In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal

Member of the European AVM Alliance

The WOX® Quarterly Q2 2016

In deze WOX:

Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal Gemiddelde verkoopprijs appartementen voor het eerst boven vraagprijs in Amsterdam: In de gemeente Amsterdam heeft 49% van de woningen die verkocht zijn het afgelopen jaar nog geen 3 maanden te koop gestaan. De gemiddelde verkoopprijs van appartementen ligt voor het eerst sinds de crisis 2,7% boven de gemiddelde vraagprijs. In stadsdeel-west heeft maar liefst 62% van de verkochte woningen nog geen 3 maanden te koop gestaan en worden appartementen gemiddeld 5% boven de vraagprijs verkocht. Aanbod daalt verder en verkopen blijven toenemen: de jaarlijkse verkopen zitten al op het niveau van 2008. De marktliquiditeit is hiermee sterk verbeterd. De verhouding tussen het aantal verkopen en het aanbod heeft de factor 0,8 bereikt. In de Randstad is deze factor gedaald naar 0,6. Aantal verstrekte hypotheken op niveau halverwege 2009: het niveau van het aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis is met 284 duizend niet meer zo hoog geweest sinds halverwege 2009. Nederlandse woningmarkt komt moeizaam op gang buiten de Randstad

Introductie

1

Woningwaarde en prijsontwikkelingen

2

Segment analyses en voorspelling

3

Thema onderzoek

4

Prijsontwikkeling naar regio

7

Betaalbaarheid

8

Woningverkopen en looptijden

9

Moeilijk verkoopbare woningen

11

Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt Executieverkopen

14

14

Commercieel Vastgoed

16

Overzicht Nederlandse woningmarkt

18

Calcasa onderzocht de mate en het tempo van herstel van de woningmarkt. Belangrijke woningmarktindicatoren, zoals het aantal transacties, het aanbod, de marktliquiditeit en de prijsontwikkeling zijn geanalyseerd. De uitkomsten versterken het beeld van een tweedeling op de woningmarkt. In het noorden en oosten herstelt de woningmarkt nauwelijks tot niet. In het westen herstelt de markt geleidelijk, met als uitschieter Amsterdam, waar herstel plaats maakt voor oververhitting van de markt.

Tabel 1

CALCASA WOX Q2 2016 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)*

262

Prijsverandering J-O-J prijsverandering WOX

4,6%

K-O-K prijsverandering WOX

1,0%

J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie

3,9%

Calcasa kengetallen Q2 2016 Bron: WOX Monitor Calcasa

Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2016 Q3

4,4%

Voorspelling K-O-K 2016 Q3

1,3%

Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex

16,0%

Verbetering betaalbaarheid J-O-J

0,0%

Verbetering betaalbaarheid K-O-K

1,2%

Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000)

229

J-O-J verandering aantal woningverkopen

18,6%

K-O-K verandering aantal woningverkopen

5,3%

*woningvoorraad 1 januari 2016, gemeentelijke indeling 2015

Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 1



Gemiddelde woningwaarde blijft stijgen • •

De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 262 punten. Gemiddelde woningwaarde: 251 duizend euro. »» K-O-K prijsverandering: +1,0%. »» J-O-J prijsverandering: +4,6%.

•

Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 268 duizend euro. »» K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +0,6%. »» J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +4,0%.

•

Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 203 duizend euro. »» K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +2,6%. »» J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +6,7%.

Gemiddelde woningprijs Nederland (x €1.000)

Figuur 1

270

10%

250

5%

230

0%

210

-5%

190

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

Gemiddelde woningprijs (x 1000)

'13

'14

'15

'16

Gemiddelde woningprijs (x €1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

-10%

Prijsverandering

Figuur 2

Prijsverandering per kwartaal (in %)

K-O-K prijsverandering van één- en meergezinswoningen in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

3%

2%

1%

0%

-1%

14K1

14K2

14K3

14K4

15K1

Eengezinswoningen

15K2

15K3

15K4

16K1

16K2

Meergezinswoningen




Dure woningen meest in prijs gestegen •

•

Woningen in de middeldure en dure prijsklasse zijn het afgelopen jaar het meest in waarde gestegen. De jaar-op-jaarontwikkeling van de woningen in de prijsklasse vanaf 500 duizend euro was het hoogst met 6,5%, gevolgd door de prijsklasse 250 tot 350 duizend euro met 6,2% Goedkope woningen stegen wederom het minst in waarde; de prijs van woningen onder de 150 duizend euro nam met 2,4% toe.

Prijsklasse

Tabel 2a

j-o-j prijsontwikkeling

Minder dan 150.000

2,4%

150.000 tot 250.000

4,3%

250.000 tot 350.000

6,2%

350.000 tot 500.000

4,6%

Meer dan 500.000

6,5%

Alle woningen

4,6%

Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa

Grootste waardestijging oudere appartementen •

•

De gemiddelde appartementswaarde is met 6,7% toegenomen het afgelopen jaar. Hiermee is dit woningtype het meest in trek; vooral oudere appartementen zijn met een jaar-op-jaarontwikkeling van 11,2% het meest in waarde toegenomen. De grootste prijsstijgingen zijn voor woningen met een bouwjaar van vóór 1944. Deze categorie woningen nam met 7,5% in waarde toe het afgelopen jaar.

J-O-J prijsontwikkeling

Bouwjaar

Woningtype

tot 1944

1945-1979

1980-2000

>2000

Tabel 2b

Totaal

(Half-) Vrijstaand

3,7%

2,3%

1,6%

4,9%

2,9%

Hoek/rijwoning

5,5%

4,2%

4,7%

4,0%

4,6%

11,2%

4,7%

5,7%

3,7%

6,7%

7,5%

3,9%

4,4%

4,0%

4,6%

Appartement Totaal

J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Bron: Calcasa

Voorspelling woningprijsontwikkeling 3de kwartaal 2016 • •

K-O-K voorspelling WOX: 1,3%. J-O-J voorspelling WOX: 4,4%. »» 3,8% voor eengezinswoningen. »» 6,2% voor meergezinswoningen

Voorspelling jaarlijkse woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: 6,0% Noord-Nederland: 1,3% Oost-Nederland: 2,5% Zuid-Nederland: 3,0%




Nederlandse woningmarkt komt moeizaam op gang buiten de Randstad De gemiddelde woningwaarde bereikte in Nederland haar dieptepunt in het tweede kwartaal van 2013. De waarde lag toen 15% onder het niveau van de piek in 2008. Sinds 2013 zijn woningen in Nederland weer 12% in waarde gestegen. Het huidige landelijke prijsniveau ligt dus nog onder de piek van 2008. De verschillen binnen Nederland in de mate van herstel zijn groot. Er is een scherp contrast tussen enerzijds het westen en deels het zuiden waar het herstel versneld op gang is gekomen, en anderzijds het noordoosten waar het tempo van herstel sterk achterblijft (zie figuur 3). In het noordelijk deel van de Randstad werden woningen de afgelopen drie jaar gemiddeld 15% of meer waard, waarmee de gemiddelde woningwaarde boven de piek in 2008 uitkomt. In het noorden en oosten van het land stegen de woningprijzen maar beperkt. In Zuidwest-Friesland, Noord-Overijssel en Oost-Groningen werd een gemiddelde woning nauwelijks meer waard. De gemiddelde woningwaarden liggen hier nog ver - meer dan 10% - onder het niveau van 2008.

Gemeente

Prijsontwikkeling

Reële prijsontwikkeling

Amsterdam

29,1%

26,2%

Haarlem

21,8%

19,4%

Heemstede

21,3%

19,0%

Utrecht

21,2%

18,9%

Bloemendaal

21,2%

18,9%

Amstelveen

19,9%

17,6%

Edam-Volendam

19,6%

17,3%

Hilversum

19,4%

17,1%

Purmerend

19,4%

17,1%

Uithoorn

19,1%

16,8%

Gemeente

Prijsontwikkeling

Figuur 3 Prijsontwikkeling ten opzichte van het dal van de woningmarkt (Q2 2013) Tabel 3 Top 10 hoogste en top 10 laagste prijsontwikkeling sinds het dal van de woningmarkt (Q2 2013) Bron: Calcasa


Dalfsen

1,7%

-0,3%

Hardenberg

1,7%

-0,3%

Zwartewaterland

1,7%

-0,3%

Steenwijkerland

2,2%

0,2%

Olst-Wijhe

2,3%

0,3%

Raalte

2,6%

0,6%

Kampen

3,5%

1,5%

Maasgouw

3,6%

1,6%

Roerdalen

3,6%

1,6%

De Friese Meren

3,6%

1,6%




Koplopers zijn de gemeenten Amsterdam, Haarlem, Heemstede, Utrecht en Bloemendaal. Hier stegen de woningprijzen gemiddeld 21% ten opzichte van drie jaar geleden. Met name Amsterdam springt er uit met een waardestijging van 29%. Ten opzichte van de piek van de markt in 2008 heeft de woningmarkt in de noordvleugel van de Randstad zich volledig hersteld. Na correctie voor inflatie heeft alleen gemeente Amsterdam een positieve prijsontwikkeling sinds de piek. Gemeenten die ten opzichte van de piek van de markt het slechtst presteren (grijze gemeenten in figuur 4) bevinden zich in het noorden, oosten en zuiden van het land. Daar liggen de gemiddelde woningwaardes nog meer dan 10% onder het niveau van 2008. Het prijsniveau na inflatiecorrectie is voor deze regio’s meer dan 20% lager dan het niveau van 2008.

Gemeente

Prijsontwikkeling


Amsterdam

13,6%

1,5%

Amstelveen

5,0%

-6,2%

Haarlem

3,3%

-7,7%

Utrecht

2,7%

-8,2%

Heemstede

2,4%

-8,5%

Uithoorn

2,3%

-8,6%

Purmerend

2,2%

-8,7%

Haarlemmermeer

2,0%

-8,9%

Rotterdam

1,9%

-9,0%

Bloemendaal

1,8%

-9,0%

Gemeente

Prijsontwikkeling

Figuur 4 Prijsontwikkeling ten opzichte van de piek van de woningmarkt (Q3 2008) Tabel 4 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling sinds de piek van de woningmarkt (Q3 2008) Bron: Calcasa


Maasdriel

-13,7%

-22,9%

West Maas en Waal

-13,7%

-22,9%

Buren

-13,4%

-22,6%

Zaltbommel

-13,4%

-22,6%

Culemborg

-13,2%

-22,4%

Geldermalsen

-13,1%

-22,4%

Tiel

-13,0%

-22,3%

Bronckhorst

-12,0%

-21,4%

Berkelland

-11,8%

-21,2%

Elburg

-11,7%

-21,1%




Prijsontwikkeling naar segment De woningprijzen zijn de afgelopen drie jaar 12% in waarde toegenomen. In deze periode zat voornamelijk de waarde van duurdere woningen in de lift. Woningen van meer dan 500 duizend euro zijn 17% in waarde toegenomen en hebben daarmee bijna het niveau van 2008 bereikt. Daar tegenover staat een waardestijging van slechts 8% voor woningen tot 150 duizend euro. In deze prijsklasse ligt de gemiddelde woningwaarde nog 9% onder het niveau van de piek. Prijsklasse

Prijsontwikkeling t.o.v. Q3 2008

Prijsklasse

Prijsontwikkeling t.o.v. Q2 2013

< €150.000

-9,0%

< €150.000

€150.000 - €250.000

-4,5%

€150.000 - €250.000

11,5%

8,0%

€250.000 - €350.000

-2,2%

€250.000 - €350.000

13,6%

€350.000 - €500.000

-3,3%

€350.000 - €500.000

15,2%

> €500.000

-1,4%

> €500.000

17,1%

Tabel 5 Links: prijsontwikkeling ten opzichte van het derde kwartaal 2008 Rechts: prijsontwikkeling ten opzichte van het tweede kwartaal 2013 Bron: Calcasa

Ten opzichte van het dieptepunt van de woningmarkt is het aantal te koop staande woningen met gemiddeld 28% afgenomen. Tegelijkertijd steeg het aantal transacties op jaarbasis met 87%. Hiermee verbeterde de marktliquiditeit – de verhouding tussen aanbod en verkoop - aanzienlijk. In en rondom Amsterdam nam het aanbod zelfs met meer dan de helft af en verdubbelde het aantal transacties. Driekwart van de verkochte woningen in de regio Amsterdam heeft minder dan een half jaar te koop gestaan. In de meeste delen van het land is het aantal transacties de afgelopen drie jaar toegenomen en de marktliquiditeit verbeterd, echter in veel mindere mate. In gemeenten in Noord-Overijssel, zoals Dalfsen, Steenwijkerland en Zwartewaterland, en delen van Oost-Groningen is zelfs geen verbetering van de marktliquiditeit. Onderstaande linker figuur toont de afname in het aanbod van woningen sinds 2013. In de donkerrode gebieden nam het aanbod nog toe in de afgelopen drie jaar, tegenover een afname van meer dan 50% in de donkerblauwe gebieden. Onderstaande rechter figuur geeft de verbetering van de marktliquiditeit weer. In de donkerblauwe gebieden is de marktliquiditeit met meer dan 70% verbeterd sinds 2013.

Figuur 5, 6 Links: Afname aantal te koop aangeboden woningen in de afgelopen drie jaar Rechts: Verbetering marktliquiditeit (aanbod ten opzichte van het aantal transacties) in de afgelopen drie jaar Bron: Calcasa




Woningprijsontwikkeling Utrecht volgt Noord-Holland • • • •

Woningen in Utrecht zijn met 6,8% in waarde gestegen het afgelopen jaar en de prijsontwikkeling volgt hiermee die van Noord-Holland. Daar werden woningen 7,6% duurder in een jaar tijd. Met een waardestijging van 10,8% stegen vooral appartementen in de provincie Noord-Holland fors in waarde. Ook eengezinswoningen werden het afgelopen jaar meer waard (5,8%). Woningprijzen in de noordelijke en zuidelijke provincies blijven achter. In Friesland, Drenthe en Zeeland werden woningen gemiddeld 1,5% duurder. In de provincie Overijssel steeg de gemiddelde woningwaarde het minst met 0,9%.

2e Kwartaal

Gemiddelde prijs

Gemiddelde prijs

Prijsverandering

2016

eengezins-

meergezins-

(jaar-op-jaar)

woningen

woningen

Tabel 6

Groningen

191000

165000

3,3%

Friesland

189000

144000

1,5%

Drenthe

212000

153000

1,5%

Overijssel

218000

145000

0,9%

Flevoland

213000

196000

3,7%

Gelderland

264000

172000

2,7%

Utrecht

359000

218000

6,8%

Noord-Holland

329000

299000

7,6%

Zuid-Holland

295000

177000

4,9%

Zeeland

201000

162000

1,5%

Noord-Brabant

275000

186000

4,3%

Limburg

214000

144000

1,8%

Nederland

268000

203000

4,6%

Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

Woningprijzen 10% hoger in regio Groot-Amsterdam •

•

• •

Voor het eerst sinds het herstel van de crisis is de gemiddelde woningwaarde aanzienlijk gestegen in de Achterhoek. Met een j-o-j ontwikkeling van 6,1% werden voornamelijk eengezinswoningen in de Achterhoek meer waard. Grootste stijger op jaarbasis is wederom de COROP-regio GrootAmsterdam (10,3%). Dit is het elfde kwartaal op rij dat woningen in deze regio meer waard worden. Appartementsprijzen stijgen nog steeds het hardst met 12,2% op jaarbasis. Ook eengezinswoningen werden met 7,5% prijsontwikkeling fors meer waard. Op de tweede plek staat de regio Zaanstreek met een j-o-j ontwikkeling van 8,1%, gevolgd door de regio Alkmaar e.o. met een stijging van 7,6%. De gemiddelde woningwaarde daalde in Noord-Overijssel en ZuidwestDrenthe. Woningen in Noord-Overijssel werden 0,3% minder waard en in Zuidwest-Drenthe was de daling het grootst met 0,6%.




Betaalbaarheid verbetert licht •

In het tweede kwartaal werd gemiddeld 16,0% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. »» J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: 0,0%. »» K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -1,2%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %)

Figuur 7 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Bron: WOX Monitor Calcasa

35

30 25 20 15

'95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16

Figuur 8 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. Bron: WOX Monitor Calcasa

* De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen.




Aantal woningverkopen op niveau 2008 • •

Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 229 duizend. Dit is 18,6% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Toen werden er op jaarbasis 193 duizend woningen verkocht. Het aantal transacties op jaarbasis ligt nog 6,9% onder de transactiepiek van het tweede kwartaal van 2006. »» J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +18,6%. »» K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +5,3%.

Aantal woningverkopen en veranderingen

Figuur 9

20%

300.000

10%

250.000

0%

200.000

-10%

150.000

-20%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

K-O-K verandering aantal woningverkopen

'09

'10

'11

'12

'13

'14

'15

'16

Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen.

100.000

Aantal woningverkopen op jaarbasis

Verkoop appartementen stijgt het hardst • •

De verkoop van appartementen steeg het hardst met 23,6%, maar ook tussenwoningen en vrijstaande woningen werden meer verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal is er een stijging in de verkoop van alle segmenten waargenomen. Ook de verkoop van vrijstaande woningen en semi-vrijstaande woningen nam toe.

J-O-J transactieontwikkeling Woningtype Vrijstaand

Tabel 7

Periode 2015Q2

2015Q3

2015Q4

2016Q1

2016Q2

31,2%

29,6%

12,9%

16,0%

16,9%

Semi-vrijstaand

19,7%

19,9%

7,0%

10,5%

13,6%

Hoekwoning

22,7%

22,7%

12,9%

12,6%

14,4%

Tussenwoning

26,5%

24,3%

14,1%

15,7%

17,9%

Appartement

34,9%

33,7%

22,1%

23,7%

23,6%

Totaal

28,4%

27,2%

15,4%

17,3%

18,6%

Jaar-op jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa




Woningverkoop dure segment stijgt met 39% De verkoop van woningen in de prijsklasse meer dan 500 duizend woningen is het sterkst gestegen in het afgelopen jaar. Er zijn 39% meer woningen verkocht in de prijsklasse boven de 500 duizend euro. In landsdeel west zijn vooral meer dure woningen (>500 duizend euro) verkocht (42%). In het oosten zijn zowel meer middeldure als dure woningen meer verkocht (32%). In Noord-Nederland steeg de verkoop van woningen in de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro (43,6%) het hardst. In Noord- en Zuid-Nederland is de verkoop van goedkope woningen (beneden de 75 duizend euro) wederom toegenomen.

• • • •

Figuur 10

Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 50,0

Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q2 2016 ten opzichte van Q2 2015

37,5

25,0

Bron: WOX Monitor Calcasa 12,5 0,0

Noord-Nederland

< 75.000

Oost-Nederland

75.000-150.000

150.000-250.000

West-Nederland

250.000-350.000

Zuid-Nederland

350.000-500.000

> 500.000

Helft woningaanbod binnen 6 maanden verkocht •

• •

Steeds minder woningen staan langdurig te koop. Het aandeel woningen dat langer dan 2 jaar te koop staat voor het wordt verkocht neemt nog steeds af en bedraagt momenteel 12,8%. Een jaar geleden betrof dit nog 16,2%. Van de verkochte woningen heeft 22,3% nog geen 3 maanden te koop gestaan. En de helft van het aanbod is binnen 6 maanden verkocht. Sinds vorig jaar neemt het aantal woningen dat snel verkoopt toe, maar dit kwartaal lijkt de ontwikkeling te stabiliseren. Een jaar geleden was 18,7% verkocht binnen 3 maanden en 44,7% binnen 6 maanden.

Ontwikkeling Looptijden Binnen 3 mnd verkocht

Tabel 8

Periode 2015Q2

2015Q3

2015Q4

2016Q1

2016Q2

18,7%

20,9%

23,8%

23,9%

22,3%

Ontwikkeling van de looptijd per kwartaal in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

Binnen 6 mnd verkocht

44,7%

49,6%

51,4%

52,2%

50,6%


67,5%

70,6%

72,1%

73,3%

72,7%


78,2%

80,5%

81,2%

82,1%

82,1%


83,8%

85,5%

86,4%

87,0%

87,2%

> 24 maanden

16,2%

14,5%

13,6%

13,0%

12,8%




Langste looptijd in noorden en oosten • •

22,2% van het totale woningaanbod staat langer dan 3 jaar te koop. Dit komt neer op 43,3 duizend woningen. In het noorden (27,7%) en oosten (25,7%) van het land is het aandeel woningen dat langer dan 3 jaar te koop staat het hoogst. Voor de COROPregio’s Oost-Groningen en Delfzijl en omgeving ligt dit percentage respectievelijk op 33,2% en 34,4%. Hoogste aandeel

Laagste aandeel

aanbod >36 mnd Gemeenten

te koop (in %)

aanbod >36 mnd Gemeenten

te koop (in %)

Winterswijk

41,1

Eijsden-Margraten

1,9

Oldambt

40,3

Maastricht

3,1

Montferland

38,9

Stein

3,2

Zevenaar

36,6

Meerssen

3,4

Dantumadiel

36,5

Sittard-Geleen

5,0

Epe

36,3

Beek

6,7

Lelystad

35,7

Hulst

7,2

Duiven

35,5

Leiden

8,3

Groesbeek

34,2

Sliedrecht

8,7

Delfzijl

34,1

Schagen

8,7

Tabel 9 Top 10 gemeenten* met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het tweede kwartaal van 2016 Bron: WOX Monitor Calcasa *alleen gemeenten met meer dan 5.000 koopwoningen worden meegenomen in het overzicht.

Figuur 11 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2016 (in %) Bron: WOX Monitor Calcasa




Marktliquiditeit: meer verkocht dan aangeboden • • • • •

De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is gedaald naar een factor 0,8. Vorig jaar betrof deze verhouding nog 1,2. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 229 duizend woningen. »» J-O-J ontwikkeling: 18,6% Aanbod van woningen in Q2 2016: 195 duizend woningen. »» J-O-J ontwikkeling: -16,5% De marktliquiditeit is nog steeds het best in Amsterdam met een factor 0,25, gevolgd door de gemeente Groningen met 0,27. In de gemeente Delfzijl is de marktliquiditeit het laagst met een factor 2,65 gevolgd door de gemeente Steenwijkerland met 2,29. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen

Figuur 12a

300000

Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2008-2016

240000 180000

Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa

120000 60000

'08

'09

'10

'11

'12

Aanbod totaal

'13

'14

'15

'16

Jaarlijks verkocht

Randstad : aanbod versus verkopen

Figuur 12b

200000

Marktliquiditeit: aantal jaarlijkse verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode 2008-2016

160000

120000

Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa

80000

40000 0

'08

'09

'10

'11

Aanbod totaal

'12

'13

'14

'15

'16

Jaarlijks verkocht

•

Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 5,4% voor heel Nederland. Dit is een stijging van 18,6% ten opzichte van vorig jaar. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 4,4%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 10,2%.

•

Amsterdam kent de hoogste marktliquiditeit. Het aandeel bestaande koopwoningen woningen dat het afgelopen jaar is verkocht bedraagt 13,1%. De marktliquiditeit was het afgelopen jaar het laagst in de gemeente Tubbergen waar 2,1% van de bestaande voorraad aan koopwoningen van eigenaar is veranderd.

•




Figuur 13 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

Figuur 14 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa




Aantal verstrekte hypotheken blijft toenemen •

Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 284 duizend. »» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +19,5%. »» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +5,0%. Aantal hypotheken en veranderingen

Figuur 15

20%

650000

10%

500000

0%

350000

-10%

200000

-20%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

K-O-K verandering aantal hypotheken

'12

'13

'14

'15

Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

50000

'16

Aantal verstrekte hypotheken

Aantal executieverkopen gestegen • • • •

Aantal executieverkopen op jaarbasis: 2.127. »» J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: +25,0%. »» K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: +3,7%. Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen bedraagt 0,9%. Het hoogste aandeel executieverkopen (4,0%) kent de gemeente Schiedam. Het laagste aandeel executieverkopen (0,1%) kent de gemeente Amstelveen.

Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Aantal executies

Figuur 16

3000

2,0%

2250

1,5%

1500

1,0%

750

0,5%

0

'00

'01

'02

Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden.

'03

'04

'05

'06

Executieverkopen per jaar

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

'15

'16

Aandeel executies in totaal aantal transacties

Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

0,0%




11% meer nieuwbouwwoningen verkocht • •

In het eerste kwartaal van 2016 werden er ruim 7,5 duizend nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is een toename van de verkoop van 11% ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. Ook het tweede kwartaal ziet er gunstig uit met hoge verkoopcijfers in de vierde en vijfde maand van het jaar. Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland

Figuur 17 € 350.000

14000 11500

€ 300.000

9000

6500

Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland, 2005-2016 Bron: Monitor Nieuwe Woningen bewerking

€ 250.000

4000 1500

'05

'06

'07

'08

'09

'10

Aantal verkopen

'11

'12

'13

'14

'15

'16

€ 200.000

Verkoopprijs

Alle marktinformatie tot op buurtniveau 24/7 raadpleegbaar via de WOX Monitor Meer informatie over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Meer dan 1000 relevante variabelen zijn opgenomen en elk kwartaal wordt de Monitor geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen Met deze online tool kan tot op buurtniveau alle informatie in tabel en grafiek en grafisch worden weergegeven.




Gemiddelde huurwaarden bedrijfsruimten stijgen De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gedaald met 2,2% in Q2 De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 88 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2016. De jaar-op-jaarontwikkeling betrof –2,2%. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 117 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is fors gedaald met 9,2% in Q2 De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 92 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2016, wat neerkomt op een daling van 9,2% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 138 euro per vierkante meter. De gemiddelde bedrijfsruimteindex is gestegen met 1,7% in Q2 De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 92 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2016, wat neerkomt op een stijging van 1,7% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 56 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100)

Figuur 18 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa

140

125

110

95

80

'02

'03

'04

'05

'06

'07

Kantoren

Nederland

'08

'09

'10

'11

Winkels

Index (2001Q4=100)

'12

'13

'14

'15

'16

Bedrijfsruimten

Gemiddelde huur per m2

jaar-ontwikkeling

3 jaar ontwikkeling

Kantoren (OPI)

88

€ 117

-2,2%

-2,6%

Winkels (RPI)

92

€ 138

-9,2%

-18,3%

Bedrijfsruimten (IPI)

92

€ 56

1,7%

-6,3%

Tabel 10 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 16



Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m2

Figuur 19 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL Bron: Calcasa PropertyNL

200

150

100

50

0

'02

'03

'04

'05

'06

OPI

'07

'08

'09

RPI

'10

'11

'12

'13

'14

'15

'16

IPI

Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd.




ptij d( mn

d bo

Ve rk

Hu id

oo

ig a

an

s

rlijk se

en ud

Jaa

al ish o hu

Tot a

le b Tot a

d)

en ver kop

g evo

ing rwo n Hu u

pw on Ko o

lkin

en

en ing

en art em Ap p

wo n

Ee n

Gr ote

All ew on

ing

ge zin sing en

en

n de ste

ten

Overzicht Nederlandse woningmarkt

Amsterdam

424.000

85.000

339.000

27%

72%

821.750

449.210

14.645

3.680

13,4

Rotterdam

311.000

103.000

208.000

34%

66%

623.650

314.960

8.409

5.560

16,6

Den Haag

253.000

69.000

184.000

43%

56%

514.860

253.420

8.050

4.520

15,3

Utrecht

149.000

74.000

75.000

46%

52%

334.180

172.750

5.908

1.885

14,6

Groningen

99.000

39.000

60.000

41%

58%

200.340

120.760

3.544

970

16,9

Eindhoven

107.000

75.000

32.000

45%

54%

223.210

113.530

3.435

1.680

17,7

Groningen

275.000

196.000

79.000

55%

44%

583.940

289.550

8.065

8.070

18,6

Friesland

296.000

255.000

41.000

61%

38%

646.260

286.430

8.640

9.535

18,6

Drenthe

219.000

191.000

28.000

64%

35%

488.580

212.350

6.686

7.975

18,6

Overijssel

494.000

402.000

92.000

59%

40%

1.140.650

487.450

13.477

13.430

17,7

Flevoland

163.000

135.000

28.000

63%

36%

401.790

165.200

5.035

4.810

16,7

Gelderland

886.000

716.000

170.000

59%

41%

2.026.580

888.900

24.946

26.885

18,4

Utrecht

548.000

373.000

175.000

57%

42%

1.263.570

568.150

19.193

10.695

15,9

Noord-Holland

1.300.000

724.000

576.000

48%

51%

2.761.930

1.314.670

43.322

22.050

15,8

Zuid-Holland

1.657.000

890.000

767.000

50%

49%

3.600.010

1.658.260

48.867

37.600

16,2

184.000

156.000

28.000

65%

34%

380.730

171.280

6.097

6.550

16,9

1.096.000

883.000

213.000

61%

39%

2.488.750

1.103.670

32.170

32.735

17,6

525.000

418.000

107.000

60%

39%

1.117.940

519.290

12.870

14.530

16,4

7.641.000

5.333.000

2.308.000

56%

43%

16.900.730

7.665.200

229.368

194.860

17,2

Tabel 11 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster

Provincies

Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

Woningvoorraad

1-jaars prijsontwikkeling grote steden 14,0%

13,0%

Aantal koopwoningen

Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa

12,0% 10,0%

Aantal corporatie huurwoningen

31,0%

Alle woningen

8,0% 6,0%

56,0%

Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders

Eengezinswoningen

4,0% Appartementen

2,0%

HH betalingsproblemen Hypotheekverkopen

Argenta Spaarbank Nationale Nederlanden

-7,8%

926

-13,4%

110.466

-2,1%

284.244

1,4%

10%

105

9%

100

280

700,000

270

650,000

7%

260

6%

90

5%

85

4% 3%

80

2%

75

BNP

Inflatie

2010

Florius Rabobank

-0,7%

8%

95

2008

0,5%

Figuren 23 & 24

De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2016)

110

2006

ABN AMRO Bank

-1,1%

De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2016)

BNP, inflatie en werkloosheidspercentage in Nederland

2004

Lloyds Bank

0,6%

0,7%

Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2016)

ASR Bank Aegon

1,1%

19,5%

638,6

1.000.000.000)

Bron tabel links: NHG, BKR, DNB Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H

NIBC

-1,5%

-0,8%

Totale hypotheekschuld (x

ING Bank

-1,7%

J-O-J

28.300

Executieverkopen met verlies

2002

Nederland

Aantal

NHG verkopen

2000

Tabel 12 & Figuur 22

Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers 1,5%

70

Eindhoven

Utrecht

The Hague

Rotterdam

Hypotheekcijfers

Amsterdam

0,0%

Q2 2016

Figuren 20 & 21

2012

Werkloosheid

2014

Q1 2016

600,000

250

550,000

240

500,000

230

1%

220

0%

210

Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, DNB

450,000

2010

2011

2012

WOX (1995=100)

2013

2014

2015

Hypotheekschuld (DNB)

2016

400,000




Bijlagen vrijstaande

semi-

hoek-

tussen-

eengezins-

woningen

vrijstaand

woningen

woningen

woningen

Groningen

228.000

189.000

168.000

170.000

191.000

Friesland

248.000

183.000

154.000

143.000

189.000

Drenthe

284.000

201.000

167.000

155.000

212.000

Overijssel

331.000

216.000

196.000

185.000

218.000

Flevoland

351.000

257.000

195.000

184.000

213.000

Gelderland

378.000

263.000

221.000

202.000

264.000

Utrecht

628.000

430.000

310.000

288.000

359.000

Noord-Holland

484.000

392.000

295.000

270.000

329.000

Zuid-Holland

474.000

361.000

275.000

255.000

295.000

Zeeland

276.000

192.000

169.000

162.000

201.000

Noord-Brabant

411.000

282.000

240.000

223.000

275.000

Limburg

310.000

203.000

187.000

181.000

214.000

Nederland

365.000

272.000

240.000

228.000

268.000

portiek

galerij

maison-

boven

meergezins-

flat

flat

nette

woning

woningen

Groningen

147.000

142.000

146.000

156.000

165.000

Friesland

141.000

130.000

139.000

139.000

144.000

Drenthe

143.000

134.000

133.000

164.000

153.000

Overijssel

137.000

140.000

153.000

152.000

145.000

Flevoland

190.000

163.000

156.000

165.000

196.000

Gelderland

169.000

157.000

170.000

188.000

172.000

Utrecht

208.000

187.000

222.000

225.000

218.000

Noord-Holland

230.000

217.000

269.000

325.000

299.000

Zuid-Holland

156.000

160.000

188.000

181.000

177.000

Zeeland

173.000

182.000

150.000

150.000

162.000

Noord-Brabant

185.000

170.000

186.000

195.000

186.000

Limburg

147.000

134.000

148.000

157.000

144.000

Nederland

175.000

171.000

201.000

227.000

203.000

Tabel 13 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro’s) Bron: Calcasa

Tabel 14 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro’s) Bron: Calcasa




Gemeenten Bloemendaal

Hoogste

Laagste

woningwaarde

woningwaarde

(x 1.000)

Gemeenten 689

Tabel 15

(x 1.000)

Delfzijl

144

Wassenaar

551

Oldambt

150

Heemstede

509

Leeuwarden

156

Naarden

477

Veendam

158

De Bilt

417

Heerlen

159

Bussum

404

Brunssum

162

Wijdemeren

395

Kerkrade

162

Zeist

395

Franekeradeel

163

Utrechtse Heuvelrug

387

Den Helder

163

Bergen (NH.)

376

Terneuzen

163

Gemeenten

Hoogste

Laagste

ontwikkeling

ontwikkeling

laatste jaar

Gemeenten

laatste jaar

Amsterdam

12,0%

De Wolden

-1,0%

Bergen (NH.)

8,9%

Hardenberg

-0,9%

Utrecht

8,8%

Westerveld

-0,9%

Breda

8,4%

Dalfsen

-0,8%

Aalsmeer

8,2%

Steenwijkerland

-0,6%

Zaanstad

8,1%

Meppel

-0,5%

Amstelveen

8,1%

Zwartewaterland

-0,4%

Uithoorn

8,0%

Hoogeveen

-0,3%

Heiloo

8,0%

Kampen

0,0%

Purmerend

7,9%

Zwolle

0,1%

Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1000 euro) Bron: Calcasa

Tabel 16 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Bron: Calcasa




Figuur 25 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het tweede kwartaal van 2016 (in euro’s) Bron: Calcasa

Figuur 26 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het tweede kwartaal van 2016 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa




Figuur 27 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2016 (in euro’s) Bron: Calcasa

Figuur 28 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2016 t.o.v. tweede kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa




Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer (“CPA”). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Door het combineren van een 30-tal publieke en private databases, waaronder die van PropertyNL, BAG, Calcasa, CBS en KvK, kan relevante informatie over zowel individuele objecten als een gebied veel sneller worden ontsloten én geanalyseerd. De applicatie werkt als ‘decision support tool’ voor de vastgoedprofessional. Elk pand in Nederland kan worden geanalyseerd. Met één druk op de knop kunnen bijvoorbeeld vergelijkbare huur- en kooptransacties worden opgevraagd, de lange termijn prijsontwikkeling worden bekeken, of de leegstand in een zelf gedefinieerd gebied worden bepaald. De komende jaren zal samen met de gebruikers hard gewerkt worden aan het verder verbeteren van de kwaliteit en kwantiteit van de data. Daarnaast zal de functionaliteit verder aangepast worden aan de behoeften van de diverse gebruikersgroepen. Vraag een demo-versie aan via www.calcasa.nl/contact




Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Zie: www.calcasa.nl

Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woningen locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen.

WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden.

European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-Europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen), Värderingsdata (Zweden), CRIF (Italië) en On-Geo (Duitsland).


In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal

Recommend Documents