INSIGHT. VEŘEJNÉ ZAKÁZKY Zrušení posouzení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny. NEMOVITOSTI Právní úprava podzemních staveb

INSIGHT INSIGHT Č.|NO. 01 SRPEN|AUGUST 2013

VEŘEJNÉ ZAKÁZKY Zrušení posouzení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny NEMOVITOSTI Právní úprava podzemních staveb

EDITORIAL

OBSAH

Vážení klienti,

03

Zrušení posouzení ZDŮVODNĚNÍ mimořádně nízké nabídkové ceny

07

PRÁVNÍ ÚPRAVA PODZEMNÍCH STAVEB

dovolujeme si představit INSIGHT, který je ediční řadou odborných publikací vydávaných advokátní kanceláří Achour & Hájek s.r.o. INSIGHT je určen zejména pro klienty a obchodní partnery Achour & Hájek s.r.o. a další zájemce. INSIGHT přináší informace o aktuálních trendech a vybraných tématech zejména z oblasti fúzí a akvizic, nemovitostí a stavebního práva, práva veřejných zakázek a soudních sporů a rozhodčího řízení. Věříme, že předkládané vydání této publikace pro Vás bude přínosem. V případě Vašeho zájmu o bližší informace nás prosím kdykoliv kontaktujte.

Gabriel Achour Partner

VEŘEJNÉ ZAKÁZKY

ZRUŠENÍ POSOUZENÍ ZDŮVODNĚNÍ MIMOŘÁDNĚ NÍZKÉ NABÍDKOVÉ CENY JUDr. Andrea Schelleová, LL.M., MBA. Posouzení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny může mít rozhodující vliv na mnohé veřejné zakázky a na jejich plnění ze strany vybraného uchazeče. V mnoha případech se lze setkat s tím, že hodnotící komise nesprávně posuzují zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny.

Postup vztahující se k posuzování mimořádně nízké nabídkové ceny je upraven v ustanovení § 77 a následující zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, v platném znění (dále jen „ZVZ“).

takové proměnné veličiny lze zařadit např. různý rozsah zadávaných veřejných zakázek nebo různá rozpětí cen a marží uplatňovaných u konkrétních služeb a zboží ze strany jednotlivých dodavatelů.

Podle tohoto ustanovení posoudí hodnotící komise v rámci posuzování naplnění zadávacích podmínek rovněž výši nabídkových cen ve vztahu k předmětu veřejné zakázky, tj. k očekávaným výdajům zadavatele za realizaci veřejné zakázky. Nabídkové ceny se tak z hlediska toho, zda jde či nejde o mimořádně nízkou nabídkovou cenu, neposuzují ani ve vztahu k předpokládané hodnotě veřejné zakázky, ani ve vztahu k nabídkovým cenám ostatních uchazečů.1

Obecným způsobem lze mimořádně nízkou nabídkovou cenu definovat jako takovou cenu, která z nejrůznějších důvodů vyvolává důvodné pochybnosti zadavatele, zda je uchazeč vůbec schopen nabídkovou cenu při realizaci veřejné zakázky dodržet.

1. MIMOŘÁDNĚ NÍZKÁ NABÍDKOVÁ CENA Za mimořádně nízkou nabídkovou cenu nelze považovat cenu, která se vztahuje pouze k určitým položkám veřejné zakázky, ale pouze nabídkovou cenu, jež se vztahuje k předmětu veřejné zakázky jako celku. Pojem mimořádně nízké nabídkové ceny není v ZVZ blíže definován a nevyplývá ani z rozhodovací praxe Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže (dále jen „ÚOHS“), ani z rozsudků Krajského soudu v Brně a Nejvyššího správního soudu, jelikož přezkum mimořádně nízké nabídkové ceny nevstupuje do myšlenkových pochodů hodnotící komise. V komunitárním právu je mimořádně nízká nabídková cena chápána jako cena, která nezaručuje příslušnému uchazeči zisk, resp. cena, která by měla za následek ztrátu uchazeče plynoucí z realizace takto učiněné nabídky. Dané pojetí sice nevylučuje přihlížení k ceně ostatních nabídek, nicméně se tak může stát pouze podpůrně. Těmito principy se pak musí řídit i hodnotící komise při posuzování nabídkových cen a případnému hodnocení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny. Při posuzování mimořádně nízké nabídkové ceny je však ze strany hodnotící komise třeba ještě přihlédnout k řadě dalších proměnných veličin, které mohou mít na objektivnost a reálnost nabídkové ceny vliv. Mezi

Jestliže hodnotící komise dospěje k pochybnostem ohledně možnosti obsahu mimořádně nízké nabídkové ceny v rámci podané nabídky ve vztahu k předmětu veřejné zakázky, musí si vyžádat od uchazeče písemné zdůvodnění těch částí nabídky, které jsou pro výši nabídkové ceny podstatné, jelikož ZVZ vyžaduje, aby uchazeči byla dána možnost vysvětlit mimořádnou výhodnost své nabídky objektivními a ověřitelnými důvody. Toto zdůvodnění musí být uchazečem doručeno ve lhůtě třech pracovních dnů ode dne doručení žádosti o zdůvodnění, pokud hodnotící komise nestanoví lhůtu delší. Zkoumání, zda konkrétní nabídka neobsahuje mimořádně nízkou nabídkovou cenu, je tedy obligatorní součástí procesu posuzování nabídek. Hodnotící komise tak má ve vztahu k případné mimořádně nízké nabídkové ceně tyto povinnosti: (a) (b)

posoudit, zda konkrétní nabídka určitého uchazeče neobsahuje mimořádně nízkou nabídkovou cenu; a v případě zjištění mimořádně nízké nabídkové ceny povinnost vyžádat si od uchazeče písemné zdůvodnění těch částí jeho nabídky, které jsou pro výši nabídkové ceny podstatné.

Z hlediska obsahu výzvy ke zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny ze strany hodnotící komise není v rámci ZVZ výslovně stanovena forma a obsah, tj. skutečnost, že by součástí výzvy k písemnému zdůvodnění mělo být odůvodnění, proč považuje hodnotící komise nabídkovou cenu za mimořádně nízkou apod. Takový požadavek však lze dovodit ze zásady transparentnosti, kterou má být celé zadá-

1 Nicméně oba tyto údaje mohou být určitým vodítkem pro závěr, že se jedná o mimořádně nízkou nabídkovou cenu.

INSIGHT SRPEN 2013 3

VEŘEJNÉ ZAKÁZKY

Obecným způsobem lze mimořádně nízkou nabídkovou cenu definovat jako takovou cenu, která z nejrůznějších důvodů vyvolává důvodné pochybnosti zadavatele, zda je uchazeč vůbec schopen nabídnutou cenu při realizaci veřejné zakázky dodržet.

vací řízení ovládáno, a to z logiky věci (neboť zdůvodnění podané uchazečem může být podáno pouze tehdy, jsou-li mu známy konkrétní námitky proti nabídkové ceně) a konečně i ze samotného textu ustanovení § 77 odst. 1 ZVZ, který hovoří o písemném zdůvodnění „těch částí nabídky“, které jsou pro výši nabídkové ceny podstatné. Tento požadavek je tedy nutné v rámci výzvy ke zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny vždy dodržet. Od správného naplnění shora uvedených povinností hodnotící komise a od jejího následného postupu při vyzývání uchazeče se nutně odvíjí reálná možnost přezkoumání správnosti a zákonnosti jejího rozhodování při posuzování nabídek. Pokud hodnotící komise v průběhu posuzování zjistí, že nabídka obsahuje mimořádně nízkou nabídkovou cenu, ohledně které nebylo podáno ve stanovené lhůtě požadované zdůvodnění, popř. pokud se uchazeč nedostavil k podání vysvětlení ohledně své nabídkové ceny ve smyslu ustanovení § 77 odst. 3 ZVZ, resp. pokud posoudila hodnotící komise jeho zdůvodnění jako neopodstatněné, má povinnost takovou nabídku vyřadit. V rámci posuzování zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny pak ZVZ v ustanovení § 77 odst. 2 stanoví taxativní výčet příčin, které mohou být důvodem pro mimořádně nízkou nabídkovou cenu. Těmito důvody jsou: (a)

(b)

(c) (d)

(e)

ekonomické aspekty, konstrukční metody či technologie výrobního procesu nebo poskytovaných služeb; objektivnost technického řešení nebo výjimečně příznivé podmínky, které má uchazeč k dispozici pro provedení stavebních prací nebo poskytnutí dodávek či služeb; originalita stavebních prací, dodávek nebo služeb; soulad s předpisy týkajícími se ochrany zaměstnanců a pracovních podmínek, které jsou účinné v místě provádění stavebních prací, poskytování služeb nebo dodávek; a potenciální možnost uchazeče získat veřejnou podporu.2

ZVZ dává hodnotící komisi dále možnost přizvat uchazeče na jednání hodnotící komise za účelem vysvětlení předloženého zdůvodnění. V rámci posouzení mimořádně nízké nabídkové ceny je pak hodnotící komise povinna zohlednit jak písemné zdůvodnění, tak i jeho vysvětlení v rámci jednání před hodnotící komisí. Jestliže hodnotící komise shledá, že nabídková cena je mimořádně nízká v důsledku toho, že uchazeč získal veřejnou podporu, může být nabídka z tohoto důvodu vyřazena pouze po konzultaci s uchazečem a za před2 Článek 87 a následující Smlouvy o založení Evropského společenství

4 INSIGHT SRPEN 2013

pokladu, že uchazeč není schopen v dostatečné lhůtě stanovené hodnotící komisí prokázat, že veřejná podpora byla poskytnuta v souladu s právem Evropské unie. Jestliže hodnotící komise vyřadí nabídku z tohoto důvodu u nadlimitní veřejné zakázky, informuje o této skutečnosti zadavatel Evropskou komisi. Neodůvodnil-li uchazeč písemně mimořádně nízkou nabídkovou cenu ve stanovené lhůtě, nedostavil-li se k podání vysvětlení nebo posoudila-li hodnotící komise jeho zdůvodnění jako neopodstatněné, musí být nabídka vyřazena. Vyloučení uchazeče, včetně důvodů vyloučení, zadavatel uchazeči bezodkladně oznámí. Pokud si to veřejný zadavatel v zadávacích podmínkách vyhradil, může ve zjednodušeném podlimitním řízení rozhodnutí o vyloučení uchazeče oznámit jeho uveřejněním na profilu zadavatele.3 Dodržení postupu v rámci posouzení mimořádně nízké nabídkové ceny je důležité pro případný přezkum ze strany dohledového orgánu (ÚOHS). 2. POSTAVENÍ HODNOTÍCÍ KOMISE Nutnou podmínkou řádného posouzení nabídek jsou i odborné znalosti. Tento požadavek zajišťují speciální pravidla pro složení hodnotící komise, která hodnotí a posuzuje obsah nabídek. Požadavek na odbornou kvalifikaci hodnotící komise se pak odráží v požadavcích na její složení. Zákonná úprava vztahující se k postavení a postupům hodnotící komise je zakotvena v ustanovení § 74 a násl. ZVZ. V rámci těchto ustanovení je upravena povinnost zadavatele ke složení hodnotící komise, která slouží pro posouzení a hodnocení nabídek v otevřeném řízení, užším řízení, soutěžním dialogu a ve zjednodušeném podlimitním řízení a pro předběžné hodnocení nabídek v jednacím řízení s uveřejněním. ZVZ neukládá povinnost ustanovit hodnotící komisi v případě zadávání veřejných zakázek v dynamickém nákupním systému podle § 95 ZVZ (zde je zákonem stanovena automatická metoda hodnocení). Ustanovení § 74 a 74a ZVZ pak podrobně upravuje složení hodnotící komise z hlediska počtu členů, jejich kvalifikace, vyloučení z důvodu podjatosti, jakož i seznam hodnotitelů vedený Ministerstvem pro místní rozvoj. Hodnotící komise je odborným orgánem zadavatele plnícím funkce v zadávacím řízení vymezené ZVZ. Přestože jde pouze o poradní orgán zadavatele, který hodnotící 3 V takovém případě se rozhodnutí o vyloučení uchazeče považuje za doručené okamžikem uveřejnění na profilu zadavatele.

VEŘEJNÉ ZAKÁZKY

Nutnou podmínkou řádného posouzení nabídek jsou i odborné znalosti. Tento požadavek zajišťují speciální pravidla pro složení hodnotící komise, která hodnotí a posuzuje obsah nabídek. Požadavek na odbornou kvalifikaci hodnotící komise se pak odráží v požadavcích na její složení.

komisi ustavuje, je za proces posouzení a hodnocení nabídek plně odpovědná a je povinna postupovat v souladu s požadavky ZVZ, požadavky a podmínkami stanovenými zadavatelem, popř. interními instrukcemi zadavatele, které mohou stanovit např. metodu hodnocení nabídek apod. Pokud hodnotící komise činí některé úkony podle ZVZ (včetně posouzení mimořádně nízké nabídkové ceny), stanoví ZVZ zákonnou fikci pro dosažení právní jistoty obou stran, podle které jde v takovém případě o úkony zadavatele. 4 Jakékoli pochybení hodnotící komise tak zakládá právní odpovědnost (jak veřejnoprávní, tak soukromoprávní) zadavatele, který se této odpovědnosti nemůže zprostit. Z uvedeného vyplývá, že úkony hodnotící komise učiněné v rámci hodnocení nabídek, tj. včetně vyhodnocení odůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny, jakož i následné zpracování zprávy o posouzení a hodnocení nabídek v souladu s ustanovením § 80 ZVZ, jsou považovány za úkony zadavatele a tento je jimi vázán. 3. POSTUP ZADAVATELE V případě, že zadavatel zjistí kdykoliv v průběhu zadávacího řízení (tj. do uzavření smlouvy s vybraným uchazečem), že některým svým úkonem porušil ZVZ, může v souladu s ustanovením § 111 odst. 6 ZVZ přijmout opatření k nápravě takového jednání, a to i v případě, kdy proti dotčenému úkonu neobdržel námitky. Uvedené ustanovení tedy ukládá zadavateli obecnou povinnost přijmout opatření k nápravě zjištěných porušení zákona. 5 Pokud tedy zadavatel na základě jakéhokoliv podnětu zjistí kdykoliv v průběhu zadávacího řízení, že porušil ZVZ, má povinnost toto pochybení napravit. Uvedené se vztahuje i na pochybení v rámci nesprávného posouzení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny. Náprava ze strany zadavatele pak může spočívat v opakování příslušného úkonu, který byl aplikován nezákonně. V daném případě by se tedy jednalo o úkon nesprávného posouzení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny. Vzhledem k tomu, že ZVZ neukládá povinnost vydat rozhodnutí v případě, že hodnotící komise dospěje k závěru, že zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny je důvodné, ale tuto podmínku vztahuje pouze pro případ vyloučení při shledání mimořádně nízké nabídkové ceny, pak by nezákonným 4 Ustanovení § 74 odst. 1 poslední věta ZVZ stanoví, že: „Činí-li hodnotící komise ve vztahu k dodavatelům úkony podle tohoto zákona, platí, že tyto úkony činí jménem zadavatele.“

úkonem v daném případě bylo samotné posouzení mimořádně nízké nabídkové ceny podle ustanovení § 77 odst. 4 ZVZ a všech následujících úkonů. Takový úkon by tedy v případě, že zadavatel dospěl k opačnému závěru, než hodnotící komise ohledně posouzení mimořádně nízké nabídkové ceny, měl být v souladu s ustanovením § 111 odst. 6 ZVZ zrušen a mělo by dojít k provedení nového posouzení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny. Zadávací řízení by se tak dostalo do fáze, kdy zadavatel obdržel zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny, v rámci kterého by hodnotící komise nově posoudila uvedené důvody v souladu s ustanovením § 77 odst. 2 ZVZ a v intencích, které zadavatele vedly ke konstatování nezákonnosti původního posouzení. V rámci nového posouzení musí být kladen důraz na vypořádání všech důvodů, které zadavatel v rámci zdůvodnění od uchazeče obdržel. V případě, že se jedná o vysoce odborné otázky, doporučujeme vyžádat si v rámci řešení předmětných otázek znalecký posudek, který může sloužit jako vodítko při novém posuzování. Je třeba dodat, že přestože ze ZVZ povinnost informovat o aplikaci ustanovení § 111 odst. 6 nevyplývá, je možné tuto povinnost dovodit analogicky z postupu při rozhodování o vyřízení námitek podle § 111 ZVZ. Současně je nutné ustanovení § 111 odst. 6 ZVZ chápat jako závazné pravidlo pro postup zadavatele v zadávacím řízení, které v případě porušení může být chápáno jako porušení ZVZ ve smyslu ustanovení § 118 odst. 1 ZVZ, v rámci něhož může být ze strany ÚOHS uloženo nápravné opatření. V případě, že by toto porušení bylo shledáno po uzavření smlouvy, mohlo by se jednat o správní delikt ve smyslu ustanovení § 120 odst. 1 písm. a) ZVZ. 4. PŘEZKUMNÉ PRAVOMOCI ÚOHS Aktuální judikatura Krajského soudu v Brně a Nejvyššího správního soudu posunula rozhodovací praxi v rámci otázky přezkumu mimořádně nízké nabídkové ceny o několik kroků vpřed. Dřívější názory soudů6 (jakož i ÚOHS) byly vystaveny na závěrech, že přezkoumání mimořádně nízké ceny spadá do přezkumné pravomoci ÚOHS pouze z hlediska dodržení formálních kroků stanovených v ustanovení § 77 ZVZ, konkrétně, že „Přezkumná činnost (…) spočívá 6 Viz například rozsudek Vrchního soudu v Olomouci ze dne 1. 2. 2001 sp. zn. 2A 9/2000-48; rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 6. 11. 2009 sp. zn. 5 Afs 75/2009; nebo rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 2. 9. 2010 sp. zn. 62 ca 11/200946.

5 Na straně zadavatele jde v podstatě o tzv. autoremeduru.


VEŘEJNÉ ZAKÁZKY

Aktuální judikatura Krajského soudu v Brně a Nejvyššího správního soudu posunula rozhodovací praxi v rámci otázky přezkumu mimořádně nízké nabídkové ceny o několik kroků vpřed.

v kontrole, zda byly řádně dodrženy předepsané postupy a úkony zajišťující rámec pro vlastní posouzení a hodnocení nabídek.“ Současná judikatura, zejména pak rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 22. 3. 2012, který byl potvrzen rozsudkem Nejvyššího správního soudu ze dne 17. 10. 2012 sp. zn. 1 Afs 42/2012-60, posunul úvahy z hlediska přezkumu mimořádně nízké nabídkové ceny tak, že případný přezkum ze strany ÚOHS musí nutně zahrnovat i posouzení samotné otázky, zda konkrétní nabídkovou cenu bylo důvodné považovat za mimořádně nízkou či nikoliv. Jinými slovy, ÚOHS musí posuzovat i skutečnost, zda komise měla ve vztahu ke konkrétní nabídce posoudit cenu jako mimořádně nízkou (zda existovaly určité důvodné pochybnosti). Tento závěr je však opřen pouze ve vztahu k případnému zjištění pochybností o existenci mimořádně nízké nabídkové ceny a není dořešena otázka, zda se stejný závěr aplikuje i v opačném případě. V tomto je zatím současná rozhodovací praxe nedořešena. 5. SHRNUTÍ Úkony hodnotící komise včetně posouzení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny zavazují přímo zadavatele a jsou tedy považovány za úkony zadavatele. Pokud dospěl zadavatel k opačnému závěru z hlediska posouzení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny, pak je povinen aplikovat ustanovení § 111 odst. 6 ZVZ, tj. zrušit úkon posouzení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny a provést tento úkon, včetně úkonů následujících, znovu. Případný přezkum postupu zadavatele v rámci posouzení mimořádně nízké nabídkové ceny spadá do pravomoci ÚOHS v rovině dodržení formálních kroků podle § 77 ZVZ, jakož i v souvislosti se skutečností zda měly ze strany zadavatele vzniknout pochybnosti o existenci mimořádně nízké nabídkové ceny.


JUDr. Andrea Schelleová, LL.M., MBA. Tel.: +420 270 006 124 Fax: +420 270 006 122 Email: [email protected] JUDr. Andrea Schelleová, LL.M., MBA. se specializuje na problematiku veřejných zakázek, veřejné podpory, správního řízení a správního soudnictví. Od roku 2006 do roku 2012 působila na Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže v rámci celé řady funkcí, jak na první instanci, tak v rámci odvolacího orgánu. Během svého působení na Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže mimo jiné řídila Odbor druhostupňového rozhodování II a byla předsedkyní tří rozkladových komisí pro oblast veřejných zakázek. Andrea Schelleová je členem České advokátní komory, The American Institute for Central European Legal Studies a Jednoty českých právníků.

NEMOVITOSTI

PRÁVNÍ ÚPRAVA PODZEMNÍCH STAVEB Mgr. Martin Pelikán „Kdybychom pouhým okem dokázali proniknout do útrob Země a vidět skrz ni od pólu k pólu, nebo od našich nohou k protinožcům, s hrůzou bychom zjistili, že je strašlivě proděravělá, samá škvíra a jeskyně.“1 1

Vzhledem k neustálému úbytku stavebních pozemků zažívá v současné době podzemní stavitelství svůj historický rozvoj. Budování podzemních staveb a objektů hornickým způsobem umožňuje nenáročnou distribuci médií, dopravu a úkryt osob i úschovu civilizačních produktů bez větších zásahů do životního prostředí. Právní úprava provozování podzemních staveb není provedena jednotně. Odpovědnost za podzemní stavby a objekty mají jejich vlastníci, popřípadě osoby, které je užívají nebo kterým přísluší právo hospodaření s nimi.2 Právní vztahy bývají o to složitější v případech, kdy stavby nebo technická zařízení v nich uložená (například kolektory) jsou pronajímány mnoha subjektům, z nichž každý se řídí jinými právními předpisy.3 V dalším textu se pokusíme v krátkosti přiblížit základní právní rámec upravující podzemní stavby, a to zejména s ohledem na zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „NOZ“). 1. PODZEMNÍ STAVBA V PRÁVNÍ ÚPRAVĚ NOZ Jednou z nejvýraznějších změn, které přináší NOZ, je zcela nové vymezení věcí movitých a nemovitých. Nemovitou věcí jsou od 1. ledna 2014 zejména pozemky, nikoliv tedy již stavby, jak tomu bylo podle současného zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „ObčZ“).4 Stavba se tak nově stává pouze součástí pozemku (tj. součástí nemovité věci).5 Z tohoto pravidla existuje však hned několik výjimek, které 1 BURNET, T. Telluris Theorica Sacra (Sacred Theory of the Earth). Amsterdam, Wolters, 1664, s. 38. 2 HYKEL, A. Výkon vrchního dozoru orgánů SBS u vybraných podzemních staveb – návrh nové právní úpravy. Český báňský úřad Praha. Dostupné z: http://slon. diamo.cz/hpvt/2006/legislativa/l_04.htm .

přehlednosti nové úpravy sice příliš nepřidávají, jsou ale bohužel nevyhnutelné. Podle přechodných ustanovení NOZ může být samostatnou nemovitou věcí stavba spojená se zemí pevným základem v případě, že ke dni nabytí účinnosti NOZ bude ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku.6 Má-li tedy stavba a pozemek, na které je stavba postavena, stejného vlastníka, stane se stavba dnem nabytí účinnosti NOZ součástí pozemku a pozemek tak společně se stavbou vytvoří jedinou nemovitou věc. Pouze v případě, že by vlastník pozemku a vlastník stavby byla osoba odlišná, nestala by se stavba součástí pozemku, ale nadále by podléhala dosavadní právní úpravě, podle které je stavba samostatnou nemovitou věcí.7 Další výjimkou z pravidla, že stavba se stává od účinnosti NOZ součástí pozemku a splývá s ním tak v jedinou samostatnou věc, platí pro podzemní stavby s tzv. samostatným účelovým určením. Nově proto bude třeba rozlišovat: (a) (b)

podzemní stavby se samostatným účelovým určením – samostatné nemovité věci; a podzemní stavby bez samostatného účelového určení, které jsou součástí pozemku.

Jestliže podzemní stavba není nemovitou věcí (tedy nemá své samostatné účelové určení), stává se součástí pozemku i v případě, že zasahuje pod jiný pozemek.8 Zásadní je proto vymezení toho, co považovat za samostatné účelové určení. Důvodová zpráva hovoří o zvláštním (autonomním) hospodářském určení a jako příklad uvádí metro či vinný sklep postavený pod cizím pozemkem. Mohlo by se však jednat i o podzemní liniové stavby, hlubinné doly, štoly, kryty civilní obrany, kolektory apod.

3 Tamtéž. 4 Ustanovení § 498 odst. 1 NOZ definuje nemovité věci jako „pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“

6 Ustanovení § 3055 NOZ. 7 Ustanovení § 3055 NOZ. 8 Ustanovení § 506 odst. 2 NOZ.

5 Ustanovení § 506 NOZ


NEMOVITOSTI

Jednou z nejvýraznějších změn, které přináší NOZ, je zcela nové vymezení věcí movitých a nemovitých. Nemovitou věcí jsou od 1. ledna 2014 zejména pozemky, nikoliv tedy již stavby.

Zvláštní úprava se pro jednotlivé druhy podzemních staveb ponechává na speciálních zákonech, jako je tomu v případě zákona č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), v platném znění, který upravuje výstavbu důlních děl a důlních staveb. I taková podzemní stavba však vyžaduje zpravidla využití určitého pozemku na jeho povrchu. Nedohodne-li se pak právnická osoba, které vzniklo oprávnění k dobývání výhradních ložisek, s vlastníkem dotčeného pozemku, může oprávněná osoba dosáhnout příslušného práva k nemovitosti i vyvlastněním či zřízením užívacího práva. Nevyužitím těchto zákonných postupů nezaniká právo vlastníka pozemku na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého užíváním jeho pozemků.9 2. DRUHY PODZEMNÍCH STAVEB Například jeskyni definovala judikatura jako podzemní prostor, který není samostatnou věcí a jako taková je součástí ložiska nerostů, které tvoří její stěny, respektive vymezuje její obvod. Jde-li o ložisko nerostů vyhrazených, patří jeskyně vlastníku ložiska. Jde-li o ložisko nerostů nevyhrazených, patří vlastníku pozemku, pod jehož povrchem se nachází.10 Stejně tak i lom je buď součástí ložiska vyhrazených nerostů, anebo v případě, že jde o dobývání nerostů nevyhrazených, součástí pozemku, v němž se nevyhrazené nerosty nacházejí.11 Stejné závěry by měly platit i za účinnosti NOZ. Dlouhou dobu byla diskutována právní povaha studny, kterou lze považovat jednak za podzemní stavbu, jednak také za vodní dílo ve smyslu zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), v platném znění (dále jen „ZoV“).12 Ačkoli studnu určuje především její hospodářský účel (zařízení k čerpání vody), v právní praxi bylo opakovaně vyslovováno mínění, že věcí může být studna jen, je-li zpracována určitým způsobem (vyzděna nebo alespoň vybavena skružemi).

Zpravidla bude mít studna (jako i řada dalších podzemních staveb) povahu příslušenství věci. Jestliže se jedná o podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby, vztahuje se na ni předkupní právo vlastníka pozemku. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.14 Velmi zvláštní je současná právní úprava výstavby hrobů a hrobek. Ty se zřizují na hrobových místech užívaných na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi nájemcem a provozovatelem pohřebiště, který bývá zásadně i vlastníkem pozemku. Vlastníkem tzv. hrobového zařízení (hrobky, náhrobku, urny apod.) je zpravidla nájemce (pokud není doloženo jinak), který je také uveden v evidenci hřbitovní správy. Po skončení nájmu si majitel hrobové zařízení odebere; v opačném případě s ním obec naloží jako s věcí opuštěnou. Stejně je nakládáno i s hrobkou (jakožto se stavbou – věcí nemovitou), ačkoli zákon č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví, v platném znění (dále jen „ZoP“)15 zmiňuje pouze hrobové zařízení. Jiné řešení (například zřízení práva stavby pro nájemce) odporuje současnému znění ZoP. Nájemce však v tomto právním rámci nemá dostatečnou motivaci vystavět na svém hrobovém místě skutečně nákladnou stavbu (hrobku), když by k výstavbě došlo pouze na základě nájemního vztahu.

Studna bude podle současné judikatury samostatnou věcí (bez ohledu na pojetí vodohospodářské), jestliže je výsledkem lidské stavební činnosti, kterou byla vytvořena určitá, převážně podzemní konstrukce, která ve směru dovnitř ohraničuje prostor, jenž má být zčásti zaplněn vodou a zčásti sloužit jejímu čerpání. Nemá-li studna žád-

Co se týče kanalizačních a vodovodních přípojek, ty nejsou součástí pozemku, na kterém se nacházejí. Vlastníkem kanalizační nebo vodovodní přípojky, zřízené před 1. 1. 2002, je vlastník pozemku nebo stavby připojené na vodovod nebo kanalizaci, neprokáže-li se opak.

9 Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. 5. 2004, sp. zn. 32 Odo 521/2003.

13 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 8. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2597/2010.

10 Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 20. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1181/2002.

14 Ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ.

11 Rozsudek Nejyvššího soudu České republiky ze dne 29. 1. 1997, sp. zn. 3 Cdon 265/96. 12 Ustanovení § 55 odst. 1 písm. (j) ZoV.


nou konstrukci, nejde o samostatnou věc, ale o součást pozemku (např. pouhý nezpracovaný vrt, nijak nevymezený oproti okolí).13 Samostatné účelové určení ve smyslu NOZ je dáno hospodářským účelem studně. Otázka, zda se jedná o podzemní stavbu či nikoliv, by zřejmě měla být zodpovězena stále stejným způsobem, jako tomu bylo doposud. Nelze však ani vyloučit, že přijetím NOZ se dosavadní výklad posune zcela jiným směrem a i nezpracovaný vrt bude považován za samostatnou věc nebo naopak i zpracovaná, vyzděná studně splyne s pozemkem jako jeho součást.

15 Ustanovení § 25 ZoP.

NEMOVITOSTI

Stavba se tak nově stává pouze součástí pozemku (tj. součástí nemovité věci). Z tohoto pravidla existuje však hned několik výjimek, které přehlednosti nové úpravy sice příliš nepřidávají, jsou ale bohužel nevyhnutelné.

Vlastníkem přípojek zřízených po tomto datu je osoba, která na své náklady přípojku pořídila.16 Podle ustanovení § 509 NOZ sice inženýrské sítě (zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení) nejsou součástí pozemku, jejich právní povaha však přesto není jednoznačná. Stanoví-li totiž „jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je (…) tato věc nemovitá.“17 Jednalo-li by se tedy o jiný právní předpis než NOZ, který by určil, že inženýrské sítě nejsou součástí pozemku, mohlo by jít o samostatné nemovité věci. Jelikož je však toto pravidlo obsaženo v NOZ, bude se po právní stránce jednat sice o samostatné věci, ale to o věci movité, ačkoli důvodová zpráva uvádí, že jde „o věci nemovité, které se zapisují do majetkové evidence podle zákona o vodovodech a kanalizacích, nikoli do katastru nemovitostí.“ 3. EVIDENCE PODZEMNÍCH STAVEB Podzemní stavby jsou nemovitostmi neevidovanými v katastru nemovitostí, a to jednak z toho důvodu, že nespadají pod výčet nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí podle ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění (dále jen „KZ“), jednak patří zpravidla do skupiny tzv. drobných staveb (tj. splňují podmínky co do hloubky a rozlohy podzemní stavby). Za určitých okolností se však přesto podzemní stavba zapisovat do katastru nemovitostí bude, což se může stát například u podzemní garáže nacházející se v budově, kterou chce její vlatsník zapsat do katastru na základě prohlášení vlastníka. Pak je nepodstatné, zda se jedná o nadzemní budovu či podzemní stavbu. Podzemní garáž však bude v katastru evidována nikoliv jako budova spojená se zemí pevným základem ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm. (b) KZ, ale jako nebytový prostor vymezený jako jednotka podle zvláštního zákona ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 písm. (c) KZ.

vozovaných hlavních důlních děl a souhrnnou evidenci oprávnění pro hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem a pro účely vrchního dozoru také souhrnnou evidenci podzemních objektů a jejich změn. Do této evidence však není možné nahlížet ani v ní vyhledávat informace, o čemž se podle informací poskytnutých Českým báňským úřadem neuvažuje ani do budoucna. Neexistuje tak jakákoli veřejná evidence podzemních staveb ani souvisejících věcných práv, která by případné dispozice s těmito předměty mohla více zpřehlednit. U staveb, které jsou technickou infrastrukturou (tedy například elektrické, vodovodní nebo kanalizační vedení), zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění (dále jen „SZ“), ukládá jejich vlastníkům vést o nich evidenci a z ní poskytovat osobám, které prokáží odůvodněnost svého požadavku, ověřené údaje o jejich poloze.18 Tomu pak také odpovídá povinnost stavebníka zjistit si informace o existenci podzemních staveb technické infrastruktury a zajistit jejich ochranu, pokud stavby uvedené v ustanovení § 79 odst. 2 SZ vyžadují provedení zemních prací nebo terénních úprav. 4. ZÁVĚREM Roztříštěnosti právní úpravy výstavby a provozu podzemních staveb nepomáhá ani nová právní úprava občanského práva obsažená v NOZ, která v určitých případech zachovává oddělení vlastnického práva podzemní stavby a pozemku. S ohledem na specifičnost podzemních staveb však ani jiné řešení nepřipadá zřejmě v úvahu. Za určitých okolností totiž dokonce stavebník podzemní stavby není povinen prokazovat vlastnické právo nebo právo založené smlouvou k provedení stavby na určitém pozemku nebo na určité stavbě19 a není proto pochopitelně možné v případech, kdy ani vlastník pozemku o existenci podzemní stavby nemusí vědět, aby ta byla jeho součástí.

Podle ustanovení § 40 odst. 5 písm. (a) zákona č. 61/1988 Sb., o hornické činnosti, výbušninách a o státní báňské správě, v platném znění vede Český báňský úřad souhrnnou evidenci dobývacích prostor a jejich změn, pro-

V době, kdy pod zemí budujeme rozsáhlé komplexy sloužící k nejrozmanitějším účelům, se nelze zcela bez výhrady držet zásady, podle které povrch ustupuje

16 Rozsudek Nejvyššího soud České republiky ze dne 4. 11. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1308/2003.

18 Ustanovení §§ 79 odst. 5 a 161 SZ. 19 Ustanovení § 110 odst. 6 SZ.

17 Ustanovení § 498 odst. 1 NOZ.


NEMOVITOSTI

Podzemní stavby jsou nemovitostmi neevidovanými v katastru nemovitostí

pozemku.20 Zřízení veřejného seznamu obsahujícího práva k podzemním stavbám, by však jistě některé právní vztahy zpřehlednilo, jelikož již předem by na základě zápisu do tohoto seznamu každý věděl, zda může s danou věcí právně disponovat či nikoliv. 20 Zásada „superficies solo cedit“, kterou nově stanoví NOZ.

Mgr. Martin Pelikán Tel.: +420 270 006 111 Fax: +420 270 006 122 Email: [email protected] Mgr. Martin Pelikán je absolventem Západočeské univerzity v Plzni. Studoval také v Itálii na Università degli Studi di Milano. Před zahájením spolupráce s Achour & Hájek pracoval jako právní asistent v pražské advokátní kanceláři Kubíček & Slámová. V rámci své praxe se zaměřuje na obchodní právo (zejména na oblast práva obchodních společností a práva veřejných zakázek), na oblast práva duševního vlastnictví a práva trestního. Martin Pelikán je členem České advokátní komory.


Achour & Hájek s.r.o. Panská 7, Kaunický palác, 110 00 Praha 1, Česká republika Tel.: +420 270 006 111 Fax: +420 270 006 122 Email: [email protected] www.achourhajek.com

© Achour & Hájek s.r.o. 2013. Veškerá práva vyhrazena. INSIGHT je ediční řadou odborných publikací vydávaných advokátní kanceláří Achour & Hájek s.r.o. a je určen zejména pro klienty Achour & Hájek s.r.o. a další zájemce. Achour & Hájek s.r.o. udržuje databázi obchodních kontaktů za účelem rozšíření a zlepšení služeb svým klientům. Informace týkající se těchto kontaktů jsou užívány pouze pro vnitřní potřebu Achour & Hájek s.r.o. Pokud je jakýkoliv kontaktní údaj týkající se Vaší osoby nesprávný nebo pokud si nepřejete nadále zasílat publikace Achour & Hájek s.r.o., oznamte nám prosím tuto skutečnost na následující adresu: [email protected].

Žádná část této publikace nepředstavuje právní stanovisko a nelze ji vykládat jako poskytování právních nebo jiných poradenských služeb ze strany Achour & Hájek s.r.o. nebo jejích partnerů nebo spolupracujících osob nebo jakýchkoliv autorů nebo autora této publikace. Achour & Hájek s.r.o. neodpovídá za aplikaci názorů vyjádřených v této publikaci na jakýkoliv konkrétní právní případ. Názory vyjádřené v této publikaci představují osobní odborné názory jejich autorů nebo autora a nemusí nutně odpovídat názorům Achour & Hájek s.r.o., jejích partnerů, spolupracujících osob, ostatních autorů této publikace nebo klientů Achour & Hájek s.r.o.

INSIGHT. VEŘEJNÉ ZAKÁZKY Zrušení posouzení zdůvodnění mimořádně nízké nabídkové ceny. NEMOVITOSTI Právní úprava podzemních staveb

Recommend Documents