Jaarverslag & Jaarrekening 2010
Jaarverslag 2010
INHOUDSOPGAVE pagina: JAARVERSLAG Inleiding
3
Belangrijkste ontwikkelingen 2010
5
Organisatie
15
Volkshuisvestingsverslag
19
Leefbaarheid
21
Huisvesten van doelgroepen
28
Wonen met oog voor zorg en welzijn
36
Kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod
41
Overleg met belanghouders
50
Organisatorische en financiële continuïteit
57
Verklaring van de directie
74
Verslag van de Raad van Toezicht
76
Kengetallen
87
Toelichting kengetallen
89
JAARREKENING Balans per 31 december 2010
94
Winst- en verliesrekening over 2010
96
Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling
97
1
Jaarverslag 2010
2
Stadsdichter Maarten van den Elzen schreef een gedicht ter gelegenheid van het jubileum van SVUwonen.
Jaarverslag 2010
INLEIDING SVUwonen is een sociaal maatschappelijke onderneming, gevestigd en werkzaam in de gemeente Uden. In totaal beheert SVUwonen ruim 5.200 verhuureenheden, waarvan 4.854 wooneenheden. Onze missie is: Zorgen voor een goed woongenot binnen betaalbare grenzen. SVUwonen hanteert bij haar handelen de volgende kernwaarden: betrokken, betrouwbaar, toekomstgericht, klantgericht en transparant. Daarmee laten wij zien hoe SVUwonen als organisatie wil zijn en hoe wij te werk gaan. Onze hoofddoelstellingen zijn opgenomen in het ondernemingsplan “Op weg naar beter” voor de periode 2006-2010. Deze sluiten aan op de prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), waarin de overheid de spelregels voor woningcorporaties heeft uitgewerkt. Onze hoofddoelstellingen zijn als volgt geformuleerd: - verbeteren van de leefbaarheid; - effectiever huisvesten van de doelgroepen; - verbeteren van wonen met zorg en welzijn; - verbeteren van de kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod; - verbeteren van het overleg met belanghouders; - behouden van organisatorische en financiële continuïteit. In het jaar 2010 heeft het onderzoek naar meerwaarde bij fusie met buurcorporatie Woonbelang Veghel veel aandacht gekregen. Op basis van de meerwaardenotitie hebben bestuur, Raden van Toezicht en ondernemingsraden groen licht gegeven om een juridische fusie verder voor te bereiden en te realiseren per 1 januari 2012. Met dank aan onze medewerkers en belanghouders is in 2010 een verdere invulling gegeven aan de vele voornemens uit het Activiteitenplan 2010, gebaseerd op bovenstaande hoofddoelstellingen. Wij bieden u hierbij het Jaarverslag 2010 aan, waarin wij op een transparante wijze inzicht geven in onze prestaties. Met een tevreden gevoel kijken we terug op de periode 2006-2010. We hebben belangrijke doelstellingen gerealiseerd, maar beseffen ook dat niet alles is behaald. Activiteiten, die niet zijn gehaald, blijven ook de komende jaren onze aandacht houden. In 2011 wordt mede in het kader van de voorgenomen fusie gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan 2011-2014.
Artikel 1 AedesCode § Wij zijn maatschappelijke ondernemingen met een langetermijn-verantwoordelijkheid. § Wij werken aan vitale buurten en wijken in kernen, dorpen en steden waar mensen graag wonen en leven en zich kunnen ontwikkelen/ontplooien. § Wij werken in het bijzonder voor mensen die om financiële of andere redenen een steuntje in de rug nodig hebben om kwalitatief goed te wonen. § Wij verbinden ons met bewoners en dagen ze uit om hun talenten in te zetten. § Wij werken samen met onze partners en zijn responsief naar onze omgeving. § Wij zetten onze middelen in in de fysieke en sociaal maatschappelijke infrastructuur daar waar ze het hardst nodig zijn en verantwoorden ons over onze keuzes en prestaties. § Talenten van onze medewerkers zetten wij in om onze prestaties te realiseren. § Onze verscheidenheid is onze kracht.
3
Jaarverslag 2010
SVUwonen sluit aan op de verbreding van de maatschappelijke functie van corporaties en onderschrijft dan ook van harte de AedesCode, de bedrijfstakcode voor corporaties. Het doel van de code is om aan te geven dat een thuis meer is dan een stenen huis. Het gaat ook over buren, een schone, prettige en veilige woonomgeving en andere voorzieningen. Dit jaarverslag is het laatste verslag behorende bij het eerder genoemde ondernemingsplan en bevat achtereenvolgens: • een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen; • informatie over de organisatie; • het volkshuisvestingsverslag 2010; • de balans per 31 december 2010; • de winst- en verliesrekening over 2010.
De medewerkers van SVUwonen staan ook de komende jaren graag voor u klaar.
4
Jaarverslag 2010
BELANGRIJKSTE ONTWIKKELINGEN 2010 Woonvisie De regionale woonvisie voor UdenVeghel tot 2030, welke eind 2006 is ontwikkeld, hanteren wij als leidraad. Deze visie heeft in Uden geen formele status gekregen.
Ambitie 1: We zien de regio Uden-Veghel als één woongebied en treden zoveel mogelijk gezamenlijk naar buiten. Ambitie 2: We hebben gemeenschappelijke belangen en pakken de woonvraagstukken aan met de meest betrokken partijen in de regio. Ambitie 3: We houden leefbare dorpen en wijken met ruimte voor een eigen koers in de gemeenten Uden en Veghel. Ambitie 4: Optimaal benutten van wat er al is: de meeste woningen van 2030 staan er al. Ambitie 5: We willen graag duurzaam investeren in het wonen: gericht op lange termijn doelen. Ambitie 6: Woningmarktontwikkelingen worden periodiek gevolgd en vormen de basis voor afspraken.
In een zestal ambities is de visie voor de komende jaren neergelegd. Extra aandacht voor samenwerken en leefbaarheid zijn kenmerkend. Dit betekent een integrale gebiedsaanpak, een verdere differentiatie van wijken en dorpen. Ambities die ook terugkomen in de beleving van de fusiecorporaties. Hoewel er geen echte verbeteringen zijn, blijven wij ons inzetten om de wachttijden voor huurwoningen tot een acceptabele termijn terug te brengen. Eind 2009 heeft de gemeente een geactualiseerde woningmarktverkenning op laten stellen, waarop hierna nader wordt ingegaan.
Leefbaarheid Voor een positieve werking op de leefbaarheid bepleit SVUwonen differentiatie in huuren koopwoningen in al haar bestaande wijken en in nieuwbouwplannen. Verhoudingsgewijs met de rest van Uden is het aandeel huurwoningen in de wijk Uden Zuid nog laag, maar is met de in 2010 opgeleverde huurwoningen weer wat gestegen. De vraag naar deze nieuwbouw is groot. In 2010 zijn acht bestaande huurwoningen en vier autoboxen verkocht. Met verkoop in bestaande wijken beoogt SVUwonen de doorstroming en leefbaarheid te bevorderen. Er is geen actief verkoopbeleid gevoerd. De verkoop van bestaande woningen blijft daarom al enkele jaren achter op de geplande aantallen. Na actualisatie van het strategisch voorraadbeleid (SVB) wordt het verkoopbeleid geïntensiveerd. SVUwonen neemt sinds 1996 deel aan het Discusproject. Er wordt samengewerkt met gemeente, politie en andere maatschappelijke instellingen. De samenwerking heeft in 2010 vragen opgeroepen. Een inhoudelijke evaluatie vinden wij nodig om de continuïteit beter te borgen. Er is extra geïnvesteerd in de aanpak van overlast. Onze bijdrage aan project Buurtbemiddeling is tot 2013 toegezegd. Alle huurders hebben het burenboekje “Prettig wonen doen we samen” ontvangen, waarin staat hoe mensen een goede buur kunnen zijn en rekening kunnen houden met hun omgeving. Met leefbaarheidsprojecten betrekken we bewoners meer bij hun omgeving om hen bewust te maken van de eigen verantwoordelijkheid. Op 30 november 2010 heeft er in de wijk Morel een wijkschouw plaatsgevonden, samen met bewoners, Vivaan, politie, Compass, de wijkraad, de gemeente en SVUwonen. Er is verder invulling gegeven aan brandgangverlichting en schuttingprojecten in o.a. Nonnenveld, Vaarzenhof en Hofstukken. In 2010 is door een 53-tal bewonersinitiatieven een beroep gedaan op het leefbaarheidbudget “Voor elkaar”. In samenwerking met de gemeente, de Zevenster, Zonnehuizen en buurtbewoners is op deze wijze een ontmoetingsbank in Landschrijversveld gerealiseerd. SVUwonen heeft verder meegewerkt aan de 5
Jaarverslag 2010
totstandkoming van gebiedsontwikkelingsplannen voor Uden Centrum en Uden Oost. Binnen het gebiedsontwikkelingsplan (GOP) Oost draagt SVUwonen financieel bij in het Project “Oog voor Oost”. Met als doel door middel van kunstprojecten een verbinding maken tussen de bewoners uit de diverse wijken in het gebied. Huisvesten van doelgroepen Eind 2009 is een geactualiseerde woningmarktverkenning verschenen. Zoals ook bij de woonvisie naar voren is gekomen blijkt uit de woningmarktverkenning een sterke vergrijzing en een verdergaande gezinsverdunning. Het aantal alleenstaanden zal stijgen. De aanvankelijk lichte groei bij jongeren blijkt niet meer uit de laatste cijfers. SVUwonen heeft naar aanleiding van de nieuwe woningmarktverkenning speerpunten vastgesteld hoe zij de komende jaren programmatisch invulling wil geven aan nieuwbouw. Onze speerpunten zijn: A. Realiseren van nultredenwoningen dichtbij voorzieningen (appartementen en patio’s). B. Behoud van een kwalitatief, toekomstgericht woningbezit, door nieuwbouw, herstructurering en verkoop bestaand bezit. C. Investeren in vitale/leefbare wijken, door betere verhouding huur-koop en mix van bewoners. In 2011 zal hiervoor het strategisch voorraadbeleid (SVB) worden geactualiseerd. De door het gemeentebestuur geplande groei van 250 woningen in 2010 blijkt niet haalbaar. De verkoop van bestaande woningen blijft nog ver achter op de periode van vóór de crisis. Banken hebben de mogelijkheden voor het verkrijgen van hypotheken aangescherpt. Ook in 2010 blijven de bouwplannen van ontwikkelaars achter en worden deels heroverwogen. Ook SVUwonen heeft van de geplande verkoop van zestien patiowoningen er maar drie verkocht. De overigen zijn verhuurd en passen bij de vraag in het duurdere huursegment. Voor betaalbare woningen benut SVUwonen alle kansen om haar productie op peil te houden. Het bouwen van huur- en koopwoningen verloopt volgens planning. Voor de koopwoningen gebruiken wij het instrument Koopgarant. Zo is in totaal al bijna vier miljoen aan kortingen verleend voor 101 nieuwbouwwoningen. Voor nog eens 27 appartementen is een bedrag van bijna een miljoen aan kortingen gereserveerd. In 2010 zijn 91 woningen opgeleverd: • 9 huur en 1 kooppatiowoningen Gulden; • 17 Koopgarant-woningen Muntmeester; • 6 eengezins-huurwoningen Muntmeester; • 53 eengezins-huurwoningen Muntmeester; • 5 huurappartementen Muntmeester. De stichtingskosten van de patiowoningen Gulden bedragen per woning meer dan €.200.000. Deze woningen behoren tot de categorie dure huur. In 2010 is gestart met de bouw van 87 woningen: 4 eengezins-huurwoningen Muntmeester; 22 eengezins-Koopgarant-woningen Volkel West; Abdijlaan: • 11 eengezins-Koopgarant-woningen; • 18 appartementen Koopgarant; Velmolen Buiten: • 20 eengezins-huurwoningen; • 12 eengezins-Koopgarant-woningen. • •
In 2011 staat de start bouw gepland van 115 woningen: 28 huurappartementen Muntmeester (reeds gestart); • 16 CPO eengezins-Koopgarantwoningen Kroon (reeds gestart); •
6
Jaarverslag 2010
• • • • • •
15 eengezins-huurwoningen Muntmeester; 8 huur- en 8 Koopappartementen Kloosterstraat Volkel; 12 zorg-appartementen Oude Maasstraat; 10 appartementen Beukenlaan; 6 eengezins-Koopgarant-woningen Spechtenlaan. 12 zorg-units De Wieken (betreft een aankoop en verbouwing)
De 293 wooneenheden (182 huur en 111 koop) zijn bestemd voor starters, senioren, alleenstaanden en zorggroepen. Hiermee wordt ook de doorstroming bevorderd. Na overleg met de gemeente en Dichterbij kan het plan aan de Oude Maasstraat voor een woonvorm voor 12 bewoners met een verstandelijke beperking in procedure worden gebracht. Voor de huisvesting van een groep mensen die lijden aan schizofrenie, in de 12 appartementen aan de Muntmeester, zijn wij in onderhandeling met de belangengroep Ypsilon. Vanuit omwonenden zijn hiertegen bezwaren geuit. SVUwonen is benaderd door Stichting Zelo voor huisvesting van een woongroep voor kinderen met een verstandelijke beperking. SVUwonen wil hieraan meewerken. Hiervoor is de locatie De Wieken in beeld. Naast nieuwbouw, investeren wij in wijken waar wij een aanmerkelijk bezit hebben, ook in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid. Verderop in dit jaarverslag wordt hier nader op ingegaan. SVUwonen moet hierbij constateren dat haar investeringscapaciteit door de heffing van vennootschapsbelasting beduidend minder is geworden. Daarnaast wordt sterk gestuurd op het behouden van positieve kasstromen. Eind 2010 is duidelijkheid gekomen over de zogenaamde Europamaatregel. Wij constateren dat door deze maatregel de woningzoekenden met een middeninkomen tussen €.33.614 en pakweg €.50.000, buiten de boot dreigen te vallen. De mutatiegraad is in 2010 ten opzichte van 2009 iets gestegen van 6,6% naar 7,1%. De verhuisgeneigdheid onder huurders blijft opnieuw erg laag. Belangrijkste redenen voor verhuizing worden genoemd: kopen van een woning (15%); medische noodzaak (12%) en samenwonen (9%). Het aantal woningzoekenden bedroeg eind 2010 bijna 6.000. De gemiddelde wachttijd voor nieuwe klanten bedroeg 5,5 jaar in 2010. De gemiddelde woonduur voor bestaande klanten die doorstroomden naar een andere huurwoning bedroeg ruim 16 jaar. Gemiddeld reageerden 64 woningzoekenden per geadverteerde huurwoning. Van het totale bezit is 96% (4.594 huurwoningen), met een huurprijs lager dan €.548, betaalbaar voor de primaire doelgroep. SVUwonen houdt hiervoor een minimum voorraad van 4.000 huurwoningen aan. In 2010 is het woningbemiddelingssysteem samen met belanghouders geëvalueerd. De uitkomsten zijn gecommuniceerd met de betrokkenen en verbeteringen zijn in samenhang met de invoering van de Europamaatregel met ingang van 1 januari 2011 doorgevoerd. De verbeteringen betroffen een verruimde labeling voor alleenstaanden en minder leeftijdsgebonden complexen. Kwaliteit van het bezit In 2010 is voor ruim €.5.665.000 planmatig onderhoud verricht. De huurders krijgen bij interieurverbeteringen keuzemogelijkheden aangeboden. Binnen het nieuwe keuzebeleid zijn 527 nieuwe keukens geplaatst, waarvan 64 in nieuwbouwwoningen. Voor een standaard woningverbetering worden de huren niet extra verhoogd. De huurder kan een beperkt aantal specifieke wensen toevoegen, tegen een éénmalige of maandelijkse bijdrage. 7
Jaarverslag 2010
Ook in 2010 heeft SVUwonen in ruime mate energiebesparende maatregelen toegepast. Er zijn voor diverse woningen spouwmuur-, dak- en leidingisolaties aangebracht. Verder zijn circa 250 CV-ketels vervangen door een HR-ketel. De gemiddelde huur van SVUwonen is nominaal gezien nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde. Uit ‘Corporatie in Perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) blijkt over 2009 dat de woningen van SVUwonen qua woningwaardering gemiddeld 17 waarderingspunten meer scoren dan landelijk. SVUwonen scoort in prijs-kwaliteitsverhouding dan ook gunstig. De gemiddelde puntprijs is €.2,79 ten opzichte van €.3,15 landelijk. Relatief zijn de huurwoningen van SVUwonen hierdoor zo’n €.50 per maand goedkoper dan landelijk. Er kan dus worden gesproken van een forse verdiencapaciteit. Hier komt nog bij dat SVUwonen een deel van het onderhoud, dat wettelijk gezien de huurder zelf zou moeten betalen, voor haar rekening neemt. Het gaat hier om een bedrag van circa €.200.000 per jaar. Daarom is per 1 juli 2010 de volle ruimte van 1,2% huurverhoging benut conform besluit van de minister. Verder is een voorzichtige start gemaakt met het doorvoeren van huurharmonisatie. Dit beleid is na de Europamaatregel verder doorgezet. Overleg belanghouders en verantwoording In het volkshuisvestingsverslag noemen wij onze externe en interne belanghouders. Naast het meer intensieve overleg met belanghouders zoals Stichting Bewonersraad SVUwonen en de gemeente Uden, is er overleg met meerdere belanghouders. In het kader van de governancecode willen wij onze belanghouders op een transparante wijze betrekken bij de invulling van ons meerjarenbeleid. In november 2010 hebben wij samen met de gemeente Uden onder de naam “D(r)aadkracht van netwerken” een werkconferentie georganiseerd. Het doel is om met betrekking tot maatschappelijke opvang het overleg en de samenwerking met alle partijen in het maatschappelijke veld te verbeteren. Om de resultaten onder de aandacht van de betrokkenen te houden, is van deze werkconferentie een magazine uitgegeven. In 2010 heeft SVUwonen zich in het Udens Weekblad aan de Udense gemeenschap verantwoord over de activiteiten in 2009. Onze huurders informeren wij per kwartaal via het bewonersblad ‘Scharnier’ en via onze website. Wanneer er bijzondere gebeurtenissen zijn communiceren wij daarnaast via persberichten. Om te ‘leren door verantwoorden’ nemen wij al enkele jaren deel aan het initiatief ‘Het Glazen Huis’. Dit initiatief wil bijdragen aan de verdere professionalisering van de kwaliteit en de transparantie van de maatschappelijke verantwoording door corporaties. Het jaarverslag over 2009 scoorde een 8,18. Dit was weer een verbetering ten opzichte van 2008. In 2010 is onze organisatie gevisiteerd, nadat wij in een zelfevaluatie de ontwikkeling van onze organisatie in de afgelopen jaren hebben weergegeven. Onze belanghouders zijn door de visitatiecommissie uitgenodigd om hun mening over de samenwerking met SVUwonen aan te geven. Het visitatierapport geeft met gemiddeld een 7 aan dat we ruim voldoende scoren. Opgemerkt is dat onafhankelijkheid van de Raad van Toezicht aandacht vraagt en dat gemeente en SVUwonen meer moeten investeren in de onderlinge relatie. Gezien de adviezen heeft de bestuurder te kennen gegeven geen gebruik meer te maken van zijn voordrachtrecht zoals opgenomen in de statuten. En dit ‘recht’ bij de eerstvolgende wijziging te schrappen. Verder is het overleg met de gemeente op verschillende niveaus geïntensiveerd en zodanig gestructureerd dat de contacten beter verlopen. Als gevolg daarvan is in juli 2010 een samenwerkings8
Jaarverslag 2010
overeenkomst ondertekend waarin afspraken zijn vastgelegd voor ruimtelijke projecten in 2010-2014. Het visitatierapport is te vinden op www.svuwonen.nl. Aan de Raad van Toezicht is eind 2010 verantwoord in hoeverre de voorgenomen activiteiten voor 2010 zijn gerealiseerd dan wel zijn opgepakt. Zonder onderlinge weging is circa 90% gerealiseerd dan wel opgepakt. De gemeente Uden en SVUwonen zien elkaar als belangrijke partners in het realiseren van doelstellingen op het brede terrein van wonen. In een meer algemene overeenkomst “Prestatieafspraken gemeente Uden en SVUwonen”, van 20 april 2009 zijn intenties en kaders aangegeven waarbinnen partijen samenwerken bij de realisering van projecten. Er is richting gegeven aan de organisatievorm van een Programmabureau. Belangrijk onderdeel van deze overeenkomst was dat de gemeente en SVUwonen ieder €.2.000.000 reserveren om plannen met onvoldoende financieel perspectief toch mogelijk te maken. In het Programmabureau zijn afspraken voor projecten gemaakt die medio 2010 hebben geleid tot een “Convenant Samenwerking Ruimtelijke Projecten Gemeente Uden/SVUwonen, 2010-2014”. De volgende projecten zijn door deze afspraken versneld aangepakt: • MFA Bitswijk; • Plan omgeving Retraitehuis; • Duurzame wijk Velmolenbuiten; • Oude Maasstraat en • Kloosterstraat. In een overleg met het college is aandacht gevraagd voor huisvesting van de middengroepen, die door de strikte Europamaatregel in de knel dreigen te komen. SVUwonen blijft onder voorwaarden bereid lokaal te investeren in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Mits dit niet ten koste gaat van haar primaire taak, maar juist een meerwaarde oplevert voor haar doelgroepen of bezit in haar wijken. Hieronder benoemen wij de gezamenlijke inspanningen en resultaten met betrekking tot de samenwerking met de gemeente Uden in 2010 en volgende jaren: • Continuering project buurtbemiddeling; • Gebiedsontwikkelingsplannen Uden Centrum en Uden Oost; • Bijdrage aan het Ontmoetingsplein Bitswijk; • Brandgangverlichting met aansluiting op de straatverlichting in Nonnenveld, Annahof, Vaarzenhof, Hofstukken en Elisabethstraat. Financiële continuïteit Er is rekening gehouden met de bijgestelde meerjaren-onderhoudsbegroting, op basis van de uitkomsten van de conditiemeting. Gestreefd wordt naar een evenwichtige spreiding van vooral het planmatig onderhoud voor de buitenkant van de woningen. Voor het interieur van de woningen wordt een meer klantgericht onderhoud gevolgd. De huurder krijgt meer keuze in kleurstellingen en het moment waarop hij een keuken of het interieur van toiletruimte en badkamer wil laten vervangen. Per 31 december 2010 is op complexniveau een bedrijfswaardeberekening opgesteld. In 2010 is er €.5.193.000 als onrendabele investering ten laste van het resultaat gebracht voor de in voorbereiding en in ontwikkeling zijnde huurwoningen. Het jaarresultaat vóór vennootschapsbelasting bedraagt na deze verwerking €.3.032.000. Na aftrek van de belasting bedraagt het resultaat €.129.000. Met ingang van 2010 waardeert SVUwonen haar vastgoed in exploitatie tegen bedrijfswaarde. De voornaamste reden voor deze stelselwijziging is het gelijk trekken van de waardering met fusiepartner Woonbelang Veghel. De cijfers zijn hierdoor beter vergelijk9
Jaarverslag 2010
baar. Door deze stelselwijziging wordt het resultaat nog met €.11.196.000 verlaagd, in verband met waardemutaties, waardoor het jaarresultaat uitkomt op €.11.067.000 negatief. Hierdoor wordt de herberekende Overige reserve eind 2009 van €.108.698.000 verlaagd naar €.97.631.000 per 31 december 2010. Kredietwaardigheid volgens WSW In het Financieel Statuut (2003) zijn kaders aangegeven met als doel de financiële continuïteit van SVUwonen op korte en lange termijn te waarborgen. Daarbij is ruime aandacht besteed aan beheersing van de renterisico’s, zowel voor de financiering als voor beleggingen. Door nieuwbouw ontstaan de komende jaren financieringsbehoeften. Door middel van nieuwe geldleningen wordt hierin voorzien. Voor het sluiten van geldleningen kan SVUwonen gebruik maken van borging door het WSW. Gemeente Uden en WSW hebben daarvoor in juni 2002 een achtervang-overeenkomst gesloten. Op basis van onze investeringsprognose voor de jaren 2010-2012 heeft het Waarborgfonds verklaard dat SVUwonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Het vrijgegeven faciliteringsvolume bedraagt in oktober 2010 €.41.600.000. Oordeel CFV Jaarlijks beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de financiële positie van SVUwonen en brengt hiervan verslag uit middels: • Een continuïteitsoordeel op basis van prognosegegevens; • Een solvabiliteitsoordeel aan de hand van de laatste jaarcijfers; • Een algemene oordeelsbrief. In haar geactualiseerd continuïteitsoordeel 2010, gebaseerd op de prognoses 2010-2014, berekent het CFV het volkshuisvestelijke vermogen ultimo 2014 op 49% van het balanstotaal. Als ondergrens voor risico’s is 14,3% becijferd. Op basis hiervan ontving SVUwonen een A-oordeel. Hetgeen inhoudt dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogens-positie. Het solvabiliteitsoordeel over het verslagjaar 2009, bedraagt 52% en krijgt van de minister de status voldoende. Gezien het bovenstaande komt de minister in zijn oordeelsbrief 2010 tot positieve conclusies over het voortbestaan van SVUwonen. SVUwonen blijft qua netto bedrijfslasten onder het sectorgemiddelde. De kwaliteit van de stukken geeft de minister geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Echter wordt aandacht gevraagd voor de tijdige indiening van stukken. Organisatie-ontwikkelingen SVUwonen maakt een ontwikkeling door om van een taakgerichte organisatie te komen tot een meer procesgerichte organisatie. Om medewerkers hierbij te ondersteunen is in 2009 een nieuw primair automatiseringspakket geïmplementeerd en zijn onze processen geactualiseerd. Per 1 januari 2010 is overgestapt op het systeem Viewpoint van Itris. In het kader van het fusie-onderzoek is begin 2010 gekozen voor een hernieuwde INKpositiebepaling. Belangrijke herkenbare conclusie daarbij is dat we door moeten pakken op het procesgericht werken. En dat we als organisatie meer aandacht kunnen geven aan de zogenaamde PlanDoCheckAct-cyclus (evalueren, leren, verbeteren). Er zijn stappen gezet in het ontwikkelen van prestatie-indicatoren, waardoor met een andere vorm van aansturing de verantwoordelijkheden lager in de organisatie kunnen worden gelegd. De functie van Planning & Control is weer verder ontwikkeld zodat er meer aandacht kan worden gegeven aan de PDCA-cyclus. In 2010 is besloten verder invulling te geven aan de HRM-cyclus, waarbij met plannings-, toetsings- en beoordelingsgesprekken medewerkers worden gestimuleerd meer resultaatgericht te werken. 10
Jaarverslag 2010
De voorbereiding van de fusie heeft in 2010 extra inspanningen gevraagd. Dit heeft voor een aantal personen tot een hogere werkdruk geleid. Dit zal ook in 2011 het geval zijn. Over de voortgang hierna meer. Toekomstverwachtingen Een belangrijke ontwikkeling in 2011 is de voorgenomen fusie met Woonbelang Veghel per 1 januari 2012. Nadat in oktober 2010 op de meerwaardenotitie groen licht is gegeven, is gestart met het voorbereiden van de fusie. Naast het afstemmen van beleid en werkprocessen kijken we vooral naar wie we als fusiecorporatie willen zijn. Dit is meer dan alleen een vastgoedcorporatie. Investeren in leefbaarheid en een klantgerichte houding krijgen nadrukkelijk de aandacht. Door fusie kunnen wij de gezamenlijke opgave beter invullen en willen wij de kwetsbaarheid van de werkorganisatie verkleinen. Anderzijds beseffen wij dat door de vele bezuinigingen die het Rijk afwentelt op corporaties de financiële polsstok kleiner wordt. Door de fusie kunnen we dit samen opvangen. Desondanks valt er niet aan te ontkomen dat ook huurders de gevolgen van de bezuinigingen zullen gaan merken. We zoeken al in een vroegtijdig stadium contacten met onze belanghouders en vragen hen mee te denken met het invullen van een nieuw ondernemingsplan 2011-2014. Kernwaarden zoals verbindend, uitdagend en hartelijk komen daarbij naar voren. SVUwonen zal zich als organisatie daarin zeker thuis voelen. Hoewel in 2011 de focus van SVUwonen gericht zal zijn op de voorbereiding van de fusie, geeft de organisatie ook aandacht aan nog niet afgeronde activiteiten uit het huidige ondernemingsplan. Enkele belangrijke activiteiten zijn: • Strategisch Voorraadbeleid. Met een uitgewerkte vastgoedstrategie krijgen we zicht op de huisvestingsopgave voor de korte,de middellange en de lange termijn. Op basis van Primosprognoses 2010 blijkt een groeiopgave tot 2030. Het aantal huishoudens van 55+ neemt toe, waarbij de grootste toename zit in de huishoudens van 75+. Tot 2030 is er sprake van een daling van huishoudens jonger dan 55 jaar. Naast de gewenste groei is er ook inzicht gewenst in de transformatie-opgave voor het bestaande bezit. Bij onze investeringsbeslissingen moeten we ook rekening houden met aangekondigde krimp na 2030. • Het verkoopbeleid. Hierbij zullen we ons ook richten op verkoop van het bestaande bezit. • Het huurprijsbeleid. Door de invoering van de Europamaatregel moeten we gerichte maatregelen treffen om de middeninkomens niet buiten de boot te laten vallen. • Effectuering projecten uit de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente. Een belangrijke opdracht is het realiseren van nieuwe woningen. In 2011 en 2012 verwachten wij circa 200 huur- en koopwoningen op te leveren. Samen met de gemeenten Uden en Veghel willen wij tot een gezamenlijk volkshuisvestingsbeleid komen voor de komende jaren. Op basis van bijgestelde prognoses voor 2011-2015 behoudt SVUwonen de komende jaren positieve kasstromen om gemiddeld 100 woningen per jaar te kunnen realiseren. Hierdoor zal borging door het WSW van aan te trekken leningen mogelijk blijven. Er is nog onvoldoende inzicht in hoeverre de financiering van zogenaamde niet-DAEBactiviteiten gaat lukken. (DAEB = diensten van algemeen economisch belang) SVUwonen maakt zich zorgen over de gevolgen die de heroverwegingsopgave van het Rijk en de Europamaatregel zal hebben voor de huursector. 11
Jaarverslag 2010
Verwacht wordt dat het continuïteitsoordeel van het CFV naar beneden zal worden bijgesteld, als gevolg van de invoering van de huurtoeslagheffing in 2014 en een hogere inschatting van risico’s. Desondanks zal het continuïteitsoordeel positief blijven (Aoordeel). Belangrijkste besluiten in 2010 Leefbaarheid: • Bijdrage dierenverblijf dierenweide Bitswijk; • Deelname project ‘Uden in een nieuw jasje’; • Opzomeractie Abdijhof; • Bijdrage speeltoestellen basisschool de Palster; • Vernieuwde woon- en leefregelborden/welkomsborden; • Vervangen schuttingen en poorten diverse complexen; • Uitbrengen burenboekje ‘Prettig wonen doen we samen’; • Samenwerkingsovereenkomst IBN facilitair tbv woon- en leefgenot in de wijken; • Actie Uden on Ice voor huurders; • Leefbaarheidsproject woonomgeving Tubastraat; • Deelname aan het project ‘Oog voor Oost’; • Participatie in herinrichting openbare ruimte Schoutenhoek/Rentmeestershoef. Doelgroepen: • Huurprijsbeleid per 1 juli 2010; • Toekenningen uit noodfonds. Wonen, Zorg en Welzijn: • Samenwerkingsovereenkomst met Dichterbij Oude Maasstraat 18; • Woonlastenscan voor eengezinswoningen; • Samenwerkingsovereenkomst met Labyrinth Zorg; • Planontwikkeling Ontmoetingsplein Bitswijk; • Convenant met betrekking tot realisatie Multicenter. Kwantiteit woningen: • Oplevering 8 patiowoningen Gulden, Velmolen Oost; • Oplevering 17 Koopgarant- woningen Muntmeester, Velmolen Oost; • Oplevering 6 eengezinswoningen Muntmeester, Velmolen Oost; • Oplevering 53 eengezinswoningen en 5 appartementen Muntmeester; • Keukenproject complex Heuvelstraat en Annahof; • Participatie in CPO Spechtenlaan II; • Gunning bouw 11 koopwoningen en 18 koopappartementen Abdijhof met Koopgarant; • Samenwerkingsovereenkomst kopersvereniging Kroon voor 16 CPO-woningen; • Gunning bouw 20 huur- en 12 Koopgarant- woningen Velmolenbuiten; • Instemming aankoop grond Velmolen Oost tbv bouw 15 eengezinswoningen; • Startnotitie plan Retraitehuis vastgesteld; • Gunning 28 huurappartementen Velmolen Oost • Vaststelling sociaal plan Beukenlaan Odiliapeel. Kwaliteit woningen: • Aanbesteding kozijnrenovatie Elisabethstraat e.o.; • Vervanging collectieve CV-ketels W.Alexanderhof 100 en 200 en Wilhelminastraat 100; • Modernisering liftinstallatie complex Sacramentweg (e); • Isolatie CV-leidingwerk 5 flats; • Vervangen liftinstallatie Abdijlaan; • Interieurverbetering seniorenwoningen Muziekplein/Harpstraat; • Aanbesteding aanbrengen dakisolatie diverse complexen; • Aanbesteding groot onderhoud 122 woningen Morel; • Ombouw collectieve CV 20 woningen Kornetstraat naar individuele ketels; • Aanbesteding vervangen voegwerk diverse complexen; • Vaststellen proces vraaggestuurd vervangen van sanitair en badkamers. 12
Jaarverslag 2010
Belanghouders: • Convenant samenwerking ruimtelijke projecten met gemeente Uden; • Conferentie maatschappelijke opvang (D(r)aadkracht van netwerken); • Relatiedag met Raad van Toezicht, Bewonersraad, adviescommissies; • Woonwensenonderzoek Bitswijk; • Woonwensenonderzoek Odiliapeel; • Haalbaarheidsonderzoek naar huisvesting doelgroep stichting Zelo. • Vrijkaartjes Udense Musical voor huurders met automatische incasso. Organisatie/Continuïteit: • INK-postitiebepaling; • 0-meting voor KWH-label; • Vaststellen interne procuratieregeling; • Uitvoering MedewerkersBelevingsOnderzoek; • Vaststelling standaardbestek nieuwbouw; • Jaarverslag en jaarrekening 2009; • Beleids- en begrotingskader 2011; • Vervangen vijf bedrijfsauto’s voor bedrijfsauto’s op aardgas; • Evaluatie woonruimtebemiddelingssysteem; • Treasurynota 2010; • Vaststelling bedrijfskostenbegroting 2011; • Aanschaf en ingebruikname Easyinfo ten behoeve van inzicht in het telefoonverkeer; • Evaluatie resultaatgericht werken; • Forecast 2010 & meerjarenbegroting 2011-2015 • Voorgenomen besluit voorbereiding fusie
13
Jaarverslag 2010
Het managementteam van SVUwonen v.l.n.r.: Hans Schepers, René Rijken, Eric Wolters, José Moonen
14
Jaarverslag 2010
II
DE ORGANISATIE
Toelating en inschrijving
§
Toelating bij Koninklijk besluit van:
§
Inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Oost-Brabant te Eindhoven: Registratie onderschrijving Bedrijfstakcode en AedesCode Woningcorporaties in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen: Statuten
§
§
15 mei 1939 nr. 11, 18 juni 1962 nr. 16, en 13 oktober 1982 nr. 10 16024159 25 november 1996 NRV-nr 2158 Laatste wijziging 11 juli 2003.
Relatie en verbindingen met andere rechtspersonen
Stichting Bewonersraad SVUwonen (BR) Ingevolge de Overlegwet huurders-verhuurder is op 27 november 2001 voor het overleg met huurders een zelfstandig orgaan opgericht, zijnde de BR. Voor het overleg met het bestuur van SVUwonen is op 12 november 2009 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Voor inhoudelijke punten van overleg wordt verwezen naar het Volkshuisvestingsverslag. De BR startte in 2010 met negen bestuursleden, allen huurders van SVUwonen. De samenstelling van het bestuur van de BR is per 31 december 2010 als volgt: Naam en functie: Dhr. H. Brouns, voorzitter
Naam en functie: Mw. A. van Heulen-Paprotte, lid
Mw. K. van Wijk-Witzier, secretaris
Dhr. Th. Vullers, penningmeester
Dhr. R. van Drie, lid
Dhr. T. Jansen, lid Mw. A. van Geffen-Netten, lid Mw. J. van den Elsen, lid Het secretariaat wordt ingevuld door een medewerkster van de afdeling Bedrijfsvoering. Een vacature is niet ingevuld in afwachting van het fusietraject.
Overige rechtspersonen Huurovereenkomsten, niet rechtstreeks met bewoners, zijn gesloten m et: Dichterbij, Philadelphia Zorg en Zonnehuizen t.b.v. gezinsvervangende woonruimten; - Stichting Fokus t.b.v. twee ADL-eenheden; - Stichting Steunpunt Odiliapeel voor een ontmoetingsruimte; - Stichting BrabantZorg voor twee activiteitenruimten; - Stichting SZW voor woonruimte t.b.v. lichamelijk gehandicapten; - Stichting “De Ontmoeting” voor een Brede School Landschrijversveld; - Stichting Zonnehuizen voor twee verblijfunits bij Brede school Landschrijversveld; - Gemeente Uden voor één lokaal Germenzeel; - Kinderopvang Uden B.V. voor één lokaal Germenzeel. SVUwonen is verder: - lid van de landelijke koepel Aedes; - lid van de vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW); - vertegenwoordigd in 15 Verenigingen van Eigenaren. Organisatie/Werkapparaat
SVUwonen kent vanaf 1 januari 1993 een tweelagenstructuur, het zogenaamde Raad van Toezichtmodel, met de volgende organen:
15
Jaarverslag 2010
§
Bestuur/Directie Het bestuur van SVUwonen is opgedragen aan een directie, bestaande uit de directeur. Per 1 februari 2005 is dhr. J. Schepers benoemd tot directeur-bestuurder. Hij is eindverantwoordelijke. In het managementteam deelt hij deze verantwoordelijkheid met drie managementleden op basis van collegiale besluitvorming. De taakafbakening tussen directie en Raad van Toezicht is geregeld in een reglement “Verantwoord besturen en toezichthouden” welke is gebaseerd op de governancecode.
§
De Raad van Toezicht (RvT) De RvT bestaat uit tenminste vijf personen. De RvT heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de directie, op de algemene gang van zaken en staat de directie met raad terzijde. De RvT overlegt jaarlijks met het bestuur van de Bewonersraad en met de Ondernemingsraad in aanwezigheid van de directeur-bestuurder over de algemene gang van zaken en de daaruit voortvloeiende thema’s. Deze overleggen hebben een meningsvormend karakter en/of thematisch karakter. Voor een inhoudelijk verslag van de RvT wordt verwezen naar hoofdstuk V.
§
De Ondernemingsraad (OR) Op 9 februari 1989 is de OR opgericht en bestaat per 2010 uit vijf personeelsleden. Naam: Dhr. T. van de Brand Dhr. A. van Rooij Dhr. A. Abels
Functie: voorzitter lid
Naam:
Functie:
Mw. J. Verbueken Mw. J. Dortmans
secretaris Lid
lid
In 2010 is het lid F. van Zeeland afgetreden en vervangen door de dhr. A. Abels.
De bevoegdheden van de OR zijn vastgelegd in een reglement voor ondernemingsraden. In 2010 zijn vier overlegvergaderingen gehouden. De belangrijkste besproken onderwerpen waren: § Reiskostenvergoeding § Resultaatgericht werken § Enquête verruiming werktijden § Aanpassing regeling bereikbaarheidsdienst § Overgangsregeling overboeken vakantiedagen/saldo-uren § Budget “Goede doelen 2010” § Samenwerkingsonderzoek SVUwonen en Woonbelang Veghel o Opzetten OR-platform o Advies over voorbereidingen fusie § Voorgenomen fusie SVUwonen en Woonbelang Veghel o Advies hoofdstructuur o Advies bestuurlijke structuur In 2010 is in het kader van de fusievoorbereidingen intensief samengewerkt met de in 2010 opgerichte OR van Woonbelang Veghel. §
De Geschillenadviescommissie (GAC) De GAC, die uit drie personen bestaat, is haar werkzaamheden begonnen op 1 oktober 1992. De samenstelling en werkwijze van deze commissie is vastgelegd in een reglement. De GAC heeft tot taak de directie te adviseren over de behandeling van klachten van huurders, over het handelen of nalaten van SVUwonen of van personen die voor SVUwonen werkzaamheden verrichten. De samenstelling per 31 december 2010 is als volgt:
16
Jaarverslag 2010
Naam:
Voordracht door: Raad van Toezicht
Dhr. H.M.F Brouns Dhr. M. van Hout
Naam:
Voordracht door:
Mw. A. Heerkens
Bewonersraad
Ondernemingsraad
Het secretariaat wordt gevoerd door een medewerkster van de afdeling Bedrijfsvoering. In 2010 hebben zich geen mutaties voorgedaan.
Voor een inhoudelijk verslag van de GAC wordt verwezen naar het onderdeel: “Organisatorische en financiële continuïteit” in hoofdstuk III. §
Woonadviescommissie (WAC) De WAC, die uit vijf personen bestaat, is in 2007 ontstaan uit het samenvoegen van een bouwadviescommissie en een vrouwenadviescommissie. De WAC heeft tot taak de directie te adviseren over de inrichting van nieuwbouwwoningen. De adviezen van de WAC worden zonodig besproken met de betreffende architect. De samenstelling per 31 december 2010 is als volgt: Naam en functie: Dhr. H. van Schijndel, voorzitter
Naam en functie: Mw. M. Pijpers, lid
Mw. H. Damsma-Kemperman, secr/penningmeester
Dhr. G. de Groot, lid
Mw. N. Peters-van Rixtel, lid •
Werkapparaat Het werkapparaat is eind 2010 verdeeld over drie afdelingen, afdeling Woondiensten, afdeling Vastgoed en afdeling Bedrijfsvoering. Personeelsmutaties
Medewerkers
Aantal per 1 januari 2010 Vertrokken
Fte’s
71
64,2
4
- 3,2
Mutatie in uren
- 1,1
Aangenomen
6
4,8
73
64,7
structureel
4
3,6
niet structureel
3
1,4
Aantal per 31 december 2010 Waarvan tijdelijk:
Van de totale bezetting zijn circa 20 fte’s toe te rekenen aan nieuwbouw, dagelijks onderhoud, schoonmaken en huismeesterstaken. Door deze fte’s en de nietstructurele fte’s buiten beschouwing te laten resteert een netto bezetting van 43,3 fte’s. (64,7 - 1,4 – 20). Dit aantal past binnen de benchmarks voor de sector. Voor meer informatie over de organisatie zie het onderdeel: “Organisatorische en financiële continuïteit” in hoofdstuk III.
17
Jaarverslag 2010
Organisatieschema Bezien vanuit een klantgerichte filosofie ziet de organisatie er schematisch als volgt uit.
Bewoners
Stichting bewonersraad
Geschillen-adviescommissie
Medewerkers Klantenservice - Woonbemiddeling - Sociaal beheer - Onderhoud
-
klantenservice woonbemiddeling sociaal beheer wijkbeheer
Vastgoed - ontwikkeling - technisch beheer - servicedienst
Bedrijfsvoering - huuradministratie - financiën en control - algemene ondersteuning
Ondernemingsraad
Woondiensten
Directie
Raad van Toezicht
18
Jaarverslag 2010
III VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG In artikel 11 van het BBSH is bepaald dat SVUwonen als toegelaten instelling uitsluitend werkzaam mag zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Een en ander is opgenomen in de statuten van SVUwonen. In artikel 26 lid 2 van hetzelfde besluit worden de verantwoordingsvelden genoemd, waarop de toegelaten instelling zich in het bijzonder dient te verantwoorden. De in dit volkshuisvestingsverslag opgenomen financiële gegevens zijn gebaseerd op de jaarrekening 2010. SVUwonen is eigenaar/beheerder van 4854 huurwoningen. SVUwonen beheert uitsluitend eigen woningen gelegen in het statutaire werkgebied van SVUwonen, zijnde de gemeente Uden. Als sociaal maatschappelijk ondernemer zet SVUwonen zich niet alleen in voor het bouwen van betaalbare woningen, maar ook voor een goed leefklimaat in de wijken. De missie van SVUwonen luidt: zorgen voor goed woongenot binnen betaalbare grenzen. Er is een nadrukkelijke aandacht voor de primaire doelgroep: minderdraagkrachtigen en diegenen die zelf niet kunnen voorzien in hun huisvesting. SVUwonen werkt ook aan het huisvesten van speciale doelgroepen die zorg behoeven. In het ondernemingsplan 2006-2010 ‘Op weg naar beter’ zijn beleidsvoornemens geformuleerd, die zijn vertaald naar hoofddoelstellingen. Deze hoofddoelstellingen, die aansluiten op de prestatievelden uit het BBSH, zijn als volgt geformuleerd: - verbeteren van de leefbaarheid; - effectiever huisvesten van de doelgroepen; - verbeteren van wonen met zorg en welzijn; - verbeteren van de kwaliteit en meer woningaanbod; - verbeteren van het overleg met belanghouders; - behouden van organisatorische en financiële continuïteit. Aan de doelstellingen uit het ondernemingsplan wordt in meer of mindere mate permanent gewerkt. Hierbij wordt aan de ene doelstelling in enig jaar meer aandacht besteedt dan aan de andere. Het doel van het ondernemingsplan is om in de looptijd van het plan aan alle doelstellingen gewerkt te hebben in de vorm van een opzet/aanzet of verbetering van het bestaande beleid. Hierna verantwoorden wij ons per hoofddoelstelling over onze activiteiten in 2010. De hoofddoelstellingen zijn onderverdeeld in meerdere subdoelstellingen die middels verschillende activiteiten kunnen worden bereikt. Aan het begin van elk prestatieveld worden schematisch de hoofddoelstellingen en bijbehorende subdoelstellingen weergegeven. Waar van belang leggen we een relatie naar de voornemens uit het activiteitenplan 2010. Met deze structuur wordt een meer directe relatie gelegd tussen de gerealiseerde activiteiten en de (hoofd)doelstellingen van het ondernemingsplan. Ons handelen wordt hierdoor beter toetsbaar. Ten slotte is een verklaring opgenomen zoals bedoeld in artikel 26.2, letter n.
19
Jaarverslag 2010
In juli 2010 werd de ontmoetingsbank in de wijk Melle op feestelijke wijze in gebruik genomen.
20
Jaarverslag 2010
Het verbeteren van de leefbaarheid Door: • Waarborgen van de sociale cohesie in de wijken waar SVUwonen bezit heeft. • Zorgdragen voor een goede woonomgeving.
Leefbaarheid
Sociale cohesie
Woonomgeving
versterken gedifferentieerde wijken
versterken uitstraling woning / woonomgeving
bevorderen zelfredzaamheid
verminderen overlast
stimuleren steunactiviteiten
SOCIALE COHESIE Versterken gedifferentieerde wijken SVUwonen streeft naar gedifferentieerde wijken, zowel in bestaande wijken, maar ook in uitbreidingsgebieden. In Uden Zuid is het aandeel huurwoningen verhoudingsgewijs nog laag. In Velmolen-Oost zijn/worden circa 150 huurwoningen gerealiseerd. Tevens zijn in in deze wijk met succes 3 Koopgarantprojecten verkocht, van in totaal 45 woningen. Een project betreft een CPO-project (collectief particulier opdrachtgeverschap). Ook in de uitbreidingswijk Volkel West worden 22 betaalbare Koopgarantwoningen in CPO gerealiseerd.
•
Wij trachten differentiatie ook in te vullen in bestaande wijken. Met het bouwplan aan de Abdijlaan voegen we 29 koopwoningen toe aan deze overwegende huurwijk. Met succes hebben we de woningen, met toepassing van Koopgarant, bereikbaar gemaakt voor starters. Door onze plannen aan de Kloosterstraat, Beukenlaan en Past. Van Houtstraat krijgen ook de kerkdorpen Volkel en Odiliapeel onze aandacht. In verband met een bezwaarprocedure is het plan aan de Kloosterstraat vertraagd. Verder krijgt de Bitswijk met het Ontmoetingsplein extra seniorenwoningen. Hoewel nog beperkt, worden ook bestaande woningen verkocht om meer differentiatie in bestaande wijken te bereiken. In 2010 zijn 8 bestaande woningen verkocht. Dat zijn 5 woningen meer dan in 2009. De actualisatie van het verkoopbeleid is opnieuw uitgesteld en zal in 2011 bij de actualisatie van het SVB worden opgepakt. Regelmatig kiezen huurders bij mutatie voor een nieuwe keuken. In 2010 zijn in bestaande woningen 463 keukens vervangen, zowel projectmatig als individueel. Daarnaast hebben de bewoners van de 64 nieuwbouwwoningen ook een keuken mogen uitkiezen. Ook hierdoor ontstaat er vanzelf meer differentiatie in ons bezit. In bestaande woningen biedt SVUwonen bewoners in haar ZAV-beleid (zelf aangebrachte voorzieningen) ruimte om ook variaties aan te brengen in de inrichting van de door hen gehuurde woningen. 21
Jaarverslag 2010
Zelfaangebrachte voorzieningen 2010
aantal
Aantal aanvragen
187
Aantal verleende toestemmingen
171
Dit betroffen aanvragen met betrekking tot: •
veranderingen aan de gevel.
77
•
aanpassing van de keuken.
12
•
andere indeling van de woning
51
•
overige kleinere zaken
31
In 2010 zijn geen vergoedingen uitbetaald in verband met een ZAV-aanpassing. Naast differentiatie beogen we ook meer sociale cohesie in onze wijken te realiseren door te investeren in maatschappelijk vastgoed. Voor de realisatie van een multifunctionele accommodatie “Het Ontmoetingsplein” in de Bitswijk, wordt samengewerkt met de gemeente, Skogu, Basisschool Bitswijk, en Islamitische basisschool Bedir, kinderopvang, Volleybalvereniging Saturnus en BrabantZorg. Wij hebben positief gereageerd op het verzoek van de Skogu om te participeren in Uden Zuid in de bouw van een kindleercentrum “De Wijde Wereld”. Wij doen dit in samenwerking met de gemeente. Bevorderen zelfredzaamheid Taakstelling statushouders Ten aanzien van zelfredzaamheid hebben wij voor de statushouders met de gemeente afgesproken dat voor hen direct middelen beschikbaar komen zodat zij niet met een (huur)schuld hoeven te beginnen. Per 1 januari 2010 was het niet meer nodig om ‘pardonners’ te huisvesten. In 2010 hebben we alleen reguliere statushouders van woonruimte voorzien. •
Verloop taakstelling reguliere statushouders Voorsprong taakstelling per 1 januari 2010 Nieuwe taakstelling 2010 Gehuisvest in 2010 Saldo taakstelling per 1 januari 2011
aantal -4 25 - 11 10
Statushouders mogen zelf een woning en woonplaats uitkiezen om te wonen en doen dit via de advertentie op de site van de COA. Er hebben in 2010 minder statushouders voor Uden gekozen dan de taakstelling voor de gemeente is. Interne meldingen Er wordt regelmatig gebruik gemaakt van het in 2009 opgestelde protocol, waarbij eigen medewerkers en ketenpartners overlastzaken kunnen melden. In 2010 zijn 149 zaken in behandeling genomen. Daarvan zijn er 113 afgehandeld. Opvallend is dat het aantal vervuilingen lijkt toe te nemen. Deze toename is enerzijds te verklaren door de verbeterde signalering van de Servicedienst en anderzijds de nauwe samenwerking met politie en zorgpartners. Discus Wij maken deel uit van Discus, een netwerk van maatschappelijke instellingen zoals Novadic Kentron, AanZet (maatschappelijk werk), GGZ, politie, Bureau Jeugdzorg en gemeente. SVUwonen heeft aangegeven het signaleringsoverleg “Discus/bemoeizorg” te willen evalueren. Hierover zijn met de gemeente afspraken gemaakt. Vooruitlopend op de evaluatie is de samenwerkingsovereenkomst verlengd, zodat het werk door kan gaan. 22
Jaarverslag 2010
Schuldhulpbegeleiding Ook in 2010 hebben wij 0,7 formatieplaats ingezet om bewoners met huurachterstanden te begeleiden. Door deze intensieve begeleiding is het ons ook dit jaar gelukt om het aantal ontruimingen in verband met huurachterstand te beperken. In 2010 beperkte het aantal zich tot 5 huurders. Het betroffen allemaal alleenstaanden. Om de schuldenproblematiek nog effectiever aan te kunnen pakken willen wij de samenwerking met AanZet en het centraal meldpunt schuldhulpverlening van de gemeente intensiveren. Stimuleren steunactiviteiten Onder steunactiviteiten verstaan wij activiteiten die er op gericht zijn bewoners te ondersteunen bij het hebben en onderhouden van een sociaal netwerk en het daardoor kunnen en willen deelnemen aan de maatschappij/hun directe (woon)omgeving. Wij stimuleren activiteiten in de complexen van de Cour, Odiliaflat, Carolushof, Capellerhof en Odiliahof en St. Annahof en hebben mede daarvoor onze huismeesterstaken door een eigen medewerker van SVUwonen ingevuld.
•
Leefbaarheidbudget “Voor Elkaar” Er wordt goed gebruik gemaakt van dit budget. In 2010 zijn er 53 activiteiten/projecten (deels) betaald of gesteund vanuit het leefbaarheidbudget “Voor Elkaar”. Bewoners en instellingen kunnen onder voorwaarden een bijdrage aan SVUwonen vragen om een activiteit voor (en door) bewoners in de buurt mogelijk te maken. Een aantal acties is door SVUwonen zelf opgepakt of is een activiteit/project waar SVUwonen één van de participanten is. ACTIVITEIT (Bewoners)initiatieven op complex-, straat- of buurtniveau: Multiculti-dag in Rentmeesterhoef/Schoutenhoek, buurtdag Lauwere, Afgaans Nieuwjaar in Balans, Schoonmaakdag De Romme, Bankje Carolushof, buurtuitje Flatwijk, fietsenbeugels Burenstraat, straatfeest Mandoline straat, 15 jarig bestaan De Romme, buurtfeest Volkel-Zuid, Burendag Flatwijk, barbecue Kruisherengaard, barbecue Luitstraat, burendag Wijsthoek, barbecue cpo De Kroon, aanschaf kerstbomen bij Odilaflat en kopieerfaciliteiten voor bewonerscommissies/werkgroepen/activiteitencommissies.
BEDRAG € 7.707
(Bewoners)initiatieven op minimaal wijkniveau: Jongerenbus Compass, hekwerk dierenpark Volkel, Flatwijk verhalenproject, materialen voor geitenverblijf dierenweide Bitswijk, Peuterspeelzaal Blokkertjes, AED project i.s.m. Rotary Club, NK voetbal voor poppodia in De Pul, sponsoring speeltoestel de Leeuwerik, materiaalkosten verbouwing ’t Huufke, kunstproject “Uden in een nieuw jasje”, trap-in Uden, sponsoring speelplek de Palster, Funfair St. Jan, Stichting Vrienden St. Antonius, sponsoring loungehoek in Mulitcenter en sponsoring bus Dichterbij.
€ 31.661
Bijzondere projecten: Project de Uitdaging op de St. Paulusschool, zwerfvuilactie Uden Schoon i.s.m. Lokale Agenda 21 en gemeente, Ontmoetingsbank van mozaïek i.s.m. o.a. De Zevenster/Vivaan/Zonnehuizen/gemeente, verkiezing De Gouden Tuinkabouter voor de mooiste tuinen van Uden en het buurtfeest van Sieberg i.s.m. bewoners en Dichterbij.
€ 27.699
Overig: Welkomstborden hoogbouw schoonmaakkosten i.v.m. overlast en onderhoud tuin. Totaal vanuit Leefbaarheidbudget Voor Elkaar!
€9.952 €176 € 77.195
Naast bovenstaande projecten zijn er in 2010 nog vier activiteiten aangevraagd en toegezegd voor een totaal bedrag van €. 17.860,--, waarvan €.15.000 voor het project Oog voor Oost. De bedoeling van het project is om met een kunst-doe-object een verbinding
23
Jaarverslag 2010
te maken tussen de bewoners uit de diverse wijken in het gebied. SVUwonen is actief betrokken bij de wijken Sieberg en Wijsthoek. Vermeldenswaardige projecten in 2010 zijn: • Het buurtfeest dat buurtbewoners in de wijk Melle in samenwerking met Dichterbij en SVUwonen hebben georganiseerd. Een van de doelen van deze middag was dat wijkbewoners de bewoners van de 5 woningen van Dichterbij op de Sieberg beter leerden kennen. •
’t Huufke, een buurthuis in de wijk Hoevenseveld, waar SVUwonen veel huurwoningen heeft, is door vrijwilligers intensief opgeknapt, waarbij de houten wanden zijn vervangen door steen en ook het sanitair en keuken is vervangen. Bij de opening in oktober 2010 heeft ’t Huufke van SVUwonen een cheque gekregen voor materiaal om het oude dak eveneens te kunnen vervangen.
§
In het park achter de Brede School De Ontmoeting is op initiatief van de Gemeente Uden en SVUwonen een mozaïekbank geplaatst. Daarbij zijn verbindingen gelegd tussen leerlingen en buurtbewoners. Alle leerlingen van de Zevenster hebben samen met kunstenares Nelleke Kennis en hun leerkracht letters gemozaïekt, die zijn verwerkt in de ontmoetingsbank. Buurtbewoners hebben cijfers gemozaïekt op stoeptegels voor een hinkelbaan.
§
Elf medewerkers van SVUwonen hebben meegedaan aan het project “De Uitdaging”. Kinderen worden ondersteund om iets te kunnen doen in en voor de samenleving. Deze medewerkers zijn geschoold om ‘met hun handen op de rug’ kinderen te coachen hun eigen droom uit te laten komen. Zo is bijvoorbeeld het Ronald McDonaldhuis in Nijmegen overstelpt met speelgoed, kregen zieken in het zorghotel een toneelstuk en is de tuin van de St. Jan door de kinderen opgevrolijkt. Voor de kinderen, coaches en docenten was het een zeer leerzame en succesvolle activiteit.
§
SVUwonen steunde het project “Uden in een nieuw jasje”. Op initiatief van Compass zijn in Uden zeven plekken ‘gepimpt’. Leerlingen van het Udens College hebben samen met kunstenaars voorstellen uitgewerkt en mede gerealiseerd. Zo hebben bijvoorbeeld de gymzaal in de Meester van Coothstraat, de openbare ruimte voor Peelhonk in Odiliapeel en de Beatrixhof een nieuw jasje gekregen.
WOONOMGEVING § Versterken uitstraling woning / woonomgeving Een van de doelstellingen van SVUwonen is om een bijdrage te leveren om wijken en buurten, waar wij bezit hebben, schoon heel en veilig te houden. Wij investeren daarom in huismeesters en wijkbeheerders. Bij complexen, die wat extra aandacht verdienen en waarvan wij graag weten wat er speelt zetten we eigen schoonmakers in. Morel In het najaar van 2010 is gestart met het project Morel en omgeving. Eind november heeft er een wijkschouw plaatsgevonden, samen met bewoners, Vivaan, politie, Compass, de wijkraad, de gemeente en SVUwonen. Aan de hand van de verkregen informatie is in werkgroepverband bekeken welke aandachtspunten realiseerbaar zijn om zo de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Door intensief contact met de gemeente zijn gezamenlijk plannen gemaakt die de woonomgeving verbeteren en de leefbaarheid ten goede komt.
24
Jaarverslag 2010
Tubastraat Ter verbetering van de uitstraling van het complex Tubastraat is na overleg met de bewoners van de benedenwoningen de huidige erfafscheiding vervangen door een stenen muurtje. Met de bewoners houden wij contact om de leefbaarheid in en om het complex verder te verbeteren. Wijkontwikkelingsplannen SVUwonen neemt deel aan door de gemeente geïnitieerde werkgroepen om te komen tot Gebieds Ontwikkelings Plannen (GOP’s). Plannen zijn gereed voor Odiliapeel, Volkel, voor Uden-Oost (Raam, Melle, Hoeven) en Uden-Centrum (Centrum, Schutveld, Hoevenseveld). In 2010 is gestart met het voorbereiden van GOP’s voor Uden-Zuid en UdenWest. Schoon/heel/veilig. Het team wijkbeheer is versterkt en bestaat nu uit drie schoonmakers, twee huismeesters, twee wijkbeheerders en een wijkteamleider. Het team is samen met netwerkpartners zoals wijkagenten en medewerkers van Vivaan en gemeente samen actief in de wijk. De meldingen die binnen komen zijn van zeer uiteenlopende aard. Van een slecht onderhouden tuin, een balkon vol water en van kakkerlakken tot inbraak in een woning. Sinds medio 2010 zijn 378 meldingen geregistreerd. De meest voorkomende melden betreffen fysieke (126) en sociale klachten (166). Er zijn 22 klachten zijn doorverwezen naar derden en eind 2010 zijn nog 9 klachten in behandeling. Overige zaken die wijkbeheer heeft opgenomen: • Bij winterse weersomstandigheden zoutstrooien bij hoogbouwcomplexen. • Waar nodig realiseren we extra verlichting t.b.v. de veiligheid. • Begeleiding bij diverse werkzaamheden, zoals: isolatie verwarmingspijpen in de flats; schuttingtrajecten Vaarzenhof en Hoevenseveld en renovatieprojecten Muziekplein/Harpstraat en Morel. • Ondersteuning van sociaal beheer bij overlast, illegale inwoning en controles over huurachterstanden. Om mensen bewust te maken over het vele zwerfvuil, is samen met Lokale Agenda 21 en de gemeente Uden weer enthousiast gewerkt om de jaarlijkse schoonmaakactie in Uden vorm te geven. Op woensdag 17 maart 2010 werd de actie afgetrapt bij de St. Paulus basisschool. Die dag deden er meer dan 1500 schoolkinderen mee. Op zaterdag 20 maart hebben circa 300 Udenaren meegedaan. Verminderen overlast Onder overlast verstaan wij niet alleen ongewenst gedrag naar de omgeving. Echter overlast kan ook ontstaan door vervuiling, onderverhuur, verwaarlozing en vereenzaming. SVUwonen hanteert als uitgangspunt dat de overlast wordt aangepakt op de plek waar deze zich voordoet en trachten daar het probleem op te lossen. Wij zien het verplaatsen van het probleem in principe niet als een oplossing. Onze inzet is er in eerste instantie op gericht huurders aan te spreken en hen eventueel met hulpverlening, buurtbemiddeling of elke andere instantie die nodig is om het probleem op te lossen in contact te brengen. Zo proberen we de overlast te laten stoppen. Na veel inzet en pogingen om de overlast te doen stoppen, zo nodig met medewerking vanuit het sociale netwerk, wordt besloten om een zaak voor te leggen aan de rechter. Bij onze aanpak maken wij ook bij overlast gebruik van ons netwerk Discus.
•
Ontdekken wij een hennepkwekerij, dan is ons beleid helder en gaan wij onmiddellijk over tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dit beleid is zeer effectief. Er worden nog
25
Jaarverslag 2010
nauwelijks hennepkwekerijen in ons bezit aangetroffen. In 2010 is in twee gevallen een hennepkwekerij aangetroffen en in 1 geval het inrichten van een hennepkwekerij. Huurders die overlast ervaren kunnen via een formulier een klacht bij ons melden die vervolgens door ons wordt onderzocht. Bij het mee helpen oplossen van overlastgevallen is het project buurtbemiddeling, dat in september 2007 in Uden van start ging, niet meer weg te denken. Er blijven echter casussen over die niet geschikt zijn om bij dit project aan te melden, of die na inzet door buurtbemiddeling als niet bemiddeld weer terug komen. Wij hebben na evaluatie besloten het project buurtbemiddeling voort te zetten t/m 2013. De kosten daarvan betalen we gezamenlijk met de gemeente.
Buurtbemiddeling 2010 0,45 fte coördinatie 13 vrijwillige bemiddelaars 58 aanmeldingen - waarvan 16 aangemeld door SVUwonen - overige aanmeldingen door: politie, meldpunt overlast, zelfstandig 40 casussen betroffen huurders SVUwonen 47 casussen zijn afgewerkt 11 casussen nog in behandeling eind 2010
We registreren hoeveel klachtenformulieren voor welk onderwerp worden uitgegeven. Mocht na 2 maanden het formulier niet retour zijn ontvangen dan wordt de klacht als niet actueel beschouwd. Voor de ontvangen klachtenformulieren wordt de keuze van inzet bepaald zoals: aanmelden bij Buurtbemiddeling, afhandeling per brief, onderzoek instellen met netwerkpartners, intern oppakken samen met wijkbeheer. In 2010 zijn 149 gevallen in behandeling genomen. Hiervan zijn 113 overlastgevallen afgewerkt, 36 zijn nog in behandeling, waarvan voor 5 zaken ingezet is op een ontbinding van het huurcontract. Preventie SVUwonen wil zorgen voor goed woongenot. Woongenot houdt niet op bij alleen een goede en betaalbare woning. Ook de woonomgeving is daarbij van belang. Wij vinden het belangrijk dat onze huurders samen met hun buren samenleven in leefbare wijken. Om dit te bevorderen hebben wij een folder uitgebracht: “Prettig wonen doen we samen.” Deze folder is eind 2010 onder al onze huurders verspreid. In de folder staat informatie over hoe men rekening kan houden met de buren, zodat er geen (over)last ontstaat. Daarnaast zijn er nieuwe welkomstborden geplaatst in onze wooncomplexen. Op deze borden staan in de vorm van een vijftal pictogrammen de belangrijkste leefregels vermeld. Deze leefregels informeren zowel bewoners als bezoekers over hoe men prettig samen kan leven met de andere bewoners van het complex.
26
Jaarverslag 2010
Eind 2010 werd gestart met de bouw van project Abdijhof: 11 eengezinswoningen en 18 appartementen. De toekomstige bewoners waren aanwezig bij de officiële eerste steenlegging.
27
Jaarverslag 2010
Het effectiever huisvesten van doelgroepen Door: • Inzicht te verkrijgen in de woonbehoefte van de doelgroepen. • Het verlagen van de wachttijden.
Huisvesten van doelgroepen
Inzicht in woonbehoefte van de doelgroepen
Verlagen wachttijd
verbeteren inzicht in doelgroepen
vergroten woningaanbod (kwantitatief)
verbeteren inzicht in wensen doelgroepen
aanpassen woningaanbod (kwalitatief) verbeteren woningtoewijzing terugkoppeling / communicatie / voorlichting realiseren van maatschappelijke opvang
INZICHT IN WOONBEHOEFTE VAN DE DOELGROEPEN Verbeteren inzicht in doelgroepen Naast het huisvesten van de primaire doelgroep (inkomens tot €.33.614) rekent SVUwonen de middeninkomens ook tot haar doelgroep. Daarnaast krijgen bijzondere doelgroep aandacht. Hieronder volgt een overzicht. •
§ Senioren
SVUwonen geeft ruime aandacht aan deze in aantal stijgende doelgroep. SVUwonen bezit momenteel rond de 1.400 seniorengeschikte woningen. Dit betreffen voornamelijk appartementen, waarvan er ruim 500 in het centrum zijn gelegen. In circa 300 wooneenheden kan intensievere zorg gegeven worden. Conform de Woningmarktverkenning 2009 ontstaat zonder maatregelen op korte termijn een tekort aan seniorengeschikte wooneenheden. Bij het onderdeel “Wonen met oog voor zorg en welzijn” worden plannen van SVUwonen voor uitbreiding genoemd.
§ Gehandicapten
Verwijzend naar de onderdelen “Wonen met oog voor zorg en welzijn” en “Leefbaarheid” blijft SVUwonen binnen haar vermogen medewerking verlenen aan een uitbreiding van het bezit om daarmee de extra-muralisering van gehandicapten mede gestalte te geven. Regelmatig wordt SVUwonen benaderd voor huisvesting van verschillende doelgroepen voor gehandicapten. Dit betreffen organisaties als Fokus, Dichterbij VLG, GGZ, Mee en Zonnehuizen. Er zijn in het verleden al diverse projecten gerealiseerd. Gehandicapten, die bijzondere individuele voorzieningen vragen, 28
Jaarverslag 2010
krijgen voorrang voor een op grond van de WMO (voormalige WVG) aangepaste woning. § Asielzoekers en statushouders
Er zijn in het verleden afspraken gemaakt tussen SVUwonen en gemeente over woningtoewijzing aan statushouders. In principe verleent SVUwonen alle medewerking aan het huisvesten van statushouders. In 2010 hebben we 12 statushouders gehuisvest, waardoor er eind 2010 een achterstand was van 10 statushouders. Per 1 januari 2010 wordt geen prioriteit meer gegeven aan het huisvesten van pardonners omdat de taakstelling daarvan landelijk reeds voor 98% is opgelost. Er is in 2010 nog 1 pardonner gehuisvest.
§ Overigen
Er zijn 3 woningen verhuurd aan de GGZ. Er zijn 3 woningen verhuurt aan Labyrint Wonen.
Informatie over woningzoekenden: Indeling naar:
Bestaande klanten
Totaal ultimo 2010 ultimo 2009
Nieuwe klanten 5.416 5.060
5.971 5.620
555 560
Herkomst Uden Volkel Odiliapeel regio Uden buiten gemeente Uden
4.119 296 150 592 814
534 14 7
3.585 282 143 592 814
Leeftijd tot 23 jaar van 23 jaar tot 30 van 30 jaar tot 40 van 40 jaar tot 55 van 55 jaar tot 65 65 jaar en ouder
908 1.179 898 1.034 774 1.178
2 71 108 128 58 188
906 1.108 790 906 716 990
Huishoudgrootte: 1 persoon 2 personen 1 persoon met kind(eren) 2 personen met kind(eren)
3.003 1.642 759 567
236 156 58 105
2.767 1.486 701 462
Inschrijfduur: tot 1 jaar van 1 jaar tot 2 jaar van 2 jaar tot 3 jaar van 3 jaar tot 5 jaar 5 jaar of langer
1.518 882 804 870 1.897
185 74 61 69 166
1.333 808 743 801 1.731
Inkomens: tot €.35.000 boven €.35.000
5.162 809
Huidige woonsituatie: huurder van SVUwonen thuiswonend eigenaar van de woning Anders, o.a. elders huurder
555 1.579 2.220 1.617
jaar jaar jaar jaar
29
Jaarverslag 2010
In 2010 hebben 1831 woningzoekenden zich ingeschreven en 1066 woningzoekenden zich uitgeschreven. De 2 meest voorkomende redenen zijn: • inschrijving niet verlengd en • woning van SVUwonen geaccepteerd. Nieuwe woningzoekenden betalen inschrijfkosten. Zij betalen vervolgens jaarlijks verlengingskosten om ingeschreven te kunnen blijven. Wij sturen daarvoor een herinnering. Een belangrijke reden hiervoor is om de ingeschrevenen te activeren hun inschrijfgegevens actueel te houden. Afgesproken is om de verlengingskosten terug te betalen wanneer een huurwoning wordt geaccepteerd. • Verbeteren inzicht in wensen doelgroepen In Odiliapeel en in de Bitswijk zijn woonwensenonderzoeken uitgevoerd. Aan de hand van de uitkomsten kunnen we ons woningbouwprogramma beter afstemmen op de wensen van bewoners.
VERLAGEN WACHTTIJDEN • Vergroten woningaanbod (kwantitatief) SVUwonen beseft dat het verlagen van de wachttijd het snelste kan worden geëffectueerd wanneer er voldoende aanbod van woningen is. Voor onze inspanningen om het woningaanbod te vergroten verwijzen wij naar het onderdeel “Kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod”.
Er worden meer verzoeken tot inwoning gedaan. Hoewel wij beseffen dat inwoning geen ideale situatie is staan wij vaker inwoning toe, om woningzoekenden meer kansen te bieden. Vooraf controleren wij of de grootte van de woning en het aantal bewoners dat er al woont dit ook toelaat en de kans op overbewoning beperkt wordt. In 2010 hebben wij in 50 gevallen toestemming verleend aan de huurder om een ander persoon te laten inwonen. Aanpassen woningaanbod (kwalitatief) Bij nieuwbouw houdt SVUwonen vanzelfsprekend rekening met de marktvraag. Daarbij richten wij ons wel op investeringen voor de lange termijn. Op basis van eerdere onderzoeken is ons bekend dat er grote vraag is naar woningen voor starters. Tegelijkertijd ervaren wij ook een grotere vraag naar seniorengeschikte woningen. Gezien de grote vraag naar betaalbare koopwoningen hebben wij ook in 2010 Koopgarantwoningen aangeboden. •
Verbeteren woningtoewijzing Om in aanmerking te kunnen komen voor een woning hanteert SVUwonen een transparant woningbemiddelingssysteem. Eind 2009 hebben wij een evaluatie van het systeem ingezet en deze is afgerond in 2010. We hebben dit door een extern bureau laten doen om de onafhankelijkheid daarvan te waarborgen. Bij de evaluatie werden de betrokken belanghouders naar hun ervaringen gevraagd. Medio 2010 verscheen het rapport. In verband met de op handen zijnde fusie met Woonbelang Veghel zijn nu niet alle wijzigingen doorgevoerd. Dit betreffen onder andere: de labeling loslaten voor moeilijk verhuurbare seniorencomplexen; het niet meer stellen van bindingseisen voor de kern Uden en het verruimen van mogelijkheden voor huishoudgrootte en soort woning (meer eengezinswoningen aanbieden voor alleenstaanden). Ons uitgangspunt blijft de keuzevrijheid voor woningzoekenden. Aspecten van behoud van leefbaarheid blijven bij toewijzing meewegen. •
30
Jaarverslag 2010
In beperkte mate worden in uitzonderlijke situaties urgenties toegekend. Het toekennen van urgentie is een van de onderwerpen die in de evaluatie van het toewijzigingssysteem is meegenomen. Overwogen wordt om in overleg met de gemeente een meer onafhankelijk toetsingscommissie in te voeren Bij de toekenning van de status urgentie, levert SVUwonen een inspanningsverplichting door woningen te labelen, waarbij woningzoekenden met urgentie voorrang hebben. Is de urgente woningzoekende er binnen 6 maanden na toekenning van de status urgentie niet in geslaagd uit ons reguliere aanbod een woning te verkrijgen, dan streeft SVUwonen ernaar om binnen een redelijke termijn een passende woning toe te wijzen. Door de spanning op de woningmarkt is deze termijn vastgesteld op 12 maanden. Deze termijn staat steeds meer onder druk. Urgente woningzoekenden 2010
Aantal
Aantal nog toe te wijzen eind 2009
12 62
Nieuwe aanvragen om urgentietoekenning
- 43
Geen urgentie toegekend Aantal toekenningen dit jaar
19
Woningzoekenden met status urgentie
31
Toegewezen woningen
19
Urgentiereden vervallen / zelf oplossing gevonden
4 - 23
Nog toe te wijzen eind 2010 *) 8 *) Hiervan is in 7 situaties sprake van een echtscheiding, waarbij er kinderen zijn.
Huuropzeggingen/mutatiegraad Hieronder staat per wijk het aantal opzeggingen vermeld. Tevens staan de mutatiepercentages van de laatste 5 jaren weergegeven en het gemiddelde over deze jaren. Mutatiegraad in procenten
Totaal bezit
Aantal opzeggingen
2010
2009
2008
2007
2006
gemiddeld
Bitswijk
650
33
5,08%
4,58%
7,03%
5,00%
5,91%
5,52%
Bogerd
231
9
3,90%
3,46%
5,63%
5,63%
6,03%
4,93%
Flatwijk
432
40
9,03%
6,94%
9,03%
6,71%
12,04%
8,75%
Hoeven
150
14
9,33%
6,66%
8,00%
5,33%
9,33%
7,73%
Hoevenseveld
491
31
6,11%
4,27%
9,94%
5,67%
5,88%
6,37%
Melle
533
21
3,94%
6,90%
8,07%
6,75%
6,54%
6,44%
Nonnenveld
295
44
13,86%
13,20%
14,19%
13,86%
12,87%
13,60%
Odiliapeel
107
14
13,08%
3,74%
2,80%
6,54%
7,48%
6,73%
Raam
146
4
2,74%
7,53%
8,22%
6,85%
5,44%
6,16%
37
1
2,70%
5,26%
2,63%
7,89%
0,00%
3,70%
Uden Centrum
642
61
9,50%
9,01%
9,30%
8,99%
11,01%
9,56%
Uden West
203
10
4,93%
2,77%
3,67%
2,10%
6,99%
4,09%
Uden Zuid
279
26
9,32%
10,08%
12,24%
10,71%
8,67%
10,20%
Vijfhuis
142
10
7,04%
8,46%
5,63%
9,15%
16,20%
9,30%
Volkel
263
13
4,94%
4,55%
3,79%
6,44%
3,76%
4,70%
Zoggel
253
18
7,11%
7,89%
9,84%
5,49%
9,73%
8,01%
Totaal
4.854
349
7,10%
6,67%
8,24%
7,07%
8,31%
7,48%
Wijknaam
Schutveld
31
Jaarverslag 2010
opzeggingen
450 400 350 300 250 200 150
aantal
De belangrijkste redenen van opzegging zijn: het kopen van een woning; samenwoning; overlijden; passendheid woning; medische redenen en verhuizing naar een verzorgingshuis. De mutatiegraad is in 2010 ten opzichte van 2009 iets hoger in verband met de oplevering van 73 nieuwbouwwoningen. De druk op het woningaanbod blijft echter hoog. De gemiddelde woonduur van alle zittende huurders bedroeg eind 2010 12,8 jaar. De gemiddelde woonduur van vertrokken huurders bedroeg 7,4 jaar.
100 50 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Verhuringen Het aantal verhuringen in 2010 bedroeg: Omschrijving
Totaal
Overloop
Bestaande klanten
Nieuwe klanten
22
Nieuwbouw
64
Verkoop
-8
Sloop
-8
Totaal aantal huuropzeggingen
349
Totaal verhuurd in 2010
419
114
305
Vergelijking vorig jaar
331
54
277
Van de 419 verhuringen hadden 3 verhuringen betrekking op onzelfstandige woonruimten voor gehandicapten en 3 verhuringen betroffen maatschappelijk vastgoed. De overige 413 verhuringen in 2010 betroffen: § 43 goedkope woningen; § 246 betaalbare woningen; § 124 dure woningen; § § §
210 138 65
woningen zijn toegewezen aan eenpersoonshuishoudens; woningen zijn toegewezen aan tweepersoonshuishoudens; woningen zijn toegewezen aan drie of meerpersoonshuishoudens;
§ §
305 114
woningen zijn toegewezen aan nieuwe klanten van SVUwonen woningen zijn toegewezen aan bestaande klanten.
§ §
61 217
woningen zijn toegewezen aan 65 jarigen en ouder; woningen zijn toegewezen aan de primaire doelgroep (wat betreft inkomen).
Reacties en wachttijden woningzoekenden Eind 2010 staan 5.971 woningzoekenden geregistreerd. Om de kansen voor woningzoekenden te vergroten worden vrijkomende huurwoningen wekelijks geadverteerd. Ruim 1.800 woningzoekenden (circa 30%) reageren actief op de in de advertenties aangeboden woningen. Gemiddeld reageren per aangeboden woning 64 woningzoekenden. Dit is bijna 10% meer dan vorig jaar. Van alle reacties op ons woningaanbod komt 99% binnen via de website. Het nut van dit medium is dan ook niet meer weg te denken. De gemiddelde inschrijfduur in 2010 voor nieuwe klanten bedraagt 66 maanden (2009: 61 maanden). Voor bestaande klanten lag de gemiddelde bewoningsduur in 2010 op ruim 32
Jaarverslag 2010
17 jaar. De verhouding van verhuringen aan nieuwe klanten en bestaande klanten bedraagt 73%- 27%. In de grafieken hierna is het aantal woningzoekenden en de gemiddelde inschrijfduur van nieuwe klanten van de laatste 6 jaren weergegeven.
8.000
gemiddelde inschrijfduur
aantal woningzoekenden
70
7.000
68
aantal
6.000
66
5.000
64
4.000
62
3.000 2.000
60
1.000
58 56
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Weigeringen In 2010 waren er 270 weigeringen. In ruim 10 % van de gevallen heeft SVUwonen de woning geweigerd omdat er niet voldaan werd aan de voorwaarden. Dit betekent dat gemiddeld 0,64 keer per verhuurde woning geweigerd is. In 2009 was dit gemiddeld 0,71 keer per woning. Woonfraudebeleid Zoals eerder vermeld wordt regelmatig toestemming gevraagd voor inwoning. Maar regelmatig wonen meerdere bewoners in een woning zonder dat dit bij ons bekend is. Ook als bewoners voor langere tijd naar het buitenland gaan worden woningen weleens onderhands doorverhuurd. Wij willen in die gevallen bewoners de mogelijkheid bieden om dit bij ons kenbaar te maken en hiervoor formele toestemming te vragen, hetgeen onder voorwaarden mogelijk is. Ook wordt regelmatig met andere instanties samengewerkt om woonfraude op te sporen en waar nodig en mogelijk aan te pakken. • Terugkoppeling / communicatie / voorlichting Met persberichten geven wij informatie over onze bouwactiviteiten. Deze informatie plaatsen wij ook op onze website. Hiernaast hanteren wij ook voorlichtingsbrochures voor nieuwbouwprojecten. In 2010 hebben wij voor de bouwprojecten in Velmolen-Oost in Uden Zuid (4 woningen en 12 Koopgarantwoningen) en aan de Abdijhof (18 Koopgarantappartementen- en 11 stadswoningen) brochures uitgegeven. Voor de verkoopprojecten zijn in samenwerking met de partners verkoopbijeenkomsten gehouden. Dit wordt door woningzoekenden zeer op prijs gesteld. Op de website publiceren wij ook de toewijzing van huurwoningen, zodat het proces voor woningzoekenden transparant is en zij hieruit hun slaagkansen kunnen inschatten.
In 2009 hebben wij een onderzoek laten doen naar de inrichting van een klantencontactcentrum. Daaruit is een visie op de dienstverlening aan de klant voortgekomen. In 2010 is een eerste aanzet met dit klantencontactcentrum gemaakt. In het klantencontactcentrum beogen wij dat 80% van de vragen van klanten beantwoord en afgehandeld kunnen worden. Wij denken daarmee de klant beter van dienst te kunnen zijn. Een verdere implementatie is in het fusieproces meegenomen.
33
Jaarverslag 2010
• Realiseren van maatschappelijke opvang Onder maatschappelijke opvang verstaan wij het tijdelijk bieden van onderdak, begeleiding, informatie en advies aan personen die door een of meer problemen, al dan niet gedwongen, de thuissituatie hebben verlaten. Een niet in staat zijn zich op eigen kracht te handhaven in de samenleving.
SVUwonen organiseerde samen met de gemeente Uden in oktober 2010 een werkconferentie over maatschappelijke opvang. Hierbij waren alle zorgpartijen over dit onderwerp vertegenwoordigd. De pro’s en contra’s van samenwerking in de keten en het belang van netwerken werden voor het voetlicht gebracht. Het samenbrengen van de diverse partijen die werkzaam zijn op het gebied van maatschappelijke opvang lijkt in ieder geval geslaagd. Het werken met een omklapwoning in samenwerking met Verdihuis en gemeente is weer opgepakt en wordt nu verder uitgewerkt. De samenwerkingsovereenkomst met GGZ Noordoost- Brabant heeft in 2010 geleid tot het plaatsen van 3 cliënten van GGZ in een huurwoning van SVUwonen, onder een zogenaamde omklapconstructie. De bewoners hebben een begeleidingscontract met GGZ en GGZ huurt de woningen van SVUwonen.
34
Jaarverslag 2010
Brede school de Ontmoeting werd begin 2010 op feestelijke wijze officieel geopend.
35
Jaarverslag 2010
Verbeteren van wonen met oog voor zorg en welzijn: Door: • Samenwerken met zorg- en welzijnspartners. • Meewerken aan woningaanpassingen. • Voorzieningen opzetten in de wijk. • Zorgwoningen bouwen.
Wonen met oog voor zorg en welzijn
Samenwerken met zorg- en welzijnspartners terugkerende integrale bijeenkomst
Meewerken aan woningaanpassing en
Voorzieningen opzetten in de wijk
opplussen t.g.v. functie-beperking (o.a. domotica)
stimulering steunactiviteiten
prestatieafspraken maken
Zorgwoningen bouwen vergroten differentiatie woonvormen in de zorg stimuleren samenwerking met zorgpartners
SAMENWERKEN MET ZORG- EN WELZIJNSPARTNERS Terugkerende integrale bijeenkomst In het kader van beleidsvorming zijn integrale bijeenkomsten van belang. Dit is gebeurd bij het opstellen van ons ondernemingsplan in 2006. Begin 2010 zijn zorgbelanghouders opnieuw uitgenodigd om deel te nemen aan een onafhankelijke visitatietraject. Het visitatierapport heeft opgeleverd dat wij actiever mogen zijn in het samenwerken met zorgpartijen en het huisvesten van doelgroepen die extra steun behoeven.
•
Zoals eerder vermeld heeft eind 2010 een integrale werkconferentie met alle zorgpartijen plaatsgevonden. Met het doel om ketensamenwerking en netwerken ten behoeve van maatschappelijke opvang invulling te geven, is samen met de gemeente de voorbereiding van een vervolgconferentie ter hand genomen. De vervolgconferentie moet leiden tot concrete voorstellen voor signaleringsoverleggen en structuren. In Discus-verband komen periodiek netwerk-partijen bij elkaar om de aanpak van overlast te bespreken. Zoals eerder vermeld is er behoefte om dit overleg beleidsmatig te evalueren. In het kader van het herzien van de signaleringsoverleggen is de evaluatie van de discusstructuur bezien en zal in 2011 verder worden opgepakt. Begin 2011 zijn partners opnieuw uitgenodigd om mee te denken over de koers van de nieuwe fusie-organisatie.
36
Jaarverslag 2010
Prestatieafspraken maken Wij hebben afspraken met BrabantZorg over het verlenen van zorgdiensten en huismeesterstaken in de complexen Carolushof, Odiliaflat, Capellerhof, Kruisherengaard en Aldetiendhove. In 2010 is de huismeester van BrabantZorg in de genoemde complexen met pensioen gegaan. Hij is opgevolgd door een huismeester van SVUwonen.
•
In meerdere complexen, welke hierna worden genoemd, zijn er huurovereenkomsten met verschillende zorgpartijen. SVUwonen is in 2009 benaderd door Labyrint Zorg en Labyrint Wonen voor het realiseren van een vorm van beschermd wonen voor mensen met een Autistische Spectrum Stoornis (ASS). Tevens zijn we benaderd door een ouderinitiatief voor dezelfde doelgroep. De mogelijkheid tot samenwerken tussen de drie partijen is onderzocht. Dit heeft geresulteerd in een samenwerkingsovereenkomst, die in oktober 2010 werd ondertekend. Hierin verplicht SVUwonen zich in het leveren van 6 woningen aan Labyrint Wonen in 2010 en 2011. De bewoners zullen intensief worden begeleid door Labyrint Zorg. Bij de ontwikkeling van de omgeving Retraitehuis zullen er afspraken worden gemaakt met het in dit gebied gelegen kloosterverzorgingshuis, over het verlenen van diensten in deze omgeving. Ten behoeve van het inschatten van de juiste huisvestingsbehoefte is aan studenten van de HAN-hogeschool opdracht verleend tot het doen van een onderzoek naar de zorgbehoefte voor dit gebied. MEEWERKEN AAN WONINGAANPASSINGEN Opplussen t.g.v. functie-beperking (o.a. domotica) Meerdere complexen uit ons bezit hebben specifieke voorzieningen gericht op mensen met een functiebeperking. Vaak zijn dat wooneenheden voor senioren (zoals onze aanleunwoningen) en voor mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking. Hierna treft u in de paragraaf “Zorgwoningen bouwen” een opsomming hier van aan. •
Om klanten met een lichamelijke beperking zolang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen, wordt samengewerkt met de gemeente. Voor individuele voorzieningen worden in overleg met de gemeente WMO-gelden ingezet. De gemeente heeft in haar verordening een aantal voorzieningen, die in deze tijd als normale standaard aangemerkt kunnen worden, buiten de vergoeding gelaten. Bewoners zullen deze voorzieningen zelf moeten bekostigen. In de loop der jaren zijn in ons bezit circa 1.000 woningen op deze wijze aangepast. In 2010 waren dat er 50.. In nagenoeg alle gevallen betroffen het kleine aanpassingen onder €.2.500. Meestal betroffen het aanpassingen aan de badkamer, douche en/of de toegang. De voorgenomen inventarisatie over welke wooncomplexen met acceptabele investeringen toegankelijker gemaakt kunnen worden voor senioren, is nog niet uitgevoerd. Ondertussen is wel opdracht gegeven voor het doorlichten van het bestaande woningbezit. Dit geschiedt aan de hand van een zgn. Piramidemodel en een Doorzonscan. De uitkomsten die we medio 2011 verwachten worden meegenomen met de actualisatie van ons SVB. VOORZIENINGEN OPZETTEN IN DE WIJK Stimulering steunactiviteiten In de paragraaf “Leefbaarheid” is al genoemd dat wij het vormen van bewonerscommissies steunen. Vanuit ons leefbaarheidsbudget trachten wij activiteiten te stimuleren, die •
37
Jaarverslag 2010
het welzijn van onze bewoners bevorderen. We verwijzen naar de desbetreffende passages. ZORGWONINGEN BOUWEN Er is geen eenduidige definitie te geven wat onder een zorgwoning moet worden verstaan. Het Rijksbeleid is er op gericht dat ouderen steeds langer zelfstandig thuis moeten kunnen blijven wonen. Er is dan ook een duidelijke trend waarneembaar dat de behoefte aan intramurale verzorgingshuizen afneemt en dat er steeds beter extra-muraal zorg kan worden verleend. In de toekomst zal er sprake blijven van intramurale verpleegzorgplaatsen. Eng gedefinieerd zijn de woningen waar 24-uurs-zorg wordt verleend aan te merken als ‘echte’ zorgwoningen. Wij vinden echter dat zorggeschikte complexen ook passen in een ruimere definitie. Het gaat dan om zelfstandige woonruimten waar al dan niet met een kleine aanpassing zorg op afroep kan worden verleend. Vergroten differentiatie woonvormen in de zorg Wonen, en zorg en leefbaarheid zijn nauw aan elkaar verwant. Wij gaan hier vooral in op de samenwerking met zorgpartijen in relatie tot huisvesting. Eind 2010 bezit SVUwonen meerdere woonvormen gericht op specifieke zorg. •
Gericht op senioren zijn dat de volgende complexen: • 50 aanleunwoningen Carolushof; • 92 aanleunwoningen Odiliaflat; • 28 aanleunwoningen Capellerhof; • 29 appartementen Aldetiendhove; • 31 appartementen Kruisherengaard. In de tabel hiernaast staan complexen en woningen bestemd voor bijzondere doelgroepen.
Woningbezit voor bijzondere doelgroepen aantal Philadelphia Zorg Ons Huis – Steenovenstraat 12 eenh Stichting Voorzieningen Lichamelijk Gehandicapten VLG – Prior van Milstraat 12 eenh Stichting Zonnehuizen Landschrijversveld Bronkhorstsingel Dichterbij Abdijlaan / Nonnenveld Rode Akker Rooijsestraat Rozebeker Sieberg Sint Annastraat Veilingstraat 13+15
12 eenh 6 eenh 5 app 1 app 6 won 2 app 3 app 5 app 1 app
x x x x x x x
1 1 2 4 1 4 5
eenh eenh eenh eenh eenh eenh eenh
GGZ Muntmeester Morel Bosveld
1 app 1 won 1 app
Labyrint Wonen Eikenwal Breukrand Abdijlaan
1 app 1 app 1 app
Fokus Veilingstraat Sint Annastraat
15 app 1 ADL 15 app 1 ADL
38
Jaarverslag 2010
Hierna vermelden wij enkele ontwikkelingen, waarbij er sprake is van wonen met zorg. Dit kan leiden tot samenwerking met een zorgpartij. • 12 appartementen in Velmolen-Oost. Hierbij wordt een overeenkomst beoogd met de stichting Chapeau Wonen in oprichting, die de belangen behartigt voor mensen die lijden aan schizofrenie (Doelgroep Ypsilon). • Ontmoetingsplein Bitswijk. In dit project realiseert SVUwonen circa 48 seniorengeschikte woningen en BrabantZorg 32 wooneenheden voor dementerenden. Gezamenlijk met de gemeente wordt geïnvesteerd in een ontmoetingsruimte. • 12 appartementen Oude Maasstraat. Betreft huisvesting voor cliënten klanten van Dichterbij, waarbij Dichterbij huurt. Hiervoor is een intentie-overeenkomst gesloten. • Ontwikkelingen omgeving Retraitehuis. In dit plan worden meerdere zelfstandige woningen voorzien in de directe nabijheid van het kloosterverzorgingshuis. Met het verzorgingshuis willen wij afspraken maken voor het leveren van zorg en diensten. • Een ‘Thuishuis’. SVUwonen onderzoekt samen met Pantein Thuiszorg de haalbaarheid van een zgn. thuishuis in Uden. Een thuishuis is een groepswoning voor eenzame ouderen. In Uden wordt bekeken of dat het thuishuis eventueel bestemd kan zijn voor dementerende ouderen, waarbij meer gewerkt kan worden met vrijwilligers. Hierbij wordt samenwerking gezocht met de gemeente en Vivaan. • De Wieken. Stichting Zelo, een ouderinitiatief, heeft SVUwonen gevraagd om medewerking bij het realiseren van een kleinschalige woonvorm voor hun doelgroep, jongeren met een verstandelijke beperking. Steeds vaker doen zorgaanbieders een verzoek aan SVUwonen om huisvesting voor bijzondere doelgroepen die zorg of begeleiding behoeven. Hoewel SVUwonen hier positief op reageert, kan op dit moment nog niet in alle behoeften worden voorzien. Stimuleren samenwerking met zorgpartners Wij werken samen met Dichterbij, GGZ, Fokus, BrabantZorg, Pantein, AanZet (algemeen maatschappelijk werk) en anderen. De samenwerking is enerzijds gericht op het bieden van specifieke huisvesting in combinatie met zorg. Deze trajecten vragen vaak een lange voorbereidingstijd. De in ontwikkeling zijnde projecten zijn hierboven benoemd. De samenwerking met zorgpartijen bestaat anderzijds ook het elkaar aanspreken als ketenpartners bij de aanpak van overlast. De samenwerking wordt veelal gezocht in het netwerk.
•
39
Jaarverslag 2010
Eind 2010 werd de 100ste woning van SVUwonen op Velmolen-Oost opgeleverd. Op bovenstaande foto de bewoners van 53 eengezinswoningen in deze wijk.
40
Jaarverslag 2010
Verbeteren van de kwaliteit en het vergroten van de kwantiteit van het woningaanbod Door: • 500 nieuwe woningen te bouwen. • Gedifferentieerde woningbouw t.b.v. de doelgroep. • Klanttevredenheid woningen naar een 8.
Kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod
500 nieuwe woningen bouwen
Gedifferentieerde woningbouw t.b.v. de doelgroep
Klanttevredenheid woningen naar een 8
nieuwbouwprojecten initiëren
versterken aan- en verkoopbeleid
kwaliteit woningniveau vergroten
herstructureren
sociale (infra) structuur bevorderen
inbreng bewoners vergroten
transformatie woningbezit
dienstverlening versterken
500 NIEUWE WONINGEN BOUWEN
Nieuwbouwprojecten initiëren We zorgen voor diversiteit in onze woningvoorraad en bevorderen dat woningen zoveel mogelijk geschikt zijn voor meerdere woon- en leefstijlen, nu en later. Hiervoor ontwikkelen we een langjarige vastgoedstrategie. Strategische overwegingen die hierbij een rol spelen zijn o.a. risicospreiding, verjonging van de voorraad en het aanpassen van de huidige voorraad aan de toekomstige vraag. Gelet op de samenstelling van de lopende plannen ligt het accent in de nieuwbouw op grondgebonden woningen. Gestapelde woningen worden alleen gerealiseerd op goede locaties dichtbij voorzieningen. Multifunctionele en levensloopgeschikte woningen die geschikt zijn voor diverse doelgroepen hebben daarin prioriteit. In nieuwbouwplannen kiezen we voor inbreiding boven uitbreiding. Wij bouwen toekomstgericht. Daarom bouwen wij woningen die levensloopgeschikt zijn, waardoor de geschiktheid van deze woningen voor meerdere doelgroepen in de toekomst is gewaarborgd. •
In 2010 zijn wij gestart om ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) te actualiseren, om inzicht te krijgen in welke vastgoedsturing wij voor de langere termijn nodig achten. In het kader van de voorgenomen fusie met Woonbelang Veghel wordt dit Strategisch Voorraadbeleid gezamenlijk opgepakt. Op basis van de Primosprognoses 2010 blijkt een groeiopgave tot 2030, waarbij sprake is van een sterke vergrijzing. Na 2030 stabiliseert het aantal huishoudens in het werkgebied. Uit de demografische ontwikkelingen blijkt een groeiopgave van levensloopgeschikte woningen. Met name voor huishoudens van 55+, waarbij de grootste toename zit in de huishoudens van 75+. Tot 2030 vindt een daling plaats van de huishoudens jonger dan 55 jaar. De conclusie van de portefeuillestrategie is dat voor zowel Uden als Veghel er een groei van het aantal huishoudens te verwachten is tot 2030. Tussen 2030 en 2040 stabiliseert de markt, waarbij na 2040 zich mogelijk een krimp voordoet. Dit betekent dat er een exitstrategie voor bepaalde producten dient te zijn na 2030. Uiteraard dient bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten daarmee nu al rekening te worden gehouden. 41
Jaarverslag 2010
In het ondernemingsplan 2006-2010 hebben wij ons ten doel gesteld om per jaar 100 nieuwe woningen te bouwen. Ultimo 2010 zien wij het volgende resultaat van de genoemde nieuwbouwopgave van 500 woningen. Realisatie t.o.v. doelstelling 2006-2010
Jaar
Huur
Koopgarant
Koop
Zonnedauw
2006
12
Prior van Millstraat
2006
12
St Annahof
2008
74
Aldetiendstraat
2008
18
Hoenderbos III
2009
Veilingstraat
2009
5
Landschrijversveld
2009
18
Gulden Velmolen-Oost fase 1
2009
12
2
Gulden Velmolen-Oost fase 1
2010
9
1
Muntmeester Velmolen-Oost fase 1
2010
6
Muntmeester Velmolen-Oost fase 1
2010
Totaal per jaar
Gerealiseerd
Totaal
24 92 5
42
17
58 224
91 22
3
249
In aanbouw Volkel West (CPO)
2011
Abdijlaan
2011
Muntmeester Velmolen-Oost fase 1
2011
Muntmeester Velmolen-Oost fase 1
2011
4
Velmolen Buiten
2011
20
12
Kroon Velmolen-Oost 1e fase CPO
2011
16
131
52
79
131
Totaal
22 29 28
In ontwikkeling Kloosterstraat Volkel
2012
Mr van Coothstraat
2012
8
Oude Maasstraat (zorg)
2012
12
De Wieken (zorg)
2012
12
Muntmeester Velmolen-Oost fase 1
2012
15
Spechtenlaan
2012
Beukenlaan (incl 6 sloop)
2012
10
Bitswijk Ontmoetingsplein
2012 ev
48
Past.van Houtstraat (incl. 3 sloop)
2012 ev
10
Retraitehuis (deelgebied 2 en 4)
2012 ev
80
Retraitehuis (deelgebied 5) kavels
2012 ev
8 27
6 98
38 23
199
Totaal
195
33
69
297
Totaal generaal
471
134
72
677
In 2010 zijn in totaal 91 woningen opgeleverd. De oorspronkelijke doelstelling om tot en met 2010, de in het ondernemingsplan genoemde 500 woningen op te leveren, is niet gelukt. Mede vanwege de economische crisis en de daarmee samenhangende stagnering in de woningbouwproductie wordt deze doelstelling pas in de loop van 2012 behaald.
42
Jaarverslag 2010
Mutaties grondposities in 2010 Plan Abdijlaan Velmolen Buiten
Aankoopbedrag €.877.500 €.1.808.800
Datum koopovereenkomst 27-10-2009 29-06-2010
Datum juridische levering 30-11-2010 03-02-2011
Verder is van toepassing: o Akte van levering voor een perceel grond gelegen te Uden aan de President Kennedylaan 40, aangekocht dd 28-02-2007 voor een bedrag van €.882.000. o Koopovereenkomst gesloten in het jaar 2009 voor een gedeelte van het perceel C4716 en C 1699 samen ter grootte van ongeveer 53.000 m2, ten behoeve van de realisatie van de beoogde planontwikkeling voor een totaalbedrag van €.3.700.000 kosten koper. De koop is geschied onder het voorbehoud van vaststelling bestemmingsplan voor het voorgenomen ontwikkelingsplan. Er zijn ultimo 2010 meer plannen in studie. Deze zijn echter niet vastomlijnd. Dit betreffen: o Het zgn. thuishuis; o Restantfase Retraitehuis; o 2e fase Beukenlaan; o 2e fase Past.van Houtstraat; o Hoenderbos IV. Herstructurering Zoals aangegeven zijn wij in 2010 samen met Woonbelang Veghel gestart met het opzetten van een Strategisch Voorraadbeleid. Bij de vertaling van de nieuwe portefeuillestrategie blijkt dat voor een aantal complexen en locaties herstructurering de beste optie is. Op dit moment constateren wij een landelijke trend, waarin steeds minder (op grote schaal) woningen worden gesloopt. Dit vanwege de weerstand van bewoners en de kosten die daarmee gemoeid zijn. De keuze voor herstructurering vraagt dus om zorgvuldige afwegingen. •
In de volgende nieuwbouwplannen, waarmee we in 2010 zijn gestart zijn met de realisatie, danwel met de voorbereiding, is sprake van herstructurering: • Abdijlaan: Voor dit plan zijn 8 appartementen gesloopt. • Odiliapeel: o Pastoor van Houtstraat. Het gaat voor de 1e fase om 10 nieuwe woningen, waarvoor 3 bestaande huurwoningen moeten worden gesloopt. Aanvullend voor de 2e fase gaat het nog om circa 18 nieuwe woningen, waarvoor dan 6 huurwoningen moeten plaatsmaken. o Aan de Beukenlaan gaat het om de realisatie van de 1e fase van 10 appartementen, waarvoor 6 bestaande huurwoningen moeten worden gesloopt. In een vervolgfase gaat het nog om 15 woningen, waarvoor 12 huurwoningen moeten plaatsmaken. SVUwonen heeft een verhuiskostenregeling, die van toepassing is wanneer huurders voor nieuwe ontwikkelingen gedwongen hun huis moeten verlaten. Daarnaast zal er per situatie maatwerk worden verricht. Dit wordt per project vastgelegd in een sociaal plan.
43
Jaarverslag 2010
GEDIFFERENTIEERDE WONINGBOUW T.B.V. DE DOELGROEP Versterken aan- en verkoopbeleid SVUwonen zal, op basis van het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid, op termijn een groter deel van haar bezit te koop aanbieden aan de huidige huurders. De eerste helft van 2011 wordt bekeken welke complexen daarvoor in aanmerking komen. Besloten is wel al, aansluitend op de nieuwbouw aan de Abdijlaan, hier ook een aantal bestaande appartementen te verkopen.
•
Bij verkoop gelden nu de volgende uitgangspunten: a. handhaving/verbetering differentiatie woningbezit; b. gewenste betere verhouding huur- en koopwoningen gezien leefbaarheid; c. in principe bloksgewijze verkoop; d. om woningen goedkoop te houden worden in principe geen geriefverbeteringen aangebracht; e. verkoop tegen marktprijzen dan wel minimaal 90% van de vrije verkoopwaarde. De verkoopprijzen worden getaxeerd door een erkende makelaar. In 2010 zijn acht bestaande huurwoningen verkocht. Alle woningen zijn afzonderlijk getaxeerd op de waarde in het economische verkeer. Gemiddelde verkoopopbrengst was afgerond €.200.000. Transformatie woningbezit Verwijzend naar hetgeen hierboven al is vermeld, zullen wij gezien de vergrijzing de komende decennia rekening moeten houden met een transformatie-opgave van ons bezit. Voor een deel gebeurt dit al bij de aangegeven herstructuringsprojecten. Tevens zullen we daarbij rekening houden met het verkoopbeleid. •
KLANTTEVREDENHEID WONINGEN NAAR EEN 8 Kwaliteit woningniveau vergroten Alle woningen van SVUwonen zijn gelegen in het statutair vastgestelde werkgebied van de gemeente Uden, omvattende de kernen Uden, Volkel en Odiliapeel. •
Het beleid van SVUwonen is gericht op het optimaliseren van de kwaliteit van de woningen. Wij hechten er belang aan om onze woningen zodanig te onderhouden dat deze ook in de toekomst aantrekkelijk blijven voor de verhuur. Daarbij staat een verantwoorde prijs-kwaliteitverhouding voorop. Om dit te bereiken worden naast het noodzakelijke planmatige onderhoud ook interieurverbeteringen aangebracht. Bij interieurverbetering worden de voorzieningen aan de huidige eisen aangepast. Het betreffen dan vaak geriefverbeteringen in keuken, toilet en/of badkamer. De klant heeft binnen een ruimer assortiment keuzevrijheid. Door SVUwonen worden bij het planmatig onderhoud op ruime schaal energiebesparende maatregelen toegepast. Mutaties in de voorraad:
Mutatie per
Aantal woningen per 1 januari 2010 (uit jaarverslag 2009)
4.831
Correctie door wijziging rubricering zorg-woningen
- 34
Gecorrigeerd aantal per 1 januari 2010 Nieuwbouw
4.797 jan.-dec.
Sloop Verkopen Aantal woningen per 31 december 2010
Aantal
73 -8
jan.-dec.
-8 4.854 44
Jaarverslag 2010
Het woningbezit van SVUwonen ligt verspreid in Uden, Volkel en Odiliapeel en is ingedeeld naar zestien wijken en zeven woningtypen. Zie onderstaand overzicht. eengez. patio drive in duplex grondg. won. won Wijknaam
Totaal 650
13,39%
474
Bogerd
231
4,76%
199
Flatwijk
432
8,90%
Hoeven
150
3,09%
83
Hoevenseveld
491
10,12%
310
Melle
533
10,98%
479
Nonnenveld
295
6,08%
110
Odiliapeel
107
2,20%
62
Raam
146
3,01%
78
37
0,76%
37
Uden Centrum
642
13,23%
32
Uden West
203
4,18%
94
12
Uden Zuid
279
5,75%
182
29
Vijfhuis
142
2,93%
128
Volkel
263
5,42%
145
Zoggel
253
5,21%
187
4.854 100,00%
2.600
Totaal
won.
senior.
zorg-
appartementen
won.
won. (klein) (groot)
Bitswijk
Schutveld
won.
%.
gestapelde
28 16
20
128
8
8 432 67
52
40
22
10
44
18
67
62
123
7
20
68
6
53
400
157
8
68
15
26
42
14 28 41
28
96
42
20
4
24
38
148
531
1.210
28 200
Er zijn 1.977 wooneenheden gestapeld, waarvan 1.379 wooneenheden bereikbaar zijn met een lift. De overige gestapelde wooneenheden zijn nagenoeg allemaal gebouwd in twee woonlagen. Van het totale aantal woningen is ruim 97% voorzien van een centrale verwarming. Er zijn 681 woningen aangesloten op een blokverwarming, 76 woningen maken gebruik van duurzame energie met toepassing van warmtepompen en 3.920 individuele CV’s. Van alle CV’s is er in 79% sprake van een HR-ketel. In totaal zijn 3.858 combiketels geplaatst. Op achttien woningen na is het bezit na-oorlogs. Meer dan de helft van het aantal woningen is vanaf 1975 gerealiseerd. Indeling naar ouderdom: Bouwjaar
Bouwjaar
Aantal
18
18
1965-1969
846
1.714
1990-1994
310
4.195
1945-1949
83
101
1970-1974
534
2.248
1995-1999
309
4.504
1950-1954
303
404
1975-1979
472
2.720
2000-2004
141
4.645
1955-1959
195
599
1980-1984
623
3.343
2005-2009
145
4.790
1960-1964
269
868
1985-1989
542
3.885
2010-heden
64
4.854
<1945
Aantal
Cumulatief
Bouwjaar
Aantal Cumulatief
Cumulatief
Totaal onderhoud 2010: In 2010 is €.7.083.071 (exclusief kosten eigen onderhoudsdienst) aan onderhoudsuitgaven ten laste van het resultaat gebracht. Inclusief toerekening van de eigen onderhoudsdienst is een bedrag uitgegeven van €.7.879.171.
45
Jaarverslag 2010
In onderstaand overzicht zijn de uitgaven naast de ramingen geplaatst. Omschrijving
Raming
Planmatig onderhoud budget volgens MJOB
7.237.319
Doorgeschoven van 2009 bij begroting 2010
2.086.209
Doorgeschoven van 2010 naar 2011 *)
Uitgave 2010
- 3.405.748
Planmatig onderhoud na correcties
5.917.780
4.865.817
Reparatieverzoeken
1.017.391
1.260.714
Interieurverbetering op verzoek
434.782
799.306
Mutatieonderhoud
682.608
681.673
Overige onderhoudsuitgaven
0
271.661
Totaal onderhoud 2010 8.052.561 *) hiervan zijn reeds voor circa €.2.750.000 verplichtingen aangegaan.
7.879.171
De belangrijkste planmatig onderhoudsprojecten in 2010 waren: o Groot onderhoud Heuvelstraat/St.Annahof o Keukenvervangingen van 463 keukens o Exterieur Elisabethstraat e.o. o CV vervanging diverse complexen o Groot onderhoud Muziekplein/ Harpstraat o Onderhoud diverse installaties o Liftvervanging en upgraden entree Sacramentsweg De post Reparatieverzoeken is overschreden. De hoofdoorzaak daarvan komt omdat een verhoging van de interne uren niet in de begroting is meegenomen. In totaal zijn er 11.318 reparatieverzoeken ontvangen in 2010. Per woning zijn dat 2,33 verzoeken. De post interieurverbetering op verzoek toont een overschrijding. Dit wordt veroorzaakt omdat een deel van die werkzaamheden qua raming in de post Planmatig onderhoud zijn opgenomen. Verder zijn 64 nieuwe keukens geplaatst in nieuwbouwwoningen. Leefbaarheidsprojecten Binnen planmatig onderhoud is voor een totaal bedrag van €.184.758 uitgegeven aan leefbaarheidsprojecten. Dit zijn voor het overgrote deel schuttingprojecten en aanleg van brandgangverlichting. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd (geheel of gedeeltelijk afgerond) bij de complexen Nonnenveld, St. Annahof, Elisabethstraat, Sieberg, Harpstraat/Luitstraat, Hofstukken en Vaarzenhof. Duurzaamheid De energiehuishouding is redelijk met een groot aantal woningen met energielabel C en D. We hebben echter nog te weinig woningen in label A en B. Gelukkig is het aantal woningen met een label met E of lager heel beperkt. Binnen planmatig onderhoud is voor een totaal bedrag van €.80.343 uitgegeven aan EPA-maatregelen. De kosten zijn voornamelijk gegaan naar spouwmuurisolatie, CV-leidingisolatie op de flats en naar dak- en vloerisolatie bij enkele individuele vraaggestuurde woningen. Het is van belang dat we qua duurzaamheid aan blijven sluiten op de huidige behoeften, zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Daarom willen we ons bij onze beslissingen ook laten leiden door het lange termijn perspectief. Dit betekent dat we naast duurzaam materiaalgebruik en het beperken van de uitstoot van CO2 door energiebesparende investeringen ons ook richten op ingrepen die gepaard gaan met een minimale verspilling van materialen. Daarvoor is het van belang dat de woningen geschikt zijn voor diverse doelgroepen in diverse levensfasen, want vanuit duurzaamheidperspectief heeft doorstroming niet altijd een positief effect. We sluiten aan bij het regionaal convenant Duurzaam Bouwen en verankeren dit in ons strategisch vastgoedbeleid. 46
Jaarverslag 2010
Het beleid met betrekking tot het gebruik van duurzame bouwmaterialen wordt voortgezet en verder uitgewerkt. We kiezen voor een bijdrage aan de beperking van de uitgaven voor energie van onze bewoners door het toepassen van een programma van energiebesparende maatregelen. Hierbij zullen de kosten voor de huurders altijd lager zijn, dan zij kunnen terugverdienen via de totale woonlasten. Algemeen Onze huizen kennen een redelijke spreiding in leeftijd, woningtype en de verspreiding over de diverse wijken. De gemiddelde kwaliteit van de woningen is goed te noemen. In de periode 2016-2020 kennen we een piek met woningen die het eind van hun levensduur bereikt hebben en dit kan een stevige veranderopgave in die periode tot gevolg hebben. De woningen kennen een relatief lage huur, waarbij er een beperkte relatie ligt tussen de kwaliteit van de woningen en de huurprijs daarvan. Inbreng bewoners vergroten Om de inbreng van bewoners te vergroten wordt vaak bij nieuwbouw-, herstructructurerings- of renovatieprojecten een enquête en/of bijeenkomsten onder de bewoners gehouden. Aan de hand van de opmerkingen en wensen van bewoners wordt gekeken in hoeverre daarmee rekening gehouden kan worden in de plannen en of uitvoering. •
Dienstverlening versterken Verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening is een belangrijk item bij SVUwonen en loopt als een rode draad door de organisatie. Ten behoeve van de kwaliteit van de dienstverlening, wordt bij reparatieverzoeken permanent gemeten hoe onze klanten deze dienstverlening ervaren. Per eind december 2010 beoordeelden onze klanten dit aspect van onze dienstverlening evenals in 2009 met gemiddeld een 8. •
Ook worden de processen woning verlaten en woning betrekken gemeten. De waardering van onze klanten over de begeleiding door onze medewerkers hierbij komt gemiddeld uit op respectievelijk 8,1 en 8,0. In geval van calamiteiten is SVUwonen ook na kantoortijden bereikbaar om klanten van dienst te zijn. SVUwonen gaat verder met haar dienstverlening. Een deel van klein onderhoud aan woningen, dat formeel ten laste van de huurders komt, neemt SVUwonen voor haar rekening. Als belangrijkste voorbeelden kunnen we noemen het vervangen van kranen, het ontstoppen van riolering en het schoonmaken van de dakgoten eenmaal in de vier jaar. Bij de introductie van het geactualiseerde ZAV-beleid (zelf aangebrachte voorzieningen) heeft SVUwonen een aantal klusfolders opgesteld over de meest voorkomende door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen. De komende jaren zullen meerdere folders verschijnen om huurders actief te informeren over dergelijke beleidsterreinen. SVUwonen overweegt de invoering van een klantencontactpunt om daarmee haar klanten beter van dienst te kunnen zijn. (zie ook het onderdeel “Huisvesten van doelgroepen”). OVERIGE BEZITTINGEN SVUwonen heeft een aantal complexen/appartementen voor huisvesting van bijzondere doelgroepen. Het gaat hier meestal om meerdere zorgeenheden binnen een complex. Voor een overzicht verwijzen we naar het onderdeel “Verbeteren van wonen met oog voor zorg en welzijn”. Naast het woningbezit exploiteert SVUwonen per 31 december 2010: •
Overige onroerende goederen: o 342 autoboxen (in 2010 zijn vier autoboxen verkocht);
47
Jaarverslag 2010
•
o 5 bergingen (omgebouwde ketelhuizen); o 14 parkeerplaatsen. Maatschappelijk vastgoed: o 2 ADL-units ten behoeve van de Fokuswoningen; o 3 ontmoetingsruimtes bij de aanleunwoningen Uden, bij Kruisherengaard en St. Annahof in Odiliapeel; o 2 appartementsdelen in de Brede School ‘De Ontmoeting’ ten behoeve van kinder- en gehandicaptenopvang; o 1 unit bij schoolgebouw locatie Germenzeel ten behoeve van kinderopvang; o 2 units bij schoolgebouw locatie Germenzeel.
Verder is het kantoorgebouw aan de Leeuweriksweg 12 en het kantoor van de huismeesters in de Flatwijk eigendom van SVUwonen.
48
Jaarverslag 2010
Eind 2010 organiseerden we samen met de gemeente Uden een conferentie met als thema maatschappelijke opvang. In 2011 komt er een vervolg op deze conferentie.
49
Jaarverslag 2010
Overleg met belanghouders Door: • Het benoemen van belanghouders. • Informeren van belanghouders. • Betrekken belanghouders bij beleid en beheer.
Overleg met belanghouders
HET BENOEMEN VAN BELANGHOUDERS
• Externe belanghouders Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen lokaal en bovenlokaal. Lokaal zijn het: o huurders, kopers en woningzoekenden; o Bewonersraad SVUwonen; o gemeente Uden; o politie; o welzijnsinstellingen (Vivaan, Buurtbemiddeling, AanZet) o zorginstellingen (BrabantZorg, Thuiszorg Pantein, Dichterbij, Verdihuis, Philadelphia Zorg, Fokus, SWZ, Zonnehuizen, GGZ). o Woonbelang Veghel (fusiepartner) Bovenlokaal: o Ministeries BZK en WWI; o Aedes, vereniging van woningcorporaties; o collega-corporaties; o Ernst & Young, accountants. Met belanghouders worden zo nodig prestatie-afspraken gemaakt. Er is meer intensief contact met lokale belanghouders zoals de Bewonersraad en gemeente. Tenslotte brengen onze reguliere werkzaamheden een groot aantal contacten met zich mee, die op het beleid en de uitvoering van ons werk van invloed kunnen zijn. • Interne belanghouders Dit zijn: o Medewerkers; o Raad van Toezicht (RvT); o Ondernemersraad (OR); o GeschillenAdviesCommissie (GAC); o WoonAdviesCommissie (WAC). Dit onderdeel van het jaarverslag richt zich vooral op de lokale externe belanghouders, en wel met name de Stichting Bewonersraad. Verder vermelden wij onze contacten met de GeschillenAdviesCommissie en WoonAdviesCommissie
50
Jaarverslag 2010
INFORMEREN VAN BELANGHOUDERS
In het kader van verantwoord besturen blijft actief overleg met relevante belanghouders uitgangspunt. SVUwonen stelt belanghouders, in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen, in de gelegenheid advies uit te brengen over de strategie en het beleid van SVUwonen. Dit geschiedt intensief bij het formuleren van het meerjarenbeleid als voorbereiding op ondernemingsplannen. Gericht op specifieke onderdelen worden momenten van overleg en dialoog gekozen, waarbij de meest betrokken belanghouders worden uitgenodigd. Naast de betrokkenheid bij de totstandkoming van het ondernemingsplan, zijn voorbeelden de conferentie over leefbaarheid in 2007 en de conferentie over maatschappelijke opvang in 2010. Verder is in november de algemene huurdersvergadering gehouden van de Bewonersraad. Hier krijgt SVUwonen ook de gelegenheid haar beleid aan de huurders uit te leggen. Bij meerdere bijeenkomsten zijn leden van de Raad van Toezicht uitgenodigd. In 2010 is het fusieproces op verschillende momenten besproken met onze belanghouders. Hoewel de nadruk ligt op de interne belanghouders zijn ook de externe belanghouders gevraagd mee te denken bij het invullen van de ambities van de fusiecorporatie. SVUwonen tracht haar belanghouders op transparante wijze over het beleid en de bereikte resultaten te informeren. Onze jaarlijkse activiteitenplannen en het volkshuisvestingsverslag worden breed verspreid. Onze belanghouders worden ook gevraagd suggesties ter verbetering aan te dragen. Jaarlijks legt SVUwonen op een meer toegankelijke manier in het Udens Weekblad verantwoording af aan de Udense gemeenschap over haar volkshuisvestelijke prestaties in het afgelopen jaar. Visitatie De formele externe visitatie heeft van januari tot juni 2010 plaatsgevonden. Hierbij is er gesproken met de huurdersvertegenwoordiging, gemeente, zorg- en welzijninstellingen, lokale adviesorganen, de Raad van Toezicht en medewerkers van SVUwonen. SVUwonen wordt gewaardeerd met het eindcijfer 7. Onderstaand de uitkomst van de totale beoordeling:
51
Jaarverslag 2010
De recensie van de visitatiecommissie was als volgt: SVUwonen is een rolbewuste corporatie. Zij kiest voor een brede opvatting van haar taken en zet ook intensief in op leefbaarheid. SVUwonen is dusdanig ambitieus in haar doelstellingen dat de werkorganisatie er niet altijd in slaagt om alle initiatieven naar tevredenheid voort te zetten. SVUwonen opereert richting sommige stakeholders proactief, richting andere reactief. Waar het gaat om het geven van een aanzet tot gemeenschappelijke probleemverkenning is SVUwonen initiatiefrijk. Dergelijke initiatieven krijgen onvoldoende vervolg. Dit komt mede omdat de corporatie vanuit een hoog kostenbewustzijn geprobeerd heeft haar taken met relatief weinig menskracht te verrichten. In 2009 heeft SVUwonen de formatie in lijn gebracht met haar ambitie. BETREKKEN VAN BELANGHOUDERS BIJ BELEID EN BEHEER
SVUwonen ziet haar huurders als haar belangrijkste belanghouders. SVUwonen vindt de inbreng van huurders maar ook van woningzoekenden van groot belang, omdat deze bijdraagt aan de evaluatie van de kwaliteit van de dienstverlening en een signaleringsbron is voor ontwikkeling in bepaalde complexen. In de dagelijkse bedrijfsprocessen is er zeer regelmatig contact met onze huurders. Tevens onderhoudt SVUwonen contact met de klant door het uitvoeren van aftersales op de uitgevoerde reparatieverzoeken en het houden van een schriftelijke enquête na een verhuismutatie. Om huurders op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen rondom SVUwonen ontvangen zij vier keer per jaar het bewonersblad ‘de Scharnier’. Ook op de website van SVUwonen is de nodige actuele informatie beschikbaar voor huurders, woningzoekenden en andere belanghouders. • Stichting Bewonersraad SVUwonen Er is structureel overleg met dit vertegenwoordigend orgaan van de huurders. Deze stichting heeft ten doel het behartigen van belangen van alle huurders van woningen die verhuurd worden door SVUwonen. Het bestuur bestaat uit 9 huurders, nu tijdelijk uit 8. De Bewonersraad is, in de Wet op het overleg huurders verhuurder, de representatieve vertegenwoordiging van de huurders van SVUwonen. In een in november 2009 geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat zij zich uit kunnen spreken over onderwerpen van beleid of beheer die voor de huurders van wezenlijk belang kunnen zijn. In de wijziging van de overlegwet is opgenomen dat bewonersvertegenwoordigers een adviesrecht hebben bij voorgenomen fusies. In de Udense situatie is dat nu actueel. Ingevolge artikel 18 van het BBSH kan de Bewonersraad zich onder meer uitspreken over: a. het in stand houden en het treffen van voorzieningen aan woningen en de direct daaraan grenzende omgeving; b. de leefbaarheid in wijken waar SVUwonen bezit heeft; c. het tot stand brengen van huisvesting voor zorgbehoevenden; d. het vervreemden, bezwaren en slopen van woningen; e. het toewijzings- en huurbeleid; f. de algemene voorwaarden in de overeenkomst van huur en verhuur; g. het beleid omtrent de huurprijzen; h. de samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van de leveringen en diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning; i. het geven van gevraagd of ongevraagd advies over alle zaken waarbij de belangen van de huurders rechtstreeks zijn betrokken. 52
Jaarverslag 2010
In 2010 hebben acht overlegmomenten plaatsgevonden tussen de directie van SVUwonen en de Bewonersraad. In deze vergaderingen is waar nodig hun advies of mening gevraagd. De belangrijkste onderwerpen waren: • huurprijsbeleid 2010 inclusief huurharmonisatie; • visitatie-traject; • meerwaardenotitie over voorgenomen fusie met Woonbelang Veghel; • invoering Europa maatregel. Verder zijn onder andere besproken: • de voortgang nieuwbouw en groot onderhoudsprojecten; • het volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2009; • de onderhoudsbegroting 2011 en doorkijk naar 2015; • de forecast 2010 en financiële meerjarenbegroting 2011-2015; • het activiteitenplan en begroting 2011. De Bewonersraad heeft onder nadere voorwaarden een positief advies gegeven over de voorgenomen fusie. Uit het visitatierapport blijkt dat de Bewonersraad over het overleg met SVUwonen zeer tevreden is. Op 9 november is de jaarlijkse huurdersvergadering van de Bewonersraad gehouden. Ook dit jaar was er sprake van een goede opkomst. De vergadering is door ruim 200 huurders bezocht. In 2010 was er sprake van een informatieve en interactieve vergadering. De volgende onderwerpen werden gepresenteerd en meningen werden gevraagd over: • fusieplannen van SVUwonen en Woonbelang Veghel; • opzet gebiedsontwikkelingsplannen; • presentatie door de Woonbond over o.a. huurharmonisatie, benchmark SVUwonen in de branche en het huurbeleid van de overheid; • presentatie door wijkbeheerder Arie Abels over inzet SVUwonen voor een goed woonen leefklimaat in de wijken. Conform het BBSH worden twee leden van de Raad van Toezicht benoemd op bindende voordracht van de Bewonersraad. Daarnaast is de Bewonersraad bevoegd om een lid van de Geschillen Advies Commissie voor te dragen. De Bewonersraad is lid van de Nederlandse Woonbond. De bewonersraadsleden worden door de Woonbond geïnformeerd via informatiebijeenkomsten en de bladen ‘Woonbondig’ en ‘Huurwijzer’. De kosten van de Bewonersraad worden door SVUwonen volledig voor haar rekening genomen. Inclusief bewonersblad ‘de Scharnier’ bedragen de kosten op jaarbasis circa €.51.000 .Dat is €.10,50 per woning. Hierbij is geen rekening gehouden met de kosten voor het secretariaat, dat wordt gevoerd door een medewerker van SVUwonen. Geschillen Advies Commissie (GAC) Huurders kunnen hun geschillen rechtstreeks indienen bij de GAC. De GAC heeft tot taak SVUwonen te adviseren omtrent de behandeling van klachten van huurders met betrekking tot het handelen of nalaten van SVUwonen. Het secretariaat wordt door een medewerker van SVUwonen gevoerd. De leden beraadslagen zonder directie. Melding en advisering aan de directie geschiedt schriftelijk. Periodiek wordt over de voortgang gerapporteerd. In het bewonersblad worden de huurders gewezen op het bestaan van de GAC. Formulieren voor het indienen van klachten worden op verzoek verstrekt, maar liggen ook bij de balie. Betrokken huurders krijgen een schriftelijke reactie van de GAC. Daar waar zinvol worden betrokkenen door de GAC gehoord. In een reglement is de samenstelling en werkwijze van de commissie vastgelegd.
53
Jaarverslag 2010
aantal
In 2010 heeft de GAC 9 geschillen ontvangen. Hiervan waren 2 klachten niet ontvankelijk. Een klacht is niet in behandeling genomen omdat de klacht nog niet is voorgelegd aan de organisatie zelf en een klacht is voor behandeling door de indiener ingetrokken. De GAC heeft 5 geschillen behandeld. In 2009 waren dat er 3. De geschillen betroffen onderhoud, uitschrijving woningzoekenden en woningverbetering. Van de 5 geschillen zijn er 2 gegrond en 3 ongeaantal geschillen geschillenadviesgrond verklaard. Van alle 5 in behandeling genomen commissie behandelde geschillen heeft de gegrond 16 commissie een advies 14 uitgebracht aan de directie. De 12 directie heeft bij alle 5 de 10 geschillen het advies van de 8 commissie overgenomen. 6 De directie geeft over dit 4 onderdeel verantwoording aan 2 de Raad van Toezicht in haar 0 trimesterrapportage. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Woonadviescommissie (WAC) SVUwonen hecht er aan om kwalitatief goede woningen te bouwen, die voldoen aan de vraag. Daarom laat zij zich graag toetsen en adviseren over de indeling van de nieuw te bouwen woningen. Deze commissie wordt gevraagd om onze nieuwbouwplannen vanuit gebruikersoogpunt te beoordelen. In 2010 zijn er negen vergadermomenten geweest en zijn de volgende plannen van hun (vervolg)advies voorzien: - 11 eengezinswoningen Abdijlaan - 18 appartementen Abdijlaan - 16 appartementen Kloosterstraat - 10 appartementen Beukenlaan - 28 appartementen Velmolen-Oost Bewonerscommissies Wanneer een groep bewoners een commissie in het leven roept om haar belangen te behartigen draagt SVUwonen er zorg voor dat deze commissie haar werkzaamheden kan verrichten. SVUwonen stimuleert de oprichting van dergelijke commissies in bijvoorbeeld renovatie en/of groot onderhoudswerkzaamheden. In 2010 was een bewonerscommissie leefbaarheid voor Rentmeestershoef/ Schoutenhoek actief en voor groot onderhoud een commissie in Bosveld en Sieberg. Ook enkele in het verleden ingestelde bewonerscommissies waren in 2010 actief. Met name noemen wij de bewonerscommissies voor de Flatwijk, Julianastraat, De Romme, Capellerhof, Kruisherengaard (De Cour), St. Annahof, activiteitencommissie aanleunwoningen Uden en het Gildenhof. Gemeente Uden De in het Besluit Beheer Sociale Huursector voorgeschreven beleidsvoornemens voor 2010 is eind 2009 voor overleg naar het gemeentebestuur gestuurd. In de loop van 2010 zijn er frequent gesprekken geweest, zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau. In de in 2009 gemaakte prestatieafspraken is overeengekomen dat de gemeente Uden en SVUwonen de samenwerking concretiseren door de vorming van een ‘programmabureau Uden’, waarin zowel bestaande taken als nieuwe programma’s en projecten gezamenlijk worden ontworpen, voorbereid en vrijgegeven voor uitvoering. Voor de eerste periode van anderhalf jaar is een budget vastgesteld van €.4.000.000. Hiervan komt 50 % ten 54
Jaarverslag 2010
laste van SVUwonen, zijnde €.2.000.000. SVUwonen heeft dit bedrag in haar begroting meegenomen. In juli 2010 zijn in een ‘Convenant Samenwerking Ruimtelijke Projecten Gemeente Uden/SVUwonen, 2010-2014’ concrete afspraken overeengekomen. Hiermee is één samenvattend en overkoepelend document vastgesteld, waardoor inzichtelijk is hoe en op welke wijze de tussen partijen overeengekomen bouwopgaaf en projecten worden gerealiseerd. Beide partijen zijn ervan overtuigd dat een intensieve samenwerking in het belang is van de inwoners van de gemeente Uden. Overige contacten SVUwonen is regelmatig betrokken bij overleg met wijk- of dorpsraden in het kader van het wijk- en buurtbeheer en bij het vormgeven van GOP’s. Tevens worden bij nieuwbouwprojecten nieuwe huurders vroegtijdig betrokken. Door middel van informatieavonden laten wij de nieuwe bewoners al kennis maken met het complex, de voorzieningen, met elkaar en de wijk of buurt. Voor contacten met zorg- en welzijnsorganisaties verwijzen wij naar het onderdeel “het verbeteren van wonen met oog voor zorg en welzijn”.
55
Jaarverslag 2010
De jaarlijkse huurdersvergadering werd weer druk bezocht.
56
Jaarverslag 2010
Organisatorische en financiële continuïteit Door: • Waarborgen financiële continuïteit. • Optimaliseren organisatie.
Organisatorische en financiële continuïteit
WAARBORGEN FINANCIËLE CONTINUÏTEIT Oordeel Ministerie en meldingen In de Oordeelsbrief 2010, welke over het jaar 2009 en de vooruitblik 2010-2014 gaat, komt de minister tot het volgende oordeel: • de voorgenomen activiteiten in de periode 2010 tot en met 2014 zijn passend bij de financiële mogelijkheden van SVUwonen; • SVUwonen heeft een zodanig financieel beleid en beheer gevoerd dat het voortbestaan, zonder rekening te houden met de effecten van de voorgenomen activiteiten, in financieel opzicht is gewaarborgd; • ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving door SVUwonen heeft de minister op basis van de beoordeelde stukken geen opmerkingen; • SVUwonen realiseert de geprognosticeerde aantallen nieuwbouwwoningen voor een deel ook daadwerkelijk. SVUwonen voert een analyse uit naar de oorzaken van het niet realiseren van een deel van haar prognoses, om zo mogelijk de voorspelkracht te verbeteren; • de tijdigheid van verantwoordingsinformatie is voor verbetering vatbaar en SVUwonen treft maatregelen de tijdige en correcte aanlevering te bevorderen; • de kwaliteit van de prospectieve informatie en verantwoordingsinformatie is binnen de toegepaste kwaliteitscontrole als voldoende beoordeeld. Er is een meldingsplicht voor complexgewijze verkoop aan derden. Voor wijzigingen van de statuten blijft toestemming van het ministerie nodig. Beiden zaken deden zich in 2010 niet voor. In 2010 is toestemming gevraagd en verkregen voor het verkopen met Koopgarant van 29 nieuwbouwwoningen Abdijhof, 16 nieuwbouwwoningen in Velmolen-Oost en 12 nieuwbouwwoningen Velmolen Buiten. Solvabiliteitsoordeel Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt jaarlijkse de financiële positie. Op basis van onze verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2009 concludeert het fonds dat het vermogen op balansdatum 31 december 2009 groter is dan het voor SVUwonen vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming. Hetgeen tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. Rekening houdend met de hogere bedrijfswaarde heeft het CFV per 2009 het volkshuisvestelijk vermogen van SVUwonen gewaardeerd op 52,0% van het balanstotaal. Deze solvabiliteit is groter dan de door het CFV bepaalde ondergrens van risico plus Vpb-beklemming van 13,6% hetgeen resulteert in een voldoende beoordeling in relatie tot risico plus Vpb-beklemming. Tot slot maakt het CFV nog een marktwaardetoets. Dit toetst of de bedrijfswaarde meer dan 150% bedraagt van 57
Jaarverslag 2010
de markwaarde van ons bezit. Deze bedraagt voor SVUwonen 400,5%. Ook hierbij is het oordeel voldoende. Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume WSW Het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) beoordeelt de kredietwaardigheid van SVUwonen op basis van verstrekte prognosegegevens over de periode 2010 tot en met 2014. Het WSW heeft geoordeeld dat SVUwonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Tevens heeft het WSW bepaald dat het vrijgegeven faciliteringsvolume €.41.600.000 bedraagt. Met het vrijgegeven faciliteringsvolume is SVUwonen in staat de voorgenomen activiteiten tot en met het jaar 2012 te realiseren. Beleid en beheer op financieel gebied Het financieel beleid is op de eerste plaats gericht op continuïteit en positieve kasstromen. Dit is dan ook een belangrijke reden voor SVUwonen om zich niet op risicovolle terreinen te gaan bewegen. Het betekent echter niet dat SVUwonen zich zal onthouden van elke risicodragende activiteit. Uitgangspunt zal zijn dat de activiteit dienstbaar is aan de kerntaak en het risico (gemeten naar de omvang van het eigen vermogen) acceptabel is. Met een uitgebreid financieel instrumentarium beheert SVUwonen haar middelen. De kaders voor het treasury-beleid zijn vastgelegd in een Financieel Statuut, waarin met name aandacht wordt besteed aan renterisicobeheersing. Waardering activa Met ingang van 2010 waardeert SVUwonen haar vastgoed in exploitatie tegen bedrijfswaarde. De voornaamste reden hiervoor is het gelijk trekken van de waardering met onze toekomstige fusiepartner Woonbelang Veghel. Daarmee creëren we een verbetering voor vergelijking van onderlinge cijfers. Tevens vergemakkelijkt dit de aanlevering van financiële gegevens ten behoeve van het fusieverzoek. Bij een overstap van waardering tegen boekwaarde of lagere bedrijfswaarde naar de waardering tegen actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde is sprake van een stelselwijziging. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde gaan we uit van parameters op basis van ons voorgenomen beleid en de economische verwachting zoals die gepresenteerd worden door het CPB. Voor de parameters verwijzen we naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De bedrijfswaarde van ons bezit bedraagt eind 2010 € 181 miljoen. Omdat sprake is van een stelselwijziging zijn ook de vergelijkende cijfers uit het jaar 2009 in de jaarrekening van 2010 aangepast, de RJ schrijft dat zo voor. Feitelijk is sprake van een terugwerkende kracht per januari 2009. Allereerst wordt de waarde van de activa herberekend naar de positie per 1 januari 2009, concreet: de waarde van vastgoed in exploitatie bedraagt per 1 januari 2009 € 178 miljoen op basis van bedrijfswaarde. In de vastgestelde en goedgekeurde jaarrekening 2008 was dit nog € 99 miljoen op basis van de historische kosten onder aftrek van afschrijvingen danwel lagere bedrijfswaarde. Gevolg is dat het eigen vermogen toeneemt met € 79 miljoen, of te wel van € 29 tot € 108 miljoen. Voor alle duidelijkheid: de cijfers van 2009 zijn in de jaarrekening 2010 aangepast aan de nieuwe situatie na stelselwijziging. De stelselwijziging al een belangrijke invloed hebben op de te presenteren resultaten van de komende jaren. Een indicatie van de impact op de resultaten is nog niet te verstrekken. Deze impact is met name afhankelijk van de schatting van de parameters van ons voorgenomen beleid en de economische verwachting. In onderstaande tabel vermelden wij het verloop van het vermogen bij toepassing van waardering tegen boekwaarde dan wel bedrijfswaarde.
58
Jaarverslag 2010
Omschrijving
bedrag x 1.000
Verloopoverzicht stelselwijziging: Vermogen 01-01-2009 historische waarde
€.
29.127
Toevoeging vrijval lagere bedrijfswaarde t.o.v. boekwaarde
€.
40.783
Toevoeging n.a.v. stelselwijziging bedrijfswaarde hoger dan boekwaarde
€.
38.195
Eigen vermogen bij bedrijfswaarde per 01-01-2009
€. 108.105
resultaat 2009 op basis van boekwaardewaardering
€.
- 720
resultaat 2009 positiever bij stelselwijziging
€.
1.313
Resultaat 2009 na stelselwijziging
€.
Eigen vermogen bij bedrijfswaarde per 31-12-2009
593
€. 108.698
resultaat 2010 op basis van boekwaardewaardering
€. - 7.640
resultaat 2010 negatiever bij stelselwijziging
€. - 3.427 €.– 11.067
Eigen vermogen bij bedrijfswaarde per 31-12-2010
€.
97.631
De financiële positie Een belangrijk gegeven voor de bepaling van de financiële positie is de solvabiliteit. De solvabiliteit geeft inzicht in de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Dit kengetal geeft aan in welke mate SVUwonen in staat is om op de lange termijn aan haar financiële verplichtingen te voldoen. De solvabiliteit eind 2010 bedraagt 49,0%. Eind 2009 was de solvabiliteit 53,2%. solvabiliteit
percentage
60,00% 55,00% 50,00% 45,00% 40,00% 2006
2007
2008
2009
2010
In 2010 bedraagt het jaarresultaat voor belasting afgerond €.3.032.000, de vennootschapsbelastingdruk €.2.903.000 en de mutatie reële waarde bedraagt negatief €.11.196.000 en hiermee komt het resultaat na belasting en na mutatie reële waarde uit op negatief €.11.067.000. De Overige reserve op de balans komt uit op €.97.631.000. Deze reserve wordt uitsluitend bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Uit een financiële doorrekening van het meerjarenbeleid wordt voor de komende jaren een daling in de solvabiliteit voorzien. Op basis van deze doorrekening blijkt dat het voortbestaan van SVUwonen in financieel opzicht is gewaarborgd. In 2010 is er voor de in voorbereiding en ontwikkeling zijnde nieuwbouw een bedrag van €.5.193.000 ten laste van het resultaat geboekt. Onrendabele investeringen/ Maatschappelijk rendement. Gezien de financiële positie investeert SVUwonen, met behoud van continuïteit, veel geld in het op peil houden van haar woningbezit. Maatschappelijk accepteert zij daarbij onrendabele investeringen om de woningen zoveel als mogelijk aan de huidige eisen te kunnen laten voldoen. Het betreffen vaak investeringen in HR-Combi-ketels, dubbele 59
Jaarverslag 2010
beglazing, vernieuwen badkamers, toiletten en keukens. Deze extra investering beloopt gauw €.5.000 extra per woning. Bij keuken- en badkamervernieuwing is gekozen voor een goede kwaliteit en uitstraling. Eveneens accepteert SVUwonen een onrendabele top bij het realiseren van nieuwbouw. In 2010 is er een last verwerkt van €.5.370.000 betreffende onrendabele investeringen voor de in voorbereiding zijnde nieuwbouw op locaties Velmolen-Oost, Beukenlaan en Bitswijk (besluitvorming tot het bouwen van de woningen heeft plaatsgevonden). Verder investeert SVUwonen met Koopgarant in het betaalbaar maken van koopwoningen voor starters. Op basis van besluitvorming is een bedrag van circa €.176.000 vrijgevallen voor te verlenen kortingen. Er zal in het belang van de volkshuisvesting ook de komende jaren onrendabel geïnvesteerd blijven worden. Projecten voor de primaire doelgroep kunnen nu eenmaal niet kostendekkend worden verhuurd. In 2011 en volgende jaren verwachten we ook soortgelijke lasten aan onrendabele toppen voor in de komende jaren in voorbereiding en in ontwikkeling te nemen nieuwbouw. Dit alles betekent een forse aanslag op het eigen vermogen. Vooralsnog kan in de toekomst slechts beperkt gerekend worden met opbrengsten uit verkopen. Sponsor- en donatiebeleid Bij SVUwonen staat sponsoring momenteel niet in het teken van publiciteit, maar staat het project of de organisatie waaraan de donatie wordt gedaan centraal. Vaak sponsort SVUwonen projecten die de sociale cohesie en leefbaarheid bevorderen. SVUwonen heeft sinds 2008 het leefbaarheidsbudget ‘Voor elkaar’, waaruit dit soort projecten worden gefinancierd. Door middel van deze donaties laat SVUwonen wel zien dat ze maatschappelijk onderneemt. Daarmee kan SVUwonen haar communicatiedoelstellingen ondersteunen. Ten slotte mogen de uitgaven ter verbetering van de leefbaarheid beschouwd worden als een maatschappelijke inzet van het kapitaal. Verwijzend naar de toelichting bij het betreffende verantwoordingsveld kan van de uitgaven voor het verfraaien van de woningen, inzet van wijkbeheer, inzet van medewerkers sociaal beheer en ondersteuning leefbaarheidsprojecten al gauw €.759.000 als onrendabel worden beschouwd. In 2010 zijn de volgende bedragen besteed aan leefbaarheid: omschrijving
bedrag *1.000
Veiligheid en verfraaien van de woningen
€.
204
Inzet huis- en wijkmeesters
€.
237
Inzet medewerkers sociaal beheer
€.
210
Bijdrage buurtactiviteiten “voor elkaar”
€.
77
Giften en sociaal noodfonds
€.
6
Buurtbemiddeling
€.
25
Totaal
€.
759
Tevens is belegd in het Wooninvesteringsfonds in de vorm van geldleningen en certificaten voor in totaal €.4.500.000 ter ondersteuning van minder draagkrachtige corporaties. De renteopbrengst ligt circa 1,0% onder de toenmalige marktrente. Het maatschappelijk rendement kan hierdoor jaarlijks worden becijferd op €.45.000. Activiteiten op het gebied van beleggingen; SVUwonen past bedrijfsfinanciering toe en heeft besloten om in ruime mate met eigen vermogen te financieren. Het aantrekken en beleggen van gelden geschiedt binnen de kaders van het Financieel Statuut. Beleggingen geschieden met een laag risicoprofiel en met voldoende risicospreiding. De beleggingsportefeuille wordt gespreid over verschillende instellingen. Het betreffen uitsluitend beleggingen bij solide instellingen. Conform de beleidsvoornemens zijn de liquide middelen zo mogelijk kort belegd. In verband met tijdelijke liquiditeitstekorten is met de huisbankier een kredietfaciliteit in de re60
Jaarverslag 2010
kening-courant geregeld van €.3.000.000, voor de gestelde zekerheid verwijzen wij naar de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Eind 2010 was er sprake van de volgende beleggingen: omschrijving Verstrekte geldleningen: Wooninvesteringsfonds Deelname certificaten achtergestelde lening: Wooninvesteringsfonds
bedrag *1.000 Rente 3,09% Rente 4,50%
€. 1.000 € 3.500
Verstrekte hypotheek woning in beschutte sfeer SVUwonen neemt deel in 16 VvE’s Ultimo van het jaar bedroeg de deelname
€.
53
€.
720
Totaal
€. 5.273
Financiële continuïteit Uit de beoordeling van de financiële positie door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is gebleken dat de hoogte van het weerstandsvermogen van SVUwonen geen aanleiding geeft tot nader onderzoek. Er is ruimte voor maatschappelijk ondernemen. SVUwonen is deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voor het bepalen van de financiële positie hanteert het WSW eigen uitgangspunten. De jaarlijkse hertoetsing, aan de hand van de prognose gegevens over 2010 tot en met 2014, is positief bevonden. Voor de jaren 2010 tot en met 2012 heeft het WSW een faciliteringsvolume van
€.41.600.000 afgegeven op basis van door ons aangereikte prognosegegevens. In de financiële meerjarenbegroting 2011-2015 worden de kasstromen van SVUwonen tot 2015 positief geraamd, zodat borging door het WSW van aan te trekken leningen mogelijk zal blijven. De benodigde leningsruimte voor borging in de jaren 2011 tot en met 2013 is becijferd op circa €.21.800.000. De verklaring van de afname ten opzichte van de faciliteringsvolume van €.41.600.000 voor de jaren 2010 tot en met 2012 is: • minder herfinanciering door aflossingen van €.6.600.000, • minder investeringen in nieuwbouw huurwoningen van €.10.900.000 en • hogere operationele kasstromen van €.2.100.000. De lagere investeringen in nieuwbouw huurwoningen worden gecompenseerd met hogere investering in (sociale)koopwoningen, namelijk €.36.100.000 in de jaren 2011 tot en met 2013 ten opzichte van €.24.400.000 in de jaren 2010 tot 2012. De investeringen in (sociale)koopwoningen worden niet door het WSW geborgd. Bij ongewijzigd beleid nemen de kasstromen de komende jaren af. Om negatieve kasstromen op te vangen kiest SVUwonen ervoor meer bestaande woningen te verkopen. Wij zien daar mogelijkheden toe, zeker wanneer we ook Koopgarant gaan toepassen bij verkopen uit het bestaande bezit. Om daar op voorbereid te zijn wordt de eerder uitgestelde actualisatie van het verkoopbeleid samen met het strategisch voorraadbeleid in 2011 opgepakt. Voor een verdere beoordeling van het financiële beheer wordt verwezen naar de jaarrekening en de kengetallen. Voor een beoordeling van de financiële continuïteit van SVUwonen wordt verwezen naar de Meerjarenbegroting 2011-2015. Hierin wordt een prognose weergegeven van het weerstandsvermogen voor de komende jaren. Financiering In 2010 heeft bij geen enkele lening een renteconversie plaats gevonden. Wel zijn er vier leningen vervallen met een schuldrestant bij aflossing van €.12.965.000. In 2010 zijn er vier leningen opgenomen voor een totaal bedrag van €.18.000.000 en een rentepercentage van 2,2% voor een kortlopende lening van 3 maanden en 3,16% tot 3,29% voor 61
Jaarverslag 2010
langlopende basisleningen met een opslag voor korte termijn. De totale leningenportefeuille bedraagt eind 2010 ruim €.75.400.000. Door het WSW zijn 13 leningen geborgd voor een bedrag van €.58.243.000. Voor de totale borging dient SVUwonen een obligo aan te houden van €.2.242.000. Voor het aangaan van geldleningen door SVUwonen heeft de gemeente Uden een generieke achtervang-overeenkomst gesloten met het WSW. Ter beperking van renterisico’s zijn de aflossingsverplichtingen en renteconversies van de leningenportefeuille verspreid over komende jaren. In onderstaande grafieken staan de absolute bedragen vermeld waarover de komende jaren renterisico’s worden gelopen en zijn deze bedragen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal per 31 december 2010. Geconstateerd kan worden dat de rentegevoeligheid over het jaar 2012 de 15% overschrijdt. De overige jaren is de rentegevoeligheid ruim lager is dan de toegestane grens van 15% van het WSW. renterisico's relatief
renterisico's absoluut
2021
2020
2019
2018
2017
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
-
2016
2.000
2015
4.000
2014
6.000
2013
8.000
2012
10.000
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2011
12.000 in procenten
bedragen x € 1.000
14.000
Huurprijsbeleid
Bij het huurprijsbeleid hanteert SVUwonen de volgende doelstellingen: a. Een blijvend streven om de huren van de woningen betaalbaar te houden. b. Zorgdragen voor voldoende aanbod voor de primaire doelgroep. c. Zorgdragen voor goede kwaliteit. d. Waarborgen van de financiële continuïteit. e. Bereiken van een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding van alle woningen, tevens rekening houdend met de marktpositie. Binnen de grenzen die het Rijk stelt zal naar deze doelstellingen toegewerkt worden. Op grond van het door de minister van Wonen, Wijken en Integratie gevoerde beleid, mocht de huursomverhoging per 1 juli 2010 maximaal 1,2% bedragen. Dit betekent dat er geen huurdifferentiatie toegepast kon worden. SVUwonen heeft na overleg met de huurdersvertegenwoordiging per 1 juli 2010 een huurverhoging toegepast van 1,2%. De huursom van de woningen op maandbasis bedroeg per 30 juni 2010 €.1.986.800. Per 1 juli 2010 bedroeg deze €.2.010.900. De werkelijke huursomverhoging kwam dus uit op 1,2% en is derhalve gelijk aan het gemiddelde inflatiepercentage bedoeld in de Huurprijzenwet.
62
Jaarverslag 2010
huurverhoging
3,0%
percentage
2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Omdat er geen differentiatie mogelijk was is de doelstelling van een meer evenwichtigere prijs-kwaliteitverhouding voor de woningen in 2010 niet haalbaar gebleken. In 2010 golden de volgende uitgangspunten: a. De huurverhoging voor alle woningen bedroeg 1,2%. b. Bij mutatie is indien gewenst de huur geharmoniseerd. c. Voor garages is ± 1,2% huurverhoging berekend. indeling naar kale huur per maand in euro’s
voorraad
totaal aantal
in %
cum. aantal
in %
>
000 t/m
357
Goedkoop
869
18%
869
18%
>
357 t/m
511
Betaalbaar
3.567
73%
4.436
91%
>
511 t/m
548
Betaalbaar
158
3%
4.594
94%
>
548 t/m
647
Duur
176
4%
4.770
98%
>
647
Duur
84
2%
4.854
100%
4.854
100%
De gemiddelde huur, vóór de huurverhoging per 1 juli 2010, bedroeg afgerond €.415. Ná huurverhoging bedroeg de gemiddelde huur per 1 juli 2010 afgerond €.423. Rekeninghoudend met aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag is nagenoeg het gehele woningbezit bereikbaar voor de doelgroep. De gemiddelde huur ligt op 62,1% van de maximaal redelijke huur. Het landelijk gemiddelde lag eind 2009 op 71,5%. Op basis van een reële prijs-kwaliteitverhouding zou zelfs 80% acceptabel zijn. De gematigde huurprijzen van SVUwonen resulteren in een maatschappelijke bijdrage van circa €.6.960.000 per jaar. Zie onderstaande tabel. Omschrijving Huuropbrengsten t.o.v. maximaal redelijke huur
bedrag x 1.000 Huuropbrengsten
Huuropbrengsten bij huidige beleid
(gemiddeld 62,1%)
€ 24.130
Huuropbrengsten landelijk
(gemiddeld 71,5%)
€ 27.800
Huuropbrengsten bij reële prijs-kwaliteitverhouding (gemiddeld 80%)
€ 31.090
Maatschappelijke bijdrage voor betaalbare huur:
€ 6.960
Uit deze tabel is tevens te lezen dat de zgn. verdiencapaciteit voor SVUwonen groot is. Huurharmonisatie Een van de uitgangspunten voor het huurbeleid is het bereiken van een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding voor alle woningen, tevens rekening houdend met de marktpositie. Nu er sprake is van een inflatievolgend huurbeleid lukt dit niet bij de 63
Jaarverslag 2010
jaarlijkse huurverhoging. Daarom wordt het instrument van huurharmonisatie vaker toegepast. In 2011 willen wij het strategisch voorraadbeleid actualiseren en het huurprijsbeleid daarbij betrekken. Daarbij zullen ook de effecten van de Europamaatregel worden meegenomen. Bezwaarschriften Naar aanleiding van de huurverhoging per 1 juli 2010 zijn formeel twee bezwaarschriften ingediend. In beide procedures is SVUwonen in het gelijk gesteld. In 2009 was er een bezwaarschrift ingediend. Huurachterstanden Ten opzichte van 2009 is de huurachterstand in totaliteit gedaald, maar voor de huidige huurders licht toegenomen. SVUwonen zet menskracht in om huurders te begeleiden naar een beter betalingsgedrag. Desondanks kon het inschakelen van een deurwaarder niet in alle gevallen worden voorkomen. In 2010 zijn in 25 gevallen gerechtelijke uitspraken gedaan tot huuropzegging. Er zijn vijf woningen daadwerkelijk ontruimd. In de overige gevallen is betaald of zijn betalingsregelingen getroffen. Alle vijf de ontruimingen hadden betrekking op huurachterstanden. In 2009 waren er acht ontruimingen.
Totaal huurachterstand in maandhuren 0-1 maand
bedrag * €.1.000
huidige huurders
contracten
bedrag * €.1.000
contracten
vertrokken huurders bedrag * €.1.000 contracten
39
225
38
222
1
3
1-2 maanden
114
190
113
187
1
3
2-3 maanden
45
49
43
47
2
2
3-4 maanden
30
21
29
20
1
1
4-5 maanden
5
4
5
4
0
0
5-12 maanden
22
10
20
9
2
1
>12 maanden
174
78
0
0
174
78
429
577
248
489
181
88
totaal ultimo 2010 Totaal ultimo 2009 In % van jaarhuur Bij deurwaarder
445 1,58 % 253
240 0,91 % 116
72
205 0,67 % 51
181
65
Leegstandsgraad In 2010 bedroeg de huurderving door leegstand circa €.85.000 voor het totale bezit (inclusief de leegstand van nieuwbouwwoningen). Dit is circa 0,34% van de jaarhuur. In 2009 was de huurderving ongeveer €. 18.000 hoger. Dit laatste is voornamelijk in verband met het efficiënter inzetten van het proces woning zoeken. De huurderving is lager dan landelijk gemiddeld wordt gemeten. SVUwonen kent nauwelijks leegstand langer dan drie maanden. Voor de berekening van de bedrijfswaarde en de meerjarenprognose wordt voor de toekomst vooralsnog rekening gehouden met een huurderving voor leegstand van 1%. Individuele huurtoeslag Bij het toewijzingsbeleid wordt er rekening gehouden dat in een zo gering mogelijke mate een beroep hoeft worden gedaan op de huurtoeslag. Voor doorstromers, die huurtoeslag ontvangen en willen verhuizen naar een duurdere huurwoning, wordt een terughoudend beleid gevoerd. Daar staat tegenover dat er tevens voor gewaakt wordt dat er inkomenswijken ontstaan. In principe vinden de contacten hierover vanaf 1 juli 2005 rechtstreeks plaats tussen de huurders en de Belastingdienst Toeslagen. SVUwonen blijft huurders waar nodig onder64
Jaarverslag 2010
steunen. Een groot aantal huurders heeft de Belastingdienst Toeslagen gemachtigd de huurtoeslag rechtstreeks uit te betalen aan SVUwonen. Door deze keuzemogelijkheid voor de huurders is er geen totaalinzicht welke huurders huurtoeslag ontvangen. In het hierna vermelde overzicht staan de ons bekende gegevens, voor zover de uitbetaling via SVUwonen verloopt. huurtoeslag ultimo à
via SVUwonen 2010
Aantal Gemiddeld matigingsbedrag
via SVUwonen 2009
1.137 €.
171
1.158 €.
178
Focus op fiscaliteiten Woningcorporaties zijn integraal belastingplichtig voor alle activiteiten. Voor een eenduidig fiscaal kader is de VSO 2 opgesteld, waarvan de tekst begin 2009 beschikbaar is gekomen en gepresenteerd is aan de woningcorporaties. Toch leverde de nieuwe VSO 2 direct een aantal vragen op en was ook de toelichting niet altijd even duidelijk. Langzaam maar zeker ontstaat meer duidelijkheid. In 2010 is een start gemaakt om samen met E&Y fiscale risico’s in kaart te brengen. Hierbij is aandacht besteed aan omzetbelasting versus overdrachtsbelasting bij verwerving van gronden. Daarnaast hebben we gebruik gemaakt van de btw pro-rata. In 2010 is een bedrag teruggevorderd van € 18.712 over het jaar 2005. De btw pro-rata over de jaren 2006 tot en met 2010 moet in het jaar 2011 nog worden berekend en teruggevraagd. In de jaarrekening 2010 hebben we, in overleg met de fiscalist, de passieve belastinglatentie verhoogt van € 2.628.000 tot € 3.862.000 in verband met voornamelijk de mutatie van een fiscale voorziening onderhoud voor gepland toekomstig planmatig onderhoud. Deze belastinglatentie is in de Balans opgenomen onder de post Voorzieningen en in de Winst en Verliesrekening onder de post Verschuldigde VPB. Het betreft hier een post “niet out-of pocket kosten”, maar een verrekenpost die ertoe dient om aansluiting te houden tussen de commerciële jaarrekening en de fiscale jaarrekening. Deze post egaliseert zichzelf zodra het onderhoud ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Het vormen van een fiscale voorziening leidt tot verlaging van de accute belastingdruk. De accute vennootschapsbelasting over het jaar 2010 bedraagt € 927.000. Met de fiscalist is afgesproken dat wij de actualiteit over een mogelijke toepassing van een herbestedingsreserve blijven volgen. Indien dit een reële kans van slagen heeft zullen wij zodra de definitieve aanslagen opgelegd worden een bezwaarprocedure opstarten. Risicobeheersing De organisatie is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van een systeem van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van SVUwonen worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet zullen optreden. Benadrukt wordt dat de activiteiten van SVUwonen een aantal risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedssfeer van de bestuur liggen. Dit betreft veranderingen in de politieke context en veranderingen in wet- en regelgeving. Ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Doordat we er om maatschappelijke redenen voor kiezen om niet de hoogste opbrengst te realiseren, brengt dit extra risico met zich mee. Het vraagt om een solide financieel beleid. We moeten zorgen dat onze financiële continuïteit is gegarandeerd. De financiële continuïteit garanderen wij door voordurend de volgende punten te bewaken: • de ontwikkeling van de geldstroom (liquiditeit); • de ontwikkeling van het jaarresultaat; • de 65
Jaarverslag 2010
ontwikkeling van onze vermogenspositie (solvabiliteit); • de ontwikkeling van de renterisico’s. Wij zijn van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een adequate basis vormen om met redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: - het bestuur voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van SVUwonen worden gerealiseerd; - SVUwonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; - de rapportages van SVUwonen betrouwbaar zijn; - er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Benchmark Binnen de corporatiebranche kan SVUwonen haar organisatie op diverse vlakken spiegelen aan kengetallen van andere corporaties. SVUwonen maakt gebruik van de benchmark van Corporatie in Perspectief van CFV, Bedrijfstakinformatie van Aedes en Benchmark Bedrijfsproces van Atriensis. De overall conclusie vanuit de diversen vergelijkingen is dat SVUwonen op het gebied van exploitatie gemiddeld scoort terwijl de score op het vlak van vermogen boven gemiddeld is. Onderstaand vermelden wij enkele relevante kengetallen van het CFV over 2009: Vergelijking kengetallen over 2009 Huur in % t.o.v. maximaal redelijk Huurderving in % van de jaarhuur Gemiddeld aantal punten Totaal onderhoud per vhe Netto bedrijfslasten, excl leefbaarheid per vhe Waarvan: Personeelslasten lonen en salarissen per vhe Personeelskosten per fte Aantal vhe per fte Uitgaven leefbaarheid Toename netto bedrijfslasten 2006–2009 Netto kasstroom excl. verkopen per vhe Verloop netto kasstroom 2006 – 2009 per vhe Rentelasten per vhe Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per vhe Nominale waarde langlopende leningen per vhe Volkshuisvestelijk vermogen 2009 per vhe Volkshuisvestelijk vermogen 2014 per vhe
SVUwonen
Landelijk
62,0% 0,4% 147 €.1.628 €.1.250 €.768 €.57.769 75 €.170 40,9% €.1.952 €.1.634/1.099 €.670 €.34.645 €.14.596 €.21.427 €.21.413
71,5% 1,5% 130 €.1.446 €.1.292 €.708 €.61.818 88 €.124 19,4% €.2.042 €.909/684 €.1.416 €.37.542 €.30.995 €.12.953 €.16.132
De toename netto bedrijfslasten van 40,9% behoeft nadere toelichting. SVUwonen kent in de jaren 2008 en 2009 een forse toename van haar personeelsleden. Deze toename is gerealiseerd om de werkdruk te verminderen en de hoge ambities waar te maken. Tot de hoge ambities behoort ook een uitbreiding van ons werkdomein op het gebied van leefbaarheid en sociaal beheer. OPTIMALISEREN ORGANISATIE In deze paragraaf doen we verslag van de organisatie en het HRM-beleid. Verder besteden we aandacht aan het maatschappelijk investeren en de governace.
66
Jaarverslag 2010
HRM-beleid • Personeelsopbouw De leeftijdsopbouw van de medewerkers is als volgt: Leeftijdsopbouw personeel Tot 25 jaar
Vrouwen
Mannen
Totaal
2
1
3
25 tot 35 jaar
2
3
5
35 tot 45 jaar
10
11
21
45 tot 55 jaar
17
16
33
1
10
11
32
41
73
43 jaar
47 jaar
45 jaar
25,3
39,4
64,7
55 tot en met 65 jaar Totaal Gemiddelde leeftijd Aantal fte’s •
Ziekteverzuim In 2010 bedroeg het ziekteverzuim 4,9% (In 2009 was dit 4,1%). Volgens de benchmark bedrijfstakinformatie van Aedes bedroeg het percentage over 2009 4,5%. Van het totale personeel heeft 66% zich in 2010 niet dan wel minder dan 3% ziek gemeld. Bijna 20% was meer dan 3% ziek, maar bleef onder de 10%. Bij 14% van de medewerkers was sprake van een ziekteverzuim hoger dan 10%. In 2010 waren zeven medewerkers zeer langdurig ziek. Hiervan konden twee medewerkers niet werken vanwege een ongeluk en drie medewerkers vanwege een operatie. Bij een medewerker kan een relatie gelegd worden met het werk en bij een medewerker was er sprake van privé-omstandigheden. Zonder deze langdurige zieken zou het ziekteverzuim uitkomen op 2,5%.
•
Resultaatgericht werken In 2010 heeft de focus sterk gelegen op activiteiten die het resultaatgericht werken en het resultaatgericht aansturen vergroten. SVUwonen heeft geïnvesteerd in zowel leidinggevenden als medewerkers om hen te trainen in het voeren van plannings-, voortgangs, en beoordelingsgesprekken. Resultaatgericht werken is vanaf 2010 een belangrijk instrument voor leiding-gevenden én medewerkers om te sturen op resultaten en ontwikkeling. En voor de beoordeling van medewerkers. We zijn dan ook begin 2010 gestart met het zogenaamde proefjaar. Na afloop van het proefjaar hebben wij met alle medewerkers geëvalueerd hoe het eerste jaar is beleefd. Het resultaatgericht werken is beoordeeld op een 6,5. Het MT is voor het eerste jaar tevreden maar wil werken aan verdere verbetering. Het MT heeft dan ook een aantal verbeterpunten geformuleerd waar in 2011 actief mee aan de slag wordt gegaan.
•
Interne communicatie en samenwerking Aan de hand van het communicatiebeleid wordt er gewerkt aan de interne communicatie. We houden periodiek medewerkersbijeenkomsten waarbij aandacht is voor nieuwe ontwikkelingen, elkaar bijpraten en leren van elkaar. Daarnaast organiseert iedere afdeling jaarlijks een heidag waarbij teambuilding het uitgangspunt is. Jaarlijks vindt er organisatiebreed een SVUwonen-dag plaats. In 2010 is tevens het personeelsblad Binnen! gelanceerd. Hierin worden medewerkers en gepensioneerden op de hoogte gehouden over diverse zaken zoals, informatie vanuit de OR, HRM nieuws en een activiteitenkalender. Daarnaast wordt er ook aandacht geschonken aan meer persoonlijke gebeurtenissen van medewerkers. Relevant nieuws wordt met de medewerkers gecommuniceerd via intranet.
67
Jaarverslag 2010
De doelstelling om te komen tot een meer resultaatgerichte organisatie, mag niet ten koste gaan van de collegiale sfeer en onderlinge samenwerking binnen SVUwonen. We vinden het belangrijk dat mensen betrokken zijn, met plezier werken en zich onderdeel van het team voelen, met de veronderstelling dat dit de resultaten ten goede komt. We investeren dan ook samen met de personeelsvereniging op diverse manieren in activiteiten, bijeenkomsten en uitjes om dit te bewerkstelligen. De personeelsvereniging concentreert zich op de contacten buiten het werk en buiten de reguliere werktijd. •
Persoonlijke ontwikkeling SVUwonen stimuleert medewerkers om zich persoonlijk te ontwikkelen. Dit kan functiespecifiek zijn maar ook gericht op een loopbaanambitie of een persoonlijke groei. Voor opleidingen die niet functiespecifiek zijn kennen wij het persoonlijk loopbaanbudget. Over dit budget kan de medewerker beschikken om te komen tot persoonlijke groei. Het inzetten van dit budget wordt ook steeds meer een onderwerp van gesprek tussen medewerker en leidinggevende. In de toekomst zal er meer focus komen te liggen op dit onderwerp door de inzet van persoonlijke ontwikkelingsplannen en een vernieuwd opleidingsbeleid. Het klanttevredenheidsonderzoek uit 2008 geeft aan dat onze klantgerichtheid beter kan. In 2009 en 2010 hebben de medewerkers opleidingen gevolgd ter verbetering van de klantgerichtheid. Naast een opleiding over welke houding bij klantgericht werken past, is ook de kennis van medewerkers vergroot in schriftelijke en mondelinge communicatievaardigheden. Verder is in enkele individuele gevallen en in teamverband coachingsbegeleiding geweest. Wij toetsen steekproefsgewijs bij klanten de kwaliteit van onze processen. Dat gebeurt nu bij de processen reparatieverzoeken; woning betrekken en woning verlaten. De klanten geven onze medewerkers hierbij een 8.
•
Cultuurscan Met de invoering van het resultaatgericht werken en de voorgenomen fusie hebben we in 2010 een cultuurscan laten maken van onze organisatie. Waar staan we als organisatie? Beleven medewerkers en MT op eenzelfde wijze de cultuur van SVUwonen? Hoe zijn de cultuurverschillen tussen SVUwonen en Woonbelang Veghel? SVUwonen wordt getypeerd als een ‘mensorganisatie’. Wetende dat we naar een resultaatgerichte organisatie toe willen, waarbij plaats blijft voor de mensgedachte, hebben we door de resultaten van de cultuurscan duidelijk zichtbaar kunnen maken op welke wijze we dit het best tot stand kunnen brengen. Belangrijk is dat we deze overgang gefaseerd laten plaatsvinden en veel aandacht hebben voor de processen binnen de organisatie.
•
Medewerkersbelevingsonderzoek In 2010 hebben wij door een onafhankelijk adviesbureau een medewerkersbelevingsonderzoek laten uitvoeren. Hierbij hebben de medewerkers de mogelijkheid gehad aan te geven waar zij tevreden over zijn en wat in hun beleving voor verbetering vatbaar is. De netto respons bedroeg 81% en geeft daarmee een goed beeld van de organisatie. De belangrijkste conclusies uit dit onderzoek waren: o Het belang van de kernwaarden wordt breed gedragen. o Leiderschap & transparantie vragen om aandacht, met name een duidelijke koers en prioritering. o De medewerkers zijn ambitieus en gemotiveerd, willen zich maximaal inzetten en vragen ruimte hiervoor. o Betrokkenheid, betrouwbaar & klantgericht hebben al een plek binnen SVUwonen.
68
Jaarverslag 2010
De uitkomsten worden gebruikt voor de koersbepaling bij het nieuw op te stellen ondernemingsplan 2011-2014. •
CAO plus SVUwonen kent naast de CAO meerdere faciliteiten, die als een plus kunnen worden beschouwd. Gekoppeld aan individuele positieve beoordelingen is in 2010 een extra bonus uitbetaald. Verder is in beperkte mate gewerkt met een zogenaamde ‘pluim’. De CAO Woondiensten kent een cafetariamodel waar medewerkers een bruto/netto voordeel kunnen behalen door het verrekenen van hun gratificatie met bijv. de aankoop van een fiets, het verrekenen van de eerste 10 kilometer woon-/werkverkeer of de vakbondcontributie. Ook in 2010 is hier weer veelvuldig gebruik van gemaakt. Wij zien het opnemen van verlof als een middel om onze medewerker vitaal te houden. In 2010 heeft het MT dan ook besloten dat medewerkers maximaal 1/3 van hun basisverlof mogen meenemen naar het nieuwe kalenderjaar. Voor de mensen die een overschot hadden aan vakantie-uren is een eenmalige overgangsregeling getroffen waarbij zij het teveel aan verlof konden laten uitbetalen of kunnen opnemen tot juli 2011. Ook in de komende jaren zal onze focus uitgaan naar het tijdig opnemen van vakantie-uren.
•
Huisvesting De groei van de organisatie dwingt SVUwonen haar huisvesting te verruimen. Echter in verband met het voornemen tot fusie met Woonbelang Veghel is het onderzoek daartoe verruimd. Gezien het tekort aan kantoorruimte is in 2010 het aantal tijdelijke kantoorunits op de binnenplaats uitgebreid. Dit biedt voorlopig een acceptabele oplossing.
Maatschappelijk verantwoord ondernemen Ook in 2010 hebben wij in samenwerking met Dichterbij een werkplek gecreëerd om iemand met een verstandelijke handicap de mogelijkheid te bieden een aantal uren per week te werken bij SVUwonen. Wij willen hiermee graag een bijdrage leveren aan de maatschappelijke integratie van mensen met een handicap. Verder hebben wij 4 stagiaires een stageplaats gegeven om de corporatie-branche te leren kennen. SVUwonen is aangemerkt als een erkend leerbedrijf door Kentec Kenniscentrum voor technisch vakmanschap voor beroepspraktijkvormingsplaatsen. Wij staan geregistreerd bij Aequor als erkend leerbedrijf voor Helicon betreffende wijkwerk. In 2010 hebben onze medewerkers meegedaan aan De Uitdaging, waarbij zij als coaches ‘met de handen op de rug’ leerlingen van de Paulus basisschool hebben begeleid om hun dromen te verwezenlijken. Omdat wij als organisatie midden in onze gemeenschap willen staan, hebben wij met een financiële steun enkele activiteiten en projecten in de Udense samenleving mogelijk gemaakt. SVUwonen wil bij haar medewerkers ook aandacht vragen voor de samenleving, dichtbij maar ook verder van huis. Jaarlijks krijgen medewerkers de mogelijkheid om hun kerstgeschenk in te ruilen voor een bedrag dat ten goede komt aan erkende goede doelen. SVUwonen verdubbelt dit bedrag en stelt daarnaast een bedrag van €.5.000 beschikbaar. Medewerkers kunnen goede doelen inbrengen waar vervolgens door alle medewerkers een stem op uitgebracht kan worden. Het aantal stemmen bepaalt de verdeling van het geld over de goede doelen. De organisatie hiervan is in handen van de OR. Veel medewerkers hebben hun kerstpakket afgestaan aan het hierbovengenoemde goede-doelen-budget van SVUwonen. Geheel democratisch hebben de medewerkers zo €.11.460 kunnen toekennen aan lokale en internationale goede doelen, waar zij betrokkenheid bij ervaren.
69
Jaarverslag 2010
Daarnaast ondersteunen wij bewonerscommissies en een beperkt aantal maatschappelijke organisaties met kopieerwerk of een kleine bijdrage. Aan het einde van het jaar schenken wij vanuit de kerstgedachte extra aandacht aan een aantal klanten van SVUwonen die het (financieel) wat moeilijker hebben. Dit geschiedt in de vorm van een kerststukje of een voedselpakket. Governance Afgeleid van de Governancecode Woningcorporaties is eind 2007 de regeling ‘Verantwoord Besturen en Toezichthouden’ vastgesteld en op de website gepubliceerd. Hierin is vastgelegd welke mandaten de directeur-bestuurder heeft en waarvoor goedkeuring van de Raad van Toezicht is vereist. Vastgelegd is dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van SVUwonen. De directeur-bestuurder rapporteert hierover in de vergaderingen met de Raad van Toezicht. Hoewel het intern risicobeheersings- en controlesysteem bij SVUwonen voor verbetering vatbaar is, is de indruk dat de risico’s beheersbaar zijn. Als instrumenten kunnen we noemen: • Periodieke risicoanalyses van met name de bouwprojecten; • De integriteitscode; • Een visitatie, welke in 2010 is gehouden en om de 4 jaar wordt herhaald; • Handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving; • Procedure-beschrijvingen; • Een systeem van periodieke monitoring en rapportering. In 2010 zijn we gestart met het bouwen van een verbeterd sturingsmodel aan de hand van kritische succesfactoren en prestatie-indicatoren. Implementatie zal in 2011 verder worden opgepakt mede in relatie tot de te vormen fusiecorporatie. Zie ook hierboven onder Resultaatgericht werken. In december 2007 is de Integriteitcode SVUwonen vastgesteld. Vanuit de kernwaarden: betrokken, betrouwbaar, toekomstgericht, klantgericht en transparant is de code opgesteld. Binnen de code wordt omschreven dat medewerkers van SVUwonen zich er te allen tijde van bewust moeten zijn dat hun handelen het belang van SVUwonen in het algemeen en van haar huurders in het bijzonder moet dienen. Gelijktijdig is de Klokkenluidersregeling SVUwonen in werking getreden. SVUwonen heeft ervoor gekozen om met een extern vertrouwenspersoon te werken waar medewerkers melding kunnen doen. De extern vertrouwenspersoon brengt jaarlijks een verslag uit van zijn bevindingen. Over het jaar 2010 zijn bij de extern vertrouwenspersoon geen meldingen binnen gekomen. De Integriteitscode en de Klokkenluidersregeling staan op de website van SVUwonen. In 2010 zijn geen meldingen in (mogelijke) integriteitschendingen bij SVUwonen binnen gekomen. Met de Raad van Toezicht is afgesproken om het integriteitsbeleid en de werking daarvan te evalueren. Begin 2011 is hiervoor een workshop gehouden, waarbij de leden van de Raad van Toezicht, het managementteam en de extern accountant Ernst & Young bij aanwezig waren. Hieruit zijn specifieke aandachtspunten naar voren gekomen, met name waar het vastgoedtransacties betreft. Hoewel integriteit wel leeft binnen de organisatie zal in 2011 de code opnieuw onder de aandacht van alle medewerkers worden gebracht. SVUwonen kent verschillende mogelijkheden om klachten/geschillen te melden. Daar waar het gaat over reparatieverzoeken of overlast worden daarvoor afzonderlijke 70
Jaarverslag 2010
processen voor gevolgd. Waar er sprake is van een geschil wordt dit voorgelegd aan de GeschillenAdviesCommissie. Meer hierover in het onderdeel “Overleg met belanghouders”. In uitzonderlijke gevallen komen er klachten over de de handelswijze van de organisatie zelf binnen. In 2010 waren dat er zeven. Voor twee klachten was er geen oplossing. Deze hadden betrekking op het vastgestelde woningtoewijzingsbeleid. Voor de overige vijf klachten is in goed overleg met de betrokken tot een oplossing gekomen. Dit betrof een klacht over het gebruik van bergruimte door derden en vier klachten over afhandeling technische klachten aan de woning. Overige onderwerpen • Administratie De administratie, welke een juist en volledig inzicht geeft in de werkzaamheden en de financiële positie, wordt in eigen beheer uitgevoerd. De controleverklaring is opgedragen aan Ernst & Young Accountants. •
Bedrijfsprocessen Om de organisatie verder te professionaliseren willen we verantwoordelijkheden lager in de organisatie leggen van. In 2010 is dat slechts deels gelukt. Er dienen op een aantal onderdelen nog de juiste checks & balances te worden vastgesteld alvorens delegatie en mandaat verder in te kunnen vullen. Daarbij past ook het optimaliseren van afdelingsplannen en afdelingsbudgetten. In 2010 zijn de eerste stappen gezet met de invoering van volmachten aan medewerkers. In 2010 hebben wij vorderingen gemaakt als het gaat over het transformeren van een taakgerichte naar een procesgerichte organisatie. Daartoe hebben wij uitgebreid de benodigde managementinformatie benoemd en voor de belangrijkste processen prestatie-indicatoren vastgesteld. Dat hebben we op een zodanige wijze gedaan dat de aansturing en monitoring van de organisatie gestructureerd plaats vindt en de output van de diverse processen goed verbonden is met de visie, missie, strategie en beleid van SVUwonen. Vanuit de piramide strategisch, tactisch en operationeel hebben we bereikt dat de managementinformatie op tactisch niveau wordt verzameld en waarmee direct kan worden gestuurd op operationeel niveau. Dit gebeurt volgens de plan-do-check-act cyclus. Ditzelfde gebeurt vanuit tactisch niveau naar strategisch niveau, waarbij ook daar verantwoording wordt afgelegd over de behaalde resultaten. Om de span of control te behouden wordt de informatie die naar boven (naar strategisch niveau) gaat steeds meer ingedikt en ontstaan een aantal parameters of kritische prestatie-indicatoren (KPI’s) die onderliggende waarden hebben. Op strategisch niveau kan op basis van deze KPI’s beoordeeld worden of de onderliggende waarden afwijken van de gestelde norm. Indien de waarde van een KPI afwijkt van de norm, legt de manager daar verantwoording over af naar de directeur-bestuurder. Op grond van de dan aangeleverde informatie kan vanuit strategisch niveau worden bijgestuurd (planning en beheersing) via de plan-docheck-act cyclus. SVUwonen is eind december 2009 live gegaan met een nieuw primair systeem, genaamd Viewpoint. Dit pakket kan ons beter ondersteunen bij onze bedrijfsprocessen. Dit is een voorwaarde om het hierboven genoemde sturingsmodel optimaal te kunnen gebruiken.
•
Overige onderwerpen SVUwonen heeft geen verbindingen met andere rechtspersonen. In 2010 zijn er geen specifieke activiteiten geweest met betrekking tot verbindingen met andere rechtspersonen. 71
Jaarverslag 2010
In 2006 is ons ondernemingsplan 2006-2010 opgesteld. Belanghouders worden indien nodig betrokken bij het invullen van ons beleid. Voor het benomen van meer concrete plannen en voornemens is het Activiteitenplan 2010 vastgesteld. Medewerkers worden betrokken bij de uit dit plan voortvloeiende activiteiten. Het Activiteitenplan 2011 kreeg meer focus op het afmaken van de reeds ingezette activiteiten uit het ondernemingsplan 2006-2010. In 2011 krijgt het voorbereiden van de fusie met Woonbelang Veghel veel aandacht. We richten ons op een gezamenlijk ondernemingsplan voor 2012-2014 voor de fusiecorporatie. Beroep tegen het besluit van de Europese Commissie. SVUwonen heeft zich aangesloten als steunbetuiger tegen het EU-bezwaar. De bestreden beschikking betreft staatsteun aan corporaties. Inmiddels is de schriftelijke procedure afgerond. Deze wordt na 6 tot 12 maanden opgevolgd door een hoorzitting, daarna volgt een uitspraak van het gerecht. •
Controleverklaring Onze accountant controleerde onze jaarrekening over 2010 en gaf zijn akkoord op de balans per 31 december 2010 en de winst- en verliesrekening over 2010, inclusief de toelichting. De controleverklaring is in het laatste hoofdstuk van dit jaarverslag en jaarrekening opgenomen.
72
Jaarverslag 2010
Tijdens het project De Uitdaging werkten medewerkers van SVUwonen samen met basisschoolleerlingen om sociale dromen te verwezenlijken.
73
Jaarverslag 2010
IV
VERKLARING VAN DE DIRECTIE
De directeur, in zijn hoedanigheid van enig bestuurder van SVUwonen, verklaart dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Aldus getekend te Uden op 14 juni 2011. SVUwonen
w.g. J.T.H.M. Schepers, directeur/bestuurder
74
Jaarverslag 2010
De Raad van Toezicht van SVUwonen
75
Jaarverslag 2010
V
Verslag van de Raad van Toezicht
Algemeen en personele samenstelling. De samenstelling van de Raad van Toezicht was in 2010 identiek als in het voorafgaande jaar. De raad was tevens met vijf leden voltallig. Het voorzitterschap was in handen van de heer J. van Zon, de heer H. Hermelink trad op als vice-voorzitter. In de laatste reguliere vergadering van de raad in 2010 heeft de raad unaniem de herbenoeming per 2011 van de heer J. van Zon bekrachtigd. Het bestuur van SVUwonen was in 2010 in handen van de statutair directeur/bestuurder de heer J.T.H.M. Schepers. Hij werd in deze functie benoemd per 1 februari 2005. De leden van de Raad van Toezicht per 31 december 2010 zijn: Naam/functie
M/ V
J. van Zon Voorzitter
M
lee ftijd 64
H. Hermelink, Vice-voorzitter
M
68
Mevrouw G. van Hout
V
59
Mevrouw Mr. P. van den Boogaard *)
V
67
Mr. W. Gielen
M
68
Benoemd op voordracht/ Lid sinds Bewonersraad (bindend) 2007
Termijn
Beroep/Nevenactiviteiten
Deskundigheid/ kennisgebied Ondernemerschap/seniorenzaken
1e 2007-2010
• • •
Ondernemer Adviseur Voorzitter regionaal ouderenadviesorgaan
2004
2e 2008-2011
•
Gepensioneerd bestuurder zorginstelling en categorale woningcorporatie
Bestuurlijk/ organisatorisch/ zorg/ financieeleconomisch
2005
2e 2009-2012
•
Huisvesting bijzondere doelgroepen/ jeugdzorg
Bewonersraad (bindend, tevens huurder) 2009
1e 2010-2013
• •
Maatsch.werken de Jeugdzorg Zelfstandig psycho analytisch therapeut Juriste Lid Awb bezwarencie’s
OR
2e 2010-2013
•
Gepensioneerd bestuurder woningcorporatie Secretaris Probus
Volkshuisvesting/bestuurlijk/ financieeleconomisch
2006
Bestuur per 31 december 2010 J. Schepers M 62 Benoemd per 1-2-2005
•
•
Huurderbelangen/ juridisch/ ruimtelijke ordening
In dienst vanaf 7-2-1994
De leden van de Raad van Toezicht worden door de raad benoemd. De raad heeft vijf zetels waarvan een statutair bindende voordracht voor twee zetels geldt voor de Stichting Bewonersraad SVUwonen en één zetel op voordracht van de Ondernemingsraad SVUwonen. Uit haar midden kiest de raad een voorzitter en een vice-voorzitter. De zittingsperiode is in principe vier jaar, herbenoeming kan tweemaal plaatsvinden zodat er van een maximale zittingsperiode van 12 jaar sprake kan zijn. In het kader van de Governance Code zal dit naar verwachting in 2011 worden bijgesteld tot maximaal 8 (acht) jaar dus twee periodes. *) De raad ziet er op toe dat de onafhankelijkheid in meerderheid gewaarborgd is maar ziet een directe inbreng van een huurder als een toegevoegde waarde. 76
Jaarverslag 2010
Als ambtelijk secretaris is op 14 februari 2005 door de raad benoemd de Manager Bedrijfsvoering van SVUwonen, de heer E. Wolters. Juridische status De Raad van Toezicht vindt zijn verankering in de statuten van de Stichting Volkshuisvesting Uden (artikel 7 t/m 11) zoals deze op 11 juli 2003 zijn verleden te Uden. De werkwijze en de samenstelling van de raad en het bestuur door de directeur zijn vastgelegd in de regeling “Verantwoord Besturen en Toezichthouden” Deze regeling is in 2008 formeel vastgesteld na in 2007 te zijn ontwikkeld en getoetst op basis van het vermelde in de Governance Code Woningcorporaties. De regeling is toegankelijk en beschikbaar via de website van SVUwonen. In het kader van de beoogde fusie per 31-12-2011 tussen SVUwonen en Woonbelang Veghel zullen de statuten en de regelingen per ultimo 2011 worden geactualiseerd. Taken van de Raad van Toezicht . De taken zijn de volgende: 1. De raad ziet als intern toezichthoudend orgaan toe op het reilen en zeilen van SVUwonen in de meest brede zin van het woord. In de statuten en de regeling “Verantwoord Besturen en Toezichthouden” staan de onderscheiden bevoegdheden in deze vermeld. Nader omschreven directie/bestuursbesluiten behoeven de goedkeuring cq. instemming van de raad. 2. De raad fungeert als (strategisch) klankbord voor de directeur/bestuurder en adviseert gevraagd en ongevraagd. 3. De raad vervult de werkgeversrol naar de directeur/bestuurder, stelt de arbeidsvoorwaarden vast, benoemt en ontslaat in voorkomende gevallen de directie en evalueert minimaal 1 x per jaar met de directie over zijn taakstelling en functioneren. Ieder lid van de Raad van Toezicht a. onderschrijft de regeling “Verantwoord Besturen en Toezichthouden” SVUwonen inclusief de Integriteitcode SVUwonen, b. ondersteunt de doelstellingen van SVUwonen, heeft kennis van de sector of is bereid zich deze eigen te maken, c. is voor zijn/haar taken minimaal 75 uur per jaar beschikbaar (voorzitter minimaal 100 uur) en d. is tevens bereid tot minimaal één zittingsperiode van vier jaar. Profiel De Raad van Toezicht is pluriform samengesteld. In de raad is voldoende deskundigheid op minimaal HBO aanwezig. Qua persoonlijke eigenschappen en kwaliteiten zijn volgende als belangrijk benoemd: • Betrokkenheid bij missie en doelstelling van SVUwonen • Bereidheid tijd in de toezicht en adviesrol te steken • Vermogen om op hoofdlijnen een oordeel te vormen • Kritische grondhouding, neiging tot doorvragen • Vermogen tot formuleren van een afwijkende mening • Integriteit en verantwoordelijkheidsgevoel • Onafhankelijk en analytisch, vernieuwend en nieuwsgierig • Direct en eerlijk in meningsuiting. Daarnaast zijn volgende kennisgebieden aanwezig waarbij er sprake is van spreiding over de onderscheiden leden, onverlet de verantwoordelijkheid als collectief voor het geheel. • Volkshuisvestelijke kennis/Ruimtelijke ordening • Financieel/bedrijfseconomische kennis 77
Jaarverslag 2010
• Kennis van zorg, leefbaarheid en welzijn • Vastgoedontwikkeling en beheer • Ondernemerschap / bestuurlijke kennis • Juridische kennis • Personeel en organisatie • Kennis vanuit de huurdervertegenwoordiging dan wel consumentenbelangen. De Raad van Toezicht streeft verder naar een evenwichtige leeftijdopbouw, pluriforme samenstelling, man/vrouw verhouding en een locale, maatschappelijke verankering in het werkgebied van SVUwonen, de gemeente Uden. De leden hebben, ingevolge de statuten geen onverenigbare betrekkingen. Met de leden is geen arbeidsovereenkomst gesloten als bedoeld in artikel 1637a van het Burgerlijk Wetboek. Zij hebben geen zitting in het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Uden noch in het College van Gedeputeerde Staten van de Provincie Noord Brabant. Deze Colleges hebben geen benoemingsrechten ten aanzien van de leden van het bestuur en/of de leden van de Raad van Toezicht van SVUwonen. Bezoldiging. SVUwonen hecht er aan in het kader van haar maatschappelijke opgave transparant te zijn over de beloning van het bestuur en de Raad van Toezicht. Het belastbaar loon voor de directeur/bestuurder bedroeg over de periode van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 € 140.295,-- Dit bedrag is inclusief 8% vakantiegeld.*) De directeur/bestuurder neemt op dezelfde condities als de overige personeelsleden deel aan het bedrijfspensioenfonds en de stichting VUT-fonds voor woningcorporaties. De premiebedragen hiervoor zijn niet in bovenvermeld loon opgenomen. Aan de directeur is geen auto “van de zaak” verstrekt, de onkostenvergoedingsregeling is identiek aan die voor de overige medewerkers. *)De beloning tot medio 2010 van de directeur/bestuurder is (afwijkend van de Governance Code Woningcorporaties) vastgesteld op basis van de verlengde schalen van de toenmalige CAO gebaseerd op de IMF-systematiek. Deze vastgelegde afspraak geldt sinds de benoeming in februari 2005 en hieraan wordt vastgehouden voor de periode dat de huidige directeur/bestuurder aanblijft. Per medio 2010 is voor de directeur/bestuurder de nieuwe beloningscode voor bestuurders van Woningcorporaties van toepassing. Een en ander impliceert een bevriezing van het salaris en stopzetting van de eindejaarsuitkering. De raad heeft dit met de directeur/bestuurder gecommuniceerd en vastgelegd. De directeur/bestuurder is ( in afwijking van de Governance Code) vanaf zijn benoeming in 2005 benoemd voor onbepaalde tijd. De Raad van Toezicht van SVUwonen beoordeelt hem jaarlijks op zijn functioneren en op de relatie met de raad. Zij acht dit voldoende om te kunnen waarborgen dat de uitgezette koers door hem wordt gerealiseerd. De leden van de Raad van Toezicht ontvingen voor hun werkzaamheden een financiële vergoeding van € 5.207,00 bruto per jaar, de voorzitter € 7.811,00. Gemaakte reis- en cursuskosten kunnen worden gedeclareerd conform de geldende regels binnen SVUwonen. De vergoeding voor de leden van de raad is vastgesteld conform de adviesregeling Honorering Toezichthouders in Woningcorporaties (april 2006). De onderbouwing hiervoor is dat het werkzaamheden betreft voor een maatschappelijke onderneming. Op grond van de herziening van de Honoreringscode Commissarissen bij Woningcorporaties wordt de beloningsstructuur per januari 2011 gewijzigd. Voor de leden van de raad en de directeur/bestuurder is een bestuurders aansprakelijkheidsverzekering afgesloten in het kader van de herziene honoreringscode.
78
Jaarverslag 2010
Corporate Governance De nota “Verantwoord Besturen en Toezichthouden SVUwonen ” (door de raad vastgesteld in 2008) bevat de codes van Corporate Governance Woningcorporaties vertaald naar de situatie binnen SVUwonen. In deze nota is op een drietal onderdelen afgeweken van de code. Op grond van het “pas toe of leg uit” principe onderstaand de verantwoording: 1. De bezoldiging van de directeur/bestuurder wijkt af van de code en is en blijft gebaseerd op de verlengde schalen IMF-systematiek van de toenmalige CAO en blijft van toepassing zolang de huidige directeur zijn functie vervult. De landelijk geadviseerde honoreringssystematiek treedt in werking bij de aanstelling van zijn opvolger. (zie ook onder Bezoldiging) 2. De arbeidsovereenkomst met de huidige directeur/bestuurder blijft gelden voor onbepaalde tijd en de raad zal jaarlijks met de directeur evalueren over zijn functioneren. 3. De onafhankelijkheid van individuele leden van de Raad van Toezicht is niet conform de code. Een huurder en de voormalig directeur/bestuurder maken deel uit van de raad. De periode tussen vertrek als directeur en zitting in de raad is inmiddels ruim 5 jaar geleden. Op grond van de Code wordt de zitting van de voormalig directeur/bestuurder daardoor niet meer als afhankelijk beschouwd. De raad acht de inbreng en kennis van genoemde leden van meer waarde dan de vermeende afhankelijkheid van de individuele leden. In meerderheid is de raad onafhankelijk. Waar deze aspecten in het verslag een rol spelen is dit cursief weergegeven. Bij Verantwoord besturen en toezichthouden hoort ook de integriteitscode en de klokkenluiderregeling van SVUwonen. Beide beleidsdocumenten zijn in 2008 door de Raad van Toezicht vastgesteld. Bovenstaande regelingen zijn via onze website beschikbaar. Werkwijze. Om haar taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen ontvangt de Raad van Toezicht • Bestuursbesluiten in voorbereiding of ter goedkeuring • managementinformatie, • informatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, • periodiek rapportages intern zowel als extern, • besluitenlijst van het Managementteam en • de “knipselkrant.” Zo ontvangt en bespreekt de raad tevens : • het ondernemingsplan, • het activiteitenplan, • de financiële jaar- en meerjarenbegroting, • het jaarverslag en de jaarrekening, • het onderhoudsplan en • de voortschrijdende informatierapportages. Dit geldt voornamelijk ter voorbereiding van de geplande reguliere vergaderingen maar ook tussentijds wordt indien nodig deze informatie verstrekt. Ook relevante schriftelijke of mondelinge informatie van landelijke of locale overheid, Centraal Fonds Volkshuisvesting, Aedes en Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (WTW) wordt in de vergaderingen besproken. De raad vergadert regulier 5 keer per jaar en neemt tussentijds deel aan ander overlegmomenten. De voorzitter bereidt samen met de directeur de agenda voor het regulier overleg voor. 79
Jaarverslag 2010
Iedere formele vergadering wordt voorafgegaan door een informele bijeenkomst waarin zowel de leden van de raad als de directeur de gelegenheid hebben uitvoeriger op onderwerpen in te gaan of toelichting te geven of te vragen. Dit bevordert de effectiviteit in de formele vergaderingen en biedt tevens de gelegenheid tot onderling contact. In de 5 formele vergaderingen van de raad in aanwezigheid van de directeur/bestuurder komen voornamelijk onderwerpen ter besluitvorming of besluitvoorbereiding aan de orde. Als toetsingskader beoordeelt de raad de (voorgenomen) besluiten van de directeur/bestuurder op: • Passendheid binnen het vastgestelde ondernemingsplan danwel afgeleide activiteitenplannen, • Passendheid binnen de wet- en regelgeving en dan met name op volkshuisvestelijk gebied, • Conformiteit en consequentheid m.b.t. de afspraken met (gemeentelijke) overheden • Gevolgen voor leefbaarheid en spreidingsgedachten, • Budgettaire gevolgen en passendheid in (meerjaren)begroting, • Kwantitatieve en kwalitatieve aspecten m.b.t. de woningvoorraad • Continuïteit van de onderneming, met name op de langere termijn. De externe accountant wordt door de Raad van Toezicht benoemd. De raad ontvangt twee keer per jaar de rapportage van de (tussentijdse) controlebevindingen. Voorafgaand aan de goedkeuring van het jaarverslag discussieert de raad kritisch met de accountant over dit jaarverslag, de bevindingen, adviezen en de controleverklaring. Verder worden relevante (ontwikkelings)punten besproken. Ook de algemene gang van zaken binnen de volkshuisvestingsector en binnen SVUwonen in het bijzonder passeren dan de revue. In het kader van een juiste beoordeling van het treasury-management buigt de raad zich meermalen per jaar over stand van zaken. De treasurynota wordt eenmaal per jaar uitvoerig behandeld. Het aangaan of (vervroegd) aflossen van leningen geschiedt onder goedkeuring van de raad na het verstrekken van relevante informatie vanuit de organisatie en op voorstel van de directeur/bestuurder. Merendeels verstrekt de raad het bestuur een mandaat binnen gestelde grenzen te handelen in het licht van de dan aanwezige condities. Transacties worden nadien alsnog aan de raad ter kennisname voorgelegd en kritisch bezien. De leden van de raad hebben via de secretaris van de raad toegang tot de virtuele nieuwsbrief van Aedes. Zij zijn allen lid van de landelijke Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties en ontvangen ook uit dien hoofde informatie en documentatie. Het bezoek van symposia en congressen wordt per thema bezien en vervolgens wordt er een afvaardiging gezonden. In het verslagjaar namen in het kader van de ontwikkeling van individuele vaardigheden leden o.a. deel aan een seminar over de voorzittersrol in de Raad van Toezicht en de Diversiteit in de samenstelling van raden. Diverse bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders met uiteenlopende thema’s als de honoreringscode en Governance Code werden door individuele leden bezocht. Intern werden enkele studiedagen o.l.v. externe deskundigen belegd merendeels samen met het managementteam en bestuur o.a. over Risicomanagement. Het functioneren van de Raad van Toezicht stond centraal op een evaluatiebijeenkomst onder leiding van een extern deskundige. In deze bijeenkomst maakte de uitkomst van het visitatierapport deel uit van de discussie. Voorafgaande aan de formele vergaderingen neemt de raad ter uitdieping van onderwerpen de ruimte en tijd te vergaderen over uiteenlopende onderwerpen die in de formele sessies ter goedkeuring worden voorgelegd. 80
Jaarverslag 2010
De raad ontvangt verder informatie vanuit de organisatie zoals de besluitenlijst van het MT, de voortgangsrapportage van de projecten, de managementinformatie van de accountant, verslag van het overleg tussen directeur/bestuurder met de Stichting Bewonersraad SVUwonen. In de dialoog met de diverse belanghouders speelt de directeur/bestuurder een leidende rol. Leden van de raad of een delegatie zijn bij deze dialoog aanwezig als kritisch en aandachtig luisteraar. Resultaten worden nadien in het overleg met elkaar besproken. De keuze van belanghouders is aan de raad ter goedkeuring voorgelegd. Binnen de raad zijn geen commissies ingesteld om reden dat de raad beperkt is in getal en de organisatie en de onderhanden zijnde nieuwbouw ontwikkeling van SVUwonen overzichtelijk is. De raad treedt op als één collectief met een leidende, coördinerende rol voor de (vice-)voorzitter. Onderzoek naar samenwerking/fusie In januari 2010 startte het onderzoek naar de mogelijke samenwerking tussen SVUwonen en Woonbelang Veghel. Het initiatief hiertoe werd eind 2009 door de beide directeuren aan de afzonderlijke raden van toezicht voorgelegd en na discussie goedgekeurd. Als voornaamste redenen gelden de beperkte omvang van beide corporaties in het licht van complexere regelgeving, de ontwikkelingen binnen de woningmarkt, de opvolging van beide directeuren die binnen afzienbare tijd pensioengerechtigd zijn en de te verwachten efficiencywinst bij een omvang van ruim 8000 woningen. Het hele proces liep als een rode draad door 2010 en confronteerde ook de Raad van Toezicht SVUwonen meermalen met tussentijdse besluiten die om goedkeuring of instemming vroegen. Het cruciale besluit tot het starten met de voorbereidingen van een juridische fusie tussen genoemde corporaties werd in de oktobervergadering van de onderscheiden raden goedgekeurd. Het betekende het begin van een intensief proces dat merendeels door de directeuren (en hun MT’s) wordt gedragen onder toeziend oog van een toezichthoudend orgaan geformeerd uit beide raden van toezicht. De datum van juridische fusie is vastgelegd op 31 december 2011. Visitatie Tussen januari 2010 en juni 2010 liet de Raad van Toezicht in overleg met de directeur een visitatie uitvoeren zoals in de Code verplicht gesteld. Het presteren van de corporatie werd als ruim voldoende gekwalificeerd. Activiteiten waren ten dele succesvol, er was een goed beleid op het vlak van leefbaarheid. De inzet van het vermogen was ruim voldoende met een relatief hoge solvabiliteit. De tevredenheid van de huurderorganisaties is zeer groot, van belanghouders zijn de reacties wisselend van voldoende tot goed.. Kritische kanttekeningen zijn er geplaatst bij de samenwerking met de gemeente Uden en t.a.v. de onafhankelijkheid van de Raad van Toezicht. Dit laatste gezien het feit dat er formeel statutair nog een voordracht van de directie bestaat, er een voormalig directeur en een huurder zitting in de raad heeft. Beide kritiekpunten hebben tot actie geleid. De gesprekken met de gemeente (ambtelijk en bestuurlijk) hebben geleid tot heldere afspraken uitmondend in een convenant. De Raad van Toezicht heeft zich de opmerkingen t.a.v. de onafhankelijkheid ter harte genomen en voorziet dat in de nieuw te vormen Raad van Commissarissen deze oneffenheden zullen zijn opgelost. Per saldo scoort SVUwonen ruim voldoende. Gelijktijdig met SVUwonen liet Woonbelang Veghel door hetzelfde team een visitatie uitvoeren. Vanuit het perspectief van de visitatiecommissie werd een juridisch samengaan van beide organisaties als een goede ontwikkeling gezien.
81
Jaarverslag 2010
Vergaderingen en overleg In de 5 formele, reguliere vergaderingen van de raad in aanwezigheid van de directeur/bestuurder zijn op hoofdlijnen de volgende onderwerpen met besluiten/bevindingen aan de orde geweest: Maart 2010 • Zoals gebruikelijk in deze eerste vergadering van het jaar komt het huurprijsbeleid 2010 voorbij. De regelgeving biedt geen ruimte de huren boven de prijsindex aan te passen hoewel de kostenstijgingen dit percentage ver te boven gaan. Gevolg is een verslechtering van de kasstromen waarbij de raad aangeeft dat de continuïteit van SVUwonen niet in gevaar mag komen. Er wordt ingestemd met het breder toepassen van huurharmonisatie bij mutatie. De huurprijsaanpassing volgt de wettelijke norm van het inflatiepercentage met de mogelijkheid van huurharmonisatie bij mutatie. • De managementletter van de accountant en de reactie van de directie zijn kritisch besproken. De raad heeft aangegeven dat er een kosten-baten analyse gemaakt moet worden voor het wel of niet oppakken van aanbevelingen van de accountant. De raad is redelijk tevreden over het plan van aanpak. • De informatie over Treasury geeft aan dat de acties zich binnen de afgesproken grenzen bewegen. • De raad heeft kennisgenomen van het ingevoerde aanbestedingsbeleid en interne afspraken met betrekking tot delegatie en mandaat. • Diverse nieuwbouwprojecten passeren de revue en worden kritisch besproken cq. gevolgd. De raad stemt in met het vasthouden aan ontwikkeling van het plan Retraitehuis, zonodig alleen het terrein van de zusters. • De raad keurt de aankoop van grond achter de huurwoningen Tarwestraat te Odiliapeel goed. • De raad keurt de verkoop van de woning Crocusstraat 34 te Uden goed. Tevens machtigt zij de directeur in vergelijkbare gevallen zo te handelen. April 2010 • In het overleg met de Ondernemingsraad heeft de raad kennisgenomen van de standpunten van de OR inzake het onderzoek naar samenwerking met Woonbelang Veghel. Daarnaast is informatie gewisseld met betrekking tot de huisvestingsproblematiek en de werkdruk over het algemeen. • De medewerker communicatiebeleid heeft een presentatie gegeven over het bij SVUwonen gevoerde communicatiebeleid. De raad heeft een positieve kijk op de groei van de communicatie bij SVUwonen. • De raad heeft meerdere keren gediscussieerd over het nut van een aansprakelijkheidsverzekering, waarna besloten is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. • De raad heeft de reactie van SVUwonen op de woningmarktverkenning besproken. Met deze notitie getiteld ‘Speerpunten vastgoedontwikkeling SVUwonen 2010-2015’ is ingestemd. • Van enkele nieuwbouwprojecten zijn de investeringen en risico’s besproken. De raad heeft ingestemd met de besproken projecten. • De INK-positiebepaling is besproken waarbij met name de ambities en aanbevelingen bediscussieerd zijn. • Het jaarverslag van de Raad van Toezicht 2008 is geamandeerd door de raad goedgekeurd. Juni 2010 • In het gesprek met de accountant zijn het jaarverslag en controleresultaten 2009 besproken. Er is gediscussieerd over de ambities en organisatieontwikkelingen van SVUwonen. Tevens is de stijging van de bedrijfslasten kritisch bevraagd. 82
Jaarverslag 2010
•
•
• •
De goedkeuring van de jaarrekening en het jaarverslag 2009 door de raad is na toelichting (zie bovenstaand) geaccordeerd en door ieder lid ondertekend. De directeur meldt dat er wederom een paginagrote samenvatting van het jaarverslag in de regionale pers verschijnt. Ook wordt een samenvatting op de website geplaatst. Het beleids- en begrotingskader dient als leidraad ten behoeve van het opstellen van de afdelingsplannen en activiteitenplan 2011. Deze rapportage is besproken waarbij er aandacht is geweest voor ambities en ervaren werkdruk bij de medewerkers. Het beleids- en begrotingskader heeft de instemming van de Raad van Toezicht. De voortgang van het programma bureau waarin de gemeente Uden en SVUwonen samenwerken is besproken. Met diversen investeringen in nieuwbouwplannen is ingestemd. In het voorjaar heeft de visitatie van SVUwonen plaatsgevonden. Het uitgebrachte visitatierapport en het rapport van aanbevelingen is besproken. Wij moeten constateren dat met name het onderdeel op de Governance minder positief scoort. De Raad van Toezicht is van mening dat zij het pas toe of leg uit principe hanteert conform de geldende regelgeving. Wel zal zij zich herbezinnen op de gemaakte opmerkingen. Op alle overige onderdelen is sprake van een ruime voldoende hetgeen de Raad van Toezicht tevreden stemt.
Oktober 2010 • De Raad van Toezicht heeft het voorlopig besluit van de directeur-bestuurder, om te starten met de voorbereiding voor een fusie tussen Woonbelang Veghel en SVUwonen, gericht op een fusiedatum van 1 januari 2012, unaniem goedgekeurd. De Raad van Toezicht zal het proces kritisch blijven volgen en een vinger aan de pols houden. • De treasury-nota is besproken en nader toegelicht. De Raad van Toezicht verleent goedkeuring aan de treasury-nota en het aantrekken van geldleningen in 2011 voor een bedrag van €.10.000.000,-. • De uitgangspunten van het beleids- en begrotingskader 2011 zijn door de nieuw ontvangen parameters van het WSW/CFV enigszins aangepast. De Raad stemt in met het beleids- en begrotingskader 2011 maar wil wel graag benadrukken dat het actualiseren van het strategisch voorraad beleid en verkoopbeleid geen vertraging op mag leveren door de geplande fusie. • Eind 2009/begin 2010 is het woningbemiddelingssysteem geëvalueerd. SVUwonen heeft naar aanleiding daarvan een voorstel opgesteld voor verbeterpunten. De Raad van Toezicht heeft het rapport voor kennisgeving aangenomen. De Raad geeft aan dat het de notitie nog ontbreekt aan concreetheid, een tijdsplan. Dit zal verder uitgewerkt worden nadat de leefbaarheidsconferentie is gehouden. Verder vraagt zij aandacht voor het onderwerp urgentie. • Op basis van de afspraken binnen het programmabureau is van het gezamenlijk budget van €.4.000.000,- een bedrag van €.3.300.000,- gereserveerd. Er worden op korte termijn aanvullende afspraken gemaakt in het kader van de prestatieovereenkomst inzake leefbaarheid, woonomgeving en welzijn. De Raad heeft haar instemming verleend met de besteding van de gereserveerde middelen. Verder geeft zij een signaal af dat de grondprijs een aandachtspunt blijft. November 2010 • Onderhoudsbegroting 2011 is door de manager Vastgoed nader toegelicht. Aandacht wordt gevraagd voor de afstemming in het fusietraject voor de te hanteren norm en het huurdersonderhoud. De onderhoudsbegroting 2011 is goedgekeurd door de Raad. • De bedrijfskostenbegroting 2011 is doorgenomen. Daarin opgenomen is een verschillenanalyse met de bedrijfskostenbegroting 2010. Na aandacht te hebben gevraagd voor de keuze van de ICT in het fusieproject wordt de bedrijfskostenbegroting 2011 goedgekeurd.
83
Jaarverslag 2010
•
•
•
• •
•
Op basis van de jaarrekening 2009, de werkelijke cijfers tot en met oktober 2010 en de begroting voor 2010 is de financiële forecast 2010 en meerjarenbegroting 20112015 opgesteld. Bij de uitgangspunten wordt rekening gehouden met + 50 nieuwbouw huurwoningen en 50 nieuwbouw sociale koopwoningen. Het verkoopbeleid zal worden gekoppeld aan het SVB dat in het fusietraject wordt opgenomen. De solvabiliteit komt de komende jaren niet in het gedrang. De meerjarenbegroting 2011-2015 wordt goedgekeurd. In het beleids- en begrotingskader is aangegeven welke prioriteiten gegeven worden aan de activiteiten in 2011. De fusie krijgt hierbij een hoge prioriteit en activiteiten die reeds gestart zijn worden afgerond. Door de bezuinigingsmaatregelen van de regering zal efficiëntie in het fusietraject tevens veel aandacht krijgen. De Raad van Toezicht verleent goedkeuring aan het activiteitenplan inclusief begroting van 2011. De Raad verleent haar goedkeuring voor de grondverwerving voor 15 woningen Velmolen-Zuid. Tevens geeft zij SVUwonen de ruimte om deze woningen welke oorspronkelijk voor verkoop bestemd waren in verhuur te houden. Voor de differentiatie in de wijk zal worden getracht andere woningen te verkopen. Het lid Hans van Zon wordt unaniem herbenoemd als lid van de Raad van Toezicht voor een tweede periode van vier jaar. Om ook in de toekomst noodlijdende corporaties te kunnen helpen heeft het WIF verzoek de vaste rente van 7 certificaten (totaal €.3.500.000,-) om te zetten in een variabele rente. De ledenvergadering moet dit nog accorderen. De Raad van Toezicht stemt in met de rentewijzigingen. De Raad van Toezicht zal op gepaste wijze reageren op aan haar gerichte brieven inzake een bezwaar van omwonende betreffende de huisvesting van een doelgroep van Ypsilon. De Raad heeft de directeur verzocht duidelijke randvoorwaarden te stellen en navraag te doen bij corporaties die ervaring hebben met de doelgroep.
Jaarevaluatie directeur/bestuurder • Het coachingstraject voor MT leden waaraan ook de directeur deelneemt laat een positieve ontwikkeling zien. • Mandatering en inclusief budgettering beginnen vorm te krijgen en ook de daarvoor vereiste informatieverstrekking. • De Raad van Toezicht stelt vast dat de tussentijdse informatie over de afwikkeling van acties een goed beeld geven van de stand van zaken. Het overzicht als zodanig wordt ook intern gehanteerd om medewerkers inzicht te geven in vorderingen en afspraken op grond van het activiteitenplan. • De functie Planning & Control heeft zich in 2010 positief ontwikkeld en werpt zijn vruchten af. • De werkdruk wordt overal in de organisatie gevoeld. De beoogde fusie met Woonbelang Veghel vraagt de nodige extra inzet van medewerkers. Extra activiteiten worden om die reden niet geïnitieerd. • De afspraak blijft staan dat MT leden bij specifieke onderwerpen zelf de Raad van Toezicht informeren tijdens de reguliere vergaderingen. • De beoogde fusie vraagt ook aandacht en extra inspanning van de directeur. De onderlinge sfeer en verstandhouding tussen de twee organisaties is goed. De raad heeft waardering voor de inzet. • De raad maakt zich zorgen over de bureaucratie die is gaan ontstaan. Zowel door externe factoren en interne regels dreigen de dossiers over te lopen en de medewerkers te verdrinken. De huurder/klant mag hier niet de dupe van worden maar moet centraal blijven staan. • Aan de directeur/bestuurder wordt dit jaar in het kader van de nieuwe beloningscode voor bestuurders geen gratificatie toegekend vanwege het bereiken van zijn maximum honorering.
84
Jaarverslag 2010
Overig door het jaar heen. • De gespannen woningmarkt heeft ook zijn gevolgen voor de regio Uden/Veghel. Corporaties kunnen zich nog enig bouwvolume permitteren maar koop stagneert. • De verkoop van huurwoningen vindt mondjesmaat plaats. Potentiële kopers die momenteel huurder zijn zien het kopen van hun woning niet als een wens of noodzaak. Ook dreigt de doorstroming van huurwoningen enigszins te stagneren nu koop, ook anderszins, stagneert. Dit aspect in de woningmarkt heeft de raad ook beziggehouden. Meermalen is daarom ook stilgestaan bij bouwinitiatieven, plannen en de uitvoering van projecten. • Verkoop van huurwoningen zal op termijn noodzakelijk zijn om de kasstroom van de corporatie positief te beïnvloeden. • Europese regelgeving waarbij sociale huurwoningen voorbehouden blijven aan huurders met een jaarinkomen onder € 33.614,00 zal voor vele corporaties de nodige inventiviteit en creativiteit vragen hieraan te voldoen. Vele huurders met een hoger inkomen zullen de dupe worden van deze maatregel. De raad maakt zich hier zorgen over gezien de maatschappelijke doelstelling van de corporatie. • De Koopgarant regeling heeft voor vele starters de weg geopend naar een eigen woning. Dit initiatief wordt volledig door de raad ondersteund. • In het jaar 2010 heeft zich binnen bestuur en raad geen transactie met een tegenstrijdig belang voorgedaan • Het overleg tussen gemeente en de corporatie leverde uiteindelijk een goed convenant op. Inmiddels zijn er positieve resultaten te noemen. Wel maakt de raad van toezicht zich zorgen over het uitblijven van grotere, aanspreekbare resultaten. • De voorbereiding voor de fusie tussen SVUwonen en Woonbelang Veghel vraagt een extra inzet van alle medewerkers maar toch in het bijzonder van de leiding. Er zijn zorgen bij de raad over de tijdsbesteding hiervoor in relatie tot de inzet t.b.v. van de klant/huurder. • Ook de Raad van Toezicht en dan voornamelijk voorzitter en vice-voorzitter ervaren gedurende het jaar de voorbereiding voor de fusie als een extra tijdsbeslag en inzet. • Vele projecten en plannen passeerden de vergadertafel van de raad. Ook hier valt te constateren dat de stagnatie in de woningmarkt zeer vertragend werkt op deze projecten. De mindere verhuisbereidheid baart de raad zorgen gezien de plannen die op realisatie wachten. Algemene bevindingen In de relatie tussen bestuur, management en de Raad van Toezicht is sprake van openheid en transparantie. Men staat open voor suggesties en is bereid adviezen aan te nemen. De raad waardeert deze open, constructieve houding maar gaat de kritische vragen niet uit de weg. De tussentijdse rapportages zijn toenemend in kwaliteit en actualiteit. Ze zijn uitvoerig, helder geschreven en goed toegankelijk. Verder is er de bereidheid tot aanvullende informatie vanuit directie en/of de organisatie. Kritisch blijft de vraag bestaan of ook andere partijen in- en extern de rapportages benutten. Nieuwe medewerkers dragen bij aan optimalisatie van bedrijfsprocessen die vervolgens leiden tot snelle en heldere informatie. De raad blijft aandacht vragen het intermenselijke aspect dat kenmerkend is voor een maatschappelijke onderneming. Het blijft duidelijk dat de corporatie een maatschappelijke opgave te vervullen heeft waar in toenemende mate een beroep op wordt gedaan. Het aantal vragen om steun, bemiddeling en urgentie bij het vinden van een woning nemen toe zonder hiervoor direct passende antwoorden te hebben. Vooral in deze crisistijd neemt het aantal vragen om ondersteuning toe. Helaas stelt de raad wederom vast dat de capaciteiten en kwaliteiten van de corporaties ondergraven worden door interventies van de overheid. Aanslagen op de financiële middelen hollen uiteindelijk de beschikbare budgetten uit. De raad wil er op 85
Jaarverslag 2010
blijven toezien dat het locale belang ook in deze beperkingen gediend wordt. De financiële aanslag die er ook in de nieuwe kabinetsplannen staat, staat in schril contrast met de realisering van de maatschappelijke doelen die corporaties als SVUwonen wil uitvoeren. De veel beweerde rijkdom van de corporaties is een zeer relatief begrip gezien de financiële middelen die in de gebouwen vastliggen en daar moeten renderen. Europese wetgeving die intervenieert in locale huisvesting betekent daarenboven dat corporaties hun taak niet naar behoren kunnen uitoefenen maar ook dat vele huidige huurders met hogere huren voor de huidige woning worden geconfronteerd. Daar komen dan nog de lange wachtlijsten, de dichtgeslibde woningmarkt en de crisis bij. Dit legt een onnatuurlijke druk op de organisatie en haar medewerkers. De raad heeft hier nadrukkelijk aandacht voor. Mogelijk dat een nieuwe corporatie ontstaat uit de fusie van SVUwonen en Woonbelang Veghel het hoofd beter kan bieden aan deze ontwikkelingen. De nieuwe Raad van Commissarissen wacht hier een veelomvattende taak. Ook de locale politiek zal in deze meer mogelijkheden moeten creëren en belemmeringen wegnemen. De raad zal tot slot de initiatieven vanuit SVUwonen om locaal maatschappelijk te investeren voor het behoud van vitale wijken en buurten blijven ondersteunen en stimuleren. Juni 2011 De Raad van Toezicht.
86
VI
KENGETALLEN
Kengetallen over de afgelopen vijf jaren: Aantal verhuureenheden (VE) Ultimo boekjaar In exploitatie: 1. Woningen en woongebouwen: - Vooroorlogs - Naoorlogs 2. Autoboxen: 3. Overige objecten: - Bergingen - Steunpunt - Ontmoetingsruimten - Parkeerplekken - Zorgwoningen - Maatschappelijk vastgoed Totaal: In het boekjaar: - verkochte woningen - verkochte autoboxen - in expl. genomen steunpunt - in expl. genomen ontmoetingsruimte - in expl. genomen maatsch.vastgoed - gesloopte woningen - in expl. zijnde losse bergingen - in exploitatie genomen (woningen) - in expl. genomen (parkeerplekken) - in aanbouw - in aanbouw maatschappelijk vastgoed Personeelsbezetting indeling vanaf ‘08 Ultimo boekjaar in vaste dienst a. Woondiensten: Team klantenservice Team woonbemiddeling Team sociaal beheer Team wijk beheer b. Vastgoed Team technisch beheer Team servicedienst Team ontwikkeling c. Bedrijfsvoering Team financiën Team algemene zaken Team huuradministratie d. Management team
2010
2009
2008
2007
2006
18 4.836 342
18 4.795 346
18 4.787 347
18 4.703 353
18 4.711 358
5 3 2 14 87 10 5.317
5 3 2 14
5 3 3 14
2 2 2 14
2 2 2 14
5.201
5.177
5.094
5.107
8 4
3 1
10 6 1 1
8 5
10 2
18 8
6
73
12
115
93
23 3
94
76
Fte’s 16,7
Fte’s 11,9
Fte’s 11,9
Fte’s 9,4
Fte’s 10,6
21,4
20,4
19,8
8,7
9,4
8,8
1,6 5,5 3,6 6,0
1,6 2,9 2,9 7,4 26,7
6,6 17,0 3,1
24,5 7,8 12,6 1,0 9,4 2,8 4,6 2,0
13
1,6 3,5 3,5 6,8
7,8 13,6 3,1 11,9
4,0 5,9 2,0
3 94
2,8 3,9 2,0
4,3 3,2 4,0 4,0 4,0 59,7 49,0 46,0 43,2 43,2 Ultimo boekjaar met tijdelijk dienstverband 5,0 16,0 4,4 5,7 1,0 Totaal: 64,7 65,0 50,4 48,9 44,2 Door deeltijddienstverbanden wordt met cijfers achter de komma gewerkt. Indeling personeelsbezetting vanaf 2008 gewijzigd, daarom zijn de vergelijkende cijfers tot 2008 anders gepresenteerd.
87
Vervolg kengetallen Kengetallen over de afgelopen vijf jaren:
2010
2009
2008
2007
2006
Verhuur en incasso 1. Woningzoekenden bij woningcorporatie 2. Verhuringen 3. Huurmatigingen (HT) 4. Leegstaande woningen (> 3 mndn.) 5. a. Goedkope woonruimte b. Betaalbare woonruimte c. Dure woonruimte 6. Huurachterstand in % 7. Huurderving in %.
5.971 419 1.137 3 869 3.725 260 1,68 0,35
5.620 331 1.158 11 960 3.659 212 1,69 0,42
5.574 480 1.240 12 979 3.643 183 1,81 0,63
6.816 315 1.320 13 974 3.601 146 1,92 0,31
6.416 391 1.419 3 981 3.604 144 2,52 0,44
0,66 48,95 3,11 3,18
0,89 53,21 1,11 2,20
1,92
0,63
1,67
1.147
638
700
586
464
287
861
638
392
654
19.759 3.325 746 1.155 822 1.234 - 620 614 1.201 334 1.051
22.500 2.637 - 411 1.111 777 852 - 602 250 648 118 1.147
3.065 - 1.136 983 621
1.964 - 421 862 562
1.539 - 232 881 500
- 608
- 624
- 689
Continuïteit 1. 2. 3. 4.
Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen
Kwaliteit woningbezit 1. Normaal onderhoud per VE 2. Niet activeerbare uitgaven van planmatig onderhoud per VE
Balans en winst- en verliesrekening 1. Eigen vermogen per VE 2. Voorzieningen per VE 3. Dotaties voorzieningen per VE 4. Overige bedrijfslasten 5. Salarissen en sociale lasten per VE 6. Bedrijfsresultaat per VE 7. Financiële baten en lasten per VE 8. Jaarresultaat voor belasting per VE 9. Jaarresultaat na belasting per VE 10. Opbrengst verkoop woningen per VE 11. Waardeverandering MVA per VE Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal
VE VE VE VE VE
2006: 2007: 2008: 2009: 2010:
4.729 4.721 4.805 4.831 4.941
88
VII
TOELICHTING KENGETALLEN
Aantal verhuureenheden (VE) Het begrip verhuureenheid is gedefinieerd als een eenheid die "zelfstandig" verhuurd kan worden. Uitgangspunten: 1 woning = 1 verhuureenheid 1 duplexwoning = 2 verhuureenheden 18 zorgwoningen = 87 verhuureenheden Bij berekening van de kengetallen wordt uitgegaan van 4.941 VE in 2010 (2009: 4.831 VE). Personeelsbezetting Betreft personeelsleden met een vast dienstverband bij SVUwonen. Er is uitgegaan van het aantal formatieplaatsen i.p.v. aantallen personen. Met ingang van 2008 is de indeling gewijzigd volgens onderstaand overzicht. a. aantal formatieplaatsen woondiensten - Team Klantenservice - Team Woonbemiddeling - Team Sociaal beheer - Team Wijk beheer b. aantal formatieplaatsen Vastgoed - Team technisch Beheer - Team servicedienst - Team ontwikkeling c. aantal formatieplaatsen Bedrijfsvoering - Team financiën - Team algemene Zaken - Team huuradministratie d. aantal formatieplaatsen Management Team Verhuur en incasso 1 Woningzoekenden bij woningcorporatie. Dit kengetal betreft het aantal bij de woningcorporatie ingeschreven woningzoekenden. 2 Verhuringen. Het aantal malen dat de toegewezen woningen ook werkelijk verhuurd zijn. 3 Het aantal huurders dat huurtoeslag geniet en waarvan de administratieve afhandeling door de woningcorporatie geschiedt. De woningcorporatie ontvangt de huurtoeslag dus rechtstreeks. 4 Leegstaande woningen > 3 maanden. Het aantal woningen dat langer dan drie maanden in het boekjaar heeft leeggestaan, waarvan het merendeel i.v.m. renovatiewerkzaamheden. 5a Goedkope woningen. 5b Betaalbare woningen. 5c Dure woningen. Bij de indeling naar kale huur per maand is aangesloten bij de begrippen uit de wet huurtoeslagen. 6 Huurachterstand in %. Huurachterstand van de zittende en vertrokken bewoners volgens de balans (dus na vermindering met de huurtoeslag) uitgedrukt in een percentage van de som van 12 * maandhuur van december 2010. 7
Huurderving in %. 89
De huurderving wordt uitgedrukt in een percentage van de som van de te ontvangen netto jaarhuur. Continuïteit 1 Liquiditeit. Dit kengetal wordt berekend als het quotiënt van de vlottende activa en de kortlopende schulden (current-ratio), uitgedrukt in een getal. In formule: (vlottende activa/kortlopende schulden) = € 3.612 : 5.431 = 0,66. 2 Solvabiliteit. Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen berekend, uitgedrukt in een getal. In formule: (eigen vermogen/totaal vermogen) = € 97.631 : 199.461 (*100) = 48,95. Voor de vergelijkende cijfers is de solvabiliteit berekend als zou de voorziening voor groot onderhoud niet bestaan hebben. De overige reserve is verhoogd met het saldo van de voorziening groot onderhoud. 3 Rentabiliteit van het eigen vermogen (REV). De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotiënt van het jaarresultaat en het eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage. In formule: (jaarresultaat/eigen vermogen) = € 3.032 : 97.631 (*100) = 3,11. 4 Rentabiliteit van het totale vermogen (RTV). De rentabiliteit van het totale vermogen wordt het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of verschuldigde interest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (=balanstotaal). In formule: (jaarresultaat voor aftrek van interest op vreemd vermogen/totaal vermogen) = € 6.337 : 199.461 (*100) = 3,18. Kwaliteit woningbezit 1 Normaal onderhoud per VE. Hieronder worden alle lasten die betrekking hebben op zowel het jaarlijks als het niet-jaarlijks terugkerend normaal onderhoud begrepen zoals dagelijkse reparatieverzoeken, mutatie-, installatie- en overig onderhoud. Ook de lasten die verbonden zijn aan het buitenschilderwerk en toezicht op de woningen worden hieronder gerubriceerd. Deze kosten worden uitgedrukt in een bedrag per VE. 2 Niet activeerbare uitgaven van groot-onderhoud. Het bedrag dat in de loop van het boekjaar ten laste van het resultaat wordt gebracht, uitgedrukt in een bedrag per VE. Balans en winst- en verliesrekening 1 Eigen vermogen per VE. Eigen vermogen ultimo boekjaar, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid. 2 Voorzieningen per VE. Het bedrag dat aan totale voorzieningen aan de creditzijde van de balans is opgenomen als voorzieningen, uitgedrukt in een bedrag per VE. 3 Dotaties aan de voorzieningen per VE. Het bedrag dat aan de voorzieningen wordt toegevoegd cq. onttrokken in het boekjaar, uitgedrukt in een bedrag per VE. 4 Overige bedrijfslasten per VE. Het bedrag aan overige bedrijfslasten, uitgedrukt in een bedrag per VE. 5 Salarissen en sociale lasten per VE. Het bedrag aan salarissen en sociale lasten, uitgedrukt in een bedrag per VE. 6 Bedrijfsresultaat per VE. Het bedrijfsresultaat, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.
90
7
Financiële baten en lasten per VE. De financiële baten en lasten, uitgedrukt in een bedrag per VE. 8 Jaarresultaat voor belasting per VE. Het jaarresultaat voor belasting, uitgedrukt in een bedrag per VE. 9 Jaarresultaat na belasting per VE. Het jaarresultaat na belasting, uitgedrukt in een bedrag per VE. 10 Opbrengst verkoop woningen per VE. Het bedrag aan opbrengst verkoop woningen, uitgedrukt in een bedrag per VE. 11 Overige waardeverandering MVA per VE. Het bedrag aan waardeverandering MVA, uitgedrukt in een bedrag per VE.
91
Vanuit het leefbaarheidsbudget werden weer diverse wijkactiviteiten ondersteund.
92
JAARREKENING 2010
INHOUD
pagina:
Balans per 31 december 2010
94
Winst- en verliesrekening over 2010
96
Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling
97
93
BALANS PER 31 DECEMBER 2010 na winstbestemming (* €. 1.000,-) 31 december 2010
31 december 2009
181.079 297
184.669 334
3.011
0
1.737
1.547
1.902 1.851 189.877
2.956 1.817 191.323
699 5.273 5.972
887 5.258 6.145
195.849
197.468
28 3
27 667
31
694
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
248 317 90 266 322 1.243
305 1.030 0 1.569 258 3.162
5
2.338
2.944
3.612
6.800
199.461
204.268
Ref. ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa
1
(On)roerende zaken in exploitatie Overige (on)roerende zaken in exploitatie (On)roerende zaken verkoop onder voorwaarden in exploitatie (On)roerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden in ontwikkeling (On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa
2 2.1 2.2
TOTAAL VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Magazijnvoorraad Onderhanden projecten
Vorderingen Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen TOTALE VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL
3 3.1 3.2
4
94
31 december 2010
31 december 2009
0 97.631 97.631
0 108.698 108.698
12.567 3.862 16.429
10.114 2.628 12.742
24.432 51.000 825
26.531 45.000 764
3.712 79.969
2.878 75.173
9.1 9.2 9.3
162 1.627 177
168 3.049 187
9.4 9.5 9.6
166 943 2.357 5.432
706 1.056 2.489 7.655
199.461
204.268
Ref. PASSIVA Eigen vermogen
6
Stichtingskapitaal Overige reserve
6.1 6.2
Voorzieningen
7
Onrendabele investeringen nieuwbouw 7.1 Latente belastingverplichtingen 7.2
Langlopende schulden
8
Leningen overheid 8.1 Leningen kredietinstellingen 8.2 Waarborgsommen 8.3 Verplichtingen uit hoofde verkoop onder voorwaarden contracten 8.4
Kortlopende schulden Vooruitontvangen huurdebiteuren Schulden aan leveranciers Schulden aan overheid Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
TOTAAL
9
95
WINST- EN VERLIESREKENING 2010 (* €. 1.000,-) Ref.
Boekjaar 2010
Boekjaar 2009
25.074 1.032 0 1.649 221 443
24.173 1.128 10 571 141 225
28.419
26.248
280 5.193 7.083 4.060 5.708
225 5.543 7.241 3.755 5.369
22.324
22.133
6.095
4.115
232 10 - 3.283 - 22
279 92 - 3.259 - 22
3.032
1.205
13
- 2.903
- 1.927
Resultaat na belastingen voor waardeverandering vaste activa
129
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde kosten werkapparaat Overige bedrijfsopbrengsten
10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6
Som der bedrijfsopbrengsten: Bedrijfslasten
11
Afschrijvingen op materiële vaste activa 11.1 Ov. waardeveranderingen mat. vaste activa11.2
Lasten onderhoud Salarissen en sociale lasten Overige bedrijfslasten
11.3 11.4 11.5
Som der bedrijfslasten: Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten langlopende vorderingen Rentebaten effecten en liquide middelen Rentelasten schulden Rente waarborgsommen
12 12.1 12.2 12.3 12.4
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen
Waardeveranderingen vaste activa
14
Resultaat na belastingen na waardeveranderingen vaste activa
- 722
- 11.196
1.315
- 11.067
593
96
GRONDSLAGEN VAN DE BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Oordelen en schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het bestuur zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in de toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Besluit beheer sociale huursector (BBSH) Met ingang van het boekjaar 1993 is het BBSH voor toegelaten instellingen van toepassing. Voor de verslaggeving van toegelaten instellingen houdt dit in dat overeenkomstig artikel 26 van het BBSH de jaarrekening en het jaarverslag zijn opgesteld met inachtneming van titel 9 van boek 2 Burgerlijk Wetboek. Verder is rekening gehouden met de Richtlijn Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Stelselwijziging Met ingang van het jaar 2010 zijn wij overgegaan op waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen actuele waarde op basis van bedrijfswaarde in plaats van de waardering tegen historische kosten. De reden hiervan is dat we van mening zijn dat de actuele waarde een beter beeld geeft van de werkelijke waarde van materiële vaste activa in exploitatie en deze waarderingswijze aansluit bij onze toekomstige fusiepartner. Basis is een goede onderbouwing van de beleidszaken. De waardering van de overige activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- en vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij anders vermeld. De baten en lasten zijn toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Bij het samenstellen van de balans en winst- en verliesrekening is een bestendige gedragslijn aangehouden. BALANSWAARDERING Materiële vaste activa Materiële vaste activa in exploitatie Materiële vaste activa in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele waarde (bedrijfswaarde) . De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en de toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende leeftijd van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjaren begroting. De kosten voor planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwach97
te gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van de volgende uitgangspunten: • •
• • • •
• • •
•
• •
Werkelijke huurverhoging per complex per 1 juli Een verwachte huurstijging incl. 0,2% huur- 2012 Harmonisatie 2013 2014 2015 2016 Huurderving Norm kosten voor ABA, belastingen en verzekeringen Stijging van de variabele lasten Onderhoudslasten zijn gesteld op 80% van de onderhoudsbegroting, de laatste vijf jaar van de exploitatie zijn de onderhoudskosten bepaald op Stijging van de onderhoudskosten Rentevoet Vanaf 2014 moeten wij bijdragen aan de betaalbaarheidsheffing huurtoeslag. Er is nog geen sprake van een wettelijke regeling maar van een beleidsvoornemen van de huidige regering. Vanuit de gedachte van het voorzichtigheidsprincipe hebben wij deze uitgaven nu al meegenomen in onze bedrijfswaarde. Er is rekening gehouden met een jaarlijkse indexering gelijk aan de verwachte huurstijging. Norm per woning Restwaarde grond actuele waarde verminderd in verband met sloop, uitplaatsing en infrastructuur/bouwrijp maken van de grond. Indexering tegen 3,00% en verdiscontering tegen 5,25% Aantal te slopen woningen in de jaren 2011 tot en met 2014 Er is geen rekening gehouden met te verkopen woningen uit bestaand bezit.
2010
2009
1,30%
1,20%
1,75% 2,00% 2,25% 2,20% 2,00% 1% € 1.460
2,35% 2,35% 2,25% 2,25% 1% € 1.414
3,00%
2,25%
€ 600
€ 582
3,00% 5,25%
3,25% 6,00%
€ 259 € 16.188
€ 15.981
27
In voorkomende gevallen waarbij sprake is van aangebrachte woningverbeteringen en/of verlenging levensduur van de woning kan een deel worden geactiveerd indien de bedrijfswaarde daartoe ruimte biedt. Onroerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van de te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de actuele waarde van de complexen waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering
98
hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden in ontwikkeling De woningen waarop een terugkoopplicht rust (koopgarant) zijn gewaardeerd tegen de prijs waarvoor de woningen zijn verkocht. De volledige korting is in mindering gebracht. Activering van rente tijdens de bouw, voor zover gefinancierd met eigen vermogen, is achterwege gebleven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. In deze kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden zij als een schattingswijziging verantwoord. Buitengebruikgestelde materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de kostprijs danwel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt in een herwaarderingsreserve. Bij de realisatie van de waardestijging wordt de herwaardering als een afzonderlijke post in de winst-enverliesrekening verwerkt. Een materieel vast actief wordt niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Financiële vaste activa Financiële vaste activa Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, d.w.z. de datum waarop de woningcorporatie de bindende overeenkomst aangaat. Op moment van de eerste verantwoording rubriceert de woningcorporatie de financiële activa op portefeuillebasis naar de onderstaande (sub)categorieën: — gekochte leningen en obligaties; — overige financiële vaste activa. Gekochte leningen en obligaties zijn primaire financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen die van derden zijn gekocht. Gekochte leningen en obligaties worden tot het eind van de looptijd aangehouden; Gekochte leningen en obligaties zijn ‘tot het einde van de looptijd aangehouden’, indien de woningcorporatie stellig voornemens is en zowel contractueel als economisch in staat is deze aan te houden tot het einde van de looptijd. Deze categorie wordt na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve99
rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt via het amortisatieproces. Te vorderen BWS subsidie De te vorderen subsidies ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) worden jaarlijks verminderd met de te ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterende saldo. Overige financiële vaste activa De onder de overige financiële vaste activa opgenomen posten, deelnemingen in Verenigingen van Eigenaren alsmede de langlopende belegde geldmiddelen zijn opgenomen tegen nominale waarde. Belastingen Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Met ingang van 2008 zijn Toegelaten Instellingen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Een voorziening voor latente belastingverplichtingen dan wel een latente belastingvordering wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen enerzijds de commerciële boekwaarde van activa en verplichtingen en anderzijds de fiscale grondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en – verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven dan wel de in de komende jaren geldende tarieven. Latente belastingvorderingen inclusief voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat in de voorzienbare toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Het woningbezit in exploitatie mag begin 2008 voor 70% van de WOZ waarde worden opgenomen in de fiscale vermogensopstelling. Deze waarde ligt aanmerkelijk hoger dan de commerciële waarde. In principe komt dit waarderingsverschil in aanmerking om hierover een actieve belastingvordering op te nemen. Omdat het verschil naar verwachting vanwege de beperking van de fiscale afschrijving en de lange levensduur van de woningen niet binnen een afzienbare periode tot realisatie leidt is deze latente belastingvordering niet opgenomen in de balans. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde. Voorraden Magazijnvoorraad De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen. Onderhanden werken De hieronder opgenomen projecten betreffen (nieuwbouw)projecten bestemd voor de verkoop, maar die nog niet zijn verkocht. Waardering is op basis van bestede bedragen en eventueel toegerekend kosten van het werkapparaat en eventueel onder aftrek van een voorziening voor verliezen. Onderhanden projecten Een onderhanden project in opdracht van derden (hierna: onderhanden project) is een project dat is overeengekomen met een derde, voor de constructie van een actief of 100
combinatie van activa waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. De projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (‘percentage of completion’- methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (‘percentage of completion with zero profit’-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden project. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het netto-bedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Vorderingen De vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde. Indien nodig wordt er een voorziening voor oninbaarheid gevormd. Liquide middelen Onder liquide middelen zijn opgenomen de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. Deze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan ter vrije beschikking. Eigen vermogen Het eigen vermogen bestaat uit het stichtingskapitaal en de overige reserve. De overige reserve is inclusief de herwaardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen actuele waarde ten opzichte van voorheen historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde.
101
Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Langlopende schulden Langlopende leningen De leningen zijn opgenomen tegen nominale waarde. Verplichtingen uit hoofde verkoop onder voorwaarden contracten Voor de woningen waarop een terugkoopplicht rust (koopgarant) is een verplichting opgenomen gelijk aan de prijs waarvoor de woningen zijn verkocht. Dit is de prijs na aftrek van de korting. Kortlopende schulden Kortlopende schulden zijn opgenomen tegen nominale waarde.
102
RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar dat ze voorzienbaar zijn. Bedrijfsopbrengsten Huren De huuropbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebben huren van woningen, woongebouwen en overige onroerende goederen zoals bedrijfsruimten en garages. Huurderving wegens leegstand is op de huren in mindering gebracht. Vergoedingen De opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders voor levering van zaken en diensten, na aftrek van gederfde vergoedingen. Verkoop onroerende goederen De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering of op basis van de percentage of completion methode. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgingprijs en de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode. Op de grond vindt geen afschrijving plaats. Rente Renteopbrengsten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Bedrijfslasten Algemeen De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Rente Rente wordt toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening wordt ver103
werkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Financiële baten en lasten Rentebaten Als rentebaten worden de (te) ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito's en overige liquide middelen en de te vorderen BWS-subsidies verantwoord. Rentelasten Onder deze post zijn zowel de rentelasten met betrekking tot schulden als de toegerekende rente aan de waarborgsommen verantwoord. Belastingen Het fiscale resultaat en de acute vennootschapsbelasting zijn naar beste weten, op basis van de huidige kennis, bepaald. Tevens zijn er latente belastingvorderingen en –verplichtingen opgenomen (zie grondslagen balanswaardering). De werkelijk acute vennootschapsbelasting kan nog afwijken van de berekende vennootschapsbelasting.
104
Postbus 548 5400 AM Uden Leeuweriksweg 12 5402 XD Uden Tel. (0413) 33 67 33 Fax (0413) 25 31 14
[email protected] www.svuwonen.nl
105
