Jaarverslag 2012 Vastgesteld d.d. 27 mei 2013

Jaarverslag 2012

Vastgesteld d.d. 27 mei 2013

1

WonenCentraal in kort bestek WonenCentraal is een woningcorporatie met ruim 9.000 verhuureenheden, waaronder per ultimo 2012 8.161 woningen. Daarin wonen ruim 20.000 mensen. De bedrijfswaarde van de corporatie bedraagt € 543 miljoen, uitgesplitst in € 477 miljoen voor sociaal vastgoed en € 66 miljoen voor het commercieel vastgoed. De totale WOZ-waarde bedraagt € 1,37 miljard. De huuropbrengsten (inclusief vergoedingen, leveringen en diensten) liggen rond de € 55 miljoen per jaar, nog los van de investeringsbegroting van tussen de € 30 en € 50 miljoen per jaar. Daarnaast wordt nog voor rond € 4 miljoen aan dagelijks onderhoud uitgevoerd en er is een leningenportefeuille van circa € 249 miljoen. Daarmee zijn ongeveer 120 mensen (circa 110 fte) aan het werk.

2

Inhoud 1

2

3

4

5

6

1

Verslag van de bestuurder ............................................................................................................................. 9 1.1

Terugblik op hoofdlijnen........................................................................................................................ 9

1.2

Toekomstige ontwikkelingen............................................................................................................... 11

1.3

Vooruitblik ........................................................................................................................................... 12

Missie, opgave en strategie.......................................................................................................................... 13 2.1

Onze missie en strategie...................................................................................................................... 13

2.2

Samenspel tussen corporatie en samenleving .................................................................................... 13

2.3

Bijstellen van de koers......................................................................................................................... 15

2.4

Investeren in de organisatie ................................................................................................................ 15

2.5

Strategisch kader ................................................................................................................................. 16

2.6

Schematisch overzicht van doelstellingen en resultaten .................................................................... 16

Governance: maatschappelijke inbedding ................................................................................................... 22 3.1

Participatie van bewoners ................................................................................................................... 22

3.2

Lokale stakeholders ............................................................................................................................. 23

3.3

Externe waardering en beoordeling .................................................................................................... 25

Governance: organisatie en interne beheersing.......................................................................................... 29 4.1

Organen en taakverdeling ................................................................................................................... 29

4.2

Risicobeheersing en controlesystemen............................................................................................... 30

Maatschappelijke investeringen: beleid en resultaten ................................................................................ 33 5.1

Verhuur................................................................................................................................................ 33

5.2

Onderhoud en renovatie ..................................................................................................................... 37

5.3

Nieuwbouw ......................................................................................................................................... 41

5.4

Sloop en nieuwbouw ........................................................................................................................... 42

5.5

Verkoop ............................................................................................................................................... 44

5.6

Bedrijfsmatig onroerend goed............................................................................................................. 46

5.7

Leefbaarheid........................................................................................................................................ 47

5.8

Wonen, welzijn en zorg ....................................................................................................................... 50

5.9

Wonen, leren, werken ......................................................................................................................... 51

5.10

Duurzaamheid ..................................................................................................................................... 52

Financiële resultaten .................................................................................................................................... 54 6.1

Maatschappelijk rendement ............................................................................................................... 54

6.2

Financiële sturing en risico’s................................................................................................................ 55

6.3

Treasury............................................................................................................................................... 57

6.4

Waardering van het bezit .................................................................................................................... 57

6.5

Verbindingen ....................................................................................................................................... 58

Verslag van de Raad van Commissarissen.................................................................................................... 61

3

2

1.1

Werkwijze van de Raad van Commissarissen ...................................................................................... 61

1.2

Toepassen Governancecode................................................................................................................ 61

1.3

Onafhankelijkheid en integriteit.......................................................................................................... 61

1.4

Werving en selectie ............................................................................................................................. 61

1.5

Auditcommissie ................................................................................................................................... 62

1.6

Remuneratiecommissie ....................................................................................................................... 62

1.7

Zelfevaluatie en deskundigheidsbevordering...................................................................................... 62

1.8

Overleg met stakeholders ................................................................................................................... 62

1.9

Inhoud van het toezicht....................................................................................................................... 63

1.10

Samenstelling Raad van Commissarissen ............................................................................................ 65

1.11

Een bijzonder jaar................................................................................................................................ 65

Bestuursverklaringen ................................................................................................................................... 68 2.1

Bestuursverklaring directeur bestuurder ............................................................................................ 68

2.2

Verklaring Raad van Commissarissen .................................................................................................. 68

Jaarrekening.................................................................................................................................................... 69 1

Balans per 31 december 2012...................................................................................................................... 70

2

Winst en verliesrekening over 2012 ........................................................................................................... 72

3

Kasstroomoverzicht 2012............................................................................................................................. 73

4

Algemene toelichting ................................................................................................................................... 74

5

6

4.1

Algemeen............................................................................................................................................. 74

4.2

Verwerking RJ 645 in balans en winst en verliesrekening.................................................................. 75

4.3

Schattingswijzigingen .......................................................................................................................... 77

4.4

Presentatiewijziging............................................................................................................................. 78

4.5

Schattingen.......................................................................................................................................... 78

Grondslagen voor waardering van activa en passiva ................................................................................... 79 5.1

Regelgeving.......................................................................................................................................... 79

5.2

Verwerking verplichtingen .................................................................................................................. 79

5.3

Materiële vaste activa (Ref 9.1)........................................................................................................... 80

5.4

Vastgoedbeleggingen (Ref 9.2)............................................................................................................ 83

5.5

Financiële vaste activa (Ref 9.3) .......................................................................................................... 85

5.6

Voorraden (Ref 9.4) ............................................................................................................................. 86

5.7

Vorderingen (Ref 9.5) .......................................................................................................................... 86

5.8

Voorzieningen (Ref 9.8) ....................................................................................................................... 87

5.9

Langlopende schulden (Ref 9.9) .......................................................................................................... 87

5.10

Leasing ................................................................................................................................................. 88

Grondslagen voor bepaling van het resultaat .............................................................................................. 89 6.1

Algemeen............................................................................................................................................. 89

4

7

6.2

Bedrijfsopbrengsten ............................................................................................................................ 89

6.3

Bedrijfslasten ....................................................................................................................................... 90

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ............................................. 96 7.1

Algemeen............................................................................................................................................. 96

7.2

Verwerking fiscaliteit ........................................................................................................................... 97

8

Kasstroomoverzicht...................................................................................................................................... 98

9

Toelichting op de balans............................................................................................................................... 99 9.1

Materiële vaste activa ......................................................................................................................... 99

9.2

Vastgoedbeleggingen ........................................................................................................................ 101

9.3

Financiële vaste activa....................................................................................................................... 102

9.4

Voorraden.......................................................................................................................................... 104

9.5

Vorderingen....................................................................................................................................... 104

9.6

Liquide middelen ............................................................................................................................... 105

9.7

Eigen vermogen................................................................................................................................. 106

9.8

Voorzieningen.................................................................................................................................... 106

9.9

Langlopende schulden....................................................................................................................... 108

9.10

Kortlopende schulden........................................................................................................................ 109

9.11

Niet uit de balans blijkende verplichtingen ....................................................................................... 110

10

Toelichting op de winst en verliesrekening .......................................................................................... 112 10.1

Huuropbrengsten .............................................................................................................................. 112

10.2

Vergoedingen, leveringen en diensten.............................................................................................. 112

10.3

Overheidsbijdragen ........................................................................................................................... 112

10.4

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille................................................................................... 113

10.5

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf.............................................................. 113

10.6

Overige bedrijfsopbrengsten............................................................................................................. 113

10.7

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille .................................................. 114

10.8

Overige waardeveranderingen im(materiële) vaste activa en vastgoedportefeuille........................ 114

10.9

Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten...................................................................... 114

10.10

Onderhoudslasten ............................................................................................................................. 115

10.11

Leefbaarheid...................................................................................................................................... 115

10.12

Lasten leveringen en diensten........................................................................................................... 115

10.13 Overige bedrijfslasten..........................................................................................................................116 10.14

Niet-gerealiseerde waardeverandering en vastgoedportefeuille...................................................... 117

10.15

Financiële baten en lasten..................................................................................................................117

10.16

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering..............................................................................117

11

Overige informatie................................................................................................................................. 120 11.1

Werknemers ...................................................................................................................................... 120

5

11.2 12 12.1 13

Bestuurders en commissarissen ........................................................................................................ 120 Overige gegevens................................................................................................................................... 123 Voorstel resultaatbestemming .......................................................................................................... 123 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .......................................................................... 124

Bijlage 1a Kengetallen ........................................................................................................................................ 127 Bijlage 1b: definities kengetallen....................................................................................................................... 126 Bijlage 2: verbindingen....................................................................................................................................... 129

6

Volkshuisvestingsverslag 2012

7

8

1 1.1

Verslag van de bestuurder Terugblik op hoofdlijnen

Het jaar 2012: een keerpunt Het jaar 2012 zou achteraf gezien wel eens een keerpunt kunnen blijken te zijn in de geschiedenis van de volkshuisvesting in Nederland. Vrij snel na de verkiezingen van 12 september sloten PvdA en VVD een regeerakkoord met maatregelen die ingrijpende gevolgen hebben voor de woningmarkt. De hypotheekrenteaftrek wordt aangescherpt, de huur in de sociale huursector deels afhankelijk gemaakt van de inkomens, het toezicht op de corporaties verscherpt. Daarnaast komt er een verhuurdersheffing als bijdrage aan de huurtoeslag. Deze heffing zou op den duur € 1,75 miljard per jaar moeten opbrengen. Woningcorporaties moeten bovendien een extra saneringsheffing betalen. De maatregelen raken met name de woningcorporaties hard. De verhuurdersheffing, die al was aangekondigd in het Lenteakkoord van CDA, VVD, D66, GroenLinks en ChristenUnie, bleek fors te zijn opgeschroefd. De voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging, bedoeld om de heffing op te brengen en scheefwoners in beweging te brengen, bleek dat gat niet te kunnen dichten, zo lieten analyses al vrij snel zien. En toen het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in het najaar het regeerakkoord doorrekende, kwam het tot de conclusie dat de borging van leningen aan corporaties voorlopig moet worden opgeschort. Prompt besloten woningcorporaties investeringen uit- of af te stellen. WonenCentraal vormde daarop geen uitzondering. De nadere uitwerking, in februari 2013, van de woningmarktparagraaf in het regeerakkoord – nu met steun van ChristenUnie, SGP en D66 – heeft in deze feiten geen wezenlijke verandering gebracht. Door het regeerakkoord moesten we dus opnieuw beginnen. Er moest op stel en sprong een nieuwe begroting komen. In deze begroting houdt wonenCentraal slechts met forse maatregelen het hoofd boven water. De maatregelen komen – heel kort samengevat – neer op een reductie van ons nieuwbouw-, onderhouds- en renovatieprogramma, het nog verder terugdringen van onze bedrijfslasten, vergezeld van huurverhoging. Zo eindigde het jaar 2012 met een compleet ander perspectief dan het begon. Dat geldt voor alle woningcorporaties, en dus ook voor wonenCentraal. Voor wonenCentraal valt daarbij ook het negatieve jaarresultaat van 15 miljoen op. Dat is ook anders dan voorafgaand aan het jaar verwacht, maar wel verklaarbaar door: - de systematiek van de herwaardering van vastgoed, - de afboekingen van vervallen nieuwbouwprojecten als gevolg van het regeerakkoord, - de tegenvallende verkoopopbrengsten en - de hoge belastinglatenties. 1.1.1 Waarde creëren voor de samenleving Vasthouden aan de missie WonenCentraal wil in deze turbulente tijd, vol politieke en economische onzekerheden, vasthouden aan de missie. We willen waarde blijven toevoegen voor de lokale samenleving, zoals we dat de afgelopen jaren voortdurend hebben gedaan. We blijven ons richten op mensen die op de woningmarkt – en vaak ook op andere gebieden – steun nodig hebben, juist in deze moeilijke tijd. Wij geloven dat een goed thuis een noodzakelijke voorwaarde is voor een goed leven. Al jaren concentreren we ons daarom op onze kerntaak: het bieden van passende, goede en betaalbare huisvesting van mensen met een laag inkomen, in leefbare buurten. Activiteiten die daar niet aan bijdragen, mijden we. Hetzelfde geldt voor risico’s waarvan we vinden dat ze niet bij deze taakopvatting passen. Daarbij zien we wonen als een lokale kwestie, waarop plaatselijke stakeholders in hoge mate invloed moeten hebben. Samen met de huurders, de gemeente en met andere belanghebbenden bepalen we daarom de sociale (huisvestings-)opgave in Alphen aan den Rijn. Het is onze toegevoegde waarde om daaraan naar vermogen en behoren een bijdrage te leveren.

9

Ook in het moeilijke jaar 2012 zijn we daarin geslaagd. Zo verliep de verkoop van ons bestaand bezit goed, mede dankzij de verleende forse kortingen (tot 1 juli 2012). Daarmee hebben we enige beweging gebracht in de Alphense woningmarkt en geld vrijgemaakt voor nieuwe investeringen. Onze aanpak van het planmatig onderhoud liet in 2012 ook een positief resultaat zien. Het programma is vrijwel helemaal afgerond binnen de begroting, tot tevredenheid van onze huurders. Dat was te danken aan verbeterd management en betere communicatie en participatie, een reorganisatie bij onze afdeling Woondiensten en een goede inzet van de huismeesters. Onze nieuwbouwproductie levert een gemengd beeld op. Trots zijn we op onze nieuw opgeleverde huurwoningen in het project KLOP II en in de Bloemhofstraat, beide nu al geliefd bij onze huurders. Andere projecten kwamen duidelijk moeizamer tot stand. Enerzijds is daar het gegeven dat onze nieuwbouwprojecten zich vaak op inbreidingslocaties bevinden. Dat betekent dat we te maken hebben met veel samenwerkingspartners, die zich – op hun beurt – ook moeten instellen op veranderende omstandigheden. We hebben ook te maken met lastige ruimtelijke procedures (veel bezwaren). Deels heeft dat te maken met de veranderde economische omstandigheden. De toekomstperspectieven van de kinderopvangorganisaties, om slechts één voorbeeld te noemen, zijn binnen een paar jaar radicaal veranderd. Anderzijds heeft de vertraging ermee te maken dat wij er zelf nog beter in moeten slagen onze projecten goed aan te sturen. Door de maatregelen van het regeerakkoord moesten we aan het eind van het jaar vaststellen dat enkele nieuwbouwprojecten helaas onhaalbaar zijn geworden. 1.1.2 Omringd door professionaliteit Een stabiel team aan het roer In moeilijke tijden is het goed dat we kunnen vertrouwen op de professionaliteit van de mensen die zich aan wonenCentraal hebben verbonden. WonenCentraal legt de lat hoog, vanuit een nuchtere, kritische kijk op de wereld. Het managementteam en de leidinggevenden zijn in 2012 nog verder gegroeid. Na enkele jaren met relatief veel verloop staat nu een stabiel team aan het roer, waarvan de leden elkaars kwaliteiten goed aanvullen. Het doet ons goed dat medewerkers bereid zijn om in zichzelf en in de organisatie te investeren. Onze stakeholders tonen grote betrokkenheid. Wij weten ons gesteund door hun vertrouwen. WonenCentraal weegt hun mening zwaar mee en zal dat de komende tijd blijven doen. 1.1.3 Korte en lange termijn Ons doel is helder Onze strategie was tot het najaar van 2012 – ook na de herijking – helder. Woningen die voor onze sociale opgave niet zo hard nodig zijn, verkopen wij. Daarmee bouwen we vermogen op voor het onrendabele deel van een ambitieus renovatieprogramma en voor de nieuwbouw van woningen waaraan een tekort bestaat: met name goede, ruime eengezinswoningen en zorggeschikte of levensloopbestendige appartementen – en dan bij voorkeur op locaties waar sociale huur zo goed als ontbreekt, maar waar wel de benodigde voorzieningen in de buurt zijn. Op de lange termijn zijn de vooruitzichten gunstig. De druk op de woningmarkt is en blijft in de Randstad hoog, al lijkt dat misschien nu even niet zo. Er is een grote, zij het latente vraag naar woningen. De bevolking blijft groeien, het aantal huishoudens neemt toe. Op den duur zal de vraag naar woningen dus weer aantrekken. Dat betekent dat wij daarop een passend antwoord moeten kunnen geven. Dat antwoord lag overigens eigenlijk al klaar: we waren van plan om de komende jaren miljoenen euro’s in Alphen aan den Rijn te investeren – door nieuwbouw en grootschalig onderhoud. Helaas staat die ambitie door de maatregelen uit het regeerakkoord op de korte en middellange termijn onder zware druk. In 2013 zullen we daarom onze strategie voor de komende jaren opnieuw grondig moeten herijken. Door de verhuurdersheffing en de daaruit voortvloeiende aantasting van onze investeringscapaciteit moeten we remmen, in plaats van dat we gas kunnen geven. Dat is zuur, want eind 2012 stond wonenCentraal er op zich goed voor. Daarbij komt dat wij geen extravagante organisatie zijn. We zijn dat ook nooit geweest. Onze bedrijfslasten zijn gemiddeld. We sturen nauwgezet op onze kasstromen en werken stelselmatig aan verbetering van de efficiency. Tot

10

Prinsjesdag 2012 waren wij daardoor zelfs voorbereid op de zwaarste maatregelen uit het Lenteakkoord. 1.1.4 Financiële continuïteit Het hoofd boven water: dankzij forse maatregelen Onze conceptbegroting voor 2013, tot stand gekomen in een lastig economisch getij met veel maatschappelijke uitdagingen, moesten we eind 2012 helaas herzien. Al onze plannen voor de komende jaren waren op dat moment goed doorgerekend, rekening houdend met de toekomstige verhuurdersheffing (zoals die er toen uitzag) en de huurverhogingsmogelijkheden. De cijfers zagen er goed uit. Door de maatregelen uit het regeerakkoord zullen de komende jaren niet eenvoudig worden. Zelfs een kerngezonde corporatie als wonenCentraal komt niet zonder kleerscheuren door de aangekondigde maatregelen heen. Inmiddels hebben wij, om de financiële continuïteit te waarborgen, de eerste pijnlijke maatregelen al genomen en aangekondigd. Dat is pijnlijk voor ons, maar natuurlijk vooral voor Alphen aan den Rijn. Als we minder nieuwbouw en renovaties kunnen uitvoeren, zullen veel mensen dat rechtstreeks merken. Huren zullen stijgen, terwijl er geen investeringen tegenover staan. Nieuwbouwprogramma’s worden op een laag pitje gezet. Het afblazen van ons ambitieuze nieuwbouwproject in Nieuwe Sloot is een goed voorbeeld. Het gaat gepaard met een afboeking van € 6,4 miljoen. Voor een project van deze omvang, naar schatting € 96 miljoen, is dat een passend bedrag voor voorbereidingskosten. Maar in absolute termen is het toch veel geld. Het gegeven is voor ons aanleiding onderzoek te doen naar de historie: waarom heeft dit project (dat al vanaf 2002 loopt) zo lang geduurd? Welke lessen kunnen wij hieruit trekken?

1.2

Toekomstige ontwikkelingen

Externe factoren beïnvloeden ons beleid Een groot aantal externe ontwikkelingen zal de komende tijd van invloed zijn op onze beleidskeuzes: Per 1 januari 2013 wordt de verhuurdersheffing definitief van kracht. De corporaties dragen zo bij aan de huurtoeslag. De heffing voor woningcorporaties gaat op termijn € 1,75 miljard bedragen. Voor wonenCentraal komt dat neer op € 150.000 in 2013, oplopend tot ruim € 5 miljoen in 2017 en daarna. Mede op grond hiervan geeft het WSW vooralsnog geen faciliteringsvolume af voor het jaar 2014 en verder. Begin december erkende het WSW schriftelijk dat de effecten van – onder meer – de verhuurdersheffing zo groot zijn dat veel corporaties grote moeite zullen hebben om rente en aflossingen te betalen. Aan het eind van het eerste kwartaal of het tweede kwartaal van 2013 bepaalt het WSW opnieuw welk faciliteringsvolume wordt afgegeven. In het principeakkoord dat half februari 2013 is overeengekomen tussen het kabinet en de oppositiepartijen CU, SGP en D66 worden de maatregelen op de huurmarkt enigszins verzacht. Inkomens boven 43.000 euro per jaar krijgen een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 4 procent boven inflatie (in plaats van 6,5 procent in het regeerakkoord). Huurders die een inkomen tussen 33.614 en 43.000 euro hebben, krijgen een verhoging van 2 procent boven inflatie (in plaats van 2,5 procent). Voor inkomens tot 33.614 euro gaat de huur met 1,5 procent boven inflatie omhoog. Het kabinet laat het nieuwe systeem voor de bepaling van de huur vallen. In het regeerakkoord was nog afgesproken dat de maximale huur bepaald zou worden aan de hand van de WOZ-waarde. Omdat dit onwerkbaar bleek in een dalende woningmarkt, blijft het huidige puntensysteem voorlopig bestaan. Huurders die er in inkomen op achteruit gaan, komen mogelijk in aanmerking voor huurverlaging. Het regeerakkoord beperkt de hypotheekrenteaftrek. Dat maakt het voor kopers onaantrekkelijker om een woning te kopen. Deze maatregelen en de situatie op de koopwoningmarkt zijn van directe invloed op onze verkoopplannen. De koopwoningmarkt stagneert nog altijd, met name doordat het voor kopers moeilijk is om financiering te krijgen. Gemeenten gaan door de bezuinigingen op zoek naar aanvullende inkomstenbronnen en heffen hogere lasten.

11

Er is onduidelijkheid rond de saneringsheffing. Op instigatie van het CFV in november 2012 was nog gerekend op 3% van de huursom. Latere berichten gingen uit van 4 of 5%. Het is overigens nog maar de vraag of dat genoeg zal zijn. De uitwerking van de scheiding tussen DAEB- (Diensten van Algemeen Economisch Belang, waaronder de sociale huur wordt gerekend) en niet-DAEB-activiteiten, voorgeschreven door de Europese Unie, blijft nog altijd onduidelijk. Het blijft wachten op de Herzieningswet, met wijzigingen voor de Woningwet en andere wet- en regelgeving waarin is aangegeven wat van corporaties wordt verwacht, wat ze mogen en wat niet. De wet zou aanvankelijk worden ingevoerd per 1 januari 2013, maar dit is uitgesteld. De economische crisis is hardnekkig. Het financiële beleid van wonenCentraal moet daardoor voortdurend worden bijgestuurd. De corporatiesector dreigt uiteen te vallen in twee delen. Een puur sociaal deel aan de ene kant, uitsluitend gericht op de huisvesting van lagere inkomens en bijzondere doelgroepen; en een commercieel middensegment aan de andere kant, gefinancierd door private partijen, zoals beleggers en pensioenfondsen, met een smalle, door rendement gestuurde taakopvatting. WonenCentraal zal zich tot die ontwikkelingen moeten verhouden. De schaalvergroting van de omliggende gemeenten en de voorgenomen fusie tussen Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude heeft consequenties voor het concurrentiemodel op de lokale sociale huurmarkt. We voorzien dat het steeds moeilijker wordt om het alleen te rooien. Daarom werken we aan samenwerking met andere corporaties. De regio’s Holland Rijnland en het Rijnstreekberaad vormen een bestuurlijk samenwerkingsverband van 15 gemeenten uit de regio Leiden, de Bollenstreek (Katwijk) en de Rijnstreek. Daarbij wordt vanaf 2014 tevens een nieuw gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem tot stand gebracht. Per 1 januari 2014 start het kabinet met de scheiding van wonen en zorg. De huisvestingslasten worden dan losgetrokken van de zorgkosten en niet langer vergoed door de AWBZ. Deze regeling is van invloed op onze samenwerking met zorgpartijen en op ons beleid voor wonen, zorg en welzijn.

1.3

Vooruitblik

WonenCentraal vindt de woningmarktmaatregelen van het kabinet onevenwichtig. Het doel mag goed zijn – eindelijk beweging brengen in een vastgeroeste woningmarkt – maar de lasten daarvan lijken toch vooral bij huurders terecht te komen. Als sociaal huisvester maken wij ons zorgen over de groeiende groep mensen met lage inkomens die in een tijd van economische crisis met steeds zwaardere lasten worden geconfronteerd. Vanuit onze eigen praktijk zien wij de problemen aan de onderkant van de woningmarkt toenemen. Huurders worstelen met hogere lasten op vele gebieden. Niet voor niets nam het aantal ontruimingen van onze woningen in 2012 toe: van 12 in 2011 naar 27 in 2012. Al die ontruimingen waren het gevolg van een huurachterstand. Huurverhogingen zullen onvermijdelijk zijn, maar de betaalbaarheid van het wonen is voor ons het leidend principe. De huur moet bovendien passen bij de kwaliteit van de woning. Het spreekt voor zich dat wonenCentraal zelf nog kritischer zal kijken naar de eigen bedrijfslasten. Onverkort houden wij – zoals hierboven al vermeld – vast aan onze missie, omdat wij vinden dat er een bodem moet zijn waar zwakkere groepen in de samenleving per se niet doorheen mogen vallen. Vaak worden woningcorporaties vergeleken met commerciële verhuurders, waarbij de vergelijking in bedrijfseconomisch opzicht ten nadele van de corporaties uitvalt. Vergeten wordt dat commerciële verhuurders geen klant- en wijkconsulenten of sociaal huismeesters in dienst hebben, terwijl relatief veel huurders van woningcorporaties juist problemen hebben die door de inzet van deze professionals kunnen worden verlicht of opgelost. Bovendien hebben corporaties te maken met meer regelgeving, bijvoorbeeld op het gebied van toewijzing en verantwoording. WonenCentraal erkent desondanks dat woningcorporaties hun efficiency kunnen verbeteren. Al met al bezien wij de toekomst begin 2013 met zorg, maar zeker niet zonder hoop. Onze uitgangspositie is relatief sterk op grond van juiste keuzes in het verleden, al staan die met het huidige regeerakkoord onder druk. Er zijn veel onzekerheden, en we zullen onze strategie moeten aanpassen, maar het einddoel van onze reis is nog steeds duidelijk. We gaan door op de weg die we zijn ingeslagen, zo goed mogelijk reagerend en anticiperend op wat de overheid van ons vraagt. Er is meer dan genoeg werk aan de winkel.

12

2 2.1

Missie, opgave en strategie Onze missie en strategie

Met ons vinden mensen hun thuis De missie, visie en strategie van wonenCentraal getuigen van kracht. We houden er daarom, ook in deze tijd, onverkort aan vast. ‘Met ons vinden mensen hun thuis’ is en blijft ons devies. Deze missie is de laatste jaren wel verder aangescherpt: WonenCentraal biedt mensen met een laag inkomen een thuis in Alphen aan den Rijn. Dat ‘thuis’ omvat zowel een goede, passende en betaalbare woning als een prettige leefomgeving. WonenCentraal is en blijft lokaal georiënteerd. We richten ons op sociale huisvesting, dat is onze kerntaak. Hoewel de missie dus overeind staat, vraagt de huidige – en voortdurend veranderende – situatie om een aangepaste, scherpe uitwerking. Het kabinet doet een groot beroep op onze financiële flexibiliteit en zal dat de komende jaren blijven doen. Europese regelgeving legt ons toewijzingsbeleid aan banden. Om deze uitdagingen het hoofd te bieden, heeft wonenCentraal haar missie, visie en strategie de afgelopen jaren kritisch tegen het licht gehouden in een aantal herijkingssessies. Voor deze herijking hebben we gebruik gemaakt van de kennis om ons heen. In 2012 hebben we de herijking vervolgens vertaald in bijbehorende kernwaarden voor de organisatie. De inhoudelijke opgave is vertaald in een concrete vastgoedstrategie. Deze is erop gericht dat onze eigen huurders doorstromen, zodat we op die manier de huur kunnen harmoniseren. Daardoor komen er woningen vrij, waar we door huurharmonisatie het totale directe rendement (kasstromen) kunnen verbeteren of door verkoop onze eigen vermogenspositie kunnen aanvullen. Tegelijkertijd voegen we zo de ontbrekende woningtypen voor onze doelgroep toe. Zo ontstaat langzamerhand een betaalbaar middensegment (huur of koop) voor de middeninkomens. Deze strategie is in essentie al een jaar of zes oud, maar blijkt ook bij recente herijking verstandig en bij doorrekeningen tot en met Prinsjesdag 2012 kansrijk. In juni 2012 hebben we, zoals elk jaar, relevante omgevingsfactoren en ontwikkelingen stevig verkend. Dat heeft geleid tot een verscherping van onze visie op de opgave in de komende jaren en de manier waarop we die kunnen vervullen. De conclusie is dat de basisgedachte achter onze missie niet hoeft te veranderen. Onze woningcorporatie is lokaal georiënteerd en gericht op haar kerntaak: de sociale huisvesting. Die twee pijlers hebben nog niets aan stevigheid ingeboet, maar om ze ook in de toekomst overeind te houden, is wel een aantal aanpassingen nodig, om te beginnen met het huurbeleid. Daarover verderop in dit jaarverslag meer.

2.2

Samenspel tussen corporatie en samenleving

De opgave en het antwoord van wonenCentraal WonenCentraal blijft bewust kiezen voor een lokale rol. Wij kennen de markt, wij voelen de knelpunten en weten hoe wij als corporatie de meeste waarde kunnen toevoegen. Dat is per definitie een meerjarenstrategie: vastgoed is immers een instrument van de lange adem. Onze missie, visie en strategie vormen de instrumenten waarvan wij ons bedienen om de lokale opgave te beantwoorden. Regelmatig kijken we of we aan de knoppen moeten draaien om het gewenste resultaat te bereiken. Zo kunnen wij tijdig bijsturen, zonder te tornen aan de grote lijnen van onze koers. Per 1 januari 2014 verandert de schaal van onze lokale opgave. Dan fuseert de gemeente Alphen aan den Rijn met de gemeenten Boskoop en Rijnwoude tot een nieuwe gemeente. Die bestuurlijke herindeling zal gevolgen hebben voor onze volkshuisvestelijke taak en de uitvoering daarvan. Samen met de corporaties in de beide andere gemeenten hebben wij in 2012 gewerkt aan een gezamenlijke visie op de volkshuisvestelijke opgave in de nieuwe gemeente; zie hiervoor paragraaf 3.2.2.

13

2.2.1 Meer evenwicht op de woningmarkt WonenCentraal brengt vraag en aanbod bij elkaar De grootste knelpunten op de lokale woningmarkt zijn het tekort aan zorg- en seniorengeschikte woningen en aan eengezinshuurwoningen. Vraag en aanbod lopen daar ver uiteen. Niet iedereen kan daardoor kiezen voor een passende woning. WonenCentraal probeert met de spreiding en variëteit van haar huurportefeuille bij te dragen aan een evenwichtiger woningmarkt. Dat betekent dat wij delen van ons bezit verkopen die relatief zijn oververtegenwoordigd. De opbrengsten gebruiken wij om de sociale huurwoningen te bouwen die schaars zijn. 2.2.2 Meer dynamiek en doorstroming Samenhangend beleid om mobiliteit te bevorderen WonenCentraal heeft de afgelopen jaren duidelijk vorderingen gemaakt. De vastgelopen woningmarkt van Alphen aan den Rijn is enigszins in beweging gebracht door onze activiteiten op het gebied van verkoop van huurwoningen en nieuwbouw. Door nieuwe woningen te bouwen, hebben we het ontbrekende aanbod gecreëerd. Met onze succesvolle verkoopacties bieden wij onze huurders een alternatieve wooncarrière aan als koper. De verhuizende huishoudens laten (goedkope) huurwoningen achter, die we weer aan starters kunnen verhuren. Toch is dit nog niet in gewenste mate gebeurd. Zittende huurders zijn nog altijd huiverig om te verhuizen. Ze voelen zich daartoe weinig uitgenodigd. Mensen die willen verhuizen naar een grotere of andersoortige woning, kunnen die stap nog steeds niet goed zetten. Dat gebrek aan doorstroming maakt de entree tot de woningmarkt onverminderd lastig; starters komen amper aan bod. Tot halverwege 2012 hebben wij Huur op Maat ingezet als instrument om de dynamiek te bevorderen. Na de beëindiging van dit instrument hebben wij in 2012 een nieuw huurbeleid geformuleerd, mede gebaseerd op de werkelijke WOZ-waarde en gericht op bevordering van de doorstroming op de lokale woningmarkt. Ondanks de moeilijke omstandigheden blijven wij ons hier de komende jaren voor inzetten. 2.2.3 Steuntje in de rug Veilig, prettig en betaalbaar wonen WonenCentraal heeft een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Mensen die dat nodig hebben, geven we een steuntje in de rug. Zo creëren wij een basis voor veilig, prettig en betaalbaar wonen. We zorgen voor betaalbare woonlasten, zowel door betaalbare huren als door energiebesparende maatregelen. Dat is goed voor de portemonnee, maar ook goed voor het milieu. We investeren in vastgoed en voorzieningen voor welzijn, zorg, leren en werken. Senioren en mensen met een lichamelijke, geestelijke of psychische beperking kunnen daardoor betrokken blijven bij de samenleving. Leefbare, prettige wijken zijn belangrijk voor een thuisgevoel. Voor bewoners is dat de basis om mee te doen en vooruit te komen. WonenCentraal neemt daarin haar verantwoordelijkheid door fysieke maatregelen te nemen en bewoners in hun vragen en initiatieven te ondersteunen. 2.2.4 Maatschappelijk ondernemerschap Samenwerken op een transparante manier Als middelgrote woningcorporatie kiezen wij ervoor om lokaal te blijven. We werken in onze maatschappelijke rol graag samen met lokale en regionale partijen. Gezamenlijk stellen we de maatschappelijke agenda voor Alphen aan den Rijn vast en werken we, ieder vanuit de eigen expertise, aan oplossingen die op draagvlak mogen rekenen. WonenCentraal werkt met maatschappelijk bestemd vermogen. Dat betekent dat we transparant zijn over de financiële ontwikkeling van onze organisatie en dat we verantwoording afleggen over de keuzes die we maken. Om te zorgen dat we op koers blijven en dat we als corporatie de juiste dingen doen, hebben we het toezicht strak georganiseerd. We handelen volgens de Aedes- en Governancecode. Tegelijkertijd zoeken we binnen de kaders van transparantie en beheersing naar ruimte voor ondernemerschap, zodat wij de lokale dilemma’s kunnen pareren met passende oplossingen. 14

2.3

Bijstellen van de koers

Veranderende wet- en regelgeving leidt tot herijking Omdat onze primaire doelgroep bestaat uit mensen met een laag inkomen, houden wij de huren betaalbaar. Daar moet dan wel een gezonde financiële bedrijfsvoering tegenover staan. Om trouw te blijven aan dat uitgangspunt, in een context die voortdurend verandert, hebben wij onze speerpunten op onderdelen aangepast. Deze herijking van onze missie, visie en strategie is voorgelegd aan en afgestemd met de Huurdersraad. Betaalbaar wonen: Per 1 januari 2013 wordt de verhuurdersheffing definitief van kracht. De corporaties dragen zo bij aan de huurtoeslag. De heffing voor woningcorporaties gaat op termijn 1,75 miljard bedragen. Voor wonenCentraal komt dat neer op € 150.000 in 2013, oplopend tot ruim € 5 miljoen in 2017 en daarna. Om deze bijdrage te kunnen betalen, moeten wij de huren verhogen. Over het huurbeleid verderop meer. Middeninkomens: de EU heeft bepaald dat woningcorporaties sociale huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.085 per jaar (prijspeil 1 januari 2012). De middeninkomens vallen hierdoor tussen wal en schip. WonenCentraal biedt hun al de helpende hand door woningen te koop aan te bieden. We gaan ook door met het beschikbaar stellen van bestaande huurwoningen voor deze doelgroep, met huurprijzen vanaf € 664,66 (prijspeil 1 januari 2012). WonenCentraal creëert hierdoor meer inkomsten, terwijl huishoudens met middeninkomens alsnog betaalbaar kunnen huren. Nieuwbouw: wonenCentraal was van plan om de komende jaren ongeveer 740 betaalbare seniorengeschikte appartementen en eengezinswoningen te bouwen in de huursector. Zittende huurders van wonenCentraal zouden voorrang krijgen bij de toewijzing van deze nieuwbouw, om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. We bekostigen deze nieuwbouw door geld te lenen en woningen te verkopen. Door de maatregelen die uit het (aangepaste) regeerakkoord voortvloeien, staat deze ambitie onder druk. Eind 2012 heeft wonenCentraal een nieuwe begroting moeten opstellen, waarin de veranderde toekomstperspectieven zijn verwerkt. Verkoop: sinds 2008 heeft wonenCentraal ruim 1.000 woningen uit de bestaande voorraad verkocht, met aantrekkelijke kortingen voor huurders en koopstarters. Vanaf de zomer van 2012 heeft wonenCentraal de korting verlaagd naar 10%. Ook met deze korting blijven onze koopwoningen aantrekkelijk voor middeninkomens, aangezien het aanbod in deze prijscategorie in Alphen aan den Rijn beperkt is.

2.4

Investeren in de organisatie

‘Lean management’ belangrijk, maar iets achterop geraakt; topprioriteit in 2013 WonenCentraal is een gezonde woningcorporatie. Noodgrepen die elders in de sector steeds vaker voorkomen – gedwongen ontslagen, fusies, saneringen, omvangrijke afwaarderingen van grondposities – waren bij wonenCentraal tot nu toe niet nodig. Wij willen blijven investeren: in onze mensen, in onze woningen, in de lokale woningmarkt en in de toekomst. Om dat te kunnen doen, hebben wij bij de herijking van onze missie, visie en strategie een nieuw verdienmodel uitgewerkt, terwijl we ook kritisch naar onze eigen bedrijfslasten kijken. Bij alles wat we doen, stellen we de klant centraal. Hoe kunnen wij die optimaal bedienen, terwijl we tegelijkertijd op de kleintjes moeten letten? Als antwoord op die vraag hebben we lean management als een belangrijk speerpunt benoemd. Het betekent dat we de dingen die we doen slimmer aanpakken. ‘Lean’ wil zeggen dat we onze werkprocessen kritisch doorlichten om verspilling en dubbel werk te voorkomen, bijvoorbeeld bij woningmutaties, dagelijks onderhoud, renovaties en nieuwbouw. Medewerkers in de gehele organisatie – op alle niveaus en in alle werkprocessen – moeten zich ervan bewust zijn dat een doel- en procesgerichte, zuinige en beheerste organisatie noodzakelijk is. We investeren daarom in opleiding en leiderschap, zodat we met een frisse blik tot goede oplossingen komen. Daarbij hanteren we een strikt inkoopbeleid, door opnieuw aan te besteden en externe inhuur te beperken. In 2012 is de ontwikkeling van lean management enigszins achterop geraakt. Voor 2013 is het een topprioriteit.

15

2.5

Strategisch kader

Missie, visie en beleid getoetst op haalbaarheid en vertaald naar plannen Onze missie, visie en strategie bepalen de richting voor wonenCentraal, maar het tempo en de route zijn mede afhankelijk van de wereld om ons heen. Het aftasten van die werkelijkheid is een voortdurend proces dat gevat is in ons strategisch kader. Om de haalbaarheid en de consequenties van onze plannen vast te stellen, vertalen we de missie, visie en strategie in een ondernemingsplan, een jaarplan en een halfjaarlijkse kaderbrief. Het jaarplan wordt omgezet in resultaatafspraken per medewerker. De financiële consequenties zijn opgenomen in budgetten die gezamenlijk de jaarbegroting vormen. De jaarbegroting maakt weer onderdeel uit van de Meerjarenbegroting, die tien jaar vooruit kijkt. Zowel bij de begroting als bij de kaderbrief rekenen wij de langetermijneffecten van het beleid door op de financiële positie (waaronder de solvabiliteit en kasstromen) en bepalen we risico’s en bijbehorende beheersmaatregelen. Deze planning- en controlcyclus maakt deze risico’s inzichtelijk en geeft mogelijkheden tot sturing en bijsturing.

2.6

Schematisch overzicht van doelstellingen en resultaten

Doelstellingen staan onder druk door regeerakkoord Onze doelstellingen en de voortgang zijn gevat in een overzicht, waarmee we de koers van wonenCentraal verantwoorden. Figuur 1: verantwoording koers van wonenCentraal

16

Strategie: producten (2007-2015) Wat willen we doen? Wat willen we hiermee bereiken? 800 nieuwbouw appartementen Doorstroming, vergroten keuzevrijheid seniorengeschikt senioren Financiële continuïteit door toekomstvaste portefeuille en spreiding onderhoudslasten

400 nieuwbouw eengezinswoningen

10% specials

Verwerving ontwikkellocaties

Waar staan we en hoever gaan we komen? De gerealiseerde en in ontwikkeling zijnde capaciteit was 712 appartementen. In de begroting 2013 zijn maatregelen genomen om de verhuurdersheffing en saneringsheffing te kunnen betalen, zoals het schrappen van 297 appartementen in Nieuwe Sloot. Conclusie: Realisatie van doelstelling binnen planperiode ligt op koers eind 2012. Het woonakkoord maakt dat doelstelling vanaf 2013 zwaar onder druk komt en waarschijnlijk niet meer kan worden gehaald. Doorstroming, vergroten keuzevrijheid De gerealiseerde capaciteit is 170 nieuwbouw (jonge) gezinnen eengezinswoningen en 90 aangekochte bestaande woningen. In ontwikkeling zijn 97 woningen. Financiële continuïteit door toekomstvaste portefeuille en spreiding onderhoudslasten Door de noodzakelijke maatregelen in de begroting naar aanleiding van het regeerakkoord zijn Lupinesingel en acquisitie komen te vervallen. Conclusie: Realisatie van de doelstelling ligt eind 2012 ruim op koers met 358 woningen. Het woonakkoord maakt dat doelstelling vanaf 2013 zwaar onder druk komt. Meedoen in de samenleving Gerealiseerd en start bouw in 2013 zijn 100 zorgwoningen. In Nieuwe Sloot, Lupine en KLOP waren nog eens 125 zorgwoningen opgenomen. Het totaal kwam daarmee op 225 woningen. Door de noodzakelijke maatregelen naar aanleiding van het regeerakkoord zijn 66 zorgwoningen in Nieuwe Sloot en 27 woningen in Lupinesingel vervallen. De woonservicezone in KLOP wordt door ActiVite ontwikkeld. Conclusie: realisatie van doelstelling ligt eind 2012 ruim op koers en ligt zelfs na het woonakkoord nog binnen bereik (reeds gerealiseerd). Vergroting plancapaciteit naar 1.000 woningen Potentiële ontwikkellocaties leveren de volgende extra plancapaciteit (niet ingerekend in nieuwbouwprogramma): Appartementen: 280 Eengezinswoningen: 185 Conclusie: Er zijn voldoende geschikte locaties om nieuwbouw te realiseren.

17

Sloop 350 woningen

Aanpassen 200 woningen voor senioren

Renovatie en groot onderhoud 850 woningen

1.400 woningen verkoop

Strategie: diensten Wat willen we doen? Verbetering mutatieproces

De doelstelling is naar beneden bijgesteld: Doorstroming, vergroten keuzevrijheid Complexen aan Leeuwerikstraat en Nachtegaalstraat (totaal huurmarkt 128 woningen) verkopen we aan de gemeente, waarna de Efficiënt investeren (wanneer renoveren gemeente deze woningen sloopt. minder rendeert dan slopen, dan kiezen we voor sloop) De Lange Diamantflat (168 woningen) wordt opgeknapt in plaatst van gesloopt. Bijdragen aan stedenbouwkundige Conclusie: Eind 2012 zijn er 52 woningen gesloopt. ontwikkeling Doelstelling is binnen bereik. Doorstroming, vergroten keuzevrijheid senioren We verwachten 247 woningen aan te passen (strategielabel herpositioneren). Conclusie: Realisatie van doelstelling is eind 2012 binnen bereik. Maatregelen als gevolg van het woonakkoord maken dat de doelstelling mogelijk niet meer geheel binnen de planperiode plaatsvindt. Door de uitwerking van de complexplannen was de doelstelling Verbetering prijs/kwaliteit en comfort bijgesteld naar onderhoud bij 3.470 woningen. Door het bestaande woningvoorraad regeerbeleid zal dit deels buiten de planperiode gebeuren. Verbetering energiekwaliteit bestaande Conclusie: Realisatie van doelstelling is eind 2012 binnen woningvoorraad bereik. Maatregelen als gevolg van het woonakkoord maken dat Beheersing woonlasten de doelstelling mogelijk niet meer geheel binnen de planperiode plaatsvindt. Doelstelling t/m 2017 is verhoogd naar 1.569 omdat Vergroting keuzevrijheid koopmarkt complexen Leeuwerikstraat en Nachtegaalstraat (totaal 128 Behouden stabiliteit wijken woningen) worden verkocht aan de gemeente. Financiële continuïteit door verlagen risico’s Eind 2012 heeft wonenCentraal 1042 woningen verkocht. onderhoudsuitgaven, toekomstvaste Conclusie: Realisatie van doelstelling is binnen planperiode portefeuille bereikbaar, maar staat wel onder druk door slechte Genereren geld voor nieuwbouw marktomstandigheden. Wat willen we hiermee bereiken Tevredenheid klanten (7,5) Bedrijfsmatige prestaties op niveau benchmark sector Lean proces

Waar staan we en hoever gaan we komen? Klanttevredenheid is gestegen naar gemiddeld 7,2. Krijgt nog extra aandacht in 2013. In 2012 zou proces verder worden verbeterd volgens Lean management. Vanwege capaciteitsproblemen is dit doorgeschoven naar 2013. Conclusie: Voorwaarden voor realisatie van gewenste

18

Verbetering afhandeling reparatieverzoeken Verbetering klachtenafhandeling

Tevredenheid klanten (7,5) Tevreden klanten, positief imago

klantrendement zijn deels gerealiseerd en deels binnen bereik. Conclusie: Uit klanttevredenheidsonderzoek blijkt dat doelstelling is gerealiseerd (cijfer in 2012 is gestegen naar 7,6). De klachtenafhandeling heeft scherpe aandacht vanuit het management. Conclusie: Voorwaarden voor realisatie van gewenste klantrendement binnen bereik. Licentie is verkregen en de kortingsconstructie is succesvol. Van de 1042 verkochte woningen, zijn er 853 woningen met korting verkocht zijn. De gemiddelde korting over alle verkochte woningen bedraagt 30% (2006 tot en met 2012). Conclusie: De realisatie van de doelstelling is bereikt. Beheer van VvE complexen is per 1-1-2010 overgedragen aan MVGM. Conclusie: De doelstelling is gerealiseerd.

Licentie verkoopvorm (Slimmer Kopen)

Verkoop 1.400 huurwoningen met korting

Uitbesteding VvE beheer

Professioneel VvE beheer (100% verkoopcomplexen)

Opstellen dynamisch huurprijsbeleid (Huur op Maat)

Huur op Maat is op 1 april 2009 ingevoerd met een looptijd tot april 2012. Door Huur op Maat is de toewijzing van woningen aan de doelgroep met 5% gestegen en is de huursom 3,4% hoger. Het verschil komt vooral omdat er minder korting wordt verstrekt dan traditioneel. Het experiment is afgelopen. Er is nieuw huurbeleid opgesteld, gebaseerd op met name de WOZ-waarde. Conclusie: Huur op Maat heeft zijn doelstelling bereikt. Het rijk heeft geen vervolg gegeven aan het experiment. Het woonakkoord zet de beheersing van de woonlasten en de dynamiek op de woningmarkt onder druk. Hogere klanttevredenheid door prettige WonenCentraal investeert jaarlijks tussen de 0,5 en 1 miljoen euro in leefbaarheid. Het cijfer voor de buurt en de leefbaarheid woonomgeving in het klanttevredenheidsonderzoek is gestegen naar 7,5. Verhoging waarde bezit Conclusie: De realisatie van de doelstelling is gemiddeld bereikt, maar blijft (met name in sommige buurten) aandacht vragen. Aantrekkelijke woonomgeving met WonenCentraal realiseerde: voorzieningen voor zorg en welzijn in buurt, huisvesting voor bijzondere doelgroepen in ’t Span, ’t Heem, zodat ook senioren en mensen met een KLOP en Lupinesingel beperking gewoon kunnen wonen. maatschappelijke ruimte in de plint van de Castorflat waar

Leefbaarheidsmaatregelen

Maatschappelijk onroerend goed

Beheersing woonlasten, zorgvuldig omgaan met maatschappelijk vermogen Effectieve inzet van middelen

19

Uitvoering klantenpanels

Toename participatie bewoners, tevreden klanten

Periodiek overleg bewonerscommissies en HR

Draagvlak voor beleid, input voor beleid zodat beleid effectief is. Participatie bewoners en tevreden klanten

een ruilwinkel, Schuif Aan restaurant en een logopedist zijn gevestigd. De woonservicezone in Nieuwe Sloot is vervallen vanwege het regeerakkoord. Conclusie: De realisatie van de doelstelling is binnen bereik. In september 2010 is een nieuwe samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersraad ondertekend. In 2011 heeft wonenCentraal het participatiebeleid verder uitgewerkt. Conclusie De realisatie van de doelstelling is binnen bereik. Dit realiseren we doorlopend. Het wordt nog beter geborgd door de inmiddels afgeronde reorganisatie en door de vernieuwde samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersraad en het participatiebeleid. Conclusie: Doelstelling is gerealiseerd, maar blijft aandacht nodig houden.

Strategie: organisatie Wat willen we doen? Uitvoering cultuurtraject

MOP & POP

Reorganisatie

Wat willen we hiermee bereiken Betrokken, ondernemende en voldoende toegeruste medewerkers bij strategie

Waar staan we en hoever gaan we komen? Cultuur is onderdeel van het introductieprogramma en personeelsbijeenkomsten. Op basis van herijkte missie, visie en strategie is een nieuw cultuurtraject gestart in 2012. Conclusie: Voorwaarden voor realisatie van gewenste betrokkenheid binnen bereik. Feitelijke verandering van de huidige cultuur is een meerjarige opgave. Gewenste bedrijfscultuur door middel van Dit loopt voortdurend, maar is ook onderdeel van het passend leiderschap cultuurtraject. Conclusie: Voorwaarden van gewenst leiderschap binnen bereik. Klant meer centraal, leane bedrijfsprocessen De reorganisatie is afgerond. Een evaluatie heeft plaatsgevonden (met name mutatie) in 2012. De reorganisatie bleek succesvol (hogere waardering door klanten), alleen de functie van de klantconsulenten bleek te breed en deze is daarom anders ingevuld. Conclusie: Doelstelling is gehaald.

20

Verbetering proces vastgoedsturing Bedrijfsmatige prestaties op niveau (MJOB) benchmark sector

Versterking vastgoedontwikkeling

Goed risicomanagement, doelmatige en efficiënte inzet van maatschappelijk vermogen, voorspoedige bouw

We hebben complexplannen gemaakt voor al onze complexen. Deze vormen het uitgangspunt voor al het onderhoud. Hiermee is een professionaliseringslag gemaakt. Ketensamenwerking maakt dat we efficiënter werken en een hogere productie kunnen realiseren. Conclusie: De doelstelling is binnen bereik. In 2012 is opnieuw een interne risicoscan uitgevoerd. Dit krijgt in 2013 een vervolg. Conclusie: Dit onderwerp blijft permanent onder de aandacht.

21

3

Governance: maatschappelijke inbedding

Hoe wonenCentraal samenwerkt, presteert en verantwoording aflegt WonenCentraal werkt vanuit een duidelijke missie en visie. Deze missie en visie zijn voor iedereen helder en navolgbaar. We willen een natuurlijke samenwerkingspartner zijn voor onze stakeholders. Onze maatschappelijke agenda halen wij bij hen op. We realiseren deze vervolgens in dialoog en samenwerking met deze partners. Over de resultaten leggen wij vervolgens zo transparant mogelijk verantwoording af. Via onze website www.wonencentraal.nl kunnen bewoners en andere stakeholders kennis nemen van onze statuten, reglementen, de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag.

3.1

Participatie van bewoners

Hoe betrekt wonenCentraal haar huurders? Betrokkenheid van de bewoners bij onze plannen en hun eigen leefomgeving vinden wij van groot belang. We hebben er in 2012 daarom weer veel energie in gestoken. De bewonerscommissies, de klankbordgroepen en de Huurdersraad vervullen een belangrijke intermediaire rol. Samen met de Huurdersraad hebben wij het participatiebeleid opgesteld. Hierin is vastgelegd hoe we klanten en stakeholders betrekken bij projecten, onderhoud, beheer en dienstverlening. Daarnaast zorgen we er op andere manieren voor dat onze huurders goed geïnformeerd zijn. Zodra documenten of procedures voor huurders van wezenlijk belang zijn, maken wij ze via de website openbaar. Trefpunt, het huisblad voor huurders van wonenCentraal, is een belangrijke informatiebron. Ook geven wij verschillende nieuwsbrieven uit over specifieke renovatie- en nieuwbouwprojecten. 3.1.1 Bewonerscommissies en klankbordgroepen 122 bewonerscommissieleden zijn een belangrijke spreekbuis voor alle bewoners De bewonerscommissies zijn de spreekbuis van alle bewoners in een gebouw, straat, buurt of zelfs wijk. In die hoedanigheid geven ze aan wonenCentraal belangrijke signalen af. Wij proberen niet eenzijdig gesignaleerde problemen op te lossen, maar stimuleren bewoners om met eigen plannen en initiatieven te komen. In 2012 waren er 29 bewonerscommissies (2011: 30) actief, met in totaal 122 leden. Voor deze commissies organiseerde wonenCentraal in mei een excursie naar Leiden. In een ontspannen sfeer kon men van gedachten wisselen met onze medewerkers. Hieraan vooraf ging een bezoek aan de recent opgeleverde complexen Antarctica en Klop II in Alphen aan den Rijn. Op de jaarlijkse thema-avond in oktober, een gezamenlijk initiatief van Huurdersraad Albanianae en wonenCentraal, organiseerden we een informatiemarkt over onze renovaties, nieuwbouwprojecten, automatisering van klantcontacten en het nieuwe huurbeleid. Ter voorbereiding op de ingrijpende onderhoudsprojecten in de Ruisdaelstraat, Fazantstraat en de Stromenbuurt zijn klankbordgroepen van bewoners opgericht. Onze plannen zijn met deze bewoners besproken. Ook met de klankbordgroep van het sloop-nieuwbouwproject in de Bloemhofstraat en in de Lage Zijde is in 2012 diverse keren overleg gevoerd. 3.1.2 Huurdersraad Intensief overleg met de Huurdersraad De Huurdersraad Albanianae vertegenwoordigt onze huurders en is daarmee een zeer belangrijke stakeholder. In 2012 is er veelvuldig overleg geweest: zes reguliere vergaderingen, vijf themabijeenkomsten en zeven informele bijeenkomsten. Tijdens deze vergaderingen en bijeenkomsten is grondig van gedachten gewisseld over allerlei onderwerpen. WonenCentraal heeft over diverse thema’s goede aanbevelingen gekregen die allemaal zijn opgevolgd. Ook het pittige advies over het nieuwe huurbeleid hebben wij ter harte genomen en daarmee hebben wij de kwaliteit van het beleid kunnen verhogen. WonenCentraal ervaart de samenwerking met de Huurdersraad als constructief. De leden denken actief met ons mee, waardoor sommige belangrijke beleidsstukken in coproductie tot stand zijn gekomen. Het

22

gaat daarbij bijvoorbeeld om de uitwerking van het huurbeleid als uitvloeisel van de herijking van onze missie, visie en strategie. Ook voerden we constructieve gesprekken over – onder meer – de nieuwbouwplannen, de koopstartersactie, de algemene huurvoorwaarden, Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV), het serviceabonnement, de huurverhoging en de evaluatie van Huur op Maat. Wij hebben de Huurdersraad zes keer gevraagd gekwalificeerd advies uit te brengen over ons voorgenomen beleid. Het ging daarbij om de aanpassing van de algemene huurvoorwaarden, het nieuwe verkoopbeleid, het nieuwe huurbeleid, het asbestbeleid, het leefbaarheidsbeleid, en om een definitief advies over de missie, visie en strategie. Het laatste onderwerp, en dan in het bijzonder het nieuwe huurbeleid, trok veel aandacht. Uiteindelijk is het beleid tot stand gekomen in samenspraak met de Huurdersraad. Haar advies om de marktpositie van complexen tot uiting te laten komen in de hoogte van de huurprijs heeft ertoe geleid dat we de nieuwe huurprijzen deels afleiden van de waarde (WOZ) van de woningen. Dit is een andere benadering dan ons oorspronkelijke voorstel. Dat ging uit van een hogere huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. De overlegbesprekingen over dit onderwerp waren altijd constructief en zinvol, ondanks de lastige omstandigheden op de woningmarkt. De Huurdersraad werd in 2012 geconfronteerd met een aantal bestuurswisselingen. Hierdoor functioneerde de raad gedurende een flink deel van het jaar met een beperkt aantal bestuursleden. Dankzij hun inzet was de raad toch in staat ons van zinvol advies te voorzien. Dat is een compliment waard. 3.1.3 VvE beheer Belangenbehartiging van huurders in gemengde complexen Door de verkoopcampagne heeft wonenCentraal een aantal complexen met zowel koop- als huurwoningen. In die gevallen vertegenwoordigen wij de belangen van onze huurders in de Vereniging van Eigenaren (VvE). Met deze gecombineerde rol van eigenaar-verhuurder-vertegenwoordiger gaan wij actief aan het werk. Op praktisch elke ledenvergadering zijn we aanwezig. We beoordelen de onderhoudsplanningen en beheercontracten. Ook zijn afspraken gemaakt met de grootste VvEbeheerder, MVGM, in de vorm van een Service Level Agreement. Om de belangenbehartiging van onze huurders verder te verbeteren, is wonenCentraal in 2010 begonnen met een experiment. Huurders in een VvE-complex krijgen daarbij een (deel)volmacht om namens ons rechtstreeks te stemmen in de VvE-vergadering. Na een evaluatie van dit experiment in 2011 is deze vorm van bewonersparticipatie uitgebreid naar andere VvE-complexen: Aïdaplein, Argostraat, Lauwers, Preludeweg, Polderpeil en Sterrenlaan. In 2012 viel de opkomst van de huurders in het kader van dit experiment tegen. Uit de evaluatie kwam naar voren dat te weinig onderwerpen op de agenda stonden waarover huurders konden stemmen. Ook bleken de aangeleverde stukken tot veel onduidelijkheden te leiden. Het experiment loopt door in 2013. We gaan de voorlichting en informatievoorziening voor huurders verbeteren.

3.2

Lokale stakeholders

WonenCentraal haalt agenda op en legt verantwoording af WonenCentraal hecht veel waarde aan nauw contact met de stakeholders in Alphen aan den Rijn. Met alle relevante lokale partijen onderhouden wij formeel en informeel contact. Daarnaast geven wij vier keer per jaar een nieuwsbrief voor deze groep uit. De jaarlijkse stakeholdersbijeenkomst is traditiegetrouw hét moment om ideeën en meningen te oogsten. Het is ook de enige gelegenheid waarbij de Raad van Commissarissen in directe verbinding met onze stakeholders staat. In 2012 is deze stakeholdersbijeenkomst niet gehouden. Wel zijn – voor de Huurdersraad en de gemeente – enkele aparte stakeholdersbijeenkomsten belegd over de geplande fusie van de gemeenten Alphen, Boskoop en Rijnwoude, en de mogelijke nauwe samenwerking van de drie woningcorporaties in deze gemeenten. Daarbij kwamen de verkoop van huurwoningen, de slaagkansen voor de doelgroepen en de eigen identiteit van de woonkernen aan bod. In 2013 staat wel weer een jaarlijkse stakeholdersbijeenkomst op het programma, over het onderwerp wonen en zorg.

23

3.2.1 Gemeente Relatie met de gemeente constructief WonenCentraal heeft een constructieve samenwerking met het College van Burgemeester en Wethouders van Alphen aan den Rijn en met diverse ambtelijke diensten. Er is regelmatig overleg, zowel tijdens het algemene bestuursoverleg als bij projectgebonden besprekingen. Ook op ambtelijk niveau vindt veelvuldig overleg plaats over de volkshuisvestelijke opgave en nieuwbouwprojecten. Wij delen op hoofdlijnen de analyse van de lokale woningmarkt en van de ontwikkelingen die daar gewenst en nodig zijn. Vanwege de onzekerheid op de woningmarkt, de veranderingen in wet- en regelgeving en de voorgenomen fusie van Alphen aan den Rijn met Boskoop en Rijnwoude zijn in 2012 de bestaande prestatieafspraken verlengd. In nauw overleg met de gemeente is bepaald welke nieuwbouwprojecten zullen worden geschrapt als gevolg van het regeerakkoord. De gezamenlijke prioriteit ligt nu bij de Lage Zijde. 3.2.2 Andere partijen Samenwerken in het maatschappelijke middenveld WonenCentraal heeft veelvuldig contact met partijen uit het maatschappelijk middenveld en daarbuiten. In het kader van onze wijkgerichte aanpak proberen wij met deze partijen tot een samenhangend aanbod van diensten te komen. Zo werken wij samen met: Zorg- en welzijnsorganisaties: we nemen deel aan diverse overkoepelende samenwerkingsverbanden op het gebied van wonen, welzijn en zorg, waarin we gezamenlijk de lokale opgave bepalen. We ontmoeten onze partners ook in één-op-één-overleg over de uitvoering van gezamenlijke projecten. Deze stakeholders zijn dan vaak afnemers van onze locaties. Het gaat dus eigenlijk om een bijzonder type klanten. Een greep uit onze samenwerkingspartijen met de bijbehorende projecten: o Philadelphia: ’t Span en KLOP I o Zorggroep Rijnland: Noorderbrink o GGZ Rijnstreek: Zegerkwartier o Gemiva-SVG Groep: appartementen voor gehandicapten boven inloophuis Open Venster o Stichting De Binnenvest: containerwoningen voor dak- en thuislozen aan Geniepad o Stichting Horizon: huurder van twee huizen van wonenCentraal voor een pleeggezin o Ipse de Bruggen: samenwerking in de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis en bij de Boterbloemweg. o Participe: leefbaarheidsprojecten in de wijk, Onderwijsorganisaties, zoals Junis (voorheen SKA) en SCOPE (overleg over onderwijs- en kinderopvanglocaties, mede in het kader van de Brede School) Marktpartijen (lokale makelaars, bouwers en ontwikkelaars) Politie en brandweer (regelmatige uitwisseling over veiligheid van wijken en woningen) Belangenorganisaties, waaronder het OSO (Overleg Samenwerkende Ouderenbonden, samenwerking bij nieuwbouw en renovatie), de VOA (ondernemers) en de Kamer van Koophandel (startende ondernemers in Antarctica). Fusie Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude; samenwerking drie woningcorporaties Per 1 januari 2014 fuseren de gemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude. In het licht van deze fusie heeft wonenCentraal samen met de corporaties uit de twee andere gemeenten, respectievelijk Trifolium Woondiensten en Habeko wonen, in 2012 de volkshuisvestelijke opgave in de nieuwe fusiegemeente verkend. Het verzorgen van sociale huisvesting wordt immers een gezamenlijke opgave. Ook is onderzocht of op meer onderdelen praktische samenwerking mogelijk is. Die samenwerking zal vooral te vinden zijn op het gebied van risicomanagement, auditing en control, communicatie, personeel en organisatie, en projectontwikkeling. Het idee voor een zogenoemd shared service center is na onderzoek verlaten. Een fusie is vooralsnog geen optie. WonenCentraal wilde de voordelen en nadelen van zo’n fusie verkennen. Habeko wonen wil dit pas verkennen als de gefuseerde gemeente al een tijdje draait.

24

De drie corporaties werken vanaf januari 2013 wel samen in een overlegplatform. In dit platform werkt wonenCentraal samen met de twee collega-corporaties de gezamenlijk opgestelde woonvisie verder uit. We stemmen ons volkshuisvestingsbeleid onderling af, onder meer op het gebied van de woonruimteverdeling, het woningbouwprogramma, het sociaal beheer en belangenbehartiging. Bij de verdere uitwerking van de federatie zullen de ondernemingsraden en medewerkers worden betrokken. De gezamenlijke woonvisie is de basis voor de prestatieafspraken met de nieuwe gemeente. In het licht van de voorgenomen gemeentelijke fusie onderzoeken de drie corporaties verder de mogelijkheden om control gezamenlijk te beleggen in een onafhankelijke functie. In afwachting daarvan streven we ernaar de control te optimaliseren. Samenwerking met woningcorporaties in het Groene Hart Vier grotere corporaties in het Groene Hart (Qua Wonen, Mozaïek Wonen, Woonpartners Midden Holland en wonenCentraal) gaan samenwerken om de bedrijfsvoering te verbeteren. Juist omdat corporaties vergaand vergelijkbaar zijn, onderzoeken we gezamenlijk de mogelijkheden om onze werkprocessen verder te optimaliseren. De samenwerking richt zich daarbij in eerste instantie op de basisprocessen die goed vergelijkbaar zijn. Bindende elementen voor de vier samenwerkende corporaties zijn: - vergelijkbare grootte (7.500-10.000 verhuureenheden); - vergelijkbare organisatievraagstukken; - vergelijkbare professionaliteit in bedrijfsvoering; - werkzaam in elkaars directe nabijheid in het Groene Hart; - gedeelde ambitie om de bedrijfsvoering waar mogelijk te verbeteren; - vergelijkbare woningopgave en ambitie, die mogelijkheden biedt bij – bijvoorbeeld – gezamenlijke communicatie en belangenbehartiging. Letterlijk genomen zitten de corporaties niet in elkaars vaarwater. Iedere organisatie heeft duidelijk een eigen lokale of regionale opgave. De corporaties hebben ieder voor zich hun eigen lokale verankering en de bijbehorende samenwerking met hun stakeholders. We maken tegen die achtergrond onze eigen afwegingen in de aanwending van het vermogen en het nemen van investeringsmaatregelen. De verschillende vastgoedportefeuilles en de verschillende accenten in de dienstverlening bieden een goede basis voor uitwisseling, inspiratie, verrijking en samenwerking. We hebben op dit moment een min of meer gelijk niveau van professionaliteit. Tegelijkertijd geldt dat we op verschillende terreinen uitblinken, waardoor de mogelijkheid bestaat om elkaar op een hoger niveau te brengen.

3.3

Externe waardering en beoordeling

WonenCentraal leert van de kritische blik van buitenaf Als woningcorporatie zijn we transparant in wat we zijn en doen. We stellen ons dus ook graag open voor de kritische blik van buitenaf. Vanuit verschillende invalshoeken is wonenCentraal in 2012 op prestaties beoordeeld. Soms vanuit een wettelijke verplichting, soms op eigen verzoek. In alle gevallen leren wij van de positieve punten en verbeterpunten die uit de onderzoeken naar voren komen. Ze brengen onze organisatie telkens weer een stap verder. 3.3.1 Klanttevredenheidsonderzoeken WonenCentraal houdt de vinger aan de pols Sinds 2008 laten wij een professioneel onderzoeksbureau een geïntegreerd klanttevredenheidsonderzoek doen. Deze onderzoeken hebben betrekking op de algemene klanttevredenheid, maar ook op specifieke processen, zoals het betrekken van een nieuwe woning, reparatieverzoeken, nieuwbouw en groot onderhoud. WonenCentraal streeft bij al deze onderzoeken naar een gemiddelde beoordeling van een 7 of hoger. In 2012 is dit cijfer ruim gehaald. De conclusie luidt dat onze klanten tevreden zijn over ons. Daar heeft wonenCentraal dan ook hard voor gewerkt. Ondanks dit mooie resultaat blijven er aandachtspunten:

25

Betrekken van een nieuwe woning: De klanttevredenheid rond dit proces is ten opzichte van 2011 duidelijk verbeterd: van een 6,9 naar een 7,2. Met name bij de Eerstelijns service is progressie geboekt. Een aandachtspunt blijft het aantal reparaties na de sleuteloverdracht en de planning hiervan. Binnen een afgesproken termijn moeten de reparaties zijn afgerond. Dit is wel verbeterd ten opzichte van 2011, maar nog niet voldoende. Reparatieverzoeken: De klanttevredenheid is gestegen van een 7,3 naar een 7,6. Deze waardering ligt hoger dan het landelijk gemiddelde. De drie betrokken aannemers krijgen wederom hoge beoordelingen. De Eerstelijns service liet ten opzichte van 2011 een hogere score zien qua meedenken met de klant en probleemoplossend vermogen. Een duidelijke verbetering is te zien bij de tevredenheid van de klant over de opzichter. Dat komt omdat we meer rekening houden met de wensen van de klant als deze een afspraak maakt met de opzichter. Daarnaast beoordelen onze klanten het probleemoplossend vermogen en de vakkundigheid van de opzichter beduidend beter dan in 2011. Nieuwbouw: Klop II scoort op alle punten boven de norm van 7,0. Dat geldt zowel voor de uitvoering als voor de planning. Dit project scoort echter wel lager dan vorige nieuwbouwprojecten. Een aandachtspunt is de planning. Slechts bij 27% van de huurders is de woning volgens planning opgeleverd. Wegens de vorstperiode van begin 2012 zijn de nutsvoorzieningen later gerealiseerd. Ook het aantal herstelwerkzaamheden ligt hoger dan in vorige projecten, en deze werkzaamheden zijn bovendien slechts in ruim de helft van de gevallen binnen de afgesproken tijd afgerond. Deze twee onderdelen zijn van grote invloed op de algemene tevredenheid. Het faillissement van de betrokken aannemer speelt hierbij ook een rol. Renovatie: De klanttevredenheid over ons project Stromenwijk steekt met kop en schouders uit boven het landelijk gemiddelde. De beoordeling ligt zeer hoog, net als bij het vorige renovatieproject. De algemene tevredenheid is 8,0. De communicatie kreeg een hoge waardering, zowel vóór als tijdens de uitvoering van het project. Ook de huismeester, opzichter en wijkconsulent werden hoog gewaardeerd. Een aandachtspunt: de woningen moeten volgens planning worden opgeleverd. Lukt dat niet, dan moeten de klanten daarover tijdig en duidelijk informatie krijgen. Het algemene klanttevredenheidsonderzoek laat zien dat onze huurders onze dienstverlening waarderen met een 7,0. Onze woningen krijgen een 7,2. De buurt en de leefbaarheid scoren een 7,5. algemene klanttevredenheid - 2012

dienstverlening

7

buurt en leefbaarheid

7,5

woningen

7,2

nieuwe klant

7,2

reparatieverzoeken

7,6

nieuwbouwproject Klop II

7

renovatieproject Stromenwijk

8

6,4

6,6

6,8

7

7,2

7,4

7,6

7,8

8

8,2

Figuur 3: Algemene klanttevredenheid processen 2012

26

3.3.2 Beoordeling CFV WonenCentraal is een A1-corporatie Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) geeft het speelveld van een corporatie aan. Binnen dat systeem houdt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) financieel toezicht. Het CFV beoordeelt jaarlijks de financiële positie van wonenCentraal en brengt daarover advies uit aan de betrokken minister. Het CFV heeft wonenCentraal op basis van de jaarrekening over 2011 als voldoende solvabel beoordeeld. Ook over de continuïteit van onze organisatie heeft het CFV een positief oordeel. Op basis van de door ons ingediende prognosegegevens 2012-2016 oordeelt het Fonds dat de voorgenomen activiteiten passen bij onze vermogenspositie. Dat leidt tot een A1-oordeel. Bij dit oordeel is nadrukkelijk geen rekening gehouden met de invoering van de verhuurdersheffing in 2013 en met een eventuele saneringsheffing in 2013. 3.3.3 Toezichtbrief Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties WonenCentraal is solvabel In de Oordeelsbrief over 2011 sluit de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) zich aan bij het positieve oordeel van het CFV over wonenCentraal. Onze solvabiliteit is per ultimo 2011 in orde. Wel plaatst de minister enkele kanttekeningen. Het gaat om (1) de toewijzing van woongelegenheden met een maandhuur tot € 652,52 aan de doelgroep, waarvoor geldt dat er sprake is van een assurancerapport met oordeelsonthouding; (2) de verkoop van een woning aan een niet natuurlijk persoon zonder voorafgaande toestemming; en (3) vermeende schenkingen in verband met de ontwikkeling van een plein cq. de exploitatie van een plint. In een brief aan het Ministerie heeft wonenCentraal uitvoerig de gewenste toelichting gegeven. 3.3.4 Borging door WSW Meerjarenbeleid doorgerekend en –vooralsnog – financierbaar en borgbaar geacht Bij de beoordeling van het functioneren van de woningcorporatie binnen de sfeer van het BBSH hoort ook het oordeel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW stelt vast of een corporatie kredietwaardig is, of er financiering mogelijk is en of de corporatie vanuit dat oogpunt ‘borgbaar’ is. Borging door het WSW maakt relatief goedkope financiering mogelijk. Dat is voor wonenCentraal, dat veel met geleend geld werkt, van groot belang. Het WSW heeft op grond van ons doorgerekende meerjarenbeleid (meerjarenbegroting 2012-2021) vastgesteld dat wonenCentraal voldoende borgingsruimte heeft om haar plannen geborgd te kunnen financieren. WonenCentraal is kredietwaardig en beschikt vooralsnog – dat wil zeggen tot en met het jaar 2013 – over een toereikend faciliteringsvolume (gebaseerd op de opgegeven investeringsprognose). Op basis van het regeerakkoord van het kabinet Rutte-II heeft het WSW eind november 2012 voor alle woningcorporaties de borging van de financieringsbehoefte (investeringen en herfinancieringen) beperkt tot en met 2013. Het WSW geeft vooralsnog dus geen faciliteringsvolume af voor 2014 en verder. Begin december erkende het WSW schriftelijk dat de effecten van de regeringsmaatregelen (verhuurdersheffing, aangepast huurbeleid, verhoging saneringsheffing) op de kasstromen van woningcorporaties zo groot zijn dat deze grote moeite zullen hebben om rente en aflossingen te betalen. Op basis van de brief van het WSW heeft wonenCentraal eind 2012 een nieuw financieel plan gemaakt. Daarin zijn alle verwachte maatregelen van het regeerakkoord verwerkt en opgevangen met uiteenlopende maatregelen, zoals het schrappen van enkele nieuwbouwprojecten, bezuinigingen van 20% op renovatie en onderhoud, en besparen van € 1,5 miljoen op bedrijfslasten. Zelfs in het meest pessimistische scenario van het regeerakkoord blijkt wonenCentraal in 2013 dan voldoende solvabel en kredietwaardig te zijn. In de Kaderbrief 2013 zal wonenCentraal de nieuwe situatie – inmiddels nogmaals aangepast, als gevolg van de bijstelling van de woningmarktparagraaf in het regeerakkoord per februari 2013 – vertalen in de uitgangspunten voor de begroting 2014 en de bijbehorende meerjarenbegroting.

27

3.3.5 Managementletter van de onafhankelijke accountant Blijvende aandacht voor risicomanagement en interne beheersing De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke accountant. Het bestuur en de auditcommissie evalueren het functioneren van de onafhankelijke accountant tenminste ééns in de vier jaar. De uitkomsten hiervan worden in de voltallige Raad besproken. De onafhankelijke accountant controleert de jaarrekening en stelt daarnaast vast of wonenCentraal haar werk in het belang van de volkshuisvesting (binnen de kaders van het BBSH) heeft gedaan. Ook in 2012 bleek dat het geval. De Raad van Commissarissen heeft de managementletter 2011 van de onafhankelijke accountant behandeld op 26 maart 2012. In december is de managementletter 2012 besproken. WonenCentraal heeft kennisgenomen van de zaken die zijn gerapporteerd en geeft daar in 2013 opvolging aan. De belangrijkste bevindingen hebben te maken met de interne beheersing, de impact van externe ontwikkelingen, en de gevolgen van wijzigingen in de wet- en regelgeving. De onafhankelijke accountant concludeert dat de opzet van het systeem van administratieve organisatie en interne beheersing – voor zover geëvalueerd – goed is. Ook constateert hij dat wonenCentraal in het aanbestedings- en inkoopproces voldoende controletechnische functiescheiding heeft ingebouwd om het risico op fraude te beperken. Het interne toezicht op fraude is voldoende gewaarborgd. De slotsom is dat sprake is van voldoende interne beheersing, zij het met enkele kleine aandachtspunten, waaronder de werking van de groslijsten, de mogelijke functievermenging in het factuurverwerkingsproces, het testen van de naleving van de procedures en enkele aandachtspunten die uit de audit van de IT-omgeving naar voren kwamen. WonenCentraal neemt alle aanbevelingen ter harte. Grote of direct urgente kwesties kwamen uit de managementletter (en aanverwante onderzoeken naar continuïteits- en beveiligingsrisico’s van IT, alsmede naleving van het treasurystatuut) niet naar voren. Naar aanleiding van een onderzoek van de onafhankelijke accountant naar continuïteits- en beveiligingsrisico’s zijn op de kortst mogelijke termijn adviezen opgevolgd. Andere acties zijn opgenomen in een plan van aanpak, dat begin 2013 wordt besproken in de Raad van Commissarissen. 3.3.6 Visitatie Aanbevelingen opgevolgd WonenCentraal is in 2009 voor het laatst maatschappelijk gevisiteerd door ECORYS. De aanbevelingen die deze visitatie opleverde, zijn in 2012 inmiddels allemaal opgevolgd dan wel afgerond. De belangrijkste punten betroffen een heroverweging van onze vastgoedstrategieën, de continuïteit en kwaliteit van onze vastgoedafdeling, een gewenste cultuurverandering, en de ontwikkeling van een specifiek beleid voor leefbaarheid en duurzaamheid. De gewenste cultuurverandering is uit de aard der zaak een kwestie van lange adem. De verandering is niettemin urgent, omdat het gaat om onze geloofwaardigheid als maatschappelijk ondernemer. In 2011 is een management development-programma gestart, bedoeld om leiderschaps- en managementvaardigheden bij MT-leden en leidinggevenden verder te ontwikkelen. Daarbinnen is aandacht voor de wisselwerking tussen afdelingen en de behoefte aan en voorwaarden voor een cultuur waarin kritisch tegenspel gewenst is en wordt gewaardeerd. Dit programma is in 2012 verder uitgevoerd. In overleg met medewerkers zijn de kernwaarden bepaald. Het eindresultaat is geïntroduceerd met een theatervoorstelling. Daarna waren de kernwaarden gespreksonderwerp in diverse werkoverleggen en artikelen op intranet. Tot slot zijn ze opgenomen in de cyclus van personeelsgesprekken. In 2013 zal wonenCentraal opnieuw worden gevisiteerd.

28

4

Governance: organisatie en interne beheersing

WonenCentraal handelt conform de Aedes- en Governancecode WonenCentraal handelt volgens de Aedes- en Governancecode. Als onderdeel daarvan leggen wij verantwoording af over onze keuzes en geven we inzicht in de manier waarop de organisatie, het bestuur en het toezicht zijn ingericht.

4.1

Organen en taakverdeling

Duidelijke verantwoordelijkheden in een complexe omgeving Woningcorporaties functioneren in een complexe samenleving, waarbij bestuur en intern toezicht aan steeds kritischer beschouwingen worden onderworpen. Het belang van risicobeheersing, controle en toezicht is de afgelopen jaren, dus ook in 2012, fors toegenomen. Goed bestuur en intern toezicht vragen daardoor ieder jaar meer tijd, kennis en inspanning. WonenCentraal gaat die uitdaging aan. 4.1.1 Bestuur en interne organisatie Verantwoordelijkheden van het bestuur De directeur-bestuurder bestuurt de onderneming. Hij is verantwoordelijk voor het formuleren en realiseren van de doelstellingen, de strategie en het beleid van de organisatie. Daarbij wordt hij ondersteund door de afdeling Strategie en Communicatie en de afdeling Personeel en Organisatie. Het bestuur vervult zijn taken in het licht van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van wonenCentraal en weegt daarbij zorgvuldig de verschillende belangen af. Het bestuur is bovendien verantwoordelijk voor de naleving van wet- en regelgeving, voor de financiering en voor de beheersing van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van wonenCentraal. Hierover rapporteert de directeur-bestuurder aan de Raad van Commissarissen en de auditcommissie. De controller en een medewerker Kwaliteit en Auditing bieden daarbij ondersteuning. Zij rapporteren bovendien op onderdelen rechtstreeks aan de Raad van Commissarissen en de auditcommissie. Deze verdeling van taken en rollen heeft in 2012 afdoende gefunctioneerd. 4.1.2 Toezicht De balans tussen risicomijding en waardecreatie Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur verschaft tijdig de benodigde informatie, zodat de Raad van Commissarissen zijn toezichthoudende taak naar behoren kan uitoefenen. Dit gebeurt tijdens het regulier overleg met de directeur-bestuurder, maar ook door middel van periodieke rapportages. Deze kunnen zowel generiek (zoals de Balanced Scorecard), specifiek (zoals projectrapportages) als incidenteel (zoals bij grondtransacties) zijn. In de afgelopen jaren is de sector herhaaldelijk geconfronteerd met incidenten die het algemene imago van woningcorporaties hebben geschaad. Met ieder incident neemt de druk op het toezicht toe, en daarmee ook de onzekerheid. De roep om verscherpt toezicht klinkt alom. De commissie-Hoekstra concludeerde begin 2013 zelfs dat niet alleen de toezichthouder (het Centraal Fonds Volkshuisvesting) maar ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het ministerie voor Wonen tekortschieten in hun toezichthoudende rol. Ook deze commissie stelt voor het toezicht aan te scherpen en anders te organiseren, bijvoorbeeld door de invoering van een aparte inspectie, zoals het onderwijs en de zorg die kennen. Deze inspectie zou zich vooral moeten richten op de volkshuisvestelijke taak van corporaties, de integriteit van het bestuur en de rechtmatigheid van de investeringen. Zoekend naar een balans tussen risicomijding en waardecreatie heeft de Raad van Commissarissen van wonenCentraal het toezicht de afgelopen jaren al verscherpt. Dat heeft tot extra maatregelen geleid, zoals uitbreiding van het risico-inventarisatie-instrumentarium, verdere uitwerking van scenarioplannen aan de kaderbrief, en versteviging van het afwegingskader voor investeringen. In 2012 zijn in dit verband enkele statuten en regelingen opgesteld dan wel vernieuwd. Het gaat om het reglement van de Raad van Commissarissen, het reglement selectie- en remuneratiecommissie, het bestuursreglement en het verbindingenstatuut.

29

4.1.3 Ondernemingsraad WonenCentraal stemt zowel het langetermijnbeleid als de jaarlijkse vertaling daarvan af met de Ondernemingsraad. Hetzelfde geldt voor beleidskeuzes en eventuele wijzigingen daarin. De Ondernemingsraad heeft in 2012 zes keer een formeel overleg gehad met de directeur-bestuurder. De belangrijkste onderwerpen daarbij waren: de fusie tussen de gemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude samenwerking in het Groene Hart de reorganisatie van wonenCentraal de cultuurkaart en de kernwaarden het huurbeleid en de huurverhoging per 1 juli ontwikkelingen rond nieuwbouw het regeerakkoord Rutte-II het binnenklimaat van het kantoor en verhuizing naar een nieuw kantoor 4.1.4 Klachtencommissie Vier klachten in behandeling genomen WonenCentraal heeft een onafhankelijke klachtencommissie. De voorzitter van deze commissie voert minstens eenmaal per jaar overleg met de directeur-bestuurder, of er nu klachten zijn of niet. De commissie werkt volgens een openbaar reglement. Een korte introductie van de klachtencommissie en dit reglement staat ook op de website van wonenCentraal. Het jaarverslag van de commissie wordt ter informatie aangeboden aan de bestuurder en de Raad van Commissarissen. In 2012 zijn er bij de Klachtencommissie 20 klachten binnengekomen, waarvan één klacht als melding en niet als klacht moet worden beschouwd. Van de ingediende klachten waren er 15 niet ontvankelijk en 4 ontvankelijk. Verder werd één situatie niet als klacht ingebracht. De Klachtencommissie heeft er wel kennis van genomen. Rond de 15 niet ontvankelijke klachten is telefonisch contact gezocht met de klagers, teneinde toe te lichten waarom de klacht in deze fase niet ontvankelijk is. Deze gesprekken zijn schriftelijk bevestigd. De klachten zijn doorgeleid naar de directeur-bestuurder. Hiervan zijn 11 klachten behandeld door de teammanager en 4 klachten behandeld door de manager Woondiensten. Van de 4 ontvankelijke klachten werden er 3 afgerond in 2012. De behandeling van één klacht overschreed de jaargrens. Na ontvangst van de adviezen heeft de bestuurder in alle gevallen besloten het advies van de Klachtencommissie over te nemen. De voorzitter en een lid van de klachtencommissie hebben bij de Woonbond een opleiding gevolgd die specifiek is gericht op leden van klachtencommissies. De kennis die ze daarbij opdeden, hebben zij gedeeld met de andere leden van de commissie.

4.2

Risicobeheersing en controlesystemen

WonenCentraal heeft risicomanagement gestructureerd Onder eindverantwoordelijkheid van het bestuur maakt wonenCentraal gebruik van een systeem dat specifiek is toegesneden op interne risicobeheersing en interne controle. Eind 2011 is een samenhangende visie geformuleerd op het gebied van integraal risicomanagement, vergezeld van een bijbehorend plan van aanpak. Dit is gebeurd in nauwe samenspraak met de Raad van Commissarissen. Er zijn twintig strategische risico’s vastgesteld, waarbij de focus ligt op drie risicogebieden: het imago van wonenCentraal, de realisatie van onze doelstellingen en de financiële continuïteit. In 2012 is dit beleid ingevoerd. De focus laten we doordringen in alle aspecten van ons werken, denken en handelen. Alle beleidsplannen bevatten nu een risicoparagraaf, en er zijn maatregelen genomen om het bewustzijn van het belang van interne risicobeheersing te vergroten. In september 2012 is met het oog hierop een risicomanager aangesteld. In november zijn alle strategische risico’s geactualiseerd. Vastgesteld is welke van de twintig risico’s de hoogste prioriteit hebben. In 2013 wordt het risicomanagement verder ontwikkeld door nadere beheersmaatregelen en verbeteracties. Het risicomanagement maakt deel uit van het totale interne beheersing- en controlesysteem.

30

4.2.1 Procuratieregeling en treasurystatuut Beide regelingen zijn geactualiseerd In de procuratieregeling zijn de bevoegdheden vastgelegd met betrekking tot opdrachtverstrekking, betalingen (goedkeuring van facturen), correspondentie en het innen en afboeken van vorderingen. Zo zijn bij betalingen altijd twee handtekeningen nodig. Bovendien zijn bepaalde combinaties van tekenbevoegden uitgesloten. De regeling is in 2012 geactualiseerd en daarbij niet wezenlijk veranderd. Ook is de regeling intern gepresenteerd en toegelicht. De procuratieregeling is geaudit als onderdeel van onze interne beheersing. Daaruit kwam naar voren dat de regeling goed functioneert en de interne beheersing bevredigend verloopt. Desondanks blijft verbetering mogelijk, bijvoorbeeld in de werkwijze, de manier van rapporteren en de mate waarin wonenCentraal bij interne processen afhankelijk is van bepaalde personen. Ook kanttekeningen uit de interne presentatie worden daarbij betrokken, zoals suggesties om de regeling beter werkbaar en eenvoudiger te maken. In het treasurystatuut van wonenCentraal zijn onder andere de beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden opgenomen voor financieringen, beleggingen en risicomanagement. Jaarlijks stellen wij op basis van het voorgenomen meerjarenbeleid het renterisico en de financieringsbehoefte vast. Dit nemen we op in het treasuryjaarplan van de begroting, waarin maatregelen zijn geformuleerd om renterisico’s en financieringsrisico’s te mitigeren. Het treasuryjaarplan vormt de leidraad voor de treasurycommissie om de risico’s gedurende het jaar feitelijk te beheersen. Gelet op het beschikbaarheidsrisico van financiering is in de loop van 2012 bij onomkeerbare besluitvorming over met name projecten de randvoorwaarden gehanteerd dat (geborgde) financiering beschikbaar is. In 2012 is de naleving van het treasurystatuut geaudit op basis van het auditplan. Dat heeft een aantal actie- en aandachtspunten opgeleverd, met name op het gebied van verslaglegging en archivering. In 2013 zal een nieuw treasurystatuut worden opgesteld, gebaseerd op de nieuwe beleidsregels van het Ministerie van Wonen per 1 oktober 2012. Daarin nemen we de aandachts- en actiepunten mee. 4.2.2 Investeringsstatuut Een handzaam kader voor investeringsbeslissingen WonenCentraal werkt al jaren met een investeringskader. Sinds 2012 verplicht ook de Governancecode woningcorporaties tot het bezit en gebruik van een investeringskader. WonenCentraal heeft dit moment aangegrepen om het kader tegen het licht te houden en een nieuw investeringsstatuut op te stellen. Het concept is voorgelegd aan extern deskundigen. Hun adviezen zijn meegenomen in het vastgestelde investeringsstatuut. Het investeringsstatuut legt het kader vast dat het bestuur bij investeringen hanteert. Ook legt het op hoofdlijnen een verband met de planning- en controlcyclus, de governance en het risicomanagement. In dit kader heeft wonenCentraal het investeringskader opnieuw bekeken. Vervolgens is het statuut opgesteld en beoordeeld door een extern deskundige. Investeren in vastgoed is een belangrijk instrument om onze doelstellingen te realiseren: het huisvesten van onze doelgroep, tot tevredenheid van onze bewoners. Via onze investeringen realiseren wij huisvesting (woningen), verbeteren we de (gemiddelde) kwaliteit van het wonen en reduceren we het ondernemingsrisico, doordat de gemiddelde resterende levensduur van het bezit toeneemt. Met de investeringen kunnen aanzienlijke bedragen gemoeid zijn. Deze financiële middelen kunnen slechts één keer worden ingezet. Naast investeringen in vastgoed, bestemd voor verhuur en verkoop, investeert wonenCentraal ook in de eigen bedrijfsmiddelen (kantoorpand, ICT en dergelijke). Met het investeringsstatuut geeft het bestuur de Raad van Commissarissen en maatschappelijke organisaties inzicht in de beheersingskaders die garanderen dat het bestuur investeringsbeslissingen op een transparante manier neemt. Ook geven deze kaders de zekerheid dat iedere beslissing een bijdrage levert aan het waarmaken van onze doelstellingen. 4.2.3 Kwaliteit en auditing Audits volgens plan verlopen WonenCentraal heeft een medewerker Kwaliteit en Auditing in dienst, die processen en procedures toetst. Dit gebeurt aan de hand van het jaarlijkse auditplan, gebaseerd op de bevindingen van de

31

onafhankelijke accountant bij de controle van de jaarrekening. Ook staan hierin de opvattingen van de bestuurder en/of de controller, alsmede de aandachtspunten die de Raad van Commissarissen heeft vastgesteld. De Raad wordt daarbij gevoed door informatie uit verschillende kanalen en geadviseerd door de auditcommissie, die namens de Raad opdrachtgever is van het auditplan en de onafhankelijke accountant. Het auditplan levert een werkplan op voor het volgend jaar. De audits zijn in 2012 grotendeels volgens planning verlopen. De woningtoewijzing door wonenCentraal is intern geaudit. Ook is de salarisadministratie geaudit. De audit op de IT-omgeving (borging van de continuïteit en informatiebeveiliging) is doorgeschoven naar 2013, omdat de hiervoor vereiste analyse pas in november beschikbaar kwam. In 2013 zullen – volgens planning – ook het verhuurproces en de treasury aan een audit worden onderworpen. 4.2.4 Control Borging van onafhankelijke control Vanuit de behoefte aan een onafhankelijke controlfunctie heeft wonenCentraal in 2011 al een aantal maatregelen genomen, zoals het opstellen van een zelfstandig auditplan van de Raad van Commissarissen. De acties die uit dit auditplan voortkomen, worden door de onafhankelijke accountant uitgevoerd of ter toetsing aan de onafhankelijke accountant voorgelegd. Door deze werkwijze is een onafhankelijke controle voldoende geborgd. In 2012 was dit wederom het geval. 4.2.5 Klokkenluiderregeling en Integriteitscode Beide regelingen actief nageleefd WonenCentraal beschikt over een klokkenluiderregeling en een integriteitscode. Beide zijn integraal terug te vinden op onze website. De regelingen zijn in 2012 wederom actief geïmplementeerd en nageleefd. Zo volgen nieuwe medewerkers tijdens een introductiecursus een dilemmatraining. De omgangsvormen en werkwijzen van wonenCentraal komen daarbij aan bod. Openheid en transparantie staan steeds centraal. Verder is in 2012 extra aandacht besteed aan onze kernwaarden, waarin integriteit een belangrijke plaats inneemt. Ook beschikt wonenCentraal over een incidentenregister. Over het jaar 2012 is daarover gelukkig niets te melden. 4.2.6 Agressieprotocol en agressieprocedure Agressieprotocol aangepast Agressie is een van de belangrijkste arbo-risico’s. WonenCentraal werkt daarom al enige tijd met een agressieprotocol, waarin staat aangegeven hoe personeel kan omgaan met agressie. In 2012 is het protocol aangepast op grond van een evaluatie van incidenten van de afgelopen jaren en een toetsing aan de richtlijnen van Aedes. Kernpunten van de aanpassing zijn onder meer een duidelijker beschrijving van de routing en verantwoordelijkheden rond het incidentenformulier, een duidelijker omschrijving van de rol van de leidinggevende en de afdeling P&O en een vermelding van de jaarlijkse evaluatie van incidenten. WonenCentraal analyseert elk jaar de geregistreerde agressie-incidenten, om van ervaringen te leren en zonodig het beleid aan te passen. Daarnaast evalueren we elk afzonderlijk incident. Het bewustzijn en adequaat handelen rond agressie is toegenomen, maar blijvende aandacht is noodzakelijk. Agressie-incident aan de balie Op 29 oktober had wonenCentraal helaas te maken met een incident aan de balie. Een bezoeker sloeg een van onze medewerkers en richtte vernielingen aan in de hal. Het incident had een flinke impact op de organisatie. WonenCentraal heeft daarom meteen maatregelen genomen om herhaling te voorkomen. Vanaf eind oktober 2012 is tijdelijk een beveiliger bij de deur gestationeerd. Daarna is de ontvangstbalie zodanig verbouwd dat de fysiek afstand tussen medewerkers en bezoekers is vergroot. Verder zijn de twee spreekkamers teruggebracht tot één grote ruimte met cameratoezicht, en is meer camerabewaking in de ontvangsthal aangebracht. De entree heeft aan de buitenzijde betere verlichting gekregen en een kleine renovatie ondergaan. Deze werkzaamheden zijn eind januari 2013 afgerond.

32

5

Maatschappelijke investeringen: beleid en resultaten

WonenCentraal investeert voortdurend in de lokale samenleving Alle investeringen van wonenCentraal zijn maatschappelijke investeringen. Wij richten ons primair op onze volkshuisvestelijke kerntaken, zodat we zo goed mogelijk tegemoet kunnen komen aan de lokale woonopgave. Dat betekent dat we voeling houden met de samenleving. We inventariseren welke behoeften en verwachtingen er leven en stemmen onze strategie daarop af. Met een doordachte mix van verhuur, verkoop, nieuwbouw, onderhoud en renovaties spelen wij in op de veranderingen om ons heen en voegen wij waarde toe aan de samenleving.

5.1

Verhuur

Geleidelijke transformatie van onze woningportefeuille WonenCentraal wil passende huisvesting bieden aan de mensen die daarvoor van ons afhankelijk zijn. Onze portefeuille bevatte bij de afsluiting van het jaar 8.161 huurwoningen (8.263 in 2011). Dat is ongeveer een derde van de totale woningvoorraad in Alphen aan den Rijn. Net als in het voorgaande jaar stellen we vast dat we erin slagen om onze voorraad beter af te stemmen op de lokale vraag op de woningmarkt. Het aandeel van appartementen in een (middel)hoogbouwcomplex – oververtegenwoordigd in onze vastgoedportefeuille – is wederom afgenomen, doordat wij erin slaagden dit type woningen te verkopen. De afname vanaf 2010 beloopt 5,72%. Met de verkoopopbrengst bekostigen wij de nieuwbouw van seniorenwoningen en eengezinshuurwoningen, waarnaar in Alphen aan den Rijn veel vraag is. De tabel laat zien dat we op dat laatste gebied onze doelstellingen maar mondjesmaat hebben gehaald. Dit is het gevolg van de vertraging bij enkele nieuwbouwprojecten.

Type object

2012

2011

Eengezinswoning Boven/benedenwoning Corridorflat Galerijflat Portiekflat Maisonnette Bijzondere woonvorm

2.785 53 482 3.023 1.369 327 122

2.750 53 492 3.110 1.402 334 122

Totaal

8.161

8.263

Figuur 4: woningen per woningtype in aantallen en procenten 5.1.1 Beleid Huur op Maat geëindigd WonenCentraal wil huurders maximale keuzevrijheid bieden als ze een passende woning zoeken. Daarbij hebben we de afgelopen drie jaar dankbaar gebruik gemaakt van Huur op Maat. Bij deze toewijzingssystematiek stelden we de maximale huur van de woning vast volgens het vigerende woningwaarderingstelsel (WWS). De huurder kreeg daarop vervolgens een korting, afhankelijk van het inkomen. Hoe meer men verdiende, hoe minder korting. Daardoor werden de woonlasten rechtvaardiger verdeeld. Huur op Maat was een experiment, dat per 1 april 2012 helaas is gestopt, hoewel het een succesvol en goed alternatief bleek te zijn voor het gangbare huurbeleid. Mede door Huur op Maat in combinatie met verkoop is het scheefwonen succesvol teruggedrongen van 45% naar 33%. Nieuw huurbeleid Gegeven dit feit heeft wonenCentraal een nieuw huurbeleid geformuleerd. In overleg met de Huurdersraad werd aanvankelijk afgesproken om geen nieuwe Huur op Maat-huurcontracten meer af te sluiten, maar tot 1 januari 2013 wel door te gaan met woningtoewijzing op basis daarvan, maar dan

33

zonder jaarlijkse inkomenstoets ter bepaling van de huur. Toewijzing van de woning gebeurt uiteraard nog wel op basis van een eenmalige inkomenstoets. Het nieuwe huurbeleid kwam er in eerste instantie op neer dat wonenCentraal bij mutatie de huurprijs zou verhogen naar 100 procent van de maximale huur. Na overleg met de Huurdersraad is uiteindelijk besloten om het WWS-puntensysteem te combineren met de WOZ-waarde van de woning bij het bepalen van de huurprijs. De huurprijs is nu deels gebaseerd op de WOZ-waarde, rekening houdend met bijvoorbeeld de afmetingen van de woning. De huurprijs bij wonenCentraal bedraagt nu gemiddeld 78 procent van de maximale huur. Dit nieuwe huurbeleid past goed bij onze kerntaak en missie. We hebben de beschikbare ruimte voor huurverhoging benut zonder dat onze huurders daardoor in het gedrang zijn gekomen. Een nieuw middensegment: ‘de slimme vijver’ Als onze voorraad koopwoningen te groot wordt (bijvoorbeeld als te veel woningen in hetzelfde complex te koop staan), geeft wonenCentraal er de voorkeur aan om deze koopwoningen weer op de markt te brengen als huurwoning. Dit heeft te maken met ons streven naar een zo optimaal mogelijke voorraad, met een divers aanbod. Woningen die al langer te koop stonden, zijn zodoende teruggegaan naar de verhuur. Ze worden verhuurd in het zogenoemde middensegment, waarbij we wél de maximale huurprijs rekenen op basis van het woningwaarderingstelsel. Deze woningen vallen nog wel in de sociale huur, maar zijn voor iedereen toegankelijk. De regels staan dit momenteel echter nog niet toe. Daarom heeft wonenCentraal een experiment hiervoor aangevraagd. De aanvraag voor dit experiment is niet gehonoreerd hangende de aanstaande herziening van de Woningwet, waarin dit al wordt geregeld. Totdat de herziening een feit is, verhuurt wonenCentraal deze woningen in de sociale huur. Jaarlijkse huurverhoging Bij de jaarlijkse huurverhoging voor de sociale huur volgt wonenCentraal het beleid van het Rijk. In de vrije sector (beschikbaar per 1 januari 2013) gaan we bij nieuwe contracten uit van de consumentenprijsindex +2 procent. Het huurbeleid van het Rijk is bij het opstellen van dit jaarverslag in ontwikkeling. Per 1 juli wordt de huurverhoging afhankelijk van het inkomen, teneinde scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. De precieze percentages zijn in februari bepaald. Als de plannen door de Eerste en Tweede Kamer worden goedgekeurd, voert wonenCentraal deze huurverhoging door. 5.1.2 Mutaties Stoppen van de verkoopactie leidt tot meer verhuringen In 2012 heeft wonenCentraal 695 nieuwe huurcontracten afgesloten (2011: 647). Daarbij zijn ook de 42 tijdelijke huurcontracten in de Nachtegaalstraat en Leeuwerikstraat. Deze woningen worden binnen enkele jaren gesloopt om de nieuwbouw van de Lage Zijde mogelijk te maken. De mutatiegraad van ons bezit neemt hiermee iets toe. Dat heeft onder andere te maken met de oplevering van twee nieuwbouwprojecten: 24 woningen in Klop II en 36 woningen in de Bloemhofstraat. Doordat wonenCentraal de woningen in deze nieuwbouwprojecten deels aan doorstromers heeft toegewezen, heeft dat ook in het bestaande bezit tot mutaties geleid. Daarnaast keerden veel oorspronkelijke inwoners van de Bloemhofstraat terug. Zij lieten hun (tijdelijke) woningen weer achter, waardoor ook deze vrijkwamen voor nieuwe huurders. Zo is een keten van verhuizingen in werking getreden. Het is vanuit dat perspectief van groot belang dat wij de komende jaren onze voorgenomen nieuwbouwproductie daadwerkelijk realiseren, zodat doorstroming plaats vindt. Ons verkoopbeleid, gebaseerd op verkoop met korting via de licentie Slimmer Kopen, was de afgelopen jaren zeer succesvol. Per 1 juli 2012 zijn we ermee gestopt, om diverse redenen. Ten eerste willen we niet concurreren met onze eigen kopers die eerder hun woning van ons kochten; de periode van het concurrentiebeding loopt af. Ten tweede hebben we te maken met een daling van de marktprijzen. Het is maatschappelijk verantwoord om kortingen geven in tijden van hoogconjuctuur. Nu is het laagconjunctuur, waardoor de waarde van de woning lager zijn dan de structurele vastgoedwaarde (gebaseerd op regressieanalyse). Het is dan niet meer verantwoord om dergelijke kortingen op de koopprijs te geven. En tot slot hebben we inmiddels onze verkoopdoelstelling in voldoende mate gehaald en zijn de relatief hoge kortingen vanuit dat oogpunt niet meer nodig. Daarom is besloten

34

huurders minder korting te verlenen op de verkoopprijs: 10% in plaats van 40%. Daarop constateerden wij een terugval in de woningverkopen. Overigens is dat niet alleen in Alphen aan den Rijn het geval, maar op de gehele woningmarkt. In plaats hiervan verhuren we deze woningen nu (zie boven). In de tweede helft van 2012 zijn 91 woningen verhuurd die oorspronkelijk voor de verkoop waren bestemd. Jaar 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Aantal nieuwe Huurcontracten 862 678 602 827 647 695

Aantal woningen en woongelegenheden 8.859 8.882 8.495 8.451 8.263 8.161

Percentage 9,7% 7,6% 7,1% 9,8% 7,8% 8,5%

Figuur 5: het aantal nieuwe huurcontracten in de afgelopen vijf jaar De 695 nieuwe huurcontracten in 2012 waren als volgt verdeeld: 60 contracten in de nieuwbouw (24 in KLOP II, 36 in de Bloemhofstraat), 42 contracten in sloopcomplexen (14 in de Leeuwerikstraat, 28 in de Nachtegaalstraat), 91 contracten bij de verkoopwoningen. De overige 502 contracten werden gesloten bij vrijkomen van de huurwoning en verhuur aan een nieuwe bewoner. 5.1.3 Toewijzing WonenCentraal is duidelijk gericht op de primaire doelgroep Zoals hierboven vermeld, heeft wonenCentraal tot 1 april 2012 de huurprijs op basis van Huur op Maat bepaald. Aan de hand van dit effectieve instrument voor het toewijzingsbeleid wezen we veruit de meeste woningen toe aan de primaire doelgroep: de groep huurders met een inkomen onder de huurtoeslaggrens van € 29.900. Kijken we naar de EU-grens (een inkomensgrens van € 34.085) dan is het aandeel van de sociale doelgroep ruim 92% van onze toewijzingen. Hiermee voldoet wonenCentraal ruim aan de EU-norm. Woningen

Inkomen lager dan € 34.085 Inkomen hoger dan € 34.085 Totaal

DAEB woning huur < € 664,66 aantal 617 55 672

percentage 92% 8% 100%

niet DAEB woning huur > € 664,66 aantal 0 23 23

percentage 0 100% 100%

Figuur 6: Toewijzing woningen in 2012 In 2012 zijn 55 DAEB-woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.085 danwel toegewezen zonder dat voldaan werd aan de toewijzingscriteria voor een DAEB-woning. Bij de huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.085 gaat het om huurders met een urgentie vanwege de (voorgenomen) sloop van hun woningen aan de Nachtegaalstraat en Leeuwerikstraat. Daarnaast gaat het om de bewoners die terugkeerden in de nieuwe woningen in de Bloemhofstraat. Zij konden – zoals afgesproken in het sociaal plan – een DAEB-woning betrekken, hoewel hun inkomen boven de grens uitkwam. Verder zijn twee woningen toegewezen aan huurders met een te hoog inkomen wegens medische urgentie. Tot slot keerden enkele huurders terug naar de Argostraat vanuit een tijdelijke woning. Die moesten zij betrekken als gevolg van de explosie eind 2010. Uiteraard golden ook voor hen de inkomenseisen niet. Huurders met een inkomen hoger dan de EU-grens kunnen overigens nog steeds bij ons terecht voor een niet-DAEB woning. Zij betalen dan meer dan € 664,66. Dat is de maximale huur waarvoor een huurder nog huurtoeslag kan ontvangen.

35

5.1.4 Urgent woningzoekenden en statushouders WonenCentraal boekt goede resultaten voor bijzondere doelgroepen In het toewijzingsbeleid houdt wonenCentraal nadrukkelijk rekening met bijzondere doelgroepen. Dit zijn groepen die extra steun kunnen gebruiken. WonenCentraal reserveert 15% van alle vrijkomende woningen voor mensen die urgent een woning zoeken. Het gaat om mensen die vanwege medische redenen of sociaal-maatschappelijke problemen dringend om andere woonruimte verlegen zitten. De GGD of Kwadraad (maatschappelijk werk) beoordeelt in samenspraak met het Platform Urgenties of iemand als urgent woningzoekende wordt aangemerkt. In 2012 ging het om 58 woningzoekenden: 36 met een sociale reden en 22 met een medische reden. Zij krijgen van ons 6 maanden de tijd om met voorrang te reageren op het hiervoor gereserveerde woningbestand. Lukt het binnen die termijn niet, dan doet wonenCentraal binnen 3 maanden nog eenmalig een passend aanbod. In 2012 hebben wij onze doelstelling – voor minimaal 90% van de urgent woningzoekenden een passende woning vinden – ruimschoots gehaald. Slechts in één geval lukte het niet binnen de gestelde termijn, omdat voor deze woningzoekende nog geen passende woning beschikbaar kwam. Mensen die in Nederland asiel aanvragen, kunnen hulp gebruiken bij het vinden van een huis en een baan. Dat helpt om de draad van hun leven weer op te pakken. In 2012 heeft wonenCentraal 12 woningen verhuurd aan 19 statushouders. Hiermee hebben we voldaan aan de taakstelling van de gemeente. 5.1.5 Wachttijd De gemiddelde wachttijd nam af, de slaagkans nam wederom toe In 2012 bedroeg de gemiddelde wachttijd in Alphen aan den Rijn 53 maanden (exclusief stadsvernieuwingsurgenten). In 2011 was dit nog 51 maanden. Hoewel de wachttijd ten opzichte van vorig jaar dus iets is opgelopen, is de slaagkans voor woningzoekenden in Alphen aan de Rijn juist licht gestegen. Dit komt door een daling van het aantal actief woningzoekenden in de regio (ruim 8%). In Alphen aan den Rijn is de daling bijna 9%. Deze daling is weer het gevolg van twee omstandigheden: ten eerste de invoering van de EU-regels in 2011, waardoor voor woningzoekenden met een hoger inkomen veel minder woningen beschikbaar zijn. Ten tweede de relatief hoge prijzen van koopwoningen en de economische crisis met alle bijkomende (maatschappelijke) onzekerheden. Beide omstandigheden leiden ertoe dat mensen minder geneigd zijn te verhuizen. 2008 2009 2010 2011 2012 Inclusief stadsvernieuwingsurgenten 54 69 63 59 60 Exclusief stadsvernieuwingsurgenten 54 58 58 51 53 Figuur 7: gemiddelde wachttijd in Alphen aan den Rijn (in maanden) 5.1.6 Woningtoewijzing binnen de regio Naar een nieuw woningverdeelsysteem Sinds 2009 werkt wonenCentraal volgens het vernieuwde convenant Woonruimteverdeling. Het biedt woningzoekenden meer keuzevrijheid. Voor 70% van het gezamenlijke woningaanbod wordt namelijk geen verschil meer gemaakt tussen belangstellenden uit de betreffende gemeente of uit de regio. Dankzij het convenant kunnen woningzoekenden uit Alphen aan den Rijn ook gemakkelijker verhuizen naar een andere gemeente in de Rijnstreek. In 2012 maakten 38 woningzoekenden uit Alphen aan den Rijn van deze mogelijkheid gebruik (2011: 63). De Stichting Woonmarkt Rijnstreek verantwoordt de toewijzing in haar jaarverslag. Voor het woningaanbod in de regio is de toetreding van Alphen aan den Rijn tot de gemeentelijke samenwerkingsregio Holland Rijnland een belangrijke ontwikkeling. In dit regionale verband werkt Alphen aan den Rijn op verschillende terreinen intensief samen met andere gemeenten. Dit heeft ook

36

consequenties voor het woningverdeelsysteem in de regio. De deelnemende gemeenten hanteren tot nu toe hun eigen systemen en toewijzingscriteria. Straks zal een gemeenschappelijk beleid van kracht zijn. De voorbereidingen hiervoor zijn in 2012 voortgezet. 5.1.7 Ontruimingen Crisis leidt tot forse toename aantal ontruimingen WonenCentraal voert al jarenlang een succesvol beleid op het gebied van huurachterstanden en ontruimingen. Bij een betalingsachterstand komen we snel in actie. We gaan met de huurders in gesprek om de achterliggende problematiek te achterhalen en mogelijke betalingsregelingen te bespreken. Door de intensieve samenwerking met de gemeente en de GGD Hollands Midden, onder meer in het zorgnetwerk, kunnen we snel een hulpverleningstraject starten als dat nodig is. Helaas is het ons in 2012 niet gelukt het aantal ontruimingen op hetzelfde lage niveau te houden als voorgaande jaren. Het aantal steeg fors: van 12 in 2011 naar 27 in 2012. Alle ontruimingen waren het gevolg van een huurachterstand. In één geval was er daarnaast sprake van bedreiging van een huismeester en van buurtbeheerders. Hoewel we onze uiterste best hebben gedaan, hebben we geen oplossing voor de huurachterstand van deze huurders gevonden. Werkloosheid, echtscheidingen, sociale problemen en de hardnekkige crisis zijn als oorzaak te noemen. Alleen in het uiterste geval was ontruiming noodzakelijk. Het percentage huurachterstand, gerelateerd aan de jaarhuur, vertoonde een lichte daling: van 1,14% in 2011 tot 1,10% in 2012. Dankzij onze proactieve aanpak en een flinke inspanning van onze medewerkers lukt het dus om voor het overgrote deel van onze huurders de huurachterstanden te beheersen. 5.1.8 Woonfraude Vier gevallen van woonfraude blootgelegd Soms maken mensen helaas onrechtmatig gebruik van onze woningen. Wij proberen deze woonfraude tegen te gaan door vóór het afsluiten van de huurovereenkomst belangrijke gegevens over inkomen, gezinssamenstelling en identiteit te verifiëren. Onze tien huismeesters spelen daarbij een belangrijke rol. Zij zijn onze ogen en oren in de wijk. Zodra zij ook maar het minste vermoeden hebben van woonfraude, komen zij in actie om de situatie op te nemen. In 2012 zijn vier gevallen van woonfraude blootgelegd. In alle gevallen hebben deze huurders op ons aandringen uiteindelijk zelf de huur opgezegd. Met de gemeente is een convenant afgesloten dat het ons mogelijk maakt de Gemeentelijke Basis Administratie in te zien. Dit is de opmaat naar een nog intensievere aanpak. In 2013 begint een project dat tot een actievere fraudeaanpak zal leiden.

5.2

Onderhoud en renovatie

Bewoners tijdig betrekken voor een beter eindresultaat Betaalbaarheid, woongenot, veiligheid en gezondheid, duurzaamheid – dat zijn de vier belangrijke criteria waaraan ons woningbestand moet voldoen. Daarom pleegt wonenCentraal regelmatig onderhoud. Die onderhoudswerkzaamheden kunnen flink ingrijpen in de privésfeer van de bewoners. Ze doen een groot beroep op hun flexibiliteit. Wij proberen bewoners daarom zoveel mogelijk te betrekken bij het onderhoudsproces en op tijd en zo goed mogelijk hun vragen te beantwoorden. Het blijkt dat bewoners het ongemak graag op de koop toe nemen als zij maar het eindresultaat voor ogen hebben. Door onze doelstellingen van te voren inzichtelijk te maken, creëren we dus draagvlak en duidelijkheid. 5.2.1 Beleid Kwaliteitsbeleid is richtinggevend bij complexplannen Bij de vaststelling van ons kwaliteitsbeleid zorgen we voortdurend voor afstemming op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Op strategisch niveau bepalen wij de gewenste samenstelling van onze portefeuille. Vervolgens bekijken wij op tactisch niveau hoe wij die doelstellingen kunnen vertalen naar

37

het bestaande bezit. Welke complexen willen wij renoveren of herpositioneren (seniorengeschikt maken)? Welke complexen willen we verkopen? Wat willen wij nog daaraan toevoegen door nieuwbouw? Die keuzes werken we dan uit in operationele complexplannen, waarin we de concrete ingrepen omschrijven en vaststellen. Afhankelijk van de resultaten kunnen wij onze plannen dan weer aanpassen of bijstellen. Door deze werkwijze – die een permanent, cyclisch karakter heeft en daarom de beleidsachtbaan wordt genoemd – kan wonenCentraal differentiatie in kwaliteit aanbrengen. Daarbij maken wij geen onderscheid naar prijsklasse, maar wel naar strategische positie. Een complex dat bestemd is voor de verkoop behandelen we anders dan een complex dat wij willen doorexploiteren. Huurders in een dergelijk complex worden uiteraard niet anders behandeld. Voor onderhoud en renovatie onderscheiden wij vijf kwaliteitscriteria: Technisch noodzakelijk: over deze werkzaamheden bestaat geen discussie, omdat ze noodzakelijk zijn voor de basiskwaliteit van de woning. Gezond en veilig: dit zijn werkzaamheden die een gezonde en veilige woonomgeving bevorderen, zoals de vervanging van geisers, asbest en zachtboard. Energiekwaliteit: deze werkzaamheden dragen bij aan de duurzaamheid en energiezuinigheid van de woningen. Sociaal beheer: deze maatregelen verbeteren de leefbaarheid, aankleding en uitstraling van een complex en bevorderen zo de verhuurbaarheid van onze woningen. Geriefsverbetering en herpositionering: deze maatregelen verbeteren het woongerief en/of zorgen voor een mogelijke herpositionering op de woningmarkt. Dit is bijvoorbeeld het geval als woningen geschikt worden gemaakt voor senioren. 5.2.2 Planmatig onderhoud Gepland onderhoud aan 42 complexen van wonenCentraal WonenCentraal voerde in 2012 bij 42 complexen planmatig onderhoud uit. De werkzaamheden bestonden grotendeels uit het vervangen van cv-ketels, het onderhoud van mechanische ventilatie, liften, badkamers, keukens en toiletten, het opfrissen van trappenhuizen, schilderwerk, onderhoud aan dakbedekkingen, het aanbrengen van veiligheidsvoorzieningen en straatwerk. Hiervoor was in totaal € 5,2 miljoen begroot. Uiteindelijk werd opdracht gegeven voor € 4,8 miljoen, terwijl alle geplande werkzaamheden werden uitgevoerd. Het budget viel lager uit door lagere kosten (scherpere aanbesteding) en een lagere deelname van bewoners bij onderhoud aan badkamers en keukenrenovatie. Nog niet alle werkzaamheden zijn afgerond. In twee complexen is het herstraten nog niet gereed. Pas als de gemeente de eigen werkzaamheden heeft afgerond, kunnen wij hiermee beginnen. 5.2.3 Contractonderhoud Preventief onderhoud en een snelle opvolging WonenCentraal heeft contracten afgesloten voor het preventief onderhoud aan de cv-installaties, liften, mechanische ventilatie, pompen en algemene verlichting, maar ook voor tuinonderhoud en schoonmaakwerk. Preventief onderhoud is bedoeld om tijdig noodzakelijk onderhoud te doen, zodat we voorkomen dat storingen optreden. Hiervoor is in elk contract vastgelegd hoe vaak er onderhoud wordt gepleegd, wat en hoe er wordt onderhouden, en – vooral voor de bewoner van belang – hoe snel en adequaat we reageren als de huurder een storing meldt. WonenCentraal heeft 23 soorten contracten voor preventief onderhoud afgesloten, voor in totaal ruim € 1,1 miljoen. In 2012 had wonenCentraal te kampen met veel problemen als gevolg van slecht onderhoud van de liften in diverse complexen. Nadat diverse gesprekken met het onderhoudsbedrijf niet tot verbetering leidden, hebben we besloten een nieuw onderhoudsbedrijf in de arm te nemen. 5.2.4 Groot onderhoud en renovaties Sociale regeling ingevoerd In 2012 is de sociale regeling voor groot onderhoud- en renovatieprojecten ingevoerd, om te beginnen bij het renovatieproject in de Fazantstraat. Deze regeling was in 2011 in samenwerking met de Huurdersraad opgesteld. De betrokken bewoners krijgen conform deze regeling een 38

onkostenvergoeding als compensatie voor de overlast. Daar staat tegenover dat wonenCentraal bij een echte verbetering van de woning (bijvoorbeeld bij substantiële energiemaatregelen) een huurverhoging mag doorvoeren. Beheerplan en sociaal begeleider om overlast te beperken Groot onderhoud en renovatie van woningen trekken een zware wissel op de bewoners. Deze vorm van onderhoud is ingrijpender dan preventief of correctief onderhoud: we nemen namelijk verschillende werkzaamheden gelijktijdig onder handen. Daarom maken we voor deze onderhoudsprojecten altijd een plan waarin we opnemen hoe we de overlast voor bewoners zo klein mogelijk denken te kunnen maken. Ook leggen we erin vast hoe we bewoners adequaat gaan informeren en bijstaan. Voor en tijdens de onderhoudswerkzaamheden krijgen onze huurders – soms vertegenwoordigd in klankbordgroepen – de ruimte om mee te denken over de verbeteringen en de manier waarop we deze aanbrengen. Tijdens de uitvoering vervult de sociaal begeleider, vaak de huismeester, een belangrijke rol. Hij of zij legt van tevoren huisbezoeken af om informatie te verzamelen en individuele afspraken vast te leggen. Tijdens het project is hij op vaste tijden op de bouwplaats aanwezig. Daar overlegt hij dagelijks met de opzichter om van de voortgang op de hoogte te blijven. De bewoners stellen deze sociale begeleiding zeer op prijs, zo bleek ook weer in 2012 uit een enquête. Herijking groot onderhoud- en renovatieprogramma In 2012 is ons onderhouds- en renovatieprogramma herijkt en opnieuw gepland. We overwegen om de productie op te voeren door een nieuwe werkwijze, waarbij we werken met uitbesteding en een bouwteam. In 2012 zijn de eerste verkenningen in deze richting gedaan. 5.2.4.1

Groot onderhoud Stromenbuurt

90 eengezinswoningen grondig aangepakt In de Stromenbuurt zijn 90 eengezinswoningen – in de straten Grevelingen, Haringvliet, Krammer en Volkerak – tussen februari en juli 2012 grondig opgeknapt. In december 2011 waren in 32 woningen al de verouderde cv-installaties vervangen door nieuwe HR-ketels. In het voorjaar van 2012 zijn kozijnen, ramen, deuren en dakkapellen vervangen en (waar nodig) goten hersteld. Bovendien zijn mechanische ventilatiesystemen aangebracht of verbeterd. WonenCentraal heeft het verbeterplan samen met de bewonerscommissie opgesteld. Na de renovatie bleek uit bewonersonderzoek dat de huurders zeer tevreden zijn over het onderhoudsprogramma. Ze waarderen het geheel met een 8,0. Dat is ruim hoger dan het landelijk gemiddelde (7,2). De huurders gaven de woning vóór de renovatie een 5,5; door het onderhoud steeg dit cijfer naar een 8,3. De totale onderhoudskosten per woning bedroegen € 24.481. 5.2.4.2

Renovatie Ruisdaelstraat

Woningisolatie en andere maatregelen De renovatie van 54 woningen in de Ruisdaelstraat is voorbereid in overleg met een klankbordgroep van bewoners. Met een presentatie aan alle bewoners en huisbezoeken zijn alle werkzaamheden vooraf goed in beeld gebracht. Woningisolatie is een belangrijk onderdeel van dit plan. Voor 51 woningen is het mogelijk de isolatie in de spouw van de buitenmuur aan te brengen. Bij 37 woningen isoleren we de woning aan de buitenzijde. Deze maatregel heeft een collectief karakter, waardoor instemming van alle bewoners noodzakelijk is. De instemming voor de collectieve isolatie in de spouw werd verkregen. Voor de isolatie aan de buitenzijde lukte dat niet, op een blokje van drie woningen na. De isolatiewerkzaamheden zijn in november gestart en lopen door tot juni 2013. Daarnaast voorzien we de woningen van nieuwe dakpannen, keukens, badkamers en toiletten, passen we de elektrische installatie aan, zorgen we voor mechanische ventilatie, aanleg of verbetering van centrale verwarming, gevelisolatie en werken we kleinere gebreken weg. Door de goede isolatie en centrale verwarming zal het woongenot in de woning belangrijk toenemen. De onderhoudskosten per woning bedragen € 64.350. Voor de overige 34 woningen – waarvan de bewoners vooralsnog ‘nee’ hebben gezegd op het renovatieplan – ontwikkelen we een plan voor noodzakelijk onderhoud.

39

5.2.4.3

Renovatie Fazantstraat

Complexgewijze aanpak tot tevredenheid bewoners; veel aandacht voor isolatie en energiebesparing De onderhoudsmaatregelen in de Fazantstraat zijn tot wederzijdse tevredenheid met de bewonerscommissie afgestemd. Vrijwel alle bewoners konden zich vinden in de voorgestelde werkzaamheden, zodat we een complexgewijze onderhoudsaanpak konden starten. Deze werkzaamheden omvatten het vernieuwen van keukens, badkamers en toiletten, het aanbrengen van (individuele) mechanische ventilatie, de aanleg van elektrische boiler, het aanbrengen van nieuwe draairamen en deuren, nieuwe groepenkasten, verbetering van de brandveiligheid, nieuwe entreekozijnen met deurautomaat, postkasten en opknappen van de trappenhuizen. In verband met de veiligheid zijn aan de entreekant de (onveilige) glasbewassingsbalkons verwijderd. Deze maatregel voorkomt inklimmen. Vooral aan isolatie en energiebesparing werd veel aandacht besteed, in de vorm van gevel- en vloerisolatie en het aanbrengen van isolatieglas. De onderhoudswerkzaamheden in de Fazantstraat zijn direct na de bouwvakvakantie gestart. In de woningen werden de werkzaamheden in december afgerond. Eind februari 2013 zal het buitenwerk zijn voltooid, tenzij de vorst voor vertraging zorgt. De onderhoudskosten per woning bedragen € 69.957. 5.2.4.4

Sociale voorzieningen

Maatwerkoplossingen voor bewoners Bij de uitvoering van het groot onderhoud in de Ruisdaelstraat en de Fazantstraat kan de bewoner in principe in de woning blijven tijdens de werkzaamheden. Als dat wegens persoonlijke omstandigheden niet mogelijk is, biedt wonenCentraal een oplossing op maat. Vaak kan men tijdelijk een rustwoning gebruiken: een ingerichte woning waar niet wordt gewerkt. Een andere optie is een tijdelijk verblijf in een verzorgingshuis. We zorgen ervoor dat er na werktijd een toiletvoorziening en kookgelegenheid in de woning aanwezig is. Daarnaast bieden we mogelijkheid om gebruik te maken van een douchecabine in de directe omgeving of in de rustwoning. Bewoners kunnen een vergoeding krijgen voor het ongemak, maar ook als ze bijvoorbeeld nieuwe gordijnen moeten aanschaffen. 5.2.5 Dagelijks onderhoud Veel mutaties Aan dagelijks onderhoud is in 2012 in totaal € 4,5 miljoen besteed. In onderstaande tabel is de verdeling van deze uitgaven weergegeven.

Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Totaal

Begroot 2012

Uitgaven 2012

Kosten 2012

Kosten 2011

€ 2.598.000 € 1.256.000 € 3.854.000

€ 2.883.461 € 1.621.105 € 4.504.566

€ 251 per woning € 2.133 per mutatie

€ 312 per woning € 1.669 per mutatie

Figuur 8: uitgaven aan dagelijks onderhoud in 2012 * In verband met klachtenonderhoud zijn in 2012 11.488 reparatieverzoeken uitgevoerd. De uitgaven hiervoor bedroegen € 2,9 miljoen; een overschrijding op de begroting van 11%. De belangrijkste oorzaak is dat er veel klachten waren voor badkamers en keukens. Ook zijn in het bijzonder klachtenonderhoud nog kosten opgenomen voor het verhuurbaar maken van woningen die vanuit de verkoop terug in de verhuur zijn genomen. Het aantal mutaties lag in 2012 7% hoger dan begroot. De totale uitgaven aan mutatieonderhoud zijn daardoor 29% hoger uitgevallen. De belangrijkste oorzaak is dat we – behalve het standaard mutatieonderhoud – veel extra werkzaamheden moesten doen om onze woningen in de gewenste staat te kunnen verhuren. * Deze bedragen verschillen ten opzichte van de jaarrekening. Dit heeft te maken met het activeren van een deel van de kosten van keukens en badkamers bij renovatie.

40

5.3

Nieuwbouw

Vertraging als gevolg van procedures en politieke onzekerheid WonenCentraal was van plan om 1.140 nieuwe huurwoningen aan de voorraad in Alphen aan den Rijn toe te voegen; circa 400 eengezinswoningen en ongeveer 740 appartementen. In 2012 is onze nieuwbouwproductie helaas achtergebleven bij deze ambitie. De bouw van eengezinswoningen ligt nog redelijk op schema, maar bij de appartementen zijn we verder achterop geraakt. Dat komt deels door ruimtelijke procedures, deels doordat we ons projectmanagement nog moeten versterken. Aan het eind van het jaar maakten politieke ontwikkelingen de continuïteit van de investeringscapaciteit van woningcorporaties en daarmee hun nieuwbouwplannen – en dus ook die van ons – voor de komende jaren zeer onzeker. Wij willen doorgaan met investeren in Alphen aan den Rijn. Voorwaarde is wel dat wij hiervoor geborgde leningen kunnen krijgen. 5.3.1 Beleid Nieuwbouw draagt bij aan doorstroming De nieuwbouwprojecten van wonenCentraal zijn erop gericht om het beperkte aanbod voor senioren en jonge gezinnen te vergroten. Aan woningen voor deze doelgroepen bestaat in Alphen aan den Rijn een grote, zij het vaak latente behoefte. Wanneer senioren en jonge gezinnen verhuizen, laten zij aantrekkelijke woningen achter. De markt komt dan in beweging, omdat verschillende huishoudens opschuiven naar een nieuwe woning en zo een verhuisketen op gang brengen. Daarmee helpen we de lokale woningmarkt beter dan wanneer wij starterswoningen zouden bouwen. Senioren zetten de stap naar een volgende woning overigens alleen als naar hun inzicht aan alle voorwaarden is voldaan. WonenCentraal zorgt daarom voor dat onze nieuwbouwwoningen zo goed mogelijk aan de vraag tegemoet komen. 5.3.2 KLOP II en III 61 eengezinswoningen opgeleverd Het project KLOP II omvat 61 energiezuinige eengezinswoningen in Kerk en Zanen, rondom een gezamenlijke binnentuin. De bouw is gestart in 2011 en werd in maart 2012 afgerond met de feestelijke oplevering in aanwezigheid van wethouder Hoekstra. Vooral jonge gezinnen kregen de kans om door te stromen naar een van deze eengezinswoningen. De bouw, begonnen in februari 2011, kon snel verlopen omdat onderdelen van de woningen in de fabriek werden gemaakt. De woningen verbruiken weinig energie dankzij goede isolatie. Bovendien zijn ze voorzien van een zonneboiler die ook zorgt voor het warme water voor de vloerverwarming. De woningen liggen rondom een gezamenlijke binnentuin, die nog wordt ingericht. Aan leerlingen van het Wellant College Aalsmeer is hiervoor gevraagd om een aantal mooie ontwerpen voor de binnentuin te maken. De volgende fase is KLOP III. In dit project ontwikkelen we 80 eengezinswoningen. Ze komen te liggen aan een autovrij plantsoen. De kernwoorden voor de architectuur zijn: eigentijds, individueel karakter en vriendelijk. De grondaanbieding hiervoor is in 2012 getekend. 5.3.3 Nieuwe Sloot Project gestopt! Op deze grote binnenstedelijke locatie was wonenCentraal van plan de eerste woonservicezone van Alphen aan den Rijn te realiseren: een groen- en waterrijke omgeving met bijna 300 levensloopbestendige woningen en allerlei activiteiten en voorzieningen op het gebied van welzijn en zorg. Na grote vertraging in 2011 door verschillende bezwaarprocedures kwam dit project in 2012 nog verder onder druk te staan. Het oorspronkelijke plan ging uit van koopwoningen en duurdere huurwoningen. Door de marktomstandigheden was dit plan al aangepast, maar in 2012 werd ook de invulling van de geplande woonservicezone onzeker door problemen bij de kinderopvang, veranderde plannen van het Centrum Jeugd en Gezin en aangepaste ambities van huurder ActiVite.

41

Eind 2012 heeft wonenCentraal – als gevolg van benodigde bezuinigingen door de verhuurdersheffing – besloten met dit project te stoppen. We realiseren ons dat dit grote gevolgen heeft voor Alphen aan den Rijn. Er is nu al een tekort aan seniorgeschikte appartementen en dat zal in de toekomst alleen maar meer worden. . 5.3.4 Lupinesingel Definitief van de baan Het project Lupinesingel – een gezondheidscentrum in combinatie met nieuwbouwwoningen – kwam al in 2011 in zwaar weer. Een haalbaarheidsstudie in 2012 bracht geen verbetering. In het licht van de aanstaande verhuurdersheffing is eind 2012 daarom definitief besloten om dit plan niet te ontwikkelen. 5.3.5 Gerard Doustraat Bouwvoorbereiding gestart In 2012 zijn de voorbereidingen voor de bouw gestart van het nieuwbouwproject Gerard Doustraat: 11 eengezinshuurwoningen gecombineerd met twee bijzondere hoekwoningen waarin 6 tweekamerstudio’s komen. De studio’s worden zo gebouwd dat ze gemakkelijk aanpasbaar zijn voor verschillende doelgroepen, bijvoorbeeld starters of mensen die baat hebben bij een vorm van begeleid wonen. De comfortabele woningen hebben een laag energieverbruik dankzij goede isolatie en energiezuinige warmte-installaties. De woningen zijn voorzien van zonnepanelen en een zonneboiler. Deze zorgen voor vloerverwarming en voor de eerste vraag naar warm tapwater. Hierdoor nemen de energielasten voor de huurders af. De bouw is gestart op 14 februari 2013. De oplevering is naar verwachting in december 2013. 5.3.6 Toor Contract getekend Vlakbij het station van Alphen aan den Rijn wordt het gebied Toor herontwikkeld. De plannen gaan uit van 144 woningen en een plint met commerciële voorzieningen. In 2012 heeft wonenCentraal het contract getekend voor de afname van 112 appartementen van de ontwikkelaar. De bouw start in 2013, waarna de oplevering en ingebruikname naar verwachting volgt in 2014 en 2015. WonenCentraal heeft in 2012 met gemeente overlegd over de huisvesting van ons eigen kantoor in de plint van het gebouw. De onderhandelingen hierover lopen door in 2013.

5.4

Sloop en nieuwbouw

Terughoudend met slopen, goede begeleiding WonenCentraal is terughoudend met het slopen van woningen, zeker in deze crisistijd. Eind 2012 worden nog slechts 50 van onze woningen geoormerkt voor sloop. Als investeren in aanpassingen duidelijk veel minder oplevert dan nieuwbouw, vinden wij het echter acceptabel. Hetzelfde geldt als met sloop een evident maatschappelijk belang wordt gediend of als een gebouw van zodanig slechte kwaliteit is dat er leefbaarheidsproblemen ontstaan. We investeren bij sloop veel tijd en energie in de begeleiding van de huurders. In een Sociaal Plan hebben wij al hun rechten, plichten en afspraken vastgelegd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de procedure en de planning, de herhuisvesting, toewijzingsregels, leefbaarheid, onkostenvergoedingen en participatiemogelijkheden. Voor ieder project kunnen ook nog aanvullende bepalingen worden opgenomen. Zo proberen wij de overlast voor de bewoners te beperken, met het oog op een eindresultaat dat voor iedereen goed uitpakt: meer dynamiek op de woningmarkt en een goede stedenbouwkundige ontwikkeling. 5.4.1 Zwammerdam Aanbesteding nieuwbouw Voor 16 verouderde seniorenwoningen uit 1963 aan de Buitendorpstraat in Zwammerdam hebben we – samen met bewoners, omwonenden en gemeentelijke diensten – plannen ontwikkeld voor sloop en herbouw op dezelfde plek. De oude, kleine woningen waren moeilijk te renoveren. Op deze plaats

42

komen 20 seniorenappartementen, 7 eengezinswoningen en parkeerplaatsen. De seniorenwoningen zijn nieuw voor Zwammerdam en vervullen de wens van ouderen om zo lang mogelijk in hun eigen dorp te blijven wonen. De ruimtelijke procedures voor de bouw zijn in 2012 afgerond. De werkzaamheden zijn inmiddels aanbesteed. In 2012 zijn de oude woningen gesloopt en in februari 2013 begint de bouw van de nieuwe woningen. 5.4.2 Lage Zijde Langzaam maar zeker voorwaarts De integrale ontwikkeling van dit gebied in het centrum staat al sinds 2010 onder druk, omdat verschillende commerciële ontwikkelaars successievelijk zijn afgehaakt. De ontwikkeling verloopt nu gefaseerd, rekening houdend met de marktomstandigheden. WonenCentraal zal twee deellocaties ontwikkelen en één deellocatie afnemen (deze ontwikkelen we dus niet zelf). Daarvan krijgen de deellocaties 9a (Thorbeckegebouw), 7a en 7b nu voorrang. Dit project zetten wij ook in de huidige economische omstandigheden door. Het gaat om 65 woningen in het Thorbeckegebouw en circa 128 sociale huurwoningen, verdeeld over twee bouwblokken. De verwachting is nog steeds dat de bouw in 2013 kan beginnen. Voorheen zou wonenCentraal ook de locaties Lage Zijde 3 en 6 ontwikkelen, waar ook duurdere huur en koopwoningen moesten komen. In verband met de overname van deelgebied 9a, de EU-regelgeving én economische omstandigheden is in overleg met de gemeente besloten om definitief af te zien van de ontwikkeling van locaties 3 en 6. 5.4.3 Bloemhofstraat De woningen zijn opgeleverd In het najaar van 2012 zijn 36 nieuwe huurwoningen aan de Bloemhofstraat opgeleverd. Ze zijn gebouwd op de plek waar tot begin 2011 verouderde huurwoningen stonden. WonenCentraal besloot om de woningen te slopen omdat zelfs een kostbare renovatie niet tot een hedendaags kwaliteitsniveau zou kunnen leiden. Bewoners hebben via een klankbordgroep intensief meegedacht over de nieuwbouwplannen. Hun keuze viel op de stijl van weleer, voorzien van alle eigentijdse eisen op het gebied van kwaliteit en comfort. De bewoners zijn zeer tevreden over hun nieuwe thuis.

43

5.4.4 Totaaloverzicht nieuwbouw

Nieuwbouwproject

Eengezinswoning

Appartement

Zorgunit

Realisatie vastgoedstrategie In onderstaand schema is de voortgang van onze nieuwbouwprojecten in beeld gebracht.

Zegerkwartier

15

50

56

Antarctica

KLOP I

t Span Castorflat

Status Opgeleverd

Commerciële ruimte, onder meer voor startende ondernemers

Opgeleverd

Zorgunits en gemeenschappelijke ruimten voor lichamelijk en 22 geestelijk gehandicapten

Opgeleverd

Zorgunits en gemeenschappelijke ruimten voor lichamelijk en 16 geestelijk gehandicapten

Opgeleverd

78

58

Divers

3

Maatschappelijk vastgoed

Opgeleverd

KLOP II

61

Opgeleverd

Bloemhofstraat Buitendorpstraat Zwammerdam

36

Opgeleverd

7

20

Gerard Doustraat

11

6

Lage Zijde 7a en 7b Lage Zijde 9a Toor KLOP III

80

Totaal

268

Lupinehof (fase 1 en 2a)

Nieuwe Sloot

Realisatiefase Aanpasbare tweekamer studio’s

Voorbereidingsfase

128

Haalbaarheidsfase

65

Haalbaarheidsfase

112

Voorbereidingsfase Initiatieffase

462

30

299

94 27

Project gestopt

Maatschappelijk vastgoed, zorgvastgoed, commerciële ruimten, kinderdagverblijf, diverse voorzieningen voor 66 welzijn en zorg

Project gestopt

Figuur 9: Voortgang realisatie vastgoedstrategie

5.5

Verkoop

WonenCentraal wil meer keuzevrijheid bieden op de woningmarkt WonenCentraal verkoopt al geruime tijd woningen uit de bestaande voorraad. Dit zijn voornamelijk appartementen die in onze portefeuille zijn oververtegenwoordigd. Aan de verkoop verbinden we interessante kortingen, zodat het kopen van een woning binnen handbereik komt van huurders die 44

elders in Alphen aan den Rijn weinig kans maken. Want huren mag prettig en ontspannen zijn, veel mensen willen graag een eigen woning. Met verkoop willen wij bijdragen aan een grotere keuzevrijheid op de koopmarkt en aan de stabiliteit in wijken. 5.5.1 Verkoopbeleid Kansen voor kopers, geld voor nieuwbouw Uit onze portefeuille hebben we in totaal 2.800 woningen aangemerkt voor verkoop. Van dit totale bestand wil wonenCentraal 1.400 woningen over een periode van 10 jaar verkopen. Sinds 2008 krijgen onze huurders de gelegenheid om met korting een woning te kopen, hetzij hun eigen huis, hetzij een vrijgekomen woning uit het aangemerkte bestand. De kortingen kunnen oplopen tot maximaal 40% op de aankoopsom. De gemiddelde korting schommelt rond de 30%. WonenCentraal hanteert daarbij de constructie van Slimmer Kopen. In februari 2012 de zogenoemde Laatste kans-actie van start gegaan. We attendeerden onze huurders erop dat zij voor het laatst op 1 juli 2012 gebruik konden maken van de kortingsregeling. Ook koopstarters met een huishoudinkomen van € 30.000 bruto per jaar die als woningzoekende staan geregistreerd bij de Woonmarkt Rijnstreek, konden nog eenmaal met korting een koopwoning kopen. Per 1 juli 2012 is het verkoopbeleid dus aangepast en is de kortingsregeling niet meer van toepassing. Wel krijgen onze huurders vanaf die datum nog 10% korting op de taxatieprijs. Alle overige kopers betalen nu de marktprijs. Het vermogen dat met de verkoop vrijkomt, wenden wij onder andere aan om nieuwe huurwoningen te bouwen: eengezinswoningen en levensloopbestendige appartementen. Ons verkoopbeleid draagt ook bij aan de kansen van (koop)starters. Het mes snijdt zo aan twee kanten. Knelpunten op de lokale woningmarkt worden minder nijpend, terwijl we koopkansen bieden aan inwoners die het anders misschien niet hadden aangekund of aangedurfd. De kortingsregeling was gericht op onze huurders, maar ook woningzoekenden op de Alphense woningmarkt konden een aantal malen tijdelijk van onze aantrekkelijke kortingen profiteren. Daardoor leverden we aan bijdrage aan het wegwerken van de wachtlijst. 5.5.2 Resultaten Verkoopdoelstelling met 15 woningen overtroffen De verkoop van huurwoningen is goed verlopen, zeker als we de lastige marktomstandigheden in aanmerking nemen. In 2012 wilden wij 135 woningen verkopen. Dit streefdoel realiseerden we al vóór het einde van de kortingsactie. In totaal zijn 150 woningen verkocht. Daarnaast hebben wij nog 7 garages, 3 kelders en 1 bergingsruimte verkocht. 5.5.3 Verkoopcampagne in feiten en cijfers Een overzicht van kopers, type, prijs, kwaliteit en opbrengsten * Kopers: Er is een verschuiving in koopgedrag waarneembaar. Ons verkoopbeleid heeft tot gevolg dat huishoudens met een middeninkomen zich verbinden aan een eigen woning in wijken die van oudsher een groot tot zeer groot aandeel (sociale) huurwoningen kennen. Na de start van onze verkoopcampagne in 2008 zijn er 1.042 woningen verkocht. In 2009 werden verreweg de meeste woningen nog verkocht aan huurders die hun woning kochten. Vanaf 2011 zien we een verschuiving in die verhoudingen optreden, mede doordat wij twee maal via een actie ook korting boden aan woningzoekenden die ingeschreven staan bij Stichting Woonmarkt Rijnstreek. * Type en prijs: Appartementen maken verreweg het grootste deel uit van onze verkochte woningen. In 2012 werden echter ook 13 eengezinswoningen verkocht. Het goedkope segment (verkoopprijs minder dan € 110.000) was zeer goed vertegenwoordigd met 129 woningen. Dat is 86% van het totaal. We komen daarmee tegemoet aan het grote tekort aan koopwoningen in dit segment. We richten ons dus duidelijk op de inkomens waaraan wij ons bestaansrecht als woningcorporatie ontlenen. * Kwaliteit: De bouwkundige kwaliteit van de verkochte woningen is goed. Kopers knappen vaak wel de keuken en/of de badkamer op. Bij een deel van de woningen was dit niet nodig, omdat deze recent waren gerenoveerd.

45

* Opbrengsten: Onze verkoopdoelstelling voor 2012 was 135 getransporteerde woningen. Uiteindelijk zijn er 150 transporten geweest waarvan er 74 met 40% korting zijn verkocht. Dat is bijna de helft van alle transacties. De andere helft verkochten wij met kortingen van 0 tot 30%. Daardoor komt de gemiddelde korting op 32% uit. In de begroting is rekening gehouden met gemiddeld 20% korting. Door de succesvolle uitbreiding van de laatste kanscampagne naar koopstarters die ingeschreven staan als woningzoekende, zijn er meer woningen met korting verkocht dan begroot. Dat hadden we beter moeten voorzien, want hierdoor zijn de totale opbrengsten lager dan verwacht en dat draagt bij aan het negatieve bedrijfsresultaat van 2012. Verkopen 2012 naar verkoopprijs (inclusief korting) Verkoopprijs

Appartement

50.000 70.000

7

70.000 90.000

79

1

80

90.000 110.000

39

3

42

110.000 130.000

7

8

15

130.000 150.000

4

4

150.000 170.000

1

1

170.000 190.000 Totaal

137

Koper

aantal woningen

Geen Huurder

60

Huurder

32

Huurder andere woning

58

Totaal

150

Eengezinswoning

Aantal 7

1

1

13

150

Figuur 10: Verkopen 2012

5.6

Bedrijfsmatig onroerend goed

WonenCentraal biedt ruimte om te ondernemen WonenCentraal heeft bedrijfsonroerend goed alleen in bezit als dit een waarde heeft voor de volkshuisvesting. Als dat niet zo is, is het een optie om dit vastgoed te verkopen, mits dit het meeste rendement oplevert. Goede voorbeelden van maatschappelijke invulling zijn de bedrijfsruimten in de plinten van de Castorflat en Antarctica. In de Castorflat zijn buurtrestaurant Schuif Aan, een logopediepraktijk en de Ruilwinkel gevestigd. In 2012 hebben we in de plint van de Castorflat de laatste lege ruimtes verhuurd aan welzijnsorganisatie Participe. Deze organisatie stuurt hier vrijwilligers aan en zorgt voor dienstverlening met het project ‘Jij en ik’, dat mensen bij elkaar brengt. In Antarctica is een deel van de plint bedoeld voor startende ondernemers. Zij krijgen hier de kans op een betaalbare bedrijfsruimte via subsidie van de gemeente. Voor het commerciële deel van de plint is helaas nog geen koop- of huurkandidaat gevonden. Na 3,5 jaar leegstand hebben we in 2012 een ruimte van 400 m2 aan de Utrechtstraat verhuurd aan Autismecentrum 2-play. Dankzij een ingroeihuur kunnen de initiatiefneemsters van dit centrum kinderen die niet meer terecht kunnen in het speciaal onderwijs hier een dagbesteding geven. Het centrum streeft ernaar om de zelfstandigheid van de kinderen te vergroten. Daardoor krijgen zij meer mogelijkheden in de maatschappij. Aan de Aardster wonen demente ouderen veilig en gezellig in De Muzelaar. In 2012 zegde de toenmalige huurder de huur op, waarna één van de medewerkers het initiatief nam om het project

46

voort te zetten op haar eigen wijze. Door de grote belangstelling is deze medewerker inmiddels op zoek naar een extra locatie. WonenCentraal verhuurt 86 bedrijfsmatige objecten. Bij de verhuur is het uitgangspunt dat deze objecten voor de marktprijs verhuurd worden. Indien de huurder een maatschappelijke partij is of een toegevoegde waarde heeft voor de leefbaarheid in de wijk, wordt er een maatschappelijke huurprijs berekend. Aangezien we werken met langlopende overeenkomst ligt de daadwerkelijke huuropbrengst van al ons BOG 14% hoger dan de huidige markthuur.

5.7

Leefbaarheid

Een schone, veilige en prettige leefomgeving WonenCentraal investeert in een schone, veilige en prettige omgeving met – waar nodig – voorzieningen voor zorg en welzijn in de buurt. Ons beleid steunt op een wijkgerichte aanpak. Huismeesters, wijkconsulenten, bewonerscommissies en partners werken daarbij nauw samen om de leefbaarheid te bevorderen. Daarbij doen we ook een beroep op de bewoners zelf. Wij stimuleren hen om initiatieven te nemen en zelf oplossingen aan te dragen. WonenCentraal kiest daarbij steeds vaker voor een faciliterende rol door de inzet van maatschappelijk vastgoed. In totaal besteedden wij in 2012 € 512.000 aan leefbaarheid, € 17.000 aan buurtbeheer, en € 309.000 voor diverse activiteiten, zoals in dit jaarverslag beschreven. 5.7.1 Beleid Leefbaarheid gaat vooruit door een wijkgerichte aanpak en samenwerking Het leefbaarheidsbeleid van wonenCentraal steunt op twee pijlers: een fysieke en sociale aanpak. Een prettige omgeving bepaalt het woongenot (en het thuisgevoel). Door daarin te investeren, dragen we bij aan de verhuur- en verkoopbaarheid van ons bezit. Om de fysieke leefbaarheid te verbeteren stimuleren wij initiatieven die de wijk schoon, heel en veilig houden en zetten wij huismeesters in. Zij beschikken over een leefbaarheidsbudget. Ons beleid heeft ook een sociale component. We streven ernaar de betrokkenheid van bewoners bij hun omgeving te vergroten. Daardoor wordt de wijk een ontmoetingsplaats waar mensen op een prettige manier met elkaar samenleven. Op dit vlak speelt wonenCentraal vooral een faciliterende rol. Hier zoeken we samenwerking met bewoners en professionele partners in de wijk. Zodoende ondersteunen we de specifieke wensen en behoeften. Leefbaarheid is dus altijd maatwerk; het is nooit een zaak van ons alleen. 5.7.2 Ogen en oren in de wijk WonenCentraal is regelmatig in de wijk te vinden Medewerkers van wonenCentraal zijn regelmatig op straat en in de wijk te vinden. Zo houden we voeling met wat er leeft. In onze wijkgerichte leefbaarheidsaanpak spelen de tien huismeesters van wonenCentraal een belangrijke rol. Ze zijn permanent in de wijk actief en zien erop toe dat de buurt schoon, heel en veilig blijft. Hun taak reikt echter ook verder. Ze signaleren problemen en brengen bewoners in contact met de betrokken instanties als dat nodig is. Ook nemen ze zelf zonodig contact op met die instanties, bijvoorbeeld met de afdeling Wijkbeheer van de gemeente, de wijkagent of de milieuwachter. Ze stimuleren bewoners om leefbaarheidsinitiatieven te ontplooien en creëren omstandigheden waarin die kunnen worden gerealiseerd. Met de inzet van de huismeesters is een investering van € 185.900 gemoeid. Het gaat hierbij om het deel van de loonkosten dat wonenCentraal niet doorberekent in de servicekosten. Op initiatief van de gemeente zijn er jaarlijks enkele wijkschouwen, waarbij de stand van de wijk tijdens een wandeling wordt opgenomen. In 2012 waren de Bomenbuurt en de Herenhof aan de beurt. Het College van Burgemeester & Wethouders, gemeentelijke gebiedsbeheerders, een aantal sociaalmaatschappelijke organisaties, een bewonersvertegenwoordiging, de ondernemersvertegenwoordiging en medewerkers van wonenCentraal maakten samen een rondje door de wijk. Daarnaast initieert wonenCentraal soms zelf een kleinschalige schouw om met de relevante partijen en

47

bewoners(commissies) gezamenlijke beheeraspecten in de wijk te bespreken. In 2012 is dit tweemaal gebeurd in het Groene Dorp en daarnaast in Aarlanderveen en Zwammerdam. 5.7.3 Buurtbeheer Vrijwilligers zetten zich in voor de buurt Door middel van buurtbeheer betrekken wij bewoners meer bij hun wijk. Buurtbeheerders zijn vrijwilligers die nauw samenwerken met de huismeester van wonenCentraal, de wijkopzichter van de gemeente en de wijkagent. Ze zorgen ervoor dat de woonomgeving schoon blijft en spreken zonodig medebuurtbewoners aan op hun gedrag. Samen met andere bewoners organiseren zij activiteiten die de samenhang en de gezelligheid in de wijk bevorderen: van knutselmiddagen voor kinderen tot workshops voor volwassenen, van kerststukjes maken tot prikacties door de jeugd. Buurtbeheer vormt zo een stevig sociaal netwerk dat in de wijk een belangrijke functie vervult. In 2012 waren in totaal 29 buurtbeheerders actief in acht buurten. Daarmee was een bedrag gemoeid van € 17.000. 5.7.4 Ontmoeting van buren Sociale cohesie belangrijke doelstelling voor leefbaarheid Veel van onze activiteiten in de buurt zijn erop gericht anonieme buren te laten veranderen in bekende gezichten. In 2012 heeft wonenCentraal € 309.000 besteed aan de ondersteuning van leefbaarheidsactiviteiten van bewoners. Een greep uit onze activiteiten: • • • • • • • • • • • •

Nationale burendag: diverse bewonerscommissies sloten aan op dit landelijke initiatief. Waterpret: de huismeester en Participe zorgden voor zomers plezier in het Topaasplantsoen. Halloween: lampionnenoptocht in de Horstenbuurt en de Planetenbuurt. Running Dinner: een driegangendiner bij de buren in heel Alphen aan den Rijn. Zomerfeest Akkerwinde/Boterbloem: feest georganiseerd door buurtvereniging de Akkerbloem. Midwinterfeest Fideliohof/Rigolettohof. Koffiedrinken met de buren: informele burenbijeenkomsten in verschillende complexen. Opleverborrels na renovaties of groot onderhoud. Kinderspeeldagen. Wijkfeesten. Buurtbarbecues. Kerst- en nieuwjaarsvieringen.

Ook voor deze activiteiten ligt het initiatief bij de bewoners. WonenCentraal heeft een faciliterende rol. De traditie om samen met de gemeente en Participe het buurtfeest de Ontmoeting en een Multicultidag te organiseren bleek in 2012 niet meer levensvatbaar. Er waren onvoldoende vrijwilligers beschikbaar. Omdat er blijkbaar geen behoefte aan deze activiteiten meer is, hebben wij ze in 2012 geschrapt. 5.7.5 Vele handen maken licht werk De buurt wordt nog mooier als je het samen doet Onder het motto ‘vele handen maken licht werk’ is in 2012 weer een aantal voorzieningen in de buurten aangebracht, opgeknapt en/of schoongemaakt. Bewoners laten ons weten dat deze acties nuttig zijn en alle betrokkenen een goed gevoel geven: het is mooi om samen iets voor elkaar te krijgen. Een greep uit de resultaten van 2012: • • • •

In Antarctica hield de bewonerscommissie samen met de bewoners een schoonmaakactie. In het Groene Dorp is een veegactie georganiseerd samen met buurtbeheer en de gemeente. In het complex Vroonhoevelaan zijn in de hal akoestische panelen aangebracht. Deze verminderen de geluidsoverlast. Bewoners kozen gezamenlijk voor een decoratie en brachten die ook aan. In samenwerking met de gemeente en wonenCentraal hebben bewoners van de Speenkruid grond en een bijdrage voor plantenbakken ontvangen. Zij onderhouden samen de plantenbakken.

48

• •

Op initiatief van een groep bewoners in het seniorencomplex Magnolia hebben wij een stuk grond vlakbij hun complex geschikt gemaakt voor de aanleg van een gezamenlijke kruidentuin. WonenCentraal heeft de portieken van de D. Rijkerstraat, Naereboutstraat en J.P. Coenlaan opgeknapt. De bewonerscommissie van de Zeeheldenbuurt zorgde ervoor dat voldoende huurders instemden met de opzet van een schoonmaakprogramma.

Daarnaast zijn in 2012 ook twee nieuwe projecten op het gebied van leefbaarheid gestart. * De wijk Fideliohof/Rigolettohof kampte met overlastproblemen van verschillende aard. Hierdoor ontstond een negatieve sfeer in de wijk. De politie, de gemeente, Participe en wonenCentraal sloegen de handen ineen om dit probleem aan te pakken. Het bijzondere was dat een kleine projectgroep werd gevormd met een vergaand mandaat van de diverse organisaties. Daarmee was deze groep in staat zeer slagvaardig te opereren. In korte tijd werd de overlast verminderd. In vervolg op het project heeft wonenCentraal samen met de gemeente het bureau Kunst in de Straat ingehuurd om de wijk verder op te knappen. Dit is uiteraard in overleg met de bewoners gebeurd. Het resultaat is in 2013 te verwachten. *

In een aantal flats aan de Venusstraat klagen bewoners al een aantal jaren zeer regelmatig over overlast. Het lukt ons niet om met deze bewoners op een reguliere manier – bijvoorbeeld via een bewonerscommissie – in overleg te treden. Het vertrouwen van de bewoners in wonenCentraal is nihil. We zijn daarom met behulp van de Wijkalliantie van plan om de bewoners op een andere manier te betrekken bij hun leefomgeving. Het project is gestart en wordt in 2013 afgerond.

5.7.6 Sociale veiligheid Maatregelen om de overlast te beperken Je thuis is waar je je veilig en prettig voelt – zowel binnen als buiten. WonenCentraal neemt in verschillende wijken maatregelen om dat gevoel van veiligheid te waarborgen. • De overlast rond de jaarwisseling in de Planetenbuurt en de Edelstenenbuurt is voor het vijfde achtereenvolgende jaar zeer beperkt gehouden. Dat is gelukt door de inzet van een beveiligingsbedrijf. Ook in het Groene Dorp en in de Stromenwijk verliep de jaarwisseling rustig dankzij extra beveiliging. • Nieuwe buitenverlichting van de portiekingangen van de D. Rijkerstraat, Naereboutstraat en J.P. Coenlaan zorgt voor een veiliger situatie rondom deze flats. • We hebben camera’s geplaatst in 5 complexen. • Tijdens een wekelijks overleg van alle professionals in de Planetenbuurt en de Edelstenenbuurt stemmen we alle voorkomende zaken in een informeel kader met elkaar af. Zo kunnen we zonodig vroegtijdig ingrijpen. • In de Stromenwijk werkt wonenCentraal samen met de gemeente en de politie aan versterking van de sociale cohesie. Dat doen we met diverse activiteiten. Zo is er meer sociale controle en slagen we erin problemen sneller op te lossen dankzij korte lijnen. • Als conflicten tussen bewoners uit de hand dreigen te lopen, brengen wij ze in contact met de buurtbemiddeling van Participe. De onafhankelijke mediators van deze organisatie proberen de ruziënde partijen weer met elkaar in gesprek te brengen. 5.7.7 Maatschappelijke betrokkenheid Financiële bijdragen aan lokale initiatieven Onze maatschappelijke betrokkenheid komt onder andere tot uiting in financiële bijdragen die wij leveren aan maatschappelijk vastgoed en andere voorzieningen in de wijk en in de stad. • In 2012 droegen we € 5.000 bij aan de exploitatie van de boodschappenplusbus. Dit is een initiatief van Participe. Huurders die slecht ter been zijn kunnen onder begeleiding van vrijwilligers boodschappen doen. • In de plint van de Castorflat hebben organisaties een plek gevonden die met hun bedrijvigheid van grote betekenis zijn voor de buurt, zoals de Ruilwinkel en restaurant Schuif Aan. In 2012 is de laatste beschikbare ruimte verhuurd aan Participe. Deze organisatie biedt diensten aan in de wijk. WonenCentraal droeg in 2012 € 11.500 bij aan de exploitatie van deze initiatieven via een maatschappelijke huurprijs.

49

• •

•

•

5.8

Aan de Marsdiep stelt wonenCentraal om niet een ruimte ter beschikking aan de gemeente. Daarnaast stellen we ook in andere complexen ruimtes kosteloos beschikbaar voor bewonersinitiatieven. In 2012 hebben wij € 50.000 bijgedragen aan de exploitatie van JOP, het huiskamerproject voor jongeren in de Briljantstraat. Het JOP, gevestigd in een ruimte in het Pluspunt, staat midden in een gebied met veel hoogbouw. Jongeren veroorzaakten er in het verleden veel overlast. Het JOP heeft de leefbaarheid in de wijk aanzienlijk verbeterd. Het wordt druk bezocht door jongens die niet alleen elkaars gezelschap opzoeken, maar er ook, onder begeleiding van professionele jongerenwerkers, met hun toekomst aan de slag gaan. Het oudste monument van Alphen aan den Rijn, het Schoutenhuis, is gerenoveerd en heeft dankzij wonenCentraal een maatschappelijke functie gekregen. De Stichting Vrienden van het Schoutenhuis heeft er een lunchroom gerealiseerd waar mensen met een verstandelijke beperking in de bediening werken. Zij krijgen op deze manier de kans om volwaardig deel te nemen aan de samenleving. Senioren die in de nabijgelegen serviceflat Hof van Alfen wonen, huurders van WonenCentraal, maken veel gebruik van het Schoutenhuis. In 2012 ontving het Schoutenhuis van ons een bedrag van € 58.907. Naast deze jaarlijkse bijdrage, heeft wonenCentraal eerder al een lening verstrekt aan het Schoutenhuis. WonenCentraal is voornemens om de lening kwijt te schelden en we verlagen de jaarlijkse bijdrage. Het feit dat WonenCentraal inmiddels eigenaar van de bedrijfsruimte is en daarmee het Schoutenhuis ook op een maatschappelijke huur kan rekenen, maakt dat de jaarlijkse bijdrage voortaan lager kan zijn. Omdat wonenCentraal ook eigenaar is van een van de appartementen, is de toekomst van het Schoutenhuis binnen de VvE-constructie geborgd. WonenCentraal meent dat deze bijdrage te verantwoorden is, om de hierboven genoemde redenen. Ook onze stakeholders staan hier positief tegenover. Wij hebben hen de vraag voorgelegd of het Schoutenhuis onze steun moet blijven krijgen. Hun antwoord was volmondig ja, mits een en ander financieel verantwoord blijft. Ook andere Alphense activiteiten en organisaties konden in 2012 op onze steun rekenen. WonenCentraal sponsorde deze niet vanuit het oogpunt om naamsbekendheid te genereren. De activiteiten sloten aan bij ons motto ‘meedoen aan de samenleving’ alsmede het verbeteren van de leefbaarheid. Zo sponsorden wij de Alphense Jaarmarkt en de Stichting Autisme en ik. Verder kon Scorende Jongens op een bijdrage rekenen. Deze voetbalschool biedt kosteloos voetbaltrainingen aan voor kinderen uit gezinnen met een smalle beurs. Stichting Gilde Alphen aan den Rijn ontving een bijdrage voor de projecten ‘klusjes aan huis’ en ‘veilig wonen’. Daarnaast heeft het Schoutenhuis een aparte bijdrage ontvangen voor de deelname aan Culinair Alphen. Aan deze vormen van sponsoring gaven wij in totaal € 3.681 uit.

Wonen, welzijn en zorg

WonenCentraal stimuleert zelfstandig wonen, omringd door goede voorzieningen In de vastgoedportefeuille richt wonenCentraal zich in de eerste plaats op mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Daartoe rekenen we ook bewoners met een geestelijke of lichamelijke beperking. Zowel bij renovaties als bij nieuwbouw houden wij deze doelgroepen altijd in ons achterhoofd. Waar dit enigszins kan, geven wij hun met bijzondere producten een plaats midden in de samenleving. Meedoen is belangrijk. Zeker wanneer dat, door welke beperkingen dan ook, niet vanzelfsprekend is. WonenCentraal zoekt de samenwerking op met veel partners om de woonvormen te laten aansluiten op de wensen en mogelijkheden van deze doelgroepen. Vanwege de nieuwe wet scheiding wonen en zorg maken we in 2013 nieuw beleid. 5.8.1 Woonservicezones en complexen voor ouderen en gehandicapten Concept staat onder druk Senioren willen zo lang mogelijk thuis, in hun vertrouwde omgeving, blijven wonen. De gemeente Alphen aan den Rijn en wonenCentraal nemen die wens van de doelgroep tot uitgangspunt van het beleid. Het concept van de woonservicezone komt aan deze wens tegemoet. Hierbij worden voorzieningen rond de woning geconcentreerd, zoals winkels, welzijn en medische zorg. Bewoners kunnen dan het genot van hun eigen woning combineren met zorg en voorzieningen vlakbij.

50

Hoewel dit concept staat als een huis, komt het maar moeilijk van de grond. De geplande eerste woonservicezone in Nieuwe Sloot is vanwege de aanstaande verhuurdersheffing geschrapt. We proberen nu combinaties van wonen en zorg(voorzieningen) aan te bieden in bestaande complexen, en onderzoeken momenteel welke van onze woonflats kunnen worden aangepast voor dit doel. 5.8.2 Levensloopbestendige woningen Een antwoord op de vraag van senioren Senioren vormen een snel groeiende doelgroep. Het aanbod op de woningmarkt voldoet echter vaak niet aan hun specifieke wensen. Daarom heeft wonenCentraal in haar missie, visie en strategie opgenomen dat we seniorengeschikte appartementen willen toevoegen door middel van nieuwbouw en aanpassingen. Levensloopbestendigheid is hierbij een belangrijk criterium. WonenCentraal werkt met het keurmerk Woonkeur. We hanteren dit keurmerk als een leidraad. Het stelt niet alleen eisen aan de bouw, maar ook aan de omgeving, bijvoorbeeld de aanwezigheid van voorzieningen in de buurt. Door woningen te bouwen die gemakkelijk aanpasbaar zijn aan de woonwensen van verschillende doelgroepen, kunnen we flexibel reageren op de huidige en toekomstige eisen van de markt. Ook vergroten we zo de keuzevrijheid voor onze huurders. WonenCentraal overlegt regelmatig met de commissie Wonen van OSO, het Overleg Samenwerkende Ouderenbonden. We kregen van het OSO advies over de levensloopbestendigheid bij de plannen voor de 20 seniorenwoningen in Zwammerdam. 5.8.3 Woningaanpassingen Weer minder aanpassingen in het kader van de Wmo Woningaanpassingen vinden vaak plaats in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). In Alphen aan den Rijn is een groot deel van de uitvoering van deze wet belegd bij Participe, die alle verzoeken afhandelt. Het gaat dan om zaken als deurmotoren, keukenaanpassingen, douchestoeltjes, trapliften of een drempeloverloop. WonenCentraal inventariseert welke bouwkundige aanpassingen nodig zijn en vervult een intermediaire rol tussen Participe en de leverancier en/of aannemer. In 2012 zijn 30 woningen aangepast voor een bedrag van € 37.763. Deze kosten worden een op een doorbelast aan Participe. Het aantal opdrachten nam in vergelijking met 2011 af met 31. Dit komt omdat Participe minder beschikkingen heeft afgegeven. Een Wmo-indicatie kan ook leiden tot een verhuisadvies. Huurders met mobiliteitsproblemen kunnen dan een urgentie aanvragen voor een aangepaste woning. Wanneer een MIVA-woning (mindervalidewoning) vrijkomt, overleggen wij met Participe of er passende aanvragen zijn. Is dit niet het geval, dan biedt wonenCentraal de MIVA-woning alsnog op de reguliere markt aan.

5.9

Wonen, leren, werken

Veel goede initiatieven WonenCentraal streeft ernaar wonen te combineren met leren en werken. Het gaat om de volgende initiatieven: • In eetgelegenheid Het Schoutenhuis, een initiatief van wonenCentraal in samenwerking met Stichting Ipse de Bruggen, werken sinds vijf jaar mensen met een verstandelijke beperking. WonenCentraal is eigenaar van dit fraai gerenoveerde, historische pand en verhuurt het aan de Stichting voor een niet-marktconforme huurprijs. Deze constructie past goed binnen onze rolopvatting van maatschappelijk onroerend goed. Tot nu toe droeg wonenCentraal ook het exploitatierisico van dit restaurant. Om de zaken volledig zuiver te houden is in 2012 – na overleg in een stakeholdersbijeenkomst – besloten om dit risico te leggen op de plaats waar het hoort: bij de horecastichting zelf. WonenCentraal blijft wel een bijdrage leveren aan dit

51

•

• • •

•

maatschappelijk waardevolle initiatief. Een grote groep sponsors en vrienden doet elk jaar hetzelfde. In 2012 heeft wonenCentraal de nieuwbouwprojecten KLOP II en Bloemhofstraat aangewezen als leerlingbouwplaats. Leerlingen die een opleiding in de beroepsbegeleidende leerweg (BBL) volgen, voeren hier onder begeleiding van een gekwalificeerde leermeester een breed palet aan bouwkundige werkzaamheden uit. WonenCentraal werkt hierbij samen met Fundeon, het instituut voor scholing- en loopbaanadvies in de bouwsector. Leerlingbouwplaatsen zijn van groot belang voor de kwalificatie van toekomstige vakmensen binnen de bouwsector en voor het behoud van vakmanschap. Overigens hebben veel aannemers zelf vergelijkbare regelingen, die wij dan graag respecteren. Gedurende het gehele jaar 2012 was via Stichting Ipse de Bruggen een medewerker bij wonenCentraal werkzaam. Hij helpt twee dagen per week in de kantine en ondersteunt ons met allerlei facilitaire klussen in en om het gebouw. De inzet kan een succes worden genoemd. In samenwerking met de Groene Hart Praktijkschool is er een bladblaasactie geweest in en om het seniorencomplex Westerhove. Stichting Visie-R ontwikkelt en begeleidt werkervaringsprojecten voor mensen die uit het arbeidsproces zijn geraakt, bijvoorbeeld doordat ze langdurig werkloos zijn, in een blijf-vanmijn-lijf-huis zijn terechtgekomen, verslaafd zijn geweest, een taakstraf hebben of in de gevangenis hebben gezeten. Ook in 2012 heeft WonenCentraal weer werkzaamheden laten uitvoeren door re-integreerders onder begeleiding van Visie-R, zoals onderhoud van portieken en schilderwerkzaamheden. Het mes snijdt daarbij aan twee kanten: de re-integreerders doen werkervaring op en krijgen daarmee een kans op een nieuw leven, terwijl wonenCentraal de flats goedkoper kan opknappen. Bewoners van de nieuwe eengezinswoningen in Klop II konden aangeven wat zij belangrijk vonden bij de inrichting van de grote gezamenlijke binnentuin. Op basis van hun wensen hebben leerlingen van het Wellant College Aalsmeer een aantal ontwerpen gemaakt. De bewoners hebben daaruit uiteindelijk een keuze gemaakt.

5.10 Duurzaamheid Bouwen voor de toekomst WonenCentraal werkt aan de ontwikkeling en onderhoud van duurzaam, waardevast en kwalitatief vastgoed. Duurzaamheid heeft voor wonenCentraal een meervoudige betekenis. Waar we enerzijds energiemaatregelen nemen en duurzame technieken toepassen, richten we ons anderzijds op flexibele, levensloopbestendige woningen die de uitdagingen van de toekomst aankunnen. 5.10.1 Beleid In bestaande complexen valt de grootste winst te behalen op het gebied van duurzaamheid Al in 2011 heeft wonenCentraal haar duurzaamheidsbeleid op papier gezet. De toen geformuleerde speerpunten hebben ook in 2012 weer veel aandacht gekregen: We geven prioriteit aan de kwaliteitsverbetering van bestaande complexen. Daar valt de meeste winst te behalen. Veel woningen stammen uit een tijd waarin nog nauwelijks aandacht was voor energiebesparing. Met de eigentijdse energiemaatregelen dragen we bij aan het milieu en aan de lastenverlichting voor onze huurders. Duurzaamheid betekent ook dat ons vastgoed aantrekkelijk moet zijn voor diverse doelgroepen. Daardoor kan het langer mee. In ons nieuwbouwprogramma richten we ons op levensloopbestendige woningen die relatief gemakkelijk kunnen worden aangepast aan de levensfase en specifieke wensen van de bewoners. Qua energiezuinigheid koersen we bij nieuwbouw op de norm van de overheid. Het bouwbesluit is ons uitgangspunt, maar we kijken wel naar extra maatregelen om de EPC verder omlaag te brengen. Een laatste pijler uit ons duurzaamheidsbeleid is – zoals hierboven al opgemerkt – het beperkte sloopprogramma. Renoveren is vaak duurzamer dan slopen. Bovendien is het vervangen van redelijk goede en goedkope woningen door iets betere en veel duurdere woningen vanuit het oogpunt van betaalbaarheid minder wenselijk.

52

5.10.2 Energiemaatregelen Maatregelen bevorderen de kwaliteit en de energiezuinigheid In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van onze investeringen op energetisch vlak. In dit overzicht zijn alleen de werkzaamheden voor planmatig onderhoud en renovatie in 2012 opgenomen. Nieuwbouw blijft buiten beschouwing. Adres Batenstein Aardster Robijnstraat Dennenlaan Hooftstraat Brabantstraat Kerkvaartsweg

Stromenwijk

Maatregel Dubbel glas aanbrengen Vervangen cv-installaties Mechanische ventilatie aanbrengen Dakisolatie aanbrengen Dubbel glas aanbrengen Vervangen cv-installaties. Dubbel glas aanbrengen HR+++glas aanbrengen

Totaal 103.394 11.262 15.901 29.500 18.442 95.660 18.188 968.000

Mechanische ventilatie aanbrengen of bestaande ventilatiemotoren vervangen

106.000

Vervangen cv-installaties bij 32 woningen

115.000

TOTAAL

1.481.347

De maatregelen in de Fazantstraat en Ruisdaelstraat ontbreken in deze tabel, omdat de werkzaamheden nog doorlopen in 2013. Een opsplitsing in twee jaren zou een vertekend beeld geven. In 2012 heeft wonenCentraal in totaal 1.145 woningen voorzien van een definitief energielabel: 995 woningen bij mutatie en 150 woningen bij verkoop.

53

6

Financiële resultaten

Financiële continuïteit gewaarborgd Ook in 2012 heeft wonenCentraal al haar middelen uitsluitend ingezet voor de volkshuisvesting. Hoewel de voortdurende kredietcrisis en de slechte economische situatie ook op ons van invloed waren, hebben wij onze financiële continuïteit weten te waarborgen. Daarbij werden woningcorporaties door het regeerakkoord geconfronteerd met een verhuurderheffing, saneringsheffing en een nieuw huurprijsbeleid. In het licht van deze veranderde politieke omstandigheden hebben wij de plannen zodanig aangepast dat wonenCentraal blijft voldoen aan met name de kredietwaardigheidscriteria die het WSW stelt. Dat hebben wij in verschillende scenario’s doorgerekend en vervolgens gehanteerd in de meerjarenbegroting 2013-2022. Als gevolg van de inrekening van de effecten van het regeerakkoord zijn aanvullende maatregelen getroffen, teneinde een financieel haalbaar scenario te presenteren: inrekening van een beperkter nieuwbouwprogramma (300 woningen minder); stapsgewijze afbouw van de bedrijfslasten tot € 1,5 miljoen per jaar vanaf 2017; beperking van het niveau van renovatie- en (groot/planmatig) onderhoudsprojecten tot 80% voor onbepaalde tijd. De financiële continuïteit en financierbaarheid is op basis daarvan gewaarborgd, ervan uitgaande dat de WSW methodiek in stand blijft, maar gaat wel ten koste van de sociale volkshuisvestelijke prestaties, namelijk minder nieuwbouw en latere uitvoering van onderhoud en renovatie. In de meerjarenbegroting 2013-2022 zetten wij het voorgenomen beleid af tegen het daarmee samenhangende risicoprofiel en de ontwikkeling van het eigen vermogen, interest dekkingsratio en de operationele kasstroom na aflossingsfictie. In de doorrekening van het voorgenomen beleid (huuropbrengsten gerelateerd aan WOZ-waarde) en daarbij gehanteerde uitgangspunten en parameters is één bijzonderheid te melden die een forse impact heeft op het interne risicoprofiel van zowel de solvabiliteit als de kasstroomgerelateerde kengetallen (w.o. ICR). Uit de risico-analyse blijkt dat uitgaande van een koppeling van de huuropbrengsten aan de WOZ-waardeontwikkeling (scenario meerjarenbegroting 2013-2022) de financiële kasstroomgerelateerde ratio’s met 95% zekerheid niet binnen de gestelde normen blijven en is het interne risicoprofiel fors hoger dan de solvabiliteit. Normaal gesproken reden om beleid bij te stellen om een financieel verantwoord beleid te krijgen. In deze situatie zijn de beleidsuitgangspunten echter gehandhaafd omdat de Minister al had aangegeven ten aanzien van de huurinkomsten maatregelen te treffen om de verhuurderheffing betaalbaar te maken. Vanuit het woonakkoord (februari 2013) is duidelijk geworden dat er een huurprijsbeleid van toepassing is dat een financieel beter perspectief biedt, waarmee het hoge interne risicoprofiel wordt weggenomen. Er blijft echter wel een onzekerheid bestaan zoals bedoeld in de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ 400, artikel 110a). Met name de risico’s en onzekerheid rondom de financierbaarheid en financiële positie voeren de boventoon. Deze risico’s en onzekerheden vormen een belemmering voor het realiseren van de strategie en hebben invloed op de strategische doelstellingen van wonenCentraal.

6.1

Maatschappelijk rendement

WonenCentraal is transparant over (on)rendabele investeringen WonenCentraal stelt haar hele vermogen ten dienste van haar kerntaken. Wij werken met maatschappelijk vermogen en daarover leggen wij op een transparante manier verantwoording af. Op die manier borgen we ons beleid, onze missie, de governance en de maatschappelijke en financiële resultaten op een heldere manier en geven we een doorkijk naar de toekomst. De realisatie van maatschappelijke doelen die voortvloeien uit onze bedrijfsvisie, brengt veel onrendabele investeringen met zich mee. Zo verhuurden wij in 2012 woningen onder de waarde die volgens WWS berekend mag worden. Hiermee was € 14 miljoen gemoeid. Over de periode 2012-2017 financiert wonenCentraal het

54

onrendabele gedeelte van nieuwbouwinvesteringen ter grootte van € 39 miljoen. Daarnaast is aan leefbaarheid (huismeesters, buurtbeheer en andere maatregelen) in 2012 € 512.000 uitgegeven.

6.2

Financiële sturing en risico’s

WonenCentraal hanteert financieel sturingsmodel In haar financiële sturingsmodel toetst wonenCentraal haar financiële uitkomsten van het voorgenomen beleid aan de gestelde normen vanuit vier invalshoeken: rentabiliteit van de exploitatie (direct rendement); rendement te realiseren bij investeringen (IRR); waardeontwikkeling van het bezit (WOZ waarde); vermogensontwikkeling (solvabiliteit, Loan to Value en investerings/financieringsratio). De uitkomsten van het voorgenomen beleid ten aanzien van deze normen zijn vastgelegd in de meerjarenbegroting. Onlangs is daarbij geconcludeerd dat de uitkomsten in beginsel voldoen aan de betreffende normen en op dit moment de uitkomsten van de risico-analyse te accepteren, totdat er meer duidelijkheid is omtrent de exacte invulling van het huurprijsbeleid. In het sturingsmodel wordt vooral gestuurd op verwachte kasstromen en (markt)waardecreatie die horen bij het beleid. In de beleidssturing wordt ook rekening gehouden met externe financiële continuïteitsrestricties en risico’s. WonenCentraal wil immers met het geformuleerde beleid blijven voldoen aan de financiële continuïteitsrestricties van het CFV en WSW. De belangrijkste financiële continuïteitsrestricties in de corporatiesector zijn: interest dekkingsratio (ICR); debt service coverage ratio; ontwikkeling van de operationele kasstroom gecorrigeerd voor 2% aflossing van de leningen (WSW); ontwikkeling solvabiliteit; indicatie ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen gebaseerd op een geüniformeerde bedrijfswaarde (CFV) en daarbij behorende status A of B; netto bedrijfslasten (volgens definitie CFV); In bijlage 1a zijn de verschillende kengetallen uit het sturingsmodel opgenomen. 6.2.1 Voldoende solvabiliteit WonenCentraal verkrijgt de A1 status In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn de spelregels voor woningcorporaties uitgewerkt. Op grond van het BBSH beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks de financiële positie van corporaties in termen van solvabiliteit en continuïteit. Op basis van de jaarrekening 2011 luidde het solvabiliteitsoordeel 'voldoende'. Het continuïteitsoordeel (op basis van de meerjarenbegroting 20122021) verleende wonenCentraal in 2012 een A1-status. Dit betekent dat de financiële continuïteit voldoende is gewaarborgd en dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie. Ten aanzien van bovenstaande dient te worden opgemerkt dat het momenteel onduidelijk is of het risicoprofiel CFV wezenlijk zal wijzigen en wellicht eveneens haar methodiek van beoordeling zal herzien als gevolg van de gewijzigde omstandigheden in de sector. Derhalve kunnen ten aanzien van de solvabiliteitsontwikkeling 2013 en verder volgens CFV-methodiek geen conclusies worden getrokken. 6.2.2 Positieve operationele kasstromen WonenCentraal stuurt op voldoende kasstromen Naar aanleiding van doorrekeningen van de (politieke) ontwikkelingen concludeert het WSW dat een groot aantal corporaties onvoldoende kasstromen genereren om de rente en aflossingen te kunnen betalen.

55

WonenCentraal heeft hiertoe de onder 6.1 beschreven maatregelen getroffen. Uit de ontwikkeling van de verschillende kengetallen (ICR en operationele kasstroom methodiek WSW) blijkt dat wonenCentraal voldoende operationele kasstromen genereert. Dit is een belangrijke voorwaarde om WSW geborgde financiering aan te kunnen trekken. Het WSW heeft echter op dit moment nog niet onze nieuwe toekomstige kasstromen op basis van dit herziene plaatje (MJB 2013-2022) beoordeeld en heeft aangegeven in afwachting hiervan de borging van de financieringsbehoefte voorlopig te beperken tot 2013. Deze beperking geldt overigens voor alle corporaties. Het WSW heeft in 2012 een faciliteringsvolume van € 146 miljoen voor 2013 en 2014 afgegeven. Hiervan is in 2012 reeds € 78,5 miljoen opgenomen. Het WSW heeft een claim gelegd op het faciliteringsvolume voor 2014 van ruim € 61 miljoen. Daardoor resteert een faciliteringsvolume van € 5,7 miljoen voor 2013. Dit faciliteringsvolume is gelet op de financieringsbehoefte voor 2013 toereikend. Het faciliteringsvolume voor 2014 en mogelijk latere jaren wordt in 2013 herzien op basis van de meerjarencijfers 2013-2022. WonenCentraal heeft periodiek overleg met het WSW over haar (toekomstig) investeringsprogramma in relatie tot het faciliteringsvolume. Het verkrijgen van financiering is een verplichte randvoorwaarde voor het realiseren van investeringen. Het verkrijgen van financiering vormt een onzekerheid zoals bedoeld in de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ 400, artikel 110a). 6.2.3 Netto bedrijfslasten volgens CFV WonenCentraal blijft binnen de norm van het CFV Het CFV monitort jaarlijks op de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten per normatieve verhuureenheid. Hiervan doet zij verslag in de CIP rapportage (Corporatie in Perspectief). Hieruit blijkt dat wonenCentraal binnen de normen van het CFV blijft. 6.2.4 Verkoop huurwoningen Verkoop huurwoningen is randvoorwaarde voor nieuwbouw WonenCentraal hanteert het uitgangspunt dat vermogen eerst moet worden opgebouwd (onder meer door de verkoop van huurwoningen), alvorens het te kunnen uitgeven aan nieuwbouw en kwaliteitsverbetering. Door deze werkwijze is het mogelijk het uitgavenpatroon aan te passen indien de verkopen van huurwoningen tegenvallen. Daardoor wordt de financiële continuïteit van wonenCentraal geborgd. WonenCentraal heeft in 2012 haar verkopen in lijn met de langetermijndoelstellingen gerealiseerd. 6.2.5 Kengetallen financiële sturing Voldoende rendement voor vermogenverschaffers WonenCentraal stuurt naast kasstromen ook op rendementsdoelstellingen. WonenCentraal hanteert voor haar sociale vastgoed een rendementseis van 5,25% en voor commercieel vastgoed 6,25%. WonenCentraal hanteert hiervoor twee kengetallen te weten het directe rendement en de IRR. Direct rendement: het directe rendement (operationele kasstroom in % van gemiddelde bedrijfswaarde) geeft aan welk directe rendement is behaald op het geïnvesteerde vermogen. In de branche wordt een direct rendement van minimaal 4% gehanteerd. Het directe rendement ligt in de gehele planperiode 2013-2022 boven de norm. Rendement te realiseren bij investeringen (IRR): de IRR (Internal Rate of Return) is de disconteringsvoet die benodigd is om de netto contante waarde van geprojecteerde kasstromen van een investering in vastgoed gelijk te laten zijn aan de stichtingskosten van de investering zelf. In de loop van 2013 wil wonenCentraal deze interne rendementseis gaan invoeren en gebruiken.

56

6.3

Treasury

Gedegen treasurybeleid werpt vruchten af Ook 2012 is een roerig economisch jaar geweest. De crisis heeft zich als een olievlek uitgebreid over alle Europese landen. De Europese banken hebben nog steeds geen vertrouwen in elkaar en stallen hun geld nog massaal bij de ECB. Bovendien dienen banken door strengere regelgeving hogere solvabiliteitsposities aan te houden (BASEL III) waardoor het moeilijker is geworden om aan financieringen te komen. WonenCentraal heeft voor de beheersing van renterisico’s in 2012 maatregelen getroffen zoals geformuleerd in het treasuryjaarplan 2012. Dit betreft drie afgesloten leningen voor de jaren 2013, 2014 en 2015 met een totale waarde van € 55 miljoen. Tevens heeft wonenCentraal met de bank over zeven leningen met renteconversie in de jaren 2013 tot en met 2015 ter grootte van € 24,5 miljoen nieuwe gunstigere renteafspraken kunnen maken. Hiermee heeft wonenCentraal een deel van haar renterisico’s gemitigeerd en financiering zeker gesteld. De netto schuld positie van de leningenportefeuille bedroeg ultimo 2012 € 249,0 miljoen (2011: € 257,5 miljoen). De afname is voornamelijk een gevolg interne financiering van opbrengsten uit verkopen en de vertraging van nieuwbouwprojecten. In paragraaf 6.3.12. zijn de financiële instrumenten toegelicht en wordt ingegaan op de verschillende risico’s van wonenCentraal. 6.3.1 Stresstest CFV Ultimo 2012 heeft wonenCentraal bericht van het CFV ontvangen waarin zij gegevens ten behoeve van de door haar te houden stresstest opvraagt over de derivatenportefeuille alsmede over de beschikbare basisrenteleningen. Het CFV wil op deze manier een actueel inzicht krijgen in de derivatenportefeuille en de daarmee samenhangende liquiditeitsrisico’s bij woningcorporaties in het algemeen en bij wonenCentraal in het bijzonder. De stresstest is aangepast aan de op 1 oktober 2012 in werking getreden Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen. WonenCentraal heeft in haar derivatenportefeuille geen onderpandverplichtingen of break clauses opgenomen. WonenCentraal heeft de gevraagde informatie volgens afspraak eind januari 2013 ingestuurd. De minister zal in het 1e kwartaal van 2013 door het CFV over de uitkomsten van de stresstest worden geïnformeerd. 6.3.2 Toezichtbelemmerende bepalingen CFV Eind 2012 is wonenCentraal door het CFV geïnformeerd over de nieuwe Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen. Het CFV heeft wonenCentraal verzocht te analyseren of er in haar derivatencontracten sprake is van toezichtbelemmerende bepalingen. WonenCentraal heeft deze analyse door een gespecialiseerd juristenkantoor laten uitvoeren en de gegevens beschikbaar gesteld aan het CFV. Afhankelijk van de resultaten kan het CFV beoordelen of voor wonenCentraal een plan van aanpak ex artikel 10 lid 1 van de beleidsregels aan de orde is.

6.4

Waardering van het bezit

WonenCentraal vergroot transparantie in haar financiële berichtgeving WonenCentraal heeft per 1 januari 2011 een stelselwijziging doorgevoerd om de transparantie in haar financiële berichtgeving te vergroten en hiermee beter inzicht te geven in resultaat en vermogenspositie. Hiertoe is een aantal wijzigingen in waardering en presentatie doorgevoerd.

57

De waardering van de (on)roerende zaken in exploitatie vindt vanaf deze datum plaats op basis van het actuele waarde model. WonenCentraal past hiertoe de herziene RJ 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting toe. Voor de waardering worden verschillende begrippen gehanteerd: De actuele waarde: voor het bezit dat kwalificeert als bedrijfsmiddel (DAEB bezit) wordt de actuele waarde gedefinieerd als bedrijfswaarde. Actuele waarde van vastgoedbeleggingen (nietDAEB bezit) staat bekend als marktwaarde in verhuurde staat. Belangrijkste verschil tussen bedrijfswaarde en marktwaarde is dat bij bedrijfswaarde het beleid van wonenCentraal in de waardering centraal staat. Bij toepassing van de marktwaarde zijn de marktomstandigheden bepalend voor de waardering. De bedrijfswaarde: drukt het verschil uit tussen de inkomsten en uitgaven van het bezit, gedurende de periode dat het bezit nog geëxploiteerd wordt, gebaseerd op uitgangspunten van het eigen beleid. Jaarlijks worden de uitgangspunten van beleid vastgesteld en stemmen wij deze zoveel mogelijk af op de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De bedrijfswaarde verandert wanneer een complex een andere bestemming krijgt. Ook de overgang van commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed in exploitatie (en vice versa) heeft invloed op de bedrijfswaarde. Van deze woningen wordt het bezit niet meer gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat maar tegen bedrijfswaarde (en vice versa). Ook mutaties in externe factoren, zoals inflatie, rente en huurverhogingpercentage, leiden tot een andere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van het totale bezit in 2012 gestegen van € 531 miljoen ultimo 2011 naar € 543 miljoen ultimo 2012, uitgesplitst in € 477 miljoen voor sociaal vastgoed en € 66 miljoen voor commercieel vastgoed. Voor de berekening van de bedrijfswaarde is uitgegaan van de parameters, zoals opgenomen onder de waarderingsgrondslag van onroerende en roerende zaken in exploitatie (zie jaarrekening). De marktwaarde in verhuurde staat: Deze wordt gehanteerd voor de waardering van het commercieel onroerend goed (vastgoedbeleggingen). Deze waardering is in 2012 gedaald van € 94 miljoen ultimo 2011 naar € 67 miljoen ultimo 2012. Deze waardedaling wordt naast desinvesteringen (sloop en verkoop) en herclassificaties veroorzaakt door marktontwikkelingen. De marktwaarde in verhuurde staat van het gehele bezit bedraagt bijna € 800 miljoen. De boekwaarde van het bezit vertegenwoordigt de prijs waarvoor het bezit destijds is gebouwd, rekening houdend met eventuele ontvangen subsidies, verminderd met een jaarlijkse afschrijving. De boekwaarde per 31 december 2012 bedraagt € 334,5 miljoen. De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, indien ze, vrij van huur, aangeboden zouden worden in de vrije verkoop. In 2012 is de aanslag opgelegd voor het totale bezit, getaxeerd voor € 1.366 miljoen met waardepeildatum 1-1-2011. In 2013 is deze waarde € 1.284 miljoen met waardepeildatum 1-12012. Deze daling hangt vooral samen de crisis op de woningmarkt.

6.5

Verbindingen

WonenCentraal stelt verbindingenstatuut op WonenCentraal heeft in 2012 een verbindingenstatuut vastgesteld. Dit verbindingenstatuut is het toetsingskader, waarin de criteria worden vastgelegd die door het bestuur worden gehanteerd bij het aangaan, het beheersen en beëindigen van verbindingen. Het maakt deel uit van het op de bedrijfsvoering van wonenCentraal toegesneden intern risicobeheersing- en controlesysteem. Jaarlijks evalueert het bestuur de verbindingen van wonenCentraal aan de hand van een daarvoor vastgesteld toetsingskader. In naleving van het verbindingenstatuut en bijbehorend toetsingskader, is één van de verbindingen, Vastgoedland B.V., per 1 januari 2013 ontbonden.

58

Verslag Raad van Commissarissen 2012

59

60

1 1.1

Verslag van de Raad van Commissarissen Werkwijze van de Raad van Commissarissen

Taakverdeling tussen bestuur en toezicht De Raad van Commissarissen van wonenCentraal houdt toezicht op het bestuur en is verantwoordelijk voor de benoeming, beloning en ontslag van het bestuur. In de statuten is aangegeven voor welke besluiten het bestuur de goedkeuring van de Raad van Commissarissen nodig heeft. In het reglement van de Raad van Commissarissen zijn de spelregels voor het toezicht nader uitgewerkt. De statuten, integriteitscode, klokkenluidersregeling, de beschrijving van de governancestructuur, het reglement van de audit- en remuneratiecommissie, de samenstelling en het schema van aftreden voor de Raad van Commissarissen, alsmede de jaarrekening en het jaarverslag zijn gepubliceerd op www.wonencentraal.nl. Enkele regelingen zijn in 2012 nieuw of vernieuwd. Het gaat om het reglement van de Raad van Commissarissen (bevat het reglement selectie- en remuneratiecommissie en het reglement auditcommissie), het bestuursreglement en het verbindingenstatuut. Door deze aanpassingen voldoen de regelingen aan de eisen, zoals bijvoorbeeld de Governancecode Woningbouwcorporaties. Ook de nieuwe regelingen zijn op de website te vinden.

1.2

Toepassen Governancecode

WonenCentraal leeft de regels van goed bestuur na Het bestuur en de Raad van Commissarissen van wonenCentraal onderschrijven de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties. De principes en uitwerkingen van deze code worden nageleefd. Met ingang van 12 december 2011 heeft de Raad, conform de Governancecode, ook een remuneratiecommissie.

1.3

Onafhankelijkheid en integriteit

Governancecode nageleefd: geen tegenstrijdige belangen De leden van de Raad van Commissarissen voldoen allen geheel aan de eisen van onafhankelijkheid zoals bedoeld in de Governancecode Woningcorporaties. De Raad van Commissarissen als geheel beschouwt zich daarmee eveneens volstrekt onafhankelijk, zoals bedoeld in de governancecode. In 2012 hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen spelen van leden van de Raad van Commissarissen. Ook ten aanzien van de directeur-bestuurder is de Raad van Commissarissen niet gebleken dat tegenstrijdige belangen in het geding waren. WonenCentraal verstrekt geen leningen dan wel garanties aan leden van de Raad van Commissarissen of aan de directeur-bestuurder. Er zijn geen (potentieel) tegengestelde belangen gemeld door de directeurbestuurder en/of leden van de Raad van Commissarissen. Naar het oordeel van de Raad hebben die zich ook niet voorgedaan. Er is evenmin sprake van nevenfuncties van de directeur-bestuurder die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis zijn voor zijn taak als directeur-bestuurder.

1.4

Werving en selectie

Procedures bij een wijziging van samenstelling van de Raad van Commissarissen; in 2012 twee nieuwe leden benoemd De Raad van Commissarissen bestond op 31 december 2012 uit zeven leden. Twee van hen zijn benoemd op voordracht door de Huurdersraad en één lid is benoemd op voordracht van de Ondernemingsraad. De werving van leden van de Raad van Commissarissen wordt gedaan door de remuneratiecommissie. Deze bestaat uit de voorzitter en een tweede lid van de Raad van Commissarissen, ondersteund door een externe deskundige. Daarbij wordt de directeur-bestuurder als adviseur gehoord. De commissie stelt een profiel op, dat wordt vastgesteld door de gehele Raad van Commissarissen, alvorens tot werving en selectie over te gaan. Op grond van dat profiel gaat een extern en onafhankelijk bureau werven. De commissie spreekt vervolgens met de voorgedragen kandidaten, in ieder geval één keer in aanwezigheid van de extern deskundige en de directeur-bestuurder. Geschikte kandidaten worden, in volgorde van voorkeur, voorgedragen aan de voltallige Raad van Commissarissen, die uiteindelijk een besluit neemt.

61

Per 1 januari 2012 is mevrouw L.M. van Vliet afgetreden als voorzitter van de Raad van Commissarissen. Zij is opgevolgd door de heer C.M. de Graaf, tot dan toe vice-voorzitter. Eind 2012 trad ook de heer A.G.V. Vergeer af. In 2012 zijn de heer M.W. Post en mevrouw A.A.H.M. de Bresser benoemd als nieuwe leden van de Raad van Commissarissen. Een volledig overzicht van de samenstelling van de Raad staat in paragraaf 1.10.

1.5

Auditcommissie

Gespecialiseerd financieel toezicht belegd bij de auditcommissie De Raad van Commissarissen heeft sinds 2006 een auditcommissie. In 2012 bestond deze uit twee personen: de heer de heer A.H.G. van den Doel en de heer A.J. Duijmaer van Twist. De voorzitter van de Raad van Commissarissen maakt geen deel uit van de auditcommissie. De commissie heeft een reglement op grond waarvan van de leden wordt verwacht dat zij kennis hebben van financiële instrumenten en verslaglegging. Ten minste één van beide leden moet daarin bovengemiddeld onderlegd zijn. De commissie heeft de werkzaamheden in 2012 conform de taakopdracht uitgevoerd. .

1.6

Remuneratiecommissie

Aanstellen, beoordelen en belonen van de directeur-bestuurder De remuneratiecommissie, bestaande uit C.M. de Graaf en S.A. Bentinck, waakt over de aanstelling, beoordeling en beloning van de directeur-bestuurder en verzorgd de werving en selectie van nieuwe leden van de Raad van Commissarissen. Een reglement van de remuneratiecommissie is in 2012 opgesteld. Er werd echter al gewerkt met een protocol sinds de start van de remuneratiecommissie in 2011.

1.7

Zelfevaluatie en deskundigheidsbevordering

Voortdurend verbeteren Zelfevaluatie: in 2012 heeft de Raad van Commissarissen naar zijn eigen functioneren gekeken. Aan de hand van een vragenformulier is het functioneren van ieder lid van de Raad beoordeeld. Tijdens de zelfevaluatie kwam ook de rol van de Raad van Commissarissen als geheel aan bod, bezien tegen de achtergrond van de herijkte missie, visie en strategie van wonenCentraal. Daarbij hebben de leden aandacht besteed aan de gewenste kwaliteiten en competenties van de nieuw te benoemen voorzitter. Tweedaagse bijeenkomst: in de jaarlijkse tweedaagse bijeenkomst van bestuur, management en Raad van Commissarissen is aandacht besteed aan de kaderbrief 2013, het investeringskader en het nieuwe huurbeleid. Werkbezoek: de Raad bracht een werkbezoek aan twee collega-woningcorporaties in Leiden. Daarbij bezocht de Raad een nieuwbouwproject met een combinatie van scholen en woningen, de renovatie van een seniorencomplex met daarbij een woonservicezone, en een nieuwbouwproject met een combinatie van koop-, vrijesector- en sociale huurwoningen. Ook kregen de commissarissen een presentatie over Nianeste, een project over energiezuinige woningen. Deskundigheidsbevordering: de leden van de Raad van Commissarissen volgden een workshop over treasury.

1.8

Overleg met stakeholders

De mening van belanghouders telt De Raad van Commissarissen zoekt regelmatig contact met stakeholders van wonenCentraal om te onderzoeken hoe zij het bestuur en de onderneming beleven. De signalen die de leden zo opvangen, helpen hen bij het vormen van een oordeel over de koers en het bestuur. In 2012 heeft de Raad een stakeholdersbijeenkomst met vertegenwoordigers van de gemeente belegd over de mogelijke vergaande samenwerking van de woningcorporaties – waaronder wonenCentraal – in de drie fusiegemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude. Voorgaand aan deze bijeenkomst heeft de Raad over dit onderwerp geconfereerd met de Raden van Commissarissen van Habeko wonen en Trifolium Woondiensten. Een delegatie van de Raad van Commissarissen heeft één keer overlegd met het bestuur van de Huurdersraad. De leden die op voordracht van de Huurdersraad zijn benoemd, hebben een themabijeenkomst van de Huurdersraad en bewonerscommissies bijgewoond. Met de ondernemingsraad van wonenCentraal heeft twee keer overleg plaatsgevonden.

62

1.9

Inhoud van het toezicht

Welke onderwerpen stonden op de agenda? De Raad van Commissarissen heeft in 2012 zes maal vergaderd in aanwezigheid van de directeurbestuurder. Gedurende deze overlegbesprekingen kreeg een aantal onderwerpen extra aandacht: de Balanced Scorecard (ieder kwartaal); het jaarverslag 2011, het volkshuisvestingsverslag 2011 en de jaarrekening 2011, plus de managementletter van de onafhankelijke accountant en de managementreactie; het auditplan 2012; diverse investeringsbesluiten, zoals de aankoop van 112 appartementsrechten en parkeerplaatsen in Toor, de aankoop van het appartementsrecht Argostraat 218, het definitief ontwerp van het nieuwbouwproject Gerard Doustraat, het definitief ontwerp van 27 sociale huurwoningen in Zwammerdam, de grondaanbieding voor KLOP III, en het stopzetten van de ontwikkeling van Nieuwe Sloot; de Kaderbrief 2013 en de begroting 2013; de mogelijke samenwerking met corporaties in de fusiegemeenten Boskoop en Rijnwoude; risicobeheersing en controlesystemen; het nieuwe treasurystatuut; het verbindingenstatuut. 1.9.1 Goedkeuring operationele en strategische doelstellingen Planning- en controlcyclus krijgt veel aandacht In de vergaderingen zijn – conform de statuten – de onderdelen over de planning- en controlcyclus door de directeur-bestuurder ter goedkeuring voorgelegd. Dit betreft de Balanced Scorecard, de Kaderbrief, het jaarverslag en de jaarrekening, het beleidsplan, het jaarplan en de begroting 2013, het meerjarenbeleid en de meerjarenbegroting (inclusief een treasury- en risicoparagraaf). 1.9.2 Remuneratierapport Hoe functioneert de directeur-bestuurder? De remuneratiecommissie heeft uit naam van de voltallige Raad van Commissarissen prestatieafspraken gemaakt met de directeur-bestuurder. Zijn functioneren is beoordeeld en besproken in halfjaarlijkse gesprekken. De plannings- en beoordelingsgesprekken betroffen zowel het algemeen functioneren van de directeur-bestuurder als diens presteren in 2012 op basis van ResultaatGerichte Afspraken (RGA). De omvang van de bezoldiging en vergoedingen van de bestuurder vallen binnen de norm sectorbrede beloningscode bestuurder woningcorporaties, dat sinds 1 juli 2010 als bindend voor de sector geldt. De bestuurdersbeloning bestaat uit een vast inkomen en een auto van de zaak (Volkswagen Passat). De Raad van Commissarissen heeft in 2012 vastgesteld dat de directeur-bestuurder in 2011 dusdanig goed heeft gefunctioneerd dat wordt voorgesteld hem met terugwerkende kracht per 1 januari 2012 een structurele salarisverhoging toe te kennen van € 5.000 bruto per jaar. Dit is conform de bestaande beoordelings- en beloningsmethodiek en vigerende afspraken. De directeur-bestuurder heeft in 2012 om hem moverende redenen afgezien van deze salarisverhoging. De Raad van Commissarissen blijft van mening dat de bestuurder die beloning verdiende, maar heeft met respect kennis genomen van het feit dat hij ervan heeft afgezien. Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (Wnt) Het kabinet Rutte-II heeft de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (Wnt) vastgesteld. Voor woningcorporaties gelden nog extra strenge regels. Het inkomen van directeur-bestuurders is gekoppeld aan de omvang van de woningcorporatie, maar tegen flink lagere bedragen dan in de beloningscode die tot nu toe is toegepast. Daarmee heeft de nieuwe Wnt rechtstreeks gevolgen voor de directeur-bestuurder van wonenCentraal. Volgens de extra regels voor corporaties mag zijn jaarinkomen op termijn niet meer bedragen dan € 105.000 per jaar, inclusief het werkgeversdeel van de pensioenpremie, vaste onkostenvergoeding en het inkomensdeel van een eventuele leaseauto bij privégebruik.

63

De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van en/of toestemming verleend aan de navolgende acties en/of nevenfuncties van de directeur-bestuurder. Tot februari 2012 had de directeurbestuurder een (onbezoldigde) nevenfunctie als voorzitter van de stichting Houvast in Amsterdam. Deze stichting heeft tot doel om dak- en thuislozen via onderhoudswerkzaamheden aan maatschappelijk onroerend goed weer op weg te helpen op de arbeidsmarkt. Daarnaast was hij tot april 2012 onbezoldigd voorzitter van de Raad van Toezicht van Tijdelijk Wonen Amsterdam, een organisatie die starters en studenten laat meebouwen aan een tijdelijke huisvesting in leegstaande kantoorpanden. Tevens was hij tot december 2012 lid van de klankbordgroep van de politie Hollands Midden. De vergoeding daarvan wordt overgemaakt aan wonenCentraal. Vanaf april 2012 heeft de directeur-bestuurder een nevenfunctie als (onbezoldigd) bestuurslid van de Vereniging van Ondernemingen Alphen aan den Rijn (VOA). 1.9.3 Beloning commissarissen en directeur bestuurder De beloningen voor Bestuur en Toezicht zijn als volgt: Uitkering bij beëindiging van het dienstverband 2012 2011

Periodiek betaalde beloningen (2)

Beloningen betaalbaar op termijn (3)

2012

2011

2012

R.D. Donninger

115.826

117.040

30.879

31.811

0

0

0

0

Totaal

115.826

117.040

30.879

31.811

0

0

0

0

Bestuurders

2011

Winstdeling en bonus . 2012

2011

Naam

Interne Toezichthouders

Als lid van de Raad van Commissarissen 2012 2011

Als lid van commissies 2012

2011

Overige kosten vergoedingen 2012

2011

Naam L.M.van Vliet Lid T.W.C. Luijben Lid/vice-voorzitter S.A. Bentinck Lid M.W. Post Lid/auditcie A.H.G. van den Doel Lid A.G.V. Vergeer Voorzitter C.M. de Graaf Lid/auditcie A.J. Duijmaer van Twist

0 8.646 8.659 4.384 8.764 8.769 12.874 8.764

12.583 8.671 8.632 0 8.531 8.749 8.749 8.533

0 0 1.326 0 1.326 0 0 1.326

0 0 0 0 0 1.296 1.296 1.296

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal

60.860

64.448

3.978

3.888

0

0

2012 Totaal bestuurders (1) Totaal Toezichthouders

(1) (2) (3)

2011

146.705 64.838

148.851 68.336

211.543

217.187

totaal van belastbaar loon en pensioenafdracht (werkgevers én werknemersdeel) belastbaar loon, bedrag zoals op jaaropgave vermeld pensioenafdracht, werkgevers- én werknemersdeel

64

Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Alle functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde belastbaar jaarloon van de minister, de zogenaamde WOPT-norm, moeten openbaar gemaakt worden (WOPT-norm 2012: € 194.000). WonenCentraal had in 2012 geen functionarissen die meer verdienden dan € 194.000. Sinds 1 januari 2013 geldt de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Vanaf 1 januari 2013 hebben de topfunctionarissen hoe dan ook een publicatieplicht, of zij nu meer of minder verdienen dan de norm. De WNT-norm voor 2013 is € 228.599. Vanaf 1 januari 2013 moeten alle salarissen van nieuwe topfunctionarissen voldoen aan de WNT. Voor bestaande contracten en aanstellingen geldt een overgangsregeling. De gemaakte salarisafspraken blijven daarbij nog vier jaar gelden. Hierna wordt het salaris in drie jaar teruggebracht naar de norm. Zowel de directeur-bestuurder als de Raad van Commissarissen maken gebruik van het overgangsrecht. De huidige WOPT komt als zelfstandige wet te vervallen. In 2013 zal een nabetaling plaatsvinden van € 2.500 aan de directeur-bestuurder met betrekking tot het salaris over 2012. Deze nabetaling is een invulling van afspraken die gemaakt zijn voor 6 december 2011.

1.10 Samenstelling Raad van Commissarissen Bundeling van deskundigheid en ervaring in de Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De Raad van Commissarissen streeft naar een evenwichtige spreiding over de leden van de kennis van volkshuisvesting, maatschappelijke ontwikkelingen, politiek-bestuurlijke verhoudingen, financiën, bedrijfsvoering, onroerend goed, projectontwikkeling, juridische zaken, techniek en beheer, ondernemerschap, zorg en welzijn, veiligheid en organisatieontwikkeling. Een onafhankelijke opstelling, aantoonbare adviesvaardigheden en een breed en adequaat netwerk zijn aanvullende vereisten. De Raad van Commissarissen is van mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd en verwijst voor een beschrijving van de achtergronden, expertises en zittingstermijnen van de individuele leden naar onderstaande figuur.

1.11 Een bijzonder jaar De sector en het toezicht staan onder druk De Raad van Commissarissen constateert dat 2012 een jaar was waarin de woningcorporaties meer dan voorheen in het algemeen werden geconfronteerd met ingrijpende maatregelen van het Rijk. Zonder op deze plaats diep in te gaan op specifieke (financiële) maatregelen – die overigens ook een vervolg zijn op maatregelen in voorgaande jaren – kan worden gezegd dat ze de ziel en het hart raken van de werkzaamheid van de corporatie: de zorg voor volkshuisvesting voor de doelgroep. Met name de heffingen die worden opgelegd of die zijn aangekondigd, brengen een mate van onzekerheid in de taakuitvoering. In het ergste geval betekenen ze dat het onmogelijk wordt die taak naar behoren uit te voeren. Dat zet niet alleen de planning op de lange termijn, maar ook de uitvoering op korte termijn onder druk. Dat was zo in 2012 en het geldt ook voor de nabije toekomst. Dit heeft ook gevolgen voor het toezicht. Met name de korte aankondigingstermijn en – zoals in sommige gevallen ook is geconstateerd – de onduidelijkheid in de uitvoeringsregels zetten de basis van goed toezicht onder (zware) druk.

65

Naam

Leeftijd

Functie

Deskundigheidsgebied

Beroep

Nevenfuncties

Dhr. mr. C.M. de Graaf

63

voorzitter; lid Remuneratiecommissie

wet en regelgeving, bestuur en bestuurlijke verhoudingen

eigenaar advies en interim bureau

Voorzitter Commissie van Bezwaar en beroep van de gemeenten Middelburg, Westland, Spijkenisse en Sliedrecht Lid Commissie van Beroep Waterschap Hollandse Delta Lid bestuur rekenkamer provincie Zeeland lid rekenkamercommissie Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht

Mw. ir. S.A. Bentinck Dhr. drs. A.H.G. van den Doel RA

61

vice voorzitter; lid Remuneratiecommissie lid op voordracht Huurdersraad; lid Auditcommissie

vastgoed, project en gebiedsontwikkeling

Senior onderzoeker bij TU Delft

financieel economisch, bedrijfs en organisatiekunde, bestuurlijke verhoudingen, lokaal netwerk

interim manager bij Beljon en Westerterp Docent Economie en Handelswetenschappen

64

lid Raad van Toezicht Warande Senior Consultant PUM te Den Haag. Adviseren, MKB, in ontwikkelingslanden. Vice voorzitter Raad van Toezicht bij het Beatrix Ziekenhuis in Winterswijk. Voorzitter Audit Committee van de RvT bij het Beatrix Ziekenhuis 2009 heden vice voorzitter Raad van Toezicht Stichting Kinderopvang (SKZ) te Zoeterwoude Voorzitter Raad van Toezicht Regionaal Instituut Beschermd Wonen (RIBW KAM) te Haarlem Bestuurslid en penningmeester Vereniging van Eigenaren Madridsingel te Alphen aan den Rijn

Benoemd per 2005

Herbenoemd per december 2009

Aftredend per 2013

Onafhankelijk

2006

november 2010

2014

Ja

2013

Ja

februari 2011

Ja

66

Naam

Leeftijd

Functie

Deskundigheidsgebied

Beroep

Nevenfuncties

Benoemd per

Herbenoemd per

Aftredend per

Onafhankelijk

Dhr. dr. T.C.W. Luijben

52

lid op voordracht Huurdersraad

manager Lean Six Sigma team bij Post NL

n.v.t

2006

november 2010

2014

Ja

Dhr. A.J. Duijmaer van Twist Dhr. A.G.V. Vergeer

71

lid op voordracht OR ; lid Auditcommissie

financieel economisch, bedrijfs en organisatiekunde, maatschappelijk presteren, marketing personeel & organisatie, HRM, Wet op OR

n.v.t.

Voorzitter Raad van Toezicht CNV Publieke Zaak, voorzitter WMO raad Delft

2007

2011

2015

Ja

70

lid

n.v.t.

Lid rekenkamercommissie gemeente Leiden voorzitter auditcommissie CAOP

2004

december 2008

2012

Ja

Dhr. M.W. Post RA

52

lid

2012

2016

Ja

Mevr. A.A.H.M. de Bresser MHCM

55

lid

financieel economisch, bedrijfs en organisatiekunde, bestuurlijke verhoudingen financieel economisch, bedrijfs en organisatiekunde, risicomanagement en vastgoedontwikkeling wonen, zorg en welzijn

2012

2016

Ja

eigenaar advies en interim bureau

bestuurder Topaz, zorgorganisatie

vice voorzitter Raad van Toezicht Stichting Gezondheidscentra Haarlemmermeer lid bestuur Stichting Beheer Zorgvastgoed

67

2 2.1

Bestuursverklaringen Bestuursverklaring directeur bestuurder

De directeur-bestuurder verklaart dat alle middelen van de stichting wonenCentraal uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. WonenCentraal onderschrijft de Aedescode, bevattende de gemeenschappelijke waarden en normen in de bedrijfstak. Alle activiteiten die wonenCentraal heeft ontplooid, zijn getoetst aan die Aedescode en daarmee in overeenstemming bevonden.

R. D. Donninger directeur-bestuurder

2.2

Verklaring Raad van Commissarissen

De Raad onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en verklaart in overeenstemming hiermee te hebben gehandeld. Namens de Raad van Commissarissen,

de voorzitter, C.M. de Graaf

68

Jaarrekening 2012

69

1

Balans per 31 december 2012

(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Ref.

2012

2011

Vaste activa Materiële vaste activa 9.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

9.2

Financiele vaste activa Deelneming in groepsmaatschappij Latente belastingvordering Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen

9.3

476.994

466.195

2.653

10.212

2.989

2.489 482.636

478.896

67.022

93.769

0 11.381 252 216

0 10.329 390 230 11.849

10.949

0

148

Vlottende Activa Voorraden

9.4

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

9.5 9.5.1 9.5.2

887 64

878 0

9.5.3 9.5.4 9.5.5

178 424 1.102

2.031 527 1.483

Liquide middelen

9.6

2.655

4.919

13.052

7.036

577.214

595.717

70

(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Ref.

Eigen Vermogen Overige reserves

9.7 9.7.1

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichtingen

9.8 9.8.1 9.8.2

Langlopende Schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

9.9 9.9.1 9.9.1 9.9.2

Kortlopende Schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

9.10 9.10.1 9.10.2 9.10.3

20.553 366 3.450

21.683 216 3.234

9.10.4 9.10.5 9.10.6

5.069 18 8.424

4.746 26 8.219

2012

2011

301.012

9.886 0

317.917

2.855 1.001 9.886

690 227.587 159

3.856 839 234.840 141

228.436

235.820

37.880

38.124

577.214

595.717

71

2

Winst- en verliesrekening over 2012 (x € 1.000)

Ref.

2012

2011

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen, leveringen en diensten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6

50.412 4.188 0 3.713 589 1.072 59.974

49.938 4.281 0 6.727 758 1.186 62.890

10.7

21.187

18.502

10.8 10.9 10.9 10.9 10.10 10.11 10.12 10.12

6.421 5.420 795 1.041 11.900 326 3.824 18.518 69.432

85 5.124 705 951 6.834 246 4.095 12.324 48.866

10.13

12.411

3.783

-21.869

10.241

-15.016 -555 10.902 -4.669

-12.512 -659 11.953 -1.218

-17.200

11.459

2.053

-997

-15.147

10.462

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale Lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten leveringen en diensten Overige bedrijfslasten

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

10.14 10.14 10.14

Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

10.15

72

3

Kasstroomoverzicht 2012

(indirecte methode) (x € 1.000) Ref. Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Vrijval/dotatie voorzieningen - Niet gerealiseerde waardeveranderingen - Overige waardeveranderingen

10.7 9.8 10.13 10.8

2012

2011

-21.869

10.241

21.187 -6.583 12.411 5.182

18.502 1.001 3.783 0 10.328

Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden - Vorderingen - Kortlopende schulden

9.4 9.5 9.10

148 2.262 -244

10.14 10.14 10.15

555 -10.902 2.053

Kasstroom uit operationele activiteiten (a) Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiele vaste activa Desinvesteringen in (im)materiele vaste activa Investeringen/toename financiele vaste activa Desinvesteringen in financiele vaste activa

9.1/9.2 9.1/9.2 9.3 9.3

-5.103 28.424 659 -11.953 -997

-8.294

-12.291

4.201

16.133

-15.563 25.662 -1.675 775

Kasstroom uit investeringsactiviteiten (b) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Waarborgsommen en overige schulden

837 1.152 -7.092 2.167 12.495

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen intrest Betaalde intrest/lasten herfinancieringen Belastingen naar de winst

33.527

-15.060 13.005 -2.138 2.341 9.199

9.9.1 9.9.1 9.9.2

13.300 -20.702 18

-1.852

10.000 -21.827 8

Kasstroom uit financieringsactiviteiten (c')

-7.384

-11.819

Toename/afname geldmiddelen (a+b+c)

6.016

2.462

73

4 4.1

Algemene toelichting Algemeen

Woningcorporatie wonenCentraal is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeente Alphen aan den Rijn en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. WonenCentraal is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Bedrijven te Den Haag/kantoor Leiden onder nummer 28023102 en is statutair gevestigd aan de Concertweg 33, 2402 JG in Alphen aan den Rijn. Het vestigingsadres is eveneens Concertweg 33, 2402 JG in Alphen aan den Rijn. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen. Verbindingen WonenCentraal heeft een belang in de volgende verbindingen: Vastgoedland BV te Alphen aan den Rijn WonenCentraal is sinds 31 december 1999 100% aandeelhouder van Vastgoedland BV. Het geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 20.000. Mede naar aanleiding van het (negatieve) oordeel van het Ministerie van VROM over een aantal activiteiten van Vastgoedland BV en daarmee de beperkingen om voldoende schaalvergroting te kunnen bereiken, is in 2003 besloten de werkzaamheden van Vastgoedland BV te beëindigen. Eind 2003 zijn de bedrijfsactiviteiten volledig beëindigd. Gezien het negatieve eigen vermogen van de vennootschap zijn de aandelen in voorgaande jaren voorzichtigheidshalve afgewaardeerd tot nihil. De rekening-courant vordering op deze vennootschap wordt jaarlijks gewaardeerd tot de hoogte van het in deze vennootschap aanwezige banksaldo ultimo boekjaar. WonenCentraal ziet af van consolidatie van de cijfers van Vastgoedland BV in haar jaarrekening, in verband met de geringe betekenis van de cijfers ten opzichte van het totaal. De Raad van Commissarissen van wonenCentraal heeft, conform de statuten, op 1 oktober 2012 besloten om de verbinding met Vastgoedland B.V. per 31 december 2012 te beëindigen. Op 30 november 2012 heeft de algemene vergadering van aandeelhouders van Vastgoedland B.V. besloten Vastgoedland B.V. met ingang van 1 januari 2013 te ontbinden. Het bestuur van Vastgoedland B.V. heeft verklaard dat er op 1 december 2012 geen baten van de rechtspersoon bekend zijn en er ook geen baten meer te verwachten zijn. Er is daardoor geen sprake van vereffening. Vastgoedland B.V. is ontbonden per 1 januari 2013. Op 2 januari 2013 is bij de Kamer van Koophandel geregistreerd dat de onderneming is opgeheven met ingang van 1 januari 2013. Tevens is geregistreerd dat de ontbonden rechtspersoon is opgehouden te bestaan, omdat geen bekende baten meer aanwezig zijn met ingang van 1 januari 2013. Stichting Woonmarkt Rijnstreek te Alphen aan den Rijn WonenCentraal participeert samen met vier woningcorporaties in het Rijnstreekgebied in Stichting Woonmarkt Rijnstreek. Doelstelling van deze stichting is om op basis van een convenant tussen gemeenten en woningcorporaties te komen tot een marktgerichte verdeling van, bij de deelnemers en anderen voor verhuur vrijkomende woonruimten. WonenCentraal verricht de administratieve handelingen op het gebied van de woonruimteverdeling namens deze stichting en ontvangt hiervoor, ter dekking van de kosten, een vergoeding. Alle deelnemers dragen bij in de kosten, waarbij het aantal geplaatste advertenties als verdeelsleutel wordt gehanteerd. Stichting Vrienden van het Schoutenhuis te Alphen aan den Rijn WonenCentraal heeft in 2007 de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis opgericht. Doelstelling van de stichting is het verrichten van activiteiten waardoor het Schoutenhuis als cultureel erfgoed duurzaam voor de toekomst kan worden behouden. Dit wordt onder meer gerealiseerd door het Schoutenhuis een maatschappelijke gebruiksfunctie te geven en daarmee toegankelijkheid te realiseren voor een zo breed mogelijk publiek. In het Schoutenhuis werken ook mensen met een verstandelijke beperking. Zij krijgen op deze manier de kans om volwaardig deel te nemen aan de samenleving.

74

Het stichtingskapitaal bedroeg ultimo 2011 € 123.813 negatief. WonenCentraal heeft zich tot en met 2012 garant gesteld voor de continuïteit van de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis. WonenCentraal heeft er voor gekozen af te zien van het consolideren van de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis in haar jaarrekening, in verband met de geringe betekenis van deze cijfers ten opzichte van het totaal. Verenigingen van Eigenaars Als eigenaar van 2.103 appartementsrechten participeert wonenCentraal per ultimo 2012 in 63 Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). De werkzaamheden van deze VvE’s betreffen het beheer van gemeenschappelijke zaken en delen van appartementsgebouwen. De voorzieningen onderhoud binnen de VvE’s en de daarop aansluitende bijdragen van de leden zijn gebaseerd op de jaarlijks geactualiseerde meerjarenonderhoudsplanningen. Het totaal van deze voorzieningen, gebaseerd op de begrotingen 2012, worden in relatie tot de meerjarenonderhoudsplanningen als toereikend geacht.

4.2

Verwerking RJ 645 in balans en winst en verliesrekening

Balans Materiele vaste activa (sociaal vastgoed in exploitatie) Onder het sociale vastgoed is het bezit opgenomen dat wonenCentraal gebruikt voor het leveren van woondiensten aan de primaire doelgroep van wonenCentraal. Binnen het verloopoverzicht van de materiele vaste activa zijn onder andere de volgende mutaties over 2012 te onderkennen: Desinvesteringen (aanschafwaarde en gecorrigeerde afschrijving) Dit betreft onder andere de opgeofferde bedrijfswaarde van verkochte woningen in 2012. Deze post is terug te vinden als actuele waarde onder de post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille in de winst- en verliesrekening voor een bedrag van € 9,8 miljoen. Herclassificatie Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overig commerciële vastgoed. In 2012 zijn 86 woningen overgegaan van het commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed in exploitatie omdat deze in 2012 verhuurd zijn met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (herclassificatie). Van deze woningen wordt het bezit niet meer gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat maar tegen bedrijfswaarde. De positieve waardemutatie in het sociaal vastgoed als gevolg van herclassificatie is in 2012 € 8,3 miljoen. Afschrijvingen De totale afschrijvingslast over de actuele waarde bedraagt € 21,2 miljoen. Deze afschrijvingslast is inclusief de herwaardering van het vastgoed in 2012 van € 9,3 miljoen. Deze herwaardering wordt gerealiseerd als gevolg van de afschrijving 2012 en wordt gecorrigeerd onder de financiële baten en lasten (Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering). Herwaardering ultimo 2012 Dit betreft de waardemutatie van het sociale vastgoed naar de bedrijfswaarde per ultimo 2012. Deze negatieve herwaardering van € 22,8 miljoen is rechtstreeks in het eigen vermogen gemuteerd. Vastgoedbeleggingen (commercieel vastgoed in exploitatie) Onder de vastgoedbeleggingen is het bezit opgenomen die volgens de formele vereisten niet voldoet aan het leveren van woondiensten aan de primaire doelgroep van wonenCentraal. Binnen het verloopoverzicht van de vastgoedbeleggingen zijn met name de volgende mutaties over 2012 te onderkennen:

75

Desinvesteringen Dit betreft opgeofferde marktwaarde in verhuurde staat van verkochte en gesloopte woningen. De post van de verkochte woningen is tevens terug te vinden als actuele waarde onder de post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille in de winst- en verliesrekening. Herclassificatie Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overig commerciële vastgoed. In 2012 zijn 86 woningen overgegaan van het commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed in exploitatie (herclassificatie). Van deze woningen wordt het bezit niet meer gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat maar tegen bedrijfswaarde. De negatieve waardemutatie in het commercieel vastgoed als gevolg van herclassificatie is in 2012 € 13,4 miljoen. Waardemutatie Deze post van € 12,5 miljoen betreft de negatieve waardemutatie van de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen over 2012. Deze post is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Voorzieningen (onrendabele investeringen nieuwbouw) In 2012 is een dotatie gedaan aan de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw van € 11,4 miljoen voor de projecten Toor, Buitendorpstraat en G. Doustraat. Deze dotatie is rechtstreeks ten laste van de overige reserves gebracht. De projecten Klop II en Bloemhofstraat zijn in 2012 opgeleverd en om deze reden is de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw voor deze projecten vrijgevallen (€ 5,6 miljoen). De vrijval is in mindering gebracht op de materiële vaste activa in exploitatie. De voorziening wordt voor zover mogelijk gesaldeerd gepresenteerd met de post vastgoed in ontwikkeling (€ 1,6 miljoen). Binnen de kasstroomgenererende eenheid waarin deze woningen zijn opgenomen is een overwaarde aanwezig (verschil tussen actuele waarde en historische kostprijs). Als gevolg van deze overwaarde is de voorziening op basis van RJ645 rechtstreeks onttrokken aan het eigen vermogen in plaats van de winst- en verliesrekening. Eigen vermogen (overige reserves) In paragraaf 9.7.1 van de jaarrekening is het verloop van de post overige reserves toegelicht. Per 31 december 2012 bedraagt deze post € 301,0 miljoen, waarvan € 181,2 miljoen nog niet gerealiseerd is. Deze € 181,2 miljoen betreft het verschil tussen de actuele waarde en waardering tegen historische kostprijs van het bestaande bezit en moet in de toekomst nog gerealiseerd worden. De resterende € 119,8 miljoen is ultimo 2012 gerealiseerd. Winst- en verliesrekening Geld is een feit, winst een mening De winst-en-verliesrekening geeft een overzicht van de opbrengsten en kosten. Het saldo van de winsten verliesrekening is de over de periode behaalde winst of verlies. Voor financiële sturing en analyse verliest de winst- en verliesrekening echter steeds meer zijn functie. De kasstromen staan bij planning en sturing centraal. Deze accentverschuiving is veroorzaakt doordat het CFV en het WSW de kasstromen als uitgangspunt hanteren in de beoordelingen over solvabiliteit, liquiditeit en kredietwaardigheid. Om deze reden is een nadere toelichting op het verlies over 2012 in relatie tot de kasstromen opgenomen. Het saldo van de winst- en verliesrekening over 2012 is € 15.147.000 negatief.

76

Wordt echter uitgegaan van de operationele kasstroom, dan is sprake van een positieve operationele kasstroom van € 4.201.000. Het resultaat volgens de winst- en verliesrekening wijkt dus € 19.348.000 af van de operationele kasstroom. Verschillen tussen het resultaat volgens de winst- en verliesrekening en de operationele kasstroom ontstaan door bedrijfslasten die geen uitgaven zijn, en bedrijfsopbrengsten die geen ontvangsten zijn. Ook wordt in de operationele kasstroom rekening gehouden met de veranderingen in het netto werkkapitaal en de wijziging in de voorzieningen: Afschrijvingen Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa Niet gerealiseerde waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Vrijval/dotatie voorzieningen Veranderingen in het werkkapitaal Totaal

€ 21.187.000 € 5.182.000 € 12.411.000 € 15.016.000 € 6.583.000 € 2.167.000 € 19.348.000

Begroting 2012 ten opzichte van realisatie 2012 Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting komt in de begroting 2012 uit op een positief resultaat van € 7.069.000. De jaarrekening 2012 laat een negatief resultaat zien van € 15.147.000. De belangrijkste verschillen betreffen: 1. Afboeking historische planontwikkelingskosten In 2012 zijn van een aantal nieuwbouwprojecten de historische planontwikkelingskosten afgeboekt voor een bedrag van € 8.396.000. Door het regeerakkoord en het feit dat het WSW op grond daarvan de borging van de financieringsbehoefte in 2013 beperkt heeft en geen faciliteringsvolume meer afgeeft voor 2014 en verder, heeft wonenCentraal maatregelen genomen. Deze maatregelen houden in ieder geval een stevige reductie van nieuwbouw en renovatie in. Bij het opmaken van de begroting 2012 konden deze niet worden voorzien. 2. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet gerealiseerde waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille hebben betrekking op de mutatie van de waardering marktwaarde van het commerciële vastgoed in exploitatie (€ 12,4 miljoen). De mutatie waardering marktwaarde wordt vooral veroorzaakt door de autonome marktwaardeontwikkeling. Daarnaast is het effect van de herclassificatie van 86 woningen onder de overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa verwerkt (€ 5,2 miljoen). De posten zijn niet begroot. 3. Latente belastingen In de jaarrekening 2012 is sprake van een belastingbate. Deze belastingbate bestaat uit een vrijval van de voorziening latente belastingverplichtingen van € 1.001.000 en een verhoging van de latente belastingvordering van € 1.052.000. De toename van de latente belastingvordering komt met name door de latentie in verband met het ongerealiseerd verkoopverlies en de latentie in verband met te verkopen (woon)eenheden. In de begroting 2012 is geen rekening gehouden met een dotatie/vrijval aan belastinglatenties. 4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het aantal verkochte huurwoningen is in lijn met de begroting 2012. Door de succesvolle uitbreiding van de laatste kanscampagne naar koopstarters die ingeschreven staan als woningzoekende, zijn er meer woningen met korting verkocht dan begroot. Hierdoor zijn de totale verkoopopbrengsten lager dan verwacht.

4.3

Schattingswijzigingen

Bij de invoering van de gewijzigde waarderingsgrondslag voor (on)roerend goed in exploitatie en overige aanpassingen van de herziene RJ 645 hebben in 2011 diverse aanpassingen in schatting plaatsgevonden. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. In 2011 is de waardering gebaseerd op aanwezige taxaties van woningen in complexen gelabeld voor de verkoop en bedrijfsonroerend goed dat getaxeerd is in

77

verband met de vennootschapsplicht. Doordat er een relatie is tussen deze taxaties en de WOZ-waarde is de waardering van het bedrijfsonroerend goed in 2011 gebaseerd op 100% van de WOZ-waarde. Voor woningen is in 2011 een afslag gehanteerd van 20%, gelijk aan de gehanteerde grondslag in de vaststellingsovereenkomst voor de vennootschapsbelasting voor markthuurwoningen. In 2012 is duidelijk geworden dat het hanteren van de WOZ-waarde en daarop een afslag niet voldoende is. Voor waardering van het commercieel vastgoed in exploitatie is onderbouwing met externe taxaties nodig. Om die reden is in 2012 het volledige commercieel vastgoed in exploitatie getaxeerd door een extern taxateur. Gewijzigde systematiek en de huidige marktomstandigheden leiden in 2012 tot een waardedaling van het commercieel vastgoed van € 12,6 miljoen. In 2011 werd het gerealiseerde deel van de herwaardering bij desinvesteringen rechtstreeks ten gunste van de overige reserves gebracht. RJ 212.415 geeft hierbij een keuze tussen twee stelsels, rechtstreeks ten gunste van de overige reserves of in een afzonderlijke post ten gunste van de winst- en verliesrekening. WonenCentraal heeft er bij de afschrijvingen voor (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille voor gekozen het gerealiseerde deel van de herwaardering via de winst- en verliesrekening te laten lopen. Om die reden loopt het gerealiseerde deel van de herwaardering van de verkopen met ingang van 2012 via de winst- en verliesrekening. De vergelijkende cijfers 2011 zijn hierop aangepast. Het gerealiseerde deel van de herwaardering van de verkopen is in 2012 € 5,8 miljoen (2011: € 6,2 miljoen).

4.4

Presentatiewijziging

In de herziene RJ645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. WonenCentraal heeft ervoor gekozen de voorgestelde modellen toe te passen in haar jaarrekening, waarbij de resultatenrekening conform het categorale model is opgesteld. Aanvullend op deze modellen is in de resultatenrekening een extra regel opgenomen voor de gerealiseerde herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop. De gerealiseerde herwaardering is in de resultatenrekening verwerkt onder de post Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering.

4.5

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van wonenCentraal zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten en in paragraaf 4.2. Verwerking RJ 645 in balans en winst- en verliesrekening.

78

5 5.1

Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen specifiek voor de corporatiebranche. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. In RJ 645 zijn alleen regels opgenomen voor sectorspecifieke aangelegenheden zoals de invulling van het begrip actuele waarde voor het sociaal en commercieel vastgoed en de specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening. In de herziene RJ 645 zijn ook zaken aangescherpt, zoals de methodiek van afschrijven, het toepassen van de componentenbenadering ten behoeve van het afschrijven, het verwerken van de vennootschapsbelastingdruk en het verwerken van de herwaardering indien de bedrijfswaarde als grondslag voor de actuele waarde wordt toegepast. WonenCentraal past de herziene RJ 645 vanaf het verslagjaar 2011 toe. Ter nadere uitwerking van de herziene RJ 645 heeft de werkgroep RJ 645 in samenwerking met een aantal accountantskantoren en woningcorporaties een handreiking uitgewerkt. Deze Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) heeft geen formele status maar geeft een breed gedragen interpretatie van de herziene RJ 645. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Bovendien zijn de gemaakte keuzes met betrekking tot de waarderings- en verslaggevingsvoorschriften getoetst aan de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011). Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs of actuele waarde. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien geen andere waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties als verwijzing opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de aan het onderdeel gerelateerde toelichting. De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.3.

5.2

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom

79

projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

5.3

Materiële vaste activa (Ref 9.1)

5.3.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De liberalisatiegrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld (per 1 januari 2012 € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De gehele portefeuille sociaal vastgoed dient op basis van regelgeving voor externe verslaggeving te worden geclassificeerd, hetzij als vastgoedbelegging, hetzij als bedrijfsmiddel. De kwalificatie dient plaats te vinden op basis van de positionering en het beleid van wonenCentraal. Indien (beleids-)sturing plaatsvindt op financieel rendement en financierbaarheid wordt het sociaal bezit op marktwaarde gewaardeerd (vastgoedbelegging). Is het maatschappelijke rendement leidend in het toekomstige beleid, past de bedrijfswaarde beter als waarderingsgrondslag (bedrijfsmiddel). Het beleid van wonenCentraal is erop gericht de sociale vastgoedportefeuille (sociale woningen) aan te houden voor de doelgroep. Slechts voor een beperkt deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert wonenCentraal zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Bepaling bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en -lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde jaarschijf 2013 en de begin 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting 2013-2022 behoudens de inrekening van het huurbeleid. Het huurbeleid in de meerjarenbegroting 2013 was ingerekend overeenkomstig het regeerakkoord (4,5% WOZ-waarde). Dit heeft ultimo 2012 geen wettelijke status en om deze reden is bij de bedrijfswaardeberekening voor de jaarrekening 2012 teruggevallen op het vigerende huurbeleid binnen wonenCentraal. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Bij de bedrijfswaardeberekening 2012 gelden de volgende uitgangspunten: Reguliere Variabele Jaartal huurverhoging Huurderving Onderhoud lasten Marktindex 2013 2,50% 0,60% 2,25% 2,25% -4,00% 2014 2,00% 0,60% 2,48% 2,48% -2,13% 2015 2,00% 0,60% 2,63% 2,63% -0,81% 2016 2,00% 0,60% 2,74% 2,74% 0,11% 2017 2,00% 0,60% 3,00% 3,00% 0,75% 2018 2,00% 1,00% 3,00% 3,00% 1,20% 2019 e.v. 2,00% 1,00% 3,00% 3,00% 2,25%

80

-

-

-

-

inflatievolgend huurbeleid (2013: 2,5%); streefhuur bij harmonisatie van de woning is vastgesteld op een markthuurprijs (per segment gedifferentieerd vastgesteld op basis van een percentage van de WOZ-waarde); planmatig onderhoud is overeenkomstig de meerjarenonderhoudsbegroting berekend op basis van actueel strategisch voorraadbeleid; kosten van niet-planmatig onderhoud, conform een norm gebaseerd op een gemiddeld bedrag per reparatieverzoek van € 247 (klachtenonderhoud) en een gemiddeld bedrag per mutatie van € 1.957 (mutatieonderhoud). een verhuurderheffing van € 149.000 voor 2013. de verwachte verkoopopbrengst van ruim 500 woningen, verdeeld over 6 jaar; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode conform methodiek Centraal Fonds Volkshuisvesting; investeringen nieuwbouw en herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen, in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; een disconteringsvoet van 5,25% de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (sloopcomplexen); de saneringsheffing en te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

Bij de bedrijfswaardeberekening 2011 gelden de volgende parameters en uitgangspunten: -

-

inflatievolgend huurbeleid (2012: 2,3%); mutatiegraad per complex en huurharmonisatie tot 100% van de maximaal redelijke huur afgetopt op de huurtoeslaggrens; planmatig onderhoud is overeenkomstig de meerjarenonderhoudsbegroting berekend op basis van het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid (complexplannen); kosten van niet-planmatig onderhoud, conform een bedrijfseconomische norm van € 490 per verhuureenheid (voor woningen in een VvE 75% van deze norm); de verwachte verkoopopbrengst van ruim 600 woningen, verdeeld over 6 jaar; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode conform de methodiek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; investeringen nieuwbouw en herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen, in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; een disconteringsvoet van 5,25%; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (sloopcomplexen); de heffingsbijdrage en de huurtoeslagbijdrage (ingang 2014) van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. Na-investeringen WonenCentraal maakt het onderscheid in haar onderhoudswerkzaamheden tussen onderhoudskosten, vervangingsinvesteringen en verbeteringsinvesteringen overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ 645). Onderhoudsuitgaven kwalificeren als verbeterings- of vervangingsinvestering voor zover deze betrekking hebben op het aanbrengen dan wel vervangen van afzonderlijke onderkende componenten jaarrekening (componentenbenadering). Verbeteringsinvesteringen leiden tot een waardeverhoging (huurverhogingen en levensduurverlengingen) van het actief. Investeringen worden in de bedrijfswaardeberekeningen (inclusief de eventuele opbrengsten als gevolg van huurverhogingen en levensduurverlengingen) verwerkt in het jaar van realisatie. De lasten van onderhoud worden in de bedrijfswaardeberekeningen meegenomen.

81

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van een mogelijke korting en onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zo nodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke extern deskundigen of vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat de verkopen onderdeel maken van de vigerende Missie, Visie en Strategie (MVS) van wonenCentraal worden deze verkopen voor de gehele periode (6 jaar) in de waardering betrokken. De bepaling van de restwaarde (grond) komt overeen met grondprijzen zoals overeengekomen in de prestatieafspraken met de gemeente. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten, kosten van uitplaatsing en kosten voor bouwrijp maken (conform de methodiek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting). Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een kasstroomgenererende eenheid enerzijds en de boekwaarde die die kasstroomgenererende eenheid zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op binnen de kasstroomgenererende eenheid worden hierbij gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een kasstroomgenererende eenheid worden als volgt verwerkt: • Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; • Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende kasstroomgenererende eenheid op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Bijzondere waardeverminderingsverliezen WonenCentraal beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

82

Afschrijvingen De afschrijvingen zijn gebaseerd op de lineaire methode waarbij per component lineair over de geschatte resterende levensduur wordt afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 5.3.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd WonenCentraal beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de aldus bepaalde actuele waarde lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. De herwaardering wordt per complex in ontwikkeling bepaald. Het per saldo positieve verschil tussen de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen in ontwikkeling worden hierbij niet gesaldeerd. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 5.3.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.

5.4

Vastgoedbeleggingen (Ref 9.2)

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.

83

5.4.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. WonenCentraal waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Het volledige commercieel vastgoed in exploitatie is in 2012 getaxeerd. Daarbij is voor de bepaling van de marktwaarde de definitie van de RICS Redbook gehanteerd. Als taxatiewaarde is de marktwaarde in verhuurde staat bij uitponden en bij doorexploiteren per complex berekend. De hoogste waarderingsuitkomst van deze beide taxatiewaarden is de marktwaarde in verhuurde staat. Het volledige commercieel vastgoed is ten behoeve van de taxatie opgedeeld in complexen welke geschikt zijn voor taxatiedoeleinden. Hierbij is rekening gehouden met de geografische ligging, bouwjaren, woningtypes, complexgrootte, duurzaamheid en homogeniteit in het algemeen. De marktwaarde in verhuurde staat omvat het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak na beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Er zijn een drietal taxatiemethodieken gehanteerd: 1. Comparatieve methode Deze methode vergelijkt verkooptransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. 2.

Huurwaardekapitalisatie methode De marktwaarde is bepaald aan de hand van de markthuur van de gebruiksoppervlakten van de woningen en verhuurbare vloeroppervlakte voor de niet-woningen, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke lasten en gerelateerd aan en onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de oppervlakten zijn gemeten conform de NEN 2580 norm.

3.

Contante waardemethode (DCF) Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de waardepeildatum 31 december 2012. Hierbij zijn de te verwachten kasstromen gedurende de beschouwingsperiode geschat. Vervolgens is de eindwaarde van de onroerende zaak in het laatste jaar geschat. Het contact maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement (gewenste disconteringsvoet). Bij de waarde bepaling is rekening gehouden met de volgende factoren: - een vaste beschouwingsperiode van 15 jaar - een leegwaarde indexatie (inschatting extern taxateur) - een huurwaarde indexatie (indexatiecijfers IPD) - een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de exploitatie-uitgaven (indexatiecijfers IPD). Hierbij zijn de normen van de Vastgoed Exploitatiewijzer van FGH Vastgoedexpertise gehanteerd. - een complexspecifieke mutatiegraad - de eindwaarde (= opbrengstwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode) - huurbetalingen per maand vooraf - uitgaven worden halverwege het jaar gerealiseerd De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel (IRS 2012 – IPD) van 2,69%, een sector risico-opslag van 3,50% en een object risico-opslag van 5,00%. De totale disconteringsvoet is voor 2012 maximaal 11,19%.

84

De door wonenCentraal gehanteerde exit yields liggen tussen de 7,2% en 20% (gemiddeld 9,12%) op grond van het uitpond-scenario. Op grond van het doorexploitatie-scenario liggen de exit yields tussen de 3,6% en 12,1% (gemiddeld 9,67%). Op de uitkomsten van de waarderingen heeft de extern taxateur een aannemelijkheidverklaring afgegeven. 5.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien een bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten.

5.5

Financiële vaste activa (Ref 9.3)

5.5.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover wonenCentraal in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. 5.5.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen De opgenomen vorderingen worden gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. 5.5.3 Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

5.5.4 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De opgenomen vorderingen worden gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

85

5.5.5 Latente belastingvorderingen Voor een toelichting van de waarderingsgrondslagen van de latente belastingvorderingen wordt verwezen naar paragraaf 5.8.2. 5.5.6 Te vorderen BWS subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 5.5.7 Overige vorderingen De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-enverliesrekening. 5.5.8 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook ten aanzien van financiële instrumenten wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen wordt de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen bepaald en direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

5.6

Voorraden (Ref 9.4)

5.6.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Onder de voorraden worden de verkochte huurwoningen opgenomen waarvan per balansdatum de ontbindende voorwaarden zijn vervallen die echter nog niet zijn getransporteerd in het betreffende verslagjaar. Deze woningen worden gewaardeerd tegen opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. De woningen zijn op het moment van het vaststellen van het jaarverslag getransporteerd.

5.7

Vorderingen (Ref 9.5)

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

86

5.7.1 Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de nominale waarde van de vordering. 5.7.2 Liquide middelen (Ref 9.6) Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van wonenCentraal.

5.8

Voorzieningen (Ref 9.8)

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. 5.8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het (nieuwbouw) complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde op balansdatum van het betreffende complex overtreffen, wordt voor het meerdere een voorziening gevormd onder aftrek van de materiële vaste activa in ontwikkeling. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 5.8.2 Latente belastingvorderingen en verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de commerciële waarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat toekomstige fiscale winsten beschikbaar zijn, waarmee deze verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,75% (2011: 3,75%).

5.9

Langlopende schulden (Ref 9.9)

Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen actuele waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

87

5.10 Leasing 5.10.1 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij wonenCentraal ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening gedurende de looptijd van het contract.

88

6 6.1

Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen direct indien deze voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: - materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen; - onder vlottende activa opgenomen effecten; - afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

6.2

Bedrijfsopbrengsten

6.2.1 Huuropbrengsten (Ref 10.1) De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast”en “Huurzeker” gelden, worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. “Huur op Maat” is per 1 april 2012 vervallen, de korting op de contracten die onder “Huur op Maat” zijn afgesloten, blijft echter in tact en wijzigt niet meer als gevolg van wijziging in inkomens na 2012. 6.2.2 Vergoedingen, leveringen en diensten (Ref 10.2) Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten van leveringen goederen en diensten. 6.2.3 Overheidsbijdragen (Ref 10.3) Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. 6.2.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (Ref 10.4) De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van het vervallen van de ontbindende voorwaarden uit de koopakte. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 6.2.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf (Ref 10.5) De toe te rekenen interne directe kosten (eigen projectleiders) ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Ook de geactiveerde rentelasten van nieuwbouwprojecten worden onder de geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf verantwoord.

89

6.3

Bedrijfslasten

6.3.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Ref 10.7) Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Zie verder hoofdstuk 9.1 en 9.2. De afschrijvingen op op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 6.3.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa (Ref 10.8) De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Ook wordt hier de waardemutatie van de geherclassificeerde woningen tot uitdrukking gebracht. 6.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten (Ref 10.9) Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers van wonenCentraal. 6.3.4 Pensioenlasten (Ref 10.9) WonenCentraal heeft een pensioenregeling (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. WonenCentraal heeft de toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn; - pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling) - afspraken over indexatie - beschrijving belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst - wijze waarop pensioenregelingen zijn ondergebracht bij de pensioenuitvoerder - dekkingsgraad van de pensioenuitvoerder Voor de pensioenregeling betaalt wonenCentraal op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft wonenCentraal geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. WonenCentraal heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. 6.3.5 Onderhoudslasten (Ref 10.10) Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De

90

lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.6 Leefbaarheid (Ref 10.11) De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Kosten van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden, staan verantwoord onder lonen en salarissen. 6.3.7 Overige bedrijfslasten (Ref 10.12) Hieronder worden de overige kosten verantwoord zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten (servicekosten). De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.8 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (Ref 10.13) De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van het commerciële vastgoed in exploitatie. 6.3.9 Financiële baten en lasten (Ref 10.14) Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering De wetgeving staat niet toe om binnen de overige reserves een splitsing aan te brengen tussen vrij uitkeerbare reserves en niet gerealiseerde herwaardering. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolg van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, hierbij rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de transactiekosten van de leningen. Onder deze post zijn tevens de lasten opgenomen in verband met het vervroegd aflossen en herfinancieren van kapitaalmarktleningen. Deze lasten bestaan uit herbeleggingsverliezen (boeterente), provisies en disagio (borgstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw). 6.3.10 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering (Ref 10.15) Vanaf 1 januari 2008 is wonenCentraal integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van fiscale resultaatverantwoording. Op 27 november 2012 is besloten de VSO stilzwijgend met één jaar te verlengen. De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscale faciliteiten, zoals compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van veranderingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van de VSO nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting over 2012 (en voorgaande jaren) afwijken van de in de jaarrekening 2012 opgenomen schatting. 6.3.11 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Waardeveranderingen van de volgende financiële instrumenten worden rechtstreeks verwerkt in de winst- en verliesrekening: Financiële activa en verplichtingen die onderdeel zijn van de handelsportefeuille; Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) met een beursgenoteerde onderliggende waarde;

91

Gekochte leningen, obligaties (tenzij aangehouden tot einde looptijd) en aangehouden eigen vermogensinstrumenten die beursgenoteerd zijn; Waardeverminderingen van financiële instrumenten die op reële waarde gewaardeerd zijn, worden verwerkt in de winst- en verliesrekening. Voor gerealiseerde waardevermeerderingen van financiële instrumenten die op reële waarde worden gewaardeerd met verwerking van de waardevermeerderingen rechtstreeks in het eigen vermogen, wordt het cumulatieve resultaat welke voorheen direct in het eigen vermogen werd verantwoord, verwerkt in de winst- en verliesrekening op het moment dat de desbetreffende effecten niet langer in de balans worden verwerkt. 6.3.12 Financiële instrumenten en risicobeheersing Risicobeheersing WonenCentraal heeft ten aan zien van de inzet en gebruik van haar financiële instrumenten en risicobeheersing, de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting die op 1 oktober 2012 van toepassing zijn geworden, als uitgangspunt genomen. WonenCentraal heeft in 2012 binnen het wettelijk kader van de Beleidsregels gehandeld. Marktrisico Een woningcorporatie loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. WonenCentraal heeft op balansdatum geen effecten en loopt derhalve geen risico. Valutarisico WonenCentraal is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Prijsrisico Een woningcorporatie loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. WonenCentraal heeft geen effecten en loopt derhalve geen risico. Renterisico WonenCentraal definieert het renterisico als volgt: het risico dat het toekomstige resultaat en/of vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als gevolg van ontwikkelingen in de rente. WonenCentraal hanteert het beleid dat dit risico maximaal 15% van het vreemd vermogen op de meest recente achterliggende balansdatum, gerekend over een aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Als gevolg van in 2012 genomen maatregelen (afgesloten leningen, waarvan sommige met uitgestelde storting en leningen met renteconversie waarvan de rentevastperiode is vastgelegd) en een gewijzigde planning in nieuwbouw en renovatieprojecten blijft het renterisico in de jaren 2013 tot en met 2017 binnen de norm. De getroffen maatregelen om deze risico’s te mitigeren zijn in het treasuryjaarplan van de begroting 2013 opgenomen. Beschikbaarheidsrisico Vanwege het risico van de beschikbaarheid van voldoende geborgde financiering is in 2012 bij de besluitvorming van projecten de randvoorwaarde gehanteerd dat een definitieve investeringsbeslissing in DAEB en niet-DAEB activiteiten pas genomen kan worden nadat sluitende afspraken zijn gemaakt over de financiering. WonenCentraal loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt wonenCentraal risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de wonenCentraal risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

92

Met betrekking tot langlopende schulden (leningen) heeft wonenCentraal renteswaps afgesloten, waarbij zij vaste rente betaalt en een variabele rente ontvangt. Het doel van deze derivaten is het mitigeren van renterisico’s. De swap contracten bevatten geen break-clausules. Financieringsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering tegen gunstige voorwaarden is wonenCentraal, in lijn met de gehele corporatiesector, sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel van het WSW. Kredietrisico WonenCentraal heeft geen significant kredietrisico. WonenCentraal maakt gebruik van de ING Bank (huisbankier) waarbij zij over kredietfaciliteiten beschikt. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbaar gestelde kredietfaciliteiten. Het kredietrisico gerelateerd aan crediteuren en vooruitbetaalde aanneemsommen is gemitigeerd door ontvangen bankgaranties en het toepassen van de overwaarderegeling. Bankopslagrisico WonenCentraal heeft ook een aantal basisrenteleningen in haar portefeuille opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald. De bankopslagen die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Als op het moment van opslagherziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan voor een nieuw vast te stellen periode is de lening aflosbaar en dient de dan geldende marktwaarde van de lening (de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente) te worden betaald. Liquiditeitsrisico Overzicht kasstromen 2013 2017

* € 1.000,= 2013

2014

2015

2016

2017

Beschikbare liquide middelen per 1 januari Operationele kasstromen (Des)investeringskasstromen (obv aangegane verplichtingen) Contractuele aflossing leningen Afgesloten nog te ontvangen leningen

13.052 11.484 7.398 20.702 30.200

10.718 11.664 10.259 27.755 20.000

0 9.672 10.869 33.151 15.000

0 10.014 0 20.418 0

0 9.728 0 21.326 0

Beschikbare liquide middelen (obv aangegane verplichtingen)

26.636

4.368

19.348

10.404

11.598

Verwachte (des)investeringskasstromen (nog geen aangegane verplichtingen) Subtotaal Eventueel te betalen obligo WSW 3,85%

8.666

21.549

10.897

21.337

4.460

17.970 9.951

17.181 10.314

30.245 10.780

31.741 11.216

16.058 11.013

8.019

27.495

41.025

42.957

27.071

Financierings overschot/ tekort (verwacht)

WonenCentraal heeft in 2013 voldoende liquide middelen beschikbaar voor de uitvoering van haar plannen. In 2014 zijn de beschikbare liquide middelen op basis van aangegane verplichtingen voldoende. Indien de projecten waarvoor nog geen verplichtingen zijn aangegaan doorgang vinden zal wonenCentraal in overleg met het WSW een beroep doen op geborgde financiering. WonenCentraal heeft in het jaar 2013 nog een faciliteringsvolume van € 5,7 miljoen beschikbaar. Het WSW heeft het faciliteringsvolume vooralsnog beperkt tot en met het jaar 2013. WonenCentraal is op korte termijn (2013) in staat aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Voor uitvoering van haar volledige investeringsprogramma in 2014 is wonenCentraal afhankelijk van het blijvend functioneren van het WSW. De tegoeden bij banken en het spaartegoed staan vrij ter beschikking van wonenCentraal.

93

Schommelingen in de liquiditeitenpositie worden opgevangen middels een roll-over lening met een variabele hoofdsom (maximum € 5 miljoen), een dagelijks opzegbare (niet gecommitteerde) kasgeldfaciliteit (maximaal € 10 miljoen) en een dagelijks opzegbare kredietfaciliteit (maximaal € 4 miljoen). WonenCentraal streeft naar een substantieel saldo aan liquide middelen. Door gebruik te maken van de mogelijkheden die het Eigen middelenbeleid biedt tracht wonenCentraal een buffer op te bouwen om minder afhankelijk te zijn van geborgde financiering door het WSW. Door vooral het stopzetten van een nieuwbouwproject als gevolg van het regeerakkoord is sprake van een tijdelijk overschot aan liquide middelen (€ 13 miljoen). Deze middelen worden zoveel mogelijk op een direct opeisbare spaarrekening belegd. Aangepaste eigen middelenbeleid WSW Het Eigen Middelenbeleid bepaalt welke middelen de corporatie verplicht moet besteden aan bestedingsdoelen die voor WSW borgbaar zijn en/of aan aflossing van door WSW geborgde leningen en welke ingezet kunnen worden om aan de opbouw van de wettelijk geregelde liquiditeitsbuffer te voldoen. WonenCentraal heeft geen margin call verplichtingen en/of breakclauses in haar derivatencontracten opgenomen. Derhalve hoeft wonenCentraal geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Als na de inzet voor de liquiditeitsbuffer nog middelen overblijven wordt langs de volgende toets bepaald hoe deze middelen kunnen worden ingezet. Toets aan de basisnormen Indien de corporatie voldoet aan de basisnormen van het Eigen Middelenbeleid wordt de corporatie niet gekort op het faciliteringsvolume. In dat geval kan de corporatie het deel van de “eigen middelen” naar rato van de verhouding tussen het schuldrestant van de door WSW geborgde leningen en de WOZ waarde van het totale bezit aan a) aflossing van door WSW geborgde leningen, of b) voor WSW borgbare investeringen te besteden. Dit per jaar met een minimum van 2% van het schuldrestant van de door WSW geborgde leningen (of het totale resterende deel na vulling van de buffer als dat minder is dan genoemde 2%). Dit impliceert dat indien er hierna nog middelen resteren wonenCentraal deze middelen naar eigen inzicht kan besteden en dus ook aan niet borgbare investeringen of aflossing van ongeborgde leningen, voor zover deze investeringen/leningen ook daadwerkelijk in de dPi voor het betreffende jaar zijn opgenomen. De resterende middelen zijn voldoende om de financieringsbehoefte die verband houdt met niet-DAEB investeringen in 2013 (zoals renovaties aan niet-DAEB woningen) uit te voeren. Financiële instrumenten Op grond van de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting die op 1 oktober 2012 van toepassing zijn geworden heeft wonenCentraal een beperkt aantal toegestane financiële instrumenten ingezet voor het beheersen van het renterisico. Hieronder wordt nadere informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen. Dit wordt met name gerealiseerd door gebruik te maken van de volgende derivaten: een payer-SWAP (GE Artesia Bank) voor € 5 miljoen tegen 3,7325%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 2 november 2018, en is op 2 november 2006 ingegaan; een payer-SWAP (GE Artesia Bank) voor € 5 miljoen tegen 3,8125%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 2 april 2019, en is op 2 april 2007 ingegaan; een payer-SWAP (BNG) voor € 10 miljoen tegen 4,30%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 1 april 2019, en is op 1 april 2009 ingegaan; een payer-SWAP (ING Bank) voor € 10 miljoen tegen 4,2985%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 3 september 2018, en is op 1 september 2009 ingegaan. De marktwaarde van de swaps bedraagt per 31 december 2012 negatief € 6.105.395 vanwege een lagere swaprente ultimo 2012. WonenCentraal loopt op dit moment geen tegenpartijrisico omdat alle

94

swap contracten een negatieve waarde hebben. In de contracten die afgesloten zijn, zijn bij geen van de contracten break-clauses en/of margin call verplichtingen opgenomen. WonenCentraal kan op grond van het treasurystatuut haar opwaartse renterisico’s op bestaande rollover leningen door middel van Caps en payer Swaps afdekken. Uitgangspunt hierbij is dat is voldaan aan de Beleidsregels gebruik financiele derivaten van de Minister van BZK die zijn ingegaan op 1 oktober 2012. WonenCentraal heeft ook een aantal basisrenteleningen in haar portefeuille opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald. De bankopslagen die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. 6.3.13 WonenCentraal past hedge accounting toe Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultatenbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent: indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Bij wonenCentraal is dit laatste van toepassing voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde schulden waarover een variabele rente wordt berekend, worden omgezet in vast rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten. WonenCentraal stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge-relatie vast door het vergelijken van kritische kenmerken van het hedgeinstrument met die van de afgedekte positie. Gedurende het boekjaar en per jaareinde 2012 is er geen sprake van ineffectiviteit.

95

7 7.1

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Algemeen

De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 7.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Het sociaal vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de actuele waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van wonenCentraal. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. WonenCentraal hanteert de binnen de sector gangbare uitgangspunten. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde duurzaam overschrijdt. 7.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 7.1.3 Kasstroomgenererende eenheden Binnen het bezit van wonenCentraal worden groepen van gelijksoortige activa onderkend en ingedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (KGE). De indeling van het bezit naar KGE is als volgt: a. woningen DAEB b. woningen niet-DAEB c. overig bezit DAEB d. overig bezit niet-DAEB De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Voor de verwerking van bijzondere waardeverminderingsverliezen en dotaties aan de voorziening voor onrendabele investeringsverliezen in de winst- en verliesrekening, wordt eerst vastgesteld of het betreffende complex opgenomen is in een kasstroomgenererende eenheid met een (compenserende) overwaarde. Voor het deel dat wordt gecompenseerd met een dergelijke overwaarde vindt rechtstreekse verwerking in het eigen vermogen plaats.

96

7.2

Verwerking fiscaliteit

Vennootschapsbelasting Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft wonenCentraal een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangiften over de verslagjaren 2008 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - het vormen van een herbestedingsreserve (tot en met 2011). Met betrekking tot de vennootschapsbelasting zijn de aangiften 2006 en 2007 door de fiscus afgewerkt en is er een definitieve aanslag ontvangen. De aangiften 2008 tot en met 2010 zijn ingediend bij de fiscus maar er is nog geen definitieve aanslag ontvangen.

97

8

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Samenstelling liquide middelen (x € 1.000) Liquide middelen per 31 december 2011 Balansmutatie liquide middelen in 2012 Liquide middelen per 31 december 2012

€ 7.036 € 6.016 € 13.052

98

9 9.1

Toelichting op de balans Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: (x € 1.000)

31 december 2011 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Voorziening onrendabele investering

Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in Onroerende ontwikkeling en roerende bestemd zaken ten voor de eigen dienste van exploitatie de exploitatie

totaal

601.950

12.939

8.147

623.036

-135.755 0

0 -2.727

-5.658 0

-141.413 -2.727

Boekwaarde

466.195

10.212

2.489

478.896

Mutaties 2012 Investeringen Herclassificatie Desinvesteringen (aanschafwaarde) Desinvesteringen (gecorrigeerde afschrijving) Afschrijvingen Herwaardering ultimo 2012 Mutatie voorziening onrendabele investering Investeringen vanuit vastgoed in ontwikkeling Totaal mutaties

5.211 8.301 -12.666 2.856 -20.708 17.226 0 10.579 10.799

10.850 0 -8.795 0 0 0 1.170 -10.784 -7.560

979 0 0 0 -479 0 0 0 500

17.040 8.301 -21.461 2.856 -21.187 17.226 1.170 -205 3.740

630.601

4.210

9.126

643.937

-153.607 0

0 -1.557

-6.137 0

-159.744 -1.557

476.994

2.653

2.989

482.636

31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Voorziening onrendabele investering Boekwaarde

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: – Grond geen afschrijvingen – Stichtingskosten (incl. onrendabele top) lineair 50 jaar – Liften lineair 25 jaar – Keuken lineair 21 jaar – Badkamer / toilet lineair 30 jaar – cv-installaties collectief lineair 21 jaar – cv-installaties individueel ( < 2001) lineair 21 jaar – cv-installaties individueel ( > 2000) lineair 15 jaar De berekening van de afschrijvingen plaats middels de lineaire methode. Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van wonenCentraal. De definitieve WOZ grondslag 2012 van het sociaal vastgoed (bezit per 31 december 2011) bedraagt: € 1.250 miljoen.

99

De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde voor brand- en stormschade. De verzekerde som wordt jaarlijks per de premievervaldag verhoogd of verlaagd overeenkomstig het laatst bekende indexcijfer voor bouwkosten, vastgesteld door een onafhankelijke deskundige instelling. Jaarlijks verstrekt wonenCentraal een gedetailleerde opgave van alle gebouwen en/of inhoud. De voorwaarden volgens het clausuleblad Raetsheren van Orden 2006 Woningcorporaties zijn van toepassing. De boekwaarde van het sociale vastgoed in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt € 292 miljoen. De totale som van de herwaarderingen sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per balansdatum € 184 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar heeft van de herwaardering een realisatie van € 9,3 miljoen plaatsgevonden. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de financiële baten en lasten (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin in de jaren 2013 tot en met 2018 509 woningen (inclusief 128 woningen Lage Zijde die op basis van de samenwerkingsovereenkomst aan de gemeente Alphen aan den Rijn worden verkocht) worden verkocht. Naar verwachting zullen 60 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt ruim € 7,5 miljoen, de verwachte boekwaarde van deze onroerende zaken bedraagt circa € 3,7 miljoen. In 2012 zijn er twee nieuwbouwprojecten opgeleverd, Klop II en Bloemhofstraat. Voor Klop II is € 9,3 geinvesteerd, waarvan € 3,1 miljoen onrendabel. Voor de Bloemhofstraat is een investering gedaan van € 6,3 miljoen, waar € 2,5 miljoen onrendabel. Ook is er geïnvesteerd in de onderhoudsprojecten Lupinesingel, Binkhorst en Grevelingen. In 2012 zijn 13 woningen aan de Buitendorpstraat gesloopt. Daarnaast zijn er gedurende 2012 150 woningen, 3 kelders en 1 bergingsruimte verkocht. Eind 2012 is de ontwikkeling van een aantal nieuwbouwprojecten stopgezet, de gemaakte plankosten zijn afgeboekt ten laste van de overige bedrijfslasten. De bedrijfswaarde is in 2012 hoofdzakelijk gestegen door de herclassificatie van 86 woningen van commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed. In 2012 is voor het nieuwbouwproject Bloemhofstraat € 77.900 aan rente geactiveerd over de periode start bouw tot en met de oplevering van het project. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5%. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie zijn de projecten in ontwikkeling opgenomen die na oplevering zullen worden toegevoegd aan de (on)roerende zaken in exploitatie. Het gaat hierbij niet alleen om nieuwbouwprojecten, maar ook om renovatie- en groot onderhoudsprojecten. Project Buitendorpstraat Project Gerard Doustraat Project Lage Zijde Project Fazantstraat Nieuwbouwproject Klop III Nieuwbouwproject Toor Cyclisch onderhoud

€ 446.700 € 1.130.000 € 426.600 € 1.247.000 € 81.900 € 405.000 €179.200 € 3.916.400

Daarnaast is onder het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie ook een tweetal grondposities verantwoord voor een bedrag van € 293.100.

100

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: – Automatisering lineair 3 jaar / 5 jaar – Bedrijfsauto’s/Vervoermiddelen lineair 5 jaar – Inventaris lineair 10 jaar De roerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs opgenomen. De vervaardigingsprijs omvat de aanschaffingskosten en de overige kosten welke rechtstreeks aan de vervaardiging toegerekend kunnen worden. In 2012 zijn de volgende onderdelen van het project wonenCentraal 2.0 opgeleverd: Een kennissysteem waarin medewerkers klantvragen kunnen opzoeken Een klant registratie informatie systeem (KRIS) Een nieuw intranet Een nieuw internet De uitgaven van het project wonenCentraal zijn in 2012 geactiveerd en opgenomen onder de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie.

9.2

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie De mutaties in het commercieel vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat: (x € 1.000)

Commercieel vastgoed in exploitatie

31 december 2011 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen

55.995 37.774

Boekwaarde

93.769

Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Waardemutatie Totaal mutaties 31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde

733 -1.496 -13.388 -12.596 -26.747

50.261 16.761 67.022

In 2012 is er met name geïnvesteerd in badkamers, toiletten, en cv/ww-installaties. In 2012 is een controle op objectniveau uitgevoerd op dubbel voorkomen van de componenten keuken en badkamer/toilet. De oudste investering is uit exploitatie gehaald, dit leidt tot desinvesteringen. Het volledige commercieel vastgoed in exploitatie is in 2012 getaxeerd. De uitkomsten van deze waardering zijn uitgangspunt voor de waardering van het commercieel vastgoed in exploitatie. In 2012 leidt dit tot een waardedaling van het commercieel vastgoed in exploitatie. De boekwaarde van het commercieel vastgoed gewaardeerd op historische kostprijs bedraagt € 42,5 miljoen. De waarde gewaardeerd op bedrijfswaarde bedraagt € 65,7 miljoen. De definitieve WOZ waarde ultimo 2012 van het commercieel vastgoed bedraagt: € 116 miljoen (WOZ peildatum 2011).

101

9.3

Financiële vaste activa

(* € 1.000,-)

Deelneming Latente in groepsbelasting maatschappij vorderingen

Te vorderen BWS subsidie

Overige vorderingen lening Schoutenhuis

Totaal

Stand per 31 december 2011

0

10.329

390

230

10.949

Mutaties 2012 Investeringen en rentebijschrijving Desinvesteringen

0 0

1.675 -623

0 -138

0 -14

1.675 -775

0

1.052

-138

-14

900

0

11.381

252

216

11.849

Stand per 31 december 2012

Alle financiële vaste activa, met uitzondering van de te vorderen BWS subsidie, hebben een resterende looptijd langer dan een jaar. Van de te vorderen BWS subsidie vervalt € 84.000 binnen een jaar. Deelneming in groepsmaatschappij Vastgoedland B.V. De rekening-courantverhouding met Vastgoedland B.V. is in 2011 volledig kwijtgescholden. Vanwege het oninbare karakter van deze vordering heeft in 2011 een afwaardering plaatsgevonden. Vastgoedland B.V. is ontbonden per 1 januari 2013. In verband hiermee is de deelneming voor deze B.V. per 31 december 2012 op nihil gewaardeerd. Latente belastingvorderingen De totale contante waarde van actieve belastinglatenties bedraagt ultimo 2012 € 11,4 miljoen (nominaal waarde € 13,0 miljoen). Ultimo 2011 bedroeg de totale waarde van de actieve belastinglatenties, na herrekening wegens de invoering van de actuele waarde grondslag voor het onroerend goed € 10,3 miljoen (nominaal € 11,4 miljoen). Deze latenties zijn berekend uit hoofde van het waarderingsverschil tussen fiscale en commerciële boekwaarde van de materiële vaste activa van de te verkopen woningen per 1 januari 2013, langlopende schulden en derivaten. De belastinglatenties zijn evenals in 2011 contant gemaakt tegen 3,75%. De post belastinglatenties is opgebouwd uit de volgende onderdelen:

(x €1.000)

31-12-2012 nominaal contant

31-12-2011 nominaal contant

Leningen disagio Leningen agio

1.003 -39 964

831 -32 799

1.246 -117 1.129

1.053 -106 947

Te verkopen woningen SWAPS Ongerealiseerd verkoopverlies Fiscaal compensabel verlies

5.034 194

4.458 171

4.080 227

3.707 196

3.537 3.266

3.047 2.906

2.895 3.028

2.451 3.028

12.995

11.381

11.358

10.329

102

De gemiddelde looptijd van de latente belastingvorderingen bedraagt 6 à 7 jaar, met uitzondering van de latente belastingvordering op de leningen. De gemiddelde looptijd van de belastinglatentie op de leningen bedraagt circa 25 jaar. Leningen Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 zijn de leningen fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Dit (dis)agio en daarmee de realisatie van de belastinglatentie valt lineair vrij met de looptijd van de betreffende individuele leningen. MVA Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen in de periode 2013 – 2018 een actieve belastinglatentie opgenomen. Realisatie van de latentie vindt plaats door de feitelijke verkopen in de periode 2013 tot en met 2018. Hierbij is als uitgangspunt gehanteerd dat alle verkopen plaats zullen vinden binnen het sociale vastgoed. Voor overige tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering van de materiële vaste activa is geen actieve belastinglatentie opgenomen. Hiervoor is het onvoldoende waarschijnlijk dat voldoende toekomstige fiscale winsten beschikbaar komen, waardoor verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. SWAPS Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 zijn de SWAPS fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Dit waarderingsverschil en daarmee de realisatie van de belastinglatentie valt lineair vrij met de looptijd van de betreffende individuele SWAPS. Ongerealiseerd verkoopverlies Indien de fiscale inbrengwaarde hoger is dan de verkoopprijs van verkochte woningen ontstaat een fiscaal verlies. Dit verkoopverlies mag fiscaal als gerealiseerd worden beschouwd als de antispeculatietermijn (3 respectievelijk 6 jaar) is vervallen. Deze belastinglatentie wordt dan ook gerealiseerd met het verlopen van de anti-speculatietermijn. De latente belastingverplichtingen zijn toegelicht onder paragraaf 9.8.2. Fiscaal compensabel verlies Ultimo 2012 resteert een fiscaal compensabel verlies van ruim € 13,1 miljoen. Hiervoor is een latentie gevormd. Op basis van de meerjarenbegroting 2013-2022 zal dit fiscaal compensabel verlies in de periode 2013 tot en met 2019 worden gerealiseerd. De verwachting is dat van de latente belastingvordering circa € 1.030.000 binnen 1 jaar te verrekenen is. Te vorderen BWS-subsidie Op basis van het Besluit woninggebonden subsidies (BWS) kocht het Rijk de negatieve voorcalculaties van de daarvoor in aanmerking komende complexen nieuwbouwwoningen af. Deze regeling is per 2009 beëindigd, echter hierbij zijn lange termijnvorderingen ontstaan op het Rijk. Deze zijn gewaardeerd op de netto contante waarde van de voorcalculatorische resultaten van de nog niet verstreken exploitatiejaren. Het Rijk wikkelt deze vorderingen gedurende een aantal jaren via het Rijnstreekberaad af. Ultimo 2012 is er sprake van vier afzonderlijke vorderingen BWS-subsidie. Overige Stichting Vrienden van het Schoutenhuis WonenCentraal heeft per 1 april 2008 een lening verstrekt aan Stichting Vrienden van het Schoutenhuis van € 275.000. Het leningbedrag is als volgt samengesteld: 1 € 90.000 (10 jaar lineair, 4%); 2 € 85.000 (15 jaar lineair, 4%); 3 € 100.000 (tot 11e jaar aflossingsvrij, 4%, daarna 10 jaar lineair, 4%). De schuldrestant bedraagt per 31 december 2012 € 216.233.

103

9.4

Voorraden

De voorraden bestaan uit reeds verkochte huurwoningen welke in 2012 onvoorwaardelijk verkocht zijn, echter waarvan het transport in 2013 zal plaatsvinden. (x € 1.000)

2012

2011

0 0

148 148

2012 0

2011 1

(x € 1.000)

2012

2011

Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Vorderingen

887 64 178 424 1.102 2.655

878 0 2.031 527 1.483 4.919

Vastgoed bestemd voor de verkoop Totaal voorraden Het betreft de volgende aantallen: Woningen

9.5

Vorderingen

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter en omdat voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd, indien noodzakelijk geacht. 9.5.1 Huurdebiteuren (x € 1.000) Huurdebiteuren huidige huurders Huurdebiteuren vertrokken huurders Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren

2012

2011

619 1.348 1.967 -1.080 887

648 1.096 1.744 -866 878

Bij het bepalen van de voorziening wegens oninbaarheid is rekening gehouden met de ouderdom van individuele vorderingen. Periodiek wordt de inbaarheid van openstaande vorderingen op vertrokken huurders nagegaan. De vorderingen op vertrokken huurders zijn in 2012 fors toegenomen. Begin 2013 zal, samen met een deurwaarderskantoor, een traject worden gestart om de vorderingen op vertrokken huurders alsnog binnen te krijgen. In 2012 is de voorziening dubieuze huurdebiteuren, wegens een gemiddeld hoger risicoprofiel en toename in ouderdom met € 214.000 toegenomen tot € 1.080.000. (x € 1.000)

Achterstand Overige vorderingen Vervallen betalingsregeling Niet vervallen betalingsregeling WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen)

Zittende huurders 2012 2011 455 8 -7 105 58 619

489 9 -9 111 48 648

vertrokken huurders 2012 2011 62 1.163 1 53 69 1.348

34 932 12 62 56 1.096

104

9.5.2 Gemeenten (x € 1.000) Gemeenten

9.5.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) Omzetbelasting Vennootschapsbelasting

2012

2011

64 64

0 0

2012

2011

178 0 178

0 2.031 2.031

De belastingen en premies sociale verzekeringen bestaan in 2012 geheel uit omzetbelasting, en betreft met name nog te ontvangen omzetbelasting vanuit de pro rata regeling 2008. De belastingen en premies sociale verzekeringen 2011 geheel uit vennootschapsbelasting inzake de voorlopige aanslagen boekjaren 2010 en 2011. 9.5.4 Overige vorderingen (x € 1.000) Debiteuren Nog te ontvangen rente Nog te ontvangen creditfacturen Verenigingen van Eigenaren Overige vorderingen

9.5.5 Overlopende activa (x € 1.000) Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente Overlopende activa

2012

2011

122 226 0 1 75 424

296 186 12 5 28 527

2012

2011

22 44 1.036 1.102

395 114 974 1.483

De post overlopende activa kosten betreft grotendeels facturen die in 2012 ontvangen zijn, echter waarvan de kosten betrekking hebben op 2013.

9.6

Liquide middelen

(* € 1.000) Spaartegoed Rekening-courant banken Kas

2012

2011

7.808 5.243 1 13.052

6.050 985 1 7.036

105

9.7

Eigen vermogen

9.7.1 Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: (x € 1.000)

Sociaal Commercieel Vastgoed Vastgoed

Stand per 31 december 2011 Overige reserves Mutaties 2012 rechtstreeks in overige reserve Waardeverandering sociaal vastgoed Realisatie nieuwbouwprojecten Dotatie voorziening investeringen nieuwbouw Mutaties 2012 via winst- en verliesrekening Realisatie herwaardering a.g.v. afschrijvingen Realisatie herwaardering a.g.v. desinvesteringen Uit resultaatbestemming

Stand per 31 december 2012

Overig

Totaal

158.844

39.285

119.788

317.917

22.787 1.914 -11.443 13.258

0 0 0 0

0 0 0 0

22.787 1.914 -11.443 13.258

-9.264 -4.908 -5.182 -19.354

0 -844 -12.411 -13.255

0 0 2.446 2.446

-9.264 -5.752 -15.147 -30.163

152.748

26.030

122.234

301.012

Per ultimo 2012 bedraagt het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging, opgenomen in de overige reserves € 181,2 miljoen. Het verschil tussen de afschrijvingen op basis van de actuele waarde en historische vervaardigingprijs (€ 9,3 miljoen) is, rekening houdende met effect van uitgestelde belastingen verwerkt in de winst- en verliesrekening onder de post afschrijvingen. Overeenkomstig haar statuten dient wonenCentraal het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het Besluit Beheer Sociale Huursector te besteden.

9.8

Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt: (x € 1.000)

Stand per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging: Voorziening Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Stand per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Dotaties Onttrekkingen Mutatie in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

Voorziening Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Stand per 31 december 2012

Onrendabele Latente investeringen belasting nieuwbouw verplichting 0 0

Totaal 0

5.582 -2.727

1.001 0

6.583 -2.727

2.855

1.001

3.856

11.443 -5.582 1.170 7.031

0 -1.001 0 -1.001

11.443 -6.583 1.170 6.030

11.443 -1.557 9.886

0 0 0

11.443 -1.557 9.886

106

9.8.1 Voorziening onrendabele investeringen In 2012 is een dotatie gedaan aan de voorziening van € 11,4 miljoen voor de projecten Toor, Buitendorpstraat en Gerard Doustraat. De projecten Klop II en Bloemhofstraat zijn in 2012 opgeleverd en om deze reden is de voorziening vrijgevallen (€ 5,6 miljoen). De voorziening wordt voor zover mogelijk gesaldeerd gepresenteerd met de post vastgoed in ontwikkeling (€ 1,6 miljoen). De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen, waarvoor nog onvoldoende uitgaven zijn gedaan om het voorzieningsbedrag gesaldeerd op te nemen onder de post vastgoed in ontwikkeling van de materiële vaste activa. Er is geen disconteringvoet gehanteerd, dit heeft echter nauwelijks effect op de contante waarde omdat voorziening onrendabele investeringen na circa 1 jaar vrij valt. 9.8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente Belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen wordt gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De belastinglatenties zijn contant gemaakt tegen 3,75%. Herinvesteringsreserve Voor het ultimo balansdatum niet aangewende deel van de herinvesteringsreserve dient een voorziening voor latente belastingen gevormd te worden. Deze voorziening valt vrij met de toekomstige benutting van de herinvesteringsreserve. Een gevormde herinvesteringsreserve dient binnen 3 boekjaren na het jaar van vorming te worden aangewend. De volledige herinvesteringsreserve is gedurende het boekjaar aangewend en bedraagt daardoor ultimo 2012 nihil; derhalve hoeft geen latente belastingverplichting te worden gevormd. Herbestedingsreserve De herbestedingsreserve is in 2012 aangewend als gevolg van de oplevering van de projecten KLOP II en Bloemhofstraat. Met ingang van 2012 is vorming van een herbestedingsreserve niet meer toegestaan. Waardering sociaal vastgoed (materiële vaste activa) Voor een beperkt gedeelte van de activa is de commerciële boekwaarde hoger dan de fiscale inbrengwaarde. Dit betreft hoofdzakelijk nieuw gebouwd onroerend goed, waarop fiscaal een herinvesteringsreserve in mindering is gebracht. Voor dit tijdelijke verschil is geen voorziening voor latente belastingen gevormd, vanwege de lange looptijd waarmee deze voorziening vrij valt. Verschil fiscale en commerciële waardering commercieel onroerend goed De verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering van het commercieel onroerend goed in de jaarrekening zijn gering. Tevens is geen inschatting te maken omtrent het tijdstip van realisatie van deze verschillen. Om deze reden is geen latente belastingvordering dan wel verplichting opgenomen in de jaarrekening.

107

9.9

Langlopende schulden

(x €1.000) Overheid Kredietinstellingen

Waarborgsommen Totaal

2012

2012

2012

2013

Aflossing

2012 langlopende schulden

looptijd < vijf jaar

looptijd > vijf jaar

totaal

794

45

839

-149

100.947 101.741

147.193 147.238

248.140 248.979

3

156

101.744

147.394

2012 rentevoet

2011 langlopende schulden

rentevoet

690

3,7%

982

3,9%

-20.553 -20.702

227.587 228.277

3,7%

234.697 235.679

3,9%

159

0

159

2,0%

141

2,0%

249.138

-20.702

228.436

235.820

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Deze aflossingsverplichting bedraagt voor 2013 € 20,7 miljoen. De marktwaarde van de bestaande leningcontracten inclusief roll-over leningen bedraagt € 303,6 miljoen (nominale waarde € 249 miljoen). Voor de toelichting op de financiële instrumenten wordt verwezen naar paragraaf 6.3.12. Financiële instrumenten en risicobeheersing. 9.9.1 Leningen overheid en kredietinstellingen

(x €1.000) Stand per 1 januari 2012 Bij: ontvangsten wegens afgesloten leningen Af: aflossingen 2013 Stand per 31 december 2012

leningen overheid

leningen kredietinstellingen

totaal

839

234.840

235.679

0 -149 690

13.300 -20.553 227.587

13.300 -20.702 228.277

De gemiddelde rente van de hieronder begrepen leningen bedraagt 3,65% (2011: 3,93%). Het betreft hier alle leningen dus ook de roll-over leningen. Het WSW heeft voor een bedrag van € 318.180.000 aan leningen geborgd per 31 december 2012. Het geborgde bedrag is inclusief de aflossingsverplichting van 2013 (€ 20.702.000), de nog niet opgenomen variabele hoofdsom van een lening (€ 4.000.000) en toekomstige leningen (€ 65.200.000). 9.9.2 Waarborgsommen Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: (x € 1.000) Stand per 1 januari Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Mutaties Toegevoegde rente Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde rente Uitbetaalde waarborgsommen

2012

2011

135 6 141

128 5 133

1 24 0 -7

1 8 0 -1

18

8

108

2011

Stand per 31 december Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen

152 7 159

135 6 141

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Het gaat om waarborgsommen voor het sleutelplan, bedrijfsruimten en woningen. Op de waarborgsommen wordt rente uitgekeerd.

9.10 Kortlopende schulden (x € 1.000) Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

2012

2011

20.553 366 3.450 5.069 18 8.424 37.880

21.683 216 3.234 4.746 26 8.219 38.124

In de volgende paragrafen worden de afzonderlijke bedragen toegelicht. Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar. 9.10.1 Schulden aan kredietinstellingen Dit betreft de aflossingsverplichtingen voor 2013 van de langlopende schulden kredietinstellingen. 9.10.2 Schulden aan gemeenten (x € 1.000)

2012

2011

149 217 366

143 73 216

2012

2011

4.851 218 0 5.069

4.529 233 -16 4.746

9.10.5 Overige schulden (x € 1.000)

2012

2011

Te betalen salarissen Overige schulden

14 4

20 6

18

26

Aflossingsbestanddeel langlopende schulden volgend boekjaar Nog te betalen aan gemeenten

9.10.3 Schulden aan leveranciers De schulden aan leveranciers zijn tegen de nominale waarde verantwoord. 9.10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) Omzetbelasting Loonbelasting en premies sociale verzekeringen Pensioenpremies

109

9.10.6 Overlopende passiva (x € 1.000) Transitorische rente Transitorische kosten Vooruitontvangen huur Te verrekenen servicekosten Vooruitontvangen huurtoeslag Reservering vakantiedagen

2012

2011

4.706 1.966 631 597 279 245 8.424

4.965 1.376 699 669 287 223 8.219

In de transitorische kosten is naast de nog te ontvangen facturen voor kosten 2012, de reservering voor het persoonlijk loopbaan budget voor personeelsleden opgenomen (€ 335.219).

9.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Investeringsverplichtingen WonenCentraal is per ultimo 2012 een bedrag van € 26,5 miljoen aan verplichtingen voor nieuwbouwprojecten aangegaan. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. Onderhoudsverplichtingen WonenCentraal is per ultimo 2012 € 5,6 miljoen aan verplichtingen aangegaan op het gebied van nog uit te voeren onderhoud- en renovatiewerkzaamheden. Het is de verwachting dat deze werkzaamheden allen in 2013 worden uitgevoerd. Lease WonenCentraal heeft per eind december de beschikking over vier leaseauto’s. Daarnaast zijn leasecontracten aangegaan voor kopieerapparaten en printers. Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren: Te betalen (x € 1.000): Binnen één jaar Tussen een jaar en vijf jaar Meer dan vijf jaar

68 120 0

Het totaal van de naar verwachting te ontvangen toekomstige minimale sub-leaseontvangsten met betrekking tot niet (tussentijds) opzegbare sub-leases bedraagt € 0. Gedurende het verslagjaar zijn in de winst-en-verliesrekening verwerkt (x € 1.000): Minimale leasebetalingen Voorwaardelijke leasebetalingen Sub-leaseontvangsten

64 0 0

Pensioenverplichtingen WonenCentraal heeft de toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. Obligo WSW De corporaties die deelnemen aan het WSW staan voor elkaar in via een obligoverplichting. De obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen. Op grond hiervan is wonenCentraal verplicht een obligo (€ 9,6 miljoen) aan te houden van 3,85% van het nominale bedrag (€ 249,0 miljoen) waarvoor WSW borgstelling heeft verleend. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichting van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting.

110

Slimmer Kopen WonenCentraal verkocht sinds oktober 2008 tot en met juni 2012 woningen volgens de regeling ‘Slimmer Kopen’. Huurders van wonenCentraal die een woning kopen, krijgen respectievelijk 10%, 30% of 40% korting op de verkoopprijs. Aan de woningen met een korting van 10% is geen aanvullende voorwaarde verbonden. Indien de koper de woning binnen respectievelijk 3 (bij een korting van 30%) of 6 jaar (bij een korting van 40%) verkoopt, heeft wonenCentraal het recht om de woning terug te kopen met dezelfde korting als de koper ontvangen heeft. Eventuele overwaarde wordt verdeeld tussen de koper en wonenCentraal. Na 3 respectievelijk 6 jaar vervalt het terugkooprecht van wonenCentraal. Per juli 2012 de regeling ‘Slimmer Kopen’ gestopt. Vanaf die datum krijgen huurders nog maximaal 10% op de verkoopprijs. Integratieheffing Ultimo 2012 heeft wonenCentraal geen belastingverplichtingen inzake de integratieheffing (omzetbelasting). Saneringssteun Goedkeuring van de saneringsheffing gebeurt jaarlijks door de minister. De nu aangekondigde heffing van 4% voor 2013 is opgenomen in de begroting van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor 2013. Voor de jaren na 2013 zijn nog geen heffingen of percentages bepaald of goedgekeurd. Besluitvormingen over mogelijke saneringsheffingen voor de jaren na 2013 heeft nog niet plaatsgevonden. Verhuurdersheffing Vanaf 2013 moeten woningcorporaties een verhuurdersbelasting gaan betalen over hun bezit. Voor 2013 komt dit voor wonenCentraal neer op een bedrag van € 149.000. Overige Conform RJ 271 moet wonenCentraal in de balans een verplichting toekomstige verwachte uitgaven opnemen voor personeelsbeloningen (bijvoorbeeld gratificaties en jubileumuitkeringen). Aangezien het hier om een zeer onzekere en globaal geschatte verplichting gaat, heeft wonenCentraal ervoor gekozen dit niet in de balans op te nemen. De hoogte zou volgens onze inschatting voor de komende vijf jaar uitkomen op maximaal nominaal € 100.000 (2011 € 275.000).

111

10

Toelichting op de winst- en verliesrekening

Voor de algemene toelichting op de winst- en verliesrekening wordt verwezen naar paragraaf 4.2. Verwerking RJ 645 in balans en winst- en verliesrekening van de jaarrekening.

10.1 Huuropbrengsten (x €1.000) Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Af: huurderving wegens verkopen Af: huurderving wegens projecten

2012

2011

47.978 3.664 51.642

47.523 3.367 50.890

-466 -72 -570 -122

-227 -37 -513 -175

50.412

49.938

De post huurderving wegens leegstand is fors hoger in 2012. Dit komt met name doordat in 2012 met terugwerkende kracht leegstaande eenheden in exploitatie in de administratie zijn opgevoerd. De post huurderving wegens oninbaarheid moet in relatie worden gezien met de post ‘dotatie c.q. vrijval voorziening dubieuze huurdebiteuren’. Het gaat hier om huurderving van leegstaande woningen. De post huurderving wegens verkopen heeft betrekking op derving in verband met leegstand in te verkopen eenheden. De post huurderving wegens projecten heeft enerzijds betrekking op derving in verband met lopende (groot-) onderhoudsprojecten. De algemene huurverhoging bedroeg per 1 juli 2012 2,3%.

10.2 Vergoedingen, leveringen en diensten (x € 1.000)

2012

2011

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies

4.839 0 4.839 -96 -555

5.061 0 5.061 -112 -668

4.188

4.281

3.673 310 150 4.133

3.902 338 150 4.390

Af: vergoedingsderving wegens leegstand Te verrekenen raming

Doorberekende kosten levering goederen en diensten Doorberekende kosten huismeesters wonenCentraal Doorberekende administratiekosten wonenCentraal

De doorberekende kosten leveringen goederen en diensten zijn opgenomen onder de overige bedrijfslasten.

10.3 Overheidsbijdragen In 2012 zijn geen overheidsbijdragen verstrekt.

112

10.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (x €1.000)

2012

2011

Opbrengst verkopen exclusief korting korting

20.648 -6.622

26.678 -8.250

Opbrengst verkopen bestaand bezit

14.026

18.428

Af: actuele waarde Af: overige verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit

-9.826 -487 3.713

-11.261 -440 6.727

Gedurende 2012 zijn 150 woningen, 7 garages, 3 kelders en 1 bergingsruimte verkocht.

10.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De geactiveerde productie betreft de kosten van interne projectleiders ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling en de geactiveerde rente ten behoeve van nieuwbouwproject Bloemhofstraat. Tot en met 2011 werden onder de geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf ook de kosten van externe projectleiders ten behoeve van de realisatie van nieuwbouwprojecten verantwoord. (x € 1.000) Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf

2012

2011

589 589

758 758

2012

2011

204

284

76 138 116 86 29 29 24 74 18 18 260 1.072

241 135 92 77 32 26 24 18 18 12 227 1.186

10.6 Overige bedrijfsopbrengsten (x €1.000) Opbrengsten verenigingen van eigenaren Nagekomen ontvangsten oninbare vorderingen Stichting Woonmarkt Rijnstreek Doorberekende mutatiekosten Service-abonnementen Vergoeding afsluiten huurcontracten Verkopen kantine Opbrengst verzekerd beheer & onderhoud Doorb overhead geriefsverbetering Doorberekend onderhoud aan huurders Dakverhuur telefonie Overige opbrengsten

In de post opbrengsten verenigingen van eigenaren zijn de doorberekende huismeesterkosten verantwoord. Onder de overige opbrengsten is de opbrengst op grond van de pro rata regeling 2008 meegenomen voor een bedrag van € 153.600.

113

10.7 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (x €1.000) Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

2012

2011

20.708

18.104

479 21.187

398 18.502

10.8 Overige waardeveranderingen im(materiële) vaste activa en vastgoedportefeuille (x €1.000)

2012

2.011

Waardemutaties a.g.v. herclassificatie Waardemutaties vastgoedportefeuille

5.182 1.239 6.421

0 85 85

In 2012 is een controle op objectniveau uitgevoerd op dubbel voorkomen van de componenten keuken en badkamer/toilet. De oudste investering is uit exploitatie gehaald, dit leidt tot desinvesteringen die ten laste van de overige waardeveranderingen im(materiële) vaste activa en vastgoedportefeuille zijn gebracht. Daarnaast zijn een aantal verkochte woningen in de jaren 2009 – 2011 in 2012 in de activa administratie verwerkt. De waardeveranderingen hebben ook betrekking op de sloop van 13 woningen aan de Buitendorpstraat. Het effect van de herclassificatie van 86 woningen is in 2012 € 5,2 miljoen. Het waardeverschil tussen de bedrijfswaarde en de marktwaarde van deze geherclassificeerde woningen is onder de overige waardeveranderingen im(materiële) vaste activa en vastgoedportefeuille tot uitdrukking gebracht.

10.9 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten (x €1.000)

2012

2011

Salarissen inclusief vakantiegeld Sociale lasten Pensioenpremies

5.420 795 1.041 7.256

5.124 705 951 6.780

111,14 108,62 49,9

106,10 104,06 49,2

Feitelijke personeelsbezetting in fte's per 31 december Gemiddelde personeelsbezetting boekjaar Gemiddeld salaris per fte (x € 1.000)

WonenCentraal had op 31 december 2012 111,14 fte op de pay-roll staan. Deze 111,14 fte zijn onder te verdelen in: Contracten voor onbepaalde tijd Contracten voor bepaalde tijd met uitzicht op vast Tijdelijke medewerkers bovenformatief Stagiaires

99,50 3,00 5,53 3,11

Het gemiddeld aantal werknemers is per 31 december 2012 afgestemd op de inrichting van wonenCentraal.

114

10.10 Onderhoudslasten (x €1.000) Dagelijks onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Contractonderhoud Basisonderhoud Renovatieprojecten Castorstraat Grevelingen Ruisdaelstraat Fazantstraat Uranusstraat Groene Dorp Diversen Serviceabonnementen Productverbetering verkoopplan Bijdrage voorziening onderhoud nieuwe VVE's Overig onderhoud

2012

2011

2.370 1.448 3.818

1.815 1.318 3.133

1.045 3.690 4.735

1.021 2.167 3.188

0 1.963 367 543 2 5 2.880

5 0 0 0 0 231 236

132 25 41 269 467 11.900

108 18 24 127 277 6.834

Naast de bovenstaande onderhoudslasten is vanuit planmatig onderhoud voor € 1,9 miljoen en vanuit renovatieprojecten € 1,5 miljoen geïnvesteerd.

10.11 Leefbaarheid (x € 1.000) Leefbaarheid

2012

2011

326 326

246 246

De personeelskosten van de huismeesters zijn verantwoord onder lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenpremies.

10.12 Lasten leveringen en diensten (x € 1.000)

2012

2011

Leveringen en diensten

3.824 3.824

4.095 4.095

115

10.13 Overige bedrijfslasten (x €1.000) Belastingen Bijdrage aan verenigingen van eigenaren Algemene kosten Afboeking projecten in ontwikkeling Overige personeelskosten Sociaal plankosten Sectorspecifieke heffingen Lasten verzekerd beheer en onderhoud Verzekeringen Huisvestingskosten Dotatie c.q. vrijval voorziening dubieuze huurdebiteuren Kosten intern toezicht Contributie landelijke federatie Afwaardering rekening-courant Vastgoedland B.V. Overige lasten en afwikkelingsverschillen vorig boekjaar

2012

2011

3.226 2.097 2.189 8.396 1.077 291 159 79 226 217 214 113 76 7 151 18.518

3.099 2.571 2.280 0 1.911 713 514 236 199 163 109 89 77 77 286 12.324

In 2012 zijn van een aantal nieuwbouwprojecten de historische planontwikkelingskosten afgeboekt. Het gaat om een bedrag van € 8,1 miljoen. De grootste post is het nieuwbouwproject Nieuwe Sloot, waar de realisatie van een woonservicezone gepland was. Daarnaast is besloten tot afwaardering van de grond aan de Gerard Doustraat voor een bedrag van € 0,3 miljoen als gevolg van vernieuwing van het bestemmingsplan en het terugbrengen van de feitelijke capaciteit van het betreffende plangebied. 10.13.1 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2012 (x € 1.000)

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria 2011 (x € 1.000)

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria

Pricewaterhouse Pricewaterhouse Coopers Coopers Accountants N.V. Advisory N.V. 40 3 37 0 80

0 0 0 0 0

Pricewaterhouse Pricewaterhouse Coopers Coopers Accountants N.V. Advisory N.V. 51 7 0 20 78

0 0 0 60 60

Deloitte

0 0 40 37 77

Deloitte

0 0 48 0 48

Totaal accountants - honoraria 40 3 77 37 157

Totaal accountants - honoraria 51 7 48 80 186

116

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij wonenCentraal zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), als ook door binnenlandse en buitenlandse onafhankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. De andere niet-controlediensten Deloitte behelst de controle van de WOZ-waarden voor belastingjaar 2013 en het samen met wonenCentraal in overleg treden met de gemeente Alphen aan den Rijn om gezamenlijk de meest optimale WOZ-waarde te realiseren.

10.14 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (* € 1.000) Niet gerealiseerde waardeveranderingen

2012

2011

12.411 12.411

3.783 3.783

De waardeverandering heeft betrekking op de mutatie van de waardering marktwaarde van het commerciële vastgoed in exploitatie.

10.15 Financiële baten en lasten (x €1.000)

2012

2011

Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Realisatie herwaardering a.g.v. afschrijvingen Realisatie herwaardering a.g.v. desinvesteringen

9.264 5.752

6.295 6.217

15.016

12.512

Totaal uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering

Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving (2012: € 9,3 miljoen) en desinvesteringen (2012: € 5,8 miljoen), ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waarde model, is als afzonderlijke post ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Kredietinstellingen - Overige vorderingen/activa

436 119

96 563

Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten

555

659

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente schulden - Leningen overheid/kredietinstellingen - Overige schulden

-10.872 -30

-11.938 -15

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

-10.902

-11.953

In 2012 is aan rentelasten een bedrag van € 77.900 geactiveerd voor het nieuwbouwproject Bloemhofstraat. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5%.

10.16 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering (x €1.000)

2012

2011

Latente belastingen

2.053 2.053

-997 -997

117

De belastingbate 2012 bestaat uit een vrijval van de voorziening latente belastingverplichtingen van € 1.001.000 en een verhoging van de latente belastingvordering van € 1.052.000. De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd in 2011 en omvatte de herbestedingsreserve. In 2012 is deze herbestedingsreserve aangewend als gevolg van de oplevering van de projecten KLOP II en Bloemhofstraat. De toename van de latente belastingvordering komt met name door de latentie in verband met het ongerealiseerd verkoopverlies en de latentie in verband met de te verkopen (woon)eenheden. De belastingbate (€ 2.053.000) uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen (-/- € 17.200.000) bedraagt -/- 11,9%. Het verloop tussen het commerciële resultaat en het fiscale resultaat kan als volgt worden samengevat: Fiscale positie jaarrekening 2012 Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen (x €1.000) Correcties: Sectorspecifieke heffingen

-17.200

159

Verkoop onroerende zaken

-9.466

Vervallen anti-speculatietermijn verkoopverliezen Afschrijvingen Fiscaal toegestane afschrijvingskosten

-329 11.923 -1.000 10.923

Correctie overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Extra aftrekbare onderhoudslasten Voorziening onderhoud

1.239 -3.048 0 -3.048

Verschil fiscaal en commercieel te activeren financieringslasten Vrijval agio/disagio leningen Afschrijving marktwaarde SWAPS per 1-1-2008

-40 -656 -130 -1.348

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Belastbaar bedrag 2012

17.593 -955

118

Ultimo 2012 resteert het volgende fiscaal compensabel verlies: Verliesverrekening (carry forward) Verlies 2008

914

Verlies 2009

11.197

Resultaat 2010 (obv aangifte)

0

Resultaat 2011 (obv fiscale positie jaarrekening)

0

Resultaat 2012 (obv fiscale positie jaarrekening)

955 13.066

Bovenstaand verrekenbaar verlies resulteert in een actieve belastinglatentie van € 3.266.000 nominaal en rekeninghoudend met de verwachte termijn van het benutten van het fiscaal compensabel verlies tot een actieve belastinglatentie van € 2.906.000 contant. Het toepasselijke wettelijke belastingtarief is 20% tot € 200.000, boven de € 200.000 is het belastingtarief 25%.

119

11

Overige informatie

11.1 Werknemers Gedurende het jaar 2012 had de corporatie gemiddeld 109 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. Het gemiddeld aantal werknemers is per 31 december 2012 afgestemd op de inrichting van wonenCentraal.

11.2 Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: (x € 1) Totaal bestuurders (1) Totaal Toezichthouders

2012

2011

146.705 64.838

148.851 68.336

211.543

217.187

(1) totaal van belastbaar loon en pensioenafdracht (werkgevers én werknemersdeel) Beloning Commissarissen De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

Interne Toezichthouders

Als lid van de Raad van Commissarissen 2012

2011

Als lid van commissies 2012

2011

Overige kosten vergoedingen 2012

2011

Naam L.M.van Vliet Lid T.W.C.Luijben Lid/vice-voorzitter S.A. Bentinck Lid M.W. Post Lid/auditcie A.H.G. van den Doel Lid A.G.V. Vergeer Voorzitter C.M. de Graaf Lid/auditcie A.J. Duijmaer van Twist

0 8.646 8.659 4.384 8.764 8.769 12.874 8.764

12.583 8.671 8.632 0 8.531 8.749 8.749 8.533

0 0 1.326 0 1.326 0 0 1.326

0 0 0 0 0 1.296 1.296 1.296

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal

60.860

64.448

3.978

3.888

0

0

120

Beloning directeur-bestuurder De bezoldiging van de bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd:

Bestuurders

Periodiek betaalde beloningen (2) 2012

2011

Beloningen betaalbaar op termijn (3) 2012

2011

Uitkering bij beëindiging van het dienstverband 2012

2011

Winstdeling en bonus . 2012

2011

Naam R.D. Donninger

115.826

117.040

30.879

31.811

0

0

0

0

Totaal

115.826

117.040

30.879

31.811

0

0

0

0

(2) belastbaar loon, bedrag zoals op jaaropgave vermeld (3) pensioenafdracht, werkgevers- én werknemersdeel Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Alle functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde belastbaar jaarloon van de minister, de zogenaamde WOPT-norm, moeten openbaar gemaakt worden (WOPT-norm 2012: € 194.000). WonenCentraal had in 2012 geen functionarissen die meer verdienden dan € 194.000. In 2013 zal een nabetaling plaatsvinden van € 2.500 aan de directeur-bestuurder met betrekking tot het salaris over 2012. Deze nabetaling is een invulling van afspraken die gemaakt zijn voor 6 december 2011.

121

Alphen aan den Rijn, 27 mei 2013 Bestuur:

R.D. Donninger directeur-bestuurder

Raad van Commissarissen:

Mr. C.M. de Graaf voorzitter

drs. A.H.G. van den Doel RA lid

A.J. Duijmaer van Twist lid mevrouw ir. S.A. Bentinck vicevoorzitter/secretaris M.W. Post RA lid

dr. T.C.W. Luijben lid

mevrouw A.A.H.M. de Bresser MHCM lid

122

12

Overige gegevens

12.1 Voorstel resultaatbestemming In de statuten van wonenCentraal staat geen bepaling omtrent resultaatbestemming vermeld. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves.

123

13

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

124

13.1

125

Bijlage 1a Kengetallen Gegevens woningbezit - Woningen/woongebouwen (aantal) - overige woongelegenheden - niet woongelegenheden w.o.bedrijfsruimten, garages (aantal) Totaal VHE's Gemiddeld verzekerde waarde per woning Gemiddelde grondslag OZB per woning Kwaliteit Uitgaven planmatig onderhoud per woning Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning Totale uitgaven onderhoud per woning Mutaties in het woningbezit - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt - Aantal aangepast Aantal woningen naar huurprijsklasse - Goedkoop (< € 366,37) - Overig Prijs/kwaliteitsverhouding - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs - Gemiddelde huurverhoging in % Het verhuren van woningen - Mutatiegraad in % woningbezit - Huurachterstand in % bruto jaarhuur - Huurderving in % bruto jaarhuur Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit (current-ratio) - Rentedekkingsratio (ICR) - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per woning - Cash-flow per woning - Netto werkkapitaal (x € 1000) Balans en winst- en verliesrekening - Eigen vermogen per woning - Totaal opbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat per woning - Jaarresultaat per woning Personeelsbezetting - Werkelijk (fte) per 1000 woningen

2012

2011

2010

2009

2008

2007

8.161 265 771

8.263 265 781

8.451 261 734

8.493 219 630

8.882 219 563

8.859 165 575

9.197 80.000 159.580

9.309 80.000 161.212

9.446 80.000 160.852

9.342 80.000 157.534

9.664 77.000 156.632

9.599 77.000 150.300

515 415

342 337

1.016 419

1.341 586

756 706

843 648

930

679

1.435

1.926

1.462

1.491

60 1 161 13 1

37 1 191 36 1

139 91 272 0 0

0 0 388 0 1

65 0 41 0 0

51 0 64 0 0

692 7.469

812 7.451

922 7.529

1.100 7.393

1.469 7.413

1.481 7.378

135 494 2,3

132 481 1,3

132 470 1,2

131 463 2,5

130 445 1,6

131 436 1,1

8,5 1,10 2,38

7,8 1,14 1,87

8,0 1,07 1,04

7,0 0,99 1,16

7,9 0,54 0,6

9,6 0,75 0,5

52,1% 0,41 -2,01 -5,71% 4,37% -2,98% 4,47 32.676 433 -22.172

53,4% 0,32 0,86 1,65% 4,64% 0,88% 4,25 23.767 3.218 -26.021

47,1% 0,26 0,82 -0,75% 4,71% -0,35% 3,98 16.824 1.357 -33.588

- 25.941

- 41.281

- 21.757

32.729 6.521 3.489 2.429 1.648 -1.870

34.152 6.756 3.272 1.987 1.634 634

27.735 7.725 3.312 1.973 1.233 -231

2.433 1.994 1.345 1.742

2.358 1.678 1.226 716

2.422 1.435 1.109 1.045

11,9

12,6

11,8

11,9

11,4

10,9

Met de toegepaste stelselwijziging in 2011 zijn deze kengetallen uit voorgaande jaren onvergelijkbaar geworden en derhalve niet meer opgenomen.

126

Bijlage 1b: definities kengetallen Uitgaven planmatig onderhoud per woning: totaal cyclisch onderhoud I en II (exclusief bijzondere projecten) en contractonderhoud gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning: totaal klachtenonderhoud, vernielingenonderhoud, mutatieonderhoud en serviceabonnementen gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Totaal uitgaven onderhoud per woning: totaal uitgaven planmatig onderhoud per woning en uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning. Solvabiliteit: eigen vermogen in procenten van het balanstotaal. Liquiditeit (current-ratio): vlottende activa gedeeld door de kortlopende schulden. Rentabiliteit eigen vermogen: jaarresultaat gedeeld door het eigen vermogen begin boekjaar. Rentabiliteit vreemd vermogen: de rentelasten gedeeld door het gemiddeld bedrag aan opgenomen geldleningen. Rentabiliteit totaal vermogen: jaarresultaat voor belastingen gecorrigeerd voor rentelasten gedeeld door het balanstotaal einde boekjaar in procenten. Renteresultaat in % eigen vermogen: aan vaste activa toegerekende rente vermeerderd met de rentebaten en verminderd met de rentelasten, gedeeld door het eigen vermogen begin boekjaar in procenten. Interne financiering per woning: vaste activa verminderd met de langlopende schulden gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Cash-flow per woning: jaarresultaat voor belastingen gecorrigeerd voor afschrijvingen gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Netto werkkapitaal (x € 1.000): vlottende activa verminderd met de kortlopende schulden in duizenden euro’s. Eigen vermogen per woning: eigen vermogen einde boekjaar gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Totaal opbrengsten per woning: totaal der bedrijfsopbrengsten gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Kapitaalslasten per woning: totaal van de rentelasten en afschrijvingen gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Overige bedrijfslasten per woning: totaal van de overige bedrijfslasten gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Renteresultaat per woning: aan vaste activa toegerekende rente vermeerderd met de rentebaten en verminderd met de rentelasten, gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Saldo buitengewone baten minus lasten per woning: saldo buitengewone baten minus lasten gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Jaarresultaat per woning: jaarresultaat gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

127

Loan to value: totaal van de langlopende schulden gedeeld door de waarde van het vastgoed (bedrijfswaarde; (methodiek WSW)). Internal rate of return (IRR): disconteringsvoet waarbij de netto contante kasstromen van een investering gelijk zijn aan de stichtingskosten van de investering. Investerings-/financieringsratio: welk gedeelte van de investeringen wordt met vreemd vermogen gefinancierd, berekend door de investeringen met de verkopen te verminderen (in %/€). Duration: de gewogen gemiddelde looptijd van alle cash flows (leningen), waarbij het gewicht van elke kasstroom wordt bepaald door het relatieve belang van die kasstroom. Rentelasten als percentage van langlopende schulden: rentelast gedeeld door de langlopende schulden.

128

Bijlage 2: verbindingen Bijlage bij het Volkshuisvestingsverslag van wonenCentraal Verslagjaar 2012 Algemene gegevens: Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling

Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? Financiële gegevens 2012: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Risicobeheersing: - Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt - verkregen zekerheden - juridische structuur - selectie samenwerkingspartners - maximale omvang projectaanspraken - gegarandeerde afzet vooraf - vermogensdoelstelling en dividendbeleid

Vastgoedland B.V. Besloten Vennootschap Alphen aan den Rijn Het ontwikkelen van projecten en gebieden, het doen van onderzoek, het ontwikkelen van producten, het leveren en aanbrengen van voorzieningen aan vastgoed, het voeren van beheer en management, het verlenen van advies, alles op het gebied van de volkshuisvesting in het algemeen en het vastgoed meer in het bijzonder, en al dan niet voor derden. N.v.t. Nee Ja € 22.758 (2012) 0 100% € 20.000 (2012, afgewaardeerd) €0 N.v.t. N ee Enig aandeelhouder N.v.t. N.v.t. €0 € 0 (rekening-courant, afgewaardeerd) 4% N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. Aandelenkapitaal + rekening-courant N.v.t.

129

Ontbinding

Algemene gegevens: Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? Financiële gegevens 2012: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Risicobeheersing: - Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt - verkregen zekerheden - juridische structuur - selectie samenwerkingspartners - maximale omvang projectaanspraken - gegarandeerde afzet vooraf - vermogensdoelstelling en dividendbeleid

Vastgoedland B.V. is ontbonden per 1 januari 2013. Op 2 januari is bij de Kamer van Koophandel geregistreerd dat de onderneming is opgeheven met ingang van 1 januari 2013. Tevens is geregistreerd dat de ontbonden rechtspersoon is opgehouden te bestaan, omdat geen bekende baten meer aanwezig zijn met ingang van 1 januari 2013.

Stichting Woonmarkt Rijnstreek Stichting Alphen aan den Rijn Samenwerking van 5 woningcorporaties in de regio Rijnstreek ten behoeve van de regionale woonruimteverdeling. Woonruimteverdeling Nee N ee € 20.000 (2011) € 365.280 (2011) N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. Ja Zitting in bestuur N.v.t. € 17.295 N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. € 137.712 € 137.712 N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

130

Algemene gegevens: Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling

Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? Financiële gegevens 2012: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Risicobeheersing: - Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt - verkregen zekerheden - juridische structuur - selectie samenwerkingspartners - maximale omvang projectaanspraken - gegarandeerde afzet vooraf - vermogensdoelstelling en dividendbeleid

Stichting Vrienden van het Schoutenhuis Stichting Alphen aan den Rijn Verrichten van activiteiten waardoor het “Schoutenhuis” aan de Julianastraat te Alphen aan den Rijn als cultureel erfgoed duurzaam voor de toekomst kan worden behouden. Exploitatie horeca Nee N ee -/- € 123.813 (2011) € 177.267 (2011) N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. Ja Zitting in bestuur N.v.t. € 58.907 N.v.t. € 216.333 4% N.v.t. 10-20 jaar N.v.t. N.v.t. €0 N.v.t. N.v.t. Lening N.v.t.

131