Jaarverslag & Jaarrekening 2011
Jaarverslag 2011
INHOUDSOPGAVE pagina: JAARVERSLAG Inleiding
3
Belangrijkste ontwikkelingen 2011
5
Organisatie
15
Volkshuisvestingsverslag
19
Leefbaarheid
20
Huisvesten van doelgroepen
27
Wonen met oog voor zorg en welzijn
33
Kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod
38
Overleg met belanghouders
47
Organisatorische en financiële continuïteit
53
Verklaring van de directie
70
Verslag van de Raad van Toezicht
71
Kengetallen
80
Toelichting kengetallen
82
JAARREKENING Balans per 31 december 2011
86
Winst- en verliesrekening over 2011
88
Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling
89
1
Jaarverslag 2011
2 Stadsdichter Maarten van den Elzen schreef een gedicht ter gelegenheid van het jubileum van SVUwonen.
Jaarverslag 2011
INLEIDING In 2011 is de voorbereiding van de fusie met buurcorporatie Woonbelang Veghel afgerond en is een juridische fusie per 1 januari 2012 een feit. Woonbelang Veghel en SVUwonen gaan samen verder onder de naam Area. Over 2011 wordt nog een afzonderlijk jaarverslag opgesteld voor SVUwonen. Hoewel in 2011 gewerkt is aan een nieuw ondernemingsplan voor Area is in 2011 door SVUwonen voortgeborduurd op het bestaande ondernemingsplan “Op weg naar beter” voor de periode 2006-2010. In dit jaarverslag verwijzen wij daar ook nog naar. SVUwonen is een sociaal maatschappelijke onderneming, gevestigd en werkzaam in de gemeente Uden. In totaal beheerde SVUwonen ruim 5.200 verhuureenheden, waarvan 4.854 wooneenheden. De missie van SVUwonen was: Zorgen voor een goed woongenot binnen betaalbare grenzen. Om te laten zien hoe SVUwonen als organisatie wilde zijn en hoe wij te werk gingen hanteerden wij de volgende kernwaarden: betrokken, betrouwbaar, toekomstgericht, klantgericht en transparant. De hoofddoelstellingen welke aansluiten op de prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), waarin de overheid de spelregels voor woningcorporaties heeft uitgewerkt, waren: - verbeteren van de leefbaarheid; - effectiever huisvesten van de doelgroepen; - verbeteren van wonen met zorg en welzijn; - verbeteren van de kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod; - verbeteren van het overleg met belanghouders; - behouden van organisatorische en financiële continuïteit. Hoewel de accenten anders liggen komt een deel van deze doelstellingen terug in het ondernemingsplan van Area. Het jaar 2011 is zeer intensief geweest en er is veel van onze medewerkers gevraagd. Daarom past hier een oprechte dank aan onze medewerkers. Ook bedanken wij onze belanghouders. Samen met hen is in 2011 een verdere invulling gegeven aan de vele voornemens uit het Activiteitenplan 2011, gebaseerd op bovenstaande hoofddoelstellingen. Wij bieden u hierbij het Jaarverslag 2011 aan, waarin wij op een transparante wijze inzicht geven in onze prestaties. Met een tevreden gevoel kijken we terug op de afgelopen periode. We hebben belangrijke doelstellingen gerealiseerd, maar beseffen ook dat er nog veel is te doen.
Artikel 1 AedesCode § Wij zijn maatschappelijke ondernemingen met een langetermijn-verantwoordelijkheid. § Wij werken aan vitale buurten en wijken in kernen, dorpen en steden waar mensen graag wonen en leven en zich kunnen ontwikkelen/ontplooien. § Wij werken in het bijzonder voor mensen die om financiële of andere redenen een steuntje in de rug nodig hebben om kwalitatief goed te wonen. § Wij verbinden ons met bewoners en dagen ze uit om hun talenten in te zetten. § Wij werken samen met onze partners en zijn responsief naar onze omgeving. § Wij zetten onze middelen in in de fysieke en sociaal maatschappelijke infrastructuur daar waar ze het hardst nodig zijn en verantwoorden ons over onze keuzes en prestaties. § Talenten van onze medewerkers zetten wij in om onze prestaties te realiseren. § Onze verscheidenheid is onze kracht.
3
Jaarverslag 2011
SVUwonen sluit aan op de verbreding van de maatschappelijke functie van corporaties en onderschrijft dan ook van harte de AedesCode, de bedrijfstakcode voor corporaties. Het doel van de code is om aan te geven dat een thuis meer is dan een stenen huis. Het gaat ook over buren, een schone, prettige en veilige woonomgeving en andere voorzieningen. Dit laatste jaarverslag van SVUwonen bevat achtereenvolgens: • een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen; • informatie over de organisatie; • het volkshuisvestingsverslag 2011; • de balans per 31 december 2011; • de winst- en verliesrekening over 2011.
4
Jaarverslag 2011
BELANGRIJKSTE ONTWIKKELINGEN 2011 Woonvisie In een zestal ambities is de regionale woonvisie voor Uden-Veghel voor de komende jaren neergelegd. Hoewel deze visie in de gemeente Uden geen formele status heeft gekregen, hanteren wij deze wel. Extra aandacht voor samenwerken en leefbaarheid zijn kenmerkend. Dit betekent een integrale gebiedsaanpak, een verdere differentiatie van wijken en dorpen. Ambities die ook terugkomen in de beleving van de fusiecorporaties.
Ambitie 1: We zien de regio Uden-Veghel als één woongebied en treden zoveel mogelijk gezamenlijk naar buiten. Ambitie 2: We hebben gemeenschappelijke belangen en pakken de woonvraagstukken aan met de meest betrokken partijen in de regio. Ambitie 3: We houden leefbare dorpen en wijken met ruimte voor een eigen koers in de gemeenten Uden en Veghel. Ambitie 4: Optimaal benutten van wat er al is: de meeste woningen van 2030 staan er al. Ambitie 5: We willen graag duurzaam investeren in het wonen: gericht op lange termijn doelen. Ambitie 6: Woningmarktontwikkelingen worden periodiek gevolgd en vormen de basis voor afspraken.
Leefbaarheid Voor een positieve werking op de leefbaarheid bepleit SVUwonen differentiatie in huuren koopwoningen in al haar bestaande wijken en in nieuwbouwplannen. Verhoudingsgewijs met de rest van Uden is het aandeel huurwoningen in de wijk Uden Zuid aan de lage kant. De laatste jaren is het aantal wel gestegen. In 2012 komen er nog eens 48 huurwoningen bij. Bij toewijzing in 2011 is gebleken dat de belangstelling voor deze woningen hoog was. In 2011 zijn vier bestaande huurwoningen en twee autoboxen verkocht. Met verkoop in bestaande wijken beoogt SVUwonen de doorstroming en leefbaarheid te bevorderen. Er is geen actief verkoopbeleid gevoerd. De verkoop van bestaande woningen blijft daarom al enkele jaren achter op de geplande aantallen. Na actualisatie van het strategisch voorraadbeleid (SVB) wordt het verkoopbeleid geïntensiveerd. Dit zal medio 2012 gaan plaatsvinden. SVUwonen neemt sinds 1996 deel aan het Discusproject. Er wordt samengewerkt met gemeente, politie en andere maatschappelijke instellingen. In 2011 heeft een evaluatie van dit project plaatsgevonden en is de werkwijze daarop aangepast. Er is extra geïnvesteerd in de aanpak van overlast. Onze bijdrage aan project Buurtbemiddeling is tot 2013 toegezegd. Alle huurders hebben het burenboekje “Prettig wonen doen we samen” ontvangen, waarin staat hoe mensen een goede buur kunnen zijn en rekening kunnen houden met hun omgeving. Met leefbaarheidsprojecten betrekken we bewoners meer bij hun omgeving om hen bewust te maken van de eigen verantwoordelijkheid. In 2011 kreeg de buurt Morel een groot-onderhoudsbeurt, waarbij tevens in samenwerking met bewoners, Vivaan en politie invulling is gegeven aan de aandachtspunten uit de wijkschouw. Er is verder invulling gegeven aan brandgangverlichting en schuttingprojecten in de wijk Hoevenseveld. In 2011 is meegewerkt aan een onderzoek door het interventieteam (een samenwerkingsverband van de Belastingsdienst, UWV, gemeente, SVB, politie, SVUwonen en het kenniscentrum Handhaving Zuidoost Nederland) met als doel het woon- en leefklimaat van de Flatwijk te verbeteren. 5
Jaarverslag 2011
In 2011 is door een 60-tal bewonersinitiatieven een beroep gedaan op het leefbaarheidbudget “Voor elkaar”. SVUwonen heeft financieel bijgedragen in het Project “Oog voor Oost”, met als doel door middel van kunstprojecten een verbinding maken tussen de bewoners uit de diverse wijken in het gebied. SVUwonen heeft verder meegewerkt aan de totstandkoming van gebiedsontwikkelingsplannen voor Uden West en Uden Zuid. Huisvesten van doelgroepen Eind 2009 is een geactualiseerde woningmarktverkenning verschenen. In het kader van de fusiebesprekingen is tevens de portefeuillestrategie voor de komende jaren vastgesteld. Op basis van Primos gegevens 2010 wordt onderstaande ontwikkeling van huishoudens in Uden voorzien voor de komende 10 en 20 jaren.
Leeftijden < 35 jaar 35-55 jaar 55-75 jaar > 75 jaar Totaal Uden
2011 1.738 7.556 5.868 1.782 16.944
2020 1.688 6.915 6.748 2.832 18.183
Bij-Af -50 -641 880 1.050 1.239
2030 1.503 6.334 6.913 4.040 18.790
Bij-Af -235 -1.222 1.045 2.258 1.846
in % tov 2011 -14% -16% 18% 127% 11%
Uit alle prognoses komt naar voren dat er sprake is van een sterke vergrijzing en ontgroening. Door verdergaande gezinsverdunning en het stijgende aantal alleenstaanden zullen er de komende jaren nog gemiddeld 60 huurwoningen per jaar extra nodig zijn. SVUwonen heeft op basis van de geactualiseerde ontwikkelingen de volgende speerpunten vastgesteld: A. Realiseren van nultredenwoningen dichtbij voorzieningen (appartementen en patio’s). B. Behoud van een kwalitatief, toekomstgericht woningbezit, door nieuwbouw, herstructurering en verkoop bestaand bezit. C. Investeren in vitale/leefbare wijken, door betere verhouding huur-koop en mix van bewoners. In 2011 is tevens de toekomstige behoefte en het huidig aanbod aan geschikte woningen voor mensen met functiebeperkingen onderzocht. Hieruit blijkt een grotere behoefte aan woningen die geschikt zijn voor mensen met matige en zware beperkingen. Tevens is gebleken dat ook Uden de komende jaren te maken krijgt met een transformatie van haar bezit. In 2012 zal de invulling van het strategisch voorraadbeleid (SVB) duidelijkheid moeten geven op welke wijze de vastgoedstrategie de komende jaren invulling gaat krijgen. De vastgoedmarkt stagneerde ook in 2011 en vooralsnog is een verbetering niet in zicht. Het gemeentebestuur haalt haar geplande groei aan woningen niet. De bouwplannen van ontwikkelaars blijven achter en worden deels heroverwogen. Voor betaalbare woningen benut SVUwonen alle kansen om haar productie op peil te houden. De procedures nemen veel tijd in beslag, waardoor ook SVUwonen de planning steeds bij moet stellen. In deze moeilijke tijd bewijst het instrument Koopgarant haar nut. Tot en met 2011 is in totaal circa vijf miljoen aan kortingen verleend voor 101 nieuwbouwwoningen. Voor nog eens 27 appartementen is een bedrag van bijna een miljoen aan kortingen gereserveerd. In 2011 zijn 33 woningen opgeleverd: 4 eengezins-huurwoningen Muntmeester; 11 eengezins-Koopgarant-woningen Abdijlaan; 18 appartementen Koopgarant Abdijlaan.
• • •
6
Jaarverslag 2011
In 2012 leveren we 98 woningen en 12 wooneenheden op: • 22 eengezins-Koopgarant-woningen Volkel-West • 20 eengezins-huurwoningen Velmolen Buiten; • 12 eengezins-Koopgarant-woningen Velmolen Buiten; • 28 huurappartementen Muntmeester; • 16 CPO eengezins-Koopgarantwoningen Kroon; • 12 zorg-units De Wieken. In 2012 staat de start bouw gepland van 59 woningen: • 15 eengezins-huurwoningen Muntmeester; • 8 huur- en 8 Koopappartementen Kloosterstraat Volkel; • 12 zorg-appartementen Oude Maasstraat; • 10 appartementen Beukenlaan; • 6 eengezins-Koopgarant-woningen Spechtenlaan. De 202 wooneenheden (109 huur en 93 koop) zijn bestemd voor starters, senioren, alleenstaanden en zorggroepen. Hiermee wordt ook de doorstroming bevorderd. Het plan aan de Oude Maasstraat voor een woonvorm voor 12 bewoners met een verstandelijke beperking is in procedure gebracht. Voor de huisvesting van een groep mensen die lijden aan schizofrenie, in de 16 appartementen aan de Muntmeester, is brede politieke steun verkregen. Het pand aan De Wieken is in verbouw genomen voor de huisvesting van de woongroep Stichting Zelo voor kinderen met een verstandelijke beperking. Naast nieuwbouw, investeren wij in wijken waar wij een aanmerkelijk bezit hebben, ook in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid. Besloten is mee te investeren in De Wijde Wereld in Uden Zuid. Daarmee willen wij een verbinding met de wijk versterken, Met ingang van 1 januari 2011 houden wij bij de toewijzing van huurwoningen rekening met de zogenaamde Europamaatregel. In 2011 is hierop sterk gestuurd. Omdat wij constateren dat door deze maatregel de woningzoekenden met een middeninkomen tussen €.33.614 en €.43.000, buiten de boot dreigen te vallen is bij het bepalen van de streefhuren een deel van het bezit bereikbaar gemaakt voor deze groep middeninkomens. De mutatiegraad is in 2011 ten opzichte van 2010 nauwelijks gewijzigd, respectievelijk 7,13% versus 7,10%. De verhuisgeneigdheid onder huurders blijft opnieuw erg laag. Belangrijkste redenen voor verhuizing worden genoemd: kopen van een woning (21%); medische noodzaak (16%) en samenwonen (12%). Het aantal woningzoekenden bedroeg eind 2011 ruim 6.000. De gemiddelde wachttijd voor nieuwe klanten bedroeg 6 jaar in 2011. De gemiddelde woonduur voor bestaande klanten die doorstroomden naar een andere huurwoning bedroeg circa 14 jaar. Gemiddeld reageerden 58 woningzoekenden per geadverteerde huurwoning. Van het totale bezit is 96% (4.548 huurwoningen), met een huurprijs lager dan €.555,00, betaalbaar voor de primaire doelgroep. SVUwonen blijft hiermee ruim boven afgesproken minimum voorraad van 4.000 huurwoningen. In 2011 is bij 29 verhuringen (9%) een huurwoning onder de €.652,52 verhuurd aan een woningzoekende met een inkomen boven €.33.614. Daarmee is binnen de kaders van de Europamaatregel gebleven. Kwaliteit van het bezit In 2011 is voor ruim € 6.000.000 planmatig onderhoud verricht. De huurders krijgen bij vraaggestuurde woningverandering keuzemogelijkheden aangeboden. Binnen het nieuwe keuzebeleid zijn 254 nieuwe keukens en 163 badkamers en toiletten geplaatst. In deze 7
Jaarverslag 2011
cijfers zitten 4 nieuwbouwwoningen. Voor een standaard woningverandering worden de huren niet extra verhoogd. De huurder kan een beperkt aantal specifieke wensen toevoegen, tegen een éénmalige of maandelijkse bijdrage. Ook in 2011 heeft SVUwonen in ruime mate energiebesparende maatregelen toegepast. Er zijn voor diverse woningen spouwmuur-, dak- en leidingisolaties aangebracht. Verder zijn 198 individuele CV-ketels vervangen door een HR-ketel. De gemiddelde huur van SVUwonen is nominaal gezien nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde. Uit ‘Corporatie in Perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) blijkt over 2010 dat de woningen van SVUwonen qua woningwaardering gemiddeld 16 waarderingspunten meer scoren dan landelijk. SVUwonen scoort in prijs-kwaliteitsverhouding dan ook gunstig. De gemiddelde puntprijs is €.2,79 ten opzichte van €.3,15 landelijk. Relatief zijn de huurwoningen van SVUwonen hierdoor zo’n €.50 per maand goedkoper dan landelijk. Er kan dus worden gesproken van een forse verdiencapaciteit. Hier komt nog bij dat SVUwonen een deel van het onderhoud, dat wettelijk gezien de huurder zelf zou moeten betalen, voor haar rekening neemt. Het gaat hier om een bedrag van circa €.200.000 per jaar. Daarom is per 1 juli 2011 de volle ruimte van 1,3% huurverhoging benut conform besluit van de minister. Verder is een voorzichtige start gemaakt met het doorvoeren van huurharmonisatie. Dit beleid is na de Europamaatregel verder doorgezet. Overleg belanghouders en verantwoording In het volkshuisvestingsverslag noemen wij onze externe en interne belanghouders. Naast het meer intensieve overleg met belanghouders zoals Stichting Bewonersraad SVUwonen en de gemeente Uden, is er overleg met meerdere belanghouders. In het kader van de governancecode willen wij onze belanghouders op een transparante wijze betrekken bij de invulling van ons meerjarenbeleid. In juli 2011 is samen met de gemeente Uden een evaluatie gehouden over de effectiviteit van Discus. Er wordt gewerkt aan een andere structuur van overleg. Discus is gesplitst in buurtnetwerk en lokaal zorgnetwerk en dit is in 2012 geëffectueerd. Area zal vooral deelnemen aan het buurtnetwerk. In 2011 heeft SVUwonen zich in het Udens Weekblad aan de Udense gemeenschap verantwoord over de activiteiten in 2010. Onze huurders informeren wij per kwartaal via het bewonersblad ‘Scharnier’ en via onze website. Wanneer er bijzondere gebeurtenissen zijn communiceren wij daarnaast via persberichten. Om te ‘leren door verantwoorden’ nemen wij al enkele jaren deel aan het initiatief ‘Het Glazen Huis’. Dit initiatief wil bijdragen aan de verdere professionalisering van de kwaliteit en de transparantie van de maatschappelijke verantwoording door corporaties. Het jaarverslag over 2010 scoorde een 7,11. Aan de Raad van Toezicht is eind 2011 verantwoord in hoeverre de voorgenomen activiteiten voor 2011 zijn gerealiseerd dan wel zijn opgepakt. Door de drukke werkzaamheden in het kader van de voorgenomen fusie is zonder onderlinge weging circa 80% gerealiseerd dan wel opgepakt. De gemeente Uden en SVUwonen zien elkaar als belangrijke partners in het realiseren van doelstellingen op het brede terrein van wonen. Als vervolg op de meer algemene overeenkomst “Prestatieafspraken gemeente Uden en SVUwonen”, van 20 april 2009 is medio 2010 een “Convenant Samenwerking Ruimtelijke Projecten Gemeente Uden/SVUwonen, 2010-2014” overeengekomen waarin concrete afspraken zijn gemaakt. 8
Jaarverslag 2011
Onderstaande projecten zijn als speerpunten aangemerkt. • MFA Bitswijk; medio 2012 vindt aanbesteding plaats • Plan omgeving Retraitehuis; heeft nog niet tot resultaten geleid. • Duurzame wijk Velmolenbuiten; woningen worden in 2012 opgeleverd. • Oude Maasstraat: start bouw vermoedelijk eind 2012. • Kloosterstraat: start bouw mei 2012. In een overleg met het college is aandacht gevraagd voor huisvesting van de middengroepen, die door de strikte Europamaatregel in de knel dreigen te komen. In 2011 hebben wij een reactie gegeven op het concept-volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Uden. Begin 2012 is de nota Volkshuisvestingsbeleid 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is rekening gehouden met onze opmerkingen. SVUwonen blijft onder voorwaarden bereid lokaal te investeren in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Mits dit niet ten koste gaat van haar primaire taak, maar juist een meerwaarde oplevert voor haar doelgroepen of bezit in haar wijken. Hieronder benoemen wij de gezamenlijke inspanningen en resultaten met betrekking tot de samenwerking met de gemeente Uden in 2011 en volgende jaren: • Continuering project buurtbemiddeling; • Gebiedsontwikkelingsplannen Uden West en Uden Zuid; • Bijdrage aan het Ontmoetingsplein Bitswijk; • Brandgangverlichting met aansluiting op de straatverlichting in de wijk Hoevenseveld. Financiële continuïteit Er is rekening gehouden met de bijgestelde meerjaren-onderhoudsbegroting, op basis van de uitkomsten van de conditiemeting. Gestreefd wordt naar een evenwichtige spreiding van vooral het planmatig onderhoud voor de buitenkant van de woningen. Voor het interieur van de woningen wordt een meer klantgericht onderhoud gevolgd. De huurder krijgt meer keuze in kleurstellingen en het moment waarop hij een keuken of het interieur van toiletruimte en badkamer wil laten vervangen. Per 31 december 2011 is op complexniveau een bedrijfswaardeberekening opgesteld. In 2011 is er €.5.335.000 als onrendabele investering ten laste van het resultaat gebracht voor de in voorbereiding en in ontwikkeling zijnde huurwoningen. Het jaarresultaat vóór vennootschapsbelasting bedraagt €.1.105.000, na verwerking van de belasting bedraagt het resultaat €.7.788.000. Vervolgens wordt de waardeverandering vaste activa, groot €.3.098.000, verwerkt waarna het resultaat na belastingen en na waardeverandering vaste activa op €.10.886.000 uitkomt. Met ingang van 2010 waardeert SVUwonen haar vastgoed in exploitatie tegen bedrijfswaarde. De voornaamste reden voor deze stelselwijziging is het gelijk trekken van de waardering met fusiepartner Woonbelang Veghel. In het jaar 2011 is wederom een stelselwijziging toegepast. De voornaamste reden hiervoor is dat wij in 2010 de regels van de best practices niet volledig nageleefd hebben. In 2011 hebben wij de volgende wijzigingen doorgevoerd: - de door de regeringspartijen aangekondigde betaalbaarheidsheffing was door ons ten onrechte als vastgoed gerelateerde kosten in de bedrijfswaarde verwerkt. Dit hebben wij met terugwerkende kracht hersteld; - de restant levensduur van de in exploitatie zijnde woningen is op 10 jaren gesteld, voorheen hadden wij de restant exploitatieduur op 5 jaar staan; - de geprognosticeerde verkopen voor de komende 5 jaren zijn in de bedrijfswaarde ingerekend. Voorheen hadden wij met de verkoopprognoses niet in de bedrijfswaarde verwerkt. 9
Jaarverslag 2011
De cijfers zijn hierdoor beter vergelijkbaar. De Overige reserve bedroeg €.139.065.000 per 31 december 2011. Kredietwaardigheid volgens WSW In het Financieel Statuut (2003) zijn kaders aangegeven met als doel de financiële continuïteit van SVUwonen op korte en lange termijn te waarborgen. Daarbij is ruime aandacht besteed aan beheersing van de renterisico’s, zowel voor de financiering als voor beleggingen. Door nieuwbouw ontstaan de komende jaren financieringsbehoeften. Door middel van nieuwe geldleningen wordt hierin voorzien. Voor het sluiten van geldleningen kan SVUwonen gebruik maken van borging door het WSW. Gemeente Uden en WSW hebben daarvoor in juni 2002 een achtervang-overeenkomst gesloten. Op basis van onze investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2011-2013 heeft het Waarborgfonds verklaard dat SVUwonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Het vrijgegeven faciliterings-volume bedraagt in oktober 2011 €.21.750.000. Oordeel CFV Jaarlijks beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de financiële positie van SVUwonen en brengt hiervan verslag uit middels: • Een continuïteitsoordeel op basis van prognosegegevens; • Een solvabiliteitsoordeel aan de hand van de laatste jaarcijfers; • Een algemene oordeelsbrief. In haar geactualiseerd continuïteitsoordeel 2011, gebaseerd op de prognoses t/m 2015, berekent het CFV het volkshuisvestelijke vermogen ultimo 2015 op 48% van het balanstotaal. Als ondergrens voor risico’s is 18,2% becijferd. Op basis hiervan ontving SVUwonen een A1-oordeel. Hetgeen inhoudt dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie. Het solvabiliteitsoordeel over het verslagjaar 2010, bedraagt 51,2% en krijgt van de minister de status voldoende. Gezien het bovenstaande komt de minister in zijn oordeelsbrief 2011 tot positieve conclusies over het voortbestaan van SVUwonen. Bij de beoordeling van de rechtmatigheid heeft de minister na onze aanvullende informatie aangegeven dat de investering in het maatschappelijk vastgoed De Wijde Wereld aangemerkt wordt als een DAEB-investering. Organisatie-ontwikkelingen en fusieproces Nadat in oktober 2010 op de meerwaardenotitie groen licht is gegeven, is gestart met het voorbereiden van de fusie met Woonbelang Veghel per 1 januari 2012. Dit heeft van alle medewerkers een extra inspanning gevraagd, omdat we ons tevens tot doel hadden gesteld dat de dienstverlening aan de huurders er geen nadelen van zou ondervinden. Naast het afstemmen van beleid en werkprocessen is gebouwd aan een nieuwe integrale organisatie. Het sociaal plan is in goed overleg tot stand gekomen en alle medewerkers waren tijdig op de hoogte van hun (nieuwe) functie. Er is geen gebruik gemaakt van de bezwarencommissie. Het formele fusieproces is doorlopen en medio 2011 is de naam Area van de fusie-organisatie bekend gemaakt. Op 31 december 2011 is de fusie-akte getekend. In het fusieproces hebben de gezamenlijke Ondernemingsraden van Woonbelang Veghel en SVUwonen en de afzonderlijke huurdersorganisaties een belangrijke rol vervuld. Eind 2011 is Jan van Vucht benoemd tot mede-directeur-bestuurder. De Raad van Commissarissen is bemand door 6 leden, 3 uit iedere bestaande Raden van Toezicht. Begin 2012 is een nieuwe voorzitter geworven. Door fusie kunnen wij de gezamenlijke opgave beter invullen en willen wij de kwetsbaarheid van de werkorganisatie verkleinen. Er is qua structuur gekozen voor 4 10
Jaarverslag 2011
afdelingen en tevens is ruimte ontstaan om naast een afdeling Financiën de functie Control in te vullen. De afdeling Klant en Wonen zal zich vooral richten op de klantprocessen en binnen de afdeling Wijkontwikkeling worden verbindingen gemaakt tussen het vastgoed en de wijken. Verder vervult de afdeling Strategie & Ontwikkeling de nodige staftaken. Er is op verschillende momenten gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan voor Area. In januari en februari zijn belanghouders uit Uden en Veghel gevraagd daarover mee te denken. Dit heeft geleid tot een ambitieus Ondernemingsplan 2012-2014. Hierin is rekening gehouden met een geactualiseerde vastgoedstrategie, die in de vorm van een due diligence extern is getoetst. Toekomstverwachtingen Op 2 januari 2012 zijn alle medewerkers gaan werken in hun nieuwe functie. De onderlinge samenvloeiing van de medewerkers uit beide organisaties is bijzonder goed verlopen. Door de veranderingen zijn er wel knelpunten opgetreden met name in de werking van de automatiseringssystemen. Deze zijn ondertussen voor het overgrote deel opgelost. Hoewel de focus voor een belangrijk deel intern gericht was heeft Area zich gelijktijdig extern geprofileerd. Naast kennismaking is tevens stevig ingezet om verbindingen met andere maatschappelijke organisaties te leggen. Dit heeft in april 2012 uitgemond in een drukbezochte werkconferentie onder de naam: Kantelen van de wijk. Na een toetsing bij een aantal externe partijen is gebleken dat de kernwaarden verbindend, uitdagend en hartelijk van Area overkomen. Huurders van SVUwonen en belanghouders zullen zich bij Area zeker thuis voelen. Er is voortvarend begonnen invulling te geven aan doelstellingen uit het Jaarplan 2012. • In het verkoopbeleid Area is de aanpak van verkoop van het bestaande bezit vastgesteld. Naast koopgarant zal Area ook andere arrangementen toepassen om de verkoop te stimuleren. • Het huurprijsbeleid 2012, waarbij Area kiest voor een eerlijkere verdeling van de huurverhoging. Doordat de wetgeving formeel niet tijdig is afgerond kan in 2012 dit beleid nog niet worden geëffectueerd voor zittende huurders. • Het strategisch voorraadbeleid is gestructureerd opgepakt en in het najaar zal Area duidelijk hebben hoe de ontwikkeling van haar bezit zich vertaald naar nieuwbouw en transformatie-opgave voor het bestaande bezit. • Er is begonnen met het opstellen van wijkanalyses, waardoor per wijk/gebied duidelijk wordt waarop Area zich zal moeten richten. • Effectuering projecten uit de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente. Een belangrijke opdracht is het realiseren van nieuwe woningen. In 2011 en 2012 verwachten wij circa 200 huur- en koopwoningen op te leveren. • Verbetering van de intern controle en risico-beheersing. In Uden en Veghel zijn een groot aantal woningbouwprojecten in aanbouw genomen en in voorbereiding. Door de stagnerende verkoop is besloten een aantal nieuwbouwwoningen die bestemd waren voor de verkoop om te zetten naar verhuur. Op basis van bijgestelde prognoses voor 2012-2016 behoudt Area de komende jaren positieve kasstromen. Hierdoor zal borging door het WSW van aan te trekken leningen mogelijk blijven. Er is nog onvoldoende inzicht in hoeverre de financiering van zogenaamde niet-DAEB- activiteiten gaat lukken. (DAEB = diensten van algemeen 11
Jaarverslag 2011
economisch belang) Dit zal duidelijk moeten worden na wijziging van de Woningwet. Afronding hiervan wordt in het najaar verwacht. Naast de reeds aangekondigde bijdrage aan het betaalbaar houden van de huurtoeslag verwacht Area dat de extra bezuiniging van het Rijk opnieuw gevolgen zal hebben voor de corporaties. Het continuïteitsoordeel van het CFV voor Area zal de komende jaren positief blijven (Aoordeel). Belangrijkste besluiten in 2011 Leefbaarheid: • Verplaatsing entreepui Sacramentsweg t.b.v. leefbaarheid; • Bijdrage aan onderzoek SBU naar behoeften en wensen van senioren in Uden; • Ondersteuning Muzikaal Uden; • Samenwerkingsovereenkomst woonfraude Flatwijk, Abdijlaan met gemeente; • Deelname diverse medewerkers aan De Uitdaging; • Vervangen schuttingen en poorten diverse complexen; • Participatie in herinrichting openbare ruimte Schoutenhoek/Rentmeestershoef. Doelgroepen: • Huurprijsbeleid per juli 2011; • Invoering Europamaatregel; • Vaststelling beleid huisvesting doelgroep middeninkomens. Wonen, Zorg en Welzijn: • Samenwerkings- en huurovereenkomst Chapeau Woonkring 16 appartementen Velmolen; • Realisatie plan Ontmoetingsplan Bitswijk; • Groen licht voor mede-investering in de Wijde Wereld; • Actualisatie haalbaarheid plan Retraitehuis. Kwantiteit woningen: • Instemming aankoop grond ten behoeve van 15 eengezinswoningen Velmolen-Oost; • Instemming aankoop pand De Wieken ten behoeve van huisvesting doelgroep Zelo; • Instemming met de afname van 27 appartementen Mr. van Coothstraat; • Verkoop 5 inleunwoningen Carolushof aan BrabantZorg; • Aanbesteding bouw 16 appartementen Kloosterstraat Volkel; • Initiatieffase met verwerving grond Spechtenlaan. Kwaliteit woningen: • Groot onderhoud aan 122 woningen Morel; • Renovatie exterieur Adbijlaan; • Modernisering liften bij appartementen Sacramentsweg; Julianastraat en Botermarkt; • Na-isolatie spouwmuren, vervanging UF-schuim; • Evaluatie project keukenvervanging; • Aanbesteding klantgestuurde woningveranderingen; • Vervanging dakbedekking diverse complexen; • Reinigen en hydrofoberen 147 woningen Eikenwal; • Geluidswerende voorzieningen woningen Kastanjeweg. Belanghouders: • Relatiedag met Raad van Toezicht, Bewonersraad, adviescommissies; • Verruiming openstelling kantoor; • KWH-meting.
12
Jaarverslag 2011
Organisatie/Continuïteit: • Vaststelling afdelingplannen 2011; • Conversie WIF certificaten ter verbetering liquiditeit WIF; • Deelname aan Benchmark Bedrijfsprocessen 2010-2012; • Jaarverslag en jaarrekening 2010; • RI&E opgemaakt en vastgesteld; • Erkenning SVUwonen als erkend leerbedrijf. In relatie tot fusie • Vaststelling inplaatsing medewerkers en vaststelling functieomschrijvingen; • Instemming met voorgenomen besluit tot een juridische fusie; • Opstelling due diligence rapportage; • Ontwikkeling website, intranet en huurdersportaal; • Keuze primair systeem; • Invoering DMS-systeem; • Afschaffing inschrijfgeld en administratiekosten per 1-1-2012; • Keuzebepaling huisvesting kantoor; • Onderhouds ABC vastgesteld; • Concept ondernemingsplan voor 2012-2014; • Vaststelling beleids- en begrotingskader 2012; • Jaarplan 2012 vastgesteld; • Vaststelling begroting 2012; • Onderhoudsbegroting 2012; • Investeringbegroting vastgesteld voor 2012-2016; • Vaststelling beleidsnota inkoop 2011-2012; • Beleidsplan keuken en sanitair vastgesteld; • Vaststelling integriteitscode; • ZAV-beleid vastgesteld; • Vaststelling risico-managementportefeuille Uden en Veghel; • Notitie ketensamenwerking.
13
Jaarverslag 2011
In juli 2011 werd de nieuwe naam van de fusieorganisatie bekend gemaakt: Area
14
Jaarverslag 2011
II
DE ORGANISATIE
Toelating en inschrijving
§
Toelating bij Koninklijk besluit van:
§
Inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Oost-Brabant te Eindhoven: Registratie onderschrijving Bedrijfstakcode en AedesCode Woningcorporaties in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen: Statuten
§
§
15 mei 1939 nr. 11, 18 juni 1962 nr. 16, en 13 oktober 1982 nr. 10 16024159 25 november 1996 NRV-nr 2158 Laatste wijziging 11 juli 2003.
Relatie en verbindingen met andere rechtspersonen
Stichting Bewonersraad SVUwonen (BR) Ingevolge de Overlegwet huurders-verhuurder is op 27 november 2001 voor het overleg met huurders een zelfstandig orgaan opgericht, zijnde de BR. Voor het overleg met het bestuur van SVUwonen is op 12 november 2009 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Voor inhoudelijke punten van overleg wordt verwezen naar het Volkshuisvestingsverslag. De BR startte in 2011 met acht bestuursleden, allen huurders van SVUwonen. Het lid mw. J. van den Elsen is gestopt, omdat ze geen huurder meer is. De samenstelling van het bestuur van de BR is per 31 december 2011 als volgt: Naam en functie: Dhr. H. Brouns, voorzitter
Naam en functie: Mw. K. van Wijk-Witzier, secretaris
Dhr. Th. Vullers, penningmeester Dhr. R. van Drie, lid
Mw. A. van Heulen-Paprotte, lid Dhr. T. Jansen, lid Mw. A. van Geffen-Netten, lid Het secretariaat werd ingevuld door een medewerkster van de afdeling Bedrijfsvoering. Vacatures zijn niet ingevuld in afwachting van het fusietraject.
Overige rechtspersonen Huurovereenkomsten, niet rechtstreeks met bewoners, zijn gesloten met: Dichterbij, Philadelphia Zorg en Zonnehuizen t.b.v. gezinsvervangende woonruimten; - Stichting Fokus t.b.v. twee ADL-eenheden; - Stichting Steunpunt Odiliapeel voor een ontmoetingsruimte; - Stichting BrabantZorg voor twee activiteitenruimten; - Stichting SZW voor woonruimte t.b.v. lichamelijk gehandicapten; - Stichting “De Ontmoeting” voor een Brede School Landschrijversveld; - Stichting Zonnehuizen voor twee verblijfunits bij Brede school Landschrijversveld; - Gemeente Uden voor één lokaal Germenzeel; - Kinderopvang Uden B.V. voor één lokaal Germenzeel. SVUwonen is verder: - lid van de landelijke koepel Aedes; - lid van de vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW); - vertegenwoordigd in 16 Verenigingen van Eigenaren. Organisatie/Werkapparaat
SVUwonen kent vanaf 1 januari 1993 een tweelagenstructuur, het zogenaamde Raad van Toezichtmodel, met de volgende organen:
15
Jaarverslag 2011
§
Bestuur/Directie Het bestuur van SVUwonen is opgedragen aan een directie, bestaande uit de directeur. Per 1 februari 2005 is dhr. J. Schepers benoemd tot directeur-bestuurder. Hij is eindverantwoordelijke. In het managementteam deelt hij deze verantwoordelijkheid met drie managementleden op basis van collegiale besluitvorming. De taakafbakening tussen directie en Raad van Toezicht is geregeld in een reglement “Verantwoord besturen en toezichthouden” welke is gebaseerd op de governancecode.
§
De Raad van Toezicht (RvT) De RvT bestaat uit tenminste vijf personen. De RvT heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de directie, op de algemene gang van zaken en staat de directie met raad terzijde. De RvT overlegt jaarlijks met het bestuur van de Bewonersraad en met de Ondernemingsraad in aanwezigheid van de directeur-bestuurder over de algemene gang van zaken en de daaruit voortvloeiende thema’s. Deze overleggen hebben een meningsvormend karakter en/of thematisch karakter. Voor een inhoudelijk verslag van de RvT wordt verwezen naar hoofdstuk V.
§
De Ondernemingsraad (OR) Op 9 februari 1989 is de OR opgericht en bestaat in 2011 uit vijf personeelsleden. Naam: Dhr. T. van de Brand Dhr. A. van Rooij Dhr. A. Abels
Functie: voorzitter lid
Naam:
Functie:
Mw. J. Verbueken Mw. J. Dortmans
secretaris Lid
lid
De werkzaamheden stonden vooral in het licht van de op handen zijnde fusie. In een 10-tal vergaderingen is samen met de OR van Woonbelang Veghel overlegd met de bestuurders. De volgende onderwerpen zijn besproken, van advies voorzien dan wel is instemming verleend: • Hoofdstructuur van de fusieorganisatie (adviesrecht) • Sociaal plan (adviesrecht) • Secundaire arbeidsvoorwaarden (instemmingsrecht) • Werkkostenregeling (ter kennisname) • Organisatie-formatieplan (adviesrecht) • Voorstel tot fusie (instemmingsrecht) • Benoeming bestuur (adviesrecht) • Kwaliteitsprofielen RvC (adviesrecht) • Implementatieplan Area tweede helft 2011 (ter kennisname) • Resultaat gericht werken (instemmingsrecht) • Werktijden / Tijdregistratie (instemmingsrecht) • Het Nieuwe Werken (adviesrecht) • Huisvesting Area (adviesrecht) • Opleidingsbeleidsplan (adviesrecht) §
De Geschillenadviescommissie (GAC) De GAC, die uit drie personen bestaat, is haar werkzaamheden begonnen op 1 oktober 1992. De samenstelling en werkwijze van deze commissie is vastgelegd in een reglement. De GAC heeft tot taak de directie te adviseren over de behandeling van klachten van huurders, over het handelen of nalaten van SVUwonen of van personen die voor SVUwonen werkzaamheden verrichten. De samenstelling per 31 december 2011 is als volgt:
16
Jaarverslag 2011
Naam:
Voordracht door: Raad van Toezicht
Dhr. H.M.F Brouns Dhr. M. van Hout
Naam:
Voordracht door:
Mw. A. Heerkens
Bewonersraad
Ondernemingsraad
Het secretariaat wordt gevoerd door een medewerkster van de afdeling Bedrijfsvoering. In 2011 hebben zich geen mutaties voorgedaan.
Voor een inhoudelijk verslag van de GAC wordt verwezen naar het onderdeel: “Organisatorische en financiële continuïteit” in hoofdstuk III. §
Woonadviescommissie (WAC) De WAC, die uit vijf personen bestaat, is in 2007 ontstaan uit het samenvoegen van een bouwadviescommissie en een vrouwenadviescommissie. De WAC heeft tot taak de directie te adviseren over de inrichting van nieuwbouwwoningen. De adviezen van de WAC worden zonodig besproken met de betreffende architect. De samenstelling per 31 december 2011 is als volgt: Naam en functie: Dhr. H. van Schijndel, voorzitter
Naam en functie: Mw. M. Pijpers, lid
Mw. H. Damsma-Kemperman, secr/penningmeester
Dhr. G. de Groot, lid
Mw. N. Peters-van Rixtel, lid •
Werkapparaat Het werkapparaat is eind 2011 verdeeld over drie afdelingen, afdeling Woondiensten, afdeling Vastgoed en afdeling Bedrijfsvoering. Personeelsmutaties
Medewerkers
Aantal per 1 januari 2011 Vertrokken
Fte’s
73
64,7
3
- 1.4
Mutatie in uren
-1.4
Aangenomen
3
2.4
73
66.2
structureel
3
2.9
niet structureel
0
0
Aantal per 31 december 2011 Waarvan tijdelijk:
Opgemerkt wordt dat de benoeming van de 3 aangenomen medewerkers is gebeurd in het licht van de fusie. Van de totale bezetting zijn circa 20 fte’s toe te rekenen aan nieuwbouw, dagelijks onderhoud, schoonmaken en huismeesterstaken. Door deze fte’s en de nietstructurele fte’s buiten beschouwing te laten resteert een netto bezetting van 46,2 fte’s. (66,2 – 20). Dit aantal past binnen de benchmarks voor de sector. Voor meer informatie over de organisatie zie het onderdeel: “Organisatorische en financiële continuïteit” in hoofdstuk III.
17
Jaarverslag 2011
Organisatieschema Bezien vanuit een klantgerichte filosofie ziet de organisatie er schematisch als volgt uit.
Bewoners
Stichting bewonersraad
Geschillen-adviescommissie
Medewerkers Klantenservice - Woonbemiddeling - Sociaal beheer - Onderhoud
-
klantenservice woonbemiddeling sociaal beheer wijkbeheer
Vastgoed - ontwikkeling - technisch beheer - servicedienst
Bedrijfsvoering - huuradministratie - financiën en control - algemene ondersteuning
Ondernemingsraad
Woondiensten
Directie
Raad van Toezicht
18
Jaarverslag 2011
III VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG In artikel 11 van het BBSH is bepaald dat SVUwonen als toegelaten instelling uitsluitend werkzaam mag zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Een en ander is opgenomen in de statuten van SVUwonen. In artikel 26 lid 2 van hetzelfde besluit worden de verantwoordingsvelden genoemd, waarop de toegelaten instelling zich in het bijzonder dient te verantwoorden. De in dit volkshuisvestingsverslag opgenomen financiële gegevens zijn gebaseerd op de jaarrekening 2011. SVUwonen is eigenaar/beheerder van 4854 huurwoningen. SVUwonen beheert uitsluitend eigen woningen gelegen in het statutaire werkgebied van SVUwonen, zijnde de gemeente Uden. Als sociaal maatschappelijk ondernemer zet SVUwonen zich niet alleen in voor het bouwen van betaalbare woningen, maar ook voor een goed leefklimaat in de wijken. De missie van SVUwonen luidt: zorgen voor goed woongenot binnen betaalbare grenzen. Er is een nadrukkelijke aandacht voor de primaire doelgroep: minderdraagkrachtigen en diegenen die zelf niet kunnen voorzien in hun huisvesting. SVUwonen werkt ook aan het huisvesten van speciale doelgroepen die zorg behoeven. In het kader van de voorgenomen fusie is in 2011 gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan voor 2012-2014 voor de fusieorganisatie Area. In het Activiteitenplan 2011 is daarom voortgeborduurd op het ondernemingsplan 2006-2010 ‘Op weg naar beter’. Hierin staan beleidsvoornemens geformuleerd, die zijn vertaald naar hoofddoelstellingen. Deze hoofddoelstellingen, die aansluiten op de prestatievelden uit het BBSH, zijn als volgt geformuleerd: - verbeteren van de leefbaarheid; - effectiever huisvesten van de doelgroepen; - verbeteren van wonen met zorg en welzijn; - verbeteren van de kwaliteit en meer woningaanbod; - verbeteren van het overleg met belanghouders; - behouden van organisatorische en financiële continuïteit. Hierna verantwoorden wij ons per hoofddoelstelling over onze activiteiten in 2011. De hoofddoelstellingen zijn onderverdeeld in meerdere subdoelstellingen die middels verschillende activiteiten kunnen worden bereikt. Aan het begin van elk prestatieveld worden schematisch de hoofddoelstellingen en bijbehorende subdoelstellingen weergegeven. Waar van belang leggen we een relatie naar de voornemens uit het Activiteitenplan 2011. Met deze structuur wordt een directe relatie gelegd tussen de gerealiseerde activiteiten en de (hoofd)doelstellingen van het ondernemingsplan. Ons handelen wordt hierdoor toetsbaar. Ten slotte is een verklaring conform artikel 26.2, letter n van het BBSH opgenomen dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting.
19
Jaarverslag 2011
Het verbeteren van de leefbaarheid Door: • Waarborgen van de sociale cohesie in de wijken waar SVUwonen bezit heeft. • Zorgdragen voor een goede woonomgeving.
Leefbaarheid
Sociale cohesie
Woonomgeving
versterken gedifferentieerde wijken
versterken uitstraling woning / woonomgeving
bevorderen zelfredzaamheid
verminderen overlast
stimuleren steunactiviteiten
SOCIALE COHESIE Versterken gedifferentieerde wijken SVUwonen streeft naar gedifferentieerde wijken, zowel in bestaande wijken, maar ook in uitbreidingsgebieden. In Uden Zuid is het aandeel huurwoningen verhoudingsgewijs nog laag. In Velmolen-Oost hebben we in 2011 4 huurwoningen toegevoegd. In 2012 verwachten we nog eens 48 huurwoningen toe te voegen. Verder worden in 2012 28 woningen met Koopgarant gerealiseerd, waarvan 16 binnen een CPO-project (collectief particulier opdrachtgeverschap). Ook in de uitbreidingswijk Volkel West worden 22 betaalbare Koopgarantwoningen in CPO gerealiseerd.
•
Wij trachten differentiatie ook in te vullen in bestaande wijken. Met het bouwplan aan de Abdijlaan zijn 29 koopwoningen toegevoegd aan deze overwegende huurwijk. Met succes hebben we de woningen, met toepassing van Koopgarant, bereikbaar gemaakt voor starters. Door onze plannen aan de Kloosterstraat, Beukenlaan en Past. Van Houtstraat krijgen ook de kerkdorpen Volkel en Odiliapeel onze aandacht. In verband met een bezwaarprocedure is het plan aan de Kloosterstraat vertraagd. In het voorjaar van 2012 kan met de bouw worden gestart. Verder krijgt de Bitswijk met het Ontmoetingsplein extra seniorenwoningen. Dit jaar wordt gestart met de 1e fase van het plan. Realisatie van de 48 appartementen komen in de 2e fase. Hoewel nog beperkt, worden ook bestaande woningen verkocht om meer differentiatie in bestaande wijken te bereiken. In 2011 zijn 4 bestaande woningen verkocht. Dat zijn 4 woningen minder dan in 2010. Het verkoopbeleid is begin 2012 vastgesteld. Hierin zijn naast koopgarant andere stimuleringsregelingen ook mogelijk. Regelmatig kiezen huurders bij mutatie voor een nieuwe keuken. In 2011 zijn in bestaande woningen 254 keukens en 163 badkamers vervangen, zowel projectmatig als individueel. Hierin hebben huurders van 4 nieuwbouwwoningen ook een keuken mogen uitkiezen. Ook hierdoor ontstaat er meer differentiatie in ons bezit.
20
Jaarverslag 2011
In bestaande woningen biedt SVUwonen bewoners in haar ZAV-beleid (zelf aangebrachte voorzieningen) ruimte om ook variaties aan te brengen in de inrichting van de door hen gehuurde woningen. Naast differentiatie beogen we ook meer sociale cohesie in onze wijken te realiseren door te investeren in maatschappelijk vastgoed. Voor de realisatie van een multifunctionele accommodatie “Het Ontmoetingsplein” in de Bitswijk, wordt samengewerkt met de gemeente, Skogu, Basisschool Bitswijk, en Islamitische basisschool Bedir, kinderopvang, Volleybalvereniging Saturnus en BrabantZorg. Start bouw vindt plaats in 2012. Wij hebben positief gereageerd op het verzoek van de Skogu om te participeren in Uden Zuid in de bouw van een kindleercentrum “De Wijde Wereld”. Wij doen dit in samenwerking met de gemeente. Realisatie vindt plaats in 2012. Bevorderen zelfredzaamheid Taakstelling statushouders Ten aanzien van zelfredzaamheid hebben wij voor de statushouders met de gemeente afgesproken dat voor hen direct middelen beschikbaar komen zodat zij niet met een (huur)schuld hoeven te beginnen. In 2011 hebben we alleen reguliere statushouders van woonruimte voorzien. •
Verloop taakstelling reguliere statushouders Voorsprong taakstelling per 1 januari 2011 Nieuwe taakstelling 2011 Gehuisvest in 2011 Saldo taakstelling per 1 januari 2012
aantal 10 26 - 36 0
Statushouders mogen zelf een woning en woonplaats uitkiezen om te wonen en doen dit via de advertentie op de site van de COA. Discus In 2011 is Discus geëvalueerd en opgesplitst in buurtnetwerken en een lokaal zorgnetwerk. • Doel van de buurtnetwerken is: Preventie aan de voorkant => tijdige signalering, zo mogelijk directe interventie zodat escalatie wordt voorkomen. Als het simpel kan, simpel doen, korte lijnen, informele overleggen. Signaleerders vanuit politie, welzijn (opbouwwerk) en corporaties ( huismeesters, wijkbeheerders). • Doel van de lokale Zorgnetwerken is: Multiprobleem aanpakken/oplossen; Het gaat om mensen die zelfredzaam zijn maar waarbij de zelfredzaamheid (tijdelijk) door depressie, beperking, verslaving of dergelijke wordt ondermijnd. Cliënt staat open voor hulpverlening en kent/weet eigen beperking. Vaste deelnemers zijn, de coördinator, GGZ, MEE en AMW; Schuldhulpbegeleiding Ook in 2011 hebben wij 0,7 formatieplaats ingezet om bewoners met huurachterstanden te begeleiden. Wij hebben de aandacht aan huurders met huurachterstanden een extra impuls gegeven. Enerzijds hebben wij de slepers dringend verzocht om de lopende huur vooruit te gaan betalen. Indien dit niet mogelijk was dan kon men de huurachterstand in lopen door middel van een betalingsregeling. Anderzijds hebben wij geprobeerd om samen met de Gemeente, afdeling Preventieve Schuldhulpbegeleiding, vroegtijdig oplossingen te zoeken. Helaas heeft dit niet tot het gewenste resultaat geleid, waardoor wij toch een aantal huurincasso’s uit handen hebben moeten geven aan de deurwaarder. Wat wij wel hebben geconstateerd is dat er steeds nieuwe huurders zijn met een huurachterstand. 21
Jaarverslag 2011
In 2011 hebben wij 8 ontruimingen gehad. Het betroffen allemaal alleenstaanden. Weliswaar 3 meer dan in 2010, maar 2 huurders zijn ontruimd met betrekking tot overlast en het niet bewonen van de woning. Stimuleren steunactiviteiten Onder steunactiviteiten verstaan wij activiteiten die er op gericht zijn bewoners te ondersteunen bij het hebben en onderhouden van een sociaal netwerk en het daardoor kunnen en willen deelnemen aan de maatschappij/hun directe (woon)omgeving. Wij stimuleren activiteiten in de complexen van de Cour, Odiliaflat, Carolushof, Capellerhof, Odiliahof en St. Annahof en hebben mede daarvoor onze huismeesterstaken door een eigen medewerker van SVUwonen ingevuld.
•
Leefbaarheidbudget “Voor Elkaar” Net als voorgaande jaren wordt er goed gebruik gemaakt van het leefbaarheidbudget Voor Elkaar! In 2011 is het aantal aanvragen gestegen tot 60. De activiteiten/projecten zijn (deels) betaald of gesteund vanuit dit budget. Bewoners en instellingen kunnen onder voorwaarden een bijdrage aan SVUwonen vragen om een activiteit voor (en door) bewoners in de buurt mogelijk te maken. Belangrijkste doel is de ontmoeting tussen bewoners te bevorderen: kennen en gekend worden. Zo wordt bijgedragen aan de sociale leefbaarheid. Een aantal projecten is door SVUwonen zelf opgepakt of is een activiteit/project waar SVUwonen één van de participanten is, maar de meeste projecten komen puur vanuit de bewoners. ACTIVITEIT (Bewoners)initiatieven op complex-, straat- of buurtniveau: Plantenbakken voor en door bewoners in Burenstraat, koffieochtenden aanleunwoningen Capellerhof, schoonmaakdag in De Romme, Atriumquiz en spellenmiddag in de Kruisherengaard, plantenbakken Odiliahof, sponsoring de Blokkertjes in Volkel, rails om kunst van bewoners op te hangen in de St. Annahof, zeskamp in Volkel, boombankje en activiteiten op Lavendelplein, buitenspeeldagen, jubileumactiviteiten van Woonvorm De Slinger, Burendagen (bv Lauwere, Dwarsfluitstraat, Odiliaflat/Carolushof, Maatsestraat), klapstoeltjes in drie entreehalen van Kazernestraat zodat mensen kunnen wachten op taxi(busje), Oudhollandse-spellenmiddag in Sieberg, buurtbarbecue Muntmeester, uitstapje Flatwijk, en kopieerfaciliteiten voor bewonerscommissies/ werkgroepen/ activiteitencommissies.
BEDRAG € 7.035
(Bewoners)initiatieven op minimaal wijkniveau: Jongerenbus Compass, kortingsactie voor huurders Filmhuis De Pul, tassen voor tentenuitleen, bijdrage aan kinderboek Bernhoven, materialen voor Dierenweide Bitswijk (voederhok), Trap-inn, Vrienden van Stichting Antoinus, multi-cultidag Melle, sponsoring speeltoestel voor gehandicapte kinderen in De Wiebert, bijdrage aan belevingstuin van St. Jan, preventiedag in Melle, informatiedag SBU, bijdrage aan dierenweide van Volkel en bijdrage aan jubilerende biljartvereniging Ons Genoegen.
€ 8.013
Bijzondere projecten: Project de Uitdaging op de St. Paulusschool, zwerfvuilactie Uden Schoon i.s.m. Lokale Agenda 21 en gemeente, SBU onderzoek Retraitehuis, Muzikaal Uden, kunstproject Oog voor Oost, uitwisseling Lippstadt-Uden, Vaas van Uden Wereld Wijd, ondersteuning Museum voor Religieuze Kunst en afsluiting project Morel. Totaal vanuit Leefbaarheidbudget Voor Elkaar!
€ 32.877
€ 47.925
Een aantal bijzondere grote projecten uit 2011 zijn: • Kunstproject Oog voor Oost: op initiatief van Vivaan heeft SVUwonen een actieve rol gehad in dit bijzondere kunstproject. Door de wijk Oost zijn verschillende kleine kunstprojecten gerealiseerd voor en door bewoners, die doormiddel van een route aan elkaar verbonden zijn. SVUwonen is vooral betrokken geweest bij de mozaïek pilaren en stoeptegels in de Sieberg en bij de gekleurde palissanders van de Wijsthoek. 22
Jaarverslag 2011
•
•
•
De kunst was een manier om mensen te laten participeren en bij te dragen aan de leefbaarheid van hun wijk. In het kader van de het Europees jaar van de Vrijwilliger zijn er 25 vrijwilligers uit Lippstadt in Uden op bezoek geweest en 25 vrijwilligers van Uden naar Lippstadt. In Uden hebben de Duitse vrijwilligers samen met de Udense vrijwilligers aan projecten meegedaan. Zo is voor de ouderen van de Odiliaflat/Carolushof een Oudhollandse spellenmiddag met poffertjes georganiseerd, is er een bloemenperk bij de Flatwijk geplant met de logo’s van beide gemeenten en is er gewerkt in de Solidariteitswerkplaats. In 2011 is er een grote onderhoudsbeurt uitgevoerd aan 122 woningen van de Morel en omgeving. De medewerkers leefbaarheid hebben dit aangegrepen om samen met de gemeente Uden, de politie en Vivaan ook wat aan de leefbaarheid van de wijk te doen (bv door middel van een inloopavond en huisbezoeken). Het project is feestelijk afgesloten. Voor de tweede keer heeft SVUwonen meegedaan aan het project “De Uitdaging”. Kinderen worden ondersteund om iets te kunnen doen in en voor de samenleving. Deze medewerkers zijn geschoold om ‘met hun handen op de rug’ kinderen te coachen hun eigen droom uit te laten komen. Dit jaar is er onder andere werk verzet bij Ziezoo, een leuke dag georganiseerd voor verstandelijk gehandicapten en heeft een groep kinderen een groep ouderen mee op stap genomen. De kinderen hebben geen financiële middelen tot hun beschikking, dus zoeken zelf sponsoren en vrijwilligers om hun plan uit te laten komen. Een leerzame ervaring.
WOONOMGEVING § Versterken uitstraling woning / woonomgeving Een van de doelstellingen van SVUwonen en vanaf 2012 Area is om een bijdrage te leveren om wijken en buurten, waar wij bezit hebben, schoon heel, veilig en leefbaar te houden. In complexen of buurten die wat extra aandacht verdienen is er door SVUwonen met ander partners zoals Vivaan, de gemeente en politie samen met bewoners breed ingezet om de leefbaarheid te verbeteren. Morel In 2011 is er samen met de gemeente, Vivaan en politie extra aandacht besteed aan de buurt Morel e.o. Gezamenlijk is er gewerkt aan de aandachtspunten die uit de wijkschouw, enquête en inloopavond voor bewoners naar voren waren gekomen. In december is er voor alle bewoners een afsluitende bijeenkomst georganiseerd waarbij zij in “winterse sferen” getrakteerd werden op poffertjes en warme chocomelk. Rode Akker De tuinen en erfafscheidingen van dit complex en het aangrenzende openbaar groen maken een verwaarloosde indruk. Dit jaar is er een uitgebreide inventarisatie gemaakt en is er samen met een hoveniersbedrijf een voorstel gemaakt voor verbetering van de uitstraling van dit complex. Zodra er overeenstemming is bereikt met de gemeente wordt dit plan samen met de bewoners uitgevoerd. Sieberg De werkgroep Sieberg heeft in 2011 een plan opgesteld (uitvoering in 2012) om een gezamenlijke schoonmaakdag te organiseren in de wijk. Met het project Oog voor Oost is er “kleur” in de wijk gebracht. De werkgroep wil door het organiseren van een schoonmaakdag “fleur” in de wijk brengen.
23
Jaarverslag 2011
Schoutenhoek/Rentmeestershoef Met de gemeente is overeenstemming bereikt over de herinrichting van de openbare ruimte in wijk. Nadat overeenstemming is bereikt met de bewoners worden de plannen uitgevoerd. Wijkontwikkelingsplannen SVUwonen neemt deel aan door de gemeente geïnitieerde werkgroepen om te komen tot Gebieds Ontwikkelings Plannen (GOP’s). Plannen zijn gereed voor Odiliapeel, Volkel, Uden-Oost (Raam, Melle, Hoeven) en Uden-Centrum (Centrum, Schutveld, Hoevenseveld). In 2010 is gestart met het voorbereiden van GOP’s voor Uden-Zuid en Uden-West. In 2011 zijn medewerkers van SVUwonen betrokken geweest bij het enquêteren van de bewoners in de gebieden Zuid en West en hebben zij deelgenomen aan de bewonersavonden waar de resultaten van de enquêtes werden besproken met de bewoners. Vanaf 2012 sluit Area ook aan bij de overleggen met de diverse platforms. Schoon/heel/veilig. Het team wijkbeheer bestaat uit drie schoonmakers, twee huismeesters, twee wijkbeheerders en een wijkteamleider. Het team is samen met netwerkpartners zoals wijkagenten en medewerkers van Vivaan en gemeente samen actief in de wijk. De meldingen die binnen komen zijn van zeer uiteenlopende aard. Van een slecht onderhouden tuin, een balkon vol water en van kakkerlakken tot inbraak in een woning. Overige zaken die wijkbeheer oppakken zijn: • Bij winterse weersomstandigheden zoutstrooien bij hoogbouwcomplexen. • Waar nodig realiseren we extra verlichting t.b.v. de veiligheid. • Begeleiding bij diverse werkzaamheden, zoals: schuttingtrajecten Hoevenseveld en renovatieproject Morel. • Ondersteuning van sociaal beheer bij overlast, illegale inwoning en controles over huurachterstanden. Om mensen bewust te maken over het vele zwerfvuil, is samen met Lokale Agenda 21 en de gemeente Uden ook in 2011 weer enthousiast gewerkt om de jaarlijkse schoonmaakactie in Uden vorm te geven. Buurtbemiddeling 2011
Verminderen overlast 0,45 fte coördinatie Onder overlast verstaan wij niet alleen ongewenst ge11 vrijwillige bemiddelaars drag naar de omgeving. Echter overlast kan ook ontstaan door vervuiling, onderverhuur, verwaarlozing en 71 aanmeldingen - waarvan 18 aangemeld door SVUwonen vereenzaming. SVUwonen hanteert als uitgangspunt - overige aanmeldingen door: dat de overlast wordt aangepakt op de plek waar deze politie, meldpunt overlast, zelfstandig zich voordoet en trachten daar het probleem op te lossen. Wij zien het verplaatsen van het probleem in prin40 casussen betroffen huurders SVUwonen cipe niet als een oplossing. Onze inzet is er in eerste 46 casussen zijn afgewerkt/doorverwezen instantie op gericht huurders aan te spreken en hen 9 casussen nog in behandeling eind 2011 eventueel met hulpverlening, buurtbemiddeling of elke andere instantie die nodig is om het probleem op te lossen in contact te brengen. Zo proberen we de overlast te laten stoppen. Bij uitblijven van resultaat, zo nodig met medewerking vanuit het sociale netwerk, wordt besloten om een zaak voor te leggen aan de rechter. Bij onze aanpak maken wij ook bij overlast gebruik van ons netwerk Discus.
•
Ontdekken wij een hennepkwekerij, dan is ons beleid helder en gaan wij onmiddellijk over tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dit beleid is zeer effectief. Er worden nog nauwelijks hennepkwekerijen in ons bezit aangetroffen. In 2011 is in twee gevallen een hennepkwekerij aangetroffen. 24
Jaarverslag 2011
Huurders die overlast ervaren kunnen via een formulier een klacht bij ons melden die vervolgens door ons wordt onderzocht. Bij het mee helpen oplossen van overlastgevallen is het project buurtbemiddeling, dat in september 2007 in Uden van start ging, niet meer weg te denken. Er blijven echter casussen over die niet geschikt zijn om bij dit project aan te melden, of die na inzet door buurtbemiddeling als niet opgelost weer terug komen. Wij hebben na evaluatie besloten het project buurtbemiddeling voort te zetten t/m 2013. De kosten daarvan betalen we gezamenlijk met de gemeente. We registreren hoeveel klachtenformulieren voor welk onderwerp worden uitgegeven. Mocht na 2 maanden het formulier niet retour zijn ontvangen dan wordt de klacht als niet actueel beschouwd. Voor de ontvangen klachtenformulieren wordt de keuze van inzet bepaald zoals: aanmelden bij Buurtbemiddeling, afhandeling per brief, onderzoek instellen met netwerkpartners, intern oppakken samen met wijkbeheer. Preventie SVUwonen wil zorgen voor goed woongenot. Woongenot houdt niet op bij alleen het beschikbaar stellen van een goede en betaalbare woning. Ook de woonomgeving is daarbij van belang. Wij vinden het belangrijk dat onze huurders samen met hun buren samenleven in leefbare wijken. Om dit te bevorderen hebben wij een folder uitgebracht: “Prettig wonen doen we samen.” Vanuit de gedachte dat woongenot positief wordt beïnvloed als mensen elkaar kennen is in 2011 bij elke nieuwe verhuur een taartbon aan de nieuwe huurder verstrekt, om daarmee stimuleren om met de buren kennis te maken. FAN-project Vanuit een wijkgerichte aanpak is met een interventieteam in de Flatwijk, Abdijlaan en Nonnenveld (FAN) een onderzoek gehouden in deze wijk. Het interventieteam is een samenwerkings verband van de Belastingsdienst, UWV, gemeente, SVB, politie, woningcorperatie SVUwonen en het kenniscentrum Handhaving Zuidoost Nederland. Het doel was de leefbaarheid en de veiligheid te verbeteren en de anonimiteit te doorbreken. Tevens is waar nodig gehandhaafd. Er zijn 177 adressen bezocht. Er is niet alleen gehandhaafd, maar ook via zorginstanties hulp aangeboden. In een 25tal gevallen zijn verwaarloosde mensen, vervuilde woningen en drugsverslaafden aangetroffen, die doorverwezen zijn naar hulpinstanties. In vier gevallen is het huurcontract ontbonden of een einde gemaakt aan onderverhuur.
25
Jaarverslag 2011
Ook in 2011 werden veel initiatieven van bewoners in de wijken ondersteund vanuit het leefbaarheidsbudget Voor Elkaar.
26
Jaarverslag 2011
Het effectiever huisvesten van doelgroepen Door: • Inzicht te verkrijgen in de woonbehoefte van de doelgroepen. • Het verlagen van de wachttijden.
Huisvesten van doelgroepen
Inzicht in woonbehoefte van de doelgroepen
Verlagen wachttijd
verbeteren inzicht in doelgroepen
vergroten woningaanbod (kwantitatief)
verbeteren inzicht in wensen doelgroepen
aanpassen woningaanbod (kwalitatief) verbeteren woningtoewijzing terugkoppeling / communicatie / voorlichting realiseren van maatschappelijke opvang
INZICHT IN WOONBEHOEFTE VAN DE DOELGROEPEN Verbeteren inzicht in doelgroepen Naast het huisvesten van de primaire doelgroep (inkomens tot €.33.614) rekent SVUwonen de middeninkomens ook tot haar doelgroep. Daarnaast krijgen bijzondere doelgroep aandacht. Hieronder volgt een overzicht. •
§ Senioren
SVUwonen geeft ruime aandacht aan deze in aantal stijgende doelgroep. SVUwonen bezit momenteel rond de 1.500 seniorengeschikte woningen. Dit betreffen voornamelijk appartementen, waarvan er ruim 500 in het centrum zijn gelegen. In circa 300 wooneenheden kan intensievere zorg gegeven worden.
§ Gehandicapten
Verwijzend naar de onderdelen “Wonen met oog voor zorg en welzijn” en “Leefbaarheid” blijft SVUwonen binnen haar vermogen medewerking verlenen aan een uitbreiding van het bezit om daarmee de extra-muralisering van gehandicapten mede gestalte te geven. Regelmatig wordt SVUwonen benaderd voor huisvesting van verschillende doelgroepen voor gehandicapten. Dit betreffen organisaties als Fokus, Dichterbij VLG, GGZ, Mee en Zonnehuizen. Er zijn in het verleden al diverse projecten gerealiseerd. Gehandicapten, die bijzondere individuele voorzieningen vragen, krijgen voorrang voor een op grond van de WMO (voormalige WVG) aangepaste woning.
§ Asielzoekers en statushouders
Er zijn in het verleden afspraken gemaakt tussen SVUwonen en gemeente over woningtoewijzing aan statushouders. In principe 27
Jaarverslag 2011
verleent SVUwonen alle medewerking aan het huisvesten van statushouders. In 2011 hebben we 36 statushouders gehuisvest, waardoor er eind 2011 geen achterstand in het huisvesten van statushouders is. § Overigen
Er is 1 woning verhuurd aan de GGZ. Er zijn 4 woningen verhuurt aan Labyrint Wonen.
Informatie over woningzoekenden: Indeling naar:
Bestaande klanten
Totaal ultimo 2010 ultimo 2011
Nieuwe klanten 5.416 5.541
5.971 6.070
555 529
4.178 310 154 599 829
501 21 6 1
3.677 289 148 598 829
883 1.207 927 1.074 749 1.230
6 68 92 125 67 171
877 1.139 835 949 682 1.059
Huishoudgrootte: 1 persoon 2 personen 1 persoon met kind(eren) 2 personen met kind(eren)
3.089 1.612 826 543
231 143 68 87
2.858 1.469 758 456
Inschrijfduur: tot 1 jaar van 1 jaar tot 2 jaar van 2 jaar tot 3 jaar van 3 jaar tot 5 jaar 5 jaar of langer
1.231 1.048 717 1.123 1.951
161 104 48 65 151
1.070 944 669 1.058 1.800
Inkomens: tot €.25.000 €.25.000 tot €.35.000 €.35.000 tot €.45.000 boven €.45.000
3.889 1.365 553 263
349 127 39 14
3.540 1.238 514 249
Huidige woonsituatie: huurder van SVUwonen thuiswonend eigenaar van de woning Anders, o.a. elders huurder
529 1.625 2.311 1.605
Herkomst Uden Volkel Odiliapeel regio Uden buiten regio Uden Leeftijd tot 23 jaar van 23 jaar tot 30 van 30 jaar tot 40 van 40 jaar tot 55 van 55 jaar tot 65 65 jaar en ouder
jaar jaar jaar jaar
In 2011 zijn circa 1.500 nieuwe woningzoekenden geregistreerd en zijn afgerond 1.400 woningzoekenden uitgeschreven. De 2 meest voorkomende redenen van uitschrijving zijn: • inschrijving niet verlengd en • woning van SVUwonen geaccepteerd.
28
Jaarverslag 2011
Nieuwe woningzoekenden betalen inschrijfkosten. Zij betalen vervolgens jaarlijks verlengingskosten om ingeschreven te kunnen blijven. Wij sturen daarvoor een herinnering. Een belangrijke reden hiervoor is om de ingeschrevenen te activeren hun inschrijfgegevens actueel te houden. Afgesproken is om de verlengingskosten terug te betalen wanneer een huurwoning wordt geaccepteerd. Met ingang van 1 januari 2012 is gestopt met het vragen van inschrijfkosten en verlengingskosten. VERLAGEN WACHTTIJDEN • Vergroten woningaanbod (kwantitatief) SVUwonen beseft dat het verlagen van de wachttijd het snelste kan worden geëffectueerd wanneer er voldoende aanbod van woningen is. Voor onze inspanningen om het woningaanbod te vergroten verwijzen wij naar het onderdeel “Kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod”.
Er worden meer verzoeken tot inwoning gedaan. Hoewel wij beseffen dat inwoning geen ideale situatie is staan wij vaker inwoning toe, om woningzoekenden meer kansen te bieden. Vooraf controleren wij of de grootte van de woning en het aantal bewoners dat er al woont dit ook toelaat en de kans op overbewoning beperkt wordt. Aanpassen woningaanbod (kwalitatief) Bij nieuwbouw houdt SVUwonen vanzelfsprekend rekening met de marktvraag. Daarbij richten wij ons wel op investeringen voor de lange termijn. Op basis van eerdere onderzoeken is ons bekend dat er grote vraag is naar woningen voor starters. Tegelijkertijd ervaren wij ook een grotere vraag naar seniorengeschikte woningen. Gezien de grote vraag naar betaalbare koopwoningen hebben wij ook in 2011 Koopgarantwoningen aangeboden. •
• Verbeteren woningtoewijzing Om in aanmerking te kunnen komen voor een woning hanteert SVUwonen een transparant woningbemiddelingssysteem. Ons uitgangspunt blijft de keuzevrijheid voor woningzoekenden. Aspecten van behoud van leefbaarheid blijven bij toewijzing meewegen. In 2011 is voortgeborduurd op de uitkomsten van de evaluatie van 2010.
In 2011 is voor het eerst rekening gehouden met de Europamaatregel. Hierbij zijn woningen onder de €.652,52 toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot €.33.614. In 2011 is bij 29 verhuringen (9%) een huurwoning onder de €.652,52 verhuurd aan een woningzoekende met een inkomen boven €.33.614. Daarmee is binnen de kaders van de Europamaatregel gebleven. In het kader van de fusiebespreking zijn voorbereiding getroffen om de toewijzingsregels van beide organisatie op elkaar af te stemmen. In beperkte mate worden in uitzonderlijke situaties urgenties toegekend. Het toekennen van urgentie is een van de onderwerpen die in de evaluatie van het toewijzigingssysteem is meegenomen. Overwogen wordt om in overleg met de gemeente een meer onafhankelijk toetsingscommissie in te voeren. In 2012 wordt dit gerealiseerd. Bij de toekenning van de status urgentie, levert SVUwonen een inspanningsverplichting door woningen te labelen, waarbij woningzoekenden met urgentie voorrang hebben. Is de urgente woningzoekende er binnen 6 maanden na toekenning van de status urgentie niet in geslaagd uit ons reguliere aanbod een woning te verkrijgen, dan streeft SVUwonen ernaar om binnen een redelijke termijn een passende woning toe te wijzen. Door de spanning op de woningmarkt is deze termijn vastgesteld op 12 maanden. Deze termijn 29
Jaarverslag 2011
staat steeds meer onder druk. De overblijvende toegekende urgenties worden nog volgens bestaande afspraken in 2012 afgerond. Urgente woningzoekenden 2011
Aantal
Aantal nog toe te wijzen eind 2010
8 84
Nieuwe aanvragen om urgentietoekenning
- 66
Geen urgentie toegekend Aantal toekenningen dit jaar
18
Woningzoekenden met status urgentie
26
Toegewezen woningen
13
Urgentiereden vervallen / zelf oplossing gevonden
0 - 13
Nog toe te wijzen eind 2011 *) 13 *) Hiervan is in 12 situaties sprake van een echtscheiding, waarbij er kinderen zijn.
Huuropzeggingen/mutatiegraad Hieronder staat per wijk het aantal opzeggingen vermeld. Tevens staan de mutatiepercentages van de laatste 5 jaren weergegeven en het gemiddelde over deze jaren. Mutatiegraad in procenten
Totaal bezit
Aantal opzeggingen
2011
2010
2009
2008
2007
gemiddeld
Bitswijk
650
33
5,08%
5,08%
4,58%
7,03%
5,00%
5,35%
Bogerd
231
8
3,46%
3,90%
3,46%
5,63%
5,63%
4,42%
Flatwijk
432
34
7,87%
9,03%
6,94%
9,03%
6,71%
7,92%
Hoeven
150
14
9,33%
9,33%
6,66%
8,00%
5,33%
7,73%
Hoevenseveld
490
26
5,31%
6,11%
4,27%
9,94%
5,67%
6,26%
Melle
533
34
6,38%
3,94%
6,90%
8,07%
6,75%
6,41%
Nonnenveld
295
35
11,86%
13,86%
13,20%
14,19%
13,86%
13,39%
Odiliapeel
107
4
3,74%
13,08%
3,74%
2,80%
6,54%
5,98%
Raam
146
11
7,53%
2,74%
7,53%
8,22%
6,85%
6,57%
37
0
0,00%
2,70%
5,26%
2,63%
7,89%
3,70%
Uden Centrum
642
57
8,88%
9,50%
9,01%
9,30%
8,99%
9,14%
Uden West
203
14
6,90%
4,93%
2,77%
3,67%
2,10%
4,07%
Uden Zuid
283
24
8,48%
9,32%
10,08%
12,24%
10,71%
10,17%
Vijfhuis
142
10
7,04%
7,04%
8,46%
5,63%
9,15%
7,46%
Volkel
260
19
7,31%
4,94%
4,55%
3,79%
6,44%
5,41%
Wijknaam
Schutveld
Zoggel
253
23
9,09%
7,11%
7,89%
9,84%
5,49%
7,88%
Totaal
4.854
346
7,13%
7,10%
6,67%
8,24%
7,07%
7,24%
De belangrijkste redenen van opzegging zijn: het kopen van een woning; samenwoning; overlijden; passendheid woning; medische redenen en verhuizing naar een verzorgingshuis. De mutatiegraad is in 2011 ten opzichte van 2010 nagenoeg gelijk gebleven. De druk op het woningaanbod blijft echter hoog.
30
Jaarverslag 2011
opzeggingen
450 400 350 aantal
300 250 200 150 100 50 0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
Verhuringen Het aantal verhuringen in 2011 bedroeg: Omschrijving
Totaal
Overloop
Bestaande klanten
Nieuwe klanten
88 114
266 305
15
Nieuwbouw (huurwoningen)
4
Verkoop
-4
Sloop
-0
Totaal aantal huuropzeggingen
339
Totaal verhuurd in 2011
354 419
Vergelijking vorig jaar
Van de 354 verhuringen zijn 5 huren niet te classificeren naar onderstaande verdelingen. De overige 349 verhuringen in 2011 betroffen: § 43 goedkope woningen; § 217 betaalbare woningen; § 89 dure woningen; § § §
188 96 65
woningen zijn toegewezen aan eenpersoonshuishoudens; woningen zijn toegewezen aan tweepersoonshuishoudens; woningen zijn toegewezen aan drie of meerpersoonshuishoudens;
§ §
266 88
woningen zijn toegewezen aan nieuwe klanten van SVUwonen woningen zijn toegewezen aan bestaande klanten.
§ §
46 303
woningen zijn toegewezen aan 65 jarigen en ouder; woningen zijn toegewezen aan huurders onder de 65 jaar.
Reacties en wachttijden woningzoekenden Eind 2011 staan 6.070 woningzoekenden geregistreerd. Om de kansen voor woningzoekenden te vergroten worden vrijkomende huurwoningen wekelijks geadverteerd. Circa 30% reageert actief op de in de advertenties aangeboden woningen. Gemiddeld reageren per aangeboden woning 58 woningzoekenden. Dit is iets minder dan vorig jaar. Van alle reacties op ons woningaanbod komt 99% binnen via de website. Het nut van dit medium is dan ook niet meer weg te denken. De gemiddelde inschrijfduur in 2011 voor nieuwe klanten bedraagt 73 maanden (2010: 66 maanden). Voor bestaande klanten lag de gemiddelde bewoningsduur in 2011 op 31
Jaarverslag 2011
bijna 14 jaar. De verhouding van verhuringen aan nieuwe klanten en bestaande klanten bedraagt 75%- 25%. In de grafieken hierna is het aantal woningzoekenden en de gemiddelde inschrijfduur van nieuwe klanten van de laatste 6 jaren weergegeven.
8.000
gemiddelde inschrijfduur
aantal woningzoekenden
74 72 70 68 66 64 62 60 58 56 54
7.000 aantal
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Woonfraudebeleid Zoals eerder vermeld wordt regelmatig toestemming gevraagd voor inwoning. Maar regelmatig wonen meerdere bewoners in een woning zonder dat dit bij ons bekend is. Ook als bewoners voor langere tijd naar het buitenland gaan worden woningen weleens onderhands doorverhuurd. Wij willen in die gevallen bewoners de mogelijkheid bieden om dit bij ons kenbaar te maken en hiervoor formele toestemming te vragen, hetgeen onder voorwaarden mogelijk is. Ook wordt regelmatig met andere instanties samengewerkt om woonfraude op te sporen en waar nodig en mogelijk aan te pakken. • Terugkoppeling / communicatie / voorlichting Met persberichten geven wij informatie over onze bouwactiviteiten. Deze informatie plaatsen wij ook op onze website. Hiernaast hanteren wij ook voorlichtingsbrochures voor nieuwbouwprojecten. In 2011 hebben wij voor de bouwprojecten Kloosterstraat Volkel en 28 appartementen Muntmeester in Velmolen-Oost brochures uitgegeven. Dit wordt door woningzoekenden zeer op prijs gesteld. Voor de Kloosterstraat is een verkoopbijeenkomst gehouden. Op de website publiceren wij ook de toewijzing van huurwoningen, zodat het proces voor woningzoekenden transparant is en zij hieruit hun slaagkansen kunnen inschatten. • Realiseren van maatschappelijke opvang Onder maatschappelijke opvang verstaan wij het tijdelijk bieden van onderdak, begeleiding, informatie en advies aan personen die door een of meer problemen, al dan niet gedwongen, de thuissituatie hebben verlaten en niet in staat zijn zich op eigen kracht te handhaven in de samenleving.
De samenwerkingsovereenkomst met GGZ Noordoost- Brabant voor uitstroom van bewoners van De Wieken heeft in 2010 geleid tot het plaatsen van 3 cliënten van GGZ in een huurwoning van SVUwonen. Deze zogenaamde omklapconstructie is in 2011 voortgezet. De bewoners hebben een begeleidingscontract met GGZ en GGZ huurt de woningen van SVUwonen.
32
Jaarverslag 2011
Verbeteren van wonen met oog voor zorg en welzijn: Door: • Samenwerken met zorg- en welzijnspartners. • Meewerken aan woningaanpassingen. • Voorzieningen opzetten in de wijk. • Zorgwoningen bouwen.
Wonen met oog voor zorg en welzijn
Samenwerken met zorg- en welzijnspartners terugkerende integrale bijeenkomst
Meewerken aan woningaanpassing en
Voorzieningen opzetten in de wijk
opplussen t.g.v. functie-beperking (o.a. domotica)
stimulering steunactiviteiten
prestatieafspraken maken
Zorgwoningen bouwen vergroten differentiatie woonvormen in de zorg stimuleren samenwerking met zorgpartners
SAMENWERKEN MET ZORG- EN WELZIJNSPARTNERS Terugkerende integrale bijeenkomst In het kader van beleidsvorming zijn integrale bijeenkomsten van belang. Dit is gebeurd bij het opstellen van ons ondernemingsplan in 2006. Begin 2011 zijn partners opnieuw uitgenodigd om mee te denken over de koers van de nieuwe fusie-organisatie.
•
In Discus-verband komen periodiek netwerkpartijen bij elkaar om de aanpak van overlast te bespreken. Na evaluatie is discus omgezet naar Buurtnetwerken-->Lokaal Zorgnetwerk-->Centrale Toegang tot Maatschappelijke opvang. Prestatieafspraken maken In meerdere complexen, welke hierna worden genoemd, zijn er huurovereenkomsten met verschillende zorgpartijen. SVUwonen heeft met Labyrint Zorg en Labyrint Wonen voor het realiseren van een vorm van beschermd wonen voor mensen met een Autistische Spectrum Stoornis (ASS) een samenwerkingsovereenkomst, die in oktober 2010 werd ondertekend. Hierin verplicht SVUwonen zich in het leveren van 6 woningen aan Labyrint Wonen in 2010 en 2011. De bewoners zullen intensief worden begeleid door Labyrint Zorg. •
Bij de ontwikkeling van de omgeving Retraitehuis zullen er afspraken worden gemaakt met het in dit gebied gelegen kloosterverzorgingshuis, over het verlenen van diensten in deze omgeving. Ten behoeve van het inschatten van de juiste huisvestingsbehoefte hebben studenten van de HAN-hogeschool een onderzoek gedaan naar de zorgbehoefte voor dit gebied. Uit het onderzoek bleek dat het gebied veel voorzieningen herbergt en dat een gemixte bewoning in een groene setting heel passend is. 33
Jaarverslag 2011
MEEWERKEN AAN WONINGAANPASSINGEN Opplussen t.g.v. functiebeperking (o.a. domotica) Meerdere complexen uit ons bezit hebben specifieke voorzieningen gericht op mensen met een functiebeperking. Vaak zijn dat wooneenheden voor senioren (zoals onze aanleunwoningen) en voor mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking. Hierna treft u in de paragraaf “Zorgwoningen bouwen” een opsomming hier van aan.
•
Om klanten met een lichamelijke beperking zolang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen, wordt samengewerkt met de gemeente. Voor individuele voorzieningen worden in overleg met de gemeente WMO-gelden ingezet. De gemeente heeft in haar verordening een aantal voorzieningen, die in deze tijd als normale standaard aangemerkt kunnen worden, buiten de vergoeding gelaten. Bewoners zullen deze voorzieningen zelf moeten bekostigen. In de loop der jaren zijn in ons bezit circa 1.000 woningen op deze wijze aangepast. Meestal betroffen het aanpassingen aan de badkamer, douche en/of de toegang. In 2011 is een onderzoek gehouden naar de toekomstige behoefte en huidig aanbod aan geschikte woningen voor mensen met functiebeperkingen. Het zgn. Piramidemodel. Als je beoordeelt dat het aandeel huurwoningen in Uden gemiddeld 30% bedraagt kan worden geconcludeerd dat het aanbod van SVUwonen in totaliteit voor een belangrijk deel de behoefte van de hele gemeente Uden kan invullen. Voor mensen met een beperking die vallen onder B en C zijn wel extra woningen gewenst.
Indeling Klasse A-licht Klasse B, matig Klasse C, zwaar Totaal
Behoefte aantal heel Uden 2011 1.742 1.062 126 2.930
huishoudens voor 2020 2.083 1.430 160 3.673
2030 2.372 1.834 192 4.398
Aanbod huurwoningen sec SVUwonen nu na aanpassing 2.581 2.215 171 473 29 93 2.781 2.781
VOORZIENINGEN OPZETTEN IN DE WIJK Stimulering steunactiviteiten In de paragraaf “Leefbaarheid” is al genoemd dat wij het vormen van bewonerscommissies steunen. Vanuit ons leefbaarheidsbudget trachten wij activiteiten te stimuleren, die het welzijn van onze bewoners bevorderen. We verwijzen naar de desbetreffende passages.
•
ZORGWONINGEN BOUWEN Er is geen eenduidige definitie te geven wat onder een zorgwoning moet worden verstaan. Het Rijksbeleid is er op gericht dat ouderen steeds langer zelfstandig thuis blijven wonen. Er is dan ook een duidelijke trend waarneembaar dat de behoefte aan intramurale verzorgingshuizen afneemt en dat er steeds beter extra-muraal zorg kan worden verleend. In de toekomst zal er sprake blijven van intramurale verpleegzorgplaatsen. Eng gedefinieerd zijn de woningen waar 24-uurs-zorg wordt verleend aan te merken als ‘echte’ zorgwoningen. Wij vinden echter dat zorggeschikte complexen ook passen in een ruimere definitie. Het gaat dan om zelfstandige woonruimten waar al dan niet met een kleine aanpassing zorg op afroep kan worden verleend.
34
Jaarverslag 2011
Vergroten differentiatie woonvormen in de zorg Wonen, zorg en leefbaarheid zijn nauw aan elkaar verwant. Wij gaan hier vooral in op de samenwerking met zorgpartijen in relatie tot huisvesting. Eind 2011 bezit SVUwonen meerdere woonvormen gericht op specifieke zorg.
•
Gericht op senioren zijn dat de volgende complexen: • 50 aanleunwoningen Carolushof; • 92 aanleunwoningen Odiliaflat; • 28 aanleunwoningen Capellerhof; • 29 appartementen Aldetiendhove; • 31 appartementen Kruisherengaard. In de tabel hiernaast staan complexen en woningen bestemd voor bijzondere doelgroepen.
Woningbezit voor bijzondere doelgroepen aantal Philadelphia Zorg Ons Huis – Steenovenstraat 12 eenh Stichting Voorzieningen Lichamelijk Gehandicapten VLG – Prior van Milstraat 12 eenh Stichting Zonnehuizen Landschrijversveld Bronkhorstsingel Dichterbij Abdijlaan / Nonnenveld Rooijsestraat Rozebeker Sieberg Sint Annastraat Spinetstraat Veilingstraat 13+15
12 eenh 6 eenh 4 app x 6 won x 2 app x 4 app x 5 app x 1 won 1 app x
1 2 4 1 4
eenh eenh eenh eenh eenh
5 eenh
GGZ Morel
1 won
Labyrint Wonen Eikenwal Breukrand Aldetiendstraat
2 app 1 app 1 app
Fokus Veilingstraat Sint Annastraat
15 app 1 ADL 15 app 1 ADL
Hierna vermelden wij enkele ontwikkelingen, waarbij er sprake is van wonen met zorg. Dit kan leiden dan wel heeft geleid tot samenwerking met een zorgpartij. • 16 appartementen in Velmolen-Oost, waarvan een bedoeld als huiskamer. Hierbij is een overeenkomst gesloten met de stichting Chapeau Wonen in oprichting, die de belangen behartigt voor mensen die lijden aan schizofrenie (Doelgroep Ypsilon). • Ontmoetingsplein Bitswijk. In dit project realiseert SVUwonen circa 48 seniorengeschikte woningen en BrabantZorg 32 wooneenheden voor dementerenden. Gezamenlijk met de gemeente wordt geïnvesteerd in een ontmoetingsruimte. • 12 appartementen Oude Maasstraat. Betreft huisvesting voor cliënten van Dichterbij, waarbij Dichterbij huurt. Hiervoor is een intentieovereenkomst gesloten. • Ontwikkelingen omgeving Retraitehuis. In dit plan worden meerdere zelfstandige woningen voorzien in de directe nabijheid van het kloosterverzorgingshuis. Met het verzorgingshuis willen wij afspraken maken voor het leveren van zorg en diensten. • Kersetuin. SVUwonen onderzoekt samen met Pantein Thuiszorg en gemeente de haalbaarheid van een zgn. thuishuis in Uden. Een thuishuis is een groepswoning voor eenzame ouderen. In Uden wordt bekeken of het thuishuis eventueel bestemd kan zijn voor de35
Jaarverslag 2011
•
menterende ouderen, waarbij meer gewerkt wordt met vrijwilligers. Hierbij wordt samenwerking gezocht met de gemeente en Vivaan. De Wieken. Met Stichting Zelo, een ouderinitiatief, heeft SVUwonen een huurovereenkomst getekend ten behoeve van het realiseren van een kleinschalige woonvorm voor hun doelgroep, jongeren met een verstandelijke beperking.
Steeds vaker doen zorgaanbieders een verzoek aan SVUwonen om huisvesting voor bijzondere doelgroepen die zorg of begeleiding behoeven. Hoewel SVUwonen hier positief op reageert, kan op dit moment nog niet in alle behoeften worden voorzien. Stimuleren samenwerking met zorgpartners Wij werken samen met Dichterbij, GGZ, Fokus, BrabantZorg, Pantein, AanZet (algemeen maatschappelijk werk) en anderen. De samenwerking is enerzijds gericht op het bieden van specifieke huisvesting in combinatie met zorg. Deze trajecten vragen vaak een lange voorbereidingstijd. De in ontwikkeling zijnde projecten zijn hierboven benoemd. De samenwerking met zorgpartijen bestaat anderzijds ook het elkaar aanspreken als ketenpartners bij de aanpak van overlast. De samenwerking wordt veelal gezocht in het netwerk.
•
36
Jaarverslag 2011
Met Stichting Zelo werd een intentieovereenkomst getekend voor de realisatie van wooninitiatief voor kinderen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking op De Wieken in Uden.
37
Jaarverslag 2011
Verbeteren van de kwaliteit en het vergroten van de kwantiteit van het woningaanbod Door: • 500 nieuwe woningen te bouwen. • Gedifferentieerde woningbouw t.b.v. de doelgroep. • Klanttevredenheid woningen naar een 8.
Kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod
500 nieuwe woningen bouwen
Gedifferentieerde woningbouw t.b.v. de doelgroep
Klanttevredenheid woningen naar een 8
nieuwbouwprojecten initiëren
versterken aan- en verkoopbeleid
kwaliteit woningniveau vergroten
herstructureren
sociale (infra) structuur bevorderen
inbreng bewoners vergroten
transformatie woningbezit
dienstverlening versterken
500 NIEUWE WONINGEN BOUWEN
Nieuwbouwprojecten initiëren We zorgen voor diversiteit in onze woningvoorraad en bevorderen dat woningen zoveel mogelijk geschikt zijn voor meerdere woon- en leefstijlen, nu en later. Hiervoor ontwikkelen we een langjarige vastgoedstrategie. Strategische overwegingen die hierbij een rol spelen zijn o.a. risicospreiding, verjonging van de voorraad en het aanpassen van de huidige voorraad aan de toekomstige vraag. Gelet op de samenstelling van de lopende plannen ligt het accent in de nieuwbouw op grondgebonden woningen. Gestapelde woningen worden alleen gerealiseerd op goede locaties dichtbij voorzieningen. Multifunctionele en levensloopgeschikte woningen die geschikt zijn voor diverse doelgroepen hebben daarin prioriteit. In nieuwbouwplannen kiezen we voor inbreiding boven uitbreiding. Wij bouwen toekomstgericht. Daarom bouwen wij woningen die levensloopgeschikt zijn, waardoor de geschiktheid van deze woningen voor meerdere doelgroepen in de toekomst is gewaarborgd. •
In 2011 is in het kader van de fusie een portefeuillestrategie opgesteld. Op basis van de Primosprognoses 2010 blijkt een groeiopgave tot 2030, waarbij sprake is van een sterke vergrijzing. Na 2030 stabiliseert het aantal huishoudens in het werkgebied. Uit de demografische ontwikkelingen blijkt een groeiopgave van levensloopgeschikte woningen. Met name voor huishoudens van 55+, waarbij de grootste toename zit in de huishoudens van 75+. Tot 2030 vindt een daling plaats van de huishoudens jonger dan 55 jaar. De conclusie van de portefeuillestrategie is dat voor zowel Uden als Veghel er een groei van het aantal huishoudens te verwachten is tot 2030. Tussen 2030 en 2040 stabiliseert de markt, waarbij na 2040 zich mogelijk een krimp voordoet. Dit betekent dat er een exitstrategie voor bepaalde producten dient te zijn na 2030. Uiteraard dient bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten daarmee nu al rekening te worden gehouden. Het Strategisch Voorraadbeleid (SVB), om op complexniveau inzicht te krijgen welke vastgoedsturing voor de langere termijn nodig is, wordt in 2012 afgerond. 38
Jaarverslag 2011
In het ondernemingsplan 2006-2010 van SVUwonen hebben wij ons ten doel gesteld om per jaar 100 nieuwe woningen te bouwen. Deze oorspronkelijke doelstelling om tot en met 2010 500 woningen op te leveren, is niet gelukt. Ultimo 2011 zien wij het volgende resultaat van de genoemde nieuwbouwopgave van 500 woningen. Realisatie t.o.v. doelstelling 2006-2011
Jaar
Huur
Koopgarant
Koop
Zonnedauw
2006
12
Prior van Millstraat
2006
12
St. Annahof
2008
74
Aldetiendstraat
2008
18
Hoenderbos III
2009
Veilingstraat
2009
5
Landschrijversveld
2009
18
Gulden Velmolen-Oost fase 1
2009
12
2
Gulden Velmolen-Oost fase 1
2010
9
1
Muntmeester Velmolen-Oost fase 1
2010
6
Muntmeester Velmolen-Oost fase 1
2010
58
Abdijlaan
2011
Muntmeester Velmolen-Oost fase 1
2011
Totaal per jaar
Gerealiseerd
Totaal
24 92 5
42
17 91 29
4 228
33 51
3
282
In aanbouw (oplevering 2012) Volkel West (CPO)
2012
Muntmeester Velmolen-Oost fase 1
2012
28
Velmolen Buiten
2012
20
Kroon Velmolen-Oost 1e fase CPO
2012
De Wieken (zorg)
2012
Totaal
22 12 16 12 60
110 50
110
Start bouw 2012 Kloosterstraat Volkel
2012
8
Muntmeester Velmolen-Oost fase 1
2012
15
Oude Maasstraat (zorg)
2012
12
Spechtenlaan
2012
Beukenlaan (incl. 6 sloop)
2012
Totaal
8
6 *) 10 45
59 6
8
59
In ontwikkeling Retraitehuis (deelgebied 2 en 4)
2013 ev
Retraitehuis (deelgebied 5) kavels
2013 ev
Hoenderbos IV
2013 ev
Mr. van Coothstraat
2014
Bitswijk Ontmoetingsplein
2014 ev
Past. van Houtstraat (incl. 3 sloop)
2014 ev
Totaal
80
38 23
15 27 *) 48 10 153
61
241
Totaal generaal 486 134 72 *) Mogelijk dat voor de beoogde koopgarant een andere kortingsregeling wordt toegepast.
27
692
In 2011 zijn slechts 33 woningen opgeleverd.
39
Jaarverslag 2011
Mede vanwege de economische crisis en de daarmee samenhangende stagnering in de woningbouwproductie wordt deze doelstelling op zijn vroegst pas in de loop van 2013 behaald. Mutaties (grond)posities in 2011 Plan Muntmeester 15 woningen Kloosterstraat Volkel 16 app. Pand De Wieken
m2
Aankoopbedrag
2.515 m2 2.650 m2 1.800 m2
€. 957.712 €. 666.360 €. 725.000
dd koopovereenkomst 16-08-2011 22-11-2011 11-2011
dd juridische levering 07-11-2011 14-02-2012 02-04-2012
Verder is van toepassing: o Akte van levering voor een perceel grond gelegen te Uden aan de President Kennedylaan 40, aangekocht dd 28-02-2007 voor een bedrag van €.882.000. o Koopovereenkomst gesloten in het jaar 2009 voor een gedeelte van het perceel C4716 en C 1699 samen ter grootte van ongeveer 53.000 m2, ten behoeve van de realisatie van de beoogde planontwikkeling voor een totaalbedrag van €.3.700.000 kosten koper. De koop is geschied onder het voorbehoud van vaststelling bestemmingsplan voor het voorgenomen ontwikkelingsplan. Er zijn ultimo 2011 meer plannen in studie. Deze zijn echter nog niet vastomlijnd. Dit betreffen: o Kersetuin, in samenwerking met gemeente en Pantein; o Restantfase Retraitehuis (deelgebied 1 en 1a); o 2e fase Beukenlaan/Papaverstraat; o 2e fase Past. van Houtstraat; Herstructurering Voor de fusieorganisatie, en dus tevens voor Uden, is de portefeuillestrategie opgesteld. Hieruit blijkt dat voor een aantal complexen en locaties herstructurering de beste optie is. In 2012 ronden wij het Strategisch Voorraadbeleid op complexniveau af. Op dit moment constateren wij een landelijke trend, waarin steeds minder (op grote schaal) woningen worden gesloopt. Dit vanwege de weerstand van bewoners en de kosten die daarmee gemoeid zijn. De keuze voor herstructurering vraagt dus om zorgvuldige afwegingen. •
In de volgende nieuwbouwplannen is wel sprake van herstructurering: • Abdijlaan: Voor dit plan zijn 8 appartementen gesloopt. Nieuwbouw reeds opgeleverd • Odiliapeel: o Aan de Beukenlaan gaat het om de realisatie van de 1e fase van 10 appartementen, waarvoor 6 bestaande huurwoningen moeten worden gesloopt. In een vervolgfase gaat het mogelijk nog om 15 nieuwbouwwoningen, waarvoor 12 huurwoningen moeten plaatsmaken. Hierbij o Pastoor van Houtstraat. Het gaat voor de 1e fase om 10 nieuwe woningen, waarvoor 3 bestaande huurwoningen moeten worden gesloopt. Aanvullend voor de 2e fase gaat het nog om circa 18 nieuwe woningen, waarvoor dan 6 huurwoningen moeten plaatsmaken. Dit plan heeft bij de gemeente een lagere prioriteit gekregen. SVUwonen heeft een verhuiskostenregeling, die van toepassing is wanneer huurders voor nieuwe ontwikkelingen gedwongen hun huis moeten verlaten. Daarnaast zal er per situatie maatwerk worden verricht. Dit wordt per project vastgelegd in een sociaal plan.
40
Jaarverslag 2011
GEDIFFERENTIEERDE WONINGBOUW T.B.V. DE DOELGROEP Versterken aan- en verkoopbeleid Het Kabinet wil huurders het recht geven om te kopen. Met dit voornemen is in dit verslag geen rekening gehouden. SVUwonen heeft een aantal woningen aangewezen die bij mutatie te koop worden aangeboden. Eind 2011 waren dat er nog ruim 200. Deze liggen in de volgende wijken:
•
Wijk Bitswijk Bogerd Hoevenseveld Melle Raam Schutveld Uden West Uden Zuid Nonnenveld Zoggel Volkel Odiliapeel Totaal autoboxen
aantal 67 9 30 11 4 3 10 9 31 5 24 14 217 38
Mogelijk worden in Nonnenveld (Abdijlaan) nog 15 appartementen meer aangewezen. Bij de invulling van het Strategisch Voorraadbeleid, zal tevens een actualisatie van de verkoopbare woningen worden meegenomen. Bij verkoop gelden nu de volgende uitgangspunten: a. handhaving/verbetering differentiatie woningbezit; b. gewenste betere verhouding huur- en koopwoningen gezien leefbaarheid; c. in principe bloksgewijze verkoop; d. om woningen goedkoop te houden worden in principe geen geriefverbeteringen aangebracht; e. verkoop tegen marktprijzen dan wel minimaal 90% van de vrije verkoopwaarde. De verkoopprijzen worden getaxeerd door een erkende makelaar. In 2011 zijn 4 bestaande huurwoningen verkocht. Alle woningen zijn afzonderlijk getaxeerd op de waarde in het economische verkeer. Gemiddelde verkoopopbrengst was afgerond €.180.000. Transformatie woningbezit Verwijzend naar hetgeen hierboven al is vermeld, zullen wij gezien de vergrijzing de komende decennia rekening moeten houden met een transformatie-opgave van ons bezit. Voor een deel gebeurt dit al bij de aangegeven herstructuringsprojecten. Tevens zullen we daarbij rekening houden met het verkoopbeleid. •
KLANTTEVREDENHEID WONINGEN NAAR EEN 8 Kwaliteit woningniveau vergroten Alle woningen van SVUwonen zijn gelegen in het statutair vastgestelde werkgebied van de gemeente Uden, omvattende de kernen Uden, Volkel en Odiliapeel. •
41
Jaarverslag 2011
Het beleid van SVUwonen is gericht op het optimaliseren van de kwaliteit van de woningen. Wij hechten er belang aan om onze woningen zodanig te onderhouden dat deze ook in de toekomst aantrekkelijk blijven voor de verhuur. Daarbij staat een verantwoorde prijs-kwaliteitverhouding voorop. Om dit te bereiken worden naast het noodzakelijke planmatige onderhoud ook interieurverbeteringen aangebracht. Bij interieurverbetering worden de voorzieningen aan de huidige eisen aangepast. Het betreffen dan vaak geriefverbeteringen in keuken, toilet en/of badkamer. De klant heeft binnen een ruimer assortiment keuzevrijheid. Door SVUwonen worden bij het planmatig onderhoud op ruime schaal energiebesparende maatregelen toegepast. Mutaties in de voorraad:
Mutatie per
Aantal
Aantal woningen per 1 januari 2011
4.854
Nieuwbouw
jan.-dec.
4
Sloop
-0
Verkopen
jan.-dec.
-4
Aantal woningen per 31 december 2011
4.854
Het woningbezit van SVUwonen ligt verspreid in Uden, Volkel en Odiliapeel en is ingedeeld naar zestien wijken en zeven woningtypen. Zie onderstaand overzicht. eengez. patio drive in won. won Wijknaam
Totaal 650
13,39%
474
Bogerd
231
4,76%
199
Flatwijk
432
8,90%
Hoeven
150
3,09%
83
Hoevenseveld
490
10,09%
309
Melle
533
10,98%
479
Nonnenveld
295
6,08%
110
Odiliapeel
107
2,20%
62
Raam
146
3,01%
78
37
0,76%
37
Uden Centrum
642
13,23%
32
Uden West
203
4,18%
94
12
Uden Zuid
283
5,83%
186
29
Vijfhuis
142
2,93%
128
Volkel
260
5,36%
142
Zoggel
253
5,21%
187
4.854 100,00%
2600
Totaal
won.
%.
Bitswijk
Schutveld
won.
duplex grondg.
28 16
gestapelde
zorg-
appartementen
fokus
won. (klein) (groot)
won.
senior. 20
128
8
8 432 67
52
40
22
10
44
18
67
62
123
7
20
68
6
53
400
157
8
68
15
26
42
14 28 41
28
96
42
20
4
24
38
148
531
1210
28 200
Er zijn 1.977 wooneenheden gestapeld, waarvan 1.379 wooneenheden bereikbaar zijn met een lift. De overige gestapelde wooneenheden zijn nagenoeg allemaal gebouwd in twee woonlagen. Van het totale aantal woningen is ruim 97% voorzien van een centrale verwarming. Er zijn 669 woningen aangesloten op een blokverwarming, 157 woningen maken gebruik van duurzame energie met toepassing van warmtepompen en 3.939 individuele CV’s. Van alle CV’s is er in 85% sprake van een HR-ketel. In totaal zijn 3.850 combiketels geplaatst. Op achttien woningen na is het bezit na-oorlogs. Meer dan de helft van het aantal woningen is vanaf 1975 gerealiseerd. 42
Jaarverslag 2011
Indeling naar ouderdom: Bouwjaar
Bouwjaar
Aantal
<1945
Aantal 18
Cumulatief 18
1965-1969
Bouwjaar
Aantal Cumulatief 846
1.710
1990-1994
310
Cumulatief 4.191
1945-1949
83
101
1970-1974
534
2.244
1995-1999
309
4.500
1950-1954
302
403
1975-1979
472
2.716
2000-2004
141
4.641
1955-1959
194
597
1980-1984
623
3.339
2005-2009
145
4.786
1960-1964
267
864
1985-1989
542
3.881
2010-heden
68
4.854
Totaal onderhoud 2011: In 2011 is €.8.097.727 (exclusief kosten eigen onderhoudsdienst) aan onderhoudsuitgaven ten laste van het resultaat gebracht. Inclusief toerekening van de eigen onderhoudsdienst is een bedrag uitgegeven van €.8.835.033 In onderstaand overzicht zijn de uitgaven naast de ramingen geplaatst. Omschrijving
Raming
Uitgave 2011
Planmatig onderhoud
7.490.748
6.237.926
Reparatieverzoeken
1.271.738
1.213.006
Interieurverbetering op verzoek
2.050.419
459.660
682.608
785.858
Mutatieonderhoud Overige onderhoudsuitgaven Totaal onderhoud 2011
0
138.583
11.495.513
8.835.033
De belangrijkste planmatig onderhoudsprojecten in 2011 waren: o Groot onderhoud Morel o Vraaggestuurde woningveranderingen o CV vervanging diverse complexen o Onderhoud diverse installaties o Liftvervanging Julianastraat (gereed 2012), Sacramentsweg (e) en Biggenstraat De post Reparatieonderhoud is niet overschreden. In totaal zijn er 10.020 werkopdrachten in 2011 aangemaakt. Per VHO zijn dat 1,82 verzoeken. Leefbaarheidsprojecten Binnen planmatig onderhoud is voor een totaal bedrag van €.208.698 uitgegeven aan leefbaarheidsprojecten. Dit zijn voor het overgrote deel schuttingprojecten en aanleg van brandgangverlichting. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd (geheel of gedeeltelijk afgerond) bij onze complexen in de wijk Hoevenseveld. Duurzaamheid De status van de energielabels van ons bezit is als volgt: Klasse Wooneenheden Cumulatief *) Label A 177 177 Label B 1.077 1.254 Label C 1.963 3.217 Label D 1.312 4.529 Label E 270 4.799 Label F 45 4.844 Label G 3 4.847 *) er is een klein verschil met het totale woningbestand.
De energiestatus van ons bezit is redelijk met een groot aantal woningen met energielabel C en D. (68%) We hebben echter nog te weinig woningen in label A en B (25%). Gelukkig is het aantal woningen met een label met E of lager heel beperkt (7%). Binnen planmatig onderhoud is voor een totaal bedrag van €.234.243 uitgegeven aan 43
Jaarverslag 2011
EPA-maatregelen. De kosten zijn voornamelijk gegaan naar spouwmuurisolatie, aanbrengen HR++glas en naar dak- en vloerisolatie bij enkele individuele vraaggestuurde woningen. Het is van belang dat we qua duurzaamheid aan blijven sluiten op de huidige behoeften, zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Daarom willen we ons bij onze beslissingen ook laten leiden door het lange termijn perspectief. Dit betekent dat we naast duurzaam materiaalgebruik en het beperken van de uitstoot van CO2 door energiebesparende investeringen ons ook richten op ingrepen die gepaard gaan met een minimale verspilling van materialen. Daarvoor is het van belang dat de woningen geschikt zijn voor diverse doelgroepen in diverse levensfasen, want vanuit duurzaamheidperspectief heeft doorstroming niet altijd een positief effect. We sluiten aan bij het regionaal convenant Duurzaam Bouwen en verankeren dit in ons strategisch vastgoedbeleid. Het beleid met betrekking tot het gebruik van duurzame bouwmaterialen wordt voortgezet en verder uitgewerkt. We kiezen voor een bijdrage aan de beperking van de uitgaven voor energie van onze bewoners door het toepassen van een programma van energiebesparende maatregelen. Hierbij zullen de kosten voor de huurders altijd lager zijn, dan zij kunnen terugverdienen via de totale woonlasten. Algemeen Onze huizen kennen een redelijke spreiding in leeftijd, woningtype en de verspreiding over de diverse wijken. De gemiddelde kwaliteit van de woningen is goed te noemen. In de periode 2016-2020 kennen we een piek met woningen die het eind van hun levensduur bereikt hebben en dit kan een stevige veranderopgave in die periode tot gevolg hebben. De woningen kennen een relatief lage huur, waarbij er een beperkte relatie ligt tussen de kwaliteit van de woningen en de huurprijs daarvan. Inbreng bewoners vergroten Om de inbreng van bewoners te vergroten wordt vaak bij nieuwbouw-, herstructureringsof renovatieprojecten een enquête en/of bijeenkomsten onder de bewoners gehouden. Aan de hand van de opmerkingen en wensen van bewoners wordt gekeken in hoeverre daarmee rekening gehouden kan worden in de plannen en of uitvoering.
•
Dienstverlening versterken Verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening is een belangrijk item bij SVUwonen en loopt als een rode draad door de organisatie. Ten behoeve van de kwaliteit van de dienstverlening, wordt bij reparatieverzoeken permanent gemeten hoe onze klanten deze dienstverlening ervaren. Per eind december 2011 beoordeelden onze klanten dit aspect van onze dienstverlening evenals in 2010 met gemiddeld een 8. •
Ook is het mutatieproces in 2011 gemeten. De waardering van onze klanten over de begeleiding door onze medewerkers is ook dit jaar een 8,0. In geval van calamiteiten is SVUwonen ook na kantoortijden bereikbaar om klanten van dienst te zijn. SVUwonen gaat verder met haar dienstverlening. Een deel van klein onderhoud aan woningen, dat formeel ten laste van de huurders komt, neemt SVUwonen voor haar rekening. Als belangrijkste voorbeelden kunnen we noemen het vervangen van kranen, het ontstoppen van riolering en het schoonmaken van de dakgoten eenmaal in de vier jaar. Bij de introductie van het geactualiseerde ZAV-beleid (zelf aangebrachte voorzieningen) heeft SVUwonen een aantal klusfolders opgesteld over de meest voorkomende door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen. 44
Jaarverslag 2011
In het kader van de fusie is op sinds 1 januari 2012 een klantencontactcentrum opgezet om daarmee haar klanten beter van dienst te kunnen zijn. OVERIGE BEZITTINGEN
SVUwonen heeft een aantal complexen/appartementen voor huisvesting van bijzondere doelgroepen. Het gaat hier meestal om meerdere zorgeenheden binnen een complex. Voor een overzicht verwijzen we naar het onderdeel “Verbeteren van wonen met oog voor zorg en welzijn”. Naast het woningbezit exploiteert SVUwonen per 31 december 2011: • Overige onroerende goederen: o 340 autoboxen (in 2011 zijn 2 autoboxen verkocht); o 5 bergingen (omgebouwde ketelhuizen); o 14 parkeerplaatsen. •
Maatschappelijk vastgoed: Adres (straat en huisWijk nummer) In exploitatie Oudedijk 42 Odiliapeel Bronkhorstsingel 11 Melle Melle Bronkhorstsingel 7 Melle Bronkhorstsingel 9 Melle Germenzeel 600 A Melle Germenzeel 600 B De Cour 1 Uden Centrum Odiliastraat 45 b Uden Centrum Veilingstraat 141 Uden Centrum Sint Annastraat 53 Uden West In voorbereiding en of in ontwikkeling Velmolen Oost Uden Zuid Bitswijk Klarinetstraat
Vho type Steunpunt voor zorg Kinderopvang Kinderopvang Kinderdagcentrum jong gehandicapten Basisschool Kinderopvang Dagopvang dementerenden De Bloesem Dagopvang dementerenden Zonneroos ADL ruimte tbv Fokus-woningen ADL ruimte tbv Fokus-woningen Kindleercentrum (De Wijde Wereld) Ontmoetingsruimte (MuzeRijk)
oppervlakte 80 216 107 526 201 218 91 86 50 100 1.000 100
In 2011 is gestart met de bouw van het Kindleercentrum De Wijde Wereld. SVUwonen heeft toegezegd hierin een appartementdeel te investeren. Afwikkeling vindt plaats in 2012. Verder is het kantoorgebouw aan de Leeuweriksweg 12 en het kantoor van de huismeesters in de Flatwijk eigendom van SVUwonen.
45
Jaarverslag 2011
Er werden 16 koopgarantwoningen gerealiseerd op Velmolen-Oost binnen CPO-project Kroon (collectief particulier opdrachtgeverschap).
46
Jaarverslag 2011
Overleg met belanghouders Door: • Het benoemen van belanghouders. • Informeren van belanghouders. • Betrekken belanghouders bij beleid en beheer.
Overleg met belanghouders
HET BENOEMEN VAN BELANGHOUDERS
• Externe belanghouders Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen lokaal en bovenlokaal. Lokaal zijn het: o huurders, kopers en woningzoekenden; o Bewonersraad SVUwonen; o gemeente Uden; o politie; o welzijnsinstellingen (Vivaan, Buurtbemiddeling, AanZet) o zorginstellingen (BrabantZorg, Thuiszorg Pantein, Dichterbij, Verdihuis, Philadelphia Zorg, Fokus, SWZ, Zonnehuizen, GGZ). Bovenlokaal: o Woonbelang Veghel (fusiepartner) o Ministeries BZK en WWI; o Aedes, vereniging van woningcorporaties; o collega-corporaties; o Ernst & Young, accountants. Met belanghouders worden zo nodig prestatie-afspraken gemaakt. Er is meer intensief contact met lokale belanghouders zoals de Bewonersraad en gemeente. Het contact is door het fusieproces geïntensiveerd. Tenslotte brengen onze reguliere werkzaamheden een groot aantal contacten met zich mee, die op het beleid en de uitvoering van ons werk van invloed kunnen zijn. • Interne belanghouders Dit zijn: o Medewerkers; o Raad van Toezicht (RvT); o Ondernemersraad (OR); o Personeelsvereniging; o GeschillenAdviesCommissie (GAC); o WoonAdviesCommissie (WAC). Dit onderdeel van het jaarverslag richt zich vooral op de lokale externe belanghouders, en wel met name de Stichting Bewonersraad. Verder vermelden wij onze contacten met de GeschillenAdviesCommissie en WoonAdviesCommissie
47
Jaarverslag 2011
INFORMEREN VAN BELANGHOUDERS
In het kader van verantwoord besturen blijft actief overleg met relevante belanghouders uitgangspunt. SVUwonen stelt belanghouders, in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen, in de gelegenheid advies uit te brengen over de strategie en het beleid van SVUwonen. Dit geschiedt intensief bij het formuleren van het meerjarenbeleid als voorbereiding op ondernemingsplannen. Gericht op specifieke onderdelen worden momenten van overleg en dialoog gekozen, waarbij de meest betrokken belanghouders worden uitgenodigd. Recent overleg in 2011 betrof de evaluatie van het Discus-project. Verder is in november 2011 de algemene huurdersvergadering gehouden van de Bewonersraad. Hier krijgt SVUwonen ook de gelegenheid haar beleid aan de huurders uit te leggen. Bij deze bijeenkomst zijn leden van de Raad van Toezicht uitgenodigd. SVUwonen tracht haar belanghouders op transparante wijze over het beleid en de bereikte resultaten te informeren. Onze jaarlijkse activiteitenplannen en het volkshuisvestingsverslag worden breed verspreid. Onze belanghouders worden ook gevraagd suggesties ter verbetering aan te dragen. Jaarlijks legt SVUwonen op een meer toegankelijke manier in het Udens Weekblad verantwoording af aan de Udense gemeenschap over haar volkshuisvestelijke prestaties in het afgelopen jaar. In 2011 is in het kader van het fusieproces op meerdere momenten gesproken met de huurdersvertegenwoordiging. Daarnaast zijn in verschillende bijeenkomsten belanghouders uitgenodigd om mede invulling et geven aan het Ondernemingsplan 2012-2014. BETREKKEN VAN BELANGHOUDERS BIJ BELEID EN BEHEER
SVUwonen ziet haar huurders als haar belangrijkste belanghouders. SVUwonen vindt de inbreng van huurders maar ook van woningzoekenden van groot belang, omdat deze bijdraagt aan de evaluatie van de kwaliteit van de dienstverlening en een signaleringsbron is voor ontwikkeling in bepaalde complexen. In de dagelijkse bedrijfsprocessen is er zeer regelmatig contact met onze huurders. Tevens onderhoudt SVUwonen contact met de klant door het uitvoeren van aftersales op de uitgevoerde reparatieverzoeken en het houden van een schriftelijke enquête na een verhuismutatie. Om huurders op de hoogte te houden van de ontwikkelingen rondom SVUwonen ontvangen zij vier keer per jaar het bewonersblad ‘de Scharnier’. Ook op de website van SVUwonen is de nodige actuele informatie beschikbaar voor huurders, woningzoekenden en andere belanghouders. • Stichting Bewonersraad SVUwonen Er is structureel overleg met dit vertegenwoordigend orgaan van de huurders. Deze stichting heeft ten doel het behartigen van belangen van alle huurders van woningen die verhuurd worden door SVUwonen. Het bestuur bestaat eind 2011 uit 7 huurders. In afwachting van de fusie zijn enkele vakatures niet ingevuld. De Bewonersraad is, in de Wet op het overleg huurders verhuurder, de representatieve vertegenwoordiging van de huurders van SVUwonen. In een in november 2009 geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat zij zich uit kunnen spreken over onderwerpen van beleid of beheer die voor de huurders van wezenlijk belang kunnen zijn. In de wijziging van de overlegwet is opgenomen dat bewonersvertegenwoordigers een adviesrecht hebben bij voorgenomen fusies. In 2011 is de Bewonersraad dan ook regelmatig betrokken bij het fusieproces.
48
Jaarverslag 2011
Ingevolge artikel 18 van het BBSH kan de Bewonersraad zich onder meer uitspreken over: a. het in stand houden en het treffen van voorzieningen aan woningen en de direct daaraan grenzende omgeving; b. de leefbaarheid in wijken waar SVUwonen bezit heeft; c. het tot stand brengen van huisvesting voor zorgbehoevenden; d. het vervreemden, bezwaren en slopen van woningen; e. het toewijzings- en huurbeleid; f. de algemene voorwaarden in de overeenkomst van huur en verhuur; g. het beleid omtrent de huurprijzen; h. de samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van de leveringen en diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning; i. het geven van gevraagd of ongevraagd advies over alle zaken waarbij de belangen van de huurders rechtstreeks zijn betrokken. In 2011 zijn er vijf reguliere overlegvergaderingen geweest tussen de directie van SVUwonen en de Bewonersraad. In deze vergaderingen is waar nodig hun advies of mening gevraagd. De belangrijkste onderwerpen waren: • Huurprijsbeleid 2011 inclusief huurharmonisatie; • Invoering Europamaatregel. • Woonruimteverdeling (wijzigingen ivm fusie) • Concept-ondernemingsplan 2012-2014 Verder zijn onder andere besproken: • de voortgang nieuwbouw en groot onderhoudsprojecten; • het volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2010; • Rapportage Geschillenadviescommissie. • het Activiteitenplan en begroting 2012 van de fusie-organisatie. Daarnaast zijn er enkele bijeenkomsten geweest samen met de VHV-Veghel in het kader van de fusie. De Bewonersraad heeft een positief advies gegeven over de voorgenomen fusie. Op 8 november is de jaarlijkse huurdersvergadering van de Bewonersraad gehouden. Ook dit jaar was er sprake van een goede opkomst. De vergadering is door ruim 200 huurders bezocht. In 2011 was er sprake van een informatieve en interactieve vergadering, die voornamelijk in het teken stond van de fusie. Conform het BBSH worden twee leden van de Raad van Toezicht benoemd op bindende voordracht van de Bewonersraad. Daarnaast is de Bewonersraad bevoegd om een lid van de Geschillen Advies Commissie voor te dragen. De Bewonersraad is lid van de Nederlandse Woonbond. De bewonersraadsleden worden door de Woonbond geïnformeerd via informatiebijeenkomsten en de bladen ‘Woonbondig’ en ‘Huurwijzer’. De kosten van de Bewonersraad worden door SVUwonen volledig voor haar rekening genomen. Inclusief bewonersblad ‘de Scharnier’ bedragen de kosten op jaarbasis circa €.64.000 .Dat is €.12,85 per woning. Hierbij is geen rekening gehouden met de kosten voor het secretariaat, dat wordt gevoerd door een medewerker van SVUwonen. Geschillen Advies Commissie (GAC) Huurders kunnen hun geschillen rechtstreeks indienen bij de GAC. De GAC heeft tot taak SVUwonen te adviseren omtrent de behandeling van klachten van huurders met betrekking tot het handelen of nalaten van SVUwonen. Het secretariaat wordt door een medewerker van SVUwonen gevoerd. De leden beraadslagen zonder directie. Melding en advisering aan de directie geschiedt schriftelijk. Periodiek wordt over de voortgang gerapporteerd. In het bewonersblad en op de website wordt de huurders gewezen op het 49
Jaarverslag 2011
bestaan van de GAC. Formulieren voor het indienen van klachten kunnen worden gedownload of worden op verzoek verstrekt, maar liggen ook bij de balie. Betrokken huurders krijgen een schriftelijke reactie van de GAC. Daar waar zinvol worden betrokkenen door de GAC gehoord. In een reglement is de samenstelling en werkwijze van de commissie vastgelegd.
aantal
In 2011 heeft de GAC 13 geschillen ontvangen. Hiervan waren 5 klachten niet ontvankelijk daar het vastgesteld beleid betrof. Een klacht is niet in behandeling genomen omdat de klacht nog niet was voorgelegd aan de organisatie zelf en een klacht is alsnog door SVUwonen zelf afgehandeld. Een klacht is door cliënt voor de zitting ingetrokken. De GAC heeft 5 geschillen in behandeling genomen. In 2010 waren dat er eveneens vijf. De geschillen betroffen gevolgen naar aanleiding van een technisch gebrek, woningtoewijzing, vochtoverlast, geluidsoverlast aantal geschillen geschillenadviesen renovatiewerkzaamheden. in behandeling genomen commissie Van de 5 geschillen zijn er vier gegrond 16 als gegrond verklaard en een 14 als ongegrond. Van alle behan12 delde geschillen heeft de com10 missie een advies uitgebracht 8 aan de directie. De directie 6 heeft bij alle 5 geschillen het 4 advies van de commissie over2 genomen. De directie geeft over 0 dit onderdeel verantwoording 2006 2007 2008 2009 2010 2011 aan de Raad van Toezicht in haar trimesterreportage. Woonadviescommissie (WAC) SVUwonen hecht er aan om kwalitatief goede woningen te bouwen, die voldoen aan de vraag. Daarom laat zij zich graag toetsen en adviseren over de indeling van de nieuw te bouwen woningen. Deze commissie wordt gevraagd om onze nieuwbouwplannen vanuit gebruikersoogpunt te beoordelen. In 2011 zijn er acht vergadermomenten geweest en zijn de volgende plannen van hun (vervolg)adviezen voorzien: - Beukenlaan/Papaverstraat Odiliapeel - Past. Van Houtstraat Odiliapeel - Velmolen buiten - Muzerijk Bitswijk - Muntmeester Bewonerscommissies Wanneer een groep bewoners een commissie in het leven roept om haar belangen te behartigen draagt SVUwonen er zorg voor dat deze commissie haar werkzaamheden kan verrichten. SVUwonen stimuleert de oprichting van dergelijke commissies in bijvoorbeeld renovatie en/of groot onderhoudswerkzaamheden. In 2011 waren de volgende werkgroepen, bewonerscommissies (BC) of activiteitencommissies (AC) actief: werkgroep leefbaarheid Sieberg, werkgroep leefbaarheid Schoutenhoek/Rentmeestershoef, BC Sint Annahof, BC Odiliahof, BC de Romme, BC Capellerhof, Flatraad, AC Tuinzicht, AC Kruisherengaard en Stichting Steunpunt Odiliahof.
50
Jaarverslag 2011
Gemeente Uden De in het Besluit Beheer Sociale Huursector voorgeschreven beleidsvoornemens voor 2011 is eind 2010 voor overleg naar het gemeentebestuur gestuurd. In 2011 zijn er frequent gesprekken geweest, zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau. Afgesproken is dat de gemeente Uden en SVUwonen de samenwerking concretiseren door de vorming van een ‘programmabureau Uden’. Er is een budget beschikbaar van €.4.000.000. Hiervan komt 50 % ten laste van SVUwonen, zijnde €.2.000.000. SVUwonen heeft dit bedrag in haar projectbegrotingen meegenomen. In juli 2010 zijn in een ‘Convenant Samenwerking Ruimtelijke Projecten Gemeente Uden/SVUwonen, 2010-2014’ concrete afspraken overeengekomen. Van het totale budget is nu reeds toegekend: € Begeleidingskosten 40.000 € Ontmoetingsplein Bitswijk 2.000.000 € Retraitehuis 356.000 € Duurzame wijk 500.000 € Oude Maasstraat 40.000 € Kloosterstraat Volkel 180.800 € 3.116.800 Totaal toegekend Er resteert dus nog een bedrag van ruim € 800.000. Overige contacten SVUwonen is regelmatig betrokken bij overleg met wijk- of dorpsraden in het kader van het wijk- en buurtbeheer en bij het vormgeven van GOP’s. Tevens worden bij nieuwbouwprojecten nieuwe huurders vroegtijdig betrokken. Door middel van informatieavonden laten wij de nieuwe bewoners al kennis maken met het complex, de voorzieningen, met elkaar en de wijk of buurt. Voor contacten met zorg- en welzijnsorganisaties verwijzen wij naar het onderdeel “het verbeteren van wonen met oog voor zorg en welzijn”. 50 jaar in dezelfde woning. Het is al jaren een gewoonte om een feestelijke bijeenkomst te organiseren voor de huurders die 50 jaar dezelfde woning huren. Uit contacten met deze bewoners krijg je een goed beeld hoe wij als verhuurders worden ervaren.
51
Jaarverslag 2011
Het is al jaren een gewoonte om een feestelijke bijeenkomst te organiseren voor de huurders die 50 jaar dezelfde woning huren bij SVUwonen.
52
Jaarverslag 2011
Organisatorische en financiële continuïteit Door: • Waarborgen financiële continuïteit. • Optimaliseren organisatie.
Organisatorische en financiële continuïteit
WAARBORGEN FINANCIËLE CONTINUÏTEIT Oordeel Ministerie en Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting In de Oordeelsbrieven 2011, welke over het jaar 2010 en de vooruitblik 2011-2015 gaan, komt de minister dan wel het Fonds tot het volgende oordeel: • de voorgenomen activiteiten in de periode 2011 tot en met 2015 zijn passend bij de vermogenspositie van SVUwonen; • het Fonds oordeelt over de vermogenspositie dat, uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit, de solvabiliteit ultimo 2010 voldoende is. Dit betekend dat SVUwonen aan haar verplichtingen kan voldoen. • ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving door SVUwonen heeft de minister op basis van de beoordeelde stukken de vraag gesteld of SVUwonen bij de investeringen in maatschappelijk vastgoed mogelijk het werkdomein van corporaties was overschreden. Na het verstrekken van nadere informatie heeft de minister geantwoord dat de activiteiten passen binnen het werkdomein. Bij brief van 16 februari 2012 antwoordde de minister als volgt: Ik constateer dat het door u genoemde maatschappelijk vastgoed van uw toegelaten instelling gelegen is in een wijk waar u aanzienlijk woningbezit heeft en een maatschappelijke functie vervult voor deze wijk. Daarmee past het door u genoemde maatschappelijk vastgoed binnen het werkdomein van uw corporatie. Er is een meldingsplicht voor complexgewijze verkoop aan derden. Voor wijzigingen van de statuten blijft toestemming van het ministerie nodig. Beiden zaken deden zich in 2011 niet voor. In 2011 is er geen sprake geweest van nieuwe toestemmingen voor het verkopen van woningen met Koopgarant. Solvabiliteitsoordeel Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt jaarlijkse de financiële positie. Op basis van onze verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2010 concludeert het fonds dat het vermogen op balansdatum 31 december 2010 groter is dan het voor SVUwonen vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming. Hetgeen tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. Met de waardering tegen bedrijfswaarde heeft het CFV per ultimo 2010 het volkshuisvestelijk vermogen van SVUwonen gewaardeerd op 51,2% van het balanstotaal. Indien wij de huurtoeslagheffing in de bedrijfswaarde inrekenen komt de solvabiliteit uit op 41,3% van het balanstotaal. Deze solvabiliteit is groter dan de door het CFV bepaalde ondergrens van risico plus Vpb-beklemming van 14,6% hetgeen resulteert in een voldoende beoordeling in relatie tot risico plus Vpb-beklemming. Tot slot maakt het CFV nog een marktwaardetoets. Dit toetst of de bedrijfswaarde meer dan 53
Jaarverslag 2011
150% bedraagt van de markwaarde van ons bezit. Deze bedraagt voor SVUwonen 340,4%. Ook hierbij is het oordeel voldoende. Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume WSW Het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) beoordeelt de kredietwaardigheid van SVUwonen op basis van verstrekte prognosegegevens over de periode 2011 tot en met 2015. Het WSW heeft geoordeeld dat SVUwonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Tevens heeft het WSW bepaald dat het vrijgegeven faciliteringsvolume €.21.750.000 bedraagt. Met het vrijgegeven faciliteringsvolume is SVUwonen in staat de voorgenomen investerings DAEB activiteiten tot en met het jaar 2013 te realiseren. Kredietbehoefte niet-DAEB investeringen Over de jaren 2011 tot en met 2015 heeft SVUwonen een kredietbehoefte van €.8.220.000 voor de investeringen in niet-DAEB activiteiten. Deze behoefte is als volgt bepaald: Omschrijving Investeringen in koopwoningen Opbrengst uit verkopen (excl. kortingen NGE woningen) Subtotaal Investeringen in dure huurwoningen Totaal investeringen
€ € € € €
Bedrag 53.020.000 48.370.000 4.650.000 3.570.000 8.220.000
Bovenstaande investeringen worden als activiteiten die niet als ‘diensten van algemeen economisch belang (niet-DAEB) worden aangemerkt. Deze activiteiten kunnen niet worden gefinancierd onder borging van het WSW. In de Herzieningswet en de Algemene Maatregelen van Bestuur zullen naar alle waarschijnlijkheid nadere regels worden gesteld. Op dit moment is voor ons nog niet helder of de voorgenomen activiteiten ook financierbaar zijn. Zodra de Herzieningswet wordt aangenomen doen wij hier nader onderzoek naar. Beleid en beheer op financieel gebied Het financieel beleid is op de eerste plaats gericht op continuïteit en positieve kasstromen. Dit is dan ook een belangrijke reden voor SVUwonen om zich niet op risicovolle terreinen te gaan bewegen. Het betekent echter niet dat SVUwonen zich zal onthouden van elke risicodragende activiteit. Uitgangspunt zal zijn dat de activiteit dienstbaar is aan de kerntaak en het risico (gemeten naar de omvang van het eigen vermogen) acceptabel is. Met een uitgebreid financieel instrumentarium beheert SVUwonen haar middelen. De kaders voor het treasury-beleid zijn vastgelegd in een Financieel Statuut, waarin met name aandacht wordt besteed aan renterisicobeheersing. Momenteel zijn rentederivaten negatief in het nieuws. SVUwonen bezit geen rentederivaten. Waardering activa SVUwonen waardeert haar vastgoed in exploitatie tegen bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde gaan we uit van parameters op basis van ons voorgenomen beleid en de economische verwachting zoals die gepresenteerd worden door het CPB. Voor de parameters verwijzen we naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De bedrijfswaarde van ons bezit bedraagt eind 2011 € 216 miljoen. Ten opzichte van eind 2010 is dit een toename van € 3.690.000.
54
Jaarverslag 2011
Gespecificeerd: Omschrijving Toename door nieuwbouw en verkopen Toename verwerkt via het resultaat: Wijziging parameters huurinflatie en restwaarde Wijziging parameters beheerkosten Subtotaal toename Afname verwerkt via het resultaat: Toename inrekenen onderhoud Overige mutaties Subtotaal afname Totaal toename
Bedrag € €
9.783 9.591
€ 14.867 € 1.409
(* € 1.000) + € 592
+ € 19.374
-/- € 16.276 € 3.690
Voor een nadere specificatie verwijzen wij naar de toelichting op de jaarrekening. Per 1 januari 2012 is SVUwonen gefuseerd met Woonbelang Veghel. Ook Woonbelang Veghel waardeert haar bezit tegen bedrijfswaarde. Ter verbetering van de vergelijkbaarheid van de cijfers van beide fusie corporaties zijn de parameters die door beide organisaties worden gebruikt op elkaar afgestemd. In 2011 heeft SVUwonen een stelselwijziging doorgevoerd om de vergelijkbaarheid te verbeteren. Het enige verschil dat blijft is dat SVUwonen geen rentabiliteitswaardecorrectie toepast terwijl Woonbelang Veghel wel een rentabiliteitswaardecorrectie toepast. Onderstaand geven wij een inzicht in het verschil en vermelden wat het gevolg is indien beide corporaties de betaalbaarheidsheffing wel inrekenen. * € 1.000
Bedrijfswaarde activa Rentabiliteitswaardecorrecctie Herberekende bedrijfswaarde Inrekenen betaalbaarheidsheffing Bedrijfswaarde incl. betaalbaarheidsheffing
Methodiek WBV WoonbeSVUwonen lang Veghel € 170.759 € 215.917 € 9.055 € 170.759 € 224.972
Methodiek SVUwonen WoonbeSVUwonen lang Veghel € 170.759 € 215.917 € 7.145 € 163.614 € 215.917 11.260 15.964 152.354
199.953
Bij SVUwonen waarderen wij onze onroerende zaken in exploitatie derhalve €.9.000.000 lager dan volgens de systematiek die bij Woonbelang Veghel wordt toegepast. Indien er bij de bedrijfswaarde rekening gehouden wordt met de aangekondigde overheidsmaatregel waarbij wij bij moeten dragen aan de betaalbaarheid van de huurtoeslag heeft dat voor SVUwonen een lagere waardering tot gevolg van € 15.964.000. Indien wij deze maatregel op de fusiecorporatie betrekken dan betreft dit een lagere waardering van € 27.224.000. De financiële positie Een belangrijk gegeven voor de bepaling van de financiële positie is de solvabiliteit. De solvabiliteit geeft inzicht in de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Dit kengetal geeft aan in welke mate SVUwonen in staat is om op de lange termijn aan haar financiële verplichtingen te voldoen. De solvabiliteit eind 2011 bedraagt 55,8%. Eind 2010 was de solvabiliteit 55,6%.
55
Jaarverslag 2011
In 2011 bedraagt het jaarresultaat voor belasting afgerond €.1.105.000, de vennootschapsbelastingdruk bedraagt positief €.6.683.000 (voor een toelichting zie verder onder het kopje ‘focus op fiscaliteiten’) en de mutatie reële waarde bedraagt positief €.3.098.000 en hiermee komt het resultaat na belasting en na mutatie reële waarde uit op €.10.886.000. De Overige reserve op de balans komt uit op €.139.065.000. Deze reserve wordt uitsluitend bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Uit een financiële doorrekening van het meerjarenbeleid wordt voor de komende jaren een daling in de solvabiliteit voorzien. Op basis van deze doorrekening blijkt dat het voortbestaan van SVUwonen in financieel opzicht is gewaarborgd. Onrendabele investeringen/ Maatschappelijk rendement. In 2011 is er voor de in voorbereiding en ontwikkeling zijnde nieuwbouw een bedrag van €.5.085.000 ten laste van het resultaat geboekt. Verder is er een afwaardering op projecten verantwoord van €.252.000. Dit betreft het plan Retraitehuis deelgebied 1. In dit gebied heeft SVUwonen een grondpositie verworven en zijn er planologische onderzoeken verricht. Niet alle kosten worden terugverdiend en zodoende hebben wij de investeringen groot €.1.002.000 afgeboekt tot een bedrag van €.750.000. Voor de koopprojecten met koopgarant is er een baten geboekt van €.2.000. Per saldo bedragen de kosten voor waardeveranderingen onroerende zaken in ontwikkeling €.5.335.000. Gezien de financiële positie investeert SVUwonen, met behoud van continuïteit, veel geld in het op peil houden van haar woningbezit. Maatschappelijk accepteert zij daarbij onrendabele investeringen om de woningen zoveel als mogelijk aan de huidige eisen te kunnen laten voldoen. Het betreffen vaak investeringen in HR-Combi-ketels, dubbele beglazing, vernieuwen keukens, badkamers en toiletten. Deze extra investering beloopt gauw €.5.000 extra per woning. Bij keuken- en badkamervernieuwing is gekozen voor een goede kwaliteit en uitstraling. Eveneens accepteert SVUwonen een onrendabele top bij het realiseren van nieuwbouw. In 2011 is er een last verwerkt van €.5.085.000 betreffende onrendabele investeringen voor de in voorbereiding zijnde nieuwbouw op locaties Retraitehuis, Pastoor van Houtstraat Odiliapeel, Velmolen-Oost en Zorgcomplex de Wieken (besluitvorming tot het bouwen van de woningen heeft plaatsgevonden). Verder investeert SVUwonen met Koopgarant in het betaalbaar maken van koopwoningen voor starters. Op basis van besluitvorming is een bedrag van circa €.121.000 vrijgevallen voor te verlenen kortingen en een bedrag van € 120.000 ten laste van het resultaat gebracht i.v.m. waardeverlaging van de koopgarantwoningen in exploitatie. Er zal in het belang van de volkshuisvesting ook de komende jaren onrendabel geïnvesteerd blijven worden. Projecten voor de primaire doelgroep kunnen nu eenmaal niet kostendekkend worden verhuurd. In 2012 en volgende jaren verwachten we ook soortgelijke lasten aan onrendabele toppen voor in de komende jaren in voorbereiding en in ontwikkeling te nemen nieuwbouw. Dit alles betekent een forse aanslag op het eigen vermogen. Vooralsnog kan in de toekomst slechts zeer beperkt gerekend worden met opbrengsten uit verkopen. Sponsor- en donatiebeleid Bij SVUwonen staat sponsoring momenteel niet in het teken van publiciteit, maar staat het project of de organisatie waaraan de donatie wordt gedaan centraal. Vaak sponsort SVUwonen projecten die de sociale cohesie en leefbaarheid bevorderen. SVUwonen heeft het leefbaarheidsbudget ‘Voor elkaar’, waaruit dit soort projecten worden gefinancierd. Door middel van deze donaties laat SVUwonen wel zien dat ze maatschappelijk onderneemt. Daarmee kan SVUwonen haar communicatiedoelstellingen ondersteunen. Ten slotte mogen de uitgaven ter verbetering van de leefbaarheid beschouwd worden als een maatschappelijke inzet van het kapitaal. Verwijzend naar de toelichting bij het betreffende verantwoordingsveld kan van de uitgaven voor het verfraaien van de woningen, inzet 56
Jaarverslag 2011
van wijkbeheer, inzet van medewerkers sociaal beheer en ondersteuning leefbaarheidsprojecten al gauw €.786.000 als onrendabel worden beschouwd. In 2011 zijn de volgende bedragen besteed aan leefbaarheid: omschrijving
bedrag *1.000
Veiligheid en verfraaien van de woningen
€.
245
Inzet huis- en wijkmeesters
€.
237
Inzet medewerkers sociaal beheer
€.
210
Bijdrage buurtactiviteiten “voor elkaar”
€.
48
Receptiekosten aanleunwoningen
€.
20
Giften en sociaal noodfonds
€.
1
Buurtbemiddeling
€.
25
Totaal
€.
786
Tevens is belegd in het Wooninvesteringsfonds in de vorm van geldleningen en certificaten voor in totaal €.4.500.000 ter ondersteuning van minder draagkrachtige corporaties. De renteopbrengst ligt circa 2,0% onder de toenmalige marktrente. Het maatschappelijk rendement kan hierdoor jaarlijks worden becijferd op €.90.000. Activiteiten op het gebied van beleggingen; SVUwonen past bedrijfsfinanciering toe en heeft besloten om in ruime mate met eigen vermogen te financieren. Het aantrekken en beleggen van gelden geschiedt binnen de kaders van het Financieel Statuut. Beleggingen geschieden met een laag risicoprofiel en met voldoende risicospreiding. De beleggingsportefeuille wordt gespreid over verschillende instellingen. Het betreffen uitsluitend beleggingen bij solide instellingen. Conform de beleidsvoornemens zijn de liquide middelen zo mogelijk kort belegd. In verband met tijdelijke liquiditeitstekorten is met de huisbankier een kredietfaciliteit in de rekening-courant geregeld van €.3.000.000, voor de gestelde zekerheid verwijzen wij naar de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Eind 2011 was er sprake van de volgende beleggingen: omschrijving Verstrekte geldleningen: Wooninvesteringsfonds Deelname certificaten achtergestelde lening: Wooninvesteringsfonds
bedrag *1.000 Rente 3,09% Rente vast 2,25% en variabel max 3,25%
€. 1.000 € 3.500
Verstrekte hypotheek woning in beschutte sfeer SVUwonen neemt deel in 16 VvE’s Ultimo van het jaar bedroeg de deelname
€.
50
€.
816
Totaal
€. 5.366
Financiële continuïteit Uit de beoordeling van de financiële positie door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is gebleken dat de hoogte van het weerstandsvermogen van SVUwonen geen aanleiding geeft tot nader onderzoek. Er is ruimte voor maatschappelijk ondernemen. SVUwonen is deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voor het bepalen van de financiële positie hanteert het WSW eigen uitgangspunten. De jaarlijkse hertoetsing, aan de hand van de prognose gegevens over 2011 tot en met 2015, is positief bevonden. Voor de jaren 2011 tot en met 2013 heeft het WSW een faciliteringsvolume van €.21.750.000 afgegeven op basis van door ons aangereikte prognosegegevens. Gezien de fusie per 1 januari 2012 is de financiële meerjarenbegroting 2012-2016 de cijfers verwerkt van de fusieorganisatie. De operationele kasstromen van Area zijn tot 2016 positief geraamd, zodat borging door het WSW van aan te trekken leningen mogelijk zal 57
Jaarverslag 2011
blijven. De benodigde leningsruimte voor borging in de jaren 2012 tot en met 2014 is becijferd op circa €.85.000.000. De investeringen in (sociale)koopwoningen en dure huurwoningen worden niet door het WSW geborgd. Bij ongewijzigd beleid nemen de kasstromen de komende jaren af. Om negatieve kasstromen op te vangen kiest Area ervoor meer bestaande woningen te verkopen. Wij zien daar mogelijkheden toe, zeker wanneer we ook MGE gaan toepassen bij verkopen uit het bestaande bezit. Om daar op voorbereid te zijn wordt de actualisatie van het verkoopbeleid samen met het strategisch voorraadbeleid in 2012 opgepakt. Voor een verdere beoordeling van het financiële beheer wordt verwezen naar de jaarrekening en de kengetallen. Voor een beoordeling van de financiële continuïteit van Area wordt verwezen naar de Meerjarenbegroting 2012-2016. Hierin wordt een prognose weergegeven van het weerstandsvermogen voor de komende jaren. Financiering In 2011 heeft bij geen enkele lening een renteconversie plaats gevonden. Ook zijn er geen leningen vervallen. In 2011 zijn er geen leningen opgenomen. De totale leningenportefeuille bedraagt eind 2011 circa €.74.300.000. Door het WSW zijn 13 leningen geborgd voor een bedrag van €.58.053.000. Voor de totale borging dient SVUwonen een obligo aan te houden van €.2.235.000. Voor het aangaan van geldleningen door SVUwonen heeft de gemeente Uden een generieke achtervang-overeenkomst gesloten met het WSW. Ter beperking van renterisico’s zijn de aflossingsverplichtingen en renteconversies van de leningenportefeuille verspreid over komende jaren. In onderstaande grafieken staan de absolute bedragen vermeld waarover de komende jaren renterisico’s worden gelopen en zijn deze bedragen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal per 31 december 2011. Geconstateerd kan worden dat de rentegevoeligheid over het jaar 2012 de 15% overschrijdt. De overige jaren is de rentegevoeligheid ruim lager dan de toegestane grens van 15% van het WSW. In 2012 is er sprake van een aflossingsverplichting van € 4.000.000 en een renteherziening van totaal € 7.940.000. renterisico's absoluut
18%
renterisico's relatief
16%
12.000
14%
10.000 in procenten
8.000 6.000 4.000 2.000
12% 10% 8% 6% 4% 2%
-
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
0% -2%
2012
bedragen x € 1.000
14.000
Huurprijsbeleid
Bij het huurprijsbeleid hanteert Area de volgende uitgangspunten: a. Area wil doorstroming bevorderen. Daarom wil Area ook scheefheid aanpakken en zal verantwoord gebruik maken van de door de overheid mogelijk gemaakte ruimte in het huurprijsbeleid. 58
Jaarverslag 2011
b. Om de financiële continuïteit naar de toekomst te waarborgen is een inflatievolgende huurverhoging minimaal noodzakelijk. c. Gezien de op Area afkomende bezuinigingen wordt het harmonisatiebeleid voortgezet en worden, binnen een verantwoorde prijs-kwaliteitsverhouding, streefhuren per woning/complex vastgesteld. Area streeft geen huurmaximalisatie na, maar maakt uitzonderingen voor het duurdere geliberaliseerde bezit. d. Area wil geleidelijk aan meer woningen beschikbaar krijgen voor de middengroepen. e. Area behoudt de komende jaren de huur van minimaal 6.300 huurwoningen op een zodanig peil, dat ze bereikbaar blijven voor mensen die nu voor een huurtoeslag in aanmerking komen. f. Om de kansen voor de primaire doelgroep zo groot mogelijk te houden zal de Europamaatregel strikter (meer dan 90%) toegepast worden. g. Huurverhogingen bij extra dienstverleningen dan wel uitbreiding van voorzieningen. Binnen de grenzen die het Rijk stelt zal naar deze doelstellingen toegewerkt worden. Op grond van het door de minister van Binnenlandse Zaken gevoerde beleid, mocht de huursomverhoging per 1 juli 2011 maximaal 1,3% bedragen. Dit betekent dat er geen huurdifferentiatie toegepast kon worden. SVUwonen heeft na overleg met de huurdersvertegenwoordiging per 1 juli 2011 een huurverhoging toegepast van 1,3%. De huursom van de woningen op maandbasis bedroeg per 30 juni 2011 €.2.147.200. Per 1 juli 2011 bedroeg deze €.2.175.000. De werkelijke huursomverhoging kwam dus uit op 1,3% en is derhalve gelijk aan het gemiddelde inflatiepercentage bedoeld in de Huurprijzenwet. huurverhoging 3,0%
percentage
2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2006
2007
2008
2009
2010
2011
Omdat er geen differentiatie mogelijk was is de doelstelling van een meer evenwichtigere prijs-kwaliteitverhouding voor de woningen in 2011 niet haalbaar gebleken. In 2011 golden de volgende uitgangspunten: a. De huurverhoging voor alle woningen bedroeg 1,3%. b. Bij mutatie is indien gewenst de huur geharmoniseerd. c. Voor garages is ± 1,3% huurverhoging berekend. Huurklasse > €. 0,00 t/m €.361,66
WBV 321
SVU 822
Area 1.143
cum. aantal 1.143
in % 15%
> €.361,66 t/m €.517,64
1.997
3520
5.517
6.660
71%
> €.517,64 t/m €.554,76
243
206
449
7.109
6%
> €.554,76 t/m €.652,52
298
189
487
7.596
6%
93
117 4.854
210
7.806
7.806
€.652,52 en hoger Totaal
2.952
3% 100%
59
Jaarverslag 2011
De gemiddelde huur, vóór de huurverhoging per 1 juli 2011, bedroeg afgerond €.424. Ná huurverhoging bedroeg de gemiddelde huur per 1 juli 2011 afgerond €.430. Rekeninghoudend met aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag is nagenoeg het gehele woningbezit bereikbaar voor de doelgroep. De gemiddelde huur ligt op 62,2% van de maximaal redelijke huur. Het landelijk gemiddelde lag eind 2010 op 71,5%. Op basis van een reële prijs-kwaliteitverhouding zou zelfs 80% acceptabel zijn. De gematigde huurprijzen van SVUwonen resulteren in een maatschappelijke bijdrage van circa €.7.430.000 per jaar. Zie onderstaande tabel. Omschrijving Huuropbrengsten t.o.v. maximaal redelijke huur
bedrag x 1.000 Huuropbrengsten
Huuropbrengsten bij huidige beleid
(gemiddeld 62,2%)
€ 25.970
Huuropbrengsten landelijk
(gemiddeld 71,5%)
€ 29.850
Huuropbrengsten bij reële prijs-kwaliteitverhouding (gemiddeld 80%)
€ 33.400
Maatschappelijke bijdrage voor betaalbare huur:
€ 7.430
Uit deze tabel is tevens te lezen dat de zgn. verdiencapaciteit voor SVUwonen groot is. Huurharmonisatie Een van de uitgangspunten voor het huurbeleid is het bereiken van een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding voor alle woningen, tevens rekening houdend met de marktpositie. Nu er sprake is van een inflatievolgend huurbeleid lukt dit niet bij de jaarlijkse huurverhoging. Daarom wordt het instrument van huurharmonisatie vaker toegepast. In 2012 willen wij het strategisch voorraadbeleid actualiseren en het huurprijsbeleid daarbij betrekken. Daarbij zullen ook de effecten van de Europamaatregel worden meegenomen. Bezwaarschriften Naar aanleiding van de huurverhoging per 1 juli 2011 zijn formeel twee bezwaarschriften ingediend. In beide procedures is SVUwonen in het gelijk gesteld. In 2010 waren er eveneens twee bezwaarschriften ingediend. Verder zijn er drie formele bezwaarschriften ingediend bij de huurcommissie in verband met onderhoud van de woning. Bij een zaak is de huurder in het gelijk gesteld en is de huur tijdelijk verlaagd. In een andere zaak is het bezwaar van de huurder afgewezen en in de derde zaak is nog geen uitspraak beschikbaar. Huurachterstanden Ten opzichte van 2010 is de huurachterstand in totaliteit gedaald, maar voor de vertrokken huurders is deze toegenomen. SVUwonen zet menskracht in om huurders te begeleiden naar een beter betalingsgedrag. Desondanks kon het inschakelen van een deurwaarder niet in alle gevallen worden voorkomen. In 2011 zijn in 31 gevallen gerechtelijke uitspraken gedaan tot huuropzegging. Er zijn acht woningen daadwerkelijk ontruimd. In de overige gevallen is betaald of zijn betalingsregelingen getroffen. Van de acht ontruimingen hadden er zes betrekking op huurachterstanden, één op het kweken van hennep en één wegens overlast door handel in drugs. In 2010 waren er vijf ontruimingen.
60
Jaarverslag 2011
huurachterstand
Totaal
in maandhuren
bedrag
huidige huurders aantal
* €.1.000 contracten
bedrag
vertrokken huurders
aantal
* €.1.000 contracten
bedrag
aantal
* €.1.000 contracten
0-1 maand
43
248
43
247
0
1
1-2 maanden
92
190
91
187
1
3
2-3 maanden
52
38
52
38
0
0
3-4 maanden
14
11
14
11
0
0
4-5 maanden
7
3
7
3
0
0
5-12 maanden
33
9
15
5
18
4
>12 maanden
178
79
0
0
178
79
totaal ultimo 2011
419
578
222
491
197
87
Totaal ultimo 2010
429
In % van jaarhuur
1,52%
Bij deurwaarder
359
248
181
0,80% 150
155
0,72% 93
204
57
Leegstandsgraad In 2011 bedroeg de huurderving door leegstand circa €.87.000 voor het totale bezit (inclusief de leegstand van nieuwbouwwoningen). Dit is circa 0,33% van de jaarhuur. In 2010 was de huurderving ongeveer €.2.000 lager. Dit laatste is voornamelijk in verband met het efficiënter inzetten van het proces woning zoeken. De huurderving is lager dan landelijk gemiddeld wordt gemeten. SVUwonen kent nauwelijks leegstand langer dan drie maanden. Voor de berekening van de bedrijfswaarde en de meerjarenprognose wordt voor de toekomst vooralsnog rekening gehouden met een huurderving voor leegstand van 1%. Individuele huurtoeslag Bij het toewijzingsbeleid wordt er rekening gehouden dat in een zo gering mogelijke mate een beroep hoeft te worden gedaan op de huurtoeslag. Voor doorstromers, die huurtoeslag ontvangen en willen verhuizen naar een duurdere huurwoning, wordt een terughoudend beleid gevoerd. Daar staat tegenover dat er tevens voor gewaakt wordt dat er inkomenswijken ontstaan. In principe vinden de contacten hierover vanaf 1 juli 2005 rechtstreeks plaats tussen de huurders en de Belastingdienst Toeslagen. SVUwonen blijft huurders waar nodig ondersteunen. Een groot aantal huurders heeft de Belastingdienst Toeslagen gemachtigd de huurtoeslag rechtstreeks uit te betalen aan SVUwonen. Door deze keuzemogelijkheid voor de huurders is er geen totaalinzicht welke huurders huurtoeslag ontvangen. In het hierna vermelde overzicht staan de ons bekende gegevens, voor zover de uitbetaling via SVUwonen verloopt. huurtoeslag ultimo à
via SVUwonen 2011
via SVUwonen 2010
1.073
1.137
Aantal Gemiddeld matigingsbedrag
€.
178
€.
171
Focus op fiscaliteiten Woningcorporaties zijn integraal belastingplichtig voor alle activiteiten. Voor een eenduidig fiscaal kader is de VSO 2 opgesteld, waarvan de tekst begin 2009 beschikbaar is gekomen en gepresenteerd is aan de woningcorporaties. De VSO 2 heeft een geldigheidsduur tot 31-12-2012. Beide partijen zijn gerechtigd de VSO 2 op te zeggen. Zonder opzegging wordt de VSO 2 stilzwijgend met een jaar verlengd. Corporatie is ANBI Naar aanleiding van een uitspraak van de Hoge Raad stelt SVUwonen dat zij de ANBI sta61
Jaarverslag 2011
tus kan verwerven. Dit kan omdat haar werkzaamheden zich direct richten op een algemeen belang: voldoende en goede woongelegenheid in de sociale huursector. De ANBIstatus betekent dat we gebruik kunnen maken van de ‘herbestedingsreserve’ (HBR). Dat geldt in ieder geval voor de jaren 2008 – 2011. Inmiddels is de regelgeving zodanig aangepast dat het toepassen van de ‘herbestedingsreserve’ na 2011 niet meer mogelijk is. Door toepassing van de ‘herbestedingsreserve’ kunnen wij onze winst over de jaren 2008 tot en met 2011 verminderen door gebruik te maken van de zogeheten ‘herbestedingsreserve’. Dan komt de te betalen vennootschapsbelasting uit op nihil. Wij kunnen een zogeheten ‘herbestedingsreserve’ vormen voor investeringen die wij in het lopende en de drie daarop volgende jaren doen. Het gaat om investeringen die naar verwachting verlies opleveren. Vorming van een herbestedingsreserve betekent uitstel van belastingheffing. Omdat voor ons vanaf het jaar 2008 nog geen definitieve belastingaanslag is vastgesteld kunnen wij alsnog met terugwerkende kracht gebruik maken van de herbestedingsreserve. In het resultaat van 2011 hebben wij een positieve nagekomen belastingdruk verwerkt van € 6.683.000 gespecificeerd: Omschrijving Toename latente belastingverplichting jaar 2011 Nagekomen vrijval vpb i.v.m. HBR Jaar 2008 Jaar 2009 Jaar 2010 Nagekomen vrijval belastinglatentie onderhoudsvoorziening jaar 2010 Nagekomen vrijval overige belastinglatenties Totaal
Bedragen *€ 1.000
Bedragen *€ 1.000 -/- € 615
€ 742 € 1.343 € 927
€ 3.012 € 3.682 €4 € 6.683
In 2010 is een start gemaakt om samen met E&Y fiscale risico’s in kaart te brengen. Hierbij is aandacht besteed aan omzetbelasting versus overdrachtsbelasting bij verwerving van gronden. Daarnaast hebben we gebruik gemaakt van de btw pro-rata. In 2011 is een bedrag teruggevraagd van € 17.047 over het jaren 2006 en 2007. De btw pro-rata over de jaren 2008 tot en met 2011 moet in het jaar 2012 nog worden berekend en teruggevraagd. In de jaarrekening 2011 hebben we, in overleg met de fiscalist, de passieve belastinglatentie verlaagd van € 4.462.000 tot € 791.000 in verband met voornamelijk het laten vervallen van de fiscale voorziening onderhoud voor gepland toekomstig planmatig onderhoud, groot € 3.682.000. Wij hebben de fiscale voorziening onderhoud laten vervallen omdat wij gebruik kunnen maken van de herbestedingsreserve. Daardoor bereiken wij dat er over het jaar 2011 geen acute vennootschapsbelastingplicht ontstaat. De belastinglatentie is in de Balans opgenomen onder de post Voorzieningen en in de Winst en Verliesrekening onder de post Verschuldigde VPB. Het betreft hier een post “niet out-of pocket kosten”, maar een verrekenpost die ertoe dient om aansluiting te houden tussen de commerciële jaarrekening en de fiscale jaarrekening. De acute vennootschapsbelasting over het jaar 2011 bedraagt nihil. Risicobeheersing De organisatie is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van een systeem van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van SVUwonen worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet zullen optreden.
62
Jaarverslag 2011
Benadrukt wordt dat de activiteiten van SVUwonen een aantal risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedssfeer van de bestuur liggen. Dit betreft veranderingen in de politieke context en veranderingen in wet- en regelgeving. Ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Doordat we er om maatschappelijke redenen voor kiezen om niet de hoogste opbrengst te realiseren, brengt dit extra risico met zich mee. Het vraagt om een solide financieel beleid. We moeten zorgen dat onze financiële continuïteit is gegarandeerd. De financiële continuïteit garanderen wij door voordurend de volgende punten te bewaken: • de ontwikkeling van de geldstroom (liquiditeit); • de ontwikkeling van het jaarresultaat; • de ontwikkeling van onze vermogenspositie (solvabiliteit); • de ontwikkeling van de renterisico’s. Wij zijn van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een adequate basis vormen om met redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: - het bestuur voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van SVUwonen worden gerealiseerd; - SVUwonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; - de rapportages van SVUwonen betrouwbaar zijn; - er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Benchmark Binnen de corporatiebranche kan SVUwonen haar organisatie op diverse vlakken spiegelen aan kengetallen van andere corporaties. SVUwonen maakt gebruik van de benchmark van Corporatie in Perspectief van CFV, Bedrijfstakinformatie van Aedes en Benchmark Bedrijfsproces van Atriensis. De overall conclusie vanuit de diversen vergelijkingen is dat SVUwonen op het gebied van exploitatie gemiddeld scoort terwijl de score op het vlak van vermogen boven gemiddeld is. Onderstaand vermelden wij enkele relevante kengetallen van het CFV over 2010: Vergelijking kengetallen over 2010 Huur in % t.o.v. maximaal redelijk Huurderving in % van de jaarhuur Gemiddeld aantal punten Totaal onderhoud per vhe Netto bedrijfslasten, excl leefbaarheid per vhe Waarvan: Personeelslasten lonen en salarissen per vhe Personeelskosten per fte Aantal vhe per fte Uitgaven leefbaarheid Toename netto bedrijfslasten 2007–2010 Netto kasstroom excl. verkopen per vhe Verloop netto kasstroom 2007 – 2010 per vhe Rentelasten per vhe Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per vhe Nominale waarde langlopende leningen per vhe Volkshuisvestelijk vermogen 2010 per vhe Volkshuisvestelijk vermogen 2015 per vhe
SVUwonen
Landelijk
62,1% 0,4% 147 €.1.585 €.1.189 €.817 €.62.751 77 €.153 29,3% €.2.116 €.1.935/1.445 €.665 €.32.709 €.15.171 €.18.098 €.21.299
72,0% 1,5% 131 €.1.322 €.1.257 €.725 €.63.134 87 €.97 8,4% €.2.026 €.934/1.019 €.1.450 €.40.171 €.32.459 €.13.046 €.14.607
De toename netto bedrijfslasten van 29,3% behoeft nadere toelichting. SVUwonen kent in de jaren 2008 en 2009 een forse toename van haar personeelsleden. Deze toename is gerealiseerd om de werkdruk te verminderen en de hoge ambities waar te maken. Tot de hoge ambities behoort ook een uitbreiding van ons werkdomein op het gebied van leefbaarheid en sociaal beheer. Ondanks de forse toename van de bedrijfslasten liggen onze netto bedrijfslasten nog altijd 5,4% onder het landelijke gemiddelde. 63
Jaarverslag 2011
OPTIMALISEREN ORGANISATIE In deze paragraaf doen we verslag van de organisatie en het HRM-beleid. Verder besteden we aandacht aan het maatschappelijk investeren en de governance. HRM-beleid • Personeelsopbouw De leeftijdsopbouw van de medewerkers is als volgt: Leeftijdsopbouw personeel
Vrouwen
Mannen
Totaal
Tot 25 jaar
1
0
1
25 tot 35 jaar
3
3
6
35 tot 45 jaar
9
10
19
45 tot 55 jaar
19
15
34
2
11
13
55 tot en met 65 jaar Totaal Gemiddelde leeftijd Aantal fte’s •
34
39
73
38 jaar
47 jaar
43 jaar
27,2
39,4
66,6
Ziekteverzuim In 2011 bedroeg het ziekteverzuim 6% (In 2010 was dit 4,9%). Het ziekteverzuim in 2011 was hoog. Een aantal medewerkers waren langdurig ziek vanwege een ongeval en operatie. Daarnaast was een medewerkster met zwangerschapsverlof, hetgeen ook een invloed heeft op de hoogte van het ziekteverzuimcijfer. Neemt niet weg dat we in 2011 te maken hadden met frequent kort ziekteverzuim. Dit is aanleiding geweest om hier meer aandacht aan te gaan besteden. Bij een derde ziekmelding wordt een medewerker uitgenodigd door de leidinggevende om kort te spreken over de oorzaak van het frequent ziekteverzuim.
•
Resultaatgericht werken 2011 In 2010 hebben we een begin gemaakt met resultaatgericht werken. Met andere woorden: sturen op resultaat. We zijn toen gestart met een cyclus waarbij elke medewerker drie gesprekken voert met zijn / haar leidinggevende. Het eerste gesprek betreft het planningsgesprek; samen met de leidinggevende worden afspraken gemaakt waar de speerpunten van dat jaar in de functie liggen. Halverwege het jaar volgt een voortgangsgesprek: hoe gaat het met de afspraken en waar kan de medewerker nog in begeleid worden. Eind van het jaar volgt het beoordelingsgesprek. Het jaar 2010 was een proefjaar. Tijdens dit jaar zijn er verschillende workshops georganiseerd voor zowel de manager als de medewerker. Eind 2010 is de werkwijze geëvalueerd door een externe partij. Het instrument is door de medewerkers beoordeeld met een 6,5. Dit is voldoende, maar nog niet optimaal. Een van de genoemde verbeterpunten had te maken met de communicatie. Ook was er een gevoel dat er sprake zou zijn van subjectiviteit. Om een goed vervolg te geven aan de verbeterpunten, is in 2011 de collegiale toetsing in het leven geroepen. Driemaal per jaar bespreken de leidinggevenden gezamenlijk hoe het in zijn / haar team verloopt. De bedoeling hiervan is om goed op het netvlies te hebben welke medewerkers extra aandacht nodig hebben en daarnaast is het bedoeld om elkaar scherp te houden en zoveel mogelijk de objectivering te waarborgen. 64
Jaarverslag 2011
•
Interne communicatie en samenwerking Aan de hand van het communicatiebeleid is gewerkt aan de interne communicatie. We houden periodiek medewerkersbijeenkomsten waarbij aandacht is voor nieuwe ontwikkelingen, elkaar bijpraten en leren van elkaar. Daarnaast organiseert iedere afdeling jaarlijks een heidag waarbij teambuilding het uitgangspunt is. Jaarlijks vindt er organisatiebreed een SVUwonen-dag plaats. In 2011 hebben medewerkers bewoners van de aanleunwoningen een dagje uit bezorgd. Een groep ging naar de bioscoop en een groep maakte met de bewoners een wandeling in Slabroek. Verder hebben collega’s bloembakken van een seniorencomplex meer kleur gegeven. In 2011 is samen met de medewerkers van Woonbelang gewerkt aan teambuilding door het houden van “De Battle”. De doelstelling om te komen tot een meer resultaatgerichte organisatie, mag niet ten koste gaan van de collegiale sfeer en onderlinge samenwerking. We vinden het belangrijk dat mensen betrokken zijn, met plezier werken en zich onderdeel van het team voelen, met de veronderstelling dat dit de resultaten ten goede komt. We investeren dan ook samen met de personeelsvereniging op diverse manieren in activiteiten, bijeenkomsten en uitjes om dit te bewerkstelligen. De personeelsvereniging concentreert zich op de contacten buiten het werk en buiten de reguliere werktijd.
•
Persoonlijke ontwikkeling SVUwonen stimuleert medewerkers om zich persoonlijk te ontwikkelen. Dit kan functiespecifiek zijn maar ook gericht op een loopbaanambitie of een persoonlijke groei. Voor opleidingen die niet functiespecifiek zijn kennen wij het persoonlijk loopbaanbudget. Over dit budget kan de medewerker beschikken om te komen tot persoonlijke groei. Het inzetten van dit budget wordt ook steeds meer een onderwerp van gesprek tussen medewerker en leidinggevende. In de toekomst zal er meer focus komen te liggen op dit onderwerp door de inzet van persoonlijke ontwikkelingsplannen en een vernieuwd opleidingsbeleid.
•
Fusievoorbereidingen Het jaar 2011 heeft vooral in het teken gestaan van de voorbereiding op de fusie met Woonbelang Veghel. Verschillende werkgroepen hebben samen met de collega’s uit Veghel de voorbereidingen getroffen voor 1 januari 2012. Er hebben verschillende personeelsbijeenkomsten plaatsgevonden om de medewerkers bij te praten over de fusieontwikkelingen. In juni 2011 hebben de inplaatsingsgesprekken plaatsgevonden: van belang was dat medewerkers recht op baanbehoud hadden. De inplaatsing is over het algemeen naar tevredenheid verlopen; iedere medewerker van SVUwonen en Woonbelang Veghel heeft een plaats in de nieuwe fusieorganisatie gekregen.
•
CAO plus SVUwonen kent naast de CAO meerdere faciliteiten, die als een plus kunnen worden beschouwd. Gekoppeld aan individuele positieve beoordelingen is in 2011 een bonus uitbetaald. Verder is in beperkte mate gewerkt met een zogenaamde ‘pluim’. De CAO Woondiensten kent een cafetariamodel waar medewerkers een bruto/netto voordeel kunnen behalen door het verrekenen van hun gratificatie met bijv. de aankoop van een fiets, het verrekenen van de eerste 10 kilometer woon-/werkverkeer of de vakbondcontributie. Ook in 2011 is hier weer veelvuldig gebruik van gemaakt. Sinds 2011 bieden wij naast het wettelijk zorgverlof extra verlofmogelijkheden voor de medewerkers bij langdurig inzet voor zorg. Wij zien het opnemen van verlof als een middel om onze medewerker vitaal te houden. De focus zal daarom uit blijven gaan naar het tijdig opnemen van vakantie-uren.
65
Jaarverslag 2011
•
Huisvesting Door de fusie vraagt de huisvesting extra aandacht. Er is een hernieuwde keuze gemaakt om het kantoor aan de Leeuweriksweg te Uden te verbouwen, waarbij het nieuwe werken aandacht krijgt. De tijdelijke kantoorunits op de binnenplaats bieden voorlopig een acceptabele oplossing.
Maatschappelijk verantwoord ondernemen Ook in 2011 is in samenwerking met Dichterbij een werkplek behouden om iemand met een verstandelijke handicap de mogelijkheid te bieden een aantal uren per week te werken bij SVUwonen. Wij willen hiermee graag een bijdrage leveren aan de maatschappelijke integratie van mensen met een handicap. Verder hebben wij 3 stagiaires een stageplaats gegeven om de corporatie-branche te leren kennen. SVUwonen is aangemerkt als een erkend leerbedrijf door Kentec Kenniscentrum voor technisch vakmanschap voor beroepspraktijkvormingsplaatsen. Wij staan geregistreerd bij Aequor als erkend leerbedrijf voor Helicon betreffende wijkwerk. In 2011 hebben onze medewerkers voor een tweede jaar meegedaan aan De Uitdaging, waarbij zij als coaches ‘met de handen op de rug’ leerlingen van de Paulus basisschool hebben begeleid om hun dromen te verwezenlijken. Omdat wij als organisatie midden in onze gemeenschap willen staan, hebben wij met een financiële steun enkele activiteiten en projecten in de Udense samenleving mogelijk gemaakt. SVUwonen wil bij haar medewerkers ook aandacht vragen voor de samenleving, dichtbij maar ook verder van huis. Jaarlijks krijgen medewerkers de mogelijkheid om hun kerstgeschenk in te ruilen voor een bedrag dat ten goede komt aan erkende goede doelen. SVUwonen verdubbelt dit bedrag en stelt daarnaast een bedrag van €.5.000 beschikbaar. Medewerkers kunnen goede doelen inbrengen waar vervolgens door alle medewerkers een stem op uitgebracht kan worden. Het aantal stemmen bepaalt de verdeling van het geld over de goede doelen. De organisatie hiervan is in handen van de OR. Veel medewerkers hebben hun kerstpakket afgestaan aan het hierboven genoemde goede-doelen-budget van SVUwonen. Geheel democratisch hebben de medewerkers zo €.10.430 kunnen toekennen aan lokale en internationale goede doelen, waar zij betrokkenheid bij ervaren. Daarnaast ondersteunen wij bewonerscommissies en een beperkt aantal maatschappelijke organisaties met kopieerwerk of een kleine bijdrage. Aan het einde van het jaar schenken wij vanuit de kerstgedachte extra aandacht aan een aantal klanten van SVUwonen die het (financieel) wat moeilijker hebben. Dit geschiedt in de vorm van een kerststukje of een voedselpakket. Governance Afgeleid van de Governancecode Woningcorporaties is eind 2007 de regeling ‘Verantwoord Besturen en Toezichthouden’ vastgesteld en op de website gepubliceerd. Hierin is vastgelegd welke mandaten de directeur-bestuurder heeft en waarvoor goedkeuring van de Raad van Toezicht is vereist. Vastgelegd is dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van SVUwonen. De directeur-bestuurder rapporteert hierover in de vergaderingen met de Raad van Toezicht. Hoewel het intern risicobeheersings- en controlesysteem bij SVUwonen voor verbetering vatbaar is, is de indruk dat de risico’s beheersbaar zijn. Als instrumenten kunnen we noemen: • Periodieke risicoanalyses van met name de bouwprojecten; • De integriteitscode; 66
Jaarverslag 2011
• • • •
Een visitatie, welke in 2010 is gehouden en om de 4 jaar wordt herhaald; Handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving; Procedure-beschrijvingen; Een systeem van periodieke monitoring en rapportering.
In 2010 zijn we gestart met het bouwen van een verbeterd sturingsmodel aan de hand van kritische succesfactoren en prestatie-indicatoren. In 2011 is enkele keren een tussentijdse rapportage opgesteld en voorgelegd aan de Raad van Toezicht. Een verdere implementatie is in het kader van de fusie opgeschort. In december 2007 is de Integriteitcode SVUwonen vastgesteld. Vanuit de kernwaarden: betrokken, betrouwbaar, toekomstgericht, klantgericht en transparant is de code opgesteld. Binnen de code wordt omschreven dat medewerkers van SVUwonen zich er te allen tijde van bewust moeten zijn dat hun handelen het belang van SVUwonen in het algemeen en van haar huurders in het bijzonder moet dienen. Gelijktijdig is de Klokkenluidersregeling SVUwonen in werking getreden. SVUwonen heeft ervoor gekozen om met een extern vertrouwenspersoon te werken waar medewerkers melding kunnen doen. De extern vertrouwenspersoon brengt jaarlijks een verslag uit van zijn bevindingen. Over het jaar 2011 zijn bij de extern vertrouwenspersoon geen meldingen binnen gekomen. De Integriteitscode en de Klokkenluidersregeling staan op de website van SVUwonen. In 2011 zijn geen meldingen in (mogelijke) integriteitschendingen bij SVUwonen binnen gekomen. Met de Raad van Toezicht is afgesproken om het integriteitsbeleid en de werking daarvan te evalueren. Begin 2011 is hiervoor een workshop gehouden, waarbij de leden van de Raad van Toezicht, het managementteam en de extern accountant Ernst & Young bij aanwezig waren. Hieruit zijn specifieke aandachtspunten naar voren gekomen, met name waar het vastgoedtransacties betreft. Hoewel integriteit wel leeft binnen de organisatie zal de code opnieuw onder de aandacht van alle medewerkers worden gebracht. SVUwonen kent verschillende mogelijkheden om klachten/geschillen te melden. Daar waar het gaat over reparatieverzoeken of overlast worden daar afzonderlijke processen voor gevolgd. Waar er sprake is van een geschil wordt dit voorgelegd aan de GeschillenAdviesCommissie. Meer hierover in het onderdeel “Overleg met belanghouders”. Overige onderwerpen • Administratie De administratie, welke een juist en volledig inzicht geeft in de werkzaamheden en de financiële positie, wordt in eigen beheer uitgevoerd. De Controleverklaring is opgedragen aan Ernst & Young Accountants. •
Bedrijfsprocessen In 2011 zijn de inspanningen vooral gericht op de gewenste bedrijfsprocessen na fusiedatum. Om de organisatie verder te professionaliseren willen we verantwoordelijkheden lager in de organisatie leggen van. Hoewel er op onderdelen nog de juiste checks & balances dienen te worden vastgesteld is invulling gegeven aan een verdere delegatie en mandaat. Vanaf september 2011 is al gewerkt met het ‘gefuseerde’ Managementteam. Er is verder invulling gegeven aan het optimaliseren van afdelingsplannen en afdelingsbudgetten. Er wordt gewerkt met het primaire automatiseringssysteem Viewpoint. Dit pakket ondersteunt ons bij onze bedrijfsprocessen. 67
Jaarverslag 2011
•
Overige onderwerpen SVUwonen heeft geen verbindingen met andere rechtspersonen. In 2011 zijn er geen specifieke activiteiten geweest met betrekking tot verbindingen met andere rechtspersonen. In 2006 is ons ondernemingsplan 2006-2010 opgesteld. Belanghouders worden indien nodig betrokken bij het invullen van ons beleid. Voor het benoemen van meer concrete plannen en voornemens is het Activiteitenplan 2011 vastgesteld. Medewerkers worden betrokken bij de uit dit plan voortvloeiende activiteiten. Het Activiteitenplan 2011 kreeg meer focus op het afmaken van de reeds ingezette activiteiten uit het ondernemingsplan 2006-2010. Eind 2011 is het Activiteitenplan 2012 opgesteld dat is gericht op de fusieorganisatie. Hierbij is aangesloten op het ondernemingsplan voor Area “Naar nieuwe waarden in woonbeleving”voor 2012-2014.
•
Controleverklaring Onze accountant controleerde onze jaarrekening over 2011 en gaf zijn akkoord op de balans per 31 december 2011 en de winst- en verliesrekening over 2011, inclusief de toelichting. De controleverklaring is in het laatste hoofdstuk van dit jaarverslag en jaarrekening opgenomen.
68
Jaarverslag 2011
In 2011 hebben medewerkers van SVUwonen bewoners van de aanleunwoningen een dagje uit bezorgd. Ook hebben collega’s bloembakken van een wooncomplex meer kleur gegeven.
69
Jaarverslag 2011
IV VERKLARING VAN DE DIRECTIE Op 1 januari 2012 is SVUwonen gefuseerd met Woonbelang Veghel tot de nieuwe organisatie Area. Vanaf deze datum is er sprake van een twee-hoofdige directie. De directie, in hun hoedanigheid van bestuurder van Area, verklaart dat alle uitgaven van SVUwonen zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Aldus getekend te Uden op 20 juni 2012. Area Was getekend J.M.H.M. van Vucht, directeur/bestuurder
Was getekend J.T.H.M. Schepers, directeur/bestuurder tevens voormalig bestuurder van SVUwonen.
70
Jaarverslag 2011
V
Verslag van de Raad van Toezicht
Algemeen en personele samenstelling. De samenstelling van de Raad van Toezicht (RvT) is in 2011 identiek als in het voorafgaande jaar. De raad is tevens met vijf leden voltallig. Het voorzitterschap is in de loop van 2011 overgedragen aan de heer W. Gielen en het vice-voorzitterschap aan mevr. P. van den Boogaard. Per 1 januari 2012 is SVUwonen door een fusie opgegaan in Area. In de laatste reguliere vergadering van de raad in 2011 zijn de heren Gielen en Hermelink afgetreden. De andere leden zijn overgegaan naar de Raad van Commissarissen (RvC) van Area. Het bestuur van SVUwonen was in 2011 in handen van de statutair directeur-bestuurder de heer J.T.H.M. Schepers. Hij is in deze functie benoemd per 1 februari 2005. Hieronder treft u aan de namen van de leden van de Raad van Toezicht per 31 december 2011 en de conform de governacecode voorgeschreven informatie: Naam/functie
M/ V
leef tijd
Mr. W. Gielen *) Voorzitter
M
69
Mevrouw Mr. P. van den Boogaard Vice-voorzitter
V
68
Mevrouw G. van Hout
V
60
Benoemd op voordracht/ Lid sinds OR 2006 Bewonersraad (bindend, tevens huurder van SVUwonen) 2009 2005
Termijn 2e 2010-2013 1e 2009-2012
2e 2009-2012
Beroep/Nevenactiviteiten • • • •
• •
H. Hermelink,
M
69
J. van Zon
M
65
2004
Bewonersraad (bindend) 2007
2e 2008-2011
•
2e 2011-2014
• •
Deskundigheid/ kennisgebied
Gepensioneerd bestuurder SVUwonen Secretaris Probus Juriste Lid Awb bezwarencie’s
Volkshuisvesting/ bestuurlijk/ financieel- economisch
Maatsch.werkende Jeugdzorg Zelfstandig psycho analytisch therapeut Gepensioneerd bestuurder zorginstelling en categorale woningcorporatie
Huisvesting bijzondere doelgroepen/ jeugdzorg
Ondernemer Adviseur
Ondernemerschap/seniorenzaken
Huurderbelangen/ juridisch/ ruimtelijke ordening
Bestuurlijk/ organisatorisch/ zorg/ financieeleconomisch
*) De raad ziet er op toe dat de onafhankelijkheid in meerderheid gewaarborgd is. Het betreffende lid is op grond van de Governancecode niet onafhankelijk, maar de raad ziet zijn kennis-inbreng als een toegevoegde waarde.
De leden van de RvT worden door de raad benoemd. De raad heeft vijf zetels waarvan een statutair bindende voordracht voor twee zetels geldt voor de Stichting Bewonersraad SVUwonen en één zetel op voordracht van de Ondernemingsraad SVUwonen. Uit haar midden kiest de raad een voorzitter en een vice-voorzitter. De zittingsperiode is in principe vier jaar, herbenoeming kan conform de statuten tweemaal plaatsvinden zodat er van een maximale zittingsperiode van 12 jaar sprake kan zijn. In het kader van de Governance Code is dit in 2011 bijgesteld tot maximaal 8 (acht) jaar dus twee periodes. Als ambtelijk secretaris is op 14 februari 2005 door de raad benoemd de Manager Bedrijfsvoering van SVUwonen, de heer E. Wolters. Deze functie is door de raad eind 2011 beëindigd.
71
Jaarverslag 2011
Juridische status De RvT vindt zijn verankering in de statuten van de Stichting Volkshuisvesting Uden (artikel 7 t/m 11) waarvan de akte van de laatste statutenwijziging op 11 juli 2003 te Uden bij de notaris is gepasseerd. De werkwijze en de samenstelling van de raad en het bestuur door de directeur zijn vastgelegd in de regeling “Verantwoord Besturen en Toezichthouden” . Deze regeling is in 2008 formeel vastgesteld na in 2007 te zijn ontwikkeld en getoetst op basis van het vermelde in de toen geldende Governance Code Woningcorporaties. De regeling was t/m 2011 toegankelijk en beschikbaar via de website van SVUwonen. In het kader van de fusie per 1 januari 2012 tussen SVUwonen en Woonbelang Veghel zijn de statuten en de regelingen in het kader van de Governance geactualiseerd. Taken van de Raad van Toezicht. De taken zijn de volgende: 1. De raad ziet als intern toezichthoudend orgaan toe op het reilen en zeilen van SVUwonen in de meest brede zin van het woord. In de statuten en de regeling “Verantwoord Besturen en Toezichthouden” staan de onderscheiden bevoegdheden in deze vermeld. Nader omschreven directie/bestuursbesluiten behoeven de goedkeuring c.q. instemming van de raad. 2. De raad fungeert als (strategisch) klankbord voor de directeur/bestuurder en adviseert gevraagd en ongevraagd. 3. De raad vervult de werkgeversrol naar de directeur/bestuurder, stelt de arbeidsvoorwaarden vast, benoemt en ontslaat in voorkomende gevallen de directie en evalueert minimaal 1 x per jaar met de directie over zijn taakstelling en functioneren. Ieder lid van de Raad van Toezicht a. onderschrijft de regeling “Verantwoord Besturen en Toezichthouden” SVUwonen inclusief de Integriteitcode SVUwonen, b. ondersteunt de doelstellingen van SVUwonen, heeft kennis van de sector of is bereid zich deze eigen te maken, c. is voor zijn/haar taken minimaal 75 uur per jaar beschikbaar (voorzitter minimaal 100 uur) en d. is tevens bereid tot minimaal één zittingsperiode van vier jaar. Profiel De RvT is pluriform samengesteld. In de raad is voldoende deskundigheid op minimaal HBO aanwezig. Qua persoonlijke eigenschappen en kwaliteiten zijn volgende als belangrijk benoemd: • Betrokkenheid bij missie en doelstelling van SVUwonen • Bereidheid tijd in de toezicht en adviesrol te steken • Vermogen om op hoofdlijnen een oordeel te vormen • Kritische grondhouding, neiging tot doorvragen • Vermogen tot formuleren van een afwijkende mening • Integriteit en verantwoordelijkheidsgevoel • Onafhankelijk en analytisch, vernieuwend en nieuwsgierig • Direct en eerlijk in meningsuiting. Daarnaast zijn volgende kennisgebieden aanwezig waarbij er sprake is van spreiding over de onderscheiden leden, onverlet de verantwoordelijkheid als collectief voor het geheel. • Volkshuisvestelijke kennis/Ruimtelijke ordening • Financieel/bedrijfseconomische kennis • Kennis van zorg, leefbaarheid en welzijn • Vastgoedontwikkeling en beheer • Ondernemerschap / bestuurlijke kennis • Juridische kennis 72
Jaarverslag 2011
• Personeel en organisatie • Kennis vanuit de huurdervertegenwoordiging dan wel consumentenbelangen. De RvT streeft verder naar een evenwichtige leeftijdopbouw, pluriforme samenstelling, man/vrouw verhouding en een locale, maatschappelijke verankering in het werkgebied van SVUwonen, de gemeente Uden. De leden hebben, ingevolge de statuten geen onverenigbare betrekkingen. Met de leden is geen arbeidsovereenkomst gesloten als bedoeld in artikel 1637a van het Burgerlijk Wetboek. Zij hebben geen zitting in het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Uden noch in het College van Gedeputeerde Staten van de Provincie Noord Brabant. Deze Colleges hebben geen benoemingsrechten ten aanzien van de leden van het bestuur en/of de leden van de RvT van SVUwonen. Bezoldiging. SVUwonen hecht er aan in het kader van haar maatschappelijke opgave transparant te zijn over de beloning van het bestuur en de RvT. Het belastbaar loon voor de directeur/bestuurder bedroeg over de periode van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 € 133.972,--. Dit bedrag is inclusief 8% vakantiegeld.*) De directeur/bestuurder neemt op dezelfde condities als de overige personeelsleden deel aan het bedrijfspensioenfonds en de stichting VUT-fonds voor woningcorporaties. De premiebedragen hiervoor zijn niet in bovenvermeld loon opgenomen. Aan de directeur is geen auto “van de zaak” verstrekt, de onkostenvergoedingsregeling is identiek aan die voor de overige medewerkers. *) De beloning tot medio 2010 van de directeur/bestuurder is (afwijkend van de Governance Code Woningcorporaties) vastgesteld op basis van de verlengde schalen van de toenmalige CAO gebaseerd op de IMF-systematiek. Deze vastgelegde afspraak geldt sinds de benoeming in februari 2005 en hieraan wordt vastgehouden voor de periode dat de huidige directeur/bestuurder aanblijft. Per medio 2010 is voor de directeur/bestuurder de nieuwe beloningscode voor bestuurders van Woningcorporaties van toepassing. Een en ander impliceert een bevriezing van het salaris en stopzetting van de eindejaarsuitkering. De raad heeft dit met de directeur/bestuurder gecommuniceerd en vastgelegd. De directeur/bestuurder is (in afwijking van de Governance Code) vanaf zijn benoeming in 2005 benoemd voor onbepaalde tijd. De RvT van SVUwonen beoordeelt hem jaarlijks op zijn functioneren en op de relatie met de raad. Zij acht dit voldoende om te kunnen waarborgen dat de uitgezette koers door hem wordt gerealiseerd.
De leden van de RvT ontvingen voor hun werkzaamheden een financiële vergoeding van € 7.000,00 bruto per jaar, de voorzitter € 9.310,00 *). Gemaakte reis- en cursuskosten kunnen worden gedeclareerd conform de geldende regels binnen SVUwonen. Voor kleine onkosten vergoedt SVUwonen €.500,00 per jaar. *) De vergoeding voor de leden van de raad sluit aan bij de Honoreringscode Commissarissen bij woningcorporaties per 1 juli 2010.
Voor de leden van de raad en de directeur/bestuurder is een bestuurders- aansprakelijkheidsverzekering afgesloten in het kader van de herziene honoreringscode.
Corporate Governance De nota “Verantwoord Besturen en Toezichthouden SVUwonen ” (door de raad vastgesteld in 2008) bevat de codes van Corporate Governance Woningcorporaties vertaald naar de situatie binnen SVUwonen. Op een viertal onderdelen is afgeweken van de code. 1. De bezoldiging van de directeur/bestuurder wijkt af van de code. De bezoldiging is bevroren. Overige afspraken zijn gerespecteerd. 2. De arbeidsovereenkomst met de huidige directeur/bestuurder is voor onbepaalde tijd aangegaan. De raad evalueert jaarlijks het functioneren van de directeur. 73
Jaarverslag 2011
3. De onafhankelijkheid van individuele leden van de Raad van Toezicht is niet conform de code. De voormalig directeur-bestuurder maakt deel uit van de raad. Het vertrek als directeur in januari 2005 is inmiddels ruim 5 jaar geleden. De raad acht de inbreng en kennis van meer waarde dan de vermeende afhankelijkheid. In meerderheid is de raad onafhankelijk. 4. In het kader van de fusiebesprekingen zijn de functies van voorzitter en vicevoorzitter in de loop van 2011 gewijzigd. Bij meerderheidsbesluit is de heer Gielen tot voorzitter benoemd, in de wetenschap dat hij voormalig directeur-bestuurder was. Waar deze aspecten in het verslag een rol spelen is dit cursief weergegeven. Bij Verantwoord besturen en toezichthouden hoort ook de integriteitscode en de klokkenluiderregeling van SVUwonen. Beide beleidsdocumenten zijn in 2008 door de RvT goedgekeurd. Bovenstaande regelingen waren via de website van SVUwonen beschikbaar. Soortgelijke documenten afgestemd op de rechtsopvolger Area zijn beschikbaar via de website www.areawonen.nl Werkwijze. Om haar taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen ontvangt de Raad van Toezicht • bestuursbesluiten in voorbereiding of ter goedkeuring • managementinformatie, • informatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, • periodiek rapportages intern zowel als extern, • besluitenlijst van het Managementteam en Zo ontvangt en bespreekt de raad tevens: • het ondernemingsplan, • het activiteitenplan, • de financiële jaar- en meerjarenbegroting, • het jaarverslag en de jaarrekening, • het onderhoudsplan en • de voortschrijdende informatierapportages. Dit geldt voornamelijk ter voorbereiding van de geplande reguliere vergaderingen maar ook tussentijds wordt indien nodig deze informatie verstrekt. Ook relevante schriftelijke of mondelinge informatie van landelijke of locale overheid, Centraal Fonds Volkshuisvesting, Aedes en Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (WTW) wordt in de vergaderingen besproken. In 2011 vergaderde de raad regulier 6 keer. Daarnaast heeft een delegatie uit de RvT in 2011 meerdere malen extra vergaderd in verband met de fusievoorbereidingen. De voorzitter bereidt samen met de directeur de agenda voor het regulier overleg voor. Enkele keren is de formele vergadering voorafgegaan door een informele bijeenkomst waarin zowel de leden van de raad als de directeur de gelegenheid hebben uitvoeriger op onderwerpen in te gaan of toelichting te geven of te vragen. Dit bevordert de effectiviteit in de formele vergaderingen en biedt tevens de gelegenheid tot onderling contact. In de formele vergaderingen van de raad, in aanwezigheid van de directeur-bestuurder, komen voornamelijk onderwerpen ter besluitvorming of besluitvoorbereiding aan de orde. Als toetsingskader beoordeelt de raad de (voorgenomen) besluiten van de directeur/bestuurder op: • Passendheid binnen het vastgestelde ondernemingsplan dan wel afgeleide activiteitenplannen, • Passendheid binnen de wet- en regelgeving en dan vooral op volkshuisvestelijk gebied, 74
Jaarverslag 2011
• • • • •
Conformiteit en consequentheid m.b.t. de afspraken met (gemeentelijke) overheden Gevolgen voor leefbaarheid en spreidingsgedachten, Budgettaire gevolgen en passendheid in (meerjaren)begroting, Kwantitatieve en kwalitatieve aspecten m.b.t. de woningvoorraad Continuïteit van de onderneming, vooral op de langere termijn.
De externe accountant wordt door de RvT benoemd. De raad ontvangt twee keer per jaar de rapportage van de (tussentijdse) controlebevindingen. Voorafgaand aan de goedkeuring van het jaarverslag discussieert de raad kritisch met de accountant over dit jaarverslag, de bevindingen, adviezen en de controleverklaring. Verder worden relevante (ontwikkelings)punten besproken. Ook de algemene gang van zaken binnen de volkshuisvestingsector en binnen SVUwonen in het bijzonder passeren dan de revue. In het kader van een juiste beoordeling van het treasury-management buigt de raad zich meermalen per jaar over stand van zaken. De treasurynota, welke normaliter jaarlijks uitvoerig wordt behandeld, is in 2011 ivm de fusie niet geagendeerd. Het aangaan of (vervroegd) aflossen van leningen geschiedt onder goedkeuring van de raad na het verstrekken van relevante informatie vanuit de organisatie en op voorstel van de directeurbestuurder. Merendeels verstrekt de raad het bestuur een mandaat binnen gestelde grenzen te handelen in het licht van de dan aanwezige condities. Transacties worden nadien alsnog aan de raad ter kennisname voorgelegd en kritisch bezien. De leden van de raad hebben via de secretaris van de raad toegang tot de virtuele nieuwsbrief van Aedes. Zij zijn allen lid van de landelijke Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties en ontvangen ook uit dien hoofde informatie en documentatie. Het bezoek van symposia, congressen en studiedagen wordt per thema bezien en vervolgens wordt er indien gewenst een afvaardiging gezonden. De raad ontvangt verder informatie vanuit de organisatie zoals de besluitenlijst van het MT, de voortgangsrapportage van de projecten, de managementinformatie van de accountant, verslag van het overleg tussen directeur-bestuurder met de Stichting Bewonersraad SVUwonen. In de dialoog met de diverse belanghouders speelt de directeur-bestuurder een leidende rol. De keuze van belanghouders is bij de raad bekend. Binnen de raad zijn geen commissies ingesteld om reden dat de raad beperkt is in getal en de organisatie en de onderhanden zijnde nieuwbouw ontwikkeling van SVUwonen overzichtelijk is. De raad treedt op als één collectief met een leidende, coördinerende rol voor de voorzitter. Onderzoek naar fusie Nadat in oktober 2010 het voorlopige besluit van de directeur-bestuurder, om te starten met de voorbereidingen voor een fusie tussen Woonbelang Veghel en SVUwonen, gericht op een fusiedatum van 1 januari 2012, unaniem is goedgekeurd, heeft ook het jaar 2011 in het teken van de fusie gestaan. Daar de bestuurders van beide organisaties dicht bij hun pensioengerechtigde leeftijd zitten is er voor gekozen om vroegtijdig op zoek te gaan naar een beoogd bestuurder voor de gefuseerde organisatie. Na adviezen te hebben ingewonnen bij de OR, de Bewonersraad, het Managementteam en het bestuur is een zorgvuldige selectieprocedure afgesproken en is een profiel vastgesteld. Na positieve adviezen van de hierboven genoemde belanghouders is de heer J. van Vucht benoemd tot kwartiermaker. In januari/februari zijn diverse belanghoudersbijeenkomsten gehouden om invulling te geven aan het ondernemingsplan. In maart/april is de organisatiestructuur vastgesteld en is het Sociaal plan tot stand gekomen. Tevens is de vastgoedstrategie en de betaalbaarheid daarvan doorgerekend. Deze doorrekening is getoetst met een 'due diligence'rapport en akkoord bevonden. In het jaarlijks overleg met de OR heeft de RvT, ondanks 75
Jaarverslag 2011
enkele geuite zorgen, een positieve houding ervaren van de medewerkers bij de fusie. In mei/juni hebben de OR, de Bewonersraad en de gemeente positief geadviseerd over de fusie. Vertegenwoordigers van beide Raden van Toezicht hebben daarnaast de invulling van de governance en de conceptstatuten voorbereid. Over de samenstelling van de toekomstige Raad van Commissarissen werd men het niet met elkaar eens en dreigde hierdoor de fusiebesprekingen te stoppen. Na interventie op het laatste moment door de OR’s en de MT’s van beide organisaties is er een doorbraak bereikt en heeft de Raad op 20 juni het voornemen tot fusie goedgekeurd en is de aanvraag naar de minister en de betrokken bevoegde instanties verzonden. Hierna is de naam Area bekend gemaakt. Besloten is de toekomstige RvC te laten bestaan uit 3 vertegenwoordigers vanuit de RvT SVUwonen en 3 vertegenwoordigers vanuit de RvT Woonbelang Veghel en een onafhankelijk voorzitter aan te trekken. Hierna heeft de RvC in oprichting de verdere invulling van de Governacecode ter hand genomen. Eind 2011 is de selectieprocedure voor de voorzitter van de RvC gestart. Na de goedkeuring door de minister heeft de RvT op 12 december het besluit tot fusie goedgekeurd en is op 31 december de akte gepasseerd. Met in achtneming van de vastgestelde selectieprocedure is met ingang van 1 januari 2012 de heer J. van Vucht, na opnieuw adviezen daartoe te hebben ontvangen van de OR, Bewonersraad en managementteam, benoemd tot medebestuurder tevens bestuursvoorzitter van Area. Vergaderingen en overleg In de 6 formele, reguliere vergaderingen van de raad in aanwezigheid van de directeur/bestuurder zijn op hoofdlijnen de volgende onderwerpen met besluiten/bevindingen aan de orde geweest: Februari 2011 • Bij meerderheidsbesluit is de heer Gielen tot voorzitter benoemd, in de wetenschap dat hij voormalig directeur-bestuurder was. • Voor 2011 bedraagt het huurverhogingspercentage 1,3%. De minister heeft maatregelen aangekondigd om scheefwoning aan te pakken waarbij de mogelijkheid wordt geboden om 5% extra huurverhoging toe te passen bij bewoners met een hoger inkomen. Op dit moment bestaat er echter nog geen mogelijkheid om de inkomens te controleren. Gezien de (aangekondigde) bezuinigingen stemt de Raad in met het toepassen van deze extra verhoging indien de mogelijkheden hiervoor gecreëerd worden. Verder wordt ook de huurharmonisatie bij mutatie gecontinueerd. • Voor het bouwplan van de 27 appartementen aan de Mr. van Coothstraat wil de Raad dat er eerst een risico-inschatting wordt opgesteld omdat de voorwaarde van 70% verkoop voor aanvang bouw is losgelaten. • De Raad heeft groen licht gegeven voor de aankoop van het GGZ pand aan De Wieken voor de huisvesting van de doelgroep verstandelijk gehandicapten van stichting Zelo. • Voor het opknappen van de woonomgeving en verbeteren van de parkeergelegenheid Rentmeestershoef/Schoutenhoek wordt uit het programmabureau €.100.000,- betaald. De Raad keurt de extra investering van SVUwonen van €.175.000,- goed om het plan mogelijk te maken. Verder zal er met gesloten beurzen grond worden geruild. • De Forecast 2010 en Meerjarenbegroting 2011-2015 wordt door de Raad voor kennisgeving aangenomen. • De raad heeft kennisgenomen van de organisatorische verschuivingen waarbij enkele functies van Woondiensten zijn ondergebracht bij Vastgoed. • De invoering van de Europamaatregel is als thema uitgebreid toegelicht. De raad heeft geconstateerd dat deze regeling voor woningzoekenden verregaande consequenties heeft. Slechts 10% van alle vrijgekomen woningen mogen maar verhuurd worden aan de inkomensgroep boven de €.33.614,-. Dit heeft geleid tot een aanpassing in de labeling van de woningen waarbij tevens de uitkomsten van de evaluatie van het WBS zijn meegenomen. Voor de doelgroep met een inkomen tussen 76
Jaarverslag 2011
€.33.614,- en €.50.000,- zal naar andere producten gekeken moeten worden zoals koopgarant en duurdere huur. April 2011 • In het overleg met de Ondernemingsraad is vooral de voortgang van de fusie ter sprake geweest. Daarbij is gesproken over de nieuwe werkwijze om te komen van een team-cultuur naar proces-cultuur, het cultuurverschil, de werkdruk en de huisvesting. De Raad heeft verder kenbaar gemaakt dat zij positief-kritisch tegenover de fusie staan en dat de inbreng van de werknemers en de Bewonersraad daarbij belangrijk blijft. • Het besluit zoals genomen op 21 november 2005 dat een voormalig directeurbestuurder de functie van voorzitter binnen de Raad niet kan vervullen is gezien de omstandigheden herzien. • De managementletter van de accountant en de reactie van de directie zijn besproken. Daarbij is kennis genomen van het feit dat SVUwonen afwijkt van de signalering om gebruik te maken van een zgn. 'three-way-match' inzake inkoop. Geadviseerd wordt om bij de fusieorganisatie aan dit punt aandacht te besteden. • De Raad heeft ingestemd met de extra uitgave bij een inhaalslag om woningen na te isoleren welke voorheen voorzien zijn van UF-schuim. • De Raad heeft ingestemd met de mede-investering door SVUwonen in de Brede School ‘De Wijde Wereld’ op Uden-Zuid. Het betreft het mede-eigenaarschap met de gemeente Uden/SKOGU om dit maatschappelijk vastgoed te kunnen realiseren. Afgesproken is dat de voorziening ook een functie heeft voor de wijk. • De Raad heeft ingestemd om 5 inleunwoningen, van het complex Carolushof, te verkopen aan BrabantZorg. Juni 2011 • De Raad heeft haar goedkeuring verleend aan het Jaarverslag en Jaarrekening 2010 en de controleresultaten. De controleresultaten zijn door de accountant in een apart overleg toegelicht. • Het voorstel van de directeur-bestuurder tot het aangaan van een fusie met stichting Woonbelang Veghel is door de Raad unaniem goedgekeurd. • De Raad heeft na de toelichting van de directeur over het risico-profiel haar goedkeuring gegeven aan de realisatie van 27 dan wel 24 appartementen aan de Mr.v.Coothstraat. • De Raad herbevestigt haar goedkeuring tot de aankoop van het pand De Wieken, na actualisatie van de investering. Hierdoor kan aan het verzoek van stichting Zelo tegemoet gekomen worden voor de huisvesting van haar doelgroep. • Het WIF heeft haar leden verzocht medewerking te verlenen aan de omzetting van rentecertificaten. De Raad heeft ingestemd met de conversie en de lagere rentevergoeding aanvaard. • De Raad heeft kennis genomen van de nieuw trimesterrapportage die is samengesteld door middel van KPI’s waardoor een beter inzicht wordt verkregen in het verloop van de processen en de mogelijkheid tot bijsturen wordt verbeterd. Oktober 2011 • Het beleids- en begrotingskader voor 2012 is voorgelegd aan de Raad. De Raad heeft ermee ingestemd om de begrotingsprocedure verder af te wikkelen binnen de Raad van Commissarissen in oprichting van Area. • De Raad is akkoord gegaan met de actualisering van het plan en heeft haar goedkeuring gegeven aan de realisatie van het plan Kloosterstraat te Volkel. Verder heeft zij kennis genomen van het feit dat de verkoop van de 8 appartementen waarschijnlijk minder positief zal verlopen gezien de huidige markt. • De Raad is akkoord gegaan met de realisatie van het plan Ontmoetingsplein aan de Bitswijk. Binnen dit plan worden 32 appartementen gerealiseerd binnen de sociale 77
Jaarverslag 2011
huur en 16 duurdere. Verder zal BrabantZorg 32 zorgappartementen voor dementerende ouderen realiseren boven de sporthal. November 2011 • De financiële haalbaarheid van het Retraitehuis is geactualiseerd. De RvT acht de nieuwe uitkomsten een goede basis om het plan ten uitvoer te brengen. December 2011 • De Raad heeft unaniem goedkeuring verleend aan het voorgenomen besluit tot fusie. Jaarevaluatie directeur/bestuurder In het kader van de fusie heeft er geen afzonderlijke jaarevaluatie plaatsgevonden. Aan de directeur/bestuurder is vanwege het bereiken van zijn maximum honorering conform de nieuwe beloningscode voor bestuurders geen gratificatie toegekend. Verder is afgesproken dat de directeur/bestuurder per 31 december 2012 gebruik zal maken van de mogelijkheid om met vroegpensioen te gaan. Deze afspraken zijn herbevestigd door de RvC i.o. Overig onderwerpen door het jaar heen. • De raad heeft ook in 2011 regelmatig de huidige woningmarkt besproken. Deze heeft ook gevolgen voor de regio Uden/Veghel. De verkoop van bestaande huurwoningen vindt slechts mondjesmaat plaats. Potentiële kopers wachten af. Op basis van de in het kader van de fusie opgestelde vastgoedstrategie kan Area zich nog enig bouwvolume permitteren, maar de koop stagneert nog steeds. Op termijn is verkoop van bestaand bezit wel noodzakelijk om de kasstroom positief te beïnvloeden en het voorgenomen bouwprogramma te kunnen realiseren. Meermalen is daarom ook stilgestaan bij bouwinitiatieven, plannen en de uitvoering van projecten. Geconstateerd wordt dat de stagnatie in de woningmarkt zeer vertragend werkt op deze projecten. De mindere verhuisbereidheid baart de raad zorgen gezien de plannen die op realisatie wachten. • Vele huurders met een hoger inkomen zullen de dupe worden van de Europese regelgeving. De raad maakt zich hier zorgen over gezien de maatschappelijke doelstelling van de corporatie. • De Koopgarant regeling heeft voor vele starters de weg geopend naar een eigen woning. Dit initiatief wordt volledig door de raad ondersteund. • In het jaar 2011 heeft zich binnen bestuur en raad geen transactie met een tegenstrijdig belang voorgedaan • Het overleg tussen gemeente en de corporatie leverde uiteindelijk in 2010 een goed convenant op. De raad van toezicht maakt zich wel zorgen over het langer uitblijven van definitieve resultaten. • De werkzaamheden voor de fusie tussen SVUwonen en Woonbelang Veghel heeft een extra inzet gevraagd van veel medewerkers. Er zijn zorgen bij de raad over de tijdsbesteding hiervoor in relatie tot de inzet t.b.v. van de klant/huurder. Algemene bevindingen In de relatie tussen bestuur, management en de Raad van Toezicht is sprake van openheid en transparantie. Men staat open voor suggesties en is bereid adviezen aan te nemen. De raad waardeert deze open, constructieve houding maar gaat de kritische vragen niet uit de weg. De vroegere tussentijdse rapportages waren hoewel, helder geschreven en goed toegankelijk, erg uitvoerig. De gewijzigde vorm, waarbij meer gewerkt wordt met kengetallen zoals KPI’s en PI’s, is een goede aanzet, maar vraagt nog aandacht. De bereidheid tot aanvullende informatie vanuit directie en/of de organisatie is groot.
78
Jaarverslag 2011
De raad blijft aandacht vragen het intermenselijke aspect dat kenmerkend is voor een maatschappelijke onderneming. De corporatie heeft een maatschappelijke opgave te vervullen en er wordt in toenemende mate een beroep op haar gedaan. Het aantal vragen om steun, bemiddeling en urgentie bij het vinden van een woning nemen toe zonder hiervoor direct passende antwoorden te hebben. Vooral in deze crisistijd neemt het aantal vragen om ondersteuning toe. Helaas stelt de raad wederom vast dat de capaciteiten en kwaliteiten van de corporaties ondergraven worden door interventies van met name de rijksoverheid. Aanslagen op de financiële middelen hollen uiteindelijk de beschikbare budgetten uit. De raad vraagt er op toe te blijven zien dat het locale belang ook in deze beperkingen gediend wordt. Investeringen voor het behoud van vitale wijken en buurten blijven nodig. De financiële aanslag die vanaf 2014 op ons afkomt en de verwachting dat ook de nieuwe bezuinigingen de corporaties opnieuw zullen raken, staan in schril contrast met de realisering van de opdracht die corporaties willen uitvoeren. De veel beweerde rijkdom van de corporaties is een zeer relatief begrip gezien de financiële middelen die in de gebouwen vastliggen en daar moeten renderen. Jammer genoeg hebben we moeten constateren dat door incidenten elders in de branche alle woningcorporaties geconfronteerd worden met imagoschade Door de dichtgeslibde woningmarkt en de crisis zijn er verhoudingsgewijs weinig mutaties in ons huurbezit. Dit leidt tot langere wachtlijsten. Door de Europese wetgeving zijn veel woningzoekenden aangewezen op woningen met hogere huren en deze zijn er onvoldoende. Het bovenstaande legt een druk op de organisatie en haar medewerkers. De verwachting is dat de nieuwe corporatie Area hier beter het hoofd tegen kan bieden. De nieuwe Raad van Commissarissen wacht hier een veelomvattende taak. Juni 2012 De Raad van Commissarissen Area namens Raad van Toezicht SVUwonen.
79
Jaarverslag 2011
VI
KENGETALLEN
Kengetallen over de afgelopen vijf jaren: Aantal verhuureenheden (VE) Ultimo boekjaar In exploitatie: 1. Woningen en woongebouwen: - Vooroorlogs - Naoorlogs 2. Autoboxen: 3. Overige objecten: - Bergingen - Steunpunt - Ontmoetingsruimten - Parkeerplekken - Zorgwoningen - Maatschappelijk vastgoed Totaal: In het boekjaar: - verkochte woningen - verkochte autoboxen - in expl. genomen steunpunt - in expl. genomen ontmoetingsruimte - in expl. genomen maatsch.vastgoed - gesloopte woningen - in expl. genomen bergingen (omgebouwde ketelhuizen) - in exploitatie genomen (woningen) - in expl. genomen (parkeerplekken) - in aanbouw - in aanbouw maatschappelijk vastgoed
2011
2010
2009
2008
2007
18 4.836 340
18 4.836 342
18 4.795 346
18 4.787 347
18 4.703 353
5
14 87 10 5.310
5 3 2 14 87 10 5.317
5 3 2 14
5 3 3 14
2 2 2 14
5.201
5.177
5.094
4 2
8 4
3 1
10 6 1 1
8 5
18 8 3 94
4
73
12
98
115
93
23 3
94
Fte’s 16,2
Fte’s 16,7
Fte’s 11,9
Fte’s 11,9
Fte’s 9,4
21,4
20,4
8,7
9,4
3,2 49,0
4,0 46,0
4,0 43,2
Ultimo boekjaar met tijdelijk dienstverband 2,9 5,0 16,0 Totaal: 66,1 64,7 65,0 Door deeltijddienstverbanden wordt met cijfers achter de komma gewerkt.
4,4 50,4
5,7 48,9
Personeelsbezetting indeling vanaf ‘08 Ultimo boekjaar in vaste dienst a. Woondiensten: Team klantenservice Team woonbemiddeling Team sociaal beheer Team wijk beheer b. Vastgoed Team technisch beheer Team servicedienst Team leefbaarheid Team ontwikkeling c. Bedrijfsvoering Team financiën Team algemene zaken Team huuradministratie d. Management team
1,5 5,6 2,1 7,1
1,6 5,5 3,6 6,0 30,2
7,6 17,0 1,4 4,1
1,6 2,9 2,9 7,4 26,7
6,6 17,0
4,0 6,5 2,0
7,8 12,6
3,1 11,9
4,0 5,9 2,0 4,3 63,2
24,5 7,8 13,6
3,1 12,5
1,6 3,5 3,5 6,8
1,0 9,4
2,8 4,6 2,0 4,3 59,7
2,8 3,9 2,0
80
Jaarverslag 2011
Vervolg kengetallen Kengetallen over de afgelopen vijf jaren:
Verhuur en incasso 1. Woningzoekenden bij woningcorporatie 2. Verhuringen 3. Huurmatigingen (HT) 4. Leegstaande woningen (> 3 mndn.) 5. a. Goedkope woonruimte b. Betaalbare woonruimte c. Dure woonruimte 6. Huurachterstand in % 7. Huurderving in %.
2011
2010
2009
2008
2007
6.070
5.971
5.620
5.574
6.816
354 1.073 13 822 3.726 306 1,52 0,33
419 1.137 3 869 3.725 260 1,68 0,35
331 1.158 11 960 3.659 212 1,69 0,42
480 1.240 12 979 3.643 183 1,81 0,63
315 1.320 13 974 3.601 146 1,92 0,31
1,09 55,78 0,79 1,84
0,66 55,58 2,37 2,75
0,89
1,92
0,63
283 1.356
287 1.147
638 861
700 638
586 392
28.145 2.844 -481 1.145 824 872 -648 224 1.576 112 1.080
25.942 3.325 746 1.155 822 1.234 -620 614 26 334 1.051
2.637 -411 1.111 777
3.065 -1.136 983 621
1.964 -421 862 562
-602
-608
-624
Continuïteit 1. 2. 3. 4.
Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen
Kwaliteit woningbezit 1. Normaal onderhoud per VE 2. Niet activeerbare uitgaven van planmatig onderhoud
Balans en winst- en verliesrekening 1. Eigen vermogen per VE 2. Voorzieningen per VE 3. Dotaties voorzieningen per VE 4. Overige bedrijfslasten 5. Salarissen en sociale lasten per VE 6. Bedrijfsresultaat per VE 7. Financiële baten en lasten per VE 8. Jaarresultaat voor belasting per VE 9. Jaarresultaat na belasting per VE 10. Opbrengst verkoop woningen per VE 11. Ov. waardeverandering MVA per VE
118 1.147
Aantal VE 2007: 4.721 Aantal VE 2008: 4.805 Aantal VE 2009: 4.831 Aantal VE 2010: 4.941 Aantal VE 2011: 4.941
81
Jaarverslag 2011
VII
TOELICHTING KENGETALLEN Aantal verhuureenheden (VE) Het begrip verhuureenheid is gedefinieerd als een eenheid die "zelfstandig" verhuurd kan worden. Uitgangspunten: 1 woning = 1 verhuureenheid 1 duplexwoning = 2 verhuureenheden 18 zorgwoningen = 87 verhuureenheden Bij berekening van de kengetallen wordt uitgegaan van 4.941 VE in 2011 (2010: 4.941 VE). Personeelsbezetting Betreft personeelsleden met een vast dienstverband bij SVUwonen. Er is uitgegaan van het aantal formatieplaatsen i.p.v. aantallen personen. Met ingang van 2008 is de indeling gewijzigd volgens onderstaand overzicht. a. aantal formatieplaatsen woondiensten - Team Klantenservice - Team Woonbemiddeling - Team Sociaal beheer - Team Wijk beheer b. aantal formatieplaatsen Vastgoed - Team technisch Beheer - Team servicedienst - Team leefbaarheid - Team ontwikkeling c. aantal formatieplaatsen Bedrijfsvoering - Team financiën - Team algemene Zaken - Team huuradministratie d. aantal formatieplaatsen Management Team Verhuur en incasso 1 Woningzoekenden bij woningcorporatie. Dit kengetal betreft het aantal bij de woningcorporatie ingeschreven woningzoekenden. 2 Verhuringen. Het aantal malen dat de toegewezen woningen ook werkelijk verhuurd zijn. 3 Het aantal huurders dat huurtoeslag geniet en waarvan de administratieve afhandeling door de woningcorporatie geschiedt. De woningcorporatie ontvangt de huurtoeslag dus rechtstreeks. 4 Leegstaande woningen > 3 maanden. Het aantal woningen dat langer dan drie maanden in het boekjaar heeft leeggestaan, waarvan het merendeel i.v.m. renovatiewerkzaamheden. 5a Goedkope woningen. 5b Betaalbare woningen. 5c Dure woningen. Bij de indeling naar kale huur per maand is aangesloten bij de begrippen uit de wet huurtoeslagen. 6 Huurachterstand in %. Huurachterstand van de zittende en vertrokken bewoners volgens de balans (dus na vermindering met de huurtoeslag) uitgedrukt in een percentage van de som van 12 * maandhuur van december 2011. 82
Jaarverslag 2011
7
Huurderving in %. De huurderving wordt uitgedrukt in een percentage van de som van de te ontvangen netto jaarhuur.
Continuïteit 1 Liquiditeit. Dit kengetal wordt berekend als het quotiënt van de vlottende activa en de kortlopende schulden (current-ratio), uitgedrukt in een getal. In formule: (vlottende activa/kortlopende schulden) = € 8.147 : 7.449 = 1,09. 2 Solvabiliteit. Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen berekend, uitgedrukt in een getal. In formule: (eigen vermogen/totaal vermogen) = € 139.065 : 249.317 (*100) = 55,78. 3 Rentabiliteit van het eigen vermogen (REV). De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotiënt van het jaarresultaat en het eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage. In formule: (jaarresultaat/eigen vermogen) = € 1.105 : 139.065 (*100) = 0,79. 4 Rentabiliteit van het totale vermogen (RTV). De rentabiliteit van het totale vermogen wordt het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of verschuldigde interest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (=balanstotaal). In formule: (jaarresultaat voor aftrek van interest op vreemd vermogen/totaal vermogen) = € 4.575 : 249.317 (*100) = 1,84. Kwaliteit woningbezit 1 Normaal onderhoud per VE. Hieronder worden alle lasten die betrekking hebben op zowel het jaarlijks als het niet-jaarlijks terugkerend normaal onderhoud begrepen zoals dagelijkse reparatieverzoeken, mutatie-, installatie- en overig onderhoud. Ook de lasten die verbonden zijn aan het buitenschilderwerk en toezicht op de woningen worden hieronder gerubriceerd. Deze kosten worden uitgedrukt in een bedrag per VE. 2 Niet activeerbare uitgaven van groot-onderhoud. Het bedrag dat in de loop van het boekjaar ten laste van het resultaat wordt gebracht, uitgedrukt in een bedrag per VE. Balans en winst- en verliesrekening 1 Eigen vermogen per VE. Eigen vermogen ultimo boekjaar, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid. 2 Voorzieningen per VE. Het bedrag dat aan totale voorzieningen aan de creditzijde van de balans is opgenomen als voorzieningen, uitgedrukt in een bedrag per VE. 3 Dotaties aan de voorzieningen per VE. Het bedrag dat aan de voorzieningen wordt toegevoegd cq. onttrokken in het boekjaar, uitgedrukt in een bedrag per VE. 4 Overige bedrijfslasten per VE. Het bedrag aan overige bedrijfslasten, uitgedrukt in een bedrag per VE. 5 Salarissen en sociale lasten per VE. Het bedrag aan salarissen en sociale lasten, uitgedrukt in een bedrag per VE. 6 Bedrijfsresultaat per VE. Het bedrijfsresultaat, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid. 83
Jaarverslag 2011
7
Financiële baten en lasten per VE. De financiële baten en lasten, uitgedrukt in een bedrag per VE. 8 Jaarresultaat voor belasting per VE. Het jaarresultaat voor belasting, uitgedrukt in een bedrag per VE. 9 Jaarresultaat na belasting per VE. Het jaarresultaat na belasting, uitgedrukt in een bedrag per VE. 10 Opbrengst verkoop woningen per VE. Het bedrag aan opbrengst verkoop woningen, uitgedrukt in een bedrag per VE. 11 Overige waardeverandering MVA per VE. Het bedrag aan waardeverandering MVA, uitgedrukt in een bedrag per VE.
84
Jaarrekening 2011
JAARREKENING 2011
INHOUD
pagina:
Balans per 31 december 2011
86
Winst- en verliesrekening over 2011
88
Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling
89
85
Jaarrekening 2011
BALANS PER 31 DECEMBER 2011 na winstbestemming (* €. 1.000,-) 31 december 2011
31 december 2010
215.917 260
212.227 297
7.662
3.011
3.651
1.737
5.869 1.941 235.300
1.902 1.851 221.025
504 5.366 5.870
699 5.273 5.972
241.170
226.997
49 73 116
28 3
238
31
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
215 2.666 0 133 44 3.058
248 317 90 266 322 1.243
5
4.851
2.338
8.147
3.612
249.317
230.609
Ref. ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa
1
(On)roerende zaken in exploitatie Overige (on)roerende zaken in exploitatie (On)roerende zaken verkoop onder voorwaarden in exploitatie (On)roerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden in ontwikkeling (On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa
2 2.1 2.2
TOTAAL VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Magazijnvoorraad Onderhanden werken Onderhanden projecten
Vorderingen Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen TOTALE VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL
3 3.1 3.2 3.3
4
86
Jaarrekening 2011
31 december 2011
31 december 2010
0 139.065 139.065
0 128.179 128.179
13.261 791 14.052
12.567 4.462 17.029
23.259 51.000 840
24.432 51.000 825
13.652 88.751
3.712 79.969
9.1 9.2 9.3
110 2.836 183
162 1.627 177
9.4 9.5 9.6
452 1.544 2.324 7.449
166 943 2.357 5.432
249.317
230.609
Ref. PASSIVA Eigen vermogen
6
Stichtingskapitaal Overige reserve
6.1 6.2
Voorzieningen
7
Onrendabele investeringen nieuwbouw 7.1 Latente belastingverplichtingen 7.2
Langlopende schulden
8
Leningen overheid 8.1 Leningen kredietinstellingen 8.2 Waarborgsommen 8.3 Verplichtingen uit hoofde verkoop onder voorwaarden contracten 8.4
Kortlopende schulden Vooruitontvangen huurdebiteuren Schulden aan leveranciers Schulden aan overheid Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
TOTAAL
9
87
Jaarrekening 2011
WINST- EN VERLIESREKENING 2011 (* €. 1.000,-) Ref.
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010
25.965 948 0 554 212 455
25.074 1.032 0 1.649 221 443
28.134
28.419
661 5.335 8.098 4.072 5.660
280 5.193 7.083 4.060 5.708
23.826
22.324
4.308
6.095
224 43 - 3.447 - 23
232 10 - 3.283 - 22
1.105
3.032
13
6.683
- 2.903
Resultaat na belastingen voor waardeverandering vaste activa
7.788
129
Waardeveranderingen vaste activa
3.098
158
10.886
287
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde kosten werkapparaat Overige bedrijfsopbrengsten
10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6
Som der bedrijfsopbrengsten: Bedrijfslasten
11
Afschrijvingen op materiële vaste activa 11.1 Ov. waardeveranderingen mat. vaste activa11.2
Lasten onderhoud Salarissen en sociale lasten Overige bedrijfslasten
11.3 11.4 11.5
Som der bedrijfslasten: Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten langlopende vorderingen Rentebaten effecten en liquide middelen Rentelasten schulden Rente waarborgsommen
12 12.1 12.2 12.3 12.4
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen
14
Resultaat na belastingen na waardeveranderingen vaste activa
88
Jaarrekening 2011
GRONDSLAGEN VAN DE BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Inleiding In 2011 is de voorbereiding van de fusie met buurcorporatie Woonbelang Veghel afgerond en is een juridische fusie per 1 januari 2012 een feit. Woonbelang Veghel en SVUwonen gaan samen verder onder de naam Area. SVUwonen verdwijnt per 1 januari 2012 en gaat op in de fusiedrager Woonbelang Veghel. Alle rechten en verplichtingen worden vanaf die datum door Area overgenomen. Over 2011 wordt nog een afzonderlijk jaarrekening opgesteld voor SVUwonen. Oordelen en schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het bestuur zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in de toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Besluit beheer sociale huursector (BBSH) Met ingang van het boekjaar 1993 is het BBSH voor toegelaten instellingen van toepassing. Voor de verslaggeving van toegelaten instellingen houdt dit in dat overeenkomstig artikel 26 van het BBSH de jaarrekening en het jaarverslag zijn opgesteld met inachtneming van titel 9 van boek 2 Burgerlijk Wetboek. Verder is rekening gehouden met de Richtlijn Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Stelselwijziging Met ingang van het jaar 2010 zijn wij overgegaan op waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen actuele waarde op basis van bedrijfswaarde in plaats van de waardering tegen historische kosten. De reden hiervan is dat we van mening zijn dat de actuele waarde een beter beeld geeft van de werkelijke waarde van materiële vaste activa in exploitatie en deze waarderingswijze aansluit bij de waarderingsgrondslagen van onze fusiepartner. Bij de overgang naar de bedrijfswaarde zijn op een drie tal punten schattingen gemaakt welke afwijken van hetgeen gebruikelijk is in de sector. Teneinde betere aansluiting te verkrijgen bij hetgeen gebruikelijk is in de sector is in deze jaarrekening een stelselwijzing doorgevoerd: - De betaalbaarheidsheffing is vooruitlopend op nieuw beleid niet langer ingerekend; - De restant levensduur van de in exploitatie zijnde woningen is van 5 jaren in voorgaande jaren op 11 jaren gesteld; - De geplande verkopen van woningen voor de komende 5 jaren zijn gewaardeerd tegen de vermoedelijke verkoopprijs. Bovenstaande bijgestelde schattingen zijn alsnog in deze jaarrekening verwerkt waarbij zowel het vermogen per 01-01-2010 als de vergelijkende cijfers 2010 zijn aangepast. De invloed van deze stelselwijziging op het vermogen eind 2010 is circa € 31 miljoen en op het resultaat 2010 € 11,3 miljoen. De stelselwijziging is retrospectief toegepast en de vergelijkende cijfers zijn derhalve op grond van de herziene waarderingsgrondslag aangepast.
89
Jaarrekening 2011
De waardering van de overige activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- en vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij anders vermeld. De baten en lasten zijn toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Bij het samenstellen van de balans en winst- en verliesrekening is een bestendige gedragslijn aangehouden. BALANSWAARDERING Materiële vaste activa Materiële vaste activa in exploitatie Materiële vaste activa in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele waarde (bedrijfswaarde). De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en de toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende leeftijd van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjaren begroting. De kosten voor planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Het vervallen van het aantal geprognosticeerde verkochte woningen in het lopende jaar leidt tot een verlaging van de bedrijfswaarde en de toevoeging van het 5de jaar aan te verkopen woningen leidt tot een verhoging van de bedrijfswaarde. Het saldo wordt opgenomen in de resultatenrekening onder "Waardeveranderingen vaste activa".
90
Jaarrekening 2011
De bedrijfswaarde is bepaald op basis van de volgende uitgangspunten: • •
Werkelijke huurverhoging per complex per 1 juli Verwachte huurstijging
•
Verwachte huurharmonisatie
•
Huurderving
•
Norm kosten voor ABA, belastingen en verzekeringen
•
Stijging salarissen en sociale lasten
•
Stijging van de variabele lasten
•
Onderhoudslasten zijn gesteld op 100% van de onderhoudsbegroting, de laatste vijf jaar van de exploitatie zijn de onderhoudskosten bepaald op. Dit betreft alleen reparatieonderhoud. Planmatig onderhoud (PO) voor de laatste vijf jaar op nul gezet. Stijging van de onderhoudskosten
• • •
• •
Rentevoet Restwaarde grond actuele waarde verminderd in verband met sloop, uitplaatsing en infrastructuur/bouwrijp maken van de grond. Indexering tegen inflatie (jaar 2010: 3,00%) en verdiscontering tegen 5,25% Aantal te slopen woningen in de jaren 2012 tot en met 2016 Er is voor de eerste vijf jaar rekening gehouden met te verkopen woningen uit bestaand bezit. De verkoopprijs is bepaald op de gemiddelde WOZwaarde minus 10%. Gemiddeld aantal ingerekende woningen:
2011
2011
2010 1,30%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 e.v.
1,50% 1,67% 1,83% 2,00% 2,00% 2,00%
2012 e.v.
0,20%
2012 2013 2014 e.v.
0,50% 0,50% 1,00%
2012 2013 e.v. 2012 2013 2014 e.v. 2012 2013 2014 e.v.
€ 1.412 € 1.334 3,00% 3,00% 2,00% 2,00% 2,50% 3,00%
2012 2013 2014 e.v.
€ 240 2,00% 2,50% 3,00% 5,25%
€ 600 3,00%
€ 16.479
€ 16.188
9
27
12
12
2012 2013 2014 2015 2016 e.v. 2011 t/m 2015 2016 2011 e.v.
1,55% 1,80% 2,05% 2,00% 2,00%
2011 e.v.
€ 1.460
2011 e.v.
3,0%
0,20% 0% 1,00%
5,25%
In voorkomende gevallen waarbij sprake is van aangebrachte woningverbeteringen en/of verlenging levensduur van de woning kan een deel worden geactiveerd indien de bedrijfswaarde daartoe ruimte biedt. Onroerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van de te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de actuele waarde van de complexen waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering 91
Jaarrekening 2011
hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden in ontwikkeling De woningen waarop een terugkoopplicht rust (koopgarant) zijn gewaardeerd tegen de prijs waarvoor de woningen zijn verkocht. De volledige korting is in mindering gebracht. Activering van rente tijdens de bouw, voor zover gefinancierd met eigen vermogen, is achterwege gebleven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. In deze kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden zij als een schattingswijziging verantwoord. Buitengebruik gestelde materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de kostprijs danwel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt in een herwaarderingsreserve. Bij de realisatie van de waardestijging wordt de herwaardering als een afzonderlijke post in de winst-enverliesrekening verwerkt. Een materieel vast actief wordt niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Financiële vaste activa Financiële vaste activa Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, d.w.z. de datum waarop de woningcorporatie de bindende overeenkomst aangaat.
92
Jaarrekening 2011
Op moment van de eerste verantwoording rubriceert de woningcorporatie de financiële activa op portefeuillebasis naar de onderstaande (sub)categorieën: — gekochte leningen en obligaties; — overige financiële vaste activa. Gekochte leningen en obligaties zijn primaire financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen die van derden zijn gekocht. Gekochte leningen en obligaties worden tot het eind van de looptijd aangehouden; Gekochte leningen en obligaties zijn ‘tot het einde van de looptijd aangehouden’, indien de woningcorporatie stellig voornemens is en zowel contractueel als economisch in staat is deze aan te houden tot het einde van de looptijd. Deze categorie wordt na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieverentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt via het amortisatieproces. Te vorderen BWS subsidie De te vorderen subsidies ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) worden jaarlijks verminderd met de te ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterende saldo. Overige financiële vaste activa De onder de overige financiële vaste activa opgenomen posten, deelnemingen in Verenigingen van Eigenaren alsmede de langlopende belegde geldmiddelen zijn opgenomen tegen nominale waarde. Belastingen Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Met ingang van 2008 zijn Toegelaten Instellingen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Een voorziening voor latente belastingverplichtingen dan wel een latente belastingvordering wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen enerzijds de commerciële boekwaarde van activa en verplichtingen en anderzijds de fiscale grondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en – verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven dan wel de in de komende jaren geldende tarieven. Latente belastingvorderingen inclusief voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat in de voorzienbare toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Het woningbezit in exploitatie mag begin 2008 voor 70% van de WOZ waarde worden opgenomen in de fiscale vermogensopstelling. Deze waarde ligt aanmerkelijk hoger dan de commerciële waarde. In principe komt dit waarderingsverschil in aanmerking om hierover een actieve belastingvordering op te nemen. Omdat het verschil naar verwachting vanwege de beperking van de fiscale afschrijving en de lange levensduur van de woningen niet binnen een afzienbare periode tot realisatie leidt is deze latente belastingvordering niet opgenomen in de balans. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde.
93
Jaarrekening 2011
Voorraden Magazijnvoorraad De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen. Onderhanden werken De hieronder opgenomen projecten betreffen (nieuwbouw)projecten bestemd voor de verkoop, maar die nog niet zijn verkocht. Waardering is op basis van bestede bedragen en eventueel toegerekend kosten van het werkapparaat en eventueel onder aftrek van een voorziening voor verliezen. Onderhanden projecten Een onderhanden project in opdracht van derden (hierna: onderhanden project) is een project dat is overeengekomen met een derde, voor de constructie van een actief of combinatie van activa waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. De projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (‘percentage of completion’- methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (‘percentage of completion with zero profit’-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden project. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het netto-bedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont.
94
Jaarrekening 2011
Vorderingen De vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde. Indien nodig wordt er een voorziening voor oninbaarheid gevormd. Liquide middelen Onder liquide middelen zijn opgenomen de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. Deze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan ter vrije beschikking. Eigen vermogen Het eigen vermogen bestaat uit het stichtingskapitaal en de overige reserve. De overige reserve is inclusief de herwaardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen actuele waarde ten opzichte van voorheen historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Langlopende schulden Langlopende leningen De leningen zijn opgenomen tegen nominale waarde. Verplichtingen uit hoofde verkoop onder voorwaarden contracten Voor de woningen waarop een terugkoopplicht rust (koopgarant) is een verplichting opgenomen gelijk aan de prijs waarvoor de woningen zijn verkocht. Dit is de prijs na aftrek van de korting. Kortlopende schulden Kortlopende schulden zijn opgenomen tegen nominale waarde.
95
Jaarrekening 2011
RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar dat ze voorzienbaar zijn. Bedrijfsopbrengsten Huren De huuropbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebben huren van woningen, woongebouwen en overige onroerende goederen zoals bedrijfsruimten en garages. Huurderving wegens leegstand is op de huren in mindering gebracht. Vergoedingen De opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders voor levering van zaken en diensten, na aftrek van gederfde vergoedingen. Verkoop onroerende goederen De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de bedrijfswaarde (bestaand bezit gewaardeerd tegen doorexploitatie) dan wel de vervaardigingprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering of op basis van de percentage of completion methode. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgingprijs en de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode. Op de grond vindt geen afschrijving plaats. Rente Renteopbrengsten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Bedrijfslasten Algemeen De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
96
Jaarrekening 2011
Rente Rente wordt toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Financiële baten en lasten Rentebaten Als rentebaten worden de (te) ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito's en overige liquide middelen en de te vorderen BWS-subsidies verantwoord. Rentelasten Onder deze post zijn zowel de rentelasten met betrekking tot schulden als de toegerekende rente aan de waarborgsommen verantwoord. Belastingen Het fiscale resultaat en de acute vennootschapsbelasting zijn naar beste weten, op basis van de huidige kennis, bepaald. Tevens zijn er latente belastingvorderingen en –verplichtingen opgenomen (zie grondslagen balanswaardering). De werkelijk acute vennootschapsbelasting kan nog afwijken van de berekende vennootschapsbelasting. Waardeveranderingen vaste activa Het vervallen van het aantal geprognosticeerde verkochte woningen in het lopende jaar leidt tot een verlaging van de bedrijfswaarde en de toevoeging van het 5de jaar aan te verkopen woningen leidt tot een verhoging van de bedrijfswaarde. Het saldo wordt opgenomen in de resultatenrekening onder "Waardeveranderingen vaste activa". De boekwinst op de daadwerkelijk verkochte woningen, gedefinieerd als verschil tussen de opbrengst en de bedrijfswaarde op basis van doorexploitatie, is ten gunste van het resultaat gebracht en opgenomen onder "Verkoop onroerende goederen". Zie verder ook de grondslagen van balanswaardering.
97
Postbus 548 5400 AM Uden Leeuweriksweg 12 5402 XD Uden Tel. (0413) 33 67 33 Fax (0413) 25 31 14
[email protected] www.svuwonen.nl
