Volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2012
Stabiel in roerige tijden!
Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2012
‘Stabiel in roerige tijden!’
Omnia Wonen Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
2
Inhoudsopgave Woord vooraf 5 Governancestructuur 7 Verslag van de Raad van Commissarissen 11
7.5 Mutaties en leegstand 7.6 Huurachterstand en huurderving 7.7 Aanvullende diensten
54 55 55
Volkshuisvestingsverslag
17
8.
Financiën
57
1.
Strategie en beleid
19
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7
Werkgebied Ondernemingsplan 2011-2014 Strategisch voorraadbeleid Prestatieafspraken met belanghouders aeDex Visitatie Externe ontwikkelingen
19 19 20 20 22 23 23
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8
Beleidskader Waardering vastgoed Eigen vermogen en jaarresultaat Realisatie versus begroting Leningenportefeuille Treasurycommissie Verbindingen Toekomstverwachtingen
57 57 58 59 59 60 60 62
9.
De organisatie Omnia Wonen
65
9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7
Beleidskader Nieuwe organisatiestructuur Sturing Personeel Ondernemingsraad Communicatie ICT: OpPAD en Domiso
65 65 66 66 67 67 68
2.
Participatie
25
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Beleidskader Bewonersparticipatie Duurzaamheid: bewustwording Klachtenadviescommissie Belanghouders
25 25 26 27 27
3.
Het woningbezit
29
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Beleidskader Nieuwbouw Verkoop en aankoop Woningbezit Overige onroerende zaken Beheer voor derden
29 29 31 32 33 33
4.
Kwaliteit woningbezit
35
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Beleidskader Binnenonderhoud Buitenonderhoud en energiemaatregelen Energielabels Asbest Samenwerking met onderhoudspartners
35 35 37 39 40 40
5.
Leefbaarheid
43
7.
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Beleidskader Sociale problemen Maatschappelijk en commercieel vastgoed Buurt- en wijkbeheer Investeren: fysiek en sociaal
43 43 45 45 46
8. 9. 10.
6.
Wonen, Zorg en Welzijn
47
11. 12.
6.1 Beleidskader 6.2 Huisvesting specifieke doelgroepen 6.3 Aanpassen woningen
47 47 49
13. 14.
7.
Toewijzen en verhuren
51
7.1 7.2 7.3 7.4
Beleidskader Huurverhoging Woonruimteverdeling Woningtoewijzing
51 51 52 53
Jaarverslag 2012
Verklaring van het bestuur Kengetallen
69 71
Jaarrekening
73
1. 2. 3. 4.
5. 6.
3
Geconsolideerde balans per 31 december 2012 74 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 76 Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2012 77 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening 79 Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening 83 Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening 91 Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht 94 Toelichting op de geconsolideerde balans 95 Niet in de balans opgenomen regelingen 113 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 116 Enkelvoudige balans per 31 december 2012 124 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 126 Toelichting op de enkelvoudige balans 127 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 132
Overige gegevens Ondertekening Bestuur en RvC Controleverklaring accountant
135 139 141
Naam van de toegelaten instelling
Stichting Omnia Wonen
Gemeente waar de instelling haar vestigingsplaats heeft
Harderwijk :
Kantooradres
Scheepssingel : 12 3841 KS Harderwijk Postbus : 418 3840 AK Harderwijk www.omniawonen.nl :
Postadres Website Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten
6: februari 1920, nummer 42
Inschrijvingsnummer stichtingenregister bij Kamer van Koophandel en Fabrieken voor De Veluwe en Twente
Nummer : 31014972
Woonwinkels: -
Amersfoort / Utrecht
Utrechtseweg : 14 3811 NB Amersfoort
-
Amstelveen
William : Boothlaan 2a 1185 NP Amstelveen
-
Arnhem
Huissensestraat : 27 6833 HL Arnhem
-
Assen
Scharmbarg : 213 9407 EE Assen
-
Den Haag
Goudenregenstraat : 42 2565 EZ Den Haag
-
Harderwijk / Ermelo
Scheepssingel : 2 3841 KS Harderwijk
-
Nunspeet / Elburg
Stationslaan : 79 8071 CL Nunspeet
-
Steenwijk
Gasthuisstraat : 31 8331 JM Steenwijk
Jaarverslag 2012
4
Woord vooraf
Woningcorporaties, en dus ook Omnia Wonen, zijn in
Er zijn wederom nieuwe woningen gebouwd en in
hoge mate afhankelijk van de besluitvorming van de
aanbouw genomen en er is veel gedaan aan
regering en het parlement. Het politieke landschap laat
onderhoud en verbetering van de energetische kwaliteit
de afgelopen jaren een sterke wisseling in politieke
van het woningbestand. Belangrijk was de overname
machtsverhoudingen zien. Dit heeft een zigzagbeleid
van 625 verhuureenheden van deltaWonen uit Zwolle.
opgeleverd voor de woningmarkt in het algemeen en
Het betreft het hele woningbestand in de kernen
woningcorporaties in het bijzonder. Mismanagement bij
Oldebroek, ‘t Loo en Oosterwolde. Dit gebied grenst
een aantal corporaties en het debacle van Vestia
aan de gemeente Elburg waar Omnia Wonen al
hebben de politieke standpunten erg gekleurd. De
vertegenwoordigd is.
behandeling van de herziening van de Woningwet in de e
2 Kamer en de vele amendementen waren een teken
Een ander belangrijke gebeurtenis was de visitatie van
aan de wand. De behoefte om met veel extra toezicht
Omnia Wonen. Door het bureau Ecorys is aan de hand
en extra regelgeving de volkshuisvestingsector
van beleidsstukken en gesprekken met belanghouders
tegemoet te treden, was groot. Veel van die
een beeld gevormd van de prestaties van Omnia
regelgeving is in werking getreden. Andere
Wonen. Het visitatierapport spreekt over een corporatie
maatregelen zijn vertraagd en zijn nog aan verandering
in balans die op de terreinen presteren naar ambitie
onderhevig. We kunnen in ieder geval vaststellen dat
(7,0), presteren naar opgaven (7,0), presteren volgens
de administratieve- en regeldruk verontrustende
belanghebbenden (7,2), presteren naar vermogen (7,3)
vormen begint aan te nemen. De politieke behoefte om
en governance (7,1) goed presteert.
de rol van de woningcorporatie strak in te kaderen is groot.
De organisatieaanpassing om te komen tot efficiënter werken en een betere modernere klantbediening is
In 2012 is de economische crisis verdiept en het
verder vormgegeven. Wij verwachten de komende
begrotingstekort bij het Rijk dwingt tot extra
jaren daar de vruchten van te plukken.
bezuinigingen. De noodzaak tot bezuinigen in combinatie met de sterke drang tot inkadering van de
Het zijn roerige tijden. De wereld om ons heen is sterk
sector bracht ons de verhuurdersheffing. Begin 2012
aan verandering onderhevig. Vanuit een stabiele en
werd nog gesproken over een heffing van 800 miljoen.
solide basis spelen we als sociaal verhuurder daar op
Aan het einde van het jaar werd een bedrag van 2
in en blijven we onze idealen nastreven. Dat doen wij in
miljard ingeboekt. De huurders worden voor een forse
nauwe samenwerking met huurders en
huurverhoging aangeslagen waardoor een deel van de
huurdersorganisaties, gemeenten, maatschappelijke
heffing uiteindelijk op hun bordje terechtkomt. Duidelijk
organisaties en onze ketenpartners. Dat doen we
is dat dit verzet oplevert en dat er veel politiek beraad
vooral met gemotiveerd en enthousiast personeel. Ik wil
nodig is voordat de harde besluiten worden genomen.
het personeel, de leden van de raad van commissarissen en alle relaties bedanken voor hun
In dit klimaat van onzekerheid en onduidelijkheid houdt
bijdrage aan een succesvol jaar van Omnia Wonen.
Omnia Wonen vast aan haar koers.
mr. G.W.M. van de Ven directeur bestuurder
Jaarverslag 2012
5
Jaarverslag 2012
6
Governancestructuur Bestuursmodel
Ook voor het aangaan van verbindingen en
Omnia Wonen heeft haar governancestructuur ingericht
deelnemingen en een aantal andere besluiten, heeft de
volgens het tweelagen bestuursmodel. Er is een Raad
bestuurder vooraf de goedkeuring nodig van de RvC.
van Commissarissen (RvC) en een bestuur. De beloning van de bestuurder is een aangelegenheid Het bestuur wordt gevormd door de directeur-
van de RvC. De RvC heeft de bezoldiging van de
bestuurder. Artikel 6 van de statuten van Omnia Wonen
bestuurder gebaseerd op de Sectorbrede
geeft aan dat de bestuurder alle taken en
Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Ook de
bevoegdheden toekomen die nodig zijn om de
bevoegdheid tot het benoemen, schorsen en ontslag
doelstelling van de stichting te realiseren. Dit betekent
van de bestuurder, ligt in handen van de RvC.
onder andere dat de bestuurder zorg draagt voor een ondernemingsplan en voor de vertaling van dit plan in
De RvC benoemt de externe accountant en keurt de
concreet beleid en jaarplannen, alsook voor de
vergoeding voor de accountant goed. Uiteraard doet zij
financiële vertaling van die jaarplannen in een
dit na overleg met de bestuurder. Jaarlijks wordt op
(meerjaren- ) begroting. De bestuurder is bevoegd tot
advies van de bestuurder beoordeeld of de accountant
alle rechtshandelingen die bijdragen aan het realiseren
ook voor het komende jaar weer de boeken controleert.
van de doelstelling van Omnia Wonen en passen
Om de drie jaar beoordeelt de RvC diepgaand en
binnen de door de RvC goedgekeurde begroting. De
uitgebreid of de huidige accountant voldoet aan de
bestuurder legt verantwoording af aan de RvC. Voor de
verwachting of dat er een wisseling van de wacht moet
uitvoering van werkzaamheden delegeert de
plaatsvinden. Ook hierbij wordt het advies van de
bestuurder taken en bevoegdheden aan medewerkers
bestuurder ter harte genomen.
binnen de organisatie. Dit is vastgelegd in functieomschrijvingen, werkafspraken en een
De bestuurder kan de statuten wijzigen. Echter,
procuratieschema.
hiervoor heeft hij de goedkeuring nodig van het ministerie van Binnenlandse Zaken en die van de RvC.
De RvC houdt toezicht op het functioneren van de
De RvC en de bestuurder leggen in het jaarverslag en
corporatie in het algemeen en de bestuurder in het
in de jaarrekening verantwoording af over de
bijzonder en staat de bestuurder met raad terzijde. De
activiteiten van het afgelopen jaar.
bestuurder zorgt er voor dat de RvC over de nodige informatie beschikt om haar taak uit te oefenen. De
Aedescode en Governancecode Woningcorporaties
RvC heeft haar taak en werkwijze uitgewerkt in het Reglement voor de Raad van Commissarissen van de 1
Omnia Wonen onderschrijft als lid van de branche
stichting Omnia Wonen .
organisatie Aedes de Aedescode en daarmee impliciet In artikel 8 en 11 van de statuten staat aangegeven
ook de Governancecode Woningcorporaties. Op
welke besluiten zijn voorbehouden aan de RvC of
enkele onderdelen wijkt Omnia Wonen af van de
waarvoor de bestuurder vooraf goedkeuring van de
richtlijnen van de Governancecode. De afwijkingen zijn:
RvC nodig heeft. Zo stelt de bestuurder minimaal a. Benoemen bestuurder. De RvC heeft in afwijking
eenmaal in de vier jaar een nieuw ondernemingsplan vast en elk jaar de begroting, het jaarverslag en de
van artikel II.2.1 van de Governancecode besloten
jaarrekening. Dit doet hij nadat de RvC haar
de bestuurder voor onbepaalde tijd te benoemen.
goedkeuring heeft gegeven.
De RvC vindt dat zij de bestuurder kritisch kan volgen en tijdig kan ingrijpen als dat nodig is. Bovendien voorkomt dit korte termijn denken bij de bestuurder. Iets wat erg belangrijk is voor de
1
Het huishoudelijk regelement van de RvC en de statuten vindt u op www.omniawonen.nl
Jaarverslag 2012
stabiliteit en continuïteit in de onderneming.
7
b. Onafhankelijkheid RvC. Zes van de zeven leden
In de kwartaalrapportage aan de bestuurder wordt door
van de RvC voldoen aan de criteria die in artikel
de verschillende disciplines binnen Omnia Wonen
III.2.2 van de code aan formele onafhankelijkheid
expliciet aandacht besteed aan de risico’s die zich op
worden gesteld. Eén lid van de RvC is voorafgaand
het terrein van de betreffende discipline voordoen. Voor
aan zijn benoeming werkzaam geweest bij een
zover mogelijk worden de betreffende risico’s
belangrijke zakelijke relatie van Omnia Wonen. Dit
gekwantificeerd en wordt aangegeven wat de
staat zijn onafhankelijkheid in de praktijk niet in de
(on-)mogelijkheden zijn deze risico’s te beperken. Ook
weg.
wordt in de kwartaalrapportage verantwoording
In artikel 9, lid 6 en 7, van de statuten is vastgelegd
afgelegd over de besteding van de op basis van de
hoe te handelen bij belangenverstrengeling of de
begroting aan budgethouders beschikbaar gestelde
schijn van belangenverstrengeling van leden van de
budgetten. Er wordt een strikt budget bewakingsbeleid
RvC.
gevoerd.
In de Governancecode staan diverse bepalingen over
Bij nieuwbouwprojecten, projecten voor
de werving en benoeming, het functioneren en de
woningverbetering en andere projecten met een grote
bezoldiging van zowel het bestuur als de Raad van
financiële impact, wordt per project telkens kritisch
Commissarissen. De eind 2011 door de Raad
gekeken of en zo ja wanneer het van start kan gaan.
ingestelde Remuneratiecommissie houdt zich met deze
Hierover wordt verslag gedaan aan de RvC.
zaken bezig. Het remuneratierapport over 2012 verschijnt begin 2013 en wordt op de website van
Risicobeheersing is een vast onderdeel van de
Omnia Wonen gepubliceerd.
verantwoordingsrapportage van de bestuurder aan de RvC. Risico’s waar in 2012 met de RvC over is
Paragraaf V. van de code gaat over maatschappelijke
gesproken zijn onder andere:
verantwoording en beleidsbeïnvloeding. Wij sturen
-
de Vestia affaire en de gevolgen daarvan voor
onze belanghouders ons jaarplan, jaarverslag en
rentetarieven, saneringssteun van het CFV en het
jaarrekening. Bovendien zitten wij regelmatig met hen
storten van een obligo bij het WSW;
om tafel om te discussiëren over strategie en beleid. De
-
de gevolgen van asbestbesmetting;
belanghouders in ons kerngebied nodigen wij geregeld
-
de huurderving en -achterstanden van panden
uit voor rondetafelgesprekken over onderwerpen die
bestemd voor maatschappelijk of bedrijfsmatig
lokaal spelen. Die gesprekken blijken in de praktijk
gebruik;
waardevol te zijn, zowel voor de belanghouders als
-
voor Omnia Wonen. Telkens neemt één lid van de RvC
de huurderving en -achterstanden van met name de duurdere huurwoningen;
deel aan een rondetafelgesprek. In de eerstvolgende
-
vergadering van de RvC doet hij hiervan verslag.
de verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed in een revitaliseringsproject;
Het visitatierapport 2012 staat op onze website. Dit
stagnerende nieuwbouw en de gevolgen daarvan voor ingenomen grondposities;
geldt ook voor het standpunt van Omnia Wonen over
-
de bevindingen uit dit rapport.
de kans op fraude en integer handelen van het personeel;
-
de financiële stabiliteit van onze bouwpartners en
-
de gevolgen van het regeerakkoord.
Risicobeheersing Risicobeheersing staat hoog op de agenda van Omnia
Het controleplan zoals vastgesteld in 2009 is ook in
Wonen. Wij vinden het belangrijk op een verantwoorde
2012 nog onverkort van toepassing. Doordat wij het
en transparante wijze om te gaan met het
afgelopen jaar veel aandacht hebben besteed aan het
maatschappelijke kapitaal dat ons ter beschikking staat.
opnieuw inrichten van de organisatie zijn alle processen tegen het licht gehouden en opnieuw beschreven. Bij de beschrijving van deze processen wordt aan ieder proces een procesverantwoordelijke toegewezen.
Jaarverslag 2012
8
De controle in 2012 heeft zich voornamelijk toegespitst
organisatie hebben wij een nieuwe functie gecreëerd
op het proces rondom het vaststellen van de
die zich specifiek bezig gaat houden met het uitvoeren
huishoudinkomens bij de toewijzing van een woning.
van het controle plan. Daarmee vertrouwen wij erop dat
Hier is veel tijd en energie in gaan zitten. Alle
de interne controle voldoende is gewaarborgd binnen
bevindingen uit deze interne controle zijn opgepakt en
onze nieuwe organisatie.
geïmplementeerd. Bij het inrichten van de nieuwe
Jaarverslag 2012
9
Jaarverslag 2012
10
Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) geeft in dit
Daarbij is ook nadrukkelijk stilgestaan bij het toezicht,
verslag aan welke activiteiten hij heeft ondernomen om
mede in relatie tot de Governancecode, de nota
op een verantwoorde wijze toezicht uit te oefenen op
Toezicht met Bite en het wetsontwerp van de herziene
de corporatie in het algemeen en de bestuurder in het
Woningwet.
bijzonder. Verder laat de RvC zich informeren over de diverse nieuwbouwplannen, plannen voor woningverbetering
Toezichtkader
en energiebesparing en onderhoudsplannen. Hiermee
De wettelijke regels, waaronder de prestatievelden van
zijn vele miljoenen euro’s gemoeid. Ook de
het Besluit Beheer Sociale Huursector, het eigen
prestatieafspraken met de gemeenten en de relatie van
ondernemingsplan ‘Omnia Wonen – Koers met
Omnia Wonen met haar belanghouders heeft de
kansen’, het meerjarenplan, het jaarplan en de
belangstelling van de RvC. Tot slot wordt in de RvC-
begroting vormen het toezichtkader. In het
vergaderingen uitgebreid stilgestaan bij de belangrijkste
ondernemingsplan is de koers uitgezet voor de periode
risico’s die Omnia Wonen loopt. Zo is onder andere
2011 tot en met 2014. Het plan wijst de weg naar de
gesproken over de val van Vestia en de heffingen die
doelen voor onze organisatie en biedt onze klanten en
op ons afkomen, de solvabiliteit en liquiditeit van
andere belanghouders de blik op wat wij in deze
partners, oplopende huurderving en toenemende
periode willen bereiken en hoe we dat gaan doen.
huurachterstanden.
De bestuurder stelt elk kwartaal een bestuurdersrapportage op. Met deze rapportage legt hij
Belanghoudersbijeenkomsten
verantwoording af aan de RvC. De rapportage sluit aan
Door Omnia Wonen zijn in 2012 twee bijeenkomsten
op het ondernemingsplan en het daarvan afgeleide
voor belanghouders georganiseerd: op 14 juni in
meerjarenplan en jaarplan. Zo houdt de RvC zich op de
Steenwijk en op 1 november in Amersfoort. De RvC
hoogte van de voortgang van het jaarplan en volgt of
was in wisselende samenstelling bij deze
binnen de begroting wordt gebleven. Om de prestaties
bijeenkomsten vertegenwoordigd en krijgt zo gevoel
van Omnia Wonen in perspectief te kunnen plaatsen,
voor wat er leeft onder de vertegenwoordigers van de
kijkt de RvC naar allerlei kengetallen, zoals deze door
plaatselijke maatschappelijke organisaties.
het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en
Omnia Wonen wil graag van de belanghouders horen
IPD/aeDex worden aangeleverd.
wat zij belangrijke thema’s vinden voor de lokale samenleving en wat zij van de corporatie verwachten.
Mede gelet op de economische crisis en de plannen die
Er is gesproken over de kansen en bedreigingen van
het Kabinet in petto heeft voor corporaties, volgt de
een terugtredende overheid, huisvesting voor senioren,
RvC de ontwikkelingen rond de financiële continuïteit
de behoefte aan woonzorgzones, samenwerking met
nauwlettend. In de begroting, het jaarverslag en in de
en tussen maatschappelijke organisaties, de
bestuurdersrapportages is veel aandacht voor de
samenwerking tussen professionals en vrijwilligers,
ontwikkeling van de solvabiliteit en de liquiditeit.
hulpverlening aan mensen met psychiatrische problematiek en ontwikkelingen rondom de scheiding
Ook de treasuryactiviteiten worden aandachtig gevolgd. Het treasuryjaarplan wordt jaarlijks goedgekeurd en via de bestuurdersrapportages wordt over de uitvoering van dit plan gerapporteerd. In een themabijeenkomst is gesproken over de gevolgen van nieuwe regelgeving en kabinetsplannen voor Omnia Wonen.
Jaarverslag 2012
11
van wonen en zorg.
Samenstelling Raad van Commissarissen
De heer G. de Klein
De RvC bestond in 2012 uit zeven leden. Twee van
Predikant
hen zijn benoemd op voordracht van de
Op voordracht van de huurdersorganisatie; deskundig
huurdersorganisatie. Alle leden worden benoemd voor
op het gebied van ethische vraagstukken en
een periode van vier jaar.
bewonersparticipatie. Woonplaats:
Assen
De heer J. G. de Groot, voorzitter
Geboortedatum:
27 juni 1950
Gepensioneerd, vele jaren bestuurlijke ervaring
Relevante nevenfuncties: geen
onder meer als burgemeester van Harderwijk.
Benoemd:
15 februari 2006
Woonplaats:
Harderwijk
Herbenoemd:
1 januari 2010
Geboortedatum:
11 maart 1943
Aftredend :
31 december 2013
Relevante nevenfuncties: voorzitter van het bestuur De heer H. A. P. Lohrengel
van het Burgerweeshuis in
Zelfstandig adviseur, gericht op onderwijs en
Harderwijk,
arbeidsmarktvraagstukken; breed bestuurlijk en
commissaris van de
maatschappelijk netwerk.
Inclusiefgroep Nunspeet.
Woonplaats:
Assen
Benoemd:
1 januari 2007
Geboortedatum:
12 maart 1949
Herbenoemd:
1 januari 2011
Relevante nevenfuncties: geen
Aftredend op:
31 december 2014
Benoemd:
per fusiedatum 1 juli 2003, daarvoor bij rechtsvoorganger Ons
De heer A. van Eijk MBA, vice voorzitter/secretaris
Belang vanaf mei 1996
Directievoorzitter van de Coöperatieve Rabobank Apeldoorn en omstreken; deskundig op het gebied van
Herbenoemd:
1 januari 2009
financiën.
Aftredend:
31 december 2012
Woonplaats:
Harderwijk
Geboortedatum:
20 november 1963
De heer G.A.C. Bouwmeester RA
Relevante nevenfuncties: geen
Zelfstandig ondernemer, advies- en interim
Benoemd:
1 januari 2008
management opdrachten.
Herbenoemd:
1 januari 2012
Op voordracht van de huurdersorganisatie: financiële
Aftredend:
31 december 2015
deskundigheid en ervaring met bewonersparticipatie. Woonplaats:
Barneveld
De heer J. Bakker
Geboortedatum:
3 maart 1963
Partner van de maatschap Vormeel, bedrijfskundig
Relevante nevenfuncties: Penningmeester Stichting Vrienden van Norschoten,
adviseur. Partner van adviesbureau RESEP Barneveld
(Renewable and Sustainable Energy Projects);
Voorzitter WMO-Raad,
deskundig op het gebied van bedrijfskunde/organisatiekunde.
Barneveld
Woonplaats:
Nunspeet
Benoemd:
1 januari 2011
5 juli 1952
Aftredend:
31 december 2014
Geboortedatum:
Relevante nevenfuncties: geen Benoemd:
fusiedatum 1 juli 2003, daarvoor bij rechtsvoorganger ProDiA/De Goede Woning vanaf juli 1995
Herbenoemd:
1 januari 2009
Aftredend:
31 december 2012
Jaarverslag 2012
12
De heer J. M. W. van Wieringen
Dit geldt ook voor de leden met de aandachtsgebieden
Prépensioen sinds 2009. Heeft vele jaren bestuurlijke
financiën, volkshuisvesting,
ervaring als directeur van een bouw- en
bedrijfskunde/organisatiekunde en
projectontwikkelingsbedrijf.
bouwen/projectontwikkeling.
Woonplaats:
Holten
Geboortedatum:
31 maart 1948
Relevante nevenfuncties: voorzitter Stichting Transities
Rooster van aftreden
in Plattelandsgebieden
Rooster van aftreden per 31 december 2012:
Benoemd:
1 januari 2010
De heer J.M.W. van Wieringen* lid
Aftredend:
31 december 2013
december 2013 De heer G. de Klein*
In het afgelopen jaar heeft de RvC bij haar leden en bij
december 2013
de bestuurder geen situaties geconstateerd waarbij
De heer G.A.C. Bouwmeester
sprake is van tegenstrijdige belangen.
december 2014 De heer J.G. de Groot*
Met uitzondering van de heer Van Wieringen zijn alle
december 2014
leden van de Raad onafhankelijk in de zin van bepaling
De heer A. van Eijk*
III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. De
december 2015
heer Van Wieringen was voor zijn benoeming
Mevrouw M.L.A. de Klerk
werkzaam bij een belangrijke zakelijke relatie van
december 2016
Omnia Wonen. Dit staat zijn kritische en onafhankelijke
Mevrouw M.E.G. Lindeman
beoordeling van zaken niet in de weg.
december 2016 *
31
lid
31
lid
31
vz
31
vv/secr.
31
lid
31
lid
31
Laatste zittingsperiode
Medio 2012 is een traject ingezet om te voorzien in de vacatures per 31 december 2012 van de heren H.A.P. Lohrengel en J. Bakker. Inmiddels zijn deze vacatures
Commissies
per 1 januari 2013 ingevuld door mevrouw M.E.G.
Er zijn twee vaste commissies , te weten een
Lindeman en mevrouw M.L.A. de Klerk.
Auditcommissie en een Benoemings- en Remuneratiecommissie. De reglementen voor deze commissies zijn op een aantal punten gewijzigd en
Profielschets
opnieuw vastgesteld op 8 februari 2012. In de
De RvC hanteert een uitgebreide profielschets bij het
vergadering van november zijn de leden voor de
invullen van vacatures en het verdelen van de diverse
commissies benoemd. Gezien de komst van de twee
aandachtsvelden. De profielschets staat op de website
nieuwe leden van de RvC per 1 januari 2013, worden
van Omnia Wonen.
deze benoemingen opnieuw besproken tijdens de eerste RvC-vergadering in 2013.
Er wordt gestreefd naar een samenstelling waarbij een meerderheid van de commissarissen actief is in het
De heren De Groot en Van Wieringen maken deel uit
arbeidsproces. Gevraagd wordt om deskundigheid en
van de Benoemings- en Remuneratiecommissie. Zij
levenservaring in combinatie met een sterk gevoel voor
staan onder andere stil bij de Governancecode en het
ontwikkelingen in de samenleving. Leden moeten
functioneren en de beloning van zowel de bestuurder
onafhankelijk en onpartijdig zijn ten opzichte van elkaar
als de Raad. Het remuneratierapport over 2011 werd in
en het bestuur. De RvC functioneert als één college
de RvC-vergadering van april 2012 besproken en staat
met een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
op de website.
De RvC vergadert collegiaal, maar met een kritische distantie. Aan de functie van voorzitter worden daarnaast nog specifieke eisen gesteld.
Jaarverslag 2012
13
De heren Bouwmeester en Van Eijk zitten in de
Daarvoor was hij 14 jaar directeur van een van de
Auditcommissie. Zij hebben overleg met de accountant
rechtsvoorgangers van Omnia Wonen. De bestuurder
ter voorbereiding op het gesprek van de accountant
bepaalt het dagelijkse beleid en zorgt voor de
met de voltallige RvC over het jaarverslag. Tevens
uitvoering daarvan. Hij is bevoegd tot alle noodzakelijke
buigen zij zich over interne controle, risicobeheersing,
rechtshandelingen om de doelstellingen van Omnia
treasury en andere financiële zaken.
Wonen te realiseren.
Aan de vergaderingen neemt ook de bestuurder deel
In zijn functie van directeur van Omnia Wonen is de
en indien nodig medewerkers uit de organisatie.
heer Van de Ven ook vertegenwoordiger van de stichting Omnia Wonen als bestuurder van Stichting Woningbeheer Ons Belang, Stichting Domiso en Omnia
Eigen ontwikkeling en functioneren
Wonen Holding BV. Deze BV is op zijn beurt weer
De RvC heeft een eigen budget voor opleidingen,
bestuurder van Omnia Wonen Ontwikkeling BV. Naast
kennisuitwisseling en externe advisering. Alle leden zijn
zijn functie binnen Omnia Wonen heeft de heer Van de
lid van de Vereniging Toezichthouders
Ven een drietal nevenfuncties. Hij is onbezoldigd
Woningcorporaties (VTW) en bezoeken regelmatig
voorzitter van Estrado. Dit is een cultuurpodium in
bijeenkomsten van deze vereniging. Ook andere
Harderwijk. Daarnaast is hij onbezoldigd lid van het
bijeenkomsten worden bezocht. Nieuwe
bestuur van de Stichting RK Liefdehuis Amersfoort in
commissarissen nemen deel aan het
Amersfoort. Er is geen sprake van tegenstrijdige
introductieprogramma van de VTW.
belangen in de zin van de bepaling II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
Eind 2012 heeft de voorzitter met ieder lid afzonderlijk gesproken over het eigen functioneren binnen de Raad
De Benoeming- en Remuneratiecommissie van de RvC
en het functioneren van de Raad als geheel. Het
voert jaarlijks een functioneringsgesprek met de
verslag van deze gesprekken is besproken in de
bestuurder en maakt daarvan een verslag voor de
vergadering van 6 februari 2013. Op basis van dit
voltallige raad.
verslag en het gesprek hierover is geconcludeerd dat de Raad functioneert overeenkomstig de statuten en de
Het salaris van de bestuurder is in lijn met de
profielschets voor de leden van de Raad van
Sectorbrede Beloningscode Bestuurders
Commissarissen van Omnia Wonen.
Woningcorporaties. De bezoldiging van de bestuurder bedraagt € 128.500,- (fiscaal loon). De voorzieningen
Integriteitsbeleid en klokkenluidersregeling
ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn
Omnia Wonen kent een integriteitscode. Ook is er een
werknemer) € 33.954,-, vroegpensioen/aanvulling
klokkenluidersregeling. Integer handelen is regelmatig
ouderdomspensioen (premie werkgever) € 5.026.-,
onderwerp van gesprek tussen leidinggevenden en
WIA-plus en WIA excedent (premie werkgever en
personeel. In 2012 heeft zich één ernstige schending
werknemer) € 544,- en levensloopregeling (bijdrage
van de integriteitscode voorgedaan. De bestuurder
werknemer) € 6.612,-. De bestuurder krijgt een
heeft passende maatregelen genomen. Zowel de
jaarlijkse onkostenvergoeding van € 900,- (onbelast).
integriteitscode als de klokkenluidersregeling zijn op de
Er is geen variabele of prestatiebeloning,
website van Omnia Wonen geplaatst.
winstdelingregeling of beëindigingregeling afgesproken.
bedragen: ouderdomspensioen (premie werkgever en
De pensioenafspraken voor de bestuurder zijn gebaseerd op dezelfde grondslagen als de medewerkers. De bestuurder heeft geen persoonlijke
Bestuur
leningen, garanties en dergelijke van Omnia Wonen.
Omnia Wonen kent een bestuur dat wordt gevormd
Het salaris ontwikkelt zich conform de afspraken van de
door de algemeen directeur, de heer mr. G.W.M van de
CAO Woningcorporaties.
Ven. De heer Van de Ven is bestuurder sinds het ontstaan van Omnia Wonen op 1 juli 2003.
Jaarverslag 2012
14
Vergoedingen Raad van Commissarissen
Het treasury jaarplan en een herziening van het
De vergoeding voor de voorzitter bedroeg € 11.856,-,
Remuneratiecommissie zijn goedgekeurd. Verder is
voor de vice-voorzitter € 8.700,- en voor de leden
stilgestaan bij de acties die voortvloeien uit de in 2012
€ 7.908,-. De vergoeding voldoet aan de
te houden visitatie, het vertrek van twee
Honoreringscode commissarissen van de VTW. De
commissarissen aan het einde van het jaar en de
toeslag van de voorzitter en de vice-voorzitter mogen
herziene Governancecode. Tot slot heeft de bestuurder
volgens de code tezamen niet hoger zijn dan 60% van
de RvC op de hoogte gesteld van een fraudegeval in
de honorering van een ‘gewoon’ lid. Hieraan wordt
de organisatie.
reglement van de Benoemings- en
voldaan. Vergadering april Met de accountant is gesproken over de jaarrekening 2011, het accountantsverslag en de managementletter.
Bestuurdersrapportages
Het jaarverslag 2011 en het remuneratierapport over
De RvC ontvangt elk kwartaal een uitgebreide
2011 zijn besproken en goedgekeurd. Aan de hand
bestuurdersrapportage. In de rapportage wordt
van een notitie is gediscussieerd over de ontwikkeling
verantwoording afgelegd over alle lopende zaken
van de solvabiliteit en kasstromen. Er is uitvoerig
binnen de corporatie.
stilgestaan bij de aankoop van de woningen en
Een belangrijk onderdeel hiervan zijn de financiën,
garages in Oldebroek. Naar aanleiding van de herziene
zoals de geprognosticeerde resultatenrekening met
Governancecode zijn een aantal wijzigingen in de
toelichting en een verslag van de treasury-activiteiten.
profielschets van de RvC en het reglement van de RvC
Ook wordt ruim aandacht besteed aan
vastgesteld. Ook is besloten welk bureau de visitatie
volkshuisvestelijke zaken, zoals prestatieafspraken,
zal uitvoeren en hoe de raad in de visitatie zal
planmatig onderhoud, woningverbetering en
participeren. Verder is stil gestaan bij de stand van
energiebesparing, nieuwbouw, leefbaarheidsprojecten,
zaken rondom de werving van twee nieuwe leden voor
bewonersparticipatie, klanttevredenheid en
de RvC en het Jaarverslag van de Stichting
verhuurresultaten. Tot slot wordt stilgestaan bij
Huurdersorganisatie Omnia Wonen (S.H.O.W.) Tot slot
belangwekkende interne ontwikkelingen en
is de RvC geïnformeerd over de lopende
risicobeheersing.
organisatieontwikkelingen en is het nieuwe MT-lid Bedrijfsvoering en Strategie aan hen voorgesteld .
Vergaderingen
Vergadering juni
De RvC heeft in het verslagjaar vijf keer regulier
De raad is op de hoogte gesteld over de stand van
vergaderd. De voorzitter, vice-voorzitter en de
zaken rondom de organisatieaanpassingen en de
bestuurder bereiden de agenda van de vergaderingen
werving van twee nieuwe RvC-leden. In het kader van
voor. Op 29 februari heeft een extra vergadering
het eigen functioneren is afgesproken dat de voorzitter
plaatsgevonden in verband met de aankoop van 584
in de loop van het jaar met ieder lid afzonderlijke
woningen en 41 garages in Oldebroek.
gesprekken voert. Verder zijn de bestuurdersrapportage van het eerste kwartaal en de
Vergadering februari
oordeelsbrief van het CFV besproken en is het verslag
De oordeelsbrief over het verslagjaar 2010 van het
van de werkzaamheden van de
Ministerie van Binnenlandse Zaken en een rapportage van het CFV ‘Corporatie in Perspectief’ zijn behandeld.
Klachtenadviescommissie aan de orde geweest.
De volgende thema’s kwamen aan de orde: de
Besloten is een selectietraject te starten voor de keuze van een externe accountant en de daartoe te
financiële positie van Omnia Wonen en de mate waarin
ondernemen stappen zijn doorgenomen.
de relevante regels worden nageleefd. De rapportage
Aansluitend aan de vergadering heeft een
van het laatste kwartaal van 2011 en de management
themabijeenkomst plaatsgevonden met de leden van
letter van de accountant van november 2011 zijn
de RvC en het MT van Omnia Wonen.
besproken.
Jaarverslag 2012
15
Onderwerp was de betekenis van de vele
Overige bijeenkomsten
ontwikkelingen rondom corporaties voor de
De RvC heeft samen met de bestuurder en met
toezichthoudende rol van de commissaris.
medewerkers uit de organisatie een werkbezoek gebracht aan woningcomplexen in Nunspeet en Elburg.
Vergadering september
Daarbij heeft de Raad zich uitvoerig laten informeren
In de vergadering van september 2012 is
over onderhoud en lokale vraagstukken. Ook werd er in
kennisgemaakt met twee kandidaten voor de RvC. Ook
september een extra themabijeenkomst georganiseerd.
kwamen de beoordeling van het CFV en het WSW over
In deze bijeenkomst werd dieper ingegaan op de
de financiële positie aan de orde. Verder is het
onderwerpen die op de themabijeenkomst van juni aan
integriteitsbeleid besproken en is de
de orde waren geweest. Daarbij is na enige discussie
bestuurdersrapportage van het tweede kwartaal aan de
onder andere geconstateerd dat er bij de RvC-leden
orde geweest. Het aan de huidige tijd aangepaste
geen sprake is van belangenverstrengeling.
treasurystatuut en de aankoop en financiering van 625 verhuureenheden in Oldebroek zijn goedgekeurd. Het
Een delegatie van de RvC heeft een gesprek gevoerd
advies van de Auditcommissie over om Ernst & Young
met de Ondernemingsraad en hiervan verslag gedaan
als accountant te benoemen is door de Raad
aan de voltallige Raad. Een andere delegatie heeft de
overgenomen. Tot slot werd het programma van het
jaarvergadering van de S.H.O.W. Ook hiervan is
eindejaarsbezoek van de Raad vastgesteld.
verslag gedaan in de voltallige Raad.
Vergadering november
Tot slot heeft de RvC met het MT en de partners eind
In de vergadering van november zijn het jaarplan en de
november een werkbezoek gebracht aan Delft.
begroting voor 2013 alsook het Verbindingenstatuut en het Investeringsstatuut besproken en goedgekeurd.
Verantwoording
Tevens is stilgestaan bij de bestuurdersrapportage van e
het 3 kwartaal 2012 en het eindrapport van de
De RVC heeft kennisgenomen van het verslag van de
visitatiecommissie. Afgesproken is dat de
bestuurder over het boekjaar 2012. In het verslag zijn
remuneratiecommissie de beoordeling van de
opgenomen de geconsolideerde balans en
bestuurder op zich neemt en in de vergadering van
resultatenrekening 2012 en het
februari 2013 terugkoppeling geeft. Mevrouw M.E.G.
volkshuisvestingsverslag 2012.
Lindeman en mevrouw M.L.A. de Klerk zijn per 1 januari 2013 benoemd als lid van de RvC voor een
De jaarrekening is door Ernst & Young gecontroleerd
periode van vier jaar en in aansluiting hierop is het
en voorzien van een goedkeurende controleverklaring .
nieuwe rooster van aftreden vastgesteld. Voor 2013 is
De RvC stemt in met het volkshuisvestingsverslag en
de heer A. van Eijk wederom benoemd als vice-
de jaarrekening en heeft deze goedgekeurd.
voorzitter. Ook is het vergaderrooster voor 2013 vastgesteld. Tot slot is de Raad geïnformeerd over de gezamenlijke actie van Omnia Wonen en de S.H.O.W.
Harderwijk, 5 juni 2013
tegen het voorgenomen regeringsbeleid.
Jaarverslag 2012
16
Volkshuisvestingsverslag
Jaarverslag 2012
17
Jaarverslag 2012
18
1.
Strategie en beleid
1.1
Werkgebied
Stichting Omnia Wonen is een woningcorporatie die
Naast het bevorderen van de zelfstandigheid van
actief is in 12 gemeenten. Ons kerngebied bestaat uit
mensen en het leveren van maatwerk is duurzaamheid
de gemeenten op de Noordwest Veluwe (met name
het derde belangrijke thema dat hoog op onze agenda
Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet en Putten) en de
staat. Omnia Wonen wil werken aan energiebesparing
gemeenten Steenwijkerland, Amersfoort en Arnhem. In
en duurzaam bouwen, niet alleen in materiële zin, maar
het kerngebied willen we een prominente rol spelen op
ook in bewustzijn en gedrag van onszelf, onze partners
het gebied van het wonen. De gemeenten Den Haag,
en onze klanten.
Assen, Amstelveen en Utrecht rekenen we niet tot ons kerngebied. In deze gemeenten willen we een goede
Wij focussen ons kortom de komende jaren op de
beheerder zijn. Wij stoten daar woningen af als dit
volgende drie ambities:
nodig is om in het kerngebied te groeien.
-
zelfregie door wonen;
-
maatwerk in wonen;
-
duurzaamheid rond wonen.
Wij bieden woonruimte aan ongeveer 7.000 huishoudens. Dit doen we met een kleine 80
Strategische beleidslijnen
enthousiaste medewerkers.
Om deze ambities te realiseren, moeten wij binnen onze organisatie daarvoor de voorwaarden scheppen.
1.2
In het ondernemingsplan worden daarom drie
Ondernemingsplan 2011-2014
strategische beleidslijnen geschetst:
Missie, visie en ambities In ons ondernemingsplan ‘Koers met kansen’, dat geldt voor de periode 2011 tot en met 2014, is onze missie als volgt omschreven:
-
Hechter verbinden met mens en maatschappij;
-
Efficiëntere organisatie;
-
ICT intensiever benutten.
“Met maatwerk in wonen bieden wij onze klanten in al
Een sterke verbondenheid met onze klanten, partners
hun diversiteit betere kansen op zelfstandigheid.”
en de maatschappij is de levensader in het waarmaken van onze missie. We willen weten wat belanghouders van ons verwachten en we willen duidelijk zijn over wat
Omnia Wonen vindt dat het verschil tussen hen die wel
we willen en kunnen bieden. Ook willen we intensiever
of niet maatschappelijk mee kunnen komen, niet mag
samenwerken met partners, omdat we zo meer
toenemen. Daarom hebben wij een duurzame samenleving voor ogen, waarin mensen in staat zijn het heft in eigen handen te nemen. Wij willen mensen - met
mogelijkheden hebben om de zelfredzaamheid van mensen te stimuleren.
name hen die daartoe minder goed in staat zijn - betere Een professionele, efficiënte organisatie vormt de basis
kansen bieden op grotere zelfstandigheid. Een
van waaruit wij onze koers varen. Wij willen onze
belangrijke basisvoorwaarde hiervoor is een kwalitatief
organisatie zo inrichten dat wij optimaal presteren met
goede woning in een plezierige woonomgeving. Vanuit
een minimale inzet van mensen en middelen. Dit vraagt
een stabiele woonsituatie kunnen wij de kansen op
om een structuur en cultuur van gezamenlijke klant- en
zelfstandigheid bieden en stimuleren.
oplossingsgerichtheid. Daarbij willen we intensiever gebruik maken van Informatie en
Het bieden van een stabiele woonsituatie vraagt om
Communicatietechnologie (ICT) om zo kennis te
maatwerk. Er is immers sprake van een toenemende
organiseren, de primaire processen te verbeteren en de
diversiteit van onze klanten. We moeten daarom
klanten sneller en adequater te kunnen helpen.
rekening houden met de wensen en mogelijkheden van die klanten op het gebied van wonen en woonomgeving.
Jaarverslag 2012
19
Jaarplan 2012
Een relatief klein aantal complexen kent de productstrategie ‘verkoop’ en een zeer beperkt aantal
Het ondernemingsplan vertalen wij in jaarplannen. In 1
de productstrategie ‘ingrijpende renovatie’ of ‘sloop’.
het Jaarplan 2012 stonden onze voornemens voor dat jaar. In de volgende hoofdstukken leest u wat we daarvan hebben gerealiseerd. Daarbij geven wij ook
Naast de productstrategie wordt voor ieder
aan waarom wij die plannen hebben gemaakt. Zo
woningcomplex nog een aantal zaken vastgelegd. De
leggen we een verband met de ambities en de
belangrijkste zijn:
strategische beleidslijnen uit het ondernemingsplan.
de gewenste streefhuur (= huur bij nieuwe verhuur);
uitgangspunten voor het uitrustingsniveau voor
Niet alleen het ondernemingsplan gebruiken wij om
keuken, badkamer, toilet en installatiewerk;
onze jaarplannen te maken. Ook ons strategisch
het gewenste energielabel en
voorraadbeleid en de daarop afgestemde
de doelgroep die gehuisvest wordt.
prestatieafspraken met belanghouders vormen belangrijke input.
In 2012 is het portefeuillebeleid nagenoeg ongewijzigd gebleven. Ook de meeste svb-plannen zijn niet aangepast. Een aantal complexen is nader bekeken om
1.3
Strategisch voorraadbeleid
te beoordelen of we ze willen door-exploiteren of dat er
Het strategisch voorraadbeleid is erop gericht dat ons
meer ingrijpende maatregelen nodig zijn. Hiervoor
woningbezit nu en in de toekomst aansluit op de vraag.
hebben we een standaard stappenplan gemaakt dat we
Wij vinden het met name van belang dat er voldoende
in 2013 verder ontwikkelen.
betaalbare en kwalitatief goede woonruimte beschikbaar is en blijft voor mensen die qua inkomen of
Daarnaast zijn de eerste stappen gezet om ons
om andere redenen niet zelf kunnen voorzien in hun
strategisch voorraadbeleid te actualiseren en te
huisvesting.
verbeteren. Dit moet leiden tot een betere (financiële) onderbouwing van het portefeuillebeleid en een betere
Vanuit de doelstellingen van ons ondernemingsplan, de
aansluiting tussen de svb-plannen en de meerjaren
marktvraag en onze financiële mogelijkheden bekijken
onderhouds- en investeringsprognose. Verder is het de
we wat er aan onze woningportefeuille moet en kan
bedoeling dat de svb-plannen meer worden
veranderen. Per gemeente stellen we zo het
gestandaardiseerd en dat ze beter gaan aansluiten op
portefeuillebeleid vast. Het portefeuillebeleid geeft
de (gewijzigde) uitvoeringspraktijk. In
antwoord op de vraag of we woningen willen bijbouwen
uitzonderingsgevallen wijken we van de standaard af.
of ingrijpend willen renoveren en of we woningen willen
Het doel is dat het verbeterde strategische
verkopen of zelfs slopen. Wij stemmen ons
voorraadbeleid in de loop van 2013 gereed is.
portefeuillebeleid af met de gemeenten waarin wij actief zijn. We vinden dit belangrijk omdat gemeente en van hun eigen beleid. De afstemming tussen gemeente
1.4 Prestatieafspraken met belanghouders
en corporaties in ons kerngebied leggen we veelal in
Wij maken prestatieafspraken met de gemeenten in
een prestatieovereenkomst vast.
ons kerngebied. In de gemeenten buiten het
corporaties elkaar vaak nodig hebben bij het realiseren
kerngebied doen we bewust niet mee aan het brede volkshuisvestingsoverleg.
Voor het bestaande woningbezit maken we het portefeuillebeleid meer concreet in svb-plannen per woningcomplex. Verreweg de meeste complexen willen
Elburg
we nog lange tijd verhuren. Deze productstrategie
In Elburg hebben we aan het begin van het jaar samen
noemen we ‘doorexploiteren’.
met de gemeente en collega-corporatie UWOON op basis van het Prestatiecontract Wonen 2011-2015 concrete afspraken gemaakt voor het jaar 2012.
1
Het ondernemingsplan ‘Koers met kansen’ en het Jaarplan 2012 vindt u op www.omniawonen.nl
Jaarverslag 2012
20
Wij hebben toegezegd om: -
We leveren met medewerking van de gemeente
in ’t Harde 29 appartementen voor ouderen en een
diverse prestaties op het gebied van nieuwbouw,
zorgsteunpunt voor de wijk te bouwen;
revitalisering van een winkelcentrum, duurzaamheid en
de energetische kwaliteit van 223 bestaande
leefbaarheidsvraagstukken.
woningen in Elburg en ’t Harde te verbeteren; -
-
de bestaande woningen te labelen op basis van de
Steenwijkerland
mate van toe- en doorgankelijkheid voor ouderen
De gemeente Steenwijkerland en de drie in deze
en mensen met een lichamelijke beperking;
gemeente werkzame woningcorporaties hebben
gericht sociale huurwoningen toe te wijzen aan
afspraken gemaakt over:
mensen met een inkomen boven de € 33.614 en
-
de omvang van de betaalbare huurvoorraad;
samen kaders te ontwikkelen voor het opnieuw
-
de nieuwbouw;
inzetten van aangepaste woningen voor mensen
-
de grondprijzen voor sociale woningbouw;
met een beperking.
-
de herstructurering van een aantal locaties;
-
de herontwikkeling van inbreidingslocaties;
-
woonlastenbeperking, woningverbetering, veiligheid
We zijn onze toezeggingen voor de volle 100% nagekomen.
en duurzaamheid; -
Harderwijk
specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld mensen met een functionele beperking en statushouders) en
De gemeenteraad van Harderwijk heeft in mei het
-
‘Beleidsplan Wonen in Harderwijk 2012’ vastgesteld.
het energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad .
Dit plan is het vertrekpunt voor de gesprekken over een nieuwe samenwerkingsovereenkomst tussen de
Zowel de corporaties als de gemeente zijn tevreden
gemeente en de corporaties UWOON en Omnia
over de voortgang in de realisatie van de gemaakte
Wonen. De gesprekken zijn in het najaar gestart en het
afspraken.
streven is dat voor de zomer van 2013 de nieuwe overeenkomst wordt getekend. Er wordt gesproken
De huidige prestatieafspraken lopen eind 2012 af. Er is
over onder andere investeringen in de bestaande
een eerste overleg geweest over nieuwe afspraken. De
woningvoorraad, nieuwbouw en vraagstukken rondom
gesprekken worden voortgezet zodra er meer
wonen, zorg en welzijn. De huurdersorganisaties zijn
duidelijkheid is over de gevolgen van de
direct bij de gesprekken betrokken.
Kabinetsplannen. Vertrekpunt voor de gesprekken is de in gemeenteraad in mei 2012 vastgestelde ‘Visie op wonen en leefbaarheid’.
Vooruitlopend op de nieuwe overeenkomst hebben wij aan de gemeente € 10.000 toegezegd voor het aanstellen van een coach voor starters op de
Arnhem
koopmarkt. De coach maakt onderdeel uit van een
De gezamenlijke corporaties en de gemeente Arnhem
groter pakket aan maatregelen die de gemeente, in
hebben op 1 april de nieuwe prestatieafspraken
samenwerking met haar partners, voor starters op de
getekend. De afspraken zijn gebaseerd op ’De
koopmarkt ontplooit.
Arnhemse Woonagenda 2011-2015’ en hebben betrekking op de volgende thema’s:
Nunspeet
bouwen en beheren;
De gesprekken met de gemeente Nunspeet over
variatie en keuze;
nieuwe prestatieafspraken lopen om diverse redenen
wonen, welzijn en zorg;
vertraging op. Eind 2012 is door de gemeente een
sociaal investeren en
nieuwe voorzet gemaakt. Dit leidt in 2013 mogelijk tot
duurzaam bouwen.
een nieuw akkoord. Dat er nog geen nieuwe prestatieafspraken zijn, neemt niet weg dat er op projectbasis goed wordt samengewerkt.
Jaarverslag 2012
21
De afspraken die voor Omnia Wonen van belang zijn
Resultaten IPD/aeDex
gaan met name over de woonruimteverdeling, de betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad en het
Omnia
Bench-
investeren in energiebesparende maatregelen in de
Wonen
mark
2,9%
1,7%
Totaal rendement
bestaande woningvoorraad. Amersfoort
- indirect rendement
-0,7%
-1,4%
- direct rendement
3,6%
3,1%
Eind 2012 hebben de gemeente Amersfoort en de corporaties de Alliantie, Portaal en Omnia Wonen het
Maatschappelijk dividend
convenant Samen Duurzaam ondertekend. Er is
Exploitatiekosten per
afgesproken in de bestaande voorraad tot een CO2
Verhuureenheid
2,0%
1,8%
€ 1.925
€ 2.418
reductie van minimaal 2% per jaar te komen. Verder zijn in het convenant afspraken gemaakt over onder
Het totale rendement kwam in 2011 uit op 2,9%. Dit
andere nieuwbouw en duurzame energie. Over andere
rendement is opgebouwd uit een direct en een indirect
onderwerpen zijn nog geen nieuwe prestatieafspraken
rendement. Het directe rendement kwam uit op 3,6%
gemaakt. Wel zijn er verschillende gesprekken geweest
en drukt het resultaat van de dagelijkse bedrijfsvoering
over de volgende thema’s:
uit. In dit rendement zitten enerzijds de huurinkomsten
regionale woonruimteverdeling;
en anderzijds de aan het vastgoed direct toe te
spoedzoekers;
rekenen uitgaven, zoals onderhoud en beheer,
verkopen;
verwerkt. Het indirecte rendement geeft de
huurbeleid en
waardeontwikkeling van het vastgoed weer. Hierin zijn
achtervang gemeente bij WSW-garantie.
ook de investeringen in het vastgoed en aan- en verkopen meegenomen. In 2011 is de waarde van ons
De gemeente en de corporaties hebben de intentie in
vastgoed met 0,7% gedaald. Zowel het directe als het
2013 over bovenstaande onderwerpen alsnog
indirecte rendement lag boven het rendement van de
prestatieafspraken te maken.
benchmark. De benchmark geeft de resultaten van alle circa 40 deelnemende corporaties tezamen weer.
Bestuurlijk en ambtelijk overleg Op bestuurlijk en ambtelijk niveau hebben wij
Onze bijdrage aan de betaalbaarheid van de huren en
regelmatig contact met de gemeenten en andere
de leefbaarheid, het zogenaamde maatschappelijke
belanghouders. Deze contacten zijn van diverse aard.
rendement, bedroeg in 2010 2,0%. Dit is het rendement
Sommige contacten zijn met name gericht op het
dat we, gezien onze doelstellingen, bewust laten liggen
onderhouden en uitbouwen van netwerken. In andere
door geen markthuren te vragen en te investeren in
contacten komen meer concrete zaken als
leefbaarheid.
prestatieafspraken, projecten of We zijn zeer tevreden met de behaalde resultaten. Die
samenwerkingsovereenkomsten aan de orde.
hebben we onder andere te danken aan een efficiënte bedrijfsvoering. De efficiency ratio (de totale
1.5
aeDex
exploitatiekosten als percentage van de huur) kwam uit
Wij willen onze prestaties graag in perspectief plaatsen
op 34,0%. Slechts vier van deelnemende corporaties
en doen daarom mee aan de IPD/aeDex corporatie
hadden een lagere ratio. Het gemiddelde van de
vastgoedindex.
deelnemers lag op 44,7%.
De belangrijkste resultaten over het boekjaar 2011
Behalve als benchmarkinstrument willen we de aeDex
1
ook gaan gebruiken voor ons strategisch
zijn:
voorraadbeleid.
1
Resultaten over het boekjaar 2012 zijn pas na het vaststellen van dit jaarverslag bekend.
Jaarverslag 2012
22
1.6
Visitatie
1.7
Externe ontwikkelingen
Omnia Wonen heeft zich in 2012 weer laten visiteren.
Externe ontwikkelingen zijn van grote invloed op de
Onze prestaties over de periode 2008-2011 zijn vanuit
mate waarin en de wijze waarop we onze ambities
verschillende perspectieven beoordeeld. De scores
waar kunnen maken. De maatregelen van het Kabinet
luiden als volgt:
Rutte II hebben enorme gevolgen voor huurders,
presteren naar ambitie
7,0
woningcorporaties en starters op de koopmarkt.
presteren naar opgaven
7,0
Huurders krijgen met grote huurstijgingen te maken.
presteren volgens belanghouders
7,2
Dat geldt zeker voor de middeninkomensgroepen, voor
presteren naar vermogen
7,3
wie de koopmarkt of de vrije sectorhuur veelal geen
Governance
7,1
alternatief biedt. Maar ook de lagere inkomensgroepen krijgen te maken met een huurstijging die ruim boven
Het geïntegreerde eindoordeel komt uit op een 7,1. De
de inflatie uitkomt. Weliswaar komen de allerlaagst
visitatiecommissie kenmerkt Omnia Wonen als een
betaalden veelal in aanmerking voor huurtoeslag, maar
corporatie die in balans is en die, gezien haar omvang
deze regeling is de laatste jaren behoorlijk versoberd.
en de grootte van het werkgebied, een prestatie heeft geleverd die boven het gemiddelde uitkomt.
Woningcorporaties wordt een beperking van het werkveld, directe aansturing door gemeenten en een
De voor de visitatie voorgeschreven methodiek wijkt
forse verhuurdersheffing in het vooruitzicht gesteld. De
fors af van de methodiek die bij onze eerste visitatie,
heffing bedraagt voor Omnia Wonen naar verwachting
die betrekking had op de periode 2004-2007, moest
in 2013 circa € 1,5 ton, maar loopt de jaren daarna snel
worden gebruikt. Desalniettemin komen de visitatoren
op tot ruim € 5,5 miljoen in 2017 en daarna. Ook de
tot de conclusie dat Omnia Wonen in de afgelopen vier
financiële ondersteuning van collega corporaties via het
jaar beter is gaan presteren.
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting doet een flinke aanslag op onze financiële middelen. Dit heeft
We zijn trots op de behaalde resultaten, maar dat is
gevolgen voor onze mogelijkheden om te investeren in
zeker geen reden om achterover te gaan leunen. Met
bijvoorbeeld nieuwbouw, de energetische kwaliteit van
het visitatierapport hebben we een aantal concrete
de bestaande woningen en leefbaarheid.
aandachtspunten aangereikt gekregen waarmee we aan de slag gaan. Wij gaan daarom:
De afnemende investeringen door woningcorporaties
de beleidscyclus verder optimaliseren door
komen bovenop de al vanwege de economische crises
geformuleerde ambities beter te vertalen in termen
en de strengere hypotheekeisen afgenomen productie
van output en outcome;
op de koopmarkt . Tel daar de beperking van de
het leefbaarheidsbeleid duidelijker formuleren en
hypotheekrenteaftrek en de strengere
communiceren met onze huurders en andere
toewijzingsregels die woningcorporaties moeten
belanghouders;
hanteren bovenop en het plaatje van een woningmarkt
het duurzaamheidsbeleid duidelijker voor het
in het slob is compleet.
voetlicht brengen;
een afwegingskader voor investeringen opstellen en
Vanuit een solide basis laat Omnia Wonen zich niet
de begrotingssystematiek voor onderhoud en
van de wijs brengen. Vol enthousiasme zetten we
leefbaarheid verbeteren.
ons in om voorgenomen plannen af te maken en nieuwe plannen op te pakken. We zullen telkens, naar gelang de maatregelen van het Kabinet meer vast komen te staan, beoordelen of we ons programma moeten aanpassen. Het is niet denkbeeldig dat we ingrijpende maatregelen moeten treffen. Maar tot dat vast staat doen we ons uiterste best om zoveel mogelijk onze plannen te verwezenlijken.
Jaarverslag 2012
23
Jaarverslag 2012
24
2.
Participatie
2.1
Beleidskader
Wij vinden een huurverhoging die gelijk is aan de
Sterke verbondenheid met onze klanten, partners en
inflatie gezien de regeringsplannen en
maatschappij is de levensader in het waarmaken van
kostenontwikkelingen alleszins redelijk. Ons
onze missie. Omnia Wonen vindt het daarom belangrijk
voornemen om de huren van huishoudens met een
om te weten wat er onder huurders en belanghouders
inkomen van meer dan € 43.000 een extra
leeft, wat ze van ons verwachten en wat ze te bieden
huurverhoging te geven, waar de S.H.O.W. ook
hebben. En andersom is het goed dat men weet met
bezwaar tegen had, kon uiteindelijk niet doorgaan. De
welke vraagstukken wij bezig zijn en wat wij tot onze
daarvoor benodigde aanpassing in de wetgeving was
taak en verantwoordelijkheid rekenen. We hebben
niet tijdig afgerond.
elkaar nodig voor het realiseren van onze ambities en plannen. De inbreng van huurders en belanghouders
Naast de adviesaanvragen hebben wij met de
gebruiken we bij het formuleren, bijstellen en uitvoeren
S.H.O.W. gesproken over de visitatie, het jaarplan en
van ons beleid.
de begroting 2013, ons milieubeleid, asbestproblematiek, de stand van zaken bij diverse prestatieafspraken en de plannen van het Kabinet
2.2
Rutte II. Dit laatste heeft tot een gezamenlijk actie
Bewonersparticipatie
geleid waarin de regering wordt opgeroepen haar
De participatie van bewoners vindt in verschillende
plannen te laten varen. Ruim 5.000 huurders van
vormen plaats. Zowel centraal als lokaal praten wij met
Omnia Wonen hebben gehoor gegeven aan de oproep
(vertegenwoordigers van) onze huurders. Daarnaast
een daartoe strekkende petitie te onderteken.
onderzoeken wij de woonwensen en tevredenheid van (toekomstige) bewoners en betrekken hen bij de bouw
Het convenant Samen Duurzaam Amersfoort is door de
of onderhoud van hun woning.
S.H.O.W. met een formele steunbetuiging onderschreven. In de jaarvergadering van de S.H.O.W.
Huurdersorganisatie
hebben we een uitleg gegeven over de
De Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen
organisatieveranderingen die we doorvoeren. Deze
(S.H.O.W.) is een belangrijke gesprekspartner van
moeten leiden tot een betere en efficiëntere
Omnia Wonen. De S.H.O.W. adviseert ons over
dienstverlening aan huurders en woningzoekenden.
(beleids-)zaken die de belangen van al onze huurders raken. In 2012 is advies gevraagd over: -
de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli;
-
incassokosten bij huurachterstand;
-
woningaankoop Oldebroek en
-
beleid bij binnenrenovaties.
Lokale huurdersorganisaties Als wij iets te bespreken hebben over een groep woningen, dan doen wij dit het liefst met de lokale bewonerscommissies of bewonersgroepen. In 2012 waren er 23 bewonerscommissies en –verenigingen actief, per saldo evenveel als in 2011. De onderwerpen
De S.H.O.W. plaatste diverse kanttekeningen bij onze
waarover is gesproken hangen af van de lokale situatie
voorstellen. Dit heeft er toe geleid dat we de procedure
en liepen uiteen van verkeersoverlast en
rondom het innen van incassokosten bij
parkeervoorzieningen tot schoonmaak van
huurachterstand hebben verduidelijkt en ons beleid
gemeenschappelijke ruimten en (buren)overlast.
voor binnerenovaties op onderdelen hebben aangepast en verhelderd. Het beleid bij binnenrenovaties is
Wij betrekken bewonerscommissies ook bij
overigens mede tot stand gekomen op basis van de
onderhoudsprojecten. Als een woningcomplex geen
inbreng van een aantal leden van de S.H.O.W. Met de
bewonerscommissie heeft, richten wij een tijdelijke
aankoop van woningen in Oldebroek kon de S.H.O.W.
bewonersadviesgroep op. Vanaf de voorbereiding tot
instemmen. Het advies om de huren met 1,5% in plaats
en met de afronding van een onderhoud- of
van 2,3% te verhogen, hebben we niet overgenomen.
renovatieplan zitten wij met deze bewoners om tafel.
Jaarverslag 2012
25
Zij denken en beslissen mee over bijvoorbeeld de
In 2013 gaan we van start met een Klanten Contact
verschillende keuzemogelijkheden. Of over de manier
Centrum (KCC) waardoor al onze huurders en andere
waarop wij de overlast voor de huurders zoveel
klanten tijdens kantooruren bij ons terecht kunnen. In
mogelijk kunnen beperken. In het afgelopen jaar waren
2014 willen we voor individuele klantvragen zeven
twee bewonersadviesgroepen actief, één in Elburg en
dagen per week, 24 uur per dag digitaal bereikbaar zijn.
één in Nunspeet. In 2012 zijn 13 onderhoudsprojecten geëvalueerd. Dit jaar hebben we voor de derde keer een
Hiervan hadden er acht betrekking op
bewonerscommissiedag georganiseerd. Deze dag
binnenonderhoud en vijf op buitenonderhoud.
had tot doel de onderlinge contacten tussen
Bewoners waren tevreden tot zeer ontevreden over
bewonerscommissies, de S.H.O.W. en Omnia
zowel het proces als het eindresultaat van de projecten.
Wonen te verbeteren. Het centrale thema was dit
De uitkomsten van de onderzoeken naar het
keer leefbaarheid: participatie en communicatie. In
binnenonderhoud zijn meegenomen bij het vorm geven
een interactief programma kregen de deelnemers
van nieuw beleid op dit terrein.
gereedschap aangereikt om met het thema aan de Eens in de drie à vier jaar houden we een algemeen
slag te gaan en verbindingen te leggen.
klanttevredenheidsonderzoek. Hierin vragen we De activiteiten van de centrale en lokale
bewoners hun mening over de woning, de
huurdersorganisaties zijn erg belangrijk. Daarom
woonomgeving en de dienstverlening van Omnia
ondersteunen wij ze graag ook financieel. In 2012 is
Wonen. Dit zijn de belangrijkste resultaten van het eind
ruim € 51.000,- uitgegeven aan bewonersparticipatie.
2011 uitgevoerde onderzoek:
Gemiddeld is dit ongeveer € 7,65 per woning. Het jaar
De woning scoort gemiddeld een 7,4 (2008: 7,34);
daarvoor was het totaalbedrag ongeveer € 63.000,-.
De dienstverlening scoort gemiddeld een 7,4 (2008:
Tevredenheidsonderzoeken
7,35); De tevredenheid van onze huurders wordt regelmatig
De woonomgeving wordt gemiddeld gewaardeerd met een 7,6 (2008: 7,25).
gemeten. We analyseren de resultaten en als dat nodig en mogelijk is, dan veranderen wij bijvoorbeeld ons
De resultaten uit het algemeen
beleid of onze manier van werken.
klanttevredenheidsonderzoek gebruiken we onder andere bij het opnieuw inrichten van onze
Ook in 2012 onderzochten we hoe tevreden onze
klantprocessen, bewonersparticipatie,
huurders waren over onze dienstverlening. Huurders
energiebesparingsprojecten en als onderlegger voor
die een nieuwe woning betrokken, een woning verlieten
het strategisch voorraadbeleid.
of een reparatieverzoek indienden, ontvingen achteraf een schriftelijke enquête. Op de meeste onderdelen scoren we ruim voldoende. Voor de afhandeling van de
2.3
Duurzaamheid: bewustwording
huuropzegging krijgen wij een 8,1, voor de
In het bijzonder betrekken wij onze bewoners bij onze
klantgerichtheid bij het betrekken van een bestaande
ambitie om een bijdrage te leveren aan de kwaliteit van
woning een 8,1, voor de dienstverlening rondom een
milieu en klimaat. Investeren in de energetische
nieuwbouwwoning een 8,1 en voor de algemene
kwaliteit van nieuwe en bestaande woningen alleen is
tevredenheid bij het afhandelen van een
niet voldoende om tot lager energieverbruik te komen.
reparatieverzoek een 8,1. In 2011 waren de scores
Het gedrag van mensen is minstens zo belangrijk.
respectievelijk 8,1 , 8,2, 7,7 en 7,9. Daarom hebben wij 15 huurders opgeleid tot Een verbeterpunt dat iedere keer terugkomt, zijn de
energieambassadeur en in 2013 zal nog een aantal
beperkte telefonische bereikbaarheid en openingstijden
volgen. De betrokken huurders krijgen een training
van de woonwinkels.
waarin ze alles leren over energie en energieverbruik en waar de belangrijkste besparingen te behalen zijn.
Jaarverslag 2012
26
Na afloop van de training zijn de ambassadeurs in staat
We zetten niet alleen in op de bewustwording van onze
anderen te adviseren en te begeleiden bij hun
huurders, maar ook op die van onze medewerkers.
energieverbruik.
Want alleen gemotiveerde medewerkers kunnen onze
We hebben een publiciteitscampagne gevoerd om
milieudoelstellingen uitdragen.
huurders te interesseren voor het ontvangen van een energieadvies. Dit heeft in 2012 geleid tot zo’n vijftig
2.4
aanvragen.
Klachtenadviescommissie
We willen van onze fouten leren. Bewoners met Daarnaast wordt er nog een groep ambassadeurs
klachten over Omnia Wonen, kunnen altijd terecht bij
opgeleid waarvan de woning goed geïsoleerd is of
de woonconsulent. Is de klant niet tevreden over de
wordt. Zij kunnen buren meer vertellen over de
oplossing, dan kan hij zijn klacht neerleggen bij de
energiebesparende maatregelen die zijn toegepast en
bestuurder. Vrijwel altijd wordt het bezwaar in goed
deze direct in de praktijk laten zien. Ook kunnen ze
overleg tussen de klant en Omnia Wonen opgelost.
goed uitleggen wat de voordelen zijn van het laten
Komen de bewoner en Omnia Wonen er samen niet
isoleren van een woning en wellicht twijfelaars
uit? Dan kan de bewoner zijn klacht voorleggen aan
overtuigen mee te doen aan door Omnia Wonen uit te
een onafhankelijke Klachtenadviescommissie. De
voeren isolatiemaatregelen.
uitspraak van de Klachtenadviescommissie wordt in principe opgevolgd.
Ook brengen we met enige regelmaat het instrument Beter Peter onder de aandacht van de huurders. Dit
Er zijn vijf corporaties aangesloten bij de
doen we in het bijzonder bij onderhoudsprojecten
Klachtenadviescommissie:
waarbinnen energiebesparende maatregelen worden
-
getroffen. Beter Peter is een bespaarprogramma
UWOON met woningen in Elburg, Ermelo en Harderwijk, Ermelo;
waarbij huurders via de computer een persoonlijk
-
Woningstichting Putten uit Putten;
actieplan op kunnen stellen. Ook bij de uitvoering van
-
Woonpalet uit Zeewolde;
zo’n plan kan het programma begeleiden met adviezen
-
Triada woondiensten met huurders in Epe, Hattem
en tips. Met Beter Peter kan een huurder al snel € 150,-
en Heerde;
op zijn of haar energiekosten besparen.
-
In Steenwijkerland is samen met de gemeente en de
Omnia Wonen voert het secretariaat van de commissie.
Omnia Wonen.
andere corporaties in 2011 een campagne gestart om groene stroom te promoten. Deze campagne liep door
Alle huurders van Omnia Wonen, dus ook onze
tot in 2012 en is een uitvloeisel van de
huurders buiten het kerngebied, kunnen de
prestatieafspraken. Helaas was de campagne geen
Klachtenadviescommissie inschakelen. De
overweldigend succes.
Klachtenadviescommissie behandelde afgelopen jaar twee klachten. Beide klachten hadden geen betrekking
Als onderdeel van de klimaatcampagne Veluwe
op Omnia Wonen. Wel is een klacht over Omnia
Duurzaam hebben we samen met de gemeente
Wonen terug verwezen omdat de procedure nog niet
Nunspeet duurzaamheidsboxen beschikbaar gesteld.
volledig was doorlopen. Een tweede klacht over Omnia
Bewoners konden zo’n box winnen bij deelname aan
Wonen is niet ontvankelijk verklaard omdat deze
een duurzaamheidsquiz. De box is in het kader van een
betrekking had op de huurprijs en het algemeen beleid.
regionaal bewustwordingsprogramma met zorg samengesteld door leerlingen van het Nuborgh College Veluvine in Nunspeet.
2.5
Belanghouders
Zowel op bestuurlijk als uitvoerend niveau zijn er formele en informele contacten met partners zoals collega-corporaties, gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties, politie, hulporganisaties en aannemers.
Jaarverslag 2012
27
Rondetafelbijeenkomsten
Zo maken we bijvoorbeeld prestatieovereenkomsten,
In ons kerngebied onderhouden wij intensief contact
hebben overleg over bouw- en onderhoudsplannen,
met gemeenten en andere belanghouders. Wij
hebben contacten met zorg- en welzijnspartijen en
organiseren in deze gemeenten
doen wijkschouwen met onder andere wijkagenten en
rondetafelbijeenkomsten.
buurtbeheerders. Door ons voortdurend op allerlei
Per bijeenkomst nodigen we ongeveer tien
niveaus te verbinden met onze belanghouders zijn wij
belanghouders uit. De gesprekken spitsen zich toe op
in staat optimaal gebruik te maken van elkaars
de lokale situatie. Om er voor te zorgen dat deze
capaciteiten. Samen kunnen we mensen helpen –
bijeenkomsten voor alle deelnemers voldoende blijven
vanuit een stabiele woonsituatie – zo zelfstandig
opleveren, hebben we de frequentie teruggebracht van
mogelijk de regie over hun eigen bestaan te voeren.
één keer in de twee jaar naar één keer in de drie jaar.
Daarvoor willen we ons inzetten, met name als het gaat
1
In 2012 waren dit Steenwijkerland en Amersfoort .
om mensen die niet of minder zelfredzaam zijn.
Tijdens de rondetafelbijeenkomst in Steenwijkerland passeerden de volgende onderwerpen de revue:
kansen en bedreigingen door een terugtrekkende overheid;
huisvesting van senioren;
nut en verbetermogelijkheden van de woonzorgzones;
samenwerking met welzijnsorganisaties.
Aan de tafel in Amersfoort deden de volgende onderwerpen de ronde:
samenwerking met en tussen zorg- en welzijnsorganisaties;
samenwerking tussen professionals en vrijwilligers bij ‘problemen achter de voordeur’;
hulpverlening aan mensen met psychiatrische problematiek;
actuele ontwikkelingen rondom de scheiding van wonen en zorg en de betekenis daarvan voor het lokale WMO-beleid.
De bijeenkomsten leiden tot meer begrip voor elkaars standpunten. Het geeft inzicht in ieders belangen en de afwegingen die gemaakt moeten worden. Daarnaast ontvangen de aanwezigen waardevolle input voor hun eigen beleid en programma’s. Voor ons vormen de bijeenkomsten bovendien een goede basis voor het verder uitbouwen van de samenwerking. Overig Naast de drie jaarlijkse rondetafelbijeenkomsten ontmoeten wij onze belanghouders op tal van andere gelegenheden.
1
Het verslag van de bijeenkomsten is te vinden op www.omniawonen.nl.
Jaarverslag 2012
28
3.
Het woningbezit
3.1
Beleidskader
Wij maken onderscheid tussen gemeenten in het
De kosten voor het in eigendom verkrijgen van de
kerngebied en de overige gemeenten. In het
woningen lagen in alle projecten onder de € 200.000,-.
kerngebied hebben wij intensief contact met gemeenten en andere belanghouders. Dat zijn de
In het dorp Hierden, gemeente Harderwijk, zijn 17
plaatsen waar wij ons ook actief richten op nieuwbouw
sociale huurwoningen in verhuur gegaan. De woningen
en aankoop. In de overige gemeenten spelen we een
maken deel uit van de eerste fase in het
minder actieve rol, maar zijn we wel een adequate
nieuwbouwplan De Hoge Varen. In de
beheerder. Zo nodig stoten wij daar woningen af als dit
Ontwikkelcombinatie De Hoge Varen Hierden V.O.F.
nodig is om in het kerngebied te groeien.
realiseren we in dit plan in diverse prijsklassen ook nog 26 koopwoningen. Hiervan zijn er in 2012 16 gebouwd, waarvan eind 2012 twee nog niet waren verkocht.
In het kerngebied willen we een bijdrage leveren aan het terugdringen van het (kwalitatieve) woningtekort. Wij bouwen met name sociale huurwoningen, maar ook
We hebben in Hulshorst, gemeente Nunspeet, 16
goedkopere koopwoningen en huurwoningen in de vrije
eengezinswoningen opgeleverd. Het gaat om acht
sector. Naast woningen realiseren wij gebouwen met
sociale huurwoningen en om acht koopwoningen. De
een maatschappelijke functie.
architectuur komt overeen met wat in de jaren dertig gebruikelijk was op de Veluwe. Alle woningen zijn verhuurd dan wel verkocht.
Onze nieuwbouw-, aankoop- en verkoopplannen vloeien voort uit ons strategisch voorraadbeleid en de prestatieafspraken die we met gemeenten maken.
In Elspeet, gemeente Nunspeet, overhandigden wij de
Uitgangspunt voor het strategisch voorraadbeleid en de
sleutel aan de bewoners van vijf sociale huurwoningen.
prestatieafspraken is dat ons woningaanbod nu en in
Het zijn qua architectuur dezelfde woningen als in
de toekomst aansluit op de vraag van
Hulshorst.
woningzoekenden. Wij vinden het met name belangrijk dat er voldoende betaalbare en kwalitatief goede
In aanbouw genomen
woonruimte is voor mensen die qua inkomen of om
Het afgelopen jaar zijn we begonnen met de bouw van
andere redenen niet zelf kunnen voorzien in hun
vier projecten, waarvan één bij het opstellen van het
huisvesting.
Jaarplan 2012 nog niet was voorzien. Twee projecten uit het Jaarplan 2012 zijn doorgeschoven naar de
Wij stimuleren de toekomstige huurders hun wensen en
toekomst. Dit heeft te maken met de ontwikkelingen op
behoeften vroegtijdig in te brengen. Zo zorgen wij
de woningmarkt en de regelgeving op het raakvlak van
ervoor dat onze woningen en ons maatschappelijk
wonen en zorg.
vastgoed zo goed mogelijk worden afgestemd op de behoeften van de uiteindelijke gebruiker. Door te
In ’t Harde, gemeente Elburg, bouwen wij 29
bouwen volgens het bouwbesluit investeren we
appartementen, waarvan 25 in de sociale huur en 4 in
bovendien fors in de energetische kwaliteit van de
de vrije sector. In hetzelfde gebouw worden ook een
nieuwbouw.
aantal ruimten voor een zorgpartij gerealiseerd. Het complex wordt in het voorjaar van 2013 opgeleverd.
3.2
Als onderdeel van de revitalisering van het
Nieuwbouw
winkelcentrum De Binnenhof is in Nunspeet gestart
Gerealiseerde nieuwbouw We hebben in 2012, zoals ook voorzien in het Jaarplan,
daarboven 16 sociale huurappartementen. De
drie nieuwbouwprojecten opgeleverd. Het gaat in totaal
oplevering wordt in het voorjaar van 2013 verwacht.
om 30 huurwoningen en 24 koopwoningen.
Jaarverslag 2012
met de bouw van een nieuwe winkelruimte met
29
De revitalisering van het winkelcentrum, dat ons
Nunspeet
eigendom is, hebben we opgepakt om de
-
20 zorgstudio’s voor beschermd wonen in Elspeet;
verhuurbaarheid van het centrum ook voor de toekomst
-
40 appartementen nabij het centrum van Nunspeet,
veilig te stellen. Zo geven we de leefbaarheid van de
waarvan minimaal 28 in de sociale huur.
omliggende wijk een nieuwe impuls. Steenwijkerland e
Het derde project betreft de 1 fase van de nieuwe
-
Meenthehof in Steenwijk. De 10 garageboxen en 18
22 sociale huurwoningen in Kornputkwartier (in latere fase mogelijk nog circa 20 woningen);
aanleunwoningen zijn gesloopt. Dit zijn er zes
-
e
2 fase nieuwe Meenthehof.
woningen meer dan in eerdere instantie was voorzien. Na de sloop is gestart met de bouw van 42 sociale
Verder participeren wij in Arnhem in Schuytgraaf CV in
huurappartementen met daaronder 18 zorgstudio’s. De
de bouw van koopwoningen. De stagnerende
e
verwachting is dat de 1 fase eind 2013 of begin 2014
woningmarkt heeft ertoe geleid dat samen met de
e
is afgerond. In de 2 fase wordt een nieuwe
collega corporaties is besloten de activiteiten in
recreatieruimte gerealiseerd, de huidige recreatieruimte
Schuytgraaf af te bouwen.
en serviceflat met 48 eenheden gesloopt en 54 nieuwe appartementen gebouwd.
Tot slot is er nog een aantal plannen in onderzoek. Dit
De bewoners van de gesloopte woningen zijn naar de
zijn plannen voor Elburg, Harderwijk en Nunspeet.
huidige serviceflat verhuisd. Een woonconsulent heeft
Bovendien hebben we grondposities in Amersfoort
hen hierin begeleid. Voor bewoners die niet op een
(Vathorst Noord), Elburg (De Dijkjes en
eigen netwerk konden terugvallen, is hulp bij de
Zuiderzeestraatweg) en Steenwijkerland
verhuizing geregeld.
(Gasthuisstraat). Wij zijn, in overleg met de gemeente Amersfoort, met concrete plannen bezig voor de
Tot slot hebben we een nieuwbouwproject
grondpositie in Vathorst Noord. In Elburg is het
overgenomen van een ontwikkelaar. Het gaat om 25
bestemmingsplan vastgesteld, maar is de start van de
eengezinswoningen in Oldebroek die we in 2013 als
bouw voorlopig uitgesteld tot na 2020. In Steenwijk
sociale huurwoning in de markt zetten.
wordt samen met de gemeente gezocht naar de beste invulling van deze kleine binnenstedelijke locatie.
De hiervoor genoemde projecten in ’t Harde en Steenwijk bestaan voor een deel uit maatschappelijk
Maatwerk
vastgoed. Maatschappelijk vastgoed moet sinds 2011
Alle woningen leveren wij op met een eigentijds
aanbesteed worden. Beide projecten hebben wij, zoals
afwerkingsniveau. Willen de huurders of kopers meer
de meeste nieuwbouwprojecten, in een bouwteam
luxe of andere voorzieningen in de woning dan het
ontwikkeld. De afspraken hiervoor dateren van voor
standaardpakket biedt? Dan is dit natuurlijk mogelijk.
2011.
Voor deze extra’s betalen zij een meerprijs. Op deze manier kunnen toekomstige bewoners hun woning
Er is in 2012 grond aangekocht voor de hiervoor
naar eigen wens laten uitvoeren.
genoemde projecten in Nunspeet, Steenwijk en Oldebroek. De grond voor het project in ’t Harde
Duurzaamheid
hadden we al langer in bezit.
Nieuwe woningen bouwen wij volgens het laatste bouwbesluit en voldoen dus aan de meest recente
Nieuwbouw in voorbereiding
milieueisen. Om te voldoen aan de milieueisen voor
De twee doorgeschoven projecten zijn wel in
nieuwbouw maken we gebruik van:
voorbereiding genomen. Daarnaast is aan een aantal
andere projecten gewerkt. Hieronder staat een
een optimale noord-zuid oriëntatie van de woningen;
overzicht van de plannen die in voorbereiding zijn.
bouwkundige zonweringen (overstek);
gevel-, vloer-, en dakisolatie en isolatieglas (driedubbel) en
Jaarverslag 2012
30
goede kierdichting.
In een aantal projecten gebruiken wij nieuwere
deel van hun bezit in de gemeente Oldebroek. Het gaat
technieken. Zo passen wij in de projecten De Binnenhof
om:
en De Meenthehof warmte terugwin (wtw) installaties,
554 eengezinswoningen;
led-verlichting en driedubbel isolatieglas toe. In de
12 appartementen, verdeeld over 4
Meenthehof komen bovendien zonnepanelen voor het
woongebouwen;
elektraverbruik in de algemene ruimten, een ‘energie
18 KoopGoedkoop woningen en
leverende lift’ en een mos-sedum dak voor de
41 garages.
recreatieruimte. Verder worden met het oog op duurzaam onderhoud in de Meenthehof aluminium
De formele overdracht heeft op 2 januari 2013
kozijnen toegepast.
plaatsgevonden. De in paragraaf 3.2 genoemde overname van een nieuwbouwproject in Oldebroek van een ontwikkelaar houdt verband met de overname van
3.3
Verkoop en aankoop
het bezit van deltaWonen.
Verkoop 2012 Er zijn het afgelopen jaar tien woningen verkocht,
Kopen met Korting
waarvan negen in Nunspeet en één in Assen. Bij
In Putten, zijn onder het label Kopen met Korting in de
verkoop geven we geen kortingen of andere voordelen.
periode 2006-2011 100 woningen gebouwd. Bij deze
De boekwinst op de verkochte huurwoningen bedraagt
koopconstructie wordt de koper eigenaar van de opstal
in 2012 ruim € 1,4 miljoen.
en koopt hij de grond tegen een eeuwigdurende erfpacht af. De grond is in eigendom van Omnia Wonen.
Geplande verkoop Aan het einde van 2012 zijn er nog 453 huurwoningen die voor verkoop zijn gelabeld.
Onder het label Kopen met Korting krijgt de koper een
-
413 in Nunspeet;
korting op de taxatiewaarde van de woning (opstal en
-
34 in Harderwijk;
grond). De koper is verplicht de woning terug te
-
5 in Assen en
verkopen aan Omnia Wonen. Uitgangspunt is dat de
-
1 in Steenwijkerland (Eesveen).
koper de oorspronkelijke koopprijs , onder aftrek van de korting, terugkrijgt. Een waardestijging of –daling wordt
De woningen zijn in het verleden door ons aangewezen
volgens een van te voren vastgelegde sleutel gedeeld
voor verkoop. Allereerst bieden wij de zittende huurder
tussen de koper en Omnia Wonen. De waarde van
de kans de woning te kopen. Is hij niet geïnteresseerd,
eventueel aangebrachte verbeteringen is volledig voor
dan kan hij gewoon blijven huren. Gaat hij verhuizen?
de koper. Omnia Wonen verkoopt de woning
Dan bieden wij de woning te koop aan op de vrije
vervolgens weer met korting door aan de opvolgende
markt. Daarbij hebben huurders van andere woningen
koper.
van Omnia Wonen voorrang. Zo stimuleren we dat
Met deze constructie bieden wij mensen die wat minder
huurwoningen vrij komen voor mensen die op de
te besteden hebben, de kans een woning te kopen en
huurmarkt zijn aangewezen.
blijven er goedkope woningen beschikbaar voor starters. In 2012 zijn er 6 woningen opnieuw aan- en verkocht.
Aankoop Begin 2012 hebben we 15 woonwagenstandplaatsen overgenomen van de gemeente Nunspeet. Daarmee is
KoopGoedkoop
uitvoering gegeven aan eerder gemaakte afspraken.
Wij hebben de afgelopen jaren 81 woningen onder het
De plaatsen hadden we al in beheer. De woonwagens
label KoopGoedkoop gerealiseerd. Het gaat om 23
zijn in eigendom van de huurders van de
woningen in Elburg, 32 woningen in Nunspeet en 26
standplaatsen.
woningen in Harderwijk. Ook bij deze constructie koopt de koper alleen de opstal en is de grond in eigendom van Omnia Wonen.
Met woningcorporatie deltaWonen hebben we overeenstemming bereikt over de overname van een
Jaarverslag 2012
31
De grond wordt in erfpacht uitgegeven en daarvoor
Daarnaast hebben onder de andere constructie drie
wordt door de koper van de opstal jaarlijks een canon
nieuwe eigenaren de grond van ons gekocht. Het gaat
aan Omnia Wonen betaald. Op deze canon verlenen
om één woning in Elburg en twee woningen in
wij een korting, die geleidelijk aan minder wordt. In het
Harderwijk.
eerste jaar is de korting 100%, in het tweede jaar 90% e
en pas vanaf het 10 jaar wordt de volledige canon betaald. Dit wordt de ingroeiregeling genoemd. De
3.4
Woningbezit
ingroeiregeling zorgt ervoor dat een koopwoning
Door nieuwbouw en verkoop telt het woningbezit van
bereikbaar wordt voor starters waarvan aannemelijk is
Omnia Wonen aan het einde van 2012 6.676
dat deze nog een inkomensstijging gaan doormaken.
woningen. Dit zijn er twee meer dan het jaar daarvoor. Ongeveer 5% van de woningen is voor 1950 gebouwd,
Bij doorverkoop van de woningen kennen wij twee
39% tussen 1950 en 1975, 43% tussen 1975 en 1999
constructies. Bij de ene constructie wordt opnieuw de
en 13% vanaf 2000.
kortingsregeling aangeboden en bij de andere constructie heeft de nieuwe eigenaar de keuze van
De woningvoorraad is gedifferentieerd en aantrekkelijk.
meet af aan de volledige canon te betalen of de grond
Ruim 51% van de woningen zijn eengezinswoningen,
tegen marktwaarde te kopen. De constructie waarbij de
bijna 48% etagewoningen en zo’n 1%
kortingsregeling opnieuw wordt aangeboden heeft
duplexwoningen.
betrekking op 23 woningen in Nunspeet. In 2012 zijn drie van deze woningen opnieuw verkocht.
In het onderstaande overzicht staat hoe het woningbezit is verdeeld naar huurprijscategorie.
Woningen verdeeld per huurcategorie (stand eind 2012)1
Netto huur december 2012 Amersfoort Amstelveen
≤366,37
>366,67
>524,37
>561,98
≤524,37
≤561,98
≤664,66
19
404
Totaal 821
145
198
55 90
9
127
142
242
1
65
Assen
49
265
25
1
Den Haag
90
508
9
Elburg
14
300
14
Ermelo
16
12
Arnhem
>664,66
136 540 340 607 7
12
347 28
Harderwijk
39
579
88
116
205
1.027
Nunspeet
461
1.581
194
161
34
2.431
Steenwijkerland
83
216
19
29
6
353
Utrecht
20
20
2
4
Totaal
942
4.254
497
581
1
46 402
6.676
Exclusief appartementen die in diverse gemeenten aan een zorgpartij worden verhuurd en exclusief 15 woonwagenstandplaatsen in Nunspeet en 15 woonwagenstandplaatsen en acht huurwoonwagens in Harderwijk.
Jaarverslag 2012
32
3.5
Overige onroerende zaken 3. Garages, parkeerplaatsen, bergruimten en
Omnia Wonen verhuurt ook andere onroerende zaken. Deze verdelen wij in drie categorieën.
dergelijke. Deze verhuren wij in principe aan onze
1. Maatschappelijk vastgoed.
eigen huurders. Hiermee bieden we hen wat
Voorbeelden hiervan zijn steunpunten voor
extra’s. Garages en bergruimten zijn meestal
ouderenzorg, complexen voor begeleid of
ingebouwd in combinatie met een groep woningen.
beschermd wonen, een Kulturhus en ruimten die Onder het maatschappelijke vastgoed vallen 13
aan welzijnspartijen worden verhuurd. 2. Bedrijfseenheden zoals winkels en kantoorpanden.
complexen of delen van complexen die we aan
Hierbij gaat het meestal om combinatieprojecten
zorgpartijen verhuren. Het gaat in totaal om 192
zoals winkels die gevestigd zijn onder woningen.
appartementen /kamers en een aantal algemene ruimten.
Verhuur overige onroerende zaken (stand eind 2012)
Gemeente
Maat-
Overige
Garages,
schappelijk
bedrijfs-
parkeerplaatsen,
vastgoed
eenheden*
bergruimtes
Totaal
Amersfoort
7
50
57
Amstelveen
2
3
5
Arnhem
2
Den Haag Elburg
43
45
2
7
9
1
14
15
Harderwijk
12
6
25
43
Nunspeet
21
37
51
109
4
2
39
57
Steenwijkerland Totaal
6 193
289
* 26 van de overige bedrijfseenheden zijn in het Jaarverslag 2011 onder maatschappelijk vastgoed opgenomen
3.6
Beheer voor derden
Naast onze eigen woningen en bedrijfsruimten beheren
De overige acht worden door een andere partij
we ook woningen en bedrijfsruimten van Verenigingen
beheerd, waarvan vijf sinds 1 januari 2012. Wij zijn
van Eigenaren (VvE). Dat zien wij niet als een kerntaak.
gestopt met het beheer van deze vijf VvE’s omdat wij
Wij doen het alleen als wij als eigenaar van de
niet meer een aanmerkelijk deel van de
appartementsrechten van woningen of bedrijfsruimten
eigendomsrechten bezitten.
minimaal 50% van de stemrechten hebben. In het verleden deden we ook het beheer voor andere partijen dan VvE’s. Hiermee zijn we gestopt. Eind 2012 heeft Omnia Wonen appartementsrechten in 23 VvE’s. Wij doen het beheer van acht van deze verenigingen. Zeven zijn slapend omdat alle woningen van Omnia Wonen zijn.
Jaarverslag 2012
33
Jaarverslag 2012
34
4.
Kwaliteit woningbezit
4.1
Beleidskader
Onze kerntaak is het bieden van passende en goede
In 2012 zijn binnenrenovaties grotendeels nog
huisvesting aan mensen die zijn aangewezen op de
planmatig opgepakt. Het is de bedoeling dat in de
huurmarkt. Ons vastgoed zien we als middel om deze
toekomst dit steeds meer op verzoek van de huurder
kerntaak te vervullen. Het is daarom belangrijk dat onze
gaat gebeuren. Maar als om technische of
woningen goed worden onderhouden en blijven
organisatorische redenen een planmatige aanpak
aansluiten op de vraag. De kaders voor het bouw- en
handiger is, kiezen we daarvoor. Bij een planmatige
markttechnisch op niveau houden van de woningen
aanpak wordt een huurder overigens niet verplicht mee
worden vastgelegd in ons strategisch voorraadbeleid.
te doen. Tenzij de werkzaamheden om
We stellen ons tot doel het onderhoud zo efficiënt
veiligheidsredenen of door wettelijke voorschriften
mogelijk te organiseren.
uitgevoerd moeten worden.
Plezierig wonen is één van de voorwaarden voor de
Bij een binnenrenovatie wordt de woning aan de
tevredenheid van bewoners en voor het realiseren van
binnenzijde onderhoudstechnisch weer bij de tijd
zelfregie. Daarom laten wij mensen meedenken over
gebracht. Daarbovenop kan een huurder voor
het onderhoud en de kwaliteit van hun huis. Zo kunnen
woontechnische verbeteringen kiezen. Zo kan
zij ervoor zorgen dat een woning zo goed mogelijk
bijvoorbeeld voor extra aanrechtkastjes worden
aansluit bij de eigen wensen.
gekozen of een gaskachel door centrale verwarming worden vervangen. Als de verbeteringen tot de door
Tot slot voelen wij ons medeverantwoordelijk voor de
Omnia Wonen gehanteerde basis- of pluskwaliteit
kwaliteit van het milieu en het verminderen van de CO2-
behoren, wordt een huurverhoging doorberekend. De
uitstoot. Daarom investeren we in onze woningen door
basiskwaliteit geldt voor de sociale huursector en de
energiebesparende maatregelen te treffen en het
pluskwaliteit voor de vrije sector. Extra opties bovenop
gebruik van duurzame materialen te bevorderen.
de basis- of pluskwaliteit worden in één keer met de huurder afgerekend. Zit een woning bij mutatie nog niet op basis- of
4.2
pluskwaliteit? Dan brengen wij dit in beginsel op dat
Binnenonderhoud
moment aan.
Bij binnenonderhoud maken we onderscheid tussen binnenrenovaties, onderhoud aan technische
Als een huurder daarom verzoekt, kunnen (delen van)
installaties en dagelijks onderhoud.
de keuken-, douche- of toiletruimte overigens eerder worden aangepakt dan technische gezien noodzakelijk
Binnenrenovaties
is. De huurder moet dan wel de vervroegde
Om de kwaliteit van de binnenzijde van de woning op
afschrijving betalen. Verder mogen huurders, onder
peil te houden, worden binnenrenovaties uitgevoerd. Onder de noemer ‘Samenspraak in Wonen’ (SiW) is het
voorwaarden, zelf materialen inbrengen bij een binnenrenovatie of er zelf aan meewerken.
proces en het beleid rondom binnenrenovaties onder de loep genomen. Begin 2013 zijn de nieuwe kaders
Er is in 2012 bijna € 4,5 miljoen besteed aan
vastgesteld. Binnenrenovaties hebben met name
onderhoud bij binnenrenovaties, waarvan ongeveer
betrekking op onderhoud en verbetering van keuken,
€ 3,0 miljoen planmatig en ongeveer € 1,5 miljoen bij
douche en toilet.
mutatie of op individueel verzoek. Er was een budget beschikbaar van circa € 4,4 miljoen, waarvan
Binnenrenovaties kunnen op drie verschillende
plusminus € 0,1 miljoen door uitloop van de
momenten worden uitgevoerd:
op verzoek van de huurder;
bij mutatie en
planmatig.
Jaarverslag 2012
werkzaamheden is doorgeschoven naar 2013.
35
De overschrijding van het budget is onder andere te
Het gaat om circa € 312.500, waarvan € 179.000 is
wijten aan hoge mutatiekosten doordat een 55-tal
doorberekend in de huur en ruim € 133.500 in één keer
oudere woningen op basiskwaliteit moesten worden
met de huurder is afgerekend. In 2011 investeerden we
gebracht. Daarnaast waren er onverwachte kosten als
bij binnenrenovaties € 521.000 in kwaliteitsverhogende
gevolg van bijvoorbeeld asbestsanering.
voorzieningen. Hiervan werd € 419.000 in de huur doorberekend en € 102.000 direct met de huurders
Naast onderhoud zijn bij binnenrenovaties ook
afgerekend.
verbeteringen aangebracht. Uitgaven binnenrenovaties per gemeente in 2012 (x € 1.000)
Gemeente
Onderhoud
Verbetering (in huur)
Amersfoort
299
49
Amstelveen
66
4
Arnhem
24
0
Assen
84
0
Den Haag
807
29
Elburg
616
0
Ermelo Harderwijk
58 716
4 13
Nunspeet
1.768
80
Steenwijkerland
16
0
Utrecht
14
0
4.468
179
Omnia Wonen totaal
In het volgende overzicht zijn de binnenrenovatieprojecten, die planmatig zijn uitgevoerd, opgenomen. Overzicht van planmatig uitgevoerde binnenrenovaties
Gemeente
Straten
Werkzaamheden
Assen
Markedreef e.o.
Keukenrenovatie
Elburg
Hellenbeekstraat e.o.
Keukenrenovaties *
Bazaltstraat e.o. (t Harde) Den Haag
Maretakstraat
Keukenrenovatie
Den Haag
Morelstraat
Keukenrenovatie
Den Haag
Maagdenpalmstraat
Keukenrenovatie
Harderwijk
Vuldersbrink e.o.
Doucherenovatie
Nunspeet
Schaepmanstraat e.o.
Keukenrenovatie *
Nunspeet
Jan Topweg e.o.
Keukenrenovatie
Nunspeet
George Breitnerstraat e.o.
Keukenrenovatie
Nunspeet
Jan Mankesstraat e.o.
Keukenrenovatie
Nunspeet
Prins Bernhardstraat
Keukenrenovatie
* gecombineerd met buitenonderhoud
Jaarverslag 2012
36
Technische installaties
Dagelijks onderhoud
Bij technische installaties, zoals cv-ketels en liften,
Dagelijks onderhoud bestaat uit reparatie- en
maken we onderscheid tussen contractonderhoud en
mutatieonderhoud. Het gaat dan om kleinere
planmatig onderhoud. Contractonderhoud vindt
herstelwerkzaamheden in een woning. Reparaties
periodiek plaats en heeft tot doel de installaties in
voeren wij snel en vakkundig uit. Mutatieonderhoud
goede conditie te houden. Ook het verhelpen van
wordt uitgevoerd als een woning van huurder wisselt.
storingen behoort tot het contractonderhoud. Bij
Ongeveer 50% van de reparatieverzoeken en
planmatig onderhoud worden vitale onderdelen of
onderhoudswerkzaamheden bij mutaties voeren we
volledige installaties vervangen omdat ze aan het einde
zelf uit. De overige 50% besteden we uit aan derden.
van hun technische levensduur zijn. In 2012 is bijna € 1,3 miljoen besteed aan dagelijks We hebben in 2012 ongeveer € 667.000 aan
onderhoud. Dit is circa € 0,25 miljoen meer dan
contractonderhoud uitgegeven. Dit is ongeveer
begroot. Deze overschrijding komt doordat we meer
€ 115.000 minder dan in 2011 en € 156.000 minder
reparatieverzoeken hebben ontvangen en meer
dan begroot. Een deel van de begrote werkzaamheden
mutaties hebben gehad dan het jaar daarvoor.
is doorgeschoven naar 2013 en daarna en een deel is
Bovendien moesten bij mutaties gemiddeld genomen
niet uitgevoerd omdat het niet nodig was. Aan
meer werkzaamheden worden uitgevoerd. In 2011
planmatig onderhoud is in 2012 € 903.000 uitgegeven,
gaven we zo’n € 1,1 miljoen uit aan dagelijks
€ 495.000 minder dan begroot. Bij de definitieve
onderhoud.
inspectie bleek vervanging van de cv-ketel in een flink aantal gevallen nog niet nodig te zijn en een deel van de werkzaamheden is doorgeschoven naar 2013.
Uitgaven dagelijks onderhoud (inclusief eigen dienst)
2012 in €
2011 in €
Reparatieonderhoud
981.000
6.166 meldingen
881.000
5.859 meldingen
Mutatieonderhoud
307.000
491 mutaties
189.000
422 mutaties
Totaal
4.3
1.288.000
1.070.000
Buitenonderhoud en energiemaatregelen
Buitenonderhoud Buitenonderhoud bestaat uit planmatig onderhoud en
Voor het planmatig onderhoud en de levensduur
levensduur verlengende maatregelen. Planmatig
verlengende maatregelen maken wij een
onderhoud van de woning staat in het teken van het
meerjarenplanning.
bouwtechnisch op peil houden van de woningkwaliteit. Denk bijvoorbeeld aan schilderbeurten of het herstellen
Energiemaatregelen
van voegwerk. Daarnaast voeren we werkzaamheden
Het buitenonderhoud combineren wij vaak met
uit die de technische levensduur van de woningen
werkzaamheden die de energetische kwaliteit
verlengd. Het gaat om ingrijpende maatregelen als
verbeteren. Dit doen we door een combinatie van de
bijvoorbeeld het vervangen van lateien, kozijnen,
volgende maatregelen toe te passen:
dakgoten en dakpannen. Zowel het planmatig
-
Isoleren van daken, vloeren en gevels;
onderhoud als de levensduur verlengende maatregelen
-
Vervangen van enkel glas door HR++ glas;
worden per complex woningen uitgevoerd.
-
Plaatsen van hoogrendementsketels (HR 107) en mechanische ventilatie.
Jaarverslag 2012
37
In een enkel geval treffen we nog aanvullende
In totaal is bijna € 6,4 miljoen meer uitgegeven aan
maatregelen. Dit doen we als de woningen daardoor
planmatig onderhoud dan in 2011.
tegen relatief geringe kosten net in een beter label
Toen werd namelijk ruim € 4,0 uitgegeven aan
terecht komen. Te denken valt aan vraaggestuurde
planmatig binnen- en buitenonderhoud.
mechanische ventilatie met een sensor voor CO2. In 2013 willen we in een pilot project ervaring met
In 2012 is ruim € 5,4 miljoen uitgegeven aan
zonnepanelen opdoen.
levensduur verlengende maatregelen en bijna € 3,1 miljoen aan energetische maatregelen. Dit is
Naast bovengenoemde maatregelen maken we gebruik
respectievelijk ongeveer € 2,3 miljoen en € 0,4 miljoen
van milieuvriendelijke en duurzame materialen en
minder dan begroot. Een deel van de levensduur
werkwijzen. Energiebesparende maatregelen
verlengende en energetische investeringen zijn
verrekenen wij in de huurprijs.
doorgeschoven naar 2013. Daarnaast zijn de plannen van de levensduur verlengende maatregelen bijgesteld
Er is in 2012 ongeveer 7,9 miljoen besteed aan
zodat de kosten aanzienlijk lager uit kwamen. Dit neemt
planmatig buitenonderhoud. Dit is € 0,1 miljoen minder
niet weg dat door de gedane investeringen een kleine
dan aan budget beschikbaar was. Voor een deel zijn de
300 woningen in Elburg, ‘t Harde en Nunspeet weer
plannen tegen scherpere prijzen weggezet dan begroot
voor langere termijn kunnen worden geëxploiteerd. In
en voor en deel zijn werkzaamheden doorgeschoven
2011 zijn geen levensduur verlengende maatregelen
naar 2013 en daarna.
getroffen en is voor een kleine € 0,5 miljoen in energiebesparende maatregelen geïnvesteerd.
Uitgaven buitenonderhoud en energiebesparing per gemeente in 2012 (x € 1.000)
Gemeente
Planmatig Onderhoud
Amersfoort
654
13
12
Amstelveen
61
0
0
Arnhem
53
0
0
Assen
576
0
0
Den Haag
219
0
0
3.177
3.610
1.658
21 827
0 0
0 227
2.057
1.766
1.099
194
0
41
72
0
48
7.911
5.389
3.085
Elburg Ermelo Harderwijk Nunspeet Steenwijkderland Utrecht Omnia Wonen totaal
Jaarverslag 2012
Levensduurverlengend
38
Energiebesparing
In het volgende overzicht zijn de grotere projecten uit 2012 opgenomen. Overzicht van enkele grotere projecten ( projectenkosten > € 200.000,-)
Gemeente
Straten
Werkzaamheden
Amersfoort
Breestraat e.o
Grote schilderbeurt, verbetering korzijnen, aanbrengen
Assen
Eekhoornslag
HR++ glas en vloerisolatie Grote schilderbeurt en vervangen verzakte luifels
Elburg
Hellenbeekstraat e.o.
Gevels reinigen en hydrofoberen, dakpannen, dakgoten,
Bazaltstraat e.o (‘tHarde)
kozijnen en voegwerk vervangen, aanbrengen vloer-, dak- en spouwisolatie en HR++ glas *
Harderwijk
Krommekamp e.o.
Grote schilderbeurt, upgraden trappenhuizen en aanbrengen HR++ glas
Harderwijk
Zeestraat
Grote schilderbeurt, vervangen voegwerk, aanbrengen vloer- dak- en spouwisolatie en HR++ glas
Nunspeet
Schaepmanlaan e.o.
Gevels reinigen en hydrofoberen, dakpannen, dakgoten, kozijnen en voegwerk vervangen, aanbrengen vloer-, dak- en spouwisolatie en HR++ glas *
Nunspeet
Schuurmanserf
Nunspeet
Prins Clausstraat e.o.
Nunspeet
Zwolsewegje e.o.
Betonrenovatie, aanbrengen vloer-, dak- en spouwisolatie en HR++ glas Grote schilderbeurt, vervangen kozijnen en aanbrengen HR++ glas Nieuwe sanitaire units
* gecombineerd met binnenrenovatie
Bewoners
4.4
Bewoners denken en beslissen via
Energielabels
Omnia Wonen heeft voor de periode 2011-2020 € 16,3
bewonerscommissies of tijdelijke
miljoen (prijspeil 2010) uitgetrokken voor
bewoners(advies)groepen mee over de inhoud en de
energiebesparende maatregelen. Wij verwachten dat
uitvoering van onderhouds- en verbeteringsprojecten.
daarmee eind 2020 ons woningbezit gemiddeld op een
In het afgelopen jaar was bij twee projecten een
energie index van 1,36 (label C) uitkomt. Eind 2012
bewonersadviesgroep actief, één in Elburg en één in
zaten we op gemiddeld op een energieindex van 1,67
Nunspeet. In beide projecten is een breed scala aan
(label D).
werkzaamheden uitgevoerd. Omdat de werkzaamheden door bewoners als ingrijpend ervaren
We investeren de komende jaren met name in
kunnen worden, is waar nodig sociale ondersteuning
woningen die nu nog een geel, oranje of rood label
aangeboden.
hebben (label D, E, F of G). In het volgende overzicht is te lezen dat eind 2012 35,0% (2011: 40,3%) van onze woningen nog een dergelijk label had en dat 65,0% (2011: 59,7%) een groen label (label A, B of C) droeg. Vergelijken we dit met landelijke cijfers dan zien we dat ruim 45% van de woningen van corporaties een groen label heeft en ongeveer 55% een rood, oranje of geel label (bron: Aedes: SHAERE 2011).
Jaarverslag 2012
39
Overzicht energielabels Omnia Wonen per gemeente en totaal, eind 2012 (in %)
Gemeente
label
A
index
≤ 1,05
Amersfoort Amstelveen Arnhem Assen Den Haag Elburg Ermelo Harderwijk Nunspeet Steenwijk Utrecht Totaal bezit Landelijk (Aedes)
4.5
B 1,06-1,30
C
D
1,31-1,60
1,61-2,00
E 2,01-2,40
F 2,41-2,90
G ≥2,91
0,0 0,0 12,4 0,0 0,0 1,4 0,0 16,4 6,8 5,1 0,0 6,3
11,5 0,0 25,6 19,8 2,7 86,8 0,0 22,9 23,5 27,1 6,7 22,8
62,6 0,0 27,6 45,7 26,3 7,2 0,0 31,2 40,3 23,9 17,8 35,9
8,8 0,7 17,4 27,4 29,0 4,6 3,6 23,6 20,6 33,1 71,1 20,2
8,8 30,2 9,4 0,9 9,9 0,0 39,3 5,4 4,1 10,5 4,4 6,5
2,4 58,1 6,3 5,3 9,7 0,0 57,1 0,5 3,5 0,3 0,0 4,7
6,0 11,0 1,3 0,9 22,4 0,0 0,0 0,0 1,2 0,0 0,0 3,6
2,1
11,1
31,9
26,9
15,3
8,8
3,7
Asbest
In woningen die voor 1994 zijn gebouwd kunnen
De ketensamenwerking hebben we in 2012 verder
asbesthoudende materialen zitten. Wij vinden het
uitgebouwd. Zo spelen de drie vaste binnenpartners nu
belangrijk om dit zo goed mogelijk in kaart te
ook een rol in het dagelijks onderhoud. En samen met
brengen. Al was het alleen maar om ongerustheid
alle vijf de vaste ketenpartners zijn voor zes
bij bewoners weg te kunnen nemen. Daarom zijn we
veelvoorkomende vakdisciplines zogenaamde
begonnen in al onze complexen steekproven te
preferred suppliers geselecteerd. De prefered suppliers
nemen naar de aanwezigheid van asbest. Deze
worden ingeschakeld voor projectmatige
inventarisaties ronden wij medio 2013 af. Uit de
werkzaamheden binnen hun eigen discipline. Te
inventarisaties kan blijken dat vervolg onderzoek
denken valt aan bijvoorbeeld asbestsanering, voegwerk
nodig is. Vervolg onderzoek moet duidelijk maken of
en installatiewerk.
er al dan niet gesaneerd moet worden. Ook is een aanzet gemaakt voor het maken van Bij planmatig onderhoud of andere ingrijpende
langdurige resultaatafspraken (resultaatgericht
werkzaamheden vindt altijd een uitgebreid
vastgoed onderhoud) en het inbedden van
asbestonderzoek plaats.
duurzaamheid binnen de ketenpartnersamenwerking. Verder zijn belangrijke vorderingen gemaakt met het opzetten van een kwaliteitsbewakingssysteem. Met dit systeem meten we onder andere de klanttevredenheid
4.6 Samenwerking met onderhoudspartners
(in 2012: 7,8) en de kostenvoordelen van ketensamenwerking. Met name dit laatste onderdeel
Voor het onderhoud en de verbetering van onze
vergt nog nadere uitwerking.
woningen werken we samen met partners die onze klant- en onderhoudsfilosofie onderschrijven. Het
Ketensamenwerking biedt grote voordelen. Door open
leeuwendeel van het werk wordt uitgevoerd door onze
en transparant met elkaar samen te werken, wordt
vaste onderhoudspartners: twee voor de planmatige
optimaal gebruik gemaakt van elkaars expertise en
aanpak van de buitenkant en drie voor de
ervaring. Wij leren van de onderhoudspartners en zij
binnenrenovaties. Van een zesde partner is in 2012
van ons. Dit uit zich bijvoorbeeld in de wijze waarop
afscheid genomen. Hun visie op onderhoud bleek
huurders bij de voorbereiding en uitvoering van de
onvoldoende aan te sluiten op die van ons.
werkzaamheden worden betrokken.
Jaarverslag 2012
40
De ketensamenwerking is dan ook een belangrijke
Dit leidt er weer toe dat we met hetzelfde
inspiratiebron voor onze eigen organisatieontwikkeling.
onderhoudsbudget meer onderhoudswerkzaamheden
Doordat partijen steeds beter op elkaar ingespeeld
kunnen uitvoeren en er geld vrij komt om de
raken, wordt er bovendien efficiënter gewerkt, nemen
ketensamenwerking verder te verbeteren.
de afstemmingskosten af en de kwaliteit van het werk toe.
Jaarverslag 2012
41
Jaarverslag 2012
42
5. Leefbaarheid 5.1 Beleidskader
Met de gemeente Nunspeet en Maatschappelijke
Omnia Wonen vindt dat mensen zelf verantwoordelijk
Dienstverlening Veluwe hebben we begin 2012 een
zijn voor een plezierig woon- en leefklimaat. Soms
samenwerkingsovereenkomst ondertekend om
constateren wij dat er hulp nodig is. Bijvoorbeeld als
huisuitzettingen door huurschulden zoveel mogelijk te
we zien dat mensen vereenzamen of niet in staat zijn
voorkomen. Dit heeft er mede toe geleid dat er in
hun eigen financiën te beheren. Daarbij maken we
Nunspeet in 2012 slechts één huisuitzetting is
gebruik van ons netwerk. Wij dwingen echter niets af
geweest. Ook in de gemeente Amersfoort bundelen wij
en hoeden ons voor ‘pamperen’.
onze krachten met die van andere corporaties en hulpverleningsinstanties. Het is een adequate manier
Naast hulp aan individuele huurders werken wij ook op
waarmee huurders met (vaak meervoudige) problemen
andere manieren aan de leefbaarheid in wijken,
vroegtijdig in contact kunnen worden gebracht met
buurten en dorpen. Dit doen wij door te investeren in:
hulpverleners.
-
maatschappelijk vastgoed;
-
wijk- en buurtbeheer en
Elke woonwinkel heeft een sociale kaart. Hierin staat
-
voorzieningen in en om onze woongebouwen.
ons plaatselijk netwerk van politie, zorg-, welzijns- en hulpinstanties.
5.2
Buurtbemiddeling
Sociale problemen
Verder doen wij in Amersfoort, Amstelveen, Assen,
Problemen achter de voordeur Omnia Wonen gaat actief om met ‘problemen achter de
Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet en Utrecht mee
voordeur’. Deze problemen kunnen heel divers zijn.
aan Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling wil conflicten tussen buren of buurtbewoners zo snel mogelijk
Bijvoorbeeld vereenzaming, schulden, verslaving,
aanpakken, zodat een irritatie of probleem niet uit de
huiselijk geweld en psychiatrische aandoeningen. Wij
hand loopt. Speciaal getrainde vrijwilligers proberen de
komen deze problemen vaak tegen bij een
kibbelende partijen bij elkaar te brengen en de
betalingsachterstand of overlastsituatie. Onze
problemen op te lossen. In het afgelopen jaar hebben
woonconsulenten hebben regelmatig persoonlijk
we weer een aantal zaken naar buurtbemiddeling
contact met de bewoners. Maar ook onze technische
doorverwezen.
medewerkers die een reparatie uitvoeren bij huurders
In meer complexe situaties, waar bijvoorbeeld druks- of
thuis vangen signalen op.
psychiatrische problematiek speelt, kan niet op buurtbemiddeling worden teruggevallen. In die gevallen
Bij ‘problemen achter de voordeur’ hebben we een
is professionele hulp nodig.
belangrijke verwijsfunctie. Wij leggen rechtstreeks contact met hulpinstanties of zorg- en
Hennep
welzijnsorganisaties of bespreken situaties in een
Wij staan niet toe dat in onze woningen hennep wordt
daarvoor bestemd overleg. Voorbeelden hiervan zijn
gekweekt. Het kan een enorme overlast veroorzaken
het Sociaal Vangnetoverleg in Elburg, Harderwijk en
voor omwonenden, gevaarlijk zijn voor de bewoners en
Nunspeet, het Functionarissenoverleg in Arnhem Zuid,
de buren en flinke schade aan de woning toebrengen.
het Kernteam in Assen en het Afstemmingsoverleg in
In Assen, Amersfoort en Harderwijk hebben wij een
Steenwijk. Daar bespreken wij complexe
convenant ondertekend over de aanpak van
bewonerssituaties met politie en verschillende zorg- en
hennepkwekerijen. Begin 2013 ondertekenen we een
welzijnsorganisaties.
hennepconvenant met onder andere de gemeenten Elburg, Nunspeet en Oldebroek. Als wij een hennepkwekerij ontdekken, dan wordt bij de Kantonrechter direct om ontbinding van de huurovereenkomst gevraagd.
Jaarverslag 2012
43
Woonfraude
Ontruimingen
Ook bij andere vormen van woonfraude, zoals
2012
2011
1 1 8 7 7 1 6 1 0
0 1 3 1 5 0 1 0 1
32
12
onrechtmatige doorverhuur, treden we streng op. Amersfoort Amstelveen Arnhem Assen Den Haag Elburg Harderwijk Nunspeet Steenwijkerland
In Amersfoort hebben we met de gemeente en de overige corporaties een convenant met afspraken hoe we elkaar kunnen helpen bij het bestrijden van illegale bewoning. Illegale bewoning kan bepaalde vormen van overlast veroorzaken en doet woningzoekenden tekort. Ontruimingen Bij een huurachterstand treden wij snel op. Hiermee willen wij voorkomen dat huurschulden zo hoog oplopen dat een huurder uit zijn woning wordt gezet.
Totaal
Wij maken met de huurder afspraken over de manier waarop hij de huurschuld inloopt. Ook bij
Tweede Kans
overlastsituaties geldt dat snel reageren erger kan
In onder andere Arnhem hebben wij afspraken gemaakt
voorkomen. Bijvoorbeeld door mensen vroegtijdig in
met andere corporaties, de gemeente en zorg- en
contact te brengen met hulpinstanties of door
welzijnspartijen over de opvang van mensen die uit hun
buurtbemiddeling in te schakelen. Toch rest ons soms,
woning zijn gezet. Vaak krijgen deze huurders elders
in het belang van de directe woonomgeving, niets
een tweede kans. Wel worden hieraan voorwaarden
anders dan de rechter te vragen een
gesteld, die ervoor moeten zorgen dat zij niet
huurovereenkomst te ontbinden.
terugvallen in hun oude gedrag.
In 2012 heeft de kantonrechter 60 keer het vonnis
In Harderwijk hebben we in dit verband begin 2012 met
‘ontruiming’ uitgesproken. Uiteindelijk zijn 32 woningen
collega-corporatie UWOON, de gemeente en twee
daadwerkelijk leeggekomen: 26 keer in verband met
hulporganisaties onder de titel ‘Stap-voor-stap wonen’
huurschulden en zes keer in verband met overlast.
een samenwerkingsovereenkomst gesloten over
Voor de overige 28 hebben we alsnog een passende
begeleid wonen van mensen die onder aan de
oplossing gevonden, bijvoorbeeld in de vorm van
woonlader staan. Het idee is dat mensen die verslaafd
schuldhulpverlening, zodat ontruiming gelukkig niet
zijn of om een andere reden geen dak meer boven het
nodig was. Bij de ontruimingen in verband met overlast
hoofd hebben, onzelfstandige woonruimte krijgen met
was in drie gevallen tevens sprake van illegale
op maat toegesneden begeleiding. De begeleiding is
bewoning en in twee gevallen was er tevens sprake
erop gericht dat men na verloop van tijd doorstroomt
van hennepkweek.
naar een (meer) zelfstandige woonvorm. De zorgorganisaties begeleiden de bewoners en de
Opvallend is dat het aantal ontruimingen in vergelijking
woningcorporaties stellen vijf doorstroomwoningen ter
met de afgelopen jaren fors is toegenomen. Mogelijk
beschikking. Omnia Wonen verhuurt nu één woning
hangt dit samen met de economische crisis.
aan Iriszorg. Onder de titel ‘Kansrijk Wonen’ participeren we in Nunspeet een vergelijkbaar project. Voor dit project verhuren we al sinds jaar en dag een woning aan Stichting Begeleid Wonen Nunspeet.
Jaarverslag 2012
44
5.3 Maatschappelijk en commercieel vastgoed
In 2012 hadden met name de volgende drie projecten
Maatschappelijke voorzieningen zoals
onze aandacht.
zorgsteunpunten, ruimten voor dagbesteding en buurthuizen hebben een positieve invloed op de
De Brake III in Nunspeet
leefbaarheid in dorpen, wijken en buurten. Dat geldt
In de wijk De Brake III in Nunspeet verkopen wij al een
vaak ook voor commerciële voorzieningen zoals
aantal jaren huurwoningen. Daarnaast is samen met de
winkels en kinderdagverblijven. Gebouwen met een
bewoners en de gemeente een herinrichtingsplan
maatschappelijk of commerciële functie realiseren wij in
gemaakt dat in 2010 en 2011 is uitgevoerd. Door de
buurten en dorpen waar wij ook woningen verhuren.
mix van huur en koop en de herinrichting van de openbare ruimte is de leefbaarheid in dit deel van
Voorbeelden van vastgoed met een maatschappelijke
Nunspeet duidelijk verbetert. Om de verbetering vast te
functie die wij verhuren zijn:
houden zijn in 2012 drie straatcommissies gevormd. De
-
zorgsteunpunten in Nunspeet;
commissies bestaan uit zowel huurders als kopers. Het
-
ruimten voor dagbesteding in Harderwijk, Nunspeet
doel is dat vanuit deze commissies initiatieven worden
en Steenwijk;
ontplooit om de buurt leefbaar te houden en de
ruimten voor welzijnswerk in Harderwijk en
contacten tussen bewoners te bevorderen.
-
Nunspeet; -
een centrum voor maatschappelijke dienstverlening
Binnenhof in Nunspeet
in Harderwijk;
Om er voor te zorgen dat het winkelcentrum De
een ruimte voor een sportvereniging in Steenwijk
Binnenhof ook in de toekomst een rol blijft vervullen
en
voor de leefbaarheid van de omliggende wijk is samen
een Kulturhus in Elspeet.
met de gemeente een revitaliseringsplan gemaakt. We zijn in 2012 begonnen met de bouw van één nieuwe
Voorbeelden van commerciële ruimten in ons bezit die
winkelruimte met daarboven 16 sociale
van belang zijn voor leefbaarheid in een dorp, wijk of
huurappartementen. In 2013 wordt de renovatie van
buurt zijn:
de bestaande winkels en het onderhoud aan de
-
winkels in winkelcentrum De Binnenhof in
buitenzijde van de bestaande appartementen ter hand
Nunspeet;
genomen. Samen met de gemeente nemen we de
ruimten voor kinderopvang in Nunspeet en
herinrichting van de openbare ruimte voor onze
Harderwijk en;
rekening.
-
eenheden voor medische zorg in Nunspeet, Hellenbeekstraat in Elburg
Amersfoort en Harderwijk.
Bewoners van de 48 flatwoningen aan de Of en waar we maatschappelijk en commercieel
Hellenbeekstraat in Elburg ervaarden overlast van
vastgoed realiseren is altijd maatwerk. Met bijvoorbeeld
elkaar en uit de omgeving. Daarom hebben we samen
het Kulturhus in Elspeet, gemeente Nunspeet, willen
met de gemeente de Stichting WIEL (Welzijn in Elburg)
we het voorzieningenniveau in deze kern op peil
gevraagd een leefbaarheidstraject op te zetten. De
houden. Het Kulturhus biedt huisvesting voor
bewoners en een aantal betrokken partijen, zoals de
verschillende maatschappelijke functies, zoals een
gemeente, de politie en Omnia Wonen, hebben eind
peuterspeelzaal, een thuiszorgorganisatie, een
2011 een actieplan gemaakt. De acties zijn in 2012
bibliotheek en een fanfare.
uitgevoerd. De grootste knelpunten zoals verkeer- en parkeerproblemen, het gebruik van afvalcontainers en het uitlaten van honden, zijn nu opgelost. Belangrijker
5.4
nog is dat de acties er toe hebben bijgedragen dat
Buurt- en wijkbeheer
mensen met elkaar in gesprek zijn gekomen en samen
Samen met bewoners en partners willen we bijdragen
de problemen hebben opgelost. Een goede
aan kwalitatief goede wijken. Dit doen wij vooral in
voedingsbodem om de toekomst met vertrouwen
dorpen, wijken en buurten waarin wij een flink aantal
tegemoet te zien.
woningen verhuren.
Jaarverslag 2012
45
Wijkaanpak Ook op andere plekken mag wijkaanpak rekenen op
Vaak lukt het hen een dreigende verloedering om te
onze belangstelling. Zo hebben we samen met de
buigen naar een positieve sfeer waarin huurders
bewoners in de binnenstad van Amersfoort een grote
gezamenlijk de mouwen opstropen en in hun
schoonmaakactie gehouden. In Harderwijk participeren
woonomgeving aan de slag gaan.
wij in een aantal wijkplatforms. In deze platforms bespreken bewonersorganisaties, de gemeente, corporaties en andere instellingen de
5.5
Investeren: fysiek en sociaal
leefbaarheidsvraagstukken die spelen in de wijk.
In 2012 besteedden wij circa € 67.000,- aan
Ook in de wijk de Gagels in Steenwijk en een aantal
leefbaarheid. Dit is € 223.000 minder dan in 2011 en
wijken in Assen werken wij mee aan een wijkgerichte
€ 173.000 minder dan begroot. We willen de
aanpak.
begrotingssystematiek voor leefbaarheid verbeteren zodat realisatie en begroting in de toekomst beter op
Buurt- en complexbeheerders
elkaar aansluiten.
Onze buurt- en complexbeheerders spelen een belangrijke rol in de leefbaarheid in en om ‘hun’
Het geld is voor een deel uitgegeven aan fysieke
complex, buurt of wijk. In een aantal gevallen hebben
voorzieningen in en rondom woningen en voor een deel
zij een eigen kantoor in het complex. Hun
aan allerlei zaken die de sociale samenhang
werkzaamheden variëren van het opruimen van de
verbeteren.
gemeenschappelijke ruimten, tot het aanspreken van mensen op hun (woon)gedrag.
Voorbeelden van leefbaarheidsprojecten
Gemeente
Straten
Arnhem
Scheepvaart
Plaatsen fietsenrekken en verbeteren (gemeenschappelijk) groen
Den Haag
Barnsteenhorst
Plaatsen publicatiekastjes in algemene ruimten
Elburg
Turfsteenstraat (‘t Harde) Opnieuw aanleggen (gemeenschappelijk) groen
Harderwijk
Vuldersbrink e.o
Aanbrengen intercom voor veiligheid bewoners
Steenwijkerland
Voetelinkstraat
Aanpassen containerplaats
Diverse gemeenten
n.v.t.
Bijdrage aan sociale projecten, zoals Buurtbemiddeling
Jaarverslag 2012
Werkzaamheden
46
6. 6.1
Wonen, Zorg en Welzijn Beleidskader
Iedereen wil zo lang mogelijk zelfstandig wonen. En
De zorgpartij gaat vanuit dit complex ook zorg
natuurlijk het liefst in de eigen woonomgeving. Dit geldt
aanbieden aan mensen die in de directe omgeving van
niet alleen voor ouderen. Ook mensen met een
het complex wonen.
verstandelijke of lichamelijke beperking en mensen met e
sociale en psychische problemen willen als het even
In Steenwijk zijn we begonnen met de 1 fase van de
kan op eigen benen staan. Dit betekent een
bouw van de nieuwe Meenthehof. In deze 1 fase
toenemende vraag naar woonvoorzieningen met
realiseren we 42 zelfstandige appartementen, 18
mogelijkheden voor zorg en begeleiding. Omnia Wonen
zorgstudio’s en een aantal ruimten voor een zorgpartij.
speelt op deze ontwikkeling in en wil hierin maatwerk
De zorgstudio’s zijn zelfstandige woonruimten,
leveren. Om dit zo goed mogelijk te doen, werken wij
bestemd voor doelgroepen die aangewezen zijn op een
samen met zorg- en welzijnsinstellingen.
beschermde woonvorm. In een 2 fase worden nog
e
e
eens 54 appartementen en een nieuwe recreatieruimte gebouwd.
6.2 Huisvesting specifieke doelgroepen
Bij de ontwikkeling van met name de zorgstudio’s en de algemene ruimten is gebruik gemaakt van ons
Woningtoewijzing
kenniscentrum Domiso. Het gaat met name om
Een deel van de woningen van Omnia Wonen is
netwerken en voorzieningen voor de ondersteuning van
bestemd voor bijzondere doelgroepen. In Arnhem,
zorg- en welzijnsdiensten. De nieuwe Meentehof moet
Assen, Harderwijk, Nunspeet en Steenwijk verhuren wij
ook als zorgsteunpunt voor de wijk Oostermeenthe
(delen van) complexen en afzonderlijke woningen aan
gaan dienen.
zorgpartijen. Deze organisaties bieden de bewoners vaak begeleiding en/of verzorging. Vaak is een (zorg-
De in het Jaarplan 2012 voorziene bouw van een
)indicatie vereist om een appartement of kamer
twintigtal zorgstudio’s in Elspeet, gemeente Nunspeet,
toegewezen te krijgen.
is in 2012 helaas niet van start gegaan. Samen met een zorgpartij zoeken we naar oplossingen om in 2013
Daarnaast verhuren wij bepaalde woningen bij
alsnog met de bouw te kunnen beginnen.
voorrang aan ouderen of mensen met specifieke wensen. Zo hebben wij woningen die bestemd zijn voor
Het ingezette regeringsbeleid om de financiering van
mensen die om welke reden dan ook gelijkvloers
wonen en zorg te scheiden, stelt corporaties en
moeten wonen.
zorginstellingen overigens voor nieuwe uitdagingen om In totaal zijn ruim 1.000 van onze woningen geoormerkt
bouwen en verhuren.
voor ouderen of specifieke doelgroepen. Woonzorgcomplexen In het afgelopen jaar zijn we volgens planning gestart met de bouw van twee woonzorgcomplexen. Het gaat om een complex in ’t Harde, gemeente Elburg, en om een complex in Steenwijk. Het woonzorgcomplex in ‘t Harde bestaat uit 29 zelfstandige appartementen en een aantal ruimten die we aan een zorgpartij verhuren. 16 appartementen worden met behulp van deze zorgpartij toegewezen aan kandidaten met een zorgindicatie.
Jaarverslag 2012
ook in de toekomst woonzorgcomplexen te blijven
47
In totaal verhuurt Omnia Wonen eind 2012 13 complexen of delen van complexen aan zorgpartijen. Het gaat om: Complexen verhuurt aan zorgpartijen
Gemeente
Samenwerkingspartner/
Omschrijving
Huurder Arnhem
Stichting Philadelphia Zorg
21 appartementen voor begeleid wonen van ouderen en één gemeenschappelijke ruimte voor groepswonen ouderen.
Arnhem
Stichting Siza Dorp Groep
20 appartementen voor begeleid wonen, één gemeenschappelijke ruimte en één kantoorruimte.
Harderwijk Harderwijk
Stichting ’s Heeren Loo
2 appartementen voor begeleid wonen van 4 mensen met een
Midden-Nederland
verstandelijke beperking.
Stichting ’s Heeren Loo
20 appartementen in De Bogen, waarvan tien voor mensen met
Midden-Nederland
een niet-aangeboren hersenletsel, twee ruimtes voor dagbesteding, twee ruimtes voor begeleiding en één zelfstandige woonruimte met begeleiding.
Harderwijk
Icare
3 appartementen in De Bogen voor mensen die (tijdelijk) zorg of verpleging nodig hebben en ruimte voor dagopvang.
Harderwijk
Stichting Philadelphia Zorg
Nunspeet
Stichting Philadelphia Zorg
Nunspeet
Stichting Philadelphia Zorg
Nunspeet
Stichting InteraktContour
19 appartementen, 2 gemeenschappelijke woonkamers en één personeelsruimte. 22 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een beperking, drie gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte. 24 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een beperking, vier gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte. 18 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een lichamelijke beperking of een niet-aangeboren hersenletsel, drie gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte.
Nunspeet
Stichting InteraktContour
7 appartementen voor mensen met een lichamelijke beperking of een niet-aangeboren hersenletsel, één gezamenlijke huiskamer en één ruimte voor een slaapwacht.
Nunspeet
Ben Effectief
Vrijstaand woonhuis voor begeleid wonen van 3 jongeren.
Steenwijkerland
Stichting FRION
Gezinsvervangend tehuis ter grootte van 6 eengezinswoningen voor mensen met een verstandelijke beperking.
Steenwijkerland
RIBW IJssel-Vecht
24 appartementen voor begeleid wonen van jongeren in het autistisch spectrum en één algemene ruimte.
Steunpunten
In de gemeente Nunspeet zijn drie steunpunten voor
De gemeente Harderwijk kent verschillende
zorg en welzijn eigendom van Omnia Wonen:
steunpunten voor zorg aan ouderen en andere
-
De Veluwse Heuvel in Nunspeet;
hulpbehoevenden. Voor de wijk Drielanden functioneert
-
De Brem in Nunspeet en
ons complex De Bogen als steunpunt. Vanuit dit
-
De Oranjehof in Elspeet.
complex worden zorg- en welzijnsdiensten aangeboden aan zowel de bewoners van het complex als voor
Ook hier kunnen zowel de mensen die in het complex
andere inwoners van de wijk.
wonen als omwonenden in de wijk een beroep doen op het steunpunt.
Jaarverslag 2012
48
Kleinschalige projecten Naast woonzorgcomplexen en steunpunten voor ouderen en andere hulpbehoevenden verhuurt Omnia Wonen midden in woonwijken nog een aantal woningen aan zorgpartijen. Kleinschalige projecten
Gemeente
Samenwerkingspartner/
Assen
Stichting Eleos
Omschrijving
Huurder Eengezinswoningen voor beschermd wonen van mensen met een psychiatrisch of psychosociaal probleem. Harderwijk
’s Heeren Loo
Appartement voor begeleid wonen van mensen met een verstandelijke beperking.
Harderwijk
Iriszorg
Appartement voor beschermd of begeleid wonen van met name (ex-) verslaafden.
Nunspeet
GGZ Centraal
Eengezinswoning voor het beschermd wonen van mensen
Nunspeet
Stichting InteraktContour
Nunspeet
Stichting Philadelphia
Nunspeet
Stichting Begeleid Wonen
Eengezinswoning voor begeleid wonen van vier jongeren die
Nunspeet
leren op eigen benen te staan; vier kamers en
met psychiatrische of psychosociale problemen. Zes appartementen voor begeleid wonen van ouderen met een lichamelijke beperking. Twee eengezinswoningen voor begeleid wonen van ouderen met een beperking.
gemeenschappelijke ruimten. Steenwijkerland
RIBW IJssel-Vecht
Appartement voor intensief begeleid wonen van ouderen.
In Harderwijk zoeken we naar een locatie voor een
Afhankelijk van de specifieke situatie nemen we een
Thuishuis. In een Thuishuis wonen vijf tot zeven
aanpassing voor eigen rekening of berekenen we het
(alleenstaande) 60-plussers die dreigen te
door aan de huurder. Aanpassingen die tot onze
vereenzamen. Een Thuishuis wordt gerund door
basiskwaliteit behoren, leiden tot een huurverhoging.
vrijwilligers die ondersteuning krijgen van professionele
Andere aanpassingen reken we in één keer af met de
partijen. De zoektocht heeft in 2012 helaas nog geen
huurder.
geschikte locatie opgeleverd. Stimuleringsregelingen In sommige gemeenten wordt ter stimulering van het zo
6.3
Aanpassen woningen
lang mogelijk zelfstandig wonen voor eenvoudige
Vraaggestuurd
aanpassingen aan zowel kopers als huurders een
Door aanpassingen in woningen kunnen ouderen en
kleine subsidie ter beschikking gesteld. Bijvoorbeeld in
mensen met een beperking vaak langer zelfstandig
de gemeenten Elburg en Nunspeet. De gemeente
wonen. Wij adviseren hen en brengen de
Harderwijk komt waarschijnlijk in 2013 met een
aanpassingen aan als zij dat willen. Wij spelen dus in
regeling.
op de vraag van individuele bewoners. Vaak gaat het om relatief eenvoudige veranderingen als een extra
WMO-aanvragen
trapleuning of het weghalen van drempels in en om het
Gemeenten subsidiëren vanuit de Wet Maatschappelijk
huis.
Ondersteuning (WMO) meer ingrijpende aanpassingen. Omnia Wonen heeft 18 WMO-aanvragen aan de betreffende gemeente doorgestuurd. In 2011 waren dat er 28 meer.
Jaarverslag 2012
49
Er zijn onder andere toiletten aangepast, trapliften
In een aantal gemeenten gebruiken we de sterren ook
geplaatst en keukens en douches beter toegankelijk
om woningen die vrij komen gericht aan te kunnen
gemaakt. WMO-aanvragen lopen overigens niet altijd
bieden. Het systeem verdeelt de woningen in vijf
via de verhuurder. In toenemende mate doet de
klassen en presenteert ze op een inzichtelijke manier.
huurder zelf de aanvraag en wordt ons zo nodig om toestemming gevraagd.
Sterren
Omschrijving
Geen
Treden in/naar de woning
In totaal hebben wij ruim € 32.000,- besteed aan WMO-
*
Nultredewoning
werkzaamheden. Dit is bijna € 37.000,- minder dan in
**
Rollator toe- en doorgankelijke woning
2011. Als een woning vrijkomt die voorzien is van een
***
Rolstoel toegankelijk, rollator doorgankelijke
ingrijpende aanpassing, kijken wij of wij deze kunnen
woning
toewijzen aan een woningzoekende die deze
****
Rolstoel toe- en doorgankelijke woning
voorziening nodig heeft. Op deze manier gaan wij zorgvuldig om met het geld dat wordt uitgegeven aan
In het volgende overzicht staat per gemeente het
aanpassingen.
percentage woningen dat aan het einde van 2012 over geen, 1, 2, 3 of 4 sterren beschikt. De circa 200
Sterrenclassificatiesysteem
appartementen en kamers, die we aan zorginstellingen
We hanteren een sterrenclassificatiesysteem om te
verhuren, zijn niet in het overzicht opgenomen. Deze
bepalen of er voldoende woningen geschikt zijn voor
hebben veelal drie of vier sterren.
mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. Overzicht sterrenclassificatie woningbezit Omnia Wonen, eind 2012 (in %)
Aantal sterren
0
1
2
3
4
Amersfoort
63,3
7,9
28,7
0,0
0,0
Amstelveen
100,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Arnhem
100,0
0,0
0,0
0,0
0,0
65,8
34,2
0,0
0,0
0,0
100,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Elburg
85,6
8,1
6,3
0,0
0,0
Ermelo
100,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Harderwijk
41,2
57,2
0,0
0,6
1,0
Nunspeet
74,1
24,9
0,0
0,3
0,6
Steenwijkerland
52,0
48,0
0,0
0,0
0,0
Utrecht
82,6
17,4
0,0
0,0
0,0
Totaal
72,1
23,4
3,9
0,2
0,4
Assen Den Haag
In 2012 zijn de woningen op de Noord Veluwe op
Uit de opnames bleek dat bepaalde woningen op
basis van een vernieuwde meetmethode opnieuw
basis van de nieuwe methode meer of minder
gelabeld. Hiervoor zijn steekproeven genomen.
sterren kregen dan voorheen. Dit heeft veelal met kleine belemmeringen te maken.
Jaarverslag 2012
50
7. Toewijzen en verhuren 7.1
Beleidskader Wij hebben, in tegenstelling tot wat onze bedoeling
Ons huur- en toewijzingsbeleid is erop gericht dat er
was, de huren van mensen met een wat hoger
voldoende passende woonruimte is voor mensen die
inkomen dus niet extra kunnen verhogen.
zijn aangewezen op de huurmarkt of daarvoor kiezen. In (prestatie-)afspraken met gemeenten maken we
Bezwaarschriften
vaak concrete afspraken over ons huur- en
Als een huurder het niet eens is met de jaarlijkse
toewijzingsbeleid.
huurverhoging, dan kan hij bezwaar maken bij de huurcommissie. De commissie doet vervolgens
Centraal in ons huurbeleid staan de streefhuren. Wij
uitspraak over de hoogte van de huur. Afgelopen jaar
hebben voor elke huurwoning een streefhuur
hebben 24 huurders bezwaar aangetekend. Deze
vastgesteld. De streefhuur is de huur die we aan een
hebben we zonder tussenkomst van de
nieuwe huurder vragen en is onder andere afhankelijk
huurcommissie met de betreffende huurders kunnen
van de kwaliteit van de woning. Wij gebruiken de
afhandelen.
streefhuur ook bij het vaststellen van de jaarlijkse huurverhoging. De streefhuren stellen we zodanig vast
De huurcommissie behandelt niet alleen bezwaren
dat er nu en in de toekomst voldoende betaalbare
tegen de jaarlijkse huurverhoging. Een huurder kan ook
huurwoningen zijn voor de lagere inkomensgroepen.
een huurverlaging vragen als hij vindt dat wij de woning niet goed onderhouden. In 2012 zijn twee verzoeken tot
Wij vinden het belangrijk dat woningzoekenden een
huurverlaging bij de huurcommissie ingediend. In
woning krijgen die bij hen past. De toewijzingsregels
beide gevallen moet de commissie nog uitspraak doen.
zijn er dan ook op gericht dat er zo veel mogelijk maatwerk wordt geleverd. Er wordt onder andere
Huurverhoging bij mutatie of na woningverbetering
rekening gehouden met de inkomenssituatie van de
De jaarlijkse huurverhoging is niet het enige moment
woningzoekende. Ook is er ruimte om statushouders
waarop een huurprijs kan wijzigen. Ook als een woning
en mensen die in acute woningnood zitten te helpen.
van huurder wisselt, verhogen wij soms de huur. Dan wordt de streefhuur de huurprijs van de woning.
7.2
Huurverhoging
Verder kan de huurprijs stijgen als de kwaliteit van de
Jaarlijkse huurverhoging
woning verbetert. Bijvoorbeeld na het installeren van
De huur van de meeste woningen is op 1 juli verhoogd
centrale verwarming of het plaatsen van een tweede
met de inflatie van 2,3%. De huurprijs bleef echter
toilet. Dit kan zijn op verzoek van de huurder of bij een
gelijk of steeg met minder dan de inflatie, als de
planmatige aanpak.
wettelijke bepalingen daar om vroegen. Ook verhoogden we de huren van een aantal woningen met
Ook als in een woning energiebesparende maatregelen
minder dan de inflatie om ervoor te zorgen dat de huur
zoals isolatieglas wordt aangebracht, wordt de huur
niet boven de vastgestelde streefhuur uitkomt.
van de zittende huurder verhoogd. Tegenover de
Uiteindelijk kwam de gemiddelde huurverhoging uit op
huurverhoging staat immers een besparing op energie.
2,23%. De huurverhoging is nodig, omdat ook onze
De huurverhoging is gelijk aan 75% van de in een
kosten toenemen.
complex gemiddeld te verwachten besparing op energiekosten. Wij noemen dit de woonlasten
Het Kabinet wilde verhuurders de mogelijkheid bieden
waarborg.
de huur van huishoudens met een inkomen boven de € 43.000 met maximaal 7,3% te verhogen. Het betreffende wetsvoorstel is echter niet tijdig in de Eerste Kamer behandeld.
Jaarverslag 2012
51
7.3
Woonruimteverdeling
Werkelijke huren en streefhuren
Huurwoningen worden volgens plaatselijke of regionale
De huurprijsregelgeving bepaalt de maximale huurprijs
regels verdeeld. Omdat ons huurwoningent over 11
die wij mogen vragen voor een woning. Dit was eind
gemeenten zijn verdeeld, hebben wij te maken met
2012 gemiddeld € 755,- per woning; € 21,- hoger dan
verschillende systemen en regels. De meeste
een jaar daarvoor. De gemiddelde markthuur bedroeg
gemeenten hanteren het aanbodsysteem. Vrijkomende
€ 665,- per woning (bron: aeDex). De werkelijke huren
woningen worden dan aangeboden in een advertentie.
en onze streefhuren zijn meestal aanmerkelijk lager
Hierin staat informatie over de woning en aan welke
dan de maximaal toegestane huur en de markthuur.
eisen de nieuwe bewoner(s) moet(en) voldoen.
De werkelijke huren stegen van gemiddeld € 456,- eind
Is een woningzoekende geïnteresseerd, dan reageert
2011 naar gemiddeld € 470,- eind 2012. De
hij zelf op de woning. Als er meerdere belangstellenden
streefhuren gingen van gemiddeld € 486,- naar
zijn, bepalen objectieve regels zoals woonduur of
gemiddeld € 500,-. Gemiddeld bedraagt de werkelijke
inschrijfdatum welke kandidaat de woning krijgt
huur dus 62,2% en de streefhuur 66,3% van de
aangeboden. In de gemeenten Assen, Steenwijkerland
maximaal toegestane huur. In de volgende tabel staan
en Den Haag werken wij volgens een
de percentages per plaats.
distributiesysteem. Degene die bovenaan de lijst van woningzoekenden staat, komt als eerste in aanmerking voor de leegkomende woning.
Werkelijke huur en streefhuur in procenten, eind 2012
Gemeente
Werkelijke huur als percentage van de maximale huur
Streefhuurpercentage
Amersfoort
69,5%
72,4%
Amstelveen
71,6%
77,2%
Arnhem
73,0%
73,4%
Assen
64,1%
65,8%
Den Haag
79,6%
81,4%
Elburg
57,9%
60,2%
Ermelo
59,2%
67,7%
Harderwijk
66,9%
67,7%
Nunspeet
52,8%
60,0%
Steenwijkerland
71,0%
72,5%
Utrecht
54,9%
68,1%
Gemiddeld
62,2%
66,3%
Jaarverslag 2012
52
Woonruimteverdeling 2012
Gemeente
Inschrijven bij
Algemeen
Amersfoort
Woonkompas
Aanbod via Woonkompas. Alle beschikbare woningen worden in de woonkrant en op internet geplaatst.
Amstelveen
WoningNet
Aanbod via Woningnet. Alle beschikbare woningen worden op internet geplaatst.
Arnhem
Entree
Aanbod via Entree. Alle beschikbare woningen komen op internet.
Assen
Omnia Wonen
Distributiesysteem op basis van inschrijfduur.
Elburg
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
Noord Veluwe
worden op internet geplaatst.
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
Noord Veluwe
worden op internet geplaatst.
Den Haag
Omnia Wonen
Distributiesysteem op basis van inschrijfduur.
Harderwijk
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
Noord Veluwe
worden op internet geplaatst.
de corporaties op de
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
Ermelo
Nunspeet
Noord Veluwe
worden op internet geplaatst.
Steenwijkerland
Omnia Wonen
Distributiesysteem op basis van inschrijfduur.
Utrecht
WoningNet
Aanbod via Woningnet. Alle beschikbare woningen worden op internet geplaatst.
Op de Noord Veluwe, Amstelveen, Arnhem en Utrecht
Het gaat voor het grootste deel om woningen in
is de woonkrant afgeschaft. Woningen worden in deze
Amersfoort , Harderwijk en Nunspeet.
gemeenten nu nog uitsluitend via internet aangeboden.
Verder zijn buiten de reguliere woningverdeling om nog 8 woningen toegewezen aan statushouders; 11 minder
Op de Noord Veluwe hebben de corporaties daarvoor
dan in 2011. Wij hebben met gemeenten vaak
gezamenlijk een woningzoekendenportaal laten
afspraken over het huisvesten van deze doelgroep
ontwikkelen.
zodat gemeenten aan hun taakstelling kunnen voldoen.
7.4
Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) legt een
Woningtoewijzing
De criteria die worden gebruikt bij de woningtoewijzing verschillen per gemeente. Vaak wordt gekeken naar:
relatie tussen huurprijs, inkomen en samenstelling van
-
het inkomen in relatie tot de huurprijs;
de grenzen van het BBSH. Het gaat om 460 bestaande
-
de woninggrootte in relatie tot de samenstelling van
woningen en 30 nieuwbouwwoningen.
een huishouden. In het volgende overzicht staat hoe de woningtoewijzing het afgelopen jaar plaatsvond binnen
een huishouden; -
voorzieningen in een woning in relatie tot de (potentiële) behoefte aan hulp van één of meer leden van een huishouden.
Daarnaast worden vaak afwijkende regels gehanteerd voor mensen die met spoed (andere) woonruimte nodig hebben. Dit zijn urgentiecriteria. In totaal hebben we in 2012 zo’n 39 woningen op basis van urgentie toegewezen. Dit zijn er 21 minder dan in 2011.
Jaarverslag 2012
53
Woningtoewijzing in 2012 conform aanhangsel E van het BBSH
Categorie huishouden
Leeftijd
Inkomen in
> € 524,37
aantal woningen
Huur > € 366,37 ≤ € 524,37 aantal woningen
Huur
€ per jaar
≤ € 366,37
Huur
Totaal
aantal woningen
Eenpersoons
< 65 jaar
≤ 22.025
34
104
21
159
Eenpersoons
< 65 jaar
> 22.025
13
73
30
116
Eenpersoons
≥ 65 jaar
≤ 20.675
1
24
9
34
Eenpersoons
≥ 65 jaar
> 20.675
1
10
2
13
Tweepersoons
< 65 jaar
≤ 29.900
5
31
16
52
Tweepersoons
< 65 jaar
> 29.900
0
5
26
31
Tweepersoons
≥ 65 jaar
≤ 28.225
0
12
3
15
Tweepersoons
≥ 65 jaar
> 28.225
1
8
12
Meerpersoons
< 65 jaar
≤ 29.900
1
3 > € 366,37 ≤ € 561,98 24
> € 561,98 17
42
Meerpersoons
< 65 jaar
> 29.900
0
5
10
15
Meerpersoons
≥ 65 jaar
≤ 28.225
1
0
0
1
Meerpersoons
≥ 65 jaar
> 28.225
0
0
0
0
57
291
142
490
Totaal
90%-grens
Voor een deel van deze doelgroep is dit echter geen
91,1% van de sociale huurwoningen (huurprijs
reëel alternatief. Daarom worden een aantal duurdere
maximaal € 664,66) is toegewezen aan mensen met
sociale huurwoningen exclusief aangeboden aan
een inkomen van maximaal € 34.085,-. Hiermee
mensen die boven de inkomensgrens zitten.
voldoen wij aan de eis dat minimaal 90% van de sociale huurwoningen aan deze doelgroep moet
Woningzoekenden met een urgentieverklaring krijgen
worden toegewezen. Deze eis volgt uit de regels over
ongeacht hun inkomen sowieso een sociale
staatssteun aan woningcorporaties. Als wij ons niet aan
huurwoning aangeboden. Per saldo zorgen we er voor
toewijzingseis houden, lopen wij in de toekomst onder
dat wij aan de 90%-norm voldoen.
andere goedkope financiering mis. Dat schaadt de financiële positie van Omnia Wonen. Overschrijding
7.5
van de 90%-grens is dus niet in het belang van onze
In 2012 hebben 491 huurders hun huurcontract
Mutaties en leegstand
(toekomstige) huurders.
opgezegd. Dit betekent een mutatiegraad van 7,4%. 460 woningen zijn of worden opnieuw verhuurd. De
Om binnen de 90%-grens te blijven, hebben we sinds
overige 31 zijn of worden verkocht dan wel gesloopt.
2011 de toewijzingsregels aangescherpt. Hierdoor zijn
De mutatiegraad loopt per gemeente sterk uiteen. De
mensen met een inkomen boven de € 34.085,- (prijspeil
hoge mutatiegraad in Steenwijkerland hangt samen
212) aangewezen op een koopwoning of een woning in
met de sloop van 18 woningen. Corrigeren we voor
de vrije sector huur.
deze sloop dan komt de mutatiegraad in Steenwijkerland overigens nog steeds uit op 12,9%.
Jaarverslag 2012
54
Mutatiegraad
Gemeente
Mutatie 2012
Mutatie 2011
4,9 4,4 10,4 11,7 6,7 5,8 0,0 9,3 5,2 17,8 2,2
5,7 5,1 9,3 11,4 9,1 8,1 3,6 7,9 6,0 9,9 4,3
7,4
7,3
Ondanks de economische crises zien we de huurachterstanden en de huurderving per saldo dus
Amersfoort Amstelveen Arnhem Assen Den Haag Elburg Ermelo Harderwijk Nunspeet Steenwijkerland Utrecht Totaal
niet toenemen.
7.7
Aanvullende diensten
In aanvulling op de verhuur bieden we nog een aantal aanvullende diensten. Zo helpen wij huurders onder andere bij het aanvragen van huurtoeslag, geven de mogelijkheid om onderhoud van huurders over te nemen, bieden een glasverzekering aan en geven de mogelijkheid bij Woonenergie een energiecontract af te sluiten. Huurtoeslag Een van de mogelijkheden om een woning betaalbaar
Eind 2012 stonden 47 woningen leeg. Ook 18
te houden voor de lagere inkomens is de huurtoeslag.
garages/bergingen en negen bedrijfsruimtes waren op
In december 2012 ontvingen 981 huurders via Omnia
dat moment niet verhuurd. Eind 2011 stonden 51
Wonen huurtoeslag. Dit is 14,7% van onze huurders.
woningen, 15 garages/bergingen en zes bedrijfsruimtes
De gemiddelde bijdrage die zij ontvingen was € 181,-
leeg. Dikwijls moeten er onderhoudswerkzaamheden
per maand. Wij brengen de huurtoeslag in mindering op
worden uitgevoerd voordat een woning of bedrijfsruimte
de huurprijs die wij incasseren.
weer verhuurd kan worden. Aansluitende verhuur is
Daarnaast ontvangt een voor ons onbekend aantal
dan niet altijd mogelijk. Soms staat een woning leeg
huurders de huurtoeslag rechtstreeks op hun eigen
omdat hij wordt verkocht.
rekening.
Van de leegstaande woningen zitten er relatief veel in de vrije sector. Ook de verhuur van bedrijfsruimten
Service Huurders Onderhoud
vergt in de huidige tijd extra inspanning.
Huurders moeten een deel van de onderhoudswerkzaamheden zelf uitvoeren, het zogenaamde huurdersonderhoud. Voor een vaste
7.6 Huurachterstand en huurderving
vergoeding kunnen zij een aantal van deze
Wij besteden veel aandacht aan huurachterstanden.
Wij noemen dit het Service Huurdersonderhoud (SHO).
Met het volgen van een consistent incassobeleid
Het deelnemerspercentage is gegroeid van 77,7% eind
beperken wij de achterstanden. Bovendien proberen wij
2011 naar 81,9% eind 2012 en varieert van 54,3% in
op deze manier huurders te beschermen tegen de
Utrecht tot 88,7% in Nunspeet. Een nieuwe huurder
vervelende gevolgen van huurachterstanden. Als wij de
kiest vrijwel altijd voor deelname aan het SHO.
werkzaamheden uitbesteden aan Omnia Wonen.
huurachterstand uitdrukken in een percentage van de netto huren, dan bedraagt deze eind 2012 0,96%. In
In 2012 is 2.365 keer een beroep gedaan op het
2011 was dit 1,08%.
Service Huurdersonderhoud. In 2011 was dit 2.169 keer. De kosten die bij het Service Huurdersonderhoud
Drukken wij de huurderving uit in een percentage van
horen, bedragen bijna € 163.000,-. Gemiddeld
de nettohuur, dan is dit eind 2012 1,53%. Het jaar
genomen neemt een beroep op het SHO € 69,- aan
daarvoor was dit 1,63%. Huurderving ontstaat door
kosten et zich mee; dit is circa € 5,- minder dan het jaar
leegstand van woningen of bedrijfspanden en door
daarvoor.
huren die wij niet kunnen incasseren.
Jaarverslag 2012
55
Glasverzekering
WoonEnergie
Huurders kunnen zich voor € 1,- per maand verzekeren
Wij brengen bij onze huurders WoonEnergie onder de
tegen glasschade aan hun woning. De verzekering
aandacht. WoonEnergie levert standaard groene
zorgt ervoor dat glasschade snel wordt hersteld.
stroom. Daarnaast levert ze gas. Omdat WoonEnergie
Dit helpt verloedering in de wijk te voorkomen. Eind
voor circa 115 woningcorporaties collectief gas en
2012 heeft 83,6% van onze huurders een
groene stroom inkoopt, is zij in staat scherpe prijzen te
glasverzekering afgesloten via Omnia Wonen. Dit
bieden. Eind 2012 had 18,2% van onze huurders een
varieert van 32,1% in Ermelo tot 95,4% in Nunspeet.
contract bij WoonEnergie; een toename van 2,0% ten
Eind 2011 had 79,9% van de huurders een
opzichte van een jaar daarvoor. Het
glasverzekering via Omnia Wonen.
deelnamepercentage varieert van 0% in Ermelo tot 27,0% in Harderwijk.
Jaarverslag 2012
56
8. Financiën 8.1
Beleidskader Het sociale vastgoed bestaat uit de woningen met een
Om onze ambities waar te maken is een gedegen
huur onder de huurtoeslaggrens en het
financieel beleid nodig dat uitgaat van daadwerkelijk
maatschappelijk vastgoed. Het commerciële vastgoed
beschikbare middelen en realistische
bestaat uit woningen met een huur boven de
toekomstverwachtingen. Wij vinden het belangrijk dat
huurtoeslaggrens en garages, kantoren en winkels. Op
financiers vertrouwen in ons hebben en dat andere
het sociale vastgoed schrijven we jaarlijks af. Daarbij
partners ervan uit kunnen gaan dat we gemaakte
maken we onderscheid tussen de componenten opstal,
afspraken nakomen. Dit betekent dat:
installaties en interieur. Op de grondwaarde wordt niet
de inkomsten uit verhuur en verkoop voldoende
afgeschreven.
moeten zijn om aan al onze verplichtingen te voldoen;
De bedrijfswaarde is gelijk aan de verdiencapaciteit van
het eigen vermogen voldoende moet zijn om risico’s
het sociale vastgoed, berekend als de contante waarde
op te vangen en
van de toekomstige kasstromen. Er is in de
renterisico’s worden beperkt.
bedrijfswaarde geen rekening gehouden met de af te dragen vennootschapsbelasting. Daarmee sluiten wij
Meer concreet streven wij naar een gezonde
aan op de zienswijze van de Raad voor de
verhouding tussen de zogenaamde netto operationele
jaarverslaggeving. Onze meerjarenbegroting leert ons
kastromen en de rente-uitgaven (rentedekkingsgraad) .
dat wij de komende tien jaar voor een totaalbedrag van
Onze norm is dat de operationele kasstromen minimaal
€ 32,9 miljoen aan vennootschapsbelasting moeten
1,4 meer bedragen dan de rente-uitgaven. Daarnaast
betalen.
sturen wij op een solvabiliteit (op basis van bedrijfswaarde) van minimaal 25 procent en willen we
Het is goed om met de nodige voorzichtigheid naar de
voldoen aan alle (financiële) eisen die toezichthouders en het WSW aan ons stellen. Ook streven we naar een evenwichtige leningenportefeuille, waarbij rentekosten,
bedrijfswaarde te kijken. De hoogte hiervan hangt sterk af van hoe de toekomstige kasstromen worden geschat. Vooral parameters zoals de huurstijging en de
flexibiliteit en risico’s met elkaar in balans zijn.
inflatie laten zich moeilijk voorspellen. Op basis van de huidige verwachtingen en uitgangspunten bedraagt de
Eind 2012 hebben we ons investeringsstatuut
bedrijfswaarde van het sociale vastgoed per 31
geactualiseerd en een deelnemingenstatuut
december 2012 circa € 430,6 miljoen (dit is 428,4
vastgesteld. In het investeringsstatuut staan de kaders
miljoen bedrijfswaarde plus 2,2 miljoen sociaal
voor onze investeringsbeslissingen. Investeringen
vastgoed in regeling maatschappelijk gebonden
beoordelen we in de toekomst niet meer zozeer op de
eigendom en overige onroerende zaken). Dit is ruim
onrendabele top, maar op het rendement. Door
€ 31,7 miljoen meer dan eind 2011. Dit komt omdat een
investeringen op hun rendement te beoordelen zijn ze
deel van het onroerend goed niet meer tegen
beter onderling vergelijkbaar. In het
bedrijfswaarde maar tegen de marktwaarde is
deelnemingenstatuut zijn de kaders voor het aangaan
opgenomen. De marktwaarde van dit deel van het
en beëindigen van deelnemingen vastgelegd.
onroerend goed bedroeg per balansdatum bijna € 82 miljoen.
8.2
Waardering vastgoed
Voor de jaarrekening 2012 geldt een nieuw stelsel van waarderingsregels, de zogenoemde RJ 645. Mede op basis van deze regels hebben wij ervoor gekozen ons sociale vastgoed op bedrijfswaarde te waarderen en ons commerciële vastgoed op marktwaarde.
Jaarverslag 2012
57
De bedrijfswaarde is als volgt samengesteld: Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 2012
Bedrijfswaarde 2012 (bedragen x € 1 miljoen) Contante waarde van de kasstromen
406,0
Restwaarde grond
22,4
Totaal bedrijfswaarde
428,4
Het commerciële vastgoed waarderen we op
Om de marktwaarde te bepalen maken we gebruik van
marktwaarde. Dit is de waarde die dit vastgoed
de aeDex. Voor de aeDex wordt ieder jaar minimaal
opbrengt als we het direct aan een andere partij
een derde deel van ons bezit door een onafhankelijke
zouden verkopen. Hoewel we niet van plan zijn het
taxateur gewaardeerd.
commerciële vastgoed direct te verkopen, weerspiegelt het wel de meest reële waarde van dit deel van ons
De marktwaarde van ons commerciële bezit is op 31
bezit.
december 2012 € 81,9 miljoen. Dit is ruim € 1,0 miljoen meer dan eind 2011.
8.3
Eigen vermogen en jaarresultaat
Wij sloten het jaar 2012 af met een negatief saldo van
Volgens de balansopstelling bedroeg het eigen
€ 27,3 miljoen. Dit bedrag is in mindering gebracht op
vermogen op 31 december 2012 circa € 292 miljoen.
ons eigen vermogen.
De solvabiliteit, berekend op basis van het balanstotaal, komt hiermee uit op 50.6% (2011: 545,90%)
Jaarresultaat (bedragen x € 1.000,-)
2012
2011
a.
Bedrijfsopbrengsten
44.807
45.374
b.
Bedrijfslasten
- 59.458
- 14.341
c. d. e.
Niet gerealiseerde waardeveranderingen Resultaat deelneming Rentebaten en opbrengsten effecten
-
f.
Rentelasten
g.
1.319 0 828
-
9.122 18 579
-
8.551
-
8.811
Vennootschapsbelasting
-
3.658
4.618
Jaarresultaat na belasting
- 27.351
36.523
Jaarverslag 2012
58
Het resultaat, opgesplitst in beheeractiviteiten en overige activiteiten, ziet er als volgt uit: Jaarresultaat (bedragen x € 1.000,-)
2012 Exploitatieopbrengsten
2011
43.458
41.939
Exploitatiekosten
- 27.485
- 20.727
Aan de exploitatie toegerekende rente Resultaat beheeractiviteit
-
-
Boekwinsten verkochte woningen
8.551 7.421 1.388
Resultaat financieringsactiviteit
3.417
828
Resultaat deelneming
8.811 12.419
579
0
-
18
Afschrijvingen
-
19.076
- 12.471
Waardeverandering materiële vaste activa
-
14.254
27.997
Jaarresultaat voor belasting
-
23.693
31.923
8.4
Realisatie versus begroting
Het jaarresultaat voor belasting ligt € 24 miljoen lager
De RJ 645 is ook de reden dat de waardeverandering
dan wij hadden begroot. Dit wordt voor een groot deel
materiële vaste activa ongeveer verdubbeld is.
veroorzaakt door de post afschrijvingen die op basis van de RJ 645 grofweg verviervoudigd is. Resultaat opgesplitst in beheeractiviteiten en overige activiteiten (bedragen x € 1.000,-)
Exploitatieopbrengsten
Begroot
Werkelijk
2012
2012
Verschil
43.479
43.419
Exploitatiekosten
- 24.529
- 27.447
- 2.918
Aan de exploitatie toegerekende rente
- 9 .082
- 8.551
531
Resultaat beheeractiviteit
9.868
7.421
- 2.447
Boekwinsten verkochte woningen
3.000
1.388
- 1.612
0
828
828
- 5.336
- 19.076
- 13.740
0
0
0
- 7.192
- 14.254
- 7.062
- 23.693
- 24.033
Resultaat financieringsactiviteit Afschrijvingen Resultaat deelneming Waardeverandering materiële vaste activa Jaarresultaat voor belasting
8.5
340
Leningenportefeuille
-
60
In het nieuwe jaar staat ons een aflossingsverplichting
De leningenportefeuille is in 2012 met circa € 27,7
op de leningenportefeuille te wachten van € 11,9
miljoen toegenomen tot ongeveer € 232,7 miljoen. Er is
miljoen. Dit bedrag is opgenomen onder de
voor € 40 miljoen aan leningen aangetrokken en er is
kortlopende schulden.
€ 12,3 miljoen afgelost.
Jaarverslag 2012
59
Het verloop van de leningenportefeuille is als volgt:
Het treasurystatuut is het afgelopen jaar geactualiseerd. In het statuut is onder andere
Stand per 1 januari 2012
€ 205.017.000
vastgelegd dat derivaten alleen mogen worden ingezet
Nieuwe leningen
€
om renterisico’s af te dekken. Wij hebben echter geen
Aflossingen
€ - 12.287.000
40.000.000
derivaten. Wij hebben wel € 20 miljoen aan
Stand per 31 december 2012 € 232.730.000
basisrenteleningen. Bij deze leningen staat de basisrente voor de gehele looptijd vast en wordt een
Van de in 2012 aangetrokken leningen is € 30 miljoen
opslag periodiek opnieuw vastgesteld. Bij een dergelijk
bestemd voor de aankoop van het nieuwe bezit in
lening is sprake van een ‘embedded’ derivaat. Deze
Oldebroek. De levering van dit bezit heeft op 2 januari
leningen zorgen niet voor een verhoogd risicoprofiel.
2013 plaatsgevonden. Dit geeft een vertekend beeld
Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar de
van de schuld per woning per 31 december 2012.
jaarrekening 2012. In het hoofdstuk Niet in de balans opgenomen verplichtingen onder Financiële
De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille
instrumenten worden doelstellingen en beleid van
bedroeg eind 2012 circa 4,10%. Het Waarborgfonds
Omnia Wonen ten aanzien van het beperken van de
Sociale Woningbouw (WSW) staat borg voor € 222,1
mogelijke risico’s uiteengezet.
miljoen van onze leningen. Dankzij de borgstelling kunnen wij relatief goedkoop geld aantrekken. Hier
Eind 2012 is er sprake van een liquiditeitsoverschot.
staat tegenover dat een groot deel van ons bezit in
Zoals hiervoor reeds is aangegeven, is op 2 januari
onderpand is bij het WSW. Er staat voor € 10,7 miljoen
2013 nieuw bezit in Oldebroek aangekocht als gevolg
aan niet geborgde leningen in de boeken.
waarvan dit overschot direct na balansdatum weer is afgenomen. Het renterisico van de leningenportefeuille is onder controle. Dit mede dankzij de looptijden en
8.6
Treasurycommissie
rentepercentages van de in de afgelopen jaren
De Treasurycommissie is in het boekjaar vier keer
aangetrokken leningen. Het risicoprofiel van de
samengekomen. De commissie heeft een adviserende
leningenportefeuille voldoet aan de eisen die in het
rol aan de bestuurder. De adviezen die de
Treasurystatuut staan en die het WSW aan ons stelt.
Treasurycommissie geeft, zorgen ervoor dat er op een verantwoorde manier geld wordt aangetrokken of belegd. Verder wordt er scherp gekeken naar het risico
8.7 Verbindingen
van rentefluctuaties.
Omnia Wonen neemt deel aan diverse formele samenwerkingsvormen. Wij zijn financieel betrokken, aandeelhouder of vertegenwoordigd in het bestuur (verbindingen ex artikel 11a, lid 2, BBSH).
Verbindingen
Naam
Doel
Stichting Woningbeheer Ons Belang Opgericht 28 december 1994
Het doel is: Het verwerven, beheren, exploiteren en vervreemden van registergoederen en alles wat daarmee verband kan houden of daartoe bevorderlijk kan zijn.
Woningnet NV Opgericht 5 februari 2001
Het bestuur wordt gevormd door de algemeen directeur van Omnia Wonen. De stichting heeft in 2012 geen activiteiten ontplooid. Het doel is: Het verdelen van vrijkomende woningen op een voor de consument overzichtelijke en transparante wijze in een groot gebied in de randstad. De deelnemers zijn uitsluitend toegelaten instellingen. Omnia Wonen neemt deel voor haar woningen in Amstelveen en Utrecht. Woningnet is gevestigd in Utrecht. Stichting Omnia Wonen heeft minder dan 1% van de aandelen.
Jaarverslag 2012
60
Stichting Bouwontwikkeling Schuytgraaf (BOS) Opgericht 24 juni 1999
Rhijnstroom BV Opgericht 3 januari 2002
Schuytgraaf CV Opgericht 3 januari 2002
Omnia Wonen Holding BV Opgericht 31 december 2007
Omnia Wonen Ontwikkeling BV Opgericht 31 december 2007
Jaarverslag 2012
Het doel is: Het beheer van het te vormen risicofonds van de door de aan de samenwerkingsovereenkomst deelnemende corporaties (opgeheven op 5 april 2002). Het bevorderen van overleg tussen corporaties in het kader van de tussen de corporaties gesloten samenwerkingsovereenkomst. Het voeren van overleg met de gemeente Arnhem en andere publiek- en privaatrechtelijke instellingen ter uitvoering van de tussen de corporaties gesloten samenwerkingsovereenkomst. De deelnemers zijn: Stichting Volkshuisvesting Arnhem, Stichting Vivare, Stichting Portaal, Stichting Omnia Wonen en Woningstichting Openbaar Belang. Het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurders van de aangesloten corporaties. Het doel is: De ontwikkeling en realisatie van onder andere woningen, centrumvoorzieningen en sociaal culturele voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf in Arnhem. Het verstrekken van zekerheden voor schulden van rechtspersonen of andere Vennootschappen die met haar in een groep verbonden zijn. En dit alles in de ruimste zin. De aandeelhouders zijn: Stichting Vivare, Stichting Volkshuisvesting Arnhem, Stichting Omnia Wonen (11,5%) en Woningstichting Openbaar Belang. De vennootschap is beherend vennoot in Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV. Het doel is: De ontwikkeling en realisatie van woningen, centrumvoorzieningen en sociaal culturele voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf in Arnhem. De beherende vennoot is Rhijnstroom BV. De commanditaire vennoten zijn: Stichting Vivare, Stichting Volkshuisvesting Arnhem, Stichting Omnia Wonen en Woningstichting Openbaar Belang. Het doel is: Werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke rechtsvorm dan ook. Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen. Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn; een en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stichting Omnia Wonen heeft 100% van de aandelen. Het doel is: Werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Het (doen) ontwikkelen en realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Stichting Omnia Wonen, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Omnia Wonen Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of (rechts)personen in welke vorm dan ook. Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke rechtsvorm ook. Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen.
61
Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn; een en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen Hierden V.O.F. Opgericht 24 juni 2011
Stichting Domiso Opgericht 7 december 2011
Omnia Wonen Holding B.V. heeft 100% van de aandelen. Het doel is: Het verwerven van percelen en het ontwikkelen en realiseren van woningen in plangebied ‘De Hoge Varen’ in Hierden, gemeente Harderwijk Omnia Wonen Ontwikkeling heeft 50% van het vermogen ingebracht en deelt voor 50% in de winst en het verlies. Het doel is: Het bieden van een platform om kennis en expertise op het gebied van domotica te delen en alles wat daarmee verband kan houden of daartoe bevorderlijk kan zijn. Het bestuur wordt gevormd door de algemeen directeur van Omnia Wonen. De stichting heeft in 2012 slechts beperkte activiteiten ontplooid.
We hebben besloten met ingang van 2013 de
In de meerjarenbegroting is voor de periode 2013-2022
projectontwikkeling in beginsel niet langer meer vanuit
rekening gehouden met de bouw van 820 nieuwe
onze dochter Omnia Wonen Ontwikkeling BV te doen,
huurwoningen, de verkoop van 126 bestaande
maar weer vanuit de toegelaten instelling zelf. Fiscaal
huurwoningen, een onderhoudsnorm van € 1.200 per
gezien is het niet (meer) nodig met een BV te werken
woning (prijspeil 2013) en een bedrag van € 17,8
en administratief biedt het grote voordelen alles vanuit
miljoen aan investeringen in het bestaande
één rechtspersoon te laten plaatsvinden. Omnia Wonen
woningbezit, waarvan € 5,6 miljoen voor
Holding BV en Omnia Wonen Ontwikkeling BV heffen
energiebesparende maatregelen. De huurverhoging
we overigens niet op. Omnia Wonen Ontwikkeling BV is
toppen we met het oog op de betaalbaarheid voor
de komende jaren nog de vennoot in de
huishoudens met een inkomen onder de € 43.000 af op
ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen Hierden
onze streefhuur (gemiddeld 66,3 procent van de
V.O.F. Voorlopig is dit de enige activiteit die de
maximale huur). Dit vertaalt zich in een huurverhoging
Ontwikkeling BV verricht.
van gemiddeld vier procent per jaar (twee procent boven inflatie).
Verder is besloten om Rhijnstroom BV en Schuytgraaf CV op te heffen. Dit omdat de (gezamenlijke)
De verhuurdersheffing en de saneringsheffing van het
ontwikkelingsactiviteiten van de corporaties in de
CFV nopen ons niet tot ingrepen in onze organisatie en
Vinex-locatie Schuytgraaf vrijwel zijn afgerond. De
ons onderhoudsprogramma. Wel hebben we onze
afwikkeling van de BV en de CV krijgt waarschijnlijk in
ambitie voor de energiezuinigheid van het woningbezit
2013 zijn beslag.
enigszins bijgesteld (van minimaal label C naar gemiddeld label C) en het nieuwbouwprogramma in de
Overig
periode 2013-2022 met 125 woningen teruggebracht.
Omnia Wonen heeft de heer M.R.H. Geerlings voor de
Dit gaat grotendeels om fictieve plannen wat betekent
periode 2012-2015 voorgedragen als lid van het
dat we minder dan voor heen in staat zullen zijn nieuwe
bestuur van de stichting CAI in Harderwijk. Deze
kansen op te pakken.
stichting beheert het lokale kabelnet voor radio, tv, telefoon en internet.
Al met al levert dit een beeld op waarin de rentedekkingsgraad boven onze minimumeis van 1,4 blijft, de solvabiliteit boven onze minimumeis van 25
8.8 Toekomstverwachtingen
procent en de financieringsbehoefte binnen de normen die het onder andere het WSW, financiers en
Omnia Wonen heeft financieel gezien een solide
toezichthoudende organen daaraan stellen.
uitgangspositie om de toekomst in te gaan.
Jaarverslag 2012
62
Dit wordt in de onderstaande grafieken geïllustreerd. Gevoeligheidsanalyses laten zien dat Omnia Wonen in staat is risico’s als een substantieel hogere saneringsheffing, lagere huurverhoging, hogere rente en inflatie en lagere verkopen goed kan opvangen.
Ontwikkeling solvabiliteit De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde en actuele waarde bedraagt per balansdatum 50,6%. De solvabiliteit daalt in 2013 tot 47,2% maar loopt op basis van de goedgekeurde meerjarenbegroting geleidelijk weer op naar 61.3% per ultimo 2022.
Ontwikkeling financieringsbehoefte Op basis van de meerjarenbegroting 2013 tot en met 2022 is in onderstaande grafiek de verwachte ontwikkeling van de leningenportefeuille weergegeven.
Op basis van de verwachte investeringen en (her)financieringen is er een tijdelijke toename van de leningenportefeuille. In 2022 zal het niveau vrijwel weer uitkomen op het niveau per ultimo 2013.
Jaarverslag 2012
63
Jaarverslag 2012
64
9.
De organisatie Omnia Wonen
9.1
Beleidskader
9.2
Nieuwe organisatiestructuur
Het ondernemingsplan van Omnia Wonen staat in het
Begin 2011 zijn we tot de conclusie gekomen dat in het
teken van drie ambities: het leveren van maatwerk aan
licht van het nieuwe ondernemingsplan er een andere
onze huurders, het werken aan duurzaamheid en het bevorderen van zelfregie voor onze bewoners die daar
We hebben alle medewerkers uitgenodigd om, vanuit
niet of onvoldoende toe in staat zijn.
de eigen praktijk, voorstellen te doen om het werk efficiënter te organiseren en de klant (nog) beter te
Om deze ambities waar te maken is het nodig dat
bedienen. Om de creativiteit zoveel mogelijk de ruimte
Omnia Wonen efficiënter gaat werken, meer gebruik
te geven en vernieuwing alle kans te bieden, hebben
gaat maken van ICT toepassingen en investeert in een
we bewust zo min mogelijk kaders meegegeven. De
sterkere relatie met bewoners en belanghouders.
enige kaders waar rekening mee moest worden
Daarvoor hebben we medewerkers nodig die
gehouden waren de doelstellingen van het
bekwaam, alert en verbindend zijn. Deze drie
ondernemingsplan en de klantvisie. De kern van onze
kernwaarden spelen bij het aantrekken van nieuw
klantvisie is dat we ‘alledaagse’ contacten willen
personeel en de ontwikkeling van de huidige
stroomlijnen zodat ruimte ontstaat om, samen met onze
medewerkers een belangrijke rol.
netwerken, maatwerk te leveren als extra hulp geboden is. We verwachten de komende jaren te gaan oogsten
organisatiestructuur nodig is. Hadden we begin 2011
als het om klantbediening en efficiency gaat.
nog een structuur met afdelingen, eind 2011 waren alle medewerkers ingedeeld in processen. In 2012 zijn we met het realiseren van een procesgerichte organisatie van start gegaan.
Organigram Omnia Wonen, eind 2012
Bestuurder en MT (3,0 fte)
Financieel team (7,4 fte)
Adviesteam
Facilitairteam
Secretarieel team (8,1 fte)
(1,5 fte)
Proces Wonen (32,2 fte)
Jaarverslag 2012
Proces Bouwen & Onderhouden (10,0 fte)
(5,4 fte)
Proces Bijzonder Bezit
Proces Mens & Buurt
(1,8 fte)
(0,9 fte)
65
9.3
Sturing
Om de vier jaar actualiseert Omnia Wonen haar
Het ziekteverzuimpercentage over 2012 was 5,0% en
ondernemingsplan. De in het ondernemingsplan
zit daarmee exact op onze norm. Ongeveer de helft van
geformuleerde ambities en doelen, vertalen wij naar
dit ziekteverzuim heeft te maken met een aantal
een meerjarenplan. Hierin staat wat er moet gebeuren
langdurig zieken. In 2011 hadden wij een ziekteverzuim
om de geformuleerde ambities en doelen te bereiken,
van 3,2%.
inclusief een tijdsplanning. Het meerjarenplan wordt jaarlijks bijgesteld en fungeert als basis voor de
Wet openbaarmaking uit publieke middelen
jaarplannen. Naast de jaarplannen geeft het MT kaders
gefinancierde topinkomens)
mee door middel van bijvoorbeeld het strategisch
Op grond van de Wet openbaarmaking uit publieke
voorraadbeleid, het informatiseringsplan en de
middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) moesten
klantvisie van waaruit de processen werken.
wij voorheen het inkomen publiceren van functionarissen die een hoger inkomen hebben dan het
Over de jaarplannen en de daarbij behorende
gemiddelde belastbaar loon van de ministers. Uit
budgetten wordt verantwoording afgelegd aan het
oogpunt van transparantie nemen we ook dit jaar de
Management Team (MT). Daarbij wordt aandacht
gegevens op. Het gemiddelde belastbare loon van de
besteed aan eventueel noodzakelijke bijstellingen van
ministers lag in 2012 op € 193.000. Het inkomen van
het jaarplan en aan belangrijke risico’s die worden
de bestuurder en de medewerkers van Omnia Wonen
gelopen. De directeur bestuurder stelt op zijn beurt
lag ruim binnen deze norm.
ieder kwartaal een bestuurdersrapportage op voor de Medewerkersonderzoek
Raad van Commissarissen.
Eind 2012 is weer een medewerkersonderzoek
9.4
gehouden. De algemene personeelstevredenheid
Personeel
kwam uit op een score van 8,0. Dit is nog hoger dan de
Op 31 december 2012 had Omnia Wonen 78
7,8 die we twee jaar geleden bij de nulmeting al
medewerkers in dienst, waarvan 50% vrouw en 50%
haalden. Een bijzondere prestatie, zeker gezien het
man. Een jaar daarvoor waren dat er 80.
gegeven dat we volop in een organisatieverandering zitten. We zijn er bijzonder trots op.
Het aantal full time eenheden (FTE’s) bedroeg eind 2012 70,3. Eind 2011 was dit 71,5. De gemiddelde
Opleidingen
leeftijd van onze medewerkers is 45,8 jaar. 32% van de
In 2012 hebben medewerkers weinig vakinhoudelijke
medewerkers was 40 jaar of jonger en 42% was ouder
opleidingen gevolgd. Daarentegen zijn juist relatief
dan 50 jaar.
veel opleidingen en trainingen op het gebied van persoonlijke ontwikkeling gevolgd. Per saldo is echter
Leeftijdsopbouw personeel Omnia Wonen in 2012
minder aan opleidingen uitgegeven; € 90.000,- in 2012
(in procenten)
tegenover € 121.000,- in 2011. Het gegeven dat de veranderingen in de organisatie veel extra’s van de medewerkers heeft gevraagd, zal hier ongetwijfeld mee te maken hebben. Daar staat tegenover dat de veranderingen en de rol die medewerkers daarin gekregen en gepakt hebben voor veel medewerkers een mooi traject is geweest in hun persoonlijke ontwikkeling.
Jaarverslag 2012
66
Integriteit
Hiermee kunnen medewerkers in de processen zelf de
In het licht van onze integriteitscode hebben wij te
communicatie op hun eigen werkterrein ter hand
maken gehad met een medewerker die in strijd met dit
nemen. Uiteraard kan men voor advies terugvallen op
protocol heeft gehandeld. Omdat de situatie voldoende
de communicatie adviseur. De directie en het MT
ernstig was, heeft dit heeft geleid tot ontslag van de
maken veelvuldig gebruik van de adviezen van de
medewerker.
communicatie adviseur om Omnia Wonen naar buiten toe herkenbaar en positief neer te zetten en om de
Agressie
interne communicatie vorm te geven. Wat betreft dit
Omnia Wonen kent een agressieprotocol. Dit betekent
laatste vroegen met name de organisatieveranderingen
onder meer dat agressie-incidenten geregistreerd
de nodige aandacht.
worden. Over de gehele linie was er sprake van meer agressie. Dit heeft geleid tot drie officieel
Een onderdeel van het communicatiebeleid is
geregistreerde incidenten. In 2011 was dit er nog maar
sponsoring. We sponsoren met name activiteiten die de
één.
bewoners van onze woningen ten goede komen. Maar ook andere zaken die bijdragen aan het gewenste
Nieuwe medewerkers die in hun functie contact hebben
imago, sponsoren we.
met de klant volgen een agressietraining, gericht op het In 2012 is bijna € 8.500,- uitgegeven aan
voorkomen en beheersen van agressie.
sponsoractiviteiten, waarvan € 5.000,- aan Homeplan. Homeplan realiseert huisvestingsprojecten in onder
9.5
Ondernemingsraad
andere Nicaragua en Zuid-Afrika.
Ook in 2012 is er weer veelvuldig en constructief overleg geweest tussen de Ondernemingsraad (OR) en
9.7
de directie. Met name de veranderingen van de
ICT: OpPAD en Domiso
ICT zien we als een belangrijk middel om enerzijds de
organisatie vroegen veel aandacht. Er is bewust voor
efficiency van onze bedrijfsvoering te verbeteren en
gekozen te transformeren en niet te reorganiseren. De
anderzijds onze klanten beter van dienst te zijn. Het is
OR en de directie hebben gedurende het jaar over
echter een middel en moet daarom in een breder
allerlei aspecten die met de transformatie
verband worden opgepakt. Daarom zijn we het
samenhangen met elkaar van gedachten gewisseld. Er
programma OpPAD gestart. Dit staat voor
is veel aandacht besteed aan het bieden van nieuwe
Optimaliseren Processen, Automatisering en
kansen en de ontwikkeling van medewerkers. Aan het
Dienstverlening. Met dit programma geven we
einde van het jaar is het nieuw organisatieplaatje en
uitvoering aan het Informatiseringsplan dat in 2011 is
het daarbij horende concept functieboek voor advies
opgesteld.
aan de OR voorgelegd. De werkzaamheden worden zoveel mogelijk in de processen neergelegd. Daardoor
In het kader van het programma OpPAD zijn in 2012
ontstaan een aantal nieuwe functies en komen een
drie projecten van start gegaan die doorlopen tot in
aantal bestaande functies te vervallen. Het definitieve
2013. Het gaat om:
functieboek is naar verwachting in september 2013
gereed.
Procesinrichting. Om de procesgerichte organisatie handen en voeten te geven worden processen verder uitgewerkt en efficiency verbeteringen
9.6
benoemd.
Communicatie
In 2012 is de professionalisering van communicatie
ICT vraagt onder andere om één centraal systeem
binnen Omnia Wonen met voortvarendheid voortgezet.
waaruit iedereen snel betrouwbare informatie kan
Communicatie heeft in de nieuwe organisatie een
halen. Het doel is dat gegevens op een
ondersteunende rol. Afgelopen jaar is er een
beheersbare manier worden vastgelegd en
‘gereedschapskist’ gemaakt en in de organisatie
onderhouden.
geïntroduceerd.
Jaarverslag 2012
Gegevensbeheer. Een intensievere benutting van
67
Informatiebehoefte. Mede met het oog op de
een toegankelijk relatiebeheer systeem, een verbeterd
nieuwe organisatie inrichting is het belangrijk de
intranet en last but not least een verbeterde website
informatiebehoefte nog eens goed te definiëren.
met huurdersportaal. Het is de bedoeling dat een groot
Daarnaast is er behoefte aan een rapportage-tool,
aantal klanttransacties via de website kunnen verlopen.
gebaseerd op het datawarehouse principe, met als belangrijkste oogmerk het efficiënt tot stand
Samen met een partner is eind 2011 Stichting Domiso
brengen van rapporten uit het primaire systeem.
opgericht. Domiso moet op het gebied van ICT als kenniscentrum voor de aangesloten partijen dienen en
In de periode 2013-2014 worden verder gewerkt aan
nieuwe concepten ontwikkelen. Domiso heeft in 2012
onder ander een Klantencontactcentrum, een
een bijdrage geleverd aan een aantal
programma ter ondersteuning van het strategisch
nieuwbouwprojecten van Omnia Wonen, met name op
voorraadbeleid, een efficiënte projectadministratie, één
het gebied van de ondersteuning van zorg- en
centraal document management systeem,
welzijnsdiensten.
Jaarverslag 2012
68
Verklaring van het bestuur
Omnia Wonen is zich bewust van de aan woningcorporaties toebedeelde maatschappelijke verantwoordelijkheid. Omnia Wonen onderschrijft de Aedescode en daarmee ook de Governancecode Woningcorporaties. Als bestuurder verklaar ik dat de financiële middelen van Omnia Wonen in 2012 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
mr. G.W.M. van de Ven, directeur bestuurder Harderwijk, 5 juni 2013
69
70
Kengetallen 2012
2011
2010
2009
2008
6.676 6.965
6.674 6.971
6.570 6.863
6.555 6.839
6.901 7.200
41.873 -3.927
42.199 5.239
13.933 647
13.333 9.797
3.359 467
50,61% 0,10% -9,38%
55,89% 0,17% 12,42%
43,30% 0,81% 4,64%
38,60% 1,72% 73,48%
25,10% 0,35% 13,90%
-4,75%
10,66%
1,39%
19,19%
1,19%
2,23% 32 7,36% 470 981 181
1,25% 12 7,30% 456 1.026 178
1,19% 16 7,00% 446 1.066 176
2,37% 15 7,46% 437 1.312 172
1,55% 19 8,03% 417 1.266 169
Bezit Aantal woningen Aantal verhuureenheden Financiële continuïteit Eigen vermogen per verhuureenheid Jaarresultaat per verhuureenheid Solvabiliteit Current Ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen, inclusief ontvangen rente Verhuurzaken Gemiddelde huurverhoging Aantal ontruimingen Mutatiegraad Gemiddelde kale huur 31 december Aantal huurders met huurtoeslag Gem. huurtoeslag per huurder per maand Huurachterstand in % van de netto jaarhuur, exclusief vergoedingen Huurderving in % van de netto jaarhuur, exclusief vergoedingen
0,96%
1,08%
0,83%
0,84%
0,84%
1,53%
1,63%
1,55%
1,00%
0,49%
10,11
10,26
10,5
11,15
10,99
159 626 1.201
140 371 605
152 582 761
165 671 1.528
162 1.071 3.417
Personeel Aantal fulltime equivalenten (fte) per 1.000 vhe Onderhoudskosten Kosten reparatieonderhoud per melding Mutatie-onderhoud per mutatie Planmatig onderhoud per woning
71
72
Jaarrekening
73
Geconsolideerde balans per 31 december 2012
(voor resultaatbestemming)
ACTIVA
31-12-2012
31-12-2011
430.644
399.003
7.172
8.102
(in duizenden euro's)
Vaste activa
Materiele Vaste Activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
7.703
7.931
445.519
415.036
4. Commercieel vastgoed in exploitatie
81.889
80.847
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
15.126
15.565
Vastgoedbeleggingen
6. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2.021
436
99.036
96.848
0
201
2.516
16
Financiële Vaste Activa 7. Te vorderen BWS-subsidies 8. Andere deelnemingen 9. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 10. Latente belastingvorderingen 11. Leningen u/g
Som der vaste activa
318
476
1.511
5.169
268
276
4.613
6.138
549.168
518.022
310
411
62
61
372
472
314
272
36
12
1.950
3.505
0
0
Vlottende activa
Voorraden 12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 13. Voorraad klein- en groot materiaal
Vorderingen 14. Huurdebiteuren 15. Gemeenten 16. Overige vorderingen 17. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 18. Overlopende activa
2
69
2.302
3.858
19. Liquide middelen
24.383
3.951
Som der vlottende activa
27.057
8.281
576.225
526.303
Totaal activa
74
PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
291.647
294.168
25.485
863
(in duizenden euro's)
Eigen Vermogen
20. Groepsvermogen
Voorzieningen 21. Voorziening onrendabele investeringen
Langlopende schulden 22. Schulden/leningen overheid 23. Schulden/leningen kredietinstellingen 24. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
Totaal langlopende schulden
162
197
220.675
192.544
15.126
15.565
235.963
208.306
0
33
2.848
2.666
583
587
14.033
14.859
5.666
4.821
23.130
22.966
576.225
526.303
Kortlopende schulden 25. Schulden aan gemeenten 26. Schulden aan leveranciers 27. Belastingen en premies sociale verzekeringen 28. Overige schulden 29. Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
75
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 2012
2011
40.859
39.371
1.671
1.695
(in duizenden euro's)
Bedrijfsopbrengsten 30. Huuropbrengsten 31. Opbrengst servicecontracten 32. Overheidsbijdragen 33. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 34. Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
1
0
1.388
3.417
888
891
44.807
45.374
Bedrijfslasten 35. Afschrijvingen materiële vaste activa
19.076
12.471
36. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
12.935
-18.875
-39
18
13
13
4.342
4.195
476
521
37. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 38. Erfpacht 39. Lonen en salarissen 40. Sociale lasten 41. Pensioenlasten
717
714
14.853
7.296
67
297
44. Lasten servicecontracten
1.619
1.648
45. Overige bedrijfslasten
5.399
6.043
59.458
14.341
1.319
-9.122
-15.970
40.155
2
7
42. Onderhoudslasten 43. Leefbaarheid
Som der bedrijfslasten
46. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Bedrijfsresultaat
47. Opbrengst financiële vaste activa 48. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
825
572
49. Rentelasten en soortgelijke kosten
-8.551
-8.811
Saldo financiële baten en lasten
-7.724
-8.232
-23.693
31.923
3.658
-4.618
-27.351
36.541
0
-18
-27.351
36.523
Resultaat voor belastingen
50. Belastingen
Resultaat na belastingen
51. Aandeel in resultaat van deelnemingen
Groepsresultaat na belastingen
76
Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2012 2012
2011
-15.970
40.155
- afschrijvingen materiële vaste activa
19.076
12.471
- overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
12.935
-18.875
1.319
-9.122
-39
18
(in duizenden euro's)
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
- niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - bijzondere waardevermindering van vlottende activa - resultaat verkoop vastgoedportefeuille
267
1.195
-417
-501
- geactiveerde rente inzake projecten
-52
-427
- mutaties van voorzieningen
-10
-13
-70
4.429
67
-65
0
0
182
1.129
0
0
- geactiveerde productie inzake projecten huurwoningen
Verandering in werkkapitaal: - toename c.q. afname vorderingen - afname c.q. toename overlopende activa - toename/afname voorraden en onderhanden werken - toename handelscrediteuren - toename schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen - afname c.q. toename belastingen en sociale premies - toename overlopende passiva (excl. overlopende rente)
Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties
- Ontvangen intrest - Betaalde intrest - Ontvangen c.q. betaalde winstbelasting
Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten
-4
404
429
746
17.713
31.544
202
576
-8.437
-9.937
2.188
-710
11.666
21.473
Kasstromen uit investeringsactiviteiten
- Verwerving groepsmaatschappijen - Investeringen in materiële vaste activa - Desinvesteringen in materiële vaste activa - Investeringen in vastgoedbeleggingen - Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen - Investeringen in overige financiële vaste activa - Desinvesteringen in overige financiële vaste activa
Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
77
0
0
-17.291
-15.797
446
1.348
-3.142
-12.611
875
698
0
0
164
1.936
-18.948
-24.426
Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2012 (vervolg) 2012
2011
40.000
14.000
- Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet
-12.286
-19.684
Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten
27.714
-5.684
Mutatie geldmiddelen
20.432
-8.637
(in duizenden euro's)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
- Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet
78
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening (Alle bedragen in duizenden euro’s tenzij anders vermeld)
Regelgeving Omnia Wonen en haar groepsmaatschappijen Omnia Wonen Holding BV en Omnia Wonen Ontwikkeling BV, hierna gezamenlijk te noemen “de groep” heeft de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaglegging uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 5 juni 2013.
Stelselwijziging Wijziging Richtlijn 645 Met ingang van het boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. De voor de groep belangrijkste wijzigingen zijn: - het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria ven ECbeschikking d.d. 15 december 2009; - de corporatie heeft de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzij als bedrijfsmiddel hetzij als vastgoedbelegging; - deze keuze leidt bij waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrijfswaarde indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging; voor het sociaal vastgoed heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen; - de corporatie heeft verder de keuze het commercieel vastgoed te waarderen tegen historische kosten of tegen actuele waarde, in het laatste geval geldt de marktwaarde; - bij gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; - bij toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag vervalt de post "mutatie actuele waarde" in de winst- en verliesrekening en worden waardevermeerderingen van het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) voortaan conform de algemeen geldende RJ-richtlijnen rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord (i.c. onder de overige reserves aangezien de herziene Richtlijn 645 geen post herwaarderingsreserve kent); - bij toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag wordt voortaan de algemeen geldende RJ-richtlijnen afgeschreven over de bedrijfswaarde; - wijzigingen in de modellen voor de balans en winst- en verliesrekening: in de balans zijn enkele posten toegevoegd zoals bouwclaims, woningen verkocht onder voorwaarden, vastgoedbeleggingen en posten gerelateerd aan groepsmaatschappijen, deelnemingen en belastingen; in de winst- en verliesrekening zijn de opbrengsten en lasten inzake servicecontracten weergegeven en is de post leefbaarheid toegevoegd.
Wijziging waarderingsgrondslagen De hiervoor genoemde RJ-wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat de groep haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2012 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen: a. Herclassificatie van het bezit in exploitatie naar sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2011 voor deze beide typologiën gevolgde historische kostenwaardering vanaf 2012 is vervangen door het actuele waardemodel i.c. de bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en de reële waarde i.c. de marktwaarde voor het commercieel vastgoed. De waardering tegen actuele waarde draagt bij aan een verdere verbetering van het inzicht in het resultaat, de waarde van het bezit en de vermogenspositie van de corporatie. b. De waarderingskeuze voor de bedrijfswaarde als invulling van de actuele waarde inzake het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, welke keuze is gebaseerd op het beleid van de corporatie waarbij met name het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. c. Aanpassingen van de bedrijfswaarde-uitgangspunten wegens het vervallen van de rentabiliteitswaardecorrectie en het uitsluitend inrekenen van vastgoed gerelateerde kosten. Als gevolg van deze wijzigingen is de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed herrekend. d. Als gevolg van de onder punt c genoemde wijzigingen is het onrendabel deel van de sociale vastgoedontwikkelprojecten bij aanvang van het boekjaar herrekend. e. De saldering van het onrendabel deel van gecombineerde bouwprojecten met de verwachte winst op het commerciële deel is met terugwerkende kracht gecorrigeerd.
79
Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat De wijzigingen in de waarderingsgrondslag zoals genoemd bij de onderdelen a tot en met e zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2011 in de jaarrekening 2012 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in de voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatief effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 (post overige reserves) en bedraagt in totaliteit € 97.266 positief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winst- en verlies rekening verwerkt middels aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2011 en bedraagt € 6.154 positief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari 2012 € 168.215 positief. Dit effect en het resultaateffect 2011, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt:
Cumulatief effect 1-1-2012 (x € 1.000)
Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Stand 1-1-2012
Stand 1-1-2012
Cumulatief
voor stelsel-
na stelsel-
effect
wijziging
wijziging
1-1-2012
240.077
399.039
158.962
8.302
8.102
-200
71.354
80.847
9.493
476
436
-40
168.215
Eigen vermogen Voorziening onrendabele investeringen
-125.989
-294.204
-168.215
-863
-863
0 -168.215
Resultaateffect 2011 (x € 1.000)
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeverandering onroerend goed in exploitatie Waardeverandering onroerend goed in ontwikkeling Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie
Baten/lasten
Aanpassing
2011 voor
resultaat 2011
Baten/lasten
vergelijkings-
voor
2011 volgens
doeleinden
vergelijkings-
WVR 2011
aangepast
doeleinden
2.901
2.901
0
-23.392
-26.189
-2.797
0
7.314
7.314
0
-9.122
-9.122
Waardeveranderingen onrendabele investeringen
8.056
0
-8.056
Afschrijvingen
5.964
12.471
6.507
-6.154
Cumulatief effect 1-1-2011 (x € 1.000)
Cumulatief effect 1-1-2012
Stand 1-1-2011
Stand 1-1-2011
Cumulatief
voor stelsel-
na stelsel-
effect
wijziging
wijziging
1-1-2011
-168.215
Waarvan verwerkt via het eigen vermogen gedurende 2011 (herwaarderingsreserve)
64.795
Waarvan resultaateffect 2011
6.154
Blijft: cumulatief effect 1-1-2011
-97.266 80
Stand 1-1-2011
Stand 1-1-2011
voor stelsel-
na stelsel-
effect
wijziging
wijziging
1-1-2011
215.435
295.328
79.893
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
11.540
11.298
-242
Commercieel vastgoed in exploitatie
57.038
74.653
17.615
Cumulatief effect 1-1-2011 (x € 1.000) Vervolg
Cumulatief
Bestaande uit de balansposten per 1-1-2011: Sociaal vastgoed in exploitatie
97.266
Eigen vermogen Voorziening onrendabele investeringen
-95.620
-192.886
-97.266
-1.815
-1.815
0 -97.266
Voor de individuele posten zijn de verschillen met de oorspronkelijke jaarrekeningcijfers 2011 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2012 vermeld.
Herwaardering en belastinglatenties De herwaardering van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, als gevolg van de grondslagwijziging van historische kosten naar bedrijfswaarde leidt niet tot een hogere commerciële boekwaarde dan de fiscale boekwaarde. Bovendien ligt de fiscale boekwaarde onder de afschrijfbare (WOZ) bodemwaarde. De fiscale boekwaarde gaat pas teniet indien in de toekomst eerst bij sloop de bouwvergunning zou komen vervallen. Gezien de lange looptijd van het actief en de onzekerheid dat bij sloop in de toekomst de bouwbestemming vervalt, tendeert de actieve belastinglatentie over het verschil tussen de (geherwaardeerde) boekwaarde in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde contant gemaakt naar nihil. Om die reden is bij deze herwaardering geen rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat.
Schattingswijzigingen In het kader van de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting is vanaf het boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gewijzigd van annuïtair naar lineair en tevens gebaseerd op de componentenbenadering. Voor het boekjaar 2012 zijn daardoor de afschrijvingslasten toegenomen met circa € 14.000. Deze wijzigingen zijn naar hun aard schattingswijzigingen maar zijn, gezien de impact op het resultaat, in combinatie met alle RJ 645 wijzigingen als geheel in de hiervoor genoemde stelselwijziging als zodanig verwerkt. Om deze reden zijn ook de vergelijkende cijfers van2011 aangepast. Zie onder Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening, paragraaf Stelselwijzigingen.
Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Omnia Wonen en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.
Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. 81
De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld.
Lijst van kapitaalbelangen
Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd - Omnia wonen Holding BV (100%) - Omnia Wonen Ontwikkeling BV (100%)
De activiteiten van Omnia Wonen Ontwikkeling BV bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutaire werkgebied. Omnia Wonen Holding BV is statutair bestuurder van deze eerder genoemde BV.
Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde - Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV (11,4%) - Rhynstroom BV (11,5%) - Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF (50%)
De activiteiten van Rhynstroom BV bestaan uit de ontwikkeling en realisatie van woningen, centrumvoorzieningen en sociaal culturele voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf te Arnhem en het verstrekken van zekerheden voor schulden van rechtspersonen of andere vennootschappen die met haar in een groep verbonden zijn. Rhynstroom BV treedt op als beherend vennoot in Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV.
De activiteiten van Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF bestaan uit het verwerven van percelen en het (her) ontwikkelen en realiseren van (sociale) woningen op die locaties.
Buiten de consolidatie blijven kleine minderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. Het betreft: - Woningnet NV (<1,0%) - Stichting CAI Harderwijk (<1,0%) - Stichting CAI Nunspeet (<1,0%)
82
Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en de culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EU-beschikking d.d. 15 december 2009.
Omnia Wonen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel.
Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tijdens de bouw geactiveerd en in de kostprijs opgenomen. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord.
Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroom genererende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid (complex) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voorzover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder "Overige waardeveranderingen materiële vaste activa".
Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden waarbij per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling is de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak bepalend. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.
Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van de waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardevermindering als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winsten verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van de bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van historische kosten ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord. Positieve verschillen tussen de 83
boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.
Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten.
Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders.
Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroom genererende eenheid, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroom genererende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardeverminderingen een voorziening voor onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post "Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie". De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde.
Sociaal vastgoed in regeling maatschappelijk gebonden eigendom
Sociaal vastgoed in het kader van de regeling "maatschappelijk gebonden eigendom" (MGE) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkooprecht kent. De grond onder de verkochte woning blijft eigendom van de woningcorporatie en is in erfpacht uitgegeven aan de koper van de woning. Voor dit recht van erfpacht wordt jaarlijks een erfpachtcanon door de koper (erfpachtnemer) voldaan. De grond wordt op basis van de historische kostprijs opgenomen op de balans. De erfpachtcanon wordt via de winst- en verliesrekening verwerkt.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.
De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.
Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. 84
Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Classificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslag grens),het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed en het overige commercieel vastgoed.
Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten.
Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012 gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel RJ 213 "Vastgoedbeleggingen". De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De reële waarde, oftewel de marktwaarde in verhuurde staat, wordt vastgesteld met gebruikmaking van de waarderingen voor de deelname aan de IPD/Aedex Corporatie Vastgoedindex. Bij deze waarderingen staan de huurcontracten en de kasstromen centraal. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 "Vastgoedbeleggingen" niet afgeschreven.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd.
Complexindeling Het commercieel vastgoed is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden waarbij per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.
Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van historische kosten. Per 31 december 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum en de gefixeerde- boekwaarde per 1 januari 2012 op basis van de historische kosten.
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.
De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en terzake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds gemaakte kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het
85
bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post "Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen".
Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting.
De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment.
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij de overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd aangezien de inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post "Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen".
Ultimo het boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de - gefixeerde- boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het vermogen vermeld.
Financiële activa
Te vorderen BWS-subsidies
Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor in de exploitatie zijnde materiële vaste activa welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering is opgenomen tegen de contante waarde van de uit hoofde van de BWS toegezegde bedragen (subsidiebeschikkingen inzake de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten) en wordt jaarlijks verminderd met de door de budgetbeherende instanties beschikbaar gestelde bijdragen. De uitbetalingsperiode is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het volledige bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo tegen het subsidierendement.
Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Andere deelnemingen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd.
Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Omnia Wonen in de netto- vermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Omnia Wonen in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. 86
Indien en voor zover Omnia Wonen niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en vermogensverminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.
De andere deelnemingen waarop Omnia Wonen geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen verkrijgingsprijs gewaardeerd of als hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
Overige financiële activa
Bij de eerste verwerking van de financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met - behalve de tegen reële waarde met waardeveranderingen in de W&V-rekening verwerkte financiële activa - de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. De reële waarde is normaliter gelijk aan de kostprijs.
De waardering na eerste verwerking is hierna toegelicht onder de afzonderlijke posten van de overige financiële activa. Er zijn geen financiële vaste activa gewaardeerd tegen een hoger bedrag dan de actuele waarde en waarbij geen afwaardering is toegepast.
Bijzondere waardeveranderingen van financiële activa Op elke balansdatum wordt beoordeeld of een financieel actief of een groep van financiële activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waarde vermindering bepaald en in de winst- en verliesrekening verwerkt. De omvang van dit verlies wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief, en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardemindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dienst in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid.
Vorderingen: vorderingen op groepsmaatschappijen, vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen
Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten. Na eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. In de berekening worden (dis)agio op het moment van verkrijging en transactiekosten en honoraria over de looptijd van de vorderingen ten gunste respectievelijk ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht als onderdeel van de effectieve rente. De effectieve rente wordt in het resultaat verantwoord onder de post "Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren". Verliezen wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid worden in het resultaat verantwoord onder de post "Waardeveranderingen van de vorderingen die tot de vaste activa behoren".
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de
87
inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd.
De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na 5 jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen.
Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden van saldering.
Fiscale eenheid Tussen Omnia Wonen en haar groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid voor de Vennootschapsbelasting. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is.
Voorraden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
Overige voorraden
De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.
Vorderingen
Vorderingen worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid.
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening- courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstelling onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. 88
Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen inzake de materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzonder waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreft, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen, rekening houdend met het complex in het geval de investeringen hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde betreffende de materiele vaste activa respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Daarnaast wordt deze voorzieningen gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden overgedragen onder een 'verkoop onder voorwaarden' regeling.
Voorziening pensioenen
De gehanteerde pensioenregeling van Omnia Wonen en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening verantwoord. Te betalen premies dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als de groep beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor de groep leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening. Behalve de betaling van premies heeft de groep geen verdere verplichtingen uit hoofde van genoemde pensioenregeling. De groep heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
Voorziening deelnemingen
De voorziening deelnemingen is gevormd in verband met de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen in het geval de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de deelneming respectievelijk een feitelijke verplichting tot betaling van haar schulden in staat te stellen. De voorziening wordt gevormd ter grootte van de uit de aansprakelijkheidsstelling te verwachten verplichtingen en nadat eerst de andere financiële belangen in deze deelnemingen zijn afgewaardeerd.
Overige voorzieningen
Voorziening jubileumuitkeringen In tegenstelling tot en met het jaar 2011 heeft voor deze voorziening in 2012 een herberekening plaatsgevonden hetgeen als een schattingswijziging moet worden aangemerkt. Het effect van deze schattingswijziging bedraagt € 55 en is in de winst- en verliesrekening verantwoord. De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen op grond van cao- bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij de bepaling van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen, een geschatte blijfkans en leeftijd. De voorziening is tegen de contante waarde opgenomen uitgaande van een disconteringsvoet van 5,25 %.
Financiële passiva Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.
89
Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.
Onder de overige schulden zijn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bij mutaties van de verhuurde eenheid worden terugbetaald, eventueel verhoogd met rente. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf "Vastgoed verkocht onder voorwaarden" van dit hoofdstuk.
Derivaten en hedge accounting
De groep maakt geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico's betreffende renteschommelingen .
Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva
Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico's met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
90
Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen uit eigen bezit en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.
Huuropbrengsten
Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdende met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.
Opbrengsten servicecontracten
De opbrengsten van servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Overheidsbijdragen
Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidie vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord.
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico's met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoop-opbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en boekwaarde verantwoord.
Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post "Vastgoed verkocht onder voorwaarden" in de grondslagen van balanswaardering.
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan de investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling ( te weten: sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling).
91
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, detachering van personeel aan collega corporaties, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa en onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boek jaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur ( is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen 5 jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden lineair afgeschreven.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het jaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichting en inzake materiële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen gebruik. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging.
Bijzondere waardevermindering van vlottende activa
Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop, onderhoudsmaterialen) opgenomen.
Pensioenlasten
De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de verlies- en winstrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend actief respectievelijk overlopend passief verantwoord.
Onderhoudslasten
Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief.
Leefbaarheid
Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomsbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, schuldsaneringen, tweede kansbeleid e.d.
De uitgaven voor fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, schoonmaakacties e.d.
92
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun gedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in het resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Omnia Wonen.
93
Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht
Toepassing indirecte methode
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: - mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; - resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; - resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten.
Begrip geldmiddelen
De geldmiddelen in het kastroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.
Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Financieringstransactie
De ontvangst uit hoofde van een financieringstransactie (woningen verkocht onder voorwaarden) wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringsactiviteiten.
94
Toelichting op de geconsolideerde balans (Alle bedragen in duizenden euro’s tenzij anders vermeld)
Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie
2012
2011
430.644
399.003
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
7.172
8.102
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
7.703
7.931
445.519
415.036
Het verloop van deze is als volgt:
1. Soc. Vastgoed in
2. Soc. Vastgoed in ontwikk.
exploitatie
bestemd voor eigen exploitatie
2012
2011
2012
2011
324.927
311.031
11.790
15.423
0
0
0
0
Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen
-84.850
-95.596
-3.488
-3.883
Boekwaarde voor stelselwijziging
240.077
215.435
8.302
11.540
Stelselwijziging
158.926
79.893
-200
-242
Boekwaarde na stelselwijziging
399.003
295.328
8.102
11.298
Opleveringen
4.593
16.271
-7.050
-16.271
Aankopen en verbeteringen
8.907
1.140
10.473
14.117
-291
-1.231
-2.304
-117
Herclassificatie
-1.638
0
0
0
Herwaardering via eigen vermogen
39.779
85.921
0
0
0
0
0
0
-1.203
-5.371
-2.049
-1.321
Terugname afwaarderingen
0
18.900
0
396
Overige mutaties
0
0
0
0
-18.506
-11.954
0
0
31.641
103.676
-930
-3.196
Stand per 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen
Mutaties:
Desinvesteringen
Herwaardering via resultaat Afwaarderingen
Afschrijvingen
Totaal van de mutaties
95
1. Soc. Vastgoed in
2. Soc. Vastgoed in ontwikk.
exploitatie
bestemd voor eigen exploitatie
2012
2011
2012
2011
Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde
336.377
324.927
14.271
13.152
Herwaarderingen
205.593
165.814
-242
-242
-111.326
-91.738
-6.857
-4.808
430.644
399.003
7.172
8.102
Stand per 31 december:
Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen
Boekwaarde
3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
2012
2011
9.260
9.584
0
0
-1.329
-1.676
7.931
7.908
0
0
7.931
7.908
0
0
Aankopen en verbeteringen
368
540
Desinvesteringen
-34
0
Herclassificatie
0
0
Herwaardering via eigen vermogen
0
0
Herwaardering via resultaat
0
0
Afwaarderingen
0
0
Terugname afwaarderingen
0
0
Overige mutaties
0
0
Afschrijvingen
-562
-517
Totaal van de mutaties
-228
23
Stand per 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen
Boekwaarde voor stelselwijziging Stelselwijziging
Boekwaarde na stelselwijziging
Mutaties: Opleveringen
96
3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
2012
2011
9.337
9.260
0
0
-1.634
-1.329
7.703
7.931
Stand per 31 december: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde
1. Sociaal vastgoed in exploitatie
Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf het boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gewijzigd van annuïtair naar lineair en tevens gebaseerd op de componentenbenadering. Onder RJ 645 (2005) werden geen afschrijvingen op de bedrijfswaarde toegepast. Deze wijziging is als stelselwijziging in de jaarrekening 2012 verwerkt (zie onder Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening, paragraaf Stelselwijzigingen).
De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:
- Grond
geen afschrijvingen
- Casco
lineair 50 jaar
- Inrichting (keuken, badkamer, toilet e.d.
lineair 17 jaar
- Installaties (lift, cv, elektra e.d.)
lineair 23 jaar
Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar is hiervoor een bedrag van € 52 geactiveerd.
Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste inschatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten.
De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten voor planmatig onderhoud zijn gebaseerd op intern vastgestelde normen per verhuureenheid. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging.
Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Stijgingsparameters: - Huurstijging in 2013 met 2,50% en latere jaren met 2,00% (voorgaand jaar 2,30%)
97
- Huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar gemiddeld 0,49% (voorgaand jaar gemiddeld 0,46 %) - Huurderving 1,10% (voorgaand jaar 1,00%) - Mutatiegraad 7,00% (voorgaand jaar 7,30%) - Stijging overige exploitatielasten en onderhoudsuitgaven: 2012
1,75%
(Voorgaand jaar 2,00%)
2013
2,25%
(Voorgaand jaar 2,30%)
2014
2,48%
(Voorgaand jaar 2,51%)
2015
2,63%
(Voorgaand jaar 2,66%)
2016
2,74%
(Voorgaand jaar 3,00%)
2017 e v
3,00%
(Voorgaand jaar 3,00%)
Volumeparameters: Het uitgangspunt voor de in de bedrijfswaarde (BDW) in te rekenen kosten is de vastgestelde begroting voor 2013. Per kostensoort is een verdeling bepaald; welk deel kan worden toegerekend aan de kasstroom genererende eenheden (KGE) en welk deel niet. Vervolgens is bepaald hoe deze kosten toegedeeld moeten worden aan Daeb en niet-Daeb activiteiten.
Verhuurdersheffing In het kader van het zogenaamde ‘woonakkoord’ (zie onder Overige gegevens, Gebeurtenissen na balansdatum, Gevolgen (voorgenomen) kabinetsbeleid) is de verhuurdersheffing slechts voor 2013 ingerekend in de bedrijfswaarde..
Personeelskosten Voor de personeelskosten is per proces bovengenoemde verdeling bepaald.
Proces bouwen en onderhouden Niet aan KGE toerekenbaar zijn de kosten voor medewerkers die zich bezighouden met bouwprojecten. Van het restant van de kosten wordt eerst de manager uit de kosten gehaald. De aldus resterende kosten hebben volledig betrekking op onderhouden en zijn dus toerekenbaar aan de KGE's. De kosten van de manager van de afdeling worden in bovengenoemde verhouding verdeeld over beide activiteiten. Het totaal van de aan KGE's toerekenbare kosten wordt vervolgens op grond van het aantal verhuureenheden (VHE) toegerekend aan woningen (WOG) Daeb, WOG niet-Daeb, bedrijfsonroerendgoed (BOG) Daeb en BOG niet-Daeb.
Bijzonder bezit Een medewerker is volledig toe te rekenen aan de KGE's. De andere medewerker is voor 40% bezig met KGE toerekenbare werkzaamheden (met verhuurzaken) De aan de KGE's toerekenbare kosten worden in de verhouding van het aantal Verhuureenheden BOG toegedeeld aan Daeb en niet-Daeb activiteiten.
Wonen, Mens & Buurt en Financiën Van het proces Mens & Buurt zijn geen kosten toe te rekenen aan de KGE's. Het proces Wonen is in zijn geheel toerekenbaar aan de KGE's. Van financiën is 75 % niet aan de KGE's toerekenbaar. Het totaal van de aan KGE's toerekenbare kosten wordt vervolgens op grond van het aantal verhuureenheden toegerekend aan WOG Daeb, WOG niet-Daeb, BOG Daeb en BOG niet-Daeb.
Bestuur, Advisering en Management Ondersteuning Een deel van de taken van deze medewerkers is beleid in brede zin en is dus niet aan de KGE's toerekenbaar. Voor het bestuur is dit percentage bepaald op 30%, voor de adviseurs op 20 % en voor de managementondersteuners (gewogen gemiddelde op basis van bruto salariskosten van de adviseurs en het bestuur) van 25%. De overige werkzaamheden zijn toe te rekenen aan alle processen gezamenlijk. Dit deel van de kosten is daarom verdeeld conform de personeelskosten van de andere processen gezamenlijk.
Totaal Uiteindelijk zijn alle kosten verdeeld op grond van de hierboven benoemde uitgangspunten en is voor het totaal van de personeelskosten 1 verdeelsleutel gemaakt.
98
Uitzendkrachten Van de uitzendkrachten (op basis van de werkelijke kosten 2012) is bekend op welk proces ze betrekking hebben. Op deze werkelijke kosten per proces zijn de verdeelsleutels van de diverse processen (zie hierboven) toegepast. Vervolgens is voor het totaal van de uitzendkrachten 1 verdeelsleutel bepaald.
Raad van Commissarissen Een deel van de werkzaamheden van de RvC heeft betrekking op algemeen beleid en is niet toerekenbaar aan de KGE's. Dit percentage is vastgesteld op 35%. Het restant van de werkzaamheden heeft betrekking op de gehele organisatie en zal in eenzelfde verhouding als de verschillende processen wel en niet toerekenbaar zijn aan de KGE's. Daarom is 65 % van deze kosten verdeeld conform de verdeelsleutel van de totale personeelskosten. Van deze 65 % is derhalve weer een deel niet aan de KGE’s toerekenbaar en een deel wel. Het wel toerekenbare deel wordt vervolgens op grond van het aantal verhuureenheden toegerekend aan WOG Daeb, WOG niet-Daeb, BOG Daeb en BOG niet-Daeb.
Verzekeringen en belastingen Deze kosten zijn volledig aan de KGE's toerekenbaar. Het totaal van deze aan de KGE's toerekenbare kosten wordt op grond van het aantal verhuureenheden (VHE) toegerekend aan WOG Daeb, WOG niet-Daeb, BOG Daeb en BOG niet-Daeb.
Onderhoud Aan elke VHE is een kostenfactor toegekend. Het totaal van de onderhoudskosten wordt verdeeld op basis van deze kostenfactoren. Toekenning van factoren heeft plaatsgevonden op basis van ervaringsgetallen.
Huisvestingskosten Aangezien de huisvestingskosten betrekking hebben op de huisvesting van personeel, zijn deze conform de verdeelsleutel voor de totale personeelskosten verdeeld
Participatie en Bewonersraad Deze kosten zijn volledig aan de KGE's toe te rekenen en hebben uitsluitend betrekking op WOG. Verdeling vindt plaats op basis van aantallen VHE WOG.
Leefbaarheid Kosten voor leefbaarheid zijn voor 0% toerekenbaar aan de KGE's.
Algemene kosten Van de volgende onder de algemene kosten opgenomen lasten is 0 % toerekenbaar aan de KGE's. Deze kosten zijn dus niet ingerekend; kosten externe controle,organisatieontwikkeling, kosten samenwerkingsverbanden, contributie Aedes.
Van de volgende onder de algemene kosten opgenomen lasten is 100 % toerekenbaar aan de KGE's; kosten woonruimteverdelingssyteem, gereedschap e.d. werkplaats, incentivebudget bedrijfsruimten, kosten onderzoek asbest sanering etc., deurwaarderskosten. Het totaal van deze aan KGE's toerekenbare kosten wordt vervolgens op grond van het aantal VHE’s toegerekend aan WOG Daeb, WOG niet-Daeb, BOG Daeb en BOG niet-Daeb.
De verhuurdersheffing en de erfpacht zijn volledig aan Daeb WOG toerekenbaar.
Gas, water en elektra voor leegstaande woningen zijn volledig toerekenbaar aan de KGE's en aan het WOG.
De overige onder de algemene kosten opgenomen lasten zijn conform de personeelskosten toegerekend aan de KGE's en verdeeld over de VHE’s.
Totaal van de algemene kosten Voor de totale algemene kosten is vervolgens 1 verdeelsleutel vastgesteld voor het aan de KGE's toe te rekenen deel en hoe dit deel is toe te rekenen aan het WOG Daeb, WOG niet-Daeb, BOG Daeb en BOG niet-Daeb.
De aldus bepaalde normen zijn als volgt: (in euro’s) - Norm voor in- en exterieuronderhoud van € 1.200 per woning per jaar (voorgaand jaar € 1.156) - Verhuurdersheffing 2013 met 1,30% 99
- Belastingen - Verzekeringen - Heffing huurtoeslag - Erfpacht
Daeb
niet-Daeb
284
358
30
38
3
0
2
0
327
438
- Sociale lasten
47
63
- Pensioenlasten
78
104
- Uitzendkrachten
43
42
- Overige personele kosten
50
67
- Huisvestingskosten
29
39
- Salarissen
- Kosten RvC - Algemene kosten - Bewonersraad en participatie
6
8
237
299
11
9
Discontering: - Disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) - Contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 21 jaar waarvoor geen concrete sloop-, renovatie-of verkoopplannen aanwezig zijn
Overige aspecten: - Inrekenen restwaarde grond : Gemiddeld € 8.789 (in euro’s) per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huur- bestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur en gecorrigeerd met nog te maken kosten voor sloop. - Inrekenen woningverkopen: Tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan.
De stijging/daling van de bedrijfswaarde inzake het sociaal vastgoed in exploitatie is als volgt te analyseren: (x € 1.000)
Stijging / daling Autonome ontwikkeling - Vrijval kasstromen
-8.678
- Effect één jaar opschuiven
19.436
- nieuwe investering binnen horizon
-571
Voorraadmutaties - Verbeteringen
3.066
- Sloop
-4.171
- Nieuwbouw
4.179
- Verkoop
-2.181
- Overige mutaties
872
Wijzigingen exploitatiebeleid - Huren
4.570
- Onderhoud
4.568
- Beheer
8.686
- Restwaarde
-6.505
Transporteren
23.271
100
Stijging / daling Transport
23.271
Parameterwijzigingen - Indexaties
925
- Levensduur
6.064
- Mutatiegraad
1.477
Per saldo mutatie
31.737
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Projecten in uitvoering In deze post zijn projecten nieuwbouwhuur opgenomen welke per balansdatum reeds in uitvoering zijn. Verder zijn hieronder nog posten opgenomen van mogelijke nieuwbouwprojecten welke posten gezien kunnen worden als voorbereidingskosten.
Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 3.057(voorgaand jaar € 3.069) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht in de feitelijke projectontwikkeling is. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt rubricering plaats naar de betreffende posten.
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:
- Kantoorgebouwen en werkplaatsen
50 jaar lineair
- Automatisering
3 jaar lineair
- Inventaris kantoor en werkplaatsen
5 of 10 jaar lineair
- Bedrijfsauto's
4 jaar lineair
De waardering van de kantoorpanden en werkplaatsen geschiedt op basis van de historische kostprijs.
Vastgoedbeleggingen
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 6. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
101
2012
2011
81.889
80.847
2.021
436
15.126
15.565
99.036
96.848
Het verloop van deze posten is als volgt: 4. Commercieel vastgoed
5. Commercieel vastgoed
6. Vastgoed verkocht
In exploitatie
in ontwikkeling eigen expl.
Onder voorwaarden
Boekwaarde 1 januari 2012 volgens jaarrekening 2011
0
436
0
Stelselwijziging per 1 januari 2012 (cumulatief effect 1 januari 2012)
0
0
15.565
80.847
436
15.565
670
1.585
887
0
0
-875
1.638
0
0
-1.279
0
-451
13
0
0
81.889
2.021
15.126
4. Commercieel vastgoed
5. Commercieel vastgoed
6. Vastgoed verkocht
In exploitatie
in ontwikkeling eigen expl.
Onder voorwaarden
57.038
478
0
waarvan cumulatief effect 1 januari 2011
17.615
0
16.734
Boekwaarde 1 januari 2011 na stelselwijziging
74.653
478
16.734
0
12.611
0
-698
0
0
Herclassificatie
12.653
-12.653
0
Aanpassingen reële waarde
-5.761
0
-1.169
Boekwaarde 31 december 2011
80.847
436
15.565
2012
Boekwaarde 1 januari 2012 na stelselwijziging Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Aanpassingen reële waarde Overige mutaties
Boekwaarde 31 december 2012
2011 Boekwaarde per 1 januari 2011 Stelselwijziging per 1 januari 2012
Investeringen Desinvesteringen
4. Commercieel vastgoed in exploitatie
Uitgangspunten reële waarde Jaarlijks wordt 1/3 deel van het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, hetgeen betekent dat elk derde deel van het commercieel vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw getaxeerd wordt.
Aangezien de waardering van het niet getaxeerde deel van het commercieel vastgoed niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt,is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode).
102
De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario's. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet. Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo het 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De gehanteerde exit yields liggen tussen de 5,15% en 12,00% en zijn afhankelijk van de veroudering van het actief uit hoofde van locatie, economisch/ markttechnisch en bouwtechnisch oogpunt. De overige gehanteerde uitgangspunten zijn:
2012 Prijsinflatie
20-jaars gemiddelde
CBS
Bouwkostenstijging
20-jaars gemiddelde
DBD
bouwkostenstijging
Looninflatie
20-jaars gemiddelde
CBS
regeringslonen
Disconteringsvoet: - IFRS
24-maands gemiddelde 10 jaars
- Risico-opslag Mutatiegraad
6%
Onderhoudsnorm
€ 906
Beheernorm
€ 333
Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van het commercieel vastgoed gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Parameters
Gehanteerd in reële waarde
Stel mogelijke afwijking
Effect op reële waarde x € 1.000
In % van de reële waarde
Exit Yield
9,16 % gemiddeld
-1 %
+3.409
+ 3,6 %
Disconteringsvoet
6,34 % gemiddeld
+1 %
-6.473
-6,9 %
Zekerheden en beperkingen Op de vastgoedbeleggingen rusten geen zekerheden.
Verder bestaan er geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van de huuropbrengsten en geen belangrijke contractuele verplichtingen tot aankoop, bouw of ontwikkeling van vastgoedbeleggingen of voor reparatie, onderhoud of verbetering ervan.
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
In de jaren 2006 tot en met 2010 heeft Omnia Wonen in de gemeente Putten 100 woningen gebouwd en verkocht onder de regeling Kopen met Korting waarbij de grond in erfpacht is overgedragen aan de kopers. Omnia Wonen heeft voor deze woningen een terugkoopplicht hetgeen leidt tot een stelselwijziging in de jaarrekening 2012. De woningen dienen actief op de balans te worden gepresenteerd en passief dient de terugkoopplicht als financiering te worden verantwoord..Dit betekent dat deze woningen op het moment van verkoop worden geactiveerd op de balans en hier tegenover een verplichting wordt genomen. De waarde van de woningen alsmede de verplichting dient elk jaar opnieuw te worden bepaald aan de hand van geaccepteerde waarderingsmethode (onafhankelijke taxaties).
103
Met de gemeente Putten zijn afspraken gemaakt dat Omnia Wonen gedurende 25 jaar gerekend vanaf datum eerste verkoop conform het regime van Kopen met Korting de woningen c.q. appartementen te koop moet aanbieden en vervreemden. Omnia Wonen is verplicht om de revenuen in de periode van 25 jaar gerekend vanaf de eerste verkoop ten gevolge van aan- en verkoop transacties in overleg met de gemeente Putten aan te wenden voor de volkshuisvesting in Putten. Waardestijgingen dan wel waardedalingen hebben dan ook geen invloed op het resultaat en vermogen van Omnia Wonen. In het boekjaar 2012 heeft Omnia Wonen 6 woningen teruggekocht en weer doorverkocht met een resultaat van negatief € 46 welk resultaat in de resultatenrekening is verantwoord. Daarnaast zijn de tot op heden gemaakte kosten ad € 42 afgetrokken.
6. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Projecten in uitvoering In deze post zijn projecten nieuwbouwhuur opgenomen welke per balansdatum reeds in uitvoering zijn. Verder zijn hieronder nog posten opgenomen van mogelijke nieuwbouwprojecten welke posten gezien kunnen worden als voorbereidingskosten.
Financiële vast activa 8. Te vorderen BWS-subsidies 9. Andere deelnemingen 10. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 11. Latente belastingvorderingen 12. Leningen u/g
7. Te vorderen BWS-subsidies
2012
2011
0
201
2.516
16
318
476
1.511
5.169
268
276
4.613
6.138
2012
2011
201
196
Het verloop is als volgt weer te geven: Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: rente
0
7
-201
-2
0
201
2012
2011
11,40%
2
2
Rhynstroom BV
11,50%
13
13
Woningnet NV
< 1,00%
1
1
Stichting Cai Harderwijk
< 1,00%
0
0
Stichting Cai Nunspeet
< 1,00%
0
0
50,00%
2.500
0
2.516
16
ontvangen bijdrage
Saldo per 31 december
8. Andere deelnemingen Aandeel
Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV
Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF
Saldo per 31 december
104
2012
2011
Boekwaarde 1-1
0
0
Storting kapitaal
2.500
0
0
0
2.500
0
2012
2011
476
2.391
5
19
-163
-1.934
318
476
Het verloop van de post Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF is als volgt:
Aandeel in het resultaat
Boekwaarde 31-12
9. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Dit betreft de vordering op deelneming Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV. Het verloop is als volgt weer te geven: Saldo per 1 januari Saldo mutaties in het boekjaar rente aflossingen
Saldo per 31 december
10. Latente belastingvorderingen
Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit latente vordering naar nihil. b. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen 5 jaar Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur(sloop) in stand. Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd. Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar wordt voor het waarderingsverschil een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen. c. Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. Aangezien er van waarderingsverschillen bij Omnia Wonen geen sprake is, is er geen latentie opgenomen. d. Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en is de latentie op nihil gewaardeerd. e. Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.
105
f. Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord.
2012
2011
1.016
1.102
495
2.364
0
1.703
1.511
5.169
2012
2011
De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt:
Latente vennootschapsbelasting vordering waardering leningen (CW tijdelijk verschil) Latente vennootschapsbelasting vordering te verkopen woningen (NW tijdelijk verschil) Latente vennootschapsbelasting vordering verrekenbare verliezen (CW tijdelijk verschil)
De tegen de nominale waarde opgenomen tijdelijke waarderingsverschillen hebben een looptijd korter dan vijf jaar. De gehanteerde netto-disconteringsvoet bedraagt 5,25%. Van deze latente belastingvordering wordt naar verwachting een bedrag van € 109.000 binnen 1 jaar gerealiseerd
Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt:
Boekwaarde 1 januari Af: Onttrekkingen Bij: Dotaties
Boekwaarde 31 december
5.169
3.106
-3.658
0
0
2.063
1.511
5.169
380.000
400.000
4.000
4.000
384.000
404.000
2012
2011
250
250
18
26
268
276
De niet in de balans tot waardering gebrachte tijdelijke benaderde waarderingsverschillen zijn in nominale bedragen als volgt te specificeren:
Vastgoed in exploitatie (blijvend verhuren) Woningen in exploitatie met sloop < 5 jaar met herbouw
Boekwaarde 31 december
11. Leningen u/g
Startersleningen Lening fysiotherapeut
Het bedrag aan startersleningen is door Omnia Wonen in het startersleningenfonds van de gemeente Nunspeet gestort. Vanuit dit fonds worden aan kopers van voormalige huurwoningen startersleningen gefinancierd.
De lening fysiotherapeut is een onderhandse geldlening met een looptijd van 10 jaar tegen een vaste rente van 8,00%. Aflossing geschiedt op basis van annuïteiten.
106
Voorraden
2012
2011
310
411
62
61
372
472
2012
2011
314
272
36
12
1.950
3.505
2
69
2.302
3.858
2012
2011
Zittende huurders
275
311
Vertrokken huurders
160
121
12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 13. Voorraad klein- en groot materiaal
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft grondposities voor de bouw van koopwoningen Voorraad klein- en grootmateriaal betreft de voorraad onderhoudsmaterialen aanwezig in de werkplaatsen en serviceauto's van de technische medewerkers.
Vorderingen De vorderingen zijn als volgt samengesteld:
14. Huurdebiteuren 15. Gemeenten 16. Overige vorderingen 18. Overlopende activa
Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde er van gezien het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
14. Huurdebiteuren
De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten. De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren:
435
432
-121
-160
314
272
Stand per 1 januari
160
88
Af: Onttrekking
-39
0
0
72
121
160
Af: voorziening dubieuze debiteuren
Saldo
Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:
Bij: Dotatie
Stand 31 december
De nominale waarde van de huurachterstand bedraagt 0,96 % van de te ontvangen jaarhuren. (In 2011 was dit 1,08%).
107
15. Gemeenten
2012
2011
36
12
36
12
2012
2011
De specificatie over het boekjaar luidt : Nog te ontvangen bijdragen WMO
16. Overige vorderingen
Te vorderen vennootschapsbelasting
0
2.188
806
1.316
1.144
1
1.950
3.505
2012
2011
Nog te ontvangen bankrente
0
69
Niet vervallen rente leningen u/g
2
0
2
69
2012
2011
Debiteuren Overigen
Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
18. Overlopende activa
Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
19. Liquide middelen
Kas
3
2
ING Bank
62
27
Rabobank
4.310
1.172
20.008
2.750
24.383
3.951
2012
2011
291.647
294.168
291.647
294.168
Rabobank spaarrekening
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking en zijn direct opvraagbaar.
Eigen vermogen
20. Groepsvermogen
Groepsvermogen
Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans.
108
Voorzieningen
21. Voorziening onrendabele investeringen
2012
2011
25.485
863
863
1.815
Af: vrijval wegens oplevering e.d.
-863
-1.815
Bij: dotatie nieuwe investeringen
25.485
863
Saldo per 31 december
25.485
863
Project voorzieningen
Het verloop van de voorziening is als volgt Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar:
Onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van de contracten afgesloten ten behoeve van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De voorziening heeft overwegend een kortlopend karakter.
Langlopende schulden 2012
Rente %
> 5 jaar
> 1 jaar
Totaal
Leningen overheid
4,69%
138
24
162
Leningen kredietinstellingen
4,10%
184.348
36.327
220.675
Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
0,00%
15.126
0
15.126
199.612
36.351
235.963
2011
Rente %
> 5 jaar
> 1 jaar
Totaal
Leningen overheid
4,67%
197
0
197
Leningen kredietinstellingen
4,14%
145.372
47.172
192.544
Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
0,00%
15.565
0
15.565
161.134
47.172
208.306
Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen
22. Schulden/leningen overheid 23. Schulden/leningen kredietinstellingen 24. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
109
2012
2011
162
197
220.675
192.544
15.126
15.565
235.963
208.306
22. Schulden/leningen overheid
2012
2011
220
243
Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari Af: aflossingen
-34
-23
186
220
Aflossingen binnen 1 jaar
-24
-23
Saldo per 31 december
162
197
2012
2011
204.797
210.458
40.000
14.000
23. Schulden/Leningen kredietinstellingen Het verloop is als volgt: Saldo 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen
-12.253
-19.661
232.544
204.797
Aflossingen binnen 1 jaar
-11.869
-12.253
Saldo 31 december
220.675
192.544
2012
2011
Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar , waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.
Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 222.076 geborgd door het WSW (2011 € 193.600). Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Omnia Wonen zich verbonden het onderliggende onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet te doen. Voor één lening opgenomen onder kredietinstellingen is hypothecaire zekerheid van € 1.070 (2011: € 1.085) verstrekt met betrekking tot het onroerend goed
Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe systeem.
24. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
Het verloop van deze post is als volgt: Boekwaarde 31 december 2010
0
Stelselwijziging per 1 januari
0 16.734
Stand per 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeveranderingen/vermeerderingen
Boekwaarde
110
15.209
15.209
356
1.525
15.565
16.734
2012
2011
887
0
Mutaties Verkochte woningen Teruggekochte woningen
875
0
Afwaarderingen
-451
1.169
Totaal mutaties
-439
1.169
15.565
15.209
-439
356
15.126
15.565
2012
2011
0
33
2.848
2.666
583
587
14.033
14.859
5.666
4.821
23.130
22.966
2012
2011
Gemeente Harderwijk
0
10
Gemeente Nunspeet
0
23
0
33
26. Schulden aan leveranciers
2012
2011
Crediteuren
2.848
2.666
2.848
2.666
2012
2011
Omzetbelasting
438
444
Loonheffing en premies
145
143
583
587
Stand per 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeveranderingen/vermeerderingen
Stand per 31 december
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koop Goedkoopregeling heeft betrekking op 100 woningen, welke zijn verkocht als nieuwbouwkoopwoningen in de jaren 2006 tot en met 2010 in de gemeente Putten.
Kortlopende schulden De kortlopende schulden betreffen :
25. Schulden aan gemeenten 26. Schulden aan leveranciers 27. Belastingen en premies sociale verzekeringen 28. Overige schulden 29. Overlopende passiva
25. Schulden aan gemeenten
27. Belastingen en premies sociale verzekeringen
111
28. Overige schulden
2012
2011
11.893
12.276
98
130
Nog te verrekenen servicekosten
164
235
Huurtoeslag
160
156
Niet opgenomen vakantiedagen
102
92
55
75
1.561
1.895
14.033
14.859
29. Overlopende passiva
2012
2011
Niet vervallen rente leningen
3.854
3.907
722
621
1.090
293
5.666
4.821
Aflossingen kortlopend deel leningen Waarborgsommen
Waardering toekomstige jubileumuitkeringen Overige schulden
Vooruitontvangen huur Overige transitorische posten
112
Niet in de balans opgenomen regelingen Voorwaardelijke verplichtingen
WSW Obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,75% over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Omnia Wonen een aangegane verplichting van € 10,1 miljoen (2011: € 7,7 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.
Niet-verwerkte activa en verplichtingen
Aansprakelijkheid VOF Omnia Wonen Ontwikkeling BV is als vennoot van "De Hoge Varen Hierden V.O.F." voor 50% aansprakelijk voor alle schulden van deze vennootschap.
Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Omnia Wonen vormt met Omnia Wonen Ontwikkeling BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Omnia Wonen vormt met Omnia Wonen Ontwikkeling BV een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
Voorziening loopbaanontwikkeling (bedragen in euro’s) Conform CAO heeft de werknemer die op 1 januari 2010 een 36-urige werkweek heeft en vijf jaar of langer in dienst is bij de onderneming, voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014 het recht om een loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500 te besteden (opgebouwd uit vijfmaal het jaarlijkse budget van € 900). Voor parttime werknemers geldt e.e.a. naar rato van het dienstverband met een minimum van € 2.250. Voor deze verplichting is geen voorziening gevormd.
Meerjarige financiële verplichtingen
Aangetrokken, nog niet opgenomen leningen Omnia Wonen heeft in 2012 voor een bedrag van € 40 miljoen aan leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum voor investeringen. Deze leningen zijn bestemd voor de aankoop van ruim 600 verhuureenheden in Oldebroek.
Erfpachtverplichtingen (bedragen in euro’s) Ten aanzien van de onroerende zaken in de gemeente Den Haag zijn erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 13.000 per jaar tot het jaar 2035.
Terugkoopverplichtingen De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koop Goedkoopregeling is vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post “Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden”.
Investeringsverplichtingen (bedragen x € 1.000) Op 2 januari 2013 zijn ruim 600 verhuureenheden in Oldebroek aangekocht van Delta Wonen voor een totaal bedrag van € 51.600 (na aftrek van een (rente)vergoeding ad € 705). Het betreft hier € 51.282 sociaal vastgoed, € 424 commercieel vastgoed en € 599 vastgoed verkocht onder voorwaarden.
113
Financiële instrumenten
Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico's die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.
Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico's De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico's zoals rente- en liquiditeitsrisico's. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. De groep maakt geen gebruik van afgeleide instrumenten zoals renteswaps en andere derivaten.
De belangrijkste risico's uit hoofde van financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico, prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico's te beperken is als volgt:
Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij (huur)debiteuren. De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Voor de corporatie is het risico inzake (huur)debiteuren relatief hoog. Hiervoor is een voorziening getroffen.
Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, leningen met een variabele hoofdsom aangetrokken en is er een rekening-courantkredietfaciliteit beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 2,5 miljoen.
Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro's zijn.
Renterisico Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden ( x € 1.000):
Renteklasse: Restant looptijd
Tot 3%
Van 3% tot 4%
Van 4% tot 5%
Van 5% tot 6%
Totaal
6.000
5000
27.265
5.576
43.841
6 - 10 jaar
0
39106
19.613
0
58.719
11 - 15 jaar
0
11839
21.765
5.000
38.604
16 - 20 jaar
0
0
0
0
0
> 20 jaar
0
59362
31.122
1.082
91.566
6.000
115.307
99.765
11.658
232.730
1 - 5 jaar
114
Kasstroomrisico's leningen overheid en kredietinstellingen
Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en renteconversies ( x € 1.000):
Jaaraflossingen
Eindaflossingen
Renteconversies
2013
736
11.150
817
2014
651
18.382
3.780
2015
539
16.429
836
2016
559
13.855
0
2017
577
11.000
0
2018
596
9.100
0
2019
615
12.000
0
2020
606
16.251
0
De duration van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 10 jaar (2011: 8 jaar).
Hierna worden de renterisico's van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht (x € 1.000): - De rente van vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente - De rente van de variabel rentende leningen ( roll-overleningen) zijn gebaseerd op éénmaands euribor. De rente van de roll-overleningen is opgebouwd uit het Euribor-percentage en een liquiditeitsopslag die varieert van 0,04% tot 1,14%. - De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor een overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen de 0,32% en 0,36%. De marktwaarde van deze basisrenteleningen bedraagt per 31 december 2012 € 26.430 negatief (nominaal € 20.000) Op basis van de uitkomsten van de "stresstest derivaten" van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal de marktwaarde van de basisleningen bij een rentedaling van 1% respectievelijk 2% uitkomen op € 34.700 negatief en € 46.996 negatief.
Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.
115
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (Alle bedragen in duizenden euro’s tenzij anders vermeld)
Bedrijfsopbrengsten
30. Huuropbrengsten
2012
2011
Te ontvangen netto huur: Woningen en woongebouwen Daeb
34.218
32.810
Woningen en woongebouwen niet-Daeb
3.040
3.094
Onroerende zaken, niet zijnde woningen Daeb
2.654
2.480
Onroerende zaken, niet zijnde woningen niet-Daeb
1.647
1.620
41.559
40.004
Af: Huurderving wegens leegstand
-561
-526
Af: Huurderving oninbaarheid
-139
-107
40.859
39.371
Per saldo
De huuropbrengst nam met € 1.546 toe als gevolg van: - Algemene huurverhogingen
724
- Meer huurderving
-67
- Verkopen
-28
- Slooppercelen
-29
- Nieuwbouw/aankopen
888
1.488 Per 1 juli 2012 zijn de huren gemiddeld verhoogd met 2,30 %. De huurderving bedraagt 1,53% van de te ontvangen huur (2011: 1,63%)
31. Opbrengst servicecontracten
2012
2011
Ontvangen vergoedingen
1.927
1.864
-53
-36
-203
-133
1.671
1.695
2012
2011
1
0
1
0
Af: Vergoedingsderving wegens leegstand en oninbaarheid Te verrekenen met huurders
Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud.
De vergoedingsderving bedraagt 2,75% van de te ontvangen vergoedingen minus het te verrekenen bedrag met huurders (2011: 2,10%)
32. Overheidsbijdragen
Bijdrage woningaanpassingen
116
33. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Verkoopopbrengst huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie) Af: Verkoopkosten Af: Boekwaarde Af: Resultaat verkoop Koop met Korting gemeente Putten
2012
2011
1.716
2.759
0
1.386
-17
-49
-291
-1.195
-88
0
68
516
Verkoopresultaat
1.388
3.417
34. Overige bedrijfsopbrengsten
2012
2011
316
161
81
173
417
501
74
56
888
891
2012
2011
18.501
11.946
Opbrengst projecten voor verkoop
Doorberekende kosten aan derden Opbrengst detachering personeel Ten laste van investeringen Overige
Bedrijfslasten
35. Afschrijvingen materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken niet zijnde woningen
0
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
9
575
516
19.076
12.471
2012
2011
Waardeverandering onroerend goed in exploitatie
-5.955
-22.613
Waardeverandering onroerend goed in ontwikkeling
11.008
7.314
Waardeverandering aankoop sociaal vastgoed
17.889
0
0
690
-10.007
-4.266
12.935
-18.875
De afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie (2011) zijn als gevolg van de stelselwijziging met € 6.888 gestegen. Die van het commercieel vastgoed gedaald met € 372 tot nihil.
36. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Waardeverandering sociaal vastgoed Gerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed
De waardestijging sociaal vastgoed (2011) is als gevolg van de stelselwijziging met € 690 gedaald. De gerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed (2011) is als gevolg van de stelselwijziging met € 4.266 gestegen.
117
37. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
2012
2011
39
-18
39
-18
2012
2011
13
13
13
13
39. Lonen en salarissen
2012
2011
Salarissen inclusief vakantiegeld
3.214
3.541
-12
-23
3.202
3.518
1.140
677
4.342
4.195
2012
2011
476
521
476
521
2012
2011
717
714
717
714
Dotatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid
38. Erfpacht
Erfpacht canon Gemeente Den Haag
Af: ontvangen ziekengeld
Kosten uitzendkrachten
Bij de groep waren in 2012 gemiddeld 78 werknemers in dienst (2011: 80) het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2012 gemiddeld 70,4 (2011: 71,5).
Op grond van de "Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013" d.d. 18 juli 2012 dient de werkgever in 2013 een eenmalige "crisisheffing" te betalen van 16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2012 aan een medewerker heeft betaald, voorzover dat loon hoger was dan € 150.000 (in euro’s). Volgens de RJ-bepalingen dient deze heffing ultimo 2012 als verplichting te worden opgenomen, rekening houdend met een inschatting omtrent indienst- en uitdiensttreding tussen 18 juli en 31 december 2012. Omnia Wonen heeft in het verslagjaar geen medewerkers in dienstbetrekking gehad met een loon hoger dan € 150.000 (in euro’s).
De beloning van de RvC en de bestuurder is in de jaarrekening opgenomen onder de overige gegevens.
40. Sociale lasten
Sociale lasten
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van toekomstige personeelslasten
41. Pensioenlasten
Pensioenpremies
118
De gehanteerde pensioenregeling van Omnia Wonen is ondergebracht bij het bedrijfstak pensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een middelloonregeling. - De pensioenleeftijd is 65 jaar. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioen grondslag. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de lange termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie. - De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.
De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2012 106 % (31-12-2011: 101%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste van 105% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB).
42. Onderhoudslasten
2012
2011
1.955
1.852
12.898
5.444
14.853
7.296
2012
2011
67
297
67
297
44. Lasten servicecontracten
2012
2011
Kosten voor leveringen en diensten
1.619
1.648
1.619
1.648
De werkelijke kosten voor dagelijks, mutatie en planmatig onderhoud zijn direct ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord.
Dagelijks en mutatie- en klachtenonderhoud Planmatig onderhoud
In 2012 is groot onderhoud uitgevoerd bij een tweetal complexen voor een totaalbedrag van € 5,1 mln.
43. Leefbaarheid
Leefbaarheid (fysieke activiteiten)
119
45. Overige bedrijfslasten
2012
2011
1915
1862
Algemene kosten
959
760
Automatiseringskosten
571
541
Advieskosten
453
603
Overige personeelskosten
402
415
Huisvestingskosten
312
472
Verzekeringen
192
190
Exploitatiekosten auto's
161
135
Heffing Centraal Fonds
Belastingen
133
407
Kosten Raad van Toezicht
76
67
Contributie landelijke federatie Aedes
60
60
Kosten woonruimte verdeling
52
133
Accountantskosten
41
38
Overige bedrijfskosten
37
297
Kosten huurdersvereniging
35
63
5.399
6.043
46. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
2012
2011
Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie
1.319
-9.122
2012
2011
Rente geldlening u/g
2
0
Rente te vorderen BWS subsidie
0
7
2
7
2012
2011
De waardestijging sociaal vastgoed (2011) is als gevolg van de stelselwijziging met € 9.122 gestegen.
Financiële baten en lasten
47. Opbrengst financiële vaste activa
48. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente liquide middelen
74
85
Geactiveerde rente vaste activa
52
427
699
60
825
572
Overige rentebaten
De overige rentebaten zijn inclusief een vergoeding in verband met de latere levering van de aankoop van woningen in Oldebroek.
120
49. Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente en kosten rekening-courantkrediet Leningen kredietinstellingen
2012
2011
0
19
8.284
8.765
Leningen overheid
10
11
Disagio borgstelling WSW
28
16
228
0
1
0
8.551
8.811
2012
2011
Acute belastingen boekjaar
0
-2.556
Mutatie latente belastingen
3.658
-2.062
3.658
-4.618
Afsluitprovisie leningen Overige rentelasten
50. Belastingen
De acute en latente belastingen zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:
Acute belastingen boekjaar De over het jaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van de belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum.
De post "acute belastingen boekjaar" is als volgt bepaald: 2012
Commercieel resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening
-23.693
Permanente verschillen: Vogelaarheffing
132
Boeten
0
Gemengde kosten
15 147
Transporteren
-23.546
121
2012
Transport
-23.546
Tijdelijke verschillen: Afschrijvingen
18.501
Bijzondere waardeveranderingen
14.254
Fiscale afwaardering in verband met sloop
-1.703
Overige tijdelijke verschillen: Resultaat deelnemingen
292
Fiscale verliescompensatie
-6.812 24.532
Dotatie herinvesteringsreserve
-986
Energie-investeringsaftrek
0
Belastbaar bedrag
0
Acute belastingen boekjaar
0
Aansluiting toepasselijk en effectief belastingtarief Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25% (2011: 25%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst- en verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt 15 %. (2011: 14,6 %).
Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening is als volgt te specificeren:
2012
2011
1.870
0
Mutaties in de latente belastingvorderingen: Woningen in exploitatie met verkoop < 5 jaar Leningen o/g en u/g Aanpassing waardering voorwaartse verliescompensatie
51. Aandeel in resultaat van deelnemingen
Correctie voorgaande jaren
122
85
359
1.703
1.702
3.658
2.062
2012
2011
0
-18
123
Enkelvoudige balans per 31 december 2012
(voor resultaatbestemming)
ACTIVA
31-12-2012
31-12-2011
430.644
399.003
II. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
7.172
6.161
III. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
7.703
7.931
445.519
413.095
IV. Commercieel vastgoed in exploitatie
81.889
80.847
V. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
15.126
15.565
(in duizenden euro's)
Vaste activa
Materiele Vaste Activa I. Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoedbeleggingen
VI. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2.021
436
99.036
96.848
0
201
264
556
Financiële vaste activa VII. Te vorderen BWS-subsidies VIII. Andere deelnemingen IX. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen X. Latente belastingvorderingen XI. Leningen u/g
318
476
1.511
5.169
268
276
2.361
6.678
546.916
516.621
310
323
62
61
372
384
314
272
36
12
XVI. Overige vorderingen
1.950
3.239
XVII. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
2.263
571
2
69
4.565
4.163
XIX. Liquide middelen
24.372
3.839
Som der vlottende activa
29.309
8.386
576.225
525.007
Som der vaste activa
Vlottende activa
Voorraden XII. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop XIII. Voorraad klein- en groot materiaal
Vorderingen XIV. Huurdebiteuren XV. Gemeenten
XVIII. Overlopende activa
Totaal activa
124
PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
294.168
95.620
Mutaties boekjaar
24.830
162.025
XXI. Resultaat boekjaar
27.351-
36.523
Groepsvermogen
291.647
294.168
25.485
863
(in duizenden euro's)
Eigen Vermogen
Eigen vermogen XX. Overige reserves
Voorzieningen
XXII. Voorziening onrendabele investeringen
Langlopende schulden
XXIII. Schulden/leningen overheid XXIV. Schulden/Leningen kredietinstellingen XXV. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
Totaal langlopende schulden
162
197
220.675
192.544
15.126
15.565
235.963
208.306
0
33
2.848
1.609
583
348
14.033
14.859
5.666
4.821
23.130
21.670
576.225
525.007
Kortlopende schulden XXVI. Schulden aan gemeenten XXVII. Schulden aan leveranciers XXVIII. Belastingen en premies sociale verzekeringen XXIX. Overige schulden XXX. Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
125
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012
2012
2011
40.859
39.371
1.671
1.695
1
0
1.320
2.901
885
891
44.736
44.858
XXXVI. Afschrijvingen materiële vaste activa
19.076
12.471
XXXVII. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
12.935
-18.875
-39
18
13
13
4.342
4.195
476
521
(in duizenden euro's)
Bedrijfsopbrengsten XXXI. Huuropbrengsten XXXII. Opbrengst servicecontracten XXXIII. Overheidsbijdragen XXXIV. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille XXXV. Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
XXXVIII. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa XXXIX. Erfpacht XL. Lonen en salarissen XLI. Sociale lasten XLII. Pensioenlasten XLIII. Onderhoudslasten XLIV. Leefbaarheid
717
714
14.853
7.296
67
297
XLV. Lasten servicecontracten
1.619
1.648
XLVI. Overige bedrijfslasten
5.036
5.630
59.095
13.928
1.319
-9.122
-15.678
40.052
0
0
Som der bedrijfslasten
XLVII. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Bedrijfsresultaat
XLVIII. Waardeveranderingen van financiële vaste activa XLIX. Opbrengst financiële vaste activa
2
7
826
572
LI. Rentelasten en soortgelijke kosten
-8.551
-8.811
Saldo financiële baten en lasten
-7.723-
-8.232
Resultaat voor belastingen
-23.401
31.820
3.658
-4.618
-27.059
36.438
-292
85
-27.351
36.523
L. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
LII. Belastingen
Resultaat na belastingen
LIII . Aandeel in resultaat van deelnemingen
Resultaat na belastingen 126
Toelichting op de enkelvoudige balans (Alle bedragen in duizenden euro’s tenzij anders vermeld)
De toelichting op de enkelvoudige balans is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde balans
Materiële vaste activa I. Sociaal vastgoed in exploitatie
2012
2011
430.644
399.003
II. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
7.172
8.102
III. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
7.703
7.931
445.519
415.036
Het verloop van deze posten is als volgt:
I. Soc. Vastgoed in
II. Soc. Vastgoed in ontwikk.
exploitatie
bestemd voor eigen exploitatie
2012
2011
2012
2011
324.927
311.031
11.790
15.423
0
0
0
Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen
-84.850
-95.596
-3.488
-3.883
Boekwaarde voor stelselwijziging
240.077
215.435
8.302
11.540
Stelselwijziging
158.926
79.893
-200
-242
Boekwaarde na stelselwijziging
399.003
295.328
8.102
11.298
Opleveringen
4.593
16.271
-7.050
-16.271
Aankopen en verbeteringen
8.907
1.140
10.473
14.117
-291
-1.231
-2.304
-117
Herclassificatie
-1.638
0
0
0
Herwaardering via eigen vermogen
39.779
85.921
0
0
0
0
0
0
-1.203
-5.371
-2.049
-1.321
Terugname afwaarderingen
0
18.900
0
396
Overige mutaties
0
0
0
-18.506
-11.954
0
0
31.641
103.676
-930
-3.196
Stand per 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen
Mutaties:
Desinvesteringen
Herwaardering via resultaat Afwaarderingen
Afschrijvingen
Totaal van de mutaties
127
I. Soc. Vastgoed in
II. Soc. Vastgoed in ontwikk.
exploitatie
bestemd voor eigen exploitatie
2012
2011
2012
2011
Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde
336.377
324.927
14.271
13.152
Herwaarderingen
205.593
165.814
-242
-242
-111.326
-91.738
-6.857
-4.808
430.644
399.003
7.172
8.102
Stand per 31 december:
Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen
Boekwaarde
III. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
2012
2011
9.260
9.584
0
0
-1.329
-1.676
7.931
7.908
0
0
7.931
7.908
0
0
Aankopen en verbeteringen
368
540
Desinvesteringen
-34
0
Herclassificatie
0
0
Herwaardering via eigen vermogen
0
0
Herwaardering via resultaat
0
0
Afwaarderingen
0
0
Terugname afwaarderingen
0
0
Overige mutaties
0
0
Afschrijvingen
-562
-517
Totaal van de mutaties
-228
23
Stand per 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen
Boekwaarde voor stelselwijziging Stelselwijziging
Boekwaarde na stelselwijziging
Mutaties: Opleveringen
128
III. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
2012
2011
9.337
9.260
0
0
-1.634
-1.329
7.703
7.931
Stand per 31 december: Bedrijfswaarde resp.aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen
Boekwaarde
Financiële vaste activa
VIII. Andere deelnemingen
2012
2011
De deelnemingen betreffen:
Aandeel
Omnia Wonen Holding BV
100,00%
248
540
Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV
11,40%
2
2
Rhynstroom BV
11,50%
13
13
Woningnet NV
< 1,00%
1
1
Stichting Cai Harderwijk
< 1,00%
0
0
Stichting Cai Nunspeet
< 1,00%
0
0
264
556
Het verloop van de post Omnia Wonen Holding BV is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Resultaat boekjaar Correctie voorgaande jaren
Boekwaarde per 31 december
Voorraden XII. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop XIII. Voorraad klein- en groot materiaal
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft grondposities voor de bouw van koopwoningen
Voorraad klein- en grootmateriaal betreft de voorraad onderhoudsmaterialen aanwezig in de werkplaatsen en serviceauto's van de technische medewerkers.
129
540
455
-292
103
0
-18
248
540
2012
2011
310
323
62
61
372
384
Vorderingen
XVI. Overige vorderingen
2012
2011
0
2.188
806
1.050
1.144
1
1.950
3.239
XVII. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
2012
2011
Rekening-courant Omnia Wonen Holding BV
2.263
571
2012
2011
3
2
Rabobank
62
1.060
ING Bank
4.299
27
20.008
2.750
24.372
3.839
Eigen vermogen
2012
2011
XXI. Overige reserves
294.168
95.620
Mutaties boekjaar
24.830
162.025
-27.351
36.523
291.647
294.168
294.168
95.620
0
97.270
23.034
177.517
1.545
-15.242
238
-97.508
Te vorderen vennootschapsbelasting Debiteuren Overige
Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
XIX. Liquide middelen
Deze post is als volgt samengesteld: Kas
Rabobank spaarrekening
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking en zijn direct opvraagbaar.
XXII. Resultaat boekjaar
Het verloop van de overige reserves is als volgt:
Stand per 1 januari Waardeverandering door stelselwijziging RJ645 Dotatie herwaarderingsreserve Correctie overige reserves i.v.m. dotatie herwaarderingsreserve (commercieel) Reeds verwerkte waardeverandering stelselwijziging Correcties
13
-12
Uit resultaatbestemming
-27.351
36.523
Stand per 31 december
291.647
294.168
130
2012
2011
91.096
116.651
200.551
177.517
291.647
294.168
XXVII. Schulden aan leveranciers
2012
2011
Crediteuren
2.848
1.609
XXVIII. Belastingen en premies sociale verzekeringen
2012
2011
438
205
De stand per 31 december is als volgt:
Overige reserves Herwaarderingsreserve
Kortlopende schulden
Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Loonheffing en premies
131
0
0
145
144
583
349
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening (Alle bedragen in duizenden euro’s tenzij anders vermeld)
De toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening is beperkt tot de posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Bedrijfsopbrengsten
XXXIV. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Verkoopopbrengst huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie) Af: Verkoopkosten
2012
2011
1.716
2.759
0
1.386
-17
-49
-291
-1.195
-88
0
0
0
Verkoopresultaat
1.320
2.901
XLVI. Overige bedrijfslasten
2012
2011
312
472
Af: Boekwaarde Af: Resultaat verkoop Koop met Korting gemeente Putten Verkoopopbrengst projecten voor verkoop
Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht
76
67
Algemene kosten
596
347
Advieskosten
453
603
Automatiseringskosten
572
541
41
38
52
133
402
415
Accountantskosten Kosten woonruimte verdeling Overige personeelskosten Contributie landelijke federatie Aedes Heffing Centraal Fonds Belastingen
60
60
133
407
1.915
1.862
Verzekeringen
192
190
Exploitatiekosten auto's
161
135
Kosten huurdersvereniging
35
63
Overige bedrijfskosten
36
297
5.036
5.630
132
LIIV. Aandeel in resultaat van deelnemingen
Correctie voorgaande jaren Omnia Holding BV
2012
2011
0
-18
-292
103
Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV
0
0
Rhynstroom BV
0
0
Woningnet NV
0
0
Stichting Cai Harderwijk
0
0
Stichting Cai Nunspeet
0
0
Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF
0
0
-292
85
133
134
Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat
In de statuten van Omnia Wonen zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.
Bestemming van het resultaat 2012
Het jaarresultaat wordt met goedkeuring door de RvC op de overige reserves in mindering gebracht. De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt (in duizenden euro’s).
Saldo per 1 januari Mutaties in het vermogen Dotatie herwaarderingsreserve Verdeling resultaat vorig boekjaar
2012
2011
257.645
91.181
1.796
-15.492
23.034
177.517
36.523
4.439
318.998
257.645
Resultaat boekjaar
-27.351
36.523
Eigen vermogen
291.647
294.168
Bezoldiging van bestuurder en commissarissen
Bestuurder De bezoldiging van de huidige bestuurder bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salaris, doorbetaling ziekte en vakantie, sociale premies, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto) en beloning op termijn zoals pensioenlasten. De bezoldiging van de huidige bestuurder die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie is gekomen bedraagt € 168.293 (2011: € 166.006) en is als volgt gespecificeerd (in euro's): Bestuurder Mr. G.W.M. van de Ven
Periodiek betaalde beloning Beloning betaalbaar op termijn Onkostenvergoeding
2012
2011
128.500
125.130
38.893
39.976
900
900
168.293
166.006
Commissarissen De bezoldiging van de huidige commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie is gekomen bedraagt € 60.096 (2011: € 60.024) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd (in euro's):
135
2012
2011
11.856
11.556
Vice-voorzitter
8.700
9.948
Lid
7.908
7.704
Lid
7.908
7.704
Lid
7.908
7.704
Lid
7.908
7.704
Voorzitter
Lid
7.908
7.704
60.096
60.024
Over de totale bezoldiging van de bestuurder en commissarissen over 2012 is geen bedrag aan eenmalige crisisheffing aan de fiscus verschuldigd. Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door Omnia Wonen aan bestuurder en commissarissen verstrekt.
Accountantskosten
De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt: (in duizenden euro's) 2012
2011
Ernst & Young
KPMG
Accountants LLP
Onderzoek naar de jaarrekening
31.460
37.385
Controle verbindingen
1.815
0
Controle overige verantwoordingen
7.260
27.787
40.535
65.172
Gebeurtenissen na balansdatum
Gevolgen (voorgenomen) kabinetsbeleid
Na balansdatum heeft ter zake het zogenaamde 'woonakkoord' politieke besluitvorming plaatsgevonden over verhuurdersheffing en huurverhogingen. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale woningen in exploitatie deels inkomensafhankelijk wordt. Daarnaast is de verhuurdersheffing voor 2014 en verder ook wettelijk vastgelegd. In de gepresenteerde waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is geen rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhogingen en is de verhuurdersheffing slechts voor 2013 ingerekend, gebaseerd op de beste schattingen van het bestuur. Als de genoemde effecten van het woonakkoord wel worden ingerekend in de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie, zou deze per 31 december 2012met ruim € 60 mln. toenemen. Dit effect zou direct resulteren in een evenredige toename van de overige reserves. Bij de inrekening van het woonakkoord wordt uitgegaan van de volgende parameteraanpassingen: - Reguliere huurverhoging vermeerderd met 2 % inkomensafhankelijke huurverhoging (2014 tot en met 2022) - Verhuurdersheffing x € 1.000 2014
3,65 % van de WOZ waarde van de woningen
3.876
2015
4,51 % van de WOZ waarde van de woningen
4.628
2016
5,43 % van de WOZ waarde van de woningen
5.388
2017 tot en met 2022
6,38 % van de WOZ waarde van de woningen
ca.6.100
136
Overige gebeurtenissen na balansdatum
Op 2 januari 2013 zijn er ruim 600 verhuureenheden in Oldebroek aangekocht van Delta Wonen voor een totaal bedrag van € 51.600.000 (in euro’s). De onrendabele top op deze woningen voor een bedrag van € 17.889.000 (in euro’s) is reeds in deze jaarrekening verwerkt vanwege het feit dat reeds in 2012 verplichtingen zijn aangegaan die zowel intern geformaliseerd als extern gecommuniceerd zijn.
Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum.
Verbonden partijen
Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de stichting, haar deelnemingen en hun toezichthouders, bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag.
137
138
Ondertekening Bestuur en Raad van Commissarissen Bestuur Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2012 van Omnia Wonen zijn vastgesteld door het bestuur op 5 juni 2013 te Harderwijk
……………………………………………… mr. G.W.M. van de Ven
Raad van Commissarissen Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2012 van Omnia Wonen zijn vastgesteld door de raad van commissarissen op 5 juni 2013
……………………………………………… J.G. de Groot, voorzitter RvC
……………………………………………… A. van Eijk, vice voorzitter/secretaris RvC
……………………………………………… G.A.C. Bouwmeester, lid
……………………………………………… G. de Klein, lid
……………………………………………… J.M.W. van Wieringen, lid
……………………………………………… M.L.A. de Klerk, lid
……………………………………………… M.E.G. Lindeman, lid
139
140
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
141
142
Postadres
Postbus 418 3840 AK Harderwijk
Telefoon
0341 27 87 00
e-mail
[email protected]
Internet
www.omniawonen.nl
