveranciers De schulden aan leveranciers zijn tegen de nominale waarde verantwoord.
115
9.10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) Omzetbelasting Loonbelasting en premies sociale verzekeringen Pensioenpremies
31-12-2013
31-12-2012
5.082 202 95 5.379
4.851 218 0 5.069
31-12-2013
31-12-2012
12 6 18
14 4 18
31-12-2013
31-12-2012
4.562 3.142 707 151 0 258 8.820
4.706 1.966 631 597 279 245 8.424
9.10.5 Overige schulden (x € 1.000) Te betalen salarissen Overige schulden 9.10.6 Overlopende passiva (x € 1.000) Transitorische rente Transitorische kosten Vooruitontvangen huur Te verrekenen servicekosten Vooruitontvangen huurtoeslag Reservering vakantiedagen
In de transitorische kosten is naast de nog te ontvangen facturen voor kosten 2013, de reservering voor het persoonlijk loopbaan budget voor personeelsleden opgenomen (€ 334.131).
9.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Investeringsverplichtingen WonenCentraal is per ultimo 2013 een bedrag van € 24,8 miljoen aan verplichtingen voor nieuwbouwprojecten aangegaan. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. Onderhoudsverplichtingen WonenCentraal is per ultimo 2013 € 6,6 miljoen aan verplichtingen aangegaan op het gebied van nog uit te voeren onderhoud- en renovatiewerkzaamheden. Het is de verwachting dat deze werkzaamheden allen in 2014 worden uitgevoerd. Lease WonenCentraal heeft per eind december de beschikking over vier leaseauto’s. Daarnaast zijn leasecontracten aangegaan voor kopieerapparaten en printers. In 2013 is wonenCentraal een huurovereenkomst aangegaan voor een kantoorpand aan Baronie. De huurprijs is opgebouwd uit de componenten huurprijs kantoor en parkeerplaatsen en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 20 jaar met een breakoptie in jaar 10. De minimale huurlasten van de eerste 10 jaar + de vergoeding voor afkoop van het contract zijn meegenomen als verplichtingen uit hoofde van operationele leases. De huurlasten van de tweede 10 jaar zijn voorwaardelijke lasten en uit dien hoofde buiten beschouwing gelaten bij de verplichtingen uit hoofde van operationele leases.
116
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren: Te betalen (x € 1.000): Binnen één jaar Tussen een jaar en vijf jaar Meer dan vijf jaar
376 1.308 2.442
Het totaal van de naar verwachting te ontvangen toekomstige minimale sub-leaseontvangsten met betrekking tot niet (tussentijds) opzegbare sub-leases bedraagt € 0. Gedurende het verslagjaar zijn in de winst-en-verliesrekening verwerkt (x € 1.000): Minimale leasebetalingen Voorwaardelijke leasebetalingen Sub-leaseontvangsten
73 0 0
Het betreft hier de kosten van de leasecontracten van vier leaseauto’s en de kopieerapparaten en printers. Pensioenverplichtingen WonenCentraal heeft de toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. Obligo WSW De corporaties die deelnemen aan het WSW staan voor elkaar in via een obligoverplichting. De obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen. Op grond hiervan is wonenCentraal verplicht een obligo (€ 9,3 miljoen) aan te houden van 3,85% van het nominale bedrag (€ 242,5 miljoen) waarvoor WSW borgstelling heeft verleend. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichting van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Integratieheffing Ultimo 2013 heeft wonenCentraal een belastingverplichting inzake de integratieheffing (omzetbelasting) van het nieuwbouwproject KLOP III als gevolg van reeds teruggevorderde voorbelasting. Tot en met eind 2013 is voor dit bedrag circa € 1,4 miljoen aan voorbelasting teruggevorderd. Overige Conform RJ 271 moet wonenCentraal in de balans een verplichting toekomstige verwachte uitgaven opnemen voor personeelsbeloningen (bijvoorbeeld gratificaties en jubileumuitkeringen). Aangezien het hier om een zeer onzekere en globaal geschatte verplichting gaat, heeft wonenCentraal ervoor gekozen dit niet in de balans op te nemen.
117
10 Toelichting op de winst- en verliesrekening Algemene toelichting op de winst- en verliesrekening De winst-en-verliesrekening geeft een overzicht van de opbrengsten en kosten. Het saldo van de winsten verliesrekening is de over de periode behaalde winst of verlies. Voor financiële sturing en analyse verliest de winst- en verliesrekening echter steeds meer zijn functie. De kasstromen staan bij planning en sturing centraal. Deze accentverschuiving is veroorzaakt doordat het CFV en het WSW de kasstromen als uitgangspunt hanteren in de beoordelingen over solvabiliteit, liquiditeit en kredietwaardigheid. Om deze reden is een nadere toelichting op het verlies over 2013 in relatie tot de kasstromen hieronder opgenomen. Het saldo van de winst- en verliesrekening over 2013 is € 3.334.000 negatief. Wordt echter uitgegaan van de operationele kasstroom, dan is sprake van een positieve operationele kasstroom van € 9.935.000. Het resultaat volgens de winst- en verliesrekening wijkt dus € 13.269.000 af van de operationele kasstroom. Verschillen tussen het resultaat volgens de winst- en verliesrekening en de operationele kasstroom ontstaan door bedrijfslasten die geen uitgaven zijn, en bedrijfsopbrengsten die geen ontvangsten zijn. Het betreft voornamelijk de posten: afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille, overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille, niet gerealiseerde waardeveranderingen (im)materiële vaste activa, uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering en belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Begroting 2013 ten opzichte van realisatie 2013 Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting komt in de begroting 2013 uit op een positief resultaat van € 3.659.000. De jaarrekening 2013 laat een negatief resultaat zien van € 3.334.000. De belangrijkste verschillen betreffen: 1. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille In de begroting 2013 is uitgegaan van een verkoop van 60 huurwoningen. In 2013 zijn daadwerkelijk 30 woningen, 3 garages en 3 kelders verkocht. Hierdoor zijn de totale verkoopopbrengsten lager dan verwacht. 2.
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening In de jaarrekening 2013 is sprake van een belastinglast. De latente belastingvordering is verlaagd met een bedrag van € 2.555.000. In de begroting 2013 is geen rekening gehouden met een vrijval aan belastinglatenties.
Realisatie 2013 ten opzichte van realisatie 2012 Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting komt in de jaarrekening 2013 uit op een negatief resultaat van € 3.334.000. De jaarrekening 2012 laat een negatief resultaat zien van € 15.147.000. De belangrijkste verschillen betreffen: 1.
Overige bedrijfslasten In 2012 zijn van een aantal nieuwbouwprojecten de historische planontwikkelingskosten afgeboekt. De grootste post is het nieuwbouwproject Nieuwe Sloot, waar de realisatie van een woonservicezone gepland was. Daarnaast is in 2012 de grond aan de Gerard Doustraat afgewaardeerd als gevolg van vernieuwing van het bestemmingsplan en het terugbrengen van de feitelijke capaciteit van het betreffende plangebied. In totaliteit heeft er in 2012 een afwaardering plaatsgevonden van € 8,4 miljoen. In 2013 zijn geen plankosten afgeboekt.
2.
Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering In 2013 zijn 30 woningen, 3 garages en 3 kelders verkocht. In 2012 waren dit nog 150 woningen, 7 garages, 3 kelders en 1 bergingsruimte. Doordat er minder is verkocht, is ook de gerealiseerde herwaardering a.g.v. desinvesteringen in 2013 € 4,7 miljoen lager dan in 2012.
118
Toelichting per post in de winst- en verliesrekening
10.1 Huuropbrengsten (x €1.000) Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Af: huurderving wegens verkopen Af: huurderving wegens projecten
2013
2012
49.151 3.731 52.882
47.978 3.664 51.642
-405 -126 -174 -46
-466 -72 -570 -122
52.131
50.412
Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Per 1 juli 2013 bedroeg de huurverhoging: Voor lagere inkomens < € 33.614 2,5% vermeerderd met een extra huurhoging van 1,5% als de huidige huurprijs onder 70% van maximaal redelijk ligt. Voor de middeninkomens € 33.614 - € 43.000 2,5% vermeerderd met een extra huurverhoging van 2%. Voor de hoge inkomens > € 43.000 2,5% vermeerderd met een extra huurverhoging van 4%. Voor het liberaal segment is voor huurcontracten vanaf 2013 de CPI index gehanteerd vermeerderd met een extra huurverhoging van 2%. Voor huurcontracten vóór 2013 in het liberaal segment is een huurverhoging van 2,5% vermeerderd met een extra huurverhoging van 1,5% doorgevoerd. De post huurderving wegens leegstand is lager dan in 2013. De post huurderving wegens oninbaarheid is hoger dan in 2013. De post huurderving wegens oninbaarheid moet in relatie worden gezien met de post ‘dotatie c.q. vrijval voorziening dubieuze huurdebiteuren’. Het gaat hier om huurderving van leegstaande woningen. De post huurderving wegens verkopen heeft betrekking op derving in verband met leegstand in te verkopen eenheden. De post huurderving wegens projecten heeft betrekking op derving in verband met lopende (groot-) onderhoudsprojecten.
10.2 Vergoedingen, leveringen en diensten (x € 1.000)
2013
2012
Overige goederen, leveringen en diensten Contributies
4.800 0 4.800 -57 -150 4.593
4.839 0 4.839 -96 -555 4.188
4.060 67 289 150 4.566
3.673 0 310 150 4.133
Af: vergoedingsderving wegens leegstand Te verrekenen raming
Doorberekende kosten levering goederen en diensten Niet doorberekende kosten levering goederen diensten Doorberekende kosten huismeesters wonenCentraal Doorberekende administratiekosten wonenCentraal
De doorberekende kosten leveringen goederen en diensten zijn opgenomen onder lasten leveringen en diensten.
119
10.3 Overheidsbijdragen In 2013 zijn geen overheidsbijdragen verstrekt.
10.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (x €1.000)
2013
2012
Opbrengst verkopen exclusief korting korting
3.642 -126
20.648 -6.622
Opbrengst verkopen bestaand bezit
3.516
14.026
-1.704 -124 1.688
-9.826 -487 3.713
Af: actuele waarde Af: overige verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit Gedurende 2013 zijn 30 woningen, 3 garages en 3 kelders verkocht.
10.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De geactiveerde productie betreft de kosten van interne projectleiders ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling en de geactiveerde rente ten behoeve van de nieuwbouwprojecten G. Doustraat en Buitendorpstraat. In 2013 is voor deze nieuwbouwprojecten voor rente een bedrag van € 88.400 geactiveerd. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5%. (x € 1.000) Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf
2013
2012
588 588
589 589
2013
2012
205
204
12 140 328 91 41 26 25 76 16 14 330 1.304
76 138 116 86 29 29 24 74 18 18 260 1.072
10.6 Overige bedrijfsopbrengsten (x €1.000) Opbrengsten verenigingen van eigenaren Nagekomen ontvangsten oninbare vorderingen Stichting Woonmarkt Rijnstreek Doorberekende mutatiekosten Service-abonnementen Vergoeding afsluiten huurcontracten Verkopen kantine Opbrengst verzekerd beheer & onderhoud Doorb overhead geriefsverbetering Doorberekend onderhoud aan huurders Dakverhuur telefonie Overige opbrengsten
In de post opbrengsten verenigingen van eigenaren zijn de doorberekende huismeesterkosten verantwoord. Onder de overige opbrengsten is in 2013 een afkoopsom van de huurovereenkomst Noorderbrink meegenomen voor een bedrag van € 200.000. Onder de overige opbrengsten is in 2012 de opbrengst op grond van de pro rata regeling 2008 meegenomen voor een bedrag van € 153.600.
120
10.7 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (x €1.000) Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
2013
2012
19.718
20.708
516 20.234
479 21.187
10.8 Overige waardeveranderingen im(materiële) vaste activa en vastgoedportefeuille (x €1.000)
2013
2012
Waardemutaties a.g.v. herclassificatie Waardemutaties a.g.v. herclassificatie Waardemutaties vastgoedportefeuille
469 -1.371 559 -343
5.182 0 1.239 6.421
Het effect van de herclassificatie van 30 woningen van commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed is in 2013 € 0,5 miljoen. Het waardeverschil tussen de bedrijfswaarde en de marktwaarde van deze geherclassificeerde woningen is onder de overige waardeveranderingen im(materiële) vaste activa en vastgoedportefeuille tot uitdrukking gebracht. In 2012 zijn 86 woningen geherclassificeerd het commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed. In 2013 zijn 50 woningen weer terug gegaan van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed. Het deel van de herwaardering naar reële waarde met betrekking tot deze 50 woningen in ten gunste van de overige waardeveranderingen im(materiële) vaste activa en vastgoedportefeuille gebracht. In 2013 zijn correcties gedaan in materiële vaste activa. Dit leidt in 2013 tot een waardemutatie in de vastgoedportefeuille van € 0,6. Ook de verwerking van geriefsverbeteringen leidt tot waardemutaties in de vastgoedportefeuille. Als geriefsverbeteringen worden aangebracht, wordt de eventuele bestaande geriefsverbetering uit exploitatie gehaald. Dit leidt tot desinvesteringen die ten laste van de overige waardeveranderingen im(materiële) vaste activa en vastgoedportefeuille zijn gebracht.
10.9 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten (x €1.000)
2013
2012
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten
5.291 759 1.049 7.099
5.420 795 1.041 7.256
103,38 103,97 50,9
111,14 108,62 49,9
Feitelijke personeelsbezetting in fte's per 31 december Gemiddelde personeelsbezetting boekjaar Gemiddeld salaris per fte (x € 1.000)
WonenCentraal had op 31 december 2013 103,38 fte op de pay-roll staan. Deze 103,38 fte zijn onder te verdelen in: Contracten voor onbepaalde tijd 97,71 Contracten voor bepaalde tijd met uitzicht op vast 0,00 Tijdelijke medewerkers bovenformatief 3,00 Stagiaires 2,67
121
10.10 Onderhoudslasten (x €1.000) Dagelijks onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud verhuurbaar maken Muatieonderhoud aan derden doorberekend Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Contractonderhoud Basisonderhoud Renovatieprojecten Diamantstraat Zoutmanstraat Concordiastraat Javalaan P. Floriszstraat A. van Burenlaan A. Verweijstraat Hortensiastraat Grevelingen Ruisdaelstraat Fazantstraat Uranusstraat Groene Dorp Diversen Serviceabonnementen Productverbetering verkoopplan Bijdrage voorziening onderhoud nieuwe VVE's Overig onderhoud
2013
2012
2.143 109 366 1.406 4.024
2.370 101 175 1.347 3.993
1.372 2.457 3.829
1.045 3.690 4.735
749 472 2 13 2 7 416 76 0 1.840 495 276 0 4.348
0 0 0 0 0 0 0 0 1.963 367 543 2 5 2.880
97 10 0 175 282 12.483
132 25 41 94 292 11.900
Naast de bovenstaande onderhoudslasten is vanuit planmatig onderhoud voor € 3,2 miljoen en vanuit renovatieprojecten € 6,8 miljoen geïnvesteerd.
10.11 Leefbaarheid (x € 1.000) Leefbaarheid
2013
2012
496 496
326 326
De personeelskosten van de huismeesters zijn verantwoord onder lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenpremies.
10.12 Lasten leveringen en diensten (x € 1.000)
2013
2012
Leveringen en diensten
4.277 4.277
3.824 3.824
122
10.12 Overige bedrijfslasten (x €1.000)
2013
2012
Belastingen (riool, OZB, waterschapslasten) Bijdrage aan verenigingen van eigenaren Algemene kosten Afboeking projecten in ontwikkeling Overige personeelskosten Sociaal plankosten Sectorspecifieke heffingen (saneringsheffing en verhuurderheffing) Lasten verzekerd beheer en onderhoud Verzekeringen Huisvestingskosten Dotatie c.q. vrijval voorziening dubieuze huurdebiteuren Kosten intern toezicht Contributie landelijke federatie Afwaardering rekening-courant Vastgoedland B.V. Overige lasten en afwikkelingsverschillen vorig boekjaar
3.258 2.382 1.731 0 673 48
3.226 2.097 2.189 8.396 1.077 291
2.029 37 240 234 273 109 71 0 102 11.187
159 79 226 217 214 113 76 7 151 18.518
10.12.1 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2013 (x € 1.000)
Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria 2012 (x € 1.000)
Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria
Pricewaterhouse Coopers Accountants N.V. 52 4 0 12 68
Pricewaterhouse Coopers Accountants N.V. 40 3 0 37 80
Pricewaterhouse Coopers Executive Academy 0 0 0 1 1
Pricewaterhouse Coopers Executive Academy 0 0 0 0 0
Deloitte
Totaal accountants - honoraria
0 0 14 0 14
Deloitte
52 4 14 13 83
Totaal accountants - honoraria
0 0 40 37 77
40 3 40 74 157
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij wonenCentraal zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), als ook door binnenlandse en buitenlandse onafhankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen.
123
10.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (* € 1.000)
2013
2012
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
4.902 4.902
12.411 12.411
De waardeverandering heeft betrekking op de mutatie van de waardering marktwaarde van het commerciële vastgoed in exploitatie.
10.14 Financiële baten en lasten (x €1.000)
2013
2012
-216
0
Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Realisatie herwaardering a.g.v. afschrijvingen Realisatie herwaardering a.g.v. desinvesteringen
8.439 1.014
9.264 5.752
Totaal uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering
9.453
15.016
Waardeveranderingen van financiële activa en effecten Kwijting lening Stichting Vrienden van het Schoutenhuis
Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving (2013: € 8,4 miljoen) en desinvesteringen (2013: € 1,0 miljoen), ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waarde model, is als afzonderlijke post ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Kredietinstellingen - Overige vorderingen/activa
199 15
436 119
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
214
555
Rentelasten en soortgelijke kosten Rente schulden - Leningen overheid/kredietinstellingen - Overige schulden
-10.150 -49
-10.872 -30
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
-10.199
-10.902
In 2013 is aan de rentelasten een bedrag van € 88.400 geactiveerd voor de nieuwbouwprojecten G. Doustraat en Buitendorpstraat.
10.15 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (x €1.000)
2013
2012
Latente belastingen
-2.555 -2.555
2.053 2.053
124
De belastinglast 2013 bestaat geheel uit een verlaging van de latente belastingvordering van € 2.555.000. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door de vrijval van latente belastingvorderingen. De afname van de latente belastingvordering komt met name door de latentie in verband met MVA en de latentie in verband met fiscaal compensabel verlies. De belastinglast (-/- € 2.555.000) uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen (-/- € 3.334.000) bedraagt -/- 76,6%. Het verloop tussen het commerciële resultaat en het fiscale resultaat kan als volgt worden samengevat: Fiscale positie jaarrekening 2013 Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen (x €1.000) Correcties: Sectorspecifieke heffingen Correctie leefbaarheidsuitgaven Verkoop onroerende zaken Uit overige reserves vrijgevallen herwaardering agv verkopen Fiscale verkoopresultaat Vorming herinvesteringsreserve Huurderving verkoopwoningen Ongerealiseerd verkoopverlies verkoop
-779
1.866 0 -1.688 -1.014 102 -218 0 116 -2.702
Vervallen anti-speculatietermijn verkoopverliezen Direct gerealiseerde verkoopverliezen Afschrijvingen Uit overige reserves vrijgevallen herwaardering agv afschrijvingen Fiscaal toegestane afschrijvingskosten Fiscaal toegestane afschrijvingskosten
-521 -116 20.234 -8.439 -400 -600 10.795
Correctie overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
-343
Correctie dotatie voorziening ORT nwb Extra aftrekbare onderhoudslasten Voorziening onderhoud
0 -8.497 0 -8.497
Bijtelling fiscaal te activeren apparaatskosten/financieringslasten Vrijval agio/disagio leningen Afschrijving marktwaarde SWAPS per 1-1-2008
-53 -809 -130 -510
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Fiscaal resultaat voor belastingen
4.902 3.613
125
Fiscaal resultaat voor belastingen
3.613
Dotatie herbestedingsreserve
0
Verrekenbaar verlies
-3.613
Belastbaar bedrag 2013
0
Ultimo 2013 resteert het volgende fiscaal compensabel verlies: Verliesverrekening (carry forward) Verlies 2009
8.498
Verlies 2012
955 9.453
Bovenstaand verrekenbaar verlies resulteert in een actieve belastinglatentie van € 2.363.000 nominaal en rekeninghoudend met de verwachte termijn van het benutten van het fiscaal compensabel verlies tot een actieve belastinglatentie van € 2.184.000 contant. Het toepasselijke wettelijke belastingtarief is 20% tot € 200.000, boven de € 200.000 is het belastingtarief 25%.
126
11 Overige informatie 11.1 Werknemers Gedurende het jaar 2013 had de corporatie gemiddeld 104 werknemers in dienst (2012: 109). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2012: 0). Het gemiddeld aantal werknemers per 31 december 2013 is in overeenstemming met de omvang en aard van de bedrijfsactiviteiten van wonenCentraal.
11.2 Bestuurder en toezichthouders Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - bestuurders en voormalige bestuurders € 153.352 (voorgaand jaar € 146.705) - commissarissen en voormalige commissarissen € 65.150 (voorgaand jaar € 64.838) De bezoldiging van bestuurders omvat • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en • winstdelingen en bonusbetalingen. De bezoldiging van de bestuurder kan als volgt worden gespecificeerd: Uitkering bij beëindiging van het dienstverband 2013 2012
Periodiek betaalde beloningen (2)
Beloningen betaalbaar op termijn (3)
2013
2012
2013
R.D. Donninger
116.906
115.826
36.446
30.879
0
0
0
0
Totaal
116.906
115.826
36.446
30.879
0
0
0
0
Bestuurders
2012
Winstdeling en bonus . 2013
2012
Naam
(2) (3)
belastbaar loon, bedrag zoals op jaaropgave vermeld pensioenafdracht, werkgevers- én werknemersdeel
127
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:
Interne Toezichthouders
Als lid van de Raad van Commissarissen 2013 2012
Als lid van commissies 2013
2012
Overige kosten vergoedingen 2013
2012
Naam Lid T.W.C.Luijben Lid/vice-voorzitter S.A. Bentinck Lid M.W. Post Lid/auditcie A.H.G. van den Doel Lid A.G.V. Vergeer Voorzitter C.M. de Graaf Lid/auditcie A.J. Duijmaer van Twist Lid A.A.H.M. de Bresser Lid P.J.M. Brackel-Burgemeester
8.106 8.080 8.188 8.188 0 12.282
8.646 8.659 4.384 8.764 8.769 12.874
0 1.310 0 1.310 0 0
0 1.326 0 1.326 0 0
0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0
8.188 8.188 0
8.764 0 0
1.310 0 0
1.326 0 0
0 0
0 0
Totaal
61.220
60.860
3.930
3.978
0
0
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in werking getreden in 2013 Op 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT stelt eisen aan de toelichting in de jaarrekening van rechtspersonen en instellingen in de publieke en semipublieke sector over de bezoldiging van zogenoemde (gewezen) topfunctionarissen. Woningcorporaties worden hierbij gerekend tot de semipublieke sector en daarmee valt wonenCentraal onder het regime van de WNT. De regeling voor topinkomens van woningcorporaties is in 2013 onrechtmatig verklaard door de rechtbank en daarmee niet meer van toepassing in 2013. WonenCentraal is voor 2013 gebonden aan het bezoldigingsmaximum zoals bedoeld in artikel 2.3. eerste lid van de WNT. Dit maximum bedraagt in 2013 ¤ 228.599. De WNT is bij wonenCentraal slechts van toepassing op de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen. De leden van het MT zijn geen topfunctionaris in de zin van de WNT, omdat zij geen leiding geven aan de gehele organisatie (artikel 1.1., onderdeel b van de WNT). De directeurbestuurder neemt namelijk de beslissingen voor de organisatie. Ook de plaatsvervangend directeur valt niet onder de WNT, omdat zijn bevoegdheden alleen zijn bedoeld voor tijdelijke afwezigheid van de directeur-bestuurder (vakantie en ziekte). Hieronder zijn de beloningen van topfunctionarissen in beeld gebracht voor 2013: (x € 1)
2013
Totaal bestuurder Totaal toezichthouders
154.121 65.340 219.461
Bestuurder Functie
Naam
directeur-bestuurder
R.D. Donninger
datum vanaf
datum t/m
parttime factor
aantal dagen in jaar
1-1-2013
31-12-2013
100,00%
365
128
Functie
Naam
directeur-bestuurder
R.D. Donninger
Beloning
Het totaalbedrag van ¤ 154.121 is als volgt opgebouwd: • bruto salaris inclusief 8% vakantiegeld • verplicht werkgeversdeel (pensioen)premies • bruto vergoedingen • bijtelling lease-auto (Volkswagen Passat) • nabetaling i.v.m. correctie over 2012
Belastbare Beloningen Totaal vaste en betaalbaar beloningen boekjaar variabele op termijn onkostenvergoedingen
127.242
0
26.879
154.121
€ 115.517 € 26.879 € 741 € 8.484 € 2.500
In 2013 heeft een nabetaling plaatsgevonden van € 2.500 aan de directeur-bestuurder met betrekking tot het salaris over 2012. De nabetaling is verwerkt in de beloning 2013. Op basis van afspraken van vóór 6 december 2011 heeft de directeur-bestuurder recht op groei van zijn beloning bij voldoende presteren. In 2011 is door hem in overleg met de Raad van Commissarissen besloten daarvan af te zien in 2012 en volgende jaren. Daarop is in 2012 een correctie uitgevoerd, maar per abuis teveel. Dat is gecorrigeerd in 2013. In 2014 is de beloning weer op het niveau van 2011. Deze componenten leiden tot een jaarinkomen van € 154.121. Dit bedrag is exclusief een vaste onbelaste onkostenvergoeding van € 139 per maand. Dit bedrag is sinds 2011 gelijk en dit was altijd ruim binnen de normen van de governancecode en ver onder de Balkenendenorm. Hoewel het bruto-salaris en de vergoedingen sinds 2011 gelijk bleven, blijkt dat niet direct uit de jaarverslagen. De oorzaak daarvan is dat over 2012 in het jaarverslag het inkomen volgens de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) gepubliceerd moest worden. Over 2013 moest volgens de WNT gepubliceerd worden. Beiden wetten hebben verschillende uitgangspunten. Zo gaat de WOPT bijvoorbeeld uit van fiscaal loon zoals op de jaaropgave vermeld plus het werkgevers én werknemersdeel pensioen. De WNT gaat echter uit van de beloning, belastbare vaste en variabele vergoedingen plus het werkgeversdeel van de verplichte (pensioen)premies. Deze verschillen in verslaglegging zijn ook van toepassing op de vergoedingen van de leden van de Raad van Commissarissen. WonenCentraal herkent de door de minister van BZK in zijn kamerbrief van 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot de externe niet-topfunctionarissen. In lijn met paragraaf 6 van de (gewijzigde) Beleidsregels toepassing WNT, leggen wij geen verantwoording af over externe niet-topfunctionarissen. Toezichthouders Functie
Naam
RvC voorzitter RvC vice voorzitter RvC lid audit commissie RvC lid audit commissie RvC lid RvC lid RvC lid RvC lid
C.M. de Graaf S.A. Bentinck A.H.G van den Doel A.J. Duijmaer van Twist T.C.W. Luijben A.A.H.M. de Bresser M.W. Post P.J.M. Brackel-Burgemeester
datum vanaf
datum t/m
parttime factor
aantal dagen in jaar
1-1-2013 1-1-2013 1-1-2013 1-1-2013 1-1-2013 1-1-2013 1-1-2013 9-12-2013
31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
365 365 365 365 365 365 365 23
129
Functie
Naam
RvC voorzitter RvC vice voorzitter RvC lid audit commissie RvC lid audit commissie RvC lid RvC lid RvC lid
C.M. de Graaf S.A. Bentinck A.H.G van den Doel A.J. Duijmaer van Twist T.C.W. Luijben A.A.H.M. de Bresser M.W. Post P.J.M. BrackelBurgemeester
RvC lid
Beloning
12.282 9.498 9.498 9.498 8.188 8.188 8.188
Belastbare Beloningen Totaal vaste en betaalbaar beloningen boekjaar variabele op termijn onkostenvergoedingen 0 0 12.282 0 0 9.498 0 0 9.498 0 0 9.498 0 0 8.188 0 0 8.188 0 0 8.188
0
0
0
0
In 2013 zijn geen uitkeringen verricht aan topfunctionarissen en (gewezen) topfunctionarissen wegens beëindiging van het dienstverband. Er zijn in 2013 geen functionarissen van wie de bezoldiging de maximale bezoldiging, zoals bedoeld in artikel 2.3. eerste lid van de WNT, te boven is gegaan. Doorkijk naar 2014: corporatie specifieke beloningsmaxima Vanaf 1 januari 2014 zijn de volgende corporatie specifieke beloningsmaxima van toepassing voor wonenCentraal. Deze bedragen zijn gebaseerd op indeling in bezoldigingsklasse F, volgens de tabel behorende bij de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 (Staatscourant d.d. 29 november 2013). WonenCentraal hanteert de nieuwe maxima bij nieuwe benoemingen in de RvC en voor het overige doet zij tijdelijk een beroep op het overgangsrecht. Hiermee voldoet wonenCentraal volledig aan de nieuwe regelgeving. Functie RvC voorzitter, benoeming tot voorzitter per 1-1-2014 RvC leden benoemd vóór 2014 RvC lid audit commissie of vice-voorzitter benoemd vóór 2014 RvC leden benoemd vanaf 2014 directeur-bestuurder
Beloningsmaximum 2014 11.160
Beloning 2014 beloning conform maximum 2014
Actie n.v.t.
7.440
8.188
beroep op overgangsrecht
7.440
9.498
beroep op overgangsrecht
7.440
beloning conform maximum 2014 circa 152.000
148.800
n.v.t. in eerste instantie beroep op overgangsrecht, bij afloop leasecontract in 2015 wordt beloning conform maximum
130
Alphen aan den Rijn, 26 mei 2014 Bestuur:
R.D. Donninger directeur-bestuurder
Raad van Commissarissen:
M.W. Post RA voorzitter
A.H.G. van den Doel RA lid
A.J. Duijmaer van Twist lid mevrouw ir. S.A. Bentick vicevoorzitter/secretaris Mr. P.J.M. Brackel-Burgemeester lid
dr. T.C.W. Luijben lid
mevrouw A.A.H.M. de Bresser MHCM lid
131
12 Overige gegevens 12.1 Voorstel resultaatbestemming In de statuten van wonenCentraal staat geen bepaling omtrent resultaatbestemming vermeld. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves.
132
13 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
133
134
Bijlage 1a Kengetallen 2013 Gegevens woningbezit - Woningen/woongebouwen (aantal) - overige woongelegenheden - niet woongelegenheden Totaal VHE's Gemiddeld verzekerde waarde per woning Gemiddelde grondslag OZB per woning Kwaliteit Uitgaven planmatig onderhoud per woning Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning Totale uitgaven onderhoud per woning Mutaties in het woningbezit - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt - Aantal aangepast Aantal woningen naar huurprijsklasse - Goedkoop (< € 374,44) - Overig Prijs/kwaliteitsverhouding - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs - Gemiddelde huurverhoging in % Het verhuren van woningen - Mutatiegraad in % woningbezit - Huurachterstand in % bruto jaarhuur - Huurderving in % bruto jaarhuur Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Cash-flow per woning - ICR (beleid wonenCentraal) - 5 jaars gemiddelde ICR - Operationele kasstroom - aflossingsfictie (€) - 5 jaars gemiddelde operationele kasstroom - DSCR (beleid wonenCentraal) - Loan to Value (beleid wonenCentraal) (%) - Lening per normatieve vhe (€) - Netto werkkapitaal (x € 1000) Balans en winst- en verliesrekening - Eigen vermogen per woning - Bedrijfsopbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Jaarresultaat per woning Personeelsbezetting - Werkelijk (fte) per 1000 woningen
2012
2011
2010
2009
2008
8.172 273 760 9.205 80.000 151.630
8.161 265 771 9.197 80.000 159.580
8.263 265 781 9.309 80.000 161.212
8.451 261 734 9.446 80.000 160.852
8.493 219 630 9.342 80.000 157.534
8.882 219 563 9.664 77.000 156.632
416 437
515 415
342 337
1.016 419
1.341 586
756 706
853
930
679
1.435
1.926
1.462
44 2 36 0 -2
60 1 161 13 1
37 1 191 36 1
139 91 272 0 0
0 0 388 0 1
65 0 41 0 0
604 7.568
692 7.469
812 7.451
922 7.529
1.100 7.393
1.469 7.413
137 515 gediff.
135 494 2,3
132 481 1,3
132 470 1,2
131 463 2,5
130 445 1,6
8,5 1,14 1,42
8,5 1,10 2,38
7,8 1,14 2,38
8,0 1,07 1,04
7,0 0,99 1,16
7,9 0,54 0,6
43,3% 2.113 1,8 1,8 618 2.810 1,0 52% 27.925 -44.571
52,1% 433
53,4% 428
47,1% 1.357
-22.172
-26.021
-33.588
-25.941
-41.281
22.473 6.551 3.306 1.215 -85
32.729 6.521 3.489 2.429 -1.870
34.152 6.443 3.447 1.987 634
27.735 7.725 3.312 1.973 -231
2.433 1.994 1.742
2.358 1.678 716
11,3
11,9
12,6
11,8
11,9
11,4
135
Bijlage 1b: definities kengetallen Uitgaven planmatig onderhoud per woning: totaal basisonderhoud en contractonderhoud gedeeld door het aantal verhuureenheden. Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning: totaal klachtenonderhoud en mutatieonderhoud gedeeld door het aantal verhuureenheden. Totaal uitgaven onderhoud per woning: totaal uitgaven planmatig onderhoud per verhuureenheid en uitgaven niet-planmatig onderhoud per verhuureenheid. Solvabiliteit: eigen vermogen in procenten van het balanstotaal. ICR (beleid wonenCentraal): operationele kasstroom gedeeld door de rente kasstroom (saldo rentelasten en rentebaten). Operationele kasstroom – aflossingsfictie (€): operationele kasstroom verminderd met een aflossingsfictie van 2% van de langlopende schulden ultimo vorig boekjaar. DSCR (beleid wonenCentraal): operationele kasstroom en rente kasstroom (saldo rentelasten en rentebaten) gedeeld door 2% van de langlopende schulden en de rente kasstroom. Loan to Value (beleid wonenCentraal): totaal van de langlopende schulden gedeeld door de waarde van het vastgoed (materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen). Lening per normatieve vhe (€): leningen ultimo boekjaar uitgedrukt per normatieve eenheid. Netto werkkapitaal (x € 1.000): vlottende activa verminderd met de kortlopende schulden in duizenden euro’s. Eigen vermogen per woning: eigen vermogen gedeeld door het aantal verhuureenheden. Bedrijfsopbrengsten per woning: totaal bedrijfsopbrengsten gedeeld door het aantal verhuureenheden. Kapitaalslasten per woning: totaal van de rentelasten en afschrijvingen gedeeld door het aantal verhuureenheden. Overige bedrijfslasten per woning: totaal van de overige bedrijfslasten gedeeld door het aantal verhuureenheden. In 2013 is het totaal van de overige bedrijfslasten verminderd met de lasten leveringen en diensten. Jaarresultaat per woning: resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen gedeeld door het aantal verhuureenheden.
136
Bijlage 2: verbindingen Bijlage bij het Volkshuisvestingsverslag van wonenCentraal Verslagjaar 2013 Algemene gegevens: Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? Financiële gegevens 2013: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Risicobeheersing: -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid Algemene gegevens: Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats
Stichting Woonmarkt Rijnstreek Stichting Alphen aan den Rijn Samenwerking van 5 woningcorporaties in de regio Rijnstreek ten behoeve van de regionale woonruimteverdeling. Woonruimteverdeling Nee Nee € 0 (2012) € 383.608 (2012) N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. Ja Zitting in bestuur N.v.t. €0 N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. € 140.500 € 140.500 N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Vereniging Holland Rijnland Wonen / Federatie Vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Leiden
137
Statutaire doelstelling
Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? Financiële gegevens 2013: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Risicobeheersing: -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Huurwoningen van de deelnemende woningcorporaties in de Regio Holland Rijnland verdelen conform de Huisvestingsverordening Holland Rijnland N.v.t. Nee Nee N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. Ja algemene ledenvergadering N.v.t. € 145.396 N.v.t. € 145.396 0% N.v.t. Gehele aflossing in 2018 N.v.t. N.v.t. €0 N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.
138
Algemene gegevens: Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? Financiële gegevens 2013: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Woningnet N.V. Vennootschap Utrecht Woonruimtebemiddeling Woonruimtebemiddeling Nee Ja € 6.697.000 (2012) € 14.080.000 (2012) 0% N.v.t. € 6.697.000 (2012) Ja Nee WonenCentraal is aandeelhouder. N.v.t. € 1.219 N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. €0 N.v.t. N.v.t. Aandelen voor € 1.219 (3/4 van totale uitgifteprijs
Risicobeheersing: -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
N.v.t.
139
