Mendelova zemědělská a lesnická univerzita Provozně ekonomická fakulta
Refinancování hypotečních úvěrů Bakalářská práce
Ing. Petr Toman, Ph.D
Lucie Jedličková
vedoucí práce
Brno 2008
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Refinancování hypotečních úvěrů vypracovala samostatně pod vedením Ing. Petra Tomana, Ph.D a s použitím pramenů a literatury, kterou uvádím v kapitole Použité zdroje.
V Brně dne 26. května 2008
……………………. Jedličková Lucie
Poděkování Děkuji vedoucímu práce Ing. Petru Tomanovi, Ph.D za odborné vedení, cenné připomínky, náměty a konzultace, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce. Dále bych chtěla poděkovat Ing. Jitce Jeřábkové, se kterou jsem celou práci konzultovala a která mi poskytovala důležité informace.
Abstrakt JEDLIČKOVÁ, L. Refinancing of real-estate loans. Bachelor thesis. Brno, 2008. This Bachelor thesis is focused on the issues concerning refinancing of a real-estate loan. It provides definitions of key terms related to this area and a detailed description of the whole process. Main goal of this thesis is an analysis and comparison of various refinancing opportunities available in the Czech Republic. Part of this work includes developed software support which based on entered data, can be used to compare total refinancing cista in selected banks.
Key words: refinancing, real-estate loan, financial standing.
Abstrakt JEDLIČKOVÁ, L. Refinancování hypotečních úvěrů. Bakalářská práce. Brno, 2008. Bakalářská práce se zabývá problematikou refinancování hypotečního úvěru. Objasňuje základní pojmy vztahující se k této oblasti a poskytuje čtenáři podrobný popis celého procesu. Hlavním cílem práce je analýza a porovnání možností refinancování v České republice. Součástí práce je také vytvořená softwarová opora, která slouží na základě vložených dat k porovnání celkových nákladů na refinancování u vybraných bank.
Klíčová slova: refinancování, hypoteční úvěr, bonita.
Obsah 1)
ÚVOD..................................................................................................................................................... 8
2)
CÍL PRÁCE......................................................................................................................................... 10
3)
METODIKA ........................................................................................................................................ 11
4)
ZÁKLADNÍCH POJMY SPOJENÉ S REFINANCOVÁNÍM ....................................................... 12 4.1.
5)
6)
4.1.1
Předmět, zajištění a účel hypotečního úvěru............................................................................ 14
4.1.2
Charakteristika žadatelů a spolužadatelů ................................................................................ 16
4.1.3
Parametry hypotečních úvěrů .................................................................................................. 17
4.1.4
Formy státní podpory hypotečního financování v ČR.............................................................. 24
4.1.5
Kdo poskytuje hypoteční úvěry................................................................................................. 25
4.2.
BONITA.......................................................................................................................................... 26
4.3.
DÍLČÍ ZÁVĚR .................................................................................................................................. 29
REFINANCOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ .............................................................................. 30 5.1.
ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA A DŮVODY REFINANCOVÁNÍ .......................................................... 30
5.2.
KDY REFINANCOVAT ..................................................................................................................... 33
5.3.
POSTUP PŘI REFINANCOVÁNÍ A POTŘEBNÉ DOKUMENTY ................................................................ 33
5.4.
ČASOVÝ HARMONOGRAM PŘI REFINANCOVÁNÍ ............................................................................. 36
5.5.
SOUVISEJÍCÍ NÁKLADY .................................................................................................................. 37
5.6.
VÝHODY REFINANCOVÁNÍ ............................................................................................................. 38
5.7.
DÍLČÍ ZÁVĚR .................................................................................................................................. 39
ANALÝZA DOSTUPNÝCH PRODUKTŮ NA ČESKÉM TRHU ................................................. 40 6.1.
7)
DÍLČÍ ZÁVĚR .................................................................................................................................. 46
PROGRAMOVÁ OPORA ................................................................................................................. 47 7.1.
POPIS PROGRAMOVÉ OPORY .......................................................................................................... 47
7.2.
PRAKTICKÁ UKÁZKA VYUŽITÍ PROGRAMOVÉ OPORY ..................................................................... 52
7.2.1
Případová studie č.1 ................................................................................................................ 52
7.2.2
Případová studie č.2 ................................................................................................................ 59
7.2.3
Případová studie č.3 ................................................................................................................ 61
7.3. 8)
HYPOTEČNÍ ÚVĚR .......................................................................................................................... 12
DÍLČÍ ZÁVĚR ................................................................................................................................. 63
DISKUZE............................................................................................................................................. 64
9)
ZÁVĚR................................................................................................................................................. 67
10)
POUŽITÉ ZDROJE ........................................................................................................................... 69
11)
SEZNAM TABULEK, GRAFŮ A OBRÁZKŮ ................................................................................ 71
SEZNAM TABULEK ....................................................................................................................................... 71 SEZNAM GRAFŮ ........................................................................................................................................... 71 SEZNAM OBRÁZKŮ ....................................................................................................................................... 71 PŘÍLOHY....................................................................................................................................................... 72 A ROČNÍ PROCENTNÍ SAZBA NÁKLADŮ NA HYPOTEČNÍ ÚVĚR (APRC) ....................................................... 73 B SROVNÁNÍ REFINANCOVÁNÍ U VYBRANÝCH BANK ................................................................................. 76
1) Úvod V současné turbulentní době, jsou peníze slovem, které hýbe dnešním světem. U většiny lidí jsou právě peníze na prvním místě v žebříčku jejich hodnot. I když každý nakládá s penězi odlišným způsobem, všichni se vždy snaží zajistit si alespoň základní lidské potřeby. Jedna z nich, ta určitě nejdůležitější, je potřeba vlastního bydlení a s ní spojený pocit jistoty a bezpečí. Čekat s pořízením vlastního bydlení až na okamžik, kdy jsou všechny potřebné finance pohromadě, není ale pro většinu lidí řešením. Nastává tak otázka, jak nejlépe vlastní bydlení financovat. Výběr způsobu financování bydlení patří k velkému životnímu rozhodnutí a je dobré si vše důkladně promyslet. V posledních letech se v této souvislosti začal projevovat prudký nárůst zájmu o hypoteční úvěr, zejména pak o úvěr na bydlení. Hypoteční úvěr se tak v současné době stává prakticky již běžnou součástí našeho života. Vývoj zvýšeného zájmu o hypoteční úvěr je vidět v následujícím grafu, který ukazuje kolik hypotečních úvěrů bylo sjednáno občany v letech 2002 až 2007.
ks
Graf č. 1 Objem hypoték 2002 - 2007
94 500 84 000 73 500 63 000 52 500 42 000 31 500 21 000 10 500 0
83344 67344 51026 40985 31478 21002
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Rok
Zdroj: MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Hypoteční úvěry. [cit. 20. dubna 2008]. Dostupné na internetu:
.
Základním rysem hypotečního úvěru je dlouhodobost splácení. A právě tato skutečnost představuje určitý problém, protože po několika letech se můžou změnit nejen naše priority, ale i naše finanční možnosti, výše příjmů i struktura vydání. V životě tedy mohou
8
nastat různé okolnosti, které nás přivedou k úvaze o tom, že bychom se rádi zbavili dříve přijatých úvěrů. Možnosti, jak toto provést jsou různé, např. jejich jednorázovým splacením z vlastních úspor. Ale je zde i možnost jiná, a to splacením pomocí nového hypotečního úvěru. O možnost splácení hypotečního úvěru jinou hypotékou mnoho lidí nemá žádnou představu a nikdy se s takovou situací nesetkalo. Refinancování, tak jak je v dnešní době tento proces nazýván, je možné již řadu let. Do podvědomí lidí se však dostává až v posledních dvou letech. Podle analytiků bude refinancování hypotečních úvěrů hitem letošního roku. V roce 2008 bude podle některých odhadů končit fixační období u čtyřiceti až sto tisíc dříve uzavřených hypoték, což představuje obrovský potenciál pro jednotlivé hypoteční banky. Jedná se především o hypotéky s pětiletou a hlavně potom tříletou fixací, to znamená hypotéky uzavírané v roce 2005, kdy byly obecně úrokové sazby na nejnižší historické úrovni, jak je patrno z následujícího grafu. [13]
Graf č. 2 Vývoj úrokových sazeb úvěrů na nemovitosti
Zdroj: FINCENTRUM. Hypotéky zdražuji, někde ale může ušetřit až desítky tisíc korun. [cit. 20. března 2008]. Dostupné na internetu: .
Lze tedy předpokládat, že čím dál více klientů se bude aktivně zajímat o nabídky konkurenčních bank s cílem najít si výhodnější podmínky pro refinancování stávající, z jejich pohledu nevýhodné úvěrové smlouvy. Snaha bank získat další klienty nejen z řad nových zájemců o hypotéky tak vede k nabídce velmi atraktivních podmínek.
9
2) Cíl práce Hlavním cílem této bakalářské práce je analýza a porovnání možností refinancování hypotečního úvěru u vybraných finančních institucí v ČR a výběr nejvýhodnější varianty na základě zadaných vstupních parametrů. Refinancování lze zařadit mezi významné nástroje finančního trhu. Jedná se o proces, kdy se jeden hypoteční úvěr nahradí novým sjednaným vždy u jiného bankovního ústavu. Tato práce by měla sloužit především těm lidem, kteří nejsou spokojeni se stávajícím úvěr a mají zájem přejít s tímto úvěrem k jiné bance, ale nemají jasnou představu, co tento proces znamená a jak funguje.
Tento globální cíl práce lze rozčlenit na několik dalších dílčích cílů. První dílčí cíl bude obsahovat definování pojmu hypoteční úvěr a bonita. Budou zde popsány všechny fáze hypotečního úvěru a další skutečnosti, které se k tomuto pojmu vztahují. Druhý dílčí cíl pokračuje popisem samotného pojmu refinancování. Přesněji zde bude popsána jeho charakteristika a důvody proč hypoteční úvěr refinancovat, postup při refinancování, související náklady, časová náročnost a jeho výhody. Třetí a čtvrtý dílčí cíl je součástí praktické části této práce. Třetí dílčí cíl je spojen s analýzou finanční produktů určených na refinancování nabízených na českém bankovním trhu. Bude zde prováděna jejich podrobná analýza a komparace na základě různých hledisek např. podle základních parametrů hypotečních úvěrů, časové náročnosti, nákladovosti atd. Čtvrtý dílčí cíl je vymezen praktické ukázce refinancování. Budou zde vytvořeny tři modelové příklady klientů, kteří mají zájem o refinancování. Součástí tohoto cíle bude také vytvoření softwarové opory pomocí aplikace Microsoft EXCEL a popsání jejího algoritmu. Tato opora bude využita při výpočtech v práci pro zjištění, zda je vybraná varianta refinancování u konkrétního klienta výhodná či nevýhodná. Vytvořená opora tedy bude sloužit klientům především k usnadnění rozhodování, u které bankovní instituce by bylo refinancování nejvýhodnější.
10
3) Metodika Pro zpracování této bakalářské práce jsem zvolila standardní metodický postup od obecného ke konkrétnímu. Dále jsem použila myšlenkové operace analýzu a komparaci1. V dílčích cílech pak zobecnění a syntézu2. Při zpracování informací jsem v analytické části použila především tabulkového kalkulátoru Microsoft Excel. Pro výpočty jsem použila základní vztahy finanční matematiky, zejména výpočet výše anuitní splátky hypotečního úvěru, který se stanoví na základě vztahu:
a= D⋅
r , (1 − v) n
kde a…………… výše pravidelné anuity, D……………výše hypotečního úvěru, r……………..úroková sazba, v…………… diskontní faktor, n…………….počet úrokovacích období, resp. splátek. [4] Celá práce je rozdělena do logicky navazujících částí. V první části o hypotečních úvěrech, kde jsou objasňovány základní pojmy spojené s hypotečním úvěrem a bonitou, vycházím především z odborné literatury a ze studijních textů. V části, která je věnována procesu refinancování čerpám informace zejména z odborných časopisů, z odborného tisku, ze zákona a z internetových zdrojů. Další část obsahuje samotnou analýzu, kterou provádím na základě zjištěných informací z internetových stránek vybraných bank, z dostupných letáků, z interních zdrojů bank a z konzultací se zástupci finančních institucí. Poslední a zároveň velmi důležitou částí celé této práce je softwarová opora, kterou jsem vytvořila vlastními silami s pomocí programu Microsoft Excel.
1
Analýza = postup od abstraktnímu ke konkrétnímu, rozklad. Komparace = porovnání.
2
Syntéza = spojení, sjednocení.
11
4) Základní pojmy spojené s refinancováním Cílem této části je snaha definovat základní pojmy spojené s refinancováním. Především půjde o podrobné charakterizování pojmu hypoteční úvěr a objasnění pojmu bonita nebo-li úvěruschopnost.
4.1. Hypoteční úvěr Základním právním předpisem pro oblast poskytování hypotečních úvěrů je především nový zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů, který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do Evropské unie, tj. 1. května 2004. Ze znění § 28 odst. 3 tohoto zákona pak vyplývá zákonná definice hypotečního úvěru: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem3 k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví“. [8]
Základní typy hypotečních úvěrů Na bankovním trhu existují tři základní typy hypoték, které banky mohou poskytovat. Jedná se o hypotéku: •
standardní,
•
stoprocentní,
•
americkou.
Podstatou standardní hypotéky je to, že si klient půjčuje méně peněžních prostředků, než kolik na koupi nemovitosti potřebuje dle podmínek banky okolo 70 % až 88 %. Z toho
3
Na nemovitostech, které slouží jako zajištění hypotečního úvěru, nesmí ke dni čerpání úvěru a po celou
dobu trvání úvěrového vztahu, pokud s tím banka nevydá souhlas, váznout jiné zástavní právo třetí osoby.
12
vyplývá, že banka poskytující úvěr, získá do zástavy byt či dům vyšší hodnoty, než kolik peněz půjčí. Klient může tuto hypotéku získat: a) když kupuje, staví nebo opravuje byt či dům a má vlastní úspory ve výši 12 % až 30 % z rozpočtových nákladů, b) když kromě financované nemovitosti dá do zástavy ještě nějakou jinou, c) když tržní odhad hodnoty nemovitosti převyšuje cenu, za kterou byt či dům kupuje o minimálně 12 - 30 %.
Stoprocentní hypotéka je pak určena těm, kdo nemají vlastní peněžní prostředky nebo chtějí investovat do rekonstrukce koupeného bytu. Banka pak půjčí až tolik, na kolik klientovu nemovitost ocení pověřený znalec. Stoprocentní hypotéka má o něco vyšší úrokovou sazbu a to přibližně o 0,3 %. Bonitním klientům lze poskytnout hypotéku až do 150 % LTV (Loan To Value – odhadení cena nemovitosti).
Posledním typem hypoték nabízených našimi bankovními institucemi je americká hypotéka. Podstatným rozdílem oproti hypotečnímu úvěru je především v účelovosti. Americká hypotéka je totiž úvěr neúčelový. Banka však i tento úvěr zajišťuje tím, že dá klient do zástavy nemovitost. Získané prostředky prostřednictvím úvěru lze pak použít na cokoli. Banka ale nepůjčí celou zástavní hodnotu nemovitosti, která je k dispozici. Výhodou je, že u takovéto hypotéky lze uplatnit mimořádnou splátku kdykoli, aniž by banka účtovala sankční poplatek. [7]
V současné době pak hypoteční banky nabízejí další typy hypotečních úvěrů, například: •
Hypotéka bez prokazování příjmů.
•
Hypotéka „2 v 1“.
•
Hypotéka na refinancování jiné hypotéky.
•
Flexibilní hypotéka.
13
4.1.1
Předmět, zajištění a účel hypotečního úvěru
1. Předmět hypotečního úvěru Mezi nemovitosti4, které mohou být financovány hypotečním úvěrem (předmět hypotečního úvěru) patří: •
rodinné domy,
•
bytové jednotky vymezené zákonem o vlastnictví bytů5,
•
nebytové jednotky,
•
bytové domy,
•
stavební pozemky,
•
administrativní budovy,
•
nemovitosti sloužící k rekreačním účelům. [20]
2. Zajištění hypotečního úvěru Splacení hypotečního úvěru je vždy zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Zastavená nemovitost se přitom musí nacházet na území ČR a musí být zapsána v katastru nemovitostí. Samotné zástavní právo je upraveno v § 152 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku6.
Zákon č. 84/1995 Sb., stanoví, že ke dni uzavření smlouvy o hypotečním úvěru nesmí na předmětné nemovitosti váznout žádné zástavní právo třetí osoby a nesmí být omezen převod této nemovitosti, vyjma případu, kdy předmětná nemovitost je zastavena ve prospěch úvěru ze stavebního spoření. Nebo v případě, že banka se zástavou souhlasí např. u developerských projektů.
4
Podle §119, odstavce 2 občanského zákoníku jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným
základem. 5
Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
6
Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn
s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy.
14
Nemovitosti, které jsou vhodné jako zajištění hypotečního úvěru: •
pozemek s vydaným stavebním povolením nebo územním rozhodnutím,
•
rodinný dům nebo bytový dům,
•
bytové jednotky vymezené zákonem č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů,
•
nemovitosti určené k rekreačním účelům (chalupa,chata),
•
nebytové jednotky vymezené zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, které slouží výhradně jako kancelářské prostory,
•
administrativní objekt, který slouží pouze ke kancelářským účelům.
Banky vyžadují, aby nemovitost, k níž má být zřízeno zástavní právo k zajištění úvěru, byla pojištěna proti živelním i jiným rizikům. Pojištění musí být sjednáno na pojistnou částku odpovídající alespoň výši úvěru tak, aby uhrazovalo plnou výši škody a v případě vzniku pojistné události umožňovalo plnou úhradu nákladů na obnovení původního stavu nemovitosti. [3]
3. Účel hypotečního úvěru Dle účelovosti se hypoteční úvěry dělí na: a) hypoteční úvěry neúčelové – americká hypotéka, b) hypoteční úvěry účelové, které lze poskytovat například na tyto účely: •
financování koupě existující nemovitosti a koupě stavebního pozemku,
•
financování rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitosti,
•
financování výstavby, dostavby, přístavby, vestavby a nástavby,
•
vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti,
•
vybavení domácností (pouze vestavěné),
•
splácení úvěrů od fyzických, případně právnických osob dříve poskytnutých na všechny výše uvedené účely.
Výše uvedené účely lze navzájem kombinovat (např. koupě nemovitosti a její rekonstrukce). [2]
15
4.1.2
Charakteristika žadatelů a spolužadatelů
Žadatelem je osoba, která žádá o hypoteční úvěr. Spolužadatel je osoba, která žádá o hypoteční úvěr společně se žadatelem. Obě tyto osoby musí splňovat určité podmínky a musí předložit potřebné doklady. Manžel/manželka žadatele se stává také dlužníkem, resp. spolužadatelem o hypoteční úvěr, tj. podepisuje žádost o hypoteční úvěr a úvěrovou smlouvu, a současně se stává nabyvatelem nemovitosti, pokud nemají zúženo či vypořádáno společné jmění manželů7.
Charakteristika žadatele resp. spolužadatele: a) osoba musí být občan ČR starší 18 let způsobilý k právním úkonům a oprávněn nabývat nemovitosti8, b) cizí státní příslušník s trvalým pobytem na území ČR, c) občan EU, Švýcarska, Norska, Islandu, Lichtenštejnska, USA a Kanady s povolením k pobytu na území ČR.
Další podmínky, které musí žadatel resp. spolužadatel splňovat: a) nesmí vykazovat znaky zvýšeného rizika (nestabilita zaměstnání) a osobního rizika (zdravotní stav, věk), b) musí mít zřízen běžný účet u banky, u které chce čerpat hypoteční úvěr,9 c) musí předložit potřebné doklady, d) musí prokázat svoji schopnost splácet úvěr, e) musí poskytnout dostatečné zajištění.
7
Výjimku tvoří pouze majetek nabytý dědictvím, darem, majetkem, který podle povahy slouží osobní
potřebě jen jednoho z manželů, majetek nabytý v restituci do vlastnictví jednoho z manželů, který měl vydanou nemovitost ve vlastnictví. 8
Devizový zákon č. 219/1995 Sb. v platném znění stanovuje za jakých podmínek může cizí osoba v ČR
nabývat nemovitosti. 9
Některé banky jako Hypoteční banka nebo Česká spořitelna tuto podmínku nevyžaduje.
16
Podklady, které předkládá žadatel/spolužadatel bance: a) doklady prokazující totožnost, b) doklady prokazující příjmy v ČR (daňové přiznání, potvrzení příjmů od zaměstnavatele), c) doklady prokazující příjmy pocházející ze zahraničí, d) další předkládaná dokumentace jako doklady nutné k ocenění nemovitosti nebo kupní smlouva a výpis z katastru nemovitostí v případě koupě nemovitosti10, e) stavební povolení, projektová dokumentace, rozpočet stavby v případě výstavby, rekonstrukce, oprav apod. [20]
4.1.3
Parametry hypotečních úvěrů
Poskytování hypotečních úvěrů se v praxi řídí především podmínkami stanovenými bankami. Parametry hypotečního úvěru lze rozčlenit do několik skupin: •
úroková sazba,
•
poplatky,
•
ostatní parametry (doba splatnosti, způsob splácení a čerpání).
1. Úroková sazba Úroková sazba je sjednávána mezi bankou a klientem před uzavřením obchodu. Sjednání sazby je ve většině případů individuální záležitostí, kdy banka nabídne určitou sazbu a klient ji buď přijme, nebo odmítne.
U hypotečního úvěru by měla být úroková sazba relativně nízká proti jiným bankovním úvěrům. Tato skutečnost vychází z poměrně nízké rizikovosti hypotečních úvěrů, která plyne z kvality zajištění, neboť nemovitosti a zejména rodinné domy představují jednu z nejkvalitnějších záruk, kterou mohou klienti bance poskytnout.
10
Tyto doklady jsou vyžadovány bankou pouze v případech, kdy si je sama nezajišťuje.
17
Konstrukce úrokových sazeb u hypotečních úvěrů je prováděna podle stejných pravidel jako u běžných úvěrů, tj. čím je úvěrový obchod pro banku rizikovější, tím je i vyšší úroková sazba. [3]
Úroková sazba z hypotečních úvěrů může být stanovena jako: a) pevná sazba – sazba po celou dobu splatnosti, b) pohyblivá sazba – sazba v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb, c) kombinace obou způsobů – pevná sazba pro několik počátečních let a sazba pohyblivá pro zbylou dobu do splatnosti úvěru. [1]
Důležitým údajem v oblasti hypotečních úvěrů je i doba fixace úrokové sazby. Jedná se o dobu, po kterou banka garantuje, že úrok zůstane zachován ve výši, která je uvedena v úvěrové smlouvě, a to bez ohledu na vývoj úrokových sazeb na trhu. Doba fixace úrokové sazby, kterou poskytují bankovní domy v České republice se pohybuje od 1 roku až po 15 let. Z následujícího grafu č. 1 lze vyčíst, že nejvyužívanější fixací klienty v České republice je období 5 let.
Graf č. 3 Preference doby fixace – leden 2008
Zdroj: FINCENTRUM. Hypotéky zdražuji, někde ale může ušetřit až desítky tisíc korun. [cit. 20. března 2008]. Dostupné na internetu: .
18
V následující tabulce jsem se pokusila zdůvodnit volbu fixace úrokové sazby při zřizování hypotečního úvěru:
Tab. č. 1 Důvody volby fixace úrokové sazby Kratší fixace (1 – 3 roky) •
Výhodné
v období
Delší fixace (5 a více let)
očekávaného
•
poklesu úrokových sazeb. • Výhody •
úrokových sazeb.
Pokud klient chce předčasně splatit část
•
sazby po delší období = snížení rizika
V případě, že klient chce nižší splátku
růstu úrokových sazeb.
zvýšení
svých
příjmů
•
v budoucnu.
Nevýhody
•
Klient chce mít „jistotu“ stejné výše
úvěru v krátké době = větší flexibilita.
a očekává •
Výhodné v období očekávaného růstu
Méně časově a administrativně náročné (vyjednávání o sazbě až za delší dobu).
Riziko růstu úrokových sazeb může
•
Vyšší splátka.
výrazně zvýšit splátku.
•
Menší flexibilita v případě výrazné
Klient bude v krátké době vyjednávat o
změny příjmů klienta a následné změny
sazbě
výše splátek.
(časově
a
administrativně
náročnější). Zdroj: Vlastní zpracování.
K době konce fixace se váže ještě jedna velmi významná okolnost, a to je možnost provádět mimořádné splátky hypotečního úvěru. Může se jednat o splacení částečné nebo úplné bez jakýchkoliv sankčních poplatků. Poplatky za mimořádnou splátku mimo období změny fixace jsou u jednotlivých bank různé a v jejich výši existují velké rozdíly. Může se jednat až o 25 % z aktuální dlužné částky. Konec fixace je proto okamžikem, kdy se kromě mimořádných splátek provádí také refinancování hypoték. [12]
2. Poplatky V okamžiku, kdy má někdo zájem o hypoteční úvěr, má možnost si na internetu u různých bank, které poskytují hypoteční úvěr, spočítat pomocí veřejně dostupných hypotečních kalkulaček, kolik mu banka asi půjčí a kolik bude měsíčně splácet. Kromě výše samotné splátky klient musí počítat i s dalšími poplatky.
19
Mezi poplatky při vyřizování hypotečního úvěru patří především poplatek: •
odhadci, který určí cenu zastavované nemovitosti,
•
bance za zpracování úvěru dle sazebníku dané banky. Stále více však banky od tohoto poplatku upouštějí,
•
bance za vedení úvěrového hypotečního účtu,
•
bance za vedení běžného účtu pokud si vybere hypotéku u jiného ústavu, než kde má stávající běžný účet.
V tabulce č. 2 uvádím některé poplatky, které klient musí zaplatit u vybraných hypotečních bank.
Tab. č. 2 Poplatky hypotečních bank Banka
Bawag Bank
Raiffeisenbank
Wüstenrot
Česká spořitelna GE Money Bank Hypoteční banka Komerční banka
Volksbank
Jednorázový poplatek za
Pravidelný poplatek za
Pravidelný poplatek
zpracování úvěru
vedení úvěrového účtu
vedení běžného účtu
150 Kč
49 Kč
0,4 % z objemu úvěru, min. 9 000 Kč, max. 25 000Kč 0,8 % z objemu úvěru, min.
150 Kč
6 000 Kč, max. 29 000Kč 0,8 % z objemu úvěru, min. 4 000 Kč, max. 25 000 Kč 0,9 % z objemu úvěru, min. 9 500 Kč, max. 25 000Kč 0,8 % z objemu úvěru, min. 8 000 Kč, max. 25 000Kč
bezplatně
150 Kč
účet není třeba
Optimum 0 Kč, Premium 600 K
6 000 Kč, max. 25 000Kč 0,8 % z objemu úvěru, min. 9 000 Kč, max. 28 000Kč 0,75 % z výše úvěru, min. 6 000 Kč max. 25 000 Kč
účtu
150 Kč
Standard 150 Kč,
0,7 % z objemu úvěru, min.
v ceně vedení úvěrového
35 Kč
150 Kč
účet není třeba
150 Kč
36 Kč
150 Kč
30 Kč
Zdroj: VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J. Financování bydlení. Brno: ERA, 2007. 90 s., ISBN 978-80-7366079-6.
20
S poskytnutím a vedením hypotečního úvěru jsou spojeny, jak už jsem naznačila výše, nejrůznější poplatky. Tyto poplatky nejsou zanedbatelné a jejich různá výše ztěžuje klientovi výběr nejvýhodnějšího produktu. Usnadnění by měl přinést fakt, že se banky zavázaly, že během roku 2006 zavedou ukazatel APRC (Annual Percentage Rate of Charg) nebo-li roční procentní míra nákladů. APRC představuje úhrn všech poplatků a jiných nákladů, které musí dlužník/klient při řádném plnění svých povinností z úvěrové smlouvy nutně zaplatit věřiteli/bance vedle jistiny v souvislosti s poskytnutým úvěrem na bydlení za celou dobu trvání svého závazku, vyjádřený procentním podílem z dlužné částky za období jednoho roku. Uvádění APRC u úvěrů na bydlení upravuje Kodex o poskytování předsmluvních informací souvisejících s úvěry na bydlení. Jedná se o obdobný údaj, jakým je ukazatel RPSN uváděný u spotřebitelských úvěrů.
3. Ostatní parametry a) Doba splatnosti hypotečního úvěru Dobu splatnosti sjednává klient s bankou a záleží na jeho vůli, jakou si zvolí. Důležitou informací je, že u hypotečního úvěru se předpokládá dlouhodobost splácení vzhledem k tomu, že je určen k financování do nemovitosti. Splatnost se u většiny bank začíná počítat od data zahájení splácení jistiny nebo od data podpisu úvěrové smlouvy. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Doba splatnosti bývá limitována věkem. Banka si klade podmínku, aby byl úvěr splacen v produktivním věku klienta. Jakmile klient půjde do důchodu, poklesnou mi příjmy a nebude mít z čeho hradit splátky hypotéky. Důchodový věk je pro některé klienty omezením při volbě doby splatnosti. [6]
Minimální doba splatnosti u většiny poskytovatelů hypotečních úvěrů je 5 let. Maximální doba splatnosti u současně poskytovaných hypotečních úvěrů v ČR je pak 30 let. Některé banky však nabízejí i hypotéku se splatností delší. „Od 1. prosince 2006 je u Hypoteční banky maximální doba splácení hypotéky 40 let a zvyšuje hranici věku, do které je nutné úvěr splatit, a to ze 65 na 70 let u všech účelových úvěrů do výše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti.“ [10]
21
Na grafu č. 2 je vidět pokles splátek hypotečního úvěru na 600 000 Kč s 6 % úrokovou splátkou, při prodloužením doby splatnosti. Čím je tedy doba splatnosti úvěru delší, tím nižší je splátka.
Graf č. 4 Výše splátky v závislosti na době splatnosti
14 000,00 Kč Měsíční splátka
12 000,00 Kč 10 000,00 Kč 8 000,00 Kč 6 000,00 Kč 4 000,00 Kč 2 000,00 Kč 0,00 Kč 5
10
15
20
25
30
Doba splatnosti
Zdroj: Vlastní zpracování.
Lhůta splatnosti může být omezena druhem, stavebně-technickým stavem a opotřebením nemovitosti a výší příjmů klienta. U klientů, u nichž hlavní součástí příjmů jsou příjmy ze závislé činnosti, je splatnost prozatím limitována věkem odchodu do starobního důchodu. Občané, kteří mají příjmy z jiných zdrojů než ze závislé činnosti, mohou splácet úvěr i po překročení zákonem stanovené věkové hranice odchodu do starobního důchodu.
b) Výše hypotečního úvěru V České republice je zákonem č. 84/1995 stanovena hranice pro výši hypotečního úvěru a to maximálně 70 % ceny zastavené nemovitosti, tzn. ceny obvyklé. Tato hranice je definována pro případ, kdy jsou hypoteční úvěry financovány emisemi hypotečních zástavních listů. [2] V dnešní době banky financují hypoteční úvěry z jiných zdrojů a nabízejí tak klientům hypoteční úvěry až do 100 % z odhadní ceny nemovitosti, která slouží jako zástava. Minimální výše hypotečního úvěru se pohybuje okolo 200 000 Kč.
22
Z následují tabulky je možné zjistit jak se vyvíjela průměrná výše hypotečního úvěru v České republice během let 2004 až 2007.
Tab. č. 3 Průměrná výše hypotéky (v tis. Kč) Rok
Oblast 2004
2005
2006
2007
Česká republika
1052
1251
1414
1725
Čechy
942
1099
1245
1529
Morava
931
1057
1194
1463
Praha
1398
1644
1851
2212
Zdroj:PLHOŇ, T., HRSTKOVÁ, J. Do pronájmu či do vlastního. EKONOM, ročník LII, ,č. 12, 2008, s. 82 – 84. ISSN 1210-0714.
Základní pravidlo bankovní obezřetnosti: Poskytnutý hypoteční úvěr by neměl být vyšší než hodnota zastavené nemovitosti. HU < CZN HU……..hypoteční úvěr CZN..……cena zastavené nemovitosti [6]
c) Způsob čerpání Hypoteční úvěr lze čerpat po splnění podmínek čerpání vymezených smlouvou o hypotečním úvěru danou bankou. Nejdůležitější podmínkou je návrh na vklad (zápis) zástavního práva do katastru nemovitostí.
Klient může čerpat úvěr jednorázově nebo postupně. Čerpání úvěru je vždy účelové s výjimkou americké hypotéky a hypotéky „2 v 1“. Banka ověřuje účelovost na základě předložených dokladů jako jsou např. faktury, kupní smlouvy, protokoly o stavu stavby.
23
d) Způsob splácení Pokud se klient rozhodne, že svůj nový byt či dům zaplatí díky penězům z hypotéky, může si vybrat takovou formu splácení, která mu bude nejlépe vyhovovat. Hypoteční banky nabízejí v zásadě tři typy splácení: •
anuitní splácení (konstantní) - v praxi nejčastěji používané,
•
progresivní splácení11,
•
degresivní splácení12.
Anuitní splácení. Jde o nejčastější formu splácení. V průběhu trvání platnosti úrokové sazby platí klient stále stejnou splátku. Zpočátku je však větší část peněz splátkou úroku, jen menší část je splátkou samotného dluhu, postupem času se poměr mění – úrok se zmenšuje. Pro běžného klienta to má ten důsledek, že v počátku platí vyšší úroky, ale protože o ty si může snížit daňový základ, ušetří zpočátku víc na daních. [7]
4.1.4
Formy státní podpory hypotečního financování v ČR
Státní podpora hypotečních úvěrů má v současné době zejména následující formy: 1. Finanční podpora ze státního rozpočtu ve formě úhrady části úroků placených z hypotečního úvěru podle nařízení vlády 244/1995 Sb. Právní nárok na ni mají fyzické osoby, pořizují-li nemovitost k nepodnikatelským účelům, a to po celou dobu splácení hypotéky, nejdéle však po dobu 20 let. Podpora je poskytována pouze k úvěrům, které slouží k výstavbě nemovitosti nebo koupi nemovitosti maximálně 2 roky po kolaudaci, případně ke splacení úvěru, který byl na tyto účely použit. 2. Příspěvek k hypotečnímu úvěru fyzickým osobám je na základě nařízení vlády 249/2002 Sb., poskytován osobám mladším 36 let, kteří si na hypotéku pořídí starší nemovitost, nejméně dva roky po kolaudaci. 3. Možnost odpočtu zaplacených úroků z hypotečního úvěru ze základu daně z příjmu podle zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Daňové opatření se
11
Zprvu je splátka nižší, časem stoupá. Velkou výhodou je potřeba nižších příjmů na počátku hypotéky.
12
Opak progresivního splácení. Nejprve klient posílá bance vysokou splátku, ta se časem snižuje.
24
vztahuje na fyzické osoby čerpající hypoteční úvěr, které jsou vlastníkem financované nemovitosti, přičemž úhrnná částka úroků, o kterou lze snížit základ daně, nesmí překročit u poplatníků v téže domácnosti částku 300 000 Kč. [2]
4.1.5
Kdo poskytuje hypoteční úvěry
Poskytovatele hypotečních úvěrů s licencí popisuje zákon o bankách č. 21/1992 Sb. Poskytovatelem hypotečních úvěrů může být jakákoli banka. Nicméně vydávání hypotečních zástavních listů jako jednoho z možných způsobů financování, těchto úvěrů je povoleno pouze na základě zvláštní licence dle zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto banky : •
Komerční banka, a.s.,
•
Česká spořitelna, a.s.,
•
Hypoteční banka, a.s.,
•
Československá obchodní banka, a.s.,
•
Raiffeisenbank a.s.,
•
GE Money Bank, a.s.,
•
UniCreditBank, a.s.,
•
Wüstenrot hypoteční banka a.s.,
•
eBanka, a.s.,
•
BAWAG Bank CZ a.s.,
•
Volksbank CZ a.s.,
•
Citibank, a.s.,
•
mBank, a.s.,
•
ING Bank N.V.
Z následujícího grafu lze vyčíst, které banky patřily v loňském roce, podle objemu hypotečních úvěrů, k největším bankovním institucím v ČR.
25
Graf č. 5 Objem hypoték podle bank v roce 2007 zaokrouhleno v mld. Kč
Zdroj: HYPOKALKULAČKA.Objem hypotečních úvěrů podle bank v roce 2007. [cit. 20. března]. Dostupné na internetu: .
4.2. Bonita Systém hodnocení bonity představuje základní nástroj používaný pro zpracování informací ekonomického i neekonomického charakteru, jehož prostřednictvím získává banka informace potřebné pro rozhodnutí, zda a za jakých podmínek lze uzavřít s klientem úvěrový obchod a jaká mají být učiněna opatření pro minimalizaci rizik spojených s návratností finančních prostředků zapůjčených bankou.
Metodika bank k prověřování bonity klienta nemá unifikovaný charakter a zůstává interním tajemstvím banky. Lze pouze popsat jednoduchý obecný postup, který se u všech bank shoduje. Shoduje se i jednotný cíl všech bank – snížit úvěrové riziko banky, plynoucí z daného úvěrového obchodu. [2]
Bonita se tedy obecně posuzuje tak, že se od příjmů klienta odečtou pravidelné výdaje, předpokládaná výše splátky hypotečního úvěru a zbytek peněz se porovná s životním minimem rodiny. Při jednání by tedy klienta nemělo překvapit, že bude dotazován na poměrně intimní finanční záležitosti, včetně prohlídky výpisu z jeho účtu.
26
Klient dokládá, že má dost peněz, potřebným potvrzení. Zaměstnanci předkládají potvrzení o příjmech, které si vyžádají ve mzdové účtárně13. Potvrzení o výši pracovního příjmu zaměstnance nesmí být obvykle starší než 30 dní a nesmí se jednat o zaměstnance ve zkušební době nebo ve výpovědní lhůtě. Zaměstnavatel v tomto potvrzení uvádí příjem zaměstnance i všechny srážky ze mzdy, které zpracovává. Problém může nastat i v situaci, kdy má klient sjednaný pracovní poměr na dobu určitou, kratší než jeden rok, která nebyla alespoň jednou obnovena. [7]
Do příjmů klienta se kromě měsíčních příjmů ze závislé činnosti započítávají i tzv. ostatní příjmy, mezi které patří, za podmínky jejich trvalosti a stability, například tyto příjmy: •
příjmy na základě výkonu rozhodnutí - výživné na nezletilé/nezaopatřené dítě,
•
příjmy z důchodového a sociálního zabezpečení - rodičovský příspěvek, invalidní důchod, přídavky na děti, příspěvek za výsluhu, starobní důchod,
•
úrokové výnosy z hypotečních zástavních listů,
•
příjmy z nezávislé činnosti (svobodná povolání),
•
příjmy z podílů na zisku, z úroků a dividend,
•
příjmy ze zahraničí.
Za příjmy za účelem hodnocení bonity banky většinou nepovažují: •
jednorázové nebo mimořádné odměny, příspěvky na pracovní pomůcky, diety při služebních cestách, jednorázové příspěvky zaměstnavatele,
•
příjmy
poskytované
v rámci
státní
sociální
podpory
(např.
podpora
v nezaměstnanosti, příspěvek na bydlení, příspěvek na dopravu).
Za výdaje pro účely stanovení bonity klienta banka považuje: • 13
splátky úvěrů,
Banky nabízejí i takzvanou hypotéku bez dokládání příjmů. Výhodou je méně formalit, nevýhodou jsou
vyšší úroková sazba a větší potřeba vlastních peněz, protože banky obvykle půjčí jen 50 – 70% hodnoty zastavované nemovitosti.
27
•
pojištění nemovitostí,
•
leasingové splátky,
•
výdaje na základě výkonu rozhodnutí – výživné, náhrady škod. [20]
K dalším okolnostem při hodnocení bonity klienta patří rodinná situace. Při posuzování se pak vychází z toho, jaké je stanovené životní minimum14 a jestli ho klient bude mít i ve chvíli, kdy zaplatí ze svých příjmů splátku hypotečního úvěru. Samotné životní minimum není optimálním měřítkem z důvodu nízké částky, proto jej banky obvykle navyšují určitým koeficientem, například 1,5. V tabulce jsou uvedeny částky potřebné k zajištění výživy a ostatních základních osobních potřeb občana měsíčně.
Tab. č. 4 Částky životního minima k 1. lednu 2008 Osoba v domácnosti
Částka 15
3 126 Kč
jde-li o jednotlivce
2 880 Kč
jde-li o první osobu v domácnosti
2 600 Kč
jde-li o druhou osobu a další osobu v domácnosti, která není nezaopatřeným dítětem
1 600 Kč
jde-li o nezaopatřené dítě do 6 let
1 960 Kč
jde-li o nezaopatřené dítě od 6 do 15 let
2 250 Kč
jde-li o nezaopatřené dítě od 15 do 26 let Zdroj: Zákon č. 110/2006 Sb., o životním a existenčním minimu.
Životní minimum osoby nebo společně posuzovaných osob se stanoví jako souhrn částek k zajištění výživy a ostatních základních osobních potřeb.
Banky nehodnotí jen to, kolik klient vydělává a kolik členů rodiny živí, mnohé bankovní ústavy do svého rozhodování zahrnují i další informace o klientovi, především: •
14
v jakém oboru pracuje,
Životní minimum je minimální společensky uznaná hranice peněžních příjmů k zajištění výživy a ostatních
základních osobních potřeb. 15
Za jednotlivce se považuje osoba, která není posuzována společně s jinými osobami.
28
•
jakého dosáhl vzdělání – čím vyšší, tím lépe,
•
kolik je mu let,
•
kde žije – zda ve velkém či malém městě. [7]
Při hodnocení bonity žadatelů o hypoteční úvěr se zohledňují i údaje obsažené v úvěrových registrech. Mezi tyto registry patří centrální registr úvěrů (CRÚ) spravovaném ČNB, bankovní registr klientských informací (BRKI), nebankovní registr klientských informací (NRKI) od 1.2.2008, který je spravován společností CBCB (Czech banking credit bureau) a bankovní registr SOLUS. Negativní záznam může získání hypotéky výrazně znesnadnit, nebo dokonce znemožnit. [7]
4.3. Dílčí závěr V první části této práce jsem se snažila objasnit základní pojmy spojené s refinancováním. Šlo především o podrobné charakterizovaní hypotečního úvěru, protože právě hypoteční úvěr je nedílnou součástí celého procesu refinancování. Tato část byla ve své podstatě významná. I když má klient určitou představu co hypoteční úvěr je, poněvadž už ho několik let splácí a na začátku úvěrového procesu si všechny informace o tom co hypoteční úvěr je a jak funguje zjišťoval, mohl některé skutečnosti přehlédnout a nebo zapomenout. Nejvíce prostoru jsem věnovala základní charakteristice hypotečního úvěru, výkladu jeho základních parametrů jako je úroková sazba, doba a způsob splácení či způsob čerpání a krátce jsem se zmínila o možnosti využití státní podpory hypotečního financování v ČR. Kromě charakteristiky hypotečního úvěru jsem se zaměřila také na objasnění pojmu bonita nebo-li úvěruschopnost klienta. Bonita může být první překážka při získávání úvěru u jiné bankovní instituce v rámci procesu refinancování. Banky totiž bonitu ve většině případů přepočítávají a proto by měl mít klient představu, přibližně jakým způsobem tak banky činí, aby byl schopen odhadnout, zda bude pro novou banku bonitní či ne.
29
5) Refinancování hypotečních úvěrů V současné době se finanční poradci stále častěji setkávají nejen s novými klienty, ale i s těmi, kterým končí doba fixace úrokových sazeb. Přičemž právě délka fixace úrokových sazeb patří k jednomu z nejdůležitějších parametrů hypotečního úvěru, který si klient volí při podpisu smlouvy. Klient je tedy v tomto okamžiku postaven do situace, kdy jej banka může znevýhodnit oproti nově příchozím klientům tím, že mu poskytne někdy až o jedno procento vyšší úrok. Na základě této skutečnosti se klientovi nabízí možnost svou hypotéku „změnit“ neboli refinancovat. Nastává však otázka, jak a u koho přefinancovat svůj stávající hypoteční úvěr?
5.1. Základní charakteristika a důvody refinancování Refinancování úvěru znamená splacení předchozího úvěrového závazku, tzn. úvěru či půjčky od právnické nebo fyzické osoby, úvěrem novým. Vždy musí byt splněn předpoklad účelovosti a zároveň podmínka nutnosti poskytnutí původního úvěru na investici do nemovitosti. Možnost refinancování úvěru lze zařadit k dalším nástrojům peněžního trhu, který zvyšuje mobilitu klientů na českém bankovním trhu a přispívá k vyšší transparentnosti a úsporám rodinného rozpočtu.
Zjednodušeně lze refinancování charakterizovat jako proces, kdy se jedna hypotéka nahradí hypotékou novou, uzavřenou za výhodnějších podmínek u jiné banky. Zbývající část původní hypotéky je pak jednorázově splacena a klient získá nový úvěr s novými výhodnějšími podmínkami.
Základní cílovou skupinou pro refinancování jsou klienti splácející hypoteční úvěry již 3 nebo 5 let. Typicky jednotlivci, páry a rodiny, kteří si pořídili nové bydlení na úvěr a záleží jim na tom, kolik měsíčně vydají na splátku hypotéky. V širším pohledu jsou pak potenciální cílovou skupinou všichni, kteří mají hypoteční úvěr nebo uvažují o novém bydlení.
30
Klienti, kterým tedy bude končit fixace úrokové sazby, budou postaveni do situace, kdy se budou muset při sjednávání nových podmínek úvěru pro další fixační období rozhodnout, zda zůstat u stávající banky nebo přejít k jiné. Nárůst úrokové sazby pro ně totiž může znamenat, při zachování původní doby splatnosti, razantní zvýšení pravidelné měsíční splátky hypotečního úvěru. Záleží na tom, jakou novou sazbu banka klientovi nabídne. Některé banky se snaží dodržovat zásadu, že svým starým klientům při změně fixace nabízejí stejnou sazbu jako těm novým, jiné tak nečiní, a sazba je o dost vyšší. [12].
Pro lepší pochopení procesu refinancování uvádím jednoduchý příklad. Pan Novák si před 5 lety vzal hypotéku na 1 000 000 Kč, s úrokovou sazbou fixovanou na 5 let a se splatností na 20 let. Již 5 let pravidelně splácí a banka mu nabízí vyšší úrokovou sazbu. Využije tedy možnosti refinancovat svůj hypoteční úvěr u GE Money bank.
Obr. č. 1 Příklad refinancování hypotéky u GE Money bank
Zdroj:
GE
MONEY
BANK.
Refinancování.
[cit.
22.
března
2008].
Dostupné
na
internetu:
<www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/refinancovani>.
Splácení hypotečního úvěru jiným úvěrem může znít jako jednoduchý a vždy proveditelný proces to však nemusí být pravda. Překážkou při refinancování může být totiž fakt, že je
31
klient špatný dlužník, který má problémy se splácením. V tomto případě totiž nemůže očekávat, že se „schová“ do jiné banky. Přestože některé banky umožňují refinancování úvěru za zjednodušených podmínek a nebudou po přecházejícím klientovi ani vyžadovat potvrzení o výši příjmu, jeho dosavadní platební morálku si totiž mohou snadno zkontrolovat v úvěrovém registru. Nová banka mu pak samozřejmě nový hypoteční úvěr na refinancování stávajícího úvěru neposkytne.
Důvody refinancování Důvodem ke změně banky nemusí být vždy jen nabízená vyšší úroková sazba16. Změnou hypotéky lze například dosáhnout mnohem delší doby splatnosti, než bylo možné v době získání hypotečního úvěru, a tím rozložit zátěž, kterou splátky představují pro rodinný rozpočet. Refinancováním však klient může zároveň změnit i délku fixace úrokové sazby, zrušit povinnost vinkulace drahého životního pojištění, o které klient nestojí, ale bylo podmínkou pro získání hypotéky apod. Dalším důvodem je i možnost přepočtu (aktualizace) výše hodnoty zajištění, takže klient může ušetřit. V poslední době totiž výrazně vzrostla cena nemovitostí a v kombinaci s už splacenou částí hypotečního úvěru se majitel hypotéky dostává na novou úroveň poskytnutého zajištění. Vyšší cena nemovitosti a nižší hodnota nově poskytnuté hypotéky pro něj znamená znatelně výhodnější podmínky. Refinancování nahrává i fakt, že se některé banky na tuzemském trhu ke svým klientům nechovají zrovna nejlépe a na konci fixačního období nabízejí vyšší úrokové sazby stávajícím klientům s hypotékou, než jaké nabídnou novým klientům.
Jednoduchou ukázkou důvodu proč refinancovat je příklad, kdy má klient sjednaný hypoteční úvěr do 100 % ceny zastavené nemovitosti. Tento hypoteční úvěr splácí již 10 let a končí mu fixační období. Část hypotéky je tedy splacena a cena nemovitosti mezi tím vzrostla, takže poměr výše dluhu k zástavní hodnotě nemovitosti se sníží. Pokud by teď přešel se svým úvěrem k jiné bance, mohl by získat místo 100% hypotéky hypotéku 70% a tím získat i výhodnější úrokovou sazbu, což by se mu u původní banky nepodařilo. 16
Do 1. fixace úrokové sazby totiž banky nabízejí různé výše tzv. promočních slev.
32
5.2. Kdy refinancovat Existují tři možnosti, kdy může klient svoji hypotéku refinancovat: a) ke konci období fixace úrokové sazby17, b) v průběhu období fixní úrokové sazby - tento postup lze jen málokdy doporučit, protože předčasné splacení úvěru mimo období fixace úrokové sazby je zpravidla zatíženo penalizací ze strany financující banky, c) s předstihem
–
klient
si
tak
může
zajistit
výhodné
podmínky
pro
refinancování svého úvěru.
Pro rozhodnutí, kdy refinancovat, je důležitý odhad budoucího vývoje úrokových sazeb. Pokud klient zváží, že aktuální úrokové sazby do skončení fixace jeho úvěru vzrostou, měl by reagovat včas a zajistit si aktuální podmínky s předstihem.
5.3. Postup při refinancování a potřebné dokumenty Hypoteční úvěr musí být v každém případě zajištěn zástavou nemovitosti, to je dáno výše zmiňovaným zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.
Pokud je hypotékou refinancován úvěr, který takto zajištěn není, musí si dlužník nějakou nemovitost opatřit. Následně si nechá vyhotovit odhad její tržní ceny a provede se zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Tedy postupuje se jako u každé jiné hypotéky. Pokud však bude novým hypotečním úvěrem refinancováno splacení jiného stávajícího hypotečního úvěru a k zajištění nového úvěru bude použita ta nemovitost, která již slouží jako zástava stávajícího úvěru, bude muset první banka poskytnout tzv. kvitanci18. Po krátkou dobu tak mají zástavní právo k nemovitosti obě banky – původní je na prvním
17
Dohodnutá doba, po kterou se nemění úroková sazba hypotečního úvěru. Zpravidla bývá stanovena na 1, 3
nebo 5 let, lze se ovšem setkat i s 10-ti letou a 15-ti letou dobou fixace nebo 1 – 10-ti letou fixací, případně s fixací na celou dobu splatnosti poskytnutého úvěru. 18
Kvitanci lze chápat jako souhlas s výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí
33
místě, nová na druhém místě. Výsledkem celého procesu je pak to, že se druhá banka stane zástavním věřitelem prvním v pořadí. [11]
Zjednodušený postup při refinancování 1) zjištění podmínek úvěrové smlouvy na nové období. V případě nevýhodné nabídky vyhledání podmínek konkurence, 2) včasné oznámení stávající bance úmysl odchodu k jinému bankovnímu ústavu, 3) kompletace všech podkladů potřebných pro vyřízení nové hypotéky a podání žádosti o novu hypotéku, 4) zajištění ocenění nemovitosti (bankou zdarma nebo na náklady klienta a nebo sám na vlastní náklady). Nemovitost bude sloužit druhé bance k zajištění nové hypotéky, případně banka akceptuje původní ocenění. Po schválení a podepsání nové úvěrové a zástavní smlouvy uzavření nové úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy u nové banky, 5) vložení zástavního práva do katastru nemovitostí. Nemovitost je v tomto okamžiku zastavena ve prospěch obou bank, tzn. první banka zůstává věřitelem prvním v pořadí. Nová banka může zaslat výnos hypotečního úvěru na číslo účtu původní banky (splacení úvěru, který dosud dlužník splácel u první banky, novou hypotékou), 6) v okamžiku zapsání zástavního práva požaduje banka po klientovi doložení zástavní smlouvy, na které je vyznačena doložka katastrálního úřadu o povolení vkladu
zástavního práva a z listu vlastnictví, ve kterém je v části C zapsáno toto zástavní právo za zástavním právem první banky, 7) zaslání souhlasu s výmazem zástavního práva původní bankou (kvitanci) na katastr nemovitostí a v části C listu vlastnictví zůstane zapsáno pouze zástavní právo nové hypoteční banky, a to jako první v pořadí (druhá hypoteční banka se tak stane zástavním věřitelem prvním v pořadí), 8) splácení nového hypotečního úvěru. [9]
34
Potřebné dokumenty Mezi dokumenty potřebné k vyřízení hypotéky na refinancování úvěru patří: •
návrh na uzavření smlouvy o úvěru (neboli žádost o úvěr) včetně údajů o příjmech
a výdajích domácnosti (úvěrové smlouvy, ručitelské závazky atd.) a jeden či dva doklady totožnosti, •
potvrzení o výši příjmů od zaměstnavatele nebo daňové přiznání s razítkem
finančního úřadu žadatele o hypotéku, případně spoludlužníků či ručitelů. Pokud máte i jiné pravidelné příjmy, jimiž si přivyděláváte, můžete je doložit, a zvýšit si tím svou bonitu, •
podklady k nemovitosti, k níž má být zřízeno zástavní právo – originál aktuálního
výpisu z katastru nemovitostí, originál snímku katastrální mapy, nabývací titul k nemovitosti, kde je uveden současný vlastník i to, zda na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno, ocenění nemovitosti zpracované odhadcem, který spolupracuje s bankou, (pokud se nerozhodnete pro odhad provedený přímo bankou), •
smlouva o úvěru nebo půjčce, která má být refinancována včetně výpisů z účtu,
z něhož je úvěr splácen (původní úvěrová smlouva), •
doklad banky o aktuálním zůstatku ke dni splácení, včetně čísla účtu a potvrzení
o vzdání se zástavního práva, •
souhlasné prohlášení věřitele ke splacení závazku.
Výše uvedený výčet není úplný, v praxi se může případ od případu lišit. V okamžiku, kdy si klient již vybral příslušnou banku, u které chce svůj stávající úvěr refinancovat, vyžádá si seznam potřebných dokladů na pobočce dané banky.
35
5.4. Časový harmonogram při refinancování Jednání o refinancování je dobré začít ještě dříve než v době, kdy klient obdrží dodatek k úvěrové smlouvě o výši úrokové sazbě na nové fixační období. Banky zasílají nové podmínky úvěrového obchodu přibližně 25 dní před koncem doby fixace. Klient také může požádat o sdělení nových sazeb s předstihem, u některých bank, klidně i tři měsíce dopředu. Konkrétní termín je uveden vždy v úvěrové smlouvě nebo všeobecných úvěrových podmínkách. Předčasným informováním získá klient čas na to, aby se mohl rozhodnout, zda zůstat u stávající banky či přejít se svým úvěrem k jiné. Obecně je však nejlepší začít s celým procesem refinancování přibližně dva měsíce před koncem doby fixace.
Klient by si měl vyhradit čas, především na tyto záležitosti:. •
Vyhledání potřebných informací a informační schůzky u příslušných bank. další administrativní záležitosti (návštěva Katastrálního úřadu a s tím spojený poplatek apod.). Časově se tedy jedná přibližně o jeden až dva měsíce. Zájemce o refinancování zjišťuje především: ⇒
které banky aktuálně nabízejí specializované produkty,
⇒
jaká je výše úrokové sazby,
⇒
zda je vyřízení nové hypotéky zdarma (případně výše poplatku),
⇒
jakým způsobem se dokládají příjmy,
⇒
zda bude potřeba nový odhad nemovitosti,
⇒
jaká je výše poplatků v době splácení (vedení úvěrového účtu) a zda je nutné si u nové banky založit běžný účet,
•
⇒
jaké jsou podmínky úvěru (př. výše sankcí v případě mimořádné splátky),
⇒
jaké doklady jsou potřebné k vyřízení nové hypotéky,
⇒
co zařídí banka sama a co bude muset klient zařídit sám.
Oznámení stávající bance o odchodu k jiné bance. Termín oznámení je uveden v úvěrové smlouvě, jedná se většinou o min. 5 dní před odchodem k jiné bance.
36
Přechod klient může oznámit písemně (doporučeným dopisem) nebo navštívením pobočky banky osobně. Klient by si přitom měl vyžádat potvrzení o výši nesplacené části úvěru. Dále by si měl požádat o vystavení příslibu kvitance. V rámci hypoték musí být zastavovaná nemovitost vždy pojištěna a toto pojištění vinkulováno ve prospěch banky. Vinkulaci19 je třeba také převést na novou banku. •
Zkompletování podkladů a podání žádosti o hypotéku u nové banky.
•
Otevření běžného účtu u nové banky pokud je to vyžadováno. S tím souvisí čas věnovaný nahlášení změny u svého zaměstnavatele či u různých institucí.
•
Schválení úvěru a podpis nové úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy. Tento krok trvá přibližně jeden týden.
•
Změny v případě pojištění hypotečního úvěru. [12]
5.5. Související náklady Refinancování hypotečních úvěrů v sobě zahrnuje samozřejmě i určité náklady. Mezi náklady, které musí klient zaplatit patří: •
poplatek za zpracování, vyřízení a poskytnutí úvěru,
•
poplatek za vedení úvěrového úvěru
•
poplatek za zřízení a vedení běžného účtu (pokud je to novou bankou vyžadováno),
•
odměna odhadci za vypracování nového odhadu obvyklé ceny úvěrované nemovitosti, v případě že ho banka neprovádí sama zdarma,
•
poplatek za vyřízení výpisu z katastru nemovitostí.
Pro představu se tyto poplatky pohybují v řádech tisících korun. Výše zmiňovaná aktualizace odhadu nemovitosti však může přinést i úspory. Pokud totiž vzrostla hodnota nemovitosti ve vztahu k zůstatku úvěru, může klient získat výhodnější úrokovou sazbu, pokud se jedná o standardní hypoteční úvěr. Většinou ji získá i při stejné LTV.
19
Vinkulace znamená omezení dispozičního práva, např. u úvěrů, pojistného plnění nebo u cenných papírů.
V případě pojistné události je pojistné vyplaceno třetí osobě.
37
Klient by také neměl podcenit důslednou kontrolu nových úvěrových podmínek. Především by měl porovnat sankce za předčasné splacení hypotečního úvěrů. Nebylo by totiž příjemné, kdyby zjistil, že sankce u nové banky přijde třikrát dráž než v případě původního úvěru, až v momentě kdy má již podepsanou smlouvu. Mezi náklady, které by měl dále klient sledovat patří poplatek při změně smluvních podmínek ze strany klienta atd. Při srovnávání podmínek jednotlivých bank by měl klient taktéž uvažovat hodnotu svého času.
5.6. Výhody refinancování Refinancování hypotečních úvěrů přináší ve své podstatě výhody pro obě strany - jak pro klienty, tak pro banky, pro které představují zajímavé téma. Mezi výhody, které klienty mohou motivovat k refinancování patří: •
získání nižší úrokové sazby20,
•
změna doby splatnosti - prodloužením se sníží měsíční splátky, celkově se však náklady navýší, naopak zkrácením celkové doby splatnosti lze ušetřit na úrocích,
•
přizpůsobení parametrů nového úvěru aktuálním potřebám klienta,
•
snížený nebo nulový poplatek za sjednání nového úvěru,
•
získání dodatečných prostředků navýšením stávajícího hypotečního úvěru navýšení je možné vzhledem k tomu, že část úvěru je již splacená a hodnota zastavené nemovitosti zůstala stejná, případně dokonce vzrostla, tzn. možnost získání i vyšší částky,
•
20
změna rozsahu pojištění (např. zvýšení životní pojistky nebo její případné zrušení).
Z titulu nového klienta nebo z důvodu zvýšení ceny zastavené nemovitosti.
38
5.7. Dílčí závěr V této části bakalářské práce jsem se zaměřila na podrobné charakterizování procesu refinancování. Refinancování jako takové není nijak složitá záležitost. Zjednodušeně se jedná o proces, kdy se jedna hypotéka nahradí hypotékou novou, uzavřenou za výhodnějších podmínek. Zbývající část původní hypotéky je pak jednorázově splacena a klient získá nový úvěr s novými výhodnějšími podmínkami. Vše zní tedy vcelku jednoduše, ale je třeba mít představu o skutečnostech, které proces refinancování doprovází. V této
části jsem se tedy snažila definovat co refinancování je, dále jsem se pokusila sepsat několik důvodů proč k refinancování přistoupit a vymezila jsem dobu kdy refinancovat. Uvedla jsem také samotný postup refinancování, potřebné dokumenty, které bankovní instituce vyžadují a časový harmonogram celého procesu. Právě časový harmonogram je velmi důležitý, protože i když některé banky nabízí pro zjednodušení a urychlení celého procesu konkrétní produkty, je třeba mít představu kolik času klientovi refinancování zabere. K refinancování patří samozřejmě související náklady a výhody, které mohou významně ovlivnit klientův postoj.
39
6) Analýza dostupných produktů na českém trhu Cílem této části je analyzovat dostupné hypoteční úvěry sloužící k refinancování na českém bankovním trhu. Budou zde popsány jejich základní parametry a podmínky, které klient musí splňovat pro jejich poskytnutí.
Změnit banku v době, kdy klientovi končí fixace úrokové sazby, je v České republice možné již několik let. Jednalo se však o klasické hypotéky, kterými se zaplatí původní hypoteční úvěr. Refinancování tedy není na českém hypotečním trhu žádnou novinkou a umožňují ji všechny bankovní instituce. V poslední době však některé z nich, přišly s podstatným zjednodušením celého procesu tím, že do své nabídky produktů zařadily speciální produkty sloužící k refinancování. Zatímco v roce 2007 nabízely přefinancování jako samostatný produkt čtyři banky, dnes už jich je osm. K bankám, které umožňují refinancování dříve poskytnutých hypoték patří především: •
BAWAG Bank CZ,
•
Volksbank CZ,
•
Wüstenrot hypoteční banka,
•
GE Money Bank,
•
Česká spořitelna,
•
Komerční banka.
Koncem ledna letošního roku se k těmto bankám přidala také mBank a od března dokonce Česká pojišťovna. O refinancování však mohou zájemci vyjednávat i v těchto dalších bankách - Poštovní spořitelna, Hypoteční banka, Raiffeisenbank.
Podmínky a charakter hypotečních úvěrů sloužících k refinancování jsou u každé banky poněkud odlišné. Jak již bylo řečeno výše, některé banky mají svůj specializovaný produkt, jiné používají klasický hypoteční úvěr. Následující tabulka uvádí banky a jejich produkty, které využívá pro refinancování.
40
Tab. č. 5 Názvy produktů sloužících k refinancování Banka
Název produktu
BAWAG Bank Volksbank
Hypotéka hypoték Refinancování hypotečního úvěru
Wüstenrot hypoteční banka
Hypotéka Refin
GE Money Bank
Refinancování úvěru na bydlení
Česká spořitelna
Hypotéka na bydlení
Komerční banka
Hypotéka na refinancování
mBanka
mHypotéka
Česká pojišťovna
Refinancování úvěru z jiné banky
Hypoteční banka
Hypotéka na refinancování úvěru
UniCredit Bank
Hypoteční úvěr Individua
Raiffeisenbank, bank
Hypotéka Klasik
Poštovní spořitelna
Účelový hypoteční úvěr Zdroj: Vlastní zpracování.
Vzhledem k zjednodušení a lepší orientaci budou jednotlivé produkty bank porovnávány podle několika základních kriterií.
Hypoteční úvěry budou porovnávány na základě těchto kriterií:
21
•
minimální výše úvěru [Kč] a maximální výše úvěru v % LTV21,
•
doba splatnosti,
•
úroková sazba,
•
časová náročnost a nákladovost,
•
bonita klienta.
LTV = výše úvěru ku zástavní hodnotě nemovitosti.
41
a) Výše hypotečního úvěru Minimální výše úvěru se u většiny bank pohybuje v intervalu od 200 000 Kč do 300 000 Kč. Hranici 200 000 Kč vyžaduje např. Komerční banka nebo Volksbank. Bawag Bank pak požaduje minimální výši úvěru, kterou lze refinancovat ve výši 250 000 Kč. Ostatní bankovní ústavy vyžadují minimální výši úvěru 300 000 Kč. Výjimku tvoří Česká spořitelna, u které minimální výše není omezena.
Maximální výše úvěru je dána vždy buď pevnou částkou nebo jako poměr výše úvěru ku zástavní hodnotě nemovitosti (v % LTV). Výše úvěru je podle LTV možná až do 100 %, tuto možnost nabízí např. Bawag Bank, Volksbank nebo Česká spořitelna. Komerční banka má stanoveno, že maximální výše úvěru je limitována nejen hodnotou zastavené nemovitosti, ale i celkovou výší investice a schopnosti klienta splácet jistinu a úroky. Raiffeisenbank pak má stanovenou maximální výši úvěru 30 000 000 Kč. U ostatních bank není většinou maximální výše úvěru omezena.
b) Doba splatnosti Volba délky doby splatnosti je důležitá např. pro klienty, kteří mají menší příjmy a tudíž musí rozložit náklady z úvěru do více, tzn. musí si zvolit delší období splatnosti hypotečního úvěru. Naopak klienti, kteří mají vyšší příjmy a nemají zájem zaplatit zbytečně více za úvěr volí kratší dobu splatnosti. Změna splatnosti může být jeden z důvodů refinancování. Jak jsem již zmínila klient si může vybrat oproti původní době splatnosti kratší či delší období a změnit tak výši splátek.
Minimální doba splatnosti je u většiny bank stanovena na 5 let. Výjimku tvoří Bawag bank, která umožňuji klientovi splácet hypoteční úvěr minimálně 4 roky a UniCreditBank, která má nastavenou minimální dobu splácení na 1 rok. Maximální možná doba splatnosti při refinancování je u většiny bank 40 let, ale jsou i banky, které nabízí jen 30 let splatnosti mezi tyto banky patří např. Wüstenrot hypoteční banka, Česká spořitelna nebo Komerční banka. Někdy je také doba splatnosti limitována maximální věkem žadatele to je v případě
42
Volksbank, která poskytuje dobu splatnosti maximálně do 30 let s tím, že klient nesmí být straší 70 let. Nejdelší dobu splatnosti nově poskytuje mBank, která nabízí 45 let.
c) Úroková sazba Jedním z nejdůležitějších parametrů úvěru je úroková míra, resp. od ní se odvíjející měsíční splátka úvěru. Právě výše úrokové sazby je jedním z hlavním důvodů proč vůbec stávající úvěr refinancovat u jiného bankovního ústavu. Důležitá je také možnost volby fixace úrokové sazby. Některé banky nabízí u úvěrů určených pro refinancování fixace úrokových sazeb od 1 roku až po 20 let. Může být i případ, kdy banky nabízí jen jednu možnost fixace úrokové sazby. Například Wüstenrot hypoteční banka nabízí pouze fixaci na 5 let. V současné době také dochází ke sjednocení úrokových sazeb. Mezi banky, které tento postoj zaujaly patří např. Komerční banka, která vyhlásila jednotnou sazbu od 5,59 % u všech typů fixací od jednoho do 15 let. Další novinku v oblasti úrokových sazeb zavádí Bawag Bank, která znevýhodňuje jednoletou fixaci vyšším úrokem než víceleté. Pro jednoletou fixaci je úroková sazba 5,78 % a pro fixaci na 5 let 5,42 %.
Výše úrokové sazby v případě refinancování je ve většině případů nižší než úroková sazba, která je klientovi nabídnuta v den výročí fixace úrokové sazby původní bankou. Je to dáno tím, že klient který přichází do nové banky je brán jako nový klient. Právě nově příchozí klienti jsou většinou zvýhodněni oproti stávajícím klientům. Dalším důvodem proč jsou úrokové sazby u nové banky nižší je např. pojištění. Pokud totiž klient u původní banky neměl sjednané životní pojištění a u nové banky si ho sjedná může získat výhodnější úrokovou sazbu (ale za cenu celkového navýšení nákladů). Lepší úroková sazba může být nabídnuta i v případě, že je klientovi přisouzena vyšší bonita nebo se zvýší poměr zastavené nemovitosti k výši úvěru. V tab. č. 6 je uveden přehled úrokových sazeb při fixaci 1 rok, 3 roky a 5 let.
43
Tab. č. 6 Přehled oficiálních úrokových sazeb v % k 15. 5. 2008 Fixace Banka 1 rok
3 roky
5 let
BAWAG Bank
5,78
5,37
5,42
Česká spořitelna
5,19
5,09
5,09
GE Money Bank
5,64
5,54
5,44
Hypoteční banka
5,54
5,54
5,54
-
4,80
4,97
5,02
4,98
5,03
-
-
4,84
Komerční banka
5,59
5,59
5,59
mBanka
5,10
5,30
5,33
Raiffeisenbank, eBank
5,29
5,29
5,29
Česká pojišťovna
5,39
5,39
5,39
Poštovní spořitelna
4,99
5,24
5,24
Volksbank UniCredit Bank Wüstenrot
Zdroj. Tisková oddělení bank.
d) Časová náročnost a náklady související s refinancováním Při rozhodování zda refinanovat svůj stávající hypoteční úvěr u jiné banky, je důležité vědět kolik tento proces zabere času a především kolik musí zájemce o refinancování zaplatit navíc, než kdyby zůstal se svojí hypotékou u stávající banky.
K nákladům, které musí klient vynaložit na začátku úvěrového procesu u nové banky patří především poplatek za vyřízení hypotéky. Výše tohoto poplatku je u většiny bank, které mají speciální produkt na refinancování, nulový. Mezi tyto banky patří BAWAG Bank, GE Money Bank, Komerční banka či mBank. Právě výše tohoto poplatku může ovlivnit rozhodování, u které banky si nechat přefinancovat úvěr. Dalším nákladem při refinancování je poplatek za nový odhad ceny nemovitosti. Tento poplatek již klienti u většiny bank nemusí platit, protože banky si buď odhad nechají vyhotovit na vlastní
44
náklady nebo akceptují původní. Klient tak ušetří až 5 000 Kč. Mezi banky, které vyžadují nový odhad, který si musí klient vyhotovit sám na vlastní náklady nebo může využít interního ocení banky s tím, že ho sám zaplatí, patří Hypoteční banka, UniCreditBank či Poštovní spořitelna. V tabulce č.7 je uveden přehled výše vstupních nákladů a průměrná doby vyřízení. Tab. č. 7 Průměrná doba vyřízení od dodání všech podkladů a náklady na administrativu Banka
BAWAG Bank Česká spořitelna GE Money Bank Hypoteční banka Volksbank UniCredit Bank Wüstenrot Komerční banka mBank Raiffeisenbank, eBanka Česká pojišťovna Poštovní spořitelna
Doba vyřízení 10 dní standardně do 3 dnů
Poplatek za zpracování
Je potřeba nechat si zpracovat nový odhad nemovitosti nebo stačí původní? Banka akceptuje původní odhad, pokud
zdarma
v něm nejsou zásadní nesrovnalosti Banka akceptuje původní odhad + je
4 500 Kč
potřeba doložit dvě aktuální fotografie klient může předložit původní odhad
do 10 dnů
zdarma
v řádech
0,4 % z částky úvěru, min.
expresní ocenění bytové jednotky zdarma,
několika dní
3 000 Kč max. 10 000 Kč
rodinný dům,objekt pro rekreaci 4 600 Kč
0,35 % z částky úvěru,min.
banka akceptuje původní ocenění ne starší
3 000 Kč,max. 17 500 Kč
než 6let + 6 fotografií
0,8 % z objemu úvěru min.
banka požaduje nový odhad, cena u bytu
8 000 Kč, max. 30 000 Kč
cca 3 500 Kč, u rodinného domu 5 000 Kč
zdarma do 30. 6. 2008 jinak
akceptuje původní odhad ne starší 6 let +
4 000 Kč
aktuální fotografie + prohlášení o stavu
5 dní
10 dní
do týdne
10 dní do 24 hod. max. 10 dní 5 dní 1 týden až 10 dní 1-2 měsíce
nemovitosti, který banka aktualizuje,
banka si provede přecenění na vlastní
zdarma
náklady banka doplní původní odhad, pokud klient
zdarma
splácí více než 18 měsíců,
zdarma pro hypotéky
za určitých podmínek není nutné
podepsané do 30. 6. 2008
objednávat nový odhad
0,9% z objemu úvěru
klient nepotřebuje nový odhad ceny nemovitosti je akceptován starý
0,4% z části úvěru, min.
klient potřebuje nový odhad nemovitosti,
3 000 Kč, max. 10 000 Kč
který si zaplatí max. 5 000 Kč Zdroj: Tisková oddělení bank.
45
e) Bonita I když je ve většině případů úvěr u nové banky na splacení původního úvěru poskytnut, mohou nastat určité komplikace. Překážkou může být neschopnost splácet úvěr tzn. že klient není pro banku bonitní. Ve většině případů totiž banka prověřuje zda je klient, který má zájem u ní refinancovat svůj úvěr, schopný úvěr splácet či nikoliv. V případě Bawag Bank musí mít klient čistý měsíční příjem ze zaměstnání nad 10 000 Kč s tím, že stávající zaměstnaní musí trvat alespoň 6 měsíců. Naopak u Raiffeisenbank klient nemusí dokladovat své příjmy, bance plně postačuje dosavadní platební morálka klienta.
6.1. Dílčí závěr Na českém trhu nabízí možnost refinancování hypotečních úvěrů většina bankovních domů, ale pouze osm z nich má k tomuto účelu vytvořen speciální produkt. Všechny nabízené produkty těmito bankami jsou vesměs totožné. Odlišnosti lze najít např. ve výši úrokové sazby či vstupních poplatcích. Právě výše úrokové sazby bývá rozhodující kritérium při volbě nové banky u většiny klientů. V současné době se úrokové sazby u hypotečních úvěrů určených k refinancování dostávají na úroveň od 5 % do 6 %. Oproti nově nabízeným sazbám stávajícím klientům jsou ve většině případů nižší. Důležitou skutečností je také možnost volby doby splatnosti resp. schopnost s parametry původního hypotečního úvěru vůbec nějakým způsobem manipulovat. Ze zjištěných informací od lze vyvodit, že všechny specializované
produkty
jsou
oproti
klasickým
hypotečním
úvěrům
určených
k refinancování zvýhodněny tím, že banky nepožadují nový odhad ceny zastavené nemovitosti a ve většině případů je poplatek za zpracování a poskytnutí nového úvěru nulový. Klient tak ušetří nejen tím, že při refinancování získá výhodnější úrokovou sazbu, ale i tím, že nezaplatí téměř žádné mimořádné poplatky.
46
7) Programová opora Cílem následující kapitoly je popis vytvořené programové opory a praktická ukázka využití vytvořené opory na modelových příkladech.
7.1. Popis programové opory Vytvořená programová opora by měla sloužit klientovi k ulehčení v jeho rozhodování, u kterého bankovního ústavu refinancovat svoji hypotéku. Měla by poskytnout nejvýhodnější resp. nejlevnější variantu. Celá opora je vytvořena pomocí aplikace Microsoft EXCEL. Je tvořena několika kroky, které na sebe vzájemně a logicky navazují. Pro usnadnění orientace jsou buňky barevně odlišeny. Buňky, které vyplňuje klient sám nebo buňky, u kterých klient vybírá variantu ze seznamu jsou podbarvené žlutou barvou. Modře jsou podbarvené buňky, které obsahují položku vygenerovanou programem. Červené buňky obsahují důležité výsledky.
První krok tohoto programu s názvem vstupní data, tvoří tři tabulky. První slouží k zadávání základních parametrů úvěru, který má klient u stávající banky. Požadovanými údaji, které bude muset klient zadat jsou: •
počáteční výše hypotečního úvěru a jeho zůstatek,
•
doba splatnosti úvěru (v letech),
•
název příslušného bankovního ústavu,
•
fixace úrokové sazby, měsíc a rok, ve kterém končí,
•
výše úrokové sazby v prvním období fixace a ve druhém období fixace.
Druhá tabulka slouží k zadávání základních parametrů nového hypotečního úvěru. Mezi požadované údaje, které klient musí vyplnit patří: •
doba splatnosti,
•
banka, u které by měl klient zájem svůj úvěr refinancovat,
•
fixace úrokové sazby a úroková sazba v případě, že je poskytnuta individuálně.
47
Na základě získaných dat z předchozí tabulky se vygeneruje příslušná úroková sazba. V případě, že klient zadá individuálně sjednanou úrokovou sazbu, program kalkuluje právě s touto sazbou, jinak kalkuluje se sazbou oficiální.
Poslední tabulka slouží klientovi k zadání aktuálních úrokových sazeb nabízených příslušnou bankou. Tyto sazby jsou pak použity pro další práci programu.
Obr. č. 2 Tabulka vstupních dat
Zdroj: Vlastní zpracování.
Další krok opory je věnovaný propočtu nákladů, které souvisejí s procesem refinancování. Jsou zde zahrnuty náklady, které je nutné vynaložit na začátku úvěrového procesu a náklady, které souvisejí s vedením úvěrového a běžného účtu. Jedná se tedy o vstupní náklady a náklady za vedení.
Mezi vstupní náklady jsou zařazeny: •
poplatek za zpracování, vyřízení a poskytnutí hypotečního úvěru,
48
•
náklady za odhad ceny nemovitosti,
•
poplatek za pořízení výpisu z katastru nemovitostí.
Náklady za vedení obsahují poplatek za vedení účtu úvěrového a účtu běžného. S poplatkem za vedení běžného účtu je kalkulováno pouze v případě, že je zřízení a vedení tohoto účtu vyžadováno novou bankou a je třeba, aby klient za tuto službu platil.
V tomto kroku jsou vytvořeny dvě tabulky. Větší tabulka obsahuje data vygenerovaná programem. Jsou ze rozepsány jednotlivě druhy nákladů a jejich celková výše u jednotlivých bank. Druhá tabulka pak slouží především pro zadávání aktuálních dat.
Obr. č. 3 Tabulka srovnání nákladů
Zdroj: Vlastní zpracování.
Součástí hlavní tabulky je také informace o tom, jakou výši sankce by musel klient zaplatit v případě mimořádné splátky úvěru v průběhu období fixace tzn. mimo výročí konce fixace úrokové sazby. Jde pouze o informativní položku.
49
Třetí krok softwarové opory obsahuje splátkový kalendář, který je vytvořen pro hypoteční úvěr u nové banky, kterou si klient vybral v prvním kroku. Je zde spočítána výše měsíční splátky, dále výše zaplacených úroků a zaplacené jistiny za každý měsíc splatnosti úvěru a celková daňová úspora. Součástí tohoto kroku je také tabulka, která obsahuje výpočet splátek u ostatních bank. Červenou barvou jsou zde vyznačeny ty splátky, které jsou nižší než splátka u vybrané banky. Dále je zde vytvořena tabulka, která uvádí celkové zaplacené úroky a celkovou daňovou úsporu za dobu splatnosti úvěru.
Obr. č. 4 Splátkový kalendář
Zdroj: Vlastní zpracování.
Ve čtvrtém kroku softwarové opory, který je zároveň krokem posledním, je provedeno srovnání nákladovosti procesu refinancování u všech vybraných bank. Tabulka obsahuje opět několik důležitých údajů. Mezi údaje, o které by se klient měl zajímat patří: •
výše měsíční splátky jak u původní a vybrané banky, tak i u všech ostatních bank,
•
měsíční úspora na splátce oproti úrokové sazbě u původní hypotéky,
•
celkové náklady za období splatnosti úvěru,
50
•
celková úspora proti původnímu hypotečnímu úvěru,
•
ukazatel APRC.
Pro možnost srovnání jak by vyšla výše splátky, kdyby si např. klient zvolil kratší nebo delší dobu splatnosti, je zde uvedena také výše splátky v případě, že by si klient dobu splatnosti prodloužil či snížil o 2 roky. Pro srovnání, jak je splátka vyšší či nižší oproti splátce původního úvěru slouží řádek měsíční úspory oproti původní sazbě. Dále je zde uvedena např. celková výše zaplacených úroků za období splatnosti úvěru a celková daňová úspora. Součástí posledního kroku je také buňka, která obsahuje název bankovního ústavu, u kterého by bylo podle propočtů programu, nejvýhodnější úvěr refinancovat.
Obr. č. 5 Tabulka celkového srovnání
Zdroj: Vlastní zpracování.
51
7.2. Praktická ukázka využití programové opory Účelem této části práce je syntéza dat získaných pomocí výše popsané programové opory a předchozích kapitol. K výpočtu jsou vybrány tři typy klientů, kterým končí fixace úrokové sazby a stávající banka jim nabízí novou úrokovou sazbu pro další fixační období. Každý z klientů má jiné požadavky na parametry úvěru. U těchto klientů se bude počítat výše měsíční splátky a celkové náklady v případě, že by zůstali s úvěrem u stávající banky a dále budou spočítány stejné ukazatele u nového bankovního ústavu. Výsledky pak budou porovnány v závěrečné tabulce a bude poskytnuta výhodnější varianta. Protože není znám přesný vývoj úrokových sazeb na hypotečním trhu po celou dobu splatnosti úvěru, program je nastaven tak, že počítá pro zjednodušení s úrokovou sazbou, kterou považuje za garantovanou po celé zbývající období splatnosti úvěru. Tato skutečnost se odráží také při výpočtu APRC. Ve skutečnosti je nová úroková sazba poskytována na určitou dobu fixace a po uplynutí této doby se úroková sazba opět změní a tím se změní i výše splátky a naskytuje se další možnost refinancování.
7.2.1
Případová studie č.1
Manželé Novákovi si sjednali k 7. 5. 2003 hypoteční úvěr u Komerční banky, který má následující parametry: •
výše úvěru:
2 800 000 Kč,
•
doba splatnosti:
od 7.5. 2003 do 25. 4. 2020 tzn. 17 let (204 měsíců),
•
fixace:
5 let,
•
úroková sazba:
4,8 % p.a.
•
měsíční splátka:
20 105 Kč.
V době výročí fixace úrokové sazby tzn. po pěti letech splácení Komerční banka zasílá manželům dodatek k úvěrové smlouvě, ve kterém je uvedena nová výše úrokové sazby 5,80 % p.a. Zůstatek úvěru k tomuto okamžiku je ve výši 2 197 504 Kč. Manželé Novákovi se rozhodnout pro prozkoumání možnosti svůj úvěr refinancovat u jiného bankovního domu s tím, že výše úvěru, kterou budou chtít refinancovat zůstane ve výši
52
zůstatku původního úvěru a doba splatnosti zůstane také stejná jako by byla u původní banky tzn. 12 let. Pro refinancování svého hypotečního úvěru si vybrali GE Money Bank, u které je oficiální vyhlašovaná úroková sazba ve výši 5,44 % p.a. Na základě osobní schůzky jim byla nabídnuta individuální úroková sazba ve výši 5,50 % p.a.
Řešení a) Anuitní splátka (v novém období fixace úrokové sazby) Výše úvěru: 2 197 504 Kč. Doba splatnosti: 12 let nebo-li 144 měsíců. Úrokové sazby: Komerční banka 5,80 % p.a. , GE Money Bank 5,50 % p.a.
•
•
Komerční banka:
GE Money Bank:
a = 2197504 ⋅
0,058 12 1 1− 0,054 1+ 12
a = 2197504 ⋅
144
0,055 12 1 1− 0,050 1 + 12
144
= 21218Kč
.
= 20880Kč
.
Měsíční splátka, kterou by manželé Novákovi platili u GE Money Bank při stejných podmínkách je o 330 Kč nižší než u KB, což za celkovou dobu splatnosti činí nemalou úsporu ve výši 48 672 Kč. Pokud by si např. zkrátili dobu splatnosti na 10 let místo 12 let, tak by měsíční splátka činila 23 849 Kč tzn. byla by vyšší přibližně o 3 000 Kč. V konečném dopadu však tato změna doby splatnosti znamená ušetření celkových nákladů na úvěr. Je tedy namístě zvážit i délku splatnosti a v případě, že by rodina měla dostačující příjmy na splácení ji zkrátit a tím ušetřit.
53
b) Výše zaplacených úroků Pro výpočet úroků, které klient zaplatí během doby splatnosti jsem použila tento vztah: úrok =
nesplac.dluh ×i , 100
kde i je úroková sazba p. a. Celkově zaplacené úroky za dobu
splatnosti jsou ve výši 809 226 Kč. Manželé by oproti původnímu úvěru ušetřili 48 604 Kč. Zaplacené úroky v 1. měsíci splácení =
2197504 5,5 × = 10072Kč . 100 12
Graf č. 6 zobrazuje průběh anuity během doby splatnosti. Na počátku klient splácí z velké části pouze úrok. Ze splátky 20 880 Kč v prvním měsíci splácení činí úrok 10 072 Kč, na jistinu tedy zbývá 10 880 Kč. Ke konci splácení úvěru je situace opačná. Výše úvěru je minimální, proto je i výše zaplaceného úroku minimální resp. nulová a splátka jistiny je maximální.
Graf č. 6 Složení splátky hypotečního úvěru 25 000 Kč
Splátka
20 000 Kč 15 000 Kč
Jistina Úrok
10 000 Kč 5 000 Kč
145
137
129
121
113
97
105
89
81
73
65
57
49
41
33
25
17
9
1
0 Kč
Čas (v měsících)
Zdroj: Vlastní zpracování.
c) Daňová úspora Při výpočtu daňové úspory jsem vycházela z novele zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů FO a PO. Pro rok 2008 je stanovena jednotná sazba daně z příjmu ve výši 15 %.
54
Úspora v 1. měsíci splácení = 0,15 ×
0,055 × 2197504 = 1511Kč . 12
Přehled výše daňové úspory za jednotlivé měsíce je možné vyčíst ze splátkového kalendáře vytvořeného ve třetím kroku softwarové opory. Celková daňová úspora za 12 let splácení hypotečního úvěru by byla u nové banky o 7 290 Kč nižší než u původní banky, u které by byla celkové úspora ve výši 128 674 Kč. Výše daňové úspory je nižší z toho důvodu, že daňová úspora se odvíjí od výše zaplacených úroků a právě u původní banka jsou zaplacené úroky vyšší než u nové banky, proto je daňová úspora vyšší u původní banky. Je také třeba si uvědomit, že při splácení hypotečního úvěru jeho výše postupně klesá. Proto klesá i výše zaplaceného úroku, a tudíž i výše daňové úspory. V prvním roce klient platí úrok z celé výše hypotečního úvěru, proto bude podpora nejvyšší. V posledním roce je výše úvěru minimální, proto je malý objem zaplacených úroků, a tudíž i malá daňová úspora (viz graf č. 6).
Graf č. 7 Pokles daňové úspory v čase 1 600 Kč Výše daňové úspory
1 400 Kč 1 200 Kč 1 000 Kč 800 Kč 600 Kč 400 Kč 200 Kč 141
134
127
120
113
99
106
92
85
78
71
64
57
50
43
36
29
22
15
8
1
0 Kč Čas (v měsících)
Zdroj: Vlastní zpracování
d) Související náklady Jak jsem již zmiňovala v předchozích kapitolách, k rozhodování zda refinancovat hypoteční úvěr či ne patří také kriterium nákladovosti. V tomto případě lze hovořit
55
o nákladech souvisejících s přechod k jiné bance, ale také náklady které souvisí s vedením úvěrového účtu. Pokud by manželé Novákovi refinancovali svůj úvěr u GE Money bank nemuseli by platit žádný poplatek za zpracování a vyřízení hypotečního úvěru ani za nový odhad ceny nemovitosti zaplatili by jen 100 Kč za pořízení výpisu z katastru nemovitostí. Dalším nákladem by byl měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu 150 Kč a za vedení běžného účtu 35 Kč. Celkově by náklady činily 26 740 Kč.
APRC Pro výpočet ukazatele APRC jsem použila stejný vzorec, který je stanovený pro výpočet hodnoty roční procentní sazby nákladů na spotřebitelské úvěry (RPSN) zákona č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru. k =m
∑
k =1
k ′= m′
Ak
(1 + i )t
k
= ∑
k ′=1
Ak′ ′
(1 + i )t′
k′
V případě GE Money Bank je APRC ve výši 5,91 %. Tento ukazatele platí po celou dobu splatnosti, protože jsou v této práci použity úrokové sazby, které platí po celou dobu splatnosti. Je tedy pouze orientační. Ve skutečnosti by měl ukazatel APRC odkrývat náklady pro dobu, kdy je úroková sazba známa a neměnná tzn. po dobu fixace. Následující tabulka ukazuje výši APRC u ostatních bank.
Obr. č. 6 Výše APRC u vybraných bank – případová studie č.1
Zdroj: Vlastní zpracování.
Celkové náklady na hypoteční úvěr by činily 3 033 470 Kč. Manželé by mohli ušetřit až 48 360 Kč pokud by refinancovali úvěr u GE Money Bank.
56
e) Porovnání s ostatními bankami Při porovnávání zda je refinancování výhodné a o kolik může být na prvním místě výše úrokové sazby a od ní se odvíjející výše měsíční splátky. V případě, že by tedy manželé Novákovi měli zájem porovnat jimi vybranou banku s ostatními mohli by ještě více ušetřit, protože na trhu jsou i lepší nabídky než od GE Money Bank. Následují graf ukazuje výše splátek u jednotlivých bank. Vyplívá z něj, že u všech bank kromě Hypoteční banky je anuitní splátka nižší. V konečném dopadu, ale refinancování vychází výhodné i u všech ostatních bank. Výše splátek však vychází z oficiálních (minimálních) úrokových sazeb, které banky nabízí a je tedy pouze orientační. Ve skutečnosti jsou úrokové sazby jiné a ve většině případů vyšší než sazby vyhlašované.
Graf č. 8 Přehled výše anuitní splátky u vybraných bank
Splátka v Kč
21 500,00 21 000,00 20 500,00
20149
20 000,00
Ba ni nk C re di tB an k
k
U
nb an ai ffe ise R
m
k Vo lk sb an k W us te nr ot
Ba n Ba w ag
G E
M
on e
y
Ba n
k
19 500,00
Banka
Zdroj: Vlastní zpracování.
Pro celkové srovnání může sloužit tabulka ze čtvrtého kroku softwarové opory, ve které jsou uvedeny všechny ukazatele, které jsou potřebné k rozhodnutí, u které banky by bylo nejvýhodnější refinancovat hypoteční úvěr.
57
Obr. č. 7 Tabulka porovnání s ostatními bankami – případová studie č. 1
Zdroj: Vlastní zpracování
f) Doporučení Z předchozí Obr. č. 7 je patrné, že refinancování u GE Money Bank je sice výhodné tzn. manželé Novákovi by ušetřili, ale je zde možnost ušetřit na celkových nákladech ještě více pokud by využili nabídky jiných bank. Na základě výpočtů softwarové opory vychází jako nejvýhodnější banka Wüstenrot hypoteční banka, u které by byla celková úspora ve výši 154 735 Kč. Těmto klientům bych tedy doporučila vyzkoušet nabídku jiné banky a nebo např. využít možnosti změny doby splatnosti. Pokud by si totiž dobu splatnosti zkrátili na 10 let ušetřili by v případě GE Money Bank až 193 271 Kč. Refinancování hypotečního úvěru u těchto klientů bych tedy určitě doporučila.
58
7.2.2
Případová studie č.2
Paní Hanáková (samožadatelka) měla sjednaný k 16. 5. 2005 100 % hypoteční úvěr u Hypoteční banky s těmito parametry: •
Výše úvěru:
1 470 000 Kč,
•
Doba splatnosti:
od 16. 5. 2005 do 5. 6. 2027 tzn. 22 let (264 měsíců),
•
Fixace:
3 roky,
•
Úroková sazba:
4,55 % p.a.,
•
Měsíční splátka:
8 822 Kč,
•
Zůstatek úvěru:
1 344 955 Kč.
Klientka má zájem opět o úrokovou sazbu s fixací na 3 roky pro další období. Pro tuto fixaci se rozhodla z toho důvodu, že očekává příjem z prodeje pozemku, který ji darovali rodiče. Hypoteční banka jí nabízí úrokovou sazbu ve výši 6,27 % p.a. Paní Hanáková nemá žádný problém se splácením a není vedena v žádném registru dlužníků, usuzuje z toho, že je nově nabízená úroková sazba příliš vysoká. Klientka bude svůj hypoteční úvěr refinancovat u jiného bankovního ústavu a protože se jí zvýšil měsíční příjem přeje si zkrátit zbývající dobu splatnosti z 19 let na 15 let z důvodu ušetření celkových nákladů na hypoteční úvěr. Po důkladném prozkoumání nabídek bank si paní Hanáková vybrala pro refinancování peněžní ústav mBank, kde je oficiální nabízená úroková sazba pro 3letou fixaci 5,30 % p.a. Řešení a) Anuitní splátka Výše úvěru: 1 344 955 Kč. Doba splatnosti: Hypoteční banka19 let (228 měsíců). mBank 15 let (180 měsíců). Úrokové sazby: Hypoteční banka 6,27 % p.a., mBank 5,30 % p.a. •
Hypoteční banka: 10 108 Kč.
•
mBank: 10 847 Kč.
59
Výše splátky u nové banky tedy u mBank je vyšší o 739 Kč. To, že je splátka vyšší je způsobeno zkrácením doby splatnosti hypotečního úvěru.
b) Výše zaplacených úroků Za celou dobu splácení hypotečního úvěru zaplatí paní Hanáková u mBank 607 538 Kč na úrocích. Oproti původnímu úvěru je to o 352 132 Kč méně. Je to způsobeno právě zkrácením zůstatkové doby splatnosti úvěru z původních 19 let na 15 let.
c) Daňová úspora Celková daňová úspora za dobu splatnosti hypotečního úvěru je v případě 15leté splatnosti hypotečního úvěru 91 134 Kč. Pokud by byla zachována 19letá splatnost tak by byla daňová úspora ve výši 118 754 Kč.
d) Související náklady Protože si paní Hanáková vybrala mBank, u které nejsou žádné poplatky jsou náklady související s refinancováním rovny 0 Kč. APRC je ve výši 5,50 %. Celkové náklady na úvěr by činily 1 952 493 Kč.
e) Porovnání s ostatními bankami a doporučení Pokud by byl úvěr refinancován u mBank dělala byla by celková úspora oproti původnímu úvěru je i v případě zkrácení doby splatnosti 379 132 Kč. Pokud by byla zachována původní zůstatková doba splatnosti tzn. 19 let bylo dělala byla by celková úspora téměř dvojnásobná konkrétně by činila 602 343 Kč.
Ve výsledná tabulky, kde jsou porovnávány všechny banky vychází, že nejvýhodnější by bylo refinancovaní hypoteční úvěru u Volksbank, u které by celková úspora činila 409 848 Kč. Pokud by byla zachována původní zůstatková doba splatnosti, tak by byla úspora ve výši 670 120 Kč.
60
Obr. č. 8 Tabulka porovnání s ostatními bankami – případová studie č. 2
Zdroj: Vlastní zpracování.
7.2.3
Případová studie č.3
Manželé Ryznerovi si sjednali 29. 5. 2002 hypoteční úvěr u České spořitelny, který má následující parametry: •
Výše úvěru:
900 000 Kč,
•
Doba splatnosti:
od 29. 5. 2003 do 25. 7. 2023 tzn. 20 let (240 měsíců),
•
Fixace:
5 let,
•
Úroková sazba:
4,95 % p.a.,
•
Měsíční splátka:
5 915 Kč,
•
Zůstatek:
750 423 Kč.
Česká spořitelna jim v době výroční fixace úrokové sazby nabízí novou úrokovou sazbu 5,35 % p. a. Tato sazba se jim zdá být vysoká. Při porovnání úrokových sazeb u jiných bank dospěli k názoru, že refinancují svůj úvěr u Volksbank, která nabízí oficiální úrokovou sazbu pro 5letou fixaci ve výši 5,10 % p. a.
Řešení a) Anuitní splátka Výše úvěru: 750 423 Kč. Doba splatnosti: 15 let (180 měsíců). Úroková sazba: Česká spořitelna 5,35 % p.a., Volksbank 5,10 %. •
Česká spořitelna: 6 032Kč.
•
Volksbank: 5 973 Kč.
61
b) Výše zaplacených úroků Manželé Ryznerovi zaplatí na úrocích za celkovou dobu splatnosti úvěru v případě refinancování 324 800 Kč. Oproti původní bance je to o 17 739 Kč méně.
c) Daňová úspora Výše daňové úspory za celou dobu splácení 48 720 Kč. Pokud by svůj úvěr rerefinancovali, tak by byla daňová úspora ve výši 51 381 Kč.
d) Související náklady V případě refinancování u Volksbank by museli zaplatit vstupní poplatek za zřízení úvěrového účtu ve výši 0,35 % z částky objemu úvěru min. 3 000 Kč a max. 17 500 Kč. Výše poplatku by tedy činila 3 000 Kč. Dalšími poplatky za vedení úvěrového účtu (měsíčně 150 Kč) a jednorázový poplatek za zápis do Katastru nemovitostí ve výši 750 Kč. Celkově by tedy na poplatcích zaplatili 30 750 Kč. APRC je u vybrané banky 5,77 %.Celkové náklady na úvěr jsou ve výši 1 105 973 Kč. Pokud by tedy refinancovali svůj úvěr tak by ušetřili na celkových nákladech 13 989 Kč oproti úvěru u původní banky tzn. u České spořitelny.
e) Porovnání s ostatními bankami Z výsledné tabulky je vidět, že nejvýhodnější by bylo refinancovat úvěr u Wüstenrot hypoteční banky, kde by ušetřili na celkových nákladech 31 913 Kč.
Obr. č. 9 Tabulka porovnání s ostatními bankami - případová studie č. 3
Zdroj: Vlastní zpracování.
62
7.3. Dílčí závěr Softwarová opora slouží k vyhledání nejvýhodnější varianty z pohledu vynaložených nákladů na refinancování hypotečního úvěru u jiného bankovního domu. Náklady jsem zvolila kvůli tomu, že při refinancování mohou vznikat nejen dodatečné náklady, ale také může dojít k rapidnímu snížení celkových nákladů na úvěr. Náklady jsou tedy, podle mého názoru, nejvhodnějším ukazatelem pro porovnání, která varianta refinancování je výhodnější. Je však potřeba zdůraznit, že záleží vždy na konkrétní potřebě klienta a na jeho momentálních požadavcích na úvěr. Ve většině případů se ukazuje proces refinancování jako výhodný. Nebo-li, celkové náklady na úvěr sjednaný u jiné banky vycházejí nižní než u původní banky. Dalo by se porovnávat také pomocí úrokových sazeb nabízených příslušnými bankami, ale to je velmi obtížné protože úrokové sazby, které jsou prezentovány jako oficiální u dané banky bývají ve většině případů nejnižší možné, které jsou poskytovány jen velmi bonitním klientům. Klient by tedy musel obejít všechny banky a zjistit úrokové sazby, které by mu banka nabídla individuálně, což by zabralo mnoho
času, a čas jsou peníze.
63
8) Diskuze Čím vyšší a dlouhodobější úvěr si sjednáme, tím se pro nás financování stává bez tvorby kapitálu na předčasné splacení úvěru nákladnější. Kromě předčasného splacení úvěru, které bývá ve většině případů velmi nákladné, však existuje možnost refinancování, o které mnoho lidí nemá vůbec tušení nebo pokud už ho mají neví jak vlastně refinancování funguje a jaké výhody či nevýhody přináší. Jak už jsem uvedla v předchozích kapitolách, v posledních letech se stává refinancování určitým hitem na českém bankovním trhu. To je také jeden z důvodů, proč jsem se zaměřila na tuto problematiku. Každý klient, kterému totiž bude v letošním roce končit fixace úrokové sazby u sjednaného hypotečního úvěru, bude řešit zda zůstat u stávající banky nebo zkusit štěstí u jiného bankovního domu. Tato práce by tedy měla pomoci těm, kteří stojí před touto situací a neví si rady nebo nemají možnost a čas na zjištění potřebných informací. Podle mého názoru je refinancování zajímavou možností jak, alespoň částečně snížit celkové náklady na sjednaný úvěr.
V předchozí kapitole byly prezentovány tři ilustrační případy klientů, kterým končí fixace úrokové sazby a přemýšlí o možnosti splacení původního úvěru úvěrem novým. Pro zjednodušení práce při výpočtech, ale také pro usnadnění vyhledání banky, u které by bylo refinancování nejvýhodnější jsem použila vytvořenou softwarovou oporu. Ještě než přistoupím k samotnému shrnutí dosažených výsledků, je nutné říci, že každá banka přiděluje úrokovou sazbu individuálně. Proto jsou uváděné hodnoty v této práci pouze orientační. Protože u všech tří případů vyšlo refinancování jako výhodné, rozeberu jen první případ, u kterého uvedu další souvislosti.
V případě manželů Novákových, kteří měli sjednaný hypoteční úvěr u Komerční banky a rozhodli se ho refinancovat, vychází refinancování jako výhodné nejen u zvolené GE Money Bank, ale i u dalších bankovních domů. Z následujícího grafu je patrné jaká je výše celkových nákladů u všech bank, včetně banky původní a nově zvolené.
64
Banka
Graf č. 9 Porovnání celkových nákladů na úvěr 2 927 095 Kč 2 952 010 Kč 2 967 136 Kč 2 975 673 Kč 2 979 388 Kč 2 994 726 Kč 3 000 362 Kč 3 006 761 Kč 3 048 175 Kč 3 033 470 Kč 3 081 830 Kč
Poštovní spořitelna UniCreditBank mBank Raiffeisenbank Hypoteční banka Česká spořitelna Wustenrot Volksbank Bawag Bank Vybraná banka Původní banka
2
,00 00 0 0 80
,00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 00 00 00 00 00 00 0 0 0 0 0 0 50 50 00 00 00 50 28 29 29 30 30 31 Náklady na úvěr celkem v Kč
Zdroj: Vlastní zpracování.
Je patrné, že se v tomto případě refinancování vyplatí. Na celkových nákladech na hypoteční úvěr manželé ušetří 48 360 Kč. Toto ušetření je způsobeno především tím, že úroková sazba sjednaná u nové banky je nižší než sazba, kterou nabízí původní banka na další fixační období. Záleží tedy jen na Novákových zda budou chtít obětovat svůj čas na vyřízení nové hypotéky. Také mají možnost splatit úvěr u jiné banky než u GE Money Bank. Z výsledků programové opory je zřejmé, že by bylo refinancování výhodné i u všech ostatních bank.
Ušetřit by bylo možné ještě více např. pokud by byla úroková sazby ještě nižší. Což by mohlo přijít v současné době se s mírným, snižujícím vývojovým trendem úrokové sazby, po dlouhodobém růstu, v úvahu. Dalo by se také ušetřit tak, že by se zkrátila doba splatnosti. Zvýšila by se přitom anuitní splátka, ale celkové náklady by se snížily.
Pro ulehčení orientace klienta v nabídkách bank na trhu s hypotečními úvěry jsem, v rámci této práce, vytvořila poměrně propracovanou softwarovou oporu. Algoritmus tohoto programu začíná zadáním vstupní dat resp. základních parametrů úvěru u původní banky a u nové vybrané banky. Klientovi by tedy mělo stačit pouze několik minut a z následných tří kroků programu zjistí, jaká je výše dodatečných nákladů a nákladů spojených s vedením
65
příslušných účtů nebo např. jak vypadá splátkový kalendář u nové vybrané banky (výše anuitní splátky, daňová úspora, zaplacené úroky). Poslední krok tohoto programu je podle mého názoru nejvýznamnější. Obsahuje výslednou tabulku pro celkové srovnání nabídek příslušných bank. Důležitým ukazatelem, který je součástí této tabulky je ukazatel APRC, který by měl jako první poukázat na to, u které instituce by refinancování bylo nejvýhodnější. Představuje totiž úhrn všech poplatků a jiných nákladů, které musí klient nutně zaplatit bance vedle jistiny. Předností této práce je také skutečnost, že je ji možné používat i v případě, kdy se změní např. úrokové sazby nebo výše poplatků. Uživatel totiž může tyto ukazatele kdykoli v programu aktualizovat na základě zjištěných změn na hypotečním trhu. V neposlední řadě by měla opora případnému zájemci o refinancování ušetřit především klientův drahocenný čas.
Podle mého názoru je refinancování velmi zajímavý finanční produkt, o kterém se bude ještě v souvislosti s hypotečními úvěry mluvit. V dnešní době se totiž banky předhánějí ve svých nabídkách a snaží se poskytnou klientům to nejlepší. Právě konkurenční boj bank může poskytnou zajímavé podmínky pro refinancování. Nakonec však vždy záleží na samotném klientovi jaký zastává názor tzn. zda má snahu zbytečně nepřeplácet úvěr a hospodařit se svými penězi s rozumem nebo je mu vše jedno a je nedůvěřivý či dokonce líný.
66
9) Závěr V současné době se projevuje vzrůstající zájem o hypoteční úvěry. Zájem je nejen ze strany lidí, kteří si chtějí sjednat novou hypotéku na bydlení, ale také od klientů, kteří již mají hypoteční úvěr sjednaný. Z tohoto důvodu jsem si vybrala právě refinancování jako téma pro svoji bakalářskou práci. Hlavním cílem práce byla analýza a porovnání možností refinancování hypotečních úvěrů na bankovním trhu v ČR. Tento cíl jsem si rozdělila do několika dílčích cílů.
První část práce byla zaměřena na definování základních pojmů, které se váží k procesu refinancování. Je zde podrobně charakterizován hypoteční úvěr, jako nedílná součást refinancování. Dále je zde popsána bonita nebo-li úvěruschopnost klienta. I když má každý představu co je hypoteční úvěr a jak funguje není na škodu pokud si některé skutečnosti připomene. Proto jsem této kapitole věnovala svoji pozornost. V této části jsem vycházela především z odborné literatury a ze zákonů.
V další části jsem uvedla charakteristiku samotného refinancování. Úkolem této části bylo více přiblížit problematiku refinancování. Jsou zde popsány např. důvody, které mohou vést k tomu, aby klient svůj úvěr refinancoval. K hlavním důvodům patří získání nižší úrokové sazby (oproti úrokové sazbě nově nabízené původní bankou v době výročí její fixace), změna délky fixace úrokové sazby, rozložení finanční zátěže rodiny (prodloužením doby splatnosti), změna či zrušení povinnosti vinkulace životního pojištění, ale také možnost aktualizace výše hodnoty zajištění. Dále je uveden postup při refinancování a potřebné dokumenty k tomuto procesu. Postup při refinancování je podobný jako při zřizování nové hypotéky, odlišností lze spatřit například v tzv. kvitanci. Kvitancí se rozumí zaslání souhlasu s výmazem zástavního práva původní bankou na Katastr nemovitostí. Dokladů požadovaných novou bankou není mnoho díky zjednodušené administrativě. Jde vlastně o klasické doklady jako je žádost o úvěr, potvrzení o výši příjmů (v případě, že banka zjišťuje bonitu klienta), poklady k nemovitosti nebo souhlasné prohlášení věřitele ke
67
splácení závazku. V této části je uvedena také problematika související s potřebou dodatečných nákladů a časová náročnost celého procesu. Pokud banka nemá speciální
produkt určený k refinancování, tak kromě poplatku za vedení úvěrového a běžného účtu, klient musí zaplatit např. poplatek za zpracování, vyřízení a poskytnutí úvěr nebo odměna odhadci za vypracování nového odhadu ceny nemovitosti. Důležitou zjištěnou informací je skutečnost, kdy je dobré začít s procesem refinancování. Obecně lze říci, že co nejdříve před výročním dnem fixace úrokové sazby tzn. přibližně měsíc dopředu. V neposlední řadě jsou prezentovány výhody refinancování, které jsou všeobecně totožné s důvody, které vedou k myšlence refinancování.
Z výsledků, které jsem dosáhla v praktické části, je patrné že refinancování je výhodné ve všech případech. Vždy však záleží na konkrétních parametrech úvěru a požadavcích klientů. Nevýhodou, podle mého názoru, je nutnost vynaložit dodatečné náklady. Tento problém je však ve většině případů, jen u bank, které nemají speciální produkt na refinancování. Někdo také může říci, že je refinancování „běh na dlouhou trať“, ale v posledních dvou letech se banky snaží, aby bylo refinancování co nejjednodušší a pro klienta neznamenalo velké časové zatížení, jak to bývalo dříve.
Další kapitola byla zaměřena již více konkrétně. Jsou v ní analyzovány konkrétní produkty, které slouží k refinancování, podle určitých kritérií. Hypoteční úvěr, který má být refinancován musí být vždy účelový, ale další parametry mohou být u každé banky odlišné. K hlavním kriteriím při provádění komparace produktů, byly zařazeny např. výše úvěru, doba splatnosti, úroková sazba či nákladovost. Při provádění analýzy jednotlivých produktů jsem dospěla k závěru, že se liší především výší úrokové sazby a souvisejícími náklady. Poslední část práce byla věnována popisu vytvořené softwarové opoře, která hledá na základě zadaných dat, nejvýhodnější variantu refinancování. Dále zde byly formovány tři modelové případy klientů, kteří mají zájem svůj úvěr refinancovat. Při propočtech pak byla použita převážně vytvořená opora.
68
10) Použité zdroje Odborná literatura [1] DVOŘÁK, P., Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha: Linde Praha, a. s., 2. vydání, 2001. 457 s., ISBN 80-7201-310-6. VÁVROVÁ, E. Vybrané kapitoly z komerčního bankovnictví
[2] KAŠPAROVSKÁ, V.,
a pojišťovnictví. Brno: B.I.B.S., a. s., 1. vydání, 2004. 149 s., ISBN 80-8675-78-0.
[3] KOLEKTIV
AUTORŮ.
Základy bankovnictví. Praha: Bankovní institut vysoká škola,
a.s., 2003. 146 s., ISBN 80-7265-052-1. [4] PTÁČEK, R., BORKOVEC, P., TOMAN, P. Finanční trhy. Cvičení. Brno: Mendelova zemědělská a lesnická univerzita, 2001. s. ISBN 80-7157-540-2. [5] SŮVOVÁ, H. a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997. 160 s., ISBN 80-902243-2-6. [6] SYROVÝ,
P.,
Financování
vlastního
bydlení.
Praha:
GRADA
Publishing,
a. s., 4.vydání, 2005. 124 s., ISBN 80-247-1097-8. [7] VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J. Financování bydlení. Brno: ERA, 2007. 90 s., ISBN 978-80-7366-079-6.
Zákony a nařízení [8] Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.
Články [9] BOUŠKOVÁ, K. Vysoké úroky: jděte k jiné bance. [online]. Praha: MF DNES. [cit. 3. března 2008]. Dostupné na internetu: . [10] FINANČNÍ
PORADCE.
Refinancování
hypoték
na
obzoru.
[online].
Praha:
Finanční poradce. [cit. 7. února 2008]. Dostupné na internetu: < http://fpweb. ihned.cz/index.php?p=Q00000_d&&article[id]=19937900&article[what]=refinancov %E1n%ED >.
69
[11] FINCENTRUM. Postup při refinancování hypotéky jinou hypotékou. [online]. Praha: Fitcentrum.
[cit.
10.
března
2008].
Dostupné
na
internetu:
. [12] MORAVEC, J. Jak splatit hypotéku hypotékou? [online]. Praha: Dům a byt. [cit. 12. března 2008]. Dostupné na internetu :. [13] SVAČINA,
L. Refinancování hypoték: Kam s ní? [online].
[cit. 18. března
2008].
Dostupné
na
internetu:
clanky/refinancovani-hypotek-kam-s-ni/>.
Banky [14] BAWAG Bank CZ, a. s. – http://www.bawag.cz/, [15] Česká spořitelna, a. s. – http://www.csas.cz/, [16] GE Money Bank, a. s. – http://gemoney.cz/, [17] Hypoteční banka, a. s. – http://www.hypotecnibanka.cz/, [18] Komerční banka, a. s. – http://kb.cz/, [19] Raiffesenbank, a. s. – http://rb.cz/, [20] Volksbank Czech Republic, a. s. – http://volksbank.cz/, [21] Wüstenrot hypoteční banka, a. s. – http://wuestenrot.cz/.
70
Praha:
Investujeme.
11) Seznam tabulek, grafů a obrázků Seznam tabulek TAB. Č. 1 DŮVODY VOLBY FIXACE ÚROKOVÉ SAZBY ........................................................................................ 19 TAB. Č. 2 POPLATKY HYPOTEČNÍCH BANK ........................................................................................................ 20 TAB. Č. 3 PRŮMĚRNÁ VÝŠE HYPOTÉKY (V TIS. KČ)........................................................................................... 23 TAB. Č. 4 ČÁSTKY ŽIVOTNÍHO MINIMA K 1. LEDNU 2008.................................................................................. 28 TAB. Č. 5 NÁZVY PRODUKTŮ SLOUŽÍCÍCH K REFINANCOVÁNÍ .......................................................................... 41 TAB. Č. 6 PŘEHLED OFICIÁLNÍCH ÚROKOVÝCH SAZEB V % K 15. 5. 2008 ......................................................... 44 TAB. Č. 7 PRŮMĚRNÁ DOBA VYŘÍZENÍ OD DODÁNÍ VŠECH PODKLADŮ A NÁKLADY NA ADMINISTRATIVU ......... 45 TAB. Č. 8 PŘESNÉ VYMEZENÉ POLOŽEK ZAHRNOVANÝCH/NEZAHRNOVANÝCH DO VÝPOČTU APRC ................ 73
Seznam grafů GRAF Č. 1 OBJEM HYPOTÉK 2002 - 2007 ............................................................................................................ 8 GRAF Č. 2 VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB ÚVĚRŮ NA NEMOVITOSTI ........................................................................ 9 GRAF Č. 3 PREFERENCE DOBY FIXACE – LEDEN 2008 ....................................................................................... 18 GRAF Č. 4 VÝŠE SPLÁTKY V ZÁVISLOSTI NA DOBĚ SPLATNOSTI........................................................................ 22 GRAF Č. 5 OBJEM HYPOTÉK PODLE BANK V ROCE 2007 ZAOKROUHLENO V MLD. KČ ....................................... 26 GRAF Č. 6 SLOŽENÍ SPLÁTKY HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ......................................................................................... 54 GRAF Č. 7 POKLES DAŇOVÉ ÚSPORY V ČASE ..................................................................................................... 55 GRAF Č. 8 PŘEHLED VÝŠE ANUITNÍ SPLÁTKY U VYBRANÝCH BANK .................................................................. 57 GRAF Č. 9 POROVNÁNÍ CELKOVÝCH NÁKLADŮ NA ÚVĚR .................................................................................. 65
Seznam obrázků OBR. Č. 1 PŘÍKLAD REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKY U GE MONEY BANK .............................................................. 31 OBR. Č. 2 TABULKA VSTUPNÍCH DAT ............................................................................................................... 48 OBR. Č. 3 TABULKA SROVNÁNÍ NÁKLADŮ ....................................................................................................... 49 OBR. Č. 4 SPLÁTKOVÝ KALENDÁŘ .................................................................................................................. 50 OBR. Č. 5 TABULKA CELKOVÉHO SROVNÁNÍ .................................................................................................... 51 OBR. Č. 6 VÝŠE APRC U VYBRANÝCH BANK – PŘÍPADOVÁ STUDIE Č.1 ........................................................... 56 OBR. Č. 7 TABULKA POROVNÁNÍ S OSTATNÍMI BANKAMI – PŘÍPADOVÁ STUDIE Č. 1 ........................................ 58 OBR. Č. 8 TABULKA POROVNÁNÍ S OSTATNÍMI BANKAMI – PŘÍPADOVÁ STUDIE Č. 2 ........................................ 61 OBR. Č. 9 TABULKA POROVNÁNÍ S OSTATNÍMI BANKAMI - PŘÍPADOVÁ STUDIE Č. 3 ........................................ 62
71
Přílohy
72
A Roční procentní sazba nákladů na hypoteční úvěr (APRC) Vzorec pro výpočet APRC k ′ = m′ Ak Ak′ ′ = ∑ ∑ tk t k′ ′ k =1 (1 + i ) k ′ =1 (1 + i )
k =m
,
kde : k
je pořadové číslo půjčky téže osoby,
k'
je číslo splátky,
Ak
je výše půjčky číslo k,
A'k' je výše splátky číslo k', m
je počet půjček,
m'
je počet splátek,
tk
je interval, vyjádřený v počtu roků a ve zlomcích roku ode dne půjčky č. 1 do dnů následných půjček č. 2 až m,
t'k'
je interval, vyjádřený v počtu roků a ve zlomcích roku ode dne půjčky č. 1 do dnů splátek nebo úhrad poplatků č. 1 až m´,
i
je hledaná roční procentní sazba nákladů na hypoteční úvěr, kterou je možno vypočítat (buď algebraicky nebo numericky opakovanými aproximacemi), jestliže jsou hodnoty ostatních veličin rovnice známy buď ze smlouvy nebo odjinud.
Tab. č. 8 Přesné vymezené položek zahrnovaných/nezahrnovaných do výpočtu APRC Fáze úvěrového vztahu/ název poplatku spojeného
ANO/ NE
s hypotečním úvěrem Jednání s klientem
ANO, pokud je podmínkou poskytnutí hypotéky Poplatky spojené s běžným účtem
zřízení běžného účtu u dané banky a klient u ní ještě běžný účet založen nemá. Jinak NE.
Poplatek za posouzení bonity
ANO
Fáze úvěrového vztahu/ název poplatku spojeného
ANO/ NE
s hypotečním úvěrem
ANO, ale pouze pokud je odhad vypracován interním odhadcem banky a klient platí cenu Odhad ceny nemovitosti
přímo bance. V opačném případě nikoli a klient bude na tento náklad upozorněn v bodě 10 (dodatečné jednorázové náklady)
Poradenství nad rámec standardních služeb
NE NE - obecně. ANO pouze v případě, že
Příslib úvěru
poskytnutí hypotéky je podmíněno vypracováním příslibu.
Poplatek za vystavení potvrzení o poskytnutí úvěru
NE
Zpracování úvěrové dokumentace
ANO Podpis úvěrové smlouvy
Poplatek za zpracování úvěrové žádosti
ANO
Poplatek za vedení úvěrového účtu
ANO
Úvěrové životní pojištění
ANO, pokud je podmínkou poskytnutí hypotéky
Pojištění nemovitosti (zajištění hypotéky)
NE
Poplatek notáři za ověření podpisů na zástavní smlouvě
NE
Související náklady spojené s proplacením notáře, provize realitní kanceláři atd. - navýší se úvěr
NE
Poplatek za neúčelovou část hypotéky
ANO
Poplatek za poskytnutí hypotéky do určité výše
ANO
Sepsání dohody o uznání závazku se svolením k
NE
vykonatelnosti ve formě notářského zápisu Poplatek za zavedení (zrušení) trvalého převodního příkazu
NE
Čerpání Poplatek za rezervaci zdrojů Úroky z vyčerpané částky (před začátkem anuitního splácení)
NE, není možné přesně vyčíslit. ANO
Poplatek za hotovostní splátku
NE
Aktuální ocenění (přecenění) - při výstavbě
NE
Jistotní účet
ANO
Fáze úvěrového vztahu/ název poplatku spojeného s hypotečním úvěrem
ANO/ NE
Poplatek za čerpání (je-li znám jejich počet)
ANO
Poplatek za čerpání na základě návrhu na vklad
ANO
Poplatek za expresní čerpání
NE
Změna termínu dočerpání (dodatek ke smlouvě)
NE
Poplatek za čerpání do zahraničí
NE
Pohyb na úvěrovém účtu
ANO
Poplatek za nedočerpání úvěru
NE
Vystavení potvrzení o provedené platbě
NE
Poplatek za nadstandardní služby
NE Splácení hypotéky
Potvrzení o úrocích - standardní
NE
Potvrzení o úrocích - individuální
NE
Poplatek za dodatek ke smlouvě
NE
Ušlé úroky mimořádné splátky
NE
Sankční úroky – delikvence
NE
Výpis z úvěrového účtu
ANO
Vzdání se zástavního práva
NE
Výzva k plnění (upomínky 1, 2, 3)
NE
Úrok z prodlení
NE
Zřízení mimořádné splátky(jde-li o předplacenou službu) Provedení mimořádné splátky Odstupné za ukončení smlouvy před zahájením čerpání ze strany klienta
ANO NE NE
Výzva k předčasnému splacení
NE
Zprostředkování státních podpor
NE
Vystavení potvrzení pro ČMZRB, a.s. k dotacím na úhradu úroků, popř. sdělení pro ČMZRB, a.s. Vystavení bankovní informace o klientovi Vystavení informace o osobních údajích vedených o fyzické osobě bankou Ostatní úkony (fokopie dokladu, výpisu z účtu apod.)
NE NE NE NE Zdroj: Interní informace bank.
B
Srovnání refinancování u vybraných bank
