Jaarstukken Jaarverslag, jaarrekening en overige gegevens 2011

Jaarstukken 2011 Jaarverslag, jaarrekening en overige gegevens 2011

Opgesteld op 23 april 2012 Vastgesteld op 21 mei 2012

Woonstichting Jutphaas Statutair gevestigd: Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein

Colofon: Tekst: Jutphaas Wonen

Deel 1: Toezicht en Bestuur

Jaarverslag 2011

2

Opgesteld op 23 april 2012 Vastgesteld op 21 mei 2012

Woonstichting Jutphaas Statuair gevestigd: Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein

Inhoud Jaarverslag Inhoud....................................................................................................................................................................... 3 Deel 1: Toezicht en Bestuur .......................................................................................................................................... 4 Een woord vooraf ..................................................................................................................................................... 4 Leeswijzer ................................................................................................................................................................. 6 1.

Jaarbericht 2011 ............................................................................................................................................... 7

2.

Verslag Raad van Commissarissen.................................................................................................................... 9

Deel 2: Context & Keuzes ...........................................................................................................................................16 3.

Jutphaas Wonen, haar omgeving en keuzes. .................................................................................................16

Deel 3 Profileringsgebieden.......................................................................................................................................21 4.

Perspectief voor mens en woning ..................................................................................................................21

5.

Perspectief voor wijken en samenleven .........................................................................................................36

6.

Perspectief voor stad en voorzieningen .........................................................................................................40

7.

Organisatie......................................................................................................................................................46

8.

Governance.....................................................................................................................................................53

9.

Risicomanagement .........................................................................................................................................57

10. Financiën...........................................................................................................................................................61


Stichtingsgegevens .................................................................................................................................................65

3


Een woord vooraf Met het voor u liggende jaarverslag van 2011 legt Jutphaas Wonen met genoegen verantwoording af aan de samenleving over haar activiteiten, bestede middelen en behaalde prestaties in 2011. Met dit jaarverslag blikken we graag terug op de belangrijkste ontwikkelingen. Kijkend naar het jaarverslag van 2010 zijn er veel zaken die ook in 2011 grotendeels op de agenda zijn blijven staan. Ook 2011 stond in het teken van de Europese regelgeving . Een wijziging in beleid met grote gevolgen. Met name de lage middeninkomens, vanaf € 33.000,= per jaar, mogen niet meer bij ons aankloppen voor een woning. We houden ons als corporatie uiteraard aan de regels, maar proberen daarbinnen wel zo slim en creatief mogelijk te zijn. Daarnaast komt er een duidelijke financiële en administratieve scheiding tussen de DAEB (Diensten van Algemeen en Economisch Belang ) en niet-DAEB activiteiten. Onze DAEB activiteiten moeten duidelijk een publiek belang dienen. Dit heeft gevolgen voor ons investeringsbeleid. In 2012 hopen we meer duidelijkheid te krijgen over de uiteindelijke invulling en regelgeving van deze scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten. Maatschappelijk presteren In 2011 zijn wij, conform de Aedes code, gevisiteerd. De uitkomst van deze visitatie is een prima uitgangspunt om onze prestaties de komende jaren te continueren en te verbeteren. Het visitatierapport kunt u lezen op onze website www.jutphaas.nl . Dit jaar hebben wij de nieuwe prestatie afspraken vastgelegd met onze collega corporaties en de Gemeente Nieuwegein. Deze afspraken zijn zo concreet mogelijk geformuleerd en worden ieder jaar geëvalueerd.


Organisatie in ontwikkeling In 2011 stond ook voor onze eigen organisatie de wereld niet stil. De herinrichting van onze organisatie was arbeidsintensief en het cultuurtraject ingrijpend. De keuze om een “maatschappijgedreven” corporatie te zijn, was een wezenlijke: meer dan ooit willen we weten wat er leeft bij onze klanten en belanghebbenden. Onze benoemde kernwaarden “Betrouwbaar”, “Midden in de maatschappij” en “Luisterend oor” moeten leidend zijn in ons handelen. Zo kunnen we onze huidige en toekomstige klanten beter bedienen en kunnen we nog beter samen met onze belanghebbenden onze ambities waarmaken.

4

Focus op Nieuwegein Trouw blijven aan onze kerntaak , het betaalbaar huisvesten van kwetsbare mensen in Nieuwegein, is en blijft de basis van waaruit we handelen en waarin we geloven. Dat kunnen we niet alleen. We werken constructief samen met andere (maatschappelijke) organisatie in Nieuwegein en in de regio Utrecht. Onze focus blijft zich richten op Nieuwegein. Nu de twee grote renovatieprojecten, Torenflats en Gemeenschappelijke Wonen, bijna zijn afgerond gaan we onze focus verleggen op het toevoegen van nieuwe sociale woningen. Wij richten ons, naast reguliere nieuwbouw, sterk op de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen. Maatschappelijke context De Maatschappelijke omgeving waarin wij werken blijft ook in beweging. De armoede in Nederland neemt steeds meer toe. Mensen die leven in armoede komen sneller in een sociaal isolement terecht. De vraag naar sociale huisvesting neemt in de Utrechtse regio nog

steeds toe, met ruim 14.000 woningzoekenden wacht ons nog steeds een schone taak. Een taak die wij met grote betrokkenheid willen blijven uitvoeren. Ik nodig u van harte uit om het jaarverslag te lezen en wens u veel leesplezier.

Margaret Zeeman


Directeur/bestuurder

5

Leeswijzer


Het jaarverslag bestaat uit vier delen: 1. Toezicht en bestuur Dit eerste deel geeft een globaal beeld van de prestaties van onze organisatie in 2011. De directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen geven een korte terugblik op 2011.

6

2.

Context en keuzes van Jutphaas Wonen Onze geschiedenis, omvang en de lokale omstandigheden bepalen wie we zijn geworden en ook waar we onze energie op richten. Onze mogelijkheden en strategische keuzes worden in dit deel van het jaarverslag besproken. Het geeft de lezer een kader voor de context waarin onze prestaties in 2011 geplaatst moeten worden.

3.

Profileringsgebieden: mens, wijk en stad In deze drie hoofdstukken vindt u alle informatie over onze activiteiten in 2011 en wat deze hebben opgeleverd voor de lokale samenleving en wat deze activiteiten betekenen voor de toekomst.

4.

Jutphaas Wonen als organisatie Tot slot volgen de hoofdstukken met informatie over onze organisatie, governance, risicomanagement en financiën.

Jaarbericht 2011

Visitatie Jutphaas Wonen is in 2011 gevisiteerd door het Bureau Ecorys. Voor ons een belangrijk meet moment. In september 2011 is begonnen met een startbijeenkomst daarna is apart gesproken met leden van het MT, een delegatie van de Raad van Commissarissen, directeur-bestuurder en een beleidsmedewerker. Vervolgens hebben de mensen van Ecorys gesproken met de belangrijkste belanghouders. Wij zien de uitkomsten van het visitatierapport als vertrekpunt voor ons nieuwe ondernemersplan. De uitkomst van het visitatierapport is een ruim voldoende, het definitieve rapport wordt eind januari 2012 gepresenteerd, en biedt ons voldoende aanknopingspunten voor de nieuwe beleidscyclus. Kort samen gevat zijn onze belanghouders erg tevreden en zullen wij onze focus moeten richten op het toevoegen van meer sociale huur woningen. Een spannende ambitie om mee te nemen voor de volgende jaren. Maatschappij gedreven organisatie Een mooie formulering maar hoe ga je daar als corporatie handen en voeten aan geven. Dat kan niet anders dan door goed in gesprek te gaan met de maatschappij, onze belanghouders. De verbindende rol van Jutphaas Wonen staat daarin centraal en deze willen wij verder uitbreiden. We willen midden in de samenleving staan, tussen mensen en maatschappelijke partijen. Zijn onze klanten tevreden met hun woning, woonomgeving en onze dienstverlening? Wat vinden toekomstige klanten belangrijk ? Wat willen de organisaties waarmee wij samenwerken? Hoe ontwikkelt de woningmarkt zich? Vragen die van invloed zijn op onze manier van werken en de beleidskeuzes die we maken. Dit vraagt van de medewerkers van Jutphaas Wonen een andere, nieuwe manier van luisteren naar onze samenleving. In 2011 is geïnvesteerd in het herijken, ontwikkelen en implementeren van onze kernwaarden. Betrouwbaar, Luisterend Oor en Midden in de Maatschappij zijn de kernwaarden die nu leidend zijn voor ons handelen.

Duurzame kwaliteit woningen en onderhoud In november 2011 is de renovatie van het Gemeenschappelijk Wonen project opgeleverd. Een parel in de wijk Fokkesteeg. Samen met de al gerenoveerde woningen van de Torenflats in de wijk Jutphaas Wijkersloot hebben we hiermee een grote kwaliteitsstap gemaakt. De staat van onderhoud van onze woningen is goed. De komende jaren moet onze focus zich gaan richten op het toevoegen van sociale huurwoningen. Bij onze renovaties is veel geïnvesteerd in duurzaamheid. In 2011 is een aantal gerenoveerde woningen van energielabel D naar energielabel B gegaan. Samen met ons Huurdersplatform maken wij het thema duurzaamheid tot onderwerp van gesprek bij onze huurders. We gaan in gesprek over de gezamenlijke verantwoordelijkheid en de invloed van energiebesparing op de woonlasten. Transformatie kantoren naar woningen Wat niet gelukt is in 2011: het starten met de transformatie van kantoren naar woningen. Regelgeving en marktomstandigheden hebben er toe geleid dat wij deze ambitie niet konden waarmaken. Het ziet er naar uit dat het ons in 2012 wel gaat lukken. We hebben veel kennis opgedaan over de mogelijkheden van transformeren en die kennis willen we nu graag inzetten. Huurdersparticipatie Jutphaas Wonen hecht veel belang aan de mening van onze huurders en belanghouders. Het Huurdersplatform is samen met de bewonerscommissies onze belangrijkste gesprekspartner. In 2011 hebben we nieuwe vormen van participeren geïntroduceerd. Er zijn digitale klantenpanels opgezet en de uitkomsten van deze panels worden meegenomen in het bepalen van ons beleid. Het grootste succes van 2011 was de speeddate avond met huurders. Op initiatief van het Huurdersplatform hebben we gezamenlijk een speeddate avond georganiseerd. De opkomst was groot en de avond heel inspirerend. Naast alle medewerkers van Jutphaas Wonen hebben ook wethouders, politie en medewerkers van de gemeente Nieuwegein heel veel vragen van onze bewoners beantwoord.


1.

7


Stabiele financiële basis En “last but not least” zonder een stabiele financiële situatie kunnen we al het vorenstaande niet waarmaken. Het is belangrijk om over een solide, realistische financiële basis te beschikken. Voor de komende jaren kunnen we deze stabiele basis blijven volgen zolang we extra aandacht geven aan ons investeringsbeleid en onze verdiencapaciteit.

8

2.

Verslag Raad van Commissarissen

Intern Toezicht In de statuten van Jutphaas Wonen is bepaald dat een Raad van Commissarissen deel uitmaakt van de governancestructuur van Jutphaas Wonen. De Raad heeft als taak het houden van toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 13 van de statuten van Jutphaas Wonen omschreven. Eén en ander is verder uitgewerkt in het regelement voor de Raad van Commissarissen d.d. 2006 dat op de website is geplaatst. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: o realisatie van de doelstellingen van de corporatie; o realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; o strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; o opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; o kwaliteitsbeleid; o kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; o financieel verslaggevingsproces; o naleving van toepasselijke weten regelgeving.


De Raad van Commissarissen heeft in aanvulling op de statutaire bepalingen in april 2006 een reglement vastgesteld waarin regels zijn opgenomen met betrekking tot aangelegenheden van de Raad van Commissarissen. De Nederlandse Corporate Governance Code is leidend geweest bij de inrichting van dit reglement. De Raad van Jutphaas Wonen onderschrijft bovendien de governancecode voor woningcorporaties. De Raad van Commissarissen heeft in 2011 haar toezichthoudende taak vervuld met inachtneming van de inhoud van het genoemde reglement en de governancecode woningcorporaties. Dit verslag geeft een beschrijving van het functioneren van het interne toezicht in 2011, waarbij onder het principe van ‘pas toe of leg uit’ een toelichting wordt gegeven indien bepaalde onderdelen van de governancecode niet zijn gevolgd.

9

Personele samenstelling


De Raad van Commissarissen bestond in 2011 uit vijf personen en kende de volgende samenstelling:

10

Naam en functie dhr. R.J.A. Clayden 29-07-1946 voorzitter

Deskundigheid Algemeen

Herkiesbaar Hoofdfunctie Herkozen Directeur in adviesbureau december 2009

Dhr. P.M.C. van der Grinten 30-11-1946 lid, huurderszetel

Vastgoed en Financiën

Herkozen in december 2010

Adviseur Architectuur en Stedenbouw

mw. W.W. Stadtman 15-12-1950 vicevoorzitter

Wonen en Zorg

Niet herkiesbaar

Tot 1 maart 2011 Voorzitter Raad van Bestuur Amstelring OsiraGroep; v.a. 1 maart 2011 gepensioneerd.

Mw. E. de KeizerStehouwer 13-11-1939 lid, huurderszetel

Wonen en P&O

Niet herkiesbaar

Adviseur van de Keizer Makelaarsgroep

Mentor voor het MKB voor bedrijven tot ca. 15 medewerkers Adviseur Domotica Contactpersoon voor de Stichting SIR-55, bouwen voor medioren en senioren.

Dhr. J.A. Scholten 10-12-1946 lid

volkshuisvesting, projectontwikke ling Financiën

Adviseur Raad van Toezicht Tiwos

Vice-voorzitter Raad van Toezicht Het Laar (zorgaanbieder) Lid bestuur LÁventura te Tilburg (kunstinstelling)

mei 2012

Relevante nevenfuncties Voorzitter van de Rekenkamer West-Brabant Voorzitter van de Rekenkamer Papendrecht Lid van de Raad van Toezicht van jeugdzorginstelling Tender in Breda Lid van Raad van Toezicht van Leijakkers woningcorporatie in Rijen Lid van het kwaliteitsteam Leidsche Rijn Vleuterweide Lid van het kwaliteitsteam Middelburg Voorzitter van de commissie voor Welstand en Monumenten in Hilversum Voorzitter van commissie voor Welstand en Monumenten in Delft. Lid Raad van Advies Avicenna leergang Moderator Avicenna Leergang Lid bestuur Wroko Makandra

De samenstelling van de Raad van Commissarissen is in 2011 gelijk gebleven. Voor individuele leden geldt op grond van de nieuwe governancecode een maximale zittingsperiode van acht jaar. Dit was voorheen twaalf jaar. Mw W.W. Stadtman is al acht jaar lid van de Raad van Commissarissen en daarom niet herkiesbaar. De Raad van Commissarsissen heeft eind december 2011 de sollicitatieprocedure voor een lid succesvol afgerond. Het nieuwe lid van de RvC zal per 1 januari 2012 beginnen. De leden van de Raad van Commissarissen opereerden in 2011 onafhankelijk van Jutphaas Wonen. Er deden zich in 2011 in de zin van de Governancecode geen tegenstrijdige belangen voor.

Profielschets Om de kwaliteit van het toezicht te borgen, heeft de Raad ten behoeve van haar samenstelling een schriftelijk profiel opgesteld van de Raad waarin omvang, expertise en leeftijdsopbouw zijn opgenomen. Honorering De commissarissen krijgen een vaste vergoeding per jaar. Dit is van te voren vastgesteld. Overige gemaakte kosten worden op basis van een declaratie vergoed. In 2011 bedroeg de totale honorering van de Raad van Commissarissen € 33.000. De voorzitter heeft € 8.000 exclusief btw ontvangen. De commissarissen ontvangen ieder € 5.500 exclusief btw. Aan reiskosten is € 1.000,- vergoed. Voor de werving van een nieuwe commissaris is in het boekjaar € 10.000.- uitgegeven. Zelfevaluatie De Raad heeft tijdens een vergadering in december haar eigen functioneren geëvalueerd. Deze evaluatie geschiedde buiten aanwezigheid van externen. Onderwerpen die aan de orde kwamen waren onder andere de samenwerking binnen de RvC en ieders functioneren; de profielen en in het kader daarvan: welke kennis en vaardigheden bij de werving van een nieuw lid van belang zijn. De RvC heeft het functioneren van de audit commissie aan de orde gesteld. Verder heeft de RvC gediscussieerd over de positie van Jutphaas Wonen als kleine corporatie in deze tijd en over welke mogelijkheden en kansen er liggen. De Raad is van oordeel dat voldoende waarborgen zijn geschapen om fraude te voorkomen. De Raad houdt dit goed in de gaten door regelmatig overleg met directie en één keer per jaar overleg met de ondernemingsraad. Daarnaast zijn er de controle systemen zoals het klokkenluidersreglement, dubbele procuratie en de integriteitscode. Deskundigheidsbevordering De Raad wil zich steeds verder professionaliseren door training en ontwikkeling van de competenties. De leden nemen zelf initiatief om cursussen te volgen.

De Auditcommissie is in de gelegenheid om in te zoomen op het bestuur van Jutphaas Wonen aan de hand van kwartaalrapportages, managementrapportages, de begroting en jaarrekening. Door veel en transparante informatie kunnen op informele wijze toekomstscenario’s worden bedacht en doorgerekend. Aan de hand van deze toekomstscenario’s wordt gekeken naar investeringen. Door de Auditcommissie wordt de Raad van te voren betrokken bij de voorbereiding van besluiten en worden motieven achter gedachten eerder duidelijk.


Auditcommissie Voor het ontwikkelen van een transparant financieel afwegingskader voor besluitvorming binnen de Raad is in 2009 een Auditcommissie ingesteld. De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad ; de heer Scholten, voorzitter en de heer Clayden, lid. De directeurbestuurder en het hoofd Bedrijfsbeheer van Jutphaas Wonen vertegenwoordigen de werkorganisatie. Op afroep kunnen externe (o.a. de accountant en treasurydeskundigen) en interne adviseurs deelnemen. De Auditcommissie verzorgt de communicatie tussen de Raad en de externe verslaglegging of verantwoording van Jutphaas Wonen. Verder adviseert de Auditcommissie de Raad bij besluitvorming op het gebied van investeringen, financiële risico’s en waarderingsgrondslagen. De Auditcommissie garandeert de onafhankelijkheid van de externe accountant, de toereikendheid van de externe verslaggeving en de integriteit van de werkorganisatie en de directeur-bestuurder. In 2011 is de Auditcommissie drie keer bijeengekomen. De belangrijkste onderwerpen die werden besproken waren de jaarrekening 2010, e de transformatie van Bakenmonde, Managementrapportage 1 halfjaar 2011, en treasury en de begroting voor 2012.

11

Werkwijze 2011 Reguliere vergaderingen De Raad is in 2011 drie keer bijeengekomen voor een reguliere vergadering. De onderwerpen die onder andere besproken zijn, zijn de huurverhoging, de kwartaalrapportages, de managementrapportage, het jaarverslag en jaarrekening 2010 en de begroting 2012. Buiten de onderwerpen uit de jaarcyclus heeft de Raad in haar vergaderingen in 2011 bijzondere aandacht gegeven aan:  Financieel toezicht woningcorporaties  Toekomst en bestaansrecht van kleine corporaties  Projecten Bakenmonde en Iepenhoeve  Integriteit Themabijeenkomsten Naast de reguliere vergaderingen is de Raad in 2011 drie keer bijeen geweest om extra aandacht te geven aan bepaalde onderwerpen. Themabijeenkomst samen met het Huurdersplatform Jutphaas: Bezoek aan IJburg met als thema bijzondere architectuur In januari van 2011 hebben de leden van de Raad samen met de leden van het Huurdersplatform Jutphaas een bezoek gebracht aan IJburg in Amsterdam. Hier is een bezoek gebracht aan verschillende projecten die creatief zijn uitgevoerd en oplossingen bieden aan bijvoorbeeld parkeerproblematiek, overgang van privé naar openbare ruimte en architectonische uitstraling. Themabijeenkomst samen met het Huurdersplatform Jutphaas: Financiële continuïteit van woningcorporaties e.d. Firma Orctec Finance heeft een presentatie gegeven waarmee op basis van een model inzicht wordt gegeven in de verwachte huuropbrengsten, verkoopopbrengsten en verschillende rentepercentages en de effecten daarvan op de financiële continuïteit. Verder is er tijdens deze bijeenkomst gesproken over de zin en onzin van prestatieafspraken.


Ijburg, Amsterdam, januari 2011

12

Themabijeenkomst: Transformatie kantoorgebouwen Leden van de Raad van Commissarissen hebben samen met een aantal medewerkers van Jutphaas Wonen een bezoek gebracht aan Bakenmonde en een aantal getransformeerde kantoorgebouwen in Rotterdam. Door J.B. Benraad van het Transformatieteam is een toelichting gegeven op de plannen voor de transformatie van Bakenmonde en zijn ervaringen met de transformaties in Rotterdam. Gesprek met belanghouders De Raad heeft in 2011 via diverse lijnen contacten onderhouden met belanghouders van Jutphaas Wonen. De Raad heeft overleg gehad met het Huurdersplatform Jutphaas. Mevrouw De Keizer heeft diverse contacten met de gemeente Nieuwegein .

Oordeel over het gevoerde beleid De Raad geeft vanuit vier invalshoeken invulling aan haar rol als interne toezichthouder. Gezamenlijk vormen zij het toezichtkader van Jutphaas Wonen. Dit toezichtkader behandelt het maatschappelijk rendement, de borging van de continuïteit van Jutphaas Wonen, doelmatige en doeltreffende beleidsrealisatie en maatschappelijke inbedding. 1. Het maatschappelijk rendement van Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen is, als maatschappelijk ondernemende woningcorporatie gericht op het realiseren van maatschappelijk rendement. In de missie wordt dit als volgt verwoord: Jutphaas Wonen streeft naar positieve maatschappelijke en/of financiële waardeontwikkeling van haar vastgoed. De Raad hanteert de corporatiemissie als referentiekader voor haar toezicht op het bestuur van de corporatie. De corporatiemissie is vertaald in de negen speerpunten, die vervolgens door middel van concrete doelstellingen is vertaald in acties. De Raad toetst de realisatie van de missie door te kijken naar welke doelstellingen zijn gehaald en welke doelstellingen we hebben laten vallen. Deze informatie komt naar voren in de managementrapportages, kwartaalrapportages en jaarrekening. De Raad oordeelt dat Jutphaas Wonen in 2011 de besluitvorming heeft gericht op het verhogen van het maatschappelijk rendement van het beschikbare vermogen. Jutphaas Wonen slaagt er goed in om haar eigen ambities te realiseren en een herkenbare en bij de corporatie passende bijdrage te leveren aan de lokale maatschappelijke opgave. 2. Borging van de continuïteit van Jutphaas Wonen /Risicomanagement: Een belangrijk uitgangspunt bij het toezicht door de Raad is dat de continuïteit van Jutphaas Wonen gewaarborgd dient te blijven. Dit wordt getoetst op twee punten:  De corporatie voldoet ook voor de langere termijn aan de eisen die, gelet op het risicoprofiel van Jutphaas Wonen, gesteld kunnen worden aan de minimale financiële positie.  De activiteiten van Jutphaas Wonen passen binnen de wettelijke kaders van het BBSH. In 2011 heeft de Raad kennis genomen van een meerjarenbegroting met als doel inzicht te verkrijgen in de mogelijke financiële implicaties van het voorgestelde beleid. Tevens is kennisgenomen van het oordeel van het CFV over de financiële positie. De organisatie weet goed wat er speelt en waar de risico’s liggen. Er is goed inzicht in de financiële situatie. De organisatie heeft een goed toekomstbeeld en inzicht in de verschillende scenario’s. Als er zich een onverwachte situatie voordoet kan er een beredeneerde beslissing genomen worden. Op grond van alle informatie is de Raad van mening dat Jutphaas Wonen binnen de financiële kaders haar ambities zal kunnen realiseren, zonder dat de financiële continuïteit in het geding komt. De borging van de financiën is wel een aanhoudende zorg voor de komende jaren door de crisis, de voorgenomen rijksregelingen en de strengere eisen van banken bij het afsluiten van leningen. De raad houdt daarom scherp een vinger aan de pols bij het aangaan van nieuwe projecten. Haalbaarheidstoetsen en second-opinions zijn van groot belang geworden bij het opstarten van nieuwe projecten. Meer informatie over risicomanagement is opgenomen in hoofdstuk 9.

De bedrijfsvoering van Jutphaas Wonen is ingericht op het leveren van prestaties ten behoeve van de individuele huurders en woningzoekenden, de wijk en de stad Nieuwegein. De Raad hanteert bij haar toezicht het uitgangspunt van een doelmatige en doeltreffende bedrijfsvoering. Referentiekaders hierbij zijn de koersnotitie “Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad”, het Strategisch Voorraad Beleid, en het activiteitenplan met bijbehorende doelstellingen. Inzichten in de rapportages, zoals managementrapportages, kwartaalrapportages en jaarverslag en jaarrekening zijn hierbij van belang. Daarnaast haalt de Raad informatie uit gesprekken met het Huurdersplatform. Het oordeel van de Minister van Binnenlandse Zaken en koninkrijksrelaties en het Centraal Fonds zijn ook een belangrijk referentiekader. In 2011 heeft de Raad aandacht gegeven aan benchmarking waardoor inzicht verkregen


3. Doelmatige en doeltreffende beleidsrealisatie

13

wordt in hoe Jutphaas Wonen het doet in vergelijking met andere corporaties. Op grond van de verkregen inzichten oordeelt de Raad dat er geen aanwijzingen zijn dat het gevoerde beleid van Jutphaas Wonen niet doelmatig en doeltreffend is. 4. Maatschappelijke inbedding De Raad ziet Jutphaas Wonen nadrukkelijk als een organisatie, die deel uitmaakt van een breder netwerk van organisaties en instellingen die zich inzetten voor maatschappelijke groei in Nieuwegein. De Raad richt haar toezicht mede op de wijze waarop Jutphaas Wonen haar mogelijkheden aanwendt om binnen dit bredere netwerk van betekenis te zijn. Door middel van eerdere genoemde rapportages en contacten krijgt de Raad inzicht in de frequenties waarmee Jutphaas Wonen overlegt met haar belanghebbenden binnen Nieuwegein. De lokale verankering van Jutphaas Wonen komt duidelijk naar voren in de vele samenwerkingsverbanden binnen Nieuwegein waarbinnen zij opereert. Jutphaas Wonen wordt een steeds toonaangevender partij in Nieuwegein. Ook de aanwezigheid van prestatieafspraken en andere overeenkomsten met lokale partijen is een indicatie van de inzet van Jutphaas Wonen om lokaal een maatschappelijke bijdrage te leveren. Op grond van de verkregen inzichten is de Raad van oordeel dat het beleid van Jutphaas Wonen is gericht op het leggen van verbindingen tussen corporatie en maatschappelijke omgeving: zowel via informatie-uitwisseling, beleidsafstemming als concrete samenwerking en investeringen.

Statutaire verantwoordelijkheden Goedkeuring van bepaalde besluiten Op grond van artikel 11 van de statuten behoeft in 2011 een aantal besluiten van het bestuur de expliciete goedkeuring van de Raad van Commissarissen. De Raad heeft er op toegezien dat de besluiten zorgvuldig zijn voorbereid en heeft na bespreking besloten in te stemmen met de volgende bestuurlijke besluiten:     

Vaststelling begroting 2012 Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2010 Tekenbevoegdheid directeur-bestuurder Investeringsvoorstel transformatie Bakenmonde Opdrachtbevestiging controle jaarrekening 2011


Opdrachtverlening aan de accountant Elk jaar beoordeelt de Raad de accountant. In 2011 heeft de Raad, na beoordeling van een nieuwe offerte, de relatie met Deloitte opnieuw met een jaar verlengd. Met ingang van 2011 vindt de accountantscontrole plaats onder verantwoordelijkheid van de heer Wisse. De accountant is tenminste een keer per jaar, bij het bespreken van het jaarverslag, aanwezig bij de vergadering van de Raad. In 2012 zal de accountant opnieuw worden geëvalueerd.

14

Invulling werkgeverschap van het bestuur De Raad is naast interne toezichthouder ook werkgever van de directeur-bestuurder Margaret Zeeman. In het verslagjaar werden met haar een functionerings- en beoordelingsgesprek gehouden. Hierbij waren twee leden van de Raad aanwezig. De basis voor deze gesprekken vormen de gestelde doelstellingen en het behalen daarvan. Op basis van de gevoerde gesprekken en de mate waarin de doelstellingen werden gerealiseerd, is de Raad tot een beoordeling van het functioneren van de directeur- bestuurder gekomen. De Raad is positief over het functioneren van de directeur-bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft een positief beeld over de directie, de organisatie en het personeel.

Honorering van het bestuur Het honorarium van de directeur-bestuurder is gebaseerd op de CAO Woondiensten. De directeur bestuurder heeft een aanstelling van 32 uur per week. In 2011 is een eenmalige vervangingstoeslag (vervanging van Hoofd Vastgoed) uitgekeerd van twee maandsalarissen. Bedrag € 96.000

Toelichting Vergoeding directeur - bestuurder M.J. Zeeman over de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011

Nieuwegein, 21 mei 2012

De heer R.J.A. Clayden Voorzitter

Dhr. J.A. Scholten lid

De heer P.M.C. van der Grinten Lid

Mevrouw E. de Keizer-Stehouwer Lid


Mevrouw W.W. Stadtman Vice-voorzitter

15

Deel 2: Context & Keuzes 3.

Jutphaas Wonen, haar omgeving en keuzes.

In dit hoofdstuk geven we een indruk van het type organisatie dat we zijn en waar we voor staan. De keuzes die we maken zijn mede afhankelijk van de omgeving waarin we opereren. De ontwikkelingen binnen Gemeente Nieuwegein, de regio, landelijk, op Europees niveau en zelfs wereldwijde trends hebben invloed op onze werkwijze, doelstellingen en financiële situatie. Keuzes maken wij niet alleen. Deze worden mede vormgegeven door onze belanghouders.

Profiel van Jutphaas Wonen Met 1657 wooneenheden, 45 garages, 2 bedrijfsruimtes, 7 ateliers en één gemeenschappelijke ruimte in het Gemeenschappelijk Wonen complex (De Bedoeling) in Nieuwegein is Jutphaas Wonen een kleine corporatie. Wij hebben hier bewust voor gekozen. Als organisatie zijn wij daardoor flexibel, kunnen we snel beslissingen nemen en is er daadkracht. Een ander voordeel is dat medewerkers dicht bij de klant staan en weten wat er speelt. Jutphaas Wonen is een Nieuwegeinse corporatie en werkt samen met andere partijen aan het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in Nieuwegein. De andere woningcorporaties werkzaam in Nieuwegein zijn Mitros met ca. 5800 wooneenheden, Portaal met ca. 1300 wooneenheden en Bo-Ex met ca. 55 wooneenheden. Met de eerste twee corporaties wordt nauw samengewerkt om te voorzien in de behoefte van onze gezamenlijke klanten. Het grootste deel van ons bezit is tussen 1970 en 1980 gebouwd. Ons bezit ligt voornamelijk in de wijken Batau-Zuid, Doorslag en Jutphaas Wijkersloot. Bijna 42% van ons bezit bestaat uit eengezinswoningen. 58% is gestapelde bouw bestaande uit appartementen, boven- en benedenwoningen en torenflats.

Visie en missie Jutphaas Wonen wil perspectief bieden aan haar bewoners en woningzoekenden, aan de wijken waarin zij leven en aan de stad Nieuwegein. Dit staat verwoord in onze koersnotitie “Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad”. Jutphaas Wonen wil impulsen geven aan de kwaliteit van het leven van klanten. We geven impulsen aan wijken door het bevorderen van de leefbaarheid. De sociale en economische vitaliteit van een wijk is van belang voor het woongenot van onze klanten. We willen samen met andere partijen impulsen geven aan de stad Nieuwegein zodat deze ook in de toekomst aantrekkelijk is voor Nieuwegeiners en voor nieuwkomers. Onze visie is dat door het geven van positieve impulsen aan bewoners, de wijk en de stad wij een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van het vastgoed kunnen bereiken. Deel 2: Context & Keuzes

De huidige missie van Jutphaas Wonen is:

16

Het streven naar een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van het vastgoed

In dit jaarverslag verantwoorden wij hoe wij in 2011 impulsen hebben gegeven aan de bewoners, de wijken en de stad. Waar mogelijk geven we aan welke effecten dit heeft gehad en met welke partijen wij dit samen hebben gedaan. Alle activiteiten die wij ondernemen zijn er op gericht om onze missie en visie te verwezenlijken. Toekomst De koersnotitie ‘Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad’ loopt van 2008 door tot en met 2011. Sinds de vaststelling van de koersnotitie hebben veranderingen plaatsgevonden. De financiële crisis en de politieke omgeving is sterk aan verandering onderhevig geweest. Dit alles heeft invloed op de toekomstige koers van Jutphaas Wonen. In 2010 is er voor gekozen om een maatschappij gedreven organisatie te worden waarbij medewerkers meer naar buiten te treden om nog meer dan voorheen de signalen uit de maatschappij op te vangen en hier het beleid op af te stemmen. Dit is uitgangspunt geweest voor een herorganisatie intern en een cultuurverandering waarbij de drie kernwaarden “betrouwbaar”, “midden in de maatschappij” en “luisterend oor” centraal staan.

Speerpunten Jutphaas Wonen heeft negen speerpunten geformuleerd. Deze speerpunten zijn gebaseerd op de prioriteiten zoals deze in de Koersnotitie “Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad” zijn verwoord. De speerpunten zijn: Speerpunten 1. Zorgen voor goede huisvesting 2. Zorgen voor betaalbare huisvesting 3. Meer doen voor kwetsbare doelgroepen 4. Problematiek rond vergrijzing 5. Klantgestuurd werken 6. Wijkgericht werken vanuit klantgestuurde visie 7. Groei, maar wel lokaal 8. Vernieuwing / innovatie 9. Professionalisering van de organisatie

In 2011 is hard gewerkt om deze speerpunten vorm te geven en in praktijk te brengen. De speerpunten zijn vertaald in een groot aantal doelstellingen. De doelstellingen worden maandelijks gemonitord in de managementrapportages. De doelstellingen die de speerpunten in de praktijk vorm moeten geven worden in dit jaarverslag uitgebreid behandeld.

Jutphaas Wonen vervult een publieke taak. Prettig wonen in goede en betaalbare woningen in een veilige, aangename omgeving is van belang voor een goed functionerende maatschappij. Wat wij doen heeft grote invloed op het leven van mensen. Daarom is het belangrijk dat wij ons openlijk verantwoorden over onze activiteiten. Jutphaas Wonen streeft naar instemming van haar belanghebbenden voor wat zij doet en van plan is te doen. Door het jaar heen hebben we frequent contact met onze maatschappelijke partners, bilateraal en in kleine verbanden. We hechten grote waarde aan het contact met en de meningen van allerlei partijen uit de samenleving. Deze contacten leveren een reeks aandachtspunten en thema’s voor het corporatiebeleid op. Deze nemen wij mee in de beleidsvoornemens en uiteindelijk in de begroting.

Deel 2: Context & Keuzes

Draagvlak voor onze activiteiten bij belanghebbenden.

17

Omgeving van Jutphaas Wonen De omgeving waarin de corporatie opereert verandert voortdurend. We hebben te maken met veranderingen op de woningmarkt. De weten regelgeving vanuit verschillende overheidsniveaus wordt regelmatig aangepast. Het beleid van onze collega-corporaties en concurrenten is van invloed op de woningmarkt waarin wij functioneren. Wij moeten inspelen op de veranderende bevolkingssamenstelling en de woonbehoefte van de verschillende doelgroepen. Ook het verwachtingspatroon van onze belanghebbenden over de kaders van ons werk verschuift door de tijd heen. Politieke ontwikkelingen De positie van de corporaties staat onder druk. Dit komt enerzijds door de economische crisis en de stagnatie op de woningmarkt, anderzijds door de discussie die wordt gevoerd over het speelveld van de corporaties, ook in relatie tot het vermogen van de corporatie, dat vastzit in hun vastgoed. In 2011 hebben veranderingen in weten regelgeving en voorgenomen ontwikkelingen hiervan door de rijksoverheid voor veel onzekerheid gezorgd bij woningcorporaties en haar doelgroep. Woningcorporaties die in aanmerking willen komen voor borging, moeten van de Europese Commissie 90% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen vanaf 1 oktober 2010 toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614,-. Huishoudens met een inkomen net boven deze grens dreigen in delen van het land de dupe te worden omdat zij niet in aanmerking komen voor sociale huurwoning en een vrije sector woning of koopwoning niet of moeilijk betaalbaar is. Jutphaas Wonen heeft aangegeven zich te zullen houden aan deze regel. Om toch tegemoet te komen aan de woonbehoefte van huishoudens met een hoger inkomen worden de vrije sector woningen niet meer getaxeerd, maar is de huur vastgesteld op een huur net boven de sociale huurgrens. Verwacht wordt dat vanaf 2014 verhuurders een financiële bijdrage moeten leveren aan de huurtoeslag. Dit heeft grote financiële consequenties die gevolgen hebben voor de investeringsruimte van corporaties. Jutphaas Wonen heeft hier in haar meerjarenbegroting al rekening mee gehouden. Ook de stagnatie op de koopmarkt, waardoor de inkomsten door de verkoop van woningen minimaal zijn, zorgt voor minder investeringsruimte.


Om toch te kunnen investeren heeft Jutphaas Wonen de intentie om gebruik te maken van de mogelijkheid de waarderingspunten van woningen met 15 of 25 punten te verhogen. Hierdoor ontstaat er ruimte om bij mutatie de huur op te trekken. De extra inkomsten vergroot de mogelijkheid om ook in de toekomst te kunnen blijven investeren in extra sociale huurwoningen. De rijksoverheid heeft aangekondigd dat corporaties de mogelijkheid krijgen om huishoudens met een inkomen boven € 45.000 een jaarlijkse huurverhoging te vragen van 5% + het inflatiepercentage. Dit verruimt de mogelijkheid van corporaties om meer inkomsten te genereren en mogelijk bevordert dit de doorstroming.

18

Regionale woningmarkt De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de regio Utrecht is ca. 7,5 jaar. Door het teruggelopen aantal leegkomende woningen elk jaar, wordt niet verwacht dat dit op korte termijn minder wordt. Hierdoor nemen de wachttijden toe en nemen de slaagkansen van de woningzoekenden af. De woningmarkt in de regio Utrecht is gespannen. De regio Utrecht blijft een aantrekkelijk gebied door zijn centrale ligging en de werkgelegenheid. Uit onderzoek is gebleken dat in de toekomst vooral het aantal alleenstaanden en ouderen zal toenemen. Bij nieuw te ontwikkelen projecten zal hier rekening mee gehouden worden. Lokale behoefte Nieuwegein heeft ruim 60.000 inwoners. De verwachting is dat binnen de gemeente Nieuwegein het aandeel 65+ers sterk zal stijgen en de beroepsbevolking zal afnemen. Om in de huisvesting van onze doelgroepen te voorzien moet ingespeeld worden op de

behoefte van deze groepen. Veel bewoners van Nieuwegein zijn in Nieuwegein komen wonen voor hun werk of voor het gemak van een centrale locatie. Er bestaat nu een groep Nieuwegeiners die geboren zijn in Nieuwegein en er bewust voor kiezen om in Nieuwegein te wonen. Zij hebben een binding met de stad en zijn daarom belangrijk voor de sociale cohesie. Jonge mensen die graag in de gemeente willen blijven wonen, moeten dit ook kunnen. Geschikt woningaanbod en een voldoende aantrekkelijk woonmilieu spelen daarbij een belangrijke rol. Voor de groter wordende groep ouderen geldt dat er voldoende geschikte woningen moeten zijn en een op deze bevolking toegesneden welzijns- en zorginfrastructuur. Dit is belangrijk om de doorstroming vanuit eengezinswoningen te vergroten en bewoners een geschikte comfortabele woning te kunnen bieden. Belanghebbenden Samenwerking met belanghebbendes is van essentieel belang. Alleen dan weten we wat van ons verwacht wordt en op welke manier wij het beste kunnen inspelen op behoeftes. In onderstaand schema is aangegeven welke groepen wij onderscheiden. In 2011 zijn twee algemene bijeenkomsten geweest waarbij belanghebbenden zijn uitgenodigd. In oktober 2011 zijn op uitnodiging van het Huurdersplatform Jutphaas en Jutphaas Wonen alle huurders van Jutphaas Wonen uitgenodigd voor een “speeddate avond” om zo de gelegenheid te hebben om in discussie te gaan met alle medewerkers. Hierbij waren ook twee wethouders, wijkmanagers, wijknetwerken en politie aanwezig. In november zijn belanghebbenden uitgenodigd voor een bijeenkomst voor de visitatie gecombineerd met een blik op de toekomst.


Er is daarnaast vooral veel overleg met de groepen afzonderlijk. Het overleg met belanghebbenden gebeurt dagelijks, zowel individueel zoals met huurders, als in samenwerkingsverbanden met overheidsinstanties, collega corporaties en zorgorganisaties. Andere contacten vinden meer plaats op projectbasis. In 2011 is het digitaal klantenpanel gebruikt voor overleg met gebruikers. Zo kunnen uitkomsten gestructureerd geanalyseerd worden en meegenomen worden bij nieuw beleid. Het aantal deelnemers van het klantenpanel is in 2011 uitgebreid waardoor de antwoorden representatief zijn. In 2012 zal het gebruik van het digitaal klantenpanel voortgezet worden.

19

STAKEHOLDERS JUTPHAAS WONEN Gebruikers Huurders, woningzoekenden (toekomstig), bewonerscommissies, Huurdersplatform Jutphaas, Eigenaar bewoner (mede-gebruiker) Vereniging van Eigenaren, Wijknetwerken (mede gebruiker woonomgeving), Woonbond (belangenbehartiging) Zorg en Welzijn Zorgspectrum, Vitras /CMD, Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht, Stichting Reinaerde, Humanitas DMH, Stichting Fokus, Meldpunt Zorg en Overlast, Mantelzorgers / woonbegeleiders, Stichting Welzijn Nieuwegein, Bureau Jeugdzorg, Stichting Leergeld, Stichting Mee, Altrecht, GGD Midden Nederland. Overheid Gemeente Nieuwegein, Provincie Utrecht, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken, Centraal Fonds Volkshuivesting, Bestuurlijk Regio Utrecht, Politie, Budget en inkomensbeheer, Centrum voor werk en inkomen (CWI), Scholen / Stichting ROC, Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Collega corporaties Aedes, Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht,, Mitros, Portaal, Lekstede Wonen, Bo-Ex, MKW (Midden en Kleine Corporaties). Ontwikkelaars Bohan Projectontwikkelaars, Dura Vermeer, Achmea Vastgoed, Van Wijk Adviseurs / gebruiker De Seniorenraad, Verankeringsgroep Ouderenproef, De COSBO, De WMO Raad, Vluchtelingenwerk, VACpunt Wonen, Bouwtalentaward. Leveranciers Woningnet, aannemers, adviseurs, Eneco, makelaars, notaris, Verzekeringsmaatschappij Raetsheren, Tomlow advocaten SG Automatisering Woningeigenaar Fluenta, Geijninvest, Wooninvesteringsfonds (WIF), Stichting de Baten. Politiek Politieke fracties, Wethouders, College.


Keuzes van Jutphaas Wonen

20

Jutphaas Wonen kiest er voor bewoners, wijken en de stad perspectief te bieden om zo de maatschappelijke en/of financiële waarde te ontwikkelen. Het gaat om betrokkenheid bij de bewoners en je bekommeren om hun welzijn; het gaat om een leefbare omgeving met een positieve uitstraling voor de wijk; het gaat om impulsen geven aan de stad zodat Nieuwegeiners er willen en kunnen blijven wonen en nieuwkomers willen blijven. Jutphaas Wonen kiest er voor een kleine corporatie te blijven en het werkgebied tot Nieuwegein te beperken. Dit heeft als voordeel dat Jutphaas Wonen betrokken is bij de klant, en weet wat er speelt in de wijken en de stad. In de volgende hoofdstukken lichten we onze activiteiten, de beweegredenen en de resultaten toe.

Deel 3 Profileringsgebieden 4.

Perspectief voor mens en woning

Perspectief voor bewoners en woningzoekenden betekent dat we een bijdrage leveren aan de kwaliteit van leven van onze klanten en waar mogelijk het verbeteren daarvan. Wij doen dit door betrokkenheid bij onze bewoners, te luisteren naar ideeën en mee te denken over oplossingen. We zijn flexibel in ons handelen en kunnen gericht inspelen op de wensen en behoefte van bewoners. Er is speelruimte voor maatwerk, daar waar het nodig is.

Speerpunt 1 Zorgen voor goede huisvesting Het belangrijkste speerpunt van Jutphaas Wonen is het aanbieden van kwalitatief goede woningen. Dit is een voorwaarde voor bewoners om prettig te wonen. Het beheer van onze woningen is daarom een belangrijk speerpunt van ons beleid. De druk om als woningcorporatie ook activiteiten te ondernemen op andere gebieden zoals de leefbaarheid in de buurten en wijken, het handelen bij gesignaleerde sociale problematiek of het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed is groot. Deze druk mag nooit leiden tot verwaarlozing van onze primaire taak. De bewoners willen dat de woning goed op orde is voordat de corporatie zich met andere zaken gaat bemoeien. Doelen 2011

Speerpunt 1 Zorgen voor goede huisvesting Nieuwe koers en nieuw strategisch voorraadbeleid Controle op kwaliteit reparatieverzoeken intensiveren Aanbieden van 17 interieurvervangingen in Doorslag Gemeenschappelijk wonen project- intensieve begeleiding en communicatie GW - Oplevering project november 2011 Torenflats, aanbesteden 3e en 4e flat Torenflats, Verkenning renovatie plinten Onderzoek naar ideeën en wensen van bewoners voor plinten en omgeving torenflats

Doel bereikt?

In combinatie met visitatie; gestart eind 2011 afronding in 2012 ja ja ja ja ja ja ja

Nieuwe koers en strategisch voorraad beleid Het plan van aanpak voor het uitzetten van een nieuwe koers, het herformuleren van de missie en een nieuw strategisch voorraad beleid is gereed. Het plan is zo opgesteld dat de visitatie samenvalt en de uitkomsten hiervan meegenomen worden. In augustus 2011 is gestart met de visitatie die in december is afgerond. In november is een bijeenkomst gehouden met belanghebbenden voor zowel de visitatie als het vooruitkijken voor onze nieuwe visie en strategisch voorraad beleid.

Deel 3 Profileringsgebieden

Perspectief

21

Onderhoud Voor het verhuren van kwalitatief goede woningen is onderhoud een vereiste. We maken onderscheid in onderhoud als gevolg van een defect of klacht (klachtenonderhoud), onderhoud bij mutatie van een woning (mutatieonderhoud) en gepland onderhoud (planmatig onderhoud). Klachten- en mutatieonderhoud Gemiddeld werd in 2011 € 1.710,- per woning uitgegeven aan mutatieonderhoud. In 2010 was dit € 508 en in 2009 was dit nog € 476. Het gemiddelde bedrag is hoger dan voorgaande jaren door zeven mutaties met een fors bedrag ( tussen € 5.000 en € 11.000). In 2011 waren er 1336 reparatieverzoeken, in 2010 waren dit er nog 1603. Een logische verklaring hiervoor is dat meer woningen zijn opgeknapt en daardoor minder reparaties nodig zijn. Planmatig Onderhoud De voorbereiding met bestekken en aannemersselecties waren aan het einde van 2010 al ingezet, zodat in de eerste twee maanden van 2011 de cruciale “goed weer-klussen” konden worden aanbesteed en opgedragen. De effecten van de crisis in de bouw waren merkbaar; er werd heel scherp ingeschreven. Bij het schilderwerk werd soms wel meer dan 50% onder het begrote bedrag aangeboden. Ook bij de vervanging van verwarmingsketels betaalden we ca. 15 % minder dan in 2010 toen we al ruim 30% minder uitgaven voor een CV ketel dan in 2009. De tijdelijke BTW regeling van 6 % op arbeid heeft ook extra voordeel opgeleverd. In de meerjarenonderhoudsbegroting zijn de begrote bedragen voor schilderwerk en CV ketel vervanging voor de komende twee jaar aangepast aan het huidige prijspeil. De vacature die ontstond door het vertrek van de planmatig onderhoudsopzichter kon weer snel worden ingevuld . De vacature die is ontstaan door het vertrek van het hoofd vastgoed is per 1 februari 2012 ingevuld. Deze functie is tot 1 februari 2012 tijdelijk ingevuld door de projectleider van afdeling vastgoed . Door een tijdige start en voortvarende aanpak bij de uitvoering slaagden we in onze opzet om het begrote planmatig onderhoud in de eerste helft van het kalenderjaar 2011 voor te bereiden, aan te besteden en op te dragen. Daardoor was er tijd om de uitvoering ter hand te nemen en alles keurig op te leveren.


Voor de aanbesteding van planmatig onderhoud is in 2008 een protocol vastgesteld. De zwaarte van de klus en de hoogte van het begrote bedrag bepalen de aanpak en offerteprocedure. Het merendeel van de projecten zijn gegund na een onderhandse aanbesteding met minimaal twee aannemers/inschrijvers.

22

Voor het meest gangbare en reguliere onderhoud worden de werkomschrijvingen door de eigen organisatie opgesteld. Voor specialistische of gecompliceerde bestekken wordt een externe adviseur ingehuurd. Dit jaar is onder andere de expertise van Donken liftadvies ingeschakeld bij de aanbesteding van het moderniseren van twee liften op het Van Herwijnenplantsoen. Bij alle projecten zorgt het eigen technisch team van Jutphaas Wonen voor het plan van aanpak, de benodigde input, het maken van keuzes en de eindcontrole van de documenten. In 2011 is in totaal € 9.790.000 aan opdrachten verleend voor planmatig onderhoud. Een totaal overzicht van projecten waar wij aan gewerkt hebben is opgenomen in bijlage 3.

Controle op kwaliteit reparatieverzoeken intensiveren Goede huisvesting betekent dat de technische kwaliteit van de woning goed moet zijn en goed moet blijven. Het dagelijks onderhoud is daarom een belangrijk onderdeel van ons werk. Reparatieverzoeken worden zo snel mogelijk uitgevoerd door onze eigen technische medewerkers of door derden. De controle op de kwaliteit van de werkzaamheden kan worden verbeterd. Wij hebben in 2011 voorbereidingen getroffen om op een efficiëntere manier en regelmatig te controleren op de kwaliteit van reparaties. In 2012 wordt gestart om twee keer per maand bewoners die een reparatieverzoek hebben ingediend te vragen naar de tevredenheid over de reparaties. Daarnaast is tijdens het beschrijven van de procedure rondom de aanname en uitvoering van reparatieverzoeken een aantal verbeterpunten geformuleerd, die in 2012 worden opgepakt. Interieuraanpak Door de klant zeggenschap te geven over vervanging van keuken, badkamer en toilet (interieuraanpak) ontstaat een woning die hem of haar op het lijf geschreven is. Bijkomend voordeel is bovendien dat het gevoel van eigenwaarde vergroot wordt wanneer de klant zelf keuzes mag maken. Klantsturing in het groot onderhoud aan de woning maakt een vast onderdeel uit van de bedrijfsvoering van Jutphaas Wonen. Goede huisvesting betekent ook een goed interieur. Ook bewoners die in een potentiële verkoopwoning wonen komen in aanmerking voor goed interieur. In het verleden kwamen bewoners van deze woningen alleen in aanmerking voor nieuw interieur, als zij een huurvastcontract afsloten. Dit hoeft nu niet meer. Dit betekent dat er verkoopgelabelde woningen zijn die nog geen interieuraanpak hebben gehad. Tevens zijn er door nieuw beleid woningen die in het verleden verkoopgelabeld waren en nu sociale huurwoningen blijven. Ook bewoners in deze woning komen in aanmerking voor een interieuraanpak. Deze interieuraanpakken zijn opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting. Voor 2011 betekent dit dat er voor 17 woningen in de wijk Doorslag een interieuraanpak is aangeboden. Bewoners van 10 woningen hebben hiervan gebruik gemaakt.

Gemeenschappelijk Wonen In november 2011 zijn de laatste woningen van het Gemeenschappelijk wonen complex (GW) door de aannemer opgeleverd. Het Gemeenschappelijk Wonen complex bestond oorspronkelijk uit 26 woongroepen, 13 zelfstandige appartementen en een woongroep voor Humanitas met 10 mensen met een verstandelijke beperking. Dit complex is gerenoveerd zodat het weer voldoet aan de technische en vooral ook markttechnische eisen van deze tijd. Het complex bestaat nu uit 7 woongroepen met in totaal 42 wooneenheden. 30 Centraal Wonen eenheden, 7 eengezinswoningen, 31 zelfstandige appartementen en 21 zelfstandige appartementen voor bewoners met een verstandelijke beperking en 2 kantoorruimtes voor Humanitas. In het Centraal Wonen – concept wonen mensen zelfstandig met een eigen voordeur, maar delen zij daarnaast een gemeenschappelijk ruimte. De behoefte aan meer zelfstandige woonruimte is vanuit de bewoners zelf aangedragen en overgenomen in de plannen. Behalve de woningen is er bij dit complex ook een gemeenschapsruimte “De Bedoeling”. Hiervan zijn de schil en de technische apparatuur door Jutphaas Wonen verbeterd. Het interieur is door de bewonersvereniging opgeknapt. Door de renovatie kreeg de wijk Fokkesteeg een nieuwe positieve impuls.


Ook bij mutatie worden woningen die tijdens de projectrenovatie niet zijn gerenoveerd alsnog uitgevoerd. In de wijk Batau werd in negen woningen een geheel of gedeeltelijk pakket gerealiseerd en in de wijk Doorslag kreeg één woning een complete keuken, badkamer en toiletrenovatie en één woning een nieuwe badkamer. In Zuilenstein kregen vijf mutatiewoningen een interieuraanpak en in de gerenoveerde Torenflats betrof het 8 appartementen. Eén woning aan de Van Reeslaan kreeg bij mutatie een keukenrenovatie. Ook twee badkamers en bezoekers toiletten van Fokuswoningen werden gerenoveerd. Van het gereserveerde totaalbudget van € 300.000,- is voor € 298.938,- aan moderniseringen bij mutatiewoningen opgedragen. De uitputting van deze begrotingspost blijft afhankelijk van het aantal mutaties .

23

Met Gemeente Nieuwegein is er nog overleg over het ophogen en aanpassen van straatwerk. De Gemeente heeft toegezegd dit in het voorjaar 2012 uit te voeren. Op 9 maart 2012 was de feestelijke heropening van het Gemeenschappelijk wonen complex.. Het betrekken van bewoners bij het plan In de nieuwsbrief van januari 2011 is er een oproep geplaatst voor de bewoners van GW om mee te praten over de aanleg van de gemeenschappelijke binnenhoven. Verschillende bewoners hebben zich aangemeld voor deelname in de groencommissie. Voor de herinrichting van de hoven is een budget van € 13.450,- beschikbaar gesteld. Inmiddels zijn de hoven op enkele punten na opnieuw ingericht. Gemeenschappelijk Wonen complex in Fokkesteeg Iedere 3 a 4 weken is er overleg geweest met de renovatiecommissie over de voortgang van renovatie en de toewijzing van de woningen. Naar aanleiding van deze overleggen zijn er nieuwsbrieven verstuurd naar alle bewoners ter verduidelijking van de informatie. Omdat in november 2011 de laatste woningen zijn opgeleverd is de renovatiecommissie in december 2011 opgeheven en zal er in januari 2012 een regulier overleg opgestart worden met een delegatie van het GW bestuur en woonbeleid. Sociaal Plan Per 1 april 2011 zijn alle tijdelijke contracten opgezegd en alle tijdelijke huurders zijn inmiddels vertrokken of hebben een nieuwe woning aangeboden gekregen binnen het nieuwe GW project. De woningen die alleen aan de buitenzijde gerenoveerd zijn hebben een ongeriefsvergoeding uitbetaald gekregen voor gederfd woongenot. Van alle vaste bewoners is in januari de stadvernieuwingsurgentie vervallen. De planning van het sociaal plan is hiermee afgerond.


Torenflats De winter van 2010 / 2011 zorgde voor vertraging in het schilderwerk van de renovatie van de tweede torenflat. In april kon dit schilderwerk aan het Van Herwijnenplantsoen 1 t/m 223 worden afgerond.

24

Deze onderhoudsaanpak voor de vier torenflats is gestart in 2009 en loopt door tot april 2012 en heeft in hoofdlijnen betrekking op het interieur van de woningen, zoals groot onderhoud aan badkamer, toilet en keuken. Vanuit de optiek: veilig en comfortabel wonen is al het zichtbare asbest gesaneerd en het nog veelvuldig aanwezige enkele glas vervangen door HR++ glas. Verder wordt de groepenkast vernieuwd, de hoofdzekering verzwaard, defect schakelmateriaal vervangen, twee of meer rookmelders gemonteerd, de voordeur vernieuwd en brandwerende binnen panelen geplaatst. Ter afsluiting van de woningrenovatie is het binnen- en buitenschilderwerk uitgevoerd.

De installatie van de geplande Climarad – een radiator met een lokale WTWunit – heeft voor nogal wat extra werk geleid. Was er eerst onduidelijkheid vanuit de warmtebemetering, later zorgde de uitvoeringsmethode en de benodigde verwarmingscapaciteit voor extra overleg. Al met al veel vertraging bij de eerste flat, maar voor de winter waren alle woonkamerradiatoren vernieuwd. Doordat de renovatie van de derde flat voorspoedig verliep - er deden zich geen nieuwe of onverwachte problemen voor - lukte het hoofdaannemer Van Dillen om in juli de interieuraanpak van de laatste woning aan de bewoners op te leveren. Direct na de vakantie is de aannemer gestart op de vierde flat en op 31 december 2011 waren de werkzaamheden in deze flat voor 50% gereed. Het één-op-één vooraf bezoeken van alle bewoners voor de inspectie van de technische noodzakelijkheden en signaleren van sociale aspecten rondom de renovatie vergt veel tijd van de eigen organisatie. Uit latere reacties van bewoners en de parate kennis van de specifieke situatie tijdens de uitvoering blijkt dat deze tijdsinvestering door medewerkers van Jutphaas Wonen zich dubbel en dwars heeft terugverdiend. Uit enquêtes onder de bewoners van de drie flats bleek grote tevredenheid over technische aanpak en menselijke benadering door de medewerkers van de aannemer en Jutphaas Wonen. De toepassing van een aparte bouwlift aan de buitenzijde van het gebouw is een sterk punt gebleken - bewoners en werklieden hebben hun eigen verticaal transport. Er ontstaan geen onnodige wachttijden, schade aan eigendommen en andere overlast.

Het betrekken van bewoners bij plannen Jutphaas Wonen probeert haar bewoners of afvaardigingen van bewoners, zoveel mogelijk te betrekken bij haar plannen. Zo komt (indien nodig) iedere zes weken, de bewonersgroep van de Torenflats bijeen om samen met Jutphaas Wonen de vorderingen van het groot onderhoud te bespreken. Samen met de bewonersgroep worden keuzes gemaakt in kleuren en materialen en worden oplossingen gezocht voor zaken die recentelijk niet goed zijn gegaan. De duur van bepaalde processen worden getoetst op redelijkheid en budgeten worden verdeeld naar prioriteit.

Renovatie van de plinten van de torenflats De voorbereidingen voor de renovatie van de centrale entrees, bergingen, trapportalen, kopgevels en balkons van de torenflats zijn in volle gang. Na de zomer 2012 is de start van de werkzaamheden gepland. Begin 2011 zijn alle bewoners gevraagd hoe zij deze aspecten van de flats waarderen en waar hun prioriteiten liggen voor verbeteringen. De uitkomsten van dit bewonersonderzoek worden meegenomen bij de plannen.

Net zoals de eerdere werkzaamheden zijn diverse architecten uitgenodigd om hun visie en plan van aanpak te geven. De aannemer, Bewonersgroep en Jutphaas Wonen hebben een individuele rapportage gegeven. Alle partijen hebben unaniem voor dezelfde architect gekozen. Eind november heeft de uitgekozen architect de eerste aanzet van plannen gepresenteerd aan de bewonersgroep en om feedback gevraagd. De open aanmerkingen worden meegenomen in de vervolgstappen. De bewonersgroep is een serieuze partner in het groot onderhoud project en drukt een duidelijke stempel op het resultaat. Door bewoners mee te laten denken en beslissen in structurele veranderingen van hun eigen woning en woonomgeving, begrijpen bewoners bepaalde zienswijzen beter. De totale kosten zijn inzichtelijk en prioriteiten zijn gezamenlijk gemaakt. Doordat besluiten gezamenlijk zijn genomen wordt onvrede weggenomen waarom dingen juist niet of juist wel worden gedaan.


Ook is de bewonersgroep in 2011 nauw betrokken geweest bij de inventarisatie voor de aankomende werkzaamheden van de flats. Samen met een afvaardiging van zowel medewerkers van Jutphaas Wonen als van de bewonersgroep, hebben wij diverse locaties in het land bezocht om bijvoorbeeld centrale entrees te vergelijken.

25

Sociale begeleiding Jutphaas Wonen heeft sociale begeleiding bij onze huurders hoog in het vaandel staan. Al is de expertise en capaciteit niet altijd voldoende in eigen huis, door het brede netwerk van Jutphaas Wonen kunnen hulpinstanties, vrijwilligers en sociale stichtingen vaak snel ingeschakeld worden. Door de geboden gelegenheid en de korte lijnen binnen de organisatie, is er vaak een direct contact met de bewoners. Medewerkers van Jutphaas Wonen worden gestimuleerd om zoveel mogelijk signalen te verzamelen. Signalen van eenzaamheid, vervuiling of medische gebreken kunnen daardoor adequaat omgezet worden in acties. Zo wordt bijvoorbeeld bij een volle brievenbus altijd contact gezocht met de bewoner(s) of alles goed gaat en worden meldingen altijd serieus genomen. Bij doorverwijzing naar andere instanties, vraagt Jutphaas Wonen regelmatig naar de stand van zaken. Door deze sociale betrokkenheid is een goede relatie aan het ontstaan met de bewoners. Doordat men weet dat situaties serieus genomen worden, melden steeds meer bewoners (bijzondere) situaties. Hierdoor kan sneller ingespeeld worden op de problematiek. Sociale begeleiding gaat ook een steeds grotere rol spelen bij de toenemende schuldenproblematiek. Vaak wordt bij intensieve begeleiding de aard en grootte van de schuld sneller duidelijk en kan hierdoor beter toe geleid worden naar de hulpinstanties. Uiteraard is bij het groot onderhoud aan de 4e torenflat wederom intensieve begeleiding geweest door de medewerkers van Jutphaas Wonen. Bij de individuele bezoeken vooraf is geïnventariseerd wat de sociale status was van de bewoners. Huishoudens samenstelling, leeftijd, medische hindernissen, wisseldiensten , eenzaamheid of gewoonweg angst voor de werkzaamheden, zijn zorgvuldig met de bewoners besproken en oplossingen voor gezocht al dan niet in samenwerking met andere organisaties. Omdat individuele aandacht gegeven wordt aan bewoners en omdat Jutphaas Wonen bekend is met de problematiek, is het melden van veranderingen in situaties makkelijker, zowel in positieve als in negatieve zin. Evaluatie torenflats Om de tevredenheid van de bewoners over de uitvoering van het groot onderhoud te monitoren, voert Jutphaas Wonen nadat één helft van een flatgebouw gereed is een onderzoek uit door middel van een schriftelijke enquête. De vragenlijst is bij elk onderzoek hetzelfde, zodat de uitkomsten goed met elkaar vergeleken kunnen worden. Op deze manier houdt Jutphaas Wonen een vinger aan de pols over de beleving van de bewoners van de informatievoorziening, de uitvoering van het werk en de uitvoerende partijen. In 2011 is tweemaal zo’n onderzoek uitgevoerd. In mei zijn de tweede helft van de flat aan het Van Herwijnenplantsoen 1 t/m 223 (tweede flat) ondervraagd en de eerste helft van de flat aan het Wenckebachplantsoen 85 t/m 307 (derde flat) ondervraagd. In december is de vragenlijst voor de tweede helft van de derde flat verstuurd. De resultaten van dit onderzoek zijn in januari 2012 verwerkt.


De uitkomsten van onderzoeken zijn vergeleken met de uitkomsten van de voorgaande onderzoeken naar de tevredenheid over het groot onderhoud in de Torenflats. De resultaten van beide onderzoeken waren over het algemeen goed.

26

De tevredenheid over de uitvoerende partijen was bij de tweede flat opvallend hoger als bij de eerste flat. De tevredenheid van de bewoners van de eerste helft van de derde flat zit hier weer mooi tussenin. Hoe dat precies komt, is niet duidelijk. De uitkomsten van het onderzoek zijn besproken in het MT, met de bewonersgroep en met de uitvoerende partijen. Naar aanleiding van het onderzoek zijn de afspraken met de uitvoerende partijen weer aangescherpt.

Fokuswoningen Na intensief overleg met de verschillende Verenigingen van Eigenaren zijn in 2010 bij 12 woningen de kozijnen vernieuwd. Voor drie woningen kwam de goedkeuring van de betreffende VvE’s te laat. In het voorjaar 2011 hebben deze bewoners als nog de nieuwe aluminium kozijnen gekregen. Grindoever Bij dit nieuwbouw project kregen wij vanaf de oplevering klachten over kromme voordeuren en als gevolg daarvan ernstige koude- en tochtklachten. Het onder garantie uitgevoerde herstel en het opnieuw richten van de voordeuren door de (onder) aannemer had geen positief resultaat. In overleg met onze jurist is besloten de aan de buitengevel gesitueerde voordeuren te laten vervangen. De kromme voordeuren zijn geschonken aan bewoners van Bissau, de hoofdstad van Guinee Bissau in Afrika. Ze hadden nog nooit zulke mooie deuren gezien. De lokale timmerman ging 1 deur helemaal ontleden om te kijken hoe zo’n deur is gemaakt. Schilderwerk Zoals in bijlage 3 is te zien is er op diverse complexen het schilderwerk uitgevoerd. Bij de eengezinswoningen aan de Simon Vestdijkhove en Bertus Aafjeshove in de wijk Galecop konden de bewoners zelf uit drie kleuren de kleur van hun voordeur kiezen. Door de bewoners werd dit op prijs gesteld. Wij gaan ook in 2012 bekijken waar kleurkeuze mogelijk en door bewoners gewenst is. Legionella De preventieve aanpak van Legionella-preventie begint langzaam zijn vruchten af te werpen. In de periodieke watermonsters van steeds meer zorggerelateerde woningen wordt geen besmetting meer aangetroffen. Alleen het project aan het Schermerhornpark blijkt een moeilijk te beheren installatie te zijn. Bij monstername in 2010 en 2011 werden er opnieuw besmettingen aangetroffen. Overleg met onze preventieadviseur Aquative en waterleidingbedrijf Vitens leverde geen duidelijke oorzaak op. Eind 2010 bij VROM-inspectie toestemming gevraagd om met koper-zilver ionisatie de besmetting te lijf te gaan. Deze installatie is begin 2011 aangebracht. Doordat in eerste instantie te hard zilver werd toegepast en doordat bewoners van zorg gerelateerde woningen van sommige tappunten geen gebruik maken waardoor de methode niet goed kan werken is de besmetting wel aanzienlijk verminderd maar nog niet geheel verdwenen. In overleg met SWBU, de organisatie die deze bewoners begeleidt, zijn er afspraken gemaakt om periodiek alle tappunten te “spoelen”, en is er een zilverelektrode geplaatst met de juiste hardheid zodat de koperzilver ionisatie effectief wordt. Aquative zal watermonsters blijven nemen en dit samen met Jutphaas Wonen secuur blijven volgen.

Speerpunt 2 Zorgen voor betaalbare huisvesting In deze tijd van economische crisis wordt de vraag naar woningen met een lage huur groter. Het aantal verhuizingen vanuit sociale huurwoningen neemt af, waardoor de druk op de sociale huurwoningenmarkt toeneemt. Voor Jutphaas Wonen is het zorgen voor betaalbare huisvesting voor mensen met een laag inkomen een belangrijk speerpunt.


Energiebesparende maatregelen en investeringen Jutphaas Wonen investeert en implementeert tijdens groot onderhouds- en renovatieprojecten veel energiebesparende maatregelen. Zo zijn bij veel woningen de oude VR verwarmingsketels vervangen door eigentijdse HR combiketels. Bij de Fokuswoningen zijn de oude aluminium kozijnen vervangen door nieuwe, waarbij als basis voor HR++ beglazing is gekozen. In dit complex zijn ook de kruipruimtes geïsoleerd. In de Torenflats ( 448 flatwoningen) is standaard het enkelglas vervangen voor HR++ glas en zijn de woonkamerradiatoren vervangen door Climarads (lokale CO2 gestuurde WTW).

27

Perspectief

Doelen 2011

Doel bereikt?

Speerpunt 2 Zorgen voor betaalbare huisvesting Inflatievolgende huurverhoging voor iedere woningen gelijk, m.u.v. huurvastcontracten en GW bewoners van nog niet gerenoveerde woningen Huurachterstand in 2011 onder 0,80%

ja nee

Huurbeleid Het kabinet heeft het inflatievolgend huurbeleid van 2010 ook in 2011 voortgezet. Dit betekende een maximale huurverhoging van 1,3 % in 2011. Jutphaas Wonen heeft in 2011 de huurverhoging voor iedereen op dit inflatiecijfer vastgesteld, met uitzondering van bewoners met een huurvastcontract. De doorberekende huurverhoging van 1,3% is gelijk aan het door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Konkrijksrelaties vastgestelde inflatiecijfer. Met de huidige financiële ongunstige tijd hebben we er voor gekozen om de stijging van de huur procentueel voor iedereen gelijk te houden. Zo voorkomen we dat een deel van de bewoners extra belast worden door boventrendmatige huurverhogingen. Alleen bij een kwaliteitsverbetering, waartoe en waarover mede door huurders is besloten, ontstaat een basis voor boventrendmatige huurverhoging. Alleen wanneer dan de kwaliteit en daarmee ook de punten van een woning omhoog gaan, kan de huur stijgen. Vanaf 1 oktober 2011 mogen woningcorporaties in zogenoemde schaarste gebieden de woningwaarderingspunten van de woningen met respectievelijk 15 of 25 basispunten verhogen. De woningen in die gebieden krijgen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) extra punten. De maximale huur zal hierdoor tussen € 74,- en € 124,- stijgen. Huurverhoging op basis van de extra punten kan alleen bij nieuwe huurders (mutatie) en niet in het kader van de jaarlijkse huuraanpassing. Het aantal WWS-punten bepaalt alleen de maximale huur, corporaties beslissen zelf welk gedeelte zij daarvan vragen. Jutphaas Wonen wil in 2012 verantwoord gebruik maken van de mogelijkheid om bij nieuwe toewijzingen de huur te verhogen.

Huurverhoging

3,00%

2,50% 2,50% 2,00% 1,50%

1,60% 1,10%

1,20%

1,30%

2010

2011


1,00%

28

0,50% 0,00% 2007 Bron: Jutphaas Wonen

2008

2009

Huurachterstanden De totale huurachterstand van € 86.326,- eind 2011 is 0,88% van de jaarhuur. Dit is exclusief de huurachterstand á € 18.779,- die is opgenomen in de wet schuldsanering (wsnp). Hiervan wordt nog een klein deel aan het einde van de saneringsperiode van 36 maanden aan ons terugbetaald, maar is in totaal ten opzichte van 2011 wel met circa € 5.000,-- toegenomen. Ten opzichte van 2010 is de huurachterstand in 2011 met 0,08% toegenomen. 31% van de totale huurachterstand ligt ter incasso bij de deurwaarder, voor 18% van de huurachterstand is een betalingsregeling getroffen en 11% volgt het zogenoemde ‘minnelijke traject’. Dit betekent dat de schuldhulpverlener saneringsafspraken maakt met de schuldeiser over een vast bedrag ter aflossing van de schuld tegen finale kwijtschelding. Het verschil met het WSNP is dat dit niet gebaseerd is op een rechterlijke uitspraak. Gedurende het afgelopen jaar zie je het huurachterstandspercentage per maand aanzienlijk fluctueren. Zo was het percentage eind februari 0,98% en eind augustus 0,73%. De oorzaak hiervan is moeilijk te achterhalen. Wel merken we dat de werkloosheid ook is toegenomen bij onze huurders. Met name ZZP’ers die soms langer op een uitkering of voorschot voor een uitkering moeten wachten. Vanwege het feit dat ze zelfstandige zijn is het gecompliceerder om een ww uitkering te berekenen. Daardoor kunnen zij soms een paar maanden geen huur betalen om vervolgens weer een paar maanden huur in een keer te betalen.

Huurachterstand 1,00% 0,80%

0,88% 0,76% 0,63%

0,66%

2007

2008

0,75%

0,78%

2009

2010

0,60% 0,40% 0,20% 0,00% 2006

2011

Er is weliswaar een lichte toename van de huurachterstand maar deze ligt ver onder het landelijk gemiddelde percentage van 1,2%(2010). Begin 2012 houdt Jutphaas Wonen een actie waarbij structureel laatbetalers een regeling krijgen. Door een betalingsregeling kunnen ze hun maand huurachterstand inhalen om zo in het vervolg de huur van te voren te betalen in plaats van achteraf. Schuldhulpverlening In september 2011 is er een evaluatie geweest over de samenwerking (convenant) met de gemeente op het gebied van Schuldhulpverlening (SHV). Het convenant was aangegaan voor de periode van 1 jaar en liep tot september 2011. Algeheel gevoel is dat de samenwerking tot positieve resultaten heeft geleid. Doelstelling was vroeg signalering, waardoor minder uitzettingen/ontruimingen en minder recidive. Beoogd resultaat was 31 trajecten (waarvan 9 adviestrajecten en 22 trajecten schuldregeling). Tot en met juni zijn door de unit SHV 27 trajecten gestart. Uiteindelijk hebben we 3 ontruimingen kunnen voorkomen.


Bron Jutphaas Wonen

29

Ontruimingen In 2011 hebben we één woning moeten ontruimen vanwege huurachterstand. De schade inclusief huurachterstand tot nu toe ligt rond de € 10.000,--. De incassoprocedure loopt nog. Het aantal ontruimingen is de afgelopen jaren langzaam gedaald. De inspanning die is geleverd de afgelopen jaren om ontruimingen te voorkomen en mensen te helpen bij het oplossen en voorkomen van financiële problemen heeft resultaat geboekt.

Aantal ontruimingen

5 4 4

3

3

3 2 2

1 1 0 2007

2008

2009

2010

2011

Bron: Jutphaas Wonen


Huurderving en leegstand Gemiddelde huurderving in 2011 is 0,25% van de totaal aan huren. Dit is inclusief leegstand als gevolg van het vrijhouden van een uitrustwoning ten behoeve van de renovatie Torenflats. Over het algemeen worden alle vrijkomende woningen aansluitend weer verhuurd. Met uitzondering van de Fokuswoningen. Het werven van een kandidaat voor en toewijzen van een Fokuswoning kost meer tijd. Vaak moeten belangstellenden nog geïndiceerd worden voor een Fokuswoning.

30

Energiebeleid Met het energiebeleid kiest Jutphaas Wonen een gericht doel: verlaging van de woonlasten voor huurders. De vaste woonkosten bestaan voor de huurder naast de huur en servicekosten voor een groot gedeelte uit kosten voor energie. Jutphaas Wonen wil zorgen voor betaalbare huisvesting en zal daarom ook moeten kijken naar energiebeleid. Wel moet daarbij een balans zijn tussen de kosten voor Jutphaas Wonen en de opbrengsten voor de huurder. Begin 2010 heeft Jutphaas Wonen het uitgangspunt geformuleerd om niet te sturen op het verbeteren van EPA labels, maar te sturen op woonlastenverlaging, comfort verbetering en energiebesparing. Uiteindelijk heeft dit natuurlijk wel een positief effect op de energieprestatie index en het EPA label.

Speerpunt 3 Meer doen voor kwetsbare doelgroepen Jutphaas Wonen zet zich in voor geschikte huisvesting van kwetsbare doelgroepen. Het gaat om mensen die op de vrije markt een woning niet kunnen betalen, maar ook om mensen die extra begeleiding en voorzieningen nodig hebben. Jutphaas Wonen faciliteert dit door bijvoorbeeld woningen voor kwetsbare doelgroepen te reserveren of extra diensten aan te bieden. Perspectief

Doelen 2011

Speerpunt 3 Meer doen voor kwetsbare doelgroepen Evaluatie aanpak extreme woonoverlast / buurtbemiddeling Evaluatie van het lotingsyteem

Doel bereikt?

ja ja

Overlast

Bestrijden van extreme overlast Binnen Nieuwegein is een convenant afgesloten om met meerdere partijen extreme overlast aan te pakken. Vaak blijkt dat personen die extreme overlast veroorzaken problemen hebben op meerdere vlakken. Om tot een oplossing te komen is de betrokkenheid van meerdere instanties nodig. In het convenant is afgesproken om periodiek bij elkaar te komen en overlastgevallen te bespreken. Eén persoon neemt vervolgens de regie om de gezamenlijk voorgestelde aanpak uit te voeren. Voordeel hiervan is dat alle problematiek inzichtelijk wordt gemaakt en er wordt samengewerkt. Instanties werken niet langs elkaar heen, maar werken aan een van te voren afgesproken, gezamenlijk doel. Jutphaas Wonen neemt actief deel aan de bijeenkomsten voor extreem woonoverlast. De betrokken partijen bij deze integrale aanpak woonoverlast zijn Gemeente Nieuwegein, de drie corporaties, politie Utrecht, district Lekstroom, zorgorganisatie Vitras, de GGD Midden Nederland, Altrecht, MEE Utrecht, Gooi & Vecht en Stichting Welzijn Nieuwegein. Jutphaas Wonen heeft in 2011 vijf overlastgevallen ingebracht bij het extreem overlast team. Jutphaas Wonen heeft in 2011 één keer een bewoner een laatste kans aangeboden om te zorgen dat de overlast stopt. Dit betekent dat de bewoner zich aan alle afspraken moet houden anders wordt het huurcontract van de bewoner opgezegd. Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is bedoeld voor minder ernstige overlastzaken. Bij buurtbemiddeling gaat het om de bemiddeling van conflicten tussen buren of buurtbewoners onder leiding van twee onpartijdige, getrainde vrijwilligers. Door de objectieve rol van de bemiddelaars wordt er meestal een compromis gevonden waar beide partijen mee kunnen leven. Zowel bewoners als organisaties kunnen overlastzaken melden. Gebleken is dat buurtbemiddeling voor Nieuwegein een toegevoegde waarde heeft. Jutphaas Wonen heeft in 2011 buurtbemiddeling 22 keer ingeschakeld. Door Buurtbemiddeling worden kleine irritaties snel opgelost. Buurtbemiddeling neemt de corporatie veel werk uit handen.


Overlastmeldingen bij Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen neemt overlastmeldingen zeer serieus. Wij hebben de verantwoordelijkheid om te zorgen voor “rustig genot” voor de huurder, zoals is vastgelegd in ons huurreglement. Bewoners zijn zich er niet altijd van bewust dat omwonenden overlast ervaren. Wij beginnen daarom met mensen daar op te wijzen. Een briefje of een gesprek tussen bewoners is vaak al voldoende om de overlast weg te nemen of te verminderen. De overlastmeldingen die bij Jutphaas Wonen binnen komen zijn heel verschillend van aard. Dit kan variëren van klachten over buren die hun raam niet goed schoonhouden, een tuin die niet goed onderhouden wordt, tot overlastmeldingen over bewoners met een psychische of verslaving gerelateerde achtergrond. In 2011 zijn 308 overlastmeldingen binnen gekomen. Een groot deel wordt door Jutphaas Wonen zelf behandeld of samen met de politie. Een deel van de overlastmeldingen gaat naar buurtbemiddeling en een aantal gevallen van extreme woonoverlast wordt samen met andere partijen opgepakt.

31

Jutphaas Plus Serviceabonnement Het Jutphaas Plus Service abonnement is een service om bewoners zo lang mogelijk zelfstandig en prettig te laten wonen. Het serviceabonnement is een handreiking aan de huurders om kleine klussen binnenshuis voor hen te verrichten. Het serviceabonnement biedt huurders de mogelijkheid om tegen betaling van een maandelijkse bijdrage van € 5,56 het grootste deel (80%) van het huurdersonderhoud af te kopen. Als aanvulling op dit dienstenpakket kunnen bewoners via het Vitras servicepakket met korting gebruik maken van diensten en cursussen van Vitras. Het gaat dan bijvoorbeeld om maaltijden, kapper, kleding, pedicure of diëtist aan huis. De jaarlijkse contributie voor Vitras betaalt Jutphaas Wonen voor de huurders. In 2011 ging het om een bedrag van € 5.124. Jutphaas Wonen is graag bereid deze investering te doen, omdat we het belangrijk vinden dat onze klanten prettig zelfstandig kunnen wonen en leven. Eind 2011 waren er 584 leden van het Jutphaas Plus serviceabonnement. Dat is 10 leden meer dan het jaar daarvoor. De reparaties die worden uitgevoerd via het serviceabonnement worden uitgevoerd door medewerkers van Jutphaas Wonen. Hierdoor heeft Jutphaas Wonen meer controle over de termijn waarbinnen de reparaties worden uitgevoerd en de kwaliteit van de reparaties. Bijkomend voordeel is dat medewerkers steeds vaker achter de voordeur van de klanten komen. Zo is het mogelijk om tijdig eventuele sociale problemen te signaleren en door te spelen. Het aantal meldingen voor serviceonderhoud is afgenomen van 371 meldingen in 2010 tot 313 meldingen in 2011. Dit is vergelijkbaar met de 311 meldingen in 2009. Humanitas DMH Humanitas DMH verleent zorg en ondersteuning aan mensen met een beperking. Op 23 juni opende Humanitas DMH haar nieuwe pand aan de Hoornseschans in Fokkesteeg. De appartementen maken deel uit van het Gemeenschappelijk Wonen Project. Vóór de renovatie woonden 10 cliënten van Humanitas DMH in een woongroep. Nu hebben 21 cliënten allemaal hun eigen zelfstandige appartement. In het pand zijn ook een kantoor voor Humanitas DMH, een slaapdienstruimte en een gemeenschappelijke keuken gerealiseerd. Wijkwethouder Wouter Kolff en een bewoonster openden het pand officieel door het ophangen van een papieren appel met hun persoonlijke wens voor Humanitas DMH en haar cliënten in de wensboom. Daarna gaven enkele trotse bewoners een rondleiding door het pand en hun eigen woning.


Starters / Evaluatie lotingsysteem. Voor starters is het moeilijker dan voor andere groepen woningzoekenden om een woning te vinden. Dit komt tot uiting in de e slaagkans voor starters, deze is lager dan voor andere doelgroepen. Bij de loting maakt iedereen evenveel kans op een woning, ongeacht de wachttijd. Het doel van dit lotingsysteem is om starters meer kans op een woning te geven. Uit een evaluatie die de gemeente Nieuwegein en de woningcorporaties Mitros, Portaal en Jutphaas Wonen hebben uitgevoerd, blijkt dat dit inderdaad gewerkt heeft. Via het lotingsysteem worden vaker dan via het normale systeem woningen aan starters verhuurd.

32

De gemeente Nieuwegein en corporaties hebben vanwege de positieve resultaten besloten door te gaan met het loten. Wel hebben zij besloten dat eengezinswoningen voortaan niet meer verloot worden. De reden hiervoor is dat de gemeente en de corporaties zoveel mogelijk woningzoekenden willen helpen. Een starter laat geen sociale huurwoning achter. Als de eengezinswoningen worden aangeboden via het normale systeem, is de kans groter dat er iemand in komt die wel een sociale huurwoning achterlaat. Deze woning kan dan weer verhuurd worden (al dan niet via loting) zodat twee woningzoekenden aan een nieuwe woning zijn geholpen. Uit de evaluatie blijkt dat via het lotingsysteem vaker dan via het regulier systeem woningen aan starters worden verhuurd (67% t.o.v. 49%). De gemiddelde inschrijfduur van mensen die een lotingwoning krijgen toegewezen is een stuk minder lang dan huurders van reguliere woningen (2,8 t.o.v. 7,5 jaar). Uit onderzoek onder de huurders van Jutphaas Wonen en Portaal blijkt ook dat ongeveer de helft van de bewoners loting een goed systeem vindt of een neutrale mening heeft. Hoe bekender men met het systeem is, hoe positiever men

er tegenover staat. Voor de corporaties heeft loten ook het voordeel dat deze woningen veel minder vaak geweigerd worden. Voor Nieuwegein als stad is het voordeel dat door loten meer jonge mensen van buiten Nieuwegein zich in Nieuwegein gaan vestigen.

Speerpunt 4 Problematiek rond vergrijzing De prognose van de gemeente Nieuwegein is dat het aandeel 65 plussers zal toenemen van 12% nu tot ca. 20% in 2020. Daarna wordt verwacht dat er nog en lichte stijging van het aandeel zal zijn tot ca. 23% in 2030. De woonwensen van senioren zijn divers. Er zijn vitale ouderen, maar ook een groep met een minimum inkomen die de komende jaren blijvend om aandacht vraagt. De huisvesting van ouderen zal bij ons lange tijd op de agenda staan. De vergrijzing brengt voor Nieuwegein en dus ook voor Jutphaas Wonen een opgave met zich mee met zowel een woontechnische, markttechnische en sociaal karakter. De input van ouderen en de samenwerking met de gemeente en zorginstellingen is hierbij van belang. Perspectief

Doelen 2011

Doel bereikt?

Afronding zorgbemiddeling in Batau-Zuid Inventarisatie zorgbemiddeling voor nieuwe huurders Onderzoek bewoners wenselijkheid nieuwbouw in Jutphaas Wijkersloot Tijd investeren in gesprekken met bewoners om doorstroming te stimuleren

1e kwartaal 2012 1e kwartaal 2012 ja ja

Speerpunt 4 Problematiek rond vergrijzing -

Oppluspakket Voor de torenflats is een set maatregelen opgesteld om de mogelijkheid voor ouderen om langer zelfstandig in hun woning te kunnen blijven wonen te vergroten. Het gaat om een set maatregelen inclusief basisvoorzieningen zoals een seniorenslot op de voordeur en antislip tegelvloer. Verder worden er bij het groot onderhoud gratis opties aangeboden aan de oudere bewoners zoals een verhoogd toilet, handgrepen, thermostatische douchekraan of bovenkastjes in de keuken op een lagere hoogte. Verwacht wordt dat als het groot onderhoud aan de torenflats in 2012 is afgerond, dat zo’n 80 woningen zijn voorzien van een set maatregelen. In de wijk Fokkesteeg, bij de renovatie van het Gemeenschappelijk Wonen project, zijn ook dergelijk aanpassingen aangebracht aan de woningen waardoor 40 woningen opgeplust zijn. Vanaf eind 2011 krijgen nieuwe bewoners meer inspraak bij de oplevering van een nieuwe huurwoning. De nieuwe bewoner krijgt meer inspraak in mogelijke aanpassingen aan de woning die aangebracht worden bij mutatie. Dit zorgt voor een efficiënte inzet van middelen. Maatregelen voor het langer zelfstandig kunnen wonen kunnen hier onderdeel van zijn.


Zorgbemiddeling Jutphaas Wonen wil graag een bijdrage leveren om ouderen zo lang mogelijk, op een prettige manier, zelfstandig te laten wonen in hun woning. Dit kan door technische aanpassingen, maar ook door diensten van zorgen welzijnsinstellingen. Vaak hebben bewoners geen compleet overzicht van alle diensten die worden aangeboden of zien door de bomen het bos niet meer. Daarom heeft Jutphaas Wonen met zorgorganisatie Zorgspectrum afspraken gemaakt zodat zij onze bewoners kunnen informeren over de vele diensten die in Nieuwegein aangeboden worden. In 2011 is met name zorgbemiddeling aangeboden aan bewoners die zelf hebben aangegeven hier behoefte aan te hebben, onafhankelijk van welk complex zij wonen. Ook als medewerkers zelf signalen binnen kregen dat een huidige bewoner of nieuwe bewoner baat zou hebben bij zorgbemiddeling is dit aangeboden. Het complexgewijs aanbieden van zorgbemiddeling zal begin 2012 in Batau-Zuid plaatsvinden.

33

Kleinschalige nieuwbouw voor senioren Jutphaas Wonen heeft in 2011 veel energie gestopt in de ontwikkeling van het project Bakenmonde. Het complex is specifiek aangewezen om te ontwikkelen voor senioren. Het ontwikkelen van woningen voor senioren is van belang voor de doorstroming van ouderen uit eengezinswoningen zodat deze vrij kunnen komen voor gezinnen. Bij de toewijzing van seniorenwoningen wil Jutphaas Wonen voorrang verlenen aan huishoudens die een eengezinswoning achter laten. Jutphaas Wonen zal hier te zijner tijd toestemming voor vragen aan Gemeente Nieuwegein. Begin januari 2011 is het bewonersonderzoek voor de voorbereiding van renovatie van entrees, bergingen, balkons en kopgevels van de torenflats in Jutphaas Wijkersloot uitgevoerd. Hierin zijn vragen kleinschalige woningbouw in de omgeving meegenomen. Hierin kwam naar voren dat, als er kleinschalige woningbouw zou komen, dit vooral gericht moet zijn op starters en senioren. Als de huishoudens zelf een groter belang hebben bij de nieuwbouw, omdat ze er zelf naartoe zouden kunnen verhuizen, blijkt de weerstand voor kleinschalige nieuwbouw minder groot te zijn. Doorstroomgesprekken Jutphaas Wonen is in 2011 begonnen met persoonlijke gesprekken met bewoners die willen verhuizen van een eengezinswoning naar een kleinere woning, maar daarbij knelpunten ondervinden. Het doel is om bewoners hierbij advies te geven zodat zij hun woonwensen kunnen waarmaken. Door een beeld te krijgen waar de knelpunten liggen, kunnen algemene maatregelen getroffen worden zodat niet alleen deze bewoners, maar ook anderen hier baat bij hebben. In 2011 zijn 10 gesprekken gevoerd. Hieruit kwam naar voren dat een deel van de bewoners niet ingeschreven stond bij Woningnet en niet bekend was met de mogelijkheid om een woning te ruilen. Ook informatie over huurtoeslag bij een verhoging van de huur was niet altijd duidelijk. Wij hebben dit opgepakt door hier meer over te communiceren in ons bewonersblad en website. Ook wordt dit verder opgepakt met Gemeente Nieuwegein, Mitros en Portaal bij de verdere uitwerking van het plan van aanpak Doorstroming voor Nieuwegein.

Speerpunt 5 Klantgestuurd werken De medewerkers van Jutphaas Wonen staan dicht bij de klant. Persoonlijke aandacht voor bewoners is belangrijk . Medewerkers leven zich in, in de situatie en omstandigheden van de klant en en proberen met creatieve oplossingen te komen.

Perspectief

Doelen 2011

Doel bereikt?

Meer aandacht voor nieuwe huurders in mutatieproces Uitvoeren van 3 digitale klantenpanels Voortzetten Jutphaas Wonen Fonds

ja 2 onderzoeken uitgevoerd ja

Speerpunt 5 Klantgestuurd werken


-

34

Meer aandacht voor nieuwe huurders in mutatieproces Samen met het Huurdersplatform Jutphaas is gediscussieerd over de gewenste opleverkwaliteit. Het resultaat is dat Jutphaas Wonen de toekomstige klant meer wil betrekken bij het bepalen van de opleverkwaliteit van de woning bij oplevering. We willen uitproberen of klanten meer tevreden zijn over de oplevering als zij betrokken zijn, en tot op zekere hoogte, zelf kunnen bepalen hoe de woning wordt opgeleverd. Wij vinden het belangrijk dat mensen zich thuis voelen als zij de woning betrekken. Het doel hierbij is wel om de huidige totale mutatiekosten niet hoger uit te laten vallen. Dit kan betekenen dat bewoners, als zij hoge eisen stellen aan de oplevering, een deel van de maatregelen zelf kunnen bekostigen. Het betekent dat medewerkers van Jutphaas Wonen meer tijd zullen besteden met de nieuwe huurders om te achterhalen wat zij belangrijk vinden. Dit is een verandering die past binnen de voorgenomen cultuuromslag waarbij we nog meer een luisterend oor voor onze klanten zijn. Klantenpanel In 2010 hebben we samen met het Huurdersplatform Jutphaas een digitaal klantenpanel opgestart. In 2011 zijn de huurders van wie we het e-mail adres hebben, uitgenodigd via een e-mail om deel te nemen aan het klantenpanel. Verder heeft er een oproep gestaan in de bewonerskrant, en kregen alle bewoners een uitnodiging om deel te nemen in de brievenbus. In 2011 zijn twee online onderzoeken uitgevoerd. Het eerste onderzoek ging over het lotingssysteem en doorstroming op de woningmarkt. De respons was 43%, 96 personen hebben deelgenomen. De resultaten van het onderzoek zijn meegenomen met de evaluatie van het lotingssysteem met de gemeente Nieuwegein, Mitros en Portaal. De resultaten voor het onderwerp doorstroming worden meegenomen in de beleidsvorming rondom dit onderwerp. Het tweede onderzoek vond plaats in september. Dit onderzoek ging over de informatievoorziening van Jutphaas Wonen, en dan met name over de bewonerskrant en de website. De respons voor dit onderzoek bedroeg 34%, 145 mensen hebben deelgenomen. De uitkomsten van het onderzoek zijn meegenomen in de bladformule van het bewonersblad en het programma van eisen en wensen voor de nieuwe website.

Zeggenschap bij groot onderhoud Onze visie is dat wij een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van ons vastgoed kunnen bereiken door bewoners zeggenschap te geven over hun eigen woning en woonomgeving. Dit willen wij bereiken door bewoners zelf veel van de keuzes wat betreft hun woning te laten maken. Bij groot onderhoud en herstructurering worden bewoners in een vroeg stadium in het proces betrokken. Ook krijgen zij veel keuzes bij het uitzoeken van materialen, kleuren en apparatuur in de woning. Jutphaas Wonen wil graag dat bewoners zich thuis voelen in hun woning. Dat een bewoner de woning naar eigen smaak kan inrichten helpt daar aan mee. De bewoner heeft uitgebreid zeggenschap gekregen over de keuzes van de afwerking van het interieur. Deze manier van klantsturing maakt ondertussen een vast onderdeel uit van de bedrijfsvoering.


Jutphaas Wonen Fonds Het Jutphaas Wonen Fonds is een budget dat ingezet kan worden voor een project of activiteit dat ten goede komt aan huurders of een deel van de huurders van Jutphaas Wonen. In 2011 is dit budget ingezet om huurders te belonen die al meer dan 35 jaar een huurwoning van ons huren, trouw hun huur betalen en geen overlast veroorzaken. Zo wil Jutphaas Wonen waardering tonen voor deze bewoners. Dit wordt geacht normaal gedrag te zijn, maar wordt zeker niet door alle huurders nageleefd. Trouwe huurders kosten de woningcorporaties minder tijd en daardoor minder geld. Een extra investering voor deze bewoners is daarom op zijn plaats. Jutphaas Wonen heeft vijf bewoners de gelegenheid gegeven een bedrag van circa € 1.000 te besteden aan maatregelen die de woning of de woonomgeving ten goede komt. De investering moet bijdrage aan het woongenot. 78 bewoners voldeden aan de criteria. Door middel van loting zijn 5 adressen uitgekozen. De bewoners waren heel enthousiast. Zij hebben het bedrag besteed aan radiatoren, verhoogde toiletpot en -brillen, wandschouw afzuigkap, thermostatische douchemengkraan, kamerthermostaat, badmeubel en materiaal zoals tapijt, zeil, lak en verf. Het doel was om 5 x € 1000,- te investeren. Het bedrag is uiteindelijk uitgekomen op € 4.896,-.

35

Klantsturing ingebed in standaard procedures Jutphaas Wonen wil in de toekomst meer doen dan klantsturing bij een interieuraanpak. Het ook bij andere procedures standaard zijn, zoals bijvoorbeeld bij het mutatieproces. Verder is er in 2011 begonnen met een klantenpanel aan de slag te gaan zodat we de wensen van de klanten meer in beeld gebracht worden. Jutphaas Wonen is van een maatschappijgerichte naar een maatschappijgedreven organisatie aan het veranderen. Dit betekent nog meer en regelmatiger in dialoog gaan met onze belanghouders om de behoeften te inventariseren en de opgave te definiëren. Het betekent dat we nog meer naar de mensen toe gaan zodat we nog beter weten wat er speelt. Dit betekent een open houding en nog meer communiceren over onze voornemens en onze resultaten. Positieve impulsen geven De medewerkers van Jutphaas Wonen kennen een sterke sociale betrokkenheid met de bewoners. Centraal staat dat de bewoner geholpen en geadviseerd moet worden. Belangrijk hierbij is dat we bewoners begeleiden en zorgen voor vertrouwen. Dit vraagt om een juiste en adequate behandeling. Betekenis voor de klant ligt vaak in de kleine dingen die we doen.

5.

Perspectief voor wijken en samenleven

Perspectief bieden aan wijken betekent dat we kansen in buurten moeten benutten. Het betekent het ombuigen van een negatieve dynamiek in een buurt naar een positieve ter bevordering van de leefbaarheid. Door onze betrokkenheid bij bewoners weten we wat er speelt in de wijken. Woongenot en de daarmee samenhangende financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van woningen wordt immers in belangrijke mate bepaald door de leefbaarheid van de omgeving. Hier ligt dan ook een belangrijke kans voor Jutphaas Wonen. Jutphaas Wonen trekt op met mensen die het beste voor hebben met hun wijk. We trekken samen op om daadkrachtig de leefbaarheid in de wijk op tal van manieren te versterken. Dit betekent letterlijk vaker in de wijk aanwezig zijn, vaker met bewoners naar buiten, vaker overleggen met andere professionals in de wijk. Alleen dan, als je echt weet wat er in een wijk speelt en de vraag vanuit de bewoners zelf komt, kan de sociale en economische vitaliteit van de wijk verbeteren.

Speerpunt 6 Wijkgericht werken vanuit een klantgestuurde visie


Het grootste deel van onze bewoners is tevreden over de kwaliteit van hun woning. De aandacht verschuift daardoor naar de kwaliteit van de woonomgeving de buurt en de wijk. Jutphaas Wonen voelt zich mede verantwoordelijk voor het prettig wonen in de wijk. Samen met andere partijen zoals de bewoners, gemeente, de politie, zorgen welzijnsinstellingen en scholen verbeteren we de leefbaarheid in buurten en wijken. We zetten ons gezamenlijk in voor wijken die veilig zijn, wijken waar mensen in harmonie leven en thuis zijn, wijken waar mensen trots op zijn.

36

Perspectief

Doelen 2011

Doel bereikt?

Actief blijven binnen stuurgroep en projectgroep woonservicezones Afstemming projecten in de wijk Jutphaas Wijkersloot

Gedeeltelijk ja

Speerpunt 6: Wijkgericht werken -

Integrale wijkaanpak Woonservicezones Gemeente Nieuwegein wil in samenwerking met andere professionele partijen zorgen dat alle wijken in Nieuwegein onderdeel worden van één van de vijf woonservicezones. Voor inwoners die geen professionele ondersteuning nodig hebben is het belangrijk dat er een zo laagdrempelig mogelijk aanbod van informatie, advies en diensten is. Voor het aanpakken van complexe problemen op het gebied van wonen, welzijn en zorg in de wijk is samenwerking tussen partijen nodig. De samenwerking tussen de professionele organisaties wordt vormgegeven in de taakgroep, projectgroep en de stuurgroep woonservicezones. Wij willen vooral kennis leveren en vinden het belangrijk dat er tussen partijen afstemming plaatsvindt. Deze afstemming wordt binnen de taakgroep en stuurgroep van de woonservicezones mogelijk gemaakt. Wijkaanpak Jutphaas Wijkersloot Jutphaas Wijkersloot is één van de aandachtswijken in Nieuwegein voor de stedelijke woon- en leefomgeving. De komende jaren staan in het teken van de uitvoering van deze gebiedsvisie die in mei 2009 is vastgesteld. Eind 2009 is de gebiedsvisie vertaald in een uitvoeringsstrategie. Kern van deze strategie is dat middels de realisatie van 8 kernprojecten de hoofddoelstelling “het behouden en versterken van de leefbaarheid en vitaliteit in de wijk Jutphaas Wijkersloot” gerealiseerd wordt. De aanpak van deze wijk is belangrijk voor ons omdat een kwart van ons woningbezit zich in deze wijk bevindt. De toekomstige kwaliteit van het wonen van onze huurders in deze wijk is daarom sterk afhankelijk van de ontwikkelingen in dit gebied. De gemeente Nieuwegein heeft een provinciale subsidie ontvangen voor de wijk Jutphaas Wijkersloot. In een periode van 5 jaar wordt dit geld ingezet voor het verbeteren van de leefbaarheid van het middendeel van de wijk. Dit is het deel waar Jutphaas Wonen bezig is met groot onderhoud van de vier torenflats. Deze subsidie is voor verbetering van de aanpak van de openbare ruimte en wordt besteed aan groen, speelvoorzieningen, ontmoetingsplekken en het bevorderen van beweging. De gemeente Nieuwegein , Jutphaas Wonen en Mitros hebben in 2011 de ontwerpen en planningen van de verschillende projecten in de wijk nauw met elkaar afgestemd. Verwacht wordt dat door deze onderlinge samenwerking de uitvoering soepeler verloopt en het resulteert in een beter ontwerp en kwaliteitsimpuls. Wijknetwerken en wijkplatforms Jutphaas Wonen heeft bezit in zeven wijken in Nieuwegein. Wij vinden het belangrijk op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen in de wijk, de problematiek die er speelt en, waar mogelijk, oplossingen te bieden. De bijeenkomsten van wijknetwerken en wijkplatforms geven ons ook de gelegenheid om onze ideeën en plannen te presenteren. In 2011 zijn medewerkers nog meer dan voorheen aanwezig geweest bij bijeenkomsten van wijknetwerken. Dit wordt in 2012 voortgezet.

Het overleg met huurders vindt dagelijks en vaak op informele wijze plaats. Dit is van groot belang voor Jutphaas Wonen om te weten welke vraagstukken er spelen bij de bewoners en om een beeld te vormen van de opgave voor de buurten en wijken. Ook is er regelmatig overleg met het Huurdersplatform Jutphaas en bewonerscommissies. Dit is formeel geregeld in de Samenwerkingsovereenkomst Jutphaas Wonen en Huurdersplatform Jutphaas. Naast de overlegmomenten is hier ook in aangegeven wanneer deze huurderorganisaties informatie-, advies- of instemmingsrecht hebben. Huurdersplatform Het jaar 2011 is gestart met een inspirerende excursie naar de wijk IJburg in Amsterdam voor het Huurdersplatform en de Raad van Commissarissen gezamenlijk. Het thema was vernieuwende architectuur en creatieve oplossingen voor ruimtelijke problematiek.


Zeggenschap en Participatie

37

Het Huurdersplatform Jutphaas is in 2011 weer een belangrijke sparringpartner geweest voor Jutphaas Wonen. Het huurdersplatform heeft een discussiebijeenkomst gehad met de Raad van Commissarissen met als thema het duurzaam business model van Ortec en de zin en onzin van prestatieafspraken. Op bestuurlijk niveau is er in 2011 vier maal regulier overleg gevoerd met het Huurdersplatform Jutphaas. Tijdens de reguliere overleggen zijn o.a. de volgende onderwerpen besproken:  De visitatie  Onderhoudsbegroting 2012  De nieuwe Europese regelgeving bij woonruimteverdeling  Het digitaal klantenpanel  De prestatieafspraken 2011-2014  De nieuwbouw en transformatieplannen


Op 27 oktober 2011 heeft het Huurdersplatform Jutphaas samen met Jutphaas Wonen een zeer goed bezochte “speeddate” avond gehouden. Ruim 100 huurders hebben gehoor gegeven aan onze oproep om in discussie te gaan, vragen te stellen of tips te geven aan onze corporatiemedewerkers, wethouders, politie, wijknetwerken en wijkmanagers. Ruim 145 vragen en opmerkingen hebben we mee terug kunnen nemen. Deze zijn gesorteerd naar acute vragen die op korte termijn beantwoord moeten worden en de vragen die wat meer tijd vergen. Het grootste deel van de vragen ging over het onderhoud van de woning, verkeer en parkeeroverlast, onderhoud van de groenvoorzieningen, verlichting en overlast van mensen in uw omgeving. Het Huurdersplatform en Jutphaas Wonen kijken terug op een geslaagde, gezellige, misschien wat rommelige, maar zeker een leerzame avond. Nog meer dan voorheen is er inzicht gekregen in de prioriteiten van het wonen van onze huurders. Naar aanleiding van deze avond is het voornemen om ook in de toekomst regelmatig op een laagdrempelige manier contact te houden met de huurders.

38

“Speeddate”avond, 27oktober 2011.

Bewonerscommissies Bewonerscommissies zijn voor Jutphaas Wonen de schakel tussen de organisatie en de wijk. Daarom vindt Jutphaas Wonen het belangrijk om goede contacten met bewoners te hebben en hun inspraak goed te organiseren. Jutphaas Wonen houdt structureel overleg met de volgende bewonerscommissies.

Bewonerscommissie Nieuw Vreeswijk

Toelichting Met de bewonerscommissie is maandelijks contact met Senior en (interim) voorzitter over nieuwe en lopende zaken.

Componisten Zuilenstein

Bewonerscommissie Componisten Zuilenstein heeft 4 leden. Het is een slapende commissie maar altijd beschikbaar voor raad en daad. Deze bewonerscommissie is altijd vertegenwoordigd tijdens het huurdersplatform en het wijkplatform.

Torenflats

BC heeft 5 leden en is zeer actief. De leden zijn ook vrijwilligers in de Luifel en zitten allen ook in de Bewonersgroep. Tijdens het wekelijkse spreekuur van Jutphaas Wonen zijn altijd meerdere BC commissieleden aanwezig, De Bewonersgroep bestaat uit 8 leden en komt ca. 1 X in 2 maanden bijeen en fungeert als klankbordgroep voor het groot onderhoud van zowel het exterieur als het interieur en de sociale aspecten van de Torenflats. Dit jaar zijn servicekosten, groot onderhoud en de aanloopfase voor de plintaanpak, intensief besproken.

Schermerhornpark

Dit complex seniorenappartementen heeft bewonerscommissie die bestaat uit 5 leden. In 2011 is gesproken over de cylinders van de nooduitgangen en de leefbaarheid in het complex. De BC fungeert als klankbuis naar Jutphaas Wonen.Door middel van een nieuwjaarsreceptie informeert de bewonerscommissie haar achterban.

Doorslag

De bewonerscommissie bestaat uit 7 leden. De jongerenoverlast in de wijk hebben ook de gemoederen van de BC bezig gehouden. Helaas heeft deze wijk nog steeds geen nieuwe bewonerscommissie.

Gemeenschappelijk Wonen

In 2011 is intensief overleg geweest met de renovatiecommissie over de renovatie. Nu alle woningen in Gemeenschappelijk Wonen project zijn opgeleverd is de renovatiecommissie in december 2011 gestopt. Afgesproken om in januari 2012 een regulier overleg op te starten met een afvaardiging van bestuur en woningtoewijzingscommissie.

Positieve impulsen geven aan de wijk De investeringen en initiatieven van Jutphaas Wonen op wijkniveau hebben een uitstraling naar de mensen en de stad. Onder het motto ‘prachtige wijken’ zet Jutphaas Wonen in op het geven van impulsen op wijkniveau. Een gebiedsgerichte strategie kan nodig zijn om een negatieve dynamiek in een buurt om te buigen in een positieve, ter bevordering van de leefbaarheid. Steeds vaker betrekken we klanten bij vraagstukken in de buurt. Woongenot en de daarmee samenhangende financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van woningen wordt immers in belangrijke mate bepaald door de leefbaarheid van de omgeving.


Batau-Zuid

39

6.

Perspectief voor stad en voorzieningen

Perspectief voor de stad betekent dat we Nieuwegein de impulsen geven die het nodig heeft om ook in de toekomst een aantrekkelijke woonplaats te blijven. Dit kunnen wij niet alleen. Samenwerking met andere partijen is hier van groot belang. De kracht van Jutphaas Wonen ligt in de lokale binding die we hebben. Prestatieafspraken 2011 - 2014 Wil Nieuwegein in 2030 een stad zijn met een eigen identiteit die verbindt en kwaliteit uitstraalt” (Structuurvisie 2030) dan zullen gemeente, corporaties en andere partijen moeten investeren. Het doel van de prestatieafspraken tussen gemeente en de drie woningcorporaties Jutphaas Wonen, Mitros Nieuwegein en Portaal, is om te komen tot concrete afspraken die bijdragen aan het streefbeeld voor 2030. De looptijd van de prestatieafspraken beperkt zich tot de periode 2011-2014. Echter, gemeenten en corporaties houden rekening met het streefbeeld dat een horizon heeft dat veel verder weg ligt. Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de werkelijke en verwachte voorraadontwikkeling zodat er een basis is voor goede keuzes. Er is overleg geweest met belanghebbenden zoals zorgpartijen, huurderverenigingen en specialisten binnen de gemeente Nieuwegein. Er zijn scenario’s opgesteld voor een gezamenlijke visie; gaan we vooral insteken op het ontwikkelen voor senioren of willen we de ontgroening tegengaan. Gekozen is voor het laatste met daarbij ook een substantiële inspanning op het gebied van wonen en zorg voor ouderen. In een aparte werkgroep is extra aandacht besteed aan de combinatie Wonen, Welzijn, Zorg. Eind 2011 is de prestatieovereenkomst 2011 – 2014 ondertekend door Gemeente Nieuwegein, Jutphaas Wonen, Mitros Nieuwegein en Portaal. Al gedurende 2011 zijn partijen aan de slag gegaan met voorbereidingen voor de verdere uitwerking van de afspraken. Zo is er een plan van aanpak gemaakt voor het uitwerken van maatregelen die de doorstroming bevorderen.


Afgesproken is dat de voortgang van de afspraken jaarlijks worden gemonitord, overlegd worden met de huurderskoepels en voorgelegd worden aan de gemeenteraad.

40

Ondertekening Prestatieovereenkomst 2011 -2014

Mobiliteit en doorstroming In Nieuwegein, maar ook in de gehele regio Utrecht, is er een beperkte doorstroming van huurders naar een andere, meer passende, huurof koopwoning. Dit kan komen door de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen in de regio, door de beperkte financiële mogelijkheden of omdat er geen geschikte woningen zijn op de gewenste locatie. Jutphaas Wonen zoekt samen met Mitros Nieuwegein en Portaal naar instrumenten en middelen om doorstroming te bevorderen. In 2011 waren er binnen het bezit van Jutphaas Wonen minder leeggekomen woningen dan in 2010. De mutatiegraad in 2011 was, exclusief de woningen in het gerenoveerde Gemeenschappelijk Wonen complex, 6,1%. In 2010 was dit 7,0%. Het gemeenschappelijk wonen complex wordt niet meegenomen omdat bewoners daar gedwongen moesten verhuizen in verband met de renovatie. Opvallend is het aantal mutaties van jongerenwoningen. Er zijn 4 van de 20 jongerenwoningen leeggekomen. De afgelopen jaren waren er nauwelijks opzeggingen van het huurcontract. De woningen zijn in 2005 opgeleverd en dit is een natuurlijke doorstroming van jongeren die na verloop van tijd groter willen wonen. Ook zijn er relatief veel vrije sector woningen verhuurd in 2011; in totaal 17 woningen. We hebben 10 opzeggingen van de vrije sector woningen ontvangen en 7 woningen werden na mutatie verhuurd in de vrije sector in plaats van als sociale huurwoning.. We hebben 110 opzeggingen ontvangen waarvan o.a. 1 atelier, 2 garages, 2 Fokuswoningen, 2 woningen in beheer van derden, 2 MIVA (Minder Valide) woningen, 4 jongeren woningen, 3 seniorenwoningen, 10 woningen in het Gemeenschappelijk Wonen complex en er zijn 6 verzoeken tot woningruil geweest. Inkomensgrens voor sociale huurwoningen Conform de nieuwe Europese regelgeving mogen we 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen boven de inkomensnorm van € 33.614,--. Hierbij hebben urgent woningzoekenden voorrang. Van de in 2011 158 toegewezen woningen zijn er 10 sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven de norm. Dit is 6,33 %. Zes van deze woningzoekenden hadden een urgentie. Het aantal opzeggingen verschilt van het aantal toewijzingen doordat er in het Gemeenschappelijk Wonen complex nieuwe woningen zijn opgeleverd.

Mutatiegraad 12,0% 10,0%

2006


11,8% 9,0%

2007

2008

2009

7,0%

6,9%

2010

2011


14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%

41

Bijzondere doelgroepen Jutphaas Wonen wil ook klanten die behoren tot de bijzondere doelgroepen een perspectief bieden. Jutphaas Wonen verhuurt 215 woningen aan bijzondere doelgroepen. Onderstaand een overzicht van de onderverdeling:

Aantal en doelgroep 121 Seniorenwoningen

Toelichting Inclusief 3 woningen voor SBWU . Seniorenwoningen zijn bestemd voor huurders met een leeftijd boven 55 jaar.

22 Jongerenwoningen

Inclusief 2 woningen voor SBWU. Jongerenwoningen zijn voor bewoners die bij toewijzing jonger zijn dan 35 jaar.

18 MIVA woningen

Dit zijn Minder Valide woningen. Woningen geschikt voor rolstoelgebruikers

15 Fokuswoningen

De bewoners wordt de woning toegewezen via Stichting Fokus. De bewoners hebben 24 uurs zorg nodig. Woningen zijn toegankelijk voor rolstoelgebruikers en aangepast aan de behoefte van de bewoners. De woningen zijn bedoeld voor een zorgbehoevende en hun mantelzorgers

6 Kangoeroewoningen 6 Libellewoningen 21 wooneenheden voor Humanitas DMH 3 voor SBWU (Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht) 3 woningen voor Stichting Reinaerde

De woningen zijn bedoeld voor bewoners die een grote woning achterlaten, die wel dicht in de buurt van een vriend, vriendin of familielid willen wonen, maar daar geen gemeenschappelijke huishouden mee willen voeren. In het Gemeenschappelijk Wonen project in Fokkesteeg zijn 21 zelfstandige wooneenheden bestemt voor cliënten van Humanitas DMH SBWU biedt begeleiding en huisvesting aan mensen met psychiatrische en/of verslavingsproblemen. Deze 3 woningen zijn exclusief de 5 eerder genoemde woningen in senioren- en jongerencomplex. Stichitng Reinaerde is de zorgorganisatie in de regio Utrecht die zich richt op kinderen, jeugd en volwassenen die ondersteuning nodig hebben bij werk, dagbesteding en wonen.

Totaal 215 woningen



In 2011 zijn 21 woningzoekenden met een urgentie gehuisvest. Ruim de helft hiervan had een medische urgentie.

42

Voor 2011 was de taakstelling huisvesten statushouders 9. Eind 2011 hebben we 4 taakstellers gehuisvest. De reden van het verschil komt doordat in eerder genoemde 9 statushouders een aantal mensen is opgenomen die op gezinshereniging wachten. De procedure hiervan is nog niet afgerond. Voor 2012 moeten we 8 statushouders huisvesten, inclusief 5 statushouders over 2011.

Speerpunt 7 Groei maar wel lokaal Jutphaas Wonen kiest voor groei, maar wel binnen Nieuwegein. We blijven een kleine corporatie. Zo kunnen we flexibel blijven werken. Lokale verankering betekent voor ons dat we betrokken zijn en weten wat er speelt in Nieuwegein als geheel en binnen de wijken.

Doelen 2011 Perspectief Speerpunt 7 Groei maar wel lokaal - Iepenhoeve: investeren in verdere ontwikkeling, haalbaarheid en uitwerking ontwikkeltraject - Bakenmonde: investeren in verdere ontwikkeling, haalbaarheid en uitwerking van het ontwikkeltraject.

Doel bereikt?

Gedeeltelijk ja

Iepenhoeve (voorheen Heidehal) Jutphaas Wonen is eigenaar van een bouwlocatie dat deel uitmaakt van de sporthallen De Heidehal in de wijk Blokhoeve. De ontwikkelingen op de locatie Iepenhoeve zijn gestagneerd. De geluidsoverlast van de omliggende bedrijven is hiervan de belangrijkste oorzaak. Een aantal aangrenzende bedrijven heeft een vergunning voor het organiseren van evenementen. De geluidsoverlast die hierdoor veroorzaakt kan worden, is een barrière voor de realisatie van de woningen van Jutphaas Wonen zoals was voorgesteld in het stedenbouwkundig plan. Eind 2011 is duidelijk geworden dat dit probleem niet op korte termijn opgelost wordt. Om deze reden zal Jutphaas Wonen in 2011 1 miljoen euro afwaarderen op deze locatie. Getronicsgebouw Bakenmonde Begin 2011 is, na meerdere haalbaarheidsonderzoeken te hebben uitgevoerd, de beslissing genomen om de in 2007 aangekochte kantoorgebouwen aan de Bakenmonde niet te slopen, maar te transformeren naar woningen. De kantoorgebouwen zijn samen met Bohan projectontwikkeling en Achmea Vastgoed gekocht. Jutphaas Wonen wil onafhankelijk van de andere partijen verder met de ontwikkeling van een deel van de kantoren. Juridisch wordt uitgezocht hoe dit mogelijk is. Voor het deel van de kantoren dat wij willen transformeren is een plan gemaakt door een bureau dat gespecialiseerd is in het transformeren van kantoorgebouwen. Volgens dit plan zullen er 42 senioren woningen worden gerealiseerd, verdeeld over 4 verdiepingen. Er zal gebruik worden gemaakt van de bestaande parkeergarage.

Getronicsgebouw Bakenmonde


Jutphaas Wonen heeft voor het project Bakenmonde in 2011 € 20.453 totaal uitgegeven aan kosten. De inkomsten uit verhuur van het gebouw waren € 38.605.

43

Acquisitie In de gemeente Nieuwegein zijn weinig onbebouwde locaties voorhanden waar woningbouw gerealiseerd kan worden. De vele leegstaande kantoren en bedrijfsruimten vormen echter een groot potentieel aan kubieke meters voor de ontwikkeling van woningen. Naast het al in ontwikkeling zijnde project Bakenmonde, is Jutphaas Wonen in 2011 verder op zoek gegaan naar kantoren die mogelijk getransformeerd kunnen worden naar woningen. Jutphaas Wonen heeft in 2011 gekeken naar de mogelijkheden voor de aankoop en transformatie van kantoorgebouwen in de wijk Merwestein. Gezien de locatie, maar ook vanwege de bouwkundige opbouw van de panden in Merwestein, is gekeken naar de mogelijkheden voor huisvesting van jongeren. De behoefte aan huisvesting onder de groep jongeren die werk hebben is groot. Door een extern bureau is een ontwerp gemaakt voor de transformatie van één van de kantoren naar 25 woningen voor de klantgroep jongeren. Dit ontwerp ligt bij Gemeente Nieuwegein om de benodigde vergunningen te krijgen. Jutphaas Wonen zal alleen het kantoorgebouw aankopen als er een omgevingsvergunning wordt afgegeven. Voor de transformatie van een ander kantoorgebouw heeft SBWU (Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht) belangstelling om circa 26 appartementen door ons te laten ontwikkelen op deze locatie. Er zal onderzoek gedaan naar de haalbaarheid, de risico’s en de onderlinge voorwaarden en eisen voor afname van het kantoor. Jutphaas Wonen heeft voor de acquisitie van deze kantoren in 2011 € 12.779 uitgegeven.

Speerpunt 8 Vernieuwing Jutphaas Wonen is continu op zoek naar producten en diensten die passen bij de behoefte van de klant en worden ontwikkeld in samenwerking met de klant.

Perspectief

Doelen 2011

Doel bereikt?

Voorbereiden werkzaamheden voor pilot energiebesparing Ontwikkel duurzaamheidbeleid

ja Nee, 1e kwartaal 2012

Speerpunt 8 Vernieuwing -


Energiepilot Jutphaas Wonen is bezig nieuwe ontwikkelingen op gebied van energiebesparing en verlagen van woonlasten in onze eigen omgeving te testen door energiebesparende maatregelen te implementeren in 3 woningen in de wijk Zuilenstein. De resultaten op het gebied van energiebesparing worden gemeten. Aan de hand daarvan wordt een plan gemaakt voor mogelijke energiebesparing in andere complexen. We onderzoeken wat wel en ook wat niet voor Jutphaas Wonen en haar bewoners toepasbaar, bruikbaar, betaalbaar is en ook effectief rendeert. Daarnaast zijn er steeds nieuwe innovatieve ontwikkelingen met name rond installaties op het terrein van energiebesparing.

44

Jutphaas Wonen heeft bewoners benaderd in een deel van de wijk Zuilenstein en mensen uitgenodigd mee te doen met de pilot. Voor de energiebesparende maatregelen worden bij deze pilot geen huurverhoging of kosten berekend. Drie huishoudens zijn bereid mee te werken en ons over de benodigde informatie en gegevens, zoals jaarverbruiken en comfort-ervaringen, te voorzien. Er is een adviesbureau geselecteerd om per woning een voorstel te doen voor maatregelen die de energiekosten voor de bewoners zullen verlagen. Besloten is om bij de drie woningen al het glas te vervangen door HR ++ isolatieglas, vloerisolatie aan te brengen in de kruipruimte en kierdichting aan te brengen bij de kozijnen. Verder gaan we in één woning een ventilatiewarmtepomp plaatsen , in één woning een vraaggestuurde CO2 ventilatiesysteem en een warmte pomp die de warmte uit de buitenlucht haalt en in de derde woning komt een decentrale WTW (Clima-rad ) en ca. 6m2 PV-cellen op het dak.

Door asbest in de kruipruimte en asbesthoudende ventilatiekanalen is het ons niet gelukt deze werkzaamheden in 2011 uit te voeren en is de uitvoering verplaatst naar begin 2012. Duurzaamheidbeleid Het thema duurzaamheid verdient meer duidelijkheid in ambitie, proces en draagvlak binnen de organisatie. Duurzaamheid is een breed begrip en focus en kaders vastleggen is belangrijk. Daarnaast is nadrukkelijk de koppeling met de verduurzaming van de vastgoedportefeuille nodig en tellen ook de gemaakte prestatieafspraken (lokaal en nationaal) mee. Een extern bureau is gevraagd om te helpen bij het maken van een verdiepingsslag in focus en ambitie op dit thema. Dit is niet in 2011 gestart, maar verschoven naar begin 2012 zodat het nieuwe hoofd van de Afdeling Vastgoed hier vanaf het begin bij betrokken is.

Ineke de Groot van Huurdersplatfrom Jutphaas in gesprek met burgemeester van Nieuwegein Frans Backhuijs


Positieve impulsen geven Jutphaas Wonen wil samen met andere partijen nieuwe impulsen geven aan de stad Nieuwegein. Dit vraagt tijd, ruimte, geld en afstemming. Gezamenlijk zetten we ons in voor een aantrekkelijk Nieuwegein. Nieuwbouw, herstructurering en onderhoud zijn belangrijke fysieke impulsen. De afstemming hiervoor gebeurt door gezamenlijk, met bewoners, visies te formuleren. Maar er wordt ook hard gewerkt aan het geven van impulsen om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Dit heeft een positieve uitstraling naar de stad als geheel. Door bewoners ook perspectief te bieden op sociaal en financieel gebied zullen bewoners prettiger wonen in Nieuwegein. Daarom zijn de activiteiten van Jutphaas Wonen niet alleen gericht op het technische beheer, maar richten wij ons op impulsen geven aan wonen in brede zin.

45

Deel 4 Jutphaas Wonen als organisatie 7.

Organisatie

Om onze missie “een positieve maatschappelijke en/of financiële waardeontwikkeling van het vastgoed” optimaal invulling te geven is een goede organisatie nodig. Een goede organisatie betekent voor ons dat we flexibel zijn, waardoor we kunnen inspelen op ontwikkelingen binnen Nieuwegein en kunnen inspelen op de wensen van onze bewoners. Het betekent een organisatie die betrokken is bij wat er speelt bij onze bewoners en de ontwikkelingen in Nieuwegein. Een goede organisatie vraagt gedegen kennis bij medewerkers en de voortdurende ontwikkeling van potenties en deskundigheid.

Speerpunt 9 Professionalisering van de organisatie De kennis, effectiviteit en professionele houding van medewerkers van Jutphaas Wonen zijn belangrijk voor de dienstverlening richting bewoners, voor de financiële effectiviteit en voor de bijdrage van Jutphaas Wonen aan een kwalitatief hoog woonniveau in Nieuwegein. Het is daarom belangrijk te blijven investeren in de professionalisering van de organisatie.

Perspectief

Doelen 2011

Doel bereikt?

Van een maatschappijgerichte naar een maatschappijgedreven corporatie Visitatie van Jutphaas Wonen Zes procedures verbeteren en implementeren Herziening standaardbrieven en formulieren die bij de vastgelegde procedures horen Verbeteren website Intensieve communicatie bij Groot Onderhoud

Opgestart ja ja ja Gedeeltelijk ja

Speerpunt9 Professionalisering


Personeel en organisatie Het jaar 2011 was een enerverend jaar voor de personele bezetting bij Jutphaas Wonen. De organisatie, die 1 januari 2011 nog 22 medewerkers telde, nam gedurende het jaar afscheid van 6 medewerkers (hoofd en opzichter bij de afdeling Vastgoed en een senior, telefoniste/receptioniste en administratief medewerkster en mutatieopzichter bij de afdeling Wonen) wat een forse impact voor de organisatie heeft gehad. De mutatieopzichter verliet de organisatie na een dienstverband van 34 jaar. Hem werd een passend afscheid aangeboden door onder andere een receptie en diner. Er werden twee nieuwe medewerkers voor 32 uur per week (opzichter en inspecteur Techniek bij de afdeling Vastgoed) aangenomen. De sollicitatieprocedure voor een nieuw hoofd Vastgoed werd in november succesvol afgerond en de nieuwe medewerker is 1 februari 2012 voor 32 uur per week in dienst getreden.

46

Op 31 december 2011 waren er 18 medewerkers in dienst (10 vrouwen en 8 mannen). De gemiddelde leeftijd bedroeg ongeveer 43 jaar. 14 medewerkers werken parttime. Er waren op 31 december 2011 geen openstaande vacatures. Net als in het jaar 2010 zijn er voor de reguliere werkzaamheden geen gedetacheerde medewerkers ingehuurd. De in vele jaren opgebouwde kennis is bij de medewerkers bekend en gedocumenteerd. Er werkt op 31 december 2011 één gedetacheerde parttime (16 uren per week) aan projecten bij de afdeling Vastgoed. Het aantal formatieplaatsen was in 2011 gemiddeld 17,04. FTE (2010: 18.36 FTE) Medewerkers werden, net als voorgaande jaren, gestimuleerd zichzelf aantrekkelijk te houden op de arbeidsmarkt door het volgen van cursussen. Zo werden er o.a. opleidingen gevolgd over Verf & onderhoud, Arbopreventie en voor het opname energielabel woningbouw (EPA).

Naar aanleiding van het in 2010 ingezette cultuurtraject kreeg een aantal medewerkers een andere werkplek en werden er flexplekken gecreëerd. In het kader van het cultuurtraject zijn er twee gesprekken geweest met de vakbond FNV. De functioneringsgesprekken gingen dit jaar voor het eerst vergezeld van “feedbackformulieren” wat een breder beeld opleverde hoe collega’s over een medewerker dachten. Alle medewerkers hebben in 2011 een functionerings- en beoordelingsgesprek gehad met hun leidinggevende. In 2011 gingen beide BHV-ers op cursus en werd er een nieuw ontruimingsplan opgesteld. Er werd een defibrillator aangeschaft en 6 medewerkers hebben cursus gekregen over het werken met het apparaat. Er zijn in 2011 vier personeelsbijeenkomsten geweest waarbij de medewerkers werden geïnformeerd over actuele zaken. Ziekteverzuim. Jutphaas Wonen werkt samen met MaetisArdyn te Houten om het ziekteverzuim te registeren en indien nodig te begeleiden. Het ziekteverzuim bedroeg in 2011 2,52% (2010 3.33%). In 2011 was er één langdurig zieke waarbij het probleem niet arbeidsgerelateerd was. De verzuim frequentie bedroeg 1,82 Dat betekent dat medewerkers zich gemiddeld 1,82 keer per jaar hebben ziek gemeld. Geschillencommissie De samenstelling en de werkwijze van de geschillencommissie is geregeld in het Geschillenreglement die ook op de website van Jutphaas Wonen te vinden is. Er kwamen in het jaar 2011 twee meldingen binnen bij de secretaris van de Geschillencommissie. Bij navraag bleek dat beide geschillen ook door de betreffende afdelingen opgelost konden worden. Dit leidde ertoe dat beide klachten door de huurders werden terug getrokken.

Procedures en werkprocessen In de werkprocessen worden afspraken gemaakt over hoe we met onze klanten omgaan, met welke partijen we samenwerken en wat we van onze collega’s verwachten. Procedures en werkprocessen maken taken en verantwoordelijkheden duidelijk. In 2011 is gewerkt aan de procedures mutatie, reparatieverzoeken, factuurafhandeling, betalingen, meerjarenonderhoudsbegroting, uitvoeren planmatig onderhoud, salarisadministratie, afrekenen servicekosten en overlast. Samen met de procedures rond huurincasso en post & archief komt het totaal aantal procedures dat beschreven is op 11.


Cultuurverandering Jutphaas Wonen wil zich ontwikkelen naar een maatschappijgedreven organisatie. Dit betekent dat Jutphaas Wonen werkt vanuit een innerlijke drang om de kwaliteit van wonen te verbeteren, vooral voor die mensen die in de vrije sector niet terecht kunnen. De kwaliteit van wonen wordt daarbij breed gedefinieerd, waarbij de verbetering van leefbaarheid in samenspraak met belanghouders voorop staat. Jutphaas Wonen geeft er blijk van te weten wat er speelt en staat open voor de omgeving en is helder in waar ze voor staat, wat ze doet en wat ze bereikt. Een maatschappijgedreven organisatie is ondernemend en zoekt voortdurend naar nieuwe wegen om haar maatschappelijke doelen waar te maken. Dit stelt eisen aan de inrichting van de organisatie en aan de houding en gedrag van de medewerkers. In 2011 heeft een herinrichting van de organisatie plaatsgevonden met als doel om meer medewerkers te kunnen inzetten om naar buiten te treden en in te spelen op signalen vanuit de samenleving. Om te komen tot een verandering van houding en gedrag van medewerkers zijn in 2010 drie kernwaarden geformuleerd: ”midden in de maatschappij”, ”een luisterend oor” en “betrouwbaar”. Deze drie kernwaarden zijn in 2011 verder uitgewerkt. Door middel van bijeenkomsten voor de organisatie als geheel en per afdeling wordt gewerkt aan een bewustwording van ieders gedrag en de mogelijke verbeteringen om beter aan de kernwaarden te voldoen.

47

De procedure verkoop stond ook op de planning, maar deze is niet beschreven. Reden hiervoor is dat Jutphaas Wonen momenteel geen woningen verkoopt. Voor de procedures mutatie en reparatieverzoeken is een aantal verbeterpunten opgesteld. Met deze verbeterpunten gaan we in 2012 verder aan de slag. Om het woning aanbiedingsproces efficiënter en effectiever te laten verlopen zijn we in september 2011 gestart met het digitaal aanbieden van onze woningen via de module ‘digitalisering’ van WoningNet. Bijna alle corporaties binnen de regio Utrecht bieden hun woningen digitaal aan. Het is nog niet mogelijk om dagelijks woningen aan te bieden omdat de corporaties op dit moment nog afhankelijk zijn van de verschijningsdata woningkrant. De corporaties in de regio hebben in november het besluit genomen om dit in 2012 te veranderen. Communicatie Naast de reguliere communicatietaken, zoals het beheren van de website, het produceren van jaarverslag, folders en tekstredactie van complexgebonden brieven, is er een aantal werkzaamheden die meer tekst en uitleg behoeven. Renovatie en groot onderhoud In 2011 was er weer veel aandacht voor bewoners van groot onderhoud en renovatieprojecten. Het inzetten van de verschillende media gebeurt in overleg met en ook op aangeven van de bewonersvertegenwoordiging van de projecten. Door middel van maandelijkse nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten, spreekuren, persoonlijk contact en de website van Jutphaas Wonen zorgen we ervoor dat de bewoners geïnformeerd zijn over de voortgang en de gevolgen van de projecten in de Torenflat en het Gemeenschappelijk Wonen Project. Wijkaanpak In Nieuwegein is verder gewerkt aan de wijkaanpak van Jutphaas Wijkersloot. Lange tijd bleef het stil rondom de wijkaanpak voor de bewoners van de wijk. Communicatieadviseurs van de gemeente Nieuwegein, Mitros en Jutphaas Wonen trokken samen op om de communicatie rondom het project weer vlot te trekken. Er is een communicatieplan opgesteld, er is samenwerking gezocht met het wijkplatform en één van de communicatieadviseurs neemt regelmatig deel aan het projectgroep overleg. Eind december 2011 is er huisaan-huis een nieuwsbrief verspreid over de ontwikkelingen in de wijk.


In het vierde kwartaal van 2011 is er voor ‘de Driftenbuurt’ in Batau-Zuid een project gestart voor het opstellen van een ruimtelijk kader. Ook hiervoor voeren de communicatieadviseurs van de gemeente, Mitros en Jutphaas Wonen regelmatig overleg, is er een communicatieplan opgesteld en een nieuwsbrief verspreid onder de bewoners van de wijk. In 2012 blijven de communicatieadviseurs regelmatig overleggen en communiceren over de wijkaanpak Jutphaas Wijkersloot en het ruimtelijk kader voor de Driften.

48

Intranet Bij het professionaliseren van de organisatie hoort ook het stroomlijnen van de interne communicatie. In 2011 is er een intranet geïmplementeerd bij Jutphaas Wonen. Via intranet vinden de medewerkers straks makkelijk de informatie die daarvoor versnipperd op het netwerk en bij medewerkers te vinden was. Dit betekent voor medewerkers minder gezoek naar informatie en een kleiner risico op verouderde informatie, waardoor de kwaliteit van de dienstverlening stijgt. In 2012 wordt dit intranet verder uitgebouwd en meer interactief gemaakt, onder andere met een verlofregistratie via intranet.

Bewonersblad Jutphaas Wonen brengt driemaal per jaar een bewonersblad uit voor haar huurders. Hierin staat belangrijke informatie vanuit Jutphaas Wonen, wijzigingen in regelgevingen, maar ook achtergrondartikelen en tips. De bewonerskrant wordt goed gelezen, maar was in 2011 toe aan een restyling. De bewonerskrant heeft een gedaantewisseling ondergaan in de vormgeving. Van een krant is het een magazine geworden. Ook maakten oude rubrieken plaats voor nieuwe. De eerste reacties op de restyling zijn positief. Het blad is beter leesbaar geworden. In een onderzoek dat werd gehouden onder de deelnemers aan het klantenpanel bleek dat het bewonersblad goed gewaardeerd wordt door onze huurders. Het blad staat op de tweede plaats na telefonisch contact als het gaat om informatiebronnen. Verder hebben de deelnemers aangegeven welke onderwerpen zij graag in het bewonersblad zien. In de volgende edities van het bewonersblad zullen wij deze onderwerpen uiteraard meenemen. Website De huidige website van Jutphaas Wonen dateert van 2004. In de tussentijd zijn er kleine aanpassingen gedaan aan de website, maar wezenlijk is de site niet veranderd. De ontwikkeling op het gebied van online dienstverlening heeft echter niet stil gestaan. De huidige ontwikkelingen, zoals interactiviteit en social media, zijn niet te integreren in de techniek van de huidige site. Jutphaas Wonen is toe aan een nieuwe website. In 2011 is daarvoor de basis gelegd. De statistieken van de website zijn geanalyseerd. Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van online dienstverlening zijn verkend. Met andere corporaties is gesproken over de aanpak van een nieuwe website. Aan medewerkers, relaties en deelnemers aan het klantenpanel is gevraagd waar een nieuwe website voor Jutphaas Wonen aan moet voldoen, welke functionaliteiten er moeten zijn en welke informatie op de site moet komen. Hieruit komt een plan van aanpak en een programma van eisen en wensen, dat in 2012 ten grondslag ligt aan de nieuwe website. Sociale media Twitter, Facebook, Hyves, Flickr, LinkedIn, YouTube. Sociale media zijn steeds meer ingeburgerd in de maatschappij. Jutphaas Wonen heeft in 2011 de eerste voorzichtige schreden gezet op Twitter, LinkedIn en Facebook. In 2012 zal Jutphaas Wonen zich verder oriënteren op de sociale media en bekijken of het toepassen daarvan een toegevoegde waarde is aan de media-mix. En zo ja, welke kanalen Jutphaas Wonen kan inzetten voor het behalen van haar doelstellingen.

De stap ‘aanbieden’ werd hiervoor voornamelijk afgehandeld via brief en telefoon, terwijl 97% van de woningzoekenden via internet reageert op woningen. De module Digitalisering van Woningnet zorgt er voor dat de te versturen brieven worden vervangen door e-mails. Het systeem stuurt geautomatiseerd een e-mail aan de kandidaten voor een woning en de kandidaten kunnen hun antwoord online in het systeem verwerken. Door het digitaliseren van het aanbiedingsproces wordt het werkproces bij de aanbieding van een woning aanzienlijk verkort.


Digitalisering aanbiedingsproces Het proces woningverhuur wordt vanaf de leegmelding van de woning tot en met de afmelding van de woning ondersteund door Fleximatch van WoningNet. Om dit proces efficiënter en effectiever te laten verlopen, heeft Jutphaas Wonen ervoor gekozen de stap waarin de woning wordt aangeboden in 2011 te digitaliseren.. In september 2011 is deze werkwijze ingevoerd en verwerkt in de mutatieprocedure.

49

Klantenonderzoek Perspectief bieden aan bewoners is alleen mogelijk wanneer we goed naar bewoners luisteren en ze met respect behandelen. Daarvoor doen we regelmatig onderzoek. Klantenpanel In 2010 hebben we samen met het Huurdersplatform Jutphaas een digitaal klantenpanel opgestart. In 2011 zijn de huurders van wie we het e-mail adres hebben, uitgenodigd via een e-mail om deel te nemen aan het klantenpanel. Verder heeft er een oproep gestaan in de bewonerskrant, en kregen alle bewoners een uitnodiging om deel te nemen in de brievenbus. In 2011 zijn twee online onderzoeken uitgevoerd. After sales onderzoek In 2010 is Jutphaas Wonen gestopt met de periodieke KWH-onderzoeken. Tijdens de KWH-onderzoeken werd ook de tevredenheid van de afhandeling van reparatieverzoeken en de tevredenheid van nieuwe huurders gemeten. Sinds we gestopt zijn met KWH, wordt de tevredenheid over deze dienstverlening niet structureel gemeten. Jutphaas Wonen wil dit wel meten. Dit past bij de kernwaarden. Bovendien kunnen we via de uitkomsten van het onderzoek controleren of we onze afspraken goed nakomen in de beleving van onze klanten. In 2011 hebben we een voorstel uitgewerkt voor het periodiek afnemen van tevredenheidsonderzoeken onder nieuwe huurders en huurders die een reparatieverzoek indienen. In 2012 zullen we deze after sales onderzoeken daadwerkelijk gaan uitvoeren. Managementinformatie Een goede besturing van de doelmatigheid en doeltreffendheid van de organisatie is alleen mogelijk met goede gestructureerde informatie over de bedrijfsvoering. Het nut van goede managementinformatie is gebleken. Het managementteam heeft nu een goed beeld van de stand van zaken en veel informatie om op te sturen. Zo is er bijvoorbeeld beter zicht op de huurachterstanden en de leegstand van verkoopwoningen. Bij onderhoudsprojecten is beter inzichtelijk of er besparingen zijn of juist overschrijdingen. Zo kunnen beter gefundeerde beslissingen genomen worden op basis van feitelijke informatie. . Arbeidsvoorwaarden Jutphaas Wonen heeft een reglement aanvullende arbeidsvoorwaarden dat ieder jaar door de Ondernemingsraad en Directie wordt besproken en vastgesteld. In 2011 is er een aantal kleine wijzigingen in het reglement aangebracht.


CAO De structuur en het karakter van de CAO 2011 zijn in vergelijking met de CAO Woondiensten 2009-2011 vrijwel hetzelfde gebleven. De drie hoogtepunten uit de CAO 2011 waren:

50

  

Een gematigde loonstijging van 1,5% verhoging per 1 januari 2011. Reiskostenvergoeding voor werknemers: in principe zorgt de werkgever voor passend vervoer voor zakelijke kilometers. Als de werknemer (met goedkeuring van de werkgever) zijn privéauto gebruikt voor zakelijke kilometers is de vergoeding 0,40 eurocent bruto per kilometer. Het bodembedrag bij zakelijke kilometers van 25 euro per dag verdwijnt uit de CAO. De opzegtermijnen zijn verkort.

Ondernemingsraad In 2011 bestond de ondernemingsraad uit vier leden. Eén lid heeft het dienstverband bij Jutphaas Wonen beëindigd. Na een verkiezingscampagne hebben de medewerkers een nieuw lid voor de OR gekozen. De ondernemingsraad heeft in 2011 vier reguliere vergaderingen gehad met de directie. Het belangrijkste onderwerp dat in 2011 besproken is de cultuurverandering en de herinrichting van de organisatie die nodig is om een maatschappijgedreven corporatie te worden. Hierover hebben de directie en de OR apart een aantal keer overleg gehad. De OR heeft, na bespreking met de medewerkers, een advies uitgebracht over het voorgestelde herinrichtingsplan. Overige onderwerpen van belang in 2011 waren, de aanvullende arbeidsvoorwaarden, de voortgang van projecten en personeelszaken. De ondernemingsraad heeft in 2011 twee keer een korte nieuwsbrief uitgebracht om haar achterban op de hoogte te houden van de besproken onderwerpen. Personeelsvereniging Jutphaas Wonen heeft een actieve Personeelsvereniging van 20 leden. Er werd een dagje uit georganiseerd voor de leden en een Sinterklaasfeest voor de kinderen en kleinkinderen van de medewerkers. Met Pasen en Sinterklaas was er wat lekkers en er werden kerstpakketten aan alle medewerkers uitgedeeld. Sponsoring Jutphaas Wonen heeft in 2011 € 7.348,15 uitgegeven aan sponsoring. Het gaat om de volgende doelen: Sponsorbedrag € 1.250 € 500 € 150 € 250 € 1.100 € 740 € 400 € 100 € 50 € 2.808,15


Sponsordoel: Sport en speldag Rotaryclub Historische Kring Nieuwegein St. Alpe d’Huzes Ballonnenclown Wijknetwerk Hospice Nieuwegein Symposium Humanitas Materiaalkosten kerststukjes Rotary Nieuwegein Tenten scouting Vreeswijk Kinderhuis Wijkersloot Stichting Leergeld

51

Werkzaamheden voor derden Jutphaas Wonen beheert 14 woningen in opdracht van Geijn Invest in de wijk Fokkesteeg en tot en met 31 mei 2011 drie woningen voor Stichting Fluenta in Vreeswijk. Het aantal woningen in beheer voor Geijn Invest is ten opzichte van 2010 gelijk doordat er geen woningen verkocht zijn.. Jutphaas Wonen beheert 26 woningen in de wijk Batau-Noord in opdracht van het Woon Investeringsfonds. De totale vergoeding voor beheer voor derden bedroeg in 2011 € 10.304. (in 2010 was dit € 11.600). Vereniging van Eigenaren Op dit moment vervult Jutphaas Wonen voor 46 Verenigingen van Eigenaren (VvE) de beheer- en bestuursfunctie. Hieronder wordt het volgende verstaan: Verzorgen financiële administratie (jaarrekening, begroting) Bestuurlijke begeleiding (algemene leden vergadering) Technisch beheer (meerjaren onderhoudsplanning) Gedurende het jaar worden elke maand de bijdragen geïncasseerd, de bankafschriften verwerkt en facturen betaald. Voor 1 juli van elk jaar dienen de Algemene Leden Vergaderingen te hebben plaatsgevonden. Voordat deze vergaderingen worden uitgeschreven dienen alle jaarrekeningen en begrotingen per VvE gemaakt te zijn. Alle VvE’s zijn inmiddels ingevoerd in een aparte module (VvE Beheer) binnen SG Tobias. De maandelijkse incasso en prolongatie wordt o.a. hiermee uitgevoerd. De totale vergoeding voor het beheer van alle Verenigingen van Eigenaren bedroeg in 2011 € 45.690,- (in 2010 € 45.750). Tabel Vereniging van Eigenaren in 2011:


Vereniging van eigenaren

52

Batau Zuid (22 VvE’s) Doorslag (23 VvE’s) Noordwijkerschans 16/26 Parkeergarage Wierselaan fase 1 Parkeergarage Wierselaan fase 2 Delftseschans 20-24, Heerlerschans 31-34 Drunerschans 1-3, Heerlerschans 38-41 Havelterschans 15-17, Hoornseschans 106-110 Hoornseschans 159-163, Havelterschans 18-25/Drunenseschans 13-15 Muiderschans 22, Noordwijkerschans 2-6 Hoornseschans 2-8, Noordwijkerschans 10-14 Ruinerschans 1-4 Leeksterschans1-5, Ruinerschans 9-12 Meppelerschans 1, Muiderschans 2-6

Aandeel Participatie 2011 62,45% 79,19% 51,92% 35,23% 35,23% 21,85% 25,72% 11,28% 12,13% 10,30% 19,54% 19,23% 22,73% 22,47%

Administratie bij: Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen Intrema Intrema Zelfstandig Redema Falcon Management BV Falcon Management BV Falcon Management BV Falcon Management BV zelfstandig VVE Beheer BV Falcon Management BV

8.

Governance

Governancecode Jutphaas Wonen onderschrijft de in de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Jutphaas Wonen. Jutphaas Wonen heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties opgevolgd. Jutphaas Wonen wijkt op één onderdeel af van de Governance code. Belanghebbenden moeten in de gelegenheid worden gesteld advies uit te brengen over de vastgestelde jaarrekening en het jaarverslag (principe V2). Dit onderdeel wordt door Jutphaas Wonen niet uitvoerbaar geacht. De jaarrekening wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Het vastgestelde jaarverslag wordt vervolgens met het Huurdersplatform besproken en ter informatie naar de overige belanghebbenden gestuurd.

Organogram Jutphaas Wonen 2011


Organisatieschema Er zijn in 2011 veranderingen geweest in de organisatiestructuur. In 2010 waren er nog vier afdelingen: Wonen, Vastgoed, Financiën en Staf. In 2011 is dit veranderd naar drie afdelingen: Afdeling Bedrijfsbeheer, Afdeling Vastgoed en Afdeling Beleid, Externe Contacten en Strategie (BES). Het voormalig hoofd van de Afdeling Wonen heeft de nieuwe rol als accountmanager BES gekregen.

53

Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2011 invulling heeft gegeven. Het bestuur Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, Margaret Zeeman. De directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:  De realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie  De strategie  De financiering  Het beleid  De resultaatontwikkeling Er zijn geen andere deelnemingen van de corporatie waarvoor de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor het beleid. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 6 van de statuten van Jutphaas Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het bestuursreglement.


Documenten Er zijn een aantal documenten binnen Jutphaas Wonen waardoor zij de naleving van de governance en integriteit tracht te waarborgen. Hieronder volgt een overzicht:

54

Documenten Gedragscode Integriteitscode Klokkenluiderreglement Beginselen van deugdelijk bestuur Vertrouwenspersoon Het mandaat van de bestuurder is vastgelegd in de regeling voor de Raad van Commissarissen Delegatiereglement

Aanwezig sinds: 2009 2009 2009 2005 2009 2005 2009

Visitatie Jutphaas Wonen heeft zich in 2011 laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. Dit is voor Jutphaas Wonen de tweede keer dat zij gevisiteerd zal worden. Eerder gebeurde dit in 2007. De resultaten van de visitatie worden meegenomen in het nieuwe ondernemingsplan dat in 2012 wordt opgesteld.

Interne Controle In 2011 zijn met de Auditcommissie o.a. onderstaande thema’s besproken en behandeld: -

Begroting 2012 Jaarrekening 2010 Managementrapportage accountant Managementrapportage Jutphaas Wonen Transformatie kantoorgebouwen Treasury

Governance Het bestuur en de Raad van Commissarissen van Jutphaas Wonen onderschrijven het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur. Onderdelen daarvan zijn integriteit en transparant handelen van de bestuurder, goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het gevoerde beleid en het toezicht daarop. De bestuurder levert alle benodigde informatie aan de Raad van Commissarissen die zij nodig heeft om haar rol als toezichthouder te kunnen vervullen. De door Jutphaas Wonen gehanteerde corporate governance principes zijn gebaseerd op de Governancecode woningcorporaties en de Aedescode. Deze principes zijn naar de eigen situatie vertaald in de beleidsnotitie ‘Beginselen van deugdelijk bestuur’ (januari 2005). Het bestuur en haar directe omgeving opereerden in 2011 conform deze beginselen. Er is in 2011 geen sprake van tegenstrijdige belangen geweest. Door middel van de directeur - bestuurder is Jutphaas vertegenwoordigd in een aantal verbanden. De tabel hieronder geeft een overzicht van deze verbanden.

Stuurgroep Wijkgericht werken Bestuurlijk overleg wethouders Bestuurlijk overleg Huurdersplatform Bestuurlijk overleg 3 directeuren van de Nieuwegeinse corporaties Bestuurlijke vertegenwoordiging bij de Aedes branche koepel Overleg Provincie – aanjaagteam milieu enz. Overleg Accountmanager VROM MKW, Midden en Kleine woningbouwcorporatie Stuurgroep Wisselgeld Gemeente Nieuwegein Overleg Zorg en Welzijn Raad van Advies samen voor Nieuwegein

Toelichting De volkshuisvestelijke evenknie van de gemeentelijke Besturen Regio Utrecht (BRU). Hier worden regionale afspraken gemaakt van o.a. bouwproductie, woningtoewijzing enz. Doel is om met kleinere corporaties in de Utrechtse markt ervaringen uit te wisselen en mogelijk gezamenlijk initiatieven te ontplooien. Doel is te komen tot een aantal woonservicezones in Nieuwegein In samenwerking met de gemeente Nieuwegein en Mitros is een gebiedsvisie voor de wijk Jutphaas Wijkersloot vastgesteld. Na vaststelling door college van B&W wordt nu gewerkt aan de uitvoering. Doel is het komen tot integrale wijkanalyses Het behartigen van de belangen van Jutphaas Wonen en haar huurders bij de wethouder. Het Huurdersplatform is een sparringpartner en toetsingskader voor het beleid van Jutphaas Wonen Bestuurlijke afstemming en zoveel mogelijk samen optrekken binnen gemeente Nieuwegein Het belang van Jutphaas Wonen behartigen bij de brancheorganisatie. Belangen behartigen van Jutphaas Wonen – lobby voor subsidie en medewerking projecten Doel: kennis en ervaring uitwisselen. Belang Jutphaas Wonen richting VROM kenbaar maken. Gezamenlijke problemen en successen delen en oplossingen zoeken Problematiek van gezinnen met multi-problematiek gezamenlijk aanpakken SWN, Vitras over leefbaarheid, sociale cohesie e.d..


Naam Regionaal directeuren overleg Woningbouwcorporaties Utrecht (RWU) Regionaal directeuren overleg exclusief de gemeente Utrecht. Stuurgroep Woonservicezones Stuurgroep gebiedsvisie Jutphaas Wijkersloot

55

De directeur - bestuurder had in 2011 een aanstelling voor 32 uur per week voor onbepaalde tijd. De directeur - bestuurder is ingeschaald in schaal N conform de CAO Woondiensten. Per 1 januari 2012 is dit veranderd naar een aanstelling voor 30 uur per week voor onbepaalde tijd en is zij ingeschaald in schaal O conform de CAO Woondiensten. Naam Functie In dienst sinds Directeur-bestuurder sinds Geboortedatum Nevenactiviteiten

: M.J. Zeeman : directeur - bestuurder : oktober 2006 : januari 2008 : 6-4-1956 : Lid Dagelijks Bestuur van Stichting Duivenvoorde : Mantelzorger en oppasoma : Lid Raad van Advies - Samen voor Nieuwegein

Verklaring Het bestuur verklaart hierbij dat in 2011 Jutphaas Wonen haar middelen, batig saldi daaronder begrepen overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 21 en 22 van het BBSH, uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. De besluitvorming van het bestuur sluit aan bij de hoofdlijnen van het beleid zoals die liggen verankerd in de jaarlijkse begroting, het treasury statuut, de koersnotitie ‘Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad’ en het strategisch voorraadbeleid 2008-2012.


Nieuwegein, 23 april 2012 Margaret J. Zeeman, directeur - bestuurder

56

9.

Risicomanagement

Om een onderneming goed te kunnen besturen is goed risicomanagement van essentieel belang. Voor ons als woningbouwcorporatie liggen de belangrijkste risico’s op het niveau van de woningportefeuille en markt, financiering en belegging, projecten en van de organisatie. Portefeuille en marktrisico De regio Utrecht blijft in de structuurvisie 2040 van de overheid een groeiscenario houden. De vastgoedmarkt in Nieuwegein waarin Jutphaas Wonen opereert is dan ook sterk te noemen. Leegstand door marktomstandigheden komt nauwelijks voor. Het aantal reacties per mutatie wordt nauw in de gaten gehouden. Het gemiddeld aantal reacties per mutatie is een belangrijke indicator om de populariteit van een complex of type woning af te leiden. Een lage score leidt tot het nemen van maatregelen en aanpassing van het complexenplan. Jutphaas Wonen realiseert geen koopwoningen. Dus de daarmee gepaard gaande risico’s lopen we niet. Voor het gehele bezit is een complexenbeleidsplan opgesteld. Hierin is vastgelegd wat de positie en de gewenste ontwikkeling is per complex. Dit complexenbeleidsplan is richtinggevend voor uit te voeren herstructureringsopgaven, het verkoopbeleid en het onderhoudsbeleid. Het Huurdersplatform Jutphaas heeft wijzigingen aangebracht en vervolgens ingestemd met het complexenbeleidsplan. In 2012 wordt dit beleidsplan geactualiseerd. Het risico dat Jutphaas Wonen de woningen niet kan verhuren of woningen fors in waarde dalen is gering. Treasuryrisico’s De risico’s van financiering en belegging van overtollige middelen worden periodiek door het hoofd bedrijfsbeheer en de directie beoordeeld. Zij worden hierin ondersteund door een extern treasurybureau. Minimaal tweemaal per jaar vindt er een treasurycommissie plaats. Deze staat onder leiding van het externe treasurybureau, verder hebben hierin zitting het hoofd bedrijfsbeheer en de directeurbestuurder. Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks wordt gekeken op basis van de meerjarenplanning wat de treasuryactiviteiten zijn die hieruit voortvloeien en hoe hier het beste invulling aan kan worden gegeven. De resultaten van de treasurycommissie worden middels de audit commissie teruggekoppeld naar de Raad van Commissarissen. Ons beleid met betrekking tot looptijden en renterisico is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect hierbij is optimalisatie van het vervalschema van de leningportefeuille om zo de risico’s te spreiden in de tijd. Ons beleid met betrekking tot financieren en beleggen kenmerkt zich als risicomijdend. Het renterisico kan gedefinieerd worden als het saldo van alle geldstromen vermeerderd met de renteherzieningen van de leningportefeuille. Op basis van de meerjarenplanning maken wij een treasuryrapportage en bepalen zo de renterisico’s voor de komende jaren. Hierbij wordt gelet op het vaststellen van de geldstromen en van de renteaanpassingen. Bij het renterisicobeleid wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van vervroegde aflossing, een evenwichtige spreiding van de renterisico’s en de gewenste financieringsmix. Het renterisico wordt afgezet tegen zowel de intern als de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gehanteerde norm van maximaal 15% renterisico van het lang vreemd vermogen. Volgens het treasurystatuut is het toegestaan om gebruik te maken van rentederivaten. Jutphaas Wonen maakt hier geen gebruik van, zij geeft de voorkeur bij het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten. Daarbij moet gedacht worden aan het maken van contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting. Speculatief handelen in rentederivaten is niet toegestaan. Overtollige middelen worden weggezet bij onze huisbankier ABN-AMRO.

57

Activiteiten treasury 2011: 2x treasurycommissie gehouden In audit commissie uitleg gegeven over treasuryactiviteiten Eventuele gevolgen Europadossier bekeken Aantrekken nieuwe lening ad € 2,5 miljoen Afsluiten nieuwe lening ad € 5 miljoen voor herfinanciering in 2014 Projectrisico’s De financiële risico’s hebben vooral betrekking op onze herstructureringsprojecten Torenflats en Gemeenschappelijk Wonen. Hierbij wordt gewerkt met taakstellende budgetten die binnen de meerjarenplanning passen. De aanbesteding voor de vier torenflats en het Gemeenschappelijk Wonen heeft reeds plaatsgevonden. De werkzaamheden aan de buitenkant van de flats zal in 2012 worden opgedragen. Deze aanbesteding vindt plaats volgens een intern vastgesteld aanbestedingsreglement. Hierin is nauwkeurig de procedure van aanbesteden vastgelegd. Onder andere is hierin opgenomen hoeveel aannemers minimaal moeten worden uitgenodigd om een offerte uit te brengen en aan welke voorwaarden deze aannemers moeten voldoen. De naleving van het aanbestedingsreglement ligt bij de directie en de accountant. In het driewekelijks managementoverleg vindt een monitoring van elk project plaats. Hierbij wordt gekeken naar de aspecten tijd (planning), geld en kwaliteit. Indien nodig vindt direct bijsturing plaats. Voor de grote projecten wordt twee keer per jaar van de aannemer een kredietinformatierapport opgesteld door Graydon Nederland B.V. Voor de wat kleinere projecten (schilderwerk) laten we één maal per jaar zo’n rapportage opstellen. Op deze manier hebben we enig zicht op de kredietwaardigheid van aannemers.


Bij nieuwbouw projecten zoekt Jutphaas Wonen samenwerking met ontwikkelaars omdat wij, gezien onze omvang, geen ontwikkelingsafdeling hebben. Wij nemen dan een aantal huurwoningen volgens het turn key principe af. Hierdoor weten wij van te voren precies waar we aan toe zijn en kunnen we bepalen of dit voor ons haalbaar is. Het afzet risico van deze huurwoningen in de huidige markt is beperkt, zeker voor wat betreft de gereguleerde voorraad. Het risico van eventuele koopwoningen blijft bij de ontwikkelaar.

58

Jutphaas Wonen heeft de afgelopen jaren een tweetal grondposities verworven met een waarde van € 4 miljoen. Momenteel wordt met enkele ontwikkelaars de mogelijkheden onderzocht om hier nieuwbouw te realiseren. Het primaire doel voor Jutphaas Wonen is om op deze posities huurwoningen te realiseren en door de ontwikkelaars een aantal koopwoningen. Met betrekking tot de risico’s geldt voor deze projecten hetzelfde als hiervoor omschreven bij nieuwbouwprojecten. Financieel moeten deze projecten nagenoeg kostendekkend zijn. Wij hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten met een buurt corporatie die ruim in de liquide middelen zit. Zij zullen een gedeelte van de huurwoningen realiseren en wij doen dan het beheer en lopen verder geen risico. Over circa tien of vijftien jaar hebben wij dan het terugkoop recht. Wij hebben geen terugkoop plicht. Op één grondpositie, welke wij eind 2007 hebben verworven, staan momenteel nog kantoren. Deze kantoren worden nog deels verhuurd. De opbrengst uit deze verhuur dekt de rentelast van de aankoop. In het boekjaar is een onderzoek naar de haalbaarheid met betrekking tot transformatie van kantoren naar woningen uitgevoerd. Voor ons gedeelte blijkt transformatie van kantoor naar 40 woningen haalbaar te zijn. In 2012 wordt verder onderzocht of de andere partijen hier ook mee kunnen instemmen en of we de vergunningen kunnen rond krijgen. Jutphaas Wonen is behoudend bij het verwerven van grondposities en de risico’s moeten te overzien zijn. Op de in 2006 verworven positie zou in 2010 gestart worden met de bouw van woningen. Momenteel loopt er een onderzoek met betrekking tot geluidshinder. Dit treft niet alleen ons project maar ook een groter project van de gemeente. Daarom vindt er ook overleg plaats met gemeente en provincie om deze problemen op te lossen. Einde boekjaar is komen vast te staan dat het oplossen van de problemen nog zeker enkele jaren zal duren. In het ergste geval kunnen we niet bouwen en moeten we de waarde van de grond zijnde ongeveer € 2 miljoen afboeken. In het boekjaar hebben wij uit oogpunt van voorzichtigheid de helft zijnde € 1 miljoen afgeboekt. Mocht het zover komen dat ook de rest moet worden afgeboekt dan kan Jutphaas Wonen dit opbrengen. Dit zal wel consequenties hebben voor in de toekomst te ontwikkelen projecten.

Activiteiten projecten 2011: aanbesteding renovatie vierde torenflat voorbereiden aanbesteding buitenzijde torenflats overleg met projectontwikkelaars omtrent de ontwikkeling van bouwlocaties Iepenhoeve, Bakenmonde, Krijtwal en Brinkwal onderzoeken haalbaarheid transformatie kantoor Brinkwal naar woningen voeren onderhandelingen inzake aankoop De Brinkwal overleg met gemeente omtrent ontwikkeling diverse bouwlocaties onderzoeken haalbaarheid aankoop 30 huurwoningen Organisatierisico’s Om tot goede prestaties te komen is een grote mate van resultaatgerichtheid en een goede samenwerking tussen de afdelingen van groot belang. Een eerste vereiste hiervoor is dat de verschillende procedures helder en duidelijk zijn. Te denken valt hierbij aan investeringen in verhuurprocessen, mutatieproces en het afhandelen van ingediende klachten. In 2008 is een start gemaakt met het opnieuw vastleggen van de processen om onze beheerfunctie, onze core business, goed te kunnen doen en het implementeren hiervan in de organisatie. Dit heeft in 2009 en 2010 een vervolg gekregen en is in 2011 nagenoeg afgerond. Daarnaast wordt veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van het personeel. Omdat Jutphaas Wonen een kleine organisatie is, hebben wij bij het beperken van risico’s de hulp van derden ingeroepen. Zoals al eerder vermeld laten wij ons bij de treasuryactiviteiten door een extern bureau ondersteunen. Hetzelfde geldt voor onze ict activiteiten. Hiervoor hebben wij afspraken gemaakt met een extern bureau zodat wij ervan verzekerd zijn dat de dagelijkse continuïteit met betrekking tot automatisering gewaarborgd is. Dit bureau kan op afstand meekijken als problemen intern niet opgelost kunnen worden. Het stilvallen van de organisatie is zo tot een minimum beperkt en kan de dienstverlening richting bewoners gewaarborgd blijven. De organisatie rondom de geautomatiseerde gegevensverwerking is vastgelegd in de notities “Informatiebeleid en ict beheer” en in het “Protocol computergebruik”. Met onze huisbankier zijn vaste afspraken gemaakt inzake de beschikking over de financiële rekeningen. De bevoegdheden zijn zo geregeld dat voor elke overschrijving minimaal twee handtekeningen zijn vereist. Alle betalingen geschieden via internet bankieren middels access online van ABNAMRO. Tekenen gebeurd met pasjes en pincodes. Intern is een delegatiereglement opgesteld waarin per functie staat vermeld welke tekeningbevoegdheid men heeft. Dit reglement is door alle medewerkers ondertekend waarvoor het geldt. Het risico op fraude wordt zoveel mogelijk geminimaliseerd door interne functiescheiding. Als er veel bevoegdheden bij één persoon zouden liggen, is er weinig controle. Door duidelijke functiescheidingen wordt dit voorkomen. Verder moet er altijd door twee bevoegde medewerkers getekend worden bij banktransacties. Fraude bij de toewijzing van woningen wordt geminimaliseerd doordat de toewijzing, via Woningnet, extern geregeld is. Het toewijzen van vrije sectorwoningen gebeurt wel intern. Voor deze toewijzing is er controle doordat het hoofd van de afdeling akkoord moet geven. Jutphaas Wonen heeft een verzekering afgesloten voor het geval er toch sprake zou zijn van fraude. In het boekjaar is onze verzekeringsportefeuille door een onafhankelijk deskundige beoordeeld. Waar nodig hebben aanpassingen plaatsgevonden. Wij kunnen stellen dat onze verzekeringsportefeuille up-to-date is. Door onze huisbankier ABN AMRO wordt regelmatig de door haar ontwikkelde risicoscan “Grip op Risico’s” uitgevoerd. Laatstelijk is dit in 2010 gebeurd. Deze scan geeft een beeld van de kwetsbaarheid van de organisatie. Bij ons kwam naar voren dat de risico’s vooral liggen bij de onderdelen Management en Financieel. Bij management moet dan gedacht worden aan onvoldoende deskundigheid op bepaalde gebieden zoals fiscaliteiten en regelgeving. Dit wordt door ons onderkend en is ook relevant voor een kleine organisatie. Daarom huren wij waar nodig externe deskundigheid in om verantwoorde beslissingen te nemen. Op financieel gebied moet gedacht worden aan onvoldoende financiële middelen om de gewenste investeringen te doen. Ook dit wordt door ons onderkend en zoals hier voor bij investeringen beschreven worden de ontwikkelingen nauwlettend gevolgd. 59

Integriteit is een onderwerp dat bij voortduring onze aandacht vraagt. Het vertrouwen in onze organisatie staat en valt met integriteit. Wij zijn in het boekjaar gestart om de kwaliteit van ons integriteitsbeleid te laten onderzoeken door het uitvoeren van een integriteitsaudit door een gerenommeerd bureau op dit terrein. Het doel van deze audit is het inventariseren van de integriteitsrisico’s en het toetsen van de werking van de integriteitmaatregelen. Per einde boekjaar was dit onderzoek nog niet afgerond. Indien nodig zullen wij de processen aanpassen aan de uitkomsten van dit onderzoek. Bij het samenstellen van de begroting over 2012 en de meerjarenplanning tot en met 2016 hebben wij voorzichtige uitgangspunten gehanteerd. Toch zijn door ons de effecten van een viertal tegenvallende scenario’s doorgerekend. Deze zijn als een aparte bijlage in de begroting opgenomen. De tegenvallende scenario’s die doorgerekend zijn betreffen: huurverhoging valt 1% lager uit, de te betalen rente bedraagt 6,25% in plaats van 5,25% en er vindt een jaarlijkse extra kostenstijging van 2% plaats. Wij hebben nog wel een aantal woningen gelabeld voor verkoop maar gezien de ingestorte verkoopmarkt rekenen wij geen verkopen in. Wij zijn voor de exploitatie en de geplande investeringen niet afhankelijk van het aantal verkopen. Activiteiten organisatie 2011: doorrekenen scenario’s vastleggen diverse procedures en processen het zich ontwikkelen naar een maatschappij gedreven organisatie interne herschikking van de afdelingen


Wij zijn van mening dat risicobeheersing binnen Jutphaas Wonen voldoende aandacht krijgt.

60

10. Financiën Jutphaas Wonen streeft naar een positieve maatschappelijke en /of financiële waardeontwikkeling van haar vastgoed. Dat is onze missie. Met die waardeontwikkeling kunnen we onze primaire taak uit blijven oefenen. We zijn een financieel gezonde corporatie met een beperkte vermogensovermaat. We investeren onrendabel om voldoende bereikbare huurwoningen te kunnen realiseren. We zijn immers een maatschappelijk ondernemer die zich inzet voor het woon- en leefklimaat in Nieuwegein. Voor meer informatie over de financiële situatie van Jutphaas Wonen wordt verwezen naar de apart verkrijgbare jaarrekening 2011. Jaarresultaat Het resultaat uit het verhuren, onderhouden en verkopen van woningen bedraagt in 2011 € 979.000. Het totale jaarresultaat werd toegevoegd aan de overige reserve. Het verkopen van woningen was de afgelopen jaren voor Jutphaas Wonen van groot belang om enerzijds een reserve voor de toekomst op te bouwen en anderzijds onrendabel te kunnen investeren in de bestaande woningen of nieuwbouw. Verkoop was dus een middel om onze nieuwbouw- en herstructureringsplannen uit te kunnen voeren. De te verkopen woningen worden overgedragen aan een externe makelaar die zorgt voor de verkoop. Een andere makelaar verzorgt de taxatie. Hierdoor is verkopende en taxerende makelaar nooit dezelfde. Wanneer huurwoningen vrijkomen worden deze het liefst zo kaal mogelijk opgeleverd. Bij woningen die verkocht worden laten we eventuele stoffering zitten. Een woning verkoopt nu eenmaal beter met vloerbedekking of zonwering. Jutphaas Wonen verkoopt alleen maar woningen waar er in Nieuwegein voldoende van zijn om de beschikbaarheid niet in gevaar te laten komen. In 2010 is besloten te stoppen met het actief verkopen van woningen. Gezien de markt was de vraag minimaal. Voor de komende jaren is Jutphaas Wonen voor de geplande investeringen dan ook niet meer afhankelijk van de opbrengsten uit verkopen. Het totale jaarresultaat (€ 979.000) is hoger dan begroot. Dit komt omdat € 1.634.000 minder aan onderhoud is verantwoord. De oorzaak hiervan is minder groot onderhoud voor het complex Gemeenschappelijk Wonen, er was meer ruimte om kosten te activeren. Daarnaast heeft er een bijboeking op basis van de bedrijfswaardeberekening van onze woningen plaatsgevonden ter waarde van € 3.190.000 (in hoofdzaak vanwege een verlenging van de levensduren van de complexen). Tevens is een voordelig resultaat behaald op belastingen van € 495.000 ( door achterwaartse verliesverrekening is de betaalde vpb over 2008 en 2009 terug ontvangen en er is btw op algemene kosten terug ontvangen). Huurinkomsten De huurinkomsten zijn voor een corporatie de belangrijkste inkomsten. Daar moeten zij hun uitgaven mee bekostigen. Jutphaas Wonen had in 2011 € 9.920.000 aan huurinkomsten. Hierbij is rekening gehouden met de huurverhoging van 1,3% die Jutphaas Wonen aan haar huurders heeft doorberekend (2010: 1,2%). De huidige huurprijs bedraagt gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur voor betaalbare woningen. Ongeveer 80% van onze woningen behoort tot het betaalbare segment. De huurachterstand van de klanten van Jutphaas Wonen bedraagt op het einde van het jaar 0,85% van de totale huurinkomsten. In 2010 bedroeg de huurachterstand 0,80%. De huurachterstand is voornamelijk in de Torenflats en in Batau gestegen. De economische crises heeft ook invloed op de achterstanden. Voor een groot gedeelte van het toegenomen bedrag hebben we een betalingsregeling kunnen treffen met de huurders. In totaal was de huurachterstand op het einde van 2011 ongeveer € 82.000. Daarnaast zijn we door leegstand van woningen ongeveer € 28.000 huurinkomsten misgelopen (in 2010: € 17.000).

61

De belangrijkste inkomsten van een corporatie zijn de huurinkomsten. In onderstaande figuur geven we aan waaraan we onze huurinkomsten in 2011 voornamelijk hebben besteed. Daarna volgt een toelichting op deze uitgaven. De figuur is gebaseerd op de huurinkomsten en de uitgaven van Jutphaas Wonen zoals die in de jaarrekening zijn opgenomen. Het jaarresultaat is daarbij buiten beschouwing gelaten.

Waar gaat de huur naar toe (Bron: Jutphaas Wonen) Onderhoud (52% van de huur) In totaal is in 2011 voor € 5.649.000 aan onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Er is een aantal opdrachten dat in 2011 is aanbesteed of gestart, maar waarvan de uitvoering in 2012 nog doorloopt. De uitgaven die hiermee gepaard gaan, worden in de jaarrekening van 2012 opgenomen. De onderhoudslasten zijn in 2011 lager dan in het jaar ervoor (2010: € 6.470.000). Deze afname komt door het planmatig onderhoud, met name in de complexen Torenflats en Gemeenschappelijk Wonen. In deze complexen is groot onderhoud uitgevoerd en dit zit in de afrondende fase. De afname is ook zichtbaar in de onderhoudskosten per woning. In 2010 werd gemiddeld € 3.794 per woning uitgegeven. In 2011 was dat € 3.409. Dit verschil komt voornamelijk voor rekening van het planmatig onderhoud.


Rente (25% van de huur) Woningcorporaties hebben niet alle woningen die ze bezitten zelf bekostigd. Er worden ook leningen afgesloten.

62

Jutphaas Wonen heeft aan het eind van 2011 voor ongeveer € 56 miljoen aan leningen uitstaan. De gemiddelde rente die voor deze leningen betaald wordt, is ongeveer 4,7% (in 2010: 4,5%). De rentelasten bedragen in 2011 € 2.531.000. De rentelasten vormen een belangrijke en grote kostenpost voor corporaties. Het financiële risico dat corporaties lopen is dan ook afhankelijk van de leningen en rentestanden. Jutphaas Wonen wordt, net zoals elke andere corporatie, door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gecontroleerd. Het renterisico wordt gedefinieerd als het totaal van de conversies op enig moment ten opzichte van de totale portefeuille inclusief de kasstromen en opbrengsten uit projecten. Jutphaas Wonen heeft haar interne renterisico norm afgestemd op die van het WSW en vastgesteld op 15%.

Algemene kosten (11% van de huur) Jutphaas Wonen vindt het belangrijk om efficiënt met haar middelen om te gaan. We maken op de visitatiecommissie een relatief efficiënte indruk. Er is bij Jutphaas Wonen een duidelijke focus op efficiënt werken en we hebben de afgelopen tijd geïnvesteerd in het verstevigen van administratieve processen en management informatiesystemen. Bij de algemene kosten horen verder ook nog de kosten van het kantoor (€ 25.000), van verzekeringen (€ 38.000) en de vergoeding die de Raad van Commissarissen ontvangt en daarmee gepaard gaande kosten (€ 44.000). Ook de overige personeelskosten (€ 130.000) en de belastingen (€ 377.000) behoren tot de algemene kosten. Salarissen (12% van de huur) Een organisatie kan niets zonder haar medewerkers. Jutphaas Wonen is een kleine organisatie. Onze normale bedrijfsvoering verrichten we met vast personeel. Voor extra activiteiten huren we externe medewerkers in. De salarissen en andere vergoedingen van de medewerkers bedroegen in 2011 in totaal € 1.175.000 (2010: € 1.231.000). De bezoldiging van de directeur - bestuurder bedroeg in 2011 € 96.000. Overige kosten Met overige kosten worden voornamelijk de kosten voor afschrijving van het woningbezit bedoeld. De afschrijving was in 2011 € 1.433.000 (2010: € 735.000). In 2011 is overgegaan van annuïtaire afschrijving op lineaire afschrijving. Vennootschapsbelasting Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Jutphaas Wonen een fiscale openingsbalans opgemaakt conform de specifieke fiscale waarderingsregels die hiervoor gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Branchevereniging Aedes heeft hiervoor met de belastingdienst hernieuwde afspraken gemaakt en een nieuwe vaststellingovereenkomst opgesteld (VSO 2). Deze is ook door Jutphaas Wonen ondertekend. Door Jutphaas Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In 2011 is via het resultaat de afwaardering van deze latenties verantwoord. Financiële meerjarenprognose Voor de periode 2012 tot en met 2016 is een bedrijfsbegroting samengesteld. De begroting over 2012 is in december 2011 vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In februari 2012 is de begroting over vorengenoemde jaren bijgesteld op basis van de werkelijke cijfers over 2011 en op basis van nieuwe inzichten. De hierbij gehanteerde uitgangspunten zijn:  Huurverhoging 2012: 2,25% en 2013 tot en met 2016: 2% ( inclusief harmonisatie )  Verkopen: vanaf 2012 zijn geen verkopen meer ingerekend.  Planmatig onderhoud conform meerjaren onderhoudsbegroting  Kostenstijging algemeen beheer: 3%  Kostenstijging onderhoud: 3%  Rente: 5,25% Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose: 63

Jaarresultaat Algemene reserve Vpb belasting Solvabiliteit Current ratio Rentabiliteit vreemd vermogen

2012 -2.784 15.217 152 21% 0,09 4,71%

2013 -1.272 13.945 345 18% 0,02 5,09%

2014 722 14.667 907 19% 0,02 5,09%

2015 540 15.207 860 20% 0,01 5,14%

2016 -96 15.111 677 20% 0,01 5,27%

Tabel Meerjarenprognose (bedragen x € 1000) De negatieve jaarresultaten zijn het gevolg van uit te voeren planmatig onderhoud aan het complexen Torenflats en de afboeking van onrendabele toppen op het complex Bakenmonde en de te betalen vpb belasting. Jutphaas Wonen streeft naar een solvabiliteit van 15%. Dit is ca. 3 % hoger dan in de sector gebruikelijk is. Jutphaas Wonen kiest voor een wat hogere solvabiliteit tegen het licht van haar beperkte omvang. Met betrekking tot de financiering van de verschillende projecten vindt regelmatig overleg plaats met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Over de financiering zelf vindt frequent contact plaats met banken en een extern treasury bureau. Beoordeling financiële positie door het CFV Het Centraal Fonds heeft aan de hand van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2010 de financiële positie van Jutphaas wonen beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren dat het gecorrigeerde weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. Voor 2011 heeft Jutphaas Wonen het solvabiliteitsoordeel ‘voldoende’ gekregen. Dit wil zeggen dat op basis van de ingediende prognosegegevens de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Jutphaas Wonen.


Maatschappelijk ondernemen Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen. Zij verrichten taken die een groot maatschappelijk belang hebben: ervoor zorgen dat iedereen betaalbaar kan wonen. De laatste jaren worden corporaties weleens afgeschilderd als woningbeheerders die op een grote zak geld zitten en te weinig voor de maatschappij doen. Gelukkig is het imago van Jutphaas Wonen anders. Als kleine corporatie hebben we zo onze beperkingen. Maar doen we het uiterste om onze maatschappelijke taak goed te vervullen. Eén mogelijkheid om onze maatschappelijke prestatie meetbaar te maken is in het aanduiden van de waardeontwikkeling van de woningen die we als corporatie bewust niet nemen of doorberekenen aan onze huurders. Hiervoor kunnen we de vergelijking maken tussen de bedrijfswaarde van onze woningen en de waarde van diezelfde woningen op de vrije markt. Voor een toelichting op deze begrippen verwijzen we naar de jaarrekening.

64

De 1.657 woningen van Jutphaas Wonen hebben op de vrije markt een waarde van ongeveer € 300 miljoen (WOZ-waarde). We veronderstellen dat de marktwaarde van ons bezit vanwege de verhuurde staat 75% van de vrije marktwaarde bedraagt, of wel € 225 miljoen. Dit is de waarde die we maximaal met ons bezit zouden kunnen realiseren als we alleen maar financieel rendement zouden nastreven. Dat doen we echter niet: Jutphaas Wonen kiest voor maatschappelijk rendement. Daarom waarderen we ons bezit tegen een reële waarde (bedrijfswaarde) die wel rekening houdt met ons maatschappelijke beleid. Deze bedrijfswaarde bedraagt eind 2011 € 113 miljoen. Het verschil van € 112 miljoen kan in deze beredenering worden gezien als de kostprijs van de door ons beoogde maatschappelijke opbrengsten. In dit jaarverslag staan juist deze maatschappelijke opbrengsten centraal. Want daar draait het bij Jutphaas Wonen om: perspectief bieden aan de mensen, de wijken en de samenleving en aan Nieuwegein.

Stichtingsgegevens

De stichting, Woonstichting Jutphaas statutair gevestigd te Nieuwegein opgericht als vereniging omgevormd tot stichting

: 19 - 6 - 1919 : 26 - 10 - 1999

De stichting is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te voor Midden Nederland onder nummer: 30040468 De stichting is lid van branchevereniging Aedes.

Montageweg 1 3433 NT Nieuwegein Postbus 1200 3430 BE Nieuwegein telefoon 030 - 608 3140 fax 030 - 606 5797 www.jutphaas.nl

65

Jaarrekening 2011

Overige gegevens 2011

Opgemaakt: 23 april 2012 Vastgesteld: 21 mei 2012

Woonstichting Jutphaas Statutair gevestigd: Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein

INHOUDSOPGAVE JAARREKENING EN OVERIGE GEGEVENS

67

9.1 9.2 9.3 9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.3.4 9.3.5 9.3.6 9.3.7 9.3.8 9.3.9 9.4

68 69 71 71 72 73 74 75 78 81 88 94 94

Kengetallen gegevens woningbezit Uitleg kengetallen Jaarrekening Balans per 31 december 2011 (na voorgestelde resultaatbestemming) Winst- en verliesrekening over 2011 Kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de winsten verliesrekening Overige informatie Overige gegevens

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Woningbezit Bijlage E conform BBSH Nadere financiële toelichting

95 96 97

67

Kengetallen 9.1

Gegevens woningbezit

Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen / woongebouwen Garages Bedrijfsruimten Overige verhuureenheden Totaal Gemiddeld aantal woningen in exploitatie

2011 1.657 45 2 8 1.712 1.657

2010 1.703 45 2 7 1.757 1.705

2009 1.706 50 2 7 1.765 1.726

2008 1.746 50 2 7 1.805 1.754

2007 1.761 50 4 7 1.820 1.754

Mutaties in het woningbezit: Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal herschikking GW complex *)

2011 1 -46

2010 3 -

2009 40 -

2008 14 -1

2007 35 21 -

Kwaliteit Uitgaven dagelijks onderhoud / woning Uitgaven planmatig onderhoud / woning Totale kosten onderhoud / woning

2011 375 3.034 3.409

2010 312 3.482 3.794

2009 348 2.399 2.747

2008 257 1.550 1.807

2007 250 1.823 2.073

Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto huurprijs

2011 148 463

2010 146 457

2009 146 456

2008 145 448

2007 142 438

Het verhuren van woningen Mutatiegraad Acceptatiegraad Huurachterstand in % Huurderving in %

2011 7,0 1,55 0,85 0,28

2010 7,0 1,65 0,80 0,17

2009 10,0 0,93 0,75 0,33

2008 9,0 0,92 0,66 0,59

2007 12,0 2,0 0,63 0,42

Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit vreemd vermogen Interne financiering per woning

2011 23,34 1,48 4,68 9.858

2010 23,03 2,50 4,42 7.282

2009 24,16 3,84 4,93 4.932

2008 24,01 0,46 5,03 13.924

2007 20,66 1,07 5,03 8.461

Balans en winsten verliesrekening

2011

2010

2009

2008

2007

10.864 6.228 4.405 -1.470 591

9.984 5.998 5.082 -1.383 -815

10.667 7.782 5.817 -1.319 149

10.350 6.786 4.271 -1.495 1.539

8.811 7.245 4.765 -1.468 1.995

Eigen vermogen / woning Totale opbrengsten / woning Totale bedrijfslasten / woning (excl. bijzondere post) Financieringsresultaat / woning Jaarresultaat / woning

*) Het Gemeenschappelijk Wonen complex is gerenoveerd en hierbij heeft een verschuiving van wooneenheden plaatsgevonden, met name van onzelfstandig naar zelfstandige eenheden. Hierdoor is de mutatie in eenheden ontstaan in het verslagjaar 2011.

68

9.2

Uitleg Kengetallen

Gegevens woningbezit  Een verhuureenheid (VHE) wordt gedefinieerd als een zelfstandig verhuurde eenheid; een woning met een bijbehorende bedrijfsruimte die door middel van één contract is verhuurd is derhalve één verhuureenheid.  Alleen die woningen worden opgenomen die in eigendom zijn en waarover economisch risico wordt gelopen.  Garages, bedrijfsruimten zijn opgenomen als 1 VHE. Het gemiddelde aantal woningen (exclusief woningen in beheer voor derden) uit dit overzicht vormt de basis bij de berekening van de kengetallen, die per woning worden weergegeven. Mutaties in het woningbezit In dit overzicht is aangeven hoeveel eenheden zijn toegevoegd respectievelijk onttrokken aan het bezit. Kwaliteit  Kosten niet-planmatig onderhoud per woning: het totaal van de kosten van niet-planmatig onderhoud (klachten-,mutatie- en contractonderhoud) gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.  Kosten planmatig onderhoud per woning: het totaal van de kosten van cyclisch onderhoud gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Prijs/ kwaliteitverhouding.  Gemiddeld aantal punten WWS: het totale aantal punten van de woningen conform het woningwaarderingssysteem gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.  Gemiddelde netto huurprijs: het totaal van de netto jaarhuur (kale huur) woningen en woongebouwen over het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Het verhuren van woningen  Mutatiegraad: het aantal opzeggingen in het boekjaar uitgedrukt in een percentage van het gemiddelde aantal woningen.  Acceptatiegraad: het aantal afgesloten huurcontracten afgezet tegen het totale aantal keren dat een woning wordt aangeboden.  Huurachterstand in % jaarhuur: bruto huurachterstand van de zittende bewoners volgens de balans (dus na vermindering met de individuele huursubsidie) uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen netto jaarhuur en vergoedingen voor overige leveringen en diensten, conform de toelichting op de winsten verliesrekening.  Huurderving in % jaarhuur: de huurderving uitgedrukt in een percentage van de bruto jaarhuur. Dit betreft zowel huurderving wegens leegstand en andere oorzaken, conform de toelichting op de winsten verliesrekening. Financiële continuïteit De gegevens kunnen uitgedrukt worden in kengetallen zowel per het einde van het boekjaar als per begin van het boekjaar.  Solvabiliteit: het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen (balanstotaal) ultimo boekjaar * 100.  Liquiditeit (current ratio): totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar (exclusief aangegane verplichtingen onroerende en roerende zaken).  Rentabiliteit vreemd vermogen: het totaal van de rentelasten over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het (totale) vreemd vermogen ultimo boekjaar.  Interne financiering per woning: het verschil tussen de materiële vaste activa (exclusief aangegane verplichtingen) en het vreemd vermogen op lange termijn ultimo boekjaar gedeeld door het gemiddeld aantal woningen. Balans en winsten verliesrekening  Balansposten algemeen: het totaalbedrag conform balans ultimo boekjaar gedeeld door het totale gemiddeld aantal woningen.  Winst- en verliesrekening algemeen: het totaalbedrag conform de winsten verliesrekening gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.

69

   

Totale opbrengsten per woning: de som van huren, vergoedingen, overheidsbijdragen, verkoop onroerende zaken en overige bedrijfsopbrengsten in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Totale bedrijfslasten per woning: alle bedrijfslasten (exclusief eventuele bijzondere posten) in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Financieringsresultaat per woning: het saldo van de rentebaten en rentelasten in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Jaarresultaat per woning: het jaarresultaat in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.

70

9.3

Jaarrekening

9.3.1

Balans per 31 december 2011 (na voorgestelde resultaatbestemming)

(bedragen x € 1.000)

ACTIVA

Ref.

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2011

2010

9.3.7.1 67.578 584 3.079 827

60.736 584 4.079 910 72.068

66.309

9.3.7.2

Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen

14 43

14 65 57

Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

9.3.7.3 9.3.7.3.1 9.3.7.3.2 9.3.7.3.3

82 69 13

9.3.7.3.4

79

76 246 5 164

327

4.820 77.109

7.210 73.925

PASSIVA Eigen vermogen Overige reserve

9.3.7.4 9.3.7.4.1

18.001

17.022

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen

9.3.7.5 9.3.7.5.1

55.733

53.894

9.3.7.6

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

661 14 493 287 2 1.918

71

622 7 667 0 0 1.713 3.375

3.009

77.109

73.925

9.3.2

Winst en verliesrekening over 2011


Ref.

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

9.3.8.1 9.3.8.2 9.3.8.3 9.3.8.4

9.770 182 125 207 10.284

9.920 182 0 218 10.320

9.438 157 411 221 10.227

9.3.8.5 9.3.8.6

1.370 1.782 894 127 230 7.283 1.332 13.018

1.433 -2.195 856 123 196 5.649 1.339 7.401

735 -963 878 124 229 6.470 1.291 8.764

-2.734

2.919

1.463

53 2.639 -2.586

96 2.531 -2.435

185 2.543 -2.358

-5.320 0

484 -495

-895 494

-5.320

979

-1.389

9.3.8.7 9.3.8.8

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten

9.3.8.9 9.3.8.9

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen

9.3.8.10

Netto resultaat na belastingen

72

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening

9.3.3

Kasstroomoverzicht (indirecte methode)


Ref.

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen Vrijval/dotatie voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet)

2011

2010

2.919

1.463

1.434 -2.190 0

735 -990 0 2.163

0 163 366

1.208 0 316 -269

529 2.692

Kasstroom uit bedrijfsoperaties -2.435 495

Ontvangen/(betaalde) interest Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

47 1.255 -2.358 -494

-1.940

-2.852

752

-1.597

-5.003 0 0 22

-3.130 105 0 494 -4.981

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

2.500 -661

-2.531

0 -622 1.839

-622

Toename/afname geldmiddelen

-2.390

-4.750

Begin saldo liquide middelen Eind saldo liquide middelen Af- / Toename

7.210 4.820 -2.390

11.960 7.210 -4.750

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. Dit geldt tevens voor de mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.

73

9.3.4

Algemene toelichting

9.3.4.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderingen verslaggevingvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De Raad voor de jaarverslaggeving heeft middels RJ-Uiting 2011-2 een herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgebracht. Deze richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. Wij hebben in het boekjaar 2011 nog niet de nieuwe modellen voor de balans en winsten verliesrekening aangehouden volgens deze herziene richtlijn. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Alle bedragen zijn afgerond op 1.000 euro. 9.3.4.2 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn vanaf 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Jutphaas Wonen heeft een fiscale openingsbalans opgemaakt conform de specifieke fiscale waarderingsregels die hiervoor gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De belastinglatenties en de mutaties worden via het resultaat verantwoord. In de toelichting op de post belastingen (ref. 9.3.8.11) is een nadere uiteenzetting gegeven van de mutaties. 9.3.4.3 Schattingswijzigingen Overgang van annuïtaire naar lineaire afschrijving. In het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. De Raad voor de Jaarverslaglegging heeft aangegeven dat lineaire afschrijving de meest passende methode is. Tevens is er kritisch gekeken na de restant levensduur van de complexen. Op basis van de huidige technische duurzamere manier van bouwen en de uitstekende staat van onderhoud van de woningen hebben wij de levensduren van de complexen verlengd. Voor het verslagjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 590 toegenomen. Ook de komende jaren zal het effect van deze schattingswijziging ongeveer eenzelfde bedrag zijn. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief.

74

Toepassen van de componentenbenadering. De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houd in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties. Door ons werd tot op heden uitgegaan van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de thans in exploitatie zijnde complexen is het onderscheid na inrichting en installaties niet meer te achterhalen en is dit naar verwachting ook minder dan 10% van de totale investering. Voor de vanaf dit boekjaar op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden. Vervallen van de rentabiliteitswaardecorrectie. Als gevolg van de nieuwe Richtlijn 645 is het niet meer toegestaan om de rentabiliteitswaardecorrectie in de bedrijfswaarde in te rekenen, de oude richtlijn gaf deze mogelijkheid nog wel. In het verslagjaar hebben wij de rentabiliteitswaardecorrectie niet meer ingerekend. Voor het verslagjaar betekent dit dat de bedrijfswaarde ongeveer € 2,8 miljoen lager uitvalt.

9.3.5

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

9.3.5.1 Algemeen 9.3.5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn, behoudens het genoemde onder paragraaf 9.3.4.3, ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. 9.3.5.2 Materiele vaste activa 9.3.5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijging- of vervaardigingprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijging- of vervaardigingprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij indien van toepassing de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van gelijkheid in: bouwaard, bouwtype en resterende levensduur. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau.

75

Een bijzondere waardevermindering is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op eind 2011 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lasten niveaus. Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten (aansluitend op de WSW parameters):  jaarlijkse huurverhogingen voor 2012: 2,25%; vanaf 2013: 2% ( inclusief harmonisatie ) (voorgaand jaar: 2011: 1,3%; 2012: 1,5% vanaf 2013: 2%);  jaarlijkse huurderving van 0,3% (voorgaand jaar: 0,8%);  jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%);  de jaarlijkse stijgingen van de onderhoudsuitgaven van 3% (voorgaand jaar: 3%);  de genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) bedragen € 1,349 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1,341);  genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van € 0,352 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 0,374);  kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de resterende levensduur;  investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casus voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid;  een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%);  de waarde van de grond wordt buiten beschouwing gelaten, er wordt vanuit gegaan dat deze zijn waarde behoud.  de periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investeringen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 5 tot 47 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.  de heffingsbijdragen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Tevens is de vanaf 2014 verwachte bijdrage in de huurtoeslag en de eventueel boven inflatie toegestane huurverhoging niet ingerekend. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt vanaf dit verslagjaar geen rekening meer gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. In de bedrijfswaardeberekeningen zijn geen verwachte opbrengsten voor verkopen ingerekend. Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor een zestal complexen een terugname van in het verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden van € 3.190. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van deze complexen laat deze terugname toe. De terugname komt voornamelijk door het verlengen van de levensduren van de complexen. 9.3.5.2.2

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Een 20 tal koopwoningen zijn in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) overgedragen aan derden (kopers). Voor de woningcorporatie geldt een terugkooprecht. De grond is wel eigendom van de woningcorporatie en onder deze post verantwoord. Waardering heeft plaatsgevonden op basis van de kavelprijs bij in gebruik name.

76

9.3.5.2.3

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien van toepassing wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering per balans datum hoger is dan de tot dan toe bestede kosten van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de passiefzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 9.3.5.2.4

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.

9.3.5.3 Financiële vaste activa 9.3.5.3.1 Deelnemingen De deelneming in WoningNet N.V., waar geen invloed van betekenis op kan worden uitgeoefend, is gewaardeerd tegen verkrijgingprijs. 9.3.5.3.2 Latente belastingvorderingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden alleen gesaldeerd indien Jutphaas Wonen daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde. Indien van toepassing zijn latente belastingvorderingen opgenomen onder de financiële vaste activa en latente belastingverplichtingen onder de voorzieningen. 9.3.5.4 Vorderingen 9.3.5.4.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. 9.3.5.4.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito‟s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Eventuele rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

77

9.3.5.5 Eigen vermogen Hieronder is opgenomen de overige reserve. Aan deze reserve worden de resultaten over de boekjaren toegevoegd. 9.3.5.6 Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 9.3.5.7 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

9.3.6

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

9.3.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. 9.3.6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico‟s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

9.3.6.2 Bedrijfsopbrengsten 9.3.6.2.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” geldt, worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 9.3.6.2.2 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

78

9.3.6.3 Bedrijfslasten 9.3.6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven. 9.3.6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardeverandering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. 9.3.6.3.3 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 9.3.6.3.4 Pensioenen De corporatie heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Daarnaast kent de corporatie het nabestaandenpensioen en het arbeidsongeschiktheidpensioen. Voor de pensioenregelingen betaalt de corporatie op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft de corporatie geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De corporatie heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten in het jaar waarop deze betrekking hebben. Per 31 december 2011 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 101 procent. 9.3.6.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 9.3.6.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 9.3.6.3.7 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Jutphaas Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De best mogelijke schatting is in de jaarrekening verwerkt.

79

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen .

9.3.6.3.8 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 9.3.6.3.9 Dividenden Dividend te ontvangen van niet op netto vermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen worden verantwoord zodra de corporatie het recht hierop heeft verkregen. 9.3.6.3.10 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 9.3.6.3.11 Financiële instrumenten Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van financiële instrumenten niet toegestaan. 9.3.6.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. En tevens voor de mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

80

9.3.7 Toelichting op de balans 9.3.7.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: (bedragen x € 1.000)

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

31 december 2010 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2011 Mutaties 2011 Investeringen: - Renovaties Afschrijvingen Waardeveranderingen: - Afwaardering project Iepenhoeve - Terugname in het verleden gedane afwaarderingen bestaande complexen

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Onroerende Onroerende Totaal en roerende zaken zaken t.d.v. de verkocht exploitatie onder voorwaarden

80.503 -19.767

4.079 0

2.131 -1.221

584 0

87.297 -20.988

60.736

4.079

910

584

66.309

5.003 -1.351

5.003 -1.434

-83 -1.000

-1.000 3.190

3.190

6.842

-1.000

-83

0

5.759

31 december 2011 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

85.506 -17.928

4.079 -1.000

2.131 -1.304

584 0

92.300 -20.232

Boekwaarden per 31 december „11

67.578

3.079

827

584

72.068

Totaal mutaties

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:  Grond geen afschrijvingen  Stichtingskosten lineair 50 jaar  Garages lineair 50 jaar  Bedrijfsruimten lineair 10/20 jaar  Kantoor lineair 25 jaar  inventaris lineair 10 jaar  Automatisering lineair 5 jaar  Auto‟s lineair 5 jaar Er is kritisch gekeken naar de restant levensduren van de complexen. Op basis van de uitstekende staat van onderhoud van de complexen zijn de levensduren verlengd. Eens in de 5 jaar zal bij de vaststelling van het nieuwe strategisch voorraad beleid gekeken worden of de restant levensduren van de verschillende complexen opnieuw aanpassing behoeven. Voor het laatst is dit gebeurd in 2011. De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houdt in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties.

81

Door ons werd tot op heden uitgegaan van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de thans in exploitatie zijnde complexen is het onderscheid na inrichting en installaties niet meer te achterhalen. Voor de vanaf dit boekjaar op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden. In het huidige boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. In de post onroerende zaken zijn 1.657 woningen opgenomen. De WOZ waarde met peildatum 1-1-2011 van deze woningen in onverhuurde staat bedraagt € 300 miljoen. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is op basis van herbouwwaarde met een garantie tegen onderverzekering. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling is de aankoop van de Heidehal (Iepenhoeve) in 2006 en het kantorencomplex Bakenmonde in 2007 verantwoord. De Iepenhoeve is medio 2010 beschikbaar gekomen. Met een collega corporatie, de gemeente en ontwikkelaar Dura Vermeer waren al vergevorderde plannen ontwikkeld. Deze bleken echter vanwege het geluid niet haalbaar. Omdat er aangrenzend aan ons terrein meer kavels beschikbaar zijn gekomen, wordt er door voornoemde partijen naar nieuwe mogelijkheden gekeken. Uit overleg met de gemeente in december 2011 is gebleken dat dit toch een moeilijk verhaal gaat worden. De eerst komende jaren worden hier geen vorderingen in verwacht. Op basis van het oorspronkelijke bestuursbesluit was uitgegaan van ongeveer 50 grondgebonden woningen. Bij doorgaan van het project achten wij dit standpunt op dit moment het meest wenselijk en het best haalbaar. Uitgaande van de huidige grondprijzen voor sociale huurwoningen in de gemeente Nieuwegein komt dit neer op een waarde van ongeveer € 1.000 . De restant boekwaarde ( ook ongeveer € 1.000 ) hebben wij afgewaardeerd. Deze afwaardering van € 1.000 is in de jaarrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. In de aankoop van het kantorencomplex Bakenmonde participeert Jutphaas Wonen voor 22%. De overige partijen zijn Bohan Projectontwikkeling (50%) en Stichting Pensioenfonds Wonen Achmea (28%). De bedoeling is dat op deze locatie te zijner tijd woningen zullen worden gebouwd. In 2010 heeft op kosten van de provincie een onderzoek plaatsgevonden of ons gedeelte van de kantoren zouden kunnen worden omgebouwd tot woningen. In het boekjaar is de haalbaarheid van deze mogelijkheid onderzocht. De uitkomst is dat ons gedeelte van de kantoren kan worden getransformeerd naar 40 senioren eenheden. Momenteel vinden onderhandelingen plaats met de andere partijen om tot een juridische splitsing te komen. Als dit is afgerond kan de uitvoering starten. Wij hebben de verwachting dat dit in de tweede helft van 2012 kan gebeuren. De verwervingen kunnen als een verkregen grondpositie worden beschouwd. De reële waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 112.641. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW gehanteerd worden bij de financiële beoordeling van corporaties. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de reële waarde met € 33.499 gemuteerd. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winsten verliesrekening.

82

9.3.7.2 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: (bedragen x € 1.000)

Deelneming

Latente belasting- Totaal vorderingen 14

Boekwaarde per 1 januari 2011 Mutaties Investeringen: - Toevoeging rente - Opgenomen latenties Desinvesteringen: - Afwikkeling latenties - Ontvangen bijdragen Totaal mutaties Boekwaarde per 31 december 2011

65

79

-22

-22

0

-22

-22

14

43

57

De deelneming betreft: (bedragen x € 1.000)

Resultaat boekjaar

WoningNet N.V.

Verkrijgingprijs per 31-12-2011

0

14

De corporatie heeft 1.611 aandelen. De verkrijgingprijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2012 te verwachten. De aandelen zijn beperkt verhandelbaar. Latente belastingvorderingen: Deze post is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de leningen in deze jaarrekening. Binnen 1 jaar zal vermoedelijk € 22 verrekenbaar zijn. 9.3.7.3 Vorderingen 9.3.7.3.1

Huurdebiteuren


Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren

2011

2010

86 -4 82

76 0 76

Onder de huurdebiteuren zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. De huurachterstand ultimo 2011 bedraagt 0,85% van de huren en vergoedingen over 2011 (2010: 0,80%).

83

9.3.7.3.2

Overige vorderingen


Doorberekeningen aan huurders Belastingen Diverse overige vorderingen Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal overige vorderingen

2011

2010

54 0 69 -54 69

34 18 228 -34 246

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 9.3.7.3.3

Overlopende activa


Diverse overige overlopende activa Totaal overlopende activa

2011

2010

13 13

5 5

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 9.3.7.3.4

Liquide middelen


Direct opvraagbaar : Kas/bank/giro Spaarrekeningen Totaal liquide middelen

2011

2010

64 4.756 4.820

29 7.181 7.210

2011

2010

17.022 979 18.001

18.411 -1.389 17.022

De liquide middelen staan ter vrije beschikking.

9.3.7.4 Eigen vermogen 9.3.7.4.1 Overige reserve Het verloop van de overige reserve is als volgt: (bedragen x € 1.000)

Stand per 1 januari Bij: uit resultaatbestemming over het boekjaar Stand per 31 december

84

9.3.7.5 Langlopende schulden Van de langlopende schulden kan het volgende overzicht worden gegeven: (bedragen x € 1.000)

2011 looptijd < 5 jaar

2011 looptijd > 5 jaar

Totaal 2011

2011 rentevoet

Totaal 2010 2010 rente-voet

Leningen kredietinstellingen

15.383

40.350

55.733

4,68%

53.894

Totaal

15.383

40.350

55.733

4,42%

53.894

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2012 bedraagt € 661 . De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt € 55.033 (2010: € 54.258). 9.3.7.5.1 Leningen kredietinstellingen De mutaties in 2011 van de leningen kunnen als volgt worden toegelicht: (bedragen x € 1.000)

Totaal Stand per 1 januari 2011 Bij: nieuwe lening Af: aflossingen Stand per 31 december 2011

53.894 2.500 -661 55.733

Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 4,68% (2010: 4,42%). In het boekjaar is de volgende nieuwe lening aangetrokken: Geldgever: Hoofdsom: Stortingsdatum: Einddatum: Rentetijdvak 1: Leningtype: Periode; Roldag: Minimale opname: Maximale opname: Rente op opname: Rentetijdvak 2: Leningtype: Periode: Vaste rente:

NWB € 2.500 3 oktober 2011 1 april 2020 Roll-over met 100% terugplaatsfaciliteit 3 oktober 2011 – 1 april 2013 e 1 van de maand 0% van de hoofdsom 100% van de hoofdsom 1-maands euribor plus 45 basispunten fixe 1 april 2013 – 1 april 2020 4,42%

In het boekjaar hebben twee renteconversies plaatsgevonden. Hiervoor waren reeds in september 2008 renteafspraken gemaakt. Voor deze leningen worden de nieuwe percentages 4,9%. De rente op deze leningen was 5,35%.

85

Gestreefd wordt naar een bedrag waarover jaarlijks renterisico wordt gelopen van 15% over het rentedragend vreemd vermogen. De rente van de bestaande variabele lening met vervaldatum 1-3-2014 wordt per kwartaal vastgesteld, zijnde euribor plus 0,08 opslag. Vervalkalender leningportefeuille: Renteconversies leningen (bedragen x € 1.000)

Geldgever

Rente %

NWB NWB NWB NWB BNG

4,900% 4,900% 5,160% 4,630% 3,470%

Conversie Hoofdsom datum bij conversie 1-08-2021 1-08-2021 1-02-2012 1-11-2012 1-09-2020

2.207 635 4.217 4.323 562

Einde looptijd 1-08-2031 1-08-2031 1-02-2032 1-11-2032 1-09-2040

Voor de lening van de NWB met renteconversie datum 1-2-2012 is met goedkeuring van het WSW reeds in juli 2009 een renteafspraak gemaakt. Per 1-2-2012 wordt het nieuwe rentepercentage voor deze lening 4,65%. Voor de lening van de NWB met renteconversie datum 1-11-2012 is met goedkeuring van het WSW reeds in september 2010 een renteafspraak gemaakt. Per 1-11-2012 wordt het nieuwe rentepercentage voor deze lening 3,99%. Eindaflossingen leningen (bedragen x € 1.000)

Geldgever

NWB BNG NWB Vanaf 1-5-2013 BNG NWB NWB NWB NWB BNG BNG NWB

Rente % Eind datum

variabel 4,585% variabel 4,420% 4,660% 4,745% 4,640% 4,770% 3,775% 4,505% 4,565% 4,720%

1-3-2014 1-3-2014 1-4-2013 1-4-2020 4-5-2015 1-6-2016 3-4-2017 2-7-2018 2-9-2019 2-1-2023 2-1-2029 3-3-2059

Hoofdsom op eind datum 3.500 2.798 2.500 2.500 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 4.000 4.000 3.000

Voor de af te lossen leningen in 2014 is in het boekjaar, met goedkeuring van het WSW, al een gedeelte geherfinancierd. De volgende nieuwe lening is aangetrokken: Geldgever: Hoofdsom: Stortingsdatum: Einddatum: Aflossing: Rentetijdvak 1: Periode; Rente: Rentetijdvak 2: Periode: Rente:

NWB € 5.000 3 maart 2014 1 maart 2044 ineens per einddatum 3 maart 2014 – 1 maart 2021 basisrente 3,145% + kredietopslag 0,5% 1 maart 2021 – 1 maart 2044 basisrente 3,145% + kredietopslag per 1 maart 2021 nader overeen te komen.

86

De duration van de portefeuille bedraagt 9,38 jaar (2010: 7,91 jaar). De duration is de naar marktwaarde gewogen gemiddelde looptijd van de financiële portefeuille. Deze wordt uitgedrukt in jaren. De duration wordt berekend door de toekomstige kasstromen contant te maken tegen de actuele rente, waarbij de kasstromen bovendien worden gewogen naar hun looptijd. 9.3.7.6 Kortlopende schulden (bedragen x € 1.000)

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

2011

2010

661 14 493 287 2 1.918 3.375

622 7 667 0 0 1.713 3.009

Onder de schulden aan kredietinstellingen is verantwoord de aflossing op de langlopende schulden in het volgend boekjaar. Onder de schulden aan leveranciers is onder andere opgenomen te betalen termijnen aan aannemers. De belangrijkste posten onder de overlopende passiva betreffen: niet vervallen rente (€ 1.437), nog af te rekenen subsidie gemeente (€ 250), voorschotten VROM inzake huurtoeslag (€ 41) en vooruit ontvangen huur (€ 92).

9.3.7.7

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

9.3.7.7.1 Onderhoudsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor planmatig onderhoud en investeringen tot een bedrag van € 1.778. Dit betreft met name de in uitvoering zijnde renovaties aan de torenflats. 9.3.7.7.2 Obligo WSW WSW deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Per 31 december 2011 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage van € 2.330 uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen.

9.3.7.8 Niet in de balans opgenomen activa De corporatie heeft in 2005 20 woningen verkocht in een zogenaamde MGE constructie. De grond is in erfpacht uitgegeven. Wanneer de kopers de woning weer willen verkopen heeft de corporatie het eerste recht van koop. De corporatie heeft geen koopverplichting. In 2011 zijn geen mutaties geweest.

87

9.3.8

Toelichting op de winsten verliesrekening

9.3.8.1 Huren (Bedragen x € 1.000)

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 9.782 67 9.849 -79 9.770

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af : huurderving wegens leegstand Totaal huren

9.866 82 9.948 -28 9.920

9.389 66 9.455 -17 9.438

Per 1 juli 2011 heeft een gemiddelde huurverhoging plaatsgevonden van 1,3% (2010: 1,2%). Gespreid over het boekjaar zijn in het complex Gemeenschappelijk Wonen diverse eenheden opgeleverd die gereed zijn gekomen na renovatie. Voor deze eenheden zijn nieuwe of aangepaste huurprijzen vastgesteld. Tevens is binnen het Gemeenschappelijk Wonen complex een nieuwe gemeenschappelijke ontmoetingsruimte gemaakt. De huur hiervoor is verantwoord onder de post onroerende zaken niet zijnde woningen. De geïnde huur betreft allemaal woningen gelegen in de gemeente Nieuwegein. Door de renovatie van het complex Gemeenschappelijk Wonen zijn bewust ruimtes niet meer verhuurd. De hieruit voortvloeiende derving is ten laste van het project geboekt. 9.3.8.2 Vergoedingen (Bedragen x € 1.000)

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 182 182

Leveringen en diensten Totaal vergoedingen

182 182

157 157

Dit betreft van huurders ontvangen vergoedingen voor kosten van leveringen en diensten. Zie ook onder de overige bedrijfslasten. 9.3.8.3 Verkoop onroerende goederen (Bedragen x € 1.000)

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Verkoopkosten Af : Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit

160 -2 -33 125

0 0 0 0

533 -19 -103 411

Totaal verkoopresultaat

125

0

411

Opbrengst verkopen bestaand bezit Voor 2010 is hieronder verantwoord het resultaat van 3 verkochte woningen en 1 verkochte garage. Bij de begroting 2011 was nog uitgegaan van 1 te verkopen woning. In werkelijkheid zijn er in 2011 geen woningen verkocht. Door de ingezakte markt voor verkoopwoningen hebben wij besloten de verkopen voorlopig stop te zetten.

88

9.3.8.4 Overige bedrijfsopbrengsten (Bedragen x € 1.000)

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 6 122 79 207

Vergoeding afsluiten huurcontracten Beheerdiensten Overigen Totaal overige bedrijfsopbrengsten

9 152 57 218

7 157 57 221

9.3.8.5 Afschrijvingen op materiële vaste activa (Bedragen x € 1.000)

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen

1.288 82 1.370

1.351 82 1.433

652 83 735

De stijging van de afschrijvingen komt doordat in het boekjaar is overgegaan van annuïtaire afschrijving naar lineaire afschrijving. Zie ook de toelichting onder punt 9.3.4.3 “schattingswijziging”. 9.3.8.6 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (Bedragen x € 1.000)

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Terugname als gevolg van hogere reële waarde bestaand bezit Afwaardering onrendabele toppen nieuwbouw Afwaardering project Iepenhoeve Afwaardering voorbereidingskosten diverse projecten Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa

0 1.657 0 125 1.782

-3.190 0 1.000 -5 -2.195

Afwaardering als gevolg van lagere reële waarde Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor complexen 2,3,29,30,32,37 en 41 een terugname van in het verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden van € 3.190. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van deze complexen laat deze terugname toe. De terugname komt voornamelijk door het verlengen van de levensduren van de complexen. Afwaardering onrendabele toppen nieuwbouw In de begroting 2011 was een raming opgenomen voor een onrendabele top op het project Iepenhoeve. De verwachting was dat de besluitvorming voor dit project in 2011 zou rond komen. Dit is echter niet het geval, de eerst komende jaren worden omtrent dit project geen activiteiten verwacht. Afwaardering project Iepenhoeve Aansluitend op het vorenstaande heeft in het boekjaar een afwaardering plaatsgevonden op het project Iepenhoeve van € 1.000 .

89

-990 0 0 27 -963

De Iepenhoeve is in 2006 aangekocht en medio 2010 beschikbaar gekomen. Met een collega corporatie, de gemeente en ontwikkelaar Dura Vermeer waren al vergevorderde plannen ontwikkeld. Deze bleken echter vanwege het geluid niet haalbaar. Omdat er aangrenzend aan ons terrein meer kavels beschikbaar zijn gekomen wordt er door voorgenoemde partijen naar nieuwe mogelijkheden gekeken. Uit overleg met de gemeente in december 2011 is gebleken dat dit toch een moeilijk verhaal gaat worden. De eerst komende jaren worden hier geen vorderingen in verwacht. Zie wat dit betreft ook de toelichting onder de post 9.3.7.1 materiële vaste activa. Afwaardering voorbereidingskosten diverse projecten Dit zijn kosten voor projecten die zich in de onderzoeksfase bevinden. Concreet betreft het de projecten De Brinkwal en Bakenmonden. Beiden betreffen kantoren welke wij willen transformeren naar woonruimte. De totale uitgaven hebben € 34 bedragen. Door tijdelijke verhuur van Bakenmonden is een bedrag van € 39 ontvangen. 9.3.8.7

Lasten onderhoud

(Bedragen x € 1.000)

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 200 20 65 15 20 -2 294 6.671 7.283

Klachtenonderhoud Serviceabonnement Mutatieonderhoud Leefbaarheid Materiaalverbruik Doorberekend aan huurders Contract onderhoud Planmatig onderhoud Totaal

251 20 125 22 16 -24 211 5.028 5.649

221 22 61 21 27 -19 200 5.937 6.470

Voor een nadere uiteenzetting wordt verwezen naar een uitgebreide toelichting op het onderhoud elders in het jaarverslag. 9.3.8.8

Overige bedrijfslasten


2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 143 41 39 528 364 35 182 0 1.332

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten raad van commissarissen Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Kosten leveringen en diensten Bijzondere post Totaal overige bedrijfslasten

130 25 44 441 377 38 182 102 1.339

136 33 37 442 351 36 157 99 1.291

Accountantshonoraria (onderdeel van de post algemene kosten) In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: (Bedragen x € 1.000)

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 28 0 15 0

Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

90

25 0 5 0

25 0 10 0

43

Totaal

30

35

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wet toezicht accountantsorganisaties.

Kosten leveringen en diensten Deze post wordt afgerekend met de huurders en is gelijk aan de ontvangen vergoedingen. Bijzondere post (Bedragen x € 1.000)

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Heffing bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak Heffing saneringssteun Heffing achterstandswijken Totaal bijzondere post

9.3.8.9

0 0 0

63 39 0

0 0 99

0

102

99

Rentelasten en rentebaten


2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Rentelasten Rente langlopende schulden: - Leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden: - Belastingdienst Totaal rentelasten

2.639

2.531

2.543

0 2.639

0 2.531

0 2.543

53 53

96 96

185 185

Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten

4.135

4.533

4.256

Renteresultaat

1.549

2.098

1.898

Rentebaten Rente op liquide middelen Totaal rentebaten

Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten De aan de exploitatie toe te rekenen vermogenskosten betreft de totaal op de activa berekende rente van 6,5%. In werkelijkheid wordt aanzienlijk minder rente betaald. Het saldo (renteresultaat) kan gezien worden als het resultaat behaald op interne financiering en door lagere betaalde rente op vreemd vermogen.

91

9.3.8.10 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: (Bedragen x € 1.000)

2011 2011 2010 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 0 0 0 0 0 0

Acute belastingen Teruggaaf btw op algemene kosten boekjaar Verrekening acute belasting vpb voorgaande jaren Teruggaaf btw op algemene kosten voorgaande jaren Mutatie latente belastingen Totaal

0 -1 -410 -106 22 -495

0 0 0 0 494 494

De acute belastinglast is als volgt bepaald: (Bedragen x € 1.000)

Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen (afwaardering lagere bedrijfswaarde) Afwaardering project Iepenhoeve Afschrijvingen Opbrengst verkopen in herinvesteringsreserve Investeringen fiscaal zijnde onderhoud Bijdrage achterstandswijken Afschrijving disagio leningen (fiscaal) Totaal permanente verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde acute winstbelasting

2011 Jaarrekening

2010 Jaarrekening

484

-895

-3.190

-990

1.000 1.351 0 -3.421 102 -87

0 652 -411 -1.451 99 -87 -4.245 -3.761

-2.188 -3.083

0

0

De effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit onderhoud, afschrijvingen en waarderingen op het vastgoed, de verwerking van het resultaat op verkopen, interest (leningen) en de fiscaal niet aftrekbare heffing achterstandswijken. Het belastbare bedrag over 2010 is vastgesteld op een verlies van € 3.083 . Dit verlies is middels de achterwaartse verliesverrekening verrekend met de winsten over 2008 ad € 1.385 en 2009 ad € 325 . Dit heeft geresulteerd in een restitutie van vennootschapsbelasting over het jaar 2008 van € 338 en over het jaar 2009 van € 72 .

92

De aangiften over de jaren 2008 tot en met 2010 zijn nog niet definitief vastgesteld door de belastingdienst. Recent is duidelijk geworden dat de belastingdienst goedkeurt dat bij de berekening van de aftrek van btw op algemene kosten de omzet van de zogeheten integratieheffing als btw-belaste omzet mag worden meegenomen, mits de realisatie van nieuwe huurwoningen tot de normale bedrijfsuitoefening behoort. Ook als een beroep wordt gedaan op mededeling 26 telt voor de berekening van de pro-rataberekening de integratieheffing als belaste omzet mee. Dit betekent dat de eigen nieuwbouw, waarvoor wij in de regel afzien van integratieheffing, toch meetelt voor de btw-aftrek op algemene kosten. Gelet hierop hebben wij over de jaren 2005 tot en met 2010 een verzoek tot ambtshalve teruggaaf van btw op de algemene kosten gedaan bij de belastingdienst. Dit verzoek is gehonoreerd en wij hebben een bedrag ad € 106 terug ontvangen. Er is geen actieve latentie gevormd voor te verrekenen fiscale verliezen. De reden hiervoor is de onzekerheid over het realiseren van toekomstige fiscale winsten.

9.3.8.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa De reële waarde in het verslagjaar zijnde € 112.641 is toegenomen met een bedrag van € 33.499 ten opzichte van de reële waarde ultimo het voorgaande verslagjaar zijnde € 79.142 (exclusief rentabiliteitswaarde correctie). De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: Jaarresultaat a effect contante waarde en restant levensduur

€

Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters a in de huurprijscomponent b in de onderhoudslasten c in de overige lasten d in de levensduur

€ 3.397 € -2.944 € 1.334 € 27.991

Gevolgen van mutaties in het bezit a uitbreiding bezit

€

Totaal

€ 33.499

93

3.351

370

9.3.9

Overige informatie

9.3.9.1 Werknemers Gedurende het jaar 2011 had de corporatie gemiddeld 17,04 (2010: 18,36) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. 9.3.9.2 Bestuurder en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging van: 9.3.9.2.1

Bestuurder

De bezoldiging van de bestuurder over de periode januari tot en met december 2011 heeft plaatsgevonden op basis van de CAO woondiensten 2011. De bezoldiging van de bestuurder heeft in het boekjaar € 96 bedragen. De bezoldiging van de bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen zoals salarissen, sociale lasten, pensioenpremie, vakantiegeld en doorbetaling bij vakantie en ziekte. De bezoldiging is gebaseerd op een 32 urige werkweek. De bestuurder had niet de beschikking over een auto. Aan onbelaste reiskosten is in het boekjaar € 5 uitbetaald. De bestuurder heeft € 0,6 aan onbelaste kostenvergoeding ontvangen. 9.3.9.2.2

Commissarissen

De kosten van de vijf commissarissen hebben in het boekjaar € 44 bedragen. De kosten van de commissarissen omvat periodiek betaalde beloningen zoals vergoedingen voor vergaderingen overige kostenvergoedingen en de kosten voor advies, ondersteuning en scholing in totaal bedroegen deze kosten in het boekjaar € 34. Daarnaast is in het boekjaar € 10 uitgegeven voor de werving van een nieuwe commissaris.

9.4 Overige gegevens 9.4.1 Statutaire resultaatbestemming Zoals in de statuten vermeld wordt het resultaat toegevoegd c.q. ontrokken aan de overige reserve.

9.4.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de raad van commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het totale jaarresultaat is onttrokken aan de overige reserve. 9.4.3 Gebeurtenissen na balansdatum In januari 2012 is 1 garagebox verkocht voor € 17,5 . Het transport heeft op 29 februari 2012 plaats gevonden. In januari 2012 is een intentieovereenkomst gesloten voor de aankoop van het kantoor De Brinkwal. De bedoeling is dit kantoor om te bouwen tot 24 wooneenheden voor starters. De haalbaarheid hiervan is onderzocht en vastgesteld. De koop gaat alleen door als alle vergunningen rond zijn. Met de aankoop en de verbouw is ongeveer 2,7 miljoen euro gemoeid. Wij hopen in de tweede helft van 2012 met dit project te kunnen starten. Dit project is reeds in de begroting 2012 ingerekend. De verwachting is dat dit zonder onrendabel gerealiseerd kan worden.

94

Bijlagen Bijlage 1 Woningbezit Complex

Complex naam

1

Stormerdijkstraat

5

5

5

-

-

0,0%

0,00

2

Drilleveld e.o.

39

39

39

-

1

2,6%

1,00

3

Ten Baanstraat e.o.

12

12

12

-

1

8,3%

2,00

4

Torenflats

448

448

448

-

40

8,9%

1,41

6

Zuilenstein

92

92

92

-

5

5,4%

2,80

7

Batau Zuid

344

344

344

-

21

6,1%

1,50

11

Doorslag

149

149

149

-

7

4,7%

2,29

12

Kerkveld e.o.

17

17

17

-

1

5,9%

1,00

14

Fokkesteeg

23

23

23

-

4

17,4%

1,00

15

De Vestes

9

9

9

-

-

0,0%

0,00

16

Fokus w oningen Fokkesteeg

15

15

15

-

2

13,3%

8,00

17

Dinterse- en Muiderschans

22

22

22

-

2

9,1%

4,50

21

Fokkesteeg egw

15

15

15

-

1

6,7%

1,00

24

Kerkstraat

18

18

18

-

-

0,0%

0,00

25

Van Reeslaan

14

14

14

-

1

7,1%

1,00

28

A. van Schendelhovestraat e.o.

52

52

52

-

3

5,8%

1,00

29

S. Vestdijkhove

30

30

30

-

1

3,3%

2,00

30

Schermerhornpark

64

64

64

-

5

7,8%

2,20

32

Ten Baanstraat nieuw bouw

30

30

30

-

2

6,7%

1,00

36

Ten Baanstraat senioren

18

18

18

-

1

5,6%

0,00

37

Nieuw Vreesw ijk

74

74

74

-

5

6,8%

3,60

38

Grindoever

35

35

35

-

-

0,0%

0,00

Zelfst. 39

GW Project

16

0

-

-

-

Onzelf. 39

GW Project

137

0

-

-

-

Zelfst. 41

GW Project

0

68

68

-

3

4,4%

1,00

Onzelf. 141

GW Project w oongroepen

0

42

42

-

7

16,7%

1,00

Onzelf. 241

GW Project Humanitas

0

22

22

-

-

0,0%

0,00

1.678

1.657

1.657

-

113

7%

1,55

Totaal

31-12-2010 31-12-2011 Gemiddeld Bezit 2011

Verkoop

Aantal Mutaties

Mutatie Aanbiedings graad graad

Het GW complex is gerenoveerd en hier heeft een verschuiving van w ooneenheden plaatsgevonden. Het oude complex 39 is daardoor vervangen door de nieuw e complexen 41, 141 en 241.

95

Bijlage 2 Bijlage E conform BBSH

Aantal toewijzingen 2011 1-persoon

Huur <= 361,66 23

Huur 361,67 t/m 517,64 39

Huur > 517,64

Totaal

10

72

>= € 21.625

6

25

5

36

< € 20.325

0

2

3

5

>= € 20.325

0

0

0

0

Subtotaal

29

66

18

113

2-personen

Huur <= 361,66 0

Huur 361,67 t/m 517,64 2

Huur > 517,64

Totaal

10

12

>= € 29.350

0

2

1

3

< € 27.750

0

1

1

2

>= € 27.750

0

0

1

1

0

5

13

18

Huur <= 361,66 0

Huur 361,67 t/m 554,76 6

Huur > 554,76

Totaal

6

12

>= € 29.350

0

1

6

7

< € 27.750

0

0

1

1

>= € 27.750

0

0

0

0

0

7

13

20

29

78

44

151

<65 >=65 jaar

<65 >=65 jaar

< € 21.625

< € 29.350

Subtotaal >=3 personen <65 >=65 jaar Subtotaal Totaal

< € 29.350

96

BIJLAGE 3 Nadere financiële toelichting Resultaat ten opzichte van voorgaand jaar Het jaarresultaat over 2011 bedraagt € 979 positief (2010 € 1.389 negatief). Ten opzichte van 2010 is het resultaat met € 2.368 toegenomen. Deze toename is in hoofdlijnen als volgt te specificeren:  Afschrijvingen nadelig € 698. Dit nadelige resultaat komt doordat in 2011 is overgegaan van annuïtaire afschrijving op lineaire afschrijving.  Overige waardeveranderingen materiële vaste activa voordelig € 1.232. In 2011 heeft, op basis van de bedrijfswaarde, een terugname plaatsgevonden van in het verleden gedane afwaarderingen van € 3.190. Dit komt met name doordat op basis van de technische kwaliteit van het bezit de levensduren van de complexen zijn verlengd. Daarnaast heeft voor het in ontwikkeling zijnde project Iepenhoeve een afwaardering plaatsgevonden van € 1.000 . Dit vanwege de geluidsproblemen die bij de ontwikkeling van dit project spelen.  Lasten onderhoud voordelig € 821. Dit betreft voornamelijk minder uitgegeven kosten planmatig onderhoud. Met name bij de complexen Torenflats en Gemeenschappelijk Wonen. Hier loopt het uitvoeren van groot onderhoud op een einde.  Belastingen voordelig € 989. Dit komt met name doordat in 2010 door het stop zetten van de verkopen de gevormde latentie in dat jaar is vrijgevallen (€ 494). Daarnaast is door het negatieve fiscale resultaat over 2010 door achterwaartse verliesverrekening de betaalde vpb over 2008 en 2009 weer terug ontvangen (€ 410). Tevens is in 2011€ 106 terug ontvangen inzake btw op algemene kosten (prorata). Voor een meer uitgebreider toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de balans per 31 december 2011 en de winsten verliesrekening over 2011.

Resultaat ten opzichte van begroting Het jaarresultaat over 2011 bedraagt € 979 positief. Begroot was een nadelig jaarresultaat van € 5.320. Het voordelige begrotingsverschil van € 6.299 valt in hoofdlijnen als volgt te verklaren:  Overige waardeveranderingen materiële vaste activa voordelig € 3.977. Op basis van de bedrijfswaardeberekeningen heeft een terugname van in het verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden. Bij de begroting was hier geen rekening meegehouden.  Lasten onderhoud voordelig € 1.634. Betreft voornamelijk minder kosten project Gemeenschappelijk Wonen dan begroot en er was meer ruimte om kosten te activeren.  Belastingen voordelig € 495. In 2011 is door achterwaartse verliesverrekening de betaalde vpb over 2008 en 2009 weer terug ontvangen en er is tevens een bedrag aan btw op algemene kosten terug ontvangen. Hier was bij de begroting geen rekening mee gehouden.

Vennootschapsbelasting Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Jutphaas Wonen een fiscale openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Branchevereniging Aedes heeft hiervoor met de belastingdienst hernieuwde afspraken gemaakt en een nieuwe vaststellingovereenkomst opgesteld (VSO 2). Deze is ook door Jutphaas Wonen ondertekend.

97

Door Jutphaas Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In 2011 is de afwaardering van deze latenties verantwoord. In de toelichting op de post belastingen (ref. 9.3.8.11) is een uitsplitsing van de mutaties in 2010 en 2011 opgenomen.

Beleggingsbeleid De tijdelijk overtollige middelen worden weggezet op depositorekeningen. Dit heeft in 2011 € 96 aan rente opgeleverd.

Treasury Algemeen Jutphaas Wonen heeft ultimo 2011 een leningenportefeuille ter grootte van € 56.394. De gemiddelde rente op de portefeuille bedraagt 4,68% (ultimo 2010 4,42%). De rentabiliteitswaarde (bij een disconteringsvoet van 5,25%) van de portefeuille bedraagt € 55.033. De duration van de leningenportefeuille is ultimo 2011 ca. 9,38 jaar. Jutphaas Wonen heeft ultimo 2011 geen leningen u/g. In januari 2011 is de volgende nieuwe lening afgesloten: Geldgever: Hoofdsom: Stortingsdatum: Einddatum: Rentetijdvak 1: Leningtype: Periode; Roldag: Minimale opname: Maximale opname: Rente op opname: Rentetijdvak 2: Leningtype: Periode: Vaste rente:

NWB € 2.500 3 oktober 2011 1 april 2020 Roll-over met 100% terugplaatsfaciliteit 3 oktober 2011 – 1 april 2013 e 1 van de maand 0% van de hoofdsom 100% van de hoofdsom 1-maands euribor plus 45 basispunten fixe 1 april 2013 – 1 april 2020 4,42%

Opbouw leningportefeuille De aflossing van de leningen zal als volgt plaatsvinden: (bedragen x € 1.000) Leningen kredietinstellingen

2012

2013

2014 e.v.

Totaal

- aflossing

661

712

55.021

56.394

Totaal

661

712

55.021

56.394

Voor de roll-over lening lag het rentetarief in 2011 gemiddeld op 1,37%. Deze lening is in 2011 volledig opgenomen.

98

De leningen zijn naar renteklasse als volgt te specificeren: aantal leningen

Schuldrestant (x € 1000)

gem. percentage

4

9.714

2,03 %

4<5%

11

34.979

4,77 %

5<6%

1

4.336

5,26 %

6<7%

1

7.365

6,04 %

Totaal

17

56.394

4,68 %

Renteklasse <4%

Renterisico volgens norm Jutphaas Wonen Het renterisico wordt hierbij gedefinieerd als het totaal van de conversies op enig moment ten opzichte van de totale portefeuille inclusief de kasstromen en opbrengsten uit projecten. Jutphaas Wonen heeft haar interne renterisico norm afgestemd op die van het WSW en vastgesteld op 15%.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het WSW faciliteerd op basis van kasstromen. In de kasstromen zie je het beleid van de corporatie direct terug. Simpel gesteld betreft het de huuropbrengst minus onderhoud, organisatie en financieringskosten. Ook de consequenties van investeringen en verkopen zie je meteen terug. Momenteel wordt per jaar het faciliteringsvolume vrijgegeven. Met betrekking tot de nieuwbouwplannen voor Iepenhoeve en Bakenmonden is samenwerking gezocht met een collega corporatie uit Vianen.

Verkoopbeleid De verkoop van woningen levert tot en met 2009 een belangrijke bijdrage aan het resultaat. Het ontwikkelde verkoopprogramma was mede van belang voor de financiële positie van Jutphaas Wonen. Naast het opbouwen van een reserve voor eventuele tegenvallers in de toekomst, heeft Jutphaas Wonen uit de verkoopopbrengsten ook onrendabele investeringen in de bestaande voorraad of in de nieuwbouw afgedekt. Vanaf 2010 is in de begroting en de prognoses uitgegaan van een geringe opbrengst uit verkopen. In 2010 is zelfs besloten om actief te stoppen met het verkopen van woningen. Aanleiding hiertoe is het instorten van de markt voor verkopen. Voor de geplande investeringen is Jutphaas Wonen dan ook niet meer afhankelijk van de opbrengsten uit verkopen.

Bedrijfswaarde Aan de hand van de balans, zoals in dit jaarverslag is opgenomen, kan een oordeel worden gevormd omtrent de financiële soliditeit van de organisatie. Deze balans is echter een momentopname –de stand per 31 december 2011- en is gebaseerd op historische kosten. Het onthult weinig over de toekomst. Een manier om de toekomst in financiële zin enigszins te kwantificeren wordt gevormd door het berekenen van de bedrijfswaarde, ook wel actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekomstige in- en uitgaande kasstromen met betrekking tot de woningexploitatie de contante waarde berekend. Hierdoor wordt inzicht verkregen in de terugverdiencapaciteit van het woningbezit gedurende de resterende levensduur. Bij de berekening van de bedrijfswaarde dienen eerst de uitgangspunten te worden vastgesteld. Voor de uitgangspunten die door ons zijn gehanteerd wordt verwezen naar hoofdstuk 9.3.5.2.1 van de jaarrekening. Eenzelfde berekening kan worden gemaakt voor alle toekomstige aflossingen rentebetalingen met betrekking tot de schulden. De contante waarde van deze geldstromen geeft de rentabiliteitswaarde van de opgenomen geldleningen weer. Hierbij is gerekend met een rente van 5,25%. Doordat de gemiddelde rente van de leningportefeuille lager ligt heeft dit een positieve invloed op de rentabiliteitswaarde. Het verschil tussen de bedrijfswaarde en de rentabiliteitswaarde geeft de financiële ruimte weer. Deze financiële ruimte vormt de risicobuffer van de corporatie, die tegenvallers in de exploitatie of de financiering moet opvangen.

99

Op basis van inschatting van de toekomstige ontwikkelingen is de bedrijfswaarde van het woningbezit berekend. Per ultimo 2011 is de bedrijfswaarde berekend op € 112.641 terwijl de rentabiliteitswaarde van de schulden is becijferd op € 55.033. De risicobuffer bedraagt derhalve € 57.608.

Meerjaren begroting Voor de periode 2012 tot en met 2016 is een bedrijfsbegroting samengesteld. De begroting over 2012 is in december 2011 door de raad van commissarissen vastgesteld. In februari 2012 is de begroting over vorengenoemde jaren bijgesteld op basis van de werkelijke cijfers 2011 en op basis van nieuwe inzichten. De hierbij gehanteerde uitgangspunten zijn:  Huurverhoging 2012: 2,25% en 2013 tot en met 2016: 2% ( inclusief harmonisatie )  Verkopen: Vanaf 2012 zijn er geen verkopen meer ingerekend.  Planmatig onderhoud conform meerjaren onderhoudsbegroting  Kostenstijging algemeen beheer: 3%  Kostenstijging onderhoud: 3%  Rente: 5,25% Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose: (bedragen x € 1.000)

Jaarresultaat Algemene reserve Vpb belasting Solvabiliteit Current ratio Rentabiliteit vreemd vermogen

2012

2013

2014

2015

2016

-2.784 15.217 152 21% 0,09 4,71%

-1.272 13.945 345 18% 0,02 5,09%

722 14.667 907 19% 0,02 5,09%

540 15.207 860 20% 0,01 5,14%

-96 15.111 677 20% 0,01 5,27%

De negatieve jaarresultaten zijn het gevolg van uit te voeren planmatig onderhoud aan het complex Torenflats en de afboeking van onrendabele toppen op het complex Bakenmonden en te betalen vpb belasting. Jutphaas Wonen streeft naar een solvabiliteit van minimaal 15%. Met betrekking tot de financiering van de verschillende projecten wordt verwezen naar de alinea over het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Over de financiering zelf vindt frequent contact plaats met banken en een extern treasury bureau.

Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds heeft aan de hand van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2010 de financiële positie van Jutphaas wonen beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren dat het gecorrigeerde weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. Voor 2011 heeft Jutphaas Wonen een A1-oordeel gekregen. Dit wil zeggen dat op basis van de ingediende prognosegegevens de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Jutphaas Wonen.

100

Jaarstukken Jaarverslag, jaarrekening en overige gegevens 2011

Recommend Documents