Jaarstukken 2013 Jaarverslag, jaarrekening en overige gegevens 2013 Colofon:

Jaarstukken 2013 Jaarverslag, jaarrekening en overige gegevens 2013

Colofon: Opgesteld op 15 april 2014 Vastgesteld op 19 mei 2014

Tekst: Jutphaas Wonen Foto’s: Jutphaas Wonen Fototeam KenM

Voor identificatiedoeleinden behorend bij controleverklaring d.d. 19/05/2014


2

Jaarverslag 2013

Woonstichting Jutphaas Statuair gevestigd: Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein Woonstichting Jutphaas

Opgesteld op 15 april 2014 Vastgesteld op 19 mei 2014


3

Inhoud Deel 1: Toezicht en Bestuur .......................................................................................................................................... 6 Een woord vooraf ..................................................................................................................................................... 6 Leeswijzer ................................................................................................................................................................. 7 1. Jaarbericht 2013 ................................................................................................................................................ 8 2. Verslag Raad van Commissarissen...................................................................................................................10 Deel 2: Context & Keuzes ...........................................................................................................................................15 3. Jutphaas Wonen, haar omgeving en keuzes. ..................................................................................................15 3.1 Profiel van Jutphaas Wonen .........................................................................................................................15 3.2 Opgave en missie ..........................................................................................................................................15 3.3 Thema’s.........................................................................................................................................................15 3.4 Draagvlak voor onze activiteiten bij belanghebbenden ...............................................................................16 3.5 Omgeving van Jutphaas Wonen ...................................................................................................................16 3.6 Keuzes van Jutphaas Wonen ........................................................................................................................18 Deel 3 Thema’s verder uitgewerkt in 2013 ................................................................................................................19 4. Huisvesten van de doelgroep ..........................................................................................................................19 4.1 Zorgen voor voldoende passende woningen ...............................................................................................19 4.2 Huurbeleid ....................................................................................................................................................24 4.3 Huisvesten van specifieke doelgroepen .......................................................................................................26 5. Het bieden van een goede woonkwaliteit.......................................................................................................29 5.1 Onderhoud....................................................................................................................................................29 5.2. Renovatieprojecten .....................................................................................................................................32 6. Wijkaanpak .........................................................................................................................................................33 6.1 Integrale wijkaanpak.....................................................................................................................................34 6.2 Overlast.........................................................................................................................................................35 6.3. Sociale begeleiding ......................................................................................................................................36 7. Duurzaamheid en Energiebesparing ...............................................................................................................36 7.1 Energiepilot in Zuilenstein ............................................................................................................................37 7.2 Duurzaamheidbeleid.....................................................................................................................................37 8. Bewonersparticipatie ......................................................................................................................................38 8.1 Meer zeggenschap van toekomstige bewoners bij oplevering van de woning............................................38 8.2 Klantenonderzoek.........................................................................................................................................39 8.3 Zeggenschap bij groot onderhoud................................................................................................................41 8.4 Zeggenschap en Participatie .........................................................................................................................41 Deel 4 Jutphaas Wonen als organisatie ......................................................................................................................42

Voor identificatiedoeleinden 42 9 Organisatie........................................................................................................................................................... behorend bij controleverklaring d.d. 19/05/2014

4

9.1 Professionalisering van de organisatie .........................................................................................................42 9.2 Personeel en organisatie ..............................................................................................................................43 9.3 Werkzaamheden voor derden ......................................................................................................................45 10. Governance.......................................................................................................................................................47 10.1 Governancecode .........................................................................................................................................47 10.2 Organisatieschema .....................................................................................................................................47 10.3 Raad van Commissarissen ..........................................................................................................................47 10.4 Het bestuur .................................................................................................................................................47 10.5 Documenten ...............................................................................................................................................48 10.6 Visitatie .......................................................................................................................................................48 10.7 Interne Controle .........................................................................................................................................48 10.8 Governance.................................................................................................................................................48 11. Risicomanagement ........................................................................................................................................50 11.1 Portefeuille en marktrisico .........................................................................................................................50 11.2 Verhuurdersheffing ....................................................................................................................................50 11.3 Treasuryrisico’s ...........................................................................................................................................50 11.4 Projectrisico’s..............................................................................................................................................51 11.5 Organisatierisico’s.......................................................................................................................................52 12. Financiën...........................................................................................................................................................54 12.1 Jaarresultaat ...............................................................................................................................................54 12.2 Huurinkomsten ...........................................................................................................................................54 12.3 Overige kosten ............................................................................................................................................56 12.4 Vennootschapsbelasting.............................................................................................................................56 12.5 Financiële meerjarenprognose ...................................................................................................................56 12.6 Beoordeling financiële positie door het CFV ..............................................................................................56 Bijlage 1 Doelstellingen 2013 .................................................................................................................................57 Stichtingsgegevens .................................................................................................................................................58


5

Deel 1: Toezicht en Bestuur Een woord vooraf 2013: een bewogen jaar Het jaar 2013 was een jaar van beweging. De economische crisis duurt voort, de vastgoedmarkt komt nauwelijks op gang en de corporatiesector staat volop in het nieuws. De Vestia-affaire heeft de roep om hervorming van de sector alleen maar vergoot. Door het woonakkoord en de verhuurdersheffing die op de corporaties afkomt, staat de betaalbaarheid onder druk. Deze ontwikkelingen hebben invloed op onze bedrijfsvoering en op onze keuzes bij investeringen. Focus en maken van keuzes Ons ondernemingsplan kenmerkt zich door de scherpe keuzes die we hebben gemaakt. Nog meer dan tevoren zijn wij intrinsiek gemotiveerd om onze middelen zoveel mogelijk in te zetten voor ons primaire proces: de dienstverlening aan onze huurders en zorgen voor betaalbare en veilige woningen. Hoewel Jutphaas Wonen financieel gezond is, vragen de externe ontwikkelingen om adequate acties om dit ook op de langere termijn te blijven. Zodat niet alleen de huidige huurders maar ook de toekomstige generaties op ons kunnen rekenen. Mijlpalen Dat de economische crisis ook kansen kan bieden heeft Jutphaas Wonen in 2013 ondervonden. Er wordt een beroep gedaan op onze creativiteit. We hebben, met de transformatie van een leegstaand kantoor aan De Brinkwal naar 25 starters woningen, furore gemaakt. Het hele nieuwe concept van aanbesteden en gebruikmaken van de “legolisering” heeft ons geen windeieren gelegd. We hebben in 2013, voor het project Brinkwal, de KWH i-opener prijs gewonnen voor de meest innovatieve corporatie van Nederland. Als klap op de vuurpijl ontvingen we in december 2013 uit handen van juryvoorzitter Herman Wijffels de Duurzaamheidsprijs van de Provincie Utrecht. Een prachtige kroon op ons pionierswerk. Voor zo’n kleine organisatie een mooie erkenning voor maatschappelijk verantwoord ondernemen. Vooruitblik In 2014 gaan we door met de innovatieve wijze van transformeren van kantoren. Een kantoor aan de Einsteinbaan wordt getransformeerd naar 50 appartementen. De voorbereidingen van een derde kantoor zijn in volle gang. Wat kunnen we in de toekomst met minder geld nog wel doen? Hoe doen we dat op een slimme manier? Samenwerking is daarbij onmisbaar. Zeker in tijden van afnemende middelen en partijen die zich terugtrekken. We realiseren ons dat we krachten moeten bundelen al naar gelang de vraagstukken die aan de orde zijn. Dat betekent ook dat we ons focussen op partijen met wie we een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan onze strategische doelstellingen.

Margaret Zeeman Directeur-bestuurder

Uitreiking Duurzaamheidsprijs van de Provincie Utrecht


6

Leeswijzer Het jaarverslag bestaat uit vier delen: 1. Toezicht en bestuur Dit eerste deel geeft een globaal beeld van de prestaties van onze organisatie in 2013. De directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen geven een korte terugblik op het jaar. 2. Context en keuzes van Jutphaas Wonen Onze geschiedenis, omvang en de lokale omstandigheden bepalen wie we zijn geworden en waar we onze energie op richten. Onze mogelijkheden en strategische keuzes worden in dit deel van het jaarverslag besproken. Het geeft de lezer een kader voor de context waarin onze prestaties in 2013 geplaatst moeten worden. 3. Thema’s verder uitgewerkt in 2013 In deze vijf hoofdstukken vindt u alle informatie over onze activiteiten in 2013 en wat deze hebben opgeleverd voor de lokale samenleving en wat deze activiteiten betekenen voor de toekomst. 4. Jutphaas Wonen als organisatie Tot slot volgen de hoofdstukken met informatie over onze organisatie, governance, risicomanagement en financiën.


7

1.

Jaarbericht 2013

Turbulente tijden In 2013 hebben overheidsregels opnieuw een grote impact op de bedrijfsvoering en de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties gehad. De verhuurdersheffing is een feit. Ook de Vestia-affaire en de daarbij behorende saneringsheffing heeft grote gevolgen voor de hele sector. Dat doet ons de moed niet in de schoenen zakken. We hebben de kansen, die een crisis ook kan bieden, gezien en opgepakt. We hebben belangrijke stappen gezet om te anticiperen op de ontwikkelingen uit de landelijke politiek. Met name de transformatie van kantoren naar woningen heeft ons geen windeieren gelegd. Hiervoor krijgen wij de komende jaren een korting op de verhuurdersheffing. Naast onze dagelijkse taken, zoals beheer en onderhoud, hebben we in 2013 ook een nieuw ondernemingsplan opgesteld in samenwerking met onze belanghebbenden. De toevoeging van 25 jongerenwoningen aan ons bezit via transformatie van kantoor naar woningen, heeft veel publiciteit opgeleverd. De belangstelling voor dit project vanuit verschillende invalshoeken is groot.

Ondernemingsplan Jutphaas Wonen Van het ondernemingsplan “Anders Durven Kijken” is in het voorjaar van 2013 een mooi, kort en krachtig filmpje gemaakt en is aan onze belanghouders gepresenteerd. Hieronder staat de kern van ons ondernemingsplan voor de periode van 2013-2017. Onze opgave: Nieuwegein is een groeimarkt met veel vraag, maar met weinig uitbreidingsmogelijkheden en een woningmarkt die op slot zit. Er komen te weinig bestaande en nieuwe woningen vrij om alle woningzoekenden te faciliteren. Deze groep bestaat vooral uit jongeren en startende gezinnen. Zij trekken weg naar andere woonplaatsen in de regio. In de tussentijd vergrijst de stad in rap tempo en zijn veel ouderen niet bereid hun vertrouwde eengezinswoning te verruilen voor een meer geschikte seniorenwoning, Naast huisvesting vraagt ook de leefbaarheid en de betaalbaarheid onze aandacht. Op basis van bovenstaande uitdaging hebben we onze opgave voor de periode 2013-2017 bepaald. Die bestaat uit vijf speerpunten: 1. Woningen toevoegen: transformeren als slim en betaalbaar alternatief; 2. Doorstroming stimuleren: bieden van een wenkend perspectief aan senioren; 3. Wooninitiatieven ontplooien: kansen bieden aan middeninkomens en bijzondere doelgroepen; 4. Kwaliteit woningvoorraad: behouden en waar mogelijk verbeteren d.m.v. energiebesparende maatregelen; 5. Leefbaarheid: Inzetten op wonen zonder ergernis. Jutphaas Wonen wil haar imago van betrokken en betrouwbare organisatie steeds weer laten zien in haar denken, doen en handelen. Daarom is het van groot belang de tevredenheid van huurders, woningzoekenden, medewerkers en samenwerkingspartners regelmatig te meten en zo nodig verbeteringsplannen op te stellen. Transformatie kantoren naar woningen In 2013 hebben we belangrijke stappen gezet om te anticiperen op de ontwikkelingen uit de landelijke politiek. Dat heeft ons aangezet om anders te kijken naar de aanbesteding van het transformatieproces van kantoren naar woningen. We zijn er trots op dat we in het afgelopen jaar 2013 baanbrekend zijn geweest in het aanjagen van een goedkopere en duurzame manier van transformeren. Dit bekent voor Jutphaas Wonen geen onrendabele investering op sociale huurwoningen en voor de woningzoekenden eindelijk weer nieuwe woningen in plaats van leegstaande verpauperde kantoren. In 2013 zijn onze transformatieplannen daadwerkelijk uitgevoerd. De eerste 25 woningen zijn in augustus 2013 opgeleverd. Voor deze innovatieve wijze van transformeren hebben wij in 2013 twee prestigieuze prijzen gewonnen: de KWH i-opener en de Duurzaamheidsprijs 2013. In mei wonnen we de KWH i-opener voor de meest innovatieve corporatie van Nederland. Een prachtige prijs omdat wij winnaar zijn geworden voor onze innovatieve aanpak op drie onderdelen: wijze van aanbesteden, duurzaamheid en betrekken van de woningzoekenden bij het proces.


8

Uitreiking KWH i-opener prijs

In december mochten we uit de handen van juryvoorzitter en hoogleraar Duurzaamheid, Herman Wijffels, de Duurzaamheidsprijs van de Provincie Utrecht in ontvangst nemen. Een prachtige erkenning voor onze lef en daadkracht om deze wijze van transformatie ook daadwerkelijk uit te voeren. Dat kan alleen met een team van gemotiveerde mensen. Alle inzet van onze medewerkers en de medewerkers van de Gemeente Nieuwegein, TransVorm en De Provincie Utrecht hebben geleid tot dit mooie resultaat. Twee andere kantoren aan de Einsteinbaan en Bakenmonde zijn in voorbereiding voor transformatie van kantoor naar woningen. Deze zullen naar verwachting respectievelijk in 2014 en 2015 worden opgeleverd.

Evaluatie prestatieafspraken De prestatieafspraken tussen de drie corporaties in Nieuwegein en de gemeente Nieuwegein zijn geëvalueerd. Hierover is een presentatie gehouden in de gemeenteraad van Nieuwegein. Jutphaas Wonen heeft conform de prestatieafspraken gehandeld en is de gemaakte afspraken nagekomen. Door financiële tegenslagen kunnen de twee andere corporaties de gemaakte afspraken niet allemaal nakomen. In 2014 zullen er nieuwe prestatie afspraken worden gemaakt. De impact van minder investeringsruimte, van alle partijen, zal consequenties hebben op de prestatie afspraken. Voor Jutphaas Wonen een mooi jaar om op terug te kijken. Dit geeft ons vertrouwen voor de toekomst!


9

2.

Verslag Raad van Commissarissen

Intern Toezicht In de statuten van Jutphaas Wonen is bepaald dat een Raad van Commissarissen deel uitmaakt van de governancestructuur van Jutphaas Wonen. De Raad heeft als taak het houden van toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 13 van de statuten van Jutphaas Wonen omschreven. Eén en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 12 december 2011 dat op onze website is geplaatst. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: o o o o o o o o

realisatie van de doelstellingen van de corporatie; realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke weten regelgeving.

De Raad van Commissarissen heeft in aanvulling op de statutaire bepalingen in december 2011 een reglement vastgesteld waarin regels zijn opgenomen met betrekking tot aangelegenheden van de Raad van Commissarissen. De Nederlandse Corporate Governance Code is leidend geweest bij de inrichting van dit reglement. De Raad van Jutphaas Wonen onderschrijft bovendien de governancecode voor woningcorporaties. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 haar toezichthoudende taak vervuld met inachtneming van de inhoud van het genoemde reglement en de governancecode woningcorporaties. Dit verslag geeft een beschrijving van het functioneren van het interne toezicht in 2013, waarbij onder het principe van ‘pas toe of leg uit’ een toelichting wordt gegeven indien bepaalde onderdelen van de governancecode niet zijn gevolgd. Personele samenstelling De Raad van Commissarissen bestond in 2013 uit vijf personen. Halverwege 2013 is dhr. J.A. Scholten gestopt als lid van de Raad van Commissarissen. Hij is vervangen door dhr. F.J.Wehrmeijer. De Raad kende in 2013 de volgende samenstelling: Naam en functie Dhr. R.J.A. Clayden 29-07-1946 voorzitter

Deskundigheid Algemeen

Dhr. P.M.C. van der Grinten 30-11-1946 lid, huurderszetel

Vastgoed en Financiën

Mw. D.S.N. Bakker-van den Berg 13-05-1973 vice-voorzitter

Juridisch

Dhr. H. Hagen 10 -07- 1950 Lid, huurderszetel

Personeel en Organisatie; Zorg en Welzijn

Herkiesbaar Voorzitter tot 31 december 2013, niet herkies baar Herkozen in december 2010 Niet herkiesbaar

Lid sinds februari 2012

Lid sinds januari 2013

Hoofdfunctie Directeur adviesbureau

Adviseur Architectuur en Stedenbouw

Advocaat

Relevante nevenfuncties Voorzitter van de Rekenkamer West-Brabant Voorzitter van de Rekenkamer Papendrecht Lid van de Raad van Toezicht van jeugdzorginstelling Tender in Breda

Lid van het kwaliteitsteam Spoorzone Delft Lid van het kwaliteitsteam Sebastiaansbrug Delft Lid van het kwaliteitsteam Middelburg Voorzitter van de commissie voor Welstand en Monumenten in Hilversum Voorzitter van commissie voor Welstand en Monumenten in Delft. Lid Raad van Commissarissen De Goede Woning tot 1 mei 2013 (afloop zittingstermijn) Lid Raad van Toezicht Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening. Bestuurslid Vereniging van toezichthouders in Woningcorporaties, Lid ontslagadviescommissie UWV Werkbedrijf Per 13 juni 2013 lid van de RvC van Woningbouwvereniging Laurentius Tot half 2013 Commissaris bij Vecht en Omstreken


10

Dhr. F.J. Wehrmeijer 24-10-1947 Lid

Financiën

Dhr. J.A. Scholten 10-12-1946 lid

volkshuisvesting, projectontwikkeling Financiën

Lid vanaf juli 2013

Gepensioneerd manager Toezicht De Nederlandsche Bank N.V.

Voorzitter Belangenvereniging Pensioengerechtigden De Nederlandsche Bank N.V. Vice-voorzitter Raad van Commissarissen Stichting WoonopMaat te Heemskerk

Lid tot juli 2013

Gepensioneerd. Oud Algemeen Directeur/Bestuurder TIWOS (Tilburgse Woonstichting) Beeldend Kunstenaar (Schilderkunst)

Voorzitter Raad van Toezicht Woonstichting Leystromen te Midden Brabant Voorzitter Bestuur Energie Coöperatie Udenhout i.o. te Udenhout Lid Bestuur L’Aventura te Tilburg (Kunstinstelling)

De samenstelling van de Raad van Commissarissen is in 2013 veranderd. Per 1 januari 2013 is dhr. H. Hagen lid geworden van de RvC op voordracht van het Huurdersplatform. Hij vervangt mevr. B. de Keizer die per 31 december 2012 na acht jaar afscheid heeft genomen omdat zij niet meer herkiesbaar was. Voor individuele leden geldt op grond van de nieuwe governancecode een maximale zittingsperiode van acht jaar. Dhr. F.J. Wehrmeijer is per 1 juli 2013, na een selectieprocedure van drie gespreksrondes, benoemd ter vervanging van dhr. J.A. Scholten. De leden van de Raad van Commissarissen opereerden in 2013 onafhankelijk van Jutphaas Wonen. Er deden zich in 2013 in de zin van de Governancecode geen tegenstrijdige belangen voor. Profielschets Om de kwaliteit van het toezicht te borgen, heeft de Raad ten behoeve van haar samenstelling een schriftelijk profiel opgesteld van de Raad waarin omvang, expertise en leeftijdsopbouw zijn opgenomen. Honorering Commissarissen ontvangen een vaste vergoeding per jaar. Per 1 januari 2013 is de Wet Normering Bezoldiging Publieke en Semipublieke sector ( WNT) van kracht geworden. De in 2013 benoemde commissarissen hebben op grond hiervan een beloning van € 5.000 per jaar ontvangen (dhr. Wehrmeijer pro rata € 2.500). De zittende commissarissen van vóór 1 januari 2013 vallen onder het overgangsrecht, zij hebben € 5.500 per jaar ontvangen (dhr. Scholten pro rata € 2.750). De voorzitter ontving € 8.000. Alle genoemde bedragen zijn exclusief btw. In totaal bedroeg in 2013 de totale honorering van de Raad van Commissarissen € 35.000 inclusief btw. Overige door commissarissen gemaakte kosten worden op declaratiebasis vergoed. Voor 2013 bestonden deze kosten uit: - Uitgave aan derden € 6.000 - Kosten zelfevaluatie € 4.000 - Kosten werving commissaris € 3.000 - Reiskostenvergoeding € 3.000 Integriteit De Raad is van oordeel dat voldoende waarborgen zijn geschapen om fraude te voorkomen. De Raad houdt dit goed in de gaten door regelmatig overleg met directie. Daarnaast zijn er de controle systemen zoals het klokkenluidersreglement, dubbele procuratie en de integriteitscode. Deskundigheidsbevordering De Raad wil zich steeds verder professionaliseren door training en ontwikkeling van de competenties. De leden nemen zelf initiatief om cursussen te volgen en rapporteren aan de Raad. Auditcommissie Voor het ontwikkelen van een transparant financieel afwegingskader voor besluitvorming binnen de Raad is in 2009 een Auditcommissie ingesteld. De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad; dhr. J.A. Scholten, voorzitter en dhr. R.J.A. Clayden, lid. Per 1 juni 2013 heeft dhr. F.J. Wehrmeijer dhr. J.A.Scholten vervangen in deze functie. Tevens is dhr. R.J.A. Clayden vervangen door dhr. P.M.C. van der Grinten. De directeur-bestuurder en het hoofd Bedrijfsbeheer van Jutphaas Wonen vertegenwoordigen de werkorganisatie. Op afroep kunnen externe (o.a. de accountant en treasurydeskundigen) en interne adviseurs deelnemen. De Auditcommissie verzorgt de communicatie tussen de Raad en de externe verslaglegging of verantwoording van Jutphaas Wonen. Verder adviseert de Auditcommissie de Raad bij besluitvorming op het gebied van investeringen, financiële risico’s en waarderingsgrondslagen. In 2013 is de Auditcommissie twee keer bijeengekomen. De belangrijkste onderwerpen die werden besproken waren de jaarstukken 2012, het treasury statuut, de financiële aspecten van projecten, de management rapportages, de tussentijdse controle van de accountant en de begroting 2014.


11

De Auditcommissie is in de gelegenheid om in te zoomen op het bestuur van Jutphaas Wonen aan de hand van kwartaalrapportages, managementrapportages, de begroting en jaarrekening. Door veel en transparante informatie kunnen op informele wijze toekomstscenario’s worden bedacht en doorgerekend. Aan de hand van deze toekomstscenario’s wordt gekeken naar investeringen. Door de Auditcommissie wordt de Raad van te voren betrokken bij de voorbereiding van besluiten en worden motieven achter gedachten eerder duidelijk.

Werkwijze 2013 Reguliere vergaderingen De Raad is in 2013 vier keer bijeengekomen voor een reguliere vergadering. De onderwerpen die onder andere besproken zijn, zijn de huurverhoging, de kwartaalrapportages, de managementrapportage, het jaarverslag en jaarrekening 2012, management letter extern accountant inzake tussentijdse controle 2013 en de begroting 2014. Buiten de onderwerpen uit de jaarcyclus heeft de Raad in haar vergaderingen in 2013 bijzondere aandacht gegeven aan:  Het ondernemingsplan “Anders Durven Kijken”  Analyse van het Centraal Fonds  Oordeelsbrief 2012 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties  Borging door het WSW  Het Treasury Statuut  Investeringsvoorstel Bakenmonde  Investeringsvoorstel Einsteinbaan Themabijeenkomsten Naast de reguliere vergaderingen is er in september voor de twee raadsleden die voorgedragen zijn door het Huurdersplatform, een bijeenkomst geweest over de verdere uitwerking van het ondernemingsplan “Anders Durven Kijken”. Tijdens deze bijeenkomst is er ingegaan op de speerpunten vanuit het ondernemingsplan en is er via stellingen richting gegeven aan de verdere uitwerking hiervan. Verder is er gekeken naar de pluspunten en verbeterpunten van Nieuwegein en de verschillende wijken. Gesprek met belanghouders De Raad heeft in 2013 via diverse lijnen contacten onderhouden met belanghouders van Jutphaas Wonen. De Raad heeft overleg gehad met het Huurdersplatform Jutphaas. Jaarlijkse evaluatie functioneren van de RvC In het najaar van 2013 is het functioneren van de RvC aan de orde geweest. Onder leiding van een externe begeleider heeft deze evaluatie plaatsgevonden. Oordeel over het gevoerde beleid De Raad geeft vanuit vier invalshoeken invulling aan haar rol als interne toezichthouder. Gezamenlijk vormen zij het toezichtkader van Jutphaas Wonen. Dit toezichtkader behandelt het maatschappelijk rendement, de borging van de continuïteit van Jutphaas Wonen, doelmatige en doeltreffende beleidsrealisatie en maatschappelijke inbedding. 1. Het maatschappelijk rendement van Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen is, als maatschappelijk ondernemende woningcorporatie, gericht op het realiseren van maatschappelijk rendement. In de missie wordt dit als volgt verwoord: Jutphaas Wonen streeft naar positieve maatschappelijke en/of financiële waardeontwikkeling van haar vastgoed. De Raad hanteert de corporatiemissie als referentiekader voor haar toezicht op het bestuur van de corporatie. De corporatiemissie is vertaald in vijf thema’s, die vervolgens door middel van concrete doelstellingen zijn vertaald in acties. De Raad toetst de realisatie van de missie door te kijken naar welke doelstellingen zijn gehaald en welke doelstellingen we hebben laten vallen. Deze informatie komt naar voren in de managementrapportages, kwartaalrapportages en jaarrekening. De Raad oordeelt dat Jutphaas Wonen in 2013 de besluitvorming heeft gericht op het verhogen van het maatschappelijk rendement van het beschikbare vermogen. Jutphaas Wonen slaagt er goed in om haar eigen ambities te realiseren en een herkenbare en bij de corporatie passende bijdrage te leveren aan de lokale maatschappelijke opgave. 2. Borging van de continuïteit van Jutphaas Wonen / Risicomanagement: Een belangrijk uitgangspunt bij het toezicht door de Raad is dat de continuïteit van Jutphaas Wonen gewaarborgd dient te blijven. Dit wordt getoetst op twee punten: 1. De corporatie voldoet ook voor de langere termijn aan de eisen die, gelet op het risicoprofiel van Jutphaas Wonen, gesteld kunnen worden aan de minimale financiële positie. 2. De activiteiten van Jutphaas Wonen passen binnen de wettelijke kaders van het BBSH.


12

In 2013 heeft de Raad kennis genomen van een meerjarenbegroting met als doel inzicht te verkrijgen in de mogelijke financiële implicaties van het voorgestelde beleid. Tevens is kennisgenomen van het oordeel van het CFV over de financiële positie. De organisatie weet goed wat er speelt en waar de risico’s liggen. Er is goed inzicht in de financiële situatie. De organisatie heeft een goed toekomstbeeld en inzicht in de verschillende scenario’s. Als er zich een onverwachte situatie voordoet kan er een beredeneerde beslissing genomen worden. Op grond van alle informatie is de Raad van mening dat Jutphaas Wonen binnen de financiële kaders haar ambities zal kunnen realiseren, zonder dat de financiële continuïteit in het geding komt. De borging van de financiën is wel een aanhoudende zorg voor de komende jaren door de crisis, de voorgenomen rijksregelingen en de strengere eisen van banken bij het afsluiten van leningen. De Raad houdt daarom scherp een vinger aan de pols bij het aangaan van nieuwe projecten. Haalbaarheidstoetsen en second-opinions zijn van groot belang geworden bij het opstarten van nieuwe projecten. Meer informatie over risicomanagement is opgenomen in hoofdstuk 11. 3. Doelmatige en doeltreffende beleidsrealisatie De bedrijfsvoering van Jutphaas Wonen is ingericht op het leveren van prestaties ten behoeve van de individuele huurders en woningzoekenden, de wijk en de stad Nieuwegein. De Raad hanteert bij haar toezicht het uitgangspunt van een doelmatige en doeltreffende bedrijfsvoering. Referentiekaders hierbij zijn het ondernemingsplan “Anders Durven Kijken”, het Strategisch Voorraad Beleid, en het activiteitenplan met bijbehorende doelstellingen. Inzichten in de rapportages, zoals managementrapportages, kwartaalrapportages en jaarverslag en jaarrekening zijn hierbij van belang. Daarnaast haalt de Raad informatie uit gesprekken met het Huurdersplatform. Het oordeel van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Centraal Fonds zijn ook een belangrijk referentiekader. Op grond van de verkregen inzichten oordeelt de Raad dat er geen aanwijzingen zijn dat het gevoerde beleid van Jutphaas Wonen niet doelmatig en doeltreffend is. 4. Maatschappelijke inbedding De Raad ziet Jutphaas Wonen nadrukkelijk als een organisatie die deel uitmaakt van een breder netwerk van organisaties en instellingen die zich inzetten voor maatschappelijke groei in Nieuwegein. De Raad richt haar toezicht mede op de wijze waarop Jutphaas Wonen haar mogelijkheden aanwendt om binnen dit bredere netwerk van betekenis te zijn. Door middel van eerdere genoemde rapportages en contacten krijgt de Raad inzicht in de frequenties waarmee Jutphaas Wonen overlegt met haar belanghebbenden binnen Nieuwegein. De lokale verankering van Jutphaas Wonen komt duidelijk naar voren in de vele samenwerkingsverbanden binnen Nieuwegein waarbinnen zij opereert. Jutphaas Wonen wordt een steeds toonaangevender partij in Nieuwegein. Ook de aanwezigheid van prestatieafspraken en andere overeenkomsten met lokale partijen is een indicatie van de inzet van Jutphaas Wonen om lokaal een maatschappelijke bijdrage te leveren. Op grond van de verkregen inzichten is de Raad van oordeel dat het beleid van Jutphaas Wonen is gericht op het leggen van verbindingen tussen corporatie en maatschappelijke omgeving: zowel via informatie-uitwisseling, beleidsafstemming als concrete samenwerking en investeringen. Statutaire verantwoordelijkheden Goedkeuring van bepaalde besluiten Op grond van artikel 11 van de statuten behoeft in 2013 een aantal besluiten van het bestuur de expliciete goedkeuring van de Raad van Commissarissen. De Raad heeft er op toegezien dat de besluiten zorgvuldig zijn voorbereid en heeft na bespreking besloten in te stemmen met de volgende (bestuurlijke)besluiten:        

Vaststelling begroting 2014 Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2012 Investeringsvoorstel Einsteinbaan Het Treasury statuut Benoeming van dhr. F.J. Wehrmeijer tot nieuw lid van de RvC Investeringsvoorstel Bakenmonde Samenstelling RvC Benoeming nieuwe voorzitter

Opdrachtverlening aan de accountant Elk jaar beoordeelt de Raad de accountant. In 2013 heeft de Raad, na beoordeling van een nieuwe offerte, de relatie met Deloitte opnieuw met een jaar verlengd. In 2013 vond de accountantscontrole plaats onder verantwoordelijkheid van dhr. Wisse. Deze taak wordt overgenomen door dhr. Arxhoek. De accountant is tenminste één keer per jaar, bij het bespreken van het jaarverslag, aanwezig bij de vergadering van de Raad. Invulling werkgeverschap van het bestuur De Raad is naast interne toezichthouder ook werkgever van de directeur-bestuurder Margaret Zeeman. In het verslagjaar werden met haar een functionerings- en beoordelingsgesprek gehouden. Deze gesprekken zijn gevoerd door de voorzitter en vice-voorzitter. De basis voor deze gesprekken Voor vormen de gestelde doelstellingen en identificatiedoeleinden het behalen daarvan. Op basis van de gevoerde gesprekken en de mate waarin de doelstellingen werden

behorend bij controleverklaring d.d. 19/05/2014

13

gerealiseerd, is de Raad tot een beoordeling van het functioneren van de directeur- bestuurder gekomen. De Raad is positief over het functioneren van de directeur-bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft een positief beeld over de directie, de organisatie en het personeel. Honorering van het bestuur Het honorarium van de directeur-bestuurder is gebaseerd op de CAO Woondiensten. De directeur bestuurder heeft een aanstelling van 30 uur per week. Naast de bezoldiging is € 23.000,- aan pensioenpremie betaald voor de directeur-bestuurder. Bedrag € 83.000

Toelichting Vergoeding directeur bestuurder M.J. Zeeman over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013

Nieuwegein, 19 mei 2014

Dhr. R.J.A. Clayden Voorzitter

Dhr. P.M.C. van der Grinten Lid

Dhr. H. Hagen Lid

Mevr. D. Bakker Vice-voorzitter

Dhr. F.J. Wehrmeijer Lid


14

Deel 2: Context & Keuzes 3.

Jutphaas Wonen, haar omgeving en keuzes.

In dit hoofdstuk geven we een indruk van het type organisatie dat we zijn en waar we voor staan. De keuzes die we maken zijn mede afhankelijk van de omgeving waarin we opereren. De ontwikkelingen binnen Gemeente Nieuwegein, de regio, landelijk, op Europees niveau en zelfs wereldwijde trends hebben invloed op onze werkwijze, doelstellingen en financiële situatie. Keuzes maken wij niet alleen. Deze worden mede vormgegeven door onze belanghouders.

3.1 Profiel van Jutphaas Wonen Met 1.681 wooneenheden, 43 garages, 9 bedrijfsruimtes, 1 tennishal en één gemeenschappelijke ruimte in het Gemeenschappelijk Wonen complex (De Bedoeling) in Nieuwegein is Jutphaas Wonen een kleine corporatie. Wij kiezen hier bewust voor. Hierdoor zijn wij flexibel, kunnen we snel beslissingen nemen en is er daadkracht. Een ander voordeel is dat medewerkers dicht bij de klant staan en weten wat er speelt. Jutphaas Wonen is een Nieuwegeinse corporatie en werkt samen met andere partijen aan het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in Nieuwegein. De andere woningcorporaties werkzaam in Nieuwegein zijn Mitros met ca. 5.800 wooneenheden, Portaal met ca. 1.300 wooneenheden en Bo-Ex met ca. 55 wooneenheden. Met de eerste twee corporaties en Gemeente Nieuwegein wordt nauw samengewerkt om te voorzien in de behoefte van onze gezamenlijke klanten. Het grootste deel van ons bezit is tussen 1970 en 1980 gebouwd. Ons bezit ligt voornamelijk in de wijken BatauZuid, Doorslag en Jutphaas Wijkersloot. Bijna 42% van ons bezit bestaat uit eengezinswoningen. 58% is gestapelde bouw bestaande uit appartementen, boven- en benedenwoningen en torenflats.

3.2 Opgave en missie In 2013 is ons nieuw ondernemingsplan “Anders Durven Kijken 2013-2017” vastgesteld. Hierin is onze focus herijkt en onze richting voor de komende vijf jaar uitgestippeld. De ambities van de directie en medewerkers en de verwachtingen van de stakeholders zijn hierin omgezet en de opgave benoemd. Wij zijn ons er van bewust dat in deze tijd het economisch klimaat en de regelgeving sterk aan verandering onderhevig zijn. Het plan sluit aan bij de dynamische realiteit van vandaag door niet alles in detail vast te leggen. Zo blijven we flexibel en kunnen we inspelen op veranderingen. De belangrijkste focus van onze werkzaamheden zal de komende jaren komen te liggen op: - het toevoegen van woningen, met transformatie als slim en betaalbaar alternatief; - het stimuleren van de doorstroming; - wooninitiatieven ontplooien en hiermee extra kansen bieden aan huishoudens met een midden-inkomen en bijzondere doelgroepen; - de kwaliteit van onze woningenvoorraad behouden en waar mogelijk verbeteren; - inzetten op wonen zonder ergernis. Het ondernemingsplan is een leidraad voor al onze activiteiten in de komende jaren. In 2013 is hard gewerkt om het ondernemingsplan te vertalen naar beleid en activiteiten per wijk en complex. Dit zal begin 2014 definitief gemaakt worden. Onze missie is met het huidige ondernemingsplan hetzelfde gebleven: Het streven naar een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van het vastgoed

Een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van het vastgoed houdt in de ogen van Jutphaas Wonen verband met een positief oordeel over de woning en de woonomgeving.

3.3 Thema’s Voor de begroting van 2013 heeft Jutphaas Wonen de prioriteit bij een aantal thema’s gelegd. In dit jaarverslag wordt aangesloten op de thema’s uit deze begroting zodat getoetst wordt in hoeverre de geplande activiteiten ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn of waarom dit niet gebeurd is of het beoogde effect bereikt is. In het volgende hoofdstuk worden deze thema’s en doelstellingen voor 2013 die hier aan zijn gekoppeld beschreven. Deze doelstellingen zijn in bijlage 1 van dit jaarverslag samengevat.


15

Thema’s 1. Huisvesting van de doelgroep 2. Woonkwaliteit 3. Wijkaanpak 4. Duurzaamheid en energiebesparing 5. Bewonersparticipatie 6. Professionalisering van de organisatie In 2013 is hard gewerkt om de thema’s vorm te geven en in praktijk te brengen. De thema’s zijn vertaald in een groot aantal doelstellingen. De doelstellingen worden maandelijks gemonitord in de managementrapportages. De doelstellingen die de thema’s in de praktijk vorm moeten geven worden in dit jaarverslag uitgebreid behandeld.

3.4 Draagvlak voor onze activiteiten bij belanghebbenden Jutphaas Wonen vervult een publieke taak. Prettig wonen in goede en betaalbare woningen in een veilige, aangename omgeving is van belang voor een goed functionerende maatschappij. Wat wij doen heeft grote invloed op het leven van mensen. Daarom is het belangrijk dat wij ons openlijk verantwoorden over onze activiteiten. Jutphaas Wonen streeft naar instemming van haar belanghebbenden voor wat zij doet en van plan is te doen. Door het jaar heen hebben we frequent contact met onze maatschappelijke partners, bilateraal en in kleine verbanden. We hechten grote waarde aan het contact met en de meningen van allerlei partijen uit de samenleving. Deze contacten leveren een reeks aandachtspunten en thema’s voor het corporatiebeleid op. Deze nemen wij mee in de beleidsvoornemens en uiteindelijk in de begroting.

3.5 Omgeving van Jutphaas Wonen De omgeving waarin de corporatie opereert verandert voortdurend. We hebben te maken met veranderingen op de woningmarkt. De weten regelgeving vanuit verschillende overheidsniveaus wordt regelmatig aangepast. Het beleid van onze collega-corporaties en concurrenten is van invloed op de woningmarkt waarin wij functioneren. Wij moeten inspelen op de veranderende bevolkingssamenstelling en de woonbehoefte van de verschillende doelgroepen. Ook het verwachtingspatroon van onze belanghebbenden over de kaders van ons werk verschuift door de tijd heen. Politieke ontwikkelingen De positie van de corporaties staat onder druk. Dit komt enerzijds door de economische crisis en de stagnatie op de woningmarkt van de afgelopen jaren, anderzijds door de discussie die wordt gevoerd over het speelveld van de corporaties, ook in relatie tot het vermogen van de corporatie, dat vastzit in hun vastgoed. Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten vanaf 2013 een heffing betalen over de waarde van de huurwoningen om zo een financiële bijdrage te leveren aan de huurtoeslag. Dit heeft grote financiële consequenties die gevolgen hebben voor de investeringsruimte van corporaties. Jutphaas Wonen heeft hier in haar meerjarenbegroting rekening mee gehouden. Een meevaller hierbij is dat Jutphaas Wonen korting krijgt op de verhuurdersheffing voor alle woningen in de getransformeerde kantoorgebouwen. In februari 2013 is het woonakkoord gesloten. Dit betekent dat de oorspronkelijke heffing voor corporaties iets omlaag gaat. Corporaties mogen een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. De huurverhoging mag voor alle huurders 2,5 % inflatie plus 1,5% zijn. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging oplopen tot maximaal 6,5%. Dit verruimt de mogelijkheid van corporaties om meer inkomsten te genereren en mogelijk bevordert dit de doorstroming. Woningmarkt Nieuwegein is onderdeel van de populaire groeiregio Utrecht-Midden. Verwacht wordt dat het aantal lage inkomens hierbij het hardst groeit. Daarom verwachten we de komende jaren een sterkte toename in de vraag naar sociale huurwoningen. Ook de midden-inkomens bevinden zich in een lastige situatie. Deze groep heeft weinig perspectief op de woningmarkt. Zij komen nauwelijks in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar hun inkomen is vaak te laag voor een huurwoning in de vrije sector of om een woning te kopen. De regio Utrecht-Midden heeft net als de rest van Nederland te maken met een vergrijzende bevolking. We zien dit vooral terug in de groep lage inkomens die in 2030 voor bijna de helft uit 65-plussers zal bestaan. Hierdoor zal ook de zorgvraag rondom woningen toenemen. Door het scheiden van wonen en zorg, zullen ouderen deze zorgbehoefte in hun huidige woning moeten regelen. Gemeenten, zorgorganisaties, welzijnsorganisaties en woningcorporaties gaan samenwerkingsverbanden aan om op deze ontwikkeling in te spelen. Veel oorspronkelijke inwoners van Nieuwegein zijn in Nieuwegein komen wonen voor hun werk of voor het gemak van een centrale locatie. Er bestaat nu een groep Nieuwegeiners die geboren is in Nieuwegein en er bewust voor kiest om in Nieuwegein te blijven wonen. Zij hebben een binding met de stad en zijnidentificatiedoeleinden daarom belangrijk voor de Voor


16

sociale cohesie. Jonge mensen die graag in de gemeente willen blijven wonen, moeten dit ook kunnen. Geschikt woningaanbod en een voldoende aantrekkelijk woonmilieu spelen daarbij een belangrijke rol. Wet- en regelgeving Naast de genoemde ontwikkelingen in de politiek en op de woningmarkt kunnen ook aanpassingen in weten regelgeving grote invloed hebben op de werkzaamheden van woningcorporaties. De nieuwe woningwet Het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet is in juli 2013 aangenomen in de Tweede Kamer. Het kabinet en Aedes hebben op 30 augustus 2013 principe-afspraken gemaakt over het werkdomein van woningcorporaties, toezicht, verhuurdersheffing en investeringen. Inmiddels heeft de eerste kamer akkoord gegeven voor de verhuurdersheffing. De verwachting is dat de wet in 2015 ingaat. De Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang toegelaten instellingen volkshuisvesting maakt straks deel uit van de nieuwe woningwet. Invoering Warmtewet De Warmtewet wordt per 1 januari 2014 ingevoerd. De wet is bedoeld om consumenten te beschermen die via een collectief systeem verwarming of warm tapwater geleverd krijgen en geen ander alternatief hebben voor levering van warmte. De Warmtewet eist dat de afnemer geen hogere prijs voor warmte betaalt dan iemand met een eigen cv-installatie: het Niet-Meer-Dan-Anders principe (NMDA). Het doorberekenen van kosten voor collectieve verwarming moet voldoen aan het nieuwe wettelijke maximum. De wet heeft impact op de bestaande methode waarbij de kosten worden verdeeld over de aangesloten huurders. De energieafrekening voor warmte van de Torens (complex 4) en de Brinkwal (complex 42) wordt namens ons uitgevoerd door de firma Ista en dat blijft zo. Er gaat wel iets veranderen in verdeling van de kosten die wij in rekening brengen bij de huurders. De voorschotberekening voor 2014 en de afrekening moet in overeenstemming zijn met de maximumprijs uit de Warmtewet. We zijn verplicht om met alle huurders een leveringsovereenkomst af te sluiten voor de levering van warmte. Bij nieuwe huurders starten we hiermee vanaf 1 januari 2014. Alle huurders die onder de Warmtewet vallen zijn inmiddels geïnformeerd en hebben de leveringsvoorwaarden ontvangen. Nieuwe huurders tekenen vanaf 1 janauri 2014 een leveringsovereenkomst als aanhangsel bij de huurovereenkomst. Belanghebbenden Samenwerking met belanghebbenden is van essentieel belang. Alleen dan weten we wat van ons verwacht wordt en op welke manier wij het beste kunnen inspelen op behoeftes. In onderstaand schema is aangegeven welke groepen wij onderscheiden. Er is vooral veel overleg met de groepen afzonderlijk. Het overleg met belanghebbenden gebeurt dagelijks, zowel individueel zoals met huurders, als in samenwerkingsverbanden met overheidsinstanties, collega corporaties en zorgorganisaties. Andere contacten vinden meer plaats op projectbasis. In 2013 is het online klantenpanel gebruikt voor overleg met bewoners en woningzoekenden. Zo kunnen uitkomsten gestructureerd geanalyseerd worden en meegenomen worden bij nieuw beleid. Het aantal deelnemers van het klantenpanel is in 2013 uitgebreid waardoor de antwoorden representatief zijn. In 2014 zetten we het gebruik van het online klantenpanel voort.


17

BELANGHOUDERS JUTPHAAS WONEN Gebruikers Huurders, woningzoekenden (toekomstig), bewonerscommissies, Huurdersplatform Jutphaas, Eigenaar bewoner (mede-gebruiker), Vereniging van Eigenaren, Wijknetwerken (mede gebruiker woonomgeving), Woonbond (belangenbehartiging) Zorg en Welzijn Zorgspectrum, Vitras /CMD, Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht, Stichting Reinaerde, Humanitas DMH, Stichting Fokus, Meldpunt Zorg en Overlast, Mantelzorgers / woonbegeleiders, Movactor, Bureau Jeugdzorg, Stichting Leergeld, Stichting Mee, Altrecht, GGD Midden Nederland. Overheid Gemeente Nieuwegein, Provincie Utrecht, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken, Centraal Fonds Volkshuisvesting, Politie, Budget en inkomensbeheer, Centrum voor werk en inkomen (CWI), Scholen / Stichting ROC, Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Collega corporaties Aedes, Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht, Mitros, Portaal, Lekstede Wonen, Bo-Ex, Provides, Viveste, MKW (Midden en Kleine Corporaties) Ontwikkelaars Vorm, Achmea Vastgoed, Plegt Vos, Ballast Nedam, Heijmans Adviseurs / gebruiker Transformatieteam, De Seniorenraad, Verankeringsgroep Ouderenproef, COSBO, WMO Raad, Vluchtelingenwerk, VACpunt Wonen, Bouwtalentaward, Ngin Automatisering, Andersom Leveranciers Woningnet, BCT, Stigho, Van Ieperen, Kwakkebos, Bouw Service, Feenstra, Leo Voorend, Van de Vooren Loodgietrs, BMN, Mastermate, deurwaarders, Eneco, makelaars, notaris, Verzekeringsmaatschappij Raetsheren, Tomlow advocaten, SG Automatisering Woningeigenaar Geijninvest, Wooninvesteringsfonds (WIF), Stichting de Baten. Politiek Politieke fracties, Wethouders, College, Gedeputeerden.

Prestatieafspraken 2011 - 2014 Jutphaas Wonen heeft alleen bezit in Nieuwegein. De Gemeente Nieuwegein is daarom voor ons een belangrijke belanghouder. Samen met Gemeente Nieuwegein en de in Nieuwegein werkzame corporaties Mitros en Portaal zijn er prestatieafspraken gemaakt over wat we van elkaar verwachten.Gezamenlijk zetten we ons in voor een aantrekkelijk Nieuwegein. De prestatieovereenkomst is een belangrijke leidraad voor onze werkzaamheden. Het doel van de prestatieafspraken tussen gemeente en de drie woningcorporaties is om te komen tot concrete afspraken die bijdragen aan het streefbeeld voor 2030 (Structuurvisie 2030). De looptijd van de prestatieafspraken beperkt zich tot de periode 2011-2014. Echter, gemeenten en corporaties houden rekening met het streefbeeld dat een horizon heeft dat veel verder weg ligt. In de prestatieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over het verbeteren van het functioneren van de Nieuwegeinse woningmarkt, het vergroten van de aantrekkelijkheid van Nieuwegeinse woonmilieus en het bevorderen van ongestoord woongenot. In 2014 worden nieuwe prestatieafspraken gemaakt rekening houdend met de nieuwe woonvisie van Gemeente Nieuwegein.

3.6 Keuzes van Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen kiest er voor bewoners, wijken en de stad perspectief te bieden om zo de maatschappelijke en/of financiële waarde te ontwikkelen. Het gaat om betrokkenheid bij de bewoners en je bekommeren om hun welzijn. Het gaat om een leefbare omgeving met een positieve uitstraling voor de wijk. Het gaat om impulsen geven aan de stad zodat Nieuwegeiners er willen en kunnen blijven wonen en nieuwkomers willen blijven. Jutphaas Wonen kiest er voor een kleine corporatie te blijven en het werkgebied tot Nieuwegein te beperken. Dit heeft als voordeel dat Jutphaas Wonen betrokken is bij de klant, en weet wat er speelt in de wijken en de stad. In de volgende hoofdstukken lichten we onze activiteiten, de beweegredenen en de resultaten toe.


18

Deel 3 Thema’s verder uitgewerkt in 2013 Voor 2013 heeft Jutphaas Wonen de prioriteit bij een aantal thema’s gelegd. Er is hard gewerkt om de thema’s vorm te geven en in praktijk te brengen. De thema’s zijn vertaald in een groot aantal doelstellingen. De thema’s zijn: het huisvesten van de doelgroep, het bieden van goede woonkwaliteit, de wijkaanpak, duurzaamheid en energiebesparing en bewonersparticipatie. Ook de professionalisering van de organisatie is een belangrijk thema. Deze zal in het deel over onze organisatie verder aan de orde komen.

4. Huisvesten van de doelgroep Het huisvesten van de doelgroep is de kerntaak van een woningcorporatie. In de begroting van 2013 hadden we een aantal doelen voor ogen die we in 2013 bereikt wilden hebben. Hieronder is het schema van deze doelen. In dit hoofdstuk wordt beschreven wat we hebben gedaan om deze doelen te bereiken. Maar naast deze specifiek benoemde doelen heeft Jutphaas Wonen nog veel meer gedaan om de doelgroep te huisvesten. Ook hier zal dit hoofdstuk over gaan. Dit hoofdstuk wordt onderverdeeld in 3 onderdelen. Het eerste gaat over de uitdaging van het zorgen voor voldoende woningen. Het tweede onderdeel gaat over de uitdaging van het huurbeleid en betaalbaarheid voor bewoners. Het derde onderdeel gaat over het huisvesten van specifieke doelgroepen. Doelen 2013: Huisvesten van de doelgroep Nieuwbouw - Toevoegen van 25 jongerenwoningen aan de Brinkwal - Omgevingsvergunning voor Bakenmonde Doorstroming - Implementeren van voorstel om bewoners die eengezinswoningen achter laten en kleiner gaan wonen voorrang te geven bij toewijzing Huurbeleid - Geen extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000, - Voortzetten schuldhulpverlening Huisvesten Specifieke doelgroepen Starters: Voortzetten lotingssysteem. Ouderen - Aanbieden seniorenpakket bij groot onderhoud - Herziening Jutphaas Plus serviceabonnement - Aanbieden zorgbemiddeling naar behoefte Middeninkomens - Extra maatregelen om midden-inkomens grotere kans op betaalbare huisvesting te geven. √ = uitgevoerd

Doel bereikt? √ 2014 Implementatie begin 2014 √ √ √ Voor appartementen √ Vanaf januari 2014 Onderdeel voorraadbeleid – begin 2014

4.1 Zorgen voor voldoende passende woningen Voor het goed functioneren van de woningmarkt is het belangrijk dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor huishoudens die zijn aangewezen op de sociale huurwoningvoorraad. Nieuwegein telt veel woningzoekenden, maar de huidige woningvoorraad is ontoereikend om iedereen ook echt een kans te bieden die graag in de stad wil (blijven) wonen. Onze focus ligt daarom op het toevoegen van woningen en het bevorderen van de doorstroming.

Nieuwbouw en transformatie Brinkwal Eind december 2012 zijn 23 woningen gepubliceerd via Woningnet. De andere twee woningen zijn, met instemming van de gemeente, toegewezen aan de 2 klankbordgroepleden. Zij hebben zich beschikbaar gesteld om tijdens het gehele ontwikkelproces mee te kijken en advies te geven over de uitrusting en kwaliteit van de woningen.


19

In januari en februari 2013 zijn de woningen definitief toegewezen met als klap op de vuurpijl het officiële startsein van de bouw op 7 februari 2013 van de bouw. Huurders en partners in de ontwikkeling waren aanwezig om te zien hoe de wethouder, de gedeputeerde van de Provincie Utrecht en de twee klankbordgroepleden een muurtje wegsloegen als symbolische handeling. Voor de huurders zijn bijeenkomsten georganiseerd om keuzes te maken in woningindeling en samenstelling van de keuken. Van april tot augustus zijn de werkzaamheden uitgevoerd. Op 21 en 22 augustus zijn de sleutels uitgereikt aan alle huurders. De eerste bewoners woonden er binnen een week. We zijn als corporatie erg tevreden over het resultaat en de manier waarop we dit project in de markt hebben gezet via een uit-vraag op basis van prestatie-eisen. Dit neemt niet weg dat er voor de huurders behoorlijk wat aanloopproblemen zijn geconstateerd bij het in gebruik nemen van de woning. Dat we dit project op een redelijk unieke manier in de markt hebben gezet is niet onopgemerkt gebleven. Het eerste opvallende is dat we als corporatie een kantoor rendabel maar ook duurzaam hebben getransformeerd tot woningen. Vervolgens hebben we op een unieke manier de markt benaderd. Op basis van prestatie-eisen hebben marktpartijen de mogelijkheid gehad om hun vrijheid en creativiteit in te zetten om de woning in geprefabriceerde elementen in elkaar te zetten. We zijn in 2013 beloond met het winnen van de KWH-i-opener prijs en de Innovatieprijs van de Provincie Utrecht 2040.

Brinkwal 7

Bakenmonde De kantoorgebouwen van het complex Bakenmonde zijn samen met Achmea Vastgoed en Vorm aangekocht. In 2011 is na een haalbaarheidsonderzoek besloten om de bestaande kantoren te transformeren naar woningbouw en daarnaast een nieuwe woontoren te realiseren. Vanwege de marktomstandigheden en het gegeven dat Achema zich uit het project wil terugtrekken zijn er in 2013 alternatieven ontwikkeld. Gezien de onzekerheid op de kopersmarkt en de vraag of het gebied wel de verdichting kan hebben in relatie tot het parkeervraagstuk is in september een variant ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd om alleen de twee huidige kantoorpanden te transformeren en op beide kantoren een extra woonlaag te bouwen. Hier is een positief besluit over genomen. Deze variant gaat ook uit van het uitkopen van Achmea. Inzet is nu dat Achmea zijn aandeel verkoopt aan Vorm en dat wij het geheel van Vorm kopen en met hen een ontwikkelopdracht aangaan. Deze variant is verder uitgewerkt en eind december bij de gemeente ingediend. Begin januari 2014 wordt een (positief) besluit van het college verwacht. Het project bevat straks eenheden met een diversiteit aan afmetingen variërend van netto 60 m2 tot 85 m2. Op deze locatie hebben we ook een gemêleerde doelgroep op het oog. Jongeren, starters en senioren kunnen hier e straks een woning huren. In 2014 wordt de vergunningaanvraag ingediend en in de 2 helft van 2014 wordt de start van de transformatie verwacht. De inkomsten uit verhuur van het gebouw waren in 2013 € 26.000,-.


20

Einsteinbaan Begin 2013 is door de RvC een positief besluit genomen op het voorstel om de Einsteinbaan 2 aan te kopen voor transformatie naar 50 sociale huurwoningen. In februari 2013 is de koopovereenkomst getekend onder de voorwaarde dat we pas afnemen als we beschikken over een onherroepelijke omgevingsvergunning. Er is opnieuw een uit-vraag opgesteld waarin leermomenten en verbeteringen ten opzichte van de gebruikte uitvraag van de Brinkwal zijn verwerkt. Het concept van werken zoals we dat bij de Brinkwal hebben opgezet is bij dit object opnieuw toegepast en verder doorontwikkeld. We hebben nu eerst de markt benaderd en op basis van het winnende concept de omgevingsvergunning aangevraagd. Dat hebben we gedaan met behulp van een nieuwe klankbordgroep van maximaal 10 leden. Deze mensen zijn via een projectadvertentie op Woningnet benaderd om mee te denken in het ontwikkeltraject met de garantie dat, als ze voldoen aan de voorwaarden, een woning in dit project mogen uitzoeken. De klankbordgroepleden zijn geselecteerd op basis van hun inschrijftijd, volledig conform de huisvestingsvergunning. De klankbordgroep is in 2013 twee keer bij elkaar geweest in aanwezigheid van Jutphaas Wonen en het team specialisten en adviseurs van Vorm. In september is de omgevingsvergunning aangevraagd en is de procedure gaan lopen. Eind december werd bekend dat er vier zienswijze zijn ingediend. De vergunning is hiermee nog niet definitief, maar de verwachting is wel dat de vergunning begin 2014 verleend zal worden. De woningen worden netto ca. 55 m2 groot en zullen in huurprijs variëren, afhankelijk van grootte en ligging, tussen de € 510,-- en € 620,--/mnd. Jutphaas Wonen heeft voor het project Einsteinbaan in 2013 € 22.000,- uitgegeven aan kosten.

Einsteinbaan

Iepenhoeve (voorheen Heidehal) Met de aankoop van het stuk grond van de Heidehal in het projectgebied Blokhoeve had Jutphaas Wonen het doel om daar nieuwbouw woningen toevoegen aan het Blokhoeve plan. Het gebied was al in ontwikkeling en woningbouw werd gezien als een goede bestemming voor dit gebied. Bij het toetsen van alle milieuregels liepen we aan tegen een enorme geluidsbelasting van de bedrijven in de nabije omgeving. Uit onderzoek is nu gebleken dat de haalbaarheid van woningen heel klein is. Er zullen veel aanvullende maatregelen genomen moeten worden, zowel bij geluidsveroorzakers als aan de woningen. Gezien de onzekerheid over de realisatie van dit project is er in 2011 al € 1.000.000 afgewaardeerd op dit project. In 2013 zijn er weinig ontwikkelingen geweest met betrekking tot de bestemming van het gebied. Aangezien de gemeente zelf veel belang heeft bij een woningbouwontwikkeling kan er in de toekomst toch nog woningbouw mogelijk zijn. Daarom is in 2013 niet het resterende aankoopbedrag afgewaardeerd. Het plan zal goed worden gemonitord om te kijken of eventuele verdere afwaardering in de toekomst nodig is. Jutphaas Wonen heeft de Heidehal tijdelijk verhuurd tot maart 2015. Deze tijd tot 2015 wordt benut om de haalbaarheid van woningbouw te onderzoeken. De huuropbrengst in 2013 was € 14.000,- euro. Acquisitie Tot nu toe is kantoortransformatie of herontwikkeling van een kantoorlocatie één van de weinige mogelijkheden om te groeien in aantallen woningen voor onze doelgroep. Andere mogelijkheid is om partij te zijn rond de (her)ontwikkeling van grondposities in Nieuwegein. We willen hierbij niet de risicodragende partij zijn, maar beoordelen initiatieven die ons worden aangeboden. Voor identificatiedoeleinden


21

Hieronder een overzicht van de aangeboden kantoren voor transformatie en locaties voor nieuwbouw en een korte opsomming van de ondernomen acties en resultaten. Locatie De Baten

Wat Onderzoek naar realisatie woningen in leegstaande kantoorplint in combinatie met aankoop 15 sociale en 15 vrije sectorhuurwoningen van stichting De Baten. Op basis van eerste financiële verkenning is ons aanbod voor stichting De Baten onvoldoende

Resultaat Initiatief ligt bij De Baten

Van Heukelumstraat

In 2013 verschillende gesprekken gevoerd over afname 46 seniorenwoningen van projectontwikkelaar HKL. Aanschafprijs van € 169.000 VON en het onrendabel deel gecombineerd met de afname aan reacties op appartementen is een te hoog risico. Indien prijs zakt naar < € 150.000 VON willen we er opnieuw naar kijken.

Laatste half jaar geen contact meer

Neijenmonde

Heijmans heeft voorstel bij gemeente ingediend om sociale huurappartementen te ontwikkelen. In de wijk Hoog Zandveld is een grote behoefte aan gelijkvloerse appartementen voor senioren. Jutphaas Wonen fungeert dan als afnemer en heeft een uitvraag neergelegd onder welke condities we woningen willen afnemen.

Ligt stil, laatste maanden geen contact meer gehad met Heijmans en/of gemeente

Meentwal

Plegt Vos heeft een stuk grond in eigendom aan de Meentwal. Plegt Vos heeft ons benaderd voor afname van huurwoningen. Ook hier is een uit-vraag geformuleerd. We hebben gepleit voor een gemengde segmentering in koop, vrije sector huur en sociale huur waarvan wij de sociale huurwoningen dan willen afnemen.

Ligt stil, laatste maanden geen contact meer gehad met Heijmans en/of gemeente

Juko en Klimop

We zijn in contact gekomen met ontwikkelpartij Sustay. Zij streven er in hun ontwikkeling naar om op basis van beproefde concepten onder scherpe condities (huur)woningen te realiseren. Met hen hebben we bij de gemeente de mogelijkheden besproken om deze locaties met elkaar tot ontwikkeling te brengen.

Verzoek gemeente afgewezen met de opening om te praten over ontwikkeling grondgebonden huurwoningen.

Gemeente heeft gevraagd of we appartementen willen afnemen op de Klimop locatie My Hive

Door Mitros zijn wij benaderd om het project My Hive over te nemen aan het Noorderpad in de wijk Fokkesteeg. Het project omvatte 18 appartementen van netto ca. 62 m2 grootte.

Vanwege hoge risico’s op verhuurbaarheid lange termijn afgewezen.

Bron: Jutphaas Wonen

Jutphaas Wonen heeft voor de acquisitie van kantoren in 2013 € 32.000,- uitgegeven

Doorstroming In ons ondernemingsplan “Anders Durven Kijken” is “Doorstroming stimuleren” door het bieden van een wenkend perspectief aan senioren één van onze speerpunten. Veel eengezinswoningen worden bewoond door senioren die wellicht toe zijn aan een kleinere en meer geschikte (toegankelijke) woning. In 2013 is een aantal maatregelen voorbereid die als doel hebben om de doorstroming van ouderen uit eengezinswoningen naar appartementen te stimuleren. In 2013 hebben Gemeente Nieuwegein samen met Jutphaas Wonen, Mitros en Portaal een voorstel gemaakt om bewoners van 65 jaar en ouder die een eengezinswoning achterlaten en naar een kleinere woning verhuizen voorrang te geven. Vervolgens wordt deze eengezinswoning verhuurd aan een huishouden van twee personen of meer. Dit voorstel is door het college van B&W goedgekeurd. Voor de implementatie van dit voorstel is er een aantal aanpassingen bij Woningnet nodig. Verwacht wordt dat deze wijzigingen in februari 2014 worden doorgevoerd en dat de voorrang vanaf maart 2014 kan gelden. Verder is er vanuit de huurderskoepels de wens naar voren gekomen om financiële tegemoetkoming in te voeren om zo bewoners te stimuleren om te verhuizen. Hiervoor zijn twee voorstellen uitgewerkt. In het eerste voorstel kan de 65 plusser de huur van de eengezinswoning meenemen als huur voor het nieuwe appartement als beide woningen van Jutphaas Wonen zijn. Dit is aantrekkelijk in de situatie waarbij het appartement een hogere huur heeft dan de eengezinswoning. Mocht hier geen gebruik van gemaakt worden, dan kan de 65 plussers die verhuist uit een eengezinswoning naar een appartement, gebruik maken van een tegemoetkoming in de onkosten van de verhuizing of inrichting van € 1.500, ook alleen als beide woningen van Jutphaas Wonen zijn. Aan het gebruik van deze voorstellen zitten een aantal voorwaarden. Begin 2014 zullen deze voorstellen uitgebreid gecommuniceerd worden naar de bewoners. Tevens wordt gemonitord wat het effect is van deze maatregelen.


22

Mutatiegraad De mutatiegraad over 2013 is 5,3% exclusief het Gemeenschappelijk Wonen (GW) en 6,53% inclusief GW en voor een vierde jaar op een rij gedaald. De woningen in het GW tellen we niet mee in de totale mutatiegraad omdat toewijzing tot stand komt door middel van coöptatie en niet via het Regionaal Woonruimteverdeelsysteem. De woningen in het GW zijn wel sociale huurwoningen dus kandidaat-huurders dienen wel aan de passenheidscriteria te voldoen. In het complex met Fokuswoningen en onzelfstandige wooneenheden in het GW is de mutatiegraad het hoogst, namelijk respectievelijk 26,7% en 33,3%. De verhuur van de Fokuswoningen in complex 16 is een probleem. De woningen staan vaak lange tijd leeg vanwege gebrek aan kandidaten die voldoen aan de voorwaarden die Stichting Fokus stelt. De woningen worden de laatste jaren ook vaker geweigerd om de ligging en uitstraling. Jutphaas Wonen heeft in 1981 voor onbepaalde tijd een overeenkomst afgesloten met Stichting Fokus waarin staat dat wij de woningen vrij houden voor Fokus cliënten. Evenals in 2012 zijn er in 2013 weer 4 woningen vrijgekomen. De woningen staan gemiddeld 192 dagen (ca. 6 maanden) leeg voor verhuur. De extra wervingsactiviteiten die Stichting Fokus de afgelopen anderhalf jaar heeft ingezet hebben onvoldoende opgeleverd. Inmiddels lopen er onderhandelingen met Stichting Fokus om de samenwerking te herzien en de leegstand, indien juridisch mogelijk, op te lossen met tijdelijke verhuur. De mutatiegraad in de woongroepen in het GW is ook erg hoog. Het Bestuur van het Gemeenschappelijk Wonen project (GW) heeft aangegeven dat er weinig belangstelling is voor de woongroepen. Veel woningzoekenden willen toch meer eigen voorzieningen. Het kost meer moeite om kandidaten te werven en enthousiast te maken voor het wonen in een woongroep.


Opzeggingen en toewijzingen Jupthaas Wonen heeft 119 opzeggingen ontvangen waarvan onder andere 4 Fokuswoningen, 6 woningen in beheer van derden, 23 woningen in het Gemeenschappelijk Wonen, 3 garages en 7 vrije sector woningen. Conform de Europese regelgeving mogen we 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen boven de inkomensnorm van € 34.229,-. Hierbij hebben urgent woningzoekenden voorrang. In totaal zijn in 2013 9 sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven de inkomensnorm van € 34.229, -. Bijna 93% van onze sociale huurwoningen is toegewezen aan woningzoekenden met een laag inkomen. 57 sociale huurwoningen zijn aangeboden via het regionaal aanbodsysteem, 23 woningen zijn toegewezen door middel van coöptatie (GW), 13 woningen door woningruil, 1 woning aan taakstellers (statushouder), 1 woning via SBWU, 2 woningen via Stichting Fokus en 25 jongerenwoningen aan de Brinkwal zijn opgeleverd en toegewezen. Inclusief garages zijn in totaal 134 huurcontracten afgesloten in 2013. Op 31 december 2013 stonden er 6 woningen leeg waarvan 2 Fokuswoningen, 2 woningen in GW, 1 vrije sector Voor identificatiedoeleinden woning en een bovenwoning. Inmiddels zijn twee woningen alweer verhuurd.


23

4.2 Huurbeleid Als gevolg van een aantal rijksmaatregelen zijn de afgelopen jaren de woningwaarderingspunten van de woningen binnen ons bezit gewijzigd. Zo heeft voormalig minister Donner gezorgd dat woningen die in een schaarstegebied liggen extra punten krijgen en is het verplicht om een energielabel te hebben bij een huurwoning. Onder andere vanwege de bijdrage verhuurdersheffing heeft Jutphaas Wonen besloten om de schaarstepunten door te voeren in de woningwaardering en daar waar mogelijk de huren aan te passen naar respectievelijk 72% en 75% van de maximaal redelijke huur. Met deze extra huurinkomsten is het mogelijk geweest om te investeren in de transformatie van kantoren naar woningen. In het Woonakkoord van 12 februari 2013 is afgesproken dat de trendmatige huurverhoging op 1 juli 2013 maximaal de inflatie van het voorgaande jaar bedraagt + 1,5%. Dit betekent dat de huurverhoging op 1 juli 2013 niet hoger mocht zijn dan 4 procent. Jutphaas Wonen heeft de huren van alle woningen en niet-zijnde woningen verhoogd met 4%, met uitzondering van de woningen met een huurvastcontract. Jutphaas Wonen heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om inkomensafhankelijke huurverhogingen toe te passen. Met de huidige financiële ongunstige tijd hebben we er voor gekozen om de stijging van de huur procentueel voor iedereen gelijk te houden. Zo voorkomen we dat een deel van de bewoners extra belast worden door boven trendmatige huurverhogingen. Alleen bij een kwaliteitsverbetering, waartoe en waarover mede door huurders is besloten, ontstaat een basis voor boven trendmatige huurverhoging. Alleen wanneer dan de kwaliteit en daarmee ook de punten van een woning omhoog gaan, kan de huur stijgen.


Inkomensafhankelijk huurverhoging Door de invoering van onder andere schaarstepunten en de aanpassing van referentiepercentages bij een aantal woningen heeft Jutphaas Wonen geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om inkomensafhankelijk huurverhoging toe te passen. Huurtoeslag Per 1 januari 2014 vervalt de geclusterde betaling van de huurtoeslag aan woningcorporaties. Dat betekent dat huurders vanaf december 2013 de huurtoeslag op hun eigen rekeningnummer ontvangen, ook als dat bedrag voorheen rechtstreeks naar de corporatie ging. De huurders met huurtoeslag via Jutphaas Wonen hebben in november 2013 bericht van ons hierover gehad. In een debat over het huurbeleid op 31 oktober 2013 spraken de PvdA en SP hun zorgen uit over de mogelijke effecten van het opheffen van de geclusterde betaling. Ze verwachten dat hierdoor meer mensen in betalingsproblemen komen, met meer schuldhulpverleningstrajecten en huisuitzettingen als gevolg. De partijen overwegen een motie in te dienen om rechtstreekse betaling aan de corporatie alsnog mogelijk te maken. Jupthaas Wonen houdt rekening met een toename van huurachterstand doordat de huurtoeslag met ingang 1 januari 2014 rechtstreeks naar de huurder wordt overgemaakt.


24

Huurachterstanden Het is duidelijk waarneembaar dat ook de crisis toegeslagen heeft bij de bewoners. Veel bewoners zijn hun baan kwijt en veel ZZP ‘ers hebben te maken met onbetaalde rekeningen van geleverde diensten en het mislopen van opdrachten. Iedere drie weken worden binnen Jutphaas Wonen de achterstanden besproken en acties ingepland. Bij dit overleg zitten de woonconsulenten, senior wonen en een financieel medewerker. Dankzij de goede samenwerking met andere instanties en de snelle interventies van de woonconsulenten, kan meestal tijdig ingegrepen worden. Omdat niet alleen Jutphaas Wonen te maken heeft met bewoners die niet of moeilijk aan hun verplichtingen kunnen voldoen, heeft de afdeling schuldhulpverlening van de Gemeente te kampen met een enorme wachtlijst. Ondanks dat Jutphaas Wonen middels een convenant voorrang heeft op de wachtlijst duurt de gewenste snelle aanpak vaak nog erg lang. Veel mensen zijn dan beland in een situatie waar alleen nog een minnelijk traject of zelfs WSNP (Wet Schuldsanering) nog mogelijk is. Dit betekent dat wij inventief moeten zijn en maatwerk moeten leveren. Een ZZP’er die wel diensten geleverd heeft maar door de solvabiliteit van de klant niet direct betaald wordt, moet meer ruimte krijgen om de huur te kunnen betalen en niet meteen naar de deurwaarder gestuurd worden. Dit kan uiteraard alleen als de bewuste bewoner direct open kaart speelt met Jutphaas Wonen en wekelijks de stand van zaken door geeft. Samen wordt dan gekeken naar tijdelijke oplossingen en mogelijkheden. Ook proberen wij bewoners in nood een goedkopere woning te laten betrekken door middel van woningruil. Vaak is de goedkopere woning ook kleiner en is dus ook goedkoper in onderhoud (bv warmteverbruik). Gelukkig hebben wij genoeg gegadigden die naar een grotere woonruimte op zoek zijn maar nog geen lange inschrijfduur hebben bij Woningnet. De totale huurachterstand van € 96.000 eind 2013 is 0,87% van de jaarhuur. Dit is exclusief de huurachterstand à € 14.000 die is opgenomen in de wet schuldsanering (wsnp). Hiervan wordt nog een klein deel aan het einde van de saneringsperiode van 36 maanden aan ons terugbetaald. Ten opzichte van 2012 is de huurachterstand in 2013 met 0,01% toegenomen. 36% van de totale huurachterstand ligt ter incasso bij de deurwaarder, voor 18% van de huurachterstand is een betalingsregeling getroffen en 12% volgt het zogenoemde ‘minnelijke traject’. Dit betekent dat de schuldhulpverlener afspraken heeft gemaakt met de schuldeisers en dat een groot gedeelte van de schuld wordt kwijtgescholden.

Bron Jutphaas Wonen Schuldhulpverlening Een deel van de huurders heeft, ondanks de sociale huurprijzen, moeite met het (op tijd) betalen van de huur. Jutphaas Wonen probeert deze groep mensen te helpen door het treffen van betalingsregelingen. Wanneer de betalingsproblemen structureel zijn, heeft deze groep mensen hulp nodig. Jutphaas Wonen begeleidt deze mensen zoveel mogelijk en vindt het daarom ook belangrijk te investeren in schuldhulpverlening. De ervaringen in het


25

eerste jaren waren positief. Mensen worden minder snel uitgezet, en geholpen met schuldsanering. Verder is er intensiever contact met de Gemeente. Een betalingsregeling is in principe éénmaal per jaar mogelijk. Na een afgeloste regeling kan normaliter 12 maanden lang, geen nieuwe regeling afgesproken worden. Ontruimingen In 2013 hebben wij één ontruiming gehad. Het ging om een huurschuld die ondanks de vele gemaakte afspraken alsmaar hoger werd door het niet nakomen van alle afspraken. We hebben zes ontruimingsvonnissen bij de rechter gehaald. Allen hebben een laatste kans beleid gekregen. Één adres heeft vrijwillig de huur opgezegd voordat wij de gang naar de rechter gingen maken. In de woning was door de politie een hennepplantage aangetroffen. Door de woning zelf op te zeggen, heeft de huurder zichzelf veel onkosten bespaard.

Bron: Jutphaas Wonen Huurderving en leegstand De gemiddelde huurderving in 2013 was 0,32% van het totaal aan huren. Over het algemeen worden alle vrijkomende woningen aansluitend weer verhuurd. Leegstand wordt deels veroorzaakt door weigeringen van de aangeboden woning, maar voornamelijk door een gebrek aan geschikte kandidaten. Ten opzichte van 2012 is de leegstand licht toegenomen (0,01%). Bijna 31% van de totale leegstandskosten komt doordat Fokuswoningen lang leegstaan, gemiddeld zes maanden voordat er een nieuwe huurder is. In 2013 zijn 4 Fokuswoningen vrijgekomen en 1 woning stond nog leeg. Inmiddels zijn 3 Fokuswoningen verhuurd na lange leegstand en staan nog 2 woningen leeg.

4.3 Huisvesten van specifieke doelgroepen Jutphaas Wonen zet zich in voor geschikte huisvesting van doelgroepen die op de vrije markt een woning niet kunnen betalen, maar ook voor mensen die extra begeleiding en voorzieningen nodig hebben. Jutphaas Wonen faciliteert dit bijvoorbeeld door woningen voor deze doelgroepen te reserveren of extra diensten aan te bieden. Starters Voor starters is het moeilijker om een woning te vinden, in vergelijking met andere groepen woningzoekenden. De slaagkans voor starters is lager dan voor andere groepen. Voor de leefbaarheid in Nieuwegein is het goed als jongeren en jonge gezinnen die in Nieuwegein willen wonen niet hoeven uit te wijken naar andere gemeenten omdat er in Nieuwegein geen aanbod is. Door het realiseren van 25 jongerenwoningen in 2013 levert Jutphaas Wonen een bijdrage aan het vergroten van de slaagkans voor jongeren en starters. Ook de geplande transformatie van het kantoor aan de Einsteinbaan naar 50 starterswoningen zal een bijdrage leveren. Verder verwachten we dat de inzet om ouderen te laten doorstromen van eengezinswoningen naar appartementen uiteindelijk bijdrage aan de slaagkans van starters.


26

In 2010 is het lotingssysteem ingevoerd in Nieuwegein met als doel de slaagkans van starters te vergroten. In Utrecht en Zeist hebben de corporaties het lotingssysteem in Nieuwegein als voorbeeld genomen en in 2013 ingevoerd. Dit levert een bijdrage aan het vergroten van de slaagkans van starters in de regio.

Ouderen De vergrijzing van Nieuwegein zal tot ca. 2030 sterk toenemen. Jutphaas Wonen wil een bijdrage leveren aan de behoefte van deze doelgroep door middel van het aanbieden van diensten en passende huisvesting. Het doel is om deze groep mensen zolang mogelijk zelfredzaam te laten zijn. De input van ouderen en de samenwerking met de gemeente en zorginstellingen is hierbij van belang. Beschut Wonen Door veranderingen in de zorg zullen minder ouderen met een zorgbehoefte in aanmerking komen voor zorg in een tehuis. Dit betekent dat veel ouderen die voorheen in een verzorgingstehuis kwamen, in hun eigen woning moeten blijven wonen. Met thuiszorg is er veel mogelijk, maar een deel van de diensten en voordelen van het wonen in een verzorgingstehuis zijn niet aanwezig in de eigen woning. Het gaat hier bijvoorbeeld om voldoende toezicht, het wegvallen van gezamenlijke activiteiten, een beschutte woonomgeving, een gevoel van veiligheid en voorzieningen op zeer korte afstand van de woning. Corporaties, zorginstellingen en Gemeente Nieuwegein zijn in 2013 begonnen met een gezamenlijke oriëntatie naar wat gedaan kan en moet worden om in te spelen op de verandering in behoefte van ouderen door het wegvallen van de indicaties voor een verzorgingstehuis.In 2014 willen deze partijen werken aan het realiseren van een pilot waarbij extra voorzieningen in een complex worden gerealiseerd die gericht zijn op de behoefte van ouderen die anders naar een verzorgingstehuis zouden gaan. Seniorenpakket bij groot onderhoud Voor het groot onderhoud van de woningen van de vier Torenflats is een zogenaamd seniorenpakket samengesteld om de mogelijkheid voor ouderen om langer zelfstandig in hun woning te kunnen blijven wonen te vergroten. Bewoners die daar behoefte aan hadden konden kiezen voor een seniorenslot, thermostaat douchekraan, een eenhendelkraan voor de wastafel en in de keuken, een verhoogde toiletpot en beugels in douche en toiletruimte en een anti-slip tegelvloer. Dit pakket wordt bij andere groot-onderhoudsprojecten aangeboden waarbij keuken, badkamer en toilet vervangen worden, mits het om een appartement gaat. Als dit in eengezinswonigen aangeboden zou worden, is dit tegenstrijdig met de doelstelling om doorstroming te bevorderen. Het Jutphaas Plus Service abonnement Jutphaas Wonen wil graag een bijdrage leveren om ouderen zo lang mogelijk, op een prettige manier, zelfstandig te laten wonen door het aanbieden van diensten van zorgen welzijnsinstellingen. Door het Jutphaas Plus serviceabonnement krijgen bewoners ook korting op diensten van zorginstelling Vitras CMD die helpen bij het langer zelfstandig wonen. In 2013 is het Jutphaas Plus serviceabonnement geëvalueerd. Via het online klantenpanel hebben bewoners hun mening kunnen geven over het serviceabonnement. Dit heeft niet geleid tot grote aanpassingen van het serviceabonnement. In 2013 ging het om een bedrag van € 5.339 aan Vitras CMD. Jutphaas Wonen is graag bereid deze investering te doen, omdat we het belangrijk vinden dat onze klanten prettig zelfstandig kunnen wonen en leven. Zorgbemiddeling Vaak hebben bewoners geen compleet overzicht van alle diensten die worden aangeboden voor ouderen of zien door de bomen het bos niet meer. Daarom heeft Jutphaas Wonen met zorgorganisatie Zorgspectrum afspraken gemaakt zodat zij onze bewoners kunnen informeren over de vele diensten die in Nieuwegein aangeboden worden. In 2013 is met Zorgspectrum overleg geweest over het voortzetten van zorgbemiddeling. Dit heeft er toe geleid dat zorgbemiddeling niet meer complexgewijs aangeboden wordt, maar aan die bewoners die zelf aangeven hier behoefte aan te hebben. Bij het tekenen van een nieuwe huurcontract krijgen ouderen informatie over zorgbemiddeling. Ook als medewerkers signalen binnen krijgen dat een huidige bewoner of nieuwe bewoner baat zou hebben bij zorgbemiddeling zal dit aangeboden worden. De Gein Express De Gein Express helpt te voorkomen dat ouderen in een sociaal isolement terechtkomen. De ‘Gein Express’ biedt ouderen de mogelijkheid om zelf weer eens te winkelen in Nieuwegein, Utrecht en omstreken. De Gein Express is een bus inclusief chauffeur en begeleider. Deze is voor ouderen in Nieuwegein die soms beperkt zijn in hun mobiliteit, zich eenzaam voelen en weinig sociale contacten hebben. Ze kunnen samen met andere ouderen genieten van een dagje uit. De mensen worden thuis opgehaald en na afloop weer thuis gebracht. De Gein Express is een samenwerkingsproject met het Nationaal Ouderenfonds. Jutphaas Wonen heeft dit inititatief in 2013 gesponsord met € 5.000. Ook de gemeente en Mitros leveren een financiële bijdrage.


27

Bijzondere doelgroepen Jutphaas Wonen wil ook klanten die behoren tot de bijzondere doelgroepen een perspectief bieden. Jutphaas Wonen verhuurt 227 woningen aan bijzondere doelgroepen. Onderstaand een overzicht van de onderverdeling: Aantal en doelgroep 111 Seniorenwoningen

Toelichting Inclusief 4 woningen voor SBWU. Seniorenwoningen zijn bestemd voor huurders met een leeftijd boven 55 jaar.

47 Jongerenwoningen

Inclusief 2 woningen voor SBWU. Jongerenwoningen zijn voor bewoners die bij toewijzing jonger zijn dan 30 jaar. 22 jongerenwoningen liggen aan de Wierselaan en 25 in het getransformeerde kantoorgebouw aan de Brinkwal.

18 MIVA woningen

Dit zijn Minder Valide woningen. Woningen geschikt voor rolstoelgebruikers

15 Fokuswoningen

De bewoners wordt de woning toegewezen via Stichting Fokus. De bewoners hebben 24-uurs zorg nodig. Woningen zijn toegankelijk voor rolstoelgebruikers en aangepast aan de behoefte van de bewoners.

4 Kangoeroewoningen

De woningen zijn bedoeld voor een zorgbehoevende en hun mantelzorgers.

6 Libellewoningen

De woningen zijn bedoeld voor bewoners die een grote woning achterlaten, die wel dicht in de buurt van een vriend, vriendin of familielid willen wonen, maar daar geen gemeenschappelijke huishouden mee willen voeren.

21 wooneenheden voor Humanitas DMH

In het Gemeenschappelijk Wonen project in Fokkesteeg zijn 21 zelfstandige wooneenheden bestemt voor cliënten van Humanitas DMH.

2 woningen voor SBWU (Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht) 3 woningen voor Stichting Reinaerde

SBWU biedt begeleiding en huisvesting aan mensen met psychiatrische en/of verslavingsproblemen. Deze 2 woningen zijn exclusief de 6 eerder genoemde woningen in senioren- en jongerencomplex.

Stichting Reinaerde is de zorgorganisatie in de regio Utrecht die zich richt op kinderen, jeugd en volwassenen die ondersteuning nodig hebben bij werk, dagbesteding en wonen.

Totaal 227 woningen


In 2013 zijn 16 woningzoekenden met een urgentie gehuisvest. Bijna de helft had een medische urgentie en de overige zijn verdeeld in sociaal/financieel en maatschappelijk. De taakstelling huisvesten statushouders voor 2013 is vastgesteld op 9 personen. Dit aantal is nog in december 2013 bijgesteld van 5 naar 9 personen. 5 personen zijn gehuisvest en 4 worden doorgeschoven naar 2014. Het afgelopen jaar zijn 6 seniorenwoningen vrijgekomen. Gemiddeld hebben 10 woningzoekenden boven de 55 jaar op de woningen gereageerd. Vorig jaar waren dat nog gemiddeld 24. Het dalend aantal reacties op seniorenwoningen is een aandachtspunt in de hele regio. Het scheiden van wonen en zorg wordt ingevoerd. Het betekent dat zorginstellingen niet meer rechtstreeks van de corporatie huren maar dat de zorgbehoevende zelf gaat huren en betalen voor het wonen bij de corporatie. Zorgbehoevenden kunnen op deze manier zelf een zorgpartij kiezen. Dit betekent dat organisaties als SBWU en Reinaerde de door hun gehuurde woningen willen afstoten en verzoeken om de contracten om te zetten naar de cliënten. Cliënten dienen nu via het regulier woonruimteverdeelstysteem een woning te zoeken. SBWU heeft inmiddels al twee woningen opgezegd en kiest ervoor om de resterende investeringskosten af te kopen. Middeninkomens In de begroting is aangegeven dat Jutphaas Wonen extra maatregelen wil nemen om middeninkomens een grotere kans op betaalbare huisvesting te geven. Uit onderzoek is gebleken dat huishoudens met een inkomen net boven de € 34.229 moeilijk aan een woning kunnen komen omdat zij een vrije sector- of koopwoning vaak niet kunnen betalen. Zij komen ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. In de uitwerking van het ondernemingsplan waarin we het beleid per complex is herzien, is de streefhuur van bepaalde type woningen aangepast zodat huishoudens met een middeninkomens hier voor in aanmerking komen. Het nieuwe voorraadbeleid wordt begin 2014 vastgesteld.


28

Onderzoek naar woonconcepten voor specifieke doelgroepen In 2013 is ook een aantal woonconcepten onderzocht voor specifieke doelgroepen die tot nu toe niet tot realisatie hebben geleidt. Zo is er het concept Skaeve Huse. Het gaat hier om een cluster van circa 6 kleine wooneenheden die gesitueerd zijn buiten een woonwijk op redelijke afstand van andere bewoners. Het is bedoeld voor mensen die alleen wonen en moeite hebben om met anderen in een buurt of complex te wonen in verband met psychische- en gedragsproblemen. Dit is voor hun de enige kans om niet op straat te belanden. Gemeente Nieuwegein en woningcorporaties Jutphaas Wonen, Mitros en Portaal hebben de mogelijkheden voor een dergelijk concept in Nieuwegein onderzocht. Een haalbaarheidsanalyse is in 2013 uitgevoerd. In verband met het gebrek aan investeringsruimte van de andere corporaties is verder onderzoek naar dit concept gestaakt. Mogelijk wordt dit weer opgepakt als er weer geinvesteerd kan worden. Dit kan echter nog een paar jaar duren. Verder is er gekeken naar het concept van de Pauzewoningen. Dit zijn kleine wooneenheden die bedoeld zijn voor tijdelijk gebruik voor mensen die op zeer korte termijn een woning nodig hebben. Bewoners krijgen wel een contract voor onbepaalde tijd, maar krijgen in het eerste jaar korting op de huur. Na een jaar gaat de huur omhoog, waardoor het voor bewoners aantrekkelijker wordt om naar een andere woning te verhuizen. Dit concept is vooral geschikt voor mensen die gaan scheiden. Voor dit concept is nog geen geschikt complex gevonden.

5. Het bieden van een goede woonkwaliteit Een belangrijk thema voor Jutphaas Wonen is het bieden van een goede woonkwaliteit. Dit is een voorwaarde voor bewoners om prettig te wonen. Een goed beheer van onze woningen is daarom een belangrijk onderdeel van ons beleid. De druk om als woningcorporatie ook activiteiten te ondernemen op andere gebieden zoals de leefbaarheid in de buurten en wijken, het handelen bij gesignaleerde sociale problematiek of het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed is groot. Deze druk mag nooit leiden tot verwaarlozing van onze primaire taak. De bewoners willen dat de woning goed op orde is voordat de corporatie zich met andere zaken gaat bemoeien. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende soorten onderhoud die er voor zorgen dat onze woningen kwalitatief goed blijven. Voor 2013 heeft Jutphaas Wonen in haar begroting een aantal specifieke doelstellingen geformuleerd met betrekking tot een aantal projecten. Deze doelen staan in onderstaand tabel. In dit hoofdstuk komt naar voren welke werkzaamheden zijn verricht om deze doelstellingen te halen. Doelen 2013: Woonkwaliteit -

Dertien extra interieuraanpakken in Batau-Zuid Start aanpak plinten, algemene ruimtes en exterieur voor 2 van de 4 Torenflats in 2013 Afstemming project Torenflats met project Openbare Ruimte van Gemeente Nieuwegein Evaluatie van continue controle op kwaliteit van reparaties

Doel bereikt? √ √ √ √

√ = uitgevoerd

5.1 Onderhoud Voor het verhuren van kwalitatief goede woningen is onderhoud een vereiste. We maken onderscheid in onderhoud als gevolg van een defect of klacht (klachtenonderhoud), onderhoud bij mutatie van een woning (mutatieonderhoud), gepland onderhoud (planmatig onderhoud) en onderhoud in het kader van het serviceabonnement (Jutphaas Plus service abonnement).

Klachten- en mutatieonderhoud Het budget voor klachtenonderhoud is in 2013 met € 24.000 overschreden. Het aantal meldingen in 2013 was 1472, gemiddeld is dit bijna € 157,--/ melding. In 2013 hebben we in enkele woningen onverwacht asbest aangetroffen bij het uitvoeren van een nagekomen interieurpakket. Het laten analyseren van de monsters, het opstellen van rapporten om de asbest te saneren en het verwijderen volgens de geldende richtlijnen is de belangrijkste oorzaak van de overschrijding. De post mutatieonderhoud laat ook een overschrijding zien van € 39.000 t.o.v. het budget. Een verklaring van de overschrijding bij het mutatieonderhoud is dat er voor ruim € 22.000 is besteedVoor aan verhuurbevorderende identificatiedoeleinden


29

maatregelen. Deze maatregelen zijn bij 8 woningen uitgevoerd, waarvan bij een drietal Fokus-woningen en een woning die vanwege ontruiming leeggekomen is. Daarnaast is ook voor een bedrag van ruim € 4.300,-- uitgegeven aan vergoedingen voor zelfaangebrachte voorzieningen aan vertrekkende bewoners van het GW en de 4 torenflats. Ons beleid is erop gericht om bewoners keuzemogelijkheid te geven tegen eenmalige betaling, waarbij op basis van afschrijving een bedrag wordt uitgekeerd als zij eerder uit de woning vertrekken. Dit betreft dan vooral vergoedingen voor onderdelen die in de woningwaardering weer extra punten opleveren. Reparatieverzoeken worden zo snel mogelijk uitgevoerd door onze eigen technische medewerkers of door derden. In 2013 hebben we twee keer per maand bewoners die een reparatieverzoek hebben ingediend gevraagd naar de tevredenheid over de reparaties via een online enquête. Meer over deze enquêtes staat in paragraaf 8.2. Onder het kopje ‘Klantenonderzoek’.

Planmatig onderhoud Meerjarenonderhoudsraming In 2013 is een doelstelling meegegeven om 20% te besparen op de uitgaven in ons meerjarenonderhoudsraming. De aanleiding hiervan was de analyse van de accountants in het concept controleverslag van 17 april 2013. De kosten aan planmatig onderhoud voor de eerstkomende 10 jaar komen bij Jutphaas Wonen gemiddeld uit op ca. € 1.500,- per woning per jaar. In de sector is € 800,-- tot € 900,- per woning per jaar gangbaar. Met de afdeling Vastgoed zijn de complexen, onderhoudsactiviteiten en einde exploitatiemoment geanalyseerd. Hieruit is een aantal zaken naar voren gekomen die een bijdrage leveren in het reduceren van de onderhoudskosten. Het gaat om de volgende aspecten:  Niet meer planmatig opnemen van de interieurpakketten bestaande uit compleet vervangen toilet, keuken en badkamer, en het vervangen van elektravoorzieningen (groepenkast);  Verlagen eenheidsprijzen c.v.-ketels;  Schrappen of beperken activiteiten rond einde exploitatie, soms in combinatie met oprekken cyclus;  Schrappen jaarlijkse advieskosten ten behoeve van planmatig onderhoudsprojecten. De grootste besparing wordt gehaald met het schrappen van de interieurpakketten. Overweging om deze posten te schrappen is dat een groot deel van de woningen in ons bezit al eens een compleet nieuw interieur heeft gehad. Het opnemen van een volgende interieuraanpak kan dan het beste gecombineerd worden als er een afweging wordt gemaakt in het kader van het strategisch voorraadbeleid. Daarnaast merken we ook dat niet iedereen zit te wachten op een door ons gewenste vervanging van het interieur. Er blijft een post “nagekomen interieur” gehandhaafd, waardoor verouderde, nog niet eerder vervangen interieurs op klacht of bij mutatie alsnog kunnen worden aangepakt. We hebben hiermee de doelstelling ruimschoots gehaald, de kosten in de onderhoudsraming zijn met bijna 30% gedaald. Algemeen Voor 2013 stonden een behoorlijk aantal intensieve onderhoudswerken op het programma. Een aantal van deze werkzaamheden had betrekking op de binnenzijde van woning en dat vergt een extra inspanning richting bewoners over de aard en omvang van de werkzaamheden. Desondanks is het gelukt om alle projecten tijdig te starten en af te ronden. Voordat een aantal onderhoudswerkzaamheden inhoudelijk wordt toegelicht volgt eerst een korte opsomming van de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden van 2013. 1. 2. 3. 4. 5.

Interieuraanpak 15 woningen in Batau-Zuid (complex 7) Binnendeuren vervangen in doorslag (complex 11) Nagekomen interieuraanpak bij mutatie Diverse overige onderhoudswerkzaamheden Werkvoorbereiding en uitvoering schilderswerkzaamheden tbv VvE’s in de wijk Batau

Hieronder een weergave van en toelichting op de verrichte werkzaamheden in 2013


30

Interieurpakket 15 woningen in Batau-Zuid (complex 7) Bewoners die in een potentiële verkoopwoning wonen kwamen in het verleden niet altijd in aanmerking voor een interieurverbetering, behalve als zij een huurvast contract afsloten. Bij het opstellen van het vorige strategische voorraad beleid is afgesproken dat deze bewoners alsnog in aanmerking komen voor een interieuraanpak. Deze interieuraanpakken zijn toen opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting. In 2013 zijn de laatste 15 van deze interieuraanpakken aangeboden in de wijk Batau-Zuid. De bewoners zijn aangeschreven waarbij ze de vrijheid hadden om niet mee te doen. De bewoners die meegedaan hebben konden hun keuzes voor kleur tegels, sanitair en keukens bekend maken. Bij alle bewoners is er een zogenaamde “warme opname” geweest ter voorbereiding op de uitvoering, zodat bewoners en aannemer vooraf alle werkzaamheden goed inzichtelijk waren en op elkaar afgestemd. De werkzaamheden zijn inmiddels uitgevoerd en afgerond. Wat hier opviel was dat de aanbesteding een fors verschil liet zien tussen de aannemers en het beschikbare budget.

Binnendeuren vervangen in Doorslag (complex 11) Via de bewonerscommissie is al een aantal jaren aandacht gevraagd voor de staat van onderhoud van de binnendeuren in dit complex. Specifiek zijn de afwijkende afmetingen en de sluitplaat in de deurstijl. Normaal gesproken is het vervangen van binnendeuren voor rekening van de huurder. Omdat het voor huurders niet eenvoudig is de deuren via de bouwmarkten te verkrijgen, is besloten de binnendeuren door ons te laten vervangen. Alle bewoners zijn aangeschreven en hebben de keuze gehad om mee te doen. Ook deze bewoners zijn allemaal bezocht om afmetingen en specificaties op te nemen. Bij 149 woningen zijn in totaal 1117 binnendeuren e e vervangen. De werkzaamheden zijn in het 3 en 4 kwartaal van 2013 uitgevoerd.

Nagekomen interieuraanpak bij mutatie Ook bij mutatie worden woningen die nog geen nieuwe keuken, badkamer en/of toilet hebben gekregen tijdens het project, van een nieuw interieur voorzien. Hiervoor is een aparte begrotingspost opgenomen. In 2013 zijn 19 woningen bij mutatie voorzien van een (gedeeltelijk) nieuw interieur. Het totale bedrag wat in opdracht is gegeven komt uit op € 181.936,-- incl. btw.

Diverse overige onderhoudswerkzaamheden Naast de hiervoor genoemde projecten zijn de volgende onderhoudswerkzaamheden in 2013 voorbereid, aanbesteed en uitgevoerd: - Voegwerk vervangen dakopbouw torenflats (gecombineerd met overig onderhoud en verbetering - Vervangen c.v.-ketels in 124 woningen Batau (complex 7) en in 37 woningen in Doorslag (complex 11) en in 30 woningen in de Ten Baanstraat (complex 32). - In Doorslag (complex 11) bij een aantal woningen: het reinigen van gevelbekleding aan de kant waar geen zon komt, het ophalen van de bestrating in de brandgangen, het op klacht verhelpen van vochtdoorslag bij betonnen berging daken en herstel metselwerk en het vervangen van goten - Vervangen videofooninstallatie op het Schermerhornpark en het inrichten van een scootmobiel ruimte nadat er ruimte is vrijgekomen vanwege het plaatsen van ondergrondse afvalcontainers; Werkvoorbereiding en uitvoering schilderswerkzaamheden tbv VvE’s in de wijk Batau De schilderswerkzaamheden ten behoeve van de VvE’s in de wijk Batau zijn niet opgenomen in onze begroting omdat het VvE’s betreft die een eigen (onderhouds)begroting hebben. Jutphaas Wonen verricht voor deze VvE’s het onderhoud en dat houdt in dat de werkvoorbereiding en de begeleiding voor de 22 VvE’s door ons is gedaan. Voor de 22 VvE’s is een aanbesteding gehouden onder drie partijen. Elk van deze partijen heeft een groter of kleiner aandeel van de VvE’s in opdracht gekregen. Grootste uitdaging lag in de aangetroffen asbest achter een gevelconstructie op de zolderverdieping en administratief op het gebied van het hanteren van het juiste btw-tarief.

Service Onderhoud Het serviceabonnement is een handreiking aan de huurders om kleine klussen binnenshuis voor hen te verrichten. Eind 2013 waren er 595 leden van het Jutphaas Plus serviceabonnement. Dat zijn 12 leden meer dan het jaar daarvoor. De reparaties die worden uitgevoerd via het serviceabonnement worden uitgevoerd door een medewerker van Jutphaas Wonen. Hierdoor heeft Jutphaas Wonen meer controle over de termijn waarbinnen de reparaties worden uitgevoerd en de kwaliteit van de reparaties. Bijkomend voordeel is dat medewerkersachter de voordeur van de Voor identificatiedoeleinden klanten komen. Zo is het mogelijk om tijdig eventuele sociale problemen te signaleren en door te spelen.


31

Het aantal meldingen voor serviceonderhoud is toegenomen van 317 meldingen in 2012 tot 353 meldingen in 2013. De gemiddelde kosten per melding zijn gestegen van € 60,--/melding in 2012 naar ruim € 73,--/melding in 2013.

5.2. Renovatieprojecten Torenflats Vanaf eind 2011 is Jutphaas Wonen voorbereidingen aan het treffen voor de herindeling van de begane grond bij de 4 torenflats. Op basis van een bewonersenquête is een programma van eisen opgesteld waarbij op de begane grond ruimere en meer zichtbare entrees gemaakt worden en er aparte scootmobielruimtes komen. De balkonhekken worden vervangen en de kopgevels geïsoleerd en extra verankerd. In drie van de vier torenflats krijgen de bewoners van de 2-kamerflats een eigen berging op de begande grond. Bij de flat Van Herwijnenplantsoen 1-223 blijven de algemene fietsenbergingen. Hier is aan de straatzijde te weinig ruimte voor een uitbouw om voor alle bewoners individuele bergingen te maken.

Werkzaamheden torenflats

In 2013 is de meeste tijd gaan zitten in de uitwerking van het ontwerp, de afronding van de contracten en de voorbereiding op de uitvoering en daarbij behorende communicatiemomenten naar de bewoners van de 4 torenflats. Bewoners zijn betrokken via de bewonersgroep en middels nieuwsbrieven en een bewonersbijeenkomst zijn alle bewoners geïnformeerd over de plannen. Met de gemeente is ook overeenstemming bereikt over de over te nemen grond en een bijdrage voor een ontmoetingsruimte. Eind 2012 is de omgevingsvergunning voor de twee flats aan het Van Herwijnenplantsoen aangevraagd. Begin 2013 is overleg gevoerd met de Welstandscommissie en dat heeft geleid tot aanpassingen in de materialisatie. Aan het einde van het eerste kwartaal is ook de omgevingsvergunning voor de twee flats aan het Wenckebachplantsoen aangevraagd. Voor alle locaties beschikken we nu over onherroepelijke omgevingsvergunningen. Voor alle locaties zijn de benodigde extra gronden van de gemeente Nieuwegein afgenomen op basis van de koopovereenkomst die in 2012 al was getekend.


32

Met de gemeente is intensief overleg gevoerd over de planning. In eerste instantie had de planning in een totale uitvoeringsduur van bijna 2,5 jaar voor de 4 torenflats. Ook op verzoek van de gemeente, vanwege de herinrichting van de openbare ruimte van het omliggende terrein en de besteding van de ISV-subsidie, is de planning ingekort naar 1,5 jaar. We hebben ons gerealiseerd dat dit voor het gebied en de bewoners een korte en intensieve bouwperiode is, met alle consequenties van dien. De uitvoering is in augustus 2013 gestart bij de flat aan het Van Herwijnenplantsoen 1-223. Eind 2013 zijn er van drie flats beide kopgevels voorzien van extra ankers, isolatie en afwerking betonbanden. Bij de flats aan het Van Herwijnenplantsoen zijn de palen geslagen voor de uitbreidingen van de bergingen en is gestart met de opbouw. Naast al dit bouwkundig geweld is er veel tijd gestopt in de bewonersbegeleiding om de bergingen leeg te ruimen. Alle 112 bewoners van het Van Herwijnenplantsoen met een berging op de begane grond zijn bezocht en er zijn afspraken gemaakt over de spullen in de berging. Jutphaas Wonen heeft dozen ter beschikking gesteld en zorgt voor de tijdelijke opslag elders. Net voor de kerstperiode zijn alle bergingen op het Van Herwijnenplantsoen leeggeruimd, zodat de aannemer in 2014 de gehele onderbouw opnieuw kan indelen. Bergingsdeur torenflats

Tenslotte zijn de 4 torenflats ook aangesloten op stadsverwarming van Eneco. Op deze manier leveren we ook een bijdrage aan het benutten van restwarmte van de Energiecentrale. In 2014 wordt de installatie nog verder ingeregeld.

Betrekken van bewoners bij plannen De Bewonersgroep (een afvaardiging van bewoners uit alle 4 Torenflats), heeft intensief meegedacht over de nieuwe plannen van de plint en de uitwerking. De Bewonersgroep wordt betrokken bij het sociaal plan, de mogelijke materiaalkeuzes en kleuren en houdt contact met haar achterban. De Bewonersgroep en de Bewonerscommissie geven zowel positieve als negatieve signalen door over de werkzaamheden en komen met suggesties. Aan het einde van het jaar heeft Jutphaas Wonen door individuele huisbezoeken aan de twee flats aan het Van Herwijnenplantsoen, haar bewoners geïnformeerd over de werkzaamheden en de planning. Dit was een behoorlijke tijdsinvestering. Toch is deze investering ruimschoots terugverdiend op alle facetten van leefbaarheid. We hebben uitleg kunnen geven over de (te verwachten) overlast en hier meer begrip voor kunnen krijgen. We hebben weer een kijkje gekregen achter de voordeur en hierdoor gerichte actie kunnen ondernemen op het gebied van leefbaarheid. Ook is de informatie over de verhuizing van de inboedel van de bergingen duidelijk bij de bewoners over gekomen. Nagenoeg alle bergingen waren, zoals afgesproken, opgeruimd, ingepakt en door de bewoners achtergelaten dat een snelle en doeltreffende verhuizing mogelijk was. Begin 2014 staat de inventarisatie van de bergingen van Het Wenckebachplantsoen op de planning

6. Wijkaanpak De aantrekkelijkheid of geschiktheid van een buurt om te wonen, is belangrijk voor de waardering voor onze woningen van de bewoners. De woonomgeving is onderdeel van ons product. Er zijn veel factoren die de leefbaarheid van een buurt beïnvloeden. Het kan gaan om fysieke aspecten zoals het onderhoud van de openbare ruimte, de woningen en de tuinen. Maar het gaat ook om sociale aspecten zoals het gedrag van andere mensen die gebruik maken van de woonomgeving of het gevoel van veiligheid van bewoners. Het grootste deel van onze bewoners is tevreden over de kwaliteit van hun woning. De aandacht verschuift daardoor naar de kwaliteit van de woonomgeving de buurt en de wijk. Jutphaas Wonen voelt zich mede verantwoordelijk voor het prettig wonen in de wijk. Samen met andere partijen zoals de bewoners, gemeente, de politie, zorgen welzijnsinstellingen en scholen verbeteren we de leefbaarheid in buurten en wijken. We zetten ons gezamenlijk in voor wijken die veilig zijn, wijken waar mensen in harmonie leven en thuis zijn, wijken waar mensen trots op zijn.


33

Doelen 2013: Wijkaanpak -

Verminderen extreme woonoverlast door meer samenwerking in Extreem woonoverlast team Voortzetten van medewerking aan project CMPG (voormalig project wisselgeld) Voortzetten Inschakelen buurtbemiddeling Bijdrage leveren aan verbeteren leefbaarheid in Batau-Zuid in samenwerking met bewoners en Gemeente Nieuwegein

Doel bereikt? √ √ √ 2014

√ = uitgevoerd

6.1 Integrale wijkaanpak Woonservicezones Gemeente Nieuwegein wil in samenwerking met andere professionele partijen zorgen dat alle wijken in Nieuwegein onderdeel worden van één van de vijf woonservicezones. Voor inwoners die geen professionele ondersteuning nodig hebben is het belangrijk dat er een zo laagdrempelig mogelijk aanbod van informatie, advies en diensten is. Voor het aanpakken van complexe problemen op het gebied van wonen, welzijn en zorg in de wijk is samenwerking tussen partijen nodig. De samenwerking tussen de professionele organisaties wordt vormgegeven in de taakgroep, projectgroep en de netwerkgroep woonservicezones. Jutphaas Wonen is met name actief in de netwerkgroep om zo in contact te blijven met de bestuurders van de andere organisaties die belang hebben bij de woonservicezones. Voor de projectgroep en taakgroepen zijn wij agenda-lid en geven desgevraagd commentaar of informatie Wijkaanpak Jutphaas Wijkersloot De gezamenlijke aanpak van de wijk Jutphaas Wijkersloot om zo de leefbaarheid en vitaliteit in de wijk Jutphaas Wijkersloot te versterken is belangrijk voor Jutphaas Wonen omdat meer dan een kwart van het bezit in deze wijk ligt. De toekomstige kwaliteit van het wonen van onze huurders in deze wijk is daarom sterk afhankelijk van de ontwikkelingen in dit gebied. Sinds de vaststelling van de gebiedsvisie in 2009 is er hard gewerkt aan de uitvoering van deze gebiedsvisie door middel van een gezamenlijke aanpak. Zowel Jutphaas Wonen, Gemeente Nieuwegein en Mitros hebben de afgelopen jaren flink geïnvesteerd. Naast het opknappen van de plinten, gevels en balkons van de torenflats is Gemeente Nieuwegein gestart met voorbereidingen voor het opknappen van de openbare ruimte. Specifiek in het Wenckebachcarré wordt aandacht besteed aan de openbare ruimte, de wandelroutes, de dierenweide en sport- en spelvoorzieningen. Uit de wijkanalyse en gesprekken met bewoners blijkt dat er al lange tijd behoefte bestaat aan een centrale ontmoetingsruimte in de wijk Jutphaas Wijkersloot. Aanvankelijk werd gedacht aan een brede school met ontmoetingsfunctie in het Wenckebachcarré, hetgeen uiteindelijk niet haalbaar bleek. De Gemeente Nieuwegein en Jutphaas Wonen hebben, met behulp van een subsidie van Provincie Utrecht, gezamenlijk het initiatief genomen om een ontmoetingsruimte van circa 120 m2 te realiseren op het Wenckebachplantsoen. Dit is mogelijk door een aanbouw op de begane grond van één van de flatgebouwen. In 2013 is begonnen met de voorbereiding voor het ontwerp van deze ontmoetingsruimte. Bij het ontwerp wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de wensen van de bewoners en eventuele huurders van de ruimte. In het voorjaar 2013 hebben 1.100 bewoners en omwonenden de gelegenheid gekregen om via een digitale of schriftelijke enquête hun visie op de toekomstige ontmoetingsruimte weer te geven. Ook is er samen met afgevaardigden van de bewonerscommissie, wijknetwerken, medewerkers van Jutphaas Wonen en Gemeente Nieuwegein een bezoek gebracht aan twee ontmoetingsruimtes in Arnhem om ideeën op te doen. Met eventuele toekomstige professionele huurders van de ontmoetingsruimte heeft een bijeenkomst plaatsgevonden om inzicht te krijgen in hun wensen ten aanzien van de ontmoetingsruimte. Met alle verkregen informatie heeft de architect een concept-ontwerp gemaakt voor de ontmoetingsruimte. Begin 2014 wordt dit ontwerp verder uitgewerkt.


34

Bezoek ontmoetingsruimte in Arnhem

Wijknetwerken en wijkplatforms Jutphaas Wonen heeft bezit in zeven wijken in Nieuwegein. Wij vinden het belangrijk op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen in de wijk, de problematiek die er speelt en, waar mogelijk, oplossingen te bieden. De bijeenkomsten van wijknetwerken en wijkplatforms geven ons de gelegenheid om informatie over de wijk te halen alsook om onze ideeën en plannen te presenteren. Aan deze overleggen nemen deel: de wijkbewoners (afgevaardigden van bewonerscommissies), wijkmanagers, wijkwethouder, iemand van de gemeentelijke grijs/groen voorziening, politie, ondernemers uit de wijk en leden van politieke partijen. De overleggen vinden om de circa 6 weken plaats. Door de vele netwerken, stuurgroepen en andere overlegvormen is het niet mogelijk om alle wijknetwerken en platforms in elke wijk waar wij bezit hebben bij te wonen. Jutphaas Wonen is wel agenda lid van de wijknetwerken en platforms en krijgt alle notulen. Zo kunnen op de hoogte blijven van wat er speelt in de wijk. Wij bij belangrijke agendapunten aanwezig zijn bij de vergaderingen en tevens uitleg geven over onze plannen en werkzaamheden in de wijken. Leefbaarheid Batau-Zuid In overleg met corporaties heeft Gemeente Nieuwegein een analyse gemaakt van de buurten en wijken op het gebied van leefbaarheid. Hiervoor zijn o.a. de cijfers van de leefbarometer benut. Het algemene beeld is dat in Nieuwegein een aantal plekken / buurten een teruggang in leefbaarheid laten zien. De Driftenbuurt in Batau-Zuid is één van deze wijken. Uit een eerste analyse blijkt dat daar de komende jaren ingrijpen van gemeente en andere partijen noodzakelijk of gewenst is. Belangrijk is om daar samen met deze partijen en bewoners aan de slag te gaan. Er is door Gemeente Nieuwegein, Jutphaas Wonen en Mitros Nieuwegein een plan gemaakt voor stedelijke vernieuwing in de Driftenbuurt. Het plan bevat een serie maatregelen waarmee de openbare ruimte een flinke verbeterslag zal ondergaan. De maatregelen zijn uitgewerkt in een drietal investeringsscenario’s. In 2012 zijn beslissingen over investeringen in de Driftenbuurt door Gemeente Nieuwegein en ook Mitros uitgesteld in verband met het “opdrogen“ van middelen. In 2013 heeft de inzet in deze wijk stil gelegen. Gemeente Nieuwegein heeft stedelijke vernieuwing en daarbij de inrichting en beheer van de openbare ruimte hoog op de agenda staan en heeft hiervoor een investeringsvoorstel liggen. We verwachten dat de gemeente een stimulerende en zo nodig faciliterende rol zal vervullen bij de opzet en uitvoering van gebiedsgerichte vernieuwingsprogramma’s. Met deze vernieuwde focus voelt ook Jutphaas Wonen de noodzaak om in 2014 een plan te maken, in samenwerking met bewoners en Gemeente Nieuwegein, voor activiteiten die de leefbaarheid ten goede komen.

6.2 Overlast Overlastmeldingen De wijze van overlastaanpak is onveranderd binnen Jutphaas Wonen en heeft nog steeds een hoge prioriteit. Het aantal meldingen is verminderd van 434 meldingen in 2012 naar 373 meldingen in 2013. De heftigheid en meervoudige problematiek is toegenomen. Overlast veroorzaakt door bewoners (of omwonenden) met psychische klachten, is moeilijk te bestrijden. Door de bezuiniging bij de hulpverlening is opname bij escalatie vaak alleen mogelijk bij zeer extreme omstandigheden. Het enige wat gedaan kan worden is verhoging of verandering van medicatie en het ophogen van de frequenties van huisbezoeken. Wij lopen hierdoor tegen een muur van onbegrip van mensen die de overlast ervaren en dit valt ook moeilijk uit te leggen. Ook hebben wij meer mensen moeten huisvesten met een verslaving of psychisch verleden.


35

Helaas hebben wij hierdoor veel te maken met een terugval wat weer gepaard gaat met onbegrip van omwonenden. Extreem Woonoverlast Team Indien overlast niet op een “normale” manier opgelost kan worden, dan treedt de overlastprocedure in werking. Op de reguliere manier wordt gewerkt aan omgangsvormen en het bepalen van normen en waarden op vrijwillige basis. In de vervolgprocedure wordt meer gehandeld onder dwang en drang. Indien de overlast niet stopt dan heeft dat gevolgen voor de veroorzaker. Ook kan hardnekkige overlast gemeld worden bij het Extreem Woonoverlast Team. Het overlastteam komt één keer in de zes weken bij elkaar en bestaat uit vertegenwoordigers van gemeente, politie, corporaties, Vitras, MEE, Altrecht, SBWU en GGD/mn. Indien een andere partij betrokken is of betrokken moet worden bij een bepaalde casus, dan wordt deze incidenteel uitgenodigd. Tijdens de bijeenkomst worden aangemelde of in behandeling zijnde casussen besproken (volgens convenant) en een stappenplan vastgesteld. De voorzitter van dit overleg (gemeente) is tevens regiehouder. Indien nodig komen de benodigde partijen per casus, tussentijds bij elkaar voor een overleg o.l.v. de burgemeester. De Stuurgroep kan incidenteel aanpassingen doen aan richtlijnen en procedures om bepaalde beslissingen te forceren. Buurtbemiddeling Indien sprake is van een klein conflict tussen buurtbewoners, dan kan beroep gedaan worden op Buurtbemiddeling. Bij buurtbemiddeling werken speciaal opgeleide vrijwilligers die in gesprek gaan met de betrokken partijen om tot een gezamenlijke oplossing te komen. Met de inschakeling van Buurtbemiddeling krijgt Jutphaas Wonen meer ruimte om ons te richten op complexere gevallen. Buurtbemiddeling lost vaak de mildere probleemgevallen op die anders voor Jutphaas Wonen veel tijd hadden gekost. In 2013 hebben wij meerdere malen geadviseerd aan de betrokkenen om Buurtbemiddeling in te schakelen. In 10 gevallen hebben wij (vaak samen met politie) zelf Buurtbemiddeling ingeschakeld.

6.3. Sociale begeleiding Jutphaas Wonen heeft sociale begeleiding bij onze huurders hoog in het vaandel staan. Al is de expertise en capaciteit niet altijd voldoende in eigen huis, door het brede netwerk van Jutphaas Wonen kunnen hulpinstanties, vrijwilligers en sociale stichtingen vaak snel ingeschakeld worden. Door de geboden gelegenheid en de korte lijnen binnen de organisatie, is er vaak een direct contact met de bewoners. Medewerkers van Jutphaas Wonen worden gestimuleerd om zoveel mogelijk signalen te verzamelen. Signalen van eenzaamheid, vervuiling of medische gebreken kunnen daardoor adequaat omgezet worden in acties. Zo wordt bijvoorbeeld bij een volle brievenbus altijd contact gezocht met de bewoner(s) of alles goed gaat en worden meldingen altijd serieus genomen. Bij doorverwijzing naar andere instanties, vraagt Jutphaas Wonen regelmatig naar de stand van zaken. Door deze sociale betrokkenheid is een goede relatie aan het ontstaan met de bewoners. Doordat men weet dat situaties serieus genomen worden, melden steeds meer bewoners (bijzondere) situaties. Hierdoor kan sneller ingespeeld worden op de problematiek. Sociale begeleiding gaat ook een steeds grotere rol spelen bij de toenemende schuldenproblematiek. Vaak wordt bij intensieve begeleiding de aard en grootte van de schuld sneller duidelijk en kan hierdoor beter doorverwezen worden naar de hulpinstanties MDO (Multi Disciplinair Overleg). Indien resultaten uitblijven kan beroep worden gedaan op de stuurgroep CMPG (Complexe Multi Problem Gezinnen)

7. Duurzaamheid en Energiebesparing Doelen 2013: Duurzaamheid en Energiebesparing - Resultaten van energiepilot in Zuijlenstein analyseren - Extra duurzame maatregelen op kantoor Jutphaas Wonen - Aansluiting van 2 torenflats op stadsverwarming √ = uitgevoerd

Doel bereikt? √ Verder uitbreiden √


36

7.1 Energiepilot in Zuilenstein Jutphaas Wonen heeft in 2012 en 2013 een pilot uitgevoerd op het gebied van energiebesparende maatregelen. Het doel was om daarmee het effect van energiebesparende maatregelen meten. In drie woningen in de wijk Zuilenstein zijn begin 2012 energiebesparende maatregelen geïmplementeerd. Voor de energiebesparende maatregelen worden bij deze pilot geen huurverhoging of kosten berekend. De resultaten op het gebied van energiebesparing zijn na een jaar gemeten en geanalyseerd. De woningen hadden een energielabel E. Eén woning heeft na de maatregelen een energielabel A gekregen, de twee andere energielabel B. Het comfort van de woning is over het algemeen toegenomen. De energiekosten zijn bij alle woningen omlaag, maar de maatregelen hadden niet bij allemaal het effect op de energierekening waarop gehoopt was. Samen met het adviesbureau dat Jutphaas Wonen heeft geadviseerd over de keuzes van de te plaatsen maatregelen is gekeken naar de resultaten. Per maatregel zijn adviezen naar voren gekomen of het verstandig is deze in de toekomst in te zetten gebaseerd op het rendement en het comfort van de maatregel voor de bewoner. Gebaseerd op de ervaringen van de bewoners zijn verbeterpunten naar voren gekomen voor het verbeteren van proces van de implementatie. Al deze adviezen worden meegenomen bij het verder bepalen en uitwerken van het duurzaamheidsbeleid.

7.2 Duurzaamheidbeleid Het uitgangspunt van Jutphaas Wonen voor 2013 was dat Jutphaas Wonen als organisatie duurzame maatregelen implementeert op kantoor om zo als voorbeeld functie te dienen voor bewoner. Een aantal kleine maatregelen is ondertussen genomen om zo het papier- en energieverbruik te verminderen. De grotere maatregelen zoals het plaatsen van zonnepanelen is onderzocht. Dit heeft tot nu toe nog niet tot implementatie geleidt. In 2014 zal verder gekeken worden wat de mogelijkheden voor duurzame maatregelen op kantoor zijn. In 2013 is een QuickScan gedaan voor verdere digitalisering van de processen op kantoor. Dit heeft geleid tot een ICT beleidsplan (zie ook hoofdstuk 9 Organisatie). Als dit plan wordt geïmplementeerd zal dit bijdragen aan verduurzaming van de processen. Eind 2013 hebben medewerkers de mogelijkheid gekregen een Ipad aan te schaffen. Vijftien medewerkers hebben hier gebruik van gemaakt. De doelstelling van het verstrekken van Ipads is dat medewerkers minder zullen printen en het papiergebruik wordt teruggebracht. Het gebruik van een Ipad vraagt om een omschakeling van de werkwijze en een discipline in het gebruik. In 2014 zal blijken of de Ipad ook tot vermindering van uitprinten van stukken zal leiden. Voor het bezit van Jutphaas Wonen is het uitgangpunt ingenomen dat alle woningen de basisvoorzieningen op het gebied van schilisolatie hebben. Het gaat hier om spouwisolatie, dubbelglas en vloerisolatie en dakisolatie. In 2014 wordt uiteengezet waar dit niet voldoet en wordt een plan gemaakt hoe dit op peil kan worden gebracht. Hierdoor zal ook de gemiddelde energieprestatie index verbeteren. Door middel van het berekenen van scenario’s wordt gekeken waar mogelijkheden voor andere maatregelen liggen. Stadsverwarming Oorspronkelijk was het de bedoeling om in 2013 twee torenflats aan te laten sluiten op de stadsverwarming. Na overleg met verschillende partijen is besloten om de gehele uitvoeringsplanning van de vier torenflats in een kortere uitvoeringstijd te realiseren. Dat heeft ertoe geleid dat in 2013 niet twee maar alle vier de torenflats op de stadsverwarming zijn aangesloten. Tijdens de herinrichting van de begane grond wordt in 2014 nog de gehele installatie per toren ingeregeld zodat deze optimaal functioneert. We kunnen dat doen zodra de huidige bergingen leeg zijn. Op deze manier levert Jutphaas Wonen een bijdrage aan het benutten van restwarmte van de Energiecentrale en vermindering van de CO-2 uitstoot.


37

Energiebesparende maatregelen en investeringen Tijdens reguliere onderhoudswerkzaamheden streeft Jutphaas Wonen ernaar om, waar dit inpasbaar is, gelijk energiebesparende maatregelen uit te voeren. Concrete maatregel is om bij het vervangen van verbeterd rendement (VR) c.v.-ketels een c.v.-ketel te plaatsen met een hoog rendement. In 2013 zijn op deze wijze 191 c.v.ketels vervangen door hoog rendementsketels. Een andere maatregel is het vullen van de spouw met isolatie van de kopgevels van de vier torenflats, gelijktijdig met andere onderhoudswerkzaamheden aan de kopgevel zoals het aanbrengen van extra spouwankers en het herstellen van de betonbanden. Deze werkzaamheden zijn eind 2013 uitgevoerd, de laatste twee kopgevels in januari 2014.

8. Bewonersparticipatie De medewerkers van Jutphaas Wonen staan dicht bij de klant en kennen een sterke sociale betrokkenheid met de bewoners. Persoonlijke aandacht voor bewoners is belangrijk. Medewerkers leven zich in de situatie en omstandigheden van de klant en proberen met creatieve oplossingen te komen. Belangrijk hierbij is dat we bewoners begeleiden en zorgen voor vertrouwen. Dit vraagt om een juiste en adequate behandeling. Betekenis voor de klant ligt vaak in de kleine dingen die we doen. Jutphaas Wonen is van een maatschappijgerichte naar een maatschappij gedreven organisatie aan het veranderen. Dit betekent dat we nog meer en regelmatiger in dialoog gaan met onze belanghouders om de behoeften te inventariseren en de opgave te definiëren. Het betekent dat we nog meer naar de mensen toe gaan zodat we nog beter weten wat er speelt. Dit vraagt een open houding en nog meer communiceren over onze voornemens en onze resultaten. Doelen 2013: Bewonersparticipatie -

Meer zeggenschap van toekomstige bewoners bij de oplevering van de woning Bewonersgroep betrekken bij renovatie van plinten, exterieur en algemene ruimtes van torenflats (zie par. 5.2) Minstens 2 digitale klantenonderzoeken per jaar. Betrokkenheid woningzoekenden bij nieuwe projecten waar mogelijk (Einsteinbaan –zie par. 4.1)

Doel bereikt? √ √ √ √

√ = uitgevoerd

8.1 Meer zeggenschap van toekomstige bewoners bij oplevering van de woning Per 1 december 2012 is Jutphaas Wonen gestart met een proefproject rondom verhuizing en opnieuw verhuren. Het doel is om minder regels te hanteren bij de vertrekkende huurder, en de woning naar wens op te leveren aan de nieuwe huurder. Dit was ook een wens van het Huurdersplatform Jutphaas. Bovendien bleek uit het onderzoek naar de tevredenheid onder nieuwe huurders, dat zij het minst tevreden zijn over de staat van de woning. Tijdens de proef komt er na huuropzegging één keer een medewerker van Jutphaas Wonen om de woning te controleren. Tijdens dit einde huurgesprek maken we afspraken wat er nog aan de woning moet gebeuren voordat de sleutels ingeleverd worden. De sleuteluitgifte aan de nieuwe huurder vindt plaats in de woning. Ter plekke bespreken we eventuele wensen van de huurder om de woning zoveel mogelijk volgens zijn of haar wensen op te leveren. Deze werkwijze betekent dat medewerkers van Jutphaas Wonen meer tijd besteden met de nieuwe huurders om te achterhalen wat zij belangrijk vinden. In 2013 hebben we deze werkwijze geëvalueerd. De conclusies zijn:  Er is een vermoeden dat de kosten voor mutatie met deze werkwijze hoger uitvallen dan in de vorige werkwijze. Dit komt doordat sommige kosten nu niet worden doorbelast aan de vertrekkende huurder, waar we dat vroeger wel deden omdat de vertrokken huurder daarvoor had getekend.  Er is geen besparing wat tijd betreft op de eindinspectie. De opzichter controleert de woning nu ook voor Voor identificatiedoeleinden oplevering. Die controle kost een half uur, voor een eindinspectie stond ook een half uur gepland.


38

  

De kwaliteit van de oplevering door de vertrekkende huurder is slechter dan voorheen. Woningen worden vooral vaker vies opgeleverd. We vermoeden dat dit komt doordat de druk van de eindcontrole is komen te vervallen. Een slecht opgeleverde woning drukt de tevredenheid van de nieuwe huurder. Aan de andere kant wordt de oplevering in de woning wel gewaardeerd door huurder en medewerkers. De aandacht die hier besteed wordt aan de nieuwe klant is positief. Dankzij de oplevering in de woning kunnen we nu ook de staat van oplevering maken en laten ondertekenen door de nieuwe huurder. Hierdoor wordt het doorberekenen van kosten makkelijker bij een volgende mutatie.

In 2014 nemen we de beslissing of we de werkwijze van de pilot de standaard werkwijze maken, of dat we nog aanpassingen moeten doen in de werkwijze.

8.2 Klantenonderzoek Perspectief bieden aan bewoners is alleen mogelijk wanneer we goed naar bewoners luisteren en ze met respect behandelen. Daarvoor doen we regelmatig onderzoek. Dit doen we steeds vaker digitaal. Online klantenpanel In 2013 zijn twee online klantenonderzoeken uitgevoerd. In het voorjaar 2013 is de eerste peiling voor dit jaar onder de bewoners waarvan wij een e-mail adres hebben uitgevoerd. In het onderzoek zijn huurders en woningzoekenden bevraagd in naar het belang van energiebesparende maatregelen voor de bewoners en in hoeverre Jutphaas Wonen daar wel of niet in moet investeren. In totaal zijn 715 huuders benaderd. De respons was 27%. De resultaten van dit onderzoek werden meegenomen in het duurzaamheidsbeleid. Het tweede onderzoek vond plaats in november. Het doel van dit onderzoek was het verkrijgen van inzicht in de visie van huurders ten aanzien van de leefbaarheid. De respons voor dit onderzoek bedroeg 24%, 266 mensen hebben deelgenomen. In 2014 krijgen de bewoners een samenvatting van de uitkomsten van dit onderzoek en een uiteenzetting welke uitkomsten interessant zijn voor Jutphaas Wonen om actie op te ondernemen. Naast deze twee onderzoeken hebben een deel van onze bewoners ook meegedaan met een online onderzoek over social media en klantgerichtheid. Deze twee onderzoeken zijn onderdeel van twee landelijke onderzoeken geïnitieerd door het onderzoeksbureau die onze digitale onderzoeken faciliteert. De uitkomsten van deze onderzoeken worden gebruikt door Jutphaas Wonen in haar toepassing van social media en in haar beleid ten aanzien van bewonersparticipatie. Uit de onderzoeken blijkt duidelijk dat bewoners vaak niet op de hoogte zijn van alle activiteiten van Jutphaas Wonen. Het voornemen van Jutphaas Wonen voor 2014 is om nog meer te communiceren naar de bewoners toe wat er met de uitkomsten van de digitale onderzoeken wordt gedaan. After-sales onderzoek In 2012 zijn we gestart met het periodiek afnemen van tevredenheidsonderzoeken onder nieuwe huurders en huurders die een reparatieverzoek indienen. In 2013 hebben we deze onderzoeken voortgezet. Nieuwe huurders Er zijn in totaal 114 nieuwe huurders uitgenodigd om deel te nemen aan het onderzoek. 38 mensen hebben de vragenlijst helemaal ingevuld. Dat betekent een respons van 34%. In het algemeen zijn onze nieuwe huurders tevreden over het proces. Wel blijven de staat van de woning en de informatie op Woningnet een


39

aandachtspunt.

Reparatieverzoeken Elk e-mailadres krijgt slechts één keer per kwartaal een uitnodiging voor het after sales onderzoek. Er zijn in 2013 701 uitnodigingen verstuurd. Uiteindelijk is een totale respons behaald van 30%. De afhandeling van het reparatieverzoek in het geheel krijgt van de respondenten een 7,7 over heel 2013. Onze klanten zijn dus tevreden over de afhandeling van reparatieverzoeken.

Voor 2014 In 2014 gaan we door met de after sales onderzoeken. Wel wordt de frequentie van het versturen van de onderzoeken lager. Met name bij de reparatieverzoeken kwam vaak de opmerking dat het verzoek nog niet geheel was afgehandeld. Bij nieuwe huurders hopen we zo de respons te verhogen. We onderzoeken in 2014 hoe we de after sales enquêtes zelf kunnen beheren, versturen en analyseren zonder tussenkomst van een onderzoeksbureau. Hiervoor zijn verschillende toepassingen op internet beschikbaar. Deze toepassing kunnen we dan ook inzetten voor bijvoorbeeld onderzoeken op complexniveau of naar aanleiding van planmatig onderhoud.


40

8.3 Zeggenschap bij groot onderhoud Onze visie is dat wij een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van ons vastgoed kunnen bereiken door bewoners zeggenschap te geven over hun eigen woning en woonomgeving. Dit willen wij bereiken door bewoners zelf veel van de keuzes wat betreft hun woning te laten maken. Bij groot onderhoud en renovatie worden bewoners in een vroeg stadium in het proces betrokken. Ook krijgen zij veel keuzes bij het uitzoeken van materialen, kleuren en apparatuur in de woning. Jutphaas Wonen wil graag dat bewoners zich thuis voelen in hun woning. Dat een bewoner de woning naar eigen smaak kan inrichten helpt daar aan mee. De bewoner heeft uitgebreid zeggenschap gekregen over de keuzes van de afwerking van het interieur. Deze manier van klantsturing maakt ondertussen een vast onderdeel uit van de bedrijfsvoering.

8.4 Zeggenschap en Participatie Het overleg met huurders vindt dagelijks en vaak op informele wijze plaats. Dit is van groot belang voor Jutphaas Wonen om te weten welke vraagstukken er spelen bij de bewoners en om een beeld te vormen van de opgave voor de buurten en wijken. Ook is er regelmatig overleg met het Huurdersplatform Jutphaas en bewonerscommissies. Dit is formeel geregeld in de Samenwerkingsovereenkomst Jutphaas Wonen en Huurdersplatform Jutphaas. Naast de overlegmomenten is hier ook in aangegeven wanneer deze huurderorganisaties informatie-, advies- of instemmingsrecht hebben. Huurdersplatform Het Huurdersplatform Jutphaas is in 2013 weer een belangrijke sparringpartner geweest voor Jutphaas Wonen. Het huurdersplatform heeft in september een inspirerende en interactieve discussiebijeenkomst gehad met een aantal leden van de Raad van Commissarissen om input te geven voor de verdere uitwerking van het ondernemingsplan naar een strategisch voorraad beleid. Op bestuurlijk niveau is er in 2013 vier maal regulier overleg gevoerd met het Huurdersplatform Jutphaas. Tijdens de reguliere overleggen zijn o.a. de volgende onderwerpen besproken:  Voorstel huurverhoging 2013  Onderhoudsbegroting  Ondernemingsplan  Doorstroming  Woonlasten, duurzaamheid, energiebesparing  Prestatieafspraken  Buurtbemiddeling en project CMPG (Complexe Multi Problem Gezinnen) – medewerkers van deze twee projecten zijn langs geweest om uitleg te geven.  Maandelijkse acceptgiro’s  Betaalbaarheid  Begroting 2014 Bewonerscommissies Bewonerscommissies zijn voor Jutphaas Wonen de schakel tussen de organisatie en de wijk. Daarom vindt Jutphaas Wonen het belangrijk om goede contacten met bewoners te hebben en hun inspraak goed te organiseren. Jutphaas Wonen heeft structureel overleg met de volgende bewonerscommissies : Bewonerscommissie Nieuw Vreeswijk

Toelichting Met de bewonerscommissie is indien nodig contact met Senior Wonen over nieuwe en lopende zaken.

Componisten Zuilenstein

Bewonerscommissie Componisten Zuilenstein heeft 3 leden. Het is een slapende commissie maar altijd beschikbaar voor raad en daad. Helaas heeft de commissie per 31-12-13 besloten om de commissie op te heffen, nadat pogingen tot werving, geen nieuwe opvolgers aangebracht hebben. Bewonerscommissie de Torens heeft 5 leden en is zeer actief. De leden zijn ook vrijwilligers in de Luifel en zitten allen ook in de Bewonersgroep. Tijdens het wekelijkse spreekuur van Jutphaas Wonen zijn altijd meerdere BC commissieleden aanwezig, De bewonerscommissie organiseert diverse evenementen om te overleggen met de achterban. De Bewonersgroep bestaat uit 8 leden en komt ca. 1 X in 2 maanden bijeen en fungeert als klankbordgroep voor het groot onderhoud van zowel het exterieur als het interieur en de sociale aspecten van de Torenflats. Dit complex seniorenappartementen heeft bewonerscommissie die bestaat uit inmiddels 3 leden. De BC fungeert als klankbuis naar Jutphaas Wonen. Door middel van een nieuwjaarsreceptie informeert de bewonerscommissie haar achterban. De bewonerscommissie bestaat uit 7 leden. De bewonerscommissie is zeer actief in de wijk en zit in het Huurdersplatform en het Wijknetwerk. Met de bewonerscommissie is indien nodig contact met de Senior Wonen over nieuwe en lopende zaken. Het bestuur van Gemeenschappelijk Wonen is volledig selfsupporting. Jutphaas Wonen heeft alleen contact voor advies en/of toestemming voor bepaalde verhuur of leefbaarheidszaken. Er is afgesproken dat een delegatie van het bestuur en Jutphaas Wonen eens per jaar overleg heeft over verhuurzaken, servicekosten en de leefbaarheid.

Torenflats

Schermerhornpark

Doorslag

Gemeenschappelijk Wonen


41

Deel 4 Jutphaas Wonen als organisatie

9 Organisatie Om onze missie “een positieve maatschappelijke en/of financiële waardeontwikkeling van het vastgoed” optimaal invulling te geven is een goede organisatie nodig. Een goede organisatie betekent voor ons dat we flexibel zijn, waardoor we kunnen inspelen op ontwikkelingen binnen Nieuwegein en op de wensen van onze bewoners. Het betekent een organisatie die betrokken is bij wat er speelt bij onze bewoners en de ontwikkelingen in Nieuwegein. Een goede organisatie vraagt gedegen kennis bij medewerkers en de voortdurende ontwikkeling van potenties en deskundigheid.

9.1 Professionalisering van de organisatie De kennis, effectiviteit en professionele houding van medewerkers van Jutphaas Wonen zijn belangrijk voor de dienstverlening richting bewoners, voor de financiële effectiviteit en voor de bijdrage van Jutphaas Wonen aan een kwalitatief hoog woonniveau in Nieuwegein. Het is daarom belangrijk te blijven investeren in de professionalisering van de organisatie. Hieronder staan de doelstelling voor de verdere professionalisering voor 2013 aangegeven. Doelen 2013: Professionalisering van de organisatie - Maatschappij gedreven houding van medewerkers verder uitbreiden - Efficiëntere processen door verdere digitalisering -

Archief voor 100% digitaliseren

-

-

Onderzoek naar overstap van Tobias naar Tobias / AX systeem of ander systeem Voortzetten van het meten van tevredenheid van nieuwe huurders Verder door-ontwikkelen van een interactieve website

-

Bewonersblad inpassen in totale mediamix Contentstrategie voor onze online communicatiemiddelen opstellen

Doel bereikt? √ 2014 - Onderdeel ICT beleidsplan 2014 - Onderdeel ICT beleidsplan 2014 - Onderdeel ICT beleidsplan √ 2014 - Onderdeel ICT beleidsplan √ 2014 - Onderdeel ICT beleidsplan

√ = uitgevoerd

Een maatschappij gedreven organisatie Een maatschappij gedreven houding betekent dat medewerkers werken vanuit een innerlijke drang om de kwaliteit van wonen te verbeteren, vooral voor die mensen die in de vrije sector niet terecht kunnen. De kwaliteit van wonen wordt daarbij breed gedefinieerd, waarbij de verbetering van leefbaarheid in samenspraak met belanghouders voorop staat. Jutphaas Wonen geeft er blijk van te weten wat er speelt en staat open voor de omgeving en is helder in waar ze voor staat, wat ze doet en wat ze bereikt. Een maatschappij gedreven organisatie is ondernemend en zoekt voortdurend naar nieuwe wegen om haar maatschappelijke doelen waar te maken. Door middel van bijeenkomsten voor de organisatie als geheel en per afdeling is gewerkt aan een bewustwording van ieders gedrag en de mogelijke verbeteringen om beter aan de eisen van een maatschappij gedreven organisatie te voldoen. De kernwaarde van Jutphaas Wonen zijn: “Een luisterend oor”, “Midden in de Maatschappij” en” Betrouwbaar”. Medewerkers zijn in 2013 op hun maatschappij gedreven houding aangesproken en getoetst tijdens de functioneringsgesprekken. Door middel van een feedback van zowel de leidinggevende en collega’s zijn alle medewerkers beoordeeld op de bovenstaande kernwaarden. Vervolgens zijn ideeën meegegeven hoe de medewerkers zichzelf op deze punten kunnen verbeteren. Communicatie Naast de reguliere communicatietaken, zoals het beheren van de website en intranet, het produceren van bewonersbladen, informatievoorziening rondom projecten, opleveringen en tekstredactie van complexgebonden brieven, is er een aantal werkzaamheden die meer tekst en uitleg behoeven.


42

Wijkaanpak Ook in 2013 is verder gewerkt aan de wijkaanpak van Jutphaas Wijkersloot. Communicatieadviseurs van de gemeente Nieuwegein, Mitros en Jutphaas Wonen trokken samen op om de communicatie rondom het project op te pakken. In juli 2013 is er huis-aan-huis een nieuwsbrief verspreid over de ontwikkelingen in de wijk. Er is besloten de wijkaanpak af te ronden. De communicatieadviseurs hebben zich beziggehouden met een goede afsluiting van de wijkaanpak. Dit zal in 2014 verder vorm krijgen. Website In november 2012 is de nieuwe website online gegaan. De reacties van bezoekers van de website zijn positief. De website is nu nog vooral informatief van aard. In 2013 is verder gewerkt aan het oplossen van bugs en het vergroten van de gebruikersvriendelijkheid. In het voorjaar is er een sessie geweest met vertegenwoordigers van het Huurdersplatform en verschillende bewonerscommissies over wat zij graag aan functionaliteiten zien op de website. Hier kwam onder andere uit dat klanten meer zelf willen regelen via de website en hun correspondentie willen kunnen nalezen. Verder zien ze mogelijkheden om meer informatie over de wijken toe te voegen. Ook willen ze de website graag inzetten om huurdersplatform en bewonerscommissies te kunnen profileren en zouden ze graag via de website meer interactie met andere huurders willen. De volgende stap is dus het meer interactief maken van de website. Social media In 2013 heeft het klantenpanel van Jutphaas Wonen deelgenomen aan een landelijk onderzoek naar de aanwezigheid op en het gebruik van sociale media door onze huurders. Hieruit kwam naar voren dat Facebook het meest gebruikt wordt onder onze huurders. Jutphaas Wonen heeft ook een Facebookpagina die nu vooral voor huurderscommunicatie wordt ingezet. Het Twitter account wordt vooral gebruikt voor PR activiteiten. In het ictbeleidsplan is ook aandacht besteed aan social media. Op basis hiervan gaan we verder met het ontwikkelen van het gebruik van social media door Jutphaas Wonen. ICT beleidsplan Er verandert veel op ICT-gebied. Het landschap is voortdurend in ontwikkeling. Jutphaas Wonen heeft de laatste jaren een aantal zaken op ICT gebied aangepast. Maar ook kwamen er zaken niet goed van de grond. Om lijn aan te brengen in de visie van Jutphaas Wonen op ICT is met behulp van een adviseur van Andersom in 2013 een ICT beleidsplan opgesteld. In dit beleidsplan staat hoe de situatie nu is bij Jutphaas Wonen, waar we over vier jaar willen staan met onze ICT en hoe we daar willen komen. Het beleidsplan wordt goedgekeurd in 2014. Hierna gaan we er mee aan de slag. Digitaal archief en post Al een aantal jaar maakt Jutphaas Wonen gebruik van het softwarepakket ‘Corsa’ van BCT om de inkomende en uitgaande post te digitaliseren. Aan het pakket is in die jaren vrijwel geen onderhoud gepleegd en hierdoor werd er door de medewerkers bijna niet mee gewerkt. In 2013 is Corsa geoptimaliseerd en er is een digitaal archief aan toegevoegd. Alle medewerkers hebben een gebruikerstraining gekregen. Twee medewerkers hebben een verkorte applicatiebeheertraining gevolgd. Inmiddels is het gebruik van Corsa verbeterd, maar nog steeds verloopt het niet optimaal. In 2014 wordt verder gewerkt aan een goede implementatie van het pakket en de werkwijzen die daarbij horen.

9.2 Personeel en organisatie Op 31 december 2013 waren er 19 medewerkers in dienst (11 vrouwen en 8 mannen). 15 medewerkers werken parttime. Er waren op 31 december 2013 geen openstaande vacatures. In verband met het langdurig ziek zijn van één van de medewerkers zijn er afwisselend één medewerker van Provides en twee van Viveste tijdelijk ingehuurd. Het aantal formatieplaatsen was in 2013 gemiddeld 14,86. FTE (2012: 15,12 FTE) Medewerkers werden, net als voorgaande jaren, gestimuleerd zichzelf aantrekkelijk te houden op de arbeidsmarkt door het volgen van cursussen. Alle medewerkers hebben in 2013 een functionerings- en beoordelingsgesprek gehad met hun leidinggevende. In 2013 hebben 5 medewerkers een cursus gevolgd over reanimatie en hoe om te gaan met de defibrillator. Jutphaas Wonen laat alle medewerkers, conform de richtlijnen van de Arbeidsinspectie, om het jaar en agressietraining volgen. De helft van de medewerkers heeft deze training in mei gevolgd en dat is zeer goed bevallen. De andere helft van de medewerkers zal de agressietraining volgend jaar weer volgen. Er zijn in 2013 drie personeelsbijeenkomsten geweest waarbij de medewerkers werden geïnformeerd over actuele Voor identificatiedoeleinden zaken.


43

Ziekteverzuim Jutphaas Wonen werkt samen met de arbodienst MaetisArdyn te Houten om het ziekteverzuim te registreren en indien nodig te begeleiden. Het ziekteverzuim bedroeg in 2013 3,12% (2012 3,13%). Geschillencommissie De samenstelling en de werkwijze van de geschillencommissie is geregeld in het Geschillenreglement die ook op de website van Jutphaas Wonen te vinden is. In 2013 zijn er geen klachten ingediend bij de geschillencommissie. Maatschappelijke bijdrage door kennisoverdracht Jutphaas Wonen vindt het belangrijk om jongeren de kans te geven om kennis op te doen binnen de corporatiesector. Zo kunnen ze op termijn een goed overwogen keuze maken of de corporatiesector een branche is waar zij zouden willen werken. In 2013 hebben jongeren kennis gemaakt met de corporatiesector via Jutphaas Wonen door Bakenmonde als leerproject te gebruiken. Leerlingen van het tweede leerjaar van het technasium van het Cals College moesten in teams van vier als echte architecten plattegronden tekenen, een maquette maken en een presentatie geven. Het doel was om de leerlingen kennis te laten maken met verschillende beroepen.

In 2013 is een aantal delegaties uit Tjechië langsgeweest om kennis uit te wisselen over volkshuisvesiting in het algemeen en specifiek over de intergratie van Roma gezinnen in de samenleving. Deze insprerende bijeenkomsten waren ook voor medewerkers van Jutphaas Wonen een verrijking. Leerling technasium

Managementinformatie Een goede besturing van de doelmatigheid en doeltreffendheid van de organisatie is alleen mogelijk met goede gestructureerde informatie over de bedrijfsvoering. Het nut van goede managementinformatie is gebleken. Het managementteam heeft een goed beeld van de stand van zaken en veel informatie om op te sturen. De managementinformatie geeft bijvoorbeeld zicht op de huurachterstanden en de leegstand van verkoopwoningen. Bij onderhoudsprojecten is inzichtelijk of er besparingen zijn of juist overschrijdingen. Zo kunnen gefundeerde beslissingen genomen worden op basis van feitelijke informatie. Arbeidsvoorwaarden Jutphaas Wonen heeft een reglement aanvullende arbeidsvoorwaarden dat ieder jaar door de Ondernemingsraad en Directie wordt besproken en vastgesteld. In 2013 is een aantal kleine wijzigingen in het reglement aangebracht. CAO De structuur en het karakter van de CAO 2013 zijn vrijwel hetzelfde gebleven Ondernemingsraad In 2013 bestond de ondernemingsraad uit vier leden. De ondernemingsraad heeft in 2013 vier reguliere vergaderingen gehad met de directie. Onderwerpen die in 2013 aan de orde kwamen waren onder andere de aanvullende arbeidsvoorwaarden, digitalisering, verdeling van de functie personeelszaken, evaluatie van de kernwaarden en het ondernemingsplan. Standaard wordt er een toelichting gegeven op personeelszaken en de lopende nieuwbouw- en transformatietrajecten. Eind 2013 heeft één lid te kennen gegeven te stoppen. Via een verkiezing is dit lid per 1 november 2013 vervangen. De voorzitter heeft na 5 jaar haar taak verruild en is per 1 januari 2014 secretaris. Vanuit de bestaande leden is er een nieuwe voorzitter gekozen. Personeelsvereniging Jutphaas Wonen heeft een actieve Personeelsvereniging van 16 leden. Er werd een dagje uit georganiseerd voor de leden en een Sinterklaasfeest voor de kinderen en kleinkinderen van de medewerkers. Met Pasen en Sinterklaas was er wat lekkers en er werden kerstpakketten aan alle medewerkers uitgedeeld.


44

Sponsoring Jutphaas Wonen wil laten zien dat ze midden in de maatschappij staat en dat we ons daar als organisatie voor inzetten. Jutphaas Wonen heeft in 2013 € 12.985,- uitgegeven aan sponsoring. Het gaat om de volgende doelen: Sponsordoel

Sponsorbedrag € 5.000,00

GeinExpress

€ 928,00

Werfweekend Museumwerf KunstGein Atelierroute

Ruimte Bakenmonde

Comité 4 mei

€ 150,00

Maritiem Nieuwegein

€ 750,00

Sport- en speldag Rotary Club

€ 500,00

Voedselbank: zwemkaartjes

€ 750,00

Stichting Hulphond

€ 357,00

Stichting Eet mee!

€ 500,00

Burendag Grindoever

€ 100,00

Kerststukjes Rotary

€ 300,00

Stichting Leergeld

€ 3.650,00

9.3 Werkzaamheden voor derden Jutphaas Wonen beheert 11 woningen in opdracht van Geijn Invest in de wijk Fokkesteeg. Het aantal woningen in beheer voor Geijn Invest is ten opzichte van 2012 gedaald doordat er twee woningen uit de verhuur zijn. Jutphaas Wonen beheert 21 woningen in de wijk Batau-Noord in opdracht van het WoonInvesteringsfonds. De totale vergoeding voor beheer voor derden bedroeg in 2013 € 24.963. (in 2012 was dit € 17.373). De Nieuwe Baten In 2012 heeft Jutphaas Wonen het complex De Nieuwe Baten van Stichting De Baten in beheer gekregen. Jutphaas Wonen verzorgt per 1 juli 2012 het beheer van 15 sociale huurwoningen, 15 vrije sectorwoningen en 2 parkeerplaatsen. Per 31 december 2013 staan 2 van de 30 woningen leeg. Dit zijn allebei vrije sector huurwoningen. Vereniging van Eigenaren Op dit moment vervult Jutphaas Wonen voor 47 Verenigingen van Eigenaren (VvE) de beheer- en bestuursfunctie. Hieronder wordt het volgende verstaan: - Verzorgen financiële administratie (jaarrekening, begroting) - Bestuurlijke begeleiding (algemene leden vergadering) - Technisch beheer (meerjaren onderhoudsplanning) Gedurende het jaar worden elke maand de bijdragen geïncasseerd, de bankafschriften verwerkt en facturen betaald. Voor 1 juli van elk jaar dienen de Algemene Leden Vergaderingen te hebben plaatsgevonden. Voordat deze vergaderingen worden uitgeschreven dienen alle jaarrekeningen en begrotingen per VvE gemaakt te zijn. Alle VvE’s zijn inmiddels ingevoerd in een aparte module (VvE Beheer) binnen SG Tobias. De maandelijkse incasso en prolongatie wordt o.a. hiermee uitgevoerd. De totale vergoeding voor het beheer van alle Verenigingen van Eigenaren bedroeg in 2013 € 48.352 (in 2012 € 47.326).


45

Tabel Vereniging van Eigenaren in 2013: Vereniging van eigenaren Batau Zuid (22 VvE’s) Doorslag (23 VvE’s) Noordwijkerschans 16/26 VvE Florijnburg Parkeergarage Wierselaan fase 1 Parkeergarage Wierselaan fase 2 Delftseschans 20-24, Heerlerschans 31-34 Drunerschans 1-3, Heerlerschans 38-41 Havelterschans 15-17, Hoornseschans 106-110 Hoornseschans 159-163, Havelterschans 18-25/Drunenseschans 13-15 Muiderschans 22, Noordwijkerschans 2-6 Hoornseschans 2-8, Noordwijkerschans 10-14 Ruinerschans 1-4 Leeksterschans1-5, Ruinerschans 9-12 Meppelerschans 1, Muiderschans 2-6

Aandeel Participatie 2013 62,45% 79,19% 51,92% 0% 35,23% 35,23% 21,85% 25,72% 11,28% 12,13% 10,30% 19,54% 19,23% 22,73% 22,47%

Administratie bij: Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen Intrema Intrema Zelfstandig VP&A Falcon Management BV Falcon Management BV Falcon Management BV Falcon Management BV zelfstandig VVE Beheer BV Falcon Management BV


46

10. Governance 10.1 Governancecode Jutphaas Wonen onderschrijft de in de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Jutphaas Wonen. Jutphaas Wonen heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties opgevolgd. Jutphaas Wonen wijkt op één onderdeel af van de Governancecode. Belanghebbenden moeten in de gelegenheid worden gesteld advies uit te brengen over de vastgestelde jaarrekening en het jaarverslag (principe V2). Dit onderdeel wordt door Jutphaas Wonen niet uitvoerbaar geacht. De jaarrekening wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Het vastgestelde jaarverslag wordt vervolgens met het Huurdersplatform besproken en ter informatie op de website geplaatst.

10.2 Organisatieschema Er zijn in 2013 geen veranderingen geweest in de organisatiestructuur. De organisatie bestaat uit drie afdelingen: Afdeling Bedrijfsbeheer, Afdeling Vastgoed en Afdeling Beleid, Externe Contacten en Strategie (BES).

Organogram Jutphaas Wonen 2013

10.3 Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestond in 2013 uit 5 personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2013 invulling heeft gegeven.

10.4 Het bestuur Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, Margaret Zeeman. De directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:  De realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie  De strategie  De financiering  Het beleid Voor identificatiedoeleinden  De resultaatontwikkeling


47

Er zijn geen andere deelnemingen van de corporatie waarvoor de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor het beleid. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 6 van de statuten van Jutphaas Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het bestuursreglement.

10.5 Documenten Er is een aantal documenten binnen Jutphaas Wonen waardoor zij de naleving van de governancecode en integriteit tracht te waarborgen. Hieronder volgt een overzicht: Documenten Gedragscode Integriteitscode Klokkenluiderreglement Beginselen van deugdelijk bestuur Vertrouwenspersoon Het mandaat van de bestuurder is vastgelegd in de regeling voor de Raad van Commissarissen Delegatiereglement

Aanwezig sinds: 2009 2009 2009 2005 2009 2011 2009

10.6 Visitatie Jutphaas Wonen heeft zich in 2011 voor de tweede maal laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. De resultaten van de visitatie zijn meegenomen in het nieuwe ondernemingsplan “Anders Durven Kijken” dat in 2013 is vastgesteld.

10.7 Interne Controle In 2013 zijn met de Auditcommissie o.a. onderstaande thema’s besproken en behandeld: -

Begroting 2014 Jaarrekening 2012 Managementletter externe accountant Managementrapportage Jutphaas Wonen Financiële aspecten van projecten Treasuryrapportage

10.8 Governance Het bestuur en de Raad van Commissarissen van Jutphaas Wonen onderschrijven het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur. Onderdelen daarvan zijn integriteit en transparant handelen van de bestuurder, goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het gevoerde beleid en het toezicht daarop. De bestuurder levert alle benodigde informatie aan de Raad van Commissarissen die zij nodig heeft om haar rol als toezichthouder te kunnen vervullen. De door Jutphaas Wonen gehanteerde corporate governance principes zijn gebaseerd op de Governancecode woningcorporaties en de Aedescode. Deze principes zijn naar de eigen situatie vertaald in de beleidsnotitie ‘Beginselen van deugdelijk bestuur’ (januari 2005). Het bestuur en haar directe omgeving opereerden in 2013 conform deze beginselen. Er is in 2013 geen sprake van tegenstrijdige belangen geweest.


48

Door middel van de directeur - bestuurder is Jutphaas vertegenwoordigd in een aantal verbanden. De tabel hieronder geeft een overzicht van deze verbanden.

Naam Voorzitter van het Regionaal directeuren overleg Woningbouwcorporaties Utrecht (RWU) Regionaal directeuren overleg exclusief de gemeente Utrecht. Stuurgroep Woonservicezones Stuurgroep gebiedsvisie Jutphaas Wijkersloot

Stuurgroep Wijkgericht werken Bestuurlijk overleg wethouders Bestuurlijk overleg Huurdersplatform Bestuurlijk overleg 3 directeuren van de Nieuwegeinse corporaties Bestuurlijke vertegenwoordiging bij de Aedes branche koepel Overleg Provincie – aanjaagteam milieu enz. Overleg Accountmanager ministerie MKW, Midden en Kleine woningbouwcorporatie Stuurgroep Wisselgeld Gemeente Nieuwegein Overleg Zorg en Welzijn Raad van Advies samen voor Nieuwegein Lid Dagelijks Bestuur RWU

Toelichting De volkshuisvestelijke evenknie van de gemeentelijke Besturen Regio Utrecht (BRU). Hier worden regionale afspraken gemaakt van o.a. bouwproductie, woningtoewijzing enz. Doel is om met kleinere corporaties in de Utrechtse markt ervaringen uit te wisselen en mogelijk gezamenlijk initiatieven te ontplooien. Doel is te komen tot een aantal woonservicezones in Nieuwegein In samenwerking met de gemeente Nieuwegein en Mitros is een gebiedsvisie voor de wijk Jutphaas Wijkersloot vastgesteld. Na vaststelling door college van B&W wordt nu gewerkt aan de uitvoering. Doel is het komen tot integrale wijkanalyses Het behartigen van de belangen van Jutphaas Wonen en haar huurders bij de wethouder. Het Huurdersplatform is een sparringpartner en toetsingskader voor het beleid van Jutphaas Wonen Bestuurlijke afstemming en zoveel mogelijk samen optrekken binnen gemeente Nieuwegein Het belang van Jutphaas Wonen behartigen bij de brancheorganisatie. Belangen behartigen van Jutphaas Wonen – lobby voor subsidie en medewerking projecten Doel: kennis en ervaring uitwisselen. Belang Jutphaas Wonen richting VROM kenbaar maken. Gezamenlijke problemen en successen delen en oplossingen zoeken Problematiek van gezinnen met multi-problematiek gezamenlijk aanpakken SWN, Vitras over leefbaarheid, sociale cohesie e.d.. Bestuurlijk overleg vanuit de regio met Provincie en het Algemeen Bestuur van de RWU

De directeur - bestuurder had in 2013 een aanstelling voor 30 uur per week voor onbepaalde tijd. De directeur bestuurder is ingeschaald in schaal O conform de CAO Woondiensten.

Naam Functie In dienst sinds Directeur-bestuurder sinds Geboortedatum Nevenactiviteiten

: M.J. Zeeman : directeur - bestuurder : oktober 2006 : januari 2008 : 6-4-1956 : Lid Dagelijks Bestuur van Stichting Duivenvoorde : Lid Raad van Advies - Samen voor Nieuwegein

Verklaring Het bestuur verklaart hierbij dat in 2013 Jutphaas Wonen haar middelen, batig saldi daaronder begrepen overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 21 en 22 van het BBSH, uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. De besluitvorming van het bestuur sluit aan bij de hoofdlijnen van het beleid zoals die liggen verankerd in de jaarlijkse begroting, het treasury statuut, en het ondernemingsplan “Anders Durven Kijken”

Nieuwegein, 19 mei 2014 Margaret J. Zeeman, directeur - bestuurder


49

11.

Risicomanagement

Om een onderneming goed te kunnen besturen is goed risicomanagement van essentieel belang. Voor ons als woningbouwcorporatie liggen de belangrijkste risico’s op het niveau van de woningportefeuille en markt, financiering en belegging, projecten en van de organisatie.

11.1 Portefeuille en marktrisico De regio Utrecht blijft in de structuurvisie 2040 van de overheid een groeiscenario houden. De vastgoedmarkt in Nieuwegein waarin Jutphaas Wonen opereert is dan ook sterk te noemen. Leegstand door marktomstandigheden komt nauwelijks voor. Jutphaas Wonen realiseert geen koopwoningen. Dus de daarmee gepaard gaande risico’s lopen we niet. Voor het gehele bezit is een complexenbeleidsplan opgesteld. Hierin is vastgelegd wat de positie en de gewenste ontwikkeling is per complex. Dit complexenbeleidsplan is richtinggevend voor uit te voeren herstructureringsopgaven, het verkoopbeleid en het onderhoudsbeleid. Het Huurdersplatform Jutphaas heeft wijzigingen aangebracht en vervolgens ingestemd met het complexenbeleidsplan. In 2012 is een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de komende vijf jaren, aansluitend hierop is in 2013 een begin gemaakt met het actualiseren van het complexenbeleidsplan, dit zal in 2014 worden afgerond. Het risico dat Jutphaas Wonen de woningen niet kan verhuren is gering.

11.2 Verhuurdersheffing In het regeerakkoord is opgenomen dat de corporaties zullen worden belast met de zogenaamde verhuurdersheffing. Voor Jutphaas Wonen betekent dit dat vanaf 2014 jaarlijks een heffing dient te worden betaald aan het rijk van ruim 1 miljoen euro in 2014 oplopend tot bijna 1,6 miljoen euro in 2017. Dit is ook doorgerekend in de meerjarenbegroting en de bedrijfswaardeberekeningen. Door de transformatie van kantoren naar wooneenheden kunnen wij een korting op de verhuurdersheffing krijgen van 10 duizend euro per nieuw te realiseren wooneenheid. Voor de Einsteinbaan en Bakenmonde kan dit oplopen tot ongeveer 1,5 miljoen euro. Door het bureau Ortec zijn de effecten van het regeerakkoord voor Jutphaas Wonen berekend. Hieruit volgt dat Jutphaas Wonen niet alle plannen kan verwezenlijken. Er zullen voor wat betreft de nieuwbouw plannen keuzes gemaakt moeten worden. Omdat wij geen verplichtingen zijn aangegaan kunnen en zullen wij deze keuzes ook maken.

11.3 Treasuryrisico’s De risico’s van financiering en belegging van overtollige middelen worden periodiek door het hoofd bedrijfsbeheer en de directie beoordeeld. Zij worden hierin ondersteund door een extern treasurybureau. Minimaal tweemaal per jaar vindt er een treasurycommissie plaats. Deze staat onder leiding van het externe treasurybureau, verder hebben hierin zitting het hoofd financiën en de directeur-bestuurder. Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks wordt gekeken op basis van de meerjarenplanning wat de treasuryactiviteiten zijn die hieruit voortvloeien en hoe hier het beste invulling aan kan worden gegeven. De resultaten van de treasurycommissie worden middels de audit commissie teruggekoppeld naar de Raad van Commissarissen. Ons beleid met betrekking tot looptijden en renterisico is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect hierbij is optimalisatie van het vervalschema van de leningportefeuille om zo de risico’s te spreiden in de tijd. Ons beleid met betrekking tot financieren en beleggen kenmerkt zich als risicomijdend. Het renterisico kan gedefinieerd worden als het saldo van alle geldstromen vermeerderd met de renteherzieningen van de leningportefeuille. Op basis van de meerjarenplanning maken wij een treasuryrapportage en bepalen zo de renterisico’s voor de komende jaren. Hierbij wordt gelet op het vaststellen van de geldstromen en van de renteaanpassingen. Bij het renterisicobeleid wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van vervroegde aflossing, een evenwichtige spreiding van de renterisico’s en de gewenste financieringsmix. Het renterisico wordt afgezet tegen zowel de intern als de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gehanteerde norm van maximaal 15% renterisico van het lang vreemd vermogen. Volgens het treasurystatuut is het toegestaan om gebruik te maken van rentederivaten na voorafgaande toestemming van de Raad van Commissarissen. Jutphaas Wonen maakt hier geen gebruik van, zij geeft de voorkeur bij het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten. Daarbij moet gedacht worden aan het maken van contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande


50

leningen of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting. Speculatief handelen in rentederivaten is niet toegestaan. Overtollige middelen worden weggezet bij onze huisbankier ABN-AMRO. Gezien de gewijzigde marktomstandigheden, beleidsregels van het WSW en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de opnieuw vastgestelde woningwet is het treasurystatuut in 2013 geactualiseerd. Activiteiten treasury 2013: - 3x treasurycommissie gehouden - In audit commissie uitleg gegeven over treasuryactiviteiten - Renteconversie overeengekomen met NWB per 1 februari 2016 - Nieuwe lening afgesloten met Triodos bank - Wenselijkheid onderzocht een rekening-courant faciliteit te openen - Treasurystatuut geactualiseerd

11.4 Projectrisico’s De financiële risico’s hebben vooral betrekking op ons herstructureringsproject Torenflats. Hierbij wordt gewerkt met taakstellende budgetten die binnen de meerjarenplanning passen. De aanbesteding voor de vier torenflats heeft reeds plaatsgevonden. De werkzaamheden aan de buitenkant van de flats is in 2012 opgedragen. Deze aanbesteding vindt plaats volgens een intern vastgesteld aanbestedingsreglement. Hierin is nauwkeurig de procedure van aanbesteden vastgelegd. Onder andere is hierin opgenomen hoeveel aannemers minimaal moeten worden uitgenodigd om een offerte uit te brengen en aan welke voorwaarden deze aannemers moeten voldoen. De naleving van het aanbestedingsreglement ligt bij de directie en de accountant. In het driewekelijks managementoverleg vindt een monitoring van elk project plaats. Hierbij wordt gekeken naar de aspecten tijd (planning), geld en kwaliteit. Indien nodig vindt direct bijsturing plaats. Regelmatig wordt van de aannemers een kredietinformatierapport opgesteld door Graydon Nederland B.V. Op deze manier hebben we enig zicht op de kredietwaardigheid van aannemers. Bij nieuwbouw projecten zoekt Jutphaas Wonen samenwerking met ontwikkelaars omdat wij, gezien onze omvang, geen ontwikkelingsafdeling hebben. Wij nemen dan een aantal huurwoningen volgens het turn key principe af. Hierdoor weten wij van te voren precies waar we aan toe zijn en kunnen we bepalen of dit voor ons haalbaar is. Het afzet risico van deze huurwoningen in de huidige markt is beperkt, zeker voor wat betreft de gereguleerde voorraad. Het risico van eventuele koopwoningen blijft bij de ontwikkelaar. Jutphaas Wonen heeft de afgelopen jaren een tweetal grondposities verworven (Bakenmonde en Iepenhoeve) met een waarde van € 4 miljoen. Momenteel wordt met de mogelijkheden onderzocht om hier nieuwbouw te realiseren. Het primaire doel voor Jutphaas Wonen is om op deze posities huurwoningen te realiseren en door de ontwikkelaars eventueel een aantal koopwoningen. Met betrekking tot de risico’s geldt voor deze projecten hetzelfde als hiervoor omschreven bij nieuwbouwprojecten. Financieel moeten deze projecten nagenoeg kostendekkend zijn. Op één grondpositie (Bakenmonde), welke wij eind 2007 hebben verworven, staan momenteel nog kantoren. Deze kantoren worden nog deels verhuurd. De opbrengst uit deze verhuur dekt de rentelast van de aankoop. In 2011 is een onderzoek naar de haalbaarheid met betrekking tot transformatie van kantoren naar woningen uitgevoerd. Voor ons gedeelte blijkt transformatie van kantoor naar 40 woningen haalbaar te zijn. In het boekjaar is verder onderzocht of de andere partijen hier ook mee kunnen instemmen en of we de vergunningen kunnen rond krijgen. Mede door de economische crisis blijkt dat de andere partijen hun plannen niet kunnen rond krijgen. Om toch voortgang in het project te houden heeft Jutphaas Wonen gekeken of het mogelijk is om in haar eentje het totale project te realiseren. Dit heeft geleid tot een plan om het totale kantoorgebouw te transformeren naar 111 woningen. De totale kosten worden geraamd op circa 17,5 miljoen euro. Het geraamde onrendabel komt uit op circa 1,3 miljoen euro. De Raad van Commissarissen heeft in haar vergadering van 16 september 2013 ingestemd om de voorgenomen plannen verder uit te werken en op haalbaarheid te toetsen. Op basis van dit besluit is de verwachte onrendabele top in de jaarrekening 2013 reeds in mindering gebracht op het aankoopbedrag. Per balansdatum waren nog geen concrete verplichtingen aangegaan voor dit project. Jutphaas Wonen is behoudend bij het verwerven van grondposities en de risico’s moeten te overzien zijn. Op de in 2006 verworven positie (Iepenhoeve) zou in 2010 gestart worden met de bouw van woningen. Momenteel loopt er een onderzoek met betrekking tot geluidshinder. Dit treft niet alleen ons project maar ook een groter project van de gemeente. Daarom vindt er ook overleg plaats met gemeente en provincie om deze problemen op te lossen. In 2011 is komen vast te staan dat het oplossen van de problemen nog zeker enkele jaren zal duren. In het ergste geval kunnen we niet bouwen en moeten we de waarde van de grond zijnde ongeveer € 2 miljoen afboeken. In 2011 hebben wij uit oogpunt van voorzichtigheid de helft zijnde € 1 miljoen afgeboekt. Mocht het zover komen Voor identificatiedoeleinden dat ook de rest moet worden afgeboekt dan kan Jutphaas Wonen dit opbrengen. Alleen zal dit consequenties


51

hebben voor in de toekomst te ontwikkelen projecten. Eind 2013 hebben wij in overleg met de Raad van Commissarissen besloten om niet tot verdere afboeking over te gaan. De boekwaarde is lager dan de sociale kavelprijs die door de gemeente Nieuwegein wordt gehanteerd. Activiteiten projecten 2013: - Uitvoering aanpak buitenkant torenflats - overleg met projectontwikkelaars omtrent de ontwikkeling van bouwlocaties Bakenmonde, Brinkwal en Einsteinbaan - Oplevering project De Brinkwal - uitvraag, selecteren aannemers en aanbesteding Einsteinbaan - overleg met gemeente en ontwikkelaars omtrent mogelijke ontwikkeling diverse bouwlocaties - onderzoeken haalbaarheid aankoop 30 huurwoningen

11.5 Organisatierisico’s Om tot goede prestaties te komen is een grote mate van resultaatgerichtheid en een goede samenwerking tussen de afdelingen van groot belang. Een eerste vereiste hiervoor is dat de verschillende procedures helder en duidelijk zijn. Te denken valt hierbij aan investeringen in verhuurprocessen, mutatieproces en het afhandelen van ingediende klachten. De processen om onze beheerfunctie, onze core business, goed te kunnen doen zijn vastgelegd en geïmplementeerd in de organisatie. Deze processen worden continu bewaakt en geactualiseerd. Daarnaast wordt veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van het personeel. Momenteel wordt er gewerkt aan een plan voor de ontwikkeling van de ICT binnen Jutphaas Wonen. Hierin wordt ook veel aandacht gegeven aan de digitalisering. De afronding hiervan vindt in 2014 plaats. Omdat Jutphaas Wonen een kleine organisatie is, hebben wij bij het beperken van risico’s de hulp van derden ingeroepen. Zoals al eerder vermeld laten wij ons bij de treasuryactiviteiten door een extern bureau ondersteunen. Hetzelfde geldt voor onze ict activiteiten. Hiervoor hebben wij afspraken gemaakt met een extern bureau zodat wij ervan verzekerd zijn dat de dagelijkse continuïteit met betrekking tot automatisering gewaarborgd is. Dit bureau kan op afstand meekijken als problemen intern niet opgelost kunnen worden. Het stilvallen van de organisatie is zo tot een minimum beperkt en kan de dienstverlening richting bewoners gewaarborgd blijven. De organisatie rondom de geautomatiseerde gegevensverwerking is vastgelegd in de notities “Informatiebeleid en ict beheer” en in het “Protocol computergebruik”. Met onze huisbankier zijn vaste afspraken gemaakt inzake de beschikking over de financiële rekeningen. De bevoegdheden zijn zo geregeld dat voor elke overschrijving minimaal twee handtekeningen zijn vereist. Alle betalingen geschieden via internet bankieren middels access online van ABNAMRO. Tekenen gebeurd met pasjes en pincodes. Intern is een delegatiereglement opgesteld waarin per functie staat vermeld welke tekeningbevoegdheid men heeft. Dit reglement is door alle medewerkers ondertekend waarvoor het geldt. Het risico op fraude wordt zoveel mogelijk geminimaliseerd door interne functiescheiding. Als er veel bevoegdheden bij één persoon zou liggen, is er weinig controle. Door duidelijke functiescheidingen wordt dit voorkomen. Verder moet er altijd door twee bevoegde medewerkers getekend worden bij banktransacties. Fraude bij de toewijzing van woningen wordt geminimaliseerd doordat de toewijzing, via Woningnet, extern geregeld is. Het toewijzen van vrije sectorwoningen gebeurt wel intern. Voor deze toewijzing is er controle doordat het hoofd van de afdeling akkoord moet geven. Jutphaas Wonen heeft een verzekering afgesloten voor het geval er toch sprake zou zijn van fraude. Regelmatig (laatstelijk in 2011) wordt onze verzekeringsportefeuille door een onafhankelijk deskundige beoordeeld. Waar nodig vinden aanpassingen plaats. Wij kunnen stellen dat onze verzekeringsportefeuille up-to-date is. Door onze huisbankier ABNAMRO wordt regelmatig de door haar ontwikkelde risicoscan “Grip op Risico’s” uitgevoerd. Laatstelijk is dit in 2010 gebeurd. Deze scan geeft een beeld van de kwetsbaarheid van de organisatie. Bij ons kwam naar voren dat de risico’s vooral liggen bij de onderdelen Management en Financieel. Bij management moet dan gedacht worden aan onvoldoende deskundigheid op bepaalde gebieden zoals fiscaliteiten en regelgeving. Dit wordt door ons onderkend en is ook relevant voor een kleine organisatie. Daarom huren wij waar nodig externe deskundigheid in om verantwoorde beslissingen te nemen. Op financieel gebied moet gedacht worden aan onvoldoende financiële middelen om de gewenste investeringen te doen. Ook dit wordt door ons onderkend en zoals hier voor bij investeringen beschreven worden de ontwikkelingen nauwlettend gevolgd. Om op fiscaal gebied in control te zijn vindt er minimaal één keer per jaar een uitvoerig gesprek plaats met onze fiscale adviseur om te kijken of wij alle fiscale mogelijkheden optimaal benutten. Wij zijn te klein om in aanmerking te komen voor horizontaal toezicht. Waar mogelijk maken wij vroegtijdig afspraken met de belastingdienst. Integriteit is een onderwerp dat bij voortduring onze aandacht vraagt. Het vertrouwen in onze organisatie staat en Voor te identificatiedoeleinden valt met integriteit. Wij zijn in 2011 gestart om de kwaliteit van ons integriteitsbeleid laten onderzoeken door het


52

uitvoeren van een integriteitsaudit door een gerenommeerd bureau op dit terrein. Het doel van deze audit is het inventariseren van de integriteitsrisico’s en het toetsen van de werking van de integriteitmaatregelen. In het boekjaar is dit onderzoek afgerond. De aanbevelingen uit dit rapport worden ter hand genomen en in 2013 is gestart om hier invulling aan te geven. Bij het samenstellen van de begroting over 2014 en de meerjarenplanning tot en met 2018 hebben wij voorzichtige uitgangspunten gehanteerd. Toch zijn door ons de effecten van een aantal tegenvallende scenario’s doorgerekend. Deze zijn als een aparte bijlage in de begroting opgenomen. De tegenvallende scenario’s die doorgerekend zijn betreffen: de te betalen rente bedraagt 6,25% in plaats van 5,25%, er vindt een jaarlijkse extra kostenstijging van 2% plaats en de jaarlijkse huurverhoging valt 1% lager uit. Wij hebben nog wel een aantal woningen gelabeld voor verkoop maar gezien de ingestorte verkoopmarkt rekenen wij geen verkopen in. Wij zijn voor de exploitatie en de geplande investeringen niet afhankelijk van het aantal verkopen. Activiteiten organisatie 2013: - doorrekenen scenario’s - vastleggen diverse procedures en processen - het zich verder ontwikkelen naar een maatschappij gedreven organisatie - opstarten proces digitalisering en maken plan voor de ontwikkeling van de ICT van Jutphaas Wonen Wij zijn van mening dat risicobeheersing binnen Jutphaas Wonen voldoende aandacht krijgt.


53

12. Financiën Jutphaas Wonen streeft naar een positieve maatschappelijke en /of financiële waardeontwikkeling van haar vastgoed. Met die waardeontwikkeling kunnen we onze primaire taak uit blijven oefenen. We zijn een financieel gezonde corporatie met een beperkte vermogensovermaat. We investeren zonodig onrendabel om voldoende bereikbare huurwoningen te kunnen realiseren. We zijn immers een maatschappelijk ondernemer die zich inzet voor het woon- en leefklimaat in Nieuwegein. Voor meer informatie over de financiële situatie van Jutphaas Wonen wordt verwezen naar de bij dit jaarverslag gevoegde jaarrekening 2013.

12.1 Jaarresultaat Het resultaat uit het verhuren, onderhouden en verkopen van woningen bedraagt in 2013 € 267.000. Het totale jaarresultaat werd toegevoegd aan de overige reserve. Het verkopen van woningen was tot 2011 voor Jutphaas Wonen van groot belang om enerzijds een reserve voor de toekomst op te bouwen en anderzijds onrendabel te kunnen investeren in de bestaande woningen of nieuwbouw. Verkoop was dus een middel om onze nieuwbouw- en herstructureringsplannen uit te kunnen voeren. De te verkopen woningen worden overgedragen aan een externe makelaar die zorgt voor de verkoop. Een andere makelaar verzorgt de taxatie. Hierdoor is verkopende en taxerende makelaar nooit dezelfde. Wanneer huurwoningen vrijkomen worden deze het liefst zo kaal mogelijk opgeleverd. Bij woningen die verkocht worden laten we eventuele stoffering zitten. Een woning verkoopt nu eenmaal beter met vloerbedekking of zonwering. Jutphaas Wonen verkoopt alleen maar woningen waar er in Nieuwegein voldoende van zijn om de beschikbaarheid niet in gevaar te laten komen. In 2010 is besloten te stoppen met het actief verkopen van woningen. Gezien de markt was de vraag minimaal. Voor de komende jaren is Jutphaas Wonen voor de geplande investeringen dan ook niet meer afhankelijk van de opbrengsten uit verkopen. In 2013 is één vooroorlogse woning verkocht. Bij leegkomst van deze woning bleek dat een aanzienlijk bedrag aan mutatieonderhoud zou moeten worden uitgegeven om de woning weer te kunnen verhuren. Op basis hiervan is besloten deze woning te verkopen. Het totale jaarresultaat (€ 267.000) is hoger dan begroot. Dit komt omdat € 263.000 minder aan onderhoud is uitgegeven. De oorzaak hiervan is minder planmatig onderhoud voor het complex Torenflats, deze kosten zijn doorgeschoven naar de komende jaren. Daarnaast was in de begroting 2013 de afboeking van de onrendabele top (€ 2.032.000) op het project Bakenmonde geraamd. Conform bestuursbesluit is in 2013 een onrendabel genomen van € 1.288.000. Tevens was in de begroting de afboeking van de onrendabele top (€ 611.000) op het project Einsteinbaan geraamd. Uit het in 2013 genomen bestuursbesluit blijkt dat dit project zonder onrendabel kan worden gerealiseerd.Tevens is een voordelig resultaat behaald op rente van € 219.000 ( doordat minder financiering nodig was ).

12.2 Huurinkomsten De huurinkomsten zijn voor een corporatie de belangrijkste inkomsten. Daar moeten zij hun uitgaven mee bekostigen. Jutphaas Wonen had in 2013 € 10.738.000 aan huurinkomsten. Hierbij is rekening gehouden met de huurverhoging van 4% die Jutphaas Wonen aan haar huurders heeft doorberekend (2012: 2,3%). De huidige huurprijs bedraagt gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur voor betaalbare woningen. Ongeveer 80% van onze woningen behoort tot het betaalbare segment. De huurachterstand van de klanten van Jutphaas Wonen bedraagt op het einde van het jaar 0,87% van de totale huurinkomsten. In 2012 bedroeg de huurachterstand 0,86%. Ondanks de economische crisis hebben we de achterstanden toch beperkt weten te houden. Voor een groot gedeelte van de achterstanden hebben we een betalingsregeling kunnen treffen met de huurders. In totaal was de huurachterstand op het einde van 2013 ongeveer € 92.000. Daarnaast zijn we door leegstand van woningen ongeveer € 35.000 huurinkomsten misgelopen (in 2012: € 32.000). De belangrijkste inkomsten van een corporatie zijn de huurinkomsten. In onderstaande figuur geven we aan waaraan we onze huurinkomsten in 2013 voornamelijk hebben besteed. Daarna volgt een toelichting op deze uitgaven. De figuur is gebaseerd op de huurinkomsten en de uitgaven van Jutphaas Wonen zoals die in de jaarrekening zijn opgenomen. Het jaarresultaat is daarbij buiten beschouwing gelaten.


54

Reservering 8% Salarissen 10%

Heffingen 4%

Investeringen 4%

Onderhoud 41%

Algemene kosten 11%

Rente 22%

Waar gaat de huur naar toe (Bron: Jutphaas Wonen) Onderhoud (41% van de huur) In totaal is in 2013 voor € 4.387.000 aan onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Er is een aantal opdrachten dat in 2013 is aanbesteed of gestart, maar waarvan de uitvoering in 2014 nog doorloopt. De uitgaven die hiermee gepaard gaan, worden in de jaarrekening van 2014 opgenomen. De onderhoudslasten zijn in 2013 hoger dan in het jaar ervoor (2012: € 3.515.000). Deze toename komt door het planmatig onderhoud, met name in het complex Torenflats. Rente (22% van de huur) Woningcorporaties hebben niet alle woningen die ze bezitten zelf bekostigd. Er worden ook leningen afgesloten. Jutphaas Wonen heeft aan het eind van 2013 voor ongeveer € 48 miljoen aan leningen uitstaan. De gemiddelde rente die voor deze leningen betaald wordt, is ongeveer 4,25% (in 2012: 4,43%). De rentelasten bedragen in 2013 € 2.443.000. De rentelasten vormen een belangrijke en grote kostenpost voor corporaties. Het financiële risico dat corporaties lopen is dan ook afhankelijk van de leningen en rentestanden. Jutphaas Wonen wordt, net zoals elke andere corporatie, door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gecontroleerd. Het renterisico wordt gedefinieerd als het totaal van de conversies op enig moment ten opzichte van de totale portefeuille inclusief de kasstromen en opbrengsten uit projecten. Jutphaas Wonen heeft haar interne renterisico norm afgestemd op die van het WSW en vastgesteld op 15%. Algemene kosten (11% van de huur) Jutphaas Wonen vindt het belangrijk om efficiënt met haar middelen om te gaan. We maken op de visitatiecommissie een relatief efficiënte indruk. Er is bij Jutphaas Wonen een duidelijke focus op efficiënt werken en we hebben de afgelopen tijd geïnvesteerd in het verstevigen van administratieve processen en management informatiesystemen. Bij de algemene kosten horen verder ook nog de kosten van het kantoor (€ 55.000), van verzekeringen (€ 52.000) en de vergoeding die de Raad van Commissarissen ontvangt en daarmee gepaard gaande kosten (€ 51.000). Ook de overige personeelskosten (€ 133.000) en de belastingen (€ 379.000) behoren tot de algemene kosten. Salarissen (10% van de huur) Een organisatie kan niets zonder haar medewerkers. Jutphaas Wonen is een kleine organisatie. Onze normale bedrijfsvoering verrichten we met vast personeel. Voor extra activiteiten huren we externe medewerkers in. De salarissen en andere vergoedingen van de medewerkers bedroegen in 2013 in totaal € 1.078.000 (2012: € 1.103.000). De bezoldiging van de directeur-bestuurder bedroeg in 2013 € 83.000. Investeringen (4% van de huur) In 2013 is voor een bedrag van € 455.000 uitgegeven aan investeringen. Dit betreft kosten voor het complex Torenflats. Voor de investeringen in het project De Brinkwal is externe financiering aangetrokken. Reserve De resterende 8% van de huuropbrengsten is toegevoegd aan de reserve.


55

12.3 Overige kosten Met overige kosten worden voornamelijk de kosten voor afschrijving van het woningbezit bedoeld. De afschrijving was in 2013 € 1.532.000 (2012: € 1.502.000).

12.4 Vennootschapsbelasting Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Jutphaas Wonen een fiscale openingsbalans opgemaakt conform de specifieke fiscale waarderingsregels die hiervoor gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Branchevereniging Aedes heeft hiervoor met de belastingdienst hernieuwde afspraken gemaakt en een nieuwe vaststellingovereenkomst opgesteld (VSO 2). Deze is ook door Jutphaas Wonen ondertekend. Door Jutphaas Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In 2013 is via het resultaat de mutatie van deze latenties verantwoord.

12.5 Financiële meerjarenprognose Voor de periode 2014 tot en met 2018 is een bedrijfsbegroting samengesteld. De begroting over 2014 is in december 2013 door de raad van commissarissen vastgesteld. De hierbij gehanteerde uitgangspunten zijn:  Huurverhoging 2014: 4,25% en 2015 tot en met 2018: 2,5% ( inclusief harmonisatie )  Verkopen: Vanaf 2014 zijn er geen verkopen ingerekend.  Planmatig onderhoud conform meerjaren onderhoudsbegroting  Kostenstijging algemeen beheer: 3%  Kostenstijging onderhoud: 3%  Rente: 5,25% Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose: (bedragen x € 1.000)

Jaarresultaat Algemene reserve Overheidsheffingen Vpb belasting Solvabiliteit Rentabiliteit vreemd vermogen

2014

2015

2016

2017

2018

-772 16.804 1.405 17 22% 5,12%

643 17.447 1.128 893 19% 5,01%

792 18.239 1.744 1.054 21% 5,03%

1.638 19.877 873 1.367 23% 5,01%

1.797 21.674 1.700 1.378 26% 5,09%

Tabel Meerjarenprognose (bedragen x € 1000) Het negatieve jaarresultaat over 2014 is het gevolg van uit te voeren planmatig onderhoud aan het complex Torenflats. Daarnaast moet vanaf 2014 vpb belasting worden betaald. Jutphaas Wonen streeft naar een solvabiliteit van minimaal 20%. Met betrekking tot de financiering van de verschillende projecten vindt regelmatig overleg plaats met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Over de financiering zelf vindt frequent contact plaats met banken en een extern treasury bureau.

12.6 Beoordeling financiële positie door het CFV Het Centraal Fonds heeft aan de hand van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2012 de financiële positie van Jutphaas wonen beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren dat er voor het Centraal Fonds Volkshuisvesting geen aanleiding is tot het doen van interventies.


56

Bijlage 1 Doelstellingen 2013 Huisvesten van de doelgroep Nieuwbouw - Toevoegen van 25 jongerenwoningen aan de Brinkwal - Omgevingsvergunning voor Bakenmonde Doorstroming - Implementeren van voorstel om bewoners die eengezinswoningen achter laten en kleiner gaan wonen voorrang te geven bij toewijzing Huurbeleid - Geen extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000, - Voortzetten schuldhulpverlening Huisvesten Specifieke doelgroepen Starters: Voortzetten lotingssysteem. Ouderen - Aanbieden seniorenpakket bij groot onderhoud - Herziening Jutphaas Plus serviceabonnement - Aanbieden zorgbemiddeling naar behoefte Middeninkomens - Extra maatregelen om midden-inkomens grotere kans op betaalbare huisvesting te geven. Woonkwaliteit - Dertien extra interieuraanpakken in Batau-Zuid - Start aanpak plinten, algemene ruimtes en exterieur voor 2 van de 4 Torenflats in 2013 - Afstemming project Torenflats met project Openbare Ruimte van Gemeente Nieuwegein - Evaluatie van continue controle op kwaliteit van reparaties Wijkaanpak - Verminderen extreme woonoverlast door meer samenwerking in Extreem woonoverlast team - Voortzetten van medewerking aan project CMPG (voormalig project wisselgeld) - Voortzetten Inschakelen buurtbemiddeling - Bijdrage leveren aan verbeteren leefbaarheid in Batau-Zuid in samenwerking met bewoners en Gemeente Nieuwegein Duurzaamheid en Energiebesparing - Resultaten van energiepilot in Zuijlenstein analyseren - Extra duurzame maatregelen op kantoor Jutphaas Wonen - Aansluiting van 2 torenflats op stadsverwarming Bewonersparticipatie - Meer zeggenschap van toekomstige bewoners bij de oplevering van de woning - Bewonersgroep betrekken bij renovatie van plinten, exterieur en algemene ruimtes van torenflats (zie par. 5.2) - Minstens 2 digitale klantenonderzoeken per jaar. - Betrokkenheid woningzoekenden bij nieuwe projecten waar mogelijk (Einsteinbaan –zie par. 4.1) Professionalisering van de organisatie - Maatschappij gedreven houding van medewerkers verder uitbreiden - Efficiëntere processen door verdere digitalisering - Archief voor 100% digitaliseren - Onderzoek naar overstap van Tobias naar Tobias / AX systeem of ander systeem Voortzetten van het meten van tevredenheid van nieuwe huurders - Verder door-ontwikkelen van een interactieve website - Bewonersblad inpassen in totale mediamix - Contentstrategie voor onze online communicatiemiddelen opstellen √ = uitgevoerd

Doel bereikt? √ 2014 Implementatie begin 2014 √ √ √ Voor appartementen √ Vanaf januari 2014 Onderdeel voorraadbeleid – begin 2014 √ √ √ √ √ √ √ 2014 √ Verder uitbreiden √ √ √ √ √ √ 2014- Onderdeel ICT plan 2014- Onderdeel ICT plan 2014- Onderdeel ICT plan √ 2014- Onderdeel ICTplan √ 201- Onderdeel ICTplan


57

Stichtingsgegevens

De stichting, Woonstichting Jutphaas statutair gevestigd te Nieuwegein opgericht als vereniging omgevormd tot stichting

: 19 - 6 - 1919 : 26 - 10 - 1999

De stichting is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te voor Midden Nederland onder nummer: 30040468 De stichting is lid van branchevereniging Aedes.

Montageweg 1 3433 NT Nieuwegein Postbus 1200 3430 BE Nieuwegein telefoon 030 - 608 3140 fax 030 - 606 5797 www.jutphaas.nl


58

Jaarrekening 2013

Overige gegevens 2013

Opgemaakt: 15 april 2014 Vastgesteld: 19 mei 2014 Woonstichting Jutphaas Statutair gevestigd: Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein

59


INHOUDSOPGAVE 9.1 9.2 9.3 9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.3.4 9.3.5 9.3.6 9.3.7 9.3.8 9.3.9 9.4

Kengetallen gegevens woningbezit Uitleg kengetallen Jaarrekening Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) Winst- en verliesrekening over 2013 Kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige informatie Overige gegevens

61 62 63 63 64 65 66 67 70 72 81 86 87

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Woningbezit Bijlage E conform BBSH Nadere financiële toelichting

88 89 90

60


Kengetallen 9.1

Gegevens woningbezit

Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen / woongebouwen Garages Bedrijfsruimten Overige verhuureenheden Totaal Gemiddeld aantal woningen in exploitatie

2013 1.681 43 9 2 1.735 1.669

2012 1.657 43 9 2 1.711 1.657

2011 1.657 45 9 2 1.713 1.657

2010 1.703 45 9 1 1.758 1.705

2009 1.706 50 9 1 1.766 1.726

Mutaties in het woningbezit: Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal herschikking GW complex *)

2013 25 -1 -

2012 -2 -

2011 1 -46

2010 3 -

2009 40 -

Kwaliteit Uitgaven dagelijks onderhoud / woning Uitgaven planmatig onderhoud / woning Totale kosten onderhoud / woning

2013 355 2.317 2.672

2012 441 1.681 2.122

2011 375 3.034 3.409

2010 312 3.482 3.794

2009 348 2.399 2.747

Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS **) Gemiddelde netto huurprijs

2013 171 493

2012 170 474

2011 148 463

2010 146 457

2009 146 456

Het verhuren van woningen Mutatiegraad Acceptatiegraad Huurachterstand in % Huurderving in %

2013 6,50 4,32 0,87 0,32

2012 7,0 2,73 0,86 0,31

2011 7,0 1,55 0,85 0,28

2010 7,0 1,65 0,80 0,17

2009 10,0 0,93 0,75 0,33

2013 25,06 0,44 4,25 14.896

2012 24,78 1,74 4,43 10.216

2011 23,34 1,48 4,68 9.858

2010 23,03 2,50 4,42 7.282

2009 24,16 3,84 4,93 4.932

Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit vreemd vermogen Interne financiering per woning Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen / woning Totale opbrengsten / woning Totale bedrijfslasten / woning (excl. bijzondere post) Financieringsresultaat / woning Jaarresultaat / woning

2013

2012

2011

2010

2009

11.579 6.790 4.932 -1.418 160

11.502 6.463 4.349 -1.433 638

10.864 6.228 4.405 -1.470 591

9.984 5.998 5.082 -1.383 -815

10.667 7.782 5.817 -1.319 149

*) Het Gemeenschappelijk Wonen complex is gerenoveerd en hierbij heeft een verschuiving van wooneenheden plaatsgevonden, met name van onzelfstandig naar zelfstandige eenheden. Hierdoor is de mutatie in eenheden ontstaan in het verslagjaar 2011. **) In 2012 zijn punten inzake schaarste gebieden toegevoegd.

61


9.2

Uitleg Kengetallen

Gegevens woningbezit  Een verhuureenheid (VHE) wordt gedefinieerd als een zelfstandig verhuurde eenheid; een woning met een bijbehorende bedrijfsruimte die door middel van één contract is verhuurd is derhalve één verhuureenheid.  Alleen die woningen worden opgenomen die in eigendom zijn en waarover economisch risico wordt gelopen.  Garages, bedrijfsruimten zijn opgenomen als 1 VHE. Het gemiddelde aantal woningen (exclusief woningen in beheer voor derden) uit dit overzicht vormt de basis bij de berekening van de kengetallen, die per woning worden weergegeven. Mutaties in het woningbezit In dit overzicht is aangeven hoeveel eenheden zijn toegevoegd respectievelijk onttrokken aan het bezit. Kwaliteit  Kosten niet-planmatig onderhoud per woning: het totaal van de kosten van niet-planmatig onderhoud (klachten-,mutatie- en contractonderhoud) gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.  Kosten planmatig onderhoud per woning: het totaal van de kosten van cyclisch onderhoud gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Prijs/ kwaliteitverhouding.  Gemiddeld aantal punten WWS: het totale aantal punten van de woningen conform het woningwaarderingssysteem gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.  Gemiddelde netto huurprijs: het totaal van de netto jaarhuur (kale huur) woningen en woongebouwen over het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Het verhuren van woningen  Mutatiegraad: het aantal opzeggingen in het boekjaar uitgedrukt in een percentage van het gemiddelde aantal woningen.  Acceptatiegraad: het aantal afgesloten huurcontracten afgezet tegen het totale aantal keren dat een woning wordt aangeboden.  Huurachterstand in % jaarhuur: bruto huurachterstand van de zittende bewoners volgens de balans (dus na vermindering met de individuele huursubsidie) uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen netto jaarhuur en vergoedingen voor overige leveringen en diensten, conform de toelichting op de winst- en verliesrekening.  Huurderving in % jaarhuur: de huurderving uitgedrukt in een percentage van de bruto jaarhuur. Dit betreft zowel huurderving wegens leegstand en andere oorzaken, conform de toelichting op de winst- en verliesrekening. Financiële continuïteit De gegevens kunnen uitgedrukt worden in kengetallen zowel per het einde van het boekjaar als per begin van het boekjaar.  Solvabiliteit: het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen (balanstotaal) ultimo boekjaar * 100.  Liquiditeit (current ratio): totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar (exclusief aangegane verplichtingen onroerende en roerende zaken).  Rentabiliteit vreemd vermogen: het totaal van de rentelasten over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het (totale) vreemd vermogen ultimo boekjaar.  Interne financiering per woning: het verschil tussen de materiële vaste activa (exclusief aangegane verplichtingen) en het vreemd vermogen op lange termijn ultimo boekjaar gedeeld door het gemiddeld aantal woningen. Balans en winst- en verliesrekening  Balansposten algemeen: het totaalbedrag conform balans ultimo boekjaar gedeeld door het totale gemiddeld aantal woningen.  Winst- en verliesrekening algemeen: het totaalbedrag conform de winst- en verliesrekening gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.  Totale opbrengsten per woning: de som van huren, vergoedingen, overheidsbijdragen, verkoop onroerende zaken en overige bedrijfsopbrengsten in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.  Totale bedrijfslasten per woning: alle bedrijfslasten (exclusief eventuele bijzondere posten) in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.  Financieringsresultaat per woning: het saldo van de rentebaten en rentelasten in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.  Jaarresultaat per woning: het jaarresultaat in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.

62


9.3 Jaarrekening 9.3.1

Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming)

(bedragen x € 1.000)

ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Ref.

2013

2012

9.3.7.1 65.554

61.941

829 649

3.067 730 67.032

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

65.738

9.3.7.2 4.259 584

4.665 584

962

962 5.805

Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen

14 -8

Som der vaste activa Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

6.211

9.3.7.3

9.3.7.4 9.3.7.4.1 9.3.7.4.2 9.3.7.4.3

14 4 6

18

72.843

71.967

92 115 179

9.3.7.4.4

Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA

90 51 31 386

172

3.885

4.782

4.271

4.954

77.114

76.921

PASSIVA Eigen vermogen Overige reserve

9.3.7.5 9.3.7.5.1

19.326

19.058

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen

9.3.7.6 9.3.7.6.1

47.975

55.021

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

9.3.7.7 7.046 928 197 1.642

TOTAAL PASSIVA

63

712 422 67 1.641 9.813

2.842

77.114

76.921


9.3.2

Winst en verliesrekening over 2013


Ref.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudskosten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

10.642 159 0 223 11.024

10.738 157 103 335 11.333

10.305 158 21 226 10.710

9.3.8.5

1.550

1.532

1.502

9.3.8.6

2.743 829 132 215 4.650 66 159 1.611 11.955

-89 767 121 190 4.487 46 157 1.524 8.735

-263 790 124 189 3.515 66 158 1.160 7.241

-931

2.598

3.469

39 2.624 -2.585

77 2.443 -2.366

82 2.457 -2.375

-3.516

232

1.094

3

-35

37

-3.519

267

1.057

Bedrijfsresultaat

9.3.8.11 9.3.8.11

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 9.3.8.12

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Resultaat na belastingen

64

2013 2012 Jaarrekening Jaarrekening

9.3.8.1 9.3.8.2 9.3.8.3 9.3.8.4

9.3.8.7 9.3.8.8 9.3.8.9 9.3.8.10

Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten

2013 Begroting


9.3.3

Kasstroomoverzicht (indirecte methode)


Ref.

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen Vrijval/dotatie voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet)

2013

2012

2.598

3.469

1.532 -168 0

1.502 -422 0 3.962

0 -214 6.971

4.549 0 -8 -533

6.757 10.719

Kasstroom uit bedrijfsoperaties -2.366 35

Ontvangen/(betaalde) interest Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

-541 4.008 -2.375 -37

-2.331

-2.412

8.388

1.596

-2.254 3 0 12

-971 10 0 39 -2.239

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/afname geldmiddelen

Begin saldo liquide middelen Eind saldo liquide middelen Af- / Toename

0 -7.046

-922

0 -712 -7.046

-712

-897

-38

4.782 3.885 -897

4.820 4.782 -38

Indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. Dit geldt tevens voor de mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.

65


9.3.4

Algemene toelichting

9.3.4.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De Raad voor de jaarverslaggeving heeft middels RJ-Uiting 2011-2 een herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgebracht. Wij hebben bij de samenstelling van het jaarverslag deze herziene richtlijn aangehouden. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De activiteiten van Juthaas Wonen bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. De statutaire vestigingsplaats is Nieuwegein, de feitelijke vestigingsplaats is Montageweg 1 te Nieuwegein. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Alle bedragen zijn afgerond op 1.000 euro. 9.3.4.2 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn vanaf 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Jutphaas Wonen heeft een fiscale openingsbalans opgemaakt conform de specifieke fiscale waarderingsregels die hiervoor gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De belastinglatenties en de mutaties worden via het resultaat verantwoord. In de toelichting op de post belastingen (ref. 9.3.8.12) is een nadere uiteenzetting gegeven van de mutaties. 9.3.4.3 Toepassen van de componentenbenadering. De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houd in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties. Door ons werd tot en met het boekjaar 2010 uitgegaan van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de thans in exploitatie zijnde complexen is het onderscheid na inrichting en installaties niet meer te achterhalen en is dit naar verwachting ook minder dan 10% van de totale investering. Voor de vanaf het boekjaar 2011 op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden.

9.3.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 9.3.5.1 Algemeen 9.3.5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar.

66


9.3.5.2 Materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen 9.3.5.2.1 Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijging- of vervaardigingprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijging- of vervaardigingprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij indien van toepassing de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor vastgoed waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van gelijkheid in: bouwaard, bouwtype en resterende levensduur. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzondere waardevermindering is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van het vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. Het vastgoed kan voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatig/overig vastgoed. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lasten niveaus. Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten (aansluitend op de WSW parameters):  jaarlijkse huurverhogingen 2014: 4,25%; voor 2015 t/m 2018: 2,5%; vanaf 2019: 2% ( inclusief harmonisatie ) (voorgaand jaar: 2013: 2,5%; vanaf 2014: 2%);  jaarlijkse huurderving van 0,5% (voorgaand jaar: 0,3%);  jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%);  de jaarlijkse stijgingen van de onderhoudsuitgaven van 3% (voorgaand jaar: 3%);  de genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) bedragen € 1,316 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1,349);  genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van € 0,318 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 0,354);  kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de resterende levensduur;

67


     

investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casus voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); de waarde van de grond wordt buiten beschouwing gelaten, er wordt vanuit gegaan dat deze zijn waarde behoud. de periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investeringen (variërend van 15 tot 48 jaar) (voorgaand jaar: 15 tot 49 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. de saneringsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verhuurderheffing is ingerekend conform WSW richtlijn. De heffing geldt alleen voor het sociaal vastgoed. Als uitgangspunt is genomen de laatst bekende WOZ waarde met peildatum 1 januari 2012. Er is voor de toekomstige jaren geen indexering toegepast op de WOZ waarden. Wel is rekening gehouden met te verkrijgen korting door transformatie van kantoren naar woningen. Gerekend is met de vastgestelde tarieven tot en met 2017. Vanaf 2018 tot en met einde levensduur is jaarlijks het tarief van 2017 aangehouden.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. In de bedrijfswaardeberekeningen zijn geen verwachte opbrengsten voor verkopen ingerekend. Sociaal vastgoed in exploitatie Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor een zestal complexen een terugname van in het verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden van € 1.457. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van deze complexen laat deze terugname toe. De terugname komt voornamelijk door een bijstelling van de planning voor het planmatig onderhoud. Dit is gebeurd op basis van een zorgvuldige inspectie. Commercieel vastgoed in exploitatie Voor het niet-daeb bezit heeft per 31 december 2013 geen waardebepaling plaatsgevonden tegen marktwaarde in verhuurde staat. De boekwaarde van deze woningen liggen allemaal beneden 50% van de laatst bekende WOZ waarde. Wij gaan ervan uit dat de marktwaarde in verhuurde staat uitkomt op ongeveer 70% van de WOZ waarde. Op basis van deze aanname hoeft er geen afwaardering naar lagere marktwaarde in verhuurde staat plaats te vinden. 9.3.5.2.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en eventueel toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het vastgoed gaat behoren betrokken. Indien van toepassing wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor het vastgoed waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering per balans datum hoger is dan de tot dan toe bestede kosten van het vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de passiefzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Eventuele rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 9.3.5.2.3

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Een 20 tal koopwoningen zijn in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) overgedragen aan derden (kopers). Voor de woningcorporatie geldt een terugkooprecht. De grond is wel eigendom van de woningcorporatie en onder deze post verantwoord. Waardering heeft plaatsgevonden op basis van de kavelprijs bij in gebruik name. 9.3.5.2.4

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.

68


9.3.5.3 Financiële vaste activa 9.3.5.3.1 Deelnemingen De deelneming in WoningNet N.V., waar geen invloed van betekenis op kan worden uitgeoefend, is gewaardeerd tegen verkrijgingprijs. 9.3.5.3.2 Latente belastingvorderingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden alleen gesaldeerd indien Jutphaas Wonen daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde. Indien van toepassing zijn latente belastingvorderingen opgenomen onder de financiële vaste activa en latente belastingverplichtingen onder de voorzieningen. 9.3.5.4 Vorderingen 9.3.5.4.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. 9.3.5.4.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Eventuele rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. 9.3.5.5 Eigen vermogen Hieronder is opgenomen de overige reserve. Aan deze reserve worden de resultaten over de boekjaren toegevoegd. 9.3.5.6 Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

9.3.5.7 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

69


9.3.6

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

9.3.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. 9.3.6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

9.3.6.2 Bedrijfsopbrengsten 9.3.6.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 kon voor het eerst een inkomensafhankelijke huurverhoging worden toegepast. Jutphaas Wonen heeft dit niet toegepast. De huren zijn verhoogd met de inflatie + 1,5%. Voor 2013 komt dit uit op 4%. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” geldt, worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 9.3.6.2.2 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

9.3.6.3 Bedrijfslasten 9.3.6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen De afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven. 9.3.6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardeverandering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. 9.3.6.3.3 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 9.3.6.3.4 Pensioenen De corporatie heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Daarnaast kent de corporatie het nabestaandenpensioen en het arbeidsongeschiktheidpensioen. Voor de pensioenregelingen betaalt de corporatie op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft de corporatie geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De corporatie heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten in het jaar waarop deze betrekking hebben. Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent.

70


9.3.6.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 9.3.6.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 9.3.6.3.7 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Jutphaas Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De best mogelijke schatting is in de jaarrekening verwerkt. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. 9.3.6.3.8 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 9.3.6.3.9 Dividenden Dividend te ontvangen van niet op netto vermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen worden verantwoord zodra de corporatie het recht hierop heeft verkregen. 9.3.6.3.10 Activeren van rentelasten Rentelasten kunnen worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

9.3.6.3.11 Financiële instrumenten Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van financiële instrumenten niet toegestaan.

9.3.6.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. En tevens voor de mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

71


De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

9.3.7 Toelichting op de balans 9.3.7.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: (bedragen x € 1.000)

Sociaal vastgoed in exploitatie

31 december 2012 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2013 Mutaties 2013 Investeringen: - Aankoop grond - Renovaties - Transformatie De Brinkwal - Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie Desinvesteringen: - Verkopen Afschrijvingen Waardeveranderingen: - Afwaardering onrendabele top nieuwbouw - Afwaardering lagere bedrijfswaarde - Terugname in het verleden gedane afwaarderingen bestaande complexen

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende Totaal en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

79.436 -17.495

3.067 0

2.099 -1.369

84.602 -18.864

61.941

3.067

730

65.738

187 268 2.749 297

187 268 1.799 297

-950

-3

-3

-1.342

-81

-1.288

-1.423

-1.288

1.457

1.457

3.613

-2.238

-81

1.294

31 december 2013 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

82.934 -17.380

2.117 -1.288

2.099 -1.450

87.150 -20.118

Boekwaarden per 31 december ‘13

65.554

829

649

67.032

Totaal mutaties

Onder de post “sociaal vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van 1.587 woningen met een huur lager dan € 681,02 en de boekwaarde van één gemeenschappelijke ruimte voor maatschappelijke doeleinden in het GW complex.

72


De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:  Grond geen afschrijvingen  Stichtingskosten lineair 50 jaar  Installaties lineair 25 jaar  Inrichting lineair 15 jaar  Kantoor lineair 25 jaar  inventaris lineair 10 jaar  Automatisering lineair 5 jaar  Auto’s lineair 5 jaar Er wordt kritisch gekeken naar de restant levensduren van de complexen. Op basis van de uitstekende staat van onderhoud van de complexen zijn de levensduren in 2011 verlengd. Eens in de 5 jaar zal bij de vaststelling van het nieuwe strategisch voorraad beleid gekeken worden of de restant levensduren van de verschillende complexen opnieuw aanpassing behoeven. Voor het laatst is dit gebeurd in 2011. De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houdt in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties. Door ons werd altijd uitgegaan van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de tot en met 2011 in exploitatie zijnde complexen is het onderscheid na inrichting en installaties niet meer te achterhalen. Voor de vanaf 2011 op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden. Bij de oplevering van het complex De Brinkwal in 2013 is met de verschillende componenten rekening gehouden. In het huidige boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. De WOZ waarde met peildatum 1-1-2013 van het sociaal vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat bedraagt € 262 miljoen. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is op basis van herbouwwaarde met een garantie tegen onderverzekering. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De post “aankoop grond” betreft de aankoop van een stuk grond van de gemeente bij de torenflats om een ontmoetingsruimte te realiseren voor de wijk waarin de flats zijn gelegen. Tevens worden de entrees en de bergingen uitgebreid. De post “renovaties” heeft hier ook betrekking op. De post “Transformatie De Brinkwal” betreft de ombouw van het in 2012 aangekochte kantoor tot 25 wooneenheden voor starters. Deze woningen zijn per 1 september 2013 in exploitatie genomen. Dit project is gerealiseerd zonder onrendabel. De totale stichtingskosten van De Brinkwal bestaan uit: - Grond 532 - Bouw 1.554 - Installaties 433 - Inrichting 230 Totaal 2.749 Onder de post “verkopen” is de boekwaarde van 1 verkochte woning in 2013 verantwoord. Dit betrof een leeggekomen vooroorlogse woning waar zoveel onderhoud aan moest gebeuren dat wij besloten hebben deze als kluswoning te verkopen.

73


Onder de post “vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie” is de aankoop van het kantorencomplex Bakenmonde, in 2007, verantwoord. In de aankoop van het kantorencomplex Bakenmonde participeert Jutphaas Wonen voor 22%. De overige partijen zijn Vorm Projectontwikkeling (50%) en Stichting Pensioenfonds Wonen Achmea (28%). De bedoeling is dat op deze locatie te zijner tijd woningen zullen worden gebouwd. In 2010 heeft op kosten van de provincie een onderzoek plaatsgevonden of ons gedeelte van de kantoren zouden kunnen worden omgebouwd tot woningen. In 2010 is de haalbaarheid van deze mogelijkheid onderzocht. De uitkomst is dat ons gedeelte van de kantoren kan worden getransformeerd naar 40 senioren eenheden. Projectontwikkelaar Vorm en Achmea zouden de dure huur en de koopwoningen voor hun rekening nemen. Nu blijkt dat mede door de economische crisis zij hun plannen niet rond kunnen krijgen. Om toch voortgang in het project te houden heeft Jutphaas Wonen gekeken of het mogelijk is om in haar eentje het totale project te realiseren. Dit heeft geleid tot een plan om het totale kantoorgebouw te transformeren naar 111 woningen. De totale kosten worden geraamd op circa 17,5 miljoen euro. Het geraamde onrendabel komt uit op circa 1,3 miljoen euro. De Raad van Commissarissen heeft in haar vergadering van 16 september 2013 ingestemd om de voorgenomen plannen verder uit te werken en op haalbaarheid te toetsen. Op basis van dit besluit is de verwachte onrendabele top in de jaarrekening 2013 reeds in mindering gebracht op het aankoopbedrag. Per balansdatum waren nog geen concrete verplichtingen aangegaan voor dit project. De verwerving kan als een verkregen grondpositie worden beschouwd. Momenteel in april 2014 zijn wij bezig met de verdere uitwerking van de plannen. Hierbij komen de volgende nieuwe aspecten naar voren ten opzichte van het goedgekeurde bestuursbesluit van september 2013: 1 - de wenselijkheid om meer grotere woningen te realiseren met als gevolg dat er in totaal minder woningen zullen worden gerealiseerd. 2 - Achmea wil voor haar grondaandeel 1,5 miljoen euro ontvangen in plaats van de 1,2 miljoen waar eerder van is uitgegaan. 3 - de transformatiekosten worden hoger door extra benodigde geluidwerende voorzieningen aan de gevels en balkons. 4- de integratieheffing is komen te vervallen. 5 - bij de bedrijfswaardeberekening dient nu rekening te worden gehouden met de verhuurdersheffing. 6 - de eventuele mogelijkheid om een gedeelte van de woningen te verhuren in de vrije sector. Juristen zijn momenteel met elkaar in overleg om tot een voor elke partij aanvaardbare oplossing te komen. Op dit moment is hier nog geen duidelijkheid over en deze zal er voor de afronding van de jaarrekening ook nog niet zijn.. De vorengenoemde punten 1,2,3 en 5 hebben een ongunstig effect op de onrendabele top. De punten 4 en 6 hebben een gunstig effect op de onrendabele top. De totale impact van alle punten is nog niet in te schatten. Afhankelijk van de keuzes die zullen worden gemaakt zal de onrendabel top nog met 1 tot circa 3 miljoen euro kunnen toenemen. Medio 2014 wordt definitieve besluitvorming verwacht. De hieruit voortkomende onrendabele top zal in 2014 worden verantwoord. De reële waarde van de 1.587 woningen onder “sociaal vastgoed in exploitatie” gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 110.712. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW gehanteerd worden bij de financiële beoordeling van corporaties. Voor de toelichting op de mutatie van de bedrijfswaarde ten opzichte van vorig boekjaar wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening.

74


9.3.7.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: (bedragen x € 1.000)

Commercieel Onroerende vastgoed in zaken exploitatie verkocht onder voorwaarden

31 december 2012 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2013

Vastgoed in Totaal ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

6.113 -1.448

584 0

1.962 -1.000

8.659 -2.448

4.665

584

962

6.211

Mutaties 2013 Investeringen: - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen

-297

-297

-109

-109

Totaal mutaties

-406

0

0

-406

31 december 2013 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

5.816 -1.557

584 0

1.962 -1.000

8.362 -2.557

Boekwaarden per 31 december ‘13

4.259

584

962

5.805

Onder de post “commercieel vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van - 94 woningen met een huur boven de € 681,02 - 43 garages 7 ateliers 1 loods 1 bedrijfsruimte De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:  Grond geen afschrijvingen  Stichtingskosten lineair 50 jaar  Garages lineair 50 jaar  Bedrijfsruimten lineair 10/20 jaar Met betrekking tot restant levensduren, afschrijvingen, bouwrente, verzekerde waarden en financiering geldt hetzelfde als is vermeld in de toelichting op de materiële vaste activa. De reële waarde van de 94 woningen onder “commercieel vastgoed in exploitatie” gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 13.591. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW gehanteerd worden bij de financiële beoordeling van corporaties. Voor de toelichting op de mutatie van de bedrijfswaarde ten opzichte van vorig boekjaar wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. De WOZ waarde met peildatum 1-1-2013 van het commercieel vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat bedraagt € 18 miljoen. De marktwaarde in verhuurde staat van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per ultimo 2013 circa € 12,5 miljoen. De waarde is met peildatum 31 december 2013 bepaald als zijnde 70% van de WOZ waarde met peildatum 1-1-2013. De boekwaarden van het commerciële bezit ligt onder de 50% van de WOZ waarden. Derhalve is afwaardering niet aan de orde.

75


Onder de post “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” is opgenomen de waarde van de grond van 20 woningen welke in 2005 zijn verkocht in een zogenaamde MGE constructie. De grond is in erfpacht uitgegeven. Onder de post “vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie” is de aankoop van de Heidehal (Iepenhoeve) in 2006 verantwoord. De Iepenhoeve is medio 2010 beschikbaar gekomen. Met een collega corporatie, de gemeente en een ontwikkelaar waren al vergevorderde plannen ontwikkeld. Deze bleken echter vanwege het geluid niet haalbaar. Uit overleg met de gemeente in november 2013 is gebleken dat men nog steeds druk bezig is met het oplossen van deze geluidsproblemen. De eerst komende jaren worden hier geen vorderingen in verwacht. Derhalve hebben wij op dit moment geen groen licht om daadwerkelijk tot planvorming over te gaan. Wij hebben nog steeds het voornemen om onze plannen te realiseren. Op basis van het oorspronkelijke bestuursbesluit was uitgegaan van ongeveer 50 grondgebonden woningen. Bij doorgaan van het project achten wij dit standpunt op dit moment het meest wenselijk en het best haalbaar. Uitgaande van de huidige grondprijzen voor sociale huurwoningen in de gemeente Nieuwegein komt dit neer op een waarde van ongeveer € 1.000. In 2011 hebben wij € 1.000 afgewaardeerd. De verwerving kan als een verkregen grondpositie worden beschouwd. 9.3.7.3 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: (bedragen x € 1.000)

Deelneming

Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties Investeringen: - Toevoeging rente - Opgenomen latenties Desinvesteringen: - Afwikkeling latenties - Ontvangen bijdragen Totaal mutaties Boekwaarde per 31 december 2013

Latente belasting- Totaal vorderingen 14

4

18

-12

-12

0

-12

-12

14

-8

6

De deelneming betreft: (bedragen x € 1.000)

Resultaat boekjaar

WoningNet N.V.

Verkrijgingprijs per 31-12-2013

0

14

De corporatie heeft 1.611 aandelen. De verkrijgingprijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2014 te verwachten. De aandelen zijn beperkt verhandelbaar. Latente belastingvorderingen: Deze post is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de leningen in deze jaarrekening. Binnen 1 jaar zal vermoedelijk € 12 verrekenbaar zijn.

76


9.3.7.4 Vorderingen 9.3.7.4.1

Huurdebiteuren


Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren

2013

2012

96 4 92

90 0 90

Onder de huurdebiteuren zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. De huurachterstand ultimo 2013 bedraagt 0,87% van de huren en vergoedingen over 2013 (2012: 0,86%). 9.3.7.4.2

Overige vorderingen


Doorberekeningen aan huurders Diverse overige vorderingen Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal overige vorderingen

2013

2012

42 115 -42 115

53 51 -53 51

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 9.3.7.4.3

Overlopende activa


Diverse overige overlopende activa Totaal overlopende activa

2013

2012

179 179

31 31

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 9.3.7.4.4

Liquide middelen


Direct opvraagbaar : Kas/bank/giro Spaarrekeningen Totaal liquide middelen

2013

2012

383 3.502 3.885

224 4.558 4.782

De liquide middelen staan ter vrije beschikking.

77


9.3.7.5 Eigen vermogen 9.3.7.5.1 Overige reserve Het verloop van de overige reserve is als volgt: (bedragen x € 1.000)

Stand per 1 januari Afrondingsverschil Bij: uit resultaatbestemming over het boekjaar Stand per 31 december

2013

2012

19.058 1 267 19.326

18.001 0 1.057 19.058

9.3.7.6 Langlopende schulden Van de langlopende schulden kan het volgende overzicht worden gegeven: (bedragen x € 1.000)

2013 looptijd < 5 jaar

2013 looptijd > 5 jaar

Totaal 2013

2013 rentevoet

Totaal 2012 2012 rente-voet

Leningen kredietinstellingen

17.500

30.475

47.975

4,25%

55.021

Totaal

17.500

30.475

47.975

4,43%

55.021

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt € 7.046. 9.3.7.6.1 Leningen kredietinstellingen De mutaties in 2013 van de leningen kunnen als volgt worden toegelicht: (bedragen x € 1.000)

Totaal Stand per 1 januari 2013 Bij: nieuwe lening Af: aflossingen Stand per 31 december 2013

55.021 0 -7.046 47.975

Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 4,25% (2012: 4,43%). Voor de af te lossen leningen in 2014 is in 2012, met goedkeuring van het WSW, al een gedeelte geherfinancierd. De volgende nieuwe lening is aangetrokken: Geldgever: Hoofdsom: Stortingsdatum: Einddatum: Aflossing: Rentetijdvak 1: Periode; Rente: Rentetijdvak 2: Periode: Rente:

NWB € 5.000 3 maart 2014 1 maart 2044 ineens per einddatum 3 maart 2014 – 1 maart 2021 basisrente 3,145% + kredietopslag 0,5% 1 maart 2021 – 1 maart 2044 basisrente 3,145% + kredietopslag per 1 maart 2021 nader overeen te komen.

78


Eind 2013 is, met goedkeuring van het WSW, de volgende lening aangetrokken voor de financiering van het project “De Brinkwal”: Geldgever: Hoofdsom: Stortingsdatum: Einddatum: Aflossing: Rente:

Triodos bank € 2.950 3 maart 2014 1 maart 2024 ineens per einddatum 2,48%

Gestreefd wordt naar een bedrag waarover jaarlijks renterisico wordt gelopen van 15% over het rentedragend vreemd vermogen. Voor 2013 bedraagt dit risico 0%. De rente van de bestaande variabele lening ( € 3.500 ) met vervaldatum 1-3-2014 wordt per kwartaal vastgesteld, zijnde euribor plus 0,08 opslag. Vervalkalender leningportefeuille: Renteconversies leningen (bedragen x € 1.000)

Geldgever

Rente %

NWB NWB NWB NWB BNG

4,900% 4,900% 4,650% 3,990% 3,470%

Conversie Hoofdsom datum bij conversie 1-08-2021 1-08-2021 1-02-2016 1-11-2022 1-09-2020

2.207 635 3.649 2.579 562

Einde looptijd 1-08-2031 1-08-2031 1-02-2032 1-11-2032 1-09-2040

Voor de lening met conversiedatum 1-02-2016 is in het boekjaar reeds een renteafspraak gemaakt. Voor deze lening is het nieuwe percentage 3,65%.

Eindaflossingen leningen (bedragen x € 1.000)

Geldgever

NWB BNG NWB BNG NWB NWB NWB NWB BNG BNG NWB

Rente % Eind datum

variabel 4,585% 4,420% 4,660% 4,745% 4,640% 4,770% 3,775% 4,505% 4,565% 4,720%

1-3-2014 1-3-2014 1-4-2020 4-5-2015 1-6-2016 3-4-2017 2-7-2018 2-9-2019 2-1-2023 2-1-2029 3-3-2059

79

Hoofdsom op eind datum 3.500 2.798 2.500 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 4.000 4.000 3.000


9.3.7.7 Kortlopende schulden (bedragen x € 1.000)

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

2013

2012

7.046 2 926 197 1.642 9.813

712 21 401 67 1.641 2.842

Onder de schulden aan kredietinstellingen is verantwoord de aflossing op de langlopende schulden in het volgend boekjaar. Onder de schulden aan leveranciers is onder andere opgenomen te betalen termijnen aan aannemers. De belangrijkste posten onder de overlopende passiva betreffen: niet vervallen rente (€ 1.463), waarborgsommen vrije sector (€ 45) en vooruit ontvangen huur (€ 90).

9.3.7.8

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

9.3.7.8.1 Onderhoudsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor planmatig onderhoud en investeringen tot een bedrag van € 4.292. Dit betreft met name de in uitvoering zijnde renovaties aan de torenflats. 9.3.7.8.2 Obligo WSW WSW deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Per 31 december 2013 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage van € 2.277 uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. 9.3.7.8.3 Overeenkomst aankoop kantoorpand “Einsteinbaan”. Begin maart 2013 hebben wij een koopovereenkomst gesloten inzake de aankoop van het kantoorpand aan de Einsteinbaan 2 te Nieuwegein. De bedoeling is dit pand te transformeren tot 50 wooneenheden voor met name starters. De aankoop gaat alleen door als er een omgevingsvergunning wordt afgegeven. Het aankoop bedrag bedraagt € 1.350. De verwachting is dat in maart 2014 de omgevingsvergunning zal worden afgegeven. Dan zal ook de overdracht plaatsvinden en het aankoopbedrag moeten worden voldaan. Ter zekerheid is bij het tekenen van de overeenkomst in maart 2013 10% van het aankoopbedrag zijnde € 135 in depot gestort bij de notaris. Dit is per 31 december 2013 op de balans opgenomen onder de post “overlopende activa”. De totale kosten voor dit project worden geraamd op 5,5 miljoen euro. Door transformatie van kantoor naar woningen kunnen wij een korting krijgen op de verhuurderheffing van 10 duizend euro per gerealiseerde woongelegenheid. Voor dit project komt dit uit op 0,5 miljoen euro. Rekening houdende met deze korting kunnen wij dit project zonder onrendabel realiseren. Als de omgevingsvergunning in maart 2014 wordt afgegeven verwachten wij de woningen einde derde kwartaal 2014 in exploitatie te kunnen nemen.

9.3.7.9 Niet in de balans opgenomen activa De corporatie heeft in 2005 20 woningen verkocht in een zogenaamde MGE constructie. De grond is in erfpacht uitgegeven. Wanneer de kopers de woning weer willen verkopen heeft de corporatie het eerste recht van koop. De corporatie heeft geen koopverplichting. In 2013 zijn geen mutaties geweest.

80


9.3.8

Toelichting op de winst- en verliesrekening

9.3.8.1 Huuropbrengsten (Bedragen x € 1.000)

2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 10.589 85 10.674 -32 10.642

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af : huurderving wegens leegstand Totaal huren

10.691 82 10.773 -35 10.738

10.254 83 10.337 -32 10.305

Voor het verslagjaar 2013 kon voor het eerst een inkomensafhankelijke huurverhoging worden toegepast. Jutphaas Wonen heeft dit niet toegepast. De huren zijn verhoogd met de inflatie + 1,5%. Voor 2013 komt dit uit op 4%. Over 2012 bedroeg de gemiddelde huurverhoging 2,3%. Per 1 september 2013 zijn 25 wooneenheden aan De Brinkwal in exploitatie genomen. De huuropbrengst van dit complex in 2013 bedroeg € 58. De geïnde huur betreft allemaal woningen gelegen in de gemeente Nieuwegein. 9.3.8.2 Opbrengsten servicecontracten (Bedragen x € 1.000)

2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 159 159

Leveringen en diensten Totaal vergoedingen

157 157

158 158

Dit betreft van huurders ontvangen vergoedingen voor kosten van leveringen en diensten. Zie ook onder de overige bedrijfslasten. 9.3.8.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (Bedragen x € 1.000)

2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Verkoopkosten Af : Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit

0 0 0 0

110 -4 -3 103

34 -3 -10 21

Totaal verkoopresultaat

0

103

21

Opbrengst verkopen bestaand bezit Voor 2013 is hieronder verantwoord het resultaat van 1 verkochte vooroorlogse woning. Bij leegkomst van deze woning bleek dat een aanzienlijk bedrag aan mutatieonderhoud zou moeten worden uitgegeven om de woning weer te kunnen verhuren. Op basis hiervan is besloten deze woning te verkopen. Bij de begroting 2013 zijn geen verkopen ingerekend. Door de ingezakte markt voor verkoopwoningen hebben wij besloten de verkopen voorlopig stop te zetten. Voor 2012 is hieronder verantwoord het resultaat van 2 verkochte garages.

81


9.3.8.4 Overige bedrijfsopbrengsten (Bedragen x € 1.000)

2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 5 0 152 66 223

Vergoeding afsluiten huurcontracten Subsidie Torenflats Beheerdiensten Overigen Totaal overige bedrijfsopbrengsten

6 100 157 72 335

5 0 156 65 226

9.3.8.5 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedragen x € 1.000)

2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen

1.469 81 1.550

1.451 81 1.532

1.419 83 1.502

9.3.8.6 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedragen x € 1.000)

2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Terugname als gevolg van hogere reële waarde bestaand bezit Afwaardering als gevolg van lagere reële waarde bestaand bezit Afwaardering onrendabele toppen nieuwbouw Afwaardering voorbereidingskosten diverse projecten Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa

0 0 2.643 100 2.743

-1.456 0 1.288 79 -89

-707 285 31 128 -263

Terugname als gevolg van hogere reële waarde bestaand bezit Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor een zestal complexen een terugname van in het verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden van € 1.457. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van deze complexen laat deze terugname toe. Afwaardering als gevolg van lagere reële waarde bestaand bezit Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen hoefden in 2013 geen afboeking naar lagere bedrijfswaarde plaats te vinden. Afwaardering onrendabele toppen nieuwbouw In de begroting 2013 was een raming opgenomen voor een onrendabele top op het project Bakenmonde van € 2.032 en voor het project Einsteinbaan van € 611. In september 2013 heeft besluitvorming plaatsgevonden inzake het project Bakenmonde. Uit dit besluit vloeit een onrendabel voort van € 1.288. Deze post is in de jaarrekening 2013 afgeboekt. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de toelichting bij post 9.3.7.1 “materiële vaste activa” in de jaarrekening. In februari 2013 is besloten tot de aankoop van het kantoor Einsteinbaan. Uit het besluit blijkt dat dit project zonder onrendabel kan worden gerealiseerd. Voor een verdere toelichting op het project “Einsteinbaan” wordt verwezen naar de toelichting bij post 9.3.7.8.3 “overeenkomst aankoop kantoorpand Einsteinbaan” in de jaarrekening. Afwaardering voorbereidingskosten diverse projecten Dit zijn kosten voor projecten die zich in de onderzoeksfase bevinden. Dit betreffen vooral onderzoekskosten naar de mogelijkheid van transformatie van kantoren naar woonruimte. De meeste kosten ( € 50 ) zijn gemaakt voor het project De Brinkwal. Dit project is inmiddels succesvol afgesloten en in september 2013 in exploitatie genomen. De overige kosten zijn gemaakt voor projecten aan de Lemsterschans, Einsteinbaan en Blokhoeve. Ook is onder deze post verantwoord € 26 ontvangsten door de tijdelijke verhuur van Bakenmonde.

82


9.3.8.7

Onderhoudskosten

(Bedragen x € 1.000)

2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 200 18 100 20 -10 252 4.070 4.650

Klachtenonderhoud Serviceabonnement Mutatieonderhoud Materiaalverbruik Doorberekend aan huurders Contract onderhoud Planmatig onderhoud Totaal

224 26 139 29 -17 191 3.895 4.487

253 19 193 22 -15 258 2.785 3.515

Voor een nadere uiteenzetting wordt verwezen naar een uitgebreide toelichting op het onderhoud elders in het jaarverslag. 9.3.8.8

Leefbaarheid


2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 16 50 66

Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal

9.3.8.9

12 34 46

14 52 66

Lasten servicecontracten


2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 22 63 71 1 1 1 159

Algemene dienstverlening Schoonmaakkosten Electra Water Kabel TV Telefoon lift Totaal

22 66 67 1 0 1 157

22 62 71 1 1 1 158

9.3.8.10 Overige bedrijfslasten (Bedragen x € 1.000)

2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 149 46 39 494 408 56 419 1.611

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten raad van commissarissen Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Bijzondere post Totaal overige bedrijfslasten

83

133 55 51 451 379 52 403 1.524

130 57 36 500 355 48 34 1.160


Accountantshonoraria (onderdeel van de post algemene kosten) In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: (Bedragen x € 1.000)


Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal

26 3 31 0 60

29 3 45 0 77

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wet toezicht accountantsorganisaties. Bijzondere post (Bedragen x € 1.000)

2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 100 319 419

Verhuurderheffing Heffing saneringssteun Totaal bijzondere post

37 366 403

34 0 34

9.3.8.11 Rentelasten en rentebaten (Bedragen x € 1.000)

2013 2013 2012 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Rentelasten Rente langlopende schulden: - Leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden: - Belastingdienst Totaal rentelasten

2.624

2.443

2.457

0 2.624

0 2.443

0 2.457

39 39

77 77

82 82

Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten

4.845

4.583

4.710

Renteresultaat

2.260

2.217

2.335

Rentebaten Rente op liquide middelen Totaal rentebaten

Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten De aan de exploitatie toe te rekenen vermogenskosten betreft de totaal op de activa berekende rente van 6,5%. In werkelijkheid wordt aanzienlijk minder rente betaald. Het saldo (renteresultaat) kan gezien worden als het resultaat behaald op interne financiering en door lagere betaalde rente op vreemd vermogen.

84


9.3.8.12 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: (Bedragen x € 1.000)


Acute belastingen Teruggaaf btw op algemene kosten boekjaar Teruggaaf btw stopgezette projecten Mutatie latente belastingen Totaal

0 -15 -32 12 -35

0 -2 0 39 37

De acute belastinglast is als volgt bepaald: (Bedragen x € 1.000)

Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen (afwaardering lagere bedrijfswaarde) Afwaardering project Bakenmonde Afschrijvingen Waarderingsverschil verkopen Investeringen fiscaal zijnde onderhoud Vrijval herinvesteringsreserve Bijdrage achterstandswijken Afschrijving disagio leningen (fiscaal) Totaal permanente verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde acute winstbelasting

2013 Jaarrekening

2012 Jaarrekening

232

1.094

-1.457

-422

1.288 1.450 -119 -268 0 365 -47

0 1.420 -39 0 55 34 -154 1.212 1.444

894 1.988

0

0

De effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit onderhoud, afschrijvingen en waarderingen op het vastgoed, de verwerking van het resultaat op verkopen, interest (leningen) en de fiscaal niet aftrekbare heffing achterstandswijken. Het belastbare bedrag over 2013 is vastgesteld op een winst van € 1.444. Deze winst is verrekend met de verliezen uit voorgaande jaren waardoor geen acute winstbelasting verschuldigd is. De aangiften over de jaren 2008 tot en met 2011 zijn definitief vastgesteld. In 2013 heeft een boekenonderzoek plaatsgevonden door de belastingdienst over de boekjaren 2008 tot en met 2011. Het onderzoek heeft geen aanleiding gegeven tot herziening van de aangiften vennootschapsbelasting over de jaren 2008 tot en met 2011. Er is geen actieve latentie gevormd voor te verrekenen fiscale verliezen. De reden hiervoor is de onzekerheid over het realiseren van toekomstige fiscale winsten. 9.3.8.13 Mutatie reële waarde materiële vaste activa De reële waarde van het totale bezit (sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie) in het verslagjaar, zijnde € 124.303, is toegenomen met een bedrag van € 14.921 ten opzichte van de reële waarde ultimo het voorgaande verslagjaar zijnde € 109.383. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren:

85


Jaarresultaat a effect contante waarde en restant levensduur

€ 2.139

Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters a in de huurprijscomponent b in de onderhoudslasten c in de overige lasten d in de levensduur e verhuurdersheffing

€ 11.405 € 17.346 € 2.927 € 3 € -21.144

Gevolgen van mutaties in het bezit a per saldo toevoeging 24 vhe’s

€ 2.245

Totaal

€ 14.921

Toelichting: De stijging van de huurprijscomponent komt door: - Een hogere inrekening van de huurverhoging voor de eerste 5 jaren ten opzichte van voorgaand jaar. Bij de e e e jaarrekening 2013 is gerekend voor het 1 jaar 4,25%, 2 tot en met 5 jaar 2,5% en daarna 2%. Bij de jaarrekening e 2012 was dit het 1 jaar 2,5% en de jaren daarna 2%. De bijstelling komt mede door de gestegen inflatie, het hanteren van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 en de definitieve invoering van de verhuurderheffing. - Het in exploitatie nemen van het complex “De Brinkwal” per 1 september 2013. Het voordelig verschil met betrekking tot de onderhoudslasten komt door een bijstelling van de meerjarenbegroting voor het planmatig onderhoud. Op basis van vergelijkende cijfers kwam naar voren dat wij met ons onderhoud aan de hoge kant zaten. Dit ondanks het vele uitgevoerde onderhoud in de afgelopen jaren en de goede toestand waar onze complexen momenteel in verkeren. Na een grondige inspectie is de meerjarenbegroting hierop bijgesteld. Op basis van het woonakkoord is vanaf 2014 de verhuurderheffing voor het eerst ingerekend conform WSW richtlijn. De heffing geldt alleen voor het sociaal vastgoed. Als uitgangspunt is genomen de WOZ waarde met peildatum 1 januari 2012. Er is voor de toekomstige jaren geen indexering toegepast op de WOZ waarden. Wel is rekening gehouden met te verkrijgen korting door transformatie van kantoren naar woningen. Gerekend is met de vastgestelde tarieven tot en met 2017. Vanaf 2018 tot en met einde levensduur is jaarlijks het tarief van 2017 aangehouden.

9.3.9

Overige informatie

9.3.9.1 Werknemers Gedurende het jaar 2013 had de corporatie gemiddeld 14,86 (2012: 15,12) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. 9.3.9.2 Bestuurder en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging van: 9.3.9.2.1

Bestuurder

De bezoldiging van de bestuurder over de periode januari tot en met december 2013 heeft plaatsgevonden op basis van de CAO woondiensten 2013. De bezoldiging van de bestuurder heeft in het boekjaar € 106 bedragen. De bezoldiging van de bestuurder (€ 83) omvat periodiek betaalde beloningen zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld en doorbetaling bij vakantie en ziekte. De bezoldiging is gebaseerd op een 30-urige werkweek. Aan pensioenpremie is in het boekjaar € 23 betaald. De bestuurder had niet de beschikking over een auto. Aan onbelaste reiskosten is in het boekjaar € 5 uitbetaald. De bestuurder heeft € 0,6 aan onbelaste kostenvergoeding ontvangen.

86


9.3.9.2.2

Commissarissen

De kosten van de zes commissarissen (twee voor elk een halfjaar) hebben in het boekjaar € 51 bedragen. De kosten van de commissarissen omvat periodiek betaalde beloningen zoals vergoedingen voor vergaderingen overige kostenvergoedingen en de kosten voor advies, ondersteuning en scholing. De kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: - vergoedingen inclusief btw € 35 - reiskostenvergoeding € 3 - advertentie werving nieuwe commissaris € 3 - juridisch advies € 6 - kosten zelfevaluatie € 4 De vergoedingen verstrekt aan de bestuurder en de commissarissen vallen binnen de normen van de Wet normering topinkomens (WNT).

9.4 Overige gegevens 9.4.1 Statutaire resultaatbestemming Zoals in de statuten vermeld wordt het resultaat toegevoegd c.q. onttrokken aan de overige reserve.

9.4.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de raad van commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het totale jaarresultaat is toegevoegd aan de overige reserve. 9.4.3

Gebeurtenissen na balansdatum

Begin maart 2013 hebben wij een koopovereenkomst gesloten inzake de aankoop van het kantoorpand aan de Einsteinbaan 2 te Nieuwegein. De bedoeling is dit pand te transformeren tot 50 wooneenheden voor met name starters. De aankoop gaat alleen door als er een omgevingsvergunning wordt afgegeven. Het aankoop bedrag bedraagt € 1.350. De verwachting is dat in maart 2014 de omgevingsvergunning zal worden afgegeven. Dan zal ook de overdracht plaatsvinden en het aankoopbedrag moeten worden voldaan. Ter zekerheid is bij het tekenen van de overeenkomst in maart 2013 10% van het aankoopbedrag zijnde € 135 in depot gestort bij de notaris. Dit is per 31 december 2013 op de balans opgenomen onder de post “overlopende activa”. De totale kosten voor dit project worden geraamd op 5,5 miljoen euro. Door transformatie van kantoor naar woningen kunnen wij een korting krijgen op de verhuurderheffing van 10 duizend euro per gerealiseerde woongelegenheid. Voor dit project komt dit uit op 0,5 miljoen euro. Rekening houdende met deze korting kunnen wij dit project zonder onrendabel realiseren. Als de omgevingsvergunning in maart 2014 wordt afgegeven verwachten wij de woningen einde derde kwartaal 2014 in exploitatie te kunnen nemen.

87


Bijlagen Bijlage 1 Woningbezit

Complex

Complex naam

31-12-2012 31-12-2013 Gemiddeld Bezit 2013

1

Stormerdijkstraat

2

Drilleveld e.o.

3

Ten Baanstraat e.o.

12

12

12

4

Torenflats

448

448

448

6

Zuilenstein

92

92

92

7

Batau Zuid

344

344

11

Doorslag

149

12

Kerkveld e.o.

14

Verkoop

Aantal Mutaties

Mutatie Aanbiedings graad graad

5

4

5

1

-

0,0%

-

39

39

39

-

1

2,6%

17,00

-

1

8,3%

1,00

-

37

8,3%

2,69

-

2

2,2%

1,00

344

-

11

3,2%

2,00

149

149

-

3

2,0%

5,00

17

17

17

-

1

5,9%

4,00

Fokkesteeg

23

23

23

-

3

13,0%

1,33

15

De Vestes

9

9

9

-

2

22,2%

9,50

16

Fokus w oningen Fokkesteeg

15

15

15

-

4

26,7%

1,50

17

Dinterse- en Muiderschans

22

22

22

-

3

13,6%

11,67

21

Fokkesteeg egw

15

15

15

-

1

6,7%

-

24

Kerkstraat

18

18

18

-

-

0,0%

-

25

Van Reeslaan

14

14

14

-

2

14,3%

3,50

28

A. van Schendelhovestraat e.o.

52

52

52

-

2

3,8%

3,00

29

S. Vestdijkhove

30

30

30

-

1

3,3%

-

30

Schermerhornpark

64

64

64

-

4

6,3%

4,75

32

Ten Baanstraat nieuw bouw

30

30

30

-

2

6,7%

7,50

36

Ten Baanstraat senioren

18

18

18

-

-

0,0%

-

37

Nieuw Vreesw ijk

74

74

74

-

3

4,1%

1,00

38

Grindoever

35

35

35

-

3

8,6%

3,67

42

De Brinkw al

0

25

13

-

-

0,0%

-

Zelfst. 41

GW Project

68

68

68

-

9

13,2%

1,00

Onzelf. 141

GW Project w oongroepen

42

42

42

-

14

33,3%

1,00

Onzelf. 241

GW Project Humanitas

22

22

22

-

-

0,0%

-

1.657

1.681

1.669

1

109

6,53%

4,32

Totaal

88


Bijlage 2

Bijlage E conform BBSH

BBSH tabel verslagjaar 2013 Aantal toewijzingen 2013 1-persoon <65 >=65 jaar

Huur <= 374,44 6

Huur 374,44 t/m 535,91 18

Huur > 535,91

Totaal

22

46

>= € 21.025

0

9

11

20

< € 21.100

0

1

2

3

>= € 21.100

< € 21.025

0

0

3

3

Subtotaal

6

28

38

72

2-personen

Huur <= 374,44 0

Huur 374,44 t/m 535,91 3

Huur > 535,91

Totaal

12

15

>= € 28.550

0

2

3

5

< € 28.725

0

1

3

4

>= € 28.725

0

0

0

0

0

6

18

24

Huur <= 374,44 0

Huur 374,44 t/m 574,35 0

Huur > 574,35

Totaal

15

15

>= € 28.550

0

1

7

8

< € 28.725

0

0

1

1

>= € 28.725

<65 >=65 jaar

< € 28.550

Subtotaal >=3 personen <65 >=65 jaar

< € 28.550

0

0

0

0

Subtotaal

0

1

23

24

Totaal

6

35

79

120

89


BIJLAGE 3 Nadere financiële toelichting Resultaat ten opzichte van voorgaand jaar Het jaarresultaat over 2013 bedraagt € 267 positief (2012 € 1.057 positief). Ten opzichte van 2012 is het resultaat met € 790 afgenomen. Deze afname is in hoofdlijnen als volgt te specificeren:  Huuropbrengsten voordelig € 433. Dit komt door de huurverhoging per 1 juli 2013 van 4% en door de in exploitatie name van het complex Brinkwal per 1 september 2013.  Lasten onderhoud nadelig € 872. Dit betreft voornamelijk meer uitgegeven kosten planmatig onderhoud. Met name bij het complex Torenflats. Hier worden momenteel werkzaamheden uitgevoerd aan de buitenkant van de flats en aan de bergingen.  Overige bedrijfslasten nadelig € 364. Dit betreft de in 2013 opgelegde heffing saneringssteun van in totaal € 366. Voor een meer uitgebreider toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de balans per 31 december 2013 en de winst- en verliesrekening over 2013.

Resultaat ten opzichte van begroting Het jaarresultaat over 2013 bedraagt € 267 positief. Begroot was een nadelig jaarresultaat van € 3.519. Het voordelige begrotingsverschil van € 3.786 valt in hoofdlijnen als volgt te verklaren:  Overige waardeveranderingen materiële vaste activa voordelig € 2.832. Op basis van de bedrijfswaardeberekeningen heeft een terugname van in het verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden (€ 1.451). Bij de begroting was hier geen rekening meegehouden. Daarnaast was in de begroting 2013 de afboeking van de onrendabele top (€ 2.032) op het project Bakenmonde geraamd. Conform bestuursbesluit is in 2013 een onrendabel genomen van € 1.288. Tevens was in de begroting de afboeking van de onrendabele top (€ 611) op het project Einsteinbaan geraamd. Uit het in 2013 genomen bestuursbesluit blijkt dat dit project zonder onrendabel kan worden gerealiseerd.  Lasten onderhoud voordelig € 263. Betreft voornamelijk minder gemaakte kosten voor het project Torenflats dan begroot, deze zijn doorgeschoven naar het komend jaar.  Rente voordelig € 219. Er is in 2013 minder financiering nodig geweest dan begroot.

Vennootschapsbelasting Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Jutphaas Wonen een fiscale openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Branchevereniging Aedes heeft hiervoor met de belastingdienst hernieuwde afspraken gemaakt en een nieuwe vaststellingovereenkomst opgesteld (VSO 2). Deze is ook door Jutphaas Wonen ondertekend. Door Jutphaas Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In 2013 is de afwaardering van deze latenties verantwoord. In de toelichting op de post belastingen (ref. 9.3.8.12) is een uitsplitsing van de mutaties in 2012 en 2013 opgenomen.

90


Beleggingsbeleid De tijdelijk overtollige middelen worden weggezet op depositorekeningen. Dit heeft in 2013 € 77 aan rente opgeleverd.

Treasury Algemeen Jutphaas Wonen heeft ultimo 2013 een leningenportefeuille ter grootte van € 55.021. De gemiddelde rente op de portefeuille bedraagt 4,25% (ultimo 2012 4,43%). Jutphaas Wonen heeft ultimo 2013 geen leningen u/g.

Opbouw leningportefeuille De aflossing van de leningen zal als volgt plaatsvinden: (bedragen x € 1.000) Leningen kredietinstellingen

2014

2015

2016 e.v.

Totaal

- aflossing

7.046

3.740

44.235

55.021

Totaal

7.046

3.740

44.235

55.021

Voor de roll-over lening ( € 3.500 ) lag het rentetarief in 2013 gemiddeld op 0,29%. Deze lening is in 2013 volledig opgenomen. De leningen zijn naar renteklasse als volgt te specificeren: aantal leningen

Schuldrestant (x € 1000)

gem. percentage

4

11.362

2,78 %

4<5%

12

36.741

4,37 %

6<7%

1

6.918

6,04 %

Totaal

17

55.021

4,25 %

Renteklasse <4%

Renterisico volgens norm Jutphaas Wonen Het renterisico wordt hierbij gedefinieerd als het totaal van de conversies op enig moment ten opzichte van de totale portefeuille inclusief de kasstromen en opbrengsten uit projecten. Jutphaas Wonen heeft haar interne renterisico norm afgestemd op die van het WSW en vastgesteld op 15%.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het WSW faciliteert op basis van kasstromen. In de kasstromen zie je het beleid van de corporatie direct terug. Simpel gesteld betreft het de huuropbrengst minus onderhoud, organisatie en financieringskosten. Ook de consequenties van investeringen en verkopen zie je meteen terug. Momenteel wordt per jaar het faciliteringsvolume vrijgegeven.

Verkoopbeleid De verkoop van woningen levert tot en met 2009 een belangrijke bijdrage aan het resultaat. Het ontwikkelde verkoopprogramma was mede van belang voor de financiële positie van Jutphaas Wonen. Naast het opbouwen van een reserve voor eventuele tegenvallers in de toekomst, heeft Jutphaas Wonen uit de verkoopopbrengsten ook onrendabele investeringen in de bestaande voorraad of in de nieuwbouw afgedekt. Vanaf 2010 is in de begroting en de prognoses uitgegaan van een geringe opbrengst uit verkopen. In 2010 is zelfs besloten om actief te stoppen met het verkopen van woningen. Aanleiding hiertoe is het instorten van de markt voor verkopen. Voor de geplande investeringen is Jutphaas Wonen dan ook niet meer afhankelijk van de opbrengsten uit verkopen.

91


Bedrijfswaarde Aan de hand van de balans, zoals in dit jaarverslag is opgenomen, kan een oordeel worden gevormd omtrent de financiële soliditeit van de organisatie. Deze balans is echter een momentopname –de stand per 31 december 2013- en is gebaseerd op historische kosten. Het onthult weinig over de toekomst. Een manier om de toekomst in financiële zin enigszins te kwantificeren wordt gevormd door het berekenen van de bedrijfswaarde, ook wel actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekomstige in- en uitgaande kasstromen met betrekking tot de woningexploitatie de contante waarde berekend. Hierdoor wordt inzicht verkregen in de terugverdiencapaciteit van het woningbezit gedurende de resterende levensduur. Bij de berekening van de bedrijfswaarde dienen eerst de uitgangspunten te worden vastgesteld. Voor de uitgangspunten die door ons zijn gehanteerd wordt verwezen naar hoofdstuk 9.3.5.2.1 van de jaarrekening.

Meerjaren begroting Voor de periode 2014 tot en met 2018 is een bedrijfsbegroting samengesteld. De begroting over 2014 is in december 2013 door de raad van commissarissen vastgesteld. De hierbij gehanteerde uitgangspunten zijn:  Huurverhoging 2014: 4,25% en 2015 tot en met 2018: 2,5% ( inclusief harmonisatie )  Verkopen: Vanaf 2014 zijn er geen verkopen ingerekend.  Planmatig onderhoud conform meerjaren onderhoudsbegroting  Kostenstijging algemeen beheer: 3%  Kostenstijging onderhoud: 3%  Rente: 5,25% Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose: (bedragen x € 1.000) Jaarresultaat Algemene reserve Overheidsheffingen Vpb belasting Solvabiliteit Rentabiliteit vreemd vermogen

2014

2015

2016

2017

2018

-772 16.804 1.405 17 22% 5,12%

643 17.447 1.128 893 19% 5,01%

792 18.239 1.744 1.054 21% 5,03%

1.638 19.877 873 1.367 23% 5,01%

1.797 21.674 1.700 1.378 26% 5,09%

Het negatieve jaarresultaat over 2014 is het gevolg van uit te voeren planmatig onderhoud aan het complex Torenflats. Daarnaast moet vanaf 2014 vpb belasting worden betaald. Jutphaas Wonen streeft naar een solvabiliteit van minimaal 20%. Met betrekking tot de financiering van de verschillende projecten wordt verwezen naar de alinea over het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Over de financiering zelf vindt frequent contact plaats met banken en een extern treasury bureau.

Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds heeft aan de hand van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2012 de financiële positie van Jutphaas wonen beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren dat er voor het Centraal Fonds Volkshuisvesting geen aanleiding is tot het doen van interventies.

92


Jaarstukken 2013 Jaarverslag, jaarrekening en overige gegevens 2013 Colofon:

Recommend Documents