VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2014

Gulpen, 9 juni 2015

Inhoudsopgave

Pag.

Hoofdstuk

1

- Algemeen 1.1 Inleiding 1.2 Organisatie 1.2.1 Toelating en inschrijving 1.2.2 Organisatiestructuur 1.2.3 Bestuur 1.2.4 Raad van commissarissen 1.2.5 Werkorganisatie 1.3 Risicobeheersing 1.4 Doelstellingen 1.4.1 Volkshuisvestelijke doelstelling 1.4.2 Maatschappelijke doelstelling / missie 1.4.3 Financiële doelstelling 1.4.4 Doelgroepen 1.5 De Toekomst 1.6 Samenwerking

Hoofdstuk

2

- Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden 2.1 Klachtenonderhoud 2.2 Mutatieonderhoud 2.3 Planmatig onderhoud 2.4 Kostendekkend uitgevoerde geriefverbeteringen 2.5 Schilderwerken 2.6 Verzekeringszaken 2.7 Woningaanpassingen WMO 2.8 Weergave meerjaren onderhoudsplanning 2.9 Begroting – realisatie onderhoud 2013 2.10 Verkoop woningen 2.11 Nieuwbouw 2.12 Energie prestatie 2.12.1 Labelverdeling 2.12.2 Doelstelling certificering 2.12.3 Woonlasten

11

Hoofdstuk

3

- Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen 3.1 De voorraad 3.2 Huurprijsbeleid 3.3 Mutaties 3.4 Wet Maatschappelijke Ondersteuning 3.5 Huisvesting statushouders 3.6 Anti – scheefheidbeleid en huurtoeslag 3.7 Huurtoeslag 3.8 Huurbetaling en incasso 3.9 Huurderving en leegstand 3.10 Woningzoekenden

17

Hoofdstuk

4

- Leefbaarheid 4.1 Algemeen 4.2 Wonen en Zorg 4.2.1 Nultreden woningen 4.2.2 Aangepaste woningen 4.2.3 Woon-zorgcomplexen 4.2.4 Woonvoorzieningen bijzondere doelgroepen 4.2.5 Aanpak woonoverlast en verloedering

21

Hoofdstuk

5

- Betrekken van bewoners bij beheer en beleid 5.1 Overleg met Huurders 5.1.1 Frequentie van overleg 5.1.2. Onderwerpen van overleg 5.1.3 Financiële ondersteuning 5.1.4 Belanghouders 5.2 Klachtencommissie 5.2.1 Taakomschrijving 5.2.2 Frequentie overleg 5.2.3 Aantal en inhoud van de adviezen 5.2.4 Jaarverslag 5.3 Huurcommissie 5.4 Informatieverstrekking

23

Woningstichting Gulpen

2

5

Volkshuisvestingsverslag 2014

Hoofdstuk

6

- Financieel beleid 6.1 Algemeen 6.2 Vermogenspositie 6.3 Liquiditeit 6.4 Bedrijfswaarde woningbezit 6.5 Resultaten 6.5.1 Omzet en resultaatontwikkeling 6.5.2 Kasstromen en financieringsbehoefte 6.5.2.1 Operationele kasstroom 6.5.2.2 (Des)investeringen 6.5.2.3 Financieringsbehoefte 6.6 Beleggingsactiviteiten 6.6.1 Financiële instrumenten 6.7 Financiële risicobeheersing

25

Hoofdstuk

7

- Verslag bestuur 7.1 Werkzaamheden binnen de volkshuisvesting 7.1.1 Werkzaamheden binnen werkgebied 7.1.2 Nieuwbouw 7.1.3 Buitenlandse instellingen 7.1.4 Grondaankopen 7.1.5 Beheer woningen Maasvallei 7.1.6. Overig bezit 7.2 Verbindingen met andere rechtspersonen 7.3 Onrendabele investeringen 7.4 Risicobeheersing 7.5 Strategische visie 2015 - 2019 7.6 Verklaring bestuur 7.7 Verklaring besteding middelen

28

Hoofdstuk

8

- Verslag raad van commissarissen 8.1 Inleiding 8.1.1 Statutaire bepalingen 8.1.2 Raad van commissarissen 8.1.3 Beloning 8.1.4 Commissies 8.1.5 Profielen 8.1.6 Werkgeversrol 8.1.7 Zelfevaluatie 8.2 Governancecode 8.3 Inhoudelijk toezicht 8.3.1 Informatiestromen 8.3.2 Kwartaalrapportages 8.3.3 Begroting 8.3.4 Aanwenden niet noodzakelijke middelen 8.3.5 Verkoop woningen 8.3.6 Realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven 8.3.7 Norm voor financiële continuïteit 8.4 Integriteit 8.5 Jaarverslag Regionale klachtencommissie 8.6 Interne controlesystemen en risicobeheersing 8.7 Vergaderingen 8.8 Onderzoek jaarrekening en jaarverslag 2014

30

Bijlage

1

- Balans

35

Bijlage

2

- Winst- en verliesrekening

37

Bijlage

3

- Accountantsmededeling

38


3


Voorwoord

Afgelopen jaar zijn we als maatschappelijk ondernemer met enthousiasme en ambitie met diverse activiteiten aan de slag geweest. In ons dagelijks werk zijn we vooral bezig met de zaken die gepaard gaan met de exploitatie en het beheer van vastgoed en het met goede service klaar staan voor de huurders. De aandacht was vooral gericht op: - Het behouden van 90% van onze woningen voor de zogenaamde doelgroep van beleid en het met voorrang toewijzen van woningen aan woningzoekenden die daarvoor voornamelijk op de woningcorporaties zijn aangewezen; - Het zorgvuldig bewaken van de kwaliteit van dienstverlening op basis van verwachtingen vanuit de klant; - Het aanpassen van de woningvoorraad aan de nieuwe kwaliteitseisen, wensen en medische noodzaak; - Het ontwikkelen van vernieuwende bouwplannen voor (senioren)woningen, dienstverlening e.d. - Het treffen van voorzieningen in het kader van veiligheid, zorg en welzijn; - Energiebesparende maatregelen in de woningvoorraad; - Het betrekken van de huurders bij het maken van keuzes waardoor maatwerk mogelijk wordt . In dit volkshuisvestingsverslag / jaarverslag wordt hierover op een uitgebreide en transparante wijze verantwoording afgelegd, hoe aan de gestelde doelen is gewerkt en welke resultaten hiermee zijn bereikt.

J.H.M. Kostons

(directeur-bestuurder)

Verantwoording Voor ons jaarverslag maken wij een bewuste keuze ten aanzien van samenstelling, productie en uitgave. Interne productie Ons jaarverslag bestaat uit bijdragen van de medewerkers op alle niveaus vanuit de organisatie. Dat tekent hun betrokkenheid en schetst hun bereidheid en kwaliteit van werken om verantwoording over activiteiten af te willen en te kunnen leggen. Uitgave in eigen beheer Het jaarverslag wordt met zorg, maar op eenvoudige wijze en passend voor een maatschappelijke organisatie, volledig in eigen beheer uitgegeven. Wij sparen niet op kwaliteit van de inhoud, wel op forse externe productiekosten. De besparing wordt ingezet voor de volkshuisvesting.


4


Hoofdstuk 1 - Algemeen 1.1

Inleiding

In dit volkshuisvestingsverslag wordt verantwoording afgelegd over de prestatieopgaven:  Zeggenschap over woning en woonomgeving;  Kansen scheppen voor mensen in een kwetsbare positie;  Leefbaarheid;  Wonen en zorg op maat bevorderen met bijzondere aandacht voor doelgroepen zoals ouderen en gehandicapten;  Lokale woonkwaliteit verbeteren;  Groene woonwensen faciliteren.

1.2

Organisatie

1.2.1

Toelating en inschrijving

1.2.2

Organisatiestructuur

Naam stichting: Woningstichting "Gulpen" Zij is gevestigd te Gulpen en opgericht op 18-12-1912 voor onbepaalde tijd. De instelling is toegelaten op 18-12-1912 bij Koninklijk Besluit nr. 52. De stichting is ingeschreven in het handelsregister en het stichtingenregister, gehouden door de Kamer van Koophandel Limburg, onder het nummer: 14614685. Als bestuursmodel is gekozen voor een beleidsbepalend bestuur. De structuur wordt in onderstaand schema weergegeven: Raad van Commissarissen Bestuur Directeur-bestuurder Afd. Administratie en financiën

1.2.3

Afd. Technische zaken

Bestuur

Per 31 december 2014 bestond het bestuur uit de volgende personen: dhr. G. Leinders geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Vergoeding p.j.: dhr. R.W.C.G. Speetjens geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Vergoeding p.j.:

voorzitter

dhr. J.H.M. Kostons geboren op beroep nevenfuncties: Extra taken dhr. H.M.G Meijs geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Vergoeding p.j.: dhr. A. Hupperts geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Extra taken: Vergoeding p.j.:

secretaris

22-07-1945 Gepensioneerd docent VO 24-06-2016 1 zittingstermijn Geen € 4.368.

penningmeester

15-10-1942 Gepensioneerd zelfstandig ondernemer 01-01-2019 1 zittingstermijn - Penningmeester Zangvereniging St. Caecilia te Gulpen € 3.120. 16-06-1956 Directeur-bestuurder Woningstichting Gulpen Geen Vertegenwoordigt het bestuur in diverse overlegorganen

bestuurslid / plv. voorzitter

17-11-1951 Medewerker Belastingdienst 01-07-2015 2 zittingstermijn Geen € 3.120.

bestuurslid / plv. penningmeester

25-07-1958 Projectleider woningstichting Servatius 01-01-2016 Laatste zittingstermijn Geen Vertegenwoordigt de corporatie in de Regionale Klachtencommissie € 3.120.

Opmerkingen:  Dhr. Leinders is huurder van de woningstichting Gulpen en is benoemd op voordracht van de Huurdersvereniging Gulpen.  Dhr. Kostons is aangesteld als directeur-bestuurder voor onbepaalde tijd en is niet volgens rooster aftredend.  Voor de invulling van vacante zetels hebben zich geen vrouwelijke kandidaten aangemeld.


5


1.2.3.1 Zelfevaluatie

Het bestuur heeft in 2014 een zelfevaluatie uitgevoerd. Er werd gebruik gemaakt van het Atrivé model. De verbeterpunten werden uitgebreid besproken. De resultaten van deze zelfevaluatie werden eveneens besproken met de raad van commissarissen. Het bestuur voert jaarlijks een zelfevaluatie uit.

1.2.3.2 Vergoedingen

M.u.v. de secretaris ontvingen de 4 leden van het bestuur in 2014 samen een vergoeding van € 13.728 bruto p.j.

1.2.3.3 Governance structuur Onderstaand zijn de hoofdlijnen van onze corporate governance structuur weergegeven. De door ons gehanteerde corporate governance principes zijn neergelegd in afzonderlijke documenten waaronder:  Statuten;  Reglement voor de Raad van Commissarissen;  Profielschets van de Raad van Commissarissen;  Rooster van aftreden;.  Integriteitscode;  Klokkenluidersregeling. Diverse documenten zijn gepubliceerd op de website van de woningstichting Gulpen (www.wsgulpen.nl).

1.2.3.4 Prestatie – afspraken

In 2012 zijn met de gemeente Gulpen-Wittem prestatieafspraken geactualiseerd. Gezamenlijk met de woningstichting Wittem, Stichting Woonpunt Maastricht - Heuvelland en woningstichting Maasvallei werd met de gemeente Gulpen-Wittem afspraken vastgelegd in een prestatieovereenkomst 2012-2014 inzake: 1 Huisvesting statushouders 2 Duurzaamheid 3 WMO / Ouderenbeleid 4 Verkeer, parkeren en waterhuishouding bij nieuwe projecten 5 Uitvoering Woonplan gemeente Gulpen-Wittem 2010-2020 6 Regionale woonvisie Maastricht en Mergelland 2010-2020

1.2.4.

Raad van commissarissen

Zie hoofdstuk 8

1.2.5.

Werkorganisatie

Op 31 december 2014 waren er zes personeelsleden in dienst; aantal

fte

Directie

1

1

Hfd administratie

1

1

Hfd. Technische dienst

1

1

Klachten- en mutatieopzichter

1

1

Administratief medewerkster

1

0,44

Interieur verzorgster

1

0,17

6

4,61

Totaal:

Voor de geautomatiseerde gegevensverwerking zoals o.a. crediteuren- en debiteurenadministratie, grootboek, huuradministratie, onderhoudsadministratie, bedrijfswaardeberekening en salarisadministratie wordt gebruik gemaakt van het computercentrum NCCW te Almere. De woningstichting Gulpen beschikt over een eigen beveiligde netwerkomgeving. De woningstichting Gulpen is geen lid van AEDES, vereniging van woningcorporaties. De woningstichting Gulpen handelt vrijwillig in overeenstemming met de governancecode.

1.2.5.1 Medewerkers Opleiding en vorming: Door de medewerkers werden in 2014 enkele cursussen gevolgd. Door de medewerkers werden diverse beurzen, congressen en symposia bezocht, waaronder, huurtoeslag, fiscale aspecten, energiecertificering en woningwaardering e.d. Ziekteverzuim: In 2014 bedroeg het ziekteverzuim 0,7 %. Landelijk bedroeg in 2014 het ziekteverzuim 3,9 %.

1.2.5.2 Salariëring Alle medewerkers, inclusief directeur, worden bezoldigd conform de CAO – woondiensten. Alle salarissen liggen onder de zgn. “WNT-normen”.


6


1.2.5.3 Personeelsoverleg

Op basis van de bepalingen gesteld in de Wet op de Ondernemingsraden (WOR) is de woningstichting Gulpen niet verplicht een Ondernemingsraad (OR) in stand te houden. In het kader van de WOR wordt door de directie periodiek overleg gevoerd met de medewerkers. Tijdens dit overleg worden de medewerkers geïnformeerd over de stand van zaken op alle beleidsonderdelen zoals communicatie met de bewoners, verhuur, techniek, financiën, de omgeving en interne organisatorische zaken. Op deze onderdelen worden de behaalde resultaten en de voortgang besproken, worden processen geanalyseerd en geëvalueerd. In 2014 werd 6 maal overleg gepleegd.

1.3

Risicobeheersing

1.3.1

Macro-economische ontwikkelingen:

Risico’s zijn in de meeste gevallen ontastbaar en deze risico’s kunnen niet of nauwelijks worden gekwantificeerd. Risico dat door economische ontwikkelingen (inflatie, bouwkosteninflatie, rente, veranderende wet- en regelgeving Woningwet en Zorg) de komende 5 jaar de waarde van de bezittingen of schulden lager uitpakt dan verwacht. De focus is hierbij met name gericht op de onzekere kasstromen in de bedrijfswaarden en de onzekerheid met betrekking tot de renteontwikkeling. Vanwege de economische crisis is de inflatie en bouwinflatie voorlopig laag. De afgelopen 5 jaar is de renteontwikkeling gunstig geweest. Ondanks de economische crisis is de rente ontwikkeling op de korte termijn nog gunstig te noemen. De veranderende wet- en regelgeving is afhankelijk van het financieringstekort van de overheid en de coalitie van partijen die regeren. De financiële crisis heeft ook gevolgen gehad voor de verkoop van de woningvoorraad.

Maatregelen:

Vanuit woningstichting Gulpen zijn de afzonderlijke indicatoren niet direct te beïnvloeden. Via de sector kan getracht worden invloed uit te oefenen. Wij zijn van mening dat de wet- en regelgeving vanuit de centrale overheid onvoorspelbaar en vaak ondoorzichtig is.

1.3.2

Marktrisico:

Risico dat door een negatieve marktontwikkeling de waarde van de (niet) woongelegenheden, lager is dan verwacht. In de uitwerking van het waarderisico voor zelfstandige woongelegenheden kan de indicator de verhouding tussen huur en de WOZ-waarde worden gebruikt om het marktrisico te analyseren. Laat de verhouding tussen huur/WOZ-waarde een laag percentage zien dan wordt uitgegaan van een lager marktrisico. Een hoog percentage duidt op een hoog marktrisico. Het percentage zegt iets over de deelmarkten huur en koop. Bij een laag percentage zal het voor huurders minder gemakkelijk en economisch minder rationeel zijn om de oversteek naar de koopsector te maken. De kans dat de huurmarkt verslechtert wordt kleiner geacht dan in het geval dat de verhouding tussen huur/ WOZ waarde aanmerkelijk hoger ligt. Een van de oorzaken is het stagneren van de woningverkoop. Vooral voor senioren die hun woning willen verkopen en willen gaan huren is dit een risico. Een andere oorzaak kan de demografische ontwikkeling zijn, namelijk de bevolkingskrimp die zich in Zuid -Limburg manifesteert. Op termijn kan hierdoor leegstand ontstaan en een waardedaling van de woningportefeuille van woningstichting Gulpen plaatsvinden. Door de verwachte gezinsverdunning in de kern Gulpen zal echter de vraag naar huurwoningen niet afnemen.

Maatregelen:   

Blijven denken in vernieuwende scenario’s die op ieder moment aan de actuele situatie kunnen worden aangepast; Actueel strategisch voorraadbeheer: nl. uitvoeren van een goed beheer van de huurwoningen, nieuwbouw (indien financieel mogelijk) en verkoop (indien noodzakelijk); Flexibel houden van de interne organisatie.

1.4.3

Operationeel risico:

Risico van verlies door inadequate of falende interne processen, mensen of systemen of door externe gebeurtenissen. Kwaliteit van het risicobeheer en de professionaliteit van de organisatie kunnen de omvang van dit risico verkleinen. In dit onderdeel geven wij een overzicht in het kader van intern toezicht en externe verantwoording en van de mogelijke risico’s die binnen de organisatie spelen. Vervolgens staan de beheersmaatregelen genoemd waarop wij die risico’s proberen te beheersen. Het jaarverslag is vooral een terugblik, maar in dit onderdeel willen wij juist laten zien hoe wij op de toekomst anticiperen. Operationele risico’s kunnen worden onderverdeeld in imagoschade en financiële schade.

Maatregelen:   

Toepassen integriteitscode; Toepassen klokkenluidersregeling; Antecedentenonderzoek bij aannemen nieuw personeel of bij benoeming van bestuurder en commissarissen.

1.3.4

Totaal risico:

Dit is de resultante van de bovenstaande drie risico’s. Het risico moet gewogen worden en is niet zo maar een opstelsom van de drie risico’s.

Conclusie

Al met al vinden wij dat de risicobeheersings- en controlesystemen bij onze woningstichting van een toereikend niveau zijn voor de omvang van de organisatie. Dat neemt niet weg dat verbeteringen mogelijk zijn.


7


1.3.5

Interne verantwoording:

De interne verslaglegging gebeurt door middel van de kwartaalrapportage. In deze rapportage wordt per onderdeel de algemene voortgang gevolgd. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de begroting, realisatie en eventuele overschrijding of onderschrijding van de begroting. In de kwartaalrapportage wordt o.a. over de volgende onderwerpen gerapporteerd:  Overzicht stand van zaken organisatie;  Stand van zaken (nieuwbouw) projecten en toelichting onderhoud en overzicht onderhanden zijnde projecten;  Financiële forecast (begroot – resultaat – verschil – toelichting);  Overzicht liquide middelen;  Overzicht huurachterstand;  Verkoop / aankoop o.g.;  Overzicht begroot-gerealiseerd van het planmatig en niet-planmatig onderhoud;  Overzicht aanbestedingen;  Overzicht woningtoewijzingen en overzicht inschrijvingen. Het bestuur stelt 4 keer per jaar een kwartaalrapportage op. De cijfermatige gegevens in de rapportage van het 4e kwartaal zijn gelijk aan de cijfermatige gegevens in de jaarrekening en hebben dezelfde cijfermatige onderbouwing. Nieuwe projecten worden vooraf getoetst op het verwachte maatschappelijk en financieel rendement. De onderbouwing van deze projecten wordt opgesteld in een projectbegeleidingsdocument (pbd) en ter goedkeuring voorgelegd aan de rvc. In deze onderbouwing wordt ook de impact weergegeven op de financiën voor de middellange en lange termijn. Daarnaast worden de risico’s zoveel mogelijk vooraf in kaart gebracht. De resultaten worden per kwartaal gerapporteerd en waar nodig bijgestuurd. Het vormt een basis voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid en biedt de raad van commissarissen een handvat om haar toezichthoudende rol doelmatig te kunnen vervullen.

1.4

Doelstellingen

1.4.1

Volkshuisvestelijke doelstelling

De volkshuisvestelijke doelstelling van de woningstichting Gulpen vindt zijn oorsprong in de statuten. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Wij trachten dit doel onder meer te bereiken door:  het stichten, in stand houden en exploiteren van woningen, die voldoen aan de eisen van sociale volkshuisvesting;  het stichten en/of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van het eigen woningbezit;  bij te dragen aan het tot stand komen en doen functioneren van voorzieningen, die de leefbaarheid van de woonomgeving bevorderen, voor zover dit niet tot de verantwoordelijkheid van derden behoort:  het voeren van een sociaalrechtvaardig toewijzings- en verhuurbeleid;  het bevorderen van een goede communicatie met en het verlenen van genoegzame inspraak aan de huurders van de woningen van de stichting;  het samenwerken met andere instellingen, die zich bewegen op het terrein van de verbetering van de volkshuisvesting en de bewoning;  het ontwikkelen van initiatieven, die dienstig zijn aan de doelstelling, voor zover niet in strijd met de bepalingen van de statuten of het huishoudelijk reglement.

1.4.2

Maatschappelijke doelstelling / missie

1.4.3

Financiële doelstelling

De woningstichting Gulpen neemt haar maatschappelijke rol uiterst serieus. We zien onszelf als een maatschappelijk ondernemer binnen de sector “wonen”. De woningstichting Gulpen stelt zich ten doel om huisvestingskansen te waarborgen, met name voor kwetsbare groepen in de samenleving, zoals ouderen, gehandicapten en starters. We zetten ons in voor de ontwikkeling, vitalisering en leefbaarheid van Gulpen en omgeving. We zoeken aansluiting bij de behoeften van onze klanten en hebben daarbij oog voor de lange termijn. We werken aan duurzaamheid. We willen door onze belanghouders afgerekend worden op de resultaten van ons beleid, vertaald in “maatschappelijk rendement”. Kortom, we willen sterk verankerd zijn in de samenleving. De geformuleerde doelstellingen zijn:  voldoen aan de basiseisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).  een solvabiliteit van tenminste 20%, waarbij onder solvabiliteit wordt verstaan de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal geïnvesteerd vermogen;  het genereren van positieve exploitatiekasstromen (incl. de 2% aflossingsfictie van het WSW) van het onroerend goed in exploitatie;


8


1.4.4

Doelgroepen

De belangrijkste doelgroepen voor de woningstichting Gulpen zijn: Doelgroepen:

Toelichting

1.

Huurders

dit is onze primaire doelgroep

2.

Woningzoekenden die niet in staat zijn zelf in woongelegenheid te voorzien

zie 3.10

3.

Senioren

door de sterke vergrijzing en de bevolkingskrimp zal de woningstichting Gulpen betaalbare huisvesting voor deze doelgroep nastreven. Zie 2.11 en 3.10

4.

Statushouders

De corporaties in Gulpen-Wittem worden meer dan dubbel zo zwaar belast doordat de taakstelling is vastgesteld op basis van inwoneraantal. Echter, de verhouding koop-, – huurwoningen in de gemeente Gulpen-Wittem is 70% koop- en 20% huurwoningen in eigendom van corporaties en 10% huurwoningen particulier. De verhouding koop-, huurwoning in Zuid Limburg / Nederland bedraagt gemiddeld 44 % huurwoningen. De corporaties in Gulpen-Wittem worden daardoor meer dan dubbel zo zwaar belast door de taakstelling vast te stellen op basis van inwoneraantal. Dientengevolge komt de woningmarkt extra onder druk te staan en is de daadwerkelijke taakstelling voor huisvesting van statushouders ook veel hoger dan elders.

1.5

De Toekomst

De woningstichting Gulpen heeft 2012 een nieuw Algemeen beleidsplan vastgesteld voor de periode 2013 - 2017. Door de actuele ontwikkelingen op economisch en politiek gebied werden geen doelstellingen geformuleerd voor de middenlange- termijn. Uitgangspunt zal zijn het handhaven van de status quo en investeren waar mogelijk en waar nodig.

Strategische visie 2014 – 2019

In 2014 werd de “Strategische visie 2014 – 2019 vastgesteld en goedgekeurd. In onze strategische visie zijn vijf strategische doelstellingen geformuleerd. Wanneer we de doelstellingen willen concretiseren, blijken deze te zijn terug te voeren op de drie beleidsvelden:

1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit w.o. - woningbezit - woonomgeving - dienstverlening

Hierna zijn de beleidskeuzes per beleidsveld uitgewerkt. Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de beleidsvelden willen maken, zijn diverse elementen uit de SWOT-analyse opgenomen. (Zie ook 7.5) TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN Per 1 januari 2015 verandert een aantal wetten en regels, die belangrijk zijn voor woningcorporaties, huurders en woningzoekenden. Een overzicht van de belangrijkste wijzigingen.

Inkomens- en huurgrens

De huurtoeslag- en liberalisatiegrens voor sociale huurwoningen gaat per 1 januari 2015 omhoog van € 699,48 naar € 710,68 per maand. De inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen stijgt van € 34.678 naar € 34.911.

Huisvestingswet

In 2015 treedt de nieuwe Huisvestingswet in werking. Gemeenten kunnen met deze wet sturen in de woonruimteverdeling. Daarvoor moet een gemeente toewijzingsregels opnemen in een huisvestingsverordening. De bestaande verordeningen gelden tot 1 juli 2015. Gemeenten zijn verplicht de plaatselijke corporaties te betrekken bij het maken van een (nieuwe) huisvestingsverordening.

Decentralisatie in sociaal domein

Gemeenten worden in 2015 verantwoordelijk voor jeugdzorg, werk en inkomen en zorg aan langdurig zieken en ouderen. Een deel van deze taken hebben zij nu ook al, een deel nemen zij over van de Rijksoverheid.

Energielabel

Het energielabel ziet er vanaf 1 januari 2015 anders uit. De rekenmethodiek van het energielabel verandert. De indeling in letters (A t/m F) verdwijnt en wordt vervangen door een cijfer. Hierdoor wijzigt de benaming in “Energie index”. En er komt een vereenvoudigd energielabel, dat vooral van belang is voor de koopsector.

Verhuurdersheffing

Woningcorporaties en andere verhuurders met meer dan tien woningen in de sociale sector betalen een verhuurdersheffing aan de Belastingdienst. Het tarief gaat per 1 januari 2015 omhoog van 0,381% naar 0,449%.

Beleidsregels CFV

Per 1 januari 2015 vervangen de Beleidsregels 2015 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) die van 2014. Er staan onder meer wijzigingen in over de handhavingsmaatregelen van het CFV, het saneringsproces en de openbaarmaking van besluiten.


9


Beloningsregels

Nieuwe bestuurders in de (semi-)publieke sector mogen niet meer dan 100% van het ministerssalaris (€ 178.000 per jaar) verdienen. De wet die dat regelt, de WNT2, werd op de valreep van 2015 aangenomen door de Eerste Kamer. De staffelregeling voor corporatiebestuurders blijft in 2015 ongewijzigd en wordt daarna aangepast aan de nieuwe WNT-norm.

Btw-heffing

Het tijdelijk verlaagde btw-tarief voor arbeidskosten bij renovatie en herstel van woningen die ouder zijn dan twee jaar is verlengd tot 1 juli 2015.

Koopwoningmarkt

Er verandert een aantal zaken op de koopwoningmarkt dat relevant is voor starters:  De schenkingsvrijstelling van € 100.000 voor een eigen woning vervalt. De reguliere regeling wordt weer van kracht. Ouders kunnen eenmalig tot € 52.752 belastingvrij schenken aan een kind tussen de 18 en 40 jaar voor het kopen van een eigen woning of het aflossen van een eigenwoningschuld.  De maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning (‘loan-to-value’) gaat met 1 procent omlaag naar 103 procent.  Het eigenwoningforfait (bij een WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.050.000) stijgt van 0,70 procent naar 0,75 procent.  De leennormen voor hypotheken worden aangescherpt.

Verhuurdersheffing

Naast de verhuurdersheffing over 2014, is de heffing ook tot einde levensduur ingerekend nl.: 2015: € 265.000

2016: € 306.000,

2017: € 345.000.

De verhuurdersheffing wordt geïndexeerd aan de hand van de verwachte prijsinflatie.

Toekomstvisie

De verwachting is dat de aangekondigde overheidsbezuinigingen voor de corporatiesector zal leiden tot een nog grotere beperking van de investeringsmogelijkheden, zoals de zgn. verhuurdersheffing. Deze ‘bezitsbelasting’ gaat rechtstreeks ten koste van de kasstromen van corporaties en zodoende onvermijdelijk ten koste van investeringen in bijvoorbeeld nieuwbouw en energiebesparing. Ook de ontwikkelingen om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken zullen geen sinecure zijn. Dit alles vraagt wederom om creativiteit om de doelen enigszins te kunnen realiseren. Na jaren van discussie is er meer politieke zekerheid gekomen over het toezicht op de sector, over onze positie en over ons werkdomein. De uitwerking heeft door de trage politieke besluitvorming op zich laten wachten. Feitelijk blijft onze (kern)taak onveranderd. Alleen staan ons door de verhuurdersheffing minder middelen ter beschikking. Dat is een gegeven waarvoor we nieuwe creatieve oplossingen moeten bedenken om toch ons maatschappelijk doel, het huisvesten van mensen die daarvoor op ons zijn aangewezen, te kunnen realiseren. Scherper zijn op de inkoop van diensten en producten, reële ambities nastreven, efficiënt blijven werken, bureaucratie verminderen, mogelijk meer verkoop van eengezinswoningen etc. De uitdaging bij alle aanscherpingen blijft de financiering van toekomstige ontwikkelingen nu het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kritischer is geworden in het borgen van leningen. Dit betekent continuering van het monitoren van de ontwikkeling van kasstroom- en vermogenspositie. Onze kerntaak, het verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen, is en blijft onze toekomst. In het bijzonder jongeren en senioren, maar ook gezinnen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Daarin zit ook onze toegevoegde waarde als woningcorporatie en dat bevestigt ons bestaansrecht.

1.6

Samenwerking

De samenwerking met de collega-corporaties in de kernen Wijlre en Wittem, is gedurende 2014 voortgezet. Samenwerkings- c.q. overlegorganen waarin de woningstichting Gulpen verder deelnam waren:  Bestuurlijk en ambtelijk overleg met de Stichting Woonpunt, woningstichting Maasvallei, Wonen Wittem, woningstichting Vaals en woningstichting Voerendaal;  Domaas, samenwerkingsverband van kleine corporaties in Limburg Verder participeert de woningstichting Gulpen in het:  Plenaire overleg van de corporaties in de regio Maastricht en Heuvelland;  Multi Disciplinair Overleg (MDO) waarin zitting hebben de woningstichting Gulpen, Wonen Wittem, Woonpunt, maatschappelijk werk Gulpen / Wittem, politie Heuvelland. Zorgverleners en de gemeente Gulpen-Wittem;  Overleg t.a.v. beheer en beleid met de Huurdersvereniging Gulpen;  Periodiek overleg met Woonpunt, woningstichting Maasvallei en Wonen Wittem met het gemeentebestuur;  Regionale klachtencommissie. Deze commissie is ingesteld door de 5 gezamenlijke woningcorporaties in het Heuvelland. In de klachtencommissie hebben van elk van de deelnemende corporaties zitting één bestuurslid en één huurder, onder onafhankelijk voorzitterschap;  Woonenergie waarin woningcorporaties landelijk de energievraag bundelen om zodoende voordelige energietarieven te realiseren voor hun woonconsumenten;  Fonds “Ons Limburg”. Bijdragen uit Fonds Ons Limburg worden toegekend aan organisaties en initiatieven in de provincie Limburg, die werkzaam zijn op het gebied van leefbaarheid, wonen en welzijn.


10


Hoofdstuk 2: - Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden: 2.1

Klachtenonderhoud

In 2014 zijn in totaal 597 klachten geregistreerd. Deze klachten zijn als volgt te rubriceren: 2013 Gevelwerk (incl. kozijnen e.d.)

2014

129

107

Daken (incl. hemelwaterafvoeren, goten, schoorstenen e.d.)

27

36

Binnen afwerking (scheurvorming, vocht, stucwerk, binnendeuren e.d.)

55

48

Water- en rioolleidingen en sanitair (incl. keukens)

118

135

Centrale verwarmingsinstallatie

186

176

Elektrotechnische installaties

71

72

Terrein

18

11

Overige

13

12

617

597

Het gemiddelde aantal klachten per woning bedroeg

Totaal

1.24

1.20

Aantal woningen

498

498

2.2

Mutatieonderhoud

In 2014 zijn in totaal 32 woningmutaties geweest. Naar aanleiding van deze mutaties zijn er 115 opdrachten verstrekt voor onderhouds- of reparatiewerkzaamheden. Deze opdrachten zijn als volgt te rubriceren: 2013 Gevelwerk (incl. kozijnen e.d.)

2014

16

15

3

5

Binnenafwerking (stucwerk, tegelwerk, scheurvorming, deuren e.d.)

33

31

Sanitair, water- en rioolleidingen

23

29

Centrale verwarmingsinstallatie

16

15

Elektrotechnische installaties

17

16

1

4

109

115

Daken (incl. hemelwaterafvoeren, goten schoorstenen e.d.) (incl. keukens)

Terrein Totaal Aantal mutaties De gemiddelde kosten per uitgevoerde reparatie Gemiddeld aantal uitgevoerde reparaties per mutatie

2.3

26

32

€ 1.712

€ 1.178

4.2

3.6

Planmatig onderhoud

Renovatie ventilatie 60 portiekwoningen Complex: 12

Omschrijving:

Adressering:

In het Diepebroek 2 t/m 72 en Dr. Poelsstraat 48 t/m 94

Aantal/type:

60 portiekwoningen

Bouwjaar:

1966

In totaal zijn er 20 dakventilatoren aanwezig. Per streng worden er 3 woningen bovendaks centraal afgezogen. De renovatie werkzaamheden bestaan uit: - vervangen van dakventilatoren door drukgestuurde ventilatoren uitgevoerd met gelijkstroom motoren, - ventielen in de woningen vervangen door zelfregelende ventilatie ventielen, - kanalen inspecteren en reinigen. Voor de renovatiewerkzaamheden zijn 3 aannemers uitgenodigd om een prijsopgave te maken.

De laagste inschrijving bedroeg € 31.179,- en de hoogste inschrijving bedroeg € 37.489,- (incl. BTW). Het werk is door de laagste inschrijver uitgevoerd. De bewoners zijn geïnformeerd over de werkzaamheden.


11


Vernieuwen c.v. ketels Complex: 16

Omschrijving:

Adressering:

Dr. Poelsstraat 18 t/m 46

Aantal/type:

15

Bouwjaar:

1973

Afgelopen jaren zijn reeds enkele ketels vervangen n.a.v. storingen. Voor het vervangen van de resterende ketels zijn 2 aannemers uitgenodigd om een prijsopgave te maken. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten in de offertes verwerkt: - Ketel vervangen door een combiketel HR 107 cw4; - Expansievat vernieuwen; - Kamerthermostaat vernieuwen.


Vernieuwen c.v. ketels en woonhuisventilatoren Complex: 18

Omschrijving:

Adressering:

Zes Bunderveld 17 t/m 34

Aantal/type:

18

Bouwjaar:

1976

Afgelopen jaren zijn reeds enkele ketels vervangen n.a.v. storingen. Voor het vervangen van de resterende ketels en de woonhuisventilatoren zijn 2 aannemers uitgenodigd om een prijsopgave te maken. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten in de offertes verwerkt: - Ketel vervangen door een combiketel HR 107 cw4; - Expansievat vernieuwen; - Kamerthermostaat vernieuwen. - Woonhuis ventilator vervangen, deze uitvoeren met gelijkstroom motor.


2.4

Kostendekkend uitgevoerde geriefverbeteringen

Tijdens mutaties en op verzoek van huurders zijn de volgende geriefverbeteringen uitgevoerd tegen een huurverhoging: 2013

2014

Badruimtes opnieuw ingericht

4

6

Keukens opnieuw ingericht

2

4

Toiletten opnieuw ingericht

3

4

HR - combiketels/ complete c.v. installatie

1

2

Aanbrengen isolerend glas

1

2

Spouwmuurisolatie aanbrengen

16

2

Spouwmuur- en kruipruimte isolatie aanbrengen

-

1

Zonnepanelen plaatsen

1

3

Zonwering aanbrengen

4

2

Zolderisolatie aanbrengen

1

2

Tussenwand plaatsen woonkamer/ slaapkamer

1

2

€ 1.660

€ 3.561

De gemiddelde kosten per geriefverbetering bedroegen

2.5

Schilderwerken

In 2014 werd schilderwerk aan de buitenschil uitgevoerd: Complex

2.6

Adressering

Omschrijving schilderwerkzaamheden

10

E. Hupperetzstraat, Dwarsstraat, W. Beekmanstraat en Ds de Beaufortstraat

Entree- en bergingsdeuren, betonlateien en betonbordessen

20

Eynattenweg en v.d. Velpenweg

Betonbalkons in voorgevel

Verzekeringszaken

In 2014 zijn 7 schadegevallen geweest welke door de verzekering zijn vergoed. Deze schadegevallen zijn onder te verdelen in: 5

Inbraakschades

€ 3.250,14

1

Lekkage hoofdleiding WML

€ 2.021,68

1

Brandschade

€ 20.648,-


12


2.7

Woningaanpassingen WMO

In 2014 zijn, in het kader van Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), door de gemeente 5 woningaanpassingen uitbetaald. De aanpassingen bestaan uit het aanbrengen en onderhouden van automatische deuropeners, trapliften, aangepaste huistelefooninstallatie en het verwijderen voorzieningen e.d. De kosten werden gedeeltelijk door de gemeente vergoed. Gemiddelde investering per aanpassing bedraagt € 859,-

2.8

Weergave meerjaren onderhoudsplanning

De woningstichting heeft een planning opgesteld om de komend jaren aan de volgende complexen onderhoudswerkzaamheden te gaan uitvoeren. Compl

Aantal

Jaar

Werkzaamheden:

12

Adressering: In het Diepebroek, Dr. Poelsstraat

60

2015

Afwerking betonbalkons vernieuwen

12

In het Diepebroek, Dr. Poelsstraat

60

2015

Schilderwerk balkonpuien en poorten

15

Dr. Ackensweg, Kerkesleutel, Eijnattenweg

21

2015

Kelders vochtwerend maken

16


16

2015

Trappenhuis puien vervangen in kunststof

17

Eynattenw. 1 t/m 47 / Velpenw. 12 t/m 26

20

2015

Kelders vochtwerend maken

20

Eynattenweg / Velpenweg

16

2015

Afwerking trappenhuis vernieuwen

22

Krutzerveld 1 t/m 17

17

2015

Voordeuren vernieuwen

24

Dkn. Schneidersstraat 1 t/m 1e

6

2015

Asbesthoudende platen galerij/puien vervangen

25

Rijksweg 114 t/m 186

38

2015

Postkasten vernieuwen

29

Dr. Haackstraat 1 t/m 23

12

2015

Dakbedekking vernieuwen

31

Dkn. Schneidersstraat 11 t/m 57

23

2015

Galerijvloeren schilderen

31

Dkn. Schneidersstraat 11 t/m 57

23

2015

Woonhuis ventilatoren vernieuwen

72

Garages achterzijde dr. Poelsstr. 18t/m 46

13

2015

Dakbedekking vernieuwen

6

Wilhelminastraat 2 t/m 24

12

2016

Dakbedekking vernieuwen, balkons en dakkappellen

8

Pr. Margrietstr., Bernhardstr., Beatrixstr.

16

2016

Renovatie badkamers

10

Dwarsstr., Beekmanstr. Hupperetzstr.

36

2016

C.v. ketels vernieuwen

12

In het Diepenbroek, Dr. Poelsstraat

60

2016

Voegwerk herstellen

15

Dr. Ackensweg, Kerkesleutel, Eijnattenweg

21

2016

Entree puien vernieuwen

16


60

2016

Balkonvloeren en puien schilderen

20

Eynattenweg / Velpenweg

16

2016


22

Krutzerveld 1 t/m 17

17

2016

Dakbedekking balkons vernieuwen

30

Dr. Schepelstraat 13 t/m 37

12

2016

Voor- en achterdeuren vernieuwen

30

Dr. Schepelstraat 13 t/m 37

12

2016

Renovatie badkamers

32

Reymerstokkerdorpstraat

6

2016


De gemiddelde investeringskosten per woning bedragen € 1.338,- incl. BTW.

2.9

Begroting – realisatie onderhoud 2014

De werkelijke onderhoudskosten 2014 geven in relatie tot de daarvoor begrote bedragen het volgende beeld: Kosten planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud

€ 270.238,€ 380.407,€ 650.645,-

Begroot volgens onderhoudsplanning 2014 Per saldo minder uitgegeven dan begroot

€ 705.359,€ 54.714,- = 7,8%

Nadere detaillering: Omschrijving

Begroot

Rioleringen en terreinwerken Vloeren, wanden, gevels en binnenafwerking Daken, goten en dakconstructies Ramen, deuren en kozijnen incl. schilderen

Werkelijk

Verschil

Opmerkingen

10.141

12.154

-2.013

101.649

72.022

29.627

18.639

18.499

140

A

60.190

49.368

10.822

Installaties en elektra

249.828

206.050

43.778

C

Klein onderhoud en mutaties

264.912

292.552

-27.640

D

705.359

650.645

54.714

Totaal


13


B

Verklaring opmerkingen:

Ad A: Het schilderwerk van de galerijvloeren Dkn. Schneidersstraat 11 t/m 57 is verschoven naar 2015. Het herstellen van het voegwerk van diverse complexen is verschoven naar latere jaren. Ad B: Het opwaarderen van de entree Dkn. Schneidersstraat 1 t/m 1E is verschoven naar 2015. Ad C: Het vernieuwen van ventilatie van In het Diepebroek 2 t/m 72 en Dr. Poelsstraat 48 t/m 94 is goedkoper uitgevallen dan begroot. Het vernieuwen van de woonhuisventilatoren Dkn. Schneidersstraat 11 t/m 57 is verschoven naar 2015. Ad D: De kosten voor klein onderhoud zijn hoger uitgevallen dan begroot.

2.10

Verkoop woningen

De verhouding tussen koopwoningen en huurwoningen in de gemeente Gulpen-Wittem is 70/30%. Er is tevens een stijgende vraag naar huurwoningen. In het recent gehouden woningbehoefte onderzoek werd dit bevestigd. Vooral bij senioren steeg de vraag naar huurappartementen. Om ook in de toekomst de doelgroepen nog beter te kunnen voorzien van een kwalitatief goede huurwoning werd een verkoopbeleid ontwikkeld dat het verkopen van huurwoningen toestaat als middel, niet als doel. De opbrengsten zullen aangewend worden ten behoeve van de volkshuisvesting. In dit verkoopbeleid wordt bijzondere aandacht besteed aan de verkoop aan huurders. Huurders kunnen een korting op de verkoopprijs krijgen van maximaal 10%. Door de bevolkingskrimp en vergrijzing neemt de vraag naar eengezinswoningen af. Op basis van de uitkomsten van het strategisch voorraadbeheer zijn diverse woningen geselecteerd om bij mutatie te worden verkocht. In de periode van 2002 tot en met 2014 werd 59 woningen verkocht. Jaar

Aantal

Jaar

Aantal

Jaar

Aantal

2002

3

2007

0

2012

2

2003

4

2008

2

2013

1

2004

19

2009

4

2014

4

2005

8

2010

7

2006

3

2011

2

Totaal:

59

De gemiddelde verkoopprijs bedroeg ca. € 137.500.

2.11

Nieuwbouw

Bij nieuwbouw wordt uitgegaan van duurzame kwaliteit door gebruik te maken van onderhoudsvrije of arme-, technisch hoogwaardige en energiezuinige installaties. Op regionaal niveau is in 1997 een convenant duurzaam bouwen opgesteld met gemeenten en andere marktpartijen. Door 21 deelnemende corporaties is het convenant ondertekend, waaronder de woningstichting Gulpen. In 2014 werd nieuwbouw gepleegd en opgeleverd. Ombouw van winkelpand Schoolstraat 2 te Gulpen tot 4 appartementen in de sociale sector en 25 bergingen, alsmede aanpassing van de entree van complex 26 (Aan het Veld). Het winkelpand Schoolstraat 2 stond langere tijd leeg en er werd geen nieuwe huurder gevonden ondanks de inzet van 3 verschillende makelaars en zelf tientallen bedrijven te hebben benaderd. Hierdoor ontstond een hoge huurderving. Door de economische crisis en daardoor ontstane stagnatie op de commerciële vastgoedmarkt was niet te verwachten dat het pand op korte termijn verhuurd zou worden mede omdat in Gulpen en omgeving diverse commerciële panden reeds langdurig leeg staan. Ter voorkoming van verdere huurderving werd besloten:  in het winkelpand (ca. 422 m2) 4 sociale senioren huurappartementen te realiseren omdat er in de kern Gulpen een tekort aan seniorenwoningen bestaat en door het hoog aantal woningenzoekende senioren, zou verhuur van de appartementen niet tot problemen leiden;  in het magazijn (195 m2) 25 bergingen te bouwen t.b.v. de bovenliggende seniorenappartementen welke appartementen momenteel geen aparte berging hadden;  de entree te wijzigen en verruimen waardoor; - de veiligheid van de bewoners zal toenemen; - er tevens scootmobiel oplaadpunten worden gerealiseerd;  de verhuurbaarheid zal toenemen door de uitstraling van de entree en het beter inpassen van de nieuwe appartementen in de omgeving;  tevens wordt verwacht dat de overlast van hangjeugd zal afnemen en mogelijk beëindigen door het verhogen van de sociale controle. In oktober 2013 werd gestart met de werkzaamheden. De oplevering vond plaats in juni 2014. Per 1 juli 2014 werden alle appartementen verhuurd.


14


Oude situatie

Nieuwe situatie

De huidige “oude Edah” en de impressie van de appartementen die werden gebouwd aan de Schoolstraat in Gulpen

Entree oude situatie

2.12

Entree nieuwe situatie

Energie prestatie

In 2008 heeft de woningstichting Gulpen voor al haar woningen een energie prestatie certificaat laten opstellen. In 2014 vond een actualisering plaats. In het Convenant Energiebesparing Huursector van juni 2012 is de landelijke doelstelling voor de corporatiesector aangepast naar het realiseren van een gemiddelde energie-index van 1,25 (label B) in 2020. Daarom heeft Atriensis het jaar waarin de doelen gerealiseerd worden ook in dit rapport aangepast van 2018 naar 2020. Daarnaast zijn de analyses voor woningstichting Gulpen afgezet tegen resultaten van andere deelnemers. Realisatie van deze doelen vraagt natuurlijk om lokale invulling. Als toegelaten instelling spelen deze doelen dus ook voor woningstichting Gulpen. Daarnaast beschikken de meeste corporaties uiteraard ook nog over een persoonlijke motivatie om aan energiebesparing te werken. Deze is minstens zo belangrijk. Motieven zijn o.a. : woonlasten, vastgoedwaarde, toename van wooncomfort en het belang van het milieu. Concretisering van het energiebeleid bij woningcorporaties richt zich op vijf beleidsvelden: 1. Energiebesparing in de bestaande voorraad 2. Realisatie van energiezuinigere nieuwbouw dan vereist volgens de voorschriften 3. Gedragsbeïnvloeding 4. Opwekking van duurzame energie 5. Energiebewust werken door de werkorganisatie van de corporatie Op basis van deze uitgangspunten en de resultaten kan een beeld gegeven worden over de ontwikkeling van diverse belangrijke onderwerpen.

2.12.1 Labelverdeling

Labelverdeling actueel jaar (2014) vergeleken (% per labelklasse) Woningstichting Gulpen Benchmark

A

B

C

D

E

F

G

14,2

31

23,2

5,8

18

32,7

13,8

8

7,2

2,6

23,1

8,6

6.1

2,3

Bij de woningstichting Gulpen bevindt 68,4 % van de woningen zich in de groene labels A, B of C. Bij de benchmark bevindt 56,5% van de woningen zich in de groene labels A, B of C.


15


Energielabels 2014 8

7,2

2,6 14,2

A B C D E F G

13,8 31 23,2

2.12.2 Doelstelling certificering Ten tijde van de nulmeting (uitgangssituatie 2008) bezat 31,6% van de woningen van woningstichting Gulpen het groene label A, B of C. Ten tijde van het actualisatiejaar 2014 is dit gestegen naar 68,4 %. De doelstelling van woningstichting Gulpen is dat alle woningen in 2021 een groen label hebben. Labelverdeling woningstichting Gulpen in perspectief (% per labelklasse) A

B

C

D

E

F

G

Uitgangssituatie 2008

0

6,1

25,5

30,9

3,7

33,8

0,0

Actualisatiejaar 2014

14,2

31

23.2

13,8

8

7,2

2,6

25

45

30

0,0

0,0

0,0

0,0

Doel 2021

2.12.3 Woonlasten In 2014 daalde het gemiddelde gasverbruik voor ruimteverwarming en warmtapwater bij woningstichting Gulpen met 5% ten opzichte van 2013. Het gemiddelde elektraverbruik bij woningstichting Gulpen daalde in 2014 met 2%. De CO2 uitstoot daalde met 4,2%. In 2014 werd besloten geen huurverhoging bij de huurders in rekening te brengen voor de isolerende maatregelen. Hierdoor wordt meteen een verlaging van de woonlasten gerealiseerd.


16


Hoofdstuk 3 - Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen 3.1

De voorraad

Per 31-12-2014 bedroeg het aantal verhuureenheden 560 Eengezinswoningen

161

Appartementen / Flatwoningen

175

Bejaarden / senioren woningen

155

Duplexwoningen Los verhuurbare garages Commerciële ruimten

Voorraad

Eengezinswoningen 1%

Appartementen/ Flatwoningen Seniorenwoningen

1% 10% 29%

7 28%

55

Duplexwoningen

7

Los verhuurbare garages

31%

560

Commerciële ruimten

Van de totale woningvoorraad (498) zijn 10 woningen vooroorlogs en 488 woningen naoorlogs.

3.2

Huurprijsbeleid

Rekening houdend met de huurprijsgrenzen genoemd in het BBSH zijn de huurprijzen van het woningbezit in te delen in: 2013 Categorie Goedkoop: < € 389,05 p.m. Betaalbaar: € 389,05 tot € 596,82 p.m. Duur:

> € 596,82 tot € 699,48 p.m.

Geliberaliseerd: > € 699,48 p.m.

2014

Aantal woningen

%

Aantal woningen

%

24

5

24

4,8

410

82

405

81,3

42

8

47

9,4

22

5

22

4,4

Woningstichting Gulpen is geen voorstander van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH). Inkomenspolitiek is de verantwoordelijkheid van de overheid. Op basis hiervan maken wij geen gebruik van de mogelijkheden om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. De minister heeft de huurverhoging gekoppeld aan de “Verhuurdersheffing”. Deze “bezitsbelasting” gebruikt de overheid om bij verhuurders geld af te romen om de overheidsbegroting op orde te krijgen. Door de minister wordt gesteld dat dit o.a. via de huurverhoging is op te hoesten. Echter voor de meeste corporaties gaat die vlieger niet op. Voor ons is de “Verhuurderheffing” vele malen hoger dan de extra huurinkomsten.

Percentages maximale huurverhoging per 1 juli 2014 De jaarlijkse maximale huurverhoging was in de jaren 2007-2012 gelijk aan de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. De inflatie over 2013 was hetzelfde als over 2012, nl. 2,5%. Hierdoor kwam de maximale huurverhoging uiteindelijk per 1 juli 2014 uit op:  4% voor huishoudinkomens tot en met € 34.085;  4,5% voor middeninkomens (vanaf € 34.085 tot € 43.602);  6,5% voor hogere inkomens (>€ 43.602) De totale huurverhoging van de corporatie mocht max. 4% bedragen.

Overwegingen Op basis van interne analyse (inschrijving - verhuur – huurtoeslag e.d.) bestaat inzicht in de inkomens. Hieruit blijkt dat het zgn. “Scheefwonen” beperkt is. Gerelateerd aan de extra huurverhoging van 0,5 % (voor inkomens tot € 43.602) worden de extra huurinkomsten geraamd op ca. € 2.500 op jaarbasis. De daaraan gerelateerde extra werkzaamheden staan daartegen in geen enkele verhouding. De extra werkzaamheden bestaan uit het opvragen van gegevens tot bezwaarprocedures en verwerking en evt. huurverlagingen. Hierin gaan veel mensuren zitten. De minimale extra opbrengsten gaan gepaard met veel extra werk en veel onrust en ongenoegen bij de huurders. Tevens werd rekening gehouden met de door de belastingdienst te verstrekken inkomensgegevens over 2012 in relatie tot de huidige inkomensgegevens met alle overheidsmaatregelen van dien zoals bijv. de korting op de pensioenen. Ook maatschappelijk / economische ontwikkelingen, zoals de vele faillissementen en stijgende werkloosheid hebben daarbij een grote invloed. Daarbij zijn wij van mening dat het bestrijden van het zgn. “Scheefwonen” niets uithaalt als dat slechts 2 jaar wordt toegepast. Iemand die een inkomen heeft van > € 43.602 laat zich niet uit een “goedkope” woning jagen door 2 x 6,5% huurverhoging (eigenlijk 2 x 2,5% bovenop de “normale” huurverhoging). Bij een lagere inflatie wordt het beoogde effect zelfs helemaal teniet gedaan.


17


Huurbeleid 2014

De minister heeft aangekondigd dat het huurbeleid in 2015 gebaseerd gaat worden op de zgn. “Huursombenadering” (prijskwaliteitverhouding). Het kabinet heeft eind 2014 tot uitstel besloten. Enerzijds omdat de uitwerking van de huursombenadering meer tijd in beslag neemt. Anderzijds omdat partijen verzocht hebben de wijziging van het woningwaarderingsstelsel (waarbij de WOZ-waarde van een woning deel gaat uitmaken van de waardering) niet gelijktijdig in te voeren met de huursombenadering. Het kabinet zal nu in het voorjaar van 2015 een voorstel doen voor invoering van een huursombenadering. Voor dat het inflatievolgend huurbeleid door de regering werd ingevoerd werd de huursombenadering door ons reeds jaren toegepast. Binnen de huidige regelgeving willen wij op het beleid in 2015 vooruitlopen. Voor de sociale woningen zal het uitgangspunt zijn de verhouding tussen de werkelijke en max. wettelijke huur. In 2013 was dat gemiddeld 71,5%. Op basis van een percentage van 75% bestaat er mogelijkheid te differentiëren. Bij diverse complexen, die ook moeilijk verhuurbaar zijn, ligt het gemiddelde boven de 75%. Bij andere complexen ligt dit beduidend lager. Wij hebben de huur van de woningen met >75% van de wettelijke huur verhoogd met 2,5% en de huur van de woningen met <75% van de wettelijke huur verhoogd met 4%. Door de hoge huur van 22 geliberaliseerde woningen en het gevaar voor de verhuurbaarheid hebben wij deze huren verhoogd met 2%. Hierdoor stijgt het gemiddelde percentage van de huur voor sociale woningen t.o.v. de wettelijke huur naar 71,9%.

Gevolgen huurbeleid Ws Gulpen     

WS Gulpen zal minder huuropbrengst genereren dan bij het volledig toepassen van de mogelijkheden. Bij mutatie kan de huur opgetrokken worden naar 75% waarbij de mindere huuropbrengst gecompenseerd wordt. WS Gulpen houdt de woningen ook betaalbaar en verhuurbaar. WS Gulpen wil haar huurders tegemoet komen in de stijgende woonlasten. WS Gulpen respecteert de privacy van haar huurders.

Gemiddelde huurverhoging bedroeg 3,4%. Zoals gebruikelijk is hierover overleg gevoerd met de Huurdersvereniging Gulpen.

3.3

Mutaties

In 2014 hebben 32 woningmutaties plaats gevonden (mutatiegraad: 6,4). Deze kunnen als volgt worden verdeeld: Woningtype

2013

2014

10

12

Seniorenwoningen

7

9

Eengezinswoningen

2

2

Flatwoningen

6

7

Bungalow

-

2

Duplexwoning

1

-

Appartementen

Garages totaal

In het verslagjaar is bij de woningtoewijzing zo consequent mogelijk uitvoering gegeven aan het voorrangsbeleid zoals dat verwoord is in artikel 13 van het BBSH. Van de nieuwe huurders van woningen is geen huurder een woning gaan bewonen met een huur lager dan € 389,05. In 2014 heeft de toewijzing van woningen er niet toe geleid dat de zogenaamde aftoppingsgrens in het kader van de huurtoeslag werd overschreden.

1

6

26

32

Toewijzingen Categorie

Woningaanbod Aantal

%

Woningen

Reacties

Goedkoop: < € 389,05 p.m.

0

0

Aantal

28

165

Betaalbaar: € 389,05 tot € 596,82 p.m.

24

75

Gemiddeld

2,3 p.m.

5,9

Duur:

6

19

2

6

> € 596,82 tot € 699,48 p.m.

Geliberaliseerd: > € 699,48 p.m.

3.3.1

Toewijzingen cf. Tijdelijke regeling DAEB toegelaten instellingen

Wachttijd 16.2 mnd

Op grond van de Tijdelijke regeling DAEB toegelaten instellingen en op basis van de beschikking van de EC vonden de toewijzingen als volgt plaats. Woningtoewijzingen 2014:

Aantal

Woongelegenheden met huur van ≤ € 699,48:

30

Woongelegenheden met huur van ≤ € 699,48 aan huishoudens met verzamelinkomen ≤ € 34.678

30

Woongelegenheden met huur van ≤ € 699,48 aan huishoudens met verzamelinkomen > € 34.678

0


18


3.4

Wet Maatschappelijke Ondersteuning

Door de gemeente Gulpen-Wittem worden alle woningen binnen deze gemeente waarin voorzieningen getroffen zijn ten behoeve van gehandicapten, geregistreerd. In het kader van het convenant "Wet Voorziening Gehandicapten" uit 1994 werd tussen de voormalige gemeente Gulpen en de corporaties van Wijlre en Gulpen een procedure opgesteld voor de toewijzing van deze woningen. In 2013 werd met de gemeente een nieuw akkoord bereikt en werd het nieuwe convenant 2013-2014 ondertekend in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.

3.5

Huisvesting statushouders

In het verslagjaar werd er voor de huisvesting van statushouders binnen de gemeente Gulpen-Wittem een verdeelsleutel opgesteld. In 2014 hebben wij 2 personen gehuisvest in het kader van de huisvesting statushouders. De woningstichting Gulpen is van mening dat de systematiek van berekening van de taakstelling, de woningstichting Gulpen meer dan dubbel belast. Zie 1.4.4

3.6

Anti – scheefheidbeleid en huurtoeslag

Anti - scheefheidbeleid en stimulering van de doorstroming zijn middelen om de primaire doelgroep meer kansen te geven op de woningmarkt. Door de toewijzingsprocedure wordt getracht de doorstroming van oudere bewoners van een eengezinswoning naar een kleinere woning (seniorenwoning / appartement) en van bewoners van goedkope woningen naar duurdere woningen in de Gulpense woningmarkt te bevorderen.

3.7

Huurtoeslag

M.i.v. 1 januari 2014 werd de huurtoeslag rechtstreeks door de Belastingdienst uitgekeerd aan de huurders. Hierdoor bestaat geen zicht op aantallen en hoeveelheden. De woningstichting Gulpen streeft ernaar dat bij de toewijzing van woningen in zo gering mogelijke mate een beroep hoeft te worden gedaan op huurtoeslag.

3.8

Huurbetaling en incasso

Van de 560 verhuureenheden heeft 71% de woningstichting Gulpen gemachtigd om op de eerste of vijftiende van iedere maand de huur automatisch te incasseren. Ten einde de huurachterstand terug te brengen worden huurders gestimuleerd om zoveel mogelijk gebruik te maken van een automatische incasso. Daartoe worden machtigingsformulieren verzonden aan huurders die een dergelijke machtiging nog niet hadden afgegeven. Ook bij nieuwe verhuringen wordt hieraan de nodige aandacht besteed. De inning van de achterstallige huren wordt via het eigen administratief personeel afgehandeld. Mocht het tot een dagvaarding komen wordt gebruik gemaakt van de diensten van een gerechtsdeurwaarder. Op 31 december 2014 bedroeg de totale huurachterstand € 27.820 (0,75%). Per datum:

Achterstand in %

Achterstand

31-12-2010

0,45 %

€ 15.478

31-12-2011

0,64 %

€ 22.206

31-12-2012

0,77 %

€27.122

31-12-2013

0,75 %

€ 26.907

31-12-2014

0,75 %

€ 27.820

Overzicht ontwikkeling huurachterstanden van de woningstichting Gulpen afgezet tegen de landelijke ontwikkeling van de huurachterstanden. De landelijke cijfers over 2014 waren ten tijde van de samenstelling van dit verslag nog niet bekend. Landelijke bedroeg de huurachterstand in 2013 gemiddeld 1,4 %.

Huurachterstand 1,5 1

Landelijk

0,5

Ws Gulpen

0

3.8.1

2010 2011 2012 Termijnen huurachterstand

2013

2014

Het bedrag van de huurachterstand bij huurders met maximaal twee maanden achterstand bedroeg € 14.718 dit is bijna 53% van de totale huurachterstand.


19


Overzicht achterstanden: Tot 2 mnd.

2 – 3 mnd.

3 – 4 mnd.

> 4 mnd.

€ 14.718

€ 1.791

€ 7.464

€ 3.847

Bedrag

Maatregelen bij achterstand > 2 maanden:  

Twee gevallen werden aanhangig gemaakt bij de kantonrechter met de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst evt. gevolgd door huisuitzetting; In vier gevallen werd een betalingsregeling getroffen of werd de gehele achterstand voldaan.

3.9

Huurderving en leegstand

Over het boekjaar 2014 ontstond een huurderving wegens leegstand van € 51.067. Er was geen sprake van structurele leegstand in de woningvoorraad. Door de economische crisis werden geen huurders gevonden voor 2 commerciële ruimten. Hiermee ging een huurderving gepaard van € 32.820.

3.10

Woningzoekenden

Woningzoekenden kunnen zich laten registreren bij de woningstichting Gulpen. In 2014 lieten zich 70 personen registreren als woningzoekende. Ultimo 31-12-2014 waren 348 personen geregistreerd als woningzoekende. Van alle woningzoekenden staat 57% geregistreerd voor een seniorenwoning en 36% voor een eengezinswoning. Aantal

%

Aantal

%

18 - 24 jr.

18

5%

Woonachtig in Gulpen

161

46 %

25 - 34 jr.

57

16%

Woonachtig in Wittem

48

14 %

35 - 44 jr.

31

9%

Woonachtig in Wijlre

19

6%

45 - 54 jr.

43

12%

Woonachtig overig Heuvelland

63

18 %

55 - 64 jr.

64

19%

Woonachtig overige

57

16 %

65 - 74 jr.

90

26%

Totaal aantal inschrijvingen

348

100 %

75 jr. +

45

13%

Aantal 55+

199

57%

Totaal:

348

100%

Leeftijd woningzoekenden

Herkomst woningzoekenden

Ontwikkeling 2010 - 2014

Leeftijd woningzoekenden 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

2010 2011 2012 2013 2014

18 - 24 jr. 25 - 34 jr. 35 - 44 jr. 45 - 54 jr. 55 - 64 jr. 65 - 74 jr. 75 jr. +

Herkomst woningzoekenden 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2010 2011 2012 2013 Gulpen

Wittem

Wijlre


overig Heuvelland

overige

20

2014


Hoofdstuk 4 - Leefbaarheid 4.1

Algemeen

In 2014 werden investeringen gedaan voor het in stand houden en verbeteren van de omgeving buiten de directe nabijheid van woongelegenheden.

Financiële bijdragen

Vanwege hun bijdrage aan de leefbaarheid in de kern Gulpen en de bevordering van de sociale cohesie werd in 2014 een financiële bijdrage verstrekt aan: - Stichting Drugsinformatie & Preventie Jongeren voor lespakketten op 2 basisscholen en voorgezet onderwijs. - Harmonie St. Petrus te Gulpen - Zangvereniging St. Caecilia te Gulpen

Werkzaamheden leefbaarheid

In 2014 werden eveneens in het kader van de leefbaarheid o.a. de volgende werkzaamheden verricht: -

Aanleg, instandhouding en onderhoud groenvoorzieningen bij complexen Opruimen van zwerfvuil en extra toezicht in en bij bepaalde complexen Afvoeren afval Ongedierte bestrijding Onderhoud automatische deuropeners Intensivering toezicht door huismeesters Bereikbaarheidsdienst buiten kantooruren Inbraak werende maatregelen woningen Aanbrengen isolerende voorzieningen in diverse woningen

In het boekjaar 2014 werd totaal € 18.294 geïnvesteerd in leefbaarheid Bij nieuwbouw en groot onderhoud wordt de nodige aandacht besteed aan criminaliteitspreventie. Speciale aandacht wordt hierbij geschonken aan:  Buitenverlichting;  Hang- en sluitwerk deuren en ramen  Afsluitbare centrale ingang bij appartementencomplexen;  Aanbrengen video-intercom. Het hang- en sluitwerk van ruim 95 % van de eengezinswoningen voldoet reeds aan de eisen van het Keurmerk Veilig Wonen. De verbetering van de leefbaarheid in de kleine kernen waarin wij werkzaam zijn heeft voortdurend onze aandacht. Het bevorderen van de sociale cohesie en betrokkenheid van de bewoners, het voorkomen en bestrijden van woonoverlast en het zorgdragen voor een woonomgeving die schoon, heel en veilig is, vormt een onderdeel van de dagelijkse werkzaamheden. De beperkte problematiek en de spreiding van ons beperkt woningbezit maakt het mogelijk hieraan geregeld aandacht te besteden. Door de kleinschaligheid en korte lijnen kan adequaat gereageerd worden. In het kader van de leefbaarheid in de kleine kernen zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Gulpen-Wittem.

Hennepconvenant

In 2012 werd een nieuw convenant opgesteld ter bestrijding van private- en bedrijfsmatige teelt van cannabis (hennep) producten in woningen e.d. Door gemeenten, corporaties, energiebedrijven, het openbaar ministerie en de politie in de provincie Limburg werd dit convenant in 2012 ondertekend.

Informatie

De huurders werden middels nieuwsbrieven geattendeerd op diverse aspecten van sociale controle, welke het veiligheidsgevoel zullen bevorderen en de betrokkenheid in de buurt kunnen vergroten.

4.2

Wonen en Zorg

In het kader van Wonen – Welzijn –Zorg werd in 2004 werd in het gewest Maastricht en Mergelland een aanvang gemaakt met het Regionaal uitvoeringsprogramma Wonen-Welzijn-Zorg (WWZ). Het belang van een integrale benadering wonen, welzijn en zorg voor de regio en haar inwoners diende als uitgangspunt. Hierbij werd met name rekening gehouden met de inbedding in provinciale en landelijke kaders. In 2005 werd daartoe een convenant getekend door Provincie, gemeente uit de regio Maastricht – Heuvelland, zorgaanbieders en woningcorporaties. Het uitvoeringsprogramma werd in 2006 geïmplementeerd. De woningstichting Gulpen exploiteerde in 2014:  156 Nultreden woningen  108 Aangepaste woningen In 2014 vonden 16 toewijzingen plaats. Per 31-12-2014 waren 199 woningzoekenden geregistreerd voor een seniorenwoning.


21


4.2.1

Nultreden woningen

4.2.2

Aangepaste woningen

4.2.3

Woon-zorgcomplexen

Bij het toewijzen van nultreden woningen wordt nadrukkelijk rekening gehouden met passendheid voor deze specifieke doelgroep. Woningen welke aangepast zijn in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) worden toegewezen conform daartoe gemaakte afspraken met de gemeente Gulpen-Wittem. Deze afspraken zijn vastgelegd in het zgn. WMO convenant. De woningstichting Gulpen heeft geen woon-zorgcomplexen gebouwd of in exploitatie. De kern Gulpen, waar het leeuwendeel aan woningen van de woningstichting Gulpen zijn gelegen, heeft slechts ca. 4250 inwoners. In deze kern is zorgverlener Sevagram actief en exploiteert een zorgcentrum met diverse voorzieningen voor de regio. Daarnaast zijn ook andere zorgverleners actief binnen de gemeentegrenzen, zoals Vivre en Mondriaan zorggroep.

4.1.4

Woonvoorzieningen bijzondere doelgroepen

De woningstichting Gulpen beschikt niet over woonvoorzieningen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Inzake de openbare geestelijke gezondheidszorg voert de gemeente Gulpen-Wittem de regie bij de aanpak van deze problematiek. De gemeente Gulpen-Wittem zal nadere afspraken maken met de corporaties daar waar nodig. Vooralsnog werden geen afspraken gemaakt in het kader van de huisvesting van daklozen, (ex-) verslaafden en (ex-) psychiatrische patiënten.

4.1.5

Aanpak woonoverlast en verloedering

In 2011 is een samenwerking gestart tussen “Vangnet OGGZ”, AltraCura en de woningstichting Gulpen ter bestrijding van woonoverlast en verloedering van de woning en woonomgeving. Het vangnet Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) is er voor al die mensen die zich aan zorg onttrekken, terwijl ze die hard nodig hebben. AltraCura is een AWBZ toegelaten zorgaanbieder in de sector Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ). Zij bieden begeleiding en zorg achter de individuele voordeur aan hulpvragers met complexe problematiek. Voor deze cliënten bieden zij tevens verpleging en verzorging aan indien dit noodzakelijk is. Bij enkele huurders was sprake van ernstige vervuiling en verloedering van de woning en woonomgeving. Uit onderzoek bleek dat deze huurders zich onttrokken aan zorg- en hulpverlening. Door de hiervoor genoemde samenwerking werden de betrokken huurders begeleid en ondersteund in het opruimen en schoonmaken van hun woning en woonomgeving. Tevens wordt lichamelijke en geestelijke gezondheidszorg verleend, waardoor deze mensen uit hun isolement werden gehaald en hierdoor weer volledig binnen de maatschappij kunnen functioneren. Periodiek wordt de voortgang gemonitord.


22


Hoofdstuk 5 - Betrekken van bewoners bij beheer en beleid 5.1

Overleg met Huurders

Op 10 juni 2010 is een nieuwe samenwerkingsovereenkomst getekend tussen de Huurdersvereniging Gulpen en de woningstichting Gulpen. De Huurdersvereniging Gulpen vertegenwoordigt alle huurders van de woningstichting Gulpen. In deze overeenkomst wordt o.a. afgesproken dat de huurdersvereniging in de gelegenheid wordt gesteld zich uit te spreken over onderwerpen van beheer en beleid die voor de huurders van wezenlijk belang kunnen zijn. Alle huurders zijn in de gelegenheid om kennis te nemen van de statuten van de stichting, de jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsverslag, en andere relevante bescheiden, voor zover die voor hen van wezenlijk belang kunnen zijn in het kader van het beleid en beheer.

5.1.1

Frequentie van overleg

Twee maal per jaar vindt een formeel overleg plaats op bestuurlijk niveau. Daarbuiten vindt regelmatig informeel overleg plaats tussen de voorzitter van de huurdersvereniging Gulpen en de voorzitter en/of directeur van de woningstichting Gulpen.

5.1.2.

Onderwerpen van overleg

Tijdens het formeel overleg wordt onder meer het huurbeleidsplan en de begroting besproken. Tevens werden zaken besproken inzake het in stand houden en treffen van voorzieningen aan de woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving, alsmede:  huurbeleid;  woning verdeelsysteem;  algemeen beleidsplan;  sloop- of renovatieplannen, herstructurering op complex/wijkniveau;  verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden;  leefbaarheid in de buurt;  uitspraken klachtencommissie van de verhuurder;  inzet van de verhuurder bij prestatieafspraken met de gemeente;  servicekostenbeleid;  toewijzingsbeleid;  voorwaarden mbt. huur en verhuur. Er zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met voorstellen en suggesties van de Huurdersvereniging Gulpen indien dit in het belang is van het beleid en beheer en wanneer de financiële continuïteit van de woningstichting Gulpen niet nadelig wordt beïnvloed.

5.1.3

Financiële ondersteuning

Voor een goede uitoefening van haar taak werd in 2014 aan de Huurdersvereniging Gulpen een financiële bijdrage verstrekt van € 2.490.

5.1.4

Belanghouders

Er wordt overleg gevoerd met diverse belanghouders zoals;  Huurdersvereniging Gulpen  Seniorenraad Gulpen-Wittem  BOG (belangenorganisatie voor ouderen en gehandicapten) Gulpen-Wittem  Ouderensociëteit Gulpen-Reijmerstok  College van B & W gemeente Gulpen-Wittem  Managers en medewerkers van het Algemeen maatschappelijk werk  Managers en medewerkers van thuiszorgorganisatie Groene Kruis/Domicura  Managers en medewerkers van Mondiaan, instelling voor geestelijke gezondheidszorg.

5.2

Klachtencommissie

Woningcorporaties uit Simpelveld, Vaals, Voerendaal, Wittem en Gulpen participeren in de regionale klachtencommissie Mergelland onder onafhankelijk voorzitterschap. De onafhankelijke voorzitter is werkzaam als advocaat met als specialisaties, onroerend goedrecht, huurrecht en bestuursrecht. Door de voornoemde corporaties werd gezamenlijk een reglement opgesteld met betrekking tot de samenstelling en werkwijze van de klachtencommissie. In 2013 werd het reglement geactualiseerd. De zittingstermijn is 4 jaar. Van iedere woningcorporatie heeft verder één lid namens de corporatie en één lid namens de huurders zitting in deze commissie. Er is een rooster van aftreden opgesteld, waarbij elk jaar twee leden (1 namens de huurdersvertegenwoordiger en 1 namens de corporatie) aftreden. Indien er een klacht bij de commissie behandeld wordt, zullen de leden van de betrokken woningcorporatie niet deelnemen aan de zitting waarin de betreffende klacht wordt behandeld. Alle huurders zijn geïnformeerd over de werkwijze van de klachtencommissie en voor het indienen van de klachten is een formulier ontwikkeld welk aan alle huurders werd gezonden. Ook is het formulier verkrijgbaar bij het secretariaat van de klachtencommissie en bij de woningstichting.


23


5.2.1

Taakomschrijving

5.2.2

Frequentie overleg

In het reglement is als taak omschreven dat: A: de commissie de ingediende klachten binnen een redelijke termijn zal behandelen en hierover advies zal uitbrengen aan de besturen van de afzonderlijke corporaties die de klachten betreffen, dan wel er voor zorg te dragen dat deze klachten binnen redelijke termijn door de betreffende corporaties zullen worden behandeld en zo mogelijk worden opgelost. B: zij naar aanleiding van de door haar behandelde klachten gevraagd en ongevraagd zal adviseren over het te voeren beleid. De regionale klachtencommissie vergadert minimaal twee maal per jaar. Voor de behandeling van afzonderlijke klachten wordt een subcommissie samengesteld, waarin geen leden zitting hebben van de corporaties waarover een klacht werd ingediend. De frequentie van deze vergaderingen is afhankelijk van het aantal ingediende klachten.

5.2.3

Aantal en inhoud van de adviezen

In 2014 werden geen klachten ingediend ten aanzien van de woningstichting Gulpen.

5.2.4

Jaarverslag

5.3

Huurcommissie

De regionale klachtencommissie heeft over het jaar 2014 een verslag opgesteld en aan de betrokken corporaties gezonden. Het jaarverslag 2014 van de regionale klachtencommissie werd ter informatie verstrekt aan de raad van commissarissen en de Huurdersvereniging Gulpen.

In 2014 werden geen bezwaarschriften ingediend bij de Huurcommissie.

5.4

Informatieverstrekking

Het overleg met de huurders bij het uitvoeren van bijv. groot onderhoudswerkzaamheden bestaat uit het verstrekken van informatiebrochures en het organiseren van informatieavonden. Voordat een aanvang wordt gemaakt met de werkzaamheden wordt overleg gepleegd met de direct betrokkenen. Ook is het gebruikelijk dat een bewonerscommissie wordt opgericht. Voor en tijdens de uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden wordt er regelmatig overleg gepleegd met deze commissie. Informatie aan de huurders wordt periodiek verstrekt door middel van het verspreiden van „ nieuwsbrieven”. Door de ruime openstelling van het kantoor wordt tegemoet gekomen aan de behoefte aan informatie van huurders en woningzoekenden inzake b.v. huurtoeslag, inschrijving en woningtoewijzing, afrekening servicekosten, woningwaardering, etc. Vanaf januari 2005 is bij de woningstichting Gulpen een Huurtoeslag Informatie Punt (HIP) gevestigd. Huurders alsook niethuurders die vragen hebben over huurtoeslag kunnen adequaat geholpen worden. Diverse verantwoordingsstukken zijn voor huurders ter inzage.


24


Hoofdstuk 6 – Financieel beleid 6.1

Algemeen

Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ van toepassing. Voor alle corporaties heeft dit grote gevolgen. De voor de woningstichting Gulpen belangrijkste wijziging is dat het vastgoed in exploitatie is onderverdeeld in sociaal en commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen reële waarde, zijnde de marktwaarde. Daartoe is het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur. Omdat bij de woningstichting Gulpen de nadruk ligt op het realiseren van volkshuisvestelijke taken wordt het sociaal vastgoed gezien als ‘bedrijfsmiddel’ . Bij waardering leidt dit tot toepassing van de vernieuwde bedrijfswaarde berekening. Het belangrijkste verschil met de oude bedrijfswaarde berekening is dat de rentabiliteitswaardecorrectie vervalt; de restant levensduur bij doorexploitatie verlengd wordt van minimaal 10 naar minimaal 15 jaar en er uitsluitend vastgoed gerelateerde kosten worden ingerekend. Het batig resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over het boekjaar 2014 van ruim € 301.000 is hoger dan het voor dit boekjaar begrote negatieve resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ad € 198.000. Het eigen vermogen bedroeg per 31-12-2014 ruim € 18,5 miljoen. Het eigen vermogen vervult onder andere een bufferfunctie om onvoorziene risico's en kosten op te vangen. Ook is het eigen vermogen een belangrijke graadmeter bij het aantrekken van (nieuw) vreemd vermogen. Het financieel kader waarop het beleid van de woningstichting Gulpen voor de komende jaren wordt gebaseerd wordt vastgelegd in een financiële meerjarenbegroting. Deze begroting zal jaarlijks in de maand november door het bestuur worden vastgesteld. Het betreft een 10-jaren begroting, die geheel in eigen beheer wordt opgesteld.

6.2

Vermogenspositie

De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. Het solvabiliteitspercentage per 31-12-2014 is gestegen naar 48,6 % (per 31 december 2013: 44,5%).

6.3

Liquiditeit

Onder liquiditeit wordt verstaan de mate waarin de stichting in staat is op tijd aan haar betalingsverplichting te voldoen. Hierbij gaat het om verplichtingen welke op korte termijn, dat wil zeggen binnen één jaar, opeisbaar zijn. Voor de woningstichting Gulpen is dit als volgt (x € 1.000): 31-12-2014 Vlottende activa 2.794 Kortlopende schulden 1.079 Per saldo werkkapitaal

1.715

De liquiditeitspositie dient te waarborgen dat wij blijvend aan onze verplichtingen op korte termijn kunnen voldoen. De liquiditeit kan worden uitgedrukt aan de hand van de current-ratio, welk de verhouding weergeeft tussen vlottende activa enerzijds en de kortlopende schulden anderzijds. Per 31-12-2014 is de current-ratio 2.6. Een current-ratio groter dan 1 wordt als toereikend geacht. Middelen welke de woningstichting Gulpen niet dient aan te houden om het voortbestaan te waarborgen zullen ingezet worden ten behoeve van de volkshuisvesting. Na balansdatum hebben geen gebeurtenissen plaatsgevonden die van invloed zijn op de feitelijke situatie per balansdatum.

6.4

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt ca. € 27,2 miljoen. Uitgangspunten: Huurstijging:

- 2014 - 2018 - vanaf 2019

Huurderving:

0,75 %

Jaarlijkse lastenstijging:

3%

Jaarlijkse onderhoudslast planmatig en niet-planmatig onderhoud:

Conform meerjaren onderhoudsbegroting tot einde looptijd

Kosten algemeen beheer:

Conform Financiële meerjaren begroting 2015 – 2024


25

2% 2%


Belastingen en verzekeringen

Conform Financiële meerjaren begroting 2015 – 2024

Disconteringsvoet

5,25 %

Resterende levensduur

Standaard is de maximale levensduur vastgesteld op 50 jaar, bij de appartementencomplexen 25 t/m 27 en 31 t/m 33 op 60 jaar. Zolang er geen levensduur verlengende ingreep wordt uitgevoerd of tot sloop wordt besloten, is er een minimale resterende levensduur aangehouden van 15 jaar.

Marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie De marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt ca. € 6,7 miljoen. Voor verdere specificaties: zie Jaarrekening 2014.

6.5

Resultaten

6.5.1

Omzet en resultaatontwikkeling

Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB

€ 2.799.651 € 253.408 € 30.398 € 329.546 € 3.413.003

Het resultaat van woningstichting Gulpen bestaat uit een aantal elementen. Het direct rendement uit vastgoedexploitatie omvat alle opbrengsten en kosten die gerelateerd zijn aan de verhuur van ons vastgoed. Het financieringsresultaat bestaat voornamelijk uit rentelasten op langlopende financieringen.

6.5.2

Kasstromen en financieringsbehoefte:

6.5.2.1 Operationele kasstroom De operationele kasstroom wordt gevormd door het direct rendement uit exploitatie minus de financieringsuitgaven. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald door de mogelijkheid om de rentelasten op de opgenomen leningen te kunnen betalen uit het exploitatieresultaat. Met de kasstroomtoets wordt bekeken of uit het direct rendement van de vastgoedexploitatie (exploitatieresultaat minus afschrijvingen), de rentelasten en de aflossingsfictie kan worden voldaan. Omdat wij blijvend toegang willen houden tot de borgingsfaciliteiten van het WSW, hanteren wij hiervoor de WSW-norm van minimaal 1,00. Uit onze meerjarenbegroting blijkt dat wij de komende jaren ruim voldoende in staat zijn om de rente- en aflossingsverplichtingen te betalen vanuit de lopende exploitatie.

6.5.2.2 (Des)investeringskasstroom

De (des)investeringskasstroom wordt gevormd door de investeringsuitgaven in nieuwbouw en bestaand bezit minus de netto verkoop opbrengsten. Wij streven nog steeds naar verjonging en verbetering van onze vastgoedportefeuille. Om dit te verwezenlijken, verkopen wij delen van het bestaande bezit. Diverse complexen zijn aangewezen voor verkoop bij mutatie. De kasstroom uit deze verkopen is noodzakelijk om onze ambities te kunnen waarmaken op het gebied van herstructurering en energiebesparingen. Het werkelijke aantal verkochte woningen van 4 stuks is 2 meer dan het begrote aantal te verkopen woningen van 2 stuks.

6.5.2.3 Financieringsbehoefte

Om toegang te houden tot de borgingsfaciliteiten van het WSW, moet het faciliteringsvolume binnen de planperiode altijd toereikend zijn om leningen met WSW-borging te kunnen aantrekken. De opbrengsten uit exploitatie moeten voldoende zijn om de rente over de leningenportefeuille en de aflossingsfictie van 2% te kunnen voldoen. Er bestaat momenteel geen financieringsbehoefte.

6.6

Beleggingsactiviteiten

In 2014 hebben geen beleggingsactiviteiten plaatsgevonden. In 2003 werd het treasurystatuut geïmplementeerd. In 2004 werd het treasurybeleid geïmplementeerd. Op 04 december 2014 werd het treasury jaarplan vastgesteld.

6.6.1

Financiële instrumenten

De woningstichting Gulpen bezat per 31 december 2014 geen derivaten of specifieke leningen met bepaalde afstortverplichtingen. Woningstichting Gulpen zal ook geen derivaten of specifieke leningen met bepaalde afstortverplichtingen aantrekken. Omdat geen gebruik wordt gemaakt van financiële instrumenten bestaan derhalve ook geen kredietrisico’s en kasstroomrisico’s.


26


6.7

Financiële risicobeheersing

Algemeen

De belangrijkste financiële risico’s waaraan woningstichting Gulpen onderhevig is zijn het marktrisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid is erop gericht om op de korte termijn de effecten van renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktrentes te volgen. Wij maken geen gebruik van financiële instrumenten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen.

Marktrisico

Woningstichting Gulpen beheerst het marktrisico door:  Blijven denken in vernieuwende scenario’s die op ieder moment aan de actuele situatie kunnen worden aangepast;  Actueel strategisch voorraadbeheer: nl. uitvoeren van een goed beheer van de huurwoningen, nieuwbouw (indien financieel mogelijk) en verkoop (indien noodzakelijk).

Renterisico

Woningstichting Gulpen loopt geen renterisico over rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Alle leningen hebben een vaste rente. De aflossingsdata, rentebetalingen en renteconversies zijn zoveel als mogelijk verspreid.

Kredietrisico

Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan eisen zoals is opgenomen in het treasurystatuut.

Liquiditeitsrisico

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van woningstichting Gulpen en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Woningstichting Gulpen heeft gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw / Centraal Fonds Volkshuisvesting

Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks met een onderzoek de financiële positie van de woningstichting Gulpen.

Beoordeling CFV Het CFV brengt daarover advies uit aan de minister van Wonen en Rijksdienst. Dit gebeurt aan de hand van de jaarrekening van het voorgaande jaar en de ingediende prognosegegevens over de periode van 2015 t/m 2018. De financiële positie van de woningstichting Gulpen geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Het solvabiliteitsoordeel werd eveneens als voldoende beoordeeld.

Beoordeling WSW

Na beoordeling van de financiële positie 2013 heeft het WSW geconcludeerd dat woningstichting Gulpen onveranderd kredietwaardig is. Woningstichting Gulpen kan derhalve onveranderd gebruik blijven maken van de borgingsfaciliteit van het WSW. Interest-Coverage Ratio (ICR): Het WSW hanteert de interest-coverage ratio om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. De ICR wordt gehanteerd als maatstaf voor de rentedekkingsgraad, de formule die WSW hierbij hanteert is: (kasresultaat + rente-uitgaven + vennootschapsbelasting) /rente-uitgaven. Een ICR lager dan 1,4 geeft het WSW een signaal dat een corporatie in een moeilijke periode al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geld beschikbaar heeft voor aflossingen. Ultimo 2014 was de ICR 2,0. Dept Service Coverage Ratio (DSCR - Schuldverdienratio): Exploitatiekasstroom gedeeld door rentelasten en feitelijke aflossing Dit kengetal geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen. Ultimo 2014 was de DSCR 1,8.


27


Hoofdstuk 7 - Verslag bestuur 7.1

Werkzaamheden binnen de volkshuisvesting

7.1.1

Werkzaamheden binnen werkgebied

In 2014 zijn uitsluitend woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom, in eigendom geweest of beheerd binnen het statutair vastgestelde werkgebied.

Onroerende aanhorigheden

In het verslagjaar werden geen onroerende aanhorigheden verworven, bezwaard of gesloopt. Gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum hebben geen gebeurtenissen plaatsgevonden die van invloed zijn op de feitelijke situatie per balansdatum.

7.1.2

Nieuwbouw

7.1.3

Buitenlandse instellingen

In 2014 werden vier nieuwbouwwoningen opgeleverd en verhuurd. (zie 2.11) In 2014 werd geen financiële ondersteuning verleend aan buitenlandse instellingen.

7.1.4

Grondaankopen

7.1.5

Beheer woningen Maasvallei

In 2014 hebben geen grondaankopen plaatsgevonden. Wij beschikken niet over grondposities. In 2011 werd met woningstichting Maasvallei te Maastricht een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor het beheer van haar woningen in de kern Gulpen. Dit betekent dat woningstichting Gulpen voor 57 appartementen de dagelijkse werkzaamheden uitvoert betreffende:  Verhuur en mutatie  Technisch beheer  Informatieverstrekking  Bemiddeling bij bewonersoverlast

7.1.6

Overig bezit

Tot het bezit van de woningstichting Gulpen behoren tevens 55 los verhuurbare garages en 1 verhuurbaar kantoor en 3 (semi-) commerciële ruimten. In 2014 werden, met uitzondering van de hiervoor genoemden, geen andere voorzieningen dan woongelegenheden in stand gehouden of getroffen.

7.2

Verbindingen met andere rechtspersonen

Cour de Galouppe b.v. is opgericht op 25 augustus 2009 en heeft Gulpen, gemeente Gulpen-Wittem als vestigingsplaats. De enige aandeelhouder van de vennootschap is de woningstichting Gulpen. Het bestuur van de vennootschap wordt gevormd door de directie van de vennootschap. De doelstelling van de vennootschap betreft:  het exploiteren van vastgoed;  het deelnemen in, het financieren van, en samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan (rechts)personen en ondernemingen;  het verstrekken van zekerheden in welke vorm ook voor verplichtingen van andere (rechts) personen en ondernemingen;  het beleggen en beheren van vermogen in registergoederen, effecten, schuldvorderingen en andere vermogensbestanddelen;  het verrichten van al hetgeen met vorenstaande verband houdt en daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. De activiteiten die in 2014 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn tegen de netto vermogenswaarde opgenomen in de jaarrekening van de woningstichting Gulpen. Eigen vermogen: Jaaromzet: Maatschappelijk kapitaal: Geplaatst en gestort kapitaal:

€ 106.873 positief. € 56.845 incl. btw. € 90.000,-. € 18.000,- verdeeld in 18.000 gewone aandelen à € 1,- nominaal. Doorberekende kosten vanuit de woningstichting Gulpen: € 8.527 Verstrekte financiering vanuit de woningstichting Gulpen: € 0,-. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de woningstichting Gulpen: € 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan de woningstichting Gulpen: € 0,-. Afgegeven zekerheden door de woningstichting Gulpen: € 0,-. Maximale aansprakelijkheid door de woningstichting Gulpen: geplaatst en gestort kapitaal. Risicobeheersing: alle besluiten in de vennootschap dienen bij unanimiteit van het bestuur genomen te worden.


28


7.3

Onrendabele investeringen

In 2014 hebben geen onrendabele investeringen plaatsgevonden.

7.4

Risicobeheersing

Zie 1.3 en 6.7

7.5

Strategische visie.

In 2014 hebben wij de strategische visie voor de periode 2015 – 2019 vastgesteld. Op basis van een zgn. “SWOT” analyse worden de sterke en zwakke punten benoemd. Hieruit zijn de succesfactoren gehaald die we willen behouden en door ontwikkelen en de zwakke punten die om verbetering vragen. Daarnaast is ook onze omgeving in kaart gebracht op het gebied van kansen en dreigingen. Waar spelen we op in, waar moeten we op anticiperen en wat moeten we vermijden. De beschreven reflectie op de woningstichting zelf en de omgeving waarbinnen zij acteert vormen de input voor de strategische visie, het dienstenpakket en natuurlijk de speerpunten voor de komende jaren. Wanneer we de strategische doelstellingen willen concretiseren, blijken deze te zijn terug te voeren op de volgende drie beleidsvelden:

1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit w.o. - woningbezit - woonomgeving - dienstverlening

De beleidskeuzes die moeten leiden tot realisatie van onze strategische doelstellingen zijn per beleidsveld uitgewerkt.

7.6

Verklaring bestuur

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014

Het bestuur geeft het behaalde resultaat de volgende bestemming: Totaal resultaat: € 2.345.244 Ten gunste brengen aan de overige reserves: € 2.345.244 De bestemming is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.

Opstellen en vaststellen van de jaarrekening

Het bestuur heeft de jaarrekening vastgesteld op 9 juni 2015. De raad van commissarissen van de woningstichting Gulpen heeft de jaarrekening goedgekeurd in haar vergadering van 9 juni 2015.

Overzicht (belangrijke) besluiten 2014 Vergadering bestuur

Vergadering RVC

Uitgangspunten huurbeleid 2014

14-03-2013

14-03-2013

Jaarverslag 2013

25-06-2014

25-06-2014

Jaarrekening 2013

25-06-2014

25-06-2014

Strategische visie 2015-2019

18-09-2014

13-11-2014

Fin. Meerjarenbegroting 2015-2024

04-12-2014

04-12-2014

Treasury jaarplan 2015

04-12-2014

04-12-2014

7.7

Verklaring besteding middelen

De activiteiten die in 2014 zijn ondernomen pasten binnen de doelstelling van de woningstichting Gulpen als toegelaten instelling. Het bestuur verklaart dat alle uitgaven, gedaan in het verslagjaar, in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest. w.g.

w.g.

w.g.

G.H.M. Leinders (voorzitter)

J.H.M. Kostons (secretaris)

R.W.C.G. Speetjens (penningmeester)

w.g.

w.g.

A.G.J.M. Hupperts (plv. penningmeester)

H.M.G. Meijs (plv. voorzitter)


29


Hoofdstuk 8 - Verslag raad van commissarissen 8.1

Inleiding

Belangrijke economische effecten van de crisis en recessie welke woningstichting Gulpen direct kunnen treffen zijn een teruggang van de woningverkopen en o.a. de beschikbaarheid en prijsstelling van externe financiering. Deze ontwikkelingen zullen nauwgezet gevolgd worden en indien noodzakelijk tot bijstelling van de begrote activiteiten leiden. De toenemende druk op de gewenste maatschappelijke prestaties en de veranderingen dientengevolge, zullen tot een aanscherping leiden van de eisen en verwachtingen die gesteld worden aan het interne toezicht van woningcorporaties. De raad van commissarissen (hierna raad) van de woningstichting Gulpen moet dan ook op verschillende terreinen over kwaliteiten beschikken en dit eist een pluriforme samenstelling van de raad. Kennis van bestuurlijke besluitvormingsprocessen, de bedrijfsvoering en het vermogen om de strategische koers van de organisatie te bewaken zijn noodzakelijk. Naast zijn toezichthoudende rol is de raad ook een klankbord voor het bestuur. Middels dit verslag legt de raad verantwoording af over hoe hij aan zijn taak invulling heeft gegeven. In het met deze taak optredende spanningsveld “op afstand maar zeker ook betrokken” zal een verantwoord evenwicht gevonden moeten worden tussen maatschappelijke-, volkshuisvestelijke- en financiële belangen.

8.1.1

Statutaire bepalingen

In de statuten van de woningstichting Gulpen is opgenomen dat:  leden van de raad geen arbeidsovereenkomst hebben met de woningstichting Gulpen;  leden van de raad en bestuur geen zitting hebben in het college van B&W van een gemeente en in het college van GS van de provincie, waarin de corporatie werkzaam is;  het bestuur de huurdersorganisatie in de gelegenheid heeft gesteld om ten aanzien van ten minste twee vrijkomende plaatsen in het bestuur en/of in de raad een bindende voordracht uit te brengen;  leden van het college van B&W en van GS geen personen mogen benoemen in de raad en bestuur van de corporatie. De benoeming van de leden van de raad van commissarissen heeft plaatsgevonden met inachtneming van deze bepalingen.

8.1.2

Raad van commissarissen

Ultimo 31 december 2014 was de samenstelling van de raad als volgt: dhr. ir. J.M.J Curvers Geboren: Beroep: Afgeronde opleiding: Lid van de raad sinds: Aftredend in: Portefeuille: Nevenfuncties:

voorzitter

dhr. mr. J.F.Th. Becker Geboren: Beroep: Afgeronde opleiding: Lid van de raad sinds: Aftredend in: Portefeuille: Nevenfuncties:

lid

dhr. drs. A.M.C. Meijs Geboren: Beroep: Afgeronde opleiding: Lid van de raad sinds: Aftredend in: Portefeuille: Nevenfuncties:

lid

23 mei 1953 directeur Curvers Raadgevende ingenieurs TU Bouwkunde 01-01-2001 01-01-2017 volkshuisvesting en projectontwikkeling geen 12 april 1942 oud Kantonrechter WO Nederlands recht 01-02-2011 01-02-2015 (resteren nog 2 zittingstermijn) personeel, organisatie en juridische zaken Voorzitter Stichting Uitweg te Gulpen (Subsidiëring uitwisseling gehandicapten) Secretaris stichting Vrienden van het dr. Ackenshuis Secretaris Rotaryclub Gulpen-Vaals 30 april 1948 zelfstandig consultant WO bedrijfseconomie 01-10-2010 01-10-2018 (resteert nog 1 zittingstermijn) financiën en treasury Lid van de Raad van Toezicht van het Bedrijfstakpensioenfonds voor de Detailhandel in Utrecht Senior expert stichting P.U.M.

Voor de invulling van vacante zetels hebben zich geen vrouwelijke kandidaten aangemeld. Per 1 januari 2015 werd dhr. drs. A.M.C. Meijs benoemd tot voorzitter van de raad.

8.1.3

Beloning

De voorzitter van de raad van commissarissen ontving een vergoeding van € 5.254 bruto. De beide overige leden elk € 4.005 bruto De beloningen worden toegekend conform richtlijnen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

8.1.4.

Commissies

De raad van commissarissen bestaat uit minder dan vijf leden. Hierdoor werd geen auditcommissie en/of een selectie/remuneratiecommissie ingesteld.


30


8.1.5

Profielen

8.1.6

Werkgeversrol

8.1.7

Zelfevaluatie

8.2

Governancecode

De profielen voor de leden van de raad van commissarissen zijn opgenomen in het Reglement raad van commissarissen van de woningstichting Gulpen. Op basis van de statuten berust de werkgeversrol bij het algemeen bestuur. De benoeming, aanstelling, ontslag e.d. van leden van respectievelijk de raad en bestuur komt sinds 1 oktober 2009 statutair toe aan deze organen zelf. De benoeming, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder geschiedt door het bestuur na verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen. Het bestuur stelt de bezoldigingsstructuur vast. In 2014 heeft de raad een zelfevaluatie uitgevoerd op basis van het model van Atrivé. Hiermee worden de (mogelijke) verbeterpunten gestructureerd in beeld gebracht. Deze zelfevaluatie is besproken met het voltallige bestuur. Jaarlijks vindt een zelfevaluatie plaats.

Voor leden van de brancheorganisatie Aedes is vanaf 1 januari 2007 de Governancecode van kracht. Woningstichting Gulpen is vanaf 1 januari 2012 GEEN lid meer van Aedes. De raad onderschrijft echter wel de beginselen van deze Governancecode. De raad hecht grote waarde aan een transparant corporatiebestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. Naar de mening van de raad is de Governancecode een goed instrument voor het herstel van het vertrouwen van het publiek in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen de woningcorporaties. Zoals al aangegeven onderschrijft de raad deze code en op een aantal punten voldoet de woningstichting Gulpen hieraan. Daarbij is gekozen voor een pragmatische insteek. Voor een organisatie als woningstichting Gulpen, met een relatief geringe omvang en een klein werkapparaat, is het namelijk niet altijd praktisch uitvoerbaar en wenselijk om strikt aan alle bepalingen en principes van de code te voldoen. Bovendien zijn niet alle bepalingen even relevant voor de stichting. Als na een zorgvuldige afweging wordt gekozen om bepaalde onderdelen niet in te voeren, dan zal deze keuze worden gemotiveerd en uitgelegd. Voor een verdere uitwerking: zie de overige passages in dit hoofdstuk en volkshuisvestingsverslag. De woningstichting Gulpen wijkt af van de Governancecode t.a.v. de benoeming van de directeur-bestuurder voor een periode van maximaal 4 jaar. Het lopende contract heeft een geldigheidsduur van onbepaalde tijd.

8.3

Inhoudelijk toezicht

Op basis van de statuten van de woningstichting Gulpen wordt door de raad toezicht gehouden op het algemene beleid van de woningstichting en de beslissingen van het bestuur. Bij de woningstichting Gulpen is sprake van één verbinding met een ander rechtspersoon (zie 7.2). Door de interne en externe ontwikkelingen kritisch te volgen heeft de raad zoals reeds aangegeven een klankbordfunctie voor het bestuur. Vanaf 2011 is hier invulling aan gegeven door een formeel overleg per kwartaal en een maandelijks overleg tussen de voorzitter van de raad en bestuursleden respectievelijk de directeur/bestuurder. Hier worden met name actuele thema’s besproken. Verder vindt er, afhankelijk van het thema, overleg plaats tussen individuele leden van de raad en het bestuur. Aan de beraadslagingen nemen zowel externe deskundigen als medewerkers van woningstichting Gulpen deel. Deze interactieve afstemming stelt de raad in staat te klankborden en invulling te geven aan projectmatige betrokkenheid op basis van hun portefeuilles. Hierbij zijn onder andere de volgende zaken aan bod gekomen: begroting, jaarrekening, waarderingsgrondslagen, Corporate Governance, rechtsvorm en samenwerking met andere woningcorporaties en instanties. Op basis van deze (aanvullende) informatie was de raad beter in staat een standpunt in te nemen. Indien nodig wordt er aan werkconferenties voor leden van raden van commissarissen deelgenomen. De betrokkenheid van de leden van de raad gaat dus verder dan alleen het reguliere overleg.

8.3.1

Informatiestromen

8.3.2

Kwartaalrapportages

Het verkrijgen van belangrijke informatie zoals het jaarverslag, de jaarrekening, de begroting, de kwartaalrapportages, prognoses, algemene beleids- en strategische informatie, verslagen van bestuursvergaderingen etc. is essentieel om deze toezichthoudende taak naar behoren te vervullen om de bedrijfsrisico’s te beoordelen respectievelijk te kunnen beheersen. Indien er specifieke informatiebehoefte ontstaat in relatie tot de bedrijfsprocessen of bedrijfsontwikkelingen, zijn themabijeenkomsten georganiseerd. Op lokaal niveau wordt de woningbehoefte periodiek geïnventariseerd en besproken met de gemeente maar ook op provinciaal en landelijk niveau worden ontwikkelingen op dit gebied gevolgd. Kwartaalrapportages en overige periodieke rapportages zijn een belangrijk instrument voor de raad om inzicht te krijgen in de voortgang van de bedrijfsprocessen en relevante actuele ontwikkelingen. Deze kwartaalrapportages bevatten een veelheid aan kwalitatieve en kwantitatieve informatie, waaronder de forecast van het verwachte jaarresultaat (inclusief toelichting op de voornaamste afwijkingen).

8.3.3

Begroting

Jaarlijks wordt in het najaar een begroting opgesteld welke een vertaling is van de plannen en ambities van woningstichting Gulpen. De raad heeft in de vergadering van 04 december 2014 ingestemd met de begroting 2015 (inclusief het treasuryjaarplan en liquiditeitenbegroting).


31


8.3.4

Aanwenden niet noodzakelijke middelen

8.3.5

Verkoop woningen

Een belangrijk doel van het treasurybeleid is het voorkomen van structurele overliquiditeit. Indien de woningstichting Gulpen overliquiditeit heeft kunnen deze middelen vanuit een risicomijdend beleggingsbeleid worden uitgezet, waarbij de uitgangspunten van het treasurystatuut gehanteerd zullen worden. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. In het werkgebied van de woningstichting Gulpen bedraagt de verhouding tussen koopwoningen / huurwoningen 70/30%. Er bestaat echter een grote vraag naar huurwoningen. Om ook in de toekomst de doelgroepen nog beter te kunnen voorzien van een kwalitatief goede huurwoning is een verkoopbeleid ontwikkeld dat het verkopen van huurwoningen toestaat als middel, niet als doel. In de periode 2002 – 2014 zijn er 59 woningen verkocht conform het vastgestelde verkoopbeleid. Woningen die in de toekomst aan zittende huurders dan wel bij mutatie verkocht zullen worden zijn hoofdzakelijk eengezinswoningen, aangezien vanuit die vraagkant een afname te zien valt vooral door de vergrijzing en bevolkingskrimp.

8.3.6

Realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven

De realisering van:  huisvesten primaire doelgroep  betrekken bewoners bij beleid en beheer  leefbaarheid  kwaliteit woningbezit  wonen en zorg wordt uitgebreid toegelicht in de overige hoofdstukken van dit volkshuisvestingsverslag.

8.3.7

Norm voor financiële continuïteit

De geformuleerde doelstellingen zijn:  voldoen aan de basiseisen van het CFV en het WSW;  een solvabiliteit van tenminste 20%, waarbij onder solvabiliteit wordt verstaan de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal geïnvesteerd vermogen;  het genereren van positieve exploitatiekasstromen (incl. de 2% aflossingsfictie van het WSW) van het onroerend goed in exploitatie.

8.4

Integriteit

De maatschappelijke verantwoording van de woningcorporatie houdt een onvoorwaardelijk onafhankelijke opstelling van leden van de raad en het bestuur in. Alle leden van de raad zijn onafhankelijk van de woningstichting Gulpen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van de woningstichting Gulpen, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de woningstichting Gulpen. De commissaris verleent uitsluitend diensten aan de woningstichting Gulpen die voortvloeien uit het lidmaatschap van de raad; de commissaris onderhoudt geen andere banden met de woningstichting, noch direct, noch indirect. Het reglement van de raad bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Tegenstrijdige (financiële) belangen en transacties zijn in het verslagjaar niet aan de orde. De regels van de Governance Code zijn in alle gevallen in acht genomen. De leden van de raad onderschrijven deze regels expliciet en verklaren daardoor hun onafhankelijkheid. Een (ethische) gedragscode, de regeling over de werkwijze bij belangenverstrengeling en de klokkenluidersregeling zijn in 2008 geïmplementeerd. In het verslagjaar beschikt de woningstichting Gulpen niet over een frauderisicoanalyse. In 2009 hebben de raad en bestuur deelgenomen aan het integriteitsonderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

8.5

Jaarverslag Regionale klachtencommissie

De regionale klachtencommissie stelde over 2014 een jaarverslag op, dat in april 2015 door de raad werd ontvangen.

8.6

Interne controlesystemen en risicobeheersing

Zie 1.3.5 en 6.7

8.7

Vergaderingen

Naast de collectieve taak van de raad heeft ieder lid van de raad een specifiek kennis- en aandachtsgebied. Dit alles conform de gehanteerde portefeuilleverdeling. In 2014 kwam de raad 6 keer in vergadering bijeen. Ook werd 6 keer met het bestuur overleg gevoerd. Het ging hierbij om 4 reguliere vergaderingen en 2 themabijeenkomsten. Daarnaast vond maandelijks een informeel overleg plaats van de voorzitter van de raad met de voorzitter van het bestuur en de directeur. De themabijeenkomsten betroffen:  Bespreking jaarstukken met de accountant  Bespreking financiële meerjarenbegroting 2015 – 2024; het treasuryjaarplan en liquiditeitenbegroting


32


In de reguliere vergaderingen werden onder meer behandeld:  Kwartaalrapportages  Jaarverslag en jaarrekening 2013  Financiële meerjaren begroting 2015 - 2024  Beoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting  Beoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw  Oordeelsbrief 2013 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken  Risicobeheersing  Verhuur commerciële ruimten  Samenwerking met andere marktpartijen  Beoordeling accountant

8.8

Onderzoek jaarrekening en jaarverslag 2014

De raad heeft de activiteiten van de woningstichting Gulpen getoetst aan haar maatschappelijke taakstelling. Terugkijkend kan worden geconcludeerd dat de gestelde doelen, zoals in de begroting 2014 verwoord, grotendeels gehaald zijn. Voor zover doelen niet gehaald zijn ligt er een duidelijke verklaring aan ten grondslag. Op verschillende plaatsen in dit jaarverslag wordt dieper ingegaan op de feitelijke realisatiecijfers 2014. Indien relevant wordt daarbij tekst en uitleg gegeven. Na vaststelling van het jaarverslag en jaarrekening 2014 door het bestuur zijn beide ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Op grond van de verplichting die de raad, conform artikel 29 van de statuten, heeft met betrekking tot het onderzoek naar het jaarverslag en jaarrekening 2014, bericht de raad dat er op 9 juni 2015 een gesprek heeft plaatsgevonden tussen de raad en de accountant, die de controle van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2014 heeft uitgevoerd. Op grond van het gesprek met de accountant en de bevindingen vanuit de door het bestuur verstrekte informatie heeft de raad haar goedkeuring verleend aan beide stukken. De accountant werd benoemd voor een periode van 4 jaren. De beoordeling van de accountant t.a.v.:  geboden dienstverlening  kwaliteit van dienstverlening  verhouding kwaliteit/kwantiteit van de geboden dienstverlening  klanttevredenheid geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. De raad heeft tevens haar waardering uitgesproken voor de inzet van het bestuur en de medewerkers van de woningstichting Gulpen evenals de inzet van alle andere betrokken personen en instellingen die een bijdrage hebben geleverd aan het realiseren van de doelstellingen van de woningstichting Gulpen. w.g.

w.g.

w.g.

ir. J.M.J. Curvers (voorzitter)

mr. J.F.Th. Becker

drs. A.M.C. Meijs


33


Balans & Winst en verliesrekening


34


Balans

Bijlage 1: Activa

2014

2013

Vaste activa Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie

27.214.115

25.941.728

137.130

141.499

2. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie

27.351.245

26.083.227

6.650.108

6.660.756

Vastgoedbeleggingen 3. Commercieel vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa 4. Deelnemingen 5. Latente belastingvordering(en)

106.872

85.742

1.264.575

Som der vaste activa

655.576 1.371.447

741.318

35.372.800

33.485.301

Vlottende activa

Vorderingen 6. Huurdebiteuren 7. Overige vorderingen 8. Overlopende activa

31.839

27.481

134.820

12.169

8.624

22.802 175.283

62.452

9. Liquide middelen

2.618.865

2.856.850

Som der vlottende activa

2.794.148

2.919.302

38.166.948

36.404.603

Totaal activa


35


Passiva 2014

2013

Eigen vermogen 10. Overige reserves

18.550.517

16.205.273

Voorzieningen 11. Onrendabele investeringen nieuwbouw 12. Overige voorzieningen

0

94.654

4.380

4.380

Totaal langlopende schulden

4.380

99.034

Langlopende schulden 13. Schulden/leningen kredietinstellingen 14. Overige schulden

18.366.421

18.830.371

166.183

164.546

Totaal langlopende schulden

18.532.604

18.994.917

Kortlopende schulden 15. Schulden aan kredietinstellingen

463.950

440.462

16. Schulden aan leveranciers

53.017

55.258

17. Belastingen en premies sociale verzekeringen

75.663

75.733

18. Overige schulden

88.495

97.771

398.322

436.155

19. Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva


36

1.079.447

1.105.379

38.166.948

36.404.603


Bijlage 2: Winst- en verliesrekening over 2014 (bedragen in euro’s)

2014

2013

Bedrijfsopbrengsten 20. Huuropbrengsten 21. Opbrengsten leveringen en diensten 22. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 23. Overige bedrijfsopbrengsten

3.413.003 101.884 210.983 2.910

3.306.575 96.428 (5.998) 14.338

Som der bedrijfsopbrengsten

3.728.780

3.411.343

Bedrijfslasten 24. Afschrijvingen materiële vaste activa* 25. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 26. Lonen en salarissen 27. Sociale lasten 28. Pensioenlasten 29. Onderhoudslasten 30. Leefbaarheid 31. Lasten servicecontracten 32. Overige bedrijfslasten

1.230.028

1.150.374

(16.197) 335.536 52.678 72.337 729.997 18.294 97.022 767.999

(582.220) 365.994 50.876 75.692 660.453 15.112 91.566 580.838

Som der bedrijfslasten

3.287.694

2.408.685

441.086

1.002.658

33. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

(10.648)

(207.525)

Bedrijfsresultaat

430.438

795.133

34. Vrijval van herwaardering uit hoofde van afschrijvingen* 35. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 36. Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

667.198 20.588 (817.094)

624.173 29.174 (843.008)

(796.506)

(813.834)

Resultaat voor belastingen

301.130

605.472

37. Belastingen

608.999

(265.747)

Resultaat na belastingen 38. Aandeel in resultaat van deelnemingen

910.129 21.130

339.725 18.789

931.259

358.514

2.081.183 (667.198)

1.805.097 (624.173)

2.345.244

1.539.438

Nettoresultaat na belastingen Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt Waardestijging sociaal vastgoed in het boekjaar Vrijgevallen Bijlage 3: wegens afschrijving uit herwaardering Totaal resultaat *De vergelijkende cijfers zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.


37


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan:

de raad van commissarissen, bestuur en directeur-bestuurder van Woningstichting Gulpen.

Bijgesloten samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte balans per 31 december 2014 en de samengevatte winst-en-verliesrekening over 2014, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening van Woningstichting Gulpen. Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij deze jaarrekening in onze controleverklaring van 9 juni 2015. Desbetreffende jaarrekening en deze samenvatting daarvan bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 9 juni 2015. De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Woningstichting Gulpen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in de toelichting van de jaarrekening 2014 van Woningstichting Gulpen.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder de Nederlandse Standaard 810, “Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten”.

Oordeel Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening van Woningstichting Gulpen per 31 december 2014 en in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in de toelichting van de jaarrekening 2014 van Woningstichting Gulpen.

Maastricht, 9 juni 2015

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. drs. W.J.C.A. Weijers RA


38


VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

Recommend Documents