Stichting Woonpartners Volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2012
Volkshuisvestingsverslag en jaarrekening Woonpartners 2012 ‘Anticiperen op klantwaarde’
1
Inhoudsopgave Inhoud
Voorwoord .............................................................................................................................................. 7 Eerst zaaien…....................................................................................................................................... 7 1
2
Strategie .......................................................................................................................................... 8 1.1
Ondernemingsplan .................................................................................................................. 8
1.2
Missie en visie.......................................................................................................................... 8
1.3
Onze kernwaarden .................................................................................................................. 9
1.4
Strategische opgaven ............................................................................................................ 10
Betaalbaar wonen ......................................................................................................................... 11 2.1
Doelgroepen .......................................................................................................................... 11
2.2
Inkomensgrens voor woningzoekenden ............................................................................... 11
2.3
Huisvesting specifieke doelgroepen ...................................................................................... 11
2.3.1 2.4
Woonruimtebemiddeling ...................................................................................................... 12
2.4.1
Ontwikkeling woonruimteverdeling .............................................................................. 12
2.4.2
Kengetallen woonruimtebemiddeling ........................................................................... 13
2.5
Verhuringen ........................................................................................................................... 14
2.5.1
3
Directe bemiddeling ...................................................................................................... 12
Verhuringen 2012 (Aanhangsel E) ................................................................................. 14
2.6
Aantal huurwoningen ............................................................................................................ 15
2.7
Gedifferentieerde woningvoorraad ...................................................................................... 16
2.8
Huurwoningen naar huurprijsklasse ..................................................................................... 16
2.9
Aanpassing streefhuur........................................................................................................... 16
2.10
Huurderving ........................................................................................................................... 17
2.11
Mutaties en mutatiegraad..................................................................................................... 17
2.12
Verkoop van bestaande woningen ........................................................................................ 18
2.12.1
Aantal verkochte huurwoningen ................................................................................... 18
2.12.2
Teruggekochte woning .................................................................................................. 19
2.12.3
Aangekochte woning ..................................................................................................... 19
2.13
Huurachterstand ................................................................................................................... 19
2.14
Huurbetaling .......................................................................................................................... 20
2.15
Jaarlijkse huuraanpassing ...................................................................................................... 20
2.16
Uitzetting ............................................................................................................................... 20
Woningvoorraad............................................................................................................................ 21 2
3.1
Nieuwbouw ........................................................................................................................... 21
3.2
Aantallen nieuwe woongelegenheden en nieuwbouw in ontwikkeling ............................... 21
3.2.1
4
5
3.3
Maatschappelijk vastgoed ..................................................................................................... 23
3.4
Herstructurering Binnenstad ................................................................................................. 23
3.5
Verwerving ............................................................................................................................ 23
3.6
Herhuisvesting ....................................................................................................................... 23
3.7
Herhuisvesten in het kader van sloop met beperking overlast............................................. 24
3.8
Strategisch vastgoedbeleid ................................................................................................... 24
Kwaliteit van het bezit ................................................................................................................... 25 4.1
Kwaliteitsbeleid bestaand bezit ............................................................................................ 25
4.2
Strategisch Vastgoedbeleid (SVB) ......................................................................................... 25
4.3
Energiebesparingsproject ...................................................................................................... 25
4.4
Onderhoudskosten 2012 ....................................................................................................... 25
4.4.1
Klachtenonderhoud ....................................................................................................... 26
4.4.2
Mutatieonderhoud ........................................................................................................ 27
4.4.3
Planmatig onderhoud .................................................................................................... 27
4.5
Participatie in VvE’s ............................................................................................................... 28
4.6
Opplussen .............................................................................................................................. 28
4.7
Woningaanpassingen via Wmo ............................................................................................. 28
Dienstverlening.............................................................................................................................. 29 5.1
KWH-Huurlabel ...................................................................................................................... 29
5.2
Klachten en geschillen ........................................................................................................... 29
5.3
Gezamenlijke Geschillenadviescommissie ............................................................................ 29
5.3.1
Leden GGAC op 31 december 2012 .............................................................................. 30
5.3.2
Geschillen in 2012 ......................................................................................................... 30
5.4 6
Nieuwbouw in ontwikkeling .......................................................................................... 22
Communicatie ....................................................................................................................... 30
Maatschappelijk presteren............................................................................................................ 31 6.1
Leefbaarheid in buurten en wijken ....................................................................................... 31
6.2
Totale uitgaven leefbaarheid 2011 ....................................................................................... 31
6.3
‘Highligts’ sociale activiteiten leefbaarheid 2012.................................................................. 32
6.4
Bevordering veiligheid in en om de woning .......................................................................... 34
6.5
Wijkvisies ............................................................................................................................... 34
6.6
De WP-Servicekaart ............................................................................................................... 35 3
6.7
Wonen, welzijn en zorg ......................................................................................................... 35
6.7.1
Structurele samenwerking ............................................................................................ 35
6.7.2
Deelname aan gemeentelijke beleidsontwikkeling Wonen-Welzijn-Zorg (WWZ) ........ 36
6.7.3
Guidohelmond.nl ........................................................................................................... 36
6.8
Sponsoring ............................................................................................................................. 36
6.9
Huisvesting bijzondere doelgroepen..................................................................................... 37
6.9.1
Appartementen voor mensen met een CIZ-indicatie .................................................... 37
6.9.2
Huisvesting senioren ..................................................................................................... 37
6.9.3
Doelgroepen met woonbegeleiding .............................................................................. 38
6.9.4
Vastgoed voor Stichting ORO ........................................................................................ 38
6.9.5
Vastgoed voor Stichting LAT .......................................................................................... 38
6.9.6 Vastgoed voor SWZ (Samenwerkende Woon- en Zorgvoorzieningen voor gehandicapten).............................................................................................................................. 38
7
8
6.9.7
Vastgoed voor Stichting Maatschappelijke Opvang Helmond e.o. (SMO) .................... 38
6.9.8
Vastgoed voor Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ)...................................................... 39
6.9.9
Vastgoed voor Stichting Bijzonder Jeugdwerk Brabant (BJB) ....................................... 39
6.9.10
Short Stay Facility (SSF) of Woonhotel .......................................................................... 39
6.10
Aanpassing woning/opplussen complex ............................................................................... 39
6.11
Domotica ............................................................................................................................... 40
6.12
Personenalarmering .............................................................................................................. 40
Lokale verankering en samenwerking ........................................................................................... 41 7.1
Positionering belanghouders ................................................................................................ 41
7.2
Verantwoording aan belanghouders..................................................................................... 41
7.3
Prestatieafspraken Woningcorporaties en Gemeente Helmond 2012-2015........................ 41
7.4
Samenwerkingsverbanden .................................................................................................... 42
7.5
Informeren van belanghouders ............................................................................................. 42
7.6
Participatie in 2012................................................................................................................ 43
7.7
Cijfers participatie 2012 ........................................................................................................ 44
7.8
KWH-Maatschappijlabel ........................................................................................................ 44
ORGANISATIE ................................................................................................................................. 45 8.1
Organisatiestructuur ............................................................................................................. 45
8.2
Taken per sector .................................................................................................................... 45
8.3
Ontwikkeling organisatiestructuur ........................................................................................ 46
8.4
Personeelsbeleid ................................................................................................................... 46 4
8.5
Beoordelingssysteem ............................................................................................................ 46
8.6
Opleiding en ontwikkeling ..................................................................................................... 47
8.7
Loopbaanbudget ................................................................................................................... 47
8.8
Personele bezetting ............................................................................................................... 48
8.9
Werving en selectie ............................................................................................................... 49
8.10
Ziekteverzuim ........................................................................................................................ 49
8.11
Ondernemingsraad................................................................................................................ 50
8.11.1 9
Activiteiten van de ondernemingsraad ......................................................................... 50
Bestuur, toezicht en governance................................................................................................... 51 9.1
Algemeen directeur-bestuurder............................................................................................ 51
9.2
Algemene verantwoording en verantwoording beloning ..................................................... 51
9.3
Verenigbare nevenfuncties ................................................................................................... 51
9.4
Werkwijze .............................................................................................................................. 51
9.5
Extern overleg ....................................................................................................................... 52
9.6
Raad van Toezicht.................................................................................................................. 52
9.6.1
Samenstelling Raad van Toezicht .................................................................................. 53
9.6.2
Profielschets Raad van Toezicht .................................................................................... 53
9.6.3
Remuneratie .................................................................................................................. 54
9.6.4
Reglement Raad van Toezicht ....................................................................................... 54
9.6.5
Werkwijze ...................................................................................................................... 55
9.6.6
Belangrijkste gespreksonderwerpen en besluiten ........................................................ 55
9.6.7
Evaluatie functioneren Raad van Toezicht .................................................................... 56
9.6.8
Deskundigheidsbevordering Raad van Toezicht............................................................ 56
9.6.9
Toetsingskader Raad van Toezicht en bestuur .............................................................. 56
9.6.10
Evaluatie van de accountant ......................................................................................... 57
9.7
Goedkeuring jaarstukken 2011 ............................................................................................. 57
9.8
AedesCode en Governance Code .......................................................................................... 57
9.9
Gedragscode Integriteit......................................................................................................... 57
9.9.1
Klokkenluidersregeling .................................................................................................. 58
9.10
Visitatie .................................................................................................................................. 58
9.11
Risicobeheersing.................................................................................................................... 58
9.12
Tot slot ................................................................................................................................... 59
10 10.1
Gezonde financiën ..................................................................................................................... 60 Wettelijke normen ................................................................................................................ 60 5
10.2
Waarderingsgrondslagen ...................................................................................................... 61
10.3
Risicobeheersing.................................................................................................................... 61
10.4
Financiële benchmark ........................................................................................................... 62
10.5
Financieel jaarresultaat 2012 ................................................................................................ 62
10.5.1
Huren, overheidsbijdragen en vergoedingen................................................................ 64
10.5.2
Afschrijving op materiële vaste activa........................................................................... 64
10.5.3
Lonen, sociale lasten en pensioenen............................................................................. 64
10.5.4
Onderhoudslasten ......................................................................................................... 64
10.5.5
Overige bedrijfslasten ................................................................................................... 64
10.5.6
Beheerskosten ............................................................................................................... 65
10.5.7
Rentebaten .................................................................................................................... 65
10.5.8
Rentelasten.................................................................................................................... 65
10.5.9
Belastingen .................................................................................................................... 65
10.5.10 10.6
Treasury ................................................................................................................................. 66
10.6.1
Financiering ................................................................................................................... 66
10.6.2
Liquiditeitenbeheer ....................................................................................................... 66
10.6.3
Leningenportefeuille ..................................................................................................... 67
10.6.4
Derivaten ....................................................................................................................... 67
10.7
Financieel meerjarenbeeld .................................................................................................... 67
10.7.1
Externe ontwikkelingen ................................................................................................. 67
10.7.2
Onderhoudslasten ......................................................................................................... 68
10.7.3
Bedrijfslasten ................................................................................................................. 68
10.7.4
Financiële sturing .......................................................................................................... 68
10.8
11
Bedrijfswaarde........................................................................................................... 66
Stichting Woonpartners en haar verbindingen ..................................................................... 69
10.8.1
Andere verbindingen ..................................................................................................... 70
10.8.2
Organogram verbindingen ............................................................................................ 71
10.8.3
Nevenstructuur: verbonden partijen en cijfers 2012 .................................................... 72
Met het oog op de toekomst: … dan oogsten ........................................................................... 73
Bijlage: Kengetallen 2012 ...................................................................................................................... 75
6
Voorwoord Eerst zaaien… Zoals alle woningcorporaties hebben we bij Woonpartners te maken met externe ontwikkelingen die ons en de mensen voor en met wie we werken raken. De woningmarkt zit ‘op slot’, onder landelijke politieke druk moeten we de sociale huurmarkt verkleinen en de investeringsmogelijkheden worden beperkt, onder andere door de heffingen die we moeten gaan afdragen. Dit alles vraagt om een nieuwe en vernieuwende kijk op onze activiteiten. Alleen zo kunnen we kwaliteit en professionaliteit blijven bieden in een sector waar bezuinigingen onvermijdelijk zijn. Daar zijn we in 2012 al mee aan de slag gegaan, zodat we optimaal voorbereid zijn op de toekomst. 2012 stond voor ons in het teken van zaaien. Onze ideeën over vernieuwing hebben geleid tot een nieuwe organisatie-inrichting: we gaan een heldere koers varen, efficiënter, met iets minder medewerkers, met aandacht voor onze marktpositie en financiën, en vooral met aandacht voor onze klanten en hun behoeften. De komende jaren zullen we oogsten en daarvan plukken onze klanten de vruchten. Wij zijn er van overtuigd dat de richting die we inslaan, de klanten meer woonplezier oplevert en Woonpartners een betere uitgangspositie biedt voor de toekomst. Ger de Wilde directeur-bestuurder Woonpartners
7
1
Strategie
1.1 Ondernemingsplan Al in 2011 zagen we ontwikkelingen op ons afkomen die veel invloed zouden hebben op onze organisatie en de mensen voor en met wie wij werken. We hebben er veel aandacht aan besteed om ons daarop voor te bereiden. Ons ondernemingsplan 2008-2012 ‘Met het oog op de toekomst van onze wijken’ bleek ingehaald door de tijd en daarom zijn we versneld gestart met de ontwikkeling van een nieuw ondernemingsplan voor de jaren 2012-2016. Onze bedoeling is om een omslag te maken tijdens de relatief gunstige omstandigheden in de eerstkomende jaren. De Stadsvisie 20112016, de Woonvisie en de prestatieafspraken met de gemeente Helmond vormen een belangrijke leidraad voor wat Woonpartners de komende vijf jaar wil presteren. “Anticiperen op klantwaarde”, dat is de titel van ons ondernemingsplan 2012-2016. De klantwaarde is de waarde die een klant toekent aan een woning. Dat is waar we op willen anticiperen de komende jaren. Dit houdt in dat we werken aan het behouden en realiseren van woningen die aansluiten bij wat de klant wil. We onderscheiden daarbij de volgende aspecten die van invloed zijn op de klantwaarde: de woning de omgeving
1.2
1. casco van de woning (ruimte, technische en energetische kwaliteit) 2. uitrusting van de woning (kwaliteit keuken en sanitair, domotica) 3. fysieke en sociale kwaliteit van de buurt (imago wijk en buurt, voorzieningen) 4. aansluiten van woning en buurt bij eigen identiteit van de klant
Missie en visie Onze missie luidt: Woonpartners is een maatschappelijke onderneming die zich inzet om de klanten uit onze doelgroepen passende huisvestingsmogelijkheden te bieden in een gewaardeerde leefomgeving in de stad Helmond.
‘Maatschappelijk ondernemen’ is in onze ogen: het agenderen en helpen oplossen van lokaalmaatschappelijke (woon)vraagstukken, zodat mensen prettig wonen en leven in buurten, wijken en stad. We beschikken over voldoende lef en creativiteit om zelfbewust de ruimte te zoeken en te nemen om effectief die dingen te doen waar de samenleving om vraagt en het meest mee is gediend. We hechten daarbij veel waarde aan een open dialoog met klanten en lokale belanghebbenden. Zo leren we klanten en partners kennen, weten we hoe ze denken en werken, en wat ze willen en kunnen. Op basis daarvan maken we beleidskeuzes, die leiden tot maatschappelijke prestaties. Daarover leggen we op transparante wijze verantwoording af en zo bouwen we aan onze reputatie en het vertrouwen in onze organisatie. Een heldere visie vormt de basis voor de uitwerking van onze missie. Die visie bestaat uit verschillende elementen en invalshoeken:
8
•
•
•
•
•
De stad Helmond is ons werkgebied, we voelen ons verbonden met de stad en we leveren graag onze bijdrage aan een aantrekkelijke stad met een goed imago. We kiezen vooral voor de wijken waarin we al bezit hebben. Onze doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen dat lager is dan 34.085 euro (2012) en huishoudens die door persoonlijke omstandigheden niet in staat zijn zelfstandig te voorzien in huisvesting. Huishoudens met een inkomen tot 43.000 euro bedienen we in de huidige woningmarkt ook. Huishoudens met een inkomen dat hoger is, huisvesten we alleen in de sociale huursector, als dit een bijdrage levert aan onze volkshuisvestelijke doelen. Woonpartners verwacht op langere termijn een krimpende markt in Helmond. Deze ontwikkeling is van groot belang voor de stad en de samenleving. Om onze taken in de toekomst goed te kunnen blijven uitvoeren, zullen we met maatschappelijke partners moeten komen tot een gedeelde visie over ‘waar de stad heen moet’. Gezien het belang dat wij aan een gedeelde visie hechten zullen wij ons hier sterk voor inzetten. We kijken zorgvuldig naar de omvang van de werkzaamheden en de omvang van de organisatie in relatie tot ons woningbezit. Dat vraagt om resultaatgericht werken, en nieuwe vormen van (samen)werken. We streven naar voldoende ruimte om in te blijven spelen op de volkshuisvestelijke opgaven in Helmond. Daarom zorgen we voor een stabiele financiële positie met voldoende mogelijkheden voor afstemming van de woningvoorraad op de vraag.
1.3 Onze kernwaarden Onze kernwaarden geven richting en invulling aan het ‘gedrag’ van Woonpartners. Onze kernwaarden zijn: • Klantgericht (faciliteren) Woonpartners verplaatst zich in de klant en denkt proactief mee met haar klant. We herkennen en erkennen mensen met dezelfde waarden en identiteit en stemt haar producten en diensten hierop af. •
Maatschappelijk betrokken (duurzaam) Woonpartners is een corporatie die dicht bij haar klanten en midden in de samenleving staat. We realiseren duurzame woningbouw en staan voor duurzaam woningbeheer. Ook gaan we duurzame en gelijkwaardige relaties aan met klanten en stakeholders, nu en in de toekomst.
•
Bruggenbouwer (ondernemend) Woonpartners zet actief in op samenwerking tussen partijen zonder zelf altijd een leidende rol te spelen. Wij faciliteren de zelfredzame klant en werken in- en extern samen met anderen om de lokale woon- en leefomgeving waar nodig te verbeteren. Woonpartners is een doortastende bruggenbouwer!
•
Integere partner (transparant) Woonpartners is een integere partner die staat voor een intrinsieke betrouwbaarheid. We zullen ons niet laten beïnvloeden door oneigenlijke zaken. Woonpartners is een solide partner waar men op kan rekenen. Zo geven we onderscheidende kracht aan de kernwaarden van Woonpartners. 9
1.4 Strategische opgaven Op basis van de ontwikkelingen die we zien en de missie, visie en kernwaarden van Woonpartners hebben we voor de jaren 2012 – 2016 vier strategische opgaven bepaald. 1. Vergroten van de klantwaarde van de woningen door maatregelen te nemen voor de woning, de woninguitrusting, de woonomgeving en de woonbeleving. 2. Met maatschappelijke partners te komen tot een gedeelde visie op de stad en de samenleving en op basis daarvan afspraken te maken over de kwaliteit van de bestaande wijken (fysiek en sociaal-maatschappelijk), over sloop, herstructurering en vervangende nieuwbouw. 3. Transformeren naar een organisatie die een concurrerende markt aan kan. 4. Behouden van investeringskracht om volkshuisvestelijke taak uit te voeren.
10
2
Betaalbaar wonen
2.1 Doelgroepen Woonpartners bedient al haar klanten graag op maat met een betaalbare woning in een prettige woonomgeving. Ons huurbeleid is primair gericht op het aanbieden van betaalbare woonruimte aan de groep mensen die niet zelf in passende huisvesting kan voorzien. Dit zijn voornamelijk mensen met een inkomen beneden € 34.085 (de inkomensgrens voor huurwoningen met een huurprijs tot € 664,66 in 2012). Tot onze doelgroep behoren daarnaast bijzondere doelgroepen. Bijvoorbeeld mensen die moeten verhuizen vanwege een bijzondere situatie, zoals geplande sloop van hun woning, de behoefte aan een aangepaste woning of een zorgindicatie. Woonpartners heeft voor haar vastgoedportefeuille strategische keuzes gemaakt en de gewenste vastgoedportefeuille voor de toekomst bepaald. 2.2 Inkomensgrens voor woningzoekenden Sinds 2011 moeten corporaties minimaal negentig % van de woningen met een huurprijs tot de maximale huurtoeslaggrens (voor 2012: € 664,66 ) verhuren aan woningzoekenden met een passend inkomen: huishoudens met een gezamenlijk inkomen van minder dan € 34.085. Alle inkomenssoorten van de volwassen gezinsleden tellen mee. Woonpartners heeft besloten om de ruimte binnen de 10% ook te gebruiken voor toewijzing van woningen aan mensen met middeninkomens (inkomen tot en met € 43.000). Maandelijks vindt er monitoring plaatst om ervoor te zorgen dat deze grens niet overschreden wordt. Woonpartners voert de beschikking van de Europese Commissie uit. Voor elke verhuring voeren we een uitgebreide inkomenstoets uit. Alle woningzoekenden hebben we hierover geïnformeerd via berichtgevingen in de pers en via Wooniezie. In 2012 heeft in totaal Woonpartners 9 % van de woningen verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen boven € 34.085. Hiermee blijven we onder de toegestane norm van 10 %. 2.3 Huisvesting specifieke doelgroepen Met een aantal organisaties en instellingen hebben we taakstellend afspraken gemaakt om passende woningen te verkrijgen voor kandidaten die tot specifieke doelgroepen behoren. Dit is geregeld via de winkelmodule in het woonruimtebemiddelingssysteem Wooniezie. Eén vooraf bepaald deel (1 op de vijf ) van de vrijkomende woningen gaat automatisch naar de winkel. De woningen in deze winkel zijn beschikbaar voor woningzoekenden die in een bijzondere situatie verkeren, zoals geplande sloop of de noodzaak van een aangepaste woning. Voor instanties als zorginstellingen zijn er ‘sleutels’ beschikbaar om gebruik te maken van de winkelmodule voor bijzonderde doelgroepen. Voor deze doelgroepen. In totaal hebben er 81 verhuringen plaatsgevonden in de winkelmodule. Het aandeel van Woonpartners is hierin 69 %. Woningzoekenden die van de Zorgpoort (Wmo) een indicatie hebben om vanwege een lichamelijke beperking te verhuizen naar een gelijkvloerse of rolstoelgeschikte woning, worden in Wooniezie met voorrang geholpen in het aanbodmodel. Zij dienen daarvoor te reageren op woningen met het label ‘nultreden’ of ‘rolstoelgeschikt’. In totaal zijn 10 kandidaten met deze indicatie geslaagd in het vinden van een woning (buiten de winkelmodule). Woningen die ingrijpend zijn aangepast, worden direct toegewezen aan de Zorgpoort. De Zorgpoort kan vervolgens een geschikte kandidaat aandragen. 11
In het overzicht hieronder staat het aantal woningzoekenden dat met behulp van een sleutel een woning heeft gevonden binnen de winkelmodule. Aantal Aandeel Instelling sleutels Verhuringen 2012 Woonpartners -
Gemeente: COA Zorgpoort SMO GGZ ORO Herstructurering Totaal
20 -* 32 12 5 -*
25 1 13 9 2 31 81
16 1 10 7 2 14 (61,7%) 50
*Met Zorgpoort zijn aparte afspraken gemaakt: alle woningen die ingrijpend zijn aangepast worden direct aangeboden aan de Zorgpoort. De Zorgpoort heeft hiervoor geen sleutels nodig. *Het aantal sleutels voor herstructureringskandidaten is afhankelijk van de daadwerkelijke vraag en wordt vooraf niet vastgesteld.
2.3.1 Directe bemiddeling Wanneer herstructureringskandidaten via de winkelmodule niet binnen zes maanden geplaatst kunnen worden, kunnen de corporaties gebruikmaken van ‘Directe bemiddeling’. Hierdoor is het mogelijk om met voorrang op alle andere bemiddelingsvormen woningen toe te wijzen. Hierover hebben de deelnemende corporaties van Wooniezie in 2012 afspraken gemaakt. Het aanbod in de winkelmodule was namelijk te klein om alle herstructureringskandidaten te helpen en voor de voortgang van herstructureringsplannen was het noodzakelijk om hen te herhuisvesten. In totaal hebben de samenwerkende corporaties 20 herstructureringskandidaten geholpen via de Directe koppeling. Woonpartners heeft daarvan 13 personen (57 %) aan woonruimte geholpen. 2.4 Woonruimtebemiddeling Alle vrijkomende woningen van Woonpartners en de collega-corporaties woCom en Compaen worden in gepubliceerd in het woonruimtebemiddelingssysteem Wooniezie. Wooniezie is een zogenaamd combinatiemodel. Dit is een online systeem, waarin de woningzoekende zelf kan kiezen via welke module hij reageert op het beschikbare aanbod. Er is een optiemodule, een aanbodsysteem, een loting- en direct-te-huurmodule. Afhankelijk van de vooraf bepaalde criteria worden de woningen toegewezen. Voor het aanbodsysteem geldt de langste inschrijftijd, de lotingmodule voorziet in een automatische loting waarbij iedereen evenveel kans heeft. Voor de direct-te-huurmodule geldt dat de woning wordt toegewezen aan diegene die het eerst reageert. Compaen is in 2012 een aangepaste samenwerking aangegaan met Wooniezie. Zij participeert niet meer in de winkelmodule, maar heeft aanvullende afspraken met de partijen gemaakt. 2.4.1 Ontwikkeling woonruimteverdeling We werken voortdurend aan het verder optimaliseren van Wooniezie om de dienstverlening voor de klant te verbeteren. Inmiddels heeft woCom de woningen in de dorpen ook toegevoegd aan
12
Wooniezie. Ook enkele andere toegelaten instellingen publiceren hun vrijkomend aanbod in Wooniezie en we zoeken de samenwerking met meer andere verhuurders. We willen binnen Wooniezie tegemoetkomen aan alle klantgroepen door niet alleen sociale huurwoningen aan te bieden, maar ook koopwoningen, garages en duurdere huurwoningen. We hebben de ambitie om de duurdere huurwoningen in een aparte module aan te bieden. Op dit moment is Wooniezie nog te weinig bekend bij woningzoekenden die een woning zoeken in een hogere prijsklasse. 2.4.2 Kengetallen woonruimtebemiddeling In 2012 werd Wooniezie 465.260 keer bezocht door 118.795 unieke bezoekers. Bijna de helft van de bezoekers weet de site direct te vinden. De overige bezoekers bereiken de site van Wooniezie via een zoekmachine of via een verwijzing op een andere site. Het inschrijven in Wooniezie is nog steeds gratis, waardoor voor woningzoekenden geen belemmeringen zijn om preventief in te schrijven. Op 31 december 2012 bedroeg het aantal woningzoekenden in Wooniezie 16.099. Vergeleken met voorgaande jaren is dit een aanzienlijke stijging. Dit heeft te maken met het toegevoegde aanbod van woningen van woCom in de dorpen. Woningzoekenden die al bij woCom stonden ingeschreven, zijn met de bestaande inschrijftijden toegevoegd aan Wooniezie. Het aandeel woningzoekenden dat onzelfstandig woont, is vergeleken met 2011 met 10% gestegen. Het aantal verhuringen in Helmond is ten opzichte van 2011 met 10% gestegen. Het percentage geslaagde woningzoekenden dat binnen één jaar wordt geholpen neemt de laatste jaren af. Ook zien we dat het percentage dat langer dan drie jaar wacht op een woning vanaf 2011 is toegenomen. Het aantal verhuringen aan eenpersoonshuishoudens is licht gestegen t.o.v. 2011. Aandeel woningzoekenden woonachtig Helmond
48 %
Aandeel woningzoekenden woonachtig SRE gebied
40%
Aandeel woningzoekenden overig Nederland
10 %
Aandeel woningzoekenden buitenland
2%
Aandeel woningzoekenden die onzelfstandig wonen
49,1 %
Aandeel één- en tweepersoonshuishoudens
76 %
Aandeel woningzoekenden met inkomen < € 34.085
84,6 %
Aandeel woningzoekenden met inkomen > € 34.085
15,1%
Aandeel afgesloten contracten aan woningzoekenden met inkomen < € 34.085
91,5 %
Aantal verhuringen in Helmond via Wooniezie
990
Stijging percentage aantal verhuringen via Wooniezie t.o.v. 2011
10%
Aandeel verhuringen via aanbodmodel
44,7%
Aandeel verhuringen via Direct te huur en Loting
12,4 %
Aandeel verhuringen via Winkel en bemiddeling
27 %
Aandeel geslaagde woningzoekenden met inschrijftijd < 1 jaar
25,7%
Aandeel geslaagde woningzoekenden met inschrijftijd > 3 jaar
36, %
Gemiddeld aantal weigeringen
2,5
Aandeel afgesloten contracten aan woningzoekenden < 65 jaar
81%
Aandeel afgesloten contracten aan woningzoekenden > 65 jaar
18%
Aandeel afgesloten contracten aan woningzoekenden tot en met 22 jaar
12,1 %
Aandeel geslaagde matches aan één of twee pp. huishoudens
87,6 %
13
2.5 Verhuringen Het aantal woningen dat in 2012 door Woonpartners via Wooniezie is verhuurd is gedaald met 5,2 %, van 588 in 2011 naar 557 in 2012. Daarnaast zijn er via Wooniezie 53 garages/parkeerplaatsen verhuurd. We beperken ons in deze verslaglegging tot de woningen. In totaal zijn er via Wooniezie 557 verhuringen gerealiseerd van wooneenheden. Daarnaast zijn er in totaal 82 woningen tijdelijk verhuurd. Het gaat hier om tijdelijke verhuringen in het herstructureringsgebied in de Binnenstad, het Centrum (de Bleek) en het mogelijk te slopen appartementencomplex aan het Lindberghplein. Deze verhuringen lopen niet via Wooniezie, maar tellen in het primaire systeem wel mee als nieuwe afgesloten contracten, waardoor er een verschil is tussen de daadwerkelijke verhuringen in Wooniezie en het aantal afgesloten contracten zoals geregistreerd in het primaire systeem van Woonpartners. 2.5.1 Verhuringen 2012 (Aanhangsel E) In de tabel Verhuringen 2012 (Aanhangsel E) staan alle 558 verhuringen van 2012 die in Wooniezie hebben plaatsgevonden, onderverdeeld naar het type huishouden, leeftijdsgroep, inkomenscategorie en huurklasse. Aantal verhuringen in absolute aantallen
2012 < kwaliteits kortings grens
1-persoonshuishouden
2-persoonshuishouden
3- of meerpersoonshuishouden
Totaal
< 65 jaar
> kwaliteits > laagste kortings grens aftopgrens < laagste aftopgrens
TOTAAL
< hrtoesl 1 pers
71
102
18
191
> hrtoesl 1 pers
21
67
12
100
>= 65 < hrtoesl 1 pers jaar > 65
1
32
5
38
> hrtoesl 1 pers > 65
0
10
3
13
< hrtoesl 2 pers
10
58
15
83
> hrtoesl 2 pers
2
24
10
36
>= 65 < hrtoesl 2 pers jaar > 65
0
17
5
22
> hrtoesl 2 pers > 65
0
4
2
6
< hrtoesl meerpers
0
33
17
50
> hrtoesl meerpers
0
9
9
18
>= 65 < hrtoesl jaar meerpers >65
0
0
0
0
> hrtoesl meerpers > 65
0
0
0
0
105
356
96
557
< 65 jaar
< 65 jaar
14
2.6 Aantal huurwoningen Woonpartners heeft per 31 december 2012 in totaal 9.118 verhuureenheden (VHE’s), waarvan 7.411 woongelegenheden. Het totaal aantal woongelegenheden is ten opzichte van 2011 gestegen met 23 woningen. Er werden in 2012 in totaal 74 woningen onttrokken aan de voorraad door sloop en verkoop. Daarnaast zijn er 82 woningen toegevoegd aan de voorraad in 2012. Type VHE
Aantal op 1-1-2012
Huurwoningen
Onttrekking door sloop en verkoop
Toevoeging door nieuwbouw en aankoop
Aantal op 31-12-2012
59
82
7.287
7.264
Overige wooneenheden
124
124
woongelegenheden
7.388
59
82
7.411
Overige VHE's
1.557
15
0
1.542
Totaal
8.962
74
82
9.118
Type woongelegenheden conform Corpodata A. Huurwoningen waarvan: - eenheden beschermd wonen - eenheden verzorgd wonen - eenheden geschikt wonen/nultreden - overige eenheden
7.287 14 202 2.430 4.641
B. Eenheden in verzorgingshuizen
0
C. Eenheden overige woongelegenheden - eenheden begeleid wonen
124 118
- groepswoningen
4
- Schoolwoningen
2
Totaal aantal VHE woongelegenheden
7.411
Type niet-woongelegenheden op 31 december 2012 D1. Parkeervoorzieningen - eenheden losse garages
1.449 794
- eenheden carports
58
- eenheden parkeervakken omheind
89
- eenheden parkeervakken parkeergarage
508
D2. Commerciële ruimten - eenheden bedrijfsruimte
44 16
- eenheden kantoor
6
- eenheden winkel
22
D3. Maatschappelijke ruimten
26
- eenheden activiteitencentrum
13
- woonzorgcentrum, steunpunt
2
- kantoorruimte
4
- kinderopvang, winkel
2
- UWV gebouw
5
D4. Overige Eenheden
23
In deze categorie gaat het om eenheden in de vorm van losse bergingen (7x), souterrains (8x), vitrines (6x) en groenstroken (1x) Totaal aantal VHE niet-woongelegenheden
1.542
15
2.7 Gedifferentieerde woningvoorraad Woonpartners beschikt momenteel over een gedifferentieerde woningvoorraad. Ons woningbezit ligt verspreid over zes wijken in Helmond. Ruim de helft van ons woningbezit (53 %) bestaat uit eengezinswoningen. Het grootste aandeel aan huurwoningen ligt in de wijk Helmond-Oost (34 %). Daarnaast bezit Woonpartners 48 (zorg)woningen in Beek en Donk. Overzicht bezit naar wijk: Beek en Donk Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Totaal
HelmondBinnenstad Brouwhuis Dierdonk Noord
HelmondOost
Rijpelberg Eindtotaal
0
606
354
1
1.099
1.098
620
3.778
48
806
193
0
282
893
71
2.293
0
333
110
0
220
492
185
1.340
48
1.745
657
1
1.601
2.483
876
7.411
2.8 Huurwoningen naar huurprijsklasse Het bezit van Woonpartners is voor 98 % bereikbaar voor huurtoeslag. Per 31 december 2012 was onze voorraad als volgt samengesteld: Verdeling Betaalbaar
Aantal Verhouding 5.140
69%
Duur
484
7%
Geliberaliseerd
161
2%
Goedkoop
1.626
22%
Eindtotaal
7.411
100%
< Aftoppingsgrens
6.642
90%
Omvang kernvoorraad (huurprijs < € 664,66)
7.250
98%
Som van Netto huur Som van Bruto huur Som van Netto VHE-huur Som van Maximale huur Gemiddelde van Bruto huur Gemiddelde van Netto huur Gemiddelde van Netto VHE-huur Gemiddelde van Maximale huur Afwijking netto huur t.o.v. maximale huur Toelichting: bedragen per maand.
€ 3.253.548,09 € 3.423.382,12 € 3.495.217,18 € 4.766.414,52 € 461,81 € 438,90 € 471,50 € 642,98 68,26%
2.9 Aanpassing streefhuur De gemiddelde streefhuur bedraagt 70 % van de maximale huur. In 2012 was de daadwerkelijke huurprijs 68 % van de maximale huur. We overwegen om in de komende jaren een meer marktconform huurprijsbeleid vast te stellen met als basis de WOZ-waarde.
16
2.10 Huurderving Bij normale frictieleegstand is in beginsel aansluitend verhuur mogelijk. Moet er bij een mutatie meer onderhoud uitgevoerd worden dan het standaard mutatieonderhoud, dan is er sprake van leegstand mutatieonderhoud of woningverbetering. De huurderving als gevolg van sloop komt ten laste van de speciale voorziening, huurderving van te koop staande woningen komt ten laste van het verkoopresultaat. Huurderving naar aanleiding sloop en herstructurering in het herstructureringsgebied Binnenstad vallen onder de WijkOntwikkelingsMaatschappij Helmond Binnenstad bv (WOM) en komen niet ten laste van de exploitatie. Bij de huurderving vanwege herstructurering en sloop betreft het hoofdzakelijk woningen in het Centrumgebied (de Bleek), Weverspoort in de Binnenstad (fase 3) en Lindberghplein. De frictieleegstand bij verhuur is met ruim € 42.000 gedaald ten opzichte van 2011. De frictieleegstand bij bijzondere omstandigheden is vrijwel gelijk gebleven. De woningen aan de Paterslaan op de bovenste verdieping worden bij mutatie tijdelijk niet verhuurd vanwege dakproblemen. Een klein aantal vrijkomende woningen aan het Sallandhof worden tijdelijk niet meer verhuurd vanwege grondsanering. De totale frictieleegstand in ten opzichte van 2011 afgenomen met 21%. Daarnaast constateren we een forse toename van leegstand als gevolg van mutatie en een forse afname als gevolg van woningverbetering. De totale huurderving ten laste van exploitatie is toegenomen in vergelijking tot vorig jaar. Dit komt door de leegstand naar aanleiding van de sloop van de appartementen in de Bleek in het Centrumgebied en de leegstand van het te slopen appartementencomplex aan het Lindberghplein in Helmond-Oost. Tabel: Huurderving vanwege leegstand in 2012 Verdeling in %
Verdeling totaal
Oorzaak leegstand
Huurderving
Frictieleegstand verhuur
€
94.475,32
26%
22%
Frictieleegstand bijzondere omstandigheden
€
65.626,24
18%
15%
Frictieleegstand totaal
€
160.101,56
44%
37%
Mutatieonderhoud
€
98.197,93
27%
23%
Woningverbetering
€
48.701,54
13%
11%
15%
13%
Sloop
53881,11
Ten laste van exploitatie
€
360.882,14
84%
Sloop herstructurering
€
18.622,50
4%
Verkoop
€
51.477,51
12%
Totale huurderving
€
430.982,15
100%
2.11 Mutaties en mutatiegraad Waar het bij verhuring gaat om een nieuw contract, gaat het bij een mutatie om de beëindiging ervan. Uit het volgende overzicht blijkt dat het aantal mutaties van woningen in 2012 met 27 is gedaald in vergelijking tot 2011. Het overzicht bevat het totaal aantal beëindigde huurcontracten voor woningen (exclusief bedrijfsruimten, parkeerplaatsen en garages) volgens het automatiseringssysteem SG Tobias. 17
De reguliere verhuringen betreffen het aantal opgezegde en weer verhuurde woningen. Het verschil met 556 verhuringen in Wooniezie is te verklaren door de eerste verhuur van nieuwbouwwoningen in 2012 en het feit dat tijdelijke verhuringen buiten Wooniezie plaatsvinden en wel als beëindigd worden geregistreerd in Tobias. De totale mutatiegraad wisselt door sloop, verkoop en nieuwbouw. Daarom is de kolom reguliere mutatiegraad opgenomen. Het is duidelijk dat deze langzaam daalt (met 93 mutaties t.o.v. 2011).
2008 2009 2010 2011 2012
woningbezit volgens SG Tobias 7597 7541 7459 7389 7411
totaal aantal
regulier mutatiegraad mutatiegraad totaal regulier
910 676 703 633 606
860 665 616 590 497
11,98% 8,96% 9,42% 8,56% 8,18%
11,32% 8,82% 8,26% 7,98% 6,71%
(exclusief sloop, verkoop, ontruimingen) De mutatiegraad van woningen is gedaald van 8,56 % in 2011 naar 8,18 % in 2012.
Mutatiegraad woningen Overig
Aantal
VHE
Mutatiegraad
606 138
7.411 1.542
8,18 % 8,95
2.12 Verkoop van bestaande woningen Op dit moment heeft Woonpartners ruim 500 woningen geselecteerd als verkoopwoning. Alle huurders van deze woningen hebben de mogelijkheid gekregen om hun interesse voor aankoop van de woning kenbaar te maken. Huurders die niet willen kopen, blijven huren. Bij mutatie bieden we deze woningen te koop aan. Woonpartners laat voorafgaand aan een verkoop een bodemonderzoek en een bouwtechnische keuring uitvoeren. We werken niet met een vraagprijs, maar met een koopprijs. Deze koopprijs is gebaseerd op een taxatie die is uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. 2.12.1 Aantal verkochte huurwoningen In 2012 zijn er in totaal 17 eenheden verkocht. Dit houdt in dat het aantal verkochte woningen ten opzichte van 2011 is gedaald met 2 woningen. Alle woningen zijn verkocht voor een marktconforme prijs gebaseerd op de taxatiewaarde. De gemiddelde verkoopprijs van de woningen bedraagt € 128.438.
18
Tabel: Overzicht verkochte huurwoningen in 2012 Wijk Helmond-Noord Helmond-Oost Helmond-Noord Helmond-Noord Helmond-Noord Helmond-Oost Helmond-Noord Helmond-Noord Helmond-Noord Helmond-Oost Helmond-Noord Rijpelberg Binnenstad Helmond-Oost Helmond-Noord Helmond-Noord Helmond-Noord
Straat Adonislaan Straakvense Bosdijk Astronautenlaan Astronautenlaan Nachtegaallaan Van Speijklaan Astronautenlaan Venuslaan Adonislaan Van Graftstraat Venuslaan Volderhof Hindestraat Van Weerden Poelmanstraat Mercuriuslaan Mercuriuslaan Astronautenlaan
Wie heeft gekocht Derde(n) Derde(n) Derde(n) Derde(n) Derde(n) Derde(n) Derde(n) Derde(n) Derde(n) Derde(n) Huurder van WP Derde(n) Derde(n) Huurder van WP Derde(n) Derde(n) Derde(n)
2.12.2 Teruggekochte woning Van 2008 tot en met 2010 verkocht Woonpartners alle bestaande woningen met Slimmer Kopen®. Kopers konden zo met korting tot 25% kopen. In de Slimmer Kopen® contracten is een aanbiedingsplicht aan de corporatie opgenomen. Dit betekent als kopers van een Slimmer Kopen® woning de woning willen doorverkopen, zij de woning eerst moeten aanbiedingen aan Woonpartners. De bij de verkoop verleende korting wordt bij terugkoop verrekend in de terugkoopprijs. In 2012 heeft Woonpartners één woning teruggekocht in verband met Slimmer Kopen®. Deze woning is vervolgens marktconform doorverkocht. Hierdoor vloeide de destijds verleende korting terug naar Woonpartners. 2.12.3 Aangekochte woning In 2012 heeft Woonpartners één woning aangekocht vanuit strategische reden. Dit gaat om een woning in de Begoniastraat. Deze woning wordt op dit moment verhuurd. 2.13 Huurachterstand Op 31 december 2012 was het structurele percentage huurachterstand 0,9 % van de jaarhuur. (Vanwege nog niet afgeronde contractonderhandelingen is één commercieel contract met terugwerkende kracht opgevoerd. Ook was er nog sprake van een huurachterstand van een andere commerciële partij. Door omstandigheden kon deze huurder de maandhuur van een bepaald aantal woningen niet voldoen in november. De financiële afwikkeling van beiden vond in 2013 plaats. Met als gevolg een eenmalige correctie van 0,21%. ) Ondanks de aanhoudende kredietcrisis is dit een daling ten opzichte van 2011 (0,95). In oktober 2012 zijn wij gestart met een nieuw medium om de
19
huurachterstand verder te beperken. Huurders worden via een sms herinnerd aan de openstaande huur. Wij willen het gebruik van betaalmogelijkheden in 2013 verder uitbreiden. 2.14 Huurbetaling Circa 6.350 huurders betalen via automatische incasso. Ook versturen wij maandelijks circa 1.760 acceptgiro’s. Daarnaast zijn er nog ongeveer 650 huurders die op een andere wijze de huur betalen. In 2012 hebben meer huurders gebruikgemaakt van FINBOX. Het aantal is binnen één jaar toegenomen van 131 naar 217 huurders. In 2013 gaan wij deze betaalwijze extra promoten. 2.15 Jaarlijkse huuraanpassing Elk jaar worden op 1 juli de huren van woningen en parkeervoorzieningen verhoogd. De regering stelt vast met welk percentage de huren maximaal verhoogd mogen worden. De verhoging is gebaseerd op het inflatiepercentage en voor 2012 was dat vastgesteld op 2,3%. Voor woningen met een aanvangshuur boven de huurtoeslaggrens kan een hogere huurstijging gelden. Woonpartners past voor alle woningen het inflatievolgende huurverhogingspercentage toe, dus ook voor de duurdere huurwoningen. 2.16 Uitzetting Helaas is vroegtijdige hulp en begeleiding niet in alle gevallen afdoende om problematische huurachterstand op te lossen. In die gevallen rest Woonpartners niets anders dan een procedure voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te starten. Onderstaand overzicht geeft de aantallen weer van de laatste drie jaar. Tabel: uitzettingen 2010, 2011 en 2012 Van opdracht dossier tot daadwerkelijke ontruiming Aantal dossiers opgedragen aan gerechtsdeurwaarder Aantal dossiers voortijdig opgelost, afgewikkeld na betaling Aantal vrijwillig opgezegde huurovereenkomsten (hennep) Resterend aantal aanzeggingen tot ontruiming Aantal dossiers alsnog opgelost na volledige betaling Resterend aantal dossiers voor ontruiming Aantal voortijdig gestaakte ontruimingen vanwege WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen) of faillissement Aantal daadwerkelijk geëffectueerde ontruimingen Uitzetting vanwege huurachterstand Uitzetting vanwege hennepteelt Uitzetting vanwege overlast Uitzetting vanwege onrechtmatige bewoning
2010 361 -255 -4 102 -57 45 -3
2011 355 -269 -5 81 -49 32 -3
2012 374 -180 -2 97 -64 31 0
42 37 2 2 1
29 25 2 1 1
31 27 2 1 1
20
3
Woningvoorraad
3.1 Nieuwbouw Nieuwbouw is noodzakelijk om het bezit te vernieuwen. Bij het ontwikkelen van nieuwe woningen onderscheidt Woonpartners drie soorten projecten: gebiedsgericht (bijvoorbeeld herstructurering van een bestaande wijk), projectgericht zelf en projectgericht turn key. Aan elk nieuwbouwplan ligt een initiatiefdocument ten grondslag, waarin alle wezenlijke uitgangspunten zijn vastgelegd. Vanuit onder andere het strategisch vastgoedbeleid van Woonpartners voeden we het initiatiefdocument. De marktvisie en wijkvisie leiden samen tot keuzes: voor welke doelgroep(en) gaan we bouwen, welk type woning, in welke prijsklasse en nemen we wel of niet koopwoningen mee in het nieuwbouwplan? Op basis van deze uitgangspunten verrichten we op diverse gebieden nader onderzoek, zoals onderzoek naar planologische randvoorwaarden, marktanalyse, financiële haalbaarheid en planning. Op basis van een startdocument wordt een project in ontwikkeling genomen. Inhoudelijk dient elk plan te voldoen aan het Bouwbesluit en aan het programma van eisen dat Woonpartners per categorie hanteert. Dat betekent: zo veel mogelijk aanpasbaar en toegankelijk bouwen, standaard veilig hang- en sluitwerk volgens de normen van het Politiekeurmerk, rekening houden met aspecten van duurzaamheid, onderhoudsgevoeligheid en energiezuinigheid. Ten slotte gelden de financiële randvoorwaarden die voortkomen uit het financieel beleid en het investeringsbeleid. 3.2 Aantallen nieuwe woongelegenheden en nieuwbouw in ontwikkeling In 2012 hebben we 151 woningen opgeleverd. Deze woningen zijn verdeeld over drie projecten: - Tamboerijnstraat in Helmond-Noord (75 koop- en huur woningen). - Blok 3 plan Vossenberg in de Binnenstad-Oost (17 koopwoningen). - Blok 12 (Reynaerde) plan Vossenberg in de Binnenstad-Oost (59 woningen). In de volgende tabellen geven we een overzicht van de gerealiseerde woningen in 2011 en 2012 en een planning en prognose voor te realiseren nieuwe woningen in de periode 2013-2015. In totaal bevatten de projecten 16 koopwoningen met een stichtingskostenniveau boven €200.000: 12 in het project Tamboerijnstraat en 4 in het project blok 12 Vossenberg. Hiervoor hebben we bewust gekozen om binnen deze projecten tot een goede differentiatie van woningaanbod te komen. In deze projecten bestond ook de afzetruimte voor deze producten om hiermee extra inkomsten te genereren.
21
Jaar van realisatie
Huurwoningen Woonpartners 1* 81 55
Koopwoningen Woonpartners
Koopwoningen derden via WP
Totaal
2011 gerealiseerd 1 2012 gerealiseerd 41 29 151 2013 harde 33 88 planning 2014-2015 136 39 19 194 prognose Totaal 273 113 48 434 * geen huurwoning: dit betreft de oplevering van de Brede School in Helmond-Noord Vanwege de recessie staan projecten onder druk, vooral projecten met koopwoningen. Het is moeilijk een betrouwbare prognose te geven van de productie na 2015. 3.2.1 Nieuwbouw in ontwikkeling De volgende tabel geeft weer welke plannen we in uitvoering of in ontwikkeling hebben en wanneer we de projecten verwachten op te leveren: Project/jaar van verwachte oplevering
Appartement huur
Eengezins woning huur
Koopwoning WP Derden
2013 Blok 13/14 Vossenberg *1 Tolpost Weverspoort * 2
47
8 -
33
22 16 (+31 studio’s) 40 156
-
19
27 35
20 72
2014-2015 Binderseind *3 UWV-gebouw *4 Diverse plan Weverspoort *5 Totaal aantal woningen van 2013 t/m 2015
Totaal Huur
Koop
8 47
33
19
22 47
38
19
67 191
20 91 282
Toelichting op prognose nieuwbouw 2013-2015: *1 De uitvoering van de blokken 13+14 Vossenberg is medio 2012 gestart: de huidige opleverprognose is medio 2013. *2 De uitvoering van het appartementengebouw “Tolpost” (onderdeel van plangebied Weverspoort) is in december 2011 gestart: de huidige opleverprognose is medio 2013. *3 Project Binderseind wordt in de periode 2013-2015 voorbereid en gebouwd: het huidige plan voorziet in 22 appartementen en 2 commerciële ruimten op de begane grond. *4 Het project “UWV-gebouw” betreft een samenwerking tussen Woonpartners en Hurks Vastgoedontwikkeling: het huidige plan voorziet in 54 (huur en koop) appartementen, 31 studio’s en commerciële ruimten op de begane grond. *5 De plannen van het herstructureringsgebied Weverspoort lopen door verschillende oorzaken vertraging op. Het aangegeven aantal huur- en koopwoningen in 2014-2015 is gebaseerd op de huidige inzichten: het betreft de deelgebieden blok 3, 5, 7 en 9.
22
Behalve de hierboven genoemde projecten is Woonpartners bezig met plannen voor meerdere locaties. De ontwikkeling is echter in een vroeg stadium en daarom hebben we deze nog niet in de planning van op te leveren woningen opgenomen. 3.3 Maatschappelijk vastgoed Woonpartners draagt in het kader van maatschappelijk ondernemen ook actief bij aan instandhouding en verbetering van voorzieningen op wijkniveau. Het komt de leefbaarheid ten goede en het creëert waarde in een gebied waar we vastgoedbezit hebben. We zijn in een aantal wijken met partijen in gesprek om tot een mogelijke invulling van maatschappelijk vastgoed te komen. Gezien de huidige (financiële) onzekerheid waarin corporaties verkeren, maken we voor de genoemde ontwikkelingen echter een pas op de plaats. 3.4 Herstructurering Binnenstad Woonpartners heeft in 2012 op verschillende manieren bijgedragen aan de herstructurering en leefbaarheid in de Binnenstad-Oost. Aan de ene kant is onze bijdrage gericht op de sociale opbouw van de Vossenberg, aan de andere kant op de opbouw van het gebied Weverspoort. 3.5 Verwerving In het kader van de portefeuillestrategie probeert Woonpartners haar bezit uit te breiden. In sommige gevallen betreft het een strategische verwerving in verband met toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden of ter aanvulling van de woningvoorraad. In 2012 hebben we de volgende (verhuur)eenheden aangekocht: Datum December 2012 Totaal
Toelichting 8 Appartementen nieuwbouw Reynaerde van Janssen de Jong (achtervangconstructie) 8
3.6 Herhuisvesting Bewoners die moeten verhuizen in het kader van bijvoorbeeld een herstructurering, maken gebruik van een Sociaal Plan dat is opgesteld door de woningcorporaties Compaen, Volksbelang, woCom en Woonpartners, samen met het Platform Helmondse Bewonersorganisaties. In 2012 hadden we te maken met de herhuisvesting in het kader van de volgende projecten: Weverspoort - In 2010 hebben de bewoners van fase 6 (70 woningen in totaal) een sloopbericht ontvangen. In 2012 zijn 11 huishoudens verhuisd naar een andere passende woning. Nog 15 huishoudens wachten op passende huisvesting. Centrumplan - In 2011 hebben de bewoners van de 41 appartementen aan de Bleek een sloopbericht ontvangen. In 2012 zijn 15 huishoudens verhuisd naar een andere woning. Lindberghplein - In januari 2012 hebben de bewoners van de 18 appartementen aan het Lindberghplein een sloopbericht ontvangen. In 2012 zijn 16 huishoudens geherhuisvest.
23
Duplexwoningen Molenbeek, Dongestraat en Maaslaan - In maart 2012 zijn de bewoners van 52 boven- en benedenwoningen schriftelijke geïnformeerd over het samenvoegen van deze woningen tot eengezinswoningen. Als een van de woningen vrijkomt, wordt de ander actief verhuisd met recht op Sociaal Plan. In dit kader zijn in 2012 2 huishoudens verhuisd naar een andere passende woning. 3.7 Herhuisvesten in het kader van sloop met beperking overlast Nadat huurders hun te slopen woningen ontruimd hebben, bepalen we of we de woning tijdelijk verhuren, in bruikleen geven of inzetten als atelierwoning. De laatste optie is pas aan de orde als de woning niet meer bewoonbaar is. Voor bovenstaande projecten zijn alle leeggekomen woningen op een van deze manieren ingevuld tot de woningen definitief worden gesloopt. De Bleek. De 41 woningen en onderliggende parkeervoorziening zijn in 2012 overgedragen aan de gemeente en aansluitend gesloopt. 3.8 Strategisch vastgoedbeleid In 2012 heeft de nadruk binnen het strategisch vastgoedbeleid gelegen op het strategische en tactische vlak. Op het strategisch niveau zijn we gestart met het maken van wijkstrategieën. Begin 2012 is door het bureau Smart Agent onderzoek verricht naar de woonbelevingen en woonmilieus in Helmond. Het onderzoek is vervolgens intern vertaald. Naast de wijkstrategieën besteden we ook aandacht aan de verandering van de omgevingsfactoren (markt, politiek en organisatie). Vooral het uitblijven van de economische groei heeft ertoe geleid dat we opnieuw hebben gekeken naar de effecten van de marktontwikkelingen op de vastgoedportefeuille. Op tactisch niveau hebben we enkele complexen anders gelabeld. Enerzijds omdat exploitatieperiodes van complexen over 10 jaar aflopen en anderzijds vanwege nieuwe informatiebronnen en inzichten. Daarnaast hebben we invulling gegeven aan het huurbeleid, ZAVbeleid en onderhoudsbeleid. Het herziene ZAV-beleid is in 2012 vastgesteld, het huurbeleid en onderhoudsbeleid worden verder doorontwikkeld in 2013. In 2013 zal het strategisch vastgoedbeleid geënt zijn op het strategische en tactische vlak. Vooral de omgevingsveranderingen zorgen ervoor dat Woonpartners zich opnieuw moet beraden over de toekomst en haar vastgoedportefeuille.
24
4
Kwaliteit van het bezit
4.1 Kwaliteitsbeleid bestaand bezit Onderhoud moet het vastgoed van Woonpartners in technisch opzicht goed verhuurbaar houden. Tijdens de bewoning spelen we zo goed mogelijk in op de wensen van onze klanten op het gebied van de binneninrichting van de woning. Bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden en verbeterprojecten combineren we werkzaamheden daar waar mogelijk om de overlast bij bewoners zo veel mogelijk te beperken. Het onderhoud aan de woningen voldoet daarnaast niet alleen aan gangbare eisen en regels, het is er ook op gericht voldoende nieuwe klanten aan te trekken bij mutatie. 4.2 Strategisch Vastgoedbeleid (SVB) Ons strategisch vastgoedbeleid (SVB) vertalen we naar dagelijkse operationele activiteiten. Deze activiteiten werken we uit in complexbeheerplannen, die voor de afdeling Vastgoedbeheer een sturingsinstrument zijn om bijvoorbeeld het energiegebruik, (groot) onderhoud en leefbaarheid in samenhang te behandelen. In 2012 zijn we gestart met het ontwikkelen van een gedifferentieerd onderhoudsbeleid binnen de gestelde financiële kaders. We differentiëren daarbij zowel in onderhoudsniveaus als uitrustingsniveaus om in te spelen op de verschillende uitgangspunten van de complexbeheerplannen. 4.3 Energiebesparingsproject Onder andere door besparingen op energieverbruik mogelijk te maken door isolatie en door gebruik van uitgekiende installaties voor warmteopwekking en ventilatie, beteugelen we de woonlasten voor onze huurders en houden we een goede verhuurbaarheid van de woningen in stand. De maatregelen verhogen het wooncomfort en verlagen de uitstoot van broeikasgassen. In 2012 hebben we bij ca. 320 woningen van de bestaande woningvoorraad het energielabel geactualiseerd. Bij ca. 160 woningen is een daadwerkelijke ingreep gerealiseerd. 4.4 Onderhoudskosten 2012 Onderstaande tabel geeft een overzicht van de onderhoudskosten in 2012:
25
Woonpartners heeft in 2012 haar onderhoudsdienst opgeheven. Alle reparatie- en mutatiewerkzaamheden worden uitgevoerd door externe partijen. 4.4.1 Klachtenonderhoud Onder klachtenonderhoud verstaan we het onderhoud dat we (laten) uitvoeren naar aanleiding van reparatieverzoeken. In de begroting 2012 was voor klachtenonderhoud een budget opgenomen van €.1.174.000 De gerealiseerde uitgaven bedragen € 1.250.367. Het totaal aantal woningen in 2012 bedroeg 7411. Soort klachtenonderhoud
SOH
Voor rekening WP Rekening huurder, derden, garantie Subtotaal Service onderhoud: Huurdersonderhoud Herstel glasbreuk Totaal
100 110, 120, 130
820 800
Aantal werkopdrachten
Kosten Totaal kosten gemiddeld per opdracht 3.180 € 393 (*1) € 1.250.367 115 € 346 € 39.768
3.295
€ 392
€ 1.210.600
249 51 300
€ 229 € 1.673 € 474
(*2) € 57.030 (*3) € 85.350 € 142.381
*1 Ten laste van de winst- en verliesrekening. *2 Huurdersonderhoud is van toepassing bij huurders die lid zijn van de WP-Servicekaart. De bijdrage die zij maandelijks leveren voor deze deelname is grotendeels ter dekking van deze kosten huurdersonderhoud. *3 Ter dekking van de kosten glasbreuk betalen de huurders maandelijks een bedrag van € 1,00 per onderdeel in de bruto huur. De realisatiecijfers van het begrotingsjaar 2012 laten een overschrijding zien van het begrotingsbudget. De overschrijding kunnen we verklaren door een aantal factoren. De kosten voor 26
een aantal verbouwingsaanvragen en enkele grote aanpassingen aan installaties zijn geboekt op het budget voor klachtenonderhoud. Woonpartners voert Veiligheidskeuringen uit over haar gehele bezit. De kosten van de reparatiewerkzaamheden die hieruit voorkomen zijn ook ten laste van dit budget opgeboekt. 4.4.2 Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud verstaan we het dagelijks onderhoud aan een leeggekomen woning dat nodig is om de verhuurbaarheid van de woning te waarborgen en in sommige gevallen te verbeteren. Bij dit onderhoud maken we onderscheid in mutatieonderhoud voor rekening van Woonpartners en voor rekening van de vertrokken huurder (ook als gevolg van ontruiming). Bij leeggekomen woningen die in een relatief verouderde staat verkeren, kunnen we besluiten tot extra onderhoud. Het betreft vaak woningen die in een eerder stadium op verzoek van de bewoner zijn overgeslagen bij een renovatie. Het gaat hier om binnenonderhoud, de buitenzijde wordt in een collectieve aanpak uitgevoerd. Een deel van de investering kan kostendekkend zijn, tegenover de investering staat dan een huurverhoging. Het deel dat niet kostendekkend is, komt ten laste van de winst- en verliesrekening. In de volgende tabel geven we een overzicht van de kosten van het mutatieonderhoud: Soort mutatieonderhoud Mutatieonderhoud Voor rekening van Woonpartners
Begroting 2012 € 1.286.000
Gerealiseerd €
963.708
Gemiddeld bedrag per mutatie / per woning € 1.590 per mutatie 1 € 130 per woning 2
1
De gemiddelde kosten per mutatie zijn van toepassing op 606 geregistreerde verhuismutaties van alle VHE’s in 2012 2 De gemiddelde kosten per VHE zijn op basis van het aantal van 7411 woningen op 31december 2012. De werkelijke kosten voor mutatieonderhoud lagen in 2012 lager dan de begrote kosten. Dit komt doordat in 2012 minder mutaties hebben plaatsgevonden. De gemiddelde kosten per woning zijn iets gedaald ten opzichte van 2011. In deze kosten zijn de kosten voor opknapbeurten van woningen om de woning weer in de gewenste staat te kunnen verhuren opgenomen. Ook is veel asbesthoudend materiaal verwijderd tijdens mutatiewerkzaamheden. 4.4.3 Planmatig onderhoud In 2012 hebben we een groot deel van het planmatig onderhoud uitgevoerd volgens de begroting 2012. Overige projecten worden in 2013 als overloopproject uitgevoerd. In 2012 hebben we besloten om het binnenonderhoud in projecten onder te brengen. Er zijn enkele projecten in 2012 opgestart en deze worden in 2013 als overloop uitgevoerd.
27
4.5 Participatie in VvE’s Bij diverse complexen van Woonpartners zijn verschillende partijen eigenaar van delen van het complex. Ieder complex van Woonpartners met meer dan één eigenaar heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE): Woonpartners participeert in twaalf VvE’s voor die delen van de complexen waarvan zij eigenaar is. De belangrijkste taak van de VvE is ervoor zorgen dat de gemeenschappelijke delen van een gebouw goed worden onderhouden. Vertegenwoordigers van Woonpartners overleggen periodiek met de andere eigenaren van de complexen en maken afspraken over onderhoud en beheer. 4.6 Opplussen Het opplussen van woningen en gemeenschappelijke voorzieningen voeren we uit in samenhang met andere activiteiten die voortvloeien uit ons strategisch voorraadbeheer (SVB), zoals exploitatieduur, doelgroepen en verwachte marktontwikkelingen. Daarbij streven we niet zozeer naar complete oppluspakketten, maar naar het aanbrengen van voorzieningen die heel concreet en direct de aanwezige en toekomstige klanten van een bepaald complex ten dienste staan. Bijvoorbeeld voorzieningen voor scootmobiels en elektrische fietsen en elektrische deuropeners met afstandsbediening. Woonpartners levert daarmee maatwerk, per complex en per doelgroep. In 2012 hebben opplusactiviteiten plaats gevonden bij de complexen 634 en 151. 4.7 Woningaanpassingen via Wmo Het aantal verzoeken voor woningaanpassingen is in 2012 gedaald ten opzichte van 2011. De gemiddelde kosten per aanvraag zijn gedaald. Deze daling is veroorzaakt door aanpassingen in het gemeentelijk beleid. Is er sprake van een ziekte of gebrek, dan bepaalt de gemeente via De Zorgpoort (Wmo) welke aanpassingen aan de woning moeten worden uitgevoerd. Dit gebeurt op basis van een programma van eisen. De Wmo en een plaatselijke verordening bieden daarvoor het kader. Kijken we naar het resultaat, dan zijn de volgende gegevens over het jaar 2012 relevant: Tabel: Woningaanpassingen 2007, 2008, 2009 en 2010, 2011 en 2012 2007 2008 2009 2010 Aantal verzoeken 159 134 85 122 via WMO Geannuleerde 6 7 2 5 verzoeken Technische 150 123 73 116 gereed Nog in 3 4 10 1 behandeling Totaal €134.383 €107.412 €52.963 €96.556 geïnvesteerd Gemiddeld €878 €846 €638 €832 bedrag Aangebrachte 4 2 5 2 trapliften
2011 174
2012 117
3
8
170
109
1
0
€164.713
€ 71.528,33
€968
612
1
36
Toelichting: De bedragen uit bovenstaande tabel worden voor 100% doorbelast aan de gemeente. 28
5
Dienstverlening
5.1 KWH-Huurlabel Woonpartners is vanaf 2004 lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). In 2006 werd voor het eerst het KWH-Huurlabel behaald en dat werd de opvolgende jaren behouden. Het label is geen doel op zich, maar een middel waarmee Woonpartners haar dienstverlening wil toetsen en inzicht wil krijgen in de mate van tevredenheid van haar klanten. Met behulp van de meetresultaten kunnen we werken aan het verder verbeteren van de dienstverlening waar dat kan of nodig is. Sinds 2010 is Woonpartners een van de weinige corporaties die zich continu laat meten. Dit resulteerde in het Gouden KWH-Huurlabel in 2011. Per 1 januari 2012 is continu meten de standaard geworden. In 2013 wordt beoordeeld of het label wordt gecontinueerd. Op basis van de resultaten van de tussenrapportage over de eerste drie meetperioden mogen we veronderstellen dat het label weer wordt toegekend. De resultaten in de tussenrapportage per 31 december 2012 waren als volgt: Thema Klantcontact
Verhuizen
Onderhoud Klachten behandelen 1
Labelonderdeel Contact Bereikbaarheid Communicatie Huur opzeggen Nieuwe woning Woning zoeken Reparaties Onderhoud Klachten behandelen
Score 1, 2 8,1 7,5 7,8 8,2 8,3 8,2 7,1 7,8 6,9
Door de veranderingen in het KWH-Huurlabel is het niet mogelijk om een vergelijkende score ten opzichte van voorgaande jaren te presenteren. 2 De norm is 7,0 met uitzondering van ‘Klachten behandelen’, waarvoor een norm geldt van 6,5.
5.2 Klachten en geschillen Onze heldere procedure met betrekking tot het indienen en behandelen van klachten en geschillen voldoet aan de BBSH-eisen en aan de eisen die daaraan vanuit het KWH-Huurlabel worden gesteld. Voor bewoners hebben we alles eenvoudig beschreven in een aparte brochure. Ook via de website kan men informatie opvragen. In de meeste gevallen lukt het ons om samen tot een oplossing te komen als een huurder een klacht heeft. Als huurders toch niet tevreden zijn over de afhandeling van een klacht, kunnen zij zich wenden tot de Gezamenlijke Geschillenadviescommissie (GGAC). 5.3 Gezamenlijke Geschillenadviescommissie De Gezamenlijke Geschillenadviescommissie (GGAC) is opgericht door de woningcorporaties Compaen, woCom en Woonpartners, samen met het Platform Helmondse Bewonersorganisaties. De leden van deze commissie zijn onafhankelijk en werken niet bij Woonpartners. De GGAC werkt volgens een reglement dat voldoet aan de eisen die het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) stelt. De GGAC maakt het mogelijk voor huurders (en bewonerscommissies) om geschillen in te dienen over de uitvoering van beleid van de woningcorporaties en draagt bij aan een goede klachtafhandeling en een verbetering van de relatie tussen partijen. Ten slotte levert de GGAC een 29
bijdrage aan de optimalisering van het functioneren van de woningcorporaties door het uitbrengen van onafhankelijke adviezen. 5.3.1
Leden GGAC op 31 december 2012
De heer P. Kerkhofs, kantonrechter
voorzitter
Mevrouw C. van Zon, juriste
lid huurderbelang
Mevrouw M. Gringhuis, lid verenigingsraad Woonbond lid huurderbelang De heer H. Smits, voormalig corporatiedirecteur
lid verhuurderbelang
De heer drs. E. Davids, manager algemene zaken bij corporatie
plaatsvervangend lid verhuurderbelang
De GGAC wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris, heer mr. B. Mous, van de externe organisatie Cluens. In 2012 heeft de GGAC zeven keer vergaderd. Alle bijeenkomsten betroffen een hoorzitting n.a.v. een geschil, al dan niet vooraf gegaan door een locatiebezoek. 5.3.2 Geschillen in 2012 In 2012 zijn 17 geschillen voor behandeling ingediend. Ook is een geschil behandeld dat in 2011 was ingediend. In zeven gevallen was de klager niet ontvankelijk. Zes keer kwam dat omdat de klachtenprocedure bij de woningcorporatie niet geheel was doorlopen. In drie van deze gevallen betrof het huurders van Woonpartners. In een geval betrof het een klacht van een woningzoekende, die geen huurder was van een van de woningcorporaties. Verder is in 2012 gebruikgemaakt van de mogelijkheid om te schikken. De schikking had betrekking op drie separaat ingediende geschillen, die qua inhoud sterk overeen kwamen. Woonpartners was de schikkende partij. De GGAC heeft dus uiteindelijk acht geschillen in behandeling genomen. Hiervan zijn er drie samen behandeld, omdat deze qua inhoud sterk overeen kwamen. Van de acht afgehandelde geschillen heeft de GGAC er vier gegrond bevonden. Hierbij was in drie gevallen Woonpartners de verwerende partij. Het betrof de geschillen die qua inhoud sterk overeen kwamen. Eveneens vier keer heeft de GGAC het geschil niet gegrond geacht, waarvan de geschillen drie keer betrekking hadden op Woonpartners. Ultimo 2012 waren alle geschillen afgehandeld. Gegronde geschillen naar woningcorporatie Woonpartners 3 Niet gegronde geschillen naar woningcorporatie Woonpartners 3 5.4 Communicatie Woonpartners houdt haar huurders, woningzoekenden en andere relaties op de hoogte van haar beleid, diensten en producten, beheer en andere relevante volkshuisvestelijke zaken. Dit doen we onder meer door persberichten, advertorials, brochures, onze website en het bewonersmagazine ‘Woonpartner!’ De wijkkranten worden ook optimaal benut als het gaat om voorlichting; de buurtbeheerders hebben hierin een eigen column waarin ze alle wijkbewoners informeren over zaken die zij tegenkomen in de dagelijkse praktijk.
30
6
Maatschappelijk presteren
6.1 Leefbaarheid in buurten en wijken Woonpartners is op veel manieren daadwerkelijk bezig met de leefbaarheid in de wijken. Vanuit onze organisatie participeren en faciliteren we breed op wijk- en projectniveau. Wij zien het als regulier werk. Dat we vanuit onze verantwoordelijkheid de nodige bijdragen leveren, blijkt uit de volgende activiteiten die we ondernemen: • Actieve participatie in het wijkgericht werken van de gemeente - Deelname aan wijkwerkoverleg en de overige overlegvormen van wijkraden en projectgroepen van de wijken Centrum, Binnenstad, Helmond-Oost, Helmond-Noord, Brouwhuis en Rijpelberg. • Bewonersparticipatie - Veelvuldig overleg (minimaal twee per jaar op initiatief van Woonpartners) met meer dan 25 bewonersgroepen, de Huurdersraad en (financiële) ondersteuning van hun activiteiten. • Uitvoering van het sociaal plan bij sloop en woningverbetering - Zorg dragen voor voldoende begeleiding, het inrichten van wisselwoningen en zorgen voor een billijke tegemoetkoming voor verhuis- en herinrichtingskosten bij woningverbetering- en herstructureringsprojecten. Maar ook het treffen van extra maatregelen bij leegstaande woningen om de situatie leefbaar en beheersbaar te houden, zoals tijdelijke verhuur en het tijdelijk beschikbaar stellen van lege woningen aan kunstenaars. • Het vergroten van de veiligheid in huis en in directe omgeving - Het aanbrengen van inbraakveilig hang- en sluitwerk, compartimentering of afsluiten van achterpaden en het aanbrengen van verlichting in achterpaden. • Het laten functioneren van een aantal buurtbeheerders - De buurtbeheerders hebben een takenpakket dat hoofdzakelijk bestaat uit sociale taken en taken in het kader van het bewaken van de leefbaarheid in wijk, buurt en complex. Zij werken voor Woonpartners en de gemeente Helmond en zorgen ervoor dat fysieke onvolkomenheden direct worden opgepakt door de gemeente en/of corporatie, spreken bewoners aan op hun gedrag en stimuleren participatie en goed buurtbeheer. • Deelname aan diverse activiteiten in het kader van sociaal beheer - Activiteiten van het Kernteam woonoverlast, portiekgesprekken, overleg met politie en het Helmond Interventie Team. • Bestrijden van burenoverlast - Interventie door contacten met klagers en veroorzakers en het inzetten van Buurtbemiddeling. • Deelname (ook financieel) aan festiviteiten op complex-, buurt- en wijkniveau Activiteiten ter promotie van buurt en wijk of acties om zwerfvuil op te ruimen. • De WP-Servicekaart - Een product waarmee Woonpartners goed woongedrag beloont. 6.2 Totale uitgaven leefbaarheid 2011 Jaarlijks neemt Woonpartners een budget in de begroting op voor de bekostiging van activiteiten en voorzieningen in de sfeer van leefbaarheid. In 2012 bedroeg dit budget: € 785.760. Het budget is onderverdeeld in drie rubrieken met subposten. Feitelijk gaat het om een investeringsbudget voor de realisering van het Actieplan Leefbaarheid 2012. In de onderstaande tabel staan de rubrieken en subposten op een rijtje.
31
Begroting 2012 Leefbaarheid uit ondernemingsplan Opplussen voorraad Comfort plus pakket Deelname VIP project / Microhulp Leefbaarheidmonitor
Leefbaarheid wonen Onderhoudsaanpassingen Wijkontwikkeling Achterpaden Werkgroep + activiteiten Buurtbemiddeling Ontruiming door gemeente Evenementen, bijzondere projecten en festiviteiten Folders en website wijkvisies Leefbaarheid bij renovatie Opruim-en schoonmaakacties Schutting Voorzieningen scootmobiels Sponsoring Leefbaarheid opplussen voorraad projectmatig
Leefbaarheid uit onderhoudsbegroting Aanpassingen entrees/parkeergarage/trapopgang Leefbaarheid diversen Groenonderhoud (opknappen en onderhoud) Poorten/toegangsdeuren
2012
Werkelijk 2012
Werkelijk 2011
100.000,00 50.000,00 150.000,00
213.304,49 213.304,49
41.593,00 34.221,00 50.858,00 1.248,00 127.920,00
31.350,00 50.000,00 11.700,00 39.760,00 10.000,00 5.000,00 104.250,00 62.000,00 81.500,00 8.000,00 403.560,00
55.578,46 60.922,79 42.434,31 36.909,77 10.000,00 2.998,1347.742,89 133.254,67 68.777,04 1.363,00 453.984,80
228.070,00 14.652,00 35.644,00 25.148,00 12.941,00 8.330,00 96.843,00 1.400,00 8.453,00 31.485,00 300,00 463.266,00
37.400,00 35.000,00 96.800,00 63.000,00 232.200,00
11.632,69 44.226,78 19.060,00 82.494,04 157.413,51
22.598,00 27.414,00 121.042,00 81.726,00 252.780,00
785.760,00
824.702,80
843.966,00
6.3 ‘Highligts’ sociale activiteiten leefbaarheid 2012 Woonpartners neemt in haar begroting meerdere activiteiten en acties op het niveau van een complex, buurt of wijk op. In veel gevallen gaat het daarbij om activiteiten als het opknappen van een groenvoorziening, het opknappen van tuinen en achterpaden, het installeren van bewegingsmelders voor verlichting in gemeenschappelijke ruimtes of andere maatregelen om de veiligheid te verbeteren of energie te besparen. Ook zijn er activiteiten om de sociale samenhang in buurten te bevorderen, zoals straatspeeldagen en buurtactiviteiten. In andere gevallen gaat het om grotere projecten die we samen met bewoners en partners oppakken. In het volgende overzicht geven we een aantal van de belangrijkste acties en activiteiten weer waarbij wij in 2012 betrokken waren.
32
1. Complex 110, 112 en 148 – brandveiligheid waarborgen Bij de toegangen van de complexen is gekozen voor een neutraal raamfolie met daarin de straatnaam waar het complex aan ligt. Vitrages en brandbare wandversieringen zijn verwijderd. De uitstraling is verbeterd. Bij complex 148 zijn daarnaast de entrees beter toegankelijk gemaakt door de stoepen extra te verbreden, extra fietsbeugels te plaatsen en beplanting aan te passen. Betrokkenen: bewoners en wijkgenoten 2. Muziekwijk – kunstwerk in het muziekplantsoen voor aanzien en ontmoeting Stichting Carat heeft aan de wijk Helmond-Noord een kunstwerk geschonken dat is vormgegeven als een ontmoetingsplek naast het park dat grenst aan de Tamboerijnstraat. Naast de ontmoetingsplek is de speeltuin uitgebreid en is het park deels opnieuw ingericht. Betrokkenen: Carat, Projectgroep Helmond-Noord, Bewonersgroep Muziekwijk, gemeente, Woonpartners 3. Helmond-Noord - bewustwordingscampagne Vanuit de buurtbijeenkomsten in het kader van de wijkvisie Helmond-Noord is een postercampagne ‘Wij en onze wijk’ gestart om mensen bewust te maken van het effect van positief gedrag. De posters zijn opgehangen op o.a. scholen en in de wijkhuizen. Ook hebben alle bewoners van Helmond-Noord een poster ontvangen, met het verzoek die voor de raam te hangen. Betrokkenen: actieve bewoners en vrijwilligers uit de wijk, Woonpartners en Gemeente 4.Complex 601 – samenvoegen individuele voortuinen De individuele voortuinen, veelal verwaarloosd, zijn samengevoegd tot een grote opgeknapte groenvoorziening. Het onderhoud van deze voorziening wordt onderhouden vanuit Woonpartners en betalen hier de betreffende huurders maandelijks een bedrag voor. Het is dus nu weer een visitekaartje voor het complex. Betrokkenen: Huurders. Woonpartners en de LEV groep 5.Complex 321 – aanpak voor- en achtertuinen Voor- en achtertuinen zijn opgeknapt door middel van het leeghalen van de tuinen, bestrating ervan, het plaatsen van erfscheidingen, en het realiseren van een afgesloten containerhok dat alleen toegankelijk is voor de bewoners. De directe woonomgeving heeft weer een positieve uitstraling op het complex en de sociale cohesie in de buurt is verbeterd. Betrokkenen: Huurders en gemeente Helmond 6.Complex 634 - afgesloten ruimte voor scootmobiels In samenwerking met bewoners is er een afgesloten, meer gebruiksvriendelijke ruimte voor het parkeren van de scootmobiels gerealiseerd. Hierdoor is het aanzien van het complex verbeterd. Betrokkenen: huurders en Woonpartners 7. Complex 325 – Groet en Ontmoet Rondom het speelveld op de Broekwal is een buurtevenement georganiseerd met de naam Groet en Ontmoet. Jongeren en ouderen konden samen activiteiten ondernemen. 33
Betrokkenen: Huurders, kopers, LEV groep, politie, BJBrabant, lokale middenstand, vrijwillige brandweer, buurtvereniging de Bloemenbuurt 8. Praktijkschool Helmond – MVO-dag Op zaterdag 24 november 2012 ging Woonpartners met een klusbrigade van eigen medewerkers, leerkrachten en wijkbewoners, al het verf- en texwerk verrichten in de restaurantruimte en directe omgeving ervan. Vooraf hebben de samenwerkende partners een aantal technische aanpassingen gedaan of spullen voor de dag gesponsord. Op die manier leveren we een bijdrage om de school de mogelijkheid te bieden in 2013 het gewenste wijkrestaurant te openen. Betrokkenen: Wijkraad Helmond-Oost, Driessen Verf Helmond, Mosa Tegels, Knaapen 9. Brouwhuis – algemene wijk schoonmaakactie De groepen 7 en 8 van het basisonderwijs hebben samengewerkt om het zwerfvuil in de wijk op te ruimen. Op die manier zijn de kinderen bewust gemaakt van (de effecten van) het zwerfafval in de wijk en directe omgeving van de school. Betrokkenen: Wijkraad, gemeente Helmond, basisscholen, winkeliers en buurtbewoners 6.4 Bevordering veiligheid in en om de woning Woonpartners besteedt sinds jaar en dag veel aandacht aan het verbeteren van de veiligheid in de woning en directe woonomgeving. We streven ernaar om ons totale woningbezit veiliger te maken waar dit technisch gezien mogelijk is. Naast het aanbrengen van veilig hang- en sluitwerk, rookdetecties en het verlichten van achterompaden, gaat het daarbij ook om aanleg van nieuwe groenvoorzieningen, extra onderhoud aan gemeenschappelijke groenvoorziening, het aanbrengen van poorten en het opruimen van rommel. •
Politiekeurmerk Veilige Woning (PKVW): de verbeteringen aan de woning worden getoetst door een onafhankelijke, geaccrediteerde instantie. Met het PKVW-certificaat kan de klant meestal bij zijn/haar verzekeraar korting krijgen op de inboedelverzekering.
•
Bestrijding vandalisme: in het kader van vandalisme investeren we in het verwijderen van graffiti en plaatsen we in sommige gevallen zelfs nieuwe schuttingen.
6.5 Wijkvisies Om de woonkwaliteit van de bestaande wijken te borgen, ontwikkelen we samen met onze partners wijkvisies en wijkactieplannen. Ons bezit is geconcentreerd in de wijken Centrum/Binnenstad, Helmond-Noord, Helmond-Oost, Rijpelberg en Brouwhuis. Voor deze vijf wijken hebben we globale wijkscans opgesteld die de sterke en zwakke kanten, de kansen en bedreigingen per wijk weergeven. In een vervolgtraject werken we per wijk aan een integrale wijkvisie, samen met de bewoners, gemeente en het maatschappelijk middenveld. De wijkvisies voor Helmond-Oost en Helmond-Noord zijn hiervan goede voorbeelden. In overleg met belanghouders en bewoners hebben deze visies vorm gekregen. In 2012 is de wijkvisie Helmond-Noord afgerond. Bewoners en betrokken organisaties hebben nu een beeld van wat er leeft in de wijk, wat er beter zou kunnen en wat ze samen kunnen doen om ervoor te zorgen dat het over twintig jaar nog steeds goed wonen en leven is in de wijk. De algemene conclusie is dat het goed gaat met de wijk, maar dat er wel acties nodig zijn om dat ook zo 34
te houden. Door middel van het Wijkactieplan hebben bewoners en professional afspraken gemaakt over de hiertoe te nemen maatregelen en activiteiten voor de korte termijn. Voor Helmond-Oost is het Wijkperspectief vastgesteld dat begin 2013 vertaald wordt naar het Wijkactieplan. In 2013 starten we met de ontwikkeling van de wijkvisie Rijpelberg. Waaruit vervolgens het toekomstige Wijkactieplan kan worden vastgesteld. 6.6 De WP-Servicekaart Met de WP-Servicekaart beloont en stimuleert Woonpartners goed woongedrag. Voor een kleine bijdrage per maand (€ 4,20) kan een huurder vrijwillig deelnemen. Ultimo december 2012 namen ongeveer 3570 huurders deel, ongeveer 50% van ons huurderbestand. Het product bevat de volgende elementen: • Extra huurdersonderhoud (voor rekening van Woonpartners); • Een kortingpas voor een aantal winkels en eetgelegenheden in Helmond; • Een voordelige verhuisservice en de mogelijkheid om de boedelbak van Woonpartners te huren; • Specifieke voordeelacties (bijvoorbeeld fikse korting op cursussen via het ROC Ter AA); • Waardecheques voor deelnemers die voldoen aan een aantal voorwaarden (met betrekking tot goed huurderschap) die te gebruiken zijn bij de aangesloten Helmondse ondernemers; • De waardecheques kunnen ook worden ingezet om een project in de sfeer van leefbaarheid te bekostigen. Woonpartners verdubbelt in beginsel het bedrag dat aan waardecheques is ingeleverd. Rond december 2012 vond voor de achtste keer de beloningsronde plaats, met uitkering van waardecheques voor circa € 77.500. De leden van de WP-Servicekaart kunnen de cheques tot en met 31 december 2013 verzilveren. 6.7 Wonen, welzijn en zorg Het thema wonen, welzijn en zorg is erg belangrijk vanwege allerlei ontwikkelingen in de samenleving, zoals vergrijzing, extramuralisering en verandering van wet- en regelgeving. Daarnaast hebben we te maken met een doelgroep waarvan ruim vijftien % 75 jaar of ouder is. De categorie 55plus vormt al meer dan 45% van onze huurders. In 2012 gaven we op verschillende terreinen vorm aan samenwerking met andere partijen om wonen te verbinden met welzijn en zorg. Dit doen we door het ontwikkelen van specifiek beleid voor en het realiseren van passende huisvesting en bijbehorende voorzieningen, diensten en producten. Behalve om een veilige woning en woonomgeving gaat het daarbij ook om de aanwezigheid van voorzieningen en de mogelijkheid voor het verkrijgen van informatie en advies. 6.7.1 Structurele samenwerking We geven de voorkeur aan een structurele samenwerking met welzijns- en zorgpartners, waarbij we van elkaar weten wat we aan elkaar hebben en elke partij eigen verantwoordelijkheden en specialismen heeft. Daarbij sporen we behoeften op en nemen we initiatief. We zijn betrokken bij meerdere samenwerkingsverbanden die tot doel hebben een combinatie van wonen, welzijn en zorg tot stand te brengen, zodat onze bewoners makkelijker kunnen beschikken over de gewenste of 35
noodzakelijke welzijns- en zorgvoorzieningen. Hierdoor kunnen zij langer zelfstandig blijven wonen in de vertrouwde woning en woonomgeving en zullen ze de vraag naar zorgvoorzieningen uitstellen. De combinatie wonen, welzijn en zorg vormt daarom een belangrijk onderdeel in wijkvisies. 6.7.2 Deelname aan gemeentelijke beleidsontwikkeling Wonen-Welzijn-Zorg (WWZ) Woonpartners droeg actief bij aan de totstandkoming van het WWZ-plan 2009-2015, Ontwikkelingsprogramma voorzieningen wonen, welzijn, zorg voor mensen met beperkingen in Helmond. In dit plan leggen de gezamenlijke WWZ-partners op hoofdlijnen vast welke voorzieningen Helmond de komende tien jaar nodig heeft om mensen met een beperking zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen en leven. Het uitvoeringsprogramma, een veelheid aan projecten en initiatieven op gebied van wonen, welzijn en zorg, wordt periodiek geëvalueerd met de gemeente. De stad is ingedeeld in woonservicegebieden. Per gebied ligt centraal een woonservicezone, waarin alle primaire voorzieningen zo veel mogelijk geclusterd bij elkaar liggen: winkels, eerstelijns gezondheidszorg, welzijn en zorgvoorzieningen, eventueel in combinatie met een woonzorgcentrum. Binnen ons bezit hebben we de volgende woonservicegebieden: Centrum/Binnenstad, HelmondOost, Helmond-Noord, Rijpelberg/Brouwhuis. Woonpartners is het in beginsel eens met dit voorgestelde beleid. Bij het uitwerken van de wijkvisies en wijkontwikkelingsplannen voor onze wijken zoeken we naar mogelijkheden om de gewenste basisvoorzieningen te helpen realiseren, al dan niet geclusterd. Zodoende spelen we een rol in het realiseren van de ontwikkelopgave per wijk. Waar mogelijk en gewenst realiseren we ook maatschappelijk vastgoed, zoals we in Helmond-Noord hebben gedaan met voorzieningen voor het basisonderwijs. 6.7.3 Guidohelmond.nl Het digitaal ketenportaal WWZ, www.Guidohelmond.nl, is een samenwerkingsverband tussen Woonpartners, de gemeente Helmond en een tiental andere instellingen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Op de site wordt de bezoeker door de gids Guido (afgeleid van het Engelse woord ‘Guide’) geholpen bij het vinden van de juiste informatie over wonen, welzijn en zorg. Guidohelmond.nl biedt de toegang tot informatie, advies en cliëntenondersteuning laagdrempelig aan. Burgers vinden hier heel gemakkelijk producten, voorzieningen en antwoorden op de meest gestelde vragen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Sinds 2011 is een medewerker van Woonpartners belast met het actualiseren van Guido. De kosten hiervan worden doorbelast aan de gemeente. 6.8 Sponsoring Op basis van ons sponsorbeleid steunen we activiteiten en instellingen die gerelateerd zijn aan het wonen in onze wijken en in de stad Helmond. Hierbij vinden we het bevorderen van de sociale samenhang in de stad en wijk belangrijk. Met een totaalbedrag van € 18.615,84 hebben we onder andere de volgende initiatieven ondersteund in 2012: • Bijdrage aan het Kasteel van Sinterklaas georganiseerd door Stichting Stadspromotie Helmond. In het Kasteel van Sinterklaas kunnen ruim 20.000 kinderen een bezoek brengen aan het tijdelijke woonverblijf van Sinterklaas en zijn pieten in het kasteel van Helmond. Woonpartners sponsort het evenement en geeft daarmee haar huurders korting op de entreeprijs. Tevens stellen wij gratis kaarten beschikbaar voor huurders met een 36
•
•
•
serviceabonnement. Het belangrijkste doel hierbij is de betrokkenheid van de bewoners bij de stad vergroten en zodanig een bijdrage leveren aan positief stadsimago. Bijdrage aan Stichting Welzijn Helmond om de braderie in de Binnenstad mogelijk te maken. Doel van deze braderie is onder andere het bevorderen van de sociale samenhang in deze herstructureringswijk. Woonpartners heeft in deze wijk de afgelopen jaren veel nieuwe woningen gebouwd en gerenoveerd. Bijdrage aan Stichting Boerenmert Brouwhuis om het voor de stichting mogelijk te maken de jaarlijkse braderie in de wijk Brouwhuis te organiseren. In deze wijk heeft Woonpartners een deel van haar woningbezit. Doel van de braderie is de betrokkenheid en bekendheid van de wijk te vergroten bij bewoners en mensen van buiten de wijk. Bijdrage aan Stichting Impact voor de organisatie van het jaarlijkse muziekfestival voor de jongere inwoners van Helmond. Woonpartners steunt dit initiatief om ervoor te zorgen dat de jeugd betrokken wordt en blijft bij de stad Helmond.
6.9 Huisvesting bijzondere doelgroepen Des te veiliger de woning, des te makkelijker senioren, mensen met een lichamelijke en/of geestelijke beperking en personen die specifieke zorg of begeleiding nodig hebben in staat zijn om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Zelfstandig wonen met kwaliteit is hierbij ons uitgangspunt. Daarom bereiden we nieuwe projecten voor met woningen die allemaal levensloopbestendig zijn en woningen in de sfeer van beschermd en verzorgd wonen. 6.9.1 Appartementen voor mensen met een CIZ-indicatie In september 2012 hebben we het complex Moeraseik opgeleverd. Dit gebouw met 45 appartementen aan de Tamboerijnstraat in Helmond-Noord is bestemd voor cliënten van De Zorgboog met een CIZ-indicatie. Daarnaast zijn we gestart met de realisatie van Woonzorgcomplex De Tolpost in de Binnenstad. Het project bestaat uit 44 woningen voor bewoners met een CIZ-indicatie die zelfstandig wonen met de mogelijkheid van zorg op maat, indien dat gewenst is. In opdracht van De Zorgboog komen er ook groepswoningen voor PG-bewoners. Daarnaast komen er een kinderdagverblijf en algemene ruimten. Het plan zal naar verwachting begin 2013 opgeleverd worden. 6.9.2 Huisvesting senioren Woonpartners biedt een grote hoeveelheid passende woningen aan de doelgroep senioren. Ook de diversiteit in verschillende categorieën is groot. We onderscheiden: • “Verzorgd Wonen”: woonzorgcentrum Rivierenhof (120 appartementen en kleinschalig beschermd wonen met zorg van Savant in Brouwhuis) en woonzorgcentrum Keyserinnedael (25 appartementen die aanleunen tegen het verpleeghuis van De Zorgboog in het Centrum met dezelfde naam). • “Geschikt Wonen”: ruim 300 appartementen in geclusterde complexen met voorzieningen. Hiertoe behoren de complexen Brouwhorst, De Kortenaer en Rozenhof, alle met een zogenaamd steunpunt of steunpunt plus. • Appartementencomplexen voor senioren (ruim 350 woningen) en ruim 600 verspreid gelegen seniorenwoningen. Van het totaal aantal woongelegenheden kunnen circa 2.500 woningen worden aangemerkt als zogenaamde nultredenwoning. 37
6.9.3 Doelgroepen met woonbegeleiding Mensen met een verstandelijke beperking, mensen die gebruikmaken van geestelijke gezondheidszorg, maatschappelijke opvang of verslavingszorg bieden we bij voorkeur een woonsituatie waarin zij optimaal zelfstandig kunnen functioneren, beschermd of begeleid. Op dit specifieke terrein werkt Woonpartners nauw samen met een aantal instellingen, zoals Stichting ORO, Stichting Triocen, Stichting Maatschappelijke Opvang (SMO), de GGZ en Stichting Bijzonder Jeugdwerk Brabant (BJB) en Stichting LAT. 6.9.4 Vastgoed voor Stichting ORO Deze instelling biedt professionele totaalzorg aan kinderen en volwassenen met een verstandelijke beperking. Woonpartners verhuurt project De Bleek (23 woonplekken aan de Bosscheweg in Beek en Donk), project De Hoge Hees (25 woonplekken aan de Schoolstraat in Beek en Donk), project De Werf (dagbesteding aan de Weth. Heinsbergenplein in Helmond), project van Speijklaan (37 woonplekken en dagbesteding aan de Tjerk Hiddestraat in Helmond) en project Hamsterstraat (23 woonunits met gemeenschappelijke ruimte in Helmond). Ook in de wijken verhuurt Woonpartners meerdere woningen aan ORO. Hierin wonen mensen met woonbegeleiding, geïntegreerd in de buurt. In Vossenberg stellen we drie woningen aan ORO ter beschikking voor de tijdelijke huisvesting van een groep jeugdigen. Woonpartners blijft actief zoeken naar uitbreidingsmogelijkheden. 6.9.5 Vastgoed voor Stichting LAT Aan Stichting LAT, een groep ouders van kinderen met autisme, stelt Woonpartners 10 van de 53 appartementen in het complex aan de Margrietlaan/Bernadettestraat ter beschikking. In overleg met de gemeente, de Huurdersraad en wijkbewoners, opteren we voor een tweede LAT-project in het nieuwbouwplan Reynaerde aan de Burgemeester Van Houtlaan. Dit plan biedt in totaal ruimte voor 59 appartementen (30 huur/29 koop). De afspraak is om twaalf appartementen voor LAT hierin te integreren. De oplevering van dit project vond eind 2012 plaats. 6.9.6 Vastgoed voor SWZ (Samenwerkende Woon- en Zorgvoorzieningen voor gehandicapten) SWZ (voorheen Triocen) biedt professionele totaalzorg aan mensen met een verstandelijke en lichamelijke beperking. Ten behoeve van deze doelgroep verhuren we in complex Keysershof (Centrum) twaalf woonzorgappartementen met 24-uurs begeleiding. Daarnaast is er ook een ontmoetingsruimte en een leerwerkbedrijf in de vorm van lunchroom “De Keyser”. Onder begeleiding runnen cliënten van SWZ deze lunchroom. Naast een leerwerkplek levert het project ook een bijdrage aan integratie van deze doelgroep in de samenleving. In het naastgelegen complex Keyserinnedael huurt SWZ ook ruimten van Woonpartners voor dagopvang en activering. 6.9.7 Vastgoed voor Stichting Maatschappelijke Opvang Helmond e.o. (SMO) SMO biedt maatschappelijke opvang en vrouwenopvang. SMO is een vangnet voor mensen in een (dreigende) crisissituatie, voor dak- en thuislozen en voor mensen die anderszins een kwetsbare positie in de samenleving hebben. Via de unit Woonbegeleiding zijn circa zestig huishoudens gehuisvest in onze ‘gewone’ woningen, verspreid over de wijken. Via het woonruimtebemiddelingssysteem Wooniezie heeft SMO de mogelijkheid om het aantal woningen met woonbegeleiding uit te breiden. Verder verhuurt Woonpartners maatschappelijk 38
vastgoed aan SMO voor de opvang van volwassenen, zoals het Doorgangshuis (15 plaatsen crisisopvang) en panden aan Noordende (12 plaatsen resocialisatie). Het pand aan de Zuid Koninginnewal huurt SMO voor de huisvesting van buitenlandse/tijdelijke werkkrachten. Mogelijk krijgt het pand aan de Koninginnewal op termijn een bestemming met een ander maatschappelijke karakter. 6.9.8 Vastgoed voor Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) Voor huisvesting van mensen met een psychiatrische achtergrond biedt Woonpartners woningen aan de regionale GGZ-instelling. Specifiek voor groepsbewoning kochten we een tweetal grote nieuwbouwwoningen aan in de buurt Vossenberg. GGZ maakt ook gebruik van de mogelijkheid om via ‘Wooniezie’ het aantal woningen met woonbegeleiding te kunnen uitbreiden. Daarnaast verhuren we een pand aan de Molenstraat 129 aan een woongroep met jongeren met sociaal-emotionele problematiek en ADHD. 6.9.9 Vastgoed voor Stichting Bijzonder Jeugdwerk Brabant (BJB) BJB maakt zich sterk voor jongeren en gezinnen met problemen. Zij doet dit door middel van opvang, hulpverlening, training en onderwijs. Ook BJB maakt gebruik van de mogelijkheid om via ‘Wooniezie’ het aantal woningen met woonbegeleiding te kunnen uitbreiden. Voor de huisvesting van de bijzondere doelgroep stelt Woonpartners bovendien een voormalige pastorie aan de Margrietlaan (Helmond-Oost) ter beschikking waarin wonen, leren en welzijn met elkaar worden gecombineerd. 6.9.10 Short Stay Facility (SSF) of Woonhotel De stad Helmond ontbeert een ‘gewone’ woonvoorziening waar mensen voor een relatief korte tijd onderdak kunnen vinden. Woonpartners verwierf voor dit doel het leegstaande kantoorpand Kasteel Traverse 104 (Centrum). Realisering ervan hangt af van verschillende factoren. Er vinden oriënterende gesprekken plaats met Atlant Groep (Arbeidsintegratie en begeleiding), SMO en St. Annaklooster. Het voormalige Hotel Wilhelmina is na het vertrek van de woongroep van BJ Brabant in gebruik genomen door studenten van de Automotive Campus in Helmond. 6.10 Aanpassing woning/opplussen complex Het aantal passende woningen voor mensen met lichamelijke beperkingen in de sfeer van aanpasbaar en toegankelijk wonen, moet worden uitgebreid door middel van nieuwbouw. Gelijktijdig moeten we meerdere pijlen richten op de bestaande voorraad. Aan de groeiende vraag naar aangepaste woningen kunnen we alleen tegemoet komen als we gelijktijdig meerdere oplossingen aanbieden, zoals: • Woningaanpassing via Wmo Woonpartners probeert de termijn van officiële woningaanpassingen in opdracht van bureau De Zorgpoort (Wmo) verder te versnellen. • Wooniezie Als aanpassing van de woning niet mogelijk of niet wenselijk is vanwege de te hoge kosten, is het verhuisprimaat van toepassing. De belanghebbende verhuist dan naar een woning die wel geschikt is of is aan te passen. In dat geval stellen we een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten 39
beschikbaar. De gemeente en de drie corporaties van Wooniezie, waaronder Woonpartners, hebben afspraken gemaakt over het ter beschikking stellen van woningen voor deze doelgroep. Als een in het verleden ingrijpend aangepaste woning vrij komt, is deze beschikbaar voor een kandidaat van De Zorgpoort. • Opplussen Opplussen is het aanpassen van het woongebouw en de woning voor vitale 55-plussers of voor mensen met een lichte functiestoornis, ter bevordering van de veiligheid in het algemeen en het voorkomen van ongevallen in het bijzonder. Ter dekking van de kosten nemen we jaarlijks een bedrag in de begroting op. 6.11 Domotica Domotica kan ingezet worden ter ondersteuning van welzijn en zorg als dagelijkse levensbehoefte. Het gaat hierbij om talloze toepassingsmogelijkheden, gericht op veiligheid, zorg, comfort, gezondheid en zuinig/bewust gebruik van energie. We zetten domotica niet alleen in als onderdeel van het programma van eisen bij nieuwbouwprojecten, maar zeker ook bij aanpassing van de bestaande voorraad. Uitrol van glasvezel is hierbij wel wenselijk maar niet noodzakelijk. Met een aantal maatschappelijke partners (gemeente, SWOH, Combivisie, De Zorgboog en Savant) hebben we in 2010 Domovisie opgericht, een organisatie van waaruit ook diensten en producten worden aangeboden. Het pilotproject ‘Langer thuis met meer comfort’ in de complexen Rivierenhof en Residentie Brouwhorst is, naar aanleiding van de ervaringen en verdere ontwikkeling van de ICTvoorzieningen in een proefwoning, in 2012 uitgerold naar de andere ca. 20 woningen in het project. Dit project komt mede tot stand met subsidie van de Provincie Noord Brabant (Slimme zorg en ICT in de bestaande voorraad). Woonpartners participeert in het project op basis van 50% cofinanciering. 6.12 Personenalarmering Woonpartners heeft meerdere complexen, waarin deze voorzieningen voor personenalarmering standaard aanwezig zijn. Bij woonzorgcentrum Rivierenhof en seniorencomplex met steunpunt Rozenhof kan de bewoner via een spreek-/luisterverbinding professionele alarmopvolging activeren bij Stichting Savant. In enkele complexen kunnen de bewoners kiezen of zij aangesloten willen zijn op de zorgcentrale van De Zorgboog of op een systeem van een andere aanbieder. Woonpartners onderzoekt de mogelijkheden voor het bieden van meer mogelijkheden, zoals integratie van professionele alarmopvolging in een systeem waarmee ook allerlei andere vormen van veiligheid, service en comfort kunnen worden aangeboden.
40
7
Lokale verankering en samenwerking
7.1 Positionering belanghouders Onderstaande tabel geeft een overzicht van de positionering van de belanghouders van Woonpartners en de overlegfrequentie (bij benadering). Daarnaast vindt er uiteraard regelmatig tussentijds overleg plaats met talloze belanghouders over een verscheidenheid aan onderwerpen. Naam
Type
Rol
Gemeente
Overheid
Huurdersraad
Klant
Ondernemingsraad ORO, SMOH, LEVgroep, BJ Brabant, GGZ, De Zorgboog, Savant, Atlant Groep Accountant WoCom, Compaen en Volksbelang Makelaars, banken, projectontwikkelaars, aannemers, adviseurs e.d.
Medewerkers Zorg en Welzijn
Toezicht/faciliterend en partner Advies/instemming en klant Advies/instemming Partner/klant
Financieel Corporaties in Helmond Diversen
Overleg/jaar
Advies/Controle Partner
4 6 12 1-4
2 10
Advies/levering van diensten en producten
1
7.2 Verantwoording aan belanghouders Woonpartners betrekt haar belanghouders bij voorkeur op voorhand bij haar beleid. In 2012 heeft Woonpartners actief en interactief gecommuniceerd met volgende externe belanghouders: • Huurders Belangen Vereniging (HBV) Woonpartners en Huurdersraad; • gemeente Helmond; • Helmondse corporaties: woCom, Compaen en Volksbelang; • welzijnspartijen, zoals Stichting Maatschappelijke Opvang (SMO), LEVgroep, stichting Bijzonder Jeugdwerk Brabant (BJB); • zorgorganisaties zoals Stichting Savant, Stichting De Zorgboog, GGZ en ORO. 7.3 Prestatieafspraken Woningcorporaties en Gemeente Helmond 2012-2015 Periodiek wordt de gemeentelijke woonvisie geëvalueerd en geactualiseerd voor de volgende vijf tot zeven jaar. Op basis van de vastgestelde visie spreken de gemeente en de Helmondse corporaties in een convenant af welke prestaties zij in die periode leveren. In 2012 zijn deze afspraken gemaakt binnen de context van de maatregelen en beleidsbeslissingen van de Rijksoverheid die de financiële positie van corporaties onder druk zetten. De afspraken zijn gebaseerd op de Woonvisie 2012- 2020 en de ondernemingsplannen van de corporaties. De nieuwe afspraken zijn ondertekend in januari 2013. 41
In de Prestatieafspraken 2012-2015 hebben de gemeente Helmond en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de BBSH-prestatievelden: • • • • • •
zorg dragen voor huisvesting van de doelgroep van beleid; bewaken van de kwaliteit van de woongelegenheid; betrekken van bewoners bij het beleid en beheer; voeren van een financieel beleid gericht op de continuïteit van de instelling; bijdrage leveren aan de leefbaarheid van buurt en wijken; invulling geven aan wonen en zorg.
Binnen de prestatieafspraken wordt er onder andere gewerkt aan het handhaven van de kernvoorraad, het huisvesten van bijzondere doelgroepen, energiebesparing, de prioriteit voor investeringen in de doorontwikkeling van Binnenstad en Centrumplan, de handhaving van de leefbaarheid in wijken, en het zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen van mensen. Gedurende het gehele jaar monitoren de partijen de voortgang en vindt bestuurlijk overleg plaats over eventuele bijstelling. Woonpartners participeert uiteraard in dit overleg met de gemeente en collegacorporaties. 7.4 Samenwerkingsverbanden Stichting Woonpartners participeert of participeerde in 2012 in meerdere samenwerkingsverbanden of -relaties. De belangrijkste zijn: • • •
• • • •
•
Lid van brancheorganisatie Aedes, de vereniging van woningcorporaties; DO, het Directeuren Overleg van de vier Helmondse corporaties; Wooniezie, het samenwerkingsverband voor het aanbieden van beschikbare woonruimte van de corporaties Woonpartners, woCom en Compaen, waarin ook de gemeente Helmond participeert; Stichting De Zorgboog, een regionale organisatie voor verpleging, verzorging en wonen; Stichting Savant, een regionale organisatie voor verpleging, verzorging en wonen; Stichting Maatschappelijke Opvang Helmond e.o. (SMO), een organisatie voor maatschappelijke opvang, crisisopvang en vrouwenopvang; Microhulp Helmond, een fonds ter ondersteuning aan mensen die door omstandigheden in een (dreigende) schrijnende financiële noodsituaties terecht zijn gekomen. Woonpartners participeert in dit fonds voor een proefperiode van een jaar, ter vervanging van VIP; Wijkbeheer, een structurele voorziening van de gemeente Helmond en de corporaties in het kader van leefbaarheid en wijkbeheer. In 2011 is de overeenkomst voor de buurtbeheerders met alle betrokken partijen verlengd.
7.5 Informeren van belanghouders Ongeveer zes keer per jaar ontvangen belanghouders een digitale nieuwsbrief waarin we kort het actuele nieuws weergeven. Daarnaast organiseren we stakeholdersbijeenkomsten. Op 19 september 2012 vond er een succesvolle stakeholdersbijeenkomst plaats met vertegenwoordigers van de
42
huurders, gemeente, zorg- en welzijninstellingen, makelaars, aannemers en collega-corporaties. Thema van deze dag was: Woonruimteverdeling; Sturen of Loslaten. 7.6 Participatie in 2012 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer is voor Woonpartners een vanzelfsprekend prestatieveld. Op dit onderdeel voldoen we in ruime mate aan de regelgeving zoals opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de Wet op het Overleg Huurders/Verhuurder. We scheppen de randvoorwaarden waardoor de HBV Woonpartners, de Huurdersraad en alle overige georganiseerde bewonersorganisaties binnen Woonpartners zelfstandig en competent kunnen functioneren. Daarbij hoort ook het aanbieden van scholingsprogramma’s en onafhankelijke professionele ondersteuning. Onze bewonersparticipatie en belangenbehartiging vinden plaats op de volgende niveaus: • Corporatieniveau Alle huurders zijn automatisch lid van de actieve Huurders Belangenvereniging, tenzij een huurder expliciet te kennen geeft geen lid te willen zijn. De Huurdersraad vormt het algemeen bestuur van deze vereniging en fungeert als overlegpartner voor het algemeen corporatiebeleid, de jaarlijkse verantwoording, beleidsplannen, begroting, huurbeleid en woonruimteverdelingsystematiek. De HBV Woonpartners was tot 2012 aangesloten bij en vertegenwoordigd in het Platform Helmondse Bewonersorganisaties (PHB). • Buurt- complexniveau Met meer dan 25 representatieve bewonerscommissies heeft Woonpartners overleg over onderhouds- en beheermaatregelen ten aanzien van complexen en buurten, waaronder ook zaken met betrekking tot de woonomgeving. Ook spreken we met de bewonersvertegenwoordiging regelmatig over leefbaarheidsaspecten. Elke commissie heeft een vaste contactpersoon. Deze commissies worden ondersteund door de Huurders Belangen Vereniging (HBV). Ook hebben zij rechten en plichten die opgenomen zijn in de participatieovereenkomst. • Individueel niveau Individuele huurders/bewoners kunnen meepraten over klachten, wensen en aanpassingen ten aanzien van de eigen woning. Daarnaast zijn er in verschillende complexen individuele bewoners actief als aanspreekpunt voor Woonpartners. Daarnaast kennen we actieve werkgroepen, zonder officiële status, met mensen die zich incidenteel en op thema inzetten voor hun buurt of wijk. De groepen ontstaan met name als er ingrijpende gebeurtenissen zijn in een buurt, zoals een renovatie. Ze hebben geen met betrekking tot de participatieovereenkomst. De volgende commissies en actieve werkgroepen waren actief in 2012: •
Wijk- of buurtniveau: bewonerscommissie Helmond-Oost, bewonerscommissie Samen Wonen (Vossenberg), werkgroep Broekwal, werkgroep Fresiastraat, bewonerscommissie Bluumkesbuurt, bewonerscommissie Schilders-/Dichterswijk, bewonerscommissie Muziekwijk.
43
•
7.7 • • • • •
Complex- of projectniveau: o Binnenstad/Centrum: bewonerscommissie Vossenburcht, bewonerscommissie L’Etage/La Façade, BC Filmhuis, BC Tiendplein, BC Keysershof BC en Prinzenhof/Ameidewal. o Helmond-Oost: BC De Kortenaer, BC Rozenhof, BC Oosterpark, BC De Reede, BC Het Boeket en BC Bloemfontein. o Helmond-Noord: BC Planetenflatoverleg en per flat (5 stuks) één bewonerscommissie, werkgroep complex 108. o Brouwhuis: bewonerscommissie Residentie Brouwhorst, bewonerscommissie Sfeerbeheer Molenbeek, bewonerscommissie Rivierenhof, werkgroep Dinkelstraat/Berkelstraat. o Rijpelberg: werkgroep Kempenhof, werkgroep Twijnsterhof 89-143, bewonerscommissie Twijnsterhof 33-67, bewonerscommissie Baroniehof. Cijfers participatie 2012 Woonpartners en het voltallige bestuur van de HBV hebben in 2012 zes keer vergaderd. Woonpartners kende in 2012 28 bewonerscommissies. Woonpartners zit ten minste twee maal per jaar met een bewonerscommissie om tafel, tijdens het zogenaamde voor- en najaarsoverleg. Een stuurgroep waarin zowel leden van het bestuur als Woonpartners zitting, beoordeelt de wijze waarop het participatieproces verloopt. Bij iedere renovatie van een complex werd een bewonerscommissie opgericht. Deze commissies werden door het bestuur van de HBV begeleid. Woonpartners stelde in 2012 voor participatie € 5,45 per woning beschikbaar. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Daarnaast ontvangt iedere bewonerscommissie € 250,- of minimaal € 3,00 per woning, afhankelijk van de grootte van het complex.
7.8 KWH-Maatschappijlabel In 2010 behaalde Woonpartners het KWH-Maatschappijlabel dat geldig is tot 5 augustus 2013. In 2012 hebben we besloten geen volgende meting voor het KWH-Maatschappijlabel te laten uitvoeren, omdat de beoordelingstrajecten een grote claim leggen op onze belanghouders. Door het maatschappijlabel niet te continueren wordt voorkomen dat belanghouders afhaken. Voor het KWH-Maatschappijlabel werden de volgende resultaten behaald: Labelonderdeel Open beleidsproces Vertrouwengevend beleid Gewaardeerde prestaties Goede reputatie
Score 7,2 7,4 7,1 7,0
44
8
ORGANISATIE
8.1 Organisatiestructuur Het organogram van Woonpartners tot aan het einde van 2012 laat een vrij platte organisatiestructuur zien. De algemeen directeur is de bestuurder. De sectormanagers en manager Staf vormden samen met de directeur-bestuurder het intern directieoverleg (IDO). De hoofdstructuur bestond uit de sector Wonen (front office), de sector Interne Zaken (back office), een Stafafdeling en de sector Vastgoedsturing. In de sector Vastgoedsturing zijn de afdeling Projectontwikkeling en strategisch vastgoedbeleid ondergebracht.
Afbeelding organogram 2011-2012 8.2 Taken per sector Binnen de sector Wonen zijn alle activiteiten ondergebracht die te maken hebben met klantencontacten. De sector Interne zaken is er voor de ondersteunende en adviserende taken die nodig zijn om de sector Wonen goed te bedienen, zodat deze sector optimaal kan functioneren. De sector Vastgoedsturing bepaalt het strategisch vastgoedbeleid dat de basis vormt voor het totale beleid van Woonpartners. Hieruit vloeien ook de activiteiten van Projectontwikkeling voort.
45
8.3 Ontwikkeling organisatiestructuur Om de visie en de strategische opgaven, zoals beschreven in het ondernemingsplan 2012-2016, te realiseren, hebben we de organisatie heringericht. In 2012 zijn daarvoor alle voorbereidingen getroffen. Vanaf 1 januari 2013 is onze organisatie als volgt ingericht:
De nieuwe organisatiestructuur is meer gericht op de wijken. De spil van de organisatie wordt gevormd door wijkregisseurs die outreachend werken, de wijken ingaan en bepalen wat er nodig is om de leefbaarheid in de wijken te optimaliseren. Zij zullen daarbij gebruikmaken van de expertise van de rest van de organisatie. Woonpartners is dan meer een regisserende partij dan een uitvoerende partij, waarbij we proactief opereren, beschikbare marktinformatie en denkkracht van de eigen organisatie optimaal benutten en weloverwogen beslissen welke uitvoerende taken we zelf op ons nemen en welke we uitbesteden. 8.4 Personeelsbeleid Woonpartners wil haar medewerkers faciliteren en ondersteunen om in een continu proces te werken aan de persoonlijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling is gericht op de eigen functie en het eigen werkgebied. De kernwaarden zoals die zijn benoemd voor onze organisatie en competentieprofielen die voor alle functies zijn opgesteld, ondersteunen bij het ontwikkelen naar de gewenste cultuur, houding en gedrag. 8.5 Beoordelingssysteem De ontwikkeling van medewerkers toetsen we aan de hand van een beoordelingssysteem, waarbij we eenmaal per jaar resultaatafspraken maken met elkaar. Deze afspraken zijn meetbaar en kunnen 46
te maken hebben met primaire taakgebieden (de inhoud van het takenpakket), secundaire taakgebieden (projecten die buiten de reguliere werkzaamheden vallen) of persoonlijke ontwikkeling (het competentieniveau). Door deze werkwijze hebben medewerkers een bepaalde verantwoordelijkheid die ervoor zorgt dat zij hun eigen meerwaarde leveren aan het onderdeel waar zij binnen hun eigen afdeling een bijdrage aan moeten leveren. Dit vraagt een proactieve en ondernemende houding van medewerkers, waarbij de medewerker zelf met de manager afspreekt wat hij of zij kan bieden om uiteindelijk de plannen van de afdeling te realiseren. Daarbij wordt er een verbindende rol gevraagd van medewerkers. Zo ontstaat een meer integrale aanpak waarbij de medewerkers zich ook meer betrokken voelen bij de organisatie. Dit bevordert de motivatie en de bereidheid om zich te ontwikkelen. In 2012 heeft een evaluatie van het beoordelingssysteem plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot een aantal aanpassingen die in de HR-cyclus van 2013 worden opgenomen. In de nieuwe organisatiestructuur zal de integrale afstemming bij alle medewerkers steeds zichtbaarder worden. 8.6 Opleiding en ontwikkeling Voor de ontwikkeling van medewerkers zetten we een opleidingsbudget in: jaarlijks drie % van het personeelsbudget. In 2012 is een hogere voorziening opgenomen voor ontwikkeling en opleiden van medewerkers tot het gewenste niveau zoals de nieuwe organisatie vraagt. In 2012 is een deel van de voorziening besteed aan ontwikkeling in het kader van de organisatieontwikkeling. Het management heeft een cruciale rol in veranderingstrajecten. In september 2012 hebben we in beeld gebracht waar het management staat in relatie tot waar we met de organisatie naartoe willen, hoe we onze organisatiedoelstellingen kunnen bereiken en op welke wijze de toekomstige managers in staat zijn om daar de gewenste bijdrage aan te leveren. In het najaar van 2012 is het leiderschapsprogramma voor alle managers gestart. Een onderdeel van dit programma is een persoonlijk coachingstraject. Daarnaast hebben we, na bekendmaking van het plaatsingsplan in het najaar van 2012, voor alle medewerkers een ontwikkelbehoeftemeting ingezet om in 2013 te komen tot gerichte ontwikkelafspraken, afgestemd op de nieuwe functie. Ook de Talenten Motivatie Analyse (TMA) die in 2011 ter voorbereiding op de organisatieontwikkeling werd aangeboden aan alle medewerkers wordt hierbij gebruikt. De integrale opleidingsprogramma’s en individuele ontwikkelprogramma’s in het kader van de organisatieontwikkeling krijgen in 2013 een vervolg. 8.7 Loopbaanbudget Het individueel loopbaanontwikkelingsbudget is een regeling in de CAO: iedere medewerker van Woonpartners heeft hierdoor recht op een persoonlijk budget voor ontwikkeling. Het budget varieert van minimaal € 450 tot maximaal € 4.500, afhankelijk van het dienstverband, de looptijd van het dienstverband en het aantal uren dat men werkt. De medewerker mag dit bedrag naar eigen wens en inzicht inzetten voor persoonlijke of functiegerichte loopbaanontwikkeling. Medewerkers die 55 jaar of ouder zijn, kunnen het budget ook inzetten voor extra verlofdagen. We stimuleren medewerkers om op basis van de resultaten van hun persoonlijke Talenten Motivatie Analyse (TMA) te zoeken naar mogelijkheden voor loopbaanontwikkeling. Onze medewerkers maakten in 2012 veelvuldig gebruik van de mogelijkheid om het beschikbare budget in te zetten. Het bedrag is te gebruiken tot 31 december 2014. 47
8.8 Personele bezetting In 2012 zijn de eerste stappen genomen in het kader van de bezuinigingsopgave voor de organisatie, waaronder beëindiging van arbeidsovereenkomsten bepaalde tijd. Enkele vacatures werden vervolgens ingevuld op interim-basis. Op 31 december waren 92 medewerkers in dienst. Het aantal medewerkers is in 2012 met 2 afgenomen. De gemiddelde leeftijd is gestegen naar 44,7 als gevolg van uitstroom van jongere medewerkers (veelal als gevolg van beëindiging van arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd) en geen instroom. De gemiddelde duur van het dienstverband ten opzichte van 2011 is daardoor ook gestegen naar 12,7 jaar per medewerker.
AANTAL MEDEWERKERS 31-12- 2010
31-12-2011
31-12-2012
AANTAL MEDEWERKERS Vrouwen Mannen
96 50 46
98 53 45
92 51 41
FULLTIME MEDEWERKERS Fulltime vrouwen Fulltime mannen
63 18 45
61 17 44
57 16 41
PARTTIME MEDEWERKERS Parttime vrouwen Parttime mannen
33 32 1
37 36 1
35 35 1
42,1 39,7 44,8
42,9 37,6 46,8
44,7 42,3 47,7
10,3 8,6 12,15
11,1 9,1 13,4
12,7 10,8 15,1
GEMIDDELDE LEEFTIJD Vrouwen Mannen GEMIDDELDE DUUR DIENSTVERBAND Vrouwen Mannen
48
AANTAL FTE’S ONDERDEEL ORGANISATIE
31-12-2010 Gerealiseerd 1
31-12-2011 Gerealiseerd 1
31-12-2012 Gerealiseerd 1
STAF (incl. wooniezie en dir.secr.)
12,22
11,2
10,2
SECTOR VASTGOEDSTURING Projectontwikkeling*1 Strategisch Voorraadbeleid
4,44 4,44
5,44 4,44
4,44 2,44 1
SECTOR WONEN*2 Klantenservice Woonservice Vastgoedbeheer Onderhoud
56,3 13,3 19,6 12,7 7,6
53,3 12,4 19,6 12,7 7,6
47,2 11,2 17,6 14,6 3
SECTOR INTERNE ZAKEN*2 Planning en Control Financiën Facilitaire Zaken Interne Zaken
17,8 4,7 3,2 5,9 4
18,8 5,7 3,1 5,9 3
18,4 5,4 3,1 5,9 3
Totaal bruto formatie Conform begroting
92,7 93,7
89,74 93,7
81,48 *3
DIRECTIE
Toelichting: *1 In de telling projectontwikkeling is de formatie voor de manager Vastgoedsturing meegeteld. *2 In de totaaltelling van de sector Wonen en Interne Zaken zijn de sectormanagers meegeteld. Deze komen niet terug in de afdelingen. *3 Er lag een reorganisatieopgave om het aantal fte terug te brengen naar 70,6 fte. Vanwege deze aanzienlijke krimp van ruim 10 fte was deze niet meer in lijn met de begroting voor 2013. Daarom is het aantal niet ingevuld. 8.9 Werving en selectie Bij werving en selectie steken we ruim in op het kwaliteitsniveau van een kandidaat en de flexibiliteit en bereidheid om zich verder te ontwikkelen. We kijken allereerst naar de kwaliteit die we in potentie al in huis hebben. De resultaten van de Talenten Motivatie Analyses (TMA’s) van 2011 kunnen daarbij voor de interne medewerker een middel zijn om te bepalen of hij of zij voldoet aan de functie-eisen. We streven er daarnaast naar zo veel mogelijk ‘volleerde kandidaten’ te plaatsen die al voldoen aan de eisen voor een vacature. De wervingstrajecten die we voor de toekomst in gaan zetten, zullen vaker begeleid worden door een TMA als onderdeel van een assessment. 8.10 Ziekteverzuim Woonpartners registreerde in 2012 een laag percentage ziekteverzuim (3,1%). Dit percentage is ruim 0,5% lager dan in 2011 en ten opzichte van 2010 bijna 2% lager. De verzuimfrequentie is bij Woonpartners nog wel hoog te noemen (1,5). We besteden daarom veel aandacht aan verzuimbegeleiding. We proberen een hoge verzuimfrequentie te voorkomen door vanuit het management te sturen op verzuim. Medewerkers met een verzuimfrequentie van meer dan drie per 49
jaar, worden in alle gevallen uitgenodigd voor een gesprek met de direct leidinggevende en de sectormanager. Daarin bespreken we met de medewerker wat de oorzaak van het verzuim is, maar ook hoe we als werkgever kunnen bijdragen aan het terugdringen of voorkomen van het verzuim. Als het nodig is, zetten we interventietrajecten in om te voorkomen dat medewerkers langdurig uitvallen. 8.11 Ondernemingsraad De ondernemingsraad van Woonpartners gaat voor een transparante organisatie waarbij een duidelijke visie, heldere besluitvorming en draagvlak centraal staan. De ondernemingsraad wil dit bereiken door: • open en transparant zijn naar de achterban en deze op een duidelijke manier informeren; • ervoor zorgen dat medewerkers bekend zijn met de ondernemingsraad en zijn activiteiten en het vertrouwen hebben in een toegankelijke ondernemingsraad; • een actieve opstelling die zich kenmerkt door het nemen van initiatieven en slagvaardig handelen in het belang van de medewerkers en het bedrijf. De ondernemingsraad is op 31-12-2012 als volgt samengesteld: Naam
Functie
OR-lid sinds
Aftredend in
Paul Geurts Lian van der Linden Marleen van Lieshout Erika van Anen Patrick Caris
Voorzitter Secretaris Vice-voorzitter Lid Lid
Juli 2009 Augustus 2006 December 2007 Juni 2012 Juli 2011
2013 2015 2015 2013 2015
De samenstelling van de ondernemingsraad is in 2012 gewijzigd als gevolg van het tussentijds aftreden van de secretaris, Wim van der Vrande. De ondernemingsraad ontving één kandidaatstelling, die van Erika van Anen. Zij is automatisch gekozen. In een interne vergadering is Lian van der Linden tot secretaris benoemd. 8.11.1 Activiteiten van de ondernemingsraad Gedurende 2012 heeft de ondernemingsraad zeven maal overleg gevoerd met de directeurbestuurder en één keer met de Raad van Toezicht. Met de directie is diverse malen overleg gevoerd over de organisatieontwikkeling. Verder waren er tientallen bijeenkomsten met betrekking tot achterbanoverleg, overleg met vakbonden en het bijwonen van overleg van vakbonden met de directie. Daarnaast heeft de ondernemingsraad meerdere malen overleg gehad met enkele regionale corporaties in het kader van een onderzoek om samen te gaan werken in een Shared Service Center (samenwerking op bepaalde back-office- en front-officetaken). Ook heeft de ondernemingsraad heeft, onder begeleiding van GITP, een avond en een dag besteed aan training. Daarbij is gesproken over de rol en de positie van de ondernemingsraad en de manier waarop deze invulling wil geven aan zijn taken. De ondernemingsraad neemt verder drie keer per jaar deel aan het regionaal OR-platform Zuid Nederland, georganiseerd door FNV-bouw. Naast de organisatieontwikkeling werden de volgende onderwerpen besproken: de jaarlijkse evaluatie van het beoordelingssysteem, het uitbesteden van Onderhoud, mogelijke samenwerkingsverbanden met andere organisaties, het oprichten van de B.V. Planning & Intake (“Homepartners”), collectieve verlofdagen en een de nodige aanpassingen in een hernieuwd personeelshandboek. 50
9
Bestuur, toezicht en governance
9.1 Algemeen directeur-bestuurder Stichting Woonpartners heeft een eenhoofdig bestuur in de persoon van een algemeen directeurbestuurder, met de volgende personalia: • • •
de heer G. C. H. M. de Wilde, geboren op 26 september 1950; werkzaam bij Woonpartners sinds 1 augustus 2001; per 1 april 2003 voor onbepaalde tijd benoemd in de huidige functie van statutair algemeen directeur-bestuurder.
9.2 Algemene verantwoording en verantwoording beloning Woonpartners heeft in 2012 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Er vonden geen transacties plaats waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen van de bestuurder. De bezoldiging van de algemeen directeur-bestuurder voldoet aan de door de Commissie Izeboud gestelde kaders. Hierover hebben we volledig openheid van zaken gegeven aan de Rijksoverheid. De honorering is niet hoger dan het gemiddelde Ministersalaris. Belastbaar loon conform jaaropgave (inclusief vaste belaste onkosten vergoedingen)
€ 156.460
Pensioenafdracht (werkgevers- en werknemersdeel) Ouderdomspensioen € 33.813 Vroegpensioen € 5.007 9.3 Verenigbare nevenfuncties De algemeen directeur-bestuurder van Woonpartners vervult de volgende nevenfuncties: •
gerelateerd aan Woonpartners: o lid aandeelhoudersvergadering WijkOntwikkelingsMaatschappij Helmond Binnenstad B.V. Woonpartners bezit 95% van de aandelen; o lid bestuur stichting Stadswand Zuid te Helmond. Woonpartners participeert in de herontwikkeling van deze locatie aan de Kasteel Traverse/Zuidende; o lid aandeelhoudersvergadering Domovisie.
•
niet gerelateerd aan Woonpartners: o lid Raad van Commissarissen bij ZLM Verzekeringen te Goes.
Deze functies zijn allemaal verenigbaar met de functie van algemeen directeur-bestuurder van Woonpartners. 9.4 Werkwijze Het besturen van Woonpartners gebeurt intern vooral in de volgende overlegplatforms:
51
• Intern toezicht door de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht vervult zijn interne toezichthoudende taak onafhankelijk. De bestuurder geeft de randvoorwaarden hiervoor vorm. Hij bereidt de vergaderingen van de Raad van Toezicht voor met de voorzitter en/of vicevoorzitter. Hij zorgt voor toelevering van de stukken en is verantwoordelijk voor uitvoering van de genomen besluiten, een en ander volgens de bepalingen in de statuten en het bestuursreglement. • Het Intern Directieoverleg (IDO) De bestuurder organiseert en leidt het periodieke overleg met de managers van de sectoren Interne Zaken, Wonen, Vastgoedsturing en de bestuurssecretaris, tevens manager van de Staf. Dit overleg vindt gemiddeld eenmaal per drie weken plaats. Alle onderwerpen die van belang zijn voor de organisatie komen in het IDO aan de orde. Ook overlegt het IDO met de extern adviseur Informatisering en Automatisering (I&A) om besluiten te nemen op hoofdlijnen over de verdere ontwikkeling van de informatisering en automatisering. Dit overleg heet IDO I&A. Ook de volgende interne overlegsituaties zijn van belang voor de algemeen directeur-bestuurder: • Plenaire personeelsbijeenkomsten - Deze vinden circa acht keer per jaar plaats met het doel het personeel te informeren over inhoudelijke en organisatorische zaken. • Managersoverleg - Dit betreft het overleg van het IDO met alle overige leidinggevenden binnen de organisatie, met de organisatieontwikkeling als belangrijkste onderwerp. Dit overleg vindt in beginsel iedere zes weken plaats. In 2012 vond dit overleg negen keer plaats. • Ondernemingsraad - De bestuurder voert als werkgever periodiek overleg met de vertegenwoordiging van het personeel. • Sociaal medisch team - Zes keer per jaar vindt overleg plaats met de Arbo-arts en het IDO. • Bestuur personeelsvereniging - Twee keer per jaar vindt overleg plaats over de stand van zaken bij deze vereniging. 9.5 Extern overleg De algemeen directeur-bestuurder neemt deel aan diverse periodieke overlegvormen met externe belanghouders. De volgende overlegvormen zijn relevant: • Overleg met de Huurders Belangen Vereniging (HBV) Woonpartners en de Huurdersraad (eenmaal per twee maanden plenair); • Bestuurlijk Overleg (BO) met de gemeente Helmond en bestuurders van de Helmondse corporaties; • Directeuren Overleg (DO) met de directeuren van de Helmondse corporaties; • Commissie Wonen gemeente Helmond; • Directeurenoverleg Wooniezie. 9.6 Raad van Toezicht Woonpartners is een stichting met een eenhoofdig bestuur en een Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht houdt toezicht op het bestuur van Stichting Woonpartners. Dit interne toezicht betreft alle aspecten van de organisatie. 52
9.6.1 Samenstelling Raad van Toezicht De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden. In 2012 hebben er mutaties plaatsgevonden. Op 4 april 2012 is de heer Van Bruggen afgetreden. De heer Smelt is – na zijn benoeming - op 4 april 2012 gestart in zijn functie als lid van de Raad van Toezicht. In onderstaande tabel staan de namen en overige relevante gegevens per 31 december 2012. Naam
Geb. datum
Functie
De heer P.H.J. Krekels
19-111942
Lid Voorzitter
Mevrouw I.M. StommelsVerrijdt De heer N.M. Dijkhuizen
29-011970
Lid Vicevoorzitter
13-031947
De heer G.A.J. van den Heuvel
De heer H.J.M. Smelt
Datum (her-) benoeming 07-04-2010
Afgetreden/ aftredend per
Herbenoeming mogelijk?
Woonplaats, functies / nevenfuncties
Aftredend per 2014
Nee
23-04-2008 26-11-2008
Aftredend per 2013
Ja
Lid Voorgedragen door huurders
08-10-2008
Aftredend per 2013
Ja
14-081952
Lid
26-11-2008
Aftredend per 2016
Nee
16-071978
Lid Voorgedragen door huurders
04-04-2016
Aftredend per 4 april 2016
Ja
Helenaveen (Deurne) -Lid Grondkamer Zuid; -Voorzitter Uitvoeringskamer Grote Peel; -Penningmeester Zorgcoöperatie Helenaveen Helmond -Docent Financieel Management Fontys Hogescholen ’s-Gravenhage -Zelfstandig consultant; -Tot 1 maart 2012 lid Raad van -Commissarissen Vestia; -Voorzitter Stichting Heelweg; -Lid Raad van Toezicht Stichting Scholengroep Zuidwest Deurne -Zelfstandig projectmanager en adviseur bouw (Agnito BV te Deurne); -Lid huizencommissie Congregatie H. Geest te Gemert; -Adviseur startende ondernemers Helmond -Advocaat TRC Advocaten; -Penningmeester Wijkraad Brandevoort - Lid Raad van Toezicht Stichting Eerstelijns Diagnostiek Nederland, Blauwestad.
Toelichting: Om de continuïteit te waarborgen zijn de zittingstermijnen van enkele leden van de Raad van Toezicht verlengd. 9.6.2 Profielschets Raad van Toezicht De Raad van Toezicht is samengesteld op basis van een profielschets. Deze is in 2011 geactualiseerd met speciale aandacht voor kwaliteitsprofielen. In de profielschets is beschreven wat de functie van de Raad van Toezicht is, hoe het algemene kwaliteitsprofiel er uit ziet en welke specifieke 53
deskundigheden en disciplines in de Raad van Toezicht aanwezig dienen te zijn. Deze deskundigheden en disciplines zijn: • volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; • projectontwikkeling, bouw en commercieel vastgoed; • financieel/economisch; • juridisch; • marketing en communicatie; • welzijn, zorg en sociale veiligheid; • vertegenwoordiging van de huurders. 9.6.3 Remuneratie De honorering en vergoeding vinden plaats op basis van de richtlijn van de VTW (de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties). Dit is vastgelegd in het reglement. Er is ook een differentiatie in beloning per functie. Tabel: Honorering toezichthouders 2012 Naam P. Krekels
Functie Voorzitter
I. Stommels-Verrijdt
Vicevoorzitter
J. van Bruggen
Lid
N. Dijkhuizen
Lid
G. van den Heuvel
Lid
J. Smelt
Lid
Totaal
Periode 01-01 t/m 31-122012 01-01 t/m 31-122012 01-01 t/m 04-042012 01-01 t/m 31-122012 01-01 t/m 31-122012 04-04 t/m 31-122012
Totaal (1)
€ 11.250 € 9.375 € 2.095 € 8.000 €
8.000
€
6.000
€ 44.720
Toelichting: brutovergoeding exclusief bijdrage inkomensafhankelijke premie ZVW. 9.6.4 Reglement Raad van Toezicht In het reglement van de Raad van Toezicht is het volgende vastgelegd: de samenstelling, de totstandkoming van benoemingen, de inhoud van taken en taakverdeling, de zaken die niet verenigbaar zijn met het lidmaatschap, de wijze van vergaderen en besluitvorming, de honorering en vergoedingen, de informatievoorziening, de relatie tot de accountant, de bewonersorganisatie en Ondernemingsraad, de informele contacten en de externe verantwoording.
54
De Raad van Toezicht functioneert op basis van de AedesCode en volgt de Governance Code Woningcorporaties met inachtneming van: •
•
•
Benoeming bestuur - De benoemingstermijn voor een periode van maximaal vier jaar wordt in acht genomen als te zijner tijd een nieuwe bestuurder benoemd wordt. De Raad van Toezicht respecteert de benoeming voor onbepaalde tijd van de huidige bestuurder. Herbenoeming lidmaatschap Raad van Toezicht - Woonpartners heeft in haar statuten de bepaling opgenomen dat een lid na de eerste zittingsperiode van vier jaar één maal kan worden herbenoemd voor een nieuwe periode van vier jaar. Bij tussentijds aftreden start de opvolger een nieuwe termijn van vier jaar. Huurder maakt deel uit van Raad van Toezicht - Volgens het BBSH (artikel 7 lid 1 onder e) kan de huurdersvereniging van Woonpartners een bindende voordracht doen voor twee zetels in de Raad van Toezicht. Tot 4 april 2012 werd één van de zetels ingenomen door een huurder, tevens voorzitter van de Huurders Belangen Vereniging. Zijn plaats is ingenomen door een vertegenwoordiger van de huurders die geen huurder is. Uitgangspunt voor de toekomst is dat deze zetel wel bezet kan worden door een huurder van Woonpartners maar niet door een huurder die zitting heeft in een vertegenwoordigend orgaan van huurders van Woonpartners.
9.6.5 Werkwijze De basis van het werk van de Raad van Toezicht bestaat uit reguliere vergaderingen. Over het algemeen dient de Raad van Toezicht zijn goedkeuring te geven aan de (voorgenomen) bestuursbesluiten. Ook kan de Raad van Toezicht instemmen met de overige zaken die ter verantwoording of ter kennisneming zijn besproken. Aan het begin van het jaar maken het bestuur en de Raad van Toezicht afspraken over de te bereiken resultaten. In 2012 waren er zeven reguliere bijeenkomsten en twee themabijeenkomsten. In deze laatste bijeenkomsten is met name aandacht besteed aan de strategische afwegingen voor het in februari 2012 vastgestelde ondernemingsplan 2012-2016 en de daaraan verbonden voorgenomen organisatieaanpassingen. In december 2012 voerden de voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad van Toezicht een beoordelingsgesprek met de algemeen directeur-bestuurder. In december 2012 stond het zogenaamde artikel 24-overleg met de Ondernemingsraad van Woonpartners gepland. Dit overleg is - in samenspraak met elkaar – verschoven naar 16 januari 2013. De Raad van Toezicht heeft in 2012 een aantal malen overleg gevoerd met externe adviseurs. Dit betrof onder meer gesprekken met de accountant over de Managementletter 2012 en het financieel jaarverslag, en met Impact over de organisatieontwikkeling. 9.6.6 Belangrijkste gespreksonderwerpen en besluiten In het volgende overzicht staan de belangrijkste onderwerpen die de Raad van Toezicht in 2012 kreeg voorgelegd. Er zijn besluiten genomen over of op basis van de volgende onderwerpen:
55
Datum 08.02.12 2012-01
09.05.12 2012-03 27.06.12 2012-04 07.11.12 2012.07
Besluit / Goedkeuring • Goedkeuring Ondernemingsplan 2012 – 2016 • Goedkeuring voorstel voor omzetten van koop naar huur van blok 13 en 14 in de Vossenberg onder de voorwaarde dat de verkoopactiviteiten gehandhaafd blijven en dat de omzetting naar huur zo laat mogelijk plaatsvindt • Goedkeuring voorstel om dit jaar vanwege uitzonderlijke omstandigheden een tweede gesprek met de ondernemingsraad te voeren en om alle gesprekken met de ondernemingsraad te voeren in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. • Besluit BDO als nieuwe accountant voor Woonpartners aan te stellen • Goedkeuring Jaarverslag Woonpartners 2011 • Goedkeuring financieel kader begroting 2013 • Goedkeuring nieuwbouwdocumenten fase 3 en 4 Binderseind • • • •
12.12.12 2012.08
• • • • •
Goedkeuring begroting 2013 met de opmerking dat de norm voor algemeen beheer inclusief incidentele kosten € 1290,- bedraagt. Goedkeuring uitgangspunten BV-structuur Goedkeuring notitie ‘Overhevelen woningen naar niet-DAEB’ Goedkeuring fasedocument 3 / 4, UWV, met de volgende opmerkingen: - Inschakelen kostendeskundige voor check op marktconformiteit afgegeven prijzen - Woonpartners moet constant financieel de vinger aan de pols houden bij deelopdrachten aan adviseurs en onderaannemers door Hurks en daarbij sturen op aanbesteding volgens het aanbestedingsbeleid van Woonpartners - Verzoek om meer dan alleen door de fasedocumenten op de hoogte te worden gehouden van de gang van zaken van dit bijzondere project. Goedkeuring begroting WOM: budgetaanvraag voor de algemene bedrijfslasten (€ 340.000,-) Goedkeuring van het Verbindingenstatuut Goedkeuring wijzigingen SVB 2013-2021 Goedkeuring bestuursreglement Goedkeuring benoeming G. van den Heuvel voor een tweede zittingstermijn in de Raad van Toezicht van Woonpartners.
9.6.7 Evaluatie functioneren Raad van Toezicht In 2012 heeft de Raad van Toezicht een zelfevaluatie uitgevoerd. Hiervan is een verslag gemaakt. 9.6.8 Deskundigheidsbevordering Raad van Toezicht De leden van de Raad van Toezicht namen in 2012 deel aan het VTW-congres en workshops. De Raad van Toezicht is via een collectief lidmaatschap lid van de Vereniging van Toezichthouders voor Woningcorporaties (VTW). 9.6.9 Toetsingskader Raad van Toezicht en bestuur Om een oordeel te kunnen vellen over de zaken die in de vergaderingen aan de orde komen, beschikken de Raad van Toezicht en de algemeen directeur-bestuurder over toetsingsinstrumenten en -informatie. De belangrijkste daarvan zijn: • •
het ondernemingsplan voor de periode 2008-2012 gedurende de eerste helft van 2012; het ondernemingsplan voor de periode 2012-2016 gedurende de tweede helft van 2012; 56
• • • • • •
•
de begroting 2012 met het daarin opgenomen bedrijfsplan, de teamplannen en managementopdrachten; de kwartaalrapportages; de bevindingen uit de interne controlerapportages, Managementletter accountant, beoordeling prestaties door VROM en CFV en benchmarkgegevens uit de sector; de afspraken van de Raad van Toezicht met de algemeen directeur-bestuurder; de gesprekken van de Raad van Toezicht met de accountant en de ondernemingsraad; adviezen van externe deskundigen met betrekking tot strategische ontwikkelingen, financiële risicobeheersing, de maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van Woonpartners en de ontwikkelingen in de branche; algemene informatie, onder andere via VTW en Aedes.
9.6.10 Evaluatie van de accountant In overeenstemming met de statuten is de Raad van Toezicht opdrachtgever van de accountant voor de controle van de jaarrekening. In 2012 kreeg BDO Accountants de opdracht voor controle van de jaarrekening. 9.7 Goedkeuring jaarstukken 2011 De organisatie van Woonpartners stelde de jaarrekening en het jaarverslag 2011 (inclusief het volkshuisvestingsverslag) in concept op. Na goedkeuring van deze stukken door de accountant stelde de bestuurder alle stukken vast. In dit verband heeft de Raad van Toezicht zowel schriftelijk als in gesprek met de accountant kennisgenomen van de bevindingen van de accountant naar aanleiding van de integrale controle. Op basis hiervan heeft de Raad van Toezicht het bestuursbesluit tot vaststelling van het jaarverslag en de jaarrekening 2011 goedgekeurd en decharge verleend aan de bestuurder voor het gevoerde beleid. 9.8 AedesCode en Governance Code Woonpartners onderschrijft de AedesCode. Door zich te binden aan de AedesCode laten corporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. In de AedesCode die Woonpartners onderschrijft, is ook de Governance Code voor Woningcorporaties verankerd. De toepassing hiervan is voorgeschreven, inclusief het principe ‘pas toe of leg uit’. Het is voor Woonpartners een vanzelfsprekendheid om de Governance Code (naar letter en geest) na te leven. De Governance Code is in 2012 een belangrijke leidraad geweest bij het doorvoeren van verbeteringen op het gebied van intern toezicht. Na het voorgenomen vertrek van één van de commissarissen voldoet de samenstelling van de Raad van Toezicht aan de daaraan vanuit de Governance Code gestelde eisen. Voor het overige is Woonpartners volledig compliant. 9.9 Gedragscode Integriteit Integer handelen heeft in onze ogen alles te maken met normen en waarden en met respect en oog hebben voor de belangen van onze klanten, belanghouders en leveranciers. Woonpartners heeft haar integriteitbeleid op hoofdlijnen vastgelegd in een Gedragscode Integriteit. In deze Gedragscode staan richtlijnen voor wat wel en niet kan, zowel binnen als buiten onze organisatie. Deze richtlijnen gelden voor alle medewerkers, directie, bestuur en Raad van Toezicht en voor iedereen die optreedt 57
namens Woonpartners. Zo vindt Woonpartners het belangrijk dat haar medewerkers de relatie met leveranciers strikt zakelijk houden, zodat ze weten wat ze van elkaar mogen verwachten. Daarnaast nemen we bij Woonpartners geen dure relatiegeschenken aan om een evenwichtige werkrelatie in stand te houden. Onze Gedragscode Integriteit hebben we gepubliceerd op onze website. 9.9.1 Klokkenluidersregeling Onze Klokkenluidersregeling is als aparte paragraaf opgenomen in de Gedragscode Integriteit. In 2012 hebben we geen meldingen ontvangen in het kader van deze regeling. 9.10 Visitatie Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuurder en Raad van Toezicht. In 2011 heeft het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) de visitatie afgerond. Hierbij is een oordeel gegeven over het volkshuisvestelijke en maatschappelijke presteren van Woonpartners in de periode van 2007 tot en met 2010. Alle scores van Woonpartners zijn voldoende tot ruim voldoende. Op onderdelen kunnen we verbeterslagen maken. Voor de onderdelen waarop door de visitatiecommissie ruimte voor verbetering wordt gezien, had Woonpartners al voor het ontvangen van het rapport stappen gezet. We werken onder meer aan verbeteringen op het gebied van belanghoudersmanagement, beleidsdoelstellingen en financieel beleid. Eindconclusies van de visitatie: 1. Woonpartners is een actieve woningcorporatie die haar kerntaken breed oppakt en invult. De maatschappelijke prestaties van Woonpartners zijn ruim voldoende en worden gewaardeerd door de belanghouders. 2. De samenwerking tussen Woonpartners en de voor haar relevante belanghouders is goed. Wel kan het belanghoudersmanagement op een aantal punten nog verder worden ontwikkeld. 3. Als organisatie is Woonpartners in behoorlijke mate in control. Verbeterpunten betreffen de evaluatie van beleidsdoelstellingen, het onder controle houden van de bedrijfslasten en het werken met scenario’s. De volledige rapportage en de reactie van de algemeen directeur-bestuurder en de voorzitter van de Raad van Toezicht hebben we gepubliceerd op de website van Woonpartners. 9.11 Risicobeheersing Woonpartners beschikt over een stelsel van verantwoordings- en monitoringinstrumenten die samen het risicobeheersingsysteem vormen. In die zin voldoet Woonpartners aan de Governance Code. Ook in 2012 hebben we nieuwe elementen aan de risicobeheersing toegevoegd. We hebben de software van Wals geïmplementeerd om meer inzicht te krijgen in de financiële risico’s bij projecten en de mogelijke toekomstscenario’s besproken voor onder meer economische, volkshuisvestelijke demografische ontwikkelingen. Aan de hand daarvan bepalen we hoe onze voorraad er in de toekomst moet uitzien om de klant goed te bedienen.
58
9.12 Tot slot De Raad van Toezicht heeft het uitgebrachte jaarverslag over 2012 goedgekeurd in de vergadering van 29 mei 2013. Zij waardeert de prestaties van Woonpartners in het verslagjaar: Woonpartners heeft laten zien dat zij is voorbereid op de toekomst en klantgericht te werk gaat. De Raad is er trots op dat de dienstverlening van Woonpartners onverminderd hoog is. De Raad van Toezicht heeft er veel vertrouwen in dat Woonpartners haar positie in 2013 weet te behouden en te versterken en volgt de naderende organisatieaanpassingen vol belangstelling en met een kritische blik, zoals het een toezichthoudend orgaan betaamt.
59
10 Gezonde financiën In de begroting 2013 heeft Woonpartners rekening gehouden met de gecalculeerde bezuinigingen naar aanleiding van de reorganisatie die in 2012 heeft plaatsgevonden. Deze bezuinigingen moeten uiteraard nog wel gerealiseerd worden. De begroting 2013 en de bijbehorende meerjarenbegroting lieten weer ruimte zien om de financiële positie te versterken en het investeringsprogramma uit te voeren. Op 29 oktober 2012 bereikten de VVD en PVDA het regeerakkoord. Hieruit werd duidelijk dat de verhuurdersheffing fors hoger zal uit vallen dan aanvankelijk aangekondigd. Eind 2012 werd ook steeds meer duidelijk dat de Saneringssteun over de komende jaren hoger zal zijn in verband met onder andere de Vestia affaire. De begroting 2013 kwam daarmee in een ander daglicht te staan. Het reeds afgegeven faciliteringsvolume van het WSW werd beperkt. Dit noodzaakte Woonpartners om even een pas op de plaats te maken en de plannen zoals die in de meerjarenbegroting verwerkt waren nogmaals kritisch te bekijken. In februari 2013 heeft deze heroverweging plaatsgevonden. Hierbij zijn verder de uitgangspunten gehanteerd zoals die door het CFV en het WSW zijn aangegeven. Na de doorrekening bleek dat de aangepaste plannen financieel haalbaar zijn en dat er ruimte blijft om te investeren of het versterken van de financiële positie door bijvoorbeeld het aflossen van leningen. 10.1 Wettelijke normen Woonpartners moet als woningcorporatie voldoen aan de regels en normen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) opleggen. CFV Het CFV beoordeelt ten aanzien van de solvabiliteit op korte termijn allereerst of het volkshuisvestelijk vermogen op de balansdatum voldoende is. Daarnaast moet er op de balansdatum ook voldoende vermogen beschikbaar te zijn om risico’s en structurele betalingsverplichtingen af te dekken. Dit oordeel is het solvabiliteitsoordeel. Het meest recente oordeel over Woonpartners was: solvabel. Om een oordeel te vormen over de continuïteit op langere termijn, bekijkt het CFV of het volkshuisvestelijke vermogen over drie en vijf jaar ook voldoende is. Dit oordeel is het continuïteitsoordeel. Het meest recente oordeel over Woonpartners was: A1. Dit betekent dat we voldoende vermogen hebben voor de voorgenomen activiteiten. Vanwege de verhoogde heffingen is het niet zeker dat Woonpartners ook bij het continuïteitsoordeel 2012 (op basis van de prognoses over 2013-2017) een A1 oordeel zal halen. Dit is onder andere afhankelijk van de manier waarop het CFV de heffingen in hun oordeel verwerkt. WSW Het WSW geeft financiers de garantie dat Woonpartners haar rente- en aflossingsverplichtingen voor de door haar geborgde leningen nakomt. Zo kan Woonpartners met borging goedkoper geld lenen.
60
Het WSW bepaalt de kredietwaardigheid van Woonpartners aan de hand van de volgende informatie: • de financiële positie van Woonpartners; • de markt waarin Woonpartners opereert; • de organisatie en het management van Woonpartners; • de risico’s en (niet uit de balans blijkende) verplichtingen van Woonpartners. Op basis van de prognoses over 2012 – 2016 voldeden we aan de voorwaarden die het WSW voor de borgstelling stelt. We verwachten ook op basis van de meerjarenbegroting 2013-2017 aan de voorwaarden te voldoen en zo met geborgde leningen de financiering van de sociale activiteiten veilig stelt. 10.2 Waarderingsgrondslagen De jaarrekening 2012 zal voor het eerst volgens de herziene richtlijn voor de Jaarverslaglegging 645 opgesteld worden. Deze toepassing van deze richtlijn is verplicht. Binnen de richtlijn zijn nog wel een aantal keuzes te maken. Enkele belangrijke wijzigingen zijn: • De waardering van sociale en commerciële activiteiten kan van elkaar verschillen. Woonpartners heeft er voor gekozen om de sociale activiteiten te waarderen tegen bedrijfswaarde en de commerciële activiteiten tegen reële waarde (taxatiewaarde) • De verkopen die Woonpartners heeft gedaan door middel van “Slimmer Kopen” worden gezien als financieringstransactie. Woonpartners moet de waardeontwikkeling van deze woningen via de balans en het resultaat inzichtelijk maken. • De rentabiliteitswaarde van de leningen (contante waarde van het verschil tussen de rekenrente en de werkelijke rente) mag niet meer ingerekend worden. Deze richtlijn heeft consequenties voor de waardering van de Materiële vaste activa en daarmee op het resultaat. Deze wijzigingen zijn via een Stelselwijziging (met terugwerkende kracht) in de jaarrekening verwerkt. 10.3 Risicobeheersing Om de financiële positie scherp in beeld en op een goed niveau te houden, zetten we een aantal middelen voor financiële risicobeheersing in. Maandelijks produceren we rapportages op zowel financieel als niet-financieel gebied. Maandelijks stellen we ook budgetoverzichten op die met de managers van de afdeling besproken worden. Per kwartaal stellen we rapportages op voor het Directieteam (DT), waar ze worden besproken en geanalyseerd. In 2013 worden ook de rapportages voor de Raad van Toezicht aangepast. Per kwartaal worden deze beschikbaar gesteld. Eenmaal per jaar stellen we een separate risicomonitoring op die we ook aan de Raad van Toezicht ter beschikking stellen. Rapportage op het gebied van projectontwikkeling vindt plaats aan de hand van fasedocumenten waarin we per onderkende projectfase de belangrijkste uitgangspunten, risico’s, realisatie en autorisatie opnemen. Daarnaast stuurt Woonpartners actief op de beheersing en spreiding van de renterisico’s en leningenportefeuille. Door vermogen aan te trekken tegen gunstige rentetarieven en rentes afhankelijk van de markt voor kortere of langere tijd vast te zetten, werken we gericht aan het
61
stabiliseren van rentelasten, het maximaliseren van rentebaten en het spreiden van renterisico’s. De norm van het WSW bedraagt maximaal 15%. In 2013 zal een integraal risicomanagementsysteem worden opgezet. 10.4 Financiële benchmark In de financiële analyses die door het Centraal Fonds voor Volkshuisvestiging (CFV) gemaakt worden van de prestaties van corporaties, is Woonpartners gerangschikt in de categorie Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille. De onderstaande tabel laat zien hoe Woonpartners door het CFV beoordeeld is en hoe enkele indicatoren bij Woonpartners zich verhouden tot die van andere corporaties met een vergelijkbare portefeuille (referentiegroep).
2007 Rentedekkingsgraad Schuldverdienratio
Woonpartners 2008 2009
Continuïteitsoordeel
2011
referentie 2011
landelijk 2011
1,8
2,0
1,8
2,1
2,1
2,1
1,8
25,0
21,4
27,4
20,6
19,6
22,7
30,3
25.302
24.677
28.456
31.673
Nominale waarde leningen per VHE Solvabiliteitsoordeel
2010
Voldoende Voldoende Voldoende A1
A1
A1
bron: Corporatie in Perspectief 2011 / 2012
De rentedekkingsgraad is een indicator die aangeeft of een onderneming aan haar renteverplichtingen kan voldoen. Het schuldverdienratio geeft aan in hoeveel jaar een onderneming haar langlopende schulden kan aflossen uit de operationele kasstromen. Bij beide indicatoren scoort Woonpartners beter dan de referentiegroep en het landelijk gemiddelde. Dit hebben we bereikt door geen onnodige risico’s te nemen en door woningen te verkopen, waardoor we onze schulden hebben verlaagd. 10.5 Financieel jaarresultaat 2012 Over 2012 kwam het geconsolideerde (totaal van alle onderdelen) jaarresultaat van Woonpartners, na vennootschapsbelasting en mutaties in de actuele waarde van de materiële vaste activa, uit op € 13,2 miljoen positief (in 2011: € 7,9 miljoen negatief).
62
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING 2012
2012 BEDRIJFSOPBRENGSTEN
2011 in €
in €
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
38.266.366 1.518.347 2.933.590 1.263.176
39.218.628 1.541.147 2.025.613 792.911
Totaal bedrijfsopbrengsten
43.981.479
43.578.299
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
6.267.785 5.755.3364.769.757 642.648 826.275 7.186.488 7.827.214
Totaal bedrijfslasten
21.764.831
BEDRIJFSRESULTAAT
22.216.648
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN Belastingen Resultaat deelnemingen
5.221.198 15.682.201 4.889.988 599.044 809.338 7.458.060 9.741.154 44.400.983
822.684-
660.182
2.254.960
989.750 8.606.553-
235.241 8.789.035-
15.260.027 741.8411.308.653-
7.121.518810.78214.925-
GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN
13.209.533
7.947.225-
RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA
13.209.533
7.947.225-
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA
-
13.209.533
-
7.947.225-
Figuur 1, 3 mei 2013
63
10.5.1 Huren, overheidsbijdragen en vergoedingen In 2012 namen de huuropbrengsten met € 952.262 af ten opzichte van 2011. Enerzijds heeft er in 2012 een correctie plaatsgevonden welke betrekking heeft op voorgaande jaren. Woonpartners heeft in het verleden huur geïncasseerd voor woningen welke overgedragen zijn aan de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij. In 2012 is besloten om deze huren alsnog ten gunste van de exploitatie van de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij te laten komen, deze huur is dan ook met de Wijkontwikkelingsmaatschappij verrekend. Anderzijds nemen de reguliere huuropbrengsten toe door jaarlijkse huurverhoging en nieuwbouw. De huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg 2,3%. Verder is de stijging het gevolg van opgeleverde nieuwbouw in 2011 en 2012 (onder andere de Brede School en het complex Tamboerijnstraat / Harmoniestraat). De opbrengsten servicecontracten hebben betrekking op de voorschotten die in rekening gebracht worden aan de huurders in verband met servicekosten. 10.5.2 Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit, sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren: Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit sociaal vastgoed in exploitatie 1.807.533 Totaal verkoopresultaat projecten nieuwbouw koop 1.126.057
817.341 1.208.272
Totaal nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille per saldo
2.025.613
2.933.590
10.5.2 Afschrijving op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa zoals ICT, bedrijfspanden, bedrijfsauto’s en inventaris zijn in 2012 gestegen ten opzichte van 2011. Deze toename is het gevolg van investeringen in automatisering. 10.5.4 Overige waardeverandering materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering (sloop). 10.5.3 Lonen, sociale lasten en pensioenen De totale lasten voor salarissen, sociale lasten en pensioenen zijn met € 60.000 afgenomen ten opzichte van 2011, doordat Woonpartners in 2012 minder gebruik heeft gemaakt van uitzendkrachten dan in 2011. 10.5.4 Onderhoudslasten De onderhoudslasten zijn met € 272.000 afgenomen. De uitputting van de begroting was in 2012 63% (in 2011: 99%). 10.5.5 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten namen in 2012 af met € 1.913.940 tot € 7.827.214 en zijn als volgt opgebouwd:
64
Post Overige personeelskosten
Huisvestingskosten Bestuurskosten
Bedrag '12 395.279
Bedrag '11 Korte toelichting 1.907.362 In 2011 is een voorziening voor de organisatieontwik k eling opgenomen van € 1.300.000. In 2012 is € 89.000 gedoteerd.
237.814 54.401
235.827 Deze zijn nagenoeg gelijk aan 2010. 60.143 In 2011 zijn er extra k osten gemaak t voor zelfevaluatie van de RvT en extra advies inzak e de Izeboudcode. 2.514.373 Deze post bestaat onder andere uit verhuurk osten, automatiseringsk osten, k antoork osten, k osten voor externe ondersteuning. In 2011 zitten hierin ook de k osten voor organisatieontwik k eling en het 60-jarig jubileum van Woonpartners. In 2012 zijn de k osten voor externe ondersteuning en organisatieontwik k eling lager. 1.436.793 Deze zijn gestegen ten opzichte van 2011. 116.337 Deze zijn gestegen ten opzichte van 2011. 67.998 Deze zijn nagenoeg gelijk aan 2011. 176.508 De dotatie aan de voorziening dubieuze debiteuren is gebaseerd op een inschatting van de openstaande vorderingen, waarvan de betalingstermijn overschreden is en ontvangst onzek er. 252.548 Medio 2011 heeft minister Donner besloten tot een afbouw van de bijzondere projectsteun.Dit levert Woonpartners een besparing op van € 140.391 in 2011 en € 120.518 in 2012.
Algemene kosten
1.956.554
Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
1.490.531 121.597 67.636 136.151
Heffing CFV projectsteun
Overige exploitatielasten servicekosten
132.030
1.444.525
Overige exploitatielasten
965.993
Leefbaarheid
824.703
Totaal
7.827.214
1.501.907 Deze post bestaat bijvoorbeeld uit afrek eningen, verhuisvergoedingen, vertrek nota's en huurgewenning. 627.392 Deze post bestaat uit onder andere dotaties aan de verenigingen van eigenaren en afrek eningen energie wegens verhuizing. In 2012 zit hierin ook een afboek ing van de voorraad en een dotatie aan een overige voorziening. 843.966 De k osten van leefbaarheid dalen in 2012 ten opzichte van 2011. Deze daling is conform afsprak en, zoals die zijn gemaak t in het ondernemingsplan "Met het oog op de toek omst van onze wijk en" 2008-2012". Voor 2012 blijven deze nagenoeg gelijk 9.741.154
10.5.6 Beheerskosten De totale beheerskosten bestaan uit de kosten voor lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. Door de totale beheerskosten, onder aftrek van de overige opbrengsten en vergoedingen te delen door het aantal vhe’s wordt de norm voor algemeen beheer bepaald, welke in de bedrijfswaarde wordt ingerekend. De norm bedroeg € 1.294 als de dotatie aan de voorzieningen organisatieontwikkeling en Paterslaan buiten beschouwing gelaten worden. 10.5.7 Rentebaten De rentebaten zijn fors toegenomen ten opzichte van 2011. In 2012 is rente toegerekend aan nieuwbouwprojecten en de lening die met de W.O.M. is afgesloten. Daarnaast is er rente door de Belastingdienst vergoed over enkele teruggaven. 10.5.8 Rentelasten De rentelasten zijn gedaald ten opzichte van 2011. De rente die betaald is aan banken is gedaald. 10.5.9 Belastingen Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Woonpartners heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. 65
Stichting Woonpartners heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. 10.5.10 Bedrijfswaarde Voor een woningcorporatie is de verdiencapaciteit van het bezit een belangrijke graadmeter. Deze geeft aan wat de verwachting is met betrekking tot de verdiensten voor de toekomst. De verdiencapaciteit wordt ieder jaar ten behoeve van de balans uitgedrukt in het begrip bedrijfswaarde: de contante waarde van de inkomsten uit het bezit (huren en vergoeding voor servicekosten) worden in verband gebracht met de contante waarde van de uitgaven voor het bezit (de kosten voor onderhoud, beheer, belasting en verzekeringen). Hierbij houden we rekening met de levensduur van het bezit. Voor 2012 is de bedrijfswaarde van het bezit toegenomen met € 134 miljoen. De stijging wordt met name veroorzaakt door het niet meer inrekenen van de “betaalbaarheidsheffing”. Verder is de Rentabiliteitswaarde correctie vervallen, zijn minder onderhoudslasten ingerekend en is met een hogere huurverhoging rekening gehouden. 10.6 Treasury 10.6.1 Financiering Voor Woonpartners is de beschikbaarheid van financiering cruciaal voor haar plannen. In 2012 is voor een bedrag van € 6,5 miljoen aan leningen opgenomen. Dit betrof een opname van een bestaande roll-over lening. De totale leningenportefeuille is gedurende 2012, per saldo, met € 6,3 miljoen toegenomen. Daar staat tegenover dat de liquide middelen per 31 december met € 5,5 miljoen zijn toegenomen. Deze liquide middelen zullen in 2013 worden ingezet om de leningenportefeuille af te lossen. Gedurende 2012 is er voor € 4,5 miljoen aan leningen extra afgelost. Deze aflossing betrof de eindaflossing van een lening bij de BNG. Verloop leningenportefeuille Stand 1 januari 2012 Nieuwe leningen / opname Reguliere aflossingen Extra aflossingen Mutatie aflossing komend jaar Stand 31 december 2012
184.812.859 6.500.000 -345.497 -4.537.802 -7.978.331 178.451.229
10.6.2 Liquiditeitenbeheer De liquide middelen zijn in 2012 met € 5,5 miljoen toegenomen: van € 2,4 miljoen per 31-12-2011 naar € 7,9 miljoen per 31-12-2012. Dit saldo betreft het tegoed op de lopende rekening. Daarnaast had Woonpartners de mogelijkheid om gelden op te nemen tot een bedrag van € 5,0 miljoen bij de Rabobank en € 18,5 miljoen vanuit de nog niet opgenomen roll-over leningen. 66
10.6.3 Leningenportefeuille De gemiddeld gewogen rentevoet bedraagt per 31 december 2012 4,39%. In 2011 was dit 4,59%. Deze daling is te verklaren doordat ‘dure’ leningen uit het verleden inmiddels zijn afgelost en onder gunstigere voorwaarden zijn geherfinancierd. 10.6.4 Derivaten De totale marktwaarde van de swaps (renteruilingen) bedraagt per 31 december 2012 € 1,5 miljoen negatief. Er is geen sprake van een zekerheidsstelling in de vorm van een stortingsplicht (zogenaamde ‘margin call’). De nominale hoofdsommen van deze swaps zijn € 11,0 en € 2,5 miljoen. Daarnaast hebben we een ‘collar’ lopen (een optiestrategie waarmee het renterisico van een toekomstige financiering of deposito kan worden afgedekt). De marktwaarde hiervan is op 31 december 2012 € 0,2 miljoen negatief, de nominale hoofdsom hiervan is € 6,0 miljoen. De totale marktwaarde van de derivaten bedraagt dus per 31 december 2012 € 1,7 miljoen negatief. Per 31 december 2011 was de marktwaarde € 2,1 miljoen negatief. Door de Vestia-affaire zijn derivaten een beladen item geworden. Bij juiste toepassing zijn derivaten een instrument om renterisico’s te beperken. Om de juiste toepassing beter te beheersen zijn in oktober 2012 door het Ministerie beleidsregels met betrekking tot het gebruik van derivaten vastgesteld. Deze regels zullen in het Treasurystatuut van Woonpartners verwerkt worden. Woonpartners zal conform deze beleidsregels handelen. Volgens de stresstest van het Centraal Fonds Volkshuisvesting hoeft Woonpartners geen liquiditeitsbuffer aan te houden voor de financiële instrumenten. 10.7 Financieel meerjarenbeeld 10.7.1 Externe ontwikkelingen Bij het opstellen van de begroting 2013 hebben we een nieuw meerjarenperspectief in beeld gebracht dat loopt tot 2017, met een doorkijk naar 2022. Dit meerjarenperspectief is onderhevig aan een veranderende context. We hebben te maken met verschillende ontwikkelingen, waaronder: • • • •
•
•
het afschaffen van de ‘Vogelaarheffing’; de invoering van een verhuurdersheffing de heffing van Saneringssteun in verband met onder andere de “Vestia-affaire” het Europa-dossier met de splitsing tussen activiteiten die vallen onder Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet-DAEB activiteiten, waarvan de verdere uitwerking nog moet volgen; herziening RJ-645, waarbij we de jaarrekening 2012 volgens deze vernieuwde richtlijn op hebben gesteld, met nog onduidelijkheid over de consequenties met betrekking tot het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); de financiële crisis, met als gevolg grote terughoudendheid in verkopen en hoge volatiliteit (de mate van beweeglijkheid van de koers) in renteontwikkelingen.
De verwachte invoering van de betaalbaarheidsheffing en de heffing van de Sanerinssteun heeft een grote impact op ons vermogen en onze kasstromen. Op basis van de aangepaste plannen verwachten we dat de kasstromen de komende jaren voldoende zijn om onze rente en aflossing te voldoen. 67
10.7.2 Onderhoudslasten De onderhoudslasten vormen de grootste uitgavenpost van Woonpartners. Door middel van diverse projecten wil Woonpartners de hoogte en de planning van deze uitgavenpost nog beter beheersbaar maken. 10.7.3 Bedrijfslasten Na de reorganisatie zullen deze kosten dalen. De ambitie is echter om deze kosten nog verder terug te brengen door kritisch naar onze werkwijze te kijken. Door middel van een opleidingstraject moet een efficiëntere werkwijze bereikt worden. 10.7.4 Financiële sturing Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Woonpartners op zowel korte als lange termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Dit betekent dat we steeds de beschikking moeten hebben over voldoende financiële middelen. Zowel het inzicht in de ontwikkeling van de solvabiliteit (bepalend voor de continuïteit op lange termijn) als de fluctuaties van de kasstromen (bepalend voor de continuïteit op korte termijn) zijn daarom van belang. Woonpartners hanteert voor de financiële sturing veelal het kasstroommodel waarbij rekening gehouden wordt met een aflossingsfictie van 2%. Dit is de systematiek die ook door het WSW gehanteerd wordt. Vanwege de splitsing van DAEB en niet-DAEB activiteiten zal ook in het sturingsmodel deze splitsing aangebracht moeten worden. Immers alleen de DAEB-activiteiten worden door het WSW geborgd. Voor de niet-DAEB activiteiten is het nog niet duidelijk hoe de financiering geregeld mag worden. Waarschijnlijkheid is Woonpartners voor nieuwe niet-DAEB activiteiten (gedeeltelijk) aangewezen op commerciële financiering. Deze financiering wordt niet door het WSW geborgd. Sturing op kasstromen blijft echter ook in dit geval essentieel. De totale operationele kasstromen blijven ook na invoering van de betaalbaarheidsheffing positief, maar nemen duidelijk af. Woonpartners wil een risicobuffer van minimaal € 1.500.000 voor de DAEBactiviteiten . Daarnaast wil Woonpartners “extra vet kweken” om ook in de toekomst te kunnen blijven investeren in bestaand en nieuw bezit.
Kasstromen heroverweging SVB 14-02-2013 12.000
10.000
* (€ 1.000)
8.000
6.000
4.000
2.000
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Operationele kasstromen na aflossingsfictie
68
10.8 Stichting Woonpartners en haar verbindingen Vanaf 2003 heeft Woonpartners een nevenstructuur met bv’s. Stichting Woonpartners is 100% eigenaar/aandeelhouder van Woonpartners Holding bv met de volgende aan de Holding bv verbonden werkmaatschappijen: Naam
Oprichting
Doel
Woonpartners Bijzondere Exploitaties bv
30-10-2003
Exploiteren, realiseren en beheren van bijzondere registergoederen die indirect samenhangen met de werkzaamheden van Stichting Woonpartners.
Woonpartners Commerciële Exploitaties bv
30-10-2003
Exploiteren, realiseren en beheren van commerciële ruimten en de daarmee samenhangende werkzaamheden.
Woonpartners Commercieel Vastgoed bv
30-10-2003
Exploiteren, realiseren en beheren van projecten op het gebied van woningbouw en andere registergoederen en de daarmee samenhangende werkzaamheden.
Woonpartners Parkeerexploitaties bv
30-10-2003
Exploiteren, realiseren en beheren van parkeervoorzieningen en de daarmee samenhangende werkzaamheden.
Woonpartners Vereniging van Eigenaars bv
30-10-2003
Het beheer inzake de verenigingen van eigenaars en de daarmee samenhangende werkzaamheden.
Social Finance Management bv
17-12-2007
Het voeren van het management van Social Finance nv.
De algemeen directeur/bestuurder vormt vanaf 1 februari 2008 het eenhoofdige bestuur van alle bv’s met uitzondering van Social Finance Management bv. De Raad van Toezicht van Stichting Woonpartners vormt de Raad van Commissarissen van Woonpartners Holding bv. De activiteiten in deze bv’s zijn nog tamelijk beperkt, gezien de omvang en samenstelling van het bezit. Er is geen personeel in dienst en er worden geen vergoedingen aan de bestuurder en leden Raad van Toezicht verstrekt. Werkzaamheden die stichting Woonpartners uitvoert voor de Woonpartners Holding bv worden doorbelast op basis van werkelijk bestede uren. In 2010 heeft een herkapitalisatie van de Woonpartners Holding bv plaatsgevonden. Hierbij hebben we het maatschappelijk aandelenkapitaal verhoogd van € 90.000 naar € 50.000.000. Hiervan is € 10.000.000 gestort. Deze verhoging hebben we gerealiseerd om in de toekomst zelfstandige financiering voor Woonpartners Holding bv aan te kunnen trekken. De storting van het aandelenkapitaal is verrekend met de rekening-courantverhouding en de lening die Woonpartners Holding bv bij stichting Woonpartners had lopen. Voor een beter inzicht in de structuur zijn de vorderingen die stichting Woonpartners had met de werkmaatschappijen aan Woonpartners Holding bv gecedeerd. In de verhouding tussen Woonpartners Holding bv en de werkmaatschappijen zijn de vorderingen omgezet in een agiostorting. 69
Mede naar aanleiding van de Herzieningswet zal Woonpartners haar strategie met betrekking tot verbindingen heroverwegen. In 2012 is een concept verbindingenstatuut opgesteld. Zodra de Herzieningswet definitief is zal dit statuut formeel worden vastgesteld. In de tussentijd zal al conform dit statuut gehandeld worden. 10.8.1 Andere verbindingen Naast de genoemde Holding bv participeert Stichting Woonpartners ook in de volgende andere verbindingen: Naam
Oprichting
Doel
Woonwagens en standplaatsen Beheer bv
19-06-2006
Beheer en exploitatie van de in Helmond gelegen subkampjes met de bijbehorende standplaatsen en woonwagens. Elk van de vier Helmondse woningcorporaties participeert voor 25% in deze Beheer bv.
Coöperatie Smart Finance BA
29-11-2007
Het verlenen van ondersteuning in de financieringslasten van particuliere kopers van woningen.
Social Finance nv
17-12-2007
Uitvoering geven aan de Starters Rente Regeling ®. Deze is van toepassing bij verkoopprojecten met door of namens Woonpartners ontwikkelde koopwoningen.
WijkOntwikkelingsMaatschappij Helmond Binnenstad bv (WOM)
20-12-2007
Ontwikkelen en realiseren van vervangende nieuwbouw (koop en huur) in het e herstructureringsgebied 3 fase Binnenstad. Stichting Woonpartners is 95% eigenaar van deze bv, woningbouwvereniging Volksbelang is voor eigenaar van de overige 5%.
Domovisie bv
22-06-2010
Het (doen) aanbrengen en onderhouden van domoticavoorzieningen in en rond woningen voor het meten, programmeren en sturen van functies ten behoeve van bewoners en dienstverleners. Het beleggen en beheren van vermogen. Stichting Woonpartners bezit 30% van het gestorte aandelenkapitaal.
Duurzame Energie de Eeuwsels bv
19-12-2011
Het realiseren en exploiteren van duurzame energievoorzieningen in het plangebied de Eeuwsels.
Vanaf 19 december 2011 is Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V. voor 24,60% aandeelhouder in de B.V. Duurzame Energie de Eeuwsels. Deze B.V. is samen met Bergopwaarts uit Deurne en Savant uit Helmond opgericht om duurzame energievoorzieningen te realiseren en te exploiteren in het plangebied de Eeuwsels. Concreet is een WKO-installatie gerealiseerd die warmte en koude levert aan onder andere een zorgcentrum en een Brede School. Dit laatste gebouw is door Woonpartners 70
gebouwd en in 2011 opgeleverd. Later sluit Bergopwaarts bij dit initiatief aan bij de realisatie van woningen die ook op de installatie worden aangesloten. Ook participeert Stichting Woonpartners in achttien Verenigingen van Eigenaars (VVE’s). Bij deze VVE’s gaat het in de meeste gevallen om appartementencomplexen met daaronder commerciële ruimtes. Sinds 2004 is er ook een VVE met uitsluitend woningen namelijk VVE Hindestraat/Bakelsedijk. Enkele Verenigingen van Eigenaars hebben ook een relatie met Woonpartners Commerciële Exploitaties bv en Woonpartners Parkeerexploitaties bv. 10.8.2 Organogram verbindingen In het organogram op de volgende pagina hebben we de verbindingen en relaties van Woonpartners weergegeven.
Stichting Woonpartners VVE Hindestraat (66,4%) VVE Cascade (47,9%) Domovisie B.V. (30% eigenaar)
Woonwagens en standplaatsen Beheer B.V.
Holding B.V.
WijkOntwikkelings
(100% eigenaar)
Maatschappij Helmond Binnenstad B.V.
(25% eigenaar)
VVE De Meulen (69,4%) VVE Kloosterhof I (70,4%) VVE Kloosterhof II (80%) VVE Parkgebouw (67,3%)
Coöperatie Smart Finance B.A. (33% aandeel)
VVE De Beurs (76,1%) VVE Paterslaan (100%)
Social Finance N.V. (Coöperatie 100% aandeel)
- VVE L'Étage (Paterslaan)
Social Finance Management B.V.
Bijzondere exploitaties B.V. (100% eigenaar)
Commerciële Exploitaties B.V. (100% eigenaar)
Commercieel Vastgoed B.V. (100% eigenaar)
Parkeerexploitaties B.V.
Vereniging van Eigenaars B.V.
Duurzame Energie de Eeuwsels B.V. (24,60% eigenaar)
o
De verbindingen met Social Finance N.V. hebben tot doel de Starters Rente Regeling ® uit te voeren bij verkoopprojecten met door Woonpartners ontwikkelde koopwoningen. In de Coöperatie Smart Finance B.A. nemen naast stichting Woonpartners ook Stichting Trudo uit Eindhoven en Vieya Woningcorporatie uit Dongen deel. Social Finance Management B.V. voert het management van de Naamloze Vennootschap Social Finance. In de Social Finance Management B.V. nemen naast Finance Ideas Holding B.V. ook Trudo Holding B.V. en DWV Beheer B.V. deel.
71
10.8.3 Nevenstructuur: verbonden partijen en cijfers 2012 In onderstaande tabel zijn per verbinding / rechtspersoon de enkelvoudige cijfers per 31 december 2012 weergegeven:
Nevenstructuur verbonden partijen en cijfers 2012 Woonpartners Holding BV Woonpartners Bijzondere Exploitaties BV Woonpartners Commercieel Vastgoed BV Woonpartners Commerciële Exploitaties BV Woonpartners Parkeerexploitaties BV Woonpartners Vereniging van Eigenaars BV Wijkontwikkelingmaatschappij Helmond Binnenstad BV
Jaarresultaat Omzet voor belasting -677.948 41.622 -956.223 168.267 -456.035 0 671.084 212.667 84.067 109.121 -4.711 0 -663.900 7.536.712
Eigen Geplaatst en Langlopende Kortlopende vermogen gestort kapitaal schulden schulden 3.981.288 10.000.000 0 2.402.876 -24.656 18.000 0 1.787.208 223.743 18.000 0 309.286 2.839.591 18.000 0 8.338 2.808.747 18.000 1.982 4.046 49.879 18.000 0 8.791 257.549 18.000 0 4.850.716
72
11 Met het oog op de toekomst: … dan oogsten Door te vernieuwen, kunnen we kwaliteit en professionaliteit blijven bieden in een sector waar bezuinigingen onvermijdelijk zijn. Daar zijn we in 2012 volop mee bezig geweest. Onze nieuwe organisatie-inrichting betekent vooral voor onszelf een nieuwe manier van werken: efficiënter, met iets minder medewerkers en met meer aandacht voor de behoeften van onze klanten. Klantwaarde De komende jaren wil Woonpartners het woonplezier van haar klanten vergroten door te anticiperen op ‘klantwaarde’, de waarde die een klant toekent aan een woning. Omdat de klantwaarde wordt bepaald door de klant, en niet door ons, vraagt dit uitgangspunt om vernieuwend en proactief handelen. Dit houdt in dat we werken aan het behouden en realiseren van woningen die aansluiten bij wat de klant wil. Wijkregisseurs In de nieuwe organisatie-inrichting van Woonpartners vervullen twee wijkregisseurs een spilfunctie. Zij adviseren Woonpartners over strategische keuzes en het te voeren beleid en zorgen ervoor dat we onze focus op de markt en de woonomgeving versterken. Ze functioneren dicht bij de klanten, middenin de wijk, en onderhouden contact met bewonersvertegenwoordigingen, onze Huurders Belangen Vereniging en andere organisaties in de wijk. Zij zijn de ‘kenners’ van hun stadsdeel en geven belangrijke input voor ons ‘Wijkbeleid’. Hierdoor verschuift onze dienstverlening van aanbodgericht naar klantgestuurd. Ze werken echter niet op basis van een ‘u vraagt, wij draaien’ gedachte: de wijkregisseur komt in actie als zijn inzet daadwerkelijk iets oplevert voor onze huurders, voor ons en voor de stad of buurt. Bovendien zal hij zo veel mogelijk de bewoners uitdagen om zelf te komen met en mee te werken aan oplossingen. Kostenefficiëntie De regering wil dat we ons richten op ons primaire doel, het huisvesten van mensen met lage inkomens. Activiteiten op het gebied van het verbeteren van de leefbaarheid zijn daarbij nog wel wenselijk, maar in mindere mate dan voorheen. En we moeten ons inzetten voor de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed, zoals gebouwen voor scholen, zorginstellingen en andere maatschappelijke voorzieningen. Tegelijkertijd krijgen we steeds minder financiële middelen om ons werk uit te voeren. Willen we onze taken op een goede manier uitvoeren, zullen we de kosten dus moeten beperken. Dat betekent dat we zo efficiënt mogelijk moeten werken en dat we goed moeten kijken naar waar we ons geld aan besteden. Op dit moment kijken we kritisch naar onze activiteiten op het gebied van leefbaarheid, onderhoud en nieuwbouw. Ons uitgangspunt is dat we onze klant zo goed mogelijk van dienst willen blijven zijn: mensen kunnen op ons blijven bouwen en vertrouwen. We werken aan het behouden van een duurzame relatie met onze klanten en partners en zijn er als iemand daar om vraagt. Reparaties worden nog altijd goed en snel uitgevoerd, maar niet meer door een eigen onderhoudsdienst. We brengen nog steeds mensen en partijen bij elkaar. Leefbaarheidsprojecten zullen we altijd blijven uitvoeren, zolang duidelijk is wat ze opleveren voor onze huurders, voor ons en voor de stad of buurt. We blijven dus een integere, maatschappelijk betrokken, klantgerichte en ondernemende bruggenbouwer. 73
Vooruitstrevend Woonpartners zet zich ervoor in om haar taken optimaal te vervullen. Wij zijn ervan overtuigd dat we met de richting die we inslaan een bijdrage kunnen blijven leveren aan de kwaliteit van wonen in de stad Helmond.
74
Bijlage: Kengetallen 2012 Kolom1 Gegevens woningbezit Aantallen verhuureenheden in exploitatie Woningen Onroerende zaken niet zijnde woningen winkels/soutterains Kantoren/bedrijfsgebouwen Parkeervoorzieningen Overige
2012
Totaal aantal verhuureenheden Gemiddelde verzekerde waarde per woning Gemiddelde grondslag OZB per woning
€ €
Het verhuren van woningen Mutatiegraad (%) Acceptatiegraad (%)
€
2010
2009
2008
7.411
7405
7518
7603
7695
22 22 1.449 49
22 22 1.464 49
32 21 1391 36
30 21 1445 40
30 16 1390 36
8.953
Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop Betaalbaar Duur Geliberaliseerd Gemiddelde netto huurprijs p/mnd
2011
80.000,00 € 139.798,94 €
8.962
8.998
9.139
9.167
95.361,59 € 93.217,59 € 92.112,24 € 89.865,60 147.745,92 € 151.271,00 € 150.010,00 € 136.706,00
1626 5140 484 161
1774 4764 719 148
2019 5069 295 135
1925 5500 143
2188 5085 229
439 €
424 €
414 €
409 €
393
8% 42,52
9% 37,56
9% 42,27
9% 29,80
12% 19,07
Financiële continuïteit op basis van de vennootschappelijke balans en verlies- en winstrekening van stichting Woonpartners Solvabiliteit in % 44,05 27,01 25,60 Liquiditeit 0,68 0,77 0,97 Rentabiliteit eigen vermogen in % 6,87 9,1011,04Rente vreemd vermogen in % 3,53 3,72 4,10
26,98 1,21 27,41 3,71
22,01 1,52 37,803,99
75
Jaarrekening 2012
76
INHOUDSOPGAVE JAARREKENING 2012
Geconsolideerde balans per 31 december 2012
78
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2012
81
Kasstroomoverzicht geconsolideerd
83
Waarderingsgrondslagen
87
Toelichting geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening 2012
94
Enkelvoudige balans per 31 december 2012
120
Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2012
123
Algemene grondslagen voor enkelvoudige jaarrekening
124
Toelichting enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening 2012
125
Kasstroomoverzicht enkelvoudig
143
Overige gegevens
144
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
145
Verklaring van bestuur
147
Vaststelling en goedkeuring
149
77
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (voor resultaatbestemming) ACTIEF
Toelichting
31.12.2012
31.12.2011
1 1.1 1.2 1.3
352.688.297 3.328.551 3.987.853
239.225.168 8.986.754 4.287.337
360.004.701
252.499.259
42.260.196 505.552 11.162.622
39.485.989 1.541.181 11.569.614
53.928.370
52.596.784
165.439 6.418.575 280.732 155.560 243.236
165.439 7.077.232 336.498 327.555 287.969
7.263.542
8.194.693
421.196.613
313.290.736
1.254.235 5.689.866 0
0 6.439.095 128.578
6.944.101
6.567.673
408.219
239.884
391.964 68.737 434.786 20.820 2.376.308 925.104
403.886 102.021 0 20.820 3.085.853 783.627
4.217.719
4.396.207
8.690.191
3.116.023
20.260.230
14.319.787
441.456.843
327.610.523
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.4 1.5 1.6
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
3 3.1 3.2 3.3
Onderhanden projecten
4
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op aandeelhouders/participanten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
5 5.1 5.2 5.3 5.3.a 5.4 5.4
Liquide middelen
6
Som der vlottende activa
T O T A A L
A C T I V A
78
P A S S I EF
Toelichting
GROEPSVERMOGEN Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen Aandelenkapitaal Agioreserve derden Overige reserves Onverdeeld resultaat boekjaar
31.12.2011
900 1.820.245 177.167.853 13.209.533
900 1.820.245 93.460.296 -7.947.224
192.198.531
87.334.217
-33.195
-2.233
192.165.336
87.331.984
18.178.867 770.955 917.838
14.329.809 1.300.000 949.678
19.867.660
16.579.487
178.451.230 3.140.216 4.923.220 11.338.441
184.812.860 3.081.227 4.885.692 11.659.682
197.853.107
204.439.461
21.949.668 7.485.545 77.152 690.280 19.330 29.766 0 1.318.999
13.309.183 2.843.750 93.686 697.099 112.779 25.754 590.205 1.587.135
31.570.740
19.259.591
441.456.843
327.610.523
7 7.1
Aandeel van derden in het groepsvermogen
7.2
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investering en herstructureringen Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen
8 8.1 8.2 8.3
LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Vooruitontvangen huur Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
9 9.1 9.2 9.3 9.4
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Onderhanden projecten Overlopende passiva
T O T A A L
31.12.2012
10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.5 10.6 10.7
P A S S I V A
79
80
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012
Toelichting
2012
2011
38.713.490 1.518.347 0 2.933.590 7.536.712 1.120.944
39.553.781 1.541.147 0 2.025.613 1.316.086 818.200
51.823.083
45.254.827
6.279.457 -4.881.527 4.786.878 645.137 828.763 7.195.709 15.858.740
5.253.194 15.892.679 4.996.259 604.669 824.776 7.468.584 10.916.498
Som der bedrijfslasten
30.713.157
45.956.659
BEDRIJFSRESULTAAT
21.109.926
-701.832
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Wijzigingen in voorraden gereed product en onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten
11 12 13 14 15 16
Som der bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van mat. vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten
17 18 19 19 20 21 22
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
23
660.182
2.254.960
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
24 24
891.959 -8.743.888
211.664 -8.903.467
Saldo financiële baten en lasten
-7.851.929
-8.691.803
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
13.918.179
-7.138.675
-741.841 0
-810.782 0
13.176.338
-7.949.457
0 0 0
0 0 0
13.176.338
-7.949.457
0
0
13.176.338
-7.949.457
33.195
2.232
13.209.533
-7.947.225
Belastingresultaat uit gewone bedrijfsvoering Resultaat deelnemingen
25 26
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN Buitengewone baten Buitengewone lasten Belastingen buitengewoon resultaat
27 27 27
BUITENGEWOON RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
28
GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA Waarvan aandeel van derden
29
RESULTAAT TOEKOMEND AAN DE WONINGCORPORATIE
81
82
KASSTROOMOVERZICHT per 31-12-2012 2012
2011
42.758.980 234.486 0 2.200.237 45.193.703
40.882.817 201.088 925.842 1.332.374 43.342.121
-6.366.258 -4.777.008 -8.664.362 -19.807.628
-6.564.713 -7.878.751 -9.899.826 -24.343.290
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten van kopers Ontvangsten overig
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen overig
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
25.386.075
Ontvangen interest Ontvangen dividend Betaalde interest Betaalde winstbelasting
1.024.154 0 -8.905.737 2.058.651 -5.822.932
Kasstroom uit operationele activiteiten (I)
18.998.831 189.618 0 -9.099.771 0 -8.910.153
19.563.144
Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
-19.517.111 5.955.309 2.262 55.766
Kasstroom uit investeringsactiviteiten (II)
10.088.678
-13.519.461 5.118.573 -18.543 35.545 -13.503.774
-8.383.886
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Mutatie gelieerde partijen
0 1.616.700 -2.910.382
Kasstroom uit financieringsactiviteiten (III)
18.000.000 -22.438.226 -30.499 -1.293.682
-4.468.725
Mutatie liquide middelen (I+II+III)
4.765.687
-2.763.933
Beginstand liquide middelen Mutatie liquide middelen Mutatie kredietfaciliteit WOM Afronding
3.116.023 4.765.687 808.485 -4
5.308.250 -2.763.933 571.705 1
Eindstand liquide middelen
8.690.191
3.116.023
83
84
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ALGEMEEN Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
Activiteiten De activiteiten van Stichting Woonpartners en haar groepsmaatschappijen, allen statutair gevestigd te Helmond, bestaan voornamelijk uit het verhuren van woonruimte.
Groepsverhoudingen De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van de werkmaatschappijen. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd. De groepsmaatschappijen zijn integraal voor 100% geconsolideerd. Een overzicht van de in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen is opgenomen in onderstaand overzicht. Er is geen aansprakelijkstelling volgens artikel 2:403 BW afgegeven voor de verschillende werkmaatschappijen. Naam
Juridische vorm Stichting B.V. B.V. B.V. B.V. B.V. B.V. B.V.
Stichting Woonpartners Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. Woonpartners Holding B.V. Woonpartners Commerciële Exploitaties B.V. Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V. Woonpartners Commercieel Vastgoed B.V. Woonpartners Parkeerexploitaties B.V. Woonpartners Vereniging van Eigenaars B.V. Naam
Eigen vermogen 2012 3.981.288 257.549 2.839.591 -24.656 223.743 2.808.747 49.879
Woonpartners Holding B.V. Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. Woonpartners Commerciële Exploitaties B.V. Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V. Woonpartners Commercieel Vastgoed B.V. Woonpartners Parkeerexploitaties B.V. Woonpartners Vereniging van Eigenaars B.V.
Belang 100% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Resultaat 2012 -677.948 -663.900 671.084 -956.223 -456.035 84.067 -4.711
Statutaire zetel Helmond Helmond Helmond Helmond Helmond Helmond Helmond Helmond Maatschap. kapitaal 50.000.000 90.000 90.000 90.000 90.000 90.000 90.000
Geplaatst kapitaal 10.000.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000
De minderheidsbelangen in Social Finance Management B.V. (16,7%), Woonwagens en Standplaatsen Beheer B.V. (25 %), Domovisie B.V. (33,3%) en de in 2011 opgerichte Duurzame Energie De Eeuwsels B.V. (24,6%) zijn niet meegeconsolideerd. Deze BV's worden aangemerkt als verbonden partij.
Grondslagen In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Woonpartners zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van stichting Woonpartners. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden.
ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING De geconsolideerde jaarrekening van stichting Woonpartners is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. stichting Woonpartners past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
85
Stelselwijzigingen Stichting Woonpartners past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Stichting Woonpartners haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Stichting Woonpartners voor de bedrijfswaarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed tegen marktwaarde. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Stichting Woonpartners de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt € 35.890.000 en het effect op het resultaat bedraagt € 854.000. 2011 Eigen vermogen 1 januari Invloed van stelselwijziging materiele vaste activa Herrekend eigen vermogen 1 januari
79.710.814 35.890.255 115.601.069 2011
Resultaat boekjaar: Voor stelselwijziging Effect van stelselwijziging Resultaat boekjaar na stelselwijziging
-8.801.130 853.905 -7.947.225
Financiële instrumenten Onder de financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de 'Niet uit de balans blijkende verplichtingen'. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is worden tegen de kostprijs opgenomen. Indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs dan wel negatief is, wordt het derivaat ten laste van de winst -en verliesrekening afgewaardeerd naar lagere reële waarde, tenzij kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij bepaling van de reële waarde wordt rekening gehouden met het effect van de lopende rente.
Indien financiële derivaten echter voor hedge accounting in aanmerking komen en hedge accounting wordt toegepast is de verwerking van deze winst of dit verlies afhankelijk van de aard van de afdekking. Stichting Woonpartners past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. Kostprijshedge-accounting Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst -en verliesrekening verwerkt.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde interest en betaalde dividenden worden eveneens opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
86
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN DE GECONSOLIDEERDE ACTIVA EN PASSIVA ACTIVA 1. Materiële vaste activa en Vastgoedbeleggingen 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stichting Woonpartners kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Stichting Woonpartners een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-enverliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.
Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Grondslag waardering als bedrijfsmiddel en waardering tegen actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau.
Stichting Woonpartners kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Veelal geldt dat sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel (en niet bestemd voor verkoop) zal worden gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde, omdat de bedrijfswaarde veelal lager is dan de vervangingswaarde. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: • Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord.
87
• Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. 1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Lease De materiële vaste activa waarvan de woningcorporatie en haar groepsmaatschappijen, krachtens een financiële leaseovereenkomst de economische eigendom heeft, worden geactiveerd. De uit de financiële leaseovereenkomst voortkomende verplichting wordt als schuld verantwoord.
De in de toekomstige leasetermijnen begrepen interest wordt gedurende de looptijd van de financiële leaseovereenkomst ten laste van het resultaat gebracht. Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij de woningcorporatie ligt, worden verantwoord als operationele lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract. Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.
1.4 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de Overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.
1.5 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
1.6 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-enverliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.
88
2. Financiële vaste activa 2.1 Andere deelnemingen Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. 2.2 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor stichting Woonpartners geldende rente voor langlopende leningen (4,39%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. De actieve belastinglatentie is gebaseerd op het geldend vennootschapsbelastingtarief en wordt contant gemaakt tegen de netto rente. Onder netto rente wordt verstaan de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Op iedere balansdatum wordt de boekwaarde van een actieve belastinglatentie opnieuw beoordeeld. 2.3 Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. 2.4 Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 2.5 Overige vorderingen De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
3. Voorraden 3.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
3.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 3.3 Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van fifo/lifo/gewogen gemiddelde prijzen.
4. Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de post netto-omzet/wijziging in onderhanden projecten zolang het project nog niet is voltooid. Projectkosten zijn verwerkt in de kosten van grond- en hulpstoffen en in de kosten van uitbesteed werk en andere externe kosten.
89
5. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
6. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
PASSIVA 7. Groepsvermogen 7.1 en 7.2 Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen en aandeel derden in het groepsvermogen Het aandeel van derden in het groepsvermogen betreft het minderheidsbelang van derden in het eigen vermogen van geconsolideerde maatschappijen. Het aandeel van derden in het resultaat van geconsolideerde maatschappijen wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op het groepsresultaat. Indien de aan het minderheidsbelang van derden toerekenbare verliezen het minderheidsbelang van derden in het eigen vermogen van de geconsolideerde maatschappijen overtreffen, komt het verschil, alsmede eventuele verdere verliezen, volledig ten laste van stichting Woonpartners, tenzij en voor zover de minderheidsaandeelhouder de verplichting heeft, en in staat is, om die verliezen voor haar rekening te nemen. Als de geconsolideerde maatschappijen vervolgens weer winst maken, komen die winsten volledig ten gunste van stichting Woonpartners totdat de door stichting Woonpartners voor haar rekening genomen verliezen zijn gerecupereerd. Herstel fundamentele fout In de jaarrekening 2009 is, na het vaststellen van deze jaarrekening, een zodanige onjuistheid ontstaan, dat de jaarrekening 2009 ernstig tekort schiet in het geven van inzicht. Genoemde onjuistheid heeft betrekking op de post “Ongerealiseerde winst verkopen” zoals die onder de post “Overlopende passiva” voor een bedrag van € 1.345.845 is opgenomen in de 2009 jaarrekening. De post “Ongerealiseerde winst verkopen” is ontstaan in de jaarrekening 2008 en heeft betrekking op het resultaat van de deelneming Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. (“WOM”) De deelneming is gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. De resultaten 2008 van de WOM die hierin meegenomen zijn, waren echter nog niet gerealiseerd en zijn daarom als transitorische post in de balans opgenomen. In 2009 heeft, als gevolg van de negatieve resultaten van de WOM, een afwaardering van de deelneming in Stichting Woonpartners plaats gevonden. Deze afwaardering is ten onrechte volledig als resultaat deelneming geboekt. Een deel van deze afwaardering had ten laste van de post “Ongerealiseerde winst verkopen” verantwoord moeten worden. De stand van de post “Ongerealiseerde winst verkopen” zou per 31 december 2009 en de daarop volgende boekjaren € 0 moeten bedragen. Bij een juiste verwerking zou dit een positief effect op het resultaat en daarmee het eigen vermogen hebben gehad. De in deze jaarrekening opgenomen vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast.
8. Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investering en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. 8.2 Voorziening reorganisatiekosten Deze voorziening heeft betrekking op kosten in verband met de reorganisatie van activiteiten en wordt gevormd indien voor de groep een feitelijke of juridische verplichting is ontstaan. Voor reorganisaties waarvoor per balansdatum een plan is geformaliseerd, maar waarvoor pas na balansdatum hetzij de gerechtvaardigde verwachting is gewekt richting betrokkenen dat de reorganisatie zal worden uitgevoerd, hetzij is gestart met de implementatie van het reorganisatieplan, is een voorziening in de balans opgenomen, maar is de informatie opgenomen in de overige gegevens onder de gebeurtenissen na balansdatum. De voorziening is gewaardeerd tegen de nominale waarde. 8.3 Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale/contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen.
90
9. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de nominale waarde, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Stichting Woonpartners heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkooprecht die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Stichting Woonpartners maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past stichting Woonpartners met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.
10. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
91
GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET GECONSOLIDEERDE RESULTAAT Algemeen: Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.
11. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
12. Opbrengsten servicecontracten Onder deze resultaatpost zijn de van huurders ontvangen voorschotten voor geleverde goederen en diensten verantwoord. Het betreffen bijdragen in diverse servicefondsen, waaronder stookkosten, verlichting achterompaden, gemeenschappelijk energieverbruik, schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke ruimten e.d.
13. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid.
14. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
15. Wijzigingen in voorraden gereed product en onderhanden projecten Wijzigingen in voorraad gereed product In het boekjaar gerealiseerde wijzigingen in de voorraad gereed product. Onderhanden projecten In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening verwerkt in de post netto-omzet/wijziging in onderhanden projecten zolang het project nog niet is voltooid. Projectkosten zijn verwerkt in de kosten van grond- en hulpstoffen en in de kosten van uitbesteed werk en andere externe kosten.
16. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
17. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.
De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
18. Overige waardeverandering van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door, gedurende het verslagjaar, nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering (sloop).
19. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.
20. Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. 21. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
92
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. 22. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
23. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.
24. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
25. Belasting resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Woonpartners heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Stichting Woonpartners heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
26. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Stichting Woonpartners geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
27. Buitengewoon resultaat na belastingen Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen.
28. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa De mutatie actuele waarde bestaat uit de mutatie in de bedrijfswaarde als gevolg van autonome ontwikkelingen, wijzigingen in beleidsparameters en wijziging van uitgangspunten (niveauwijzigingen). De mutaties als gevolg van nieuwbouw en sloop zijn verwerkt in de waardeverandering materiële vaste activa.
29. Aandeel van derden Het aandeel van derden is het resultaat in het boekjaar dat niet toekomt aan Stichting Woonpartners.
GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERDE KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe (of: indirecte) methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
93
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDENDE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE BALANS 1. MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDBELEGGINGEN
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Een overzicht van sociaal vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen: Stichting Woonpartners
Totaal
Stand per 1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012
239.225.168 0 0 239.225.168
239.225.168 0 0 239.225.168
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012
14.517.281 -1.642.547 -11.611.498 0 0 0 97.931.226 14.268.667 113.463.129
14.517.281 -1.642.547 -11.611.498 0 0 0 97.931.226 14.268.667 113.463.129
Stand per 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
252.099.902 97.931.226 2.657.169 352.688.297
252.099.902 97.931.226 2.657.169 352.688.297
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Een overzicht van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is hierna opgenomen: Stichting Woonpartners
Totaal
Stand per 1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012
21.188.050 0 -12.201.296 8.986.754
21.188.050 0 -12.201.296 8.986.754
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012
11.836.090 0 -4.373.371 0 -13.527.925 -102.997 0 510.000 -5.658.203
11.836.090 0 -4.373.371 0 -13.527.925 -102.997 0 510.000 -5.658.203
Stand per 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
19.496.215 0 -16.167.664 3.328.551
19.496.215 0 -16.167.664 3.328.551
94
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Een overzicht van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is hierna opgenomen: Kantoorgebouwen Stand per 1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012
Inventaris
Vervoermiddelen
Totaal
4.192.513 -1.681.458 2.511.055
5.634.477 -3.951.635 1.682.842
484.809 -391.369 93.440
10.311.799 -6.024.462 4.287.337
89.297 -140.143 -50.846
412.813 -630.985 -218.172
0 -30.466 -30.466
502.110 -801.594 -299.484
4.281.810 -1.821.601 2.460.209
6.047.290 -4.582.620 1.464.670
484.809 -421.835 62.974
10.813.909 -6.826.056 3.987.853
31.12.2012
31.12.2011
Stichting Woonpartners Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V.
3.464.554 523.299
3.752.366 534.971
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie per balans
3.987.853
4.287.337
Mutaties Investeringen Afschrijvingen Totaal mutaties 2012 Stand per 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.4 Commercieel vastgoed in exploitatie Een overzicht van commercieel vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen:
Stichting Woonpartners Stand per 1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012 Stand per 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
Woonpartners Parkeerexploitaties B.V.
Woonpartners Commerciële Exploitaties B.V.
Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V.
Totaal
34.086.000 0 0 34.086.000
3.406.254 -732.278 -272.976 2.401.000
5.146.458 -2.699.077 -432.381 2.015.000
1.550.323 -491.099 -75.235 983.989
44.189.035 -3.922.454 -780.592 39.485.989
1.162.065 -43.297 0 0 0 0 747.668 0 1.866.436
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 467.000 467.000
792.392 0 -408 0 584.881 0 0 -936.094 440.771
1.954.457 -43.297 -408 0 584.881 0 747.668 -469.094 2.774.207
35.204.768 747.668 0 35.952.436
3.406.254 -732.278 -272.976 2.401.000
5.146.458 -2.699.077 34.619 2.482.000
2.927.596 -491.099 -1.011.737 1.424.760
46.685.076 -3.174.786 -1.250.094 42.260.196
Commercieel vastgoed in exploitatie voor de besloten vennootschappen bestaan uit de volgende complexen: - Woonpartners Commerciële Exploitaties B.V.: commerciële ruimtes in complexen La Facade en L'Étage - Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V.: warmtepompinstallaties - Woonpartners Parkeerexploitaties B.V.: parkeerkelders onder complex Keyserinnedael, complex L'Étage / La Facade en complex Hamsterstraat
95
1.5 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Een overzicht van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is hierna opgenomen: Woonpartners Commercieel Vastgoed B.V.
Stichting Woonpartners
Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V.
Totaal
Stand per 1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012
0 0 0 0
2.506.300 0 -1.550.000 956.300
896.438 -311.557 0 584.881
3.402.738 -311.557 -1.550.000 1.541.181
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 -450.748 -450.748
0 0 0 0 -584.881 0 0 0 -584.881
0 0 0 0 -584.881 0 0 -450.748 -1.035.629
Stand per 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
0 0 0 0
2.506.300 0 -2.000.748 505.552
311.557 -311.557 0 0
2.817.857 -311.557 -2.000.748 505.552
geen afschrijvingen lineair lineair lineair
50 jaar 15 jaar 15 jaar
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie voor de besloten vennootschappen bestaan uit de volgende complexen: - Woonpartners Commercieel Vastgoed B.V.: woningen en parkeervoorzieningen in Valkenswaard - Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V.: warmtepompinstallaties in nog op te leveren nieuwbouw De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties Inrichting Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Terreinen Installaties Inventaris Vervoermiddelen
De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: Jaarlijkse huurverhogingen Jaarlijkse huurderving Minimale levensduur Maximale levensduur Disconteringsvoet Moment van discontering
Tabel huuropbrengsten
2018-e.v.
Periode
Huurstijging in %
Prijsinflatie in %
Stijging loonkosten in %
Stijging kosten onderhoud
Stijging overige var. lasten in %
2013 2014 2015 2016 2017
4,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
2,75% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
3,75% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
3,75% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
96
lineair geen afschrijvingen lineair lineair lineair
20 jaar 10 jaar 5 - 10 jaar 5 - 8 jaar
2012
2011
4,00% 1% 10 jaar 50 jaar 5,25% medionumerando
2,30% 1% 10 jaar 50 jaar 5,25% post-numerando
Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van stichting Woonpartners. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: · Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. · Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Stichting Woonpartners heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal fte’s dat betrekking heeft op sociaal vastgoed. · Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie, welke conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd.
Levensduur De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn: · Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen. · Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is. · Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 10 jaar bedraagt. · De restantlevensduur wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Indien de administratieve minimale restantlevensduur korter is/wordt dan 10 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restantlevensduur. - De voor de bedrijfswaarde gehanteerde levensduur wijkt af van de gehanteerde levensduur voor de bepaling van de boekwaarde (o.b.v. historische kostprijs). De impact hiervan is beperkt. · Het strategisch voorraadbeheer van de corporatie is in principe leidend. Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale resterende economische levensduur (b.v. 30 of 40 jaar) afhankelijk van de inschatting van economische risico’s.
Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van Stichting Woonpartners. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.
Rentabiliteitswaardecorrectie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De rentabiliteitswaardecorrectie is als stelstelwijzing verwerkt. In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie een bedrag van € 371.000 (2011: € 0) aan bouwrente geactiveerd. Het saldo ultimo 31.12.2012 bedraagt € 371.000 (31.12.2011: € 0). Vanaf 2012 is pas gestart met het toerekenen van rente aan projecten. Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 80.000 (31.12.2011 € 95.000). Het onroerende goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 7.228 (31.12.2011: 7.219) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 1.024.078.375
1.6 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Actuele waarde verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Totaal onroerende zaken verkocht onder voorwaarden per balans
31.12.2012 Slimmer kopen
31.12.2011 Slimmer kopen
11.569.614 2.748 -409.740 11.162.622
10.546.655 1.286.625 -263.666 11.569.614
Bij de contracten gebaseerd op het “Slimmer Kopen”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 0% en 25%. Daarnaast heeft Stichting Woonpartners een terugkooprecht. Het aandeel van Stichting Woonpartners in de waardeontwikkeling van de woning is 50% in 2012. De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woningen waarbij rekening gehouden is met de gemiddelde mutatie van de WOZ-waarde van woningen van Woonpartners over de jaren.
97
2. FINANCIËLE VASTE ACTIVA
2.1 Andere deelnemingen
31.12.2012
31.12.2011
Boekwaarde per 1 januari
165.439
165.439
Mutaties: Aankopen, verstrekte leningen Verkopen, aflossingen Waardeverminderingen Terugnemingen waardeverminderingen Aandeel resultaat waarin wordt deelgenomen Dividend Aandeel in overige rechtstreekse vermogensmutaties Totaal andere deelnemingen per balans
0 0 0 0 0 0 0 165.439
0 0 0 0 0 0 0 165.439
0
0
165.439
165.439
Cumulatieve waardeverminderingen per 31.12.2012 Cumulatieve ongerealiseerde herwaardering per 31 december 2012 Het verloop van de individuele andere deelnemingen is als volgt: Woonwagens en Standplaatsen Beheer B.V. Boekwaarde per 1 januari Mutaties:
Boekwaarde per 31 december
Coöp Smart Finance
Domovisie
Duurzame Energie De Eeuwsels B.V.
Totaal
4.500
15.000
50.000
95.939
165.439
0 0 0 4.500
0 0 0 15.000
0 0 0 50.000
0 0 0 95.939
0 0 0 165.439
De vier Helmondse corporaties zijn gezamenlijk eigenaar van de besloten vennootschap Woonwagens en Standplaatsen Beheer B.V.. Deze B.V. is eigenaar van een aantal standplaatsen en woonwagens die vanuit deze B.V. wordt beheerd. De Coöp Smart Finance heeft als doel het verlenen van ondersteuning in de financieringslasten van starters bij de aanschaf van woningen door de leden ontwikkeld/gebouwd door middel van het verstrekken van rentekorting. Dit samen met stichting Trudo en Vieya Wooncorporatie uit Dongen. Domovisie is een samenwerkingsverband met partners zoals de Zorgboog, Savant, Stichting Welzijn ouderen Helmond (SWOH) en de gemeente Helmond. Er worden in diverse complexen domoticavoorzieningen aangebracht om te zorgen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig en prettig kunnen wonen in hun huidige woning.
2.2 Latente belastingvorderingen
31.12.2012
31.12.2011
Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op verliescompensatie. De waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld en de waardering van leningen en derivaten. Per 31 december 2012 bedraagt de latentie op het vastgoed € 5.453.000 (2011: € 6.040.000 m.b.t. Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V.) en op de leningen en derivaten € 966.000 (2011: € 1.037.000). Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (exclusief verliescompensatie) is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Afloop Overige mutaties Boekwaarde per 31 december
1.037.176 -162.544 91.131 965.763
7.888.014 -189.116 -621.666 7.077.232
Boekwaarde per 1 januari Mutaties Boekwaarde per 31 december
6.040.056 -587.244 5.452.812
7.888.014 -810.782 7.077.232
Totaal latente belastingvorderingen per balans
6.418.575
7.077.232
Het verloop van de post latente belastingvordering verliescompensatie is als volgt:
98
2.3 Leningen u/g
31.12.2012
31.12.2011
280.732 280.732
336.498 336.498
Het betreft de volgende categorieën leningen: Leningen aan aan stichting Woonpartners gelieerde partijen Totaal leningen u/g per balans Het betreft 3 leningen met een rentepercentage variërend van 0% tot 4% met een looptijd van 2019 tot 2038. Het verloop van de post lening u/g is als volgt: Woonwagen en Standplaatsen Beheer B.V. Hoofdsom leningen Af: aflossingen Stand per 31 december
Social Finance N.V. 271.498 -5.766 265.732
Hoofdsom leningen Af: aflossingen Stand per 31 december
2.4 Te vorderen BWS-subsidies
65.000 -50.000 15.000
31.12.2012
31.12.2011
Stand per 1 januari Te vorderingen BWS-subsidie Bij: kortlopend deel Totaal te vorderen BWS-subsidies per balans
548.397 -220.842 327.555
773.135 -253.852 519.283
Mutaties Bij: toevoeging rente Af: ontvangen BWS-subsidie Overige mutaties Totaal mutaties
19.627 -220.841 0 -201.214
29.114 -253.852 33.010 -191.728
Stand per 31 december Te vorderen BWS-subsidie Bij: kortlopend deel Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel
347.183 -191.623 155.560
548.397 -220.842 327.555
Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement, onder aftrek van de te ontvangen bijdrage. Deze bijdrage is vastgesteld op 10,00% van de contante waarde. Het subsidierendement wordt om de tien jaren, per complex, door de gemeente herzien. Dit is over het algemeen tien jaren na oplevering van het complex. In 2011 en 2012 hebben complexen geen herziening van het subsidierendement gehad. De eerste herziening door de gemeente zal in 2013 plaatsvinden.
2.5 Overige vorderingen Startersrenteregeling Premiederivaten Totaal overige vorderingen per balans
31.12.2012
31.12.2011
176.740 66.496 243.236
179.002 108.967 287.969
179.002 0 0 0 -2.262 176.740
160.459 21.160 -3.114 2.760 -2.263 179.002
Het verloop van de post Startersrenteregeling is als volgt: Stand begin boekjaar Nieuw aangegane regelingen Mutatie voorziening voor niet terugontvangen regelingen Mutatie vooruitbetaalde kosten Toerekening kosten aan exploitatie Stand einde boekjaar
Woonpartners is deelnemer aan de Startersrenteregling. Bij deze regeling ontvangt een koper 20,00% korting op de maandelijkse hypotheeklasten. Woonpartners waardeert de bijdrage die zij in het kader van deze regeling betaalt tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening i.v.m. het mogelijk niet terugontvangen van de bijdrages. De hoogte van de voorziening wordt bepaald op het verschil tussen de nominale waarde en de contante waarde van de betaalde bijdrages. Bij terugontvangst van de vordering valt de voorziening vrij. Jaarlijks wordt 1/10 deel van de contante waarde van de kosten naar de exploitatie geboekt. Per 31-12-2012 had Woonpartners 8 regelingen afgesloten. In 2012 zijn geen nieuwe regelingen afgesloten. Het verloop van de post premie derivaten is als volgt: Stand begin boekjaar Af: boeking kosten per maand tlv resultaat Stand einde boekjaar
108.967 -42.471
151.438 -42.471
66.496
108.967
In 2004 is een collar afgesloten. Deze beperkt het risico van een lening die in 2004 is afgesloten. De premie die hiervoor betaald is, wordt over de looptijd van 10 jaren verdeeld (totaal € 168.000). De looptijd is tot en met 1 september 2014. De WOM heeft een cap afgesloten. Bij het aangaan van het contract heeft de WOM een premie betaald van € 114.000. De premie wordt afgeschreven over de looptijd van 5 jaar.
99
3. VOORRADEN 3.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Totaal vastgoed bestemd voor verkoop per balans
31.12.2012
31.12.2011
1.254.235 0 1.254.235
0 0 0
Dit bedrag heeft betrekking op de aankoop van 8 appartementen in het project Blok 12 Vossenberg welke zijn overgenomen van Janssen de Jong, alsmede 4 nog onverkochte parkeerplaatsen van het in 2012 opgeleverde project Vossenberg Blok 3. 3.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Totaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop per balans
31.12.2012
31.12.2011
5.689.866 0 5.689.866
6.439.095 0 6.439.095
Dit bedrag heeft betrekking op de nog onverkochte koopwoningen van de in ontwikkeling zijnde projecten Vossenberg Blok 13 en Vossenberg Blok 14. 3.3 Overige voorraden
31.12.2012
31.12.2011
0 0 0
128.578 0 128.578
Onderhoudsmaterialen Af: voorziening Totaal overige voorraden per balans
De voorraad onderhoudsmaterialen is in het verleden opgeslagen op de werkplaats aan de Evertsenstraat te Helmond. In navolging op de uitbesteding van het onderhoud is deze werkplaats gedurende 2012 ontruimd. Eind 2012 is daar geen fysieke voorraad meer aanwezig. 4. ONDERHANDEN PROJECTEN Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal gedeclareerde termijnen Totaal onderhanden projecten per balans
31.12.2012
31.12.2011
972.890 564.671 408.219
6.678.979 6.439.095 239.884
In de opbrengsten van het boekjaar is een bedrag van € 962.000 (2011: € 969.000) inzake opbrengsten uit onderhanden projecten verantwoord. Door opdrachtgevers is een bedrag van € 118.000 (2011: € 0) ingehouden op de gedeclareerde termijnen, omdat de formele oplevering op balansdatum nog niet heeft plaatsgevonden. Dit bedrag staat in depot bij de notaris.
5. VORDERINGEN 31.12.2012
Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op aandeelhouders/participanten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen per balans
5.1 Huurdebiteuren
31.12.2011 Totaal
> 1 jaar
Totaal
> 1 jaar
391.964 68.737 434.786 20.820 2.376.308 925.104 4.217.719
0 0 0 0 0 0 0
403.886 102.021 0 20.820 3.085.853 783.627 4.396.207
0 0 0 0 0 0 0
31.12.2012
31.12.2011
470.530 -78.566 391.964
488.225 -84.339 403.886
Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd. Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren per balans
Op 31 december 2012 is het percentage van jaarhuur 1,11%. Na een huurcorrectie van 2 commerciële contracten is het percentage gelijk aan de gestelde norm van 0,90%. Ondanks de aanhoudende kredietcrisis is dit een daling ten opzichte van 2011 (0,95%). Een huurcontract was met terugwerkende kracht opgevoerd, een ander te laat gefactureerd.
100
5.2 Gemeenten
31.12.2012
31.12.2011
68.737 68.737
102.021 102.021
Het saldo gemeenten kan als volgt worden gespecificeerd: Vorderingen op gemeente Helmond Totaal gemeenten per balans
De post vorderingen op gemeenten betreft van gemeenten te ontvangen subsidies en overige vorderingen. Stichting Woonpartners heeft alleen vorderingen op gemeente Helmond. Het openstaande bedrag is lager dan in 2011, dit heeft te maken met het feit dat er in 2012 zeer frequent overleg heeft plaatsgevonden en op basis daarvan achterstanden zijn weggewerkt. 5.3 Vorderingen op aandeelhouders/participanten
31.12.2012
31.12.2011
434.786 434.786
0 0
31.12.2012
31.12.2011
20.820 20.820
20.820 20.820
31.12.2012
31.12.2011
45.624 1.719.380 191.634 329.166 90.504 925.104 3.301.412
0 2.448.719 220.841 327.316 88.977 783.627 3.869.480
1.445.498 -1.116.332 329.166
1.295.423 -968.107 327.316
Het saldo vorderingen op aandeelhouders/participanten kan als volgt worden gespecificeerd: Rekening courant Woningbouwvereniging Volksbelang Totaal vorderingen op aandeelhouders/participanten
5.3.a Vorderingen op groepsmaatschappijen Het saldo vorderingen op groepsmaatschappijen kan als volgt worden gespecificeerd: Diverse rekening-couranten VVE's Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen per balans
5.4 Overige vorderingen en overlopende activa Het saldo overige vorderingen en overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:
Nog te ontvangen belastingen Overige niet contractgebonden vorderingen Te ontvangen BWS-subsidies komend boekjaar Overige debiteuren Door te belasten kosten woonruimteverdeling Overige overlopende activa Totaal overige vorderingen en overlopende activa per balans
De post overige debiteuren is als volgt samengesteld: Overige debiteuren Voorziening dubieuze overige debiteuren Totaal overige debiteuren per balans
De overige debiteuren worden voornamelijk gevormd door vertrokken huurders (78% wordt voorzien), Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) (95% voorzien) en betalingsregelingen (25% voorzien). 6. LIQUIDE MIDDELEN Kas Postbank Rekening courant banken Totaal liquide middelen per balans
31.12.2012
31.12.2011
86 45.609 8.644.496 8.690.191
162 41.097 3.074.764 3.116.023
De toename is te verklaren door stijging van het saldo op de spaarrekening in verband met tijdelijk liquiditeitsoverschot. De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking.
101
7. GROEPSVERMOGEN
7.1 Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen De invloed van het cumulatieve effect van de stelselwijziging(en) op het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen is als volgt weer te geven.
Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen volgens jaarrekening vorig boekjaar Herstel fundamentele fout Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen volgens jaarrekening vorig boekjaar na herstel fundamentele fout Effect stelselwijziging(en) Subtotaal Resultaat boekjaar Totaal aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen volgens jaarrekening
2012
2011
87.331.984 0
77.914.939 1.345.845
87.331.984 91.657.014 178.988.998
79.260.784 16.020.657 95.281.441
13.176.338
-7.949.457
192.165.336
87.331.984
De post Herstel fundamentele fout heeft betrekking op de verwerking van het resultaat van het resultaat op de deelnemening van de WOM. Deze post wordt nader toegelicht bij de waarderingsgrondslagen in de geconsolideerde jaarrekening. Het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen is onder te verdelen in gerealiseerd groepsvermogen en niet-gerealiseerd groepsvermogen. Het verloop van het gerealiseerde groepsvermogen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Herstel fundamentele fout Mutatie door stelselwijziging Boekwaarde per 31 december
2012
2011
19.899.790 0 -11.058.665 8.841.125
77.914.938 1.345.845 -59.360.993 19.899.790
Het verloop van het niet-gerealiseerde groepsvermogen is als volgt:
Herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie
Herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie
Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal
Boekwaarde per 1 januari 2011 Realisatie door afschrijving Realisatie uit hoofde van verkoop Toename uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde Afname uit hoofde van daling van de bedrijfswaarde Boekwaarde per 31 december 2011
74.823.817 -2.373.404 -227.026 0 -16.875.114 55.348.273
10.870.519 0 0 1.305.117 0 12.175.636
7.159.390 0 0 698.352 0 7.857.742
92.853.726 -2.373.404 -227.026 2.003.469 -16.875.114 75.381.651
Boekwaarde per 1 januari 2012 Realisatie door afschrijving Realisatie uit hoofde van verkoop Toename uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde Boekwaarde per 31 december 2012
55.348.273 -6.133.634 -140.578 97.931.226 147.005.288
12.175.636 0 0 3.111.439 15.287.075
7.857.742 0 0 0 7.857.742
75.381.651 -6.133.634 -140.578 101.042.665 170.150.105
2012
2011
-2.233 -30.962 0 -33.195
0 -2.233 0 -2.233
7.2 Aandeel van derden in het groepsvermogen Het verloop gedurende het boekjaar is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Aandeel derden in het resultaat Dividenduitkeringen Totaal aandeel van derden in het groepsvermogen per balans
EIGEN VERMOGEN Onder de post eigen vermogen is een bedrag van -/- € 30.963 opgenomen als aandeel derden (-/- € 2.232 eigen vermogen per 01-01-2012; -/- € 30.963 resultaat 2012). Dit betreft het 5% minderheidsbelang dat de Woningbouwvereniging Volksbelang heeft in de Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. De overige 95% betreft het belang van Stichting Woonpartners. Doordat Stichting Woonpartners geen 100% belang heeft ontstaat een verschil tussen het enkelvoudige en geconsolideerde eigen vermogen.
102
8. VOORZIENINGEN
8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
31.12.2012
31.12.2011
De post onrendabele investering nieuwbouw bestaat uit de volgende projecten: - Herstructurering Vossenberg - Herstructurering WOM - Onrendabele investering overige nieuwbouw Totaal voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen per balans
2.330.857 11.524.175 4.323.835 18.178.867
88.827 10.496.808 3.744.174 14.329.809
88.827 1.669.936
1.278.925 785.781
1.351.598 0 -779.504 2.330.857
0 -305.943 -1.669.936 88.827
10.496.808 1.971.249
12.933.715
Het verloop is als volgt: Voorziening herstructurering Vossenberg Boekwaarde per 1 januari Verantwoord onder Materiële vaste activa in ontwikkeling 01/01 Mutaties in het boekjaar: - Dotatie boekjaar - Onttrekkingen Verantwoord onder Materiële vaste activa in ontwikkeling 31/12 Boekwaarde per 31 december
Voorziening herstructurering WOM Boekwaarde per 1 januari Verantwoord onder Materiële vaste activa in ontwikkeling 01/01 Mutaties in het boekjaar: - Dotatie boekjaar - Onttrekkingen Verantwoord onder Materiële vaste activa in ontwikkeling 31/12 Boekwaarde per 31 december
5.344.194 -185.318 -6.102.758 11.524.175
560.496 -1.026.154 0 -1.971.249 10.496.808
3.744.174 8.560.109
3.228.970 7.055.979
1.711.955 -510.000 -9.182.403 4.323.835
2.727.133 -707.799 -8.560.109 3.744.174
Voorziening onrendabele investeringen overige nieuwbouw Boekwaarde per 1 januari Verantwoord onder Materiële vaste activa in ontwikkeling 01/01 Mutaties in het boekjaar: - Dotatie boekjaar - Onttrekkingen Verantwoord onder Materiële vaste activa in ontwikkeling 31/12 Boekwaarde per 31 december
De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is overwegend langlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 2.331.000 (2011: € 2.208.000) binnen een jaar wordt gerealiseerd en een bedrag van € 10.540.000 (2011: € 15.848.000) na vijf jaar.
8.2 Voorziening reorganisatiekosten
31.12.2012
31.12.2011
1.300.000 89.878 -618.923 770.955
0 1.300.000 0 1.300.000
Het verloop van de post voorziening reorganisatiekosten is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties Onttrekkingen Totaal voorziening reorganisatiekosten per balans
De voorziening reorganisatiekosten is overwegend kortlopend van aard. Verwacht wordt dat dit bedrag op balansdatum binnen een jaar wordt gerealiseerd.
8.3 Overige voorzieningen Voorziening onderhoud VvE's Voorziening loopbaanontwikkeling (ILOB)
31.12.2012
31.12.2011
643.179 274.659 917.838
643.179 306.499 949.678
643.179 0 0 0 0 643.179
744.771 0 0 -101.592 0 643.179
Het verloop van de post voorziening onderhoud VvE's is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties Uitgaven Vrijval Oprenting en verandering disconteringsvoet Totaal voorziening onderhoud VvE's per balans
103
Het verloop van de voorziening loopbaanontwikkeling (ILOB) is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties Uitgaven Vrijval Totaal voorziening loopbaanontwikkeling per balans
306.499 23.250 -28.751 -26.339 274.659
291.336 41.843 -20.215 -6.465 306.499
31.12.2012
31.12.2011
9. LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1 Schulden/leningen kredietinstellingen
Het verloop van de post schulden/leningen overheid schulden/leningen kredietinstellingen voor leningen van Stichting Woonpartners en haar groepsmaatschappijen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Totaal schulden/leningen kredietinstellingen per balans
184.812.859 0 -6.361.629 178.451.230
179.496.160 18.000.000 -12.683.300 184.812.860
Rente- en kasstroomrisico Hierna is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd. Rentepercentages
2% - 3%
Renteherziening€ periode van 1 tot 3 14.000.000 maanden van 3 tot 6 30.000 maanden van 6 maanden tot 1jaar
3% - 4%
71.500.000
van 1 tot 5 jaar
4% - 5%
88.929.753
van 5 tot 10 jaar
5% - 6%
16.853.107
> 10 jaar
Roll over 0% - 1%
> 6% Aflossing komend bkj
-12.861.631
Resterende € looptijd < 1 jaar 12.500.000 (kortlopend) 1.500.000
€ 12.500.000
van 1 tot 5 jaar
28.030.000
-
van 5 tot 10 jaar
30.500.000
-
van 10 tot 15 jaar
43.100.000
van 15 tot 20 jaar
36.500.000
> 20 jaar
40.682.860
37.000.000 140.312.860 -
-
-12.861.631
-12.861.631
De bij de toelichting op de kortlopende schulden vermelde zekerheden voor de schulden aan kredietinstellingen (vestiging pandrecht op debiteuren, vorderingen en voorraden) zijn ook op de langlopende leningen verstrekt door kredietinstellingen van toepassing. Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van € 12.862.000 zijn niet begrepen in de hierboven genoemde bedragen, maar opgenomen onder de kortlopende schulden. WSW-obligoverplichting Per 31 december 2012 heeft Stichting Woonpartners een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 7.306.000 (31.12.2011: € 7.600.000) uit hoofde van een door WSW verstrekte borgstelling. Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille is 4,39% (2011: 4,59%), hierin zijn de derivaten meegenomen. De gemiddelde resterende looptijd is 14,91 jaren.
9.2 Waarborgsommen Waarborgsommen Rente waarborgsommen Totaal waarborgsommen per balans
9.3 Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huur Totaal vooruitontvangen huur per balans
31.12.2012
31.12.2011
2.227.281 912.935 3.140.216
2.208.099 873.128 3.081.227
31.12.2012
31.12.2011
4.923.220 4.923.220
4.885.692 4.885.692
De vooruitontvangen huren hebben betrekking op de huur voor Brede School Helmond-Noord (€ 4.417.000), deze is voor 50 jaar vooruitontvangen. M.b.t. de schoolwoningen van de Bundertjes (Harmoniestraat) is de huur voor 20 jaar cq. 40 jaar vooruitontvangen (€ 526.000). De mutatie in 2011 heeft betrekking op een correctie op de BTW Brede School (-/- € 44.000) en de vrijval van een deel van de huur inzake de schoolwoningen van de Bundertjes (-/- € 12.000). In 2012 is weer een deel van de huur vrijgevallen en aan de andere kant heeft er rentetoerekening plaatsgevonden.
104
9.4 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De samenstelling en het verloop is als volgt:
2012
2011
10.558.516 0 10.558.516
10.558.516 0 10.558.516
1.101.166 -321.241 779.925
1.286.625 -185.459 1.101.166
31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Totaal verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) per balans
10.558.516 779.925 11.338.441
10.558.516 1.101.166 11.659.682
10. KORTLOPENDE SCHULDEN
31.12.2012
31.12.2011
10.1 Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan leveranciers 10.3 Schulden aan groepsmaatschappijen 10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.5 Schulden ter zake van pensioenen 10.5 Overige schulden 10.6 Onderhanden projecten 10.7 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden per balans
21.949.668 7.485.545 77.152 690.280 19.330 29.766 0 1.318.999 31.570.740
13.309.183 2.843.750 93.686 697.099 112.779 25.754 590.205 1.587.135 19.259.591
10.1 Schulden aan kredietinstellingen
31.12.2012
31.12.2011
Kortlopend deel van de langlopende schulden Overige schulden aan kredietinstellingen (Nog niet vervallen rente van geldleningen en derivaten) Totaal schulden aan kredietinstellingen per balans
17.078.705 4.870.963 21.949.668
8.291.889 5.017.294 13.309.183
1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Opwaarderingen Afwaarderingen Saldo mutaties
Als zekerheid voor de schulden aan kredietinstellingen is een pandrecht op debiteuren, vorderingen en voorraden gevestigd. Stichting Woonpartners heeft bij de Rabobank een kredietfaciliteit ter grootte van € 5.000.000 (2011: € 5.000.000). Zowel op balansdatum in 2011 als in 2012 is deze faciliteit niet gebruikt. De Wijkontwikkelings Maatschappij heeft een kredietfaciliteit van € 5.000.000. Hiervan was € 4.871.000 opgenomen.
7.485.545
10.2 Schulden aan leveranciers
2.843.750
In dit bedrag is € 866.000 opgenomen welke betrekking heeft op Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. (2011: € 136.000).
10.3 Schulden aan groepsmaatschappijen
31.12.2012
31.12.2011
77.152 0 77.152
81.372 12.314 93.686
31.12.2012
31.12.2011
177.609 429.487 83.184 690.280
164.852 532.247 0 697.099
De post schulden aan groepsmaatschappijen is als volgt samengesteld: Vereniging van Eigenaars Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. Totaal schulden aan groepsmaatschappijen per balans
10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen per balans
Onder de post ‘loonheffing en premies sociale verzekeringen’ is ook de verschuldigde crisisheffing verantwoord. De zogenaamde crisisheffing is een eenmalige heffing van 16% loonbelasting over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat werkgevers in 2012 aan een medewerker hebben betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000.
105
10.5 Schulden ter zake van pensioenen en overige schulden
31.12.2012
31.12.2011
19.330 29.766 49.096
112.779 25.754 138.533
De post overige schulden is als volgt samengesteld: Schulden ter zake van pensioenen Nettoloon Totaal schulden ter zake van pensioenen en overige schulden per balans
Facturen van SPW en SVW welke in december 2012 wel ontvangen zijn, maar nog niet betaald waren, zijn verantwoord onder de post 'crediteuren' (€ 89.161). Dit verklaart het verschil in de schulden ter zaken van pensioenen ten opzichte van 2011.
10.6 Onderhanden projecten
31.12.2012
31.12.2011
0 0 0
382.430 207.775 590.205
31.12.2012
31.12.2011
223.326 154.202 361.752 579.719 1.318.999
181.370 170.245 379.373 856.147 1.587.135
De post onderhanden projecten is als volgt samengesteld: Tamboerijnstraat Vossenberg Blok 3 Totaal onderhanden projecten per balans In 2012 heeft deze post een debetsaldo en wordt daarom verantwoord onder Onderhanden projecten aan de debetzijde van de balans.
10.7 Overlopende passiva De post overlopende passiva is als volgt samengesteld: Vooruitontvangen huur Opgebouwde vakantiedagen Nog te betalen servicekosten Diverse nog te betalen posten Totaal overlopende passiva per balans
De stijging in de diverse nog te betalen posten heeft betrekking op de aankoop van 8 woningen in de Vossenberg in 2012. Hierin is verder meegenomen nog te betalen BTW van de WOM (€ 146.000) en de premie voor de cap (€ 22.000) welke de WOM heeft afgesloten.
106
FINANCIËLE INSTRUMENTEN
Stichting Woonpartners maakt gebruik van derivaten om het rente -en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Woonpartners met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. De marktwaarde van de derivaten is ultimo 2012 € 1.666.000 negatief. Ultimo 2011 bedroeg de marktwaarde € 2.071.000 negatief. Doelstellingen risicobeheer In het treasury statuut van Stichting Woonpartners staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in een aanvullende toelichting op het treasury statuut. In het vigerende statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. De volgende eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik van derivaten: • De leden van de treasurycommissie dienen voldoende kennis van zaken te hebben; • Derivaten mogen slechts gebruikt worden om bepaalde risico’s, zoals beleggings-, rente- en financieringsrisico’s af te dekken; • Derivaten moeten voldoen aan de richtlijnen van het WSW; • Slechts een beperkt aantal soorten derivaten is toegestaan, dit zijn forward fixeren, CAP/Floor/Collar, Interest Rate Swap (IRS), Swaption; • Voor het gebruik van derivaten dient te allen tijde en direct (voordat het contract aangegaan wordt) goedkeuring te worden gevraagd aan het bestuur inclusief een motivatie, waarom een derivaat wordt gebruikt. Hedge strategie Het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten. Type hedge Kostprijshedge accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedekte positie Stichting Woonpartners dekt de variabiliteit in de kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt. Hedge instrumenten Stichting Woonpartners maakt gebruik van rentederivaten om de variabiliteit van de toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige leningen af te dekken. Stichting Woonpartners maakt gebruik van twee Interest Rate Swaps (IRS), hierbij ontvangt Stichting Woonpartners een variabele rente van de tegenpartij en betaalt Stichting Woonpartners een vaste rente. Tevens maakt Stichting Woonpartners gebruik van een CAP. Hierbij ontvangt Stichting Woonpartners boven een overeengekomen rentepercentage (CAP) het verschil tussen deze CAP en het hogere rentepercentage. Stichting Woonpartners maakt ook gebruik van een Collar voor één afgesloten lening, door de Collar zijn de variabele rentekosten van de afgesloten lening begrensd. Stichting Woonpartners heeft geen swaps afgesloten ter dekking van toekomstige investeringen. Accounting Het hedging instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge ineffectiviteit wordt in de winst -en verliesrekening verwerkt. Marktrisico Stichting Woonpartners beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten in te stellen. Algemeen De belangrijkste financiële risico’s waaraan de groep onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Stichting Woonpartners is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Stichting Woonpartners maakt gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen. Stichting Woonpartners neemt met financiële derivaten geen speculatieve posities in. Valutarisico Stichting Woonpartners voert alleen transacties in euro's (€) uit en loopt geen valutarisico. Renterisico Stichting Woonpartners loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Stichting Woonpartners risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Stichting Woonpartners risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico afgesloten. Met betrekking tot bepaalde variabelrentende schulden heeft Stichting Woonpartners renteswaps afgesloten, zodat zij vaste rente betaalt en variabele rente ontvangt. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasury statuut. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de marktwaarde van de derivaten. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stichting Woonpartners en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Stichting Woonpartners heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld -en rekeningcourant faciliteiten beschikbaar ter grootte van € 5.800.000. Daarnaast heeft Stichting Woonpartners een ruimte van € 18.500.000 op de bestaande roll-over leningen met variabele hoofdsom.
107
Reële waarde per categorie financiële derivaten: 1e Interest Rate Swap (IRS) De marktwaarde van de payer Interest Rate Swap is per 31 december 2012 € 1.210.000 negatief (31 december 2011 € 1.635.000 negatief). Stichting Woonpartners betaalt een vaste rente van 5,62% en ontvangt 1-maands euribor-reuters van de tegenpartij. De nominale waarde betreft € 11.000.000. De overeenkomst eindigt op 21-03-2014. 2e Interest Rate Swap (IRS) De marktwaarde van de receiver Interest Rate Swap is per 31 december 2012 € 265.000 negatief (31 december 2011 € 324.000 negatief). Stichting Woonpartners ontvangt een vaste rente van 5,8175% en betaalt 6-maands euribor-reuters aan de tegenpartij. De nominale waarde betreft € 2.500.000. De overeenkomst eindigt op 01-09-2014. Collar (cap en floor) De marktwaarde van de collar is per 31 december 2012 € 196.000 negatief (31 december 2011 € 127.000 Negatief). Door middel van de cap ontvangt stichting Woonpartners het verschil tussen 5,5% en 6-maands Euribor indien de 6-maands Euribor hoger is dan 5,5%. Door middel van de Floor opgenomen betaalt Stichting Woonpartners het verschil tussen 2,00% en de 6-maands Euribor, wanneer de 6-maands Euribor onder de 2,00% uitkomt. De nominale waarde bedraagt € 6.000.00. De overeenkomst eindigt op 01-09-2014. CAP (WOM) De cap heeft een ingangsdatum van 02-02-2011, nominaal bedrag van € 2,5 miljoen en een looptijd van 4 jaar (gelijk aan de resterende looptijd van de lening), waarbij de Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond binnenstad B.V. het verschil tussen 2,1% en 1-maands Euribor ontvangt indien de 1-maands Euribor hoger is dan 2,1%. De afgesloten derivaten zijn ultimo 2012 als volgt verdeeld in boekwaarde, nominale waarde en marktwaarde. Boekwaarde Interest rate swaps Collar/cap Totaal
Nominaal
0 92.217 92.217
Marktwaarde
13.500.000 8.500.000 22.000.000
-1.474.277 -191.736 -1.666.013
De gepresenteerde boekwaarde heeft betrekking op een collar en een cap, welke zijn vastgelegd in de overeenkomst. De Nominale waarde betreft de hoofdsom bij het aangaan van de derivaat. Voor de marktwaarde ontvangt Woonpartners periodiek een overzicht van de marktwaarde, de gepresenteerde waarde is per 31 december 2012. De resterende looptijden van de derivaten zijn als volgt.
Tot 1 jaar
Interest rate swaps Collar/cap Totaal
Tussen 1 en 5 jaar 0 0 0
Tussen 5 en 10 jaar
13.500.000 8.500.000 22.000.000
tussen 10 en 20 jaar 0 0 0
> 20 jaar
0 0 0
De derivaten starten nominaal als volgt in tijd: Reeds lopend Interest rate swaps Collar/cap Totaal
13.500.000 8.500.000 22.000.000
Voor de derivatenportefeuille is met de tegenpartijen afgesproken dat beide partijen geen onderpand dienen te verstrekken als gevolg van een positieve of negatieve marktwaarde. Stichting Woonpartners heeft in de jaren 2014 mandatory breaks in de contracten van renteswaps (€ 19.500.000). Daarnaast zijn er enkele termination events van toepassing, zoals indien Stichting Woonpartners geen Toegelaten Instelling meer is, geen deelnemer meer is van het WSW, de achtervang wegvalt en als er sprake is van onder bewindstelling door het ministerie. In 2012 heeft Stichting Woonpartners geen onderpand verstrekt. De afgesloten contracten betreffen allen derivaten ter afdekking van renterisico's.
108
0 0 0
NIET IN DE GECONSOLIDEERDE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
Garanties en borgstelling Per 31 december 2012 is door de rechtspersonen die deel uitmaken van de Stichting Woonpartners-groep geen garanties en borgstellingen verstrekt. Fiscale eenheid Voor de BTW en VPB is een fiscale eenheid gevormd. De fiscale eenheid omvat de volgende rechtspersonen: - Stichting Woonpartners - Woonpartners Holding B.V. - Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V. - Woonpartners Commercieel Vastgoed B.V. - Woonpartners Parkeerexploitaties B.V. - Woonpartners Vereniging van Eigenaars B.V. - Woonpartners Commerciële Exploitaties B.V. - Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. Entiteiten die behoren tot de fiscale eenheid zijn hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de gehele fiscale eenheid. Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2008 zijn de activiteiten van de woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Aansprakelijkheid Stichting Woonpartners is firmant van een vennootschap onder firma en uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van deze vennootschap onder firma. Verliescompensatie Op balansdatum is een voorwaardelijk recht op verliescompensatie voor een bedrag van € 1.890.000 (nominale waarde) niet opgenomen. Deze verliezen zijn alleen verrekenbaar als de totale eenheid Woonpartners Holding B.V. winst behaald. Er is geen actieve belastinglatentie opgenomen. Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerende zaken is nihil. Erfpachtverplichtingen De jaarlijkse erfpachtverplichting voor terreinen volgens canon is nihil. Aankopen en investeringen Stichting Woonpartners heeft ultimo boekjaar geen verplichtingen openstaan voor de aankoop van onroerend goed. Per 31 december 2012 zijn verplichtingen aangegaan ten behoeve van vastgoed in exploitatie van € 912.000 (31 december 2011: € 1.474.000) Eind 2010 werd bekend dat de tuinen in de Rijpelberg zijn verontreinigd met PCB's. Deze gebieden worden in 2013 gesaneerd. We verwachten de kosten (€ 820.000) op de gemeente Helmond te kunnen verhalen. Verplichtingen persoonsgebonden loopbaanbudget In de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker afgesproken. Elke medewerker heeft recht, afhankelijk van indiensttreding, op een budget ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. Ultimo 2012 bedraagt het budget € 275.000 (31.12.2011: € 306.000). Aangetrokken leningen Stichting Woonpartners heeft een nieuwe lening aangetrokken ten bedrage van € 11.000.000, welke 1 maart 2013 gestort zal worden. Deze lening heeft een looptijd van 10 jaren en een vast rentepercentage van 3,595%. Pensioenverplichtingen De financiële situatie van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW) verbetert zich gestaag. De dekkingsgraad die op 31 december 2011 101% bedroeg is gestegen naar 106% op 31 december 2012. In 2013 is de dekkingsgraad verder gestegen naar 109% per 31 maart. In januari 2013 is door SPW het herstelplan 2009-2014 geëvalueerd. De dekkingsgraad per 31-12-2012 lag iets onder de conform het herstelplan verwachte dekkingsgraad van 108%. Er is echter het vertrouwen dat het herstel zich voort zal zetten en dat tijdig de gewenste dekkingsgraad van 115% bereikt zal worden. De ontwikkeling van de dekkingsgraad van SPW is sinds 2002 aanzienlijk gunstiger geweest dan die van de overige pensioenfondsen. Het bestuur van SPW heeft besloten om per 1 januari de pensioenen niet te indexeren en de premies te handhaven op het niveau van 2012. WSW-obligoverplichting Per 31 december 2012 heeft Stichting Woonpartners een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 7.300.000 (31.12.2011: € 7.600.000) uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling. Bijzondere gebeurtenissen Na balansdatum hebben er geen bijzondere gebeurtenissen plaatsgevonden welke nadere toelichting behoeven.
109
110
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 11. Huuropbrengsten Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: correctie huur voorgaande jaren * Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten per saldo
2012
2011
38.967.438 112.445 39.079.883 -256.260 -2.566.008 36.257.615
35.033.229 2.459.677 37.492.906 -202.640 0 37.290.266
1.320.990 1.202.344 2.523.334 -67.459 2.455.875
1.263.493 1.081.961 2.345.454 -81.939 2.263.515
38.713.490
39.553.781
* Dit betreft een correctie op de huren van de WOM. Van dit bedrag heeft € 875.000 betrekking op 2008, € 662.000 op 2009, € 455.000 op 2010, € 281.000 op 2011 en € 293.000 op 2012. Hierna is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten die in de verschillende gemeenten zijn behaald: Gemeente Helmond Gemeente Helmond (correctie huur voorgaande jaren) Gemeente Laarbeek Totaal huuropbrengsten
40.605.141 -2.566.008 674.357 38.713.490
38.892.996
2012
2011
Overige zaken Leveringen en diensten
13.018 1.350.940
13.420 1.369.101
Subtotaal
1.363.958
1.382.521
176.426 -22.037
176.373 -17.747
1.518.347
1.541.147
12. Opbrengsten servicecontracten
660.785 39.553.781
De post opbrengsten servicecontracten is als volgt samengesteld:
Vergoedingen glas- en rioolfonds Af: Vergoedingsderving Totaal opbrengsten servicecontracten per saldo
De vergoedingen bestaan uit de bijdragen van bewoners in de diverse servicefondsen. Het betreffen bijdragen voor onder andere stookkosten, verlichting achterompaden, gemeenschappelijk energieverbruik, schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke ruimten, ramen wassen, onderhoud groenvoorzieningen, verwarming gemeenschappelijke ruimten, water, warmtepomp en servicekaart. De exploitatie is kostendekkend, eventuele overschotten/tekorten worden met de huurders verrekend. Uitzonderingen op deze verrekening zijn het glas- en rioolfonds en de servicekaart. Eventuele voorschotten/tekorten hierop komen voor rekening van Woonpartners. De vergoedingen inzake leveringen en diensten nemen in 2012 licht af. Dit is voornamelijk te verklaren doordat in 2011 een hogere verrekening van voorgaande jaren heeft plaatsgevonden. De vergoedingen voor het glas- en rioolfonds betreffen de bijdragen die de bewoners betalen voor het fonds dat voorziet in glasschades en rioolverstoppingen.
111
14. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille 2012 2011 Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren:
Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit sociaal vastgoed in exploitatie
2.075.000 -127.764 -152.206 1.795.030 12.503 1.807.533
2.996.478 -96.171 -1.777.341 1.122.966 -305.625 817.341
0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0
Totaal verkoopresultaat projecten nieuwbouw koop
1.126.057
1.208.272
Totaal nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille per saldo
2.933.590
2.025.613
2012
2011
568.433 -2.731.937 9.700.216 7.536.712
482.970 833.116 0 1.316.086
Commercieel vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit commercieel vastgoed in exploitatie
Verkoopopbrengsten vanuit projecten:
15. Wijzigingen in voorraden gereed product en vastgoedportefeuille
Geactiveerde kosten onderhanden projecten Mutatie onderhanden projecten Opbrengsten voorraad in ontwikkeling Totaal wijzigingen in voorraden gereed product en vastgoedportefeuille per saldo
Wijzigingen in voorraden en gereed product en vastgoedportefeuille zijn van toepassing op Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V..
16. Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekende salariskosten Steunpuntbijdragen Vergoeding huurovereenkomsten Leges woonvergunning Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten per saldo
2012
2011
663.609 23.839 9.045 45 424.406 1.120.944
659.953 20.302 10.793 150 127.002 818.200
De overige bedrijfsopbrengsten vertonen een toename van ruim € 302.000. De voornaamste verschillen zitten in de overige bedrijfsopbrengsten. De toename in de overige bedrijfsopbrengsten betreft € 297.000. Belangrijke oorzaken hiervan zijn eenmalige bijzondere opbrengsten, zoals de pro-rata aangifte van 2007 (€ 103.000), correctie van het Waterschap betreffende 2006 (€ 48.000), een afboeking van servicekosten van voorgaande jaren (€ 52.000) en een correctieboeking aangaande WKO's inzake woningen Blok 5 Vossenberg (€ 58.000).
17. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2012
2011
0 0 0 0
0 0 0 0
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Materiële vaste activa
5.477.864 801.593 6.279.457
4.437.535 815.659 5.253.194
Vrijval overlopende passiefpost inzake (overheids)subsidies Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille per saldo
0 6.279.457
0 5.253.194
Bouwclaims Goodwill Computersoftware Immateriële vaste activa
112
18. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Overige Totaal overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille per saldo
19 en 20. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten per saldo
2012
2011
-5.755.336 873.809 0 -4.881.527
15.682.201 210.478 0 15.892.679
2012
2011
4.786.878 645.137 828.763 6.260.778
4.996.259 604.669 824.776 6.425.704
Het gemiddeld aantal in de groep (of: Stichting Woonpartners-groep) werkzame werknemers, berekend op fulltimebasis en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg: Bestuur Stafafdeling Vastgoedsturing Sector wonen Klantenservice Woonservice Vastgoedbeheer Onderhoud Sector interne zaken Interne zaken Facilitaire zaken Financiën Planning & control MIO (medewerker in opleiding) Gedetacheerden bij Knaapen Totaal
1,00 8,80 4,40 1,00 11,10 17,50 14,40 1,00 1,00 3,00 5,90 3,20 5,50 2,00 79,80
1,00 9,80 5,40 1,00 12,30 18,50 15,40 1,00 1,00 3,00 5,80 4,10 5,50 1,00 2,00 86,80
2012
2011
Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch) Totaal onderhoudslasten per saldo
1.785.786 5.409.923 7.195.709
2.634.710 4.833.874 7.468.584
Onderhoudslasten sociaal vastgoed in exploitatie Onderhoudslasten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal onderhoudslasten
6.778.975 416.734 7.195.709
6.421.904 1.046.680 7.468.584
4.986.264 527.113 1.091.044 174.554 6.778.975
4.280.769 762.684 1.218.735 159.716 6.421.904
249.104 38.853 128.777 416.734
553.104 151.776 341.800 1.046.680
Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
21. Onderhoudslasten
De onderhoudskosten voor het sociaal vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Overig onderhoud Totaal onderhoudslasten De onderhoudskosten voor het commercieel vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:
Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Totaal onderhoudslasten
113
22. Overige bedrijfslasten
2012
2011
Beheerkosten: Algemene kosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Huisvestigingskosten Overige personeelskosten Overige beheerskosten Subtotaal beheerskosten
1.820.506 483.866 54.401 281.506 395.279 0 3.035.558
2.216.626 540.665 60.143 279.217 1.907.362 0 5.004.013
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Overige heffingen (Heffing Centraal Fonds inzake Projectsteunheffing) Subtotaal heffingen
1.498.368 121.597 67.636 132.030 1.819.631
1.445.291 116.337 67.998 252.548 1.882.174
Overige bedrijfslasten: Servicekosten Leefbaarheid Dotatie vereniging van eigenaren Afrekening energie wegens verhuizing Oninbare en niet doorbelaste onderhoudskosten Dotatie dubieuze debiteuren Dotatie L'Étage Paterslaan Kosten projectontwikkeling Kosten uitbesteed werk derden Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten
1.444.525 824.703 44.599 20.387 0 136.151 413.784 0 7.632.179 487.223 11.003.551
1.501.907 843.966 53.371 57.317 0 176.508 0 0 833.116 564.126 4.030.311
Totaal overige bedrijfskosten per saldo
15.858.740
10.916.498
De overige bedrijfslasten stijgen met € 4.942.000 ten opzichte van 2011. Dit verschil is hoofdzakelijk te verklaren door de stijging in de kosten voor uitbesteed werk derden (+/+ € 6.799.000). Deze stijging wordt deels gecompenseerd door de daling van de algemene kosten (-/- € 396.000) en de overige personeelskosten (-/- € 1.512.000). Deze posten zullen nader worden toegelicht. » Beheerkosten De algemene kosten dalen in 2012 met € 396.000 ten opzichte van 2011. Deze daling in de kosten wordt veroorzaakt door verschillende posten. De grootste afwijkingen ten opzichte van 2011 zullen we hieronder toelichten. - De kosten voor communicatie & PR stijgen ten opzichte van 2011 (+/+ € 50.000). Dit heeft te maken met hogere kosten voor intra/internet (+/+ € 16.000), communicatie voor de sector wonen (€ 26.000) en overige kosten (+/+ € 8.000). - In 2012 zijn de kosten voor externe ondersteuning lager dan in 2011 (-/- € 130.000). Ten eerste vallen de kosten voor advies met betrekking tot strategisch voorraadbeheer in 2012 lager uit dan in 2011 (-/- € 50.000). In 2010 en 2011 is het strategisch voorraadbeheer opnieuw opgezet, met extra externe inzet. Ten tweede is er minder uitgegeven aan fiscaal advies (-/- € 24.000), doordat er prijsafspraken zijn gemaakt en er door eerdere kennisvergaring minder externe hulp noodzakelijk is. Ten derde is er in 2012 niets meer uitgegeven aan het verwervingsbeleid (-/- € 20.000). Als laatste is er aan overige advieskosten minder uitgegeven (-/- € 38.000). - De kosten voor technische ondersteuning zijn in 2012 lager dan in 2011 (-/- € 78.000). Gedurende 2012 zijn minder kosten gemaakt voor technische expertise (-/- € 78.000) ten opzichte van 2011. In 2011 zijn onder andere kosten gemaakt voor de uitvoer van diverse nulmetingen (€ 38.000) en de begeleiding van de bodemverontreiniging in Rijpelberg (€ 24.000). - In de overige algemene kosten vormt een aantal posten de daling van de kosten ten opzichte van 2011 (-/- € 372.000). Dit betreffen voornamelijk kosten voor organisatieontwikkeling (-/- € 245.000), welke in 2012 grotendeels direct ten laste van de voorziening organisatieontwikkeling zijn gebracht, en lagere kosten voor het ondernemingsplan (-/- € 32.000). Daarnaast heeft Woonpartners in 2011 haar jubileum gevierd (-/- € 56.000). - Kosten in het kader van warmtepompen in bedrijf 3 stijgen met € 90.000 ten opzichte van 2011. - Overige posten, zoals bankkosten, portikosten, telefoonkosten, incassokosten, kantinekosten, verhuurkosten, drukwerk/kantoorbenodigdheden, exploitatie auto's, contracten/abonnementen, representatiekosten en kosten voor VVE-beheer zorgen per saldo gezamenlijk voor een stijging van de kosten in 2012 (+/+ € 44.000). In 2012 dalen de automatiseringskosten met € 57.000 ten opzichte van 2011. Deze afname in de kosten wordt enerzijds veroorzaakt door de kosten voor software (-/- € 40.000) en de onderhoudscontracten (-/- € 45.000). Anderzijds stijgen de overige kosten van automatisering (+/+ € 32.000). Hierin zijn in 2012 projectkosten verantwoord, welke niet in het project geactiveerd kunnen worden. Het verschil in de bestuurskosten wordt voornamelijk veroorzaakt door extra kosten voor zelfevaluatie van de Raad van Toezicht en extra advies inzake de Izeboudcode in 2011. De overige personeelkosten laten een daling ten opzichte van 2011 zien van € 1.512.000. De afname wordt voornamelijk veroorzaakt door een voorziening welke is gevormd voor de organisatie ontwikkeling die gaande is (dotatie 2012 € 89.000 ten opzichte van € 1.300.000 in 2011). Daarnaast zijn de kosten van werving en selectie direct ten laste van de voorziening organisatie ontwikkeling gebracht en zijn er, mede door de reorganisatie, veel minder opleidingen gevolgd in 2012 ten opzichte van 2011. De opleidingen in het kader van de reorganisatie zijn direct ten laste van de voorziening gebracht.
114
» Heffingen Medio 2011 heeft minister Donner besloten tot een afbouw van de bijzondere projectsteun. In het kader van de afbouw van de wijkenaanpak is de bijdrageheffing en het subsidiebedrag voor 2011 vastgesteld op € 50 miljoen. Het tarief per woongelegenheid is) vastgesteld op € 17,25 en het tarief per € 1.000 WOZ-waarde op € 0,115. Voor 2012 zijn deze tarieven vastgesteld op € 9,00 per wooneenheid en € 0,062 per € 1.000 WOZ-waarde. Dit levert in het geval van Woonpartners een besparing op van € 121.000 in 2012. » Overige bedrijfslasten De dotatie aan de overige voorzieningen in 2012 betreft een voorziening voor het complex L'Étage aan de Paterslaan in Helmond. Hier zijn problemen ontstaan aan het dak, welke in 2012 en 2013 worden opgelost. Dit in samenwerking met de aannemer welke het project heeft opgeleverd. De kosten worden verhaald op de projectontwikkelaar. Er is een inschatting gemaakt van de niet verhaalbare kosten. Hiervoor is een voorziening getroffen. De kosten uitbesteed werk hebben zowel in 2011 al in 2012 volledig betrekking op projecten van de WOM. In de WOM worden projecten opgestart en de afspraak is gemaakt dat alle kosten welke gemaakt worden door derden dat deze via het resultaat zichtbaar dienen te worden gemaakt. De stijging in 2012 heeft te maken met de projecten Tolpost en de zorgwoningen voor de Zorgboog.
HONORARIUM EXTERNE ACCOUNTANT EN DE ACCOUNTANTORGANISATIE BDO/Deloitte controle
2012 Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten
81.808 0 0 0 81.808
Overig BDO/Deloitte
Totaal BDO/Deloitte
0 0 80.236 0 80.236
81.808 0 80.236 0 162.044
In de loop van 2012 is Woonpartners overgestapt van Deloitte naar BDO. In bovenstaand schema zijn de totale kosten voor beide partijen weergegeven. Deloitte controle
2011 Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten
63.546 0 0 0 63.546
Overig Deloitte
Totaal Deloitte
0 0 102.830 0 102.830
63.546 0 102.830 0 166.376
Bovenstaand overzicht is toegevoegd om enerzijds te voldoen aan de letterlijke tekst van artikel 2:382a BW en anderzijds om informatie te verstrekken die de belanghebbenden bij de jaarrekening kunnen gebruiken om zich een beeld te vormen van het totale pakket aan dienstverlening door de accountantsorganisatie en het daaraan verbonden werk. Punt 1. Onderzoek van de jaarrekening betreft de reguliere controlewerkzaamheden van het jaarwerk van de Stichting, Holding en de WOM. Punt 3. Dit betreft fiscale adviezen m.b.t. (nieuw)bouwprojecten, aangifte vennootschapsbelasting en BTW-werkzaamheden. 23. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardevermindering onroerende zaken vastgoedbeleggingen Waardevermeerdering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardevermindering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille per saldo
24. Financiële baten en lasten
2012
2011
747.668 0 -87.486 660.182
2.137.743 117.217 0 2.254.960
2012
2011
54.877 19.627 817.455 891.959
100.316 29.114 82.234 211.664
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente banken, leningen u/g en overige Rente BWS-subsidies Rente op overige vorderingen Total andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten per saldo
De totale rentebaten zijn in 2012 € 680.000 hoger dan in 2011. Dit wordt per saldo veroorzaakt door een daling in de ontvangen rente op bankrekeningen (-/- € 46.000), minder rente op BWS subsidies (-/- € 9.000) en een stijging van renteontvangsten op overige vorderingen (+/+ € 735.000).
De rente, welke wordt ontvangen van banken, is lager dan in 2011. In 2012 is minder rente op de spaarrekening van de stichting ontvangen (-/- € 26.427), omdat er in 2012 gedurende het jaar minder op de spaarrekening heeft gestaan vanwege een lager liquiditeitsoverschot. Daarnaast is er ruim € 20.000 minder aan creditrente ontvangen op de lopende rekeningen. Dit omdat er vanaf 2012 strakker wordt gestuurd op een efficiënt saldo op de lopende rekening.
De afname in de rente BWS-subsidies, zoals die in de balans reeds is toegelicht, wordt verklaard door afname van de vordering BWS. Rente op overige vorderingen heeft voornamelijk te maken met onderstaande zaken: - Rentetoerekening aan nieuwbouwprojecten, welke met ingang met 2012 jaarlijks zal plaatsvinden (€ 371.000). - In 2012 is er rente doorbelast (€ 98.000) aan de Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V., conform de afgesloten overeenkomst. - Doorbelasting aan Jansen de Jong projectontwikkeling in verband met de grondaankoop Lungendonk € 97.000). - Gedurende 2012 is er heffingsrente ontvangen over twee aangiften betreffende vennootschapsbelasting (respectievelijk € 177.000 en € 120.000).
115
Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen overheid (incl. boeterente) Rente leningen onder overheidsgarantie Disagio lening Resultaten derivaten Overige rentelasten Rente waarborgsommen Totaal rentelasten en soortgelijke kosten per saldo
2012
2011
0 7.482.322 22.632 747.203 384.568 107.163 8.743.888
300.129 7.646.220 22.632 629.749 199.047 105.690 8.903.467
Enerzijds zijn de rentelasten op de leningen afgenomen ten opzichte van 2011 als gevolg van het aflossen van alle leningen onder overheidsgarantie in 2011 en een lening bij een kredietinstelling in 2012. Deze hadden in 2011 gezamenlijk € 508.000 meer rentekosten dan in 2012. Daarnaast is de korte rente gedaald, waardoor de rente op de roll over leningen met € 46.000 is gedaald ten opzichte van 2011. Anderzijds hebben twee leningen, welke begin 2011 gestort zijn, in 2012 een volledig rentejaar gehad in plaats van 9 maanden in 2011. Dit omvat een stijging van de rentelasten van € 104.000. Het disagio (bijdrag aan het WSW voor de borging van leningen) heeft betrekking op nieuw aangetrokken leningen. Gedurende 2008 t/m 2011 is voor in totaal € 83.000.000 aan nieuwe leningen aangetrokken. In 2012 is hier niets bijgekomen, hierover is disagio afgedragen. De vergoedingsfactor is vastgesteld op 0,000069. Dit betekent dat per 1 miljoen borging € 69 euro per kwartaal aan vergoeding moet worden afgedragen. Deze vergoeding wordt berekend over het actuele schuldrestant op dat moment. In 2004 heeft Woonpartners een derivaat aangekocht voor afdekking van een renterisico tot 1 september 2014. In 2012 is de rentelast met € 118.000 gedaald. De wijzigingen in de rente van het afgelopen jaar hebben een negatieve invloed op de totale rentelasten van de derivaten gehad. Woonpartners ontvangt namelijk korte rente (welke gedurende 2012 is gedaald) en betalen een vast percentage, waardoor de rentelasten per saldo zijn toegenomen. De overige rentelasten hebben in 2012 voor € 247.000 betrekking op de rente egalisatie van de Brede School (inclusief gymzaal). Hiervoor is eind 2011 huur vooruit ontvangen en hieraan zal vanaf 2012 jaarlijks rente aan toegerekend worden. De last in 2011 had betrekking op betaalde rentevergoedingen aan de belastingdienst. Verder is hierin een rentelast van de WOM verantwoord van € 235.000 (2011: € 138.000). Geconsolideerd wordt de doorberekende rente van de stichting aan de WOM geëlimineerd (€ 98.000). 25. Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Acute vennootschapsbelasting (lasten) 2008 Latente vennootschapsbelasting (baten) 2011 2012
Totaal belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening per saldo
2012
2011
83.184 83.184
0 0
0 658.657 658.657
810.782 0 810.782
741.841
810.782
Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: Toekomstige fiscale winsten kunnen niet worden gecompenseerd met in het verleden geleden fiscale verliezen. De effectieve belastingdruk is 0% en kan als volgt worden gespecificeerd: 2012 13.918.179
2011 -7.138.675
-7.514.674 327.191 796.643
-4.450.042 342.452 0
144.683 -5.398.520 316.700 -240.608 529.045 4.881.527
146.130 -4.528.818 675.751 -140.730 0 -15.892.679
Overige: Correctie rentebaten Fiscale vrijval disagio leningen o/g Correctie waardeveranderingen Afwaardering woningbezit Investeringsregelingen Correctie projectsteun Saneringssteun Gemengdekostenaftrek Herinvesteringsreserve Herbestedingsreserve
38.740 -727.490 -660.182 -23.613.188 -123.959 132.030 0 17.357 -239.622 0
407.721 -705.774 -2.254.960 0 0 252.548 174.936 16.755 0 -6.385.307
Belastbaar bedrag
-17.881.802
0
0 0 0
0 0 0
Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting Correcties op bedrijfsopbrengsten: Correctie opbrengst verkopen en fiscaal resultaat projecten Correctie algemene kosten projecten Correctie Mutatie onderhanden projecten Correcties op Bedrijfslasten: Fiscale afschrijving op BOG Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) Correctie onderhoud Correctie kosten leefbaarheid Correctie reorganisatie voorziening Correctie waardeveranderingen MVA
Belastingbedrag 20% tot € 200.000 Belastingbedrag 25% over > € 200.000 Totaal
Op basis van het huidig inzicht verwacht Woonpartners dat zij de fiscale winsten over de jaren 2008 tot en met 2011 kan compenseren met de herbestedingsreserve. In de jaarrekening 2011 is derhalve geen post voor vennootschapsbelasting opgenomen.Voor de jaren 2010 en 2011 is nog geen definitieve aanslag opgelegd. Na toepassing van de afwaarderingsfaciliteit zal het belastbaar bedrag 2012 negatief zijn. Daarnaast of in de plaats van kan bestaat ook de mogelijkheid van het vormen van een onderhoudsvoorziening. WP zal over 2012 daarom geen acute vennootschapsbelasting verschuldigd zijn.
116
26. Resultaat deelnemingen
2012
2011
Totaal resultaat deelnemingen per saldo
0
0
28. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
0
0
Voor de toelichting van deze post wordt verwezen het onderdeel bedrijfswaarde waarin de mutatie actuele waarde nader is gespecificeerd. 29. Aandeel van derden Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. m.b.t. 5% aandeel Woningbouwvereniging Volksbelang Totaal aandeel van derden per saldo
2012
2011
33.195 33.195
2.232 2.232
OVERIGE TOELICHTINGEN
Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en commissarissen Voor de bezoldiging van bestuurders van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 196.000 (2011: € 190.000) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De last ad € 1.000 uit hoofde van de zogenaamde crisisheffing die betrekking heeft op loon van bestuurders is hierin begrepen. Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 50.000 (2011: € 43.000) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van bestuurders omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden); • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, langdurig verlof/sabbaticals, jubileumuitkeringen, arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en beloning in verband met een regeling voor vervroegde uittreding, zoals VUT en prepensioen); • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; • bonusbetaling; • crisisheffing (16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2012 aan een medewerker hebben betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000). De bezoldiging van de bestuurders van de woningcorporatie is als volgt:
Naam Periodiek betaalde beloning Beloningen betaalbaar op termijn Winstdelingen en bonusbetalingen Crisisheffing
Functie Duur van het dienstverband Omvang dienstverband
2012
2011
G.C.H.M. de Wilde 122.423 38.820 34.037 1.033
G.C.H.M. de Wilde 118.628 38.343 33.508 0
directeur/ bestuurder Onbepaalde tijd 36 uur per week
directeur/ bestuurder Onbepaalde tijd 36 uur per week
Op het moment dat de bestuurder in dienst trad, is hij/zij ingeschaald op basis van de adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair Bestuurder Woningcorporaties (Commissie Izeboud). Wij passen de beloning van de bestuurder gelijk aan met de beloning van de medewerkers.
Belastbaar loon Pensioenafdracht
2012
2011
156.460 38.820
152.136 38.343
De betaling van de bonus aan bestuurder is geheel afhankelijk van het bereiken van bepaalde prestatiedoelstellingen. Deze doelstellingen zijn gebaseerd op relevante groepsdoelstellingen die aan het begin van het boekjaar door de beloningscommissie van de raad van commissarissen voor de bestuurder worden vastgesteld. Na vaststelling van het jaarresultaat vindt de vaststelling van de bonus van de bestuurder plaats, indien de gestelde doelen zijn gerealiseerd. Over het boekjaar 2012 zijn de aan de bestuurder gestelde doelstellingen volledig gerealiseerd.
117
De bezoldiging van de commissarissen van de woningcorporatie is als volgt:
Naam:
Jaar:
P.H.J. Krekels J.M. Stommels J.J. van Bruggen G.A.J. v/d Heuvel N. Dijkhuizen H.J. Smelt
Naam: P.H.J. Krekels J.M. Stommels J.J. van Bruggen G.A.J. v/d Heuvel N. Dijkhuizen H.J. Smelt
2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011
Bezoldiging als lid van de Raad 11.250 11.250 9.375 9.375 2.095 7.500 8.000 7.500 8.000 7.500 6.000 0 87.845
Bezoldiging als lid van commissies
Totaal 11.250 11.250 9.375 9.375 2.095 7.500 8.000 7.500 8.000 7.500 6.000 0 87.845
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Periode actief: 01-01/31-12 01-01/31-12 01-01/04-04 01-01/31-12 01-01/31-12 01-04/31-12
Totaal (inclusief sociale lasten) 12.099 0 10.041 0 2.244 0 8.568 0 8.000 7.500 6.126 0 54.578
Functie: Voorzitter RvT Vice voorzitter RvT Lid Rvt Lid Rvt Lid Rvt Lid Rvt
Bezoldigingsinformatie o.g.v. de Wopt De Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) verlangt dat van werknemers van wie de som van het belastbaar loon en de beloningen betaalbaar op termijn hoger is dan het gemiddeld ministersalaris, de beloning wordt vermeld in de jaarrekening. In dit kader is de beloning van de bestuurder hierna vermeld: 2012
2011
Naam G.C.H.M. de Wilde Belastbaar loon 156.460 Crisisheffing 1.033 38.820 Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (bijvoorbeeld pensioenbijdrage van zowel werknemers- als werkgeversdeel)
G.C.H.M. de Wilde 152.136 0 38.343
Functie Duur van het dienstverband Omvang dienstverband
directeur/ bestuurder Onbepaalde tijd 36 uur per week
118
directeur/ bestuurder Onbepaalde tijd 36 uur per week
119
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (voor resultaatbestemming) ACTIVA
31.12.2012
31.12.2011
352.688.297 3.162.034 3.464.554
239.225.168 8.986.754 3.752.366
359.314.885
251.964.288
35.952.436 0 11.162.622
34.086.000 0 11.569.614
47.115.058
45.655.614
4.337.877 6.418.575 280.732 155.560 204.655
5.646.530 7.077.232 336.498 327.555 223.667
11.397.399
13.611.482
417.827.342
311.231.384
1.254.235 2.610.278 0
0 0 128.578
3.864.513
128.578
337.408
0
391.150 68.737 4.163.688 892.166 876.212
267.938 102.021 5.459.827 3.022.764 783.627
6.391.953
9.636.177
7.898.184
2.372.014
18.492.058
12.136.769
436.319.400
323.368.153
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
Som der vlottende activa
TOTAAL ACTIVA
120
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN Overige reserves Resultaat boekjaar
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investering en herstructureringen Voorzieningen reorganisatiekosten Overige voorzieningen
LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Vooruitontvangen huur Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Onderhanden projecten Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
121
31.12.2012
31.12.2011
178.985.344 13.209.533
95.275.555 -7.947.225
192.194.877
87.328.330
18.178.867 770.955 274.659
14.329.809 1.300.000 306.499
19.224.481
15.936.308
178.451.230 3.138.234 4.923.220 11.338.441
184.812.860 3.079.150 4.885.692 11.659.682
197.851.125
204.437.384
17.732.593 6.780.702 693.154 690.280 19.330 29.766 0 1.103.092
9.900.593 2.728.327 508.163 697.099 112.779 25.754 590.205 1.103.211
27.048.917
15.666.131
436.319.400
323.368.153
122
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 2012
2011
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
38.266.366 1.518.347 2.933.590 1.263.176
39.218.628 1.541.147 2.025.613 792.911
Som der bedrijfsopbrengsten
43.981.479
43.578.299
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten
6.267.785 -5.755.336 4.769.757 642.648 826.275 7.186.488 7.827.214
5.221.198 15.682.201 4.889.988 599.044 809.338 7.458.060 9.741.154
Som der bedrijfslasten
21.764.831
44.400.983
BEDRIJFSRESULTAAT
22.216.648
-822.684
660.182
2.254.960
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
989.750 -8.606.553
235.241 -8.789.035
Saldo financiële baten en lasten
-7.616.803
-8.553.794
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
15.260.027
-7.121.518
Belastingresultaat uit gewone bedrijfsvoering Resultaat deelnemingen
-741.841 -1.308.653
-810.782 -14.925
RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA
13.209.533
-7.947.225
0
0
13.209.533
-7.947.225
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
RESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA
123
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
Activiteiten De activiteiten van Stichting Woonpartners en haar groepsmaatschappijen, allen statutair gevestigd te Helmond, bestaan voornamelijk uit het verhuren van woonruimte.
ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING De enkelvoudige jaarrekening van Stichting Woonpartners is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Stichting Woonpartners past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Indien de enkelvoudige cijfers afwijken van de geconsolideerde worden deze specifiek toegelicht in onderstaande enkelvoudige jaarrekening.
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Woonpartners.
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. ALGEMEEN
In 2003 is een holdingstructuur opgezet. Naast Woonpartners Holding B.V. zijn er zes werkmaatschappijen opgericht. De activiteiten in deze B.V.'s zijn tot nu toe vrij beperkt geweest. De balans, W&V rekening en de toelichting die u hieronder aantreft hebben betrekking op stichting Woonpartners. In het hoofdstuk Consolidatie zijn de geconsolideerde cijfers opgenomen, voorzien van een beknopte toelichting met verwijzing naar de toegelaten instelling. Voor zover niet expliciet aangegeven zijn de waarderingsgrondslagen van de geconsolideerde cijfers gelijk aan die van de toegelaten instelling. Voor de consolidatie zijn in de jaarrekening de financiële gegevens van de tot de groep behorende maatschappijen integraal verwerkt. Hierin zijn ook de financiële gegevens van de toegelaten instelling, stichting Woonpartners, verwerkt. Onderlinge verhoudingen en transacties zijn volledig geëlimineerd.
124
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE BALANS
MATERIËLE VASTE ACTIVA Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:
Woningen en woongebouwen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Totaal
Stand per 1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012
239.225.168 0 0 239.225.168
21.188.050 0 -12.201.296 8.986.754
260.413.218 0 -12.201.296 248.211.922
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012
14.517.281 -1.642.547 -11.611.498 0 0 0 97.931.226 14.268.667 113.463.129
11.836.091 0 -4.373.371 0 -13.527.925 -269.515 0 510.000 -5.824.720
26.353.372 -1.642.547 -15.984.869 0 -13.527.925 -269.515 97.931.226 14.778.667 107.638.409
Stand per 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
252.099.902 97.931.226 2.657.169 352.688.297
19.226.701 0 -16.064.667 3.162.034
271.326.603 97.931.226 -13.407.498 355.850.331
Een overzicht van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is hierna opgenomen:
Kantoorgebouwen Stand per 1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012 Stand per 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
Inventaris
Vervoermiddelen
Totaal
3.678.294 0 -1.681.458 1.996.836
5.613.725 0 -3.951.635 1.662.090
484.809 0 -391.369 93.440
9.776.828 0 -6.024.462 3.752.366
89.297 0 -134.686 0 0 0 0 0 -45.389
412.813 0 -624.770 0 0 0 0 0 -211.957
0 0 -30.466 0 0 0 0 0 -30.466
502.110 0 -789.922 0 0 0 0 0 -287.812
3.767.591 0 -1.816.144 1.951.447
6.026.538 0 -4.576.405 1.450.133
484.809 0 -421.835 62.974
10.278.938 0 -6.814.384 3.464.554
De automatiseringsinvesteringen maken onderdeel uit van de post inventarissen. Per 31 december 2012 bedraagt de boekwaarde van investeringen in software € 1.004.000.
125
VASTGOEDBELEGGINGEN Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:
Woningen en woongebouwen Stand per 1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012 Stand per 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
Totaal
34.086.000 0 0 34.086.000
34.086.000 0 0 34.086.000
1.162.065 -43.297 0 0 0 0 747.668 1.866.436
1.162.065 -43.297 0 0 0 0 747.668 0 1.866.436
35.204.768 747.668 0 35.952.436
35.204.768 747.668 0 35.952.436
geen afschrijvingen lineair lineair lineair
50 jaar 15 jaar 15 jaar
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties Inrichting Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Terreinen Installaties Inventaris Vervoermiddelen
De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: Jaarlijkse huurverhogingen Jaarlijkse huurderving Minimale levensduur Maximale levensduur Disconteringsvoet Moment van discontering
Tabel huuropbrengsten Periode
Huurstijging in %
Prijsinflatie in %
Stijging loonkosten in %
Stijging kosten onderhoud
Stijging overige var. lasten in %
2013 2014 2015 2016 2017 2018-e.v.
4,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
2,75% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
3,75% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
3,75% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
126
lineair geen afschrijvingen lineair lineair lineair
20 jaar 10 jaar 5 - 10 jaar 5 - 8 jaar
2012
2011
4,00% 1% 10 jaar 50 jaar 5,25% medionumerando
2,30% 1% 10 jaar 50 jaar 5,25% post-numerando
Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van stichting Woonpartners. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: · Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. · Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Stichting Woonpartners heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal fte’s dat betrekking heeft op sociaal vastgoed. · Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie, welke conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd.
Levensduur De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn: · Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen. · Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is. · Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 10 jaar bedraagt. · De restantlevensduur wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Indien de administratieve minimale restantlevensduur korter is/wordt dan 10 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restantlevensduur. - De voor de bedrijfswaarde gehanteerde levensduur wijkt af van de gehanteerde levensduur voor de bepaling van de boekwaarde (o.b.v. historische kostprijs). De impact hiervan is beperkt. · Het strategisch voorraadbeheer van de corporatie is in principe leidend. Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale resterende economische levensduur (b.v. 30 of 40 jaar) afhankelijk van de inschatting van economische risico’s.
Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van Stichting Woonpartners. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.
Rentabiliteitswaardecorrectie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De rentabiliteitswaardecorrectie is als stelselwijzing verwerkt. In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie een bedrag van € 371.000 (2011: € 0) aan bouwrente geactiveerd. Het saldo ultimo 31.12.2012 bedraagt € 371.000 (31.12.2011: € 0). Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 80.000 (31.12.2011 € 95.000). Het onroerende goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 7.228 (31.12.2011: 7.219) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 1.024.078.375
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Actuele waarde verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Totaal onroerende zaken verkocht onder voorwaarden per balans
31.12.2012 Slimmer Kopen
31.12.2011 Slimmer Kopen
11.569.614 2.748 -409.740 11.162.622
10.546.655 1.286.625 -263.666 11.569.614
Bij de contracten gebaseerd op het “Slimmer Kopen”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 0% en 25%. Daarnaast heeft Stichting Woonpartners een terugkooprecht. Het aandeel van Stichting Woonpartners in de waardeontwikkeling van de woning is 50% in 2012. De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woningen waarbij rekening gehouden is met de gemiddelde mutatie van de WOZ-waarde van woningen van Woonpartners over de jaren.
127
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
Andere deelnemingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties: Aankopen, verstrekte leningen Verkopen, aflossingen Waardeverminderingen Terugnemingen waardeverminderingen Aandeel resultaat waarin wordt deelgenomen Dividend Aandeel in overige rechtstreekse vermogensmutaties Totaal andere deelnemingen per balans
31.12.2012
31.12.2011
5.646.530
5.661.456
0 0 0 0 -1.308.653 0 0 4.337.877
0 0 0 0 -14.926 0 0 5.646.530
0
0
4.337.877
5.646.530
Cumulatieve waardeverminderingen per 31 december 2012 Cumulatieve ongerealiseerde herwaardering per 31 december 2012
Het verloop van de individuele andere deelnemingen is als volgt:
Woonwagens en Standplaatsen Beheer B.V. Boekwaarde per 1 januari Mutaties:
Afronding i.v.m. consolidatie Boekwaarde per 31 december
Coöp Smart Finance
Wijkontwikkeling smaatschappij Helmond Binnenstad B.V.
Domovisie
Woonpartners Holding B.V.
Totaal
4.500
15.000
50.000
917.794
4.659.236
5.646.530
0 0
0 0
0 0
-630.705 0
-677.948 0
-1.308.653 0
4.500
15.000
50.000
287.089
3.981.288
4.337.877
De vier Helmondse corporaties zijn gezamenlijk eigenaar van de besloten vennootschap Woonwagens en Standplaatsen Beheer B.V.. Deze B.V. is eigenaar van een aantal standplaatsen en woonwagens die vanuit deze B.V. wordt beheerd. De Coöp Smart Finance heeft als doel het verlenen van ondersteuning in de financieringslasten van starters bij de aanschaf van woningen door de leden ontwikkeld/gebouwd door middel van het verstrekken van rentekorting. Dit samen met stichting Trudo en Vieya Wooncorporatie uit Dongen. Domovisie is een samenwerkingsverband met partners zoals de Zorgboog, Savant, Stichting Welzijn ouderen Helmond (SWOH) en de gemeente Helmond. Er worden in diverse complexen domoticavoorzieningen aangebracht om te zorgen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig en prettig kunnen wonen in hun huidige woning. De WOM (Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V.) voert activiteiten uit ten behoeve van stedelijke herstructurering en meer in het bijzonder het uitvoering geven aan het herstructureringsplan 3e fase herontwikkeling binnenstad Helmond. Deze deelneming wordt gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde. Deze nettovermogenswaarde sluit aan met de te verwachten winst die door de WOM in de toekomst gerealiseerd zal worden.
128
VOORRADEN
31.12.2012
31.12.2011
2.610.278 0 2.610.278
0 0 0
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Totaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop per balans
Dit bedrag heeft betrekking op de nog onverkochte koopwoningen van de in ontwikkeling zijnde projecten Vossenberg Blok 13 en Vossenberg Blok 14.
ONDERHANDEN PROJECTEN Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal gedeclareerde termijnen Totaal onderhanden projecten per balans
31.12.2012
31.12.2011
972.890 635.483 337.408
0 0 0
In de opbrengsten van het boekjaar is een bedrag van € 962.000 (2011: € 969.000) inzake opbrengsten uit onderhanden projecten verantwoord. Door opdrachtgevers is een bedrag van € 118.000 (2011: € 0) ingehouden op de gedeclareerde termijnen, omdat de formele oplevering op balansdatum nog niet heeft plaatsgevonden. Dit bedrag staat in depot bij de notaris. Het saldo onderhanden projecten 2011 (€ 590.000) is gepresenteerd onder de kortlopende schulden. De woningen waar dit betrekking op had zijn in 2012 opgeleverd, waarmee de schuld komt te vervallen.
VLOTTENDE ACTIVA
VORDERINGEN 31.12.2012
31.12.2011 Totaal
Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen per balans
391.150 68.737 4.163.688 892.166 876.212 6.391.953
Huurdebiteuren
> 1 jaar -
Totaal 267.938 102.021 5.459.827 3.022.764 783.627 9.636.177
> 1 jaar -
31.12.2012
31.12.2011
469.717 -78.567 391.150
352.277 -84.339 267.938
Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd.
Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren per balans
Op 31 december 2012 is het percentage van jaarhuur 1,11%. Na een huurcorrectie van 2 commerciële contracten is het percentage gelijk aan de gestelde norm van 0,90%. Ondanks de aanhoudende kredietcrisis is dit een daling ten opzichte van 2011 (0,95%). Een huurcontract was met terugwerkende kracht opgevoerd, een ander te laat gefactureerd. De post huurdebiteuren omvat de huurachterstand van actieve contracten (inclusief betalingsregelingen). De voorzieningen dubieuze debiteuren heeft betrekking op "te laat betalers" welke door de deurwaarder zijn overgenomen. Wanneer deze debiteuren langer dan 1 maand bij de deurwaarder zijn opgenomen dan wordt 75,00% van het bedrag voorzien. Wanneer dit tijdsbestek korter dan 1 maand is dan wordt rekening gehouden met 25,00%. De ouderdom van de huurdebiteuren is als volgt: Max. 1 maand Max. 2 maanden Max. 3 maanden > 3 maanden Huurdebiteuren per balans
24.099 120.697 8.883 316.038 469.717
129
102.725 61.714 35.552 152.286 352.277
Vorderingen op groepsmaatschappijen
31.12.2012
31.12.2011
2.308.763 1.604.039 0 0 7.984 0 20.820 222.082 4.163.688
1.948.086 626.020 0 0 3.308 0 20.820 2.861.593 5.459.827
Het saldo vorderingen op groepsmaatschappijen kan als volgt worden gespecificeerd: Woonpartners Holding B.V. Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V. Woonpartners Commerciële Exploitaties B.V. Woonpartners Parkeerexploitaties B.V. Woonpartners Commercieel Vastgoed B.V. Woonpartners Vereniging Van Eigenaars B.V. Vereniging van Eigenaars Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen per balans Over de rekening-courantverhoudingen is geen rente in rekening gebracht. Het verloop van de individuele vorderingen op groepsmaatschappijen is als volgt:
Woonpartners Holding B.V.
Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V.
1.948.086 396.618 -35.941 0 2.308.763
Hoofdsom leningen Bij: verstrekte leningen Af: aflossingen Af: voorziening deelneming Stand per 31 december
Woonpartners Commercieel Vastgoed B.V. Hoofdsom leningen Bij: verstrekte leningen Af: aflossingen Af: voorziening deelneming Stand per 31 december
Woonpartners Commerciële Exploitaties B.V.
626.020 2.032.248 -1.054.229 0 1.604.039
Woonpartners Vereniging Van Eigenaars B.V.
3.308 6.645 -1.969 0 7.984
0 0 0 0 0
Vereniging van Eigenaars 0 0 0 0 0
20.820 0 0 0 20.820
Woonpartners Parkeerexploitaties B.V. 0 0 0 0 0
Wijkontwikkelings maatschappij Helmond Binnenstad B.V.
Totaal vordering op groepsmaatschappijen
2.861.593 190.578 -2.830.089 0 222.082
5.459.827 2.626.089 -3.922.228 0 4.163.688
Woonpartners Holding B.V. heeft in 2010 de schulden van de werkmaatschappijen aan de stichting overgenomen. Deze zijn vervolgens verrekend met de storting op aandelenkapitaal en agio van Woonpartners Holding B.V. door de stichting. De vordering op Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. heeft grotendeels betrekking op een bijdrage aan de gemeente Helmond welke door stichting Woonpartners is betaald. Over deze vordering wordt een rente in rekening gebracht.
Overige vorderingen en overlopende activa
31.12.2012
31.12.2011
0 280.862 191.634 329.166 90.504 876.212 1.768.378
2.187.459 334.119 220.841 191.368 88.977 783.627 3.806.391
Het saldo overige vorderingen en overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd: Nog te ontvangen belastingen Overige niet contractgebonden vorderingen Te ontvangen BWS-subsidies komend boekjaar Overige debiteuren Door te belasten kosten woonruimteverdeling Overige overlopende activa Totaal overige vorderingen en overlopende activa per balans
De afname in de overige vorderingen en overlopende activa ten opzichte van 2011 wordt veroorzaakt doordat in 2011 een vordering op de belastingdienst was van € 2.187.000 inzake vennootschapsbelasting. Overige debiteuren
31.12.2012
31.12.2011
1.445.498 -1.116.332 329.166
1.159.475 -968.107 191.368
De post overige debiteuren is als volgt samengesteld Overige debiteuren Voorziening dubieuze overige debiteuren Totaal overige debiteuren per balans
De overige debiteuren worden voornamelijk gevormd door vertrokken huurders (78,00% wordt voorzien), Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) (95,00% voorzien) en betalingsregelingen (25,00% voorzien).
130
Liquide middelen
31.12.2012
31.12.2011
86 45.609 7.852.489 7.898.184
162 41.097 2.330.755 2.372.014
De post liquide middelen is als volgt samengesteld: Kas Postbank Rekening courant banken Totaal liquide middelen per balans
De toename is te verklaren door stijging van het saldo op de spaarrekening in verband met tijdelijk liquiditeitsoverschot. De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking.
131
PASSIVA EIGEN VERMOGEN De invloed van het cumulatieve effect van de stelselwijziging(en) op het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen is als volgt weer te geven.
Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen volgens jaarrekening vorig boekjaar Herstel fundamentele fout Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen volgens jaarrekening vorig boekjaar na herstel fundamentele fout Effect stelselwijziging(en) Subtotaal Resultaat boekjaar Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen volgens jaarrekening
2012
2011
87.328.330 0
79.710.814 1.345.845
87.328.330 91.657.014 178.985.344
81.056.659 14.218.896 95.275.555
13.209.533
-7.947.225
192.194.877
87.328.330
De post Herstel fundamentele fout heeft betrekking op de verwerking van het resultaat van het resultaat op de deelnemening van de WOM. Deze post wordt nader toegelicht bij de waarderingsgrondslagen in de geconsolideerde jaarrekening. Het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen is onder te verdelen in gerealiseerd groepsvermogen en niet-gerealiseerd groepsvermogen. Het verloop van het gerealiseerde groepsvermogen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Herstel fundamentele fout Mutatie door stelselwijziging Boekwaarde per 31 december
2012
2011
19.893.904 0 -11.058.665 8.835.239
79.710.814 1.345.845 -61.162.755 19.893.904
Het verloop van het niet-gerealiseerde groepsvermogen is als volgt:
Herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie
Herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie
Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal
Boekwaarde per 1 januari 2011 Realisatie door afschrijving Realisatie uit hoofde van verkoop Toename uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde Afname uit hoofde van daling van de bedrijfswaarde Boekwaarde per 31 december 2011
74.823.817 -2.373.404 -227.026 0 -16.875.114 55.348.273
10.870.519 0 0 1.305.117 0 12.175.636
7.159.390 0 0 698.352 0 7.857.742
92.853.726 -2.373.404 -227.026 2.003.469 -16.875.114 75.381.651
Boekwaarde per 1 januari 2012 Realisatie door afschrijving Realisatie uit hoofde van verkoop Toename uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde Boekwaarde per 31 december 2012
55.348.273 -6.133.634 -140.578 97.931.226 147.005.288
12.175.636 0 0 3.111.439 15.287.075
7.857.742 0 0 0 7.857.742
75.381.651 -6.133.634 -140.578 101.042.665 170.150.105
2012
2011
13.209.533
-7.947.225
306.499 23.250 -28.751 -26.339 274.659
291.336 41.843 -20.215 -6.465 306.499
31.12.2012
31.12.2011
2.225.631 912.603 3.138.234
2.206.349 872.801 3.079.150
RESULTAAT BOEKJAAR
Resultaat boekjaar
OVERIGE VOORZIENINGEN Het verloop van de voorziening loopbaanontwikkeling (ILOB) is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties Uitgaven Vrijval Totaal voorziening loopbaanontwikkeling per balans
LANGLOPENDE SCHULDEN
Waarborgsommen Waarborgsommen Rente waarborgsommen Totaal waarborgsommen per balans
132
De hoogte van de waarborgsom bedraagt een maandhuur, afgerond op € 25 naar boven (met een maximum van € 375). Over de waarborgsom van vóór 1993 en de waarborgsommen die overgenomen zijn van woningbouwvereniging De Hoop wordt een rente vergoed van 4,00% per jaar op basis van enkelvoudige interest. Over de waarborgsommen die ontvangen zijn na bovengenoemde data wordt een rente vergoed van 5,00% per jaar op basis van enkelvoudige interest. Van de rente van waarborgsommen kan de volgende opstelling worden gegeven: Beginsaldo Reservering in het boekjaar Subtotaal
872.801 107.163 979.964
823.495 105.690 929.185
Betaald gedurende het boekjaar
-67.361
-56.384
Eindsaldo rente waarborgsommen
912.603
872.801
4.923.220
4.885.692
Vooruitontvangen huur
De vooruitontvangen huren hebben betrekking op de huur voor Brede School Helmond-Noord (€ 4.416.000), deze is voor 50 jaar vooruitontvangen. M.b.t. de schoolwoningen van de Bundertjes (Harmoniestraat) is de huur voor 20 jaar cq. 40 jaar vooruitontvangen (€ 526.000). De mutatie in 2011 heeft betrekking op een correctie op de BTW Brede School (-/- € 44.000) en de vrijval van een deel van de huur inzake de schoolwoningen van de Bundertjes (-/- € 12.000). In 2012 is weer een deel van de huur vrijgevallen en aan de andere kant heeft er rente egalisatie plaatsgevonden.
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)
2012
2011
De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De samenstelling en het verloop is als volgt: 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 1 januari
10.558.516 0 10.558.516
10.558.516 0 10.558.516
1.101.166 -321.241 779.925
1.286.625 -185.459 1.101.166
31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Totaal verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) per balans
10.558.516 779.925 11.338.441
10.558.516 1.101.166 11.659.682
KORTLOPENDE SCHULDEN
31.12.2012
31.12.2011
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Onderhanden projecten Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden per balans
17.732.593 6.780.702 693.154 690.280 19.330 29.766 0 1.103.092 27.048.917
9.900.593 2.728.327 508.163 697.099 112.779 25.754 590.205 1.103.211 15.666.131
Mutaties Opwaarderingen Afwaarderingen Saldo mutaties
133
Schulden aan kredietinstellingen
31.12.2012
31.12.2011
12.861.630 4.870.963 17.732.593
4.883.299 5.017.294 9.900.593
Aflossingen leningen volgend boekjaar Kortlopend deel van de langlopende schulden Overige schulden aan kredietinstellingen (Nog niet vervallen rente van geldleningen en derivaten) Totaal schulden aan kredietinstellingen per balans Als zekerheid voor de schulden aan kredietinstellingen is een pandrecht op debiteuren, vorderingen en voorraden gevestigd. Stichting Woonpartners heeft bij de Rabobank een kredietfaciliteit ter grootte van € 5.000.000 (2011: € 5.000.000). Zowel op balansdatum in 2011 als in 2012 is deze faciliteit niet gebruikt.
Schulden aan leveranciers
6.780.702
2.728.327
0 0 276.334 300.217 0 39.451 77.152 0 693.154
0 0 114.622 272.574 0 39.573 81.394 0 508.163
Schulden aan groepsmaatschappijen De post schulden aan groepsmaatschappijen is als volgt samengesteld: Woonpartners Holding B.V. Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V. Woonpartners Commerciële Exploitaties B.V. Woonpartners Parkeerexploitaties B.V. Woonpartners Commercieel Vastgoed B.V. Woonpartners Vereniging Van Eigenaars B.V. Vereniging van Eigenaars Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. Totaal schulden aan groepsmaatschappijen per balans Het verloop van de individuele schulden aan groepsmaatschappijen is als volgt:
Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V.
Woonpartners Holding B.V. 0 0 0 0 0
Hoofdsom schuld Bij: verstrekte leningen Af: aflossingen Af: voorziening deelneming Stand per 31 december
Woonpartners Commercieel Vastgoed B.V. Hoofdsom schuld Bij: verstrekte leningen Af: aflossingen Af: voorziening deelneming Stand per 31 december
Woonpartners Commerciële Exploitaties B.V.
0 0 0 0 0
Woonpartners Vereniging Van Eigenaars B.V. 0 0 0 0 0
114.622 161.712 0 0 276.334
Vereniging van Eigenaars
39.573 0 -122 0 39.451
81.394 0 -4.242 0 77.152
Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen per balans
Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld: Schulden ter zake van pensioenen Nettoloon Totaal overige schulden per balans
Woonpartners Parkeerexploitaties B.V. 272.574 27.643 0 0 300.217
Wijkontwikkelings maatschappij Helmond Binnenstad B.V.
Totaal schulden aan groepsmaatschappijen
0 0 0 0 0
508.163 189.355 -4.364 0 693.154
31.12.2012
31.12.2011
177.609 429.487 83.184 690.280
164.852 532.247 0 697.099
31.12.2012
31.12.2011
19.330 29.766 49.096
112.779 25.754 138.533
Facturen van SPW (Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties) en SVW (Stichting Vutfonds Woningcorporaties) welke in december 2012 wel ontvangen zijn, maar nog niet betaald waren, zijn verantwoord onder de post 'crediteuren'. (€ 89.161). Dit verklaart het verschil in de schulden ter zaken van pensioenen ten opzichte van 2011.
134
Onderhanden projecten
31.12.2012
31.12.2011
0 0 0
4.561.109 -5.151.314 590.205
De post onderhanden projecten is als volgt samengesteld: Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal ontvangen voorschotten Onderhanden projecten per balans
Het bedrag in 2011 had betrekking op onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop en omvatte 24 koopwoningen van het project Tamboerijnstraat en 17 koopwoningen van het project Vossenberg blok 3 Den Dries. Deze woningen zijn in 2012 opgeleverd. Overlopende passiva
31.12.2012
31.12.2011
0 223.326 154.202 361.752 363.812 1.103.092
0 181.370 170.245 379.373 372.223 1.103.211
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld: Ongerealiseerde winst verkopen Vooruitontvangen huur Opgebouwde vakantiedagen Nog te betalen servicekosten Diverse nog te betalen posten Totaal overlopende passiva per balans De stijging in de diverse nog te betalen posten heeft betrekking op de aankoop van 8 woningen in de Vossenberg in 2012.
FINANCIELE INSTRUMENTEN Stichting Woonpartners maakt gebruik van derivaten om het rente -en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Woonpartners met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. De marktwaarde van de derivaten is ultimo 2012 € 1.670.000 negatief. Ultimo 2011 bedroeg de marktwaarde € 2.086.000 negatief. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stichting Woonpartners en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Stichting Woonpartners heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld -en rekeningcourant faciliteiten beschikbaar ter grootte van € 5.000.000. Daarnaast heeft Stichting Woonpartners een ruimte van € 18.500.000 op de bestaande roll-over leningen met variabele hoofdsom. Doelstellingen risicobeheer In het treasury statuut van Stichting Woonpartners staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in een aanvullende toelichting op het treasury statuut. In het vigerende statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. De volgende eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik van derivaten: • De leden van de treasurycommissie dienen voldoende kennis van zaken te hebben; • Derivaten mogen slechts gebruikt worden om bepaalde risico’s, zoals beleggings-, rente- en financieringsrisico’s af te dekken; • Derivaten moeten voldoen aan de richtlijnen van het WSW; • Slechts een beperkt aantal soorten derivaten is toegestaan, dit zijn forward fixeren, CAP/Floor/Collar, Interest Rate Swap (IRS), Swaption; • Voor het gebruik van derivaten dient te allen tijde en direct (voordat het contract aangegaan wordt) goedkeuring te worden gevraagd aan het bestuur inclusief een motivatie, waarom een derivaat wordt gebruikt. Hedge strategie Het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten. Type hedge Kostprijshedge accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedekte positie Stichting Woonpartners dekt de variabiliteit in de kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt. Hedge instrumenten Stichting Woonpartners maakt gebruik van rentederivaten om de variabiliteit van de toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige leningen af te dekken. Stichting Woonpartners maakt gebruik van twee Interest Rate Swaps (IRS), hierbij ontvangt Stichting Woonpartners een variabele rente van de tegenpartij en betaalt Stichting Woonpartners een vaste rente. Stichting Woonpartners maakt ook gebruik van een Collar voor één afgesloten lening, door de Collar zijn de variabele rentekosten van de afgesloten lening begrensd. Stichting Woonpartners heeft geen swaps afgesloten ter dekking van toekomstige investeringen. Accounting Het hedging instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge ineffectiviteit wordt in de winst -en verliesrekening verwerkt. Marktrisico Stichting Woonpartners beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten in te stellen.
135
Algemeen De belangrijkste financiële risico’s waaraan de groep onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Stichting Woonpartners is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Stichting Woonpartners maakt gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen. Stichting Woonpartners neemt met financiële derivaten geen speculatieve posities in. Valutarisico Stichting Woonpartners voert alleen transacties in euro's (€) uit en loopt geen valutarisico. Renterisico Stichting Woonpartners loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Stichting Woonpartners risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Stichting Woonpartners risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico afgesloten. Met betrekking tot bepaalde variabelrentende schulden heeft Stichting Woonpartners renteswaps afgesloten, zodat zij vaste rente betaalt en variabele rente ontvangt. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasury statuut. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de marktwaarde van de derivaten. Reële waarde per categorie financiële derivaten: 1e Interest Rate Swap (IRS) De marktwaarde van de payer Interest Rate Swap is per 31 december 2012 € 1.210.000 negatief (31 december 2011 € 1.635.000 negatief). Stichting Woonpartners betaalt een vaste rente van 5,62% en ontvangt 1-maands euribor-reuters van de tegenpartij. De nominale waarde betreft € 11.000.000. De overeenkomst eindigt op 21-03-2014. 2e Interest Rate Swap (IRS) De marktwaarde van de receiver Interest Rate Swap is per 31 december 2012 € 265.000 negatief (31 december 2011 € 324.000 negatief). Stichting Woonpartners ontvangt een vaste rente van 5,8175% en betaalt 6-maands euribor-reuters aan de tegenpartij. De nominale waarde betreft € 2.500.000 miljoen. De overeenkomst eindigt op 01-09-2014. Collar (cap en floor) De marktwaarde van de collar is per 31 december 2012 € 196.000 negatief (31 december 2011 € 127.000 Negatief). Door middel van de cap ontvangt stichting Woonpartners het verschil tussen 5,5% en 6-maands Euribor indien de 6-maands Euribor hoger is dan 5,5%. Door middel van de Floor opgenomen betaalt Stichting Woonpartners het verschil tussen 2,00% en de 6-maands Euribor, wanneer de 6-maands Euribor onder de 2,00% uitkomt. De nominale waarde bedraagt € 6.000.00. De overeenkomst eindigt op 01-09-2014. De afgesloten derivaten zijn ultimo 2012 als volgt verdeeld in boekwaarde, nominale waarde en marktwaarde. Boekwaarde
Nominaal
0 27.915 27.915
Interest rate swaps Collar Totaal
Marktwaarde
13.500.000 6.000.000 19.500.000
-1.474.277 -195.670 -1.669.947
De resterende looptijden van de derivaten zijn als volgt.
Tot 1 jaar Interest rate swaps Collar Totaal
Tussen 1 en 5 jaar 0 0 0
Tussen 5 en 10 jaar
13.500.000 6.000.000 19.500.000
tussen 10 en 20 jaar 0 0 0
> 20 jaar 0 0 0
0 0 0
De derivaten starten nominaal als volgt in tijd: Reeds lopend 13.500.000 6.000.000 19.500.000
Interest rate swaps Collar Totaal
Voor de derivatenportefeuille is met de tegenpartijen afgesproken dat beide partijen geen onderpand dienen te verstrekken als gevolg van een positieve of negatieve marktwaarde. Stichting Woonpartners heeft in de jaren 2014 mandatory breaks in de contracten van renteswaps (€ 19.500.000). Daarnaast zijn er enkele termination events van toepassing, zoals indien Stichting Woonpartners geen Toegelaten Instelling meer is, geen deelnemer meer is van het WSW, de achtervang wegvalt en als er sprake is van onder bewindstelling door het ministerie. In 2012 heeft Stichting Woonpartners geen onderpand verstrekt. De afgesloten contracten betreffen allen derivaten ter afdekking van renterisico's.
136
NIET IN DE ENKELVOUDIGE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Garanties en borgstelling Per 31 december 2012 is door Stichting Woonpartners geen garanties en borgstellingen verstrekt. Fiscale eenheid Voor de BTW en VPB is een fiscale eenheid gevormd. De fiscale eenheid omvat de volgende rechtspersonen: - Stichting Woonpartners - Woonpartners Holding B.V. - Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V. - Woonpartners Commercieel Vastgoed B.V. - Woonpartners Parkeerexploitaties B.V. - Woonpartners Vereniging van Eigenaars B.V. - Woonpartners Commerciële Exploitaties B.V. - Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. Entiteiten die behoren tot de fiscale eenheid zijn hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de gehele fiscale eenheid. Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2008 zijn de activiteiten van de woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Aansprakelijkheid Stichting Woonpartners is firmant van een vennootschap onder firma en uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van deze vennootschap onder firma. Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerende zaken is nihil. Erfpachtverplichtingen De jaarlijkse erfpachtverplichting voor terreinen volgens canon is nihil. Aankopen en investeringen Stichting Woonpartners heeft ultimo boekjaar geen verplichtingen openstaan voor de aankoop van onroerend goed. Per 31 december 2012 zijn verplichtingen aangegaan ten behoeve van vastgoed in exploitatie van € 912.000 (31 december 2011: € 1.474.000) Eind 2010 werd bekend dat de tuinen in de Rijpelberg zijn verontreinigd met PCB's. Deze gebieden worden in 2013 gesaneerd. We verwachten de kosten (€ 820.000) op de gemeente Helmond te kunnen verhalen. Verplichtingen persoonsgebonden loopbaanbudget In de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker afgesproken. Elke medewerker heeft recht, afhankelijk van indiensttreding, op een budget ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. Ultimo 2012 bedraagt het budget € 275.000 (31.12.2011: € 306.000). Aangetrokken leningen Stichting Woonpartners heeft een nieuwe lening aangetrokken ten bedrage van € 11.000.000, welke 1 maart 2013 gestort zal worden. Deze lening heeft een looptijd van 10 jaren en een vast rentepercentage van 3,595%. Pensioenverplichtingen De financiële situatie van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW) verbetert zich gestaag. De dekkingsgraad die op 31 december 2011 101% bedroeg is gestegen naar 106% op 31 december 2012. In 2013 is de dekkingsgraad verder gestegen naar 109% per 31 maart. In januari 2013 is door SPW het herstelplan 2009-2014 geëvalueerd. De dekkingsgraad per 31-12-2012 lag iets onder de conform het herstelplan verwachte dekkingsgraad van 108%. Er is echter het vertrouwen dat het herstel zich voort zal zetten en dat tijdig de gewenste dekkingsgraad van 115% bereikt zal worden. De ontwikkeling van de dekkingsgraad van SPW is sinds 2002 aanzienlijk gunstiger geweest dan die van de overige pensioenfondsen. Het bestuur van SPW heeft besloten om per 1 januari de pensioenen niet te indexeren en de premies te handhaven op het niveau van 2012. WSW-obligoverplichting Per 31 december 2012 heeft Stichting Woonpartners een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 7.300.000 (31.12.2011: € 7.600.000) uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling. Bijzondere gebeurtenissen Na balansdatum hebben er geen bijzondere gebeurtenissen plaatsgevonden welke nadere toelichting behoeven.
137
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huuropbrengsten Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: correctie voorgaande jaren Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten per saldo
2012
2011
38.967.438 112.445 39.079.883 -256.260 -2.566.008 36.257.615
35.033.229 2.459.677 37.492.906 -202.640 0 37.290.266
1.320.990 755.220 2.076.210 -67.459 2.008.751
1.263.493 746.808 2.010.301 -81.939 1.928.362
38.266.366
39.218.628
De post correctie voorgaande jaren heeft betrekking op de huur die stichting Woonpartners heeft geïncasseerd voor de woningen die zijn overgedragen aan de Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V.(WOM). In 2012 is besloten om deze alsnog ten gunste van de exploitatie van de WOM te laten komen. Deze huur wordt met de WOM verrekend.
Hierna is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten die in de verschillende gemeenten zijn behaald: Helmond Helmond (correctie huur voorgaande jaren) Laarbeek Totaal huuropbrengsten
40.158.017 -2.566.008 674.357 38.266.366
38.557.843 0 660.785 39.218.628
2012
2011
Overige zaken Leveringen en diensten Subtotaal
13.018 1.350.940 1.363.958
13.420 1.369.101 1.382.521
Vergoedingen glas- en rioolfonds Af: Vergoedingsderving Totaal opbrengsten servicecontracten per saldo
176.426 -22.037 1.518.347
176.373 -17.747 1.541.147
2012
2011
848.772 23.839 9.045 45 381.475 1.263.176
659.953 20.302 10.793 150 101.713 792.911
Opbrengsten servicecontracten De post vergoedingen is als volgt samengesteld:
Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekende salariskosten Steunpuntbijdragen Vergoeding huurovereenkomsten Leges woonvergunning Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten per saldo
De overige opbrengsten vertonen een toename van ruim € 470.000. De voornaamste verschillen zitten in de posten doorberekende salariskosten en overige bedrijfsopbrengsten. Het verschil in de doorberekende salariskosten betreft voornamelijk de toename in de kosten van managementfee, deze is toegenomen met bijna € 155.000 ten opzichte van 2011, dit is te verklaren door het feit dat in 2012 de uren van twee medewerkers aan de WOM zijn toegewezen, ten opzichte van één medewerker in 2011. Daarnaast is er strakker gestuurd op de urenregistratie, waardoor in het algemeen meer uren zijn doorberekend. De toename in de overige bedrijfsopbrengsten betreft € 280.000. Belangrijke oorzaken hiervan zijn eenmalige bijzondere opbrengsten, zoals de pro-rata aangifte van 2007 (€ 103.000), correctie van het Waterschap betreffende 2006 (€ 48.000), een afboeking van servicekosten van voorgaande jaren (€ 52.000) en een correctieboeking aangaande WKO's inzake woningen Blok 5 Vossenberg (€ 58.000).
138
BEDRIJFSLASTEN
2012
2011
0 0 0 0
0 0 0 0
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Materiële vaste activa
5.477.864 789.921 6.267.785
4.437.535 783.663 5.221.198
Vrijval overlopende passiefpost inzake (overheids)subsidies Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille per saldo
0 6.267.785
0 5.221.198
Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2012
2011
-14.268.667 8.513.331 0 -5.755.336
14.059.563 1.622.638 0 15.682.201
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Bouwclaims Goodwill Computersoftware Immateriële vaste activa
Materiële vaste activa sociaal vastgoed Dotatie voorzieningen onrendabele investeringen Overige Totaal overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille per saldo
De dotatie voorzieningen onrendabele investeringen heeft voor € 5.344.000 betrekking op de WOM, voor € 1.962.000 op het UWV gebouw, voor € 1.181.000 op de Vossenberg en voor € 26.000 op overige projecten.
Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
2012
2011
4.332.026 437.731 642.648 826.275 6.238.680
4.299.772 590.216 599.044 809.338 6.298.370
2012
2011
Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch) Totaal onderhoudslasten per saldo
1.776.566 5.409.922 7.186.488
2.624.186 4.833.874 7.458.060
Onderhoudslasten sociaal vastgoed in exploitatie Onderhoudslasten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal onderhoudslasten
6.778.975 407.513 7.186.488
6.421.904 1.036.156 7.458.060
4.986.264 527.113 1.091.044 174.554 6.778.975
4.280.769 762.684 1.218.735 159.716 6.421.904
249.104 38.853 119.556 407.513
553.104 151.776 331.276 1.036.156
Lonen en salarissen Tijdelijk personeel Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten per saldo
Onderhoudslasten
De onderhoudskosten voor het sociaal vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Overig onderhoud Totaal onderhoudslasten De onderhoudskosten voor het commercieel vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:
Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Totaal onderhoudslasten
Onder klachtenonderhoud verstaan we het dagelijks onderhoud aan woningen, nadat een huurder een reparatieverzoek heeft ingediend. Woonpartners verstaat onder mutatieonderhoud het dagelijks onderhoud aan een leeggekomen woning om deze weer in goede staat te kunnen verhuren aan een nieuwe huurder. Planmatig onderhoud heeft betrekking op alle onderhouds- en verbeteringsprojecten die planmatig of projectmatig worden voorbereid en uitgevoerd.
139
Overige bedrijfslasten
2012
2011
Beheerkosten: Algemene kosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Huisvestigingskosten Overige personeelskosten Subtotaal beheerskosten
1.477.160 479.394 54.401 237.814 395.279 2.644.048
1.975.260 539.113 60.143 235.827 1.907.362 4.717.705
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Overige heffingen (Heffing Centraal Fonds inzake Projectsteunheffing) Subtotaal heffingen
1.490.531 121.597 67.636 132.030 1.811.794
1.436.793 116.337 67.998 252.548 1.873.676
Overige bedrijfslasten: Servicekosten Leefbaarheid Dotatie vereniging van eigenaren Afrekening energie wegens verhuizing Dotatie dubieuze debiteuren Mutaties overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten
1.444.525 824.703 44.599 20.387 136.151 413.784 487.223 3.371.372
1.501.907 843.966 53.371 57.317 176.508 0 516.704 3.149.773
Totaal overige bedrijfskosten per saldo
7.827.214
9.741.154
De overige bedrijfslasten dalen met € 1.914.000 ten opzichte van 2011. Dit verschil is hoofdzakelijk te verklaren door de daling van de algemene kosten (-/- € 498.000) en de overige personeelskosten (-/- € 1.512.000). Deze posten zullen nader worden toegelicht. » Beheerkosten De algemene kosten dalen in 2012 met € 498.000 ten opzichte van 2011. Deze daling in de kosten wordt veroorzaakt door verschillende posten. De grootste afwijkingen ten opzichte van 2011 zullen we hieronder toelichten. - De kosten voor communicatie & PR stijgen ten opzichte van 2011 (+/+ € 50.000). Dit heeft aan de ene kant te maken met hogere kosten voor intra/internet (+/+ € 16.000), communicatie voor de sector wonen (€ 26.000) en overige kosten (+/+ € 8.000). - In 2012 zijn de kosten voor externe ondersteuning lager dan in 2011 (-/- € 130.000). Ten eerste vallen fe kosten voor advies met betrekking tot strategisch voorraadbeheer in 2012 lager uit dan in 2011 (-/- € 50.000). In 2010 en 2011 is het strategisch voorraadbeheer opnieuw opgezet, met extra externe inzet. Ten tweede is er minder uitgegeven aan fiscaal advies (-/- € 24.000), doordat er prijsafspraken zijn gemaakt en er door eerdere kennisvergaring minder externe hulp noodzakelijk is. Ten derde is er in 2012 niets meer uitgegeven aan het verwervingsbeleid (-/- € 20.000). Als laatste is er aan overige advieskosten minder uitgegeven (-/- € 38.000). - De kosten voor technische ondersteuning zijn in 2012 lager dan in 2011 (-/- € 78.000). Gedurende 2012 zijn minder kosten gemaakt voor technische expertise (-/- € 78.000) ten opzichte van 2011. In 2011 zijn onder andere kosten gemaakt voor de uitvoer van diverse nulmetingen (€ 38.000) en de begeleiding van de bodemverontreiniging in Rijpelberg (€ 24.000) - In de overige algemene kosten vormt een aantal posten de daling van de kosten ten opzichte van 2011 (-/- € 372.000). Dit betreffen voornamelijk kosten voor organisatieontwikkeling (-/- € 245.000) welke in 2012 grotendeels direct ten laste van de voorziening organisatieontwikkeling zijn gebracht en lagere kosten voor het ondernemingsplan (-/- € 32.000). Daarnaast heeft Woonpartners in 2011 haar jubileum gevierd (-/- € 56.000). - Overige posten, zoals bankkosten, portikosten, telefoonkosten, incassokosten, kantinekosten, verhuurkosten, drukwerk/kantoorbenodigdheden, exploitatie auto's, contracten/abonnementen, representatiekosten en kosten voor VVE-beheer zorgen per saldo gezamenlijk voor een daling van de kosten in 2012 (-/€ 37.000). In 2012 dalen de automatiseringskosten met € 60.000 ten opzichte van 2011. Deze afname in de kosten wordt enerzijds veroorzaakt door de kosten voor software (-/- € 40.000) en de onderhoudscontracten (-/- € 45.000). Anderzijds stijgen de overige kosten van automatisering (+/+ € 32.000). Hierin zijn in 2012 projectkosten verantwoord, welke niet in het project geactiveerd kunnen worden. Het verschil in de bestuurskosten wordt voornamelijk veroorzaakt door extra kosten voor zelfevaluatie van de Raad van Toezicht en extra advies inzake de Izeboudcode in 2011. De overige personeelkosten laten een daling ten opzichte van 2011 zien van € 1.512.000. De afname wordt voornamelijk veroorzaakt door een voorziening welke is gevormd voor de organisatie ontwikkeling die gaande is (dotatie 2012 € 89.000 ten opzichte van € 1.300.000 in 2011). Daarnaast zijn de kosten van werving & selectie direct ten laste van de voorziening organisatie ontwikkeling gebracht en zijn er, mede door de reorganisatie, veel minder opleidingen gevolgd in 2012 ten opzichte van 2011. De opleidingen in het kader van de reorganisatie zijn direct ten laste van de voorziening gebracht.
» Heffingen Medio 2011 heeft minister Donner besloten tot een afbouw van de bijzondere projectsteun. In het kader van de afbouw van de wijkenaanpak is de bijdrageheffing en het subsidiebedrag voor 2011 vastgesteld op € 50 miljoen. Het tarief per woongelegenheid is) vastgesteld op € 17,25 en het tarief per € 1.000 WOZ-waarde op € 0,115. Voor 2012 zijn deze tarieven vastgesteld op € 9,00 per wooneenheid en € 0,062 per € 1.000 WOZ-waarde. Dit levert in het geval van Woonpartners een besparing op van € 121.000 in 2012. » Overige bedrijfslasten De dotatie aan de overige voorzieningen in 2012 betreft een voorziening voor het complex L'Étage aan de Paterslaan in Helmond. Hier zijn problemen ontstaan aan het dak, welke in 2012 en 2013 worden opgelost. Dit in samenwerking met de aannemer die het project heeft opgeleverd.
140
HONORARIUM EXTERNE ACCOUNTANT EN DE ACCOUNTANTORGANISATIE BDO/Deloitte controle
2012 Controle van de jaarrekening Fiscale adviesdiensten
76.453 0 76.453
Overig BDO/Deloitte
Totaal BDO/Deloitte
0 80.236 80.236
76.453 80.236 156.689
In de loop van 2012 is Woonpartners overgestapt van Deloitte naar BDO Accountants. In bovenstaand schema zijn de totale kosten voor deze beide partijen weergegeven. Deloitte controle
2011 Controle van de jaarrekening Fiscale adviesdiensten
45.101 0 45.101
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardevermindering onroerende zaken vastgoedbeleggingen Waardevermeerdering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardevermindering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille per saldo
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Overig Deloitte
Totaal Deloitte
0 102.830 102.830
45.101 102.830 147.931
2012
2011
747.668 0 -87.486 660.182
2.137.743 117.217 0 2.254.960
2012
2011
54.877 19.627 915.246 989.750
100.316 29.114 105.811 235.241
De post rentebaten is als volgt samengesteld: Rente banken, leningen u/g en overige Rente BWS-subsidies Rente op overige vorderingen Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten per saldo
De totale rentebaten zijn in 2012 € 755.000 hoger dan in 2011, dit wordt per saldo veroorzaakt door een daling in de ontvangen rente op bankrekeningen (-/- € 45.000), minder rente op BWS subsidies (-/- € 9.000) en anderzijds een stijging van rente ontvangst op overige vorderingen (+/+ € 809.000)
De rente, welke wordt ontvangen van banken, is lager dan in 2011. In 2012 is minder rente op de spaarrekening ontvangen (-/- € 26.000), dit omdat er in 2012 gedurende het jaar minder op de spaarrekening heeft gestaan doordat er minder liquiditeitsoverschot was. Daarnaast is er ruim € 20.000 minder aan creditrente ontvangen op de lopende rekening. Dit omdat er vanaf 2012 strakker wordt gestuurd op een efficiënt saldo op de lopende rekening.
De afname in de rente BWS-subsidies, zoals die in de balans reeds is toegelicht, wordt verklaard door afname van de vordering BWS. Rente op overige vorderingen heeft voornamelijk te maken met onderstaande zaken: - Rentetoerekening aan nieuwbouwprojecten welke met ingang met 2012 jaarlijks zal plaatsvinden (€ 371.000). - In 2012 is er rente doorbelast (€ 98.000) aan de Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V., conform de afgesloten overeenkomst. - Doorbelasting aan Jansen de Jong projectontwikkeling in verband met de grondaankoop Lungendonk € 97.000). - Gedurende 2012 is er heffingsrente ontvangen over twee aangiften betreffende vennootschapsbelasting (respectievelijk € 177.000 en € 120.000).
Rentelasten en soortgelijke opbrengsten
2012
2011
0 7.482.322 22.632 747.203 247.233 107.163 8.606.553
300.129 7.646.220 22.632 629.749 84.615 105.690 8.789.035
De post rentelasten is als volgt samengesteld: Rente leningen overheid Rente leningen onder overheidsgarantie Disagio lening Rente derivaten Rente op overige schulden Rente waarborgsommen Totaal rentelasten en soortgelijke kosten per saldo
141
Enerzijds zijn de rentelasten op de leningen afgenomen ten opzichte van 2011 als gevolg het aflossen van alle leningen onder overheidsgarantie in 2011 en een lening bij een kredietinstelling in 2012. Deze hadden in 2011 gezamenlijk € 508.000 meer rentekosten dan in 2012. Daarnaast is de korte rente gedaald, waardoor de rente op de roll over leningen ten opzichte van 2011 met € 46.000 is gedaald. Anderzijds hebben twee leningen, welke begin 2011 gestort zijn, in 2012 een volledig rentejaar gehad in plaats van 9 maanden in 2011. Dit omvat een stijging van de rentelasten van € 104.000. Het disagio heeft betrekking op nieuw aangetrokken leningen. Gedurende 2008 t/m 2011 is voor in totaal € 83.000.000 aan nieuwe leningen aangetrokken. In 2012 is hier niets bijgekomen, hierover is disagio afgedragen. De vergoedingsfactor is vastgesteld op 0,000069. Dit betekent dat per 1 miljoen borging € 69 euro per kwartaal aan vergoeding moet worden afgedragen. Deze vergoeding wordt berekend over het actuele schuldrestant op dat moment.
In 2004 heeft Woonpartners een derivaat aangekocht voor afdekking van een renterisico tot 1 september 2014. In 2012 is de rentelast met € 118.000 gedaald. De wijzigingen in de rente van het afgelopen jaar hebben een negatieve invloed op de totale rentelasten van de derivaten gehad. Woonpartners ontvangt namelijk korte rente (welke gedurende 2012 is gedaald) en betalen een vast percentage, waardoor de rentelasten per saldo zijn toegenomen. De overige rentelasten hebben in 2012 betrekking op de rente egalisatie van de Brede School (inclusief gymzaal). Hiervoor is eind 2011 huur vooruit ontvangen en hieraan zal vanaf 2012 jaarlijks rente aan toegerekend worden. De last in 2011 had betrekking op betaalde rentevergoedingen aan de belastingdienst.
Resultaat deelnemingen Woonpartners Holding B.V. Wijkontwikkelingsmaatschappij Helmond Binnenstad B.V. Totaal resultaat deelnemingen per saldo
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
142
2012
2011
-677.948 -630.705 -1.308.653
27.493 -42.418 -14.925
0
0
KASSTROOMOVERZICHT (enkelvoudig) per 31-12-2011 2012
2011
42.312.765 234.486 996.065 43.543.316
40.542.741 201.088 1.226.434 41.970.263
-6.344.160 -4.767.787 -8.206.576 -19.318.523
-6.434.519 -7.868.227 -8.673.641 -22.976.387
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overig
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen overig
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
24.224.793
Ontvangen interest Ontvangen dividend Betaalde interest Betaalde winstbelasting
1.024.154 0 -8.696.332 2.104.275 -5.567.903
Kasstroom uit operationele activiteiten (I)
18.993.876 189.618 0 -8.898.935 0 -8.709.317
18.656.891
10.284.559
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
-19.602.373 5.955.309 2.262 55.766
Kasstroom uit investeringsactiviteiten (II)
-12.557.106 5.118.573 -18.543 35.545 -13.589.036
-7.421.531
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Mutatie gelieerde partijen
0 1.616.700 -1.158.380
Kasstroom uit financieringsactiviteiten (III)
18.000.000 -22.438.226 -342.224 458.320
-4.780.450
Mutatie liquide middelen (I+II+III)
5.526.174
-1.917.422
Beginstand liquide middelen Mutatie liquide middelen Afronding
2.372.014 5.526.174 -4
4.289.436 -1.917.422 0
Eindstand liquide middelen
7.898.184
2.372.014
143
OVERIGE GEGEVENS
Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Stichting Woonpartners is geen nadere bepaling omtrent de bestemming van het resultaat opgenomen.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 De jaarrekening 2011 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Toezicht. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 Het bestuur stelt met goedkeuring van de Raad van Toezicht voor de winst over het boekjaar 2012 ten bedrage van € 13.209.533 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.
144
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
145
146
Verklaring van bestuur
Het bestuur verklaart dat Stichting Woonpartners gedurende het verslagjaar uitsluitend werkzaam is geweest op het gebied van de volkshuisvesting en dat alle uitgaven ook in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan. Helmond, 29 mei 2013 De bestuurder,
G.C.H.M. de Wilde Algemeen Directeur
147
148
Vaststelling en goedkeuring
Na kennis te hebben genomen van de bevindingen van de accountant stelt de Algemeen Directeur, in zijn hoedanigheid als bestuurder, de jaarrekening van Stichting Woonpartners over het boekjaar 2012 vast. Helmond, 29 mei 2013 De bestuurder,
G.C.H.M. de Wilde Algemeen Directeur
Na kennis te hebben genomen van de bevindingen van de accountant keurt de Raad van Toezicht de jaarrekening van Stichting Woonpartners over het boekjaar 2012 goed. Helmond, 29 mei 2013 Raad van Toezicht,
De heer P.H.J. Krekels Voorzitter
Mevrouw I.M. Stommels-Verrijdt Vice-voorzitter
De heer H.J.M. Smelt Lid
De heer N.M. Dijkhuizen Lid
De heer G.A.J. van den Heuvel Lid
149
