VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2010

Gulpen, 1 juni 2011

Inhoudsopgave:

Pag. Hoofdstuk

1

- Algemeen

4

Hoofdstuk

2

- Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden

11

Hoofdstuk

3

- Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen

17

Hoofdstuk

4

- Leefbaarheid

20

Hoofdstuk

5

- Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

22

Hoofdstuk

6

- Financieel beleid

24

Hoofdstuk

7

- Verslag bestuur

26

7.1

- Werkzaamheden binnen de volkshuisvesting

26

7.2

- Verbindingen met andere rechtspersonen

26

7.3

- Beleggingsactiviteiten

26

7.4

- Onrendabele investeringen

27

7.5

- Verklaring besteding middelen

27

Hoofdstuk

8

- Verslag raad van commissarissen

28

Bijlage

1

- Balans

33

Bijlage

2

- Winst- en verliesrekening

35

Bijlage

3

- Accountantsmededeling

36

Verantwoording Voor ons jaarverslag maken wij een bewuste keuze ten aanzien van samenstelling, productie en uitgave. Interne productie Ons jaarverslag bestaat uit bijdragen van de medewerkers op allerlei niveaus vanuit de hele organisatie. Dat tekent hun betrokkenheid en schetst hun bereidheid en kwaliteit van werken om verantwoording over activiteiten af te willen en te kunnen leggen. Uitgave in eigen beheer Het jaarverslag wordt met zorg, maar op eenvoudige wijze en passend voor een maatschappelijke organisatie, volledig in eigen beheer uitgegeven. Wij sparen niet op kwaliteit van de inhoud, wel op forse externe productiekosten. De besparing wordt ingezet voor de volkshuisvesting. Woningstichting Gulpen Volkshuisvestingsverslag 2010

2

Voorwoord

Afgelopen jaar zijn we als maatschappelijk ondernemer met enthousiasme en ambitie met veel activiteiten aan de slag geweest. In ons dagelijks werk zijn we vooral bezig met de zaken die gepaard gaan met de exploitatie en het beheer van vastgoed en het met goede service klaar staan voor de huurders. De aandacht was vooral gericht op: - Het behouden van 90% van onze woningen voor de zogenaamde doelgroep van beleid en het met voorrang toewijzen van woningen aan woningzoekenden die daarvoor voornamelijk op de woningcorporaties zijn aangewezen. - Het zorgvuldig bewaken van de kwaliteit van dienstverlening op basis van verwachtingen vanuit de klant. - Het aanpassen van de woningvoorraad aan de nieuwe kwaliteitseisen, wensen en medische noodzaak. - Het ontwikkelen van vernieuwende bouwplannen voor (senioren)woningen, dienstverlening e.d. - Het treffen van voorzieningen in het kader van veiligheid, zorg en welzijn. - Het betrekken van de huurders bij het maken van keuzes waardoor maatwerk mogelijk wordt. In dit volkshuisvestingsverslag wordt hierover op een uitgebreide en transparante wijze verantwoording afgelegd, hoe aan de gestelde doelen is gewerkt en welke resultaten hiermee zijn bereikt.

J.H.M. Kostons

(directeur-bestuurder)

3

Woningstichting Gulpen Volkshuisvestingsverslag 2010

Hoofdstuk 1 - Algemeen 1.1

Inleiding

In dit volkshuisvestingsverslag wordt verantwoording afgelegd over de prestatieopgaven:      

1.2

Zeggenschap over woning en woonomgeving; Kansen scheppen voor mensen in een kwetsbare positie; Leefbaarheid; Wonen en zorg op maat bevorderen met bijzondere aandacht voor doelgroepen zoals ouderen en gehandicapten; Lokale woonkwaliteit verbeteren; Groene woonwensen faciliteren.

Actuele ontwikkelingen:

2010 kenmerkte zich door onstuimige ontwikkelingen die grote negatieve impact hebben op de volkshuisvesting. Deze ontwikkelingen waren o.a.:  De eenzijdige vaststelling van het inflatievolgend huurbeleid door het Kabinet;  Bijdrage bijzondere projectsteun, de zgn. Vogelaarheffing.  Europese ontwikkelingen omtrent de vermeende staatsteun De economische crisis maakte duidelijk hoe kwetsbaar de financiële instellingen waren en had een grote impact op de woningmarkt. Na de bruteringsoperatie in 1995, is de volkshuisvesting bij de overheden jarenlang geen issue meer geweest. Begrijpelijk, want na 1995 hebben de diverse kabinetten eigenlijk alleen maar gestuurd op de bevordering van het eigen woningbezit. Daarnaast zijn de gezamenlijke corporaties, als sector, er niet in geslaagd om hun maatschappelijke positie en opgaven helder te maken. Door de ingezette lijn van het kabinet is de investeringscapaciteit van corporaties door het inflatievolgend huurbeleid, de integrale vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing enorm afgenomen. De investeringscapaciteit van woningcorporaties is zeer duidelijk verminderd door overheidsmaatregelen ten nadele van corporaties en nog verder door de economische crisis. Normaliter kunnen woningcorporaties, gefaciliteerd door de overheid, in economisch moeilijke tijden anticyclisch bouwen en extra investeren. Dit heeft een dempend effect op de inzakkende economie en stelt corporaties in staat te voldoen aan de groeiende vraag naar sociale huisvesting. Juist in barre omstandigheden is de investeringscapaciteit van corporaties bijzonder hard nodig, maar de vraag is of de overheid zich dat voldoende realiseert. Merkwaardig genoeg gebeurt nu juist precies het tegenovergestelde. Corporaties maken een pas op de plaats. De politiek lijkt alleen uit te zijn op geld dat corporaties zouden bezitten en minder op de inhoud van de volkshuisvesting. Als het gaat om het afromen van corporatievermogens is de politiek heel creatief; het eind is helaas nog niet in zicht. Zo zullen corporaties fors moeten bijdragen aan het bezuinigingspakket van de regering ter grootte van ca. € 35 miljard. De voorgenomen ingrijpende stelselwijziging, mede ingegeven door Europa, zal het werkgebied van corporaties inperken. Corporaties zijn onzeker en wachten, net als de burger en de consument, af met het doen van grote investeringen. Kortom, het vertrouwen is weg. Het zou goed zijn als overheid en corporaties weer eendrachtig zouden gaan samenwerken aan gemeenschappelijke doelen in de volkshuisvesting op basis van een gezamenlijk gedeelde visie en missie. Als partners in plaats van tegenpolen. Rijksbeleid t.a.v. financiën De rijksoverheid heeft o.a. de onderstaande maatregelen genomen die aanzienlijke gevolgen hebben voor de financiële continuïteit van woningcorporaties:  inflatievolgend huurbeleid  vennootschapsbelasting  Vogelaarheffing Inflatievolgend huurbeleid Het nieuwe kabinet heeft bij haar aantreden in 2010 besloten vast te houden aan de koppeling van het inflatiepercentage van het daaraan voorafgaande jaar aan de jaarlijkse huurverhoging op 1 juli. Dit heeft geresulteerd in een huurverhoging van 1,1 % per 1 juli 2007, 1,6% per 1 juli 2008, 2,5 % per 1 juli 2009 en per 1 juli 2010, 1,2 %. Een 1% lagere huurverhoging betekent aanzienlijk minder aan inkomsten. Het zal duidelijk zijn dat een aantal jaren van lage inflatie een repeterend en cumulerend effect laat zien, wat om passende maatregelen vraagt. Vennootschapsbelasting Eind januari 2009 is de Vaststellingsovereenkomst II (VSO II) en de toelichting daarop verschenen. Bij nieuwbouwprojecten met koop- en huurwoningen is sprake van een goede kostentoerekening, maar blijft het probleem van het niet accepteren van de onrendabele investering van huurwoningen voor de vennootschapsbelasting bestaan. De woningstichting Gulpen heeft de VSO II in 2009 ondertekend.

Buiten de heffingen heeft de vennootschapsbelasting nog verdere financiële gevolgen. De vele extra uren door de inzet van het eigen administratief personeel en de hoge kosten van de fiscaal adviseur verhogen de financiële last voor onze corporatie aanzienlijk. Woningstichting Gulpen Volkshuisvestingsverslag 2010

4

Vogelaarheffing De rechtbank Utrecht heeft de beroepen van de corporaties tegen de Vogelaarheffing gegrond verklaard en vernietigt alle heffingsbesluiten. De heffing was over 2008 en 2009 onvoldoende voorzienbaar. De rechtbank oordeelde dat de heffing over 2008 en 2009 een vorm van ongeoorloofde staatssteun was. Op 13 februari 2008 heeft minister Vogelaar het derde voorstel van Aedes betreffende het instellen van een investeringsfonds afgewezen. De komende 10 jaar zal jaarlijks € 75 miljoen via het Centraal Fonds Volkshuisvesting geheven worden voor de achterstandswijken. De woningstichting Gulpen heeft in 2008 en 2009 een bijdrageheffing voor de bijzondere projectsteun wijkenaanpak ontvangen. Tegen deze heffingen is bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een bezwaarschrift ingediend. Al deze maatregelen zullen er onherroepelijk toe leiden dat:  Groot onderhoud en renovatieprojecten worden getemporiseerd  Nieuwbouwhuurwoningen met huren onder aftoppingsgrenzen zullen nauwelijks meer gebouwd worden  Herstructureringsprojecten zullen nauwelijks tot ontwikkeling komen of worden omgezet naar verkoopprojecten  Bijdragen aan maatschappelijk vastgoed komen zwaar onder druk  Bijdragen aan bijvoorbeeld leefbaarheid worden geminimaliseerd  Investeringen in energiebesparing zullen eveneens lager uitvallen. De lokale volkshuisvesting is hiervan de dupe, waarbij de huurders en de lokale politiek het gelag betalen. Het aantal zgn. “probleemwijken” zal dan ook sterk toenemen, immers er kan steeds minder geïnvesteerd worden. Nieuwe wet- en regelgeving Als uitvloeisel van de EU-beschikking van eind 2009 betreffende wel of niet toegestane staatssteun is per 1 januari 2011 nieuwe nationale wet- en regelgeving ingevoerd. We werken vanaf de invoeringsdatum volgens de nieuwe regels. Europa heeft - hoe dan ook - in ieder geval duidelijkheid verschaft over onze primaire doelstelling en onze markt en biedt ook kansen op het ontstaan van nieuwe markten en nieuwe mogelijkheden. Te betreuren is wel dat een belangrijke groep huishoudens, zoals die van de onderwijzer, de politieagent en dergelijke, met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 euro tussen wal en schip dreigt te raken; zij kunnen immers noch kopen omdat er gewoonweg geen aanbod is van goedkope en betaalbare koopwoningen, noch huren in de duurdere sector omdat ook daar te weinig woningen beschikbaar zijn. Dat kan de komende jaren tot problemen gaan leiden. Onze sector heeft de politiek daar meermalen, helaas tevergeefs, op gewezen.

1.2.1

Risicobeheersing

Risico‟s zijn in de meeste gevallen ontastbaar en deze risico‟s kunnen niet of nauwelijks worden gekwantificeerd. 1. Macro-economische ontwikkelingen: Risico dat door economische ontwikkelingen (inflatie, bouwkosteninflatie, rente, veranderende wet- en regelgeving Woningwet en Zorg) de komende 5 jaar de waarde van de bezittingen of schulden lager uitpakt dan verwacht. De focus is hierbij met name gericht op de onzekere kasstromen in de bedrijfswaarden en de onzekerheid met betrekking tot de renteontwikkeling. Vanwege de economische crisis is de inflatie en bouwinflatie voorlopig laag. De afgelopen 5 jaar is de renteontwikkeling gunstig geweest. Ondanks de economische crisis is de rente ontwikkeling op de korte termijn nog gunstig te noemen. De veranderende wet- en regelgeving is afhankelijk van het financieringtekort van de overheid en de coalitie van partijen die regeren. De financiële crisis heeft ook gevolgen gehad voor de verkoop van de woningvoorraad.

Maatregelen:

Vanuit woningstichting Gulpen zijn de afzonderlijke indicatoren niet direct te beïnvloeden. Via de brancheorganisatie Aedes kan worden getracht invloed uit te oefenen. De wet- en regelgeving vanuit de centrale overheid is onvoorspelbaar en ondoorzichtig. 2. Marktrisico: Risico dat door een negatieve marktontwikkeling de waarde van de (niet) woongelegenheden, lager is dan verwacht. In de uitwerking van het waarde risico voor zelfstandige woongelegenheden kan de indicator de verhouding tussen huur en de WOZ-waarde worden gebruikt om het marktrisico te analyseren. Laat de verhouding tussen huur/WOZ-waarde een laag percentage zien dan wordt uitgegaan van een lager marktrisico. Een hoog percentage duidt op een hoog marktrisico. Het percentage zegt iets over de deelmarkten huur en koop. Bij een laag percentage zal het voor huurders minder makkelijk en economisch minder rationeel zijn om de oversteek naar de koopsector te maken. De kans dat de huurmarkt verslechtert wordt kleiner geacht dan in het geval dat de verhouding tussen huur/ WOZ waarde aanmerkelijk hoger ligt. Door stagnatie op de woningmarkt verloopt de verhuur van woningen boven de liberalisatiegrens in Gulpen moeilijker dan voor de huurwoningen waarvoor huurders een huurtoeslag kunnen ontvangen. Een van de oorzaken is het stagneren van de verkoop van woningen. Vooral voor senioren die hun woning willen verkopen en willen gaan huren is dit een risico gebleken bij de verhuur van het project Cour de Galouppe, een complex van 69 appartementen midden in het centrum van Gulpen, waar een deel van de woningen ruim zijn en de prijs boven de liberalisatiegrens ligt.

5


Een andere oorzaak kan de demografische ontwikkeling zijn, namelijk de bevolkingskrimp die zich in Zuid -Limburg manifesteert. Op termijn kan hierdoor leegstand ontstaan en een waardedaling van de woningportefeuille van woningstichting Gulpen plaatsvinden. Door de verwachte gezinsverdunning in de kern Gulpen zal de vraag naar huurwoningen niet afnemen.

Maatregelen:

Blijven denken in vernieuwende scenario‟s die op ieder moment aan de actuele situatie kunnen worden aangepast; Samenwerken met andere organisaties in de breedste zin van het woord (bijvoorbeeld zorginstellingen); Actueel strategisch voorraadbeheer: uitvoeren van een goed beheer van de huurwoningen, nieuwbouw (indien financieel mogelijk) en verkoop (indien noodzakelijk); Flexibel houden van de interne organisatie;

3. Operationeel risico: Risico van verlies door inadequate of falende interne processen, mensen of systemen of door externe gebeurtenissen. Kwaliteit van het risicobeheer en de professionaliteit van de organisatie kunnen de omvang van dit risico verkleinen. In dit onderdeel geven wij een overzicht in het kader van intern toezicht en externe verantwoording en van de mogelijke risico‟s die binnen het bedrijf spelen. Vervolgens staan de beheersmaatregelen genoemd waarop wij die risico‟s proberen te beheersen. Het jaarverslag is vooral een terugblik, maar in dit onderdeel willen wij juist laten zien hoe wij op de toekomst anticiperen. Operationele risico‟s kunnen worden onderverdeeld in imagoschade en financiële schade. Hieronder staan de voornaamste strategische risico‟s in willekeurige volgorde benoemd.

Maatregelen:

Toepassen integriteitscode; Toepassen klokkenluidersregeling; Antecedentenonderzoek bij aannemen nieuw personeel of bij benoeming van bestuurder en commissarissen.

4. Totaal risico: Dit is de resultante van de bovenstaande drie risico‟s. Het risico moet gewogen worden en is niet zo maar een opstelsom van de drie risico‟s. Conclusie Al met al vinden wij dat de risicobeheersings- en controlesystemen bij onze woningstichting van een toereikend niveau zijn voor de omvang van de organisatie. Door de externe accountant van de stichting is geconcludeerd dat sprake is van een toereikend niveau gezien de omvang van onze organisatie. Dat neemt niet weg dat verbeteringen mogelijk zijn. Interne verantwoording: De interne verslaglegging gebeurt door middel van de kwartaalrapportage. In deze rapportage wordt per onderdeel de algemene voortgang gevolgd. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de begroting, realisatie en eventuele overschrijding of onderschrijding van de begroting. In de kwartaalrapportage wordt o.a. over de volgende onderwerpen gerapporteerd:  Overzicht stand van zaken organisatie;  Stand van zaken (nieuwbouw) projecten;  Financiële forecast (begroot – resultaat – verschil – toelichting);  Overzicht liquide middelen;  Overzicht huurachterstand;  Overzicht huurtoeslag;  Verkoop / aankoop o.g.;  Toelichting onderhoud en overzicht onderhanden zijnde projecten;  Overzicht begroot-gerealiseerd van het planmatig en niet-planmatig onderhoud;  Overzicht aanbestedingen;  Overzicht woningtoewijzingen;  Overzicht inschrijvingen. Het bestuur stelt 4 keer per jaar een kwartaalrapportage op. De cijfermatige gegevens in de rapportage van het 4e kwartaal zijn gelijk aan de cijfermatige gegevens in de jaarrekening en hebben dezelfde cijfermatige onderbouwing. Nieuwe projecten worden vooraf getoetst op het verwachte maatschappelijk en financieel rendement. De onderbouwing van deze projecten wordt opgesteld in een projectbegeleidingsdocument (pbd) en ter goedkeuring voorgelegd aan de rvc. In deze onderbouwing wordt ook de impact weergegeven op de financiën voor de middellange en lange termijn. Daarnaast worden de risico‟s zoveel mogelijk vooraf in kaart gebracht. De resultaten worden per kwartaal gerapporteerd en waar nodig bijgestuurd.


6

1.3

Doelstellingen

1.3.1

Volkshuisvestelijke doelstelling

1.3.2

Maatschappelijke doelstelling / missie

De volkshuisvestelijke doelstelling van de woningstichting Gulpen vindt zijn oorsprong in de statuten. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Wij trachten dit doel onder meer te bereiken door:  het stichten, in stand houden en exploiteren van woningen, die voldoen aan de eisen van sociale volkshuisvesting;  het stichten en/of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van het eigen woningbezit;  bij te dragen aan het tot stand komen en doen functioneren van voorzieningen, die de leefbaarheid van de woonomgeving bevorderen, voor zover dit niet tot de verantwoordelijkheid van derden behoort:  het voeren van een sociaalrechtvaardig toewijzings- en verhuurbeleid;  het bevorderen van een goede communicatie met en het verlenen van genoegzame inspraak aan de huurders van de woningen van de stichting;  het samenwerken met andere instellingen, die zich bewegen op het terrein van de verbetering van de volkshuisvesting en de bewoning;  het ontwikkelen van initiatieven, die dienstig zijn aan de doelstelling, voor zover niet in strijd met de bepalingen van de statuten of het huishoudelijk reglement De woningstichting Gulpen neemt haar maatschappelijke rol uiterst serieus. We zien onszelf als een maatschappelijk ondernemer binnen de sector “wonen”. De woningstichting Gulpen stelt zich ten doel om huisvestingskansen te waarborgen, met name voor kwetsbare groepen in de samenleving, zoals ouderen, gehandicapten en starters. We zetten ons in voor de ontwikkeling, vitalisering en leefbaarheid van Gulpen en omgeving. We zoeken aansluiting bij de behoeften van onze klanten en hebben daarbij oog voor de lange termijn. We werken aan duurzaamheid. We willen door onze belanghouders afgerekend worden op de resultaten van ons beleid, vertaald in „maatschappelijk rendement‟. Kortom, we willen sterk verankerd zijn in de samenleving.

1.3.3

Financiële doelstelling

De geformuleerde doelstellingen zijn:  voldoen aan de basiseisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).  een solvabiliteit van tenminste 15%, waarbij onder solvabiliteit wordt verstaan de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal geïnvesteerd vermogen;  het genereren van positieve exploitatiekasstromen (incl. de 2% aflossingsnorm van het WSW) van het onroerend goed in exploitatie;  het handhaven van de A1-status bij het CFV en monitorstatus 1 bij het WSW.

1.3.4

Doelgroepen

De belangrijkste doelgroepen voor de woningstichting Gulpen zijn: 1. huurders 2. woningzoekenden die niet in staat zijn zelf in woongelegenheid te voorzien 3. senioren 4. statushouders ad.1: ad.2: ad.3: ad.4:

1.4

dit is onze primaire taak zie 3.9 door de sterke vergrijzing en de bevolkingskrimp zal de woningstichting Gulpen betaalbare huisvesting voor deze doelgroep nastreven. Zie 2.11 De woningstichting Gulpen is van mening dat de systematiek van berekening van de taakstelling, de woningstichting Gulpen dubbel belast. Uitgangspunt voor de vaststelling van de taakstelling is het inwoneraantal van de gemeente. Echter, de verhouding koop-, – huurwoningen in de gemeente Gulpen-Wittem is 80 % koop- en 15 % huurwoningen in eigendom van corporaties en 5 % huurwoningen particulier. De verhouding koop-, - huurwoning in Zuid Limburg / Nederland bedraagt gemiddeld 44 % huurwoningen. De corporaties in Gulpen-Wittem worden meer dan dubbel zo zwaar belast door de taakstelling vast te stellen op basis van inwoneraantal. Dientengevolge komt de woningmarkt extra onder druk te staan en is de taakstelling voor huisvesting van statushouders ook veel hoger als elders.

Toelating en inschrijving

Naam stichting: Woningstichting "Gulpen" Zij is gevestigd te Gulpen en opgericht op 18-12-1912 voor onbepaalde tijd. De instelling is toegelaten op 18-12-1912 bij Koninklijk Besluit nr. 52. De stichting is ingeschreven in het handelsregister en het stichtingenregister, gehouden door de Kamer van Koophandel Limburg, onder het nummer: 14614685.

7


1.5

Organisatiestructuur

Als bestuursmodel is gekozen voor een beleidsbepalend bestuur. De structuur wordt in onderstaand schema weergegeven: Raad van Commissarissen Bestuur Directeur-bestuurder Afd. Administratie en financiën

1.6

Afd. Technische zaken

Bestuur

Per 31 december 2010 bestond het bestuur uit de volgende personen: Dhr. A. Hupperts geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Extra taken: Dhr. J.H.M. Kostons geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Extra taken Dhr. G. Leinders geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Mevr. F. Muijrers – Bonten geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties:

bestuurslid / plv. penningmeester

25-07-1958 Projectleider WS Servatius 01-01-2012 Laatste zittingstermijn Geen Vertegenwoordigt het bestuur in de Regionale Klachtencommissie

secretaris

16-06-1956 Directeur-bestuurder WS Gulpen n.v.t. n.v.t. Geen Vertegenwoordigt het bestuur in diverse overlegorganen

voorzitter

22-07-1945 Docent VO FPU (vakken Natuur- en Scheikunde) 24-06-2012 2 zittingstermijnen Geen

bestuurslid / plv. secretaris 31-03-1949 Adm. Rijkswaterstaat 01-01-2011 Laatste zittingstermijn Geen

Per 1 januari 2011 werd benoemd: Dhr. R.W.C.G. Speetjens geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties:

bestuurslid

15-10-1942 Zelfstandig ondernemer (pensioen) 01-01-2015 2 zittingstermijnen - Bestuurslid Limburgse Organisatie Zelfstandige Ondernemers (LOZO) afdeling Gulpen - Penningmeester Zangvereniging St. Caecilia te Gulpen

Opmerkingen:  Op 9 augustus 2010 overleed de voorzitter, dhr. W.G. Graaf.  Per 1 oktober 2010 werd tot voorzitter benoemd dhr. G. Leinders  Per 1 januari 2011 werd als bestuurslid benoemd, dhr. R.W.C.G. Speetjens  Dhr. Leinders is huurder van de woningstichting Gulpen en is benoemd op voordracht van de Huurdersvereniging Gulpen.  Dhr. Kostons is aangesteld als directeur-bestuurder voor onbepaalde tijd en is niet volgens rooster aftredend.

1.6.1

Zelfevaluatie

In 2010 heeft geen zelfevaluatie plaatsgevonden. In 2009 heeft het bestuur een zelfevaluatie verricht op basis van het Atrivé model. De (mogelijke) verbeterpunten werden uitgebreid besproken. De resultaten van deze zelfevaluatie werden eveneens besproken met de raad van commissarissen. Woningstichting Gulpen Volkshuisvestingsverslag 2010

8

1.6.2

Vergoedingen

Met uitzondering van de secretaris ontvingen de leden van het bestuur in 2010 samen een vergoeding van € 11.968 bruto p.j.

1.6.3

Governance structuur

Onderstaand zijn de hoofdlijnen van onze corporate governance structuur weergegeven. De door ons gehanteerde corporate governance principes zijn neergelegd in afzonderlijke documenten waaronder: - Statuten; - Reglement voor de Raad van Commissarissen; - Profielschets van de Raad van Commissarissen; - Rooster van aftreden; - Protocol onafhankelijkheid van de externe accountant; - Integriteitscode; - Klokkenluidersregeling. Diverse documenten zijn gepubliceerd op de website van de woningstichting Gulpen (www.wsgulpen.nl).

1.6.4

Prestatie – afspraken

In 2010 zijn met de gemeente Gulpen-Wittem prestatieafspraken opgesteld. Gezamenlijk met de woningstichting Wittem en de Stichting Woonpunt Maastricht - Heuvelland werd met de gemeente GulpenWittem afspraken vastgelegd in een prestatie-overeenkomst 2010-2014 inzake: 1 2 3 4 5 6

Huisvesting statushouders Duurzaamheid WMO / Ouderenbeleid Verkeer, parkeren en waterhuishouding bij nieuwe projecten Uitvoering Woonplan gemeente Gulpen-Wittem 2010-2020 Regionale woonvisie Maastricht en Mergelland 2010-2020

In 2002 werden met de gemeente Gulpen-Wittem meerjarige prestatieafspraken gemaakt inzake het verkopen van woningen.

1.6.5

De Toekomst

De woningstichting Gulpen heeft haar Algemeen beleidsplan geactualiseerd. Dit beleidsplan werd in 2007 geïmplementeerd met als motto: “Bouwen voor de doorstroming”. 2011 zal voor de woningstichting Gulpen wederom nieuwe uitdagingen brengen. Belangrijk aspect zal zijn de interpretatie en invoering van de Europese richtlijnen inzake de “vermeende” staatsteun door de overheid. De verwachting is dat de aangekondigde overheidsbezuinigingen voor de corporatiesector zal leiden tot een nog grotere beperking van de investeringsmogelijkheden. Dit vraagt wederom om creativiteit om de doelen enigszins te kunnen realiseren.

1.7

Samenstelling werkorganisatie

Op 31 december 2010 waren er zeven personeelsleden in dienst; aantal

fte

Directie

1

1

Hfd administratie

1

1

Hfd. Technische dienst

1

1

Klachten- en mutatieopzichter

1

1

Administratief medewerkster

1

0,44

Technisch assistent

1

0,89

Interieur verzorgster

1

0,17

7

5,50

Totaal:

De directeur-bestuurder, het hoofd van de afdeling administratie en financiën en het hoofd van de afdeling technische zaken vormen het managementteam. Voor de geautomatiseerde gegevensverwerking wordt gebruik gemaakt van het computercentrum NCCW te Almere. De woningstichting Gulpen is lid van AEDES, vereniging van woningcorporaties. De woningstichting Gulpen verklaart overeenkomstig de Aedescode te hebben gehandeld.

9


1.7.1

Medewerkers

Opleiding en vorming: Door de medewerkers werden in 2010 o.a. de cursussen gevolgd, BTW bij woningcorporaties en VPB bij woningcorporaties. Door de medewerkers werden diverse beurzen, congressen en symposia bezocht, waaronder, huurtoeslag, fiscale aspecten, energiecertificering en woningwaardering. Ziekteverzuim: In 2010 bedroeg het ziekteverzuim 0,3 %. Landelijk bedroeg het ziekteverzuim 3,8 %.

1.7.2

Salariëring

1.7.3

Personeelsoverleg

1.8

Samenwerking

Alle medewerkers, inclusief directeur, worden bezoldigd conform de CAO – woondiensten. Alle salarissen liggen ruim onder de zgn. “Balkenende-norm”. Op basis van de bepalingen gesteld in de Wet op de Ondernemingsraden (WOR) is de woningstichting Gulpen niet verplicht een Ondernemingsraad (OR) in stand te houden. In het kader van de WOR wordt periodiek door de directie overleg gevoegd met de medewerkers. Tijdens dit overleg worden de medewerkers geïnformeerd over de stand van zaken op alle beleidsonderdelen zoals communicatie met de bewoners, verhuur, techniek, financiën, de omgeving en interne organisatorische zaken. Op deze onderdelen worden de behaalde resultaten en de voortgang besproken, worden processen geanalyseerd en geëvalueerd. In 2010 werd 6 maal overleg gevoerd.

De samenwerking met de collega-corporaties in Wijlre en Wittem, is in de loop van 2010 voortgezet. Samenwerkings- c.q. overlegorganen waarin de woningstichting Gulpen verder deelnam waren:  Bestuurlijk en ambtelijk overleg met de Stichting Woonpunt en de woningstichting Wittem;  Overleg WMO; hierin zijn o.a. vertegenwoordigd de Seniorenraad Gulpen, Gehandicaptenplatform Gulpen-Wittem, Groene Kruis / Domicura, Gezinszorg, Zorgcentrum Sevagram, Vrijwilligerscentrale en de drie woningcorporaties in de gemeente Gulpen-Wittem;  In 1999 werd het initiatief genomen voor samenwerking van kleine corporaties in Limburg onder de naam Domaas. Deelnemers zijn: Woonservice Urbanus te Belfeld, Destion te Bergen, Stichting Woningbeheer BornGrevenbicht, Woningstichting Kessel, Woningstichting Limbricht, Woningstichting Meerssen, Woningvereniging Nederweert, Woningvereniging Obbicht en Papenhoven, Woningstichting Roermond, Woningstichting Simpelveld, Woningstichting Spaubeek, Woningstichting St. Joseph te Stramproy, Woningvereniging Ubach over Worms, Woningstichting Urmond, Woningstichting Vaals, Woningstichting Vierlingsbeek, Woningstichting Voerendaal, Woningstichting Wittem en Woningstichting Gulpen; Verder participeert het bestuur / directie van de woningstichting Gulpen in het:  Plenaire overleg van de corporaties in het Gewest Maastricht en Heuvelland;  Buren Ruzie Team (B.R.T.) waarin zitting hebben de woningstichting Gulpen, de woningstichting Wittem, Woonpunt, maatschappelijk werk Gulpen / Wittem, politie Heuvelland alsmede de gemeente Gulpen-Wittem;  Overleg t.a.v. beheer en beleid met de Huurdersvereniging Gulpen;  Periodiek overleg van Woonpunt, woningstichting Wittem en de woningstichting Gulpen met het gemeentebestuur;  Regionale klachtencommissie. Deze commissie is ingesteld door de 5 gezamenlijke woningcorporaties in het Heuvelland. In de klachtencommissie hebben van elk van de deelnemende corporaties zitting één bestuurslid en één huurder, onder onafhankelijk voorzitterschap;  MKW, landelijk platform voor middelgrote en kleine woningcorporaties;  Woonenergie waarin woningcorporaties landelijk de energievraag bundelen om zodoende voordelige energietarieven te realiseren voor hun woonconsumenten;  Dubocentrum Limburg. Het DCL heeft als belangrijkste doel het bevorderen van duurzame ontwikkeling van de maatschappij in brede zin en van duurzaam bouwen in specifieke zin;  Vereniging “Ons Limburg”.

TERUG Woningstichting Gulpen Volkshuisvestingsverslag 2010

10

Hoofdstuk 2: - Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden: 2.1

Klachtenonderhoud

In 2010 zijn in totaal 625 klachten gemeld. Deze klachten zijn als volgt te rubriceren: 2009

2010

Gevelwerk (incl. kozijnen e.d.)

93

127

Daken (incl. hemelwaterafvoeren, goten, schoorstenen e.d.)

22

46

Binnenafwerking (scheurvorming, vocht,stucwerk, binnendeuren e.d.)

52

57

Water- en rioolleidingen en sanitair(incl. keukens)

112

132

Centrale verwarmingsinstallatie

197

153

Elektrotechnische installaties

60

82

Terrein

11

13

Overige

12

15

559

625

Het gemiddelde aantal klachten per woning bedroeg

1.06

1.20

Aantal woningen

528

521

Totaal

2.2

Mutatieonderhoud

In 2010 zijn in totaal 41 woningmutaties geweest. Naar aanleiding van deze mutaties zijn er 142 opdrachten verstrekt voor onderhouds- of reparatiewerkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn als volgt te rubriceren: 2009 Gevelwerk (incl. kozijnen e.d.)

2010 4

Daken (incl. hemelwaterafvoeren, goten schoorstenen e.d.)

13

4

5

Binnenafwerking (stucwerk, tegelwerk, scheurvorming, binnendeuren e.d.)

38

44

Sanitair, water- en rioolleidingen

25

32

Centrale verwarmingsinstallatie

(incl. keukens)

14

21

Elektrotechnische installaties

19

22

Terrein Totaal Aantal mutaties De gemiddelde kosten van deze opdrachten bedroegen per uitgevoerde reparatie Gemiddelde aantal uitgevoerde reparaties per mutatie is

2.3

4

5

108

142

32

41

€ 2.399

€ 2353

3,38

3.46

Kostendekkend uitgevoerde geriefverbeteringen

Tijdens mutaties en op verzoek van huurders zijn de volgende geriefverbeteringen uitgevoerd tegen een huurverhoging: 2009 Badruimtes opnieuw ingericht;

2010

15

12

Keukens opnieuw ingericht;

9

11

Toiletten opnieuw ingericht;.

9

8

HR - combiketels.

9

6

Aanbrengen isolerend glas

1

1

Spouwmuur aanbrengen met isolatie in berging

1

Zonwering aanbrengen

31

Zolderisolatie aanbrengen

1

Vaste trap naar zolder aanbrengen

2

De gemiddelde kosten per geriefverbetering bedroegen

11

€ 1697

1 € 2153


2.4

Planmatig onderhoud

Vernieuwen rookgaskanalen en c.v. installaties Complex 26: Adressering: Aan ‟t Veld 7 t/m 47 Aantal/type: 21 appartementen Bouwjaar: 1986 Het bestuur heeft besloten om de rookgas kanalen en c.v. ketels te vernieuwen van complex 26. Om deze werkzaamheden uit te kunnen voeren moesten de bestaande schachten worden geopend en nieuwe kanalen worden geplaatst. De bewoners zijn vooraf persoonlijk geïnformeerd. Nadat de werkzaamheden zijn afgerond hebben alle bewoners een attentie ontvangen voor de overlast. Voor het uitvoeren van deze werkzaamheden zijn 2 aannemers uitgenodigd om een prijs opgave te maken. De laagste inschrijving bedroeg € 90.253 en de hoogste was € 96.458 (incl. BTW). Het werk is door de laagste inschrijver uitgevoerd. De bijkomende werkzaamheden zoals timmerwerk, dakwerk en schilderwerk zijn door derden uitgevoerd. De gemiddelde kosten per woning bedroegen: € 4.334. Vervangen gevelkozijnen in kunststof Complex 22: Adressering: Krutzerveld 1 t/m 17 Aantal/type: 17 woningen (5 eengezinswoningen en appartementen) Bouwjaar: 1984 Voor de aanbesteding van kunststof kozijnen zijn 3 aannemers uitgenodigd. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten in de offertes verwerkt: kozijnen uitvoeren in renovatieprofiel; vleugels in kleur; isolerend glas aanbrengen HR++; raamkozijnen inbraakwerend uitvoeren; vensterbanken vernieuwen. De laagste inschrijving voor het aanbrengen van kunststof kozijnen bedroeg € 67.907 en de hoogste inschrijving bedroeg € 83.298 (incl. BTW). Het werk is door de laagste inschrijver uitgevoerd. Met de bewoners is overleg gepleegd omtrent de indeling en de uitvoering. Gemiddelde investering per woning: € 3.779.

2.5

Weergave meerjaren onderhoudsplanning

De woningstichting heeft een planning opgesteld om de komende jaren aan de volgende complexen onderhoudswerkzaamheden te gaan uitvoeren. Compl

Adressering:

Aantal

Jaar

Werkzaamheden:

11

Jonkerbosweg 5 t/m 11

4

2011

Dakbedekking vernieuwen

12

In het Diepenbroek / Dr. Poelsstraat

60

2011

Schilderwerk trappenhuis

15

Dr. Ackensweg/ Kerkesleutel

22

2011

c.v. ketels vervangen

17

Eynattenweg/ V.d. Velpenweg

22

2011

c.v. ketels vervangen

20

Eynattenweg /V.d. Velpenweg

16

2011


25

Rijksweg 110 t/m 186

38

2011

Schilderwerk gevelkozijnen

26

Aan ‟t Veld 7 t/m 47

21

2011

Entree pui vernieuwen en schilderwerk gevelkoz.

27

Rijksweg 78 t/m 186 D

19

2011


27

Rijksweg 78 t/m 186 D

19

2011

c.v. ketels vernieuwen incl. rookgaskanalen

15

Dr. Ackensweg/ Kerkesleutel

22

2012

Voegwerk herstellen

16

Dr. Poelsstraat 16 t/m 46

17

2012

c.v. ketels vernieuwen

18

Zesbundersveld 17 t/m 34

18

2012

Gevels hydrofoberen

25


37

2012


25


37

2012

Liftinstallatie renoveren

29

Dr. Haackstraat 1 t/m 23

12

2012


31

Dkn. Schneidersstraat 11 t/m 57

23

2012


10

Hupperetzstr./Dwarstr./Beekmanstr.

40

2013

Voegwerk herstellen

17

Eynattenweg/ V.d. Velpenweg

22

2013

Voegwerk herstellen

23

Pr. Bernhardstraat 16 t/m 58

22

2013

Kozijnen vervangen

26

Aan ‟t Veld 7 t/m 47

21

2013

Liftinstallatie renoveren

29

Dr. Haackstraat 1 t/m 23

12

2013


30

Dr. Schepelstraat 13 t/m 37

13

2013

Vlizotrappen vernieuwen

De gemiddelde investeringskosten per woning bedragen € 3.158 incl. BTW. Woningstichting Gulpen Volkshuisvestingsverslag 2010

12

2.6

Schilderwerken

In 2010 werd het schilderwerk aan de buitenschil uitgevoerd: Complex 12

In het Diepenbroek, Dr. Poelsstraat

14

Jonkerbosweg 5 t/m 11

Totale kosten € 20.286 incl. BTW.

2.7

Verzekeringszaken

In 2010 zijn 2 schadegevallen geweest welke door de verzekering zijn vergoed. Het gemiddeld uitgekeerd schadebedrag bedroeg € 570. Deze schadegevallen zijn onder te verdelen in: 1

Inbraakschade

2

Aanrijdingschade

2.8

Woningaanpassingen WMO

Woningaanpassingen In 2010 zijn, in het kader van Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), door de gemeente 20 woningaanpassingen uitbetaald. De aanpassingen bestaan uit het aanbrengen van hendelkranen, verhoogde toiletpotten, aangepaste keukens, douchezitjes, leuningen, inrichtingen tbv. scootmobiel, verwijderen voorzieningen e.d. De kosten werden geheel door de gemeente vergoed. Ook werd de huurderving van leegkomende aangepaste woningen vergoed. Gemiddelde investering per aanpassing bedraagt € 1020.

2.9

Uitvoering onderhoud 2010

De werkelijke onderhoudskosten 2010 geven in relatie tot de daarvoor begrote bedragen het volgende beeld: Kosten planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud Overige Begroot volgens onderhoudsplanning 2010 Per saldo meer uitgegeven dan begroot

€ € € € € €

295.929 450.803 450 747.177 645.869 101.313

= 15.7%

Nadere detaillering: Omschrijving Rioleringen en terreinwerken

Begroot

Werkelijk

Verschil

Opmerkingen

3.511

0

3.511

Vloeren, wanden, gevels en binnenafwerking

55.498

79.985

-24.487

A

Daken, goten en dakconstructies

20.352

1.610

18.742

B

Ramen, deuren en kozijnen incl. schilderen

122.668

90.402

32.266

C

Installaties en elektra

215.646

186.976

28.670

D

Klein onderhoud en mutaties

228.194

387.759

-159.565

E

0

450

-450

645.869

747.177

-101.313

Huur garage voor opslag Totaal

Verklaring opmerkingen:

Ad A Ad B Ad C Ad D Ad E

13

De kosten van renovatie / geriefsverbeteringen van badkamers, keukens en toiletten zijn hoger uitgevallen dan begroot. De uitvoering van het renoveren van de daken van de woningen van Dr. Haackstraat 1 t/m 23 is verschoven naar 2012. E Het vervangen van de kozijnen Dkn. Schneidersstraat 1 t/m 1 is verschoven naar 2011. Het schilderwerk van de gevelkozijnen Aan ’t Veld 7 t/m 47 wordt in 2011 uitgevoerd. Het vernieuwen van de rookgaskanalen, c.v. ketels en mechanische ventilatie van Aan ’t Veld 7 t/m 47 is goedkoper uitgevallen dan begroot. Naar aanleiding van het gereedkomen van de nieuwbouwappartementen van de Looierstraat in 2009 zijn er extra woningen gemuteerd. Voordat de oudere woningen opnieuw werden verhuurd zijn ze gerenoveerd en aangepast aan de huidige normen.


2.10

Verkoop woningen

De verhouding tussen koopwoningen en huurwoningen in de gemeente Gulpen-Wittem is 80% / 20%. Er is tevens een stijgende vraag naar huurwoningen. In het recent gehouden woningbehoefte onderzoek werd dit bevestigd. Vooral bij senioren steeg de vraag naar huurappartementen. Om ook in de toekomst de doelgroepen nog beter te kunnen voorzien van een kwalitatief goede huurwoning werd een verkoopbeleid ontwikkeld dat het verkopen van huurwoningen toestaat als middel, niet als doel. De opbrengsten zullen aangewend worden ten behoeve van de volkshuisvesting. In dit verkoopbeleid wordt bijzondere aandacht besteed aan de verkoop aan huurders. Huurders kunnen een korting op de verkoopprijs krijgen van maximaal 10 %. Door de bevolkingskrimp en vergrijzing neemt de vraag naar eengezinswoningen af. Op basis van de uitkomsten van het strategisch voorraad beheer zijn diverse woningen geselecteerd om bij mutatie te worden verkocht. In de periode van 2002 tot 2011 werden 50 woningen verkocht. Jaar Aantal

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

3

4

19

8

3

0

2

4

7

De gemiddelde verkoopprijs bedroeg ca. € 145.000

2.11

Nieuwbouw

In 2010 werd geen nieuwbouw gepleegd. Bij nieuwbouw wordt uitgegaan van duurzame kwaliteit door gebruik te maken van onderhoudsvrije of arme-, technisch hoogwaardige en energiezuinige installaties. Op regionaal niveau is in 1997 een convenant duurzaam bouwen opgesteld met gemeenten en andere marktpartijen. Door 21 deelnemende corporaties is het convenant ondertekend, waaronder de Woningstichting Gulpen.

2.12

Energie prestatie

In 2008 heeft de woningstichting Gulpen voor al haar woningen een energie prestatie certificaat laten opstellen. Eind 2010 vond er een actualisering plaats waarbij de resultaten van 2008 werden vergeleken met die van eind 2010. De afspraken tussen Aedes en VROM en het Convenant Energiebesparing corporatiesector van oktober 2008 noemt als doelstellingen voor de komende jaren: • Ten opzichte van 2005 een energiebesparing in de bestaande sociale huurwoningenvoorraad van ten minste 24 PJ in de periode 2008-2020 • Verlaging van het gestandaardiseerde energieverbruik in nieuwbouw met 25% per 1-1-2011 en 50% per 1-1-2015. • Verlaging van woonlasten direct na het uitvoeren van energiebesparende maatregelen • Op lokaal niveau afspraken maken over energiebesparing • Bij ingrijpende woningverbetering streven naar energielabel B of een verbetering van minimaal twee klassen • 20% besparing op gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018 Realisatie van deze doelen vraagt natuurlijk om lokale invulling. Als toegelaten instelling spelen deze doelen dus ook voor woningstichting Gulpen. Daarnaast beschikken de meeste corporaties uiteraard ook nog over een persoonlijke motivatie om aan energiebesparing te werken. Deze is minstens zo belangrijk. Motieven zijn o.a. : woonlasten, vastgoedwaarde, toename van wooncomfort en het belang van het milieu. Concretisering van het energiebeleid bij woningcorporaties richt zich op vijf beleidsvelden: 1. Energiebesparing in de bestaande voorraad 2. Realisatie van energiezuinigere nieuwbouw dan vereist volgens de voorschriften 3. Gedragsbeïnvloeding 4. Opwekking van duurzame energie 5. Energiebewust werken door de werkorganisatie van de corporatie Op basis van deze uitgangspunten en de resultaten kan een beeld gegeven worden over de ontwikkeling van diverse belangrijke onderwerpen.

2.12.1 Labelverdeling

Labelverdeling actueel jaar (2009) vergeleken (% per labelklasse) A

B

16,2

9,8

22,7

24,9

14,5

Benchmark

2,5

11,1

33,1

27,8

Landelijk

3,4

9,6

27,5

26,8

Woningstichting Gulpen

C

D

E

F

G

10,4

1,5

14,7

8,3

3,7

17,1

10,7

5,0

Bij de woningstichting Gulpen bevindt 48,7% van de woningen zich in de groene labels A, B of C. Bij de benchmark bevindt 46,7% van de woningen zich in de groene labels A, B of C. Woningstichting Gulpen Volkshuisvestingsverslag 2010

14

2.12.2 Doelstelling certificering

Ten tijde van de nulmeting (uitgangssituatie 2008) bezat 31,6% van de woningen van woningstichting Gulpen het groene label A, B of C. Ten tijde van het actualisatiejaar 2010 is dit gestegen naar 47,7%. De doelstelling van woningstichting Gulpen is dat 52,9% van alle woningen in 2018 een groen label bezit. Labelverdeling woningstichting Gulpen in perspectief (% per labelklasse) A

B

C

D

E

0,0

6,1

25,5

30,9

3,7

33,8

0,0

Actualisatiejaar

16,1

8,9

22,7

24,9

14,5

10,4

1,5

Doel 2018

13,1

12,9

26,9

15,7

18,9

12,5

0,0

Uitgangssituatie 2008

F

G

2.12.3 Woonlasten

In 2010 daalde het gemiddelde gasverbruik voor ruimteverwarming en warmtapwater bij woningstichting Gulpen met 3,1% ten opzichte van 2009, dit is ten gevolge van de nieuw geplaatste installaties. Het gemiddelde gasverbruik bij woningstichting Gulpen lag in 2010 0,77% boven het landelijke gemiddelde. Naar verwachting stijgen de energieprijzen en huren de komende jaren verder. Als basis zijn de prijswijzigingen volgens het CBS in de periode 1996-2008 (gemiddeld per jaar) aangehouden: • Gas : 9,0% • Elektra : 6,5% • Inflatie : 2,3% Gezien de historie is voor de periode 2010 tot en met 2018 als gemiddelde jaarlijkse huurverhoging 3% aangehouden. Als gemiddelde jaarlijkse verhoging van de gas- en elektratarieven is 6% aangehouden. Woonlasten (€ per maand per gemiddelde woning) Doel 2018

2008

2009

2010

Woningstichting Gulpen Gasnota

€ 146

€ 101

€ 86

€ 71

€ 66

€ 43

€ 46

Energienota corporatie

€ 217

€ 166

€ 129

€ 133

Maandhuur corporatie

€ 573

€ 426

€ 439

€ 458

Woonlasten corporatie

€ 790

€ 592

€ 568

€ 592

27,5

28,1

22,7

22,5

Elektranota

Energienota in % woonl.

Doel 2018

2008

2009

€ 88

2010

Benchmark Gasnota

€ 107

€ 86

€ 74

€ 83

€ 68

€ 48

€ 50

Energienota benchmark

€ 190

€ 153

€ 122

€ 132

Maandhuur benchmark

€ 421

€ 404

€ 429

€ 432

Woonlasten benchmark

€ 611

€ 557

€ 551

€ 565

Energienota % woonl.

31,2

27,5

22,2

23,5

Elektranota

€ 83

In het jaar 2011 treedt er een substantiële wijziging van het woningwaarderingsstelsel op. De punten voor isolatie, installatie en eventuele thermosstatische radiatorventielen verdwijnen volledig uit het stelsel. In de nieuwe situatie is het puntenaantal voor isolatie en installatie afgeleid van het energielabel. Dit cijfer is geschat op basis van de werkelijke energielabels van de woningstichting Gulpen en de gemiddelde verhouding tussen grondgebonden en meergezinswoningen. Landelijk scoort een corporatiewoning gemiddeld 130,4 punten (kalenderjaar 2009 volgens „Sectorbeeld realisaties woningcorporatie 2010‟ van het CFV). In de 4 grote steden (G4) is dit gemiddeld 119, in de middelgrote steden (G27) 130,4 en in landelijk gebied 134,6. De gemiddelde puntprijs bedroeg landelijk gemiddeld € 3,15. Dit is 71,5% van de maximaal redelijke huurprijs.

15


Woningwaardering per gemiddelde woning: Doel 2018 Verwarming & isolatie oud model Verwarming & isolatie nieuw model

14,6

2008 10,4

2009

2010

10,4

10,4

16,1

10,8

15,7

16,3

Woningwaardering oud model

125,0

127,0

125,0

125,0

Woningwaardering nieuw model

126,5

127,4

130,3

130,9

Puntprijs oud model

€ 4,64

€3,35

€ 3,56

€ 3,67

Puntprijs nieuw model

€ 4,59

€ 3,34

€ 3,42

€ 3,50

Door de aanpassingen welke in 2010 zijn uitgevoerd verbetert het woningwaarderingsysteem met 0,6 punten. In totaal bezit een gemiddelde woning van Woningstichting Gulpen in 2010 hiermee 130,9 punten. De bijbehorende puntprijs is €3,50

2.12.4 Milieu

Het gemiddelde berekende gasverbruik per woning kan worden omgerekend naar jaarlijkse uitstoot van CO2 (koolstofdioxide). Het gasverbruik betreft ruimteverwarming en warmtapwater. Eventueel gasverbruik voor koken is hierbij niet meegenomen. Ook bij andere brandstoffen is teruggerekend naar theoretisch gasverbruik. De CO2 uitstoot van 1 m3 aardgas is 1,780 kilogram. CO2 uitstoot en reductie per jaar: Doel 2018

2008

2009

2010

CO2 gas per woning (ton)

2,9

3,2

2,9

2,8

CO2 elektriciteit per woning (ton)

1,8

1,8

1,9

1,9

CO2 totaal per woning (ton)

4,7

5,0

4,8

4,6

CO2 reductie per woning (%)

6,3

=100

5,9

8,1

CO2 reductie corporatie (ton)

166

=100

156

211

Bomen corporatie (*1000)

8,3

=100

7,8

10,5

20,7

=100

19,4

26,3

Oppervlakte (hectare)

De CO2 reductie op jaarbasis op het niveau van de woningstichting Gulpen bedroeg 211 ton.

2.12.5 Besparing:

De besparing aardgas bedraagt 211.000 : 1,780 kg = 118.539 m3 : 517 woningen = 229 m3 aardgas per woning p.j. Bij een gemiddelde gasprijs van € 0,80 per m3 is dit een besparing van gemiddeld € 183,20 per woning p.j.


16

Hoofdstuk 3 - Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen 3.1

De voorraad

Per 31-12-2010 bedroeg het aantal verhuureenheden 578 Eengezinswoningen Appartementen Bejaarden / senioren woningen Flatwoningen Duplexwoningen Los verhuurbare garages Commerciële ruimten Kantoor

159 163 113 75 7 55 5 1 578

Eengezinswoningen

Voorraad

Appartementen Seniorenwoningen Flatwoningen Duplexwoningen Los verhuurbare garages Commerciële ruimten Kantoor

Van de totale woningvoorraad (517) zijn 10 woningen vooroorlogs en 507 woningen naoorlogs.

3.2

Huurprijsbeleid

Rekening houdend met de huurprijsgrenzen genoemd in het BBSH zijn de huurprijzen van het woningbezit in te delen in: 2009 Categorie

2010

Aantal woningen

%

Aantal woningen

%

Goedkoop: < € 357,37 p.m.

44

8

43

8

Betaalbaar: € 357,37 tot € 548,18 p.m.

450

86

429

83

Duur:

30

6

45

9

> € 548,18 p.m.

Vanaf 1994 maakt de woningstichting Gulpen gebruik van de mogelijkheid om bij de jaarlijkse huurverhoging complexgewijs gedifferentieerde huurverhogingen door te voeren. De huurverhoging werd o.a. bepaald op basis van de prijs / kwaliteitsverhouding, de mutatiegraad en de verhuurbaarheid. Door de overheid werd voor 2010 de maximale huurverhoging vastgesteld op inflatievolgend niveau, t.w. 1,2 % Per 1-7-2010 bedroeg de werkelijke gemiddelde huurverhoging 1,2 %. Zoals gebruikelijk is hierover overleg gevoerd met de Huurdersvereniging Gulpen. Door de invoering van het inflatievolgend huurbeleid ontstond te weinig ruimte om het gedifferentieerde huurbeleid voort te zetten.

3.3

Mutaties

In 2010 hebben 41 woningmutaties plaats gevonden. Deze kunnen als volgt worden verdeeld: Woningtype

2009

2010

8

15

Seniorenwoningen

6

12

Nieuwbouw Sen. woningen

69

-

Eengezinswoningen

5

6

Flatwoningen

9

7

Duplexwoning

3

1

Los verhuurbare garages

6

2

106

43

Appartementen

totaal

In het verslagjaar is bij de woningtoewijzing zo consequent mogelijk uitvoering gegeven aan het voorrangsbeleid zoals dat verwoord is in artikel 13 van het BBSH. Van de 41 nieuwe huurders van woningen zijn 3 huurders een woning gaan bewonen met een huur lager dan € 357,37 Deze behoorden allen tot de primaire doelgroep voor deze huurprijscategorie. In 2010 heeft de toewijzing van woningen er niet toe geleid dat de zogenaamde aftoppingsgrens in het kader van de huurtoeslag werd overschreden. Wet Maatschappelijke Ondersteuning Door de gemeente Gulpen-Wittem worden alle woningen binnen deze gemeente waarin voorzieningen getroffen zijn ten behoeve van gehandicapten, geregistreerd in een centraal register. In het kader van het convenant "Wet Voorziening Gehandicapten" uit 1994 werd tussen de voormalige gemeente Gulpen en de corporaties van Wijlre en Gulpen een procedure opgesteld voor de toewijzing van deze woningen. In 2008 werd met de gemeente een nieuw akkoord bereikt en werd het nieuwe convenant ondertekend in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.

17


3.4

Huisvesting statushouders

In het verslagjaar werd er voor de huisvesting van statushouders binnen de gemeente Gulpen-Wittem een verdeelsleutel opgesteld. In 2010 hebben wij 2 personen gehuisvest in het kader van de taakstelling huisvesting statushouders. De woningstichting Gulpen is van mening dat de systematiek van berekening van de taakstelling, de woningstichting Gulpen meer dan dubbel belast. Uitgangspunt voor de vaststelling van de taakstelling is het inwoneraantal van de gemeente. Echter, de verhouding koop-, – huurwoningen in de gemeente Gulpen-Wittem is 80 % koop-; 15 % huurwoningen in eigendom van corporaties en 5 % huurwoningen particulier. De verhouding koop-, - huurwoning in Zuid Limburg / Nederland bedraagt gemiddeld 44 % huurwoningen. De corporaties in Gulpen-Wittem worden driemaal zo zwaar belast door de taakstelling vast te stellen op basis van inwonersaantal. Dientengevolge komt de woningmarkt extra onder druk te staan en is de taakstelling voor huisvesting van statushouders ook veel hoger als elders.

3.5

Anti – scheefheidbeleid en huurtoeslag

Anti - scheefheidbeleid en stimulering van de doorstroming zijn middelen om de primaire doelgroep meer kansen te geven op de woningmarkt. Door de toewijzingsprocedure wordt getracht de doorstroming van oudere bewoners van een eengezinswoning naar een kleinere woning (seniorenwoning / appartement) en van bewoners van goedkope woningen naar duurdere woningen in de Gulpense woningmarkt te bevorderen.

3.6

Huurtoeslag 2009

2010

Aantal:

143

140

Totaal:

€ 26.540,00

€ 27.564,00

€ 185,60

€ 196,90

Gemiddeld per ontvanger:

3.7

De woningstichting Gulpen streeft ernaar dat bij de toewijzing van woningen in zo gering mogelijke mate een beroep hoeft te worden gedaan op huurtoeslag.

Huurbetaling en incasso

Van de 578 verhuureenheden heeft 69 % de woningstichting Gulpen gemachtigd om op de eerste of vijftiende van iedere maand de huur automatisch te incasseren. Ten einde de huurachterstand terug te brengen worden huurders gestimuleerd om zoveel mogelijk gebruik te maken van een automatische incasso. Daartoe worden machtigingsformulieren verzonden aan huurders die een dergelijke machtiging nog niet hadden afgegeven. Ook bij nieuwe verhuringen wordt hieraan de nodige aandacht besteed. De inning van de achterstallige huren wordt via het eigen administratief personeel afgehandeld. Mocht het tot een dagvaarding komen wordt gebruik gemaakt van de diensten van een gerechtsdeurwaarder. Op 31 december 2010 bedroeg de totale huurachterstand € 15.478 (0,45 %). De huurachterstand van de zittende huurders bedroeg Per datum:

Achterstand in %

Achterstand

31-12-2005

1,07 %

€ 25.103

31-12-2006

0,97 %

€ 23.224

31-12-2007

0,89 %

€ 21.236

31-12-2008

0,86 %

€ 20.967

31-12-2009

0,75 %

€ 24.588

31-12-2010

0,45 %

€ 15.478

Overzicht ontwikkeling huurachterstanden van de woningstichting Gulpen afgezet tegen de landelijke ontwikkeling van de huurachterstanden. De landelijke cijfers over 2010 waren ten tijde van de samenstelling zijn nog niet bekend. Landelijke bedroeg de huurachterstand in 2009 gemiddeld 1,4 %.

Huurachterstand 2 1

Landelijk Ws Gulpen

0 2002

2003


2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

18

Het bedrag van de huurachterstand bij huurders met maximaal twee maanden achterstand bedroeg € 10.866 dit is ruim 70 % van de totale huurachterstand. Overzicht achterstanden: Bedrag

Tot 2 mnd.

2 – 3 mnd.

3 – 4 mnd.

> 4 mnd.

€ 10.866

€ 3.899

€ 713

--

Maatregelen bij achterstand > 2 maanden: Vijf gevallen werden aanhangig gemaakt bij de kantonrechter met de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst evt. gevolgd door huisuitzetting; In één van de gevallen leidde dit tot een huisuitzetting; In twee gevallen leidde dit tot de aanzegging van een huisuitzetting; In vier gevallen werd een betalingsregeling getroffen of werd de gehele achterstand voldaan.

3.8

Huurderving en leegstand

Over het boekjaar 2010 ontstond een huurderving wegens leegstand van € 184.095. Er was geen sprake van structurele leegstand in de woningvoorraad. Door de economische crisis werden geen huurders gevonden voor 3 commerciële ruimten. Hiermee ging een huurderving gepaard van € 160.758. Een bedrag van € 16.172 had betrekking op strategische leegstand tbv. de realisatie van het nieuwbouwcomplex Cour de Galouppe.

3.9

Woningzoekenden

Woningzoekenden kunnen zich laten inschrijven bij de woningstichting Gulpen. In 2010 lieten zich 87 personen inschrijven als woningzoekende. Per 31-12-2010 waren 410 personen ingeschreven als woningzoekende. 2010 Woonachtig in Gulpen

169

41 %

Woonachtig in Wittem

53

13 %

Woonachtig in Wijlre

23

6%

Woonachtig overig Heuvelland

75

18 %

Woonachtig overigen

90

22 %

Totaal aantal inschrijvingen

410

100 %

Aantal 55+

242

59 %

Woningzoekenden naar herkomst Gulpen

22%

Wittem

41%

18%

Wijlre

6%

13%

Heuvelland Overigen

De 410 woningzoekenden zijn te verdelen in diverse leeftijdsgroepen zoals hieronder is weergegeven. Leeftijd

Totaal:

aantal

%

18 - 24 jr.

16

4%

25 - 34 jr.

49

12%

35 - 44 jr.

39

10%

45 - 54 jr.

64

16%

55 - 64 jr.

95

23%

65 - 74 jr.

87

21%

75 jr. +

60

15%

410

100%

Woningzoekenden per leeftijdsgroep

18 - 24 jr. 25 - 34 jr. 35 - 44 jr.

15 % 4 % 12 % 10 %

21 % 23 %

16 %

45 - 54 jr. 55 - 64 jr. 65 - 74 jr. 75 jr. +

Nieuw woningruimte verdeelsysteem De woningstichting Gulpen heeft samen met Woningstichting Wittem en Stichting Woonpunt Maastricht-Heuvelland het initiatief genomen om te komen tot een centraal gemeentebreed woonruimte verdeelsysteem. Hieraan gekoppeld zullen de deelnemende corporaties samen een nieuw toewijzingssysteem introduceren, op basis van het aanbodmodel. Zo ontstaat er voor alle woningzoekenden binnen de gemeente een gelijkluidend inschrijf- en toewijzingsbeleid. Beoogd wordt hierdoor de keuzemogelijkheid en de slaagkans van de woningzoekenden te vergroten. Mede door de invoering van de Europese richtlijn inzake de “vermeende” staatssteun werd vertraging opgelopen en zal het nieuwe registratie- en toewijzingssysteem medio 2011 geïntroduceerd worden. TERUG

19


Hoofdstuk 4 - Leefbaarheid In 2010 werden investeringen gedaan voor het in stand houden en verbeteren van de omgeving buiten de directe nabijheid van woongelegenheden. In 2010 werden in het kader van de leefbaarheid de volgende werkzaamheden verricht: - Vanwege hun bijdrage aan de leefbaarheid in de kern Gulpen en de bevordering van de sociale cohesie werd in 2010 een financiële bijdrage verstrekt aan Harmonie St. Petrus te Gulpen, Schutterij St. Hubertusgilde te Gulpen en Mannenkoor St. Caecilia te Gulpen. In 2010 werden eveneens in het kader van de leefbaarheid de volgende werkzaamheden verricht: Krutzerveld 1 t/m 17 en Dkn Schneiderstraat 1 t/m 1e zijn de kozijnen vervangen door kunststof met isolerende beglasing Looierstraat 4 t/m 18m 2 zitbanken aangeschaft voor op het plein van het gebouw. Tevens werden de Jeu de Boules banen ingericht. Aan het veld 7 t/m 47, zijn de CV ketels vervangen door HR combiketels en zijn de rookgaskanalen vernieuwd. Ter bevordering van de zichtbaarheid werden bij de trappen voor het plein van Cour de Galouppe, verlichting aangebracht Aanleg, instandhouding en onderhoud groenvoorzieningen bij complexen. Opruimen van zwerfvuil en extra toezicht in en bij bepaalde complexen. Intensivering toezicht door huismeesters. In totaal werd het boekjaar 2010 € 72.953 geïnvesteerd in leefbaarheid In 2010 werden, met uitzondering van 55 garages, 1 kantoor, 1 winkel en drie ruimten voor dienstverlening, geen andere voorzieningen dan woongelegenheden in stand gehouden of getroffen. Bij nieuwbouw en groot onderhoud wordt de nodige aandacht besteed aan criminaliteitspreventie. Speciale aandacht wordt hierbij geschonken aan:  Buitenverlichting;  Hang- en sluitwerk deuren en ramen  Afsluitbare centrale ingang bij appartementencomplexen; Het hang- en sluitwerk van ruim 95 % van de eengezinswoningen voldoet reeds aan de eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen. De verbetering van de leefbaarheid in de kleine kernen waarin wij werkzaam zijn heeft voortdurend onze aandacht. Het bevorderen van de sociale cohesie en betrokkenheid van de bewoners, het voorkomen en bestrijden van woonoverlast en het zorgdragen voor een woonomgeving die schoon, heel en veilig is, vormt een onderdeel van de dagelijkse werkzaamheden. De beperkte problematiek en de verspreidheid van ons beperkt woningbezit maakt het mogelijk hieraan geregeld aandacht te besteden. Door de kleinschaligheid en korte lijnen kan adequaat gereageerd worden. In het kader van de leefbaarheid in de kleine kernen zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Gulpen-Wittem. In 2006 werd een convenant opgesteld ter bestrijding van private- en bedrijfsmatige teelt van cannabis (hennep) producten in woningen e.d. Door gemeenten, corporaties, energiebedrijven, het openbaar ministerie en de regiopolitie Limburg Zuid werd dit convenant in 2006 ondertekend. Ter bevordering van de sociale cohesie heeft de woningstichting Gulpen op het plein voor de nieuwbouw aan de Looierstraat twee pétanquebanen laten aanleggen. Aan de huurders van de seniorenappartementen werden pètanqueballen geschonken. Tevens werden op het plein 2 zitbanken geplaatst die door onze woningstichting werden bekostigd. Door de centrale ligging is de verwachting dat niet alleen bewoners hiervan gebruik gaan maken doch ook overige inwoners van Gulpen, hetgeen het sociale contact zal vergroten. De huurders werden middels nieuwsbrieven geattendeerd op diverse aspecten van sociale controle, hetgeen het veiligheidsgevoel zal bevorderen en de betrokkenheid in de buurt kan vergroten.

4.1

Wonen en Zorg

In het kader van Wonen – Welzijn –Zorg werd in 2004 werd in het gewest Maastricht en Mergelland een aanvang gemaakt met het Regionaal uitvoeringsprogramma Wonen-Welzijn-Zorg (WWZ). Het belang van een integrale benadering wonen, welzijn en zorg voor de regio en haar inwoners diende als uitgangspunt. Hierbij werd met name rekening gehouden met de inbedding in provinciale en landelijke kaders. In 2005 werd daartoe een convenant getekend door Provincie, gemeente uit de regio Maastricht – Heuvelland, zorgaanbieders en woningcorporaties. Het uitvoeringsprogramma werd in 2006 geïmplementeerd. Woningstichting Gulpen Volkshuisvestingsverslag 2010

20

De woningstichting Gulpen exploiteerde in 2010: 152 Nultreden woningen 104 Aangepaste woningen In 2010 vonden 12 toewijzingen plaats. Per 31-12-2010 waren 333 woningzoekenden ingeschreven voor een seniorenwoning.

4.1.1

Nultreden woningen

Bij het toewijzen van nultreden woningen wordt nadrukkelijk rekening gehouden met passendheid voor deze specifieke doelgroep.

4.1.2

Aangepaste woningen

4.1.3

Woonzorcomplexen

Woningen welke aangepast zijn in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) worden toegewezen conform daartoe gemaakte afspraken met de gemeente Gulpen-Wittem. Deze afspraken zijn vastgelegd in het zgn. WMO convenant.

De woningstichting Gulpen heeft geen woonzorgcomplexen gebouwd of in exploitatie. De kern Gulpen, waar het leeuwendeel aan woningen van de woningstichting Gulpen zijn gelegen, heeft slechts ca. 4200 inwoners. In deze kern is zorgverlener Sevagram actief en exploiteert een zorgcentrum met diverse voorzieningen voor de gehele regio. Daarnaast zijn ook andere zorgverleners actief binnen de gemeentegrenzen, zoals Vivre en Mondriaan zorggroep.

4.1.4

Woonvoorzieningen bijzondere doelgroepen

De woningstichting Gulpen beschikt niet over woonvoorzieningen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Inzake de openbare geestelijke gezondheidszorg voert de gemeente Gulpen-Wittem de regie bij de aanpak van deze problematiek. De gemeente Gulpen-Wittem zal nadere afspraken maken met de corporaties daar waar nodig. Vooralsnog werden geen afspraken gemaakt in het kader van de huisvesting van daklozen, (ex-)verslaafden en (ex-) psychiatrische patiënten.

TERUG

21


Hoofdstuk 5 - Betrekken van bewoners bij beheer en beleid 5.1

Overleg met Huurders

Op 10 juni 2010 is een nieuwe samenwerkingsovereenkomst getekend tussen de huurdersvereniging Gulpen en de woningstichting Gulpen. In deze overeenkomst wordt o.a. afgesproken dat de huurdersvereniging in de gelegenheid wordt gesteld zich uit te spreken over onderwerpen van beheer en beleid die voor de huurders van wezenlijk belang kunnen zijn. Alle huurders zijn in de gelegenheid om kennis te nemen van de statuten van de stichting, de jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsverslag, en andere relevante bescheiden, voor zover die voor hen van wezenlijk belang kunnen zijn in het kader van het beleid en beheer.

5.1.1

Frequentie van overleg

Twee maal per jaar vindt een formeel overleg plaats op bestuurlijk niveau. Daarbuiten vindt regelmatig informeel overleg plaats tussen de voorzitter van de huurdersvereniging Gulpen en de voorzitter en/of directeur van de woningstichting Gulpen.

5.1.2.

Onderwerpen van overleg

Tijdens het formeel overleg wordt onder meer het huurbeleidsplan en de begroting besproken. Tevens werden zaken besproken inzake het in stand houden en treffen van voorzieningen aan de woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving, alsmede; - sloop- of renovatieplannen, herstructurering op complex/wijkniveau - fusiemogelijkheden - verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden - leefbaarheid in de buurt - uitspraken klachtencommissie van de verhuurder - inzet van de verhuurder bij prestatieafspraken met de gemeente - servicekostenbeleid Overig onderwerp van gesprek was het toewijzingsbeleid en de voorwaarden mbt. huur en verhuur. Indien de financiële continuïteit van de woningstichting Gulpen het toelaat wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met voorstellen en suggesties van de huurdersvereniging Gulpen.

5.1.3

Belanghouders

In 2010 werd door het bestuur c.q. de directeur regelmatig overleg gevoerd met diverse belanghouders zoals;  Bestuur van de Huurdersvereniging Gulpen  Bestuur van de seniorenraad Gulpen-Wittem  Vertegenwoordigers van het gehandicaptenplatform Gulpen-Wittem  Leden van de ouderensociëteit Gulpen-Reijmerstok  College van B & W gemeente Gulpen-Wittem  Managers en medewerkers van het Algemeen maatschappelijk werk  Managers en medewerkers van thuiszorgorganisatie Groene Kruis/Domicura

5.1.4

Financiële ondersteuning

Voor een goede uitoefening van haar taak werd in 2010 aan de Huurdersvereniging Gulpen een financiële bijdrage verstrekt van € 1.310.

5.2

Klachtencommissie

Door de woningcorporaties uit Simpelveld, Vaals, Voerendaal, Wittem en Gulpen is een regionale klachtencommissie ingesteld onder een onafhankelijk voorzitterschap. De voorzitter is als advocaat werkzaam met als specialisaties: onroerend goedrecht, huurrecht en bestuursrecht. Door de voornoemde corporaties werd een gezamenlijk reglement opgesteld met betrekking tot samenstelling en werkwijze van de klachtencommissie. De zittingstermijn is 4 jaar. Van iedere woningcorporatie heeft verder één bestuurslid en één huurder zitting in deze commissie. Er is een rooster van aftreden opgesteld, waarbij elk jaar twee leden (1 bestuurslid en 1 vertegenwoordiger van de huurders) aftreden. Indien er een klacht bij de commissie behandeld wordt, zal de betrokken woningcorporatie niet deelnemen aan de zitting waarin de betreffende klacht behandeld wordt. Alle huurders zijn geïnformeerd over de werkwijze van de klachtencommissie en voor het indienen van de klachten is een formulier ontwikkeld welk aan alle huurders werd gezonden. Ook is het formulier verkrijgbaar bij het secretariaat van de klachtencommissie en bij de woningstichting. Woningstichting Gulpen Volkshuisvestingsverslag 2010

22

5.2.1

Taakomschrijving

In het reglement is als taak omschreven dat: A: de commissie de ingediende klachten binnen een redelijke termijn zal behandelen en hierover advies zal uitbrengen aan de besturen van de afzonderlijke corporaties die de klachten betreffen, dan wel er voor zorg te dragen dat deze klachten binnen redelijke termijn door de betreffende corporaties zullen worden behandeld en zo mogelijk worden opgelost. B: zij naar aanleiding van de door haar behandelde klachten gevraagd en ongevraagd zal adviseren over het te voeren beleid.

5.2.2

Frequentie overleg

De regionale klachtencommissie vergadert minimaal twee maal per jaar. Voor de behandeling van afzonderlijke klachten wordt een subcommissie samengesteld, waarin geen leden zitting hebben van de corporaties waarover een klacht werd ingediend. De frequentie van deze vergaderingen is afhankelijk van het aantal ingediende klachten.

5.2.3

Aantal en inhoud van de adviezen

In 2010 werd één klacht ingediend ten aanzien van de woningstichting Gulpen. De klachtencommissie was van oordeel dat de klacht ongegrond was omdat de woningstichting Gulpen het probleem reeds had opgelost.

5.2.4

Jaarverslag

5.3

Huurcommissie

De regionale klachtencommissie heeft over het jaar 2010 een verslag opgesteld en aan de betrokken corporaties verzonden. Het jaarverslag 2010 van de regionale klachtencommissie werd ter informatie verstrekt aan de raad van commissarissen.

In 2010 werden geen bezwaarschriften ingediend bij de Huurcommissie.

5.4

Informatieverstrekking

Het overleg met de huurders bij het uitvoeren van bijv. groot onderhoudswerkzaamheden bestaat uit het verstrekken van informatiebrochures en het organiseren van informatieavonden. Voordat een aanvang wordt gemaakt met de werkzaamheden wordt overleg gepleegd met de direct betrokkenen. Ook is het gebruikelijk dat een bewonerscommissie wordt opgericht. Voor en tijdens de uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden wordt er regelmatig overleg gepleegd met deze commissie. Informatie aan de huurders wordt periodiek verstrekt door middel van het verspreiden van „ nieuwsbrieven”. Door de ruime openstelling van het kantoor wordt tegemoet gekomen aan de behoefte aan informatie van huurders en woningzoekenden inzake b.v. huurtoeslag, inschrijving en woningtoewijzing, afrekening servicekosten, woningwaardering, etc. Vanaf januari 2005 is bij de woningstichting Gulpen een Huurtoeslag Informatie Punt (HIP) gevestigd. Huurders alsook niet-huurders die vragen hebben over huurtoeslag kunnen snel geholpen worden. Diverse verantwoordingsstukken zijn voor huurders ter inzage.

TERUG

23


Hoofdstuk 6 - Financieel beleid 6.1

Algemeen

Het batig resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over het boekjaar 2010 van ruim € 613.000,- is € 298.000,lager dan het voor dit boekjaar begrote positieve resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ad € 911.000,Dit lagere resultaat werd met name veroorzaakt door lagere huuropbrengsten, hogere huurderving en lagere opbrengsten verkoop woningen. Dit laatste is als volgt te verklaren: de verwachte verkoopopbrengst van 5 van de 7 in 2010 verkochte woningen is reeds in de jaarrekening 2009 verwerkt bij de berekening van de bedrijfswaarde. Het eigen vermogen bedroeg per 31-12-2010 ruim € 16,8 miljoen. Het eigen vermogen vervult onder andere een bufferfunctie om onvoorziene risico's en kosten op te vangen. Ook is het eigen vermogen een belangrijke graadmeter bij het aantrekken van (nieuw) vreemd vermogen. Het financieel kader waarop het beleid van de woningstichting Gulpen voor de komende jaren wordt gebaseerd wordt vastgelegd in een financiële meerjarenbegroting. Deze begroting zal jaarlijks in de maand december door het bestuur worden vastgesteld. Het betreft een 10-jaren begroting, die geheel in eigen beheer wordt opgesteld.

6.2

Vermogenspositie

De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. Door het negatieve jaarresultaat in 2010 van ruim € 1,4 miljoen is het eigen vermogen van de stichting afgenomen tot ruim € 16,8 miljoen. Per 31 december 2010 bedroeg het solvabiliteitspercentage ruim 43 %. (per 31 december 2009: 44%)

6.3

Liquiditeit

Onder liquiditeit wordt verstaan de mate waarin de stichting in staat is op tijd aan haar betalingsverplichting te voldoen. Hierbij gaat het om verplichtingen welke op korte termijn, dat wil zeggen binnen één jaar, opeisbaar zijn. Voor de woningstichting Gulpen is dit als volgt (x € 1.000): 31-12-2010 Vlottende activa Kortlopende schulden Kortlopend deel langlopende schulden Per saldo werkkapitaal

1454 565 478 1043 411

Het werkkapitaal is t.o.v. 2009 met € 868.000 toegenomen. Deze toename wordt grotendeels veroorzaakt door de verkoop van 7 woningen in 2010. De liquiditeitspositie dient te waarborgen dat wij blijvend aan onze verplichtingen op korte termijn kunnen voldoen. De liquiditeit kan worden uitgedrukt aan de hand van de current-ratio, welk de verhouding weergeeft tussen vlottende activa enerzijds en de kortlopende schulden anderzijds. Per 31-12-2010 is de current-ratio 2,3 te zijn. Een current-ratio groter dan 1 wordt als toereikend geacht. In verband met het verkoopprogramma is de liquiditeitspositie in 2010 t.o.v. 2009 sterk toegenomen. Middelen welke de woningstichting Gulpen niet dient aan te houden om het voortbestaan te waarborgen zullen ingezet worden ten behoeve van de volkshuisvesting.

6.4

Rentabiliteit

De rentabiliteit van het totaal geïnvesteerd vermogen geeft het rendement aan dat de corporatie met haar vermogen in het boekjaar heeft behaald. De rentabiliteit van het totaal vermogen per 31-12-2010 bedroeg -3,7 % (per 31 december 2009: 2,6 %). Deze negatieve rentabiliteit wordt in zijn geheel veroorzaakt door de afname van de actuele waarde materiële vaste activa.


24

6.5

Bedrijfswaarde woningbezit

De gecorrigeerde bedrijfswaarde van het totale woningbezit bedraagt ca. € 37,1 miljoen. Ten opzichte van 2009 is de bedrijfswaarde gedaald met € 2,8 miljoen. Deze daling werd met name veroorzaakt door een daling van de huurstijging vanaf 2013 (van 2,25 naar 2%), een stijging van de huurderving (van 0,25 naar 0,75%) en een stijging van de onderhoudslasten. Als uitgangspunten werden aangehouden: 

Huurstijging:

  

Huurderving: Jaarlijkse lastenstijging: Jaarlijkse onderhoudslast planmatig en niet-planmatig onderhoud: Kosten algemeen beheer: Belastingen en verzekeringen: Disconteringsvoet: Resterende levensduur

   

- 2011 1,3 % 2012 1,5 % - vanaf 2013: 2 %; 0,75 % 3% Conform meerjaren-onderhoudsbegroting 2011-2020; Conform werkelijke lasten 2010; Conform werkelijke lasten 2010; 5,25 % Standaard is de maximale levensduur vastgesteld op 50 jaar, bij de appartementencomplexen 25 t/m 27 en 31 t/m 33 op 60 jaar. Zolang er geen levensduurverlengende ingreep wordt uitgevoerd of tot sloop wordt besloten, is er een minimale resterende levensduur aangehouden van 10 jaar.

Voor verdere specificaties: zie Jaarrekening 2010.

TERUG

25


Hoofdstuk 7 - Verslag bestuur 7.1

Werkzaamheden binnen de volkshuisvesting

In het verslagjaar werden geen onroerende aanhorigheden verworven, bezwaard of gesloopt. In 2010 werden de geen nieuwbouwwoningen opgeleverd en verhuurd. (zie 2.11) In 2010 werden geen woongelegenheden beheerd voor derden. Buiten de gangbare dienstverlening werden geen diensten verleend aan derden. Tot het bezit van de woningstichting Gulpen behoren mede 55 los verhuurbare garages en 1 verhuurbaar kantoor en 4 (semi-) commerciële ruimten. In het verslagjaar werden alleen woongelegenheden in eigendom van de woningstichting Gulpen beheerd binnen het statutair vastgestelde werkgebied.

7.2

Verbindingen met andere rechtspersonen

Cour de Galouppe b.v. is opgericht op 25 augustus 2009 en heeft Gulpen, gemeente Gulpen-Wittem als vestigingsplaats. De enige aandeelhouder van de vennootschap is de woningstichting Gulpen. Het bestuur van de vennootschap wordt gevormd door de woningstichting Gulpen. De doelstelling van de vennootschap betreft: - het exploiteren van vastgoed; - het deelnemen in, het financieren van, en samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan (rechts)personen en ondernemingen; - het verstrekken van zekerheden in welke vorm ook voor verplichtingen van andere (rechts) personen en ondernemingen; - het beleggen en beheren van vermogen in registergoederen, effecten, schuldvorderingen en andere vermogensbestanddelen; - het verrichten van al hetgeen met vorenstaande verband houdt en daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. De activiteiten die in 2010 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn tegen de netto vermogenswaarde opgenomen in de jaarrekening van de woningstichting Gulpen. Eigen vermogen: € 19.689 positief. Jaaromzet: € 38.779 excl. btw. Maatschappelijk kapitaal: € 90.000,-. Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000,- verdeeld in 18.000 gewone aandelen à € 1,- nominaal. Doorberekende kosten vanuit de Woningstichting Gulpen: € 1.800 Verstrekte financiering vanuit de Woningstichting Gulpen: €0 Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de woningstichting Gulpen: € 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan de woningstichting Gulpen: € 0,-. Afgegeven zekerheden door de woningstichting Gulpen: € 0,-. Maximale aansprakelijkheid door de woningstichting Gulpen: geplaatst en gestort kapitaal. Risicobeheersing: alle besluiten in de vennootschap dienen bij unanimiteit van het bestuur genomen te worden.

7.3

Beleggingsactiviteiten

In 2010 hebben geen beleggingsactiviteiten plaatsgevonden. In 2003 werd het treasurystatuut geïmplementeerd. In 2004 werd het treasuryjaarplan en treasurybeleid geïmplementeerd. Zie hiervoor hetgeen gesteld is onder het „financieel beleid”.


26

7.4

Onrendabele investeringen

In 2010 hebben geen onrendabele investeringen plaatsgevonden.

7.5

Risicobeheersing

Zie 1.2.1

7.6

Verklaring besteding middelen

De activiteiten die in 2010 zijn ondernomen pasten binnen de doelstelling van de woningstichting Gulpen als toegelaten instelling. Het bestuur verklaart dat alle uitgaven, gedaan in het verslagjaar, in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest. w.g.

w.g.

G.H.M. Leinders

J.H.M. Kostons:

(voorzitter)

(secretaris)

w.g.

A. Hupperts:

(bestuurslid - plv. penningmeester)

Wegens beëindiging van het bestuurslidmaatschap per 1 maart 2011, werd dit verslag niet ondertekend door mevr. F. Muijrers-Bonten

TERUG

27


Hoofdstuk 8 - Verslag raad van commissarissen 8.1

Inleiding

Zaken die de woningstichting Gulpen direct raken zijn de effecten van de mondiale kredietcrisis, de recessie, invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 met sectorspecifieke afspraken (VSO-2) en de Vogelaarheffing. Belangrijke economische effecten van de crisis en recessie welke woningstichting Gulpen direct kunnen treffen zijn een teruggang van de woningverkopen, de beschikbaarheid en prijsstelling van externe financiering en lagere jaarlijkse huurverhogingen. Deze ontwikkelingen zullen nauwgezet gevolgd worden en indien noodzakelijk tot bijstelling van de begrote activiteiten leiden. Door de toenemende druk op de gewenste maatschappelijke prestaties en de veranderingen dientengevolge, zal dit tot een aanscherping leiden van de eisen en verwachtingen die gesteld worden aan het interne toezicht van woningcorporaties. De raad van commissarissen (hierna raad) van de woningstichting Gulpen moet dan ook op verschillende terreinen over kwaliteiten beschikken en dit eist een pluriforme samenstelling van de raad. Kennis van bestuurlijke besluitvormingsprocessen, de bedrijfsvoering en het vermogen om de strategische koers van de organisatie te bewaken is noodzakelijk. Naast zijn toezichthoudende rol is de raad ook een klankbord voor het bestuur. Middels dit verslag legt de raad verantwoording af over hoe zij aan haar taak invulling heeft gegeven. In het met deze taak optredende spanningsveld “op afstand maar zeker ook betrokken” zal een verantwoord evenwicht gevonden moeten worden tussen maatschappelijke-, volkshuisvestelijke- en financiële belangen. Statutaire bepalingen In de statuten van de woningstichting Gulpen is opgenomen dat: Leden van de raad geen arbeidsovereenkomst hebben met de woningstichting Gulpen. Leden van de raad en bestuur geen zitting hebben in het college van B&W van een gemeente waarin de corporatie werkzaam is. Leden van de raad en bestuur geen zitting hebben in het college van GS van de provincie waar de corporatie werkzaam is. Het bestuur de huurdersorganisatie in de gelegenheid heeft gesteld om ten aanzien van tenminste twee vrijkomende plaatsen in het bestuur en/of in de raad een bindende voordracht uit te brengen. Leden van het college van B&W en van GS geen personen mogen benoemen in de raad en bestuur van de corporatie.

8.2

Governancecode

Voor leden van de brancheorganisatie Aedes is vanaf 1 januari 2007 de Governancecode van kracht. De raad onderschrijft de beginselen van deze Governancecode. De raad hecht grote waarde aan een transparant corporatiebestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. Naar de mening van de raad is de Governancecode een goed instrument voor het herstel van het vertrouwen van het publiek in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen de woningcorporaties. Zoals reeds aangegeven onderschrijft de raad deze code en op een aantal punten voldoet de woningstichting Gulpen reeds hieraan. Daarbij is gekozen voor een pragmatische insteek. Voor een organisatie als woningstichting Gulpen, met een relatief geringe omvang en een klein werkapparaat, is het namelijk niet altijd praktisch uitvoerbaar en wenselijk om strikt aan alle bepalingen en principes van de code te voldoen. Bovendien zijn niet alle bepalingen even relevant voor de stichting. De raad zal in samenspraak met het bestuur een verdere invulling geven aan het initiatief om te inventariseren op welke punten de stichting afwijkt van de code en vervolgens de gewenste verbeterpunten invoeren in de organisatie. Als na een zorgvuldige afweging wordt gekozen om bepaalde onderdelen niet in te voeren, dan zal deze keuze adequaat worden gemotiveerd en uitgelegd. Voor een verdere uitwerking zie de overige passages in dit hoofdstuk en volkshuisvestingsverslag. De woningstichting Gulpen wijkt af van de Governancecode t.a.v. de benoeming van de directeur-bestuurder voor een periode van maximaal 4 jaar. Het lopende contract heeft een geldigheidsduur van onbepaalde tijd.

8.3

Inhoudelijk toezicht

Op basis van de statuten van de woningstichting Gulpen wordt door de raad toezicht gehouden op het algemene beleid van de woningstichting en de beslissingen van het bestuur. Bij de woningstichting Gulpen is sprake van één verbinding (zie 7.2). Door de interne en externe ontwikkelingen kritisch te volgen heeft de raad zoals reeds aangegeven een klankbordfunctie voor het bestuur. In 2010 is hier nadere invulling aan gegeven door een formeel overleg per kwartaal en een maandelijks overleg tussen de voorzitter van de raad en bestuursleden respectievelijk de directeur/bestuurder. Hier worden met name actuele thema‟s besproken. Verder vindt er ook afhankelijk van het thema overleg plaats tussen individuele leden van de raad en het bestuur. Aan deze beraadslagingen nemen zowel externe deskundigen als medewerkers van woningstichting Gulpen deel. Deze interactieve afstemming stelt de raad in staat te klankborden en invulling te geven aan projectmatige betrokkenheid op basis van hun portefeuilles. Hierbij zijn onder andere de volgende zaken aan bod gekomen: begroting, jaarrekening, waarderingsgrondslagen, financiële afhandeling van het nieuwbouwproject Looierstraat, Corporate Governance, rechtsvorm en samenwerking/fusie met overige woningcorporaties en instanties. Op basis van deze (aanvullende) informatie was de raad beter in staat een standpunt in te nemen.


28

Indien nodig wordt er aan werkconferenties voor leden van raden van commissarissen deelgenomen. De betrokkenheid van de leden van de raad gaat dus verder dan alleen het reguliere overleg. Informatiestromen Het verkrijgen van belangrijke informatie zoals het jaarverslag, de jaarrekening, de begroting, de kwartaalrapportages, prognoses, algemene beleids- en strategische informatie, verslagen van bestuursvergaderingen etc. zijn essentieel om deze toezichthoudende taak naar behoren te vervullen om de bedrijfsrisico‟s te beoordelen respectievelijk te kunnen beheersen. Indien er specifieke informatiebehoefte ontstaat in relatie tot de bedrijfsprocessen of bedrijfsontwikkelingen, zijn themabijeenkomsten georganiseerd. Op lokaal niveau wordt de woningbehoefte periodiek geïnventariseerd en besproken met de gemeente maar ook op provinciaal en landelijk niveau worden onderzoeken op dit gebied gevolgd. Kwartaalrapportages Kwartaalrapportages en overige periodieke rapportages zijn een belangrijk instrument voor de raad om inzicht te krijgen in de voortgang van de bedrijfsprocessen en relevante actuele ontwikkelingen. Deze kwartaalrapportages bevatten een veelheid aan kwalitatieve en kwantitatieve informatie, waaronder de forecast van het verwachte jaarresultaat (inclusief toelichting op de voornaamste afwijkingen). Begroting Jaarlijks wordt in het najaar een begroting opgesteld welke een vertaling is van de plannen en ambities van woningstichting Gulpen. De raad heeft in de vergadering van 7 december 2010 ingestemd met de begroting 2011 (inclusief het treasuryjaarplan en liquiditeitenbegroting).

8.3.1

Aanwenden niet noodzakelijke middelen

Een belangrijk doel van het treasurybeleid is het voorkomen van structurele overliquiditeit. Indien de woningstichting Gulpen overliquiditeit heeft kunnen deze middelen vanuit een risicomijdend beleggingsbeleid worden uitgezet, waarbij de uitgangspunten van het treasurystatuut gehanteerd zullen worden. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld.

8.3.2

Verkoop woningen

In het werkgebied van de woningstichting Gulpen bedraagt de verhouding tussen koopwoningen / huur-woningen 80 % / 20 %. Daarnaast bestaat er een grote vraag naar huurwoningen. Om ook in de toekomst de doelgroepen nog beter te kunnen voorzien van een kwalitatief goede huurwoning werd een verkoopbeleid ontwikkeld dat het verkopen van huurwoningen toestaat als middel, niet als doel. In de periode 2002 – 2010 zijn er 50 woningen verkocht conform het vastgestelde verkoopbeleid. Woningen welke toekomstig aan zittende huurders dan wel bij mutatie verkocht zullen worden zijn hoofdzakelijk eengezinswoningen, waar vanuit de vraagkant een afname te zien valt met name door de vergrijzing en krimp.

8.3.3

Realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven

De realisering van: huisvesten primaire doelgroep betrekken bewoners bij beleid en beheer leefbaarheid kwaliteit woningbezit wonen en zorg wordt uitgebreid toegelicht in de overige hoofdstukken van dit volkshuisvestingsverslag.

8.3.4

Norm voor financiële continuïteit

8.4

Integriteit

De geformuleerde doelstellingen zijn: voldoen aan de basiseisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). een solvabiliteit van tenminste 15%, waarbij onder solvabiliteit wordt verstaan de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal geïnvesteerd vermogen; het genereren van positieve exploitatiekasstromen (incl. de 2% aflossingsnorm van het WSW) van het onroerend goed in exploitatie; het handhaven van de A-status bij het CFV en monitorstatus 1 bij het WSW. In concreto houdt dit in dat woningstichting Gulpen beschikt over een weerstandsvermogen dat hoger is dan het door het CFV berekende minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen (cf toets 2009).

De maatschappelijke verantwoording van de woningcorporatie houdt een onvoorwaardelijke onafhankelijke opstelling van leden van de raad en het bestuur in. Alle leden van de raad zijn onafhankelijk van de woningstichting Gulpen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van de woningstichting Gulpen, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de woningstichting Gulpen.

29


Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de raad of onderhoudt banden met de woningstichting Gulpen, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. Het reglement van de raad bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Tegenstrijdige (financiële) belangen en transacties zijn in het verslagjaar niet aan de orde. De regels van de Governance Code zijn in alle gevallen in acht genomen. De leden van de raad onderschrijven deze regels expliciet en verklaren daardoor hun onafhankelijkheid. Een (ethische) gedragscode, de regeling over de werkwijze bij belangenverstrengeling en de klokkenluidersregeling zijn in 2008 geïmplementeerd. In het verslagjaar beschikt de woningstichting Gulpen niet over een frauderisicoanalyse. In 2009 heeft de raad en bestuur deelgenomen aan het integriteitsonderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

8.5

Overige informatie

8.5.1

Benoemingen

8.5.2

Profielen

8.5.3

Jaarverslag Regionale klachtencommissie

8.5.4

Werkgeversrol

Per 1 november 2010 werd door de raad benoemd tot lid dhr. drs. A.M.C. Meijs. De benoeming vond plaats op basis van de statuten en de daaraan gelieerde profielschets. De profielen voor de leden van de raad van commissarissen zijn opgenomen in het Reglement raad van commissarissen van de woningstichting Gulpen. De regionale klachtencommissie stelde over 2010 een jaarverslag op, welke in maart 2011 door de raad werd ontvangen.

Uit hoofde van de statuten en de 3 lagen bestuursstructuur berust de werkgeversrol bij het algemeen bestuur. De benoeming, aanstelling, ontslag e.d. van leden van de r.v.c. en bestuur komt sinds 1 oktober 2009 statutair toe aan deze respectievelijk organen. De benoeming, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder geschiedt door het bestuur na verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen. Het bestuur stelt het bezoldigingsstructuur vast.

8.5.5

Zelfevaluatie

In 2008 heeft de raad een zelfevaluatie uitgevoerd op basis van het model van Atrivé. Hiermee is een eerste aanzet gemaakt om te komen tot het gestructureerder in beeld brengen van (mogelijke) verbeterpunten. Deze zelfevaluatie is besproken met het voltallige bestuur.

8.5.6

Interne controlesystemen en risicobeheersing

Zie 1.2.1

8.6

Vergaderingen

Naast de collectieve taak van de raad heeft ieder lid van de raad een specifiek kennis- en aandachtsgebied. Dit alles conform de gehanteerde portefeuilleverdeling. In 2010 vergaderde de raad 6 keer. Het ging hierbij om 4 reguliere vergaderingen en 2 themabijeenkomsten. In de themabijeenkomsten werd aandacht besteed aan: bezetting van r.v.c. en bestuur samenwerking met andere marktpartijen bespreking jaarstukken met de accountant bespreking financiële meerjarenbegroting 2011 – 2020; het treasuryjaarplan en liquiditeitenbegroting In de reguliere vergaderingen werden onder meer behandeld: kwartaalrapportages jaarverslag en jaarrekening 2009 accordering begroting 2011 - 2020 beoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw benchmark van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (Corporatie in Perspectief) prestatieoordeel VROM 2009 stand van zaken integrale vennootschapsbelastingplicht (VSO-2) uitvoeringsregeling verkoopbeleid risicobeheersing samenwerking met huurdersorganisatie

8.7

Onderzoek jaarrekening en jaarverslag 2010

De raad heeft de activiteiten van de woningstichting Gulpen getoetst aan de maatschappelijke taakstelling van de corporatie. Terugkijkend kan worden geconcludeerd dat de gestelde doelen, zoals in de begroting 2010 verwoord, grotendeels gehaald zijn. Voor zover doelen niet gehaald zijn ligt er een duidelijke verklaring aan ten grondslag. Woningstichting Gulpen Volkshuisvestingsverslag 2010

30

Op verschillende plaatsen in dit jaarverslag wordt dieper ingegaan op de feitelijke realisatiecijfers 2010. Indien relevant wordt daarbij tekst en uitleg gegeven. Na vaststelling van het jaarverslag en jaarrekening 2010 door het bestuur zijn beide ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Op grond van de verplichting welke de raad heeft met betrekking tot het onderzoek naar het jaarverslag en jaarrekening 2010, neergelegd in artikel 29 van de statuten, bericht de raad dat er op 21 juni 2011 een gesprek heeft plaatsgevonden tussen de raad en de accountant, die de controle van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2010 heeft uitgevoerd. Op grond van het gesprek met de accountant en de bevindingen vanuit de door het bestuur verstrekte informatie heeft de raad haar goedkeuring verleend aan beide stukken. De accountant werd benoemd voor een periode van 4 jaren. De beoordeling van de accountant geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. De raad heeft tevens haar waardering uitgesproken voor de inzet van het bestuur en personeel van de woningstichting Gulpen evenals de inzet van alle andere betrokken personen en instellingen die een bijdrage hebben geleverd aan het realiseren van de doelstellingen van de woningstichting Gulpen.

8.8

Personalia leden van de raad van commissarissen en overige info

dhr. Ir. J.M.J Curvers (voorzitter) Geboren: 23 mei 1953 Beroep: directeur Curvers Raadgevende ingenieurs Afgeronde opleiding: TU Bouwkunde Lid van de raad sinds: 01-01-2001 Aftredend in: 01-01-2013 Portefeuille: volkshuisvesting en projectontwikkeling Nevenfuncties: geen dhr. Mr. M.M.J.F. Sijben (lid) Geboren: 08 juni 1965 Beroep: advocaat-vennoot bij Vondenhoff & Sijben advocaten Afgeronde opleiding: WO rechten- specialisatie Arbeids-/Huurrecht Lid van de raad sinds: 11-11-1998 (op voordracht Huurdersvereniging Gulpen) Afgetreden per: 01-05-2010 Portefeuille: personeel, organisatie en juridische zaken Nevenfuncties: - vice-voorzitter r.v.c. Rabobank Parkstad - voorzitter bezwarencommissie gemeente Sittard-Geleen voor bijstands- en personeelszaken dhr. F.H.J. Reumkens (lid) Geboren: 25 december 1964 Beroep: senior medewerker verslaglegging St. Wonen Zuid Roermond Afgeronde opleiding: SPD Lid van de raad sinds: 01-06-2002 Afgetreden per: 01-05-2010 Portefeuille: financiën en treasury Nevenfuncties: geen dhr. Drs. A.M.C. Meijs (lid) Geboren: 30 april 1948 Beroep: zelfstandig consultant Afgeronde opleiding: WO bedrijfseconomie Lid van de raad sinds: 01-10-2010 Aftredend in: 01-01-2014 (resteren nog 2 zittingstermijn) Portefeuille: financiën en treasury Nevenfuncties: voorzitter Harmonie St. Petrus te Gulpen Senior expert stichting P.U.M. M.M.J.F. Sijben en F.H.J. Reumkens hebben per 1 mei 2010 hun lidmaatschap van de raad van commissarissen opgezegd. Geconstateerd werd dat tussen enkele leden van de r.v.c. en bestuur een onoverbrugbaar verschil van inzicht was ontstaan over de wijze waarop de rol van toezichthouder moet worden ingevuld. In overleg besloten de r.v.c. leden Sijben en Reumkens per 1 mei 2010 hun lidmaatschap van de r.v.c. op te zeggen onder voorwaarde dat respectvol afscheid zou worden genomen en een financiële genoegdoening zou worden uitgekeerd. Na onderhandelingen werd overeengekomen dat een bedrag werd uitgekeerd van 50% van de vaste maandelijkse vergoeding van € 299,46 voor de resterende zittingstermijnen. Voor de heer Sijben bedroeg de resterende zittingstermijn 8 maanden en voor de heer Reumkens 44 maanden.

31


Door het aftreden van deze twee r.v.c. leden per 1 mei 2010 werd dit verslag door beiden niet ondertekend.

8.8.1

Beloning:

8.8.2

Commissies:

De voorzitter van de raad van commissarissen ontving een vergoeding van € 4.965 bruto. De leden, Sijben en Reumkens € 1197,84 en dhr. Meijs € 299,46 bruto. De beloningen worden toegekend conform richtlijnen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De raad van commissarissen bestaat uit minder dan vijf leden. Hierom werd geen auditcommissie en/of een selectie/remuneratiecommissie ingesteld. w.g. Ir. J.M.J. Curvers (voorzitter)

w.g. Drs. A.M.C. Meijs


32

Bijlage 1:

Balans

ACTIVA

31-12-2010

31-12-2009

37.103.715

39.887.603

145.950

149.859

37.249.665

40.037.462

Deelnemingen (2)

19.689

13.005

Te vorderen BWS-subsidie (3)

70.146

74.516

375.922

374.520

465.757

462.041

37.715.422

40.499.503

953

1.184

17.144

30.479

627

10.464

18.241

45.272

36.012

86.215

1.416.888

767.932

1.453.853

855.331

39.169.275

41.354.834

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa (1) Onroerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiele vaste activa

Latente belastingvorderingen (24)

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden (4)

Vorderingen (5) Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen (6)

TOTAAL

33


PASSIVA

31-12-2010

31-12-2009

Overige reserves

18.324.239

17.257.648

Resultaat boekjaar

-1.447.281

1.066.591

16.876.958

18.324.239

6.450

0

1.668

1.729

21.559.109

22.012.769

160.246

157.770

21.721.023

22.172.268

EIGEN VERMOGEN (7)

VOORZIENINGEN ( 8) Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget

LANGLOPENDE SCHULDEN (9) Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

KORTLOPENDE SCHULDEN (10) Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering (24) Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

TOTAAL


115.772

226.215

-120.031

61.720

76.299

69.549

492.804

500.843

564.844

858.327

39.169.275

41.354.834

41.354.834

34

Bijlage 2: WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2010 Boekjaar

Boekjaar

2010

2009

3.105.632

2.653.751

121.454

112.817

Bedrijfsopbrengsten Huren (11) Vergoedingen (12) Overheidsbijdragen (13)

0

888

123.861

284.183

3.218

2.446

3.354.165

3.054.085

8.407

8.205

351.117

340.603

Pensioenlasten (18)

68.083

66.507

Sociale lasten (19)

41.339

41.919

Lasten onderhoud (20)

747.177

674.934

Overige bedrijfslasten (21)

594.865

480.843

Som der bedrijfslasten

1.810.988

1.613.011

Bedrijfsresultaat

1.543.177

1.441.074

Verkoop onroerende goederen (14) Overige bedrijfsopbrengsten (15) Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op roerende en onroerende zaken ten dienste van de exploitatie (16) Lonen en salarissen (17)

Financiële baten en lasten Rentebaten (22)

29.866

281.015

Rentelasten (23)

-959.597

-971.508

613.446

750.581

-160.671

-159.389

6.684

-4.995

780.801

904.975

-2.228.082

161.616

-1.447.281

1.066.591

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen (24) Aandeel in resultaat van deelnemingen (2) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen en voor mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa (25)

. Resultaat na belastingen en na mutatie actuele waarde materiële vaste activa

TERUG

35


Bijlage 3:

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan de raad van commissarissen en bestuur van woningstichting Gulpen

Bijgesloten samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte balans per 31 december 2010 en de samengevatte winst-en-verliesrekening, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening van Woningstichting Gulpen. Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 28 juni 2011. Desbetreffende jaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 28 juni 2011. De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Woningstichting Gulpen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in de toelichting van de jaarrekening 2010 van Woningstichting Gulpen. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder de Nederlandse Standaard 810, "Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten". Oordeel Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening van Woningstichting Gulpen per 31 december 2010 en in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in de toelichting van de jaarrekening 2010 van Woningstichting Gulpen. Maastricht, 28 juni 2011 Ernst & Young Accountants LLP

w.g. J.M. Heijster RA


36

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

Recommend Documents