Inhoudsopgave. Blz. 3. Volkshuisvestingsverslag

blz. 1 van 71

Inhoudsopgave Volkshuisvestingsverslag

Blz. 3

Algemene beschouwing Sociaal jaarverslag Verhuren van woningen Kwaliteit van het woningbezit Het bouwen van woningen Onderhoud Bewonersraad Financiële continuïteit Leefbaarheid Wonen en Zorg Administratie Bestuursverklaring Intern toezicht Verklaring Raad van Commissarissen Kengetallen (2005-2009)

4 5 7 13 14 15 17 19 22 25 27 28 29 41 42

Jaarrekening

45

Balans per 31-12-2009 Winst en verliesrekening over 2009 Toelichting jaarrekening Info activa Info passiva Info resultatenrekening Info rente Info vennootschapsbelasting (vpb) Kasstroomoverzicht

46 48 49 53 60 63 66 67 69

Overige gegevens

Accountantsverklaring

blz. 2 van 71

70

Volkshuisvestingsverslag 2009 Verslag van de werkzaamheden over het boekjaar 1 januari t/m 31 december 2009

Naam van de toegelaten instelling: Gemeente waar de instelling is gevestigd: Adres: Postadres: Telefoon: Fax: E-mail adres: Website:

Woonstichting Hulst Hulst Godsplein 23 4561 BD Hulst Postbus 147 4560 AC Hulst 0114 – 372525 0114 – 372526 [email protected] www.wshulst.nl

Datum van oprichting: Koninklijk besluit waarbij de instelling is toegelaten:

27 maart 1917

De statuten zijn gewijzigd op: Datum en nummer van inschrijving in het Handelsregister bij de 7 juli 1986 Kamer van Koophandel te Terneuzen:

22 juli 2003

Nr. 21014394

NRV nummer: VROM instellingsnummer: Directeur – bestuurder:

03099 L 0579 J.A.P.M. Valckx

Nr. 40 op 14 december 1977

Dit verslag wordt ook via de website publiek gemaakt, evenals enkele in het verslag genoemde documenten.

blz. 3 van 71

Algemene beschouwing Algemeen Het werkgebied van Woonstichting Hulst is de kern Hulst. Dit is in het verleden overeengekomen met collegacorporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen die actief is in de hele regio Zeeuws-Vlaanderen. Hulst blijft in trek als woongemeente, het heeft een regionale functie in Oost Zeeuws-Vlaanderen. Met name senioren geven er de voorkeur aan zich te vestigen in Hulst. Momenteel heeft ook Hulst te maken met de problematiek van teruglopende inwonersaantallen. Dit is te wijten aan het verminderen van de werkgelegenheid en het wegtrekken van jongeren uit de regio. Relatie met de gemeente Gemeente en corporatie hebben beide verantwoordelijkheden op het terrein van de sociale volkshuisvesting. Samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wordt 4 maal per jaar overleg gevoerd met de betrokken wethouder. Tevens wordt over specifieke onderwerpen overleg gevoerd op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Tussen gemeente Hulst en de in de gemeente werkzame corporaties zijn prestatieafspraken gemaakt. De door alle partijen ondertekende prestatieovereenkomst heeft een looptijd tot en met 2011. Samenwerking Met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis (beide uit Terneuzen) wordt collegiaal overleg gevoerd. De directies van de drie corporaties vormen een overlegplatform, dat circa 4 keer per jaar bijeenkomt. In dit overleg worden terreinen gezocht waarop meer samengewerkt kan worden. Ook provinciaal wordt frequent overleg gevoerd met collega-corporaties. Met Stichting Curamus wordt samengewerkt op het gebied van woningtoewijzing voor zorgwoningen in de complexen Truffinoweg, Blaauwe Hofke en voor de woningen die vallen in de zorgcirkel rond het woonzorgproject van de Korte en Lange Bellingstraat. Met Stichting Tragel wordt eenzelfde werkwijze gevolgd voor het project Houtenkwartier. Lidmaatschap landelijke federatie Woonstichting Hulst is lid van de branchevereniging Aedes te Hilversum. Aan landelijke en regionale congressen van deze koepelorganisatie wordt regelmatig deelgenomen. Het bestuur Het bestuur van Woonstichting Hulst wordt gevormd door de directeur dhr. J.A.P.M. Valckx. Kantoor De openingstijden van het kantoor zijn: Maandag tot en met donderdag van 9.00 tot 12.00 uur en van 13.00 tot 17.00 uur. Op vrijdag is het kantoor geopend van 9.00 tot 12.00 uur.

blz. 4 van 71

Sociaal jaarverslag De werkorganisatie Woonstichting Hulst is gedurende het boekjaar werkgever van 6 personeelsleden. De organisatie kent een tweetal afdelingen: de technische en de administratieve afdeling. Het verloop onder het personeel is laag te noemen, het gemiddelde dienstverband bedraagt 20 jaar. Overleg en inspraak Iedere twee weken wordt stafoverleg gevoerd. De meningen van de andere personeelsleden wordt door de vertegenwoordiging van die betreffende afdeling ingebracht. De personeelsleden worden door middel van het verslag uit het stafoverleg op de hoogte gehouden van de zaken die besproken en besloten zijn. Er is een integriteitcode en klokkenluiderregeling van kracht. De directeur en de medewerkers zijn verplicht te handelen naar de regels die zijn opgenomen in deze code. Dit betekent dat zij zich zorgvuldig, integer en maatschappelijk verantwoord zullen gedragen. De volledige inhoud van deze code is toegankelijk via de website van Woonstichting Hulst. Er worden noch aan het personeel, noch aan de directeur-bestuurder, noch aan de leden van de Raad van Commissarissen leningen, garanties of andere financiële voordelen verstrekt. Beoordeling en/of functioneringsgesprekken Gezien de grootte van de organisatie is het aantal doorstroming- en promotiekansen zeer beperkt. Er wordt getracht elk personeelslid een functie-uitoefening te verstrekken die past bij zijn/haar mogelijkheden. Individuele opleiding en deskundigheidsbevordering worden gestimuleerd. Overzicht personeelsbestand Per 31 december 2009 zijn bij Woonstichting Hulst werkzaam: Naam Mw. S. Hiel – Annaert Dhr. L. Reyns Mw. D. van Eerdenburgh Dhr. F. Allefs Dhr. J. Valckx Mw. S. de Vliegere

Functie administratief medewerker hoofd technische dienst administratief medewerker opzichter directeur-bestuurder woonconsulent

In dienst sinds: 16-10-1979 01-07-1980 01-09-1983 01-06-1989 05-08-1991 01-04-2005

blz. 5 van 71

Collectieve Arbeidsovereenkomst De medewerkers vallen onder de CAO Woondiensten voor personeel in dienst van Woningcorporaties. Pensioen en VUT-regelingen zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (S.P.W.). Salariëring van het personeel vindt plaats op basis van de CAO en het intern opgestelde beoordelingssysteem. Faciliteiten Er wordt door 5 personeelsleden deelgenomen aan de spaarloonregeling. Het ziekteverzuim In 2009 werden 6 ziekmeldingen geregistreerd. Totaal werden in dit jaar 646 uren als ziekteverzuim genoteerd. Als percentage van het totaal aantal mogelijke arbeidsuren in 2009 bedraagt het ziekteverzuim 6,4%, de sterke stijging wordt veroorzaakt door een langdurig zieke medewerker. Tijdelijk wordt deze functie waargenomen door een medewerkster die via een uitzendbureau wordt ingehuurd. Arbo Ter ondersteuning van eventuele verzuimbegeleiding is onze Stichting aangesloten bij een gecertificeerde arbo dienst, te weten Achmea Vitale B.V. In 2006 heeft deze organisatie een risico-inventarisatie gehouden. Uit de inventarisatie zijn geen gevaarlijke werkomstandigheden naar voren gekomen. Met ingang van 1 januari 2010 is Woonstichting Hulst aangesloten bij Blink Advies B.V. uit Breda voor het volledig pakket aan begeleiding en preventieve personeelsbegeleiding, dit houdt tevens in een nieuwe opzet van de risico-inventarisatie. BHV-cursus In 2009 hebben alle personeelsleden een reanimatiecursus gevolgd. Tevens is er in de ontvangstruimte een AED-apparaat beschikbaar gesteld, dat ook bedoeld is voor het publiek. Cursussen Medewerkers worden in de gelegenheid gesteld en gestimuleerd om deel te nemen aan cursussen en/of voorlichtingsbijeenkomsten die tot doel hebben het vergroten van kennis, inzicht en vaardigheden. De volgende opleidingen zijn in 2009 gevolgd: aantal deelnemers - Huurrecht 2 - WSNP 2 - Excel 1 - ZAV 1 - Onderhoud 1 Verzekering Ten behoeve van alle personeelsleden is een collectieve ongevallen verzekering afgesloten. Deze verzekering geldt tevens voor de leden van de Raad van Commissarissen en van de Bewonersraad. Ter afdekking van diverse vormen van bestuurdersaansprakelijkheid is een verzekering afgesloten. Daarnaast is ook een bedrijfsaansprakelijkheid verzekering afgesloten. Werk/kantoortijden De werktijden van het kantoorpersoneel liggen tussen 08.00 en 17.00 uur. Ten behoeve van de parttime medewerkers kan van de aanvangstijd van 08.00 uur worden afgeweken. Het aantal verlofdagen is geregeld in de CAO Woondiensten. In overleg met het personeel is besloten om in 2009 totaal 20 uren als verplicht vastgestelde vrije dagen op te nemen.

blz. 6 van 71

Verhuren van woningen Toewijzingsbeleid Toewijzing van woningen vindt plaats door een commissie bestaande uit directeur-bestuurder en woonconsulent, die verhuur en bewonerszaken tot haar takenpakket heeft. Tot de toewijzingscriteria behoren onder andere facetten als economische en/of sociale gebondenheid met de gemeente of de directe regio en medische indicatie. Iedereen kan zich laten inschrijven als woningzoekende. Er wordt geen inschrijfgeld gevraagd. De ontvangen formulieren worden op volgorde van binnenkomst ingeschreven en voorzien van een volgnummer. Het aantal ingeschreven woningzoekenden bedroeg eind 2009: 461. Het is echter niet zo dat dit aantal mensen acuut een woning nodig heeft. Het aantal betreft het totaal van actieve en passieve woningzoekenden. Eenmaal per jaar worden de ingeschreven woningzoekenden aangeschreven met de vraag of zij nog in aanmerking wensen te komen voor een huurwoning in Hulst. Ruim 50% van het aantal ingeschreven woningzoekenden betreft aanvragen uit de categorie senioren. Woningzoekenden zijn ingedeeld in drie categorieën: alleenstaanden, senioren/Blaauwe Hoeve en gezinnen. In 2009 zijn 115 woningen aangeboden en door nieuwe huurders geaccepteerd. Bij de woonruimteverdeling vragen de ouderen speciale aandacht. Deze doelgroep blijft zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Dit is mede het gevolg van bezuinigingen in de gezondheidszorg en bejaardenzorg. Steeds meer activiteiten zijn gericht op zogenaamde extramurale zorg. Voor deze doelgroep geldt dat een comfortabele woning vooral met het oog op de toekomst erg belangrijk is. De nieuwbouwplannen die Woonstichting Hulst in ontwikkeling heeft zijn voornamelijk gericht op huisvesting voor ouderen. Jongerenhuisvesting is een doelgroep in de markt waar Woonstichting Hulst niet veel kan bieden. Dit wordt veroorzaakt door de hoge bouwkosten en tevens het overheidsbeleid op het gebied van de huurtoeslag. Jongeren onder de 23 jaar komen voor huurtoeslag in aanmerking tot een huurbedrag van € 357,37. Indien een woning beschikbaar komt en er geen dringende aanvragen zijn die gehonoreerd dienen te worden, wordt de woning aangeboden aan de langst ingeschreven woningzoekende.

Overzicht klassen indeling prijscategorie huurwoningen per 1 juli Klasse Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal

Ondergrens 357,37

Bovengrens < 357,37 < 548,18 > 548,18

Aantal 231 1.045 71 1.347

Percentage 17,2 77,6 5,2 100,0

blz. 7 van 71

Bijzondere doelgroepen Mede uit sociaal oogpunt worden jaarlijks woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen. De volgende instanties huren bij Woonstichting Hulst woningen voor een specifieke gebruikersgroep: •

Gemeente Hulst Regelmatig worden woningen aangeboden via de Gemeente voor het huisvesten van statushouders. In 2009 is de door de overheid opgelegde taakstelling niet gerealiseerd, vaak worden aangeboden woningen geweigerd doordat de voorkeur wordt gegeven aan regio’s waar landgenoten wonen.

•

Stichting Emergis Woonstichting Hulst verhuurt 1 gezinswoning aan Stichting Emergis. Deze fungeert als dependance van de hoofdvestiging in de binnenstad om de reïntegratie van haar bewoner(s) in de maatschappij te trainen en te begeleiden. Stichting Emergis huurt in totaal 11 appartementen in complex Baudeloo. In samenwerking met Emergis wordt gewerkt aan het ontwikkelen van een bouwplan aan de Zoutestraat. Hier wordt in de toekomst een twintigtal woningen gebouwd met een dagbestedingsruimte voor de doelgroep van Emergis.

•

Stichting Tragel De volgende woningen worden verhuurd aan Stichting Tragel: Bachlaan 3, 5 en 7, Stanleystraat 13 en 15, Asschepoort 2 en Assestraat 1 t/m 13 + 31 t/m 43 en 2 t/m 6, Columbuslaan 9/11 en 12, Alexander de Grotestraat 23/25. In voorbereiding is het plan Houtenkwartier voor de bouw van 1 groepswoning waar 8 klanten een zit/slaapkamer hebben, met daarbij 21 woningen voor zelfstandig wonenden die van stichting Tragel begeleiding afnemen. De oplevering van dit project is voorzien in juli 2010.

•

Stichting Curamus Ter vervanging van het verzorgingshuis heeft Woonstichting Hulst 151 zorgwoningen aan de Truffinoweg en aan de Zandstraat te Hulst gebouwd. In dit complex zijn 5 zorgposten en 3 plintwoningen aanwezig die gehuurd worden door Stichting Curamus. Het complex Korenmarkt wordt ook door Stichting Curamus gehuurd. Hierin zijn 16 dementerende ouderen woonachtig. Bij dit complex is een zorgvoorziening aanwezig die 24-uurs zorg levert aan omliggende woningen. In 2009 is tevens een groepswoning in de Korte Bellingstraat 3 aan Curamus opgeleverd voor een groep van 8 dementerende ouderen.

•

De Lage Flancken Een organisatie die valt onder Stichting Emergis ondersteunt en begeleidt een veertiental klanten die een woning huren van Woonstichting Hulst. Tevens wordt een woning gehuurd die wordt gebruikt als kantoor en ontmoetingscentrum. Dit project staat bekend onder de naam: Het Sociaal Pension.

blz. 8 van 71

Huurachterstand Om huurachterstanden tot een minimum te beperken wordt een actief incassobeleid gevoerd. Maandelijks ontvangen huurders die de huur niet, zoals contractueel is overeengekomen, voor de eerste van de maand betalen een herinneringsoverzicht. Indien hierop niet gereageerd wordt krijgen deze huurders vervolgens een persoonlijk schrijven en wordt getracht telefonisch contact te leggen om betalingsafspraken te maken. Hierna worden de huurders per aangetekend schrijven in gebreke gesteld. Wanneer ze vervolgens nog niet reageren of hun afspraken nakomen worden ze geattendeerd op het maatschappelijk werk. Bij geen reactie wordt de vordering in handen gegeven van de deurwaarder. Als al het mogelijke is gedaan om de nalatige huurder te helpen en deze blijft zijn medewerking weigeren, blijft uitzetting van de huurder als enige mogelijkheid over. Hiervoor is de tussenkomst van de deurwaarder vereist. In eerste instantie zal ook hij trachten alsnog een betalingsregeling te treffen. De huurachterstand bedroeg per 31 december 2009 € 26.786. Op 31 december 2008 bedroeg de achterstand € 17.368. Uitgesplitst naar het aantal huurders met een huurachterstand van één of meer maanden ziet het overzicht er als volgt uit: Jaar 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003

Totaal aantal 47 51 70 70 66 70 85

1 maand

2 maanden

3 maanden

33 39 54 52 55 58 57

8 9 14 13 8 9 19

3 3 2 5 3 3 8

4 maanden en langer 3 0 0 0 0 0 1

Overzicht van de ontwikkeling van de huurachterstand ten opzichte van de ontwikkeling van de jaarhuur:

Jaar 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003

Huurachterstand in € 26.786 17.368 21.477 22.680 18.941 25.740 38.374

Huurachterstand in % van de jaarhuur

Ontwikkeling bruto jaarhuur

0,36 0,24 0,30 0,32 0,29 0,45 0,75

7.439.748 7.121.793 7.051.566 6.903.763 6.496.859 5.675.629 5.116.818

Mutaties in woningbestand De mutatiegraad in 2009 bedroeg 9,21 %. Het aantal huuropzeggingen was lager dan in 2008. In 2009 waren er 124 opzeggingen tegen 136 in 2008.

blz. 9 van 71

Beëindiging huurovereenkomst Voor huurders die zich niet houden aan de algemene voorwaarden voor woonruimte wordt als laatste middel overgegaan tot het beëindigen van de huurovereenkomst. In deze gevallen is dan sprake van een lange voorgeschiedenis. Meestal betreft het problemen inzake de huurbetaling. In enkele gevallen heeft het betrekking op het berokkenen van overlast aan buren. Ook komt het voor dat de woning voor andere doeleinden wordt gebruikt dan die welke in de voorwaarden uitdrukkelijk zijn bepaald. Indien een huurovereenkomst wordt ontbonden door de kantonrechter volgt eventueel een gedwongen uitzetting. Door Woonstichting Hulst wordt alles in het werk gesteld om dit soort acties te voorkomen. Vaak wordt deze huurders een tweede kans geboden. De kantonrechter heeft in 2009 van 2 huurders de huurovereenkomst ontbonden. Dit heeft uiteindelijk geleid tot geen uitzetting. Convenant Ontmanteld In de provincie Zeeland is het zogenaamde Convenant Ontmanteld afgesloten tussen gemeentes, politie, openbaar ministerie, Delta Nuts en woningbouwcorporaties. In dit convenant wordt beschreven hoe de participanten omgaan met de problematiek van hennepteelt en de handel daarin die plaatsvindt in sociale huurwoningen. Het doel van de samenwerking is het nemen van maatregelen teneinde gevaarlijke en criminele activiteiten met betrekking tot hennepkwekerijen te voorkomen en te bestrijden en daarnaast het woon- en leefklimaat te beschermen. Verhuiskostenregeling In 2005 is een reglement opgesteld dat voorschrijft hoe corporaties dienen te handelen bij gedwongen verhuizingen. Dit was door de overheid verplicht per 1 juli 2005. De huurdervertegenwoordiging Bewonersraad Woonstichting Hulst heeft met dit reglement ingestemd, in de overlegvergadering tussen de Bewonersraad en het bestuur van Woonstichting Hulst. Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Nieuwe huurders De huurders die een huurcontract krijgen aangeboden worden ingedeeld in bepaalde categorieën. Ze worden gesplitst in huurders onder en boven de 65 jaar. Vervolgens wordt gekeken of het één of meerpersoonshuishoudens betreft. Bovendien vindt een splitsing plaats op basis van het inkomen. De overzichten die daaruit samengesteld worden treft u hier aan. Op basis van deze criteria houdt het ministerie toezicht op het toewijzingsbeleid van de sociale volkshuisvesting. 1.a. Aantal eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-01-09 tot en met 30-06-09 Leeftijd < 65 < 65 >= 65 >= 65

Inkomen <= 20.975 > 20.975 <= 19.800 > 19.800

Huurgrens <= 348,99 5 2 0 0

Huurgrens > 348,99 <= 499,51 3 5 4 0

Huurgrens > 499,51 1 4 8 3

1.b. Aantal eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-07-09 tot en met 31-12-09 Leeftijd < 65 < 65 >= 65 >= 65

Inkomen <= 20.975 > 20.975 <= 19.800 > 19.800

blz. 10 van 71

Huurgrens <= 357,37 1 2 0 0

Huurgrens > 357,37<= 511,50 7 4 5 0

Huurgrens > 511,50 0 7 3 0

2.a. Aantal tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-01-09 tot en met 30-06-09 Leeftijd < 65 < 65 >= 65 >= 65

Inkomen <= 28.475 > 28.475 <= 27.075 > 27.075

Huurgrens <= 348,99 0 0 0 0

Huurgrens > 348,99 <= 499,51 9 2 2 0

Huurgrens > 499,51 1 0 7 5

2.b. Aantal tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-07-09 tot en met 31-12-09 Leeftijd < 65 < 65 >= 65 >= 65

Inkomen <= 28.475 > 28.475 <= 27.075 > 27.075

Huurgrens <= 357,37 0 0 0 0

Huurgrens > 357,37<= 511,50 9 5 0 0

Huurgrens > 511,50 0 1 2 1

3.a. Aantal drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-01-09 tot en met 30-06-09 Leeftijd < 65 < 65 >= 65 >= 65

Inkomen <= 28.475 > 28.475 <= 27.075 > 27.075

Huurgrens <= 348,99 0 0 0 0

Huurgrens > 348,99<= 535,33 7 2 0 1

Huurgrens > 535,33 0 0 0 0

3.b. Aantal drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-07-09 tot en met 31-12-09 Leeftijd < 65 < 65 >= 65 >= 65

Inkomen <= 28.475 > 28.475 <= 27.075 > 27.075

Huurgrens <= 357,37 0 0 0 0

Huurgrens > 357,37 <= 548,18 5 0 0 0

Huurgrens > 548,18 0 3 0 0

In het verslagjaar is 1 woning aan een zorgverlenende instantie verhuurd. Deze is niet in het overzicht opgenomen

blz. 11 van 71

Huurtoeslag Door Woonstichting Hulst wordt veel aandacht besteed om de klanten te attenderen op de mogelijkheid tot het verkrijgen van huurtoeslag. Met de jaarlijkse huuraanzegging per eind mei wordt een brochure meegestuurd met een duidelijke uitleg van de te ondernemen stappen. Ook worden huurders via de info van Woonstichting Hulst en via de huurkrant ingelicht over dit onderwerp. Het blijft echter de eigen verantwoordelijkheid van de klant om huurtoeslag aan te vragen. Bijna alle rechthebbende huurders hebben gekozen voor de mogelijkheid van geclusterde betaling. Hierbij stort de belastingdienst het bedrag aan huurtoeslag rechtstreeks op de rekening van Woonstichting Hulst. Huurtoeslag informatiepunt Woonstichting Hulst heeft een “Huurtoeslag Informatie Punt”, kortweg HIP genaamd. Woonstichting Hulst is hierdoor in staat relevante en actuele informatie betreffende de status van de huurtoeslagaanvraag van cliënten online op te vragen. Van deze mogelijkheid wordt frequent gebruik gemaakt. Passende woonruimte Bij iedere woningtoewijzing wordt gelet op de relatie tussen inkomen en hoogte van de huur. Het is niet altijd te vermijden dat een fors beroep wordt gedaan op huurtoeslag. Dit is mede afhankelijk van gezinsgrootte of de urgentie van de betreffende aanvraag. Er zijn twee duidelijke mijlpalen, de zogenaamde aftoppingsgrenzen. Enerzijds een bedrag van € 511,50 voor een huishouden van 1 of 2 personen, anderzijds € 548,18 voor een huishouden dat bestaat uit 3 personen of meer. De huurgrens voor jongeren onder de 23 jaar bedraagt € 357,37. Gebruik huurtoeslag Van onze huurders hebben in totaal 383 huishoudens in 2009 huurtoeslag ontvangen. Dit betreft 28% van het totaal aantal huurders. Het totaal bedrag aan huurtoeslag over 2009 bedroeg € 858.336. Dit is 12% van de totale huursom. Maximale huurtoeslaggrens De problematiek inzake de maximale huurtoeslaggrens van € 647,53 speelt voor het woningbezit van Woonstichting Hulst geen rol. Het woningbezit telt slechts 26 woningen die een huurprijs hebben boven deze grens. De overige verhuureenheden boven de huurtoeslaggrens betreffen groepswoningen.

blz. 12 van 71

Kwaliteit van het woningbezit Aantal verhuureenheden in eigendom per 1 januari 2009 Nieuwbouw 2009: complex 074 078

17 1

1.344 +/+ 18

Aankopen in 2009:

complex 002 006

1 1

+/+ 2

Verkopen in 2009:

complex 002 018 020 028 029

1 1 1 1 1

-/- 17

Gesloopt in 2009:

complex 006

12

Mutaties 2009 Totaal aantal V.H.E.’s per 31 december 2009

+/+ 3 1.347

Aantal garages in eigendom per 1 januari 2009 Verkopen in 2009 Totaal aantal garages per 31 december 2009

42 2 40

Diversen Aantal kantoren per 31 december 2009 Aantal zorgposten per 31 december 2009 Aantal multifunctionele ruimtes per 31 december 2009

2 5 1

Overzicht woningbezit naar bouwjaar Bouwjaar huurwoningen

Aantal

1947 t/m 1967 1968 t/m 1974 1975 t/m 1987 vanaf 1988 Totaal

284 290 297 476 1.347

Fractie in % van het totaal 21,0 22,0 22,0 35,0 100,0

blz. 13 van 71

Het bouwen van woningen Nieuwbouwprojecten Voor het bouwen van een nieuw complex woningen is een lange voorbereiding nodig. Het tijdpad tussen opstellen van een programma van eisen en realiseren van een bouwproject loopt over vele schijven. Er is vaak overleg nodig met ambtelijke en bestuurlijke autoriteiten, buurtbewoners, architect, aannemers en andere belanghebbende partijen. De Zeeuwse bevolking vergrijst in toenemende mate. Ook landelijk is het bouwen van levensloopbestendige woningen een belangrijk item. De door Woonstichting Hulst de laatste jaren gerealiseerde woningen voldoen aan de hiervoor gestelde eisen. De volgende projecten zijn in 2009 gestart of in het stadium van voorbereiding: • • •

• •

•

•

Houtenkwartier Op deze locatie wordt een plan gerealiseerd voor de bouw van een groepswoning en 21 zelfstandige wooneenheden.De bouw start in maart 2009. Zoutestraat Op deze locatie wordt een plan ontwikkeld voor het bouwen van een dagactiviteitencentrum en 20 zelfstandige wooneenheden. Beestenmarkt In deze straat in de binnenstad van Hulst heeft Woonstichting Hulst een drietal panden aangekocht. De plannen, die momenteel ontwikkeld worden, gaan uit van een zevental gezinswoningen. Balkon In 2009 is de bouw gestart van 16 appartementen in plan Groote Kreek, de oplevering wordt verwacht in oktober 2010. Vd Maelstedeweg 8/10/12/14 Naast een tweetal projecten van Woonstichting Hulst zijn een viertal oudere panden aangekocht. In 2010 zal een aanvang gemaakt worden met de planvorming om hier een aantal appartementen te kunnen realiseren, die vallen binnen de huurtoeslaggrens. Zoutziederij In de binnenstad van Hulst is een voormalige constructieloods ingestort. Woonstichting Hulst heeft een voorlopige koopovereenkomst gesloten. Nadat de locatie definitief is verworven zal een start gemaakt worden met het opstellen van een programma van eisen. Herstructurering Nieuw Hulst Met aannemers en architecten wordt onderzocht op welke wijze de 90 woningen daterend uit 1951 vervangen kunnen worden. Uitgangspunt is dat er een energiezuinige woning terug komt, en een wijk waarin meer licht, lucht en groen aanwezig zal zijn.

Verkoopbeleid bestaande woningen Woonstichting Hulst heeft geen actief verkoopbeleid met betrekking tot de huurwoningen. In het verslagjaar 2009 zijn in totaal 5 sociale huurwoningen verkocht. Woonstichting Hulst heeft een drietal wijken waarin zij bereid is woningen te verkopen, met name als een zittende huurder daarom verzoekt. Dit betreft de wijken “Dullaert”, “Tragel” en “Moerschans/Liniewijk”. De reden van deze verkopen is het creëren van een betere wijkopbouw wat de leefbaarheid ten goede komt. Verkoopprocedure Er wordt van alle koopwoningen door een onafhankelijk taxatiebureau een taxatie gemaakt. De definitieve verkoop geschiedt tegen taxatiewaarde. Er worden geen speciale verkoopconstructies aangeboden. In 2010 is het voornemen om ons te oriënteren of het aanbieden van koopvarianten met bijvoorbeeld een prijsreductie en een terugkoopgarantie die de te verkopen aantallen woningen zouden kunnen verhogen, teneinde meer inkomsten te genereren. Stichtingskosten van nieuwbouwwoningen boven de € 200.000 Het project het Balkon omvat totaal 16 woningen met parkeergarage. Door de omvang van de nieuw te bouwen woningen en de hoge verwervingskosten van de grond zijn deze woningen boven de stichtingskostengrens van € 200.000 gekomen.

blz. 14 van 71

Onderhoud Bouwkundig onderhoud Onderhoud van het woningbezit is een belangrijke taak die valt onder de verantwoording van de afdeling technisch onderhoud. Woonstichting Hulst heeft geen uitvoerende technische mensen in dienst. Alle werkzaamheden worden door externe aannemers uitgevoerd. Het zwaartepunt van de taak van de opzichters is in de loop der jaren gewijzigd van enkel het registeren van reparatieverzoeken naar preventie. Daarbij komt ook de leefomgeving die door hen meer in het oog gehouden dient te worden. Vrijkomende woningen door mutatie dienen perfect in orde te zijn omdat woningzoekenden steeds kritischer worden. Groot onderhoud Onder groot onderhoud wordt verstaan: de werkzaamheden met een ingrijpender karakter dan het dagelijks onderhoud. Het omvat meestal werkzaamheden als: kozijnvernieuwing, vervangen van een aanrecht, vernieuwen van centrale verwarming, verwijderen van asbest golfplaten, opknappen van doucheruimtes of vervanging van leidingen en plafonds. Door deze ingrepen wordt het wooncomfort verhoogd en de technische levensduur van de woningen verlengd. Planning onderhoud De enige manier om goed op de hoogte te zijn van de conditie van het woningbezit is door dit in de praktijk te inventariseren en voortdurend te actualiseren. Wijzigingen en bijstellingen worden ingebracht en doorgerekend in de meerjaren onderhoudsbegroting. Tevens moeten de signalen die vanuit de huurders en de Bewonersraad afgegeven worden op waarde worden getaxeerd en zover mogelijk worden meegenomen. De reparatieverzoeken dienen nauwlettend te worden gevolgd per soort en complex. Uit een dergelijke analyse kan een gevolgtrekking worden gemaakt die leidt tot preventieve onderhoudsacties. Onderhoudsbegroting Ieder jaar wordt in de begroting een planning weergegeven van de uitgaven die begroot worden voor het komend jaar. Deze komt tot stand op basis van de uitkomsten van de meerjaren onderhoudsplanning en de ervaringen en bijstellingen die daarop in de loop van het jaar worden gedaan. Veel uitgaven zijn erop gericht klachten van huurders te voorkomen. Tevens wordt veel aandacht besteed aan het verhogen van het comfort voor de bewoners. Deze signalen en cijfers worden samengevat in de onderhoudsbegroting voor het komend jaar. De begroting wordt in eerste instantie intern besproken en samengesteld in het overleg tussen het bestuur en de staf. Vervolgens wordt de begroting voorgelegd aan de Raad van Commissarissen en de Bewonersraad. In de loop van het jaar wordt van de stand van zaken verslag uitgebracht voor wat betreft de uitgevoerde werkzaamheden en de financiële gevolgen daarvan. EPA Vanaf 1 januari 2008 moeten eigenaren van woningen (en andere gebouwen) bij verkoop of verhuur een Energielabel overhandigen. Op basis van de Europese wetgeving is het gehele woningbestand van Woonstichting Hulst onderworpen aan het Energie Prestatie Advies dat de woningen van Energielabels voorziet. De volgende labels zijn van toepassing op het woningbezit Label A B C D E F G

Percentage 8% 27% 44% 12% 4% 3% 3%

Voor het kalenderjaar 2010 staat een omvangrijk na-isolatieproject op de planning van 97 woningen in de binnenstad. Hierbij worden daken en spouwen voorzien van isolatie, waar nodig worden HR-cv-ketels geplaatst en in een beperkt aantal woningen wordt nog dubbel glas aangebracht.

blz. 15 van 71

Begroting / realisatie Het totale onderhoud is onderverdeeld in een zestal rubrieken, die per soort worden begroot en ook bewaakt. Voor 2009 zag de onderhoudsbegroting en realisatie er als volgt uit:

Soort onderhoud Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud C.V. onderhoud + liften Verbeteronderhoud Schilderwerk Totaal

Begroting x € 1.000 109 186 522 292 183 226 1.518

Realisatie x € 1.000 157 272 892 310 203 215 * 2.049

in % van Cumulatief het totaal 8% 8% 13% 21% 44% 65% 15% 80% 10% 90% 10% 100% 100%

*Dit bedrag is exclusief de uitgaven voor het groot onderhoud van project Nieuw Hulst dat in 2009 is afgerond. De grote verschillen tussen de begroting en de realisatie 2009 zijn veroorzaakt door overschrijding van de reparatieverzoeken als gevolg van extra wensen van huurders. De post mutatie onderhoud is fors overschreden doordat er een achttal woningen vrijgekomen zijn die een onderhoudsbeurt nodig hadden voor een totaalbedrag van € 201.000. Tevens zijn er meer c.v.’s vervangen dan begroot en zijn er ook uitgaven gedaan ter voorkoming van verdere wateroverlast in de seniorenwoningen in de binnenstad van Hulst die niet begroot waren. Reparatieverzoeken Teneinde de klanten zo snel en deskundig mogelijk te woord te staan wordt verzocht om onderhoudsklachten bij voorkeur ‘s ochtends tussen 8.30 en 9.30 uur te melden aan een van de opzichters. Van de ontvangen klachten worden dagelijks, door middel van opdrachtbonnen, opdrachten tot reparatie gegeven. In het geautomatiseerd systeem wordt door de opzichter gecontroleerd wat de responsetijden van de uitstaande opdrachten zijn. Het uitgevoerde werk wordt steekproefsgewijs in de praktijk gecontroleerd. In de volgende tabel vindt u een vergelijkend overzicht van de aantallen en kosten van klachten respectievelijk mutatieopdrachten in de jaren 2004 tot en met 2009: Jaar

2009 2008 2007 2006 2005 2004

Reparatie verzoeken Aantal 687 711 1.226 1.113 1.042 949

Mutatie Kosten in €

Aantal

Kosten in €

228 165 134 153 157 127

80 84 101 94 79 82

3.406 2.185 1.720 2.085 2.355 1.161

Leegstand In ons woningbezit doet zich geen structurele leegstand voor. De huurderving in 2009 wegens leegstand als gevolg van huurmutaties en het daarop volgende technisch onderhoud bedraagt 0,22%. In 2008 was dit percentage ook 0,22%.

blz. 16 van 71

Bewonersraad Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid De vertegenwoordiging van de huurders in de Bewonersraad bestaat uit acht leden verdeeld over de diverse wijken waarin het woningbezit is gelegen. Het betrekken van de huurders bij het beheer en beleid van Woonstichting Hulst wordt toegejuicht en gestimuleerd. De kosten voortvloeiende uit de activiteiten van de Bewonersraad worden door Woonstichting Hulst vergoed. Ook wordt administratieve ondersteuning verleend. Reglement huurderoverleg Bij de oprichting van de Bewonersraad is schriftelijk een reglement opgesteld hetgeen door beide partijen is ondertekend. Tegelijkertijd is een samenwerkingsovereenkomst en een participatiereglement overeengekomen. Als gevolg van de nieuwe overlegwet zijn in 2009 nieuwe voorstellen voor deze overeenkomsten en reglementen gekomen. In de bijeenkomst van 18 februari 2010 is er een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst Woonstichting Hulst en Bewonersraad Woonstichting Hulst opgesteld en door beide partijen ondertekend. Samenstelling bewonersraad De Bewonersraad bestaat uit de volgende personen: Naam Dhr. J. Ringoot Dhr. H. van Cauteren Mw. G. Kramers Dhr. E. van Overmeeren Mw. B. v.d. Kerkhove Dhr. L. Hamelink Mw. R. Coone Dhr. G. Neelemans

Aftredend in: 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012

Volgens het reglement treedt jaarlijks een derde deel van de Bewonersraad af. Mevr. R. Coone is voorzitter en dhr. H. van Cauteren is secretaris/penningmeester van de Bewonersraad. Woonstichting Hulst voert met de Bewonersraad frequent overleg betreffende alle onderwerpen die voor huurders van belang zijn. Dit zijn onderwerpen als: huurverhoging, onderhoud, begroting, jaarrekening en vergoeding rente waarborgsommen. De Bewonersraad functioneert hierbij als vertegenwoordiging voor alle huurders. In de Raad van Commissarissen heeft de Bewonersraad recht op voordracht van 2 kandidaten. De heer Van der Hooft en mevrouw Vons hebben zitting in de Raad van Commissarissen op voordracht van de Bewonersraad. In 2009 vonden tussen het bestuur van Woonstichting Hulst en de Bewonersraad 4 overlegvergaderingen plaats. Deze werden gehouden op: 19 februari, 2 juli, 10 september en 10 december. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: -

Huurverhoging 2009, Jaarrekening en Jaarverslag 2008 Contact regionale Huurdersvertegenwoordigingen Huurdersbijeenkomst en Overleg wijkraden Wensen begroting 2010 en de begroting zelf Regionale klachtencommissie verslag 2008 Begroting en realisatie Onderhoud overzicht Stand van zaken verhuur en voortgang bouwzaken Rentevergoeding waarborgsommen 2010 Afrekening servicekosten Herstructurering Nieuw Hulst Visitatie Ecorys Onderzoek resultaat USP-bewonersenquête Samenwerkingsovereenkomst en Reglement n.a.v. Nieuwe Overlegwet

Huurdersbijeenkomst Eenmaal per jaar wordt een algemene huurdersbijeenkomst gehouden. De Bewonersraad legt aan de huurders verantwoording af over het afgelopen jaar. Voor deze bijeenkomst worden alle huurders schriftelijk uitgenodigd. Dit jaar vond de bijeenkomst plaats op 15 oktober in brasserie De Halve Maan. Het was een goed bezochte

blz. 17 van 71

avond, er waren in totaal 89 huurders aanwezig. Tevens waren alle leden van de Raad van Commissarissen aanwezig met de directeur-bestuurder en het voltallige personeel van Woonstichting Hulst. Overleg Raad van Commissarissen – Bewonersraad Woonstichting Hulst Op 16 april 2009 heeft er een overleg plaatsgevonden tussen de Raad van Commissarissen en de Bewonersraad Woonstichting Hulst. Onderwerpen van gesprek waren onder andere: Nieuwe Overlegwet per 1-1-2009, Herstructurering Nieuw Hulst/Groot Onderhoud, betaalbaarheid, bijzondere doelgroepen, bouwproductie, enquête USP 2008, visitatie. Het overleg vindt jaarlijks plaats en heeft tot doel om elkaar te informeren en van gedachten te wisselen over het functioneren van Woonstichting Hulst.

Informatie huurders Algemeen Huurders hebben er recht op volledig geïnformeerd te worden over zaken met betrekking tot het huren en bewonen van een woning van Woonstichting Hulst. De huurders worden door middel van algemene mailing of persoonlijke berichten op de hoogte gesteld van zaken zoals huurtoeslag, huurverhoging en onderhoud. Gerichte informatieverstrekking per onderwerp heeft over het algemeen meer effect dan het versturen van gebundelde informatie via een verzamelblad. Huurders bijeenkomst Eenmaal per jaar worden alle huurders in samenwerking met de Bewonersraad uitgenodigd. Het beleid van Woonstichting Hulst en het functioneren van de Bewonersraad worden toegelicht. De bijeenkomst werd, zoals hiervoor reeds vermeld, gehouden op 15 oktober 2009. Woonkostenkrant In het voorjaar wordt aan alle huurders de “woonkostenkrant” toegezonden. Hierin komen niet alleen financiële aspecten van wonen aan de orde maar wordt tevens aandacht geschonken aan de algemene bijstandswet, bijdrage ziektekosten enz. Huurkrant Bij de jaarlijkse huurverhoging krijgen alle huurders de “Huurkrant” toegezonden. Dit is een uitgave van Aedes waarin informatie wordt gegeven betreffende de huurprijsberekening en het aanvragen van huurtoeslag. Huurtoeslag Bij het afsluiten van een nieuw huurcontract wordt bekeken of de huurder op basis van het opgegeven inkomen en de geldende huurprijs in aanmerking komt voor huurtoeslag. Huurverhoging In 2009 is er een huurverhoging doorgevoerd van 2,5%. Jaarlijks wordt vastgesteld wat voor de financiële continuïteit de meest verantwoorde verhoging is. Voor de toekomst wordt ervan uitgegaan dat de huurverhoging afhankelijk zal zijn van de hoogte van de inflatie. Faciliteiten ten behoeve van de Bewonersraad De Bewonersraad wordt door het werkapparaat secretarieel ondersteund. Eventuele uitgaven ter uitvoering van de activiteiten van de Bewonersraad komen ten laste van Woonstichting Hulst. Voor overleg wordt gebruik gemaakt van de vergaderruimte van Woonstichting Hulst. Totaal werd in 2009 € 4.967 uitgegeven betrekking hebbende op de Bewonersraad. Geschillencommissie In samenwerking met de overige corporaties in Zeeuws-Vlaanderen is een “Regionale klachtencommissie” in het leven geroepen. Het daartoe opgestelde “Reglement regionale klachtencommissie” is destijds door de 4 verhuurders vastgesteld op 10 juni 1998. Laatstelijk op 13 mei 2002 is het reglement aangepast. Tot nu toe zijn door onze huurders geen klachten aan deze commissie voorgelegd.

blz. 18 van 71

Financiële continuïteit Toekomstverwachting In de begroting 2010 is een prognose gemaakt van de verwachte resultaten voor de periode tot en met 2019. Het resultaat uit de normale bedrijfsactiviteiten, het verhuren van woningen, zal naar verwachting altijd positief zijn. Het totale bedrijfsresultaat van 2009 vertoont een negatief bedrag wat vooral veroorzaakt wordt door de onrendabele investeringen van projecten. De komende jaren wordt een totaalbedrag van circa 5 miljoen euro begroot voor onrendabele investeringen en herstructureringskosten. Naar verwachting worden in deze periode 170 wooneenheden en 2 groepswoningen gebouwd. Momenteel zijn er 2 complexen in aanbouw, deze worden in de loop van 2010 opgeleverd. De projecten die in de toekomst gerealiseerd worden zijn: Kleine bagijnestraat, Nieuw Hulst en de Van der Maelstedweg 8 t/m 14. Tevens staan er 148 woningen op de nominatie gesloopt te worden in het kader van herstructurering van de wijken Nieuw Hulst en Oude Polderstraat/Janseniuslaan. Bij het opstellen van deze toekomstberekeningen is ervan uitgegaan dat de verhuurbaarheid op hetzelfde niveau blijft als de afgelopen jaren. Het is vooral uit oogpunt van verhuurbaarheid belangrijk de kwaliteit van het woningbezit te blijven verbeteren. Dit kan in eerste instantie plaatsvinden middels onderhoudsingrepen en comfortverbeteringen. Herstructurering is het gevolg van het feit dat een type woning niet meer gevraagd wordt of niet meer verhuurbaar blijkt te zijn. Gezien alle plannen die nog in ontwikkeling zijn is het een reële verwachting dat Woonstichting Hulst de komende jaren nog een actieve en zinvolle rol zal spelen in de volkshuisvesting in Hulst. Ook op basis van financiële prognoses is deze verwachting zeker gerechtvaardigd. Ratio’s Om inzicht te verkrijgen in de balansposities, de resultatenposities en de algemene financiële posities is een aantal kengetallen, met als uitgangspunt de jaarrekening 2009 en de prognoses voor de winst en verliesrekening tot en met 2014, hierna weergegeven. Bij deze prognose is rekening gehouden met de te betalen vennootschapsbelasting. Solvabiliteit Voor de beoordeling van de solvabiliteit van Woonstichting Hulst wordt beoordeeld in hoeverre de Stichting in staat is om op langere termijn aan haar verplichtingen te voldoen. Als solvabiliteitsmaatstaf is toegepast: eigen vermogen / totaal vermogen. Er is bij het samenstellen van de begroting reeds rekening gehouden met de invloed van te betalen vennootschapsbelasting. Het percentage ontwikkelt zich naar verwachting als volgt:

Solvabiliteitsratio

2009 32,08

2010 27,45

2011 24,86

2012 23,04

2013 24,29

2014 23,54

Liquiditeit De liquiditeitspositie geeft aan of Woonstichting Hulst in staat is op korte termijn aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. De liquiditeitsmaatstaf is mede afhankelijk van op het balansmoment wel of niet aangetrokken Vreemd Vermogen. Dit veroorzaakt fluctuatie in het kengetal gedurende de verschillende balansmomenten. De ratio wordt berekend door de verhouding te bepalen tussen de vlottende activa en het kort vreemd vermogen. Een ratio van 1 of meer is een goed teken. De current ratio bedraagt voor de komende jaren: Current ratio

2009 0,58

2010 0,41

2011 0,25

2012 1,36

2013 1,04

2014 1,84

Er is bij de Rabobank een rekening courant faciliteit aanwezig van € 2.000.000, dit is contractueel vastgelegd.

blz. 19 van 71

Rentabiliteit over het totale vermogen De rentabiliteit van het totale vermogen geeft het percentage aan van het jaarresultaat voor rentelast en belastinglast ten opzichte van het totale vermogen aan het eind van het boekjaar. De R.T.V. geeft de volgende ontwikkeling voor de komende jaren te zien:

RTV

2009 2,95%

2010 1,5%

2011 1,34%

2012 1,26%

2013 1,28%

2014 1,25%

Rentabiliteit over het eigen vermogen De rentabiliteit over het eigen vermogen is het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen ultimo boekjaar. Een REV hoger dan de marktrente is een goed teken. De REV geeft de volgende ontwikkeling voor de komende jaren te zien: 2009 0,09%

2011 4,75%

2012 1,43%

2013 6,94%

2014 2,02%

Ontwikkeling balanspost Eigen Vermogen 2009 2010 2011 x € 1000 Eigen Vermogen 21.648 19.392 19.683

2012 19.365

2013 20.165

2014 19.992

REV (voor Bel.)

2010 -14,3%

Overige waardeveranderingen MVA In 2009 hebben de volgende correcties plaatsgevonden op VHE’s in exploitatie: 2009 Onrendabele investeringen complex 63 Zoutestraat Hogere bedrijfswaarde complex 69 Houtenkwartier Onrendabele investeringen complex 073 Baudeloo Hogere bedrijfswaarde complex 074 Dobbele Poort Onrendabele investeringen complex 83 Balkon Saldo

2008

2.218.228

0

-302.321

1.945.247 108.240

-618.818 322.762 1.619.851

0 0 2.053.487

Resultaat 2009 Het boekjaar 2009 is afgesloten met een negatief resultaat van € 204.435. In vergelijking tot het boekjaar 2008 is het resultaat circa € 764.522 hoger. Het verschil (x € 1.000) is als volgt te specificeren: Hogere bedrijfsopbrengsten Lagere bedrijfslasten Lager renteresultaat Hogere vpb Hoger resultaat

108 876 17247765

De bedrijfsopbrengsten zijn hoger vanwege nieuwbouw. De bedrijfslasten zijn lager vanwege lagere onrendabele investeringen en onderhoudslasten. Het lagere renteresultaat wordt veroorzaakt door aantrekken van vreemd vermogen.

blz. 20 van 71

Beleggingen Woonstichting Hulst heeft een solidariteitsobligatielening verstrekt aan het Wooninvesteringsfonds van € 500.000 met een renteopbrengst van 4,5%. In de loop van 2007 is het verzoek gekomen om de rente op deze obligatielening in de vorm van certificaten uit te betalen. Wij hebben besloten dit verzoek in te willigen, waardoor de lening aangegroeid is met € 70.583 aan certificaten. Ontwikkelingen Financiën In 2009 is een nieuwe kapitaalmarktlening aangetrokken bij de BNG. Ad € 5.000.000 rente 4,55%. Buitenlandse instellingen Er vindt geen financiële ondersteuning plaats aan buitenlandse instellingen.

blz. 21 van 71

Leefbaarheid Algemeen Een verhuurder van sociale woningen dient bij te dragen aan de leefbaarheid van de buurt en wijk waarin zijn woningen staan. Het verhuren van woningen brengt dus niet alleen de verantwoording voor de gebouwen met zich mee. De omgeving waarin huurders en hun medebewoners zich letterlijk en figuurlijk thuis moeten voelen is een belangrijk aspect bij het verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Voor Woonstichting Hulst als verhuurder is het van groot belang dat een huurder zich prettig voelt in zijn woning en de daarbij behorende omgeving. Een huurder die zich goed voelt in een bepaalde omgeving zal langer klant blijven dan iemand die op- of aanmerkingen op woning of woonomgeving heeft. De leefbaarheid in een bepaalde wijk is een moeilijk te bepalen gegeven. Eén van de meetgegevens zou kunnen zijn het aantal verhuizingen dat in een bepaalde wijk plaatsvindt. Dit is echter een cijfer dat niet representatief is. Als verhuurder zal Woonstichting Hulst moeten afgaan op signalen die via de huurders en ook de Bewonersraad haar bereiken. Nieuwbouw Bij het opstellen van een programma van eisen voor het bouwen van een nieuw complex woningen wordt veel aandacht geschonken aan het wooncomfort. Dit betreft veelal wensen die betrekking hebben op het ontwerpen van de binnenkant van de woning. Voorbeelden hiervan zijn: de oppervlakte van de kamers, de indeling, de plaatsing van aansluitingen, ventilatie en verwarming, te gebruiken materialen en kleuren. Deze wensen komen ook naar voren in de conclusies van het regionaal volkshuisvestingsonderzoek. Woningen die nu ontworpen en gebouwd worden zijn meer dan voorheen geschikt voor bewoners die langere tijd in hun woning wensen te blijven wonen, dit ondanks het ouder of hulpafhankelijk worden. Bestaande woningen Bij bestaande woningen wordt voor zover mogelijk getracht het gevoel van veiligheid te verbeteren. Voor etagewoningen houdt dat in het afsluiten van galerijen, het aanbrengen van een intercominstallatie en eventueel het plaatsen van hekken. Bij vervanging worden in deuren en kozijnen maatregelen getroffen ter voorkoming van inbraak. Het comfort van zittende huurders wordt ook verbeterd door het op verzoek aanbrengen van dubbele beglazing en, indien nog niet aanwezig, een complete c.v.-installatie. Bij het planmatig vervangen van een c.v.-installatie wordt gratis een verwarmingsinstallatie inclusief warmwatervoorziening aangebracht. Huurders kunnen een tweede toilet, een tweede vaste trap, of een groter dakraam laten installeren. Bij het vervangen van keukens worden de klanten in de gelegenheid gesteld om naar eigen keuze een inbouwkeuken te laten installeren tegen een geringe huurverhoging. Met de gemeente wordt overleg gevoerd inzake het onderhoud van het openbaar groen in de onmiddellijke nabijheid van het woningbestand. Door de opzichter wordt gecontroleerd of huurders hun woning en de bijbehorende tuinen en heggen naar behoren onderhouden. Indien dit niet het geval is wordt de betreffende huurder verzocht de tuin in een acceptabele staat van onderhoud te brengen. Bij in gebreke blijven van de huurder wordt soms besloten de tuin door derden te laten opknappen. Indien de buurt of de woning bevuild wordt met graffiti, wordt dit door Woonstichting Hulst verwijderd. Tevens wordt door de opzichter gelet op het vrijhouden van brandgangen. Op dergelijke plaatsen wordt regelmatig (grof) vuil geplaatst voor een volgende ophaaldienst. Voor zover aanwezig vindt regelmatig overleg plaats met een wijkraad. Dergelijke overlegstructuren leveren meestal direct concreet inzicht op in de problematiek. Een gerichte aanpak is vervolgens effectief mogelijk. Aanpassingen ten behoeve van lichamelijk gehandicapten In samenwerking met de gemeente wordt de wet W.M.O. uitgevoerd. Op basis van een rapport, uitgebracht door Zorgvoorziening Nederland wordt bekeken of een woning aan de specifieke eisen van een huurder kan worden aangepast. Het programma van eisen wordt door de afdeling technische dienst van Woonstichting Hulst met de grootste spoed behandeld. De verschillende aannemers krijgen direct opdrachten voor uitvoering van de werkzaamheden. In 2009 zijn op deze manier 32 woningen aan de individuele wensen van hun bewoners aangepast. Totaal is voor het uitvoeren van deze werkzaamheden een bedrag van circa € 11.710 door Woonstichting Hulst als voorschot

blz. 22 van 71

uitgegeven. De aanpassingen worden door de gemeente terugbetaald. De begeleiding van de werkzaamheden vergt een steeds groter tijdsbeslag. Wijkgebouw De Wijkraad Langs de Linie, die haar werkgebied heeft in de wijken Nieuw Hulst en Linie/Moerschans, heeft gratis de beschikking over een woning in de Keldermansstraat. De woning wordt gebruikt voor het houden van vergaderingen en welzijnsactiviteiten. Leefbaarheidfonds Woonstichting Hulst is een sociaal verhuurder die zich mede verantwoordelijk voelt voor de leefbaarheid in de diverse wijken van de kern Hulst. Uit dat oogpunt ondersteunt Woonstichting Hulst initiatieven die de leefbaarheid en het woongenot in de kern Hulst bevorderen. De primaire doelstelling van de corporatie is het zorgen voor goede huisvesting voor haar klanten. Bewoners ervaren dat niet alleen de woning bijdraagt in het woongenot maar ook de omgeving en de aangeboden faciliteiten. Activiteiten die in de leefgemeenschap georganiseerd worden maken deel uit van het comfort dat meetelt hoe bewoners hun woning en leefomgeving waarderen. Aanvragen kunnen worden gedaan in het kader van het organiseren van evenementen in wijken en buurten in Hulst. Dit kan zijn ter verbetering van de sociale samenhang in een buurt of ter verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving. De activiteiten moeten aanwijsbare positieve gevolgen hebben voor de leefbaarheid van de wijk of de kern Hulst. Het fonds geldt niet voor aanvragen die gebruik kunnen maken van andere reguliere subsidiegevers. Groepen van inwoners van de kern Hulst die zich inzetten voor de jeugd en/of activiteiten op het terrein van sport, spel, ontspanning en cultuur kunnen een beroep doen op het leefbaarheidfonds. Verzoeken dienen schriftelijk bij Woonstichting Hulst te worden ingediend. Het verzoek dient gemotiveerd en onderbouwd te zijn. Aanvragers krijgen zo spoedig mogelijk bericht of de aanvraag wordt gehonoreerd. Over het besluit van de directie of de hoogte van de toekenning kan niet worden gecorrespondeerd. Als een verzoek gehonoreerd is kan de toegezegde bijdrage worden voldaan aan de aanvrager, er dient daartoe een bewijsstuk te worden overlegd dat de activiteiten/evenementen ook worden uitgevoerd. Bij voorkeur worden de bedragen rechtstreeks aan de uitvoerende partijen of leveranciers van de activiteit of het evenement uitbetaald. Woonstichting Hulst stelt jaarlijks € 40.000 ter beschikking. Is dit bedrag in een bepaald jaar niet opgebruikt dan vervalt het restant bedrag. Van dit budget kan een bedrag uitgekeerd worden ter ondersteuning van slachtoffers van natuurrampen. Het fonds start met ingang van 2008, maar stopt in het jaar dat volgens de begroting de exploitatie negatief wordt, of zoveel eerder als blijkt dat er geen beroep op wordt gedaan. De mogelijkheid om een beroep te doen op dit leefbaarheidfonds wordt gepubliceerd op de website van Woonstichting Hulst. Tevens wordt het toegestuurd aan klanten, de Bewonersraad en aan andere belanghouders. Aan het eind van het boekjaar zal aan de Raad van Commissarissen en de Bewonersraad een overzicht van de uitgaven worden verstrekt ter evaluatie. In het verslagjaar 2009 is voor een bedrag van € 54.956 uitgegeven in het kader van deze regeling. In dit bedrag is een bijdrage opgenomen van € 15.000 die uitbetaald is om de welzijnsactiviteiten in het woon-zorgcomplex de Blaauwe Hoeve financieel te ondersteunen. Door het wegvallen van de subsidiëring vanuit de AWBZ voor de zorgverlenende instantie is besloten om vanaf 2009 structureel vanuit het Leefbaarheidfonds jaarlijks een bijdrage te verstrekken van € 15.000 om deze voorzieningen voor klanten die in de zorgwoningen wonen, in stand te blijven houden

blz. 23 van 71

Onderzoek klanttevredenheid In 2008 is door de firma USP een klanttevredenheidonderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek zijn de volgende onderwerpen onderzocht: tevredenheid met de woning/woonomgeving/dienstverlening van de corporatie verhuisgeneigdheid en doorstroming communicatie (internetgebruik, website evaluatie en bewonersblad) Eén van de conclusies van het onderzoek bleek te zijn dat het goed oplossen van gebreken onder het gemiddelde werd gewaardeerd. Hiertoe zijn in het voorjaar van 2009 met de installateurs en aannemers gesprekken gevoerd en afspraken gemaakt om de dienstverlening te verbeteren. Om de effecten van deze afspraken te meten is in de tweede helft van 2009 een enquête onder de huurders gehouden. Met de conclusies uit deze enquête worden in 2010 nadere afspraken met de onder aannemers gemaakt. Woonfraude Woonfraude wil zeggen dat de huurder van een woning de huurovereenkomst met zijn verhuurder niet nakomt. Enkele voorbeelden zijn: • Het doorverhuren van een huurwoning aan een ander • Het ruilen van een huurwoning zonder toestemming van de verhuurder • Het verhuren van kamers van een huurwoning zonder toestemming van de verhuurder • Het gebruiken van een huurwoning als opslagplaats of bedrijfsruimte anders dan bedoeld voor opslagplaats of bedrijfsruimte • Het niet permanent bewonen van een huurwoning door de huurder zonder toestemming van de verhuurder • Het gebruiken van de huurwoning voor hennepteelt • Het doorgeven van de huurwoning aan familie, vrienden of derden zonder toestemming van de verhuurder Enkele vormen van woonfraude worden ondervangen middels Convenant Ontmanteld. Met andere vormen hebben wij hier in de regio weinig te maken. Vanwege de ontspannen woningmarkt en het overzichtelijke woningbestand is het aantal huurders te overzien en wordt informatie vroegtijdig verkregen. Door mensen snel aan te spreken op hun gedrag wordt vaak erger voorkomen.

blz. 24 van 71

Wonen en zorg Wonen en zorg Op het terrein van wonen en zorg heeft Woonstichting Hulst al langere tijd samengewerkt met zorgverlenende instellingen om samen projecten te realiseren. Bij deze initiatieven levert Woonstichting Hulst de gebouwen en de zorg wordt door de zorgverstrekker verleend. Toewijzing van woningen vindt plaats in overleg. In geval van nieuwbouw vindt nauw overleg plaats tussen de zorgverlener en Woonstichting Hulst teneinde een zo’n goed mogelijk product in de markt te zetten, dat voldoet aan de wensen van de toekomstige klant. Daarbij wordt rekening gehouden met de conditie van de betreffende doelgroep. Tevens wordt voor de zorgverleners het werken eenvoudiger gemaakt. Samenwerkingpartners Instanties waarmee samengewerkt wordt op het terrein van wonen en zorg zijn: de Blaauwe Hoeve, Stichting Tragel en Stichting Emergis. De Blaauwe Hoeve is een centrum voor verzorging en verpleging. Stichting Tragel betreft een instelling voor mensen met een verstandelijke beperking. Emergis is een centrum voor geestelijke gezondheidszorg, zij werkt op meerdere terreinen voor mensen met een psychiatrische stoornis. Gerealiseerde projecten Hieronder volgt een opsomming van projecten die reeds opgeleverd zijn en die in nauwe samenwerking met de zorgverlener tot stand zijn gekomen: Zorgverlenende Instantie De Blaauwe Hoeve De Blaauwe Hoeve De Blaauwe Hoeve De Blaauwe Hoeve De Blaauwe Hoeve Stichting Tragel Stichting Tragel Stichting Tragel Stichting Tragel Stichting Tragel Stichting Tragel Emergis Emergis Emergis

Project WSH

Aantal woningen

Truffinoweg Korenmarkt Woonzorgproject K.Bellingstraat Korte Bellingstraat 3 Truffinoweg 240 Asschepoort Bachlaan Stanleystraat Assestraat Columbuslaan A. de Grotestraat Liniestraat Nieuw Hulst Baudeloo

171 woningen 1 groepswoning 104 woningen 1 groepswoning 1 groepswoning 1 groepswoning 3 woningen 1 groepswoning 3 groepswoningen 3 groepswoningen 1 groepswoning 1 woning 11 woningen 11 woningen

Aantal Bewoners 171 16 104 8 8 12 12 13 24 13 10 4 11 11

Toekomstige projecten Er is nog een aantal projecten in voorbereiding in samenspraak met de zorgverleners. Zo staat project 63Zoutestraat, begroot met een eindwaarde van ongeveer 4 miljoen, waarbij een twintigtal woningen worden gerealiseerd met 1 gemeenschappelijke ruimte. Project 69-Houtenkwartier staat begroot voor een eindwaarde van 6.5 miljoen voor 21 woningen met 1 gemeenschappelijke ruimte.

blz. 25 van 71

Stakeholders/belanghebbenden Bij het opstellen van beleid en het formuleren van te behalen doelen baseren corporaties zich niet alleen op eigen inzichten, maar zij nemen de wensen en verlangens van andere instellingen in hun besluitvorming en investeringsplannen mee. Dit geldt met name voor zorginstellingen waarmee intensief wordt samengewerkt om projecten op te starten, of om reeds gerealiseerde projecten te exploiteren. Op deze manier worden door corporaties al geruime tijd op een breed vlak maatschappelijke activiteiten ontplooid. Om inzicht te geven met welke belanghebbenden Woonstichting Hulst contacten onderhoudt wordt hieronder in willekeurige volgorde een overzicht gegeven van deze contacten, die formeel of informeel het afgelopen jaar plaatsgevonden hebben. Naam Blaauwe Hoeve Emergis Tragel Bewonersraad Raad van Commissarissen Platform Zeeuws-Vlaanderen Zeeuws Directeurencontact Aedes Huurders (gezamenlijk) Huurders Wijkraad Wethouders Ambtenaren Middenstandsvereniging Hulst BWS Banken Verzekeringsmaatschappij Politie Algemeen Maatschappelijk Werk

blz. 26 van 71

Frequentie 6 x per jaar 7 x per jaar 7 x per jaar 11 x per jaar 9 x per jaar 6 x per jaar 6 x per jaar 5 x per jaar 1 x per jaar 38 x per jaar 2 x per jaar 4 x in 2009 Maandelijks 3 x per jaar 2 x per jaar 2 x per jaar 2 x per jaar 3 x per jaar 2 x per jaar

Onderwerp Lopende bouwprojecten Lopende bouwprojecten Lopende bouwprojecten Activiteiten WSH Toezichthouder WSH Zeeuws-Vlaams volkshuisvestingoverleg Provinciale uitwisseling Landelijk directeurenoverleg Toelichting activiteiten WSH Individuele vragen Toelichting activiteiten WSH Corporatie overleg gemeente Lopende projecten Ontwikkelingen middenstand Regionale huisvestingsvraagstuk Zakelijke besprekingen Zakelijke besprekingen Wijkoverleg Samenwerking

Administratie De administratie wordt verzorgd door de interne administratieve dienst van Woonstichting Hulst. De administratie is in verregaande mate geautomatiseerd. Gebruik wordt gemaakt van software van de firma N.C.C.W. CASA. Deze organisatie is marktleider op het gebied van softwareleverantie in de branche. Het jaarverslag wordt samengesteld door de eigen administratieve dienst. Vereniging van Eigenaren De woningen van complex 052 zijn gebouwd boven een winkel in de Overdamstraat te Hulst. Voor de verdeling van zakelijke lasten als onderhoud en verzekering is voor het beheer van deze woningen een Vereniging van Eigenaren opgericht. De participanten in deze vereniging zijn Woonstichting Hulst en Mattheeuws Supermarkt Hulst B.V. De overeenkomst is vastgelegd in een notariële akte d.d. 14 juni 1990. Beide deelnemers lopen verder geen financiële gevaren dan de consequenties van het onderhoud en beheer van het gebouw. Voor het complex 66 (Havenfort) is bij notariële akte op 23 juli 2001 een splitsingsakte opgemaakt die voorziet in de verdeling van de afzonderlijke ruimtes. In dit complex vormen momenteel 4 partijen de vereniging van eigenaren te weten: Woonstichting Hulst als verhuurder van 10 appartementen en verhuurder van de bedrijfsruimte, Coco Labeling (heeft in 2004 Stationsplein 18 gekocht van Woonstichting Hulst) en beide eigenaren van de penthouses. De oprichtingsvergadering van de Vereniging van Eigenaren Havenfort vond plaats op 1 november 2002. Stichting Hoera Hulst Op 2 november 2004 is deze stichting bij akte opgericht bestaande uit 4 partijen. Doel van deze stichting is het bevorderen van de leefbaarheid en de economische bedrijvigheid in de kern Hulst. Deze partijen zijn: Mattheeuws Vastgoed B.V., Woonstichting Hulst, Rabobank Hulst/Nieuw-Namen en Lafoma Projectontwikkeling. Controlerend accountant De tussentijdse en jaarlijkse controle wordt verricht door: BDO Audit & Assurance B.V. Postbus 757 5000 AT Tilburg

blz. 27 van 71

Bestuursverklaring Hulst, 26 mei 2010

Het bestuur van Woonstichting Hulst verklaart hierbij dat alle haar direct en toekomstig ter beschikking staande middelen in 2009 uitsluitend in het belang van de Volkshuisvesting zijn en zullen worden besteed.

Directeur-bestuurder:

was getekend J.A.P.M. Valckx

blz. 28 van 71

Intern Toezicht Raad van Commissarissen Het intern toezicht op het bestuur van Woonstichting Hulst wordt uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. Deze Raad bestaat volgens de statuten minimaal uit 3 en maximaal uit 5 leden. Sedert de statutenwijziging van 22 juli 2003 kan elk lid maximaal drie keer voor een periode van 4 jaar zitting hebben. De Raad heeft het recht om de directie te benoemen, te schorsen en te ontslaan. De Raad stelt tevens het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van de directie vast. Volgens de statuten zijn aan de goedkeuring van de Raad de directiebesluiten onderworpen met betrekking tot onder meer de vaststelling van de begroting, het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag, alsmede het vaststellen of wijzigen van beleidsplannen. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de Bewonersraad. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn in artikel 18 van de Statuten van Woonstichting Hulst d.d. 22 juli 2003 vastgelegd. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad dat in de vergadering van 3 november 2009 is geactualiseerd en vastgesteld. Samenstelling van de Raad De Raad van Commissarissen is samengesteld op basis van het volgende profiel dat opnieuw is vastgesteld in de bijeenkomst van 16 december 2008: beschikken over ervaring op het gebied van bestuur en/of toezicht; een brede maatschappelijke ervaring en betrokkenheid bezitten; voldoende sociale vaardigheden hebben voor de beoordeling van de bedrijfsvoering en financiële en volkshuisvestelijke prestaties van de corporatie; beschikken over een aantoonbare interesse en kennis op terreinen van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en veiligheid; onafhankelijk kunnen functioneren; goed kunnen communiceren; tijd beschikbaar hebben; woonachtig zijn in de gemeente Hulst en beschikken over een relevant netwerk; passen in de leeftijdsopbouw van de Raad; goed kunnen samenwerken. Voor de voorzitter is een aanvullend profiel opgesteld, tevens vastgesteld in de bijeenkomst van 16 december 2008. De voorzitter kenmerkt zich door zijn teamrol en: is een goed gespreksleider; heeft gevoel voor procedures en verhoudingen; streeft naar een evenwichtige inbreng van het team; streeft naar overeenstemming; is in staat beslissingen te nemen; bewaakt de rol en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen; de voorzitter is het eerste aanspreekpunt van het bestuur. Tevens is er een rooster van aftreden en wel op een dusdanige wijze dat het verloop geleidelijk gaat zodat kennis en ervaring doorgegeven kan worden aan nieuwkomers. Beide profielen en het rooster van aftreden zijn gepubliceerd op de website. De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk ten opzichte van elkaar en de corporatie, ze zijn ieder afzonderlijk verantwoordelijk en dragen kritisch bij aan de besluitvorming. Vacatures In de eerste bijeenkomst van de Raad in 2009 d.d. 13 januari 2009 is een nieuwe voorzitter gekozen, dhr. S. van der Hooft heeft de benoeming geaccepteerd. Tevens zijn tijdens deze bijeenkomst de aandachtsvelden opnieuw verdeeld. Eind 2010 is dhr. Otjes niet herkiesbaar en zal er een vacature ontstaan. In de loop van 2010 wordt over de invulling van deze vacature een plan van aanpak opgesteld door de Raad.

blz. 29 van 71

De Raad bestaat uit de volgende leden: Dhr. S. van der Hooft (1939) Voorzitter, commissaris vanaf 2003, aandachtsveld: projectontwikkeling en commercieel vastgoed. Nevenfuncties: bestuurslid Stichting Katholiek Onderwijs Hulst. Dhr. Van der Hooft is gepensioneerd, werkzaam geweest als manager facilitaire dienst. Hij is benoemd op voordracht van de huurders. Herkiesbaar in 2011. Dhr. J.A. Otjes (1940) Vice-voorzitter, commissaris vanaf 1994, aandachtsveld: wonen en zorg. Nevenfuncties: bestuurslid Stichting Welzijn Hulst (voorheen Stichting Welzijn voor Ouderen). Dhr. Otjes is gepensioneerd en is werkzaam geweest in de bouwwereld. Hij had en heeft bestuurlijke nevenfuncties bij kerkelijke en andere sociaal maatschappelijke organisaties, waarvan onder andere bestuurslid Stichting Welzijn Hulst. Zijn zittingsperiode eindigt per 31 december 2010. Dhr. mr.J.A.M. de Kerf (1959) Commissaris vanaf 2007, aandachtsveld: juridische zaken. Nevenfuncties: geen. Dhr. De Kerf is zelfstandig jurist. Herkiesbaar in 2011. Mevr. A.M. Vons-de Oude (1959) Commissaris vanaf 2009, aandachtsveld: marketing en commerciële dienstverlening. Nevenfuncties: secretaris Stichting Pardoes. Mevr. Vons is werkzaam als directeur-bestuurder van Stichting Kinderopvang Zeeuws-Vlaanderen. Zij is benoemd op voordracht van de huurders. Herkiesbaar in 2012. Dhr.A.G. Sponselee (1944) Commissaris vanaf 2009, aandachtsveld: financieel, economisch, automatisering. Nevenfuncties: secretaris KBO Zeeland, penningmeester parochiebestuur Boschkapelle, Hengstdijk-Stoppeldijk. Dhr. Sponselee is gepensioneerd, werkzaam geweest als financieel directeur. Herkiesbaar in 2012. De aandachtsvelden sociale verhoudingen, volkshuisvesting en welzijn en veiligheid zijn bij alle commissarissen ondergebracht. Iedere commissaris heeft naast zijn eigen specifieke aandachtsveld nog een reserveaandachtsveld toegewezen gekregen, zodat bij afwezigheid van een der commissarissen er toch aandacht voor het bepaalde veld aanwezig is in de Raad. De commissarissen hebben geen nevenfuncties die in conflict komen met het functioneren in het toezichthoudend orgaan. De leden van de Raad van Commissarissen zijn allen onafhankelijk ten opzichte van Woonstichting Hulst. Commissies De Raad heeft verder geen aparte audit- en remuneratiecommissie, onderwerpen worden door alle leden behartigd. Visie op volkshuisvesting en werkwijze De Raad stelt zich primair ten doel om transparant toezicht te houden op het goed functioneren en presteren van Woonstichting Hulst in het algemeen en de naleving van de Governance Code. De doelstellingen vastgelegd in het Beleidsplan worden jaarlijks geëvalueerd. De Raad heeft in eerste instantie het belang van de inwoners van de kern Hulst voor ogen. De Raad is voorstander van een actieve corporatie die niet alleen beheert maar een actieve bijdrage levert aan het woon- en leefklimaat in de kern Hulst. De Raad is zich ervan bewust dat actief zijn risico’s lopen betekent. Deze risico’s kunnen betrekking hebben op leegstandrisico’s en/of financiële zaken, deze gevaren moeten binnen overzienbare grenzen blijven. Niet alleen bouwen om het woningbestand te vergroten, maar een kwalitatieve goede woning garanderen voor haar klanten nu en in de toekomst is de taak van Woonstichting Hulst. Daarbij dient het thema leefbaarheid niet uit het oog te worden verloren. Een bijdrage leveren op het terrein van herstructurering is een van de kerntaken van de corporatie en dat geldt niet alleen voor het eigen woningbezit. Het thema Wonen en Zorg draagt de Raad een warm hart toe. De Raad voert zijn toezichthoudende taak uit op basis van de Aedes- en Governance Code en beoordeelt de prestaties van de corporatie aan de hand van het beleidsplan 2005-2012. De gestelde doelen daarin worden tijdens de jaarlijkse evaluatiebijeenkomst nauwgezet gevolgd en zonodig bekritiseerd. Maandelijks wordt de Raad door het bestuur op de hoogte gehouden van de prestaties op financieel en volkshuisvestelijk gebied door een aantal rapportages die worden toegestuurd. Van afzonderlijke bouwprojecten ontvangt de Raad voor aanvang

blz. 30 van 71

een prognose en na afloop een totaalopstelling stichtingskosten. Het verloop van projecten die onderhanden zijn wordt per vergadering bijgehouden. Informatievoorziening De leden van de Raad van Commissarissen worden voorzien van navolgende informatie: -

Verslaglegging administratie middels kengetallen Maedia-select Aedes Prestatieoordeel CFV Winst en Verlies overzichten Notulen Bewonersraad Beleidssignalen Aedes Aedes Spotlight Liquiditeitsoverzichten Begroting / Realisatie overzichten Circulaires VROM Notulen van stafoverleg Benchmarks CFV + BDO + Aedes Notulen overlegvergadering Bewonersraad Bulletins en Rapporten VTW Overzichten aan- en verkopen Aanbestedingsresultaten

Overleg Raad van Commissarissen - bestuur In 2009 vonden 9 vergaderingen plaats van de Raad met de directeur-bestuurder van Woonstichting Hulst, namelijk op 13 januari, 3 februari, 18 maart, 13 mei, 30 juni, 8 september, 20 oktober, 3 november en 8 december. Tijdens deze bijeenkomsten waren alle commissarissen aanwezig. De directeur-bestuurder rapporteert over het gevoerde beleid. De Raad wordt op de hoogte gehouden van de gang van zaken door maandelijkse overzichten op financieel gebied maar ook door verslaglegging op andere terreinen zoals verhuurbaarheid, stand van zaken onderhoud en realisatie aan- en verkopen. In de bijeenkomsten worden de verstrekte overzichten besproken en toegelicht en zonodig door de Raad bekritiseerd. Op basis van de goedgekeurde begroting wordt door de Raad gevolgd of de doelstelling op volkshuisvestelijk gebied wordt gerealiseerd, en daarbij wordt tevens de financiële continuïteit bewaakt. Onderwerpen De belangrijkste onderwerpen uit de bijeenkomsten zijn: -

Verkiezing voorzitter Interim-rapport BDO Huurverhoging 2009 Jaarrekening en jaarverslag 2008 Financieel Statuut en Betaalprocedure Rooster van aftreden Begroting 2010 Vennootschapsbelasting Overzicht geldleningen Prestatieoordeel CFV Evaluatie Vergoeding RvC en salaris directeur-bestuurder Jaarrekening en beleidsplan Ontwikkeling nieuwbouw en herstructurering Overzicht belanghouders contacten Profielschets en Reglement RvC Visitatie

blz. 31 van 71

Besluitenlijst van de Raad van Commissarissen nr. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29.

Besluit De heer Van der Hooft wordt met algemene instemming benoemd tot voorzitter. Het overzicht van aandachtsvelden en reserve-aandachtsvelden wordt vastgesteld. Het rooster van aftreden wordt aangepast. De honorering Raad van Commissarissen is vastgesteld conform overzicht 2008 met jaarlijkse aanpassing vanaf 2009 volgens stijging salarissen CAO Woondiensten. Aan de hand van het beleidsplan worden thema’s gekozen voor de agenda met als doel visieontwikkeling. De notulen en besluitenlijst d.d. 16 december 2008 worden vastgesteld. De notulen en besluitenlijst d.d. 13 januari 2009 worden vastgesteld. De Raad gaat akkoord met het huurverhogingvoorstel 2009 van 2,5% De notulen en besluitenlijst d.d. 3 februari 2009 worden vastgesteld Het voorstel met prioriteitsaanduiding van de thema's die in de loop van 2009 op de agenda worden gezet, is aangenomen. Het besluit procedure aan- en verkopen d.d. 23 januari 2007 wordt vastgesteld met de aanvullende bepaling, dat de directeurbestuurder vooraf overleg pleegt bij transacties boven € 500.000. Rooster van aftreden: de Raad gaat unaniem akkoord met het aftreden van de heer Otjes in 2010 in plaats van 2011. De Raad gaat akkoord met het voorstel om in de binnenstad van Hulst gezinswoningen te mogen verkopen. De Raad gaat akkoord met het voorstel om de minimale bijdrage aan het Wooninvesteringsfonds niet te verhogen, als reactie op informatief stuk 071. De directeurbestuurder krijgt toestemming om in onderhandeling te gaan over de aanbieding van Rietbergen volgens informatief stuk 072. De notulen en besluitenlijst d.d. 18 maart 2009 worden vastgesteld De Raad geeft zijn goedkeuring voor de opdrachtverstrekking aan Ecorys met betrekking tot uitvoering van visitatie. De Raad besluit in principe positief over het voorstel van mogelijke participatie aan ‘project Stationsweg’. De notulen en besluitenlijst d.d. 30 juni 2009 worden vastgesteld. De notulen en besluitenlijst d.d. 8 september 2009 worden vastgesteld De Raad besluit om het visitatierapport af te wachten alvorens verdere actie te ondernemen op de zorg over (borging van) continuïteit van met name de financiële werkzaamheden. De Raad besluit geen extra bedrag aan het Wooninvesteringsfonds (WIF) te storten. De notulen en besluitenlijst d.d. 20 oktober 2009 worden vastgesteld na wijziging. De notulen d.d. 3 november 2009 worden ongewijzigd vastgesteld. De begroting 2010 wordt goedgekeurd. Tegelijkertijd stemt de Raad in met het project na isolatie Binnenstad. De honorering Raad van Commissarissen 2009 wordt vastgesteld. Het besluit om af te zien van de aanbieding Rietbergen/plan Houtmarkt is akkoord. Het financieel statuut 2010 wordt goedgekeurd. Het vergaderschema 2010 wordt vastgesteld na wijziging.

blz. 32 van 71

Externe ondersteuning De Raad heeft zich laten adviseren door een extern deskundige bij de bespreking en de behandeling van de Jaarrekening en het Jaarverslag 2008 op 27 mei 2009. De Raad ontving uitleg en advies van dhr. L.A. Bijl R.A. van BDO Audit & Assurance B.V., die in opdracht van de Raad deze stukken heeft gecontroleerd. Het rapport en de tussentijdse controle 2009 gaven geen aanleiding tot nadere vragen of uitleg. Professioneel toezicht Het reglement Raad van Commissarissen, de profielschets en de aandachtsgebieden worden jaarlijks geactualiseerd. Het toezicht wordt voortdurend kritisch onder de loep genomen bij de jaarlijkse evaluatie en aan de hand van het handboek voor commissarissen en bestuurder: ”Corporatie Governance”. De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties scherpt de commissarissen voortdurend met haar publicaties en tijdens de bijeenkomsten. Integriteit In 2002 heeft Woonstichting Hulst al een gedragscode in de arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder laten opnemen. Voor de overige medewerkers zijn de bepalingen in de CAO en de onlangs opgestelde integriteitcode en klokkenluiderregeling van toepassing. De gedragscode ten aanzien van de Raad is vastgelegd in de statuten, met name de artikelen 11 en 14, zijnde de samenstelling en benoeming en de onverenigbaarheid van functies. Daarnaast heeft de Raad ultimo 2008 het reglement opnieuw getoetst aan de bepalingen van de Governance Code en de gedragscode. Dit heeft niet geleid tot aanpassingen. Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties De leden van de Raad zijn allen lid van de “Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties”, kortweg VTW genoemd. Deze vereniging heeft tot doel het ondersteunen van toezichthouders in de breedste zin en daarmee een bijdrage leveren aan de professionaliteit van het interne toezicht. Commissarissen hebben in het verslagjaar verschillende landelijke bijeenkomsten van VTW bezocht. Overleg met belanghouders De Raad heeft in 2009 het gebruikelijk overleg met de Bewonersraad gevoerd. Dit overleg ging onder meer over Wijkschouw diverse wijken, Nieuwe overlegwet per 1-1-2009 wijk en buurtaanpak, betaalbaarheid, energiebesparing, bijzondere doelgroepen, bouwproductie. De commissarissen hebben in hun vergaderingen kennis genomen van de notulen van de bijeenkomsten van de Bewonersraad. Tevens hebben alle commissarissen de jaarlijkse huurderbijeenkomst op 15 oktober 2009 bezocht. In de regio is een bijeenkomst bijgewoond van de Raden van Commissarissen van de beide andere corporaties. De commissarissen hebben deelgenomen aan landelijke en regionale bijeenkomsten van Aedes, van het CFV, BDO en VTW. Alle commissarissen wonen in het werkgebied en ontvangen informatie van belanghouders door deelname aan het maatschappelijk leven in Hulst. Ook via de notulen van de stafverslagen neemt de Raad kennis van de contacten met belanghouders.

blz. 33 van 71

Visitatie De woningcorporaties hebben zich verplicht eenmaal per vier jaar een visitatie te laten uitvoeren. In de bijeenkomst van 13 mei 2009 is de Raad akkoord gegaan dat in 2009 een visitatie zal worden uitgevoerd door de firma Ecorys. Er is door deze firma midden 2009 gestart met bureauonderzoek. In het vierde kwartaal van 2009 zijn door de firma Ecorys gesprekken gevoerd met de belanghouders. Het concept rapport van de firma Ecorys is op 20 januari 2010 beoordeeld door de Stichting Maatschappelijke Visitatie, het rapport is in orde bevonden en voldoet aan de daartoe gestelde eisen volgens de Stichting Maatschappelijke Visitatie en aan de Aedes Code. Het volledige rapport is op de website geplaatst, alsmede de onderstaande samenvatting ervan. Er wordt in 2010 met de resultaten en aanbevelingen uit het rapport een evaluatie opgemaakt van de manier waarop Woonstichting Hulst aan deze opmerkingen tegemoet wil komen. In de bijeenkomst van de Raad van 22 maart 2010 is besloten om het bureau Moveo opdracht te geven na te gaan op welke wijze de kwetsbaarheid van de organisatie verbeterd kan worden. Recensie en samenvatting van het visitatierapport Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst is werkzaam in de kern Hulst en heeft daar een bezit van ca 1.480 verhuureenheden, waarvan ca 1.330 wooneenheden. Het woningbezit van de woonstichting Hulst bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen. Opvallend is verder dat ruim een vijfde van het woningbezit na 2000 gebouwd is; dit betreffen vooral appartementen. Het woningbezit van Woonstichting Hulst heeft een gemiddeld huurniveau van € 408,- per maand. Dat is 63% van maximaal redelijk. De kern van het door Woonstichting Hulst gevoerde beleid is het voldoen aan de maatschappelijke opgave die corporaties moeten uitvoeren. Kortom: activiteiten die direct verband houden met de prestatievelden van het BBSH. Woonstichting Hulst heeft haar beleidsplan gefocust op deze prestatievelden, waarbij de einddoelen en de weg ernaar toe uitgewerkt zijn. Woonstichting Hulst relateert haar activiteiten allereerst aan de kern Hulst en haar bewoners; op het moment dat er een meerwaarde ontstaat, is Woonstichting Hulst bereid om te investeren. Een deel van deze activiteiten is vastgelegd in prestatieafspraken met de gemeente Hulst, een ander deel wordt ad hoc ingevuld op het moment dat de kans zich voordoet. De manier waarop de Woonstichting Hulst omgaat met haar eigen ambities en doelen alsmede met de opgaven in het werkgebied kan gekarakteriseerd worden als sober, doch doelmatig. Het realiseren van prestaties staat voorop, zonder dat daar veel beleid omheen wordt geformuleerd. Vanuit de visitatie is duidelijk naar voren gekomen, dat Woonstichting Hulst de prestaties levert, zowel ten aanzien van de eigen ambities en doelstellingen als ten aanzien van de opgaven die in de kern Hulst geformuleerd zijn. De prestaties op het gebied van de bouwproductie, onder andere voor de bijzondere doelgroepen, springen hierbij in het oog, zeker wanneer deze gerelateerd worden aan het beperkte werkapparaat van de Woonstichting. Daarnaast springen ook de prestaties ten aanzien van het energiebeleid in het oog. Woonstichting Hulst heeft een groot deel van haar woningvoorraad zodanig aangepast, dat ongeveer tweederde een A-, B- of C-label heeft. De relatie met de stakeholders is goed en intensief te noemen. De betrokkenheid van de stakeholders bij de Woonstichting is eveneens groot. Stakeholders karakteriseren de Woonstichting als goed, degelijk, kleinschalig, betrouwbaar, maatschappelijk betrokken, investeringbereid, aanspreekbaar, klein maar slagvaardig. Het presteren naar vermogen is voor Woonstichting Hulst ruim voldoende. Het financiële beleid is afgestemd op de opgaven die Woonstichting Hulst in haar werkgebied heeft. Verder is zij in collegiaal verband bereid om – indien mogelijk – bij te dragen aan de opgaven die in de regio Zeeuws-Vlaanderen spelen. De samenwerking tussen de drie corporaties in de regio Zeeuws-Vlaanderen is hier onder meer op gericht. Geconcludeerd kan worden, dat Woonstichting Hulst over de volle breedte goed presteert en daarin een zeer evenwichtig beeld laat zien. Naar de toekomst toe zal dit beeld eveneens blijven bestaan. Een aantal keer is in het visitatietraject echter naar voren gekomen, dat de grootte van het werkapparaat een zekere kwetsbaarheid met zich meebrengt, zeker wanneer de planning laat zien dat de opgaven de komende jaren zullen toenemen. Woonstichting Hulst onderkent deze kwetsbaarheid en beraadt zich op mogelijke oplossingsrichtingen, zoals uitbreiding van de eigen formatie. Anderzijds biedt een verdergaande samenwerking met de collega-corporaties ook mogelijkheden.

blz. 34 van 71

Het totaalbeeld Woonstichting Hulst krijgt de volgende beoordelingen voor de verschillende onderdelen van de maatschappelijke visitatie. De maatschappelijke prestaties zijn • Goed, indien de eigen ambities en doelstellingen het referentiekader zijn (PnA/D: 7,5); • Goed, indien de opgaven in het werkgebied het referentiekader zijn (PnO: 7,7); • Goed, waar het de betrokkenheid, de verwachtingen en de beoordeling van de stakeholders betreft (PnS: 8,1); • Ruim voldoende, indien deze worden afgezet tegen de financiële mogelijkheden van Woonstichting Hulst en de mate van efficiëntie die daarbij aan de orde is (PnV/E: 7,1); • Goed wat betreft de invulling van de governance (PnG: 7,8).

eigen ambities en doelstellingen 10 8 6 governance

4

opgaven

2 0

vermogen en efficiëntie

stakeholders

blz. 35 van 71

Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen: goed Verhuur en verkoop 10 Organisatie

8

Kw aliteit w oningvoorraad

6 4 2 Financiën

0

Stakeholders

Nieuw bouw

Leefbaarheid

Bijzondere doelgroepen

Woonstichting Hulst heeft haar ambities en doelstellingen verwoord in een beleidsplan voor de periode 20052012. Jaarlijks wordt beoordeeld of de onderwerpen nog actueel zijn of mogelijk aanvulling behoeven. De doorvertaling naar meetbare prestatie-indicatoren vindt nog niet op alle onderdelen plaats. De monitoring van de prestaties vindt vooral plaats in de jaarverslagen, waarin jaarlijks hetzelfde format wordt gebruikt. Vanuit de geleverde prestaties wordt duidelijk, dat Woonstichting Hulst haar ambities en doelstellingen voor een groot deel waarmaakt.

blz. 36 van 71

Presteren naar Opgaven: goed Beschikbaarheid 10 8 Duurzaamheid en energie

6

Betaalbaarheid

4 2 0 Herstructurering

Bouw productie

Bijzondere doelgroepen

Leefbaarheid en veiligheid

Woonstichting Hulst presteert goed wanneer gekeken wordt naar de opgaven in het werkgebied. De corporatie kent de opgaven in de kern Hulst goed en heeft de opgaven samen met gemeente en maatschappelijke partners vastgelegd in lokale afspraken. Met de gemeente Hulst en de collega-corporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zijn prestatieafspraken gemaakt en met maatschappelijke partners wordt op projectniveau samengewerkt. Op alle gemaakte afspraken laat Woonstichting Hulst voldoende tot goede prestaties zien. Vooral op de prestatievelden bijzondere doelgroepen en duurzaamheid en energie zijn de prestaties goed te noemen. De aandacht voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen is groot, niet alleen wordt de nieuwbouw levensloopbestendig gerealiseerd, ook in de bestaande bouw wordt tegemoet gekomen aan de vraag naar huisvesting voor deze groepen. Wat betreft prestaties op het gebied van duurzaamheid en energie kan opgemerkt dat Woonstichting Hulst als beste scoort in de vergelijking van de energielabelklassen van de voorraad van de Zeeuwse corporaties. Ter illustratie: van de voorraad van Woonstichting Hulst heeft 66% van de woningen een A-, B- of C-label. De overige Zeeuwse corporaties hebben een aandeel van ca 15 tot ca 30%.

Presteren volgens Stakeholders: goed Woonstichting Hulst kent de stakeholders in haar werkgebied en heeft formeel en informeel contact met hen. Er zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Hulst en collega-corporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen over de invulling van de lokale opgaven. Verder wordt overleg gevoerd met maatschappelijke partners, zorg- en welzijnsinstellingen alsmede met de bewonersraad. Woonstichting Hulst monitort de huurderstevredenheid sinds 2008 door middel van USP-onderzoeken. De stakeholders van Woonstichting Hulst hebben de prestaties beoordeeld als goed. Er is een consistent beeld over de verschillende stakeholders. Het algemene beeld dat naar voren komt is dat Woonstichting Hulst een kleine, degelijke en betrouwbare corporatie is. De omvang van de corporatie geeft volgens de stakeholders wel de kwetsbaarheid van de organisatie aan.

blz. 37 van 71

Presteren naar Vermogen en Efficiëntie: ruim voldoende Woonstichting Hulst heeft haar financiële beleid afgestemd op de opgaven die zij ziet in de kern Hulst. Enerzijds betreft dat de kwaliteit van het woningbezit, anderzijds de activiteiten ten aanzien van nieuwbouw voor onder andere bijzondere doelgroepen. De onderhoudsbegrotingen zoals Woonstichting Hulst die jaarlijks heeft opgesteld, zijn de afgelopen drie jaar ook gerealiseerd. Woonstichting Hulst maakt op basis van de CFV-benchmarkcijfers een efficiënte indruk. In relatie tot de omvang van het werkapparaat is dit een prestatie te noemen, maar geeft tevens een aandachtspunt weer voor de toekomst. De visitatiecommissie komt met het oordeel dat Woonstichting Hulst ruim voldoende presteert naar vermogen. Woonstichting Hulst geeft op een goede en adequate wijze invulling aan haar financiële beleid, zonder daarbij de opgaven (vanuit de eigen doelen en ambities en vanuit het werkgebied) uit het oog te verliezen.

Presteren met betrekking tot Governance: goed De governance is bij Woonstichting Hulst goed op orde. De kwaliteit van bestuur en intern toezicht zijn vastgelegd en geborgd in documenten, die via de website toegankelijk zijn. Verder wordt in de jaarverslagen uitgebreid verslag gedaan over het intern toezicht. De Governance Code is geïmplementeerd en wordt nageleefd, waarbij het principe ‘pas toe of leg uit’ geldt. De Raad van Commissarissen heeft de afgelopen tijd een ontwikkeling doorgemaakt van sec een controlerende taak naar een klankbordfunctie. De Raad van Commissarissen houdt zich in het bijzonder bezig met de inzet van financiële middelen, de omvang van de corporatie wat betreft werkapparaat en de relatie met de stakeholders.

blz. 38 van 71

Interne evaluatie Voorzitter en vice-voorzitter hebben met de directeur-bestuurder een functioneringsgesprek gehouden. In de vergadering van 3 november 2009 hebben de Raad en de directeur-bestuurder de jaarlijkse evaluatiebijeenkomst gehouden. Tijdens dit overleg werd het functioneren van de corporatie beoordeeld, het functioneren en de salarisvoorwaarden van de directeur-bestuurder werden beoordeeld op basis van het beleidsplan, de stand van zaken wat betreft de daarin opgenomen doelstellingen en de Izeboud Regeling. De commissarissen hebben elkanders functies onder de loep genomen en geconcludeerd dat dit zowel individueel als gezamenlijk voldoende was. Honorarium commissarissen In het boekjaar 2009 bedroeg de bezoldiging per commissaris: Voorzitter Vice-voorzitter Leden

€ 5.390 € 3.391 € 3.083

Het honorarium is in overeenstemming met het voorstel van de Adviesgroep Honorering Toezichthouders in Woningcorporaties van VTW. Interne Controle functie Er is gezien de beperkte omvang van de organisatie geen interne accountant of controller aanwezig. De interne controle vindt in 2009 niet door een aparte functionaris plaats. De interne controle wordt deels ook door de bestuurder uitgeoefend. Bovendien heeft de accountant de opdracht om de werking van de interne controle te beoordelen en zo nodig meerdere deelwaarnemingen te verrichten. Bestuur Dhr. J.A.P.M. Valckx (1953) is directeur-bestuurder sinds 1 juli 2002. Vanaf 1991 is hij in dienst bij Woonstichting Hulst. Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder In het boekjaar 2009 bedroeg het vaste bruto jaarsalaris € 124.685. Pensioenlasten voor de werkgever en werknemer bedroegen € 35.020. Totaal inclusief werkgeverslasten bedroeg het jaarsalaris € 159.705. Het salaris betreft een vast maandloon en bevat geen variabel deel. Dit salaris is gebaseerd op de arbeidsovereenkomst die op 22-10-2001 gesloten is. Jaarlijks wordt door de Raad van Commissarissen het functioneren van de directeurbestuurder aan de hand van het beleidsplan beoordeeld. Bij gebleken goed functioneren ontvangt de directeurbestuurder een jaarlijkse salarisverhoging totdat het vooraf bepaald maximum salaris is bereikt. Naar het oordeel van de Raad past deze wijze van honorering beter bij de omvang en problematiek van een kleine corporatie. De honorering blijft ook binnen de Izeboud Regeling. De arbeidsovereenkomst is in 2001 overeengekomen voor onbepaalde tijd. Hiermee wordt afgeweken van de Governance Code die een benoemingsperiode van maximaal vier jaar voorschrijft. Bij een eventuele nieuwe aanstelling kan hiermee rekening gehouden worden. In de overeenkomst zijn geen voorwaarden opgenomen met betrekking tot een uitkering bij beëindiging van het dienstverband. De pensioenopbouw van de directeurbestuurder is gelijk aan die voor medewerkers die vallen onder de CAO Woondiensten. De directeur-bestuurder heeft geen nevenfuncties welke in conflict komen met het uitoefenen van zijn functie bij Woonstichting Hulst. Door Woonstichting Hulst worden geen leningen, garanties en dergelijke verstrekt aan directeur-bestuurder, leden van de Raad van Commissarissen en personeel.

blz. 39 van 71

Openbaarheid van informatie Woonstichting Hulst heeft een website waar meerdere zaken betrekking hebbende op Woonstichting Hulst, voor geïnteresseerden vrij toegankelijk zijn. Dit betreft met name: - Aedescode - Governancecode - Huurdervertegenwoordiging: Bewonersraad Woonstichting Hulst - Huurvoorwaarden - Integriteit - Klokkenluiderregeling - Jaarrekening en volkshuisvestingsverslag 2008 - Leefbaarheidfonds reglement - Profielschets Raad van Commissarissen - Verkoopbeleid en verkoopprocedure - Visitatierapport 2010

blz. 40 van 71

Verklaring Raad van Commissarissen Hulst, 26 mei 2010

De Raad heeft kennis genomen van het verslag van het bestuur over het boekjaar 2009, omvattende jaarrekening en het daarbij behorende jaarverslag. Deze jaarstukken zijn gecontroleerd door BDO Audit & Assurance B.V. en van een goedkeurende verklaring voorzien. De genoemde documenten geven een helder inzicht in de inspanningen en activiteiten. De Raad keurt de jaarrekening en het jaarverslag over 2009 goed, na kennisneming van de bevindingen van de accountant.

Raad van Commissarissen was getekend Voorzitter

: S.P. van der Hooft

Vice-voorzitter

: J.A. Otjes

Commissaris

: mr. J.A.M. de Kerf

Commissaris

: R. Vons-de Oude

Commissaris

: A.G. Sponselee

blz. 41 van 71

Kengetallen (2009-2005) Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 2009

2008

2007

2006

2005

1.347 48 1.395

1.344 50 1.394

1.323 51 1.374

1.334 51 1.386

1.320 43 1.363

2 18 5 12

4 22 5 0

4 3 18 0

5 28 18 0

5 92 15 1

231 1045 71

240 1053 51

270 1.013 40

250 1.046 39

270 1.020 20

Gemiddelde waarden ( x € 1.000 ): Verzekerde waarde per woning WOZ-waarde per woning Bedrijfswaarde per woning Boekwaarde per woning

165 125 51 45

156 114 49 46

152 112 53 41

98 100 56 35

97 91 47 37

Kwaliteit woningbezit per woning ( incl. interne uren): Klachtenonderhoud Aantal klachten Mutatieonderhoud Aantal mutatieopdrachten

228 687 3406 80

165 711 2.185 84

134 1.226 1.720 101

153 1.113 2.085 94

157 1.042 2.355 79

Verhuur & incasso Aantal woningzoekenden Aantal huurders met huurtoeslag Mutatiegraad Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur Gemiddelde huurverhoging Gemiddelde netto huurprijs per woning

461 383 9,21 0,36 0,22 2,5 5508

414 412 10,12 0,24 0,22 1,5 5.323

440 473 11,3 0,30 0,22 0 5.319

567 513 11,0 0,32 0,11 2,5 5.171

523 574 9,0 0,29 0,19 1,60 4.916

Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen Garages/overigen Mutaties woningen in het boekjaar: Aankoop Nieuwbouw Verkoop Sloop Aantal woningen per huurklasse: Goedkoop < € 357,37 Betaalbaar > € 357,37 tot < € 548,18 Duur > € 548,18

blz. 42 van 71

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar (incl. stelselwijziging)

2009

2008

2007

2006

2005

32,08 0,58 0,09 4,59 2,95

33,63 0,29 -3,63 4,70 1,63

34,57 2,14 5,14 4,72 9,84

34,57 2,14 5,14 4,72 9,84

35,07 0,13 18,84 4,98 0,51

Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV)

Balans en W & V rekening per V.H.E. Eigen vermogen Opbrengsten Afschrijvingen Salarissen en sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Jaarresultaat Saldo rentelasten/baten

Personele bezetting einde boekjaar

16.071 16.259 15.091 15.091 14.448 5.822 5.755 6.161 6.161 5.674 452 423 362 362 297 328 346 300 300 279 1.727 2.212 992 992 953 676 538 404 404 369 -152 -721 882 882 2.722 -1.423 -1.299 -1.241 -1.241 -1.236 6

6

6

6

7

blz. 43 van 71

blz. 44 van 71

Jaarrekening 2009

blz. 45 van 71

Balans Activa 31-12-2009 €

31-12-2008 €

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

60.766.834

56.468.925

4.767.014

6.913.343

190.769 65.724.617

189.365 63.571.633

55.014 0 570.583 625.597

172.816 162.492 546.013 881.321

26.786 194.704 99.135 19.368 339.993

17.368 80.470 102.509 25.823 226.170

1.288.952

307.586

67.979.159

64.986.710

Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen W.I.F.

Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen Totaal

blz. 46 van 71

Balans Passiva

31-12-2009 €

31-12-2008 €

Eigen vermogen Algemene reserve Jaarresultaat

Voorziening onrendabele investeringen

21.852.227 -204.435 21.647.792

22.821.184 -968.957 21.852.227

640.561

1.833.933

42.605.007 275.131 42.880.138

39.218.727 271.171 39.489.898

1.484.258 16.815 4.375 324.431 63.934 9.436 907.419 2.810.668

623.534 17.096 175.413 81.486 70.634 0 842.489 1.810.652

67.979.159

64.986.710

Schulden op lange termijn Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

Schulden op korte termijn Schulden aan leveranciers Belastingdienst loonheffingen Te betalen vennootschapsbelasting Te betalen BTW Huursubsidie Pensioenpremie Overlopende passiva

Totaal

blz. 47 van 71

Winst en verliesrekening 31-12-2009 €

31-12-2008 €

Bedrijfsopbrengsten Huren Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Verkoop onroerende zaken

7.423.174 1.869 19.750 397.988

7.105.821 3.903 35.598 589.330

Totale bedrijfsopbrengsten

7.842.781

7.734.652

Bedrijfslasten Afschrijving vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

608.839

569.132

1.619.851 339.488 101.914 2.325.729 911.070

2.053.487 362.601 102.040 2.972.617 722.942

Totale bedrijfslasten

5.906.891

6.782.819

Exploitatieresultaat

1.935.890

951.833

Rente baten Rente lasten

51.381 1.968.778

109.246 1.854.623

-1.917.397

-1.745.377

18.493

-793.544

222.928

175.413

-204.435

-968.957

Rente resultaat Jaarresultaat voor vennootschapsbel. Vennootschapsbelasting

Jaarresultaat na vennootschapsbelasting

blz. 48 van 71

Toelichting jaarrekening Waardering- en resultaatbepalingsgrondslagen 2009 Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling. Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgingsof vervaardigingsprijs of nominale waarde. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. In het exploitatieresultaat komen tot uitdrukking de baten en lasten voortvloeiend uit de normale bedrijfsuitoefening. In het jaarresultaat zijn, naast het exploitatieresultaat, de baten en lasten die geacht worden tot de financiering te behoren opgenomen onder het renteresultaat. Als baten worden die opbrengsten aangemerkt die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die kosten die op de balansdatum betaald of verschuldigd waren. Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De grond, de woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens annuïtensysteem, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde per complex. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: • Grond 0 jaar • Bouw 50 jaar • Aanpassingen 20 jaar • Garages 50 jaar • De kapitaallasten van bovengenoemde investeringen worden te samen met de complementaire kosten gedekt door de jaarlijkse netto-inkomsten uit huren en overheidssubsidies (op complexniveau). Bedrijfswaarde Van alle woningen is een berekening gemaakt teneinde de bedrijfswaarde van de betreffende woningen te becijferen. Met een mogelijke restwaarde aan het eind van de verwachte economische levensduur is daarbij geen rekening gehouden. De restwaarde van grond is op basis van de historische uitgaafprijs. Bij de intern opgestelde bedrijfswaarde berekeningen zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd: 2009

2010

2011

2012

2013

2014 verder

Huurstijging

2,50% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 2,25%

Jaarlijkse lastenontwikkeling

2,50% 2,50% 2,50% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25%

Jaarlijkse onderhoudslasten

3,25% 3,25% 3,25% 3,25% 3,25% 3,25% 3,25%

Rente disconteringsvoet

6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00%

Er is rekening gehouden met: • werkelijke restant looptijd per complex; • bij einde looptijd is zonder nadere gegevens rekening gehouden met een verlenging van de restant levensduur met vijf jaar; • complexdefinitie op basis van oorspronkelijke indeling; • meerjaren onderhoudsbegroting; • bedrijfswaarde berekening is uitgevoerd op complexniveau;

blz. 49 van 71

•

de grondwaarde is bepaald op basis van de historische uitgaafprijs.

Onroerende zaken in ontwikkeling Gecombineerde bouwprojecten worden tijdens de ontwikkel- en bouwperiode voor de verantwoording in de balans gesplitst in: Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie; deze onroerende zaken worden onder materiële vaste activa gepresenteerd. Onroerende zaken bestemd voor de verkoop aan derden; deze onroerende zaken dienen onder de post onderhanden projecten op de balans te worden gerubriceerd. Investeringen die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan (Masterplan), zijn in de waardering van de onroerende zaken in exploitatie betrokken. Wanneer de afwaardering uit hoofde van de verwachte investeringen hoger is dan de waarde van de onroerende zaak dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt de voorziening onrendabele investeringen hierbij betrokken. Investeringen die betrekking hebben op toekomstige nieuwbouwprojecten, waarvoor de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, zijn beoordeeld of en in hoeverre het project als een verlieslatend contract kan worden aangemerkt. Een verlieslatend contract wil zeggen dat de bedrijfswaarde van de te exploiteren woningen lager is dan de boekwaarde. In relatie met de waarderingsgrondslag historische kostprijs wordt een voorziening getroffen voor het verschil tussen de lagere bedrijfswaarde en de boekwaarde van het verlieslatend contract. De voorziening wordt opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen. De projectkosten worden pas geactiveerd, wanneer de voorziening onrendabele investeringen voor dat bouwproject nihil is. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem, volgens onderstaande overzicht. - Kantoor - Inventaris - Automatiseringsapparatuur - Auto's

40 jaar 5 jaar 5 jaar 4 jaar

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de te ontvangen bijdragen. Overige vorderingen De certificaten Wooninvesteringsfonds zijn opgenomen tegen nominale waarde. In de loop van 2009 zijn de rentebaten op de certificaten van het Wooninvesteringsfonds uitgekeerd in de vorm van extra certificaten. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voor toekomstige nieuwbouwprojecten en herstructureringsprojecten, waarvoor de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, is beoordeeld of en in hoeverre het project als een verlieslatend contract kan worden aangemerkt. Wanneer de bedrijfswaarde van het project lager is dan de boekwaarde, dan wordt een voorziening voor deze onrendabele investering gevormd. Als gevolg van de keuze van de waarderinggrondslag historische kostprijs wordt slechts een voorziening getroffen wanneer het complex (kasstroomgenerende eenheid), waartoe de nieuw te bouwen woningen behoort geen ruimte biedt om de onrendabele top te dekken. De projectkosten komen bij aanvang van het project eerst ten laste van het in de voorziening opgenomen project. Wanneer de voorziening onrendabele investeringen voor dat bouwproject nihil is, vindt activering van de projectkosten plaats onder de materiële activa in exploitatie.

blz. 50 van 71

Pensioenvoorzieningen De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegd-pensioenregeling. Woonstichting Hulst heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Schulden op lange termijn De leningen worden afgelost of op basis van het annuïteitensysteem of op basis van het lineaire systeem. Schulden op korte termijn Schulden op korte termijn worden opgenomen tegen de nominale waarde. Bedrijfsopbrengsten Huren Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto huren, na aftrek van huurderving, exclusief de vergoedingen voor servicekosten. Overheidsbijdragen Deze bijdragen betreffen de jaarlijkse bijdragen voor woningaanpassingen verstrekt door gemeente en overige overheidsinstellingen. Overige bedrijfsopbrengsten Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de netto huur, verschuldigd zijn voor energielevering, schoonmaakkosten enz. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening plaats. Tevens worden hier de contractkosten die bij het opmaken van een huurcontract in rekening worden gebracht en de ontvangen vergoedingen voor administratiekosten verantwoord. Verkoop onroerende zaken Dit betreft de opbrengsten van woningen die verkocht zijn. Volgens de nieuwe RJ 645 valt deze opbrengst onder het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Voorheen werd deze post ondergebracht bij buitengewone baten. Bedrijfslasten Afschrijving vaste activa Hieronder zijn de stelselmatig bepaalde afschrijvingskosten op basis van verkrijging- of vervaardigingprijs verantwoord. Op grond wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Dit betreft onrendabele investeringen van nieuwbouwprojecten. Volgens de nieuwe RJ 645 vallen deze kosten onder het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Voorheen werden deze kosten ondergebracht bij buitengewone lasten. Tevens worden onder deze post eventuele afboekingen voor bestaande complexen wegens duurzaam lagere bedrijfswaarde dan de boekwaarde verantwoord. Projectresultaten van complexen met een gemengd karakter staan ook onder deze post. Lonen, salarissen en sociale lasten Onder deze rubriek worden alle kosten opgenomen die volgens de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties verschuldigd zijn. Lasten onderhoud Alle kosten van onderhoud worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten Onder de rentebaten zijn verantwoord de opbrengsten uit vorderingen en beleggingen, geactiveerde rente alsmede de te vorderen rente op BWS-subsidies. Rentelasten Hieronder vallen de betaalde en verschuldigde rentekosten inzake kort en langlopende schulden.

blz. 51 van 71

Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden die posten opgenomen, die niet uit normale bedrijfsactiviteiten voortkomen, waardoor ze niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord. Integrale vennootschapsbelasting Belastingen Woningcorporaties zijn met ingang van het jaar 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). Omdat de afspraken (VSO2) nog op een aantal punten onduidelijk zijn wordt het inzicht in de toekomstige verrekeningsmogelijkheden van (latente)belastingen op dit moment nog bemoeilijkt. Voor de verwerking van belastingen in de jaarrekening van de woningcorporaties is er nog geen eenduidige uitgewerkte regelgeving. In de nieuwe RJ 645 richtlijnen zal de regelgeving verder worden uitgewerkt, maar deze richtlijn is nog in de ontwerpfase. In de basis zijn de regels zoals omschreven in RJ 272 ‘Belastingen naar de winst’ ook voor woningcorporaties van toepassing. In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering een latente belastingpost dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt zodoende een periode tussen de vijf tot maximaal tien jaren. Om deze reden zijn ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (onder andere in de openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd korter is dan 1 jaar. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen, die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2009 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2009 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

blz. 52 van 71

Info activa Activa

31-12-09

31-12-08

€

€

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie

60.766.834

56.468.925

4.767.014

6.913.343

190.769

189.365

65.724.617

63.571.633

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Totaal Onroerende zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Totaal

Aanschaffingswaarde

63.350.982

93.287

63.444.269

Cum.afschrijvingen

-6.954.843

-20.501

-6.975.344

Saldo per 1 januari 2009

56.396.139

72.786

56.468.925

5.224.646

0

5.224.646

-263.086

0

-263.086

Mutaties in het boekjaar: Investeringen nieuwbouw Overboeken werk in uitvoering Aankoop woningen Desinvesteringen aanschafwaarde Cum. afschrijving desinvestering Diversen Afschrijvingen

216.663

0

216.663

-281.756

-3.953

-285.709

34.649

1.443

36.092

-21.859

-21.859

-607.398

-1.440

-608.839

4.301.859

-3.950

4.297.908

Aanschafwaarde

68.225.590

89.334

68.314.924

Cumulatieve afschrijvingen

-7.527.592

-20.498

-7.548.090

Saldo per 31 december 2009

60.697.998

68.836

60.766.834

Saldo

blz. 53 van 71

Info activa Verloop bedrijfswaarde 2009 t.o.v. 2008

(x 1000) €

Bedrijfswaarde per 1 januari 2009

68.413

Autonome ontwikkeling - Effect een jaar opschuiven

95

Voorraad mutaties - Verkoop - Nieuwbouw - Aankoop

-122 4.100 17 3.995

Parameterwijzigingen - Huurstijging

-4.787

Niveauwijzigingen - Onderhoudsuitgaven

2.104

- Overige exploitatie-uitgaven

-708 1.396 699

Bedrijfswaarde per 31 december 2009 (exclusief grond)

69.112

De rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt € 2.285.060 Woningen aangewezen voor verkoop Per 31 december 2009 zijn er nog 420 huurwoningen bestemd voor verkoop. De woningen verkocht in 2009 hadden een gemiddelde verkoopprijs van € 131.100,- per woning. De gemiddelde boekwaarde van de woningen bedroeg in 2009 € 49.923,Er wordt uitgegaan van een verkoopaantal van 5 woningen per jaar.

blz. 54 van 71

Info activa Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 31-12-2009 Uitgaven Complex 1 Brede School

€ 11.440

Complex 2 Vd Maelstedeweg

260.627

Complex 6 Herstruc. N-Hulst

40.268

Complex 063 Zoutestraat

81.431

Complex 069 Houtenkwartier Complex 071 Korenm. K. Bell. Complex 074 Dobbele Poort / Bierkaaistr. Complex 078 Korte Bellingstraat

2.620.152 1.628 1.846.721 568.221

Complex 079 Beestenmarkt

49.635

Complex 082 Stanleystraat

9.068

Complex 083 Balkon Complex 84 Postkantoor

1.668.591 -18.326 7.139.456

Activering Complex 2 Vd Maelstedeweg

-263.544

Complex 074 Dobbele Poort / Bierkaaistraat

4.000.000

Complex 078 Korte Bellingstraat

1.224.646 4.961.102

Afboeking onrendabele top Complex 063 Zoutestraat Complex 069 Houtenkwartier Complex 074 Dobbele Poort Complex 083 Balkon

2.218.228 -302.321 -618.818 322.762 1.619.851

blz. 55 van 71

Info activa Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Complex

Beginsaldo

Bij:

Af:

Af:

Af:

Bij:

Af:

Eindsaldo

01-01-2009

Uitgaven

Activering

Afboeking

Activering

Passivering

Verkopen

31-12-2009

onrend.

voorziening

voorziening

top Brede school

11.836

V.d.Maelstedeweg

260.627

Herstucuring Hulst Zoutestraat

11.440

23.276 -263.544

36.778

40.268

1.496.236

81.431

2.218.228

2.620.152

-302.321

Houtenkwartier Korenm. / K. Bell

77.046

1.392

1.628

3.045.921

1.846.721

4.000.000

Korte Bellingstraat

656.425

568.221

1.224.646

Beestenmarkt

604.297

49.635

Broodmarkt

212.976

Dobbele Poort

Stanleystraat Balkon Postkantoor Totaal

524.171 640.561

0

1.833.933

1.088.540 3.020

-618.818

1.511.460

0 0 653.932 212.976

-9.068

9.068

838.224 18.326

1.668.591 -18.326

6.913.343

7.139.456

0 322.762 4.961.102

2.184.053 0

1.619.851

1.833.933

640.561 1.511.460

4.767.014

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Aanschaffingswaarde Cum.afschrijvingen Saldo per 1 januari 2009

Kantoorpand € 260.053 -108.682

Inventaris

Auto

€

€

Totaal

42.121 -28.435

32.410 -8.102

€ 334.584 -145.219

151.371

13.686

24.308

189.365

0 -6.501 -6.501

24.432 -8.424 16.008

0 -8.103 8.103

24.432 -23.028 1.404

260.053 -115.183

66.553 -36.859

32.410 -16.205

359.016 -168.247

144.870

29.694

16.205

190.769

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Afschrijvingen

Aanschafwaarde Cum.afschrijvingen Saldo per 31 december 2009

blz. 56 van 71

Info activa Verzekering De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen brand en stormschade. De verzekerde waarde per 31 december 2009 bedraagt € 222.508.550. Het kantoorgebouw is verzekerd voor € 564.700 en de inventaris voor € 147.400 De grondslag voor de aanslag onroerende zaakbelasting, die ook op deze post geboekt wordt, bedroeg voor het belastingjaar 2009: 31-12-09 31-12-08 Stijgingspercentage € € 2009 t.o.v. 2008 Woningen Garages Kantoorpand

168.443.000 498.000 266.000

Financiële vaste activa Te vorderen B.W.S. subsidie

158.809.000 476.000 254.000

6,1% 4,6% 4,7%

31-12-09

31-12-08

€

€

55.014

172.816

0

162.492

Wooninvesteringsfonds

570.583

546.013

Saldo per 31 december

625.597

881.321

Stand per 1 januari

172.816

217.135

Mutaties in het boekjaar

-83.309

0

Reeds vervallen niet ontvangen

-39.379

-56.664

4.886

12.345

55.014

172.816

570.583

546.013

Overige vorderingen

Te vorderen B.W.S. subsidies

Rente Saldo per 31 december

Overige vorderingen De Rabobank ledencertificaten zijn in de loop van 2009 verkocht. Wooninvesteringsfonds Certificaten Wooninvesteringsfonds

De certificaten van het Wooninvesteringsfonds geven een vast rendement van 4,5%. Jaarlijks wordt de rente bijgeschreven bij de hoofdsom.

blz. 57 van 71

Vlottende activa

€

€

Huurdebiteuren

26.786

17.368

Gemeenten

194.704

80.470

Overige vorderingen

99.135

102.509

Overlopende activa

19.368

25.823

339.993

226.170

Saldo per 31 december

blz. 58 van 71

Huurdebiteuren De huurachterstand ad. € 26.786 is als volgt opgebouwd: Aantal huurders Periode 2009 t/m 1 maand

Achterstand

2008

2009

2008

33

39

9.372

11.339

t/m 2 maanden

8

9

5.911

3.067

t/m 3 maanden

6

3

11.503

2.962

47

51

26.786

17.368

Totaal

Gemeenten Te ontvangen bijdrage B.W.S. Bijdrage archeologiekosten Dobbele Poort Bijdrage woningaanpassingen gehandicapten Saldo per 31 december

Overige vorderingen Vorderingen op vertrokken huurders Pensioen premie / sociale premies Servicekosten Vordering op aannemer Vorderingen kopers Dobbele Poort* Diversen Saldo per 31 december

31-12-09 € 34.878 159.826 0 194.704

31-12-08 € 78.236 0 2.234 80.470

62.150 0 666 0 33.107 3.212 99.135

57.255 5.132 -71 21.398 0 18.795 102.509

19.368

25.823

273 4.714 2.162 101.803 1.180.000 0 1.288.952

282 1.341 1.458 102.535 200.000 1.970 307.586

* Deze openstaande posten zijn ontvangen per 31 maart 2010

Overlopende activa Overlopende rente

Liquide middelen Kas ING bank Fortis bank Rabobank, rekening-courant Rabobank, bedrijfstelerekening Kruisposten Saldo per 31 december

blz. 59 van 71

Info passiva 31-12-09 €

31-12-08 €

Eigen Vermogen Saldo per 1 januari Jaarresultaat

21.852.227 -204.435

22.821.184 -968.957

Saldo per 31 december

21.647.792

21.852.227

Voorziening onrendabele investeringen Beginsaldo Mutatie: Complex 069, Houtenkwartier Complex 063, Zoutestraat Saldo per 31 december

1.833.933

0

-1.833.933 640.561 640.561

1.833.933

Schulden op lange termijn Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Saldo per 31 december

42.605.007 275.131 42.880.138

39.218.727 271.171 39.489.898

39.218.727

36.700.954

5.000.000 -1.613.720 42.605.007

4.000.000 -1.482.227 39.218.727

Leningen Kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties boekjaar: Aangetrokken lening Aflossingen Saldo per 31 december

1.833.933

In 2010 zal van de leningen naar verwachting ca. € 1.665.702 moeten worden afgelost. Zekerheden De Gemeente Hulst staat garant voor betaling van rente en aflossing voor de op de kapitaalmarkt aangetrokken leningen. Het gemiddelde rentepercentage van de lopende leningcontracten per 31 december 2009 onder overheidsgarantie bedroeg 4,75 %. Eind 2008 was dit 4,81 %. Gemiddelde looptijd Van de lopende leningen o/g is de gemiddelde looptijd 15,41 jaar

blz. 60 van 71

Info passiva 31-12-09

31-12-08

€

€

Waarborgsommen Saldo per 1 januari

271.171

272.790

21.776

22.330

5.453

5.412

Uitbetaalde waarborgsommen

-23.269

-29.361

Saldo per 31 december

275.131

271.171

Mutaties boekjaar: Ontvangen waarborgsommen Rente bijschrijvingen

Bij het sluiten van een huurovereenkomst wordt een bedrag in rekening gebracht als eerste zekerheid. Momenteel bedraagt dit € 150. Over dit bedrag wordt gedurende de looptijd intrest uitgekeerd, op voorwaarde dat de huur steeds tijdig is voldaan. Het rentepercentage is in de loop van de tijd gewijzigd, het houdt ongeveer gelijke tred met de vergoeding op een normale spaarrekening.

De rentevergoeding over de ontvangen waarborgsommen bedraagt:

%

1978 tot en met 1981

5

1982

6

1983 tot en met 1986

5

1987

4

1998 tot en met 2005

3

2006 tot en met 2009

2 31-12-09

31-12-08

Schulden op korte termijn Schulden aan crediteuren Belastingdienst, loonheffingen Belastingdienst, vennootschapsbelasting Belastingdienst, BTW Huurtoeslag Pensioenpremie Overlopende passiva Saldo per 31 december

1.484.258

623.534

16.815

17.096

4.375

175.413

324.431

81.486

63.934

70.634

9.436

0

907.419

842.489

2.810.668

1.810.652

blz. 61 van 71

Info passiva Schulden aan leveranciers De specificatie van deze post is als volgt: Aannemers betreffende bouwprojecten Aannemers inzake onderhoud Diversen Saldo per 31 december

31-12-09 €

31-12-08 €

1.075.980 298.460 109.818 1.484.258

364.774 226.378 32.382 623.534

Loonheffingen Loonheffingen, december Te betalen vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting 2008* Vennootschapsbelasting 2009 Saldo per 31 december

16.815

17.096

-130.157 134.532 4.375

175.413 175.413

De definitieve vpb last van 2008 is lager uitgevallen dan begroot. Het teveel betaalde bedrag is te vorderen. Belastingdienst BTW Btw, 4e kwartaal / december Btw, afrekening Dobbele Poort Btw, vooraftrek Balkon

Huursubsidie Vooruitontvangen huursubsidie Pensioenpremie Nog te betalen premie Overlopende passiva De specificatie van deze post is als volgt: Accountantskosten Vooruitontvangen huren Niet vervallen rente Diversen Saldo per 31 december

411.933 125.940 -213.442 324.431

81.486 0 0 81.486

63.934

70.634

9.436

0

14.000 33.481 843.664

14.000 33.823 794.666

16.274

0

907.419

842.489

Verplichting 6.155.335 4.594.361 59.025 3.790.227 583.000 15.181.948

waarvan gerealiseerd 305.334 2.768.109 37.578 2.347.849 0 5.458.870

Niet uit de balans blijkende informatie Aangegane verplichtingen Project 63 - Zoutestraat 69 - Houtenkwartier 79 - Beestenmarkt 83 - Balkon 84 - Kleine Bagijnestraat Totaal

blz. 62 van 71

Info resultatenrekening Bedrijfsopbrengsten

31-12-09 €

31-12-08 €

Huren Woningen en woongebouwen / garages Af: Huurderving wegens leegstand

7.439.748 16.574

7.121.793 15.972

Saldo

7.423.174

7.105.821

De huurderving bedraagt 0,22% van de te ontvangen huur. Deze wordt mede veroorzaakt door leegstand in verband met onderhoudswerkzaamheden tijdens mutatie en incidentele niet verhuurde woningen. Overheidsbijdragen Jaarlijkse bijdrage woningaanpassingen Overige bedrijfsopbrengsten Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Verrekend met huurders voor leveringen en diensten Huurderving wegens leegstand Ontvangsten administratieve diensten Saldo Verkoop onroerende zaken Verkoopopbrengst onroerende zaken Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop Verkoopkosten Saldo

1.869

3.903

8.076 -99 11.773 19.750

21.690 -97 14.005 35.598

655.991 -249.616 -8.387 397.988

1.050.898 -456.087 -5.481 589.330

In 2009 werden er 5 huurwoningen en 2 garages verkocht.

blz. 63 van 71

Info resultatenrekening Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Saldo per 31 december

2009 €

2008 €

607.399 1.440 608.839

567.774 1.358 569.132

2.218.228

0

-302.321

1.945.247 108.240

-618.818 322.762 1.619.851

0 0 2.053.487

Lonen en salarissen Bruto salarissen

339.488

362.601

Sociale lasten en pensioenen Sociale lasten Pensioen lasten Saldo

32.414 69.500 101.914

35.492 66.548 102.040

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onrendabele investeringen complex 063, Zoutestraat Correctie onrendabele investeringen complex 69, Houtenkwartier Onrendabele investeringen complex 073, Baudeloo Correctie onrendabele investeringen complex 074, Dobbele Poort Onrendabele investeringen complex 083, Balkon Saldo

Het aantal personeelsleden van Woonstichting Hulst bedraagt eind 2008 6. Gedurende het verslagjaar had de corporatie gemiddeld 5,8 werknemers in dienst gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Lasten onderhoud

blz. 64 van 71

2.325.729

2.972.617

Info resultatenrekening Overige bedrijfslasten

2009

2008

€

€

De overige bedrijfslasten betreffen:

Overige kostensoorten Overige personeelskosten

59.136

21.738

Huisvestingskosten

22.950

24.377

Bestuurskosten

38.491

52.646

451.311

352.673

275.074

221.125

Verzekeringen

49.757

37.298

Contributie landelijke federatie

14.351

13.085

911.070

722.942

Algemene kosten

Zakelijke bedrijfslasten Belastingen

Saldo

Het bedrag dat is opgenomen in de overige bedrijfslasten 2009 in verband met de bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt: € 17.985. Deze betaling omvat alleen periodiek betaalde beloningen. Het bedrag dat is opgenomen in de lonen en salarissen van 2009 in verband met de bezoldiging van de directeurbestuurder bedraagt: € 159.705 incl. pensioenlasten.

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening

16.300

23.217

Fiscale advisering

24.710

12.800

Overige kosten

14.747

6.634

Saldo

55.757

42.651

blz. 65 van 71

Info rente 2009

2008

€

€

Rentebaten Financiële vaste activa Rente op te vorderen subsidie BWS

4.886

12.344

24.571

23.513

736

1.559

Rente op uitgezette middelen

21.188

71.830

Saldo rentebaten

51.381

109.246

1.942.091

1.847.782

Rente op WIF certificaten Vorderingen Rente op overige vorderingen Liquide middelen

Rentelasten Langlopende schulden Rente leningen kredietinstelling Rente waarborgsommen Rente en bankkosten Heffingsrente belastingdienst Saldo rentelasten

Saldo rentelasten en rentebaten

5.453

5.441

11.621

1.400

9.613

0

1.968.778

1.854.623

-1.917.397

-1.745.377

3.388.135

3.245.289

1.470.738

1.499.912

Aan exploitatie toegerekende vermogenskosten Immateriële en materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Renteresultaat

blz. 66 van 71

Info vennootschapsbelasting (vpb) De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd: €

€

Commercieel resultaat voor belastingen

18.493

Correcties Verkoop bestaand bezit

-225.393

Verkoop nieuwbouw

-107.177

Afschrijving vaste activa

583.155

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

1.619.851

Lasten onderhoud

-

Dotatie onderhoudsvoorziening

-592.169

Vrijval onderhoudsvoorziening

196.544

Vrijval agio leningen

-30.552 1.444.260

Fiscaal resultaat voor belastingen

1.462.753

Toevoeging herinvesteringsreserve

-172.595

Bijdrageheffing Centraal Fonds

63.097

Niet aftrekbare kosten

156

Afboeking dubieuze debiteuren onbelaste periode

1.955

Gemengde kosten

2.749 -104.639

Belastbare winst

1.358.114

Belastbaar bedrag

1.358.114

Te betalen vennootschapsbelasting e

20%

40.000

e

25,5%

295.319

1 schijf = > € 200.000 2 schijf = > vanaf € 200.000

335.319

blz. 67 van 71

Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting 2008 Correctie Vennootschapsbelasting 2008

0

175.413

-112.391

0

Vennootschapsbelasting 2009

335.319

0

Saldo

222.928

175.413

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.

blz. 68 van 71

Kasstroomoverzicht 2009 Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360. Kasstroom uit operationele activiteiten

€

Nettoresultaat

-204.435

Afschrijvingen

631.867

Mutatie vorderingen en overlopende activa Mutatie kortlopende schulden Mutatie voorziening onrendabele investeringen

-113.823 1.000.016 -1.193.372

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Investeringen roerende zaken Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie onroerende zaken in ontwikkeling Mutatie financiële vaste activa

120.253 -5.241.321 24.432 285.709 2.146.329 255.724

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Mutatie waarborgsommen

-2.529.127 3.960

Verstrekte langlopende schulden

5.000.000

Aflossing langlopende schulden

-1.613.720

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Totaal netto kasstroom

€

3.390.240

981.366

blz. 69 van 71

blz. 70 van 71

blz. 71 van 71