In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

Member of the European AVM Alliance

The WOX® Quarterly Q3 2015

Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

In deze WOX:

Aantal verkopen op niveau eind 2008: Het jaarlijkse aantal verkopen is wederom sterk toegenomen (26,8%) en heeft het niveau van eind 2008 bereikt. Marktliquiditeit heeft bijna evenwicht bereikt: de verhouding tussen het aantal verkopen en het aanbod heeft de factor 1,1 bereikt. In de randstad is deze factor gedaald naar 0,86. Het aantal woningen dat binnen 3 maanden wordt verkocht is gestegen van 13,7% in Q3 2013 naar 20,9% in het huidige kwartaal. In de Corop-regio Amsterdam heeft 65,7% van alle woningen nog geen half jaar te koop gestaan. Hoogste prijsstijgingen noordvleugel van de Randstad: De gemiddelde woningwaarde blijft ook dit kwartaal doorstijgen (3,9%) naar een gemiddelde van 244 duizend euro. Op gemeenteniveau steeg de gemiddelde woningwaarde het sterkst in Amsterdam (9,8%) en Bloemendaal (8,7%). Kwart woningaanbod langer dan 3 jaar te koop: In heel Nederland staat gemiddeld een kwart van alle woningen die worden aangeboden al langer dan 3 jaar te koop; dit zijn ruim 58 duizend woningen. In delen van het Noorden en Oosten van het land loopt dit op naar 50%.

Introductie

1

Woningwaarde en Prijsontwikkelingen

2

Segment analyses en voorspelling

3

Thema onderzoek

4

Woningwaarde en prijsontwikkeling naar regio

7

Betaalbaarheid

8

Woningverkopen en looptijden

9

Moeilijk verkoopbare woningen

11

Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt Executieverkopen

14

14

Commercieel Vastgoed

16

Overzicht Nederlandse woningmarkt

18

Woningmarkt Westen herstelt terwijl Oosten achterblijft Het herstel op de woningmarkt heeft zich de afgelopen kwartalen voornamelijk voorgedaan in het westen van het land. In Amsterdam is de gemiddelde woningwaarde inmiddels 5,9% hoger dan de laatst gemeten piek uit 2008. En in de helft van alle transacties was er een koopsom hoger dan de vraagprijs. Daar staat tegenover dat een kwart van de te koop staande woningen moeilijk verkoopbaar is. Het oosten van het land kent het hoogste aandeel moeilijk verkoopbare woningen. Tabel 1

CALCASA WOX Q3 2015 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)*

254

Prijsverandering J-O-J prijsverandering WOX

3,9%

K-O-K prijsverandering WOX

1,5%

J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie

3,1%

Calcasa kengetallen Q32015 Bron: WOX Monitor Calcasa

Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2015 Q4

4,1%

Voorspelling K-O-K 2015 Q4

0,7%

Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex

16,4%

Verbetering betaalbaarheid J-O-J

5,4%

Verbetering betaalbaarheid K-O-K

-2,8%

Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000)

227

J-O-J verandering aantal woningverkopen

26,8%

K-O-K verandering aantal woningverkopen

6,5%

Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 1



Gemiddelde woningwaarde blijft doorstijgen • •

De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 254 punten. Gemiddelde woningwaarde: 244 duizend euro. »» K-O-K prijsverandering: +1,5%. »» J-O-J prijsverandering: +3,9%.

•

Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 262 duizend euro. »» K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +1,4%. »» J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +3,6%.

•

Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 194 duizend euro. »» K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +1,8%. »» J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +5,3%.

Gemiddelde woningprijs Nederland (x €1.000)

Figuur 1

270

10%

250

5%

230

0%

210

-5%

190

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

Gemiddelde woningprijs (x 1000)

'13

'14

'15

Gemiddelde woningprijs (x €1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

-10%

Prijsverandering

Figuur 2

Prijsverandering per kwartaal (in %)

K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

4%

2%

0%

-2%

13K2

13K3

13K4

14K1

14K2

Eengezinswoningen

14K3

14K4

15K1

Meergezinswoningen

15K2

15K3




Grootste prijsstijging voor woningen boven de 5 ton •

•

Woningen van meer dan 500 duizend euro zijn het meest in waarde gestegen. De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 5,6%. Ook woningen in de prijscategorieën 250 tot 250 duizend euro en 350 tot 500 duizend euro stegen bovengemiddeld in waarde. Goedkope woningen stegen het minst in waarde, maar desalniettemin nam de gemiddelde waarde van een woning onder de 150 duizend euro met 2,1% toe.

Prijsklasse

j-o-j prijsontwikkeling

Tabel 2a

Minder dan 150.000

2,1%

150.000 tot 250.000

3,9%

250.000 tot 350.000

4,8%

350.000 tot 500.000

4,3%

Meer dan 500.000

5,6%

Alle woningen

3,9%

Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa

Oude appartementen meest gewild • • •

De gemiddelde appartementswaarde is met 5,3% toegenomen het afgelopen jaar. Dit woningtype is hiermee het meest in trek. En dan vooral oudere appartementen zijn het meest in waarde toegenomen. De grootste prijsstijging is voor oudere appartementen met een bouwjaar van vóór 1944. Deze zijn 10,1% in waarde gestegen het afgelopen jaar. (half-) vrijstaande woningen gebouwd in de periode 1980-2000 zijn het minst in waarde toegenomen het afgelopen jaar (1,8%).

J-O-J prijsontwikkeling

Bouwjaar

Woningtype

tot 1944

1945-1979

1980-2000

>2000

Tabel 2b

Totaal

(Half-) Vrijstaand

4,4%

2,8%

1,8%

2,2%

3,0%

Hoek/rijwoning

5,7%

3,6%

3,1%

3,3%

3,9%

10,1%

2,2%

3,6%

3,9%

5,3%

7,2%

3,0%

3,0%

3,4%

3,9%

Appartement Totaal

J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Bron: Calcasa

Voorspelling woningprijsontwikkeling 4de kwartaal 2015 • •

K-O-K voorspelling WOX: 0,7%. J-O-J voorspelling WOX: 4,1%. »» 3,0% voor eengezinswoningen. »» 5,1% voor meergezinswoningen

Voorspelling jaarlijkse woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: 4,7% Noord-Nederland: 5,1% Oost-Nederland: 2,5% Zuid-Nederland: 3,2%




Woningmarkt Westen herstelt terwijl het Oosten achterblijft In het westen van het land is de gemiddelde woningwaarde met 5,0% toegenomen ten opzichte van een jaar geleden. In het oosten betreft de stijging slechts 2,2% en in het zuiden 2,8%. Al enkele kwartalen op rij herstelt de woningprijs sneller in het westen van het land. In enkele gemeenten is reeds het prijsniveau van 2008 bereikt (zie figuur 3). Door dit versnelde tempo van herstel ontstaan er grote prijsverschillen tussen west en oost/zuid Nederland. Door een groter aandeel moeilijk verkoopbare woningen, langere looptijden en een lagere marktliquiditeit blijft het herstel in het oosten en zuiden van het land achter.

Figuur 3 Indexcijfer* gemiddelde woningwaarde t.o.v. de piek van de woningmarkt in Q3 2008 per gemeente. Bron: WOX Monitor Calcasa

* Een indexcijfer van 100 betekent dat de gemiddelde woningwaarde in het derde kwartaal van 2015 gelijk is aan die van het derde kwartaal van 2008.

Woningprijzen Oost Nederland meer dan 15% onder niveau 2008 In Amsterdam is de gemiddelde woningwaarde inmiddels boven het hoogste niveau van 2008 uitgestegen. Ten opzichte van het derde kwartaal 2008 liggen de gemiddelde woningwaardes in Amsterdam 5,9% hoger. Ook de gemeenten Amstelveen en Diemen zijn het hoogste prijsniveau uit 2008 voorbijgestreven. Dit staat in schril contrast met gemeenten in het oosten waar de gemiddelde woningwaarde nog ver verwijderd is van de piek uit 2008. In de gemeenten Buren, Maasdriel en Bronckhorst ligt de gemiddelde woningwaarde 16% onder het hoogste niveau. In onderstaande tabel wordt de top 5 gemeenten met de hoogste prijsontwikkeling sinds de piek van de woningmarkt (Q3 2008) weergegeven voor West- en Oost Nederland. Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 4



West Nederland

t.o.v. Q3 2008

Oost Nederland

t.o.v. Q3 2008

Amsterdam

5,9% Zwolle

-6,5%

Amstelveen

0,1% Zwartewaterland

-6,7%

Diemen

0,0% Kampen

-6,8%

Weesp

-1,7% Deventer

-6,9%

Haarlem

-1,9% Hardenberg

West Nederland

-4,6% Oost Nederland

Tabel 3 Top 5 gemeenten in west en oost Nederland met de hoogste prijsontwikkeling t.o.v. de piek en het dal van de woningmarkt Bron: WOX Monitor Calcasa

-6,9% -10,9%

Overspannen woningmarkt in Amsterdam Kopers bieden weer tegen elkaar op en in 15% van alle woningverkopen in Nederland wordt een verkoopprijs betaald gelijk aan of hoger dan de vraagprijs. In Amsterdam wordt inmiddels bij 37% van de woningverkopen meer dan de vraagprijs betaald. En in de helft van alle woningverkopen wordt een prijs betaald die gelijk aan of hoger is dan de vraagprijs. Ook in de gemeenten Hoorn, Velsen en Haarlem is het aandeel transacties met een verkoopprijs boven de vraagprijs hoog met respectievelijk 23%, 19% en 17%, maar Amsterdam springt eruit als koploper. Het overbieden op de woningmarkt gebeurt al jaren in Amsterdam. Gemiddeld genomen werd in Amsterdam gedurende de crisisjaren in 6% van alle woningverkopen overboden. Sinds het herstel in 2013 zijn intrede deed is het aantal overbiedingen explosief gestegen van gemiddeld 5% in het tweede kwartaal van 2013 naar 37% in het derde kwartaal van 2015. West Nederland

% boven vraagprijs

Oost Nederland

% boven vraagprijs

Amsterdam

37,0% Doetinchem

12,6%

Hoorn

22,9% Zevenaar

12,1%

Velsen

18,9% Arnhem

11,3%

Haarlem

17,1% Apeldoorn

8,9%

Almere

14,9% Duiven

8,7%

West Nederland

9,9% Oost Nederland

Tabel 4 Top 5 gemeenten met hoogste aandeel woningen verkocht boven de vraagprijs per gemeenten in west en oost Nederland in Q3 2015 Bron: WOX Monitor Calcasa

4,3%

Binnen Stadsdeel West wordt 49% verkocht boven de vraagprijs In stadsdeel West is de woningmarkt dermate gespannen dat in 49% van alle verkopen een verkoopprijs tot stand gekomen hoger dan de vraagprijs. Binnen stadsdeel West zijn woningen in buurten als de Kinkerbuurt en de van Galenbuurt erg gewild. Daar wordt in meer dan 60% van alle woningverkopen een prijs betaald boven de vraagprijs (zie figuur 4 voor overzicht overbieden op buurtniveau in Amsterdam). De buurt in Amsterdam waar het meest wordt overboden is de Indische buurt West in stadsdeel Oost waar in meer dan 70% van alle gevallen meer wordt betaald dan de vraagprijs. Toch is het niet overal gespannen en komt in de meerderheid van de gemeenten een verkoopprijs tot stand beneden de gevraagde prijs. Gemiddeld genomen wordt nog altijd 8% minder dan de (initiële) vraagprijs betaald in heel Nederland.




Figuur 4 Het aandeel woningverkopen met een verkoopprijs hoger dan de vraagprijs per buurt in Amsterdam in Q3 2015. Bron: WOX Monitor Calcasa

Aandeel moeilijk verkoopbare woningen hoogst in Achterhoek Woningen die al langer dan 3 jaar in de verkoop staan (moeilijk verkoopbare woningen) nemen een kwart van het totale aanbod in beslag (25,7%). Ruim 58 duizend woningen in Nederland staan al langer dan 3 jaar in de verkoop met een groot aandeel van 33% in de Achterhoek. West Nederland

>3 jaar te koop

Oost Nederland

>3 jaar te koop

Lelystad

43,8% Montferland

45,4%

Cromstrijen

41,2% Zevenaar

40,2%

Brielle

39,9% Winerswijjk

38,7%

Bernisse

39,9% Bronckhorst

38,4%

Korendijk

38,3% Losser

38,2%

West Nederland

22,0% Oost Nederland

Tabel 5 Top 5 gemeenten met het hoogste aandeel moeilijk verkoopbare woningen in west en oost Nederland in Q3 2015 Bron: WOX Monitor Calcasa

29,0%

Figuur 5 Percentage woningen langer dan 3 jaar te koop per gemeente in het oosten van het land in Q3 2015 Bron: WOX Monitor Calcasa




Noord-Holland blijft grootste stijger van woningprijzen • • •

Ook dit kwartaal zijn de woningprijzen het meest gestegen in NoordHolland: 6,6% jaar-op-jaar. Vooral appartementen in de provincie Noord-Holland stegen fors in waarde ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde waarde steeg met 8,8%. Eengezinswoningen werden 5,5% meer waard. In de provincies Overijssel (1,7%) en Zeeland (1,6%) stegen woningen het minst in waarde.

3e Kwartaal

Gemiddelde prijs

Gemiddelde prijs

Prijsverandering

2015

eengezins-

meergezins-

(jaar-op-jaar)

woningen

woningen

Tabel 6

Groningen

195000

158000

4,6%

Friesland

189000

140000

3,1%

Drenthe

208000

148000

2,6%

Overijssel

216000

140000

1,7%

Flevoland

208000

191000

3,7%

Gelderland

260000

164000

2,5%

Utrecht

342000

210000

4,2%

Noord-Holland

318000

279000

6,6%

Zuid-Holland

286000

172000

4,1%

Zeeland

201000

157000

1,6%

Noord-Brabant

268000

178000

3,0%

Limburg

212000

139000

2,9%

Nederland

262000

194000

3,9%

Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

Woningprijzen 8% duurder in de Agglomeratie Haarlem •

• • •

Grootste stijger op jaarbasis is de Corop-regio Agglomeratie Haarlem. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 8,1%. Eengezinswoningen in die regio werden maar liefst 9,2% meer waard. Ook appartementen stegen in waarde, maar minder met 5,2%. Op de tweede plek staat de regio Groot-Amsterdam met een j-o-j ontwikkeling van +7,7%. Daar steeg vooral de gemiddelde prijs van een appartement (+ 10,1%). De gemiddelde woningwaarde bleef nagenoeg gelijk in de regio ZuidwestGelderland (0,1%). In 5 van de 40 Corop-regio’s steeg de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5%. In 9 van de 40 Corop-regio’s steeg de woningprijs met minder dan 2%

Alle informatie tot op buurtniveau 24/7 raadpleegbaar via de WOX Monitor Meer data over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Met deze online tool kan tot op buurtniveau alle informatie in tabel en grafiek en grafisch worden weergegeven.




Verbetering betaalbaarheid stagneert •

In het derde kwartaal werd gemiddeld 16,4% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 6). »» J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: +5,4%. »» K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -2,8%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %)

Figuur 6 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Bron: WOX Monitor Calcasa

35 30 25 20 15

'95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15

Figuur 7 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. Bron: WOX Monitor Calcasa

* De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen.




Aantal woningverkopen stijgt wederom fors •

Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 205 duizend. Dit is 26,8% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Ook ten opzichte van het vorige kwartaal is het aantal verkopen toegenomen. Toen werden op jaarbasis 192 duizend woningen verkocht. »» J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +26,8%. »» K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +6,5%.

Aantal woningverkopen en veranderingen

Figuur 8

20%

300.000

10%

250.000

0%

200.000

-10%

150.000

-20%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

K-O-K verandering aantal woningverkopen

'10

'11

'12

'13

'14

'15

Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen.

100.000

Aantal woningverkopen op jaarbasis

Transactieontwikkelingen naar woningtype • •

De verkoop van appartementen steeg het hardst met 32,7%. Semi-vrijstaande woningen waren het minst in trek; het verkoopaantal steeg met 19,7%.

J-O-J transactieontwikkeling Woningtype

Tabel 7

Periode 2014Q3

2014Q4

2015Q1

2015Q2

2015Q3

Vrijstaand

26,3%

41,6%

37,5%

30,9%

29,0%

Semi-vrijstaand

16,9%

29,2%

25,9%

19,4%

19,7%

Hoekwoning

20,9%

33,0%

32,4%

22,8%

22,6%

Tussenwoning

27,9%

40,2%

35,3%

26,5%

24,4%

Appartement

27,4%

39,8%

39,7%

34,5%

32,7%

Totaal

25,3%

38,1%

35,5%

28,2%

26,8%

Jaar-op jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa




Grootste stijging woningverkopen dure segment De verkoop van woningen in de prijsklassen 350-500 duizend en meer dan 500 duizend woningen is fors toegenomen het afgelopen jaar. Er zijn 40,4% meer woningen verkocht in de prijsklasse 350-500 duizend euro en 37,6% meer woningen van boven de 5 ton. In alle landsdelen zijn meer dure woningen (>500 duizend euro) verkocht. In landsdeel West is de stijging van het aantal goedkope woningen opvallend. Er zijn 23% meer woningen beneden de 75 duizend euro verkocht in landsdeel West. In Zuid-Nederland steeg het aantal verkopen het meest in de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro (41,7%).

•

• • •

Figuur 9

Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 50

Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q3 2015 ten opzichte van Q3 2014 Bron: WOX Monitor Calcasa

37,5

25 12,5 0

Noord-Nederland

< 75.000

Oost-Nederland

75.000-150.000

West-Nederland

150.000-250.000

250.000-350.000

Zuid-Nederland

350.000-500.000

> 500.000

50% woningaanbod binnen 6 maanden verkocht • • •

Van de verkochte woningen heeft 20,9% nog geen 3 maanden te koop gestaan. Sinds vorig jaar neemt het aantal woningen dat snel verkoopt toe. Een jaar geleden was 44,1% verkocht binnen 6 maanden en dat percentage is nu een jaar later opgelopen naar 49,5%. 14,5% van de verkochte woningen heeft langer dan 2 jaar te koop gestaan. Dit aantal lag kwartalen lang op een stabiel niveau en is nu voor het eerst sinds twee jaar gedaald.

Ontwikkeling Looptijden

Tabel 8

Periode 2014Q3

2014Q4

2015Q1

2015Q2

2015Q3

Binnen 3 mnd verkocht

17,8%

19,1%

17,9%

18,7%

20,9%


44,1%

44,2%

44,8%

44,7%

49,5%


64,2%

66,5%

67,3%

67,3%

70,5%


75,0%

76,7%

77,0%

77,0%

70,5%


82,4%

82,8%

82,8%

83,8%

80,5%

> 24 maanden

17,6%

17,2%

17,2%

16,2%

14,5%

Jaar-op jaar ontwikkeling van de looptijd naar periode in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa




30% is moeilijk verkoopbaar in Noorden en Oosten • •

Nog steeds staat een groot deel van het aanbod langdurig te koop; 25,7% van het totale woningaanbod staat langer dan 3 jaar te koop. Dit komt neer op 58,3 duizend woningen. In het noorden en oosten van het land is het aandeel woningen dat langer dan 3 jaar te koop staat het hoogst. Voor de Achterhoek ligt dit percentage op 33% en zijn er zo’n 2.200 moeilijk verkoopbare woningen. Hoogste aandeel

Laagste aandeel

aanbod >36 mnd Gemeenten

te koop (in %)

aanbod >36 mnd Gemeenten

te koop (in %)

Oldambt

47,1

Stein

5,1

Montferland

45,4

Eijsden-Margraten

5,3

Lelystad

43,8

Maastricht

5,6

Zevenaar

40,2

Meerssen

8,0

Winterswijk

38,7

Midden-Delfland

9,5

Bronckhorst

38,4

Zwartewaterland

10,3

Losser

38,3

Sittard-Geleen

11,6

Goeree-Overflakkee

38,1

Borne

12,1

Dantumadiel

37,2

Sliedrecht

12,1

Bladel

37,1

Leiden

12,5

Tabel 9 Top 10 gemeenten* met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het derde kwartaal van 2015. Bron: WOX Monitor Calcasa *alleen gemeenten met meer dan 5.000 koopwoningen worden meegenomen in het overzicht.

Figuur 10 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2015 (in %) Bron: WOX Monitor Calcasa




Marktliquiditeit verbetert verder • • • • •

De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is dit kwartaal gedaald naar 1,1 Vorig jaar betrof deze verhouding 1,5. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 205 duizend woningen. »» J-O-J ontwikkeling: 26,8% Aanbod van woningen in Q3 2015: 227 duizend woningen. »» J-O-J ontwikkeling: -9,1% De marktliquiditeit is nog steeds het beste in Amsterdam met een factor van 0,38, gevolgd door de gemeente Groningen met 0,42. In de gemeente Veendam is de marktliquiditeit het laagst met een factor 2,81 gevolgd door de gemeente Delfzijl met 2,76.

Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen

Figuur 11a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2008-2015

300000 240000

Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa

180000

120000 60000

'08

'09

'10

'11

'12

Aanbod totaal

'13

'14

'15

Jaarlijks verkocht

Randstad : aanbod versus verkopen

Figuur 11b Marktliquiditeit: aantal jaarlijkse verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode 2008-2015.

200000

160000 120000

Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa

80000 40000

0

'08

'09

'10 Aanbod totaal

'11

'12

'13

'14

'15

Jaarlijks verkocht

•

Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 4,8% voor heel Nederland. Dit is een stijging van 26,8% ten opzichte van vorig jaar. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 4,0%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 8,8%.

•

Amsterdam kent de hoogste marktliquiditeit. Het aandeel bestaande koopwoningen woningen dat het afgelopen is verkocht bedraagt 12,4%. De marktliquiditeit was het afgelopen jaar was het laagst in de gemeente Tubbergen waar respectievelijk 2,4% van de bestaande voorraad aan koopwoningen van eigenaar is veranderd.

•




Figuur 12 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

Figuur 13 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa




Aantal verstrekte hypotheken stijgt door •

Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 254 duizend. »» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +23,7%. »» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +6,6%. Aantal hypotheken en veranderingen

Figuur 14

20%

650000

10%

500000

0%

350000

-10%

200000

-20%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

K-O-K verandering aantal hypotheken

'11

'12

'13

'14

Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

50000

'15

Aantal verstrekte hypotheken

Aantal executieverkopen gestegen • • • •

Aantal executieverkopen op jaarbasis: 1.771. »» J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: +15,7%. »» K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: +5,3%. Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen bedraagt 0,9%. Het hoogste aandeel executieverkopen (3,1%) kent de regio Delfzijl e.o. Het laagste aandeel executieverkopen (0,1%) kent de Agglomeratie Leiden en de Bollenstreek.

Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Aantal executies

Figuur 15

3000

2,0%

2250

1,5%

1500

1,0%

750

0,5%

0

'00

'01

'02

Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden.

'03

'04

'05

Executieverkopen per jaar

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

'15

Aandeel executies in totaal aantal transacties

Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

0,0%




Aantal huishoudens met betalingsachterstanden stabiliseert • •

Sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met ruim 276% gestegen. Momenteel zijn er 112.681 huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek: dit is een toename van 3.927 (3,6%) sinds Q3 2014.

Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek

Figuur 16 Aantal kredietnemers met een betalingsachterstand op hun hypotheek in de jaren 2007-2015 Bron: BKR, bewerking Calcasa

130000 110000

90000 70000 50000 30000 10000

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

'15

Kleine stijging verkoop duurdere nieuwbouwwoningen •

In het tweede kwartaal van 2015 steeg de verkoop van nieuwbouwwoningen naar een totaal aantal van 7.993. o Kwartaal-op-kwartaalontwikkeling: 18,5% o Jaar-op-jaarontwikkeling: 33,2%

•

De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen stijgt weer licht de afgelopen kwartalen. Dit komt vooral doordat het aantal verkopen in de prijsklassen boven de 300 duizend euro toenemen. Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland

Figuur 17 € 350.000

14000 11500

€ 300.000

9000

6500

Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland, 2005-2015 Bron: MNW, bewerking Calcasa

€ 250.000

4000 1500

'05

'06

'07

'08

'09

Aantal verkopen

'10

'11

'12

'13

Verkoopprijs

'14

'15

€ 200.000




Gemiddelde huurwaarde kantoren gelijk gebleven De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gelijk gebleven in Q3 De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2015. De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 0,0%. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 119 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gedaald met 6,1% in Q3 De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 99 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2015, wat neerkomt op een daling van 6,1% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 148 euro per vierkante meter. De gemiddelde bedrijfsruimteindex is gedaald met 3,7% in Q3 De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 89 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2015, wat neerkomt op een daling van 3,7% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 53 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen.

Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100)

Figuur 18 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa

140

125

110

95

80

'02

'03

'04

'05

'06

Kantoren

Nederland

'07

'08

'09

'10

Winkels

Index (2001Q4=100)

'11

'12

'13

'14

'15

Bedrijfsruimten

Gemiddelde huur per m2

jaar-ontwikkeling

3 jaar ontwikkeling

Kantoren (OPI)

90

€ 119

0,0%

-6,0%

Winkels (RPI)

99

€ 148

-6,1%

-9,7%

Bedrijfsruimten (IPI)

89

€ 53

-3,7%

-11,8%

Tabel 10 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 16



Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m2

Figuur 19 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL Bron: Calcasa PropertyNL

200

150

100

50

0

'02

'03

'04

'05

'06 OPI

'07

'08

'09 RPI

'10

'11

'12

'13

'14

'15

IPI

Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd.




d ptij (m n

d)

oo Ve rk

Hu id

ver kop

ig a

en

an

ns se

de

Jaa

rlijk

Tot aa hu l ish ou

Tot a

bo

d

lkin evo le b

rwo n Hu u

Ko o

Ap p

art

pw on

ing

ing

en

en

ten em

en

en ing All e

steden

Ee ng e wo zinsnin ge n

wo n

Grote

g

Overzicht Nederlandse woningmarkt

Amsterdam

411.125

85.500

325.625

25%

73%

810.940

440.780

13.848

5.220

15,9

Rotterdam

307.350

105.100

202.250

33%

65%

618.360

311.190

6.913

7.250

18,3

Den Haag

244.875

65.600

179.275

42%

56%

508.940

249.290

6.988

5.915

17,0

Utrecht

145.125

72.100

73.025

44%

54%

328.170

169.510

5.175

2.890

16,5

Eindhoven

101.975

71.625

30.350

44%

55%

220.920

111.790

3.114

2.240

19,7

Groningen

267.475

190.475

76.975

54%

44%

582.710

286.630

7.329

9.155

20,1

Friesland

289.375

249.575

39.825

61%

39%

646.290

285.300

7.524

11.015

20,0

Drenthe

214.900

186.975

27.925

64%

36%

488.970

211.450

5.849

8.635

20,0

Overijssel

485.400

395.400

90.000

58%

40%

1.139.680

484.280

11.977

15.150

19,2

Flevoland

159.500

133.050

26.425

63%

36%

399.890

163.490

4.384

5.170

18,4

Gelderland

859.850

693.825

166.025

58%

41%

2.019.640

879.770

22.232

30.085

19,8

Utrecht

534.600

363.775

170.800

56%

43%

1.253.650

561.520

16.843

13.935

17,5

Noord-Holland

1.262.800

704.050

558.750

47%

51%

2.741.320

1.298.220

39.165

28.755

17,6

Zuid-Holland

1.618.650

870.125

748.525

50%

49%

3.576.960

1.639.650

42.168

45.205

17,9

180.375

153.500

26.875

65%

35%

380.610

170.760

5.541

7.030

19,0

1.062.375

854.425

207.975

60%

40%

2.479.220

1.092.190

29.680

36.685

19,4

514.025

408.650

105.375

58%

41%

1.119.980

516.560

11.909

16.000

18,6

7.449.300

5.197.650

2.251.650

55%

44%

16.829.290

7.589.800

204.601

226.820

18,8

Tabel 11 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster

Provincies

Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

Woningvoorraad

Figuren 20 & 21

1-jaars prijsontwikkeling grote steden 12,0%

14,8%

Aantal koopwoningen

8,0%

Aantal corporatie huurwoningen

50,0%

Alle woningen

6,0%

Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders

35,2%

Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa

10,0%

Eengezinswoningen

4,0%

Appartementen

2,0%

Nederland

15,7%

HH betalingsproblemen

112.681

3,6%

Hypotheekverkopen

253.632

23,7%

Totale hypotheekschuld (x

635.103

1.000.000)

10%

105

9%

Delta Lloyd 1,3%

1,1%

650,000

3% 2%

Inflatie

Werkloosheid

Q2 2015

Figuren 23 & 24

De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2015)

260

4%

2014

Munt Hypotheken

7% 5%

2012

Achmea Hypotheekbank

-1,3%

700,000

6%

2010

Aegon

8%

85

2008

-1,4%

1,3%

270

90

2006

ASR Bank -2,0%

280

95

75

Nationale Nederlanden

-2,2%

De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2015)

110

80

Florius

1,4%

BNP, inflatie en werkloosheidspercentage in Nederland

100

Bron tabel links: NHG, BKR, DNB Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H

Obvion ING Bank

-0,1%

Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2015)

BNP

Eindhoven

1.771

Executieverkopen

2004

Utrecht

24,8%

Rabobank

-3,0%

3,3%

verandering

37.800

2002

The Hague

J-O-J

Aantal

NHG verkopen

2000

Tabel 12 & Figuur 22

Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers

Q3 2015

70

Rotterdam

Hypotheekcijfers

Amsterdam

0,0%

600,000

250

550,000

240

500,000

230

1%

220

0%

210

Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, DNB

450,000

2006

2007

2008

2009

2010

WOX (1995=100)

2011

2012

2013

2014

Hypotheekschuld (DNB)

2015

400,000




Bijlagen vrijstaande

semi-

hoek-

tussen-

eengezins-

woningen

vrijstaand

woningen

woningen

woningen

Groningen

225.000

187.000

166.000

167.000

195.000

Friesland

242.000

179.000

150.000

139.000

189.000

Drenthe

279.000

196.000

163.000

151.000

208.000

Overijssel

327.000

213.000

193.000

183.000

216.000

Flevoland

337.000

249.000

188.000

177.000

208.000

Gelderland

372.000

258.000

217.000

198.000

260.000

Utrecht

604.000

411.000

296.000

274.000

342.000

Noord-Holland

464.000

375.000

282.000

258.000

318.000

Zuid-Holland

462.000

351.000

268.000

249.000

286.000

Zeeland

270.000

188.000

166.000

159.000

201.000

Noord-Brabant

400.000

274.000

233.000

217.000

268.000

Limburg

306.000

201.000

185.000

179.000

212.000

Nederland

356.000

265.000

233.000

221.000

262.000

portiek

galerij

maison-

boven

meergezins-

flat

flat

nette

woning

woningen

Groningen

145.000

141.000

144.000

153.000

158.000

Friesland

137.000

126.000

136.000

137.000

140.000

Drenthe

141.000

132.000

131.000

161.000

148.000

Overijssel

135.000

138.000

150.000

150.000

140.000

Flevoland

186.000

160.000

155.000

160.000

191.000

Gelderland

166.000

153.000

167.000

184.000

164.000

Utrecht

201.000

181.000

214.000

215.000

210.000

Noord-Holland

217.000

205.000

253.000

300.000

279.000

Zuid-Holland

152.000

156.000

183.000

175.000

172.000

Zeeland

169.000

177.000

150.000

146.000

157.000

Noord-Brabant

179.000

163.000

178.000

186.000

178.000

Limburg

145.000

131.000

146.000

155.000

139.000

Nederland

169.000

165.000

194.000

214.000

194.000

Tabel 13 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro’s) Bron: Calcasa

Tabel 14 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro’s) Bron: Calcasa




Gemeenten Bloemendaal

Hoogste

Laagste

woningwaarde

woningwaarde

(x 1.000)

Gemeenten 656

Tabel 15

(x 1.000)

Delfzijl

142

Wassenaar

536

Oldambt

149

Heemstede

486

Leeuwarden

152

Naarden

467

Veendam

157

De Bilt

400

Heerlen

157

Bussum

392

Franekeradeel

160

Wijdemeren

385

Terneuzen

160

Zeist

380

Brunssum

160

Utrechtse Heuvelrug

372

Kerkrade

160

Huizen

359

Den Helder

161

Gemeenten

Hoogste

Laagste

ontwikkeling

ontwikkeling

laatste jaar

Gemeenten

laatste jaar

Amsterdam

9,8%

Culemborg

-0,4%

Bloemendaal

8,7%

Maasdriel

-0,1%

Wijdemeren

8,5%

Buren

-0,1%

Haarlem

8,2%

Oisterwijk

0,1%

Utrecht

8,1%

Geldermalsen

0,2%

Naarden

8,1%

Schouwen-Duiveland

0,3%

Huizen

7,8%

Venlo

0,3%

Bussum

7,7%

Loon op Zand

0,3%

Heemstede

7,5%

Werkendam

0,4%

Hilversum

7,4%

Dongen

0,4%

Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1000 euro) Bron: Calcasa

Tabel 16 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Bron: Calcasa



The WOX® Quarterly Q3 2015 Figuur 25 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het derde kwartaal van 2015 (in euro’s) Bron: Calcasa

Figuur 26 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het derde kwartaal van 2015 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa



The WOX® Quarterly Q3 2015 Figuur 27 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2015 (in euro’s) Bron: Calcasa

Figuur 28 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2015 t.o.v. derde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa




Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer (“CPA”). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Door het combineren van een 30-tal publieke en private databases, waaronder die van PropertyNL, BAG, Calcasa, CBS en KvK, kan relevante informatie over zowel individuele objecten als een gebied veel sneller worden ontsloten én geanalyseerd. De applicatie werkt als ‘decision support tool’ voor de vastgoedprofessional. Elk pand in Nederland kan worden geanalyseerd. Met één druk op de knop kunnen bijvoorbeeld vergelijkbare huur- en kooptransacties worden opgevraagd, de lange termijn prijsontwikkeling worden bekeken, of de leegstand in een zelf gedefinieerd gebied worden bepaald. De komende jaren zal samen met de gebruikers hard gewerkt worden aan het verder verbeteren van de kwaliteit en kwantiteit van de data. Daarnaast zal de functionaliteit verder aangepast worden aan de behoeften van de diverse gebruikersgroepen. Vraag een demo-versie aan via www.calcasa.nl/contact




Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. www.calcasa.nl

Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woningen locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen.

WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden.

European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-Europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland).


In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

Recommend Documents