Jaarstukken 2012 Jaarverslag, jaarrekening en overige gegevens 2012
Opgesteld op 22 april 2013 Vastgesteld op 27 mei 2013
Colofon: Tekst: Jutphaas Wonen Foto’s: Jutphaas Wonen, Fototeam KenM
Jaarverslag 2012
Opgesteld op 23 april 2012 Vastgesteld op 21 mei 2012
Woonstichting Jutphaas Statuair gevestigd: Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein Woonstichting Jutphaas Statuair gevestigd: Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein
Inhoud Deel 1: Toezicht en Bestuur ........................................................................................................................................................................ 5 Een woord vooraf .................................................................................................................................................................................. 5 1.
Jaarbericht 2012........................................................................................................................................................................... 7
2.
Verslag Raad van Commissarissen................................................................................................................................................. 8
Deel 2: Context & Keuzes.......................................................................................................................................................................... 15 3.
Jutphaas Wonen, haar omgeving en keuzes. ............................................................................................................................... 15 3.1 Profiel van Jutphaas Wonen....................................................................................................................................................... 15 3.2 Opgave en missie ...................................................................................................................................................................... 15 3.3 Thema’s .................................................................................................................................................................................... 16 3.4 Draagvlak voor onze activiteiten bij belanghebbenden ............................................................................................................... 17 3.5 Omgeving van Jutphaas Wonen ................................................................................................................................................. 17 3.6 Keuzes van Jutphaas Wonen ...................................................................................................................................................... 20
Deel 3 Thema’s verder uitgewerkt in 2012 ................................................................................................................................................ 21 4.
5.
Huisvesten van de doelgroep ...................................................................................................................................................... 21 4.1.
Zorgen voor voldoende passende woningen ...................................................................................................................... 22
4.2.
Huurbeleid ........................................................................................................................................................................ 28
4.3.
Huisvesten van specifieke doelgroepen.............................................................................................................................. 32
Het bieden van een goede woonkwaliteit.................................................................................................................................... 35 5.1 Onderhoud................................................................................................................................................................................ 35 5.2. Renovatieprojecten .................................................................................................................................................................. 38
6. Wijkaanpak...................................................................................................................................................................................... 40 6.1 Integrale wijkaanpak ................................................................................................................................................................. 40 6.2 Overlast .................................................................................................................................................................................... 42 6.3. Sociale begeleiding ................................................................................................................................................................... 43 7.
Duurzaamheid en Energiebesparing............................................................................................................................................ 43 Energiepilot in Zuilenstein ............................................................................................................................................................... 44 Duurzaamheidbeleid ....................................................................................................................................................................... 44 Energiebesparende maatregelen en investeringen........................................................................................................................... 45
2
8.
Bewonersparticipatie ................................................................................................................................................................. 45 8.1.
Meer aandacht voor nieuwe huurders in het mutatieproces............................................................................................... 46
8.2.
Klantenonderzoek ............................................................................................................................................................. 47
8.3.
Jutphaas Wonen Fonds...................................................................................................................................................... 49
8.4.
Zeggenschap bij groot onderhoud...................................................................................................................................... 49
8.5.
Zeggenschap en Participatie .............................................................................................................................................. 50
Deel 4 Jutphaas Wonen als organisatie ..................................................................................................................................................... 52 9 Organisatie ....................................................................................................................................................................................... 52 9.1 Professionalisering van de organisatie........................................................................................................................................ 52 9.2 Personeel en organisatie ........................................................................................................................................................... 54 9.3 Werkzaamheden voor derden.................................................................................................................................................... 57 10.1 Governance ................................................................................................................................................................................. 59 10.1 Governancecode ..................................................................................................................................................................... 59 10.2 Organisatieschema .................................................................................................................................................................. 59 10.3 Raad van Commissarissen ........................................................................................................................................................ 60 10.4 Het bestuur ............................................................................................................................................................................. 60 10.5 Documenten ........................................................................................................................................................................... 60 10.6 Visitatie ................................................................................................................................................................................... 61 10.7 Interne Controle ...................................................................................................................................................................... 61 10.8 Governance............................................................................................................................................................................. 61 11.
Risicomanagement ................................................................................................................................................................ 64
11.1 Portefeuille en marktrisico....................................................................................................................................................... 64 11.2 Verhuurdersheffing ................................................................................................................................................................. 64 11.3 Treasuryrisico’s ....................................................................................................................................................................... 64 11.4 Projectrisico’s .......................................................................................................................................................................... 65 11.5 Organisatierisico’s ................................................................................................................................................................... 66
3
12. Financiën ....................................................................................................................................................................................... 68 12.1 Jaarresultaat ........................................................................................................................................................................... 68 12.2 Huurinkomsten........................................................................................................................................................................ 68 12.3 Overige kosten ........................................................................................................................................................................ 70 12.4 Vennootschapsbelasting .......................................................................................................................................................... 70 12.5 Financiële meerjarenprognose................................................................................................................................................. 71 12.6 Beoordeling financiële positie door het CFV ............................................................................................................................. 71 12.7 Maatschappelijk ondernemen.................................................................................................................................................. 72 Bijlage 1 Doelstellingen 2012............................................................................................................................................................... 73 Stichtingsgegevens .............................................................................................................................................................................. 75
4
Deel 1: Toezicht en Bestuur Een woord vooraf Met dit jaarverslag over 2012 blikken we terug op de belangrijkste ontwikkelingen van het afgelopen jaar. We leggen verantwoording af aan de samenleving over ons handelen, bestede middelen en geven aan welke prestaties wij hebben behaald. Maakten we ons 2011 nog grote zorgen over wat de Europese regelgeving ons allemaal zou gaan brengen, in 2012 was de Nederlandse regering degene die voor veel onrust heeft gezorgd. De blijvende onzekerheid over heffingen, extra belastingen en de nieuwe visie op de volkshuisvesting heeft de continuïteit van de sociale volkshuisvesting geen goed gedaan. Jutphaas Wonen is financieel gezond en wij willen blijven denken in mogelijkheden voor onze huurders en woningzoekenden. Onze huidige huurders kunnen wij een kwalitatief goede woning bieden. Met de oplevering (na renovatie) in 2012 van de woningen in het Gemeenschappelijk Wonen project en de ruim 400 woningen in Jutphaas Wijkersloot, hebben wij ons woningbezit kwalitatief op een goed niveau. Energie besparende maatregelen en leefbaarheid van de directe woonomgeving kunnen het woongenot nog verder bevorderen. We zullen ons in samenwerking met ons huurdersplatform en andere belanghebbenden blijven inzetten voor kwalitatief goede woningen in een leefbare woonomgeving. Voor de woningzoekenden in de regio Utrecht hebben wij in 2012 een project kunnen opstarten. Een kantoor aan de Brinkwal is aangekocht om te transformeren naar 25 woningen. In de zomer van 2013 kunnen wij zo, sinds 2007, weer sociale huurwoningen toevoegen in Nieuwegein. Met een wachttijd van gemiddeld 8 jaar is het uitzicht op een woning voor starters bedroevend. In 2012 is het voor woningzoekenden niet beter geworden op de huurmarkt. Er zijn minder mutaties en het aanbod van nieuwbouw woningen van corporaties in de regio Utrecht is in 2012 ook gedaald. Ondanks de grote onzekerheid en de voortdurende (financiële) crisis blijven wij geloven in onze maatschappij gedreven aanpak en in de kansen die voorbijkomen, ook in crisistijd. Daarom hebben wij in 2012 met enthousiasme nagedacht over onze rol in de komende jaren. In samenwerking met onze belanghebbenden is gesproken, gedacht en gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan voor de jaren 2013 t/m 2017. Een ondernemingsplan met oog, oor en gevoel voor de vraag uit de samenleving. Het jaar 2012 heeft niet de zekerheid gebracht die wij hoopten. Wellicht is zekerheid een aspect waar we niet op moeten rekenen de komende jaren. Vertrouwen blijven houden in onze eigen aanpak is onze zekerheid. Klein en flexibel, pragmatisch en stabiel; luisteren en open staan voor de vragen en ideeën uit de samenleving, dat is zeker.
Margaret Zeeman Directeur/bestuurder
5
Leeswijzer Het jaarverslag bestaat uit vier delen: 1. Toezicht en bestuur Dit eerste deel geeft een globaal beeld van de prestaties van onze organisatie in 2012. De directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen geven een korte terugblik op 2012. 2.
Context en keuzes van Jutphaas Wonen Onze geschiedenis, omvang en de lokale omstandigheden bepalen wie we zijn geworden en ook waar we onze energie op richten. Onze mogelijkheden en strategische keuzes worden in dit deel van het jaarverslag besproken. Het geeft de lezer een kader voor de context waarin onze prestaties in 2012 geplaatst moeten worden.
3.
Thema’s verder uitgewerkt in 2012 In deze vijf hoofdstukken vindt u alle informatie over onze activiteiten in 2012 en wat deze hebben opgeleverd voor de lokale samenleving en wat deze activiteiten betekenen voor de toekomst.
4.
Jutphaas Wonen als organisatie Tot slot volgen de hoofdstukken met informatie over onze organisatie, governance, risicomanagement en financiën.
6
1.
Jaarbericht 2012
Ondernemingsplan Jutphaas Wonen heeft in 2012 in samenwerking met belanghebbenden en onze medewerkers gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan. Het nieuwe ondernemingsplan 2013 t/m 2017 richt zich op de maatschappij gedreven ontwikkelingen en geeft aan waar onze prioriteiten liggen. Het ondernemingsplan is eind 2012 in de afrondingsfase en komt begin 2013 extern beschikbaar. Het maken van zo’n plan geeft weer veel input, inzichten en kennis over onze klanten en toekomstige klanten. Het geeft ons ook aanknopingspunten over welke verwachtingen de lokale samenleving heeft ten opzichte van wonen en ten opzichte van Jutphaas Wonen.
Transformatie Brinkwal Dit project heeft ons, in 2012, veel (werk)plezier en nieuwe ideeën opgeleverd. De hele manier waarop we de uitvraag richting aannemers hebben opgepakt heeft veel inspiratie gegeven. De samenwerking met Hennes de Ridder en de toekomstige bewoners hebben een positieve dimensie gegeven aan deze transformatie. Eindelijk worden er na 5 jaar weer sociale huurwoningen toegevoegd. Dit keer voor starters, een groep die erg in de knel zit bij het zoeken naar passende woonruimte in de regio Utrecht. Dat blijkt ook wel uit het aantal aanmeldingen voor deze woningen: 600 aanmeldingen voor 25 woningen. Februari 2013 starten de werkzaamheden en we verwachten de woningen op te leveren in de zomer van 2013.
Gemeenschappelijke ontmoetingsruimte Jutphaas Wijkersloot Nu onze woningen aan de binnenkant zijn gerenoveerd gaan we de laatste ronde in bij de Torenflats. De begane grond van ieder flatgebouw wordt gerenoveerd. Er komen nieuwe entrees en er worden bergingen en ruimten voor scootmobiels toegevoegd. In samenwerking met de gemeente Nieuwegein en middels een extra bijdrage van € 100.000 van de Provincie Utrecht wordt het mogelijk een algemene ontmoetingsruimte te realiseren. Een ontmoetingsruimte met een functie voor de hele wijk. We betrekken de bewoners van Jutphaas Wijkersloot bij de vraag welke activiteiten kunnen gaan plaatsvinden in de nieuwe ontmoetingsruimte.
Huurdersparticipatie Naast onze bestaande overleggen met ons Huurdersplatform en bewonerscommissies is dit jaar de focus ook gericht op onze toekomstige klanten. Met het huurdersplatform hebben we dit jaar een themadag over transformatie gehouden. We hebben enkele getransformeerde kantoren in Rotterdam bezocht en uitleg gekregen over het proces van transformatie. De huidige regelgeving maakt transformatie niet altijd makkelijk. Het was goed om zo’n proces in kaart te brengen en gezamenlijk de voor- en nadelen te analyseren. In 2012 hebben we woningzoekenden uit de regio Utrecht betrokken bij vragen over wonen in de toekomst. Hoe willen starters wonen? Wat vinden zijn belangrijk? Is transformatie van kantoor naar woningen een oplossing? Via klantenpanels en klankbordgroepen hebben we contact gezocht met woningzoekenden om de vraag in de toekomst goed in beeld te krijgen. Dit geeft mooie en inspirerende inzichten en sprankelende discussies. Die ervaringen nemen wij graag mee voor nu en in de toekomst.
7
Overheid en nieuw beleid De impact van de nieuwe wet- en regelgeving dreunt nog na. Als alle plannen doorgaan en woningcorporaties veel moeten betalen aan verhuurdersheffingen en solidariteitsfondsen, zal dat gevolgen hebben voor de investeringen van corporaties. In plaats van duidelijkheid is er op dit moment weer veel onzeker. Met name de woningzoekenden worden hier de dupe van. Triest als zo de aanstormende, nog enthousiaste, groep jongeren wordt geremd in hun ontwikkeling naar onafhankelijkheid.
2.
Verslag Raad van Commissarissen
Intern Toezicht In de statuten van Jutphaas Wonen is bepaald dat een Raad van Commissarissen deel uitmaakt van de governancestructuur van Jutphaas Wonen. De Raad heeft als taak het houden van toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 13 van de statuten van Jutphaas Wonen omschreven. Eén en ander is verder uitgewerkt in het regelement voor de Raad van Commissarissen d.d. 2006 dat op onze website is geplaatst. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: o realisatie van de doelstellingen van de corporatie; o realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; o strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; o opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; o kwaliteitsbeleid; o kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; o financieel verslaggevingsproces; o naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De Raad van Commissarissen heeft in aanvulling op de statutaire bepalingen in april 2006 een reglement vastgesteld waarin regels zijn opgenomen met betrekking tot aangelegenheden van de Raad van Commissarissen. De Nederlandse Corporate Governance Code is leidend geweest bij de inrichting van dit reglement. De Raad van Jutphaas Wonen onderschrijft bovendien de governancecode voor woningcorporaties. De Raad van Commissarissen heeft in 2012 haar toezichthoudende taak vervuld met inachtneming van de inhoud van het genoemde reglement en de governancecode woningcorporaties. Dit verslag geeft een beschrijving van het functioneren van het interne toezicht in 2012, waarbij onder het principe van ‘pas toe of leg uit’ een toelichting wordt gegeven indien bepaalde onderdelen van de governancecode niet zijn gevolgd.
8
Personele samenstelling De Raad van Commissarissen bestond in 2012 uit vijf personen en kende de volgende samenstelling: Naam en functie dhr. R.J.A. Clayden 29-07-1946 voorzitter
Deskundigheid Algemeen
Herkiesbaar Hoofdfunctie Herkozen Directeur in adviesbureau december 2009
Dhr. P.M.C. van der Grinten 30-11-1946 lid, huurderszetel
Vastgoed en Financiën
Herkozen in december 2010
Adviseur Architectuur en Stedenbouw
mw. D.S.N. Bakker-van den Berg 13-05-1973 lid
Juridisch
Herkiesbaar januari 2016
Advocaat
Mw. E. de KeizerStehouwer 13-11-1939 lid, huurderszetel
Wonen en P&O
Niet herkiesbaar
Adviseur van de Keizer Makelaarsgroep
Dhr. J.A. Scholten 10-12-1946 lid
volkshuisvesting, projectontwikkeling Financiën
Herkozen in mei 2012
Gepensioneerd. Oud Algemeen Directeur/Bestuurder TIWOS (Tilburgse Woonstichting) Beeldend Kunstenaar (Schilderkunst)
Relevante nevenfuncties Voorzitter van de Rekenkamer West-Brabant Voorzitter van de Rekenkamer Papendrecht Lid van de Raad van Toezicht van jeugdzorginstelling Tender in Breda Lid van Raad van Toezicht van Leystromen woningcorporatie in Rijen tot 30 nov 2012 Lid van het kwaliteitsteam Spoorzone Delft Lid van het kwaliteitsteam Sebastiaansbrug Delft Lid van het kwaliteitsteam Middelburg Voorzitter van de commissie voor Welstand en Monumenten in Hilversum Voorzitter van commissie voor Welstand en Monumenten in Delft. Lid Raad van Commissarissen De Goede Woning Lid Raad van Toezicht Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening. Bestuurslid Vereniging van toezichthouders in Woningcorporaties, Lid ontslagadviescommissie UWV Werkbedrijf Mentor voor het MKB voor bedrijven tot ca. 15 medewerkers Adviseur Domotica Contactpersoon voor de Stichting SIR-55, bouwen voor medioren en senioren.
Voorzitter Raad van Toezicht Woonstichting Leystromen te Midden Brabant Voorzitter Bestuur Energie Coöperatie Udenhout i.o. te Udenhout Lid Bestuur L’Aventura te Tilburg (Kunstinstelling)
De samenstelling van de Raad van Commissarissen is in 2012 veranderd. Voor individuele leden geldt op grond van de nieuwe governancecode een maximale zittingsperiode van acht jaar. Dit was voorheen twaalf jaar Mw. W.W. Stadtman heeft eind 2011 afscheid genomen als lid van de RvC na een zittingsperiode van acht jaar. De Raad van Commissarissen heeft eind december 2011 de sollicitatieprocedure voor een lid succesvol afgerond. Het nieuwe lid van de RvC is Mw. D. Bakker. Zij is per 1 januari 2012 als lid van de RvC begonnen. De leden van de Raad van Commissarissen opereerden in 2012 onafhankelijk van Jutphaas Wonen. Er deden zich in 2012 in de zin van de Governancecode geen tegenstrijdige belangen voor.
9
Profielschets Om de kwaliteit van het toezicht te borgen, heeft de Raad ten behoeve van haar samenstelling een schriftelijk profiel opgesteld van de Raad waarin omvang, expertise en leeftijdsopbouw zijn opgenomen.
Honorering De commissarissen krijgen een vaste vergoeding per jaar. Dit is van te voren vastgesteld. Overige gemaakte kosten worden op basis van een declaratie vergoed. In 2012 bedroeg de totale honorering van de Raad van Commissarissen € 36.500. De voorzitter heeft € 8.000 exclusief btw ontvangen. De commissarissen ontvangen ieder € 5.500 exclusief btw. Aan reiskosten is € 1.400, - vergoed. Voor de werving van een nieuwe commissaris is in het boekjaar € 2.400.- uitgegeven.
Integriteit De Raad is van oordeel dat voldoende waarborgen zijn geschapen om fraude te voorkomen. De Raad houdt dit goed in de gaten door regelmatig overleg met directie. Daarnaast zijn er de controle systemen zoals het klokkenluidersreglement, dubbele procuratie en de integriteitscode.
Deskundigheidsbevordering De Raad wil zich steeds verder professionaliseren door training en ontwikkeling van de competenties. De leden nemen zelf initiatief om cursussen te volgen.
Auditcommissie Voor het ontwikkelen van een transparant financieel afwegingskader voor besluitvorming binnen de Raad is in 2009 een Auditcommissie ingesteld. De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad; de heer Scholten, voorzitter en de heer Clayden, lid. De directeurbestuurder en het hoofd Bedrijfsbeheer van Jutphaas Wonen vertegenwoordigen de werkorganisatie. Op afroep kunnen externe (o.a. de accountant en treasurydeskundigen) en interne adviseurs deelnemen. De Auditcommissie verzorgt de communicatie tussen de Raad en de externe verslaglegging of verantwoording van Jutphaas Wonen. Verder adviseert de Auditcommissie de Raad bij besluitvorming op het gebied van investeringen, financiële risico’s en waarderingsgrondslagen. In 2012 is de Auditcommissie drie keer bijeengekomen. De e belangrijkste onderwerpen die werden besproken waren de jaarrekening 2011, Managementrapportage 1 halfjaar 2012, treasury en de begroting voor 2013, de transformatie Krijtwal en de Edisonbaan, het investeringsvoorstel voor de Einsteinbaan, onrendabele investeringen bij transformatie en nieuwbouw, en actuele belastingsissues. De Auditcommissie is in de gelegenheid om in te zoomen op het bestuur van Jutphaas Wonen aan de hand van kwartaalrapportages, managementrapportages, de begroting en jaarrekening. Door veel en transparante informatie kunnen op informele wijze toekomstscenario’s worden bedacht en doorgerekend. Aan de hand van deze toekomstscenario’s wordt gekeken naar investeringen. Door de Auditcommissie wordt de Raad van te voren betrokken bij de voorbereiding van besluiten en worden motieven achter gedachten eerder duidelijk.
10
Werkwijze 2012 Reguliere vergaderingen De Raad is in 2012 vijf keer bijeengekomen voor een reguliere vergadering. De onderwerpen die onder andere besproken zijn, zijn de huurverhoging, de kwartaalrapportages, de managementrapportage, het jaarverslag en jaarrekening 2011 en de begroting 2013. Buiten de onderwerpen uit de jaarcyclus heeft de Raad in haar vergaderingen in 2012 bijzondere aandacht gegeven aan: Verwerving en risicoanalyse Brinkwal 7 Oordeelsbrief Ministerie van Binnenlandse Zaken Wetsvoorstel normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Maatschappelijke visitatie Integriteitaudit Beloning leden RvC / Horizontaal toezicht Treasuryrapportage Projecten Bakenmonde en Iepenhoeve Investeringsvoorstel Einsteinbaan
Themabijeenkomsten Naast de reguliere vergaderingen is de Raad in 2012 één keer bijeen geweest om extra aandacht te geven aan een bepaald thema. In 2012 is deze themabijeenkomst samen met het Huurdersplatform Jutphaas geweest. Themabijeenkomst samen met het Huurdersplatform Jutphaas: Wat vraagt de markt en welke keuzes moet Jutphaas Wonen maken? In maart van 2012 zijn de leden van de Raad samen met de leden van het Huurdersplatform Jutphaas samen gekomen voor een presentatie en workshop door onderzoeks- en adviesbureau RIGO. De presentatie ging over het regionaal onderzoek dat het RIGO heeft uitgevoerd naar de opgave in de regio Utrecht. In de presentatie is naar voren gekomen wat er demografisch op ons afkomt en wat de markt vraagt. Vervolgens is er door alle aanwezigen in een workshop gebrainstormd over de keuzes voor nieuw toe te voegen woningen die Jutphaas Wonen zou moeten maken ten aanzien van de doelgroep.
Gesprek met belanghouders De Raad heeft in 2012 via diverse lijnen contacten onderhouden met belanghouders van Jutphaas Wonen. De Raad heeft overleg gehad met het Huurdersplatform Jutphaas. Mevrouw De Keizer heeft diverse contacten met de gemeente Nieuwegein.
Oordeel over het gevoerde beleid De Raad geeft vanuit vier invalshoeken invulling aan haar rol als interne toezichthouder. Gezamenlijk vormen zij het toezichtkader van Jutphaas Wonen. Dit toezichtkader behandelt het maatschappelijk rendement, de borging van de continuïteit van Jutphaas Wonen, doelmatige en doeltreffende beleidsrealisatie en maatschappelijke inbedding.
1. Het maatschappelijk rendement van Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen is, als maatschappelijk ondernemende woningcorporatie gericht op het realiseren van maatschappelijk rendement. In de missie wordt dit als volgt verwoord: Jutphaas Wonen streeft naar positieve maatschappelijke en/of financiële waardeontwikkeling van haar vastgoed. De Raad hanteert de corporatiemissie als referentiekader voor haar toezicht op het bestuur van de corporatie. De corporatiemissie is vertaald in de negen speerpunten, die vervolgens door middel van concrete doelstellingen is vertaald in acties. De Raad toetst de realisatie van de missie door te kijken naar welke doelstellingen zijn gehaald en welke doelstellingen we hebben laten vallen.
11
Deze informatie komt naar voren in de managementrapportages, kwartaalrapportages en jaarrekening. De Raad oordeelt dat Jutphaas Wonen in 2012 de besluitvorming heeft gericht op het verhogen van het maatschappelijk rendement van het beschikbare vermogen. Jutphaas Wonen slaagt er goed in om haar eigen ambities te realiseren en een herkenbare en bij de corporatie passende bijdrage te leveren aan de lokale maatschappelijke opgave.
2. Borging van de continuïteit van Jutphaas Wonen / Risicomanagement: Een belangrijk uitgangspunt bij het toezicht door de Raad is dat de continuïteit van Jutphaas Wonen gewaarborgd dient te blijven. Dit wordt getoetst op twee punten: De corporatie voldoet ook voor de langere termijn aan de eisen die, gelet op het risicoprofiel van Jutphaas Wonen, gesteld kunnen worden aan de minimale financiële positie. De activiteiten van Jutphaas Wonen passen binnen de wettelijke kaders van het BBSH. In 2012 heeft de Raad kennis genomen van een meerjarenbegroting met als doel inzicht te verkrijgen in de mogelijke financiële implicaties van het voorgestelde beleid. Tevens is kennisgenomen van het oordeel van het CFV over de financiële positie. De organisatie weet goed wat er speelt en waar de risico’s liggen. Er is goed inzicht in de financiële situatie. De organisatie heeft een goed toekomstbeeld en inzicht in de verschillende scenario’s. Als er zich een onverwachte situatie voordoet kan er een beredeneerde beslissing genomen worden. Op grond van alle informatie is de Raad van mening dat Jutphaas Wonen binnen de financiële kaders haar ambities zal kunnen realiseren, zonder dat de financiële continuïteit in het geding komt. De borging van de financiën is wel een aanhoudende zorg voor de komende jaren door de crisis, de voorgenomen rijksregelingen en de strengere eisen van banken bij het afsluiten van leningen. De Raad houdt daarom scherp een vinger aan de pols bij het aangaan van nieuwe projecten. Haalbaarheidstoetsen en second-opinions zijn van groot belang geworden bij het opstarten van nieuwe projecten. Meer informatie over risicomanagement is opgenomen in hoofdstuk 9.
3. Doelmatige en doeltreffende beleidsrealisatie De bedrijfsvoering van Jutphaas Wonen is ingericht op het leveren van prestaties ten behoeve van de individuele huurders en woningzoekenden, de wijk en de stad Nieuwegein. De Raad hanteert bij haar toezicht het uitgangspunt van een doelmatige en doeltreffende bedrijfsvoering. Referentiekaders hierbij zijn de koersnotitie “Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad”, het Strategisch Voorraad Beleid, en het activiteitenplan met bijbehorende doelstellingen. Inzichten in de rapportages, zoals managementrapportages, kwartaalrapportages en jaarverslag en jaarrekening zijn hierbij van belang. Daarnaast haalt de Raad informatie uit gesprekken met het Huurdersplatform. Het oordeel van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Centraal Fonds zijn ook een belangrijk referentiekader. In 2012 heeft de Raad aandacht gegeven aan benchmarking waardoor inzicht verkregen wordt in hoe Jutphaas Wonen het doet in vergelijking met andere corporaties. Op grond van de verkregen inzichten oordeelt de Raad dat er geen aanwijzingen zijn dat het gevoerde beleid van Jutphaas Wonen niet doelmatig en doeltreffend is.
4. Maatschappelijke inbedding De Raad ziet Jutphaas Wonen nadrukkelijk als een organisatie, die deel uitmaakt van een breder netwerk van organisaties en instellingen die zich inzetten voor maatschappelijke groei in Nieuwegein. De Raad richt haar toezicht mede op de wijze waarop Jutphaas Wonen haar mogelijkheden aanwendt om binnen dit bredere netwerk van betekenis te zijn. Door middel van eerdere genoemde rapportages en contacten krijgt de Raad inzicht in de frequenties waarmee Jutphaas Wonen overlegt met haar belanghebbenden binnen Nieuwegein. De lokale verankering van Jutphaas Wonen komt duidelijk naar voren in de vele samenwerkingsverbanden binnen Nieuwegein waarbinnen zij opereert. Jutphaas Wonen wordt een steeds toonaangevender partij in Nieuwegein. Ook de aanwezigheid van prestatieafspraken en andere overeenkomsten met lokale partijen is een indicatie van de inzet van Jutphaas Wonen om lokaal een maatschappelijke bijdrage te leveren. Op grond van de verkregen inzichten is de Raad van oordeel dat het beleid van Jutphaas Wonen is gericht op het leggen van verbindingen tussen corporatie en maatschappelijke omgeving: zowel via informatie-uitwisseling, beleidsafstemming als concrete samenwerking en investeringen.
12
Statutaire verantwoordelijkheden Goedkeuring van bepaalde besluiten Op grond van artikel 11 van de statuten behoeft in 2012 een aantal besluiten van het bestuur de expliciete goedkeuring van de Raad van Commissarissen. De Raad heeft er op toegezien dat de besluiten zorgvuldig zijn voorbereid en heeft na bespreking besloten in te stemmen met de volgende bestuurlijke besluiten:
Vaststelling begroting 2013 Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2011 Mandaat voor de directeur-bestuurder voor het aantrekken van financiering tot een bepaald bedrag. Verwerving Brinkwal 7 te Nieuwegein Afwaardering op project Iepenhoeve
Opdrachtverlening aan de accountant Elk jaar beoordeelt de Raad de accountant. In 2012 heeft de Raad, na beoordeling van een nieuwe offerte, de relatie met Deloitte opnieuw met een jaar verlengt. In 2012 vond de accountantscontrole plaats onder verantwoordelijkheid van de heer Wisse. De accountant is tenminste een keer per jaar, bij het bespreken van het jaarverslag, aanwezig bij de vergadering van de Raad. In 2013 zal de accountant opnieuw worden geëvalueerd.
Invulling werkgeverschap van het bestuur De Raad is naast interne toezichthouder ook werkgever van de directeur-bestuurder Margaret Zeeman. In het verslagjaar werden met haar een functionerings- en beoordelingsgesprek gehouden. Hierbij waren twee leden van de Raad aanwezig. De basis voor deze gesprekken vormen de gestelde doelstellingen en het behalen daarvan. Op basis van de gevoerde gesprekken en de mate waarin de doelstellingen werden gerealiseerd, is de Raad tot een beoordeling van het functioneren van de directeur- bestuurder gekomen. De Raad is positief over het functioneren van de directeur-bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft een positief beeld over de directie, de organisatie en het personeel.
Honorering van het bestuur Het honorarium van de directeur-bestuurder is gebaseerd op de CAO Woondiensten. De directeur bestuurder heeft een aanstelling van 30 uur per week. Bedrag € 86.000
Toelichting Vergoeding directeur - bestuurder M.J. Zeeman over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012
13
Nieuwegein, 27 mei 2013
De heer R.J.A. Clayden Voorzitter
De heer. J.A. Scholten lid
De heer P.M.C. van der Grinten Lid
Mevrouw E. de Keizer-Stehouwer Vice-voorzitter
Mevrouw. D. Bakker Lid
14
Deel 2: Context & Keuzes 3.
Jutphaas Wonen, haar omgeving en keuzes.
In dit hoofdstuk geven we een indruk van het type organisatie dat we zijn en waar we voor staan. De keuzes die we maken zijn mede afhankelijk van de omgeving waarin we opereren. De ontwikkelingen binnen Gemeente Nieuwegein, de regio, landelijk, op Europees niveau en zelfs wereldwijde trends hebben invloed op onze werkwijze, doelstellingen en financiële situatie. Keuzes maken wij niet alleen. Deze worden mede vormgegeven door onze belanghouders.
3.1 Profiel van Jutphaas Wonen Met 1.657 wooneenheden, 43 garages, 2 bedrijfsruimtes, 7 ateliers, 1 tennishal en één gemeenschappelijke ruimte in het Gemeenschappelijk Wonen complex (De Bedoeling) in Nieuwegein is Jutphaas Wonen een kleine corporatie. Wij kiezen hier bewust voor. Hierdoor zijn wij flexibel, kunnen we snel beslissingen nemen en is er daadkracht. Een ander voordeel is dat medewerkers dicht bij de klant staan en weten wat er speelt. Jutphaas Wonen is een Nieuwegeinse corporatie en werkt samen met andere partijen aan het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in Nieuwegein. De andere woningcorporaties werkzaam in Nieuwegein zijn Mitros met ca. 5.800 wooneenheden, Portaal met ca. 1.300 wooneenheden en Bo-Ex met ca. 55 wooneenheden. Met de eerste twee corporaties en Gemeente Nieuwegein wordt nauw samengewerkt om te voorzien in de behoefte van onze gezamenlijke klanten. Het grootste deel van ons bezit is tussen 1970 en 1980 gebouwd. Ons bezit ligt voornamelijk in de wijken Batau-Zuid, Doorslag en Jutphaas Wijkersloot. Bijna 42% van ons bezit bestaat uit eengezinswoningen. 58% is gestapelde bouw bestaande uit appartementen, boven- en benedenwoningen en torenflats.
3.2 Opgave en missie 2012 is voor ons een geschikt moment geweest om onze focus te herijken en onze richting voor de komende vijf jaar uit te stippelen. In 2012 zijn de ambities van de directie en medewerkers en de verwachtingen van de stakeholders omgezet in een nieuw ondernemingsplan voor Jutphaas Wonen voor de periode 2013-2017. Wij zijn ons er van bewust dat in deze tijd het economisch klimaat en de regelgeving sterk aan verandering onderhevig is. Het plan moest aansluiten bij de dynamische realiteit van vandaag. Wij zullen binnen ons ondernemingsplan flexibel moeten blijven en inspelen op veranderingen. In de eerste helft van 2012 zijn we met een extern bureau begonnen met de voorbereidingen voor het ondernemingsplan 2013 - 2017. We hebben veel over onszelf en onze omgeving onderzocht en bediscussieerd. Door middel van gesprekken met belanghebbenden en met elkaar hebben we focus aangebracht. En natuurlijk zijn de uitkomsten van de visitatie hierin meegenomen. Eind 2012 was het concept-ondernemingsplan gereed. De belangrijkste focus van onze werkzaamheden zal de komende jaren komen te liggen in: het toevoegen van woningen, met transformatie als slim en betaalbaar alternatief, het stimuleren van de doorstroming, wooninitiatieven ontplooien en hiermee kansen bieden aan huishoudens met een midden-inkomen en bijzondere doelgroepen, de kwaliteit van onze woningenvoorraad behouden en waar mogelijk verbeteren inzetten op wonen zonder ergernis. Het ondernemingsplan zal een leidraad vormen voor al onze activiteiten in de komende jaren.
15
Onze missie is met het huidige ondernemingsplan nog hetzelfde gebleven: Het streven naar een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van het vastgoed
Een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van het vastgoed houdt in de ogen van Jutphaas Wonen verband met een positief oordeel over de woning en de woonomgeving.
3.3 Thema’s Voor 2012 heeft Jutphaas Wonen de prioriteit bij een aantal thema’s gelegd. We hebben een duidelijke focus aangebracht. Tot nu toe hanteerden we negen speerpunten die veelomvattend waren. Deze speerpunten zijn nog steeds belangrijk. Door de jaren heen zijn een groot deel van deze speerpunten ingebed in onze werkwijze en vanzelfsprekend geworden. Het klantgestuurd werken bijvoorbeeld is al sinds 2003 synoniem met Jutphaas Wonen. Ondanks dat dit niet zo duidelijk in onze missie is verwoord, denken mensen en zelfs medewerkers vaak wel dat dit onze missie is. Op elk vlak nemen wij klantgestuurd werken serieus. Dit kan simpelweg gaan over de manier waarop we met klanten omgaan, maar ook over de betrokkenheid van klanten bij projecten en het regelmatig onderzoeken wat klanten nou eigenlijk willen. Doordat dit zo’n vanzelfsprekendheid is geworden benoemen wij dit niet meer als apart thema. In het volgende hoofdstuk worden deze thema’s en doelstellingen voor 2012 die hier aan zijn gekoppeld beschreven. Deze doelstellingen zijn in bijlage 1 van dit jaarverslag samengevat. Thema’s 1. Huisvesting van de doelgroep 2. Woonkwaliteit 3. Wijkaanpak 4. Duurzaamheid en energiebesparing 5. Bewonersparticipatie 6. Professionalisering van de organisatie
In 2012 is hard gewerkt om de thema’s vorm te geven en in praktijk te brengen. De thema’s zijn vertaald in een groot aantal doelstellingen. De doelstellingen worden maandelijks gemonitord in de managementrapportages. De doelstellingen die de thema’s in de praktijk vorm moeten geven worden in dit jaarverslag uitgebreid behandeld.
16
3.4 Draagvlak voor onze activiteiten bij belanghebbenden Jutphaas Wonen vervult een publieke taak. Prettig wonen in goede en betaalbare woningen in een veilige, aangename omgeving is van belang voor een goed functionerende maatschappij. Wat wij doen heeft grote invloed op het leven van mensen. Daarom is het belangrijk dat wij ons openlijk verantwoorden over onze activiteiten. Jutphaas Wonen streeft naar instemming van haar belanghebbenden voor wat zij doet en van plan is te doen. Door het jaar heen hebben we frequent contact met onze maatschappelijke partners, bilateraal en in kleine verbanden. We hechten grote waarde aan het contact met en de meningen van allerlei partijen uit de samenleving. Deze contacten leveren een reeks aandachtspunten en thema’s voor het corporatiebeleid op. Deze nemen wij mee in de beleidsvoornemens en uiteindelijk in de begroting.
3.5 Omgeving van Jutphaas Wonen De omgeving waarin de corporatie opereert verandert voortdurend. We hebben te maken met veranderingen op de woningmarkt. De weten regelgeving vanuit verschillende overheidsniveaus wordt regelmatig aangepast. Het beleid van onze collega-corporaties en concurrenten is van invloed op de woningmarkt waarin wij functioneren. Wij moeten inspelen op de veranderende bevolkingssamenstelling en de woonbehoefte van de verschillende doelgroepen. Ook het verwachtingspatroon van onze belanghebbenden over de kaders van ons werk verschuift door de tijd heen.
Politieke ontwikkelingen De positie van de corporaties staat onder druk. Dit komt enerzijds door de economische crisis en de stagnatie op de woningmarkt, anderzijds door de discussie die wordt gevoerd over het speelveld van de corporaties, ook in relatie tot het vermogen van de corporatie, dat vastzit in hun vastgoed. Ook in 2012 hebben veranderingen in wet- en regelgeving en voorgenomen ontwikkelingen hiervan door de rijksoverheid voor veel onzekerheid gezorgd bij woningcorporaties en haar doelgroep. Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten vanaf 2013 een heffing betalen over de waarde van de huurwoningen om zo een financiële bijdrage te leveren aan de huurtoeslag. Dit heeft grote financiële consequenties die gevolgen hebben voor de investeringsruimte van corporaties. Jutphaas Wonen heeft hier in haar meerjarenbegroting al rekening mee gehouden. Ook de stagnatie op de koopmarkt, waardoor de inkomsten door de verkoop van woningen minimaal zijn, zorgt voor minder investeringsruimte. Om toch te kunnen investeren heeft Jutphaas Wonen gebruik gemaakt van de mogelijkheid de waarderingspunten van woningen met 15 of 25 punten te verhogen. Hierdoor ontstaat er ruimte om bij mutatie de huur op te trekken. De extra inkomsten vergroot de mogelijkheid om ook in de toekomst te kunnen blijven investeren in extra sociale huurwoningen. In febrauri 2013 is het woonakkoord bereikt. Dit betekent dat de oorspronkelijke heffing voor corporaties iets omlaag gaat. Corporaites mogen een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. De huurverhoging mag voor iedereen 2,5 % inflatie plus 1,5% zijn. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging oplopen tot maximaal 6,5%. Dit verruimt de mogelijkheid van corporaties om meer inkomsten te genereren en mogelijk bevordert dit de doorstroming. De maximale huurhoogte wordt niet gekoppeld aan 4,5 procent van de WOZ-waarde. Vooralsnog blijft het woningwaarderingsstelsel van kracht. Minister Blok komt voor Prinsjesdag 2013 met een voorstel voor een puntenstelsel dat uitgaat van een combinatie van WOZ en WWS.
17
Woningmarkt Nieuwegein is onderdeel van de populaire groeiregio Utrecht-Midden. In 2030 zal deze regio uit meer dan 151.400 huishoudens bestaan, 1 een toename van 12% ten opzichte van 2010 . Het aantal lage inkomens groeit hierbij verreweg het hardst, namelijk met 26%. We verwachten de komende jaren dan ook een sterkte toename in de vraag naar sociale huurwoningen. Ook het aantal midden-inkomens groeit met 12%, maar, in verband met de eerder genoemde Europese regelgeving, bevinden zij zich in een lastigere situatie. Het ziet er naar uit dat deze groep weinig perspectief heeft op de woningmarkt. De regio Utrecht-Midden heeft net als de rest van Nederland te maken met een vergrijzende bevolking. We zien dit vooral terug in de groep lage inkomens, die in 2030 voor bijna de helft uit 65-plussers zal bestaan. Het aantal jongeren neemt juist af. Deze ontwikkeling kan er op termijn toe leiden dat Nieuwegein een vergrijsde wordt met een éénzijdige bevolkingssamenstelling. Hierdoor zal ook de zorgvraag rondom woningen toenemen. Er is sprake van een grote groep alleenstaanden in onze regio en deze groep groeit. Dit komt vooral door de groeiende groep ouderen die op latere leeftijd hun partner verliezen, maar ook het aantal scheidingen neemt toe. Vooral deze laatste groep zorgt voor extra druk op de woningmarkt omdat de vertrekkende partner vaak snel een woning nodig heeft, maar geen lege woning achterlaat. Het effect van de huishoudensgroei is terug te zien in zowel de huur- als koopsector. In het huursegment is er de komende jaren vooral behoefte aan appartementen. Verwacht wordt dat er zo’n 4.400 extra appartementen nodig zijn. In de koopsector is er vooral behoefte aan extra eengezinswoningen. Bij nieuw te ontwikkelen projecten zal hier rekening mee gehouden worden. Veel oorspronkelijke inwoners van Nieuwegein zijn in Nieuwegein komen wonen voor hun werk of voor het gemak van een centrale locatie. Er bestaat nu een groep Nieuwegeiners die geboren is in Nieuwegein en er bewust voor kiest om in Nieuwegein te blijven wonen. Zij hebben een binding met de stad en zijn daarom belangrijk voor de sociale cohesie. Jonge mensen die graag in de gemeente willen blijven wonen, moeten dit ook kunnen. Geschikt woningaanbod en een voldoende aantrekkelijk woonmilieu spelen daarbij een belangrijke rol.
Belanghebbenden Samenwerking met belanghebbenden is van essentieel belang. Alleen dan weten we wat van ons verwacht wordt en op welke manier wij het beste kunnen inspelen op behoeftes. In onderstaand schema is aangegeven welke groepen wij onderscheiden. Er is vooral veel overleg met de groepen afzonderlijk. Het overleg met belanghebbenden gebeurt dagelijks, zowel individueel zoals met huurders, als in samenwerkingsverbanden met overheidsinstanties, collega corporaties en zorgorganisaties. Andere contacten vinden meer plaats op projectbasis. In 2012 is het digitaal klantenpanel gebruikt voor overleg met bewoners en woningzoekenden. Zo kunnen uitkomsten gestructureerd geanalyseerd worden en meegenomen worden bij nieuw beleid. Het aantal deelnemers van het klantenpanel is in 2012 uitgebreid waardoor de antwoorden representatief zijn. In 2013 zetten we het gebruik van het digitaal klantenpanel voort.
1
18
“volkshuisvestelijke opgave voor Utrechtse woningcorporaties”RIGO sept. 2011
BELANGHOUDERS JUTPHAAS WONEN Gebruikers Huurders, woningzoekenden (toekomstig), bewonerscommissies, Huurdersplatform Jutphaas, Eigenaar bewoner (mede-gebruiker), Vereniging van Eigenaren, Wijknetwerken (mede gebruiker woonomgeving), Woonbond (belangenbehartiging) Zorg en Welzijn Zorgspectrum, Vitras /CMD, Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht, Stichting Reinaerde, Humanitas DMH, Stichting Fokus, Meldpunt Zorg en Overlast, Mantelzorgers / woonbegeleiders, Stichting Welzijn Nieuwegein, Bureau Jeugdzorg, Stichting Leergeld, Stichting Mee, Altrecht, GGD Midden Nederland. Overheid Gemeente Nieuwegein, Provincie Utrecht, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken, Centraal Fonds Volkshuisvesting, Bestuurlijk Regio Utrecht, Politie, Budget en inkomensbeheer, Centrum voor werk en inkomen (CWI), Scholen / Stichting ROC, Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Collega corporaties Aedes, Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht, Mitros, Portaal, Lekstede Wonen, Bo-Ex, MKW (Midden en Kleine Corporaties). Ontwikkelaars Vorm, Achmea Vastgoed, Adviseurs / gebruiker Transformatieteam, De Seniorenraad, Verankeringsgroep Ouderenproef, COSBO, WMO Raad, Vluchtelingenwerk, VACpunt Wonen, Bouwtalentaward. Leveranciers Van Dillen, Woningnet, aannemers, adviseurs, Eneco, makelaars, notaris, Verzekeringsmaatschappij Raetsheren, Tomlow advocaten, SG Automatisering Woningeigenaar Geijninvest, Wooninvesteringsfonds (WIF), Stichting de Baten. Politiek Politieke fracties, Wethouders, College, Gedeputeerden.
Prestatieafspraken 2011 - 2014 Jutphaas Wonen heeft alleen bezit in Nieuwegein. De Gemeente Nieuwegein is daarom voor ons een belangrijke belanghouder. Samen met de in Nieuwegein werkzame corporaties Mitros en Portaal zijn er afspraken gemaakt over wat we van elkaar verwachten de komende jaren. Gezamenlijk zetten we ons in voor een aantrekkelijk Nieuwegein. De prestatieovereenkomst is een belangrijke leidraad voor onze werkzaamheden. Het doel van de prestatieafspraken tussen gemeente en de drie woningcorporaties Jutphaas Wonen, Mitros Nieuwegein en Portaal, is om te komen tot concrete afspraken die bijdragen aan het streefbeeld voor 2030 (Structuurvisie 2030). De looptijd van de prestatieafspraken beperkt zich tot de periode 2011-2014. Echter, gemeenten en corporaties houden rekening met het streefbeeld dat een horizon heeft dat veel verder weg ligt. In de prestatieovereenkomst worden afspraken gemaakt over het verbeteren van het functioneren van de Nieuwegeinse woningmarkt, het vergroten van de aantrekkelijkheid van Nieuwegeinse woonmilieus en het bevorderen van ongestoord woongenot.
19
Afgesproken is dat de voortgang van de afspraken jaarlijks worden gemonitord, overlegd worden met de huurderskoepels en voorgelegd worden aan de gemeenteraad.
3.6 Keuzes van Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen kiest er voor bewoners, wijken en de stad perspectief te bieden om zo de maatschappelijke en/of financiële waarde te ontwikkelen. Het gaat om betrokkenheid bij de bewoners en je bekommeren om hun welzijn; het gaat om een leefbare omgeving met een positieve uitstraling voor de wijk; het gaat om impulsen geven aan de stad zodat Nieuwegeiners er willen en kunnen blijven wonen en nieuwkomers willen blijven. Jutphaas Wonen kiest er voor een kleine corporatie te blijven en het werkgebied tot Nieuwegein te beperken. Dit heeft als voordeel dat Jutphaas Wonen betrokken is bij de klant, en weet wat er speelt in de wijken en de stad. In de volgende hoofdstukken lichten we onze activiteiten, de beweegredenen en de resultaten toe.
20
Deel 3 Thema’s verder uitgewerkt in 2012 Voor 2012 heeft Jutphaas Wonen de prioriteit bij een aantal thema’s gelegd. We hebben een duidelijke focus aangebracht. In 2012 is hard gewerkt om de thema’s vorm te geven en in praktijk te brengen. De thema’s zijn vertaald in een groot aantal doelstellingen. De thema’s zijn: het huisvesten van de doelgroep, het bieden van goede woonkwaliteit, de wijkaanpak, duurzaamheid en energiebesparing en bewonersparticipatie. Ook de professionalisering van de organisatie is een belangrijk thema. Deze zal in het deel over onze organisatie verder aan de orde komen.
4. Huisvesten van de doelgroep Het huisvesten van de doelgroep is het belangrijkste thema voor Jutphaas Wonen. Dat is de kerntaak van een woningcorporatie. In de begroting van 2012 hadden we een aantal doelen voor ogen die we in 2012 bereikt wilden hebben. Hieronder is het schema van deze doelen. In dit hoofdstuk wordt beschreven wat we hebben gedaan om deze doelen te bereiken. Maar naast deze specifiek benoemde doelen heeft Jutphaas Wonen nog veel meer gedaan om de doelgroep te huisvesten. Ook hier zal dit hoofdstuk over gaan. Dit hoofdstuk wordt onderverdeeld in 3 onderdelen. Het eerste gaat over de uitdaging van het zorgen voor voldoende woningen. Het tweede onderdeel gaat over de uitdaging van het huurbeleid en betaalbaarheid voor bewoners. Het derde onderdeel gaat over het huisvesten van specifieke doelgroepen.
Thema 1 Huisvesten van de doelgroep Doelen 2012 Nieuwbouw en transformatie: Besluit over verdere ontwikkeling Iepenhoeve Start transformatie Bakenmonde september 2012 Doorstroming: Maatregelen van doorstroming onderzoeken en implementeren Individuele gesprekken met bewoners over doorstromen voortzetten Huurbeleid: Besluit over verhoging maximaal redelijke huur met 15 of 25 punten Besluit over maatregel(en) voor verbeteren van slaagkansen van lage middeninkomens Schuldhulpverlening: Aanbieden schuldhulpverlening in 2012; evaluatie schuldhulpverlening Starters: Voortzetten lotingssysteem. Evaluatie eind 2012 Extra communicatie over loten Ouderen: Aanbieden seniorenpakket bij groot onderhoud Aanbieden Jutphaas Plus serviceabonnement Aanbieden zorgbemiddeling naar behoefte
Doel Bereikt?
Samenwerking met
√ X
Gemeente Nieuwegein
‘13 √
Gemeente Nieuwegein, Mitros, Portaal
√ √
Huurdersplatform
√ √ √
Gemeente Nieuwegein, Mitros, Portaal
√ √ √
21
4.1.
Zorgen voor voldoende passende woningen
Voor het goed functioneren van de woningmarkt is het belangrijk dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor huishoudens die zijn aangewezen op de sociale huurwoningvoorraad. Nieuwegein telt veel woningzoekenden, maar de huidige woningvoorraad is ontoereikend om iedereen ook echt een kans te bieden die graag in de stad wil (blijven) wonen. Onze focus ligt daarom op het toevoegen van woningen en het bevorderen van de doorstroming.
Nieuwbouw en transformatie Iepenhoeve (voorheen Heidehal) Met de aankoop van het stuk grond van de Heidehal in het projectgebied Blokhoeve had Jutphaas Wonen het doel om daar nieuwbouw woningen toevoegen aan het Blokhoeve plan. Het gebied was al in ontwikkeling en woningbouw werd gezien als een goede bestemming voor dit gebied. Bij het toetsen van alle milieuregels liepen we aan tegen een enorme geluidsbelasting van de bedrijven in de nabije omgeving. Uit onderzoek is nu gebleken dat de haalbaarheid van woningen heel klein is. Er zullen veel aanvullende maatregelen genomen moeten worden, zowel bij geluidsveroorzakers als aan de woningen. Gezien de onzekerheid over de realisatie van dit project is er in 2011 al € 1.000.000 afwaardering op dit project. In 2012 is er geen duidelijke vooruitgang geweest in de plannen van Iepenhoeve. Aangezien de gemeente zelf veel belang heeft bij een woningbouwontwikkeling kan er in de toekomst toch nog woningbouw mogelijk zijn. Daarom is in 2012 niet het resterende aankoopbedrag afgeschreven. Het plan zal goed worden gemonitord om te kijken of eventuele verdere afschrijving in de toekomst nodig is. Jutphaas Wonen heeft de Heidehal tijdelijk verhuurd tot maart 2015. Deze tijd tot 2015 wordt benut om de haalbaarheid van woningbouw te onderzoeken. In de zomer zijn er nog gesprekken geweest met een partij over de mogelijkheden om de hal te benutten voor basketballers in opleiding gecombineerd met de mogelijkheden om voor deze basketballers huisvesting te verzorgen. De interesse was van korte duur en hebben geen vervolg gekregen. De tennishal is in 2012 tijdelijk verhuurd. De huuropbrengst in 2012 was € 11.000,- euro.
Bakenmonde De kantoorgebouwen van het complex Bakenmonde zijn samen met Achmea Vastgoed en Bohan Ontwikkeling (nu Vorm) aangekocht. De samenwerking met Achmea en Vorm maakt dat dit project moeizaam verloopt. Door de crisis op de huizenmarkt blijkt de aanbouw van de nieuwbouwtoren van Vorm niet haalbaar. Dit maakt de realisatie van het gezamenlijke totale plan moeilijk. In 2012 heeft Portaal interesse getoond om een deel van de woningen af te nemen, maar zij hebben zich in verband met een verslechterde financiële situatie teruggetrokken.
22
Er is nu toch wat beweging bij de samenwerkingspartners en belangstelling om ook het tweede kantoorgebouw te transformeren naar woningen. Vanaf oktober 2012 is er frequenter overleg geweest met Vorm om vaart te houden in de projectontwikkeling, met als doel om begin 2013 een besluit te kunnen nemen over de omvang van het project, de opgave te bepalen voor het te transformeren gedeelte en nieuwbouw en de verdeling tussen de partijen van het te verkopen of verhuren vastgoed. Jutphaas Wonen wil nog steeds het eerste gebouw transformeren en dit project in 2013 ook daadwerkelijk vlot trekken. In 2011 werd nog gedacht aan het realiseren van seniorenwoningen in het te transformeren kantoor. Nu zien we meer in het realiseren van appartementen voor jongeren / starters in de kantoorruimte. In de nieuwe woontoren kunnen dan de seniorenwoningen gerealiseerd worden. De motivatie ligt vooral in het feit dat senioren kritisch zijn bij het uitzoeken van een nieuwe woonplek en dat daardoor bij transformatie veel hogere kosten gemaakt moeten worden om aan die eisen/wensen te voldoen. In een nieuwbouwproject kan dat eenvoudiger gerealiseerd worden. Jutphaas Wonen heeft voor het project Bakenmonde in 2012 € 2.900,- uitgegeven aan kosten. De inkomsten uit verhuur van het gebouw waren € 14.700,-.
De Baten Het in 2012 opgeleverde complex De Baten is niet van Jutphaas Wonen, maar we zijn in opdracht van Stichting De Baten verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van 30 nieuwe huurwoningen. In juni is dit complex opgeleverd en zijn de sleutels aan de bewoners uitgereikt. Jutphaas Wonen doet de intake van de reparatieverzoeken en verhuurt de woningen opnieuw bij mutatie. Voor het beheer is een contract opgesteld en er zijn goede afspraken gemaakt met de VVE-beheerder en de eigen organisatie over de opvolging van de reparatieverzoeken.
Brinkwal Jutphaas Wonen heeft in 2012 het kantoorgebouw aan de Brinkwal 7 in de wijk Merwestein aangekocht om te tranformeren naar 25 jongerenwoningen. Het eerste half jaar is hard gewerkt aan het indienen van de omgevingsvergunning. Het college heeft eerst ingestemd met het principeverzoek op basis van een Quick Scan. Vervolgens is er een goede ruimtelijke onderbouwing opgesteld en zijn de tekeningen verder uitgewerkt t.b.v. de omgevingsvergunning. In oktober is de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden en is het kantoorpand definitief getransporteerd en ons eigendom. De 25 woningen krijgen allemaal een eigen ingang en tuin. Elke woning heeft een woonkamer en keuken op de begane grond en op de verdieping een badkamer en een open ruimte voor een slaapkamer. Toekomstige bewoners kunnen zelf gedeeltelijk de plattegrond van hun woning bepalen. De aanbesteding voor de Brinkwal is niet op de traditionele manier verlopen. Op basis van ideeën van Professor Hennes de Ridder hebben we aannemers op basis van onze minimale eisen en randvoorwaarden de vrijheid gaven om zelf met en product te komen die aan die eisen en randvoorwaarden voldoet. Wij hebben ze dus niet op basis van uitgebreide tekeningen en een voorgeschreven bestek een prijs laten bepalen. Vorm heeft deze competitie gewonnen van de vier inschrijvers die een aanbieding hebben gemaakt.
23
We zijn erg enthousiast over deze wijze van aanbesteden. Er is sprake van een competitie, de aanbieder heeft de vrijheid om met ideeën te komen en zo wordt veel meer gebruik gemaakt van de kennis in de markt en het leidt ook tot innovatie. Voor de Brinkwal heeft deze werkwijze geleid tot: een esthetisch mooier product dan het 1e ontwerp; een hoger energielabel (Label A gevraagd, label A++ gekregen); een product waar de klanten keuzemogelijkheden hebben voor de indeling; een hoog percentage van hergebruik van elementen uit het kantoor; dit alles binnen de gestelde maximale prijs. Vanaf oktober voeren we met Vorm gesprekken over de uitvoering en zijn we het contract aan het uitwerken. Jutphaas Wonen heeft voor het project Brinkwal in 2012 € 122.000,- uitgegeven aan onderzoekskosten. Voor de transformatie van dit kantoor is € 950.000,- uitgegeven. Dit betreft in hoofdzaak de aankoop van het pand.
Acquisitie Kantoortransformatie Het ziet er naar uit dat de locatie Brinkwal de eerste kantoortransformatie voor Jutphaas Wonen wordt. En wellicht volgen er meer. Tot nu toe is kantoortransformatie of herontwikkeling van een kantoorlocatie één van de weinige mogelijkheden om te groeien in aantallen woningen voor onze doelgroep. In het afgelopen jaar zijn ons diverse kantoorpanden aangeboden of hebben we zelf contact gezocht met eigenaren/makelaars. Hieronder een overzicht van de locaties waar onderzoek naar is gedaan en met welk resultaat. Locatie Dukatenburg
Wat Onderzoek locatie en gebouw.
Resultaat Afgewezen op gebouw
Fultonbaan 5060
Onderzoek locatie en gebouw, uitwerking plattegronden en financieel getoetst
Financieel niet haalbaar, locatie geen woongebied
Edisonbaan
Herontwikkeling locatie door ontwikkelaar, plantoetsing voor afname 70-80 huurwoningen, financieel getoetst, onderhandelingen, discussiestuk naar RvC
Voorstel in RvC, afgewezen vanwege huurprijs / onrendabel i.r.t. locatie
Krijtwal 41
Bod niet geaccepteerd
Rietgors
Onderzoek locatie en gebouw, uitwerking plattegronden en financieel getoetst, bod uitgebracht Aangeboden kantoorlocatie door ontwikkelaar, financiële toetsing
Nijverheidsweg
Onderzoek locatie en gebouw
Afgewezen
Einsteinbaan
Onderzoek locatie en gebouw, uitwerken plattegronden en financiële toetsing nog doen
Voorstel in RvC, aangehouden vanwege effecten kabinetsmaatregelen
Bron: Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen heeft voor de acquisitie van kantoren in 2012 € 29.000,- uitgegeven
24
Financieel niet haalbaar
Nieuwbouwlocaties We zijn in 2012 door enkele ontwikkelaars benaderd met het oog op het afnemen van sociale huurwoningen. Er zijn in Nieuwegein nog wel een aantal te ontwikkelen locaties waar de ontwikkelaas afnemers voor zoeken. Door de onzekerheid op de kopersmarkt en de terughoudende opstelling van de andere in Nieuwegein actieve corporaties Mitros en Portaal, levert dat ons mogelijkheden op te onderzoeken of de aangeboden locaties en producten een bijdrage kunnen leveren aan onze doelstellingen. In 2012 zijn drie potentiele nieuwbouw locaties de revue gepasseerd. Projectontwikkelaar HKL heeft in samenwerking met Woonzorg Nederland de locatie Van Heukelumstraat uitgewerkt tot een project met 46 sociale huurwoningen voor senioren en op de begane grond bedrijfsruimten voor zorgpartijen. Woonzorg Nederland kan/wil de 46 woningen niet meer afnemen terwijl de omgevingsvergunning is verleend (maar vanwege bezwaren nog niet onherroepelijk). Wij zijn in gesprek om te kijken of wij deze 46 woningen kunnen afnemen. Heijmans Vastgoed heeft ons benaderd om de locatie Nijemonde te ontwikkelen. De locatie biedt de mogelijkheid om circa 35 woningen te realiseren. Jutphaas Wonen fungeert dan als afnemer. Heijmans heeft een verzoek tot ontwikkeling bij de gemeente neergelegd. Gemeente heeft laten weten dat er meerdere partijen zijn die deze locatie willen ontwikkelen. Plegt Vos heeft een stuk grond in eigendom aan de Meentwal. In eerste instantie fungeerde Portaal als afnemer van de te ontwikkelen huurwoningen, maar zij hebben zich teruggetrokken. Wij zijn momenteel gesprekspartner voor Plegt Vos en samen onderzoeken we de mogelijkheden van deze locatie.
Doorstroming In Nieuwegein, maar ook in de gehele regio Utrecht, was er in 2012 beperkte doorstroming van huurders naar een andere, meer passende, huur- of koopwoning. Volgens de regionale woningmarktmonitor 2012 is het aanbod van sociale huurwoningen fors afgenomen en is de slaagkans van een actief woningzoekende de afgelopen periode omlaag gegaan van 20,1% naar 12,8%. Vooral bij de middeninkomens is er minder bereidheid tot verhuizen. Zij komen ook niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Uit onderzoek is gebleken dat 31% van de huurwoningen onder de vrije sectorgrens bewoond wordt door huurders met een middeninkomen (tussen de € 34.000,- en € 43.000,-). Voor deze groep is het aanbod zowel in huur- als koopsector beperkt. De regering wil een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren om zo de doorstroming te bevorderen. Dat bewoners moeilijk doorstromen naar een passende woning kan verschillende redenen hebben. Het kan komen door de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen in de regio, door de beperkte financiële mogelijkheden of omdat er geen geschikte woningen zijn op de gewenste locatie. Tegelijkertijd zijn er bewoners van sociale huurwoningen die wel willen verhuizen, maar belemmeringen ondervinden. Deze belemmeringen verschillen per huishouden. Als deze bewoners kunnen verhuizen naar een door hun gewenste woning, dan komt er een sociale huurwoning vrij voor de huishoudens op de wachtlijsten. Een dergelijke doorstroming van huishoudens verbetert het functioneren van de Nieuwegeinse woningmarkt. De Gemeente Nieuwegein, de drie corporaties Jutphaas Wonen, Mitros Nieuwegein en Portaal hebben in de Prestatieovereenkomst 20112014 afgesproken om te onderzoeken wat de belemmeringen voor doorstroming zijn. De partijen hebben een overzicht gemaakt van maatregelen die, naast het toevoegen van woningen, de doorstroming op de sociale woningmarkt in Nieuwegein kunnen bevorderen. In de eerste helft van 2012 zijn deze maatregelen verder uitgewerkt. In november 2012 is er een notitie opgesteld met een voorstel welke maatregelen te implementeren en welke niet.
25
Jutphaas Wonen is in 2012 verder gegaan met de inventarisatie van mogelijke belemmeringen voor huishoudens om te verhuizen. Dit is gedaan door individuele gesprekken te houden met huishoudens die in een eengezinswoning wonen en wensen te verhuizen naar een kleinere woning. De uitkomsten hiervan zijn meegenomen bij het in beeld brengen van maatregelen. Jutphaas Wonen is samen met woningcorporatie Portaal gestart met maatwerk voor ouderen in eengezinswoningen die willen verhuizen naar een appartement. Portaal heeft een complex in Galecop dat zij graag willen bestemmen voor senioren. De corporaties kijken of nietsenioren in dit complex willen ruilen met senioren die in een eengezinswoning van Jutphaas Wonen.
Mutatiegraad In 2012 waren er binnen het bezit van Jutphaas Wonen minder leeggekomen woningen ten opzichte van 2011 en 2010. De mutatiegraad in 2012 was 5,8%, exclusief de woningen in het Gemeenschappelijk Wonen Project. In 2011 was dit 6,1% en in 2010 was dit 7%. Het Gemeenschappelijk Wonen complex is niet meegenomen in totale mutatiegraad omdat de toewijzing daar tot stand komt door middel van coöptatie. De woningen die vrijkomen in het Gemeenschappelijk Wonen worden niet aangeboden aan woningzoekenden die geregistreerd staan bij Woningnet. Indien dit wel het geval zou zijn komt de mutatiegraad uit op 7%. In ons complex in Fokkesteeg Noord, onze Fokuswoningen, in onze seniorenwoningen in de Ten Baanstraat in Jutphaas en de woongroepen van Gemeenschappelijk Wonen is de mutatiegraad relatief hoog: meer dan 20%. Voor de woningen in Fokkesteeg Noord ligt de oorzaak in de hoge huurprijs boven de huurtoeslaggrens(vrije sector). Er is besloten om deze woningen in de toekomst na mutatie een huurprijs onder de sociale huurgrens te geven. Over het algemeen worden vrije sector woningen korter bewoond dan sociale huurwoningen. Van de 15 woningen in dit complex zijn 6 huurders er in 2012 komen wonen. Een enkeling is vertrokken omdat zij de huur niet meer konden betalen. De verhuur van de Fokuswoningen in complex 16 is een probleem. De woningen staan soms lange tijd leeg vanwege gebrek aan kandidaten die voldoen aan de voorwaarden die Stichting Fokus stelt. De woningen worden de laatste jaren ook vaker geweigerd om de ligging en uitstraling. Jutphaas Wonen heeft in 1981 voor onbepaalde tijd een overeenkomst afgesloten met Stichting Fokus waarin staat dat wij de woningen vrij houden voor Fokus cliënten. Het afgelopen jaar zijn 4 woningen vrijgekomen door natuurlijk verloop (overlijden of opname verpleeghuis). Inmiddels worden er extra wervingsactiviteiten vanuit Stichting Fokus ingezet om de woningen onder de aandacht te brengen bij een bredere doelgroep. In mei 2013 is er een evaluatiegesprek gepland over de voortgang van de extra activiteiten die zijn ingezet om de woningen te verhuren. In de Ten Baanstraat is de mutatiegraad hoog doordat een aantal mensen is overleden. Aangezien dit maar een klein complex is, valt het mutatiepercentage daardoor hoog uit.
26
Bron: Jutphaas Wonen
Na renovatie van het Project Gemeenschappelijk Wonen is het Bestuur weer actief leden gaan werven voor het project. Voor alle zelfstandige woningen inclusief de woningen in centraal wonen is genoeg belangstelling. Gebleken is dat wonen in een woongroep minder populair is dan men aanvankelijk dacht. Veel woningzoekenden willen toch meer eigen voorzieningen. Het kost meer moeite om kandidaten te werven en enthousiast te maken voor het wonen in een woongroep.
Opzeggingen en toewijzingen We hebben 124 opzeggingen ontvangen waarvan o.a. 4 Fokuswoningen, 2 woningen in beheer van derden, 21 woningen in het Gemeenschappelijk Wonen, 4 garages (waarvan 1 is verkocht), 3 jongerenwoningen, 6 seniorenwoningen, en er zijn 8 verzoeken tot woningruil geweest. Conform de Europese regelgeving mogen we 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen boven de inkomensnorm van € 34.085,-. Hierbij hebben urgent woningzoekenden voorrang. In totaal zijn in 2012 6 sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven de inkomensnorm van € 34.085, -. Ruim 93% van onze sociale huurwoningen is toegewezen aan woningzoekenden met een laag inkomen. Conform de Europese richtlijnen moet 90% van sociale huurwoningen toegewezen worden aan woningzoekenden met een inkomen onder de € 34.085, -. 56 sociale huurwoningen zijn aangeboden via het regionaal aanbodsysteem, 17 woningen zijn toegewezen door middel van coöptatie (GW), 8 woningen door woningruil, 5 woningen aan taakstellers (statushouders), 1 woning via SBWU, 2 woningen via Stichting Fokus en 3 woningen via bemiddeling in overleg met de Gemeente Nieuwegein. Op 31 december 2012 stonden er 12 woningen leeg waarvan 2 Fokuswoningen, 4 woningen in GW, 1 vrije sector woning, 1 jongerenwoning, 1 eengezinswoning, 1 woning is verhuurd per januari 2013 en 1 woning staat te koop.
27
4.2.
Huurbeleid
In deze tijd van economische crisis wordt de vraag naar woningen met een lage huur groter. Voor Jutphaas Wonen is het zorgen voor betaalbare huisvesting voor mensen die niet via de reguliere woningmarkt aan een woning kunnen komen een belangrijk thema.
Huurbeleid Elk jaar stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal omhoog mogen. Het kabinet heeft het inflatievolgend huurbeleid van 2010 en 2011 ook in 2012 voortgezet. Dit betekende een maximale huurverhoging van 2,3 % in 2012. Jutphaas Wonen heeft alle woningen en niet zijnde woningen zoals garages en ateliers etc. een huurverhoging gegeven van maximaal 2,3% met uitzondering van de woningen met een huurvast contract. De doorberekende huurverhoging van 2,3% is gelijk aan het door het ministerie van Binnenlandse Zaken vastgestelde inflatiecijfer. Met de huidige financiële ongunstige tijd hebben we er voor gekozen om de stijging van de huur procentueel voor iedereen gelijk te houden. Zo voorkomen we dat een deel van de bewoners extra belast worden door boventrendmatige huurverhogingen. Alleen bij een kwaliteitsverbetering, waartoe en waarover mede door huurders is besloten, ontstaat een basis voor boventrendmatige huurverhoging. Alleen wanneer dan de kwaliteit en daarmee ook de punten van een woning omhoog gaan, kan de huur stijgen.
Bron: Jutphaas Wonen
Schaarstepunten (Donnerpunten) In december 2011 heeft Jutphaas Wonen aangegeven om eerdere vanuit het Rijk besloten huurbeleidsmaatregelen, zoals de toevoeging van respectievelijk 15 en 25 extra woningwaarderingspunten in schaarste gebieden toe te passen. De maximale huren stijgen hierdoor tussen € 74,- en € 124,- . Huurverhoging op basis van de extra punten kan alleen bij nieuwe huurders (mutatie) en niet in het kader van de jaarlijkse huuraanpassing. Het aantal WWS-punten bepaalt alleen de maximale huur, corporaties beslissen zelf welk gedeelte zij daarvan vragen.
28
Na overleg met het Huurdersplatform en inventarisatie van het woningbezit is besloten de streefhuurpercentages van alle seniorenwoningen, de Fokuswoningen, de MIVA-woningen, de gelabelde jongerenwoningen en de 1 kamerwoningen niet te verhogen. Het inkomen van deze doelgroepen ligt over het algemeen onder de € 34.085,- (inkomensgrens sociale huurwoning). Naar aanleiding van een aanpassing van de maximale huurprijs door de schaarstepunten is in 2012 bij 80 woningen de referentiehuur aangepast. Na mutatie zijn de huurprijzen van deze woningen met gemiddeld € 60, - per maand verhoogt. Naar aanleiding van het verhogen van de referentiehuren in maart 2012 was de verwachting dat dit tussen de 0,40% en 0,60% extra huurinkomsten zou genereren. Op dit moment hebben we naast de jaarlijkse huurverhoging 0,60% extra huurinkomsten ontvangen. Hoeveel schaarstepunten je bij de woningwaardering van een woning mag optellen is afhankelijk van de WOZ-waarde. Doordat de WOZwaarden nu zijn gekoppeld aan de woningwaardering is bij controle gebleken dat een aantal woningen een te hoge WOZ-waarden had. Afgelopen jaar is hier bezwaar op aangetekend bij de Gemeente Nieuwegein. Dit heeft geresulteerd in een bijstelling van de WOZ-waarden en een correctie (teruggaaf teveel betaalde OZB-belasting) over meerdere jaren.
Inkomensafhankelijk huurverhoging In het regeerakkoord is een maatregel aangekondigd die de doorstroming moet bevorderen en het scheef wonen tegengaat, namelijk een hogere huurstijging voor huishoudens met een jaarinkomen boven de € 43.000, -. Het kabinet had het voornemen om deze extra huurverhoging voor hogere inkomens per 1 juli 2012 in te laten gaan. Doordat de behandeling van het wetsvoorstel door Tweede en Eerste Kamer te laat op gang is gekomen, kon het huurvoorstel niet voor 1 mei administratief ingevoerd worden. Inmiddels heeft het kabinet Rutte-Asscher aangekondigd de huurprijzen voor hogere en middeninkomens meer te willen verhogen, zodat de huurprijzen meer marktconform worden. Het wetsvoorstel is nog in behandeling. De herziene woningwet is begin juli 2012 goedgekeurd door de Tweede Kamer. In de Woningwet staat nog een aantal regelingen benoemd die nog verder uitgewerkt moeten worden.
Huurachterstanden Het is opvallend dat in 2012 meer huurders later of moeilijker de huur kunnen betalen. De oorzaak hiervan is moeilijk te achterhalen. Wel merken we dat de werkloosheid ook is toegenomen bij onze huurders. Iedere drie weken worden binnen Jutphaas Wonen de achterstanden besproken en acties ingepland. Bij dit overleg zitten de woonconsulenten, senior wonen en een financieel medewerker. Dankzij de goede samenwerking met andere instanties en de snelle interventies van de woonconsulenten, kan meestal tijdig ingegrepen worden. Ook de continuering van onze samenwerking (convenant) met de afdeling schuldhulp van de gemeente, heeft ertoe geleid dat snelle acties en inzicht kan bijdragen aan het oplossen van de schuldenproblematiek van onze bewoners. Door de vroege signalering van onze medewerkers bij huurachterstanden en de te bieden hulp, blijkt vaak dat zaken nog “oplosbaar” zijn. Bij onze aanmelding naar de afdeling Schuldhulp worden de procedures tot ontruiming (tijdelijk) stopgezet. Nadat de gehele problematiek (en schuldenlast) in kaart is gebracht, wordt door de afdeling Schuldhulpverlening van Gemeente Nieuwegein een plan van aanpak gemaakt, waardoor inzichtelijk wordt gemaakt wanneer schulden zijn afgelost. Hierdoor krijgt de betrokken bewoner rust, ruimte en duidelijkheid voor hem wat de komende jaren te wachten staat. Ook kunnen andere belanghouders ingeschakeld worden om bijvoorbeeld andere (passendere ) woonruimte te zoeken, maatschappelijke ondersteuning en onder andere begeleiding (MEE, Altrecht, SBWU, Humanitas, Vitras, Jeugdzorg, Wisselgeld). De totale huurachterstand van € 90.000,- eind 2012 is 0,86% van de jaarhuur. Dit is exclusief de huurachterstand á € 18.000,- die is opgenomen in de wet schuldsanering (wsnp). Hiervan wordt nog een klein deel aan het einde van de saneringsperiode van 36 maanden aan ons terugbetaald, maar is in totaal ten opzichte van 2011 nagenoeg gelijk gebleven. Ten opzichte van 2011 is de huurachterstand in 2012 met 0,01% toegenomen. 38% van de totale huurachterstand ligt ter incasso bij de deurwaarder, voor 22% van de huurachterstand is
29
een betalingsregeling getroffen en 14% volgt het zogenoemde ‘minnelijke traject’. Dit betekent dat de schuldhulpverlener saneringsafspraken maakt met de schuldeiser over een vast bedrag ter aflossing van de schuld tegen finale kwijtschelding. Het verschil met het WSNP is dat dit niet gebaseerd is op een rechterlijke uitspraak.
Bron Jutphaas Wonen
Slepersactie
e
Doordat veel inkomsten veelal later dan de 1 van de maand gestort wordt, betaald een aantal huurders vaak te laat de huur. In de loop van de tijd wordt dat steeds later. Inmiddels betaalt ca. 10 % van onze huurders pas aan het einde van de maand en loopt dus in feite achter met de huurbetaling. Structureel te laat betalende huurders noemen wij slepers. In maart 2012 hebben wij alle huurders die e structureel na de 15 van de maand hun huur betalen, aangeschreven. In deze brief hebben wij de mogelijkheid geboden om een betalingsregeling aan te gaan, waarbij de maand huurachterstand in termijnen ingelopen kan worden. Het doel is natuurlijk dat alle e huurders vooraf, maar uiterlijk de 1 van de aankomende maand de huur betalen, conform het huurreglement. In veel gevallen is dit gelukt. In de meeste gevallen waarbij het niet gelukt was, kwam dat omdat het inkomen niet hoog genoeg was om de extra aflossing te dragen.
Schuldhulpverlening Een deel van de huurders heeft, ondanks de sociale huurprijzen, moeite met het (op tijd) betalen van de huur. Jutphaas Wonen probeert deze groep mensen te helpen door het treffen van betalingsregelingen. Wanneer de betalingsproblemen structureel zijn, heeft deze groep mensen hulp nodig. Jutphaas Wonen begeleidt deze mensen zoveel mogelijk en vindt het daarom ook belangrijk te investeren in schuldhulpverlening. De ervaringen in het eerste jaren waren positief. Mensen worden minder snel uitgezet, en geholpen met schuldsanering. Verder is er intensiever contact met de Gemeente. In september 2012 is het Schuldhulpconvenant met één jaar verlengd.
Ontruimingen In 2012 hebben wij 3 ontruimingen gehad. Het ging bij één adres om een statushouder die zonder opzegging is vertrokken. Bij een ander adres door een huurachterstand en bij het derde adres door geen goed huurderschap.
30
Na het aantreffen van een hennepplantage heeft één bewoner vrijwillig de huur opgezegd om proceskosten te besparen. Wel is 6 keer een ontruimingsvonnis toegewezen. Door de toename van achterstanden wordt eerder actie ondernomen. Bij een aankomende ontruiming (nog zonder vonnis) wordt een huisbezoek afgelegd. De huurder wordt hulp aangeboden op meerdere terreinen. Deze hulp kan maatschappelijk, schuldhulp of onderzoek naar verhuizing zijn. Vaak wordt de ontruimingsprocedure bij volledige medewerking van de huurder, (tijdelijk) stil gelegd. Als een vonnis is toegewezen en de ontruimingsdatum bekend is, wordt nogmaals een huisbezoek afgelegd. We proberen de huurder nogmaals te overtuigen dat snelle actie en medewerking noodzakelijk is. Ook wordt gewezen op de consequenties van de ontruiming, zoals bijvoorbeeld het inschakelen van Jeugdzorg.
Bron: Jutphaas Wonen
Huurderving en leegstand De gemiddelde huurderving in 2012 was 0,32% van het totaal aan huren. Dit is inclusief de leegstand als gevolg van het vrijhouden van een logeerwoning ten behoeve van de renovatie Torenflats. Over het algemeen worden alle vrijkomende woningen aansluitend weer verhuurd. De toename van de leegstandskosten wordt voornamelijk veroorzaakt doordat een atelier 10 maanden heeft leeggestaan en er voor twee Fokuswoningen geen geschikte kandidaten gevonden konden worden. In samenwerking met Stichting Fokus en de afdeling WMO van Gemeente Nieuwegein wordt er extra tijd geïnvesteerd in het werven van nieuwe kandidaten. In mei 2013 volgt een evaluatie naar aanleiding van de extra inspanningen. Gezien de stijgende leegstandskosten gaat Jutphaas Wonen in 2013 heroverwegen of de huidige samenwerking met Stichting Fokus nog in deze vorm kan blijven bestaan.
31
4.3.
Huisvesten van specifieke doelgroepen
Jutphaas Wonen zet zich in voor geschikte huisvesting van kwetsbare doelgroepen. Het gaat om mensen die op de vrije markt een woning niet kunnen betalen, maar ook om mensen die extra begeleiding en voorzieningen nodig hebben. Jutphaas Wonen faciliteert dit door bijvoorbeeld woningen voor kwetsbare doelgroepen te reserveren of extra diensten aan te bieden.
Starters Voor starters is het moeilijker dan voor andere groepen woningzoekenden om een woning te vinden. Dit komt tot uiting in de slaagkans voor starters, deze is lager dan voor andere doelgroepen. Bij de loting maakt iedereen evenveel kans op een woning, ongeacht de wachttijd. Het doel van dit lotingsysteem is om starters meer kans op een woning te geven. Via het lotingsysteem worden vaker dan via het normale systeem woningen aan starters verhuurd. In 2012 heeft Jutphaas Wonen ingezet op extra communicatie over loten door extra informatie op de website en in het bewonersblad te zetten, door een persbericht en via de website van Gemeente Nieuwegein. In Nieuwegein is het lotingsysteem oorspronkelijk ingevoerd onder Lokaal Maatwerk. Vanaf 1 januari 2013 is het lotingssysteem als standaardoptie opgenomen in de regionale Huisvestingsverordening. Dit betekent dat het Lokaal Maatwerk nu voor andere dingen ingezet kan worden. In de stad Utrecht en een aantal omliggende gemeenten wordt nu ook gewerkt aan het invoeren van het lotingsysteem, zodat starters en spoedzoekers meer kans krijgen op een woning.
Ouderen De prognose van de gemeente Nieuwegein is dat het aandeel 65-plussers zal toenemen van 12% nu tot ca. 20% in 2020. Daarna wordt verwacht dat er nog en lichte stijging van het aandeel zal zijn tot ca. 23% in 2030. De woonwensen van senioren zijn divers. Er zijn vitale ouderen, maar ook een groep met een minimum inkomen die de komende jaren blijvend om aandacht vraagt. De huisvesting van ouderen zal bij ons lange tijd op de agenda staan. De vergrijzing brengt voor Nieuwegein en dus ook voor Jutphaas Wonen een opgave met zich mee met zowel een woontechnisch, markttechnisch en sociaal karakter. De input van ouderen en de samenwerking met de gemeente en zorginstellingen is hierbij van belang.
Seniorenpakket bij groot onderhoud Voor het groot onderhoud van de woningen van de vier Torenflats is een zogenaamd seniorenpakket samengesteld om de mogelijkheid voor ouderen om langer zelfstandig in hun woning te kunnen blijven wonen te vergroten. Bewoners die daar behoefte aan hadden konden kiezen voor een seniorenslot, thermostaat douchekraan, een eenhendelkraan voor de wastafel en in de keuken, een verhoogde toiletpot en beugels in douche en toiletruimte en een anti-slip tegelvloer. Dit pakket wordt nu ook bij alle andere groot onderhoudsprojecten aangeboden waarbij keuken, badkamer en toilet vervangen worden. Ook als er bij mutatie van een woning keuken, badkamer en/of toilet wordt vervangen, kan dit een optie zijn.
Het Jutphaas Plus Service abonnement Jutphaas Wonen wil graag een bijdrage leveren om ouderen zo lang mogelijk, op een prettige manier, zelfstandig te laten wonen door het aanbieden van diensten van zorg- en welzijnsinstellingen. Door middel van het Jutphaas Plus serviceabonnement krijgen bewoners korting op diensten van zorginstelling Vitras CMD die helpen bij het langer zelfstandig wonen. In september 2012 is het Jutphaas Plus
32
serviceabonnement door het digitaal klantenpanel geëvalueerd. De uitkomst is dat de bewoners over het algemeen tevreden zijn met het serviceabonnement en het dienstenaanbod en de prijs-kwaliteit verhouding redelijk tot goed vinden. Op een aantal punten kan het abonnement aangepast worden. In 2013 zal, samen met twee leden van het Huurdersplatform, gekeken worden naar mogelijke verbeteringen van het abonnement. In 2012 ging het om een bedrag van € 5.124 aan Vitras CMD. Jutphaas Wonen is graag bereid deze investering te doen, omdat we het belangrijk vinden dat onze klanten prettig zelfstandig kunnen wonen en leven.
Zorgbemiddeling Jutphaas Wonen wil graag een bijdrage leveren om ouderen zo lang mogelijk, op een prettige manier, zelfstandig te laten wonen in hun woning. Dit kan door technische aanpassingen, maar ook door diensten van zorg- en welzijnsinstellingen. Vaak hebben bewoners geen compleet overzicht van alle diensten die worden aangeboden of zien door de bomen het bos niet meer. Daarom heeft Jutphaas Wonen met zorgorganisatie Zorgspectrum afspraken gemaakt zodat zij onze bewoners kunnen informeren over de vele diensten die in Nieuwegein aangeboden worden. In 2012 is zorgbemiddeling aangeboden voor onze oudere bewoners in de wijk Batau-Zuid. Vanaf 2013 wordt dit niet meer complexgewijs aangeboden, maar aan die bewoners die zelf hebben aangegeven hier behoefte aan te hebben. Ook als medewerkers signalen binnen krijgen dat een huidige bewoner of nieuwe bewoner baat zou hebben bij zorgbemiddeling zal dit aangeboden worden.
De Gein Express Nieuwegein is aan het vergrijzen. Eén op 5 inwoners is 55 jaar en ouder. Het doel is dat kwetsbare groepen, zoals ouderen, mee blijven doen in onze samenleving om te voorkomen dat ze in een sociaal isolement terechtkomen. De ‘Gein Express’ biedt ouderen de mogelijkheid om zelf weer eens te winkelen in Nieuwegein, Utrecht en omstreken. De Gein Express is een bus met totaal negen zitplaatsen inclusief chauffeur en begeleider. Deze is voor ouderen in Nieuwegein die soms beperkt zijn in hun mobiliteit, zich eenzaam voelen en weinig sociale contacten hebben. Ze kunnen samen met andere ouderen gaan genieten van een dagje uit. De mensen worden thuis opgehaald en na afloop weer thuis gebracht. De Gein Express is een samenwerkingsproject met het Nationaal Ouderenfonds. In heel Nederland rijden nu zo'n 60 van deze 'BoodschappenPlusBussen'. Jutphaas Wonen sponsort dit initatief voor de komende drie jaar met € 5.000 per jaar. Ook de gemeente en Mitros leveren een financiële bijdrage. De bus rijdt vanaf het voorjaar 2012. De Gein Express verloopt zeer voorspoedig, sinds de start op 5 maart jl. zijn we op dit moment de 300 aanmeldingen gepasseerd. Van maandag tot en met vrijdag rijdt de bus en zit nagenoeg iedere dag vol. Er wordt nu overwogen om ook op zondag te rijden, een dag dat ouderen zich extra eenzaam voelen. De geluiden van ouderen en ook van de chauffeurs en begeleiders zijn alleen maar positief.
Seniorenkaart Veel mensen die op zoek zijn naar een seniorenwoning hebben geen overzicht van het aanbod van seniorenwoningen in Nieuwegein. De Gemeente Nieuwegein en Jutphaas Wonen, Mitros en Portaal hebben daarom in 2012 gezamenlijk een overzicht gemaakt van alle seniorengelabelde en seniorengeschikte sociale huurwoningen in Nieuwegein. In een overzichtelijke brochure wordt informatie gegeven over 28 complexen in Nieuwegein met een duidelijke plattegrond van de
33
locaties en foto’s van elk complex. Door het verstrekken van deze informatie hopen we dat het aanbod inzichtelijker wordt voor bewoners en de stap om te verhuizen daardoor makkelijker wordt.
Bijzondere doelgroepen Jutphaas Wonen wil ook klanten die behoren tot de bijzondere doelgroepen een perspectief bieden. Jutphaas Wonen verhuurt 215 woningen aan bijzondere doelgroepen. Onderstaand een overzicht van de onderverdeling:
Aantal en doelgroep 121 Seniorenwoningen
Toelichting Inclusief 4 woningen voor SBWU. Seniorenwoningen zijn bestemd voor huurders met een leeftijd boven 55 jaar.
22 Jongerenwoningen
Inclusief 2 woningen voor SBWU. Jongerenwoningen zijn voor bewoners die bij toewijzing jonger zijn dan 35 jaar.
18 MIVA woningen
Dit zijn Minder Valide woningen. Woningen geschikt voor rolstoelgebruikers
15 Fokuswoningen
De bewoners wordt de woning toegewezen via Stichting Fokus. De bewoners hebben 24-uurs zorg nodig. Woningen zijn toegankelijk voor rolstoelgebruikers en aangepast aan de behoefte van de bewoners. De woningen zijn bedoeld voor een zorgbehoevende en hun mantelzorgers.
6 Kangoeroewoningen 6 Libellewoningen 21 wooneenheden voor Humanitas DMH 3 voor SBWU (Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht) 3 woningen voor Stichting Reinaerde
De woningen zijn bedoeld voor bewoners die een grote woning achterlaten, die wel dicht in de buurt van een vriend, vriendin of familielid willen wonen, maar daar geen gemeenschappelijke huishouden mee willen voeren. In het Gemeenschappelijk Wonen project in Fokkesteeg zijn 21 zelfstandige wooneenheden bestemt voor cliënten van Humanitas DMH. SBWU biedt begeleiding en huisvesting aan mensen met psychiatrische en/of verslavingsproblemen. Deze 3 woningen zijn exclusief de 6 eerder genoemde woningen in senioren- en jongerencomplex. Stichitng Reinaerde is de zorgorganisatie in de regio Utrecht die zich richt op kinderen, jeugd en volwassenen die ondersteuning nodig hebben bij werk, dagbesteding en wonen.
Totaal 215 woningen
Bron: Jutphaas Wonen In 2012 zijn 20 woningzoekenden met een urgentie gehuisvest. Bijna de helft hiervan had een medische urgentie en overige zijn verdeeld in sociaal/financieel of relatie beëindiging. Voor 2012 is na correctie de taakstelling voor het huisvesten van statushouders voor ons vastgesteld op 5. Eind 2012 zijn 5 taakstellers gehuisvest. Het afgelopen jaar zijn 6 seniorenwoningen vrijgekomen. Gemiddeld hebben 24 woningzoekenden boven de 55 jaar op de woningen gereageerd.
34
Midden Inkomens Woningcorporaties die in aanmerking willen komen voor borging, moeten van de Europese Commissie 90% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen vanaf 1 oktober 2010 toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614,-. Huishoudens met een inkomen net boven deze grens dreigen in delen van het land de dupe te worden omdat zij niet in aanmerking komen voor sociale huurwoning en een vrije sector woning of koopwoning niet of moeilijk betaalbaar is. Jutphaas Wonen heeft aangegeven zich te zullen houden aan deze regel. Om toch tegemoet te komen aan de woonbehoefte van huishoudens met een hoger inkomen worden de vrije sector woningen niet meer getaxeerd, maar is de huur vastgesteld op een huur net boven de sociale huurgrens.
5. Het bieden van een goede woonkwaliteit Een belangrijk thema voor Jutphaas Wonen is het bieden van een goede woonkwaliteit. Dit is een voorwaarde voor bewoners om prettig te wonen. Een goed beheer van onze woningen is daarom een belangrijk onderdeel van ons beleid. De druk om als woningcorporatie ook activiteiten te ondernemen op andere gebieden zoals de leefbaarheid in de buurten en wijken, het handelen bij gesignaleerde sociale problematiek of het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed is groot. Deze druk mag nooit leiden tot verwaarlozing van onze primaire taak. De bewoners willen dat de woning goed op orde is voordat de corporatie zich met andere zaken gaat bemoeien. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende soorten onderhoud die er voor zorgen dat onze woningen kwalitatief goed blijven. Voor 2012 heeft Jutphaas Wonen in haar begroting een aantal specifieke doelstellingen geformuleerd met betrekking tot een aantal projecten. Deze doelen staan in onderstaand tabel. In dit hoofdstuk komt naar voren welke werkzaamheden zijn verricht om deze doelstellingen te halen. Thema 2 Het bieden van een goede woonkwaliteit Doelen 2012 Opstarten continue controle op kwaliteit van reparaties Vijftien extra interieuraanpakken in Batau-Zuid Afronden interieuraanpak in vier Torenflats zomer 2012 Start aanpak plinten en algemene ruimtes vier Torenflats september 2012
Doel Bereikt? √ √ √ √
Samenwerking met
5.1 Onderhoud Voor het verhuren van kwalitatief goede woningen is onderhoud een vereiste. We maken onderscheid in onderhoud als gevolg van een defect of klacht (klachtenonderhoud), onderhoud bij mutatie van een woning (mutatieonderhoud), gepland onderhoud (planmatig onderhoud) en onderhoud in het kader van het serviceabonnement (Jutphaas Plus service abonnement).
Klachten- en mutatieonderhoud Het budget voor klachtenonderhoud is in 2012 met ruim € 50.000 overschreden. Gemiddeld is in 2012 € 146,-- uitgegeven aan klachtenonderhoud. Er zijn enkele reparatieverzoeken geweest die normaal gesproken via planmatig onderhoud zouden moeten worden opgelost. Daar is niet altijd voor gekozen vanwege gezondheid (saneren asbest) of kans op vervolgschade.
35
In 2012 is veel geld uitgegeven aan mutatieonderhoud. Terwijl het aantal woningen wat muteert ongeveer gelijk gebleven is, komen de gemiddelde mutatiekosten uit op € 1678,- per woning. Na een analyse blijken de kosten per mutatie bij 16 % van de mutaties (19 stuks) boven € 2500,-- uit te komen. 17 mutaties hebben tussen de € 2500 en € 10.000 gekost, 2 mutaties boven de € 10.000,--. De duurdere mutaties kennen verschillende oorzaken:
-
2 ontruimingen Oudere woningen met zachtboard plafonds, slecht stucwerk en aanpassing elektrawerk Woningen die door bewoners van het 1e uur zijn bewoond en nu leegkomen, daardoor ook kosten aan vervangen binnendeuren, stucwerk en andere herstelwerkzaamheden
Goede huisvesting betekent dat de technische kwaliteit van de woning goed moet zijn en goed moet blijven. Het dagelijks onderhoud is daarom een belangrijk onderdeel van ons werk. Reparatieverzoeken worden zo snel mogelijk uitgevoerd door onze eigen technische medewerkers of door derden. In 2012 hebben we twee keer per maand bewoners die een reparatieverzoek hebben ingediend gevraagd naar de tevredenheid over de reparaties via een online enquête. Meer over deze enquêtes staat in paragraaf 8.2. Onder het kopje ‘Klantenonderzoek’.
Planmatig Onderhoud Algemene schets van het geplande onderhoud over 2012 is dat de voorbereiding tijdig is gestart, waardoor ook de uitvoering in 2012 afgerond kon worden. De afdeling Vastgoed was qua bezetting vanaf februari 2012 op volle sterkte. De onderhoudsprojecten stonden in 2012 in het teken van: Torenflats: afronding interieur en casco bij Wenckebachplantsoen 309 t/m 531, renovatie liften aan beide flats aan het Wenckebachplantsoen en voorbereiding herindeling begane grond van de 4 flats met ruimere entrees, scootmobielruimtes en eigen bergingen voor alle bewoners;, Aanbrengen interieurpakket bij 15 woningen Batau en bij mutatie Energiepilot bij drie woningen Diverse andere onderhoudswerkzaamheden
Service Onderhoud Het Jutphaas Plus Service abonnement is een service om bewoners zo lang mogelijk zelfstandig en prettig te laten wonen. Het serviceabonnement is een handreiking aan de huurders om kleine klussen binnenshuis voor hen te verrichten. Het serviceabonnement biedt huurders de mogelijkheid om tegen betaling van een maandelijkse bijdrage van € 5,69 het grootste deel (80%) van het huurdersonderhoud af te kopen. Als aanvulling op dit dienstenpakket kunnen bewoners via het Vitras servicepakket met korting gebruik maken van diensten en cursussen van Vitras CMD. Eind 2012 waren er 583 leden van het Jutphaas Plus serviceabonnement. Dat is 1 lid minder dan het jaar daarvoor. De reparaties die worden uitgevoerd via het serviceabonnement worden uitgevoerd door medewerkers van Jutphaas Wonen. Hierdoor heeft Jutphaas Wonen meer controle over de termijn waarbinnen de reparaties worden uitgevoerd en de kwaliteit van de reparaties. Bijkomend voordeel is dat medewerkers steeds vaker achter de voordeur van de klanten komen. Zo is het mogelijk om tijdig eventuele sociale problemen te signaleren en door te spelen. Het aantal meldingen voor serviceonderhoud is toegenomen van 313 meldingen in 2011 tot 317 meldingen in 2012.
36
Aanbrengen interieurpakket Goede huisvesting betekent ook een goed wooninterieur. Ook bewoners die in een potentiële verkoopwoning wonen komen in aanmerking voor een interieurverbetering. In het verleden kwamen bewoners van deze woningen alleen in aanmerking voor nieuw interieur, als zij een huurvast contract afsloten. Dit hoeft nu niet meer. Dit betekent dat er verkoop gelabelde woningen zijn die nog geen interieuraanpak hebben gehad. Tevens zijn er door nieuw beleid woningen die in het verleden verkoop gelabeld waren en nu sociale huurwoningen blijven. Bewoners in deze woningen komen in aanmerking voor een interieuraanpak. Deze interieuraanpakken zijn opgenomen in de meerjaren onderhoudsbegroting. Voor 2012 betekent dit dat er voor 15 woningen in de wijk Batau-Zuid een interieuraanpak mogelijk is. De bewoners zijn aangeschreven waarbij ze de vrijheid hebben om niet mee te doen. Als er bewoners afhaken dan benaderen we andere bewoners in de wijk. De bewoners die meegedaan hebben konden hun keuzes voor kleur tegels, sanitair en keukens bekend maken. De werkzaamheden zijn inmiddels uitgevoerd en afgerond. Wat hier opviel was dat de aanbesteding een fors verschil liet zien tussen de aannemers en het beschikbare budget. Ook bij mutatie worden woningen die nog geen nieuwe keuken, badkamer en/of toilet hebben gekregen tijdens het project, van een nieuw interieur voorzien. Hiervoor is een aparte begrotingspost opgenomen. In 2012 zijn 15 woningen bij mutatie voorzien van een (gedeeltelijk) nieuw interieur. De uitgaven aan de woningen die in 2012 gemuteerd zijn bedragen € 137.640,--.
Diverse onderhoudswerkzaamheden Naast de hiervoor genoemde projecten zijn de volgende onderhoudswerkzaamheden in 2012 voorbereid, aanbesteed en uitgevoerd: - buitenschilderwerk (en houtrotherstel): 5 woningen complex 5 (Stormerdijkstraat), 15 woningen van complex 21 (Fokkesteeg) en 50 woningen van complex 30 (Galecop) en ons kantoor; - vervangen c.v.-ketels in de complexen 7 (57 woningen Batau), 11 (37 woningen Doorslag) en van ons kantoor; - onderhoud mechanische ventilatie van 92 woningen in complex 6 (Zuilenstein) en 202 woningen in complex 7 (Batau); - dak reparatie en/of aanbrengen valbeveiliging in complex 12 (Fokkesteeg) en aanbrengen valbeveiliging in complex 39 (GW), - aanbrengen ondergrondse vuilopslag bij complex 30, Schermerhornpark Hiervan is alleen de ondergrondse vuilopslag bij het Schermerhornpark nog niet gerealiseerd. Het initiatief hiervoor ligt bij de gemeente, er is in 2012 wel afstemming geweest over de locatie en de kosten. Voor het meest gangbare en reguliere onderhoud worden de werkomschrijvingen door de eigen organisatie opgesteld. Voor specialistische of gecompliceerde bestekken wordt een externe adviseur ingehuurd. Dit jaar is onder andere de expertise van Donken liftadvies ingeschakeld bij de aanbesteding van het moderniseren van twee liften op het Wenckebachplantsoen. Bij alle projecten zorgt het eigen technisch team van Jutphaas Wonen voor het plan van aanpak, de benodigde input, het maken van keuzes en de eindcontrole van de documenten. Door een tijdige start en voortvarende aanpak bij de uitvoering slaagden we in onze opzet om het begrote planmatig onderhoud in de eerste helft van het kalenderjaar 2012 voor te bereiden, aan te besteden en op te dragen. Daardoor was er tijd om de uitvoering ter hand te nemen en alles keurig op te leveren. Na afloop van de werkzaamheden worden eventuele gevolgen voor het EPA-label per woning verwerkt. Dit is bij het vervangen van de cv-ketels vooral het geval, enkele woningen maken daarmee een stap van bv label E naar D of van label D naar C. De effecten van de crisis in de bouw is nog goed terug te zien in de prijsstellingen van de aanbestedingen. Met name het schilderwerk en het vervangen van de cv-ketels is ruim onder budget aanbesteed.
37
In 2012 is in totaal € 2.511.000 aan opdrachten verleend voor planmatig onderhoud. Een totaal overzicht van projecten waar wij aan gewerkt hebben is opgenomen in bijlage 3.
5.2. Renovatieprojecten Torenflats In het eerste half jaar van 2012 zijn de werkzaamheden aan het interieur en het casco van de 4e flat aan het Wenckebachplantsoen 309531 opgeleverd, hier was Van Dillen en Zoon de aannemer. De andere drie flats zijn in de periode 2009-2011 uitgevoerd. Na afloop van de werkzaamheden is er weer een enquête over de uitvoering gehouden onder de bewoners. Over het algemeen waren de respondenten zeer tevreden te noemen over alle aspecten van de renovatie. Behoudens enkele kleine aanmerkingen is iedereen zeer tevreden over de uitgevoerde moderniseringen en de houding van de aannemer en zijn personeel. Aandachtspunten zijn de uitbreidingsopties. De resultaten van flat 4 blijven iets achter bij de resultaten van de andere flats, het gemiddelde cijfer ligt net iets onder de acht. De liften van de 2 flats aan het Wenckebachplantsoen zijn in 2012 gerenoveerd. Hiermee voldoen de liften weer aan de eisen van deze tijd. Vanaf eind 2011 is Jutphaas Wonen ook voorbereidingen aan het treffen voor de herindeling van de begane grond bij de 4 torenflats. Op basis van een bewoner enquête is een programma van eisen opgesteld waarbij op de begane grond ruimere en meer zichtbare entrees gemaakt worden, er aparte scootmobielruimtes komen en er voor iedere woning een eigen berging komt. Daarbij worden ook de balkonhekken vervangen en de kopgevels geïsoleerd en extra verankerd. Met de gemeente is ook overeenstemming bereikt over de over te nemen grond en een bijdrage voor een ontmoetingsruimte. Eind 2012 is de omgevingsvergunning voor de eerste 2 flats aan het Van Herwijnenplantsoen aangevraagd. De uitvoering wordt verwacht vanaf het 2e kwartaal 2013. Begin 2013 volgt de aanvraag voor de flats aan het Wenckebachplantsoen, gevolgd door een uitvoering in 2014. De 4 torenflats worden dan ook aangesloten op stadsverwarming van Eneco. Op deze manier leveren we ook een bijdrage aan het benutten van restwarmte van de Energiecentrale. De voorbereiding hiervan heeft ook in 2012 plaatsgevonden. Samen met de politie is regelmatig overleg geweest over de indeling van de bergingen, camera’s en andere bijbehorende veiligheidsaspecten.
Betrekken van bewoners bij plannen Bewoners zijn betrokken via de bewonersgroep en met brieven en een bewonersbijeenkomst zijn alle bewoners geïnformeerd over alle plannen bij de aanpak van de nu afgeronde werkzaamheden van het interieur. Uiteraard gebeurt de aanpak van de begane grond weer in goede samenwerking met de bewonersgroep en bewonerscommissie. Alle wensen van het woonwensenonderzoek werden samen met de bewonersgroep getoetst op haalbaarheid. In de eerste helft van 2013 wordt begonnen met de bouw. De kleur en materiaalkeuzes zijn mede door de bewonersgroep bepaald. Voor alle overige bewoners zijn inloopmiddagen en avonden geweest om alle vragen te beantwoorden en suggesties in ontvangst te nemen. Alle suggesties en wensen van bewoners zijn (voor zover mogelijk) meegenomen in het uiteindelijke ontwerp.
38
Evaluatie torenflats De renovatie van de appartementen in de torenflats in Jutphaas Wijkersloot zijn in 2012 afgerond. Om de tevredenheid van de bewoners over de uitvoering van het groot onderhoud te monitoren, voerde Jutphaas Wonen nadat één helft van een flatgebouw gereed was een onderzoek uit door middel van een schriftelijke enquête. De vragenlijst was bij elk onderzoek hetzelfde, zodat de uitkomsten goed met elkaar vergeleken kunnen worden. Op deze manier houdt Jutphaas Wonen een vinger aan de pols over de beleving van de bewoners van de informatievoorziening, de uitvoering van het werk en de uitvoerende partijen. In 2012 is tweemaal zo’n onderzoek uitgevoerd. De bewoners zijn ondervraagd over de informatievoorziening, de uitvoering van het werk en de uitvoerende partijen. In december 2011 is de vragenlijst voor de tweede helft van de flat aan het Wenckebachplantsoen 85 t/m 307 verstuurd. De resultaten van dit onderzoek zijn in januari 2012 verwerkt. De bewoners in de vierde flat aan het Wenckebachplantsoen 309 t/m 531 hebben de vragenlijst in het voorjaar gekregen. De uitkomsten van onderzoeken zijn onderling vergeleken. De resultaten van het onderzoek waren over het algemeen goed te noemen. Bewoners zijn tevreden over alle aspecten van de renovatie. Ook de uitvoerende partijen krijgen allen een zeer goede beoordeling. De respondenten zijn iets minder tevreden over de uitbreidingsopties in keuken, badkamer en toilet. De uitkomsten van het onderzoek zijn besproken in het MT, met de bewonersgroep en met de uitvoerende partijen.
Gemeenschappelijk Wonen In maart 2012 was de feestelijke opening van het Gemeenschappelijk Wonen project. Wethouder Wouter Kolff, directeur-bestuurder Margaret Zeeman, Elly Kansel (bewoner GW) en Maurice Endenburg (bewoner van HumanitasDMH) hebben met z’n vieren een boom geplant als symbolische handeling ter afsluiting van het onderhoudsproject. In enkele speeches werd teruggegrepen op de roerige periode voor bewoners, maar ook vooruitgeblikt op het gemeenschappelijk wonen met elkaar nu de woningen van binnen en van buiten weer als nieuw zijn. De wethouder had ook nog een prettige verrassing door te melden dat het onderhoud aan de openbare ruimte ook opgepakt zou worden en dat is inmiddels ook uitgevoerd. Straatwerk is opgehaald en perken zijn ingezaaid met gras waardoor een fraai geheel is ontstaan. Het Gemeenschappelijk Wonen complex bestond oorspronkelijk uit 26 woongroepen, 13 zelfstandige appartementen en een woongroep voor Humanitas met 10 mensen met een verstandelijke beperking. Dit complex is gerenoveerd zodat het weer voldoet aan de technische en vooral ook markttechnische eisen van deze tijd. Het complex bestaat nu uit 7 woongroepen met in totaal 42 wooneenheden, 30 Centraal Wonen eenheden, 7 eengezinswoningen, 31 zelfstandige appartementen, 21 zelfstandige appartementen voor bewoners met een verstandelijke beperking en 2 kantoorruimtes voor Humanitas. In het Centraal Wonen-concept wonen mensen zelfstandig met een eigen voordeur, maar delen zij daarnaast een gemeenschappelijk ruimte. De behoefte aan meer zelfstandige woonruimte is vanuit de bewoners zelf aangedragen en overgenomen in de plannen. Behalve de woningen is er bij dit complex ook een gemeenschapsruimte “De Bedoeling”.
39
6. Wijkaanpak Jutphaas Wonen wil kansen in buurten benutten. Ze wil zich inzetten voor het ombuigen van een negatieve dynamiek in een buurt naar een positieve ter bevordering van de leefbaarheid. Door onze betrokkenheid bij bewoners weten we wat er speelt in de wijken. Woongenot en de daarmee samenhangende financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van woningen wordt immers in belangrijke mate bepaald door de leefbaarheid van de omgeving. Hier ligt dan ook een belangrijke kans voor Jutphaas Wonen. Jutphaas Wonen trekt op met mensen die het beste voor hebben met hun wijk. We trekken samen op om daadkrachtig de leefbaarheid in de wijk op tal van manieren te versterken. Dit betekent letterlijk vaak in de wijk aanwezig zijn, vaak met bewoners naar buiten, vaak overleggen met andere professionals in de wijk. Alleen dan, als je echt weet wat er in een wijk speelt en de vraag vanuit de bewoners zelf komt, kan de sociale en economische vitaliteit van de wijk verbeteren. Het grootste deel van onze bewoners is tevreden over de kwaliteit van hun woning. De aandacht verschuift daardoor naar de kwaliteit van de woonomgeving de buurt en de wijk. Jutphaas Wonen voelt zich mede verantwoordelijk voor het prettig wonen in de wijk. Samen met andere partijen zoals de bewoners, gemeente, de politie, zorg- en welzijnsinstellingen en scholen verbeteren we de leefbaarheid in buurten en wijken. We zetten ons gezamenlijk in voor wijken die veilig zijn, wijken waar mensen in harmonie leven en thuis zijn, wijken waar mensen trots op zijn.
Thema 3 Wijkaanpak Doelen 2012 Verminderen extreme woonoverlast door meer samenwerking per overlastgeval Vaker inschakelen buurtbemiddeling Afstemming projecten door partijen in Jutphaas Wijkersloot Een stedenbouwkundige visie voor Batau-Zuid met input van bewoners
Doel Bereikt? √ √ √ √
Samenwerking met
Gemeente Nieuwegein, Mitros, Portaal Gemeente Nieuwegein, Mitros
6.1 Integrale wijkaanpak Woonservicezones Gemeente Nieuwegein wil in samenwerking met andere professionele partijen zorgen dat alle wijken in Nieuwegein onderdeel worden van één van de vijf woonservicezones. Voor inwoners die geen professionele ondersteuning nodig hebben is het belangrijk dat er een zo laagdrempelig mogelijk aanbod van informatie, advies en diensten is. Voor het aanpakken van complexe problemen op het gebied van wonen, welzijn en zorg in de wijk is samenwerking tussen partijen nodig. De samenwerking tussen de professionele organisaties wordt vormgegeven in de taakgroep, projectgroep en de stuurgroep woonservicezones. In 2012 heeft Jutphaas Wonen besloten niet meer actief deel te nemen aan de overlegstructuur van de taakgroepen. De doelstellingen, aantal gebieden en frequentie van de bijeenkomsten vergde teveel van onze capaciteit ten opzichte van de onderwerpen op de agenda die belangrijk zijn voor onze rol als corporatie. Wel zijn wij van alle overleggen agenda-lid, geven desgevraagd commentaar of informatie en komen graag op uitnodiging, indien onderdelen van corporatie-aard behandeld worden.
40
Wijkaanpak Jutphaas Wijkersloot Jutphaas Wijkersloot is één van de aandachtswijken in Nieuwegein voor de stedelijke woon- en leefomgeving. Sinds de vaststelling van de gebiedsvisie in 2009 wordt er hard gewerkt aan de uitvoering van deze gebiedsvisie. De hoofddoelstelling is “het behouden en versterken van de leefbaarheid en vitaliteit in de wijk Jutphaas Wijkersloot”. De aanpak van deze wijk is belangrijk voor ons omdat een kwart van ons woningbezit zich in deze wijk bevindt. De toekomstige kwaliteit van het wonen van onze huurders in deze wijk is daarom sterk afhankelijk van de ontwikkelingen in dit gebied. In 2012 is samen met Gemeente Nieuwegein en Mitros gewerkt aan planvorming en afstemming zodat er in het kader van deze wijkaanpak de komende paar jaar concrete projecten gerealiseerd kunnen worden. Naast het opknappen van de plinten, gevels en balkons van de torenflats start de gemeente met het opknappen van de openbare ruimte en het uitvoeren van project Nieuwegein Groen. Specifiek in het Wenckebachcarré wordt aandacht besteed aan de openbare ruimte, de wandelroutes, de dierenweide en de sport- en spelvoorzieningen. De gemeente Nieuwegein heeft hier voor een provinciale subsidie ontvangen Op het gebied van verkeer krijgt de Richterslaan een veiliger oversteek en wordt de Noordstedeweg heringericht. Uit de wijkanalyse en gesprekken met bewoners blijkt dat er al lange tijd behoefte bestaat aan een centrale ontmoetingsruimte in de wijk Jutphaas Wijkersloot. Aanvankelijk werd gedacht aan een brede school met ontmoetingsfunctie in het Wenckebachcarré, hetgeen uiteindelijk niet haalbaar bleek. De gemeente en Jutphaas Wonen hebben in 2012 het gezamenlijk het initiatief genomen om een ontmoetingsruimte van circa 120 m2 te realiseren op het Wenckebachplantsoen. Dit is mogelijk door een aanbouw op de begane grond van één van de flatgebouwen. De provincie Utrecht stelt hiervoor geld beschikbaar. Daartoe hebben beide partijen in december een samenwerkingsovereenkomst ondertekend.
.
Ondertekening van samenwerkingsovereenkomst door Margaret Zeeman van Jutphaas Wonen en wethouder Hans Reusch van Gemeente Nieuwegein op 12 december 2012. Foto door K&M Fototeam.
Wijknetwerken en wijkplatforms Jutphaas Wonen heeft bezit in zeven wijken in Nieuwegein. Wij vinden het belangrijk op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen in de wijk, de problematiek die er speelt en, waar mogelijk, oplossingen te bieden. De bijeenkomsten van wijknetwerken en wijkplatforms geven ons de gelegenheid om informatie over de wijk te halen alsook om onze ideeën en plannen te presenteren. De overleggen vinden om de circa 6 weken plaats. Aan deze overleggen nemen deel: de wijkbewoners (afgevaardigden van bewonerscommissies), wijkmanagers, wijkwethouder, iemand van de gemeentelijke grijs/groen voorziening, politie, corporatie, ondernemers uit de wijk en leden van politieke partijen. In 2012 zijn medewerkers regelmatig aanwezig geweest bij bijeenkomsten van wijknetwerken. In 2013 zal de opzet veranderen. Door de vele netwerken, stuurgroepen en andere overlegvormen is het niet meer mogelijk om alle wijknetwerken en platforms in elke wijk waar wij bezit hebben, bij te wonen. Daarom nemen we in 2013 niet meer structureel deel aan de vergaderingen maar blijven agendalid. Verder zullen wij minstens één keer per jaar tijdens de vergadering uitleg geven over onze plannen en werkzaamheden in de wijken.
41
6.2 Overlast Overlastmeldingen bij Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen neemt overlastmeldingen zeer serieus. Wij hebben de verantwoordelijkheid om te zorgen voor “rustig genot” voor de huurder, zoals is vastgelegd in ons huurreglement. Bewoners zijn zich er niet altijd van bewust dat omwonenden overlast ervaren. Wij beginnen daarom met mensen daar op te wijzen. Een briefje of een gesprek tussen bewoners is vaak al voldoende om de overlast weg te nemen of te verminderen. De overlastmeldingen die bij Jutphaas Wonen binnen komen zijn heel verschillend van aard. Dit kan variëren van klachten over buren die hun raam niet goed schoonhouden, een tuin die niet goed onderhouden wordt, tot overlastmeldingen over bewoners met een psychische of aan verslaving gerelateerde achtergrond. In 2012 zijn maar liefst 434 serieuze meldingen van overlast ervaringen binnengekomen. Het betrof hier 235 overlast gevende adressen. Veruit de meeste meldingen (100 keer) was geluidsoverlast van buren. Men wil geen last van elkaar hebben maar behoefd ook geen “gemak”. Dit maakt het moeilijker om tegenstrijdige partijen gelijk te krijgen. Op de tweede plaats staat vervuiling van het complex of de wijk. In de eerste helft van 2012 zijn bij de torenflats en het gemeenschappelijk wonen complex ondergrondse containers geplaatst die alleen te openen zijn met een bewonerspasje. Dit heeft in het begin nogal wat opstartproblemen gekend. Sommige wijkbewoners nemen niet de moeite om huisvuil of grof vuil op een correcte wijze aan te bieden of af te voeren. Dit geeft veel ergernis aan buurtbewoners. Ook kost het extra tijd en geld om op te ruimen c.q. schoon te maken. Ook is het aantal adressen met meervoudige problematiek in stijgende lijn. De problematiek is dan gecategoriseerd in een van de 9 leefgebieden (gezin/gezondheid/scholing/werk/financien/huisvesting/overlast/politie/justitie). Dit is vaak moeilijk op te lossen en meerdere instanties met verschillende belangen zijn vaak op dit adres actief. Vanaf 2013 kunnen deze adressen met 3 of meer conflicten in deze leefgebieden aangemeld worden bij Project Wisselgeld, zodat de afstemming tussen alle betrokkenen beter gemonitord en begeleidt kan worden.
Bestrijden van overlast Indien overlast niet op een “normale” manier opgelost kan worden, dan treedt de overlastprocedure in werking. Op de reguliere manier wordt gewerkt aan omgangsvormen en het bepalen van normen en waarden op vrijwillige basis. In de vervolgprocedure wordt meer gehandeld onder dwang en drang. Indien de overlast niet stopt dan heeft dat gevolgen voor de veroorzaker. Ook kan hardnekkige overlast gemeld worden bij het overlastteam. Het overlastteam komt één keer in de zes weken bij elkaar en bestaat uit vertegenwoordigers van gemeente, politie, corporaties, Vitras, MEE, Altrecht, SBWU en GGD/mn. Indien een andere partij betrokken is of betrokken moet worden bij een bepaalde casus, dan wordt deze incidenteel uitgenodigd. Tijdens de bijeenkomst worden aangemelde of in behandeling zijnde casussen besproken (volgens convenant) en een stappenplan vastgesteld. De voorzitter van dit overleg (gemeente) is tevens regiehouder. Indien nodig komen de benodigde partijen per casus, tussentijds bij elkaar voor een MDO (Multi Disciplinair Overleg). Indien resultaten uitblijven kan beroep worden gedaan op de Stuurgroep o.l.v. de burgemeester. De Stuurgroep kan incidenteel aanpassingen doen aan richtlijnen en procedures om bepaalde beslissingen te forceren.
42
Buurtbemiddeling Indien sprake is van een klein conflict tussen buurtbewoners, dan kan beroep gedaan worden op Buurtbemiddeling. Bij buurtbemiddeling werken speciaal opgeleide vrijwilligers die in gesprek gaan met de betrokken partijen om tot een gezamenlijke oplossing te komen. Met de inschakeling van Buurtbemiddeling krijgt Jutphaas Wonen meer ruimte om te focussen op complexere gevallen. Buurtbemiddeling lost vaak de mildere probleemgevallen op die anders voor Jutphaas Wonen veel tijd hadden gekost. In 2012 hebben wij meerdere malen geadviseerd aan de betrokkenen om Buurtbemiddeling in te schakelen. In 7 gevallen hebben wij (vaak samen met politie) zelf Buurtbemiddeling ingeschakeld.
6.3. Sociale begeleiding Jutphaas Wonen heeft sociale begeleiding bij onze huurders hoog in het vaandel staan. Al is de expertise en capaciteit niet altijd voldoende in eigen huis, door het brede netwerk van Jutphaas Wonen kunnen hulpinstanties, vrijwilligers en sociale stichtingen vaak snel ingeschakeld worden. Door de geboden gelegenheid en de korte lijnen binnen de organisatie, is er vaak een direct contact met de bewoners. Medewerkers van Jutphaas Wonen worden gestimuleerd om zoveel mogelijk signalen te verzamelen. Signalen van eenzaamheid, vervuiling of medische gebreken kunnen daardoor adequaat omgezet worden in acties. Zo wordt bijvoorbeeld bij een volle brievenbus altijd contact gezocht met de bewoner(s) of alles goed gaat en worden meldingen altijd serieus genomen. Bij doorverwijzing naar andere instanties, vraagt Jutphaas Wonen regelmatig naar de stand van zaken. Door deze sociale betrokkenheid is een goede relatie aan het ontstaan met de bewoners. Doordat men weet dat situaties serieus genomen worden, melden steeds meer bewoners (bijzondere) situaties. Hierdoor kan sneller ingespeeld worden op de problematiek. Sociale begeleiding gaat ook een steeds grotere rol spelen bij de toenemende schuldenproblematiek. Vaak wordt bij intensieve begeleiding de aard en grootte van de schuld sneller duidelijk en kan hierdoor beter toe geleid worden naar de hulpinstanties.
7. Duurzaamheid en Energiebesparing Thema 4 Duurzaamheid en energiebesparing Doelen 2012 Eerste resultaten van energiepilot in Zuilenstein Plan van Aanpak voor energiebesparende maatregelen andere woningen Start formuleren duurzaamheidsambities Evaluatie invloed energiegebruiksmeter op gedrag van mensen Beslissing over aansluiting op stadsverwarming de vier Torenflats
Doel Bereikt? √ ‘13 √ √ √
Samenwerking met
Gemeente Nieuwegein
43
Energiepilot in Zuilenstein Jutphaas Wonen heeft een pilot in uitvoering waarbij nieuwe ontwikkelingen op gebied van energiebesparing en verlagen van woonlasten in onze eigen woningen getest worden. Dagelijks krijgen we brochures over energiebesparende maatregelen en worden er beloftes gedaan over de hoeveel energie en dus kosten bespaard kunnen worden. Dit willen we eerst zelf uittesten in een aantal woningen voordat we dit grootschaliger gaan implementeren in andere woningen. Jutphaas Wonen heeft bewoners benaderd in een deel van de wijk Zuilenstein en mensen uitgenodigd mee te doen met de pilot. Voor de energiebesparende maatregelen worden bij deze pilot geen huurverhoging of kosten berekend. Drie huishoudens zijn bereid mee te werken en ons van de benodigde informatie en gegevens, zoals jaarverbruiken en comfort-ervaringen, te voorzien. In februari 2012 zijn de werkzaamheden aan de drie deelnemers aan het energiepilot gestart. Met de bewoners is afgesproken om het verbruik van energie continu te monitoren zodat een goed beeld ontstaat van efficiency van de genomen maatregelen. De genomen maatregelen zijn uitgewerkt onder begeleiding van een adviesbureau. Hierbij zijn verschillende scenario’s uitgewerkt waarbij een aantal criteria vooraf waren vastgesteld; individueel toepasbaar, comfortabel, begrijpelijk en betaalbaar. Bij dit experiment wordt de toepassing uitgeprobeerd met CO² gestuurde mechanische ventilatie, verder Photo Voltaïsche zonnepanelen voor stroomopwekking, een lucht-warmtepomp of een lokale WTW. Verder kregen alle drie de woningen een basispakket bestaande uit dubbelglas voor enkelglas, goede kierdichting, vloerisolatie, een HR-combiketel en een slimme elektrameter Het EPA-label van een verbeterde woning steeg van E naar B. Op basis van de uitkomsten van het energieverbruik bij de 3 woningen wordt bekeken of en welke maatregelen in de toekomst worden ingezet. Dat combineren we dan met het opstellen van nieuw energiebeleid voor ons woningbezit.
Duurzaamheidbeleid Het thema duurzaamheid verdient meer duidelijkheid in ambitie, proces en draagvlak binnen de organisatie. Duurzaamheid is een breed begrip en focus en kaders vastleggen is belangrijk. Daarnaast is nadrukkelijk de koppeling met de verduurzaming van de vastgoedportefeuille nodig en tellen ook de gemaakte prestatieafspraken (lokaal en nationaal) mee. Het MT van Jutphaas Wonen heeft in april 2012 een themabijeenkomst gehouden rondom het thema duurzaamheid. Onder leiding van een extern bureau is er gediscussieerd over het te volgen beleid. Hieruit zijn een 8-tal beleidsstandpunten geformuleerd. Ambities worden niet gestuurd vanuit epa-labels, maar vanuit zinvolle investeringen en gedragsverandering bij huurders, maar ook bij de eigen mensen. Foto: FM Consultants
44
Centraal in het beleid staat de gezamenlijke richting in duurzaamheid, te bepalen voor de corporatie, zowel vanuit de klant en zijn gedrag, het vastgoed, de organisatie en de financiële mogelijkheden. Uitgangspunt is een uiteindelijke verlaging van de woonlasten van de bewoners. Maar duurzaamheid is meer dan investeren in energiebesparende maatregelen van de woningen. Het gaat ook om zuinig omgaan met niet-duurzame energiebronnen of het verminderen van afvalstoffen. “Verduurzaming is rekening houden met belangen van de volgende generatie en met die van mensen in andere delen van de wereld, waar we de schadelijke gevolgen van onze welvaart op afwentelen”(Anke van Hal). Rode draad in het geformuleerde beleid is bewustwording bij de eigen organisatie, daarna de huurders en hier op sturen. Bewustwording, informatieverstrekking, faciliteren op gedrag van bewoners is belangrijk. Jutphaas Wonen zal als organisatie duurzame maatregelen moeten nemen als zij het belang hiervan wil overdragen aan bewoners. Het uitgangspunt is dat in 2013 Jutphaas Wonen als organisatie duurzame maatregelen heeft geïmplementeerd op kantoor. Om medewerkers te betrekken en te laten nadenken over duurzaamheid op kantoor is er in 2012 een prijsvraag gehouden waarvoor medewerkers duurzaamheid ideeën voor kantoor moesten indienen. Er was een prijs voor de medewerker met de meeste ideeën en het beste idee. Medewerkers hebben gestemd om zo tot de winnaars te komen. Vervolgens is er een interne werkgroep van start gegaan om de ideeën verder uit te werken en waar mogelijk te implementeren.
Foto: FM Consultants
Stadsverwarming De 4 torenflats worden dan ook aangesloten op stadsverwarming van Eneco. Op deze manier leveren we ook een bijdrage aan het benutten van restwarmte van de Energiecentrale. De voorbereiding hiervan heeft ook in 2012 plaatsgevonden.
Energiebesparende maatregelen en investeringen Jutphaas Wonen investeert en implementeert tijdens groot onderhouds- en renovatieprojecten veel energiebesparende maatregelen. Zo hebben in 2012 90 VR-ketels vervangen voor HR-ketels en bij de torenflats hebben we ook het laatste deel van de 4e flat voorzien van dubbel glas.
8. Bewonersparticipatie De medewerkers van Jutphaas Wonen staan dicht bij de klant en kennen een sterke sociale betrokkenheid met de bewoners. Persoonlijke aandacht voor bewoners is belangrijk. Medewerkers leven zich in in de situatie en omstandigheden van de klant en proberen met creatieve oplossingen te komen. Belangrijk hierbij is dat we bewoners begeleiden en zorgen voor vertrouwen. Dit vraagt om een juiste en adequate behandeling. Betekenis voor de klant ligt vaak in de kleine dingen die we doen.
45
Jutphaas Wonen is van een maatschappijgerichte naar een maatschappij gedreven organisatie aan het veranderen. Dit betekent dat we nog meer en regelmatiger in dialoog gaan met onze belanghouders om de behoeften te inventariseren en de opgave te definiëren. Het betekent dat we nog meer naar de mensen toe gaan zodat we nog beter weten wat er speelt. Dit vraagt een open houding en nog meer communiceren over onze voornemens en onze resultaten.
Thema 5 Bewonersparticipatie Doelen 2012 Drie digitale klantenpanels uitvoeren Start verdiepingsonderzoek door bijeenkomst met afgevaardigden van klantenpanel Betrekken bewonersgroep bij aanpak van plinten en algemene ruimtes van de vier Torenflats Voortzetten Jutphaas Wonen fonds voor trouwe huurders
8.1.
Doel Bereikt? Deels √ √ X
Samenwerking met
Meer aandacht voor nieuwe huurders in het mutatieproces
Samen met het Huurdersplatform Jutphaas is gediscussieerd over de gewenste opleverkwaliteit. Het resultaat is dat Jutphaas Wonen de toekomstige klant meer wil betrekken bij het bepalen van de opleverkwaliteit van de woning bij oplevering. We willen uitproberen of klanten meer tevreden zijn over de oplevering als zij betrokken zijn, en tot op zekere hoogte, zelf kunnen bepalen hoe de woning wordt opgeleverd. Wij vinden het belangrijk dat mensen zich thuis voelen als zij de woning betrekken. Het betekent dat medewerkers van Jutphaas Wonen meer tijd zullen besteden met de nieuwe huurders om te achterhalen wat zij belangrijk vinden. Dit is een verandering die past binnen de voorgenomen cultuuromslag waarbij we nog meer een luisterend oor voor onze klanten zijn. Per 1 december 2012 is Jutphaas Wonen gestart met een proefproject rondom verhuizing en opnieuw verhuren. Het doel is om minder regels te hanteren bij de vertrekkende huurder, en de woning naar wens op te leveren aan de nieuwe huurder. Bovendien bleek uit het onderzoek naar de tevredenheid onder nieuwe huurders, dat zij het minst tevreden zijn over de staat van de woning. Tijdens de proef komt er na huuropzegging één keer een medewerker van Jutphaas Wonen om de woning te controleren. Tijdens dit einde huurgesprek maken we afspraken wat er nog aan de woning moet gebeuren voordat de sleutels ingeleverd worden. Hiervoor hebben we nieuwe richtlijnen opgesteld, die eenvoudiger zijn dan de huidige richtlijnen. De sleuteluitgifte aan de nieuwe huurder vindt plaats in de woning. We geven een toelichting op de woning en de eventuele werkzaamheden die nog verricht gaan worden. Ter plekke bespreken we eventuele wensen van de huurder om de woning zoveel mogelijk volgens zijn of haar wensen op te leveren. Het uitgangspunt hiervoor is de nieuw opgestelde basiskwaliteit voor de woning die Jutphaas Wonen hanteert. Deze werkwijze betekent dat medewerkers van Jutphaas Wonen meer tijd zullen besteden met de nieuwe huurders om te achterhalen wat zij belangrijk vinden. Dit is een verandering die past binnen de cultuuromslag waarbij we nog meer een luisterend oor voor onze klanten zijn.
46
8.2.
Klantenonderzoek
Perspectief bieden aan bewoners is alleen mogelijk wanneer we goed naar bewoners luisteren en ze met respect behandelen. Daarvoor doen we regelmatig onderzoek.
Online klantenpanel In 2010 hebben we samen met het Huurdersplatform Jutphaas een digitaal klantenpanel opgestart. In 2012 zijn twee online onderzoeken uitgevoerd. In het voorjaar 2012 is de eerste peiling voor dit jaar onder het Jutphaas WonenPanel van start gegaan. In het onderzoek zijn huurders en woningzoekenden bevraagd over hun visie op o.a. vergrijzing, onderhoud, woonomgeving en investeringen in nieuwbouw. In totaal zijn 429 huurders en 516 woningzoekenden benaderd. De respons was 25% onder de huurders en 18% onder de woningzoekenden. De resultaten van dit onderzoek werden meegenomen met het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan van Jutphaas Wonen. Het tweede onderzoek vond plaats in september. Dit onderzoek ging over het JutphaasPlus Serviceabonnement. De respons voor dit onderzoek bedroeg 26%, 167 mensen hebben deelgenomen. De uitkomsten van het onderzoek worden meegenomen bij de evaluatie van het JutphaasPlus Serviceabonnement die staat gepland voor 2013.
After sales onderzoek In januari 2012 zijn we gestart met het continu onderzoeken van de tevredenheid over de afhandeling van een reparatieverzoek. Iedere twee weken worden huurders die een reparatieverzoek indienden, uitgenodigd een online vragenlijst in te vullen. Ook nieuwe huurders worden uitgenodigd deel te nemen aan een onderzoek over de tevredenheid rondom het huren van een woning.
Nieuwe huurders Van januari tot en met december 2012 zijn maandelijks de huurders uitgenodigd die onlangs een woning van Jutphaas Wonen hebben betrokken. Het onderzoek gaat in op de tevredenheid met de informatievoorziening, het contact met de medewerker en de nieuwe woning zelf.
47
Gemiddeld genomen zijn de nieuwe huurders tevreden over de informatievoorziening, de medewerkers en de mate waarin de nieuwe woning voldoet aan de verwachtingen. De tevredenheid over de staat van de woning blijft achter. Per 1 december 2012 is de pilot rondom de mutatieprocedure gestart. In deze pilot is meer aandacht voor de nieuwe huurder en de oplevering van de woning conform zijn of haar wensen. Of dit effect heeft op de tevredenheid over de staat van de woning meten we in 2013. Na evaluatie van het onderzoek hebben we besloten om, als een respondent een cijfer geeft dat lager is dan een 7, een extra vraag voor te leggen. In deze vraag vragen we de respondent het cijfer toe te lichten. Hiermee willen we achterhalen waarom de staat van de woning niet voldoet aan de verwachtingen.
Reparatieverzoeken De afhandeling van het reparatieverzoek in het geheel krijgt van de respondenten gemiddeld een 7,7 over heel 2012. Daarbij is het cijfer gestegen van een 7,2 in het eerste kwartaal naar een 8,2 in het laatste kwartaal van het jaar. In het onderzoek wordt verder gevraagd naar de verschillende aspecten van het melden en verhelpen van een reparatieverzoek.
48
De respondenten geven mooie cijfers. Ze zijn het minst tevreden over de snelheid waarmee de klacht uiteindelijk is opgelost. Maar met een gemiddelde van 7,6 zijn de klanten ook daar niet ontevreden over. In 2013 gaan we verder met dit after sales onderzoek. Na evaluatie is besloten om e-mailadressen maximaal 1x per kwartaal een uitnodiging voor een onderzoek te sturen in plaats van 1x per jaar. Zo hopen we de respons te verhogen. Verder blijft het noteren van het e-mailadres bij de aanname van het reparatieverzoek een aandachtspunt. Het zou een automatisme moeten worden, net zoals het telefoonnummer standaard wordt gecontroleerd.
8.3.
Jutphaas Wonen Fonds
Het Jutphaas Wonen Fonds is een budget dat ingezet kan worden voor een project of activiteit dat ten goede komt aan huurders of een deel van de huurders van Jutphaas Wonen. In 2011 is dit budget ingezet om huurders te belonen die al meer dan 35 jaar een huurwoning van ons huren, trouw hun huur betalen en geen overlast veroorzaken. Voor 2012 is een andere bestemming gevonden voor het Jutphaas Wonen Fonds. Er is een aanvraag binnengekomen voor een bijdrage van de Geijn Express (zie voor meer informatie hierover in hoofdstuk 4.3) Jutphaas Wonen vond dit een dergelijk goed doel dat ook onze bewoners ten goede komt, dat zij heeft gekozen om een bedrag van € 5000, - hieraan te besteden. De voorwaarde hierbij was dat ook de Gemeente Nieuwegein hier een bijdrage aan zou leveren.
8.4.
Zeggenschap bij groot onderhoud
Onze visie is dat wij een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van ons vastgoed kunnen bereiken door bewoners zeggenschap te geven over hun eigen woning en woonomgeving. Dit willen wij bereiken door bewoners zelf veel van de keuzes wat betreft hun woning te laten maken. Bij groot onderhoud en herstructurering worden bewoners in een vroeg stadium in het proces betrokken. Ook
49
krijgen zij veel keuzes bij het uitzoeken van materialen, kleuren en apparatuur in de woning. Jutphaas Wonen wil graag dat bewoners zich thuis voelen in hun woning. Dat een bewoner de woning naar eigen smaak kan inrichten helpt daar aan mee. De bewoner heeft uitgebreid zeggenschap gekregen over de keuzes van de afwerking van het interieur. Deze manier van klantsturing maakt ondertussen een vast onderdeel uit van de bedrijfsvoering.
8.5.
Zeggenschap en Participatie
Het overleg met huurders vindt dagelijks en vaak op informele wijze plaats. Dit is van groot belang voor Jutphaas Wonen om te weten welke vraagstukken er spelen bij de bewoners en om een beeld te vormen van de opgave voor de buurten en wijken. Ook is er regelmatig overleg met het Huurdersplatform Jutphaas en bewonerscommissies. Dit is formeel geregeld in de Samenwerkingsovereenkomst Jutphaas Wonen en Huurdersplatform Jutphaas. Naast de overlegmomenten is hier ook in aangegeven wanneer deze huurderorganisaties informatie-, advies- of instemmingsrecht hebben.
Huurdersplatform In 2012 is er een inspirerende excursie geweest naar voorbeelden van kantoortransformatie in Rotterdam. Het Huurdersplatform Jutphaas is in 2012 weer een belangrijke sparringpartner geweest voor Jutphaas Wonen. Het huurdersplatform heeft een discussiebijeenkomst gehad met de Raad van Commissarissen met als thema “Wat vraagt de markt”. Deze bijeenkomst werd begeleid door het onderzoeksbureau RIGO dat een onderzoek heeft uitgevoerd naar de toekomstige vraag en aanbod in de regio. Woongebouw Puntegale, Rotterdam Op bestuurlijk niveau is er in 2012 vier maal regulier overleg gevoerd met het Huurdersplatform Jutphaas. Tijdens de reguliere overleggen zijn o.a. de volgende onderwerpen besproken: Doorstroming Continuïteit van Jutphaas Wonen, samen met het rapport “Jutphaas Wonen in Perspectief” van het Centraal Fonds. Betaalbaarheid van de huren Een voorstel voor het aanpassen van de maximale huren en de streefhuren. Zonnepanelen opnemen in het Klusbeleid De stand van zaken van de renovatie en transformatie plannen
50
Bewonerscommissies Bewonerscommissies zijn voor Jutphaas Wonen de schakel tussen de organisatie en de wijk. Daarom vindt Jutphaas Wonen het belangrijk om goede contacten met bewoners te hebben en hun inspraak goed te organiseren. Jutphaas Wonen heeft structureel overleg met de volgende bewonerscommissies:
Bewonerscommissie Nieuw Vreeswijk
Toelichting Met de bewonerscommissie is indien nodig contact met Senior Wonen over nieuwe en lopende zaken.
Componisten Zuilenstein
Bewonerscommissie Componisten Zuilenstein heeft 3 leden. Het is een slapende commissie maar altijd beschikbaar voor raad en daad.
Torenflats
Bewonerscommissie de Torens heeft 5 leden en is zeer actief. De leden zijn ook vrijwilligers in de Luifel en zitten allen ook in de Bewonersgroep. Tijdens het wekelijkse spreekuur van Jutphaas Wonen zijn altijd meerdere BC commissieleden aanwezig, De Bewonersgroep bestaat uit 8 leden en komt ca. 1 X in 2 maanden bijeen en fungeert als klankbordgroep voor het groot onderhoud van zowel het exterieur als het interieur en de sociale aspecten van de Torenflats. Dit complex seniorenappartementen heeft bewonerscommissie die bestaat uit 4 leden. De BC fungeert als klankbuis naar Jutphaas Wonen. Door middel van een nieuwjaarsreceptie informeert de bewonerscommissie haar achterban. De BC is actief in Huurdersplatform en het Wijknetwerk.
Schermerhornpark
Doorslag Gemeenschappelijk Wonen
De bewonerscommissie bestaat uit 7 leden. De bewonerscommissie is zeer actief in de wijk en zit in het Huurdersplatform en het Wijknetwerk. In 2012 is regelmatig overleg geweest met een afvaardiging van het Bestuur van GW en een lid van commissie woonbeleid. Tijdens deze overleggen is onder andere gesproken over de nasleep(klachten) naar aanleiding van de renovatie, over de voortgang van de woningtoewijzing, de servicekosten, leefbaarheid in het complex en knelpunten tussen GW en Humanitas DMH.
51
Deel 4 Jutphaas Wonen als organisatie
9 Organisatie Om onze missie “een positieve maatschappelijke en/of financiële waardeontwikkeling van het vastgoed” optimaal invulling te geven is een goede organisatie nodig. Een goede organisatie betekent voor ons dat we flexibel zijn, waardoor we kunnen inspelen op ontwikkelingen binnen Nieuwegein en op de wensen van onze bewoners. Het betekent een organisatie die betrokken is bij wat er speelt bij onze bewoners en de ontwikkelingen in Nieuwegein. Een goede organisatie vraagt gedegen kennis bij medewerkers en de voortdurende ontwikkeling van potenties en deskundigheid.
9.1 Professionalisering van de organisatie De kennis, effectiviteit en professionele houding van medewerkers van Jutphaas Wonen zijn belangrijk voor de dienstverlening richting bewoners, voor de financiële effectiviteit en voor de bijdrage van Jutphaas Wonen aan een kwalitatief hoog woonniveau in Nieuwegein. Het is daarom belangrijk te blijven investeren in de professionalisering van de organisatie.
Thema 6 Professionalisering van de organisatie Doelen 2012 Maatschappijgedreven houding van medewerkers verder uitbreiden Opstellen communicatiebeleidsplan Vernieuwen van de website Onderzoek naar mogelijk gebruik van sociale media door Jutphaas Wonen Digitalisering bewonersarchief Interactief maken van het intranet
Doel Bereikt? √ √ √ √ ‘13 √
Samenwerking met
Cultuurverandering Jutphaas Wonen wil zich ontwikkelen naar een maatschappij gedreven organisatie. Dit betekent dat Jutphaas Wonen werkt vanuit een innerlijke drang om de kwaliteit van wonen te verbeteren, vooral voor die mensen die in de vrije sector niet terecht kunnen. De kwaliteit van wonen wordt daarbij breed gedefinieerd, waarbij de verbetering van leefbaarheid in samenspraak met belanghouders voorop staat. Jutphaas Wonen geeft er blijk van te weten wat er speelt en staat open voor de omgeving en is helder in waar ze voor staat, wat ze doet en wat ze bereikt. Een maatschappij gedreven organisatie is ondernemend en zoekt voortdurend naar nieuwe wegen om haar maatschappelijke doelen waar te maken. Door middel van bijeenkomsten voor de organisatie als geheel en per afdeling is gewerkt aan een bewustwording van ieders gedrag en de mogelijke verbeteringen om beter aan de eisen van een maatschappij gedreven organisatie te voldoen. De kernwaarde van Jutphaas Wonen zijn: “Een luisterend oor”, “Midden in de Maatschappij” en” Betrouwbaar”. Tijdens een personeelsbijeenkomst heeft iedere afdeling een inspirerende presentatie gehouden over hun invulling aan de kernwaarde van het bedrijf.
52
Communicatie Naast de reguliere communicatietaken, zoals het beheren van de website en intranet, het produceren van bewonersbladen, informatievoorziening rondom projecten, opleveringen en tekstredactie van complexgebonden brieven, is er een aantal werkzaamheden die meer tekst en uitleg behoeven. Wijkaanpak Ook in 2012 is verder gewerkt aan de wijkaanpak van Jutphaas Wijkersloot. Lange tijd bleef het stil rondom de wijkaanpak voor de bewoners van de wijk. Communicatieadviseurs van de gemeente Nieuwegein, Mitros en Jutphaas Wonen trokken samen op om de communicatie rondom het project op te pakken. In juli en december 2012 is er huis-aan-huis een nieuwsbrief verspreid over de ontwikkelingen in de wijk. In 2011 is er voor ‘de Driftenbuurt’ in Batau-Zuid een project gestart voor het opstellen van een ruimtelijk kader. Ook hiervoor voerden de communicatieadviseurs van de gemeente, Mitros en Jutphaas Wonen regelmatig overleg. Halverwege 2012 bleek dat Mitros en de gemeente Nieuwegein niet verder gaan investeren in Batau-Zuid. In 2012 blijven de communicatieadviseurs regelmatig overleggen en communiceren over de wijkaanpak Jutphaas Wijkersloot. Intranet Bij het professionaliseren van de organisatie hoort ook het stroomlijnen van de interne communicatie. In 2011 is er een intranet geïmplementeerd bij Jutphaas Wonen. Via intranet vinden de medewerkers makkelijk de informatie die daarvoor versnipperd op het netwerk en bij medewerkers te vinden was. Dit betekent voor medewerkers minder gezoek naar informatie en een kleiner risico op verouderde informatie, waardoor de kwaliteit van de dienstverlening stijgt. In 2012 is dit intranet verder uitgebouwd en meer interactief gemaakt, onder andere met een verlofregistratie via intranet, aparte werkruimtes voor MT en OR en de digitale managementinformatie. Website De website van Jutphaas Wonen dateerde van 2004. In de tussentijd zijn er kleine aanpassingen gedaan aan de website, maar wezenlijk is de site niet veranderd. De ontwikkeling op het gebied van online dienstverlening heeft echter niet stil gestaan. De huidige ontwikkelingen, zoals interactiviteit en sociale media, waren niet te integreren in de techniek van de huidige site. Jutphaas Wonen was toe aan een nieuwe website. In 2011 is een plan van aanpak en een programma van eisen en wensen opgesteld. In 2012 is het plan van aanpak uitgevoerd. Er is in een traject een keuze gemaakt voor een leverancier van de website. Er is gekozen voor het bouwen van de website in een ‘open source’ systeem. Dit maakt ons minder afhankelijk van de gekozen leverancier. In november 2012 is de nieuwe website online gegaan. De reacties van bezoekers van de website zijn positief. De website is nu nog vooral informatief van aard. In 2013 wordt verder gewerkt aan het interactief maken van de website door functionaliteiten toe te voegen, zoals het direct plannen van afspraken door klanten in de agenda’s van medewerkers. Sociale media Sociale media zijn steeds meer ingeburgerd in de maatschappij. Ook Jutphaas Wonen heeft in 2012 de eerste schreden gezet op Twitter, LinkedIn en Facebook. Daarnaast hebben alle corporaties in de regio Utrecht een gezamenlijke Facebookpagina, HurenRegioUtrecht. Ook Jutphaas Wonen participeert hierin. In 2013 neemt het klantenpanel van Jutphaas Wonen deel aan een landelijk onderzoek naar de aanwezigheid op en het gebruik van sociale media door onze huurders. Dit onderzoek vormt de input voor een online contentstrategie, die in 2013 verder vorm zal krijgen.
53
9.2 Personeel en organisatie Op 31 december 2012 waren er 19 medewerkers in dienst (11 vrouwen en 8 mannen). 15 medewerkers werken parttime. Er waren op 31 december 2012 geen openstaande vacatures. Net als in het jaar 2011 zijn er voor de reguliere werkzaamheden geen gedetacheerde medewerkers ingehuurd. De in vele jaren opgebouwde kennis is bij de medewerkers bekend en gedocumenteerd. Het aantal formatieplaatsen was in 2012 gemiddeld 15,12. FTE (2011: 17.04 FTE) Medewerkers werden, net als voorgaande jaren, gestimuleerd zichzelf aantrekkelijk te houden op de arbeidsmarkt door het volgen van cursussen. Alle medewerkers hebben in 2012 een functionerings- en beoordelingsgesprek gehad met hun leidinggevende. In 2012 gingen beide BHV-ers op cursus en werd er een nieuw ontruimingsplan opgesteld. 5 medewerkers hebben een cursus gevolgd over reanimatie en hoe om te gaan met de defibrillator. Eén van deze medewerkers moest het geleerde een paar weken later in de praktijk brengen in een privé situatie en heeft daarmee het leven van iemand kunnen redden. Jutphaas Wonen laat alle medewerkers, conform de richtlijnen van de Arbeidsinspectie, om het jaar en agressietraining volgen. De helft van de medewerkers heeft deze training in oktober gevolgd en dat is zeer goed bevallen. De andere helft van de medewerkers zal de agressietraining volgend jaar volgen. Er zijn in 2012 drie personeelsbijeenkomsten geweest waarbij de medewerkers werden geïnformeerd over actuele zaken.
Ziekteverzuim Jutphaas Wonen werkt samen met MaetisArdyn te Houten om het ziekteverzuim te registeren en indien nodig te begeleiden. Het ziekteverzuim bedroeg in 2012 3,13% (2011 2.52%).
Geschillencommissie De samenstelling en de werkwijze van de geschillencommissie is geregeld in het Geschillenreglement die ook op de website van Jutphaas Wonen te vinden is. In 2012 zijn er twee klachten ingediend bij de geschillencommissie. Beide gevallen zijn door de geschillencommissie afgewezen. De klachten waren onterecht en de indieners zijn niet in het gelijk gesteld.
Maatschappelijke bijdrage door kennisoverdracht Jutphaas Wonen vindt het belangrijk om jongeren de kans te geven om ervaring en kennis op te doen binnen de corporatiesector. Dit is goed voor de jongeren zelf. Naast de inhoudelijke kennis krijgen ze ook een idee van de sfeer en het reilen en zeilen binnen een corporatie. Zo kunnen ze op termijn een goed overwogen keuze maken of de corporatiesector een branche is waar zij zouden willen werken. Voor de organisatie en medewerkers is het goed om jongeren te begeleiden. Zij hebben soms weer nieuwe inzichten en ideeën. Gezien de negatieve berichten over corporaties de laatste tijd, is het goed om jongeren te laten zien wat de positieve kanten van corporaties zijn en de maatschappelijke bijdrage die zij leveren. In 2012 hebben jongeren op verschillende manieren kennis en ervaring opgedaan met behulp van Jutphaas Wonen:
54
-
-
Bouwtalentaward: Dit is een prijsvraag voor mbo- en hbo-studenten met een bouwopleiding. Zij kregen dit jaar de opdracht om een alternatieve bestemming voor kantoorgebouw Bakenmonde te ontwikkelen. BouwTalent is een organisatie die ervoor wil zorgen dat meer mbo- en hbo-studenten met praktijkervaring afstuderen en beschikbaar komen voor de arbeidsmarkt. Jutphaas Wonen heeft dit gefaciliteerd door rondleidingen en uitleg over Bakenmonde en mede jurylid te zijn. Onderzoek naar de haalbaarheid en wenselijkheid van het concept Skaeve Huse in Nieuwegein door drie 2e jaarsstudenten Social Management van de Hogeschool Utrecht in Amersfoort. Stagiair MBO Bouwkunde van de ROC ASA Techniek voor 10 weken, begeleidt door de afdeling Vastgoed. Bakenmonde als leerproject voor leerlingen van het tweede leerjaar van het technasium van het Cals College. In teams van vier moesten zij als echte architecten plattegronden tekenen, een maquette maken en een presentatie geven. Het doel was om de leerlingen kennis te laten maken met verschillende beroepen.
Procedures en werkprocessen In de werkprocessen worden afspraken gemaakt over hoe we met onze klanten omgaan, met welke partijen we samenwerken en wat we van onze collega’s verwachten. Procedures en werkprocessen maken taken en verantwoordelijkheden duidelijk. In 2012 is de mutatieprocedure vastgesteld. Meteen is gestart met het uitwerken van de verbeterpunten die zijn opgesteld bij de procedure. Een resultaat hiervan is de pilot mutatieprocedure die paragraaf 8.1 beschreven is. In 2013 gaan we verder met het uitwerken van verbeterpunten bij de reeds beschreven procedures, het beschrijven van de werving & selectie procedures en de digitalisering van werkprocessen. Dagelijks aanbieden Dit jaar heeft een medewerker van Jutphaas Wonen intensief meegewerkt in het project ‘dagelijks aanbieden’ van de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU). Het doel van het project is om woningen efficiënter en klantgerichter opnieuw te verhuren. Hiervoor is de papieren woningkrant afgeschaft en een nieuwe website voor de woonruimteverdeling in de regio Utrecht gerealiseerd. De nieuwe website geeft uitgebreide informatie over de vrijkomende woning, informatie over de slaagkans van de woningzoekende. De website is gebruiksvriendelijker, sneller en klantgerichter dan de vorige. Woningzoekenden kunnen een zoekprofiel aanmaken en krijgen het woningaanbod dat hieraan voldoet in hun mailbox. Woningzoekenden worden door de nieuwe werkwijze beter geïnformeerd over de
55
woningen en hun slaagkans. Hierdoor kunnen zij een doordachte keuze maken voor een woning en hopen we dat het aantal weigeringen daalt. Per 8 januari 2013 bieden de corporaties de woningen inderdaad dagelijks aan. Het project wordt vervolgd met een introductie van een woningvolgsysteem in het voorjaar van 2013. Het afschaffen van de papieren woningkrant, de nieuwe website en het dagelijks aanbieden heeft gevolgen gehad voor de procedure mutatie. Deze is vervolgens aangepast op de nieuwe situatie.
Managementinformatie Een goede besturing van de doelmatigheid en doeltreffendheid van de organisatie is alleen mogelijk met goede gestructureerde informatie over de bedrijfsvoering. Het nut van goede managementinformatie is gebleken. Het managementteam heeft nu een goed beeld van de stand van zaken en veel informatie om op te sturen. Zo is er bijvoorbeeld beter zicht op de huurachterstanden en de leegstand van verkoopwoningen. Bij onderhoudsprojecten is beter inzichtelijk of er besparingen zijn of juist overschrijdingen. Zo kunnen beter gefundeerde beslissingen genomen worden op basis van feitelijke informatie.
Arbeidsvoorwaarden Jutphaas Wonen heeft een reglement aanvullende arbeidsvoorwaarden dat ieder jaar door de Ondernemingsraad en Directie wordt besproken en vastgesteld. In 2012 is een aantal kleine wijzigingen in het reglement aangebracht.
CAO De structuur en het karakter van de CAO 2012 zijn vrijwel hetzelfde gebleven
Ondernemingsraad In 2012 bestond de ondernemingsraad uit vier leden. De ondernemingsraad heeft in 2012 drie reguliere vergaderingen gehad met de directie. Onderwerpen die in 2012 aan de orde kwamen waren onder andere de aanvullende arbeidsvoorwaarden, het visitatierapport, automatisering van de organisatie, het cultuurtraject en de nieuwe organisatiestructuur en wijzigingen van het functioneringsformulier. Standaard wordt er een toelichting gegeven op personeelszaken en de lopende nieuwbouw en transformatietrajecten. Eind 2012 heeft één lid, na 10 jaar lid te zijn geweest, te kennen gegeven te stoppen. Per 1 januari 2013 is er een vervanger voor haar gevonden.
Personeelsvereniging Jutphaas Wonen heeft een actieve Personeelsvereniging van 18 leden. Er werd een dagje uit georganiseerd voor de leden en een Sinterklaasfeest voor de kinderen en kleinkinderen van de medewerkers. Met Pasen en Sinterklaas was er wat lekkers en er werden kerstpakketten aan alle medewerkers uitgedeeld.
56
Sponsoring Jutphaas Wonen wil laten zien dat ze midden in de maatschappij staat en dat we ons daar als organisatie voor inzetten. Jutphaas Wonen heeft in 2012 € 13.420,- uitgegeven aan sponsoring. Het gaat om de volgende doelen: Sponsordoel: Sport- en speldag Rotaryclub St. Alpe d’Huzes Ballonnenclown Wijknetwerk Hospice Nieuwegein Gein Express Materiaalkosten kerststukjes Rotary Nieuwegein knoep.nl Museumwerf werfweekend Stichting Leergeld Nieuwegein
Sponsorbedrag € 500 € 250 € 295 € 1.830 € 5.000 € 300 € 1.000 € 595 € 3.650
9.3 Werkzaamheden voor derden Jutphaas Wonen beheert 13 woningen in opdracht van Geijn Invest in de wijk Fokkesteeg. Het aantal woningen in beheer voor Geijn Invest is ten opzichte van 2011 gedaald doordat er een woning verkocht is. Jutphaas Wonen beheert 21 woningen in de wijk Batau-Noord in opdracht van het Woon Investeringsfonds. De totale vergoeding voor beheer voor derden bedroeg in 2012 € 17.373. (in 2011 was dit € 10.304).
De Nieuwe Baten In 2012 heeft Jutphaas Wonen het complex De Nieuwe Baten van Stichting De Baten in beheer gekregen. De Nieuwe Baten bestaat in zijn geheel uit 100 koop- en huurwoningen en 3.600 m2 dienstverlenende ruimtes en een parkeergarage met 150 plaatsen. Jutphaas Wonen verzorgt per 1 juli 2012 het beheer van 15 sociale huurwoningen, 15 vrije sectorwoningen en 2 parkeerplaatsen. In maart 2012 is er open huis in de Nieuwe Baten geweest. Belangstellenden konden de woningen bezichtigen en toekomstige huurders konden hun woning bekijken en de maten opnemen. In juni 2012 werden de huurwoningen feestelijk opgeleverd. Per 31 december 2012 staan nog 5 van de 30 woningen leeg. Dit zijn allemaal vrije sector huurwoningen.
57
Vereniging van Eigenaren Op dit moment vervult Jutphaas Wonen voor 46 Verenigingen van Eigenaren (VvE) de beheer- en bestuursfunctie. Hieronder wordt het volgende verstaan: Verzorgen financiële administratie (jaarrekening, begroting) Bestuurlijke begeleiding (algemene leden vergadering) Technisch beheer (meerjaren onderhoudsplanning) Gedurende het jaar worden elke maand de bijdragen geïncasseerd, de bankafschriften verwerkt en facturen betaald. Voor 1 juli van elk jaar dienen de Algemene Leden Vergaderingen te hebben plaatsgevonden. Voordat deze vergaderingen worden uitgeschreven dienen alle jaarrekeningen en begrotingen per VvE gemaakt te zijn. Alle VvE’s zijn inmiddels ingevoerd in een aparte module (VvE Beheer) binnen SG Tobias. De maandelijkse incasso en prolongatie wordt o.a. hiermee uitgevoerd. De totale vergoeding voor het beheer van alle Verenigingen van Eigenaren bedroeg in 2012 € 47.326,- (in 2011 € 45.690). Tabel Vereniging van Eigenaren in 2012:
Vereniging van eigenaren Batau Zuid (22 VvE’s) Doorslag (23 VvE’s) Noordwijkerschans 16/26 Parkeergarage Wierselaan fase 1 Parkeergarage Wierselaan fase 2 Delftseschans 20-24, Heerlerschans 31-34 Drunerschans 1-3, Heerlerschans 38-41 Havelterschans 15-17, Hoornseschans 106-110 Hoornseschans 159-163, Havelterschans 18-25/Drunenseschans 13-15 Muiderschans 22, Noordwijkerschans 2-6 Hoornseschans 2-8, Noordwijkerschans 10-14 Ruinerschans 1-4 Leeksterschans1-5, Ruinerschans 9-12 Meppelerschans 1, Muiderschans 2-6
58
Aandeel Participatie 2012 62,45% 79,19% 51,92% 35,23% 35,23% 21,85% 25,72% 11,28% 12,13% 10,30% 19,54% 19,23% 22,73% 22,47%
Administratie bij: Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen Intrema Intrema Zelfstandig Redema Falcon Management BV Falcon Management BV Falcon Management BV Falcon Management BV zelfstandig VVE Beheer BV Falcon Management BV
10.1 Governance 10.1 Governancecode Jutphaas Wonen onderschrijft de in de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Jutphaas Wonen. Jutphaas Wonen heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties opgevolgd. Jutphaas Wonen wijkt op één onderdeel af van de Governancecode. Belanghebbenden moeten in de gelegenheid worden gesteld advies uit te brengen over de vastgestelde jaarrekening en het jaarverslag (principe V2). Dit onderdeel wordt door Jutphaas Wonen niet uitvoerbaar geacht. De jaarrekening wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Het vastgestelde jaarverslag wordt vervolgens met het Huurdersplatform besproken en ter informatie naar de overige belanghebbenden gestuurd.
10.2 Organisatieschema Er zijn in 2012 geen veranderingen geweest in de organisatiestructuur. De organisatie bestaat uit drie afdelingen: Afdeling Bedrijfsbeheer, Afdeling Vastgoed en Afdeling Beleid, Externe Contacten en Strategie (BES).
Organogram Jutphaas Wonen 2012
59
10.3 Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2012 invulling heeft gegeven.
10.4 Het bestuur Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, Margaret Zeeman. De directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: De realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie De strategie De financiering Het beleid De resultaatontwikkeling Er zijn geen andere deelnemingen van de corporatie waarvoor de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor het beleid. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 6 van de statuten van Jutphaas Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het bestuursreglement.
10.5 Documenten Er is een aantal documenten binnen Jutphaas Wonen waardoor zij de naleving van de governancecode en integriteit tracht te waarborgen. Hieronder volgt een overzicht: Documenten Gedragscode
Aanwezig sinds: 2009
Integriteitscode Klokkenluiderreglement Beginselen van deugdelijk bestuur
2009 2009 2005
Vertrouwenspersoon Het mandaat van de bestuurder is vastgelegd in de regeling voor de Raad van Commissarissen
2009 2005
Delegatiereglement
2009
60
10.6 Visitatie Jutphaas Wonen heeft zich in 2011 laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. Dit is voor Jutphaas Wonen de tweede keer dat zij gevisiteerd werd. Eerder gebeurde dit in 2007. De resultaten van de visitatie worden meegenomen in het nieuwe ondernemingsplan dat in 2012 is opgesteld.
10.7 Interne Controle In 2012 zijn met de Auditcommissie o.a. onderstaande thema’s besproken en behandeld: -
Begroting 2013 Jaarrekening 2011 Managementrapportage accountant Managementrapportage Jutphaas Wonen Transformatie kantoorgebouwen Treasury
10.8 Governance Het bestuur en de Raad van Commissarissen van Jutphaas Wonen onderschrijven het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur. Onderdelen daarvan zijn integriteit en transparant handelen van de bestuurder, goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het gevoerde beleid en het toezicht daarop. De bestuurder levert alle benodigde informatie aan de Raad van Commissarissen die zij nodig heeft om haar rol als toezichthouder te kunnen vervullen. De door Jutphaas Wonen gehanteerde corporate governance principes zijn gebaseerd op de Governancecode woningcorporaties en de Aedescode. Deze principes zijn naar de eigen situatie vertaald in de beleidsnotitie ‘Beginselen van deugdelijk bestuur’ (januari 2005). Het bestuur en haar directe omgeving opereerden in 2012 conform deze beginselen. Er is in 2012 geen sprake van tegenstrijdige belangen geweest.
61
Door middel van de directeur - bestuurder is Jutphaas vertegenwoordigd in een aantal verbanden. De tabel hieronder geeft een overzicht van deze verbanden.
Naam Regionaal directeuren overleg Woningbouwcorporaties Utrecht (RWU) Regionaal directeuren overleg exclusief de gemeente Utrecht. Stuurgroep Woonservicezones Stuurgroep gebiedsvisie Jutphaas Wijkersloot
Stuurgroep Wijkgericht werken Bestuurlijk overleg wethouders Bestuurlijk overleg Huurdersplatform Bestuurlijk overleg 3 directeuren van de Nieuwegeinse corporaties Bestuurlijke vertegenwoordiging bij de Aedes branche koepel Overleg Provincie – aanjaagteam milieu enz. Overleg Accountmanager VROM MKW, Midden en Kleine woningbouwcorporatie Stuurgroep Wisselgeld Gemeente Nieuwegein Overleg Zorg en Welzijn Raad van Advies samen voor Nieuwegein Lid Dagelijks Bestuur RWU
Toelichting De volkshuisvestelijke evenknie van de gemeentelijke Besturen Regio Utrecht (BRU). Hier worden regionale afspraken gemaakt van o.a. bouwproductie, woningtoewijzing enz. Doel is om met kleinere corporaties in de Utrechtse markt ervaringen uit te wisselen en mogelijk gezamenlijk initiatieven te ontplooien. Doel is te komen tot een aantal woonservicezones in Nieuwegein In samenwerking met de gemeente Nieuwegein en Mitros is een gebiedsvisie voor de wijk Jutphaas Wijkersloot vastgesteld. Na vaststelling door college van B&W wordt nu gewerkt aan de uitvoering. Doel is het komen tot integrale wijkanalyses Het behartigen van de belangen van Jutphaas Wonen en haar huurders bij de wethouder. Het Huurdersplatform is een sparringpartner en toetsingskader voor het beleid van Jutphaas Wonen Bestuurlijke afstemming en zoveel mogelijk samen optrekken binnen gemeente Nieuwegein Het belang van Jutphaas Wonen behartigen bij de brancheorganisatie. Belangen behartigen van Jutphaas Wonen – lobby voor subsidie en medewerking projecten Doel: kennis en ervaring uitwisselen. Belang Jutphaas Wonen richting VROM kenbaar maken. Gezamenlijke problemen en successen delen en oplossingen zoeken Problematiek van gezinnen met multi-problematiek gezamenlijk aanpakken SWN, Vitras over leefbaarheid, sociale cohesie e.d.. Bestuurlijk overleg vanuit de regio met Provincie en het Algemeen Bestuur van de RWU
De directeur - bestuurder had in 2012 een aanstelling voor 30 uur per week voor onbepaalde tijd. De directeur - bestuurder is ingeschaald in schaal O conform de CAO Woondiensten.
Naam Functie In dienst sinds Directeur-bestuurder sinds Geboortedatum Nevenactiviteiten
62
: M.J. Zeeman : directeur - bestuurder : oktober 2006 : januari 2008 : 6-4-1956 : Lid Dagelijks Bestuur van Stichting Duivenvoorde : Lid Raad van Advies - Samen voor Nieuwegein
Verklaring Het bestuur verklaart hierbij dat in 2012 Jutphaas Wonen haar middelen, batig saldi daaronder begrepen overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 21 en 22 van het BBSH, uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. De besluitvorming van het bestuur sluit aan bij de hoofdlijnen van het beleid zoals die liggen verankerd in de jaarlijkse begroting, het treasury statuut, de koersnotitie ‘Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad’ en het strategisch voorraadbeleid 2008-2012.
Nieuwegein, 22 april 2013 Margaret J. Zeeman, directeur - bestuurder
63
11.
Risicomanagement
Om een onderneming goed te kunnen besturen is goed risicomanagement van essentieel belang. Voor ons als woningbouwcorporatie liggen de belangrijkste risico’s op het niveau van de woningportefeuille en markt, financiering en belegging, projecten en van de organisatie.
11.1 Portefeuille en marktrisico De regio Utrecht blijft in de structuurvisie 2040 van de overheid een groeiscenario houden. De vastgoedmarkt in Nieuwegein waarin Jutphaas Wonen opereert is dan ook sterk te noemen. Leegstand door marktomstandigheden komt nauwelijks voor. Een belangrijke indicator hiervoor is het aantal reacties per mutatie. Onderstaande grafiek geeft een overzicht van het aantal complexen met hun gemiddeld aantal reacties per mutatie. Hieruit is ook de populariteit af te leiden. Een lage score leidt tot het nemen van maatregelen en aanpassing van het complexenplan. Jutphaas Wonen realiseert geen koopwoningen. Dus de daarmee gepaard gaande risico’s lopen we niet. Voor het gehele bezit is een complexenbeleidsplan opgesteld. Hierin is vastgelegd wat de positie en de gewenste ontwikkeling is per complex. Dit complexenbeleidsplan is richtinggevend voor uit te voeren herstructureringsopgaven, het verkoopbeleid en het onderhoudsbeleid. Het Huurdersplatform Jutphaas heeft wijzigingen aangebracht en vervolgens ingestemd met het complexenbeleidsplan. In 2012 is een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de komende vijf jaren, aansluitend hierop zal in 2013 het complexenbeleidsplan worden geactualiseerd. Het risico dat Jutphaas Wonen de woningen niet kan verhuren is gering.
11.2 Verhuurdersheffing In het regeerakkoord is opgenomen dat de corporaties zullen worden belast met de zogenaamde verhuurdersheffing. Voor Jutphaas Wonen betekent dit dat vanaf 2014 jaarlijks een heffing dient te worden betaald aan het rijk van ruim 1 miljoen euro in 2014 oplopend tot bijna 1,7 miljoen euro in 2017. Dit is ook doorgerekend in de meerjarenbegroting. Tevens is door het bureau Ortec de effecten van het regeerakkoord voor Jutphaas Wonen berekend. Hieruit volgt dat Jutphaas Wonen niet alle plannen kan verwezenlijken. Er zullen voor wat betreft de nieuwbouw plannen keuzes gemaakt moeten worden. Omdat wij geen verplichtingen zijn aangegaan kunnen en zullen wij deze keuzes ook maken.
11.3 Treasuryrisico’s De risico’s van financiering en belegging van overtollige middelen worden periodiek door het hoofd bedrijfsbeheer en de directie beoordeeld. Zij worden hierin ondersteund door een extern treasurybureau. Minimaal tweemaal per jaar vindt er een treasurycommissie plaats. Deze staat onder leiding van het externe treasurybureau, verder hebben hierin zitting het hoofd financiën en de directeurbestuurder. Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks wordt gekeken op basis van de meerjarenplanning wat de treasuryactiviteiten zijn die hieruit voortvloeien en hoe hier het beste invulling aan kan worden gegeven. De resultaten van de treasurycommissie worden middels de audit commissie teruggekoppeld naar de Raad van Commissarissen. Ons beleid met betrekking tot looptijden en renterisico is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect hierbij is optimalisatie van het vervalschema van de leningportefeuille om zo de risico’s te spreiden in de tijd. Ons beleid met betrekking tot financieren en beleggen kenmerkt zich als risicomijdend.
64
Het renterisico kan gedefinieerd worden als het saldo van alle geldstromen vermeerderd met de renteherzieningen van de leningportefeuille. Op basis van de meerjarenplanning maken wij een treasuryrapportage en bepalen zo de renterisico’s voor de komende jaren. Hierbij wordt gelet op het vaststellen van de geldstromen en van de renteaanpassingen. Bij het renterisicobeleid wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van vervroegde aflossing, een evenwichtige spreiding van de renterisico’s en de gewenste financieringsmix. Het renterisico wordt afgezet tegen zowel de intern als de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gehanteerde norm van maximaal 15% renterisico van het lang vreemd vermogen. Volgens het treasurystatuut is het toegestaan om gebruik te maken van rentederivaten. Jutphaas Wonen maakt hier geen gebruik van, zij geeft de voorkeur bij het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten. Daarbij moet gedacht worden aan het maken van contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting. Speculatief handelen in rentederivaten is niet toegestaan. Overtollige middelen worden weggezet bij onze huisbankier ABN-AMRO. Gezien de gewijzigde marktomstandigheden, beleidsregels van het WSW en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de nog nieuw vast te stellen woningwet zal het treasurystatuut in 2013 worden geactualiseerd. Activiteiten treasury 2012: 2x treasurycommissie gehouden In audit commissie uitleg gegeven over treasuryactiviteiten Eventuele gevolgen Europadossier bekeken Besluit genomen om in 2013 een rekening-courant faciliteit te openen Besproken om in 2013 het treasurystatuut te actualiseren
11.4 Projectrisico’s De financiële risico’s hebben vooral betrekking op ons herstructureringsproject Torenflats. Hierbij wordt gewerkt met taakstellende budgetten die binnen de meerjarenplanning passen. De aanbesteding voor de vier torenflats heeft reeds plaatsgevonden. De werkzaamheden aan de buitenkant van de flats is in 2012 opgedragen. Deze aanbesteding vindt plaats volgens een intern vastgesteld aanbestedingsreglement. Hierin is nauwkeurig de procedure van aanbesteden vastgelegd. Onder andere is hierin opgenomen hoeveel aannemers minimaal moeten worden uitgenodigd om een offerte uit te brengen en aan welke voorwaarden deze aannemers moeten voldoen. De naleving van het aanbestedingsreglement ligt bij de directie en de accountant. In het driewekelijks managementoverleg vindt een monitoring van elk project plaats. Hierbij wordt gekeken naar de aspecten tijd (planning), geld en kwaliteit. Indien nodig vindt direct bijsturing plaats. Regelmatig wordt van de aannemers een kredietinformatierapport opgesteld door Graydon Nederland B.V. Op deze manier hebben we enig zicht op de kredietwaardigheid van aannemers. Bij nieuwbouw projecten zoekt Jutphaas Wonen samenwerking met ontwikkelaars omdat wij, gezien onze omvang, geen ontwikkelingsafdeling hebben. Wij nemen dan een aantal huurwoningen volgens het turn key principe af. Hierdoor weten wij van te voren precies waar we aan toe zijn en kunnen we bepalen of dit voor ons haalbaar is. Het afzet risico van deze huurwoningen in de huidige markt is beperkt, zeker voor wat betreft de gereguleerde voorraad. Het risico van eventuele koopwoningen blijft bij de ontwikkelaar. Jutphaas Wonen heeft de afgelopen jaren een tweetal grondposities verworven met een waarde van € 4 miljoen. Momenteel wordt met enkele ontwikkelaars de mogelijkheden onderzocht om hier nieuwbouw te realiseren. Het primaire doel voor Jutphaas Wonen is om op deze posities huurwoningen te realiseren en door de ontwikkelaars een aantal koopwoningen. Met betrekking tot de risico’s geldt voor deze projecten hetzelfde als hiervoor omschreven bij nieuwbouwprojecten. Financieel moeten deze projecten nagenoeg kostendekkend zijn. Op één grondpositie, welke wij eind 2007 hebben verworven, staan momenteel nog kantoren. Deze kantoren worden nog deels
65
verhuurd. De opbrengst uit deze verhuur dekt de rentelast van de aankoop. In 2011 is een onderzoek naar de haalbaarheid met betrekking tot transformatie van kantoren naar woningen uitgevoerd. Voor ons gedeelte blijkt transformatie van kantoor naar 40 woningen haalbaar te zijn. In het boekjaar is verder onderzocht of de andere partijen hier ook mee kunnen instemmen en of we de vergunningen kunnen rond krijgen. De besprekingen lopen nog en de verwachting is om in 2013 tot indiening van de plannen bij de gemeente te komen. In 2014 zou dan kunnen worden gestart met de werkzaamheden. Jutphaas Wonen is behoudend bij het verwerven van grondposities en de risico’s moeten te overzien zijn. Op de in 2006 verworven positie zou in 2010 gestart worden met de bouw van woningen. Momenteel loopt er een onderzoek met betrekking tot geluidshinder. Dit treft niet alleen ons project maar ook een groter project van de gemeente. Daarom vindt er ook overleg plaats met gemeente en provincie om deze problemen op te lossen. In 2011 is komen vast te staan dat het oplossen van de problemen nog zeker enkele jaren zal duren. In het ergste geval kunnen we niet bouwen en moeten we de waarde van de grond zijnde ongeveer € 2 miljoen afboeken. In 2011 hebben wij uit oogpunt van voorzichtigheid de helft zijnde € 1 miljoen afgeboekt. Mocht het zover komen dat ook de rest moet worden afgeboekt dan kan Jutphaas Wonen dit opbrengen. Alleen zal dit consequenties hebben voor in de toekomst te ontwikkelen projecten. Eind 2012 hebben wij in overleg met de raad van commissarissen besloten om niet tot verdere afboeking over te gaan. De boekwaarde is lager dan de sociale kavelprijs die door de gemeente Nieuwegein wordt gehanteerd. Activiteiten projecten 2012: aanbesteding buitenkant torenflats oplevering project Gemeenschappelijk Wonen overleg met projectontwikkelaars omtrent de ontwikkeling van bouwlocaties Iepenhoeve, Bakenmonde, Brinkwal en Einsteinbaan definitieve aankoop De Brinkwal uitvraag, selecteren aannemers en aanbesteding De Brinkwal overleg met gemeente en ontwikkelaars omtrent mogelijke ontwikkeling diverse bouwlocaties onderzoeken haalbaarheid aankoop 30 huurwoningen
11.5 Organisatierisico’s Om tot goede prestaties te komen is een grote mate van resultaatgerichtheid en een goede samenwerking tussen de afdelingen van groot belang. Een eerste vereiste hiervoor is dat de verschillende procedures helder en duidelijk zijn. Te denken valt hierbij aan investeringen in verhuurprocessen, mutatieproces en het afhandelen van ingediende klachten. De processen om onze beheerfunctie, onze core business, goed te kunnen doen zijn vastgelegd en geïmplementeerd in de organisatie. Deze processen worden continu bewaakt en geactualiseerd. Daarnaast wordt veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van het personeel. Omdat Jutphaas Wonen een kleine organisatie is, hebben wij bij het beperken van risico’s de hulp van derden ingeroepen. Zoals al eerder vermeld laten wij ons bij de treasuryactiviteiten door een extern bureau ondersteunen. Hetzelfde geldt voor onze ict activiteiten. Hiervoor hebben wij afspraken gemaakt met een extern bureau zodat wij ervan verzekerd zijn dat de dagelijkse continuïteit met betrekking tot automatisering gewaarborgd is. Dit bureau kan op afstand meekijken als problemen intern niet opgelost kunnen worden. Het stilvallen van de organisatie is zo tot een minimum beperkt en kan de dienstverlening richting bewoners gewaarborgd blijven. De organisatie rondom de geautomatiseerde gegevensverwerking is vastgelegd in de notities “Informatiebeleid en ict beheer” en in het “Protocol computergebruik”. Met onze huisbankier zijn vaste afspraken gemaakt inzake de beschikking over de financiële rekeningen. De bevoegdheden zijn zo geregeld dat voor elke overschrijving minimaal twee handtekeningen zijn vereist. Alle betalingen geschieden via internet bankieren middels access online van ABNAMRO. Tekenen gebeurd met pasjes en pincodes. Intern is een delegatiereglement opgesteld waarin per functie staat vermeld welke tekeningbevoegdheid men heeft. Dit reglement is door alle medewerkers ondertekend waarvoor het geldt.
66
Het risico op fraude wordt zoveel mogelijk geminimaliseerd door interne functiescheiding. Als er veel bevoegdheden bij één persoon zou liggen, is er weinig controle. Door duidelijke functiescheidingen wordt dit voorkomen. Verder moet er altijd door twee bevoegde medewerkers getekend worden bij banktransacties. Fraude bij de toewijzing van woningen wordt geminimaliseerd doordat de toewijzing, via Woningnet, extern geregeld is. Het toewijzen van vrije sectorwoningen gebeurt wel intern. Voor deze toewijzing is er controle doordat het hoofd van de afdeling akkoord moet geven. Jutphaas Wonen heeft een verzekering afgesloten voor het geval er toch sprake zou zijn van fraude. Regelmatig (laatstelijk in 2011) wordt onze verzekeringsportefeuille door een onafhankelijk deskundige beoordeeld. Waar nodig vinden aanpassingen plaats. Wij kunnen stellen dat onze verzekeringsportefeuille up-to-date is. Door onze huisbankier ABNAMRO wordt regelmatig de door haar ontwikkelde risicoscan “Grip op Risico’s” uitgevoerd. Laatstelijk is dit in 2010 gebeurd. Deze scan geeft een beeld van de kwetsbaarheid van de organisatie. Bij ons kwam naar voren dat de risico’s vooral liggen bij de onderdelen Management en Financieel. Bij management moet dan gedacht worden aan onvoldoende deskundigheid op bepaalde gebieden zoals fiscaliteiten en regelgeving. Dit wordt door ons onderkend en is ook relevant voor een kleine organisatie. Daarom huren wij waar nodig externe deskundigheid in om verantwoorde beslissingen te nemen. Op financieel gebied moet gedacht worden aan onvoldoende financiële middelen om de gewenste investeringen te doen. Ook dit wordt door ons onderkend en zoals hier voor bij investeringen beschreven worden de ontwikkelingen nauwlettend gevolgd. Om op fiscaal gebied in control te zijn is in het boekjaar een traject opgestart om te komen tot horizontaal toezicht. Dit is gebaseerd op wederzijds vertrouwen tussen de belastingdienst en de belastingplichtige. Hiervoor is het nodig dat er een Tax Control Framework wordt opgezet. Op basis hiervan kunnen dan afspraken met de belastingdienst gemaakt worden. Wij hopen dit traject begin 2013 te kunnen afronden. Integriteit is een onderwerp dat bij voortduring onze aandacht vraagt. Het vertrouwen in onze organisatie staat en valt met integriteit. Wij zijn in 2011 gestart om de kwaliteit van ons integriteitsbeleid te laten onderzoeken door het uitvoeren van een integriteitsaudit door een gerenommeerd bureau op dit terrein. Het doel van deze audit is het inventariseren van de integriteitsrisico’s en het toetsen van de werking van de integriteitmaatregelen. In het boekjaar is dit onderzoek afgerond. De aanbevelingen uit dit rapport worden ter hand genomen en in 2013 invulling aangegeven. Indien nodig zullen wij de processen binnen de organisatie aanpassen. Bij het samenstellen van de begroting over 2013 en de meerjarenplanning tot en met 2017 hebben wij voorzichtige uitgangspunten gehanteerd. Toch zijn door ons de effecten van een aantal tegenvallende scenario’s doorgerekend. Deze zijn als een aparte bijlage in de begroting opgenomen. De tegenvallende scenario’s die doorgerekend zijn betreffen: de te betalen rente bedraagt 6,25% in plaats van 5,25%, er vindt een jaarlijkse extra kostenstijging van 2% plaats en er moet de komende jaren de maximale saneringsheffing van 5% betaald worden. Wij hebben nog wel een aantal woningen gelabeld voor verkoop maar gezien de ingestorte verkoopmarkt rekenen wij geen verkopen in. Wij zijn voor de exploitatie en de geplande investeringen niet afhankelijk van het aantal verkopen. Activiteiten organisatie 2012: doorrekenen scenario’s vastleggen diverse procedures en processen het zich verder ontwikkelen naar een maatschappij gedreven organisatie opstarten proces digitalisering Wij zijn van mening dat risicobeheersing binnen Jutphaas Wonen voldoende aandacht krijgt.
67
12. Financiën Jutphaas Wonen streeft naar een positieve maatschappelijke en /of financiële waardeontwikkeling van haar vastgoed. Met die waardeontwikkeling kunnen we onze primaire taak uit blijven oefenen. We zijn een financieel gezonde corporatie met een beperkte vermogensovermaat. We investeren onrendabel om voldoende bereikbare huurwoningen te kunnen realiseren. We zijn immers een maatschappelijk ondernemer die zich inzet voor het woon- en leefklimaat in Nieuwegein. Voor meer informatie over de financiële situatie van Jutphaas Wonen wordt verwezen naar de apart verkrijgbare jaarrekening 2012.
12.1 Jaarresultaat Het resultaat uit het verhuren, onderhouden en verkopen van woningen bedraagt in 2012 € 1.057.000. Het totale jaarresultaat werd toegevoegd aan de overige reserve. Het verkopen van woningen was de afgelopen jaren voor Jutphaas Wonen van groot belang om enerzijds een reserve voor de toekomst op te bouwen en anderzijds onrendabel te kunnen investeren in de bestaande woningen of nieuwbouw. Verkoop was dus een middel om onze nieuwbouw- en herstructureringsplannen uit te kunnen voeren. De te verkopen woningen worden overgedragen aan een externe makelaar die zorgt voor de verkoop. Een andere makelaar verzorgt de taxatie. Hierdoor is verkopende en taxerende makelaar nooit dezelfde. Wanneer huurwoningen vrijkomen worden deze het liefst zo kaal mogelijk opgeleverd. Bij woningen die verkocht worden laten we eventuele stoffering zitten. Een woning verkoopt nu eenmaal beter met vloerbedekking of zonwering. Jutphaas Wonen verkoopt alleen maar woningen waar er in Nieuwegein voldoende van zijn om de beschikbaarheid niet in gevaar te laten komen. In 2010 is besloten te stoppen met het actief verkopen van woningen. Gezien de markt was de vraag minimaal. Voor de komende jaren is Jutphaas Wonen voor de geplande investeringen dan ook niet meer afhankelijk van de opbrengsten uit verkopen. Het totale jaarresultaat (€ 1.057.000) is hoger dan begroot. Dit komt omdat € 1.065.000 minder aan onderhoud is verantwoord. De oorzaak hiervan is minder planmatig onderhoud voor het complex Torenflats, deze kosten zijn doorgeschoven naar de komende jaren. Daarnaast was in de begroting 2012 de afboeking van de onrendabele top op het project Bakenmonde ter waarde van € 1.898.000 opgenomen. Omdat er nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden heeft deze afboeking in 2012 nog niet plaatsgevonden. Tevens is een voordelig resultaat behaald op rente van € 326.000 ( doordat minder financiering nodig was ).
12.2 Huurinkomsten De huurinkomsten zijn voor een corporatie de belangrijkste inkomsten. Daar moeten zij hun uitgaven mee bekostigen. Jutphaas Wonen had in 2012 € 10.305.000 aan huurinkomsten. Hierbij is rekening gehouden met de huurverhoging van 2,3% die Jutphaas Wonen aan haar huurders heeft doorberekend (2011: 1,3%). De huidige huurprijs bedraagt gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur voor betaalbare woningen. Ongeveer 80% van onze woningen behoort tot het betaalbare segment. De huurachterstand van de klanten van Jutphaas Wonen bedraagt op het einde van het jaar 0,86% van de totale huurinkomsten. In 2011 bedroeg de huurachterstand 0,85%. Ondanks de economische crisis hebben we de achterstanden toch beperkt weten te houden. Voor een groot gedeelte van de achterstanden hebben we een betalingsregeling kunnen treffen met de huurders. In totaal was de huurachterstand op het einde van 2012 ongeveer € 90.000. Daarnaast zijn we door leegstand van woningen ongeveer € 32.000 huurinkomsten misgelopen (in 2011: € 28.000).
68
De belangrijkste inkomsten van een corporatie zijn de huurinkomsten. In onderstaande figuur geven we aan waaraan we onze huurinkomsten in 2012 voornamelijk hebben besteed. Daarna volgt een toelichting op deze uitgaven. De figuur is gebaseerd op de huurinkomsten en de uitgaven van Jutphaas Wonen zoals die in de jaarrekening zijn opgenomen. Het jaarresultaat is daarbij buiten beschouwing gelaten.
Waar gaat de huur naar toe (Bron: Jutphaas Wonen)
Onderhoud (34% van de huur) In totaal is in 2012 voor € 3.515.000 aan onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Er is een aantal opdrachten dat in 2012 is aanbesteed of gestart, maar waarvan de uitvoering in 2013 nog doorloopt. De uitgaven die hiermee gepaard gaan, worden in de jaarrekening van 2013 opgenomen. De onderhoudslasten zijn in 2012 lager dan in het jaar ervoor (2011: € 5.627.000). Deze afname komt door het planmatig onderhoud, met name in de complexen Torenflats en Gemeenschappelijk Wonen. In 2011 werd het volledige jaar groot onderhoud uitgevoerd aan deze projecten. Het groot onderhoud in deze complexen is in de loop van 2012 afgerond.
Rente (23% van de huur) Woningcorporaties hebben niet alle woningen die ze bezitten zelf bekostigd. Er worden ook leningen afgesloten. Jutphaas Wonen heeft aan het eind van 2012 voor ongeveer € 55 miljoen aan leningen uitstaan. De gemiddelde rente die voor deze leningen betaald wordt, is ongeveer 4,4% (in 2011: 4,7%). De rentelasten bedragen in 2012 € 2.457.000. De rentelasten vormen een belangrijke en grote kostenpost voor corporaties. Het financiële risico dat corporaties lopen is dan ook afhankelijk van de leningen en rentestanden. Jutphaas Wonen wordt, net zoals elke andere corporatie, door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gecontroleerd. Het renterisico wordt gedefinieerd als het totaal van de conversies op enig moment ten opzichte van de totale portefeuille inclusief de kasstromen en opbrengsten uit projecten. Jutphaas Wonen heeft haar interne renterisico norm afgestemd op die van het WSW en vastgesteld op 15%.
Algemene kosten (12% van de huur) Jutphaas Wonen vindt het belangrijk om efficiënt met haar middelen om te gaan. We maken op de visitatiecommissie een relatief efficiënte indruk. Er is bij Jutphaas Wonen een duidelijke focus op efficiënt werken en we hebben de afgelopen tijd geïnvesteerd in het verstevigen van administratieve processen en management informatiesystemen.
69
Bij de algemene kosten horen verder ook nog de kosten van het kantoor (€ 57.000), van verzekeringen (€ 48.000) en de vergoeding die de Raad van Commissarissen ontvangt en daarmee gepaard gaande kosten (€ 36.000). Ook de overige personeelskosten (€ 130.000) en de belastingen (€ 355.000) behoren tot de algemene kosten.
Salarissen (10% van de huur) Een organisatie kan niets zonder haar medewerkers. Jutphaas Wonen is een kleine organisatie. Onze normale bedrijfsvoering verrichten we met vast personeel. Voor extra activiteiten huren we externe medewerkers in. De salarissen en andere vergoedingen van de medewerkers bedroegen in 2012 in totaal € 1.103.000 (2011: € 1.175.000). De bezoldiging van de directeur - bestuurder bedroeg in 2012 € 86.000.
Investeringen (11% van de huur) In 2012 is voor een bedrag van € 1.099.000 uitgegeven aan investeringen. Dit betreft voornamelijk het project De Brinkwal.
Reserve De resterende 10% van de huuropbrengsten is toegevoegd aan de reserve.
12.3 Overige kosten Met overige kosten worden voornamelijk de kosten voor afschrijving van het woningbezit bedoeld. De afschrijving was in 2012 € 1.502.000 (2011: € 1.433.000).
12.4 Vennootschapsbelasting Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Jutphaas Wonen een fiscale openingsbalans opgemaakt conform de specifieke fiscale waarderingsregels die hiervoor gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Branchevereniging Aedes heeft hiervoor met de belastingdienst hernieuwde afspraken gemaakt en een nieuwe vaststellingovereenkomst opgesteld (VSO 2). Deze is ook door Jutphaas Wonen ondertekend. Door Jutphaas Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In 2012 is via het resultaat de afwaardering van deze latenties verantwoord.
70
12.5 Financiële meerjarenprognose Voor de periode 2013 tot en met 2017 is een bedrijfsbegroting samengesteld. De begroting over 2013 is in december 2012 vastgesteld door de raad van commissarissen. In februari 2013 is de begroting over vorengenoemde jaren bijgesteld op basis van de werkelijke cijfers over 2012 en op basis van nieuwe inzichten. De hierbij gehanteerde uitgangspunten zijn: Huurverhoging 2013: 2,5% en 2014 tot en met 2017: 2% ( inclusief harmonisatie ) Verkopen: vanaf 2013 zijn geen verkopen ingerekend. Planmatig onderhoud conform meerjaren onderhoudsbegroting Kostenstijging algemeen beheer: 3% Kostenstijging onderhoud: 3% Rente: 5,25% Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose: Jaarresultaat Algemene reserve Vpb belasting Verhuurdersheffing Saneringsheffing Solvabiliteit Current ratio Rentabiliteit vreemd vermogen
2013 -3.472 15.586 0 39 429 21% 0,03 4,72%
2014 -688 14.898 0 1.007 344 18% 0,02 5,13%
2015 -1.599 13.299 484 1.298 366 17% 0,02 4,99%
2016 -135 13.164 629 1.501 257 16% 0,01 5,07%
2017 285 13.449 728 1.693 133 17% 0,01 5,01%
Tabel Meerjarenprognose (bedragen x € 1000) De negatieve jaarresultaten zijn het gevolg van uit te voeren planmatig onderhoud aan het complex Torenflats en de afboeking van onrendabele toppen op het complex Bakenmonden en de te betalen vpb belasting. Jutphaas Wonen streeft naar een solvabiliteit van 15%. Dit is ca 3 % hoger dan in de sector gebruikelijk is. Jutphaas Wonen kiest voor een wat hogere solvabiliteit tegen het licht van haar beperkte omvang. Met betrekking tot de financiering van de verschillende projecten vindt regelmatig overleg plaats met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Over de financiering zelf vindt frequent contact plaats met banken en een extern treasury bureau.
12.6 Beoordeling financiële positie door het CFV Het Centraal Fonds heeft aan de hand van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2011 de financiële positie van Jutphaas wonen beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren dat het gecorrigeerde weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. Voor 2012 heeft Jutphaas Wonen een A1-oordeel gekregen. Dit wil zeggen dat op basis van de ingediende prognosegegevens de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Jutphaas Wonen.
71
12.7 Maatschappelijk ondernemen Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen. Zij verrichten taken die een groot maatschappelijk belang hebben: ervoor zorgen dat iedereen betaalbaar kan wonen. De laatste jaren worden corporaties weleens afgeschilderd als woningbeheerders die op een grote zak geld zitten en te weinig voor de maatschappij doen. Gelukkig is het imago van Jutphaas Wonen anders. Als kleine corporatie hebben we zo onze beperkingen. Maar doen we het uiterste om onze maatschappelijke taak goed te vervullen. Eén mogelijkheid om onze maatschappelijke prestatie meetbaar te maken is in het aanduiden van de waardeontwikkeling van de woningen die we als corporatie bewust niet nemen of doorberekenen aan onze huurders. Hiervoor kunnen we de vergelijking maken tussen de bedrijfswaarde van onze woningen en de waarde van diezelfde woningen op de vrije markt. Voor een toelichting op deze begrippen verwijzen we naar de jaarrekening. De 1.657 woningen van Jutphaas Wonen hebben op de vrije markt een waarde van ongeveer € 295 miljoen (WOZ-waarde). We veronderstellen dat de marktwaarde van ons bezit vanwege de verhuurde staat 75% van de vrije marktwaarde bedraagt, of wel € 221 miljoen. Dit is de waarde die we maximaal met ons bezit zouden kunnen realiseren als we alleen maar financieel rendement zouden nastreven. Dat doen we echter niet: Jutphaas Wonen kiest voor maatschappelijk rendement. Daarom waarderen we ons bezit tegen een reële waarde (bedrijfswaarde) die wel rekening houdt met ons maatschappelijke beleid. Deze bedrijfswaarde bedraagt eind 2012 € 109 miljoen. Het verschil van € 112 miljoen kan in deze beredenering worden gezien als de kostprijs van de door ons beoogde maatschappelijke opbrengsten. In dit jaarverslag staan juist deze maatschappelijke opbrengsten centraal. Want daar draait het bij Jutphaas Wonen om: perspectief bieden aan de mensen, de wijken en de samenleving en aan Nieuwegein.
72
Bijlage 1 Doelstellingen 2012 Thema 1 Huisvesten van de doelgroep Doelen 2012 Nieuwbouw en transformatie: Besluit over verdere ontwikkeling Iepenhoeve Start transformatie Bakenmonde september 2012 Doorstroming: Maatregelen van doorstroming onderzoeken en implementeren Individuele gesprekken met bewoners over doorstromen voortzetten Huurbeleid: Besluit over verhoging maximaal redelijke huur met 15 of 25 punten Besluit over maatregel(en) voor verbeteren van slaagkansen van lage middeninkomens Schuldhulpverlening: Aanbieden schuldhulpverlening in 2012; evaluatie schuldhulpverlening Starters: Voortzetten lotingssysteem. Evaluatie eind 2012 Extra communicatie over loten Ouderen: Aanbieden seniorenpakket bij groot onderhoud Aanbieden Jutphaas Plus serviceabonnement Aanbieden zorgbemiddeling naar behoefte
Doel Bereikt?
Samenwerking met
√ X
Gemeente Nieuwegein
‘13 √
Gemeente Nieuwegein, Mitros, Portaal
√ √
Huurdersplatform
Gemeente Nieuwegein √ √ √
Gemeente Nieuwegein, Mitros, Portaal Vitras, Zorgspectrum
√ √ √
Thema 2 Het bieden van een goede woonkwaliteit Doelen 2012
Doel Bereikt? √ √ √ √
Samenwerking met
Samenwerking met
Verminderen extreme woonoverlast door meer samenwerking per overlastgeval Vaker inschakelen buurtbemiddeling Afstemming projecten door partijen in Jutphaas Wijkersloot
Doel Bereikt? √ √ √
Een stedenbouwkundige visie voor Batau-Zuid met input van bewoners
√
Opstarten continue controle op kwaliteit van reparaties Vijftien extra interieuraanpakken in Batau-Zuid Afronden interieuraanpak in vier Torenflats zomer 2012 Start aanpak plinten en algemene ruimtes vier Torenflats september 2012
Thema 3 Wijkaanpak Doelen 2012
Gemeente Nieuwegein, Mitros, Portaal Gemeente Nieuwegein, Mitros
73
Thema 4 Duurzaamheid en energiebesparing Doelen 2012 Eerste resultaten van energiepilot in Zuilenstein Plan van Aanpak voor energiebesparende maatregelen andere woningen Start formuleren duurzaamheidsambities Evaluatie invloed energiegebruiksmeter op gedrag van mensen Beslissing over aansluiting op stadsverwarming de vier Torenflats
Doel Bereikt? √ ‘13 √ √ √
Samenwerking met
Gemeente Nieuwegein
Thema 5 Bewonersparticipatie Doelen 2012 Drie digitale klantenpanels uitvoeren Start verdiepingsonderzoek door bijeenkomst met afgevaardigden van klantenpanel Betrekken bewonersgroep bij aanpak van plinten en algemene ruimtes van de vier Torenflats Voortzetten Jutphaas Wonen fonds voor trouwe huurders
Doel Bereikt? Deels √
Samenwerking met
√ X
Thema 6 Professionalisering van de organisatie Doelen 2012 Maatschappij gedreven houding van medewerkers verder uitbreiden Opstellen communicatiebeleidsplan Vernieuwen van de website Onderzoek naar mogelijk gebruik van sociale media door Jutphaas Wonen Digitalisering bewonersarchief Interactief maken van het intranet
74
Doel Bereikt? √ √ √ √ ‘13 √
Samenwerking met
Stichtingsgegevens
De stichting, Woonstichting Jutphaas statutair gevestigd te Nieuwegein opgericht als vereniging omgevormd tot stichting
: 19 - 6 - 1919 : 26 - 10 - 1999
De stichting is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te voor Midden Nederland onder nummer: 30040468 De stichting is lid van branchevereniging Aedes.
Montageweg 1 3433 NT Nieuwegein Postbus 1200 3430 BE Nieuwegein telefoon 030 - 608 3140 fax 030 - 606 5797 www.jutphaas.nl
75
Jaarrekening 2012
Overige gegevens 2012
Opgemaakt: 22 april 2013 Vastgesteld: 27 mei 2013
Woonstichting Jutphaas Statutair gevestigd: Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein
INHOUDSOPGAVE 9.1 9.2 9.3 9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.3.4 9.3.5 9.3.6 9.3.7 9.3.8 9.3.9 9.4
2
Kengetallen gegevens woningbezit Uitleg kengetallen Jaarrekening Balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) Winst- en verliesrekening over 2012 Kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige informatie Overige gegevens
3 4 6 6 7 8 9 10 13 16 23 29 29
Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3
Woningbezit Bijlage E conform BBSH Nadere financiële toelichting
30 31 32
2
Kengetallen 9.1
Gegevens woningbezit
Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen / woongebouwen Garages Bedrijfsruimten Overige verhuureenheden Totaal Gemiddeld aantal woningen in exploitatie
2012 1.657 43 2 9 1.711 1.657
2011 1.657 45 2 9 1.713 1.657
2010 1.703 45 2 8 1.758 1.705
2009 1.706 50 2 8 1.766 1.726
2008 1.746 50 2 8 1.806 1.754
Mutaties in het woningbezit: Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal herschikking GW complex *)
2012 -2 -
2011 1 -46
2010 3 -
2009 40 -
2008 14 -1
Kwaliteit Uitgaven dagelijks onderhoud / woning Uitgaven planmatig onderhoud / woning Totale kosten onderhoud / woning
2012 441 1.681 2.122
2011 375 3.034 3.409
2010 312 3.482 3.794
2009 348 2.399 2.747
2008 257 1.550 1.807
Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS **) Gemiddelde netto huurprijs
2012 170 474
2011 148 463
2010 146 457
2009 146 456
2008 145 448
Het verhuren van woningen Mutatiegraad Acceptatiegraad Huurachterstand in % Huurderving in %
2012 7,00 2,73 0,86 0,31
2011 7,0 1,55 0,85 0,28
2010 7,0 1,65 0,80 0,17
2009 10,0 0,93 0,75 0,33
2008 9,0 0,92 0,66 0,59
2012 24,78 1,74 4,43 10.216
2011 23,34 1,48 4,68 9.858
2010 23,03 2,50 4,42 7.282
2009 24,16 3,84 4,93 4.932
2008 24,01 0,46 5,03 13.924
Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit vreemd vermogen Interne financiering per woning Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen / woning Totale opbrengsten / woning Totale bedrijfslasten / woning (excl. bijzondere post) Financieringsresultaat / woning
2012
2011
2010
2009
2008
11.502 6.463 4.349 -1.433
10.864 6.228 4.405 -1.470
9.984 5.998 5.082 -1.383
10.667 7.782 5.817 -1.319
10.350 6.786 4.271 -1.495
638
591
-815
149
1.539
Jaarresultaat / woning
*) Het Gemeenschappelijk Wonen complex is gerenoveerd en hierbij heeft een verschuiving van wooneenheden plaatsgevonden, met name van onzelfstandig naar zelfstandige eenheden. Hierdoor is de mutatie in eenheden ontstaan in het verslagjaar 2011. **) In 2012 zijn punten inzake schaarste gebieden toegevoegd.
3
9.2
Uitleg Kengetallen
Gegevens woningbezit Een verhuureenheid (VHE) wordt gedefinieerd als een zelfstandig verhuurde eenheid; een woning met een bijbehorende bedrijfsruimte die door middel van één contract is verhuurd is derhalve één verhuureenheid. Alleen die woningen worden opgenomen die in eigendom zijn en waarover economisch risico wordt gelopen. Garages, bedrijfsruimten zijn opgenomen als 1 VHE. Het gemiddelde aantal woningen (exclusief woningen in beheer voor derden) uit dit overzicht vormt de basis bij de berekening van de kengetallen, die per woning worden weergegeven. Mutaties in het woningbezit In dit overzicht is aangeven hoeveel eenheden zijn toegevoegd respectievelijk onttrokken aan het bezit. Kwaliteit Kosten niet-planmatig onderhoud per woning: het totaal van de kosten van niet-planmatig onderhoud (klachten-,mutatie- en contractonderhoud) gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Kosten planmatig onderhoud per woning: het totaal van de kosten van cyclisch onderhoud gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Prijs/ kwaliteitverhouding. Gemiddeld aantal punten WWS: het totale aantal punten van de woningen conform het woningwaarderingssysteem gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Gemiddelde netto huurprijs: het totaal van de netto jaarhuur (kale huur) woningen en woongebouwen over het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Het verhuren van woningen Mutatiegraad: het aantal opzeggingen in het boekjaar uitgedrukt in een percentage van het gemiddelde aantal woningen. Acceptatiegraad: het aantal afgesloten huurcontracten afgezet tegen het totale aantal keren dat een woning wordt aangeboden. Huurachterstand in % jaarhuur: bruto huurachterstand van de zittende bewoners volgens de balans (dus na vermindering met de individuele huursubsidie) uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen netto jaarhuur en vergoedingen voor overige leveringen en diensten, conform de toelichting op de winst- en verliesrekening. Huurderving in % jaarhuur: de huurderving uitgedrukt in een percentage van de bruto jaarhuur. Dit betreft zowel huurderving wegens leegstand en andere oorzaken, conform de toelichting op de winst- en verliesrekening. Financiële continuïteit De gegevens kunnen uitgedrukt worden in kengetallen zowel per het einde van het boekjaar als per begin van het boekjaar. Solvabiliteit: het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen (balanstotaal) ultimo boekjaar * 100. Liquiditeit (current ratio): totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar (exclusief aangegane verplichtingen onroerende en roerende zaken). Rentabiliteit vreemd vermogen: het totaal van de rentelasten over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het (totale) vreemd vermogen ultimo boekjaar. Interne financiering per woning: het verschil tussen de materiële vaste activa (exclusief aangegane verplichtingen) en het vreemd vermogen op lange termijn ultimo boekjaar gedeeld door het gemiddeld aantal woningen. Balans en winst- en verliesrekening Balansposten algemeen: het totaalbedrag conform balans ultimo boekjaar gedeeld door het totale gemiddeld aantal woningen. Winst- en verliesrekening algemeen: het totaalbedrag conform de winst- en verliesrekening gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
4
Totale opbrengsten per woning: de som van huren, vergoedingen, overheidsbijdragen, verkoop onroerende zaken en overige bedrijfsopbrengsten in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Totale bedrijfslasten per woning: alle bedrijfslasten (exclusief eventuele bijzondere posten) in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Financieringsresultaat per woning: het saldo van de rentebaten en rentelasten in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen. Jaarresultaat per woning: het jaarresultaat in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
5
9.3
Jaarrekening
9.3.1
Balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
ACTIVA
Ref.
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2012
2011
9.3.7.1 61.941
63.075
3.067 730
2.117 811 65.738
66.003
9.3.7.2
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.665 584
4.519 584
962
962 6.211
6.065
9.3.7.3
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen
14 4
Som der vaste activa Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa
9.3.7.4 9.3.7.4.1 9.3.7.4.2 9.3.7.4.3
18
57
71.967
72.125
90 51 31
9.3.7.3.4
Liquide middelen
14 43
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
82 69 13 172
164
4.782
4.820
4.954
4.984
76.921
77.109
PASSIVA Eigen vermogen Overige reserve
9.3.7.5 9.3.7.5.1
19.058
18.001
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen
9.3.7.6 9.3.7.6.1
55.021
55.733
9.3.7.7
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
712 422 67 0 1.641
TOTAAL PASSIVA
6
661 507 287 2 1.918 2.842
3.375
76.921
77.109
9.3.2
Winst en verliesrekening over 2012
(bedragen x € 1.000)
Ref.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudskosten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
9.3.8.1 9.3.8.2 9.3.8.3 9.3.8.4
10.282 185 0 196 10.663
10.305 158 21 226 10.710
9.920 182 0 218 10.320
9.3.8.5
1.427
1.502
1.433
9.3.8.6
1.998 838 133 213 4.580 65 185 1.263 10.702
-263 790 124 189 3.515 66 158 1.160 7.241
-2.195 856 123 196 5.627 60 182 1.119 7.401
-39
3.469
2.919
0 2.701 -2.701
82 2.457 -2.375
96 2.531 -2.435
-2.740
1.094
484
-152
37
-495
-2.892
1.057
979
9.3.8.7 9.3.8.8 9.3.8.9 9.3.8.10
Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten
9.3.8.11 9.3.8.11
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 9.3.8.12
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Resultaat na belastingen
7
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening
9.3.3
Kasstroomoverzicht (indirecte methode)
(bedragen x € 1.000)
Ref.
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen Vrijval/dotatie voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet)
2012
2011
3.469
2.919
1.502 -422 0
1.434 -2.190 0 4.549
0 -8 -533
2.163 0 163 366
-541 4.008
Kasstroom uit bedrijfsoperaties -2.375 -37
Ontvangen/(betaalde) interest Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa
529 2.692 -2.435 495
-2.412
-1.940
1.596
752
-971 10 0 39
-5.003 0 0 22 -922
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/afname geldmiddelen
Begin saldo liquide middelen Eind saldo liquide middelen Af- / Toename
0 -712
-4.981
2.500 -661 -712
1.839
-38
-2.390
4.820 4.782 -38
7.210 4.820 -2.390
Indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. Dit geldt tevens voor de mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
8
9.3.4
Algemene toelichting
9.3.4.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De Raad voor de jaarverslaggeving heeft middels RJ-Uiting 2011-2 een herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgebracht. Deze richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. Wij hebben voor het boekjaar 2012 de nieuwe modellen voor de balans en winst- en verliesrekening aangehouden volgens deze herziene richtlijn. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De activiteiten van Juthaas Wonen bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. De statutaire vestigingsplaats is Nieuwegein, de feitelijke vestigingsplaats is Montageweg 1 te Nieuwegein. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Alle bedragen zijn afgerond op 1.000 euro. 9.3.4.2 Presentatiewijziging In de herziene richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd. Er is binnen de materiële vaste activa een splitsing gemaakt tussen sociaal- en commercieel vastgoed. Voor de resultatenrekening biedt de herziene richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Jutphaas Wonen kiest voor het categoriale model. 9.3.4.3 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn vanaf 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Jutphaas Wonen heeft een fiscale openingsbalans opgemaakt conform de specifieke fiscale waarderingsregels die hiervoor gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De belastinglatenties en de mutaties worden via het resultaat verantwoord. In de toelichting op de post belastingen (ref. 9.3.8.12) is een nadere uiteenzetting gegeven van de mutaties. 9.3.4.4 Toepassen van de componentenbenadering. De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houd in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties. Door ons werd tot en met het boekjaar 2010 uitgegaan van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de thans in exploitatie zijnde complexen is het onderscheid na inrichting en installaties niet meer te achterhalen en is dit naar verwachting ook minder dan 10% van de totale investering. Voor de vanaf het boekjaar 2011 op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden.
9
9.3.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 9.3.5.1 Algemeen 9.3.5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. 9.3.5.2 Materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen 9.3.5.2.1 Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijging- of vervaardigingprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijging- of vervaardigingprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij indien van toepassing de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor vastgoed waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van gelijkheid in: bouwaard, bouwtype en resterende levensduur. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzondere waardevermindering is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van het vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. Het vastgoed kan voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatig/overig vastgoed. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor
10
latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lasten niveaus. Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten (aansluitend op de WSW parameters): jaarlijkse huurverhogingen 2013: 2,5%; vanaf 2014: 2% ( inclusief harmonisatie ) (voorgaand jaar: 2012: 2,25%; vanaf 2013: 2%); jaarlijkse huurderving van 0,3% (voorgaand jaar: 0,3%); jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%); de jaarlijkse stijgingen van de onderhoudsuitgaven van 3% (voorgaand jaar: 3%); de genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) bedragen € 1,349 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1,349); genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van € 0,354 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 0,352); kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de resterende levensduur; investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casus voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); de waarde van de grond wordt buiten beschouwing gelaten, er wordt vanuit gegaan dat deze zijn waarde behoud. de periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investeringen (variërend van 15 tot 49 jaar) (voorgaand jaar: 15 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. de saneringsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verhuurdersheffing is alleen voor 2013 ingerekend. Alleen voor dit jaar is definitieve wetgeving vastgesteld. Met een eventueel boven inflatie toegestane huurverhoging is geen rekening gehouden. Voor de overige effecten van de te verwachten verhuurdersheffing voor de jaren na 2013 wordt verwezen naar hoofdstuk 11.2 en 12.5 van het jaarverslag. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. In de bedrijfswaardeberekeningen zijn geen verwachte opbrengsten voor verkopen ingerekend. Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor de complexen 29 en 36 een afboeking naar lagere bedrijfswaarde plaatsgevonden van in totaal € 285. Dit komt voornamelijk door hoger ingeschat planmatig onderhoud. Voor een drietal complexen heeft een terugname van in het verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden van € 707. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van deze complexen laat deze terugname toe. 9.3.5.2.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en eventueel toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het vastgoed gaat behoren betrokken. Indien van toepassing wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor het vastgoed waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering per balans datum hoger is dan de tot dan toe bestede kosten van het vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de passiefzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Eventuele rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
11
9.3.5.2.3
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Een 20 tal koopwoningen zijn in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) overgedragen aan derden (kopers). Voor de woningcorporatie geldt een terugkooprecht. De grond is wel eigendom van de woningcorporatie en onder deze post verantwoord. Waardering heeft plaatsgevonden op basis van de kavelprijs bij in gebruik name. 9.3.5.2.4
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.
9.3.5.3 Financiële vaste activa 9.3.5.3.1 Deelnemingen De deelneming in WoningNet N.V., waar geen invloed van betekenis op kan worden uitgeoefend, is gewaardeerd tegen verkrijgingprijs. 9.3.5.3.2 Latente belastingvorderingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden alleen gesaldeerd indien Jutphaas Wonen daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde. Indien van toepassing zijn latente belastingvorderingen opgenomen onder de financiële vaste activa en latente belastingverplichtingen onder de voorzieningen. 9.3.5.4 Vorderingen 9.3.5.4.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. 9.3.5.4.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Eventuele rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. 9.3.5.5 Eigen vermogen Hieronder is opgenomen de overige reserve. Aan deze reserve worden de resultaten over de boekjaren toegevoegd. 9.3.5.6 Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
12
De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 9.3.5.7 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
9.3.6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
9.3.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. 9.3.6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 9.3.6.2 Bedrijfsopbrengsten 9.3.6.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” geldt, worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 9.3.6.2.2 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 9.3.6.3 Bedrijfslasten 9.3.6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen De afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven. 9.3.6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardeverandering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. 9.3.6.3.3 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
13
9.3.6.3.4 Pensioenen De corporatie heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Daarnaast kent de corporatie het nabestaandenpensioen en het arbeidsongeschiktheidpensioen. Voor de pensioenregelingen betaalt de corporatie op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft de corporatie geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De corporatie heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten in het jaar waarop deze betrekking hebben. Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106 procent. 9.3.6.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 9.3.6.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 9.3.6.3.7 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Jutphaas Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De best mogelijke schatting is in de jaarrekening verwerkt. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen . 9.3.6.3.8 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 9.3.6.3.9 Dividenden Dividend te ontvangen van niet op netto vermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen worden verantwoord zodra de corporatie het recht hierop heeft verkregen. 9.3.6.3.10 Activeren van rentelasten Rentelasten kunnen worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
14
9.3.6.3.11 Financiële instrumenten Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van financiële instrumenten niet toegestaan. 9.3.6.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. En tevens voor de mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
15
9.3.7 Toelichting op de balans 9.3.7.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: (bedragen x € 1.000)
Sociaal vastgoed in exploitatie
31 december 2011 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen: - Geriefsverbetering - Aankoop grond - Transformatie De Brinkwal - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijvingen Waardeveranderingen: - Afwaardering lagere bedrijfswaarde - Terugname in het verleden gedane afwaarderingen bestaande complexen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende Totaal en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
79.695 -16.620
2.117 0
2.099 -1.288
83.911 -17.908
63.075
2.117
811
66.003
5 16
5 16 950 -280
950 -280 -1.297
-81
-1.378
-285
-285
707
707
-1.134
950
-81
-265
31 december 2012 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
79.436 -17.495
3.067 0
2.099 -1.369
84.602 -18.864
Boekwaarden per 31 december ‘12
61.941
3.067
730
65.738
Totaal mutaties
Onder de post “sociaal vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van 1.559 woningen met een huur lager dan € 664,66 en de boekwaarde van één gemeenschappelijke ruimte voor maatschappelijke doeleinden in het GW complex. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond geen afschrijvingen Stichtingskosten lineair 50 jaar Kantoor lineair 25 jaar inventaris lineair 10 jaar Automatisering lineair 5 jaar Auto’s lineair 5 jaar
16
Er wordt kritisch gekeken naar de restant levensduren van de complexen. Op basis van de uitstekende staat van onderhoud van de complexen zijn de levensduren in 2011 verlengd. Eens in de 5 jaar zal bij de vaststelling van het nieuwe strategisch voorraad beleid gekeken worden of de restant levensduren van de verschillende complexen opnieuw aanpassing behoeven. Voor het laatst is dit gebeurd in 2011. De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houdt in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties. Door ons werd altijd uitgegaan van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de tot en met 2011in exploitatie zijnde complexen is het onderscheid na inrichting en installaties niet meer te achterhalen. Voor de vanaf 2011 op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden. In het huidige boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. De WOZ waarde met peildatum 1-1-2012 van het sociaal vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat bedraagt € 275 miljoen. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is op basis van herbouwwaarde met een garantie tegen onderverzekering. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Onder de post “vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie” is de aankoop van het kantorencomplex Bakenmonde, in 2007, verantwoord. In de aankoop van het kantorencomplex Bakenmonde participeert Jutphaas Wonen voor 22%. De overige partijen zijn Vorm Projectontwikkeling (50%) en Stichting Pensioenfonds Wonen Achmea (28%). De bedoeling is dat op deze locatie te zijner tijd woningen zullen worden gebouwd. In 2010 heeft op kosten van de provincie een onderzoek plaatsgevonden of ons gedeelte van de kantoren zouden kunnen worden omgebouwd tot woningen. In 2010 is de haalbaarheid van deze mogelijkheid onderzocht. De uitkomst is dat ons gedeelte van de kantoren kan worden getransformeerd naar 40 senioren eenheden. Momenteel lopen de onderhandelingen nog met de andere partijen om tot concrete plannen te komen. Als dit is afgerond kan de uitvoering starten. Wij hebben de verwachting dat dit in de tweede helft van 2013 kan gebeuren. De verwerving kan als een verkregen grondpositie worden beschouwd. Tevens is onder deze post verantwoord de aankoop, in 2012, van het kantoor De Brinkwal. Dit kantoor zal worden getransformeerd tot 25 wooneenheden voor starters. De uitgaven in 2012 betreffen voornamelijk het aankoopbedrag. De totale kosten voor dit project worden geraamd op € 2.793. Het berekende onrendabel op dit project bedraagt € 31 , dit is in het boekjaar afgeboekt ten laste van het resultaat onder de post “overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Tevens zijn de aanloopkosten en de onderzoekskosten naar de haalbaarheid van dit project ten bedrage van € 122 onder dezelfde post afgeboekt ten laste van het resultaat over dit boekjaar. Per balansdatum waren nog geen concrete verplichtingen aangegaan voor dit project. De aanbesteding ten bedrage van circa 1,6 miljoen euro zal begin 2013 plaatsvinden. Ingebruikname zal medio 2013 plaatsvinden. De reële waarde van de 1.559 woningen onder “sociaal vastgoed in exploitatie” gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 97.197. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW gehanteerd worden bij de financiële beoordeling van corporaties. Voor de toelichting op de mutatie van de bedrijfswaarde ten opzichte van vorig boekjaar wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening.
17
9.3.7.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: (bedragen x € 1.000)
Commercieel Onroerende vastgoed in zaken exploitatie verkocht onder voorwaarden
31 december 2011 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen: - Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie Desinvesteringen: - Verkopen Afschrijvingen Waardeveranderingen: - Afwaardering project Iepenhoeve - Terugname in het verleden gedane afwaarderingen bestaande complexen
Vastgoed in Totaal ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
5.843 -1.324
584 0
1.962 -1.000
8.389 -2.324
4.519
584
962
6.065
280
280
-10 -124
-10 -124
146
0
0
146
31 december 2012 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
6.113 -1.448
584 0
1.962 -1.000
8.659 -2.448
Boekwaarden per 31 december ‘12
4.665
584
962
6.211
Totaal mutaties
Onder de post “commercieel vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van - 98 woningen met een huur boven de € 664,66 - 43 garages 7 ateliers 1 loods 1 bedrijfsruimte De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond geen afschrijvingen Stichtingskosten lineair 50 jaar Garages lineair 50 jaar Bedrijfsruimten lineair 10/20 jaar Met betrekking tot restant levensduren, afschrijvingen, bouwrente, verzekerde waarden en financiering geldt hetzelfde als is vermeld in de toelichting op de materiële vaste activa. De reële waarde van de 98 woningen onder “commercieel vastgoed in exploitatie” gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 12.185. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW gehanteerd worden bij de financiële beoordeling van corporaties.
18
Voor de toelichting op de mutatie van de bedrijfswaarde ten opzichte van vorig boekjaar wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. De WOZ waarde met peildatum 1-1-2012 van het commercieel vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat bedraagt € 20 miljoen. De marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is per ultimo 2012 niet berekend. De verwachting is dat indien berekend deze uitkomt op een waarde die tussen de bedrijfswaarde en de WOZ waarde in ligt. Vooralsnog is daarom geen sprake van een duurzame waardevermindering bij het commercieel vastgoed in exploitatie. Het streven is om de marktwaarde ultimo 2013 wel te berekenen. Onder de post “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” is opgenomen de waarde van de grond van 20 woningen welke in 2005 zijn verkocht in een zogenaamde MGE constructie. De grond is in erfpacht uitgegeven. Onder de post “vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie” is de aankoop van de Heidehal (Iepenhoeve) in 2006 verantwoord. De Iepenhoeve is medio 2010 beschikbaar gekomen. Met een collega corporatie, de gemeente en een ontwikkelaar waren al vergevorderde plannen ontwikkeld. Deze bleken echter vanwege het geluid niet haalbaar. Omdat er aangrenzend aan ons terrein meer kavels beschikbaar zijn gekomen, wordt er door voornoemde partijen naar nieuwe mogelijkheden gekeken. Uit overleg met de gemeente in december 2011 is gebleken dat dit aanzienlijk langer gaat duren. De eerst komende jaren worden hier geen vorderingen in verwacht. Op basis van het oorspronkelijke bestuursbesluit was uitgegaan van ongeveer 50 grondgebonden woningen. Bij doorgaan van het project achten wij dit standpunt op dit moment het meest wenselijk en het best haalbaar. Uitgaande van de huidige grondprijzen voor sociale huurwoningen in de gemeente Nieuwegein komt dit neer op een waarde van ongeveer € 1.000 . In 2011 hebben wij € 1.000 afgewaardeerd. De verwerving kan als een verkregen grondpositie worden beschouwd.
19
9.3.7.3 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: (bedragen x € 1.000)
Deelneming
Latente belasting- Totaal vorderingen 14
Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutaties Investeringen: - Toevoeging rente - Opgenomen latenties Desinvesteringen: - Afwikkeling latenties - Ontvangen bijdragen Totaal mutaties Boekwaarde per 31 december 2012
43
57
-39
-39
0
-39
-39
14
4
18
De deelneming betreft: (bedragen x € 1.000)
Resultaat boekjaar
WoningNet N.V.
Verkrijgingprijs per 31-12-2012
0
14
De corporatie heeft 1.611 aandelen. De verkrijgingprijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2013 te verwachten. De aandelen zijn beperkt verhandelbaar. Latente belastingvorderingen: Deze post is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de leningen in deze jaarrekening. Binnen 1 jaar zal vermoedelijk € 21 verrekenbaar zijn. 9.3.7.4 Vorderingen 9.3.7.4.1
Huurdebiteuren
(bedragen x € 1.000)
Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren
2012
2011
90 0 90
86 -4 82
Onder de huurdebiteuren zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. De huurachterstand ultimo 2012 bedraagt 0,86% van de huren en vergoedingen over 2012 (2011: 0,85%).
20
9.3.7.4.2
Overige vorderingen
(bedragen x € 1.000)
Doorberekeningen aan huurders Diverse overige vorderingen Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal overige vorderingen
2012
2011
53 51 -53 51
54 69 -54 69
Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 9.3.7.4.3
Overlopende activa
(bedragen x € 1.000)
Diverse overige overlopende activa Totaal overlopende activa
2012
2011
31 31
13 13
Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 9.3.7.4.4
Liquide middelen
(bedragen x € 1.000)
Direct opvraagbaar : Kas/bank/giro Spaarrekeningen Totaal liquide middelen
2012
2011
224 4.558 4.782
64 4.756 4.820
2012
2011
18.001 1.057 19.058
17.022 979 18.001
De liquide middelen staan ter vrije beschikking. 9.3.7.5 Eigen vermogen 9.3.7.5.1 Overige reserve Het verloop van de overige reserve is als volgt: (bedragen x € 1.000)
Stand per 1 januari Bij: uit resultaatbestemming over het boekjaar Stand per 31 december
21
9.3.7.6 Langlopende schulden Van de langlopende schulden kan het volgende overzicht worden gegeven: (bedragen x € 1.000)
2012 looptijd < 5 jaar
2012 looptijd > 5 jaar
Totaal 2012
2012 rentevoet
Totaal 2011 2011 rente-voet
Leningen kredietinstellingen
18.341
36.680
55.021
4,43%
55.733
Totaal
18.341
36.680
55.021
4,68%
55.733
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2013 bedraagt € 712 . 9.3.7.6.1 Leningen kredietinstellingen De mutaties in 2012 van de leningen kunnen als volgt worden toegelicht: (bedragen x € 1.000)
Totaal Stand per 1 januari 2012 Bij: nieuwe lening Af: aflossingen Stand per 31 december 2012
55.733 0 -712 55.021
Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 4,43% (2011: 4,68%). In 2011 was reeds de volgende lening aangetrokken: Geldgever: Hoofdsom: Stortingsdatum: Einddatum: Rentetijdvak 1: Leningtype: Periode; Roldag: Minimale opname: Maximale opname: Rente op opname: Rentetijdvak 2: Leningtype: Periode: Vaste rente:
NWB € 2.500 3 oktober 2011 1 april 2020 Roll-over met 100% terugplaatsfaciliteit 3 oktober 2011 – 1 april 2013 e 1 van de maand 0% van de hoofdsom 100% van de hoofdsom 1-maands euribor plus 45 basispunten fixe 1 april 2013 – 1 april 2020 4,42%
In het boekjaar hebben twee renteconversies plaatsgevonden. Voor de lening met conversiedatum 1-2-2012 was reeds in juli 2009 een renteafspraak gemaakt. Voor deze lening wordt het nieuwe percentages 4,65%. De rente op deze leningen was 5,16%. Voor de lening met conversiedatum 1-11-2012 was reeds in september 2010 een renteafspraak gemaakt. Voor deze lening is het nieuwe percentage 3,99%. De rente op deze leningen was 4,63%. Gestreefd wordt naar een bedrag waarover jaarlijks renterisico wordt gelopen van 15% over het rentedragend vreemd vermogen. Voor 2012 bedraagt dit risico 0%. De rente van de bestaande variabele lening ( € 3.500 ) met vervaldatum 1-3-2014 wordt per kwartaal vastgesteld, zijnde euribor plus 0,08 opslag.
22
Vervalkalender leningportefeuille: Renteconversies leningen (bedragen x € 1.000)
Geldgever
Rente %
NWB NWB NWB NWB BNG
4,900% 4,900% 4,650% 3,990% 3,470%
Conversie Hoofdsom datum bij conversie 1-08-2021 1-08-2021 1-02-2016 1-11-2022 1-09-2020
2.207 635 3.649 2.579 562
Einde looptijd 1-08-2031 1-08-2031 1-02-2032 1-11-2032 1-09-2040
Eindaflossingen leningen (bedragen x € 1.000)
Geldgever
NWB BNG NWB Vanaf 1-4-2013 BNG NWB NWB NWB NWB BNG BNG NWB
Rente %Eind datum
variabel 4,585% variabel 4,420% 4,660% 4,745% 4,640% 4,770% 3,775% 4,505% 4,565% 4,720%
1-3-2014 1-3-2014 1-4-2013 1-4-2020 4-5-2015 1-6-2016 3-4-2017 2-7-2018 2-9-2019 2-1-2023 2-1-2029 3-3-2059
Hoofdsom op eind datum 3.500 2.798 2.500 2.500 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 4.000 4.000 3.000
Voor de af te lossen leningen in 2014 is in het boekjaar, met goedkeuring van het WSW, al een gedeelte geherfinancierd. De volgende nieuwe lening is aangetrokken: Geldgever: Hoofdsom: Stortingsdatum: Einddatum: Aflossing: Rentetijdvak 1: Periode; Rente: Rentetijdvak 2: Periode: Rente:
NWB € 5.000 3 maart 2014 1 maart 2044 ineens per einddatum 3 maart 2014 – 1 maart 2021 basisrente 3,145% + kredietopslag 0,5% 1 maart 2021 – 1 maart 2044 basisrente 3,145% + kredietopslag per 1 maart 2021 nader overeen te komen.
23
9.3.7.7 Kortlopende schulden (bedragen x € 1.000)
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
2011
2011
712 21 401 67 0 1.641 2.842
661 14 493 287 2 1.918 3.375
Onder de schulden aan kredietinstellingen is verantwoord de aflossing op de langlopende schulden in het volgend boekjaar. Onder de schulden aan leveranciers is onder andere opgenomen te betalen termijnen aan aannemers. De belangrijkste posten onder de overlopende passiva betreffen: niet vervallen rente (€ 1.395), voorschotten inzake huurtoeslag (€ 41), waarborgsommen vrije sector (€ 38) en vooruit ontvangen huur (€ 109). 9.3.7.8
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
9.3.7.8.1 Onderhoudsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor planmatig onderhoud en investeringen tot een bedrag van € 29. Dit betreft met name de in uitvoering zijnde renovaties aan de torenflats. 9.3.7.8.2 Obligo WSW WSW deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Per 31 december 2012 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage van € 2.304 uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. 9.3.7.9 Niet in de balans opgenomen activa De corporatie heeft in 2005 20 woningen verkocht in een zogenaamde MGE constructie. De grond is in erfpacht uitgegeven. Wanneer de kopers de woning weer willen verkopen heeft de corporatie het eerste recht van koop. De corporatie heeft geen koopverplichting. In 2012 zijn geen mutaties geweest.
24
9.3.8
Toelichting op de winst- en verliesrekening
9.3.8.1 Huuropbrengsten (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 10.245 71 10.316 -34 10.282
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af : huurderving wegens leegstand Totaal huren
10.254 83 10.337 -32 10.305
9.866 82 9.948 -28 9.920
Per 1 juli 2012 heeft een gemiddelde huurverhoging plaatsgevonden van 2,3% (2011: 1,3%). De geïnde huur betreft allemaal woningen gelegen in de gemeente Nieuwegein. 9.3.8.2 Opbrengsten servicecontracten (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 185 185
Leveringen en diensten Totaal vergoedingen
158 158
182 182
Dit betreft van huurders ontvangen vergoedingen voor kosten van leveringen en diensten. Zie ook onder de overige bedrijfslasten. 9.3.8.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Verkoopkosten Af : Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit
0 0 0 0
34 -3 -10 21
0 0 0 0
Totaal verkoopresultaat
0
21
0
Opbrengst verkopen bestaand bezit Voor 2012 is hieronder verantwoord het resultaat van 2 verkochte garages. Bij de begroting 2012 zijn geen verkopen ingerekend. Door de ingezakte markt voor verkoopwoningen hebben wij besloten de verkopen voorlopig stop te zetten. Eind 2012 stond er 1 vrijgekomen vooroorlogse woning te koop. Eind januari 2013 is deze woning verkocht.
25
9.3.8.4 Overige bedrijfsopbrengsten (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 6 132 58 196
Vergoeding afsluiten huurcontracten Beheerdiensten Overigen Totaal overige bedrijfsopbrengsten
5 156 65 226
9 152 57 218
9.3.8.5 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen
1.345 82 1.427
1.419 83 1.502
1.351 82 1.433
9.3.8.6 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Terugname als gevolg van hogere reële waarde bestaand bezit Afwaardering als gevolg van lagere reële waarde bestaand bezit Afwaardering onrendabele toppen nieuwbouw Afwaardering project Iepenhoeve Afwaardering voorbereidingskosten diverse projecten Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa
0 0 1.898 0 100 1.998
-707 285 31 0 128 -263
-3.190 0 0 1.000 -5 -2.195
Terugname als gevolg van hogere reële waarde bestaand bezit Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor complexen 2,3,32 en 37 een terugname van in het verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden van € 707. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van deze complexen laat deze terugname toe. Afwaardering als gevolg van lagere reële waarde bestaand bezit Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor de complexen 29 en 36 een afboeking naar lagere bedrijfswaarde plaatsgevonden van in totaal € 285. Dit komt voornamelijk door hoger ingeschat planmatig onderhoud. Afwaardering onrendabele toppen nieuwbouw In de begroting 2012 was een raming opgenomen voor een onrendabele top op het project Bakenmonde. De verwachting was dat de besluitvorming voor dit project in 2012 zou rond komen. Dit is echter niet gelukt en derhalve is dit doorgeschoven naar de begroting 2013. Wel is in 2012 besloten tot de aankoop en transformatie van het kantoor De Brinkwal. De verwachte onrendabele top van € 31 op dit project is in 2012 verantwoord.
26
Afwaardering project Iepenhoeve In 2011 heeft een afwaardering plaatsgevonden op het project Iepenhoeve van € 1.000 . De Iepenhoeve is in 2006 aangekocht en medio 2010 beschikbaar gekomen. Met een collega corporatie, de gemeente en ontwikkelaar Dura Vermeer waren al vergevorderde plannen ontwikkeld. Deze bleken echter vanwege het geluid niet haalbaar. Omdat er aangrenzend aan ons terrein meer kavels beschikbaar zijn gekomen wordt er door voorgenoemde partijen naar nieuwe mogelijkheden gekeken. Uit overleg met de gemeente in december 2011 is gebleken dat dit toch een moeilijk verhaal gaat worden. De eerst komende jaren worden hier geen vorderingen in verwacht. Zie wat dit betreft ook de toelichting onder de post 9.3.7.2 materiële vaste activa. Afwaardering voorbereidingskosten diverse projecten Dit zijn kosten voor projecten die zich in de onderzoeksfase bevinden. Dit betreffen vooral onderzoekskosten naar de mogelijkheid van transformatie van kantoren naar woonruimte. De meeste kosten ( € 122 ) zijn gemaakt voor het project De Brinkwal. Dit project is succesvol afgesloten en in 2013 wordt gestart met de realisatie van dit project. Door tijdelijke verhuur van Bakenmonde en Iepenhoeve is een bedrag van € 23 ontvangen. 9.3.8.7
Onderhoudskosten
(Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 200 18 65 20 -5 279 4.003 4.580
Klachtenonderhoud Serviceabonnement Mutatieonderhoud Materiaalverbruik Doorberekend aan huurders Contract onderhoud Planmatig onderhoud Totaal
253 19 193 22 -15 258 2.785 3.515
251 20 125 16 -24 211 5.028 5.627
De kosten leefbaarheid zijn met ingang van dit boekjaar als een aparte post in de winst en verliesrekening verantwoord. Voor een nadere uiteenzetting wordt verwezen naar een uitgebreide toelichting op het onderhoud elders in het jaarverslag. 9.3.8.8
Leefbaarheid
(Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 15 50 65
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal
27
14 52 66
22 38 60
9.3.8.9
Lasten servicecontracten
(Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 16 78 88 1 1 1 185
Algemene dienstverlening Schoonmaakkosten Electra Water Kabel TV Telefoon lift Totaal
22 62 71 1 1 1 158
30 69 80 1 1 1 182
9.3.8.10 Overige bedrijfslasten (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 144 40 39 504 396 40 100 1.263
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten raad van commissarissen Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Bijzondere post Totaal overige bedrijfslasten
130 57 36 500 355 48 34 1.160
130 25 44 403 377 38 102 1.119
Accountantshonoraria (onderdeel van de post algemene kosten) In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 28 0 20 0 48
Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal
29 3 45 0 77
25 0 5 0 30
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wet toezicht accountantsorganisaties. Bijzondere post (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 50 50 100
Heffing bijzondere projectsteun voor de wijkaanpak Heffing saneringssteun Totaal bijzondere post
28
34 0 34
63 39 102
9.3.8.11 Rentelasten en rentebaten (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening Rentelasten Rente langlopende schulden: - Leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden: - Belastingdienst Totaal rentelasten
2.701
2.457
2.531
0 2.701
0 2.457
0 2.531
0 0
82 82
96 96
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten
4.550
4.710
4.533
Renteresultaat
1.849
2.335
2.098
Rentebaten Rente op liquide middelen Totaal rentebaten
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten De aan de exploitatie toe te rekenen vermogenskosten betreft de totaal op de activa berekende rente van 6,5%. In werkelijkheid wordt aanzienlijk minder rente betaald. Het saldo (renteresultaat) kan gezien worden als het resultaat behaald op interne financiering en door lagere betaalde rente op vreemd vermogen.
29
9.3.8.12 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: (Bedragen x € 1.000)
2012 2012 2011 Begroting Jaarrekening Jaarrekening 152 0 0 0 0 152
Acute belastingen Teruggaaf btw op algemene kosten boekjaar Verrekening acute belasting vpb voorgaande jaren Teruggaaf btw op algemene kosten voorgaande jaren Mutatie latente belastingen Totaal
0 -2 0 0 39 37
0 -1 -410 -106 22 -495
De acute belastinglast is als volgt bepaald: (Bedragen x € 1.000)
Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen (afwaardering lagere bedrijfswaarde) Afwaardering project Iepenhoeve Afschrijvingen Waarderingsverschil verkopen Investeringen fiscaal zijnde onderhoud Vrijval herinvesteringsreserve Bijdrage achterstandswijken Afschrijving disagio leningen (fiscaal) Totaal permanente verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde acute winstbelasting
2012 Jaarrekening
2011 Jaarrekening
1.094
484
-422
-3.190
0 1.420 -39 0 55 34 -154
1.000 1.351 0 -3.421 0 102 -87 894 1.988
-4.245 -3.761
0
0
De effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit onderhoud, afschrijvingen en waarderingen op het vastgoed, de verwerking van het resultaat op verkopen, interest (leningen) en de fiscaal niet aftrekbare heffing achterstandswijken. Het belastbare bedrag over 2012 is vastgesteld op een winst van € 1.988 . Deze winst is verrekend met de verliezen uit voorgaande jaren waardoor geen acute winstbelasting verschuldigd is. De aangiften over de jaren 2008 en 2009 zijn definitief vastgesteld. De aangiften over 2010 en 2011 zijn nog niet definitief vastgesteld door de belastingdienst. In januari 2013 heeft de belastingdienst de stukken opgevraagd met betrekking tot de boekjaren 2008 tot en met 2011 voor een boeken onderzoek. De uitkomsten van dit onderzoek zijn nog niet bekend. Er is geen actieve latentie gevormd voor te verrekenen fiscale verliezen. De reden hiervoor is de onzekerheid over het realiseren van toekomstige fiscale winsten.
30
9.3.8.13 Mutatie reële waarde materiële vaste activa De reële waarde van het totale bezit (sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie) in het verslagjaar, zijnde € 109.383, is afgenomen met een bedrag van € 3.258 ten opzichte van de reële waarde ultimo het voorgaande verslagjaar zijnde € 112.641. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: Jaarresultaat a effect contante waarde en restant levensduur b verhuurdersheffing
€ €
Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters a in de huurprijscomponent b in de onderhoudslasten c in de overige lasten d in de levensduur
€ 1.823 € -8.087 € 805 € 5
Totaal
€ -3.258
31
2.234 -38
9.3.9
Overige informatie
9.3.9.1 Werknemers Gedurende het jaar 2012 had de corporatie gemiddeld 15,12 (2011: 17,04) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. 9.3.9.2 Bestuurder en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging van: 9.3.9.2.1
Bestuurder
De bezoldiging van de bestuurder over de periode januari tot en met december 2012 heeft plaatsgevonden op basis van de CAO woondiensten 2012. De bezoldiging van de bestuurder heeft in het boekjaar € 86 bedragen. De bezoldiging van de bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen zoals salarissen, sociale lasten, pensioenpremie, vakantiegeld en doorbetaling bij vakantie en ziekte. De bezoldiging is gebaseerd op een 30 urige werkweek. De bestuurder had niet de beschikking over een auto. Aan onbelaste reiskosten is in het boekjaar € 5 uitbetaald. De bestuurder heeft € 0,6 aan onbelaste kostenvergoeding ontvangen. 9.3.9.2.2
Commissarissen
De kosten van de vijf commissarissen hebben in het boekjaar € 36 bedragen. De kosten van de commissarissen omvat periodiek betaalde beloningen zoals vergoedingen voor vergaderingen overige kostenvergoedingen en de kosten voor advies, ondersteuning en scholing in totaal bedroegen deze kosten in het boekjaar € 33. Daarnaast is in het boekjaar € 3 uitgegeven voor de werving van een nieuwe commissaris.
9.4 Overige gegevens 9.4.1 Statutaire resultaatbestemming Zoals in de statuten vermeld wordt het resultaat toegevoegd c.q. onttrokken aan de overige reserve. 9.4.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de raad van commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het totale jaarresultaat is toegevoegd aan de overige reserve. 9.4.3 Gebeurtenissen na balansdatum De woningcorporaties worden geconfronteerd met diverse kabinetsmaatregelen. Dit betreft onder andere de verhuurdersheffing en de saneringssteun. Als deze maatregelen worden goedgekeurd door de eerste kamer betekent dit voor Jutphaas Wonen een jaarlijkse heffing van 1,3 miljoen euro in 2014 oplopend tot 1,8 miljoen euro in 2017. Dit is ook zo ingerekend in de dPi over 2012. Ondanks deze heffingen blijven de operationele kasstromen over deze jaren positief. Op basis van een eerste globale toetsing van de uitkomsten van de dPi 2012 heeft het WSW het eerder bevroren faciliteringsvolume voor 2014 hernieuwd vrijgegeven.
32
Bijlagen Bijlage 1 Woningbezit Complex
Complex naam
31-12-2011 31-12-2012
1
Stormerdijkstraat
2
Drilleveld e.o.
3
Ten Baanstraat e.o.
4
Torenf lats
6
Zuilenstein
92
7
Batau Zuid
344
11
Doorslag
149
12
Kerkveld e.o.
14
Fokkesteeg
15
De Vestes
9
16
Fokus w oningen Fokkesteeg
15
17
Dinterse- en Muiderschans
22
21
Fokkesteeg egw
24 25
Gemiddeld Bezit 2012
Verkoop
Aantal Mutaties
Mutatie Aanbiedings graad graad
5
5
5
-
1
20,0%
-
39
39
39
-
4
10,3%
1,33
12
12
12
-
-
0,0%
-
448
448
448
-
33
7,4%
1,84
92
92
-
3
3,3%
4,00
344
344
-
19
5,5%
3,94
149
149
-
5
3,4%
5,80
17
17
17
-
-
0,0%
-
23
23
23
-
2
8,7%
1,50
9
9
-
2
22,2%
10,50
15
15
-
4
26,7%
1,50
22
22
-
1
4,5%
-
15
15
15
-
2
13,3%
7,50
Kerkstraat
18
18
18
-
-
0,0%
-
Van Reeslaan
14
14
14
-
2
14,3%
1,00
28
A. van Schendelhovestraat e.o.
52
52
52
-
-
0,0%
-
29
S. Vestdijkhove
30
30
30
-
2
6,7%
2,50
30
Schermerhornpark
64
64
64
-
1
1,6%
1,00
32
Ten Baanstraat nieuw bouw
30
30
30
-
-
0,0%
-
36
Ten Baanstraat senioren
18
18
18
-
4
22,2%
1,00
37
Nieuw Vreesw ijk
74
74
74
-
5
6,8%
1,50
38
Grindoever
35
35
35
-
4
11,4%
2,25
Zelf st. 41
GW Project
68
68
68
-
7
10,3%
1,00
Onzelf . 141
GW Project w oongroepen
42
42
42
-
14
33,3%
1,00
Onzelf . 241
GW Project Humanitas
22
22
22
-
-
0,0%
0,00
1.657
1.657
1.657
-
115
7%
2,73
Totaal
33
Bijlage 2
Bijlage E conform BBSH
BBSH tabel verslagjaar 2012 Aantal toewijzingen 2012 1-persoon
< € 22.025
7
Huur 366,38 t/m 524,37 28
>= € 22.025
1
10
3
14
< € 20.675
0
1
1
2
>= € 20.675
0
2
0
2
Subtotaal
8
41
12
61
2-personen
Huur <= 366,37
Huur > 524,37
Totaal
6
6
<65
>=65 jaar
<65
>=65 jaar
Huur <= 366,37
Huur > 524,37
Totaal
8
43
< € 29.900
0
Huur 366,38 t/m 524,37 0
>= € 29.900
0
0
4
4
< € 28.225
0
0
1
1
>= € 28.225
0
0
1
1
Subtotaal >=3 personen
0
0
12
12
Huur <= 366,37
Huur > 561,98
Totaal
9
12
< € 29.900
0
Huur 366,38 t/m 561,98 3
>= € 29.900
0
0
5
5
< € 28.225
0
0
1
1
>= € 28.225
0
0
0
0
Subtotaal
0
3
15
18
Totaal
8
44
39
91
<65
>=65 jaar
34
BIJLAGE 3 Nadere financiële toelichting Resultaat ten opzichte van voorgaand jaar Het jaarresultaat over 2012 bedraagt € 1.057 positief (2011 € 979 positief). Ten opzichte van 2011 is het resultaat met € 78 toegenomen. Deze toename is in hoofdlijnen als volgt te specificeren: Overige waardeveranderingen materiële vaste activa nadelig € 1.932. In 2011 heeft, op basis van de bedrijfswaarde, een per saldo hogere terugname plaatsgevonden van in het verleden gedane afwaarderingen van € 2.768. Dit komt met name doordat op basis van de technische kwaliteit van het bezit de levensduren van de complexen zijn verlengd. Daarnaast heeft voor het in ontwikkeling zijnde project Iepenhoeve in 2011 een afwaardering plaatsgevonden van € 1.000 . Dit vanwege de geluidsproblemen die bij de ontwikkeling van dit project spelen. Daarnaast zijn in 2012 meer voorbereidingskosten gemaakt voor mogelijke nieuwe projecten. Lasten onderhoud voordelig € 2.112. Dit betreft voornamelijk minder uitgegeven kosten planmatig onderhoud. Met name bij de complexen Torenflats en Gemeenschappelijk Wonen. Hier loopt het uitvoeren van groot onderhoud op een einde. Belastingen nadelig € 458. Door de negatieve fiscale resultaten over 2010 en 2011 is door achterwaartse verliesverrekening de betaalde vpb over 2008 en 2009 in 2011 weer terug ontvangen (€ 410). Tevens is in 2011€ 106 terug ontvangen inzake btw op algemene kosten (prorata). Voor een meer uitgebreider toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de balans per 31 december 2012 en de winst- en verliesrekening over 2012.
Resultaat ten opzichte van begroting Het jaarresultaat over 2012 bedraagt € 1.057 positief. Begroot was een nadelig jaarresultaat van € 2.892. Het voordelige begrotingsverschil van € 3.949 valt in hoofdlijnen als volgt te verklaren: Overige waardeveranderingen materiële vaste activa voordelig € 2.261. Op basis van de bedrijfswaardeberekeningen heeft een terugname van in het verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden (€ 422). Bij de begroting was hier geen rekening meegehouden. Daarnaast was in de begroting 2012 de afboeking van de onrendabele top (€ 1.898) op het project Bakenmonde geraamd. Echter er heeft in 2012 nog geen besluitvorming plaatsgevonden met betrekking tot dit project. Lasten onderhoud voordelig € 1.065. Betreft voornamelijk minder gemaakte kosten voor het project Torenflats dan begroot, deze zijn doorgeschoven naar de komende jaren. Rente voordelig € 326. Er is in 2012 minder financiering nodig geweest dan begroot.
Vennootschapsbelasting Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Jutphaas Wonen een fiscale openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Branchevereniging Aedes heeft hiervoor met de belastingdienst hernieuwde afspraken gemaakt en een nieuwe vaststellingovereenkomst opgesteld (VSO 2). Deze is ook door Jutphaas Wonen ondertekend.
35
Door Jutphaas Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In 2012 is de afwaardering van deze latenties verantwoord. In de toelichting op de post belastingen (ref. 9.3.8.12) is een uitsplitsing van de mutaties in 2011 en 2012 opgenomen.
Beleggingsbeleid De tijdelijk overtollige middelen worden weggezet op depositorekeningen. Dit heeft in 2012 € 82 aan rente opgeleverd.
Treasury Algemeen Jutphaas Wonen heeft ultimo 2012 een leningenportefeuille ter grootte van € 55.733. De gemiddelde rente op de portefeuille bedraagt 4,43% (ultimo 2011 4,68%). Jutphaas Wonen heeft ultimo 2012 geen leningen u/g.
Opbouw leningportefeuille De aflossing van de leningen zal als volgt plaatsvinden: (bedragen x € 1.000) Leningen kredietinstellingen
2013
2014
2015 e.v.
Totaal
- aflossing
712
7.046
47.975
55.733
Totaal
712
7.046
47.975
55.733
Voor de roll-over lening ( € 3.500 ) lag het rentetarief in 2012 gemiddeld op 0,96%. Deze lening is in 2012 volledig opgenomen. De leningen zijn naar renteklasse als volgt te specificeren: Renteklasse <4%
aantal leningen
Schuldrestant (x € 1000)
gem. percentage
5
14.022
2,86 %
4<5%
11
34.563
4,77 %
6<7%
1
7.148
6,04 %
Totaal
17
55.733
4,43 %
Renterisico volgens norm Jutphaas Wonen Het renterisico wordt hierbij gedefinieerd als het totaal van de conversies op enig moment ten opzichte van de totale portefeuille inclusief de kasstromen en opbrengsten uit projecten. Jutphaas Wonen heeft haar interne renterisico norm afgestemd op die van het WSW en vastgesteld op 15%.
36
Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het WSW faciliteert op basis van kasstromen. In de kasstromen zie je het beleid van de corporatie direct terug. Simpel gesteld betreft het de huuropbrengst minus onderhoud, organisatie en financieringskosten. Ook de consequenties van investeringen en verkopen zie je meteen terug. Momenteel wordt per jaar het faciliteringsvolume vrijgegeven.
Verkoopbeleid De verkoop van woningen levert tot en met 2009 een belangrijke bijdrage aan het resultaat. Het ontwikkelde verkoopprogramma was mede van belang voor de financiële positie van Jutphaas Wonen. Naast het opbouwen van een reserve voor eventuele tegenvallers in de toekomst, heeft Jutphaas Wonen uit de verkoopopbrengsten ook onrendabele investeringen in de bestaande voorraad of in de nieuwbouw afgedekt. Vanaf 2010 is in de begroting en de prognoses uitgegaan van een geringe opbrengst uit verkopen. In 2010 is zelfs besloten om actief te stoppen met het verkopen van woningen. Aanleiding hiertoe is het instorten van de markt voor verkopen. Voor de geplande investeringen is Jutphaas Wonen dan ook niet meer afhankelijk van de opbrengsten uit verkopen.
Bedrijfswaarde Aan de hand van de balans, zoals in dit jaarverslag is opgenomen, kan een oordeel worden gevormd omtrent de financiële soliditeit van de organisatie. Deze balans is echter een momentopname –de stand per 31 december 2012- en is gebaseerd op historische kosten. Het onthult weinig over de toekomst. Een manier om de toekomst in financiële zin enigszins te kwantificeren wordt gevormd door het berekenen van de bedrijfswaarde, ook wel actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekomstige in- en uitgaande kasstromen met betrekking tot de woningexploitatie de contante waarde berekend. Hierdoor wordt inzicht verkregen in de terugverdiencapaciteit van het woningbezit gedurende de resterende levensduur. Bij de berekening van de bedrijfswaarde dienen eerst de uitgangspunten te worden vastgesteld. Voor de uitgangspunten die door ons zijn gehanteerd wordt verwezen naar hoofdstuk 9.3.5.2.1 van de jaarrekening.
Meerjaren begroting Voor de periode 2013 tot en met 2017 is een bedrijfsbegroting samengesteld. De begroting over 2013 is in december 2012 door de raad van commissarissen vastgesteld. In februari 2013 is de begroting over vorengenoemde jaren bijgesteld op basis van de werkelijke cijfers 2012 en op basis van nieuwe inzichten. De hierbij gehanteerde uitgangspunten zijn: Huurverhoging 2013: 2,5% en 2014 tot en met 2017: 2% ( inclusief harmonisatie ) Verkopen: Vanaf 2013 zijn er geen verkopen meer ingerekend. Planmatig onderhoud conform meerjaren onderhoudsbegroting Kostenstijging algemeen beheer: 3% Kostenstijging onderhoud: 3% Rente: 5,25% Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose: (bedragen x € 1.000)
Jaarresultaat Algemene reserve Vpb belasting Solvabiliteit Current ratio Rentabiliteit vreemd vermogen
2013
2014
2015
2016
2017
-3.472 15.586 0 21% 0,03 4,72%
-688 14.898 0 18% 0,02 5,13%
-1.599 13.299 484 17% 0,02 4,99%
-135 13.164 629 16% 0,01 5,07%
285 13.449 728 17% 0,01 5,01%
37
De negatieve jaarresultaten zijn het gevolg van uit te voeren planmatig onderhoud aan het complex Torenflats en de afboeking van onrendabele toppen op de complexen Bakenmonde en Einsteinbaan. Daarnaast moet vanaf 2015 vpb belasting worden betaald. Jutphaas Wonen streeft naar een solvabiliteit van minimaal 15%. Met betrekking tot de financiering van de verschillende projecten wordt verwezen naar de alinea over het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Over de financiering zelf vindt frequent contact plaats met banken en een extern treasury bureau.
Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds heeft aan de hand van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2011 de financiële positie van Jutphaas wonen beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren dat het gecorrigeerde weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. Voor 2012 heeft Jutphaas Wonen een A1-oordeel gekregen. Dit wil zeggen dat op basis van de ingediende prognosegegevens de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Jutphaas Wonen.
38
