Jaarverslag Volkshuisvestingsverslag Jaarrekening

2012

Jaarverslag Volkshuisvestingsverslag Jaarrekening

Inhoudsopgave 1 Inleiding 2.

Verslag van de bestuurder

2.1 2.2 2.3 2.4

3.

Ontwikkelingen om ons heen 2.1.1 Landelijk 2.1.2 Regionaal 2.1.3 Gemeente Putten Missie, opgave en strategie Samenvatting belangrijkste resultaten 2012 Belangrijkste bestuursbesluiten in 2012

Organisatie, governance en maatschappelijke inbedding

3.1 Organisatie 3.2 Samenwerking/maatschappelijke inbedding en verbindingen 3.3 Governancestructuur 3.3.1 Bestuur 3.3.2 Raad van Commissarissen 3.3.3 De controle van de financiële verslaggeving, de positie van de interne controlefunctie en van de externe accountant 3.3.4. Interne risicobeheersings- en controlesystemen

4

Maatschappelijk prestaties

4.1 Beschikbaarheid 4.1.1 Nieuwbouwplannen 4.1.1.1 Doelstellingen 4.1.1.2 Sloop 4.1.1.3 Nieuwbouw huur 4.1.1.4 Nieuwbouw koop 4.1.2 Verkoop bestaand bezit 4.1.3 Woonruimteverdeling 4.1.3.1 Woningzoekenden 4.1.3.2 Woningtoewijzingen 4.1.3.3 Woningtoewijzingen op basis van huur- en inkomensgrenzen 4.1.4 Wonen en zorg 4.2 Betaalbaarheid 4.2.2 Streefhuur en huurharmonisatie 4.2.3 Huurontvangsten 4.3 Kwaliteit woningbezit 4.3.1 Planmatig onderhoud 4.3.2 Niet-planmatig onderhoud 4.3.2.1 Serviceonderhoud 4.3.2.2 Mutatieonderhoud 4.3.2.3 Contractonderhoud 4.3.3 Strategische investeringen 4.3.4 Energiemaatregelen 4.3.5 Wens van de klant 4.3.5.1 Geriefverbeteringen 4.3.5.2 Woningaanpassingen 4.3.5.3 Zelf aangebrachte voorzieningen 4.3.5.4 Keuzevrijheid

4 6 6 6 6 6 6 8 12 13 14 15 17 17 17 18 18 19 20 20 20 21 21 21 21 22 22 22 23 24 24 25 25 26 26 28 28 29 30 30 30 31 31 31 31 31

4.4 Kwaliteit woonomgeving 4.4.1 Overleg met bewoners 4.4.1.1 Huurdersorganisatie Putten 4.4.1.2 Bewonersbijeenkomsten 4.4.1.3 Bewoners in de rol van toezichthouder 4.4.2 Leefbaarheid 4.4.2.1 Sociaal vangnetoverleg 4.4.2.2 Woonomgeving 4.4.2.3 Maatschappelijk vastgoed 4.4.2.4 Buurtbudget 4.4.2.5 Veiligheid 4.4.2.6 Woonfraudebeleid

31 31 32 32 32 32 32 34 34 34 34 34

4.5 Kwaliteit dienstverlening 4.5.1 KWH-huurlabel 4.5.2 Informatie aan huurders/bewoners

34 34 36

5.

37 38 42 42 45

Financiële prestaties

5.1 5.2

Financiële resultaten Financiële continuïteit 5.2.1. Externe beoordeling 5.2.2. Interne beoordeling

6 Risicomanagement 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

Marktontwikkelingen Grondposities Renterisico 6.3.1 Rente-exposure 6.3.2 Derivatenportefeuille Kwaliteit medewerkers Besluitvorming

49 50 51 52 52 53 55 55

7 Toekomst

57

8

59

Verslag van de Raad van Commissarissen over 2012

9 Kerncijfers

65

10

Balans per 31 december 2012

69

11

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012

73

12 Kasstroomoverzicht

75

13

Toelichting waarderingsgrondslagen

77

14

Toelichting op de balans

83

15

Toelichting op de winst- en verliesrekening

99

16

Overige gegevens

107

1

Inleiding

1

Inleiding

Voor u ligt het jaarverslag en de jaarrekening 2012 van Woningstichting Putten. Met dit verslag willen wij u inzicht geven in de ontwikkelingen die ons raken en de maatschappelijke prestaties die wij in 2012 hebben geleverd op het gebied van wonen in Putten. Daarnaast geven wij een doorkijk naar de wijze waarop wij ook in de toekomst inhoud willen geven aan onze kerntaak: het bieden van goede en betaalbare huisvesting in een prettige omgeving, vooral aan diegenen die ons daarvoor nodig hebben. Het thema van dit jaarverslag is ‘Putten in beweging’. De foto’s in dit jaarverslag, beschikbaar gesteld door de diverse (sport)verenigingen waarvoor wij hen zeer erkentelijk zijn, symboliseren de beweging in ons dorp. Bovendien laten de foto’s zien dat sport mensen samenbrengt, verbroedert, de gezondheid verbetert en niet aan leeftijd gebonden is. Bij talloze verenigingen zijn mensen actief. Soms individueel, maar vooral met elkaar. En niet alleen als sporter, maar ook als trainer, vrijwilliger of supporter. Deze beweging past goed bij ons motto: “Ruimte geven en samen leven”. Het verslag van de bestuurder geeft alles in vogelvlucht weer en kan in dat opzicht als een samenvatting worden gelezen.  

4

2

Verslag van de bestuurder

2. Verslag van de bestuurder 2.1

Ontwikkelingen om ons heen

2.1.1 Landelijk

Vanuit Den Haag zijn er allerlei maatregelen genomen met als doel de woningmarkt te hervormen. Zowel op de huur- als op de koopsector heeft dit zijn effect. Het regeerakkoord Rutte II en daarop volgend het woonakkoord heeft de toekomst van de corporaties behoorlijk op zijn kop gezet. Een hoge verhuurderheffing, gecombineerd met een flinke bijdrage aan saneringssteun voor het Centraal Fonds, zet de kasstromen in de sector behoorlijk onder druk. Dit heeft grote gevolgen voor de investeringscapaciteit en daarmee op de bouwproductie van corporaties. Dit in combinatie met de eerdere genomen maatregelen voor investeringen in andere projecten dan sociale huurwoningen, maakt dat corporaties noodgedwongen kritisch naar hun investeringsplannen kijken. De strengere hypotheekeisen maken het voor starters niet makkelijk om een woning te kopen. En een woning verkopen is in de huidige onzekere economische tijd ook niet eenvoudig. Het woonakkoord heeft als doel deze maatregelen iets te verzachten, maar het is nog maar de vraag in hoeverre dit weer beweging brengt in de woningmarkt. Ook op Woningstichting Putten hebben deze ontwikkelingen hun effect, maar minder sterk dan bij veel andere corporaties het geval is. Wij hebben ons in de afgelopen jaren altijd sterk geconcentreerd op de bouw en exploitatie van sociale huurwoningen. Ook naar de toekomst toe ligt hier het accent. Dit betekent dat wij geen problemen ervaren rond teruglopende woningverkopen of financierbaarheid van duurdere huurwoningen. Woningstichting Putten heeft ten opzichte van de grootte van de corporatie de afgelopen jaren een fors investeringsprogramma gehad, dat ook de komende jaren nog doorloopt. De realisatie van de ‘harde’ projecten levert financieel gezien geen knelpunten op. De financiële kengetallen waarop gestuurd wordt passen binnen de gewenste normen. Het is dan ook niet nodig gebleken om ons investeringsprogramma aan te passen aan het regeer-/woonakkoord. Wel zien wij dat er in enkele jaren knelpunten ontstaan, als wij de nieuwbouwaantallen uit de Woonvisie daadwerkelijk realiseren. Dit betekent dat hogere huurverhogingen onvermijdelijk zijn.

6

2.1.2 Regionaal

In het regionale volkshuisvestingsbeleid spelen drie zaken een belangrijke rol: Woon 2012, de overeenkomst wonen-welzijn-zorg en de regionale woonruimteverdeling. In 2012 is in de regio het woningmarktonderzoek Woon uitgevoerd. Dit vormt een basis voor de discussie over de herverdeling van de nieuwbouwaantallen en voor de regionale woonvisie. Putten wil graag meer nieuwbouw realiseren dan op grond van de huidige verdeling mogelijk is. In het kader van de overeenkomst wonen-welzijn-zorg is in 2012 bekeken hoe toegankelijk het woningbezit van de corporaties is. Dit geeft woningzoekenden informatie over de geschiktheid van een woning en maakt duidelijk welke tekorten er zijn, gelet op de toenemende vraag naar deze woningen door de stijging van het aantal oudere huishoudens. In 2012 is de samenwerking bij de regionale woonruimteverdeling voortgezet. In afwachting van de invoering van de nieuwe Huisvestingswet zijn er geen veranderingen in de systematiek aangebracht. Wel is in 2012 de nieuwe urgentieregeling ingevoerd.

2.1.3 Gemeente Putten

In 2012 hebben we met de gemeente Putten prestatieafspraken gemaakt. In de prestatieafspraken is opgenomen dat Woningstichting Putten de eerste partij is die door de gemeente wordt benaderd voor de realisatie van de sociale huurwoningen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de inspanningen ten aanzien van energiebesparing, huurachterstanden, verkoop van huurwoningen, grondprijzen, leefbaarheid e.d.

2.2

Missie, opgave en strategie

In 2012 hebben wij een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de periode 2013-2017 met de naam ‘Ruimte geven en samen leven’. Jaarlijks zal in september gekeken worden of in- en externe ontwikkelingen moeten leiden tot een bijstelling van het plan.

Visie en missie

In de visie van Woningstichting Putten moet iedereen goed kunnen wonen. Er zouden geen knelpunten op de woningmarkt mogen bestaan. Iedereen zou de

voor hem of haar ideale wooncarrière moeten kunnen doorlopen en naar tevredenheid kunnen wonen in een omgeving waar hij of zij zich thuis voelt. Woningstichting Putten denkt aan deze ideale situatie een bijdrage te kunnen leveren door zich vooral te richten op de huisvesting van mensen die hiervoor zelf niet kunnen zorgen.

Onze missie luidt dan ook:

Woningstichting Putten wil op de woningmarkt van Putten dé partij zijn die zorgt voor goed en betaalbaar wonen voor nu en in de toekomst. Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien en dragen bij aan een prettige woonomgeving en goede onderlinge contacten tussen bewoners, met als doel dat iedereen zich thuis voelt.

Doelgroep

Wij hebben onze primaire doelgroep als volgt in onze missie gedefinieerd: ‘Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien’. De primaire doelgroep kan als volgt nader worden gespecificeerd: • Lagere inkomens: huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085 (prijspeil 2012). Dit is de doelgroep waar corporaties minimaal 90% van de vrijkomende woningen aan moeten toewijzen. Binnen deze groep benoemen we specifiek de eenen tweepersoonshuishoudens (starters en ouderen); • Middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 45.000. Deze groep kan zich binnen de huidige woningmarkt in Putten niet zelf redden. Het aanbod aan duurdere huurwoningen is beperkt en het aanbod aan koopwoningen is veelal te duur; • Mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking: Deze mensen hebben veelal zorg en ondersteuning nodig bij het zelfstandig wonen en horen qua inkomen ook tot de primaire doelgroep. Als gevolg van de toenemende vergrijzing verdienen ouderen zowel binnen de primaire doelgroep maar ook daarbuiten bijzondere aandacht. Niet alleen hebben zij specifieke wooneisen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen, ook vormen vermogende ouderen met een laag inkomen een bedreiging voor de huisvestingsmogelijkheden van de primaire doelgroep doordat zij in de huidige woonruimteverdelingsregels ook kans maken op woningtoewijzing.

Strategische doelen

Uit de analyse van waar we als Woningstichting Putten nu staan en de ontwikkelingen om ons heen hebben wij een vijftal strategische doelstellingen afgeleid om de door ons gedefinieerde doelgroep te bedienen: 1. Voldoende huisvesting bieden voor onze primaire doelgroep door het vergroten van het aantal beschikbare woningen voor lage inkomens, het creëren en benutten van kansen voor middeninkomens en het bieden van mogelijkheden voor huisvesting van verstandelijk en/of lichamelijk beperkten, met daarbij aandacht voor levensloopbestendige woningen waardoor deze ook geschikt zijn voor bewoning door ouderen. 2. Het voeren van een huurbeleid dat leidt tot huurprijzen die enerzijds passend zijn bij de financiële draagkracht van onze primaire doelgroep, maar anderzijds ook passen bij de kwaliteit van ons bezit, met mogelijkheden tot differentiatie voor de meer vermogende woningzoekende. 3. Het in stand houden van de huidige kwaliteit van het bezit enerzijds en anderzijds het vergroten van deze kwaliteit wanneer dit vanuit de klant gewenst is of nodig is vanuit milieutechnisch oogpunt of verandering van de (toekomstige) vraag. 4. Zorgdragen voor een leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt door het vergroten van de sociale samenhang in en het verbeteren van de uitstraling van wijken en buurten door enerzijds actieve betrokkenheid van bewoners en anderzijds de inzet van en samenwerking met andere sociaalmaatschappelijke organisaties. 5. Het creëren van een werkorganisatie die toegerust is om de strategische doelen te realiseren en in haar handelen de klant centraal heeft staan. Onze missie, concreet vertaald in de strategische doelen, willen wij realiseren door te investeren in beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit: • Beschikbaarheid door te zorgen voor voldoende aanbod; • Betaalbaarheid door te zorgen voor draagbare woonlasten (huur en energie); • Kwaliteit door te zorgen voor een kwalitatief goede woning in een prettige omgeving en met goede dienstverlening. Daarbij streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Voor de financiële continuïteit geldt dat voldaan moet worden aan de eisen rond

7

financierbaarheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en dat het A1 continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds moet worden behouden.

2.3

Samenvatting belangrijkste resultaten 2012

Onze missie, concreet vertaald in de strategische doelen, willen wij realiseren door te investeren in beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hieronder een samenvatting van de wijze waarop wij hier in 2012 inhoud aan hebben gegeven en wat onze voornemens zijn voor de komende jaren.

Beschikbaarheid: voldoende aanbod

In 2012 hebben wij 56 nieuwe woningen aan ons bezit toegevoegd. Het betreft 36 appartementen met lift nabij een zorgcentrum, 16 woningen (waarvan 10 nultredenwoningen) op een inbreidingslocatie dichtbij het centrum en 4 woningen op een uitbreidingslocatie. Daarnaast zijn er 14 koopappartementen opgeleverd en zijn wij gestart met de bouw van 13 duurdere huurappartementen en 26 sociale huurappartementen dicht bij het centrum. In 2012 was de scoringskans voor woningzoekenden 33%, een lichte daling ten opzichte van 2011. Dat betekent dat van alle 10 huishoudens die actief reageerden op een woning we er aan ruim 3 daadwerkelijk een woning konden toewijzen. Van de 154 verhuurde sociale huurwoningen in ons bezit is 94% toegewezen aan een huishouden met een inkomen tot € 34.085. Hiermee is voldaan aan de eis dat minimaal 90% moest worden toegewezen aan lage inkomensgroepen. In 2012 stonden er 2.032 woningzoekenden ingeschreven. Aan het eind van 2012 waren er nog 324 actief op zoek naar een woning en waren er 158 geholpen. De overige woningzoekenden staan uit voorzorg ingeschreven. Het aantal woningzoekenden dat jaarlijks daadwerkelijk op zoek is naar een woning schommelt de laatste jaren rond de 450. In 2012 hebben we, naast 14 nieuwbouwappartementen, nog 44 bestaande woningen voor verkoop aangeboden. Daarvan zijn er 3 daadwerkelijk verkocht, waarvan 2 aan zittende huurders en 1 woning bij mutatie. Kopers konden daarbij gebruik maken van de corporatiestarterslening.

8

Doorkijkje Er is nog steeds veel meer vraag naar huurwoningen dan aanbod. Daarom willen we de komende jaren met nieuwbouw het aanbod van sociale huurwoningen uitbreiden, binnen de mogelijkheden die het Kwalitatief Woningbouw Programma (KWP) van de provincie Gelderland en de Woonvisie bieden. We hebben voor de periode 2013-2020 vier nieuwbouwprojecten in portefeuille, waardoor tot 2015 het aanbod met 30 sociale huurwoningen toeneemt. De resterende ruimte binnen de Woonvisie bedraagt nog circa 80 sociale huurwoningen. Hier worden nog nieuwbouwmogelijkheden bij gezocht en ruimte binnen het KWP. Er zijn veel ouderen en kleine huishoudens die graag een huurwoning willen. Daarom bouwen we vooral voor deze groepen, in de vorm van ‘nultredenwoningen’. Wij zijn terughoudend met de bouw van duurdere huurwoningen.

Betaalbaarheid: woonlasten

De huren in Putten zijn laag als je kijkt naar de kwaliteit van de woningen. Daarom is in 2012 voor alle woningen een streefhuurniveau vastgesteld op 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Bij nieuwe verhuringen wordt de huur opgetrokken naar dit niveau. Zo komt de prijs meer in overeenstemming met de kwaliteit. De reguliere huurverhoging bedroeg in 2012 2,3%. Het was niet mogelijk om huurders met een hoger inkomen een hogere huurverhoging te geven. We hebben in 2012 ook besloten veel te investeren in energiebesparende maatregelen. Hiervoor wordt (in overeenstemming met de wens van de Huurdersorganisatie) geen directe huurverhoging gevraagd. Wel wordt de huur opgetrokken na het leegkomen van de woning. Doorkijkje De jaarlijkse huurverhoging willen wij gebruiken om de prijs meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteit (huursombenadering). Bij mensen die meer verdienen maar nu een lage huurprijs betalen willen wij de huur vanaf 2014 extra verhogen. De huur wordt dan overigens niet hoger dan 65% van de maximaal toegestane huur.

Kwaliteit van het woningbezit

In 2012 hebben wij € 1.502.000 aan planmatig onderhoud van het bezit uitgegeven. Grote projecten waren: complex 340 (Anna van Loenenstraat, Ds. Hollandstraat) waar ramen vervangen zijn en dubbelglas geplaatst is en complex 360 (Bentinckstraat, Luitgardestraat en van Mehenstraat) waar keukens

vervangen zijn en de mechanische ventilatie in de woningen is aangepast. Ook hebben we een groot aantal woningen weer opnieuw laten certificeren op basis van de uitgangspunten van de Nationale BeveiligingsRichtlijn. We hebben ca. € 230.000 uitgegeven voor deze aanpassingen aan de woningen. Daarnaast hebben we schilderwerk uitgevoerd, cvketels vervangen en keukens, badkamers en toiletten gerenoveerd. Er is € 738.000 besteed aan nietplanmatig onderhoud, zoals serviceonderhoud en mutatieonderhoud. We hebben in 2012 een forse stijging gezien van het inhaal planmatig onderhoud.

Dit is onderhoud dat op verzoek van bewoners pas plaatsvindt als zij de woning verlaten. Dit is het gevolg van een grotere keuzevrijheid van bewoners ten aanzien van het moment van planmatig onderhoud. Doorkijkje Wij blijven ook de komende jaren flink investeren in de kwaliteit van ons bezit, circa € 3 mln per jaar. Daarnaast streven wij ernaar om in 2020 alle woningen minimaal aan energielabel C te laten voldoen. Wij zetten daarbij vooral in op comfortverbetering. Zo wordt meer geïnvesteerd in spouw-, vloer- en dakisolatie en

9

in dubbel glas dan in installatietechniek. Daarnaast wordt in 2013 een asbestinventarisatie uitgevoerd bij de woningen die eerder gebouwd zijn dan 1995. We willen ook graag ruimte geven voor de mening en wensen van de bewoners. Welke verbeteringen zouden zij willen en hoe kunnen wij dit meenemen in het onderhoud of in een geriefverbetering op maat. Hiervoor zoeken wij actief het contact met bewoners, om hun ervaringen te betrekken bij onze planvorming. Hiervoor wordt een beperkte uitbreiding in de formatie gerealiseerd.

10

Kwaliteit van de woonomgeving/leefbaarheid

Goed wonen betreft meer dan alleen de woning, de omgeving waar de woning staat is minstens zo belangrijk. Hierbij horen ook de sociale contacten in de buurt en de onderlinge saamhorigheid. In 2012 is in goede samenwerking met de gemeente de omgeving van de Van Dedemstraat en de Verbruggenstraat aangepakt en zijn de toezichthouders in deze complexen daadwerkelijk begonnen. Daarnaast hebben we energie gestoken in de nodige overlastzaken en hebben we bewonersbijeenkomsten georganiseerd voor de bewoners van de Lupinehof en

Doorkijkje Wij willen het huurlabel van KWH behouden. Op de onderdelen die erg belangrijk zijn voor de huurders (onderhoud en klachtenafhandeling) willen wij 0,5 punten hoger scoren dan de KWH-eisen. We willen op een transparante manier onze werkzaamheden verrichten en hechten dan ook veel belang aan goede contacten met ons maatschappelijke netwerk op lokaal niveau. Voor de governance (goed bestuur en toezicht) werken we aan diverse rapportages om op basis hiervan goed te kunnen (bij)sturen.

Financieel de Roggestraat, om te horen wat er zoal leeft in de wijk. Daarnaast hebben we samen met de Huurdersorganisatie een tuinenwedstrijd georganiseerd als stimulans voor mensen om hiermee hun woonomgeving te verbeteren. Doorkijkje Wij willen de komende jaren een actieve rol spelen bij het versterken van de sociale binding tussen bewoners. Hiervoor wordt het contact met de Huurdersorganisatie nauw onderhouden. Daarnaast worden er jaarlijks minimaal twee bijeenkomsten georganiseerd waar bewoners elkaar kunnen treffen en worden de toezichthouders begeleid. Wij zijn terughoudend bij het bieden van individuele sociale begeleiding, hiervoor zijn andere instanties aangewezen. Wij willen wel graag de sfeer in de woonbuurten goed houden en mensen met elkaar in contact brengen. Zo kunnen wij ook eventuele problemen vroegtijdig signaleren en de nodige actie (laten) ondernemen. Bovendien willen we bewoners meer invloed laten uitoefenen op het beheer van hun directe woonomgeving. Hierin trekken wij nauw samen op met de gemeente en met andere partijen als de Stichting Welzijn Putten en Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe. Hiervoor wordt, in combinatie met de doelen binnen de kwaliteit van het woningbezit, een beperkte uitbreiding in de formatie gezocht.

Kwaliteit van de dienstverlening

In 2012 hebben wij opnieuw ruim voldaan aan de eisen van KWH. De score lag beduidend hoger dan landelijk gemiddeld. Met een totaalscore van 8,2 is onze dienstverlening gerust goed te noemen.

In 2012 hebben wij een resultaat geboekt van € 2,6 mln. negatief. Begroot was een resultaat van € 0,2 mln. positief. Het grootste deel van het verschil ligt buiten onze invloedssfeer en is veroorzaakt door de waardeveranderingen als gevolg van andere eisen rond de waardering van grond in de bedrijfswaardeberekening en de splitsing van sociaal en commercieel vastgoed. Dit leidt tot een verschil van € 4,1 mln. negatief. Daarnaast is € 0,5 mln. minder aan onderhoud uitgegeven dan gepland. En de vennootschapsbelastinglast was begroot op € 1,0 mln., maar hiervan is, door toepassing van fiscale afwaardering van het vastgoed in exploitatie, uiteindelijk € 0,6 mln. gerealiseerd. De financiële positie van Woningstichting Putten is gezond, ook in vergelijking met andere corporaties. Dit blijkt onder meer uit de jaarlijkse analyse Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds. Er is sprake van een relatief lage schuld en lage bedrijfslasten per woning. De verhouding tussen de WOZ-waarde en de huurprijs van de woning is gunstig in vergelijking met andere corporaties. De netto kasstroom per woning is fors hoger. Ook het solvabiliteits- en continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds zijn positief. Er is geen aanleiding voor nader onderzoek of aanvullende maatregelen, omdat de geplande activiteiten goed passen bij de financiële positie. Dit geldt tevens voor de operationele kasstromen. Deze zijn de komende jaren positief, zodat er borging van het WSW kan worden verkregen bij het aantrekken van nieuwe leningen. Doorkijkje Ook bij het doorrekenen van de financiële gevolgen van het regeerakkoord van Rutte II met daarbij enkele scenario’s (meer nieuwbouw en minder verkopen dan gepland in de basismeerjarenbegroting) blijkt dat de financiële continuïteit, gemeten in financiële begrippen als interest coverage ratio, ontwikkeling

11

solvabiliteitsoordeel en operationele kasstromen, geen grote knelpunten zal opleveren, mits wordt uitgegaan van een huurverhoging van 1,5% boven inflatie bij woningen die nog een huurprijs onder streefhuurniveau hebben.

2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten in 2012

In 2012 zijn bestuursbesluiten genomen over onder meer de volgende onderwerpen: • Vaststelling ondernemingsplan 2013-2017; • Opdrachtverlening voor enkele nieuwbouwprojecten (Blok C en Blok D Brinkstraat); • (Investerings)beslissingen omtrent enkele nieuwbouwprojecten (Schoolstraat, Hoek Van Damstraat, Blok A en Blok C Brinkstraat); • Interne organisatie (vaste aanstelling, wijziging contract medewerkers, contractverlenging NCCW); • Vaststelling jaarverslag 2011, (mjb)begroting 2013-2022, (mjb)begroting tbv dPi 2013-2022, jaarplannen 2013 en periodieke rapportages; • Invoering RJ 645; • Relatie met omgeving (prestatieafspraken gemeente Putten, bijdrage inloophuis); • Treasurystatuut en renteaanpassingen van leningen; • Verkoop van woningen (Corporatie Starterslening); • Beleid leefbaarheid; • Huurbeleid, huurharmonisatie en huurinkomenstabel.

Verklaring bestuurder Als directeur-bestuurder verklaar ik dat Woningstichting Putten in 2012 uitsluitend werkzaam is geweest binnen de volkshuisvesting conform het BBSH en de Aedescode en geen nevenstructuren heeft opgericht. De medewerkers van Woningstichting Putten verdienen veel waardering voor de wijze waarop zij zich hebben ingespannen voor het leveren van goede dienstverlening, wat wel blijkt uit de grote tevredenheid van onze klanten. Met elkaar hebben zij ook in 2012 weer een belangrijke bijdrage geleverd aan het goed en betaalbaar wonen in Putten! Putten, mei 2013 drs. Monique Boeijen  

12

3

Organisatie, governance en maatschappelijke inbedding

3. Organisatie, governance en maatschappelijke inbedding In dit hoofdstuk lichten wij de organisatie van Woningstichting Putten toe. Ook de governancestructuur en de samenwerking met andere organisaties en instellingen komt hierbij aan de orde.

3.1

Organisatie

Woningstichting Putten is een woningcorporatie met 1874 woningen, uitsluitend werkzaam in de gemeente Putten. Woningstichting Putten is een toegelaten instelling op grond van het BBSH, aangesloten bij Aedes vereniging van woningcorporaties en ondertekenaar van de AedesCode.

De organisatie is een stichting, het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurder en het interne toezicht wordt verricht door de Raad van Commissarissen. De eventuele winsten worden uitsluitend ten dienste van de volkshuisvesting ingezet. De werkorganisatie is verdeeld over drie afdelingen, zie onderstaand organogram. Eind 2012 waren er 15 medewerkers (12,3 fte) in dienst. In verhouding tot het woningbezit is dit een kleine bezetting.

Raad van Toezicht

Directeur-bestuurder

Controller

Vastgoed

Woondiensten

Arbo-beleid

De medewerkers van Woningstichting Putten werken in een veilige en gezonde omgeving. Alle medewerkers beschikken over het personeelshandboek waarin o.a. de beleidslijnen zijn vastgelegd rondom de arbo-omstandigheden en het gebruik van beschermingsmiddelen.

Integriteitbeleid

Woningstichting Putten beschikt over een integriteitcode, met daarin opgenomen een klokkenluidersregeling. Er zijn in 2012 geen situaties geweest waarin de integriteit van de bestuurder of van medewerkers in het geding was of waarin tegenstrijdige belangen een rol hebben gespeeld. Vanuit de Arbo-Unie is een vertrouwenspersoon beschikbaar voor ondersteuning en advies bij het melden van integriteitkwesties. In het integriteitbeleid

14

Financiën

zijn de acties beschreven die intern, dan wel door de vertrouwenspersoon worden ondernomen naar aanleiding van een melding (klokkenluidersregeling). Er zijn in 2012 geen meldingen bij de vertrouwenspersoon binnengekomen op het gebied van integriteitschendingen. Ook zijn op geen enkele andere wijze signalen binnengekomen dat sprake zou zijn geweest van schending van het integriteitsbeleid.

Ondernemingsraad

Ondanks dat Woningstichting Putten hiertoe niet verplicht is, heeft zij een Ondernemingsraad (OR). De OR bestaat uit 3 werknemers en is in 2012 driemaal bijeengeweest. Daarnaast is door de OR tweemaal gesproken met de directeur-bestuurder en eenmaal met een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen. Indien van toepassing heeft de OR gebruik gemaakt van haar instemmings- en adviesrecht.

3.2

Samenwerking/maatschappelijke inbedding en verbindingen

Samenwerking met stakeholders

Belangrijkste stakeholders voor Woningstichting Putten zijn de gemeente Putten, de Huurdersorganisatie, de zorginstellingen, Stichting Welzijn Putten, het Ouderen Overleg Putten, de Politie en het Maatschappelijk Werk. In 2012 hebben we op verschillende manieren contact gehad met onze stakeholders. In augustus zijn alle stakeholders uitgenodigd voor een rondrit langs ons woningbezit en een discussie over het conceptondernemingsplan. De reacties waren uiterst positief.

Gemeente Putten

Met de gemeente Putten is in 2012 viermaal bestuurlijk overleg geweest in het Overleg Volkshuisvesting Putten (OVP). Agendapunten waren onder meer de prestatieafspraken, nieuwe woningbouwprojecten, woonruimteverdeling en huurbeleid, schuldhulpverlening, verbetering van de woonomgeving, de toekomstvisie voor Putten en het ondernemingsplan van de WSP. Ook zijn er vele contacten met ambtenaren geweest, bijvoorbeeld voor bouwplannen of bij de sociale dienst. Woningstichting Putten en de gemeente Putten hebben elkaar nodig bij het realiseren van de gemeentelijke Woonvisie en het ondernemingsplan van de WSP.

15

Huurdersorganisatie

Iedere twee maanden is overlegd met de voorzitter en secretaris van de Huurdersorganisatie Putten. Daarnaast is er driemaal een bijeenkomst geweest met de voltallige Huurdersorganisatie. Er zijn diverse onderwerpen de revue gepasseerd, zoals het huur(harmonisatie)beleid, de woonruimteverdeling, het sociaal plan bij sloop, de tuinenwedstrijd, het belonen van trouwe huurders, nieuwbouwprojecten, het nieuwe ondernemingsplan etc.

Ouderen Overleg Putten

In het Ouderen Overleg Putten (OOP) zijn alle partijen vertegenwoordigd die betrokken zijn bij de zorg voor ouderen. Dit overleg heeft in 2012 tweemaal plaatsgevonden. In dit overleg kunnen wij onze plannen rond wonen en zorg tegen het licht houden en de ontwikkelingen in de vraag van ouderen bespreken.

Diverse zorginstellingen

In 2012 zijn de appartementen naast De Schauw opgeleverd en hebben wij met de Zorggroep Noordwest-Veluwe afspraken gemaakt over de toewijzing van zorgwoningen. Ook hebben we aangegeven dat de WSP in de laatste fase van de nieuwbouw van De Schauw graag sociale huurwoningen wil realiseren. Dit wordt nog onderzocht. Aan Careander, Stichting Puttensteyn, Stichting De Pinnenburg, Stichting Sprank en de Stichting Grensverleggende Talenten verhuren wij complexen voor begeleid zelfstandig wonen. Wij bieden de huisvesting, zij bieden de zorg.

Sociaal vangnetoverleg

Het sociaal vangnetoverleg (SVO) in Putten heeft in 2012 negenmaal plaatsgevonden. Woningstichting

16

Putten speelt een belangrijke rol bij de signalering van probleemsituaties, zodat hier de nodige zorg en begeleiding op maat kan worden geboden. Ook de Politie en het Maatschappelijk Werk nemen hieraan deel.

Samenwerking in de regio

In de regio Noord-Veluwe streven de corporaties en gemeenten naar afstemming van het woonbeleid. Er heeft een aantal keer overleg plaatsgevonden tussen de corporatiebestuurders en de wethouders in de regio Noord-Veluwe (Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Elburg, Oldenbroek, Epe, Hattem en Heerde). De wethouders en corporatiebestuurders zijn ook gesprekspartner van de provincie bij de totstandkoming van het Kwalitatief Woningbouw Programma. In 2012 zijn onder meer de volgende thema’s aan de orde geweest: behoefte aan wonen met zorg, regionale woonruimteverdeling, energiebesparing, regionale woonagenda, classificatiesysteem toegankelijkheid.

Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen

Woningstichting Putten is in 2012 geen bestuurlijke en/of financiële verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen en/of vennootschappen. Er zijn geen vennootschappen of nevenstructuren binnen de organisatie aanwezig.

Sponsoring

Woningstichting Putten heeft in 2012 een beperkt bedrag besteed aan sponsoring van lokale (sport) activiteiten, die een bijdrage leveren aan de sociale samenhang. Daarnaast wordt een bijdrage gegeven

aan het Hospice van Nijkerk, omdat een dergelijke voorziening in Putten ontbreekt en inwoners van Putten van deze woon- en verblijfsvoorziening in de laatste fase van hun leven gebruik maken. Het gaat om in totaal een bedrag van ruim € 1.000,-. Verder heeft de WSP in het kader van de leefbaarheid een eenmalige financiële bijdrage geleverd van € 10.000,- voor de totstandkoming van het Inloophuis ‘t Hart van Putten.

3.3

Governancestructuur

Woningstichting Putten onderschrijft de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties. In het ‘Verslag van de Raad van Commissarissen’ wordt hierop verder ingegaan. Voor de vertaling van de principes uit de Governancecode zijn de volgende interne documenten opgesteld: • Reglement voor de Raad van Commissarissen; • Profielschets van de Raad van Commissarissen; • Reglement voor het Bestuur; • Integriteitcode met klokkenluidersregeling. In overleg met de Raad van Commissarissen zijn de belangrijkste stakeholders benoemd. Met hen vindt regelmatig overleg plaats, passend bij de aard van de relatie.

3.3.1 Bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de organisatie. Dit betekent onder meer dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de organisatie, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de organisatie. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en ook voor het beheersen van de risico’s, verbonden aan de activiteiten van de organisatie. Het bestuur weegt ook de belangen af van andere organisaties die met de werkzaamheden van Woningstichting Putten verbonden zijn (stakeholders). Het bestuur legt over haar werkzaamheden verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verschaft het bestuur de Raad van Commissarissen tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de raad. Het

bestuur bespreekt ook de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Woningstichting Putten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor het bestuur. Het bestuur wordt gevormd door directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen. Zij is benoemd voor onbepaalde tijd. Tegenstrijdige belangen Elke schijn van belangenverstrengeling tussen de organisatie en de bestuurder moet worden vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen die van materiële betekenis zijn voor de organisatie of de bestuurder, behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Omtrent transacties met een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in de bestuursrapportage. In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. De bestuurder heeft ook geen nevenfuncties die de onafhankelijkheid of integriteit in gevaar zouden kunnen brengen.

3.3.2 Raad van Commissarissen Taak en werkwijze De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de organisatie. Daarnaast staat hij het bestuur met raad ter zijde. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie. De raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. In het ‘Verslag van de Raad van Commissarissen’ in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de raad nader beschreven, evenals de wijze waarop hij hieraan in 2011 invulling heeft gegeven. Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden en is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Hierover zijn in het Reglement voor de Raad van Commissarissen bepalingen opgenomen. Jaarlijks wordt over de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen gerapporteerd in het verslag van de Raad van Commissarissen.

17

Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. De kwalificatievereisten voor leden van de Raad van Commissarissen zijn opgenomen in de ‘Profielschets voor de Raad van Commissarissen’. De randvoorwaarden voor het functioneren van de raad als geheel zijn opgenomen in het ‘Reglement van de Raad van Commissarissen’. Een (her)benoeming van een lid van de Raad van Commissarissen vindt plaats na zorgvuldige overweging waarbij de profielschets en het reglement in acht worden genomen. Benoeming vindt in principe plaats voor een periode van vier jaar, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat commissarissen conform de Governancecode maximaal acht jaar zitting kunnen hebben in de raad.

3.3.3

De controle van de financiële verslaggeving, de positie van de interne controlefunctie en van de externe accountant.

Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. Externe accountant De Raad van Commissarissen benoemt de externe accountant, na advies van de directeur-bestuurder. Het bestuur en de Raad van Commissarissen maken ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Deze beoordeling heeft in 2011 plaatsgevonden en op basis hiervan is voor 2012 opdracht gegeven aan BDO Accountants voor de controle van de jaarrekening 2012. De kosten hiervan bedragen € 33.430. Opdrachten van het bestuur voor niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden vooraf besproken in een vergadering van de Raad van Commissarissen. De kosten van enkele fiscale adviezen bedroegen in 2012 € 23.410. Interne controlefunctie Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne beheersings- en controlesystemen.

18

Relatie en communicatie van de externe accountant met de organisatie De externe accountant woont het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) gelijkelijk aan zowel de Raad van Commissarissen als aan het bestuur. De externe accountant is onafhankelijk en kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Commissarissen.

3.3.4 Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing wordt steeds belangrijker bij woningcorporaties, vooral door een aantal negatieve gebeurtenissen in de afgelopen jaren. Er zijn verschillende risico’s te onderscheiden. Zo zijn er ontwikkelrisico’s, maar ook bijvoorbeeld marktrisico’s, rente- en financieringsrisico’s, fiscale risico’s (vennootschapsbelasting en btw) en frauderisico’s. De kunst is om een juiste inschatting van risico’s te maken en tijdig maatregelen te nemen om deze te beheersen. Het bestuur van Woningstichting Putten is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. In 2011 zijn onder begeleiding van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement (NAR) de belangrijkste vijf risico’s benoemd. Dit zijn marktontwikkelingen (nieuwbouw/aanbod sluit niet aan bij de klantvraag), grondposities (te weinig betaalbare grondposities), renterisico’s (onverwachte rentestijgingen), kwaliteit medewerkers (kennisniveau door veranderende regelgeving), en besluitvorming (onvoldoende helder en daardoor verkeerde investeringsbeslissingen). Daarnaast is ook het politiek ingrijpen een groot risico. Dit blijkt al uit de gevolgen van het regeerakkoord. Hierop zijn de sturingsmogelijkheden voor individuele corporaties beperkt. De risico’s zijn in 2012 in het MT besproken. Dit krijgt in 2013 een nog uitgebreider gevolg. Dan zal ook de Raad van Commissarissen via de periodieke rapportages worden geïnformeerd over de wijze waarop het bestuur omgaat met de gesignaleerde risico’s.

4

Maatschappelijke prestaties

4. Maatschappelijke prestaties In hoofdstuk 2 hebben we de vijf strategische doelstellingen uit ons ondernemingsplan 2013-2017 benoemd. Voor het concretiseren van deze doelstellingen zijn ze teruggebracht naar de volgende drie beleidsvelden: 1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit - woningbezit - woonomgeving - dienstverlening In dit hoofdstuk worden resultaten over 2012 geplaatst ten opzichte van de gemaakte beleidskeuzes op deze diverse onderdelen.

4.1

Beschikbaarheid

Wanneer we spreken over beschikbaarheid hebben we het over zorgen voor voldoende aanbod voor onze doelgroep. Beschikbaarheid kunnen wij beïnvloeden door keuzes te maken ten aanzien van nieuw-

20

bouwplannen (§ 4.1.1), verkoop van bestaand bezit (§ 4.1.2), de woonruimteverdeling (§ 4.1.3) en toepassing van overige wet- en regelgeving (§ 4.1.4).

4.1.1 Nieuwbouwplannen 4.1.1.1 Doelstellingen Door te investeren in nieuwbouw willen wij hoofdzakelijk het volgende bereiken: • Het aanbod sociale huurwoningen verruimen in de jaren tot 2020. Hiertoe benutten we de ruimte die wordt geboden binnen het KWP en de Woonvisie voor de realisatie van woningen tot de Huurtoeslaggrens. • Het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen vergroten. Dit willen wij bereiken door middel van transformatie van ons bezit op inbreidingslocaties. We stellen onszelf ten doel dat minimaal 88% van de nieuwbouw uit nultredenwoningen (cf. KWP) bestaat.

4.1.1.2 Sloop In 2012 hebben wij 16 woningen en een bedrijfspand aan de Brinkstraat gesloopt. Op die plek worden in 2013 26 sociale huur- en 13 vrije sectorappartementen opgeleverd. Daarnaast zijn er nog drie projecten in voorbereiding waar de komende jaren nog 46 woningen worden gesloopt en vervangen door 66 sociale huurwoningen en -appartementen. Woningtype

Aantal op 1 jan 2012

%

Aantal op 31 dec 2012

%

1.307 166 138 110 88 23

71,3 9,1 7,5 6,0 4,8 1,3

1.310 170 174 115 95 10

69,9 9,1 9,3 6,1 5,1 0,5

Reguliere eengezinswoning Grondgebonden seniorenwoning Appartement met lift Appartement zonder lift op verdieping Appartement zonder lift op begane grond Te slopen woningen

Totaal

4.1.1.3 Nieuwbouw huur Sociale huurwoningen In 2012 zijn de volgende projecten opgeleverd: • De Schauw: 36 sociale huurwoningen • Bijsteren: 4 sociale huurwoningen • Veldstraat: 4 sociale huurwoningen • Schoolstraat: 12 sociale huurwoningen Daarnaast is in 2012 begonnen met de bouw van blok D aan de Brinkstraat. Deze nieuwbouw wordt in 2013 opgeleverd. Ook zijn de nodige voorbereidingen getroffen voor nieuwbouw aan de Hoek Van Damstraat en de Tollenstraat. Dure huurwoningen In 2012 is begonnen met de bouw van blok C aan de Brinkstraat, bestaande uit 13 appartementen. Deze nieuwbouw wordt in 2013 opgeleverd. Verder zijn er geen vrije sector woningen in ontwikkeling gezien de financiële risico’s die hiermee gepaard gaan en het feit dat we hiermee niet onze primaire doelgroep bedienen. Specifieke doelgroepen Er is in 2012 geen nieuwbouw voor specifieke doelgroepen opgeleverd. Op dit moment zijn dergelijke projecten niet in ontwikkeling, omdat we deze alleen aannemen in geval er een specifieke vraag ligt. Dit laatste is niet het geval.

1.832

100

1874

100

Transformatie bezit De sloop-nieuwbouw leidt ertoe dat wij in verhouding meer nultredenwoningen in ons bezit krijgen. Dit is in overeenstemming met onze doelstelling. Bestond ons bezit op 1 januari 2012 nog voor 71,3% uit eengezinswoningen, aan het eind van het jaar was dit 69,9%. Het aandeel van nultredenwoningen is toegenomen van 21,4% naar 23,5%. Naast deze 1.874 woningen hebben wij overigens ook nog 54 garages en 6 woongebouwen met 79 wooneenheden voor verstandelijk beperkten. 4.1.1.4 Nieuwbouw koop In 2012 zijn de 14 koopappartementen aan de Brinkstraat opgeleverd. Hiervan zijn er eind 2012 in totaal 8 verkocht. De overige 6 appartementen staan nog te koop. In de toekomst zijn we terughoudend met de bouw van nieuwe koopwoningen. De nieuwbouwlocaties willen we vooral benutten voor de bouw van (nultreden) sociale huurwoningen, om zo het aanbod goed te laten aansluiten op de vraag naar huurwoningen.

4.1.2 Verkoop bestaand bezit

In 2009 is de bouw- en woontechnische kwaliteit van ons bezit geïnventariseerd. Toen hebben wij ook besloten om 61 oudere huurwoningen, verspreid over meerdere complexen, te verkopen. Er zijn drie redenen die aan dit besluit ten grondslag liggen, te weten:

21

1. Vernieuwing van ons woningbezit. Naar verwachting is er op termijn sprake van een te ruim aanbod van betaalbare eengezinshuurwoningen. De oude woningen die we verkopen leveren geld op om nieuwbouwprojecten, waarmee wij ons bezit kunnen transformeren, te financieren. 2. Toevoegen van betaalbare koopwoningen. De woningen die we te koop aanbieden zijn relatief goedkoop, de gemiddelde WOZ-waarde (2013) bedraagt € 180.000. Daarbij komt dat de koper ook met een starterslening kan kopen. Zo bedienen wij een nieuwe doelgroep die anders niet in staat zou zijn geweest een woning in Putten te kopen. 3. Differentiatie tussen huur- en koopwoningen in de wijk.

Het overgrote deel van de woningzoekenden betreft één- of tweepersoonshuishoudens (91%). Dit komt onder meer door het grote aantal ouderen onder de ingeschreven woningzoekenden, 40% is 55 jaar of ouder.

In 2012 hebben 44 zittende huurders een aanbieding gekregen om hun woning te kopen. Twee huurders zijn op dit aanbod ingegaan. Daarnaast zijn in 2012 twee te verkopen woningen vrijgekomen door mutatie, waarvan er één is verkocht. Kopers konden gebruik maken van de corporatie-starterslening, maar hiervan is geen gebruik gemaakt. Eind 2012 hebben we nog 56 huurwoningen in ons bezit die zullen worden verkocht zodra ze leegkomen.

300

Het aantal actief woningzoekenden ontwikkelde zich de afgelopen jaren als volgt:

Actieve woningzoekenden

Geholpen Actief

500 400

200

191

123

181

158

278

318

303

324

2009

2010

2011

2012

100 0

4.1.3 Woonruimteverdeling

Het totaal aantal actief woningzoekenden is de laatste jaren redelijk constant. De slagingskans (dat is het aantal geholpen woningzoekenden ten opzichte van het totaal aantal actief woningzoekenden), is iets gedaald. Deze bedroeg in 2012 33%, vorig jaar was dat 37%. De slagingskans wordt vooral beïnvloed door de oplevering van nieuwbouwwoningen. In 2012 zijn 56 nieuwbouwwoningen opgeleverd, in 2011 waren dit er 98.

4.1.3.1 Woningzoekenden Er is een aparte rapportage beschikbaar over de woonruimteverdeling in 2012. In deze paragraaf schetsen wij hieruit de hoofdlijnen. Eind 2012 staan 2.032 huishoudens ingeschreven als woningzoekenden, waarvan er 324 actief op zoek naar een woning waren, maar hierin nog niet geslaagd zijn. De opbouw van het woningzoekendenbestand eind 2012 naar huishoudgrootte en leeftijdsklasse (actief en passief tezamen) ziet er als volgt uit:

4.1.3.2 Woningtoewijzingen Vanaf 1 januari 2012 wordt geen gedrukte Huurkrant met het woningaanbod meer verspreid. Via www. hurennoordveluwe.nl worden de woningen wekelijks

Huishoudgrootte Leeftijd 18 t/m 22

1 285

2 40

3 0

4 of meer 2

Totaal 327

23 t/m 34

374

118

31

15

538

35 t/m 54

160

82

58

59

359

55 t/m 64

76

123

12

8

219

65 en ouder

236

350

1

2

589

1131

713

102

86

2032

Totaal

22

aangeboden en onze eigen website. Voor de mensen zonder internet is het aanbod nog op papier beschikbaar bij de gemeente en de Stichting Welzijn Putten. In 2012 heeft Woningstichting Putten 155 woningen toegewezen, waarvan 56 nieuwbouwwoningen. De mutatiegraad bedroeg, inclusief nieuwbouw en tijdelijke verhuur, 8,3%. Zonder de nieuwbouw bedroeg deze 5,3%. Dit is iets lager dan in 2011 (5,8%). In verhouding met de regio-corporaties en landelijk is de mutatiegraad in Putten laag. Met de bouwmaatschappijen Kroon en Van de Mheen is afgesproken dat hun sociale huurwoningen Aantal verhuringen

%

Regulier urgent Urgent vanwege sloop Statushouders Tijdelijke verhuur Regulier

14 30 4 6 104

9% 19% 3% 4% 65%

Totaal

158

100%

Aantal personen

1 1 1 1

4.1.3.3 Woningtoewijzingen op basis van huur- en inkomensgrenzen Van de totaal 155 woningen uit ons bezit die we in 2012 (op)nieuw hebben verhuurd hebben 154 een huur onder de maximale huurtoeslaggrens. Het overzicht van deze verhuringen naar huur/inkomen ziet er als volgt uit: Totalen

Huur <= € 366,37

<= € 22.025 > € 22.025 <= € 20.675 > € 20.675

< 65 jaar < 65 jaar >= 65 jaar >= 65 jaar

7 4 0 0

23 13 2 1

5 8 26 5

0 0 0 0

11

39

44

0

0 0 0 0

9 1 5 1

7 3 8 8

0 0 0 1

0

16

26

1

43

0 0 0 0 0

18

<= € 29.900 > € 29.900 <= € 28.225 > € 28.225

< 65 jaar < 65 jaar >= 65 jaar >= 65 jaar

<= € 29.900 > € 29.900 <= € 28.225 > € 28.225

< 65 jaar < 65 jaar >= 65 jaar >= 65 jaar

0 0 0 0 0

Huur > Huur > € € 366,37 524,37 en en <= <= € 524,37 € 664,66

Huur > Huur > Huur > € € 366,37 561,98 en € 664,66 en <= <= € 561,98 € 664,66

Leeftijd

Totalen 3 of meer 3 of meer 3 of meer 3 of meer Totalen

Bij de regulier urgenten gaat het vrijwel altijd om huishoudens met minderjarige kinderen. Bij de urgenten vanwege sloop betreft het vooral verhuizingen ten behoeve van de projecten Hoek van Damstraat en Brinkstraat/Koesteeg. Aan statushouders zijn 4 woningen verhuurd. Hiermee hebben wij de taakstelling van acht personen gehaald.

Inkomen

Totalen 2 2 2 2

(met een huur lager dan € 652) via onze website verhuurd worden. In 2012 hebben we voor hen 3 woningen toegewezen. Tezamen met de toewijzingen van onze eigen woningen komen we daarmee voor 2012 op een totaal van 158 verhuringen. Deze zijn geclassificeert zoals de tabel hiernaast weergeeft.

11 2 0 0 13

1 4 0 0 5

Totaal

94

155

Aantal verhuringen aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens: 104 (67%) (2011: 57%).

23

Uit de voorgaande tabel blijkt dat 67% van de nieuwe huurders een inkomen onder de huurtoeslaggrens had (2011: 57%). Daarnaast blijkt ook dat 51% van de (op)nieuw verhuurde woningen een huur onder de tweede aftoppingsgrens (€ 524 respectievelijk € 561) had (2011: 63%). Dit relatief lage percentage komt vooral doordat de in 2012 opgeleverde nieuwbouwwoningen een huurprijs boven de tweede aftoppingsgrens hadden. In 2012 moest minimaal 90% van de vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 664) worden toegewezen aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 34.085 (prijspeil 2012). De resterende 10% van de vrijkomende woningen mocht worden toegewezen aan

huishoudens met een inkomen boven deze grens. Om ook deze huishoudens te helpen, hebben wij in 2012 de huurinkomensgrens halverwege het jaar verruimd naar maximaal € 43.000. Uiteindelijk is 6% van de woningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens terechtgekomen bij deze inkomensgroep (2011: 9%).

4.1.4 Wonen en zorg

zo gematigd mogelijk huurbeleid. De netto huurprijs van ons woningbezit bedroeg op 1 januari 2013 gemiddeld € 435 per woning per maand. Voor 99% van ons bezit geldt dat de huurprijs onder de € 681 ligt en dus de mogelijkheid voor huurtoeslag bestaat. Bovendien heeft ruim 87% van onze woningen zelfs een huur onder de tweede aftoppingsgrens voor de één- en tweepersoonshuishoudens van € 535.

In 2012 zijn de 36 nieuwe woningen bij De Schauw opgeleverd. Kandidaten met een AWBZ-indicatie of een WMO-indicatie voor verhuizing krijgen voorrang bij de toewijzing van deze woningen. Zoals reeds in paragraaf 4.1.1.3 is genoemd, bestaat 23,5% van ons woningbezit aan het eind van 2012 uit nultredenwoningen. Bij nieuwbouw zetten wij in op levensloopbestendig bouwen en houden wij, gelet op de vergrijzing, de aanpasbaarheid en geschiktheid op de langere termijn voor ouderen en beperkten goed in de gaten.

4.2 Betaalbaarheid Betaalbaarheid wordt beïnvloed door onze keuzes ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging, de streefhuur en het huurharmonisatiebeleid. Daarnaast gaan we in deze paragraaf ook in op huurachterstand en huurderving.

Belastbaar jaarinkomen

Aantal verhuringen

%

Tot € 34.085 Van € 34.085 € 43.000 Vanaf € 43.000

145

94%

7 2

5% 1%

Totaal

154

100%

Als we kijken naar onze huurprijzen in vergelijking met andere corporaties is het beeld op basis van het jaar 2011 als volgt (bron: ‘Corporatie in Perspectief 2012’ van het Centraal Fonds): De benutting van de potentiële huurprijsruimte is ten opzichte van andere sociale verhuurders laag. Ook de verhouding tussen de huurprijs en de WOZwaarde is in Putten laag. Dit betekent dat mensen minder snel de overstap naar koop kunnen/zullen maken. Opvallend is ook het hoge puntenaantal op grond van het Woningwaarderingsstelsel. Dit duidt op hoge kwaliteit. De benutting van de potentiële huurprijsruimte is hierdoor laag.

Kern van ons bestaansrecht is het bieden van woonruimte aan diegenen die hierin niet zelf kunnen voorzien. Hierbij horen betaalbare huurprijzen en een

Gemiddelde huurprijs Gemiddeld aantal punten Benutting potentiële huurprijsruimte Huur/Woz woningen in %

24

Woningstichting Putten

Regio

Landelijk

€ 399 167 53,0% 2,6%

€ 427 148 61,8% 3,2%

€ 434 137 70,2% 3,4%

4.2.1 Jaarlijkse huurverhoging

Voor de jaarlijkse huurverhoging zijn wij gebonden aan wettelijke regels. In 2012 mocht de huurverhoging uiteindelijk maximaal 2,3% bedragen. Aanvankelijk was sprake van een hogere huurverhoging voor huishoudens met een hoger inkomen. Dit is echter op het laatste moment weer teruggedraaid. Alle huurders, met uitzondering van huurders in een woning die gesloopt wordt, hebben in 2012 een huurverhoging van 2,3% gekregen. Er zijn in 2012 geen bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging ingediend.

4.2.2 Streefhuur en huurharmonisatie

Bij leegkomen worden de huurprijzen geharmoniseerd naar de streefhuur. Hiermee bereiken wij dat de prijs van de woning aansluit bij de geboden kwaliteit. Woningen met meer kwaliteit mogen duurder zijn dan woningen met minder kwaliteit. De kwaliteit wordt bepaald op grond van het woningwaarderingsstelsel. In 2012 hebben wij in overleg met de Huurdersorganisatie Putten een verandering in ons harmonisatie-

Netto huur

beleid doorgevoerd. Tot medio 2012 hanteerden wij inclusief schaarstepunten een gedifferentieerd percentage van de maximaal toegestane huur op grond van het woningwaarderingsstelsel, variërend van 59% voor de meeste woningen tot 69% voor een beperkt aantal woningen. In overleg met de Huurdersraad is in 2012 besloten om de streefhuur van alle woningen te stellen op 65% van de maximaal toegestane huur. In ruil hiervoor wordt er geen directe huurverhoging berekend voor door ons aangebrachte energiebesparende maatregelen. Indien de huidige huur reeds boven 65% van de maximaal toegestane huur ligt, zal huurharmonisatie niet tot een huurverlaging leiden. Wij hebben er daarnaast voor gekozen om de huurprijzen bij huurharmonisatie af te toppen op de maximale huurtoeslaggrens, zijnde € 664,66 per maand. Wanneer wij ons woningbezit per 1 september 2012 volledig harmoniseren naar een streefhuur van 65% dan ziet de verdeling van het aantal woningen naar huurprijscategorie er als volgt uit:

Huidige huur

Na 65% harmonisatie

Verdeling

1- Tot € 366,37 2- € 366,37 - € 524,37 3- € 524,37 - € 561,98 4- € 561,98 - € 664,66 5- vanaf € 664,66

429 1,183 82 128 20

23 762 312 711 34

1.2% 41.4% 16.9% 38.6% 1.8%

Totaal

1,842

1,842

100.0%

Bijna 43% van de vrijkomende woningen valt onder de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens (€ 524) en bijna 60% onder de aftoppingsgrens voor huishoudens met 3 of meer personen (€ 561). Ruim 98% van ons bezit heeft een huur onder de huurtoeslaggrens (€ 664). Deze huurprijsverdeling past bij de inkomensverdeling van de woningzoekenden.

4.2.3 Huurontvangsten Huurachterstand Wij willen de huurachterstand beperken tot maximaal 0,75% op jaarbasis. Door een strak incassobeleid

en goede samenwerking met de gemeente Putten bedroeg de huurachterstand in 2012 0,63%. Ondanks de economische crisis is in 2012 het achterstandspercentage niet gestegen. Huurachterstand t.o.v. bruto jaarhuur

2008 2009 2010 2011 2012

0,80% 0,60% 0,58% 0,66% 0,63%

25

Huurderving Niet alle woningen kunnen aansluitend worden verhuurd. Soms ontstaat er huurderving door leegstand, omdat er nog onderhoudswerkzaamheden moeten plaatsvinden. In 2012 is bijna een derde van de totale huurderving als gevolg van leegstand veroorzaakt door onderhoud. De toename in de omvang komt doordat bij mutatie steeds vaker inhaalplanmatig onderhoud wordt uitgevoerd. Daarnaast ontstaat huurderving door leegstand in afwachting van sloop. In 2010 en 2011 zijn leeggekomen woningen die op termijn gesloopt worden direct uit exploitatie gehaald. In 2012 staan opnieuw een aantal woningen in afwachting van sloop leeg, maar deze worden niet uit exploitatie gehaald. Ongeveer de helft van de huurderving als gevolg van

Juridische procedures en ontruimingen In 2012 zijn vier juridische procedures gevoerd in verband met overlast c.q. onrechtmatige bewoning. Twee daarvan hebben in 2012 geleid tot een ontbinding van de huurovereenkomst, één is ingetrokken vanwege het voortijdige vertrek van de bewoner en één procedure is in 2013 in het voordeel van de Woningstichting beslist. Er zijn in 2012 diverse procedures gevoerd in verband met huurachterstand. Er hebben geen ontruimingen op deze grond plaatsgevonden.

4.3

Kwaliteit woningbezit

Wij zorgen voor kwalitatief goede woningen. De kwaliteit van ons bezit is goed en dat willen we zo houden. Door regelmatig onderhoud (planmatig en niet-planmatig) borgen wij dit. Daarnaast willen wij deze kwaliteit vergroten wanneer dit vanuit verandering van de (toekomstige) vraag of milieutechnisch oogpunt noodzakelijk is of wanneer dit vanuit de klant gewenst is. In 2012 zijn voor onderhoud de volgende bedragen begroot respectievelijk besteed:

leegstand is in 2012 veroorzaakt door toekomstige sloop. De huurderving als gevolg van leegstand en oninbaarheid bedroeg in 2012 totaal 0,33% (zie onderstaande tabel). Huurderving t.o.v. bruto jaarhuur Leegstand

Oninbaar

Totaal

2008

0,40%

0,09%

0,49%

2009

0,42%

0,03%

0,45%

2010

0,08%

0,00%

0,08%

2011

0,08%

0,06%

0,15%

2012

0,27%

0,06%

0,33%

4.3.1 Planmatig onderhoud

Door goed planmatig onderhoud (regulier) willen we de kwaliteit van onze woningen waarborgen en/of verbeteren. Om die reden is een meerjarenbegroting opgesteld, waarin per complex de nodige onderhoudswerkzaamheden c.q. verbeteringen in de totale exploitatieperiode zijn opgenomen. Werkzaamheden die onder meer worden uitgevoerd zijn: schilderwerk, vervangen kozijnen, vernieuwen aanrechtblokken, vervangen tegelwerk en vervangen cv-ketels. Indien de resterende exploitatietermijn korter is dan 15 jaar wordt, in geval geen levensduurverlengende investeringen worden gepleegd, uitsluitend instandhoudingsonderhoud of regulier onderhoud uitgevoerd. Zijn woningen door ons aangewezen om in de toekomst te worden gesloopt, dan wordt in de 6 jaren voorafgaand aan de sloop geen planmatig onderhoud meer uitgevoerd. In 2012 zijn alle voorgenomen werkzaamheden van het planmatig onderhoud uitgevoerd. De werkzaamheden bestonden onder andere uit het vervangen van cv’s, het vernieuwen van dakgoten, het aanbrengen van mechanische ventilatie, het vervangen van ramen en

Begroot

Gerealiseerd

Verschil

Planmatig onderhoud Service-, mutatie- en contractonderhoud*

€ 2.169.000

€ 1.502.000

- € 667.000

€ 738.000

€

923.000

€ 185.000

Totaal

€ 2.907.000

€ 2.425.000

- € 482.000

* Bedragen zijn inclusief eigen dienst (begroot € 67.000, gerealiseerd € 60.000).

26

deuren, schilderwerk, het vernieuwen van keukens, douches en toiletten. In 2012 hebben we hieraan in totaal € 1,5 mln. uitgegeven ten opzichte van € 2,1 mln. begroot. Dat de uitgaven lager zijn dan was begroot, wordt enerzijds veroorzaakt door de huidige economische situatie, waardoor aannemers fors lager inschrijven dan begroot. Anderzijds zijn er in een aantal complexen veel minder werkzaamheden uitgevoerd dan was verwacht, vooral omdat bewoners hierin een belangrijke stem hebben.

In 2012 heeft KWH opnieuw de kwaliteit van onze dienstverlening rond het onderhoud van de woning gemeten. Wij scoorden op dit onderdeel eind 2012 gemiddeld een 8,1. Dit is een fractie hoger dan het landelijk gemiddelde van 7,9 en ruim boven de eis die wij onszelf hebben gesteld: minimaal 0,5 punt hoger dan de KWH-eis van een 7. Huurders waren vooral zeer positief over de informatie die ze kregen over de uitvoering van het planmatig onderhoud. De conclusie is daarmee gerechtvaardigd dat sprake is van een klantgerichte aanpak van het groot onderhoud.

27

4.3.2 Niet-planmatig onderhoud

Het niet-planmatig onderhoud valt uiteen in een drietal componenten, die als volgt zijn begroot:

Begroot

Gerealiseerd

Verschil

Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud

€ 372.000 € 163.000 € 203.000

€ 375.000 € 306.000 € 242.000

€ 3.000 € 143.000 € 39.000

Totaal

€ 738.000

€ 923.000

€ 185.000

4.3.2.1 Serviceonderhoud Serviceonderhoud wordt uitgevoerd op verzoek van een huurder. Door goed planmatig onderhoud proberen wij het aantal reparatieverzoeken in een jaar te beperken tot maximaal één per woning. In 2012 zijn 1845 reparatieverzoeken uitgevoerd, op een totaal van 1874 woningen.

28

Ten behoeve van het niet-planmatig onderhoud heeft Woningstichting Putten één medewerker in dienst, die bijna volledig zijn tijd besteedt aan het niet-planmatig onderhoud van het woningbezit. Verder wordt gebruik gemaakt van de diensten van derden.

De kosten van inhaal planmatig onderhoud zijn sterk toegenomen ten opzichte van twee jaar geleden. We voeren steeds grotere onderhoudswerkzaamheden uit, zoals nieuwe badkamers en keukens, op een ander (later) moment dan planmatig ingepland. Dit komt doordat bewoners de mogelijkheid hebben om af te zien van het onderhoud, waarna het eventueel later wordt uitgevoerd.

Aan Serviceonderhoud zijn in 2012 de volgende bedragen besteed:

Kosten totaal* Aantal verzoeken totaal - Regulier - Inhaal planmatig Kosten per verzoek gemiddeld - Regulier - Inhaal planmatig

2012 Begroot

2012 Gerealiseerd

2012 Verschil

2011 Gerealiseerd

2010 Gerealiseerd

€ 372.000

€ 375.000

€ 3.000

€ 352.000

€ 398.000

1.815 1.750 65

1.845 1.815 30

30 65 -35

1.773 1.734 39

1.888 1.816 72

€ 205 € 153 € 1.600

€ 203 € 167 € 2.397

-€ 2 € 14 € 797

€ 199 € 151 € 2.395

€ 211 € 160 € 1.502

*inclusief kosten eigen dienst

Aan het tijdig en correct uitvoeren van reparaties hecht de klant grote waarde. Volgens onderzoek van KWH vindt de klant dit het allerbelangrijkste. Reden voor ons om hier blijvend aandacht aan te besteden en op dit onderdeel te streven naar een minimaal 0,5 punt hogere score dan minimaal vereist in het KWHhuurlabel. Dit is in 2012 ruim gelukt. Wij haalden een KWH-score bij het uitvoeren van reparaties van 8,6. In 2012 hebben wij de afhandelingsduur van reparaties in kaart gebracht. Hierdoor kunnen wij de aannemers beter aansturen voor het niet-planmatig onderhoud. Wij streven ernaar om tenminste 90% van alle reguliere bonnen binnen twee weken af te handelen. De meeste aannemers slagen hier in.

Kosten totaal* Aantal mutaties totaal** - Regulier - Inhaal planmatig Kosten per mutatie gemiddeld - Regulier - Inhaal planmatig

4.3.2.2 Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd bij een bewonerswisseling om de woning weer in een goed verhuurbare staat te brengen. In enkele gevallen is sprake van uitgesteld planmatig onderhoud. Bij het mutatieonderhoud zien we dezelfde trend als bij het serviceonderhoud. Er worden steeds grotere klussen uitgevoerd in verband met inhaal planmatig onderhoud. Aan mutatieonderhoud zijn in 2012 de volgende bedragen besteed:

2012 Begroot

2012 Gerealiseerd

2012 Verschil

2011 Gerealiseerd

2010 Gerealiseerd

€ 163.000

€ 306.000

€ 143.000

€ 221.000

€ 176.000

95 95 10

99 95 29

4 0 19

100 98 20

92 91 18

€ 1.711 € 1.111 € 5.700

€ 3.091 € 882 € 7.650

€ 1.380 -€ 229 € 1.950

€ 2.142 € 1.149 € 5.076

€ 1.874 € 1.110 € 3.969

*inclusief kosten eigen dienst **exclusief nieuwbouw

29

In 2012 was sprake van een forse overschrijding van de begroting, met name door het leegkomen van een groot aantal oudere woningen, waar nog inhaal planmatig onderhoud moest worden uitgevoerd. Dit werd mede veroorzaakt door de oplevering van de 36 nieuwbouwwoningen aan het Schauwplein. Het mutatieproces verloopt naar tevredenheid van onze klanten. Bij de KWH-meting haalden wij op het onderdeel ‘Nieuwe woning’ een 8,3 en op het onderdeel ‘Huur opzeggen’ een 8,1.

4.3.4 Energiemaatregelen

Sinds 1 juli 2011 bepaalt het energielabel mede het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het primaire doel hiervan is corporaties te stimuleren om te investeren in energiebesparende maatregelen. Het nieuwe WWS is direct van invloed op de hoogte van de maximaal toegestane huur en daarmee op de hoogte van de (streef-)huur, dus op het huurbeleid van de corporatie. In 2012 zijn alle energielabels van onze woningen opnieuw bepaald. Dit is onder meer gebeurd in het licht van de landelijke prestatieafspraken voor de verbetering van het milieu.

4.3.2.3 Contractonderhoud Aan contractonderhoud zijn in 2012 de volgende bedragen besteed:

De inzet van het Convenant Energiebesparing Huursector 28 juni 2012 is dat alle huurwoningen in de sector een gemiddelde Energie-Index van 1,25 (label

2012 Begroot

2012 Gerealiseerd

2012 Verschil

2011 Gerealiseerd

2010 Gerealiseerd

€ 203.000

€ 242.000

€ 39.000

€ 180.000

€ 173.000

€ 18.000

€ 21.000

€ 3.000

€ 15.000

€ 14.000

€ 145.000

€ 175.000

€ 30.000

€ 127.000

€ 136.000

- Goten schoonmaken

€ 20.000

€ 23.000

€ 3.000

€ 22.000

€ 12.000

- Legionella bestrijding

€ 10.500

€ 16.000

€ 5.500

€ 12.000

€ 10.000

Kosten totaal* - Liften - CV individueel

- Tuinonderhoud

€ 8.000

€ 2.000

- € 6.000

€ 3.000

€ 500

- Diversen

€ 1.500

€ 5.000

€ 3.500

€ 1.000

€ 500

*inclusief kosten eigen dienst

Het totaal aan uitgaven voor contractonderhoud is hoger dan was begroot. Dit komt met name omdat we meer hebben uitgegeven aan serviceonderhoud van cv-ketels. Dit onderhoud wordt per cv-ketel afgerekend en is moeilijk te begroten.

4.3.3 Strategische investeringen

Strategische investeringen spelen in op veranderingen in de (toekomstige) vraag. Op deze manier willen wij ons woningbezit levensloopbestendiger maken. In 2009 is de bouw- en woontechnische kwaliteit van ons bezit geïnventariseerd. Dit heeft destijds geresulteerd in de rapportage Vastgoedsturing, waarin per complex maatregelen genoemd zijn. De afgelopen jaren hebben we daarom in een aantal complexen fors geïnvesteerd. In 2012 hebben we geïnvesteerd in de afsluitbaarheid en verbetering van de entrees van de appartementen aan de Van Oldenbarneveltstraat/ Van Goltsteinstraat.

30

B) moeten gaan krijgen. Ook wij leveren als corporatie hieraan een bijdrage. Daarnaast is de verwachting dat de komende jaren de energielasten ten opzichte van de huur fors zullen stijgen. Het energiezuiniger maken van ons bezit, en het daardoor betaalbaar houden van de woonlasten voor mensen uit onze primaire doelgroep, is een maatschappelijke verantwoordelijkheid geworden. In 2012 zijn de benodigde energiemaatregelen en het benodigde onderhoud aan de buitenschil van de woningen geconcretiseerd en verwerkt in de meerjaren onderhoudsbegroting. Uitgangspunt is dat ons woningbezit minimaal voldoet/gaat voldoen aan label C. Daarnaast werken we in een aantal complexen aan comfortverbetering. In 2012 zijn de VR-ketels van 21 woningen vervangen door energiezuinige HR-ketels. Bij de nieuwbouw van de appartementen aan het Schauwplein is een

WKO-installatie (warmte-koude-opslag) aangebracht. Verder hebben we bij 3 complexen HR++ glas op de verdieping aangebracht.

4.3.5 Wens van de klant 4.3.5.1 Geriefverbeteringen Naast de maatregelen die wij collectief aanbieden, is het voor huurders individueel mogelijk om geriefverbeteringen aan te vragen. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het plaatsen van centrale verwarming, een vaste trap, tweede toilet boven of dubbelglas. De investering wordt doorberekend aan de huurder door middel van een huurverhoging. Voor geriefverbeteringen hadden wij in 2012 een bedrag van € 25.000 begroot. We hebben uiteindelijk voor een bedrag van € 80.000 geïnvesteerd. Meer mensen dan verwacht kozen voor een individuele geriefverbetering, maar daarnaast hebben wij een groep bewoners bij planmatig onderhoud meerwerkopties aangeboden tegen huurverhoging. 4.3.5.2 Woningaanpassingen

van de woning, zowel over het moment van uitvoeren van het onderhoud als over de uitrusting in de woning. Wij bieden dit maatwerk om daarmee het woonplezier te vergroten. Dit heeft in 2012 wel, zoals eerder beschreven, tot hogere kosten geleid bij serviceen mutatieonderhoud vanwege inhaal planmatig onderhoud.

4.4 Kwaliteit woonomgeving De bijdrage die wij willen leveren aan de kwaliteit van de woonomgeving is door mensen te verbinden. Vragen en initiatieven van bewoners die direct verband houden met de woonomgeving en bijdragen aan het woongenot en het leefklimaat stimuleren wij.

4.4.1 Overleg met bewoners

Om een goed beeld te krijgen van wat er onder huurders leeft en welke behoeften er bestaan, vinden wij het belangrijk om een goede relatie te onderhouden met huurders (vertegenwoordigingen). Op basis van die informatie kunnen wij ons dienstenpakket verder verbeteren. Bovendien biedt het een kader voor het creëren van draagvlak voor het beleid van de woning-

Ook mensen die zorg nodig hebben willen graag zelfstandig kunnen (blijven) wonen. Om dit mogelijk te maken werken we nauw samen met de gemeente Putten, die het instrument van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning heeft om woningen hiervoor zo geschikt mogelijk te maken. In 2012 hebben wij in totaal 24 woningaanpassingen verricht voor een totaalbedrag van € 51.000. De aanpassingen varieerden van het aanbrengen van beugelgrepen en het plaatsen van een verhoogd toilet tot het plaatsen van een traplift. 4.3.5.3 Zelf aangebrachte voorzieningen Wij geven aan bewoners de ruimte voor zelf aangebrachte voorzieningen. Voor een aantal nader omschreven ingrepen wordt hiervoor ook een vergoeding gegeven, meestal bij vertrek uit de woning binnen de afschrijvingstermijn. Bewoners hoeven de voorzieningen niet ongedaan te maken als ze voldoen aan onze kwaliteitseisen. Ook in 2012 is op deze wijze een aantal vergoedingen verstrekt. 4.3.5.4 Keuzevrijheid Wij bieden bewoners keuzevrijheid bij het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan de binnenzijde

31

corporatie. Concreet betekent dit het voeren van overleg met huurders en hun vertegenwoordigers, en het bieden van ondersteuning aan de huurdersorganisatie.

om zich verder te scholen, ontvangt zij een financiële bijdrage van de Woningstichting. Deze bedroeg in 2012 € 7.000,-.

4.4.1.1 Huurdersorganisatie Putten

De inbreng van de huurdersorganisatie betrekken wij bij onze standpuntbepaling. Zo besteden wij mede op verzoek van hen veel aandacht aan het tuinenbeleid. In 2012 is ook een tuinenwedstrijd uitgeschreven.

De Huurdersorganisatie Putten is de enige officiële vertegenwoordiging van de huurders/bewoners in Putten. De afspraken omtrent de samenwerking tussen de Huurdersorganisatie en de Woningstichting zijn vastgelegd in een convenant. In 2012 is één keer per twee maanden overlegd met de voorzitter en secretaris van de Huurdersorganisatie. Er zijn diverse onderwerpen besproken, zoals het huur(harmonisatie)beleid, de woonruimteverdeling, het sociaal plan bij sloop, de tuinenwedstrijd, het belonen van trouwe huurders, nieuwbouwprojecten, het nieuwe ondernemingsplan etc. Daarnaast heeft in 2012 drie keer overleg plaatsgevonden tussen de voltallige Huurdersraad en het bestuur van de WSP. Om de Huurdersorganisatie in haar activiteiten te ondersteunen en haar in de gelegenheid te stellen

4.4.1.2 Bewonersbijeenkomsten Wij vinden het belangrijk de wensen en ervaringen van bewoners te betrekken bij het opstellen van de meerjaren onderhoudsbegroting (vraaggestuurd). Hiervoor organiseerden wij in 2012 een bijeenkomst met de bewoners van de Lupinehof. We hebben de hele straat uitgenodigd en zijn met de huurders in gesprek gegaan. Zo kregen wij een beter beeld van wat hen beviel aan hun woning en omgeving. Deze informatie betrekken wij bij de onderhoudsstrategie van de woningen. Ook nodigden wij de bewoners van de Roggestraat uit in verband met onderhoud en verbetering van hun woning. Een andere (voorgenomen) bijeenkomst voor de bewoners van de Schoolstraat hebben wij niet door laten gaan, vanwege nog te grote onzekerheden rond de toekomststrategie van deze woningen. 4.4.1.3 Bewoners in de rol van toezichthouder In 2012 zijn de toezichthouders bij de Van Dedemstraat, Verbruggenstraat en Jan Nijenhuisstraat officieel gestart met hun werkzaamheden. Zij houden een oogje in het zeil, verrichten wat hand en spandiensten bij het beheer van de woonomgeving rond hun complex, verwelkomen nieuwe bewoners etc. Op deze manier streven wij ernaar de onderlinge contacten tussen bewoners te bevorderen en de woonomgeving prettig te houden.

4.4.2 Leefbaarheid 4.4.2.1 Sociaal vangnetoverleg In Putten kennen we geen specifieke buurt- of wijkgebonden leefbaarheidsproblemen. Maar we onderkennen wel dat er kwetsbare groepen zijn die sociaal en maatschappelijk onvoldoende participeren of ondersteuning nodig hebben. Ook de gemeente heeft vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning haar verantwoordelijkheid op het terrein van leefbaarheid. Daarom is samenwerking op dit gebied belangrijk. Deze samenwerking, ook met zorg- en

32

33

welzijnspartijen, heeft onder meer vorm gekregen in het sociaal vangnetoverleg, dat in 2012 iedere zes weken heeft plaatsgevonden. Wij kunnen op deze manier vroegtijdig probleemsituaties signaleren en bevoegde instanties inschakelen die zorgen voor de daadwerkelijke begeleiding indien nodig. 4.4.2.2 Woonomgeving Investeren in de leefomgeving betekent ook investeren in bijvoorbeeld speelvoorzieningen, groen en achterpadverlichting. Deze voorzieningen leveren een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en passen binnen de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de Woningstichting. Ook stimuleren wij dat openbaar groen dat grenst aan onze woningen goed wordt onderhouden. Hiervoor hebben wij in 2012 een belangrijke rol gespeeld bij het verbeteren van de woonomgeving van de Van Dedemstraat en de Verbruggenstraat. De vernieuwde omgeving is feestelijk geopend.

4.4.2.3 Maatschappelijk vastgoed Indien gevraagd investeren wij in maatschappelijk vastgoed, als dit een wezenlijke bijdrage levert aan de verhuurbaarheid van het bezit, de samenhang in de wijk en de ontmoetingsmogelijkheden van bewoners. In 2012 is besloten tot de inrichting van een inloophuis in Putten. Ook de voedselbank vindt hier een thuis. De inloop is bedoeld voor iedereen, maar vult met name een vacuüm voor mensen die in een sociaal isolement verkeren. Dit initiatief is door de Woningstichting financieel ondersteund. 4.4.2.4 Buurtbudget De leefbaarheid in een buurt kan alleen maar verbeteren als dat door iedereen gewenst en ondersteund wordt. Woningstichting Putten heeft een buurtbudget, waaruit goede ideeën van bewoners financieel kunnen worden ondersteund. In 2012 zijn vijf aanvragen gehonoreerd 4.4.2.5 Veiligheid In het kader van de veiligheid voldoet nagenoeg ons hele woningbezit qua hang- en sluitwerk aan de eisen van het Nationale BeveiligingsRichtlijn (NBR). Waar nodig is dit in 2012 op niveau van de huidige eisen gebracht. Hiermee was een bedrag gemoeid van € 229.000. 4.4.2.6 Woonfraudebeleid Voor zover bekend komt woonfraude (illegale onderhuur) in Putten slechts beperkt voor. Meldingen of verdenkingen worden zo goed mogelijk onderzocht, maar het verkrijgen van de feitelijke bewijslast is moeilijk. Concreet is er in 2012 één melding gedaan die achteraf niet juist bleek te zijn.

4.5 Kwaliteit dienstverlening 4.5.1 KWH-huurlabel In 2012 hebben wij het (vernieuwde) KWH-label goed kunnen behouden. Er wordt nu continu gemeten op de kwaliteit van de geleverde diensten. Uit de resultaten over 2012 bleek dat wij gemiddeld een 8,2 hebben behaald. Uit onderzoek blijkt dat de huurders de volgende aspecten van dienstverlening het meest belangrijk vinden: • Goede reacties op reparatieverzoeken • Goede klachtenafhandeling • Goed onderhoud

34

Daarom willen wij juist op deze onderdelen goede resultaten boeken, minimaal 0,5 punten hoger dan de KWH-eisen. Dit is in 2012 goed gelukt. In de onderstaande tabel zijn onze scores op de negen labelonderdelen vergeleken met de landelijke scores. Op 8 van de 9 onderdelen scoorden wij hoger dan landelijk gemiddeld. Resultaten KWH-meting 2012:

Resultaten KWH 2012

WSP

Landelijk gemiddeld

9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5

Klachtenadviescommissie BBSH De Klachtenadviescommissie is door de corporaties in de regio ingesteld voor het afhandelen van klachten van huurders. In 2012 zijn twee klachten door de Klachtenadviescommissie behandeld, twee andere klachten zijn niet ontvankelijk verklaard. Geen van de klachten had betrekking op Woningstichting Putten.

G em id de ld

Co nt ac t

Co Be m re m ik un ba ic ar at he ie id en in fo rm at W ie on in g zo ek N en ie uw e w on in H g uu ro pz eg ge n Re pa ra tie s O nd Kl er ac ho ht ud en be ha nd el en

6,0

Klachtencommissie Woonruimteverdeling In 2012 heeft de Regionale klachtencommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe 18 klachten van woningzoekenden in behandeling genomen. Van deze klachten gingen er 15 over het niet verlenen van een urgentie aan woningzoekenden. De overige 3 klachten gingen over de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst. Geen van deze 3 klachten betrof woningzoekenden uit Putten.

35

4.5.2 Informatie aan huurders/bewoners We willen zichtbaar zijn over ons beleid en onze werkzaamheden richting onze klanten en stakeholders. Bewonersblad Via ons bewonersblad Inform zijn de bewoners in 2012 driemaal geïnformeerd over diverse zaken die het wonen in Putten aangaan. Brochures en website In 2012 werden de kwaliteitseisen van het KWH vernieuwd. De beoordeling door het KWH leidde tot enkele aanpassingen van onze website en brochures. In het bijzonder werd de informatie voor woningzoekenden verbeterd en uitgebreid.

36

Sociale media In 2012 werden wij actief op Facebook en Twitter. We willen deze media inzetten als ondersteuning bij onze informatievoorziening (vooral richting stakeholders) en kunnen reageren op berichten die ons aan gaan. In 2012 heeft het accent vooral gelegen op het bieden van informatie. In 2012 besteedden wij specifiek aandacht aan de volgende onderwerpen: • Nieuwbouw; • Huurverhoging 2012; • Prestatieafspraken met gemeente; • Excursie stakeholders; • Leefbaarheiditems; • Actie duurzaamheid; • Petitie verhuurderheffing.  

5

Financiële prestaties

5. Financiële prestaties 5.1 Financiële resultaten Jaarresultaat 2012

Het jaarresultaat over 2012 bedraagt ruim € 2,5 mln. negatief. Begroot was een jaarresultaat van ruim € 0,2 mln. positief. Bedragen x € 1.000

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Belastingen Jaarresultaat

werkelijk 2012

begroot 2012

werkelijk 2011

12.648 -/- 12.448 200 -/- 2.162 -/- 1.962 -/- 611

12.501 -/- 9.009 3.492 -/- 2.266 1.226 -/- 1.001

9.576 -/- 3.501 6.075 -/- 1.949 4.126 -/- 48

-/- 2.573

225

4.078

Het verschil tussen het begrote resultaat en het werkelijke resultaat is aanmerkelijk. Hieronder wordt dit nader toegelicht.

Bedrijfsopbrengsten

Ondanks dat de huurverhoging over 2012 was begroot op 2,0% en uiteindelijk 2,3% bedroeg, is de totale opbrengst huren toch € 59.000 lager dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt doordat in de begroting was ingerekend dat vanaf 1 oktober 7 woningen aan Brinkstraat blok A niet verkocht zouden zijn en vanaf dat moment als vrije sector woningen verhuurd zouden gaan worden. In de loop van 2012 is echter besloten de woningen als koopwoningen aan te blijven houden. Daarnaast is bij het complex Parel-Staete sprake geweest van een verschuiving van netto-huur (begroot) naar vergoeding voor servicekosten (realisatie). De vergoedingen zijn bijna € 27.000 te laag begroot, voornamelijk door de hiervoor genoemde verschuiving. De verkoop van onroerende zaken is ruim € 169.000 hoger uitgekomen dan begroot. Dit komt doordat de verkoop van twee woningen met een korting van 25% begroot was, terwijl er drie verkopen zijn gerealiseerd allemaal zonder korting. Dit positieve effect van € 237.000 wordt echter deels teniet gedaan doordat hier ook de toegerekende projectopbrengst van de koopwoningen Brinkstraat blok A is opgenomen. Eind 2012 is het project opgeleverd en uiteindelijk waren ultimo 2012 acht van de veertien woningen daadwerkelijk verkocht.

38

Bedrijfslasten

Het grote verschil (€ 3,4 mln. hoger) in de bedrijfslasten ten opzichte van de begroting 2012 wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de verwerking van de onrendabele toppen. Begroot was een last van € 1,0 mln. aan onrendabele toppen, terwijl er uiteindelijk een last van € 5,1 mln. is gerealiseerd. De belangrijkste oorzaak is dat in 2012 voor het eerst de herziene RJ 645 is toegepast. Hierin staat ondermeer dat de restwaarde van de grond in de bepaling van de bedrijfswaarde moet worden meegenomen. De restwaarde van de grond wordt daarbij bepaald als de resultante van de huidige waarde van de grond gegeven de verwachte bestemming aan het eind van de levensduur, te weten bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming, gecorrigeerd voor te maken kosten zoals uitplaatsingskosten en kosten van sloop. Daarnaast is op basis van de herziene RJ 645 dit jaar voor het eerst binnen onroerende zaken in exploitatie de splitsing tussen sociaal en commercieel vastgoed aangebracht. Het sociaal vastgoed hebben we daarbij gekwalificeerd als bedrijfsmiddel in plaats van vastgoedbelegging. Al hoewel wij ervoor gekozen hebben om voor zowel het sociaal als commercieel vastgoed in exploitatie te blijven waarderen op historische kostprijs, verschilt het actuele waardebegrip voor beide soorten vastgoed. Bij sociaal vastgoed is de bedrijfswaarde de waarderingsgrondslag voor actuele waarde, maar bij commercieel vastgoed is dit de marktwaarde.

door de huidige economische situatie, waardoor aannemers fors lager inschrijven dan begroot. Anderzijds zijn er in een aantal complexen minder werkzaamheden uitgevoerd dan was verwacht, vooral omdat bewoners hierin een belangrijke stem hebben. Ten tweede is in 2012 sprake van een overschrijding van de begroting mutatieonderhoud (€ 143.000), met name door het leegkomen van een groot aantal oudere woningen (mede door de oplevering van het Schauwplein), waar nog inhaal planmatig onderhoud moest worden uitgevoerd.

De afschrijvingen waren in 2012 begroot op € 2,0 mln. en de realisatie bedraagt € 1,9 mln. Dat er uiteindelijk minder is afgeschreven wordt hoofdzakelijk verklaard doordat begin 2012 een drietal complexen administratief zijn gesplitst in meerdere complexen met onderling verschillende resterende levensduren. Hierbij is aangesloten bij de levensduren zoals deze bij het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting worden gehanteerd. Onder de post Kosten uitbesteed werk zijn de toegerekende projectkosten van de koopwoningen Brinkstraat blok A opgenomen. Voor 2012 was € 1,2 mln. begroot en de realisatie is uitgekomen op € 1,1 mln. De onderhoudslasten voor 2012 zijn ruim € 475.000 lager dan begroot. Dit komt ten eerste doordat we in 2012 in totaal € 1,5 mln. aan planmatig onderhoud hebben uitgegeven ten opzichte van € 2,1 mln. begroot. Dit wordt enerzijds veroorzaakt

De gerealiseerde overige bedrijfslasten zijn € 31.000 lager dan begroot. Dit komt met name doordat wij een hogere sectorspecifieke heffing hadden begroot dan feitelijk is gerealiseerd (€80.000 respectievelijk € 38.000). Dit voordeel wordt gedeeltelijk tenietgedaan door hogere gerealiseerde kosten op andere posten.

Financiële baten en lasten

Per saldo hebben we € 0,1 mln. minder aan financiële lasten gerealiseerd dan was begroot. Ten eerste komt dit door hogere rentebaten dan begroot, met name door van de belastingdienst ontvangen heffingsrente (€ 37.000) inzake aangiften vennootschapsbelasting van voorgaande boekjaren. Ten tweede zijn de gerealiseerde rentelasten op de leningen van kredietinstellingen € 51.000 lager dan begroot doordat in 2012 twee leningen een renteconversies hebben ondergaan. De rente van beide leningen ligt na conversie rond de 3% terwijl in de begroting was gerekend met 5,25%.

Belastingen

Aan vennootschapsbelasting is € 1,0 mln. begroot, maar de realisatie is uitgekomen op € 0,6 mln. De last in de jaarrekening heeft betrekking op het saldo van de dotatie aan een actieve belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare verliezen en de dotatie aan een passieve belastinglatentie die is ontstaan doordat in 2012 het vastgoed in exploitatie fiscaal is afgewaardeerd naar lagere WOZ. Als gevolg van de toegepaste afwaardering is de belastingdruk over 2012 nihil.

Waarde van ons bezit

Als we kijken naar de waarde van ons bezit, kan dat op verschillende wijzen worden gepresenteerd. Zoals in onderstaande tabel is te zien, is de boekwaarde beduidend lager dan de actuele waarde en ligt de actuele waarde weer ver onder de WOZ-waarde.

39

31-12-2012

31-12-2011

31-12-2010

66,1 63,0 3,1

64,3 61,1 3,2

49,7

Actuele waarde huurwoningen 1) - sociaal vastgoed (bedrijfswaarde) - commercieel vastgoed (marktwaarde)

115,2 110,3 4,9

103,2

87,4

WOZ-waarde huurwoningen - sociaal vastgoed - commercieel vastgoed

329,3 324,3 5,0

341,0

331,0

Boekwaarde huurwoningen - sociaal vastgoed - commercieel vastgoed

Bedragen in € mln. 1)

De actuele waarde van de huurwoningen ultimo 2010 en 2011 is gebaseerd op de bedrijfswaarde, exclusief restwaarde grond.

De belangrijkste verklaring voor de toename in de actuele waarde van 2010 naar 2011 komt door de vele opgeleverde nieuwbouwprojecten (€ 13,0 mln.) in 2011. De vele nieuwbouw zien we ook terug in de stijging van de boekwaarde en de WOZ-waarde in 2011. De toename in de actuele waarde van 2011 naar 2012 komt hoofdzakelijk door eerste toepassing van de restwaarde grond in de berekening van de bedrijfswaarde (€ 14,4 mln). De afname van de WOZwaarde 2012 ten opzichte van 2011 komt door de algemene economische omstandigheden en het effect daarvan op de woningmarkt. De gemiddelde WOZwaarde per woning is in het afgelopen jaar met 6% gedaald.

Corporatie in Perspectief

Jaarlijks brengt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ uit. Hiermee kan eenvoudig een beeld worden verkregen van enkele belangrijke kengetallen en hoe deze zich verhouden tot andere corporaties. Uit de rapportages 2012 en 2011, welke zijn gebaseerd op cijfers van respectievelijk 2011 en 2010, zijn de volgende gegevens ontleend:

Woningstichting Putten Netto kasstroom per vhe Rentedekkingsgraad

2,2

Financiering per vhe

€ 27.603

Gemiddelde rentelasten Netto bedrijfslasten per vhe

40

€ 1.291

In onderstaande tabel valt op dat Woningstichting Putten in 2011 ten opzichte van 2010 een veel lagere netto kasstroom per vhe heeft, terwijl deze in de regio en landelijk op hetzelfde niveau is gebleven. De netto kasstroom per vhe is bij ons in 2011 opmerkelijk lager dan in 2010 doordat enerzijds in 2011 de onderhoudslasten € 1,3 mln. hoger zijn waar € 0,9 mln. hogere huuropbrengsten en opbrengsten uit verkoop van onroerende zaken tegenover staan. Anderzijds is de betaalde rente in 2011 ruim € 0,5 mln. hoger dan in 2010. De toename in de betaalde rente in 2011 is ook terug te zien in de forse toename van de financiering per vhe ten opzichte van 2010. Deze ontwikkeling bij Woningstichting Putten is niet terug te zien bij de overige corporaties, want voor de regio en landelijk ligt de financiering per vhe in lijn met vorig jaar. De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Gezien de hiervoor genoemde ontwikkelingen in de netto kasstroom en de financiering is de rentedekkingsgraad in 2011 bij Woningstichting Putten opvallend lager dan in 2010, terwijl dit voor de regio en landelijk op een (vrijwel) gelijk niveau is gebleven. De rentedekkingsgraad ligt echter nog steeds boven het gemiddeld van de

2011

2010

Regio Landelijk Woningstichting Putten € 1.947 € 1.184 € 1.073

€ 1.179

€ 1.019

1,8

3,5

2,1

1,8

€ 27.753 € 31.673

€ 21.232

€ 26.183

€ 32.459

2

Regio Landelijk

4,27%

4,37%

4,17%

4,29%

4,41%

4,32%

€ 919

€ 1.237

€ 1.299

€ 1.081

€ 1.253

€ 1.257

41

regio en het landelijk gemiddelde. Daarnaast zijn de gemiddelde rentelasten van de leningenportefeuille nog steeds lager dan gemiddeld, in de verhouding tot het gemiddelde is hierin het afgelopen jaar weinig veranderd. Ook is nog steeds sprake van opvallend lagere bedrijfslasten per woning dan het gemiddelde. Dit alles draagt bij aan de goede financiële positie van Woningstichting Putten.

5.2 Financiële continuïteit Bij het realiseren van de strategische doelen streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Hierop wordt mede toegezien door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, die mede op basis van het solvabiliteitsoordeel en het continuïteitsoordeel zicht houdt op de vraag of de ambities van de corporatie aansluiten bij de financiële positie. Ons doel is dat het A1 continuïteitsoordeel van het CFV wordt behouden. Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ziet toe op de financiële continuïteit met haar eisen rond financierbaarheid. Wij zijn voor de borging van onze financiering aangewezen op het WSW, dus wij zullen aan haar eisen moeten blijven voldoen. De ontwikkeling van de financiële continuïteit wordt daarmee door externen nauwlettend in de gaten gehouden, maar ook Woningstichting Putten zelf houdt vinger aan de pols.

5.2.1 Externe beoordeling Oordeelsbrief BZK

Van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) hebben wij in november 2012 de oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 ontvangen. In deze brief spreekt de minister zijn oordeel uit over: a. de financiële positie van de corporatie; b. de mate waarin wet- en regelgeving is nageleefd. Het financiële oordeel is gebaseerd op het solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De minister concludeert op basis van het door het Centraal Fonds uitgebrachte oordeel over de vermogenspositie, dat de solvabiliteit, uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit, ultimo 2011 voldoende is. Dit betekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen.

42

Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving heeft de Minister een opmerking gemaakt over het voldoen aan de staatsteunregeling. Over het verslagjaar 2011 is in zijn algemeenheid geconstateerd dat veel corporaties een onjuiste en/of onvolledige administratie hebben gevoerd op het gebied van toewijzing in het kader van de staatssteunregeling. Dit heeft in de sector geleid tot veel Assurancerapporten met oordeelsonthouding of zelfs een afkeurend oordeel hierover van de accountants. Ook bij Woningstichting Putten was voor 2011 sprake van een oordeelsonthouding, waardoor wij niet voldeden aan de staatssteunregeling. Gelet op de genoemde aanloopproblemen vindt de Minister een sanctie echter nog niet op zijn plaats. Wel wordt verwacht dat inzake de staatssteunregeling het verslagjaar 2012 tot een positieve beoordeling van de accountant zal leiden.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) geeft jaarlijks een solvabiliteitsoordeel en een continuïteitsoordeel. Deze oordelen zijn gebaseerd op een uniforme waarderingsmethodiek van de bedrijfswaarde. Hierdoor is het voor het CFV mogelijk een vergelijking tussen corporaties te maken. Met het solvabiliteitsoordeel wordt vastgesteld of de corporatie financieel gezien in staat is haar bestaande woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen verkoop. Het solvabiliteitsoordeel 2012 is gebaseerd op onze vermogenspositie op balansdatum 31 december 2011. Omdat de huurtoeslagheffing nog niet wettelijk was opgelegd op moment van oordeelsvorming, is het oordeel gebaseerd op de vermogenspositie exclusief de heffing. Daarnaast is er geen rekening gehouden met eerdere invoering van de huurtoeslagheffing in 2013 en een saneringsheffing in 2013.

Het CFV concludeert op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie 2011 dat het vermogen op 31 december 2011 groter is dan het voor onze corporatie minimaal noodzakelijke volkshuisvestelijke vermogen op basis van de risico-inschatting inclusief vpb-beklemming (56,2% ten opzichte van 9,5%). Dit leidt tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’. Indien het verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen en het berekende risicobedrag minder dan 10% van het balanstotaal bedraagt, wordt aanvullend bezien of de marktwaarde van het bezit meer dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Deze zogenaamde marktwaardetoets moet aan het licht brengen of in geval van nood de te verwachten verkoopopbrengsten van delen van het woningbezit in voldoende mate als vangnet kunnen fungeren. Nu is deze aanvullende toets voor ons niet van toepassing omdat het genoemde verschil 46,7% bedraagt en dus hoger is dan 10%, toch heeft het CFV de marktwaardetoets gerapporteerd. De verhouding

tussen marktwaarde en bedrijfswaarde bedraagt bij ons 212,3%, dus ook op basis van de marktwaardetoets is ons vermogen voldoende. Jaarlijks geeft het Centraal Fonds een continuïteitsoordeel af. Het continuïteitsoordeel doet een uitspraak in hoeverre de door de corporatie voorgenomen activiteiten in de prognoseperiode passend zijn bij de vermogenspositie. Het meest recente oordeel is gebaseerd op de begroting 2012-2016. Hiertoe wordt het volkshuisvestelijk vermogen na het derde prognosejaar (2014) en aan het einde van de prognoseperiode (2016) berekend. Woningstichting Putten heeft in juni 2012 een A1-oordeel gekregen. De voorgenomen investeringen zijn geplaatst in het kader van de beoordeling van het Centraal Fonds. Hieruit blijkt dat ons volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2016 nog steeds voldoet aan de eisen voor een A1-oordeel, want het zit nog ruim boven de ondergrens van 2016. De onderstaande gegevens zijn ontleend aan de bij dit oordeel horende rapportage.

Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2016 (incl. meerjarenbegroting) Ondergrens ultimo 2014 (risico plus vpb beklemming) Ondergrens ultimo 2016 (risico plus vpb beklemming)

Uit de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ 2012 van het CFV, gebaseerd op cijfers van 2011, zijn de volgende gegevens ontleend: Ons volkshuisvestelijk vermogen ligt niet alleen boven het vereiste minimum, maar is ook hoger dan bij andere corporaties. De financiële positie van Woningstichting Putten is dus gezond, ook in vergelijking met andere corporaties.

Vermogen € 61,3 mln. € 59,2 mln. € 14,2 mln. € 22,8 mln.

% balans-totaal 48,8 44,8 11,3 17,2

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

De totale leningenportefeuille van Woningstichting Putten bedraagt eind 2012 € 54 mln. Daarvan is € 17,4 mln. geborgd door het WSW (en de rest door de Gemeente Putten), waar wij sinds 2009 bij zijn aangesloten. Het WSW is geen toezichtsorgaan, maar zij zorgt dat woningcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen door garanties te verstrekken aan hun financiers (borging). Het WSW

Woningstichting Putten

Regio Landelijk

Volkshuisvestelijk vermogen eind 2011 per vhe

€ 35.877

€ 18.303 € 13.802

Volkshuisvestelijk vermogen eind 2016 per vhe

€ 31.575

€ 13.882 € 12.348

43

doet dat op basis van een onderlinge garantiestelling van corporaties met achtervang van de overheid. Het WSW monitort actief risico’s om vast te stellen of corporaties aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Op basis van de begroting 2012 heeft het WSW het faciliteringsvolume voor de jaren 2012 tot en met 2014 bepaald. Dit is het bedrag dat aangeeft hoeveel leningen Woningstichting Putten deze drie jaar onder borging van het WSW kan aantrekken voor de financiering van borgbare onroerende zaken en herfinanciering van bestaande leningen. Het faciliteringsvolume is in mei 2012 vastgesteld op € 18 mln., inclusief de forward gefixeerde leningen. In november 2012 heeft het WSW laten weten, gezien de grote financiële onzekerheden

44

omtrent de uitwerking van het regeerakkoord, de borging van de financieringsbehoefte voor alle deelnemers te beperken tot en met het jaar 2013. Het WSW geeft derhalve geen faciliteringsvolume voor 2014 en verder af. Het (resterende) faciliteringsvolume voor 2012 en 2013 is in december 2012 vastgesteld op € 7,3 mln. Hiervan heeft Woningstichting Putten tot op heden nog geen gebruik gemaakt. Voor 1 april 2013 heeft het WSW de nieuwe prognoses op basis van de financiële meerjarenbegroting 2013-2022 van ons ontvangen. Het WSW zal op basis daarvan beoordelen wat de effecten zijn van de overheidsmaatregelen, welke in deze prognoses zijn ingerekend (zie paragraaf 5.2.2), op

de beoordelingscriteria van onze corporatie en de borging daar op afstemmen. Het WSW hanteert een kasstroommodel op basis waarvan zij bepalen of de aan te trekken leningen kunnen worden geborgd. Zij corrigeert de operationele kasstroom voor een aflossingsfictie van 2% van de leningenportefeuille. Op basis van onze financiële meerjarenbegroting zien deze kasstromen er voor de komende vijf jaar als volgt uit:

Het WSW stelt als eis dat de gecorrigeerde operationele kasstroom de komende vijf jaar positief moet zijn. Dit is voor onze meerjarenprognose (zie verder paragraaf 5.2.2.) dus het geval. Dit betekent dat de financierbaarheid van DAEB-activiteiten geen problemen geeft en de leningen kunnen worden aangetrokken onder borging door het WSW.

2013

2014

2015

2016

2017

Operationele kasstroom WSP

2.478

1.724

2.037

2.104

1.671

Af: Aflossingsfictie leningen (2%)

1.084

1.103

1.182

1.215

1.184

Operationele kasstroom WSW

1.394

621

855

889

487

Bedragen x € 1.000.

5.2.2. Interne beoordeling Meerjarenprognose

Voor de jaren tot en met 2015 heeft Woningstichting Putten nog ruim € 15,5 mln. aan investeringen in nieuwbouw gepland staan. Deze investeringen zijn opgenomen en doorgerekend in de financiële meerjarenbegroting. Vanzelfsprekend zijn nieuwbouwprojecten met de nodige onzekerheden omgeven, maar de ingerekende projecten zijn allemaal zogenaamde harde projecten. Naast nieuwbouw zijn de onderhoudsuitgaven en verbeteringen ingerekend, waarbij rekening is gehouden met de benodigde energiemaatregelen die nodig zijn om ons woningbezit minimaal te laten voldoen aan label C of ten behoeve van comfortverbetering. Gezien de grote wettelijke onzekerheden rondom inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn wij voor de komende jaren voor alle huurders van sociale huurwoningen uitgegaan van de extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie, welke voor de laagste inkomens (tot € 33.614) is toegestaan. De inflatie is door ons jaarlijks gesteld op 2,25% gesteld. In onze meerjarenbegroting is rekening gehouden met het voorstel het WWS-puntensysteem voor de bepaling van de maximaal toegestane huur te vervangen door een maximaal toegestane huur van 4,5% van de WOZwaarde van een woning. Met ingang van 1 januari 2013 kan het CFV maximaal 5% in plaats van maximaal 1% van de jaarhuuromzet

aan saneringssteun heffen. Onze verwachting is dat het CFV de komende vijf jaar de saneringssteun zal vaststellen zoals de volgende tabel. Prognosejaar 2013

Saneringsheffing 4%

2014

3%

2015

3%

2016

2%

2017

1%

Daarnaast moeten we vanaf 2013 een verhuurderheffing betalen voor iedere sociale huurwoning die wij bezitten. De heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde. Het tarief van de verhuurderheffing voor 2013 is vastgesteld op 0,014% van de WOZ-waarde. Voor 2014 was de verhuurderheffing aanvankelijk op 0,231% gesteld, maar in het regeerakkoord is een extra verhuurderheffing opgenomen. Voor de komende vijf jaar hebben wij de volgende tarieven, per € 1.000 WOZ-waarde, voor de (extra) verhuurderheffing ingerekend: Prognosejaar 2013

Heffing € 0,13

2014

€ 3,65

2015

€ 4,51

2016

€ 5,43

2017

€ 6,38

45

Ultimo 2012 hebben we nog zes opgeleverde nieuwbouw woningen welke wij in 2013 verwachten te verkopen. Daarnaast zijn we er in de begroting van uitgegaan dat we jaarlijks twee bestaande woningen zullen verkopen.

van 2009 meer dan 10% bedraagt. Daarnaast zal vanaf 2018 een fiscale onderhoudsvoorziening worden gevormd. Deze twee tijdelijke maatregelen zouden ertoe moeten leiden dat we belastingbetaling tot 2019 kunnen uitstellen.

Tenslotte is ten aanzien van de post vennootschapsbelasting gekozen om in 2012 gebruik te maken van de mogelijkheid onroerend goed af te waarderen naar lagere WOZ voor zover de waardedaling ten opzichte

Dat in twee jaren de netto kasstroom nihil is, komt doordat wij sturen op een positieve stand van de liquide middelen. Wanneer dit niet het geval is, wordt het tekort bij geleend.

Vorenstaande aannames leiden voor de komende jaren tot de volgende kasstroomprognoses: Kasstromen

2013

2014

2015

2016

2017

Ontvangsten Uitgaven Operationele kasstroom

10.599 -8.121 2.478

11.266 -9.542 1.724

11.917 -9.879 2.038

12.558 -10.453 2.105

13.011 -11.340 1.671

Investeringen Verkopen Investeringskasstroom

-6.225 2.242 -3.983

-6.034 359 -5.675

-3.963 314 -3.649

-750 342 -408

-44 341 297

965

3.951

1.611

-1.514

-1.550

-540

0

0

183

418

Financieringskasstroom Netto kasstroom Bedragen x € 1.000

46

Rentedekkingsgraad

Voor de beoordeling van de financiële continuïteit is het belangrijk om te weten of Woningstichting Putten in staat is de toekomstige financieringslasten uit de operationele kasstromen (exploitatie) te kunnen voldoen. Hiervoor wordt de interest coverage ratio (ICR) gebruikt. Dit is de operationele kasstroom voor

Operationele kasstroom excl rente Rentelasten (netto) Rentedekkingsgraad (ICR)

rente in relatie tot de betaalde rente. Wij hebben deze norm vastgesteld op minimaal 1,4. Toetsing van deze norm aan de verwachte kasstroomprognose geeft het onderstaande resultaat.

2013 4.755 2.277

2014 4.052 2.328

2015 4.598 2.561

2016 4.769 2.665

2017 4.338 2.667

2,09

1,74

1,80

1,79

1,63

In alle jaren wordt (ruim) aan de norm voldaan.

Scenario’s

Er is een scenario op de basisbegroting doorgerekend, waarbij meer nieuwbouw (totaal 106 eenheden) aan de plannen zijn toegevoegd. Bij dat scenario ontstaan nog steeds geen knelpunten ten aanzien van financiële continuïteit. De jaarlijkse operationele kasstromen inclusief 2% aflossingsfictie leiden er toe dat het saldo van de kasstromen over vijf jaren gemeten positief is. Ook is de tendens van de jaarlijkse kasstromen positief. Daarnaast ligt ook de ICR jaarlijks (net) boven de gestelde eis. We hebben bij dit scenario getoetst in hoeverre we van de extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie afhankelijk zijn. Het blijkt dat, om de nieuwbouwaantallen sociale huur conform de woonvisie te kunnen realiseren, we niet kunnen volstaan met een inflatievolgend huurbeleid. In geval van een inflatievolgend huurbeleid komt de kasstroomprognose van het WSW op de middellange termijn niet langer positief uit. De jaarlijkse ICR leidt daarbij slechts incidenteel tot een verhoogd financieringsrisico.

47

6

Risicomanagement

6. Risicomanagement In het kader van het in-control zijn als onderneming is het belangrijk om de risico’s die kunnen optreden en de gevolgen daarvan voor de bedrijfsvoering in kaart te brengen en waar mogelijk te beheersen. In 2011 heeft het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement (NAR) ons ondersteund in de verdere implementatie van risicomanagement. Dit heeft ertoe geleid dat de volgende vijf belangrijkste risico’s zijn benoemd: 1. Marktontwikkelingen 2. Grondposities 3. Renterisico 4. Kwaliteit medewerkers 5. Besluitvorming Naast deze vijf genoemde risico’s onderkennen wij dat het onverwacht politiek ingrijpen als gevolg van wijzigingen in wet- en regelgeving een grote invloed kan hebben op onze financiële positie. Hierop zijn de sturingsmogelijkheden voor individuele corporaties beperkt.

50

In 2012 hebben we een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de periode 2013-2017. Bij het opstellen van dit plan hebben we de sterke en zwakke punten van de eigen organisatie in kaart gebracht en de kansen en bedreigingen die vanuit de omgeving op ons afkomen. Hieruit zijn impliciet een aantal risico’s (en kansen) naar voren gekomen waarmee wij bij onze beleidskeuzen rekening hebben gehouden.

6.1 Marktontwikkelingen Als we het over risico’s als gevolg van marktontwikkelingen hebben, gaat dit voornamelijk om het lange termijnrisico op structurele leegstand in geval van onder andere een onvoldoende op de vraag afgestemde woningvoorraad.

van zelfstandig te verhuren appartementen. Bovendien zijn er wat ons betreft alleen mogelijkheden tot uitbreiding van begeleid zelfstandig wonen op verzoek van een specifieke cliëntengroep.

Dit zogenaamde woningmarktrisico is reeds in 2009 in kaart gebracht bij de discussie rond het strategisch voorraadbeheer. Hier zijn verwachte bevolkingsontwikkelingen en marktontwikkelingen voor de gemeente Putten besproken. De ontwikkelingen zijn in 2011 opnieuw tegen het licht gehouden bij het opstellen van de Woonvisie en bij het onderzoek naar de behoefte aan wonen en zorg. In 2012 heeft er wederom een onderzoek, Woon 2012, plaatsgevonden. De resultaten hiervan zullen in 2013 gerapporteerd worden en vormen de basis voor de nieuwe regionale woningbehoefte en binnenregionale verdeling van nieuwbouwaantallen (KWP). Gelet op de grote vraag naar betaalbare woonruimte zijn de risico’s op structurele leegstand in Putten vooralsnog zeer beperkt.

Gezien de huidige marktomstandigheden in de regio Putten zijn de risico’s in het kader van verkoopbaarheid van woningen de laatste jaren sterk toegenomen. Het verkoopbeleid van Woningstichting Putten is echter terughoudend. Voor het bestaande bezit rekenen we op slechts twee woningverkopen per jaar en ultimo 2012 hebben we nog zes gerealiseerde nieuwbouw koopwoningen in onze woningvoorraad. In ons ondernemingsplan hebben we bovendien opgenomen dat we terughoudend zijn met de bouw van nieuwe koopwoningen in verband met verkooprisico’s en het benutten van nieuwbouwlocaties voor de bouw van huurwoningen ten behoeve van de gewenste transformatie van ons bezit.

6.2 Grondposities Ten aanzien van grondposities gaat het voornamelijk om het risico dat niet kan worden voldaan aan afspraken met de gemeente over het bouwvolume (en type). Ook dit risico wordt getypeerd als woningmarktrisico. In 2012 heeft Woningstichting Putten met de gemeente Putten prestatieafspraken gemaakt voor de jaren 2012-

Wij monitoren de vraag van onze klanten naar onze producten om tijdig te kunnen anticiperen op veranderende behoeften. De kans op het aanbieden van typen woningen waaraan de klant geen behoefte heeft, wordt daarmee verkleind en leegstand voorkomen. Zowel bij nieuwbouw als bij transformatie van ons huidige bezit liggen hier risico’s maar ook kansen. In ons ondernemingsplan hebben we bepaald dat we het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen gaan vergroten, door middel van transformatie van ons bezit, met name op inbreidingslocaties. Daarnaast hebben we, conform het KWP, als norm gesteld dat minimaal 88% van de nieuwbouw bestaat uit nultredenwoningen. Ten aanzien van maatschappelijk onroerend goed (zoals woonvoorzieningen voor verstandelijk en/of lichamelijk beperkten) bestaat een verhoogd risico op leegstand in verband met wijzigende politieke beslissingen. In het ondernemingplan hebben we, uitgaande van de ophanden zijnde scheiding van wonen en zorg, gedefinieerd dat we bij het ontwik-kelen van maatschappelijk vastgoed zullen kiezen voor realisatie

2017. Hierin zijn diverse afspraken gemaakt over (her/ des) investeringen, kwaliteit bezit, leefbaarheid en zorg. De aantallen nieuw te bouwen woningen in de in 2011 opgestelde Woonvisie van de Gemeente Putten zijn te hoog ten opzichte van het beschikbare contingent van de provincie.

51

Onze resterende woonbehoefte van 106 eenheden, waar op dit moment nog geen concrete projecten voor zijn, kan desondanks wel binnen de bestaande afspraken worden gerealiseerd. De termijn waarop de realisatie van deze eenheden zou kunnen plaatsvinden, is echter nog onzeker. Door gebrek aan betaalbare grond kunnen wij beperkt of geen nieuwbouw realiseren. Tegelijkertijd is het door overheidsregels moeilijk om grond nu al aan te kopen. Daarnaast ontstaat bij het speculatief doen van grondaankopen een groot risico of de grond daadwerkelijk kan worden bebouwd. Er is door Woningstichting Putten in 2012 geen grond aangekocht. Dus ook geen grond waar geen zekerheid is dat er binnen 10 jaar een bouwbestemming op zal komen. Er zijn dit jaar eveneens geen aankopen van bestaande woningen gedaan om een toekomstige herontwikkeling mogelijk te maken.

6.3 Renterisico Het renterisico is het risico dat de netto kasstroom van Woningstichting Putten wordt beïnvloed door schommelingen van de rente. De rentelasten over de leningenportefeuille vormen een belangrijk deel van de uitgaven van Woningstichting Putten. Zo werd over 2012 € 2,3 mln. verantwoord aan rentelasten op een huuropbrengst van € 9,9 mln. Afgerond bedragen de rentelasten dus 23% van de huuropbrengsten.

Rente Exposure

6.3.1 Rente-exposure

Naast de beweeglijkheid van de rente is de omvang van het renterisico afhankelijk van de omvang van het bedrag dat onder invloed staat van rentefluctuaties, dit wordt exposure genoemd. Onderstaande grafiek toont de rente-exposure in de jaren 2013 t/m 2022 van de bestaande leningenportefeuille. Woningstichting Putten voldoet in de periode 20132022 voor wat betreft de huidige leningenportefeuille aan de WSW-norm inzake rente-exposure. Deze norm houdt in dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen rente-exposure mag ondergaan. In 2014 en 2016 is sprake van een hoge rente-exposure als gevolg van een spreadherziening. Dit betekent dat de risico-opslag, als onderdeel van het totale rentepercentage, wordt herzien. Bij een renteconversie wordt de basisrente zelf herzien. Wanneer we de huidige leningenportefeuille verhogen met de toekomstige financieringsbehoefte op basis van onze meerjarenprognose, ontstaat het in onderstaande grafiek weergegeven beeld van de rente-exposure in de jaren 2013 t/m 2022. De WSW-norm in deze grafiek is de eerder genoemde norm dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen renteexposure mag ondergaan. Deze is hier gebaseerd op de bestaande leningenportefeuille exclusief aanvullende financieringsbehoefte. Dit betekent dat als wel met deze financieringsbehoefte rekening gehouden wordt, de WSW-norm hoger komt te liggen.

Grafiek: Rente-exposure huidige leningenportefeuille 2013 - 2022

10.000 8.000 6.000

Eindaflossing

4.000

Spreadherziening

Renteconversie wsw norm

2.000 0

52

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Renterisico

Grafiek: Renterisico exposure totale bedrijfsvoering 2013 - 2022

15.000

10.000

Spreadherziening Renteconversie Financierings-

5.000

behoefte

wsw norm 0

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

-5.000

-10.000

In de grafiek hierboven is goed te zien dat in het jaar 2014 een relatief groot renterisico ontstaat. Dit komt door de nieuwbouw in dat jaar van € 5,9 mln en door de spreadherziening van een lening van € 5 mln. Uit deze grafiek blijkt ook dat vanaf het jaar 2016 negatieve financieringsbehoeften ontstaan (liquiditeitsoverschotten) doordat er geen nieuwbouwprojecten zijn meegenomen.

6.3.2 Derivatenportefeuille

variabele leningen die voor of tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract zijn aangetrokken. De aan te trekken payer swaps mogen geen langere looptijd hebben dan het lopende jaar en de direct daarop volgende negen kalenderjaren. Het speculatief gebruik van derivaten is te allen tijde verboden. Indien het renterisico gereduceerd kan worden op een meer ‘traditionele’ on-balancewijze (financiële transacties die in de balans worden

In september 2012 zijn door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties beleidsregels gepubliceerd inzake het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen, welke van toepassing zijn vanaf 1 oktober 2012. Als gevolg hiervan hebben wij onder begeleiding van een externe deskundige, daar waar nodig, ons treasurystatuut aangepast. Dit herziene statuut is eind november 2012 vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In ons treasurystatuut hebben wij opgenomen dat het gebruik van derivaten slechts is toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisico-reductie. Met andere woorden: derivaten mogen worden gehanteerd als defensief instrument. Er mogen uitsluitend financiële derivaten aangetrokken worden ter hedging van

53

opgenomen, bijvoorbeeld leningen met uitgestelde storting) geniet dit de voorkeur. Daarnaast hebben wij in het treasurystatuut beschreven dat rente-instrumenten worden afgesloten bij banken met minimaal een internationale AA-rating. Alvorens met een bepaalde bank een rente-instrument aan te gaan, zullen de wederzijdse verplichtingen die daaruit voortkomen geregeld worden in een speciaal daartoe af te sluiten contract. Tenslotte is door ons in het treasurystatuut vastgelegd dat voor het aangaan van derivatentransacties vooraf

54

goedkeuring nodig is van de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen. Voorafgaande aan het effectueren van de derivatentransactie is bovendien een advies van een extern deskundige noodzakelijk. Deze deskundige mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de partij die de transactie verschaft. Het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan maakt bij Woningstichting Putten onderdeel uit van de begroting, welke eveneens wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen.

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op peildatum 31 december 2012 opnieuw onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffer aanhouden om te kunnen voldaan aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van 1% respectievelijk 2%. Op 31 december 2012 bestaat de portefeuille van Woningstichting Putten uit twee basisrenteleningen, die in de opvatting van het CFV (en niet in de opvatting van het WSW) als derivaten kwalificeren. Basisrenteleningen zijn leningen waarbij op een bepaald moment de kredietopslag herzien gaat worden. Op het moment van renteherziening zal de kredietopslag worden herzien. Indien de bank en de corporatie geen overeenstemming bereiken over de aanpassing van de kredietopslag zal de leningovereenkomst worden beëindigd. Bij beëindiging vindt op de herzieningsdatum een verrekening plaats tussen de basisrente en de rente op de kapitaalmarkt over de rest van de looptijd. Dit bedrag en de hoofdsom moeten worden afgerekend. Dit betekent een herfinancieringsrisico voor de corporatie. De waarde van onze derivatenportefeuille ziet er als volgt uit:

Nominale waarde Marktwaarde

31-12-2012 10.500 -3.480

Marktwaarde bij rentedaling van -1%

-5.992

Marktwaarde bij rentedaling van -2%

-8.503

Bedragen x € 1.000.

De marktwaarden geven aan wat door ons moet worden bijgestort op moment dat de leningovereenkomsten worden beëindigd, vandaar de weergave als negatieve bedragen. Er wordt geen specifieke buffer aangehouden in de vorm van middelen die liquide zijn of direct liquide zijn te maken, maar dit is bij derivaten in de vorm van basisrenteleningen ook niet vereist.

Door steeds veranderende regelgeving moet het kennisniveau van de medewerkers up-to-date blijven om zo schade door verkeerde beslissingen te voorkomen. Per afdeling hebben we daarom een jaarlijks opleidingsbudget beschikbaar. Daar waar intern onvoldoende expertise aanwezig is, huren we externe deskundigen in. Om de integriteit van de medewerkers te bewaken is binnen Woningstichting Putten een Integriteitsbeleid opgesteld. Iedere nieuwe medewerker ontvangt deze gedragscode bij indiensttreding en conformeert zich met de inhoud. In de plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken wordt expliciet het thema integriteit aan de orde gesteld. In 2012 heeft vier keer een personeelsoverleg plaatsgevonden. Hiermee wordt de betrokkenheid van medewerkers bij andere zaken dan hun eigen werk/ afdeling vergroot. Tijdens dit overleg is gesproken over lopende zaken binnen de andere afdelingen en over nieuwe ontwikkelingen en projecten.

6.5 Besluitvorming Het gaat hierbij voornamelijk om de mogelijke risico’s van onvoldoende sturing van de organisatie op basis van de beschikbare informatie en het niet tijdig monitoren van het bereiken van de gestelde doelen. Woningstichting Putten bevindt zich in een dynamische omgeving, onder meer op het gebied van wet- en regelgeving. Dit verhoogt het belang van een adequate planning- en controlcyclus, die tevens regelmatig dient te worden aangepast aan de actuele ontwikkelingen. Onze beheersingsmaatregelen bestaan uit: • Ondernemingsplan; • (Financiële) meerjarenbegroting; • Maandelijkse budgetrapportage; • Viermaandelijkse managementrapportage; • Procuratieregeling; • Investeringsstatuut.

6.4 Kwaliteit medewerkers Het succes van een organisatie wordt in belangrijke mate bepaald door de kwaliteit van haar medewerkers. Kwaliteit wordt daarbij bepaald door onder meer kennis, integriteit en betrokkenheid

55

7

Toekomst

7 Toekomst In dit jaarverslag stonden onze activiteiten in 2012 en de financiële vertaling ervan centraal. Graag kijken we naar de komende jaren. Wat brengen die voor de corporatiesector in het algemeen en voor Woningstichting Putten in het bijzonder? De onzekere economische situatie en de sterke noodzaak voor verdere bezuinigingen op rijksniveau zetten de sector stevig onder druk. De maatregelen uit het regeerakkoord hebben grote invloed op de financiële positie van de corporaties. Door een aantal negatieve gebeurtenissen in de sector in de afgelopen jaren is de roep om meer in- en extern toezicht sterk toegenomen. In de concept-herziening van de Woningwet is hierover al het nodige opgenomen. Ook de parlementaire enquête die in 2013 plaatsvindt, zal zijn effect hebben op de regelgeving die voor corporaties van kracht is. De corporatiesector moet nog nadrukkelijker duidelijk maken waarom zij de dingen doet die zij doet en wat de maatschappelijke meerwaarde is. Het huisvesten van mensen met de smalle beurs is een kerntaak die de afgelopen jaren in sommige situaties wat naar de achtergrond is verschoven. Juist deze ontwikkeling heeft ertoe geleid dat er veel discussie is over de rol en taakvervulling. Toch is dit niet altijd terecht. Dankzij een brede sociale volkshuisvestingssector hebben wij in Nederland een kwalitatief zeer goede huursector in wijken waar het over het algemeen goed wonen is. Verwacht mag worden dat de sector in de toekomst kleiner zal worden, niet alleen qua vraagontwikkeling van lagere inkomensgroepen, maar ook om alle financiële gevolgen van de verhuurderheffing te kunnen dragen. Ook in Putten kan de voorraad sociale huurwoningen op termijn kleiner worden, als we kijken naar de ontwikkeling van het aantal huishoudens met een lager inkomen. Hier gaan echter nog wel wat jaren overheen voordat het zover is. Door de huidige scheefheid zijn veel woningen momenteel nog bewoond door mensen met een hoger inkomen. Bovendien groeit het aantal huishoudens de komende jaren nog, in tegenstelling tot andere gebieden in Gelderland waar de krimp is ingezet. Het toekomstige huurbeleid kan ertoe leiden dat de mensen met hogere inkomens verhuizen naar een woning in de koopsector. Dit vergroot de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroep.

58

Wij zetten nog steeds in op een beperkte verruiming van de sociale huurwoningenvoorraad. Dit doen wij via de toevoeging van toekomstbestendige woningtypen. Als we zouden willen beantwoorden aan de vraag, zou er in de periode 2010-2020 nog een aantal van circa 290 sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd (plancapaciteit), op een totale plancapaciteit van 980 nieuwe woningen. Helaas biedt de huidige KWPafspraak hiervoor geen ruimte en zal Putten het met het toegekende aantal van 555 woningen moeten doen. Deze zijn inmiddels ook allemaal opgenomen in harde plannen. De ruimte om het aantal sociale huurwoningen te vergroten is er zonder medewerking van de provincie en de regio dan ook niet. In 2013 wordt op basis van Woon 2012 in regionaal verband de discussie geopend over de KWP-cijfers. Dit zou voor Putten moeten leiden tot een hoger aantal nieuwbouwwoningen, waaronder huurwoningen in het betaalbare segment. Onze focus ligt met name op het betaalbare segment, de zogenaamde DAEBactiviteiten. Het duurdere segment is primair een markt voor andere partijen, te meer daar de financieringscondities voor dit type woningen voor corporaties niet gunstiger zijn dan voor andere partijen. De kern van onze activiteiten bevindt zich dus in het segment met een huurprijs tot € 681 (prijspeil 2013). Als er in een duurder segment aanbod wordt gerealiseerd, moet dat kostendekkend gebeuren. De komende jaren staat er een ‘hard’ nieuwbouwprogramma op stapel, waarmee een investeringsbedrag van ruim € 15,5 mln. is gemoeid, waarvan € 5,1 mln. onrendabel. Ook in (regulier) onderhoud en verbetering van het bestaande bezit (inclusief energetische maatregelen) staan de nodige uitgaven tot 2022 gepland, te weten een bedrag van € 37,3 mln. Deze projecten vragen de nodige inzet van onze (kleine) werkorganisatie. In het ondernemingsplan 2013-2017 hebben we de contouren neergezet voor ons beleid ten aanzien van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, om de strategische doelen te realiseren die wij gezamenlijk met onze stakeholders hebben benoemd. Zo geven wij concreet vorm aan de maatschappelijke resultaten die van onze woningstichting mogen worden verwacht.

8

Verslag van de Raad van Commissarissen over 2012

8 Verslag van de Raad van Commissarissen over 2012 Inleiding

2012 is voor elke woningcorporatie een roerig jaar geweest. Een jaar, dat behoorlijk in het teken gestaan heeft van een zoekend overheidsbeleid over de aanpak van de vastgelopen woningmarkt. Dit geldt zowel voor de koop- als huursector. Het zoekende overheidsbeleid dat uiteindelijk pas in 2013 vastere vorm gekregen heeft, heeft als neveneffect gehad dat de woningcorporaties lange tijd niet wisten waar ze aan toe waren. Het heeft geleid tot uitstel en stop van nieuwbouw- en renovatie projecten, het niet kunnen verzilveren van voorgenomen verkoop van huurwoningen aan de markt, en extra werk aan rapporteren aan WSW en Centraal Fonds. Allemaal zaken die een projectgeoriënteerde organisatie afhouden van de daadwerkelijke volkshuisvestelijke taak. De Raad van Commissarissen (RvC) en directie van Woningstichting Putten (WSP) hebben de ontwikkelingen op de voet gevolgd en waar nodig de effecten daarvan doorgesproken en het beleid aangepast. Dit heeft geleid tot aanpassingen en aanscherpingen van het treasurybeleid, een nieuw en geactualiseerd ondernemingsplan (2013 - 2017)

weer nieuwe woningen op te leveren, onderhoud en renovatie met energiemaatregelen te realiseren en dusdanige plannen te ontwikkelen voor de nabije toekomst waarmee daadwerkelijk een bijdrage wordt geleverd aan het lokale volkshuisvestingsbeleid.

Werkzaamheden

De Raad van Commissarissen heeft tot taak het houden van toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Woningstichting Putten. Daarnaast staat de RvC het bestuur met raad terzijde. In dit verslag legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop invulling is gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Het toezicht door de RvC omvat in ieder geval: • de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • het toezicht op en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • de financiële verslaggeving; • de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. In de statuten zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC omschreven. Een uitwerking heeft plaatsgevonden in het Reglement voor de RvC.

Toezichtkader

en scenarioanalyses ter beoordeling van risico’s in de toekomst. Hoewel het er voor Woningstichting Putten met het nieuwe overheidsbeleid niet gemakkelijker op geworden is om aan de kerntaken voor de volkshuisvesting te voldoen (verhuurderheffing, verhoging huren, aanpak scheefwoners, extra belastingdruk), zijn wij blij dat de uitgangssituatie van Woningstichting Putten een van de betere is vergeleken met de situatie waarin vele andere woningcorporaties verkeren. Woningstichting Putten is dankzij een prudent financieel beleid in staat gebleken ook in 2012

60

Het kader voor de beoordeling van de werkzaamheden van Woningstichting Putten wordt gevormd door het ondernemingsplan. Hierin zijn de kaders voor het beleid vastgelegd. De vertaling van het ondernemingsplan krijgt zijn beslag in de (meerjaren)begroting. Die biedt zicht op de operationele en financiële doelstellingen van de corporatie. Bij de meerjarenbegroting 20122021 is een addendum gemaakt met meerdere scenario’s naar de toekomst, waaruit naar voren kwam welke financiële risico’s er naar de toekomst waren met bijvoorbeeld extra nieuwbouw al dan niet aangevuld met investeringen in energiemaatregelen en eventuele verkoop van bezit. Dit bood een mooie onderlegger voor de discussie rond het nieuwe ondernemingsplan 2013-2017, met de titel “Ruimte geven en samen leven”. Daarbij zijn een aantal keuzes gemaakt ten aanzien van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit.

Deze keuzes zijn ook besproken met de belangrijkste stakeholders en konden op brede steun rekenen. Het ondernemingsplan is daarna door de RvC vastgesteld. Vervolgens is dit plan vertaald in de meerjarenbegroting 2013-2022, als nieuw toetsingskader. Bij de periodieke rapportage is door de RvC toegezien op de realisatie van de doelstellingen ten aanzien van de verschillende prestatievelden zoals het huisvesten van de doelgroepen van beleid, het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, de leefbaarheid, de kwaliteit van het bezit, de financiële continuïteit en de taken op het gebied van wonen en zorg. Daarbij zijn ook externe ontwikkelingen betrokken. De interne risicobeheersing- en controlesystemen hebben hun weerslag gekregen in de procedurebeschrijvingen. Ook is de raad via het overzicht van (voor)genomen bestuursbesluiten betrokken geweest bij zaken die spelen binnen Woningstichting Putten, niet alleen waar dit besluiten betreft waarvoor expliciet goedkeuring van de RvC nodig was. Tenslotte zijn ook de beoordelingen van het Centraal Fonds en het Ministerie besproken in de RvC. De RvC kan in voorkomende gevallen als klankbord fungeren voor de directeur-bestuurder. Dan wordt de commissaris benaderd die beschikt over de betreffende deskundigheid. In 2012 is de klankbordrol van de commissarissen met name gebruikt bij de opdrachtverstrekking rond onderhoud en nieuwbouw. Daarnaast heeft de voorzitter van de RvC regelmatig bilateraal overleg gevoerd met de directeur-bestuurder over onderwerpen die strategisch van aard zijn, alsmede ter voorbereiding van de vergaderingen en agendavorming van de RvC.

Informatievoorziening

De RvC maakt voor de goede vervulling van haar functie gebruik van diverse informatiebronnen. Veel

informatie wordt verkregen via de brancheorganisatie Aedes. Daarnaast zijn alle leden van de raad aangesloten bij de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Er zijn in 2012 bijeenkomsten van de VTW bezocht en publicaties bestudeerd. Ook zijn kennisbijeenkomsten gevolgd van Ernst & Young en Deloitte (derivaten). Bovendien kan de RvC indien gewenst externe deskundigen inschakelen om zich te laten adviseren. In 2012 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden met mevr. drs B. van Hoesel (inmiddels directeur-bestuurder WSW) omtrent volkshuisvestelijk beleid en de financiële consequenties. Door deze informatievoorziening kan de raad de ontwikkelingen binnen de sector monitoren en afzetten tegen de ontwikkelingen binnen Woningstichting Putten. Door gesprekken met de OR en informatie van de accountant wordt ook toezicht gehouden op de interne gang van zaken binnen Woningstichting Putten. Dit als aanvulling op de informatie die door de directeur-bestuurder wordt verstrekt via de periodieke rapportages, specifieke notities, het overzicht van genomen bestuursbesluiten en de daarop gegeven nadere, mondelinge toelichtingen tijdens de vergaderingen. Twee bijeenkomsten zijn er geweest waar zowel de voltallige Raad van Commissarissen alsook het voltallige MT van WSP aanwezig waren. Ook voeren de twee leden die op voordracht van de Huurdersorganisatie zijn benoemd, jaarlijks overleg met de Huurdersorganisatie Putten om hun kijk op de organisatie en geleverde prestaties te vernemen.

Vergaderingen

De RvC heeft in 2012 viermaal regulier vergaderd. Daarnaast is in maart een speciale bijeenkomst gewijd aan financieel beleid, ter voorbereiding op de discussie over het ondernemingsplan. In juni is gesproken over het concept-ondernemingsplan en in december is een speciale bijeenkomst gewijd aan de zelfevaluatie van de RvC. De vergaderingen zijn, op de zelfevaluatie en de evaluatie van het functioneren van de bestuurder na, altijd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder gehouden. Daarnaast is in oktober 2012 een studiedag georganiseerd voor de RvC waar in Rotterdam gekeken is naar de stadsontwikkeling en sociale woningbouw. Verder is de raad aanwezig geweest bij het stakeholdersoverleg (Gemeente, zorgpartijen, politieke partijen, afvaardiging huurdersorganisatie), bij diverse openingen en ingebruiknames (zoals Schoolstraat en Schauwplein) en bij huurdersvergaderingen (huurderscommissarissen).

61

Besproken onderwerpen in 2012

Binnen de RvC zijn in 2012 de volgende onderwerpen aan de orde geweest: • de voortgang van de diverse nieuwbouwprojecten, zoals Brinkstraat, De Schauw, Veldstraat, Schoolstraat, hoek Van Damstraat en de nieuwbouw in Bijsteren; • mogelijke nieuwe projecten die zouden kunnen worden gerealiseerd; • de concretisering van de verkoop van woningen o.a. Brinkstraat; • het jaarverslag 2011; • scenario’s begroting 2012-2021; • ondernemingsplan 2013-2017; • begroting 2013-2022; • de periodieke rapportages en de opzet hiervan; • toepassing verslaggevingsregels (RJ 645); • de managementletter interim controle; • de beoordelingen van het Centraal Fonds (Solvabiliteits- en Continuïteitsoordeel en Corporatie in Perspectief); • ontwikkelingen bij personeel, organisatie en huurdersraad (w.o. KWH-huurlabel); • het treasurystatuut, aanpassing aan nieuwe regelgeving de opdrachtverstrekking aan de accountant; • diverse landelijke ontwikkelingen in de sociale huursector en de mogelijke consequenties; • prestatieafspraken gemeente Putten; • verkoop van woningen met de corporatiestarterslening; • keuzes in het energiebeleid; • vrijwaring en vrijtekening; • de herbenoeming van een nieuwe commissaris; • de honorering van bestuur en RvC; • het eigen functioneren van de raad (zelfevaluatie). De jaarstukken over 2012 zijn goedgekeurd nadat de RvC kennis heeft genomen van de door de accountant uitgebrachte verklaring.

Werkzaamheden Klachtenadviescommissie

Het jaarverslag van de Regionale Klachtenadviescommissie is door het bestuur ter kennis gebracht van de RvC. Deze commissie heeft in 2012 geen klachten over de werkwijze van Woningstichting Putten voorgelegd gekregen.

Governance Code

In 2012 is de Governance Code Woningcorporaties niet apart besproken in de RvC. Woningstichting Putten voldoet aan nagenoeg alle regels uit deze code. Alleen op het punt van een herbenoeming van een

62

commissaris na een termijn van 8 jaar is (eenmalig) een afwijkend standpunt ingenomen. In de Governance Code Woningcorporaties is vanaf het begin voorzien in een bestuursbenoeming voor maximaal vier jaar. Deze regel is door Woningstichting Putten niet toegepast, mede omdat de arbeidsovereenkomst met de directeurbestuurder is gesloten vóór de inwerkingtreding van de Code en er naar het oordeel van de raad geen aanleiding bestaat op de benoeming voor onbepaalde tijd terug te komen. De RvC heeft voorts besloten geen toezichtkader voor verbindingen vast te stellen, omdat deze verbindingen er niet zijn. Zodra hiervan wel sprake is, wordt vooraf een toezichtkader opgesteld.

Samenstelling

De RvC bestond in het verslagjaar uit vijf personen. De RvC waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governance Code Woningcorporaties aangeduide criteria. Er hebben geen voormalige bestuursleden, leden van het college van B&W of van Provinciale Staten zitting in de RvC. In de statuten is opgenomen dat de Huurdersraad twee leden van de RvC voordraagt. In het verslagjaar hadden twee leden (mw. Van Sluis en dhr. Bakker) zitting in de RvC op voordracht van de Huurdersorganisatie. In 2012 is de heer K.Bakker herbenoemd voor een periode van vier jaar. Persoonlijke gegevens van de RvC: De heer mr. dr. D.B. Bijl (voorzitter) • Geboortedatum: 15-03-1946 • Functie: Raadsheer-plaatsvervanger Gerechtshof Amsterdam en Breda • Relevante nevenfuncties: geen • Eerste benoeming: 01-01-2007 • Benoemd tot eind 2014 • Mogelijke herbenoeming: nee • Expertise: fiscaal/juridisch De heer E. Kous • Geboortedatum: 25-05-1941 • Huidige functie: gepensioneerd, vh directeur/vennoot van een accountants/ belastingadvieskantoor • Relevante nevenfunctie: geen • Eerste benoeming: 16-01-2003 • Benoemd tot eind 2013 • Mogelijke herbenoeming: nee • Expertise: fiscaal/financieel

De heer ir. K. Bakker • Geboortedatum: 31-12-1946 • Huidige functie: gepensioneerd, vh stafdirecteur DHV B.V. • Relevante nevenfuncties: geen • Eerste benoeming: 1 januari 2009 • Benoemd tot eind 2016 • Mogelijke herbenoeming: nee • Expertise: projectmanagement, bouwkundig De heer ir. B.J.W. van der Heijden (vicevoorzitter) • Geboortedatum: 28-05-1955 • Huidige functie: organisatie adviseur/interim manager vh Raad van Bestuur RSG NV • Relevante nevenfunctie: lid RvC Openbaar Belang Zwolle • Eerste benoeming: 2 februari 2010 • Benoemd tot eind 2013 • Mogelijke herbenoeming: ja • Expertise: management, personeel en organisatie Mevrouw E. van Sluis-Barto • Geboortedatum: 26-03-1948 • Huidige functie: gepensioneerd, vh directeur Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten • Relevante nevenfunctie: lid RvC Woningstichting Nijkerk • Eerste benoeming: 1 januari 2011 • Benoemd tot eind 2014 • Mogelijke herbenoeming: ja • Expertise: volkshuisvestelijk/maatschappelijk Gezien de omvang van de RvC zijn er geen aparte commissies ingesteld.

Werkgeversrol

De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2012 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Sinds 1 januari 2007 is mevrouw drs. M.C.M. Boeijen (1964) bestuurder bij Woningstichting Putten. Mevrouw Boeijen is bestuurslid van MKW, platform voor middelgrote en kleine woningcorporaties en lid van de kandidaatstellingscommissie voor het Aedesbestuur. Deze nevenfuncties leiden niet tot belangenverstrengeling met de uitvoering van de functie als directeur-bestuurder bij Woningstichting Putten. In 2012 heeft wederom een beoordelingsgesprek plaatsgevonden met de directeur-bestuurder. De RvC was zeer tevreden over de wijze waarop de directeur-

bestuurder haar taken heeft uitgevoerd. Het fiscaal loon van directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen bedroeg in 2012 € 105.369 (inclusief fiscale bijtelling auto) en de pensioenlasten (inclusief werknemersdeel) € 30.314. Dit salaris paste binnen de Sectorbrede Beloningscode, maar ligt boven de normering van de staffel uit de Wet normering topinkomens voor een corporatie van deze omvang. Deze staffel wordt juridisch overigens nog aangevochten. Mevrouw Boeijen valt onder het overgangsrecht. Dat betekent dat gedurende een periode van vier jaar de huidige salarisafspraken gehonoreerd worden, waarna een afbouw van het salaris plaatsvindt.

Integriteit en onafhankelijkheid

Woningstichting Putten beschikt over een integriteitsbeleid. Er zijn in 2012 geen meldingen bij de RvC binnengekomen omtrent schending van het integriteitsbeleid. Het integriteitsbeleid met daarin de klokkenluidersregeling is vermeld op de website van de corporatie. De leden van de RvC verklaren dat zij op basis van onafhankelijkheid hun functie vervullen. Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Er zijn ook geen agendapunten behandeld waarbij de onafhankelijkheid in het geding zou kunnen zijn. De RvC is van mening dat hij zodanig is samengesteld, dat de taken naar behoren kunnen worden vervuld. De leden kunnen ten opzichte van elkaar onafhankelijk en kritisch opereren. Ook de accountant heeft geen aanleiding gezien tot het maken van opmerkingen rond het thema integriteitsbeleid.

Benoeming accountant

De RvC is verantwoordelijk voor het aanstellen van de externe accountant. In 2011 heeft een evaluatie van BDO plaatsgevonden van de wijze waarop de accountant de controlewerkzaamheden sinds de jaarrekening 2006 inhoud geeft, zowel vanuit het perspectief van de werkorganisatie als vanuit het perspectief van de RvC. Deze evaluatie was positief. Een belangrijk argument was tevens dat naarmate een accountant het bedrijf beter kent, ook de adviserende taak (naast de controlerende) beter tot zijn recht kan komen. Daarom is besloten om het contract voor een periode van maximaal drie jaar voort te zetten, waarbij overigens wel jaarlijks wordt besloten of dit daadwerkelijk gebeurt. In 2012 is in lijn met deze afspraken daarom opnieuw opdracht verstrekt voor het controleren van de jaarrekening. BDO heeft in 2012 ook aanvullend enkele adviserende werkzaamheden voor Woningstichting Putten verricht, met name op het gebied van de fiscaliteit.

63

Risicobeheersing

Er is binnen Woningstichting Putten een notitie risicobeleid opgesteld, waarin de verschillende risico’s zijn benoemd en beoordeeld. Ten aanzien van elk risicoveld zijn mogelijke maatregelen benoemd en waar mogelijk ook genomen om de risico’s te beperken. Ook in 2012 is het risicobeleid binnen de werkorganisatie weer een apart punt van aandacht geweest. Bij de beoordeling van investeringsbeslissingen wordt in de informatievoorziening richting RvC ook specifiek aandacht besteed aan de mogelijke risico’s die de investering met zich brengt en hoe deze kunnen worden gewogen en verkleind.

(Zelf)evaluatie en bezoldiging RvC

Eind 2012 heeft opnieuw een (zelf)evaluatie van het functioneren van de RvC plaatsgevonden. Hierbij is ook de informatie betrokken uit het evaluatiegesprek met de directeur-bestuurder. Uit de zelfevaluatie is gebleken dat de raad zich mede via de cursussen en bijeenkomsten van VTW en het bijwonen van specials voldoende geïnformeerd acht om goed toezicht te kunnen houden. De beheersing van de risico’s zal ook in 2013 de volledige aandacht hebben. De leden van de RvC ontvingen in 2012 een bruto vergoeding van € 5.000 per jaar. De voorzitter ontving € 7.500. Dit is conform niveau C in de Honoreringscode Commissarissen van de VTW. Er zijn geen aanvullende onkostenvergoedingen verstrekt. Opgemerkt zij in dit verband dat een honorering van commissarissen volgens de Honoreringscode vanaf 1 januari 2012 verplicht is. Voor rekening van Woningstichting Putten is ten behoeve van bestuur en RvC een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

Samenvattend oordeel

Meer dan in voorgaande jaren wordt o.a. door de crisis weer duidelijk hoe groot het belang is van een goed draaiende woningbouwsector. Woningbouwstichting Putten heeft de afgelopen jaren consistent laten zien dat zij haar doelstellingen niet alleen kan halen, maar ook bij kan dragen aan een prettig woonklimaat voor de sociaal zwakkeren in onze Puttense samenleving. Met grote interesse wordt door de RvC gevolgd welke gevolgen het overheidsbeleid voor WSP en de Puttense samenleving zal hebben indien gemeenten gedwongen moeten samenwerken of zelfs fuseren. Vooralsnog heeft WSP ook zonder deze overheidsinterventies voldoende uitdagingen om het komende jaar actief te werken aan haar plan met het thema: “Ruimte geven en samen leven”

64

Met voldoening wordt teruggekeken op 2012. In dat jaar heeft WSP 56 woningen nieuwe woningen toegevoegd aan haar bezit, een bedrag van € 2,4 mln. besteed aan onderhoud van het bezit, bezit, 158 woningzoekenden aan een nieuw huis kunnen helpen en een rapportcijfer van een 8,2 voor de dienstverlening gekregen. Het jaar wordt financieel afgesloten met een tekort van bijna € 2,6 mln., met name veroorzaakt door de boekhoudkundige verwerking van waardeveranderingen. Binnen de corporatiesector onderscheidt WSP zich door lage bedrijfskosten, een hoge effectiviteit, tevreden huurdersorganisatie, financiële stabiliteit en een consistent beleid. De Raad concludeert onder meer hieruit, dat de organisatie in control is, er geen onnodige risico’s genomen worden, terwijl het ambitie niveau onverminderd groot is. De Raad van Commissarissen is de directie zeer erkentelijk voor het gevoerde beleid en spreekt zijn waardering en dank uit aan directie en medewerkers voor hetgeen en de wijze waarop ook dit jaar weer gepresteerd is.

Putten, mei 2013

Raad van Commissarissen:

mr. dr. D.B. Bijl

E. Kous

ir. K. Bakker

ir. B.J.W. van der Heiden

mw. E. van Sluis-Barto

9

Kerncijfers

Boekjaar

2012

2011

2010

2009

2008

Aantal verhuureenheden in exploitatie - Woningen/woongebouwen - Garages - Bedrijfsruimten - Overige verhuureenheden - Wooneenheden

1.868 54 1 6 79

1.826 54 1 6 79

1.773 54 1 8 49

1.745 54 1 5 49

1.721 56 1 7 49

Totaal

2.008

1.966

1.885

1.854

1.834

n.v.t.

n.v.t.

Gegevens woningbezit

Gemiddelde verzekerde waarde/woning (x 1.000) Gemiddelde grondslag onroerende zaakbelasting/woning (x 1.000)

€

175 €

179 €

n.v.t. €

123 €

121

183 €

187 €

180

Mutaties in het aantal woningen - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt - Aantal uit exploitatie - Administratief overgeheveld

56 3 11 -

98 3 2 17 1 -

32 3 4 -

45 23 2

34 2 -

428 1.440

570 1.256

612 1.161

635 1.110

715 1.006

0,9 5,3%

1,0 5,8%

1,0 4,8%

0,9 8,0%

1,2 4,7%

Aantal woningen naar huurprijsklasse - Onder kortingsgrens Wht - Boven kortingsgrens Wht

Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken/woning - Aantal gevallen Mutatieonderhoud/woning

66

- Kosten niet-planmatig onderhoud/woning - Kosten planmatig onderhoud/woning - Totaal kosten onderhoud/woning

€ 462 € 383 € € 804 € 1.149 € € 1.266 € 1.532 €

396 € 423 € 819 €

222 € 174 742 € 1.708 964 € 1.882

Prijs/kwaliteitsverhouding - Gemiddelde aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs

169,0 167,0 144 146,6 145,8 € 435.00 € 418.00 € 399.00 € 387.92 € 365.92

Boekjaar

2012

2011

2010

2009

2008

5,3% 0,63% 0,33%

5,8% 0,66% 0,15%

4,8% 0,58% 0,08%

8,0% 0,60% 0,45%

4,7% 0,80% 0,49%

Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Huurachterstand in % - Huurderving in %

Financiële continuïteit - Solvabiliteit (EV/TV) - Liquiditeit (Current Ratio) - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen (leningen) - Rentabiliteit totaal vermogen - Interne financiering/woning - Operationele kasstroom/woning

21,4% 25,3% 24,9% 38,1% 0.9 1.2 1.2 0.3 -15,3% 21,0% -21,0% 1,8% 4,3% 4,5% 4,6% 5,6% -0,4% 7,9% -2,8% 3,4% € 5.201 € 6.462 € 5.982 € 10.507 € € 2.508 € 1.406 € 2.636 € 216 €

40,7% 0.3 -6,0% 5,7% 0,4% 10.167 663

Balans en winst- en verliesrekening - Eigen vermogen/woning - Voorzieningen/woning - Totaal opbrengsten/woning - Overige bedrijfslasten/woning - Jaarresultaat/woning

€ € € € €

8.661 2.558 6.496 542 (1.321)

€ 10.202 € 8.343 € 10.251 € 10.206 € 14 € 1.991 € 197 € 85 € 5.027 € 4.771 € 4.505 € 4.331 € 567 € 612 € 627 € 527 € 2.141 € (1.750) € 182 € (614)

Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten: - Algemeen beheerzaken - Woondiensten - Financieel-economische zaken - Onderhoud Totaal

0,5 3,2 1,0 1,6 6,3

0,5 3,2 1,0 1,6 6,3

0,5 3,3 1,1 2,5 7,4

0,6 3,2 1,1 2,5 7,4

0,6 2,8 1,0 2,6 7,0

67

Jaarrekening

10

Balans per 31 december 2012

10. Balans per 31 december 2012 (x € 1,-) Activa

Referentie

31 december 2012

31 december 2011

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

14.1 14.1.1 14.1.2

63.010.006 2.893.056

14.1.3

478.357

Totaal Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

480.100 66.381.419

66.793.908

14.2 14.2.1

3.092.811

3.150.402

14.2.2

144.731

155.625

14.2.3

951.620

258.207

Totaal Financiële vaste activa Latente belastingvordering Leningen u/g Totaal

61.062.083 5.251.725

4.189.162 14.3 14.3.1 14.3.2

3.965.427 55.011

Totaal vaste activa

3.564.234

0 0 4.020.438

0

74.591.019

70.358.142

699.405

0

Vlottende activa Voorraden Onroerende zaken bestemd voor verkoop Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Putten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

14.4 14.4.1

14.5 14.5.1 14.5.2

62.182 7.897

60.147 13.933

14.5.3 14.5.4 14.5.5

1.324.078 6.241 84.409

1.470.339 8.927 149.820

Totaal Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa

70

14.6

1.484.807

1.703.166

2.030.472

4.687.396

4.214.684

6.390.562

78.805.703

76.748.704

Passiva

Referentie

Eigen vermogen

14.7

Overige reserves Resultaat boekjaar

14.7.1 14.7.2

31 december 2012

19.435.364 -2.572.775

Totaal eigen vermogen

31 december 2011

15.356.968 4.078.396 16.862.589

19.435.364

Voorzieningen

14.8

Voorziening onrendabele top nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen

14.8.1

377.893

0

14.8.2

4.603.388

27.278

Totaal voorzieningen

4.981.281

27.278

Langlopende schulden

14.9

Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

14.9.1

52.884.386

51.802.861

14.9.2

148.363

155.625

Totaal langlopende schulden

53.032.749

51.958.486

Kortlopende schulden

14.10

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Onderhanden projecten Overige schulden Overlopende passiva

14.10.1 14.10.2 14.10.3 14.10.4

1.408.475 15.804 760.363 357.119

2.363.309 18.758 1.090.852 515.922

14.10.5 14.10.6 14.10.7

0 37.209 1.350.114

294.666 59.210 984.859

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

3.929.084

5.327.576

78.805.703

76.748.704

71

11

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012

11. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012 Omschrijving

Referentie

Bedrijfsopbrengsten

15.1

Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten

15.1.1 15.1.2 15.1.3 15.1.4

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

15.2

Afschrijving materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Kosten uitbesteed werk Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

15.2.1 15.2.2 15.2.3 15.2.4 15.2.5 15.2.6 15.2.7 15.2.8

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

Financiële baten en lasten

15.3

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

15.3.1 15.3.2

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Belastingen Resultaat na belastingen

74

15.4

Verslagjaar 2012 €

Begroting 2012 €

Voorgaand verslagjaar €

9.889.081 115.625 2.627.477 15.611

9.948.000 89.000 2.458.000 6.000

9.132.400 89.170 339.315 15.359

12.647.794

12.501.000

9.576.244

1.935.886 5.072.486 701.280 99.440 128.808 1.090.529 2.364.081 1.055.571

2.019.000 989.000 680.000 84.000 128.000 1.182.000 2.840.000 1.087.000

1.684.563 -3.099.131 713.151 95.901 131.591 97.577 2.797.517 1.079.711

12.448.081

9.009.000

3.500.880

199.713

3.492.000

6.075.364

99.135 2.260.940

47.000 2.313.000

72.307 2.020.776

-1.962.092

1.226.000

4.126.895

610.683

1.001.000

48.499

-2.572.775

225.000

4.078.396

12

Kasstroomoverzicht

12. Kasstroomoverzicht (volgens indirecte methode) (bedragen x € 1.000,-) 2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Waardeverandering materiële vaste activa - Veranderingen in werkkapitaal: mutatie vorderingen mutatie kortlopende schulden - Mutatie voorzieningen Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Vennootschapsbelasting

2011

200

6.075

1.936 5.072

0 -3.099

218 -381 0

-727 756 -14 7.045

99 -2.261 0

Kasstroom uit operationele activiteiten

2.991 72 -2.021 -48

-2.162

-1.997

4.883

994

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa

-7.643 31

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-15.171 2 -7.612

-15.169

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen leningen o/g Aflossing langlopende schulden Verstrekte leningen u/g Verplichtingen onroerende zaken VOV

2.400 -2.273 -55 0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Netto kasstroom

Mutatie liquide middelen: Stand 31 december Stand 1 januari Mutatie boekjaar

76

15.500 -1.689 156 72

13.967

-2.657

-208

2012

2011

2.030 4.687

4.687 3.210

-2.657

1.477

13

Toelichting waarderingsgrondslagen

13. Toelichting waarderingsgrondslagen 13.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.

Stelselwijziging

Woningstichting Putten past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo hebben wij ons vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag is gekozen voor de historische kostprijs. Concreet betekent dit dat zowel het sociale vastgoed, als het commerciële vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten zijn de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen, maar bedragen voor zowel het vermogen als het resultaat nihil.

13.2 Balans Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed betreft woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage

78

van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename van de restwaarde. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden (complexen) is de indeling gebaseerd op de volgende componenten: verhuurbaarheid, onderhoudsbeleid en daarmee sterk samenhangend de levensduurschatting van deze eenheden. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de toekomstige kasstromen over de verwachte economische levensduur van de investeringen. Bij complexen waarbij de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde wordt het verschil afgeboekt. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • bij de bepaling van de resterende levensduur is rekening gehouden met de reeds uitgevoerde en geplande grootonderhoudswerkzaamheden tot en met het jaar 2012; • een rekenrente van 5,25%; • een jaarlijkse huurstijging van 2% vanaf 2013; • een jaarlijkse huurderving van 0,3% van de huursom; • jaarlijkse mutatiekans van 4%; • de kosten van niet-planmatig en planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de begrote posten tot einde levensduur met een lastenstijging van 3% per jaar; • de beheerkosten en de zakelijke lasten zijn opgenomen tegen de begrote posten per woning per jaar met een jaarlijkse lastenstijging van 2%; • de lasten uit hoofde van sectorspecifieke heffingen, vennootschapsbelasting, rente op rekeningen-courant bank en overige rentebaten worden niet meegenomen; • toekomstige verkoop bestaand bezit wordt 5 jaar meegenomen; • toekomstige sloop bestaand bezit wordt 5 jaar meegenomen; • huurharmonisatie wordt 5 jaar meegenomen (voortschrijdend); • restwaarde grond wordt meegenomen.

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met de verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bij de bepaling van de restwaarde grond zijn de volgende uitgangspunten gekozen: • grondprijs: € 165,09 per m²; • indexatie grondprijs:

Index

Index

2013 0.0%

2014 -2.0%

2015 -1.0%

2018

2019

2020

1.0%

1.5%

2.0%

2016 0.0%

2017 0.0%

2021 2022 e.v. 2.0%

2.5%

• sloop- en uitplaatsingskosten tezamen € 10.000 per vhe (garages € 1.000 per vhe) met een jaarlijkse indexatie van 2%; • kosten bouwrijp maken worden niet meegenomen. Door aanpassing van de uitgangspunten van de bedrijfswaarde is deze einde boekjaar herrekend. Op grond van deze berekening zou voor een bedrag van € 3,0 mln aan in eerdere jaren afgeboekte onrendabele toppen teruggenomen kunnen worden. Onduidelijk is of er sprake is van een duurzaam hogere bedrijfswaarde omdat de gevolgen van de verhuurderheffing en het huurbeleid en de huursombenadering nog niet zijn meegenomen. Derhalve is besloten dit jaar nog geen terugname door te voeren. In de loop van het jaar 2013 zal rekening houdend met de definitieve invulling van de regelgeving en heffingen worden bezien wat het duurzame karakter is. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies. De aangegane verplichtingen voor de huurwoningen zijn in de toelichting op de balans opgenomen.

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de toekomstige kasstromen over de verwachte economische levensduur van de investeringen. Bij nieuwbouwprojecten waarbij de totaal verwachte stichtingskosten hoger zijn dan de bedrijfswaarde wordt het verschil afgeboekt op het moment van start bouw. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Planmatig onderhoud: € 750,- p.j. per eenheid vanaf het derde jaar in exploitatie; • Klachtenonderhoud (serviceonderhoud plus contractonderhoud): € 250,- p.j. per eenheid • Mutatieonderhoud: € 1.000,- p.j. per eenheid • Belastingen (WOZ/Waterschap): € 145,- p.j. per eenheid (jaarlijks met 2% geïndexeerd); • Verzekeringen: € 30,- p.j. per eenheid (jaarlijks met 2% geïndexeerd); • Vergoeding/lasten servicekosten: € 19,20 p.j. per eenheid voor glasverzekering (jaarlijks met 2% geïndexeerd); Grondposities Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de aanschafwaarde en bijkomende kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden periodiek getoetst aan marktwaarde en de ontwikkelmogelijkheden. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde minus de gecumuleerde afschrijvingen volgens het lineaire systeem.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed betreft woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en overig commercieel vastgoed. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen alsmede losse garages zijn gewaardeerd tegen

79

historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename van de restwaarde. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden (complexen) is de indeling gebaseerd op de volgende componenten: verhuurbaarheid, onderhoudsbeleid en daarmee sterk samenhangend de levensduurschatting van deze eenheden. Marktwaarde De marktwaarde is bepaald aan de hand van door een makelaar uitgevoerde taxaties. Bij complexen waarbij de marktwaarde lager is dan de boekwaarde wordt het verschil afgeboekt. Het commercieel vastgoed is per 31 december 2012 voor het eerst getaxeerd. Op grond van deze taxaties zou voor een bedrag van € 0,2 mln. aan in eerdere jaren afgeboekte onrendabele toppen teruggenomen kunnen worden. Onduidelijk is of er sprake is van een duurzaam hogere marktwaarde gezien de economische omstandigheden op dit moment in Nederland en het effect daarvan op de woningmarkt. Derhalve is besloten dit jaar nog geen terugname door te voeren. In de loop van het jaar 2013 zal rekening houdend met de definitieve invulling van de maatregelen uit het akkoord voor de woningmarkt worden bezien wat het duurzame karakter is. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV (deze is bepaald op basis van de waardeontwikkeling in de WOZ-waarde). Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.

80

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies. De aangegane verplichtingen voor de huurwoningen zijn in de toelichting op de balans opgenomen.

Financiële vaste activa Latente belastingvordering Met betrekking tot het vastgoed in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering wegens een fiscaal hogere boekwaarde dan commercieel. De latente vordering stijgt jaarlijks aangezien commercieel wel en fiscaal niet kan worden afgeschreven in verband met de bodemwaarde. Gezien het langlopend karakter tendeert de latentie op basis van de contante waarde naar nihil. De latentie is derhalve niet in de jarrekening verwerkt. Bij waardering tegen nominale waarde bedraagt de latente vordering ultimo 2012 naar schatting € 0,7 miljoen. Leningen u/g Verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij de eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Voorraden Onroerende zaken bestemd voor verkoop. De onroerende zaken bestemd voor verkoop zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies. Vorderingen en liquide middelen Vorderingen en liquide middelen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Voorzieningen

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar is, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties

worden opgenomen tegen contante waarde.

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen en schulden aan kredietinstellingen Als voortvloeisel uit BW2, titel 9, zijn de aflossingen die in 2013 moeten worden verricht onder de Kortlopende schulden opgenomen.

Kortlopende schulden Onderhanden projecten De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de werkelijk bestede kosten onder aftrek van de gefactureerde termijnen aan de kopers en de overige opbrengsten. Op basis van de stand van het project wordt een overeenkomstig deel van de berekende winst geactiveerd. Voorzieningen voor verliezen worden op de waardering in mindering gebracht. Overige schulden De overige schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarden.

13.3 Winst- en verliesrekening Algemeen De resultaten van beide boekjaren zijn zoveel mogelijk vergelijkbaar gepresenteerd. Als baten worden die opbrengsten aangemerkt, die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die kosten die op de balansdatum betaald of voorzienbaar zijn. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die, die in de balans zijn toegepast.

Verkoop onroerende zaken Verkoop sociaal vastgoed in exploitatie Het betreft het saldo van de gerealiseerde verkoopopbrengsten van woningen (na aftrek van verkoopkosten) minus de boekwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Toegerekende projectopbrengsten Het betreft de op basis van percentage of completion aan het jaar toegerekende verkoopopbrengsten uit nieuwbouw.

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden verantwoord de doorberekende beheerkosten aan de onderhouds- en nieuwbouwprojecten en de resultaten van de gerealiseerde nieuwbouwprojecten. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseeerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijk component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10 procent afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onder deze post worden af- of opwaarderingen opgenomen die zijn gedaan in het kader van het toepassen van de minimum waarderingsregel (historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde cq marktwaarde). Bij nieuwbouwprojecten wordt hieronder het onrendabele deel van de investering verantwoord. Pensioenlasten De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegde-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De Pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen, dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden, respectievelijk vorderingen.

81

Dekkingsgraad pensioenfonds De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2012 volgens opgave van het fonds 106%. Op basis van het uitvoeringsreglement hebben wij bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies. Kosten uitbesteed werk Het betreft de op basis van percentage of completion aan het jaar toegerekende vervaardigingsprijs van verkochte nieuwbouw. Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten voor de in het verslagjaar uitgevoerde onderhoudswerken. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen etc. Financiële baten en lasten De rentebaten bestaan in hoofdzaak uit de rente op uitgezette middelen en overige vorderingen. De rentelasten hebben voornamelijk betrekking op de rente op de langlopende leningen.

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Integrale vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de Wet op de Ven-

82

nootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een Vaststellingsovereenkomst (VSO II). Omdat de interpretatie van de afspraken (VSO II) nog op een aantal punten onduidelijk is wordt het inzicht in de toekomstige verrekeningsmogelijkheden van (latente) belastingen op dit moment nog bemoeilijkt. De verwerking van belastingen in de jaarrekening van de woningcorporaties is uitgewerkt in de nieuwe RJ 645. In de basis zijn de regels zoals omschreven in RJ 272 ‘Belastingen naar de winst’ ook voor woningcorporaties van toepassing. In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering een latente belastingpost dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de 5 tot maximaal 10 jaren. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen contante waarde waarbij het belastingpercentage een afgeleide is van de realisatietermijn (25%, 20%). Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Ten aanzien van de acute belastinglast en belasting latenties in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over het verslagjaar 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 nog wijzigingen ondergaan.

13.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360.

14

Toelichting op de balans

14. Toelichting op de balans per 31 december Vaste activa 14.1

Materiële vaste activa

14.1.1 14.1.2 14.1.3

Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

31 december 2012

31 december 2011

63.010.006 2.893.056 478.357

61.062.083 5.251.725 480.100

66.381.419

66.793.908

Totaal

14.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie

84

Grond

Woningen en woongebouwen

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Totaal

Saldo begin boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen

11.442.054 0 0

71.881.740 -9.257.080 -13.036.814

43.001 0 -10.818

83.366.795 -9.257.080 -13.047.632

Boekwaarde begin boekjaar

11.442.054

49.587.846

32.183

61.062.083

Mutaties in boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - waardeverminderingen - afschrijvingen - cumulatieve afschrijving desinvesteringen - aanschafwaarde herclassificatie - cumulatieve afschrijving herclassificatie - overboeking van in ontwikkeling - aanschafwaarde overboeking naar in ontwikkeling - cumulatieve afschrijving overboeking naar in ontwikkeling

4.847 1.2621.261.763 7.541-

488.936 -20.341 -3.516.042 -1.836.311 17.221 37.300 -8.705 5.560.241 -42.061 42.061

-3.507 -81 -37.300 8.705 -

493.783 -21.603 -3.519.549 -1.836.392 17.221 0 0 6.822.004 -49.602 42.061

Saldo mutaties boekjaar

1.257.807

722.299

-32.183

1.947.923

Saldo einde boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen

12.699.861 80.526.414 0 -15.393.721 - -14.822.548

5.701 -3.507 -2.194

93.231.976 -15.397.228 -14.824.742

Boekwaarde einde boekjaar

12.699.861

0

63.010.006

50.310.145

Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor:

Woningen Garages Sanitair Warmwaterinstallatie Dubbel glas Lift CV-installatie Keuken Woningaanpassingen Isolatie

50 40 25 20 20 20 17 17

Lineair jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar div. div.

Zekerheden e.d. Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 114,8 mln. ingebracht als onderpand bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor de borging van leningen ter grootte van maximaal 50% van dit bedrag. Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging heeft plaats gevonden op 31 december 2012. Actuele waarde De waarde van de woningen, woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt volgens de aanslag onroerende zaakbelasting 2013 € 324 mln. (peildatum 1 januari 2012). Per peildatum 1 januari 2011 was het € 341 mln.. Bedrijfswaarde Op basis van de onder de waarderingsgrondslagen vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het sociale woningbezit per 31 december 2012 € 110,3 mln. inclusief grond en exclusief rentabiliteitswaardecorrecties.

Verloop bedrijfswaarde 2011 (x € 1.000) Bedrijfswaarde 2011 Niet-DAEB bezit

103.243 -3.042 100.201

Autonome ontwikkeling vrijval kasstromen effect een jaar opschuiven Subtotaal autonome ontwikkeling

-5.115 4.992 -123

Voorraadmutaties verkoop sloop verbeteringen nieuwbouw aankoop overige nieuwe vhe’s overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties

-38 -27 37 5.144 0 0 8.217 13.333

Parameterwijzigingen indexaties levensduur mutatiegraad Subtotaal parameterwijzigingen

-131 1.207 -1.654 -578

Wijzigingen exploitatiebeleid huren harmonisatie planmatig onderhoud serviceonderhoud mutatieonderhoud belasting en verzekeringen personeelskosten bedrijfskosten servicekosten restwaarde grond Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid

Bedrijfswaarde

-6.076 -6.448 -466 -1.975 -237 -435 -1.377 22 14.441 -2.551 110.282

85

14.1.2

Onroerende zaken in ontwikkeling Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen nieuwbouw - overboeking naar mva in exploitatie - overboeking van mva in exploitatie - afboeken kosten niet doorgaan ontwikkeling nieuwbouw - vrijval voorziening - dotatie voorziening - waardeveranderingen Saldo per 31 december

14.1.3

2011

5.251.725

6.428.086

5.638.742 -6.822.004 7.541 -11.537 0 377.893 -1.549.305

14.125.211 -14.114.382 130.119 0 -3.586.114 0 2.268.805

2.893.056

5.251.725

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand magazijn/ garages/ straatwerk

Inventaris

Bedrijfsauto’s

Automatisering

Totaal

Saldo begin boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen

572.913

78.741

80.978

38.377

771.009

-206.768

-42.672

-18.595

-22.874

-290.909

Boekwaarde begin boekjaar

366.145

36.069

62.383

15.503

480.100

Mutaties in boekjaar: - investeringen - aanschafwaarde desinvesteringen - afschrijvingen - cumulatieve afschrijving desinvesteringen

36.494 -14.485 -

20.089 -15.669 -

0 -24.000 -15.025 9.000

1.853 0 0 0

58.436 -24.000 -45.179 9.000

Saldo mutaties boekjaar

22.009

4.420

-30.025

1.853

-1.743

Saldo einde boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen

609.407

98.830

56.978

40.230

805.445

-221.253

-58.341

-24.620

-22.874

-327.088

Boekwaarde einde boekjaar

388.154

40.489

32.358

17.356

478.357

Actuele waarde

De WOZ-waarde van het kantoorpand de Beukenheg per 1 januari 2012 is € 704.000.

86

2012

14.2

Vastgoedbeleggingen

14.2.1

Commercieel vastgoed in exploitatie

3.092.811

3.150.402

14.2.2

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

144.731

155.625

14.2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

951.620

258.207

4.189.162

3.564.234

Grond

Woningen en woongebouwen

Totaal

Saldo begin boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen

594.156 0 0

3.308.192 -624.298 -194.178

98.875 0 -32.345

4.001.223 -624.298 -226.523

Boekwaarde begin boekjaar

594.156

2.489.716

66.530

3.150.402

Mutaties in boekjaar: - investeringen - afschrijvingen

-

-3.276 -52.429

-1.886

-3.276 -54.315

Saldo mutaties boekjaar

0

-55.705

-1.886

-57.591

Saldo einde boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen

594.156 0 -

3.304.916 -624.298 -246.607

98.875 0 -34.231

3.997.947 -624.298 -280.838

Boekwaarde einde boekjaar

594.156

2.434.011

64.644

3.092.811

31 december 2012

Totaal

14.2.1

31 december 2011

Commercieel vastgoed in exploitatie

Actuele waarde

De actuele waarde van het commerciële woningbezit per 31 decmber 2012 bedraagt op basis van taxaties € 4,9 mln.

87

14.2.2

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2012

2011

Saldo per 1 januari

155.625

0

Mutaties in het boekjaar: - overboeking van onroerende zaken in exploitatie - waardeverandering bij verkoop - daling marktwaarde

0 0 -10.894

6.421 149.204 0

Saldo per 31 december

144.731

155.625

258.207

281.153

1.455.318 -761.905

-396.787 3.665 370.176

951.620

258.207

31-12-2012

31-12-2011

3.965.427

0

55.011

0

4.020.438

0

0

0

Mutaties in het boekjaar: -Dotatie

3.965.427

0

Stand per 31 december

3.965.427

0

Per 31 december 2012 is er één woning verkocht onder voorwaarden: • Koopgarant • Kortingspercentage 25% • Verhouding kortingspercentage vs aandeel waardeontwikkeling 1 : 2

14.2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen nieuwbouw - overboeking van mva in exploitatie - overboeking naar onderhanden projecten Saldo per 31 december

14.3

Financiële vaste activa

14.3.1

Latente belastingvordering

14.3.2

Leningen u/g Totaal

14.3.1

Latente belastingvordering Stand per 1 januari

De latente belastingvordering heeft betrekking op fiscaal verrekenbare verliezen. De latentie is gebaseerd op een belastingpercentage van 20%.

88

Vlottende activa 14.4

Voorraden

14.4.1

31-12-2012

31-12-2011

Onroerende zaken bestemd voor verkoop

699.405

0

Totaal

699.405

0

2012 Het verloop van de rekening-courant in het boekjaar is als volgt: Stand per 1 januari

0

Mutaties in het boekjaar: - Overboeking van Onderhanden projecten

699.405

Stand per 31 december

699.405

14.5

Vorderingen

14.5.1

Huurdebiteuren

14.5.2

Gemeente Putten

14.6.3

Belastingen en premies sociale verzekeringen

14.6.4

Overige vorderingen

14.6.5

Overlopende activa Totaal

31-12-2012

31-12-2011

62.182

60.147

7.897

13.933

1.324.078

1.470.339

6.241

8.927

84.409

149.820

1.484.807

1.703.166

89

14.5.1

Huurdebiteuren Periode

tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden 5 maanden of meer Totaal

Aantal huurders

Huurachterstand

31-12-2012

31-12-2011

31-12-2012

31-12-2011

87 17 7 5 1 3

100 20 4 3 2 2

25.196 11.553 7.502 7.983 1.640 8.308

27.171 14.404 4.030 5.738 2.668 6.136

120

131

62.182

60.147

De huurachterstand bedraagt ultimo boekjaar 0,63% (2011: 0,66%) van de bruto jaarhuur.

90

14.5.2

14.5.3

31-12-2012

31-12-2011

Gemeente Putten Woningaanpassingen Bijdrage kosten Kruidentuin Premie-A subsidie Huur Overig

1.269 4.994 1.634 0 0

4.426 6.040 0 2.393 1.074

Totaal

7.897

13.933

31-12-2012

31-12-2011

1.324.078 0

1.467.288 3.051

1.324.078

1.470.339

480.687 490.000 0 353.391 0

0 490.000 480.002 353.391 143.895

1.324.078

1.467.288

2.934 10.754 -7.447

1.523 15.122 -7.718

Totaal

6.241

8.927

Het verloop van de voorziening in het boekjaar is als volgt:

2012

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Pensioenpremie

14.5.3.1 14.5.3.2

Totaal

14.5.3.1

Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting 2012 Vennootschapsbelasting 2011 Vennootschapsbelasting 2010 Vennootschapsbelasting 2009 Vennootschapsbelasting 2008 Totaal

14.5.4

Overige vorderingen Deurwaarder Overig Af: voorziening

Stand per 1 januari

-7.718

Ontvangsten

439

Afboekingen

2.646

Dotatie

-2.814

Stand per 31 december

-7.447

91

14.5.5

Overlopende activa Bankrente Nog te ontvangen subsidie opgeleverde nieuwbouw Nog te ontvangen bedragen Nog te factureren bedragen Vooruitbetaalde bedragen Totaal

14.6

Liquide middelen Kas Rekeningen-courant bank Internetspaarrekeningen Betalingen onderweg Derdengeldenrekening Kruisposten Totaal

31-12-2012 17.437 0 5.380 52.249 9.343

31-12-2011 65.488 65.948 12.837 1.823 3.724

84.409

149.820

31-12-2012 228 533.987 1.488.007 0 8.250 0

31-12-2011 206 74.875 4.625.000 -13.685 0 1.000

2.030.472

4.687.396

Van het saldo op de rekeningen-courant bank is € 69.300 niet vrij opneembaar. Ook het saldo op de derdengeldenrekening is niet direct opvraagbaar.

Passiva 14.7

Eigen vermogen

14.7.1 14.7.2

Overige reserves Resultaat boekjaar

31-12-2012 19.435.364 -1.948.453

31-12-2011 15.356.968 4.078.396

Totaal

17.486.911

19.435.364

Onder de Overige reserves is een bedrag ad € 144.315 verantwoord aan ongerealiseerde waardestijgingen op Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

14.8 14.8.1 14.8.2

92

Voorzieningen Voorziening onrendabele top nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen

377.893 4.603.388

0 27.278

Totaal

4.981.281

27.278

14.8.1

Voorziening onrendabele top nieuwbouw Stand per 1 januari

2012 0

Dotatie in verband met start bouw - 26 appartementen Brinkstraat blok D

377.893

Stand per 31 december

377.893

Looptijd van de voorziening onrendabele top nieuwbouw ultimo boekjaar is korter dan 1 jaar.

14.8.2

Voorziening latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Vrijval - Dotatie

27.278 -13.639 4.589.749

Stand per 31 december

4.603.388

De voorziening latente belastingverplichtingen heeft betrekking op het verschil tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van het Sociaal en Commercieel vastgoed in exploitatie en de Leningen kredietinstellingen. De voorziening is gebaseerd op een belastingpercentage van 20%.

14.9

14.9.1 14.9.2

Langlopende schulden 31-12-2012

31-12-2011

Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

52.884.386 148.363

51.802.861 155.625

Totaal

53.032.749

51.958.486

93

14.9.1

Leningen kredietinstellingen Bank Nederlandse Gemeenten Nederlandse Waterschapsbank Rabobank

37.432.434 11.451.952 4.000.000

37.942.336 9.360.525 4.500.000

Totaal

52.884.386

51.802.861

2012

2011

Saldo per 1 januari

54.166.170

40.355.010

Mutaties in het boekjaar: - Aflossing - nieuwe leningen

-2.273.309 2.400.000

-1.688.840 15.500.000

54.292.861

54.166.170

-1.408.475

-2.363.309

52.884.386

51.802.861

Het verloop van het totaal van de leningen in het boekjaar was als volgt:

Aflossing volgend boekjaar Saldo per 31 december

De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen van kredietinstellingen ultimo boekjaar bedraagt 4,17% (2011: 4,25%) en de gemiddelde resterende looptijd bedraagt 23 jaar. Het schuldrestant met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt totaal € 47.045.640.

Zekerheden

Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. In 2009 hebben wij ons aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Onder deze regeling zijn tot en met 31 december 2012 twee fix-leningen totaal ad € 10.500.000 en twee lineaire leningen totaal ad € 6.900.000 opgenomen. De overige leningen worden nog allemaal door de Gemeente Putten geborgd.

14.9.2

Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - verkoop woning - daling marktwaarde Saldo per 31 december

94

2012

2011

155.625

0

0 -7.262

155.625 0

148.363

155.625

14.10

Kortlopende schulden

14.10.1 14.10.2 14.10.3 14.10.4 14.10.5 14.10.6 14.10.7

31-12-2012

31-12-2011

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Onderhanden projecten Overige schulden Overlopende passiva

1.408.475 15.804 760.363 357.119 0 37.209 1.350.114

2.363.309 18.758 1.090.852 515.922 294.666 59.210 984.859

Totaal

3.929.084

5.327.576

14.10.1

Schulden aan kredietinstellingen

14.10.1.1 14.10.1.2

Kortlopend deel leningen kredietinstellingen Rekening-courant bank

1.408.475 0

2.363.309 0

Totaal

1.408.475

2.363.309

Gemeente Putten: Exploitatieresultaat woonwagencentrum Diversen

10.182 5.622

10.195 8.563

Totaal

15.804

18.758

Handelscrediteuren

760.363

1.090.852

Totaal

760.363

1.090.852

305.694 37.765 13.660

480.676 35.246 0

357.119

515.922

14.8.1.2

De maximale kredietfaciliteit van de rekening-courant bij de Rabobank bedraagt € 3.000.000. Hiervan wordt per 31 december 2012 geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zekerheden gesteld.

14.10.2

Schulden aan gemeenten

14.10.3

14.10.4

Schulden aan leveranciers

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonbelasting Pensioenpremies Totaal

95

14.10.5

Onderhanden projecten Gedeclareerde termijnen Gerealiseerde kosten Toegerekende winst Overgeboekt naar Onroerende zaken bestemd voor verkoop

2.255.685 -1.887.511 -1.067.579 699.405

552.375 -182.199 -75.510 0

0

294.666

Overige schulden Verplichtingen huurgewenning

37.209

59.210

Totaal

37.209

59.210

959.157 225.831 18.439 52.932 37.457 23.226 17.000 13.767 2.260 45

816.845 47.734 19.475 32.782 36.702 11.559 14.130 3.407 2.225 0

1.350.114

984.859

Totaal 14.10.6

De post Verplichtingen huurgewenning heeft betrekking op de periode 2013 tot en met 2016. 14.10.7

96

Overlopende passiva Niet vervallen rente Nakomende kosten opgeleverde nieuwbouw Reservering vakantiedagen Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Nog te betalen bedragen Reservering accountantskosten Afrekening servicekosten huurders Bankkosten Vooruitgefactureerde bedragen

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting ad € 4.167.676 inzake nieuwbouwprojecten waarvoor een opdracht met derden is aangegaan die nog niet (geheel) is afgewikkeld. Dit bedrag is als volgt te specificeren:

Project Brinkstraat blok A Brinkstraat blok C Brinkstraat blok D Hoek van Damstr (architect) Tollensstraat (architect)

Aanneemsom 1.727.880 1.676.746 3.574.764 99.059 21.396

Gefactureerd 1.404.081 760.374 714.095 45.592 8.025

Restant 323.799 916.371 2.860.668 53.466 13.371 4.167.676

Obligo WSW Obligo aan het WSW uit hoofde van een door het WSW geborgde lening, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio an de achtergestelde lening niet voldoende zijn om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2012 bedraagt het obligo € 669.900.

Bankgarantie Per 31 december 2012 heeft Woningstichting Putten een bankgarantie afgegeven tot een totaalbedrag van € 69.300. Jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkt aantal medewerkers. Overigens gaat het om een bedrag dat niet materieel is.

97

15

Toelichting op de winsten verliesrekening

15. Toelichting op de Winst- en Verliesrekening 2012

Begroting 2012

2011

9.922.186

9.978.000

9.145.827

-27.354 -5.751

-20.000 -10.000

-7.716 -5.711

9.889.081

9.948.000

9.132.400

115.836

89.000

89.210

-211

0

-40

115.625

89.000

89.170

Verkoop onroerende zaken Verkoop grond Verkoop onroerende zaken in exploitatie Toegerekende projectopbrengsten

0 544.879 2.082.598

0 308.000 2.150.000

0 166.228 173.087

Totaal

2.627.477

2.458.000

339.315

15.611 0

6.000

12.683 2.651

0

0

25

15.611

6.000

15.359

Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

1.836.392 45.179

1.977.000 42.000

1.613.887 40.605

Totaal

1.935.886

15.1

Bedrijfsopbrengsten

15.1.1

Huren Te ontvangen nettohuur Af: huurderving, wegens - leegstand - overige redenen Totaal

15.1.2

Vergoedingen Te ontvangen netto vergoedingen Af: vergoedingsderving, wegens - leegstand Totaal

15.1.3

15.1.4

Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen/verrichte diensten Boekwinst verkopen onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Overige Totaal

100

15.2

Bedrijfslasten

15.2.1

Afschrijving materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

54.315

30.071 2.019.000

1.684.563

15.2.2

2012

Begroting 2012

2011

15.2.2.1

5.068.854

989.000

-3.099.131

15.2.2.2

3.632

Waardeveranderingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille Totaal

15.2.2.1

5.072.486

989.000

-3.099.131

3.519.549 1.549.305

0 989.000

-830.326 -2.268.805

Totaal

5.068.854

989.000

-3.099.131

Sociaal vastgoed in exploitatie 36 seniorenappartementen De Schauw 4 woningen Bijsteren (fase 1.4) 4 HAT-woningen Veldstraat 8 appartementen en 4 seniorenwoningen Schoolstraat 21 appartementen Kievitlaan 37 eengezinswoningen Aaltsengoed 33 appartementen Bijsteren (fase 2.4) 22 woningen Bijsteren (fase 3.1) 8 HAT-woningen Veldstraat 8 HAT-woningen Garderenseweg/Veldstraat 3 seniorenwoningen Esdoornlaan 4 eengezinswoningen Spechtstraat 3 autoboxen

1.332.984 41.300 -17.877 261.167 669.802 22.359 425.315 426.010 150.291 137.419 63.746 3.526 3.507

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 -626.501 0 0 0 -140.429 0 -63.396 0 0

Totaal

3.519.549

0

-830.326

Onroerende zaken in ontwikkeling 26 appartementen Brinkstraat (Blok D) 36 seniorenappartementen De Schauw 33 appartementen Bijsteren (fase 2.4) 22 woningen Bijsteren (fase 3.1) 21 appartementen Brinkstraat (Blok B) 4 woningen Bijsteren (fase 1.4) 4 HAT-woningen Veldstraat 8 appartementen en 4 seniorenwoningen Schoolstraat

1.549.305 0 0 0 0 0 0 0

989.000 0 0 0 0 0 0 0

0 -876.692 -1.148.672 -577.915 -214.356 63.167 116.216 369.447

Totaal

1.549.305

989.000

-2.268.805

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling

15.2.2.1.A

15.2.2.1.B

0

15.2.2.1.A 15.2.2.1.B

101

2012 15.2.2.2

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

15.2.3

15.2.4

15.2.5

15.2.6

15.2.7

2011

10.894

0

-7.262

0

3.632

0

Lonen en salarissen Bruto salarissen Inhuur personeel Mutatie reservering vakantiedagen Ontvangen ziekengelden

695.829 28.174 -1.036 -21.687

680.000 0 0

755.330 0 -35.083 -7.096

Totaal

701.280

680.000

713.151

Sociale lasten Sociale lasten

99.440

84.000

95.901

Totaal

99.440

84.000

95.901

Pensioenlasten Pensioenen

128.808

128.000

131.591

Totaal

128.808

128.000

131.591

Kosten uitbesteed werk Toegerekende projectkosten

1.090.529

1.182.000

97.577

Totaal

1.090.529

1.182.000

97.577

Lasten onderhoud Planmatig onderhoud Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud

1.501.558 374.819 305.585 242.370

2.169.000 372.000 163.000 203.000

2.098.606 352.083 221.281 180.320

2.424.332

2.907.000

2.852.290

-60.251

-67.000

-54.773

2.364.081

2.840.000

2.797.517

Eigen dienst Totaal De kosten inzake Eigen dienst zijn reeds elders in de jaarrekening verantwoord.

102

Begroting 2012

15.2.8

Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Zakelijke bedrijfslasten Overige directie exploitatiekosten Totaal

15.2.8.1

15.2.8.2

15.2.8.3

15.2.8.4

15.2.8.1 15.2.8.2 15.2.8.3 15.2.8.4 15.2.8.5 15.2.8.6

2012

Begroting 2012

2011

79.523 52.562 41.813 412.340 362.629 106.704

83.000 57.000 35.000 415.000 355.000 142.000

90.994 42.105 31.531 421.496 342.316 151.269

1.055.571

1.087.000

1.079.711

Overige personeelskosten Opleidingen Vergoedingen Verzekeringen Bijdrage ziektekosten Overig

28.177 15.050 18.883 5.000 12.413

Totaal

79.523

Huisvestingskosten Onderhoud kantoorgebouw Gas, water, elektra Tuinonderhoud Schoonmaakkosten Belastingen en verzekeringen Overige huisvestingskosten

9.521 8.896 5.409 15.886 3.477 9.373

Totaal

52.562

Bestuurskosten Vergoeding Raad van Commissarissen Overige bestuurskosten

27.500 14.313

Totaal

41.813

Algemene kosten Automatisering Advieskosten Leefbaarheid Accountantskosten Drukwerk en kantoorbenodigdheden Contributies en abonnementen Woonruimteverdeling Autokosten Telefoonkosten

134.004 59.525 36.870 33.430 18.753 18.222 15.999 19.210 12.912

34.245 14.546 21.947 6.250 14.006 83.000

90.994

4.918 8.533 5.841 9.238 3.511 10.064 57.000

42.105

22.000 9.531 35.000

31.531

132.297 52.522 26.057 35.000 23.055 15.065 25.783 15.022 11.452

103

2012 11.537

Begroting 2012

2011 0

Kosten niet doorgaan ontwikkeling nieuwbouw Bewonersblad Bewonersparticipatie Bankkosten Portikosten Verkoopkosten Pro rata omzetbelasting Overige algemene kosten

9.567 8.880 8.718 8.500 5.384 -14.833 25.662

Totaal

412.340

415.000

421.496

Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie

289.681 53.635 19.313

285.000 50.000 20.000

276.566 46.318 19.432

Totaal

362.629

355.000

342.316

38.173 68.531

80.000 62.000

112.379 38.890

106.704

142.000

151.269

10.559 9.930 8.785 9.554 25.904 0 20.511

Onder de accountants- en advieskosten is een bedrag ad € 33.430 (2011: € 35.000) aan accountantskosten BDO en € 23.410 (2011:€ 19.629) aan advieskosten BDO opgenomen. 15.2.8.5

15.2.8.6

Overige directie exploitatiekosten Sectorspecifieke heffing Overig Totaal

15.3

Financiële baten en lasten

15.3.1

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente belastingdienst Rente op uitgezette middelen Rente op overige vorderingen

37.484 52.064 9.587

0 47.000 0

3.242 66.668 2.397

Totaal

99.135

47.000

72.307

Rente leningen kredietinstellingen Rente belastingdienst Rente rekeningen-courant bank

2.260.940 0 0

2.312.000 1.000

2.011.383 9.241 152

Totaal

2.260.940

2.313.000

2.020.776

15.3.2

104

Rentelasten en soortgelijke kosten

15.4

Belastingen Vennootschapsbelasting boekjaar Mutatie voorziening latente belastingverplichtingen Mutatie latente belastingvordering Totaal

2012

Begroting 2012

2011

0 4.576.110 -3.965.427

1.015.000 -14.000

0 -13.639 62.138

610.0683

1.001.000

48.499

De berekening van het belastbaar resultaat 2012 is als volgt: Commercieel resultaat Bij:

-1.962.092

Fiscaal lagere afschrijving MVA

1.438.886

Fiscaal geen waardeveranderingen

5.072.486

Vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen Fiscaal lagere kosten uitbesteed werk Beperkt aftrekbare kosten Toerekening algemene kosten Bijdrageheffing CFV

68.195 1.090.529 4.400 417.629 38.173 8.130.298

Af:

Fiscaal geen verkoop onroerende zaken in exploitatie

-544.879

Fiscaal hogere lasten onderhoud

-408.504

Fiscaal lagere projectopbrengst Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek Fiscaal afwaarderen onroerende zaken in exploitatie

-2.077.742 15.474 -22.948.744 -25.995.343

Belastbaar bedrag

-19.827.137

Overige informatie Werknemers Gedurende het verslagjaar 2012 had de corporatie gemiddeld 12,3 werknemers in dienst (2011: 12,9). Dit aantal is gebaseerd op het aantal full-time equivalenten. Bestuurders en commissarissen • Het fiscaal loon van de bestuurder (inclusief bijtelling leaseauto) bedroeg in 2012 € 105.369 (2011: € 106.343). De pensioenlasten (inclusief werknemersdeel) bedroegen € 30.314 (2011: € 29.857). • De bruto vergoeding voor de Raad van Commissarissen bedroeg in 2012 totaal € 27.500 (2011: € 22.000).

105

16

Overige gegevens

16. Overige gegevens 16.1 Winstbestemming In afwachting van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen is het nadelig resultaat ad. € 2.572.775 nog niet toegevoegd aan de Overige reserve.

16.2 Statutaire winstbepaling In de statuten van Woningstichting Putten wordt in artikel 3 lid 1 en artikel 4 vermeld dat deze zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Hieruit volgt dat Woningstichting Putten conform artikel 22 van het BBSH (1 juli 2002) batige saldi uitsluitend bestemt voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. De verwerking hiervan (reserveringen en onttrekkingen) verloopt via de Overige reserve van de stichting.

16.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die vermeld moeten worden.

16.4 Woningstichting in het kort Naam : Woningstichting Putten Vestigingsplaats : Putten Correspondentieadres : Postbus 230, 3880 AE Putten Bezoekadres : Spoorstraat 2, 3881 BW Putten Statutair werkgebied : Woningstichting Putten heeft toelating in de gemeenten Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Elburg Oprichtingsdatum : 23 januari 1970 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten : 20 maart 1971, nummer 103 Nummer inschrijving Handelsregister : 08013464 bij de KvK te Harderwijk BTW-nummer : 8064.62.127 Lidmaatschap Landelijke federatie : Aedes, vereniging van woningcorporaties, Hilversum Nummer Stichting Nationaal Register Volkshuisvesting (NRV) : 13350 VROM nummer : L 1865 Bedrijfstakcode : Woningstichting Putten onderschrijft de Aedescode en de Governance Code Woningcorporaties

108

111