INHOUDSOPGAVE. Volkshuisvestingsverslag A. Volkshuisvestingsverslag 2009

Volkshuisvestingsverslag 2009

INHOUDSOPGAVE A. Volkshuisvestingsverslag 2009 Voorwoord ...................................................................................................................................................... 1 1. Verslag bestuurder ............................................................................................................................. 3 1.1. Ontwikkelingen in de sector ............................................................................................................... 3 1.1.1. Krimp................................................................................................................................................... 3 1.1.2. Milieu .................................................................................................................................................. 4 1.1.3. Quickscan Zorgwoningen.................................................................................................................... 4 1.1.4. Krachtwijken ....................................................................................................................................... 5 1.2. Ontwikkelingen bij De Voorzorg ......................................................................................................... 5 1.2.1. Herkenbaarheid .................................................................................................................................. 5 1.2.2. Onze medewerkers ............................................................................................................................. 6 1.2.3. Projecten............................................................................................................................................. 6 1.3. Behaalde resultaten............................................................................................................................ 7 2. Verslag Raad van Commissarissen ...................................................................................................... 9 2.1. Samenstelling Raad van Commissarissen ........................................................................................... 9 2.2. Samenstelling bestuur ...................................................................................................................... 12 2.3. Activiteiten Raad van Commissarissen ............................................................................................. 13 2.4. De jaarrekening en het volkshuisvestingverslag............................................................................... 17 3. Governance verslag .......................................................................................................................... 19 3.1. Verslag klachtencommissie............................................................................................................... 19 3.2. Governancevisie Woningstichting De Voorzorg ............................................................................... 19 4. Sociaal verslag................................................................................................................................... 41 4.1. Personeelsformatie en – mutatie ..................................................................................................... 41 4.2. Training & scholing ........................................................................................................................... 42 4.3. Leeftijdsoverzicht & Diensttijd.......................................................................................................... 42 4.4. Ziekte verzuim................................................................................................................................... 43 4.5. Arbo .................................................................................................................................................. 43 4.6. Ondernemingsraad ........................................................................................................................... 44 4.7. Organogram ultimo 2009 ................................................................................................................. 45 5. Werkgebied....................................................................................................................................... 47 5.1. Algemene info over Parkstad............................................................................................................ 47 5.1.1. De Krimp ........................................................................................................................................... 47 5.2. Prestatieafspraken ............................................................................................................................ 48 5.3. Speerpunten ..................................................................................................................................... 48 5.3.1. Consistente bedrijfsvoering .............................................................................................................. 48 5.3.2. Investeren in leefbaarheid en samenwerking .................................................................................. 48 5.3.3. Investeren in energiebesparing, herstructurering en nieuwbouw ................................................... 49 5.3.4. Aandacht voor bijzondere doelgroepen ........................................................................................... 50 6. Kwaliteit en omvang bezit ................................................................................................................ 51 6.1. Beleid & samenvatting ...................................................................................................................... 51

Inhoudsopgave

Volkshuisvestingsverslag 2009 6.1.1. 6.1.2. 6.1.3. 6.1.4. 6.1.5. 6.1.6. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8. 7. 7.1. 7.1.1. 7.1.2. 7.1.3. 7.1.4. 7.1.5. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.5.1. 7.5.2. 7.5.3. 7.5.4. 7.5.5. 7.5.6. 7.6. 7.6.1. 7.6.2. 7.6.3. 7.6.4. 7.6.5. 7.6.6. 7.6.7. 7.6.8. 7.6.9. 7.6.10. 7.7. 8. 8.1. 8.1.1.

Nieuwbouw ....................................................................................................................................... 52 Aankoop ............................................................................................................................................ 53 Verkoop ............................................................................................................................................ 53 Sloop ................................................................................................................................................. 54 Woningaanpassingen........................................................................................................................ 54 Zelf aangebrachte voorzieningen beleid (Zav-beleid) ...................................................................... 55 Wijk 1 ................................................................................................................................................ 56 Wijk 2 ................................................................................................................................................ 57 Wijk 3 ................................................................................................................................................ 58 Wijk 4 ................................................................................................................................................ 60 Wijk 5 ................................................................................................................................................ 61 Wijk 6 ................................................................................................................................................ 62 Wijk 7 ................................................................................................................................................ 64 Leefbaarheid ..................................................................................................................................... 67 Sociale maatregelen en voorzieningen............................................................................................. 67 Huismeesters .................................................................................................................................... 67 Wijkbeheerder M.S.P. ....................................................................................................................... 68 Interne welstandscommissie en wijkinspecties................................................................................ 68 Toewijzingsbeleid.............................................................................................................................. 69 Hennepconvenant ............................................................................................................................ 69 Omgang met overlast ....................................................................................................................... 69 Woonfraude ...................................................................................................................................... 70 Locale activiteiten ............................................................................................................................. 71 Overleg.............................................................................................................................................. 71 Buurtteams ....................................................................................................................................... 71 Voortgangsoverleg buurtgericht werken.......................................................................................... 72 Overleg met instellingen................................................................................................................... 72 Klankbordgroep Veiligheid................................................................................................................ 72 Politie en woningcorporaties overleg ............................................................................................... 73 Communicatie MSP........................................................................................................................... 73 Investeringen in leefbaarheid ........................................................................................................... 73 Reguliere investeringen .................................................................................................................... 73 Inbraak beveiliging en omgevingsveiligheid ..................................................................................... 74 Aanbrengen van verlichting in openbare achterpaden .................................................................... 75 Camerabewaking .............................................................................................................................. 75 Videofoon en alarmtelefoon............................................................................................................. 76 Groenvoorziening ............................................................................................................................. 76 Verbetering toegankelijkheid complexen ......................................................................................... 76 Energiebesparing .............................................................................................................................. 77 Parkeervoorzieningen ....................................................................................................................... 79 Modernisering van het bezit............................................................................................................. 80 Projecten........................................................................................................................................... 81 Onze Huurders .................................................................................................................................. 91 De typische huurder ......................................................................................................................... 91 Alleenstaanden ................................................................................................................................. 91

Inhoudsopgave

Volkshuisvestingsverslag 2009 8.1.2. Senioren ............................................................................................................................................ 91 8.2. Bijzondere doelgroepen ................................................................................................................... 93 8.2.1. Studenten ......................................................................................................................................... 93 8.2.2. Psychiatrische patiënten................................................................................................................... 93 8.2.3. mensen met een beperking .............................................................................................................. 93 8.2.4. Dak- en thuislozen ............................................................................................................................ 95 9. Verhuur ............................................................................................................................................. 97 9.1. Huurbeleid ........................................................................................................................................ 97 9.2. Huurtoeslag ...................................................................................................................................... 98 9.3. Huurachterstand ............................................................................................................................... 98 9.4. Woonruimteverdeling ...................................................................................................................... 99 9.5. Reacties op woningen..................................................................................................................... 100 9.6. Verhuizingen en Verhuringen ......................................................................................................... 101 9.7. Urgentieregeling ............................................................................................................................. 102 9.8. Bewonersparticipatie en communicatie ......................................................................................... 102 9.8.1. Centraal huurdersorgaan ................................................................................................................ 102 9.8.2. Bewonerscommunicatie ................................................................................................................. 103 10. Financieel overzicht ........................................................................................................................ 107 10.1. Integrale vennootschapsbelasting .................................................................................................. 107 10.2. Onrendabele investeringen ............................................................................................................ 107 10.3. Meerjarenbegroting ....................................................................................................................... 108 10.4. Bedrijfswaarde op hoofdlijnen ....................................................................................................... 110 10.5. Beleggingen .................................................................................................................................... 110 10.6. Financiering..................................................................................................................................... 111 10.7. Verbindingen, deelnemingen en lidmaatschappen ........................................................................ 111 10.7.1. Verbindingen en deelnemingen ..................................................................................................... 111 10.7.2. Lidmaatschappen............................................................................................................................ 112 11. Verklaring bestuur .......................................................................................................................... 113 Colofon ........................................................................................................................................................ 115

B. Jaarrekening 2009 Balans per 31 december 2009 Winst- en verliesrekening 2009 Kasstroomoverzicht C. Overige gegevens: Accountantsverklaring 2009 - BDO Audit & Assurance B.V. D. Bijlagen: Kengetallen

Inhoudsopgave


V OORWOORD Vanaf haar oprichting in 1919 ziet De Voorzorg het, als maatschappelijke organisatie, als haar taak om mensen te huisvesten in een leefbare en inspirerende omgeving. Deze taak spitst zij met name toe op mensen met een smalle beurs, zorgbehoevenden en ouderen. In dit jaarverslag beschrijven we hetgeen De Voorzorg in 2009 heeft ondernomen om haar speerpunten ‘leefbaarheid’, ‘samenwerken’ en ‘levensloopbestendig bouwen’ verder vorm te geven. De Parkstad Limburg Regio heeft reeds enkele jaren te maken met een krimp van de bevolking en daarmee een krimp van de benodigde woningen. Deze, voor Nederlandse begrippen, nieuwe ontwikkeling leidt tot een nieuwe visie op bouwen én slopen. Wanneer nieuwbouw gerealiseerd wordt in een regio waar ieder jaar minder woningen nodig zijn, leidt dit onvermijdelijk tot het slopen van een deel van de bestaande voorraad. Aan de locaties waar gesloopt wordt dient bovendien een nieuwe bestemming te worden gevonden. Tegen deze achtergrond acteert Woningstichting De Voorzorg om het leven in de wijken waarin zij bezit heeft aantrekkelijk te maken en te houden. Het slopen van meer woningen afgezet tegen de nieuwbouwopgave, de aanpak van aandachtswijken, de heffing van minister Vogelaar, de vennootschapsbelasting en de beperkte groei van de huurprijs brengen met zich mee dat er een druk op de financiële resultaten van corporaties ontstaat. Dit verslag geeft u een beeld van onze organisatie, de manier waarop De Voorzorg met de (maatschappelijke) veranderingen omgaat en de resultaten die de corporatie in het afgelopen jaar gerealiseerd heeft. In de voorgaande verslagen is er grote nadruk gelegd op de interne beheersing van de organisatie en de verantwoording van het toezicht. Woningstichting De Voorzorg is van mening dat haar bedrijfsvoering het waard blijft om daar transparant over te rapporteren. Uit dien hoofde blijft zij haar volledige Corporate Governance beleid integraal opnemen in haar jaarverslag.

Jos Kerkhoffs, Directeur-bestuurder

Voorwoord

Pagina 1 van 115


Pagina 2 van 115

Voorwoord


1. V ERSLAG BESTUURDER Dit hoofdstuk is opgebouwd uit de paragrafen ontwikkelingen in de sector en ontwikkelingen bij Woningstichting De Voorzorg. Het hoofdstuk geeft op hoofdlijnen een aantal belangrijke ontwikkelingen bij De Voorzorg weer. Tot slot worden kort de resultaten over het afgelopen jaar toegelicht.

1.1. O NTWIKKELINGEN

IN DE SECTOR

1.1.1. K RIMP Vanaf de invoering van de nieuwe structuur van het jaarverslag in 2007 is krimp het eerste onderwerp in het verslag van de bestuurder. Parkstad Limburg, waarin al het bezit van De Voorzorg is gesitueerd, is een speciale regio. Parkstad Limburg is namelijk een regio waar het bevolkingsaantal krimpt. Deze krimp komt voornamelijk door de vergrijzing en ontgroening. Jongeren studeren elders in het land en blijven daar ook na hun studie woonachtig. Daarnaast migreren veel inwoners uit de regio naar andere gebieden waar de economische omstandigheden beter zijn. Voor de vastgoedsector betekent dit dat de vraag naar woonruimte verder ontspant. Parkstad Limburg heeft, in een regionale woonvisie, beleid geschreven voor de periode tot en met 2010 betreffende de woningvoorraad in de regio. In aanvulling daarop hebben de stedelijke parkstad-gemeenten en de corporaties die in het stedelijk gebied van Parkstad Limburg actief zijn een Herstructureringsvisie Woningvoorraad Parkstad Limburg geformuleerd. Deze herstructureringsvisie richt zich op de periode tot en met 2020 en bevat een visie op parkstad, de gemeenten binnen parkstad en de kernen binnen de verschillende gemeenten. Per kern geeft de herstructureringsvisie aan wat er dient te gebeuren om met de krimp om te kunnen gaan. Ook is voor iedere kern aangegeven hoeveel woningen aan de voorraad ontrokken dienen te worden (veelal door sloop) om leegstand in de toekomst te voorkomen. Ter illustratie: In de gehele parkstadregio dienen tot en met 2020 ruim 13.000 woningen onttrokken te worden. Daarnaast dienen bijna 13.000 woningen ‘getransformeerd’ te worden. Daarmee wordt bedoeld dat deze woningen bijvoorbeeld aangepast worden om ruimte te bieden aan zorgbehoevenden of andere ‘speciale doelgroepen’. Voor De Voorzorg zijn deze ontwikkelingen niet alleen een bedreiging, ze vormen ook een kans. De focus zal niet liggen op het vergroten van het woningbezit, maar op het verhogen van de kwaliteit. De Voorzorg vindt het van belang om met vernieuwende projecten bezig te zijn. Kwalitatief hoogstaande zorgwoningen maakten en maken een groot deel uit van de geplande en de gerealiseerde projecten. Het woningaanbod dat kwalitatief niet voldoet aan de wensen en eisen van huurders zal in grotere mate worden gesloopt. Daarvoor zullen enerzijds kwalitatief hoogstaande woningen met een prettige woonomgeving in de plaats komen en anderzijds openbare ruimten zoals parken worden ingericht. Wat betreft de sloopopgave blijft de visie van De Voorzorg woningen te slopen op het moment dat deze woningen niet meer voldoen aan de verwachtingen en woonwensen van onze doelgroep. Tevens kan het verhogen van de leefbaarheid binnen de woonwijk reden zijn om (partiële) sloop toe te passen. Kortom de visie van De Voorzorg blijft: Het bouwen van de juiste woning op de juiste plek. De juiste woningen worden, meer en meer, levensloopbestendige woningen waar senioren, zorgbehoevenden

Verslag Bestuurder

Pagina 3 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 maar ook gezinnen hun draai in kunnen vinden. Daarnaast ontstaan er in toenemende mate openbare ruimten waar omwonenden in een prettig woon- en leefklimaat kunnen genieten van mooie groenpartijen. Om dit te kunnen realiseren heeft De Voorzorg in de laatste jaren al 476 wooneenheden gesloopt, ook worden begin 2010 wederom 20 woningen, om eerder genoemde redenen, gesloopt. 1.1.2. M ILIEU Het milieu, het klimaat en de energieconsumptie zijn belangrijke onderwerpen in de, internationale, politiek. Ook woningstichting De Voorzorg is zich bewust van haar taak als maatschappelijke huisvester op het gebied van het terugdringen van haar invloed op het milieu. Voor een woningcorporatie is het terugdringen van het energieverbruik een belangrijk onderdeel in het bijdragen aan een beter milieu. De woningcorporaties, verenigd in Aedes, hebben energiebesparing dan ook opgenomen in hun ‘antwoord aan de samenleving’ waarin ze streven naar een besparing op het gasverbruik van 20% over de periode van 2008-2018. Woningstichting De Voorzorg treft sinds jaar en dag energiebesparende maatregelen in haar bezit. Niet alleen draagt dit bij aan het terugdringen van klimaatproblemen, ook heeft het een lastenverlaging voor haar huurders tot gevolg. De maatregelen die De Voorzorg treft kunnen worden ingedeeld in twee categorieën. De eerste categorie heeft betrekking op nieuwbouw. In geval van nieuwe projecten wordt reeds in de ontwerpfase zorgvuldig aandacht besteed aan energiebesparende maatregelen. De Voorzorg doet dit conform de eisen uit het bouwbesluit. De tweede categorie heeft betrekking op bestaande bouw. Daar waar mogelijk isoleert De Voorzorg ook haar bestaande bezit middels isolerende beglazing (HR++), isolerende panelen, na-isolatie van gevels, dakisolatie en vloerisolatie. Het aanbrengen van HR-combiketels ter vervanging van conventionele ketels en keukengeisers wordt als vanzelfsprekend gezien. Maar energiebesparende maatregelen zijn niet altijd mogelijk. Soms zijn bepaalde maatregelen technisch uitgesloten zoals spouwmuurisolatie wanneer er geen spouw bestaat. Daarnaast kunnen monumentale panden vaak technisch niet worden geïsoleerd. De Voorzorg heeft binnen haar strategisch beleidsplan diverse complexen aangewezen waar onderzoek wordt verricht naar de mogelijkheden tot extra isolerende maatregelen. 1.1.3. Q UICKSC AN Z O RG WONIN GEN In 2009 is een quickscan uitgevoerd waarbij een inventarisatie gemaakt is van alle woningen van De Voorzorg en de mogelijkheden om deze woningen om te vormen tot zorgwoningen. Deze quickscan heeft plaatsgevonden om op termijn de verouderende bevolking in de regio op adequate wijze te kunnen blijven huisvesten. De quickscan zorgwoningen vindt plaats in samenwerking met de overige woningcorporaties die actief zijn in de Parkstad Limburg regio.

Pagina 4 van 115

Verslag Bestuurder

Volkshuisvestingsverslag 2009 1.1.4. K RACHT WIJ KEN Ook in 2009 heeft de wijk Meezenbroek centraal gestaan in het beleid van De Voorzorg. Om de leefbaarheid in deze wijk, door voormalige minister Vogelaar benoemd als ‘krachtwijk’, te vergroten is een WijkActiePlan (WAP) tot stand gekomen. Vanuit dit plan werken de gezamenlijke woningcorporaties, gemeenten en overige belanghebbenden aan een beter leefklimaat. De Voorzorg levert actief een bijdrage door het ontwikkelen van nieuwe projecten, het opknappen van huidig bezit en het slopen van woningen indien dit de totale leefbaarheid van de wijk ten goede komt. De projecten die De Voorzorg uitvoert binnen deze wijk zijn uitgebreid beschreven in het hoofdstuk ‘projecten’ vanaf pagina 81. Begin februari heeft ook Minister van der Laan van Wonen Wijken en Integratie de inspanningen van de corporaties en gemeente bekeken. Tijdens de plaatselijke rondgang van de minister heeft hij diverse projecten van De Voorzorg bezocht. De provincie Limburg heeft samen met de Parkstad-gemeenten binnen de wijkenaanpak ondermeer het stadsdeel Hoensbroek aangewezen om, in het kader van de krimpopgave, een stadsdeelvisie te ontwikkelen. Deze visie wordt door de overheid, gezamenlijk met de corporaties en de overige belanghebbenden ontwikkeld. Op allerlei terreinen zoals de leefomgeving, woningvoorraad, sociaalmaatschappelijke voorzieningen, veiligheid, participatie, economie en onderwijs zal voor de komende 15 tot 20 jaar een visie en strategie ontwikkeld moeten worden. Deze visie en strategie hebben tot doel de gevolgen van de demografische krimp binnen dit stadsdeel het hoofd te kunnen bieden.

1.2. O NTWIKKELINGEN

BIJ

D E V OORZORG

1.2.1. H ER KENB A ARH EID Vanaf 2008 is het motto ‘herkenbaarheid’ een belangrijk onderdeel in het beleid van De Voorzorg. In dit verslag herhalen we de aspecten die De Voorzorg van belang vindt. Dit zijn vier onderdelen die vorm geven aan het thema ‘herkenbaarheid’. De Voorzorg streeft deze kernwaarden na in al haar contacten met huurders, collega-corporaties, gemeenten, zorgverleners en overige belanghebbenden.

Prettige sfeer De Voorzorg streeft een prettige sfeer na. Zowel onderling met collega’s als naar onze belanghebbenden, onze huurders; Klantgerichte aanpak. De huurders staan bij De Voorzorg centraal, zij zijn de belangrijkste stakeholders van de woningcorporatie. De Voorzorg bouwt en verhuurt voor haar sociale doelgroep; Duidelijke en eenduidige communicatie.

Verslag Bestuurder

Pagina 5 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 In de afgelopen jaren is op dit vlak al veel gebeurd. Een nieuw format jaarverslag, periodieke bewonersbladen en een geactualiseerde website. Waar mogelijk wordt deze communicatie met huurders nog verder verbeterd; Zichtbaar zijn. De Voorzorg is vaak aanwezig op openingen van complexen, buurtbesprekingen, seniorensamenkomsten et cetera. Tijdens ontmoetingen met huurders en potentiële huurders zal De Voorzorg nog duidelijker zichtbaar zijn middels onder andere promotiemateriaal. 1.2.2. O NZE

MEDE W ERK ER S

In de afgelopen tijd, vanaf 2008, hebben binnen De Voorzorg een aantal personeelswisselingen plaatsgevonden. Hoewel het altijd vervelend is van medewerkers afscheid te nemen biedt het tevens kansen voor nieuwe medewerkers. De nieuwe medewerkers raken steeds meer bekend met de wijze waarop De Voorzorg actief is en bieden de organisatie nieuwe ideeën voor de toekomst. Hoewel het team bij De Voorzorg jonger is dan enkele jaren geleden blijft de relatief hoge gemiddelde leeftijd van het personeelsbestand een aandachtspunt voor het bestuur. Het belangrijkste voor de corporatie is dat zij de juiste mensen heeft op de juiste plek.

1.2.3. P ROJEC TEN In hoofdstuk 7.7 vanaf pagina 81 worden de projecten die op dit moment actueel zijn uitgebreid uiteengezet. In deze paragraaf worden twee projecten kort benoemd: De Voorzorg is in oktober gestart met de realisatie van het project “De Schutse”. Bij dit project realiseert De Voorzorg levensloopbestendige woningen in een parkachtige omgeving compleet met vijverpartij. Deze zorgbungalows zijn volledig gelijkvloers en voorzien van 3 slaapkamers. Alle zorgcomponenten zijn doorontwikkeld in het ontwerp van deze woningen. Een zorgsteunpunt wordt als maatschappelijke voorziening toegevoegd. Tevens worden in dit plan een twintigtal wooneenheden gerealiseerd ten behoeve van verstandelijk beperkten. De Schutse is een innovatief project waar sociale doelgroepen met een toenemende zorgvraag in hun eigen omgeving zolang mogelijk kunnen blijven wonen. In het vorige jaarverslag werd aangegeven dat project “De Kruisberg” waarschijnlijk niet door De Voorzorg zou worden gerealiseerd. Echter doordat de aanbesteding van dit project voordelig is verlopen en De Voorzorg mogelijk aanspraak kan maken op een subsidie van overheidswegen lijkt de realisatie van “De Kruisberg” toch mogelijk. Dit betekent dat Brunssum toch 38 luxe seniorenwoningen met ondergrondse parkeergarage rijker lijkt te worden.

Pagina 6 van 115

Verslag Bestuurder


1.3. B EHAALDE

RESULTATEN

Het jaar 2009 staat voor veel ondernemingen in het kader van de kredietcrisis. Ook De Voorzorg heeft effecten gemerkt van deze kredietcrisis. Als maatschappelijke huisvester heeft De Voorzorg gemerkt dat er in 2009 een iets hogere vraag was naar sociale huurwoningen. Dit terwijl Parkstad Limburg in een krimpscenario verkeert. Daarnaast lijkt de kredietcrisis effect gehad te hebben op de lopende aanbestedingen, waar tot en met 2008 een toename in de bouwkosten werd geconstateerd kon de corporatie in 2009 aantrekkelijker aanbesteden. Op langere termijn zal de krimp in deze regio ook zijn effect hebben op het sociale woningbezit en dan meer in het bijzonder op het bezit van De Voorzorg. Om leegstand te voorkomen moet, zoals eerder aangegeven, het bezit krimpen in plaats van uitbreiden. Dit echter betekent dat De Voorzorg wordt geconfronteerd met kosten voor het slopen van woningen . Aangezien deze woningen niet worden vervangen door nieuwbouw loopt De Voorzorg tevens inkomsten mis. Deze investeringen, gecombineerd met de belastingdruk, en de inflatievolgende huurstijging tekent de toekomst. Hoewel De Voorzorg vooralsnog over voldoende middelen beschikt om haar bedrijfsvoering te kunnen blijven uitvoeren, zal zij naar de toekomst toe nóg meer aandacht moeten besteden aan haar uitgaven, om ook in de toekomst haar sociaal maatschappelijke taak te blijven uitvoeren op het huidige niveau. Ook in 2009 heeft De Voorzorg een positief resultaat behaald. De Voorzorg is bijzonder trots dat zij dit gerealiseerd heeft met relatief weinig fte’s per 1.000 verhuureenheden. Woningstichting De Voorzorg streeft er naar de bedrijfslasten zo laag mogelijk te houden met behoud van kwaliteit en service.

was getekend Jos Kerkhoffs, Directeur-bestuurder

Verslag Bestuurder

Pagina 7 van 115


Pagina 8 van 115

Verslag Bestuurder


2. V ERSLAG R AAD VAN C OMMISSARISSEN In dit verslag presenteert de Raad van Commissarissen u haar samenstelling, haar activiteiten en bevindingen over 2009. In het voorgaande verslag van de Raad van Commissarissen heeft zij aangegeven het van belang te vinden dat processen in werking worden gezet, met als doel het voldoen aan de Governance Code Woningcorporaties. Woningstichting De Voorzorg heeft in dit kader reeds veel ondernomen. In dit verslag kunt u lezen wat de stand van zaken is in 2009 en wat er nog op de agenda staat voor 2010 en verder.

2.1. S AMENSTELLING R AAD VAN C OMMISSARISSEN In 2009 bestond de Raad van Commissarissen van Woningstichting De Voorzorg uit de volgende 5 leden:

De heer H. van Rijswijk, voorzitter Leeftijd (peildatum 31/12/09) Deskundigheid Hoofdfunctie Relevante nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming Tijdstip herbenoeming Lopende termijn Bezoldiging (jaarlijks)

61 jaar Financiën en zorg Financieel-economisch adviseur en beleidsmedewerker - Bestuurder (dagelijks bestuur) Provinciale Unie van Vrijwilligers - VAO; Vrijwillige Ouderen Adviseur 1995 2008 Tot en met 2010 waarna niet meer herkiesbaar € 9.000, vaste bezoldiging, geen variabele bezoldiging of onkostenvergoeding

Mevrouw M. P. Collard-van Wijk, lid namens de huurder Leeftijd (peildatum 31/12/09) 71 jaar Deskundigheid Volkshuisvesting Hoofdfunctie v.m. Diverse bestuurlijke functies in de sociale volkshuisvesting Relevante nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming 1994 Tijdstip herbenoeming 2009 Lopende termijn Tot en met 2010 waarna niet meer herkiesbaar. Mevr. Collard-van Wijk zou per 31 december 2009 aftreden als commissaris. Zij is echter herbenoemd, na bindende voordracht door de Stichting Overleg Huurders-Verhuurder Woningstichting de Voorzorg, voor een periode van 1 jaar conform de argumenten zoals beschreven in paragraaf ‘herbenoemingen in 2009’ Bezoldiging (jaarlijks) € 4.500, vaste bezoldiging, geen variabele bezoldiging of onkostenvergoeding

Verslag Raad van Commissarissen

Pagina 9 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 De heer C.H. de Raat, lid namens de huurders Leeftijd (peildatum 31/12/09) 71 jaar Deskundigheid Techniek en zorg Hoofdfunctie v.m. elektrotechnisch projectleider (bij ziekenhuizen en verzorgingshuizen) Relevante nevenfuncties - Voorzitter cliëntenraad zorgcentrum Ter Eyck, Heerlerheide - Lid clientenraad Gezondheidscentrum Hoensbroek Tijdstip eerste benoeming 2002 Tijdstip herbenoeming 2009 Lopende termijn Benoemd op bindende voordracht van Stichting Overleg Huurders-Verhuurder Woningstichting de Voorzorg tot en met 2012 waarna niet meer herkiesbaar Bezoldiging (jaarlijks) € 4.500, vaste bezoldiging, geen variabele bezoldiging of onkostenvergoeding

Mevrouw C. M. A. Barrett-Geurts, lid Leeftijd (peildatum 31/12/09) 56 jaar Deskundigheid Zorg, projectontwikkeling en management Hoofdfunctie Instellingsdirecteur Stichting Meander; directeur Internaat de Prinsenvaart Maasbracht Relevante nevenfuncties - Management en adviesbureau “Lentebach” Tijdstip eerste benoeming 2009 Tijdstip herbenoeming Lopende termijn Tot en met 2012 Bezoldiging (jaarlijks) € 4.500, vaste bezoldiging, geen variabele bezoldiging of onkostenvergoeding

De heer W. Hospes, lid Leeftijd (peildatum 31/12/09) Deskundigheid Hoofdfunctie Relevante nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming Tijdstip herbenoeming Lopende termijn Bezoldiging (jaarlijks)

58 jaar Zorg Zelfstandig organisatieadviseur v.m. lid van de Raad van Bestuur Cicero Zorggroep - Penningmeester Platform Mantelzorg Limburg - Lid Stichting Wmo-Raad Brunssum 2008 Tot en met 2011 € 4.500, vaste bezoldiging, geen variabele bezoldiging of onkostenvergoeding

De Raad van Commissarissen heeft in 2009 een vaste bezoldiging ontvangen van € 24.750. De Raad van Commissarissen ontvangt geen onkostenvergoeding of variabele bezoldiging. Benoemingen in 2009 Wanneer de Raad van Commissarissen met een nieuw lid dient te worden aangevuld start de Raad een wervings-selectieprocedure. De werving wordt op die wijze ingericht dat zij optimaal aansluit op de vervulling van de vacature. Op basis van een actuele profielschets worden de criteria opgesteld, waaraan het nieuwe lid dient te voldoen. In principe is de volledige Raad belast met de selectie-en wervingsprocedure. In 2009 is onder leiding van de voorzitter van de Raad van Commissarissen een commissie met de wervings- en selectieprocedure belast.

Pagina 10 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 In 2009 is mevrouw C. M. A. Barrett-Geurts benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen. Zij vervult per 30 juni 2009 de plek die sinds het aftreden van de heer J. Voogt op 31 december 2008 vacant is. Mevrouw Barrett-Geurts is locatiedirecteur bij Stichting Meander. Vanuit die functie heeft zij veel affiniteit met de zorg. In diverse functies is zij nauw betrokken geweest bij het realiseren van nieuwbouwprojecten. De Raad van Commissarissen onderkennen dat De Voorzorg steeds meer woningen realiseert (nieuwbouw / opplussen) die een zorgcomponent bevatten. Binnen dit terrein vervult mevrouw Barrett-Geurts, met haar specifieke expertise, haar taak als lid van de Raad van Commissarissen. Herbenoemingen in 2009 Wanneer de lopende termijn van een van de leden ten einde loopt, wordt de afweging gemaakt of dit lid kan worden herbenoemd. Hierbij wordt op basis van een actuele profielschets een lijst van criteria opgesteld en gecontroleerd of het her te benoemen lid hieraan voldoet. De Voorzorg heeft zich geconformeerd aan de Governance Code Woningcorporaties. Deze code schrijft voor dat een commissaris niet langer dan 3 maal een periode van vier jaar lid van de Raad van Commissarissen mag zijn (Best practise III.3.5). De Voorzorg heeft ten aanzien van dit onderdeel een voorbehoud gemaakt. In het geval dat de continuïteit van de Raad van Commissarissen gehandhaafd dient te blijven door herbenoeming mogelijk te maken, zal de Raad van Commissarissen hiertoe besluiten.

Mevrouw Collard-van Wijk In 2009 is de stichting “Overleg Huurders-Verhuurder Woningstichting De Voorzorg” gevraagd een voorstel te doen ten aanzien van de opvolging van mevrouw Collard-van Wijk. Mevrouw Collard-van Wijk was, volgens de definitie van de Governance Code Woningcorporaties, niet beschikbaar voor herbenoeming. Om de continuïteit van de Raad van Commissarissen niet in gevaar te brengen heeft de stichting haar, desalniettemin, opnieuw voorgedragen als lid van de Raad van Commissarissen. Deze bindende voordracht is door de Raad van Commissarissen geaccepteerd met een maximale duur van 1 jaar. Gedurende dit jaar zal de stichting een wervingsprocedure opstarten zodat vóór 1 januari 2011 een opvolger voor mevrouw Collard-van Wijk kan worden aangenomen. De heer De Raat Ultimo 2009 is de lopende termijn van het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen voor de heer De Raat verlopen. Op bindende voordracht door de Stichting Overleg Huurders-Verhuuder Woningstichting De Voorzorg en aan de hand van de profielschets is de heer De Raat voorgedragen voor herbenoeming. De heer De Raat is voor een periode van 3 jaar herbenoemd. Door de benoeming voor drie jaar is het rooster van aftreden evenwichtig opgebouwd. Belangenverstrengeling In 2009 hebben zich binnen de Raad van Commissarissen of het bestuur geen gevallen voorgedaan waarbij sprake was van belangenverstrengeling. Met ingang van 2007 is de regeling ‘belangenverstrengeling’ in het reglement voor de Raad van Commissarissen opgenomen.


Pagina 11 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Deze regeling zal te allen tijde worden gebruikt bij gevallen van belangenverstrengeling binnen de Raad van Commissarissen of het bestuur.

2.2. S AMENSTELLING BESTUUR Het bestuur bestaat uit één directeur-bestuurder. De heer Kerkhoffs is per 1 juli 2006 door de Raad van Commissarissen benoemd tot directeur-bestuurder. De heer Kerkhoffs is sinds 1984 actief bij deze woningstichting waarvan een groot aantal jaren als Hoofd Technische Dienst. Het bestuur bestond in 2009 uit de volgende persoon:

De heer J. M. G. Kerkhoffs, directeur-bestuurder Leeftijd (peildatum 31/12/09) 52 jaar Hoofdfunctie Directeur-bestuurder Woningstichting De Voorzorg Relevante nevenfuncties De bezoldiging van het bestuur in 2009 wordt in onderstaande tabel weergegeven.

Bezoldiging De heer J. M. G. Kerkhoffs, directeur-bestuurder Aantal Totaal vast Variabel Pensioenmaanden inkomen inkomen kosten Bedrag in €

Pagina 12 van 115

12

€ 131.294

€

-

€ 29.763

Vergoeding en Uitkering bij werkgeversbeëindiging lasten dienstverband € 17.057 -



2.3. A CTIVITEITEN R AAD VAN C OMMISSARISSEN Algemene activiteiten De Raad van Commissarissen voelt zich verantwoordelijk voor de strategie die Woningstichting De Voorzorg nastreeft en ziet er op toe dat de stichting haar doelstellingen behaalt. De Raad van Commissarissen houdt actief toezicht op de ontwikkeling van het strategisch voorraadbeheer omdat zij het van belang vindt dat de stichting haar missie nastreeft. Daarbij is het van groot belang dat de stichting de financiële continuïteit waarborgt, de Raad van Commissarissen heeft dan ook ten minste eenmaal de financiële situatie van Woningstichting De Voorzorg geëvalueerd. De Raad van Commissarissen heeft zich verdiept in de financiële consequenties van de diverse projecten en de financieringsbehoefte van de stichting. Naast de financiën van de stichting voelt de Raad van Commissarissen zich vooral betrokken bij de realisering van de volkshuisvestelijke taken, o.a. het huisvesten van bijvoorbeeld ouderen met een smalle beurs en bijzondere doelgroepen zoals gehandicapten, daken thuislozen, studenten, etc.. Met name bij deze doelgroep is een combinatie tussen wonen en zorg onderdeel van de volkshuisvestelijke taken. Verder vindt de Raad van Commissarissen het van belang dat de leefbaarheid van buurten en wijken hoog op de agenda van het bestuur blijft staan. Ook vindt de Raad van Commissarissen het van belang dat de kwaliteit van het woningbezit op niveau is en dat de bewoners worden uitgenodigd om betrokken te zijn bij het beleid en beheer. Gedurende 2009 heeft de Raad van Commissarissen 9 keer vergaderd, waarvan één keer in aanwezigheid van de accountant. De directeur-bestuurder is in beginsel bij alle vergaderingen aanwezig. Een uitzondering hierop is de vergadering waarin het functioneren van de bestuurder wordt geevalueerd. Deze vergadering wordt gehouden zonder de aanwezigheid van de directeur-bestuurder.De directeur rapporteert in elke vergadering over het gevoerde beleid en de effecten hiervan. Daarnaast geeft hij uitgebreid mondeling toelichting op de ontwikkelingen binnen de organisatie. Deelnemingen Woningstichting De Voorzorg neemt, met uitzondering van haar deelneming in het Wooninvesteringsfonds, geen aandeel in andere rechtspersonen of vennootschappen. De Raad van Commissarissen is er zich van bewust dat haar toezichthoudende taken niet beperkt zijn tot De Voorzorg maar zich uitstrekt tot de verbindingen. Vennootschapsbelasting Wij hebben als toezichthouders kennis genomen van de ontwikkelingen rondom de integrale vennootschapsbelasting. In lijn met het advies van de branchegroep Aedes hebben wij op 17 maart 2009 goedkeuring verleend aan het ondertekenen van de ‘vaststellingsovereenkomst II’ door de directeurbestuurder. De directeur-bestuurder heeft de ‘vaststellingsovereenkomst II’ voor 30 april 2009 ondertekend.


Pagina 13 van 115


Corporate Governance In het voorgaande verslagjaar is onder andere de Governance Code Woningcorporaties uitgebracht. Woningstichting De Voorzorg heeft in 2006 activiteiten opgestart om deze code in de bedrijfsvoering van de stichting te verankeren. De Raad van Commissarissen speelt hierin een grote rol omdat het merendeel van de bepalingen in de Governance Code Woningcorporaties direct van toepassing is op de toezichthoudende activiteiten. Volgens best practice I.1 van de Governance Code Woningcorporaties kan, indien zich geen ingrijpende wijzigingen in de governance hebben voorgedaan ten opzichte van het voorgaande verslagjaar, worden volstaan met het beschrijven van de wijzigingen. Toch heeft de Woningstichting De Voorzorg, ook voor 2009, besloten de volledige Governance Code Woningcorporaties en de visie van de corporatie hierop integraal op te nemen in dit jaarverslag. Het governanceverslag vindt u vanaf pagina 19. Vanaf 2006 heeft de Raad van Commissarissen de onderstaande documenten vastgesteld en gepubliceerd op de internetpagina: een integriteitcode (2006); een reglement voor de Raad van Commissarissen (2007); een regeling werkwijze belangenverstrengeling voor de Raad van Commissarissen en het bestuur (2007); een klokkenluidersregeling (2007); een beschrijving van de procedure voor de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen (inclusief een vast format) (2007); een klachtenreglement inclusief een beschrijving van de klachtenprocedure (2007); een remuneratierapport bestuur & Raad van Commissarissen (2007); een profielschets voor de Raad van Commissarissen (2008). In 2009 is de beschrijving van de visie van De Voorzorg ten aanzien van hoofdstuk V van de Governance Code Woningcorporaties aangepast. In de verslaglegging over 2008 was reeds aangegeven dat de beschrijving van de visie van de corporatie ten aanzien van dit punt in 2009 zou worden geformuleerd. Voor de formulering van de visie wordt verwezen naar hoofdstuk 3.2 van dit jaarverslag waar de Governance Code Woningcorporaties integraal wordt besproken. In 2010 blijven onder andere de volgende zaken in ontwikkeling: een frauderisicoanalyse; een meerjarige beleidsvisie. Evaluatie Bestuur Bij de evaluatie van de bestuurder wordt toegezien op de mate waarin de werkzaamheden van de bestuurder in lijn liggen met de strategie van de stichting en de doelstellingen die zij voor ogen heeft. De Raad van Commissarissen maakt bij evaluatie van de bestuurder gebruik van een vaststaand format waaraan de bestuurder wordt getoetst. Het functioneren van de bestuurder is besproken in een vergadering van de Raad van Commissarissen waarbij de bestuurder bij zijn eigen beoordeling niet aanwezig was. Bij de evaluatie van het functioneren

Pagina 14 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 van de bestuurder zijn bij de Raad van Commissarissen geen op- of aanmerkingen geplaatst waarvan het nodig is om deze in dit verslag te vermelden. Door de Raad van Commissarissen is getoetst dat de salariëring van de directie voldoet aan de in de sector geldende regelgeving. Evaluatie Raad van Commissarissen De toetsing van de Raad van Commissarissen vindt jaarlijks plaats door middel van een zelfevaluatie. In 2007 heeft de Raad van Commissarissen voor het eerst gebruik gemaakt van een vast format voor deze evaluatie. Dit format is ook tijdens de evaluatie over het functioneren tijdens 2009 gebruikt. Op deze manier garandeert zij een consistente vorm van evaluatie waarin de belangrijkste onderwerpen jaarlijks aan de orde komen. Overzicht specifieke activiteiten Anders dan, of in toevoeging op, bovenstaande activiteiten heeft de Raad van Commissarissen zich bezig gehouden met de volgende onderwerpen: Huurdersaangelegenheden Algemene informatie afdeling bewonerszaken; Huurverhoging* Huurachterstanden; Mutatiegraad; Wijkactieplan MSP*; Woonruimteverdelingssysteem; Huurdersbelangenvereniging; Administratieve zaken & Rapportages Jaarrekening 2008*; Volkshuisvestingsverslag 2008*; Accountantsrapport 2008*; Managementletter 2008*; Accountantscontrole 2009*; Algemene informatie afdeling administratie; Bedrijfswaardeberekening; Personeelsaangelegenheden Werving & Selectie medewerkers; Functioneren en bezoldiging directeur-bestuurder*; Evaluatie eigen functioneren*; Personeelszaken algemeen; Personeelsverzuim; Arbeidsovereenkomst directeur-bestuurder*;


Pagina 15 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Beleidszaken & strategie Krimp als kans / Regionaal overleg woningcorporaties; Meerjaren-onderhoudsbegroting *; Kwartaalwijzigingen onderhoudsbegroting 2009*; Kwartaalwijzigingen integrale begroting werkapparaat 2009*; Integrale begroting werkapparaat 2010*; Mandaat directeur-bestuurder* Prestatieafspraken Heerlen & Brunssum; Dispuut aannemer*; Oordeelsbrief ministerie VROM; Zienswijze prestaties VROM; Kredietwaardigheid vlgs WSW; Solvabiliteitsoordeel CFV; Continuïteitsoordeel CFV; Herstructureringsvisie woningvoorraad Parkstad Limburg*; Vaststellingsovereenkomst II*; Aankoop panden*; Statutenwijziging*; Quickscan zorgwoningen; Governance Code Woningcorporaties Leeftijdsgrens leden Raad van Commissarissen*; Werving & selectie leden Raad van Commissarissen*; Benoeming nieuwe commissaris*; Herbenoeming commissaris*; Besproken projecten / complexen: Krachtwijk “Meezenbroek” Complex Kasteellaan / Henri Jonasstraat*; Complex Bongardstraat*; Project Litscherboord*; Project “De Schutse” *; Project “Nieuw Zuiderhaven” *; Grondwateronttrekking; *

Met betrekking tot deze zaken heeft de Raad van Commissarissen een besluit genomen.

Pagina 16 van 115



2.4. D E

JAARREKENING EN HET VOLKSHUISVESTINGVERSLAG

Deze jaarrekening is door BDO Audit & Assurance B.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring bij dit verslag. Het jaarresultaat over 2009 bedraagt € 1.479.000,- en is toegevoegd aan het eigen vermogen. Het eigen vermogen ultimo 2009 bedraagt, na resultaatbestemming € 44.959.000,-. De Raad van Commissarissen verleent haar goedkeuring aan de door de bestuurder opgemaakte jaarrekening 2009, nadat zij kennis heeft genomen van het accountantsrapport 2009. De jaarrekening omvat de balans, de winsten verliesrekening, de daarbij behorende toelichting, evenals het verslag over het boekjaar. De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat alle middelen van de woningcorporatie zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Hoensbroek, 11 mei 2010.

was getekend De heer H. van Rijswijk, Voorzitter Raad van Commissarissen

was getekend

was getekend

Mevrouw M.P. Collard-van Wijk Lid Raad van Commissarissen

De heer W. Hospes Lid Raad van Commissarissen

was getekend

was getekend

De heer C.H. de Raat Lid Raad van Commissarissen

Mevrouw C. M. A. Barrett-Geurts Lid Raad van Commissarissen


Pagina 17 van 115


Pagina 18 van 115



3. G OVERNANCE VERSLAG 3.1. V ERSLAG KLACHTENCOMMISSIE Binnen Woningstichting De Voorzorg is een klachtencommissie aanwezig. De samenstelling en werkwijze van deze commissie is vastgelegd in een reglement. Bewoners worden gevraagd hun klachten eerst kenbaar te maken aan de verantwoordelijke werknemer binnen de woningstichting. Wanneer de klacht samen met de verantwoordelijke werknemer niet kan worden opgelost, kan de bewoner een beroep doen op de bestuurder. Wanneer ook met de bestuurder niet tot een oplossing wordt gekomen, kan de bewoner in het ultieme geval een beroep doen op de klachtencommissie. In 2007 is het reglement van de klachtencommissie geformaliseerd. Op 31 oktober 2007 is dit reglement vastgesteld en in werking getreden. De klachtencommissie is op 8 februari 2010 in vergadering bijeengekomen, van de vergadering is een verslag opgesteld en aan de directeur-bestuurder overhandigd. In het verslag heeft de klachtencommissie aangegeven dat over het jaar 2009 geen klachten aan de commissie zijn voorgelegd. Alle eventuele klachten zijn in overleg met de bewoner en de verantwoordelijke medewerker, of bestuurder, opgelost. Het verslag van de klachtencommissie is met de raad van commissarissen besproken.

3.2. G OVERNANCEVISIE W ONINGSTICHTING D E V OORZORG In ons jaarverslag over 2006 hebben wij voor het eerst onze visie op de Governance Code Woningcorporaties gepresenteerd. In 2007 zijn een groot aantal wijzigingen doorgevoerd om de bedrijfsvoering van De Voorzorg in lijn te brengen conform de Governance Code Woningcorporaties. In 2008 is in toevoeging daarop de profielschets voor de Raad van Commissarissen opgesteld en aangenomen. Ook in dit verslag is de Governance Code Woningcorporaties (definitieve versie, november 2006) afgedrukt, daarnaast heeft Woningstichting De Voorzorg haar visie hierop gegeven. Daar waar de stichting een andere visie heeft op principes van de Governance Code Woningcorporatie dan Professor Winter licht zij deze toe in het onderstaande overzicht. De totale visie op de Governance Code Woningcorporaties wordt in dit jaarverslag van de woningstichting gepubliceerd. Het volledige jaarverslag is opgenomen op de website van de corporatie. De Raad van Commissarissen onderschrijft de onderstaande visie op de Governance Code Woningcorporaties.

Governanceverslag

Pagina 19 van 115


I.

I.1

I.2

I.3

II. II.1

II.1.1

Governance Code Woningcorporaties Naleving en handhaving van de code Het bestuur en de raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van de woningcorporatie en de naleving van de Governance Code woningcorporaties. De hoofdlijnen van de governance structuur van de woningcorporatie worden, mede aan de hand van de principes die in deze code zijn genoemd, in een apart hoofdstuk in het jaarverslag uiteengezet. Indien zich geen ingrijpende wijzigingen in de governance hebben voorgedaan ten opzichte van het voorgaande verslagjaar wordt volstaan met het beschrijven van de wijzigingen. De actuele volledige governance structuur wordt op de website van de woningcorporatie geplaatst. Bij de beschrijving van de governance structuur geeft de woningcorporatie aan in hoeverre zij de in deze Governance Code opgenomen uitwerking opvolgt en zo niet, om welke redenen en wat de door de woningcorporatie gekozen uitwerking is. Elke verandering in de governance structuur van de woningcorporatie en in de naleving van de code wordt onder een apart agendapunt ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd. Het bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersingsen controlesystemen met de raad van commissarissen en zijn auditcommissie, indien ingesteld. Het bestuur legt vooraf ter goedkeuring voor aan de raad van

Pagina 20 van 115

Visie Woningstichting De Voorzorg De Voorzorg onderschrijft dit principe en voldoet aan alle principes tenzij anders aangegeven. Een beleidsvisie is in ontwikkeling. De Voorzorg onderschrijft dit principe. Voor de volledigheid voegt De Voorzorg de actuele visie op de Governance Code Woningcorporaties toe aan ieder jaarverslag.

De Voorzorg onderschrijft dit principe.


De Voorzorg onderschrijft dit principe, dit principe wordt vastgelegd in de beleidsvisie.


Governanceverslag


II.1.2

II.1.3

II.1.4

Governance Code Woningcorporaties commissarissen: a) de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de woningcorporatie; b) de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie; c) de strategie die moet leiden tot het realiseren van de doelstellingen; d) de randvoorwaarden die bij de strategie worden gehanteerd; e) de wijze waarop de principes van horizontale verantwoording als beschreven in hoofdstuk V van deze code worden vormgegeven; f) indien aanwezig het reglement waarin de werkwijze van het bestuur wordt geregeld. De hoofdzaken hiervan worden vermeld in het jaarverslag. Het bestuur legt ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voor het jaarverslag, de jaarrekening en de begroting van de woningcorporatie, alsmede vooraf, de uitoefening van stemrecht over de in deze bepaling en in II.1.3 met uitzondering van g. bedoelde aangelegenheden in deelnemingen waarin de corporatie overwegende zeggenschap uitoefent .

Visie Woningstichting De Voorzorg

Het bestuur legt ten minste de volgende majeure besluiten vooraf ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen:


a) het aangaan en verbreken van duurzame samenwerking van de woningcorporatie met een andere rechtspersoon, indien deze samenwerking of verbreking van ingrijpende betekenis is voor de vennootschap; b) een voorstel tot wijziging van de statuten; c) een voorstel tot ontbinding van de woningcorporatie; d) aangifte van faillissement en aanvraag van surseance van betaling; e) beëindiging van de arbeidsovereenkomst van een aanmerkelijk aantal werknemers tegelijkertijd of binnen een kort tijdsbestek van de woningcorporatie; f) ingrijpende wijziging van de arbeidsomstandigheden van een aanmerkelijk aantal werknemers van de woningcorporatie; g) de opdracht tot het uitvoeren van visitatie bij de woningcorporatie en de wijze van uitvoering van en verslaggeving over de visitatie zoals voorzien in V.3. In de woningcorporatie is een op de woningcorporatie en haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersingsen controlesysteem aanwezig. Als instrumenten van het interne risicobeheersingsen controlesysteem hanteert de woningcorporatie in ieder geval:


De Voorzorg onderschrijft dit principe. Het formaliseren van het risicobeheersingsen controlesysteem is in ontwikkeling.

a) risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen

Governanceverslag

Pagina 21 van 115


II.1.5 II.1.6

II.1.7

II.2

II.2.1

Governance Code Woningcorporaties van de woningcorporatie; b) een integriteitcode die in ieder geval op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst; c) kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie als bedoeld in hoofdstuk V; d) handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede de voor de opstelling daarvan te volgen procedures; e) een systeem van periodieke monitoring en rapportering. In het jaarverslag geeft het bestuur inzicht in de interne risicobeheersing- en controlesystemen en de werking hiervan. Het bestuur draagt er zorg voor dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen de woningcorporatie aan het bestuur of aan een door hem aangewezen functionaris. Vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van het bestuur betreffen worden gerapporteerd aan de voorzitter van de raad van commissarissen. Dit wordt geregeld in een klokkenluiderregeling, die in ieder geval op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst. Het bestuur doet ten minste een maal per jaar verslag aan de raad van commissarissen over werkzaamheden van de klachtencommissie in de zin van artikel 16 BBSH en maakt hiervan melding in het jaarverslag van de woningcorporatie. Rechtspositie en bezoldiging bestuur De raad van commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid voor het bestuur vast. De raad van commissarissen bepaalt de bezoldiging van individuele bestuurders binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. Het bezoldigingsbeleid wordt vastgesteld met inachtneming van de aanbevelingen van het advies arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties zoals periodiek aangepast, en met inachtneming van de toepasselijke weten regelgeving. Het jaarverslag bevat de hoofdlijnen van het remuneratierapport van de raad van commissarissen waarin zijn opgenomen het bezoldigingsbeleid van de woningcorporatie en de wijze waarop dit in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. De toelichting op de jaarrekening bevat in ieder geval een vermelding van de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur volgens de aanbevelingen van het advies arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties zoals periodiek aangepast. Onverlet de arbeidsrechtelijke positie wordt een lid van het bestuur benoemd voor een periode van maximaal vier jaar.

Pagina 22 van 115


De Voorzorg onderschrijft dit principe. De Voorzorg onderschrijft dit principe.


De Voorzorg onderschrijft dit principe. De Voorzorg plaatst wel de kanttekening dat met de zittende bestuurder bindende afspraken zijn gemaakt. Er is geen bijzondere reden om thans de gemaakte afspraken ter discussie te stellen c.q. aan te passen. Naar de toekomst toe zal het beleid gericht zijn op steeds verdere harmonisatie van het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden overeenkomstig de aanbevelingen van het advies arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties, mits dit aansluit bij het door De Voorzorg gewenste bezoldigingsniveau.

De zittende bestuurder is werkzaam in het kader van een arbeidsovereenkomst voor

Governanceverslag

Volkshuisvestingsverslag 2009 Governance Code Woningcorporaties Herbenoeming kan telkens voor een periode van maximaal vier jaar plaatsvinden. De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van iedere bestuurder.

II.2.2 II.2.3

II.2.4

De woningcorporatie verstrekt aan de leden van het bestuur geen persoonlijke leningen, garanties, en dergelijke. Het remuneratierapport van de raad van commissarissen bevat een verslag van de wijze waarop het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. In het geval dat gedurende het boekjaar aan een (voormalig) lid van het bestuur een bijzondere vergoeding is betaald of toegezegd, wordt deze in het remuneratierapport vermeld en van een toelichting voorzien. Het remuneratierapport bevat tevens een overzicht van het bezoldigingsbeleid dat het komende boekjaar en de daaropvolgende jaren door de raad wordt voorzien. Het overzicht dat in het voorgaande lid is bedoeld bevat in elk geval bepalingen over de verhouding tussen vaste en variabele beloningscomponenten, het beleid ten aanzien van de duur van contracten van leden van het bestuur en de geldende opzegtermijnen en afvloeiingsregelingen, overige arbeidsvoorwaarden en de regeling en financiering van de pensioentoezeggingen.

II.2.5

De hoofdlijnen van het remuneratierapport van de raad van commissarissen worden in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst.

II.3

Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de

Governanceverslag

Visie Woningstichting De Voorzorg onbepaalde tijd. De benoeming is derhalve niet gekoppeld aan een periode van maximaal 4 jaar. De Voorzorg ziet de genoemde 4jaarstermijn als een mogelijkheid om het functioneren van de bestuurder fundamenteel ter discussie te stellen en zonodig gevolgen te verbinden aan onvoldoende functioneren. De genoemde 4-jaarstermijn heeft een duidelijke signaalfunctie naar de bestuurder toe in die zin dat een benoeming niet kan worden gezien als een benoeming “tot pensioen”. De Raad van Commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van de bestuurder. Indien de bestuurder onvoldoende functioneert, zal tot beëindiging van de benoeming c.q. arbeidsovereenkomst worden overgegaan. Dit is niet gekoppeld aan een periode van 4 jaar. De Voorzorg ziet dus geen reden om over te stappen op een systeem van tijdelijke benoemingen. De Voorzorg onderschrijft dit principe. De Voorzorg onderschrijft dit principe.




Pagina 23 van 115


II.3.1

II.3.2

II.3.3

II.3.4

III.

Governance Code Woningcorporaties woningcorporatie en leden van het bestuur wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van het bestuur, behoeven de goedkeuring van de raad van commissarissen. Het door een lid van het bestuur aanvaarden van een nevenfunctie die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van de taak van bestuurder behoeft voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen. Een bestuurder zal: a) niet in concurrentie treden met de woningcorporatie; b) geen substantiële schenkingen vragen of aannemen van de corporatie of van een voor de corporatie relevante derde voor zichzelf, zijn echtgenoot, geregistreerde partner of andere levensgezel, pleegkind, bloed- of aanverwant tot in de tweede graad; c) ten laste van de woningcorporatie derden geen ongerechtvaardigde voordelen verschaffen; d) geen zakelijke kansen die aan de woningcorporatie toekomen voor zichzelf of zijn echtgenoot, geregistreerde partner of andere levensgezel, pleegkind, bloed of aanverwant tot in de tweede graad benutten. Een lid van het bestuur meldt een (potentieel) tegenstrijdig belang dat van betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor het betreffende lid van het bestuur terstond aan de voorzitter van de raad van commissarissen en aan de overige leden van het bestuur en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de voor de situatie relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. De raad van commissarissen besluit buiten aanwezigheid van het betrokken lid van het bestuur of sprake is van een tegenstrijdig belang. Een lid van het bestuur neemt niet deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij het lid van het bestuur (potentieel) een tegenstrijdig belang heeft. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van het bestuur behoeven goedkeuring van de raad van commissarissen. Dergelijke transacties worden gepubliceerd in het jaarverslag met vermelding van het tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen II.3.2 tot en met II.3.4 zijn toegepast. Raad van commissarissen

Pagina 24 van 115






Governanceverslag


III.1

III.1.1

III.1.2

III.1.3

III.1.4

III.1.5

III.1.6

Governance Code Woningcorporaties Taak en werkwijze De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden onderneming en staat het bestuur met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De raad van commissarissen beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurders. De taakverdeling van de raad van commissarissen, alsmede zijn werkwijze worden neergelegd in een reglement. De raad van commissarissen neemt in het reglement een passage op voor zijn omgang met het bestuur en de ondernemingsraad. Het reglement wordt in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst. Van de jaarstukken van de woningcorporatie maakt deel uit een verslag van de raad van commissarissen, waarin de raad van commissarissen verslag doet van zijn werkzaamheden in het boekjaar en de specifieke opgaven en vermeldingen opneemt die de bepalingen van deze code verlangen. Van elk lid van de raad van commissarissen wordt in het verslag van de raad van commissarissen opgave gedaan van: a) geslacht; b) leeftijd; c) hoofdfunctie; d) nevenfuncties voor zover deze relevant zijn voor de vervulling van de taak als lid van de raad van commissarissen, waaronder in ieder geval andere toezichthoudende taken; e) tijdstip van eerste benoeming en eventueel herbenoeming; f) de lopende termijn waarvoor hij is benoemd; g) het lidmaatschap van een kerncommissie van de raad van commissarissen als bedoeld in principe III.5. h) de vaststelling of het lid onafhankelijk is in de zin van bepaling III.2.2 Indien leden van de raad van commissarissen frequent afwezig zijn bij vergaderingen van de raad van commissarissen, worden zij daarop aangesproken. Een lid van de raad van commissarissen treedt tussentijds af bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of wanneer dit anderszins naar het oordeel van de raad van commissarissen is geboden; Het toezicht van de raad van commissarissen op het bestuur

Governanceverslag

Visie Woningstichting De Voorzorg De Voorzorg onderschrijft dit principe.



De Voorzorg onderschrijft in algemene zin dit principe. De Voorzorg wijst er wel op dat op datum invoering Governance Code Woningcorporaties de samenstelling van de Raad van Commissarissen een gegeven is. De Voorzorg heeft er geen bezwaar tegen om de gevraagde informatie in het verslag van de Raad van Commissarissen op te nemen.




Pagina 25 van 115


III.1.7

III.1.8

III.2

Governance Code Woningcorporaties omvat in ieder geval: a) de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; b) de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; c) de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; d) het kwaliteitsbeleid; e) de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in hoofdstuk V; f) het financiële verslaggevingproces; g) de naleving van toepasselijke weten regelgeving. De raad van commissarissen bespreekt ten minste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zowel zijn eigen functioneren als dat van de individuele leden van de raad van commissarissen en de conclusies die hieraan moeten worden verbonden. De raad van commissarissen vraagt hiertoe uitdrukkelijk de visie van het bestuur ter zake en betrekt deze in de bespreking. Tevens wordt het gewenste profiel en de samenstelling en competentie van de raad van commissarissen besproken, evenals de conclusies die hieraan moeten worden verbonden. De raad van commissarissen bepreekt voorts ten minste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zowel het functioneren van het bestuur als college als dat van de individuele leden van het bestuur, en de conclusies die hieraan moeten worden verbonden en bespreekt deze conclusie met het bestuur en de bestuurders. De raad van commissarissen en de leden van de raad van commissarissen afzonderlijk hebben een eigen verantwoordelijkheid om van het bestuur en de externe accountant de informatie te verlangen die de raad van commissarissen behoeft om zijn taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen. Indien de raad van commissarissen dit geboden acht kan hij informatie inwinnen van functionarissen en externe adviseurs van de woningcorporatie. De woningcorporatie stelt hiertoe de nodige middelen ter beschikking. De raad van commissarissen kan verlangen dat bepaalde functionarissen en externe adviseurs bij zijn vergaderingen aanwezig zijn. Onafhankelijkheid Ieder lid van de raad van commissarissen heeft de verantwoordelijkheid onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming zodanig dat de raad van commissarissen de in aanmerking komende belangen op evenwichtige wijze kan afwegen. De raad van commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk

Pagina 26 van 115




Het algemene kader kan door De Voorzorg worden onderschreven. Dat de Raad van Commissarissen onafhankelijk opereert staat voorop en geldt voor alle leden van de Raad van Commissarissen als een leidend principe. De Raad van Commissarissen is, zoals de Raad van

Governanceverslag


III.2.1

Governance Code Woningcorporaties deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. De raad van commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van de leden van de raad van commissarissen naar zijn oordeel in formele zin onafhankelijk is in het licht van de in bepaling III.2.2 aangeduide criteria. De raad van commissarissen maakt hiervan melding in het jaarverslag.

Visie Woningstichting De Voorzorg Commissarissen is samengesteld, onafhankelijk. De Voorzorg hecht veel waarde aan een Raad van Commissarissen met relevante kennis van zaken in de volkshuisvestelijke sfeer en om dit te bewerkstelligen vormt zij bewust een Raad van Commissarissen met een achtergrond in en betrokkenheid bij de sociale verhuur. De Voorzorg waakt ervoor dat de Raad van Commissarissen als geheel onafhankelijk kan functioneren en dat de individuele commissarissen in materiële zin volledig onafhankelijk opereren. Ook al is er sprake van niet-onafhankelijkheid in formele zin in individuele gevallen, zulks laat onverlet dat de Raad van Commissarissen in totaliteit op alle aandachtsgebieden in meerderheid onafhankelijk kan opereren. De Voorzorg is van oordeel dat de absolute formele onafhankelijkheid op zichzelf genomen geen waarborg is voor onafhankelijkheid. De Voorzorg is van oordeel dat onafhankelijkheid uitsluitend dan aan de orde is als de individuele leden van de Raad van Commissarissen persoonlijk volledig onafhankelijk opereren en elkaar daarop kritisch bevragen. Dat in de Raad van Commissarissen leden zitten die in formele zin niet onafhankelijk zijn, is voor De Voorzorg geen bijzonder aandachtspunt. De Raad van Commissarissen opereert onafhankelijk. Met de komst van het “Besluit Beheer Sociale Huursector” (BBSH) is de invloed van huurders op het beleid van de woningstichting aanzienlijk vergroot. Huurders mogen sindsdien een bindende voordracht doen voor een aantal commissarissen van de Raad. Onder andere deze ontwikkelingen hebben er bij De Voorzorg toe geleid dat een meerderheid van de commissarissen tevens huurder is van de organisatie. Slechts op basis van deze commissarissen zijn dergelijke commissarissen, en hiermee de meerderheid van de Raad van Commissarissen, niet onafhankelijk. Bij benoemingen zal de Raad van Commissarissen er naar streven haar onafhankelijkheid, zoals

Governanceverslag

Pagina 27 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Governance Code Woningcorporaties

III.2.2

De raad van commissarissen stelt ten aanzien van iedere commissaris vast of deze in een zodanige relatie tot de corporatie staat of heeft gestaan dat hij in formele zin niet kan worden geacht onafhankelijk te zijn, waarbij de raad van commissarissen ten minste de hieronder genoemde onafhankelijkheidcriteria in zijn beoordeling betrekt. De verantwoordelijkheid voor een onafhankelijke en kritische bijdrage aan de besluitvorming binnen de raad van commissarissen rust ook op commissarissen waarvan de raad van commissarissen vaststelt dat zij in formele zin niet onafhankelijk zijn. Bedoelde afhankelijkheidscriteria zijn dat het betrokken lid van de raad van commissarissen, dan wel zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad: a) in de vijf jaar voorafgaande aan de benoeming werknemer of lid van het bestuur van de woningcorporatie (inclusief gelieerde rechtspersonen) is geweest; b) een persoonlijke financiële vergoeding van de woningcorporatie of van een aan haar gelieerde rechtspersoon ontvangt, anders dan de vergoeding die voor de als lid van de raad van commissarissen verrichte werkzaamheden wordt ontvangen en voor zover zij niet past in de normale uitoefening van bedrijf; c) bestuurslid is van een vennootschap dan wel rechtspersoon waarin een lid van het bestuur van de woningcorporatie lid van de raad van commissarissen is; d) in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming een belangrijke zakelijke relatie met de woningcorporatie of een aan haar gelieerde rechtspersoon heeft of in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming heeft gehad. Daaronder wordt in ieder geval begrepen het geval dat de commissaris, of een kantoor waarvan hij aandeelhouder, vennoot, medewerker of adviseur is, is opgetreden als adviseur van de woningcorporatie en het geval dat de commissaris bestuurder of medewerker is van een bankinstelling waarmee de woningcorporatie een duurzame en significante relatie onderhoudt; e) lid is van de gemeenteraad of Provinciale Staten van een gemeente of provincie waar de woningcorporatie feitelijk werkzaam is dan wel in dienst is van een zodanige gemeente of provincie en feitelijk betrokken bij volkshuisvestingsaangelegenheden;

Pagina 28 van 115

Visie Woningstichting De Voorzorg door De Voorzorg gedefinieerd, te waarborgen. Tevens zullen nieuwe benoemingen gebeuren aan de hand van een, nog te ontwikkelen, profielschets.. De Voorzorg draagt er zorg voor dat na het aflopen van de benoemingstermijnen van de huidige leden van de Raad van Commissarissen invulling wordt gegeven aan dit principe en De Voorzorg zal bij het samenstellen van de profielschets hiermee nadrukkelijk rekening houden. De Voorzorg is en blijft van mening dat de zittende Raad van Commissarissen als onafhankelijk kan worden aangemerkt nu zij op alle aandachtsgebieden, in meerderheid onafhankelijk is. De Raad van Commissarissen is voldoende kritisch ten opzichte van de bestuurder.

Governanceverslag


III.3

III.3.1

III.3.2 III.3.3

III.3.4

Governance Code Woningcorporaties f) werkzaam is bij het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, of bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het waarborgfonds Sociale Woningbouw of voor de volkshuisvesting relevante belangenbehartigingsorganisaties en feitelijk betrokken is bij volkshuisvestingaangelegenheden; g) huurder is van de woningcorporatie; h) aandelen houdt, of bestuurder of commissaris van een rechtspersoon is die aandelen houdt, in een aan de woningcorporatie gelieerde vennootschap, of vennoot is dan wel bestuurder of commissaris is van een vennoot in een contractuele vennootschap waarin ook de woningcorporatie vennoot is. i) gedurende de voorgaande twaalf maanden tijdelijk heeft voorzien in het bestuur bij belet en ontstentenis van bestuurders. Deskundigheid en samenstelling Elk lid van de raad van commissarissen dient in staat te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de raad van commissarissen beschikt over de specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de raad. Ook leden die op voordracht zijn benoemd dienen aan dit profiel te voldoen. De raad van commissarissen dient zodanig te zijn samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een lid van de raad van commissarissen vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming wordt de hiervoor genoemde profielschets in acht genomen.


De raad van commissarissen stelt een profielschets voor zijn omvang en samenstelling op, rekening houdend met de aard van de woningcorporatie, haar activiteiten en de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad van commissarissen. De profielschets wordt algemeen verkrijgbaar gesteld en wordt in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst. Minimaal één lid van de raad van commissarissen heeft ervaring in volkshuisvestingsaangelegenheden. Minimaal één lid van de raad van commissarissen is een zogenoemde financieel expert, hetgeen inhoudt dat deze persoon relevante kennis en ervaring heeft opgedaan in de financiële bedrijfsvoering bij naar omvang gelijkwaardige rechtspersonen. Alle commissarissen volgen na benoeming een introductieprogramma, waarin in ieder geval aandacht wordt


Governanceverslag


De Voorzorg is in overleg getreden met de Stichting“Huurders-Verhuurder Woningstichting De Voorzorg” die bindende voordrachten voor benoemingen in de Raad van Commissarissen kan doen en heeft met deze stichting afgesproken dat de profielschets ook voor de voordrachten van deze stichting bindend is.

De Voorzorg onderschrijft dit principe. De Voorzorg onderschrijft dit principe.


Pagina 29 van 115


III.3.5

III.3.6

III.4

Governance Code Woningcorporaties besteed aan algemene financiële en juridische zaken, de financiële verslaggeving door de woningcorporatie, de specifieke aspecten die eigen zijn aan de betreffende corporatie en haar activiteiten en de verantwoordelijkheden van een commissaris. De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks op welke onderdelen leden van de raad van commissarissen gedurende hun benoemingsperiode behoefte hebben aan nadere introductie of opleiding. Het bestuur speelt hierin een faciliterende rol. Een lid van de raad van commissarissen kan maximaal drie maal voor een periode van vier jaar zitting hebben in de raad van commissarissen.

De raad van commissarissen stelt een rooster van aftreden vast om zoveel mogelijk te voorkomen dat veel leden van de raad van commissarissen tegelijk aftreden. Het rooster van aftreden wordt in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst. Rol van de voorzitter van de raad van commissarissen De voorzitter van de raad van commissarissen bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van de raad, ziet toe op het goed functioneren van de raad en zijn commissies, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden van de raad, zorgt ervoor dat voldoende tijd bestaat voor de besluitvorming, draagt zorg voor een adequate introductie, is namens de raad van commissarissen het voornaamste aanspreekpunt voor het bestuur, en initieert de evaluatie van het functioneren van de raad van commissarissen en van het functioneren van het bestuur.

Pagina 30 van 115


De Voorzorg kan in beginsel dit principe onderschrijven, met dien verstande dat De Voorzorg wel van mening is dat het hier niet gaat om een absoluut criterium. Als een commissaris de maximale termijn van 3 maal 4 jaar heeft doorlopen doch in het belang van de continuïteit gehandhaafd dient te blijven, dan wel een bijzondere inbreng c.q. deskundigheid heeft, kan de materiële toegevoegde waarde van de betrokken commissaris zwaarwegender zijn dan het vasthouden aan het formele criterium dat de zittingstermijn van maximaal 3 maal 4 jaar is doorlopen. In dat geval moet het mogelijk zijn de benoeming nogmaals te verlengen. De Voorzorg realiseert zich dat het hier gaat om een uitzonderlijke situatie waar het belang van De Voorzorg leidend is. In 2009/2010 doet zich deze uitzonderingssituatie voor. In het verslag van de Raad van Commissarissen is hierover verslag opgenomen. De Voorzorg onderschrijft dit principe.


Governanceverslag


III.4.1

III.4.2 III.5

III.5.1

III.5.2

III.5.3

Governance Code Woningcorporaties De woningcorporatie draagt zorg voor een adequate ondersteuning van de voorzitter van de raad van commissarissen (informatie, agendering, evaluatie, introductie nieuwe leden, etc.). De voorzitter van de raad van commissarissen ziet er op toe dat: a) de leden van de raad van commissarissen tijdig de informatie ontvangen die nodig is voor de goede uitoefening van hun taak; b) voldoende tijd bestaat voor de beraadslaging en besluitvorming door de raad van commissarissen; c) de commissies van de raad van commissarissen naar behoren functioneren; d) de leden van het bestuur en de leden van de raad van commissarissen ten minste jaarlijks worden beoordeeld op hun functioneren; e) de contacten van de raad van commissarissen met het bestuur en ondernemingsraad naar behoren verlopen; f) de commissarissen hun introductie- en opleidings- of trainingsprogramma volgen. De voorzitter van de raad van commissarissen is geen voormalig bestuurder van de woningcorporatie. Samenstelling en rol van twee kerncommissies van de raad van commissarissen Indien de raad van commissarissen meer dan vijf leden omvat, kan de raad van commissarissen uit zijn midden een auditcommissie en een selectie / remuneratiecommissie instellen. De taak van de commissies is om de besluitvorming van de raad van commissarissen voor te bereiden. Indien de raad van commissarissen besluit tot het niet instellen van een audit, en/of selectie/remuneratiecommissie, dan geldt de van toepassing zijnde uitwerking in III.5.4, III.5.5, III.5.8, III.5.9, III.5.10, IV.1.2, IV.2.3 en IV.3.1 ten aanzien van de gehele raad van commissarissen. In het jaarverslag van de woningcorporatie doet de raad van commissarissen verslag van de uitvoering van de taakopdracht van de commissies in het boekjaar. De raad van commissarissen stelt voor iedere commissie een reglement op. Het reglement geeft aan wat de rol en verantwoordelijkheid van de betreffende commissie is, haar samenstelling en op welke wijze zij haar taak uitoefent. De raad van commissarissen vermeldt in het jaarverslag de samenstelling van de afzonderlijke commissies, het aantal vergaderingen van de commissies, alsmede de belangrijkste onderwerpen die aan de orde zijn gekomen. De raad van commissarissen ontvangt van elk van de commissies

Governanceverslag




De Voorzorg maakt geen gebruik van deze mogelijkheid

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

Pagina 31 van 115


III.5.4

III.5.5

III.5.6 III.5.7 III.5.8

III.5.9

III.5.10

Governance Code Woningcorporaties een verslag van de beraadslagingen en bevindingen. Auditcommissie De auditcommissie richt zich in ieder geval op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: a) de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante weten regelgeving en het toezicht op de werking van de integriteitscode; b) de financiële informatieverschaffing door de woningcorporatie (keuze van accountingpolicies, toepassing en beoordeling van effecten van nieuwe regels, prognoses, werk van in- en externe accountants ter zake, etc.). c) de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van in- en externe accountants; d) de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder. De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt van de externe accountant wanneer deze onregelmatigheden constateert in de inhoud van de financiële berichten of in de gevolgde procedures ten behoeve van de financiële verslaggeving. Het voorzitterschap van de auditcommissie wordt niet vervuld door een voormalig lid van het bestuur van de woningcorporatie. Van de auditcommissie maakt ten minste een financieel expert in de zin van uitwerking III.3.3 deel uit. De auditcommissie bepaalt of en wanneer de voorzitter, het lid van het bestuur verantwoordelijk voor financiële zaken en/of de externe accountant bij de vergadering van de commissie aanwezig zijn. De auditcommissie overlegt zo vaak als zij dit noodzakelijk acht, doch ten minste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van leden van het bestuur met de externe accountant. Selectie- en remuneratiecommissie De selectie- en remuneratiecommissie hebben in ieder geval de volgende taken: a) het doen van een voorstel voor selectiecriteria en benoemingsprocedure inzake de leden van de raad van commissarissen en leden van het bestuur; b) het doen van een voorstel voor een profielschets van de raad van commissarissen; c) het werven, selecteren en voordragen van leden van de raad van commissarissen ter benoeming door de raad van commissarissen; d) het doen van een voorstel aan de raad van commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid; e) het doen van een voorstel inzake de bezoldiging van de

Pagina 32 van 115


N.V.T.

N.V.T.

N.V.T. N.V.T. N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

Governanceverslag


III.5.11

III.6

III.6.1

III.6.2

Governance Code Woningcorporaties individuele leden van het bestuur ter vaststelling door de raad van commissarissen; en het opmaken van het remuneratierapport als bedoeld in Uitwerking II.2.3. Het voorzitterschap van de selectie- en remuneratiecommissie wordt niet vervuld door een voormalig lid van het bestuur van de woningcorporatie. Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de woningcorporatie en leden van de raad van commissarissen wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties door de woningcorporatie waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de raad van commissarissen kunnen spelen, die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van de raad van commissarissen, behoeven de goedkeuring van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de besluitvorming over de omgang met tegenstrijdige belangen bij leden van het bestuur, leden van de raad van commissarissen en de externe accountant in relatie tot de woningcorporatie. Het door een lid van de raad van commissarissen aanvaarden van een nevenfunctie die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van de taak van commissaris behoeft voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen. Een lid van de raad van commissarissen meldt een (potentieel) tegenstrijdig belang dat van betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor het betreffende lid van de raad van commissarissen terstond aan de voorzitter van de raad van commissarissen en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. Indien de voorzitter van de raad van commissarissen een (potentieel) tegenstrijdig belang heeft dat van materiële betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor zichzelf, meldt hij dit terstond aan de vice-voorzitter van de raad van commissarissen en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. Aan de beoordeling van de raad van commissarissen of sprake is van een tegenstrijdig belang neemt het betreffende lid van de raad van commissarissen niet deel. Een lid van de raad van commissarissen neemt niet deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij dit lid van de raad van commissarissen een tegenstrijdig

Governanceverslag


N.V.T.




Pagina 33 van 115


III.6.3

III.6.4

III.6.5

III.6.6

III.7

III.7.1 IV. IV.1

Governance Code Woningcorporaties belang heeft. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de raad van commissarissen spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van de raad van commissarissen behoeven goedkeuring van de raad van commissarissen. Dergelijke transacties worden gepubliceerd in het jaarverslag van de woningcorporatie met vermelding van het tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen III.6.1 tot en met III.6.3 zijn nageleefd. Het reglement van de raad van commissarissen bevat regels ten aanzien van de omgang met (potentieel) tegenstrijdige belangen bij leden van het bestuur, leden van de raad van commissarissen en de externe accountant in relatie tot de woningcorporatie, en voor welke transacties goedkeuring van de raad van commissarissen nodig is. Een gedelegeerd lid van de raad van commissarissen is een lid van de raad van commissarissen met een bijzondere taak. De delegatie kan niet verder gaan dan de taken die de raad van commissarissen zelf heeft en omvat niet het besturen van de woningcorporatie. Zij strekt tot intensiever toezicht en advies en meer geregeld overleg met het bestuur. De delegatie is slechts van tijdelijke aard. De delegatie kan niet de taak en bevoegdheid van de raad van commissarissen wegnemen. Het gedelegeerd lid van de raad van commissarissen blijft lid van de raad van commissarissen. Het lid van de raad van commissarissen dat tijdelijk voorziet in het bestuur bij belet en ontstentenis van leden van het bestuur treedt voor deze periode uit de raad van commissarissen om de bestuurstaak op zich te nemen. Bezoldiging raad van commissarissen De raad van commissarissen stelt de bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen vast. De bezoldiging van een lid van de raad van commissarissen is niet afhankelijk van de resultaten van de woningcorporatie. De toelichting op de jaarrekening bevat in ieder geval informatie over de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van de raad van commissarissen. De woningcorporatie verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen geen persoonlijke leningen of garanties. De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne controlfunctie en van de externe accountant Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De

Pagina 34 van 115








Governanceverslag

Volkshuisvestingsverslag 2009 Governance Code Woningcorporaties raad van commissarissen ziet er op toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. Het opstellen en de publicatie van het jaarverslag, de jaarrekening en andere financiële berichten die worden gepubliceerd vergen zorgvuldige interne procedures. De raad van commissarissen houdt toezicht op het volgen van deze procedures.


IV.1.2

De raad van commissarissen beoordeelt of en hoe de externe accountant wordt betrokken bij de inhoud en publicatie van financiële berichten, anders dan de jaarrekening.


IV.1.3

Het bestuur is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat alle belangrijke financiële informatie bij het bestuur bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. Vanuit dit oogpunt zorgt het bestuur ervoor dat de financiële informatie aangaande ondernemingen waarover de woningcorporatie overwegende zeggenschap uitoefent, rechtstreeks aan hem wordt gerapporteerd. De raad van commissarissen houdt toezicht op de instelling en handhaving van deze interne procedures. Rol, benoeming, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant. De raad van commissarissen benoemt de externe accountant en stelt de beloning van de externe accountant vast. De raad van commissarissen laat zich daartoe door het bestuur adviseren. De externe accountant kan over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de raad van commissarissen. Het bestuur en de auditcommissie rapporteren jaarlijks afzonderlijk aan de raad van commissarissen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant, waaronder in het bijzonder zijn onafhankelijkheid (met inbegrip van de wenselijkheid van het verrichten van nietcontrolewerkzaamheden voor de woningcorporatie verricht door hetzelfde kantoor). Mede op grond hiervan bepaalt de raad van commissarissen zijn benoeming van een externe accountant. De externe accountant wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar waarbij herbenoeming telkens voor een periode van maximaal vier jaar kan plaatsvinden. Het bestuur en de auditcommissie maken ieder ten minste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. De beoordeling wordt besproken in de raad van commissarissen. De raad maakt van zijn

De Voorzorg onderschrijft dit principe. Het formaliseren van de procedures is deels vergevorderd stadium.

IV.1.1

IV.2

IV.2.1

IV.2.2

IV.2.3

Governanceverslag

De Voorzorg onderschrijft dit principe. Het formaliseren van de procedures is deels vergevorderd stadium.





Pagina 35 van 115


IV.2.4

IV.3

IV.3.1

IV.4

IV.4.1

Governance Code Woningcorporaties belangrijkste bevindingen melding in het jaarverslag van de woningcorporatie. De opdrachtverlening tot en de bezoldiging van het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden, na overleg met het bestuur, goedgekeurd door de raad van commissarissen Interne controle functie De interne accountant c.q. controller, die een belangrijke rol kan spelen in het beoordelen en toetsen van interne risicobeheersingsen controlesystemen, functioneert onder de verantwoordelijkheid van het bestuur. Indien aan een woningcorporatie geen interne accountant c.q. controller is verbonden is dit principe en daaruit afgeleide uitwerking van overeenkomstige toepassing op de financieel verantwoordelijke van de woningcorporatie. De externe accountant en de auditcommissie worden betrokken bij het opstellen van het werkplan van de interne accountant. Zij nemen ook kennis van de bevindingen van de interne accountant c.q. controller. De raad van commissarissen beoordeelt of en in hoeverre de externe accountant wordt gevraagd zijn bevindingen ter zake aan de raad van commissarissen te rapporteren. Relatie en communicatie van de externe accountant met de organen van de woningcorporatie De externe accountant woont in ieder geval de vergadering van de raad van commissarissen bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek naar de jaarrekening gelijktijdig en op dezelfde wijze aan het bestuur en de raad van commissarissen. Het verslag van de externe accountant ingevolge artikel 2:393 lid 4 BW bevat datgene wat de externe accountant met betrekking tot de controle van de jaarrekening en de daaraan gerelateerde controles onder de aandacht van het bestuur en de raad van commissarissen wil brengen. Daarbij komen ten minste de volgende onderwerpen aan de orde: A. Met betrekking tot de accountantscontrole: informatie over zaken die van belang zijn voor de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant; informatie over de gang van zaken tijdens de controle als ook de samenwerking met interne accountants en eventueel andere externe accountants, discussiepunten met het bestuur, een overzicht van niet aangepaste correcties, etc.


B. Met B. betrekking tot de financiële cijfers: Analyses van ontwikkelingen van het vermogen en resultaat, die niet in te publiceren cijfers voorkomen en die naar de


Pagina 36 van 115







Governanceverslag


V.

Governance Code Woningcorporaties mening van de externe accountant bijdragen aan het inzicht in de financiële positie en resultaten van de woningcorporatie; Commentaar op de verwerking van eenmalige posten, de effecten van schattingen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen, de keuze van accountingpolicies wanneer ook andere keuzes mogelijk waren, alsmede bijzondere effecten als gevolg daarvan; Opmerkingen over de kwaliteit van prognoses en budgetten. C. Met C. betrekking tot de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen (inclusief betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking) en de kwaliteit van de interne informatievoorziening: Verbeterpunten, geconstateerde leemten en kwaliteitsbeoordelingen; Opmerkingen over bedreigingen en risico’s voor de woningcorporatie en de wijze waarop daarover in te publiceren gegevens dient te worden gerapporteerd; Naleving van statuten, instructies, regelgeving, vereisten van externe toezichthouders, etc. Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden


Het bestuur hanteert een visie op de maatschappelijke positie van de woningcorporatie als uitgangspunt voor zijn beleid. Het bestuur vertaalt die visie in een missie en beleidsdoelstellingen. Het bestuur betrekt belanghebbenden bij beleidsvorming en voert met hen een dialoog over de uitvoering van het beleid. Het bestuur geeft inzicht in de realisatie van de beleidsdoelstellingen en communiceert hierover met relevante belanghebbenden.

De essentie van hoofdstuk V is een deugdelijke communicatie met belanghebbenden, De Voorzorg onderschrijft dit ten volle. De wijze waarop De Voorzorg haar belanghebbenden informeert en betrekt bij de besluitvorming wijkt in sommige onderdelen af van het voorgeschrevene. De Voorzorg is een relatief kleine corporatie en heeft veelvuldig contact met al haar belanghebbenden in verschillende vormen. Met gemeenten, zorginstellingen en collega-corporaties zijn tal van overlegsituaties waarbij over en weer wordt gesproken over (toekomstig) beleid. Huurders worden geïnformeerd via de website, het huurdersblad en het jaarverslag. Huurders kunnen via de huurdersbelangenvereniging invloed uitoefenen op het beleid, huurders worden bij vragen of opmerkingen te woord gestaan op kantoor of in bepaalde gevallen bij de huurder thuis. Zelfs de directeur-bestuurder is veelal betrokken bij vragen of opmerkingen van individuele huurders. Deze wijze van communicatie is reeds zeer lang


V.1

Governanceverslag

Pagina 37 van 115


V.1.1

Het bestuur benoemt, na goedkeuring door de raad van commissarissen, voor iedereen kenbaar de belanghebbenden bij de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen van de woningcorporatie en voert met hen actief overleg. De belanghebbenden kunnen onder meer zijn: Bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers; relevante overheden en hun instellingen op gemeentelijk en regionaal niveau; maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid; collega-corporaties.

V.1.2

De woningcorporatie heeft en onderhoudt een website waarop zij de informatie toegankelijk maakt die zij krachtens wet- of regelgeving of deze code dient te publiceren.

V.2

De woningcorporatie voorziet in een vorm van overleg met de door haar benoemde belanghebbenden over het door de woningcorporatie voorgenomen beleid en de uitvoering daarvan. In het governance hoofdstuk in het jaarverslag verantwoordt de woningcorporatie de vorm van overleg die zij heeft gekozen. De door de woningcorporatie benoemde belanghebbenden worden ten minste eenmaal per jaar in het overleg betrokken. De vorm van het periodiek overleg met belanghebbenden wordt vastgesteld door het bestuur en behoeft voorafgaande goedkeuring door de raad van commissarissen.

V.2.1

V.2.2

Het bestuur stelt belanghebbenden, in het overleg, in de gelegenheid advies uit te brengen over de vastgestelde jaarrekening en het jaarverslag en over de strategie en beleid van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen.

Pagina 38 van 115

Visie Woningstichting De Voorzorg onderdeel van het beleid van De Voorzorg. Mede door proactief in gesprek te gaan met belanghebbenden heeft De Voorzorg relatief weinig last voor overlastgevende huurders of problemen bij haar huurincasso. De Voorzorg heeft geen formele lijst van belanghebbenden opgesteld. De belanghebbenden waarmee De Voorzorg te maken heeft is geen statisch geheel maar een dynamisch iets. Per project zijn er andere belanghebbenden. De Voorzorg is voorstander van een open discussie met eenieder die zich bij het beleid van De Voorzorg belanghebbende voelt. Met bewoners, de huurdersbelangenvereniging, (locale) overheden, zorgverleners en collega-corporaties heeft De Voorzorg vanzelfsprekend, met zeer grote regelmaat, overleg. De woningcorporatie heeft en onderhoud een website. De woningcorporatie zal op die website informatie toegankelijk maken. Informatie zal toegankelijk worden gemaakt indien dat op grond van Wet of Regelgeving noodzakelijk is, dan wel indien de publicatie van de informatie nadrukkelijk is voorgeschreven, mits er geen strijd bestaat met zwaarwegende belangen van De Voorzorg, dan wel met te respecteren privacybelangen van individuen. De essentie van deze best practice wordt door De Voorzorg onderschreven. Ten aanzien van de invulling hiervan wordt verwezen naar de beschrijving bij best practice V.1 en V.1.1

De essentie van deze best practice wordt door De Voorzorg onderschreven. Ten aanzien van de invulling hiervan wordt verwezen naar de beschrijving bij best practice V.1 en V.1.1 De essentie van deze best practice wordt door De Voorzorg onderschreven. Ten aanzien van de invulling hiervan wordt verwezen naar de beschrijving bij best practice V.1 en V.1.1. In aanvulling kan worden gesteld dat een ieder die zichzelf belanghebbende voelt vrij staat om De

Governanceverslag


V.2.3

Het bestuur en de raad van commissarissen zijn voltallig aanwezig bij het overleg met belanghebbenden.

V.2.4

Het bestuur maakt in ieder geval op hoofdlijnen een verslag over hetgeen in het overleg met belanghebbenden is besproken en plaatst dit verslag binnen drie maanden op de website van de corporatie.

V.3

De woningcorporatie laat zich een keer per vier jaar visiteren waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en raad van commissarissen. Visitatie heeft betrekking op het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren, op de wijze waarop belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld invloed uit te oefenen op het beleid en op de kwaliteit van de governance . Het visitatierapport, alsmede het standpunt terzake van bestuur en raad van commissarissen, wordt op de website van de woningcorporatie geplaatst. Het visitatierapport wordt besproken in het overleg met belanghebbenden op basis van het standpunt van bestuur en raad van commissarissen.

V.3.1

V.3.2

V.3.3

Governanceverslag

Visie Woningstichting De Voorzorg Voorzorg (ongevraagd) advies te geven over het gevoerde en te voeren beleid. De Voorzorg onderschrijft de essentie van goede communicatie met belanghebbenden. In afwijking van een formeel samenkomen van belanghebbenden op één moment per jaar verdient het de voorkeur om gedurende het jaar frequent contact te hebben met belanghebbenden. Dit contact wordt zowel door medewerkers van De Voorzorg onderhouden alsook door de directeur-bestuurder. Onderwerpen die van importantie zijn voor de Raad van Commissarissen worden tijdens de vergaderingen van de Raad van Commissarissen met de directeur-bestuurder aan hen kenbaar gemaakt. Zoals in de best practices V.1 tot en met V.2.3 aangegeven onderschrijft De Voorzorg de essentie van goede communicatie met belanghebbenden. Deze communicatie is echter niet zelden vertrouwelijk van aard. In de voorbereidende fase van projecten is het niet aanbevelenswaardig om hier breed over te communiceren. Ook over overleg met individuele huurders wil De Voorzorg niet naar buiten treden. Op hoofdlijnen wordt verslag gedaan over de communicatie met belanghebbenden binnen de Raad van Commissarissen. De Voorzorg onderschrijft dit principe. De eerste visitatie zal naar verwachting in 2010 plaatsvinden.

De Voorzorg onderschrijft dit principe. De eerste visitatie zal naar verwachting in 2010 plaatsvinden. De Voorzorg onderschrijft dit principe. De eerste visitatie zal naar verwachting in 2010 plaatsvinden. De Voorzorg onderschrijft dit principe. De eerste visitatie zal naar verwachting in 2010 plaatsvinden.

Pagina 39 van 115


Pagina 40 van 115

Governanceverslag


4. S OCIAAL VERSLAG 4.1. P ERSONEELSFORMATIE

EN

–

MUTATIE

In 2009 hebben 3 medewerkers de corporatie verlaten, de vacatures zijn in 2009 ingevuld. De vacatures welke ultimo 2008 vacant waren zijn in 2009 ingevuld. Ultimo 2009 zijn 2 vacatures vacant; deze vacatures zijn in 2010 ingevuld. Per ultimo 2009 zijn 29 personeelsleden (24,74 FTE) in dienst van Woningstichting De Voorzorg, één medewerker is werkzaam als interim manager via een extern bureau.

Personeelsformatie Totale formatie in fte Fte excl huismeesters en interieurverzorging Aantal VHE Formatie per 1000 VHE Gedetacheerd / werk derden (aantal mw) Totaal aantal medewerkers Fulltime functies Parttime functies Vacatures Percentage deeltijd medewerkers

Ultimo 2009 24,7 16,86 2.819 6 1 29 20 9 2 31%

Ultimo 2008 24,3 17,47 2.778 6,3 1 28 20 8 4 29%

NB. Sinds 2006 wordt de formatie per 1.000 vhe berekend op basis van de fte exclusief de huismeesters en interieur verzorgers

Het landelijk aantal formatieplaatsen per 1.000 verhuureenheden in 2008 is 10,91. Woningstichting De Voorzorg heeft slechts een formatie van 6 per 1.000 verhuureenheden, dit is zeer laag te noemen.

1

Bron: Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar 2008, Centraal Fonds Volkshuisvesting, tabel 2.2 (omgerekend)

Sociaal verslag

Pagina 41 van 115


4.2. T RAINING & SCHOLING Er wordt veel aandacht besteed aan de ontwikkeling van onze medewerkers. In 2009 zijn de navolgende cursussen/ bijeenkomsten door één of meerdere personeelsleden bezocht: Cursus notuleren Schroevers; Cursus omgaan met agressie; Cursus onderhoud brandmeldsystemen Cursus huurrecht; Cursus huurtoeslag Cursus overlast Cursus duurzaam schilderwerk; Training Corpodata; Workshop VSO II EHBO cursus Herhalingscursus bedrijfshulpverleners

4.3. L EEFTIJDSOVERZICHT & D IENSTTIJD

Leeftijdsoverzicht Leeftijd

Aantal

Van 15 tot 25 jaar Van 25 tot 35 jaar Van 35 tot 45 jaar Van 45 tot 55 jaar Vanaf 55 jaar

0 3 4 13 9

Ultimo 2009 Perc. Waarvan Vrouw 0% 0 10% 1 14% 2 45% 6 31% 0

Diensttijd personeel ultimo 2009

Waarvan Man 0 2 2 7 9

Aantal 0 4 6 10 8

Ultimo 2008 Perc. Waarvan Vrouw 0% 0 14% 3 21% 5 36% 4 29% 0

Leeftijd personeel ultimo 2009

0% 31%

34%

7%

Van 5 t/m 10 jaar

Van 10 t/m 20 jaar

Vanaf 20 jaar

10%

31%

28%

Van 0 t/m 5 jaar

Waarvan Man 0 1 1 6 8

14%

45% Van 15 t/m 24 jaar Van 35 t/m 44 jaar Vanaf 55 jaar

Van 25 t/m 34 jaar Van 45 t/m 54 jaar

Uit bovenstaande informatie blijkt dat De Voorzorg een trouwe groep medewerkers heeft welke langdurig bij de organisatie werkzaam zijn. De leeftijdsopbouw is vrij hoog, de gemiddelde leeftijd ultimo 2009 is 49,7 jaar.

Pagina 42 van 115

Sociaal verslag

Volkshuisvestingsverslag 2009 De Voorzorg houdt rekening met deze ontwikkeling bij het werving-en selectiebeleid.

4.4. Z IEKTE VERZUIM De Voorzorg heeft al geruime tijd een All-in contract afgesloten bij de Arbo Unie Limburg om te voldoen aan de strenge eisen van de Wet Poortwachter. Het contract is in 2009 wederom verlengd. Het verzuimpercentage over 2009 is 8,52% (2008: 6,17% )

Verzuim

Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December

Per maand 7,32% 6,31% 5,09% 5,56% 12,41% 12,49% 11,74% 11,66% 9,55% 5,77% 6,17% 6,61%

2009 Cumulatief 7,32% 6,84% 6,20% 6,29% 7,49% 8,35% 8,88% 9,22% 9,26% 8,92% 8,69% 8,52%

Ziekteverzuim De Voorzorg 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00%

Cumulatief verzuim per maand

Verzuim per maand

Door langdurig verzuim van twee van onze medewerkers is het verzuimpercentage in 2009 opgelopen. Langdurig verzuim blijft een risico voor een kleine organisatie zoals De Voorzorg.

4.5. A RBO De Arbo-omstandigheden worden nauwlettend in de gaten gehouden en is een vast agendapunt op het afdelingsoverleg. Nieuwe medewerkers ontvangen informatie over Arbo-omstandigheden: Zoals: een calamiteiten (ontruimings)plan; verzuimbeleid; informatie bij seksuele intimidatie; informatie vertrouwenspersoon en mogelijkheid om een afspraak bij de arbo arts te maken; informatie mbt agressie; informatie mbt RSI; een prikplan; Tevens ontvangen medewerkers indien nodig, persoonlijke beschermingsmiddelen. Woningstichting De Voorzorg heeft 1 preventiemedewerker in dienst en 5 bedrijfs-hulpverleners. De bedrijfshulpverleners volgen jaarlijks een herhalingscursus. 15 personeelsleden zijn in het bezit van een

Sociaal verslag

Pagina 43 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 EHBO diploma en volgen jaarlijks een herhalingcursus. De cursisten krijgen tevens les in reanimatie met de defibrillator (AED). Standaard worden jaarlijks de werktuigen en gereedschappen gekeurd. Het register gevaarlijke stoffen en de daarbij behorende werkvloerinstructiekaarten voor de verschillende vakgroepen wordt up-to-date gehouden. In 2009 is bijzondere aandacht besteed aan de Nieuwe Influenza A (H1N1), beter bekend als de Mexicaanse griep. Alle medewerkers hebben uitgebreide informatie ontvangen over dit virus en op welke manier het risico van besmetting met dit deze variant kan worden verkleind. In het kantoorgebouw zijn extra voorzorgsmaatregelen getroffen om een besmetting van het griepvirus tot een minimum te beperken. Het uitvoerend personeel heeft in dit kader extra werkschema’s en materialen ontvangen.

4.6. O NDERNEMINGSRAAD De ondernemingsraad bestaat uit drie personen. In 2009 hebben conform het reglement OR WS De Voorzorg verkiezingen plaatsgevonden. Op 11 februari 2009 is het resultaat van de stemming aan de medewerkers kenbaar gemaakt en op 16 maart 2009 is de OR voor de eerste keer in de nieuwe samenstelling bijeengekomen. In 2009 heeft de OR 6 keer overleg gehad met de directie. Het afgelopen jaar zijn de navolgende zaken met de ondernemingsraad besproken: Arbo-omstandigheden; Jaarrekening/ jaarresultaat 2008; Personeelszaken, vacatures/opleidingen; Projecten; Masterplan Hoensbroek Procedure verkiezingen OR; Raad van Commissarissen Opleiding OR; Automatisering; Vergaderschema OR 2009. Cao woondiensten; Visitatie. Vastgestelde verlofdagen 2010;

Pagina 44 van 115

Sociaal verslag


4.7. O RGANOGRAM

Sociaal verslag

ULTIMO

2009

Pagina 45 van 115


Pagina 46 van 115

Sociaal verslag


5. W ERKGEBIED 5.1. A LGEMENE

INFO OVER

P ARKSTAD

Parkstad Limburg is het oude ‘Streekgewest Oostelijke Mijnstreek’ en omvat een samenwerkingsverband tussen de gemeenten Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Voerendaal, Simpelveld en Onderbanken. Deze samenwerkingsovereenkomst komt voort uit een onderzoek waaruit de vele groeikansen van de regio bleken, maar welke onbenut bleven door de afstand tussen de gemeenten. Het gebied van Parkstad Limburg ligt tussen het groene Limburgse Heuvelland en de uitlopers van de Eifel. Het gebied ligt tussen natuurschoon waar men snel de rust kan opzoeken en even de drukke steden kan ontvluchten. Parkstad Limburg is een oude mijnstreek en de mijnindustrie heeft zijn sporen in het landschap achtergelaten. Voor de mijnindustrie werd er in het gebied vooral landbouw bedreven. Door de mijnindustrie kreeg de regio echter een meer stedelijk karakter. Steden werden rond of in de buurt van de grote mijnfabrieken gevormd, niet zoals gebruikelijk is rond een stadskern. Het ‘zwarte goud’ bleek winstgevend te zijn en de economie van de regio bloeide op. Echter, na jaren van steenkoolwinning bleek dat de mijnindustrie niet meer rendabel zou zijn. Tussen 1965- 1975 sloten de mijnen een voor een hun deuren. Na jaren van mijnindustrie was het landschap onherkenbaar veranderd. Fabrieken en grote steenkoolbergen ontsierden het landschap. In samenwerking met de overheid werd een groot herstructureringsprogramma opgezet. In 10 jaar tijd werden alle mijngebouwen opgeruimd, bijna alle steenbergen afgegraven of omgetoverd in groene heuvels en werden de slikvijvers gedempt. Enkele mijnschachten zijn bewaard gebleven. Het resultaat is dat wij nu in één van de groenste stedelijke gebieden van Nederland wonen. Bij het oprichten van het nieuwe Parkstad Limburg is het doel als volgt geformuleerd: “Het opheffen van de sociaal economische achterstand ten opzichte van de rest van Nederland en het benutten van de kansen die horen bij een stedelijke regio in een grensstreek.” De ambitie van Parkstad Limburg is om de sociaaleconomische achterstand op Nederland binnen 10 jaar op te heffen. De samenwerking tussen de gemeenten werd minder vrijblijvend door het opzetten van een gemeenschappelijke regeling. De achterliggende gedachte is dat men vanuit een gemeenschappelijke filosofie de economische, ruimtelijke en sociale structuur wil versterken. 5.1.1. D E K RIM P Uit diverse onderzoeken blijkt dat het aantal inwoners in Parkstad Limburg de komende decennia zal afnemen. Er zijn verschillende scenario’s berekend welke aangeven dat rond het jaar 2040 er 170.000 inwoners in Parkstad Limburg zullen wonen. Dit is een krimp van 30% ten opzichte van de huidige 240.000 inwoners. Deze krimp wordt onder andere veroorzaakt door de vergrijzing, daling van het aantal geboorten en het wegtrekken van de bevolking.

Kwaliteit en omvang bezit

Pagina 47 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 In december 2009 heeft Parkstad Limburg de Herstructureringsvisie voor de Woningvoorraad Parkstad Limburg vastgesteld. In co-makerschap hebben de regio, de zeven gemeenten en de elf woningcorporaties in Parkstad Limburg deze regionale Herstructureringsvisie opgesteld. In gezamenlijkheid zijn gebieden aangewezen waar de komende tien jaar vanwege de “krimp” geherstructureerd moet worden en waar welke veranderingen moeten plaatsvinden. Kwantitatief én kwalitatief. Nieuwe vormen van wonen komen terug voor verouderde concepten, oudbouw maakt plaats voor groen, kleine woningen in historische woonbuurten (bv in de oude mijnwerkerskoloniën) worden gesloopt of samengevoegd tot grote, ouderen kunnen rekenen op zorgcomplexen en aangepaste woningen. De plannen op gebiedsniveau zullen worden uitgewerkt op wijken stadsdeelniveau.

5.2. P RESTATIEAFSPRAKEN De Voorzorg heeft woningbezit in de gemeenten Heerlen en Brunssum. Woningstichting De Voorzorg is met Gemeente Brunssum en Gemeente Heerlen prestatieafspraken overeengekomen voor de periode van 2008 tot en met 2010. In 2010 zal door de betreffende gemeenten het initiatief genomen worden om te komen tot nieuwe prestatieafspraken in het licht van de vastgestelde herstructuringsvisie.

5.3. S PEERPUNTEN De speerpunten voor 2009 liggen in lijn met de aandachtspunten van de afgelopen jaren. 5.3.1. C ONSI ST ENTE

BED RIJF SV OERIN G

Een gezonde bedrijfsvoering is van belang om aan onze maatschappelijke opgave te kunnen blijven voldoen. Door zo snel mogelijk alle woningen te verhuren en dus leegstand te voorkomen en zorg te dragen voor een strak incassobeleid, kunnen de inkomsten op peil blijven. Daarnaast wordt aandacht besteed aan een goede financiële huishouding waar de uitgaven in balans blijven met de inkomsten. 5.3.2. I NVES TER EN

IN LE EF BA A RH EID EN SA MEN WE RKIN G

Woningstichting De Voorzorg vindt het in stand houden en het verbeteren van de leefbaarheid van haar wijken en buurten een belangrijk speerpunt. Zij vindt het van belang dat haar bewoners zich prettig voelen in de woningen en wijken van De Voorzorg. De Voorzorg is een organisatie met een maatschappelijk doel. Zij wil dit doel bereiken door samen te werken met gemeenten, zorginstellingen, collega-woningcorporaties en andere instanties. Gezamenlijk

Pagina 48 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 met de instanties voert zij overleg met de bewoners op locaties in de wijk. Zij raadpleegt de huurdersbelangenvereniging over het te voeren beleid. En bewoners zijn altijd welkom om een beroep te doen op De Voorzorg wanneer zij kan helpen om een wijk of buurt naar een nog hoger niveau te tillen. De Voorzorg investeert in leefbaarheid door het aanstellen van huismeesters, het investeren in camerabewaking, inbraakbeveiliging, achterpadverlichting, videofooninstallaties, maar ook door het aanstellen van een wijkbeheerder in de wijk M.S.P. Daarbuiten kent De Voorzorg een interne welstandscommissie. Een belangrijk speerpunt in het voorkomen van leefbaarheidsproblemen is het toewijzingsbeleid. Door een zorgvuldige selectie en door persoonlijk gesprekken te voeren met iedere kandidaat-huurder beperkt de woningstichting de kans op sociale problemen en zorgt de Voorzorg voor woningen in prettige en leefbare buurten waar mensen graag willen wonen. Door de complete set van maatregelen die de Voorzorg deccennia lang heeft uitgevoerd, en het intensieve contact met bewoners, heeft de Voorzorg tot nu toe in geen enkel complex sociale problemen. In het hoofdstuk leefbaarheid, vanaf pagina 67, wordt verder ingegaan op de wijze waarop De Voorzorg actie onderneemt. 5.3.3. I NVES TER EN

IN EN ER GIE B ES PA RING , HER STR UC TURE RING E N NIEUWB O UW

In het kader van duurzaamheid en energiebesparing worden alle C.V.-ketels waar vernieuwing noodzakelijk is vervangen door energiezuiniger HR-combiketels. Daarnaast zijn in een aantal complexen woningen voorzien van nieuwe intrekkozijnen met energiebesparende HR++ beglazing. Woningstichting De Voorzorg zal de komende jaren meer energiebesparende maatregelen in haar complexen gaan treffen. Er is een herstructeringsopgave in uitvoering in de wijk M.S.P. in samenwerking met de corporaties Weller en Woonpunt. Gemeenten en corporaties hebben in december 2009 voor Parkstad Limburg gezamenlijk een herstructuringsvisie vastgesteld waarin gebieden zijn aangewezen waar de komende tien jaar vanwege de “krimp” geherstructureerd moet worden. De plannen op gebiedsniveau zullen de eerstkomende periode worden uitgewerkt op wijken stadsdeelniveau. Hierin ligt voor de komende jaren een opgave voor De Voorzorg. Er lopen concrete herstructurering/nieuwbouwplannen voor Litscherboord, De Dem/Schutse, de Kruisbergstraat en de Bongardstraat in Brunssum. Meer informatie over deze projecten vindt u terug in hoofdstuk 7.7, projecten. Woningstichting De Voorzorg realiseert bij nieuwbouw zoveel mogelijk “levensloopbestendige” woningen. Dit zijn woningen die gedurende alle fases van een mensenleven geschikt zijn voor bewoners. Daarvoor wordt in deze woningen op één woonlaag zowel de grootste slaapkamer als ook de badkamer gerealiseerd, zodat in een latere fase, indien de mensen moeilijk of geen trappen meer kunnen lopen, de woning toch toegankelijk blijft voor deze huurders. Bij de bouw van deze woningen wordt rekening gehouden met de grootte van de ruimtes; op het moment dat de bewoners ouder worden en extramurale zorgbehoefte hebben of minder mobiel zijn, waardoor zij bijvoorbeeld afhankelijk zijn van een rolstoel, moeten zij voldoende manoeuvreerruimte hebben in hun woning. Verder moet er ook voldoende opstelruimte aanwezig zijn voor een scootmobiel. Ook dient de hoofdslaapkamer voldoende ruimte te bieden voor het verlenen van zorg rondom het bed. Daarnaast dient het toilet op de badkamer zodanig gesitueerd te zijn dat aan beide zijden zorg kan worden geboden.


Pagina 49 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Woningstichting De Voorzorg wil bij levensloopbestendige woningen ook altijd dat er een vanaf de buitenzijde bereikbare berging aanwezig is die vervolgens direct toegang geeft tot de woning. Deze berging kan worden gebruikt als scootmobielruimte. De diverse projecten die De Voorzorg uitvoert staan in hoofdstuk 7.7, vanaf pagina 81, beschreven. Bij elk van deze complexen wordt aandacht besteed aan rolstoelgeschiktheid, extra brede galerijen cq. corridors, domotica en de aanwezigheid van een zorgsteunpunt met gemeenschappelijke ruimten. 5.3.4. A AND ACHT

V O OR B I J ZOND ERE D OEL GR OE PEN

Een belangrijk aandeel van de woningen van De Voorzorg is bestemd voor bijzondere doelgroepen. Dit varieert van studentenwoningen tot aan opvang voor daken thuislozen. De Voorzorg ziet het voorts als een belangrijke taak om mensen met een beperking van betaalbare huisvesting te voorzien. In 2009 werden bijna 500 woningen van De Voorzorg verhuurd aan bijzondere doelgroepen. Meer informatie vindt u hierover terug in hoofdstuk 8, onze huurders.

Pagina 50 van 115



6. K WALITEIT EN OMVANG BEZIT 6.1. B ELEID & SAMENVATTING Het ontwikkelen van ‘sociale kastelen’, zoals genoemd in de regionale visie op het wonen en woonmilieus (Lekker thuis in Parkstad, 2005) van Parkstad Limburg, is de doelstelling die De Voorzorg zich heeft gesteld. Dit houdt in dat De Voorzorg kwalitatief zeer hoogstaande woningen op wil leveren voor de doelgroep die op de sociale woningbouw aangewezen is. Het realiseren van deze ‘sociale kastelen’ gebeurt zowel door het renoveren van de bestaande woningvoorraad als door het slopen van woningen en het bouwen van hoogwaardige complexen. Om de doelgroep te kunnen voorzien van woonruimte houdt de woningstichting rekening met de aftoppingsgrens huurtoeslag bij het vaststellen van de huur. Op deze manier bedient De Voorzorg de woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag. Deze groep woningzoekenden is in de Parkstad Regio relatief groot. Maar ook voor gezinnen, kleine huishoudens alsmede jongeren heeft De Voorzorg een passend aanbod. Het woningbezit van De Voorzorg is met name voor een aantal doelgroepen geschikt. Zoals uit de hieronder afgebeelde tabel blijkt, is De Voorzorg met name actief voor senioren. Het volumebeleid van De Voorzorg is erop gericht zoveel mogelijk passende woongelegenheden te creëren binnen de ruimtelijke en financiële mogelijkheden. Dit volume dient echter niet risico-verhogend te werken; aankoop of bouw van woongelegenheden met een laag risico in de exploitatie verdient de voorkeur boven risicovolle exploitaties. Met “passende” wordt bedoeld; het creëren van woonvoorzieningen passend binnen de Regionale Woonvisie Parkstad, waarbij rekening wordt gehouden met demografische ontwikkelingen en het doelgroepenbeleid. Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

Omvang op 1 jan. 2009

2009 Alle Woningen 2.778

Nieuwbouw Aankoop Verkoop Sloop Omvang op 31 dec. 2009

Huurprijs t/m 357,37

Woningen 727 26%

64 +/+

Huurprijs van 357,37 tot 511,50

1.607

57%

+/+


302

11%

Huurprijs vanaf 647,53

-

0%

Als eenheid verhuurd

183

6%

-

3 -/20 -/2.819


Totaal aantal woningen

2.819

Gezinnen Kleine Huishoudens Studenten Dak- en Thuislozen Senioren Verstandelijk Beperkten Lichamelijk Beperkten Psychiatrische patiënten Jongeren Overigen Totaal aantal woningen

Woningen 932 33% 608 22% 168 6% 55 2% 1.132 40% 67 2% 43 2% 24 1% 529 19% 5 0% 2.819 *

NB: Dit betreffen de 'maximale huurgrenzen huurtoeslag' vanaf 1/7/2009

* De optelling wijkt af van het totaal in verband met

NB: Gebaseerd op 'Rekenhuur'

* multifunctionele woningen

Pagina 51 van 115


Het bezit van de woningstichting is in Heerlen (waaronder Hoensbroek) en Brunssum gelegen. Deze verdeling is als volgt:

6.1.1. N IE UW BO U W In 2009 zijn geen woningen gebouwd voor zover de kosten van het in eigendom verkrijgen van die woningen hoger zijn dan, of gelijk zijn aan, € 200.000,-. In 2009 zijn er in totaal 64 woningen en 1 fysiotherapiepraktijk opgeleverd. Dit betreffen 64 zorgwoningen/appartementen voor ouderen gekoppeld aan een zorgsteunpunt met een praktijk voor fysiotherapie en een ondergrondse parkeergarage. In 2008 zijn in dit complex 4 mantelzorgwoningen, bestaande uit 2 wooneenheden per mantelzorgwoning, en 4 eensgezinswoningen opgeleverd. Het project wordt in hoofdstuk 7.7 omschreven op pagina 83. In 2009 is De Voorzorg met het volgende nieuwbouwproject gestart: Bouwplan “de Schutse”, Hoensbroek In hoofdstuk 7.7 op pagina 88 staat een projectomschrijving Daarnaast staan onderstaande nieuwbouwprojecten in de planning voor de komende jaren. Herstructurering In ’t Wieër, Hoensbroek In hoofdstuk 7.7 op pagina 87 staat een projectomschrijving Litscherboord In hoofdstuk 7.7 op pagina 86 staat een projectomschrijving Bongardstraat, Brunssum In hoofdstuk 7.7 op pagina 89 staat een projectomschrijving Postplein, Hoensbroek In hoofdstuk 7.7 op pagina 89 staat een projectomschrijving Kruisbergstraat, Brunssum In hoofdstuk 7.7 op pagina 90 staat een projectomschrijving

Pagina 52 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 6.1.2. A AN KO OP Onroerend goed wordt door De Voorzorg alleen aangekocht ten dienste van herstructureringsprojecten of sloop. In 2009 heeft De Voorzorg geen onroerend goed verworven. 6.1.3. V ERK OO P Verkoop van huurwoningen wordt niet gezien als doel op zich, maar als instrument ter ondersteuning van verschillende doelen in de volkshuisvesting, zoals bevordering van de doorstroming en het verbeteren van het woon- en leefklimaat van wijken en buurten, alsmede bevordering van de zelfstandigheid van de woonconsument. Door verkoop van huurwoningen ontstaat differentiatie in eigendom van de woningvoorraad in eenzijdig samengestelde wijken. Het bestuur van Woningstichting De Voorzorg heeft verkoop van huurwoningen als een van de hoofdpunten uit de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig (Nota VHV ’90) vorm gegeven. Hierdoor werd, mede op verzoek van bewoners, besloten in een drietal wijken woningen – in eerste instantie – te verkopen aan de zittende huurders. Nu worden woningen bij mutatie aan derden verkocht. Rennemig Heerlen Deze wijk omvat onder andere 105 woningen van De Voorzorg, waarvan 28 (senioren)woningen niet zullen worden verkocht. De 77 overige woningen zijn aan de zittende huurders te koop aangeboden. Huurders die niet willen of kunnen kopen blijven huurder van onze woningstichting. Bij mutatie zullen deze woningen op de vrije markt worden verkocht. De winsten uit verkoop zullen, na aftrek van de boekwaarde, worden ingezet voor investeringen binnen de volkshuisvesting, met name om voor de doelgroepen betaalbare huurprijzen te realiseren. In mei 1998 is gestart met de verkoop. Ultimo 2009 zijn er 65 woningen verkocht. In het boekjaar 2009 werd 1 woning verkocht aan een derde voor een bedrag van € 119.500,00. Van der Scheurstraat/Huisbergerstraat Heerlen Begin 1996 is de verkoop van start gegaan van in totaal 76 woningen. Ultimo 2009 zijn er 56 woningen verkocht. In het boekjaar 2009 werden geen woningen verkocht aan derden. In dit complex werden wel in 2009 2 garageboxen verkocht voor een totaalbedrag van € 15.000,00. Bekkerveld Heerlen Vanaf januari 1995 is Woningstichting De Voorzorg gestart met de verkoop van 86 huurwoningen in de wijk Bekkerveld. Ultimo 2009 zijn 54 woningen verkocht. In het boekjaar 2009 werden er 2 woningen verkocht aan derden voor de bedragen van € 137.500,00 en € 150.000,00. Overigen Daarnaast heeft De Voorzorg nog commercieel bezit aan de Akerstraat Noord en de Hoofdstraat. Aan de Hoofdstraat heeft De Voorzorg daarnaast nog een tweetal woningen. Deze panden staan te koop.


Pagina 53 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Door enerzijds de krimpende bevolking in Zuid-Limburg en door anderzijds de huidige financiële crisis met een stagnerende verkoop van woningen constateren wij ook een stagnatie in de verkoop van huurwoningen in bovengenoemde complexen. De verkoopprijs ligt vaak onder de getaxeerde verkoopwaarde. Daarbij constateren wij ook dat, ondanks dat de verkoopwaarde niet wordt gehaald en de biedingen vaak lager liggen, de woningen ook nog geruime tijd te koop staan voordat zich een koper aanbied. Toch streeft de corporatie ernaar de maximale verkoopprijs te verkrijgen ook al betekent dit dat de betreffende woning enige tijd te koop moet blijven staan. Gehanteerde criteria voor verkoop: Bij het verkoopbeleid is onder andere rekening gehouden met de verhouding tussen kwaliteit en huurprijs, de marktsituatie en concurrentiepositie, toekomstige opbrengstmogelijkheden en huurprijsklasse. De prijs is gebaseerd op de waarde in de vrije markt. Wanneer De Voorzorg niet voldoende kennis heeft van de marktwaarde van een bepaalde woning wordt dit getoetst door het laten verrichten van een taxatie door een externe makelaar. Verkoop vindt altijd plaats door een andere makelaar dan de taxerende makelaar. 6.1.4. S LOO P In het kader van herstructureringsprocessen in diverse wijken zijn er vanaf 2002 in totaal 260 wooneenheden en een gemeenschapshuis gesloopt. In 2008 zijn 8 vooroorlogse woningen in de wijk MSP te Heerlen gesloopt. Het betreffen woningen aan De Savornin Lohmanstraat, welke niet meer voldeden aan de huidige woonwensen. In het kader van herstructurering zijn er in 2008 vernieuwbouwplannen besproken met de bewoners van 20 kleine bejaardenwoningen aan het Litscherboord te Heerlen. Deze veel te kleine woningen voldoen in het geheel niet meer aan de eisen van een goede seniorenwoning. In goed overleg zijn de bewoners in 2009 elders gehuisvest en is in 2009 de sloopvergunning aangevraagd voor deze 20 woningen. De daadwerkelijke sloop wordt in de eerste helft van 2010 uitgevoerd. 6.1.5. W ONING AAN PA SSIN GEN Woningstichting De Voorzorg voert met betrekking tot woningaanpassingen voor beperkten een duidelijk beleid, namelijk volledige medewerking verlenen aan begeleiding en uitvoering van iedere woningaanpassing indien men in het bezit is van een zogenaamde CIZ indicatie (Centrale Indicatiestelling Zorg). Binnen de organisatie heeft de woningstichting één persoon onder andere verantwoordelijk gemaakt voor het behandelen van woningaanpassingen. Hierdoor heeft de aanvrager van de voorzieningen korte lijnen binnen onze organisatie en hoeft men niet lang te zoeken in een, voor deze mensen, vaak toch al vervelende periode van onzekerheden.

Pagina 54 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 De medewerker van de woningstichting voert besprekingen met het CIZ, de gemeente en de betreffende bewoner. Hij draagt bovendien zorg voor het verzorgen van tekeningen, het toetsen van het eisenpakket CIZ (betreffende technische voorzieningen in de woning), het aanvragen en beoordelen van offertes en daaruit voortvloeiende onderhandelingen, het opstarten en begeleiden van de uitvoering met daarbij alle administratieve handelingen en het opleveren en gereedmelden van de aanpassingen. Ten aanzien van diverse aanpassingen, zoals scootmobielruimten en/of automatische deuropeners, zien wij in 2009 een wijziging van het beleid van de gemeente. Deze aanpassingen worden steeds vaker complexmatig beoordeeld voor woningcomplexen die als seniorencomplex zijn gelabeld. De financiële bijdrage van de gemeente bedraagt in zulke gevallen max. 25% van de aanlegkosten.Verder wordt door De Voorzorg bij mutaties van aangepaste woningen altijd gekeken naar geschikte nieuwe gehandicapte woningzoekenden om zodoende mogelijk nieuwe aanpassingen te reduceren en daarmee ook de aanpassingskosten. Vanaf november 1987 zijn 960 woningaanpassingen uitgevoerd in het woningbezit van De Voorzorg. In 2009 zijn 71 woningaanpassingen opgedragen voor een totaalbedrag van € 190.097,00. De kosten van de aanpassingen varieerden in 2009 tussen de € 139,00 en € 70.000,00. 6.1.6. Z ELF

A ANG EBR ACH TE V OO R ZIENING EN B ELEID

(Z AV - BEL EI D )

Woningstichting De Voorzorg hanteert het uitgangspunt dat huurders aanpassingen aan hun huurwoningen mogen uitvoeren, mits deze aanpassingen zijn aangevraagd en er rekening wordt gehouden met de regels die wij stellen in een schriftelijke vergunning. Dit doen wij omdat wij een hoog afwerkingsniveau willen hanteren en omdat wij er zorg voor willen dragen dat de aanpassingen veilig, volgens de regels en vakkundig worden aangebracht. Indien noodzakelijk, en gewenst door de huurders, kunnen de medewerkers van de woningstichting adviseren in bouwkundige oplossingen en toe te passen materialen. Indien huurders een garage of aanbouw willen realiseren, kan de woningstichting tekeningen ter beschikking stellen. Regelmatig laat de woningstichting ook door een interne welstandscommissie ZAV-aanvragen toetsen. Hiermee wil men bewerkstelligen dat de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving gegarandeerd blijft. Het kan voorkomen dat ZAV-aanvragen worden afgekeurd. In zo’n geval wordt door deze commissie een advies gegeven hoe een en ander wel op een esthetisch, en technisch verantwoorde manier kan worden gerealiseerd. Uiteindelijk wil de woningstichting daar waar mogelijk meehelpen aan het realiseren van de wensen van onze huurders. Na beëindiging van het huurcontract kunnen drie situaties ontstaan ten aanzien van de ZAV, namelijk: de vertrekkende huurder dient de woning terug te brengen in de oorspronkelijke staat; de aanpassing wordt door de nieuwe huurder overgenomen middels een drie-partijen overeenkomst; de aanpassing wordt overgenomen door de woningstichting. Dit gebeurt regelmatig bij garages, uitbouwen etcetera. Met haar beleid waarborgt De Voorzorg een hoogwaardige kwaliteit van haar bezit hetgeen een verhoging van de leefbaarheid voor haar huurders en omwonenden met zich meebrengt.


Pagina 55 van 115


6.2. W IJK 1

Wijk 1 bestaat uit 520 woningen, te weten: Meezenbroek, Pleintje Meezenbroek, Schaesbergerveld, Goselingstraat & Leenhof Wijk 1 wordt in de volksmond aangeduid als “MSP” hetgeen staat voor Meezenbroek, Schaesbergerveld en Palemig. Er heerst een gemoedelijke “ons kent ons” sfeer. Veel bewoners wonen er van oudsher en hun kinderen willen vaak ook weer graag in de wijk wonen. De wijk MSP is in 2007 door toenmalig Minister Vogelaar op de lijst van 40 aandachtswijken opgenomen. Er is een Masterplan voor herstructurering opgesteld door de gemeente Heerlen en de drie aldaar samenwerkende woningcorporaties te weten Weller, Woonpunt en De Voorzorg. Gezamenlijk wordt door deze corporaties uitvoering gegeven aan het masterplan. De entree van de wijk Meezenbroek is vanaf 2008 sterk vernieuwd. Op de hoek van de Kasteellaan/Henri Jonasstraat is een plan uitgewerkt met 64 woningen die liggen rond een prachtig aangelegd park. Aan de Kasteellaan zijn in 2008 4 mantelzorgwoningen, (8 wooneenheden) en 4 eengezinswoningen opgeleverd. De 4 mantelzorgwoningen zijn experimenteel. Een mantelzorgwoning bestaat uit twee wooneenheden; de ‘reguliere’ eengezinswoningen met daaraan verbonden een gelijkvloerse wooneenheid. In deze gelijkvloerse woning kan een ouder of een ander gezinslid die dusdanige beperkingen heeft dat deze van mantelzorg afhankelijk is, zelfstandig wonen met de (mantel)zorg vanuit de bewoner(s) van de eengezinswoning. In maart 2009 zijn 46 zorgwoningen beschikbaar gekomen, alsmede een multifunctionele zorgunit van MeanderGroep en een praktijk voor fysiotherapie. In september 2009 zijn 18 ruime parkappartementen voor senioren gebouwd in een gebouw met drie verdiepingen en een ondergrondse parkeergarage voor 28 auto’s, allen bereikbaar met lift. Ook deze appartementen voldoen volledig aan de criteria van een zorgwoningen. Vanuit het zorgsteunpunt wordt ook hier zorg verleend. De 24 monumentale eengezinswoningen van Leenhof grenzen aan MSP en zijn gebouwd in de Lotharingse stijl. De eengezinswoningen in Meezenbroek zijn vooroorlogse woningen die gebouwd werden tussen 1922 en 1931. Door hun lage huurprijzen worden ze veelal bewoond door huurders met lage inkomens. In 1996 bouwde De Voorzorg op de grens van Meezenbroek en Schaesbergerveld 40 seniorengalerijwoningen daarmee inspelend op de stijgende behoefte als gevolg van de “vergrijzing”. De appartementen beschikken over een lift, gemeenschappelijke ruimte en er is een huismeester woonachtig in het gebouw. Ook de ligging is, zeker voor senioren, uitstekend, met op loopafstand de winkelvoorzieningen van “het Pleintje” en op 100m afstand een huisartsenpraktijk met apotheek. Verder heeft De Voorzorg 219 eengezinswoningen en 17 galerijwoningen boven de winkels van “het pleintje”. De wijk is dicht bebouwd en heeft beperkte open ruimtes en groen. De 144 portieketagewoningen in het Schaesbergerveld zijn in 1956 gebouwd. Doordat het ruime flats zijn met 2

Pagina 56 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 of 3 slaapkamers met een lage huurprijs (vaak onder de huurtoeslaggrens voor jongeren onder de 23 jaar) zijn ze heel geliefd bij jongeren. Ze liggen op loopafstand van het winkelcentrum en bij veel uitvalswegen. Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2009 1


Woningen 456

Nieuwbouw


Woningen 253 49%

64 +/+


229

44%

38

7%

Aankoop

-

+/+


Verkoop

-

-/-


-

0%

Sloop

-

-/-


-

0%

Omvang op 31 dec. 2009

520


520


Woningen 251 48% 17 3% 0% 0% 108 21% 0% 4 1% 0% 144 28% 4 1% 520 *





6.3. W IJK 2

Wijk 2 bestaat uit 328 woningen veelal gelegen in en om het centrum van Heerlen: Bekkerveld, Broeder Aloysiusstraat, Klompstraat, Tempsplein, Grasbroek, Putgraaf Bekkerveld bestaat uit vooroorlogse woningen waar veel gepensioneerde ambtenaren wonen. De Voorzorg heeft besloten om deze woningen, bij mutatie, te verkopen. De Klompstraat en Broeder Aloysiusstraat zijn luxe afgewerkte appartementen in het centrum van Heerlen. Zij werden in respectievelijk 1997 en 1999 gebouwd. Het zijn zeer ruime appartementen die veelal worden bewoond door “jonge senioren”: mensen die vaak hun eigendomswoning verkocht hebben en willen genieten van de gemakken op loopafstand van de Heerlen-centrum. Maar ook woningzoekenden van middelbare leeftijd, die in Heerlen werken en een iets hoger dan gemiddeld inkomen hebben, bemiddelen wij graag in dit complex. De woningen hebben een eigen afsluitbare parkeerplaats, een huismeester en een lift. Tegenover de appartementen is een verslaafdenopvang, “de Klomp” gerealiseerd. Als woningstichting participeren wij met diverse partijen in de beheercommissie “de Klomp”. Het Tempsplein is een uniek complex van 6 appartementen op een monumentaal ingericht plein midden in het centrum van Heerlen. Deze woningen hebben een kleine gemeenschappelijke ruimte en er is een lift aanwezig en de woningen zijn geliefd bij senioren.


Pagina 57 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 In de wijk Grasbroek heeft De Voorzorg 24 monumentale eengezinswoningen in bezit. Vaak wonen bewoners hier al decennia lang. Het is een rustige woonomgeving; de woningen hebben zeer ruime tuinen en liggen op loopafstand van alle voorzieningen van het Heerlense centrum. In deze wijk liggen ook onze studentenappartementen aan de Putgraaf gelegen. Deze appartementen zijn ideaal voor studenten en bevinden zich midden in het Heerlense centrum. Het betreft 168 studentenappartementen die allen voorzien zijn van een keukenblok, toilet en doucheruimte. Deze individuele voorzieningen maakt ze erg aantrekkelijk voor de doelgroep. Op de parterre van het pand en de eerste verdieping, met de entree aan de kant van het Groene Boord, zijn commerciële ruimtes gesitueerd. Deze kantoorruimtes worden veelal verhuurd aan maatschappelijke c.q. zorginstellingen zoals Alcander, Sevagram en de Mondriaan Zorggroep. De kantoorruimtes zijn allen rolstoeltoegankelijk. De tweede etage van het gebouw aan de Groene Boord wordt verhuurd aan de Mondriaan Zorggroep en hier wonen in 24 appartementen psychiatrische patiënten. Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2009 2


Woningen 330


Nieuwbouw

-

+/+


27

8%

Aankoop

-

+/+


76

23%

Verkoop

2 -/-

Sloop

-


328

-/-

Huurprijs vanaf 647,53 Als eenheid verhuurd Totaal aantal woningen

Woningen 201 61%

-

0% 24

7%

328


Woningen 58 18% 6 2% 168 51% 0% 101 31% 0% 0% 24 7% 0% 1 0% 328 *





6.4. W IJK 3

Wijk 3 bestaat uit 310 woningen, te weten: Boostenstraat en Tummersstraat, Litscherveld, Van der Scheurstraat / Huisbergerstraat, Beersdal, Scheldestraat. De Boostenstraat en Tummersstraat bestaan uit ruime eengezinswoningen met een ruime zolderverdieping. De Tummersstraat zijn twee-onder-een-kap woningen geschakeld door garages. Ook enkele woningen in de Boostenstraat zijn voorzien van een garage. De wijk waarin deze woningen

Pagina 58 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 gesitueerd zijn, Nieuw Husken, is een prettige wijk om te wonen met overwegend koopwoningen. Doordat de woningen twee ruime slaapkamers zijn ze geschikt voor vele doelgroepen: alleenstaanden, echtparen zonder kinderen maar ook senioren die graag een ruime woning met tuin willen. Door de gemêleerde bewonersopbouw is er een heel prettig woonklimaat en zijn de woningen erg gewild. Het Litscherveld in Heerlen bestaat uit woningen gebouwd in 1964 en 1965. In deze wijk liggen 48 grote eengezinswoningen met 4 slaapkamers, 45 galerijwoningen en 20 grondgebonden bejaardenwoningen. Na een persoonlijk gesprek met alle huurders van de 20 bejaardenwoningen heeft De Voorzorg het besluit genomen om de woningen te slopen. Eind 2009 waren alle woningen leeg. In de van der Scheurstraat liggen ruime eengezinswoningen, soms met garage, die bij mutatie verkocht worden. De 56 etagewoningen aan de Huisbergerstraat zijn zeer rustig gelegen en hebben een grote onderhoudsbeurt ondergaan met daaraan energiebesparende maatregelen gekoppeld. Het winkelcentrum van Heerlerheide ligt op loopafstand. Beersdal is een wijk met 50 vooroorlogse woningen met grote tuinen. De mutatiegraad is er laag: huurders wonen er vaak jarenlang en ook hun kinderen willen graag in de wijk wonen mede met het oog op mantelzorg. In de Scheldestraat lagen verouderde seniorenwoningen en kleine galerijwoningen - waarvan de bovenwoningen maisonnettes - gebouwd in de zestiger jaren. In overleg met de bewoners is De Voorzorg overgegaan tot sloop van deze woningen. Nu zijn op deze bijzonder mooie, in het groen gelegen plek, 42 senioren-patiobungalows allen voorzien van een garage gerealiseerd. Hoewel er in de directe omgeving geen optimaal voorzieningenniveau is, zijn de woningen toch uitermate gewild bij senioren. De huurprijs, inclusief de garage, liggen onder de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. De woningen hebben de grootste slaapkamer en de ruime badkamer gelijkvloers; op de eerste verdieping bevindt zich de tweede slaapkamer en een ruimte die als bergruimte of als tweede badkamer ingericht kan worden. Huurders wonen graag in deze sfeervolle en eigentijdse woningen. Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2009 3


Woningen 330


Nieuwbouw

-

+/+


127

41%

Aankoop

-

+/+


86

28%

Verkoop

-

-/-


-

0%


-

0%


310

Sloop Omvang op 31 dec. 2009

20 -/310


Woningen 97 31%


Woningen 118 38% 105 34% 0% 0% 98 32% 0% 0% 0% 101 33% 0% 310 *





Pagina 59 van 115


6.5. W IJK 4

Wijk 4 bestaat uit 276 woningen in de wijk Rennemig te Heerlen: Ammonieterf/Fossielenerf, Belemnieterf, Varenerf, Netelstraat, Hoeve Passart. De eengezinswoningen aan het Ammonieterf en Fossielenerf zijn woningen met twee ruime slaapkamers en de mogelijkheid voor een derde slaapkamer op zolder bereikbaar met een vaste trap. Dit gedeelte van Rennemig is zeer gewild bij alleenstaanden, gezinnen met 1 of 2 kinderen en senioren. Bij de bewonende gezinnen werken vaak beide partners. Zowel de koopwoningen in de wijk als onze huurwoningen staan er verzorgd bij. De corridorwoningen gelegen aan het Belemnieterf werden in 1982 gebouwd. Het is een complex waar huurders (veelal senioren) rustig en prettig wonen met een gunstige ligging tegenover alle winkelvoorzieningen van Heerlerheide. Het Varenerf en omgeving omvat eengezinswoningen die, met uitzondering van de 2-op-1-woningen, bij mutatie worden verkocht; het betreft 2-, 3- en 4-slaapkamerwoningen. De bovenwoning van de 2-op-1woning, bereikbaar met een trap, wordt ook wel verhuurd aan mensen jonger dan 55 jaar, omdat de trap voor veel senioren een belemmering vormt. Vanaf 2008 worden drie bovenwoningen verhuurd aan geestelijk en vaak ook lichamelijk beperkte mensen van Stichting Philadelphia. De Netelstraat is een uniek complex, met een moderne uitstraling, gerealiseerd in 1995: het bestaat uit 12 appartementen voor senioren in het centrum van Heerlerheide, voorzien van een lift. Voor de bewoners zijn op het binnenterrein individuele parkeerplaatsen gerealiseerd. De mutatiegraad is hier erg laag. In deze wijk is de Hoeve Passart gesitueerd. In deze geheel gerestaureerde monumentale Hoeve met tien nieuwbouw aanleunwoningen wonen, onder begeleiding van Stichting Regionale Instelling voor Maatschappelijke Opvang daken thuislozen. Voor meer informatie over de Hoeve Passart, zie hoofdstuk 8.2.4. op pagina 95.

Pagina 60 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2009 4


Woningen 277


Nieuwbouw

-

+/+


205

74%

Aankoop

-

+/+


30

11%

Verkoop

1 -/-

Sloop

-


276

-/-

Woningen 41 15%


-

0%


-

0%


276


Woningen 40 14% 173 63% 0% 51 18% 46 17% 0% 0% 0% 34 12% 0% 276 *





6.6. W IJK 5

Wijk 5 bestaat uit 212 woningen allen gesitueerd in Hoensbroek: Kasteel Hoensbroeklaan, Overbroekerstraat / Rect. Bonselstraat, Hoeve Lotbroek, Lotbroekerweg, Heerlerweg e.o., Mgr. Hanssenlaan, Pastoor van den Boorenplein. De Kasteel Hoensbroeklaan omvat 75 woningen bestaande uit 43 eengezinswoningen en 32 portiek-/ etagewoningen. Zij zijn in het groen gesitueerd en erg in trek. De, geheel onderkelderde, eengezinswoningen hebben 4 slaapkamers en de etagewoningen hebben er drie. Het verloop in de eengezinswoningen is laag. De appartementen zijn erg gewild onder jongeren en zijn toegankelijk voor 18 jarigen en ouder. De Overbroekerstraat en Rector Bonselstraat zijn energiezuinige eengezinswoningen, met een lage huurprijs, die zich zeer goed eigenen voor bijvoorbeeld eenoudergezinnen. De Hoeve Lotbroek is een unieke woonvoorziening voor jong en oud: het is een totaal gerenoveerde carréhoeve, alwaar zich vóór de volledige verbouwing drugs- en alcoholverslaafden ophielden. Nu is het een fantastisch in het groen gesitueerde Hoeve met een prachtige Franse binnentuin. In de Hoeve zijn zowel eengezinswoningen als ook etagewoningen gesitueerd. De sociale cohesie tussen de bewoners is uitermate goed hetgeen zich uit in gezamenlijke barbecues en andere feesten. Woningstichting De Voorzorg heeft voor de bewoners in 1996 een 14-tal garages geplaatst. Deze garages zijn, met een karakteristiek zadeldak, in de stijl van de hoeve gerealiseerd. De weg naar de Hoeve toe bestaat uit twee-onder-een-kap geschakelde eengezinswoningen. Deze woningen zijn mede door de prachtige ligging bij de Hoeve zeer gevraagd. De meeste woningen beschikken over een garage. De mutatiegraad van deze twee-onder-een-kap woningen is bijna nihil.


Pagina 61 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Het Pastoor van den Boorenplein, de Heerlerweg en de Monseigneur Hanssenlaan zijn eengezinswoningen van verschillende grootte: er zijn 2, 3 en 4- slaapkamertypes. Zij zijn gesitueerd rondom een rotonde. De 2-slaapkamertypes zijn erg in trek bij alleenstaanden en senioren, waardoor een goede wijkopbouw gegarandeerd is. Het is een prettige wijk waar mensen graag wonen. Er zijn reguliere eengezinswoningen (Pastoor van den Boorenplein en Monseigneur Feronlaan) die De Voorzorg aan Stichting Philadelphia Zorg verhuurt voor de begeleiding van 21 verstandelijk beperkten. De begeleiding van hun cliënten door Stichting Philadelphia Zorg is zeer intensief en een groot voordeel is dat mensen op deze wijze kunnen integreren in bestaande wooncomplexen. Het complex Nieuw Zuiderhaven te Hoensbroek bevat 18 appartementen voor cliënten van de Stichting Philadelphia Zorg. Van het voormalige Zuiderhaven hebben diverse bewoners een woning gekregen in het nieuwe zorgcomplex Emmastaete te Brunssum. Sinds de verbouwing wonen hier mensen met een verstandelijke beperking. Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2009 5


Woningen 212


Nieuwbouw

-

+/+


137

65%

Aankoop

-

+/+


19

9%

Verkoop

-

-/-


Sloop

-

-/-



212


Woningen 29 14%

-

0% 27

13%

212


Woningen 147 69% 0% 0% 0% 12 6% 33 16% 0% 0% 32 15% 0% 212 *





6.7. W IJK 6

Wijk 6 bestaat uit 682 woningen allen gesitueerd in Hoensbroek: De Dem, Dr. M.L. Kinglaan, Terveurdtweg / Buttingstraat, Past. Schleidenstraat / Aldenhofstraat, Wilhelminastraat. Op de Dem te Hoensbroek zijn in totaal zo’n 300 eengezins- en seniorenwoningen gebouwd in de jaren ’70. Waar je in sommige wijken woningen van deze leeftijd ziet verpauperen doet Woningstichting De Voorzorg er alles aan om in deze goede wijk te investeren, zodat mensen in deze ruime woningen kunnen wonen in een prettig en rustig woonklimaat. Er zijn, daar waar mogelijk aan de woningen garages gebouwd, zodat er minder auto’s op straat hoeven te staan wat bijdraagt aan de verkeersveiligheid. Deze garages zijn uitgevoerd met een zadeldak, passend bij de uitstraling van deze woningen. De wijk bezit veel

Pagina 62 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 groen; er zijn plannen dit groen nog meer te accentueren door nog meer bomen en bloemen te planten zodat de vriendelijke uitstraling van de wijk gegarandeerd zal blijven. Er is veel vraag naar deze ruime eengezinswoningen die onder de aftoppingsgrens huurtoeslag vallen. Een deel van de bejaardenwoningen, een verzorgingshuis en een gemeenschapshuis zijn gesloopt om plaats te maken voor levensloopbestendige patiobungalows voor senioren en zorgwoningen voor verstandelijk beperkte mensen van Stichting Philadelphia Zorg. Ondanks het feit dat de bouw nog niet gestart is, bestaat er nu al een enorme wachtlijst voor dit nieuwbouwproject. De 60 portieketagewoningen uit 1970 zijn in 2007 van binnen en buiten gemoderniseerd. De woningen zijn voorzien van een nieuwe keuken, badkamer en toilet. Voor de veiligheid van de bewoners zijn de etagewoningen van een videofoonsysteem voorzien. Ook de aanblik van het complex is compleet vernieuwd. Daarnaast zijn energiebesparende maatregelen als buitengevelisolatie, HR-verwarmingsketels en nieuwe kozijnen met isolerende beglazing in de verbouwing betrokken. Door deze maatregelen besparen de bewoners op hun woonlasten. De Terveurdtweg en Buttingstraat zijn twee flatgebouwen voorzien van liften en daardoor zeer geschikt voor ouderen. Deze complexen beschikken over een gemeenschappelijke ruimte en kantoorfaciliteiten voor zorginstellingen. De verhuurbaarheid varieert: 2 en 3-slaapkamertypes vinden gretig aftrek, terwijl de 1-slaapkamertypes alleen zeer jonge mensen trekt. Mede door de aanwezigheid van twee huismeesters is er een goed woon- en leefklimaat. De Pastoor Schleidenstraat en de Aldenhofstraat zijn hoogwaardige seniorencomplexen midden in het centrum van Hoensbroek. De Aldenhofstraat zijn ruime en luxe appartementen boven een supermarkt en bankfiliaal. De Pastoor Schleidenstraat, is aan de overkant van de straat gesitueerd. Beide flats hebben een lift, een eigen parkeergarage en er is een huismeester werkzaam. De Pastoor Schleidenstraat heeft bovendien een gemeenschappelijke ruimte waar ook de bewoners van de Aldenhofstraat gebruik van kunnen maken. Er is veel vraag naar deze appartementen. De Voorzorg exploiteert dit project onder de naam ‘Postplein’. Op de Wilhelminastraat te Hoensbroek zijn 2 complexen voor senioren. Het oudste complex bevat 20 corridorwoningen. Het is ondanks de kleinschaligheid uitstekend geoutilleerd voor senioren door onder andere de aanwezigheid van een lift en een gemeenschappelijke ruimte. Het andere complex bevat naast 21 seniorenwoningen ook woningen voor lichamelijk beperkten. Er zijn 8 eengezinswoningen, waarvan enkele met garage, waar de grote slaapkamer en de badkamer gelijkvloers zijn. Doordat er op de eerste etage nog twee slaapkamers aanwezig zijn, zijn deze woningen geschikt voor gezinnen waar één van de gezinsleden lichamelijk beperkt is. Zowel deze, als ook de hier gesitueerde seniorenappartementen muteren weinig en zijn gewild bij woningzoekenden.


Pagina 63 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2009 6


Woningen 682


Nieuwbouw

-

+/+


567

83%

Aankoop

-

+/+


42

6%

Verkoop

-

-/-


Sloop

-

-/-



682


Woningen 64 9%

-

0% 9

1%

682


Woningen 272 40% 268 39% 0% 0% 393 58% 9 1% 8 1% 0% 0% 0% 682 *





6.8. W IJK 7

Wijk 7 bestaat uit 491 woningen gelegen in Hoensbroek en het complex Emmastaete te Brunssum: Weyenbergstraat, Marconistraat, Raambouwstraat, Weyenbergstraat, Kouvenderstraat, Emmastaete, Hoofdstraat / Akerstraat. De woningen aan de Weyenbergstraat te Hoensbroek zijn in 1968 gebouwde zeer ruime galerijetagewoningen. Rond 1985 is het complex aangepast om tegemoet te komen aan de wensen en eisen van senioren. In een later stadium werden beide complexen voorzien van een omheind, schitterend, beveiligd en rolstoelgeschikt park waar bewoners kunnen ontspannen. Door al deze aanpassingen en verbeteringen, en de lage huurprijs, zijn genoemde appartementen zeer gewild bij senioren. Dit complex beschikt over twee gemeenschappelijke ruimten waar ouderen activiteiten kunnen ontwikkelen. Voor de bewoners van de Weyenberg is er een “zorgteam” opgericht; dit houdt in dat een groep van 14 medewerkers van de “Zorggroep Thuis” mensen helpt bij hun dagelijkse levensverrichtingen. Voor onze bewoners is dit prettig omdat er altijd hulp aanwezig is en de medewerkers bekend zijn. Daarnaast zijn twee huismeesters woonachtig in dit complex. Naast deze appartementcomplexen werden in 1999 24 grondgebonden seniorenwoningen gebouwd. Deze, ruime, woningen zijn geoutilleerd voor senioren met een handicap. In de Marconistraat zijn na de sloop van 104 portieketagewoningen 46 eengezinswoningen gerealiseerd op een rustige ligging op loopafstand van het Hoensbroekse winkelcentrum. Zij zijn zeer geliefd bij woningzoekenden. De Raambouwstraat werd in 1989 gerealiseerd; het zijn 37 eengezinswoningen, gedeeltelijk met garage, met 2 slaapkamers en een zolder bereikbaar met een vaste trap met de mogelijkheid tot een derde slaapkamer. Het complex is op een prachtige ligging gesitueerd.

Pagina 64 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 Aan de Kouvenderstraat liggen 9 appartementen voor jongeren. Enige tijd was er op de benedenverdieping, als tussenoplossing, een artsenpraktijk gevestigd. Bij gereedkomen van het plan Emmastaete zijn zij naar deze nieuwbouw verhuisd, als het ware aan de overkant van de straat. In het revitaliseringgebied Akerstraat Noord te Hoensbroek is door De Voorzorg een winkelpand met werkplaats en bovenwoning aangekocht. De winkel en werkplaats zijn verbouwd ten behoeve van het meubelproject opgezet door de Regionale Instelling voor Maatschappelijke Opvang (RIMO) met als doel resocialisering van daken thuislozen door middel van ophalen en opknappen van oud meubilair. De bovenwoning is verbouwd tot vier wooneenheden. De bewoners, gehuisvest door RIMO, waren allen werkzaam in dit project. In april 2008 is dit huurcontract door RIMO beëindigd en staat het pand te koop. Emmastaete is een uniek complex in Brunssum. Het is een verzorgingstehuis met aan beide “vleugels” aanleunwoningen. Een vleugel met aanleunwoningen wordt verhuurd door Wonen Zuid; De Voorzorg verhuurt de andere vleugel met 34 aanleunwoningen. In het complex zijn een aantal Fokuswoningen (voor lichamelijk zwaar beperkte mensen) gerealiseerd en een ander gedeelte wordt door Stichting Philadelphia Zorg gehuurd voor verstandelijk beperkte mensen. Er is een praktijk voor podotherapie, logopedie, fysiotherapie en huisartsen. De peuterspeelzaal, “het hummelhutje” heeft in 2008 aangegeven haar huurcontract niet te willen verlengen. Er zijn reeds veel aanvragen voor deze huurlocatie bij De Voorzorg ontvangen. Tevens zijn er kantoren voor de Stichting Philadelphia Zorg en ADL-Fokus. Dit complex bevat een ondergrondse parkeergarage en is omringd door een prachtig park. In het park is in 2008 een ruim Paviljoen gerealiseerd alwaar de bewoners van het Zorgcentrum en de aanleunwoningen van Emmastaete kunnen deelnemen aan allerlei activiteiten. Er is een huismeester beschikbaar voor het complex Emmastaete. Voor dit complex bestaat een lange wachtlijst; toewijzingen vinden plaats in samenspraak met de Centrale Indicatiestelling Zorg (CIZ). Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2009 7


Woningen 491


Nieuwbouw

-

+/+


315

64%

Aankoop

-

+/+


11

2%

Verkoop

-

-/-


-

Sloop

-

-/-


123


491


491


Woningen 42 9%

0% 25%


Woningen 46 9% 39 8% 0% 4 1% 374 76% 25 5% 31 6% 0% 218 44% 0% 491 *





Pagina 65 van 115


Pagina 66 van 115



7. L EEFBAARHEID Fijn wonen in een prettige buurt of wijk is belangrijk voor veel van onze huurders. De Voorzorg onderneemt op veel manieren actie om er voor te zorgen dat haar bewoners zich prettig en veilig voelen in hun wijken. De Voorzorg investeert in zowel fysieke of technische voorzieningen als sociale voorzieningen. In de complexen zijn dagelijks 7 huismeesters aanwezig. Hierna geven we u een beeld van de belangrijkste sociale en technische voorzieningen.

7.1. S OCIALE

MAATREGELEN E N VOORZIENINGEN

De leefbaarheid in een wijk wordt in hoofdzaak bepaald door de sociale structuur en de mensen in een wijk. Fysieke en technische maatregelen kunnen dan ook niet zonder sociale maatregelen en voorzieningen. 7.1.1. H UI SME ES TER S De Voorzorg heeft 7 huismeesters in dienst. De huismeester is vaak het eerste aanspreekpunt in een complex (m.n. gestapelde appartementen) en houdt de buurtveiligheid in de gaten en zo nodig spreken hij mensen aan op hun gedrag. Zoals gezegd, meestal vervullen huismeesters hun taak in gestapelde woningbouw. Echter in de wijk Nieuw-Lotbroek en De Dem in Hoensbroek zijn twee complexen die hierop een uitzondering vormen. In deze complexen wordt gestapelde bouw en eengezinswoningen gecombineerd. Doelgroep voor deze woningen zijn senioren en mensen met een beperking. De huismeester levert hier een waardevolle bijdrage aan het woongenot en draagt bij aan het beheer van de wijk. Alle huismeesters beschikken over een EHBO/reanimatiediploma. Zij hebben cursussen gevolgd hoe te handelen bij mensen die zich agressief gedragen. Enkele huismeesters zijn bovendien in het bezit van een BHV-diploma (bedrijfshulpverlening). Als bedrijfshulpverlener leert men om in noodsituaties op een professionele manier verantwoord te handelen. Men kan bijvoorbeeld mensen in noodsituaties sommeren een gebouw te verlaten en vervolgens hulpdiensten (politie, brandweer, ambulance) informeren wat er aan de hand is. Op deze manier hoeft geen kostbare tijd verloren te gaan. Verder zijn een vijftal huismeesters in het bezit van het diploma Sociale Hygiëne ten behoeve van de ontmoetingsruimtes binnen ons woningbezit. Huismeesters signaleren zwerfafval en illegaal gedumpt afval zodat een en ander wordt opgeruimd en spreken mensen aan op overlastgevend gedrag. Persoonlijke betrokkenheid en hulp bij de huurders in geval van ziekte en/of verminderde mobiliteit wordt door huurders als heel prettig ervaren. Wanneer huurders op vakantie gaan kan de huismeester preventief een oogje in het zeil houden en kleine mankementen in de woning kunnen vaak door de huismeester worden opgelost of worden doorgegeven aan de collega’s van de Technische Dienst. Huismeesters dragen bij aan de trots van bewoners op hun wijken; samen met de bewoners zorgen ze dat de complexen er verzorgd en goed opgeruimd uitzien.

Leefbaarheid

Pagina 67 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 7.1.2. W IJKB EHE ERD ER M.S.P. In 2009 heeft De Voorzorg een wijkbeheerder in de wijk M.S.P. aangesteld om een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk M.S.P. De wijkbeheerder signaleert grote en kleine problemen. Hij signaleert wanneer huurders zonder toestemming aanbouwsels en/of schotelantennes onjuist hebben aangebracht. Hij ziet of er sprake is van verwaarlozen van woningen, tuinen of woonomgeving (zwerfafval) en heeft oog voor “hangjongeren”. De wijkbeheerder van De Voorzorg heeft een signaalfunctie. Hij spreekt mensen aan op hetgeen hij constateert en indien nodig geeft hij zaken door aan de corporatie zodat verdere actie ondernomen kan worden. Maar het is ook zijn taak om persoonlijke problemen van mensen te constateren en waar nodig een helpende hand te bieden. Hierbij kan worden gedacht aan mediation bij burengeschillen. De wijkbeheerder onderhoudt hiertoe contacten met de wijkagent, de milieupolitie, de jeugdzorg, de MeanderGroep, Alcander maatschappelijk werk, de scholen etc. Hij is aanspreekpunt van de corporatie in overlegorganen in de wijk zoals het Buurtteam en de buurtorganisatie. Wekelijks houdt hij in de kantoorruimte van De Voorzorg in Meezenbroek, een inloopspreekuur voor de bewoners uit de buurt. Aan het pleintje Meezenbroek is voor de medewerkers van de gemeente een ruimte ter beschikking gesteld die dienst doet als informatiepunt voor het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk M.S.P. Ook de wijkagenten houden in deze ruimte hun wekelijks spreekuur. 7.1.3. I NTERN E

W ELS TAND SCO MM IS SIE EN W IJK INSP ECT I ES

In het kader van wijkbeheer heeft Woningstichting De Voorzorg een interne welstandscommissie ingesteld. Wanneer huurders bouwtechnische zaken aan hun woning willen wijzigen of schuttingen en bijgebouwen willen plaatsen, moet eerst schriftelijk toestemming worden gevraagd aan de welstandscommissie van De Voorzorg, voordat er bijvoorbeeld een bouwvergunning bij de gemeente wordt aangevraagd. Anders loopt de huurder het risico dat het gebouwde na een controle moet worden gesloopt. Deze welstandscommissie, bestaande uit een extern architect en een medewerker van de Woningstichting beoordelen de aanvraag ter plekke. De commissie beoordeelt en houdt rekening met de kwaliteit, de grootte en de kleur van de materialen. Op deze manier wordt geprobeerd de aanvragen op elkaar af te stemmen en zo verpaupering en wildgroei te voorkomen, zodat de buurt aantrekkelijk blijft nu en in de toekomst. Na een eventuele goedkeuring zal indien noodzakelijk, de huurder zelf een bouwvergunning bij de gemeente moeten aanvragen. Deze bouwvergunning zal uiteraard door de aanvrager moeten worden overlegd aan De Voorzorg. Soms komt het voor dat huurders werkzaamheden verrichten aan hun woning zonder dat deze vooraf zijn aangevraagd; dat men de tuinen niet goed onderhoudt; een auto in de tuin parkeert, of dat men aan de woning een schotelantenne plaatst. Vaak zijn dit voorzieningen die de woonomgeving ontsieren. Woningstichting De Voorzorg heeft een duidelijk beleid dat hiertegen moet worden opgetreden. De woningstichting is namelijk van mening dat niet alleen voor de betreffende huurder de leefbaarheid moet worden gegarandeerd, maar ook voor de buren en anderen die in deze omgeving wonen. Om de bovengenoemde situaties tegen te gaan hebben wij wijkschouwen in het leven geroepen. Wanneer tijdens zo’n wijkschouw onrechtmatigheden worden geconstateerd, worden de ‘overtreders’

Pagina 68 van 115

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2009 aangesproken en verzocht om de onrechtmatigheid op te heffen dan wel alsnog een vergunning aan te vragen. Op deze manier zorgen we voor een aantrekkelijke leefomgeving voor iedereen. 7.1.4. T OE WI JZIN GSB ELEID Woningstichting De Voorzorg streeft naar wijken met een goede mix van verschillende doelgroepen en samenlevingsvormen. Hiervoor hanteert zij een woningzoekendensysteem waarbij reagerende woningzoekenden worden geselecteerd op aan de complexen gekoppelde eisen als leeftijd en gezinssamenstelling. Zij selecteert per woning een aantal kandidaten die voldoen aan de gestelde eisen en voert per woning met een aantal van hen een persoonlijk gesprek waarin nog uitvoeriger wordt ingegaan op de persoonlijke situatie en de redenen van verhuizing. Op deze manier kan een aspirant-huurder zijn situatie toelichten en kan De Voorzorg haar woning passender toewijzen. Door deze individuele en persoonlijke aanpak beperkt onze woningstichting sociale problemen en zorgt de Voorzorg voor woningen in prettige en leefbare buurten waar mensen graag willen wonen. 7.1.5. H ENNE PCONV ENAN T Soms wordt de Voorzorg geconfronteerd met hennepteelt. Een hennepplantage komt aan het licht door meldingen van overlast uit de directe omgeving, als gevolg van de intensieve contacten met de politie c.q. wijkagent(en) of per toeval wanneer een woning wordt bezocht in verband met een klacht. Op het moment dat er een hennepplantage wordt aangetroffen, starten we onmiddellijk een ontruimingsprocedure en geven de huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst zelf te beëindigen en zo de kosten van de rechtszaak en de ontruiming te vermijden. In de algemene huurvoorwaarden van De Voorzorg is opgenomen dat het niet is toegestaan hennep te kweken. In 2004 zijn daartoe alle huurders aangeschreven om hen op dit verbod, en de daarmee samenhangende gevolgen te wijzen. Ook in het bewonersblad wordt hier met enige regelmaat aandacht aan besteed. In 2005 is er een hennepconvenant afgesloten tussen de regiopolitie Limburg-Zuid, de gemeenten van Parkstad en alle corporaties waarin gezamenlijk wordt opgetreden en na constatering door de corporaties is besloten om de overtreden gedurende 6 maanden geen toegang te geven tot een andere huurwoning. Wij zijn van mening dat een streng beleid en de handhaving hiervan noodzakelijk is. Hennepplantages zorgen voor overmatig vochtoverlast in de woning, vaak wordt illegaal stroom afgetapt en is er overlast in de buurt door aanloop door derden. Soms kunnen door het gebruik van chemicaliën zelfs levensgevaarlijke situaties ontstaan (o.a. brandgevaar)! Bij constatering van hennepteelt wordt daarom altijd een ontruimingsprocedure opgestart. Hennep In 2009 zijn er twee hennepkwekerijen vastgesteld in onze woningen. In beide gevallen is een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst opgestart. Eén woning is na de uitspraak van de rechter ontruimd en voor de andere melding is het wachten op de uitspraak van de kantonrechter.

7.2. O MGANG MET

OVERLAST

Waar mensen samenwonen en samenleven kunnen er conflicten en botsingen ontstaan, omdat iedereen een andere achtergrond heeft en soms een andere mening heeft over zaken als leefstijlen Wanneer buren bereid zijn met elkaar te overleggen en daadwerkelijk naar elkaar te luisteren, kunnen er vaak oplossingen voor problemen worden gevonden, waarna men weer op prettige wijze met elkaar kan samenleven.

Leefbaarheid

Pagina 69 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Wanneer buren er samen niet uit kunnen komen, kunnen zij de woningstichting vragen om te bemiddelen. Woningstichting De Voorzorg vraagt de klagende bewoner(s) altijd eerst schriftelijk melding te doen van de klacht. Dit om de klacht te kunnen beoordelen en te kunnen onderzoeken. Daarbuiten is wanneer het tot een juridische procedure leidt schriftelijke correspondentie voor de kantonrechter een voorwaarde. Vervolgens worden beide partijen door De Voorzorg uitgenodigd - meestal op kantoor - voor een gesprek. De betrokken partijen kunnen in hun eigen bewoordingen uiten wat er is voorgevallen. Open communicatie vermindert de frustratie bij de partijen. In veel gevallen leidt een open gesprek tot een daadwerkelijke oplossing, soms met hulp van politie en maatschappelijk werk. De Voorzorg kan alleen ondersteuning bieden wanneer beide partijen de bereidheid hebben om tot een oplossing te komen. De bereidheid tot de oplossing is de verantwoording van de beide partijen. Wanneer die bereidheid er niet is, zal de klagende bewoner een civiele procedure moeten starten tegen de andere bewoner en de kantonrechter vragen uitsluitsel te geven. In bepaalde gevallen van ernstige overlast zal De Voorzorg het initiatief nemen om de kantonrechter te vragen de huurovereenkomst te ontbinden.

7.3. W OONFRAUDE Onder woonfraude wordt verstaan alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van de woning, als wel de huisvesting van illegalen. We maken in ons beleid een onderscheid naar onrechtmatige inwoning en onrechtmatig gebruik. Onrechtmatige inwoning In 2009 heeft De Voorzorg geen gevallen van onrechtmatige inwoning geconstateerd. Onrechtmatige bewoning betreft veelal inwoning in de familiaire sfeer. Indien huurders een familielid tijdelijk willen laten inwonen in geval van noodopvang dan is dit alleen mogelijk onder strikte voorwaarden. Eén van de voorwaarden betreft een afspraak over de duur van de inwoning. De Voorzorg ziet toe op de naleving van de overeengekomen voorwaarden, zowel door overleg met de huurders als door middel van controle met de gegevens van uit de gemeentelijke basisadministratie. Onrechtmatig gebruik Onrechtmatig gebruik kan worden onderverdeeld in activiteiten die bij wet zijn verboden en activiteiten die in het huurcontract niet zijn toegestaan. Bij activiteiten die bij wet zijn verboden, zoals hennepteelt gaat De Voorzorg onmiddellijk over tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan door vrijwillige huuropzegging door de huurder of door een gerechtelijke procedure. In 2009 zijn vanwege hennepteelt 2 gerechtelijke procedures tot ontbinding van de huurovereenkomst opgestart. 1 woning is als gevolg hiervan ontruimd. De andere procedure loopt nog bij de kantonrechter. Met betrekking tot activiteiten die door het huurcontract niet zijn toegestaan (bijvoorbeeld bedrijfsuitoefening zoals een kapsalon of schoonheidssalon aan huis) wordt bij meldingen van overlast de huurders gevraagd de activiteiten vrijwillig te staken. In 2009 zijn geen gevallen geconstateerd waar het noodzakelijk was om een juridische procedure tot ontbinding op te starten. Woonfraude wordt in de regel geconstateerd door eigen medewerkers en/of meldingen van overlast van bewoners uit de buurt.

Pagina 70 van 115

Leefbaarheid


7.4. L OCALE

ACTIVITEITEN

Woningstichting De Voorzorg werkt graag mee aan activiteiten in de verschillende buurten. Zo waren we in 2009 betrokken bij de volgende evenementen. Make A Difference Day Op Make A Difference Day (MADD) op 20 en 21 maart 2009 hebben weer heel wat mensen zich ingezet als vrijwilliger. De schijnwerpers waren beide dagen speciaal gericht op het verrichten van vrijwilligerswerk. Het is een uitstekende manier om het imago hiervan te verbeteren. Make A Difference Day bevordert op een laagdrempelige manier de betrokken inzet van particulieren en bedrijven bij maatschappelijke projecten. Ieder jaar leidt deze speciale dag dan ook tot een toename van het aantal vrijwilligers. Ook De Voorzorg nam deel aan Make A Difference Day: medewerkers van onze woningstichting begeleidden een groep rolstoelers met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking tijdens hun wandeling van het MFC Nieuw-Lotbroek naar het IVN-gebouw en de IVNeducatietuin. Daarnaast leverde De Voorzorg een financiële bijdrage aan deze dag. Make A Difference Day is een jaarlijks terugkerend evenement waarbij naast tienduizenden Nederlanders vele bedrijven en instellingen zich vrijwillig inzetten voor de samenleving. Samen maken zij - letterlijk - het verschil voor een maatschappelijke organisatie, school of vereniging of persoon. Lustrum Stichting Elders Hoes Met een feestelijk programma vierde de Stichting Elders Hoes in mei 2009 haar 5-jarig bestaan. Woningstichting De Voorzorg stelt deze stichting een woning in de Aldenhofstraat ter beschikking als inloophuis voor Limburgse veteranen en hun familie. Het lustrumfeest werd volop gevierd met allerlei festiviteiten op het Postplein in Hoensbroek. Bezoekers aan het Elders Hoes konden die dag een bezoekje brengen aan het inloophuis zelf en kregen de gelegenheid om een veldhospitaal te bezichtigen. Gasten waren het ‘rijdend museum’ Keep them Rolling, de vereniging Santa Fe en de afdeling rekwisieten van het Ministerie van Defensie. Dag van het Park Op 31 mei 2009 vond de Dag van het Park plaats, een landelijke manifestatie. Ook in Heerlen waren die dag – die druk bezocht werd - activiteiten en wel in Meezenbroek en Eikenderveld. Onze woningstichting was in Meezenbroek vertegenwoordigd. In het park van de wijk vond een braderie plaats met kraampjes van de verenigingen in Meezenbroek, vrijwilligers die zich voor de buurt inzetten, Alcander en thuiszorgorganisatie Meander. De Voorzorg liet deze dag nog eens aan het publiek het nieuwbouwproject aan de Kasteellaan/Henri Jonasstraat zien. De nadruk lag daarbij op het ontwerp van het nog aan te leggen park binnen dit zorgcomplex en de 18 parkappartementen die er worden gebouwd. Deze appartementen hebben uitzicht op de vijvers van Meezenbroek. Het College van de gemeente Heerlen was eveneens vertegenwoordigd.

7.5. O VERLEG 7.5.1. B U URT TE AM S Om het welbevinden en het gevoel van veiligheid in de wijk verder te bevorderen zijn door de Gemeente Heerlen buurtteams ingesteld. In deze teams werken verschillende partners aan een snelle en

Leefbaarheid

Pagina 71 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 daadkrachtige aanpak van problemen en knelpunten in de openbare ruimte: politie, woningcorporaties, buurtorganisaties en de gemeente Heerlen. De teams pakken met name zaken op waarbij samenwerking met verschillende partijen nodig is, zoals een onveilige verkeerssituatie rondom een school, overlast in de openbare ruimte of terugkerende vernielingen. Elk buurtteam heeft een coördinatiepunt bij de dienst openbare werken van de gemeente Heerlen. 7.5.2. V OOR TG ANG SO VERL EG

B UU RT GERIC HT WER KEN

De basis voor dit overleg is “de overeenkomst voor de aanpak van de buurtontwikkeling”. Hierin staan onderwerpen en actiepunten voor partijen om de leefbaarheid in de wijk te vergroten. In het voortgangsoverleg buurtgericht werken wordt de voortgang van de actiepunten uit de overeenkomst besproken met de verantwoordelijke wethouder(s) en de betrokkenen uit de betreffende buurt. Binnen het overleg kijkt men zowel terug als vooruit naar de knelpunten en verbetermaatregelen binnen de betreffende wijk. Door de goede samenwerking tussen de verschillende instanties als gemeente, politie, wijkbewoners en woningcorporaties kunnen problemen in de wijk sneller worden aangepakt. 7.5.3. O VERLE G

M ET IN ST ELLIN G EN

Naast de participanten van de verschillende buurtteams en buurtorganisaties heeft onze woningstichting ook met veel andere instanties contacten. Waaronder: Vluchtelingenwerk, WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning), de Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) , Alcander maatschappelijk werk, het consultatiebureau voor alcohol en drugs (CAD), de Regionale Instelling voor Maatschappelijke Opvang (RIMO), de Mondriaan Zorggroep, stichting Fokus, stichting Philadelphia Zorg, de MeanderGroep en de Cicero Zorggroep. Maar ook met huisartsen en in de wijk werkzame geestelijke verzorgers wordt waar nodig overleg gevoerd. 7.5.4. K LANKB ORD GR OEP V EILIG HEID Sinds 2004 participeert onze woningstichting in de Klankbordgroep Veiligheid van de gemeente Heerlen. Zij vertegenwoordigt in deze klankbordgroep de belangen van de woningcorporaties die actief zijn in de gemeente Heerlen. Deze klankbordgroep bestaat naast De Voorzorg onder andere uit: vertegenwoordigers van burgers uit diverse wijken, centrummanagers, vertegenwoordigers van de Limburgse Organisatie van Zelfstandige Ondernemers (LOZO), de Koninklijke Horeca-afdeling Heerlen, afgevaardigden van scholen, de jeugdraad, vertegenwoordigers van etnische minderheden, de seniorenraad, de brandweercommandant, de districtchef van politie, de regionaal geneeskundig functionaris van de Geneeskundige Hulpverlening bij Ongevallen en Rampen (GHOR), wethouders, de programmadirecteur leefbaarheid en veiligheid, de coördinator integrale veiligheid van de gemeente Heerlen en de communicatieadviseur veiligheid. De vergadering wordt voorgezeten door de burgemeester. Naast het bespreken van de buurtteams die vanuit deze klankbordgroep zijn ontstaan worden thema’s als veiligheidsgevoelens van de Heerlense burgers besproken met thema’s als ontwikkeling van de criminaliteit, jeugdoverlast, de Domus-huizen (voor dak-en thuislozen), bedelaarsproblematiek. Heerlen wil vasthouden aan hetgeen het reeds bereikt heeft en het veiligheidsgevoel van de inwoners van Heerlen vergroten.

Pagina 72 van 115

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2009 7.5.5. P OLITIE

EN W ONIN GCOR P O RA TIE S O VERL EG

Regelmatig overleggen wijkagenten met de consulenten van de corporaties, waarbij zaken die voorkomen in de betreffende wijken aan de orde worden gesteld, zoals overlast, drugspanden, parkeersituaties en andere zaken. Partijen kunnen elkaar over en weer informeren, waardoor bepaalde vormen van overlast met resultaat kunnen worden aangepakt. 7.5.6. C OM M UNICA TIE MSP Sinds 2008 nemen wij deel aan het communicatieoverleg voor de Vogelaarwijk M.S.P. In dit overleg werken wordt samengewerkt tussen de drie participerende woningcorporaties binnen M.S.P., Woonpunt, Weller en De Voorzorg en de gemeente Heerlen op het gebied van communicatie over de herstructurering naar de bewoners van de wijk M.S.P.

7.6. I NVESTERINGEN

IN LEEFBAARHEID

Naast het diverse scala aan sociale maatregelen wordt de leefbaarheid ook vergroot door het aanbrengen van technische maatregelen en het doordacht inrichten van de woonomgeving conform de richtlijnen van onder andere het Politiekeurmerk. 7.6.1. R EG ULIER E

INV EST ERIN G EN

In totaal heeft Woningstichting de Voorzorg € 3.863.326 aan onderhoudskosten gerealiseerd. Dit bedrag is zonder het uitgevoerde onderhoud ad € 208.082 dat verhaald wordt bij derden. Het totaal onderhoud (incl. planmatig onderhoud, klachtenonderhoud en mutatieonderhoud) per verhuureenheid bedroeg € 1.371. Deze onderhoudskosten bestaan uit de volgende drie categorieën. Planmatig onderhoud In 2009 is er voor een totaalbedrag van € 1.428.413 aan planmatig onderhoud uitgevoerd. Om diverse moverende redenen zijn een aantal onderhoudswerkzaamheden in 2009 niet uitgevoerd en doorgeschoven naar 2010, het betreft een totaalbedrag van € 498.612 Het gemiddeld planmatig onderhoud per verhuureenheid bedroeg € 507. Klachtenonderhoud In 2009 zijn het aantal klachtmeldingen met ongeveer 5% gedaald tot 4.890 meldingen. De totale kosten bedroegen € 1.379.514 en dat is een stijging van 16% ten opzichte van 2008. Per klacht gaat het om een gemiddeld bedrag van € 282 ten opzichte van € 231 in 2008. Deze kostenstijging wordt veroorzaakt door het veelvuldig gecombineerd opdragen van klachtenonderhoud op één melding alsmede de stijging van de materiaal- en loonkosten die worden toegepast. Het gemiddeld klachtenonderhoud per verhuureenheid bedroeg € 489.

Leefbaarheid

Pagina 73 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Mutatieonderhoud In 2009 hebben er 285 mutaties plaatsgevonden in het bezit van woningstichting De Voorzorg. Deze mutaties zijn onder te verdelen in 201 reguliere mutaties en 84 mutaties bij de studentenhuisvesting. Daarnaast zijn in 2009 15 woningen vrijgekomen waarvan 9 in sloopcomplexen en 6 in verkoopcomplexen. Naar aanleiding van de mutaties hebben werkzaamheden plaatsgevonden voor een totaalbedrag van € 1.055.400 (in 2008 € 1.082.742). De kosten per mutatie bedroegen gemiddeld € 3.703 terwijl in 2008 de gemiddelde kosten € 3.995,- waren. In bovengenoemde mutatiekosten zijn de kosten welke voor rekening komen van de huurders inbegrepen. Het gemiddeld mutatieonderhoud per verhuureenheid bedroeg € 374. De kosten voor het klachtenonderhoud zijn toegenomen. De kosten voor het mutatieonderhoud zijn relatief gezien gelijk gebleven. De toename van het klachtenonderhoud heeft als belangrijkste reden dat het preventief onderhoud (planmatig) in het kader van bewust beleid op grootonderhoud, niet heeft plaatsgevonden. daar de technische noodzaak niet op dat moment aan de orde was. Reeds geruime tijd worden badkamers, toiletten en keukens niet meer projectmatig vernieuwd, maar individueel, onder andere, tijdens klachten en mutaties. Door deze beleidswijziging wordt onder andere geen grootonderhoud uitgevoerd aan woningen in bewoonde staat. Onze bewoners ondervinden hierdoor een minimum aan overlast van deze, vaak ingrijpende, werkzaamheden terwijl ze één van onze woningen bewonen. Verder is de stijging van de kosten ten opzichte van 2008 ook deels te wijten aan de extreem toenemende materiaal- en personeelskosten (in de uitvoering). Ten slotte dient te worden opgemerkt dat het wensenpakket van de nieuwe bewoners op een hoger niveau ligt, hetgeen ook in 2009 leidt tot hogere kosten. 7.6.2. I NBRA A K

B EVEILI GING E N O MG EVING SVE ILIGH EI D

Woningstichting De Voorzorg heeft aandacht besteed aan de volgende veiligheidsaspecten: aanbrengen van veiligheidshang- en sluitwerk; appartementen zijn voorzien van nieuwe sluitplannen waarbij alleen gecertificeerde sleutels zijn toegepast welke zonder certificaat niet bij te bestellen zijn; portieketages zijn verbouwd en voorzien van afsluitbare hoofdentrees. Hierdoor hebben ‘vreemden’ geen directe toegang tot het gebouw. Woningstichting De Voorzorg heeft deze gebouwen allemaal voorzien van huistelefooninstallaties of videofooninstallaties; in het kader van veiligheid is, reeds eerder, besloten in alle nieuw te bouwen, en in exploitatie zijnde, meergezinswoningen voor ouderen en beperkten de installaties uit te breiden met een videofooninstallatie. Hierbij kan men zien wie er belt bij de hoofdentree; het verder uitbreiden en up-to-date houden van de camerabeveiligingssystemen. Met deze geautomatiseerde systemen worden 24 uur per dag, zeven dagen per week, de eigen buitengebieden, parkeerplaatsen en gemeenschappelijke toegangen van de meergezinswoningen in de gaten gehouden. Indien noodzakelijk kunnen de beelden achteraf worden bekeken en worden ingezet om de problemen op te lossen;

Pagina 74 van 115

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2009 het aanbrengen van goede verlichting in en rondom het woningbezit (woongebouwen, parkeerplaatsen, wandelpaden en brandpaden) evenals het afsluiten van de brandpaden voor onbevoegden. 7.6.3. A ANB REN GEN

V AN V ERLIC H TING IN OP ENB AR E AC HTE RP AD EN

Woningstichting De Voorzorg heeft in overleg met de bewoners, buurtorganisaties, de gemeente en de politie de Buurt-Veiligheidsplannen (BV) gerealiseerd. Een belangrijk onderwerp is de verlichting en dan met name de verlichting in achterpaden en op onveilige plekken. Na de proefopstelling in de wijk ‘De Dem’ heeft Woningstichting De Voorzorg met diverse andere buurtorganisaties overleg gevoerd inzake de veiligheid in hun wijk en uiteindelijk gekozen om in het gehele bezit de achterpaden en andere onveilige plekken goed te verlichten. Zowel Woningstichting De Voorzorg als de Gemeente Heerlen hebben geïnvesteerd in de aanleg van deze verlichting, terwijl de exploitatielasten geheel voor rekening komen van De Voorzorg. Het beleid is dat nieuwbouwprojecten worden voorzien van goede verlichting in achterpaden om het gevoel van onveilige plekken, zoveel mogelijk vooraf te voorkomen. Woningstichting De Voorzorg heeft lantaarnpalen aangebracht in de achterpaden in de vooroorlogse wijk Meezenbroek. Deze wijk met 244 woningen is een van de 40 krachtwijken in kader van de wijkenaanpak van het Ministerie van Wonen, Wijken en Integratie. Door het aanbrengen van deze achterpadverlichting wordt de veiligheid in deze wijk vergroot. 7.6.4. C AM ER AB EW AKIN G Met geavanceerde camerasystemen, voorzien van een 24-uurs opnametechniek, wordt met name in de gestapelde appartementen toezicht gehouden om criminaliteit en vandalisme te voorkomen. En als er toch iets in de wijk gebeurd, is in het verleden al regelmatig gebleken dat daders daadwerkelijk op te sporen zijn. Het veiligheidsgevoel van bewoners wordt hierdoor vergroot. Bij nieuwbouwplannen wordt het aanbrengen van camerabewakingssystemen in de bouw meegenomen, zodat er een optimale situatie wordt gecreëerd ten aanzien van de beveiliging in en rondom een gebouw. In de volgende complexen is een camerabewakingssysteem aanwezig: complex 010/011 Belemnieterf 34 appartementen complex 025 Weyenbergstraat 209 appartementen complex 033 Buttingstraat/Terveurdtweg 208 appartementen complex 045 Past. Schleidenstraat 40 appartementen complex 046 Postplein/Aldenhofstraat 28 appartementen complex 055 Wilhelminastraat/Broekstraat 29 appartementen complex 061 Goselingstraat 40 appartementen complex 063 Putgraaf 196 appartementen complex 068 Klompstraat 35 appartementen complex 082 Broeder Aloysiusstraat 36 appartementen complex 084 Emmastaete (blok 2) zorgcentrum (96 zorgplekken) complex 101 Emmastaete (blok 3) 65 appartementen

Leefbaarheid

Pagina 75 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 In ons nieuwbouwcomplex aan de Kasteellaan/Henri Jonasstraat (M.S.P.-wijk) te Heerlen is ook een camerasysteem aangebracht. In totaal 64 zorgwoningen voor senioren inclusief zorgsteunpunt, een fysiotherapiepraktijk en de parkeergarage worden dan permanent bewaakt. 7.6.5. V IDEOF OON

EN ALA RMT EL E FO ON

Videofoon installaties De Voorzorg investeert in verschillende complexen in deurvideofoons zodat huurders kunnen zien en horen wie er voor de deur staat. Bij het ontwikkelen van nieuwbouwcomplexen wordt standaard een videofooninstallatie toegepast, op deze manier hebben bewoners een goede controle op wie ze toelaten in hun complex. Op het beeldscherm kunnen bewoners zien wie heeft aangebeld. In de Dr. Kuyperstraat, ook wel Pleintje Meezenbroek genoemd, is de traditionele huistelefooninstallatie vervangen voor een videofooninstallatie. Tevens is in 2009 het onderzoek afgerond en zal er in 2010 een videofooninstallatie worden aangelegd ten behoeve van 209 senoirenappartementen gelegen in twee hoogbouwflats aan de Weyenbergstraat in Hoensbroek. Het veiligheidsgevoel van de bewoners neemt hierdoor sterk toe. Alarmtelefoon liften Het aanbrengen van een spreek- luisterverbinding bij liften wordt standaard bij nieuwbouwcomplexen meegenomen. In geval van nood is de gebruiker van de lift in de mogelijkheid contact te leggen met de meldkamer van de liftleverancier. Alle bestaande liften zijn inmiddels voorzien van een dergelijke verbinding. 7.6.6. G ROENV OO RZ IENING Daar waar de algemene groenvoorziening eigendom is van De Voorzorg wordt deze door De Voorzorg onderhouden; de overige groenvoorziening loopt in onderhoud bij de gemeente. De Voorzorg brengt door de aanleg van de groenvoorzieningen de natuur tot bij de complexen en vergroot door deze toevoeging van groen de leefbaarheid in de buurt. Het onderhoud wordt uitgevoerd door deskundige hoveniersbedrijven zodat de groenvoorziening zo optimaal mogelijk in stand gehouden wordt. Op het moment dat er groenvoorziening bij het complex behoort, betalen de bewoners door middel van servicekosten mee aan het onderhoud. Deze groenvoorziening behorende bij de complexen is in de regel niet openbaar. In het recent opgeleverde nieuwbouwcomplex aan de Kasteellaan/Henri Jonasstraat in Heerlen is een geheel eigentijdse binnentuin gerealiseerd die een fraaie overgang vormt van het park naar de wijk Meezenbroek. In het nieuwbouwplan aan de Dem te Hoensbroek, dat in 2010 gerealiseerd wordt, zal een nieuw park met vijverpartijen worden aangelegd met behoud van de reeds aanwezige waardevolle bomen. Het park wordt volledig geïntegreerd in de wijk. 7.6.7. V ERB ETE RING

TO EG ANK EL IJ KHEID C OM PLE XEN

Na overleg met de gemeente Heerlen heeft Woningstichting De Voorzorg besloten de toegankelijkheid van haar seniorencomplexen te verbeteren door het aanbrengen van automatische deuropeners met drempelhulpen aan algemene toegangsdeuren van entrees, galerijen en algemene ruimten. De gemeente

Pagina 76 van 115

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2009 heeft toegezegd van deze investeringen, welke niet meer vallen onder de WMO-regelgeving, 25% voor haar rekening te nemen. De overige 75% wordt door de woningstichting geïnvesteerd. In 2008 zijn deze afspraken met de Gemeente Heerlen verder uitgewerkt en is er opdracht verstrekt voor het aanbrengen van automatische deuropeners en drempelhulpen. De werkzaamheden zijn in fasen, waarvan de laatste in 2009, naar volle tevredenheid van de bewoners uitgevoerd. Bij onderstaande complexen hebben deze werkzaamheden plaatsgevonden: complex 025 Weyenbergstraat 209 appartementen complex 033 Buttingstraat/Terveurdtweg 208 appartementen complex 035 Wilhelminastraat 20 appartementen complex 046 Postplein/Aldenhofstraat 28 appartementen complex 055 Wilhelminastraat/Broekstraat 29 appartementen complex 057 Netelstraat 12 appartementen complex 061 Goselingstraat 40 appartementen Het nieuwbouwcomplex aan de Kasteellaan/Henri Jonasstraat in Heerlen, dat eind 2009 volledig is opgeleverd, is ook geheel voorzien van automatische deuropeners. Daarbij zijn, door het in hoogte verspringend verlopen van de galerijen, plateauliften toegepast om zodoende de rolstoelgeschiktheid te realiseren. 7.6.8. E NER GIE BES PA RING De laatste jaren wordt er door de politiek en media veel aandacht geschonken aan het klimaat. Onderwerpen die dan steeds terugkeren zijn het terugdringen van het broeikaseffect en de CO 2 uitstoot. Dit kan onder andere worden teruggedrongen, indien men ervoor zorgdraagt dat op een verantwoorde manier wordt omgegaan met energie. De woningcorporaties, verenigd in Aedes, hebben energiebesparing dan ook opgenomen in hun ‘antwoord aan de samenleving’ waarin ze streven naar een besparing op het gasverbruik van 20% over de periode van 2008-2018. In het kader van Strategisch Voorraad beleid is Woningstichting De Voorzorg al jaren bezig met het uitvoeren van energiebesparende maatregelen van hun bestaande complexen. Op complexniveau wordt bekeken welke maatregelen technisch tot de mogelijkheden behoren om uit te voeren, daarbij wordt ook gekeken naar een stukje esthetica, naar de opbrengsten, met name voor de huurder, zijnde een lager energieverbruik, maar ook het wooncomfort is een belangrijk element. Aan de maatregelen die al zijn toegepast valt te denken aan: isolerende beglazing (HR++), isolerende kozijnpanelen, na-isolatie van gevels, dakisolatie en vloerisolatie. Installatietechnisch valt te denken aan: het vervangen van conventionele ketels en geisers voor HR combiketels en WTW-installaties. Bij nieuwbouw wordt in de ontwerpfase reeds opdracht gegeven om alle energetische maatregelen te treffen welke voorgeschreven zijn in het Bouwbesluit en eventueel aanvullend in de Gemeentelijke Bouwverordening.

Leefbaarheid

Pagina 77 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 In de bestaande woningvoorraad hebben we in het recente verleden een groot aantal complexen voorzien van energiebesparende maatregelen. Al deze maatregelen zijn aangebracht zonder extra huurverhoging voor de bewoners. Zo resulteert dit voor onze huurders in een lastenverlichting. Zo zijn in 533 woningen (complexen 9, 25, 26 en 33) al HR++ beglazing, HR combiketels, gevelisolatie, isolerende kozijnpanelen aangebracht en een collectieve verwarmingsinstallatie vervangen in een energiebesparende voorziening. Complex 027 t/m 32, Aanbrengen HR++ beglazing, wijk de Dem De 288 woningen in de wijk ‘de Dem’ in Hoensbroek zijn gebouwd in de periode 1969 t/m 1971. Het merendeel van de woningen betreft eengezinswoningen. De overige woningen dienen als seniorenhuisvesting. In het verleden zijn reeds isolerende voorzieningen aangebracht. De gevels zijn voorzien van spouwmuurisolatie en de begane grond beschikt sindsdien over isolerende beglazing. De enkele beglazing op de verdiepingen is echter nooit vervangen. De Voorzorg heeft besloten, mede in het kader van het ‘antwoord aan de samenleving’ en het onderhandelaarsakkoord, om ook de verdiepingen te voorzien van isolerende beglazing (HR++). De werkzaamheden worden in fasen uitgevoerd in de periode 2008 t/m 2010. In 2008 zijn bij complex 027-028-029 (totaal 112 eengezinswoningen) de ramen van de verdiepingen voorzien van zogenaamde intrekkozijnen. De raamvleugels met enkele beglazing van de kozijnen zijn daarbij vervangen en is isolerende beglazing HR ++ toegepast. Tot slot worden de kozijnen aan de binnenen buitenzijde geschilderd. In 2009 zijn bij complex 030 (totaal 106 eensgezinswoningen) dezelfde energiebesparende maatregelen getroffen. In 2010 zal de Voorzorg ook in complex 32, zijnde 70 eensgezinswoningen, dezelfde energiebesparende voorzieningen aanbrengen. Alle maatregelen worden uitgevoerd zonder doorbelasting in de huur. De totale woonlasten voor deze huurders zullen door deze energiebesparende maatregelen fors dalen en hun woongenot zal stijgen. Energielabel Energieprijzen zullen in de toekomst blijven stijgen. Verkopers en verhuurders zijn per 1 januari 2008 verplicht om een energielabel te verstrekken. Op die manier kunnen belangstellenden gemakkelijk zien of een woning wel of niet energiezuinig is. Op het moment dat woningen van bewoner muteren, dient de verkoper of verhuurder het energielabel te overhandigen aan de nieuwe eigenaar of nieuwe huurder. Een energielabel dient te worden opgesteld door een gecertificeerde adviseur, deze maakt een inventarisatie van de technische onderdelen/elementen van de woning, zoals de constructie van het dak, de muren, de vloeren, maar ook de kozijnen en de beglazing. Tevens wordt er opgenomen welke installaties in de woning zijn toegepast. Door deze opname in te vullen in een speciaal door het VROM ontwikkelde matrix kan het energielabel van deze woning worden bepaald.

Pagina 78 van 115

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2009 Woningcorporaties In afwijking op het bovenstaand gestelde van 1 januari 2008, hoeven woningcorporaties pas op 1 januari 2009 te voldoen aan de verplichting om woningen bij mutatie te voorzien van een energielabel. Daarbij is wel de voorwaarde gesteld dat de corporaties hun hele bezit moeten laten inventariseren ten behoeve van een energielabel. Deze verplichting vloeit voort uit de Europese Richtlijn energieprestatie van gebouwen, die moet leiden tot verbetering van de energieprestaties van de gebouwen in de Europese Unie. De Voorzorg Grotere verhuurcomplexen, zoals flatgebouwen worden eveneens geïnventariseerd. Dergelijke complexen kunnen op een collectieve wijze van een energielabel worden voorzien. Om die energielabels te verkrijgen vraagt het van de woningcorporatie veel inspanning om de originele documenten waaruit de constructie opbouw van de woningen en complexen zijn opgebouwd te herleiden. Daarbij dienen de meest recente gegevens van de toegepaste energetische maatregelen aan de adviseur te worden aangereikt zodat aan de hand van de complete gegevens een energielabel kan worden opgesteld. Vanaf begin 2007 tot eind 2008 heeft een adviesbureau, samen met een met de Technische Dienst van De Voorzorg, het gehele woningbezit geïnventariseerd. Daarbij zijn alle relevante gegevens verwerkt door het adviesbureau en heeft dit voor elke woning geleid tot een energielabel. Per 1 januari 2009 wordt door De Voorzorg bij mutatie aan de nieuwe huurder een energiecertificaat verstrekt. Momenteel heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel in behandeling met het voornemen om per 1 juli 2010 het energielabel in het woningwaarderingsstelsel op te nemen inclusief de daaraan verbonden overgangs- en uitvoeringsmaatregelen. Ten aanzien van het opnemen van het energiecertificaat in het woningwaarderingsstelsel komt er een overgangsregeling, waardoor zittende huurders tot 1 januari 2012 nog geen huurverlagingen krijgen door de nieuwe waardering. Ook wordt gedurende de overgangsperiode soms nog uitgegaan van de oude punten voor verwarmingsinstallaties en isolatie. De overgangsregeling zorgt ervoor dat nog tot 1 januari 2012 de slechtste woningen kunnen worden aangepakt. De Voorzorg onderzoekt in 2010 in welke complexen nog mogelijkheden zijn voor energiebesparende maatregelen. 7.6.9. P ARK EER VO OR ZIENIN GEN Woningstichting De Voorzorg investeert in het leefbaar maken van de woonomgeving van haar bezit. De parkeerproblematiek in de wijken maakt hier een onderdeel van uit. Te veel blik in de straat ontsiert de omgeving. De parkeerdruk zorgt voor problemen ten aanzien van de verkeersveiligheid maar ook op sociaal maatschappelijk niveau komen er door spanningen in buurten en wijken door deze parkeerdruk. Bij nieuwbouw worden altijd parkeervoorzieningen in de plannen geïntegreerd. Zoals parkeerplaatsen op binnenterreinen of in overleg met de gemeente een aanpassing van de openbare infrastructuur. Bij gestapelde nieuwbouwontwikkelingen wordt altijd gekeken naar de mogelijkheden voor het realiseren van een parkeergarage. Ondanks de hoge investeringen, met vaak behoorlijk onrendabele toppen die voor rekening komen voor de woningstichting, is De Voorzorg van mening dat deze investeringen

Leefbaarheid

Pagina 79 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 verantwoord zijn. Het is op deze wijze namelijk mogelijk om het blik op straat te weren en daarmee een veilige en kwalitatief betere leefomgeving te creëren. Bij het grootschalige nieuwbouw project in de wijk Meezenbroek aan de Kasteellaan/Henri Jonasstraat is in 2009 een parkeergarage gerealiseerd met 28 parkeerplaatsen. Kleinschalig wordt er eveneens gekeken naar oplossingen voor de parkeerproblematiek. Daar waar mogelijk worden extra parkeerplaatsen aangelegd of andere oplossingen gezocht om de parkeerdruk te verminderen of beter te reguleren. In het kader van herstructurering binnen wijken heeft de Voorzorg een duidelijk beleid inzake parkeren. Door bijvoorbeeld met het bouwen van garages naast woningen proberen we zoveel mogelijk “blik” van de straat te krijgen. Ook wordt erop dit moment nagedacht over verdunning. Met verdunning wordt partiële sloop van woningen binnen de wijk bedoeld. Op die manier worden meer parkeerfaciliteiten gecreëerd om het groeiende autobezit op te vangen, en tevens gelijktijdig het leefklimaat binnen de wijk te verbeteren. 7.6.10.

M ODERNIS ERING

VAN HE T BE ZI T

Jaarlijks wordt eenderde van het totale vastgoedbezit technisch geïnspecteerd door opzichters van Woningstichting De Voorzorg. Vanwege deze werkwijze worden alle complexen altijd eens per drie jaar grondig geïnspecteerd. Verder worden gemelde klachten regelmatig gerapporteerd aan het management en worden de complexen periodiek intern besproken. Al deze informatie wordt vervolgens gebruikt om de meerjaren onderhoudsbegroting samen te stellen en te updaten waaruit vervolgens een onderhoudsbegroting per jaar gefilterd kan worden. De afgelopen jaren is behoorlijk geïnvesteerd in ons bezit. Ook in 2009 hebben wij diverse werkzaamheden verricht om het bezit technisch op peil te houden. Zo zijn tijdens mutatie en op basis van individuele verzoeken keukenblokken, badkamers en toiletruimten vernieuwd. Ten aanzien van onderhoud aan het casco van de woningen zijn dakgoten en zinken gootbekledingen hersteld, zijn bitumineuze dakbedekkingen vervangen en is preventief onderhoud verricht aan hellende en platte daken. Ook reinigings- en herstelwerkzaamheden aan het metselwerk en voegwerk zijn in 2009 in diverse complexen uitgevoerd. Aan de woningen in de Dem te Hoensbroek zijn energiebesparende maatregelen uitgevoerd zoals nieuwe intrekkozijnen voorzien van HR++ beglazing. In het studentencomplex Groene Boord is de bestaande vloerbedekking in de algemene ruimten vernieuwd door hoogwaardig tapijt. Naast de bovengenoemde werkzaamheden is bij diverse complexen zowel het buitenschilderwerk van kozijnen en metselwerk vernieuwd en zijn de algemene ruimten voorzien van een nieuwe frisse schilderbeurt. Verder zijn er in 2009 ook diverse werkzaamheden verricht aan technische installaties van ons woningbezit zoals het vervangen van CV-ketels, mech. Ventilatie units, vuilwaterpompen, pompen van hydrofoorinstallaties, het optimaliseren van groepenkasten en het aanpassen c.q. vervangen accu’s en lichtbronnen van de verlichting en noodverlichting t.p.v. entrees en algemen ruimten.

Pagina 80 van 115

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2009 Ook worden er jaarlijks onderhoudscontracten afgesloten met verschillende leveranciers om het goed functioneren van bijvoorbeeld technische installaties te continueren en de veiligheid te garanderen. In 2009 waren onder andere de volgende onderhoudscontracten actueel; CV-installaties, WTW-installaties, automatische deuropeningssystemen zoals schuifdeuren, draaideuren, deurdrangers en rolpoorten, dakventilatoren, CO-meters t.b.v. parkeergarages, hydroforen, bliksembeveiliging, poederblussers, brandmeldinstallaties, zusteroproepsystemen en slagboominstallaties. Tevens zijn nog contracten afgesloten voor het groenonderhoud, afpersen droge blusleidingen, boilers, wateronthardingsinstallaties en onderhoud aan vegetatiedaken.

7.7. P ROJECTEN Woningstichting De Voorzorg is altijd in beweging middels projecten om buurten en wijken een nieuwe impuls te geven en de verschillende doelgroepen van passende woningen te voorzien. In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de op dit moment meest relevante projecten. De projecten passen binnen de regionale woonvisie en de bouwprogrammering Parkstad t/m 2010. De bouwprogrammering Parkstad is een meer gedetailleerde weergave van onder andere de projecten die de verschillende woningcorporaties willen realiseren. In het verslag van de directeur-bestuurder, vanaf pagina 3, is de regionale woonvisie kort beschreven. Herstructureringswijken Meezenbroek, Schaesbergerveld en Palemig (wijk 1) Wijkbeschrijving Meezenbroek, Schaesbergerveld en Palemig zijn als drie-eenheid gebundeld onder de naam MSP. MSP maakt deel uit van stadsdeel Heerlen Stad Oost en bevat 3.500 woningen waar 7.700 mensen in wonen. MSP wordt gekenmerkt door buurten met een duidelijke eigen identiteit en ontstaansgeschiedenis. De wijk is overwegend in de jaren twintig gebouwd. De laagbouw uit deze tijd geeft de buurten een duidelijk eigen karakter. In latere stadia zijn er nieuwe delen met een geheel eigen stedenbouwkundige opzet aan toegevoegd, waardoor het huidige gevarieerde karakter is ontstaan. De bestaande stedenbouwkundige structuren kunnen als waardevolle elementen van MSP worden gezien, evenals de omringende groen structuren, zoals de parken en bossen. MEEZENBROEK Meezenbroek heeft een monumentale kern en is destijds gebouwd om het groeiend aantal mijnwerkers te huisvesten. Meezenbroek kent een hoge woningdichtheid met veel relatief kleine woningen. SCHAESBERGERVELD Het grootste deel van Schaesbergerveld is gebouwd in de jaren zestig en zeventig en heeft een hoge woningdichtheid. In het zuiden van de buurt zijn nog vooroorlogse woningen te vinden.

Leefbaarheid

Pagina 81 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 PALEMIG De subbuurt Palemig heeft een landelijke en dorpse uitstraling. Een duidelijk centrum ontbreekt in de buurt en daarmee dus ook de nodige voorzieningen, zelfs voor dagelijkse diensten en boodschappen. De drie subbuurten worden van oudsher gekenmerkt door een eenzijdige sociaal-economische samenstelling van de bevolking en woningvoorraad. Er doen zich een aantal hardnekkige sociale problemen voor, zoals drugsgerelateerde overlast. Ook zorgen rondhangende jongeren voor overlast. Daarnaast heeft MSP te maken met een hoge (jeugd)werkloosheid en een overwegend laag opleidingsniveau. De openbare ruimte is verloederd en de bewoners voelen zich minder veilig. Het totale voorzieningenniveau is niet optimaal afgestemd op het gebied van onderwijs, recreatie en cultuur. Aanpak De gemeente heeft in het verleden met corporaties reeds een masterplan ontwikkeld voor de wijk maar de nodige aandacht van de gemeente is pas verkregen na een aantal onderzoeken die tot het Buurtplan hebben geleid. Het Buurtplan is bedoeld om de wijk ‘naar een hoger niveau te tillen’ en omvat 7 thema’s: volkshuisvesting (wonen); winkelen (buurtwinkelcentrum); identiteit en imago (openbare ruimte); zorg (en welzijn); cultuurhart; brede educatie en opleiding (brede school); ontmoetingsplek voor jeugd. Minister Dekker heeft MSP tot één van de 56 prioriteitswijken benoemd. Tijdens de ‘wijkentour’ in 2007 bezocht haar opvolger, Minister Vogelaar, de wijk. Zij heeft de wijk vervolgens opgenomen in haar lijst van 40 aandachtswijken. De gemeenten waarin deze wijken gelegen zijn hebben vervolgens plannen ingediend bij het ministerie. Deze plannen dienden in ieder geval de thema’s Wonen, Werken, Leren, Integreren en Veiligheid te bevatten. Op basis van het eerder genoemde Buurtplan is het Wijkactieplan MSP 2007-2020 opgesteld. Dit uitgebreide plan met als basis diverse onderzoeken en gesprekken met bewoners, ondernemers en overige belanghebbenden is gepresenteerd aan het ministerie. In 2008 heeft de opvolger van minister Vogelaar, minister van der Laan de wijk bezocht en zich laten informeren over de voortgang van het wijkactieplan. Deze gelegenheid werd tevens aangegrepen de minister uitgebreid te informeren over de problemen rondom de demografische krimp binnen deze regio. De woningcorporaties investeren niet alleen in sociale huurwoningen maar ook in de realisatie van een betere buurteconomie, het bevorderen van kennisoverdracht, het verbeteren van de integratie en het veiliger maken van de wijk als geheel.

Pagina 82 van 115

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2009 Toekomst De wijk MSP moet na de investeringen van de woningcorporaties, het Rijk, de gemeente en overige instellingen een wijk worden waarin wonen, werken en leren met elkaar in balans zijn. Tevens moet de wijk veilig zijn voor al haar bewoners en bezoekers. Een wijk met een warm ‘hart’ waar voldoende voorzieningen gelegen zijn om aangenaam te kunnen wonen en verblijven. Actuele projecten van De Voorzorg In de wijk MSP zijn een aantal projecten actueel: sloopopgave MSP (pagina 83); nieuwbouw 64 zorgwoningen (pagina 83); nieuwbouw 4 mantelzorgwoningen en 4 eengezinswoningen (pagina 83); identiteit en imago (openbare ruimte, communicatie); verplaatsing en nieuwbouw scoutinggebouw; nieuwbouw wijkzorgsteunpunt MSP; nieuwbouw praktijk voor fysiotherapie MSP; bevordering veiligheid & leefbaarheid. Sloop 8 vooroorlogse woningen aan De Savornin Lohmanstraat, MSP (wijk 1) Vooruitlopende op de herstructureringen binnen deze wijk heeft De Voorzorg besloten deze 8 woningen vanwege hun slechte woontechnische kwaliteit te slopen. Deze locatie is voorlopig met gras ingezaaid. Mogelijk wordt deze locatie gebruikt om een meer kwalitatieve openbare ruimte te creëren. Maar deze locatie zou ook uitkomst kunnen bieden aan de vraag naar parkeervoorzieningen. De ontwikkelingen van dit gebied gebeuren in overleg met gemeente Heerlen. Nieuwbouw 64 zorgwoningen (wijk 1) Woningstichting De Voorzorg heeft in 2004 opdracht gegeven aan een architectenbureau om een zorgcomplex te ontwerpen dat voldoet aan de behoefte in Meezenbroek zoals omschreven in het wijkactieplan. Het resultaat is een tweetal gebouwen, te weten een randbebouwing bestaande uit 46 zorgwoningen die deels bereikbaar zijn via een extra brede galerij (woningen 1e en 2e verdieping) en grondgebonden woningen die bereikbaar zijn via een eigen voordeur aan de openbare weg. In 2007 is een aanpassing in het bouwplan doorgevoerd. Het betreft het realiseren van een praktijkruimte voor fysiotherapie in een van de grondgebonden woningen. Het andere gebouw dat ontworpen is bestaat uit 18 ruime parkappartementen voorzien van een parkeerkelder met plek voor 28 auto’s. Het binnengebied wordt een park waar de toekomstige bewoners elkaar op een ontspannen manier kunnen treffen in een groene veilige omgeving. Met MeanderGroep is een huurovereenkomst afgesloten met de garantie van zorgverlening vanuit dit complex naar de wijk, er wordt een zogenaamd wijkzorgsteunpunt ingericht. Deze woningen voldoen aan de criteria van zorgwoningen met extra verbrede galerijen, domotica, scootmobielopstelplaatsen etcetera.

Leefbaarheid

Pagina 83 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 MeanderGroep zal naast een zorgsteunpunt voor de wijk , de ruimte ook gaan gebruiken voor een soort huiskamerproject ten behoeve van de wijk. Met daarbij nog een praktijk voor fysiotherapie wordt voldaan aan de vraag om in de wijk het zorgaanbod te vergroten. Om het plan te kunnen realiseren hebben we het oude scoutinggebouw gesloopt. Woningstichting De Voorzorg heeft het gebouw inclusief de grond aangekocht voor een bedrag van € 1,-. Als tegenprestatie heeft Woningstichting De Voorzorg op een andere locatie in de wijk een nieuw scoutinggebouw gerealiseerd dat tevens dienst kan doen als multifunctioneel centrum in de wijk. Voor het realiseren van dit plan was het noodzakelijk om 18 vooroorlogse huurwoningen van te slopen. Deze woningen waren technisch gezien in minder goede staat. De huurders van deze woningen zijn allemaal elders gehuisvest en hebben gebruik kunnen maken van de regels van het Convenant Sociaal Statuut Parkstad Limburg. De bouw van de 46 woningen, de fysiotherapieruimte, het wijkzorgsteunpunt en de 18 ruime parkappartementen inclusief parkeergarage is in 2 fases in 2009 voltooid. De realisering van het binnengebied als park, waar de toekomstige bewoners elkaar op een ontspannen manier kunnen treffen in een groene veilige omgeving, is grotendeels in 2009 gerealiseerd en zal begin 2010 voltooid worden.

Nieuwbouw 4 mantelzorgwoningen en 4 eengezinswoningen (MSP) (wijk 1) Het huidige (Rijks)beleid is gericht op extramuralisering van zorg. Hierbij wordt zorg in de eigen woning gegeven. Door de koppeling aan het beleid ouderen langer in hun eigen woning te laten wonen heeft De Voorzorg een plan ontwikkeld aan de Kasteellaan. Op deze locatie zijn al 13 vooroorlogse woningen van mindere woonkwaliteit gesloopt. De Voorzorg heeft de bewoners kunnen overtuigen van het belang van het project waardoor zij volledige medewerking geboden hebben aan hun herhuisvesting. Als een soort pilot-project zijn er 4 mantelzorgwoningen gebouwd, waarin een gezin (mantel)zorg kan verlenen. De zorgontvanger woont in een zelfstandige eenheid naast het gezin, waarbij de gezamenlijke hal functioneert als toegang naar de zorgwoning en de eengezinswoning. Bij het begrip mantelzorg zijn er verschillende zorgconstructies denkbaar, zoals gezin met de grootouders, maar ook een gezin met een gehandicapt kind is mogelijk. De woningen kunnen eventueel ook worden gebruikt door mensen die thuiswerk verrichten. Vaak wordt door de werkgever van de thuiswerker een eigen

Pagina 84 van 115

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2009 afsluitbare werkruimte verlangd. Een architect heeft dit idee in een goed ontwerp uitgewerkt en medio 2006 is voor dit plan een bouwvergunning verleend. Naast deze vier mantelzorgwoningen zijn nog een viertal ruime eengezinswoningen gebouwd, die qua architectuur volledig aansluiten op de in deze wijk gesitueerde vooroorlogse woningen. Deze ruime eengezinswoningen voldoen aan de huidige normen en hebben allen een stukje tuin met buitenberging. De bouw van dit project is gestart op 23 oktober 2007 en is 1 oktober 2008 opgeleverd. Bestaande vooroorlogse woningvoorraad (MSP) (wijk 1) De bestaande vooroorlogse huurwoningen van Woningstichting De Voorzorg in Meezenbroek, in het wijkactieplan aangeduid als “tuindorp“, zijn in 2005 technisch beoordeeld om te bezien op welke manier renovatie en verbeteringen binnen “tuindorp” kunnen worden gerealiseerd. Een van de technische opnames bestond uit het bepalen van de kwaliteit van het gevelwerk in samenspraak met een architectenbureau. In overleg met dit bureau heeft Woningstichting De Voorzorg ervoor gekozen om in 2006-2007 het gevelwerk van dit complex (42 woningen) esthetisch op te waarderen middels het stralen van het metselwerk en het veranderen van de kleursamenstelling van de kozijnen. Door deze ingreep is het ‘aanzicht’ van dit deel van ons bezit behoorlijk verfraaid hetgeen ten goede komt aan de uitstraling van deze wijk nu, maar vooral ook in de toekomst, wanneer de gehele wijk opgewaardeerd is. Samen met de gemeente zal de Voorzorg stedenbouwkundig onderzoek doen naar een mogelijke verdunning binnen het vooroorlogse Meezenbroek. Zonder de historische opbouw van de wijk geweld aan te doen is van uitermate belang het woon- en leefklimaat binnen de wijk te verbeteren door bijvoorbeeld saaie bebouwing te doorbreken en plaatselijk te slopen ten behoeve van openbare ruimte. Ook parkeerfaciliteiten zullen moeten worden uitgebreid en verbeterd. Dit beleid wordt samen met de gemeente vorm gegeven. Voorbeelden van het verbeteren van de woon- en leefbaarheid in de wijk zijn de plannen van de gemeente en de wonincorporaties voor o.a. de aanleg van de MSP-Allee. Dit zijn plannen voor de aanleg van een langzaam verkeersroute welke Heerlen–Molenberg verbindt met de wijk Passart. Deze route is haaks op de hoofdverbindingswegen Kasteellaan en Limburgiastraat geprojecteerd. Een route bestemd voor langzaam verkeer welke leidt via allerlei nog aan te leggen parkjes. Het tanende en stenige Etos-plein wordt omgevormd tot een groen centrumpark.

Leefbaarheid

Pagina 85 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Deze MSP-Allee heeft een kwaliteitsverhogend effect op de woonkwaliteit en leefbaarheid binnen de wijk MSP. Om dit te realiseren moeten een aantal woningen van vooral de corporaties worden gesloopt. Deze ontwikkeling is een additionele toevoeging binnen het Wijkactieplan MSP 2007-2020. Woningstichting de Voorzorg heeft positief gereageerd op het verzoek van de Gemeente Heerlen hieraan onze medewerking te verlenen. Indien de Gemeente een definitief besluit neemt de MSP-Allee doorgang te laten vinden betekend dat voor Woningstichting de Voorzorg dat er 28 woningen extra moeten worden gesloopt. Vervangende nieuwbouw Litscherboord (wijk 3) De 20 bestaande bejaardenwoningen op de Litscherboord te Heerlen zijn gebouwd in 1965 Deze woningen zijn van een minder woonklimaat dan De Voorzorg voor haar woningvoorraad nastreeft. Vandaar dat besloten is te onderzoeken of vervangende nieuwbouw op deze locatie mogelijk is. De huidige woningen hebben een beperkt vloeroppervlak, ze zijn naast een kleine woonkamer uitgerust met slechts één slaapkamer, een bescheiden keuken en een zeer kleine badkamer met toilet. De huidige woningen hebben een lage huurprijs. En tevens zijn de woningen mooi in het groen gelegen. Onder andere deze twee aspecten zorgen ervoor dat deze woningen geen leegstand kennen. De sloopvergunning voor de 20 bejaardenwoningen is in 2009 aangevraagd en verkregen. Opdracht voor de sloop van de 20 bejaardenwoningen is inmiddels verstrekt en zal in het eerste kwartaal van 2010 worden uitgevoerd.

De combinatie van bovengenoemde gegevens heeft geleid tot het ontwikkelen van een plan met 10 nieuwbouw seniorenbungalows op de bestaande ‘footprint’. Deze patiobungalows voldoen aan alle normen voor een zorgwoning. De gemeente heeft, in het kader van het bestemmingsplan, geen bezwaar tegen vervangende nieuwbouw zolang deze in dezelfde stedenbouwkundige opzet wordt gerealiseerd. Dit betekent dat er, bij eventuele nieuwbouw, geen vrijstellingsprocedure gevoerd zou hoeven te worden. Inmiddels is door de architect de ontwikkelstudie afgerond en is opdracht gegeven het bouwplan als ontwerp bij de Ruimtelijke Kwaliteitscommissie van de gemeente te laten toetsen. Echter loopt er een hoogspanningsleidingtracé gedeeltelijk over het terrein. De overheid heeft gemeenten voorlopig aanbevolen nieuwbouw te ontmoedigen gelegen in de nabijheid van hoogspanningsleidingtracés. In afwachting van verdere onderzoeken gericht op de aanwezigheid van schadelijke straling van deze hoogspanningstracés, is besloten om de ontwikkeling van nieuwbouw op deze locatie stop te zetten totdat het eerder genoemde onderzoeken zijn afgerond en een definitief advies wordt verstrekt door de overheid.

Pagina 86 van 115

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2009 Herstructurering In ’t Wieër /OW (gemeentewerf) Hoensbroek In 2006 is door De Voorzorg in overleg met de Gemeente Heerlen een stedenbouwkundige visie ontwikkeld voor de herstructureringslocatie In ’t Wieër. Op deze locatie is al een schoolgebouw gesloopt. Het voormalige kantoor en opslag van de gemeentewerf zullen worden gesloopt. De huidige bestemming van deze locatie zal moeten worden gewijzigd in een locatie met woonbestemming. De Voorzorg heeft in haar ontwerpvisie deze locatie “de wijk van de toekomst” genoemd. Een mix van patiobungalows voor senioren, mantelzorgwoningen, woningen met een economische voorziening en koopwoningen zijn in de visie van De Voorzorg onderdeel van het stedenbouwkundig plan. Tevens wordt de wijk autoluw door het realiseren van een half open ondergrondse parkeervoorziening, waarbij door ruime groenvoorzieningen de basis wordt gelegd tot kwalitatief goed en prettig wonen. Echter door de huidige ontwikkelingen in het kader van de regionale woonvisie ligt dit plan sinds eind 2006 stil. In navolging op deze regionale woonvisie heeft de gemeente besloten voor het stadsdeel Hoensbroek een integrale visie te ontwikkelen en vast te leggen in een masterplan. Daarna zal bekeken worden welke projecten doorontwikkeld kunnen worden. Het “Masterplan Hoensbroek” is door de Gemeente in september 2009 vastgesteld. Vanuit deze visie op hoofdlijnen zullen voor Hoensbroek projectplannen worden geschreven. In het kader van de noodzakelijkheid snel adequate zorgwoningen voor ouderen binnen dit stadsdeel te realiseren lijkt het ons, gezien ook de prestatieafspraken met de gemeente, dit project weer bespreekbaar te maken met de gemeente. Wijk De Dem (wijk 6) Woningstichting De Voorzorg heeft plannen, deels al uitgevoerd, met betrekking tot de herstructurering van de wijk de Dem. De herstructurering van de wijk is in drie fasen opgedeeld en gaat in totaal om de upgrading van de buurt waarin 597 woningen liggen van Woningstichting De Voorzorg. De eerste fase is afgerond, namelijk het verkeersveiliger maken van deze buurt. Woningstichting De Voorzorg heeft geïnvesteerd in garages om de parkeerdruk in de straten af te laten nemen door 43 garages te koppelen aan de halfvrijstaande woningen en hoekwoningen. Door deze ingreep is, populair gezegd, het ‘blik’ voor een deel van de straat verdwenen en de verkeersveiligheid vergroot. Verder is hierop ingespeeld door de Gemeente Heerlen met het instellen van een 30km-zone in 2006. Met beide acties, zowel de investering van Woningstichting De Voorzorg en de verkeersmaatregel van de Gemeente, is een positieve impuls gegeven aan de leefbaarheid in deze buurt. De tweede fase is sinds eind 2009 in uitvoering. Nadat er diverse sloopwerkzaamheden afgelopen jaren zijn verricht en de bouwvergunning van het bouwplan “De Schutse” is ontvangen zijn de grond- en funderingswerkzaamheden eind 2009 gestart. (Zie bouwplan “De Schutse”). Fase drie is het opnieuw inrichten van het binnengebied dat wordt omsloten door de hoogbouw gelegen aan de Terveurdtweg / Buttingstraat en de portieketagewoningen aan de Dr. M. L. Kinglaan. Fase drie start na de realisering van een nieuw afvalinzamelsysteem, het volume/frequentie systeem, door de gemeente Heerlen en Rd4. Dit afvalinzamelsysteem vervangt de bestaande bovengrondse afvalcontainers

Leefbaarheid

Pagina 87 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 door ondergrondse containers. Nadat dit gereed is kan met de inrichting van het binnengebied in 2010 gestart worden.

Bouwplan “De Schutse” Dit gebied in De Dem, dat wordt omsloten door de straten Professor Asserstraat, Professor Debeyestraat, Professor van ’t Hoffstraat en de Dr. M. L. Kinglaan, zal een woonbestemming krijgen. Het stedenbouwkundig plan schetst de realisatie van 31 levensloopbestendige, ruime zorgwoningen, die geheel rolstoelgeschikt zijn. Elke woning beschikt over drie slaapkamers, een eetkamer en een ruime woonkamer en een inpandige patio. Verder omvat het plan een zorgsteunpunt en een complex met 20 zorgappartementen die plaats biedt aan verstandelijk beperkten van Stichting Philadelphia Zorg. Het geheel zal worden gesitueerd in een mooi aangelegd park met vijverpartijen waar de waardevolle bomen die reeds aanwezig zijn, zijn geïntegreerd in het nieuwe plan. Verder hebben gesprekken ertoe geleid dat Cicero Zorggroep extramurale zorg gaat leveren aan de bewoners van de patiowoningen en de overige bewoners in deze wijk vanuit de door ons, voor Cicero Zorggroep, te realiseren zorgsteunpunt. Dit zorgsteunpunt ligt in het hart van het plan aan de vijver van het park. De Voorzorg is in oktober 2009 gestart met de uitvoering van dit prachtige project. Natuurlijk zal ook in dit plan rekening worden gehouden met voldoende parkeervoorzieningen op en rondom het terrein. Terveurtweg/ Buttingstraat/ Dr. M.L. Kinglaan (wijk 6) Voornoemd gebied is gedateerd en onoverzichtelijk, waardoor het niet meer voldoet aan de verwachtingen en eisen van huurders van deze tijd. Ondanks de diverse voorzieningen die er nu aanwezig zijn: zoals parkeervoorzieningen, speelterrein en groenvoorzieningen behoeft de totale structuur van het gebied aandacht. Naast het opwaarderen en min of meer herstructureren van dit binnengebied (inclusief groenvoorziening) wil Woningstichting De Voorzorg het gebied ook exclusief maken voor haar huurders die wonen in één van de genoemde gebouwen. Zo is het voornemen om een duidelijke scheiding te maken tussen parkeren voor huurders en parkeren voor bezoekers. Hiermee zullen wij bereiken dat huurders gegarandeerd zijn van een parkeerplaats kort bij hun woning, waardoor ook deze voertuigen uit het straatbeeld van de wijk verdwijnen. Verder zullen er voorzieningen worden aangebracht ter bewaking van het gebied waardoor de veiligheidsbeleving zal toenemen. De nieuwe binnenplaatsindeling zal worden afgestemd op de randbebouwing, met andere woorden de binnenplaats moet een kwalitatief afwerkingsniveau hebben dat aansluit op de gerenoveerde woningen aan de Dr. M.L. Kinglaan.

Pagina 88 van 115

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2009 Locatie Postplein centrum Hoensbroek (wijk 6) In 1997 en 2000 zijn door Woningstichting De Voorzorg twee appartementencomplexen voor senioren en een supermarktvestiging gerealiseerd met gemeenschappelijke voorzieningen en twee parkeergarages aan het Postplein te Hoensbroek. Door de enorme vraag naar seniorenwoningen op die locatie is besloten een derde complex te realiseren zodat het plein de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit krijgt en als het ware afgebouwd wordt. Om dit plan te realiseren dienen 5 grondgebonden woningen te worden aangekocht. Inmiddels zijn 2 van deze woningen verworven. Omdat de verwerving van de andere panden tijd zal vergen is door Woningstichting De Voorzorg op verzoek van voormalig burgemeester Sakkers van de Gemeente Heerlen één van deze panden in gebruik gegeven aan de Nederlandse Veteranenvereniging. Deze veteranen gebruiken het “Eldershoes” als opvangcentrum voor Nederlandse militairen die actief geweest zijn in o.a. Nederlands Indië, Irak, de Golfregio, Cambodja, etc. In 2009 heeft er geen nieuwe verwerving van panden voor dit project plaatsgevonden. Nieuwbouwlocatie Bongardstraat Brunssum (wijk 7) Op deze locatie in Brunssum is de leegstaande school inmiddels gesloopt. Door Woningstichting De Voorzorg waren plannen ontwikkeld om op deze locatie 19 zorgappartementen, in een parkachtige omgeving, te realiseren die vallen onder de Koplopers-stimuleringsregeling van de Provincie Limburg.

Vanwege verschillende redenen heeft De Voorzorg besloten het plan drastisch aan te passen. In plaats van de zorgappartementen zullen 8 senioren zorgwoningen, waarvan 1 met garage, worden gerealiseerd met een voor- en achtertuin. Daarnaast worden op het achterterrein tenminste 12 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 8 met een carportachtige constructie. De bouwvergunning voor dit plan is in 2009 verkregen van de gemeente Brunssum. De aanbesteding van het plan heeft in januari 2010 plaatsgevonden en met de uitvoering zal naar verwachting in het tweede kwartaal worden gestart.

Leefbaarheid

Pagina 89 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Nieuwbouwlocatie Kruisberg Brunssum (wijk 7) Het sterk verouderde bejaardencentrum ‘de Kruisberg’ is eind 2004 gekocht van de zorginstelling Cicero Zorggroep. Voordat dit complex in 2005/2006 werd gesloopt hebben de bewoners de mogelijkheid gekregen om te verhuizen naar het moderne zorgcentrum Emmastaete te Brunssum, dat eveneens eigendom is van Woningstichting De Voorzorg en wordt beheerd door Cicero Zorggroep. In opdracht van de woningstichting is door een architectenbureau een ontwerp gemaakt dat bestaat uit 38 luxe seniorenappartementen in de hoge huurprijsklasse voor deze locatie. Naast ruime appartementen zijn er ook commerciële ruimten, een logeervoorziening en een ondergrondse parkeergarage gepland in het ontwerp. Het ontwerp bevat niet alleen een gebouw maar ook een parkachtige omgeving waar het goed vertoeven, zal zijn en waar men kan genieten van de mooie omgeving. In juni 2007 is de bouwvergunning van gemeente Brunssum ontvangen. Stond in een eerder stadium de realisering van dit project onder druk door onder andere rentestijging en toegenomen bouwkosten, nu is De Voorzorg er in geslaagd, mede door het verkrijgen van een éénmalige subsidie vanuit de Stimuleringsregeling Woningbouw (2e tranche) alsmede door de huidige gunstige marktwerking bij de aanbesteding van bouwprojecten, het project vlot te trekken. Vanwege de subsidie van de Stimuleringsregeling Woningbouw dient het project vóór 1 juli 2010 in uitvoering te worden genomen door de aannemer. Derhalve is opdracht verstrekt aan de aannemer en is de werkvoorbereiding bij alle betrokken partijen in het 1e kwartaal van 2010 opgestart.

Pagina 90 van 115

Leefbaarheid


8. O NZE H UURDERS Woningstichting De Voorzorg verhuurt betaalbare huurwoningen primair gericht op mensen met een inkomen lager dan € 33.000,-. Dit omvat een grote groep mensen die bestaat uit personen met allerlei verschillende leefstijlen en samenlevingsvormen variërend van alleenstaanden tot gezinnen, van studenten tot senioren. De Voorzorg richt zich ook op een andere bijzondere taak, namelijk de huisvesting van mensen met een beperking: van verstandelijk en lichamelijk beperkten tot aan psychiatrische patiënten. De Voorzorg probeert een zo breed mogelijk groep huurders te bedienen en te streven naar goed opgebouwde wijken waar iedereen prettig wonen kan.

8.1. D E

TYPISCHE HUURDER

Als woningcorporatie zien we een samenleving die verandert. Er ontstaan steeds meer leefstijlen en samenlevingsvormen. Tot voor kort werd de typische huurder (“gewone” huurder) voor het belangrijkste deel gevormd uit “klassieke” gezinnen bestaande uit vader, moeder en de kinderen,. Op dit moment wordt nog maar 1 op de 3 van onze huurwoningen bewoond door het “klassieke” gezinshuishouden. 8.1.1. A LLEEN ST AAND EN Het aantal eenoudergezinnen wordt steeds groter als gevolg van echtscheidingen, verbroken relaties en mensen die bewust kiezen voor het alleenouderschap of een eenpersoonshuishouden als leefstijl. Bijna 25% van de woningen worden inmiddels bewoond door alleenstaanden of eenoudergezinnen. 8.1.2. S ENIO REN Het grootste deel van de huurders van De Voorzorg behoort tot de categorie “senioren” en dit aandeel zal als gevolg van de vergrijzing in de regio Parkstad de komende jaren sterker gaan toenemen. Het merendeel bestaat uit vitale senioren die zo lang mogelijk in hun huidige woning willen blijven wonen, maar er is ook een groep senioren die vraagt naar zorgwoningen of zorgsteunpunten in de directe omgeving. Woningstichting De Voorzorg speelt hier op in door steeds meer woningen geschikt te maken voor senioren en levensloopbestendige woningen te bouwen. En door complexen te bouwen met zorgwoningen en met een zorgsteunpunt in de directe omgeving. Samenwerkingsverbanden met instellingen als dokterspraktijken, fysiotherapiepraktijken, zorginstellingen ( Sevagram, MeanderGroep en Cicero Zorggroep) zijn hierbij een must, evenals de samenwerking met welzijnsinstanties als Alcander en de beheercommissies van onze ontmoetingsruimtes.

Onze huurders

Pagina 91 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 We willen inspelen op de toenemende extramuralisering en de behoeften van onze huurders en de verzorgende instanties. Zo wordt er bij grondgebonden nieuwbouw de grootste slaapkamer en de (zorg-) badkamer op de begane grond gerealiseerd. Er wordt rekening gehouden met de grootte van de ruimtes zodat thuiszorginstellingen en /of mantelzorgers hun werk goed kunnen verrichten. Ook voor bewoners die gebruik maken van een rollator is dit van essentieel belang. We zien dit bijvoorbeeld bij onze nieuwbouw aan de Scheldestraat en aan de Kasteellaan te Heerlen. Thuiszorginstanties maar ook andere zorginstellingen doen steeds meer een beroep op woningcorporaties om zodoende goed functionerende samenwerkingsverbanden te kunnen bewerkstelligen. Deze samenwerkingsverbanden worden door De Voorzorg als zeer positief ervaren en er vindt dan ook regelmatig overleg plaats. Een goed voorbeeld van samenwerking met zorginstellingen is beslist de samenwerking met MeanderGroep en de praktijk voor fysiotherapie bij onze nieuwe zorgwoningen aan de Kasteellaan / H. Jonasstraat in Heerlen. Door goede samenwerking hebben niet alleen onze huurders van ons nieuwbouwproject profijt van deze instanties maar hebben alle bewoners uit de wijk deze instellingen nu op loopafstand. Zeker voor de oudere bewoners uit de wijk MSP, die vaak nog in kleine mijnwerkerswoningen zonder al teveel voorzieningen wonen, is de komst van MeanderGroep een verrijking gebleken. Overlegorganen met betrekking tot senioren Woningstichting De Voorzorg onderhoudt contacten met verschillende instanties die zich inzetten voor het welzijn van senioren. Zo wordt er contact opgenomen met de welzijnsinstelling Alcander als wij merken dat het met een (senior-) huurder niet zo goed gaat. Zij hebben ouderenadviseurs in dienst die zo’n huurder dan kunnen bezoeken en waar nodig zetten zij stappen voor hulp. Door de vergrijzing van ouderen en het grote aantal ouderen in ons woningbezit, hebben wij meer contacten met huisartsen en instellingen als MeanderGroep, Cicero Zorggroep en Mondriaan Zorggroep. Maar ook als de plaatselijke geestelijke verzorger met ons wil samenwerken doen we dit graag als het bijdraagt aan het welzijn van onze huurders. Gezamenlijk eten in de ontmoetingsruimte Via een “Open Tafel” wordt steeds meer senioren de mogelijkheid geboden gezamenlijk een maaltijd te nuttigen in een van onze ontmoetingsruimtes. Op dit moment maken bewoners, maar ook wijkbewoners, hiervan gebruik in de Weyenbergstraat (wijk 7) en in de Pastoor Schleidenstraat (wijk 6). Doordat de maaltijden van goede kwaliteit zijn en toch tegen een geringe prijs worden aangeboden, kunnen in principe alle senioren van dit aanbod gebruik maken. Dus ook “de senior met de kleine beurs”. Met dit gezamenlijk eten wordt het “wij(k)gevoel” onder onze senioren vergroot. In onze aanleunwoningen in Emmastaete kunnen bewoners gebruik maken van de maaltijdvoorziening van het Zorgcentrum Emmastaete. In het zorgcentrum Emmastaete is tevens een kleine winkel gevestigd.

Pagina 92 van 115

Onze huurders

Volkshuisvestingsverslag 2009 Ook kunnen onze huurders van de aanleunwoningen, die nog helemaal zelfstandig wonen, andere voorzieningen van het Zorgcentrum “inkopen” en deelnemen aan activiteiten.

8.2. B IJZONDERE DOELGROEPE N Een belangrijk aandeel van de woningen van De Voorzorg is bestemd voor bijzondere doelgroepen. De Voorzorg ziet het als een belangrijke taak om studenten en mensen met een beperking van huisvesting te voorzien. In 2009 werden bijna 500 woningen van De Voorzorg verhuurd aan bijzondere doelgroepen. 8.2.1. S TUD ENT EN De Voorzorg verhuurt ook woningen aan studenten. In ons studentencomplex Putgraaf (het “Wil Houbenhuis”) in het centrum van Heerlen wonen 168 studenten. Zij huren een appartement dat voorzien is van een eigen keukenblok, een toilet en een doucheruimte. Er is een ruime entree met individuele brievenbussen, er bestaat een mogelijkheid tot het huren van een fietskluis en er is een gemeenschappelijke wasserette. De leefbaarheid wordt geborgd door onder andere de aanwezigheid van een huismeester en een uitvoerige lijst van afspraken bij de huurovereenkomst. De huismeester begeleidt studenten bij persoonlijke problemen en handhaaft waar nodig de overeengekomen afspraken. De SSH (Stichting Studentenhuisvesting Heerlen) die voor ons de wachtlijst beheert en kandidaten voor de studentenwoningen selecteert, geeft aan dat ons complex aan de Putgraaf bij studenten populair is en de studenten ons complex veelal op nummer één van hun meest gewilde woonplek in Heerlen hebben staan. De studentenwoningen kennen een grote doorstroming omdat studenten na het beëindigen van hun studie het complex moeten verlaten. Dat betekent dat er regelmatig appartementen vrijkomen die weer opnieuw kunnen worden verhuurd. 8.2.2. P SYCHIA TRI SCHE

PA TIËN TEN

In samenwerking met de Mondriaan Zorggroep heeft woningstichting De Voorzorg in de eerder genoemde Putgraaf te Heerlen speciale woningen gerealiseerd. Hier wonen, op de eerste verdieping van onze studentenflat, in 20 kamers, psychiatrische patiënten die door de Mondriaan Zorggroep permanent worden begeleid. De bewoners wonen zelfstandig in hun kamers maar gebruiken maaltijden gezamenlijk. Een en ander gaat in praktijk heel goed samen met de 168 studenten die op de hoger gelegen etages wonen. 8.2.3. MENS EN

M ET E EN B EP ER K ING

Lichamelijk beperkten In het complex Emmastaete in Brunssum is een afdeling ingericht specifiek voor cliënten van de Stichting Fokus. Fokus cliënten zijn mensen met een ernstige lichamelijke handicap die zowel overdag als ’s nachts hulp en verpleging behoeven bij hun algemene dagelijkse levensverrichtingen (ADL). Door een zorgunit (ADL-unit) in het gebouw kunnen personeel van Fokus bewoners ondersteunen bij de dagelijkse verzorging en de maaltijden. De bewoners kunnen zelf bepalen wanneer zij deze hulp wensen. De Fokusappartementen zijn zodanig ruim dat de bewoners met hun mobiele voorzieningen prima kunnen manoeuvreren en dat hulp door de medewerkers van Fokus goed kan worden geleverd. Fokus bekijkt in

Onze huurders

Pagina 93 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 overleg met De Voorzorg welke kandidaten voor deze specifieke woningen in aanmerking komen. Toekomstige bewoners dienen gegarandeerd te zijn van een minimum aantal verzorgingsuren. Verstandelijk beperkten De Voorzorg biedt ook woningen aan verstandelijk beperkten. In hetzelfde wooncomplex Emmastaete te Brunssum is een afdeling gerealiseerd voor 25 verstandelijk beperkten die worden begeleid door Stichting Philadelphia Zorg. Doordat het gebouw in een woonwijk is gelegen, is integratie in de wijk voor deze bewoners goed mogelijk. Iets waar De Voorzorg en Stichting Philadelphia Zorg samen naar streven. In samenwerking met Stichting Philadelphia Zorg zijn de woningen aan de Mgr. Hanssenlaan te Hoensbroek verbouwd tot 18 wooneenheden met voorzieningen voor verstandelijk beperkten zodat bewoners van dit complex weer volgens de huidige moderne maatstaven kunnen wonen. Villa Dol-fijn is een kleinschalige woonlocatie van Philadelphia Zorg Limburg in de wijk Mariagewanden in Hoensbroek. Hier wonen negen mensen met een verstandelijke beperking. Villa Dol-fijn is ontstaan vanuit een ouderinitiatief. Ouders waren op zoek naar een alternatief voor het reguliere aanbod in de regio. Dit alternatief vonden zij bij Philadelphia en De Voorzorg. Het resultaat is een hechte groep van cliënten met uiteenlopende leeftijden. Allen hebben zij behoefte aan een beschermde woonomgeving met ruimte voor persoonlijke inbreng. Iedere bewoner heeft de beschikking over een appartement met een badkamer en een klein keukenblok. Daarnaast is er een gezamenlijke huiskamer en een leuke tuin. Alle cliënten ontvangen 24-uurs zorg. de zorgvragen zijn divers en verschillen van ondersteunende begeleiding tot persoonlijke verzorging. De begeleiding is erop gericht de bewoners op hun eigen niveau en naar eigen behoefte te ondersteunen. Naast groepsactiviteiten en begeleiding, vindt er individuele begeleiding plaats. Daarnaast zijn er reguliere eengezinswoningen (Pastoor van den Boorenplein en Monseigneur Feronlaan) die De Voorzorg aan Stichting Philadelphia Zorg verhuurt voor de begeleiding van 21 verstandelijk beperkten. De begeleiding van hun cliënten door Stichting Philadelphia Zorg is zeer intensief en een groot voordeel is dat mensen op deze wijze kunnen integreren in bestaande wooncomplexen. Voor de wijk De Dem in Hoensbroek is de bouw gestart voor de ontwikkeling van 31 zorg-patiobungalows. Levensloopbestendige zorgwoningen voor ouderen die afhankelijk zijn of worden van extramurale zorg. In dit project wordt ook een woongebouw met 20 appartementen voor verstandelijk beperkte mensen gerealiseerd voor Stichting Philadelphia Zorg. Dit gebouw, bestaande uit twee woonlagen, gaat haar bewoners een appartement bieden met een ruime woonkamer, een kitchenette, een badkamer met douche en toilet en een separate slaapkamer. Verder komt er een zorgsteunpunt van de Cicero Zorggroep. Het gebouw heeft een ontvangstruimte, een pantry en twee spreekkamers en is voorzien van een alarmeringssysteem waarmee zorgverleners in aktie kunnen komen; en dit alles rondom een prachtig park voorzien van 3 geschakelde vijverpartijen alwaar bewoners straks in alle rust heerlijk kunnen vertoeven.

Pagina 94 van 115

Onze huurders

Volkshuisvestingsverslag 2009 8.2.4. D AK -

EN TH UISL OZ EN

In de Hoeve Passart biedt Woningstichting De Voorzorg samen met de Regionale Instelling Maatschappelijke Opvang (RIMO) onderdak aan mensen die tussen wal en schip dreigen te raken. Het betreft hier veelal daken thuislozen die hier hun plekje gevonden hebben. De Hoeve is in samenwerking met RIMO totaal gerestaureerd en aangepast. In de hoeve wonen 51 bewoners die zorg en begeleiding nodig hebben. Zij krijgen deze dagelijkse begeleiding van de medewerkers van RIMO. Bewoners zijn trots op hun kamer en op “hun hoeve”. Bovendien wordt er gezorgd dat bewoners een goede dagbesteding hebben door onder andere het verzorgen van de prachtige moes- en siertuin. Bewoners die goed en zelfstandiger kunnen functioneren, hebben de mogelijkheid om te verhuizen naar, eveneens in de hoeve gelegen, 10 zelfstandige appartementen voorzien van een eigen keuken, toilet en badkamer. Ook hier begeleidt RIMO deze bewoners, maar dan meer op afstand. Hier worden zij voorbereid op een verantwoorde en zelfstandige terugkeer in de maatschappij. Door de Hoeve Passart de functie van opvang voor daken thuislozen te geven, behoort de overlast van daken thuislozen in de wijken van Heerlen en Hoensbroek zo goed als tot het verleden.

Onze huurders

Pagina 95 van 115


Pagina 96 van 115

Onze huurders


9. V ERHUUR 9.1. H UURBELEID Het bieden van betaalbare huurwoningen aan onze doelgroep is het belangrijkste doel van het huurbeleid van De Voorzorg. Bij het bepalen van de huurprijs van de woningen staat de kwaliteit van onze woningen centraal. De kwaliteit van een woning wordt uitgedrukt in punten volgens het woningwaarderingssysteem van VROM. Daarnaast speelt de verhuurbaarheid een belangrijk rol; deze wordt bepaald door marktfactoren als vraag vanuit doelgroep (mutatiegraad, leegstand) en de locatie. Ook de bedrijfswaarde speelt hierin een rol. Kwaliteit en verhuurbaarheid, bepalen hiermee in belangrijke mate het huurprijsbeleid van De Voorzorg. De gemiddelde huurprijs voor de huurtoeslag van de woningen van de Voorzorg bedroeg in 2009 € 422,per maand. Deze gemiddelde huurprijs gekoppeld aan de gemiddelde woningwaardering (in 2009: 136 punten) betekent dat de gemiddelde huurprijs op 65% van de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingssysteem van VROM ligt. Ter vergelijking: gemiddeld liggen de sociale huren in Nederland op 71% van de maximaal toegestane huur. Door het huurbeleid van De Voorzorg ligt 96% van de woningen in het goedkope en betaalbare huursegment. De overige woningen liggen daarboven, maar wel onder de maximale huurtoeslaggrens. 100% van de woningen van De Voorzorg is daarmee met huurtoeslag bereikbaar. In 2007 heeft het kabinet besloten tot een inflatievolgend huurbeleid voor alle sociale huurwoningen. De Voorzorg volgt vanzelfsprekend dit kabinetsbeleid. De inflatie over 2008 bedroeg 2,5%. De procentuele huurverhoging per 1 juli 2009 bedroeg 2,45% en was daarmee nagenoeg gelijk aan de inflatie over 2008. De huurinkomsten stegen in 2009 door de huurverhoging per 1 juli 2009 met ongeveer € 170.000,-. Huurbezwaarschriften De Voorzorg heeft in 2009 - net als in de twee voorgaande jaren - geen bezwaarschriften tegen de voorgestelde huurverhoging ontvangen. De huurders van De Voorzorg hebben hierdoor wederom geen beroep hoeven te doen op de huurcommissie.

Verhuur

Pagina 97 van 115


9.2. H UURTOESLAG Alle woningen van De Voorzorg zijn in principe met huurtoeslag bereikbaar voor diegenen die recht hebben op huurtoeslag. Een huurder kan huurtoeslag aanvragen als de huur te hoog is in verhouding tot het inkomen. De Voorzorg maakt haar klanten attent op deze mogelijkheden tot het aanvragen van huurtoeslag bij het aanbieden van de woning. Wanneer gewenst, helpen wij bij het invullen van de aanvraagformulieren voor de belastingdienst.

Gemiddeld bedrag aan huurtoeslag € 200 € 176

€ 180 € 160

€ 155

€ 163

€ 184

€ 164

€ 140 2005

2006

2007

2008

2009

De huurder heeft de keuze om de huurtoeslag rechtstreeks te ontvangen van de belastingdienst dan wel via De Voorzorg te laten verlopen. In 2009 lieten 558 huurders hun huurtoeslag lopen via De Voorzorg (in 2008: 668). Zij ontvingen gemiddeld € 184,- per maand.

9.3. H UURACHTERSTAND De Voorzorg is een kleine organisatie die veel van haar huurders persoonlijk kent en andersom. Dit werkt twee kanten uit: huurders nemen sneller contact op met De Voorzorg wanneer er financiële problemen dreigen, en De Voorzorg neemt sneller contact op wanneer tijdige huurbetaling uitblijft. De Voorzorg is optimaal ingericht om huurders persoonlijk te woord te staan bij (dreigende) huurachterstanden. In een persoonlijk contact kunnen huurders hun problemen toelichten en worden afspraken gemaakt hoe de huurachterstand kan worden ingehaald zonder de huurder te confronteren met onmogelijke eisen en hoge deurwaarderslasten. Door een betalingsregeling kan het probleem in veel gevallen worden opgelost en erger worden voorkomen. Wanneer de gemaakte afspraken onverhoopt niet wordt nageleefd, wordt de vordering alsnog aan de deurwaarder gegeven (met extra deurwaarderskosten) en wanneer nakoming van de betalingsafspraken ook hier uitblijft, kan een ontruiming plaatsvinden. In 2009 hebben er 9 ontruimingen plaatsgevonden vanwege huurachterstand. Schuldsaneringloket Door de gemeente Heerlen werd in 2007 gestart met een schuldsaneringloket. Doel van dit loket is mensen met schulden die niet binnen één jaar af te lossen zijn, te helpen. Mensen kunnen zich zelf bij het schuldsaneringloket melden maar kunnen er ook door instanties op gewezen worden, zoals maatschappelijk werk, de sociale dienst of de woningcorporaties. Voordeel van dit loket is, dat meerdere instanties samenwerken en op deze manier zaken in overleg met elkaar goed begeleid en gevolgd kunnen worden. De gemiddelde huurachterstand over 2009 uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur bedroeg 0,8%. Het landelijk gemiddelde in 2008 bedroeg 1,1%. Dit betekent dat gemiddeld meer dan 99% van de

Pagina 98 van 115

Verhuur

Volkshuisvestingsverslag 2009 huurders van De Voorzorg haar huur op tijd betaald. In 2009 hebben er 11 ontruimingen plaatsgevonden, 9 vanwege hoge huurachterstanden, 1 vanwege overlast en 1 vanwege een aangetroffen hennepplantage Persoonlijke contact en het voeren van een duidelijk en strak beleid heeft een gunstige bijdrage aan het beperken van de huurachterstand. Ondanks de huidige economische crisis, zijn de huurachterstanden in 2009 niet opgelopen. Dit is belangrijk, want zo blijft de huurachterstand beheersbaar en kunnen grote betalingsproblemen en huisuitzettingen zoveel mogelijk voorkomen worden.

9.4. W OONRUIMTEVERDELING De Voorzorg maakt voor het aanbieden van haar woningen gebruik van het aanbodsysteem, dat houdt in dat beschikbare woningen worden geadverteerd en dat woningzoekenden kunnen reageren op de woning van hun keuze. De procedure gaat als volgt. Iedere veertien dagen worden - bij voldoende aanbod - de leegkomende woningen geadverteerd in meerdere edities van het huis-aan-huis verspreide weekblad “de Trompetter”. Woningzoekenden kunnen dan via de internetsite van De Voorzorg hun interesse aangeven in de woning van hun keuze of door middel van het invullen en insturen van de woonkeuzebon uit “de Trompetter”. Inmiddels reageert bijna 80% van de woningzoekenden via het internet. Aspirant-huurders worden op kantoor van De Voorzorg uitgenodigd voor een intakegesprek. De reacties worden beoordeeld op de eisen uit de advertentie en of woningzoekenden eventueel al eerder een intakegesprek hebben gehad. Op basis van de reacties en de persoonlijke gesprekken wordt een selectie gemaakt en worden de vrijkomende woningen aan aspirant-huurders aangeboden. Natuurlijk zijn er mensen die graag zelf een persoonlijk gesprek wensen. Deze mogelijkheid wordt geboden, al proberen we zoveel mogelijk een relatie te leggen met de beschikbare woningen. Men kan hiervoor telefonisch een afspraak maken voor een gesprek op kantoor. Wanneer dit voor minder mobiele woningzoekenden niet mogelijk is, overleggen we de mogelijkheden tot een huisbezoek. Het toewijzen van woningen door de afdeling Verhuur / Bewonerszaken is “maatwerk”. Er wordt veel energie gestoken in het vinden van de juiste huurder op de juiste plek. Woningstichting De Voorzorg doet er alles aan om de wijken voor haar huurders prettig en leefbaar te maken c.q. te behouden. Natuurlijk moet een nieuwe huurder in de eerste plaats voldoen aan de criteria die gesteld zijn bij de geadverteerde woning zoals leeftijd, gezinssamenstelling en inkomen. Maar, om ook te kunnen vaststellen of iemand in een bepaalde wijk, buurt of straat past, voeren wij per leegkomende woning met meerdere woningzoekenden een persoonlijk gesprek. Voor de geselecteerde huurder voor de leegkomende woning, regelen wij een afspraak voor bezichtiging van de woning met de huidige huurder. Tijdens dit persoonlijke contact tussen oude en nieuwe huurder kunnen zij zaken als “overname” bespreken. Als de beschikbare woning door de kandidaat-huurder geaccepteerd wordt, kan een afspraak worden gemaakt voor de ondertekening van de huurovereenkomst. Er is momenteel één complex waar met een wachtlijst wordt gewerkt. De vrijkomende aanleunwoningen van “Emmastaete” worden niet geadverteerd, maar toegewezen via een wachtlijst. Via de inschrijfformulieren voor deze aanleunwoningen kunnen wij zien welke mensen meer of juist minder zorg nodig hebben. Dit is een bewuste keuze: wij willen in deze aanleunwoningen een goede verdeling van mensen die nog redelijk mobiel zijn en een beperkte zorgvraag hebben en mensen waarbij de mobiliteit nalaat en de zorgvraag hoog is. Deze mensen worden in samenspraak met het zorgbureau in Brunssum geselecteerd. Op deze manier wordt een goede en leefbare samenstelling van bewoners bewerkstelligd. Mensen kunnen elkaar de helpende hand bieden.

Verhuur

Pagina 99 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Ondertussen wordt door de gezamenlijke corporaties in Zuid-Limburg en Parkstad sinds 2008 overlegd over een regionale aanpak van de woonruimteverdeling. Er wordt in projectgroepen gewerkt aan het realiseren van een gezamenlijke woonruimteverdeelsysteem van alle corporaties waarin woningzoekenden zich eenmalig in kunnen schrijven op een gezamenlijke website en zo toegang te krijgen tot het aanbod van huurwoningen in Limburg. Door een gezamenlijk woonmarketingmodel van alle Zuidlimburgse corporaties ontstaat inzicht in het werkelijk aantal woningzoekenden, hun verhuisbewegingen en maakt het woningzoekenden gemakkelijker om zich in te schrijven, inzicht te krijgen in het aanbod en de wachttijd en te kunnen reageren op beschikbare woningen. Er wordt in het woonmarketingmodel verder gekeken naar het bieden van meer informatie over woningen, wijken en buurten, als wel het toevoegen van het aanbod van koopwoningen. In het nieuwe woonmarketingmodel zijn door middel van een “portal” meerdere aanbiedingsmodellen mogelijk gericht op gewone woningzoekenden (bestaande aanbodmodel), op mensen die op korte termijn een woning nodig hebben, de zogeheten spoedzoekers (direct te huur model) en op mensen die in de toekomst willen gaan verhuizen naar een beter passende woning (optiemodel). Afhankelijk van de besluitvorming is het bedoeling om vanaf 1 januari 2011 hiermee van start te gaan.

9.5. R EACTIES OP

WONINGEN

In 2009 ontving De Voorzorg 5051 reacties op de door haar geadverteerde woningen. Dit is een stijging van 9% ten opzichte van 2008 (4.637 reacties). De Voorzorg heeft in 2009 wat betreft de vrijgekomen woningen 201 huurovereenkomsten afgesloten (in 2008: 178), en dat zijn bijna 13% meer huurovereenkomsten dan in 2008. Gemiddeld werd in 2009 op iedere vrijkomende woning door meer dan 25 woningzoekenden gereageerd.

Gemiddeld aantal reacties per woning 30

21

24

27

26

25

2007

2008

2009

20 10 0 2005

2006

Om de privacy van de zittende bewoner te beschermen worden woningen door De Voorzorg niet op huisnummerniveau geadverteerd, maar op complex- of straatniveau. Zo kan er in bepaalde gevallen een woning worden geadverteerd, terwijl er meerdere vergelijkbare woningen in hetzelfde complex beschikbaar komen. Een aantal leegkomende woningen is niet geadverteerd vanwege redenen als sloop (9 woningen) of verkoop (6 woningen). Niet iedere aanbieding leidt overigens tot een huurovereenkomst. Soms voldoet de woning of de omgeving niet aan de verwachtingen van een woningzoekende; soms heeft de woningzoekende een andere woning gevonden. In dat geval geeft de woningzoekende aan geen gebruik te maken van de woningaanbieding. Belangrijk in deze fase is snelle duidelijkheid naar elkaar, zodat we de woning aan een andere woningzoekende kunnen aanbieden. In algemene zin kunnen we stellen dat het totaal aantal reacties per woning is gestegen, maar dat over 2009 een lichte daling in het gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen te zien is.

Pagina 100 van 115

Verhuur


9.6. V ERHUIZINGEN EN V ERHURINGEN In 2009 zijn 285 huurovereenkomsten afgesloten. Dit betrof 201 reguliere woningen en 84 studentenappartementen. Dit betekent 17% meer afgesloten huurovereenkomsten ten opzichte van 2008 (243 huurcontracten, waarvan 178 regulier en 65 studentenappartementen). Uit de enquêteformulieren die bij mutatie door de vertrekkende huurder worden ingevuld wordt als belangrijkste redenen voor verhuizing aangegeven: koop, samenwonen of huwelijk, groter wonen, verhuizing naar een zorgwoning of gelijkvloerse woning. Naast de verhuringen van bestaande woningen, zijn er in 2009 ook 72 huurovereenkomsten afgesloten als gevolg van de oplevering van de nieuwbouwcomplexen aan de Kasteellaan en de Henri Jonasstraat. In 2009 kwamen daarbuiten 22 garages (in 2008: 30) en 23 parkeerstroken (in 2008: 28) vrij voor nieuwe verhuring. Mutatiegraad Een belangrijk kengetal is de mutatiegraad, ofwel de verhuisgraad in bestaande woningcomplexen, deze wordt berekend door het aantal mutaties te delen door het gemiddeld aantal verhuureenheden. Voor een goed beeld, maken we ook hier een onderscheid tussen de reguliere woningen en de studentenwoningen. De mutatiegraad van de reguliere woningen was 8,7% (in 2008: 8,2% in 2007: 9,2%). Dit betekent dat het aantal verhuisbewegingen ten opzichte van 2008 is toegenomen. Dit heeft met name te maken met de oplevering van de nieuwbouwcomplexen aan de Kasteellaan en de Henri Jonasstraat waar meerdere bestaande huurders van De Voorzorg vanuit onder meer de wijk Meezenbroek naar toe zijn verhuisd. De mutatiegraad in onze studentencomplex aan de Putgraaf in Heerlen bedroeg 50%. De mutatiegraad bij de studentenhuisvesting is aanzienlijk hoger dan bij de reguliere woningen omdat studenten na beëindiging van hun studie hun studentenappartement moeten verlaten. Deze mutatiegraad van 50% is een stijging ten opzichte van 2008 (39%) en heeft te maken met de beëindiging en afronding van een bepaalde studie. Verdeling woonruimte per gemeente

Van de huurovereenkomsten die in 2009 voor reguliere woningen werden afgesloten kwam het merendeel van de woningzoekenden (72%) uit Heerlen (inclusief Hoensbroek), 3% uit Brunssum en uit overige gemeenten kwam 25%. Bij de studentenappartementen zijn deze percentages beduidend anders, 28% van de studenten kwam uit Heerlen, 5% uit Brunssum en uit overige gemeenten kwam 67%.

Woonruimteverdeling per gemeente

Heerlen

Verhuur

Brunssum

Elders

Pagina 101 van 115


9.7. U RGENTIEREGELING De urgentiecommissie voor woningzoekenden in Heerlen is enige jaren geleden opgeheven. Verschillen van inzicht over hetgeen wel of niet urgent is, maar ook het hoge aantal woningafzeggingen door de “urgenten” hebben hiertoe geleid. Dit hield wel in dat iedere woningcorporatie in Heerlen zijn eigen verantwoordelijkheid moest nemen bij bemiddeling van een urgent woningzoekenden. In de praktijk blijkt dit ook te gebeuren. De regio Parkstad, met een krimpende bevolking door vergrijzing en ontgroening, biedt veelal genoeg mogelijkheden voor (urgent) woningzoekenden. Om het contact tussen de woningcorporaties aan te houden is een periodiek corporatieoverleg tot stand gekomen. In dit overleg komen medewerkers van de afdelingen Wonen en Bewonerszaken van de participerende woningcorporaties van de gemeente Heerlen samen. Aan het overleg – vijf maal per jaar nemen naast de participerende woningcorporaties ook maatschappelijk werkers van Alcander, de welzijnsorganisatie uit Heerlen deel, alsmede de afdelingen WMO en “statushouders” van de gemeente Heerlen.

9.8. B EWONERSPARTICIPATIE 9.8.1. C ENT RA AL

EN COMMUNICATIE

H U URD ER S OR GA AN

Centraal huurdersorgaan Het totale woningbezit van woningstichting De Voorzorg is verdeeld in 7 wijken. In 2006 hebben onze huurders per wijk een vertegenwoordiger gekozen. In één wijk (Bekkerveld, Heerlen centrum, Tempsplein en Grasbroek) bleek geen kandidaat waarmee we nu 6 wijkvertegenwoordigers hebben. In 2009 kwam de Stichting Overleg Huurders-Verhuurder Woningstichting De Voorzorg zeven keer in vergadering bijeen met onze directeurbestuurder. Het huurdersorgaan heeft recht op een bepaalde mate van overleg en invloed. In deze overleggen zijn de volgende onderwerpen aan de orde gekomen: Jaarverslag, jaarrekening en begroting van woningstichting De Voorzorg en de Stichting HuurdersVerhuurder Onderhoud en verbetering van woningen en de direct daaraan grenzende woonomgeving, entreepartijen woongebouwen, groenvoorziening, etc. Beleid energiebesparende maatregelen Huurbeleid en servicekosten Leefbaarheid in buurten en wijken Prestatieafspraken met Gemeenten Sloopvoornemens, nieuwbouw en verkoop van woningen Daarnaast was er in 2009 aandacht voor specifieke zaken als: Procedure Bestuursverkiezingen en Rooster van aftreden leden van het bestuur Procedure voordrachten leden van de Raad van Commissarissen door Overlegorgaan

Pagina 102 van 115

Verhuur

Volkshuisvestingsverslag 2009 Statutenwijziging Woningstichting De Voorzorg Consequenties kredietcrisis m.b.t. projectontwikkeling Masterplan Hoensbroek Beleid papierafval Flatgebouwen Weijenberg Deelname Woonconsumenten Parkstad Limburg Deelname infoavond Woonmarketing-systeem Afvalinzamelingsysteem gemeente Heerlen De Stichting Overleg Huurders-Verhuurder heeft in 2009 de huurders van De Voorzorg op de hoogte gebracht van haar werkzaamheden via een speciale uitgave van het centraal huurderorgaan toegevoegd aan het voorjaarsnummer van het bewonersblad van De Voorzorg, De Voorzorg-Info. Het overlegorgaan geeft hierin aan hoe vaak en over welke onderwerpen zij met de directeurbestuurder overlegden. Zij geeft ook aan wat de resultaten en verbeteringsvoorstellen zijn. De gehanteerde wijkindeling en de bestuursleden worden genoemd en er worden adressen en/of telefoonnummers vermeld zodat huurders hun wijkvertegenwoordiger, indien nodig, ook goed kunnen bereiken. Ook wordt de informatie over de Stichting Overleg Huurders-Verhuurder Woningstichting De Voorzorg op de website kenbaar gemaakt. Met de Stichting Studentenhuisvesting Heerlen hebben we in het verleden bekeken in welke vorm studenten behoefte hebben aan een overlegorgaan. Doordat studenten slechts voor een beperkte periode in een studentencomplex wonen en er een huismeester in het complex als aanspreekpunt aanwezig, geven zij aan geen directe behoefte te hebben aan een officieel overlegorgaan. Bewonerscommissie Sinds de oprichting van de officiële Stichting Overleg Huurders-Verhuurder Woningstichting De Voorzorg lopen de contacten met de bewonerscommissies van MSP en De Dem via de stichting. In de flats van de Weyenbergstraat en in de flat Belemnieterf zijn bewonerscommissies actief. Woningstichting De Voorzorg biedt aan bewonerscommissies en individuele huurders de kans om, naast het contact met de Stichting Overleg Huurders-Verhuurder, zich in overlegvergadering met de directeurbestuurder uit te spreken over ontwikkelingen in hun wijk of buurt. Woningstichting De Voorzorg is voorstander van deze werkwijze en is van mening dat overleg met betrokken huurders over hun wijk of buurt bijdraagt aan een goed en prettig woon- en leefklimaat. 9.8.2. B EW ONER SCO MM UNIC ATIE Naast de eerder genoemde formele overlegvormen, onderhoudt De Voorzorg ook op diverse andere wijzen contact met haar huurders. Persoonlijk contact Persoonlijk contact met haar huurders en met woningzoekenden staat hoog in het vaandel bij De Voorzorg. Wij merken dat veel mensen hier ook écht behoefte aan hebben. Hierbij kan gedacht worden aan het verstrekken van informatie over het zoeken van een woning, informatie over complexen, nieuwbouwprojecten, het helpen van mensen bij het invullen van belangrijke formulieren zoals aanvragen voor huurtoeslag en WMO, het treffen van een betalingsregeling, maar ook de technische klacht die sommige mensen toch graag persoonlijk telefonisch willen toelichten. Ook bij een sociale klacht ervaren

Verhuur

Pagina 103 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 we de behoefte om een en ander door middel van een persoonlijk contact toe te lichten. En gelukkig merken we dat bij een overlastkwestie of een burenruzie dat, waar mensen nog de kans geboden wordt om in een persoonlijk gesprek met elkaar of met de woningcorporatie te overleggen, veelal ook oplossingen voor problemen gevonden worden. Om huurders zoveel mogelijk van dienst te kunnen zijn, zijn medewerkers van De Voorzorg tijdens kantooruren telefonisch bereikbaar of nemen we waar mogelijk binnen 24 uur contact met u op en waar nodig, maken we een afspraak. Door als woningcorporatie deel te nemen aan wijkoverleggen en buurtteams met bewoners en instanties en andere overlegvormen (denk hierbij aan klankbordgroepen, veiligheidsoverleg, participantenoverleg etc.) is overleg en inspraak over zaken als buurtveiligheid, buurtontwikkelingsplannen, leefbaarheid, jeugdopvangplekken en dergelijke met onze bewoners dicht op de wijk. Bewonersblad: Voorzorg-Info In 2009 is het bewonersblad “De Voorzorg-Info” vier maal verspreid onder onze huurders en stakeholders. De Voorzorg-Info biedt ieder kwartaal informatie over de activiteiten van De Voorzorg in de wijken en informatie voor de huurders. De belangrijkste onderwerpen in het afgelopen jaar waren: De woningcorporatie als maatschappelijk ondernemer Verslag van de stichting overleg Huurders-Verhuurder Tegemoetkoming WMO, financiële steun Kennismaking met medewerkers Inloopcentrum, wijksteunpunt en fysiotherapie Meezenbroek Wonen op Tempsplein, 35 jaar huurder in Leenhof, sociaal pensioen De Hoeve Project zorgsteunpunt voor senioren in de Dem

Pagina 104 van 115

Verhuur

Volkshuisvestingsverslag 2009 Website Het meest bekend is onze website bij woningzoekenden die via het internet direct kunnen reageren op het actuele aanbod aan vrijkomende woningen, maar u vindt hier ook informatie over onze openingstijden en telefoonnummers van onze organisatie. Steeds vaker wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid om digitaal vragen te stellen en digitaal formulieren voor bijvoorbeeld een huuropzegging te downloaden. Op de website vindt u verder informatie over onze organisatie in het algemeen, recente publicaties (bijvoorbeeld De Voorzorg-Info, de jaarverslagen en de governance-documenten). Informatie over nieuwbouw en renovatieprojecten. Het antwoord op veelgestelde vragen en de contactgegevens van het Centraal Huurderorgaan. Weekbladen In principe adverteren we iedere veertien dagen ons actuele woningaanbod in het huis-aan-huis verspreide weekblad “de Trompetter”. We adverteren in de edities de Uitkijk, Brunssum en Landgraaf Aktueel en de Zuid-Limburger, welke in een oplage van 126.500 nummers wordt verspreid. Sponsoring De Voorzorg wordt regelmatig gevraagd voor sponsoring van diverse doelen. Wanneer sponsoring een daadwerkelijke meerwaarde heeft voor onze huurders of bijdraagt aan een beter woonklimaat in onze wijken en buurten, staan we open voor dergelijke verzoeken.

Verhuur

Pagina 105 van 115


Pagina 106 van 115

Verhuur


10. F INANCIEEL OVERZICHT In dit hoofdstuk van het volkshuisvestingsverslag wil Woningstichting De Voorzorg een beeld op hoofdlijnen schetsen van haar financiële situatie. Gedetailleerde financiële informatie en toelichting op individuele punten wordt in de jaarrekening beschreven. De Voorzorg voert een zodanig (financieel) beleid en beheer dat haar voortbestaan in financieel opzicht gewaarborgd is. Middelen die niet nodig zijn om de financiële continuïteit te waarborgen, worden ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting. De Voorzorg draagt zorg voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering en een administratie die een juist en volledig inzicht geeft in haar financiële situatie en haar werkzaamheden. Batige saldi worden uitsluitend bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.

10.1. I NTEGRALE

VENNOOTSCHAPSBELASTING

Vanaf 1 januari 2008 geldt voor woningcorporaties de integrale belastingplicht. De fiscale openingsbalans is gebaseerd op de nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO II) die op 16 april 2009 door de Voorzorg is ondertekend. Gedurende het jaar 2009 is verdere invulling gegeven aan de zogenaamde “Best Practices”. Bij de berekening van de fiscale positie heeft de Voorzorg zich laten leiden door de VSO II en de Best Practices. Hierdoor wijzigt de eerder berekende VPB-last over het boekjaar 2008 van € 860.000,- naar € 647.000,-. De VPB-last over het boekjaar 2009 komt uit op circa € 756.000,-. Deze is gebaseerd op het fiscale resultaat en het reguliere belastingpercentage van 25,5% rekening houdende met het opstappercentage van 20% voor de eerste € 275.000,-.Afgezet tegen het volkshuisvestelijk resultaat bedraagt de effectieve belastingdruk 37% (Boekjaar 2008 38%, na aanpassing).

10.2. O NRENDABELE

INVESTERINGEN

Om haar taken te kunnen uitvoeren is De Voorzorg regelmatig genoodzaakt investeringen te doen die niet worden terugverdiend. Het niet terugverdienen komt doordat De Voorzorg vaak een lagere huur(verhoging) berekend aan de huurder dan noodzakelijk om de investering terug te verdienen. Deze investeringen worden onrendabele investeringen genoemd. In 2009 is een voorziening gevormd voor het nieuwbouwproject “de Schutse” in de wijk de Dem. Het project omvat 31 levensloopbestendige zorgwoningen, 1 zorgsteunpunt en 20 zorgappartementen en wordt eind 2010 opgeleverd. Op basis van de geraamde stichtingskosten, de laatst bekende huurprijzen en rekening houdende met de rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt het geraamde onrendabele deel van de stichtingskosten € 433.000,-. De voorziening is in mindering gebracht op de reeds geactiveerde kosten.

Financieel overzicht

Pagina 107 van 115


10.3. M EERJARENBEGROTING Het beleid van ‘De Voorzorg’ is er op gericht om haar missie te kunnen blijven verwezenlijken, zonder dat de continuïteit van de corporatie in gevaar komt. Een gezonde financiële basis is nodig om dit te realiseren. De solvabiliteit, de verhouding tussen de algemene bedrijfsreserve en het balanstotaal, is een goede graadmeter bij het beoordelen van die financiële basis. Dit kengetal is in onderstaande meerjaren begroting opgenomen. Hierbij wordt de historische kostprijs gehanteerd als waarderingsgrondslag. Eind 2009 is de meerjarenbegroting bijgesteld mede ten behoeve van de verplichte prospectieve verantwoordingsinformatie dPi2009. Deze begroting is in januari 2010 door de Raad van Commissarissen geaccordeerd. Het resultaat voor 2009 is in deze begroting geprognosticeerd op € 1.375.000,- negatief. Het werkelijke positieve resultaat ad € 1.479.000,- valt hiermee € 2.854.000,- hoger uit. De belangrijkste afwijkingen kunnen als volgt toegelicht worden: Per saldo hogere overige bedrijfsopbrengsten ad € 281.000,- door niet begrote doorbelaste kosten aan derden; Per saldo lagere onrendabele investering ad € 1.600.000,- voornamelijk veroorzaakt door de hogere rentabiliteitswaardecorrectie ten gunste van het nieuwbouwcomplex “de Schutse”; Een positieve afwijking van € 572.000,- door hogere financiële baten dan begroot; Lagere vennootschapsbelasting ten opzichte van de raming met een positief effect van € 329.000,grotendeels ontstaan door de correctie over het boekjaar 2008. In de onderstaande tabel zijn de belangrijkste uitkomsten van de meerjarenbegroting opgenomen. Voor deze tabel is de eerder vermelde begroting bijgesteld met de balanscijfers van de jaarrekening 2009.

Meerjarenbegroting 2009

2010

2011

2012

2013

2014

111.975 44.959

114.782 42.654

121.738 39.418

119.374 33.791

118.613 28.741

117.471 26.178

40

37

32

28

24

22

Jaarresultaat na belastingen

1479

-2.305

-3.236

-5.626

-5.050

-2.563

Werkkapitaal

7.277

2.481

1.577

574

1.104

133

Financiën (x € 1.000) Balanstotaal Eigen vermogen Solvabiliteit (EV/TV)

Pagina 108 van 115


Volkshuisvestingsverslag 2009 Meerjarenbegroting (vervolg) 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2778

2819

2866

2919

2915

2900

Nieuwbouw

64

51

56

25

Aankoop Verkoop

-3

-4

-3

-1

-1

-2

-28

-14

-16

Bezit Aantal woningen (woongelegenheden): Omvang begin boekjaar

Sloop Omvang einde boekjaar

-20

12

2819

2866

2919

2915

2900

2894

15.949 525 2.581

14.883 -804 866

13.504 -1.109 540

11.592 -1.930 197

9.911 -1.741 381

9.046 -886 46

Per woning (x € 1) Eigen vermogen Jaarresultaat Werkkapitaal

Ten opzichte van het meerjarenperspectief voor de jaarrekening 2008 laat de huidige opstelling een lichte verbetering zien van de solvabiliteitspositie. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een heroverweging ten aanzien van (onrendabele) investeringen alsmede de investeringsbedragen ten aanzien van deze verbeteringen. Daarnaast zijn er lagere onderhoudskosten begroot ten opzichte van de vorige meerjarenonderhoudsbegroting.


Pagina 109 van 115


10.4. B EDRIJFSWAARDE

OP HOOFDLIJNEN

Jaarlijks wordt de bedrijfswaarde berekend als indicatie van de reële waarde van het onroerend goed. Deze berekening vind plaats door de contante waarde van de verwachtte toekomstige kasstromen te berekenen. De berekening heeft ultimo 2009 plaatsgevonden op basis van de volgende parameters:

Parameters bedrijfswaarde

Ultimo 2009

Disconteringsvoet

6,00%

Huurverhoging/Kostenstijging

Prijsinflatie, als volgt verdeeld over de jaren: 2009 1,20% (huurstijging 2010) 2010 1,50% (huurstijging 2011) 2011 1,75% (huurstijging 2012) 2012 2,00% (huurstijging 2013) 2013 e.v. 2,25% (huurstijging 2014 e.v.)

Looninflatie

2,50%

Afwijkende kostenstijging onderhoud

3,25%

Berekende onderhoudsuitgaven

o.b.v. werkelijk begrote bedragen

In het verleden werd op basis van een tabel voor eengezins- en meergezinswoningen per eenheid een bedrag naar ouderdom van de grond bepaald. Vanaf 2006 wordt voor de grond een bedrag per kavel bepaald. Op basis van deze uitgangspunten en rekening houdende met de rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt de bedrijfswaarde ultimo 2009 € 117,2 miljoen. Per saldo ligt de bedrijfswaarde dan € 23,2 miljoen hoger dan de boekwaarde. Zonder het positieve effect van de rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt de overwaarde € 19,1 miljoen.

10.5. B ELEGGINGEN Op dit moment heeft woningstichting de Voorzorg geen langlopende beleggingen.. Echter de Voorzorg heeft wel twee leningen uitstaan ten behoeve van collegiale financiering. Deze worden verder besproken in hoofdstuk 10.7.1 Woningstichting De Voorzorg heeft haar beleid met betrekking tot beleggingen in een treasurystatuut vastgelegd. De Voorzorg doet geen beleggingen in buitenlandse organisaties.

Pagina 110 van 115



10.6. F INANCIERING Regelmatig bespreken de directeur-bestuurder en de manager financiën de benodigde acties op het gebied van financiering. Hierbij wordt, indien nodig, gebruik gemaakt van externe adviseurs en specialisten. Onroerend goed wordt niet (structureel) bezwaard aan anderen dan het WSW. Op 24 juni 2009 heeft een renteherziening plaatsgevonden van een lening voor complex 76 verstrekt door de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) van 5,41% naar 4,95% voor een rentevast periode van 10 jaar. De lening heeft een restant looptijd van 40 jaar. In 2009 zijn geen nieuwe leningen aangetrokken. Wel heeft voor een bedrag van € 6.313.000,- algehele aflossing plaatsgevonden voor de navolgende leningen: Twee leningen voor complex 35 zijn vervallen per 1 augustus respectievelijk per 1 november voor een totaal bedrag van € 800.000,-; Per 15 juli is de lening van complex 46 afgelost met een schuldrestant van € 2.307.000,-; Per 1 september heeft aflossing plaatsgevonden van de lening voor complex 82 met een schuldrestant van € 3.206.000,-. Door interne financiering van deze leningen wordt het renterisico verder beperkt. De gemiddelde betaalde rente voor het boekjaar 2009 bedraagt 4,73%.

10.7. V ERBINDINGEN , DEELNEMINGEN 10.7.1.

V ERBINDIN GEN

EN LIDMAATSCHAPPEN

EN DEELN EMIN GEN

Ingevolge artikel 26 lid 2 ad j en k van het BBSH dient De Voorzorg een overzicht te geven van de verbindingen met en de deelnemingen in andere rechtspersonen of vennootschappen. Dit overzicht moet een juist en volledig inzicht geven in de werkzaamheden en de financiële situatie van die rechtspersonen of vennootschappen. Verbindingen of deelnemingen worden slechts aangegaan/genomen voorzover zij noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de taken van De Voorzorg. Centrum Management Hoensbroek Op 9 september 1998 is Stichting Centrum Management Hoensbroek opgericht. In de stichting participeren de gemeente, woningcorporaties en bewoners- en winkeliersverenigingen. Het doel is aanzetten te geven tot het ontwikkelen van beheerraden in het stadsdeel. Dit alles ter verbetering van de leefbaarheid.


Pagina 111 van 115

Volkshuisvestingsverslag 2009 Deelneming in het Wooninvesteringsfonds In 2005 heeft onze woningstichting een certificaat van deze instelling aangekocht, nadat het Wooninvesteringsfonds (WIF) de officiële toelating door het Ministerie had ontvangen. Het ministerie promoot dit middel om via het Wooninvesteringsfonds bestaand bezit van collegacorporaties te aan- en verkopen in verband met noodzakelijke herstructurering. Wij nemen deel voor een bedrag van € 500.000.- en zien deze handeling als een vorm van collegiale financiering. De afgelopen jaren heeft De Voorzorg haar renteuitkeringen omgezet in deelnamecertificaten. Ten aanzien van de rente over 2009 wordt medio 2010 een beslissing genomen. Inclusief de WIF-renteuitkering van 2009 wordt de totaalwaarde van de omgezette renteuitkeringen € 70.583,-. Deze post wordt in de jaarrekening verantwoord onder de financiele vaste activa. Collegiale financiering De Voorzorg heeft twee leningen uitstaan als middel van collegiale financiering. Het betreft een obligatielening aan het Wooninvesteringsfonds van € 453.780 tegen 4,08%. Deze lening is op 04-07.2001 gestart en heeft een looptijd van 10 jaar. De tweede lening betreft een lening aan een regionale collega corporatie van € 1.500.000 tegen 2,77%. Deze lening is op 01-07.2005 gestart en heeft een looptijd van 10 jaar. 10.7.2.

L IDMAAT SCH AP PEN

Aedes De Voorzorg is lid van Aedes en daarbinnen aangesloten bij het ‘MKW- Platform voor woningcorporaties’ dat specifiek de belangen van kleine en middelgrote corporaties behartigt. Wooninvesteringsfonds (Wif) De Voorzorg heeft via het Wif een lening verstrekt van € 453.780 aan andere corporaties die te weinig middelen bezitten om noodzakelijke investeringen te doen. De looptijd van deze lening is nog tot 04-072011, tegen een rente van 4,08 %.

Pagina 112 van 115



11. V ERKLARING BESTUUR

Het bestuur van Woningstichting De Voorzorg te Hoensbroek verklaart hierbij dat alle beschikbare middelen in 2009 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed. Er is geen sprake van overtollige middelen gezien de grote opgave binnen het woningbezit van de woningstichting.

Hoensbroek, 11 mei 2010

was getekend De Heer J.M.G. Kerkhoffs, Directeur-bestuurder

Verklaring Bestuur

Pagina 113 van 115


Pagina 114 van 115

Verklaring Bestuur


C OLOFON Woningstichting De Voorzorg Heisterberg 70, 6431 JC HOENSBROEK Postbus 40, 6430 AA HOENSBROEK Telefoon: (045) 522 32 55 Fax: (045) 523 13 24 http://www.wsdevoorzorg.nl Handelsregister nr (KvK Zuid Limburg). Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen nr. Ministerie van VROM instellingsnr.

14031369 03087 L 0841

Opgericht als vereniging d.d. Toegelaten bij KB d.d. Omgezet naar stichting d.d. Laatste statutenwijziging d.d.

12 augustus 1919 25 september 1919 14 september 1994 11 januari 2010

Raad van Commissarissen: De heer H. van Rijswijk, Voorzitter Mevrouw M.P. Collard-van Wijk Mevrouw C.M.A. Barrett-Geurts De heer CH.H. de Raat De heer W. Hospes Bestuur en Management Team: De heer J.M.G. Kerkhoffs, Directeur-bestuurder Mevrouw E.M.L. Krijntjes-Offermans, Manager Verhuur- en Bewonerszaken De heer G.M. Dolmans, Manager Vastgoed De heer G.J.T. van den Berg, Manager Financiën Statutaire missie: De stichting is uitsluitend werkzaam in de regio Parkstad-Limburg, te weten: Heerlen, Brunssum, Kerkrade, Landgraaf, Nuth, Onderbanken, Simpelveld en Voerendaal. De stichting stelt zich ten doel op grondslag van de christelijke beginselen in de meest ruime zin werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Zij tracht dit doel onder meer te bereiken door: Het ontwikkelen van activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting ten bate van degenen die gebruik maken van de diensten van de stichting; Het bouwen, verwerven, in stand houden en exploiteren van woningen; Het mede tot stand brengen van woningen in combinatie met commerciële projecten, met behoud van de financiële continuïteit; Het bouwen en/of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van de bevordering van het eigen woningbezit; Het meewerken aan en bevorderen van een goede woonomgeving respectievelijk een goed woon- en leefklimaat; Het verhuren van woningen en het daarbij voeren van een rechtvaardig toewijzings- en verhuurbeleid; Het onderhouden van een goede relatie met de bewoners van woningen van de stichting en het verlenen van inspraak aan de bewoners; Het samenwerken met andere organisaties, die zich direkt of indirekt bewegen op het gebied van de volkshuisvesting; Andere activiteiten die geschikt zijn om de doelstelling te realiseren. - Einde Document -

Colofon

Pagina 115 van 115

Woningstichting De Voorzorg te Hoensbroek B. JAARREKENING 2009 tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 De jaarrekening bevat: - Balans - Winst- en verliesrekening - Kasstroomoverzicht

BALANS PER

ACTIVA

31-12-09 x €1.000

31-12-08 x €1.000

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

94.030

86.579

2.632

8.169

757

815

Totaal materiële vaste activa

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Overige vorderingen

97.419

1.022 571 1.954

Totaal financiële vaste activa

Totaal vaste activa

95.562

1.226 546 1.954 3.546

3.725

100.965

99.288

44

51

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente(n) Overige vorderingen Overlopende activa

121 125 292 202

117 28 224 524

Totaal vorderingen

740

893

Liquide middelen

10.226

19.940

Totaal vlottende activa

11.010

20.884

111.975

120.172

TOTAAL

-1-

31 DECEMBER 2009

PASSIVA

31-12-09 x €1.000

31-12-08 x €1.000

EIGEN VERMOGEN Algemene Bedrijfsreserve

44.959

Totaal eigen vermogen

43.480 44.959

43.480

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen huurwoningen

-

-

Totaal voorzieningen

-

-

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

63.283 -

Totaal langlopende schulden

Totaal langdurige passiva

71.443 63.283

71.443

108.242

114.924

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies SV Overige schulden Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

1.246 43 18 2.426

1.787 1.107 19 2.335

3.733

5.248

111.975

120.172

-2-

WINST-EN VERLIESREKENING OVER 2009

2009

2008

x €1.000

x €1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

13.856 1.287 47 348 589

Som der bedrijfsopbrengsten

13.350 1.269 260 517 16.128

15.395

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

1.719 590 1.262 192 155 4.641 3.168

Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

1.979 309 1.308 179 111 4.387 3.392 11.726

11.664

4.402

3.732

884 3.265

1.273 3.286

Som der financiële baten en lasten

2.381-

2.013-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

2.021

1.718

543

860

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

1.479

858

Resultaat na belastingen

1.479

858

Belastingen

-3-

KASSTROOMOVERZICHT Kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode

bedragen x €1.000

Kasstroom uit operationele activiteiten

2009

2008

Exploitatieresultaat exclusief toegerekende rente

4.402

3.732

afschrijving waardeveranderingen mat. en fin. vaste activa verandering in werkkapitaal: - mutatie voorraden - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden Winstbelasting Mutatie voorziening onderhoud Mutatie overige voorzieningen Mutatie egalisatierekening Correctie eigen vermogen i.v.m. stelselwijziging Diversen (afrondingen)

1.718 590

1.979 309

8 153 1.515543-

4 27 1.169 860-

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

4.813

6.360

Ontvangen rente betaalde rente buitengewone baten buitengewone lasten

884 3.265-

1.273 3.286-

Kasstroom uit operationele activiteiten

2.432

4.346

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiele vaste activa mutatie onroerende zaken in ontwikkeling Desinvesteringen in materiele vaste activa mutatie financiele vaste activa

4.21450 179

8.21084 172

Kasstroom uit investeringen

3.985-

7.954-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopendeschulden nieuw Contractbijschrijvingen klimleningen mutatie aflossingsverplichting komend jaar mutatie waarborgsommen Aflossing langlopende schulden Aflossing ineens langlopende schulden

1.8476.313-

14.800 187 111.6676.815-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

8.160-

6.494

Netto-Kasstroom

9.714-

2.886

Verloop liquide middelen Liquide middelen ultimo 2008 Netto kasstroom 2009

19.940 9.714-

Liquide middelen ultimo 2009

10.226

-4-

Woningstichting "De Voorzorg" te Hoensbroek

D. Kengetallen Kengetallen over de afgelopen 5 jaar bedragen in euro boekjaar

2009

2008

2007

2006

2005

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woning/woongebouwen begin boekjaar bij af

nieuwbouw sloop verkoop

wijziging eenheid telling einde boekjaar

- Onroerende zaken niet zijnde woningen . Dienstencentrum . Kantoren . Huurwoning specifiek aan huismeester verhuurd . Mensa / restaurant . Garages . Parkeerplaatsen . Werkplaatsen . Bedrijfsruimte (overig) . Groenvoorz. - Overige verhuureenheden . in beheer Totaal

2.778 64

2.777 12

203-

83-

2.819

2.778

5 3 1 1 314 167 3 6

5 3 1 1 314 139 3 6

div

div

2.762 22

2.730 36

2.765 0

7-

122-

296-

0 2.777

10 2.762

2.730

5 3 1 1 314 139 3 6

5 3 1 1 314 139 3 6

div

div

5 3 1 1 314 139 3 6 div

-------------------- -------------------- -------------------- -------------------- -------------------3.319 3.250 3.249 3.234 3.202

Grondslag onroerend zaakbelasting won (x 1.000.000) Gemiddelde grondslag per woning (x 1.000) Mutaties woningbezit: - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad studentenhuisvesting - Mutatiegraad (exclusief studentenhuisvesting) - Acceptatiegraad - Huurachterstand in % huren en vergoedingen - Huurderving in % huren en vergoedingen - Huurachterstand aktieve kontrakten in % jaarhuur

287 86

287 88

293 105

284 103

289 106

64

12

3 20

3 8

22 0 7 0

36 0 2 12

0 0 6 29

50,00 8,70 96% 0,78 0,53 0,39

38,69 8,20 90% 0,80 0,40 0,45

47,62 6,20 90% 1,04 0,79 0,62

54,76 8,48 89% 1,10 0,44 0,78

47,31 8,67 81% 0,95 0,63 0,68

* Gegevens zijn vermeld op basis van de in ieder jaar toegepaste waarderingsen resultaatbepalingsgrondslagen. Als gevolg van stelselwijzigingen zijn de vermelde gegevens niet geheel vergelijkbaar met die over latere perioden.

-1-

Woningstichting "De Voorzorg" te Hoensbroek

D. Kengetallen Kengetallen over de afgelopen 5 jaar bedragen in euro boekjaar

2009

2008

2007

2006

2005

Financiele continuiteit: - Solvabiliteit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Current ratio - Cash ratio - Cash-flow per woning - ABR in % huren en overheidsbijdragen

40,15% 3,29% 4,73% 4,24% 2,95 2,74 1,13 324

36,18% 1,97% 4,86% 3,45% 3,98 3,80 1,02 328

38,17% 3,48% 4,86% 4,21% 3,14 2,97 1.272 330

36,98% 5,27% 4,93% 4,97% 3,52 3,33 1.495 326

32,98% 2,71% 5,17% 3,87% 1,60 1,48 1.061 317

Balans en winsten verliesrekening: ( x 1.000 euro) - Eigen vermogen totaal - Eigen vermogen per woning - Huren - Vergoedingen - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat - Renteresultaat per woning - Resultaat - Resultaat per woning

44.959 15,949 13.859 1.495 2,744 3,326 3.095 1,098 1.479 0,525

43.480 15,652 13.243 1.474 2,820 3,375 3.562 1,282 858 0,309

42.622 15,348 12.919 1.473 3,127 3,181 3.577 1,288 1.482 0,534

41.140 14,895 12.614 1.433 2,988 2,734 3.173 1,149 2.167 0,785

38.973 14,276 12.297 1.295 3,726 2,382 2.677 0,981 1.057 0,387

18 7

18 6

17 6

18 7

18 8

Personeelsbezetting einde boekjaar - Administratief en nevenexploitaties - Technisch

* Gegevens zijn vermeld op basis van de in ieder jaar toegepaste waarderingsen resultaatbepalingsgrondslagen. Als gevolg van stelselwijzigingen zijn de vermelde gegevens niet geheel vergelijkbaar met die over latere perioden.

-2-

INHOUDSOPGAVE. Volkshuisvestingsverslag A. Volkshuisvestingsverslag 2009

Recommend Documents